上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初22961号原告：上海宝钢物流有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄飞，总经理。委托诉讼代理人：宋一奇，上海市华诚律师事务所律师。被告：马红军，男，1977年3月16日生，汉族，住安徽省。被告：陈艺群，女，1963年4月3日生，汉族，住安徽省。以上两被告共同委托诉讼代理人：孙鸿志，上海市沪西律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。被告：上海海山郡储运有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：查晓岗，执行董事。委托诉讼代理人：岳金卫，上海首伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄政法，上海首伦律师事务所律师。原告上海宝钢物流有限公司(以下简称宝钢公司)与被告马红军、陈艺群、上海海山郡储运有限公司(以下简称海山郡公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝钢公司的委托诉讼代理人宋一奇，被告马红军、陈艺群的委托诉讼代理人孙鸿志、邵云霞，被告海山郡公司的委托诉讼代理人岳金卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝钢公司向本院提出诉讼请求：1、被告马红军、陈艺群向原告返还不当得利款项人民币1,987,680.28元(以下币种均为人民币)(1,833,764.28元+153,916元)；2、被告马红军、陈艺群赔偿原告利息损失(以1,987,680.28元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，期限自2014年10月29日至实际支付之日止的利息)；3、被告马红军、陈艺群赔偿原告实际损失1,757,006元；4、确认被告马红军、陈艺群代表的上海赤忠工贸有限公司(以下简称赤忠公司)与被告海山郡公司签订的《仓库租赁协议》无效。事实和理由：2013年9月1日，原告与赤忠公司签订《仓储场地租赁合同》，约定原告将拥有土地使用权的25亩场地出租给赤忠公司开展物流仓储业务，约定租金每年租金1,375,200元，合同期限至2018年8月31日。2016年4月，赤忠公司与海山郡公司共同发送《合同转接确认函》给原告，告知拟于2016年5月1日起将《仓储场地租赁合同》的承租人由赤忠公司变更为海山郡公司。原告收到该确认函后同意由海山郡公司承接赤忠公司的合同义务，承租原告的场地。2019年1月，原告收到海山郡公司提起的“仓库”租赁纠纷之诉才知悉赤忠公司承租后自行在场地上搭建仓库，且未经原告许可于2014年2月15日与海山郡公司擅自签署《仓库租赁协议》，约定出租“仓库”，租金每年400万元。2014年10月28日，赤忠公司又与海山郡公司签订《承租权转让协议》，将场地租赁权及搭建建筑物转让给海山郡公司，转让对价高达1,350万元。事实上，原告根据《合同转接确认函》中被告知的内容仅知悉海山郡公司承租了原告的场地，并将按原场地租赁合同支付租金，对赤忠公司与海山郡公司的前述转租“仓库”的安排以及相应的转让对价毫不知情。由于该“仓库”从未经过宝钢公司的确认，因此未曾办过任何规划许可证及建设许可证。2017年3月15日，杨行镇政府出具《违建告知书》，认定该“仓库”为违章建筑，并择期进行拆除。海山郡公司主张租赁了违章建筑遭受损失，对宝钢公司提起索赔，导致宝钢公司遭受损失1,757,006元。根据《仓储场地租赁合同》第2.2条，“本租赁物的功能为仓储，如乙方(赤忠公司)需对该场地进行改造，费用由乙方自理，合同期满后无偿归甲方(宝钢公司)所有。”据此，原告与赤忠公司已经就租赁场地上改造添附的不动产归属做了明确约定，即场地新建建筑物属于原告宝钢公司所有，赤忠公司仅享有无偿使用的权利。根据赤忠公司与海山郡公司签署的《承租权转让协议》，赤忠公司明知其自行搭建的“仓库”属于原告所有，仍在未告知原告的情况下转租、转让“仓库”租赁权，已经构成了无权处分，其所获利益及相应利息共2,624,065.28元亦应当按不当得利返还给原告。同时，因赤忠公司的无权处分行为给原告造成了实际赔付损失1,757,006元亦应当由赤忠公司承担。赤忠公司自行搭建的“仓库”属于违建，故该《仓库租赁协议》违反了行政法规，应属于无效合同。宝钢公司作为仓库的实际权利人，且因该违建情形已遭受损害，故请求确认该《仓库租赁协议》无效。被告马红军、陈艺群共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告所谓的实际损失请求违反了一事不再理的审理原则，原告与赤忠公司2013年9月签订的《仓库场地租赁合同》，原告为出租方，赤忠公司为承租方，签订后经原告同意，赤忠公司将该合同的全部权利义务转让给海山郡公司，转让后海山郡公司成为了新的承租人。【(2019)沪0113民初2256号】及【(2020)沪02民终2058号】民事案件中已经对出租人因原承租人所搭建的仓库损失进行了判决，确认了原告明知并同意搭建仓库，判决仓库拆除损失由原告承担40%的责任。原告也要求赤忠公司分担责任，在二审中被驳回了该请求。因此，原告在本案中主张被告承担实际损失违背了一事不再理原则。第二，本案不构成不当得利的法律关系。原承租人在与原告所签的租赁合同有效期限内为了实现双方约定的合同目的搭建了仓库，原告是同意认可的，搭建仓库的费用也由赤忠公司承担。赤忠公司与海山郡公司签订的合同中海山郡公司向赤忠公司支付相应款项，与原告无关。第三，赤忠公司与海山郡公司所签订的仓库租赁协议，原告不是该合同的当事人故无权确认该份合同无效。第四，赤忠公司在注销前依法成立了清算组，并进行了公告，经工商局许可准予注销，符合法律的规定，作为股东的马红军、陈艺群不应承担赤忠公司的债权债务。第五，基于上述赔偿和不当得利不成立，故相应的利息也不成立。被告海山郡公司辩称，第一至三项诉讼请求与被告海山郡公司无关，故不发表答辩意见。针对第四项诉讼请求海山郡公司已另案起诉，海山郡公司同意合同无效。第一，租赁协议签订时，赤忠公司对仓库有产权，仓库无效的原因在于赤忠公司。第二，仓库位于铁力路XXX号，系赤忠公司从原告处转租，原告明知赤忠公司搭建了仓库，在两份判决书中也已载明相关事实，故海山郡公司有充分理由相信该建筑是合法搭建的，海山郡公司没有责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，宝钢公司(甲方)与赤忠公司(乙方)签订《仓储场地租赁合同》，约定甲方提供上海市宝山区铁力路XXX号宝钢物流06库区北区堆场25亩场地供乙方使用。租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止，场地租赁费为每年137.52万元。合同另约定，租赁物的功能为仓储，如乙方需对该场地进行改造，费用由乙方自理，且合同期满后无偿归甲方所有。乙方因经营业务需要对场地进行建设和改造的，建设改造的相关资质和许可由乙方自行负责申报和解决，甲方仅协助提供相关资料。乙方委托的各类工程队进入甲方场地进行施工的，须具备国家规定的相关资质，施工过程中，所有人员等进出甲方场所，都须到甲方安全部门登记备案。乙方因场地改造产生的所有责任由乙方自行承担，甲方概不负责。2014年2月15日，海山郡公司(乙方)与赤忠公司(甲方)签订《仓库租赁协议》，约定甲方将上海市宝山区铁力路XXX号仓库出租给乙方，建筑面积为16,800平方米。甲方保证对该仓库享有合法出租权，该仓库无产权纠纷且未涉及抵押。甲方确保该仓库符合仓储用途，并符合法律法规及正常仓储使用所需要的各项条件。租赁期限自2014年2月18日起至2018年8月31日止，年租金400万元整，每半年支付一次，该仓库现有相关设施、设备全部租赁给乙方使用，租金计入该仓库租金内，不另行结算。甲方必须保证仓库及到达仓库的通道满足仓储物流要求。2014年10月28日，海山郡公司(乙方)与赤忠公司(甲方)签订《承租权转让协议》，约定甲方同意将其拥有的《仓库租赁协议》项下的承租权有偿转让给乙方，承租权转让金为1,350万元；仓库地址：上海市宝山区铁力路XXX号，仓库建筑面积16,800平方米；该仓库内现有相关设施、设备是该仓库不可分割的一部分；甲方应当维持该仓库现状，直至乙方与宝钢公司就该仓库签订《仓库租赁协议》。该协议签订后，海山郡公司与赤忠公司共同向宝钢公司出具《合同转接确认函》，写明：2013年9月宝钢公司与赤忠公司签订了《仓储场地租赁合同》，租赁标的物为“上海市宝山区铁力路XXX号上海宝钢物流有限公司06库区室外作业区北场地25亩”，合同期限是2013年9月1日至2018年8月31日止。因经营需要及相关专业物流资质等因素，自承租日起始终由海山郡公司的名义来经营该地块。故宝钢公司与赤忠公司签订的《仓储场地租赁合同》，自2016年5月1日起由赤忠公司转接到海山郡公司，成为上述合同的一方当事人，并享有合同项下的权利，承担合同项下的义务。宝钢公司在“我公司同意上述合同转接”处盖章确认。2017年3月15日，上海市宝山区杨行镇人民政府向案外人上海欧珏供应链管理有限公司(以下简称“欧珏公司”)出具《责令期限拆除违法建筑事先告知书》，告知：“在铁力路XXX号内搭建的金属框架彩钢板结构面积为29,174平方米的建筑物，涉嫌为未经许可擅自搭建的违法建筑物，……本机关拟作出责令限期改正并自行拆除的决定。”另查明，海山郡公司于2019年1月向本院起诉要求：1、确认海山郡公司与宝钢公司于2013年9月1日签订的《仓储场地租赁合同》于2017年3月15日解除；2、判令宝钢公司赔偿海山郡公司16,800平方米仓库建设费用损失393.75万元；3、判令宝钢公司赔偿海山郡公司经营损失200万元；4、判令宝钢公司返还押金11.46万元。宝钢公司反诉要求：1、判令海山郡公司向宝钢公司支付场地租金229.2万元(按照月租金11.46万元标准，自2017年1月1日计算至2018年8月31日)；2、判令海山郡公司支付延迟支付租金违约金22.92万元(按月租金11.46万元的2倍计算)。案号(2019)沪0113民初2256号。在该案审理中，经海山郡公司申请，本院委托上海大华造价咨询有限公司参考视频所示的厂房对该类厂房在2013年底建造的每平方米单价进行审价鉴定。鉴定意见为：估算造价约为802.87元/平方米，其偏差浮动向上为5%，偏差浮动向下为10%。海山郡公司对该鉴定意见予以认可，宝钢公司否认视频中的建筑系涉案建筑，对鉴定意见不予认可。鉴定费10万元由海山郡公司垫付。本院审理后认为，“宝钢公司与赤忠公司就229号场地签订的《仓储场地租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。海山郡公司与赤忠公司签订《承租权转让协议》，取得了《仓储场地租赁合同》项下的承租权，宝钢公司亦在《合同转接确认函》中盖章予以确认，认可海山郡公司享有合同项下的权利，承担合同项下的义务。故《仓储场地租赁合同》权利义务的主体应为宝钢公司和海山郡公司。虽然合同约定的租赁物为25亩场地，但合同同时也约定了租赁物功能为仓储，并对场地的建设改造、费用承担、施工管理以及合同期满后搭建物的所有权等方面都作出了明确约定，故法院认为宝钢公司对于赤忠公司承租场地用于搭建仓库的行为应当知情并同意。现因场地内的彩钢板结构仓库均为违章建筑，在合同期尚未届满的情况下全部被拆除，导致海山郡公司无法按照约定使用场地，海山郡公司要求解除《仓储场地租赁合同》，法院予以支持。关于合同解除时间，鉴于双方在本案诉讼前并未就合同解除事宜进行过磋商，法院认为本案所涉合同以判决解除为宜。关于搭建仓库被拆除所造成的损失，《仓储场地租赁合同》约定了承租方承租场地用于仓储，需要在场地上搭建建筑物，宝钢公司对于承租方的租赁目的及使用场地的方式都是明知的。这也是双方达成一致的条件之一。宝钢公司在赤忠公司未办建房手续而搭建仓库及后续转让仓库时从未提出异议。现宝钢公司以仅出租场地为由，主张仓库拆除与其无关，法院不予采纳。海山郡公司作为承租人，其从赤忠公司处受让租赁物时，负有审慎审查租赁标的合法性的义务，在签订合同时，其疏于审查仓库的合法性，应当承担主要的过错责任。鉴于此，对于仓库被拆除的损失，应由宝钢公司负担40%，海山郡公司自行承担60%。从海山郡公司举证来看，其主要损失是1,350万元的转让费，为了审查该转让费的合理性、可采性，法院特别委托相关机构进行审价鉴定，从鉴定意见提供的估价数额及施工合同记载的清包工数额等多方面证据来看，转让费1,350万元具有较高的合理性，可予采信。再从商业习惯和转让协议的约定来看，该转让费并非单独特指建房的造价，应当还包括其他经营相关权益，该转让费应参考转让经营的期限进行摊销，故酌情确定宝钢公司应当赔偿海山郡公司相应损失200万元。宝钢公司主张仓库拆除后的钢材由海山郡公司回收，未提供相应证据，本院不予采信。……。”据此，本院判决：一、解除海山郡公司与宝钢公司就上海市宝山区铁力路XXX号宝钢物流06库区北区堆场25亩场地签订的《仓储场地租赁合同》；二、宝钢公司支付海山郡公司仓库损失2,000,000元；三、海山郡公司支付宝钢公司租金487,050元；四、宝钢公司返还海山郡公司押金114,600元；五、驳回海山郡公司的其他诉讼请求；六、驳回宝钢公司的其他诉讼请求。宝钢公司对本院判决不服提出上诉，上海市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。案号(2020)沪02民终2058号。上海市第二中级人民法院的民事判决书本院认为部分记载：“关于搭建仓库被拆除所造成的损失，基于上述分析宝钢公司对承租人在租赁场地上违章搭建是明知并同意的，故宝钢公司作为出租人对于仓库被拆除的损失，一审法院判令其承担40%的责任并无不当。本案中租赁合同原承租人是赤忠公司，后经三方协商一致，承租人由赤忠公司变更为海山郡公司。因此一审法院在本案责任分担中，判令宝钢公司承担了出租人的责任，海山郡公司承担了承租人的责任。至于承租人的责任在海山郡公司与赤忠公司之间如何分担，因海山郡公司明确不在本案中向赤忠公司主张，故一审法院未予处理并无不当。宝钢公司上诉称一审法院判令宝钢公司分担了赤忠公司应负之责，没有事实依据。一审法院基于本案合同履行期限、鉴定机构的估价数额、仓库的拆除情况等实际状况，酌情判令宝钢公司赔偿海山郡公司200万元并无不妥。”再查明，赤忠公司于2020年8月18日注销。在赤忠公司的注销清算报告中，马红军、陈艺群承诺若有未了事宜，愿意在法律规定范围内继续承担责任。审理中，宝钢公司表示其损失由以下费用组成：1、1,757,006元，生效判决确定的宝钢公司赔付海山郡公司2,000,000元、宝钢公司返还海山郡公司保证金114,600元及生效判决认定宝钢公司承担的诉讼费、保全费、鉴定费，扣除海山郡公司支付宝钢公司的租金487,050元得来；2、1,833,764.28元，自2014年2月15日至2014年10月28日共计255天，赤忠公司实际从海山郡公司处收取的高额租金(400万/年)，扣除同期支付给宝钢公司的租金(137.52万/年)，赤忠公司实际得利1,833,764.28元；3、153,916元，仓库整体转让金额1,350万元，扣除鉴定造价13,346,084元，赤忠公司实际得利153,916元。本院认为，关于宝钢公司主张的1,757,006元，已由生效判决确定由宝钢公司承担该损失，宝钢公司对该费用的起诉系重复起诉，本院不再予以处理。关于租金差价部分，系赤忠公司通过转租的获益行为，非不当得利，宝钢公司要求马红军、陈艺群赔偿于法无据，本院难以支持。关于宝钢公司主张的仓库差价部分，系赤忠公司通过承租权转让形式获取，亦非不当得利，宝钢公司要求马红军、陈艺群赔偿于法无据，本院难以支持。基于前述情况，宝钢公司相关利息的主张，本院难以支持。宝钢公司要求确认海山郡公司与赤忠公司签订的仓库租赁协议无效，因宝钢公司非该仓库租赁协议的当事人，且该仓库租赁协议的效力与其无利害关系，故宝钢公司要求确认海山郡公司与赤忠公司签订的仓库租赁协议无效，本院不予处理。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百二十二条之规定，判决如下：驳回原告上海宝钢物流有限公司的全部诉讼请求(除不予处理部分外)。本案受理费减半收取11,345元，由上海宝钢物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年十二月二十三日书记员  赵依梦附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。