文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19630号上诉人（原审原告，反诉被告）：于东方，男，1975年10月23日出生，汉族，住所地广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：张爱东，广东耀文律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑方燕，广东耀文律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：成彦锦，男，1981年9月8日生，汉族，住所地广东省深圳市宝安区。原审第三人：交通银行股份有限公司深圳福田支行，住所地广东省深圳市福田区福民路皇兴大厦首层，统一社会信用代码914403007085617437。负责人：胡志鑫。上诉人于东方因与被上诉人成彦锦、原审第三人交通银行股份有限公司深圳福田支行所有权确认纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初9454号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人于东方上诉请求：1.撤销原审民事判决第三项、第四项，改判驳回被上诉人的相应反诉请求；2.维持一审判决其他判项；3.本案一审案件受理费由被上诉人承担；4.本案上诉费由被上诉人承担。被上诉人成彦锦答辩称：于东方违反约定，未在每月3日前将房屋的按揭款支付至成彦锦指定的偿还按揭款的银行账户中。于东方在没有向交通银行股份有限公司深圳福田支行偿还剩余的按揭款贷款的本金和利息前，涉案房产是无法办理过户手续的。一审判决认定的利息合理合法，于东方的上诉请求没有任何事实依据。原审法院的判决认定事实清楚、证据确凿，法律适用正确，请求维持原判。原审第三人交通银行股份有限公司深圳福田支行未向本院提交书面答辩意见。于东方向一审法院起诉请求：1.确认深圳市龙岗区XX街道XX城XXXX居X栋X座XXXX号房产归于东方所有；2.成彦锦在于东方清偿全部上述房屋购房贷款之日起七日内注销上述房产抵押登记，成彦锦逾期未办理注销手续的，由于东方自行办理；3.成彦锦在案涉房地产抵押登记被注销后十日内将案涉房地产过户登记至于东方名下；4.本案诉讼费由成彦锦承担。成彦锦向一审法院反诉请求：1.于东方退还成彦锦代为支付的月供款项129840.12元（从2018年8月1日开始计算至于东方偿还为止，暂计算至2019年4月份），并赔偿月供款项利息损失129840.12元本金，利息从2018年8月1日开始计算利息损失，暂计算至2019年5月30日，利息损失按照中国人民银行提起贷款利率进行计算；2.于东方偿还成彦锦垫付的物业管理费以及本体维修资金和水电费，暂计至2019年8月28日金额为2282.57元，支付至房产过户为止；3.于东方承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年10月14日，成彦锦与深圳市儒骏泰峰房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定将位于深圳市龙岗区XX街道XX城XXXX居X栋X座XXXX室出售予成彦锦，合同总价款3025543元，首期款915543元，剩余211000元通过银行按揭贷款方式付款。2015年11月1日，成彦锦向交通银行股份有限公司深圳福田支行申请按揭贷款，双方签署了《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额为2110000元，期限为360月，按照五年以上人民银行贷款基准利率下浮8%计算利率，借款人选择等额本金还款法；还款日为放款日的对应日，若当月无此日期则为当月最后一天。2015年11月3日，交通银行股份有限公司深圳福田支行向成彦锦发放贷款2110000元。2016年9月29日，成彦锦出具《证明》，称涉案房屋实际拥有人为于东方，在购房期间委托成彦锦作为房产的购买手续经办人和购房贷款经办人，该房产的首付购房款为915543元，银行房贷月供款13600元及相关款项都是由于东方实际全额支付的，因此于东方对该房屋享有绝对的所有权和支配权。作为上述房产购买手续经办人的成彦锦对于于东方拥有涉案房产所有权及自主支配权没有任何异议，并承诺无条件接受并配合于东方办理房屋过户、公证等相关事宜。成彦锦承诺：1、未经于东方的同意，不得使用和处分涉案房屋，包括但不仅限于自用、出租、抵押、变卖房产；2、成彦锦不得挪用于东方用于还按揭款的账户资金；3、若成彦锦对外有较大债务，可能影响于东方房产的，应及时通知于东方；4、于东方需要处分房产的，成彦锦应当积极配合(包括但不限于赎楼、签约、收款），相关的费用由于东方支付，收益归于东方；5、涉案房屋不属于成彦锦夫妻共同财产。成彦锦签署该《证明》的过程由广东深长城律师事务所律师徐明华见证，并出具《见证书》。一审庭审中，成彦锦确认于东方为房屋的实际权利人，成彦锦为房屋产权登记的出名人。经查，上述合同签订后，于东方向深圳市XXXX房地产开发有限公司交纳首期款915543元。自2015年11月30日起，于东方按月通过支付宝以及银行转账的方式支付按揭款至成彦锦名下的按揭款还款账户，每月支付金额均足以扣减当月的按揭贷款还款金额。2018年8月，于东方暂停支付当月应还款金额13083.09元，2018年9月3日，于东方又支付了当月应还款金额13062元。自2018年10月起，于东方不再向成彦锦账户付款，此后所产生的按揭贷款还款本金及利息均由成彦锦垫付，截至本案庭审辩论终结前，成彦锦已自行垫付按揭贷款还款本金及利息共计155301.71元。再查，涉案房屋已办理房屋产权登记，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第003XXXX号，权利人登记为成彦锦，抵押权人为交通银行股份有限公司深圳福田支行。涉案房屋现由于东方占有使用。深圳市美鹏物业管理有限公司城立方物业服务中心出具《证明》，称涉案房屋实际拥有人为于东方，在购房期间委托成彦锦作为该房的购买手续经办人和购房贷款经办人，现由于东方本人办理燃气开通事宜。2018年3月20日于东方以自己的名义开通管道燃气账户。成彦锦提交发票及收款收据，主张其为于东方垫付涉案房屋的物业管理费、本体维修金以及水电费2282.57元，于东方经核实出具书面说明予以确认。另查，截至2019年7月4日，于东方家庭具备深圳市购房资格，可购买一套房屋。截至本案庭审辩论终结前，涉案房屋的按揭贷款剩余未清偿的本金余额为1846250.05元，于东方自愿提前还款，第三人亦同意在涉案房屋本金、利息和其他费用得到清偿的情况下，配合办理注销抵押登记。一审法院认为，从成彦锦于2016年9月29日出具的《证明》可见，于东方与成彦锦双方约定以成彦锦名义购买房屋，于东方实际出资，成彦锦为出名人，于东方为借名人，该约定为双方真实意思，不违反法律的强制性规定，双方形成了借名买房合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”从不动产物权的角度讲，因法律行为取得不动产物权的，以完成登记为生效要件，在借名购房时，出名人在对外签订购房合同后完成了产权登记，其是唯一合法的房屋所有权人，并不存在实际出资人的所谓事实物权，实际出资人（借名人）仅对出名人享有债权，出名人负有将房屋所有权转移至实际出资人的义务。本案中，涉案房屋已办理了不动产权证书[粤（2018）深圳市不动产权第0030181号]，登记的权利人为成彦锦，符合双方借名买房的相关约定，成彦锦对于东方负有将房屋转移至于东方名下的义务，因此，对于东方主张确认涉案房屋所有权归其所有的请求，一审法院不予支持。成彦锦于2016年9月29日出具的《证明》中承诺：1、未经于东方的同意，不得使用和处分涉案房屋，包括但不仅限于自用、出租、抵押、变卖房产；2、成彦锦不得挪用于东方用于还按揭款的账户资金；3、若成彦锦对外有较大债务，可能影响于东方房产的，应及时通知于东方；4、于东方需要处分房产的，成彦锦应当积极配合（包括但不限于赎楼、签约、收款），相关的费用由于东方支付，收益归于于东方；5、涉案房屋不属于成彦锦夫妻共同财产。而本案中于东方满足深圳市购房资格条件，可购买一套房屋，第三人作为房产的抵押权人亦同意在清偿贷款本金、利息及其他费用的基础上，配合注销抵押登记。因此，于东方主张将涉案房屋过户至其名下符合双方的约定以及客观情况，于东方应当在首先清偿交通银行股份有限公司深圳福田支行按揭贷款本金、利息及其他费用后，由成彦锦协助将涉案房屋的产权变更过户登记至于东方名下，因过户登记所产生的税费均由于东方自行承担。关于成彦锦反诉主张退还垫付的按揭贷款还款金额的请求，经一审法院查明，截至一审法院庭审辩论终结前，成彦锦共计垫付按揭贷款本金及利息155301.71元，于东方应当支付予成彦锦，并应支付相应的利息，利息以当月发生的按揭贷款本金和利息为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准自每月3日起计付至2019年8月19日，2019年8月20日后的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于此后发生的按揭贷款本金和利息的支付、垫付问题，应由成彦锦另寻法律途径解决。关于成彦锦反诉主张截至2019年8月28日，成彦锦垫付涉案房屋物业管理费用、本体维修金以及水电费共计2282.57元的请求，于东方书面进行了确认，一审法院予以支持。而至于此后发生的物业管理费用、本体维修金和水电费用，成彦锦应当另寻法律途径解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、于东方于判决生效之日起十日内自行筹资代位清偿成彦锦向交通银行股份有限公司深圳福田支行有关抵押位于深圳市龙岗区XX街道XX居X座XXXX房产[不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第003XXXX号]的剩余按揭贷款本金、利息及其他费用；二、成彦锦于于东方清偿上述第一项判决义务之日起十日内注销深圳市龙岗区XX街道XX居X座XXXX房产[不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第003XXXX号]房屋的抵押登记；并在注销抵押登记后十日内，协助于东方办理该房产的产权过户登记手续，将该房屋登记至于东方名下，过户所产生的税费由于东方自行承担；三、于东方于判决生效之日起十日内偿还欠付成彦锦垫付的按揭贷款还款本金及利息共计155301.71元；四、于东方于判决生效之日起十日内偿还欠付成彦锦因垫付按揭贷款还款本金及利息所产生的利息损失，以各月发生的按揭贷款本金和利息金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率的标准自每月3日起计付至2019年8月19日，2019年8月20日后的利息损失，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（详见附表），计算至判决确定的还款之日止；五、于东方于判决生效之日起十日内偿还欠付成彦锦物业管理费用、本体维修金以及水电费共计2282.57元；六、驳回于东方的其他诉讼请求；七、驳回成彦锦的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本案本诉受理费31004.34元，保全费5000元（于东方均已预缴），反诉费1474元（成彦锦已预缴），均由于东方负担。经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是所有权确认纠纷，本案争议焦点为：于东方应否支付陈彦锦垫付的按揭款本息以及按揭款本息所产生的利息。对于无争议事项，本院予以确认。于东方主张，是陈彦锦违反诚信原则，不配合办理过户手续，企图将涉案房产据为己有，其在恶意阻碍于东方行使权利期间所支付的贷款本息，应当由其自己承担。而且本息再次计息，存在重复计算，陈彦锦不应因其不诚信的行为获利。本院认为，本案涉及房屋代持，涉案房屋实际是于东方出资购买，支付首期款和按揭贷款亦是于东方的义务。陈彦锦垫付了相应的按揭款和利息，于东方应当予以支付。由于于东方未按时支付，导致陈彦锦资金占用损失，于东方应当一并承担。一审法院以当月发生的贷款本息为基数，以中国人民银行同期贷款利率和全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算利息，符合法律规定。因此，于东方的主张，本院不予支持。综上，于东方的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3406.03元，由上诉人于东方负担。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 聂    效审判员 黄  玮  娜二〇二〇年十二月十七日书记员 付红萍（兼）附表：            日期              金额（单位：元）              日期              金额（单位：元）                  2018年8月3日              13083.09              2019年3月3日              12928.97                  2018年10月3日              13039.06              2019年4月3日              12906.95                  2018年11月3日              13017.04              2019年5月3日              12884.93                  2018年12月3日              12995.02              2019年6月3日              12862.91                  2019年1月3日              12973              2019年7月3日              12840.89                  2019年2月3日              12950.98              2019年8月3日              12818.87                                                               总计：155301.71      附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。