海南省琼海市人民法院   民事判决书   （2020）琼9002民初520号   原告：海南琼海天来泉旅游不动产有限公司，住所地：海南省琼海市官塘。   法定代表人：余金虎，该公司董事长。   委托诉讼代理人：方梓叶，女，1980年7月22日出生，汉族，住安徽省泾县云岭镇汀潭村汀四组37号，该公司员工。   委托诉讼代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。   被告：天来泉二期（第一届）业主委员会，住所地：海南省琼海市官塘天来泉二期小区音乐厅业委会办公室。   负责人：梁古西，该业委会主任。   委托诉讼代理人：王士伟，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。   原告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司诉被告天来泉二期（第一届）业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年1月15日适用简易程序立案受理后，因案情复杂，当事人争议较大，裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方梓叶、赵茂宏，被告委托诉讼代理人王士伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决撤销《关于选聘物业服务企业的议案（一）》、《关于天来泉二期小区物业服务企业选聘方案的议案（二）》、《关于授权业主委员会按照业主大会通过的物业服务选聘方案选聘物业服务企业的议案（三）》三项议案；二、判令被告立即停止侵权、停止小区物业招标。事实和理由：原告系天来泉二期小区的开发商，同时也是该小区的业主。2019年1月30日被告组织召开了业主大会，违法通过相关议案，原告对此毫不知情。原告于2019年12月7日向被告致函要求被告告知原告大会决议内容及相关数据。被告于2019年12月9日向原告发函称其组织的投票结果已当场宣布，并附《天来泉二期选聘物业服务企业议案投票结果计算》，该附件显示：“经统计小区业主总人数为1742人（赞同票人数）+16人（反对票人数）+5人（弃权票人数）+1169人（未投票人数）=2932人；小区建筑物总面积为102086㎡（赞同票面积）+29730㎡（反对票面积）+342㎡（弃权票面积）+65350㎡（未投票面积）=197508㎡。依据《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》，公告后仍未参与投票的权数计入赞同票中”。原告认为，被告将未参与投票的权数计入赞成票中，与《物业管理条例》第十二条的规定相冲突，侵害了业主的权益。首先，被告计算的小区建筑物总面积为197508㎡与事实不符，该面积仅是原告已经出售的住宅面积，被告未将在原告名下的住宅面积以及俱乐部、综合楼、音乐厅、体育馆等41374.04㎡计入总面积之内，总面积应为238882.04㎡。由于本次投票赞同票面积为102086㎡，因此面积没有过半。其次，《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》第十二条第（三）项违反了《物业管理条例》第十二条的规定，该条无效，不应适用到本次投票中。被告没有公布计票方式，也没有按《物业管理条例》的规定计票，所计赞成票也达不到《物业管理条例》第十二条过半的规定。依据《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。据此，《关于选聘物业服务企业的议案（一）》《关于天来泉二期小区物业服务企业选聘方案的议案（二）》《关于授权业主委员会按照业主大会通过的物业服务选聘方案选聘物业服务企业的议案（三）》（以下简称《三项议案》），侵犯了原告的合法权益，应当撤销。   被告天来泉二期（第一届）业主委员会辩称：原告提起撤销业主大会选聘物业《三项议案》之诉，均无事实和法律依据。天来泉二期小区于2019年1月30日召开业主大会，通过选聘小区物业的《三项议案》，完全符合法律规定，而本案原告提供的7份证据均不能证明天来泉二期小区业主大会通过的《三项议案》决议违法的事实。《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》是2017年经天来泉二期小区首届业主大会通过，并报琼海市住房保障与房产管理局备案，内容并不违反法律禁止性的规定，故《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》合法合规，对本区所有业主具有约束性，对本案原告也不例外。《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》第十二条第（三）项“未参与表决的业主其投票权或投票权数可以计入已表决的多数票”的规定，既不违反相关法律法规的禁止性规定，也与《物业管理条例》第十二条之规定无任何冲突，故该规定合理合法。   根据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，天来泉二期小区业主大会通过的选聘物业的《三项议案》均符合上述规定。首先，根据《天来泉二期小区选聘物业服务企业议案投票结果计算表》的统计，小区业主总人数为2932人，赞同票人数1742人，加上按照《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》第十二条第（三）项规定应计入多数票的未参与业主大会表决的业主人数1169人，合计2911人，占小区业主总人数的99.28%。小区建筑物总面积为197508㎡，赞同票业主的专有部分面积为102086㎡，加上按照《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》第十二条第（三）项规定应计入多数票的未参与业主大会表决的业主的专有面积65350㎡，合计面积167436㎡，占小区专有部分建筑物总面积的84.78%。因此，天来泉二期小区业主大会通过的选聘物业的《三项议案》完全符合《物业管理条例》关于双过半的相关规定。其次，即使按照原告所主张的小区建筑总面积238882.04㎡计算，本次业主大会赞同票业主和和按照《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》第十二条第（三）项规定应计入多数票的未参与表决的业主的专有部分面积合计为167436㎡，也占小区建筑物总面积的70%以上。   根据《物权法》第七十八条规定，业主行使撤销权的前提必须是业主大会作出的决定侵害了业主的合法权益。而本案原告要求撤销业主大会关于选聘物业的《三项议案》，本身不具有合法性，其目的是为了阻止被告依法选聘小区物业的合法权利行使，其动机和目的不具备合法性。本案原告是涉案小区的开发商，其指定的小区前期物业公司又是其下属的子公司，因此原告提起本案诉讼的目的就是为了维护其公司私利，借助司法程序和不实理由来阻止业主大会依法自主行使选聘物业的权利。   原告为支持其主张的事实，提供了下列证据：   1.致函，证明原告于2019年12月7日向被告致函询问业主大会内容，被告违法通过了相关议案，原告对此不知情；   2.回函，证明被告于2019年12月9日向原告回函，被告违法通过了相关议案，原告对此不知情；   3.《关于召开天来泉二期小区2019年度业主大会的公告》，证明被告违法通过了《关于选聘物业服务企业的议案（一）》、《关于天来泉二期小区物业服务企业选聘方案的议案（二）》、《关于授权业主委员会按照业主大会通过的物业服务选聘方案选聘物业服务企业的议案（三）》；   4.《天来泉二期选聘物业服务企业议案投票结果计算》，证明被告组织的投票没有公示，赞成票面积没有过半；   5.《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》，证明该议事规则第十二条第（三）项违法了《物业管理条例》第十二条的规定，该条无效；   6.《天来泉二期小区物业服务企业邀标选聘邀请函》，证明被告正在对小区物业进行招标；   7.《天来泉二期小区业委会声明》，证明被告正在对小区物业进行招标；   8.房屋面积统计表，证明天来泉二期小区专有部分面积和建筑总面积以及原告的专有面积；   9.2019年天来泉二期业主大会视频,证明唱票过程不合法。   被告为支持其主张的事实，提供了下列证据：   1.琼海市住房保障与房产管理局《关于天来泉二期小区第一届业主委员会备案的通知》、《琼海市住房保障与房产管理局天来泉二期小区第一届业主委员会备案征询异议通告》，证明被告成立后对经业主大会表决的《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》《管理规约》及选举小区第一届业主委员会的有关事项向琼海市住房保障与房产管理局备案，被告的主体资格及《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》合法有效；   2.海南琼海天来泉旅游不动产有限公司《授权委托书》、《天来泉二期小区2019年度业主大会表决票》，证明原告委托曾洁代表原告参加天来泉二期小区2019年度业主大会投票，对业主大会是知情的；   3.《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》，证明被告回收、统计表决票并且在业主大会上公布是符合业主大会议事规则的；   4.2019年天来泉二期业主委员会大会现场视频（分为2019年度工作安排，《三项议案》情况说明，公布表决统计结果三段内容），证明被告于2019年1月30日召开了天来泉二期小区2019年度业主大会，会议上业主委员会根据《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》的规定向到会业主公布业主表决票的统计结果。   本院调取的证据：琼海市住房保障和房产服务中心关于天来泉二期业主专有部分建筑面积相关数据的复函，复函内容如下：一、根据天来泉二期项目房屋建筑面积实测报告统计，该小区建筑物总面积合计234300.69㎡（含隔空层4752.75㎡），业主专有部分建筑面积为229547.94㎡；二、截止2019年1月30日，天来泉二期项目已进行网签合同备案3269套，小区业主总人数2960人；三、天来泉二期项目52#-58#楼属于业主专有部分，现产权归属开发商所有。   经举证质证，被告对原告证据1-5的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议；对原告证据6-7的关联性有异议；对原告证据8-9的真实性、合法性、关联性没有异议。原告对被告证据1-2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3-4的真实性没有异议，对合法性有异议。原、被告对琼海市住房保障和房产服务中心关于天来泉二期业主专有部分建筑面积相关数据的复函没有异议。   本院认证意见为：原告所举证据1-5以及证据9与被告所举证据1-4可以相互印证，本院对原、被告上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，可以作为认定案件事实的依据；原告所举证据6-7与本案没有关联；原告所举证据8与琼海市住房保障和房产服务中心关于天来泉二期业主专有部分建筑面积相关数据的复函不相符，不予以确认；对琼海市住房保障和房产服务中心关于天来泉二期业主专有部分建筑面积相关数据的复函的真实性、合法性、关联性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司是天来泉二期小区的开发商兼业主，被告天来泉二期（第一届）业主委员会于2017年4月17日备案成立。2019年1月12日，被告制作了《天来泉二期小区选聘物业服务企业方案》，为小区选聘物业服务企业做准备工作。同日，被告发布《关于选聘物业服务企业的议案（一）》、《关于天来泉二期小区物业服务企业选聘方案的议案（二）》、《关于授权业主委员会按照业主大会通过的物业服务选聘方案选聘物业服务企业的议案（三）》三项议案，《三项议案》的主要内容为：一、提请业主通过选聘物业服务企业的议案；二、提请业主审议通过《天来泉二期小区选聘物业服务企业方案》；三、提请业主审议通过关于授权业主委员会按照业主大会通过的物业服务选聘方案选聘物业服务企业并与中标企业签订物业服务合同的议案。此后，被告通过短信、微信、选票投票等方式征集选票。2019年1月30日，被告召开业主大会并当场宣布《三项议案》经业主投票获得通过，原告作为小区业主派员参会并投了反对票。2019年12月7日，原告向被告发函询问本次业主大会的决议内容：应参加本次业主大会的业主人数以及应参加本次业主大会的业主所拥有的专有部分面积；本次业主大会或被告确定的本小区的建筑物总面积；原告的专有部分面积数；同意业主大会每项决议的业主人数及同意业主大会每项决议的业主所拥有的专有部分面积。2019年12月9日，被告向原告函复并附《天来泉二期选聘物业服务企业议案投票结果计算》，内容为“经统计小区业主总人数为：1742人（赞同票人数）+16人（反对票人数）+5人（弃权票人数）+1169人（未投票人数）=2932人；小区建筑物总面积为102086㎡（赞同票面积）+29730㎡（反对票面积）+342㎡（弃权票面积）+65350㎡（未投票面积）=197508㎡。赞同票业主人数合计为：1924户-297户（多套房户数）+115人=1742人，赞同票人数所占比例为1742人/2932人=59.41%；赞同票业主专有部分面积合计为102086㎡，赞同票专有部分面积所占比例为102086㎡/197508㎡=51.69%。未投票业主人数计算：1290户-203户（多套房户数）+82人（多套房人数）=1169人，所占比例为1169人/2932人=39.87%；未投票业主专有部分面积1290户合计65350㎡，所占比例为65350㎡/197508㎡=33.09%。依据《天来泉二期小区首次业主大会议事规则》公告后仍未参与投票的权数计入赞同票中。本次投票赞同票面积合计167436㎡，占比为84.78%；本次投赞同票人数合计2911人，占比为99.28%。据此，本次投票赞同达到了人数、面积双过半，依据相关法律规定，天来泉二期小区关于选聘物业服务企业的《三项议案》表决取得圆满成功、获得顺利通过。”此后，因原告反对被告选聘物业服务企业的行为，双方发生纠纷，原告遂提起本案诉讼。   另查明，本院于2020年8月7日向琼海市住房保障和房产服务中心函询关于天来泉二期小区的业主专有面积、业主人数等信息，该中心于10月22日向本院复函如下：一、根据天来泉二期项目房屋建筑面积实测报告统计，该小区建筑物总面积合计234300.69㎡（含隔空层4752.75㎡），业主专有部分建筑面积为229547.94㎡；二、截止2019年1月30日，天来泉二期项目已进行网签合同备案3269套，小区业主总人数2960人；三、天来泉二期项目52#-58#楼属于业主专有部分，现产权归属开发商所有。   再查明，被告在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，认为本案应由异地法院管辖。本院作出（2020）琼9002民初520号民事裁定，驳回被告的管辖权异议。被告向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院于2020年6月1日作出（2020）琼96民辖终29号民事裁定，认为被告请求移送异地管辖不属于管辖权异议审查范围，并裁定撤销本院（2020）琼9002民初520号民事裁定。被告上诉期间，原告申请行为保全，本院作出（2020）琼9002民初520号之一民事裁定，责令被告停止组织新物业公司进驻琼海市官塘天来泉二期小区，维持小区物业服务现状。   本院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。本案存在二个争议焦点：一、被告召开业主大会通过《三项议案》是否符合法律规定；二、被告选聘小区物业企业的行为是否侵害原告的合法权益。   一、被告召开业主大会通过《三项议案》是否符合法律规定。本院经审理认为，被告于2019年1月30日召开业主大会通过的《三项议案》违反了法律规定，应予撤销，理由如下：   （一）根据住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第二款规定：“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”《海南经济特区物业管理条例》第十条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”本案中，被告组织业主表决《三项议案》是采用书面征求意见形式，被告未提供证据证明其已将书面征询意见表送交每一位业主并回收，也未提供证据证明书面征询意见表是业主本人签名，违反了法律法规的规定。   （二）根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，小区建筑物总面积234300.69㎡，业主专有部分建筑面积为229547.94㎡，业主总人数2960人，被告未提供证据证明2019年1月30日业主大会通过的《三项议案》表决事项已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，应承担举证不能的不利后果。因此，《三项议案》的表决结果不符合“双过半”的法律标准，违反了物权法的强制性规定，应予撤销。原告诉请撤销《三项议案》，符合法律规定，本院依法予以支持。   二、被告选聘小区物业企业的行为是否侵害原告的合法权益。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：……在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张被告招标小区物业的行为侵害原告的合法权益，诉请被告立即停止侵权、停止小区物业招标，但未提供被告的上述行为侵犯原告合法权益的证据，且被告对小区物业的招标行为并不必然导致小区业主权益受损。原告诉请判决被告停止侵权、停止小区物业招标，于法无据，本院依法不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、撤销2019年1月30日天来泉二期小区业主大会会议表决通过的《关于选聘物业服务企业的议案（一）》、《关于天来泉二期小区物业服务企业选聘方案的议案（二）》、《关于授权业主委员会按照业主大会通过的物业服务选聘方案选聘物业服务企业的议案（三）》。   二、驳回原告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司的其他诉讼请求。   案件受理费150元，保全费30元，由被告天来泉二期（第一届）业主委员会负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 史朝晖   审判员 王仲才   人民陪审员 陈华国      二〇二〇年十二月五日   书记员 李智伟   附相关法律条文：   《中华人民共和国物权法》   第七十六条下列事项由业主共同决定：   （一）制定和修改业主大会议事规则；   （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；   （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。   业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。