北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18230号原告：北京市东腾物业管理有限公司，住所地北京市顺义区府前东街路北，统一社会信用代码9111011310253736XX。法定代表人：崇永清，经理。委托诉讼代理人：刁雪娜，女，1981年2月27日出生，汉族，北京市东腾物业管理有限公司员工。被告：路桂兰，女，1952年2月14日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张满忠（路桂兰之夫），1950年10月16日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京市东腾物业管理有限公司（以下简称东腾物业）与被告路桂兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东腾物业的委托诉讼代理人刁雪娜，被告路桂兰的委托诉讼代理人张满忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东腾物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2008年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计6443元；2.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告现居住北京市顺义区×二区×号楼×门×室，建筑面积81.36平方米，由原告负责维护管理小区物业。被告自2008年1月1日至2019年12月31日期间，共计欠付的物业费6443元。经原告多次催要，被告未交纳，故诉至法院。被告路桂兰辩称，涉诉房屋是被告名下的房屋，认可房屋建筑面积是81.36平方米，认可原告主张的收费标准，认可自2008年1月1日至2019年12月31日期间的物业费并未交纳。被告不交物业费是有原因的，理由为：1.卫生方面：草坪绿地垃圾无人管。居委会领导实在看不下去了，就安排党员和学生帮助捡小区里的垃圾，而且是常年如此。楼道玻璃、纱窗损坏无人修理，尘土较多，蚊虫乱飞；2.粪便方面：因长期不清理化粪池造成2010年5月份的一天8时许，21楼1门前一个卖早点的收摊时将烧完的煤块取出，放在化粪池的井盖上，造成池内沼气爆炸，轰的一声井盖飞起三层楼高。事后，时任区长李平同志及区安全生产管理局局长到现场，并作出了工作指示。次日，该公司派人维修井盖及21号楼1门损坏的门窗。由于年久失修，玻璃上的泥子和卡子均糟了，当时落下一块砸在一辆车前盖上，无大损伤，多亏没砸着人，否则不堪设想；3.绿化方面：近两年该公司对此项工作是不浇水、不施肥、不打药、不整枝。由于不浇水旱死了白玉兰10来颗，杏树旱死了2棵，迎春3棵旱死，黄杨每年均有旱死的。树木不整枝，任其疯长。国槐上的粘虫打成蛋，人行碰脑袋。路上、椅子上全是粘虫屎，而且野草、野菜任其生长。去年国庆节前，张满忠作为一名消防民警、共产党员，要发挥正能量，向居委会主任鲁扬同志建议让物业把荒草割掉，不然天干草干，一个烟头就能引起火灾（当时社区下发灭火器），小区内汽车密集，一旦油箱爆炸就能引起连环爆炸。窗户是塑钢的，一旦烧着了产生毒气能毒死人。鲁扬主任找到了物业公司，物业公司才清理了荒草（一人多高）；4.保卫方面：2011年的一天夜里，业主就丢了六个汽车轮胎。16号楼有几户人家被盗，派出所有备案可查。去年居委会写报告，街道投资才安装上探头。综上所述，该公司严重的服务工作不作为，化粪池沼气爆炸、荒草能引起火灾，严重的威胁到了广大居民的生命、财产安全。今年7月24日，出于一名共产党员的责任，张满忠拨打市民热线12345，如实反映了该公司的严重不作为的行为，后物业公司才有所行动，但是还差的很远。比如，国槐没有打药。去年，张满忠又拨打12345反映，结果，物业公司将药打到了黄杨上，槐树上粘虫还没有打药。至今小区生态环境太差了。老党员勘文亮在支部会议上说，东腾物业是全区最次的物业公司。2016年顺义区政法系统征求群众意见，张满忠就书面反映广大居民要求，建议更换东腾物业，区政府十分重视，安排了大龙公司接手，大龙公司将楼梯扶手的尺寸全量了，准备换不锈钢管，但因为经济矛盾，大龙公司没有接手。鉴于东腾物业，严重不作为造成化粪池爆炸，荒草不割易产生火灾，小区没有雨水管道，居民趟脏水走路等，广大居民、业主十分不满，不交物业费。党支部党员唐文学提出由支部老党员自己接物业。为此，广大居民强烈人民法院提出司法建议，更换东腾物业。本院经审理认定事实如下：路桂兰系涉诉房屋顺义区×二区×号楼×单元×房屋的所有权人，房屋建筑面积为81.36平方米。《北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》京发改〔2005〕2662号文件中载明：“为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现将《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》予以发布，自2006年1月1日起施行。在《办法》实施前应执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定；物业服务收费标准没有约定的，按不高于现行收费标准执行。物业管理企业购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，或者提供住宅安全防范设施设备、消防设施设备运行维护服务的，可以参照经济适用住房相关服务内容测算费用。按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人物业服务费用的承担，从其约定。特此通告。”《北京市物业服务收费管理办法（试行）》中规定，经济适用住房小区、危改回迁小区，在未成立业主大会前，物业服务收费实行政府指导价，执行经济适用住房小区物业服务收费政府指导价标准。本办法自2006年1月1日起执行。经济适用住房小区物业服务收费基准价标准：0.55元/建筑平方米/月。庭审中，东腾物业称路桂兰提交的照片上×超市、鑫绿都超市、11号楼、×市场均不是东腾物业管理的范畴。小区里的树木是自然死亡。车棚从建小区开始就有，东腾物业收取的是管理费，不是租金。东腾物业认可卫生方面存在清扫不及时的情况，但东腾物业会及时整改。上述事实，有原告东腾物业提交的《北京市发展和改革委员会、北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改〔2005〕2662号）及本院的庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，东腾物业系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而路桂兰作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中路桂兰称东腾物业服务存在各种问题，但该辩称不能成为其不缴纳物业服务费的理由。现东腾物业要求路桂兰交纳欠付的自2008年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计6443元，于法有据，本院依法予以支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议东腾物业今后应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：被告路桂兰支付原告北京市东腾物业管理有限公司自2008年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计6443元，于本判决生效之日起七日内执行。如果被告路桂兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告路桂兰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二〇年十二月二十一日法官助理 王一笑书 记 员 马春阳