浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民初37号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室—2032。 法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：吴旭凌，男，1984年8月21日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市××北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现被关押于浙江省十里坪监狱。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与 被告吴旭凌、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被告吴旭凌的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司起诉请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及地上房产所涉的浙江省东阳市关山北路10号（1-2层房屋、地下室）、12号（1-2层房屋、地下室）房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异8号执行裁定，认定吴旭凌向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，对未办理过户登记手续不存在过错，裁定中止对案涉房屋及其土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。吴旭凌与皮卡王公司未提交证据证明双方存在真实房屋买卖合同关系，吴旭凌除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入帐凭证等证据，不能证明吴旭凌在法院查封前已经支付全部价款；吴旭凌也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日法院查封前工程竣工并交付。此外，吴旭凌对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此吴旭凌不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。吴旭凌也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，本案不符合执行异议复议规定第二十九条规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有吴旭凌支付款项的证据，本案需查明吴旭凌与皮卡王公司之间是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。且若吴旭凌系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为。吴旭凌辩称，（2019）浙执异8号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确。吴旭凌和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，支付了全部房款并于2014年12月起占有使用至今。因皮卡王公司原因，案涉房屋没有及时竣工，至今没有办理过户登记手续，吴旭凌对此没有过错。因此，本案符合执行异议复议规定第二十八条规定，吴旭凌对案涉房屋享有的民事权益可以排除法院执行。横琴公司主张（2019）浙执异8号民事裁定未查明或排除吴旭凌与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，吴旭凌提供的证据证明双方系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司根据房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪行为，与本案无关；认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明。请求驳回横琴公司的诉讼请求。百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、北京市中信公证处(2013)京中信内经证字11548号至11556号公证书，拟证明横琴公司债权执行依据；二、北京市中信公证处（2015）京中信执字00632号执行证书，拟证明横琴公司申请执行公证债权文书履行法定程序；三、本院（2019）浙执异8号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起执行异议之诉的依据；四、（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间。吴旭凌质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明吴旭凌在法院查封前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同并合法占有案涉房屋，付清房款，对案涉房屋享有的民事权益可以排除法院执行。吴旭凌向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、竣工验收备案文件各一份；二、吴驾凌与皮卡王公司签订的浙江省商品房买卖合同五份、吴旭凌与皮卡王公司签订的浙江省商品房买卖合同四份；三、销售不动产统一发票及浙江省增值税普通发票各九份；四、租赁合同一份；五、电费清单一份；六、同城转账凭证、收据、业务回单（收款）、记账凭证各二份，费用清单一份；七、情况说明一份，上述证据材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，吴旭凌购买了案涉房屋、支付了全部房款，并已实际占有使用，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归吴旭凌所有。横琴公司质证认为，对证据材料四、七和证据材料六中的收据、记账凭证、费用清单的真实性有异议，对其余证据材料的形式真实性均无异议，但对购房的真实性不予确认，不能证明双方存在商品房买卖关系。证据材料一中的商品房批量查档记录不能证明双方之间存在商品房买卖关系，竣工验收备案表记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于吴旭凌庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使吴旭凌主张案涉房屋早已于2014年交付，也系其与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。证据材料二、三不能证明双方间存在商品房买卖关系，需进一步查明双方系商品房买卖还是民间借贷关系，款项是否实际支付给皮卡王公司应以款项最初形成的真实意思为准。证据材料四约定租赁期限从2020年2月24日开始，缺乏租金支付凭证，即使出租属实，也在法院查封后，不能对抗横琴公司。证据材料五不能证明吴旭凌与皮卡王公司之间存在依法交付房屋行为，且记载用电开始时间显示为2019年6月，恰恰证明案涉房屋系在横琴公司查封之后才为吴旭凌占有，不能作为吴旭凌排除执行的有效证据。证据材料六中的同城转账凭证未注明款项为购房款，仅证明款项支付事实；皮卡王公司未宣告破产，会计师事务所收款不具有关联性，即使收款也不能推定为购房，业务回单不能证明所付款项为购房款；收据、费用清单缺乏收款单位、公章或出处，即使真实也仅证明款项组成，不能证明政府监管收款、本案系真实购房行为；记账凭证缺乏原件。证据材料七的提交时间已超过举证期限，系皮卡王公司出具，二者之间存在利益关系，且无皮卡王公司法定代表人签名，不能作为证据采纳。本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因吴旭凌对证据三性均无异议，故可作为本案证据予以确认。吴旭凌提交的证据材料一、二、三、五和证据材料六中的同城转账凭证、业务回单（收款），横琴公司对其形式真实性均无异议，证据材料六中的收据载明入账时间和金额与2017年12月28日业务回单（收款）时间和金额一致，可以证明吴旭凌向东阳明鉴会计师事务所有限公司支付房屋尾款情况；记账凭证载明金额总和与同城转账凭证金额总和一致，可以证明吴旭凌向皮卡王公司支付房款情况；证据材料七虽系皮卡王公司庭审后出具，但案涉房屋的占有使用情况是本案的基本事实之一，横琴公司对证明内容的真实性有异议，但未提供反驳证据，上述证据材料相互印证，可以证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、房款支付等基本事实，故在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，对此均作为本案证据予以认定。证据材料四系吴旭凌单方提交，涉及与案外人的租赁关系，真实性存疑，且载明租赁期限为2020年2月至2021年2月，不能证明吴旭凌在法院查封前已占有使用案涉房屋，不予认定。证据材料六中的费用清单来源不明，且载明的东阳市××街道关山北路6号（地下室）房屋面积和房款总额与房屋买卖合同不一致，证明力不足，不予认定。本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2—4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，吴驾凌提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。本院于2019年9月23日作出（2019）浙执异8号执行裁定书，中止对案涉房屋及其土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。2014年12月8日，吴驾凌通过中国工商银行向皮卡王公司转账1000万元和960万元。2014年12月9日，吴驾凌与皮卡王公司签订商品房买卖合同五份，分别购买东阳市××街道××路××号房屋，设计用途为商业营业用房，建筑面积263.33平方米，商品房总价2897070元；购买东阳市××街道关山北路6号房屋，设计用途为商业营业用房，建筑面积263.33平方米，商品房总价2897070元；购买东阳市××北街道关山北路6号（地下室）房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积170.64平方米，商品房总价513060元；购买东阳市××街道关山北路8号房屋，设计用途为商业营业用房，建筑面积261.33平方米，商品房总价2872210元；购买东阳市××街道××路××号（地下室）房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积170.64平方米，商品房总价508020元。五份合同商品房总价合计9687430元。吴旭凌与皮卡王公司签订商品房买卖合同四份，分别购买东阳市××北街道关山北路10号房屋，设计用途为商业营业用房，建筑面积262.09平方米，商品房总价2882440元；购买东阳市××街道关山北路10号（地下室）房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积170.64平方米，商品房总价510480元；购买东阳市××街道××路××号房屋，设计用途为商业营业用房，建筑面积568.79平方米，商品房总价5484800元；购买东阳市××街道××路××号××室××房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积344.42平方米，商品房总价1034850元。四份合同商品房总价合计9912570元。上述合同均约定，买受人于2014年12月9日前一次性付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知买受人办理交付手续。在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝买受人查验房屋。购买商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，上述合同均办理备案登记。2014年12月10日，皮卡王公司就吴驾凌购买的五处房屋开具五份销售不动产统一发票（自开），金额分别为2897070元、2897070元、513060元、2872210元和508020元，合计9687430元。2014年12月31日，皮卡王公司制作记账凭证一份，载明收到吴驾凌五处房屋房款2897070元、2897070元、513060元、2872210元和508020元，合计9687430元。2017年12月28日，吴驾凌向皮卡王公司共管账户（户名：东阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行1208××××5067账户）汇款60639元，附言：交房费用，其中房款54106.08元，作证费用5000元，其他费用1532元。2018年1月28日，皮卡王公司就吴驾凌购买的五处房屋开具五份增值税普通发票，价税合计分别为2897070元、2897070元、513060元、2872210元和508020元。2014年12月10日，皮卡王公司就吴旭凌购买的四处房屋开具四份销售不动产统一发票（自开），金额分别为2882440元、510480元、5484800元和1034850元。2014年12月31日，皮卡王公司制作记账凭证一份，载明收到吴旭凌四处房屋房款2882440元、510480元、5484800元和1034850元，合计9912570元。2017年12月28日，吴驾凌向皮卡王公司共管账户（户名：东阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行1208××××5067账户）汇款70441元，附言：交房费用，其中房款64610.4元，作证费用4000元，其他费用1830元。2018年1月28日，皮卡王公司就吴旭凌购买的四处房屋开具四份增值税普通发票，价税合计分别为2882440元、510480元、5484800元和1034850元。2020年11月11日，皮卡王公司出具情况说明一份，载明：兹有东阳市××街道关山北路10号、12号以及相应地下室，我公司与该房屋业主吴驾凌的房屋交付手续已于2014年12月办理完毕，特此证明。本院认为，根据各方当事人庭审诉辨主张，本案争议焦点为:一、吴旭凌与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之相关的程序问题是本案是否因吴旭凌与皮卡王公司房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、吴旭凌对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。（一）吴旭凌与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系根据前述认定的事实，吴驾凌于2014年12月8日通过中国工商银行向皮卡王公司转账1000万元和960万元。次日，吴驾凌、吴旭凌分别与皮卡王公司签订五份和四份商品房买卖合同，合同价款分别为2897070元、2897070元、513060元、2872210元、508020元和2882440元、510480元、5484800元、1034850元，合计1960万元，与合同约定相符，并就上述九份商品房买卖合同办理了备案登记。2014年12月10日，皮卡王公司就吴驾凌、吴旭凌购买的九处房屋分别开具九份相应金额的销售不动产统一发票（自开）。且后续吴旭凌又补缴了房款补差和相关费用款项的事实清楚。因此，就案涉房屋，虽然吴旭凌未申请预告登记，但其与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款、开具销售不动产统一发票（自开）和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张吴旭凌与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为的问题，与本案无关。（二）吴旭凌对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上所述，吴旭凌在人民法院查封之前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同、支付全部购房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。皮卡王公司确认于2014年12月向吴旭凌办理完毕房屋交付手续，吴旭凌已实际占有案涉房屋。但是，由于皮卡王公司至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案文件，致使吴旭凌至今未能取得所购房屋的权利证书。案涉房屋未办理过户登记，并非因吴旭凌原因所致。因此，吴旭凌对案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条的规定，其得以据此请求排除执行。 综上所述，吴旭凌就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费81188元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  刘国华 审判员  侯黎明 审判员  沈 伟 二〇二〇年十二月二日 书记员  来益芸