福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5535号 上诉人（原审原告）：苏少杰，男，1992年8月17日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：郭传挺，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丽琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州福源房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区福炼生活区南区25栋，统一社会信用代码91350505784528275F。 法定代表人：郑德恩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘炜彤，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张传江，福建建达（泉州）律师事务所律师。 上诉人苏少杰因与被上诉人泉州福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏少杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持苏少杰一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定苏少杰知悉案涉项目存在特殊性，对逾期办证问题能够合理预期系主观臆测，无事实依据，属对本案事实认定错误。苏少杰父亲苏炳源虽然曾经参与滨海华庭店铺承包销售，但并未参与早期土地出让事宜，也并未参与商品房合同的拟定，实际上苏炳源从头至尾仅参与销售卖给中国银行的店铺。而且，根据一审法院查明的事实，造成诉争房屋无法办证的主要原因是福源公司超容积率建设。对于该信息，不仅苏炳源无从知道，苏少杰更不可能知道。一审仅以苏炳源参与过滨海华庭的店铺承包销售工作就推定苏少杰知悉案涉项目存在特殊性并对案涉条款知情，以上主观臆测，缺乏事实依据。二、一审认定《商品房买卖合同》第十四条并非无效的格式条款，属适《中华人民共和国合同法》第四十条规用法律错误。首先，定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”商品房买卖合同第十四条违约金的的约定系福源公司自行填写，并未与苏少杰协商，该条款属于福源公司为重复使用所提供的格式条款，福源公司作为提供格式条款的一方约定逾期办证违约金为0%，属于免除其责任，因此该条款应属于无效的格式条款。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《解释二》）第六条规定：“提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”，福源公司并未对该条款进行突出提示，也无法证明其对案涉第十四条向苏少杰进行过提示。因此，结合《解释二》第十条的“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条规定：第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”依法应当认定该格式条款无效。三、一审认定福源公司构成逾期办证的违约行为，但又认定其无需承担违约责任，属前后矛盾。首先，《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由此可见，赔偿损失亦属于承担违约责任的形式之一，即便一审认为《商品房买卖合同》第十四条并非无效格式条款，但一审亦认可福源公司逾期办证确实属于违约行为，那么福源公司理应按照《合同法》的规定承担违约责任，即赔偿苏少杰的逾期办证损失。其次，案涉房屋签订至今已经三年多仍无法确定何时可以办理权属证书，福源公司违约却不需要承担违约责任，无疑将放任福源公司的违约行为，无法督促其积极履行合同义务，使苏少杰的权益始终处于“无保障”及“不确定”状态。再者，因福源公司未办理权属证书期间，导致苏少杰购买的房屋，在融资、出租、转让等都受到影响，即使给苏少杰造成的损失无法确定，苏少杰主张按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，也是依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定提出，有明确的法律依据。四、一审认定案涉项目存在特殊性无法律依据。不动产中心的答复函第二点与本案无关，根据《市政府联席会2012年第三次会议纪要》（泉地联2012-3）载明因福炼公司提出对福炼泉州总部及配套生活设施商店（案涉房屋）办理完整产权，泉州市政府已经明确同意对福炼公司就配套店铺办理用途变更手续并给予办理预售证。同时根据福源公司与泉州市国土资源局签署的《国有建筑用地使用权出让补充合同》（编号：泉地2012补合15号）中也明确规定该商店用途由配套生活用地改为商业用地，也就是说案涉土地用途已经不是配套生活用地而是商业用地。该复函第二点所称的“用地性质为公司总部办公用地，其余为配套生活用地”与客观事实不符。很显然案涉房屋用地已经属于商业用地，该回复第二点应当仅针对小区内住宅。因此，该回复第二点中载明的土地暂不予分割到户，针对的也是小区的住宅，案涉房屋属于商店并不属于复函第二点中载明的市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调（2008-299号）第五条规范内容。由此可见，该会议纪要》答复第二点与本案无关，案涉房屋用地根本不存在特殊性，仅仅因为福源公司自身存在超容积率建设，未补签出让合同补交土地出让金完善用地手续而无法办理不动产登记证。福源公司主张涉店面用地已经补交土地出让金，用地性质已经转化商业用地，与事实情况不符。实际上案涉用地需要转化为商业用地需要补交的是地价差额，该地价差额根据福源公司提交证据其于2013年3月19日已经补交35,027,160元，根据其与泉州市国土资源局签署的补充合同，明确约定同意案涉项目用地改变为商业用地，如福源公司最近补交土地出让金，也应当是补交超容建设的出让金。由此可见，福源公司迟迟无法办证的根本原因是因为存在超容建设。综上，一审判决在事实认定和法律适用上均错误，应予改判。 福源公司辩称，1．关于案涉项目的特殊性，系泉州市规划局的规划文件所界定，即不动产中心的答复函第二点明确说明：是泉州市城乡规划局的文件规定了案涉项目为用地性质为总部办公用地，其余为配套生活用地。案涉项目的特殊性还体现在配套生活用房虽然是按照商品房来建设的，但是包括总部用地在内实际上都没有招拍挂，是由泉州市人民政府通过《会议纪要》的方式供地，并非常规的商品房开发用地。所以，这个项目才会出现办证过程中需要由政府以及各职能部门根据特事特办的原则进行协调。关于店面的用地，现在也已经协调得差不多，并且也已经补交土地出让金，当用地性质也正式转化为商业用地，所以办证是没问题的，然这个过程还需要政府协调。更何况，苏炳源是案涉项目店面的包销商，这些店面的销售实际上由苏炳源与客户进行洽谈，达成一致以后由福源公司负责盖章，其中销售给中行的店面就是由苏炳源完成销售，该销售合同关于逾期办证的违约金也约定为零，这是其一手操办的，所以苏炳源对本案的房屋的特殊性是非常了解的。案涉店面实际上就是根据包销合同和补充协议的约定将未完成销售的部分直接转让给苏炳源，苏炳源指定登记在苏少杰名下。所以，苏少杰也应明白项目的特殊性。2．关于补交土地出让金的原因和用途，泉州市人民政府的会议纪要（泉地联2012-3）中第22页第二段已予以说明，是因为总部用地变更为商业用地。3．本案双方签订的合同不属于格式合同。本案合同采用的是建设部合同范本，并非一方当事人提供，不符合法律关于格式条款要件规定。同时，合同中约定逾期办证违约金为0，也不是合同条款里面所固有的，而是经过双方协商后填写在合同范本的空白处，属于约定事项。虽然合同中有约定办证的期限，但约定逾期无需支付违约金，这都是双方的真实意思表示，一审判决没有矛盾。 苏少杰向一审法院起诉请求：一、确认苏少杰与福源公司2017年1月12日签订的《泉州市商品房买卖合同》（编号：201701120089）第十四条“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金”中违约金数额的约定无效；二、判决福源公司立即协助苏少杰办理址于丰泽区城东片区安吉路东南侧滨海华庭1-3号楼及西面商业（A区）西205号房屋不动产权证，并赔偿苏少杰逾期办证损失（以5,199,909元为基数，自2017年4月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际办证之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定如下事实：2013年3月29日，福源公司与苏炳源签订一份《滨海华庭店面承包销售协议》，约定苏炳源承包销售滨海华庭项目配套商业店面，包括东西面一、二层商业店面总面积约11000平方米，承包单价为均价每平方米16,000元；苏炳源在2013年2月1日前代福源公司垫付滨海华庭项目工程款6,000万元，在2013年4月16日前代垫承包销售面积内的商业店面需要补交的土地出让金2,000万元；苏炳源须在福源公司预售证办理后24个月内完成店面销售，如未完成的，苏炳源应于上述期限届满后三十日内向福源公司购买未销售店面，并确保总销售均价不低于16,000元/平方米。2013年6月25日，福源公司出具一份《收条》，确认收到苏炳源代付滨海华庭项目工程款8,000万元。2014年7月28日，福源公司与苏炳源签订《滨海华庭商店承包销售补充协议二》，将承包销售店面面积改为销售该项目1#、2#、3#楼一、二层商业店面，面积约为4800平方米。2016年5月31日，福源公司与苏炳源签订一份《往来账确认书》，确认苏炳源为承包销售滨海华庭店面垫付项目工程款8,000万元，福源公司抵偿给苏炳源的店面为滨海华庭西A101至西A125和西A201至西A205号店面，面积共计4808.04平方米（以测绘面积为准），每平方米16,000元由苏炳源承包销售，共计承包销售店面价值76,928,640元；苏炳源承包销售的店面未销售部分，在过户价格双方协商一致等条件下，可指定第三方受让并签订买卖合同（垫付工程款转为购房款）。2016年12月15日，福源公司发函给苏炳源，通知其来签订店面购销合同。2017年1月12日，苏炳源指定其子苏少杰与福源公司就上述承包销售店面中的22间店面分别签订了《商品房买卖合同》，并在泉州市房屋交易中心办理了《商品房买卖合同》网上签约登记备案。其中，合同编号为201701120089的《商品房买卖合同》，约定苏少杰购买滨海华庭第1-3号楼及西面商业（A区）一层西A205号房，建筑面积559.13平方米，单价每平方米9,300元，总金额5,199,909元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。合同签订后，福源公司于2017年1月12日交付房屋。 另查，滨海华庭项目用地系经泉州市政府批准作为福建炼油化工有限公司建设总部及配套生活设施工程项目用地。 本案一审审理过程中，一审法院根据案件审理的需要，向泉州市不动产登记中心函询滨海华庭小区不动产登记的有关问题，泉州市不动产登记中心复函答复如下：一、滨海华庭项目尚未办理不动产首次登记，主要原因是该项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续，因此目前无法办理转移登记（商品房分户登记）；二、二、根据《泉州市城乡规划局关于重新下达福建炼油化工有限公司总部及配套生活设施用地规划设计条件的通知》（泉规〔2007〕457号），用地性质为公司总部办公用地，其余为配套生活用地。根据市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调会议纪要》（〔2008〕299号）第五条：市房管局在办理相关房产证时应注明是“福建炼油化工有限公司员工生活宿舍”，市国土资源局对土地暂不予分割到户。 一审法院认为，苏少杰与福源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同第十四条约定，出卖人应当在商品向当地房屋权属登记机构办理房屋房交付使用后60日内，所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。福源公司至今未办理滨海华庭项目的不动产首次登记，且未办理的主要原因是项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续等问题，即系由于福源公司的原因而未办理，故福源公司的行为已构成违约，苏少杰请求福源公司协助办理案涉房屋的不动产权证，予以支持。苏少杰同时主张合同第十四条中关于逾期协助办证违约金为0的约定属无效格式条款，并主张调整为按中国人民银行同期同类贷款利率及按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算逾期协助办证违约金。福源公司则主张该约定系双方协商后订立的条款，非无效格式条款。关于该问题，首先，根据泉州市人民政府的相关文件，滨海华庭项目用地属经市政府批复作为附件炼油化工有限公司作为总部及配套生活设施项目建设用地。同时，泉州市不动产登记中心发函答复，根据市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调会议纪要》（〔2008〕299号）第五条：市房管局在办理相关房产证时应注明是“福建炼油化工有限公司员工生活宿舍”，市国土资源局对土地暂不予分割到户。因此，案涉项目用地确实存在特殊性；其次，苏少杰系由苏炳源指定与福源公司签订本案的《商品房买卖合同》，而苏炳源与福源公司之间就案涉的店面系承包销售关系，苏少杰则是苏炳源之子，故苏少杰知悉案涉店面所在的滨海华庭项目的特殊性，缔约时对可能出现的逾期协助办证问题及其原因是能够合理预期的。因此，福源公司主张逾期协助办证违约金约定为0，系双方协商后订立，一审法院予以采信。苏少杰请求确认该约定无效，以及请求福源公司赔偿逾期协助办证损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、泉州福源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助苏少杰办理址于丰泽区城东片区安吉路东南侧滨海华庭1-3号楼及西面商业（A区）西A-205号房屋不动产权证；二、驳回苏少杰的其他诉讼请求。 二审期间，双方当事人没有新证据提交。 经审查，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，苏炳源承包销售的店面未销售部分，在与福源公司协商一致等条件下，指定其子苏少杰受让并签订买卖合同，同时苏炳源已垫付的工程款转为购房款，故应认定苏少杰不同于一般购房者。鉴于苏少杰身份的特殊性，在签订案涉《商品房买卖合同》时，其较普通受让者拥有更多的协商可能性，因此福源公司主张逾期协助办证违约金约定为0系双方协商后订立符合常理，本院予以采信。同时苏少杰未能提交证据证明因福源公司逾期协助办证造成的损失，故对苏少杰关于福源公司应赔偿其逾期协助办证损失的主张不予支持。 综上所述，苏少杰的上诉主张不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3908元，由苏少杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 王莉莉 书 记 员 庄雯茜