上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17221号原告：于成红，女，1974年12月14日生，汉族，住哈尔滨市。原告：吕婷宇，女，1997年5月15日生，汉族，住哈尔滨市。两原告共同委托诉讼代理人：詹玉，上海安硕律师事务所律师。被告：上海世盟置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：万本和。被告：上海壹若资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张凤梅。被告：上海青聪泉儿童智能训练中心，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈洁，校长。委托诉讼代理人：陈坚强。委托诉讼代理人：文丽。原告于成红、吕婷宇与被告上海世盟置业有限公司(以下简称世盟公司)、上海壹若资产管理有限公司(以下简称壹若公司)、上海青聪泉儿童智能训练中心(以下简称青聪泉中心)间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人詹玉、被告青聪泉中心委托诉讼代理人陈坚强、文丽到庭参加诉讼。被告世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告世盟公司、壹若公司间的《商铺返租合同》；2、判令三被告将上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状并返还；3、判令三被告结清截止至房屋交还原告之日止的房屋物业费用、水电费等各项费用；4、判令三被告向原告支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金25,264元；5、判令被告世盟公司、壹若公司向原告支付2020年6月1日至合同解除之日的租金(暂计至2020年7月6日，共计人民币9,966.87元)；6、判令被告世盟公司、壹若公司承担原告损失101,053元(剩余五年租期房租的20%)；7、判令被告世盟公司、壹若公司向原告支付违约金7,579.10元；8、判令三被告支付律师费10,000元及诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求7为：判令被告世盟公司、壹若公司向原告支付违约金3,523元。事实和理由：2016年1月20日，两原告将名下上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称涉案商铺)出租给被告世盟公司、壹若公司，约定房屋由世盟公司、壹若公司管理、使用，租期自2016年3月1日起至2026年2月28日止，租金为101,053元/年，每半年租期开始前15日内付清(50,527元/半年)。被告世盟公司将房屋出租给被告青聪泉中心使用。期间，因被告世盟公司、壹若公司账户出现异常，无法向原告支付房租，故三被告与原告协商，由被告青聪泉中心直接向原告支付租金，原告也收到被告青聪泉中心支付的部分房租。但2020年3月至5月的房租被告青聪泉中心未正常支付。现被告青聪泉中心租约到期，也未续签合同，租赁房屋未恢复原状，物业费等也未结清。被告世盟公司、壹若公司已负债累累，无法维持公司的正常运转，2020年下半年房租也未支付。原告为维护自身权益，故诉至法院。被告世盟公司、壹若公司未作答辩。被告青聪泉中心辩称，不同意原告第二、三、四、八项诉讼请求。原告第一、五、六、七项诉讼请求与被告青聪泉中心无关。青聪泉中心专门为自闭症儿童提供康复训练。2015年5月，青聪泉中心与世盟公司签订租赁合同，向世盟公司承租包括涉案商铺在内的七间商铺，租期五年，免租期两年，后三年租金由被告世盟公司相关权益人代为统筹支付。合同签订后，青聪泉中心向被告世盟公司支付租赁保证金105,456元，租金一直由世盟公司承担。合同到期后，青聪泉中心按照房屋符合正常使用后的状态已将涉案商铺返还，故不存在需要将涉案商铺恢复原状的情形。租赁保证金被告世盟公司未返还，故该笔费用足以冲抵物业费用、水电费用等各项费用，青聪泉中心无需另行向原告支付。青聪泉中心并非本案租赁合同的主体，没有义务向原告支付租金。即使原告向青聪泉中心主张租金也不应按照原告与世盟、壹若公司间的租金标准，且世盟公司未返还的保证金足以抵扣2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金。原告向青聪泉中心主张律师费、诉讼费无法律及事实依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于成红、吕婷宇于2016年1月20日向世盟公司购买涉案商铺，建筑面积80.18平方米。购买之后，于成红、吕婷宇(甲方)与世盟公司(乙方)、壹若公司(丙方)签订一份《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》(以下简称《商铺返租使用合同》)，其中约定：甲方将涉案商铺返租给世盟公司和壹若公司，返租期限自2016年3月1日至2026年2月28日止，第一年度的租金收益已提前支付。甲方就其所拥有的该商铺的全部使用管理权返租给乙方及丙方，由乙、丙方在法律规定的范围内进行合法使用。乙方将其所建造物业世盟置地广场名下商业用房(含已售返租部分及未售部分)委托丙方进行整体招租。甲方同意并授权乙方或丙方对外与租户签订租赁合同。自2017年3月1日至2021年2月28日间，乙方和丙方承诺该物业的保底租金收益为该物业销售价格即2,021,053元的5%，超出5%部分双方按比例分成，甲方收取90%，乙方收取10%。如实际租金收益不足该物业合同销售价格的5%，差额部分由乙方和丙方予以补足。自委托经营管理6-10年之间(即2021年3月1日至2026年2月28日)，甲方收入(年收益含税)=该物业实际年租金收益×90%，甲方收入中涉及到税收由甲方自行负担，该物业实际年租金收益×10%作为乙方的经营管理报酬。在本合同有效期内，丙方每年向甲方支付租金101,053元。丙方应于租期开始前15日内向甲方支付六个月的租金50,527元，以后在下六个月租期开始前15日内支付六个月的租金。如丙方无正当理由逾期支付租金，逾期时间在一个月内的，丙方应按逾期金额的10%支付违约金。如超过一个月，则甲方有权终止本合同，甲方由此产生的相关损失(包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失)由丙方承担。乙方监督丙方按期足额向甲方支付租金并承担连带责任。丙方承担涉案商铺的物业管理及使用管理费用。乙、丙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。上述合同签订后，涉案商铺由世盟公司及壹若公司经营管理。2019年4月、9月青聪泉中心按照于成红、吕婷宇与世盟公司、壹若公司间《商铺返租使用合同》约定的租金标准共向于成红、吕婷宇转账101,054元。2020年3月1日起，于成红、吕婷宇未再收到租金，故涉诉。另查明，1、2015年5月27日，世盟公司(甲方、出租人)与青聪泉中心(乙方、承租人)签订《上海市商铺租赁合同》，其中约定：甲方将包括涉案商铺在内的七间商铺出租给乙方，实测建筑面积1024.18平方米。租赁期为五年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止。免租期两年，2015年6月1日至2017年5月31日。每年租金50万元，月租金总计为41,667元。乙方向甲方支付房屋租赁保证金105,456元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。合同补充条款约定：日租金1.34元/日/平方米。本协议后三年租金(2017年6月1日至2020年5月31日)由甲方相关权益人代为统筹支付。2、青聪泉中心于2020年5月31日从涉案商铺搬离。3、于成红、吕婷宇为本次诉讼花费律师费5,000元。庭审中，于成红、吕婷宇陈述目前涉案商铺与相邻商铺打通，没有独立的门，相应墙体已经有较大变动。青聪泉中心承租的七间商铺，除涉案商铺外，其余商铺因世盟公司未履行法院生效判决已被相关法院进行拍卖处置。青聪泉中心陈述其已于2020年5月31日将涉案商铺交给世盟公司债务处置组。本院认为，于成红、吕婷宇与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现壹若公司未按期支付租金，且已逾期超过一个月，已构成违约，于成红、吕婷宇据此主张解除合同符合约定，本院予以支持。合同解除的时间应以起诉书送达的时间为准，即2020年10月31日。对截至合同解除之日的未付租金，仍应由壹若公司支付。故于成红、吕婷宇要求壹若公司支付自2020年3月1日起至合同解除之日止的租金的诉请，合法有据，本院予以支持。因壹若公司未能在约定的期限支付租金，存在逾期支付的违约行为，故应承担逾期付款的违约金，现于成红、吕婷宇诉请的违约金符合合同约定，本院予以支持。于成红、吕婷宇要求青聪泉中心与世盟公司、壹若公司共同支付2020年3月1日至2020年5月31日租金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，世盟公司、壹若公司应将涉案商铺返还于成红、吕婷宇。于成红、吕婷宇于2016年1月20日购买涉案商铺并于同日签订《商铺返租使用合同》。在此之前，涉案商铺已于2015年6月1日出租给青聪泉中心，故表明于成红、吕婷宇购买涉案商铺时对涉案商铺租赁的状态结构是持认可和容忍态度的，且根据《商铺返租使用合同》的约定，交还商铺保持房屋及设施的正常使用状态即可，于成红、吕婷宇亦未提供证据证明涉案商铺返租前的状态，故对于成红、吕婷宇要求将涉案商铺恢复原状的诉请，本院不予支持。因世盟公司、壹若公司的违约致使《商铺返租使用合同》解除，解除《商铺返租使用合同》必然会给于成红、吕婷宇造成较大可预期损失，且合同约定的违约金尚不足以弥补该损失，故于成红、吕婷宇作为合同守约方有权要求违约方赔偿因合同解除所导致的损失。关于损失，根据《商铺返租使用合同》的约定，2017年3月1日至2021年2月28日期间，世盟公司、壹若公司承诺该物业的保底租金收益为101,053元/年，如实际租金收益不足，差额部分由世盟公司、壹若公司予以补足。故合同解除后，2020年11月1日至2021年2月28日期间的租金收益33,685元为于成红、吕婷宇因合同履行可获得的利益，且不超过世盟公司、壹若公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故壹若公司应赔偿于成红、吕婷宇租金损失33,685元。于成红、吕婷宇按照剩余五年租期租金的20%主张损失101,053元，缺乏依据，本院不予支持。鉴于于成红、吕婷宇就其主张的结清物业费用、水电费等各项费用未作明确，且未提供涉案商铺相关费用尚未结清的证据，故对该项诉请，本院不予支持。关于律师费，根据合同约定，因壹若公司的违约行为造成于成红、吕婷宇律师费损失的，应由壹若公司承担。于成红、吕婷宇主张律师费10,000元，但根据相关发票及《聘请律师合同》，其为本案诉讼花费律师费5,000元，故本院认为壹若公司应赔偿于成红、吕婷宇律师费5,000元，对于成红、吕婷宇主张的超出部分的律师费诉请，本院不予以支持。于成红、吕婷宇主张青聪泉中心共同支付律师费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。另外，世盟公司作为担保人应对壹若公司的付款义务承担连带担保责任。诉讼中，世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃质证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告于成红、吕婷宇与被告上海世盟置业有限公司、被告上海壹若资产管理有限公司间签订的关于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室商铺的《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》于2020年10月31日解除；二、被告上海世盟置业有限公司、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告于成红、吕婷宇返还位于上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室的商铺；三、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告于成红、吕婷宇支付自2020年3月1日起至2020年10月31日止的租金人民币67,369元；四、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告于成红、吕婷宇支付逾期付款违约金人民币3,523元；五、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告于成红、吕婷宇租金损失人民币33,685元；六、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告于成红、吕婷宇律师费损失人民币5,000元；七、被告上海世盟置业有限公司对上述租金、租金损失、违约金、律师费承担连带责任；八、原告于成红、吕婷宇的其余诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,177元，减半收取1,588.50元，由原告于成红、吕婷宇负担378.50元，由被告上海壹若资产管理有限公司、上海世盟置业有限公司负担1,210元。(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十二月二十一日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。