北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14512号原告：刘欢，男，1988年10月31日出生，汉族，北京市顺义区居民，公民身份号码×××。被告：北京东胜易居房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码×××。法定代表人：张贵才，董事长。委托诉讼代理人：张海东，男，1987年1月3日出生，北京东胜易居房地产经纪有限公司部门经理，住北京市顺义区。原告刘欢与被告北京东胜易居房地产经纪有限公司（以下简称东胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘欢、被告东胜公司之委托诉讼代理人张海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2019年9月22日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2.被告支付2019年10月1日至2019年12月29日90工作期内的租金及2020年7月1日至2020年8月31日期间的租金共计9750元；3.被告支付违约金11700元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年9月22日签订了《北京市房屋出租委托代理合同》约定：原告将坐落于北京市顺义区×-×-×房屋委托被告代理出租，出租代理期为2019年10月1日至2022年9月30日，预留2019年90天作为工作期免租金。原告按约定交付上述房屋，2020年7月28日被告未按合同约定支付租金且要求解除合同，原告依据《北京市房屋出租委托代理合同》第十条要求被告支付所欠租金及违约金，被告不予理会，为此原告多次与被告协商无果，故诉至法院。被告东胜公司辩称：不同意原告诉讼请求。我方同意与原告解除2019年9月22日就涉诉房屋签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，其余诉讼请求均不同意。之所以约定承租的工作期是因为我方租赁初期需要用来配置家具、找客户，是必要的租前准备时间，因此与租金无关。同意支付7月份的房租1950元。认可合同约定7月1日应当支付租金，当初因为疫情影响不能复工，资料都在公司，因此无法与客户进行联系，我方想与房东谈妥后再支付。合同第8条第四项约定，因不可抗力原因导致合同终止的，互不承担违约责任。原告要求支付免租期90天的租金不同意，因为约定免租期是我方租赁初期配置家具和找客户的必要时间。经审理查明：2019年9月22日，原告刘欢与被告东胜公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》记载：出租方（甲方）刘欢，代理方（乙方）北京东胜易居房地产经纪有限公司，第一条委托事项，甲方将坐落于北京市顺义区×小区×-×-×，合计59平方米，简装，委托给乙方代理出租，……第三条出租代理期限，出租代理期自2019年10月1日至2022年9月30日，共计叁年，甲方应于签署合同当日将该房屋交付给乙方正常使用……第五条租金，租金标准为壹仟玖佰伍拾元整元/月，按季支付，合同签订后，甲方开立银行账户，户名刘欢，账号×××建行，乙方按支付周期将租金汇入该账户……第六条佣金，甲方同意当2019年预留90天作为乙方接洽承租的工作期，工作日后开始计算租金，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的租金……第十条违约责任，出租代理期内，任何一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，违约方按当年年租金50%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任，如乙方对此房屋进行装修、装饰的，甲方除支付违约金外另行赔付乙方对房屋装修、装饰的实际款项，合同签字生效后，甲方应积极按约定条件如期向乙方交付房屋，完成物业交割，保证乙方正常使用房屋，否则甲方未能按约定条件如期交付房屋，影响乙方正常使用房屋，又未征得乙方书面同意的，乙方有权单方解除合同，视为甲方根本违约并承担当年年租金50%标准的违约金……出租方（甲方）刘欢（签字），证件号码×××，代理方（乙方）北京东胜易居房地产经纪有限公司（盖章），2019年9月22日。原告提交的编号为×××《北京市商品房预售合同》载明：房屋坐落顺义区顺义×街区×号住宅楼（限价房）×层×单元-×号，买受人为刘欢、王涵。原告提交结婚证证实刘欢与王涵系夫妻关系。庭审过程中，王涵表示同意由刘欢一人在本次诉讼中主张权利承担义务，被告表示同意由刘欢一人履行合同权利义务。原告提交的中国建设银行个人活期账户交易明细，记载：刘欢账户中，2020年1月1日转账存入5850元，附言×-×-×三月房租，2020年4月9日转账存入5850元，附言21-4-102三月房租，上述两笔转账对方户名均为石玉梅。证明被告未按期支付租金和尚欠租金的事实。被告对此认可。被告提交微信聊天记录截屏打印件一张，证明原告于2020年7月28日完成收房，原告对此认可。庭审过程中，原、被告均表示双方于2020年7月28日协商解除了《北京市房屋出租委托代理合同》，并于当天完成了房屋交付，现房屋已由原告实际控制并于8月12日出租给案外人。被告认可应当在7月1日支付租金，但因为疫情导致没有原告联系方式没有与原告事前沟通，因此不存在违约，且双方在七月底解除合同后双方就完成了房屋交付，原告八月份就将房屋出租，没有实际损失，如果法院认定存在违约情节，要求法院对违约金数额予以下调。原告表示在2019年合同签订时曾为被告介绍了一个租客，租期半年，解除合同时房屋没有租客。被告表示房屋就租给过原告介绍的那一个租客，因为疫情又续租了一个多月，从2020年5月至7月合同解除时，该房屋均处于空置状态。上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、询问笔录、《北京市商品房预售合同》、《北京市房屋出租委托代理合同》等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同作为民事主体之间开展交易的一种表现形式，一旦依法成立，除非出现法定事由，如不可抗力等，否则就要实现交易目的。被告东胜公司主张新冠疫情防控措施为不可抗力，如公司员工人员隔离、小区封闭无法带客户看房，但这并不必然导致原、被告双方之间所订立的租赁合同无法履行，并非合同法第一百一十七条所规定的“不可抗力”，因此被告东胜公司的辩称不成立。双方均认可已于2020年7月28日协商解除《北京市房屋出租委托代理合同》，本院不持异议。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告未按期支付租金依合同约定构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告依照合同约定支付11700元违约金，虽然北京新冠疫情原因不能成为被告主张不可抗力的抗辩事由，但戒严措施一定程度上确实会影响被告经营和房屋再次出租，再结合双方在合同解除时顺利完成房屋交接，原告在半个月内又将房屋再次出租等实际情况，本院结合被告违约的过错程度以及因违约给原告造成的经济损失等方面综合考虑，酌定被告支付原告违约金8000元。原告主张被告支付2019年10月1日至12月29日90个工作期的已免除的租金及2020年8月1日至31日期间因被告未提前通知原告解约而产生的租金均属于因违约产生的损失赔偿，该损失在被告支付违约金后能够完全弥补，因此本院对原告主张被告支付2019年10月1日至12月29日90个工作期的已免除的租金和2020年8月1日至31日期间因被告未提前通知原告解约而产生的租金本院不予支持。原告主张被告支付2020年7月房屋租金1950元，被告对此认可，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告刘欢与被告北京东胜易居房地产经纪有限公司于二〇二〇年七月二十八日解除双方于二〇一九年九月二十二日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、被告北京东胜易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘欢二〇二〇年七月房屋租金一千九百五十元；三、被告北京东胜易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘欢违约金八千元；四、驳回原告刘欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百六十八元，由原告刘欢负担四十八元（已交纳），由被告北京东胜易居房地产经纪有限公司负担一百二十元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告刘欢。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  张 婷二〇二〇年十二月二十三日法官助理  卢丙乾书 记 员  刘文丹