北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3789号原告：姚昕，男，1976年8月20日出生，汉族，北京京冠建筑工程有限公司职员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。被告：刘婷赫，女，1969年4月27日出生，汉族，北京诺亚盛典文化发展有限公司董事长，住北京市门头沟区。原告姚昕与被告刘婷赫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚昕及委托诉讼代理人陶实、被告刘婷赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚昕向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；2、请求判令被告支付拖欠的2017年6月1日至2020年8月7日期间的租金1433750元；3、请求判令被告支付拖欠租金的利息（以20万元为基数，自2017年4月24日-2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；）（以20万元为基数，自2018年6月1日-2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；）（以20万元为基数，自2019年6月1日-2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息：自2019年8月20日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；）（以833750元为基数，自2020年6月1日至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；）4、请求判令被告支付拖欠的2020年1月1日-2020年4月30日期间的电费4087.20元、2017年6月1日-2020年8月7日期间的物业费64040元。事实和理由：2017年4月20日，我与刘婷赫签订《房屋租赁合同》，约定我将位于门头沟区滨河路47号1幢1-2层房屋（房屋面积为670平方米）出租给刘婷赫使用，租期五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止，房屋租金每年450000元，第一年至第三年刘婷赫每年支付我租金200000元，剩余租金750000元与第四年租金于前一年租赁期满前十日内支付给我。刘婷赫从租赁房屋起至今从未支付过一分租金，且还拖欠我租赁期间的物业费和电费。我多次向刘婷赫催要，其均以各种理由不予支付。根据合同第六条违约责任第2项，刘婷赫未按合同规定及时足额交付租金的行为已经构成根本违约，严重损害我的合法权益，因双方多次沟通无果，所以我诉至法院。刘婷赫辩称，一、双方之间的租赁合同无效。诉争房屋是龙泉镇出租给北京龙泰华房地产开发有限公司，我是以个人名义承租房屋，姚昕隐瞒了房屋的使用性质，房屋登记表载明规划用途是锅炉房配套用房，姚昕擅自改变了建筑物的使用功能，擅自改建、翻建并且占用公共用地，并未征得政府同意，诉争房屋内有多个井盖，而且使用的是彩钢板，是我在装修时把原铁皮墙用砖砌上的。二、姚昕在签订合同时曾告知我可以在地址注册公司，我在装修使用三个月后工商机关答复无法办理，我才得知没有办法注册公司，没有门牌号可以办理营业执照。姚昕假借订立合同，恶意进行磋商，私自与龙泉镇协商，以龙泉镇名义申请公共文化，而根据相关政策，做公共文化应该是不收任何房屋费用的。我花80多万装修，并投入精力、财力装修成文创园区，我是工艺美术大师，我已经押给姚昕23幅画，这些画获得过全国金奖、银奖等奖项。三、我在2020年7月底已经腾退诉争房屋，姚昕主张我拖欠的电费不属实，我公司员工在疫情期间2020年1月22日至2020年4月20日放假，故我不同意支付上述期间的电费。四、双方合同履行物业费用的负担不明确，并且每年都涨钱，我们是独立办公，物业公司没有提供任何服务，故不同意支付物业费。本院经审查认定事实如下：2017年4月20日，出租人（甲方）姚昕与承租人（乙方）刘婷赫签订《房屋租赁合同》，约定，乙方为满足创作需要，租用甲方位于门头沟区滨河路47号1幢1-2层房屋，房屋面积为670平方米，租期为五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止，租金：第一至五年每年租金450000元整，第一至三年每年先支付租金200000元，剩余租金750000元与第四年租金一并付清，自合同签订起三日内支付第一笔年租金及押金250000元整，以后租金于前一年租赁期满前十日内支付，以上租金以现金形式支付给甲房，甲方出具相应的收据凭证，乙方向甲方支付租赁押金50000元，甲方向乙方开具等额度的收据；租赁期内的物业费、供暖费、水费、电费、电话费、电视收视费、上网费等由乙方承担，按实际使用数（计量）收费，由收费部门出具相应有效收据凭证；乙方在租赁期间享有如下权利和义务：……5、向甲方如数按时交付租金及相关合理费用……14、乙方承诺租赁期间每年赠送给甲方一幅获奖作品作为额外补偿。合同签订后，姚昕将诉争房屋交付给刘婷赫使用，刘婷赫对诉争房屋进行了装修，使用诉争房屋从事文化宣传。刘婷赫未向姚昕支付过租金，未交纳2020年1月1日-2020年4月30日期间的电费、2017年6月1日-2020年8月7日期间的物业费。2020年8月7日，刘婷赫与姚昕就诉争房屋办理了交接手续，刘婷赫委托赵亚晗与姚昕委托的北京瑞龙祥物业管理有限公司签署交接清单，载明刘婷赫交回钥匙，水费微信已付清，2020年1月1日至2020年4月30日电费金额为4087.2元未付有争议，2020年5月1日至2020年8月6日电费金额4349元，已付（已开收据）。审理中，姚昕主张其从北京自立达人投资有限公司处承租诉争房屋，诉争房屋部分有房屋所有权证，并提交如下证据：1、北京龙泉海峰企业管理中心（甲方）与北京龙泰华房地产开发有限责任公司（乙方）于2008年签订的《租赁协议》，约定甲乙双方经协商，就甲方所属原门头沟区橡胶厂院内锅炉厂房区改造后剩余土地租赁给下属企业乙方的相关事宜，达成如下协议：一、现有锅炉房改造后，为甲、乙双方住宅小区供暖，按供暖面积比例分摊改造所需投资，改造后剩余土地1259.7平方米租赁给乙方使用；二、租赁土地位置：见附图；三、租赁期限为30年，自2008年1月1日至2037年12月31日止……2、北京龙泰华房地产开发有限责任公司（甲方）与北京自立达人投资有限公司（乙方）于2013年1月1日签订的《合作协议》，约定甲乙双方经友好协商，就双方共同出资建设，位于门头沟区滨河路47号（原城子东街4号）的配套办公楼事宜，达成如下协议：一、相关手续报批及主体施工由甲方出资完成。二、内外部分装修由乙方出资完成，装修标准按甲方提出的要求。三、双方约定1、竣工后，乙方拥有地下1层及地上1-5层使用权、经营权、出租权40年（2013年1月1日起至2052年12月31日止）；2、双方各自承担水电费、物业费、维修费；3、乙方使用权到期后，双方协商后到期后租赁事宜。3、北京自立达人投资有限公司（甲方）与姚昕（乙方）于2017年2月14日签订的《协议》，载明甲方将门头沟区滨河路47号一幢1-2层部分房屋670㎡承包给乙方经营，经双方协商达成如下协议：1、承包期限2017年2月15日至2027年2月14日；2、承包费用乙方每年向甲方缴纳承包费40万元；……4、承包经营用途乙方承包该房屋经营用于便民设施网店、公共公益服务设施项目。未经甲方书面同意乙方不得改作其他用途……4、房屋所有权人为北京龙泰华房地产开发有限责任公司的房屋所有权证，载明房屋坐落为门头沟区滨河路47号1幢等2幢，登记时间为2020年3月17日，规划用途为锅炉房、配套用房，套内建筑面积合计2624.72平方米，其中1幢建筑面积为646.21平方米，2幢建筑面积为1978.51平方米。经质证，刘婷赫对三份协议书的真实性有异议，对房屋所有权证的真实性认可，但称不清楚诉争房屋的有证面积。经询问，姚昕未实际向电力公司及物业公司交纳应当由刘婷赫负担的电费及物业费。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，诉争房屋部分面积未取得建设工程规划许可证，亦无证据证明属于经批准建设的临时建筑，姚昕亦无法明确取得建设工程规划许可证的具体对应房屋部分，故姚昕与刘婷赫签订的《房屋租赁合同》应属无效。双方对于合同无效的后果均负有一定责任，本院酌情确定姚昕对合同无效负70%的责任，刘婷赫对合同无效承担30%的责任。关于姚昕要求支付房屋使用费的诉讼请求，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因刘婷赫自承租诉争房屋后至双方交接房屋之前，一直在正常使用房屋，其未向姚昕支付过房屋使用费，故姚昕要求刘婷赫支付2017年6月1日至2020年8月7日期间房屋使用费1433750元，于法有据，本院予以支持。刘婷赫所称其不应支付房屋占有使用费的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于利息损失，姚昕对合同无效的后果负主要责任，姚昕要求刘婷赫按照银行同期贷款利率以及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付房屋占有使用费利息的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于姚昕要求刘婷赫支付电费及物业费的诉讼请求，因姚昕未实际向电力公司及物业公司交纳应当由刘婷赫负担的电费及物业费，故姚昕的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姚昕与刘婷赫于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘婷赫于本判决生效之日起七日内给付姚昕房屋占有使用费1433750元；三、驳回姚昕的其他诉讼请求。如果刘婷赫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9159元，由姚昕负担412元，已交纳；由刘婷赫负担8747元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 恒二〇二〇年十二月十五日法官助理  任亚杰书 记 员  李梦琪