贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8485号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张龙菊，女，1987年5月5日出生，彝族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：王涛，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人张龙菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初14106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2018年8月24日通过邮寄“办理房屋不动产权证告知书”的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年8月24日履行完毕通知义务。即使上诉人承担违约责任，违约责任的截止时间也应为上诉人履行完毕通知之日即2018年8月24日。被上诉人张龙菊辩称，上诉人在一审提出的邮寄单及办理产权证的告知书不能达到通知业主办理转移登记的法律效果，具体理由与一审意见一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告张龙菊向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书违约金暂计77000元（以452102元购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率1.3倍，从2016年12月31日计算至2019年8月20日止）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市南部新区，建筑面积118.25平方米，房屋总价款为452102元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年6月30日前。被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180个工作日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行同期同类存款利率支付利息的方式处理，双方未对原告不退房，被告应如何承担违约金进行约定。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，合同附件十二补充协议关于产权登记的补充约定：“1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2017年6月26日，原告向被告交纳住宅维修基金；2017年7月11日，原告向税务机关缴纳契税、印花税。2016年9月26日，被告取得涉案商品房备案证明书，2018年7月12日，被告取得涉案房屋初始登记。2018年8月23日，被告通过向原告邮寄办理产权证告知函的方式通知原告提供资料办证。2019年4月17日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证。涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年8月20日颁发。原、被告双方争议的要素为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约，若被告违约，违约金应如何计算。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未在约定的期限前履行交付的义务，已构成违约，原告主张被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于诉讼时效问题，逾期办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告提起诉讼之日（2020年8月19日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月19日起的逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，在2019年4月17日原、被告双方签订《委托书》约定原告委托被告办证之前，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，故被告应根据合同约定的2016年12月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告一直未交付，持续违约，结合前述关于时效的分析，自2017年8月19日起被告应向原告支付违约金。关于违约金截止时间应如何认定的问题，被告虽抗辩其在具备转移登记的条件后，于2018年8月23日通过邮寄办理产权证告知函的方式通知原告提交相关材料办证，但因在此期间，原、被告约定系共同办证，故被告还应实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告不能以通知办证行为代替交付文书行为，被告仍负有向原告交付文书的义务。2019年4月17日，原、被告签订《委托书》约定被告代为办证，此时被告确实无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，只需告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门即视为履行了交付义务。故该项违约金的截止时间应认定为2019年4月17日。涉案《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180个工作日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，该案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即该案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张龙菊逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以452102元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年8月19日起计算至2019年4月17日止）；二、驳回原告张龙菊的其他诉讼请求。案件受理费人民币863元，由原告张龙菊负担173元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担690元。本案审理过程中，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司向本院提交证据：2018年8月23日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司符合办证条件后，已于2018年8月23日向被上诉人尽到通知义务。被上诉人张龙菊质证认为：上诉人提交的证据真实性无异议，但达不到上诉人证明目的，邮寄单对应的邮件中所装载的邮寄物品并无证据证明，且上诉人也未提供邮政公司出具的快递已经送达、何时送达的证明，经网上查询并不能查询到相关快递单号信息，该邮寄单、告知书并无被上诉人签字收到，并不能证明上诉人通知被上诉人办理涉案房屋产权证。经审理查明：上诉人于2018年8月24日通过邮政快递向被上诉人邮寄了办理涉案房屋不动产权证告知函,其余事实与一审认定一致。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应于2016年12月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，因上诉人一审中提出时效抗辩，故一审认定违约金从2017年8月19日起计算并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2016年12月30日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。经审查，上诉人举证的邮递单载明被上诉人的联系电话、地址与双方当事人合同载明的联系电话、地址一致，足以证明上诉人已向被上诉人寄送了《办理产权证告知函》，其已尽到涉案房屋符合办证条件并通知被上诉人向其提交办证材料的义务。鉴于邮递单加盖邮戳日期为2018年8月24日，故上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年8月24日，上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的违约期间为2017年8月19日至2018年8月24日。综上，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担违约责任的期间不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初14106号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效15日内支付张龙菊违约金；违约金以被上诉人张龙菊已付购房款总额452102元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年8月19日计算至2018年8月24日；三、驳回原审原告张龙菊的其他诉讼请求；四、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费863元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担700元，被上诉人张龙菊负担163元；二审案件受理费1726元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担1400元，由被上诉人张龙菊负担326元。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  郭少华审 判 员  胡伟科二〇二〇年十二月三十日法官助理  王 江书 记 员  赵 莉