安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初8256号 原告：舒玉友，男，1966年3月23日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。 委托诉讼代理人：胡正军，安徽胡正军律师事务所律师。 被告：乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市经开区莲花路558号，实际经营场所安徽省合肥市新站区帝豪星港湾家园。 负责人：张海军，总经理。 委托诉讼代理人：顾华东，公司员工。 委托诉讼代理人：胡文雪，安徽徽天律师事务所律师。 原告舒玉友与被告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司合肥分公司（以下简称乐生活合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告舒玉友及其委托诉讼代理人胡正军、被告乐生活合肥分公司的委托诉讼代理人顾华东、胡文雪均到庭参加诉讼。审理中，评估期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 舒玉友向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即赔偿原告损失125000元；2、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：本人舒玉友，系合肥市新站区帝豪星港湾家园东9幢201室业主。2020年春节，一家人回老家蚌埠过年。2020年1月29日下午，接到楼下邻居电话，称我家有污水渗漏到他家厨房等处，我立即乘高铁赶回合肥。到家后，我立即找来小区物业负责人夏经理以及楼上楼下的邻居打开房门，发现我家的所有房间到处流的全是粪水，家具财物全部浸泡在粪水中。经仔细查看，系因下水管道堵塞，污物无法下排，导致污水污物倒灌入我家。经物业公司夏经理推荐，我找来了专业的保洁人员，经过两天的打扫才将粪水清理干净。经统计，本人损失67249.9元。事情发生后，本人多次找到物业公司要求赔偿，均不理睬。2020年4月25日、5月7日，十里庙社区及瑶海管委会两次组织小区业主委员会、物业公司进行调解，被告仅愿减免本人一年物业费几百块钱，由于与我的实际损失差距巨大，未能调解成功。之后我又多次找到物业要求处理，物业仍不理睬。综上，被告作为原告所居住小区的物业服务企业，应按物业服务合同的约定及法律规定履行管理、维护、维修、养护等义务。由于被告没有对下水管道尽到管理责任，导致下水管道堵塞，污水倒灌进本人房间，给本人造成巨大经济损失，被告对原告的损失应依法予以赔偿。 乐生活合肥分公司辩称，被告认为原告的诉请无事实及法律依据，被告已经履行了物业服务的合同内容，不应承担原告的所有损失。涉案房屋属于封闭空间，被告是没有办法及时进入的。且发生排污管道污水倒灌是突发事件发生在原告所在的单元排污深埋地下位置，部分地基发生了沉降，是不可抗力事件。在本次事件中，原告所遭受的损失与被告的服务质量和服务项目没有因果关系，不应承担原告损失。原告在本次事件中造成了损失进一步的扩大，扩大与原告没有及时发现室内排污管道污水发生倒灌，未及时报告被告来处理有关，因此原告的损失应由其自行承担。具体理由如下，一、据原告陈述，原告在春节离家时，原告是内排污管道是正常的，说明原告所在单元的排污管道没有发生堵塞现象，与被告巡查结果是一致的。原告室内排污管道位于原告室内，在原告住宅室内深通地下深埋约一米为隐蔽管道，被告无法排查，根据建筑工程设计规定，排污管道直径为120毫米出，业主正常使用过程中是不会发生堵塞的，除非是发生不可抗力或者是人为故意破坏本案原告的排污管道，深埋地下部分，是因为原告所在单元楼位置地基、泥土沉降，导致排污管道发生裂形变，以致于排污管道内的排污无法排除，而导致了堵塞排污口排污管道的出口，造成了原告所在单元楼排污管道内的污水堆积，而发生污水倒积，原告室内排污管道发生不是被告不履行物业管理义务或存在过失造成的，与物业管理的行为没有因果关系。二、被告按照物业服务合同约定履行了物业服务义务，根据物业服务合同约定，被告每月对原告所在小区排污管道进行疏通巡查，被告在巡查过程中没有发现原告所在的楼宇排污管道有渗漏现象，排污管道的地基下沉事先也没有查询，有被告的巡查记录为佐证，被告在获得获知原告是内排污管道污水到期现象后，第一时间通知了原告所在单元楼的楼上业主，所有业主停止使用排污管道，而且关闭了所有的生活用水管道，以最快的速度对原告所在的楼宇排污、管道进行了开挖、疏通，减少了原告室内物品的损失，因此被告在处理本案突发事件过程中没有过错，过错或过失，也按照物业服务合同约定履行了物业服务义务。三、因为原告是内排污管道发生污水倒灌时，原告及其家人当时不在室内，不能及时发现室内排污管道污水倒灌现象发生，导致原告室内物品进一步扩大，此损失应由原告自行承担。原告离家时一没有将其室内物业委托被告管理，而没有告知物业管理范围，也不包含原告住宅，住宅内部分。三、原告是内排污管道发生污水倒灌时，被告无法及时发现。四、原告室内排污管道发生污水倒灌是原告所在单元排污、管道、地基地下、深埋部分位置发生了泥土沉降而导致的偶发突发事件，被告无法预料，也无法做出及时疏通的行为。被告对本案发生的污水倒灌事件没有过错或过失，因此原告室内排污管道污水发生倒灌的事情，导致原告室内物品进一步扩大，此损失应由原告自行来自行承担。 本院经审理认定事实如下：舒玉友系合肥市星港湾家园东9幢201室房屋的所有权人。乐生活合肥分公司系乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司分公司。2017年11月22日，合肥市帝豪星港湾第一届业主委员会（甲方）与乐生活合肥分公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定由甲方选聘乙方对合肥市帝豪星港湾提供物业服务，合同约定，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费(多层住宅0.66元/月.平方米)；该小区的物业服务等级标准为乙级；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费(多层住宅0.66元/月.平方米)该服务等级中规定，关于排水系统的管理，物业服务公司应当尽到以下义务：1、按照市排水管理机构的要求取得排水许可证；2、排水设施：每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查；3、污水泵：每月巡视2-3次，每半年养护1次；4、窨井、化粪池，定期检查化粪池，及时安排清掏。关于附属构筑物维护：1、每2月对楼内外排水管道进行清扫、疏通。乐生活合肥分公司亦与业主委员会签订《合肥帝豪星港湾项目物业服务合同补充协议》。 另查，2020年1月29日，舒玉友位于合肥市新站区内，致其室内家具、地面、地板损失。后在物业维修人员无法疏通的情况下进行开挖并更换了新管道恢复正常使用。 又查，原告在其诉状中提出的诉讼请求为：判令被告立即赔偿原告损失67249.90元；被告虽提出异议，未举证证实。 审理中，舒玉友于2020年8月5日向本院提出申请，要求对案涉房屋内的财产损失金额进行评估。本院依法委托安徽金泉资产评估事务所有限公司对该事项进行评估。该公司接受本院的委托后，于2020年9月10日出具金泉评〔2020〕第0903《评估报告书》，评估结果为：舒玉友所属房屋装饰及其他财产损失，包括实木地板、踢脚线、实木门、实木门套、实木床、电脑、床单、住宿费、交通费、保洁费及租房费等，在评估基准日2020年9月2日的市场价值，损失评估价值为125000元。乐生活合肥分公司在收到上述评估报告后，对该评估报告提出异议，认为评估的价格未考虑维修、物品使用年限折旧等，远超过原告原诉讼请求的价值67249.90元，不予认可，同时向本院提出申请，申请鉴定人出庭。庭审中，鉴定人出庭对异议的内容进行解释和说明，陈述评估时未通知法院及乐生活合肥分公司工作人员到场。 本院认为，合肥市帝豪星港湾第一届业主委员会与本案被告乐生活合肥分公司签订了一份《物业服务合同》，确认了双方权利义务。故双方均应按照上述物业服务合同约定履行各自的义务。原告作为合肥市帝豪星港湾的业主，上述《物业服务合同》对业主具有约束力，故原告主体适格。在合同履行中，被告应当对物业共用部位、共用设施设备等进行维护修缮、服务与管理。原告应及时、足额交纳物业服务费用。现因被告未能及时清理地下排水管、或对损坏的公共地下排水管维修，致本次事故发生，造成了原告的损失，故被告应承担违约责任。被告主张原告家中无人居住致未能及时采取有效措施，造成损失扩大，应减轻其赔偿责任，因案涉房屋装修后是否居住、何时居住是原告的权利，即使原告不居住也不能免除被告对公共部位维护和管理责任，且原告在得知相关情况后即回家处理，故原告对自身财产损失的发生并无过错，故对被告辩称的意见不予采信。 关于原告依据评估的市场价格主张的财产损失，被告提出异议，认为评估的价格未考虑维修、物品使用年限折旧等，远超过原告原诉讼请求的价值，不予认可。依庭审查明的事实，安徽金泉资产评估事务所有限公司对案涉物品损失评估时未通知法院及乐生活合肥分公司工作人员到场，也未考虑维修、物品使用年限折旧等，被告提出异议意见成立，故本院对该《评估报告书》不予认定。原告在其诉状中自认其财物损失为67249.90元，被告虽提出异议，未举证证实，故本院对损失的数额认定为67249.90元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司合肥分公司赔偿原告舒玉友损失67249.90元；于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告舒玉友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告负担647元，被告负担753元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王辉胜 二〇二〇年十二月五日 书记员  叶 蓓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。