北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初8577号原告：郝桂清，女，1966年2月14日出生，满族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告郝桂清与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝桂清、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝桂清向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原、被告于2016年3月23日及2016年3月30日签订的《绿地密云朗山订购协议》；2．依法判令被告返还购房款277757元及利息（自2016年3月23日起，以5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率支付至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利息至款项支付完毕之日止；自2016年3月30日起，以75919元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率支付利至款项支付完毕之日止；自2016年4月21日起，以151838元为基数，按照中国人民同期贷款利率支付利息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的一期贷款市场报价率支付利息至款项支付完毕之日止）；3．诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年3月23日，原、被告签订《绿地朗山订购协议》一份，双方约定原告购买被告所有的位于北京市密云区绿地朗山X-X房屋，面积49．38平方米成交总价839190元，认购协议签订后原告于2016年3月23日向被告支付房款5万元，2016年3月30日支付75919元，2016年4月21日支付151838元以上合计277757元，现原告得知该房屋因未取得相关手续已无法办理产权登记手续，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，1．在解除双方商品房预约合同的前提下同意退还原告已付227757元，不同意支付利息，不同意其他诉讼清。2．原告要求双倍返还购房款的诉讼请求没有法律依据和合同依据；3．双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地公司并没有隐瞒相关事实。4．选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地公司并没有恶意，没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。本院经审理认定事实如下，2016年3月23日，郝桂清与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人郝桂清购买X-X房屋，销售房屋即涉案房屋，建筑面积49．38㎡，原总房价912162元，成交总价839190元，定金5万元，约定郝桂清应于2016年4月2日前至本项目售楼处签署《定制开发协议书》，于签约当日向甲方支付房款389190元，付款比例50%。2016年3月23日，郝桂清通过转账支付绿地京纬公司5万元。2016年3月30日，双方在原订购协议的基础上又签订《绿地密云朗山定购协议》，该协议载明买受人郝桂清购买房号X-X，成交总价759190元，成交单价15374．44元。郝桂清应于2016年3月30日前至本项目售楼处签署《定制开发协议书》，约定于签约当日向甲方支付房款75919元，付款比例10%。郝桂清于2016年4月21日支付房款151838元，付款比例20%。2016年3月30日，郝桂清支付北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）服务费5万元，支付绿地集团北京京纬置业有限公司25919元。2016年4月21日，郝桂清支付绿地集团北京京纬置业有限公司151838元。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据上述购房政策，郝桂清丧失购买涉案房屋的主体资格。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、收据、转账凭证等证据材料在案佐证。本院认为：郝桂清与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，郝桂清丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现郝桂清向绿地京纬公司支付购房款277757元，对于郝桂清要求绿地京纬公司退还购房款277757元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。利息的起算本院根据郝桂清实际给付购房款的时间予以确定。郝桂清交纳给睿天下公司的5万元服务费，根据郝桂清提交的《绿地密云朗山定购协议》中载明的房屋总价款与成交总价的关系，结合绿地京纬公司为郝桂清出具的收据与睿天下公司为郝桂清出具的收据的收款人处显示为同一人等事实，郝桂清有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为郝桂清所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故该5万元及相应利息应由绿地京纬公司返还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告郝桂清与被告绿地集团北京京纬置业有限公司关于购买绿地集团朗山公寓项目X-X室的合同关系解除。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告郝桂清购房款二十七万七千七百五十七元及利息（利息按照以下标准计算：1．以五万元为基数，自二○一六年三月二十三日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2．以七万五千九百一十九元为基数，自二○一六年三月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；3．以十五万一千八百三十八元为基数，自二○一六年四月二十一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千七百三十三元（原告郝桂清已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张福军二〇二〇年十二月二十一日法官助理 周 悦书 记 员 单丽超