安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初14604号 原告：李文静，女，1978年3月11日出生，汉族，住安徽省太和县，（未到庭） 委托诉讼代理人：王洋，安徽天联天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵蕾，安徽天联天律师事务所律师。 被告：合肥粤丰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**服务中心办公楼1-901等**房（**），统一社会信用代码913401000787008326。 法定代表人：钱宜丽，董事长。 委托诉讼代理人：郭子华，该公司员工。 原告李文静与被告合肥粤丰置业有限公司（以下简称“粤丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文静的委托诉讼代理人赵蕾、被告粤丰公司的委托诉讼代理人郭子华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年6月11日签订的四份《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告4078042元，其中购房款4075842元，工本费2200元；3.判令被告支付原告违约金40780.42元；4.判令被告赔偿自2017年8月6日起至2020年10月6日已偿还贷款利息损失338458.15元，以后的贷款利息另行主张；5.判令被告支付自2017年4月17日至全部房款返还之日的资金占用利息（以总首付款2055842元为基数，按照年利率6%计算）。事实与理由：2017年6月11日,原告就购买被告开发的位于合肥市滨湖区恒大中心（粤丰置业）Ｄ1幢塔楼办1212、1213、1214、1215室与被告签订了四份《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款分别为829723元、1575138元、869589元、801392元,首付款分别为419723元、795138元、439589元、401392元,其余2020000元采取银行贷款方式支付。2017年7月4日,原告与上海浦东发展银行合肥分行签订了《个人购房担保借款合同》,并于2017年8月6日开始正式还贷。截至起诉之日止,原告已还贷36期,共还款825600.5元。根据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定,被告应于2019年6月30日前交付诉争房屋,若被告逾期交房超过90日的,原告有权解除合同,被告应自退房通知送达之日起30内退还全部已付款,并按照原告全部已付款的1%支付违约金。合同签订后,原告依约履行了付款义务,而被告却未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催促,截至今日,被告亦未履行交房义务,并对原告的退房要求不予配合,给原告造成很大损失。为了维护原告的合法权益,特提起诉讼,望判如所请。 粤丰公司答辩称：1.案涉房屋未能交付是因为政府要求停工，而非被告自身原因导致。被告于2013年8月1日通过招拍挂的方式取得案涉项目后，所有的单体均已取得消防环保审批意见书、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证，被告有权建设、开发、销售，无任何过错。但因政府政策原因导致工程暂停建设至今，被告也是被逼无奈无法交付房屋。2.原告诉请的利息损失与违约金重合，不应当重复主张。按照双方合同约定，被告逾期交房应该按照买受人累计付款的1%支付违约金，原告诉请的金额不符合双方合同约定。3.因原告的房屋中存在银行贷款未能结清，被告也是担保人，若原告未能按时归还贷款，银行会直接扣划被告的保证金账户，要求被告承担阶段性保证责任，所以原告要求全部房款退还给原告，不符合实际情况。4.本案的商品房买卖合同是2017年签订，案涉的项目停工是2018年2月份，确为不可抗力或是情势变更，应适用上述法律原则的相关规定，利息损失应由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下：2017年5月31日,出卖人粤丰公司与买受人李文静签订四份《商品房买卖合同》（合同编号分别为20170107800959ＨＤ20170014、20170107800959ＨＤ20170015、20170107800959ＨＤ20170016、20170107800959ＨＤ20170018），分别购买了粤丰公司开发建设的位于合肥市滨湖区恒大中心（粤丰置业）Ｄ1幢塔楼办1212、1213、1214、1215室房屋，房屋总价款分别为829723元、1575138元、869589元、801392元,首付款分别为419723元、795138元、439589元、401392元,其余2020000元采取银行贷款方式支付。上述四份合同均约定出卖人应当在2019年6月30日前,将具备条件并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期超过90日的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2017年4月17日，李文静分别支付了Ｄ1-1212号房首期款419723元、Ｄ2-1213号房首期款795138元、Ｄ1-1214号房首期款419589元、Ｄ1-1215号房首期款401392元，合计2055842元。当日，李文静另缴纳了每套房屋抵押登记工本费550元,合计2200元。 2017年7月4日，借款人李文静与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行、保证人粤丰公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：58092017101724130601),李文静向银行贷款2020000元，用于支付上述房屋剩余购房款，贷款期限为10年，还款方式为等额本息还款法。自2017年8月6日起，李文静开始按约归还上述贷款本息，截至2020年10月6日，已偿还贷款39期，其中利息338458.15元。 2019年6月17日，因粤丰公司逾期交房，李文静就上述房屋出具四份确认书，同意粤丰公司按商品房买卖合同约定，以其已付购房款每日万分之一标准支付违约金，作为补偿其全部损失。截至本案庭审，粤丰公司已向李文静支付违约金合计149174元。 另查明，2018年6月19日，合肥市滨湖新区建设管理委员会形成会议纪要，凡是巢湖流域水环境一级保护区内涉及的在建项目必须立即停工。因上述原因，案涉房屋停工至今。 上述事实，有双方当事人当庭陈述和李文静提交的《合肥恒大中心商品房认购书》、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、上海浦东发展银行(合肥分行)个人贷款还款通知单(代回单)以及粤丰公司提交的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证、会议纪要、确认书、中国建设银行单位客户专用回单等证据材料在卷佐证，本院对其证明效力予以确认。 本院认为，依据双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点为：1.李文静主张解除《商品房买卖合同》是否应当支持；2.本案是否存在不可抗力，是否应当部分或全部免除违约责任；3.李文静主张返还全部购房款、抵押登记费及资金占用利息损失、违约金、银行贷款利息损失是否有事实及法律依据。 关于争议焦点一。原告李文静与被告粤丰公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，按照合同约定，粤丰公司应在2019年6月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的，买受人有权行使解除权。现粤丰公司逾期交房已超过90日，双方约定的解除条件已成就，故李文静有权依法解除合同。 关于争议焦点二。依据法律规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，可以根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但不能履行合同的当事人一方应当及时通知对方，以减轻对方的损失。本案中，李文静就案涉房屋交付定金和购房款、办理银行按揭贷款以及双方签订商品房买卖合同的时间均在先，因环保政策原因政府部门下发停工通知在后，属于不可抗力情形，且该不可抗力会直接导致粤丰公司不能按约交付房屋，故粤丰公司依法可以免除房屋逾期交付的全部违约责任。但粤丰公司应在案涉项目停工的合理期间内及时通知李文静，其未能履行通知义务，已构成违约，并造成损失进一步扩大，其依法应对停工后李文静遭受的扩大损失承担赔偿责任。 关于争议焦点三。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，李文静已付购房款4075842元、抵押登记费2200元，此款粤丰公司应予以返还。粤丰公司辩称购房款不能全部退还，无合同及法律依据，本院不予采信。 关于李文静主张的各项损失及违约金问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。损失赔偿数额既包括当事人受到的直接损失，也包括合同履行后当事人可获得的利益。本案中，李文静主张的房款占用利息、银行贷款利息系其因粤丰公司违约而遭受的直接损失，结合粤丰公司通知案涉项目所涉买受人合同不能履行需要合理时间等因素，本院酌定上述所有直接损失自停工后一个月开始起算，即房款占用利息应自2018年7月20日起以总首付款2055842为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率）予以计算，银行贷款利息损失自2018年7月20日起计算至2020年10月6日为223430.77元。另李文静主张违约金40780.42元，与前述损失赔偿属于重复主张，且本案粤丰公司不能履行合同确因不可抗力造成，从公平角度考虑，不宜再要求粤丰公司承担赔偿实际损失以外的违约责任，故本院对李文静关于违约金的主张不予支持。粤丰公司已付逾期交房违约金合计149174元，应予以抵扣上述损失，即粤丰公司尚欠李文静银行贷款利息损失74256.77元（223430.77-149174）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、解除原告李文静与被告合肥粤丰置业有限公司2017年5月31日签订的四份《商品房买卖合同》(合同编号分别为20170107800959HD20170014、20170107800959HD20170015、20170107800959HD20170016、20170107800959HD20170018)； 二、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告李文静购房款4075842元，并支付资金占用利息（分段累计计算：以2055842元为基数，自2018年7月20日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以2055842元为基数，自2019年8月20日起同期全国银行业间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、被告合肥粤丰置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付原告李文静抵押登记费2200元、截至2020年10月6日的银行贷款利息损失74256.77元； 四、驳回原告李文静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45750元、减半收取计22875元，由原告李文静负担1461元、被告合肥粤丰置业有限公司负担21414元；保全费5000元，由被告合肥粤丰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二〇年十二月十日 书记员  钟 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。