河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12021号 上诉人（原审原告）：康瑾，女，1996年12月26日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：闫会东、马丽芬，北京在明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄市桥西区振头一街社区居民委员会，住所地河北省石家庄市桥西振头街道办事处。 法定代表人：尹宏才，该居委会主任。 委托诉讼代理人：张晓丽，石家庄市桥西国安法律服务所法律工作者。 上诉人康瑾因与被上诉人石家庄市桥西区振头一街社区居民委员会（以下简称“振一街居委会”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初4972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康瑾及其委托诉讼代理人闫会东、被上诉人振一街居委会的委托诉讼代理人张晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康瑾上诉请求：一、依法撤销石家庄市桥西区人民法院作出的（2020）冀0104民初4972号民事判决书，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费、保全费等全部费用均由被上诉人承担。事实与理由：第一部分：本案基本事实如下：2019.4.1，振一街居委会张贴动迁通知，决定对建国路14号、16号住宅楼进行拆迁。上诉人在此处有楼房一套，房产位于桥西区，建筑面积为61.02平米，房产是市证房并办理了权属证书，拆迁时市场价值为每平米2万多，总价130多万。在上诉人与被上诉人签订《振一街城中村改造房屋拆迁安置补偿协议》前，上诉人反复找被上诉人确认，置换房屋是否为市证房，被上诉人也多次肯定答复上诉人，并承诺在《拆迁安置补偿协议》中给注明，置换房屋为市证房，上诉人才同意拆迁，并与被上诉人签订了《拆迁安置补偿协议》，同时由被上诉人在协议中置换房屋坐落处注明，置换房产为市证房。但是，等交房之时，上诉人才知道，被上诉人给上诉人置换的房产为村证房，与被上诉人多次交涉也是无果。2020年6月份，被上诉人在小区内张贴《通知》，为拆迁安置房屋办理房产证，之后确实有办理成功的，并在原审当庭进行了出示但是该房产证土地性质显示为划拨，并非出让，后期如果进行出售，还需要交纳相当一部分土地出让金，与被拆迁房产价值相差甚大。上诉人拆迁房屋价值在130多万，买卖市场价在2万多每平米，目前置换的房产单价在1.2万每平米，总价不足100万，两者差价在十几万，因此，被上诉人的拆迁方案严重损害了上诉人的合法利益。 第二部分：原审法院认定《拆迁安置补偿协议》合法有效，存在以下问题：一、被上诉人不具备拆迁主体资格，原审法院对此并未进行查明，进而确认上诉人与被上诉人签订《拆迁安置补偿协议》有效，认定事实错误，请贵院依法改判；1．根据国务院令第五百九十号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第4条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。2．根据上述规定，只有市、县级人民政府或者市、县级人民政府确定的房屋征收部门才具有拆迁主体资格，本案中，被上诉人只是居委会，其性质并不是政府部门，也不能成为人民政府确定的房屋征收部门，因此，被上诉人根本不具备拆迁主体资格，双方签订的《拆迁补偿协议》也是无效的，请贵院依法撤销原判，支持上诉人全部诉求。 二、被上诉人公布的《振一街城中村改造拆迁补偿安置实施方案》所依据的2002年5月20日石家庄人民政府令第124号政府今已经作废，因此，被上诉人拆迁没有法律依据，其与上诉人之间签订的协议是无效的；1.2011年06月29日，石家庄市人民政府发布《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，其中第60条规定：本办法自二0一一年八月五日起施行。2002年5月20日石家庄人民政府令第124号公布实施的《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》同时废止，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定执行，但不得实施行政强制拆迁。2．被上诉人在2019年4月1日发布的《动迁通知》中明确写明其制定《振一街城中村改造拆迁补偿安置实施方案》的依据为石家庄人民政府令第124号公布实施的《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》。3．因此，被上诉人制定《拆迁补偿安置实施方案》法律依据已经作废，其依然沿用此规定，明显与当下的社会现实不符，直接损害的上诉人的合法利益，其制定的《拆迁补偿安置实施方案》应属无效。 三、上诉人案涉拆迁房屋为市证房，地段位置较好，因此与被上诉人明确了置换房屋需要是市证房。被上诉人与上诉人签订《协议》也明确写明置换市证房，实际置换的却是村证房，被上诉人与上诉人签订协议构成欺诈，应当撤销；1．根据《中华人民共和国合同法》第54条之规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。2．上诉人在与被上诉人签订《拆迁补偿协议》时，明确向被上诉人提出需要置换市证房，被上诉人也表示置换房屋就是市证房，并《拆迁补偿协议》第6条置换房屋坐落后面注明为市证房，在此情况下，上诉人才同意与被上诉人签署《拆迁补偿协议》。3．在协议签署之后，被上诉人却交付上诉人村证房，该村证房市场价值远低于市证房价值，严重损害了上诉人的合法权益。该协议是在被上诉人欺诈的情况签订的，应当依法撤销，请贵院查明事实，撤销原判。 四、虽然被上诉人称案涉拆迁置换的房产开始办理房产证，但该房产证的土地性质为划拨，并非出让，二者市场价值每平米大约在7000元左右，一套房子下来差价在60万左右，因此，被上诉人将小产权房作为置换房产，明显侵犯了上诉人的合法权利，上诉人损失巨大，对此请二审法院予以查明。对于此事实因十分明确，故不再赘述。 五、拆迁文件没有货币补偿的选项，根据现行文件，棚户区改造均价应当在拆迁房屋价值上增加20%，上诉人房屋拆迁价值在130多万，买卖市场价在2万多每平米，目前置换的房产单价在1.2万每平米，总价不足100万，两者差价在几十万，明显违背上级文件精神及公平公正原则；对于此事实因十分明确，故不再赘述。 综上所述，原审法院在对被上诉人拆迁主体资格、拆迁程序、法律依据及《拆迁安置补偿协议》是否存在欺诈等情况未审查清楚的情况下，直接认定《拆迁安置补偿协议》合法有效，认定事实不清、适用法律错误。请贵院依法撤销原判。改判支持上诉人全部诉求。 石家庄市桥西区振头一街社区居民委员会答辩称，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉，被上诉人城中村改造是依据省市政府相关规定，依法有据。目前两千多户已办理1900多户，仅剩一百五十多户未办理产权证书。上诉人与被上诉人所签协议只剩上诉人确认房屋户主办理不动产产权证，其他均已履行完毕，不存在撤销的理由，故其上诉不成立。具体详见一审答辩。 康瑾向一审法院起诉请求：1、判令撤销原告与被告签署的《振一街城中村改造房屋拆迁安置补偿协议》，并要求被告赔偿原告装修、门窗置办和安装等损失15万元（暂估值，具体以评估为准）；2、要求被告返还原告桥西区房屋及该房屋的房产证；3、本案诉讼费等相关费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月3日，原告康瑾（乙方）与被告振一街居委会（甲方）签订《振一街城中村改造房屋拆迁安置补偿协议》。协议中载明：“为实现市政府提出的‘三年大变样’城中村改造的目标，落实《振一街城中村改造居民住宅拆迁补偿安置实施方案》，甲方需拆除乙方使用的房屋，经甲乙双方协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议”。约定：第一条被拆除房屋。乙方在拆迁范围内，建国路南侧16号楼4单元101室多层楼住宅1套，建筑面积61.02平方米。第二条被拆迁房屋兑换面积“按照‘振一街实施方案’条款有关规定，多层楼置换比例为1：1.35，甲方应兑换给乙方置换建筑面积为61.02㎡×1.35=82.377平方米。”第四条拆迁补偿标准及金额。补偿金额共计49450.8元。第六条关于回迁楼的选择及安排，乙方回迁楼8号楼4单元22层2202室85.93㎡。被告已按协议约定向原告安置房屋。 另查明，2020年6月19日，被告振一街居委会对翰林观天下7号、8号楼业主出具《通知》。通知对办理房屋不动产权证书相关事项作出说明。2020年6月22日，石家庄市桥西区振头街道办事处对翰林观天下（回迁区）项目业主作出《公告》。公告称：目前该项目5＃、6＃、7＃、8＃、9＃、10＃、11＃楼大证已办理完毕，正在准备集中分批办理小证登记，并将办证准备资料予以通知。原告康瑾所安置小区房屋桥西区红旗大街88号翰林观天下小区8号楼4单元2201室已于2020年7月29日取得不动产权证书。 以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交证据材料：《振一街城中村改造拆迁补偿安置实施方案》、装修照片、《振一街城中村改造房屋拆迁安置补偿协议》、《政府信息公开申请书》、政府信息公开回复函、会议纪要、行政复议申请书、《行政复议决定书》、不动产权证书等证据；被告提交规划图纸、不动产权证书、政府信息公开回复函、河北省固定资产投资项目核准证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、《通知》、《公告》等证据可以证实。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告双方签订房屋拆迁安置补偿协议系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据协议约定，原告将被拆除房屋交付于被告，被告也按照协议约定交付置换房屋，并支付相应补偿款，该房屋安置补偿协议已履行完毕。现原告要求撤销房屋拆迁安置补偿协议并赔偿损失，于法无据，对其请求本院不予支持。根据法律规定，被告对安置房屋办理不动产权登记是其应履行的随附义务，现被告及政府街道办事处业已对办理产权登记事宜作出安排并予以通知、公告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：驳回原告康瑾的诉讼请求。案件受理费3300元，适用简易程序减半收取计1650元，由原告康瑾负担。 本院二审期间，上诉人康瑾提交证据如下：石家庄市不动产登记资料查询结果，用于证明康瑾所有的被拆迁的房产设定了抵押权，并进行了抵押登记。按照担保法第四十九条的规定转让协议无效。 被上诉人振一街居委会发表质证意见称，抵押信息是在2018年1月24日至2038年1月24日，房屋还在、未拆迁，原房产产权没有转移或注销，且上诉人按时偿还借款，不影响银行的贷款担保，对上诉人没有影响。现在新房子已经能够办证了，也能够抵押贷款。 对于当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据能够证实康瑾所有的拆迁前的原房产上设有抵押权。 二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，振一街城中村拆迁改造中，振一街居委会按照市委、市政府的改造指示精神，经居民代表反复讨论，制定了拆迁置换方案。上诉人康瑾原有房产属于振一街城中村改造用地范围之列，康瑾与振一街居委会依据拆迁置换方案签订的拆迁安置补偿协议，程序合法，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应予履行。协议签订后，上诉人依约将被拆除房屋交于被上诉人，被上诉人亦依约将置换房产交于上诉人，并支付相应的补偿款，安置补偿协议已履行完毕，上诉人现要求撤销拆迁安置补偿协议理据不足，原审判决驳回上诉人的诉讼请求并无不妥，本院予以确认。对于上诉人上诉称被拆迁房产上设有抵押权，根据担保法四十九条之规定，双方签订的拆迁安置补偿协议无效、并要求被上诉人返还房产证及房屋的上诉理由。本案中，上诉人与被上诉人签订的拆迁安置补偿协议已履行完毕，办理不动产登记是被上诉人的随附义务，现被上诉人也已发通知、公告，能够予以办理；根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条“因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清偿债权债务，解除抵押合同。”之规定，康瑾在对置换房产办理产权证后，亦可变更抵押登记、重新设定抵押房地产，不影响抵押权人实现抵押权，现康瑾正常偿还贷款，抵押权人亦未对此提出异议；对于法律适用问题，上诉人上诉依据的《中华人民共和国担保法》第四十九条是普通法规定，《城市房地产抵押管理办法》是针对城市房地产抵押的特别法，根据“特别法优于普通法”之法律原则，本案应适用《城市房地产抵押管理办法》的规定，综上，上诉人以拆迁房产设置抵押权为由主张拆迁安置协议无效、要求返还房产证及房屋，无事实及法律依据，本院不予采信。对于上诉人对协议约定的“市证”提出的异议。根据被上诉人一审提交的与康瑾同期拆迁的、已办理的安置房不动产权证书，翰林观天下小区的产权证系石家庄市自然资源和规划局盖章颁发的，符合拆迁安置协议约定的“市证”，对于上诉人所诉土地性质为出让或划拨，不属于本案的审查范围，且土地性质不能否定产权证为市证的事实。 综上所述，康瑾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,300.0元，由上诉人康瑾负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 张佳丽 ——