湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12411号原告：张奕，男，1984年7月16日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：燕真珍，湖南汗青律师事务所律师。被告：李文利，女，1969年9月14日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：张建军，男，1970年10月29日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：陈兰芳，湖南芙蓉律师事务所律师。第三人：长沙仁隆房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道桐梓坡路579号谋房公寓A栋103房。法定代表人：许伟鹏，总经理。委托诉讼代理人：易海波，男，1996年2月8日出生，汉族，系公司员工。原告张奕诉被告李文利、张建军，第三人长沙仁隆房地产经纪有限公司（以下简称“仁隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张奕的委托诉讼代理人，被告及其委托诉讼代理人，第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张奕向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖合同》，立即协助原告办理长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号房屋权属转移登记，将上述房屋过户至原告名下；2、判令被告支付违约金9540元（违约金按成交价的万分之五每日，自2020年9月5日计算至起诉之日）；3、判令被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实和理由：2020年4月16日，原告与被告李文利在第三人居间下签订《房屋买卖合同》，约定“原告购买被告所有的位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号房屋，该房屋建筑面积85.87㎡，成交价格1590000元。原告在本合同签订时支付定金100000元，如该房屋存在抵押，被告应在本合同签订之后90日内向抵押权人申请提前还款，并及时还清贷款注销抵押。若未能注销抵押登记系被告逾期申请提前还款、逾期还款等单方面原因导致的，则申请过户的时间不变，视为甲方违约。被告应在被合同签订之后120日内提交及签署银行贷款所需的文件资料协助乙方贷款，原告应在本合同签订后120日内向银行提出贷款申请。原、被告应于银行批准或初审批准原告的贷款申请后15个工作日内共同向房屋登记机构申请过户。被告逾期履行合同义务，每逾期一天应向原告支付相当于成交价格万分之五的违约金，逾期达20天，乙方有权选择继续履行合同或者解除合同。”合同签订当日，原告向被告支付购房定金100000元，被告向原告出具收款收据。因该房屋产权登记时间为2016年8月3日，依据长沙市相关不动产限购政策，该房屋的产权转移登记手续需在2020年8月3日之后方可办理。2020年8月6日，原告向民生银行长沙河西先导区支行申请二手房住房按揭贷款，8月14日原告按揭贷款审批通过，但被告以房屋涨价为由，单方要求原告在合同成交金额之外另行支付4万元房款，否则不予配合房屋还款解押及过户事宜。原告从第三人处得知，2020年8月11日，被告以185万元价格将该房屋再次挂网销售，并多次表示有人愿以183万元的价格购买该房屋。原告已按照《房屋买卖合同》履行了义务，现被告明确表示拒绝履行合同义务，不会将房屋出卖给原告，被告违反合同约定，其行为已经严重侵犯原告合法权益。被告李文利、张建军共同辩称：（一）被告系在中介的欺骗和误导之下签订合同，违背其真实意愿，也不能排除原告与中介有恶意串通的可能，合同应属无效或可撤销合同。被告之前没有出卖房屋的打算，也从未了解过房屋买卖市场，但2020年9月因被告有到期债务，所以在2020年上半年接到从事二手房买卖的裕丰中介人员易某电话时进行了交流。裕丰公司系不知名的二手房中介公司，为了其业务，利用被告对市场价格的一无所知，谎称其房屋价值只有160万，并谎称马上会建新学校，小学和初中学位不保，所以价格比较低，但在签订合同后，中介却反过来向原告说你早买早赚钱。被告李文利在能说会道的销售人员的诱导之下签订该合同，但之后被告通过其他途径得知，该房屋多在185万左右价格成交，中介明知报价远低于市场价格，却利用被告不懂市场行情拼命游说，有欺骗和误导的故意。通过常理判定如果被告知道签订价格低于市场价近30万，试问谁会侵害自身利益做如此交易？几十万是被告工作大半辈子的才能有的积蓄！很明显该合同的订立违背了被告的真实意愿，且中介始终代表原告的意愿，不能排除双方有恶意串通的可能，合同无效或可撤销。（二）合同的签订违反公平原则属于合同可撤销的情形。《中华人民共和国合同法》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。被告民间借贷和银行贷款有100多万的债务，在家庭存在严重困难的时候出于还债才考虑将房屋出卖，中介人员知晓这样的情况还利用被告缺钱的现状诱导其低价签订合同，属于上述乘人之危的情况，且合同金额远远低于市场价格，显失公平。（三）被告因原告和中介的承诺导致无法达到合同目的，符合法定解除合同的情形。双方在4月签约时，被告因9月有到期债务，为了偿还债务需要在8月拿到钱，原告及中介承诺肯定能很快办理贷款事宜并在2020年8月14日收到银行的放款，但原告提交的证据表明，2020年8月6日原告才向民生银行提出贷款申请，且贷款还在审批中，并未发放到位，原告的行为导致被告无法达到其九月还债的合同目的，也严重侵害了被告的权益。被告认为虽然在书面合同没有列入，但该约定也是真实存在的，原告也构成违约。（四）被告的房屋在签订时没有出售资格，违反地方强制性规定，合同无效。原告和中介深知长沙房屋买卖需满足房产证上满四年时间，双方签约在2020年4月16日并不满足上述条件，该合同违反强制性规定，依据合同法第52条规定属于无效合同。（五）涉案房屋为被告一家蜗居的住所，且面积只有85.87平方米，原告要求继续履行的诉求会导致被告生活陷入窘境，违反公正原则和立法目的。因原告及中介的误导导致价格远低于市场价，通过原告提交的光盘录音内容可以知道，被告对合同里的内容、权利义务甚至都不清楚，在得知被骗后，被告并不想违背承诺和毁约，而是因价格显失公平和经济困难向原告提出增加4万给其卖房后的租房费用，否则159万的售价偿还债务后所剩无几，不足以支持被告的生活起居，但原告坚决不同意。房屋不同于普通商品，存在很多其他因素，如生活习惯、情感等，在被告现在的状况下原告强制过户的诉求会使得被告一家生活陷入窘境，违反立法目的。至于原告诉求第二条主张的违约金，被告愿意支付补偿。综上，恳请法院驳回原告的第一项诉讼请求。第三人仁隆公司述称，签订合同的前一晚上，仁隆公司工作人员去被告家中与其进行商量，期间被告接到其他中介电话，报价也是160万元左右，但是被告说仁隆公司有诚意，还是卖给仁隆的客户，所以不存在仁隆公司隐瞒市场价格的情况，当时的市场价格询问得到。因为涉案房屋是学位房，所以涨幅较大。关于贷款的问题，是被告找借口再三拖延，不肯办理，所以拖到了8月6日。原告之前找了平安银行，但是额度没有办下来，就去找民生银行。民生银行需要被告提供一张银行卡，被告迟迟没有办理，所以直到8月6号才把贷款的事情办好。8月14日民生银行办贷款的工作人员告诉仁隆公司工作人员，原告的按揭贷款名额已经下来了。综上，仁隆公司不存在欺骗或误导行为。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月15日，张奕向李文利支付了购房定金100000元。2020年4月16日，李文利（甲方、卖方）与张奕（乙方、买方）及仁隆公司（丙方、中介方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积85.87平方米，成交价格159万元。该合同第三条“付款与过户”中约定：（一）定金支付：乙方于本合同签订时支付定金100000元，定金由甲方直接收取。（二）注销抵押：如该房屋存在抵押，甲方应在本合同签订后90日内向抵押权人申请提前还款，并及时还清贷款注销抵押……（三）房款支付与过户：……银行商业贷款与过户：1、甲方应于本合同签订后120日内提交及签署银行贷款所需的文件资料协助乙方贷款，乙方应在本合同签订后120日内向银行提出贷款申请。2、甲乙双方应于银行批准或初审批准乙方的贷款申请后15个工作日内共同向房屋登记机构申请过户。3、乙方应于产权过户进窗后缴税前向甲方支付首期房款（不含定金）410000元。5、剩余房款1080000元，待办妥银行要求的全部贷款手续后由银行直接划至甲方账户。6、如银行不批准乙方的贷款申请，甲乙双方同意按照下列第1种方式处理：1、于银行不批准乙方的贷款申请后的30个工作日内共同向房屋登记机构申请过户，乙方应于支付首期房款的同时支付剩余房款给甲方。合同第四条“房屋交付”中约定，甲乙双方同意该房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天。合同第七条“违约责任”中约定，1、甲方拒绝履行合同，乙方有权解除合同并要求甲方支付相当于成交价格10%的违约金；乙方拒绝履行合同，甲方有权解除合同并要求乙方支付相当于成交价格10%的违约金。2、甲方逾期履行合同义务，每逾期一天应向乙方支付相当于成交价格万分之五的违约金；逾期达20天，乙方有权选择继续履行合同或者解除合同，乙方若选择解除合同的，有权要求甲方支付相当于成交价款10%的违约金。乙方逾期履行合同义务，每逾期一天应向甲方支付相当于成交价格万分之五的违约金；逾期达二十天，甲方有权选择继续履行合同或者解除合同，甲方若选择解除合同的，有权要求乙方支付相当于成交价款10%的违约金。查，张奕就案涉房屋向中国民生银行股份有限公司长沙河西先导区支行提出贷款申请。该行经审查后于2020年8月14日同意给予张奕二手住房按揭贷款87万元。后仁隆公司工作人员联系被告准备办理涉案房产的不动产变更登记手续，被告认为涉案房产出售价格太低，要求原告加价，双方未达成一致意见，遂成本诉。另查，1、2018年6月25日，长沙市颁布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中明确：在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。2、涉案房屋的不动产权于2016年8月3日登记在李文利名下。经庭审询问，张奕对于涉案房屋在签订合同时尚未满足前述限购政策的规定知情。又查，李文利与张建军系夫妻关系，张建军对于李文利与张奕就涉案房屋签订《房屋买卖合同》相关事宜均知情。再查，被告于2020年8月26日就涉案房屋与案外人王立德签订一份《房屋买卖合同》，以181万的价格将该房屋重新出售。后王立德发现涉案房屋被张奕申请本院查封，遂以李文利、张建军为被告诉至本院，要求解除双方及第三人长沙链家立业房地产经纪有限公司就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同（权证业务）》，并要求李文利、张建军返还定金并支付违约金、律师费等费用。在该案审理过程中，各方对王立德提出的要求解除以上合同的主张均不持异议。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《房屋买卖合同》、房屋所有权证、收款收据、微信聊天记录、通话录音、不动产登记情况表、个人贷款审批表等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋买卖合同》的效力问题；二、被告应否继续履行合同，配合原告办理不动产权属转移登记。一、关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，首先，关于被告主张涉案房屋在签订合同时没有出售资格，合同应属无效合同的问题。其一，长沙市《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》并非法律或行政法规，其中关于房屋限售的规定并不能成为合同无效的法定事由；其二，双方对于涉案房屋在签订《房屋买卖合同》时尚未满足上市交易的情况均是明知的，根据双方签订的《房屋买卖合同》中关于付款和过户时间的约定，双方也已经预留了较长的等待期，且涉案房屋已于2020年8月3日满足了上市交易条件，故被告以该房屋在签订合同时没有出售资格为由主张合同无效理据不充分，本院不予采纳。其次，关于被告在答辩意见中所主张的其他关于合同无效或可撤销的事由，均没有充分证据予以佐证，本院均不予采纳。综上，李文利与张奕在仁隆公司的居间下签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。二、关于被告应否配合原告办理不动产权属转移登记的问题。前已述及，涉案《房屋买卖合同》合法有效，故双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，甲方应于本合同签订后120日内提交及签署银行贷款所需的文件资料协助乙方贷款，乙方应在本合同签订后120日内向银行提出贷款申请，则原告应在2020年8月14日前向银行提出贷款申请，现原告已经按照合同约定的时间向银行提出了贷款申请，且已于2020年8月14日通过了贷款审批，符合合同约定，故被告应配合原告在贷款批准或初审批准原告的贷款申请后15个工作日内共同向房屋登记机构申请过户，现被告至今未配合原告向房屋登记机构申请办理产权变更登记，存在违约，故原告主张被告继续履行《房屋买卖合同》，协助其办理涉案房屋的权属转移登记手续的诉求理据充分，本院予以支持。另外，关于原告主张被告支付违约金9540元的诉讼请求，被告不持异议，且符合双方的合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李文利、张建军继续履行被告李文利与原告张奕于2020年4月16日签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内协助原告张奕办理长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号房屋的不动产权属转移登记；二、限被告李文利、张建军于本判决生效之日起十五日向原告张奕支付违约金9540元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取9598元，财产保全申请费5000元，共计14598元，由被告李文利、张建军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  汪样二〇二〇年十二月三十一日法官助理林倩书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。