吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民初514号原告：赵劲枫，男，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：许仁芳（系赵劲枫之妻），女，汉族，无职业，住吉林省敦化市。被告：秦连江，男，汉族，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：王东龙，敦化市渤海法律服务所法律服务工作者。被告：敦化市立通房地产有限公司。法定代表人：李飞跃，董事长。委托诉讼代理人：姚丽，吉林良正律师事务所律师。原告赵劲枫因与被告秦连江、敦化市立通房地产开发有限公司（以下简称立通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵劲枫及其委托诉讼代理人许仁芳，被告秦连江的委托诉讼代理人王东龙，被告立通公司的委托诉讼代理人姚丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵劲枫向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于敦化市××路，面积72.76平方米，图幅号为06520530120210052的强制执行，并解除对上述楼房的查封。2.确认原告于2016年6月25日与被告立通公司签订达成的《工程款抵房协议书》合法有效，并确认位于敦化市××路，面积72.76平方米，图幅号为06520530120210052楼房归原告所有。3.判令被告立通公司协助和配合原告办理敦化市西安路怡品蓝庭小区5号楼2单元1003室，面积72.76平方米楼房产权过户登记到原告名下4、本案的案件受理费用由被告分担。事实与理由：2016年6月25日，原告与被告立通公司签订《工程款抵房协议书》，约定原告用立通公司建造的怡品蓝庭智能监控应收取的施工款312868元用于购买怡品蓝庭小区5号楼2单元1003室，面积72.76平方米楼房。同时约定双方签订该协议后，可正式签署《商品房买卖合同》，且与《商品房买卖合同》有同等的法律效力。2016年6月25日被告立通公司给原告出具312868元《收款收据》，收据载明“购买怡品蓝庭小区5#楼2单元-1003室，面积72.76平方米”（工程款抵房款），立通公司加盖公章。被告立通公司给原告出具《怡品蓝庭交房通知书》，约定原告办理交房手续时间为2017年3月5日至2017年3月15日。原告同时交付产权测绘费99元，专项维修基金4366元，两证100元，土地测绘费18元，有线电视和垃圾清运费996元，总计交付各项费用5579元。原告于2017年7月13日与该小区敦化市向阳物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，根据《物业服务合同》原告分别于2018年6月23日、2020年3月26日缴纳了物业服务费和电梯费。然而，2019年11月，法院以（2019）吉24民初324号民事裁定，将原告购买怡品蓝庭小区5号楼2单元1003室，面积72.76平方米楼房予以查封。原告申请执行异议，要求解除查封，并中止对原告楼房的执行。2020年7月28日，延边州中级人民法院作出（2020）吉24执异55号执行裁定，驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，2016年6月25日原告已与被告立通公司签订达成了《工程款抵房协议书》，按合同约定原告支付了全部购房款及各项费用，2017年原告已合法占有该楼房使用至今，原告多次要求被告立通公司按约协助和配合原告办理产权过户登记手续，但立通公司总以事务繁忙一直未协助和配合，原告无过错。由此足以证明，原告与被告立通公司签订达成的《工程款抵房协议书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告立通公司依法应当协助原告办理产权过户登记。需说明的是，原告虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，原告取得涉案楼房，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第304条、第305条、第307条、第312条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第19条规定，原告对该楼房享有合法所有权，并且足以排除被告对该楼房的执行。请求法院判如所请。秦连江辩称，1．原告诉秦连江，主体错误，因为损害原告的合法权益是立通公司所造成的，并不是由秦连江造成的。2.原告的诉讼没有事实根据，事实不具备客观真实性，原告与立通公司于2016年6月25日达成了以工程款抵的房子协议书是无效的。立通公司无视法律，将吉林省高级人民法院冻结扣押的物违法与他人达成各种协议，这种行为是一种违法行为，是无效的，是违反法律的强制性规定，应当追究刑事责任。3.秦连江诉被告立通公司经营开发合同纠纷一案中，秦连江于2015年向吉林省高级法院（以下简称省高院）申请对被告财产进行查封。2015年9月15日，省高院作出（2015）吉民初字第4-2号民事裁定，查封期限2015年9月16日至2018年9月16日三年期间。立通公司与原告私自达成协议，没有法律效力。另外，原告与被告立通公司是用工程款来抵房款，该事实是不确定的。至于原告与被告工程款是多少，双方并没有确认双方工程款的价款。请求法院驳回原告的诉讼请求。立通公司辩称，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1.2019年11月11日，贵院作出（2019）吉24民初324号民事裁定书，保全立通公司名下怡品蓝庭小区36套房屋。关于查封的案涉房屋××楼已在查封前出售并交付给原告，仅因被告秦连江申请保全，房屋一直处于被限制转让的状态无法办理所有权转移登记手续。所以原告的请求符合28条规定，具备排除执行的条件。2.（2019）吉24民初324号民事裁定书中查封的另外几套房屋，与本案案涉房屋情况相同，经房屋权利人提出异议申请，贵院已经做出（2020）吉24执异54号、77号、11号执行裁定书中止执行，该案可以作为本案排除执行的参考。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对于赵劲枫为证明2016年6月25日，其与立通公司签订《工程款抵房协议书》，购买诉争房屋的事实所举证据二《工程款抵房协议书》，秦连江质证称，真实性有异议，是否有工程款无法印证，立通公司违反法律不但侵犯了秦连江的利益，也侵犯了原告的利益。对于工程款顶房款是有异议的，双方之间工程款欠多少被告秦连江并不知情，被告立通公司将被告秦连江扣押的房屋抵给原告是违法行为，真实性是不存在的，抵押的手续是无效的。对该协议书中加盖的立通公司合同专用章的真实性无异议；立通公司质证称，对证据的真实性无异议，原告与立通公司的抵账行为可以认定买受人已经实际支付购房款。本院认为，秦连江对真实性有异议，且赵劲枫否认与立通公司之间存在工程欠款，故不予采信。对于赵劲枫为证明其于2016年6月25日交付全部购房款312868元、实际取得诉争房屋产权的事实所举证据三《收款收据》，秦连江质证称，真实性有异议，原告在诉状中表述是以工程款抵房款，现又主张以现金方式缴纳房款，相互矛盾；立通公司质证称，真实性无异议，消费者在交付的购买商品房全部或者大部分购房款后，承包商就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人，所以不管是抵账房还是实际交付了房款，法院都应当优先保护原告的合法权益。对于赵劲枫为证明其交付购房所有各项费用的事实所举证据四敦化市立通房地产出具的《怡品蓝庭交房结算单》，秦连江质证称，真实性有异议，没有事实依据，与本案无关联性；立通公司质证称，对真实性无异议，可以证明原告已经合法占有涉案房屋。对于赵劲枫为证明原告于2017年3月5日搬入该楼房居住至今的事实所举证据五敦化市立通房地产出具的《怡品蓝庭交房通知书》，秦连江质证称，对证据的真实性有异议，无法证明原告取得该房屋的合法性，立通公司用欺骗手段将房屋出售是违法的；立通公司质证称，对真实性无异议，能够证明原告已经合法占有涉案房屋。对于赵劲枫为证明2016年6月25日其与立通公司签订的《商品房买卖合同》合法性所举证据七《商品房买卖合同》，秦连江质证称，真实性有异议，不具有合法性、合理性；立通公司质证称，真实性无异议，该证据能够证明在法院查封前，原告与立通公司签订了《商品房买卖合同》，该合同合法有效，可以排除查封执行。本院认为，秦连江对上述证据的真实性有异议，赵劲枫未能提供其他证据佐证上述证据的真实性、合法性，不予采信。对于赵劲枫为证明已按照物业服务合同缴纳三年物业费和电梯费、从2017年开始一直居住在案涉房屋的事实所举证据六《前期物业服务合同》，秦连江质证称，真实性有异议，立通公司把前期欠物业费都让购买人承担，与本案无关联性；立通公司质证称，无异议。对于赵劲枫为证明从2017年4月开始一直在该房屋居住的事实所举证据八交纳电费、水费、物业费凭证及诉争房屋住宅内部照片，秦连江质证称，有异议，立通公司以房抵债是在省高院查封该房屋期间，不可能存在他人居住的条件，如果居住，也是一种违反法律的行为；立通公司质证称，无异议。本院认为，秦连江对证据6的真实性提出异议，赵劲枫未能提供其他证据佐证其真实性，不予采信；证据8中电费、水费缴费明细能够相互印证，证明2018年4月开始案涉房屋被占有使用的事实，故予以采信；对其他证据，本院难以认定其真实性，不予采信。对于秦连江为证明诉争房屋已于2015年9月15日被省高院（以下简称省高院）查封、立通公司违反法律规定，将省高院查封的房屋以工程款抵账的方式出售给他人无效所举证据一省高院（2015）吉民一初字第4-2号裁定书，赵劲枫质证称，真实性无异议，对2015年查封的事情不知情；立通公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，该裁定被告秦连江已于2016年8月30日申请解除，虽然原告与立通公司是2016年6月25日签订的，虽然此期间涉案房屋在保全查封期间，但在解除后商品房买卖合同合法有效，原告对涉案房屋享有物权，立通公司对该房屋有处分权。对于秦连江为证明立通公司与秦连江达成的和解协议赔偿秦连江5000万，因立通公司没有现金，是以133处查封房屋赔偿给秦连江，因此对133套秦连江申请了解除，但对剩余62套省高级人民法院2018年10月23日又继续给予查封，查封期限为3年（2018年10月23日-2021年10月23日），这些查封的房屋就包括本案诉争的房屋，从2015年是连续查封的事实所举证据二省高院（2016）吉民初33号之五民事裁定书，赵劲枫质证称，真实性无异议，其不清楚这个情况；立通公司质证称，省高院于2018年10月22日对涉案房屋进行查封扣押，2016年8月30日至该证据间原告已经取得房屋所有权并使用，原告与立通公司签订的商品房买卖合同与原告实际入住都先于此裁定，根据该裁定可以认定原告在查封之前已经合法占有了该房屋，所以应当排除执行。对于秦连江为证明2016年9月5日省高院裁定对立通公司的195套房屋继续查封、期限是3年所举证据四省高院（2016）吉民初33号民事裁定书，赵劲枫质证称，对证据的真实性无异议，但是该裁定书的日期是2016年9月5日，其买房签订合同的时间是同年6月30日；立通公司质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议，本案的房屋虽然存在多个查封，但不是无缝对接，而是先后存在的，并且出现了时间隔点，第一个是在2015年9月15日，省高院（2015）吉民一初字第4-2号民事裁定书查封了涉案房屋，但该查封已于2016年8月30日解除了查封，2016年9月5日继续查封，出现了隔点，而本案的查封是2019年11月11日查封的，多个查封并不是连续的，而赵劲枫在签订《商品房买卖合同》是2016年6月25日后并合法占有了涉案房屋，和本案的查封时间出现了间断，因保全的中断，立通公司取得了合法有效的处分权与原告的签订合同和交易的行为均合法有效，原告对涉案房屋享有物权期待权。本院认为，赵劲枫、立通公司对上述证据的真实性无异议，且能够证明本案待证事实，予以采信。对于秦连江为证明由立通公司赔偿其5000万元的损失，因无现金用房屋抵债，协议签订后秦连江向法院申请解除5000万的财产保全，剩余5000万没有解除立通公司是清楚的，立通公司掩盖事实、欺骗原告的事实所举证据三2017年11月25日立通公司、敦化市永利得家具城建材城有限公司签订的《解除合作协议书》，赵劲枫质证称，真实性无异议，秦连江与立通公司的约定与其商品房买卖行为没有关系；立通公司质证称，真实性有异议，根据举证规则被告提供证据应该提供原件，该份协议书与本案所涉及的保全裁定均无关联性，证明不了是针对法院保全中所涉及的保全事项。本院认为，该证据与本案无关，不予采纳。对于立通公司为证明2015年另案查封的基础法律关系房地产经营合同纠纷与本案查封的基础法律关系建设工程施工合同纠纷不同，（2015）吉民一初字第4-2号裁定书查封房屋于2016年8月30日依法解除，在此期间立通公司对该房屋享有处分权，另案查封后本案查封前与原告签订的商品房买卖合同合法有效，符合法律规定，可以有效排除执行的事实所举证据省高院（2015）吉民一初字第4-2、第4-3号民事裁定书，赵劲枫质证称，真实性无异议，其不清楚这个情况；秦连江质证称，质证意见同其所举证据一、二、三的证据意见。本院认为，赵劲枫及秦连江对该证据的真实性无异议，对真实性予以确认，但其无法证明立通公司与赵劲枫所签订的商品房买卖合同有效，对证明内容不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月5日，省高院作出（2015）吉民一初字第4-2号民事裁定，查封立通公司名下价值壹亿元的房产，所附查封清单中包含怡品蓝庭小区5号楼二单元1003面积为72.76平方米的房屋（以下简称案涉房屋）。2016年8月30日，省高院作出（2015）吉民一初字第4-3号民事裁定，解除对立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区195处房产的查封，所附清单中亦包含案涉房屋。2016年9月5日，省高院作出（2016）吉民初33号民事裁定，查封立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区195处房产的查封，所附清单包含案涉房屋。2018年8月22日，省高院作出（2016）吉民初33号之五民事裁定书载明“……，于2016年9月5日作出（2016）吉民初33号民事裁定书，查封了立通公司开发的敦化市怡品蓝庭小区195处房产。后又应秦连江申请解除了其中133处房产的查封。秦连江于2018年12月22日向本院申请继续对剩余的62处房产进行查封。”该裁定继续查封立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区62处房产，所附清单包含案涉房屋；同日作出（2016）吉民初33号之五协助执行通知书，载明以上房屋查封期限三年（自2018年10月23日至2021年10月23日）。本院在审理秦连江诉立通公司建设工程合同纠纷一案中，于2019年11月11日作出（2019）吉24民初324号民事裁定，保全立通公司名下丘地号为富民小区K地块敦化市西安路与西环城路交汇怡品蓝庭小区36套房屋，本案原告赵劲枫作为案外人以本院此次查封的××区是其在本院查封前已经购买并已交付使用为由提出异议，2020年7月28日，本院作出（2020）吉24执异55号执行裁定书，裁定驳回赵劲枫的异议请求。赵劲枫提供的户名为“赵劲枫”、地址为怡品蓝庭**楼**西10的电费明细显示，2017年1月至2018年1月期间的总电量和总电费为零，2018年2月总电量为7，总电费为3.68,2018年3月总电量和总电费为零，2018年4月至2020年6月开始连续产生用电量和电费。赵劲枫提供的用户名称为“张劲枫”、用户地址为怡品蓝庭5号楼2单元1003的水费明细显示，2018年4月至2020年6月连续产生用水量和水费。赵劲枫提供的2016年6月25日《收款收据》载明：“今收到赵劲枫人民币叁拾壹万贰仟捌佰陆拾捌元，312868.00，摘由购买怡品蓝庭5#2-1003，72.76㎡（工程款抵房款）”，并加盖立通公司财务专用章。其提供的《怡品蓝庭交房结算单》载明的付款方式为顶账。其提供的《工程款抵房款协议书》中，出卖人为立通公司，工程收款人为石秀清，买受人为赵劲枫。诉讼过程中，赵劲枫主张其以现金方式向立通公司支付房款312868；认可其与石秀清之间无债权债务关系，亦无其他法律关系。其还陈述：“我和立通公司之间不存在工程发包关系，我没给立通公司干过活，立通公司也不欠我工程款，只是听说能买到便宜房子。”本院认为，本案的争议焦点有三：一是秦连江提出的其为本案被告主体错误的抗辩主张是否成立；二是原告对案涉房屋是否具有足以排除执行的权益；三是赵劲枫提出的请求确认案涉房屋归其所有，立通公司配合办理过户登记的诉讼请求是否成立。一、关于秦连江提出的其为本案被告主体错误的抗辩主张是否成立的问题根据本案查明的事实，在（2019）吉24民初324号案件中，秦连江作为申请执行人申请保全包括案涉房屋在内的36套房屋，本案原告赵劲枫以案外人身份向本院提出执行异议，本院作出（2020）吉24执异55号执行裁定驳回赵劲枫的申请，赵劲枫依法向本院提出执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。……”之规定，赵劲枫以（2019）吉24民初324号案件中申请执行人秦连江作为本案被告，于法有据，故秦连江提出的其为本案被告主体错误的抗辩主张不成立。二、关于赵劲枫对案涉房屋是否具有足以排除执行的权益的问题根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告赵劲枫应当就其对案涉房屋享有上述足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，在本院查封之前赵劲枫与立通公司是否签订合法有效的书面房屋买卖合同。就赵劲枫提供的《工程款抵房款协议书》而言，赵劲枫否认立通公司拖欠其工程款，且诉讼过程中其主张以现金方式交付房款，而其所举证据《收款收据》《怡品蓝庭交房结算单》中均载明付款方式为顶账；立通公司也未能提供与赵劲枫之间的建设工程施工合同和工程款结算等证据。表明赵劲枫与立通公司之间不存在真实的以房抵债的意思表示，故无法认定双方之间存在以房抵债协议。赵劲枫虽主张于2016年6月25日签订案涉《工程款抵房款协议书》《商品房买卖合同》，但根据本案查明的事实，2015年9月5日至2016年8月30日期间案涉房屋处于被省高院查封状态，赵劲枫作为案涉房屋的受让人，应当到房产登记部门对房屋的基本权利状态进行必要的审查，且立通公司作为案涉房屋的所有权人明知该房屋处于查封状态而处分，具有损害他人合法权益的主观恶意，故无法认定赵劲枫与立通公司之间签订的落款日期为2016年6月25日的《工程款抵房款协议书》《商品房买卖合同》合法有效。其次，赵劲枫提供2016年6月25日收款收据，主张以现金方式向立通公司支付房款，与该收据载明内容和赵劲枫起诉时主张以房抵债的方式相悖，其未能进一步举证证明已向立通公司支付案涉房屋价款的事实主张。综上，赵劲枫所举证据不足以证明其对案涉房屋具有足以排除执行的权益。三、关于赵劲枫提出的案涉房屋归其所有，立通公司配合其办理过户登记的诉讼请求是否成立的问题如上所述，赵劲枫不享有对案涉房屋具有足以排除执行的权益，无法认定案涉房屋所有权属于赵劲枫，且房屋现处于查封状态，对于其请求立通公司配合办理过户登记手续的请求依法不能成立。综上所述，赵劲枫的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告赵劲枫的诉讼请求。案件受理费5993元，由赵劲枫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 太 熹审判员 刘晓娟审判员 秦承兰 二〇二〇年十二月二十八日书记员 宋晓旭