安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初20640号 原告（反诉被告）：李祥玉,男,1952年7月22日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：李成（李祥玉儿子），男，1976年4月30日出生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：宋杰，安徽徽达律师事务所律师。 被告（反诉原告）:陈宝应,男,1984年10月25日出生,汉族,住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：方东，安徽徽杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董飞，安徽徽杰律师事务所律师。 原告（反诉被告）李祥玉与被告（反诉原告）陈宝应房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李祥玉的委托诉讼代理人李成、宋杰，被告（反诉原告）陈宝应的委托诉讼代理人董飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李祥玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年7月20日签订的房屋租赁合同,并判令被告立即将承租的房屋腾空后返还原告;2.判令被告(按每季度租金25000元的标准)向原告支付自2020年8月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金;3.判令被告(按每季度租金25000元的标准)向原告支付自解除租赁合同之后到被告实际腾空房屋交房之日止的房屋占用使用费；4.判令被告向原告支付违约金50000元；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月20日，原告与被告签订关于合肥市包河区南二环与金寨路交口向东三百米路北房屋的租赁合同一份,用于经营水果直营及水果仓库,租赁期限为36个月,自2019年8月1日至2022年7月31日,租金为每季度25000元。但自今年2020年8月1日起,房租费到期后,被告一直拖欠下一期的房租不付,原告多次找被告要求付款,被告迟迟不交,恶意拖欠。现如今被告现已经将房屋内商品搬出,留下货架设备,且把房屋锁上。截至原告起诉之日，被告是既不支付下一期房租费,又不腾空房屋向原告交房,一直占用房屋。被告的行为已经构成违约,根据双方签订的房屋租赁合同的约定,在被告恶意拖欠或不支付到期租金的情况下，原告有权解除合同。同时被告违反合同约定构成违约，应向原告承担50000元的违约金。综上所述,被告的行为严重侵害了原告的合法权益,故原告依法提起诉讼，望判如所请。 陈宝应答辩称：2019年7月20日，反诉原告与反诉被告签订《门面房租赁合同范本》一份，约定反诉原告租赁反诉被告位于合肥市包河区北门面房，租赁期限为36个月，自2019年8月1日起至2020年7月31日止，租赁为25000元／季度，合同生效后，反诉原告向反诉被告支付押金8000元。同时合同第七条第2项约定，政府统一规划或自然灾害导致合同无法继续履行的，任意一方可解除本合同。合同签订后，反诉原告依约支付了8000元押金，并按照合同约定履行了支付租金义务。2020年1月24日起，因疫情导致反诉原告无法营业，经营陷入严重困难，但反诉被告却拒不同意减免租金的请求，强行要求反诉原告全额支付疫情期间的租金。2020年7月，因承租房屋被划入合肥市畅通二环项目征迁范围，征迁部门采取入户调查登记的方式对承租房屋的状况进行了调查登记。2020年8月17日，合肥市包河区大建设指挥部办公室下发了搬迁通知，要求征迁范围内的房屋所有人配合做好搬迁工作，至此反诉原告已无法继续使用承租房屋，双方签订的合同因政府征迁行为已经无法实际履行。涉案房屋已在2020年10月13日被强制拆除，涉案合同是因为政府拆迁行为导致不能履行，搬迁通知下发之日即为合同的解除之日，同时该合同的解除不可归责于双方当事人，并非我方恶意违约导致。 陈宝应向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告返还押金8000元和房屋租金25000元，合计33000元；2、本案本诉和反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由同前述答辩意见。 李祥玉针对反诉答辩称：1.关于返还8000元押金，因在本案中反诉原告恶意拖欠房租及水电费，违约在先，水电费至今未结清，故反诉被告已经将押金冲抵拖欠的租金及水电、物业费。2、反诉原告称2020年8月17日合肥市包河区大建设指挥部办公室下发了搬迁通知影响房屋的继续使用，事实上反诉原告自2020年8月1日起一直在使用房屋至今没有归还，且也没有向反诉被告提出解除合同的请求，故应驳回反诉原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2019年7月20日，甲方（出租方）李祥玉与乙方（承租方）陈宝应签订一份《门面房租赁合同》，约定：甲方将位于安徽省合肥市包河区房屋出租给乙方使用；租赁期限为36月，自2019年8月1日起至2022年7月31日止；合同生效后，乙方向甲方交付押金8000元；乙方应按季度交纳租金，租金为25000元／季度；政府统一规划或自然灾害导致合同无法继续履行的，任意一方可解除本合同；违反本合同内容，乙方应承担违约金50000元，如甲方在租赁期间或拆迁前以任何理由终止合同造成乙方损失的，必须承担乙方前期装饰及公司经营损失计10万元整的赔偿责任。 合同签订后，李祥玉依约交付商铺，陈宝应向李祥玉缴纳押金8000元，并支付租金至2020年7月底。自2020年8月1日开始，陈宝应拖欠租金未付。2020年8月17日，合肥市包河区大建设指挥部办公室下发了搬迁通知，要求征迁范围内的房屋所有人配合做好搬迁工作，搬迁奖励期限自2020年8月17日至2020年10月15日。2020年9月24日，李祥玉向陈宝应发送解除合同告知书，载明：由于你方恶意拖欠租金，自本通知函发出之日起，房屋租赁合同解除，请你在本书面通知后发出后3日内搬出房屋，并腾空房屋向我方交房。2020年10月11日，李祥玉再次通知陈宝应要求其清空房屋内的设备设施，陈宝应回复：“由于你我双方关于镇政府拆迁没有达成共识，所以我方没有将设备搬离，请理解，该我方承担的合法费用，我方会承担。”2020年10月13日，案涉房屋被拆除。截至2020年10月12日，陈宝应尚欠租金20000元（16666+25000÷3÷30×12）、电费1380.7元、水费252.5元，以上合计21633元。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及李祥玉提交的《门面房租赁合同》、手机短信记录、解除合同告知书、照片、国家电网电费清单、仰光社居委出具的证明和陈宝应提交的转账凭证、搬迁通知、公示照片等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。 本院认为，李祥玉与陈宝应签订的《门面房租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现案涉房屋已被拆迁，案涉租赁合同已失去继续履行的基础，李祥玉主张解除合同，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。李祥玉依约交付商铺，陈宝应理应按约支付租金和相关费用。现其拖欠租金、水费、电费合计21633元，此款其理应继续支付。陈宝应在知道案涉房屋即将被拆迁后，既未要求解除合同，也未腾空返还房屋，而是实际占用至房屋被拆除，故其辩称租金应计算至拆迁通知下发之日无事实依据，本院不予采信。另李祥玉主张陈宝应支付违约金5万元，但本案中陈宝应未能支付租金系双方因拆迁补偿问题发生争议，并非无故拖欠，故本院对李祥玉关于违约金的主张不予支持。 陈宝应反诉主张退还疫情期间的租金25000元，但案涉房屋系私人财产，疫情期间的租金能否减免应由双方协商确定，协商不成的由法院予以裁决。本案中，陈宝应已经按约支付疫情期间的租金，证明双方已经对此达成了一致意见并实际履行，故陈宝应主张返还已支付的租金无事实及法律依据，且违反了诚实信用原则，本院不予支持。另陈宝应主张退还押金8000元，因押金系为保证合同履行而支付的费用，现双方合同已经解除，故押金应予以退还。与前述欠付租金和水电费相抵后，陈宝应尚欠13633元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、解除原告李祥玉与被告陈宝应于2019年7月20日签订的《门面房租赁合同》； 二、被告陈宝应于本判决生效之日起五日内向原告李祥玉支付租金和水电费合计13633元； 三、驳回原告李祥玉的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告陈宝应的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计838元，由原告李祥玉负担686元、被告陈宝应负担152元；反诉案件受理费减半收取计313元，由反诉原告陈宝应负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 程 珧 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 李国庆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。