重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0108民初253号原告：王登芬，女，汉族，1984年10月29日出生，住重庆市渝北区。被告：杨朋，男，汉族，1988年11月23日出生，住重庆市南岸区。原告王登芬诉被告杨朋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶竹芊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王登芬、被告杨朋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王登芬的诉讼请求：1,解除2018年5月5日王登芬与杨朋签订的关于南岸区泰昌路*号附*号*号商铺的《房屋租赁合同》,解除合同时间为2019年10月31日;2.支付王登芬2019年8月6日至2019年10月31日租金15615元(5501×2+5501÷31×26);3,支付王登芬2019年11月1日至2019年11月14日商铺占有使用费2567元(5501÷30×14);4、支付王登芬欠缴租金的滞纳金679元(2019年8月6日至2019年10月31日共计87天,15615×87×0.05%)。事实和理由：2018年5月5日王登芬与杨朋签订了关于南岸区泰昌路*号附*号*号商铺的《房屋租赁合同》,合同约定:杨朋将该商铺用于经营“恋往餐厅”,租期为五年,履约保证金为5501元,租金支付方式为按季支付,2018年5月6日至2018年8月5日为免租期。2018年5月7日,杨朋的配偶王练通过银联向王登芬支付首期租金+履约保证20504元(王登芬收款账户招商银行,卡号:6214850230305614);2018年11月29日,王练通过银联向王登芬支付季度租金16500元(王登芬收款账户招商银行,卡号:6214850230305614);2019年3月24日,王练通过微信向王登芬支付2个月租金11000元；2019年4月6日,王练通过微信向王登芬支付1个月租金5505元;2019年6月4日,杨朋提出自己经营不好,要重新装修,要王登芬免其一个月租金,王登芬同意了。2019年6月25日,王练通过微信向王登芬支付2个月租金11010元;2019年8月6日之后的租金,杨朋再没有支付给王登芬。2019年10月10日,王登芬发书面通知给杨朋要求解除合同、要求其支付租金,杨朋不同意,提出要转让商铺并拥有优先转让权、收取转让费;2019年10月22日,杨朋收取了罗亭君的转让费定金3000元;2019年10月31日,杨朋收取了罗亭君的转让费尾款32000元,并写收条给罗亭君表示商铺所有物业费、房租、水电、其他杂费已结清,无债务；2019年11月6日,杨朋结清所有物业费并撤场(之前杨朋一直拖欠物业费、电费,物业不允许其撤场);2019年11月14日,杨朋办理完毕工商注销手续。被告杨朋辩称：对原告的所有诉讼请求不认可：1、关于第一项诉讼请求，我们房屋租赁合同解除时间是2019年10月10日，原告给我发了解除合同的函；2、原告主张我支付2019年8月6日至2019年10月31日的租金我不认可，理由是我给原告支付了一个月的押金，应当抵扣一个月的租金，然后我们的合同是2019年10月10日就已经解除了，所以我只应当支付2019年9月6日至2019年10月10日的租金；3、从11月1日至11月14日之间的铺面占用损失是不存在的，原告在10月31日开始已经与另外的承租人签订了租赁合同且收取了其他承租人的租金，且我在10月22日的时候已经将涉案铺面的东西搬离了，剩余的东西我没搬走的就算遗弃了，因此之后的费用与我无关；4、不是我的原因产成了滞纳金，而是原告的门面里面的烟道问题导致了我不能正常经营，根据租赁合同第2条约定，该房屋的用途为经营餐饮活动。经审理查明：原告王登芬系位于重庆市南岸区泰昌路*号附*号*号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为78.43平方米。2018年5月5日，原告王登芬（甲方）与被告杨朋（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定将前述房屋租赁给被告用于饮食，房屋租赁期从2018年5月6日至2023年5月5日，2018年5月6日至2018年8月5日为免租期，2018年8月6日至2020年5月5日月租金为5501元,2020年5月6日至2021年5月5日每月租金为5831元，2021年5月6日至2022年5月5日每月租金为6240元，2022年5月6日至2023年5月5日每月租金为6739元。乙方租赁房屋签约当日需向甲方缴纳首季度的租金。以后每期租金应在上期租金到期前15天交付甲方,如遇法定节假日须提前缴纳。若乙方违反合同约定,未能在约定期限内全额缴纳上述所述费用及其他应付费用的,甲方有权每日向乙方按所欠缴费用金额的0.05%计算收取滞纳金,直至付清所有欠付款项。若乙方拖欠甲方款项超过30天,甲方有权收回租赁单位,并参照本合同约定条款对乙方财产进行处理。乙方须向甲方缴纳履约保证金,该保证金数额为人民币5501元，租赁期满,如乙方无任何违约行为,或其违约行为已纠正并已赔偿甲方损,则甲方在下列二项条件满足:(1)结清全部欠付款项;(2)乙方已办理将营业场所变更至租赁单元外的其他场所的工商变更或注销手续,则无息返还乙方。该保证金不被作为预付的租金，仅为乙方忠实履行本合同所约定义务的保证。甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠付甲方的租金、物业管理费及其他约定费用和应由乙方赔偿的损失,并且此行为不影响甲方行使任何其他补救权利。物业管理费及水电等能源费用从起租日起由乙方开始支付,物业管理费按计租面积6.4元/m/月计算,若物业公司依法调整物业管理费,则依调整后金额计算。乙方应每月25日或与水、电等能源一起向甲方委托的物业管理公司自行缴纳。在租赁期内,若乙方拖欠甲方之租金、物业管理费、水电气等公用设施费用及其违约金,以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失,甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从履约保证金中扣除相关费用,并要求乙方在30天内补足所扣除部分。如乙方未能在该限期内补足所扣除部分，甲方有权解除本合同,没收乙方所缴纳的履约保证金,收回乙方承租的租赁单元,并保留行使其它索赔权利。若乙方拖欠各项应交费用超过30个工作日,甲方除向乙方追缴应交费用和收取应缴金额每日0.05%的滞纳金外,有权解除本合同,没收乙方已交的履约保证金,并向乙方追偿由此造成的其它损失。原、被告双方签订该协议后，原告向被告交付了涉案房屋。被告于2018年5月7日支付了首期租金及履约保证金20504元；2018年11月29日被告支付了2018年11月6日至2019年2月5日的租金；2019年3月24日被告通过微信向原告支付11000元，2019年4月6日被告通过微信支付了5505元，该两笔支付的是2019年2月6日至2019年5月5日的租金；2019年6月4日杨朋称经营不好需要重新装修要求免一个月租金，原告同意了，故2019年5月6日至2019年6月5日租金没有收；2019年6月25日被告配偶通过微信支付了两个月租金11010元，该笔钱支付的是2019年6月6日至2019年8月5日的租金，2019年8月6日后被告未再支付租金。2019年10月10日，原告向被告发送了《解除合同告知函》，内容为截止2019年10月10日,被告已拖欠原告商铺租金66天，原告通知被告：1,原告将收回被告承租的商铺,没收被告所缴纳的履约保证金,限被告在2019年10月13日下午15:00之前交还商铺钥匙给原告,否则原告将采取措施收回商铺,由此产生的费用由被告承担,同时,原告不承担由此产生的任何责任；2,限被告于2019年10月10日24:00之前补足所欠租金,合计金额人民币11889元。若被告继续拖欠,则按5501元/月的租金标准继续收取,直至付清所有租金:3,限被告于2019年10月10日24:00之前补足所欠滞纳金,合计金额人民币392元。若被告继续拖欠,则每天按照所欠金额的0.05%收取滞纳金,直至付清所有滞纳金;4,限被告在2019年10月13日下午15:00之前将被告所有物品搬离商铺,否则原告将对被告财产进行处理,由此产生的费用由被告承担,同时,原告不承担由此产生的任何责任；5,限被告在2019年10月18日下午17:00之前办理完毕将营业场所变更至商铺地址以外的其他场所的工商变更手续或注销手续,否则,原告将保留其它索赔权利。6、被告拖欠物业管理费、水电气等公用设施费用及其违约金请尽快结清,若由于被告的过失给原告造成损失,原告将保留行使索赔的权利。杨朋同日通过短信向原告回函，内容为餐厅烟道一直有问题，未得到妥善解决，造成被告巨大经济损失，不同意解除合同，如果原告一直不解决问题，将保留追究原告责任的权利。杨朋将案涉房屋转租给了案外人罗亭君，并收取了转让费35000元，庭审过程中，原告认可其与罗亭君的租赁合同起始时间为2019年11月1日。2019年3月5日，原告与被告配偶的微信聊天记录显示，被告配偶称过完年生意不好，淡得不得了，长嘉汇普遍所有店生意都不好。2019年5月29日，原告给被告发的短信称“现在70%以上的店铺都在转让……”2019年11月3日，原告在短信中告知被告，地产工程师关于烟道排烟问题给出的回复为，因为排烟量超标。且在短信中原告询问被告店铺里的东西是否还要，被告明确回复“不要了，她们自己处理就行了。”2019年11月6日原告询问长嘉汇物管工作人员，杨朋是否将物业费结清以及是否将设备搬走，工作人员回复物业费已经结清，昨天（即2019年11月5日）来了一趟，说下午还要过来。另查明，2019年11月14日，杨朋注销了案涉房屋中的工商登记。上述事实，有房屋租赁合同、房产证、微信聊天记录、转账记录、短信记录、解除函等证据以及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证认证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，按照合同约定，被告拖欠租金超过30个工作日，原告就已经取得单方解除权，在解除函到达被告时即2019年10月10日，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》已经解除，但在合同解除之后，被告并未及时向原告交付房屋，被告亦未提交证据证明其向原告交付了房屋，故被告应当继续参照合同约定的租金向原告支付房屋占用损失至2019年10月31日。故对原告作主张的2019年8月6日至2019年10月10日租金11889元(5501元/月×2月+5501元/月÷31天×5天)本院予以支持，从2019年10月11日至10月31日，应当为房屋占用损失，共计3726元(5501元/月÷31天×21天)，本院予以支持。从2019年11月1日开始，原告已经将案涉房屋租赁给了案外人，应由案外人向原告支付租金，原告亦未提交证据证明被告未交付房屋导致了原告与案外人之间的房屋租赁合同无法履行。故对于2019年11月1日至2019年11月14日的房屋占用损失，本院不予支持。对于原告主张的被告支付欠缴租金的滞纳金679元(2019年8月6日至2019年10月31日共计87天,15615×87×0.05%)，系合同约定，且不违法法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩的应将押金抵扣租金，本院认为保证金的性质不被作为预付的租金，仅为一方忠实履行本合同所约定义务的保证，且在双方的合同中有明确约定，故对于被告的该抗辩理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、王登芬与杨朋于2018年5月5日签订的关于南岸区泰昌路*号附*号*号商铺的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除;二、被告杨朋于本判决生效之日起十日内向原告王登芬支付2019年8月6日至2019年10月10日的房屋租金11889元；三、被告杨朋于本判决生效之日起十日内向原告王登芬支付2019年10月11日至2019年10月31日商铺占用费3726元；四、被告杨朋于本判决生效之日起十日内向原告王登芬支付滞纳金679元；五、驳回原告王登芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取136元，由杨朋承担103元，由王登芬承担33元（此款王登芬已垫付，杨朋支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  叶竹芊二〇二〇年十二月八日书记员  马 晶