北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14470号原告：北京航空旅游专修学院，住所地北京市大兴区永华路2号。法定代表人：宋岩，院长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师被告：北京大兴贵仁武术院，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄（北京市大兴区第一职业学校院内）法定代表人：祁暄，院长。委托诉讼代理人：客永常，河北客永常律师事务所律师委托诉讼代理人：李凤贤，北京大兴贵仁武术院员工原告北京航空旅游专修学院（以下简称：航空旅游学院）与被告北京大兴贵仁武术院（以下简称：贵仁武术院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告航空旅游学院的委托诉讼代理人杨智永到庭参加诉讼，被告贵仁武术院经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。航空旅游学院向本院提出诉讼请求：1、请求法院裁决被告返还原告已付租金1278333元（租赁房屋实际使用时间自2019年3月1日至2020年1月31日，共计11个月）；2、被告向原告支付房屋的装修装饰费用、停产停业费、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估单位确定的数为准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月12日，原告与被告签订了》房屋租赁合同，根据合同约定，被告将位于贵仁食堂一楼东侧（438）平方米、贵仁食堂二楼西侧（525平方米）、贵仁食堂一层东侧上下层（506平方米）、北侧室内训练馆（480平方米）、训练馆东侧小院75平方米，总计2024平方米房屋及土地有偿租赁给原告使用，每年租金118万元，租期从2019年3月1日至2020年2月28日，原告承租后，依约支付租金，并对租赁物及配套设施进行了装饰装修。2019年12月24日，原告向被告支付了第二年的租金118万元。经我方了解，2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目指挥部就已向各被拆迁腾退单位（包括被告）下达过告知书，原告所承租被告房屋及土地亦属于拆除腾退对象，此外，就租赁的实际情况而言，2020年1月底，随着新冠肺炎疫情的扩大，原告承租的房屋及土地就已经被北京市大兴区黄村镇后辛庄村村委会设置隔离设施进行封闭，无法正常承租使用。另外，原告租赁房屋的用途是为了办学使用，由于疫情原因，学生无法返校，原告所承租的房屋一直处于闲置状态，加之腾退等原因，合同已经无法实际履行，现就退还租金及补偿问题协商未果。贵仁武术院未到庭参加诉讼，但是在诉前调解阶段发表答辩状。不同意原告诉讼请求，双方合同在持续履行的过程中，所以在不解除双方合同的前提下，要求返还租金无事实依据。租赁标的物持续不间断的被原告占有使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明的事实如下：2012年1月1日，北京迅达伟业投资管理有限公司（甲方，以下简称：迅达伟业公司）与贵仁武术院（乙方）签订租地合同，协议约定：乙方租用甲方土地的方位位于大兴一职南侧，即东至北京京开方盛商贸有限公司，西至前辛庄与后辛庄交界田间路东侧围墙，北至大兴一职校园南侧的铁艺围栏，南到北京顺通腾飞商贸有限公司用地，面积61亩实按51亩由乙方租用。租用时间：2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年；租用费用：2012年至2014年12月31日内年25000元/亩，租期内每满3年地租增加5%，直到合同停止。如遇国家占地拆迁，建筑物的赔偿按黄村镇政府制定的2012年新租地合同的相关规定政策执行。2018年11月12日，贵仁武术院（甲方）与航空旅游学院（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲乙双方经过协商，就乙方租用甲方院内建筑物达成以下协议：一、租赁位置：贵仁食堂一楼东侧（438平方米），贵仁食堂二楼西侧（525平方米）、贵仁食堂一层东侧上下层（506平方米）、北侧室内训练馆（480平方米）、训练馆东侧小院75平方米，总计2024平方米。食堂一层西侧主楼道由甲方建隔离墙，主楼道由乙方使用。租赁时间：2019年3月1日至2022年2月28日。租赁费用1180000元（壹佰壹拾捌万元）；付款方式：每年一付，本合同签订之日起甲、乙双方办理房屋租赁交接手续，三日内乙方付清甲方第一年租金，以后每年于11月15日前一次性付清全款，乙方付清租金，甲方提供收据。甲方的责任：1、甲方负责乙方租用校舍的水、电、暖正常供应，房屋维修由乙方自行承担。2、甲方按着政策标准和约定时间收取乙方所使用面积的水、电、暖费用（没有暖气基础设施的房屋供暧方不收取乙方取暖费）。3、协助乙方进行有关检查工仵，并提供相关资料。4、合作期限内甲方不得提高合同所约定的相关费用。三、乙方责任。1、合同期内，乙方房屋用于合法、合规办学、按时向甲方支付按时向甲方支付水、电费和暧气费用，并负责所租面积内安全、防火、保卫、卫生保洁等工作；2、乙方负责所租建筑内设施购置，合同期满，乙方所购置设施乙方收回，需恢复房屋原结构（面貌）；3、协助甲方进行有关检查，并提供相关资料；4、乙方不得改变建筑结构功能及转租，如有变动须经书面同意方可施工，否则属于违规；5、乙方退租前必须提前半年书面告知甲方（以书面形式签字为准），否则续交一年房租，期满乙方有续约优先权......五、违约责任：1、甲乙双方应严格按着协议履行权利和义务，除腾退、不可抗力因素外，不能履约，因此造成的一切损失由违约方全部赔偿。2、如甲方不能如期提供房屋使用权，乙方有权利终让协议，甲方应每逾期日按有关资源费用的千分之五承担违约金。3、如乙方不能如期支付有关资源费用，甲方有权终止协议，乙方应每逾期日按有关资源费用的千分之五承担违约金。六、本协议未尽事宜由甲乙双方协商后确认，确认结果是本协议内容的补充部分，与本协议具有同等效力。双方签订协议以后，贵仁武术院将约定房屋交付航空旅游学院使用，2019年12月24日航空旅游学院向贵仁武术院缴纳2020年3月1日至2021年2月28日期间的租金共计118万元。2018年11月15日及2018年11月16日共缴纳2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金118万元。2020年1月，因受新冠疫情的影响，航空旅游学院的学生在春季开学，并未复课。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月9日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到大兴新城西片区非住宅拆除腾退分布的拆除、腾退告知书后，2020年5月7日上午9点又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，但主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关的政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，本公司特向贵院通知如下：贵院租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有利于贵院的长期发展。附大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》。本案在审理过程中，双方均表示不清楚土地性质，并认可截止开庭时涉案房屋及院落并未拆除。对于双方签订的资源租赁合同的效力问题，航空旅游学院表示由法院确定，不再坚持合同有效。截止开庭时涉案房屋及院落并未拆除，且贵仁武术院并未签订拆除腾退合同，取得相应的补偿款。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。航空旅游公司与迅达伟业公司就涉案房屋及院落签订的资源租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可航空旅游学院实际向贵仁武术院交纳租金118万元，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，航空旅游学院并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生。关于腾退时间，本院结合庭审情况，双方提交的证据以及同一涉案场地其他案件中腾退时间，认定该涉案场地于2020年10月18日进行腾退。关于已经支付的租金的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院实际正常使用了涉案房屋及道路，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋及道路，故本院综合上述实际情况，酌情确定贵仁武术院返还航空旅游学院已经交纳的租金900000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京大兴贵仁武术院于本判决生效后十日内返还北京航空旅游专修学院已交租金900000元；二、驳回北京航空旅游专修学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16306元，由北京航空旅游专修学院负担3506元（已交纳），由北京大兴贵仁武术院负担12800元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源