沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初12332号原告：沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区长白西路29-2号，统一社会信用代码912101007748362154。法定代表人：张文财，系该公司总经理。委托代理人：蔡红军，男，1982年4月8日出生，汉族，住辽宁省新民市。被告：赵莹，女，1990年4月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司诉被告赵莹商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员周伟丽、吴玉燕组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司诉称，原告与被告于2009年1月2日签订《垫款协议》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区长白西路（格林生活坊）31-2号房屋，被告向原告支付购房款中的15000元，向原告申请垫付首付款166312元，被告分10期偿还，即自2009年12月30日起至2018年12月30日，每年12月30日向原告支付16631元。《垫款协议》第4项约定，被告如不能按期还款的，应向原告支付总房款百分之二十的违约金。被告于2009年1月15日与原告签订《商品房买卖合同》，购买上述房屋，房屋总价601312元，首付款为181312元，贷款420000元。被告办理入住至今，仅偿还2009年至2011年的三笔欠款，余下七年的欠款一直未偿还。原告先后两次向法院提起诉讼，法院作出的[2015]沈和民二初字第411号《民事判决书》载明:判决被告于本判决生效之日起十日内支付原告欠款33262元本金及利息，欠款利息以欠款16,631元为本金分别自2012年12月31日、2013年12月31日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算。法院作出的（2017)辽0102民初7184号《民事判决书》载明：判决被告于本判决生效之日起十日内支付原告欠款49893元本金及利息，欠款利息以欠款16631元为本金分别自2012年12月31日、2013年12月31日起至本判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍违约金。截至本次起诉之日起，被告2017年、2018年仍未按《垫款协议》的约定履行还款义务，并且己将案涉房屋出卖给第三人，其行为严重侵犯了原告的合法权益。综上，请求贵院支持原告全部诉讼请求，依法维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付欠款本金33262元（2017年至2018年）；2、请求判令被告向原告支付逾期违约金120262.40元（房屋总价款601312元的20%）；3、诉讼费用由被告承担。被告赵莹经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2009年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《垫款协议》一份，约定乙方在“格林生活坊”购买住宅一套，位于沈阳市和平区长白西路31-2号1-2-4号，总价为601312元，（乙方）已交付15000元，需开发商垫付166312元,十年内付齐，每年年底还16631元，还清为止（手写注明），乙方为确保个人贷款的顺利开展，向甲方申请垫付首付款余款166312元整，并于2018年12月30日前交清。乙方于每年12月30日交付一次，为16631元，共交付10次，即垫款额全部交齐为止，乙方如不能按期还款，交纳总房款20%的违约金，开发公司有权随时解除《商品房买卖合同》，本协议为本套房屋《商品房买卖合同》的补充协议，具有同等法律效力，如有抵触以本协议为准……。2009年1月15日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订于签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市和平区长白西路31-2号1-2-4号房屋，建筑面积130.72平方米，总房款601312元……。其中第六条付款方式及期限约定“2009年1月15日付181312元，余贷款42万元”；交付期限约定“出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.单体验收合格：水、暖、电通”。合同签订前，被告已向原告支付购房款15000元，合同签订后，原告按上述《垫款协议》约定为被告垫付首付款166312元，被告以银行贷款方式支付了剩余购房款42万元。2009年4月5日，被告与案外人沈阳格林生活坊物业管理有限公司签订了物业服务合同，并办理了入住手续。另查明，被告支付原告2009年至2011年度的垫付款，共计49894元，原告为其出具了四张收款收据。被告未支付原告2012年至2013年垫付款，原告曾向本院提起诉讼，本院作出（2015）沈和民二初字第411号民事判决书，判令被告向原告支付两年度垫付款及利息。被告未支付原告2014年至2016年垫付款，原告曾向本院提起诉讼，本院作出（2017）辽0102民初7184号民事判决书，判令被告向原告支付三年度垫付款及利息。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、垫款协议、（2015）沈和民二初字第411号民事判决书、（2017）辽0102民初7184号民事判决书等证据及原告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对自身权利的处分。本案中，原、被告签订的垫款协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，原告根据垫款协议约定为原告垫付首付款166312元，而被告未按约定期限支付2017、2018年度垫付款，应属违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应为其违约行为承担责任，故原告主张被告支付2017、2018年度垫付款33262元并支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；关于违约金的具体数额问题，虽原、被告在签订的《垫款协议》中对违约金的计算方式进行了约定，但被告欠付的数额远远小于该协议约定的违约金数额，如根据协议约定标准支付违约金，其明显有悖于公平原则，故本院予以调整，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，酌定违约金计算标准以被告逾期未支付的垫付款为本金，以应付款时间（2017年12月30日、2018年12月30日）之次日为起算时间，按中国人民银行规定的同期贷款利率1.3倍计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决如下：一、被告赵莹于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司欠款33262元；二、被告赵莹于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司欠款利息（以欠款16631元为本金，自2017年12月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；三、被告赵莹于本判决生效之日起十日内支付原告沈阳格林豪森世华房地产开发有限公司欠款利息（以欠款16631元为本金，自2018年12月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费3370元（原告已预交），公告费800元，均由被告赵莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  周伟丽人民陪审员  吴玉燕二〇二〇年十二月十日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。