广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21385号原告：甘华中，男，1966年9月22日出生，汉族，住重庆市璧山县××××××××，公民身份号码510×××××××********。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭泳桃，广东品高律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**40605MA51Y90M7F。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告甘华中诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人招洁华、谭泳桃，被告智城公司、智家公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告于2019年9月25日分别与两被告签订的《物业使用权转让合同》及《委托经营管理合同》；2.被告智城公司向原告返还物业转让金78040元及违约金11706元，并自起诉之日起至实际付清之日止以78040元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向原告支付利息；3.被告智家公司向原告返还策划推广服务费50000元及物业权益保障金22516元，并自起诉之日起至实际付清之日止以72516元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向原告支付利息；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年9月25日，原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》，由被告智城公司将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××号商业用房（以下简称涉讼物业）使用权转让给原告，约定物业使用权转让费为78040元，同时约定，被告智城公司应于2020年5月31日前将物业交付给原告。同日，原告按照被告智城公司的指引，与其关联企业即被告智家公司签订《委托经营管理合同》，并约定由原告向被告智家公司支付策划推广服务费50000元及物业权益保障金51960元。上述合同签订后，原告依约向被告智城公司支付了转让金78040元及向被告智家公司支付了策划推广服务费50000元及物业权益保障金22516元，但时至今日，被告智城公司仍未向原告交付物业，亦直接导致《委托经营管理合同》无法履行。原告认为，两被告的行为已违反诚实信用的基本法律原则，原告有权要求解除合同，并有权要求两被告返还款项及承担相应违约责任，因此，原告提起诉讼。被告智城公司辩称，1.被告智城公司同意解除涉讼《物业使用权转让合同》，并向原告退还已收取的物业使用权转让款78040元，但因受新冠病毒肺炎疫情的影响，智城公司营业收入明显减少，请求法院同意从2021年5月30日开始分十二期退还上述款项。2.智城公司不同意原告要求向其支付违约金的请求，涉讼《物业使用权转让合同》的解除是基于原被告双方达成解除涉讼合同的合意，并非由于智城公司存在违约行为而解除，原告要求智城公司支付违约金没有依据，应予以驳回。综上，请求法院同意被告分期退款，并驳回原告关于违约金的诉讼请求。被告智家公司辩称，一、被告智家公司与原告就涉讼物业签订涉讼《委托经营管理合同》，原告将涉讼物业委托智家公司进行经营管理，委托期限为8年。该合同合法有效，对双方均具有法律约束力。原告与智家公司就涉讼物业签订涉讼《委托经营管理合同》的同时，亦向智家公司出具一份《授权委托书》，委托智家公司接收涉讼物业并进行经营管理。原告对涉讼物业负有交付义务，但涉讼物业目前尚未实际交付。因此，智家公司就上述《委托经营管理合同》的履行均没有违约行为，但智家公司同意解除涉讼《委托经营管理合同》。二、智家公司同意退还已收取的物业权益保障金，但智家公司无须向原告返还推广运营费5万元并支付利息。1.如上，智家公司不存在违约行为，鉴于原告要求解除《物业使用权转让合同》，上述《委托经营管理合同》将无法继续履行，智家公司同意退还已收取的物业权益保障金22516元，但原告要求智家公司支付该部分款项的利息毫无依据。2.根据涉讼《委托经营管理合同》第二条第2款第2项约定，无论涉讼《委托经营管理合同》基于何种理由提前解除或终止，智家公司均无须向原告退还5万元策划推广费用。而且，智家公司在接收涉讼物业之前已就涉讼物业所在整个项目进行了前期推广和策划，接收涉讼物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于智家公司的策划推广服务，原告亦表示认可，故无权要求被告智家公司退还上述策划推广费用并支付利息。综上，智家公司同意解除涉讼《委托经营管理合同》并退还物业权益保障金，但无须退还5万元策划推广费用及利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告出示的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，来源合法，客观真实，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：广佛智城（六期）天街3号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地16号楼。2019年9月25日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至20×9年9月24日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金78040元，乙方一次性付款；甲方在2020年5月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；乙方逾期付款超过90天，甲方有权选择解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的15%向甲方支付违约金并承担解除合同的所有费用；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，违约金计至乙方通知解除合同之日；等等。同日，原告（甲方）、被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费50000元和物业权益保障金51960元（物业权益保障金具体付款方式见附件）；甲方确认上述50000元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述50000元策划推广费；乙方确认，本合同因其违约或双方协商一致解除的，乙方退回甲方支付的物业权益保障金51960元；委托经营期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算，等等。原告出具授权，委托被告智家公司代为办理接收、经营等手续。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金78040元。原告已向被告智家公司支付策划推广服务费50000元和物业权益保障金22516元。原告于2020年7月1日提起本案诉讼。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2020年5月31日前将涉讼物业交付给原告，逾期超过90天的，原告有权解除合同；至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件。故原告自2020年8月30日起享有合同解除权。被告智城公司于2020年9月18日收到载有解除意思表示的起诉状，故《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在2020年9月18日解除。《委托经营管理合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，《委托经营管理合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。被告智家公司于庭审中表示同意解除，本院确认《委托经营管理合同》于本案庭审之日即2020年10月20日解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金78040元应退予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请违约金11706元即已付转让金的15%，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告诉请的上述违约金数额予以支持，对原告主张被告智城公司支付转让金的利息不予支持。在被告智家公司未能举证履行了推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的推广服务费50000元、物业保障金22516元应退予原告。被告智家公司对合同的解除没有过错，原告诉请被告智家公司支付推广服务费、物业保障金的利息，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告甘华中与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年9月25日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、确认原告甘华中与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年9月25日签订的《委托经营管理合同》于2020年10月20日解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金78040元予原告甘华中；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金11706元予原告甘华中；五、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还推广服务费50000元、物业保障金22516元予原告甘华中；六、驳回原告甘华中的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2477.95元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹