江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1181民初10516号原告（反诉被告）：镇江顺达汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91321191672521618R，住所地镇江市京口区求索路111号。法定代表人：谢兴伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘林，江苏东方之光律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊巧云，江苏东方之光律师事务所律师。被告（反诉原告）：丹阳市华南彩印包装有限公司，统一社会信用代码91321181703955110N，住所地丹阳市云阳街道丹金路东150米南三环北。法定代表人：李志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪晓俊，丹阳市运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐玉，丹阳市运河法律服务所法律工作者。原告镇江顺达汽车销售服务有限公司（以下简称顺达汽车）与被告丹阳市华南彩印包装有限公司（以下简称华南彩印）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，华南彩印提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并适用普通程序公开开庭进行了审理。顺达公司的委托诉讼代理人潘林、樊巧云、华南彩印的委托诉讼代理人汪晓俊、徐玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺达汽车向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年1月5日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告房屋租金45.3万元；3、判令被告赔偿原告各项损失168.2284万元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。审理中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告赔偿原告装修损失613210元。事实和理由：原告因开设汽车销售4S店需要租赁厂房，经过与被告多次协商，双方于2018年1月5日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告将位于㎡及门前约2600㎡的水泥场地出租给原告进行汽车销售服务使用；租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止；年租金为68万元；被告应当确保其出租的房屋及水泥场地具有产权证明，确保房屋产权无纠纷，否则给原告造成的损失由被告承担。合同签订后，原告按约支付了租金及相关费用。进场后，原告花费巨资进行了为期五个月的装修。2019年3月份，丹阳市自然资源和规划局和政府有关部门通知原告，案涉出租房屋系违章建筑，无准建手续及产权证，需要拆除。后丹阳市自然资源和规划局组织人员将案涉房屋门前的水泥场地拆除，案涉房屋周围也搭建了脚手架及围挡，逐步进行房屋拆除工作，案涉房屋已经无法正常经营。原告认为，被告刻意隐瞒案涉房屋未取得房屋产权的事实，并欺骗原告签订了《房屋租赁合同》，既违反了合同约定的义务，又违反了诚实信用基本原则，理应对原告的损失进行赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告华南彩印辩称，原告在合同签订时明知房屋是无证房，合同中约定的房屋手续在原告举证的证据中已经予以体现，基于以上前提，原告仍因自身需要与被告签订了房屋租赁合同，被告认为该合同合法有效。原告可能因为自2020年2月1日起租金将上涨50000元，想要逃避租金上涨的合同约定，故而单方解约。另外双方的租赁合同目前仍在履行中，未影响原告的使用，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告同意。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告华南彩印向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告将案涉房产腾清后将房产交还反诉原告；2、判令反诉被告承担违约金20万元；3、判令反诉被告因错误保全反诉原告的资产造成反诉原告的损失50万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。审理中，原告撤回第3项诉讼请求，并增加诉讼请求：判令反诉被告支付2020年2月1日至2020年4月12日期间的房屋占用费134136元。事实和理由：2018年1月5日，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：反诉原告将2841.6平方米的门面房以20元/平方米/月的价格出租给反诉被告，反诉原告将房屋权利凭证交付给反诉被告，反诉被告认同所租赁房屋为临时钢结构房产，且该房产要随时服从政府规划，反诉被告认同了房屋当时的状况才决定租赁案涉房产，故反诉原告无欺诈签订合同的主观恶意，双方的房屋租赁合同合法有效。2019年10月10日，反诉被告将公司注册地址变更至广胜汽车城，反诉原告认为反诉被告是为了抗拒合同约定的租金上涨的约定而单方解约。2019年8月8日反诉被告发函以合同目的不能达成为由单方解除合同，反诉原告于8月13日予以回函，并告知反诉原告无违约行为。政府部门拆除部分水泥场地的事实存在，但水泥场地本身是无偿给反诉被告使用，拆除是政府行为，属不可抗力因素，不能归责于反诉原告。反诉被告在承租案涉房屋后，长期违反合同中的承诺，为了自身利益，擅自进行洗车及修车业务，直至反诉被告诉讼后仍继续违约，既然反诉被告提出解约，反诉原告予以同意，但反诉被告应当承担违约金。综上，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告顺达汽车辩称，第一，合同履行过程中，反诉被告作为承租方，严格按照合同约定履行合同义务、享受合同权利，并不存在违约情形，反诉原告要求承担违约金不符合事实。合同第三条明确约定，反诉原告应当提供房屋所有权等文件，确保房屋产权无纠纷。该约定已明确表明反诉被告书面要求对方提供合法的产权证件，反诉原告提及在承租案涉房屋之初反诉被告已认同案涉房屋为临时钢结构房产，与客观事实不符。反诉被告已按合同约定交付了房屋租金，没有抗拒租金上涨的意图，反诉被告要求解除房屋租赁合同的根本原因是案涉房产出现了相关政府部门的强制拆除行为，销售门前已经有很多围栏、脚手架等不应该出现的建筑物，已严重影响反诉被告的正常销售经营，致使租赁合同根本目的无法实现。第二，自2019年5月底起，案涉房屋被行政部门要求拆除开始，房屋门口就已搭建了围挡设施及脚手架，门口停车场也被拆除，此时反诉被告已经不再使用房屋，而且反诉原告计算期限有误，2019年11月反诉被告即向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，但由于新冠疫情爆发原因导致年后才办理房屋正式交接手续，实际上该期间我方也未使用房屋，更不会产生租金，对于该诉请请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，顺达汽车提供的房屋租赁合同、中国银行付款回单、收据、证明、申请报告、通知函、回复函、评估报告，华南彩印提供的回复函、发票、收据，双方对上述证据的真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，顺达汽车与华南彩印签订《房屋租赁合同》一份，约定双方在平等、自愿的基础上，就华南彩印将房屋出租给顺达汽车进行汽车销售服务使用的相关事宜，订立本合同如下：租赁标的为1、房屋位于丹阳市；2、出租面积为上述房屋楼上楼下自东向西各八间，合计面积：2841.6㎡；3、上述房屋门前的水泥场地约2600㎡，给顺达汽车作为停车使用。该房屋租赁期共8年，自2018年2月1日起至2026年1月31日止；顺达汽车向华南彩印承诺，租赁该房屋仅作为汽车销售使用，不得作为汽车修理及洗车使用；不得进行车辆喷漆、烤漆、电焊、风割等；房前空地仅作为停车使用，不得作为汽车修理及洗车服务等项目使用。2018年2月1日至2020年1月31日期间内，该房屋租金按每年68万元计算，2020年2月1日至2022年1月31日期间内，该房屋租金按每年73万元计算。租金按年支付，先付租金后使用，第一年租金于2018年2月10日前支付，以后每年租金在当年的2月10日前支付。合同第三条约定华南彩印应提供房屋所有权、身份证明等文件，确保房屋产权无纠纷，如因房屋产权的纠纷给顺达汽车造成的损失由华南彩印承担，顺达汽车应提供相关身份证明文件，双方验证后须复印对方文件备存。第九条约定华南彩印有以下行为之一的，顺达汽车有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。（2）华南彩印未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。合同签订后，顺达汽车对案涉房屋进行了装修，并向华南彩印支付了截至2020年1月31日止的房屋租金136万元。2020年1月8日，顺达汽车向华南彩印缴纳2019年12月9日至2020年1月6日的电费430元。2020年1月6日，顺达汽车向华南彩印缴纳截至2020年1月6日的水费86.64元。2019年8月8日，顺达汽车函告华南彩印：“合同签订时贵公司保证租赁房屋产权的完整性、合法性，双方就此在合同中也有约定，基于贵公司多次承诺会尽快办理房屋产权以及对贵公司的信赖，我公司才同意签订《房屋租赁合同》。合同签订后我公司依约支付了租金，并在贵公司将房屋交付后进行了装修。合同第二条第3项约定上述房屋门前约2600㎡的水泥场地也一并交付给我方作为停车使用。但我公司在房屋实际使用过程中被丹阳市国土资源局告知，上述房屋没有产权，系违章建筑，要求自行拆除，逾期其将组织人员强制拆除。现上述房屋门前的水泥场地已被有关部门强制拆除，无法继续作为停车场地使用，出租房屋门前搭建了大量围挡，致使我公司汽车销售业务无法正常开展，租赁合同的根本目的无法达到，给我公司造成了巨额损失。现我公司就上述问题致函你方，请贵公司知悉：1、自2019年8月8日起，双方签订的《房屋租赁合同》正式解除；2、赔偿我公司的装修损失；3、返还已经交纳的2019年-2020年房屋租金68万元；4、返还我公司筹备期5个月的房屋租金；5、赔偿我公司搬迁费25.5万元搬迁费。”2019年8月13日，华南彩印回函称，由于我公司厂房是由上级政府同意，因拆迁安置的厂房，到目前为止我公司未收到政府、法院违章拆迁的任何法律文书。后续手续政府和丹阳市迈村产业园有限公司正在配合办理。2019年8月20日，顺达汽车回复函称，双方签订的《房屋租赁合同》因华南彩印的违约行为已于2019年8月8日正式解除，顺达汽车保留诉讼追究违约责任的权利。2019年8月26日，华南彩印针对顺达汽车的回复函发函回复：“1、我公司在2018年元月5日《房屋租赁合同》签订前，我方已明确向贵公司告知该厂房的情况，贵司在签订合同前明知应知。并且截至到我司发函之日，贵司仍在正常经营，我司将二排厂房中间的水泥场1000多平方交由贵司使用，贵司也同意并实际使用，故我们认为不满足解除合同的条件，我方不认可贵司单方解除合同的行为。2、目前针对丹阳市迈村产业园有限公司的拆除行为，我司认为是不合法的，严重影响到我司的合法权益，在与相关部门积极磋商中。3、近日我司发现，贵司将租赁房屋部分作为修理车间，并提供洗车服务，但《房屋租赁合同》第四条第二款明确约定不得作为汽车修理及洗车使用，我司认为贵司已违约，请贵司立即停止违约行为，请贵司予以重视，如不停止违约行为，我司保留追究贵司相应法律责任的权利”。2020年3月31日，本院组织顺达汽车与华南彩印办理房屋交接事宜，当时案涉房屋内尚有沙发、柜子、空调、桌椅、雨伞架、图腾柱等物品未搬离，双方协商一致，由顺达汽车于2020年4月10日前腾空房屋并交付钥匙，现案涉房屋已腾空并交付华南彩印。审理中，顺达汽车申请对案涉房屋内的装饰装修残余价值进行评估。江苏象仁土地房地产资产评估有限公司受本院委托于2020年11月6日作出评估报告，评估意见为案涉房屋内的装饰装修等共170项在评估基准日2020年10月19日的市场价值为613210元。另查明：案涉房屋为临时搭建钢结构厂房，华南彩印为房屋使用权人。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中,案涉房屋无产权证，华南彩印在诉讼中也未提供房屋取得建设规划许可证，虽然华南彩印提供了相关部门批准建设的证据，但是有关部门的批准不能代替建设规划许可证，据此，顺达汽车与华南彩印就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效合同，关于顺达汽车解除合同的诉请，本院不予支持。关于华南彩印应否退还顺达汽车2019年6月至2020年1月房屋租金45.3万元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”本案中，华南彩印提供的水电费收据能够证明截至2020年1月6日顺达汽车仍在使用房屋，2020年3月31日本院组织双方办理房屋交接时，屋内亦仍有顺达汽车的部分物品尚未搬离。可见，顺达汽车于2019年6月至2020年1月期间仍占有使用案涉房屋，其要求华南彩印返还房屋租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于顺达汽车主张的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。顺达汽车主张的装修损失已经司法鉴定,其损失金额为613210元。对于该损失的发生,顺达汽车存在过错。首先，根据房屋租赁合同约定，华南彩印应当提供房屋所有权、身份证明等文件，根据顺达汽车陈述，其未收到任何文件，在华南彩印未按约提供文件的情况下，顺达汽车仍承租了案涉房屋并装修使用，且在合同签订后长达一年多的时间内，未提出任何异议，可见，顺达汽车对案涉房屋情况未尽审查。其次，顺达汽车陈述丹阳市自然资源和规划局及相关政府部门通知其案涉房屋需要拆除，但其提供的行政处罚决定书不能证明该陈述，也未有其他证据证明案涉房屋应当被拆除。虽然相关部门对案涉房屋门前的部分水泥场地进行了拆除并搭建围挡，但是拆除的水泥场地不妨碍顺达汽车对案涉房屋及其他水泥场地的使用，也未致使顺达汽车不能正常经营、合同目的不能实现，且双方往来函件中华南彩印亦承诺将二排厂房中间的水泥场1000多平方交由顺达汽车使用。华南彩印明知房屋为未取得建设规划许可证的临时建筑而出租，具有过错。综合考虑合同履行期限、未履行原因、房屋现状等因素，本院酌情确定华南彩印赔偿顺达汽车损失200000元。关于华南彩印要求顺达汽车腾空案涉房屋并交还的诉讼请求，因顺达汽车已将案涉房屋予以交还，故对华南彩印的该项诉请，本院不予支持。关于华南彩印主张的违约金200000元，双方签订的房屋租赁合同无效，合同约定的违约条款亦无效，华南彩印依照合同约定主张违约金不符合法律规定，本院不予支持。关于华南彩印主张2020年2月1日至2020年4月12日期间的房屋占用费134136元，双方未能及时办理房屋交接客观上系受到了新冠××疫情的影响，新冠××疫情应属法律上的不可抗力，结合本市疫情防控措施的实施情况，对华南彩印的该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、镇江顺达汽车销售服务有限公司与丹阳市华南彩印包装有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、本诉被告丹阳市华南彩印包装有限公司于本判决生效后10日内赔偿本诉原告镇江顺达汽车销售服务有限公司装修损失200000元；三、驳回本诉原告镇江顺达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求;四、驳回反诉原告丹阳市华南彩印包装有限公司的全部诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14396元，保全费5000元，合计19396元，由本诉原告镇江顺达汽车销售服务有限公司负担13576元，本诉被告丹阳市华南彩印包装有限公司负担5820元。反诉案件受理费3156元，由反诉原告丹阳市华南彩印包装有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  熊 英人民陪审员  王梅芳人民陪审员  马慧芳二〇二〇年十二月三十日书 记 员  史湘南附本判决适用法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。