陕西省西安市长安区人民法院民事判决书(2020)陕0116民初1262号 原告(反诉被告)张文松。被告（反诉原告）张新元。原告张文松与被告张新元房屋租赁合同纠纷一案，于2020年3月2日立案后，在诉讼过程中，被告张新元于同年4月8日提出反诉。本院依法适用普通程，由审判员公开开庭对本案合并独任审理。张文松及张新元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文松向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁合同书》；2、判令被告支付原告房屋租金4820元、物业费351.72元（2019年11月2日-2019年11月22日），判令被告支付该房屋租金、物业费至实际交房日；3、判令被告立即向原告返还房屋钥匙，水电卡；4、判令被告立即变更其营业执照住址，不允许再使用原告商铺地址；5、判令被告向原告赔偿其擅自拆除卫生间门、厨房门、屋内墙面木墙裙的损失3000元；6、判令被告向原告承担其不按照约定支付租金的违约金289.2元（2019年11月2日-2019年11月22日），判令被告支付该违约金至实际交房日；7、判令被告立即向原告支付房屋押金3000元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月2日，原、被告签订《租赁合同书》，约定XX城XX街XX城XX层XX号楼10110商铺租赁给被告，房屋面积58.62㎡，租赁期限2019年5月2日至2022年5月2日，租金每月7250元，每一季度交付房租。合同签订后，被告共计交付了两个季度的房租，自2019年11月2日开始，被告借口生意不好，一直拖欠第三季度房租，经原告多次催要，被告竟将屋内的卫生间门、厨房门、木墙裙全部拆除，并将房屋上锁，为维护原告合法权益，现原告提起诉讼，要求支持其诉讼请求。张新元辩称，原告2019年11月10日将租赁房屋门锁了，张贴出租广告，以实际行动表明拒绝继续履行合同，属于违约，违反法律规定，被告合同目的不能实现，现被告同意解除合同；不认可原告要求的2019年11月2日至11月22日房屋租金及物业费，合同在2019年11月10日已经解除，只认可11月10日之前的房屋租金及物业费；原告如果退还被告押金，配合被告搬走遗留物品，其同意返还原告房屋钥匙、水电卡；同意变更营业执照登记的地址，不再使用原告商铺地址；卫生间门、厨房门及屋内墙面木墙裙是被告装修时自购财产，因原告违约导致合同解除，装修装饰物残值原告应赔偿，被告已在反诉请求中扣除了卫生间门、厨房门及屋内墙面木墙裙的价值，原告对卫生间门、厨房门及屋内墙面木墙裙的请求没有法律依据；因市政改造，导致商铺经营困难，被告一直和原告协商，不能达成一致，被告迟交租金有正当理由，不属于违约，不应承担违约责任；因原、被告均同意解除合同，原告应退还被告押金。对原告的诉讼请求，被告要求依法判决，并提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告押金4250元；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修房屋残值29167元；3、判令反诉被告返还反诉原告遗留物品；4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年4月2日，反诉原告与反诉被告签订房屋《租赁合同书》，反诉原告承租反诉被告华润二十四城三期底商铺58.62㎡，约定押金7250元，实际支付押金4250元，另向反诉被告出具3000元欠条一张，反诉原告用该商铺经营餐饮。合同履行一个月后，因客观情势发生变化，生意冷淡，在第二个季度交房租时，双方口头协议第三个季度租金重新协商，至11月9日，双方未协商一致，反诉被告在反诉原告经营期间，2019年11月10日将门锁住，反诉原告无法经营，合同无法继续履行，合同目的无法实现。经双方协商同意解除合同，但反诉被告拒绝退还押金，在反诉原告搬运家具时，又将房门锁上，反诉原告遗留物品无法取出。反诉原告租房时该房屋为毛坯房，反诉原告装修花费36000余元，现因反诉被告违约导致合同目的无法实现，应赔偿反诉原告相应损失29167元。现提起反诉，要求支持其反诉请求。    对于张新元的反诉，张文松辩称其是在反诉原告不交纳房屋租金的情况下，才被迫锁了房门和停了水、电；毛坯房是反诉原告装修，但合同约定租赁的房屋是来装去丢；反诉原告反诉请求3的遗留物是拆下来的垃圾，同意反诉原告取走；不同意反诉原告第1、2、4项反诉请求，要求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经开庭审理，本院认定如下事实：2019年4月2日，张文松、张新元签订《租赁合同书》，约定XX城XX街XX城XX层XX号楼XX号商铺租赁给张新元，商铺面积58.62㎡，租赁期限2019年5月2日至2022年5月2日，租金每月7250元，第二年起每年租金递增10%，签订合同当日交纳三个月租金，以后租金应在到期前一个月交纳，押金为7250元，期满承租方无违约、无损坏商铺的行为，出租方退还押金；承租方装修商铺方案需得出租方同意，承租方期满不续约或中途中止合同，装修物及其固定添附物遵循来装去丢原则，出租方不予补偿，所有权归出租方，承租方不得拆除；承租方有下列情形之一，出租方有权单方解除合同：……4、逾期十日支付租金、水电费、物业管理费；……6、合同期内，未经出租方同意单方中止合同，应赔偿甲方合同期内全部租金；承租方未按约定支付租金、水电费、管理费，每逾期一日，应向出租方支付相应欠款3‰的迟延违约金；租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前中止的，承租方应于合同中止后三日内将所租赁房屋及出租方提供的配套设施以良好适租的状态交换出租方，承租方未按约定交换的，每逾期交房一天，承租方应向出租方支付年租金5‰的违约金，超期七天以上未能交房，出租方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失承租方负担，履约保证金不予退还。合同签订后，张文松将案涉商铺交予张新元，张新元按合同约定向张文松交纳了三个月租金、4250元的押金，就剩余押金3000元向张文松出具了欠条。之后，张新元对案涉商铺花费36000元进行了装修，其中大厅木墙裙及收口预算4350元、厨房推拉门预算2250元。装修后，张新元进行工商注册登记，从事老潼关肉夹馍经营。后因生意冷淡，张新元欲和张文松重新协商租金无果，自2019年11月2日起拖欠张文松租金未付。2019年11月10日，张文松在案涉商铺大门上张贴出租广告并加了锁。同年11月22日张新元将其在商铺内的卫生间门、厨房门、墙面木墙裙、空调拆除后拉走，并将商铺上锁，也未向张文松移交案涉商铺及房屋钥匙、水电卡。 上述事实，有原、被告陈述，双方签订的《租赁合同书》，案涉商铺房屋照片，装修合同，报警回执等证据在案证实。本院认为，民事主体合法权益受法律保护，合同依法成立，当事人应当全面履行。原、被告签订的《租赁合同书》，是双方真实意思表示，合法有效。在合同履行中，被告未能和原告就租金重新协商一致，在约定的期限未向原告交纳租金，其行为已构成违约，应承担违约责任；原告在合同尚未解除情况下，在案涉商铺张贴出租公告，加挂门锁，妨碍被告经营，亦属违约，应承担相应责任；因原、被告均无意继续履行双方所签订的租赁合同，均同意解除合同，所以，2019年4月2日原、被告签订《租赁合同书》应予解除；对于原告要求被告支付2019年11月2日至2019年11月22日商铺房屋租金4820元、物业费351.72元及至实际交房日的商铺房屋租金、物业费，因原告2019年11月10日在案涉商铺大门上张贴出租广告并加锁，之后被告也未再使用案涉商铺，所以，2019年11月2日至2019年11月10日的租金、物业费应由被告承担，经计算为2067.4元(租金每天241.67元，物业费每天16.75元)，之后的费用原告自行承担；合同已经解除，案涉商铺房屋钥匙，水电卡，被告应予交还原告，并对其登记在原告商铺房屋的经营地址予以变更；因双方合同有“承租方期满不续约或中途中止合同，装修物及其固定添附物遵循来装去丢原则，出租方不予补偿，所有权归出租方，承租方不得拆除”约定，所以，被告拆除卫生间门、厨房门、屋内墙面木墙裙违反合同约定，原告要求被告赔偿3000元的诉讼请求不高于被告为此部分装修价值，应予支持；同样依据合同约定，反诉原告要求反诉被告赔偿装修房屋残值29167元无合同依据及法律依据，不予支持；根据合同“承租方未按约定支付租金、水电费、管理费，每逾期一日，应向出租方支付相应欠款3‰的迟延违约金”的约定，被告应向原告支付2019年11月2日-2019年11月10日迟延付款违约金，原告此请求予以支持，经计算为46.4元；商铺房屋押金本身即属于承租人，在合同中止后应返还承租人，所以在合同解除后，原告要求被告支付房屋押金3000元亦无事实依据，依法不予支持；同理，反诉原告要求反诉被告退还押金4250元的反诉请求，符合合同约定，依法予以支持；对于反诉原告要求反诉被告返还遗留物品一节，因反诉原告未提供证据证明其遗留物的名称、数量等，反诉被告亦称遗留物为拆除垃圾，故反诉原告此诉讼请求证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告张文松与被告张新元2019年4月2日签订《租赁合同书》。二、被告张新元于本判决生效后10日内向原告张文松支付2019年11月2日至2019年11月10日商铺房屋租金、物业费2067.4元。三、被告张新元于本判决生效后10日内返还原告张文松案涉商铺房屋钥匙，水电卡。四、被告张新元于本判决生效后10日内对其登记在原告张文松商铺房屋的经营地址予以变更，将工商登记地址迁移出案涉商铺房屋。五、被告张新元于本判决生效后10日内赔偿原告张文松卫生间门、厨房门、屋内墙面木墙裙损失共计3000元。六、被告张新元于本判决生效后10日内向原告张文松支付迟延交付租金的违约金46.3元。七、驳回原告张文松其余诉讼请求。八、反诉被告张文松于本判决生效后10日内退还反诉原告张新元租赁商铺押金4250元。九、驳回反诉原告张新元其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费86元原告已预交，由原告负担48元，被告负担38元，被告负担部分在执行时一并付给原告；反诉案件受理费318元反诉原告已预交，由反诉原告负担278元，反诉被告负担40元，反诉被告负担部分在执行时一并付给反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    牛毅虎二0二0年十二月二十九日                            书  记  员    潘  苒  1