江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10595号上诉人（原审被告）：饶希希，女，1983年5月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张霄南，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚炯，江苏海联海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何某，男，2001年7月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王小青，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。上诉人饶希希因与被上诉人何某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初7648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。饶希希上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回何某的诉讼请求，一、二审案件受理费由何某承担。事实和理由：1.饶希希在2018年同时摇到昆山金鹰楼盘及涉案房屋所在的悦丽花园楼盘的购房资格，何某的父亲何绍国与饶希希系朋友关系，何绍国用其侄女的名义也参与了悦丽花园的摇号但并未取得购房资格。在两个楼盘的摇号期间饶希希与何绍国经常进行沟通，何绍国了解到饶希希同时购买两套房屋均贷款存在还款压力，提出出资购买饶希希的悦丽花园购房资格，但饶希希未同意。之后何绍国提出其配偶有几笔理财产品到期了，可以将这些款项借给饶希希，只要饶希希支付理财利息即可，也省了饶希希支付高额的银行贷款利率，其自身也可以取得稳定的相当于理财利息的收益，饶希希欣然同意并对何绍国表示了谢意。之后何绍国又提出房款金额太高，要求在理财收益外还需将出售房屋增值部分的30%支付给他。饶希希考虑到购买悦丽花园的房屋主要是为了投资，后期要出售，就同意了何绍国的提议。在此情况下何绍国转账3449039元给饶希希，转账后饶希希正常签订了购房合同并支付了全部房款，现涉案房屋已登记在饶希希名下，饶希希已支付了全部税费、维修基金、物业费、车位费等。2019年2月，何绍国因其公司债务问题突然提出要求饶希希尽快归还全部款项，不再按照原来约定共同投资购房，饶希希同意后告知何绍国一时之间没钱全部归还，只能陆续还，故饶希希于2019年2月15日转账何绍国20万元，2020年1月19日转账何绍国60万元，在此期间饶希希也一直在寻找买家，希望可以尽快出售房屋将全部款项归还何绍国。双方微信聊天记录和录音可以印证上述事实。2.饶希希与何某或者何绍国从未签订书面代持购房协议，也没有相关口头约定，何某并非本案适格主体。涉案房屋有关事宜的沟通都发生在饶希希与何绍国之间，何某提供的证据不能证明何绍国在与饶希希沟通过程中提出过由饶希希为何某代持购房，饶希希从未同意为何某代持房屋。结合何绍国的微信聊天记录，本案与何某没有关系。饶希希在与何绍国协商共同投资买房的过程中，双方的第一想法是在拿到房产证两年后出售涉案房屋，双方分配收益，也讨论过如果何绍国要房子也可以过户给何绍国，由何绍国支付饶希希相应收益，或饶希希要涉案房屋支付何绍国相应收益。一审仅以双方聊天记录中提到的一句“我是想满两年以后转给你儿子”认定代持购房明显错误。所谓的“满两年以后转给你儿子”只是上述处理方案中的何绍国要房子也可以过户给何绍国，但因何绍国已有三套房，所以要转给何某。3.涉案房屋的购房资格由饶希希通过摇号取得，饶希希在当时是既得利益者。饶希希不可能像何某在起诉状中所述的主动提出为何某代持，白白放弃自己的既得利益。现涉案房屋已登记在饶希希名下，饶希希为此支付了全部的税费、维修基金、物业费、车位费等，也已归还了何绍国80万元，一审对此完全不予理涉，显失公平。何某辩称，服从一审判决。1.饶希希同时摇中涉案房屋及金鹰的购房号，但其因经济紧张，无法负担两处房产的购房款。如果在规定期限不支付购房款，涉案房屋的购买资格就自动作废。在此情况下，饶希希找到何绍国，要求何绍国购买。刚开始要求何绍国给5万元好处费，后来变为要求10万好处费，再后来又要求何绍国在扣除成本后三、七开，何绍国七成，饶希希三成。因为何绍国已投资成功，最终答应按照三七分成。现在饶希希否认双方存在代持关系，一审中认为何绍国无息出借购房款，二审中陈述双方借款按照理财利息计算，前后陈述严重不一，双方微信聊天及通话内容中均详细记录了代持的过程。在双方最后微信沟通中，饶希希还在询问涉案房屋是否出售，最后一次通话中也反复在陈述涉案房屋出售给别人，还不如出售给饶希希，均可以证明何某所述的事实。2.何绍国支付给饶希希款项为3449039元，该款项具体到个位数，明显不符合借款习惯。一般人借款为整数，不可能出现9039这样的借款金额，且双方之前从未发生过资金往来，如果是借款不可能没有借条，利息、归还时间等约定，更不可能存在饶希希所述的何绍国有理财资金到期，希望无偿帮助的情形。3.何某购买房屋时系未成年人，其父亲作为法定监理人代理其与饶希希协商，由饶希希代持涉案房屋符合法律规定，且一审已查明饶希希知晓房屋系代何某持有的事实。4.饶希希恶意在不通知何某的情况下办理产证，且为了达到违约目的，强制向何绍国支付60万元款项。虽然饶希希如此的不诚信，但为了不增加诉讼的成本，何某愿意在本案结案后将该款项返还给饶希希以减少诉累。何某向一审法院起诉请求：1.判令饶希希协助何某办理昆山市悦丽花园11幢2501室房屋及悦丽花园822号车位不动产权变更登记手续至何某名下；2.判令饶希希承担本案诉讼费费用和保全费用。一审法院认定事实：何某出生于2001年7月24日，其父亲为何绍国。何绍国与饶希希系朋友关系。2018年，饶希希同时报名参加昆山市悦丽花园、金鹰楼盘两处房产的开盘摇号，并同时通过摇号取得两处小区的购房资格。何绍国称，因饶希希经济实力只能负担一处房产，其与饶希希经过协商后约定由何绍国实际出资购买悦丽花园房屋及车位，待饶希希拿到产证等两年后再由饶希希过户给何绍国的儿子何某，在此之前由饶希希代持案涉房产。但何绍国与饶希希之间并未签订任何协议，何绍国为证明其陈述，提供证据如下：一、转账记录：2018年11月25日，何绍国向饶希希转账500000元和500000元；2018年11月26日，何绍国向饶希希转账500000元和500000元；2018年11月27日，何绍国向饶希希转账500000元和500000元；2018年11月28日，何绍国向饶希希转账449039元。上述转账合计3449039元。二、何绍国（以下简称“何”）与饶希希（以下简称“饶”）的微信聊天记录：2018年11月23日，饶：“…不能更名，麻烦，何总，如果买这个房子，我金鹰算第二套房子了，税要多交0.5个点…”，何：“多出的部分我给”；2018年11月24日，饶：“何总，明天要不要一早我去接你，你老婆要不要去？7点钟就开始选房了”，何：“你是一百多号估计要到9点多，我们自己过去”…何：“他的房型图你知道吗？房间都是朝南吗？”，饶：“是的，三房朝南，我发给你；…165是三房朝南，一个书房朝北，跟金鹰一样的户型，喜欢就是无缘了…”；2018年11月25日，饶发送“房源分布图”给何绍国；何：“120、143、165都可以楼层20以上”，饶：“首选哪几栋楼？我看东边的9、7、5号楼首选？…听说明天下午3点之前全款要到”，何：“可以”，饶：“不然就过号；万一120、143、165，东边套都没有高层的怎么办？”何：“那就西边”…饶：“首选143？”何：“是的”，…饶：“是不是万一143平方没有好楼层东边套，是远120，再选165东边套？还是先选143西边套？”，何：“你看着办以后好卖就行”…饶：“明天要100万，要转到开发商账户”，何：“可以”…饶：“明天签约的时候，15万车位可以优先选车位，100万我去银行转，我最高20万，我去浦发银行”，何：“钱的问题你不用管，车位要的”，…何：“首选143在选165，你肯定可以”，饶：“好的…我喜欢165啊，房子住了很舒服，都是165平房，都是选大的，180也人选了”，何：“那就按照你喜欢的来先，这样如果你改天真的要这里的不要金鹰的也方便”…饶：“我肯定要金鹰，不想了，这个没钱啊…不要了，金鹰我要住的”…饶希希于10：23发送“悦丽花园房源卡”及其浦发银行卡给何绍国，显示：房号11幢2501号，面积166.45m2，单价19820元/m2，总价3299039元；客户须于2018年11月26日15：00前将100万元转账至开发商以下指定账户…2018年11月26日，饶：“何总，钱汇了，我去售楼处交掉”，何：“好的什么时候要交全款”，饶：“我的号应该是后天，我先去售楼处，待会问一下”，何：“你问一下我好准备”…2018年11月27日，饶希希发送车位图给何绍国称：“你看看哪个好？”，何：“进出方便最好能直接开进去那种”…2018年11月28日，饶：“何总，你别生气了。你生气我心里也不好过，真的很感恩你，做人不会不讲人情的，就看在我一个女人不容易的份上。帮帮我，我是想满两年以后转给你儿子，按照银行理财的利息算，去掉利息，3和7分。可行的话，合约一定要签的。”…2019年5月21日，饶：“何总，您好。时代悦府的房子卖不卖啊，天天房产公司打电话过来催，说27000有人要。之前说只能26000，现在说涨了点。应该是明年拿到房产证还会高些，您怎么看啊”，何：“27000马上付款吧。”饶：“真卖吗？打听了一下，明年一月交房，价格会涨的，房产公司催我催的急，我说我不做主，要问问你，你确定卖，我就回复他。”三、2020年1月16日何绍国与饶希希的电话录音：何：“当时说的是这个房子先记在你名下，到时候过户给我的，是不是这么说的？”，饶：“当时是这样说的，然后说着三七分，但是后来不是你说要卖嘛？”，何：“当时说的很简单，赚到钱的时候扣掉我们的利息，就假如卖的话，扣掉利息我们三七开，是不是？”饶：“是这样说的，但六七月的时候，你跟我说要卖呀。”…何：“这房子当时说的就是过户给我儿子，对不对？是不是这么说的？我说反正没事，到十八岁我就可以过户给他，你的意思变成，你的意思好像是我现在等于把钱借给你的吗？”，饶：“没有没有，我想，你不是要卖吗？因为老是有人找我买，问我卖不卖，我说要卖，反正你卖房子时间也长的，卖给我也一样的，对不对？”…饶：“我没有耍赖，本来就像如果你卖给别人还不如卖给我，卖给我最起码还没有中间的那种差价，卖给别人，一时半会儿也卖不掉…”，何：“那你知道我缺钱，你怎么就借给我20万，不多给我点。”饶：“我当时没钱，就想着现在卖不掉，想我能不能买下来，我赶快去贷款…”一审庭审中，对于何某提供的转账凭证，饶希希对真实性不持异议，但认为该3449039元系借款；对于微信聊天记录，饶希希对真实性不持异议，但认为与本案无关；对于通话录音，饶希希对真实性不持异议，但认为何某提供的录音前面还有内容。一审另查明：昆山市玉山镇娄创路99号悦丽花园11号楼2501室房产于2020年3月27日登记在饶希希名下。一审再查明：2019年2月15日，饶希希向何绍国转账200000元；2020年1月19日，饶希希向何绍国转账600000元。上述事实，有转账凭证、微信聊天记录、电话录音、不动产权登记信息以及当事人的陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为：本案的争议焦点为1.何某的主体资格；2.何某主张案涉房屋过户至其名下理由是否充分。一、关于争议焦点一，饶希希认为其与何某素不相识，从未蒙面，没有任何法律关系，本案中，与饶希希协商的确不是何某，而是何某的父亲何绍国，何绍国与饶希希协商购买案涉房屋时何某未满18周岁，何绍国作为其父亲及法定监护人，代理其与饶希希协商买房事宜，并未对其造成利益损害，何某是否在场以及其是否知晓、同意买房不影响其获得案涉房屋的所有权，且根据何绍国与饶希希的微信聊天记录，饶希希提及“我是想满两年以后转给你儿子”，故饶希希称其不知道何某，与事实和证据不符。现何某已满18周岁，且房屋过户至其名下不存在障碍，故何某主体适格。二、关于争议焦点二，一方面，根据何绍国与饶希希的微信聊天记录，饶希希在选择房屋的面积、楼层、车位时均征询何绍国意见，且在微信中称“跟金鹰一样的户型，喜欢就是无缘了”、“我肯定要金鹰，不想了，这个没钱啊…不要了，金鹰我要住的”，在房子定好之后，饶希希还在微信中与何绍国沟通卖方事宜“何总，您好，时代悦府的房子卖不卖啊”、“房产公司催我催的急，我说我不做主，要问问你，你确定卖，我就回复他”；另一方面，根据何绍国与饶希希的通话录音，当何绍国质问饶希希“当时说的是这个房子先记在你名下，到时候过户给我的，是不是这么说的”时，饶希希也称“当时是这样说的，然后说着三七分，但是后来不是你说要卖嘛”、“…我想，你不是要卖吗？因为老是有人找我买，问我卖不卖，我说要卖，反正你卖房子时间也长的，卖给我也一样的，对不对”，上述微信聊天记录与通话录音均与何绍国所称的“其与饶希希经过协商后约定由何绍国实际出资购买悦丽花园房屋及车位，待饶希希拿到产证等两年后再由饶希希过户给何绍国的儿子何某，在此之前由饶希希代持案涉房产”的陈述能够相互印证；再者，何绍国向饶希希转账的3449039元与饶希希支付的房款及车位款在金额上完全一致，在时间上也与饶希希在2018年11月26日微信中称的“何总，钱汇了，我去售楼处交掉”、“我的号应该是后天”相吻合，饶希希称其向何绍国“借”了上述房款，即3449039元为借款，一审法院认为，3449039元数额巨大，饶希希未能提供任何能够证明其与何绍国之间存在上述3449039元借贷合意的证据，且双方对于3449039元款项也没有关于利息、还款时间等清楚的约定，该笔款项的金额具体到个位数、无论从形式上还是金额上均不符合民间借贷的要件特征，更不符合一般常理，饶希希的该项意见一审法院不予采信。关于饶希希转账给何绍国的200000元和600000元均发生在房屋买卖之后，且对于款项性质双方还存在争议，在一审法院未认定双方之间存在民间借贷关系的情况下，一审法院对该部分款项不予理涉。综上，何某对于3449039元款项的解释符合常理，更为合理，故一审法院认定何某主张饶希希将昆山市玉山镇娄创路99号悦丽花园11号楼2501室房屋过户至其名下的请求，符合契约精神，一审法院予以支持。关于822号车位，并不属于不动产，何某主张车位登记至其名下并无法律依据，一审法院碍难支持，但何某可以主张车位的使用权。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、饶希希于判决生效之日起十日内将昆山市玉山镇娄创路99号悦丽花园11号楼2501室房屋过户登记至何某名下。二、驳回何某的其他诉讼请求。案件受理费34392元，减半收取17196元，保全措施申请费5000元，合计22196元，由饶希希负担。二审中，饶希希提交饶希希与金鹰销售小尹的微信聊天记录，证明饶希希与何某不存在代持关系。何某质证表示：上述证据系饶希希与他人之间的聊天记录，对真实性不予认可；即便上述聊天记录真实，也不能达到饶希希的证明目的，饶希希在一、二审中所作陈述前后矛盾，饶希希与何绍国之间的聊天记录及通话录音体现了饶希希与何某之间存在代持关系。二审中，饶希希陈述：1.饶希希在一审中实际认为3449039元由借款转化为共同购房的购房款，最终何绍国又提出只要求饶希希归还该款项而认为是借款，并不是单纯的认为当时这个钱款就是借款，存在从借款到共同投资购房款再到借款的一个转化过程，但一审笔录中未进行记录；2.去摇号之前，双方确认了由何绍国实际出资，双方共同投资购房，第一想法是要把涉案房屋满两年以后出售，按照双方约定的理财收益，增值部分饶希希分70%，何绍国分30%，在达成一致意见以后，饶希希去选房，所以在选房的时候，饶希希跟何绍国之间一直有沟通；3.何绍国在2019年2月说把本金全部还给他，他说了这句话以后，饶希希当时就转了20万，陆续想把后面的钱转给他，后面何绍国可能又反悔了，也就没有再转钱，一直到2020年1月又转了60万。二审另查明，饶希希在一审组织的2020年6月16日的质证中表示：1.饶希希与何绍国是多年的朋友，当时饶希希同时摇到涉案房屋及金鹰楼盘，何绍国也参与了摇号，但未摇到，所以当时饶希希与何绍国就购房等事经常一起聊天，饶希希当时提到同时购买两套房屋可能需要贷款，利息比较高，何绍国提出他老婆正好有一笔理财到期，暂时没有地方能用到，可以先借给饶希希，也就可以省了饶希希贷款支付的利息，在这样的前提下，何绍国将相应款项转账至饶希希账户；2.因为饶希希在当时考虑的是金鹰的房子后续自住，涉案房屋有很大可能后续要出售，所以才会与何绍国就涉案房屋的处置经常进行沟通，包括选择购买多大面积、什么位置的房屋，所考虑的都是后续方便出手，也为了保证何绍国的资金安全；3.饶希希在2018年11月25日至28日收到的总计3449039元的款项均系饶希希向何绍国的借款；4.在2019年2月及2020年1月，因何绍国资金需要，饶希希已归还何绍国80万元。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，何某因涉案购房事宜诉至法院，本案二审的争议焦点是：一、何某的主体资格；二、何某是否有权要求饶希希将涉案房屋过户至其名下。关于争议焦点一，本院认为，虽然涉案购房前后何某未与饶希希进行直接沟通，但何绍国与饶希希协商购买涉案房屋时，何某未满18周岁，何绍国作为何某的父亲及法定监护人，代理何某与饶希希协商购买涉案房屋，何某与何绍国对此并无异议。饶希希在微信聊天记录中也表示其想满两年以后转给何某，故可知饶希希明确知晓何某且知道何绍国系代理何某并要求将涉案房屋过户至何某名下，饶希希与何某之间就涉案房屋的代持合同关系成立，何某提起本案诉讼并无不当。关于争议焦点二，本院认为，首先，饶希希在与何绍国的微信聊天中，饶希希在决定购买房屋的面积、楼层、车位时均征询了何绍国的意见，且在微信中明确表示其购买了金鹰的房屋，不要涉案房屋。在涉案房屋选购好以后，也就涉案房屋的出售事宜与何绍国进行联系。其次，何绍国与饶希希的通话录音，何绍国质问饶希希当时约定涉案房屋先登记在饶希希名下，后过户给何绍国时，饶希希明确双方确实进行了这样的约定。再次，饶希希在聊天中表示要等两年以后过户给何某，双方的聊天记录和录音及何绍国给饶希希的汇款时间及金额均能相互对应。最后，饶希希一审主张其与何绍国之间系借贷关系，二审又主张双方之间的合意存在从借款到共同投资购房款再到借款的一个转化过程，但何绍国给饶希希转账的金额、双方之间无还款时间、利息等约定与民间借贷的特征不符。饶希希主张其于2019年2月开始归还何绍国借款，但若双方此时仅是借贷关系，饶希希没有必要在2019年5月21日仍在询问何绍国是否出售涉案房屋。饶希希的前后陈述存在矛盾，也未提供充分证据佐证其主张。一审综合现有的证据材料和双方的陈述，支持何某要求饶希希将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求并无不当。综上所述，饶希希的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34392元，由上诉人饶希希负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二〇年十二月二十九日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。