广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23908号原告（反诉被告）：何柳芳，女，1972年3月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。被告（反诉原告）：伍小军，男，1980年1月1日出生，汉族，住广西全州县。原告何柳芳与被告伍小军租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将反诉与本诉合并审理，并于同年11月27日公开开庭审理了本案。原告何柳芳及其委托诉讼代理人李津，被告伍小军到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告何柳芳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2月1日至2020年8月14日租金28500元（7个半月×3800元）；2.被告向原告支付已经使用的从2019年9月3日至2020年8月14日电费3731.24元；3.被告向原告支付拖欠租金违约金2808元(暂以每月租金为本金，按月2%的比例计至起诉日，计至被告实际清偿日止)；4.解除原被告签订《租赁合约》；5.被告缴纳的履约保证押金5000元归原告所有；6.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月26日，何柳芳与伍小军签订《租赁合约》，约定何柳芳将位于佛山市南海区***（以下简称涉讼租赁物）租赁给伍小军经营，合约还约定了租赁面积、租金算方式及租赁期限、违约责任等条款，并且缴纳履约押金5000元和第一个月租金3800元。合约开始履行后伍小军从2020年2月开始没有依合约约定的支付租金和水电费，至2020年7月31日已经拖欠租金22800元和已经使用的水电费。期间，在何柳芳的催促下，伍小军以合约没有到期为由拒不支付到期租金。根据《租赁合约》的约定，伍小军行为违反了第三条的约定，伍小军累计拖欠何柳芳租金长达6个月，其行为已经构成严重违约，何柳芳有权要求解除与伍小军签订的《租赁合约》。伍小军缴纳的履约保证押金应当归何柳芳所有，在伍小军拒不与何柳芳办理租赁商铺交接手续之前，何柳芳有权继续按照合约约定向伍小军催讨到期租金。何柳芳曾多次上门催讨、电话催收及发函等多种形式向伍小军催交租金，但伍小军均不予理睬。时至今日伍小军仍然未付分文。被告伍小军辩称，1.《租赁合约》属于无效合同，且何柳芳涉嫌合同欺诈，何柳芳无权根据合同约定收取租金，也无权要求没收保证金，更无权要求滞纳金。何柳芳无权出租也无权收取租金。涉讼租赁物没有产权证，没有报建验收，不属于合法建筑，出租的标的缺乏合法性，《租赁合约》属于无效合同。2018年12月31日后，案外人周铭炽或原告均没有与平南经联社续签合同。因此2018年12月31日后何柳芳更没有出租权，无权收取租金。2.原告无法出具相关材料给伍小军办理营业执照，违约在先，伍小军有权暂缓支付租金。3.伍小军并非故意不支付租金，双方的交易习惯是何柳芳先抄水表电表确定水电费金额，然后开具收据收款。何柳芳收取了2020年1月份的租金后，就一直未开具收据收租，直至2020年5月26日才突然发收据给伍小军要求支付租金，伍小军收到微信后提出希望考虑疫情影响能减免部分租金，因此与何柳芳协商了2天，但何柳芳在5月29日就突然提出要求提前终止合同收回商铺。4.何柳芳在《租赁合约》未到期的情况下，突然要求终止合同，在店铺门口张贴通知，并采取停水停电等非法手段强行迫使伍小军搬走，严重影响了伍小军的正常经营，导致了伍小军的巨大损失。何柳芳自2020年6月24日停水停电，导致店铺无法正常使用。5.由于新冠疫情，导致伍小军无法正常营业。6.《租赁合约》是无效合同，何柳芳要求解除合同没有依据，即使合同有效，伍小军也没有违约。被告伍小军向本院提出反诉请求：1.何柳芳返还押金5000元给伍小军；2.何柳芳支付违约金5000元给伍小军；3.何柳芳赔偿伍小军的装修损失10000元（水电、粉刷墙、加高地基）；4何柳芳赔偿伍小军顶手费13000元；5.何柳芳赔偿伍小军5个月的经营损失合计100000元；6.何柳芳赔偿伍小军律师费支出3680元；7.本案全部诉讼费由何柳芳承担。事实与理由：1.《租赁合约》为无效合同，何柳芳无权没收保证金并应返还给伍小军。2.何柳芳无法出具相关材料给伍小军办理营业执照，违约在先，应承担违约责任。3.何柳芳承诺的租期到2020年11月30日且同意伍小军有优先续租权，伍小军才投入了几万元的装修费。4.伍小军承租商铺时支付了顶手费13000元，其中10000元为何柳芳收取。在何柳芳提前终止合同违约，应赔偿伍小军顶手费。5.何柳芳在《租赁合约》未到期的情况下，突然要求终止并在店铺门口张贴通知，采取停水停电手段迫使伍小军搬走，严重影响了伍小军正常营业，导致伍小军收入骤减。6.伍小军为了解决与何柳芳的纠纷委托律师发函，支出了律师费3680元，该费用应由何柳芳承担。针对被告伍小军反诉，何柳芳辩称，伍小军提起的反诉请求及理由违反《租赁合约》的约定。伍小军从2020年2月6日至2020年6月30日无故拒交到期租金构成严重违约。伍小军称其在何柳芳多次催促无果的情况下才提出的反诉，没有事实依据，没有依据，应当全部驳回。何柳芳所收10000元为其前一个租户案外人杨伟坚拖欠何柳芳租金而代为支付的费用，与本案无关。伍小军损失并无有效证据予以证明。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。何柳芳提交的水电费清单、图片，本院综合认定；伍小军提交的营业收入及利润统计，为其单方制作，本院对其真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月26日，双方签订《租赁合约》约定何柳芳将位于佛山市南海区***商铺给伍小军使用，期限为2018年8月1日至2020年11月30日；每月租金3800元；每月5号前支付租金；伍小军如过期交款，每日按欠款的总金额的百分之一加收延期付款的违约金，如伍小军拖欠使用店铺的租金超出壹个月的时间，甲方有权采取停水、停电措施予以追收伍小军欠款，直到收回店铺，并追究伍小军的违约责任。等等。2018年7月31日，何柳芳出具的收据载明:伍小军交给杨伟坚顶手费10000元，由房东何柳芳代收，用以冲减杨伟坚欠何柳芳租金。2020年6月30日，何柳芳与案外人周铭炽发出的《再次通知》载明：“请在6月30日24点前撤离，并把欠我的租金和钥匙交还给我们出租方”。诉讼中，伍小军及何柳芳确认：何柳芳收取伍小军保证金5000元。伍小军于2020年8月12日将涉讼租赁物钥匙交给何柳芳；涉讼租赁物用于销售五金类产品；涉讼租赁物于2020年6月27日停水，但未停电。本院认为，何柳芳、伍小军均未能提供合法有效证据证明租赁的涉讼租赁物办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，何柳芳、伍小军于2018年7月26日签订的《租赁合约》无效，何柳芳要求解除《租赁合约》缺乏依据，本院予以驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，伍小军要求退还保证金5000元，理据充足，本院予以支持。何柳芳请求没收伍小军支付的保证金，缺乏依据本院予以驳回。虽然《租赁合约》无效，但伍小军实际占有使用涉讼租赁物，其应参照合同约定的租金标准支付占有使用期间的使用费予何柳芳。伍小军在2020年8月12日已将涉讼租赁物钥匙归还给何柳芳，伍小军应支付2020年2月1日至2020年8月12日的使用费予何柳芳。何柳芳及伍小军均确认何柳芳从2020年6月27日对涉讼租赁物停水，停水确会对伍小军使用涉讼租赁物造成影响，本院根据公平原则酌情伍小军2020年6月27日至2020年8月12日的使用费减半向何柳芳支付。此外，因2020年新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成一定影响和损失，本院根据公平原则酌情减免一个月的使用费。经核算，伍小军应支付给何柳芳2020年2月1日至同年8月14日的使用费17582.15元，何柳芳请求超出本院核定范围的，本院不予支持。何柳芳主张伍小军支付电费3731.24元，伍小军未举证其已支付也未具体说明对电费计算有何异议，本院对何柳芳的该主张予以支持。合同无效约定的违约条款无效，双方对于无效合同的签订均有过错，何柳芳主张伍小军支付违约金、伍小军主张何柳芳支付违约金5000元及律师费3680元，缺乏依据，本院均予以驳回。伍小军主张何柳芳返还顶手费13000元，伍小军提交的相关收据中载明10000元顶手费是其向案外人支付，何柳芳仅为代收，故伍小军主张何柳芳返还顶手费，缺乏依据，本院予以驳回。伍小军主张何柳芳赔偿装修投入损失10000元，伍小军并未提交相应的证据证明其主张，本院对其该主张不予支持。伍小军主张何柳芳赔偿5个月的经营损失100000元，伍小军提交的证据不足以证明其存在该损失，本院对伍小军的该主张予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）何柳芳应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金5000元予被告（反诉原告）伍小军；二、被告（反诉原告）伍小军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费17582.15元及电费3731.24予原告（反诉被告）何柳芳；三、驳回原告（反诉被告）何柳芳其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）伍小军其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1298.08元（何柳芳已预交），由何柳芳负担649.08元，伍小军负担649元。反诉受理费1516.8元（伍小军已预交），由何柳芳负担525元，伍小军负担991.8元。抵扣后，伍小军应于上述付款同期迳付案件受理费124元予何柳芳,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十二月十一日书记员  杨文晖