北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13868号原告：韩超美，女，1959年10月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王宏宙，北京京广律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告韩超美与被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告韩超美及其委托诉讼代理人王宏宙，被告泰禾公司的委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩超美向本院提出诉讼请求：1、泰禾公司返还代缴税款、代办费和登记费合计100330.40元及利息（其中房屋以92270.43元为基数，自2018年5月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，其中车位以8059.97元为基数，自2018年8月10日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2、泰禾公司给付逾期办证违约金82583.22元；3、泰禾公司承担诉讼费用。事实与理由：我与泰禾公司于2016年12月14日签订北京市商品房预售合同，合同约定，我购买泰禾公司开发的“泰禾金悦中心”021c-2#办公商业楼5层517房屋，套内建筑面积45平方米，用途为办公，单价每平方米69252.18元，合计总价3116348元，合同还约定我委托泰禾公司代交契税等其他费用以及泰禾公司应当在2018年4月30日之前交付房屋等。合同签订后我全额交纳了房款，泰禾公司于2018年4月27日实际交付了房屋。在办理房屋交接手续的同时我交纳了房屋差价、物业费、供暖费和有线电视初装费等，按照合同的约定还交纳了契税、印花税、产权代办费和房屋登记费共计92570.43元。2016年4月我又在泰禾公司处购买该小区车位一个，价格22万元。我于2018年8月6日向泰禾公司交纳了相关契税、印花税、产权代办费、车位产证登记费共计8060元。上述相关税费、登记费及代办费等自交纳之日起泰禾公司应当履行代交和代办的义务，但遗憾的是至起诉之日已经两年有余，但泰禾公司仍未办理。期间我多次催促泰禾公司，甚至于要求泰禾公司返还相关费用，但泰禾公司均以各种理由推脱，我在万般无奈的情况下，起诉至贵院，恳请依法判决，维护我的合法权益。泰禾公司辩称，本案涉及商品房及车位两个合同纠纷，是两个不同的诉，韩超美应以两案件分别诉讼，故韩超美提起的诉讼错误。其他意见：1、关于商品房相关费用收取情况。双方就案涉房屋签署《商品房买卖合同》，根据合同约定韩超美同意委托我公司收取契税、产权代办费及政府法律法规规定的其他费用（包括但不限于房屋登记费、工本费及印花税等），双方应该按照合同履行，后我公司于2018年4月27日收取韩超美契税89157.23元，印花税1558.2元，我公司未收取代办费，而是由北京兴盈伟创信息咨询有限公司收取。基于委托关系我公司不同意返还，如果法院认定应退还由法院裁决。2、关于支付利息问题。首先我公司与韩超美就契税、印花税达成的是委托合同关系，系韩超美与我公司直接形成的委托合同。合同法第四百零五条规定委托人支付报酬的义务。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。本委托关系中，韩超美与我公司之间未约定代理过程中承担利息的条件，法律也没有约定，故韩超美主张利息不符合事实及法律依据。3、关于违约金的问题。（1）目前之所以出现未能如期办理相关产权登记，主要是项目存在司法查封等法律不可抗力因素。韩超美也向法庭说明在2020年5月期间，我公司工作人员也带着韩超美前去办理相关产权登记。这个时间距离我公司2018年4月27日交付房产之日起也未满720日，故我公司并非故意不办理，而是不可抗力因素，故我公司不存在违约责任。（2）我公司不及时办理产权登记证系疫情不可抗力因素造成，非我公司故意不偿还韩超美退款。众所周知，2020年1月23日全国抗击新冠肺炎疫情以及政策管制这种不可抗事件致使政府部门无法正常运转、我公司员工也无法正常上班。国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制2020年2月21日发布《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于印发企事业单位复工复产疫情防控措施指南的通知》，企业才逐步开始复产复工，到北京市、政府部门全面恢复办公也是五月左右。我公司认为属于不可抗力，双方应该互相理解，从法律层面来讲也应该免除我公司违约责任。办理产权登记约定的720日应该合理顺延100日左右。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月19日，泰禾公司（出卖人）与韩超美（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定：出售房屋位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地021c-2＃办公商业楼5层517房屋。合同第十二条约定，出卖人应在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；合同第十六条约定（五）买受人同意委托出卖人代交契税、产权代办费及政府法律法规规定的其它费用（包括但不限于房屋登记费、测绘费、工本费及印花税），并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。合同第二十二条约定，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于1500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内得房屋所有权证书的，见补充协议。补充协议第八条产权登记手续的办理。1、在买受人交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该商品房交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕该商品房的权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在本条第1款约定时间内完成该商品房的权属转移登记的，买受人可以选择退房，……买受人选择不退房的，自720日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之一的违约金。合同签订后，韩超美已向泰禾公司交付房屋总价款3120503元。2018年4月27日，泰禾公司将案涉房屋交付给韩超美，当日，泰禾公司向韩超美代收房屋契税89157.23元、印花税1558.2元，泰禾公司委托的第三方北京兴盈伟创信息咨询有限公司向韩超美收取房屋产权代办费1000元、房屋登记费555元。经询问，泰禾公司自认案涉房屋所在楼栋于2018年4月12日取得初始产权登记并于2020年5月被法院查封，代收相关费用尚未交纳相关部门。案件审理过程中，就案件法律关系，韩超美称如无法处理房屋及车位两个合同关系，要求先行处理案涉房屋问题。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，韩超美与泰禾公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。该合同约定在买受人交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕该商品房交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕该商品房的权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内完成该商品房的权属转移登记的，自720日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之一的违约金。本案中，案涉房屋的实际交付时间为2018年4月27日，泰禾公司按照合同约定应在2020年4月25日前为韩超美办理不动产权证书，但其至今未能办理，属于违约行为，按照合同约定，应向韩超美支付逾期办证违约金，故韩超美要求泰禾公司以3116348元为基数，自2020年4月28日起至本案宣判之日的逾期办证违约金，有合同及法律依据，本院予以支持。泰禾公司称案涉房屋所在楼栋被查封及疫情原因属于不可抗力情形的意见，本院不予采纳。关于韩超美主张退还代收的契税、印花税、产权代办费及房屋登记费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于契税、印花税、产权代办费及房屋登记费的利息损失，无合同及法律依据，本院不予支持。另，韩超美主张的车位问题与本案非同一法律关系，韩超美可另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，北京泰禾嘉信房地产开发有限公司给付韩超美逾期办证违约金（每日按3116348元的万分之一计算，自2020年4月28日起至2020年12月30日）；二、于本判决生效后十日内，北京泰禾嘉信房地产开发有限公司退还韩超美契税、印花税、产权代办费及房屋登记费共计92270.43元；三、驳回韩超美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170元，由韩超美负担184元（已交纳）；由北京泰禾嘉信房地产开发有限公司负担3986元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇二〇年十二月三十日书记员  刘雪飞