北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60568号原告（反诉被告）：戴维，男，1962年4月12日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戴艺（戴维之子），男，1988年12月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：杨亚萍，女，1988年1月18日出生，汉族，户籍地湖北省广水市。委托诉讼代理人：曾达前，北京维卓律师事务所律师。原告（反诉被告）戴维（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨亚萍（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人戴艺，被告及其委托诉讼代理人曾达前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》；2、被告腾空位于北京市朝阳区来广营红军营青年城小区商业11号楼一层西侧房屋（以下称租赁房屋），将上述房屋返还原告；3、被告给付原告租金（自2020年2月1日起至计算至实际腾空返还之日止，按每月一万元计算）；4、被告给付原告逾期付款违约金（以欠付租金为基数，自逾期之日起计算至实际给付之日止，按年租金的日千分之三计算）。事实和理由：原、被告于2018年10月29日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告租赁房屋，租期截止2021年11月4日。现被告已付押金2000元，并已付租金15万元，支付至2020年1月31日。被告应于2020年1月29日支付下一季度的租金，但被告至今仍未支付，原告有权解除合同。被告应腾空交还房屋，支付自2020年2月1日起的租金，并应按合同约定支付逾期付款违约金。被告辩称：不同意解除合同，租赁房屋含违章建筑，应认定涉案房屋租赁合同无效，同意腾空返还租赁房屋。被告不存在欠付租金。原告之子戴艺与被告公司北京广合诚商贸有限公司（以下简称广合诚公司）于2019年4月1日重新签订了房屋租赁合同，标的房屋仍是租赁房屋，实际是变更了合同主体及租金标准，于2019年4月1日后的租金应按2019年合同履行，依据该合同租金标准，被告已付15万元租金，实际支付到了2022月3月31日。且涉案房屋含违建部分，于2020年6月8日拆除，此后的租金应扣除相应部分。此外，被告承租租赁房屋系用于经营得力文具店，于2020年1月23日春节期间停止营业，后受疫情及防控政策影响，于2020年4月才开始营业，构成不可抗力。就逾期付款违约金，不同意支付，如法院判决被告负担违约金，违约金数额约定过高，申请法院予以酌减。被告向本院提出反诉请求：：1、确认原、被告于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》无效；2、原告退还被告押金2000元；3、原告赔偿被告因拆除违建而导致的门窗装修损失5000元；4、原告赔偿被告因拆除违建导致的五天经营损失2500元；5、原告赔偿被告因断电导致的经营损失34000元；6、原告赔偿被告因漏水导致的货物损失12000元。事实和理由：租赁房屋包含了违建，应认定房屋租赁合同无效。现合同无效，已无法继续履行，原告应退还被告押金。违建的玻璃罩门拆除后，被告自行安装了玻璃门，产生安装损失5000元。拆除违建共计五天，被告停止营业，每天利润约500元。此外，原告以被告未按期支付租金，于2020年6月2日为被告断电至今，原告应赔偿自该日至法庭辩论终结之日止的经营损失。租赁房屋的违建位置只要下雨，就会漏水，导致被告存在货物损失，主要是A4纸被水损坏，每箱约一百至二百元，大约二十多箱。就被告反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。租赁房屋是产权房，并非违法建筑，不影响合同效力。认可租赁房屋有一个玻璃罩的门头，已经于2020年6月8日拆除了。因被告逾期支付租金导致合同解除，原告有权扣留押金。玻璃罩门拆除后，被告确实自行安装了玻璃门，但未经原告同意，原告亦不主张留门，被告可自行拆走。拆除违建仅使用了一天，亦未影响被告的经营，不认可存在该经营损失。租赁房屋确实断电过几次，原告未曾给被告断电，被告系自邻居处接来的电表，向邻居支付电费，因其未支付电费，邻居给断的电，对断电的具体时间和次数不清楚，且当时被告已构成逾期支付。对漏水事实认可，下雨时会漏水，但不同意承担赔偿责任。本院经审理查明事实如下：原、被告于2018年10月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告租赁房屋，本合同租赁期限为3年，从2018年11月5日起至2021年11月4日终止；租金：12万/年×3年=36万元；租金支付方式：按季度支付，付款日期提前7日内支付到原告指定账户；租赁期间房屋修缮由被告自行负责，租赁期间被告实际使用的水费、电费、燃气费及供暖由原告收取；被告需付原告押金2000元；被告在合同约定的缴款日超过15日未交付租金的，如逾期15日未付视为违约，违约滞纳金每日按年总租金的3‰支付，逾期15日合同自动解除，原告将不退还押金，原告应书面通知被告解约，该通知在原告发出后发生效力；若租赁合同期满终止，因被告逾期不搬迁，原告有权采取停电等措施、收回房屋，原告因此而造成的所有损失均由被告负责赔偿；房屋新建及装修期间如因被告原因造成相关部门责令停工及整改一切损失由被告自行负责，如因原告原因造成被告停工及整改，所产生的损失由原告负责；被告所租房屋如遇不可抗力因素或国家拆迁时，双方无条件服从，原告不收其租金且合同自动解除。庭审中，原、被告均认可被告已付押金2000元、租金15万元，认可租赁房屋现仍由被告占有使用。庭审中，就租赁房屋的具体指向，原、被告均认可为：位于北京市朝阳区来广营红军营青年城小区商业11-11号楼一层西侧第一间房屋。另查，戴艺系位于北京市朝阳区北苑中街11-11号1至3层的登记所有权人。北京市朝阳区城市管理综合行政执法局来广营执法队于2020年4月20日出具《告知书》，要求对租赁房屋所在11号楼各门店外接扩建进行整治。庭审中，原、被告认可租赁房屋含一个扩建的玻璃罩门，属于违建，于2020年6月8日拆除，拆除了13．9平方米。拆除后，广合诚公司于2020年8月5日购买、安装玻璃门，产生费用5000元。审理中，广合诚公司表示同意相关权益由被告主张。就双方争议的事实和证据。就合同变更一节，被告向本院提交了：1、戴艺与广合诚公司于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，显示广合诚公司承租戴艺位于北京市朝阳区北苑中街11-11号1至3层（以下简称11号楼1至3层），租赁期限1年，自2019年4月1日至2020年3月31日，年租金为3．6万元；2、来广营地区“门前六包”责任书，显示广合诚公司地址为租赁房屋；3、广合诚公司工商登记信息，显示变更住所地为11号楼1至3层。就此，原告表示对证据真实性均认可，对证明目的不认可，2019年合同系为了给广合诚公司办理注册登记，广合诚公司亦实际注册至该地址，但就该合同，原告未曾向被告实际提供任何房屋，亦不再主张收取费用，被告实际占有使用的就是租赁房屋，应按2018年合同支付租金。就租金标准一节，被告表示签订合同时租赁房屋约30平方米，扣除拆除的违建13．9平方米，剩余面积为16．96平方米，且疫情构成不可抗力，应予减免租金。被告并向本院提交了：1、广合诚公司工商登记信息，显示经营面积、使用面积16．96平方米；2、疫情防控期间门店人员排查和发证申请表、被告上岗证，显示被告办证日期为4月9日，被告表示虽一直在京，但未开店营业。就此，原告表示对证据1真实性认可，对证明目的不认可，租赁房屋未登记面积，不清楚该面积由谁提供，签订合同时租赁房屋约50平方米，含违建13．9平方米，不同意扣除、减免；对证据2真实性不认可，被告一直在京，且门店一直开门营业。就此，经本院释明，各方均不申请对房屋面积进行测绘。就此，本院前往租赁房屋进行现场勘验，并制作工作记录（略）。就合同解除一节，原告向本院提交了2020年7月14日《解除合同通知书》及当日在被告店铺张贴的照片。就此，被告表示对真实性不认可，没有收到该通知，但认可照片中的店铺系被告店铺。就被告经营收益，被告向本院提交了微信支付交易明细，表示其每日利润约500元，其中晚间利润约200元。就此，原告表示对真实性、关联性均不认可。就断电、漏水事实，被告向本院提交了：1、原、被告微信聊天记录截图，显示被告于2020年6月2日“招呼都没打一个您就让人把我的电给掐了”，于6月9日“门拆了您也不管，还断了我的电”，并发送断电视频；被告于2018年11月11日、12月6日、2019年7月28日向被告发送漏水视频，并显示货物损失；2、漏水录像光盘。就此，原告表示对证据1真实性认可，对证明目的不认可；对证据2证明目的不认可。本院认为，就原、被告于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》，原、被告均认可含违章建筑，应认定合同中涉及违建的部分无效。其他合同内容系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就被告所述戴艺与广合诚公司于2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》，合同相对人、标的房屋地址均与2018年《房屋租赁合同》不符，房屋租金标准与涉案租赁房屋市场行情差距过大，合同中亦未显示系对涉案2018年《房屋租赁合同》的变更，被告主张2019年合同系2018年合同的变更，应根据2019年合同履行，本院难以采信。原告表示2019年合同仅为广合诚公司办理注册使用，结合广合诚公司登记注册情况，其陈述具备合理性，双方如就该合同存争议，可另行解决。就原告第一项诉讼请求，现被告已付租金15万元，根据2018年合同，应认定其已付租金至2020年2月4日。根据合同附件的约定，被告应于1月29日支付下一季度的租金，已构成逾期支付。被告虽主张疫情构成不可抗力，但考虑到涉案合同性质、租赁期限、被告店铺经营种类等，未至合同履行不能的程度，本院对此难以支持。原告就此享有解除权。现原告已提交证据证明其于2020年7月14日将解除合同通知书张贴至被告店铺，被告虽表示没有收到，但认可确属其店铺，应认定原告解除合同通知已送达被告，合同中有效部分已于2020年7月14日解除。就原告第二项诉讼请求，现合同解除，被告应腾空返还房屋，本院予以支持。就原告第三项诉讼请求，被告应予支付自2020年2月5日起至实际腾空之日止的租金（合同解除后为房屋占有使用费，以下称仅租金），就租金标准，截止2020年6月8日违建拆除前的租金，虽然相关合同无效，但被告仍应支付相应的房屋占有使用费，就6月9日后的租金，应扣除违建部分对应租金，本院结合现场勘验情况予以酌定。此外，考虑到受疫情及防控政策影响，合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。就租金标准，本院酌情确认为每月8000元。就原告第四项诉讼请求，基于上述认定，综合考虑疫情影响，原告要求被告给付逾期付款违约金，本院不再予以支持。但相关诉讼费仍由被告负担。就被告第一项反诉请求，如上所述，含违建部分应属无效，其他部分有效。就被告第二项反诉请求，现合同因被告违约解除，原告有权扣留押金。就被告第三项反诉请求，门窗系经营用房必要的设施，现因原告玻璃罩门属于违建被拆除，就被告自行安装的玻璃门，原告应予负担费用。考虑折旧等因素，本院酌情判定原告赔偿损失4000元。就被告第四项反诉请求，拆除违建确会一定程度上造成经营损失，现双方均未举证证明拆除期间，本院酌情判定原告赔偿损失500元。就被告第五项反诉请求，现原、被告均认可存在断电事实，根据合同约定，被告需向原告支付电费，亦约定有原告断电的救济措施，且原告作为房屋提供方，应保障房屋用电。原告虽主张并非由其断电，但未就此举证，本院难以支持。就此，本院酌情判定原告赔偿被告损失5000元。就被告第六项反诉请求，结合被告提交的微信聊天记录，租赁房屋确多次发生漏水，但被告未就其损失充分举证，本院酌情判定原告赔偿损失2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）戴维与被告（反诉原告）杨亚萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》中有关违章建筑的部分无效。二、确认原告（反诉被告）戴维与被告（反诉原告）杨亚萍于2018年10月29日签订的《房屋租赁合同》有效部分于二〇二〇年七月十四日解除。三、被告（反诉原告）杨亚萍于本判决生效之日起七日内腾空位于北京市朝阳区来广营红军营青年城小区商业11号楼一层西侧第一间房屋，将上述房屋返还原告（反诉被告）戴维。四、被告（反诉原告）杨亚萍于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）戴维自二〇二〇年二月五日起计算至实际腾空房屋之日止的租金（合同解除后为房屋占有使用费），按每月八千元计算。五、原告（反诉被告）戴维于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）杨亚萍玻璃门损失四千元。六、原告（反诉被告）戴维于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）杨亚萍因拆除违建导致的经营损失五百元。七、原告（反诉被告）戴维于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）杨亚萍因断电导致的经营损失五千元。八、原告（反诉被告）戴维于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）杨亚萍因漏水导致的经济损失二千元。九、驳回原告（反诉被告）戴维的其他诉讼请求。十、驳回被告（反诉原告）杨亚萍的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告（反诉原告）杨亚萍负担（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）戴维）。反诉费593元，由原告（反诉被告）戴维负担44元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）杨亚萍）；由被告（反诉原告）杨亚萍负担549元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年十二月十八日书记员  张 茜