河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3179号上诉人（原审被告）：崔天，男，1980年10月13日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：席腾飞，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迪臣置业发展（开封）有限公司。住所地：开封市西门大街388号。法定代表人：王京宁，董事长。委托诉讼代理人：何江涛，河南英伦律师事务所律师。上诉人崔天因与被上诉人迪臣置业发展（开封）有限公司（以下简称迪臣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院（2020）豫0202民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔天上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、本案不存在适用判决书生效时间认定合同解除的情形，本案租赁合同被上诉人在2019年1月起诉状中提出解除合同的请求，上诉人同意，应认定为上诉人接到起诉状时间为租赁合同的解除时间。2、被上诉人在出售租赁房屋后继续收取租金没有法律和合同依据，在租赁合同解除后继续收取租金更没有依据。2018年7月10日，被上诉人与开封市龙亭区人民政府、开封市宋都古城建设投资有限公司签订协议书，该协议书明确约定自2018年7月10日的租金由开封市宋都古城建设投资有限公司收取。3、被上诉人在出售租赁房屋后，尤其是解除合同之后，无物业也无服务情况下，物业服务费的主张不应支持。被上诉人迪臣置业发展（开封）有限公司答辩称，1、一审法院认定双方《租赁合同》于2020年5月16日判决书送达之日起解除并无不当。2、迪臣公司要求崔天支付2019年1月20日起至全部搬离期间的房屋租金符合合同和法律规定。3、根据开封市宋都古城建设投资有限公司2020年3月12日向迪臣公司送达的《告知函》可知，开封市宋都古城建设投资有限公司明确要求由迪臣公司将龙图客栈崔天拖欠的租金直接向其交纳，否则将扣除迪臣公司的有关款项，且开封市宋都古城建设投资有限公司已经扣留迪臣公司租金300万元，迪臣公司负有完成遗留商户清户工作，以便开封市宋都古城建设投资有限公司入场改造。4、开封市迪胜物业管理有限公司的权利来自于迪臣公司的委托和授权，迪臣公司作为委托人有权直接行使权利，物业公司多次口头或书面向迪臣公司主张物业费，反证迪臣公司的上述主张，迪臣公司一直委托有资质的物业公司为崔天提供物业服务，物业公司多次向崔天催要物业费，甚至书面致函，充分说明迪臣公司和物业公司之间未形成新的物业服务合同关系，崔天有义务向迪臣公司直接缴纳物业费。5、崔天使用案涉房屋近五年，存在多次逾期、未足额交纳租金及物业费的严重违约行为，给迪臣公司造成较大经济损失。综上，请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。迪臣置业发展（开封）有限公司向一审法院起诉请求：1．判令崔天向迪臣置业发展（开封）有限公司支付拖欠的房屋租金2409806.7元、物业费395350.7元，以上两项合计2805157.4元（租金和物业费从2019年1月20日起计算至2020年4月26日）；2．案件受理费、保全费、保单费等费用全部由崔天承担。一审法院认定事实：2015年6月9日，迪臣置业发展（开封）有限公司（出租方、甲方）与崔天（承租方、乙方）签订编号为2015-013号的《租赁合同》，约定甲方将位于开封市文庙街1号迪臣珠玑巷A13、A14、A15、B10、B11、B12、B13、二楼电梯间、东西三、四楼，建筑面积4828.51平方米，出租给乙方用于经营龙图客栈。租赁期限自2015年6月20日起至2025年6月19日止。2015年6月20日起至2015年12月19日为免租期供乙方进行装修和其他营业准备工作，乙方无须支付租金。在租赁期内，乙方有权根据经营需要进行装修改造，乙方停业改造应至少提前一个月书面通知甲方，乙方停业改造期间的租金不变。除非甲方收回房屋自用，如果乙方有继续租赁的要求，在同等情况下，乙方有优先租赁的权利。如乙方有续租的意愿，应当在本合同届满60天之前书面告知甲方，双方协商后订立新的租赁合同。乙方届时没有书面告知续租意愿，视为不再考虑续租，本合同于期满时即告终止。第四条约定，租金递增详见附件，即租金明细为：2018年6月20日至2021年6月19日，一层每月34063元、一层每月4124元、二层每月1020元、三层每月94692元、四层每月24294元（合计158193元）。乙方应在本合同签订时向甲方一次性交清三个月的租金，在已交租金经营双方可在法定节假日结束后的第一个工作日向对方履行义务。关于物业管理与水电费双方约定，物业费标准每月5元/平方米，按确定的承租面积计收，物业费递增为：2018年6月20日至2021年6月19日物业费标准为5.375元/㎡．月，每月为25953元。本合同签字生效时，乙方向甲方支付（人民币）150000元作为履约保证金。本合同终止或者解除后六个月，乙方若无质量、服务方面的投诉，并且在经营过程中与客户无任何经济纠纷，且已缴齐全部租金及其他费用，并无违约行为，且经租赁房屋移交后双方无异议的，甲方将其保证金无息退还乙方。乙方同意在本合同签订时向甲方一次性缴纳装修保证金（人民币）5000元。装修保证金在乙方装修结束，营业3个月后无异常问题，经验收后甲方需将其装修保证金无息退还乙方。第八条约定，甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，但需提前书面通知乙方。本合同中关于物业管理的权利，直接由物业服务公司行使，无须甲方再出具任何授权。物业费标准为每月5元/平方米，按确定的承租面积计收，2018年6月20日至2021年6月19日物业管理费合计为934308元。乙方不得以物业服务纠纷、管理冲突等为理由拒绝向甲方交纳租金或者物业费。第十条约定，乙方保证按时交纳租金及相关费用等。第十一条约定，合同终止后，乙方应当将租赁房屋恢复到初始的使用状态。乙方拆除设备、设施不得损害租赁房屋的功能与结构，乙方投资的不可移动和不可拆除的设施、设备与附着物，无偿归甲方所有等。关于违约责任双方约定，乙方无正当理由不履行合同，单方面解除本合同，所支付的保证金作为违约金，不得请求返还。如乙方未按时交纳租金，一个月内，按应付月租金及费用的日百分之二作为滞纳金，直至付清日止。超过1个月，甲方除了累计计算违约金外，还有权单方终止合同。乙方因任何原因停业后，欠付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，追缴拖欠的租金和每日3‰的违约金。合同签订后，迪臣公司依约交付房屋，崔天依约向迪臣公司交纳履约保证金15万元，并于2015年6月12日，向开封市迪胜物业管理有限公司交纳物业费72429元，将租赁房屋装饰装修后用来经营龙图客栈，崔天支付租金至2018年7月20日。2018年7月10日，开封市龙亭区人民政府（甲方）、开封市宋都古城建设投资有限公司（乙方）以及迪臣置业发展（开封）有限公司（丙方）签订协议书，约定丙方将包括涉案房屋在内的建筑面积为13260平方米的建筑物以总价款1.6亿元的价格向乙方出售该批房产并愿意承担由此产生的一切责任。其中，合同2.6条还约定，根据乙方确认的清理租户名单，丙方应当在2018年年底解除与商户的租赁关系，由此产生的一切费用由丙方承担，清空后的房屋交付给乙方；经乙方确认保留下的租户，自本合同签订之日起，租金归乙方收取，丙方已经收取的尚未到期的租金，应向乙方据实结算。该协议书附件载明，涉案租赁物用于经营的龙图客栈西楼部分取消，连廊取消，东楼保持现状。2019年5月28日，河南仟吉物业服务有限公司向开封市珠玑巷商户发出告知书，告知珠玑巷商户根据其与开封市宋都古城建设投资有限公司正式签订的开封市珠玑巷物业服务合同，将对开封市珠玑巷商户开展物业服务。迪臣公司于2019年2月11日向一审法院提出诉讼请求：1．请求依法解除双方房屋租赁合同；2．请求依法判令崔天支付拖欠的房租949158元及滞纳金；3．请求依法判令崔天支付拖欠的物业费1050805元；4．判令崔天承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，崔天向一审法院提出反诉请求：判令被反诉人赔偿反诉人提前解除租赁合同违约金及经济损失1000万元。一审法院于2019年10月14日作出（2019）豫0202民初318号民事判决，判决内容：一、解除迪臣置业发展（开封）有限公司与崔天签订的合同编号为2015-013的《租赁合同》；二、迪臣置业发展（开封）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿崔天经济损失3406302元；三、驳回迪臣置业发展（开封）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回崔天的其他诉讼请求。双方均不服提出上诉，开封市中级人民法院于2020年5月13日作出（2019）豫02民终4095号民事判决，判决：一、维持开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初318号民事判决第一项；二、撤销开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初318号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初318号民事判决第二项为迪臣置业发展（开封）有限公司于本判决生效后十五日内赔偿崔天经济损失2725041.6元并返还崔天履约保证金150000元；四、崔天于本判决生效后十五日内支付迪臣置业发展（开封）有限公司房屋租赁费949158元和物业费978376元；五、驳回迪臣置业发展（开封）有限公司的其他诉讼请求；六、驳回崔天的其他诉讼请求。双方分别于2020年5月15日和5月16日收到开封市中级人民法院民事判决。在本次庭审中，迪臣公司称崔天于2020年5月27日全部搬离；而崔天称其于2020年3月20日开始搬离，3月30日设立围挡，4月9日断电，4月19日西楼和东楼部分搬迁，4月25日全部搬迁完毕。一审法院认为，本案中迪臣公司与崔天签订房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方争议的解除合同时间，因开封市中级人民法院判决分别于2020年5月15日和5月16日送达，因此解除合同的效力应自载有解除合同的判决送达之日起认定，即应认定双方租赁合同于2020年5月16日解除。关于迪臣公司主张的租赁费，涉案房屋的所有权虽然发生了转移，但迪臣公司与崔天的租赁合同在没有解除前，仍然有效，崔天仍应当按照租赁合同的约定向迪臣公司支付租赁费。依据双方租赁合同约定，2018年6月20日至2021年6月19日每月租金应为158193元，根据崔天自认，其于2020年3月19日至2020年3月25日撤出西楼三层整层，故崔天应向迪臣公司支付租赁费2019年1月20日至2020年3月19日14个月2214702元，自2020年3月20日到2020年4月25日的租赁费，因设立围挡、断电明显影响崔天经营，应适当酌减，崔天应支付50%的租赁费即118645元，以上共计2333347元，对迪臣公司请求过高部分不予支持。关于迪臣公司请求崔天支付物业费的请求，根据迪臣公司与崔天签订的租赁合同约定，崔天应当向迪臣公司交纳物业费，该约定崔天应当履行，故对迪臣公司请求崔天支付自2019年1月20日起至2019年5月28日计5个月零7天的物业费予以支持。依据双方协议约定，2018年6月20日至2021年6月19日物业费标准为5.375元/㎡．月，每月为25953元，涉案租赁物的面积为4828.51㎡，即崔天应向迪臣公司支付物业费135820.7元，对2019年5月28日之后的物业费，因开封市迪胜物业管理有限公司已退出，迪臣公司收取物业费已无依据，应当由河南仟吉物业服务有限公司进行收取，迪臣公司不应当继续收取，故对迪臣公司请求超出部分不予支持。关于崔天辩解双方合同已于2019年1月22日解除，其不应向迪臣公司支付租赁费和物业费的意见不予支持。关于崔天请求对其租赁费减免的意见因合同当事人为迪臣公司，不符合崔天所称的范围，因此其辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、崔天于判决生效后十日内支付迪臣置业发展（开封）有限公司租金2333347元。二、崔天于判决生效后十日内支付迪臣置业发展（开封）有限公司物业费135820.7元。三、驳回迪臣置业发展（开封）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取14621元，保全费5000元，共计19621元，由迪臣置业发展（开封）有限公司承担621元，崔天承担19000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人崔天提交与迪臣公司员工刘琳的微信聊天记录一份，拟证明：2019年1月2日，迪臣公司已经通知崔天把剩余租金交给开封市宋都古城建设投资有限公司，迪臣公司没有权利再向崔天收取此后的租金。被上诉人迪臣公司发表如下质证意见：1、对方是否是刘琳本人不确定，真实性待核实；2、只能视为要约邀请，崔天没有任何的回应，没有法律效力；3、崔天实际上也未向开封市宋都古城建设投资有限公司缴纳任何租金，崔天主张的证明目的并不成立。本院经审查认为，崔天在收到的迪臣公司通知后并未将租金交给开封市宋都古城建设投资有限公司，不能达到证明目的，本院对该证据不予采信。被上诉人迪臣公司提交河南省高级人民法院（2020）豫民申4281号民事裁定书一份，拟证明：省高院已经驳回崔天的再审申请，在裁定书中省高院已经认定迪臣公司有权向崔天收取房屋租金和物业费并有具体的理由，证明开封市中级人民法院（2019）豫02民终4095号民事判决有法律效力。上诉人发表质证意见：民事裁定书要求支付的租金与本案争议的租金不是同一期限内的租金，其认可的生效的（2019）豫02民终4095号民事判决判令的崔天向迪臣公司支付2019年1月19日之前的租金是因为当时崔天与迪臣公司之间还存在租赁合同关系，但是迪臣公司与崔天之间的租赁合同已经于2019年1月22日解除，迪臣公司在之后要求崔天支付租金的合同基础不存在，因此，迪臣公司无权依据该民事裁定书向崔天主张支付租金或物业费。本院经审查认为，本院（2019）豫02民终4095号民事判决支付的租金与本案争议的租金不是同一期限内，与本案争议焦点无关联性，本院不予采信。本院经审理查明，迪臣公司与崔天房屋租赁合同纠纷一案，原审法院于2019年2月11日立案受理，2月13日向崔天送达了起诉状。本院经审理查明的其他事实与原审审理查明的基本事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：1、原审关于合同解除时间的认定是否正确？2、崔天应否向迪臣公司支付自2019年1月20日至实际腾房之日止的租金？3、崔天应否向迪臣公司支付2019年1月20日至2019年5月28日的物业费？关于第一个焦点，本案中，2019年1月22日迪臣公司向原审法院起诉崔天要求解除双方签订的房屋租赁合同，原审法院于2019年2月13日将起诉状送达崔天，崔天即可知晓迪臣公司解除合同的意思表示，崔天同意解除合同并提出反诉。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的通知到达对方即可产生效力。故，一审起诉状送达之日即2019年2月13日为涉案房屋租赁合同解除的时间。原审将解除合同的时间认定为终审判决书送达的时间属于认定事实错误，本院予以纠正。上诉人崔天的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于第二个焦点，双方合同解除后，承租人负有腾房及支付租金、逾期腾房占有使用费的义务。本案中，崔天上诉称，迪臣公司于2018年7月10日将涉案房屋出售给开封市宋都古城建设投资有限公司，合同解除后，迪臣公司没有权利收取租金。经查，2020年3月12日开封市宋都古城建设投资有限公司向迪臣公司送达的《告知函》中第二项显示，“鉴于龙图客栈至今仍正常运营，且该商户自2018年6月19日至今未交租金等相关费用，请贵司尽快缴至我户，否则该笔款项将从剩余尾款中扣除”。迪臣公司在一审中陈述，开封市宋都古城建设投资有限公司按照迪臣公司和崔天合同约定的租金标准，扣留了迪臣公司尾款300万元。在本案审理过程中，本院向开封市宋都古城建设投资有限公司就涉案房屋的租金问题进行了核实，开封市宋都古城建设投资有限公司明确表示，按照和开封市龙亭区人民政府及迪臣公司签订的协议约定，由迪臣公司负责处理崔天经营的龙图客栈清场租金问题，和崔天没有签订租赁合同，且开封市宋都古城建设投资有限公司已扣留迪臣公司尾款300万元，不会再向崔天主张涉案房屋的租金。本院认为，迪臣公司与崔天的租赁合同解除后，崔天并未腾房，未就涉案房屋和开封市宋都古城建设投资有限公司签订租赁合同，亦未向开封市宋都古城建设投资有限公司交付租金，开封市宋都古城建设投资有限公司已扣除迪臣公司300万元，故，一审法院判决崔天向迪臣公司支付涉案房屋的占有使用费用并无不当。崔天的该项上诉理由，本院不予支持。关于第三个焦点，崔天物业费交至2019年1月19日，2019年2月13日双方签订的租赁合同解除，但崔天并未腾房，继续经营，至2019年5月28日前，开封市迪胜物业管理有限公司为崔天提供了相应的物业服务，崔天亦实际接受了迪臣公司委托的开封市迪胜物业管理有限公司提供的物业服务，崔天和迪臣公司双方形成事实合同关系，原审判决崔天向迪臣公司交付2019年1月20日至2019年5月28日的物业费并无不当。崔天的该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人崔天的上诉请求部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持；一审判决认定事实部分事实有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26553元，由上诉人崔天负担（崔天预交29242元，多交需退回）。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈艳艳