济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初13763号原告：济南历下夏日花园酒店，经营场所济南市历下区工业南路**枫润大厦座，统一社会信用代码92370102MA3FB0436H。经营者:傅丽华，女，1970年9月22日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：武玉利，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛建，山东国孚律师事务所律师。被告:苏传俊，女，1964年2月25日出生，汉族，无业，住济南市被告:程克红，男，1962年10月19日出生，汉族，无业，住济南市两被告共同委托诉讼代理人：高君宝，山东兰坤律师事务所律师。第三人：张雷，男，1968年8月14日出生，汉族，无业，住济南市第三人：周培建，男，1984年5月18日出生，汉族，无业，住济南市第三人：周佩浩，男，1986年8月16日出生，汉族，无业，住济南市第三人：徐永胜，男，1975年10月29日出生，汉族，无业，住山东省邹平县上述第三人共同委托诉讼代理人：杨鸿，山东储誉律师事务所律师。上述第三人共同委托诉讼代理人：胡雪蕾，山东储誉律师事务所律师。原告济南历下夏日花园酒店与被告苏传俊、程克红，第三人张雷、周培建、周佩浩、徐永胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告济南历下夏日花园酒店的委托诉讼代理人武玉利、毛建，被告苏传俊、程克红的共同委托诉讼代理人高君宝，第三人张雷、周培建、周佩浩、徐永胜的共同委托诉讼代理人杨鸿、胡雪蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南历下夏日花园酒店向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付2018年11月1日至2019年12月31日租金等80133.29元;2、判令两被告向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日租金9万元;3、判令两被告向原告支付2020年7月1日至9月30日的租金45000元;4、判令两被告向原告支付2020年10月1日至2020年10月18日的租金9000元；5、判令两被告向原告支付违约金80097.37元;6、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告苏传俊于2011年9月30日申请注册了个人独资企业济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊(以下简称鸿腾三饼)，被告程克红以鸿腾三饼名义进行经营。济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊于2019年9月19日注销，被告苏传俊在简易注销承诺书上签字，承请承担全部法律责任。2012年3月16日，原告与济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊签署《酒店餐饮承包合同》，将济南市历下区工业南路枫润大厦的部分房屋租赁给鸿腾三饼，租期8年，年租金46万，被告程克红在协议上签字。被告经营一段时间后，2013年2月26日，双方签订《补充协议》，对部分条款做出变更;后双方又签订了《合同变更协议》，共同协商作废了2013年2月26日《补充协议》，并对原承包合同作出变更，变更合同租赁期间为2013年12月1日起，至截止日期为与甲方跟房主签订合同的截止日期一致即2020年10月18日，年租金18万元。自2018年3月份起，被告将房屋转租给济南东烁和平门里聚朋餐饮有限公司经营使用至今。后被告与济南东烁和平门里聚朋餐饮有限公司的合作发生争议，鸿腾三饼开始对原告拖久房租至今，甚至于被告偷偷注销掉了个人独资企业济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊。为此原告才诉至法院，请求依法判令两被告承担相应法律责任。被告苏传俊、程克红辩称，2018年3月，被告将原店里的物品作价8万元转让给张雷、周佩浩等人，后由张雷、周佩浩等人实际租赁使用涉案房屋，并向本案原告直接交纳房屋租金和水电费等费用。原告对此也是予以认可的。在本案中，被告将原合同的权利义务全部转让给第三人，已经退出了原、被告之间原有的租赁合同关系。假设如原告所说，被告是转租行为，但转租的定义是指承租人在租赁期间，将租赁物交付给第三人使用、收益，第三人向承租人支付租金的行为，按照合同约定以及交易习惯，也应当由被告向原告交纳房租及水电费等费用。但在本案中，第三人并未向被告支付租金以及水电费，而是直接向原告交纳租金，实质上是一种租赁权利的转让，符合合同法关于合同权利义务转让的相关规定。因此在本案中，原、被告之间已不存在房屋租赁合同关系，而且被告也没有实际占有使用涉案房屋，欠付的房屋租金等费用应当由实际承租人和使用人支付。退一步讲，假设存在被告与第三人之间的转租关系，被告与第三人也不存在合作的事实。原告诉状中认可第三人等人使用房屋至今，而且涉案房屋第三人也一直没有交付给被告，被告也不清楚欠付租金的具体数额。涉案房屋一直由第三人使用，根据相关规定，疫情期间的相关房租应当予以减免。假设被告应当支付费用的话，关于违约金的问题，由于被告没有实际使用房屋，不存在过错，原告要求违约金没有事实依据和法律依据，而且其所要求的违约金过高，如果予以认定的话，也应当予以减少。第三人张雷、周培建、周佩浩、徐永胜共同述称，1、第三人与原告没有合同关系，不是本案的适格主体，不应对原告承担责任。本案系房屋租赁合同纠纷，2012年3月16日，原告与济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊（以下简称鸿腾三饼公司）签订《酒店餐饮承包合同》，该合同为双方真实意思表示、合法有效，双方之间形成房屋租赁合同关系。双方在合同签订后和履行中并未变更承租人，第三人成立的济南东烁和平门里聚朋餐饮有限公司（以下简称“聚朋餐饮公司”）作为次承租人不是《酒店餐饮承包合同》的合同相对人，与原告之间没有房屋租赁合同关系。本案中，原告依据《酒店餐饮承包合同》主张权利，仅能向合同相对人鸿腾三饼公司主张，而不能突破合同相对性原则，要求第三人直接向夏日花园酒店承担责任。2、第三人成立的聚朋餐饮公司与鸿腾三饼公司之间系不定期租赁合同关系，享有随时解除合同的权利。鸿腾三饼公司在《酒店餐饮承包合同》履行期间，将房屋租赁给第三人成立的聚朋餐饮公司，双方自始未签订书面房屋租赁合同，未约定具体的租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第232条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，第三人成立的聚朋餐饮公司已提前通知了鸿腾三饼公司，并且第三人于2019年12月18日停止营业、撤场，并与原告、鸿腾三饼公司共同进行了交接，原告也认可该事实。第三人自2019年12月18日停止营业后，未再对案涉房屋进行使用，并将房屋交还鸿腾三饼公司，第三人已尽到提前通知的义务，并已于2019年12月18日与鸿腾三饼公司解除了房屋租赁关系。综上，第三人并非本案责任主体，且已与鸿腾三饼公司解除了租赁关系，对本案不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年6月17日，案外人山东夏日花园酒店（乙方）与案外人山东三庆置业有限公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：山东夏日花园酒店租赁山东三庆置业有限公司位于工业南路100号枫润大厦B座一、二层一部分房屋及一层至二层的联廊和三至九层房屋。建筑面积为4997.8平方米。第二条租赁期限及用途。甲方自2008年6月18日起将房屋交付乙方使用，自2008年10月18日起计算租金，至2020年10月18日收回，期限为12年零4个月。……房屋用途为商务酒店。……。双方在上述合同上加盖公章予以确认。2012年3月16日，原告（出租方、甲方）与案外人济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊（承租方、乙方）签订《酒店餐饮承包合同》，约定：“第一条：房屋基本情况。1、本合同涉及租赁的酒店房屋，面积约1300平方米，坐落于济南市历下区工业南路夏日花园商务酒店内。……第二条：房屋用途。房屋用途为：餐饮经营（非经甲方许可，不得作其他使用）。……第五条：租赁期限。1、合同租赁期自2012年6月1日起至2020年5月31日止，共计8年，2012年3月16日至2012年5月底为乙方免费装修期。……第六条：租金和支付方式。1、合同项下涉及的餐饮承包费（含租金等）为：每年46万元（下称承包费），不递增。2、租金支付方式：合同签订之日预付三个月承包费作为合同定金。以后每三个月交付一次承包费，并在承包期内每年按照如下日期向甲方交纳一次：2.1、5月15日前交纳6月1日至8月底三个月的承包费11.5万元（第一次用定金抵扣）。2.2、8月15日前交纳9月1日至11月底三个月的承包费11.5万元。2.3、11月15日前交纳12月1日至次年2月底三个月的承包费11.5万元。2.4、次年2月15日前交纳3月1日至5月底三个月的承包费11.5万元。合同期8年总计承包费368万元。……4、乙方应按时向甲方交纳租金。逾期未支付，在甲方书面通知后10日内仍未支付的，甲方则按乙方应付租金额的3‰每日收取滞纳金。若乙方拖欠租金再超过30日、则甲方有权收回所出租的场地并解除合同。由此造成的损失由乙方承担。……第八条：房屋的交付及返还。……2、返还：租赁期届满或合同合法解除后，乙方应向甲方返还所承租的房屋及附属设施，甲方不可向乙方收取任何折旧费用。甲乙双方验收认可后并在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章后视为房屋返还完成，但双方必须在一周后内完成交接。……第十一条：转租。原则上乙方无权转租所租赁房屋。特殊情况下，在征得甲方书面同意后方可进行转租。……第十三条：违约责任。……5、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每天应按所欠租金的3‰向另一方支付违约金。……第十六条：其他事项。……3、本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等法律效力。”原告及济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊分别在甲、乙方处加盖公章确认。2013年2月26日，原告（出租方、甲方）与案外人济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊（承租方、乙方）再次签订补充协议，约定：“一、自2013年3月1日起至合同期满，年租金（承包费）由原合同46万元更改为33万元，支付方式为：27万元以现金（支票）支付，6万元以就餐卡支付。租金缴纳日期按原合同执行。二、除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。三、本协议生效后，即成为《酒店餐饮承包合同》不可分割的组成部分，与《酒店餐饮承包合同》具有同等的法律效力。……。”原告及济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊分别加盖公章确认。后双方就2012年3月16日签订的《酒店餐饮承包合同》基础上，再次签订《合同变更协议》，约定：“一、租赁面积变更为约380平方米。……三、原合同第五条《租赁期限》第1项，变更合同租赁期为2013年12月1日起，截止日期与甲方跟房主签订合同的截止日期一致。2013年12月1日至2014年1月31日为乙方免费装修期。四、自2013年12月1日开始至合同期满，年租金由原合同46万元更改为18万元，支付方式：每年18万元以现金（支票）支付，自2014年2月1日开始，每季度缴纳一次。……七、双方2013年2月26日签订的《补充协议》作废，不再履行。八、本协议生效后，即成为《酒店餐饮承包合同》不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力。”原告及济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊分别在甲、乙方处加盖公章确认。案外人济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊成立于2011年9月30日，系个人独资企业，投资人为苏传俊，并于2019年9月19日注销，并在全体投资人承诺书上加盖公章，被告苏传俊签字确认。被告苏传俊、程克红系夫妻关系，于1984年12月24日登记结婚。案外人济南东烁和平门里聚朋餐饮有限公司成立于2018年6月6日，法定代表人为周培建，第三人张雷、周培建、周佩浩、徐永胜均为股东，该公司于2020年10月20日办理了注销登记。被告称，2018年3月其将涉案房屋连同店内物品，一并转让给第三人，口头约定转让价款为8万元，双方未订立书面合同。2018年3月30日，第三人张雷通过银行转账向被告员工杨思德建设银行账户内转款2万元，备注为预付转让费。2019年8月8日，第三人向原告经营者傅丽华银行转款3万元，备注支付夏日房租水电费。第三人认为其与被告之间系转租关系，并非权利转让关系，上述付款行为系根据被告指示代被告支付。此后，第三人向原告缴纳房租。原告称，第三人周佩浩向原告出具说明一份，载明自2018年3月截止2018年12月31号，和平门共欠夏日27800.91元，截至2019年12月份，第三人共欠房租、水电费等合计80133.29元。因该说明系复印件，第三人对此不予认可。2020年1月6日，原告向济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊发出《关于济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊催款告知函》，载明：“贵方酒店于2019年12月18日停止营业，拖欠济南历下夏日花园酒店2019年12月底前的房租款80133元及应交2020年1-3月份房租45000元，贵方酒店已经严重违约，按照合同约定除交清之前的欠款，还需要赔偿济南历下夏日花园酒店违约金200000元整，请贵公司三日内给予回复如何处理以上事宜。……。”4月4日，原告再次向济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊发出《关于济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊催款告知函》，载明：“贵方酒店于2019年12月18日停止营业，拖欠济南历下夏日花园酒店2019年12月底前的房租款80133元、应交2020年1-3月份房租45000元及4-6月份房租45000元，合计170133元，贵方酒店已经严重违约，按照合同约定，除交清之前的欠款，还需要赔偿济南历下夏日花园酒店违约金200000元。……”该告知函于次日由李军签收。2020年10月10日，原告再次向被告苏传俊、程克红（历城区鸿腾三饼鲁菜坊）以及济南东烁和平门里聚朋餐饮有限公司发出《催告通知》，要求立即结清自2018年11月1日至2020年10月17日期间的租金水电费等全部费用，所承租房屋将于2020年10月17日到期，到期后不再出租，并要求于2020年10月18日现场办理房屋交接手续。该通知于次日由李军签收。原告并将该催告通知张贴于济南东烁和平门里聚朋餐饮有限公司门口。原告称，截至2019年12月底，济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊共欠原告房租及水电费等款项80133.29元，被告及第三人不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，在原、被告签订《酒店餐饮承包合同》时，出租人山东三庆置业有限公司并未限制原告转租，因此原告享有对涉案房屋的对外转租权。原告已履行了交付租赁物的义务，被告已实际占有、使用租赁物并按约支付租金，故原告与济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊签订的《酒店餐饮承包合同》及《合同变更协议》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，2018年3月，济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊再次将涉案房屋转租给济南东烁和平门里聚朋餐饮有限公司，双方未订立书面租赁合同。被告提交的第三人张雷向原告经营者转款支付房租水电费的银行回单，可证实原告对被告转租行为知晓且未在六个月内提出异议，故济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊与第三人之间的租赁关系合法有效。关于原告主张的被告欠付租赁费用，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据原告与济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊《酒店餐饮承包合同》及《合同变更协议》约定，济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊应当自2013年12月1日起按照每年18万元向原告支付租金，自2014年2月1日起，每季度缴纳一次。原告主张济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊欠付其2018年11月至租赁期限截止的房租及水电费等，但被告认为其已将权利义务全部转让给第三人，无需承担支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，出租人不可以要求次承租人支付租金。根据合同相对性原则，出租人与次承租人不存在直接的租赁合同关系。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。根据合同约定，济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊欠付2018年11月至2019年12月31日的租金款为21万元，原告依据其提交的第三人周佩浩出具的说明主张80133.29元租金，系原告自愿放弃其民事权利，本院予以准许。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”济南市历城区鸿腾三饼鲁菜坊已于2019年9月19日申请办理注销登记，故原告要求被告苏传俊、程克红支付自2018年11月至2019年12月31日的租金80133.29元，于法有据，本院予以支持。关于被告主张的因新冠肺炎疫情应当减免其2020年2月至5月租金的抗辩意见，本院认为，受2020年春节期间肆虐的疫情影响，我国各地包括山东省在内的各个领域的经济发展均不同程度的放缓甚至逆增长，疫情爆发属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，为此，国家和山东省先后出台了一系列相关政策规定，一方面减少经济损失，另一方面亦积极推进复工复产，在房屋租赁行业，基本都由出租人按照上述政策规定免除了承租人2020年2月份的房租。在疫情防控工作取得有效进展的前提下，2020年1月29日，山东省相关部门出台了《关于延迟省内企业复工的紧急通知》，明确要求“省内各类企业不早于2月9日24时前复工”，此后，山东省境内各行业陆续恢复正常秩序。本案中，根据疫情爆发的时间、上述政策规定结合本案具体事实，被告应支付的2020年2月份房租应予免除，被告关于疫情系不可抗力、要求减免3-5月份的租金的抗辩意见本院不予采信。故根据原、被告签订的《酒店餐饮承包合同》及《合同变更协议》约定，2020年1月至9月，按照每月15000元租金标准，扣除2月份应付的租金费用，被告应当向原告支付2020年第一季度租金数额为3万元、第二季度租金数额45000元、第三季度租金数额45000元，共计12万元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告主张的2020年10月1日至10月18日的租金数额,按照双方约定,被告应付原告租金数额为9000元(15000元÷30日×18天=9000元),原告主张合法有据,本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，原、被告在《酒店餐饮承包合同》中约定：被告欠付租金的，每天应按所欠租金的3‰支付违约金。被告未按约定向原告支付租金，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”本案中，原告主张以3‰/日计算违约金数额已远超过其实际损失，故本院依法予以酌减，分别以80133.29元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止；以3万元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止；以45000元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止；以45000元为基数，自2020年10月1日起至实际给付之日止；以9000元为基数，自2020年10月19日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏传俊、程克红支付原告济南历下夏日花园酒店自2018年11月1日起至2019年12月31日的房屋租金80133.29元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告苏传俊、程克红支付原告济南历下夏日花园酒店自2020年1月1日起至2020年3月31日的房屋租金3万元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告苏传俊、程克红支付原告济南历下夏日花园酒店自2020年4月1日起至2020年6月30日的房屋租金45000元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告苏传俊、程克红支付原告济南历下夏日花园酒店自2020年7月1日起至2020年9月30日的房屋租金45000元，于本判决生效之日起十日内付清；五、被告苏传俊、程克红支付原告济南历下夏日花园酒店自2020年10月1日起至2020年10月18日的房屋租金9000元，于本判决生效之日起十日内付清；六、被告苏传俊、程克红支付原告济南历下夏日花园酒店违约金（分别以80133.29元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止；以3万元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止；以45000元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止；以45000元为基数，自2020年10月1日起至实际给付之日止；以9000元为基数，自2020年10月19日起至实际给付之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算），于本判决生效之日起十日内付清；七、驳回原告济南历下夏日花园酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2932元，由被告苏传俊、程克红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  张秀娟二〇二〇年十二月七日书记员  陈 倩