四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终897号 上诉人（原审被告）：李玉彬，女，1971年3月14日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：李玉萍，女，1968年8月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：李帮文，男，1965年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人（原审被告）：肖菊芬，女，1966年5月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 上诉人共同委托代理人：王强，四川法助律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘文兵，男，1975年2月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：罗鋆，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭静，北京东卫（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬与被上诉人（原审原告）刘文兵与房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初3436号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖协议》应当确认为无效。1，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。“不得转让”显然是强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议》时，拆迁安置房尚未建成，上诉人也未取得权属证书。据此事实，结合法律规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》应当认定为无效合同。2，上诉人与拆迁人之间的《房屋拆迁安置协议》法律性质上并不是房屋买卖合同，而是上诉人的被拆迁房屋与拆迁人将来建好的商品房进行“互易”的协议。这种合同也不是产权的互易，而是上诉人失去了现存的居住房屋，换来的是拆迁人将来的尚未建好的房屋，是上诉人在拆迁过程中取得的一种期待权。在《房屋拆迁安置协议》中体现的是一种债权，即要求拆迁人给付房屋的权利。因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》准确的法律关系不是房屋买卖合同关系，应当是对《房屋拆迁安置协议》中的合同权利、义务转让，是合同转让关系。而合同的转让需要取得原合同相对人同意或通知原合同相对人，否则转让无效。双方并未取得原合同相对人同意，也未通知。从这个意义而言，《房屋买卖协议》也应当认定为无效。二、上诉人有权行使不安抗辩权，解除与被上诉人签订的《房屋买卖协议》。自2016年起，被上诉人陆续有多起债务纠纷被诉或进入强制执行程序。上诉人知悉后，担心被上诉人没有能力支付剩余购房款，数次通知被上诉人交付购房尾款和接房，被上诉人未作积极的回应。《合同法》第六十八条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。《合同法》第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。据此规定，上诉人有权行使不安抗辩权，解除与被上诉人签订的《房屋买卖协议》。对此，上诉人在（2019）川2002民初4740号案中提出了抗辩，也提交了相关证据，被上诉人本案的主要证据也来自4740号案。上诉人在本案原审诉讼中也提出了相应的抗辩，但原审对此不予采信。希望二审对此情节予以审查、确认，作出公平合理的判决。三、即便《房屋买卖合同》有效、即便上诉人违约，原审判决的违约责任也过重。1，我国合同法的违约责任是以弥补守约方的损失为主。于本案而言，被上诉人仅支付8万元购房款，其损失不外乎8万元的资金利息，合同中约定的8万元违约金足以弥补其损失。2，被上诉人仅支付8万元购房款，其风险也就限于8万元内，原审认定的被上诉人逾期可得收益53万余元，其付出和收益相差6倍，极其不对等。于上诉人而言，上诉人仅收取8万元购房款，且在拆迁人交房时还须补交约6万元的超面积价款，却要承担近十年的房价变动风险，原审判决53万元的损失赔偿显失公平。3，《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同总价款才39万元，损失赔偿额却高达53万元，这是订立合同时任何一方都不能预见到的或者应当预见到的。原审认定的损失额显然违背了该发条所确立的原则。4，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《合同法》只确立了损失赔偿的基本原则，没有规定损失赔偿的具体标准，因此对于损失的认定该司法解释可资参照，已付购房款的一倍为损失赔偿的最高限。基于上述理由提出上诉，望二审法院依法改判。 刘文兵答辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。 刘文兵向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与四被告签订的《房屋买卖协议》；2.判决四被告返还原告购房首付款8万元以及资金利息33,804元（资金利息以8万元为基数，按照同期同类贷款利率计算，从2010年2月8日计算至实际付清之日止，暂计算至2020年7月8日）；3.判决四被告支付原告违约金8万元；4.判令四被告赔偿原告损失534,293.6元【涉案两套房屋的实际出卖价格（463,000元+461,800元=924,800元）-原告购买价格（107.4平方米+107.4平方米）×1818元=39,0506.4元】；5.四被告对上述责任承担连带责任；6.本案全部诉讼费由四被告承担。 一审法院认定事实如下：李洪全（1938年5月22日出生）与陈宗林（1943年3月25日出生，1994年12月20日去世）系夫妻，生育有李帮其（已去世，其妻肖菊芬，子李国摇）、李帮文（妻谢英）、李玉萍、李玉彬（夫陈军）、李勇（妻周婷）。李洪全、陈宗林有农村旧房登记在陈宗林名下，陈宗林在世时与李洪全将登记在陈宗林名下的房屋分给了李帮其、李帮文、李玉萍、李玉彬四人。该房屋因资阳市凯利建设投资有限责任公司拆迁，2009年11月23日被告产权调换选择了资阳市雁江区××镇××村××组××花园××号××栋××单元××层左侧和右侧二套房屋，面积均约107.4平方米。 2010年2月8日，原告与肖菊芬、李帮文、李玉萍、李玉彬签订《房屋买卖协议》，载明：“甲方：陈宗林（肖菊芬、李帮文、李玉萍、李玉彬），乙方：刘文兵。一、经甲乙双方友好协商，甲方将位于资阳市雁江区××村赔偿房沱东新Ａ区3栋1单元2层左右（2套），面积各约107.4㎡、107.4㎡（最后以房产测绘面积为准），每平米以壹仟捌佰壹拾捌元整（小写：1818.00元），卖与乙方（甲方以后不得以任何理由反悔加价）。二、付款方式：两次性付清。签协议之日付房屋总价的8万元（大写捌万元），剩余的房款在房屋交付时全部付清（如房屋产权面积未出来，每套面积暂定为107.4㎡，最后以房产测绘面积为准，多退少补）。三、甲方保证过户给乙方（沱桥村赔偿房的其他住房有的手续，甲方无偿协助提供给乙方），但是在房屋产权过户过程中所产生的一切费用由乙方负责。四、新房安装的水、电、气由乙方负责安装。五、交房时间：以开发商协议之日起，十八个月为准，因开发商十八个月未交房，甲方不构成违约，但超出时间甲方应以每平方米2.5元付给乙方。六、违约事宜：双方不得以任何理由违约，如甲乙双方任何一方违约，由违约方负责付给对方捌万元（小写：8万元）人民币的违约金。本协议一式二份，甲乙双方各执壹份，经甲乙双方签字后即生效。甲方：陈宗林李帮文、肖菊芬、李玉彬、李玉萍签字（除陈宗林外均捺印）乙方：刘文兵（捺印）2010年2月8日。”签订协议当日，原告向被告支付购房首付款80000元，被告肖菊芬、李帮文、李玉萍、李玉彬向刘文兵出具《收条》载明：“今收到刘文兵交来购资阳市雁江区宝台镇沱桥村赔偿房Ａ区3栋1单元2层左、右（2套）房款首付：捌万元整（小写：8万元）。” 2019年2月18日，资阳市凯利建设投资有限责任公司向被告交付涉案房屋。 2019年2月19日，案外人李洪全、李勇、陈军、谢英、周婷以及本案被告李玉彬、李帮文、李玉萍、肖菊芳与案外人陈发英、陈树银签订《房屋买卖合同》，将坐落于资阳市雁江区××镇××村××组××花园××号××栋××单元××层左侧房屋，建筑面积107.4平方米，以总价461800元卖给案外人陈发英、陈树银，并已完成交付。 2019年6月28日，案外人李洪全、李勇、陈军、谢英、周婷以及本案被告李玉彬、李帮文、李玉萍、肖菊芳与案外人黄彬、张秀琴签订《房屋买卖合同》，将坐落于资阳市雁江区××镇××村××组××花园××号××栋××单元××层右侧房屋，建筑面积107.4平方米，总价463000元卖给案外人黄彬、张秀琴，并已完成交付。 一审法院认为，一、关于原告要求解除与四被告签订的《房屋买卖协议》。原被告对双方缔结的《房屋买卖协议》合法有效不持异议；原告要求解除《房屋买卖协议》，庭审中被告肖菊芬、李帮文、李玉萍同意解除，但因被告李玉彬未到庭，没有就解除合同发表意见，不能认定为“当事人协商一致”；被告在本案中存在违约行为，且致使合同目的不能实现，原告要求解除合同，本院予以支持。二、关于原告要求被告返还购房首付款80,000元以及资金利息33,804元。《房屋买卖协议》解除后，原告要求被告返还购房首付款80,000元，被告对此予以认可，对原告该请求本院亦予以支持。至于原告要求被告支付首付款80,000元的孳息，因原告已主张合同履行后可以获得的利益，原告依照合同约定向被告支付购房首付款后，才有可能获得合同履行后的利益；原告既要求被告支付孳息，又要求被告赔偿合同履行后可以获得的利益不符合法律规定，本院不予支持。三、关于原告要求被告按约定支付违约金80,000元和要求被告赔偿原告损失534,293.6元。违约责任主要是为了填补因合同当事人违约给守约方造成的损失，同时还具有惩罚功能，不能让违约者因违约而获得利益。支付违约金和赔偿守约方经济损失均是承担违约责任的方式。在本案中，本院根据被告因违约获利以及被告对法律认知水平，认可原告主张的被告违约获利即是原告的经济损失，并由被告赔偿原告相应经济损失【原告损失为：涉案两套房屋实际出卖价格924,800元，减去原告应当向被告支付的购房款390,506.4元，即534,293.6元】；原告要求被告按合同约定承担80,000元违约责任本院不予支持。四被告共同实施违约行为，原告要求四被告承担连带责任，本院予以支持。被告在诉讼中称已通知原告接房，原告未及时接房，被告才将涉案房屋卖予他人；对此被告未向法庭提交有效证据予以证实，本院不予采信。 综上，为保护当事人的合法权益，维护正常经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘文兵与被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬于2010年2月8日签订《房屋买卖协议》，自本判决生效之日起解除；二、被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告刘文兵购房款80,000元；三、被告李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告刘文兵经济损失534,293.6元；四、驳回原告刘文兵的其他诉讼请求。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。 本院认为,我国合同法的违约责任是以弥补守约方的损失为主。被上诉人仅支付8万元购房款，其风险也就限于8万元内，原审认定的被上诉人逾期可得收益53万余元，其付出和收益相差6倍，极其不对等。于上诉人而言，上诉人仅收取8万元购房款，且在拆迁人交房时还须补交约6万元的超面积价款，却要承担近十年的房价变动风险，原审判决53万元的损失赔偿,有失公平。为体现公平原则和权利、义务对等原则，以合同签订之日双方约定的房屋价格与房屋现在实际交易给第三人的价格之间的比例与被上诉人实际支付的房款价格进行计算，符合双方当事人的利益。合同签订时合同约定的价款为（107.4㎡+107.4㎡）×1818元/㎡=390506.4元，涉案两套房屋实际出卖价款924,800元，被上诉人支付的房款8万元按照比例可获得预期收益为109456.56元。据此,上诉人的上诉理由成立,其上诉请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初3436号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初3436号民事判决第三项； 三、李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿刘文兵经济损失109456.56元。 一审案件受理费14147元，二审案件受理费9943元，由刘文兵负担4941元，李玉彬、李玉萍、李帮文、肖菊芬负担19149元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 李听原