山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7181号 上诉人（原审被告）：孙鲁波，男，1970年3月10日出生，汉族，住昌邑市。 被上诉人（原审原告）：潍坊市三富酒店管理有限公司，住所地安丘市天下客商贸**。 法定代表人：殷录财，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 上诉人孙鲁波因与被上诉人潍坊市三富酒店管理有限公司（以下简称三富酒店管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2020）鲁0786民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙鲁波上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审适用法律错误，程序违法，前后两次判决自相矛盾。(2019)鲁0786民初2742号民事调解书明确了5月至10月的违约金3000元，并继续履行《房屋、设备及场地租赁合同》。而在(2020)鲁0786民初2458号的判决中违约金再次下调，对违约方明显偏袒，在租金和违约金无法保证的情况下强制解除合同，有悖公平原则和诚实信用原则。当事人无正当理由长期拒不按照合同约定支付款项，导致产生高额违约金，之后又明确承诺愿意支付该高额违约金的，不应再酌情调减违约金。2、一审认可三富酒店管理公司提供的虚假证据，明显偏袒一方。 被上诉人三富酒店管理公司辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 三富酒店管理公司向一审法院起诉请求：判令解除三富酒店管理公司、孙鲁波之间签署的《房屋、设备及场地租赁合同》。 一审法院认定事实：2014年5月30日，孙鲁波（甲方）与三富酒店管理公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××号房（实为速八809）【不动产权证号鲁（2017）昌邑市不动产权第0××1号】、面积48.7平方米、实际购买房屋单价4177.01元／平方米、总房价为203420元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年6月1日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16274元／年（其中房屋租金4068元，设备租金9154元，场地租金3052元），支付方式为月付，每月支付金额1356元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条乙方的权利和义务中第一款乙方的权利中第四项约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%；第八条第四项约定：本合同在有效期内，除本合同第十一条的约定外，甲乙双方均不得提前解除合同。如果甲方提前解除合同，应赔偿乙方剩余租赁年限总租赁费的50%、装修及停业损失费；如果乙方提前解除合同，应赔偿甲方剩余租赁年限总租金的50%。双方还对其他方面做了约定。 合同签订后，孙鲁波按约交付房屋，三富酒店管理公司因欠孙鲁波租金，孙鲁波于2019年诉至法院，法院于2019年11月21日作出（2019）鲁0786民初2742号民事调解书，调解协议内容为：一、潍坊市三富酒店管理有限公司支付孙鲁波2019年5月-10月房屋租赁费8136元及违约金3000元，以上共计11136元，于2019年11月21日付清；二、孙鲁波与潍坊市三富酒店管理有限公司于2014年5月30日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》继续履行，该合同第六条第四项变更为“在租赁期限内潍坊市三富酒店管理有限公司享有对租赁物的转租权，无转让权，但转租后租金仍由潍坊市三富酒店管理有限公司支付”；三、殷录财对潍坊市三富酒店管理有限公司的租金支付义务承担连带责任；四、孙鲁波自愿放弃其他诉讼请求；五、案件受理费1377.71元，减半收取为688.86元，财产保全费651.08元，共计1339.94元，由孙鲁波负担。 2019年10月23日，三富酒店管理公司（甲方，转让方）与昌邑市三富商务酒店（乙方，转让方）、昌邑市安尚酒店管理有限公司（丙方，受让方）、张代升（丁方，受让方）签订昌邑市速八酒店经营权及资产转让合同，合同约定：甲方、乙方自愿将坐落在昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦6-11层的昌邑市速八酒店之经营权及经营中的资产转让给丙方，转让资产的情况详见合同附件转让资产清单，甲、乙两方保证未就该酒店经营权及资产设定任何担保、抵押及存在任何权利瑕疵；四方约定上述经营权及资产的转让总价款为1620000元，基于丁方正在办理手续将成为丙方的股东，该转让款由丁方进行支付；丁方于2019年10月10日已经向甲乙两方支付定金200000元，剩余款项，丁方于2019年10月25日前交付1000000元，剩余420000元于2019年11月11日前付清；四方定于2019年10月25日办理上述经营权及资产的交接手续，交接完成后，丙方取代甲乙方成为昌邑市速八酒店的实际经营权人及资产的所有权人，在交接日期之前，因酒店经营产生的一切民事、行政等纠纷由甲方负责解决并承担相关责任，在交接日期之后的，因酒店经营产生的所有责任由丙方承担。合同还对其他方面作了约定。该合同签订后，各方于2019年10月25日办理了交接。 受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月29日,昌邑市新型冠状病毒感染肺炎防控工作领导小组指挥部发布关于全市餐饮经营单位暂停营业的通知,要求从1月29日起全市各外包经营单位暂停营业，直到疫情结束。自2020年3月7日24时起,山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。自2020年5月6日0时起,山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。 因昌邑市安尚酒店管理有限公司未能按合同约定向三富酒店管理公司支付租金，2020年6月17日，三富酒店管理公司向孙鲁波发出终止履行合同告知函，内容如下：1、自2019年底，我国发生新冠病毒疫情，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，山东省昌邑市卫健委发布关于全市餐饮经营单位暂停营业的通知，要求餐饮经营单位自2020年1月29日起至疫情结束暂停营业，速八酒店经营受此影响极其严重，亏损严重；2、速八酒店经营方昌邑市安尚酒店管理有限公司自2019年12月份起持续拖欠我公司房屋租金，导致我公司无法按时向贵方履行交付租金义务；3、因昌邑市安尚酒店管理有限公司债权债务纠纷，现速八酒店被第三方接管，该第三方明确表示拒绝租用贵方所有的房屋及支付租金，贵方房屋自2020年1月份起空置至今。基于上述事实，为防止损失的继续扩大，维护双方利益，我公司无奈向贵方告知：我公司决定自2020年7月1日起终止履行《房屋、设备及场地租赁合同》，贵方可自2020年6月20日起，与我司办理房屋交接手续及租金结算手续。庭审中孙鲁波认可收到该告知函，但不同意终止履行合同，要求三富酒店管理公司继续履行合同。 另查，三富酒店管理公司在庭审中提供视频，证明涉案房屋目前处于空置状态，三富酒店管理公司已经腾空原酒店经营物品，表明不再继续履行租赁合同。 再查，三富酒店管理公司庭审中提供通过“企查查”查询的企业涉诉及执行案件明细，证明三富酒店管理公司目前涉诉及被执行案件较多，企业经营明显陷入困境，无能力继续履行房屋租赁合同。 又查，三富酒店管理公司支付孙鲁波租金至2019年12月31日，自2020年1月1日起未向孙鲁波支付租金。 一审法院认为，2020年以来的新型冠状病毒肺炎疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高,全国各地均采取了强力的疫情防控措施,考虑到疫情影响营业、酒店经营困难,加之三富酒店管理公司涉诉及被执行案件较多而缺乏履行能力，涉案房屋长时间处于闲置状态，如果持续闲置，将会使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，三富酒店管理公司为防止损失进一步扩大,要求解除合同,不违反法律规定,故对三富酒店管理公司要求解除合同的诉讼请求,依法予以支持。三富酒店管理公司主张自2020年7月1日双方合同终止，孙鲁波不予认可，三富酒店管理公司自2020年1月1日起欠付孙鲁波租金，构成违约，其单方发出终止履行合同告知函，与孙鲁波之间就合同解除问题并未达成合意，故三富酒店管理公司于2020年6月17日向孙鲁波发出的终止履行合同告知函对孙鲁波不发生解除合同的法律效力。孙鲁波在答辩中对解除合同后的后果提出了自己的主张，孙鲁波虽未提起反诉，但基于定纷止争是当事人进行民事诉讼活动的重要目的，也是社会主义追求的重要价值目标，为了有效化解矛盾，减少当事人诉累，对于合同解除后的法律后果一并处理。合同解除后，三富酒店管理公司应返还所租赁孙鲁波的涉案房屋，因合同约定每月支付租金1356元，支付日为次月5日，故三富酒店管理公司应向孙鲁波支付自2020年1月份至8月份的租金共计10848元（1356元*8个月），孙鲁波主张支付至9月份的租金，因9月份的租金应于2020年10月5日付清，尚未到支付日期，故孙鲁波主张的9月份的租金，不予支持；因房屋尚未交接，解除合同后的占用费按每月1356元计算至三富酒店管理公司返还房屋之日，三富酒店管理公司未按时支付租赁费产生的违约金，合同约定违约金为逾期应支付租金按每日5‰计算，三富酒店管理公司主张过高，要求调整，《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三富酒店管理公司未按时支付租赁费产生的违约金实际为逾期付款的利息损失，双方约定的违约金按每日5‰计算折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，应以各期未付租金为基数，自各期租金逾期之日起分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至三富酒店管理公司实际给付之日计算逾期付款违约金为宜。 关于三富酒店管理公司提前解除合同应赔付孙鲁波的损失问题，合同第八条第四项约定，如果三富酒店管理公司提前解除合同，应赔偿孙鲁波剩余租赁年限总租金的50%，三富酒店管理公司要求按三个月的租金数额赔付孙鲁波损失，孙鲁波不予认可，双方合同中约定如果合同期限届满，三富酒店管理公司应提前三个月通知孙鲁波，双方终止租赁关系前约定的此期限实际为孙鲁波准备收回房屋另行出租而留的合理期限，综合考虑疫情对本案合同履行的影响，认定三富酒店管理公司因提前解除合同赔偿孙鲁波的损失以六个月的租赁费为宜，计8136元，超出部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除潍坊市三富酒店管理有限公司与孙鲁波于2014年5月30日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》，潍坊市三富酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还孙鲁波坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××号【不动产权证号鲁（2017）昌邑市不动产权第0××1号】房屋；二、潍坊市三富酒店管理有限公司偿付孙鲁波2020年1月至8月租赁费10848元及9月之后的占用费、逾期付款违约金（占用费自2020年9月起按每月1356元计算至潍坊市三富酒店管理有限公司返还房屋之日，逾期付款违约金自各期租金逾期之日起分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至潍坊市三富酒店管理有限公司实际给付之日），于判决生效之日起十日内付清；三、潍坊市三富酒店管理有限公司向孙鲁波赔偿提前解除合同的损失8136元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2388元，减半收取为1194元，由潍坊市三富酒店管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，孙鲁波与三富酒店管理公司签订的房屋、设备及场地租赁合同，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依照约定履行各自义务。因2020年以来的新型冠状病毒肺炎疫情的影响，三富酒店管理公司的酒店经营陷入了困难,且其涉诉及被执行案件较多并缺乏履行能力，致使涉案房屋长时间处于闲置状态，造成双方当事人的利益受损和社会财富的浪费，鉴于这种情况，一审从平衡双方当事人利益状况和今后长远利益出发，依照公平原则和诚实信用原则，对三富酒店管理公司要求解除合同的诉讼请求予以支持,不违反法律规定,本院予以维持。上诉人主张两次判决自相矛盾及三富酒店管理公司提供的虚假证据，但其在一二审中均未提交确实有效的证据予以证实，且与查明的事实不符，该主张本院不予采信。 综上所述，孙鲁波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2388元，由上诉人孙鲁波负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月十八日 书记员  褚诗舒