广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终921号 上诉人（原审被告）：田东祥和房地产有限公司，住所地：广西田东县平马镇东宁东路69号。 法定代表人：黄翀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕铁，男，1984年3月16日出生，壮族，居民，住广西田东县。 委托诉讼代理人：黄炳圣，田东县民新缘法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄大勇，田东县民新缘法律服务所法律工作者。 上诉人田东县祥和房地产有限公司（以下简称祥和公司）因与被上诉人吕铁商品房销售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初1172号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭对本 案进行了审理。本院于2020年4月29日通知双方当事人到庭进行法庭调查，上诉 人祥和公司的委托诉讼代理人潘红梅，被上诉人吕铁的委托诉讼代理人黄炳圣、黄大 勇到庭。本案因须以正在审理中的、和本案有关联的以祥和公司为当事人之一的其他系列案件的审理结果为依据，故本院裁定中止本案诉讼。本案现已恢复审理，并已审理终结。 祥和公司上诉请求：1.请求撤销田东县人民法院一审判决。2.请求依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。3.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与 2 理由：一、一审判决认定事实有误。一审判决书认为法院于2018年向田东国土资源局查询被告未能办理权属初始登记的原因可证实，上诉人的行为已经构成违约。虽然双方合同未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因。上诉人认为判决书的这一认定有误。理由是:1.上诉人因祥和酒店建设超规划，整个项目包括住宅楼被停工，导致住宅楼没有得按时验收，后经百色市建委专家论证出具评审意见，认为酒店超面积不影响住宅楼验收，应给予办理住宅楼验收，后经田东县人民政府城规会通过才得以验收，上诉人早已于2015年将竣工验收备案表提交住建局验收，但验收机构一直未进行验收，在百色市建委专家出具意见后于2017年9月才接受材料，办证是行政机关的事情，上诉人无法左右行政机关的程序和效率，于2017年9月才批准验收备案，而至今没有任何行政机关以违规开发住宅楼对上诉人进行处罚，国土资源局的说明不能证明上诉人违规开发住宅楼，一审判决认为原告不能办证是上诉人违约行为造成是没有依据的。依据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条第三款规定:“因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任”，住宅楼不能顺利办证是行政机关的行为导致，不是上诉人的过错，因此住宅楼因政府行为导致不能按时办理不动产权备案，后果不应由上诉人来承担，法院判决应免除上诉人的违约责任。2.既然判决书已经认定双方《商品房买卖合同》第十五条未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，本案就没有证据认定上诉人逾期办证，也就没有证据认定上诉人违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，交房后540日内仅约定“出卖人提供资料报产权登记机关备案”。540日时间仅限制备案期限，不是取得房产证的时间，且双方没有约定取得房产证的期限，一审判决认定逾期办证，并将责任归责上诉人是没有依据的，请求二审法院予以纠正。二、一审判决以“商品房买卖合同”第十五条约定交房后 3 540日内办理房屋产权备案的条款以及买受人不能在规定的期限内取得房产证书的，每逾期一日按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金作为计算逾期办证违约金的依据明显错误。一审判决无据认定上诉人逾期为被上诉人办产权证，判决上诉人从2016年7月2日起至2018年11月22日按日万分之1计算支付违约金明显不当。《商品房买卖合同》没有约定被上诉人取得不动产权证的时间或期限，上诉人无权约束行政机关的办证时间和程序，且办理房屋产权证书是被上诉人先行申请，取得不动产权证书的时间不是上诉人能左右的，双方在合同中也没有约定上诉人在多长期限内提供相关证明资料的条款约定，因此一审判决书认定上诉人违约逾期办证没有依据，因此判决上诉人支付违约金显属不当，应当纠正。综上所述，一审判决书认定上诉人逾期办证没有依据，上诉人未能在合同约定的时间办理产权备案是行政机关不按时验收的结果，被上诉人在起诉前还未向不动产权局申办不动产权证，而且双方没有约定取得房屋产权证书的时间或期限，一审判决上诉人支付逾期办证违约金明显不当，上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 吕铁辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决的事项已经充分考虑各方面的元素作出了科学的合法的客观真实的正确的判决。上诉人的上诉请求理由不成立。1.上诉人在建祥和广场花园小区时，同时又在小区旁边（整块连片地）建造祥和大酒店，因不符合规划田东县政府的相关部门不通过无法验收，这就是上诉人本身违规行为造成的结果，因此，导致了小区也无法验收和初次权属登记。没有初次权属登记小区的各业主也就无法办理相关不动产证，这是导致上诉人违约的直接原因，是上诉人主观过错造成的后果。2.上诉人在一审和上诉状多次提到其无法左右行政机关程序来推脱责任，显然是不成立的，如果上诉人在开发房地产时都能遵守法律法规，严格执行城市规划，就不会产生停工和超时验收以及超时取得初次登记的权属，也不会违反购房合同中的第十五条，政府对上诉人违规行为的处理是正确的、合法的。二、上诉人认为购房合同第十五条540日内时间仅限备案期限，不是取得房产证时间，被上诉人认为这是上诉人对第十五条的误解。第十五条规定很明确 4 ，上诉人未办理得权属登记的，被上诉人就无法提供资料进行产权登记备案，也就无法办理房产证，这就明显是上诉人违约造成的，应严格执行合同约定由上诉人承担违约责任。三、上诉人在上诉中陈述，办理房产证和取得房产证的时间或期限合同没有约定，这是错误的，购房合同第十五条前款表述很明确，而且前提必须是上诉人在开发房地产时先取得初次权属登记，各业主才能提供资料办理各户房产证。对这一点上诉人已违规未在约定时间内取得初次权属登记，那么各业主也就无法办证。四、上诉人说“其无权约束行政机关的办证时间和程序，且办证是各业主先行申请，取得房产证的时间不是上诉人能左右。”这是纯属狡辩，被上诉人起诉不是按取得房产证时间而是上诉人取得初次权属登记时间，各业主能申请办证时间，明显，上诉人大大超出合同约定的540日内各业主可以申请办证时间，致以申请了何时得证这跟上诉人已经无关了，被上诉人也未能按这时间计算其违约时间。综上，上诉人的上诉理由不成立，无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 吕铁向一审法院提出诉讼请求：1.判决祥和公司向其支付逾期办理房屋产权证书违约金91275元（以371717元为基数，按万分之1.5，扣除履行期540天，从2014年5月25日至2018年11月22日计算天数为1637天）；2.本案诉讼费由祥和公司承担。 一审法院认定事实：2012年5月21日，原告吕铁（买受人）与被告祥和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的、位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第9幢703号房，总价款371,717元。合同第八条交付期限约定，出卖人应在2012年12月31日前，将验收合格符合合同约定的商品房交付买受人；第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由 5 买受人承担全部责任。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款。庭审中，原告确认，涉案房屋均在合同约定的期限内交付。2018年11月21日，被告向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记，并于次日向包括原告在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书。2018年本院曾审理田东祥和花园小区部分业主与被告商品房销售合同纠纷案，就涉案的祥和广场花园小区是否已具备办理房屋权属登记条件本院向田东县国土资源局查询。田东县国土资源局就此出具《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》，内容主要载明，祥和花园小区由两宗土地组成，整个小区建设按整宗地块规划设计，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。另查明，2017年6月，经住建、国土相关部门组成的专家组论证认为，祥和酒店超建筑面积不影响祥和住宅楼建设和验收，住建局应给予办理相关手续。本案立案时，吕铁与凌青球作为共同原告向本院提起诉讼。被告认为涉案合同中并无凌青球。 一审法院认为，本案的争议焦点系：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原告吕铁与被告祥和公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。依据合同相对性原则，凌青球并非合同当事人，在本案中不具有诉讼主体资格，不是适格原告，本院依法驳回凌青球的起诉。一、关于本案诉讼时效问题。本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。原告2019年7月2日向本院提起诉讼，故其主张的违约金应从2016年7月2日起算，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。二、关于被告是否存在逾期办证 6 的违约行为问题。房屋权属登记通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。涉案房屋在合同约定期限内交付原告，依据双方《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未能在交房后540日内完成房屋权属初始登记，从本院于2018年向田东县国土资源局查询被告未能办理权属初始登记的原因可证实，其行为已构成违约。虽然双方合同未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因。被告认为不存在违约行为的辩称，无事实依据，本院不予采信。三、关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。被告未能在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为虽违约，但从国土部门对本院答复可证实逾期办证存在规划设计问题，原告也未能提供逾期办证导致的实际损失，根据本案实际情况，本院确定被告应向原告支付的逾期办证违约金为，371,717元×0.0001×871天（2016年7月2日至2018年11月22日被告通知原告可办证时止）＝32,377元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告田东祥和房地产有限公司向原告吕铁支付逾期办证违约金32,377元；二、驳回原告吕铁的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提交。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人是否存在逾期办理不动产权证书备案的行为，该行为是否构成违约并应向上诉人支付相应的违约金。 7 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行义务。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。”根据该条约定，双方并没有约定由上诉人代被上诉人办理不动产权属证书，仅约定在期限内将办理权属登记需要由上诉人提供的资料报不动产登记机关备案。虽然没有约定由上诉人代被上诉人办理不动产权属证书，但被上诉人办理不动产权属证书依赖于上诉人提供资料报不动产登记机关备案，而上诉人未能按约定提供资料报不动产登记机关备案，导致被上诉人不具备办理不动产权属登记条件，所以被上诉人未能取得房屋产权证书与上诉人未按约定将所需的资料报不动产登记机关备案存在因果关系，故一审判决支持被上诉人主张逾期违约金并无不当。本案中，上诉人将涉案房屋交付给被上诉人后，直至2018年11月22日上诉人才向被上诉人发出通知提交材料交田东县不动产登记局申请办理房屋所有权首次登记，已经超过约定的期限。从田东县国土资源局出具的《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》可知，祥和花园小区建设因跨越两宗地导致涉案房屋不能进行权属登记，故小区建设超过规划是导致未能如期办理房屋权属初始登记的直接原因，但该原因并不足以免除上诉人违约的责任，一审判决以2018年11月22日为时间节点，酌情按照购房款的万分之一计算每日违约金，已减轻了上诉人的负担，处理并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，拟判决如下： 驳回上诉，维持原判。 8 二审案件受理费609元，由上诉人田东祥和房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄春雷 审 判 员 许彩乐 审 判 员 罗 敏 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 周发平 书 记 员 黄思琪