浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初4639号 原告：赵莉莉，女，1978年12月2日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：姒皓，浙江天杭律师事务所律师。 被告：浙江好心情大药房连锁有限公司，住所地：杭州市余杭区乔司街道葛家车村13组26号6楼，统一社会信用代码91330110747194798T。 法定代表人：王随周，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李燕、谌进，浙江阡与陌律师事务所律师。 原告赵莉莉诉被告浙江好心情大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理，依法由审判员汪永清适用简易程序于2020年9月3日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2020年10月16日裁定本案转为普通程序并依法组成合议庭,于2020年12月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人姒皓，被告委托诉讼代理人李燕、谌进到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告委托诉讼代理人姒皓，被告委托诉讼代理人谌进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2019年5月10日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于海宁市××镇××路××号房屋用于开设药店经营使用。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告装修使用，同时给予了被告2个月的装修免租期，被告接收承租房屋后亦能按约支付租金并一直正常开展经营活动（包括疫情期间）。2020年6月1日，被告向原告寄送了一份《解除房屋租赁合同的通知书》，向原告单方面表达了解除《房屋租赁合同》的意愿，后续也未按照合同约定支付下期房屋租金。另据原告了解，被告已在同地段租赁了其他同类型房屋继续从事药店的经营。原告认为，被告未按合同约定支付租金，并擅自解除合同的行为已违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，应当承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告违约金756600元。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、《房屋租赁合同》1份，证明2019年5月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定由被告承租原告位于海宁市××镇××路××号××号商铺，并对租赁期限、租金和保证金及其支付方式、违约责任等作了约定的事实。 2、《解除房屋租赁合同的通知书》1份，证明被告单方解除《房屋租赁合同》；被告应承担违约责任的事实。 3、银行交易明细2份（打印件），证明《房屋租赁合同》签订后，被告已按约支付了两期租金，但第三期租金未按期支付的事实。 4、照片（打印件）2张，证明被告在原告商铺同类地段租赁了其他商铺从事药店经营，被告存在单方恶意违约的事实。 5、情况说明1份，证明被告在原告商铺同类地段租赁了其他商铺从事药店经营；在疫情期间，被告始终处于正常经营状态的事实。 被告辩称：一、被告解除合同符合不可抗力和情势变更的法律规定。由于疫情防控影响，被告虽未被强制停业，但流失了大量的客户消费群体，实际经营已出现严重困难及严重亏损。最为关键的一点是，被告原计划二层商铺用于开设诊所，但因疫情严格管控一直无法审核通过，无疑加重了被告的各项负担。被告在与原告多次商量减免或降低年租金无果后，才解除合同，并将案涉商铺腾退归还原告。二、原告主张的违约损失明显过高，其实际损失较小。被告已提前一个月告知原告退租，并在一个月后将案涉商铺交付原告。在此期间，被告一直积极帮助原告招租，力求最大限度地减少原告的实际损失，实际上有不少人想要承租，但被告坚持不降租金从而错过了最佳出租期。被告认为，过高的违约金对被告显失公平，鉴于被告作出的各种弥补措施、实际经营亏损及装修损失，请求法院依法将违约金降低或以实际损失计算。三、原告主张的违约金缺乏事实和法律依据。原告实际上未减免租金，被告已足额支付了400000元年租金，同时仍有50000元保证金在原告处。被告请求原告承诺的减免租金和保证金在本案中一并处理。综上，请求法院依法判决。 被告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、赵莉莉与张勇的微信聊天记录（打印件）5页，证明被告已提前一个月告知原告退租及帮助原告招租的事实。 2、照片1张（打印件），证明被告在案涉商铺张贴招租信息，帮助原告招租的事实。 3、租房事情登记表1份（打印件），证明有多人想承租案涉商铺，但因租金过高无法接受的事实。 上述证据材料经庭审举证、质证，本院认证如下： 1、原告提交的证据1-3，被告对其均无异议，本院予以认定。 2、原告提交的证据4-5，被告对其真实性均无异议，但认为与本案无关。本院认为，被告对上述证据的真实性并无异议，本院予以认定。 3、被告提交的证据1，原告无异议，本院予以认定。 4、被告提交的证据2，原告对其真实性无异议，但对证明对象有异议。本院认为，原告对该证据的真实性并无异议，本院予以认定。 5、被告提交的证据3，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据系被告单方制作，且原告不予认可，本院不予认定。 通过以上证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 2019年5月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：由被告承租原告所有的位于海宁市××镇××路××号××号××商铺用于开设药房；租赁期限自2019年7月13日起至2025年7月12日止；合同年租金为400000元，租金每半年一付，每二年递增百分之五，先付后用；本合同签订后当日内被告向原告支付定金50000元，被告进场后该定金自动转为押金，合同期满后三日内，被告无拖欠费用，并按原告要求将该房产恢复原样后，保证金无息退还；合同期内，原、被告双方均应严格履行合同，如一方违约，需向守约方支付相当于合同总额30%的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，应当另行赔偿；被告出现如下情况应支付违约金，同时原告有权收回房屋并不退还已收租金：……；未经原告同意转租或擅自改变房屋用途、擅自解除合同等。合同签订后，被告已按约支付了押金50000元及第一年租金400000元。2020年6月1日，被告向原告邮寄《解除房屋租赁合同的通知书》一份，提前一个月通知原告解除租赁合同，并表示将在2020年7月12日前腾空房屋移交给原告及原告可提前对外招租，后被告在案涉商铺张贴招租广告。原告收到上述通知书后，不同意解除租赁合同。2020年7月13日，被告告知原告已腾空案涉商铺，并将门锁钥匙交给物业公司。搬离案涉商铺后，被告承租位于海宁市××镇××路××号××商铺继续从事药店经营，案涉商铺至今仍处于空置状态。双方因租赁事宜发生纠纷，原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告未经原告同意擅自解除案涉租赁合同，并搬离案涉商铺，已构成违约。被告作为违约一方，并不享有单方解除合同的权利，其向原告发出解除通知不产生解除合同的法律效力。鉴于被告的违约行为致使案涉租赁合同的目的已无法实现，原告依法享有合同解除权，合同自解除通知到达被告时解除，因原告以诉讼方式要求解除合同，故起诉状副本送达被告之日（2020年7月31日）合同解除。因被告违约，故按照合同约定应当承担支付违约金的责任。关于原告主张的违约金，被告认为该违约金过高，请求法院予以减少。本院认为，违约金按照6年期租赁合同总额的30%计算确实过高，本院结合租赁合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为120000元。对于被告已支付的押金50000元，双方均同意在违约金中予以扣除，本院予以准许。综上，被告尚应支付原告违约金70000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告赵莉莉与被告浙江好心情大药房连锁有限公司于2019年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除。 二、被告浙江好心情大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵莉莉违约金70000元。 三、驳回原告赵莉莉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11366元，由原告赵莉莉负担9563元，被告浙江好心情大药房连锁有限公司负担1803元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  汪永清 人民陪审员  郁建达 人民陪审员  钱忠燕 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  高 英 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。