浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4652号 原告：嘉兴市河西物业管理有限公司，住所地：嘉兴市南湖区新兴街道中山东路1051号四楼五楼。统一社会信用代码：91330402MA28A2R69M。 法定代表人：钱辉，系执行董事。 委托诉讼代理人：谢祥生、王得才，浙江靖远律师事务所律师。 被告：袁天云，男，1974年10月31日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：丁扬，浙江同元律师事务所律师。 原告嘉兴市河西物业管理有限公司因与被告袁天云房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年7月7日受理后，依法由审判员陈叶君独任审判，于2020年8月17日公开开庭审理了本案，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年11月30日公开开庭审理了本案。两次庭审，原告委托委托诉讼代理人谢祥生、被告袁天云及其委托诉讼代理人丁扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋占有使用费206250元（按约定房租自2019年11月16日计算至2020年3月31日止）；2.判令被告支付水电费用25203.16元（截至2020年3月31日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，被告向原告承租位于嘉兴市中山××路××号花光大厦部分房屋（详见附图），双方于2017年5月31日补签《房屋租赁合同》以及补充协议各一份。合同及补充协议约定：租赁期限自2016年11月16日起至2019年11月15日止，租金第一年50万元、第二年及第三年每年为55万元，每季度一付。此外合同约定，被告未经原告书面同意，不得转租、转借承租房屋，同时对合同的变更、解除与终止等事项作了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。然在租赁期间，被告屡屡拖欠租金及水电费，并擅自将房屋分割转租。2019年11月及12月，鉴于被告严重违反双方合同约定以及租赁合同期满等事实，原告多次口头及书面通知被告腾退并返还房屋、支付拖欠的水电费用，但被告均置之不理。2020年3月20日，原告再次书面通知被告于3月31日前腾退返还房屋并妥善处理房屋分割出租有关事宜，但被告至通知日期届满之日未予腾退返还房屋，故诉。 被告答辩称，1.原告无权主张房屋占有使用费，原告非所有权人，原告的承租期限至2019年11月15日，且原、被告的合同终止后，被告多次去案涉房屋内取回物品，办理腾退，但被原告无故扣押；2.水电费，被告已超额支付，被告已支付原告160多万元租金，40多万元系水电费，不存在拖欠的情况。以上，请驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证，对于当事人无异议的证据包括原告提交原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议、浙江**东光电仪器有限公司与原告签订的房屋租赁合同及补充协议、本院依职权调取的新兴派出所接报警记录2份及新兴派出所制作的询问笔录1份、本院依法制作的勘验笔录，本院予以确认。对于当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的水电费票据5份、清单1份，被告质证认为该组证据系原告单方制作，真实性、合法性、关联性均不予认可，且根据被告的付款凭证，被告并不拖欠水电费。经审核，本院对该组证据予以认定，具体证明内容本院在下文中予以阐述。 2.原告提供的照片打印件2张，被告质证认为对该组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。经审核，结合被告庭审中的陈述，本院对该组证据予以认定。 3.原告提供的公告、通告各1份，被告质证认为对该组证据的证明力不予认可，相反可以证明不得进入店内。经审核，本院对该组证据予以认定。 4.原告提供的通知1份，被告质证认为对该份证据的真实性无异议，关联性、合法性有异议。经审核，本院对该份证据予以认定。 5.原告提供的（2020）浙0402民初659号判决书1份，被告质证认为对该份证据真实性、合法性无异议，关联性有异议。经审核，因该份判决书现已生效，故本院予以认定。 6.原告提供的说明1份，被告质证对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经审核，无正当理由未能出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院不予认定。 7.原告提供的原告工作人员张继涛与被告签订的约定与承诺1份及张继涛与被告的微信聊天记录截屏打印件1页，被告质证认为真实性无异议，关联性有异议。经审核，本院对上述2份证据予以认定。 8.被告提供的电子回单截图1页共计2笔、微信转账截图8页共计30笔、借记卡账户历史明细清单24页、转账明细记录3页，被告质证认为绝大多数转账记录均已收到，但其中的2016年9月、10月支付的192500元系被告替第三人承担的债务，1600000元系房租，其余系未包括本次诉请在内的水电费，上述证据与本案无关联。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定，但该组证据的证明力本院在下文中予以阐述。 9.被告提供的照片，原告质证认为对真实性、合法性、关联性均有异议。经审核，结合原告在庭审中的陈述，本院对该份证据予以认定。 经被告袁天云的申请，本院准予证人戴某出庭作证。证人戴某陈述其系合庄火锅店的收银员，其受被告的委托于2019年11月底去被告店里取走店内物品，看到合庄火锅店上了两把锁，其中一把锁系被告所锁，另外一把锁系原告所锁。证人戴某陈述当日去之前未联系原告方，亦未取得被告的授权委托书，原告方跟证人戴某陈述取走店内物品需被告本人到场，后证人戴某报警。证人戴某还陈述合庄火锅店店门原本是被告方上了一把蓝色的锁，后因失窃报过警，报警次日河西物业在合庄火锅店店门上了第二把锁，系白色。证人戴某还陈述第一次看到合庄火锅店店门被锁住系2019年11月中旬。对于证人戴某证言，原告质证认为，因戴某系被告的员工，其陈述内容不具有证明力，即便原告上锁行为，也是为了被告的物品安全。被告质证认为，证人戴某证言具有真实性，可以证明被告要去案涉房屋搬离店内物品因原告原因而未能搬离。经审核，因戴某陈述与本院向新兴派出所调取的报警记录及询问笔录不相符，故本院对证人戴某证言不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月31日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于嘉兴市中山××路××号××大厦××部分房屋（详见附图），出租房屋建筑面积1074平方米；房屋租赁期自2016年11月16日起至2019年11月15日止，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；房屋年租金为人民币伍拾伍万元整（550000元），双方约定租金结算周期为每季度支付一次，乙方应在本合同签订生效之日起20日内交付该周期租金，如乙方不能按期支付租金，甲方每天按应付租金的3%向乙方加收违约金，乙方向甲方交纳装修及水电费保证金为零元；乙方应按时缴纳自行负担的费用，在乙方承租经营期间，除按约定支付租金外，乙方还应承担水电费、卫生费、房屋修理费（因不可抗力造成的除外），经营性税金及规费等（不含房产税、土地使用税），水电费甲方按物业成本价加收5%管理费收取，其他按实际购买价格负担，水电费结算在抄表通知单送达后10日内结清，延迟支付的，每天按应结算金额的5%加收滞纳金；乙方对租赁房屋进行装修，应到甲方备案后再进行，若改变房屋主体结果或对整个消防设施有影响下的施工，应事先征得甲方书面同意，租赁期满或因乙方责任导致退租的，应附于房屋的装修归甲方所有；未经甲方书面同意，乙方不得转租，转借承租房屋；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还甲方，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权处置。合同期满后，被告未将涉案房屋腾退交还给原告，现原告提起诉讼向被告主张相关费用。 另查明，1.经本院现场勘查并结合原、被告的租赁合同查明，被告承租的房屋由华光大厦内的三部分组成，分别是：裙楼东侧一楼181.83㎡，裙楼东侧二楼599.91㎡，裙楼西侧二楼292.79㎡。上述三部分相对独立，被告承租上述房屋后，将裙楼东侧一楼转租给三个案外人分别开设老叶蛋饼、奶茶铺、冒菜店，裙楼东侧二楼用于开合庄火锅店。原告于庭审中陈述裙楼西侧二楼被告未与其办理腾退交接手续但在上述房屋内未留有被告物品，原告与裙楼东侧一楼的老叶蛋饼经营方于2020年4月初签订房屋租赁合同。2.2019年12月9日15时31分许，新兴派出所接到110指令：“商铺里遭小偷了”。新兴派出所民警接到指令后迅速赶到现场，经了解，系报警人戴某（360401198406132721,153××××7281）报警称：物业巡逻时发现有可疑人员进入店内，民警陪同报警人查看店内物品无损失，其称2019年11月10日开始已经停业，店内物品已经搬空无贵重物品。当日，戴某在新兴派出所的询问笔录中陈述：“我是合庄火锅的前台收银员，老板叫袁天云，他是我姐夫。”“我们合庄火锅店在华光大厦2楼，店是独立的，二楼上去只有我们一家店，用一把链条锁锁的，钥匙我有一个，我姐夫也有一个。”“合庄火锅店里有12个空调，两台电脑，两台收银机，8各冰柜，还有就是桌子椅子及厨房用具”。3.2020年3月23日15时48份许，新兴派出所接到110指令：“租房纠纷，物业把我的门锁住了，自己的东西都拿不出来了。”新兴派出所民警接到指令后迅速赶到现场，经了解，系戴某（360401198406132721,153××××7281）因为和物业（负责人，张继涛，410782198010183177,159××××9518）有经济纠纷，当场口头调解。4.原告方工作人员于2019年11月14日通过微信发送被告：“9月水电费9396.84元。10月水电费6920元。11月水电费5839.84元。3个月水电费共计22156.68元，房租费你一共付了140000元，扣除137500元，剩余2500元，22156.68-2500＝19656.68元。”“袁总，水电费共欠19656.68元”。被告回复：“好的我对一下”。 诉讼过程中，原告陈述其在合同到期后即对租赁房屋拉水拉电，于2020年3月底将被告在租赁屋内留有的物品予以处置清理。被告在第一次庭审中陈述其向原告方的转账中40多万元系水电费，对于原告方主张的水电费不存在拖欠，在第二次庭审中陈述对于拖欠的水电费按照其与张继涛微信聊天记录上的金额予以认可，其向原告方的转张中其中20万元系案涉租赁房屋的押金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为一是原告是否有权向被告主张占有使用费，如有权主张，金额应如何认定；二是原告主张的水电费金额的认定。 关于焦点一，首先，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，房屋租赁合同于2019年11月15日到期，被告应按约交还原告租赁房屋，但被告在庭审中陈述，合同到期后租赁房屋的裙楼东侧二楼房屋内还放有空调、桌椅、厨房设备等物品，且将门口上锁，且裙楼东侧一楼的老叶蛋饼铺亦未进行腾退，故应支付逾期腾退占有使用费。本院也注意到原、被告的合同中约定“被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施交还原告，被告交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，原告有权处置”，原告作为出租方及物业管理房应当清楚被告开设的店面在合同到期时已停业的事实，对于被告未及时腾退返还房屋行为，应采取适当措施防止损失的扩大，且原告承租给被告的裙楼西侧二楼房屋自合同到期日未留有被告物品，该部分房屋与其他房屋相对独立，原告可对该部分房屋单独进行出租，另外，原告于合同到期后对租赁房屋停水停电，租赁房屋也无法正常使用。以上，本院酌情确定被告对原告主张的要求被告支付自2019年11月16日至2020年3月31日的占用使用费按合同约定的租金标准支付40%，即被告需支付占有使用费82500元（206250元*40%）。 关于焦点二，首先，关于水电费金额的认定，原告在诉讼过程中自认其对租赁房屋于合同到期后进行拉水拉电，本院对原告主张的水电费认定为2019年8月产生水电费9396.84元、9月产生水电费6920元。10月产生水电费5839.84元、11月产生水电费2948.76元，12月水电费不予认定，上述4月产生水电费共计故25105.44元，因被告已支付2500元，尚需支付22605.44元。关于被告在第一次庭审中陈述其转账给原告的200余万元中，扣除房租后的40余万元差额部分系支付水电费，在第二次庭审中陈述其转账给原告的200余万元扣除房租、水电费后的差额20万元系支付房屋押金，因被告前后陈述互相矛盾，且未提供证据证明多支付的金额性质，故本院对被告的上述陈述不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告袁天云于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市河西物业管理有限公司房屋占有使用费82500元、水电费22605.44元； 二、驳回原告嘉兴市河西物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4772元，由原告嘉兴市河西物业管理有限公司负担2605元，被告袁天云负担2167元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  陈叶君 人民陪审员  段菊萍 人民陪审员  朱文祥 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  沈 琴 书 记 员  赵雯霆 ? 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。