广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31438号原告：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路28号南海万达广场南6栋702室，统一社会信用代码91440605794662830X。法定代表人：周卫国。委托诉讼代理人：卢振荣，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：张粤婷，广东泽康律师事务所实习律师。被告：张国兰，女，1981年8月9日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原告广东国安物业经营服务有限公司（以下简称“国安物业公司”）诉被告张国兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢振荣、张粤婷到庭参加了庭审，被告张国兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案已当庭宣判。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2016年8月至2018年12月的物业服务费3483.77元，及自逾期付款之日起按年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金【暂计至2020年9月20日，为2496.70元】(违约金计算详见附表)；二、判令被告向原告支付2016年5月至2018年12月的公共水电分摊费488.36元，2016年7月至2018年12月的生活垃圾费150元，及自逾期付款之日(即2019年12月10日)起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止的利息，暂计至2020年9月1日为人民币8.88元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：佛山市南海江浦湾房地产有限公司(以下称“江浦湾公司”)是位于佛山市南海区XX镇XXX区(XX路)XXX号“XXX府”的建设单位，原告是经其依法选聘的前期物业管理服务单位，被告是“XXX府”XXX座XX房(以下称“涉案物业”)的业主。原、被告双方签订了《前期物业服务协议》(以下称“《物业协议》”)，约定：被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起，于每月10日前涉案物业建筑面积标准向原告缴纳物业服务费(不含公摊水电费)，其中，高层住宅物业管理费180元/月/平方米，汽车停车位费用为1.60元/月/平方米；逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按欠付金额千分之五标准支付违约金等。涉案物业建筑面积为66.74平方米，即被告每月应交物业服务费120.13元。2015年12月30日，原告完成交楼手续。涉案物业交付后，原告依约为被告提供物业服务，并于2018年12月31日合法退出涉案小区。但截至原告具状之日，被告仍拖欠原告物业服务期间的物业管理服务费及公共水电分摊费。且经原告多次催告，均拒不支付。被告的行为已构成违约，严重损害原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特依法具状起诉，恳请贵院判如所请。被告张国兰没有答辩。国安物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，张国兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法视为其自动放弃举证、质证和辩证的权利。经审查，国安物业公司的举证均来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院均予以采信。根据上述采信的证据并结合当事人陈述，本院确认以下事实：2012年9月，国安物业公司进驻佛山市南海区XX号XX府小区进行前期物业管理服务。2012年9月27日,国安物业公司经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案该小区物业服务费从2012年10月1日起执行的标准。从2013年5月1日起，就九江城区各物业管理小区的垃圾清运处理费，由小区物业管理企业按每月每户5元的标准（向住户）代收（向市政办公室）代缴。誉江**府一、二、三期为封闭式管理园区。四期XX座、X座的地下车库与园区车库相通；一层为商铺，住宅一楼大堂可从道路（即无需经园区出入口）直接进入，设有大堂门禁系统及电梯刷卡控制系统。四期誉峰1座、2座业主亦可通过刷卡进入一、二、三期封闭园区区域。张国兰购买了XXX府XX座XX房，建筑面积为66.74平方米。张国兰与涉案房产开发商佛山市南海江浦湾房地产有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2016年1月1日前交付商品房”、“买受人须在接到通知书规定时间内前来办理交楼手续，买受人逾期不来办理交接手续，视为该商品房已按合同约定的期限及交楼标准交付买受人使用……物业管理费用自房屋交付买受人之日计收”。2015年12月30日，张国兰办理了涉案1004房的收楼手续。根据国安物业公司（甲方）与涉案小区业主（乙方）签订的《前期物业服务协议》，约定：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费；乙方应在每月10日前交纳当月服务费用；高层住宅按1.8元/月/平方米计付；乙方逾期交纳费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金。物业服务费不包含电梯及二次供水设施日常运行维护费，公共照明、高层住宅电梯(电费由使用人分摊)、公共排灌站、给排水系统、绿化灌溉的水、电分摊费用，会所运营维护费用。停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位1.60元/平方米/月的标准向甲方交纳物业服务费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。本协议自双方签订之日起生效，有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。如本协议到期，小区业主委员会仍未成立或未有超过三分之二的业主书面要求终止本协议的，且协议双方均无异议的前提下，本协议继续有效。根据上述《前期物业服务协议》的约定，张国兰每月应计付物业服务费为120.13元（按1.8元/平方米/月×66.74平方米=120.13元）。2018年12月31日，国安物业公司从誉江**府小区撤场，终止提供物业管理服务。XXX府小区尚未成立业主委员会。2019年1月上旬，国安物业公司为XXX府小区代付2018年12月公共电费。本院认为，1.国安物业公司与涉案小区业主签订的《前期物业服务协议》，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，国安物业公司及涉案小区业主均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，张国兰是誉江**府的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；按时交纳物业管理费用及分摊费等。虽然《前期物业服务协议》约定“有效期至2017年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止”，但亦约定“如本协议到期，小区业主委员会仍未成立或未有超过三分之二的业主书面要求终止本协议的，且协议双方均无异议的前提下，本协议继续有效。”至2017年9月30日止，涉案小区尚未成立业主委员会并委托新的物业管理企业，而事实上，国安物业公司至2018年12月31日才从小区撤场终止提供物业管理服务。2.XXX府的一、二、三、四期作为一整体由国安物业公司提供物业管理服务，XX1座、2座的业主可刷卡进入一、二、三期园区区域，而且XXX府的地下车库是相通的。因此，张国兰应承担园区公共照明电费。国安物业公司与XXX府的业主之间形成物业服务合同关系，即国安物业公司为涉案小区提供物业服务，业主交纳相应的物业服务费用。但结合另案其他业主提交的涉案小区图片以及庭审中陈述可知，国安物业公司就涉案小区的四期XX1座、2座的物业管理确实存在问题（包括人员配备不到位、服务质量等方面。例如，未根据四期实际情况合理安排保安人员轮值，过分依赖誉峰1座、2座大堂门禁的安保作用；XX1座、2座公共位置堆放杂物、垃圾等既与部分业主的不当行为有关，也与国安物业公司未及时处置杂物、垃圾有关）。综合本案的实际情况，本院酌定本案物业服务费按合同约定标准的90%计付。即张国兰应支付2016年8月至2018年12月的物业服务费3135.39元[按120.13元/月×29个月×90%=3135.39元]。《前期物业服务协议》约定业主应于每月10日前交纳当月服务费用，张国兰逾期支付物业服务费构成违约，国安物业公司要求张国兰计付逾期违约金，本院予以支持。张国兰迟延交付费用造成国安物业公司损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。对比银行同期贷款利率的数据，合同约定违约金按日利率5‰计付及国安物业公司主张按年利率24%计付均过高，本院酌定按年利率6%计付。鉴于国安物业公司就小区四期提供的物业服务质量确有瑕疵，本院酌定违约金均从国安物业公司撤场之次日（即2019年1月1日）起算。国安物业公司起诉主张张国兰支付的物业服务费及其逾期违约金，超出本院核定的上述范围部分，本院不予支持。3.国安物业公司在提供物业服务期间，为张国兰代（垫）付了2016年5月至2018年12月公共用电分摊费488.36元及2016年7月至2018年12月的垃圾费150元（5元/月×30个月=150元），上述垫付费用合共638.36元（488.36元+150元=638.36元），故张国兰应全额向国安物业公司结清。国安物业公司撤场时间为2018年12月31日，国安物业公司本案主张的公共用电分摊费用及代垫垃圾费用发生期间为2018年12月及之前，国安物业公司于2019年1月前实际代付费用，国安物业公司认为张国兰于2019年12月10日起构成逾期支付上述费用，本院予以采纳。张国兰迟延交付费用造成国安物业公司损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息，国安物业公司主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息，本院予以支持。综上，张国兰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、张国兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费3135.39元予广东国安物业经营服务有限公司，并应以该款为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按年利率6%计付违约金予广东国安物业经营服务有限公司；二、张国兰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共用电分摊费及垃圾费合共638.36元予广东国安物业经营服务有限公司，并应以该款为本金自2019年12月10日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予广东国安物业经营服务有限公司；三、驳回广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。张国兰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序结案，案件受理费减半收取计25元（广东国安物业经营服务有限公司已预交），由张国兰负担并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。广东国安物业经营服务有限公司已交且应退还的25元于本判决发生法律效力后经其书面申请，本院予以退还。本判决为终审判决。审判员  董留忠二〇二〇年十二月三十日书记员  温婉莹