北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初17220号原告：慈华凝，女，1983年6月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司，住所地北京市通州区马驹桥镇潼关一区5幢111号。主要负责人：杨小刚，总经理。原告慈华凝与被告北京安易居房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称安易居公司）房屋租赁合同一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告慈华凝到庭参加诉讼。被告安易居公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慈华凝向本院提出诉讼请求：1.安易居公司支付慈华凝2020年6月28日前拖欠的水电燃气费3097.40元、拖欠的剩余房租1050元，并补偿丢失家具损失3000元，补偿因使用不善造成的房屋破损修缮费用约5500元，合计12647.40元；2.本案诉讼费用由安易居公司承担。事实和理由：慈华凝于2017年6月27日将位于大兴区旧宫镇润龙家园3号楼1单元401室（以下简称401室）自有住房委托给安易居公司，签订了3年的房屋出租代理合同，合同于2020年6月27日到期；安易居公司一再拖欠最后一季度房租，在慈华凝多次讨要下才分3次支付，现仍有1050元未付；安易居公司承诺到期支付屋内拖欠的水电燃气费用，并承诺将房屋因私建隔断破坏的吊顶墙体恢复原状并保洁；但经过2日的时间，安易居公司只是把屋内拆隔断的垃圾清理了，被破坏的吊顶等没有恢复，保洁也没有做；在2020年6月29日正式收回房屋时，安易居公司也没有按承诺支付慈华凝水电燃气费合计3097.40元，其中水费1708元（含未出单水费60元）、电费391元、燃气费998.40元；因疫情原因慈华凝本人没有回京，在2020年6月28日先由中介的朋友去房屋拍了照，发现房屋内有宜家折叠双人沙发床（原价6399元）、钢琴凳（原价500元）、白色床头柜（原价300元）3件家具丢失，与安易居公司一方的管家司晓洋沟通，对方称物品已找不回，并拒绝赔偿；房屋1楼因跑水后清理不善造成地板破损及发霉，不能继续使用，面积约30平方米，替换地板金额约2500元；主卧吊顶和墙壁因泡水汽蒸腾起皮需要修复，客厅和阁楼墙体有隔断墙残留需清除，客厅吊顶因隔断破坏需修复；阁楼因装空调破坏墙体和窗户、被雨水浸泡的窗台和发霉的墙壁需要修复；屋里原有的冰箱、空调、洗衣机已经全坏；所有维修项合计金额约2500元；因屋内长期没有做过保洁，保洁金额约500元；就这些情况起初与店长白志超沟通，对方声称会和公司反映，但后来对方就再也不接电话，发短信称很忙，从此便回避与慈华凝沟通；后与管家司晓洋取得联系，对方称只能支付水电燃气费用，对其他要求安易居公司均不能答应，并要求在慈华凝放弃一切维权措施的前提下，才会和公司申请水电燃气费用；为维护自身合法权益，慈华凝诉至法院，请求判如所请。安易居公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：针对诉争401室颁发有编号为京房权证兴私字第XXXX号的房屋所有权产权证；该证书载明房屋所有权人为王丽辉，房屋座落为大兴区旧宫镇润龙家园3号楼1-401，建筑面积54平方米，设计用途为住宅，证书填发时间为2006年6月28日；王丽辉、慈华凝具有亲属关系；2006年12月28日，王丽辉（出卖人）向慈华凝（买受人）出具《证明》，证明：“兹有位于大兴区旧宫镇润龙家园3号楼401，房产权证京房权证兴私字第XXXX号房产权证名称王丽辉经双方协商将房屋转卖给慈华（宁）凝。特此证明。购买发票日期2005.12.19日”；关于401室登记在王丽辉名下，《北京市房屋出租代理合同》系以王丽辉名义签订，但本案慈华凝作为原告起诉一节，慈华凝解释称，王丽辉系慈华凝之表姐，王丽辉已将401室卖与慈华凝，现401室的实际产权人系慈华凝，因考虑过户手续费较高，双方又存在亲属关系，所以王丽辉与慈华凝没有对401室办理不动产权转移登记，因签订《北京市房屋出租代理合同》需要以登记的房屋所有权人的名义，所以房屋出租代理合同中所写的出租人为“王丽辉”，但合同中落款“王丽辉”签名系慈华凝所签写，实际上也是慈华凝在履行合同；为核实上述陈述及所提交《证明》之真实性，本院要求慈华凝当庭拨打王丽辉的电话；经本院当庭与王丽辉核实，王丽辉陈述称401室确实系由其出卖给慈华凝，房屋的实际所有权人系慈华凝，对于慈华凝与安易居公司签订《北京市房屋出租代理合同》一节王丽辉知情，但并非由王丽辉本人订立合同，实际上系由慈华凝签订及履行合同，因401室与王丽辉无关，所签订《北京市房屋出租代理合同》与王丽辉无关，故对慈华凝向安易居公司主张权利不持异议。2017年6月27日，以“王丽辉”名义（甲方、出租方，实际上系由慈华凝签订）与安易居公司（乙方、代理方）签订《北京市房屋出租代理合同》，双方就房屋出租代理有关事宜达成协议，出租房屋位于北京市大兴区旧宫镇润龙家园3号楼1单元401室（即诉争401室），房屋结构为一室一厅一卫，面积为54平方米，装修状况为精装；双方约定出租代理期自2017年6月28日至2020年6月27日，共计3年；甲方应于2017年6月28日前将房屋交付给乙方；关于租金标准，双方约定租金标准为每月3700元，按季缴付，同时约定“1.甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金；2.如乙方实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准的，则高处部分归乙方所有”；关于房屋及附属设施的维护，双方在合同书第八条约定：“（一）出租代理期开始前甲方提供的房屋及设备设施应完好无损（经过甲乙双方确认签字）出租代理期开始后乙方应监督承租人妥善管理并安全使用房屋，房屋及其附属设施如因承租人使用不当所导致的毁损、灭失或造成其他损失的乙方负责监督承租人修理或赔偿。（二）如房屋内的基础设施由于自然老化所导致的损坏均由甲方负责，或者由乙方负责修理，甲方承担费用。（三）如房屋内所留家电、设施过于陈旧或严重超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后不得据此赔偿”；双方在合同书第十六条补充规定：“第二年免租期15天；第三年无免租期，租金4000元每月”；在合同落款处，双方签字盖章；在“出租方（甲方）”处“王丽辉”之签字系慈华凝所签写，该房屋实际上系由慈华凝对外出租。在合同附件《房屋附属设施、设备清单》中记载了房屋交付时租赁双方所确认的屋内家具、家电物品及水电燃气表等数据。对于慈华凝在本案中所主张宜家折叠双人沙发床（原价6399元）、钢琴凳（原价500元）、白色床头柜（原价300元），在清单中载有“沙发（宜家折叠床）”、“钢琴（含椅子）”“床头柜（白色）”。合同签订后，慈华凝向安易居公司交付租赁房屋，安易居公司向慈华凝交纳租金；慈华凝陈述称，安易居公司对于最后一季度（2020年3月28日至2020年6月27日期间，租金为每月4000元）的租金少交1050元；合同于2020年6月27日到期后，安易居公司于2020年6月29日将租赁房屋401室返还慈华凝。关于所主张安易居公司欠付房屋租金1050元一节，慈华凝解释称，安易居公司以受疫情影响为由，与慈华凝商量能否在合同期限内最后一季度少交1050元租金，但同时承诺将房屋恢复原状，对该方案慈华凝当时予以接受，但是在合同到期后安易居公司并没有将房屋恢复，所以慈华凝要求安易居公司仍需交纳其少交的最后一季度租金1050元。关于所主张的水电燃气费用，慈华凝提交其所交纳水电燃气费用票据，慈华凝所交纳水费金额为1648元（分3笔，金额分别为1017元、266元、365元），交纳电费金额为410元，交纳燃气费金额为998.40元，合计3056.40元；慈华凝还主张有60元水费未出单。对于慈华凝所主张的房屋装修、物品损失，慈华凝提交照片，照片中显示室内地板损坏、吊顶及墙体留有隔断痕迹、燃气灶损坏、地面脏乱、墙皮脱落、窗户损坏、墙体发霉、瓷砖污渍等情况；慈华凝主张室内原有家具中的宜家折叠双人沙发床、钢琴凳、白色床头柜丢失，上述3件家具均在合同附件《房屋附属设施、设备清单》中有记载；就上述丢失家具购买价格，慈华凝提交家具销售页截图等；为证明重新装修及修复房屋所支出费用，慈华凝提交网购装修材料（乳胶漆、壁纸等）截图。关于房屋出租交付时状况，慈华凝提交了房屋交付前照片，并陈述称401室系在2006年装修，在2017年出租房屋的时候虽不是刚装修完的全新状态，但房屋内装修处于完好适租状态。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，安易居公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，诉争合同书明确载明无论租赁代理机构将房屋出租与否，均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，所以诉争合同书系以房屋租赁合同关系为主的复合性合同，但主要法律关系仍系房屋租赁合同关系，故慈华凝以房屋租赁合同纠纷的案由提起本案诉讼并无不当，本院应对本案进行实体审理。因租赁合同履行等事宜发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；本案401室虽登记在王丽辉名下，但经核实，王丽辉认可401室已经出卖给慈华凝，慈华凝系401室的实际所有权人，王丽辉对慈华凝将401室出租知情且对于慈华凝向安易居公司主张权利不持异议，又考虑到诉争合同书系慈华凝所签订，诉争合同关系系慈华凝在履行，故慈华凝作为本案原告并无不当，其主体适格。据此，实际出租人慈华凝与承租人安易居公司所形成以房屋租赁关系为主要内容的合同关系系当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；本案中，虽然诉争合同履行期限已届满，安易居公司已返还租赁房屋，但慈华凝主张在合同履行过程中安易居公司存在违约行为，未按约定交纳租金，未按约定标准返还租赁房屋，且造成财产损失，故本院针对其各项诉讼请求分别审查之。第一，安易居公司应按照约定交纳租金，对于安易居公司欠付租金1050元，双方协商以安易居公司履行修复房屋为免除条件，但根据慈华凝所提交照片，安易居公司在合同到期后未对房屋进行有效修复，即未达成所约定免除租金条件，故对所欠租金1050元，安易居公司仍应给付。第二，对于安易居公司未交纳的租赁期内的水电燃气费用，按慈华凝所提交缴费票据核算，金额合计3056.40元，对该款项，安易居公司应予支付；对慈华凝所主张诉讼请求中超过上述金额部分，因未提供充分证据证明，故本院不予支持。第三，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任；租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，关于慈华凝所主张丢失家具损失3000元及房屋破损修缮费用5500元，慈华凝陈述称401室系在2006年装修，此事件距离2017年将房屋出租给安易居公司有11年之久，且将房屋交付安易居公司后距离安易居公司交还租赁房屋亦经过3年，屋内物品及装修经过了较长时间的自然损耗，虽在最初交付租赁房屋时室内装修完好适租，但考虑到401室房屋本身装修时间、慈华凝提交的修缮房屋所购买耗材的网购截图、丢失家具的购买价格、装修及家具的自然损害折旧等因素，本院认定安易居公司所返还租赁物不符合约定或者按照性质使用后的状态，且造成物品丢失，安易居公司应承担违约责任，赔偿相应损失；本院酌情确定家具损失为1000元，房屋破损修缮费用为2000元，对此安易居公司应予以赔偿。综上所述，对慈华凝诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、北京安易居房地产经纪有限公司北京第一分公司于本判决生效后十日内给付慈华凝房屋租金1050元、拖欠的水电燃气费用3056.40元，并赔偿慈华凝丢失家具损失1000元、房屋破损修缮费用2000元，合计7106.40元；二、驳回慈华凝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，由慈华凝负担25元（已交纳），由北京安易居房地产经纪有限公司北京第一分公司负担33元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月二十八日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷