大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初1855号原告（反诉被告）：马翠云，女，1956年12月22日出生，汉族，个体工商户，现住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：韦涛，辽宁方槊律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟素改，辽宁方槊律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙剑虹，女，1971年10月13日出生，汉族，个体工商户，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：狄村（系孙剑虹配偶），男，1969年6月26日出生，汉族，个体工商户，现住大连市中山区。委托诉讼代理人：王玉强，辽宁宏展律师事务所律师。原告（反诉被告）马翠云与被告（反诉原告）孙剑虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马翠云的委托诉讼代理人韦涛、孟素改，被告（反诉原告）孙剑虹及其委托诉讼代理人狄村、王玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。（主文以下部分按本诉称谓行文）马翠云向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付房租70,000元;2.要求被告支付逾期违约金56,700元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年11月20日，原、被告签订房屋租赁协议，原告将其位于旅顺口区房屋租赁给被告，租期15年。至起诉前，被告拖欠2019年9个月租金70,000元，应承担违约金56,700元，为此诉至法院。针对被告反诉请求，原告认为无事实和法律依据，原告诉请被告支付2019年7月应交租金，其从未交纳，被告诉请均与本诉无关，不符合反诉成立要件，且属正常的商业风险，与新冠××无关，亦未证明具体损失，应予驳回。孙剑虹辩称，原告诉请与事实不符，被告不拖欠房屋租金，该租金已冲抵被告修理房屋费用及房屋漏水给被告造成的损失，因不欠租金，原告亦无据诉请违约金，且《补充协议》约定的日千分之三违约金过高。为此提出反诉请求：1.请求返还已经支付2020年2、3月租金60,000元；2.请求免收2020年4月租金30,000元；3.请求减收2020年5月至12月末租金，按原租金的50%减收并缓交至2021年12月31日。事实与理由：被告与原告系租赁合同关系，因双方约定租金先付，2019年12月31日，被告向原告支付了2020年1至3月租金90,000元。2020年1月23日，全国出现新冠××疫情，按照大连市疫情防控指挥部通知要求，疫情期间被告不能开工营业，经营受到严重影响，至5月1日后才通知可以营业，故此前租金应予免除，5月至12月租金应予减收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对无争议的证据，原、被告均提交《房屋租赁协议书》、《补充协议》，被告提交旅顺意品妙酒店营业执照、房屋现状视频及照片、与原告沟通漏水房屋维修微信截图、旅顺意品妙酒店房租交纳情况的说明及中国工商银行汇款凭证，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交1.增值税发票、收款收据及销售清单、房屋维修图片、漏水房屋视频及微信截图、受损房屋同期参考价网页微信截图，证明被告于2016年至2018年期间对案涉房屋进行维修的事实及相关费用等，原告知晓房屋漏水事实。原告对上述证据真实性不予认可，并认为案涉房屋是否需要维修、是否维修过、维修年份以及房屋受损情况无法证明、网络价格无法体现真实入住率及同期价格而不具参考价值等。本院认为，原告本次诉请为2019年发生的房屋租金，被告抗辩的维修事实在2016年至2018年间，在双方没有约定被告房屋维修费用冲抵租金、且另行主张并不影响被告实体权利情形下，该抗辩事实及证据与本案无关，本院不予采信。2.大连市新冠××疫情防控指挥部1号令、与原告协商减免租金微信截图、国家税务局网页截图，拟证明疫情期间，2020年租金应当减免等事实。原告对主要证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，被告的该组证据用来证明反诉请求的待证事实，而反诉应基于本诉范围提出，被告据此要求原告返还2020年已付租金及减缓租金等事实，与本案确无关系，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月20日，原告马翠云（甲方，出租方）与被告孙剑虹（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议书》及《补充协议》，约定原告将其名下位于“大连市旅顺口区龙头街道盐厂村意品妙居”房屋出租给被告，租赁期限15年，从2015年7月1日起至2030年6月30日止，共分三个周期，每个周期5年。从2015年7月1日起至2020年6月30日止，为第一个周期，每年租金350,000元（并以此为每个周期租金递增的基数），第一个周期租金总额为1,750,000元；从2020年7月1日起至2025年6月30日止，为第二个周期，第二周期每年租金在基础之上递增为5%，每年租金为367,500元，第二个周期租金总额为1,837,500元；从2025年7月1日起至2030年6月30日止，为第三个周期，第三周期每年租金在基础之上递增10%，每年租金为385,000元，第三个周期租金总额为1,925,000元。协议约定，“三、租金支付方式乙方每半年向甲方预付房租金。每次交房租需要提前一个月。四、装修期从2014年12月1日起至2015年6月30日止，为甲方给予乙方的房屋拆迁、改造、装修期。装修期间，甲方不计收房租……七、违约责任1、甲乙双方应全面履行本协议，不履行的一方，应当承担违约责任。2、任何一方违约，均应当向对方赔偿。赔偿标准按照相关法规执行或双方协商解决。”《补充协议》就“旅顺意品妙酒店”租赁一事未尽事宜约定，“二、甲方只认可乙方在开业前对酒店内部的装修、改动。但须得装修方案、造价清单等报甲方同意后方可实施。所有装修均归甲方所有，租赁期满后不予乙方任何补偿……四、承租人如逾期缴纳租金，应承担违约责任。每逾期一日按每日千分之三支付违约金，如逾期三个月，甲方有权单方提前解除本协议。”被告分别于2016年12月27日、2018年12月27日、2019年3月31日、2019年6月29日、2019年12月31日向原告中国工商银行62×××25账户汇入案涉租金90,000元、85,000元、90,000元、90,000元、105,000元；案外人狄村分别于2016年6月20日、2016年9月27日、2017年6月28日、2017年12月27日、2018年3月30日向同一账户汇入案涉租金90,000元、85,000元、90,000元、80,000元、50,000元，并分别于2017年12月27日、2018年3月30日向原告微信转账支付10,000元、35,000元。另查明，被告孙剑虹与案外人狄村系夫妻关系。因房屋漏水，原告在2019年实施房屋维修。庭审中，经双方确认无争议的事实1.被告转款支付房屋租金金额及转款期限；2.合同签订后，第一笔租金，被告按约定支付半年，之后租金，被告按季度支付；3.被告于2019年12月31日向原告转款105,000元为2020年租金；4.关于2019年应付租金350,000元，被告转款方式已付280,000元；5.本诉观点及于反诉。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定履行各自义务，不适当履行，依法承担违约责任。本案中，经双方诉辩和庭审查明，可以确认被告应付2019年房屋租金为350,000元，转款支付280,000元，欠付70,000元，其行为依法构成违约，应当承担违约责任。依此，原告要求被告支付2019年欠付租金70,000元，符合合同约定，本院对其主张应予支持；关于原告按约定日千分之三主张56,700元违约金请求，因2019年案涉房屋漏水的事实存在，原告尽管进行了维修，但客观上对被告的房屋使用产生影响。鉴于被告提出违约金过高的抗辩，本院酌定违约金标准减半为宜，支持原告请求违约金28,350元；关于被告坚持其按季度付款、原告口头同意并予以接受的行为，实质是变更合同租金支付条款，由原来约定的半年一付变更为按季度支付。于此，本院认为，按合同履行是双方应尽义务，在合同未履行终结前，无论是变更条款亦或解除，双方应当明示。尤其本案合同约定履行期限长达15年，目前只是初期履行，被告单方改变租金支付期限，在没有得到原告明确同意变更条款的情形下，实属不能发生条款变更的法律后果。原告不予追究，不能作为推定原告同意变更的充分条件。被告辩称原告口头同意变更则负有证明责任，因未举证，故本院不予支持；关于被告抗辩2016年至2018年维修房屋费用冲抵房屋租金的意见，因无约定亦无法定，且另行解决并不影响实体权利，故本案不予考虑；关于被告提出的反诉请求，根据民事诉讼法及其解释的相关规定“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”据此，被告称因疫情原因，要求原告返还2019年12月支付的2020年租金等请求，因事实超出本诉范围，与本诉无关，且另行诉讼不影响其实体权利，故本案不予考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙剑虹于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马翠云2019年房租70,000元；二、被告（反诉被告）孙剑虹于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）马翠云逾期违约金28,350元；三、驳回原告（反诉被告）马翠云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙剑虹的反诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,834元，由原告（反诉被告）马翠云负担134元，由被告（反诉原告）孙剑虹负担2,700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  公贤文人民陪审员  王玉梅二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  乔雅迪附法律条文《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。