广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初3662号原告：肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区××××××××××××××××××（物业管理用房），统一社会信用代码914×××××××××××294R。法定代表人：刘文章，该公司总经理。委托诉讼代理人：李肇能，该公司员工。委托诉讼代理人：焦梓熙，该公司员工。被告：冼炳初，男，汉族，1963年9月11日出生，住广东省高要市××××××委会银行宿舍双桥路5号，公民身份号码442××××××××××××735。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司与被告冼炳初物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用小额简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的委托代理人李肇能、焦梓熙，被告冼炳初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付2018年9月1日至2020年8月31日物业管理服务费3732.24元。2、滞纳金692.92元。合计：4425.16元。事实和理由：肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司于2013年4月20日与肇庆新岸线投资有限公司签订了江南名庭前期物业服务合同，委托原告对江南名庭小区进行物业管理。而被告住在江南名庭小区B幢三梯511房。房屋面积104.88m2,合同中约定住宅管理费是1.3元/月/m2，计欠24个月物业管理费3272.16元，小区园林、照明维护公摊费19.17/月，计欠24个月460.08元。滞纳金692.92元。被告已享受了原告的物业管理服务，却并未按时间向原告交纳物业管理服务费，在此期间原告多次催费，被告均以各种理由拒交。原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》之规定，特向法院起诉。被告冼炳初答辩称，1、根据原告提供的起诉状，原告2013年4月20日与肇庆新岸线投资有限公司签订江南名庭前期物业服务合同，根据国家企业信用公示系统查询，2013年4月20日及之前的时间原告没有“物业管理”的经营范围，并于2013年5月28日在工商登记管理部门核准修改增加“物业管理”的经营范围。原告和肇庆新岸线投资有限公司在签订物业服务合同的时候明知道原告没有这一经营范围而签订合同明显有意侵犯第三方（业主）的利益。故认定该合同无效。根据《物业管理条例》第二十四条，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。由于原告在2013年4月20日签订合同的时候没有经营范围也没有举证通过投标中标或政府主管部门审批，若没有上述举证则侵犯了第三方（业主）利益。原告于2014年10月11日变更法定代表人及股东由李建中变更为冼宇通，根据肇庆市住房和城乡建设局查询，江南名庭小区1至16楼住宅面积相同，但1楼有私家花园违建，物业管理处不但不阻止而且时任法定代表人冼宇通参与违建其中。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司侵犯了业主权益。因此根据上述的证据肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司和肇庆新岸线投资有限公司签订物业合同后，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司违反了物业协议且有意侵犯了第三方（业主）的利益，根据《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司侵犯了业主权益，故认定原告2013年4月20日与肇庆新岸线投资有限公司签订江南名庭前期物业服务合同无效，主合同无效从合同无效。2、原告的经营范围没有分摊费经营许可，清原告提供相关部门批准或许可的举证，若不能提供合法举证，原告超越经营范围，且重复收费，请法院驳回原告的相关请求及根据提供的收费单据重新核准原告已收被告的费用。而且经过协商，物业拒提供分摊面积明细，合同约定按分摊面积收费，而没有按分摊面积管理，明显违反计费规则。3、根据物业提供的“恒辉物业公司收支表（2020年9月）”显示，物业一直有以下收入：电梯广告位收入、电动车充电站场地费及云柜场地费，但物业从未公示过这些收入的用途。收费前物业应通过全体业主签名同意，若没有上述举证则肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司违反了物业服务协议且有意侵犯了第三方（业主）的利益，请法院重新核准原告已收的广告费用，归全体业主所有。4、《江南名庭小区物业管理服务协议》中，约定第三方（业主）义务太多，原告义务太少，属不平等合同。根据《合同法》的规定提供格式条款乙方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效，不平等合同属无效合同。5、根据《江南名庭小区物业管理服务协议》约定，原告不管理不履行职责，严重损害第三方（业主）的合法权益；楼下商铺幼儿园违规占道经营，原告无履行职责进行拆除或举报；原告聘请的保安人员无二十四小时当值；原告的原法定代表人占用公摊面积违建花园等，原告坐视不理也不到相关部门投诉。6、小区楼顶住户随意占用，搭棚、种花、堆放杂物，堵塞消防通道，一旦发生火灾，后果不堪设想，安全隐患极高。根据《高层民用建筑设计防火规范》规定：十八层及十八层以下每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，单元之间的楼梯通过屋顶连通，单元与单元之间设有防火墙，户门为甲级防火门；超过十八层，每个单元设有一座通向屋顶的疏散楼梯，十八层以上部分每层相邻单元楼梯通过阳台或凹廊连通（屋顶可以不连通）。同时《消防法》第二十八条明确规定，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散行为的，将被责令整改，或处五千元以上伍万元以下罚款，个人违反本规定的处警告或者五百元以下罚款。原告对于小区的消防通道没有做出管理，严重影响居住人员的安全，在小区主要出入口顶上违建楼梯，没有顾及通过出入口人员的安全，这种情况足以能够说明原告没有尽管理责任，且至任何安全之不理。经审理查明：2014年4月12日，冼炳初与高要新岸线投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，购买高要市××××××××××××××××××××商品房，合同载明：××××B幢605号商品房建筑面积为104.88平方米，套内面积84.64平方米，公共部位于公用房屋分摊建筑面积20.24平方米。同日，肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司与两被告签订了《江南名庭物业管理服务协议》，协议约定：电梯住宅按建筑面积1.3元/月/平方米收取物业服务费、小区园林、照明维护公摊费350元/年，逾期缴纳按每月1.5%计收违约金（滞纳金）。被告于2015年8月20日收楼入住后，交纳了2018年9月1日之前的物业服务费，2018年9月1日至2020年8月31日的物业服务费欠交，原告多次追收未果，遂向本院起诉。本院认为，原、被告双方签订的《江南名庭物业管理服务协议》，没有违反法律规定，合法有效，案涉房屋有关物业管理服务收费以该协议为依据。按照协议约定，原告要求被告交纳江南名庭B幢511号房从2018年9月1日至2020年8月31日共24个月的物业费共3272.16元，合法有据，本院予以支持。对于小区园林、照明维护公摊费，协议约定350元/年，现原告要求按19.17元/月（即230元/年）交纳，19.17元/月×24个月=460.08元，本院予以支持。鉴于原告在物业管理服务过程中存在瑕疵及本案具体情况，原告计收逾期交款滞纳金（违约金）的请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。对被告答辩时所提及的物业管理服务过程中存在的瑕疵，能够改进提高的，原告应尽量改进提高。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十三条，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告冼炳初应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月1日至2020年8月31日物业管理服务费3732.24元给原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司。二、驳回原告肇庆市高要区恒辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告冼炳初负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴玉娟二〇二〇年十二月二十一日法官助理 何靖诗书 记 员 陈宇靖