广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8349号原告：谢观连，女，汉族，1980年4月4日出生，身份证号码：452************720，户籍住址：广东省东莞市***********。委托代理人：邓裕森，系广东言法律师事务所律师。被告：惠阳大玻璃有限公司，住址：惠州市仲恺高新区沥林镇。法定代表人：严某1。原告谢观连与被告惠阳大玻璃有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告谢观连委托代理人邓裕森到庭参加诉讼。被告惠阳大玻璃有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2020年3月份，原告谢观连朋友认为惠州市海伦源筑花苑的商品房不错，故向原告推介该楼盘的销售。原告觉得该楼盘离家较近，自己手上也有一定资金购房，被告销售还称可以帮原告办理银行按揭手续。于是，原告在2020年3月31日向被告支付购房定金20000元，并于4月3日到被告售楼部处签订《商品房认购书》认购位于惠州仲恺高新区李林珍迭企路105号海伦源筑花苑12栋-1401物业。在办理银行按揭手续过程中，被告要求原告除每月定期存款入银行外，还需要额外购买一份保险，原告认为被告的按揭方案不合理而要求更换按揭方案，但被告不予理睬。其后，原告阅读《商品房认购书》的内容发现，原告要向被告支付的首期款为228959元、按揭510000元，也与最初商定的付款方案不一致。于是，原告多次要求被告出示《商品房买卖合同》及其补充协议，但被告拒绝将可供签署版本的正式合同销售强调合同内容不能更改，定金也不予退还，所定的商品房也作他售处理。现原告与被告就《商品房买卖合同》主要条款无法达成一致意见，且因客观原因无法办理按揭贷款，最终导致《商品房买卖合同》无法签订。这属于因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的情形，被告应当将定金返还原告为维护本人的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判如所请。原告认为，原告与被告签订的《商品房认购书》相对拟签订的《商品房买卖合同》而言，属于预约合同与本约合同的关系。原告在签订《商品房认购书》，本着公平、诚信原则与被告就拟签订的《商品房买卖合同》相关条款进行磋商，只是双方基于各自的利益考虑，无法就《商品房买卖合同》全部条款达成一致，致使本约不能订立，故属于不可归责于原告一方的原因。这种情况下，预约合同应当终止（因磋商期限届满或一方提出解除而终止），已付的定金应当返还。利息之于本金乃法定孳息，被告应自原告主张权利之日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付利息。请求判如所请，1、请求判令解除原告与被告于2020年4月3日签订的《商品房认购书》。2、请求判令被告向原告退还购房定金20,000元并支付利息（利息以20000元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年4月25日起算至实际清偿之日止）。3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告惠阳大玻璃有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，原告于2020年3月31日通过银行转账方式向被告支付定金20000元。2020年4月3日，原、被告签订一份《商品房认购书》其中约定“认购的房产位于惠州市仲恺高新区************************。购房总价款为738959元。定金20000元，须于签署本认购书时付清（签署《商品房买卖合同》后自动转为首期楼款）。首付208959元（楼价28.28%扣除定金），须于2020年5月30日或之前付清及签署《商品房买卖合同》。剩余楼款510000元（楼价69.02%），须于2020年5月30日前办妥银行按揭申请手续。原、被告对《商品房买卖合同》及补充协议的内容，并未达成一致意见，双方未签署《商品房买卖合同》，原告要求被告退还定金20000元，因被告未偿还上述款项，原告经催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告称，对于商品房买卖合同补充协议需要修改的部分：比如第九条约定主体有质量问题必须在收楼之日提出书面异议，否则视为认可质量问题；第十条的单方解除权必须在条件出现之日起十日内书面通知，否则视为合同继续履行，相关的时间过短，对在外打工的原告是明显不利的；约定如被告违约按同地段租金支付违约金，违约金大约1000元左右，但如果原告违约按日万分之三计算，一个月将近6000余元，相关的权利不对等。另查一，微信聊天截图，原告称“我之前稳过你倾合同条款，你说不给我改，还要我买保险，付款方案又经常改，现在又话没收定金”。被告称“如果这套房子您还想要购买的话，您就要过来交首付了，不然公司就会给您寄挞定函了”。原告称“我上个星期和朋友聊合同条款，你说没得聊，那你叫我怎么办”。被告称“合同是不能改的呀”。另查二，庭审中，证人谢春连（女，汉族，1981年3月15日出生，身份证号码：452************749，地址：广东省博罗县******委会二小组二队）称，原告称“2020年3月想在谢岗镇附近购买房屋，我就介绍了我朋友在樟木头工作的中介给原告。在2020年4月1日我的中介朋友打电话给我说，原告已经交了诚意金，原告来到惠州后第二天就到被告的售楼部签订商品房认购书，之后原告翻看了合同后才发现了不对劲的地方，然后与被告协商修改合同，但被告称不可以修改，当时原告要求退款，但是被告也没有进行退款”。以上事实，有原告提供的原告身份信息、被告主体信息、《商品房认购书》、银行转账记录、微信聊天记录、证人保证书及庭审笔录在案佐证。裁判理由和结果本院认为，原告与被告签订的《商品房认购书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该商品房认购书合法有效。原告于2020年3月31日向被告支付的20000元是认购房屋的定金，与《商品房认购书》约定的一致。双方在商品房认购书中约定定金系作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，性质为立约定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果应当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，本案双方签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房买卖合同，签订认购书是订立商品房买卖合同的先决条件，认购书的合同性质为预约合同，而正式的商品房买卖合同相对于认购书而言即为本合同，即使双方当事人签订了认购书，要履行商品房买卖仍然要签订正式的商品房买卖合同，而签订正式的商品房买卖合同的前提是双方对于合同的基本条款达成了一致，原告在诉讼中表示双方对于合同的条款如对约定主体质量问题必须收楼之日提出书面异议、单方解除权必须在条件出现之日起十日内书面通知相关时间过短、违约责任不公平等未达成一致，存在争议，可以认定系不可归责于单方原因导致未能签订正式的商品房买卖合同。既然双方在认购书中约定了定金作为签订商品房买卖合同的担保，双方对商品房买卖合同的条款未能达成一致意见，故原告主张解除原告与被告于2020年4月3日签订的《商品房认购书》及主张被告退还购房定金20000元，本院予以支持。利息应自主张权利之日（2020年4月27日）起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止。被告惠阳大玻璃有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告谢观连与被告惠阳大玻璃有限公司于2020年4月3日签订的《商品房认购书》。二、被告惠阳大玻璃有限公司于本判决生效之日起七日内支付20000元及利息（从2020年04月27日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告谢观连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预交300元），由被告惠阳大玻璃有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 邱伟光审 判 员 陈希希审 判 员 杨燕红二〇二〇年十二月七日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威