四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初6488号 原告（反诉被告）：崔勇，男，1991年3月10日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：袁野，四川开平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：姜素华，女，1970年3月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨红霞，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伏浩，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：顾平富，男，1968年7月7日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：杨红霞，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伏浩，泰和泰律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）崔勇与本诉被告（反诉原告）姜素华、顾平富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。崔勇及其委托诉讼代理人袁野，姜素华、顾平富的委托诉讼代理人杨红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 崔勇向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认崔勇与姜素华、顾平富签订的《房屋租赁合同》（商业）已于2020年5月7日解除；2.姜素华、顾平富返还崔勇押金14218元；3.姜素华、顾平富立即协助腾退成都市高新区天府大道中段XXX号房屋；4.姜素华、顾平富承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年9月1日，姜素华、顾平富作为出租方与崔勇签订《房屋租赁合同》（商业），将其购买的位于成都市高新区天府大道北段XXX号房屋出租给崔勇用于从事商业包租、转租，租赁期限从2018年9月1日起至2024年10月15日，月租金为14218元，从第三年开始每年6%递增，租金每三个月支付一次，并缴纳了14218元作为租房押金。崔勇根据约定于2018年9月1日向姜素华、顾平富支付押金。姜素华、顾平富于同日出具关于认可崔勇将租赁标的物进行商业包租、转租以及同意转租的《个人授权书》。由于新冠疫情影响，姜素华、顾平富于2020年3月6日同意2020年4月1日应交租金时间往后延迟一个月，由于疫情导致各行各业均遭受重创，在此不可抗力的影响下，崔勇租赁的标的物用于转租、商业包租的目的根本无法实现，继续履行合同将导致双方权益明显不公平，崔勇于2020年5月7日与姜素华、顾平富商定解除了《房屋租赁合同》（商业）。此后，崔勇多次与姜素华、顾平富协商房屋腾退事宜，但姜素华、顾平富均置之不理。崔勇为避免损失进一步扩大，于2020年5月21日再次前往租赁房屋要求腾退，但姜素华、顾平富拒绝配合并要求物业阻止我方腾退。因不可抗力原因解除合同，姜素华、顾平富应当返还房屋租赁押金14218元，为避免损失的进一步扩大，姜素华、顾平富有义务配合崔勇腾退房屋。 姜素华、顾平富辩称，请求法院驳回崔勇的全部诉讼请求。崔勇的诉讼请求一与事实不符。首先，崔勇是在2020年5月22日向姜素华、顾平富发出的解除合同的声明，其单方面要求提前终止租赁合同，并非由崔勇诉状中所述的双方于2020年5月7日协商解除，崔勇单方面提出解除合同本身已经构成了违约，其拖欠姜素华、顾平富的租金、物业费，应当按合同约定承担违约责任，姜素华、顾平富依据双方协议有权用崔勇交付的押金抵扣应支付的欠款，故崔勇要求退还押金没有事实与法律依据。崔勇主张因疫情原因享有的法定或约定解除权没有事实根据，成都地区于2020年3月底之前全面复工复产，至2020年5月崔勇提出解除合同时，疫情对于崔勇占有使用租赁物的目的已无任何影响。关于崔勇的诉讼请求三，其要求姜素华、顾平富协助腾退房屋，没有法律依据，也没有合同依据。姜素华、顾平富依法依约均没有协助腾退的义务，何况案涉房屋本身在崔勇的控制之下，崔勇在违约终止合同后应当积极主动的自行腾退房屋，将房屋交还给姜素华、顾平富，其所述的姜素华、顾平富要求物业阻止其腾退与事实不符，相反姜素华、顾平富多次以律师函等方式要求崔勇腾退并返还房屋。崔勇未在合理时间内进行腾退，故姜素华、顾平富要求崔勇支付合同解除后至2020年6月23日期间的房屋占用费合理合法。综上，崔勇的诉求没有依据，其陈述的理由与事实不符，请求法院予以全部驳回。 姜素华、顾平富向本院提出反诉请求，请求判令：1.崔勇向姜素华、顾平富支付租金及房屋占用费31753元及逾期付款违约金（以17429元为基数，按年息24%计付，暂计至2020年7月31日共计1405.9元；详见《违约金计算表》）；2.崔勇向姜素华、顾平富支付所欠物业费6542元；3.崔勇向姜素华、顾平富支付未按约支付物业费违约金14218元；4.本案诉讼费用等由崔勇承担。以上费用除反诉请求4外共计53918.9元（其中违约金为暂计金额）。事实与理由：2018年9月1日，姜素华、顾平富作为出租方与崔勇签订《房屋租赁合同》（商业），将其购买的位于成都市高新区天府大道北段XXX号房屋出租给崔勇，租期为六年一个月，从2018年9月1日至2024年10月15日止，免租45天，截至目前，崔勇租金止付于2020年4月15日。2020年5月22日，崔勇向姜素华、顾平富发出《律师函》要求提前终止合同，姜素华、顾平富认为其单方面解除合同构成违约，应依约支付违约金14218元。姜素华、顾平富按约用押金抵扣提前解除合同违约金后，崔勇至今仍欠17429元租金及物业费6542元。同时，崔勇违约终止合同后并未向姜素华、顾平富退还房屋，导致姜素华、顾平富房屋被其占用而无法另行出租，后姜素华、顾平富多次发函要求崔勇尽快腾退房屋，崔勇收到函件仍不予理会。截至2020年6月23日，崔勇仍未腾退房屋，为防止损失不断扩大，姜素华、顾平富只得采取自助行为，强行开锁收回房屋。姜素华、顾平富认为崔勇的行为构成违约，应按租赁合同承担责任，为维护合法权益特诉至贵院，请求判如所请。 崔勇辩称，1、根据双方在2020年5月7日15时的通话录音可以得知，双方的房屋租赁合同已于2020年5月7日协商解除，崔勇不应当再支付租金，崔勇不任何违约行为，不应当承担任何违约责任。因××和政府政策的不可抗力影响2020年5月7日双方商定解除了房屋租赁合同，但姜素华、顾平富突然于2020年5月20日向崔勇致发律师函，要求崔勇支付租金并承担违约责任，崔勇于2020年5月22日致发律师函系为确认情况，并再次要求姜素华、顾平富配合腾退房屋，不构成违约；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，崔勇没有迟延支付租金，双方因××不可抗力解除了租赁关系，崔勇不应当承担违约金；2、崔勇多次要求姜素华、顾平富收回房屋，姜素华、顾平富置之不理，任由损失扩大，崔勇未占用房屋，不应当支付房屋占用费。崔勇于5月7日当日就结清了案涉房屋相关的电费、物业费、能源费，要求姜素华、顾平富来收房，但姜素华、顾平富拖延，而后置之不理。崔勇无奈前往案涉房屋进行退房，但姜素华、顾平富要求案涉房屋物业公司阻止崔勇退房；3、崔勇在双方合同解除之日已经缴纳了物业费、能源费，崔勇不存在未支付物业费的违约行为，不应当承担违约金；4、房屋已于6月下旬由姜素华、顾平富出租给了四川中泰华翰景观有限公司，直接将留下的办公桌等办公家具处置给了现承租人，不存在答辩人占用案涉房屋导致房屋无法出租的事实。崔勇于解除合同次日根据约定将沙发搬走，已经没有任何物品占用案涉房屋，不应当支付任何房屋占用费；5、关于姜素华、顾平富称应付租金时间为2020年4月1日，但于2020年3月，崔勇已和姜素华、顾平富达成一致，租金延后一个月支付并减免5000元。综上，崔勇的行为均为履行协议的守约行为，没有违法双方之间的约定，姜素华、顾平富的诉讼请求于法无据，请求人民法院依法驳回反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，姜素华、顾平富（甲方）与崔勇（乙方）签订《房屋租赁合同》（商业），主要约定：1.甲方将成都市高新区天府大道中段XXX号，建筑面积约为258.52平方米出租给乙方。房屋租期为2018年9月1日至2024年10月15日。月租金为14218元，租金从第三年开始按每年6%逐年递增，2018年9月1日至2018年10月15日为免租期。租赁期内，电费、电话费、物业管理费等费用由乙方承担；2.乙方应向甲方支付押金14218元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金在抵扣乙方承担的费用、租金以及乙方承担的违约金、赔偿金后，剩余部分退还给乙方，首次租金及押金于签订本合同3日内支付，首次租金对应的租期为2018年10月16日到2019年1月15日，支付方式为押一付三，每次提前15天支付下一期的租金；3.乙方应按本合同约定向甲方支付租金和保证金，乙方取得甲方书面转租权后可将房屋转租给第三人使用，乙方自身原因在本合同期间内提前终止合同并要求解除本合同的，乙方应向甲方支付一个月的房租作为违约金，乙方逾期1个月以内未支付租金，每日按年租金的千分之三向甲方支付违约金，若乙方逾期一个月以上未支付租金，甲方有权单方面解除租赁合同并收回房屋。同日，姜素华、顾平富出具《个人授权书》，同意崔勇在合法经营并遵守该合同的情况下进行转租。 2019年8月1日，崔勇与四川数智康科技有限公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给第三方四川数智康科技有限公司，2020年4月17日，因第三方未按期交纳租金，崔勇已解除转租合同，且于2020年7月9日向法院起诉。 另查明，崔勇已支付截至2020年4月15日的租金及押金14218元。 2020年1月24日，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应。 2020年3月2日至2020年5月21日期间，崔勇与顾平富通过微信沟通减免房租以及解除合同事宜。2020年3月16日，崔勇表示“减免五千元，我们这边也说可以，这一次交房租，可能会延后一点点”，顾平富表示“延后一个月，兄弟，既然我这个给你优惠了五千。”2020年5月7日，崔勇与顾平富就合同解除进行通话，崔勇表示“房子亏了十多万，没有办法，坚持不下去了”，顾平富表示“你是做这个行道的，还有其他的客户”，崔勇表示“家具只搬走一部分沙发，剩余办公桌都留下来”，顾平富多次表示“要的嘛”“交接一下”“物管、水电要交清，插卡那些手续交给我”。2020年5月7日，崔勇与顾平富就腾退房屋进行通话，崔勇表示“这两天我把该搬的沙发搬走”，顾平富表示“好嘛”。后崔勇搬离部分沙发。 2020年5月15日，顾平富向崔勇发送律师函，通知崔勇应于2020年4月1日支付2020年4月16日至2020年7月15日的租金，但崔勇至今未付，要求崔勇支付租金以及按约支付逾期违约金。2020年5月20日，根据物流信息该律师函被崔勇收到。 2020年5月21日，崔勇与案涉房屋物业公司进行电话沟通，物业公司表示“业主说还没有扯清楚，不允许搬”。 2020年5月22日，崔勇通过EMS快递向姜素华、顾平富出具律师函，载明因新冠疫情导致经济下行，故于2020年5月7日解除合同，因姜素华、顾平富阻止腾退，我方在此通知于律师函发出2日内退还押金14218元以及协助腾退房屋。 2020年5月28日，顾平富向崔勇发送律师函，告知崔勇因其提前终止合同，故顾平富有权就押金抵扣房屋欠付租金，还需要支付顾平富剩余租金24308.2元及逾期违约金，并支付单方面解除合同违约金14218元。2020年5月31日，根据物流信息该律师函被崔勇签收。2020年6月17日，顾平富向崔勇发送律师函，告知崔勇你方2020年5月22日单方面通知解除合同，但未将房屋腾退，限你方在收到本函2日内腾退房屋，否则将案涉房屋内物品交由第三方处置，并且所得价款用以抵扣租金、违约金以及物业费等。2020年6月20日，根据物流信息该律师函被崔勇签收。 2020年6月23日，顾平富、姜素华对案涉房屋进行换锁。 2020年7月6日，崔勇通过EMS快递向姜素华、顾平富出具律师函，表明双方合同已于2020年5月7日解除，顾平富发送的三份律师函与事实不符，要求顾平富2日内退还押金14218元且协助腾退房屋。 2020年7月31日，案涉房屋欠付2020.5.8-2020.6.18期间新能源费用1752.99元，欠付2020.5.8-2020.6.18期间物业服务费用4789.31元 另查明，案涉房屋已于2020年6月底出租给四川中泰华翰景观设计有限公司，崔勇所属的办公家具仍在案涉房屋内被使用中。 庭审过程中，崔勇申请证人洪某出庭，用以证明案涉房屋已由顾平富、姜素华出租。 以上事实有《房屋租赁合同》、微信聊天截图、短信聊天截图、照片、双方当事人的当庭陈述、证人证言等证据材料予以佐证。 本院认为，崔勇与姜素华、顾平富之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 一、关于房屋租赁合同解除的问题。 崔勇主张案涉合同于2020年5月7日协商解除，姜素华、顾平富辩称案涉合同系崔勇单方面违约于2020年5月22日解除。首先，关于崔勇是否享有因疫情产生的法定解除权。根据《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。虽然新冠疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并非必然导致合同免责解除，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。案涉合同属于长期性的合同，××疫情防控措施对案涉合同履行产生了一定的影响，但疫情影响的持续时间是短暂的，该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后上述租赁合同仍可继续履行，故承租人崔勇并不享有法定不可抗力合同解除权；其次，关于案涉合同是否已经协商解除。根据《合同法》第九十三条，租赁合同解除的时间为双方达成解除的合意之时。在2020年5月7日的通话录音中，崔勇已作出解除的意思表示，并表示合同解除后“家具只搬走部分沙发，剩余办公桌都留下来”，顾平富表示“物管、水电要交清，插卡那些手续交给我”，这就表明双方对合同解除已达成一致意见。顾平富辩称合同解除的条件是崔勇找到下一个承租人，本院认为，双方于2020年5月7日的电话录音中已对合同解除达成了合意，办理转租系合同解除后的相关事宜，并非合同解除的条件。综上，案涉合同解除之日应为2020年5月7日。 二、关于租金和逾期付款违约金的问题。 租金已经缴纳至2020年4月15日，租赁合同于2020年5月7日解除，顾平富在与崔勇2020年3月16日的通话录音中承诺减免5000元租金和延迟一个月缴纳租金，故崔勇尚需支付2020年4月15日起至2020年5月7日期间的租金共计5426.53元（计算方式为：14218元/月÷30天×22天-5000元）。崔勇应于2020年5月1日前支付2020年4月15日至2020年5月7日的租金。租赁合同约定，崔勇逾期1个月以内未支付租金，每日按年租金的千分之三向姜素华、顾平富支付违约金，若崔勇逾期一个月以上未支付租金，姜素华、顾平富有权单方面解除租赁合同并收回房屋。本院认为，该违约金的约定过高，按欠付租金为基数，月利率高达283%。姜素华、顾平富的主要损失系资金占用损失，故本院酌定逾期支付租金违约金500元。 三、关于房屋占用费、解除合同违约金的问题。 崔勇辩称，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，崔勇不承担违约责任。本院认为，合同虽系双方协商解除，但合同解除的原因系崔勇违约单方提出，不适用法定解除的规定，亦不适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，故崔勇应当承担违约责任。 合同解除后，双方已对房屋交付达成一致意见，即崔勇搬离部分沙发，其他家具留在案涉房屋。崔勇于2020年5月7日与顾平富通话后便搬离沙发并未再使用案涉房屋，故崔勇自2020年5月7日解除合同后不存在占用房屋的问题。故姜素华、顾平富主张其支付房屋占用费的诉请，本院不予支持。 租赁合同约定，崔勇自身原因在本合同期间内提前终止合同并要求解除本合同的，崔勇应向甲方支付一个月的房租作为违约金。故崔勇应当支付违约金14218元（一个月租金）。 四、关于腾退房屋的问题。 根据《合同法》第九十二条及第九十七条的规定及租赁合同的约定，案涉租赁合同已经解除，崔勇有权搬离所属物品，姜素华、顾平富亦负有协助义务。姜素华、顾平富辩称崔勇怠于履行腾退义务，本院认为，在合同解除之日双方已经就案涉房屋内办公用具腾退事宜达成一致，崔勇也已经搬走自己所需沙发，剩余办公桌属于姜素华、顾平富处置且已将房屋另行出租并投入使用。故崔勇主张腾退案涉房屋，本院不予支持。 五、关于物业费及逾期支付物业费违约金的问题。 案涉租赁合同约定物业费由崔勇承担，新世纪物业公司于2020年6月19日催缴案涉房屋2020年5月8日至2020年6月17日的物业费，故案涉房屋物业费已缴清至2020年5月7日，由于合同已于2020年5月7日解除，故对姜素华、顾平富要求崔勇支付欠付物业费及逾期支付物业费违约金的诉请本院不予支持。 六、关于押金的问题。 租赁合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金在抵扣崔勇承担的费用、租金以及崔勇承担的违约金、赔偿金后，剩余部分姜素华、顾平富无息退还给崔勇。 故押金抵扣欠付租金、逾期支付违约金、合同解除违约金后，无需退还，崔勇还需支付合同解除违约金10426.53元。 综上，依照《民法总则》第一百八十条，《合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认崔勇与姜素华、顾平富签订的《房屋租赁合同》（商业）于2020年5月7日解除； 二、崔勇于本判决生效之日起三日内向姜素华、顾平富支付违约金9926.53元； 三、驳回崔勇的其他诉讼请求； 四、驳回姜素华、顾平富的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为78元，崔勇负担550元，姜素华、顾平富负担54元。反诉案件受理费减半收取534元，姜素华、顾平富负担1413元，崔勇负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈思 二〇二〇年十二月十四日 书记员  程悦