文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18071号原告：邹小君，女，1980年12月3日出生，汉族，住四川省内江市。被告：重庆星斐然酒店管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103MA5YU0NR8Ｍ。法定代表人：姜容，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马李科，重庆亿安律师事务所律师。原告邹小君与被告重庆星斐然酒店管理有限公司（以下简称“星斐然公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告邹小君，被告星斐然公司的委托诉讼代理人马李科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹小君向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间于2019年12月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告2020年1月1日至2020年4月30日期间的房屋租金12600元；3.判令被告支付原告2020年1月1日至2020年4月30日期间的物管费634元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月28日，被告因酒店经营需要与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于渝中区中山一路6号财信渝中城半岛铂寓XX-XX号的房屋出租给被告，租期为2020年1月1日至2030年5月31日止，被告按合同约定支付原告房屋租金，租赁期间使用该房屋发生的水电燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。合同签订一个月后，被告以“新冠疫情”为由提出增加免租期，原告考虑到“新冠疫情”属于天灾，同意给被告延长两个月免租期。2020年4月4日，被告再次以“新冠疫情”为由反悔毁约，向原告发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》。原告认为，“新冠疫情”虽属天灾，但这并不足以导致合同无法履行。原告在合情合理合法的状况下已同意延长两个月免租期，被告仍执意解除合同，属违约，应按照合同约定支付原告房屋租金并承担违约责任。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告诉请。被告星斐然公司辩称，第一，同意解除原被告双方租赁合同关系，但解除时间应当是被告向原告送达解除合同通知之日即2020年4月7日。因新冠肺炎疫情是不可抗力，被告在合同履行过程中发生不可抗力致使不能实现合同目的，不得已根据合同法、民法总则关于合同法定解除的相关规定向原告送达了合同解除通知即形成了合同解除的事实和法律效果。第二，被告不应支付原告租金。被告因新冠肺炎疫情影响，自双方订立合同起至今未使用承租房屋。被告解除合同通知不视为被告违约，因被告系行使合同法定解除权，依法不应当是违约行为。被告因新冠肺炎疫情的不可抗力不能实现合同目的后向原告送达解除合同通知行为发生在原被告双方签订的房屋租赁合同约定的免租期内，而根据双方合同约定在免租期内被告无需支付原告租金。即使被告单方面解除合同不成立，但原告以诉讼方式主张解除双方租赁合同关系也发生在免租期内（含原告单方许诺延长免租期2个月），既然合同在免租期内解除，被告根据免租期内无需支付租金的约定，是可以不支付租金给原告的。第三，被告无需承担承租房屋产生的物管费、水电气等费用。无需承担物管费的理由同不应支付租金的理由。被告承租房屋之后至今未使用房屋，未产生水电气等费用，故无需承担。第四，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（一）、（二）》规定，对受新冠肺炎疫情影响导致合同难以继续履行的，需区分不同行业、不同地域区别适用不可抗力进行裁判，而酒店行业在这次疫情中首当其冲，遭受前所未有的打击，在中美贸易战之后雪上加霜，具体结合本案，被告从事酒店行业，当前受疫情影响，旅游业惨淡，人力成本极巨增加，酒店设计费、装修费大幅上涨，同时被告用房屋抵押贷款装修、经营酒店，但银行断贷尚无充足的启动和运营资金，确实难以继续履行涉案合同，迫不得已才提出解除合同，这是符合不可抗力适用条件的。根据《合同法》相关规定，因不可抗力解除合同的，合同解除，合同解除后双方互不承担违约责任，且没有履行的不再履行。第五，自2020年1月发生的新冠肺炎疫情传染性极强、危害极大，国家为了保护人民群众生命、财产安全宣布了全民抗疫，重庆市政府疫情防治部门也颁布管控政令，禁止企业开门营业，对于居民出门也是严加管控，只允许有限的居民出门购买生活必需品，今年4月中下旬才逐步放开，允许少数企业营业，但仍不允许酒店行业营业。至今，新冠肺炎疫情也没有完全得到控制或消灭，当前全国各地也均时有发生疫情感染病例。在这场百年不遇的大灾难面前，包括原被告双方在内的全国居民、企业的生活、生产均遭受严重影响，企业营业遭受重创，尤其是靠旅游客户为主要客源的酒店行业更是举步维艰，一方面不能营业、不能创收，当前也是低迷不振，另一方面也遭受银行断贷，没有流动资金支撑行业发展，出现了许多酒店濒临破产，当然被告作为酒店行业从业者也未能幸免。但是，若原被告双方相互谅解，彼此支持，共度难关，被告同意不要求原告退还已支付给原告的合同保证金2000元作为弥补原告解除合同的损失。经审理查明，2019年12月28日，邹小君（甲方）与星斐然公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将座落于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城半岛铂寓XX-XX号房屋（建筑面积52.94平方米，清水状态）出租给乙方作为酒店使用；房屋交付时间2020年1月1日，之后交付的以实际时间为准，免租期及租赁期顺延；租赁期125个月，从2020年1月1日起至2030年5月31日止；装修及试运营期5个月，从2020年1月1日起至2020年5月31日止，装修期内，乙方无须向甲方支付租金、物业管理费，但乙方须自行支付包括但不限于水、电、气、公摊等费用；首年租金为60元/平方米/月，免租期后的租期第一至第二年（包含第二年，2020年6月1日起至2022年5月31日）的月租为人民币3176元，租期第三年起的月租金每两年增涨5%；租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方在2020年1月1日前付2000元作为保证金，首期3个月租金应于2020年4月25日前付清，以后每期租金支付时间应为该期前一月的25日前支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金；乙方支付租金的方式保证金+三个月租金；上述租金不包括但不限于乙方使用房屋期间所产生的物业管理费用、水、电、气、宽带；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、物业费由乙方承担；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2000元，乙方应于合同签署后并在交房前即2020年1月1日前付清。保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；在租赁期内若甲、乙双方需提前解约，必须提前3个月通知对方；免租期内，如乙方违约，乙方缴纳的保证金甲方不退还，且乙方需支付甲方免租期内实际月数的租金。合同签订后，邹小君将涉案房屋钥匙交付星斐然公司。2019年12月31日，案外人祝小红代星斐然酒店向邹小君转账支付保证金2000元。2020年2月4日，星斐然工作人员通过微信向邹小君发出信息，主要内容为，尊敬的财信半岛铂寓XX楼业主：我是您的租赁方，近期受新冠病毒疫情的影响，设计单位、施工单位等劳动力不能正常返渝，严重影响装修进度，专家预测最快也是2-3个月才能解决疫情，这无疑给我们经营雪上加霜，预估能挺过这场疫情的中小经营者不在少数。1月31日，渝中区文化和旅游发展委员会发布暂停营业，且恢复经营时间另行通知。重庆市国土资源房屋评估和经济协会也发起“适度减免各类经营主体租户租金的倡议书”，全国近600个百货、购物中心进行租金减免。原本就预计春节1个月期间无法动工，目前动工受疫情影响更是遥遥无期，根据合同签署，现在提出2套方案。方案1：现申请免租期延长至2020年7月31日，其他合作条款不变。方案2：由于疫情属于不可抗力，申请甲方扣除保证金，解除合同……。感谢您的支持与配合，财信半岛铂寓34楼现免租期延长到7月31日，首次交租日期更改为7月25日，后面顺延，麻烦请回复同意。邹小君未回复。2020年2月8日，星斐然公司工作人员通过微信向邹小君发出信息：“感谢您的支持与配合，财信半岛铂寓34楼免租期延长到7月31日，首次交租日期更改为6月25日，10.25付第二次租金，后面顺延。免租期内，物管费6个月由甲方承担，1个月由乙方承担，其他条款按原合同执行，麻烦请回复同意。”当日，邹小君通过微信回复：“好的，同意”。2020年3月23日，星斐然公司工作人员通过微信向邹小君发出信息：“尊敬半岛铂寓34F业主：……由于疫情原因，酒店行业遭受史无前例的重挫，面临寒冬，主力店单店损失约200万，中小店更是面临生死存亡，半岛铂寓部分租赁方也私下联系过本酒店意向转租出来，本店目前也没有精力和财力承担。由于3月中旬半岛铂寓商家陆续私下动工，动工量不大，部分为业主自装或已收业主装修商家。因此，针对业主关注的装修问题，酒店方做如下沟通：一、关于免租期：疫情期间的免租期顺延，即1月24日起至政府解除疫情响应前因不可抗力不计入免租期，解除后开始按照约定月数计入，且免租时间至不早于2020年10月31日。二、关于补充疫情再次爆发的租金支付条款：由于疫情可能在后面每年再次爆发，对于本次装修巨额硬性投入及部分业主对于疫情期间的免租条件可能不统一，酒店方要求增加实施装修后，再次爆发疫情的免租条件为，因疫情等不可抗力因素导致封楼不能正常营业情况下，免交此期间租金，如解除封锁后，按照50%支付该期间租金，疫情或重大不可抗力解除后，租金正常缴纳。三、双方共担方式，由于装修硬投入及疫情解除的不确定性，甲乙双方共同承担责任及风险，业主承担装修款，其中60%部分根据施工进度支付，40%租金抵扣（本条为讨论意见）。四、如未达成一直意见，按照国家法律规定重大不可抗力因素解除合同。”2020年3月25日，邹小君通过微信回复：“请仔细看合同，我们没得意见和建议，要租就租，不租就按合同约定办，免租期我们已经人性化的延过一次了，要解约请以书面形式提前一个月向我们提出并赔偿免租期内租金。”次日，邹小君再次回复：请按合同执行。2020年4月4日，星斐然公司工作人员通过微信向邹小君发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》，内容为：尊敬的邹小君女士，您好！贵我双方于2020年1月1日签订坐落于重庆市渝中区中山一路6号财信渝中城半岛铂寓XX-XX号共计1套房屋《房屋租赁合同》。租赁合同签订后，由于全国范围内出现新型冠状病毒，重庆当地政府根据疫情突发情况也出台了相应严格的管控措施，这对我们整个酒店行业造成了非常严重的影响，进以导致双方签订的租赁合同根本无法正常履行。截止目前，全球范围疫情依然在延续，国内持续增加输入性病例，政府管控力度仍未放松，虽说目前部分行业已陆续复工，但此次疫情对人们的生活方式造成了巨大影响，酒店业更是雪上加霜，解放碑商圈上千家酒店入住率不足10%。受到此次疫情的影响，我司作为创业型微小企业目前亏损非常惨重，已无力继续经营，在此之前，我司也曾多次与贵方商议解决方案，但双方无法达成一致，鉴此，我司结合当前实际情况，特向贵方提出书面函告，从即日起解除双方签订的租赁合同。2020年4月8日，邹小君通过微信回复：“不接受邮寄，掉了我就没得了，全部钥匙都交给你们了的，既然你们强制解除合同，我自己会来拿钥匙。解约请按合同约定支付我不低于三个月的租金。”2020年4月5日，星斐然公司通过邮政快递方式（快递单号：1046412162534）向邹小君寄送了《关于解除房屋租赁合同的告知函》，邹小君于2020年4月7日签收了该邮件。2020年4月9日，邹小君作出《关于解除房屋租赁合同的回函》，内容为：“……根据你司的描述受疫情的影响，我认为完全是毁约的借口，你司曾在2020年2月8日提出延长免租期，我也出于理解并同意在原本约定的装修及试运行期5个月的基础上又延长2个月，现在，你司依然态度坚决要毁约，不执行合同，国家早已明确提出了复工复产，各行各业都已恢复正常运作，你司不仅迟迟未动工装修，更以此为借口提出解约，你司的行为属违约。按照双方签订的合同租赁期125个月，从2020年1月1日起至2030年5月31日止，免租期5个月，根据双方签订的合同条款第七条解除合同即违约责任里7-7约定，免租期内你司毁约需按月支付我方租金，我方于12月28日签订合同当时已将房屋钥匙交予你司，至今产生的租期已3月有余，请按合同条款约定的内容支付我方至少3个月租金，共计9528元。并于收到此回函一周内打至我之前提供的账户，若你司不按合同执行，我将采取法律程序。”2020年4月19日，星斐然公司将涉案房屋钥匙交还邹小君的委托人谭勇刚。另查明，邹小君支付了案涉房屋2020年1月至8月的物业服务费1270.08元，每月158.76元。2020年1月底，“新冠”疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。上述事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、交易明细、钥匙领回名单、《关于解除房屋租赁合同的告知函》《关于解除房屋租赁合同的回函》、邮单等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第二款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，邹小君与星斐然公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。邹小君在《房屋租赁合同》签订后如约将涉案房屋交付星斐然公司使用，星斐然公司理应按照合同约定支付租金和物管费等费用。因为新冠疫情影响，政府为防控疫情，对经营场所采取限制营业措施。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对案涉合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。星斐然公司发出《关于解除房屋租赁合同的告知函》要求解除《房屋租赁合同》，不符合合同法规定的解除条件，依法不具有单方解除合同的效力。故本院对其该抗辩意见不予采信。现邹小君诉至本院，要求解除《房屋租赁合同》及支付租金符合《房屋租赁合同》的约定和法律规定，本院予以支持。关于租金，根据《房屋租赁合同》第7-7条“免租期内，如乙方违约，乙方缴纳的保证金甲方不退还，且乙方需支付甲方免租期内实际月数的租金”之约定，原告邹小君有权要求被告星斐然公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的租金，鉴于疫情期间政府为防控疫情，对酒店、宾馆等经营场所采取限制营业措施，导致星斐然公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院依法免除其2个月的租金。故被告星斐然公司尚应支付原告邹小君房屋租金6352元。原告要求被告支付原告2020年1月1日至2020年4月30日期间的物管费634元亦符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告邹小君与被告重庆星斐然酒店管理有限公司于2019年12月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告重庆星斐然酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告邹小君租金6352元；三、被告重庆星斐然酒店管理有限公司于本判决生效后立即支付原告邹小君物管费634元；四、驳回原告邹小君的其他诉讼请求。如果被告重庆星斐然酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费116元，减半收取58元，由被告重庆星斐然酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李成玲二〇二〇年十二月三十日书记员  戴紫竹