广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初15881号原告：广州市白云区同和城镇发展公司，住所地广州市白云区广州大道北2083号二层自编208房。法定代表人：黄镇赫。委托诉讼代理人：梁耀颢，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州贵森物业管理有限公司，住所地广州市白云区广州大道北2083号首层16房。法定代表人：卢永春。原告广州市白云区同和城镇发展公司（以下简称同和城镇发展公司）与被告广州贵森物业管理有限公司（以下简称贵森公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告同和城镇发展公司的法定代表人黄镇赫及其委托诉讼代理人梁耀颢到庭参加了诉讼。被告贵森公司经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告同和城镇发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除2012年1月1日签订《协议书》；2、判令被告向我司交还三处物业的经营权和管理权（包括：1、广州大道北2063号正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层；2、广州大道北2063号侧面首层1-7号铺；3、广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼）；3、判令被告向我司支付从2019年1月份至交还经营权和管理权之日止拖欠的租金或使用费（暂计至2020年1月份为人民币604929元）；4、判令被告向我司支付从2014年11月17日起至2020年3月4日止拖欠的水电费，共计人民币711168.53元；5、判令被告向我司支付逾期付款利息（具体以1316097.53元为基数，从2020年3月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止）；6、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：广州市白云区同和街社区服务中心（以下简称“服务中心”）与被告于2012年1月1日签订《协议书》。《协议书》中约定：服务中心将其代管的三处物业，即广州大道北2063号正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层（又称财政楼整幢），广州大道北2063号侧面首层1-7号铺（又称同和街办公大楼侧面首层铺号为社区服务中心一条街1-7号），广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（又称翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）的使用权提供给被告。被告第一年按每月5万元的标准向服务中心支付使用费，往后每年递增4%。被告每月5日前向服务中心交纳使用费，连续二个月不交纳属违约。如有违约，服务中心有权立即收回上述三处物业。2015年7月31日，被告变更名称为广州贵森物业管理有限公司。因政策变化，服务中心不得管理商业资产。故服务中心根据政策要求与我司签订《授权委托书》，将其代管的（包括本案三处物业在内的）资产全部移交我司，由我司继续履行服务中心与被告在《协议书》中的义务及代缴水电费等义务。我司自此取得涉案三处物业的管理和使用权。从2019年1月份至今，被告拖欠我司使用费共计604929元。其中，2019年1月份至4月份应付使用费合计263188元，被告仅支付了253064元，剩余的10124元至今未付；2019年5月份至12月份应付使用费共计526376元及2020年1月份应付使用费68429元至今全部未付。另外，被告使用三处物业所产生的水费及电费一直由我司（含服务中心）先行向水电部门缴纳，再由被告向我司支付。但从2014年11月17日起至2020年3月4日止被告除了在2019年8月1日向我司支付了72933.21元水电费外，至今仍欠水电费711168.53元。对此，我司法定代表人于2019年8月2日向被告刘建波经理微信确认了收到水电费七万多，并于2019年9月11日送达了《停电通知》，告知其2014年11月17日至2019年8月19日欠缴水电费594995.38元；于2019年10月9日向被告张强经理询问电费事宜是否传达被告法定代表人；于2020年3月8日到被告办公室上门催收上述使用费和水电费，但此时被告的相关办公人员已不知去向，只能在办公室门口张贴《公告函》，但被告至今仍未清偿。因被告的行为已构成违约，为维护我司权益，请求如判所请。被告贵森公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月1日，广州市白云区同和街社区服务中心（甲方，以下简称社区服务中心）与广州市旺森物业管理有限公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供给乙方使用的物业包括：广州大道北2063号（临时）正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层（又称财政楼整幢），侧面首层1-7号铺（又称同和街办公大楼侧面首层铺房号为社区服务中心一条街1-7号），广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（又称翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）（以下简称涉案三处物业）。本协议签订后，乙方向甲方交纳合作押金伍万元人民币。合作期限从2012年1月1日至2020年12月31日止。广州大道北2063号（临时）正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层（又称财政楼整幢）使用费为24000元，侧面首层1-7号铺（又称同和街办公大楼侧面首层铺房号为社区服务中心一条街1-7号）使用费为20000元，广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（又称翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）使用费为6000元。乙方每月向甲方交纳人民币50000元作为上述物业使用费用。乙方按月支付使用费，使用时间达三天，即按一个月的使用费计算，使用费每年递增4%。乙方每月5日前向甲方交纳物业使用费，其他费用由乙方向有关部门交纳。连续二个月不交纳物业使用费属违约等。2015年7月31日，广州市旺森物业管理有限公司变更名称为广州贵森物业管理有限公司。2016年6月1日，广州市白云区人民政府同和街道办事处及社区服务中心分别出具《授权委托书》，授权同和城镇发展公司管理涉案三处物业。同日，社区服务中心出具《白云区镇街资产统计表（一）》，记载财政楼一至三楼（即广州大道北2063号正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层，又称财政楼整幢）合同面积为600平方米，财政楼侧面首层1-7号铺（即广州大道北2063号同和街办公大楼侧面首层铺号为社区服务中心一条街1-7号）合同面积为880平方米，广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（即翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）合同面积为528.61平方米，承租人为广州市旺森物业管理有限公司，备注尚欠水电费59100.45元（从2014年11月17日起，暂计至2016年4月20日止）。2020年3月8日，原告于被告办公室门口张贴《告知函》，向被告催收2014年11月17日至2020年3月4日欠缴的水电费711168.53元、2019年5月至2020年3月的使用费604929元。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、物业现场照片。拟证实涉案三处物业现状；2、原告名下账户的银行流水。拟证实被告2018年1月至12月每月向原告支付使用费63266元，2019年3月7日、4月13日、5月17日及7月16日分别向原告支付使用费63266元，2019年8月1日向原告支付水电费72933.21元；3、被告使用费缴交情况表。拟证实被告2019年1-4月使用费尚欠付10124元，自2019年5月开始未再支付使用费；4、被告欠付水电费明细表及原告垫付凭证。拟证实被告欠付水电费711168.53元，原告已代缴包括上述费用在内的水电费；5、微信聊天记录、《停电通知》及水电费明细账单。拟证实原告曾向被告工作人员刘建波催收水电费，并于2019年9月11日向被告发出《停电通知》，告知被告自2014年11月17日至2019年8月19日共欠缴水电费594995.38元。该通知上有“刘建波”签名字样；6、案外人伟如通讯器材店、老杨商店、丽丽钟表维修店、瞳欧眼镜销售部、栗彬干果店、广州爵胜艺术文化传媒有限公司、广州市春时尚俱乐部有限公司、佰俫福便利店、郑嘉欣鲜花店、新乐电脑经营部、黄会院商店、奈斯个人形象设计工作室、富利文具商行、康乐商店、高俪美甲店、修肤堂美容院、飞龙工艺装饰部、广东东方世家药业连锁有限公司同和分店、云彩照相馆的企业信用信息公示报告及现场照片，案外人汪小丁与被告签订的租赁合同，挪威三文鱼、绣美时光、达诚百货经营部3家商铺的照片，拟证实上述案外人是涉案三处物业商铺的实际使用人；7、说明。拟证实同和街道办事处及社区服务中心确认原告享有涉案《协议书》的全部权利义务，并同意由被告向原告交还涉案三处物业的经营管理权。本院于2020年7月2日向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询涉案三处物业的规划报建和产权情况，广州市规划和自然资源局于2020年7月24日函复本院，内容为：经查，“白云区广州大道北2083号首层”查有产权记录，登记权属人为“广州市白云区人民政府同和街道办事处”；“白云区广州大道北2083号二层”查有产权记录，登记权属人为“广州市白云区人民政府同和街道办事处”。暂查无“广州大道北2063号”的产权记录。来文“广州大道北2083号”所指地块查有《建设工程规划许可证》，其余涉及地块暂未查到《建设工程规划许可证》相关信息。另，本院于2020年7月16日到涉案三处物业进行现场勘查。经现场勘查，原告陈述如下：原告所在的办公室在财政楼侧面，出租的商铺在财政楼正面1-3层、侧面1层以及翠景楼1楼，翠景楼有产权，财政楼无产权且应无规划报建。被告贵森公司原本在财政楼3楼办公，后搬至蟹山社区后被他人搬空。本院认为，社区服务中心与广州市旺森物业管理有限公司签订了《协议书》，该协议书实际履行内容实为社区服务中心向旺森公司交付涉案三处物业，旺森公司以每月固定数额支付场地占用费及租金的履行方式，此符合租赁合同法律关系的特征，故社区服务中心与旺森公司就涉案三处物业建立的关系属租赁合同关系。社区服务中心及同和街道办事处已授权原告管理涉案三处物业并确认原告享有协议书的权利义务，被告亦曾向原告支付场地占用费、租金及水电费，旺森公司已于2015年7月31日更名为贵森公司，故原告是涉案协议书的出租方，被告贵森公司是协议书的承租方，双方存在租赁合同关系，租期自2012年1月1日至2020年12月31日。因涉案三处物业中的广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（又称翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）已取得《建设工程规划许可证》，故原被告就该部分物业形成的租赁合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；另两处物业，即广州大道北2063号（临时）正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层（又称财政楼整幢），侧面首层1-7号铺（又称同和街办公大楼侧面首层铺房号为社区服务中心一条街1-7号）因未取得合法的规划报建手续，故原告就该两部分物业形成的租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应为无效。被告经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，本院对原告主张的事实予以确认。被告自2019年5月开始未向原告支付使用费、租金及水电费，现原告诉请解除《协议书》中关于广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（又称翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）的约定有据，本院予以支持，解除之日应为起诉状送达被告，即公告期满之日2020年11月2日解除。如前文所述，《协议书》中关于另两处物业的约定无效，故原告要求解除该部分合同的诉请无据，本院不予支持。因涉案《协议书》部分无效，部分已解除，被告应将涉案三处物业交还给原告，现原告要求被告返还涉案三处物业的经营管理权有据，本院予以支持。关于被告欠付费用。虽《协议书》中关于广州大道北2063号（临时）正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层及侧面首层1-7号铺的约定无效，但被告实际使用涉案三处物业，仍应参照协议书约定的标准向原告计付三处物业的使用费及租金。双方于2012已约定涉案三处物业的使用费及租金共计50000元，此后每年递增4%，即2019年度使用费及租金共计65797元，2020年度使用费及租金共计68428元。（一）被告2019年1月至4月每月均支付63266元，尚欠付10124元，原告诉请被告支付上述差额部分的租金及使用费共计10124元有据，本院予以支持；（二）自2019年5月始被告未向原告支付使用费及租金，故被告应向原告支付2019年5月1日起至交还经营管理权之日止的使用费及租金。但因返还涉案三处物业经营管理权涉及原告与实际使用物业租户关系的处理，对于返还物业的时间存在不确定因素，本院仅处理至本案作出判决之日，即2020年12月3日的场地占用费，对本案作出判决后原告仍未收回物业经营管理权而发生的费用，原告可另行主张。故2019年5月1日至2019年12月31日的租金及使用费参照每月65797元的标准计付，共计526376元；2020年1月1日起至2020年12月3日的使用费及租金参照每月68428元的标准计付，共计759330元，以上2019年5月1日至2020年12月3日的使用费及租金共计1285706元；（三）关于水电费，原告已通过张贴通知、发送信息等方式向被告催收水电费，且原告已代缴涉案三处物业所产生的水电费，故原告诉请被告支付2014年11月17日至2020年3月4日的水电费711168.53元有据，本院予以支持。对于原告主张的占有使用费及水电费的利息，因被告实际占用原告款项，故原告诉请被告以1316096.53元（水电费711168.53元及2019年1月1日至2020年1月31日欠付的使用费及租金）为本金向原告计付利息未超出被告欠付费用的范畴，本院予以支持，利息应自原告提起本案诉讼之日即2020年6月17日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。被告贵森公司经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、解除原告广州市白云区同和城镇发展公司与被告广州贵森物业管理有限公司之间《协议书》中关于广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（又称翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）的约定；二、自本判决生效之日起十五日内，被告广州贵森物业管理有限公司向原告广州市白云区同和城镇发展公司返还广州大道北2063号（临时）正面首层1-7号铺、楼梯口及二、三楼整层（又称财政楼整幢），广州大道北2063号侧面首层1-7号铺（又称同和街办公大楼侧面首层铺房号为社区服务中心一条街1-7号），广州大道北2083号首层1-7号铺及二楼（又称翠景楼首层东起1-7号铺及二楼）三处物业的经营管理权；三、自本判决生效之日起五日内，被告广州贵森物业管理有限公司向原告广州市白云区同和城镇发展公司支付2019年1月1日至2019年4月30日欠付的场地占用费及租金10124元、2019年5月1日至2020年12月3日的场地占用费及租金1285706元、2014年11月17日至2020年3月4日欠付的水电费711168.53元及上述费用的利息（利息以1316096.53元为本金，自2020年6月17日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；四、驳回原告广州市白云区同和城镇发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22856元，由被告广州贵森物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州市白云区同和城镇发展公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月三日书记员 傅奎显