河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民终795号 上诉人（原审被告）：王忠诚，男，1971年9月11日出生，汉族，住青海省乐都县。 委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：洪云彬，女，1970年6月21日出生，汉族，住青海省乐都县。 委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王琪宝，男，1994年3月24日出生，汉族，住青海省乐都县。 委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王琪博，男，1989年1月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：冶万军，青海同一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马福祥，青海同一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：靳桂菊，女，1962年9月28日出生，汉族，住河南省新郑市。 委托诉讼代理人：洪涛，河南修谨律师事务所律师。 上诉人王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝因与被上诉人靳桂菊房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝的委托诉讼代理人冶万军、马福祥，靳桂菊的委托诉讼代理人洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝上诉请求：1、撤销河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1913号民事判决书，并改判驳回靳桂菊的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由靳桂菊承担。上诉理由：一、原审认定王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝存在违约的事实不清，证据不足。原审认为靳桂菊要求王忠诚等四人配合办理网签变更合同手续，但因王忠诚等四人的原因未能办理完成，存在违约行为，应当承担违约责任。首先，原审法院做出上述事实认定的证据为靳桂菊提交的河南安昇房地产有限公司（以下简称安昇公司）法定代表人靳广周的情况说明以及靳桂菊向王忠诚发出的短信。该情况说明不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条所规定的证据形式，不能作为定案证据使用。靳桂菊向王忠诚发出的短信内容是通过视频形态展示，无法确定当短信内容的真实性，不能作为直接证据使用。因此，原审法院将不合法、不真实的证据作为直接证据使用并认定王忠诚等四人的违约行为，违反民事诉讼法的规定，对事实的认定证据明显不足。其次，从手机短信截屏内容显示，靳桂菊仅要求王忠诚及家人协助办理房屋产权变更登记手续，并无解除合同的意思表示。最后，靳桂菊所提交的证据不能完整证明王忠诚等四人存在违约行为，《房屋买卖协议》约定的违约条件不成就，而原审法院却以《房屋买卖协议》约定的违约赔偿方式判决王忠诚等四人承担违约责任，显然与案件事实不符。二、原审法院未对案涉房屋的交易背景进行穿透式审查，对案涉房屋的交付条件未充分考量。首先，靳桂菊的意图在于要求王忠诚等四人办理产权变更登记。案涉房屋的房地产开发项目已经被第三方接管，原开发商安昇公司不再是开发主体，在开发商拒不配合的情况下，王忠诚等四人是无法办理产权变更登记的。原审法院应当对案涉房屋的现实情况进行实地调查了解项目建设情况。其次，本案中房地产评估公司在评估时出具的《关于龙湖玖号院项目重新确定交房时间的说明》直接证明案涉房屋截至评估日尚不具备交付条件，这一事实直接导致王忠诚等四人无法满足靳桂菊所提出的产权变更登记的要求。最后，本案中王忠诚等四人之所以无法办理房屋产权变更登记的原因在于原开发商安昇公司开发的项目已经由第三方接管，导致《房屋买卖协议》无法实现过户交易。这种非因王忠诚等四人主观意愿原因导致的情况，不应归责为恶意违约。三、原审法院认定王忠诚等四人承担的违约金过高。原审法院认为，按照《房屋买卖协议》约定的损失赔偿计算方法，守约方应得到的利益是应转移的价值和实际转移价值的差额。首先，由于现阶段案涉房屋存在确实交付困难，已经无法满足靳桂菊的交付要求，因此对其所交付的资金支付相应的资金占用成本，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。其次，原审法院依据评估公司最新评估的市场价格计算损失有违公平原则。2016年签署案涉《房屋买卖协议》时，所约定的房屋价格显然与评估公司最新评估的市场价格存在巨大的差异。协议约定的价格明显低于当时的市场价格，现在以巨大的升值空间为价差计算损失，违背了交易当初双方的初心，违反了公平交易原则。 靳桂菊辩称，王忠诚等四人于合同签订后即来到郑州，靳桂菊安排专人接待对接，办理房屋网签合同变更事宜。当时涉案房屋开发商安昇公司明确表示同意愿意配合办理撤销网签合同，但在办理变更手续前，王忠诚等四人要求靳桂菊额外支付一百多万元，致使双方谈判破裂。安昇公司的法定代表人对此过程十分清楚。在此，靳桂菊已经履行了要求王忠诚等四人变更网签合同手续的义务，之后多次电话联系王忠诚，均无人接听。因此，靳桂菊只能通过短信方式再次要求王忠诚等四人履行合同义务，但均没有得到回应。综上，王忠诚等四人违约事实清楚，证据充分，一审法院认定事实正确，应当予以维持。 靳桂菊向一审法院起诉请求：1、解除靳桂菊与王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝于2016年9月29日签订的《房屋买卖协议》，并判令王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝返还靳桂菊购房款1000万元；2、判令王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝赔偿靳桂菊损失3861.4万元；3、本案诉讼费、保全费等费用由王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝承担。一审诉讼中，靳桂菊变更第2项诉讼请求为：判令王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝赔偿靳桂菊损失27941360元。 一审法院认定事实：一、2016年9月29日，靳桂菊（乙方）与王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，主要约定：王忠诚等四人出售的房屋坐落于河南省新郑市××镇安昇公司开发的龙湖玖号院。房屋详细情况见附表：《16套房源发票明细表》、《23号楼房源发票明细表》，其中《16套房源发票明细表》中史贵生、丁振煜名下房产不在转让之列，《23号楼房源发票明细表》中的房源由王忠诚等四人保留五套，保留的房源由靳桂菊指定，除上述七套房源之外，该两附表中的房源均在转让之列。上述房屋均为王忠诚抵账所得，网签合同签订在甲方人员名下，王忠诚承诺已得到甲方人员的授权签订本协议，该部分房源均已签订房屋买卖网签合同，尚未办理产权登记。上述房产出售价格壹仟伍佰万元。靳桂菊分两次支付房款，本协议签订后，靳桂菊支付王忠诚等四人房屋价款壹仟万元，待王忠诚等四人按靳桂菊的要求办理撤销网签合同或者二手房过户后，靳桂菊将余款伍佰万元支付王忠诚等四人。（王忠诚等四人履行该义务采用撤销网签合同的方式或者过户的方式，如果靳桂菊要求撤销网签合同，王忠诚等四人应当全力配合撤销网签合同。）王忠诚等四人履行本义务的期限为靳桂菊通知王忠诚等四人后三日内。如果王忠诚等四人未能按照本协议约定履行义务，每逾期一日，王忠诚等四人应当按照千分之一的标准向靳桂菊支付违约金，逾期三十日仍不配合的，靳桂菊有权解除本协议，协议解除的，王忠诚等四人应当赔偿靳桂菊的房屋差价损失，房屋差价损失按照本协议约定价款与市场价值的差额。如果因任何原因导致本协议无效或者被撤销，本条违约责任的约定持续有效，如果王忠诚等四人无力赔偿或者被判决不予赔偿，代理人王忠诚仍应当对本条约定的靳桂菊的全部损失承担赔偿责任。房源清单：王忠诚名下7套房屋（合同号：150××××7941、150××××7961、150××××8021、150××××8041、150××××8061、150××××8081、150××××8102）、洪云彬名下7套房屋（合同号：150××××8121、150××××8201、150××××8181、150××××8221、150××××8241、150××××8261、150××××8281）、王琪宝名下9套房屋（合同号：150××××6587、150××××6586、150××××6584、150××××6583、150××××6581、150××××6561、150××××6521、150××××6502、150××××6482）、王琪博名下6套房屋（合同号：150××××6721、150××××6701、150××××6661、150××××6641、150××××6585、150××××6481）。 二、2016年9月30日，郑州市新巢实业有限公司向西宁贵强硅业科技有限公司汇款壹仟万元整，附加信息及用途：代靳桂菊付股权收购款。2019年9月3日，靳桂菊出具情况说明一份，载明：本人靳桂菊于2016年9月29日和王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬签署了《房屋买卖协议》。但因我个人当时资金周转困难，遂委托郑州市新巢实业有限公司代为向王忠诚指定的账户（户名：西宁贵强硅业科技有限公司，账户：2806××××4185，开户行：青海省工行西宁市中心广场支行）支付1000万元购房款。在王忠诚2016年6月29日与案外人郑州市新巢实业有限公司签订的协议书中（安昇兼收第001号），王忠诚指定的收款账户为西宁贵强硅业科技有限公司（账号：2806××××4185，开户行：青海省工行西宁市中心广场支行）。 三、2020年3月20日，河南英信房地产资产评估咨询有限公司就涉案29套房屋分别出具四份房地产司法鉴定评估报告，其中豫郑英信评字［2020］030155Ａ号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象［王忠诚名下7套（合同号：150××××7941、150××××7961、150××××8021、150××××8041、150××××8061、150××××8081、150××××8102）］于价值时点的市场价值为人民币472.55万元。豫郑英信评字［2020］030156Ａ号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象［洪云彬名下7套房屋（合同号：150××××8121、150××××8201、150××××8181、150××××8221、150××××8241、150××××8261、150××××8281）］于价值时点的市场价值为人民币488.91万元。豫郑英信评字［2020］030157Ａ号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象［王琪宝名下9套房屋（合同号：150××××6587、150××××6586、150××××6584、150××××6583、150××××6581、150××××6561、150××××6521、150××××6502、150××××6482）］于价值时点的市场价值为人民币1571.49万元。豫郑英信评字［2020］030158Ａ号房地产司法鉴定评估报告，价值时点为2019年12月26日，最终确定评估价对象［王琪博名下6套房屋（合同号：150××××6721、150××××6701、150××××6661、150××××6641、150××××6585、150××××6481）］于价值时点的市场价值为人民币1052.04万元，共计3584.99万元。 一审法院认为，关于合同是否解除问题。靳桂菊与王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬于2016年9月29日签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。靳桂菊诉请解除双方签订的《房屋买卖协议》，王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬同意解除，故确认当事人签订的《房屋买卖协议》解除。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还。当事人间签订《房屋买卖协议》后，靳桂菊委托郑州市新巢实业有限公司代为向王忠诚指定的账户支付了购房款1000万元，故因《房屋买卖协议》解除，该1000万元购房款，王忠诚等四人应当返还给靳桂菊。关于王忠诚等四人是否存在违约问题。根据靳桂菊提交的安昇公司法定代表人靳广周的情况说明、靳桂菊向王忠诚发出手机短信内容，可以证明靳桂菊在双方签订《房屋买卖协议》后，通知王忠诚履行合同义务，并向安昇公司询问办理网签变更合同手续事宜，在安昇公司明确同意配合办理网签合同变更手续时，因王忠诚等四人未履行合同义务，导致网签合同变更手续未能完成。依据《房屋买卖协议》第二条，王忠诚等四人履行义务采用撤销网签合同的方式或者过户的方式，如果靳桂菊要求撤销网签合同，王忠诚等四人应当全力配合撤销网签合同。该条约定已经明确，王忠诚等四人履行合同义务应按照靳桂菊的要求进行。本案中，靳桂菊要求王忠诚等四人配合办理网签变更合同手续，但因王忠诚等四人的原因未能办理完成，王忠诚等四人存在违约行为，应当承担违约责任。关于王忠诚等四人是否应当承担赔偿损失问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉《房屋买卖协议》第四条对王忠诚等四人违约约定有损失赔偿的计算方法。在违约方不履行合同的情况下，守约方应该得到的利益是违约方应移转的合同履行后的全部价值；在不完全履行的情况下，守约方应该得到的利益是应移转的价值和其实际移转价值之间的差额。经2020年3月20日河南英信房地产资产评估咨询有限公司就涉案29套房屋分别出具四份房地产司法鉴定评估报告显示，案涉房屋于价值时点的市场价值为人民币共计3584.99万元。故，案涉房屋在签订《房屋买卖协议》的价格为1500万元，按此计算案涉房屋的升值差价为3584.99万-1500万=2084.99万元。靳桂菊实际支付房款1000万元，占房屋总价款比例为66.67％（1000万元÷1500万元），按靳桂菊已付房款1000万元的配比的升值差价为2084.99万元×66.67％=1390.06万元，故王忠诚等四人还应赔偿靳桂菊房屋升值差价损失1390.06万元。靳桂菊诉请过高部分，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除靳桂菊与王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬于2016年9月29日签订的《房屋买卖协议》；二、王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬于判决生效后十日内返还靳桂菊1000万元；三、王忠诚、王琪宝、王琪博、洪云彬判决生效后十日内赔偿原告靳桂菊1390.06万元；四、驳回靳桂菊的其他诉讼请求。 本院二审期间，靳桂菊提交了2015年8月31日通知王忠诚的短信发送详情记录等证据材料。本院组织双方进行了证据质证并询问了有关人员，将综合本案情况予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方的上诉理由与答辩意见，本案争议的焦点问题为：1、案涉《房屋买卖协议》应否解除；2、王忠诚等四人是否存在违约情形；3、一审判决的违约损失是否过高；4、王忠诚等四人应否承担共同责任。 一、关于案涉《房屋买卖协议》应否解除问题。本案中，王忠诚等四人与靳桂菊对案涉《房屋买卖协议》的订立及合同款项的支付均无争议，本院予以确认。本案诉讼中，双方认可案涉《房屋买卖协议》已无法履行，均同意解除案涉《房屋买卖协议》，故原审判决予以解除符合法律规定，本院予以确认。 二、关于案涉合同解除的违约责任问题。根据案涉《房屋买卖协议》约定，靳桂菊先支付王忠诚等四人1000万元购房款，王忠诚等四人按靳桂菊的要求办理撤销案涉房屋网签备案合同或者二手房过户登记。一审中，靳桂菊提交了安昇公司法定代表人靳广周的书面证言和短信发送记录，拟证明王忠诚等四人于2016年10月来郑州办理案涉房屋撤销网签合同事宜，因王忠诚要求支付额外费用而未能办理，以及靳桂菊于2019年8月31日短信通知王忠诚等四人来郑州办理案涉房屋权属变更登记等情况。二审中，靳桂菊针对王忠诚等四人的上诉意见补充提交了2016年10月安昇公司的工作人员贾炎瑞接待王忠诚等四人进行协商撤销网签合同事宜的书面证言、接待费用凭证等，以及靳桂菊2015年8月31日通知王忠诚的短信发送详情记录。贾炎瑞也到庭接受询问及双方质询。王忠诚等四人对上述证据虽有异议，但未提交相反证据及充足的理由予以推翻，本院对王忠诚等四人的异议不予采信。根据上述证据材料显示，王忠诚等四人未能按照《房屋买卖协议》的约定履行办理撤销网签备案合同及案涉房屋权属变更登记等合同义务，对案涉合同解除负有违约责任。故王忠诚等四人上诉主张原审认定王忠诚等四人存在违约行为的事实不清，证据不足的理由，不能成立。另，王忠诚等四人通过以物抵债方式取得案涉房屋，对案涉房屋的项目建设及是否符合交付条件等情况，相较买受人而言更为知悉，但仍在《房屋买卖协议》中约定，在买受人通知后三日内采用撤销网签合同或者过户的方式履行房屋产权变更的合同义务。现王忠诚等四人又上诉主张案涉房屋因尚不具备交付条件而无法变更案涉房屋产权变更登记等，推卸应负担的合同义务，有违诚实信用原则。并且，合同责任属于严格责任。王忠诚等四人所主张案涉房屋不符合交付条件等而无法办理权属变更登记，实质上属于其主张的免责事由，应当由其承担相应的举证责任，而不是由人民法院对案涉房屋的交易背景进行所谓的穿透式审查。 三、关于王忠诚等四人主张原审判决其承担的违约金过高的问题。首先，靳桂菊在本案中诉请王忠诚等四人承担的是合同解除的损失赔偿，原审判决王忠诚等四人承担的也是损失赔偿，并非违约金，故本案不存在违约金过高的问题。其次，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，《房屋买卖协议》约定，协议解除的，王忠诚等四人应当赔偿靳桂菊的房屋差价损失，房屋差价损失按照协议约定价款与市场价值的差额。该约定条款在性质上属于合同中结算和清理条款，并不因合同的权利义务终止而影响其效力。并且，该约定条款为当事人之间对合同解除时造成损失赔偿之计算方法的预先约定，能够反映双方的真实意志，亦应予以尊重。其三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”故违约损失的赔偿范围，包括合同履行后当事人可以获得的利益。因而在合同解除的情况下，守约方因合同解除而应获得的违约损失赔偿，也包括合同履行后的可得利益。原审判决王忠诚等四人承担案涉房屋的升值差价损失符合法律规定，也与买受人因房屋买卖协议解除而造成的实际损失基本一致。 四、关于王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝四人应否承担共同责任的问题。在案涉《房屋买卖协议》中，王忠诚等四人共同作为合同一方的当事人与靳桂菊订立房屋买卖协议，属于王忠诚等四人共同做出的意思表示。并且，在该协议履行及违约责任条款中，并未具体区分王忠诚等四人的履行行为以及各自应承担的责任份额。故无论是从合同主体、义务履行主体以及责任承担主体的约定上，王忠诚等四人具有主体上的共同性和利益上的一致性。原审判决王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝四人共同承担本案民事责任，符合合同约定和法律规定。 综上所述，王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费231506元，由王忠诚、洪云彬、王琪博、王琪宝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚世宏 审 判 员 范书伟 审 判 员 于跃辉 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 张 露 书 记 员 边 辑