北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16457号原告：李建民，男，1968年6月9日出生，汉族，北京鲁燕蓝月洗涤用品有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王昌红叶，北京驰晟律师事务所律师。被告：邢德国，男，1971年5月19日出生，汉族，农民，住山东省临邑县。委托诉讼代理人：文士龙，北京兴创律师事务所律师。原告李建民与被告邢德国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李建民及其委托诉讼代理人王昌红叶，被告邢德国及其委托诉讼代理人文士龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建民向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告预交的房屋租赁费37500元；2、判令被告向原告支付装修设备及附属物补偿价58257.14元、房屋一次性停产停业综合补助费638600元、场地一次性停产停业综合补助费272200元、资源节约及垃圾减量补助费638600元、搬迁补助费63860元、设备迁移补助费2000元，共计1673517.14元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告为租赁合同关系，2011年10月26日签订租赁合同，承租被告位于北京市大兴区周村北太福庄东口红绿灯300米路北的两个独院约1800平米用于经营使用，租赁期限为2011年10月31日至2021年10月31日，租金为每年13万元，每三年租金递增一次，递增数为5%，如果超过10%，则按照10%递增。原被告基于该院落的租赁关系一直合作良好，直到2017年年中，原告承租的院落被政府划定为北京市大兴区新城西片区非住宅腾退项目。后原告所租赁的院落房屋在原告不知情情况下被强制拆除，原告在院落内放置的相关经营用品及设备没有来得及搬走就被强制拆除、损毁，给原告造成了重大财产损失。现原告所租院落已经被告同意被第三人拆迁腾退，拆迁评估金额已经确定，被告的行为导致其无法履行租赁合同，因此给原告的生产、生活带来极大困难，给原告的财产也造成极大损失。原告多次要求被告将拆迁评估中的各项赔偿数额及租金对原告予以告知，均遭到被告拒绝。综上原告为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请求依法判令支持原告诉讼请求。被告邢德国辩称：对于原来诉讼请求第一项、第二项相互矛盾，租金支付到2017年10月30日，拆迁在11月1日正式启动拆除，如果在拆迁之前原告就已经搬离为什么还要求拆除腾退补助，院落中房屋都是被告自己建造，跟原告无关。原告诉讼请求没有依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2011年10月26日，邢德国（甲方）与李建民（乙方）签订了房屋租赁合同，合同约定：经甲乙双方友好协商，甲方坐落于大兴周村北太福庄东口红绿灯东300米路北的两个独院1800平方米租赁给乙方经营使用，租期为“拾年”，即从2011年10月31日至2021年10月31日止。租金为每年壹拾叁万元。每三年租金递增一次，递增数为5%，如果有超过10%的，则按10%递增。付款方式为年付，即进驻前乙方一次性向甲方交纳租金壹拾叁万元，在下次房租到期前的十日内，乙方将下一年度的房租一次性交付，以此类推。在乙方进驻交房租时，甲方负责将此院内的北侧库房门口和两侧房子搭建整齐，如果乙方施工，费用则从房租中扣除。在合同期间，甲方负责所有房屋雨漏修缮，保证水、电的正常供应和道路的正常通行，乙方独立经营，甲方不得干涉，在不影响主体结构的情况下，乙方根据经营需要自主改造。在合同期内，乙方在不影响甲方利益的情况下，可以对外转租或承包，所租房屋必须保证合法经营使用该房屋，并独立承担法律责任。双方合同一经签订，单方无权解除合同（在双方均不违约的情况下），如有一方违约，违约方要向守约方赔偿所有损失。合同签订后，李建民按期交付了租金，邢德国将涉案土地及房屋交付李建民使用。2017年7月20日，北京市大兴区黄村镇人民政府张贴拆除腾退公告，告知：为加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，积极落实散、乱、污企业清退要求，由相关实施单位对黄村镇西片区（东芦城村、西芦城村、鹅房村、宋庄村、前辛庄村、后辛庄村、太福庄村、周村）非住宅房屋进行拆除腾退。现就有事项公告如下：一、拆除腾退范围：东至京山铁路、南至黄村镇界、西至永定河观光带，北至金星西路。二、前期清登调查时间：自2017年8月1日起。三、自本公告公布之日起，不得新建、改建、扩建、翻建房屋；不得改变房屋用途；不得抢栽、抢种花卉、树木等，若出现上述行为的，将按相关法律依法查处并追究相关人员法律责任。各村村民委员会自本公告公布之日起对本辖区企业，商住户进行清理、清退。望各单位、企业及拆除腾退人积极配合清登、清退等工作。2017年11月14日，拆除公司出具涉案房屋及院落的交房条。本案在审理过程中，根据李建民的申请，本院向北京兴业富民置业有限公司（以下简称：兴业富民公司）调取涉案院落的拆迁档案，该资料显示：2017年11月25日，兴业富民公司（拆除腾退人、甲方）与邢德国（被拆除腾退人、乙方）签订大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿协议，协议约定：乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇周村，房屋、建筑物、简易建筑物面积6290.84平方米，其中房屋、建筑物、简易建筑物经营面积4261.79平方米，场地经营面积2764.65平方米。甲方应支付乙方补偿款共计18091212元，其中1、经评估公司评估被拆除腾退重置成新价5392283元；拆除费564190元；装修设备及附属物补偿价2082289元，设备评估价值及设备迁移费0元，苗木补偿补助费460720元。2、经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费2130895元；场地一次性停产停业综合补助费1382325元；腾退补助费2892700元；资源节约和垃圾减量补助费2892700元；搬迁补助费289270元；拆迁进度奖3840元。李建民向本院提供以下证据：证据1、房屋租赁合同，证明被告将涉案房屋出租给原告，租期10年，2011年10月31日至2021年10月31日；证据2、农商银行客户回单3张，证明原被告之间存在租赁关系，原告已经向被告支付2017年全年房租15万元。证据3、公证书，证明原告租赁被告的院落和房屋场地状况。证据4、营业执照、年度报告、纳税证明，证明原告是北京鲁燕蓝月洗涤用品有限公司的股东，在承租期间内正常经营和纳税；邢德国的质证意见：对证据1、真实性认可，双方之前确实有过租赁关系；对证据2、双方之前协商年租金15万元，从2016年10月1日到2017年10月31日，实际缴纳比15万元少了3元。对方实际使用到2017年10月31日，不同意退还租金。11月9日原告作的公证。对证据3、真实性认可，可以看出原告并没有完成交接，把房屋交付被告，11月9日还带领工作人员去场地内做公证，还控制房屋，当时正式拆迁通知已经下达。对证据4、营业执照和纳税证明真实性认可，与本案没有关联性，营业执照北京鲁燕蓝月洗涤用品有限公司的注册地和经营地均不在租赁合同中的场所，年度报告真实性、合法性、关联性均不认可，企业信息和股东信息应在工商系统中登记。邢德国向本院提供以下证据：证据1、调取证据申请书及法院调取图片、拆除腾退公告、工作联系笔录，证明2017年7月张贴拆除腾退公告，8月开始清登丈量，11月1日正式通知拆除腾退；证据2、质证笔录，证明拆除实际情况，原告一直没有搬离，原告存放了东西，房屋还由原告实际控制；证据3、通话记录、短信，2017年10月30日被告短信通知原告把东西搬离，如果不搬走，我方要找人清理。11月1日给原告打电话，通知正式启动拆迁。证据4、2011年11月20日和上家的租赁合同、协议书，是续租合同，最开始租赁合同在2003年没有找到，租赁时候是空地，是被告建造的，所以以被告名义进行拆迁，但考虑到上家是第一手承租人，涉及到关于土地本身的拆除利益，所以给了上家300万元。李建民的质证意见：对证据1-2、关联性不认可，之前已经撤诉的案件卷宗材料与本案无关；对证据3、通话记录只能反映原被告曾有过通话，不能证明通话内容，证明目的不认可。短信不能证明原告收到并查看，证明目的不认可。对证据4、真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的不认可。双方当事人均认可：李建民涉案的土地及房屋的租金交至2017年10月31日，涉案房屋没有办理准建手续。关于交付房屋时的情况，李建民提出接收时候房屋比较破烂，南边的院落有一个大库房900多平米，南房10间、西房1间，东房2间。北院北边一个大库房800多平米，北房2间、东房4间，西房5间，南房5间。我接收房屋之后在北院建了北房1间半，2011年10月建的。南院没有装修，北院有装修北房地砖、吊顶，西房部分吊顶、地砖，南房卫生间、地砖、吊顶，东房吊顶。除了一间东房没有暖气，其余所有北院房屋都装了暖气。两个卫生间贴了瓷砖，坐便器一个、渗水井1个、防盗门1个，电路改造、摄像头8个、太阳能1个、塑钢门窗5平米（北房），二四墙隔断10平米。邢德民提出：原告没有装修也没有建房，之前案件笔录中法官问过原告有没有改扩建，原告说没有，只是装修。实际情况是出租时候就可以正常使用，原告没有装修。同时对于建房及装修情况，双方均未能提供证据予以证明。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。李建民与邢德国就涉案房屋及院落签订的房屋租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋被纳入大兴新城西片区（芦城地区）集体经营性建设用地拆除腾退项目内，邢德国基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就李建民的合理损失予以补偿。李建民现依据与邢德国签订的租赁合同提起的损失赔偿的诉讼，关于装修设备及附属物补偿价58257.14元的诉讼请求，因双方均提出对涉案的房屋进行了装修及添附，但是双方均未提供证据予以证明，故根据双方的陈述，本院酌情予以确定李建民的损失为25000元。关于房屋一次性停产停业综合补助费638600元、场地一次性停产停业综合补助费272200元的诉讼请求，考虑李建民提供的经营手续注册地址并未涉案场地，涉案房屋邢德国主要用于出租，故上述一次性停产停业综合补助费在李建民和邢德国之间之间进行合理分配为宜，本院酌情确定李建民房屋一次性停产停业综合补助费273820元、场地一次性停产停业综合补助费130700元。对于资源节约及垃圾减量补助费638600元的诉讼请求，根据该费用的计算标准及涉案场地的房屋建设面积、双方签订的租赁合同的剩余年限，本院酌情确定李建民上述损失为319300元。对于搬迁补助费63860元、设备迁移补助费2000元的诉讼请求，考虑双方均实际搬离涉案场地，均产生一定的费用，本院酌情确定李建民搬迁补助费63860元、设备迁移补助费500元。因双方均认可李建民租金交至2017年10月31日，现涉案的房屋及院落于2017年9月底不能正常使用，但是李建民并未将涉案房屋及院落交还邢德国，考虑实际通知清登时间为2017年8月1日及腾退时间为2017年11月1日，且该房屋已经于2017年11月14日拆除，故对李建民要求邢德国返还租金37500元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、邢德国于本判决生效后十日内给付李建民各项损失即修设备及附属物补偿价25000元、房屋一次性停产停业综合补助费273820元、场地一次性停产停业综合补助费130700元、资源节约及垃圾减量补助费319300元、搬迁补助费63860元、设备迁移补助费500元；二、驳回李建民的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，由李建民负担4150元（已交纳），由邢德国负担5950元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭超二〇二〇年十二月二十二日书记员  刘丽