福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0722民初949号 原告（反诉被告）：南平市宏辉业商业有限公司，住所地浦城县兴浦路91号工商银行办公大楼5层。 法定代表人：周春华，职务总经理。 委托诉讼代理人：吴舟，福建绍唐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店，住所地浦城县兴华路888号永晖商业中心一层107铺。 经营者毛春荣，男，汉族，住浦城县。 被告（反诉原告）：毛春荣，男，汉族，1972年6月25日出生，住浦城县。 被告（反诉原告）：邓丽华，女，汉族，1976年5月4日出生，个体户，住浦城县。 三被告共同委托诉讼代理人：彭胜利，福建则刚律师事务所律师。 第三人：福州皇家物业管理有限公司，住所地福州市晋安区福新东路12号楼二层A3室305室。 法定代表人：王道枢，职务董事长。 原告（反诉被告）南平市宏辉业商业有限公司（以下简称宏辉业公司）与被告（反诉原告）浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店（以下简称荣宇蛋糕分店）、毛春荣、邓丽华、第三人福州皇家物业管理有限公司（以下简称皇家物业公司）物业服务合同纠纷一案。本院受理后，于2019年6月4日作出（2019）闽0722民初1443号民事判决书，被告（反诉原告）荣宇蛋糕分店不服，提起上诉，2020年3月30日南平市中级人民法院作出（2020）闽07民终241号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。宏辉业公司委托诉讼代理人吴舟，荣宇蛋糕分店经营者毛春荣、毛春荣、邓丽华及三被告共同委托诉讼代理人彭胜利到庭参加诉讼，第三人皇家物业公司经传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏辉业公司向本院提出本诉的诉讼请求：请求判令荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华支付拖欠的物业管理费3860.32元、水费1431元、电费129488.01元、水电公摊费用5024.08元，共计139803.45元，并从2019年6月4日起至实际履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍支付逾期利息损失。事实和理由：毛春荣、邓丽华于2015年6月8日与永晖浦城房地产开发有限公司（以下简称永晖公司）签订了商品房买卖合同，约定毛春荣、邓丽华买受浦城县永晖豪布斯卡一层107商铺。之后，其自营荣宇蛋糕，浦城县永晖豪布斯卡商场由宏辉业公司统一负责商管运营，该商场总电表户头以宏辉业公司名义登记开户，各商铺装有独立分表，各商户每月根据分表计算电费及公摊后，将电费交由宏辉业公司根据总电表电费结算单向国网浦城供电公司缴纳电费。此外，相关水费和物业费亦应由各商铺缴交。现荣宇蛋糕分店及毛春荣、邓丽华至2019年5月仅向宏辉业公司缴纳水、电各项费用12972.66元，至2020年8月31日止尚欠宏辉业公司水电等各项费用共计139803.45元，故提起诉讼。 荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华在本诉中辩称，⑴荣宇蛋糕分店与宏辉业公司之间无任何合同，就供水电事宜并未建立任何民事法律关系，宏辉业公司向其诉请收取水电费没有任何事实和法律依据，宏辉业公司之诉不符合民诉法119条之规定，应驳回起诉。①2015年6月8日毛春荣、邓丽华与永晖公司签订商品房买卖合同，向永晖公司购买涉案商铺，同日又与皇家物业公司签订前期物业管理服务协议。荣宇蛋糕分店缴纳物业管理费及水电费的前提条件是：供水、供电与城市公共供水管网连接和纳入城市供电网络，且由永晖公司办理完开户立表手续；已办理完交房手续；皇家物业公司已介入涉案商铺的物业服务。②永晖公司未能开通水、电一户一表，其拒绝收房，如今五层以上已开通一户一表，但其商铺至今仍未解决，原告未经荣宇蛋糕分店同意，私自安装涉案商铺水表、电表各一台，并不能证明与荣宇蛋糕分店有供水、电关系，该水表、电表不能作为计量依据。③宏辉业公司并非供水供电企业，亦未取得供水供电企业授权向荣宇蛋糕分店收取水电费。④宏辉业公司与永晖商业中心一层部分业主签订委托经营管理合同及补充协议，约定由宏辉业公司统一负责永晖商业中心该部分商铺的商管运营，但荣宇蛋糕分店从未与宏辉业公司签订类似合同，并不能约束荣宇蛋糕分店。⑤皇家物业公司和宏辉业公司均未向荣宇蛋糕分店提供应有的物业管理服务。⑵因受宏辉业公司欺骗、威胁，荣宇蛋糕分店迫不得已向宏辉业公司支付部分管理费、水电费及其他相关费用，不构成荣宇蛋糕分店认可向宏辉业公司缴纳该费用的理由，宏辉业公司已收取的相关款项构成不当得利。⑶本案系物业服务合同纠纷，宏辉业公司提供的委托管理合同是虚假的，与其提供的2020年9月15日出具的证明相互矛盾的，这份证明也是虚假的；即使证明是真实的，商品房买卖合同中的物业公司是皇家物业公司，只有皇家物业公司能够作为本案的适格主体。若本案不是物业服务合同纠纷，毛春荣和邓丽华就不是适格的被告，因为收据、发票以及催收通知的对象都是荣宇蛋糕分店，且诉求中的物业费、公摊水、电费的主张均不应得到支持。综上，宏辉业公司的诉求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华向本院提出反诉请求：1、判令宏辉业公司返还已支付的垃圾清运费287元、物业管理费3951元、水电费36571.74元，共计40809.74元；2、协助其办理案涉商铺的供水、供电开户，产生的相关费用由宏辉业公司承担。事实与理由：①荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华与宏辉业公司之间就物业管理、供水电等事宜未建立任何民事法律关系，亦无任何权利义务，宏辉业公司向其收取水电费无事实和法律依据。从其提供的《商品买卖合同》《前期物业管理服务协议》中可知，缴纳物业管理费及水电费的前提条件是：供水、供电与城市公共供水管网连接和纳入城市供电网络，且由永晖公司办理完开户立表手续；已办理完交房手续；皇家物业公司已介入涉案商铺的物业服务。现宏辉业公司未经同意，私自安装涉案商铺水表、电表各一台，不能证明与荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华有供水、电关系，该水表、电表不能作为计量依据；且宏辉业公司并非供水供电企业，亦未取得供水供电企业授权，故不能收取电、水费。荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华从未与宏辉业公司签订合同，其所谓统一运营永晖商中心并不涉及荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华，且皇家物业公司和宏辉业公司均未向荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华提供应有的物业管理服务，故不应向其收取物业管理费用。②因受宏辉业公司欺骗、威胁，荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华已向宏辉业公司支付垃圾清运费287元、2015年12月份至2018年10月份的物业管理费3951元和水电费共计40809.74元，缴纳上述费用并非荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华的真实意思表示，收取的相关费用构成不当得利。③宏辉业公司擅自安装并使用未经有资质的第三方检测的水、电表计费，侵犯了物权，也侵犯了用水、电的选择权，应协助荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华将案涉商铺至供水、电部门开户，并承担相应的费用。 宏辉业公司在反诉中辩称，①涉案商品房买卖合同中并没有水电开通一户一表的约定，该合同也不能约束宏辉业公司，是否开通一户一表，并非宏辉业公司能力所及，有权开通一户一表的主体不是宏辉业公司，商场五层以上住户是否开通一户一表与其无关。②宏辉业公司实际上已为荣宇蛋糕分店代缴了水电费用，荣宇蛋糕分店也实际使用了水电，当然应当承担相应的水电费，水电分表是实际用水电的计量依据。③荣宇蛋糕分店已向宏辉业公司支付了部分费用，说明其已享受宏辉业公司的管理服务，也认可宏辉业公司物业管理行为，双方之间已成立事实的合同关系。④反诉称在宏辉业公司欺骗、威胁下才缴交相关费用，无事实依据。综上，反诉请求应予以驳回。⑤反诉请求中要求协助其向供电部门申请开户，这不是商品房买卖合同中的约定，买卖合同中并未约定一户一表，且这也非宏辉业公司的义务。故宏辉业公司无义务协助开户，也不承担相应的费用。 皇家物业公司书面辩称，对于坐落福建省浦城县兴华路与南浦北路交叉口南侧永晖.豪布斯卡商贸综合体一至四层商铺，虽系皇家物业公司与各商铺业主订立《前期物业管理服务协议》，但上述商铺从开始即一直交由宏辉业公司进行收取租金、水电、公摊、物业管理等相关费用的经营管理，宏辉业公司对其进行了实际上的管理，皇家物业公司对宏辉业公司的经营管理行为均予认可，对其收取相关的费用无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对提供的荣宇蛋糕分店及宏辉业公司的营业执照、商品房买卖合同（预售）、交房通知、房屋交付催告函、低压客户用电申请表、申请报装一户一表信访事项情况告知单、配电工程竣工报告、客户受电工程竣工检验意见单、用电客户信息、业务缴费通知单、高压供用电合同、历月电费明细、关于永晖豪布斯卡项目整体经营的说明、承诺书、电表照片、缴费通知单、缴款发票、欠费清单、缴费目录、收款凭证、催缴通知单的真实性、合法性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 宏辉业公司提供证据1、委托管理合同2份，证明宏辉业公司经皇家物业公司委托经营管理并且代收取相关的费用，宏辉业公司系有权管理涉案商场的主体。荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华质证对三性均持异议，认为委托方皇家物业浦城分公司不能代替总公司签署委托合同，且该委托管理合同未经永晖全体业主的同意，根据物业管理条例第39条的规定，物业管理企业不得将物业服务整体转让给第三方，只能就其中的专项服务委托第三方，故委托合同是无效的，且荣宇蛋糕分店并未进行确认或者签署，对其不具有约束力。本院认为，合同委托方为皇家物业浦城分公司，而皇家物业公司未到庭诉讼，其真实性存疑，不予采信。证据2、皇家物业公司于2020年9月15日出具的证明1份，证明案涉商铺从2015年1月13日起实际上就由宏辉业公司进行收取水电、公摊和物业管理。荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华质证对其三性均有异议，认为物业管理的权利转让应经过合同相对方同意，若是委托关系，则宏辉业公司不是适格的主体。本院认为，该证明与皇家物业公司的书面答辩意见一致，可以确认其真实性，本院予以采信。证据3、关于拖欠各项费用的计算表、案涉电度表的照片、缴费通知单各1份，证明从2019年5月起至2020年8月31日止共计拖欠水电、物业等各项费用50468元。荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华质证对其三性均有异议，认为水、电表系宏辉业公司私自安装，宏辉业公司无证据显示其代付的行为。本院认为，该证据真实，且与本案事实有关，予以采信。 荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华提供证据1、工程竣工报告、客户受电工程竣工检验意见单、用电客户信息、业务缴费通知单、低压供电合同、电表照片各1份，证明永晖公司自始至终未能为其安装电表，违反购房合同约定；宏辉业公司在电力部门开户时间为2016年10月31日，其2015年安装的电表系私自安装，该水、电表不能作为计量依据，宏辉业公司收取水电费、管理费属欺骗、威胁行为。宏辉业公司质证认为，其在电力部门开户时间为2016年9月13日，之前的户头是永晖地产公司，涉案电表系入住前已经安装，并非宏辉业公司私自安装，该证据不能证明宏辉业公司收取水电费的行为属于欺诈威胁的行为。本院认为该证据无其他证据佐证，无法证实待证明的事实，不予采信。证据3、涉案楼盘业主杨建武低压供电合同、业主杨建武缴纳物业费和水电费凭证、涉案楼盘其他业主与宏辉业公司签订的商铺委托经营管理合同及补充协议，证明永晖公司能为杨建武开通一户一表，宏辉业公司与永晖商业中心一层部分业主签订经营管理合同，约定由宏辉业公司统一负责永晖商业中心商管运营与他无关。宏辉业公司质证认为，杨建武并不是商场1到4层的业主或者经营者，永晖公司或者电力公司为其开通一户一表的情况与宏辉业公司没有关联性；虽宏辉业公司与荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华之间未签订相关合同，但双方成立了事实上的经营管理合同关系。本院认为该证据与本案无关联，不予采信。证据4、缴费目录、收款凭证、催缴通知单、民事裁定书，证明其被欺骗、威胁向宏辉业公司缴纳了垃圾清运费、物业管理费和水电费，宏辉业公司二次向他发送催缴通知单，及宏辉业公司起诉他因自知理亏撤诉；从催缴通知单中可以看出缴纳的水电费等相关费用是依据双方签订的《商铺租赁和综合管理服务合同》，与宏辉业公司陈述相矛盾。宏辉业公司质证认为，该组证据反而证明了宏辉业公司从2015年12月就已经开始为其经营场所进行经营和管理，二份催缴通知书是宏辉业公司正当行使催款的权利，证明不了所说威胁的观点，裁定书不能证明宏辉业公司有理亏的情况，与本案无关。本院认为，该证据可证实宏辉业公司催缴的事实和已缴纳了部分费用的事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月8日，毛春荣、邓丽华与永晖公司签订了商品房买卖预售合同，毛春荣、邓丽华向永晖公司买售位于浦城县兴华路888号永晖豪布斯卡商贸综合体项目（永晖商业中心）一层107商铺，其中合同约定：所购商品房交付时，供水：并与城市公共供水、排水管网连接；供电：纳入城市供电网络；与城市开通手续由永晖公司负责；同日，毛春荣、邓丽华又与皇家物业公司签订《前期物业管理服务协议》，由皇家物业公司提供前期物业服务，约定水费、电费由毛春荣、邓丽华自行到银行交纳。其后，永晖豪布斯卡商贸综合体项目一至四层商场及地下停车场统一由宏辉业公司运营管理。2016年2月29日毛春荣在案涉商铺场所注册登记浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店个体工商户从事经营活动。2018年4月27日上述商铺（1幢1层107）办理了闽（2018）浦城县不动产权第0××3号不动产权证，权利人为毛春荣、邓丽华。期间，宏辉业公司进行了物业管理，并按安装商铺的水电分表计量向荣宇蛋糕分店催缴水电费。荣宇蛋糕分店于2015年12月24日向宏辉业公司交纳了垃圾清运费287元，并从2015年12月24日开始向宏辉业公司交纳物业管理费和水电费，直至2020年8月31日止，共向宏辉业公司交纳了物业管理费3951元、水电费36571.74元，尚欠宏辉业公司物业管理费3860.32元、水费1431元、电费129488.01元、水电公摊费用5024.08元，共计139803.41元。经宏辉业公司书面催交，荣宇蛋糕分店以其所购商铺水、电未与城市公共供水管网连接和未纳入城市供电网络，未开通水、电一户一表等理由，拒绝交纳。 本院认为，案涉商铺系皇家物业公司与毛春荣、邓丽华订立书面的《前期物业管理服务协议》，皇家物业公司又将永晖豪布斯卡商贸综合体项目一至四层商场及地下停车场（含案涉商铺）的全部物业服务业务委托宏辉业公司，根据法律规定物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人，该委托行为无效，但宏辉业公司已实际提供物业管理服务，案涉商铺享受了宏辉业公司的物业服务，就应该支付相应的物业服务费用。因案涉商铺水、电未独立开户，宏辉业公司为其代缴纳了水、电费用，且宏辉业公司在代缴纳水、电费用过程中并未收取手续费等额外费用，代缴纳的水、电费用应由案涉商铺承担，故宏辉业公司要求荣宇蛋糕分店支付拖欠的物业管理费及代付的水、电费用，于法有据，本院予以支持。宏辉业公司要求毛春荣、邓丽华对上述费用承担连带责任，毛春荣系荣宇蛋糕分店的经营者，两者在法律人格上高度混同，宏辉业公司的主张于法有据，本院予以支持。宏辉业公司主张拖欠费用的逾期利息，无合同依据，本院不予支持。荣宇蛋糕分店辩解，宏辉业公司未向其提供应有的物业管理服务，其因受欺骗、威胁，迫不得已支付部分相关费用，但未提供相关证据佐证，应自行承担举证不能的后果，其辩解无事实依据，本院不予采纳。毛春荣、邓丽华要求宏辉业公司协助办理案涉商铺的供水、供电开户，并承担相应的费用，但未提交相关证据证实供水、供电需要宏辉业公司协助，且案涉商铺水电未能独立开户不是宏辉业公司的过错，故对该主张不予支持。 综上所述，宏辉业公司的诉讼请求，部分予以支持；荣宇蛋糕分店、毛春荣、邓丽华的反诉请求，不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业服务条例》第三十四第一款、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、第七条之规定，判决如下： 一、浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店应于本判决生效后十日内支付南平市宏辉业商业有限公司物业管理费3860.32元、水费1431元、电费129488.01元、水电公摊费用5024.08元，共计139803.45元； 二、毛春荣、邓丽华对上述费用承担连带清偿责任； 三、驳回南平市宏辉业商业有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店、毛春荣、邓丽华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费3096.07元，反诉受理费820.2元，合计3916.27元，由浦城县荣宇蛋糕丹桂广场分店、毛春荣、邓丽华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判长  蔡诗俊 审判员  吴晓维 审判员  江 娜 二〇二〇年十二月十九日 书记员  徐杨宇 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托。 （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。