贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终10283号上诉人（原审被告）：贵州盛华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路****。法定代表人：向光英，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：陈志红，男，1980年5月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被上诉人（原审原告）：袁海燕，女，1984年11月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原审被告：贵州华盛物业管理有限公司，住所地贵州省，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路******法定代表人：文薇，系该公司总经理。上诉人贵州盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房开）因与被上诉人陈志红、袁海燕、原审被告贵州华盛物业管理有限公司（以下简称华盛物业）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2019)黔0113民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。盛华房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决将本案认定为商品房买卖合同纠纷定性错误，本案应定性为不当得利纠纷；2、一审判决认定涉案相关费用的收取系二上诉人共同收费行为错误；3、被上诉人提出本案诉讼，已经超过诉讼时效。被上诉人陈志红、袁海燕向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同退还非法向原告收取的电表、水表、煤气开通费3549元，并支付2014年5月10日至2019年4月15日止的利息2000元；2、诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实，2012年3月20日，原告与被告贵州盛华房地产开发有限公司签订《商品房屋合同》，原告以总价442446元的价格，购买被告贵州盛华房地产开发公司位于白云区住房一套，原告领取购买房钥匙时，被告华盛物业公司2014年5月10日向原告收取电表、水表、煤气“三通”开户费3549元。后原告得知电表、水表、煤气开通费政府已下文不收取该费用，认为二被告违背国家政策强行乱收原告三通费侵害了原告的合法权益，与二被告协商未果，诉至一审法院，诉请如前。另查明，原告交“三通”开户费的燃气开户包含有防爆器费298元每户及远程抄表费290元，被告认为应当扣除，原告认为不应扣减。一审法院认为,本案焦点有三：一是二被告是否为共同收费行为；二是被告收取原告的“三通费”是否有合法依据应否退还；三是被告以超过诉讼时效抗辩应否支持；四是燃气开户费中防爆器费298元每户及远程抄表费290元是否扣除。对此，一审法院认为，本案中原告交纳“三通费”的基础系与被告盛华房开公司签订的《商品房买卖合同》，被告华盛物业公司收取费用的也系基于《商品房买卖合同》，因此，二被告的行为系共同收费行为，对被告华盛物业公司辨称收取的费用交相关单位了与自己没有关联性，一审法院不予采信。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，二被告公司另行向原告收取燃气费、有线电视费已违反以上规定。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：燃气达到线路铺设到户，有线电视交付时线路铺设到户。根据该约定，供电、燃气、有线电视铺设到户属于被告房开公司的合同义务，且该安装费用根据前述法律规定应当计入商品房销售价格中，因此，被告公司另行收取“三通”开户费3549元，无合法依据，应当退还原告；对被告辨称原告主张权利已过诉讼时效的问题，一审法院认为，因被告收取“三通费”违反前述规范性文件及合同约定，其与原告订立的相关协议亦属无效，故对被告提出的诉讼时效抗辩不予采信。关于燃气开户费中防爆器费每户298元及远程抄表费每户290元是否扣除的问题，被告辨称两项共计588元应当扣除，对此，一审法院认为，防爆器费每户298元系选装项目，不应包含在燃气开户的基础安装费中，故应予扣除；而远程抄表费290元户为基础安装费用，不应扣除，应予退还。综上，被告应退还原告的费用为（3549元一298元）=3251元。对原告主张的利息的诉请，一审法院认为，因被告房开公司收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，综合原告诉请给付利息的期间，故一审法院酌情以退还的费用为基数，从收取该费用的次日起按中国人民银行同期存款利率为标准予以支持到2019年4月22日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈志红、袁海燕“三通”开户费人民币3251元及利息损失（以3251元为基数，自2014年5月10日起按中国人民银行同期存款利率计算至2019年4月22日止）；二、驳回原告陈志红、袁海燕其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案二审争议焦点为：一、本案是否应当定性为商品房买卖合同纠纷；二、盛华房开公司是否应当承担退还案涉“三通”费用的责任；三、本案诉讼是否已过诉讼时效。关于争议焦点一，上诉人提出一审判决将本案定性为商品房买卖合同纠纷错误的上诉理由。本院认为，本案为被上诉人请求盛华房开公司及盛华物业公司退还“三通”费产生的纠纷，被上诉人交纳的该笔“三通”费用，系因按照与上诉人盛华房开公司签订的商品房买卖合同约定交纳所产生，盛华物业公司收取该笔费用也基于该商品房买卖合同中的补充协议的约定，因此，案涉“三通”费产生的基础法律关系为商品房买卖合同关系，故一审判决将本案案由确定为商品房买卖合同纠纷，并无不当。关于争议焦点二，盛华房开公司是否应当承担退还该笔“三通”费用的责任。盛华房开公司上诉主张其未实际收取亦未授权盛华物业公司收取该笔“三通”费用，其与该笔费用无关。本院认为，首先，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的规定，该笔费用的实质应为供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，本应包含在盛华房开公司的开发建设成本中，不应另行向购房人收取。其次，如前所述，被上诉人交纳案涉“三通”费用，系基于与盛华房开公司签订的商品房买卖合同补充协议的约定而交纳，因此，即使该笔费用盛华房开公司未直接向被上诉人收取，盛华物业公司的收取费用行为亦可推定为代盛华房开公司收取，故盛华房开公司认为其与该笔费用无关，本院不予采信，盛华房开应当承担退还该笔“三通”费用的责任。关于争议焦点三，本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然双方在《补充协议》又作出了与《商品房买卖合同》第七条相矛盾的约定，要求购房人另行支付“三通”费。但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方《补充协议》约定向购房人另行收取“三通”费，事实上属于不合理地加重了买受人责任的条款，应当排除适用。另依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该《补充协议》系上诉人提供的格式合同条款，关于收取“三通”费用条款的内容明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，且上诉人又未能提交证据证明就该格式条款向被上诉人尽到了特别提示义务，故本院认定双方签订的《补充协议》关于收取“三通”费用条款为无效条款。因此，基于该条款无效，现被上诉人提出退还“三通”费的返还请求权诉讼时效应从该条款被确认无效时起算，故本案并未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州盛华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  罗晓珊二〇二〇年十二月二十八日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦