北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9395号原告：第一物业服务（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘培庆，董事。委托诉讼代理人：杨洋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张沛，女，该公司职员。被告：张威，男，1961年11月5日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：宁灵芝，北京市银奥律师事务所律师。原告第一物业服务（北京）有限公司[原名第一物业（北京）股份有限公司，在诉讼期间于2019年12月25日变更为第一物业服务（北京）有限公司]诉被告张威物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年12月9日作出（2019）京0101民初17535号民事判决书。判决作出后，张威不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年5月15日作出（2020）京02民终1608号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业服务（北京）有限公司的委托诉讼代理人杨洋、张沛，被告张威的委托诉讼代理人宁灵芝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业服务（北京）有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付物业费74554.29元；2.要求被告向原告支付物业服务费违约金93800.54元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2004年入住位于北京市东城区香河园路1号万国城摩码小区5楼3008室房屋（以下简称涉诉房屋），与原告正式确立了《北京市前期物业服务合同》中约定的物业服务合同关系。原告向涉诉房屋所在小区提供物业服务，并按照规定收取物业服务费等相关费用。根据交屋凭单，被告从2004年入住，物业服务费从2004年7月30日开始收取。但从2005年1月1日至今，原告已履行物业服务义务，被告却拒不支付物业服务费。按照合同法及《北京市前期物业服务合同》的约定，被告应当向原告支付违约金。因此，原告诉至法院，诉如所请。被告张威辩称，被告于2004年购买涉诉房屋，是涉诉房屋的产权人。涉诉房屋的面积属实，原告陈述的物业费标准属实。2005年1月1日之后是招商局物业为涉诉房屋所在小区提供物业服务。因涉诉房屋漏水，被告曾与招商局物业就减免物业费进行沟通。招商局物业没有向被告确认过债权，不清楚招商局物业撤场的事情，没有公告，也没有履行通知被告的法定义务。原告不具有诉讼主体资格，被告不认可原告出示的前期物业管理服务合同，该合同与原告在2015年3月19日起诉时提交的合同不同，签约主体和部分附件均不一致。原告主张的物业费超过诉讼时效。原告怠于履行应尽的物业服务合同义务，怠于履行对公共部位的巡视、管理和维修养护义务，未向被告公开业务入住以来的前期物业的全部服务档案。因此。被告不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告系涉诉房屋的产权人，于2004年7月30日从开发商北京当代鸿运房地产经营开发有限公司处接收了涉诉房屋，交屋凭单显示的物业公司为北京招商局物业管理有限公司。涉诉房屋建筑面积133.97平方米。被告认可原告主张的物业费标准，即3.5元/月·平方米。2008年3月18日，北京当代鸿运房地产经营开发有限公司更名为当代节能置业股份有限公司。2009年1月31日，北京当代物业管理有限责任公司与第一物业管理（北京）有限公司订立《吸收合并协议》，内容为北京当代物业管理有限责任公司吸收合并第一物业管理（北京）有限公司。2009年3月12日，第一物业管理（北京）有限公司被核准注销。2009年3月30日，北京当代物业管理有限责任公司更名为第一物业服务（北京）有限公司。2015年12月31日，第一物业服务（北京）有限公司更名为第一物业（北京）股份有限公司。2019年12月25日，第一物业（北京）股份有限公司更名为第一物业服务（北京）有限公司。2015年3月19日，第一物业服务（北京）有限公司向本院起诉被告，要求被告支付2005年1月1日至2005年12月31日、2006年4月1日至2015年6月30日的物业费。后第一物业服务（北京）有限公司撤诉。另，涉诉房屋所在小区尚未成立业委会。为证明其主张，原告出示了《北京市前期物业服务合同》，开发建设单位（甲方）为当代节能置业股份有限公司，物业服务企业（乙方）为北京当代物业管理有限责任公司，约定当代节能置业股份有限公司选聘北京当代物业管理有限责任公司对位于北京市东城区香河园路1号的当代万国城提供前期物业服务。该合同的落款日期为2009年1月11日；附件一物业构成明细中包括高层住宅10幢、套（单元）数1624、建筑面积282292.54平方米、机动车车库1992；附件三物业共用设施设备明细中包括垂直梯52部。原告又出示了《北京市前期物业服务合同补充协议（当代万国城）》，内容为第一物业管理（北京）有限公司已与北京当代物业管理有限责任公司发生吸收合并，合并后存续的北京当代物业管理有限责任公司名称已变更为第一物业服务（北京）有限公司，原合同中乙方名称变更为第一物业服务（北京）有限公司。该补充协议的落款日期为2009年3月31日。经质证，被告不认可前述《北京市前期物业服务合同》和《北京市前期物业服务合同补充协议》的真实性，认为合同中部分内容与2015年物业服务合同纠纷案件中的证据不一致。原告还出示了2010年7月4日、2011年1月10日、2012年7月4日、2016年7月4日、2018年8月20日催收函，以及2011年5月6日、2014年8月12日律师函。经质证，被告认可以上五份催收函的真实性，不认可律师函的真实性。原告又出示了《协议书》，落款时间为2008年12月20日，签约双方为当代节能置业股份有限公司（原北京当代鸿运房地产经营开发有限公司，甲方）、北京招商局物业管理有限公司（乙方），内容为双方签订的《前期物业管理委托合同》于2008年12月31日到期，自2009年1月1日零时，北京招商局物业管理有限公司将小区物业管理权移交给当代节能置业股份有限公司；截至2008年12月19日，北京招商局物业管理有限公司在管理小区过程中形成的债权，包括但不限于业主所欠物业费，当代节能置业股份有限公司同意由当代节能置业股份有限公司支付给北京招商局物业管理有限公司，北京招商局物业管理有限公司另行出具书面确认将相应债权转移给当代节能置业股份有限公司；2008年12月20日至2008年12月31日北京招商局物业管理有限公司所收取的、由小区业主支付的任何费用，由北京招商局物业管理有限公司按照实际收取数额，于2008年12月31日之前支付给当代节能置业股份有限公司。原告还出示了《委托函》，落款时间为2008年12月31日，内容为截止于2008年12月31日之前的万国城南区业主的欠付北京招商局物业的有关款项、欠款内容及欠款数额，按合同附件清单附件一、附件二和附件三中的列示，剔出2008年12月20-31日已交费用的业主，上述业主欠招商局物业的有关债务，已由当代置业承担，因此北京招商局物业同意将上述业主欠北京招商局物业的有关债务，委托当代置业收取并行使债权人的权利。原告又出示了物业费明细表。经质证，被告对以上证据的形式真实性予以认可，对内容真实性表示无法核实，且不认可合法性、关联性。原告还出示了《权利转让协议》，签约双方为当代节能置业股份有限公司（甲方）、第一物业服务（北京）有限公司（乙方），内容为截至协议签订日，当代节能置业股份有限公司因与北京招商局物业管理有限公司就万国城南区物业项目交接事宜签订《协议书》，从而承接对万国城南区物业项目业主的债权关系及相关方附属债务关系，该债权债务关系的净额为1964371.03元，当代节能置业股份有限公司将上述债权、债务等事项一并转让给第一物业服务（北京）有限公司承接，对万国城南区小业主的应收款项由第一物业服务（北京）有限公司全权收取。原告又出示了物业费明细表。经质证，被告对以上证据的形式真实性予以认可，对内容真实性表示无法核实，且不认可合法性、关联性。为证明其抗辩意见，被告出示了物业管理公约，经质证，原告认可该证据的真实性，但不认可合法性和关联性，认为不涉及原告。被告又出示了漏水情况说明，经质证，原告认可该证据的真实性，但不认可合法性和关联性。被告还出示了报修历史内容、施工方案、电子邮件、防水大修通知，经质证，原告认可上述证据的真实性，并认可防水大修通知的合法性，但不认可报修历史内容的合法性关联性、施工方案的合法性关联性、邮件的合法性关联性、防水大修通知的关联性。被告又出示了法院卷宗工作记录、民事判决书，经质证，原告认可上述证据的真实性、合法性，但不认可关联性。被告还出示了公证书和漏水照片，经质证，原告认可上述证据的真实性、合法性，但不认可关联性和证明目的。被告又出示了当代节能置业股份有限公司的工商信息、原告的工商信息及企查查查询结果，经质证，原告认可上述证据的真实性、合法性，但不认可其关联性，并表示当代节能置业股份有限公司与原告系两个独立法人。被告还出示了微信聊天记录、施工方案、维修方案，经质证，原告不认可上述证据的真实性、合法性和关联性。被告又出示了证据目录和前期物业管理服务合同，经质证，原告认可上述证据的真实性、合法性，但不认可关联性，解释称该合同中的乙方就是吸收合并之前的公司名称，在吸收合并之后补签合同并将日期倒签。本院认为，首先，根据本案在案证据，涉诉房屋所在小区的物业公司原为北京招商局物业管理有限公司，后北京招商局物业管理有限公司撤场，并将其对业主欠交物业费享有的债权转让给当代节能置业股份有限公司，当代节能置业股份有限公司又将受让的债权转让给第一物业服务（北京）有限公司。被告虽不认可当代节能置业股份有限公司与第一物业服务（北京）有限公司订立的前期物业合同，但未出示充分证据加以佐证；对于原告在本案提交的前期物业合同与2015年提交的前期物业合同的文字差异之处，原告能够做出合理解释，故本院依法确认原告有权作为债权人向被告提出本案诉讼。关于被告所称即便债权属实，债权转让未通知被告一节，考虑到2010年至2018年期间原告多次以自己的名义向被告发出物业费催缴通知，亦曾于2015年向法院起诉被告，故被告所持上述抗辩意见，本院不予采信。而被告所持签订前期物业合同须与被告协商一致的观点，缺乏依据，本院亦不予采信。2009年之后，原告作为开发商选聘的物业公司，且实际提供了物业服务，有权向被告收取物业费。其次，被告在诉讼中对原告起诉的诉讼时效提出抗辩，根据本院业已查明的事实，原告最早于2010年7月4日在涉诉房屋房门张贴物业费催缴通知。被告虽称其因房屋漏水未在此居住，但考虑物业服务合同的性质，原告在涉诉房屋房门张贴物业费催缴通知，并无不当。此后原告曾多次采取张贴物业费催缴通知、起诉等方式向被告追索物业费，故被告关于2008年7月5日之后的物业费超过诉讼时效的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。但2005年1月1日至2008年7月4日期间的物业费，原告未能出示充分证据证明其或者之前的物业公司曾向被告催缴，因此被告关于2005年1月1日至2008年7月4日期间的物业费超过诉讼时效的意见，于法有据，本院予以采信。再次，关于被告所持原告怠于履行物业管理服务义务的抗辩意见，但根据被告起诉当代节能置业股份有限公司与第一物业（北京）股份有限公司一案中法院查明的事实，北京招商局物业管理有限公司、第一物业（北京）股份有限公司均曾对涉诉房屋进行过维修，且法院最终认定当代节能置业股份有限公司应当对漏水给被告造成的经济损失承担赔偿责任。故被告现以漏水未及时修复为由拒付物业费，依据不足，本院不予采信。但考虑到漏水问题确系本案成讼原因，故对于原告所主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、张威于本判决生效后三日内，向第一物业服务（北京）有限公司支付物业费56206.9元；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3656元，由第一物业服务（北京）有限公司负担2431元（已交纳），由张威负担1225元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  杨志彤审判员  耿 侃审判员  游煜聪二〇二〇年十二月二十八日书记员  周丽萍