福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初5964号 原告：林清亮，男，1974年5月25日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。 被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。 法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董明祥，男，该公司员工。 被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省石狮市宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何佳丽，女，该公司员工。 原告林清亮与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林清亮的委托诉讼代理人苏伟伟到庭参加诉讼，被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林清亮向本院提出诉讼请求：1．判令石狮泰禾管理公司支付拖欠的2019年12月10日起至2020年12月9日止的租金138,810.9元，并自2020年2月1日起每日按1,388,109元的万分之一向林清亮支付违约金；2．判令石狮泰禾管理公司支付拖欠的2019年11月22日起至2020年11月21日止的租金119,188.84元，并自2020年1月1日起每日按1,288,528元的万分之一向林清亮支付违约金；3．判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述应付租金及违约金承担连带保证责任；4．判令由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司共同承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。诉讼过程中，林清亮变更第2项诉讼请求为判令石狮泰禾管理公司支付拖欠的2019年11月22日起至2020年11月21日止的租金112,746.2元，并自2020年1月1日起每日按1,288,528元的万分之一向林清亮支付违约金，同时明确本案未产生保全费、鉴定费。事实和理由：2018年9月10日、2019年2月22日，林清亮与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》，约定林清亮将位于石狮泰禾广场的房屋委托石狮泰禾管理公司租赁，石狮泰禾管理公司承诺林清亮自起租日起可获得的租金为每个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价的10%）；租金每三个月结算一次，石狮泰禾管理公司须在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月租金给林清亮，逾期支付租金超过30日的，每天按购房款总额的万分之一向林清亮支付违约金。同日，林清亮与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》，约定石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金及违约金承担连带保证责任。上述《房屋租赁委托合同》及《担保协议》签署后，林清亮依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，但石狮泰禾管理公司却逾期支付租金，其行为已经构成违约，应依法承担相应责任，石狮泰禾投资公司应履行其担保责任。关于2019年11月22日至2020年2月21日的租金，石狮泰禾管理公司在起诉前及起诉后共计支付了单个季度50%的租金，林清亮依法减少诉讼请求，明确第2项诉讼请求的尚欠租金为112,746.2元。 石狮泰禾管理公司书面辩称，1．林清亮诉请的违约金起算期限错误。根据案涉《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时合同第8.4条约定，石狮泰禾管理公司逾期支付租金超过30日，则方才计收逾期违约金。现林清亮诉请违约金将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。2．合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》第4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的1/120，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第五十条，明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素等综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定违约金已高达月租金的36%，明显高于林清亮损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免。3．受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金。由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》，以此寻求在全面做好疫情防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。4．经石狮泰禾管理公司校对，2019年11月22日前的租金已付清，2019年11月22日至2020年2月21日的租金已支付50%。 石狮泰禾投资公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××楼××层××号××号××号××楼××层××号房屋（以下简称案涉房屋）系林清亮向石狮泰禾投资公司所购买。2018年9月10日，林清亮作为甲方与石狮泰禾管理公司作为乙方签订《房屋租赁委托合同》一份，约定甲方同意乙方作为甲方的代理人，全权授权乙方以甲方代理人身份或乙方的名义对外出租案涉房屋。2019年2月22日，林清亮作为甲方与石狮泰禾管理公司作为乙方签订《房屋租赁委托合同》三份，约定甲方同意乙方作为甲方的代理人，全权授权乙方以甲方代理人身份或乙方的名义对外出租案涉房屋。四份合同均约定，委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价10%），其中10楼2层206号房屋的租金为138810.9元、2楼5层10号房屋的租金为43200元、2楼5层11号房屋的租金为42951元、2楼5层12号房屋的租金为42701.8元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。签订上述《房屋租赁委托合同》当日，林清亮作为甲方与石狮泰禾投资公司作为乙方分别签订《担保协议》，约定为确保甲方与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》的履行，乙方愿意向甲方提供担保，乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月……”等内容。上述合同签订后，因石狮泰禾管理公司未按约定支付租金，林清亮于2020年12月4日诉至本院。 本案的争议焦点为：一、逾期违约金的起算日期；二、违约金约定是否过高；三、应否减免租金。对此，本院予以审查、分析和认定。 一、关于逾期违约金起算日期的问题 本院经审查认为，根据《房屋租赁委托合同》约定，石狮泰禾管理公司应在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向林清亮支付逾期违约金，故每一期租金逾期的起算日期应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日。即10楼2层206号房屋2019年12月10日至2020年3月9日期间租金的逾期违约金应自2020年1月30日开始计算，2020年3月10日至2020年6月9日期间租金的逾期违约金应自2020年4月30日开始计算，2020年6月10日至2020年9月9日期间租金的逾期违约金应自2020年8月1日开始计算，2020年9月10日至2020年12月9日期间租金的逾期违约金应自2020年10月30日开始计算；2楼5层10号、11号、12号房屋2019年11月22日至2020年2月21日期间租金的逾期违约金应自2020年1月12日开始计算，2020年2月22日至2020年5月21日期间租金的逾期违约金应自2020年4月13日开始计算，2020年5月22日至2020年8月21日期间租金的逾期违约金应自2020年7月12日开始计算，2020年8月22日至2020年11月21日期间租金的逾期违约金应自2020年10月12日开始计算。林清亮主张自2020年2月1日、2020年1月1日起分别开始计付逾期违约金，缺乏依据，不予支持。 二、关于违约金约定是否过高的问题 本院经审查认为，双方在《房屋租赁委托合同》8.4约定，逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向林清亮支付逾期违约金。石狮泰禾管理公司则主张违约金过高，应予以调整。林清亮因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而双方在合同中关于逾期付款违约金的约定明显高于林清亮的实际损失（按8.4条款约定计算的违约金，每延迟支付一个月，相当于月租金总额的36%），根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”规定，结合案涉《房屋租赁委托合同》的履行情况、石狮泰禾管理公司的过错程度、新冠疫情的影响及林清亮预期利益等因素，本院酌定将逾期付款违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。即石狮泰禾管理公司应以10楼2层206号房屋当期尚欠的三个月租金34,702.725元（138,810.9元/年÷12个月×3个月=34,702.725元）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别支付林清亮自2020年1月30日起、2020年4月30日起、2020年8月1日起、2020年10月30日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；以2楼5层10号、11号、12号房屋2019年11月22日至2020年2月21日期间尚欠租金16,106.6元【（43,200元/年+42,951元/年+42,701.8元）÷12个月×3个月×50%=16,106.6元】为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付林清亮自2020年1月12日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；以2楼5层10号、11号、12号房屋当期尚欠的三个月租金32,213.2元【（43,200元/年+42,951元/年+42,701.8元)÷12个月×3个月=32,213.2元】为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别支付林清亮自2020年4月13日起、2020年7月12日起、2020年10月12日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金。 三、关于应否减免租金的问题 本院经审查认为，本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》、《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》中规定可以免收或减半收取租金的对象是承租国有经营性房产、承租省级国有资产类经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非上述类型房产，并不适用该规定。故石狮泰禾管理公司主张减免租金，缺乏依据，不予支持。 本院认为，林清亮与石狮泰禾管理公司之间的《房屋租赁委托合同》、林清亮与石狮泰禾投资公司之间的《担保协议》，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。林清亮已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定的时间、金额支付租金。现石狮泰禾管理公司未按约定支付10楼2层206号房屋2019年12月10日至2020年12月9日期间的租金、2楼5层10号、11号、12号房屋2019年11月22日至2020年11月21日期间的租金，且逾期已超过30日，已构成违约，故林清亮请求石狮泰禾管理公司支付10楼2层206号房屋2019年12月10日至2020年12月9日期间的租金138,810.9元、2楼5层10号、11号、12号房屋2019年11月22日至2020年11月21日期间的租金112,746.2元（43,200元+42,951元+42,701.8元-16,106.6元=112,746.2元）及逾期付款违约金，有合同和法律依据，应予支持。石狮泰禾管理公司应以10楼2层206号房屋三个月租金34,702.725元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别支付林清亮自2020年1月30日起、2020年4月30日起、2020年8月1日、2020年10月30日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；以2楼5层10号、11号、12号房屋2019年11月22日至2020年2月21日期间尚欠租金16,106.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付林清亮自2020年1月12日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；以2楼5层10号、11号、12号房屋当期尚欠的三个月租金32,213.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别支付林清亮自2020年4月13日起、2020年7月12日起、2020年10月12日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金。林清亮多请求的违约金，本院不予支持。虽然《担保协议》约定保证期间为《房屋租赁委托合同》约定的债务履行期限届满之日后一个月，但本案为租金支付纠纷，租金支付是连续性债务，故应以未付租金的最后履行期限届满之日计算保证期间。林清亮请求石狮泰禾投资公司承担保证责任并未超过保证期间。《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照《房屋租赁委托合同》约定向林清亮支付租金收益时，向林清亮支付上述收益，故石狮泰禾投资公司应当对石狮泰禾管理公司应付的租金收益承担一般保证责任。即石狮泰禾投资公司应在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付林清亮应付租金251,557.1元（10楼2层206号房屋2019年12月10日至2020年12月9日期间的租金138,810.9元+2楼5层10号、11号、12号房屋2019年11月22日至2020年11月21日期间的租金112,746.2元=251,557.1元）时，对该租金债务承担保证责任。林清亮请求石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的违约金承担连带保证责任，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对林清亮的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林清亮租金138,810.9元，并以三个月租金34,702.725元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付林清亮自2020年1月30日起、2020年4月30日起、2020年8月1日起、2020年10月30日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金； 二、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林清亮租金112,746.2元，并以2019年11月22日至2020年2月21日期间尚欠租金16,106.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付林清亮自2020年1月12日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金、以三个月租金32,213.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别支付林清亮自2020年4月13日起、2020年7月12日起、2020年10月12日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金； 三、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金251,557.1元的义务时，应对该债务承担保证责任； 四、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后，有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿； 五、驳回林清亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,100元，减半收取计3,050元，由林清亮负担50元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担3,000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王雅稚 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  谢菲菲 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利： （一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的； （二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； （三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。