广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初13044号原告：邱建芳，女，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。被告：季伟勇，男，汉族，住浙江省永嘉县。被告：季矿有，男，汉族，住浙江省永嘉县。原告邱建芳与被告季伟勇、季矿有房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序于2019年11月18日、2020年11月25日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人邵建华到庭参加诉讼；两被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告季伟勇继续履行房屋买卖合同——《协议书》；2.被告配合原告办理房地产权过户登记；3.两被告排除妨害——解除其私自非法与他人签订的租赁合同，并将非法承租人请出位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××的房屋；4.两被告将其收到的租金偿还给原告；5.两被告承担连带责任向原告支付违约金395692元；6.两被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除房屋买卖合同—《协议书》；2.两被告连带返还购房款250万元；3.两被告连带返还原告因《协议书》代两被告偿还按揭贷款金额20万元；4.两被告连带返还原告因《协议书》代两被告支付的公摊电费3859.5元；5.两被告连带返还原告因《协议书》代两被告支付的物业管理费17422.54元；6.两被告连带向原告支付违约金395692元；7.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：两被告为父子关系，2014年至2016年8月，两被告以其实际经营的广州市欧洲豹鞋业有限公司（以下简称欧洲豹公司）、鹤山市沙坪镇南欧亿利鞋材厂（以下简称欧亿利厂）的名义与原告经营的万利豪鞋厂（个体户，已注销）进行交易；由欧亿利厂向原告供应垫脚产品，由欧洲豹公司向原告采购成品鞋，原告应当支付给欧亿利厂的垫脚款在欧洲豹公司应当支付给原告的成品鞋价款中抵扣。2016年9月26日，原告与欧洲豹公司对账并制作对账单。该对账单抬头为“2015年11月至2016年9月份万利豪鞋厂对账单”。对账相对人为“欧亿利鞋业财务”。对账单下面加盖欧洲豹公司印章，由该公司登记法定代表人包宗捷签字核对，由季矿有签字确认。该对账单确认，在抵扣欠原欧亿利厂垫脚款、加工费后，欧洲豹公司仍然欠原告货款2293378.8元。同日，原告与两被告签订《协议书》，约定：1.协议的核心事由是被告向原告转让房屋；2.三方确认欧洲豹公司欠原告230万元，两被告为上述欠款提供连带责任保证；3.被告将位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋）的房屋转让给原告，作价3956920元，该协议签订后该房屋归原告所有，被告应当协助原告办理相关房屋登记手续；4.原告从本协议中充抵房产款200万元后，欧洲豹公司欠原告的欠款减少200万元；5.原告在该协议签订之日起三日内向季伟勇和季矿有指定的账户汇款20万元；6.原告向被告指定账户（偿还按揭贷款的账户）支付一万元，直至被告可以办理房产过户手续；7.两被告同意在欠原告的货款中冲抵200万元作为房屋转让款；8.原告于办理过户手续完毕后通过银行按揭或者直接付款的形式将余款支付到季伟勇或者季矿有指定的账户；9.该协议签订后，原告即拥有该房产的所有权，包括但不限于自由处分该房产，自住或者将该房产出租等。被告应当向原告移交所有钥匙、商品房买卖合同原件、购房发票及收据、银行按揭合同以及与该房产有关的资料；10.该协议签订后，两被告不得作出将房产抵押、转让给第三人等有损原告权益的行为，否则原告有权请求两被告支付违约金及赔偿损失；11.如被告将该房产抵押、转让给第三人、可以办理过户后一个月内仍不办理过户手续的视为违约，原告有权请求两被告支付房价款10%的违约金。随后，被告季伟勇将本案所涉房屋交付给原告占有，将钥匙、商品房买卖合同原件、购房发票及收据、银行按揭合同以及与该房产有关的资料交付给原告；其后，原告按照合同的约定为被告季伟勇向银行支付按揭贷款还款一万元，共支付二十个月，合计二十万元；随后，原告在被告季伟勇的配合下将本案所涉房屋的物业管理费扣款账户变更为原告的银行账户，并通过该账户支付该房屋的物业管理费，直到现在。2019年5月22日，原告的丈夫去到涉讼房屋进行打扫，发现里面有人居住。居住人声称两被告将该房屋出租给了居住人，实际委托出租的是被告季矿有；事实上，被告季伟勇已经被浙江警方以“涉嫌犯诈骗罪”采取“监视居住”强制措施，实际行为人应当是被告季矿有。2019年5月23日，原告的丈夫在律师的陪同下向佛山市公安局南海分局里水派出所报案；在警察出警的情况下，居住人仍然拒绝迁出本案所涉房屋。原告与两被告之间签订的《协议书》是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律的保护，原告有权请求被告季伟勇继续履行《协议书》，配合原告办理房屋产权变更登记手续。但在庭审过程中发现，有案外人对涉讼房屋主张权利，给继续履行涉讼合同造成障碍，故变更诉讼请求。被告季伟勇没有答辩。被告季矿有辩称，一、季矿有不是欧洲豹公司的股东，也不是欧亿利厂的股东，是欧洲豹公司欠万利鞋厂钱，季矿有只是担保。二、关于涉讼房屋转让给原告、抵扣房款200万元的协议书，由于房屋在按揭，不能马上过户，而且当时里水在限购，原告不符合购房条件，也过不了户。所以协议书的第六条写得很清楚，是在可以办理过户手续的时候才过户。现在里水仍然限购、而且房屋按揭款没有还清，所以现在仍然不能过户。三、原告在2018年4月起诉两被告，要求解除双方于2016年9月26日签订的《协议书》、两被告支付240万元及利息，案号为（2018）粤0605民初5822号，该案后移送至浙江的法院，但现在都没有收到开庭的通知。四、既然原告提起（2018）粤0605民初5822号要求解除合同，该合同就解除了，房屋自始至终都不是原告的。原告解除了《协议书》，那么原告就没有权利要求过户，也没有权利干预房子的使用。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.协议书、对账单原件各1份，用以证明原告与两被告以协议书的方式对对账单当中的权利义务暨欧洲豹公司欠原告的货款达成以物抵债的房屋买卖合同，双方确认到2016年9月26日，欧洲豹公司在抵扣欧亿利厂垫脚款后，欧洲豹公司仍欠原告230万元（2293378.8元），对账单中的数据和协议书中的数据是相吻合的，欧洲豹公司加盖了印章，由登记的法定代表人核对，由季矿有签字确认，另对账单也证明了双方交易的方式是欧亿利厂向原告供应垫脚产品，原告向欧洲豹公司供应成品鞋，双方结算时用欧洲豹公司欠原告购买成品鞋的价款扣除原告应当支付给欧亿利厂的货款，最终确认双方之间的债权债务的内容，这些均说明原告用以抵扣购房款的债权有合法的来源及基础法律关系。两份证据结合可证明协议书是房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律的保护；3.广州市欧洲豹鞋业有限公司营业执照及企业信息复印件各1份，用以证明欧洲豹公司的主体信息，季伟勇是欧洲豹公司的股东，包宗捷是该公司的法定代表人；4.广东省商品房买卖合同原件1份，用以证明：1.被告将涉讼房屋原始商品房买卖合同交付给原告；2.该交付行为是被告履行房屋买卖合同的一部分，原告能够向法院提交该证据，原告能够合法占有该证据，这样一种状况可证明被告该部分的履行行为；3.该商品房买卖合同也证明了涉讼房屋的地点、规格等内容；4.该合同同时也证明了季伟勇有权以签订协议书的方式将涉讼房屋出售给原告；5.银行交易明细14张（除交易日期为20170223转账10000元给季伟勇的为手机原本核对外，其余均为原件）、公摊电费及住宅管理费明细打印件3张（加盖金名都物业服务部公章），用以证明：1.被告向原告交付了涉讼房屋；2.原告按照合同的约定履行了向季伟勇、李建波的账户汇款的义务；3.涉讼房屋的物业管理费、水电费等费用的账户已经变更为原告，证明被告不但向原告交付了房屋等有形物，也将涉讼房屋的管理权限、房屋本身所附的义务等内容转给了原告；6.照片打印件2张，用以证明被告季伟勇交付给原告的钥匙、门卡的物品，证明被告向原告实际交付了涉讼房屋；7.报警回执原件1张，8.房屋租赁合同及家私家电清单2张（有手机原本核对），9.收据2张（有手机原本核对）、孙晓东身份证复印件1份，证据7-9是原告代理人在2019年5月22、23日与原告的丈夫一同到涉讼房屋去找寻违法承租人朱锦洪、违法代理出租人孙晓东时，从孙晓东处拍照取得了该照片，用以证明被告季伟勇非法将已经交付给原告的房屋私自出租给孙晓东和朱锦洪的事实；10.税收完税证明打印件1份；11.佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果复印件1份、佛山市（南海区）不动产登记预告信息查询结果原件1份。两被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，1.原告的证据1、3、7、10、11，来源合法，客观真实，本院对真实性予以确认；2.原告的证据2、4-6，均为原件或虽为打印件但能与原件证据相印证，两被告亦未到庭提出异议，本院采信其真实性；3.原告的证据8、9，与本案诉讼请求无关，本院不予审查认定。本院经审理认定如下事实：2016年3月1日，被告季伟勇与开发商签订《商品房买卖合同》，向开发商购买涉讼房屋，涉讼房屋为现售商品房，双方约定于2016年8月30日前交付房屋。原告持有一份《2015年11月至2016年9月份万利豪鞋厂对账单》，有加盖欧洲豹公司公章、欧洲豹公司法定代表人包宗捷签名并加具“核对无误”意见以及季矿有签名。2016年9月26日，原告与两被告签订《协议书》，内容为：一、三方确认被告季伟勇作为股东的欧洲豹公司现欠原告货款230万元，两被告为欧洲豹公司对原告的欠款提供连带责任保证；二、被告季伟勇决定将其名下的涉讼房屋转让给原告，作价3956920元；三、付款方式：原告在本协议签订之日起3日内向两被告指定的李建波的银行账户汇款20万元，原告每月向被告季伟勇的账户支付1万元直到被告季伟勇可以办理房产过户手续，两被告在所欠原告的230万元货款中冲抵200万元作为房屋转让款，原告于被告季伟勇办理过户手续完毕后通过银行按揭或直接付款形式将余款支付给被告季伟勇；四、本协议签订后，原告即拥有该房产的所有权，包括但不限于自由处分该房产，自住或者将该房产出租等，被告季伟勇应当向原告移交所有钥匙、商品房买卖合同原件、购房发票及收据、银行按揭合同以及所有与该房产有关的资料；五、本协议签订后，两被告均不得作出将该房产进行抵押、转让给第三人等有损原告权益的行为；六、鉴于目前被告季伟勇仍不能立即办理房产转让过户手续，三方约定被告季伟勇在可以办理过户手续之日起3日内将房产过户到原告或原告指定的人名下，有关过户所有费用由原告支付；七、如因限购等政策影响最终不能完成过户的，两被告均有义务向原告返还250万元；八、如被告季伟勇将该房产抵押、转让给第三人、可以办理过户后一个月内仍不办理过户手续、因他人查封导致房产不能过户等情形的，视为违约，原告有权要求两被告支付房价款的10%（即395692元）作为违约金或按照届时市价进行赔偿。2016年9月30日，原告向李建波的银行账户转账20万元。原告于2016年10月11日转账1万元、于2016年11月9日转账1万元、于2016年12月8日转账1万元、于2017年1月19日转账3万元、于2017年2月23日转账1万元、于2017年3月27日转账1万元、于2017年4月26日转账1万元、于2017年5月31日转账1万元、于2017年6月30日转账10万元予被告季伟勇的银行账户，上述合计20万元。原告持有涉讼房屋的钥匙、门卡、住户卡、停车卡。金名都物业服务部出具物业管理费、公摊电费明细，显示已收取涉讼房屋2016年9月至2019年4月的物业管理费合计13598.08元、2016年9月至2019年2月的公摊电费合计1929.75元，扣款账户均为原告的银行账户。原告在佛山市参加了2018年1月至2019年4月的社会保险。涉讼房屋于2016年5月25日办理了预告登记，登记预告权利人为被告季伟勇。另外，涉讼房屋已于2018年9月17日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初14218号文书办理第一轮候预查封手续，于2018年9月30日被广州市天河区人民法院以（2018）粤0106民初14218号文书办理第二轮候预查封手续，于2019年6月24日被本院（2019）粤0605执保3641号文书办理第三轮候预查封手续。另查，原告曾向本院提起（2018）粤0605民初5822号诉讼，要求解除原告与两被告于2016年9月26日签订的《协议书》、两被告支付240万元及利息。被告季矿有提出管辖权异议，认为原告主张的款项实为定做款，该案为定做合同纠纷，被告季矿有的住所地在浙江省永嘉县，加工行为发生地为广东省鹤山市，请求将该案移送浙江省永嘉县人民法院或广东省鹤山市人民法院审理。本院作出（2018）粤0605民初5822号民事裁定书，驳回被告季矿有提出的管辖权异议。被告季矿有不服该裁定，提起上诉。佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民辖终1404号民事裁定书，裁定撤销（2018）粤0605民初5822号民事裁定、该案移送浙江省永嘉县人民法院处理。后本院将该案移送浙江省永嘉县人民法院。该院于2019年5月24日作出（2019）浙0324民初3424号民事裁定书，以原告未在法定期限内预交案件受理费为由裁定按原告撤回起诉处理。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与两被告签订的《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告季伟勇作为房屋权属人、两被告作为卖方应依诚实信用原则确保涉讼房屋没有权利瑕疵以实现合同目的。原、被告已协商一致以200万元货款冲抵购房款，原告也按《协议书》约定另行支付了40万元购房款，原告在本案诉讼前已具备涉讼房屋的购房资格，但涉讼房屋因被告季伟勇其他案件的原因于《协议书》签订后被查封，至本案庭审终结时查封状态仍持续，两被告亦未举证证明有能力解决涉讼房屋产权易动受限问题，原告有理由相信两被告丧失履行合同的能力。原告房屋买卖合同目的不能实现，原告作为守约方有权解除合同。原告诉请解除《协议书》，本院予以支持。因被告季伟勇的原因导致合同不能继续履行，被告季伟勇构成根本违约，应承担相应的违约责任。原告主张两被告按房屋价款的10%支付违约金395692元，符合《协议书》约定，本院予以采纳。《协议书》解除，两被告还应返还原告已支付的购房款予原告。双方协商一致以200万元货款冲抵购房款及原告另行支付了40万元购房款，原告实际支付了240万元购房款，故两被告应返还240万元购房款予原告。《协议书》第七条内容为涉讼房屋因限购等政策原因不能过户的，两被告向原告返还250万元，该约定为涉讼房屋买卖交易出现因限购等政策因素不能履行时的结算方式，并不适用于本案。原告依据该条款主张两被告返还250万元购房款缺乏依据，本院不予采纳。原告主张两被告返还原告代偿还的按揭贷款20万元，本院已将该款项计入原告已付的购房款数额内，故本院对原告的该项诉讼请求不再予以支持。两被告已交付涉讼房屋的钥匙、门卡等予原告，原告未举证证明2019年5月前其存在使用涉讼房屋的障碍，故原告已支付的涉讼房屋2016年9月至2019年4月的物业管理费、2016年9月至2019年2月的公摊电费应由原告承担。原告主张两被告返还上述期间的物业管理费、公摊电费缺乏依据，本院不予支持。两被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：一、解除原告邱建芳与被告季伟勇、季矿有于2016年9月26日签订的《协议书》；二、被告季伟勇、季矿有应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款2400000元予原告邱建芳；三、被告季伟勇、季矿有应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金395692元予原告邱建芳；四、驳回原告邱建芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费31735.73元，财产保全费5000元，合共36735.73元（原告已预交43455.36元），由原告负担2570.19元，由两被告负担34165.54元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的6719.63元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  胡方平人民陪审员  黎敏捷人民陪审员  余晓娜二〇二〇年十二月四日书 记 员  余宝儿