江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9055号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘凤，女，1977年12月19日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：尚颖成，江苏鼎睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘德祥，男，1981年5月5日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：张廖，上海天尚（苏州）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州工业园区旺墩路**。负责人：董宗林，行长。委托诉讼代理人：吴佳妮，上海小城（苏州）律师事务所律师。原审第三人：周敏彪，男，1978年12月12日出生，汉族，住苏州市吴中区。上诉人刘凤因与被上诉人刘德祥、原审第三人中国银行股份有限公司苏州分行（以下简称中国银行苏州分行）、原审第三人周敏彪合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初9088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘凤上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.一审、二审案件受理费由刘德祥负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋为刘凤与周敏彪的共同财产，属于事实认定错误。1.涉案房屋买卖合同由刘凤个人签署，首付款和贷款均由刘凤一人支付，与周敏彪无关。2.周敏彪知晓涉案房屋登记在刘德祥名下，但从未对房屋产权提出任何异议。二、刘凤与刘德祥系姐弟关系，刘凤借刘德祥之名买房，未对其利益造成影响，纯系姐弟情谊。另，刘德祥作为成年人，理应知道借名买房所担负的法律后果。一审判决刘凤赔偿刘德祥40万元损失，于法无据。三、一审判决要求刘凤承担物业费21581元和房屋贷款68736.52元，于法无据。刘凤与刘德祥口头约定，涉案房屋出租给刘德祥使用，租金抵付物业费和房租费。根据租赁合同谁承租谁受益谁付费的交易习惯，上述费用也应当由刘德祥承担。被上诉人刘德祥辩称，一审判决的补偿金额40万元是公平公正的。因案涉房屋目前仍登记在刘德祥名下，2020年4月份至今的房屋贷款一直由刘德祥进行偿还。原审第三人中国银行苏州分行述称，在所有权人清偿银行欠款的贷款本息后，其愿意配合办理过户。原审第三人周敏彪述称，其同意放弃对涉案房屋所享有的权利，但需要加一个条件，希望刘凤不再干扰其现在家庭的正常生活，否则其将追溯对涉案房屋所享有的权利。原审原告刘凤向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认苏州工业园区中海花园5幢403房屋实际产权归刘凤所有；2.刘德祥协助将苏州工业园区中海花园5幢403室权属登记变更至刘凤名下；3.本案诉讼费用由刘凤承担。诉讼中,刘凤增加一项诉请,即要求刘德祥将案涉房屋交付给刘凤。反诉原告刘德祥向一审法院反诉请求：1.判令刘凤支付刘德祥坐落于苏州工业园区中海花园5幢403室房屋自2017年12月12日至2020年4月23日期间房屋增值收益部分的一半，结合其背离合同签订目的违约赔偿，暂估100万元，具体以房屋增值部分鉴定结果为准；2.判令刘凤返还刘德祥支付的物业费30699.8元以及支付的房屋贷款81262.8元（暂计算至2020年4月份）；3.判令刘凤补偿刘德祥因一直无法购买房屋及征信损失50万元；4.判令诉讼费由刘凤承担。一审法院认定事实如下：2008年12月10日，刘凤与案外人王磊签订房屋买卖协议，约定：刘凤以825000元的价格购买苏州工业园区中海花园5幢403室房屋，付款方式为签约当天支付定金2万元，过户差额部分在2009年1月9日之前给予房东。2009年1月9日，王磊给刘凤出具了收条，载明收到刘凤购买中海湖滨一号5-403房款17万元，剩余5000元过户前补齐，剩余款项打入资金托管账户。2009年1月21日，王磊出具收条，载明收到刘凤购房尾款5000元。2009年1月9日，刘德祥签署的《备忘录》载明：“因刘凤婚后夫妻一度闹矛盾不愉快，现在夫妻已经分居，基于在苏州带着孩子租房过日子很不安定，为了孩子的成长教育，为了自己和孩子有个稳定的生活环境有个归宿有个家，现由刘凤自筹购房首付款，购买苏州园区中海花园5幢403室，由于丈夫不支持，因为要贷款，不得已请弟弟刘德祥相助，将房子产权过户弟弟刘德祥名下，该房子的实际所有债权债务都实属刘凤，以后每月的月供贷款偿还也全由刘凤承担，该房子的实际产权实属刘凤。对弟弟刘德祥今后购买首套房子造成的损失，由刘凤今后作出相应的补偿。在今后合适的时期，由弟弟刘德祥将该房屋产证以赠予或其他过户方式过户给姐姐刘凤。”案涉苏州工业园区中海花园5幢403室于2009年2月4日办理房屋产证，登记的房屋产权人为刘德祥。上述房屋于2009年1月19日抵押给第三人中国银行苏州分行。2009年5月26日，周敏彪起诉要求与刘凤离婚并分割共同财产。一审法院立案受理后，双方于2009年6月17日达成调解。（2009）园少民初字第031号民事调解书载明：一、周敏彪与刘凤离婚；二、婚生子周元嘉由刘凤抚养，周敏彪支付抚养费……四、在刘凤处的夫妻共同财产：创维电视机一台、松下洗衣机一台、美菱电冰箱一台、美的空调一台、美的电风扇一台、柯尼卡相机一台归刘凤所有；五、各自的债务由各自负责偿还。2019年1月28日,刘凤与刘德祥在见证人吕某,4的见证下签订《家庭会议纪要》，载明：“因本人刘凤借用弟弟刘德祥名义买了苏州园区中海花园5幢403室（房产证编号：00247698)，现因家庭困难，需要卖房维持。因还贷逾期造成刘德祥买房的资格和征信造成影响，现沟通协调如下：一、刘德祥委托刘凤全权代理卖房一切手续；二、对刘德祥在苏州购房造成的影响，由刘凤帮助弟弟刘德祥办理购房贷款，若银行办不了，由刘凤从卖房款中借款给刘德祥（不低于140万）给刘德祥分期14年还清，每年的元旦节前分期还款十万，帮助刘德祥在苏州购房落户。还款由刘德祥所购新房抵押担保。备注：一、刘德祥可以用威海新区福源居所购房产做抵押担保。详见借款协议。二、若房产交易中心卖房款可打入被委托人刘凤账户由刘凤转入刘德祥账户借款140万元。若房产交易中心卖房款只能打入房屋产权人刘德祥账户，由双方向银行开联名账户，卖房款从联名账户走账，保留刘德祥140万元借款的使用，不限制刘德祥140万元的使用权，剩余卖房款归真正物权人刘凤所有。”2019年6月27日的《关于中海花园5幢403室(2008)42782国有土地使用权证、00247698房屋所有权证的遗失声明》载明：“不动产权利人刘德祥，不慎将坐落于中海花园5幢403室的(2008)42782国有土地使用权证、00247698房屋所有权证遗失，现声明作废。如有不实，本人愿承担由此造成的一切法律责任。凡对声明有异议者，请在声明刊发之日起15个工作日内，向苏州工业园区国土环保局提出异议。逾期无异议或异议不成立的，本人将按《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，向苏州工业园区不动产登记中心申请补发上述不动产的权属证书。声明人：刘德祥。”2019年8月3日，刘德祥委托律师向刘凤发送律师函，载明了双方争议经过情况，要求刘凤就借名买房一事对刘德祥予以补偿，并配合将案涉房屋过户至刘凤名下。2017年12月12日，刘德祥通过支付宝向刘凤转账支付2万元；2018年8月8日，刘德祥通过微信向刘凤转账支付1万元；2018年8月23日，刘德祥通过微信向刘凤转账支付1万元；2018年8月24日，刘德祥通过微信向刘凤转账支付6000元。2019年8月至2020年4月间，中国银行苏州分行按月从刘德祥的账户划扣贷款，金额合计22736.52元。刘凤认可收到刘德祥上述转账，但称上述款项系刘德祥支付案涉房屋的租金。对于刘德祥支付的银行按揭贷款，其无异议，因其无力偿还，所以后期由刘德祥在还案涉房屋的贷款。刘德祥另提供了案涉房屋的物业费发票2张及转账记录，证明刘德祥支付案涉房屋的物业费合计金额30699.8元（根据物业费发票载明的情况，2017年7月1日至2019年12月31日间的物业费为7599元,之前的物业费为23100.8元）。一审另查明，刘德祥于2000年12月应征入伍，2012年退役。截至2020年6月1日，刘德祥除了案涉房屋，在苏州工业园区范围没有其他房产。刘凤在苏州名下还有一套房子，位于苏州工业园区沈浒路**新未来花园****，房屋建筑面积为172.96平方米，该房屋于2012年10月31日抵押给中国银行苏州分行。一审又查明，刘德祥的个人信用报告明细显示，自2014年4月起其有多次的贷款逾期记录。诉讼中，刘凤与刘德祥双方均认可：刘凤与刘德祥系亲姐弟关系；当时刘凤与周敏彪尚在夫妻婚姻存续期间，买房贷款需要男方签字，当时刘凤与周敏彪正在闹离婚，因周敏彪坚决不签字（贷款），所以刘凤就借用刘德祥的名字购买案涉房屋；备忘录系刘凤草拟让刘德祥签署；案涉房屋从购房之初至2017年一直是刘凤在用，之后截至目前都是刘德祥在用；刘德祥征信报告上的逾期系刘凤未按期归还案涉房屋的贷款导致。诉讼中，刘凤称其已将户口迁至苏州工业园区；其愿意代刘德祥向中国银行苏州分行清偿案涉房屋项下的贷款；案涉房屋的物业费其自始从未缴纳过。刘德祥称，刘凤将案涉房屋出租给案外人居住期间的物业费也是由其缴纳的；银行自2019年8月从其卡上划扣按揭款项。上述事实，由当事人提供的房屋买卖协议、收条、银行对账单、《备忘录》、土地证及房产证、遗失声明、不动产登记簿、房屋所有权登记证明、军官证、律师函、物业费发票、（2009）园少民初字第031号民事调解书以及当事人庭审陈述等在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案中，刘凤草拟并由刘德祥签署的备忘录，其实质系对刘凤借用刘德祥名义购买案涉房屋而产生的双方间权利义务的约定，该约定内容合法有效，刘凤与刘德祥之间成立借名买房的合同关系，双方均应按约履行。刘凤依据合同关系请求确认其为涉案房屋的所有权人，一审法院不予支持。刘凤要求刘德祥配合其办理案涉房屋转移登记手续并交付案涉房屋的诉请，鉴于案涉房屋系刘凤在其与周敏彪婚姻存续期间购买，故案涉房屋应过户并交付给刘凤与周敏彪。案涉房屋尚存在抵押贷款，诉讼中，刘凤表示愿意代刘德祥向中国银行苏州分行清偿案涉房屋项下贷款本息，故中国银行苏州分行应在刘凤还清贷款本息的情况下出具还贷证明并协助注销涉案房屋的抵押权登记。反诉部分，一审法院认为，刘凤与刘德祥系姐弟关系，刘德祥原系出于姐弟之情借名给刘凤购买的案涉房屋，现其诉请要求刘凤支付案涉房屋增值部分收益，无事实及法律依据，一审法院碍难支持。结合庭审查明事实，因刘凤违反其与刘德祥的约定内容，未按期归还案涉房屋的贷款，刘德祥诉请刘凤支付其自2019年8月至2020年4月间垫付的房屋贷款22736.52元以及刘德祥向刘凤转账的款项46000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于刘凤辩称上述款项系刘德祥支付案涉房屋的租金，因涉及双方其他权利义务关系，相应权利刘凤可另案主张，本案对此不予理涉。对于刘德祥主张的物业费，因自2017年之后其系案涉房屋的实际使用方，相应费用其诉请刘凤承担于法无据，2017年之前的物业费经一审法院核算为21581元刘凤应返还给刘德祥。合同履行过程中，刘凤违反双方间的合同约定，数十次未按期归还案涉房屋的贷款，导致刘德祥的征信受影响，客观上导致刘德祥另行购房成本增加。另，刘德祥作为具有完全民事行为能力的成年人，应当预料到借名给他人买房可能造成自己贷款及后续买房困难的情况，故其自身对损失的发生也有一定过错。一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定刘凤赔偿刘德祥损失40万元。第三人周敏彪经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、刘凤于判决生效之日起十日内代刘德祥向第三人中国银行股份有限公司苏州分行归还诉争房屋苏州工业园区中海花园5幢403室项下贷款本息，第三人中国银行股份有限公司苏州分行在上述贷款清偿完毕情况下5日内协助出具还贷金额证明给刘凤并协助注销房产抵押登记手续，刘德祥对上述履行有协助义务；二、刘德祥在第三人中国银行股份有限公司苏州分行注销房产抵押登记手续后的十日内协助将苏州工业园区中海花园5幢403室房屋权属登记过户至刘凤及周敏彪名下，并将上述房屋交付刘凤及周敏彪；三、刘凤于判决生效之日起十日内支付刘德祥房屋贷款68736.52元、物业费21581元；四、刘凤于判决生效之日起十日内赔偿刘德祥损失40万元；五、驳回刘凤的其余诉讼请求；六、驳回刘德祥的其余诉讼请求。本诉案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由刘德祥负担。反诉案件受理费减半收取为9516元，由刘德祥负担5116元，刘凤负担4400元。二审中，刘凤提交的户口薄显示其户口于2019年12月20日迁至苏州工业园区。二审调查时，刘凤先表示其不存在干扰周敏彪正常生活的行为，后承诺今后不再打扰周敏彪家庭的正常生活。周敏彪表示，若刘凤违背承诺，其将保留追溯的权利，但本案中仍然同意放弃其对涉案房屋所享有的份额。以上事实，由户口薄复印件以及本院调查笔录予以证明。本院认为，根据本案查明的事实，刘凤与刘德祥之间存在借名买房的合同关系。二审中，周敏彪出庭明确表示放弃对涉案房屋所享有的份额，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。据此，本院对刘凤主张涉案房屋过户至其名下并向其交付的诉讼请求，予以支持。刘凤系涉案房屋的实际购买人，也是案涉银行贷款的受益人，其违反合同约定数十次未按期归还案涉房屋贷款，虽然导致刘德祥的个人征信受到影响，但诉讼过程中刘德祥并未举证证明其主张的相关损失已经实际产生，故对于刘德祥要求判令刘凤补偿其一直无法购买房屋以及征信损失的诉讼请求，本院暂不支持。若刘德祥有证据证明上述损失已实际发生，可依法另行向刘凤主张权利。一审判决认定对个人征信损失的处理不当，本院予以纠正。关于刘德祥垫付的房屋贷款68736.52元。刘凤主张系刘德祥支付的涉案房屋租金，但未提供证据证明双方之间存在租赁关系，鉴于双方之间系姐弟关系，刘凤将涉案房屋交由刘德祥免费居住使用更符合一般社会常理，故刘凤应向刘德祥返还垫付房屋贷款68736.52元。另，对本案中未予处理的涉案房屋新产生的房贷，若刘德祥有证据证明实际由其垫付，可依法另行向刘凤主张权利。关于刘德祥支付的案涉房屋的物业费30699.80元。本院认为，涉案房屋的实际购买人为刘凤，理应由其交纳房屋物业费。虽然2017年之后由刘德祥在使用涉案房屋，但双方并未约定物业费应由使用人刘德祥支付，故刘德祥垫付的物业费30699.80元，应由刘凤予以全额返还。综上，由于二审中出现新情况，刘凤的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初9088号民事判决主文第一项；二、撤销苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初9088号民事判决主文第四项、第五项、第六项；三、变更苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初9088号民事判决主文第二项为：刘德祥在第三人中国银行股份有限公司苏州分行注销房产抵押登记手续后的十日内协助将苏州工业园区中海花园5幢403室房屋权属登记过户至刘凤名下，并将上述房屋交付刘凤；四、变更苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初9088号民事判决主文第三项为：刘凤于本判决生效之日起十日内支付刘德祥房屋贷款68736.52元、物业费30699.80元；五、驳回刘凤的其余诉讼请求。六、驳回刘德祥的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由刘德祥负担。反诉案件受理费减半收取为9516元，由刘德祥负担4400元，刘凤负担5116元。二审案件受理费8655元，由刘凤负担4655元，由刘德祥负担4000元。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年十二月二十一日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤林嘉晨严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。