广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9177号原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广东省广州市番禺区市桥街清河东路239号，统一社会信用代码914401011914373514。负责人：黄永雄，职务行长。委托诉讼代理人：薛颖，系该行员工。委托诉讼代理人：樊德志，系该行员工。被告：李小东，男，1985年10月5日出生，汉族，住湖北省竹山县，被告：梁健文，女，1989年9月2日出生，汉族，住广东省中山市,原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称广州农商银行番禺支行）与被告李小东、梁健文金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州农商银行番禺支行的委托诉讼代理人薛颖到庭参加了诉讼，被告李小东、梁健文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农商银行番禺支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李小东、梁健文于2015年8月1日签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0117004201500732）；2、判令被告李小东、梁健文清偿尚欠原告的贷款本金余额755938.43元及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息，暂计至2020年9月14日尚欠利息31170.49元、逾期利息226.62元、复息233.14元；之后利息、罚息和复息按原合同约定和人民银行规定的利率计算至贷款本息清偿完毕之日止；3、判令被告李小东、梁健文承担抵押担保责任，原告对抵押物增城市××翡翠绿洲森林半岛街××（森林半岛街××）1902房拍卖、变卖所得的价款在债权范围内优先受偿；4、判令两被告承担全部诉讼费及财产保全费。事实和理由：2015年8月1日，原告与被告李小东、梁健文签订了《楼宇按揭合同》合同编号：0117004201500732号，约定被告李小东、梁健文向原告借款人民币贷款88万元，按月等额还本付息，期限20年，当时执行月利率为4.05‰；用于购买位于增城市××翡翠绿洲森林半岛街××（森林半岛街××）1902房，并以该房屋为贷款提供抵押担保，担保上述贷款本息和实现债权的一切费用。2015年8月11日，根据原告与被告李小东、梁健文签订借款借据向两被告放款88万元、还款方式为按月等额还本付息，期限至2035年8月11日，当时月利率4.05‰（利率按原合同约定和人民银行规定的利率执行）。但被告李小东、梁健文经常欠供借款本息，未按时按月还本付息，截至2020年6月2日止贷款本金余额757826.43元（其中欠供贷款本金21383.4元）及拖欠贷款利息、罚息和复息25260.65元（暂计至2020年6月2日止），共计人民币783087.08元。经原告多次催收，至今无果，被告李小东、梁健文一直没有按合同约定准时偿还贷款，也未履行抵押担保责任。上述两被告未能按约定归还的贷款本息，使原告的合法权益受到严重侵害，特向贵院提起诉讼，请求提前终止并解除合同，收回两被告拖欠的贷款本息并承担全部诉讼费及实现债权的全部费用。并恳请贵院支持原告上述诉讼请求。被告李小东、梁健文没有答辩，亦未提交任何相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。被告李小东、梁健文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对原告提供的证据无异议，本院对原告提供的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，李小东、梁健文作为甲方（借款人、抵押人），广州农商银行番禺支行作为乙方（贷款人、抵押权人），双方签订了编号为0117004201500732的《楼宇按揭合同》，约定：甲方按揭房产为与发展商签订的编号为201506283288的商品房买卖合同项下确定的房产，地址为增城市新塘镇翡翠绿洲森林半岛街80号1902房，成交价格为1266718元。乙方向甲方提供人民币贷款金额为880000元。本合同项下的贷款专用于甲方向发展商支付按揭房产之价款，不得挪作他用。本合同项下贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计20年，具体以借据为准。本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率下浮10%执行，贷款利息按月计收，结息和付息日适用乙方的相关规定。甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起计至应付本息实际清偿之日止。甲方未按本合同约定期限归还本合同项下其它款项的，乙方有权对该等款项计收罚息，罚息利率使用前述规定，罚息计算期间自逾期之日起至该等款项实际清偿之日止。对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。本合同项下贷款利率按月计收。如遇贷款利息或者罚息按实际发生天数逐日计息的情形，一年以360天计。还款（供款）方式为按月等额归还借款本息；供款总期数为240期，每月还款日为15日。甲方自愿以本合同所列之按揭房产（增城市××翡翠绿洲森林半岛街××（森林半岛街××）1902房）向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保。抵押担保的范围包括甲方在本合同项下应向乙方偿还的贷款的本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其他应付款项（无论该款项支付是在贷款到期日应付或在其他情况下成为应付）。甲方若在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决。协商不成的，双方选择向乙方住所地人民法院起诉。甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。本合同中，“实现债权的费用”是指诉讼费、律师费、差旅费、评估费等实现债权而发生的费用，上述费用由甲方承担。合同还约定了其他相关内容。案涉《楼宇按揭合同》项下的抵押房产（位于增城市××翡翠绿洲森林半岛街（自××、××）森林半岛街××房）于2016年3月17日办理了抵押权预告登记，权利人为广州农商银行番禺支行，义务人为李小东、梁健文，抵押方式为一般抵押，债权数额为880000元。原告称因抵押房产尚未办理不动产权证，故尚未能办理正式抵押登记。2015年8月11日，广州农商银行番禺支行依约向李小东、梁健文发放贷款人民币880000元，并出具了编号为0117004201500732001的借款借据，由李小东、梁健文签名确认，该借款借据载明借款日为2015年8月11日，到期日为2035年8月11日，借款月利率为4.05‰，还款方式为等额法。上述贷款发放后，李小东、梁健文未能依约还本付息。广州农商银行番禺支行提供的还款明细和欠息情况表显示，李小东、梁健文自2017年5月15日起未如期供款，截至2020年9月14日，拖欠贷款本金共计755938.43元、利息31170.49元、罚息226.62元、复息233.14元。本院认为，广州农商银行番禺支行与李小东、梁健文签订的《楼宇按揭合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对各方均有约束力。广州农商银行番禺支行依约向李小东、梁健文发放贷款后，李小东、梁健文未依约履行还本付息的义务，已构成违约。广州农商银行番禺支行要求解除《楼宇按揭合同》的请求，符合双方在合同中的约定，本院依法予以支持。对广州农商银行番禺支行提交的还款明细和欠息情况表等证据，李小东、梁健文未提交相反证据予以推翻，本院予以采信。因此，李小东、梁健文应向广州农商银行番禺支行偿还借款本金755938.43元及利息、罚息、复息，其中截至2020年9月14日利息为31170.49元，罚息为226.62元，复息为233.14元，自2020年9月15日起利息、罚息、复息按《楼宇按揭合同》及借款借据约定的标准计算至款项清偿之日止，其中罚息不得计收复息。另，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经取消基准利率的说法，调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故自2020年9月15日起《楼宇按揭合同》约定的中国人民银行规定的同期同档次基准利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告对涉讼房屋能否行使抵押权的问题，本院认为，涉讼房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，广州农商银行番禺支行作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。故，广州农商银行番禺支行诉讼请求主张对涉讼房屋享有优先受偿权，理据不成立，本院不予支持。被告李小东、梁健文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告李小东、梁健文于2015年8月1日签订的编号为0117004201500732的《楼宇按揭合同》；二、被告李小东、梁健文于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行偿还借款本金755938.43元及利息、罚息、复息（截至2020年9月14日利息为31170.49元，罚息为226.62元，复息为233.14元；自2020年9月15日起利息、罚息、复息按《楼宇按揭合同》及借款借据约定的标准计算至款项清偿之日止，罚息不得计收复息；自2020年9月15日起《楼宇按揭合同》约定的中国人民银行规定的同期同档次基准利率变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；三、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11631元，保全费4435元，由被告李小东、梁健文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 温 媛二〇二〇年十二月七日书记员 张翠莹