北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初58601号原告（反诉被告）：北京角光竹寿咨询有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金关北二街**院**楼**。法定代表人：于潇潇，经理。委托诉讼代理人：杨胜男，北京义晨律师事务所律师。被告（反诉原告）：金珂，男，1991年5月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张嵩磊，北京市华泰律师事务所律师。原告北京角光竹寿咨询有限公司（以下简称角光竹寿公司）与被告金珂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告角光竹寿公司委托诉讼代理人杨胜男，被告金珂委托诉讼代理人张嵩磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。角光竹寿公司向本院提出诉讼请求：1.判令金珂腾退并归还海淀区清华东路甲1号凯时广场×号房屋；2.金珂支付自2017年9月1日至2019年7月27日期间的房屋占有使用费934884元；3.诉讼费由金珂承担。事实和理由：我公司与金珂签订《合作经营协议书》，约定双方共同合作经营凯时广场×号，金珂向我公司支付固定收益。协议未明确双方的出资数额、盈余分配等合作事项，仅明确我公司提供房屋给金珂，故该协议“名为合作，实为租赁”。金珂自2017年8月5日欠付房屋使用费，经多次协商未果。为维护我公司合法权益，特提起诉讼，望法院依法裁判，支持我公司的诉讼请求。金珂辩称，2017年5月，我因经营餐饮与角光竹寿公司法定代表人于潇潇相识，她称自己的房屋可以办理餐饮执照，双方为此签订了《合作经营协议书》。但自签约至当年9月，因为房屋手续的原因，一直无法办理营业执照，与于潇潇商定暂不支付后续费用，先开业经营，其表示后续可以办理。2017年11月28日，因无证经营，我经营的鳗鱼专卖店被食药监部门张贴停业告知书，于潇潇让我先将东西撤走，并称可向物业追偿。后于潇潇以先开业暖店再盘出去为由，将我骗回开业。期间，双方也曾多次商谈方案。被诉后，我从物业处了解到，该房屋不允许转租，且角光竹寿公司也只有酒品经营许可，并不可以办理餐饮。角光竹寿公司刻意隐瞒上述事实，造成我损失惨重，其不顾客观实际情况，将我诉至法院。现双方已无信任基础，合同目的无法实现，并已另寻其他经营地，故不同意角光竹寿公司的诉讼请求。同时，我反诉要求：1.解除与角光竹寿公司签订的《合作经营协议书》；2.判令角光竹寿公司退还我协议保证金8万元；3.判令角光竹寿公司赔偿我停产停业等经济损失及其他损失16万元。角光竹寿公司针对金珂的反诉辩称，我公司同意解除双方的《合作经营协议书》，但解除时间应该是2019年7月27日。根据协议约定，如需终止合作，应提前60日向我公司申请。金珂擅自解除的行为属于违约，保证金不予退还。房屋一直由金珂使用，不存在经营损失一说，即使存在证照瑕疵的问题，但不是我公司的过错，且协议中约定相关证照应由金珂自行办理，因此相关损失也应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月25日，凯时汇金（北京）咨询顾问有限公司（以下简称凯时汇金公司、甲方）与角光竹寿公司（乙方）签订《经营租赁合同》约定，凯时汇金公司将海淀区清华东路甲1号凯时广场二层B区租赁物（租赁物编号：×，89平方米，以下简称×）出租给角光竹寿公司用于商业经营，经营业态及品牌为红酒店，承租区域内必须以甲方确认的乙方形象对外经营，承租期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更或超出本合同约定用途使用租赁物；租赁期为5年，自2017年6月1日至2022年5月30日，第一、二年租金为每年487275元（含物业费），之后三年，每年分别递增5%、8%、10%；……10.5乙方不得转租合租，该情况一经发生，甲方有权选择立即解决合同，乙方承担违约责任……。合同签订后，凯时汇金公司将×交付角光竹寿公司，角光竹寿公司对×进行装修。2017年5月，角光竹寿公司（甲方）与金珂（乙方）签署《合作经营协议书》（以下简称《协议书》）约定，甲乙双方共同合作经营凯时广场商铺×日式居酒屋及红酒售卖项目，期限5年，自2017年6月1日至2022年5月31日；甲方负责经营场地租金及押金，经营场地的地面、墙面及屋顶的装修，购置经营场地的空调；乙方负责商铺每日的具体经营管理及员工工资、劳务和福利等，负责购置经营场地所使用的家具及摆设;乙方承诺甲方享有每月固定收益4万元，自2018年6月至12月，每月固定收益为41200元，……；甲方向乙方收取保证金8万元，并在协议到期终止时退还乙方，如需终止合作，乙方需提前60日向甲方申请，并积极寻求合理转让，如因经营不善导致突然终止合作，甲方有权不退还乙方保证金，乙方需向相关行政主管部门申请各类型经营相关资质；……乙方需遵守凯时广场日常经营的相关管理和监督；……。《协议书》签订后，金珂分别于2017年5月5日、6日向角光竹寿公司转账8万元保证金和12万元租金，后金珂按餐饮经营标准在×内添置相应经营物品。因无法提供房屋权属证明，2017年6月至2018年10月期间，金珂在无相关餐饮经营资质手续的情况下，断续在×内经营。2017年11月28日，海淀区学院路街道食品药品监督管理所以金珂经营的店铺未取得餐饮服务许可证、擅自从事餐饮服务活动为由，张贴停业告知书，要求其停止违法经营活动，并在5日内清退经营场所内一切经营工具、设备、原材料等，逾期将依法处罚。金珂以微信方式将上述情况告知角光竹寿公司法定代表人于潇潇，在于潇潇征询金珂是否停业、撤离物品时，金珂表示同意并短暂搬离，后又在2018年6月间有过经营。另查，×所在楼宇（清华东路甲1号）的建设单位系北京市海淀区京海农工商公司（以下简称京海农工商公司），总建筑规模2498.2平方米，为地上4层的培训教学楼，已取得建设工程规划许可证。凯时汇金公司系自京海农工商公司整体承租上述房屋，双方现在诉讼中。本次庭审中，双方均认可《协议书》名为合作，实为租赁。另，金珂就其承租房屋无合法手续办理营业执照、无法正常经营一节，提交与“凯时李丽改”、“物业朱姐”的商户群微信聊天截图，上述证据显示，截至2017年9月1日前，大部分商户因无法办理营业执照，不能正常经营；9月1日，“物业朱姐”发布所有商户提出的问题在群内回复，“关于执照手续问题，物业所有手续均已完备，并合法合规，针对部分餐饮商户手续，产权方未批准，物业一直在尽最大努力积极推进。……如有想退租，商户可与物业协商后正常办理退租手续。关于收费问题：除大家正常经营产生的烟道清理及垃圾清运费之外，物业从未收取过任何额外费用……”；截至2018年1月，因无法办理营业执照，部分商户已被政府相关部门查处。角光竹寿公司对上述证据真实性及证明目的均不认可，但在角光竹寿公司法定代表人于潇潇与金珂的微信聊天记录中显示，于潇潇对金珂无合法经营资质一节是知情的。金珂就其已交还×及另行租房导致租金增长及周转损失一节，提供其向凯时汇金公司物业部门交还×钥匙的证明及另行租房的租赁合同，角光竹寿公司对上述证据真实性及证明目的均不予认可。金珂就其经营性损失16万元一节未提供证据，其表示是按4个月租金标准，再加上其周转搬迁损失8万元，合并后按角光竹寿公司66%的过错比例计算。角光竹寿对此不予认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，×所在楼宇具备建设工程规划手续，故角光竹寿公司与金珂签订的《协议书》，不违反有关法律、法规的规定，应属有效。庭审中，双方均认可双方间实为租赁关系。根据《协议书》约定，金珂的经营项目除售卖红酒外，还包括日式居酒屋，须取得营业执照和餐饮经营许可手续。《协议书》约定，“金珂需向相关行政主管部门申请各类型经营相关资质”，上述约定意为金珂自行申请相关证照，非金珂独立办理证照，并未排除角光竹寿公司协助金珂以×为经营场所办理营业执照等手续的义务。且从角光竹寿公司与凯时汇金公司间的合同及本院查明的实际权属情况分析，金珂在未取得住所及权属证明的情况下，其不可能自行办理约定的相关经营资质，这一点在角光竹寿公司法定代表人于潇潇与金珂及凯时广场的商户微信聊天中均可辅证。现金珂以无法实现合同目的为由，于2018年11月8日反诉要求解除《协议书》，本院支持。角光竹寿公司诉请第一项即为金珂腾退×，该诉请是基于双方租赁合同解除为前提，故角光竹寿公司关于《协议书》解除时间为2019年7月27日的抗辩意见，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采信。鉴于金珂明确表示其已交还房屋，如尚存在其个人或添置的物品，视为其自动放弃，故角光竹寿公司可自行收回该房屋。金珂虽未合法、正式地开展经营活动，但其在承租期间确有经营行为，故其应支付相应的租金，考虑到微信体现出的现实状况及无法取得住所权属证明非双方原因等因素，本院认定金珂的实际经营期间为5个月。金珂已实际向角光竹寿公司支付了3个月的租金，故其应再行支付2个月即8万元租金，角光竹寿公司主张的其他租金数额，本院不予支持。《协议书》约定，保证金是在因经营不善导致突然终止合作时才不予退还。本案导致双方《协议书》解除的真实原因非经营不善，不符合不予退还保证金的条件，故金珂要求退还保证金的请求，符合客观事实，本院支持。金珂主张经营性损失一节，既未有实际损失的证据，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：一、北京角光竹寿咨询有限公司与金珂签订的《合作经营协议书》于2018年11月8日解除；二、金珂于本判决生效后7日内给付北京角光竹寿咨询有限公司租金8万元；三、北京角光竹寿咨询有限公司于本判决生效后7日内退还金珂保证金8万元；四、驳回北京角光竹寿咨询有限公司其他诉讼请求；五、驳回金珂其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4277元，由北京角光竹寿咨询有限公司2477元，已交纳；由金珂负担1800元，于本判决生效后7日内交纳。反诉费2450元，由金珂负担1550元，已交纳；由北京角光竹寿咨询有限公司负担900元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐卫京人民陪审员  马毅敏人民陪审员  郭春燕二〇二〇年十二月四日书 记 员  张璐萌