山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初6399号原告：德州同鑫物业管理有限公司，住所地德城区湖滨南路**。法定代表人：鲍建强，执行董事。委托诉讼代理人：杨洪福，山东德洲律师事务所律师。被告：才红雷，男，汉族，1983年1月25日出生，住山东省德州市德城区。原告德州同鑫物业管理有限公司（以下简称同鑫物业公司）与被告才红雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同鑫物业公司的委托诉讼代理人杨洪福，被告才红雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付物业服务费6311元，生活垃圾处理费210元，并按拖欠一天加收1%违约金至付清全部款项止;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2010年4月16日原告与德州市同三房地产开发有限公司签订了《南苑花城前期物业服务合同》，合同约定由原告为南苑花城小区提供物业管理服务。同时，办理交房手续时，被告于2012年12月21日出具了《承诺书》，承诺遵守《南苑花城临时管理规约》，根据该规约第二十六条：“本物业服务区域内，物业服务费收取采取包干制。收费标准1.2元每平方米。业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。”原告已按约定为小区业主提供了物业服务，但被告未如约交纳物业服务费。另外，根据德州市物价局和德州市财政局联合发布的《城市生活垃圾处理办法》，原告经环卫部门授权代收生活垃圾处理费，被告也未按时交纳。自2017年1月1日起至2020年6月30日止，被告已拖欠物业服务费6311元、生活垃圾处理费计210元。原告多次向被告催交，但被告至今未交纳，现原告为维护其合法权益，依法向贵院起诉，请贵院依法裁判。被告才红雷辩称，我的房子阳台渗水，我多次找物业，打12345，玻璃进水，但是没人管。我的车在小区划了，4、5次没有人管。小区保安就两个在那看着，人太少。最关键的还是房子质量的问题，都5、6年了，我还是得找物业。我需要物业给我一个答复，解决这个事情。同鑫物业公司围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一、南苑花城前期物业服务合同一份，证明原告对南苑花城小区提供物业服务。证据二、交房通知书、承诺书及《南苑花城业主临时管理规约》各一份，证明被告系南苑花城业主，并承诺遵守《临时管理规约》，根据该规约第二十六条约定本物业服务区域内，物业服务费收取采取包干制。收费标准1.2元每月每平方米。同时根据第十七条第8款约定以任何理由拖延、拒绝缴纳物业服务费用和物业代收的相关费用如物业费、水费、取暖费等按拖欠1天加收1%的违约金。证据三、原告与德城区城管执法局签订的《生活垃圾清理协议书》、德州市物价局、财政局印发《关于城市垃圾处理费收费标准的批复》各一份，证明原告代收垃圾处理费，每户每月5元，被告自2017年1月1日至2020年6月30日共欠付210元。证据四、业主欠费统计表及催缴快递单各一份、被告购房合同、发票复印件各一份，证明被告房屋面积为125.19平方米，自2017年1月1日至今未交纳物业费、垃圾处理费。截止到2020年6月30日被告共欠付物业服务费6311元。被告才红雷质证称，认可，我对于缴纳物业费和垃圾处理费没有意见，只要解决了我的房屋问题，我立马交。被告才红雷提交照片一宗，证明我阳台玻璃渗水。原告对被告提交证据质证如下：被告证据无法确定真实性，且与本案无关。本院经审理认定事实如下：2010年4月16日原告与德州市同三房地产开发有限公司签订了《南苑花城前期物业服务合同》，合同约定由原告为南苑花城小区提供物业管理服务。《合同》第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.2元/月*平方米”。被告于2012年11月19日与德州市同三房地产开发有限公司签订《德州市商品房买卖合同》，被告妻子刘敏于2012年12月21日办理完交房手续后签订了《承诺书》，承诺书载明“本人为南苑花城买受人，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：一、认真详细阅读物业公司制定的《南苑花城业主临时管理规约》（以下简称“本临时管理规约”）；二、同意并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。”后有被告之妻签字认可。《南苑花城临时管理规约》第十七条八款规定、“以任何理由拖延、拒绝交纳物业服务费用和物业代收的相关费用如物业费、水费、取暖费等按拖欠1天加收1%的违约金。”第二十六条：“本物业服务区域内，物业服务费收取采取包干制。收费标准1.2元每平方米。业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。”根据德州市物价局和德州市财政局联合发布的《关于城市生活垃圾处理费收费标准的批复》，城镇居民生活垃圾处理费由原每户每月2元调整至5元。原告与德州市德城区城市管理执法局签署《生活垃圾清理协议》代收生活垃圾清理费。被告才红雷系南苑花城小区5-2-1002户业主，房产面积共计125.19平方米。2017年1月1日起至2020年6月30日止，被告已拖欠物业服务费6311元、生活垃圾处理费计210元。原告就才红雷拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行催收未果。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”德州市同三房地产开发有限公司作为建设单位和德州同鑫物业管理有限公司签订的《南苑花城前期物业服务合同》及《承诺书》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依约履行了物业管理服务义务，被告才红雷未按约及时缴纳物业管理费、生活垃圾费，构成违约，故原告要求被告缴纳拖欠的物业管理服务费6311元、生活垃圾处理费计210元，共计6521元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告才红雷辩称不缴纳物业费是因为房屋窗台质量有问题得不到解决导致，被告窗台质量问题属建筑质量问题可向建筑开发单位即德州市同三房地产开发有限公司主张权利，故对被告才红雷辩称不予采纳。关于原告主张的违约金问题。《南苑花城临时管理规约》第八条规定：“以任何理由拖延、拒绝交纳物业服务费用和物业代收的相关费用如物业费、水费、取暖费等按拖欠1天加收1%的违约金。”该违约金约定过高，且原告亦未举证证明因被告违约给原告造成的具体损失，根据我国对违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则，综合考虑被告违约行为的情节、过错程度以及给原告造成的损失等因素，本院对违约金的确定根据公平原则依法进行调整，被告应向原告支付相应利息（2020年7月1日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。）综上所述，被告应向原告支付拖欠的物业服务费、垃圾处理费及利息。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告才红雷于本判决生效后七日内支付原告德州同鑫物业管理有限公司物业服务费6311元及利息（以6311元为基数，自2020年7月1日起至实际付清之日止，参照原告起诉时全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、被告才红雷于本判决生效后七日内支付原告德州同鑫物业管理有限公司垃圾处理费210元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告才红雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  贾向民二〇二〇年十二月二十三日法官助理林博书记员姜秀香