宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初12419号   原告：马俊，男，1982年9月4日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：杨婷，宁夏新中元律师事务所律师。   原告：马妍，女，1985年10月26日出生，汉族，宁夏医科大总医院护士，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：杨婷，宁夏新中元律师事务所律师。   被告：汪涛，男，1972年3月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   被告：夏春霞，女，1972年5月17日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：赵宏彦，宁夏矜群律师事务所律师。   被告：银川市兴庆区星族地产射手星座店，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街**银川永泰城**地块****楼115（复式）室。   经营者：吴淑琴，女，1983年11月28日出生，汉族，住陕西省子长县。   委托诉讼代理人：孙鹏，银川市兴庆区星族地产射手星座店实际经营者，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。   委托诉讼代理人：杨志文，银川市兴庆区星族地产射手星座店员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告马俊、马妍与被告汪涛、夏春霞、银川市兴庆区星族地产射手星座店（以下简称银川星族地产店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马俊、马妍的共同委托诉讼代理人杨婷，被告汪涛，被告夏春霞的委托诉讼代理人赵宏彦，被告银川星族地产店的委托诉讼代理人孙鹏、杨志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马俊、马妍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的委托购房协议、购房补充协议；2.判令被告汪涛、夏春霞立即返还原告购房款295000元，支付违约金4300元，赔偿原告损失80000元，承担购房款一倍即295000的赔偿责任，返还原告定金10000元，以上暂共计684300元；3.判令被告银川市兴庆区星族地产射手星座店对上述赔偿责任承担连带责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2019年5月6日，二原告与汪涛、夏春霞经银川星族地产店提供信息及居间服务签订《委托购房协议》，约定二原告购买汪涛、夏春霞位于永泰城学院里某号房屋，原告于签订合同当日支付定金50000元至银川星族地产店，支付购房款295000元至汪涛、夏春霞指定银行账户。后经原告多次催促汪涛、夏春霞始终不予办理购房手续，原告才发现被告已将合同约定房屋出售给第三人，致使原告无处居住。汪涛、夏春霞又与原告协商签订《购房补充协议》，约定被告于2020年5月31日为原告办理永泰城学院里其他住房一套，原告支付购房款295000元冲抵购房定金，如未按期办理房屋的，应当退还购房款，并赔偿原告损失80000元。现合同约定的办理房屋及退还购房款期限已过，汪涛、夏春霞的行为已构成违约，应当承担违约及赔偿责任。银川星族地产店未尽到信息审查义务及协助办理义务，应当承担相应责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。   汪涛辩称，共收到290000元房款，另有5000元由银川星族地产店保管。永泰城学院里某号房屋当时签了三方协议，由银川恒丰达防腐保温工程有限公司顶账而来，但是银川恒丰达防腐保温工程有限公司又将该房屋抵顶给别人了。后经协商，准备将永泰城学院里小区另外一套顶账房卖给二原告，因为疫情原因，永泰地产四号地三期至今未开工，从而无法获得顶账房，也无法办理购房手续。定金为10000元，290000元是购房款不是定金，愿意按照银行利息赔偿原告，但不应支付80000元。   夏春霞辩称，夏春霞与汪涛原系夫妻关系，汪涛从银川恒丰达防腐保温工程有限公司获得顶账房一套，与二原告签订了委托购房协议，准备出售给二原告，但该房屋在出售过程中因银川恒丰达防腐保温工程有限公司将该房屋又出售给第三人导致该房屋无法卖给二原告，致使委托购房协议无法履行。在此情况下，与二原告又达成新的补充协议，协议约定，于2020年5月31日前给原告出售另外一套顶账房，但是由于疫情的影响和房地产公司收购的情况，导致该补充协议无法履行。2020年11月6日夏春霞与汪涛离婚，并且在离婚协议书中明确约定，夫妻双方在婚姻关系存续期间的债务由汪涛承担，由此，夏春霞不承担退款原告房款的责任。   银川星族地产店辩称，购房协议是双方自愿签订，银川星族地产店作为房屋中介，已经履行了全部义务，不应承担连带责任，并保留按照原合同进行诉请追要中介费的权利。   本院认定事实如下：2019年5月6日，夏春霞、马妍、银川星族地产店三方签订《委托购房协议》，约定夏春霞将银川市兴庆区某号房屋出售给马妍，房屋总价430000元，定金5000元交由银川星族地产店保管。合同签订后，马妍向夏春霞支付了290000元，并将5000元定金交由银川星族地产店保管。汪涛、夏春霞当时为夫妻关系。因汪涛、夏春霞未能取得永泰城学院里某号房屋，2019年12月17日，汪涛、夏春霞、马俊、马妍及银川星族地产店签订《购房补充协议》，主要内容为银川市兴庆区某号房屋因其他原因无法交易，汪涛、夏春霞承诺于2020年5月31日前通过工程顶账的方式给马俊、马妍办理该小区其他住房一套，已支付的295000元冲抵购房定金，差额面积按照5500元补差价，如2020年5月31日前无法将房屋办理给马俊、马妍，汪涛、夏春霞应当将购房款全部退还，并赔偿马俊、马妍所有损失80000元，并向银川星族地产店支付全额中介费。庭审中，夏春霞称《购房补充协议》并非其本人签名，汪涛称为夏春霞签名为其书写，马俊也称签订《购房补充协议》夏春霞未到场，是汪涛代签的。2020年11月6日，汪涛与夏春霞离婚，并约定婚姻存续期间的债务由汪涛负担。庭审中，经本院询问，各方当事人均同意解除《委托购房协议》《购房补充协议》。关于原告的诉讼请求，原告称诉请的违约金4300元，系中介费，按损失主张，诉请的房款一倍的赔偿责任系按照定金罚则主张双倍定金。   本院认为，《委托购房协议》《购房补充协议》均系各方当事人自愿签订，合法有效，本院予以确认。虽然《购房补充协议》夏春霞由汪涛代签，但形成于夏春霞与汪涛的婚姻存续期间，且《委托购房协议》由夏春霞签订，而《购房补充协议》又是《委托购房协议》权利义务的延续，因此夏春霞也应按《购房补充协议》履行义务。因汪涛、夏春霞不能依约履行合同义务，致使两份协议均无法履行，构成根本违约。故本院对《委托购房协议》《购房补充协议》予以解除。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。《购房补充协议》约定汪涛、夏春霞违约应当将购房款全部退还，并赔偿马俊、马妍所有损失80000元。故汪涛、夏春霞应退还已收取购房款295000元。虽然《购房补充协议》写明295000元冲抵购房定金，但协议未明确适用定金罚则，且双方还明确约定了违约责任，违约责任约定的赔偿金额也同定金罚则的赔偿金额相差较大。因此，295000元虽名为“定金”，但其不属于定金担保，其法律性质实为预付款。故本院对于原告主张的房款一倍的赔偿责任不予支持。关于违约金4300元，根据马俊、马妍的陈述，该费用实为中介费损失，《购房补充协议》约定汪涛、夏春霞未能履行合同应当赔偿马俊、马妍所有损失80000元，因此该费用应包含在违约责任约定的80000元中，马俊、马妍单独主张没有依据，本院不予支持。汪涛抗辩损失80000元属约定过高，综合已付购房款数额、付款时间、中介费数额、房价变动等情况，本院酌情调整为夏春霞、汪涛赔偿损失70000元。《购房补充协议》是就《委托购房协议》不能履行达成的新的协议，双方的权利应当按照《购房补充协议》履行，因《购房补充协议》没有定金10000元的约定，故本院对于退还定金10000元诉讼请求不予支持。银川星族地产店同意退回代为保管的5000元，本院予以确认，夏春霞、汪涛还应退还购房款290000元。根据《购房补充协议》，可以认定马俊、马妍明确知晓所购房屋的情况，故银川星族地产店已履行了告知义务，不存在违约行为，不应承担赔偿责任。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：   一、解除原告马妍与被告夏春霞、银川市兴庆区星族地产射手星座店签订的《委托购房协议》；   二、解除原告马俊、马妍与被告汪涛、夏春霞、银川市兴庆区星族地产射手星座店签订的《购房补充协议》；   三、被告汪涛、夏春霞于本判决生效之日起十日内向原告马俊、马妍退还购房款290000元；   四、被告汪涛、夏春霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告马俊、马妍经济损失70000元；   五、被告银川市兴庆区星族地产射手星座店于本判决生效之日起十日内向原告马俊、马妍退还定金5000元；   六、驳回原告马俊、马妍的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5322元，由原告马俊、马妍负担2483元，被告汪涛、夏春霞负担2839元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 朱敏斌   二〇二〇年十二月一日   法官助理 杨 媛   书记员 陈东芳   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   履行告知书   本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。