四川省合江县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0522执异83号 异议人（被执行人）：周家全，男，汉族，住四川省崇州市。 异议人（被执行人）：王晓兰，女，汉族，生住四川省崇州市。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司泸州分行，住所地：四川省泸州市江阳区一环路江阳中路317号1栋，统一社会信用代码：915105009047032860。 负责人：鲍勇，分行行长。 被执行人：合江县强兴水泥制品厂，住所地：四川省合江县张湾工业区一号，统一社会信用代码：91510522795838404Q。 法定代表人：周家全，投资人。 本院在执行中国建设银行股份有限公司泸州分行与合江县强兴水泥制品厂、周家全、王晓兰金融借款合同纠纷一案中，被执行人周家全、王晓兰对本院委托四川天地源土地资源房地产评估有限公司作出的四川天地源【2020】（房地估）字第0××9号房地产评估报告提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人周家全、王晓兰称，合江县人民法院在执行中国建设银行股份有限公司泸州分行申请执行合江县强兴水泥制品厂、周家全、王晓兰金融借款合同纠纷一案中，委托四川天地源土地资源房地产评估有限公司对异议人财产评估作出的四川天地源【2020】（房地估）字第0××9号房地产评估报告，存在以下问题：一、资产的评估单价过低。（一）、第0XX号三幅工业用地的评估单价过低。1、上述三幅土地坐落于合江县××镇××工业园区内，剩余的产权时间为35.78年，市场前景好。2、四川廉政资产评估事务所于2011年11月8日出具的资产评估报告对上述三幅土地的评估单价为300.4元∕㎡，考虑园区的多年发展以及物价上涨等因素，上述三幅土地的单价应高于现在的评估单价346元∕㎡。（二）、XX房屋的评估单价过低。鉴定机构对上述房屋的评估单价为948元∕㎡，该建筑层高6米，混合结构，于2006年建成，现在的市场价值远高于评估价。（三）、新增建筑、构筑物和变压器的估价中对厂区地面硬化一项的评估单价过低。四川廉政资产评估事务所于2011年11月8日出具的资产评估报告对水泥坝子评估单价为170元∕㎡，但评估机构的评估单价却仅为20元∕㎡，考虑近年物价和人工成本上涨等因素，该水泥硬化项目的单价不升反降。（四）、新增建筑、构筑物和变压器的估价中对主厂房东侧钢棚、主厂房南侧钢棚和无顶钢棚的评估单价过低。上述建筑设施是新建设施，高达11米，采用质量上乘的钢材等材料修建，工程造价每平方米逾800元，实际成本远高于鉴定人的评估单价。二、评估报告审定的面积低于实际面积。（一）、新增建筑、构筑物和变压器的估价中对主厂房东侧钢棚、主厂房南侧钢棚和无顶钢棚的工程量核算错误。上述项目的工程总量逾1200平方米，评估报告评估的面积只有1000余平方米，明显过低。（二）、新增建筑、构筑物和变压器的评估结果中，厂区范围围墙工程量核算错误，厂区围墙长400余米，高5米，实际面积应为2000㎡，鉴定人核定的工程量过低。三、鉴定评估报告漏评。（一）、新增建筑、构筑物和变压器的评估结果中，只对变压器的价值进行了估价，未将变压器的相关附属设施，包括电缆、电杆、电杆输电线等项目纳入评估。（二）、鉴定机构对××镇××街社区××号××栋房屋共计3215.03㎡的隔热层未进行估价。（三）、鉴定机构未将厂区的消防设施、旗杆、电动伸缩不锈钢大门的设施纳入评估报告。四、合江县人民法院委托四川廉政资产评估事务所于2011年11月8日出具的资产评估报告中，对厂区中的土地、建筑物以及附属设施的评估价值高达800万元。厂区周边基础和配套设施稳步完善，土地和建筑物的价值逐步增长，且在原有厂区的基础上另行新建了大量的设施。但是鉴定机构现在的评估价749.69万元，不升反降，鉴定机构作出的评估报告鉴定结论明显依据不足。另外，该评估机构与异议人在建设银行办理贷款时银行进行委托评估的机构为同一机构，评估机构主体存在不适格。因此提出执行异议，请求延迟案涉房地产的拍卖时间；准予异议人对案涉房地产申请重新进行评估。 本院查明，申请执行人中国建设银行股份有限公司泸州分行与被执行人合江县强兴水泥制品厂、周家全、王晓兰金融借款合同纠纷一案，泸州市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）川05执596号之一执行裁定书，裁定泸州市仲裁委员会（2019）泸仲字第90号仲裁调解书由四川省合江县人民法院执行。本院于2020年1月8日以（2020）川0522执31号执行案件立案执行。该案的执行依据（2019）泸仲字第90号仲裁调解书确认：“一、合江县强兴水泥制品厂同意于2019年9月15日前，向中国建设银行股份有限公司泸州分行支付借款本金200000元；2019年10月31日前结清全部余款（包括本金2608000元及利息、复利。截止于2019年1月21日的利息、复利合计为108987.3元；从2019年1月22日起的利息、复利按双方所签订的《人民币流动资金贷款合同》计算）；二、若合江县强兴水泥制品厂按期支付前述款项，则其向中国建设银行股份有限公司泸州分行支付律师代理费125000元，否则，合江县强兴水泥制品厂需全额支付律师代理费212560元；三、案件受理费、处理费28194元，调解结案按50%收取即14097元，由合江县强兴水泥制品厂承担；四、周家全、王晓兰对合江县强兴水泥制品厂应支付的上述费用承担连带保证责任；五、如未按上述约定支付任何一期款项，中国建设银行股份有限公司泸州分行可就合江县强兴水泥制品厂、周家全、王晓兰应付的各项款项申请强制执行；六、如未按上述约定支付任何一期款项，中国建设银行股份有限公司泸州分行申请强制执行时，对周家全、王晓兰提供的抵押物（坐落于××镇××街社区××街××号××栋等两处房屋，产权证号为合房字第2××3号、XX栋等三处房屋，产权证号为合房字第2××4号；合江县××镇××工业园区1号工业用地，产权证号为合国用（2013）第0××8号）处分所得，享有优先受偿权。”。本院在执行该案中，依法向被执行人合江县强兴水泥制品厂、周家全、王晓兰发出了执行通知书，要求其履行前述仲裁调解书确定的义务，但是被执行人合江县强兴水泥制品厂、周家全、王晓兰未按执行通知书要求履行其义务。本院于2020年1月15日作出（2020）川0522执31号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人周家全、王晓兰共有的位于合江县××街社区××街××号的土地三宗【合国用（2013）第0××7号、合国用（2013）第0××8号、合国用（2013）第0××9号】，及该三宗土地上的房屋10处，分别为：1.合江县××街社区××街××号1栋房屋1处，权证号××，建筑面积47.15㎡；2.合江县××街社区××街××号2栋房屋1处，权证号××，建筑面积3215.03㎡；3.合江县××街社区××街××号3栋房屋1处，权证号××，建筑面积235.84㎡；4.合江县××街社区××街××号4栋房屋1处，权证号××，建筑面积52.02㎡。5.合江县××街社区××街××号5栋房屋1处，权证号××，建筑面积45.1㎡。6.合江县××街社区××街××号6栋房屋1处，权证号××，建筑面积39.65㎡。7.合江县××街社区××街××号7栋房屋1处，权证号××，建筑面积597.55㎡。8.合江县××街社区××街××号8栋房屋1处，权证号××，建筑面积129.47㎡。9.合江县××街社区××街××号9栋房屋1处，权证号××，建筑面积32.31㎡10.合江县××街社区××街××号9栋房屋1处，权证号××，建筑面积150.22㎡。2020年3月19日，本院作出（2020）川0522执31号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人周家全、王晓兰共有的位于合江县××街社区××街××号的土地三宗【合国用（2013）第0××7号、合国用（2013）第0××8号、合国用（2013）第0××9号】，及其地上的建筑物、构筑物。同日，本院组织双方对拍卖标的物进行议价，中国建设银行股份有限公司泸州分行不同意议价和询价，双方达成对合江县强兴水泥制品厂内土地和地上建筑物、构筑物一起拍卖，并由本院按相关规定直接委托评估的意见。2020年5月6日，本院组织双方对拍卖标的物选定评估机构，双方从本院电脑执行系统的评估机构名单分库中选出四川天地源土地资源房地产评估有限公司、四川源禾房地产评估有限公司、四川大成房地产土地评估有限公司作为该案的评估机构，四川天地源土地资源房地产评估有限公司是第一顺序的评估机构，四川源禾房地产评估有限公司、四川大成房地产土地评估有限公司分别是备选的第二、第三顺序的评估机构。本院遂依法委托四川天地源土地资源房地产评估有限公司对本案拍卖标的物的市场价进行评估。 接受本院委托后，四川天地源土地资源房地产评估有限公司经实地查勘，由中国注册房地产评估师覃剑、郑小波共同签名，于2020年7月8日作出四川天地源【2020】（房地估）字第0××9号涉执房地产处置司法评估报告。该评估报告载明:评估价值为土地360.18万元，有证建筑物361.11万元，无证建筑物、构筑物及变压器28.4万元，总评估价值合计749.69万元；价值时点2020年5月28日；价值类型为市场价值；估价方法为对工业用地采用市场法、基准地价系数修正法和成本逼近法，对建筑物、构筑物和变压器采用成本法；评估报告有效期为2020年7月8日至2021年7月7日。被执行人收到该评估报告后，提出了资产评估单价过低，审定面积低于实际面积，漏评变压器附属设施（电缆、电杆、电杆输电线）消防设施、旗杆、电动伸缩不锈钢大门及XXX栋房屋隔热层的异议。本院就被执行人的异议问题要求评估机构答复，四川天地源土地资源房地产评估有限公司回复：“一、资产单价过低问题：1、三宗工业用地、马街1271号2栋房屋、主厂房侧钢棚。我们依据《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》、《房地产司法鉴定评估指导意见》对贵院委托评估的上述资产价值进行评估，评估程序及选用的评估方法、技术参数均符合《城镇土地估价规程》、《房地产估价规范》、《房地产司法鉴定评估指导意见》的要求，评估结果客观、公正。2、地面硬化。现场查看时被执行人未提供地面硬化的相关资料，故地面硬化为现场查看时点对应现状条件下的评估价值。二、鉴定报告审定的面积低于实际面积。我公司评估过程中采用的钢棚、围墙工程量是由我公司注册房地产估价师现场测量的，且工程量是经贵院、被执行人、申请人现场签字确认的，故采用的钢棚、围墙工程量是合理、合规的。三、鉴定评估报告漏评：1、变压器附属设施（电缆、输电线等）、消防措施、旗杆、电动伸缩不锈钢大门。我公司注册房地产估价师在对现场进行查看时被执行人未提出评估范围包括上述设施，也未提供相关资料及参数说明且本次评估范围是经被执行人现场签字确认的。2、XX栋房屋隔热层。本次是对房产的现状进行评估，被执行人提到的隔热层已经属于建筑物整体的一部分，故本次未单独列示隔热层价值，已将其和建筑物整体评估。故我公司注册房地产估价师评估的该房屋价值内已包含隔热层的价值。”。本院要求四川天地源土地资源房地产评估有限公司对所涉漏评部分继续评估，四川天地源土地资源房地产评估有限公司经实地查勘，由中国注册房地产评估师覃剑、郑小波共同签名，于2020年9月27日作出四川天地源【2020】（房地估）字第128号涉执房地产处置司法评估报告。该评估报告载明有:评估价值为电缆线（4芯70平方铝芯）0.86万元、电缆线（4芯70平方铜芯）12.24万元、消防水池0.54万元、电动伸缩门0.33万元、电杆0.43万元、条石基础（临田）1.6万元、条石基础（水泥厂）0.67万元、条石基础（公路）1万元、条石基础（厂区东侧）0.82万元、合计18.49万元等事项。该评估报告送达被执行人后，被执行人继续提出了资产评估单价过低，审定面积低于实际面积，漏评变压器附属设施（电缆、电杆、电杆输电线）消防设施、旗杆、电动伸缩不锈钢大门及马街1271号2栋房屋隔热层的异议，另提出该评估机构与异议人在建设银行办理贷款时银行进行委托评估的机构为同一机构，评估机构主体存在不适格问题。 本院另查明，合江县强兴水泥制品厂系投资人周家全在原泸州鑫汇水泥包装袋厂址上成立的，从周家全所提供的材料反映出“原泸州鑫汇水泥包装袋厂在2012年将厂房、土地和部分未抵押资产以605万元的价格处理给周家全”，后周家全用所购的厂房、土地等投资成立合江县强兴水泥制品厂，而该厂的厂房和土地分别登记在周家全、王晓兰名下。四川廉政资产评估事务所于2011年11月8日出具的资产评估报告，是对泸州鑫汇水泥包装袋厂的包括了该厂的机器设备、绿化花木等资产进行的评估，其报告的有效期为该报告作出后一年内。2013年4月23日，合江县强兴水泥制品厂为了向银行抵押贷款，委托四川天地源土地资源房地产评估有限公司对其抵押贷款涉及房产及工业用地进行评估，四川天地源土地资源房地产评估有限公司经评估于2013年8月2日作出四川天地源【2013】（房地估）字第693号抵押评估报告，估价人员为何刚、刘汉芳、郭伍平，该评估报告的有效期为报告作出后一年内。 本院认为，申请执行人中国建设银行股份有限公司泸州分行与被执行人合江县强兴水泥制品厂、周家全、王晓兰金融借款合同纠纷一案，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，本院查封并拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产符合法律规定。本案在进行网络司法拍卖时，需确定财产处置参考价，本院依法组织双方当事人对拍卖财产进行议价时，中国建设银行股份有限公司泸州分行不同意议价和询价，双方当事人达成对合江县强兴水泥制品厂内土地和地上建筑物、构筑物一起拍卖，并由本院按相关规定委托评估方式确定处置参考价的一致意见。本院依其意见组织双方当事人从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序，双方当事人已从本院电脑执行系统的评估机构名单分库中协商确定四川天地源土地资源房地产评估有限公司、四川源禾房地产评估有限公司、四川大成房地产土地评估有限公司为本案的评估机构，四川天地源土地资源房地产评估有限公司是第一顺序的评估机构，四川源禾房地产评估有限公司、四川大成房地产土地评估有限公司分别是备选的第二、第三顺序的评估机构。本院遂委托第一顺序的四川天地源土地资源房地产评估有限公司对案涉财产进行评估，四川天地源土地资源房地产评估有限公司接受了本院的委托进行评估。该议价、询价、委托评估的程序合法，选定四川天地源土地资源房地产评估有限公司作为第一顺序的评估机构也是由双方当事人协商所确定的，本院委托和四川天地源土地资源房地产评估有限公司接受委托进行评估并无不当。四川天地源土地资源房地产评估有限公司具有相应的资产评估资质，且已列入人民法院司法评估的名单分库，其接受法院的委托开展司法评估工作主体适格。其开展本案评估有相应评估资质的两名中国注册房地产评估师参加并在评估报告上签名，其评估采取了专业的估价方法，对漏评部分进行了合理解释并按要求作出了补充评估报告，其出具的两份评估报告符合相应规范，本院对其司法评估报告结论应予采信。对异议人周家全、王晓兰提出的资产的评估单价过低、评估报告审定的面积低于实际面积、鉴定评估报告漏评问题，评估机构四川天地源土地资源房地产评估有限公司已作出合理、规范的答复，并对漏评部分重新进行了评估，本院对四川天地源土地资源房地产评估有限公司的答复意见予以采信。对异议人周家全、王晓兰提出的四川廉政资产评估事务所的资产评估报告的评估价值高达800万元问题，该评估报告系四川廉政资产评估事务所于2011年11月8日所出具，是对泸州鑫汇水泥包装袋厂的还包括了该厂的机器设备、绿化花木等资产进行的评估，其报告的有效期为该报告作出后一年内，因其评估的对象和评估财产范围与此次评估的被执行人财产不是相同的，因其评估报告的有效期已过，本院不能据此采信该评估报告的评估结论。对异议人周家全、王晓兰提出的园区已经多年发展以及物价、人工费上涨等因素资产增值而评估过低问题，本院在本案中委托评估机构评估的资产价值，只是用于确定本案拍卖财产处置的参考价，而拍卖是在网络司法拍卖平台上公开进行的，具有向社会公开性，最后以按规定要求参加该拍卖活动的竞买人的最高应价来确定成交价，因此不存在异议人所担心的前述问题。对异议人周家全、王晓兰提出的四川天地源土地资源房地产评估有限公司与异议人在建设银行办理贷款时银行进行委托评估的机构为同一机构，四川天地源土地资源房地产评估有限公司在本案评估主体存在不适格问题，经查合江县强兴水泥制品厂向银行抵押贷款，委托四川天地源土地资源房地产评估有限公司对其抵押贷款涉及房产及工业用地进行评估并作出抵押评估报告，因该项评估系其抵押评估业务，并非司法评估，其评估的目的不同，参加该项评估的人员与本案司法评估的注册评估师不同，且系合江县强兴水泥制品厂在六年前自愿委托的原因，四川天地源土地资源房地产评估有限公司不存在法定的自行回避的情形，故不能据此认定四川天地源土地资源房地产评估有限公司不具有本案司法评估资格。综上，异议人周家全、王晓兰所提出的异议理由不能成立，本院依法对异议人周家全、王晓兰的执行异议主张不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百四十四条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第十六条、第二十条、第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 驳回周家全、王晓兰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省泸州市中级人民法院申请复议。 审 判 长 刘雪松 审 判 员 余鑫海 审 判 员 罗 健 二〇二〇年十二月九日 法官助理 周晓瑶 书 记 员 李小平