云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4155号原告：段仙月，女，1969年1月19日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：周秀，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张瑞，云南欣晨光（大理）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：解西伟，男，1984年7月11日出生，汉族，现住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：秦明委，云南弘同律师事务所律师，特别授权代理。第三人：魏鑫，男，1978年8月25日出生，汉族，现住广东省深圳市龙岗区。原告段仙月与被告解西伟、第三人魏鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告段仙月的委托诉讼代理人周秀，被告解西伟及委托诉讼代理人秦明委、第三人魏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段仙月向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告归还租赁的房屋；2.判令被告向原告支付自2020年6月10日起至归还房屋之日止的租金；3.判令被告支付逾期支付租金的违约金254.17元（2020年6月10日至2020年8月10日：50000元÷12月×61天×1‰＝254.17元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于云南省大理白族自治州大理市的房屋（一层门面、一至三层房屋）租赁给被告经营酒店（住宿业），合同还对租期、租金、违约等事项进行了约定。签订合同后，原告按约将房屋交付给被告，但被告却未按约支付过任何一期租金。被告逾期支付第一期租金150000元后，原告已向法院起诉，但被告至今仍未支付。因被告未在2020年5月20日支付第二期租金，原告2020年8月2日通过短信通知被告解除合同，并要求被告归还租赁物。根据合同约定及法律规定，双方签订的合同于2020年8月2日即解除，被告应归还租赁物，并向原告主妇租金及违约金。被告解西伟辩称，1.原告要求被告立即归还租赁房屋没有事实和法律依据。第一，双方既没有协议解除租赁合同，法院也未判决解除，租赁合同仍然合法有效。第二，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，原告不能随意的解除租赁合同。第三，原告以短信的形式通知答辩人解除合同，违反了《房屋租赁合同》第十一条第二款的约定。2.因双方约定，被告负责装修，原告免除其三年租金，故未支付前期租金。后因被告受疫情影响导致停业四个月，才未在三年期满立即支付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款、第六条第二款规定，被告请求在后面三年的租金中免除四个月的租金。被告一直在跟与原告协商，并非恶意拖欠。3.在房屋租赁期间，原告家人经常到客栈内吵闹，实施干扰被告经营的行为，根据《房屋租赁合同》第八条第四款的规定，被告有权拒付租金。另外，原告未按照合同第七条第二款、第三款以及第八条第五款的约定交付租赁房屋所需的各种证件，原告亦存在重大违约行为，被告未交付租金是行使先履行抗辩权，原告也应向被告承担违约责任。4.原告在本案中构成违约，就算原告要解除合同也按照合同约定赔偿相应的违约金、装修款并减免四个月租金。第三人魏鑫述称，2020年5月28日，因新冠疫情的影响，我与原告协商房租事宜，但未达成一致意见。7月底及8月2日我均与原告联系要求与其见面协商，但原告未与我见面。就前三年房租，原告与我吃饭时说之前是给了钱，后被被告退回去并写了欠条，我将录音刻成光盘提交来证明原告存在欺诈行为。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的A1、原告与被告的短信聊天记录、原告与第三人的短信聊天记录、原告与第三人的微信聊天记录各1份，原告与第三人认可收到了上诉聊天记录，且均与本案有关联，本院予以采信。被告提交的B1、与原告的微信和短信聊天记录各1份；B2、派出所调解协议书1份；B3、最高院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见2份；B4、合伙投资协议书1份。本院认为，原告对B1组证据真实性无异议，且与本案有关联，本院予以采信，但不能证明原告同意减免租金；B2组证据真实合法，与本案有关联，本院予以采信；B3组证据为最高人民法院印发的指导意见，不属于证据；第三人对B4组证据三性无异议，且与本案有关联，本院予以采信。第三人提交的C1、2020年5月28日与原告通话录音光盘1份（两段），原告对该组证据的真实性无异议，且与本案有关联，本院予以采信，但不能证明原告存在欺诈行为。根据当事人的一致陈述以及本院采信的证据，本院认定本案事实如下：2017年4月8日，原告段仙月（甲方）与被告解西伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于云南省大理市房屋出租给乙方作为酒店（住宿业）等商业用途经营使用。计租面积共计500平方米，2楼一个房间为房东使用；租赁期限15年，甲方应于2017年4月10日前向乙方交付租赁房屋，甲方同意给予乙方二个月免租装修期（第三条）；乙方在本合同签订之日付清前三年房租150000元，在2020年5月20日前付清2020年5月20日至2022年5月19日的房租100000元，之后租金暂定为每两年支付一次（第四条）；甲方保证在租赁房屋交付前向乙方提供租赁房屋的各项权属证明材料，包括但不限于：土地使用权证、建筑规划许可证、房屋竣工验收合格证、房屋所有权证、房屋所有权人同意转租的证明（第七条第1项）；甲方不得以任何理由、任何方式干涉和影响乙方的经营、管理，否则乙方有权拒交租金直至甲方消除干涉和影响（第八条第4项）；甲方须给予乙方或乙方发生租赁关系的第三方在办理营业执照及其他与经营相关的证照、手续时的协助，自本合同签订时向乙方提供办理经营证照所需的各类资料，包括但不限于土地使用权证、房屋竣工验收合格证、房屋所有权证、房屋所有权人与甲方签订的房屋租赁合同、房屋所有权人同意甲方转租的证明及甲方营业执照、税务登记证（第八条第5项）；如因甲方使用权发生争议或存在瑕疵或因甲方无法提供相关文件、资料造成乙方无法办理含有旅馆业经营范围的营业执照或无法经营的，甲方应免除乙方未能办理合法营业执照或无法正常经营期间的租金（第八条第6项）；乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按本合同月租金的1‰向甲方支付违约金，逾期超过六十日，经甲方书面催告后不支付的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，由此产生的一切损失由乙方承担，但乙方迟延支付租金是由于甲方未履行本合同约定义务等原因造成的除外。2017年4月10日，原告将租赁房屋交付给被告。2020年8月1日，原告向被告发送短信一条，表明因被告逾期支付租金已超过6个月，原告根据合同约定，要求被告在三天内，与其对接解除合同事宜，并支付实际使用房屋的租金，归还房子及交钥匙。被告至今未向原告支付2020年6月10日后的租金。案涉房屋现由第三人占有使用。庭审中，被告与第三人认可双方以及案外人蔡苗于2017年4月9日签订了《合同投资协议书》，约定三人共同投资在云南省大理白族自治州大理市，建筑面积500平方米的三层楼房租赁从事宾馆住宿经营，即开客栈。原告认可在履行《房屋租赁合同》过程中，未向被告交付租赁房屋的各项权属证明材料；被告与第三人均与其协商过减免房租的事宜，但未达成一致意见。另查明，2019年10月10日，原告向本院起诉被告及大理市缦景客栈,要求支付前三年（2017年6月11日至2020年6月10日）的租金并赔偿违约金15000元，被告反诉要求原告赔偿违约金600000元。本院于2020年6月28日作出（2019）云2901民初4374号民事判决书，该判决书确认以下事实：“2017年4月10日，原告将租赁房屋交付给被告解西伟，被告解西伟接收房屋进行装修后开设大理市缦景客栈经营至今，但其未向原告支付自2017年6月11日起至2020年6月10日止的租金15万元。2019年3月，原告曾对被告经营场所内晾晒物品进行破坏。2019年4月，原告及其家人在被告经营客栈大厅内与被告发生冲突、打架并报警。”并作出如下判决：“一、被告解西伟在本判决生效之日起三十日内支付原告段仙月2017年6月11日至2020年6月10日的房屋租金15万元。二、驳回原告段仙月的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）解西伟的反诉请求。”被告不服该判决，向云南省大理白族自治州中级人民法院上诉，该院于2020年10月13日作出（2020）云29民终1300号，该判决书载明：“解西伟主张段仙月有干扰其经营的违约行为，应承担违约金的赔偿责任。本院认为，段仙月户的干扰行为对合同的履行并未造成实质的影响，且在短期内已消除，解西伟未支付租金行为亦构成违约，故段仙月不应承担违约责任；解西伟该上诉请求不成立，本院不予支持。”并作出如下判决：“驳回上诉，维持原判。”本院认为，原告段仙月与被告解西伟签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，即出租人段仙月应履行交付租赁房屋的义务，承租人解西伟应履行支付租金的义务。本案合同履行过程中，原告已按约定交付了案涉房屋由被告管理使用。关于《房屋租赁合同》的解除问题，被告未按照约定在2020年5月20日前付清房租，其主张未交纳房租系因原告存在未向其交付租赁房屋的各项权属证明材料、干扰经营的行为且受疫情影响，就干扰经营行为，根据（2019）云2901民初4374号民事判决书及（2020）云29民终1300号民事判决书，原告不应承担责任；就租赁房屋的各项权属证明材料，原告未向被告交付租赁房屋的各项权属证明材料，其行为已构成违约，但被告亦未按约向原告支付租金，亦存在违约行为，且支付租金系被告的主要合同义务；就疫情影响，本案中原告所主张的为被告未交纳2020年6月10日后的租金，该期间并非疫情强制封闭管控期间，综上，本院对被告的主张不予认可，被告应按约向原告支付租金。依据《房屋租赁合同》约定，乙方如逾期支付租金的，逾期超过六十日，经甲方书面催告后不支付的，视为乙方违约，甲方有权解除合同。被告至今已逾期支付租金超过六十日，原告有权解除合同，且原告于2020年8月1日向被告发送短信告知其解除合同，被告亦表示收到了该短信，本院确定双方签订的《房屋租赁合同》已解除。关于案涉房屋的返还及租金的支付问题，《房屋租赁合同》解除，原告有权要求被告返还租赁物，同时考虑到目前案涉房屋的实际占用者为第三人，按照物权保护原则及减少当事人诉累，应当由被告和第三人共同将案涉房屋退还原告。关于租金的支付，（2019）云2901民初4374号民事判决书及（2020）云29民终1300号民事判决书确定被告应向原告支付2017年6月11日至2020年6月10日的房租，现案涉房屋仍由被告在承租中，其应按约向原告支付返还承租房屋之前的租金，依据《房屋租赁合同》约定，2020年5月20日至2022年5月19日的房租为100000元，本院确定由被告按年租金50000元的计算标准向原告支付2020年6月11日起至房屋返还之日止的租金。就被告要求减免租金的主张，如前所述，本案所涉及的期间并非疫情强制封闭管控期间，本院的被告的该主张不予认可。关于违约的问题，如前所述，原告未向被告交付租赁房屋的各项权属证明材料，其行为构成违约，但被告未按约向原告支付租金，亦存在违约行为，双方均应承担违约责任。结合双方的违约情形，本院确定由双方各自承担违约责任，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告解西伟与第三人魏鑫于本判决生效之日起六十日内向原告段仙月返还位于云南省大理市的房屋。二、被告解西伟向原告段仙月支付2020年6月11日起至房屋返还之日止，按年租金50000元计算的租金。三、驳回原告段仙月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取60元，由被告解西伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年十二月十一日书记员  李成成