青海省德令哈市人民法院民事判决书（2020）青2802民初1558号原告（反诉被告）：邓红英，女，1969年12月14日出生，汉族，现住德令哈市。委托诉讼代理人：沈宁州，青海贝正律师事务所律师。被告（反诉原告）：狄永财，男，1990年10月7日出生，汉族，现住德令哈市。原告邓红英与被告狄永财租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，被告狄永财于2020年12月17日提起反诉，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邓红英的委托诉讼代理人沈宁州、被告（反诉原告）狄永财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓红英向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告支付房屋租赁费44000元及滞纳金440元。三、判令被告支付2020年6月30日至2020年11月15日物业费1108元，2020年10月1日至1l月15日的取暖费2475元。以上二、三项合计48023元。四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年12月10日将德令哈市天峻路福源小区21号、22号共259.55平方米的门面房租赁给被告，合司约定租期为四年，从2019年12月10日至2023年12月9日，年租金为84000元。租赁合同签订后，被告即用租赁房屋开设超市，合同签订被告仅向原告支付了40000元租金，剩余44000元履行期限到期后，经原告多次催要，被告拒不支付，且被告未按合同约定交纳应由其承担的物业费及取暖费。为原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法裁决。被告狄永财辩称，一、被告与原告签订的房屋租赁合同上所写的租房起止日期错误，不明确，视为签订了无固定期限的租赁合同，双方都可以合理通知对方后解除合同。被告是从2018年12月10日开始租赁位于德令哈市××路、22号商铺，与原告所说的事实不符。被告在搬出该商铺区前2个月内已合理通知原告要搬离出去，即被告和原告自被告搬离出去之日起已经解除了房屋租赁合同。二、租赁期满一年后被告已支付原告房租租金84000元。2019年年底被告和原告商量，原告同意减少租金6000元，又因疫情影响减免租金6000元，即年租金72000元。2020年4月份、5月份被告付清上半年的房租40000元，并同时提前通知原告要解除合同搬出去，6月8日被告已经搬出该商铺，被告在搬出前已结清物业费、取暖费等相关费用。6月8日被告已经搬出了该房屋，原告所主张的支付房屋租赁费、2020年6月30日至2020年11月15日的物业费、2020年10月1日至11月15日的取暖费的主张无任何依据。因此，请求驳回原告的不合理诉求。反诉原告狄永财向本院提出诉讼请求：一、请求反诉被告返还反诉原告租房保证金10000元；二、请求反诉被告返还反诉原告多余的房租4000元。事实与理由：反诉原告和反诉被告于2018年12月10日签订房屋租赁合同，约定反诉被告将位于德令哈市××路、22号商铺租赁给反诉原告，年租金84000元，押金10000元。2019年12月10日前反诉原告已经付清第一年房租。2019年年底反诉原告和反诉被告商量，反诉被告同意减少租金6000元，又因疫情影响减免租金6000元，即年租金72000元。2020年4月份、5月份反诉原告付清上半年的房租40000元，并同时提前通知反诉被告要解除合同搬出去，6月8日已经搬出该商铺，在搬出前已结清物业费、取暖费等相关费用。2018年12月10日反诉原告和反诉被告签订的租赁合同上约定的起止日期与事实不符、不明确，视为双方签订无固定期限的租赁合同，双方当事人都可以在合理通知对方的前提下解除合同。反诉原告已在5月份提前通知反诉被告要解除合同搬出商铺，反诉被告理应退还反诉原告保证金10000元。反诉原告和反诉被告约定第二年租金72000元，反诉原告租赁半年，理应付房租36000元，反诉原告已向反诉被告付款40000元，多余的4000元为不当得利，理应返还给反诉原告。反诉原告和反诉被告多次协商未果，反诉被告提起诉讼，为维护自己的合法权益，反诉原告只能提起反诉，请依据法律和事实依法判决。反诉被告邓红英辩称，一、反诉原告所述事实不属实，双方签订合同的时间是2019年12月10日；二、反诉被告减少租金的前提是最少要承租房屋一年且反诉被告收到房租才能减少；三、反诉原告违反合同，擅自搬出房屋，并未与反诉被告协商一致，其未与反诉被告解除合同；四、双方的租赁合同，时间从2019年12月10日到2023年12月9日，并非反诉原告所称没有固定的承租期限；五、根据双方签订合同的第六条约定，反诉原告提出退还押金没有依据；六、反诉原告尚欠反诉被告房屋租金44000元，不存在超付或多付的情形。经审理查明，邓红英（甲方）与狄永财（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于德令哈市××路、22号共259.55平方米门面房租赁给乙方使用，租赁期限为2019年12月10日到2023年12月9日，年租金84000元，乙方应向甲方支付10000元保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约作为时，甲方将保证租金全部无息退还给乙方，未到合同期有效期，甲方不退房租，并不退押金，一切损失由乙方承担。租赁期间因乙方使用该房屋所产生的水、电、垃圾等费用由乙方支付。合同签订后，甲方将房屋交由乙方使用。2020年3月23日，因新冠疫情影响，狄永财请求邓红英减免2020年2月份的房租，邓红英表示已经减免房租6000元，半年一交的房租只能是78000元。2020年5月22日，狄永财向邓红英提出退房，并交清所有费用，要求邓红英退还押金，邓红英表示不同意，要求狄永财搬离并赔偿损失。2020年6月16日，狄永财通知邓红英房屋已经收拾好，因疫情租不起了，要求邓红英来取钥匙。后邓红英未到狄永财处取钥匙，2020年9月11日要求狄永财拿着钥匙带人看房。2020年11月15日，邓红英取回房屋钥匙。另查明，狄永财已缴纳2019年12月10日至2020年6月半年的房租40000元，并已支付保证金10000元。2020年6月23日，狄永财将租赁房屋所欠的物业费、暖气费缴纳至2020年6月15日，共计17043元。再查明，庭审中邓红英认可狄永财于2020年6月10日搬离租赁房屋。以上事实有原告（反诉被告）提交的《房屋租赁合同》、证明，被告（反诉原告）提交的微信聊天记录、收条等证据及当事人陈述在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应对双方当事人有约束力。本案中，被告狄永财因疫情影响导致生意惨淡无法经营于2020年5月22日要求解除合同退还押金，原告邓红英要求其搬离并赔偿损失，从双方的行为可知已经达成解除合同的合意，并在被告狄永财2020年6月10日搬离房屋时已实际解除合同，故对于原告邓红英主张解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告狄永财辩称签订的《房屋租赁合同》为无固定期限合同，无事实及法律依据，本院不予认可，其单方提出解除合同属违约应按照合同约定承担违约责任，但其搬离之后原告邓红英未能将房屋租出去而产生的损失并非由被告狄永财导致，故不应由被告狄永财承担，对于原告邓红英主张被告支付搬离以后产生的租赁费、物业费、暖气费的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告狄永财的诉讼请求，因合同解除由反诉原告狄永财单方违约导致，根据双方的合同约定反诉被告可不予退还保证金及房租，故对于反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告邓红英的诉讼请求；二、驳回反诉原告狄永财的诉讼请求。本诉案件受理费500元，由原告邓红英负担。反诉案件受理费75元，由反诉原告狄永财负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判员 杨雪梅二〇二〇年十二月十八日法官助理 解睿安书记员 李 君