福建省仙游县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0322执异39号 案外人：朱桂明，男，1958年8月18日出生，汉族，住仙游县。 申请执行人：郑仙煌，男，汉族，1966年4月1日出生，住莆田市城厢区。 被执行人：符新水，男，1965年6月8日出生，汉族，住仙游县。 被执行人：薛玉媚，女，1966年5月16日出生，汉族，住仙游县。 本院在执行申请执行人郑仙煌与被执行人符新水、薛玉媚民间借贷纠纷一案中，案外人朱桂明对本院查封被执行人符新水名下坐落在仙游县××镇××街后洋的房地产［房屋所有权证号：仙政房权证ＦＴ字第2××6号，国有土地使用证：仙国用（2000）字第Ｘ××0号］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人朱桂明称，请求执行法院解除对坐落在仙游县××镇××街后洋的房地产［房屋所有权证号：仙政房权证ＦＴ字第2××6号，国有土地使用证：仙国用（2000）字第Ｘ××0号］的查封。事实和理由：2004年9月2日其与符新水、薛玉媚签订《厝契》、《购房屋合同》，约定其向符新水夫妇购买位于仙游县××镇××街后洋的房产，购房款为21万元，签订购房合同当天其先支付给符新水11500元，剩余购房款95000元，因符新水尚欠中国银行贷款95000元借款及利息，由其偿还上述借款和利息用作支付剩余购房款。2008年9月份，其代符新水还清以上欠款和利息，有中国银行存款回单为证。至此，案外人已经全部支付完购房款21万元以及符新水所欠的银行利息。之后，符新水就把房产证及土地证交给其保管。购房后，其及家人就居住在上述房屋至今，有仙游县枫亭镇霞街社区居委会出具的《证明书》、仙游县枫亭镇和平村证明书、历月电费明细、仙游县枫亭镇文子供水有限公司历史清单、广电用户账户缴费记录查询单、莆田市广播电视中心有线电视用户证、福建省莆田市门牌证等证据可以证明。查封房地产之所以至今没有过户，是符新水一直以没有时间为由不肯配合办理所致。2010年左右，因为符新水不肯去办理过户手续，其想要起诉符新水，但购房当时的中间人说房产证和土地证在其手上应该就有效，去起诉太麻烦，因此其就没有去起诉符新水。后来，想找也找不到符新水，所以至今案涉房地产至今没有办理过户登记。案涉房地产是其向符新水购买，并一直居住至今，属其所有，至今未能办理过户手续不是其过错造成的。因此，请求解除对案涉房地产的查封。 本院查明，郑仙煌与符新水、薛玉媚民间借贷纠纷一案，已经生效的本院（2020）闽0322民初1591号民事判决确定符新水、薛玉媚应限期共同偿还给郑仙煌借款118000元并支付已结算的利息2万元及剩余利息，利息计算方法：以借款18000元为基数按年利率6%自2020年4月2日（起诉之日）计算至还清之日止及以借款10万元为基数按月利率1.5%（即年利率18%）自2003年1月25日起计算至还清之日止。符新水、薛玉媚未偿还上述债务，郑仙煌于2020年9月1日向本院申请强制执行。因符新水、薛玉媚未能履行生效判决确定的义务，本院依法作出（2020）闽0322执3984号执行裁定，裁定冻结、扣划被执行人符新水、薛玉媚所有的银行存款118000元及利息，或查封、扣押其价值相当的财产。2020年10月13日，本院依法作出（2020）闽0322执3984号协助执行通知书，查封被执行人符新水名下的坐落在仙游县××镇××街后洋的房地产［房屋所有权证号：仙政房权证ＦＴ字第2××6号，国有土地使用证：仙国用（2000）字第Ｘ××0号］。 另查明，2004年9月2日，符新水与朱桂明签订《购房屋合同》及《厝契》，约定符新水将其坐落于仙游县××镇××街后洋的自建房出卖给朱桂明，即日起该房地产由朱桂明自行居住，购房款为21万元，由朱桂明于当天先支付给符新水11500元，剩余购房款95000元，因符新水以上述房产向中国银行贷款尚欠95000元，该95000元贷款自2004年9月2日起由朱桂明偿还贷款及利息等。之后，朱桂明占有使用该房地产至今，符新水也将该房产的房屋所有权证、国有土地使用权证交给朱桂明持有。但双方至今未办理案涉房地产变更登记手续。 以上事实有本院（2020）闽0322执3984号执行裁定书、协助执行通知书、执行笔录、《厝契》、《购房屋合同》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》等证据证明，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人有关不动产所有权的异议，人民法院判断其是否系权利人，已登记的不动产应当按照不动产登记簿为判断标准。案涉房地产登记在符新水名下，应认定属于被执行人符新水所有。案外人朱桂明提供房屋买卖合同、付款凭证、房屋所有权证（符新水）等证据对案涉房地产主张所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然在本院查封之前案外人与被执行人签订案涉房地产的书面买卖合同、占有使用案涉房地产，并支付了购房款，但案外人无法提供证据证明其与被执行人至今未办理房地产过户登记的原因在于被执行人符新水而非作为买受人的案外人，不符合无过错不动产物权期待权取得的情形，不足以排除执行。被执行人符新水未能履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封其名下案涉房地产，符合法律规定。案外人朱桂明的异议请求，理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人朱桂明的执行异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向仙游县人民法院提起诉讼。 审判长  郑新潮 审判员  鲍巧新 审判员  郑凌琳 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  庄美岭 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。