北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5168号原告：北京市奥顺兴时代商贸有限责任公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。法定代表人：李勤学，经理。委托诉讼代理人：杨海民，北京盛友律师事务所律师。被告：北京鹏皓伟业商贸有限公司，住所地北京市丰台区，统一社会信用代码×××。法定代表人：冉玉章，经理。原告北京市奥顺兴时代商贸有限责任公司（以下简称奥顺兴公司）与被告北京鹏皓伟业商贸有限公司（以下简称鹏皓公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奥顺兴公司的法定代表人李勤学及委托诉讼代理人杨海民到庭参加了诉讼。被告鹏皓公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥顺兴公司向本院提起诉讼请求：1．请求法院确认原告被告签订的《租赁合同》及两份《租房合同补充协议书》于2019年2月15日解除；2．判令被告返还原告预付的自2019年2月15日至2019年3月15日的租金11．5万；3．判令被告返还原告租赁保证金10万元；4．判令被告支付原告违约金34．5万元；5．诉讼费及相关费用由被告承担。事实与理由：2017年11月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告承租被告位于顺义区×镇万盟汇达仓储中心后区的库房，租赁期限为2017年12月15日至2022年12月14日，租金标准为69万/半年，并支付租赁保证金20万元。原告在使用承租库房期间，因承租库房不符合消防标准，被北京市顺义区公安消防支队于2019年1月15日查封。承租库房被查封后，原告已不能正常使用，只得搬离并另租。原告被迫搬离，不仅发生了较高的搬运费用、员工停工损失，而且原告在租赁库房中增建的恒温库也不得不拆除，并在新租赁的库房重建，致使原告发生二次建设费。涉诉库房系因消防安全问题被查封，造成了原告不能正常使用。根据双方签订的《租赁合同》第六条第一款、第八条第五款、第九条第四款第三项、第十条第二款之约定，完全属于被告违约，被告应无条件返还预付租金，承担违约责任并赔偿原告全支付法权益，故诉至法院。被告鹏皓公司既未参加庭审，也未发表答辩意见。本院经审理查明：2017年11月26日，鹏皓公司（甲方）与奥顺兴公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方提供的位于万盟汇达仓储中心后区编号为4、5、6、7号的库房，面积6000平方米；乙方承租甲方库房时间自2017年12月15日起至2022年12月14日止，共5年整；本合同租金五年为固定租金，每半年租金标准为人民币690000元整，大写金额陆拾玖万元整；租赁期间乙方应在合同签订当日交付甲方租赁保证金200000元整，大写金额贰拾万元整（其中100000元在第二次交租金时转为租金，剩余100000元在最后一次交租金时转为租金）；库房因消费安全问题无法正常使用从而影响乙方正常使用的，甲方负责解决，解决不了的甲方违约；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．延迟交付库房达3日以上的；2．甲方隐藏库房重大瑕疵或隐瞒交验时无法发现的重大隐患，影响乙方使用的；库房因消防安全问题无法正常使用从而影响乙方正常使用的。甲乙双方任一方违反本合同约定时，违约方应按照相当于三个月租金的标准向守约方支付违约金。庭审中，奥顺兴公司称合同签订后就向鹏皓公司支付了20万元的租赁保证金，奥顺兴公司为此提交日期为2017年11月26日的收据予以证明，收据内容为：“今收到奥顺兴时代商贸有限责任公司交来库房押金人民币贰拾万元整”，在收款单位公章处盖有北京鹏皓伟业商贸有限公司的财务专用章，并在收款人处签有鹏皓公司法定代表人冉玉章的签名。后，双方于2017年12月15日签订了《租房合同补充协议书》一份，其中约定：“甲方在2017年12月20日前，交付乙方承租甲方的房屋，并达到乙方正常使用标准．．．．．．乙方租赁5、6号库房已交付使用，3、4号库房的租金以实际交付日期开始计算，半年租金690000元，先交付600000元，剩余部分等3、4号库房交付使用后，进行核算后交付”。庭审中，奥顺兴公司提交日期为2017年12月20日的收据一张，收据内容为：“今收到奥顺兴时代商贸有限责任公司交来3-6号库房租金人民币陆拾万元正”，在收款单位公章处盖有北京鹏皓伟业商贸有限公司的财务专用章，并在收款人处签有鹏皓公司法定代表人冉玉章的签名。奥顺兴公司称该60万元就是按照《租房合同补充协议书》的约定交纳的第一次租金。2018年6月7日，双方再次签订《租房合同补充协议书》，其中约定：“1．因甲方原因导致乙方租赁的3、4、5、6号库房未能按原合同约定时间交付乙方使用．．．．．．甲方应退还乙方租金96875元，这笔款项乙方也可以作为抵交房租使用；2．乙方经与甲方沟通，乙方办公室房顶彩钢施工甲方承担18000元，办公室通水施工及材料费用600元，总计18600元，此笔款项乙方可以抵交房租使用；3．乙方交2018年6月15日-2018年12月15日租金69万元减去96875元减去18000元减去100000元实付474525元”。庭审中，奥顺兴公司提交日期为2018年6月7日的收据一张，收据内容为：“今收到奥顺兴时代商贸有限责任公司交来3-6号库房租金人民币肆拾柒万肆仟伍佰贰拾伍元正”，在收款单位公章处盖有北京鹏皓伟业商贸有限公司的财务专用章，并在收款人处签有鹏皓公司法定代表人冉玉章的签名。奥顺兴公司称该474525元就是其按照《租房合同补充协议书》的约定交纳的第二次租金，双方已经将其前期交纳的20万元的租赁保证金中的10万转为了本次租金。诉讼中，对于《租赁合同》及两份《租房合同补充协议书》所载明的库房编号不一致的情况，奥顺兴公司称，双方方开始协商时是4、5、6、7号库房，后来双方于2017年11月底至12月初在合同实际履行过程发现7号库房已经被其他公司占用，此时被告无法交付7号库房，因此双方在实际履行过程经协商进行了变更，将7号库房换成了3号库房，但并未签订书面的协议，但在之后的补充协议书中就按照实际租赁的库房情况来书写了。庭审中，奥顺兴公司称其于2019年1月1日向鹏皓公司交纳了2018年12月15日-2019年3月15日的租金，因为自己对租赁库房进行了部分装修，与鹏皓公司协商后将其中的5000元装修费折抵了本次租金，所以实际给付了34万元，为此，奥顺兴公司提交了鹏皓公司为其开具的日期为2019年1月1日的北京增值税普通发票四张，经核算，票面金额共计340000．01元。另查，因奥顺兴公司租赁的涉诉库房存在消防隐患，2019年2月15日，北京市顺义区公安消防支队对奥顺兴公司发出顺公消封字（2019）第0052号《临时查封决定书》，内容为：我支队于2019年2月13日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：库房存放大量食用油，未设置火灾自动报警系统、自动灭火系统，可能严重威胁公共安全。以上事实有《消防监督检查记录》一份、《火灾隐患现场照片》一份、《询问笔录》一份等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封，查封部位、场所的范围：北京市奥顺兴时代商贸有限公司库房。查封期限：2019年2月13日10时至2019年3月11日0时。你单位应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封、擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。如不符本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向北京市顺义区人民政府或北京市公安局顺义分局申请行政复议，或者在六个月内依法向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。2019年3月13日，北京市顺义区公安消防支队对奥顺兴公司发出顺公消封字（2019）第0106号《临时查封决定书》，内容为：我支队于2019年3月11日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：库房存放大量食用油，未设置火灾自动报警系统、自动灭火系统，可能严重威胁公共安全。以上事实有《消防监督检查记录》一份、《火灾隐患现场照片》一份、《询问笔录》一份等证据证明，根据《中华人民共和国消防法》第五十四条和《消防监督检查规定》第二十二条的规定，现决定予以临时查封，查封部位、场所的范围：北京市奥顺兴时代商贸有限公司库房。查封期限：2019年3月11日0时至2019年4月9日0时。你单位应当立即整改火灾隐患，整改后经我支队检查合格方可解除查封、擅自拆封、使用被查封的部位或者场所，将依法予以处罚。如不符本决定，可在收到本决定书之日起六十日内依法向北京市顺义区人民政府或北京市公安局顺义分局申请行政复议，或者在六个月内依法向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。庭审中，奥顺兴公司称在涉诉库房被查封后，其无法继续使用，于2019年2月15日开始搬离库房。上述事实，有原告方陈述、《租赁合同》、两份《租房合同补充协议书》、（2019）第0052号《临时查封决定书》、（2019）第0106号《临时查封决定书》、收据、北京增值税普通发票及庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告鹏皓公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，其应当自行承担相应的不利后果，本院对原告奥顺兴公司提交的证据依法予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。鹏皓公司与奥顺兴公司经协商后就租赁事宜签订的《租赁合同》及两份《租房合同补充协议书》，不违背法律、法规禁止性规定，合法有效，因此鹏皓公司、奥顺兴公司均应当按照《租赁合同》、两份《租房合同补充协议书》之约定履行各自的义务。经查，因被告提供的涉诉库房存在消防安全问题，导致该库房于2019年2月15日被查封，显然被告违反合同约定，对此存在过错，导致原告无法正常使用，故原告按照双方《租赁合同》约定要求于2019年2月15日解除双方的《租赁合同》及补充协议书，并按照三个月租金的标准向被告主张违约金的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。故本院确认双方的《租赁合同》及补充协议书于2019年2月15日解除，被告应给付原告违约金34．5万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本院已经确认双方租赁合同关系解除后，原告要求被告返还其租赁保证金10万元的请求，合法有据，本院予以支持。关于原告请求返还2019年2月15日至2019年3月15日租金11．5万元一项，原告称其交纳最后一笔三个月的租金之前，通过和被告协商，将自己装修所花的5000元折抵了租金5000元，根据原告提交的增值税发票并结合双方租金交纳惯例，本院对此予以认可。故，在库房被查封无法使用后，被告应返还原告多收取的一个月租金11．5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京市奥顺兴时代商贸有限责任公司与被告北京鹏皓伟业商贸有限公司于二〇一七年十一月二十六日签订的《租赁合同》、二〇一七年十二月十五日签订的《租房合同补充协议书》、二〇一八年六月七日签订的《租房合同补充协议书》均于二〇一九年二月十五日解除；二、被告北京鹏皓伟业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京市奥顺兴时代商贸有限责任公司租金十一万五千元；三、被告北京鹏皓伟业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京市奥顺兴时代商贸有限责任公司租赁保证金十万元；四、被告北京鹏皓伟业商贸有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市奥顺兴时代商贸有限责任公司违约金三十四万五千元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千四百元、公告费五百六十元，由被告北京鹏皓伟业商贸有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李 鹏人民陪审员 高 倩人民陪审员 杨学林二〇二〇年十二月十五日书 记 员 赵新月