西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初19076号原告：陕西神州卓方健康科技有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：罗建英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍新博，女，1971年11月4日出生，汉族，住西安市灞桥区，系该公司员工。被告：姬涛，女，1981年1月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:李娜,陕西致易衡律师事务所律师。第三人：西安睿鼎坤房地产有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人：彭江博，系该公司总经理。委托诉讼代理人：焦刚宁，男，1989年5月28日出生，汉族，住甘肃省正宁县，系该公司员工。原告陕西神州卓方健康科技有限公司（以下简称“神州卓方公司”）诉被告姬涛、第三人西安睿鼎坤房地产有限公司（以下简称“睿鼎坤房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。原告神州卓方公司委托诉讼代理人鲍新博，被告姬涛及委托诉讼代理人李娜、第三人睿鼎坤房地产公司委托诉讼代理人焦刚宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告神州卓方公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还房屋租赁费22000元；2、被告向原告返还房屋押金5500元；3、被告向原告支付违约金5500元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告及第三人于2018年7月8日签订《房屋租赁合同》，合同约定由原告承租被告位于西安市曲江新区XX路XX号XX中心XX号面积为53.39平方米房屋一间，该房屋的性质为办公。租期为两年，自2018年8月1日至2020年7月31日止。租金为5500元/月，房屋第二年的租金为6000元/月，押金为5500元/月。合同签订后，原告向被告账户转账71500元，向被告支付案涉房屋12个月的租金及一个月的押金。原告依约履行合同约定的义务，然而被告未能依约履行合同。被告在租期尚未届满的情况下提前解除其与原告签订的《房屋租赁合同》，并要求原告搬离案涉房屋。无奈，原告于2019年4月9日将案涉房屋的钥匙退还被告，并办理了相关手续。合同第十二条第二款的约定：“签署本合同后，甲方不按约定时间将该房屋交付乙方使用的或甲方提前解除合同及甲方违反本合同其他的约定，乙方有权要求甲方退还乙方租赁押金，并按合同约定承担违约金和退还剩余租期相应的租金，如违约金的数额无法弥补乙方损失，甲方应根据给乙方造成实际损失赔偿。”依据上述约定，被告提前解除与原告签订的合同应当向原告退还房屋租赁押金及剩余租期相应的租金，并承担违约责任。然而，原告多次催促被告退还房屋租赁押金及剩余租期相应的租金，被告拒不退还，为了维护原告合法权益，故诉至法院。被告姬涛辩称，被告并不存在任何违约行为。被告将位于西安市XX路XX号XX中心XX室，面积53.39平米的房屋，以月租金5500元的价格出租给原告使用，租赁期限为2018年8月1月至2020年7月31日，租期两年。签订租赁合同后被告就按照约定将房屋交付给原告，但是在该合同履行到将近半年时间时，原告突然提出因为自己经营困难不能再继续承租，被告表示合同不能解除，但同意让原告转租，但是经过一段时间原告并没有转租出去，就自行搬出了租赁的房屋，强行将房屋钥匙退还被告，在整个合同履行期间，被告并没有任何违约行为。原告未按照约定的期限继续承租房屋，应向被告支付违约金并承担损失。在双方合同履行期间，原告单方提出解除合同，但被告并未同意，原告应该承担违约责任，请求驳回原告诉讼请求。第三人睿鼎坤房地产公司述称，原、被告双方的租赁合同系第三人睿鼎坤房地产公司员工王某甲双方牵头签署的，合同一直在履行，退租及转租事宜公司并不清楚，均是王某甲一直在其中跟进，但王某甲现在已离职。关于王某甲被告与案外人签订的第二份合同第三人公司完全不知晓。原告神州卓方公司围绕诉讼请求提交以下证据：证据一、房屋租赁合同。证明原、被告签订房屋租赁合同合法有效。证据二、收据。证明被告收取原告押金（一个月租金）及房屋租赁费（2018.8.1-2019.7.31）共计71500元，应予以退还。证据三、房屋租赁合同。证明被告将案涉房屋于2019年4月7日另行出租于他人。被告对以上证据真实性均予以认可，证明目的均不予认可。被告姬涛针对其辩称提交以下证据：证据一、原、被告双方签订的房屋租赁合同。证明合同第十二条第一、二款关于违约金及当事人退租有明确约定。违约金按照违约责任第一条（一个月的房租+押金）。证据二、被告另行出租房屋的房屋租赁合同、中介的收款收据（3000元）。证明因原告提前退租，导致被告另行出租产生中介费3000元。证据三、被告姬涛与原告神州卓方公司代理人鲍新博爱人关先生短信记录，证明原告方早于2019年1月便主动向被告提出欲提前解除租赁关系，之后在2019年3、6月也多次短信要求被告清算款项。原告方对于短信真实性予以认可。经审理查明，2018年7月8日，姬涛（甲方出租方）与神州卓方公司（乙方承租方）代理人鲍新博、睿鼎坤房地产公司（丙方居间方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西安市曲江新区XX路XX号XX中心XX居间服务出租给乙方。建筑面积53.39平方米，租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日止，共计两年。甲方应于2018年7月15日前将该房屋按约定条件交付乙方。房屋租金标准5500元，房屋第二年租金为6000元。合同第十二条违约责任第2款约定：……乙方提前退租，甲方有权没收乙方租赁押金，并按合同约定承担违约金，如果违约金的数额无法弥补甲方损失，乙方应根据给甲方造成的实际损失赔偿。签订合同后，2018年7月9日原告神州卓方公司鲍新博向被告姬涛支付房屋押金（一个月房租）及一年租金（2018年8月1日至2019年7月31日）共计71500元。庭审中，被告姬涛提交其与原告神州卓方公司代理人鲍新博爱人关先生2019年1月13日、2019年3月16日、2019年6月16日短信记录。2019年1月13日关先生向被告发送短信内容载明：“姬女士，我是你原告你T2-1716的租户，按照咱们原来电话里沟通的情况，请你把剩余的房租及押金给结算一下，谢谢！下面是我们财务给列出的账单，你先看一下，如果有什么问题我们再沟通。总额：⑴2019年4月至7月底房租共22000元（4个月×5500元=22000元）⑵押金5500元，以上总额合计为27500元；扣除部分：⑴2019年4月份的物业费430元；⑵4月份前10天的费用1840（因为4月9日交给你们的房屋钥匙和手续，等于5500元的1/3，约1834元）以上扣除部分合计：430元+1840元＝2270元。最后总计：总额27500元-扣除部分2270元=25230元”。2019年3月16日，关先生再次因房屋另行出租情况向被告发送短信。2019年6月16日，关先生发送短信通知被告对于剩余租金进行结算，被告姬涛当日回复人在外地，月底回来进行结算。之后原中介业务员王某甲从第三人睿鼎坤房地产公司离职，个人重新成立西安德诺房地产信息咨询有限公司。期间王某甲经原告代理人鲍新博口头委托，联系新租客，并于2019年4月7日以西安德诺房地产信息咨询有限公司为中介方，组织被告姬涛与新租客即韩蕊签订新的《房屋租赁合同》。当日，被告姬涛向西安德诺房地产信息咨询有限公司交纳中介3000元，该公司出具收款收据。证人王某甲出庭证明，租赁期内原告方主动联系其要求寻找承租人将案涉房屋另行出租，且被告对此事也予以认可，并在2019年4月7日组织被告及案外人签订新的《房屋租赁合同》。经询，案涉房屋已实际向他人出租，三方均同意解除2018年7月8日所签订《房屋租赁合同》。原告现主张因被告擅自将房屋出租他人，要求其退还2019年4月-7月租金22000元、押金5500元及违约金5500元。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。本案中，结合短信记录及证人证言，能够证明系原告方在租赁期间提前要求退租，被告对此也予以知晓。因被告方已于2019年4月7日另与他人签订《房屋租赁合同》并实际交付，并未给其造成空置损失，故原告现主张退还已交纳2019年4月-7月期间租金22000元，符合合同及法律依据，本院依法予以支持。关于押金部分，依据双方《房屋租赁合同》第十二条第2款约定：“……乙方提前退租，甲方有权没收乙方租赁押金”，原告提起退租的情况下现主张退还押金，缺乏合同依据，依法不予支持。根据被告所提交的短信记录及证人证言，被告另行出租房屋原告对此完全知晓，且系原告方首先提出退租事宜，故原告现主张被告存在违约行为并要求承担违约金，于法无据，本院依法不予支持。至于被告抗辩需扣除其另行产生中介费损失3000元，因另行出租事宜被告已表示认可并自行再次出租，加之原告所交纳押金已足以弥补被告方中介费损失，故本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，依法判决如下：一、被告姬涛于本判决生效之日起十日内退还原告陕西神州卓方健康科技有限公司西安市曲江新区XX路XX号XX中心XX号房屋租金（2019年4月-7月）22000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陕西神州卓方健康科技有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费775元，由原告陕西神州卓方健康科技有限公司承担255.75元，被告姬涛承担519.25元。因原告已预交，被告姬涛应将该款项连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  蒲婷婷二〇二〇年十二月二十三日书记员  刘 瑜打印：相丽华校对：李珍珍2020年月日送达1