贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终563号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路2号建设大厦西楼12号。 法定代表人：林农，公司董事长。 委托代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：王自卫，男，1987年8月3日出生，汉族，贵州省望谟县人，教师，住望谟县。 上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡杰和公司）因与被上诉人王自卫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 城乡杰和公司上诉请求：1．撤销原判；改判驳回王自卫的诉讼请求；2．由王自卫承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同《补充协议》的条款合法有效,依法应优先适用。其一,上诉人在签订补充协议时已尽到充分提示说明。根据商品房买卖合同第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充...”之约定,上诉人在与被上诉人签订补充协议前,已在商品房买卖合同第二十九条“补充协议附件十二”和补充协议主文第一条“关于订立本补充协议特别提示”第十八条“格式条款提示说明和确认”进行全面提示,并经被上诉人在补充协议中签名确认，上诉人已对合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作特别提示,买受人已充分理解并同意其全部内容,所有条款均系双方真实意思表示,上诉人在签订该协议时所尽到的提示说明义务明显比《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第六条所规定的“采用引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识”更为详尽直观。其二,本补充协议条款未免除出卖人的义务或加重买受人的责任。支付购房款是买受人的主合同义务,即使买受人因其个人征信及公积金贷款条件不符,买受人也同样负有足额支付购房款的合同义务,而上诉人与被上诉人所签订补充协议仅是对付款方式及付款期限作了变更,并未免除上诉人的义务,也未加重被上诉人的责任,因此,上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议不具有《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形,补充协议属于特别约定,应优先适用。二、上诉人未交付房屋系因被上诉人未按约支付购房款及承担支付逾期付款违约金,上诉人系行使先履行抗辩权,依法不应承担逾期交房的违约责任。1、被上诉人未按约定支付购房款和逾期付款违约金,上诉人无交付房屋的义务,上诉人行使的是合同法规定的先履行抗辩权。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议第三条关于按揭付款方式及期限的修订及补充的第三款约定了被上诉人应在合同签订之日起60日内一次性付清购房款,被上诉人未在约定的期限内付清且未征得出卖人同意变更付款方式及期限,逾期视为被上诉人逾期付款。同时双方在补充协议第六条第五款中又约定了买受人需要向出卖人支付全部购房款外,如有违约还应承担违约金,否则出卖人有权拒绝将房屋交付给买受人,该补充协议的条款明确约定了出卖人的交房前提条件,构成买卖合同的交房条款。被上诉人未按约支付购房款构成违约是客观事实,上诉人通知被上诉人收房和向被上诉人主张逾期付款违约金也为一审判决所查明的事实。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定,被上诉人未支付购房款及逾期付款违约金的履行顺序在前,上诉人交付房屋的履行顺序在后,因先履行一方未履行,后履行一方有权拒绝履行交房的义务,上诉人行使合同法第六十七条先履行抗辩权,上诉人并未违约,上诉人的逾期交房完全系因被上诉人的违约行为所造成,故上诉人依法不应当承担逾期交房的违约责任。三、政府、政策行为也是导致逾期交房的原因,应免除守约方逾期交房的违约责任。根据一审中法院依职权调取的《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》和公积金管理中心《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》，足以充分说明上诉人已积极协助办理公积金贷款,被上诉人公积金未能办理系首先因上诉人自身原因和政府的政策行为所导致。依据双方签订合同及补充协议,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任...”之规定,本案系因被上诉人逾期支付购房款在前,影响逾期交房的政府、政策等不可抗力事件发生在被上诉人迟延履行付款义务之后发生,不免除被上诉人违约责任即被上诉人应承担其违约责任。一审判决上诉人交付房屋和支付逾期交房违约金,缺乏事实和法律依据,判决明显错误。四、一审判决以《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》的标准计算违约金无法律依据。其一,上诉人依法不承担支付逾期交房的违约责任。其二,一审判决以《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》的标准计算违约金无法律依据,望谟县人民政府办公室关于印发的通知》仅属于政府办公室对棚户区改造专项补偿标准,不具有普适性和参照价值。其三、违约责任及违约金已为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议条款作明确约定,如根据合同第十条约定,上诉人主张解除合同的违约金也仅为人民币几十元,对双方而言违约金是对等和公平的。其四,因被上诉人未按约支付购房款,造成了上诉人期房与现房之间的差价损失和上诉人因案涉工程后续款的预算不足造成不同程度的停工，相应经济损失也应由被上诉人承担,但一审判决未予以体现。结合合同法及司法解释关于违约金的立法精神,违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，且应以约定优先。一审判决依据《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》的标准计算判决上诉人支付违约金,有悖于民事契约自由,依据不合法,判决明显不公。五、一审判决被上诉人支付上诉人213天逾期付款违约金11502.00元与实际逾期天数不符，认定事实错误，依法应予以改判。根据双方签订的商品房买卖合同补充协议约定,被上诉人应于商品房买卖合同签订之日起60日内付清购房余款，截至2019年6月4日被上诉人实际付清购房款之日止,被上诉人逾期付款已达1337天且被上诉人逾期付款处于持续状态,在此期间上诉人从未间断地对被上诉人支付逾期付款违约金的事宜进行催促,被上诉人也表示愿意支付,仅仅要求宽限支付期限,因此被上诉人逾期付款天数为1337天,被上诉人应支付逾期付款违约金是72198.00元,一审判决被上诉人支付11502.00元于法无据,依法应予以改判。 王自卫辩称，一、一审法院判决城乡杰和公司向王自卫交付房屋，具备事实和法律依据。二、补充协议第三条第三项系无效约定，一审法院认定该条款有效实为认定事实错误。三、城乡杰和公司按7元/平方米/月支付逾期交房违约金，具备事实和法律依据。四、因城乡杰和公司长期违约，致王自卫一家如今还在租房居住，期望着城乡杰和公司能在一审判决生效后早日交房，王自卫也好安排好一家老小。虽然对于一审判决有诸多不服，但为了避免讼累，王自卫选择息事宁人，在明知城乡杰和公司无理的情况下，仍然服从一审判决，愿意将抵扣后的违约金支付城乡杰和公司，并早日拿到房屋钥匙。 王自卫向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令城乡杰和公司向王自卫交付位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋2单元20层1号房；2.请求法院依法判令城乡杰和公司支付王自卫2017年1月至2019年6月期间的逾期交房违约金27124元；自2019年7月起，按904元/月计算逾期违约金至城乡杰和公司按合同约定交付房屋之日止；3.请求法院依法判令城乡杰和公司支付王自卫2018年1月1日至2019年6月24日期间的逾期办证违约金44071元；自2019年6月25日起，以338933元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利息计算至办理完毕商品房所有权初始登记日止；4.请求法院判令城乡杰和公司支付王自卫购房补贴10000元；5.本案诉讼费用由城乡杰和公司承担。 城乡杰和公司向一审法院反诉请求：1.判令王自卫向城乡杰和公司支付逾期付款违约金72198元。2.本诉及反诉费用由王自卫承担。 一审法院查明事实：2015年8月5日王自卫与城乡杰和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（王自卫）购买出卖人（城乡杰和公司）开发的位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋2单元20层2-20-1号房，建筑面积为129.16平方米，房屋总价款为338933.00元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款68933.00元，余款270000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。第十一条商品房交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人支付完房屋全款；…。第十三条逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理（(1)、（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付日起60日内向买受人支付违约金。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条的修订和补充）约定：1、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款，买受人选择合同继续履行的出卖人不承担任何违约责任。2、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款而解除合同的，出卖人仅返还买受人已付购房款的本金，出卖人不承担利息及其他损失。3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。《补充协议》第十三条约定，关于不可抗力（对本合同第二十七条的修改和补充）。1、如发生凝冻、雪灾、水患等自然灾害及政府拆迁且新闻媒体对此已报道的为公众知悉的情形。出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。 同时查明，买受人已于2015年8月5日向城乡公司支付房屋首付款68933元，于2019年6月4日以公积金贷款方式支付尾款270000.00元。 另查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发的《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。城乡公司于2019年6月20日在贵州都市报刊登案涉房屋交房公告。 另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2015年8月6日经望谟县住房和城乡建设局予以登记备案。2018年8月15日城乡杰和公司向望谟县住房和城乡建设局提交了《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》，报告载明：案涉房屋自从2015年7月8日领了该区域预售许可证后，于2015年7月26日正式开盘销售，并签订了商品房买卖合同。由于该项目是棚户区旧城改造项目，有大量的拆迁区域，导致该项目还未建设完毕，2018年5月17日与县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》，协议约定本项目为修建部分在竣工交付前由政府平台公司主导建设。2018年7月25日政府重启了棚改征收，同年7月26日工地已全面复工。但D2、D6栋大部分客户签订的《商品房买卖合同》已经超过一年以上，按公积金中心告知的放贷条件，《商品房买卖合同》签订超过一年的不符合办理贷款条件，因此恳请县住建局和县公积金管理中心酌情考虑此项目的特殊性，给予办理公积金贷款，在该报告中附有公积金贷款名单明细表（王自卫列于该名单人员中）。同年9月4日，黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》中载明：望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘属于望谟县灾后重建及棚户区旧城改造项目，该项目原计划于2016年12月31日交付使用，因涉及拆迁等原因停工至今未交付使用。为解决历史遗留问题，城乡杰和公司于2018年5月17日与望谟县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造项目的补充协议》，该项目由望谟县政府平台公司主导建设，2018年7月26日工地已全面复工。县住房和城乡建设局出具证明确认城乡杰和公司与购房者签订的购房合同（2015年签订的合同）继续有效。望谟县管理部将“布依之春”D2、D６栋楼盘申请公积金贷款材料已报备州住房公积金中心，经中心同意，望谟县管理部于2018年9月4日与城乡杰和公司签订了住房公积金贷款阶段性业务合作协议，同意对“布依之春”D2、D6栋楼盘发放贷款。2019年6月20日，城乡杰和公司就案涉房屋在贵州都市报刊登交房公告，刊登交房公告后，城乡杰和公司因王自卫未支付逾期付款违约金而拒绝交付房屋。 再查明，王自卫系教师，案涉房屋销售时，城乡杰和公司的宣传资料载明：认筹优惠交1万抵3万，凡教育系统成功购房的教职员工，除可执行城乡杰和公司所公布的优惠外，还将获得杰和教育基金专项购房补贴1万元。2015年8月5日，王自卫与城乡杰和公司签订《杰和地产·布依之春商品房认购书》，认购书约定的原房价为379343元，王自卫交付定金30000.00元，最终合同确定的总价为338933.00元。 又查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》，方案规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋逾期归责问题；二、案涉房屋是否交付问题；三、逾期付款违约金问题；四、逾期交房违约金问题；五、逾期办证违约金问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2015年8月5日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。 关于案涉房屋逾期归责问题。根据本案查明的事实，自双方签订商品房买卖合同后，因案涉房屋受拆迁等原因影响，导致王自卫不能按期就案涉房屋办理公积金贷款，及城乡杰和公司不能按期交房、办证，均属于双方约定的不可归责于双方的事由；其次，因不可归责于双方的事由导致前述情形的出现，根据公平原则及公积金部门的回复，确认案涉房屋发放公积金贷款时间合理顺延至2018年9月4日，并结合双方补充协议第三条第三项规定（60日内到达出卖人指定账户），买受人办理公积金贷款最迟时间为2018年11月3日。再次，综合考虑双方签订买卖合同的时间（2015年8月5日）至双方约定的交房时间（2016年12月31日），以及出卖人城乡杰和公司于2019年6月20日公告交房时间的实际情况，因非归责于双方的事由，根据公平原则，合理顺延交房时间为公告交房之次日（2019年6月21日）。同时，根据合同约定，交房时间与办证时间相距一年，相应的办证时间顺延至2020年6月21日。另外，因对上述时间已做调整，城乡杰和公司主张的逾期付款违约金未过诉讼时效，故对王自卫抗辩的诉讼时效不予采纳。 关于案涉房屋是否交付问题。本案中，王自卫已于2019年6月4日付清房款，城乡杰和公司已于2019年6月20日通过贵州都市报公告交房，城乡杰和公司理应自公告交房之次日将符合合同约定的房屋交付给王自卫使用，城乡杰和公司未将房屋交付给王自卫的行为已构成违约，理应承担迟延交付房屋的违约责任。故对王自卫主张城乡杰和公司将符合合同约定的房屋交付使用请求依法予以支持。 关于逾期付款违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，自双方签订商品房买卖合同后，办理公积金贷款当属王自卫的主要义务，因不可归责于双方的原因情形消失时，王自卫应在2018年9月4日至2018年11月3日期间办理公积金贷款，其未在上述期限内办理案涉商品房贷款，理应承担相应逾期付款违约金。如争议焦点一所述，本案确定的顺延付款最迟期限为2018年11月3日，按照双方合同约定：“逾期超过180日的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。”王自卫实际付款的时间为2019年6月4日，王自卫已逾期付款213天，应承担的违约金为270000.00元×213天×2?/天=11502.00元。故，王自卫应向城乡杰和公司支付逾期付款违约金为11502.元。 关于逾期交房违约金问题。本案中，城乡杰和公司于2019年6月20日在贵州都市报刊登交房公告，王自卫已付清房款且亦愿意接收房屋，城乡杰和公司最迟应于2019年6月21日将案涉商品房交付给王自卫；其次，交房时间届满（2019年6月21日）时，王自卫有权主张城乡公司承担逾期交房的违约责任；再次，根据合同约定，逾期交房180日内的违约金按全部已付房款的日万分之0.5计算，但王自卫认为该违约金不足以弥补其损失，要求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定增加违约金为7元/平方米/月（参照原告所购房屋地段的租赁市场价格）。本院综合本案实际情况，依照《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定对本案逾期交房违约金计算标准进行调整。而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，根据《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡/月，因原告王自卫主张的违约金不超该标准，本院依法调整违约金为7元/平方米/月。本案逾期交房违约金从2019年6月22日起按7元/平方米/月计算至实际交房之日止。 关于逾期办证违约金问题。如争议点一所述，城乡杰和公司不能按期办证存在不可归责于双方的事由情形，故相应的办证时间顺延至2020年6月20日，现王自卫诉请支付逾期办证违约金条件尚未成就，故对其诉请依法予以驳回。待2020年6月21日后，如城乡杰和公司仍未取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给王自卫，则王自卫有权另行主张权利。 关于补充协议第三条第三项效力问题。补充协议第三条第三项约定：“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方在补充协议第三条“按揭付款方式”中第三项的约定应为有效条款。该补充协议只是将主合同的付款时间及方式进行了变更，作为买受人，支付购房款当属其应当履行的主要义务，并不属于加重王自卫义务，排除其主要权利的约定条款，故该补充协议第三条第三项的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。故对王自卫的抗辩本院依法不予采纳。 关于补充协议第六条第五项的效力问题。该款约定：“买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。”首先，该条针对的是“交接手续”，而非交房的条件规定。同时，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人付清房款便有权要求出卖人按约定交付房屋。其次，根据主合同第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该补充协议内容与主合同关于交接手续出现冲突，且存在不合理加重买受人的责任，此时应以主合同第十四条为准；再次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案的主合同与补充协议系同时签订，均系出卖人为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与买受人进行协商，属格式条款。同时，该补充协议对主合同进行了变更，变更后的补充协议内容加重了买受人责任，且未采用足以引起买受人注意的突出显示标注予以说明。综述，交房的条件及交接手续应适用主合同第十一条和第十四条的规定，因此，对城乡杰和公司的抗辩理由本院依法不予采纳。 关于教师购房补贴1万元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订认购书时约定房价为379343.00元，当时王自卫支付定金30000.00元，按照宣传资料交3万优惠2万、教师优惠1万元及折扣的政策，双方签订《商品房买卖合同》的价款为338933.00元，说明原告王自卫所购房屋已享受了购房补贴1万元，城乡杰和公司已按宣传资料兑现了承诺，故对原告王自卫主张支付1万元的补贴依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、限被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）王自卫交付符合合同约定的房屋（布依之春D2栋2单元20层2-20-1号房）。二、限被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王自卫支付自2019年6月22日起至实际交房之日止逾期交房违约金【违约金计算公式为(129.16㎡×7元/㎡·月×12个月)÷365天×逾期天数】。三、限原告（反诉被告）王自卫于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金11502.00元。四、驳回原告（反诉被告）王自卫的其他诉讼请求。本诉案件受理费914.93元（已减半），由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担25.00元，由原告王自卫负担889.93元。反诉受理费802.48元（已减半），由原告被告王自卫负担43.78元，由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担758.70元。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩请求及理由，归纳本案二审争议焦点为：1．城乡杰和公司是否应当继续履行交房义务；2．王自卫是否应承担逾期付款违约责任；3．城乡杰和公司是否应承担逾期交房违约责任;4．城乡杰和公司是否应承担逾期办证违约责任。 关于争议焦点一，即城乡杰和公司是否应当继续履行交房义务的问题。 首先，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”商品房买卖合同中，支付房款和交付房屋是双方的主要义务。在买受人已经付清房款的前提下，即便买受人存在逾期付款，因支付逾期付款违约金并非合同主要义务，出卖人亦不得据此拒绝交付房屋。城乡杰和公司据此主张不交付房屋的理由不能成立。 其次，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”即在买受人付清房款后，出卖人应当依照法律规定及合同约定的交付条件向买受人交付预售的商品房。本案中，案涉商品房尚未取得建筑工程竣工验收备案表，不具备法定交付条件。一审判决城乡杰和公司向王自卫交付房屋，不符合法律规定，本院予以撤销。在案涉房屋符合法定交付条件前，王自卫可主张解除商品房买卖合同或要求城乡杰和公司承担逾期交房违约责任予以救济。而在本案中，二人已向城乡城乡杰和公司主张继续履行合同，并主张逾期交房违约责任，故王自卫可在案涉房屋符合法定交房条件后，在城乡杰和公司拒绝交房的情况下，另行主张权利。 关于争议焦点二，即王自卫是否应承担逾期付款违约责任的问题。 双方在《商品房买卖合同》第八条对付款方式、期限作了约定：一是选择公积金贷款，合同签订日支付首付款68933元，余款270000元以公积金贷款支付；二是买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人；三是买受人在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。同时对未能获得贷款或少获得贷款的后果区分情形进行约定：一是因买受人原因导致的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担逾期付款违约责任，否则，出卖人有权解除合同；二是因出卖人原因导致的，买受人可以选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；三是非因双方原因导致的买受人应在15日内支付不足款项，否则任何一方均可单方解除合同。 首先，没有证据显示城乡杰和公司书面通知了王自卫提交申请办理公积金贷款所需的全部资料，也没有证据显示城乡杰和公司或公积金贷款管理部门书面通知了王自卫到指定地点办理贷款相关手续。从黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》来看，当时并不具备办理公积金贷款的条件。双方均未按照合同约定的付款方式和步骤履行通知及办理公积金贷款手续，应认定已经用实际行为变更了商品房买卖合同关于付款期限的约定。因此，并不存在“未能获得贷款或少获得贷款”的前提，无适用《商品房买卖合同》第八条认定是否构成逾期付款的基础。《补充协议》第三条作为对《商品房买卖合同》第八条的修订和补充，同样无适用的基础。 其次，《补充协议》第三条约定，因出卖人原因导致买受人不能取得贷款或少获得贷款，买受人选在继续履行合同的，出卖人不承担任何违约责任，买受人解除合同的，出卖人仅返还已付房款本金，不承担利息及其他损失；非因出卖人原因（含政策调整、法律法规变化等）导致买受人不能取得贷款或少获得贷款的，买受人需在规定期限内付清全部房款，否则视为逾期付款，出卖人可根据《商品房买卖合同》第十条（逾期付款责任条款）主张权利。该条明显免除出卖人原因导致不能取得贷款或少获得贷款的责任，一审认定该条属无效格式条款正确。 综上，在未进一步办理公积金贷款手续的情形下，因双方并未就剩余房款的支付期限达成进一步的协议，亦未主张解除合同或要求对方继续履行，直至2018年9月4日具备办理公积金贷款条件以后，案涉商品房小区的买受人才陆续办理公积金贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定，将王自卫实际办理贷款之日视为双方对付款期限重新达成的合意，因此不能认定王自卫逾期付款。一审判决王自卫支付逾期付款违约金11502元，王自卫对此并未提起上诉，视为对一审判决的认可，故予以维持。 关于争议焦点三，即城乡杰和公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。 首先，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”就本案商品房买卖合同而言，买受人应先履行付清房款义务，而后由出卖人履行交付房屋及转移登记的义务。因此，在王自卫付清房款之前，城乡杰和公司并无交付房屋和办理转移登记的义务，王自卫不得主张城乡杰和公司承担付清房款之前的逾期交房和逾期办证责任。 其次，根据黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》可知，案涉商品房项目存在拆迁导致停工等因素，致使双方均未按《商品房买卖合同》最初约定履行付款、交房、办证义务，原约定的付款、交房、办证等主要义务履行期限均已届满，而此系不可归责于合同双方的原因，同时已不可能再要求双方按原合同约定期限履行。从合同履行顺序来看，在王自卫已经付清房款的情形下，城乡杰和公司应于合理期限内交付房屋。因城乡杰和公司于2019年6月20日刊登交房公告，视为对交房作出承诺，故应以公告之次日作为交房的期限。而从主观上，城乡杰和公司以王自卫未支付逾期付款违约金为由拒不交付房屋。从客观上，案涉商品房楼盘尚未取得竣工验收备案表，城乡杰和公司尚不能交付符合法定标准的房屋，均已构成逾期交房，应自交房期限届满之次日即2019年6月22日起承担逾期交房违约责任。 再次，《商品房买卖合同》合同第十三条约定逾期交房违约金为已付房款日万分之0.01，已明显偏低，不能填补逾期交房造成的损失。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条关于“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定，对违约金计算调整的基础为实际损失，而参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，本案逾期交房的实际损失客观上表现为同地段同类房屋使用期间的租金损失。《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》对临时安置补助按10元/㎡/月计算的标准，可作为当地同地段同类房屋租金的参照。一审根据王自卫的主张，按照7元/㎡/月予以支持，并无不当。 综上，城乡杰和公司应当自2019年6月22日起，以7元/㎡/月的标准，按案涉房屋建筑面积支付逾期交房违约金直至交付符合法定条件的房屋之日止，一审对此判决正确，应予维持。 关于争议焦点四，即城乡杰和公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。 如前所属，因不可归责于双方的事由，导致原合同约定的办证期限已届满，不能据此要求城乡杰和公司承担逾期办证违约责任，而双方此后对房屋转移登记期限并未达成新的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，现案涉房屋尚未交付使用，城乡杰和公司不应承担逾期办证违约责任，对王自卫的该项诉讼请求不予支持。一审认定办证时间顺延至2020年6月21日不当，但判决驳回王自卫该项诉讼请求正确。 综上，城乡杰和公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审法院认定事实基本清楚，但适用法律不当，予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1192号民事判决第二项、第三项； 二、撤销贵州省望谟县人民法院（2019）黔2326民初1192号民事判决第一项、第四项； 三、驳回王自卫的其余诉讼请求。 二审案件受理费802.48元，由上诉人贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹慧兰 审判员  曾婷婷 审判员  陈映桃 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  曹荣钰