广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0603民初1938号 原告：防城港腾阳房产开发有限公司，住所地：防城港市港口区北部湾大道，统一社会信用代码：9145060070863608X7（1-1）。 法定代表人：邹家钊，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 被告：吴平娥，女，汉族，1976年10月11日出生，户籍所在地：河北省黄梅县。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港分行，住所地：防城港市港口区友谊路11号。 负责人：彭正强。 特别授权委托诉讼代理人：卢雨君，女，京族，1988年5月1日出生，住所地：广西防城港市港口区，该公司职员。 特别授权委托诉讼代理人：周勇，男，汉族，1976年8月31日出生，住所地：广西防城港市港口区，该公司职员。 原告防城港腾阳房产开发有限公司（以下简称腾阳公司）诉被告吴平娥、第三人中国工商银行股份有限公司防城港分行（以下简称工行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本案于2020年11月20日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告 -2- 腾阳公司委托诉讼代理人卢天秀，第三人工行防城港分行委托诉讼代理人卢雨君、周勇到庭参加诉讼。被告吴平娥经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾阳公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》；2.被告偿还原告代为支付的贷款本息1695.44元，并向原告支付违约金765.49元（违约金以原告代被告偿还款项总额的每日万分之五计算，暂计至2020年9月20日为765.49元，剩余违约金计算至被告实际支付完成之日止）3.本案律师费人民币2000元及诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的碧海蓝天台湾城项目9-1-1505号商品房，总房款为458064元，其中首付款为138064元，余款320000元通过向工行防城港分行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人购房借款/担保合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还月供款，截止2020年6月，第三人在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的月供款1695.44元。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10)、第（11)款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，要求被告偿还原告代偿款项并按原告代为偿还款项总额每日万分之五支付违约金，承担原告追索代偿款而支付的诉讼费、律师费等相关费用。原告为维护自身权益，向被告追偿代偿款项，委托律师向法院起诉共支出律师费2000元。因原告已协助被告办理了涉案商品房之产权证，原告已履行完毕《商品房买卖合同》中所约定的义务，原告的保证责任已免除。但因被告经催告后仍不及时向第三人偿还月 -3- 供，原告作为《个人购房借款/担保合同》中的保证人，有权请求解除该合同，被告应向原告返还原告已代偿的月供，并依照《商品房买卖合同》中的约定，向原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，保证房地产行业的稳定、健康发展，请求法院查明事实，支持原告诉讼请求。 被告吴平娥未到庭亦未提交书面答辩意见。 第三人工行防城港分行述称：不同意解除《个人购房借款/担保合同》，被告没有达到严重违约情形。 本院认为，首先，原被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》中，腾阳公司是保证人，吴平娥是借款人，工行防城港分行是贷款人，根据该合同第十条、第二十六条及第五十三条的约定，保证人向贷款人提供阶段性连带责任保证，在合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日，保证人对该日之后到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，被告未能按照合同约定如期向第三人支付房屋按揭贷款，致使第三人依据《个人购房借款/担保合同》在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的贷款本息1695.44元，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”原告基于该合同承担保证责任被第三人扣划的贷款本息，有权向被告行使追偿权，故原告请求被告偿还其代为支付的贷款本息1695.44元，本院予以支持。另外，原告已经协助被告办理了房屋产权证书，依据上述合同约定，自该证书办理之日起，原告的保证责任已经免除，第三人无权再扣划原告保证金账户中的款项。但是该合同并未约定保证人可以要求解除合同的情形，故原告作为该合同中的保证人，请求解除该合同，无事实与法律依据，本院不予支持。 其次，原、被告于2013年9月23日签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人真实的意思表示,内容合法、有效,双方均应按合同约定履行权利义务。《商 -4- 品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10)款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），并支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为清偿款项金额的10%;如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之伍向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。”该合同及《个人购房借款/担保合同》签订后,被告未依约向第三人偿还贷款本息，导致原告承担保证责任代买受人还贷本息共计1695.44元，依据上述合同约定，原告的行为已构成违约，被告应当以1695.44元为基数，按每日万分之五向原告支付逾期还款的违约金，且合同明确约定了被告应当承担原告为追索代偿款项而支付的律师费，故原告请求被告向其支付违约金765.49元及律师费合法有据，但是根据律师费收费办法的规定，结合本案的诉讼标的数额，2000元律师费过高，本院予以调整为1000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条、第二百七十四条之规定，判决如下： 一、被告吴平娥偿还原告防城港腾阳房产开发有限公司代为支付的贷款本息1695.44元及违约金（截止2020年9月20日为765.49元；2020年9月20日之后的违约金按照合同约定计算至清偿之日止）； 二、被告吴平娥向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付律师费1000元; 三、驳回原告防城港腾阳房产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指 -5- 定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴平娥负担。 本判决为终审判决。 审判员 石 坚 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 邓春瑶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 -6- 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 -7- 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷； （二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷； （三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷； （四）供用水、电、气、热力合同纠纷； （五）银行卡纠纷； （六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷； （七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷； （八）物业、电信等服务合同纠纷； （九）其他金钱给付纠纷。