山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初3802号原告：中国银行股份有限公司济宁分行，住所地山东省济宁市洸河路**，统一社会信用代码91370800865922493J。负责人：尹卫东，行长。委托诉讼代理人:崔珊珊，山东康桥（济宁）律师事务所律师。被告：王伟，男，1981年12月23日出生，汉族，住济宁市。被告：王金涛，男，1956年10月1日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：王伟（系被告王金涛之子），男，1981年12月23日出生，汉族，住济宁市。被告：陈荣华，女，1957年9月25日出生，汉族，住济宁市。被告：山东润成汽车销售有限公司济宁分公司，住，住所地济宁市高新区世易尚城**楼**一社会信用代码91370800558930653H。负责人：王淑贞，经理。被告：济宁鲁商置业有限公司，住所地济，住所地济宁市太白路**运河城信用代码913708115625086584。法定代表人：武春生，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王荣辉，山东公明政和律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司济宁分行（以下简称“中国银行济宁分行”）与被告王伟、王金涛、陈荣华、山东润成汽车销售有限公司济宁分公司（以下简称“润成汽车销售公司济宁分公司”）、济宁鲁商置业有限公司（以下简称“鲁商置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行济宁分行委托诉讼代理人崔珊珊、被告王伟、被告王金涛的委托诉讼代理人王伟、被告陈荣华、被告鲁商置业公司的委托诉讼代理人王荣辉到庭参加诉讼。被告润成汽车销售公司济宁分公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行济宁分行向本院提出诉讼请求：一、判令被告王伟偿还原告借款本金704394.6元、利息28685.58元、罚息1855.77元（暂计至2020年3月11日），合计734935.95元，以及自2020年3月12日起至借款清偿之日止的利息、罚息（按合同约定利率计算）；二、判令被告王伟支付原告实现债权的律师费22048元；三、判令原告对被告王伟提供的抵押房产（坐落于济宁市享有优先受偿权；四、判令被告王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司、鲁商置业公司对上述一、二项债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月9日，原告下属支行中国银行股份有限公司济宁中区支行（以下简称“中行济宁中区支行”）与被告王伟、鲁商置业公司签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年济中住房贷字第××号），按照合同约定，被告王伟申请贷款金额为81.5万元，贷款期限为240个月，采取浮动利率方式计息，按月结息付息，并约定了罚息计算方式。被告王伟以本贷款所购房屋（坐落于济宁市提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。同日，被告王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司分别与中行济宁中区支行签订《个人贷款保证合同》，约定被告王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司对贷款合同项下债务承担全程连带责任保证，且放弃对担保物权的抗辩权。被告鲁商置业公司对本案债务承担阶段性连带责任保证。上述贷款合同签订后，被告逾期未还款，虽经多次催促，被告仍不履行还款义务。被告王伟违约，原告有权提前收回全部借款本息，被告应当履行还本付息，并承担原告为实现债权而支出一切费用的义务。同时，原告对被告王伟提供的抵押房产享有优先受偿权，被告润成汽车销售公司济宁分公司、鲁商置业公司、王金涛、陈荣华对前述债务承担连带清偿责任。被告王伟辩称，原告所诉借款属实，答辩人没有按约定还款也属实，尽快把欠的房贷还上，希望继续履行合同。被告王金涛辩称，给借款提供担保属实，同意承担保证责任。被告陈荣华辩称，担保属实，同意承担担保责任，尽快还款。被告鲁商置业公司辩称，1.被告王伟为自己的利益不正当地阻止房屋抵押条件成立，答辩人担保责任应予以解除。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中关于银行取得他项权证的约定应属于合同所附解除条件，而非合同约定的保证期间。《合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。该条第二款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。答辩人承担的仅是开发阶段保证担保，答辩人商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，按期交房并按约通知购房者办理房屋产权登记手续的，答辩人已经履行全部合同义务，开发阶段已完成，开发商阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，答辩人与原告间保证合同解除条件已成就，连带保证责任应终止。被告王伟和原告无正当理由不予配合或拖延办理，属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，应视为合同解除条件已成就，答辩人不应再承担保证责任。2.原告怠于催告王伟办理房屋抵押登记，应承担相应的不利后果。被告王伟、中行济宁中区支行、鲁商置业公司于2015年1月9日签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一第三部分“借款人违约事件及处理”第一条第6项记载“因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记”视为违约。被告王伟所购17号楼于2015年8月25日之后即具备办理不动产权证权限，但其拒不办理，明显属于违反合同约定，但原告对此持放任态度，并未对该违约行为采取措施。抵押登记是由购房人委托贷款银行负责办理，开发商处于被动等待状态，原告不催告王伟配合办理抵押登记，导致鲁商置业公司的阶段性担保一直无法解除。根据物权法第176条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。原告的懈怠行为，增加了鲁商置业公司债务风险。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，因原告的不作为，客观上阻止了解除鲁商置业公司保证责任的成就，应视为解除条件已经成就，鲁商置业公司作为第三人提供的阶段性保证，其保证责任应予免除。综上，鉴于被告王伟在可以办理房屋产权证而不办理，原告在被告具备办证条件、抵押条款怠于行使权利，故答辩人的担保责任应于解除。被告润成汽车销售公司济宁分公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告中国银行济宁分行提交如下证据材料：（1）《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年济中住房贷字第××号）及附件《个人一手住房贷款合同通用条款》一份；（2）《房屋预告登记证明》一份；（3）被告王金涛、陈荣华签字的《个人贷款保证合同》、《保证人承诺书》各一份；（4）被告润成汽车销售公司济宁分公司签章的《个人贷款保证合同》、《保证人承诺书》、《法人授权书》各一份；（5）被告王伟的身份证复印件、常住人口登记卡复印件，被告王金涛、陈荣华的身份证复印件、结婚证复印件各一份；（6）个人贷款凭证一份；（6）逾期未还款查询、贷款已还款明细清单一份；（7）《委托代理合同书》及律师代理费发票各一份。被告鲁商置业公司提交证据材料如下：（1）《济宁市商品房买卖合同》复印件；（2）《房屋建筑工程和时政基础设施工程竣工验收备案表》复印件；（3）《鲁商南池公馆办理不动产权证通知书》复印件各一份；以上材料欲证明被告鲁商置业公司开发的涉案房产于2018年8月25日之后即具备办理不动产证的条件，被告王伟于2018年7月27日签收了《鲁商南池公馆办理不动产权证通知书》，但其拒不办理。银行贷款开发商阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，被告鲁商置业公司连带保证责任应终止。被告王伟、王金涛、陈荣华未提交证据材料，对上述原被告提交证据材料的真实性均表示无异议，认可被告鲁商置业公司向其催办房产证的事实，并陈述因该房屋有其他查封，房管部门不给办理房产证的事实。经本院审查认为，上述证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，应确认为有效证据，可以作为认定案件事实的依据。根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年1月9日，被告王伟作为借款人和抵押人,被告鲁商置业公司作为保证人，与中行济宁中区支行（贷款人）共同签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年济中住房贷字第××号），主要约定内容：贷款金额为人民币81.5万元；借款用途为购买济宁市房屋；借款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月；第一个浮动周期内，贷款月利率为5.125‰；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮0%作为下一个浮动周期的适用利率；逾期还款罚息利率为本合约定的贷款利率水平上加收50%；贷款人受托支付，借款人指定贷款划入账户为售房人结算账户（账户名称：济宁鲁商置业有限公司；账号为22×××30）；贷款偿还采用按月等额本息还款方式，借款人每月还本息金额为5909.66元；由借款人王伟以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供全程抵押担保；由开发商鲁商置业公司提供阶段性连带责任保证；由被告润成汽车销售公司济宁分公司提供全程连带责任保证。2015年1月16日，被告王金涛、被告润成汽车销售公司济宁分公司作为保证人分别与中行济宁中区支行签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》（编号：2015年济中住房保字第××号），主要约定内容：为担保本合同第一条所述“主合同”项下债务的履行，保证人愿意向债权人提供保证；第一条，主合同为《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年济中住房贷字第××号）；第二条，主债务包括本金、利息(包括法定利息、约定利息、复利、罚息)、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、公证费用、执行费用等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；第三条，保证方式为全程连带责任保证；第四条，如果债务人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权要求保证人履行保证责任，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使；第五条，保证期间为主债务履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。2015年1月22日，被告润成汽车销售公司济宁分公司出具《担保书》，承诺放弃对担保物权的抗辩权，即不以银行首先行使主合同项下的担保物权为其履行担保责任的前提。同日，被告王金涛、陈荣华作为保证人向中行济宁中区支行出具《保证人承诺书》，主要约定内容：“本人王金涛同意为王伟（借款人）向贵行申请个人住房贷款提供不可撤销的连带责任保证，保证责任范围为借款合同项下的借款本金、利息和其他所有应付费用。本人在此郑重承诺：1.督促借款人按时归还贷款，并帮助贵行追收借款人的债务。2.在借款人未按合同约定履行还款义务时，本人承诺按贵行要求履行还款义务。3.若本人不按合同履行保证责任，贵行有权从本人账户直接扣收相关款项，或向本人行使追索权利。4.不以贵行首先行使借款合同项下的担保物权作为本人履行保证责任的前提。5.本人自愿放弃对抵押物的抗辩权。保证期间自借款合同生效之日起至合同约定的主债务还款期限届满之日起两年”。2015年1月13日，涉案抵押房产即坐落于济宁市房屋办理了《房屋预告登记证明》，编号为济宁市房预字第××号。2015年1月22日，中行济宁中区支行向被告王伟约定账户发放贷款81.5万元，当时执行月利率5.125‰。自2015年2月22日起至2019年4月22日（对应第51期），被告王伟基本能按月还款（其中出现多次逾期还款），此后至2019年9月22日（第56期）虽有还款但不足额，此后再没有还款记录；截止至2020年3月11日，已逾期11期，拖欠本金25252.78元、利息28685.58元、罚息1855.77元，未到期本金679141.82元；已还本金110606.4元，已还利息168791.66元，已还罚息153.04元。另查明，中行济宁中区支行系原告中国银行济宁分行的分支机构，2020年1月21日，中行济宁中区支行行政印章已上收省行并销毁不再使用，由原告中国银行济宁分行行政印章代替。本案涉及问题是：1.原告要求被告王伟提前偿还下欠全部借款本息是否有事实和法律依据？2.原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权？3.被告王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司、鲁商置业公司是否要承担保证责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人一手住房贷款合同》及其附件《个人一手住房贷款合同通用条款》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》、《保证人承诺书》、《担保书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告王伟作为借款人未按合同约定期限偿还借款，已构成违约，应承担违约的民事责任。涉案《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条（借款人违约事件及处理）约定，出现违约事件，贷款人有权采取措施包括：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；要求借款人赔偿因违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；行使其他担保物权；要求保证人承担保证责任等。据此，基于被告王伟未按时归还借款本息的违约行为，贷款人有权宣布涉案借款合同提前到期，并要求被告王伟偿还下欠全部借款本息及实现债权的费用。本案中，原告根据被告王伟还款情况，按照中国人民银行公布施行的相应档次贷款基准利率上浮0%（当前执行年利率4.9%）计收正常利息，逾期还款按罚息利率即约定贷款利率水平上上浮50%计收罚息，截止至2020年3月11日计算得出借款人下欠借款本金704394.6元、利息28685.58元、罚息1855.77元，本息合计734935.95元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。原告中国银行济宁分行代中行济宁中区支行以自己名义起诉，要求被告王伟偿还上述借款本息并继续支付自2020年3月11日之后至实际清偿之日止的利息、罚息（按合同约定利率计算），有事实和法律依据，应予以支持。另原告要求被告王伟承担律师代理费22048元，提交了《委托代理合同书》及律师代理费发票，发票数额小于合同数额，未加重债务人负担，依据充分且与上述合同约定相符，应予以支持。关于原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告中国银行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产仅只办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。因此，从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权。故原告中国银行济宁分行要求对案涉抵押房产（济宁市）处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。关于被告鲁商置业公司是否应承担保证责任的问题。涉案《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第2款约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。据此应当认定，涉案抵押房产办理他项权证是免除作为阶段性担保人责任的附加条件，中行济宁中区支行与被告鲁商置业公司之间成立附条件的保证合同关系。被告王伟认可未办房产证及他项权证是因该房产存在其他查封（借款人另有债务纠纷），房管部门不予办理。上述客观事实，是贷款人及开发商均无法克服的。被告鲁商置业公司以贷款人存在不积极向借款人催办的放任行为，主张成就保证合同所附条件并免除保证责任，不能成立。本案因借款人王伟未取得所购商品房的产权证并办妥正式抵押登记，故保证合同所附条件并未成就，原告有权要求被告鲁商置业公司承担相应的保证责任。关于物保和人保的实现顺序问题。涉案《个人一手住房贷款合同通用条款》第二条第12款约定，本合同项下贷款在本担保之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本担保项下任何权利及其行使。据此，该约定可理解为贷款人不以首先行使主合同项下的担保物权作为其履行担保责任的前提。故原告要求鲁商置业公司对被告王伟所欠原告借款本息及实现债权费用承担连带还款责任，没有超过其保证期间和保证范围，应予以支持。根据《担保法》第三十一条规定，被告鲁商置业公司在承担保证责任后，有权向被告王伟追偿。关于保证人王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司是否承担保证责任的问题。涉案《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》第四条约定，如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权要求保证人履行保证责任。上述保证人在《保证人承诺书》及《担保书》中均承诺不以贷款人首先行使借款合同项下的担保物权作为本人履行保证责任的前提，自愿放弃对抵押物的抗辩权。据此，基于借款人未按期偿还借款的事实，贷款人有权要求被告王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司对其所担保的债权承担连带保证责任。故原告要求被告王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司对被告王伟所欠原告借款本息及律师代理费承担连带还款责任，没有超过其保证期间和保证范围，应予以支持。根据《担保法》第三十一条规定，被告王金涛、陈荣华、润成汽车销售公司济宁分公司在承担保证责任后，有权向被告王伟追偿。被告润成汽车销售公司济宁分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对原告主张事实和提供证据放弃了抗辩和质证的权利，因此而产生的不利法律后果由其个人承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王伟于本判决生效之日起五日内偿还原告中国银行股份有限公司济宁分行借款本金704394.6元、利息28685.58元、罚息1855.77元（截止至2020年3月11日），合计734935.95元；并继续支付自2020年3月12至实际付清之日止按照《个人一手住房贷款合同》（编号：2015年济中住房贷字第××号）约定（当前执行年利率4.9%，2021年1月23日后适用LPR利率，每满12个月重新定价一次，逾期罚息利率在执行利率基础上上浮50%）计算的利息、罚息。二、被告王伟于本判决生效之日起五日内向原告中国银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费22048元。三、被告王金涛、陈荣华、山东润成汽车销售有限公司济宁分公司、济宁鲁商置业有限公司对本判决第一、二项所确认给付款项承担连带还款责任；其中任何一方承担保证责任后，有权向被告王伟追偿。四、驳回原告中国银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11370元,保全费4770元，由被告王伟、王金涛、陈荣华、山东润成汽车销售有限公司济宁分公司、济宁鲁商置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  徐莉莉人民陪审员  孔 芮人民陪审员  付吉燕二〇二〇年十二月七日书 记 员  李俊青