江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初7128号原告：蔡佳，男，1982年1月22日出生，汉族，住南通市崇川区。原告：邹培培，女，1984年9月30日出生，汉族，住南通市崇川区。两原告共同委托诉讼代理人：黄慧，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：南通帝冠置业有限公司，统一社会信用代码91320602398329630F，住所地南通市崇川区瑞景广场4幢201室。法定代表人：沈丽华，总经理。委托诉讼代理人：陈烨磊，江苏圣典（南通）律师事务所律师。原告蔡佳、邹培培与被告南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡佳、邹培培的委托诉讼代理人黄慧、被告帝冠公司的委托诉讼代理人陈烨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡佳、邹培培向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2018年1月1日至2018年10月25日止的违约金238281.32元；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年9月6日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于商品房（城山隐花苑2幢5层501号）一套。《商品房买卖合同》第六条约定商品房价款总额为160万元，第九条约定商品房交付时应符合的条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”、“买受人已付清该商品房全部价款”，第十一条约定被告应于2017年12月31日前交付该商品房，第十二条约定如被告逾期交房原告要求继续履行的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部购房款万分之五的违约金。《商品房买卖合同》中对原告与被告之间的其他权利义务进行了详细约定。合同签订后，原告按约履行了作为买受人应尽的付款义务。2017年12月19日，被告发出《城山隐花苑交房告知函》，称“本物业目前已基本具备交房情形”，通知在2017年12月29日起交付物业，但被告没有按照《商品房买卖合同》的约定提供“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”，《城山隐花苑交房告知函》所称的“已基本具备交房情形”明显是含糊不清的概念偷换，因被告不能按照《商品房买卖合同》约定的交房条件交付房屋，致使交房手续至今无法办理。原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告至今未按照《商品房买卖合同》约定的交房条件向原告交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任。据此，原告特向法院起诉，请求法院维护原告的合法权益。被告帝冠公司辩称：一、案涉项目因施工过程中遇到异常困难导致被告延期交房，根据合同附件第11条，被告可以据实延期交房而不承担任何违约责任；二、案涉项目延期交房系总包方南通四建的原因导致，帝冠公司也是受害者，帝冠公司与南通四建相关纠纷也进入诉讼程序，被告帝冠公司过错程度较低；三、即便被告帝冠公司需承担违约责任，本案约定的违约金标准过高，请求法院参照案涉房屋同类地段、同类房屋及相应同类面积租金标准予以调整。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、交房告知函、（2018）苏0602民初1692号民事判决书、（2019）苏06民终1291号民事判决书，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月6日，原告蔡佳、邹培培（买受人）与被告帝冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：蔡佳、邹培培向被告（出卖人）购买城山隐花苑2幢5层501号房屋，房屋建筑面积100.41平方米，单价每平方米15934.67元，总价款为1600000元。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已付清该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人如未按照本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1(1）项中的比率)的违约金。附件11《补充协议》约定：第六条对主合同第十一条（交付时间和手续）的补充约定，1、若发生不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令及市政规划、基础设施、配套要求有所更改；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）本项目周边其他企业、部门、个人、机关原因，导致本项目不具备竣工交付条件…第七条对主合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照合同第十二条约定，对买受人进行违约补偿，均以买受人已交付房价款总额为基础，无息支付买受人相应的违约金。此外，合同及补充协议还就买受人逾期付款责任、房屋登记、面积差异处理等事项进行了约定。合同签订后，原告于2017年年底之前付清购房款，被告于2019年10月22日向原告出具金额为1599203.48元的购房增值税发票。另据本院（2018）苏0602民初1692号生效民事判决书查明，2018年10月22日，被告帝冠公司发出《交房告知函》，通知业主于当月25日至28日前往指定地点办理房屋交接手续。当月24日，南通市行政审批局就案涉房地产项目向被告颁发了竣工验收备案证明。2018年10月25日，南通市房产管理测绘部门对城山隐花苑1-16幢出具《房屋面积测算技术报告》。本院认为，原告蔡佳、邹培培与被告帝冠公司签订的《商品房买卖合同》（含附件补充协议）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行。双方在合同中约定如被告逾期交房按全部房价款日万分之五计算违约金，该约定不违反法律和行政法规的强制性规定，亦合法有效，对双方均有约束力。针对被告的抗辩，本院认为：一、被告抗辩案涉项目因施工过程中遇到异常困难导致其延期交房，但其未提交充分证据予以佐证，故本院难以采信。二、被告抗辩案涉项目延期交房系项目总承包方的原因导致，根据合同相对性原则，案涉合同相对方是原告蔡佳、邹培培与被告帝冠公司，即使存在被告所述情形，被告与施工方之间的纠纷与本案无关，不能成为其免责抗辩的法定理由，故不予采纳。三、被告抗辩违约金过高，法院应按照同类地段、同类房屋、同类面积租金的标准调整违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的是商品房买卖合同中未约定违约金数额及损失赔偿计算方法时违约金或损失赔偿额的确定方法，不适用于本案双方有明确合法的违约金计算条款的情形；该司法解释第十六条所规定的违约金是否过高的情形，所涉损失亦不仅仅是指房租损失或者贷款利息损失，被告对违约金过高的主张承担举证责任，其以房租作为确定损失的标准不能成立。本案中，被告帝冠公司直至2018年10月25日才取得合同约定的有关文件，故可认定案涉房屋符合交房条件的时间节点为2018年10月25日。该日期已经构成迟延违约，原告主张要求被告支付自2018年1月1日至2018年10月25日止的违约金238281.32元未违反法律规定（1599203.48元×0.0005×298天），本院依法予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下：被告南通帝冠置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告蔡佳、邹培培逾期交房违约金238281.32元。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2437元（已减半），由被告南通帝冠置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4874元（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇二〇年十二月八日法官助理 毛敏华书 记 员 金 冰