北京市昌平区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0114民初10541号原告：杨珂，男，1982年7月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：职固安，北京市奥援律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯庆苗，北京市奥援律师事务所律师。被告：北京新安贞医院投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇七北路**院**楼****404。法定代表人：张洪玉，董事长。委托诉讼代理人：王艺，北京市中喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华珍，北京市中喆律师事务所律师。被告：北京宏福建工集团有限公司，住，住所地北京市昌平区宏福创业园/div>法定代表人：赵文有，总经理。委托诉讼代理人：吴淑营，女，北京宏福建工集团有限公司员工。被告：北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会，住，住所地北京市昌平区北七家镇郑各庄村/div>法定代表人：黄福水，主任。委托诉讼代理人：张莹，女，北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会员工。原告杨珂与被告北京新安贞医院投资管理有限公司（以下简称新安贞公司）、被告北京宏福建工集团有限公司（以下简称宏福建工）、被告北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月31日受理后，依法进行了审理。杨珂向本院提出诉讼请求：1.判令原告和北京安贞医院昌平分院（以下简称昌平分院）签订的《房屋认购书》、《×××购房补充协议》无效；2.判令被告向原告退还购房款1108772元；3.判令被告向原告支付购房款利息528333元（其中550000元购房款自2012年7月6日开始计算，暂计算至2020年7月5日，以被告实际清偿之日为准；其中558772元购房款自2013年1月7日开始计算，暂计算至2020年7月5日，以被告实际清偿之日为准，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；4.判令三被告对上述购房款及利息承担连带赔偿责任；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年8月22日，北京安贞医院管理有限责任公司（乙方）与宏福建工、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）签订《购房协议书》，约定甲方将北京×**楼房按照合作企业内部优惠价格出售给乙方，其中地上建筑面积大约43000平方米，每平方米6800元，地，地下建筑面积不少于10000平方米平方米2600元，乙方购房户需向甲方支付总购房款暂定318400000元，乙方预定购买甲方的楼房可自行调整价格分配给其内部购房户。2013年1月双方签订《补充协议书》，约定第一批配套房源为北京宏福苑小区内安贞专家公寓楼8＃楼，房屋地上建筑面积约11000平方米，地，地下建筑面积约2500平方米012年8月2日，原告与昌平分院签订《房屋认购协议》，就认购×××房屋达成合意，房屋单价9800元/平方米。2013年4月13日，原告与昌平分院签订《×××购房补充协议》，确定购买的房屋为×××楼。最终，原告取得宏福苑小区南一区8号楼2-301室，购房款总价为1108772.00元。原告通过银行转账的方式于2012年7月6日向张希平账号转账支付550000元购房款；于2013年1月7日向张希平账号转账支付558772元；以上共计1108772.00元全部房价款。2011年8月至2013年9月期间，张希平通过其个人账户向北京市昌平区北七家镇郑各庄村经济合作社支付了购房款，北京市昌平区北七家镇郑各庄村经济合作社出具了相应的收据，收据载明的付款人为北京安贞医院管理有限责任公司。2013年6月21日，北京安贞医院管理有限责任公司经北京工商行政管理局朝阳分局核准注销，原股东一致确认原北京安贞医院管理有限责任公司所有债权、债务及业务均由新安贞公司承继。新安贞公司股东同意承继北京安贞医院管理有限责任公司注销前所有债权债务及相关法律责任，并负责办理北京安贞医院管理有限责任公司与宏福建工、郑各庄村委会的未尽事宜。涉案房屋未取得建设工程规划许可手续，因此原告与昌平分院就涉案房屋签订的《购房协议书》《×××购房补充协议》无效。被告应向原告返还全部购房款，并支付利息。新安贞公司辩称不同意杨珂的诉讼请求。一、新安贞公司并非涉案协议的当事人，《房屋认购书》及《×××购房补充协议》的甲乙双方为昌平分院和杨珂。二、涉案房屋为昌平分院合作建设项目专家配套福利房，申请住房对象为安贞医院专家及昌平分院的医护及管理人员，涉案合同不是通常意义上的房屋买卖，而是具有福利性质的内部分房，故涉案协议不能按照房屋买卖关系认定和处理。三、《房屋认购书》《×××购房补充协议》的主体是昌平分院。在昌平分院没有实际设立的情况下，宏福建工作为昌平分院的设立单位，应对昌平分院设立过程中的债权债务承担继承义务。1、本案职工的房屋买卖合同履行过程。昌平分院是经批准由北京首都医科大学附属安贞医院与宏福建工合作设立的项目，昌平分院的公章由宏福建工刻制并一直持有，张希平虽由我方派出人员，但张希平是经过宏福建工任命的昌平分院建设办公室主任，其代表昌平分院与昌平分院职工办理房屋买卖合同相关事项是履行昌平分院设立的职务行为。相关职工买卖合同的履行过程为:购房职工与昌平分院签署《房屋认购书》，宏福建工加盖昌平分院公章；购房职工向昌平分院交付购房款；昌平分院向职工出具购房款收据和入住通知单；职工与宏福建工和郑各庄村委会签订《×××房屋买卖合同书》。最后，由宏福建工和郑各庄村委会向购房职工交付房屋。2、根据北京市卫生局《关于同意设置昌平分院的批复》（京卫医字［2006］20号）和北京市卫生局《关于昌平分院项目变更设置单位及名称的批复》（京卫医政字［2014］9号），宏福建工是案涉房屋买卖合同签订、履行期间经批准的昌平分院设立主体。根据北京市卫生局京卫医字［2008］71号批复，昌平分院经营性质核定为股份制营利性医疗机构。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第四条的规定，在昌平分院没有实际设立的情况下，宏福建工作为昌平分院的设置单位，对昌平分院所签订合同的权利义务负有法定承继义务。如果说昌平分院未实际设立的情况下对外所签订合同权利义务的承继，依法应由宏福建工承担。四、宏福建工和郑各庄村委会是案涉房屋买卖合同的房屋出售方、房款实际收取方，宏福建工亦应当对本案合同无效的后果承担相应责任。五、宏福建工和郑各庄村委会对职工的起诉负有过错。昌平分院向职工出售的福利房共有90套，其中56套宏福建工和郑各庄村委会与职工还另行签订了《×××房屋买卖合同书》，只有签订过《×××房屋买卖合同书》的职工，宏福建工和郑各庄村委会才会将房屋交付。宏福建工和郑各庄村委会在物业方面刁难，不提供应有的水电物业服务，所以对于员工的起诉，宏福建工和郑各庄村委会负有过错。宏福建工辩称，杨珂所诉为两个法律关系，杨珂与新安贞公司签订合同，并且钱直接付给新安贞公司，我与新安贞公司签订合同，我和杨珂没有直接合同关系。（2020）京01民终1860号判决书，判决宏福建工把购房款退给新安贞公司，如果我再次退款，相当于重复退还，请求驳回原告的诉讼请求。郑各庄村委会答辩意见与宏福建工一致。本院经审查认为，本案涉案房屋系建设于集体所有土地之上，且未取得合法建设审批手续，属于小产权房屋。杨珂称其已交纳全部房款并入住涉案房屋。因小产权房在权属登记方面存在的瑕疵，影响了小产权房的权利基础及其流转。鉴于目前相关法律法规对小产权房的权利归属尚未予以规定，根据物权法定原则和涉案房屋现状，对原告的诉讼主张不宜进行实体审理，因此对原告的起诉应裁定予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回杨珂的起诉。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  王科宇人民陪审员  周建环二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  郑凌之书 记 员  周心怡