北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10389号原告：郝德钢，男，1948年5月10日出生，住北京市石景山区。法定代理人：刘春兰（系郝德钢配偶），女，1949年1月25日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王金印，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，女，1981年5月5日出生，汉族，北京市义博律师事务所实习律师，住北京市石景山区。被告：北京古城兴业置业有限公司，住所地北京市石景山区古城西路66号院1号楼103号。（统一社会信用代码：91110107667525163A）法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：陈沛丰，男，1987年3月18日出生，汉族，该公司法务，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：高盛，北京市中银律师事务所律师。原告郝德钢与被告北京古城兴业置业有限公司（以下简称：古城兴业公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告郝德钢及其委托诉讼代理人王金印、刘凯，被告古城兴业公司之委托诉讼代理人高盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝德钢向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年11月14日签订的《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》以及2013年11月15日签订的《北京市住宅房屋拆迁补偿安置补充协议》《北京市拆迁定向安置房选房协议》无效；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月14日，原、被告签订《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》，在待拆迁的房屋面积中，被认定的补偿房屋建筑面积为49.43平方米，其余房屋面积51.74平方米未认定。按照该协议，其中拆迁协议补偿金额为589169元。2013年11月15日，原、被告签订《北京市拆迁定向安置房选房协议》《北京市住宅房屋拆迁补偿安置补充协议》。选房协议与补充协议约定：原告自愿购买石景山区X室，拆迁补偿总款为739169元，应支付1574205元。原告郝德钢患有精神疾病，为精神残疾一级。作为限制民事行为能力人，其本人无法辨认拆迁等重大事项，在签订上述协议时，其法定代理人刘春兰并未在场，也未取得其同意，导致房屋仅认定了不到一半的面积。原告认为，根据法律规定，原告签订上述协议时，应属于效力待定的合同，上述协议未取得法定代理人同意和追认。该协议应自始无效。原告及法定代理人多次找被告协商，未能达成一致，故原告诉至法院。被告古城兴业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告是否为限制民事行为能力人并未通过法定程序进行认定。郝德钢在之前的庭审中并未体现出有精神残疾。郝德钢签订拆迁协议时有其配偶刘春兰出具的授权委托书。合同并非无效。若合同无效，被告取得的房产、拆迁款和房屋占用费均应当返还被告，相应后果由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1995年5月22日，北京市石景山区规划管理局出具《建设工程规划许可证》，载有：建设单位郝德钢，建设项目名称新建房屋，建设位置石景山区X号，建设规模23.38㎡。《建设工程规划许可证附件》载有层数地上1，高度3米。《〈老古城综合改造土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案〉实施细则》对“被认定补偿房屋建筑面积的确定”进行了规定：私有房屋以政府相关部门批示证载面积确定为补偿建筑面积，如证载面积小于被拆迁人长期居住并且在乡、村批准的合法宅基地范围内房屋（符合房屋条件）的现状首层建筑面积，则以现状首层房屋（符合房屋条件）建筑面积确定为补偿建筑面积。具体数值以2008年10月31日北京市石景山区建设委员会在本拆迁范围内公告《北京市石景山区城市建设项目拆迁公示》后，开始进行的拆迁入户调查实际测量值为准。2008年11月8日，北京金房兴业测绘有限公司出具的《拆迁（房屋、土地）测绘成果图》载明石景山区X号，郝德钢地上一层49.43，地上二层51.74。2009年11月13日，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具金房（2009）拆估字第15号-第254号《北京市城市住宅房屋拆迁估价报告》，载明估价对象：被拆迁人郝德钢，房屋坐落北京市石景山区X号，建筑面积49.43㎡。估价目的：为确定被拆迁房屋、装修、设备及附属物的重置成新补偿价格而评估其房地产市场价格。估价结果：估价对象在2009年10月14日估价时点的房屋拆迁评估款为58855元。2013年11月14日，甲方拆迁人古城兴业公司与乙方被拆迁人郝德钢签订《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称：《安置协议》）（协议编号：A-3515-003），约定甲、乙双方经协商，同意按照“完全定向房屋安置方式/同时选择定向房屋安置和货币补偿方式”进行拆迁补偿安置，并达成如下协议：一、拆迁依据。根据《北京市房屋拆迁许可证》京建石拆许字[2009]第172号，甲方因老古城综合改造土地一级开发项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内X号所有的房屋及附属物。二、被拆迁房屋。1、被认定补偿房屋建筑面积49.43平方米；2、未被认定补偿房屋建筑面积51.74平方米；3、土地面积共有214.57平方米；4、乙方现有在册人口2人，常住人口2人，分别是户主郝德钢，之妻刘春兰。三、被认定补偿房屋建筑面积补偿原则。乙方自愿在“被认定补偿房屋建筑面积”中，以49.43平方米作为选房面积，乙方可以在北京市石景山区老古城综合改造项目定向安置房“古城·现代嘉园”小区，购买一套或多套定向安置房，合计可选“政策性定向安置面积”上限为59.32建筑平方米。四、拆迁补偿款。甲方支付乙方拆迁补偿款589169元。上述补偿款已经包含被认定补偿房屋重置成新价和设备、装修及附属物价格、“选房面积”定向安置政策性补偿费、“剩余面积”补偿费、各种拆迁奖励及补助费等。本条所指的“拆迁补偿款”不含定向安置周转费。2013年11月15日，甲方拆迁人古城兴业公司与乙方被拆迁人郝德钢签订《北京市住宅房屋拆迁补偿安置补充协议》（以下简称：《补充协议》），就拆迁补偿安置进行如下补充：甲方对乙方拆迁安置的拆迁补偿总款为739169元。上述补偿款已经包含甲、乙双方签订的《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》中第四条约定的拆迁补偿款，本协议约定的定向安置周转费和“选房面积”调整增加补偿款。乙方选购定向安置房套型、数量为二居室套型2套，甲方提供给乙方30个月的定向安置周转费合计15万元。乙方购买定向安置房合计总建筑面积157.57建筑平方米。2013年11月15日，甲方拆迁人古城兴业公司与乙方被拆迁人郝德钢签订《北京市拆迁定向安置房选房协议》（以下简称：《选房协议》）。约定乙方自愿购买定向安置房：1、北京市石景山区X室。房屋设计建筑面积为83.11建筑平方米（含公摊）。2、北京市石景山区X室。房屋设计建筑面积为74.46建筑平方米（含公摊）。总建筑面积157.57建筑平方米。上述定向安置房购房总价款1574205元。乙方同意以甲、乙双方于2013年11月15日签订的《补充协议》中第一条约定的“拆迁补偿总款”，向甲方交纳全额购房款。不足部分乙方应当自签订本协议起10个工作日内，将补交房款交至甲方。在上述《安置协议》《补充协议》和《选房协议》签订过程中，郝德钢向古城兴业公司出具《授权委托书》《承诺书》《保证书》。内容包括：委托人刘春兰因本人身体有病，不能前去拆迁现场办理房屋拆迁手续，现委托郝德钢全权办理房屋拆迁补偿洽谈、签约、交房、选房、领取存折等一切事宜，如出现家庭经济纠纷，与拆迁人、拆迁公司无关，责任自负，并自行承担一切法律责任。郝德钢出具的保证载明其妻刘春兰因身体原因无法办理拆迁事宜，经全体家庭相关成员讨论通过，同意由郝德钢全权办理房屋拆迁事宜，并将结余拆迁款的存折做到其名下。今后如产生纠纷，自行承担所有责任，与拆迁人、拆迁公司、拆迁办、银行无关。刘春兰和郝德钢均在《授权委托书》和《保证书》上签字。郝德钢另承诺其自愿与古城兴业公司签订《安置协议》，《安置协议》是针对其家庭实际情况进行约定并签署的，系其本人真实意思的表示，充分考虑了其实际困难，对安置补偿的任何内容不向第三方泄露。2015年7月30日，古城兴业公司通知郝德钢上述X号安置房屋已具备入住条件。2016年10月9日，郝德钢领取了上述两套安置房屋的燃气卡/燃气CPU卡表登记表1张，门禁卡3张，户门钥匙（ABC钥匙）7把，门镜（猫眼）1个。郝德钢提交残疾人证，载明签发日期2009年10月10日，有效期十年。残疾类别为精神残疾，残疾等级为一级。欲证明其系限制民事行为能力人，理解能力差，对拆迁条款的内容无法理解，导致被认定补偿房屋建筑面积仅为49.43平方米，其余的51.74平方米未被认定补偿房屋建筑面积。经询问，郝德钢自认其院落内有南北两栋二层小楼，其中一层均被认定为补偿面积，二层系自建无审批手续均未被认定为补偿面积。上述事实，有《建设工程规划许可证》《〈老古城综合改造土地一级开发项目住宅拆迁补偿安置方案〉实施细则》《拆迁（房屋、土地）测绘成果图》《北京市城市住宅房屋拆迁估价报告》《安置协议》《补充协议》《选房协议》《承诺书》《授权委托书》《保证书》、入住手续书、《入伙物品发放单》、残疾人证、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郝德钢以其系限制民事行为能力人无法理解拆迁条款、导致被认定补偿房屋建筑面积仅为49.43平方米，其余的51.74平方米未被认定补偿房屋建筑面积为由，主张《安置协议》《补充协议》《选房协议》无效，应就其主张提供证据予以证明。首先，虽然郝德钢持有患有精神疾病的残疾人证，但郝德钢并未举证证明其在签订协议时，向古城兴业公司出示其残疾人证。另外，成年人是否系限制民事行为能力人，需要经过人民法院作出判决进行认定。郝德钢仅有残疾人证并不足以证明其系限制民事行为能力人。其次，在签订协议过程中，郝德钢的配偶刘春兰出具《授权委托书》和《保证书》，表示因其身体原因不能前去拆迁现场办理房屋拆迁手续，委托郝德钢全权办理房屋拆迁补偿洽谈、签约、交房、选房、领取存折等一切事宜。对于房屋拆迁补偿这一重大事项，刘春兰和郝德钢作为被拆迁人应谨慎对待并充分知晓拆迁协议的内容。即使郝德钢确实不能完全辨认自己的行为，刘春兰作为配偶已对其行为进行了追认。再次，拆迁补偿安置方案实施细则对“被认定补偿房屋建筑面积的确定”进行了规定，即私有房屋以政府相关部门批示证载面积确定为补偿建筑面积，如证载面积小于被拆迁人长期居住并且在乡、村批准的合法宅基地范围内房屋（符合房屋条件）的现状首层建筑面积，则以现状首层房屋（符合房屋条件）建筑面积确定为补偿建筑面积。因郝德钢被拆迁的二层房屋系自建无审批手续，故拆迁协议仅将一层49.43平方米认定为补偿房屋建筑面积，未将二层51.74平方米认定为补偿房屋建筑面积，具有拆迁政策依据。郝德钢于2016年已经接收依据拆迁协议获得的X号两套安置房屋，拆迁协议已经履行完毕。综上，郝德钢和古城兴业公司签订的《安置协议》《补充协议》《选房协议》系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的规定，应属有效。郝德钢主张三份协议无效的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回郝德钢的诉讼请求。案件受理费9692元，由郝德钢负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二〇年十二月三十日法官助理 田晔书 记 员 袁帅