北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初10261号原告（反诉被告）：林贤进，男，1981年1月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：褚晓瑾（林贤进之妻），1981年10月10日出生。被告（反诉原告）：苗玉芬，女，1954年6月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵显光，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：咸金佩（苗玉芬之儿媳），1983年12月5日出生，汉族。原告（反诉被告）林贤进与被告（反诉原告）苗玉芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员陆音独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林贤进及委托诉讼代理人褚晓瑾，被告（反诉原告）苗玉芬及委托诉讼代理人赵显光、咸金佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林贤进向本院提出诉讼请求：1、苗玉芬退还房屋押金80000元；2、苗玉芬退还2020年1-6月多支付的租金4775元；3、苗玉芬退还2020年1月20日至2020年6月14日的租金197760元；4、苗玉芬承担诉讼费。事实和理由，2017年11月14日双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2017年12月15日至2022年12月14日。林贤进交纳房屋押金80000元。2020年2月29日，林贤进以不可抗力提出自动解除合同，在苗玉芬的为难和客观环境影响下，无法安置多台数码印刷机设备。林贤进于2020年3月12日向借贷平台借款，交齐了下季度租金。2020年5月8日，分租的某旅游公司因不能营业提出撤店，5月10日某旅游公司搬离。2020年5月10日至30日，林贤进通过各种方式继续招租，但未能达成，每日营业额亏损。5月30日，再次向苗玉芬提出目前已无力支付下季度租金，如果6月5日再没有筹到钱，就按不可抗力自动解除合同，苗玉芬电话中表示同意。6月5日没有筹到钱，所以向苗玉芬提出按不可抗力自动解除合同，条款也自动解除，但苗玉芬却不同意退押金，称除非再交两个月租金，在这期间转租出去，才会把押金退还。6月12日，再次与苗玉芬协商，缓交5天租金，自6月15日开始按日计算给付租金，但苗玉芬不同意，仍要求按月付款，不然就按合同要求14日前搬离。6月15日早林贤进交清电费后，将钥匙交接给苗玉芬。苗玉芬仍表示不同意退还押金80000元。林贤进于2020年1季度及第2季度共缴纳租金243300元，按合同约定应交238525元，多交纳了房租4775元。另外分租的某旅游公司起诉林贤进要求退还2020年1月3日至5月10日租金，东城法院已判决要求退还租金。故诉至法院，望判如所请。苗玉芬辩称，押金在合同到期后是应该退还，但因林贤进单方提前终止合同，给苗玉芬造成了损失，押金的作用就是补偿违约造成的损失，由于这80000元不足以弥补苗玉芬的损失，故不同意退还林贤进押金，同意退还租金4775元。诉争房屋一直由林贤进使用、经营，所以不同意退还2020年1月20日至2020年6月14日的租金197760元。同时苗玉芬提起反诉，要求1、林贤进支付违约解除租赁合同给苗玉芬造成的租金损失115999．71元(每日空置的租金损失，自2020年6月15日至9月12日止，共计87天)；2、林贤进返还免租期租金20000元；3、林贤进支付2020年的物业费1400元；4、反诉费由林贤进承担。林贤进针对苗玉芬反诉请求，答辩如下，1、不同意给付租金损失。理由：根据合同第八条解除条款第二条约定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。由于疫情，导致经营受损严重，依靠金融平台借款支撑，如不及时解除合同，损失会继续扩大，达不到租赁的目的。2020年1月，因疫情，为支持政府和社区的疫情防控工作，门店一直闭店。对经营造成了三点影响：（1）业务量急剧萎缩。公司以图文广告、数码快印等办公服务为主。因周边店铺闭店及写字楼客户撤离，营业额从每月3万多元下降到平均每月6000多元。（2）固定支出负担沉重。包括每月员工工资，宿舍租金和机器月贷款。（3）借贷经营。2020年3月12日为交付下季度租金和6月份撤店后临时租借房屋的租金、以及机器贷款费用都是靠平台带息借款支付。2、关于免租期租金。因疫情系不可抗力解约，苗玉芬并未有损失，所以不同意给付。3、物业费同意给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人不持异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月14日，苗玉芬（出租人、甲方）与林贤进（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）,双方约定：甲方所有的位于东城区广渠门内大街×号，建筑面积129．13平方米的房屋，租赁予乙方商用，期限自2017年12月15日至2022年12月14日，共计五年，甲方应于2017年11月14日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准及支付方式??470000．00/年，租金总计肆拾柒万元整；支付方式押二付三；押金捌万元整（??80000．00）；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费等由乙方承担；违约责任……(二)租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方……（五）若甲、乙双方违约解除合同，违约方需向另一方支付违约金捌万元整（??80000．00）。同日，双方还签订了补充协议，约定若乙方违约，乙方需将2017年11月14日至2017年12月14日租金补交；并约定了房租支付日期；约定租赁期间，乙方不可整体转租，但可部分分租，甲方配合乙方办理各项相关手续。林贤进2019年9月1日交纳房租120000元，2019年12月1日交纳房租113300元，2020年3月12日交纳房租120000元。林贤进已于2020年6月15日搬出租赁房屋，苗玉芬收回租赁房屋。双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日解除。林贤进为证明苗玉芬要求其2020年3月交纳房租，提供了微信截屏，证明苗玉芬通知其2020年3月10日支付房租，如逾期未支付，按合同约定属于林贤进违约，有权收回房屋。林贤进为此向借贷平台借款交纳了下一季度租金。苗玉芬对上述证据认可，并提供了双方微信记录，说明双方于2020年3月11日同意继续履行租赁合同。林贤进还提供了2020年5月31日和6月12日的微信记录，证明双方协商解除合同，苗玉芬要求林贤进搬家。苗玉芬认可证据真实性与其提供的证据一致，但解除租赁合同系林贤进单方提出的。林贤进为证明经营困难及2020年营业额下降，提供了支付宝和微信的月收入记录、复印机的计数器、对公帐户余额一组证据。苗玉芬认为该组证据与本案无关。庭审中，苗玉芬自认2020年8月20日已将诉争房屋出租。另查，2018年1月19日，冯某与林贤进签订《北京市房屋租赁合同》，将北京市东城区广渠门内大街×号-2号房屋出租给冯某，冯某用于经营携程旅游门店，租金每月18333元，支付方式为押一付六。冯某起诉至本院，要求确认与林贤进签订的租赁合同于2020年3月15日解除，并要求林贤进支付违约金，退还押金、退还2020年1月3日至5月10日的租金等诉讼请求。本院于2020年11月12日作出判决：双方于2020年5月10日解除租赁合同，林贤进退还冯某2020年1月3日至5月10日的部分租金34110元。本院认为，双方认可《北京市房屋租赁合同》于2020年6月15日已实际解除，本院对此事实予以确认。苗玉芬同意退还租金4775元，林贤进同意支付2020年的物业费1400元，本院不持异议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中发生新冠疫情，造成林贤进资金紧张，林贤进多次表示无法按时交纳租金，予以解除合同。2020年6月12日林贤进提出由月租金改为日租金，苗玉芬明确表示不同意，要求按合同规定时间交纳下季度租金，否则就搬家。从上述双方对话可以认定双方协商，继续履行租赁合同未果，一致同意解除租赁合同。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。考虑到合同履行期间发生了新冠疫情，双方协商于2020年6月15日解除租赁合同，均不存在违约责任，故林贤进要求苗玉芬退还押金，理由充足，本院予以支持。关于林贤进主张的退还2020年1月20日至2020年6月14日的租金197760元一节。因林贤进将分租的部分房屋租金经本院判决要求退还冯某，根据公平原则，且综合疫情期间林贤进的经营情况、疫情防控措施对合同履行影响程序，本院酌定苗玉芬亦应退还林贤进部分房屋租金。根据公平原则，合同解除后，苗玉芬会有一定的空置期损失，本院应予酌定考虑，故林贤进应支付部分空置期租金，数额由本院酌定。因林贤进不存在违约行为，故苗玉芬主张的返还免租期租金20000元，无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，苗玉芬退还林贤进房屋押金80000元；二、自本判决生效之日起七日内，苗玉芬退还林贤进多交纳的房屋租金4775元；三、自本判决生效之日起七日内，苗玉芬退还林贤进2020年1月20日至6月14日的房屋租金75000元；四、自本判决生效之日起七日内，林贤进给付苗玉芬租金损失75000元；五、自本判决生效之日起七日内，林贤进给付苗玉芬物业费1400元；六、驳回林贤进的其他诉讼请求；七、驳回苗玉芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5538元，由林贤进负担2000元（已交纳），苗玉芬负担3538元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1538元，林贤进负担838元（于本判决生效之日起七日内交纳），苗玉芬负担700元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陆音二〇二〇年十二月二十八日书记员  谢霖