北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初73311号原告：汉堡王（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：朱付强，首席运营官。委托诉讼代理人：商保平，上海诺浩律师事务所律师。被告：北京星城置业有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号。法定代表人：李世亮，董事长。委托诉讼代理人：杨文军，北京市华城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李方舟，北京市华城律师事务所律师。原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司（以下简称汉堡王公司）与被告北京星城置业有限公司（以下简称星城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告汉堡王公司的委托诉讼代理人商保平，被告星城公司的委托诉讼代理人李方舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汉堡王公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认汉堡王公司与星城公司于2014年9月1日签订的《商铺租赁合同》于2018年6月30日解除；2、判令星城公司返还履约保证金68310元；3、判令星城公司支付违约金68310元；4、判令星城公司增加赔偿违约金881472.54元。事实和理由：2014年9月1日，汉堡王公司和星城公司签订《商铺租赁合同》，约定由汉堡王公司承租星城公司位于北京市朝阳区某某号商铺，租赁期限自2014年9月1日至2024年8月31日。合同签署后，汉堡王公司于2014年9月19日支付租赁保证金68310元，并对商铺进行了装修经营汉堡王餐饮。自2018年5月30日起，星城国际大厦频繁出现突发性停电，导致汉堡王公司无法正常经营。星城大厦的其他店铺也被迫关停。自2018年6月11日起，汉堡王公司停业关店，是星城国际大厦最后一家停业关店的店铺，断电时间发生后，汉堡王公司多次与星城公司沟通了解情况并请求尽快处理解决恢复供电，以确保汉堡王公司恢复正常营业。星城公司回复正在排查，但是何时恢复供电时间不详。2018年6月12日，汉堡王公司向星城公司发送索赔函，星城公司拒收。2018年6月30日，因星城公司频繁断电且每次断电时间超过5天，导致汉堡王公司无法恢复正常经营，故汉堡王公司通知星城公司解除合同，但因为星城大厦的物业公司不配合，导致汉堡王公司无法搬离设备。2018年12月28日，汉堡王公司向星城公司发送《重申解除租赁合同的通知函》，再次通知星城公司商铺租赁合同于2018年6月30日解除，并要求退还保证金、支付违约金和赔偿损失，但是星城公司仍然拒收。经多次与星城公司协商沟通未果，故汉堡王公司诉至本院。星城公司辩称：我方同意解除合同，但是我方不认可汉堡王公司具有解除权，合同应当是判决生效之日解除。不同意汉堡王公司的其他诉讼请求。首先，涉诉房屋发生停电是因为汉堡王公司没有在电卡中充值，系其自己的原因导致的停电。其次，汉堡王公司虽然在2018年6月底闭店，但是拒绝搬走涉诉房屋内的设备，至今占用房屋，也未按照约定交纳房屋租金，汉堡王公司存在违约行为，故保证金不应当退还。再次，汉堡王公司在租赁期间内单方面闭店，不符合合同约定的解除条件，汉堡王公司不享有合同解除权，其发函的行为不具有解除合同的效力，其无权要求我方支付违约金和增加赔偿违约金。最后，双方在2014年9月签订的租赁合同，汉堡王公司增加赔偿的违约金包含了全部装修费用，汉堡王公司在租赁涉案房屋后对装修已经使用了一段时间，即使要求赔偿损失，也应当进行折价。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：星城公司作为甲方（出租方）与汉堡王公司作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方拥有北京市朝阳区某某号商铺的租赁权，乙方承租该商铺用于餐饮。该商铺租赁期限为120个月，自交付日开始计算。乙方的租赁保证金金额为首年度一个月的租金62500元及一个月的物业费人民币5810元之和，共计68310元。该商铺租金以固定租金形式收取，乙方在每三个租赁月前10个月工作日内向甲方交纳三个月的固定租金及物业管理费。首期六个月的租金及首期六个月的物业费乙方应于签订本合同后十个工作日内向甲方预付。2014年11月1日起至2015年8月31日止每三个租赁月支付租金187500元/季；2015年9月1日起至2016年8月31日止每三个租赁月支付租金205000元/季，年租金820000元。2016年9月1日起至2017年8月31日每三个租金月支付租金207500元/季，合计年租金830000元。2017年9月1日起至2019年8月31日止每三个租赁月支付租金217625元/季，年租金870500元……自交付日起，乙方应自行承担水费、电费、网络宽带费、电话费等与乙方经营活动有关的公共事业费用。除不可抗力或政府原因外，该商铺在营业时间内不得停水、停电、甲方如为维修、保养线路而需要停水停电的，应在非营业时间内实施，乙方将给予中分配合（如发生特殊紧急抢修的情况除外）。如因乙方欠付公用事业费用导致政府或相关供应单位中断或停止对项目的相关能源供应，则因此而导致甲方蒙受实际损失的，乙方应当予以赔偿。甲方应于2014年9月1日或之前向乙方交付该商铺。自该商铺交付日之次日起算，乙方享有六十（60）日的免租装修期。乙方在接受甲方交付该商铺后，有权根据经营需要，按期所经营品牌的要求和标准，对该商铺进行改造。改造包括但不限于拆除、改建、增设、装饰、装修、但以不损害该商铺主体结构为限。甲方有下列情形的，乙方有权发出书面通知解除合同。1、延迟交付该商铺超过三十日，2、不履行基础设施及建筑物的维修保养义务，导致乙方无法正常经营；3、干涉乙方自主经营权，导致乙方无法开展正常经营活动；4、单方面调整乙方所承租商铺的位置、面积、外立面、自乙方发出书面改正通知之日起7日内仍未改正；5、非因不可抗力、政府行为等原因对该商铺停水停电、在乙方要求恢复供应的书面通知之日起五日内仍未维修；6、违反法律法规和合同约定，或因甲方提前终止合同、该商铺被查封或被采取强制措施等甲方原因致使乙方无法完整且连续地行使基于本合同而享有的该商铺的占有、使用、收益权利。守约方按照本条的约定解除合同后，违约方除赔偿保证金外，还应当赔偿守约方因对方违约所遭受的损失，包括但不限于守约方的因违约所发生的各项实际损失。乙方的实际损失包含不限于乙方用于该商铺的设计及装修；订置安装设备；食品采购；人员招募、培训及解聘等产生的相关费用，以及解除上述合约所产生的违约金或赔偿金；由于本项目所支付给第三方公司的与本合同有关的佣金、服务费、违约金或赔偿金，律师费用等。甲方的实际损失包括但不限于甲方为配合乙方进场进行工程改造产生的相关费用；乙方已享受的免租期的租金损失；由于本项目所支付给第三方公司的与本合同有关的佣金、服务费、违约金或赔偿金、律师费用等。上述合同签订后，汉堡王公司向星城公司支付商铺保证金68310元。庭审中，汉堡王公司表示其在租赁使用商铺的过程中，发现商铺被频繁断电，导致其无法经营，针对上述情形，其于2018年6月15日通过其员工祝蓉向汉堡王公司的负责人发送邮件，邮件载明：自今年5月30日起，因贵项目多次出现断电，导致我餐厅数次停业。2018年6月10日下午4点半前后，因贵项目无法正常供电导致餐厅再次停业，截止目前，贵司仍未恢复供电，我餐厅仍处于停业状态。事发后我司多次与贵司沟通了解情况，并请贵司尽快处理解决恢复供电，以确保我餐厅能及早恢复正常营业。贵司多次给到的回复为本次停电是由于商场线路出现问题，各部门已经在进行排查，何时恢复供电时间不详。我司多次询问排查进度及其他处理办法，贵司未给到排查进度的明确回复。上述的断电问题已经严重影响到我司经营，我司法务特出函给到“星城置业”及“星城物业”，请贵司加快排查，明确给到我司排查，检修进度及恢复供暖时间的时间节点。在邮件附件中载有“因电力中断导致我司各项损失的索赔函”，写明：截止本函出具之日，贵司违约情形已经导致我司各项损失42700元，我司有权直接从当期应付物业管理费17430元（2018年4月1日至2018年6月30日）和后续应付物业管理费中进行抵扣，直至抵扣完毕为止，如上述电力中断情况仍未改变，我司保留要求贵司赔偿我司各项损失的权利。汉堡王公司表示上述邮件发出后，停电情况仍然发生，导致其无法正常经营，故分别于2018年6月30日、2018年12月28日向星城公司发送通知函，其中2018年12月28日的《通知函-关于重申解除租赁合同》载明：由于贵司物业在今年年初频繁出现突发性停电问题，且每次持续时间都超过了5天，造成我司餐厅无法继续正常经营，我司无奈于2018年6月30日关闭餐厅，并通知贵方提前终止租赁合同，但由于物业管理公司的不配合，我司至今无法搬出设备和搬离。此外，我司获悉物业的所有权在今年年初已转移给第三方，但一直未能获得贵方证实或证明物业所有权，甚至自今年中开始已无法联系到贵方。鉴于上述情况，我司特此通知贵司并重申租赁合同已于2018年6月30日解除并终止。根据租赁合同的约定，请贵司在收到本函之日起5日内返还保证金68310元；支付保证金等的违约金，赔偿我司因贵方违约而遭受的实际损失共计1047248元。庭审中，经询，汉堡王公司表示上述邮件因对方拒绝签收被退回。经询，星城公司表示并非其公司导致的停电，并表示可能是汉堡王公司未在涉案房屋的电卡内充值导致。汉堡王公司对此不予认可，表示其正常缴纳电费，也不存在自行断电的动机和行为。庭审中，汉堡王公司表示，因出现上述情形，无法经营,多次要求搬离涉案房屋，但是有相关人员阻扰，无法搬离，直至2020年4月23日才正式搬离了涉案房屋。庭审中，汉堡王公司表示因星城公司的上述违约行为，导致其无法在涉案房屋内正常经营，提前搬离了涉案房屋，给其造成了损失，而双方合同约定的违约金不足以弥补其损失，故要求星城公司支付违约金68310元，并增加赔偿违约金881472.54元。关于损失的具体情况，汉堡王表示主要为装修损失、设备损失和广告位损失、设备拆除和运输损失等，并提交装修合同、餐饮厨房设备采购合同、家具销售确认书、监控设备采购合同、设备购买票据、广告位合同、广告位押金收据、设备拆除费用发票、运费合同与发票等证据证明其损失情况。关于装修损失，汉堡王公司表示已经考虑了折旧因素。庭审中，星城公司表示汉堡王公司仅将租金支付至2016年7月31日，后续的租金至今未支付，并表示如果法院认定其应当承担责任，要求以汉堡王公司应当支付的租金予以抵扣。经询，汉堡王公司认可其租金支付至2016年7月31日，但表示之前的租金系按照人民法院的协助执行通知，直接支付至法院指定的账户，后续的租金人民法院和星城公司均未主张过，故没有支付。对于星城公司主张的以租金抵扣损失的意见，汉堡王公司表示不同意抵扣。经本院释明，星城公司表示因汉堡王公司不同意抵扣，其就租金问题另行起诉，不再本案中提起反诉。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。汉堡王公司和星城公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。星城公司提供涉案房屋由汉堡王公司使用，应当保证房屋能够正常使用，但是根据本院查明的事实可知，汉堡王公司在使用涉案房屋的过程中，出现了停电的现象，虽然星城公司主张上述停电现象系汉堡王公司未及时足额交纳电费导致，但是未提供证据予以证明，且汉堡王公司作为承租人，为保证店铺正常经营，亦无拒绝交纳电费的动机，故电力问题并未汉堡王公司导致，星城公司作为出租人，应当保障承租人能够正常使用房屋，现因电力出现问题导致汉堡王公司无法正常经营，亦导致汉堡王公司无法实现合同目的，故汉堡王公司有权解除合同。关于合同解除的时间，汉堡王公司并未提供证据证明其发送的解除合同的通知到达星城公司，故本院认定《商铺租赁合同》于载有汉堡王公司的解除合同的意思的起诉状送达星城公司时即2019年12月30日解除。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行状况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除之后，星城公司应当将汉堡王公司交纳的保证金68310元予以退还，故对于汉堡王公司要求星城公司退还保证金68310元的诉讼请求，本院予以支持。虽然星城公司主张汉堡王公司未按照约定时间支付租金，其行为构成违约，保证金不予退还。但是在庭审中，经本院释明，星城公司表示就租金问题不提起反诉，故就租金问题以及因租金可能引起的违约责任问题，本案不予处理，双方可另行解决。关于汉堡王公司要求星城公司支付违约金68310元的诉讼请求，因房屋租赁合同系因星城公司的违约行为导致解除，故其应当按照合同约定向汉堡王公司支付违约金，故对于汉堡王公司要求星城公司支付违约金68310元的诉讼请求，本院予以支持。关于汉堡王公司要求增加赔偿违约金一节，按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，因星城公司的违约行为导致汉堡王公司提前搬离涉案房屋，导致其之前投入的装修等无法继续使用，亦给其造成了其他损失，而双方合同约定的违约金不足以弥补其损失，故对于其要求增加赔偿违约金，本院予以支持。关于汉堡王公司主张的增加赔偿的违约金金额，本院根据汉堡王公司提交的证据，结合其损失的具体情况，涉案房屋的承租期限和已经使用的期限、装修的磨损程度、折旧情况以及各项费用的必要性、双方的过错程度等因素综合确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司与被告北京星城置业有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年12月30日解除；二、被告北京星城置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司保证金68310元；三、被告北京星城置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司支付违约金68310元；四、被告北京星城置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司增加赔偿违约金400000元；五、驳回原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13963元，由原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司负担6603元（已交纳），由被告北京星城置业有限公司负担7360元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年十二月三十日书记员  张 晨