四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1535号 上诉人（原审原告、反诉被告）：彭英，女，1975年8月16日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：曹敏，男，1974年1月7日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人彭英之夫。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈丽，女，1980年5月25日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：何娜，女，1975年2月3日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张争先，男，1968年12月18日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人何娜之夫。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张兵华，女，1973年12月1日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱晓梅，女，1974年12月15日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：傅彩华，女，1969年6月13日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王开章，男，1971年12月29日出生，汉族，住四川省平昌县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李飞，男，1990年8月20日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市。 上诉人（原审原告、反诉被告）：虎琳，女，1980年12月15日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：李彩琼，女，1972年11月18日出生，汉族，住四川省乐山市中区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗明，男，1970年5月23日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈华春，女，1975年3月20日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨某1，男，2004年1月8日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 法定代理人：杨某2，女，1977年1月5日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人杨某1之母。 诉讼代表人：曹敏，男，1974年1月7日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系上诉人彭英之夫。 诉讼代表人：陈丽，女，1980年5月25日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 诉讼代表人：罗明，男，1970年5月23日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人彭英、陈华春、张兵华、王开章、罗明、李彩琼、何娜、傅彩华、虎琳、朱晓梅、陈丽、李飞、杨某2共同委托诉讼代理人：彭才荣，四川宏坤律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：杜建，男，1974年11月12日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：魏淑华，女，1965年8月13日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：巴中市星河影视文化发展有限公司。统一社会信用代码：91511902337792402P。住所地：四川省巴中市巴州区蓝湾国际B区4、5、9、10栋二层。 法定代表人：何良远，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：冯小林，四川砝鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨利锋，四川砝鼎律师事务所实习律师。 上诉人彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某1因与被上诉人巴中市星河影视文化发展有限公司（以下简称巴中星河影视公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗明、何娜等15人上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初4573号民事判决第一项内容，改判依法确认上诉人罗明、何娜等15位业主对购买的位于巴州区蓝湾国际××栋1楼商业对应的临街的1楼与2楼相间的外墙面广告位享有合法使用权；2.改判被上诉人立即拆除侵占的罗明、何娜等15位业主所享有的其购买的位于巴州区蓝湾国际××栋1楼商业对应的临街的1楼与2楼相间的外墙面广告位上的“中影.星河影城”广告字牌；3.改判被上诉人拆除其位于蓝湾国际××栋1楼上2楼的楼梯宽度超出0.2米的部分；4.本案由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定诉争的外墙面不属于上诉人使用的专有部分所对应的外墙面不当。诉争外墙面属蓝湾国际××栋所有业主的共有部分，但××栋的每一位业主的专有部分均有与之相对应的外墙面。专有部分相对应的外墙面与该外墙面属整栋楼的所有业主共有部分，二者不具有同一性，而一审判决以诉争外墙面系蓝湾国际××栋所有业主的共有部分来否定诉争外墙面不属于上诉人所购其商铺专有部分相对应的外墙面，既逻辑错误，又事实认定错误。一审认定上诉人仅系一层商业区域中的部分业主，诉争外墙面不属于上诉人使用的专有部分所对应的外墙面不当。二、一审判决对诉争外墙面广告位的长度9.6米认定不当。张兵华所购买的××幢一楼一号，建筑面积为31.29平方米的临街商铺的宽度为3.3米，故诉争外墙面广告位的长度应为9.6米-3.3米＝6.3米。三、一审判决驳回上诉人对诉争外墙面广告位的合理使用与法相悖，与常理、习惯不符。四、位于蓝湾国际××栋1楼上2楼的楼梯宽度超出0.2米的部分，上诉人向一审法庭提供了设计图纸和现场测绘情况，能够反映出超出宽度0.2米；超出0.2米部分占用的不是公共通道部分，而是上诉人所购买底商的建筑面积。 被上诉人巴中星河影视公司辩称：1.本案诉争的整个楼栋是商业、住宅一体，诉争的外墙广告位应属于全体业主共同共有，15位上诉人无权代表全体业主对被上诉人提起诉讼。2.临街通道系公共通道，且二楼2656.48平方米的商业用房临街只有这一通道，二楼的商业面积和一楼的商业面积相比，无论是从面积上还是从业主的人数上都远远大于一楼。3.上诉人声称的专有部分系认识错误，本案中一楼、二楼的商铺不是传统意义上每个门市都有门头或门楣，仅有一个公用通道，上诉人称3.3米系专有部分是上诉人认识错误。4.一审法官认真负责通过现场测量得出诉争的外墙广告位的长度为9.6米，测量时一层业主代表和二层业主代表均在现场。在诉争的广告位的现状9.6米的基础上，上诉人的广告位已超过一半以上。被上诉人系基于合法的租赁关系而使用广告位，且广告位的使用及形成属于自房屋修建以来历史形成，符合商业习惯。5.一审法院判决已查明二楼楼梯系开发商修建时已形成，被上诉人在使用这个楼梯时没有进行新建或改建。综上，一审法院对本案的事实认定清楚，适用法律准确，请求二审法院予以维持。 彭英等15人向一审法院起诉请求：1.依法确认罗明、何娜等15位业主购买的位于巴州区蓝湾国际××栋1楼商业对应的临街的1楼与2楼相间的外墙面广告位享有合法使用权；2.依法判令巴中星河影视公司立即拆除侵占的罗明、何娜等15位业主所享有的其购买的位于巴州区蓝湾国际××栋1楼商业对应的临街的1楼与2楼相间的外墙广告位上的“中影﹒星”广告字牌；3.依法判令巴中星河影视公司拆除其位于蓝湾国际××栋一楼上二楼的楼梯宽度超出0.2米的部分；4.依法判令由巴中星河影视公司支付本案的诉讼费。一审庭审中，罗明、何娜等15人明确诉请为：1楼至2楼公共通道所对应的外墙面应当由其享有专有使用权。 巴中星河影视公司向一审法院反诉请求：1.依法确认巴中星河影视公司对位于巴州区蓝湾国际××栋1楼商业对应的临街的1楼与2楼相间的外墙面广告位享有合法使用权；2.依法判令罗明、何娜等15人恢复违法拆除的“中影﹒星河国际影城”广告牌以及破坏的门头装饰装潢原状；3.判令罗明、何娜等15人承担律师费、反诉受理费。一审庭审中，巴中星河影视公司明确诉请为：1楼至2楼间公共通道所对应外墙面的广告位上半部分由其享有专用使用权。 一审法院认定事实，彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某1分别作为买受人与案外人四川省巴中市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴房地产公司）开发的位于巴中市巴州区蓝湾国际××幢F1单元××层3号、2号、11号、1号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、12号、26号、28号、29号商铺签订了《商品房买卖合同》。同时，案外人肖启禄、谭小红、熊强、肖**等人分别作为买受人与案外人东兴房地产公司开发的就位于巴中市巴州区蓝湾国际××幢Ｆ1单元2层商铺签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，上述房屋已全部交付罗明、何娜等15人使用。 2020年1月，巴中星河影视公司作为承租方分别与案外人肖启禄、谭小红、熊强、肖**等人作为出租方就位于巴中市巴州区蓝湾国际B区××栋二层商铺签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2020年1月1日至2029年12月31日。 同时查明，罗明、何娜等15人购买的一层商铺与巴中星河影视公司租用的二层商铺，双方共用公共通道出入，该公共通道所对应的外墙面一直由巴中星河影视公司使用至2020年9月24日，该公共通道对应的二层系巴中星河影视公司租赁的第36号商铺，巴中星河影视公司使用的广告位顶端至一层地面高度为4.55米，广告位长9.6米，宽1.75米。2020年9月24日巴中星河影视公司使用的广告位已经拆除，罗明、何娜等15人商铺的使用者于2020年9月25日将之前巴中星河影视公司使用的公共通道所对应的外墙面进行了空白广告牌的底面设计与安装。 另查明，根据双方认可的一层、二层房屋平面图显示，案涉巴中市巴州区蓝湾国际B区××栋一层及二层商铺除罗明、何娜等15人与巴中星河影视公司商铺外还有其他商铺，商铺公共通道一楼至二楼的楼梯设计宽度为2.6米，经现场测量，该楼梯的实际宽度为2.81米。同时，双方认可案涉楼栋的一、二层商铺以上建有相应两个单元的住宅。 一审法院认为，根据庭审查明的事实，罗明、何娜等15人就位于巴州区桑园坝蓝湾国际××栋楼与建设单位东兴房地产公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定由罗明、何娜等15人购买该栋楼一楼公共通道旁及公共通道后的15个商铺，该《商品房买卖合同》在进行备案登记后已陆续交付给罗明、何娜等15人使用。由此证明，罗明、何娜等15人基于与建设单位东兴房地产公司之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有案涉商铺的专有部分，罗明、何娜等15人虽未取得该15个商铺的所有权登记证明，但根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，罗明、何娜等15人符合法律规定的业主身份，且罗明、何娜等15人所购买的商铺在利用上具有独立性，能够单独签订备案合同，故巴中星河影视公司辩称罗明、何娜等15人未取得所有权，构造上不具有独立性，主体资格不适格的主张，一审法院不予采信。 双方对诉争的外墙面广告位所对应的部分为公共通道及通向二层的楼梯位于该公共通道中没有异议，故本案的争议焦点为：1.双方诉争的位于巴州区桑园坝蓝湾国际××栋楼商业部分一层至二层的公共通道所对应的外墙面广告位的使用权归属问题；2.巴中星河影视公司已经使用的公共通道所对应的外墙面所设置的广告牌是否应当拆除的问题；3.通向二层的楼梯是否超规划0.21米，是否应当拆除的问题。 关于争议焦点一：双方诉争的位于巴州区桑园坝蓝湾国际××栋楼商业部分一层至二层的公共通道所对应的外墙面使用权的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分”为建筑物的共有部分，故建筑物的外墙面应当属于巴州区桑园坝蓝湾国际××栋楼整体建筑的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，根据庭审查明的事实，诉争建筑物除一、二层商业区域外，还包括商业区域楼上的两个单元的住宅，同时，通过双方均作为证据举示的房屋平面图证明，罗明、何娜等15人及巴中星河影视公司仅系一、二层商业区域中的部分业主，且诉争的外墙面均不属于罗明、何娜等15人及巴中星河影视公司使用的专有部分所对应的外墙面，故不符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定的合理使用，故现罗明、何娜等15人及巴中星河影视公司均起诉要求确认公共通道所对应的外墙面应当由其使用于法无据，一审法院不予支持。 关于争议焦点二：关于巴中星河影视公司已经使用的公共通道外墙面所设置的广告牌是否应当拆除的问题。根据现场勘验情况，巴中星河影视公司原使用的广告牌已经拆除，故对罗明、何娜等15人的该项诉请，一审法院不予支持。 关于争议焦点三：巴中星河影视公司楼梯是否超占公共通道0.21米，是否应当拆除的问题。根据庭审查明的事实，案涉楼栋通往二层的楼梯应当系建筑物的公共部分，通过现场测量，楼梯宽度为2.81米，超出设计图0.21米，但结合目前建筑物的现状，该楼梯已经长期形成，在楼梯右侧为增强行人在楼梯行走的安全性建成了防护隔墙，且楼梯所处位置在公共通道之内，其超占的部分并未对公共利益及其他个人利益存在损害。庭审中，罗明、何娜等15人也未举出充分的证据证明该楼梯的宽度系巴中星河影视公司在使用房屋后进行的增加，故对于罗明、何娜等15人的该项诉请，一审法院不予支持。 关于巴中星河影视公司反诉罗明、何娜等15人恢复其被毁损的广告牌，因与本诉不属同一法律关系，故对其该项反诉请求一审法院不予处理，巴中星河影视公司可另行主张权利。 关于巴中星河影视公司请求由罗明、何娜等15人承担律师费的问题，因巴中星河影视公司未提供充分的证据证明及双方约定的给付责任，故对巴中星河影视公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 一审法院据此判决：一、驳回本诉原告彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某1的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告巴中市星河影视文化发展有限公司的全部诉讼请求。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案诉争焦点为上诉人罗明、何娜等15户商户就位于巴州区桑园坝蓝湾国际××栋楼商业部分一层至二层的公共通道所对应的外墙面广告位是否享有合法的使用权问题。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”的规定，本案中，诉争的巴州区桑园坝蓝湾国际Ｂ9、Ｂ10栋楼建筑物的外墙面应属于共有部分。同时，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”之规定，本案中，上诉人罗明、何娜等15人及被上诉人巴中星河影视公司仅系一、二楼商业区域中的部分业主，且双方所争议的广告位并非上诉人罗明、何娜等15户商户专有部分紧密相连的外墙面，均不能完全独立享有使用权。因此，一审判决驳回上诉人罗明、何娜等15人的诉讼请求并无不当，应予维持。故上诉人罗明、何娜等15人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人罗明、何娜等15人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人彭英、陈丽、何娜、张兵华、朱晓梅、杜建、魏淑华、傅彩华、王开章、李飞、虎琳、李彩琼、罗明、陈华春、杨某1负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 垚 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  易阳梅 书 记 员  吴 娟