鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初2832号原告:牛福勤，男，1975年1月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：郭庆红，河南泰豫恒律师事务所律师。被告：鹤壁市新世纪置业有限公司，住所地鹤壁市黎阳路东段（淇滨公安分局对面）。法定代表人：李生财，该公司董事长。委托诉讼代理人：李长江，男，1981年8月27日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区，系公司员工。被告：王淑娴，女，1992年10月2日出生，汉族，住河南省鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：薛富铭，河南华融律师事务所律师。第三人：鲁光焰，男，1969年10月25日出生，汉族，住河南省鹤壁市淇滨区。原告牛福勤与被告鹤壁市新世纪置业有限公司(以下简称新世纪公司)、王淑娴、第三人鲁光焰定金合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年11月23日和2020年12月11日两次公开开庭进行了审理。原告牛福勤及委托诉讼代理人郭庆红，被告新世纪公司委托诉讼代理人李长江，被告王淑娴委托诉讼代理人薛富铭，第三人鲁光焰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛福勤向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》有效；2、请求确认被告新世纪公司与被告王淑娴签订《商品房买卖合同》无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系鹤壁市御景城邦小区的善意购房人，于2013年10月31日与新世纪公司签订《御景城邦团购房预定协议》双方约定:原告预定购买鹤壁市御景城邦小区（暂定）6号楼西单元十六层东户的房屋（后房号变更为鹤壁市御景城邦小区8号楼东单元十六层东户），房屋交付时间为2014年12月31日前。协议签订当日原告向新世纪支付了购房定金人民币贰拾万元（￥200，000），2014年9月29日御景城邦小区取得预售许可证，自此，依据《商品房买卖司法解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》合法有效，可以作为商品房买卖的有效凭证，然而，新世纪公司因欠孙林清借款未归还，由孙林清指定王淑娴与新世纪公司签订《商品房买卖合同》，将原已出售给原告的涉案房产用于抵债。对于新世纪公司与王淑娴的《商品房买卖合同》，原告认为:一、其本质是民间借贷法律关系，不是房地产买卖法律关系；二、抵债确定的房屋单价明显低于市场价格；三、损害了原告的合法利益。基于上述原因，根据《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日）第九条确定的审判原则，新世纪公司与王淑娴的《商品房买卖合同》应被认定为无效合同。综上所述，原告与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》合法有效，新世纪公司与王淑娴签订的《商品房买卖合同》因违反相关法律、法规规定，严重损害原告合法权益，应认定为无效。故诉至贵院，望判如所请。被告新世纪公司辩称，1、原告的诉讼请求以审判结果为准；2、诉讼费企业无力承担。被告王淑娴辩称，第一、原告诉讼的房屋买卖合同纠纷案由错误，本案属于确认合同效力纠纷民事案由中的确认合同有效纠纷和确认合同无效纠纷，不是房屋买卖合同纠纷民事案由中规定的六种纠纷情形；第二、被告王淑娴在本案中不具备被告的主体资格，原告与王淑娴不认识且无关系，涉案房屋系王淑娴购买并到房管部门进行《房屋买卖合同》备案，根据《物权法》相关规定，王淑娴依法享有涉案房屋的所有权，无论原告起诉还是法院依职权追加，王淑娴都是民事诉讼法规定的具有独立请求权的第三人，而非作为被告参加诉讼；第三、原告牛福勤在本案中不具备原告的主体资格，根据原告与被告新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》第一条、第三条，原告支付定金购买的是御景城邦小区6号楼西单元16层东户，而本案争议的涉案房屋是御景城邦小区8号楼东一单元16层东户，如果诉讼中原告提供不出与新世纪公司双方之间签订的关于涉案房屋新的协议或合同，就不具有法律规定的合同相对性，仅凭任何一方的陈述或认可，根本不能印证案件的基础法律事实，原告就不具备原告的诉讼主体资格；第四、本案原告诉讼已超诉讼时效。根据原告与新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》，协议签订时间是2013年10月31日，协议约定履行最后时间是2014年12月31日之前，诉讼中原告没有确实有效的证据证明诉讼时效中断、延续情形，本案应严格遵循法律规定，故本案原告诉讼已超诉讼时效；第五、原告诉请不合理、诉状内容不真实。原告请求确认与被告新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》有效，但是原告的起诉状内容关于协议第一条的关键条款都已发生重大变更，认定有效和无效早已失去法律上的意义，况且协议第三条是交纳定金作为担保的预定协议，不是房屋买卖合同，即使双方产生纠纷，适用的是定金规则的相关法律规定。本案涉案房屋不存在抵押，系出资购买，更没有明显低于市场价格，王淑娴签订的《房屋买卖合同》已经备案，也不违反法律规定。故原告诉讼主张没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查认为，对于原告提交的原告牛福勤与被告新世纪公司于2013年10月31日签订的《御景城邦团购房预定协议》，来源合法客观真实，本院予以采信；对于被告提交的被告王淑娴与被告新世纪公司于2015年3月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》，来源合法客观真实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月31日原告牛福勤与被告新世纪公司签订《御景城邦团购房预定协议》一份，约定，乙方（原告）预定御景城邦小区6号楼西单元十六层东户的房屋；房屋交付时间为2014年12月31日前；乙方（原告）同意签订本协议时，支付定金人民币贰拾万元（￥200，000），作为甲（被告新世纪公司）、乙（原告）双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，乙方（原告）支付的定金转为房价款。协议签订当日原告向被告新世纪公司支付了定金200，000元。原告与被告新世纪公司至今没有签订商品房买卖合同。另查明，2015年3月20日被告王淑娴与被告新世纪公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并且在房屋管理部门进行了备案。本院认为，根据原告提供的《政府信息公开申请延期答复告知书》，原告在2018年9月25日才知道涉案房屋登记到了被告王淑娴名下，知道自己的权利受到了侵害，故本案的诉讼时应从2018年9月25日开始计算。原告于2020年9月10日向法院提起诉讼，原告诉讼请求没有超过三年的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。本案中，原告与被告新世纪公司于2013年10月31日签订《御景城邦团购房预定协议》，并在协议签订当日向新世纪支付了定金人民币200，000元，作为订立商品房买卖合同的担保，本案不属于房屋买卖合同，应当属于定金合同纠纷，庭审中已向原告释明。原告与被告新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》，不违反法律规定，属有效协议。故关于原告请求确认与被告新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求确认被告新世纪公司与被告王淑娴签订《商品房买卖合同（预售）》无效的诉讼请求，本院认为，原告与被告新世纪公司签订的《御景城邦团购房预定协议》，应当属于定金合同，而被告新世纪公司与被告王淑娴签订《商品房买卖合同（预售）》，已经在房屋管理部门进行了备案，属于房屋买卖合同，两份合同不属于同一法律关系，原告作为与被告新世纪公司存在定金合同关系的当事人，无权诉请人民法院评判定金合同关系之外的第三人（被告王淑娴）与被告新世纪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力问题，故原告请求确认被告新世纪公司与被告王淑娴签订《商品房买卖合同（预售）》无效的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。案经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告牛福勤与被告鹤壁市新世纪置业有限公司于2013年10月31日签订的《御景城邦团购房预定协议》有效；二、驳回原告牛福勤的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告牛福勤负担50元，被告鹤壁市新世纪置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  张保平审 判 员  武文英人民陪审员  宁春杰二〇二〇年十二月十四日书 记 员  薛纪爽