建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初3187号原告（执行案外人）：李文广，男，1973年9月2日出生，汉族，住凌源市。委托诉讼代理人：王盈袭，辽宁令顺律师事务所律师。被告（申请执行人）：李双明，男，1972年10月27日出生，汉族，住建平县。委托诉讼代理人：杜志国，辽宁辰阳律师事务所律师。被告：朝阳家和兴置业有限公司（被执行人），住所地建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：张立磊，经理。原告李文广与被告李双明、朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李文广的委托诉讼代理人王盈袭，被告李双明及其委托诉讼代理人杜志国到庭参加诉讼，被告家和兴公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李文广向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于建平县家和兴小区1幢一单元一、二层01014、01024、01015、01025、01016、01026、01018、01028、010110、010210号商网等财产为原告所有，并停止对该财产的执行（总价值357万元）；2.判决由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、本案争议的财产已经归原告所有。被告李双明与被告家和兴公司建设工程施工合同纠纷已经开庭审理完毕。家和兴公司欠李双明工程款，李双明起诉后对位于家和小区1幢1单元一、二层01014、01024、01015、01025、01016、01026、01018、01028、010110、010210号商网进行查封保全，但是其查封的房产并不属于家和兴公司，而是属于案外人李文广所有。建平县法院在没有查清事实的基础上，就在（2018）辽1322民初2586号民事判决书的第三项判决原告李双明对其查封的上述房产享有优先受偿权，这严重侵犯了房产的真正所有权人李文广的合法权益。当李文广得知自己所有的房产被查封时便提起了案外人异议，并提交了李文广购买上述房产的相关手续及商品房预售登记证书，但建平县法院在没有查清事实的基础上就驳回了李文广的请求，事实认定不清。二、（2020）辽1322执异25号和（2020）辽1322执异26号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。原告在申请异议时已经将所有购房手续及商品房预告登记证书提交。作为购房的自然人，其在购房后就办理了房屋预售登记，这起到了物权凭证的效力。李双明的查封属于错误查封，应当予以纠正。综上所述，原告对上述财产享有合法权利，并且足以排除被告对财产的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院查明案件，作出公正判决。被告李双明辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告对涉案房产不享有足以排除答辩人对涉案房产优先受偿的权利，法院应依法驳回原告的诉请。一、原告虽然与被告家和兴公司签订了购房合同，家和兴公司为其出具了两枚收据，但这并不表明原告已取得涉案房产的所有权，涉案房产并未发生物权转移的效力，涉案房产产权现在在开发商家和兴公司名下，原告不是涉案房屋的产权所有人。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二款规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人”。在本案中，原告购买的涉案商网不是住宅，原告不是该批复第二款的消费者，所以原告不能对抗答辩人行使优先受偿权申请法院对涉案商网依法进行查封、评估，对拍卖价款依法优先受偿。三、根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条，应当支持商品房消费者的诉讼请求:1、在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；2、所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定价款的50%；《九民纪要》针对上述条款理解与适用进行了规范，只有符合下述条件的消费者购房人的权利才优于工程价款的优先受偿权:1、所购买商品房系用于居住，仅限于房屋性质为住宅和商住，不包括商铺、办公楼；2、买受人名下无其他用于居住的房屋，仅限于设区的市或者县级市，不包括设区的市的“区”；3、买受人包括夫妻、未成年子女，虽然买受人名下已有一套住房，但购买的房屋面积上仍然属于满足基本居住需求的，也适用该条；4、买受人支付的价款超过合同50％，即使未达到50％，若买受人将剩余的价款支付给抵押权人或者按照人民法院要求支付的，仍适用该条。在本案中，原告购买涉案房屋的情形不符合上述法律规定，原告的诉讼请求依法不能得到支持。综上，原告在本案中没有足以排除答辩人对涉案房屋优先受偿的权利，答辩人请求法院应依法驳回原告的诉讼请求。庭审中被告补充道，从原告与被告家和兴公司交易的房屋来看，交易的五套商网面积为750平米，但支付房价款仅为357万元，事实上被告家和兴公司向房产部门申报的备案价为7,000元每平米，原告与家和兴公司交易的房屋价款与市场同类商网的价格差额过大，不符合交易习惯，也不符合常理，交易真实性不能得到确认。被告家和兴公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告向本院提交的（2020）辽1322执异25号裁定书、（2020）辽1322执异26号裁定书的真实性无异议，本院予以采纳并在卷佐证。被告李双明向本院提交的建平县人民法院（2018）辽1322民初2586号判决书具备真实性，本院予以采纳并在卷佐证。原告提交的（2020）辽1322执异79号裁定书与本案不具有关联性，本院不予采纳。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告向本院提交的房屋抵账协议书、收款收据、商品房预售登记表、商品房买卖合同、房屋租赁合同、钥匙照片的真实性和证明的问题均存在异议，对此本院认为，原告主张用案涉房屋抵顶被告家和兴公司所欠款项，但是其未提供相应证据证明欠款事实的存在，且案涉房屋涉及第三人利益，所以本院无法确认相关事实的真实性，故该组证据本院不予采纳。被告家和兴公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告家和兴公司是房地产开发企业，案涉家和小区系其开发建设。2018年6月15日，李双明向本院提起诉讼请求确认家和兴公司欠李双明工程款9,390,834.60元及利息，同时请求在欠工程款及利息范围内对其与家和兴公司签订的《1#楼工程款抵房表》中抵账房行使优先受偿权，若不足清偿,对其承建的家和小区1#楼其他房屋工程行使工程价款优先受偿权。2018年9月14日，本院作出（2020）辽1322民初2586号判决书，判决：“一、被告朝阳家和兴置业有限公司共欠原告李双明工程款9,390,834.60元；二、被告家和兴公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告保证金5万元；三、原告在被告欠原告工程款9,390,834.60元范围内享有承建的家和小区1#号楼建设工程优先受偿权；四、驳回原告其他诉讼请求。”该案生效后，李双明向本院申请执行，在执行过程中，本院于2018年12月19日向建平县房屋产权监督管理处出具执行裁定书及协助执行通知书，查封了位于建平县家和小区1幢1单元一、二层01014、01024、01015、01025、01016、01026、01018、01028、010110、010210号商网等财产在内的房屋若干。之后原告李文广以拥有上述房屋的所有权为由向本院执行局提出书面异议，本院于2020年7月28日作出（2020）辽1322执异25号裁定书和（2020）辽1322执异26号裁定书，认定李文广所提交的证据不能证明商品房买卖合同的真实性以及是否实际交房，也不是消费者权益保护法定义下的消费者，故裁定驳回了李文广的异议请求。2020年8月12日，原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，请求确认位于建平县家和小区1幢一单元一、二层01014、01024、01015、01025、01016、01026、01018、01028、010110、010210号商网等财产为原告所有，并停止对该财产的执行（总价值357万元）。本院认为，本案的焦点为原告李文广对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人对登记在被执行人名下的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，李文广只有是交付了全部或大部分房款的消费者，并且买受的房屋是用于居住，他所享有的权利方可对抗被告李双明享有的建设工程优先受偿权。本案中，第一，原告和家和兴公司的借款真实性本院无法确认，虽然原告提供了《抵债协议书》证明被告家和兴公司的借款数额，但是因为涉及第三人的利益，应当严格审查借款的真实性和以物抵债的真实性，原告仅提供《抵债协议书》，无相应借款凭证或银行转账记录，本院难以确认原告与被告家和兴公司的民间借贷的真实性，进而不能确认以物抵债的真实性；第二，假使李文广与家和兴公司存在民间借贷的法律关系，本院也难以确认李文广与家和兴公司以物抵债的真实性。虽然李文广提供《抵债协议书》、收款收据、商品房预售登记表、商品房买卖合同证明案涉房屋以以物抵债的形式抵给了原告并签订了房屋买卖协议和在房屋产权部门办理了预售登记，但是，民间借贷司法实践中，出现了新的担保形式，债权人为了避免债务人无力偿还借款，同时增加自己债权实现的可能性，往往在与借款人签订民间借贷合同的同时，又签订了买卖合同，也有的债权人与债务人在签订民间借贷合同的同时，通过签订买卖合同将标的物所有权转移（不动产则通过办理产权变更登记），上述情形在开发商中尤甚，所以本院难以确认李文广与家和兴公司以以物抵债的形式签订商品房买卖协议同时在房屋产权管理部门进行预售登记是真正的以物抵债还是前文所述的担保形式。另外，上述担保情形若发生诉讼，法律规定按民间借贷的法律关系审理；第三，假使以物抵债真实，针对案涉房屋，李文广也不是前述法律规定的消费者，因为案涉房屋是商网，李文广的代理人庭审中陈述房屋买过来“租也可以，卖出去也好，把钱收回来”，所以不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋满足己所购房屋是用于居住”的规定。综上，本院不能认定原告李文广对案涉标的享有排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，原告提出的请求确认位于建平县家和兴小区1幢一单元一、二层01014、01024、01015、01025、01016、01026、01018、01028、010110、010210号商网等财产为原告所有，并停止对该财产的执行（总价值357万元）的诉讼请求，本院不能支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告李文广的诉讼请求。案件受理费35,360元由原告李文广负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  尤跃山人民陪审员  朱俊阳人民陪审员  于中原二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  李晓曦