新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初1685号 原告：奇台县天恩房产销售有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县东关街DE商业中心5-55号。法定代表人：范静，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈紫郁，新疆航迪律师事务所律师。被告：刘建海，男，1976年10月12日出生,汉族,个体,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人:马雁春,新疆金仕成律师事务所律师。原告奇台县天恩房产销售有限公司(以下简称“天恩房产公司”)与被告刘建海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月27日、12月12日公开开庭进行审理，原告天恩房产公司的委托诉讼代理人陈紫郁，被告刘建海及其委托诉讼代理人马雁春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。天恩房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告商铺租金34405.8元、物业费3258.1元、运营管理费51608.6元、冬暖费2343.6元,合计91616.1元;2.判令被告按照合同约定支付违约金27484.8元。事实和理由：2016年7月19日被告与案外人奇台县中诚物业服务有限责任公司(简称“中诚物业”)就奇台县DE商业中心二层25、26号商铺租赁事项签订《租赁合同》,租赁面积为114.32m,租赁用途为男装销售。后中诚物业将相关的91616.1元债权转让给原告。原告多次与其协商缴费事项,但至今均无结果，原告无奈诉讼至法院请求处理。刘建海辩称，被告在租赁房屋的过程中均按约定履行并缴纳了相关费用,在最后一年经营中是书面约定和口头约定交织存在,各项费用未结算,所以发生争议,被告并未违约,原告主张的租金计算金额有误,对其他费用均不认可,请求驳回原告的诉讼请求。原告天恩房产公司围绕诉讼请求提供了：1、债权、债务转让协议一份、律师函一份。拟证实2018年1月1日中诚物业公司与原告将奇台现DE商业中心的债权转让给原告，2019年5月28日原告通过律师函的形势再次向被告通知了债权转让的事实。被告对该证据的真实性予以确认，但认为没有向商户告知转让的金额，被告只认可转让行为。本院对证据的真实性予以确认。2、租赁合同、施工单位进场装修细则、合作协议,拟证实被告与中诚物业签订了三年的房屋租赁合同,租赁地点为奇台县DE商业中心二层25、26号商铺,租赁费用合计91616.1元,并报实际装修后入场,还约定了相关的经营内容以及由中诚物业向其提供与经营有关的服务。被告对该证据的真实性没有异议,认为1、在租赁合同没有约定空调费;2、商铺租赁期并非整年,租金的约定是按照每年约定的,应当予以扣减;3、运营管理费在合同的甲方权利义务中并未约定,被告对该项费用不认可。本院对该组证据真实性予以确认。被告刘建海向本院提供证据如下：1、收据三张,拟证实被告于2016年1月28日向中诚物业交纳保证金5000元,2018年12月5日分别交纳冬暖费2336.6元,物业费2484.5元。原告对收取被告5000元保证金的真实性没有异议,保证金与违约金属于同一性质,应当按照二者中金额高者予以支持;冬暖费和物业费票据真实性无法确认,上面没有公章,也没有财务人员签字确认。本院对保证金收据真实性予以确认,对于冬暖费和物业费不认定。2、收据三张,拟证实2016年至2018年三年时间原告以空调费名义共计多收取被告空调费6852.4元。原告对2016年和2017年收据真实性没有异议,2018年收据真实性不、关联性不予认可,合同中空调费没有填写是因为其余的费用都是固定费用,可以在签合同的时候计算好,只有空调费是按照天气情况按照实际开空调设备的费用进行收取并不固定,从被告提交的三份收据中也能看出,并且原告和原中诚物业在夏天是使用空调设备的,并且商场不能开窗户通风。本院对2016年和2017年的收据真实性予以确认,2018年收据不予认定。3、银行流水凭据一张,拟证实被告提交证据1、2中没有盖章的三笔费用合计7100元,被告是通过刷银行卡交纳的。原告对证据的真实性没有异议,关联性不认可。被告陈述说是交纳给中诚物业的,原告现在无法核实。2018年12月5日之前中诚物业已经撤场了,被告交纳费用也应该交给原告。本院对该组证据的真实性予以确认。4、银行查询单一份，拟证实2018年12月5日被告给奇台县中城物业公司缴纳的采暖费、空调费、物业费合计7100元。原告对银行查询单的真实性无异议，关联性不认可。理由是从2018年1月原告就接管了商场，原告的办公地点也在商场，被告不可能不知道原告已经交接，被告说是在商场的物业办公室交的费用，此时物业也是有原告的人负责，商场中已经没有中城物业的人，被告绕开原告交至中城物业处，属于明显的逃避债务。本院对被告提供证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年7月19日，原中诚物业公司与被告刘建海签订《DE商业中心租赁合同》、《DE商业中心·数码港施工单位进场装修细则》，双方约定被告刘建海租赁DE商业中心二层25、26号商铺，商铺租赁面积114.32平方米，履约保证金以已于签订合同之日一次性付清5000元，租赁时间为2016年5月19日至2019年4月30日，前两个合同期双方均已履行完毕，第三个合同租赁期为2018年5月19日至2019年4月30日，物业费3258.1元/年，运营管理费51608.6元/年，商铺租金34405.8元/年，空调费￥＿元/年，冬暖费2343.6元/年，合计91616.1元/年。若被告刘建海违约，需向中诚物业赔付本年度合同总金额30%违约金且履约保证金不予退还，并赔偿因此给中诚物业造成的一切损失，若中诚物业违约，需要刘建海赔付其本年度租金金额的30%。2018年1月1日，案外人中诚物业公司与原告天恩房产公司签订债权、债务转让协议，协议约定中诚物业公司于2016年1月1日至2017年12月31日实际经营管理奇台DE商业中心，于2018年1月1日退场，原告天恩房产公司于2018年1月1日入场经营管理奇台县DE商业中心。转让协议约定中城物业公司在经营管理期间各驻场商户欠缴的商铺租金、物业费、水暖电费、空调费、运营管理费等各项费用及其他中诚物业公司在经营期间取得的债权由原告天恩房产公司享有，经营管理期间合法合理的经营管理行为所欠的且尚未归还的债务由原告天恩房地产承担。2019年5月28日新疆航迪律师事务所律师陈紫郁以邮寄方式向被告刘建海邮寄律师函，律师函中告知了中诚物业将债权债务转让给原告天恩房产，被告刘建海收到了该律师函。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告刘建海应当给付的租金、物业费、暖气费如何认定？2、运营管理费如何认定？3、违约金如何计算？原告与中诚物业公司签订的债权转让合同已通过邮寄的方式通知被告刘建海。被告刘建海认可中城物业与原告之间的转行为。本院对中诚物业与原告天恩房产公司的债权债务转让协议的效力予以确认。针对第一个焦点问题，租赁合同中约定2018年5月19日至2019年4月30日的租金34405.8元/年，物业费3258.1元/年，冬暖费2343.6元/年。被告认为其提前搬出，应扣除相应的租赁费。且中诚物业口头答应免租，原告未提供其提前搬离和免租的证据，本院对此不予确认，被告刘建海应按照合同约定履行给付租金34405.8元的义务。原告要求被告支付物业费3258.1元、冬暖费2343.6元，被告提交了载明收款事由为物业费、冬暖费的收据，认为其已经交纳了物业费、冬暖费，虽然该收据上未加盖收取单位的公章，但被告提供了银行查询单，该查询单上记载2018年12月5日被告向原中城物业公司缴纳费用7100元，此费用的数额与被告提供的三张收据中的数额相吻合。而中诚物业公司与原告天恩房产公司签订债权、债务转让协议的事宜，原告在2019年5月28日以邮寄方式通知的被告刘建海，故本院认为被告刘建海已经交纳物业费2484.5元和采暖费2336.6元的义务。根据双方合同中的约定，被告刘建海尚欠原告物业费773.6元（3258.1元-2484.5元），采暖费7元（2343.6元-2336.6元）。针对第二个焦点问题，原告天恩房产公司在庭审中表示运营管理费包含广告费、商业活动策划费等等并带有租金性质，是预先固定的费用。原告并为提供其提供相关服务的证据，故对该主张本院不予支持。针对第三个焦点问题，根据合同约定每年的租金提前三个月交纳，逾期未交纳的，视为违约。违约方按照本年度合同总金额的30%承担违约金，且履约保证金不予退还。被告刘建海未按照约定履行行为，应当承担违约后果。原告按照合同约定主张合同总额的30%共27484.8元，被告刘建海认为违约金的计算标准过高，原告也未提供其具体损失，本院酌定为未付款项的20%，即7037.2834405.8元+773.6元+7元）×20%。对于履约保证金5000元和本案违约金属同一性质，原告既主张不退还押金又主张违约金属于重复诉讼，故认为押金应当折抵违约金，被告刘建海应向原告承担违约金2037.28元。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八十条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘建海于本判决生效之日起十日内给付原告奇台县天恩房产销售有限公司给付租金34405.8元、物业费773.6元、冬暖费7元，合计35186.4元；二、被告刘建海于本判决生效之日起十日内给付原告奇台县天恩房产销售有限公司违约金2037.28元；三、驳回原告奇台县天恩房产销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2682元，已减半收取1341元，由原告奇台县天恩房产销售有限公司负担976元，被告刘建海负担365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   王 瑞二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 三 日书  记  员   王影星