北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2020)京0115执异397号案外人：孙志芳，男，1981年10月13日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：袁宝清，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佶庆，北京瀛和律师事务所律师。申请执行人：杨运飞，男，1978年10月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨新达（系杨运飞之父），1948年8月18日出生，汉族，住北京市大兴区。被执行人：北京中建土博士科技发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄（科技创业园）。法定代表人：张猛。被执行人：慧泽天下健康管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南四层409室。法定代表人：彭慧。杨运飞与慧泽天下健康管理（北京）有限公司（以下简称慧泽公司）、北京中建土博士科技发展有限公司（以下简称土博士公司）民间借贷纠纷一案，本院在诉讼中保全查封土博士公司名下北京市通州区XXX号院33号楼（以下简称33号楼）、北京市通州区XXX号院40号楼（以下简称40号楼）。执行过程中，案外人孙志芳对40号楼3层XXX室房屋（以下简称涉案房屋）的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，召开听证会进行审查。案外人孙志芳的委托诉讼代理人袁宝清参加听证会，申请执行人杨运飞未参加听证会，但提交了书面意见，被执行人土博士公司、被执行人慧泽公司未参加听证会。本案现已审查终结。案外人孙志芳称，第一，杨运飞申请执行的40号楼不属于土博士公司的财产，执行申请存在错误，应当停止。通过本案执行依据（2019）京0115民初4772号民事判决，我们可以发现，本案是一起民间借贷纠纷，土博士公司与慧泽公司均未出庭陈述事实和辩解。40号楼事实上早已出售。由于土博士公司未出庭并陈述欠款发生的真实情况和以40号楼设定抵押担保的过程，故孙志芳依据上述判决认定的事实和现行法律规定，认为土博士公司签署的三方协议是未生效不承担担保法律责任的协议。三方协议签订前，33号楼、40号楼部分房屋已部分出售；三方协议签订后，33号楼、40号楼也陆续出售，其中40号楼的购房款足以偿还债务。如果按照三方协议，土博士公司的偿还能力是完全可以在2015年12月21日签订协议后偿还债务的。（2019）京0115民初4772号民事判决对如下事实予以认定：三方协议第2条约定：“为尽快解决双方债权债务问题，乙方（土博士公司）拟将通州区葛渠村北66号院40号楼剩余房屋委托丙方（慧泽公司）进行销售变现，所收回款项除支付业务员佣金及必要房屋修缮费用外，全部用于归还甲方（杨运飞），直至按本协议约定还清为止。如丙方（慧泽公司）以银行贷款形式回款，则应在贷款到账当日归还本协议约定的所欠甲方（杨运飞）款项。”由此可知，杨运飞明知40号楼部分房屋已出售的事实，且土博士公司抵押的房屋是排除了己经出售的部分的。另外，三方协议签订后，土博士公司己经陆续出售了剩余的房屋，并己经全额收取了40号楼的房款，这事实上导致40号楼无法办理抵押登记。又因土博士公司没有按照三方协议办理抵押登记，按照物权法的规定，合同的生效并不当然发生抵押权设立的效果，因此如不登记，则抵押权并未设立。同时，按照物权法第184条关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的规定，本案执行过程中，40号楼己产生巨大的所有权、使用权争议，这也符合上述不得办理抵押的情形。综上所述，土博士公司无权处分已不属于自己的财产，亦无权将已出售的财产设定抵押，并且（2019）京0115民初4772号民事判决也查明了土博士公司未办理抵押登记。故该判决第二项“北京中建土博士科技发展有限公司在北京市通州区葛渠村北66号院40号楼的价值范围内承担赔偿责任”是不成立的，该判决有误。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条之规定，“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”孙志芳符合上述全部情形，且孙志芳签订合同时，土博士公司承诺涉案房屋可办理过户登记，且当时土博士公司出售的莱茵湾一期房屋已有买受人办理过户登记，故涉案房屋未能实际办理过户登记系土博士公司的过错，而非孙志芳的原因。据此，孙志芳应当排除强制执行。第二，（2019）京0115民初4772号民事判决有明显、严重错误。该判决对借贷合同的效力认定有误，杨运飞属于职业放贷人，故该合同应当认定为无效；该判决对三方协议效力的认定亦有误，应当认定为无效；该判决中杨运飞主张债权已经超过诉讼时效，抵押权也同样超过诉讼时效；该判决对真实债务金额的认定有误。第三，从保护其他权利人的角度和稳定社会和谐的大局出发，应当停止执行，并解除查封。综上，请求法院停止执行涉案房屋。申请执行人杨运飞称，不同意孙志芳的异议请求。孙志芳与土博士公司签订的联合建设合同属于无效合同。土博士公司与孙志芳均不具备房地产开发资质，双方签订的联合建设合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。40号楼所涉土地及房屋性质为科研办公，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，土地建设和使用者必须按照规划用途使用土地。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，科研办公用地属于A类公共管理与公共服务用地项下第A35小项，对应的使用范围是科研事业单位。科研用地与一般工业用地相比，科研用地倾向于吸纳研发、孵化高新技术等高科技产业，属于国家鼓励扶持科技事业的优惠措施，地价较低，因此对使用主体和使用范围均有严格限定，只能是“科研事业单位”。土博士公司以科研用地用途取得土地后，违反土地规划和土地用途，将涉案房屋分割出售给个人作为住宅使用，其行为本身就是违法的，所签订的协议也因其违法性而无效。孙志芳基于违法行为和无效合同无法取得涉案房屋的任何权利。综上，请求法院驳回孙志芳的异议请求。被执行人土博士公司、慧泽公司未到庭，亦未提交书面意见。本院查明，杨运飞与慧泽公司、土博士公司民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，本院于2019年5月9日保全查封土博士公司名下40号楼（不动产权属证书号：X京房权证通字第XXXX号），于2019年5月23日保全查封土博士公司名下33号楼（不动产权属证书号：X京房权证通字第XXXX号）。后本院2019年11月26日作出（2019）京0115民初4772号民事判决书，判决：慧泽公司偿还杨运飞借款本金9821092元并支付利息；对于上述慧泽公司不能清偿的部分，土博士公司在40号楼的价值范围内承担赔偿责任。该判决生效后，因慧泽公司和土博士公司未如期履行义务，杨运飞向本院申请强制执行，本院予以立案执行。另查，33号楼、40号楼登记的规划用途均为科研办公楼。审查过程中，孙志芳提交了以下证据：1.土博士公司（甲方）与孙志芳（乙方）于2017年3月13日签订的《莱茵湾联合建设合同》，用以证明其以合作共建的形式购买了涉案房屋，房屋使用期限至2052年3月，且合同合法有效。该合同又载明：甲方与乙方联合开发莱茵湾项目（以下简称本项目，位于40号楼）；甲方全权负责本项目的建设事宜，并负责本项目的统一运营管理；乙方不参与本项目建设及经营，也不享有甲方经营分红等权利，但负责投入联建投资款，本项目建成后乙方分得一定面积房屋的房屋使用权；本项目规划用途为科研办公楼；乙方联建投资款总计697940元，本项目建成后，乙方分配所得房屋为涉案房屋；该房屋使用期间内，如本项目具备出售条件，乙方具有优先购买权，乙方所支付的联建投资款即为该房屋的购买费用，但需补缴政府机构收取的土地出让金、办理产权证等相关费用；若房屋因城市建设需要被依法纳入拆迁范围，或因社会公共福利、城市建设需要被依法征用的，该房屋之补偿金归乙方所有，乙方投资联建款金额不予退还。2.购房全款收据、购房信息费收据、刷卡凭条，用以证明其实际购买涉案房屋，并支付对价。3.北京市房屋租赁合同，用以证明其实际占有使用涉案房屋。本院认为，本案争议焦点为孙志芳对涉案房屋是否享有足以排除执行标的转让、交付的实体权利。本案中，40号楼仍登记在土博士公司名下，孙志芳并未就涉案房屋办理过户登记，故孙志芳对涉案房屋不享有所有权。由于40号楼登记的规划用途为科研办公楼，孙志芳自签订《莱茵湾联合建设合同》至本院查封期间，自身并不具备就涉案房屋办理过户登记的相应条件。孙志芳基于《莱茵湾联合建设合同》享有的仅仅是债权，相比于申请执行人杨运飞的债权并无优先保护的权利基础，即孙志芳对涉案房屋并不享有足以排除执行标的转让、交付的实体权利。故对于孙志芳关于停止执行的异议请求，本院不予支持。此外，孙志芳关于本案执行依据（2019）京0115民初4772号民事判决存在错误的主张，不属于案外人执行异议的审查范围，孙志芳可依法申请再审或通过其他程序解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人孙志芳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘 军审 判 员  王 莹人民陪审员  韩永华二〇二〇年十二月十七日书 记 员  熊诗岚