北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初55592号原告：丁保华，女，1981年11月27日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗国平，北京市观澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：施叶子，北京市观澜律师事务所实习律师。被告：刘倩，女，1988年7月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石玉成，北京友恒律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。负责人：袁桂军，行长。原告丁保华与被告刘倩、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建设银行北京分行）合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁保华之委托诉讼代理人罗国平、施叶子，被告刘倩之委托诉讼代理人石玉成，到庭参加诉讼。第三人建设银行北京分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。丁保华向本院提出诉讼请求：1、判令刘倩协助丁保华将位于北京市海淀区吴家村路x号院x号楼x层x门x房屋（以下简称涉案房屋）过户至丁保华名下；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月，丁保华与刘倩口头商定，丁保华出资以刘倩名义购买涉案房屋一套，并将房屋登记在刘倩名下，并由丁保华实际享有房屋利益。丁保华支付了与房屋相关的所有款项和费用，并一直履行着银行按揭贷款的还款责任，即：丁保华每月将按揭款项汇至以刘倩名义开具的账户上，建设银行北京分行从该账户直接扣划。丁保华多次要求刘倩配合办理房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权变更在丁保华名下，但刘倩提出了不合理的过分要求并拒绝办理相关手续。为维护丁保华的合法权益，故诉至法院。刘倩辩称，不同意丁保华的诉讼请求。刘倩认为丁保华不是本案的适格主体。刘倩与胡某确实就借名买房有过协商，但没有与丁保华进行过协商。丁保华和刘倩本人没有口头约定。作为有民事行为能力的权利人，民事主体是独立的。法律上没有规定夫妻之间可以转让诉讼权利，只可以以代理人的身份出庭诉讼。本案的诉讼主体是胡某，购买涉案房屋的原始合同中购买人也是胡某，并且在购买栏中是否有共同购买人写的是无，丁保华应变更诉讼主体，重新起诉。丁保华及其丈夫均不是北京户籍，按政策只能购买一套房产。据刘倩了解，丁保华和其丈夫胡某在丰台区有一套住房，刘倩认为丁保华的行为违反了相关购房政策。刘倩和胡某在2013年有口头约定，刘倩和孩子的户口可以落在涉案房屋内，并约定丁保华按每年10万元的标准向刘倩支付好处费。建设银行北京分行向本院提交答辩状述称，1、针对丁保华诉刘倩合同纠纷一案，因我行不是上述案件实质争议的当事人，对于双方的行为不发表意见。在法院通知我行诉讼之前，我行并不知晓双方之间存在争议。2、借款人刘倩在我行贷款简要情况如下：借款起止日期自2014年5月26日至2039年5月26日，贷款合同金额130万元，担保方式为抵押。截至2020年9月4日，贷款本金余额1101689.97元。3、根据法律规定，借款人刘倩就涉案房产在建行办理的贷款本息全部清偿前，其与建行所签订的借款合同、房屋抵押合同等法律文件依然具有法律效力。若借款人刘倩将房产转让，应优先偿还建行的贷款，不得侵犯建行合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除借款人刘倩对我行的还款义务。若代偿人凭生效判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。若借款人刘倩在我行贷款发生逾期，我行将采取包括但不限于诉讼的合法催收措施。依据借款合同，我行对借款人享有的合法债权、担保权未获得全部清偿前，我行不同意解除抵押等方式放弃担保权利。我行仍有权对借款人及抵押物主张债权和抵押权及其他合同约定的担保权利。若借款人来我行办理还款手续，我行仍然有权接受还款。上述债权、担保权利范围包括但不限于全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、我行为实现债权和担保权而发生相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。借款人尚欠我行贷款本金余额已我行提交证据为准，全部贷款本息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金及我行为实现债权和担保权而发生相关费用等另计。全部应还金额依据实际还清之日计算为准。4、本案合同纠纷的发生与我行行为无关，我行不承担本案任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在以下本院认为部分，结合庭审情况予以综合说明，关于本案事实，本院认定如下：2013年12月27日，出售方李建与买受方胡某签订北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版合订本），约定出售人出售房屋坐落：北京市海淀区吴家村路x号院x号楼x单元x号，该房屋建筑面积62.22平方米。房屋价格为2700000元，定金为20000元，贷款金额为800000元。同日，李建与胡某签订《北京市存量房屋买卖合同》补充协议、北京市存量房屋买卖网签委托书、购房承诺书及北京市存量房屋买卖居间服务合同。2014年4月8日，出卖人李建与买受人刘倩签订存量房屋买卖合同（经纪成交版），约定出卖人所售房屋坐落为：海淀区吴家村路x号院x号楼x层x门x，建筑面积共62.22平方米。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1860000元，其中自有交易结算资金为560000元。（二）买受人采取下列第2种付款方式，具体付款方式及期限的约定详见附件五。2（1）买受人应将房价款人民币560000元存入北京市海淀区房屋管理局存量房自有交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。（三）关于贷款的约定。买受人向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币1300000元。丁保华于2014年3月22日通过中国工商银行向李健转账820000元。丁保华于2014年4月28日向刘倩转账560000元。当日，刘倩向北京市海淀区房屋管理局转账560000元。北京市海淀区房屋管理局于2014年4月28日向刘倩下发涉案房屋所有权证书。2014年5月23日，借款人刘倩与贷款人中国建设银行股份有限公司北京市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款人借款本金为人民币1300000元，借款期限为叁佰个月。借款人采取委托扣款方式还款，其他约定为借款人指定委托扣款账户为账户名称：刘倩，账号：×××，开户银行：中国建设银行股份有限公司北京市分行。2014年5月26日中国建设银行股份有限公司北京市分行向刘倩发放贷款1300000元。庭审中，丁保华出示中国建设银行个人活期账户交易明细，证明涉案房屋贷款均是从其账户转至刘倩在借款合同中所留扣款账户内，银行自刘倩该账户内扣款。胡某与丁保华系夫妻关系。胡某到庭陈述合同虽为其所签，但涉案房屋的购房款均是丁保华支付，合同也是丁保华履行的。谁买房屋谁应该起诉，丁保华起诉没有问题。庭审中，丁保华提交购房核验查询结果，核验结果为初步核验通过。另经本院与建设银行北京分行工作人员联系，称同意由丁保华继续偿还剩余贷款本息。本院认为，借名买房系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。在缺乏书面协议的情况下，认定当事人之间是否存在借名买房关系，关键在于查实当事人之间对于“买房义务实际由谁承担、房屋权益实际由谁享有”是否具有明确的认知。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以刘倩名义购买，并以刘倩办理了银行贷款，但所有款项系由丁保华出资支付，银行贷款亦由丁保华偿还，房屋自购买后一直由丁保华占有、使用、收益，且购房原始票据等材料亦由丁保华持有。基于以上事实，本院认为丁保华与刘倩之间存在借名买房合同关系。刘倩辩称本案的诉讼主体应为胡某，本院传唤胡某到庭进行询问，胡某认可借名买房合同关系的主体为丁保华与刘倩。刘倩辩称双方口头约定丁保华按每年10万元的标准向刘倩支付好处费，但未提交充分证据予以证明，故本院对刘倩的上述辩称理由均不予采信。丁保华与刘倩之间存在借名买房合同关系，过户条件已经具备，故对于丁保华要求刘倩将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，本院予以支持。过户所需缴纳的税费由丁保华负担，剩余银行贷款本息由丁保华继续偿还。建设银行北京分行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了质证的权利，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席裁判。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：刘倩于本判决生效之日起七日内协助丁保华将位于北京市海淀区吴家村路x号院x号楼x层x门x房屋产权转移登记至丁保华名下，房屋产权过户所需缴纳的税费由丁保华负担，剩余银行贷款本息由丁保华继续偿还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元（丁保华已预交15400元），由丁保华负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由丁保华负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王一凯人民陪审员  石亚华人民陪审员  王玉丽二〇二〇年十二月三十日书 记 员  崔 维