广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19811号原告：刘秀敏，女，1967年7月15日出生，汉族，住河南省罗山县××××××郭洼组，公民身份号码413×××××××********。委托诉讼代理人：边丽丽，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂晓月，广东国智律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告刘秀敏诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人边丽丽、涂晓月，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金（以503935元为本金自2018年1月1日起至实际交房之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计算至2020年5月31日为222235元）。事实和理由：2016年11月4日，原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》，约定被告将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告，建筑面积64.11平方米：转让年限至2048年12月31日止，总转让金额为503935元。双方约定被告在2017年12月31日前将物业交付给原告。双方约定被告未按照约定的期限向原告交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。原告支付首期转让款303935元，向贷款金融机构贷款20万元付清全部转让款。被告向原告开具两张发票总金额503935元。时至今日被告仍未向原告交付物业，其迟延交房的行为严重违反了双方签订的《物业使用权转让合同》，且被告至今无法给出具体的交房时间，拒绝履行合同约定的义务。原告认为，双方基于意思自治签订涉讼合同，涉讼合同真实、合法、有效。被告未按合同约定的期限交付物业严重侵害了原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定提起诉讼。被告辩称，原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据。智城公司与原告签订涉讼《物业使用权转让合同》后，原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）及智城公司就涉讼物业签订涉讼《租赁合同》，约定由原告于2018年1月1日将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。同时，原告出具《授权委托书》委托梦乐城公司代为接收、经营管理涉讼物业。虽然涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付了首月租金及履约保证金4800元，并自2018年2月起一直向原告支付租金共计36966元，合计41766元。若原告认为被告逾期交付涉讼物业，那么原告则无权收取梦乐城公司支付的租金。既然原告已实际收取梦乐城公司的租金，则说明原告认为其已履行了向梦乐城公司交付涉讼物业的义务，逾期交付的违约金和租金二者不可能兼得，且原告没有证据证明其因被告智城公司逾期交付物业而遭受实际损失。因此，原告在已实际收取梦乐城公司租金的情况下，再要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告出示的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，来源合法，客观真实，本院采信其真实性；2.被告出示的租金明细表，原告确认总额，本院对该表显示的总额予以确认。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（二期）13号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2016年11月4日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年11月3日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金503935元，乙方贷款支付；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金503935元。原告已收取梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共41766元。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已竣工验收,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告应在2017年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请被告自逾期之日起至实际交房之日止按日万分之五的标准支付违约金，本院结合合同履行、当事人实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，确定违约金为已付转让金的15%即75590.25元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金75590.25元予原告刘秀敏；二、驳回原告刘秀敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2316.77元（原告已预交），由原告负担1472.77元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担844元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹