广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终2523号 上诉人（一审被告）：吴写红，男，仫佬族，1965年9月19日生，住罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：赵俊东，广西超世纪律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西赣昌商贸有限公司。住所地：罗城仫佬族自治县地王国际广场六楼。统一社会信用代码：91450100099907584D。 法定代表人：卢鹏飞，总经理。 委托诉讼代理人：卢桂香，公司职工。 委托诉讼代理人：吴元平，公司职工。 上诉人吴写红因与被上诉人广西赣昌商贸有限公司（下称赣昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人吴写红上诉请求：请二审法院撤销一审判决，并驳回赣昌公司的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与赣昌公司签订《租赁合同》时特别约定赣昌公司负责协助上诉人搞好消防验收，也向赣昌公司出具了办理消防验收的相关委托手续。但赣昌公司一直未为上诉人办理消防验收，导致上诉人长期被消防部门责令停业。期间，上诉人多次找到赣昌公司尽快办理好消防验收，但最终却没有为上诉人办理消防验收。在上诉人自己最终办好消防验收手续之后己经到2020年春节。二、2019年6月期间，由于赣昌公司拖欠电梯款导致商铺电梯被关停一个多月，致使上诉人仅支付员工工资就损失6万元；2019年8月28日，上诉人使用的商铺观光电梯发生故障停止运行，维修至2019年9月21日才修好，该电梯停止运行造成上诉人近一个月无法经营。商铺步梯己经租给他人，且经常上锁不能正常使用，至于其他通道，不熟悉的人是不知道通行的。因此，该电梯停止运行的商铺租金损失由赣昌公司自行承担。三、在疫情期间（2020年1月25日之后），赣昌公司在未通知上诉人而将观光电梯关停，但上诉人已向赣昌公司交纳了二个月租金。2020年5月1日，上诉人因疫情期间难以经营，请求先交一个月租金。经赣昌公司同意之后，上诉人就让员工回去上班，但仅经营20天，赣昌公司就对御金阁养生馆停电，并将御金阁养生馆上锁不许经营。因此，在疫情发生后造成的违约责任在于赣昌公司。综上，请二审撤销一审判决，并驳回赣昌公司的诉讼请求。 被上诉人赣昌公司辩称：一、2019年4月23日，赣昌公司与吴写红签订的《商铺租赁合同》第八条第三项约定：消防由赣昌公司负责协助吴写红搞好验收，除赣昌公司的主体消防责任外，吴写红因满足消防设施要求而增加部分消防设施由吴写红负责。赣昌公司在交付商铺给吴写红时，商铺的消防主体检查已经通过验收，吴写红租赁的商铺需要根据自己的经营需要进行装修，装修过程中需要由吴写红根据自己的装修设计提供消防设计蓝图以及装修效果图、装修材料说明给消防部门审批，审批确定设计及装修材料符合消防相关管理规定后方可领取公众聚集场所投入使用前、营业前《消防安全检查合格证》，赣昌公司只能协助吴写红跟消防部门联系，无法因吴写红装修增设消防设施而做出任何保证。吴写红称其多次要求赣昌公司尽快办理好消防纯属无中生有，其向法庭提供的委托办理消防验收“委托书”是伪造的。吴写红称其因没有消防验收导致长期不能经营只是借口，其在装修好后一直持续经营，没有因为消防验收问题而被被勒令停业。综上，吴写红拒交商铺租金无事实和法律依据。二、赣昌公司投资建设的“罗城地王国际广场”是一个商业综合体，集餐饮、娱乐、购物为一体，在商场内设有4个出入口，其中一个是观光电梯出入口，一个是客梯出入口，两个步梯出入口。电梯属于特种设备，需要定期的维护及保养。吴写红提到的观光电梯因为故障维修，赣昌公司已经在观光电梯出入口处张贴“通知”，提示需要上楼消费的顾客绕道到另外的客梯出入口，也许电梯的故障维修需要停运几天会造成人流量减少，但不至于导致吴写红无法履行合同。2019年6月，赣昌公司与电梯厂家发生纠纷，造成电梯停运一个星期。2019年9月，赣昌公司的电梯故障，导致维修停运23天。吴写红以此为由拒绝缴纳房租不合情理。另外，赣昌公司在签订合同之后已将商铺交付给吴写红使用，吴写红却从未按照合同约定按时支付房租。2019年3月应支付的租金拖到2019年5月底才交，2019年6月应交付的租金拖到2019年11月才交，2019年7月、8月、9月、10月、11月、12月一直未交租金，吴写红的上述行为给赣昌公司造成巨大的经济损失。三、2020年1月20日，罗城县防控疫情领导小组通知所有娱乐性聚集性场所一律不得开门营业。需要复工企业和项目须向县防控指挥部提出申请，并经同意后方可复工。因此，赣昌公司不能擅自决定使用电梯。2020年5月1日，吴写红要求开门营业并答应尽快交付拖欠的房租，但在赣昌公司多次催吴写红缴纳房租水电费时，吴写红却一直未交，甚至不接电话。2020年5月19日，赣昌公司告知吴写红：再不缴纳房租、水电费则终止履行合同，并由其自行承担后果。吴写红亦签字认可，但仍至今仍未支付拖欠的租金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。 赣昌公司向一审法院起诉请求：一、判令解除赣昌公司与吴写红签订的《商铺租赁合同》；二、判令吴写红返还租用商铺；三、判令吴写红支付商铺租金146080元；四、判令吴写红支付2020年4月至2020年6月期间的物业管理费1320元。 一审法院认定事实：罗城县解放路65号地王国际广场商铺属赣昌公司所有，该建筑物面向解放路有一部观光电梯和一间步行梯及地下室一部电梯。2019年4月23日，赣昌公司与吴写红签订了《地王国家广场商铺租赁合同》（下称《租赁合同》），合同约定：赣昌公司将地王国际广场四楼商场内铺出租给吴写红，吴写红向赣昌公司承诺作经营洗浴中心使用，租期为2018年10月1日至2028年9月30日止，面积约440平方米。赣昌公司同意给予吴写红延长为150天免租期，即2019年3月1日开始计租。该商铺月租金为11000元，年租金为132000元；商铺的物业管理费为1元/平方米/月，按440平方米计算，按季支付。吴写红未按合同规定的期限缴纳的，超过十五日，赣昌公司以书面形式催告，经催告仍未缴纳的，赣昌公司可直接解除本合同；消防由赣昌公司负责协助协助吴写红搞好验收，除赣昌公司的主体消防责任外，吴写红因满足消防设施要求而增加部分消防设施由吴写红负责。 吴写红承租赣昌公司的四楼商铺后，以名称为“罗城仫佬族自治县御金阁养生会所（下称“养生会所”）经营。合同履行期间，吴写红交纳了2019年3月至6月的租金。2019年6月，观光电梯因厂家关停20多天；2019年8月28日，赣昌公司的观光电梯发生故障无法正常运行，人员通行可由步行梯和地下室电梯通行，观光电梯经维修后于2019年9月21日恢复使用。吴写红未付给赣昌公司2019年7月至12月租金。2020年1月4日，赣昌公司书面通知吴写红，限期在2020年1月10日前一次性交纳拖欠2019年7月至12月租金66000元。2019年4月26日，吴写红委托赣昌公司的法定代表人卢鹏飞办理消防检查，代为签署相关材料及法律文书。2019年12月31日，吴写红填写《消防安全检查申报表》，2020年1月1日，罗城仫佬族自治县政务服务中心部门办结了吴写红营业前消防安全检查的申请。2020年1月至4月期间，因疫情期间一切娱乐性的场所全部关闭，赣昌公司关闭了全部通道。吴写红交纳了2020年1月和2月租金，2020年3月，赣昌公司优惠减半收取租金，吴写红未交纳2020年3月至10月租金和2020年4月至6月物业管理费。截止2020年10月，吴写红已欠2019年7月份至12月份租金、2020年3月份至10月份租金合计148500元，已欠2020年4月份至6月份物业管理费1320元。2020年5月20日，因吴写红未经营，赣昌公司通知吴写红未果后，为安全用锁关闭了吴写红承租门面的大门。赣昌公司经多次向吴写红催交，吴写红未支付租金，赣昌公司提起诉讼，提出如上诉讼请求。 一审法院认为：赣昌公司与吴写红签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。赣昌公司已按合同约定将商铺交付吴写红，吴写红应按合同约定支付租金。赣昌公司的商铺已办理有消防手续，且赣昌公司与吴写红在合同中约定“除赣昌公司主体消防责任外，吴写红因满足消防设施要求而增加部分消防设施由吴写红负责”。因此，吴写红以赣昌公司未为其办理消防手续为由，不交纳赣昌公司2019年7月至12月租金没有理由，不予支持。同时，赣昌公司以2019年8、9月期间，观光电梯因故停运20多天，不交纳租金。但观光电梯故停运时，行人可从其他通道通行，吴写红不交纳租金的理由不能成立，不予支持。2020年1月至4月因疫情一切娱乐性的场所全部关闭，赣昌公司按规定关闭了全部通道。确实致吴写红无法经营，但吴写红已实际交纳了2020年1月至2月租金，按公平合理原则，疫情期间关闭电梯的租金损失，应由双方各承担50%。赣昌公司要求吴写红交纳2020年3月、4月租金不予支持。由于吴写红不经营门面，也不用锁关闭门面，赣昌公司为安全用锁锁住涉案商铺大门，如吴写红经营可直接通知赣昌公司开锁，吴写红以此为理由不交纳2020年5月至10月租金没有理由，不予支持。吴写红至今未付尚欠租金，显然违约。赣昌公司请求解除合同，要求吴写红返还租用商铺，符合合同约定及法律规定，予以支持。综上，赣昌公司诉讼请求计算吴写红未支付2019年7月至12月租金和2020年3月至10月租金为146080元，以及2020年4月至6月物业管理费1320元，扣除其中的2020年3、4月租金16500元（5500元+11000元），其余租金129580元（146080元-16500元）和物业管理费1320元，计130900元，符合合同约定及法律规定，吴写红应予支付。吴写红就本案的抗辩无事实及法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除赣昌公司与吴写红签订的《租赁合同》；二、吴写红于本判决生效后十日内将涉案商铺返还给赣昌公司；三、吴写红于本判决生效后十日内支付拖欠赣昌公司商铺租金129580元和物业管理费1320元，共计130900元。案件受理费3248元，由赣昌公司负担364元、由吴写红负担2884元。 在二审中，上诉人吴写红没有向法庭提交新的证据。被上诉人赣昌公司提供的新证据有：证据1，河池市政府《关于延迟企业复工的通知》，证明：市政府要求在新冠疫情期间的所有营业场地暂停营业。证据2、《照片》三张，证明：在观光电梯发生故障停运时，其他电梯仍可运行，不影响吴写红租赁门面的经营。证据3、吴写红租赁商铺的用电记录，证明：吴写红租赁的涉案门面一直持续经营。证据4，公众聚集场所投入使用、营业前的《消防安全检查合格证》，证明：只要商户的消防设施完善，上赣昌公司可以协助商户取得消防合格验收。 对于上诉人赣昌公司提交的上述证据，本院将根据本案的其他证据进行综合参考和认定。 本院经二审查明，一审判决认定的情况属实，本院予以认定。 另查明：2020年1月4日，赣昌公司向吴写红发出书面《通知》，其内容为“根据您与本公司于2019年4月23日签订的《商铺租赁合同》，请您务必在2020年1月10日前一次性缴清拖欠我公司2019年7月至12月租金，合计金额6.6万元。如我公司在上述规定时间内未收到足额的租金，我公司会默认您单方违约，并会将把场地转租给他人，由此引发有一切后果及损失由承租方自行承担”。吴写红于当日签收该《通知》。 再查明：2019年6月期间，因赣昌公司与电梯商家发生纠纷，导致吴写红承租商铺使用的观光电梯被停止运行一个星期（7天）；2019年8月至9月期间，因电梯故障，导致吴写红商铺主要使用的观光电梯被停止运行23天。据此，电梯共计停运30天（一个月）。在发生新冠病毒疫情和吴写红经营养生会所拖欠租金之后，赣昌公司未经吴写红同意与主动对养生会所采取停电和锁门措施。因此，从2020年4月20日开始至今，吴写红没有开门经营养生会所。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、吴写红是否应当支付给赣昌公司租金129580元和物业管理费1320元？2、赣昌公司要求解除与吴写红签订的《商铺租赁合同》是否有事实和法律依据？ 本院认为：一、关于吴写红是否应当支付给赣昌公司商铺租金129580元和物业管理费1320元的问题。1、关于租金的问题。2019年4月23日，吴写红与赣昌公司自愿签订《商铺租赁合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的权利，故该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。在赣昌公司与吴写红签订《商铺租赁合同》之后，赣昌公司自认同意将合同约定的90天免租期延长为150天免租期，商铺租金月租金为1.1万元，从2019年3月1日计租。吴写红对赣昌公司的上述主张没有异议，本院予以认定。据此，从2019年3月1日起至2020年4月20日止（计至赣昌公司对养生会所停电锁门之日，共计13个月20天），吴写红应向赣昌公司支付的租金为150333.33元（1.1万元×13个月+1.1万元×20/30个月）。从吴写红已支付租金的情况看：2019年5月31日，吴写红支付租金1.1万元；2019年6月29日，吴写红支付租金1.1万元；2019年8月1日，吴写红支付租金1.1万元；2019年11月24日，吴写红支付租金1.1万元；2020年1月8日，吴写红支付租金1万元；2020年1月16日，吴写红支付租金1000元；2020年4月21日，吴写红支付租金1.1万元。综上，吴写红分7次向赣昌公司支付租金6.6万元。另外，2019年6月期间，因赣昌公司与电梯商家发生纠纷，导致吴写红承租商铺使用的观光电梯被停止运行一个星期（7天）；2019年8月至9月期间，因电梯故障，导致吴写红商铺主要使用的观光电梯被停止运行23天。据此，电梯共计停运30天（一个月）。观光电梯停运确实给吴写红经营的养生会所造成一定经营损失，但吴写红经营的养生会所除了使用观光电梯之外，还可使用步梯和其他距离较远的客梯。据此，本院酌定由赣昌公司与吴写红对观光电梯停运造成的租金损失各承担50%，即应减扣吴写红须支付的租金5500元（1.1万元×1个月×50%）。在新冠病毒疫情期间，吴写红经营的养生会所亦受到严重影响。根据国家在疫情期间的相关规定，本院酌定吴写红可减免支付给赣昌公司一个半月的商铺租金16500元（1.1万元×1.5个月）。综上，吴写红尚应赣昌公司租金62333.33元（150333.33元-66000元-5500元-16500元）。吴写红与赣昌公司签订《商铺租赁合同》之后，吴写红有权自主安排使用商铺。因赣昌公司未与吴写红协商而对商铺采取停电锁门措施，该行为并造成吴写红至今不能开门经营商铺。据此，赣昌公司要求吴写红支付2020年4月20日到2020年10月期间的租金没有理由，本院不予支持。2、关于物业管理费的问题。吴写红与赣昌公司签订《商铺租赁合同》第四条第2点约定：商铺面积为440平方米，物业管理费为每月1元/平方米，且物业管理费从租赁期的第二年开始计算。由于赣昌公司从2020年4月20日起已对吴写红经营的涉案商铺进行停电锁门，据此，吴写红仅应从租赁期的第二年（2020年3月1日）开始向赣昌公司支付至2020年4月20日期间的物业管理费，该物业管理费为733.33元（440元×1个月+440元×20/30个月）。赣昌公司要求吴写红支付物业管理费1320元的理由不能成立，本院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。吴写红称赣昌公司在2019年6月期间因拖欠商家电梯款而造成观光电梯停运20多天，但并没有提供证据予以证明，本院不予采信。吴写红与赣昌公司签订的《商铺租赁合同》第八条第3点约定“消防由赣昌公司负责协助吴写红搞好验收，除赣昌公司的主体消防责任外，吴写红因满足消防设施要求而增加部分消防设施由吴写红负责”。由此可见，赣昌公司仅是协助吴写红办理好相关的消防验收手续，办好消防验收手续的主要责任还是由吴写红负责，且吴写红并没有证据证明其经营的养生会所因消防验收影响而遭受损失。据此，吴写红称赣昌公司未协助其办理消防验收而拒付租金的理由不能成立，本院不予支持。 二、关于赣昌公司要求解除与吴写红签订的《商铺租赁合同》是否有事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。吴写红与赣昌公司签订的《商铺租赁合同》第七条第3点约定“在合同履行期间，吴写红未按本合同规定的期限交纳租金的，超过15日，赣南昌公司以书面形式进行催告，经催告仍未交纳的，赣昌公司可直接解除本合同；若非经特别事由，赣昌公司单方终止合同的，致使吴写红遭受损失的，由赣昌公司负责赔偿吴写红在承租期内有损失费用”。从2019年3月1日起至2019年12月31日止，吴写红应当向赣昌公司支付租金11万元（1.1万元×10月），扣减吴写红因观光电梯停运的租金5500元，吴写红尚应向赣昌公司支付租金104500元（11万元-5500元）。从吴写红在2019年期间向赣昌公司支付租金的情况看：2019年5月31日，吴写红支付租金1.1万元；2019年6月29日，吴写红支付租金1.1万元；2019年8月1日，吴写红支付租金1.1万元；2019年11月24日，吴写红支付租金1.1万元。由此可见，在2019年期间，吴写红仅支付给赣昌公司租金4.4万元，拖欠赣昌公司的租金60500元（104500元-4.4万元），据此，吴写红拖欠租金行为已构成严重违约。2020年1月4日，赣昌公司向吴写红发出书面《通知》，其内容为“根据您与本公司于2019年4月23日签订的《商铺租赁合同》，请您务必在2020年1月10日前一次性缴清拖欠我公司2019年7月至12月租金，合计金额6.6万元。如我公司在上述规定时间内未收到足额的租金，我公司会默认您单方违约，并会将把场地转租给他人，由此引发有一切后果及损失由承租方自行承担”。在2019年12月底之前，吴写红已拖欠赣昌公司租金60500元。吴写红在签收该书面《通知》后，于2020年1月8日和2020年1月16日共计支付给赣昌公司租金1.1万元，尚拖欠赣昌公司租金49500元（60500元-11000元）。从2020年1月至4月20日期间，吴写红应支付租金为40333.33元（1.1万元×3个月+1.1万元×20/30个月），加上2019年度拖欠租金49500元，吴写红共计拖欠赣昌公司租金为89833.33元（49500元+40333.33元）。2020年4月21日，吴写红支付给赣昌公司租金1.1万元，本院因疫情影响而减免吴写红的租金16500元。据此，吴写红尚拖欠赣昌公司租金62333.33元（89833.33元-1.1万元-16500元）。由于吴写红在收到赣昌公司发出的书面《通知》后仍拖欠赣昌公司的租金62333.33元没有支付，据此，赣昌公司要求解除与吴写红签订的《商铺租赁合同》依法有据，本院予以支持。吴写红称赣昌公司解除双方签订的《商铺租赁合同》违反合同约定，但并没有提供证据支持其主张，本院不予采信。 综上所述，吴写红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初766号民事判决第一项、第二项； 二、变更罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初766号民事判决第三项为：吴写红于收到本判决之日起十五日内支付给广西赣昌商贸有限公司商铺租金62333.33元和物业管理费733.33元，共计63066.66元。 三、驳回广西赣昌商贸有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费3248元，由吴写红负担1390元，由广西赣昌商贸有限公司负担1858元。二审案件受理费3248元，由吴写红负担1390元，由广西赣昌商贸有限公司负担1858元。 上述债务，义务人逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷