北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初21803号原告：赵京生，男，1963年5月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区楼x号。法定代理人：赵晶晶，女，1991年12月3日出生，汉族，菜市口百货股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。被告：北京建贸物业管理有限公司，住所地北京市西城区梁家胡同2号。法定代表人：宋浩，总经理。委托诉讼代理人：高长林，男，1967年8月18日出生，汉族，北京建贸物业管理有限公司职员。被告：李蕾，女，1977年9月29日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。被告：周淑慧，女，1950年12月8日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：赵佳琛，女，1979年3月29日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：赵佩荣，女，1954年10月21日出生，汉族，户籍所在地陕西省西安市碑林区。被告：赵佩清，女，1961年8月13日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区太平庄南里8楼751号。第三人：于鸿，女，1986年2月5日出生，汉族，中国人民大学附属小学教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周蔓仪，北京卓伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：许冠男，北京卓纬律师事务所律师。原告赵京生（以下简称姓名）与被告北京建贸物业管理有限公司（以下简称建贸物业公司）、被告李蕾、被告周淑慧、被告赵佳琛、被告赵佩荣、被告赵佩清（以下均简称姓名）、第三人于鸿（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵京生之法定代理人赵晶晶、委托诉讼代理人游志雄，建贸物业公司之委托诉讼代理人高长林，于鸿之委托诉讼代理人周蔓仪、许冠男均到庭参加了诉讼，李蕾、周淑慧、赵佳琛、赵佩荣、赵佩清经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席开庭审理此案，本案现已审理终结。赵京生向本院提出诉讼请求：请求法院确认张淑x与北京市水泥供应公司就北京市朝阳区太平庄南里x号房屋于1996年之后形成的租赁关系无效。事实和理由：张淑x女士、赵升民先生系夫妻关系，均已去世；两人育有赵德生、赵佩华、赵佩荣、赵佩清、赵京生二子三女。此前，赵德生已去世，其继承人仅有妻子周淑慧、女儿赵佳琛；赵佩华亦已去世，其继承人仅有丈夫李英华、女儿李蕾；但赵德生、赵佩华户籍尚未注销。赵京生原患有精神疾病，1990年因父亲赵升民先生去世感情受到刺激，精神病复发；1995年转入北京市朝阳区第三医院住院治疗，临床会诊为精神分裂症。1996年因精神残疾获发《残疾人证》。2017年8月16日，北京市朝阳区人民法院出具（2017）京0105民特x号民事判决书宣告赵京生为限制民事行为能力人，并指定赵晶晶为赵京生的监护人。1983年起，北京市水泥供应公司将位于北京市朝阳区太平庄南里8号楼7单元x号楼房（以下简称“x号房屋”）作为公租房，交付赵京生使用。2001年4月24日，北京市朝阳区人民法院（2000）朝民初字第x号民事判决书裁决：赵京生与配偶张xx离婚，婚生女赵晶晶由张xx抚养，x号房屋判归赵京生继续租住。近来，赵京生之女赵晶晶获知北京市水泥供应公司和赵京生之母张淑x，在赵京生不知情的情形下，将案涉房屋作价46980元售与张淑x；双方于2007年9月13日办理房屋登记，10月15日签署了房屋买卖契约；此时，赵京生因精神疾患，正住院治疗。经查，北京市水泥供应公司成立于1989年7月12日，属全民所有制企业；2012年8月6日申请注销；2012年8月8日被核准注销；其债权债务由北京金隅建贸物业管理中心负责，该中心上级企业为北京金隅集团有限责任公司。赵京生认为，其系x号房屋承租人，无论是变更租赁关系，还是通过房改等方式售卖房屋，均应征得赵京生的同意，保障赵京生的在先、优先权利。赵京生没有完全辨认和控制自己行为的能力，系精神残疾人；无论基于何种原因，剥夺残疾人赵京生的基本居住权利，将x号房屋重复租与、售与、交付张淑x女士，都没有事实和法律根据；违背了“除非基于无行为能力人或者限制行为能力人的利益，否则不得处理其财产权益”的基本法律原则，不具法律效力。如果在此过程中，相关知情方隐瞒赵京生精神残疾的事实，冒用赵京生的名义，则更具违法性。2018年10月17日，北京建贸物业管理有限公司、赵佩清曾在贵院当庭表示：因赵京生欠付租金，因此，2004年北京市水泥供应公司解除与赵京生的租赁合同，改与张淑x签订租赁合同；但其当庭提供的租赁合同显系倒签，且未能提供与赵京生解除租赁合同的任何证据；显属恶意串通损害赵京生的合法权益。赵佩清声称，2012年张淑x与于鸿签订房屋买卖合同，将案涉房屋作价100万元过户至于鸿名下。张淑x系赵京生之母，于鸿系赵京生之外甥女，两人均应明知赵京生系精神病人且系案涉房屋的合法承租人。2018年10月17日于鸿之母赵佩清当庭确认：于鸿与张淑x之间未签署收付款凭证，不存在银行汇付款记录。据于此，于鸿、张淑x之间亦属恶意串通，损害赵京生的合法权益。综上所述，为维护赵京生的合法权益，特诉至贵院，请依法获判。建贸物业公司辩称：第一，张淑x为原北京市水泥供应公司（以下简称“水泥公司”）职员，房屋产权人为该公司，是我们的自管公房，单位和职工签订的租赁协议是福利性质的分房，合同没有问题。第二，水泥公司与张淑x从1993年开始签订租赁合同，与赵京生是1995年签订的租赁合同。因为赵京生有疾病，张淑x在赵京生生病期间，作为赵京生的母亲、监护人，有权代理赵京生处置房屋。经张淑x同意，赵京生可以与水泥公司签订房屋租赁协议。1995年赵京生签订租赁合同是经过了张淑x同意的，1995年的合同履行到2000年赵京生离婚。因赵京生离婚协议书上写明房屋由赵京生居住，但也是要经过张淑x同意的。张淑x才是水泥公司职工，但如果张淑x同意，水泥公司可以与赵京生签订合同。后来不知道什么原因，2007年时张淑x与水泥公司签订了买卖房屋的协议，参加了房改售房，取得了房屋所有权。第三，x号房屋属于自管公房，不是法院受理案件的范围。于鸿述称：一、我是赵佩清的女儿，张淑x是我的外祖母。x号房屋是张淑x的，出租给赵京生也是基于张淑x是水泥公司的职员，房屋本来有合法承租权的人是张淑x。2017年时赵晶晶才是赵京生法定监护人，此前虽然没有法定监护人的地位，大多数时候都是张淑x对赵京生进行监护，不存在恶意串通的情况。至于存在两份租赁合同，可能是由于当时单位管理的问题，具体我不清楚。但我对房屋的占有是合法的。我与张淑x签订房屋买卖合同也不存在恶意串通。二、公租房是企业为了解决职工居住问题，赵京生作为张淑x的家庭成员，可以居住在张淑x单位提供的公租房内，其权益没有收到损害。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张淑x与赵升民系夫妻关系，张淑x于2013年去世，赵升民于1990年去世。二人共育有子女五人，分别为：赵德生、赵佩华、赵佩蓉、赵佩清、赵京生。赵德生于2017年去世，其妻子为周淑慧、女儿为赵佳琛；赵佩华于2009年去世，其丈夫为李英华、女儿为李蕾。于鸿系赵佩清之女。水泥公司于1989年7月12日成立，于2012年8月6日申请注销，于2012年8月8日经北京市工商行政管理局核准注销，其注销后相关债权债务由北京金隅建贸物业管理中心负责。后北京金隅建贸物业管理中心更名为建贸物业公司。1995年5月15日，赵京生作为乙方，水泥公司作为甲方，双方签订《房屋租赁契约》，约定：乙方承租甲方管理的x号房屋，使用面积为39．09平米，月租金为21元4角2分，起租日期为1993年1月1日。1996年1月1日，水泥公司作为出租方（甲方），赵京生作为承租方（乙方），双方签订《公有住宅租赁合同》，约定：乙方承租甲方的x号房屋，月租金自1993年8月1日为22．42元，自1995年4月1日为35．20元，自1996年1月1日为52．80元。乙方应于当月交纳房租，逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金金额百分之十的违约金。无正当理由拖欠租金六个月以上的，甲方有权中止合同，收回房屋。乙方有下列情况之一时，甲方有权终止合同，收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的；2、擅自改变房屋用途的；3、利用住宅进行非法活动的；4、无正当理由拖欠房租六个月以上的；5、房屋无故空闲连续六个月以上的；6、全家迁往外地的。2001年4月24日，北京市朝阳区人民法院出具（2020）朝民初字第12154号民事判决书，准许赵京生与其妻张xx离婚，并判令张xx可自2001年4月25日至2003年4月24日期间暂住在x号房屋其中一间小屋内。在该判决书中第二页第13至第15行载明：x号两居室住房产权系水泥公司，现承租人为赵京生。该判决书于2001年5月10日发生法律效力。2007年10月15日，水泥公司作为卖方（甲方），张淑x作为买方（乙方），双方签订《房屋买卖契约》，载明：甲方将x号房屋，总建筑面积53．70平方米的房屋核准，按成本价每建筑平方米1560元出售给乙方，房价款为肆万陆仟玖佰捌拾元。甲乙双方签订契约后由甲方到区房管局有关部门办理产权登记、立契过户、领证等手续。待乙方向甲方付清全部款项后，甲方将房屋产权证交给乙方。甲乙双方必须执行北京市房地产部门的有关房屋政策，乙方将遵守房管部门制定的房屋管理制度及规定等。2008年4月14日，张淑x取得x号房屋所有权证书（产权证号为：京房权证朝私08字第XXXX号）。2017年8月16日，北京市朝阳区人民法院出具（2017）经0105民特246号民事判决书，宣告赵京生为限制民事行为能力人并指定赵晶晶为其监护人。其中，2017年3月15日首都医科大学附属北京安定医院出具的编号为京安精鉴（2017）078号精神疾病司法鉴定意见书中载明：．．．．．．赵京生1995年住朝阳区第三医院治疗至今没有出院，该院2016年8月12日诊断，残留型精神分裂症。2012年11月10日，张淑x作为出卖人，于鸿作为买受人，双方签订《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定：张淑x将x号房屋以人民币1000000元出卖给于鸿。2012年11月14日，于鸿取得x号房屋所有权证书（产权证号为：X京房权证朝字第XXXX号）。庭审中，赵京生认可其并非水泥公司职工，并表示其从1995年开始因患有精神类疾病一直长期住院治疗。庭审中，经赵京生申请，本院为其开具调查令，调取x号房屋房改售房、所有权初始取得的全部档案材料（详见卷宗材料）。经查，2018年1月23日，赵京生曾作为原告（赵晶晶为其法定代理人），将赵德生、赵佩华、赵佩清、赵佩蓉、建贸物业公司作为被告，以确认合同无效纠纷为案由起诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认：1、张淑x与水泥公司于2007年10月15日就x号房屋签订的《房屋买卖契约》无效；2、张淑x与水泥公司签订的房屋租赁合同无效；3、张淑x与于鸿签订的《房屋买卖合同》无效。后2018年11月20日，赵京生以需另行收集、补充证据为由，向法院申请撤诉，法院对该申请予以准许。在该案2018年10月17日组织的谈话笔录中，建贸物业公司称x号房屋档案中没有记载赵京生是承租人，档案中记载的承租人系张淑x，2004年承租人变更为张淑x。经询，建贸物业公司表示虽然该公司曾与赵京生签订过公房租赁合同，但其认为因赵京生不是原水泥公司员工，如果没有张淑x的同意，该公司不会与赵京生签订租赁合同，故合同相对方仍为张淑x。关于2007年x号房屋出售予张淑x一事，该出售行为符合房改政策，该房屋仅能出售给该公司职工即张淑x。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵京生要求确认张淑x与水泥公司就x号房屋于1996年之后形成的租赁关系无效。首先需要明确的是，1996年之后张淑x与水泥公司之间是否就x号房屋，签订了租赁合同，形成了租赁关系。根据建贸物业公司当庭陈述，1996年之后，房改之前确实应与张淑x签订过租赁合同，但不确定签订年份，并且合同文本无法找到。故本院以此认定，虽各方现均无法提供张淑x与水泥公司就x号房屋签订的租赁合同文本，但其二者之间应确就x号房屋曾签订过租赁合同，形成了租赁关系。赵京生就此主张该租赁关系无效，诉讼请求指向明确。其次，本案争议焦点系张淑x在与水泥公司签订租赁合同时，是否存在恶意串通，损害赵京生利益的相关情形。就此，本院分段论述如下：一、从x号房屋性质方面考虑。x号房屋系水泥公司自有产权的自管公房，水泥公司有权自主制定相关分房管理政策并决定房屋分配的相关事宜。现根据从北京市朝阳区房屋管理局调取的房屋产权登记书中张淑x档案显示，其工作单位系华夏宾馆，并加盖了水泥公司的公章，且建贸物业公司对华夏宾馆与水泥公司之间的关系当庭进行了较为合理的解释，本院认定就此可以采信张淑x原系水泥公司职工。根据赵京生户口本资料显示，其系北京市建材经贸集团玻璃公司工人，虽其当庭述称其公司与水泥公司同属一个集团，但就此其并未提交相关证据予以佐证，本院对此不予采信。基于此，水泥公司与其单位职工即张淑x签订租赁合同，形成租赁关系，符合国家关于公有住房租赁合同签订的有关政策规定。二、从x号房屋实际居住方面考虑。由于赵京生患精神类疾病，其自1995年开始就一直长期住院治疗，偶尔才回到家中居住。虽经（2020）朝民初字第12154号民事判决书认定，其前妻张xx可在x号房屋中暂住两年，但该暂住期限截至2003年4月24日，故此后赵京生无法证明其一直占有并实际居住在x号房屋，不具备承租x号房屋的条件。三、从x号房屋支付租金方面考虑。根据（2020）朝民初字第12154号民事判决书查明事实，2001年赵京生单位每月为其发放病假工资400元，扣除住院支付的每月伙食费244元，医疗费107元后，其仅剩余6元有余。仅凭此余款不足以支付x号房屋每月数十元租金。故赵京生无法证明其在当时具备持续支付房屋租金的能力，故从支付租金角度其亦不具备承租x号房屋的条件。四、从举证责任方面考虑。赵京生主张张淑x与水泥公司之间的租赁关系无效，其应就二者之间在签订公房租赁合同时存在恶意串通之情节承担举证责任。但根据现有证据显示，水泥公司按照《北京市公房管理规定》将其自管公房出租给本单位职工，该行为并不违反公房管理相关政策规定，赵京生亦未充分举证证明张淑x与水泥公司在签订租赁合同时存在故意损害其利益之情形。综上，赵京生提交的证据无法形成完整的证据链用以证明张淑x与水泥公司之间形成的租赁关系系属无效，本院对其诉讼请求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告赵京生的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告赵京生负担（于判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由原告赵京生负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 矫 辰审判员 王 阳审判员 王有成二〇二〇年十二月三十日书记员 张晨璐