四川省达州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川17民终1563号 上诉人（原审被告）：张庆，男,1969年4月16日出生,汉族,住成都市青羊区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘锡坤，四川佳奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃长生（曾用名：张宇翔），男，1982年4月28日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原审第三人：达县阳光房地产开发有限公司,住所地达州市达川区南外达万路D1-2-1号，统一社会信用代码:91511721717560734N。 法定代表人：江洪，该公司董事长。 上诉人张庆因与被上诉人覃长生以及原审第三人达县阳光房地产开发有限公司（简称阳光房产公司）案外人执行异议纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2020)川1702民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审判决认定被上诉人在查封前已合法占有案涉房屋系事实认定不清、证据不足。被上诉人未举证其在查封前已进行房屋交接的证据且其在2019年年底才缴清2011年至2020年的物管等费用后接房，同时在查封前又另行购买了住房用于实际居住；2.上诉人申请查封房屋符合法律规定，不存在过错，诉讼费用不应由上诉人承担。 覃长生辩称，一审判决以事实为依据，以法律为准绳判决正确。我们小区的房屋已装修入住仍被查封，很多并不知道被查封之事。我得知后多次找法院，多次往返于成都和达州这些费用谁来承担，我认为一审判决合理合法。 阳光房产公司未到庭未陈述意见。 覃长生向一审法院提出的诉讼请求：1.请求停止对（2018）川1702执536号之一执行裁定书的执行，解除对达州市通川区复兴镇凤翔小区F幢2单元6楼1号房屋的查封；2.确认达州市通川区复兴镇凤翔小区F幢2单元6楼1号房屋产权归覃长生所有；3.诉讼费张庆承担。 一审法院认定事实：张庆与阳光房产公司民间借贷纠纷一案，达州市达川区人民法院于2015年12月25日作出（2015）达达民初字第1503号民事判决书，判决阳光房产公司偿还张庆借款本金6968057.49元及利息。在执行中，达州市达川区人民法院于2016年5月10日作出（2016）川1703执312-7号执行裁定书，裁定查封了阳光房产公司所有的位于达州市通川区复兴镇复兴村六组凤翔小区A、B、C、D、E、F、G幢部分房屋（含F幢2单元6楼1号房屋）。 经上级法院指定，四川省达州市通川区人民法院于2018年3月2日立案执行本案。2019年5月10日作出（2018）川1702执536号之一执行裁定书，裁定继续查封上述房产,期限为3年。 一审法院同时查明，2010年1月7日，覃长生与阳光房产公司签订《达州市商品房买卖合同》，购买了达州市通川区复兴镇凤翔街（复兴村六组）凤翔小区F幢2单元6楼1号房屋，总房款124890元，并于2010年1月8日办理了合同备案登记。覃长生以现金方式支付部分购房款，余款于2010年2月2日，与原达州市通川区农村信用联社复兴分社（现达州农商行西区支行复兴分理处）签订商品房按揭贷款合同（并办理公证），以上述房产作抵押向该社贷款8万元作为支付阳光房产公司购房款。合同约定房屋交付时间为2010年7月31日。2016年5月29日，达州农商行西区支行复兴分理处向达州市通川区房屋管理所发函，称覃长生已还清借款，请该所解除抵押登记。上述房屋现登记在阳光房产公司名下。 一审法院另查明，在四川省达州市通川区人民法院查封上述房产前，覃长生购买了位于达州市通川区金龙大道205号6幢1002号房屋一套（证件编号：川（2017）达州市不动产权第0009661号，现居住于该房）。 覃长生在2019年年底缴清所有物管费后接房。 2020年1月15日，覃长生提出执行异议申请，请求停止对（2018）川1702执536号之一执行裁定书的执行，解除对达州市通川区复兴镇翔街凤翔小区F幢2单元6楼1号房屋的查封。四川省达州市通川区人民法院作出（2020）川1702执异14号执行裁定书，驳回了覃长生的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于购房者提出案外人执行异议规定了两种情况；第28条规定：金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第29条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。法院认为：该法第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第29条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。比较两条规定，就保护标准而言，第29条既不要求主观上无过错，也不要求交付全部价款，更不要求占有房屋，总体比28条宽泛，但所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。法院查阅了最高院的相应判例认为，上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的商品房两种情形，该法28条、29条适用上产生了竞合，第28条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，本案既可适用特别条款也可以适用普通条款。 本案中，覃长生已经支付了全部价款并实际占有，因阳光房产公司原因未办理过户登记手续，其没有过错。其争议焦点系其是否在查封前就合法占有该不动产。法院认为，按照合同约定交付房产的时间为2010年7月31日，没有证据显示阳光房产公司存在逾期交房的情形，房屋钥匙在物业公司管理，物业公司系为业主服务的第三方管理人，其管理钥匙应当认定为受业主委托进行管理，覃长生可以随时取回房屋钥匙，覃长生虽然在2019年缴纳所有物管费后领取钥匙，但其实际在物管公司接管物业后，已对房屋进行了实际控制和管理，房屋的实际占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住不是房屋占有的必要条件。综上，覃长生作为案外人提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。其主张法院停止对诉争房屋的执行，解除查封的请求予以支持。覃长生购房后支付了相应价款并实际占有房屋，其主张房屋产权归其所有的请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行达州市通川区复兴镇凤翔小区F幢2单元6楼1号房屋；二、达州市通川区复兴镇凤翔小区F幢2单元6楼1号房屋归覃长生所有；三、驳回覃长生的其他诉讼请求。案件受理费2798元，由张庆承担。四川省达州市通川区人民法院2020年3月13日作出（2020）川1702执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审还查明，2019年8月6日，被上诉人覃长生向物业公司交纳了案涉住房2011年1月7日至2020年1月7日的物管费等费用。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：被上诉人覃长生与原审第三人阳光房产公司在案涉住房查封前已签订《商品房买卖合同》并已办理合同备案登记，支付了相应房价款且非因覃长生本人自身原因在法院查封前未办理过户登记的事实，各方当事人均无异议，本院应予认定。本案二审中争议的主要焦点是覃长生在案涉住房查封前已合法占有的事实是否成立的问题。根据本案查明的案件事实，覃长生所购买的住房按照合同约定应于2010年7月31日前交付，现各方当事人均未提供证据证明是否存在逾期交付的情形且覃长生已缴纳了从2011年1月7日起的物管等费用，覃长生虽然在2019年才从物业公司处领取住房钥匙，但物业公司接管物业后，已代业主对住房进行了实际控制和管理，因此，一审判决认为覃长生在案涉住房查封前已合法占有的事实成立并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，一审判决对覃长生的诉讼请求予以支持正确。张庆在本案中的诉讼主张未得到支持，故应承担相应的诉讼费用。 综上，张庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2798元，由上诉人张庆负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐其安 审判员  郭 彤 审判员  胡光俊 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李 杰