浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）浙民申2790号再审申请人(一审被告、二审上诉人)：浙江森都住宅科技开发有限公司，住所地：杭州市西湖区留和路129号118室。法定代表人：彭宗义，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵吉，北京高朋（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建红，浙江乾衡律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈光富，男，1949年1月23日出生，汉族，住杭州市下城区。委托诉讼代理人：潘镜南，北京大成（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雄杰，北京大成（杭州）律师事务所律师。再审申请人浙江森都住宅科技开发有限公司（以下简称森都公司）因与被申请人陈光富物权保护纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2020）浙01民终1209号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。森都公司申请再审称，一、原审将森都公司与浙江**海实业有限公司（以下简称华海公司）于2009年10月16日签订的《联合大厦房屋租赁合同》（以下简称案涉房屋租赁合同）性质认定为是“华海公司以房屋使用权抵偿其法定代表人及股东蔡山河欠款的合同之债”，属于法律关系认定错误。案涉房屋租赁合同体现的是合同双方真实的房屋租赁意思表示，应当适用买卖不破租赁规则。理由如下：（一）案涉房屋租赁合同性质不可能是以租赁抵债。1.森都公司与华海公司之间没有任何债权债务关系，不存在以租赁抵债的必要性；2.合同约定租金由案外人蔡山河支付，不违反法律禁止性规定，不应影响案涉房屋租赁合同性质的认定；3.案涉房屋租赁合同签订时，杭州青山湖度假酒店有限公司（以下简称青山湖公司）向森都公司所负债务未到履行期，蔡山河作为该笔债务的担保人尚无需承担担保责任，不存在所谓“抵偿蔡山河欠款”的事实。（二）案涉房屋租赁合同性质是真实的房屋租赁合同关系。1.案涉房屋租赁合同明确约定了租赁期限、用途、租金、支付方式、违约条款等，符合房屋租赁合同的形式要件。2.森都公司对案涉房屋自行装修，自2009年6月1日正式搬入后一直用作自用办公，2015年1月华海公司无力支付水、电、物业费的情况下，森都公司自行支付相关费用，以上已构成履行房屋租赁合同的实质要件。二、原审适用法律错误，导致森都公司合同权利无法行使、权益无法得到保护，也扰乱社会经济秩序。（一）案涉房屋所在的华海公司名下的联合大厦1幢、2幢相关房屋系因两次司法拍卖流拍而由陈光富折价受让。杭州中院司法拍卖公告中已明确披露“目前拍卖对象上存在租赁情况，此次以存在租赁情况的现状进行拍卖，一旦买受后买受人须接受目前的租赁现状”，且现状部分明确载明1幢3单元605-2室由森都公司等租赁使用。标的房屋因带租赁拍卖导致两次流拍，最终陈光富以第二次拍卖的保留价折价抵债，取得案涉房屋所有权，与第一次拍卖的起拍价差价1亿余元。陈光富在折价抵债当时即已知标的物存在租赁现状的事实，且因该现状受益得以低价取得标的物所有权，其现提起本案诉讼对租赁期未满的房屋主张权利，有失诚信。（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容系法院的司法职责，二审法院在拍卖公告上披露的案涉房屋由森都公司等“租赁使用”，系司法行为，具有法律效力。但二审裁判完全无视前述认定，亦未对前述司法拍卖以及折价行为产生的法律后果进行分析评判，即实际上赋予陈光富对标的物完整使用权，导致判决严重损害了承租人及原房屋所有权人利益，使陈光富获得不当利益。（三）原审判决既对案涉《联合大厦房屋租赁合同》的真实性、关联性、合法性均予以确认，又在该合同不具备无效、解除、撤销、终止等情况下认定案涉合同系以房屋使用权抵债合同，不适用买卖不破租赁规则，系法律适用错误。三、原审判决森都公司支付房屋占有使用费、物业费的期间错误。在(2018)浙0106民初5863号排除妨害纠纷案一审中，杭州市西湖区人民法院认定：2018年6月1日，陈光富在案涉房屋门口加装铁门，导致森都公司无法进入案涉房屋办公；2018年11月20日，案外人南都物业服务集团股份有限公司根据陈光富的要求，对案涉房屋进行停电。陈光富对此亦无异议，故2018年6月1日后森都公司实际已无法使用案涉房屋，不应支付此后的房屋占有使用费、物业费且一审法院计算物业费未加说明，亦没有依据，二审法院对于物业费问题亦未作进一步查明。四、原审未追加华海公司作为第三人参加本案诉讼，属程序不当，应撤销原判，发回重审。综上，森都公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项之规定，申请再审。陈光富提交意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。杭州市中级人民法院的司法拍卖公告不构成对案涉房屋租赁合同性质的认定，案涉房屋租赁合同实质是华海公司以案涉房屋使用权抵偿其法定代表人蔡山河对森都公司及其法定代表人毛燕颖的个人债务，该抵债行为未经华海公司股东会决议同意。森都公司虽主张青山湖公司、蔡山河、华海公司是三个相互独立的主体，但其原审中提交的《借款协议》、2013年12月16日《确认函》均将三者利益绑定，实则便于与蔡山河恶意串通以租抵债损害华海公司的利益，该抵债行为是无效的。该抵债行为同时损害了陈光富对案涉房屋的所有权。根据浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可，故案涉房屋租赁合同是不真实、不合法的合同，不能对抗陈光富对案涉房屋享有的所有权。综上，陈光富请求驳回森都公司的再审申请。本院经审查认为，本案争议焦点在于案涉房屋租赁合同的性质认定。对此，本院认为，司法拍卖公告中对案涉房屋现状的描述不构成对案涉房屋租赁合同性质的认定，不具有既判力。经审查，案涉房屋租赁合同体现的并非真正的房屋租赁合同关系，而是名为租赁，实为以房屋使用权抵债，不能适用“买卖不破租赁”原则。理由如下：一、从合同签订的背景看，案涉房屋租赁合同的签订实际系对2009年4月30日《借款协议》的履行。首先，根据2008年10月23日华海公司与蔡山河签订《房屋交接协议书》及2009年4月30日《借款协议》，森都公司使用的登记在华海公司名下的案涉房屋，实际由蔡山河使用、收益，蔡山河以案涉房屋使用权作为青山湖公司向森都公司借款本息的担保的事实清楚。其次，根据2009年4月30日《借款协议》及案涉房屋租赁合同内容，案涉房屋租赁合同虽由华海公司与森都公司签订，但合同约定的标的物名称、面积均与《借款协议》一致，约定已付租金总额与借款本息总额一致，且其中第16.6条、16.7条关于“租金”等费用均向华海公司的股东蔡山河收取或在其股本和分红中抵扣，及案涉房屋一旦具备分割产权到户条件时森都公司的购买单价亦与《借款协议》一致，故从内容上看，案涉房屋租赁合同实际是对《借款协议》中关于案涉房屋无条件交由森都公司使用约定的履行。且根据《借款协议》第七条约定，签订借款协议后，蔡山河即无条件将案涉房屋借给森都公司使用，故森都公司占有使用案涉房屋与青山湖公司的债权是否已届履行期并无关联，其以案涉房屋租赁合同签订时间早于蔡山河担保债务形成时间为由，主张案涉房屋租赁合同不可能是以房屋使用权抵债，理由不能成立。二、从案涉房屋租赁合同的内容看，案涉房屋租赁合同不符合房屋租赁合同典型特征。本案中，案涉房屋租赁合同虽名为租赁合同，亦约定了租金、租期等租赁合同条款，但约定的租金标准远低于同期市场价格，且同日签订了三份房屋租赁合同，租期总时长为45年，包含了出租方不得再另行向承租方收取物业费用、租赁期满后自动按原条件续租等限制出租方收益的条款，均不符合一般房屋租赁关系的特征。此外，案涉房屋租赁合同第16.7条约定一旦案涉房屋可分割产权到户的，无论届时双方已履行本租赁合同至何时，华海公司均无条件将案涉房屋转让给森都公司，已付租金自动转为房屋转让款，实属以租代买的房屋使用权买断条款，而根据第16.6条约定，买断资金来源于蔡山河债务抵偿，故原审认定案涉房屋租赁合同系以房屋使用权抵债，并无不当。再审申请中，森都公司提交落款日期为2013年12月16日的华海公司股东会决议一份，拟证明案涉房屋租赁合同系经华海公司股东会决议通过，双方之间是真实有效的租赁合同关系。对此，本院认为，该证据材料形成于2013年12月16日，森都公司无正当理由未在原审中提交，依法不属于再审新证据，且该股东会决议仅有股东蔡山河一人签名，其主要内容为华海公司同意履行同日与森都公司签订的三份《联合大厦房屋租赁合同》，不能直接证明案涉房屋租赁合同的法律性质，无法达到森都公司的证明目的。三、从合同履行看，森都公司虽按照合同约定占有使用案涉房屋，但未直接向华海公司支付过租金款项，仅自2015年华海公司无力支付水、电、物业等费用后自行支付了相关费用，尚不足以构成对租赁合同的实质履行。再审申请中，森都公司提交了华海公司出具的《情况说明》一份及民泰银行结算业务申请书一份作为再审新证据，拟证明2010年5月21日青山湖公司向华海公司支付的240万元款项即蔡山河代森都公司向华海公司支付的案涉房屋45年租金。但首先，民泰银行结算业务申请书载明款项数额为240万元，与森都公司主张的45年租金共计244.8万元无法一一对应，且该笔款项用途为“还款”，无法直接证明该240万元款项系用于代森都公司支付房租；其次，森都公司主张租金已于2010年5月21日由蔡山河全额代为支付，但其原审中提交的双方于2013年12月16日重新签订的案涉房屋租赁合同及蔡山河出具的确认函均未涉及租金已支付的内容；最后，该结算单在原审中已经存在，但森都公司无正当理由未在原审中提供，现其以该笔关联性存疑的款项支付凭证证明租金已经另行支付，难以采信。综上所述，原审认定案涉房屋租赁合同系以房屋使用权抵偿债务，并非真实的房屋租赁合同关系，并无不当。而“买卖不破租赁”原则的适用以存在真实的房屋租赁合同关系为前提，同理，本案中陈光富系经司法程序依法取得案涉房屋所有权，其接受案涉房屋“以存在租赁情况的现状进行拍卖”的前提也是房屋占有人以真实的租赁合同关系占有使用案涉房屋，而不应当包括名为租赁实为以房屋使用权抵偿债务的情形，故森都公司以陈光富已接受司法拍卖公告对案涉房屋占有使用现状的描述为由主张驳回其物权保护请求，理由不能成立。关于2018年6月1日后至森都公司实际腾退之日止的房屋占有使用费和物业费问题。森都公司主张因陈光富自2018年6月1日起在案涉房屋门口加装铁门导致其无法使用案涉房屋，此后无需再支付房屋占有使用费及物业费用。本院认为，根据前述分析，森都公司对房屋的占有使用侵害了陈光富对案涉房屋的所有权，陈光富采用加装铁门等方式虽导致森都公司无法使用案涉房屋，但尚未排除森都公司对案涉房屋的占有，陈光富亦无法对案涉房屋另行收益，原审判决森都公司支付此后至实际腾退之日止的房屋占有使用费及物业费，并无明显不当。关于程序问题，本案是陈光富与森都公司之间的物权保护纠纷，争议焦点在于案涉房屋租赁合同的性质认定问题，属法律性质认定而非事实认定，华海公司虽系案涉房屋租赁合同一方当事人，但其未参与诉讼不影响本案事实的查明与认定，原审未追加其参加诉讼，并无不当。综上，森都公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项规定情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回浙江森都住宅科技开发有限公司的再审申请。审 判 长  俞少春审 判 员  卢世昌审 判 员  田建萍二〇二〇年十二月二十九日法官助理     金晓飞书记员李文丽