河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3534号上诉人（原审被告、反诉原告）：高京，男，汉族，1981年10月29日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：雷智慧，河南王松华律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚奇，河南王松华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李继萍，女，汉族，1963年5月1日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马璐璐，河南鲲之鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔源泽，河南鲲之鹏律师事务所律师。上诉人高京因与被上诉人李继萍房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。高京上诉请求：1、依法撤销一审判决第三、五项，依法改判或发回重审；2、一二审诉讼费、反诉诉讼费、鉴定费均由李继萍负担。事实与理由：一、涉案房屋消防验收不合格的问题自始存在，一审法院刻意忽略李继萍租赁给高京用于开设宾馆的房屋消防验收不合格、房屋所有权人应对涉案房屋承担消防安全义务等实际情况，认定事实不清，适用法律错误。涉案房屋消防问题自始存在，而非高京单方原因导致。2012年7月2日，涉案房屋的开发商开封市瑞信房地产开发有限公司向开封市公安消防支队申请涉案房屋的消防验收，开封市公安消防支队于2012年7月9日通过作出汴公消验【2012】第0028号《建设工程消防验收意见书》，认定涉案房屋存在自动喷淋设施无法正常使用、警报探头无法使用等多个消防安全问题，消防验收不合格.2019年10月高京所开设宾馆因消防问题被临时查封，查封理由中所涉及的消防喷淋设施、疏散通道门等存在的问题与汴公消验【2012】第0028号《建设工程消防验收意见书》中存在问题一致。李继萍取得涉案房屋的相关产权证书，是各方因素综合的结果，并不能证明涉案房屋消防验收合格。李继萍出租消防不合格的涉案房屋在前，高京使用在后，不论高京是否对涉案房屋进行装修，均不能免除李继萍对涉案房屋应承担的消防安全义务。依据《中华人民共河国消防法》第十三条第三款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。李继萍作为涉案房屋的实际所有权人，对自己所有房屋的消防验收情况最为清楚，在明知涉案房屋消防验收不合格的前提下将刻意隐瞒相关事实将涉案房屋租赁给高京使用，明知高京对涉案房屋进行装修并用于开设宾馆使用不予以阻止，反而放任这种结果的发生，具有重大过错，无论高京是否装修涉案房屋，李继萍的消防安全责任均无法免除。二、一审法院认定高京于2019年9月1日后拖欠李继萍租金75044元并应支付违约金的缺乏事实及法律依据。一直以来，涉案房屋租金均由酒店的实际承包人直接支付至李继萍账户，李继萍对此明知且认可，自李继萍第一次起诉高京且双方达成调解协议后，酒店实际承包人一直足额向李继萍支付房屋租金，依据相关凭证可知2019年9月至房屋被临时查封前，涉案房屋租金一直足额缴纳。临时查封是由于消防原因导致，在查封期间有权拒付房租，高京并不存在任何违约行为。自高京李继萍第一次达成调解协议后，李继萍方向一审法院申请强制执行，执行所涉及的相关费用均直接从高京个人名下银行账户所出，与此次诉讼租金并不存在任何混同，酒店实际承包人支付的均为当期租金。此前欠付房租应由高京个人偿还，因此不存在后续支付款项属于偿还此前欠付租金的情况。涉案房屋存在消防问题是房屋租赁合同解除的根本原因，李继萍对此具有重大过错。李继萍答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案中“是否存在消防问题”与诉争无关。本案与（2019）豫0202民初1464号民事调解书诉讼请求一致，均是要求高京解除合同并且支付拖欠的租金，从这两个案件可以看出，在此之前高京就曾因拖欠租金被起诉，达成调解意见后，高京要求继续租赁案涉房屋并承诺之后会补齐拖欠款且之后会按时缴纳租金，由此可见，本案与消防并无关系。高京所述的开封市消防支队于2012年7月做出的《意见书》与本案无关。涉案房屋的开发商“开封市瑞信房地产开发有限公司”向开封市公安消防支队申请的房屋消防验收时间为2012年7月2日，随后开封市公安局于2012年7月9日出具了《意见书》，而本案中李继萍取得该房屋合法《房地产权证》时间为2013年7月18日，开发商在李继萍取得产权证一年之前的申请消防验收行为与本案无关。且一审法院查明的事实为2012年开封市公安消防支队出具的《意见书》系针对龙庭新都汇1号商场整栋楼体，即地上2层，局部3层，地下1层，建筑总高度14.45米，建筑面积约17000平方米，性质为商场及人防工程，并非针对案涉房产，且消防问题存在于商场地下车库，与涉案房屋新都汇1号商场三层没有任何关系。2、李继萍通过何种方式购得房屋所有权与本案诉争无关，李继萍办理了合法产权证明，《租赁协议》达成，即为双方真实意思表示，双方当事人应遵守合同的约定。2015年双方达成《租赁协议》并交付房屋于高京使用，房屋的消防安全并不取决于是否通过消防验收，而是高京作为酒店服务业经营者，应依法向开封市公安局消防支队申报、备案。2019年10月酒店因消防问题被查封，理由并非是租赁房屋主体的消防验收未通过，而是房屋使用者在经营时消防物品摆放、消防装潢老旧不合格，该查处针对的是高京没有基本的消防常识，与李继萍无关。3、李继萍既取得合法产权证明，即享有对外出租的权利，处置该合法产权，并未违反任何法律法规及行政强制措施。依据《中华人民共和国消防法》的规定消防安全义务应在建设者和使用者，与李继萍无关，由此可以印证2019年10月2日，开封龙亭区公安消防大队作出的处罚决定就是依据此法律法规，与消防验收是否通过无关。二、一审法院认定的75044元租金为2019年9月1日至2019年11月1日两个月的房租（已经扣除已经支付过的24000元），原审法院依据《房屋租赁合同》要求高京支付租金及违约金于法有据。李继萍第一次起诉达成调解协议之后，高京足额履行6、7、8月份租金，9月份履行租金24000元，尚欠2019年9月1日至2019年11月1日租金75044元，均有银行转账为证，因此原审法院认定金额正确，且应支付至高京实际搬离之日止。综上所述，本案的消防问题系高京在使用涉案房屋时维护不当，室内消防措施不完善，没有按照法律法规即时备案审查造成的，且消防的整顿并没有影响高京在合同期内无间断的使用、经营该房屋，其仅享受了权利，却不履行义务的行为构成根本违约，导致双方合同无法存续。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求贵院依法驳回高京的上诉请求，维持原判。李继萍向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》，并返还租赁物；2、判令被告结清2019年9月1日至11月1日所欠房租124566元及违约金178279元，共计302845元，并按合同第三条、第四条支付租金至实际搬出之日止；3、请求判令被告按租赁合同要求结清租赁期间各项费用，包括物业费、水费、电费及物业管理费用；4、判令被告拆除在原告房屋上的违规建筑，恢复原状；5、本案诉讼费用、鉴定费用由被告承担。高京向一审法院提起反诉请求：1、请求依法解除反诉原告与反诉被告签订的房屋租赁合同；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告因其违约行为给反诉原告造成的装修损失、营业利益损失共计165万元；3、全部诉讼费用及鉴定费由反诉被告承担。一审法院经审理查明，2015年12月11日，李继萍（甲方、出租方）与高京（乙方、出租方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方即李继萍将其位于开封市西大街新都汇一号商场三层房屋面积2728.51平方米出租给乙方即被告高京用于开宾馆，租赁期限为自2015年12月11日至2021年12月10日，租期6年；房屋每平方米每月租金15元，保证金10万元，合同签订后支付保证金6万元，2016年付清保证金4万元，2016年4月30日至2016年10月30日按月预付房租，2017年按季预付房租，2018年至合同到期，按年预付全年房租，第一年房租免收4个月房租为装修期，按8个月计费，自合同期第二年起租金每年递增10%，每期房租提前15天预交下期房租，另乙方免费为甲方提供不少于30天的标间1间。甲方交付该房屋时，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金10万元，租赁期满或者解除后，房屋租赁保证金扣除应有乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数无息返还乙方。双方还约定：租赁期内，与该房屋有关的各项费用均由乙方承担，乙方在装修过程中，如改动房屋内部结构，须经甲方书面同意，乙方改造完善消防通道和安装电梯设备的投资由乙方承担，退租时，甲方不得要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复原状所需费用。第八条房屋的返还及维修约定：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施；合同到期后或者乙方违约致使甲方宣布解除合同后，7日内乙方未自行清除，乙方遗留在甲方出租房屋内可搬动物品，均视为乙方的抛弃物，甲方有权任意处置，乙方不得向甲方和新承租方提出房屋装修和其他物品转让承接费。关于违约责任，双方还约定：乙方有下列情况之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，同时按年租金的30%向甲方支付违约金：1、不经过甲方同意将承租的房屋转让、转借他人或擅自改变用途；2、欠租或水电费达5日；3、利用承租房屋进行非法经营活动；4、为办理工商登记进行非法经营活动；5、对承租房屋的损坏；6、乙方未按约定时间返还租赁房屋的；7、房屋租金未按合同规定期限交纳，逾期超过7天；8、租赁期间，乙方保证合规合法经营，防火安全，门前三包等，乙方严格执行有关部门规定并承担全部责任。合同签订后，高京按约支付了保证金10万元，李继萍按约交付了租赁房屋，高京对房屋进行了装修，并进行酒店经营。2017年4月7日，甲方李继萍、乙方高鹰、丙方王顺才、丁方高京签订协议书，约定：一、乙方在1号商场甲方屋顶做防水加盖钢结构防水层，以后出现的漏水情况由乙方全权负责，与甲方无关。二、因加盖钢结构防水层出现的一切违规后果由乙方承担。三、与甲方三层有关房屋的买卖租赁，其他三方将全力配合办理相关手续。四、甲方与丁方租约到期后，乙方不得向新承租方提出任何补偿要求。五、本期甲方与丁方租赁期满后，甲方应用有加盖房屋三分之一的使用权。经协商，乙方同意将加盖的房屋给甲方贰佰平方米，待甲方与丁方合同期满后，按现成本价与乙方结算（注现成本价为壹仟陆佰元每平方，装修费用另外计算）。2019年6月3日，李继萍以高京欠房租三个月多为由诉至一审法院，请求：1、判令解除李继萍、高京于2015年12月11日签订的租赁合同；2、请求判令高京承担所欠租金及违约金288000元。经一审法院审理，李继萍、高京自愿达成如下协议：一、双方确认高京欠李继萍2017年10月之前的房屋租金共计13.3万元，高京同意李继萍将其已经交纳的10万元押金抵扣房屋租金，高京于2019年7月20日前支付李继萍房屋租金10000元，于2019年8月20日前支付10000元，于2019年9月20日前支付13000元。二、高京于2020年7月31日前将应交给李继萍的租房押金10万元补齐，自2019年10月起每月10000元，于每月的20日前支付。三、高京如有一期未按照约定履行，李继萍除可就剩余全部款项一并申请强制执行外，还可要求高京支付违约金50000元。四、本案案件受理费减半收取2910元，高京自愿承担（李继萍已经预交，高京在支付上述费用时一并支付给原告李继萍）。五、李继萍自愿放弃其他诉讼请求。现该案尚未执行终结。高京自2019年9月1日起未交房租，案外人王波分别于2019年10月8日和10月23日，支付李继萍9月份部分租金20000元和4000元，计24000元。现李继萍以高京拖欠房租为由，再次诉至法院。在诉讼过程中，高京申请对涉案房屋开封市西大街新都汇1号楼3层开封市良品假日酒店装修及设备设施价值进行评估，经一审法院释明，高京坚持评估，经河南宋城房地产土地资产评估有限公司评估，本案所涉房屋于评估基准日2020年7月2日的评估结果为全新价值2309122.00元，现存价值1108379.00元。本案所涉房屋所在的龙亭新都汇1#商场、人防地下车库建设工程，开发商开封市瑞信房地产开发有限公司于2012年7月2日申请消防验收，经开封市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，认为消防验收不合格，存在手动启动地下车库一处排烟窗，排烟风机无法启动等问题，要求建设单位整改，整改后重新申报验收，该工程未经消防验收合格不得投入使用。李继萍于2013年7月18日取得龙亭区新都汇一号商场三层W区W0××号房地产权证。2019年10月2日，开封市龙亭区公安消防大队对龙亭区良品假日酒店进行督察检查时发现：消防栓、喷淋设施压力不足，疏散通道门开启方向错误，缺少扶手、疏散标志、应急灯，疏散通道门有所不很急，自动报警设施损坏无法使用，遂向其下发临时查封决定书，查封期限为2019年10月4日17时至2019年11月3日17时。一审法院认为，1、关于《房屋租赁合同》解除及要求返还租赁物问题，本案李继萍对取得产权证的房屋享有对外出租的权利，李继萍、高京签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，该合同的效力及于双方，其法律后果应由李继萍、高京承担。双方合同约定：房屋租金未按合同约定期限交纳，逾期7天，甲方可解除合同，并收回租赁物。本案高京未按约交纳租金，李继萍诉至法院，双方达成调解协议后高京仍未按约履行，自2019年9月起逾期交纳租金，其行为已构成违约，符合双方租赁合同约定的解除条件，现李继萍要求解除合同并收回房屋，高京同意，一审法院予以准许。高京辩解李继萍交付的房屋不符合消防安全，致使其对房屋装修后因消防验收不合格被查封而停业，是导致解除的根本原因，李继萍的行为构成根本违约的意见，《中华人民共和国消防法》第十五条规定“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”。根据该规定，消防安全义务应该在于建设者和使用者。本案中，李继萍、高京在签订合同时已确认房屋状况结构安全正常，作为经营的商家，其对案涉房屋能作何用途，应当负有更审慎的注意义务；同时房屋装修完毕投入使用、营业前其作为使用人负有向公安机关消防机构申请消防安全检查的责任。双方在合同第七条中也明确约定，乙方在改造完善消防通道和安装电梯设备的投资由乙方承担，并约定租赁期间，乙方保证合法合规经营，防火安全、门前三包等，乙方应严格执行有关部门规定并承担全部责任。本案，房屋租赁的使用人是高京，高京在宾馆投入使用前应申请消防安全检查，2019年10月因开封市龙亭区公安消防大队对龙亭区良品假日酒店决定临时查封一个月，查封的理由“是消防栓、喷淋设施压力不足，疏散通道门开启方向错误，缺少扶手、疏散标志、应急灯，疏散通道门有锁闭痕迹，自动报警设施损坏无法使用”，责任在于高京，而非李继萍，且建设单位申请验收在前，李继萍取得产权证在后，且自双方2015年12月11日签订合同至2019年10月将近4年期间亦未因消防安全影响高京经营，高京提交的证据不能证明李继萍交付的租赁物不符合消防安全，故高京主张解除原因在于李继萍根本违约的意见不能成立，一审法院不予支持。关于高京辩称因新冠肺炎的疫情属于不可抗力，导致其合同目的不能实现，高京的行为不构成违约的意见，因本案高京曾因拖欠房租被起诉，达成调解意见后，高京仍未按约支付租金，自2019年9月其未再支付租金，其在新冠肺炎疫情之前已构成违约，故其辩解不构成违约的意见一审法院不予支持。2、关于李继萍要求支付欠付租金及违约金的问题。《房屋租赁合同》约定房屋每平方米每月租金15元，2018年至合同到期，按年预付全年房租，且每年递增10%，煤气房租提前15天预交下期房租，李继萍按2018年房租标准要求被告支付2019年9月1日至2019年11月1日所欠两个月房租75044元（49522元/每月×2－24000元=75044元），并按合同约定支付租金至实际腾退之日止的请求一审法院予以支持。关于违约金，因双方合同约定，逾期交纳租金，应按年租金的30%支付违约金，因此，李继萍请求高京支付违约金178279元（按照2018年房租标准）不违反法律规定，一审法院予以支持。3、关于李继萍请求判令高京按合同约定结清租赁期间的各项费用及物业管理费用的请求，因李继萍提交的证据不能证明高京拖欠上述费用及费用数额，因此该项请求一审法院不予支持。4、关于李继萍请求高京拆除在李继萍房屋上的违规建筑的请求，因该违章建筑建造时已征得李继萍的同意，且拆除违章建筑不属于本案民事受理理范围，因此该项请求一审法院不予处理。5、关于高京请求判令李继萍赔偿其装修损失、营业利益损失165万元及鉴定费用的请求，因双方约定因乙方违约导致解除合同，乙方不得向甲方和新承租方提出房屋装修和其他物品转让承接费，而本案双方解除合同的原因在于高京欠租的违约行为，而非李继萍违约导致解除合同，因此，高京的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除李继萍与高京于2015年12月11日签订的《房屋租赁合同》；二、高京于判决生效之日起三十日内将位于开封市西大街新都汇一号商场三层面积2728.51平方米的房屋腾退并返还给李继萍；三、高京于判决生效之日起十日内向李继萍支付房屋租金75044元和违约金178279元，并自2019年11月2日起按合同第三条、第四条约定支付租金至实际腾退之日止；四、驳回李继萍的其他诉讼请求；五、驳回高京的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2921元，由高京承担2500元，李继萍承担421元；反诉案件受理费减半收取9825元，由高京承担。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，关于消防责任，按双方合同约定，在高京使用涉案房屋用于经营期间的防火安全责任由高京承担，故本案因消防所产生的责任，应由高京负责。对于高京称系李继萍所提供的房屋没有经过消防验收，李继萍违约，其不应交纳房租及违约金的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，应予维持。高京的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5099元，由高京负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十二月十九日书记员  荀文彬