广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22546号原告：栗霞，女，1978年9月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区×××××××，公民身份号码140××××××××××××421。原告：栗静，女，1975年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区××××××××××××××××××××302，公民身份号码140××××××××××××44X。两原告共同委托诉讼代理人：吴斌，广东新健达律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告栗霞、栗静诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告栗静及两原告共同委托诉讼代理人吴斌，被告委托诉讼代理人吴诗炜、徐飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年7月4日签订的《物业使用权转让合同》超过20年期限部分（即2038年7月2日至2048年12月31日）的约定无效；2.被告向原告返还合同无效部分对应的租金87870元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除原告与被告于2018年7月4日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还价款263612元；3.被告向原告支付违约金17108元并赔偿租金损失36000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月4日，原告与被告订立《物业使用权转让合同》一份，被告将其所有的位于佛山市南海区×××××××××的广佛智城项目自编号2号地××××××号房的使用权转让给原告，期限为30年6个月，合同总价263612元。合同约定的交付时间为2018年12月31日，但截至2020年10月10日，经原告现场查看，该15号楼现场仅打了地基，远未到交付标准，被告已构成严重违约，原告有权解除合同，要求被告退还所有费用并赔偿相关损失。被告辩称，一、根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清所有款项的当月底。原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，仅向被告支付了转让款201392元，余下款项62220元尚未支付，故涉案物业的交付条件尚未成就，不存在被告逾期交付涉案物业的情形，被告有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，即便被告有迟延交付物业的行为，该行为亦不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告以此为由提出解除合同没有依据。二、被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）签订《租赁合同》，约定原告将涉案物业出租给梦乐城公司，租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月份起一直向原告支付租金。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，被告无需向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现，故原告要求解除合同没有法定事由。三、涉案合同约定的交付时间为2018年12月31日，由此自2019年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，应在合理期限内行使解除权。参照商品房买卖合同解除的规定，原告至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以涉案物业已实际收取租金，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。四、由于原告解除涉案合同没有事实和法律依据，故其无权要求被告返还物业使用权转让金，且原告已实际收取梦乐城公司支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失，因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾，应不予以支持。四、原告要求被告赔偿租金损失没有依据，也没有证据证明其已实际产生该损失，且原告已主张了违约金，该违约金主张与其所谓的租金损失均属于违约责任，属重复主张，不应予以支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）15号楼于2019年6月26日取得建设工程规划许可证，对应的用地位置为佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区×××。2018年7月4日，两原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××佛智城××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年7月1日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金263612元，乙方采取分期付款的方式支付使用权转让款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，两原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。诉讼中，案外人梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认其已向原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金7952元，并明确同意其已支付的款项在本案被告的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到梦乐城公司支付的租金及履约保证金7952元。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。原、被告一致确认：被告已收取原告支付的物业使用权转让金201392元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，涉讼物业使用权总转让金额为263612元，被告在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，如原告在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至原告付清合同约定的所有款项的当月底。经审查，截至庭审辩论终结之日，原告仅向被告支付了201392元，剩余款项尚未支付，原告未能足额履行《物业使用权转让合同》项下的付款义务，已经构成违约，故其本案诉请被告承担因违约导致合同解除的违约金及赔偿租金损失，缺乏理据，本院不予支持。虽然原告迟延支付物业使用权转让款，但涉讼《物业使用权转让合同》约定被告应在2018年12月31日前交付涉讼物业，而至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，不具备投入使用的条件，原告亦明确要求解除合同，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，为减少双方损失和讼累，本院判决解除《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金201392元应退还予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及履约保证金7952元应当退还予梦乐城公司，而梦乐城公司向本院出具《情况说明》同意将该款项在本案被告的债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金7952元在本案被告应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告尚应当退还转让款193440元予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告栗霞、栗静与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年7月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金193440元予原告栗霞、栗静；三、驳回原告栗霞、栗静的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3025.4元（原告已预交），由原告栗霞、栗静负担1101.4元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1924元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的1924元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月三日书记员 李和仪