北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17357号原告：吴磊，男，1974年1月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省荆州市沙市区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：徐长德，男，1963年12月21日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。委托诉讼代理人：付文功，男，1976年4月13日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。原告吴磊与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴磊与被告京奥港公司委托诉讼代理人徐长德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴磊向本院提出诉讼请求：1.判决被告以现金方式支付原告逾期交房违约金23079.47元；2.判决被告以现金方式退回原告支付被告代收专项维修基金14886元，契税10048.05元，产权代办费1200元；3.判决被告向原告出示：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《建筑工程竣工验收备案表》、《住房面积实测技术报告书》和《房屋实测补充协议》；4.判决被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求，并要求将违约金暂计算至2020年9月21日。事实与理由：2015年10月26日原告与妻子杨铭（已于2018年去世）共同和被告签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，购买被告开发的：×××号房产，预售许可证号：×××。该房产预测建筑面积共73.33平方米。房产总价款：100345元人民币壹佰零拾零万叁仟肆佰伍拾伍元整，原告已按照合同约定将上述款项支付给被告。按照合同约定，被告应于2017年5月31日前向原告交付房产。原告于2017年5月初收到被告发来的《入住通知书》，通知原告于2017年5月31日前办理入住手续，但经众多购房人与政府有关部门核实，当时该小区尚未办理通水、通电、通气及房屋验收等手续，门前道路也在施工之中，根本不具备收房条件，故5月底顺义区政府叫停了被告的这次违规活动。当时被告方承诺按照合同约定支付违约金，但没明确具体金额及方式。2017年12月初，原告又收到被告发来的《入住通知书》通知在2018年1月18日期前办理入住手续，并在通知书中称被告应向原告支付逾期交房违约金人民币23079.47元，并通知这笔资金将以冲抵物业费用的形式进行结算。2018年1月17日原告参加了被告方在项目小区内组织了集中收房活动，原告希望与被告就违约金支付方式及房屋是否以达到入住标准两个问题进行沟通。但在接待处，一自称被告方人员的：吕东先生出面接待了我们，称被告没钱无法以现金方式支付违约金，只能冲抵物业费或车位费，并告知原告按金额可冲抵十余年物业费，如不接受以上方式则只有起诉一条路，否则不签不给房钥匙。原告认为被告无权强迫原告与物业公司签订物业合同，更无权将原告应得违约金支付十余年物业费。另，原告无购买小区车位的意愿，更不同意冲抵车位费或车位服务费。同时，原告向被告要求其出示房屋可办理入住的政府批文，其也不给予出具。根据《中华人民共和国合同法》，原被告之间的房屋买卖关系成立且合法有效。但被告在延期交房后，未按双方签订之《合同》“第十四条逾期交房责任”中“自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日正，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并与该现价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”的约定，向原告支付违约金，而实际原告收房现场，被告强迫业主将违约金以“新购车位、租赁车位、物业费、房屋面积差冲抵后余额物业费”四选一冲抵。另外，根据双方《合同》“第十六条交接手续”规定：“出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该限价商品住房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该限价商品住房的前提条件。”而在办理收房入住流程中，被告不向原告出具；《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《建筑工程竣工验收备案表》和《住房面积实测技术报告书》等文件。此外，根据合同第二十二条“产权登记”第一条“出卖人应在×年×月房屋交付之日起第360日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明”，从2018年1月17日距今已经978天，且去顺义税务四所查询被告知开发商根本没有去办理大产权登记，从而得知开发商代办房产证要远远超过978天，因此请求法院判决开发商退还代收的专项维修基金、契税、产权代办费。综上所述，原告认为被告拒不按约定履行支付义务及出具相关房屋验收合格文件，已经构成违约，故原告提起诉讼。京奥港公司辩称：违约金同意按照合同由法院裁判。同意退还产权代办费、公共维修基金和契税，退还之后由原告负责办证，被告负责协助。本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，吴磊、杨铭共同作为买受人与被告签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，购买被告开发建设的位于顺义区×××。合同第十二条约定的交付条件包括买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十六条交接手续第五款约定买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、印花税、权属登记费。合同第二十二条产权登记第二款转移登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件十的相关约定履行。附件十第七条约定：如买受人向贷款银行或其他金融机构申请个人住房贷款购买该房屋，且出卖人为此承担了连带责任担保或房屋所有权证书收押责任的，买受人承诺并同意委托出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，在该房屋之房屋所有权证书办妥后，出卖人直接将房屋所有权证书交付贷款银行或其他金融机构，出卖人无需将该情况通过买受人，亦无需承担任何责任。买受人在房屋交付时提交办理房屋权属证书和房屋抵押登记所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权及房屋抵押登记相关的各项税、费，若每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之壹向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之壹向出买人收取违约金。出卖人有权于产权证办理完毕后将产权证直接交押给银行以解除北京市住房贷款担保中心对买受人承担的担保责任。上述合同签订后，被告于2018年1月17日将涉诉房屋交付原告。原告向被告交纳产权代办费、专项维修基金及契税等费用。被告尚未给原告办理产权证。杨铭与吴磊系夫妻，二人于2006年2月19日育有一女吴璐含。杨铭于2018年8月23日去世，杨铭父母均先于杨铭去世。吴璐含同意以原告个人主张涉诉房屋的权利。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》等在案佐证。本院认为：吴磊、杨铭与被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。双方已办理了房屋交接手续，且原告已向被告交纳公共维修基金、契税等，被告亦应在约定期限内为原告办理房屋的产权登记证书。现距离双方交房的日期已经超过720天，原告要求被告自逾期之日起支付违约金至2020年9月21日，具有事实及合同依据，本院予以支持。合同约定由被告向原告代收代缴契税、公共维修基金并收取产权代办费，现双方均同意被告将上述款项退还原告，系双方就上述费用的交纳情况达成新的合意，本院予以确认。本案审理过程中，原告向本院申请撤回第三项诉讼请求，系自行处分诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告吴磊自二〇二〇年一月八日至二〇二〇年九月二十一日的逾期办理房屋权属转移登记违约金二万五千八百八十九元一角四分；二、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告吴磊契税一万零四十八元零角五分、公共维修基金一万四千八百八十六元、产权代办费一千二百元，上述合计二万六千一百三十四元零角五分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百一十五元，由被告北京京奥港置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年十二月二十五日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟