北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33032号原告：顾积平，男，1948年7月16日出生，香港特别行政区居民，住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：扶宏强，北京德恒律师事务所律师。被告：北京政泉控股有限公司，住所北京市朝阳区大屯里**************。法定代表人：贾鑫，经理。委托诉讼代理人：张秋华，女，汉族，1980年9月15日出生，北京政泉控股有限公司职员，住址北京市顺义区。委托诉讼代理人：王泽波，男，汉族，1976年12月14日出生，北京政泉控股有限公司职员，住址浙江省嘉兴市南湖区。原告顾积平（以下简称原告）与被告北京政泉控股有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人扶宏强，政泉公司委托诉讼代理人张秋华、王泽波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2005年9月13日签订的《商品房房屋买卖合同》（编号Y101440）；2、判令被告向原告返还已付的北京市朝阳区大屯里政泉花园F栋2层205号房屋的购房款5206453元，并支付利息（以购房款5206453元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2004年12月2日计算至实际返还之日止）；3、判令被告赔偿房屋升值损失18095091.31元。事实与理由：2005年9月13日，双方签订三份《商品房买卖合同》，原告向被告购买了包括北京市朝阳区大屯里政泉花园F栋2层205号房屋（以下简称205房屋）在内的三套房屋，总价款1000万元，其中205号房屋价款5206453元。原告依约向被告支付了房屋价款，且办理了预售合同登记备案手续。因被告自身债务等原因，顾积平购买的205号房屋被多家法院查封，且已进入司法拍卖程序，双方所签《商品房买卖合同》已无法实际履行，我的合同目的也无法实现。我方向被告交纳了5206453元购房款，该款项应当全额退还给我，利息我认为是购房款的法定孳息，应当由被告支付，被告长期占用我的购房款给我造成了损失，而且205房屋现在由被告实际出租并获得了收益。关于房屋升值损失，依据合同法规定，赔偿损失的范围包括预期利益，如果商品房买卖合同正常履行，我如期取得房产证，则房屋现在价值很高，远超过我当年支付的购房款。在我与被告的另外两个房屋买卖合同纠纷案件中，两案案情与本案一致，房屋都在同一楼栋、同一楼层，在那两个案件当中，我们申请法院对另外两套房屋当前的市场单价进行了评估，评估结果是单价45089元/平方米，我认为涉案房屋单价与另外两套房屋评估单价一致，也是45089元/平方米，涉案房屋的面积是516.79平方米，故现在的市场价值是23301544.31元，拿这个数字减去我当年交付的购房款5206453元就是我所主张的房屋升值损失。为维护我的合法权益，故诉至法院。政泉公司辩称：一、双方之间并非真实的房屋买卖关系，而是融资借款关系。2004年我方因项目建设需要资金向原告借款，原告于2014年12月1日向我方提供借款1000万元，为了担保借款的归还，双方一共签署了包括205房屋在内的五份房屋买卖合同。关于双方之间的合同关系，我方强调一下，涉案房屋的单价仅为1万元每平米，而同期房屋的市场价值在每平米1.9万元左右，可以说明双方之间并非真实的买卖关系。双方关于1000万借款未签订书面借款合同，是口头约定，双方也没有书面约定以签订房屋买卖合同的形式以房屋提供担保。但实际上双方签订房屋买卖合同就是为这1000万提供的担保。这1000万借款我方还没有还给原告，只还了一部分利息。二、我方同意解除双方之间的2005年9月13日签订的商品房房屋买卖合同（编号Y101440），但是我方认为原告依据商品房买卖合同第13条的规定行使约定解除权是有问题的，该条款约定我方逾期交房超过90日，原告就有权解除合同，但是他们迟迟未行使合同解除权，根据合同法的规定，原告丧失了合同约定的解除权，因为已经过了解除权行使的除斥期间。原告曾在2016年之后多次起诉，但是诉讼请求都是要求我方继续履行合同、交付房屋。我方同意解除合同是因为我们双方之间并非真实的商品房买卖合同关系，而且205房屋所在的政泉花园F栋目前处于大连中院的拍卖阶段，虽然205房屋不在拍卖范围之内，是因为原告在执行阶段提了执行异议，但是他的执行异议最终也没有得到支持。三、同意退还原告购房款5206453元，合同上是这个金额，但是我们认为这笔钱不是购房款而是借款，当然借款我们也应当返还，利息我方不同意支付，按照原告的主张，双方之间形成的是商品房买卖合同关系，在合同解除之前，我方没有退还购房款并支付利息的义务，如果商品房买卖合同正常履行，则原告可能获得的收益也并不包括利息。此外，在原、被告签订涉案合同之后，205房屋所在的F栋的规划设计发生了变更，随后就是整个F栋被司法查封和拍卖，规划变更在朝阳法院审理的多起案件中都有体现。原告自2016年诉至朝阳法院，但是原告明知在合同无法继续履行的情况下仍然起诉要求我方继续履行合同交付房屋，我们认为自原告2016年第一次起诉之后的利息损失属于原告自行扩大的损失，不应当予以支持。关于房屋升值损失，一般体现在二手房的一房二卖情形，本案被告不存在一房二卖情形，房屋也不是二手房，而且涉案房屋根本就没有建造，所以也不存在房屋升值损失。原告主张的利息和升值损失存在矛盾之处，我们认为原告购买房屋是期望通过房屋升值得到相应的收益，但是如果房屋升值，则原告不可能获得利息的收益。如果法院判决认定双方之间存在商品房买卖合同关系，同时支持了原告的房屋升值损失，希望法院对差额酌情确定，要考虑到被告通过盘古氏公司低价向原告出售房屋偿还利息的行为以及买卖合同单价远远低于房屋当时市场单价的情况。本院经审理认定事实如下：2004年12月1日，原告向北京政泉置业有限公司（以下简称政泉置业公司）支付购房款1000万元，政泉置业公司向原告出具收款收据。2005年9月13日，政泉置业公司与原告签订编号Y101440号《商品房买卖合同》，约定由原告向政泉置业公司购买205房屋，预测建筑面积516.79平方米。商品房单价为每平方米10074.6元，总金额为5206453元。政泉置业公司应当在2005年12月31日前向原告交付商品房。政泉置业公司逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，政泉置业公司按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。签约次日，原告所购205号房屋在北京市住房和城乡建设委员会网站办理了预售登记。之后，因205号房屋被法院查封，政泉置业公司未向原告履行交房义务。2012年7月16日，政泉置业公司更名为被告。另查，除205房屋外，针对北京市朝阳区大屯里政泉花园F栋2层207号房屋（下称207房屋）、北京市朝阳区大屯里政泉花园F栋2层209号房屋（下称209房屋），原告在2020年2月18日以房屋买卖合同纠纷为由分别将被告诉至本院，两案中原告均要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、退还已付购房款及利息，并要求被告赔偿房价差价损失。两案审理过程中，原告申请对207房屋和209房屋的市场价值进行评估，2020年6月8日，北京国地房地产土地评估有限公司针对上述两套房屋分别出具房地产估价报告，结论为两套房屋房屋在2020年5月26日的房地产市场的单价均为45089元。本案审理过程中，经本院释明，原告不申请对205房屋的市场现值进行评估，表示205房屋与207房屋、209房屋属于同一楼层，并且位置相邻，房屋性质都是商业用房，故205房屋的市场现值应当与207房屋和209房屋相同。被告亦不申请对205房屋的市场现值进行评估，并表示207房屋、209房屋与205房屋面积户型都不同，不能作为参考。本院认为：被告提出双方系借款关系，而非房屋买卖合同关系，双方签订《商品房买卖合同》系被告因借款向原告提供的担保。被告就其上述主张未提交任何证据，其上述辩称意见没有事实依据，本院无法采信。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告向被告支付了购房款，履行了合同约定的付款义务。被告未依约向原告交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求解除合同，被告表示同意，本院予以确认。原告要求政泉返还购房款5206453元，符合事实与法律规定，本院予以支持。关于原告主张的购房款利息，本院在其主张的房屋升值损失中一并考虑。关于原告主张的房屋升值损失，如被告履行了交付房屋义务，原告自然获得房屋升值产生的利益。被告违约造成合同无法履行，理应赔偿原告相应损失。原告主张损失18095091.31元，未超过之前24%的最高合法年利率标准，结合与205房屋同一楼层的207房屋、209房屋的市场评估价值，其主张数额应属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除原告顾积平与被告北京政泉控股有限公司于二〇〇五年九月十三日签订的编号为Y101440号《商品房买卖合同》；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告顾积平购房款五百二十万六千四百五十三元；三、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾积平房屋升值损失一千八百零九万五千零九十一元三角一分；四、驳回原告顾积平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七万六千六百五十四元，由北京政泉控股有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十二月八日书记员 姚澍峥