河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再446号再审申请人（一审被告、二审上诉人、申请执行人）：中原银行股份有限公司周口分行，住所地河南省周口市东新区周口大道与庆丰东路交叉口向东150米路南昌建MOCO新世界商务写字楼。负责人：周朝阳，该分行行长。委托诉讼代理人：王禄宝，该公司员工。委托诉讼代理人：李敏，河南明商律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人、执行案外人）：魏大悦，女，1974年8月22日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：位影（与魏大悦系姐妹关系），女，1981年6月9日出生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：秦伊娜，河南众望律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人、被执行人）：周口市隆翔房地产开发有限公司，住所地河南省周口市川汇区太昊路中段。法定代表人：薛四有，该公司总经理。再审申请人中原银行股份有限公司周口分行（以下简称中原银行周口分行）因与被申请人魏大悦、周口市隆翔房地产开发有限公司（以下简称隆翔公司）执行异议之诉纠纷一案，不服河南省周口市中级人民法院（2019）豫16民终5184号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月14日作出（2020）豫民申1946号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭审理了本案。再审申请人中原银行周口分行的委托诉讼代理人王禄宝、李敏，被申请人魏大悦的委托诉讼代理人位影、秦伊娜到庭参加诉讼。被申请人隆翔公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。中原银行周口分行申请再审称，一、原审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不当，本案应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定。从《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第一百二十五条对案外人系商品房消费者的解释看，已明确指出应当同时满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定的三个要件，人民法院才支持买受人的异议，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案涉房屋属于商业用房，而非住房，且没有合法有效的书面买卖合同，故魏大悦的请求不应得到支持。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。魏大悦与隆翔公司在原审中均不提供商品房买卖合同原件，魏大悦不能证明双方的买卖合同关系真实成立，且双方存在为阻止中原银行周口分行对案涉房屋的执行进行串通的嫌疑。商品房买卖合同原件是认定本案买卖事实的主要证据，原审对合同复印件证明事实的认定不符合法律规定。三、原审对中原银行周口分行的举证责任分配违法。魏大悦提交的商品房买卖合同不是原件，主张该事实存在的诉讼理由不能成立。对此，不应让中原银行周口分行承担举证责任。转款凭证只能显示魏大悦与隆翔公司之间的经济往来，不能证明转款目的。购房的意思表示必须通过商品房买卖合同才能证实，如果没有该合同双方的买卖关系就不成立。四、从魏大悦一直不主张备案，也不进行房屋产权查询的情况看，说明魏大悦与隆翔公司之间的房屋买卖不真实，且魏大悦在房屋被合法执行时才主张有购房行为，明显存在过错。综上，请求判令：1.撤销原审判决并驳回魏大悦的诉讼请求；2.诉讼费用由魏大悦承担。魏大悦辩称，一、魏大悦购买的房屋性质在商品房买卖合同中显示是住宅，原审认定魏大悦的所有权优先于银行的抵押权正确。原审中，魏大悦不仅提交了商品房买卖合同复印件，还提交了房屋订购合同、转账凭证、房款收据以及维修基金收据，上述证据证明了魏大悦购买案涉房屋的事实。魏大悦无法提供商品房买卖合同的原件，是因为隆翔公司管理不善将合同原件遗失。二、魏大悦对房屋未备案、未办理过户登记无过错。魏大悦于2014年就购买了案涉房屋，但隆翔公司在2015对该房屋进行抵押贷款，魏大悦多方催促，均被隆翔公司以各种理由推诿。魏大悦在隆翔公司具备预售条件的情况下，完全有理由相信其所购房屋不存在任何权利瑕疵。综上，请求维持原审判决。2019年2月15日，魏大悦向周口市川汇区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求判令：1.确认魏大悦与隆翔公司签订的位于周口市××闸××段西侧新和铭城的1#楼104号房、1#楼203号房的买卖合同有效，并确认这两套房屋归魏大悦所有，判令隆翔公司协助魏大悦办理新和铭城的1#楼104号房、1#楼203号房的产权过户登记手续；2.停止对魏大悦购买的隆翔公司位于周口市××闸××段西侧新和铭城的1#楼104号房、1#楼203号房屋强制执行；3.本案受理费由中原银行周口分行、隆翔公司承担。一审法院认定事实：2015年3月26日，中原银行周口分行与隆翔公司签订借款合同，约定借款金额1400万元。借款期限至2016年3月25日。同时，中原银行周口分行与隆翔公司又签订了抵押担保合同，合同约定隆翔公司以其名下位于周口市××闸××段西侧的新和铭城1#102、103、104、202、203号等商铺为此借款设定抵押登记。因隆翔公司未按约定期限偿还借款，中原银行周口分行遂向一审法院起诉，一审法院作出（2017）豫1602民初2254号民事判决，隆翔公司偿还中原银行周口分行借款本金1400万元及利息和罚息、中原银行周口分行对位于周口市××闸××段西侧的新和铭城1#102、103、104、202、203号等商铺房屋享有优先受偿权，现该案已进入执行程序。2018年8月6日，一审法院作出（2018）豫1602执1122号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖隆翔公司位于周口市××闸××段西侧的新和铭城1#102、103、104、202、203号等17套房产。魏大悦对一审法院作出的（2018）豫1602执1122号之一执行裁定书提出书面异议，一审法院作出（2019）豫1602执异59号执行裁定书，裁定驳回案外人魏大悦的异议请求。另查明：2014年4月14日，魏大悦与隆翔公司签订商品房买卖合同一份，约定魏大悦购买位于周口市××闸××段西侧的隆翔˙新和铭城1#楼104号和203号房，建筑面积共计225.29平方米，单价12872.3元。魏大悦通过刷卡方式于2014年3月14日缴纳购房款100万元、于2014年4月14日缴纳购房款190万元，并于2014年4月14日向隆翔公司缴纳1#104号、203号房维修基金14644元，后隆翔公司将1#104号、203号房交付给魏大悦使用。一审法院认为，魏大悦与隆翔公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。中原银行周口分行虽对商品房买卖合同的复印件提出异议，但并未提交证据证明魏大悦提交证据存在不真实的可能性，且根据庭审中证据显示，中原银行周口分行与隆翔公司在签订借款协议时，隆翔公司已经取得了商品房预售许可证，魏大悦提交的商品房买卖合同虽系复印件，但结合魏大悦提交的加盖有隆翔房公司财物专用章的购房收据、购房款凭证，可以认定2014年4月14日双方的商品房买卖合同已经成立并生效，隆翔公司应依法协助魏大悦办理新和铭城1#104号、203号房屋的产权登记过户办理手续。魏大悦能否排除法院对位于周口市××闸路南段西侧××和××＃××、××号房屋执行措施，关键需要确定中原银行周口分行对该两套房屋的优先权是否能够对抗魏大悦。魏大悦于2014年4月14日前已经支付了1#楼104、203号房的全部购房款290万元，并且隆翔公司也将该两套房屋交给魏大悦占有、使用。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该法律规定可以得出消费者交付购买商品房的全部款项后，建筑工程优先受偿权、抵押权等其他权利不能与之对抗。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。即虽然（2017）豫1602民初2254号民事判决书已经确定了中原银行周口分行对位于周口市××闸路南段西侧××和××＃××、××号等商铺房屋享有优先受偿权，但该优先受偿权不得对抗买受人魏大悦对该两套房屋所拥有的权利。综上，一审法院于2019年11月17日作出(2019)豫1602民初1125号民事判决：一、魏大悦与隆翔公司签订的商品房买卖合同有效，隆翔公司于判决生效后三十日内协助魏大悦办理位于周口市××闸路南段西侧××和××＃××、××号房屋的产权过户登记手续；二、对位于周口市××闸路南段西侧××和××＃××、××号房屋不得执行。一审案件受理费30000元，由隆翔公司负担。中原银行周口分行不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求判令：依法撤销一审判决，改判驳回魏大悦的诉讼请求，二审案件受理费由魏大悦、隆翔公司承担。二审法院认定事实与一审一致。二审法院认为，二审争议焦点：1.魏大悦与隆翔公司是否签订了合法有效的商品房买卖合同；2.原审法院对是否签订了合法有效的商品房买卖合同这一事实的举证责任分配是否适当。第一个焦点问题，魏大悦虽没有提供商品房买卖合同原件，但魏大悦对未提供原件的原因进行了合理陈述，对魏大悦的陈述合同相对方隆翔公司不予否认，认可隆翔公司因备案需要在保管买受人合同原件时因保管不善而遗失，魏大悦应属于提供证据不能。结合魏大悦已缴纳全部购房款并已实际占有使用的情况，原审认定2014年4月14日双方的商品房买卖合同已经成立并生效，并无不当。中原银行周口分行仅以魏大悦未提供合同原件而否认合同真实有效，其上诉理由不能成立。第二个焦点问题，魏大悦主张存在合法有效的房屋买卖合同关系，提供了商品房买卖合同复印件、购房款凭证、购房收据等证据证明其主张。中原银行周口分行对商品房买卖合同的真实性有异议，系反驳对方主张的事实，亦应当提供证据证明合同虚假的事实。原审认为中原银行周口分行未提供证据证明魏大悦提供的证据存在不真实性而未采纳中原银行周口分行所主张的事实，并不存在举证责任分配错误的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。魏大悦原审主张确认案涉房屋归其所有、停止法院对涉案房屋的执行的诉讼请求应予支持，主张判令隆翔公司协助办理过户登记手续的诉讼请求不属于执行异议之诉的审理范围，原审予以审理并予以判决，适用法律错误，结果不当，应予纠正。综上，二审法院于2019年11月29日作出（2019）豫16民终5184号民事判决：一、维持周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初1125号民事判决第二项；二、撤销周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初1125号民事判决第一项；三、魏大悦对位于周口市××闸××段西侧的新和铭城1#104、1#203号房屋享有所有权；四、驳回魏大悦的其他诉讼请求。二审案件受理费30000元，由中原银行周口分行负担。本院再审对原审认定的案件基本事实予以确认。本院再审认为，本案再审争议的焦点是魏大悦与隆翔公司之间房屋买卖合同关系是否真实及履行情况，魏大悦请求停止执行案涉房屋是否符合法律规定。关于魏大悦与隆翔公司之间房屋买卖合同关系是否真实及履行情况的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制、照片、副本、节录本”。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条“书证原件遗失、灭失或者毁损”的属于民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难的情形。本案中，根据魏大悦与隆翔公司在原审中的陈述，魏大悦将商品房买卖合同原件交给隆翔公司进行备案，后因隆翔公司人事变动等原因造成该商品房买卖合同的原件遗失，魏大悦无法提供合同原件。按照上述法律规定，在魏大悦提交商品房买卖合同原件确有困难的情况下可以提交复印件证明其主张。结合魏大悦提交的加盖有隆翔公司财物专用章的购房收据、银行转款记录、隆翔˙新和铭城定购单、购房款凭证、维修基金票据等证据能够相互印证，足以证明魏大悦与隆翔公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。再审中，中原银行周口分行主张原审对商品房买卖合同复印件证明事实的认定，不符合法律规定的诉讼理由不能成立，本院不予支持。本案中，2014年3月14日、4月14日，魏大悦向隆翔公司分两次缴纳购房款共计290万元及维修基金14644元。魏大悦缴纳上述款项后，隆翔公司也已实际将案涉房屋交付给魏大悦占有。对此，再审庭审中，中原银行周口分行认可其工作人员在办理案涉房屋抵押担保手续时明知该房屋已经有人在进行装修的事实，但对该房屋是否已经转让并未核实。综上，本案可以认定魏大悦与隆翔公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，且已经实际履行。关于魏大悦请求停止执行案涉房屋是否符合法律规定问题。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。根据原审认定事实，魏大悦与隆翔公司签订商品房买卖合同，交纳全部房款，取得房屋占有的时间不仅在中原银行周口分行设立抵押之前，也在（2018）豫1602执1122号之一执行裁定之前，已经实际取得房屋的使用权。根据隆翔公司管理不善等原因将魏大悦签订的商品房买卖合同原件遗失，又将已出售给魏大悦的房屋抵押给中原银行周口分行等客观情况，导致案涉房屋至今未能办理过户登记，过错在于隆翔公司，而非魏大悦。现无证据证明系魏大悦自身原因未办理过户登记。参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，魏大悦作为商品房的一般买受人在金钱债权执行中请求排除执行，符合该规定的条件，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，魏大悦虽然与隆翔公司签订商品房买卖合同，支付了购房款并取得房屋占有，但未办理房屋所有权过户登记，故魏大悦依据买卖合同享有请求隆翔公司办理房屋过户登记的请求权，不享有确认房屋所有权的请求权，二审判决魏大悦对案涉房屋享有所有权不当，本院予以纠正。另，虽然魏大悦提出隆翔公司协助办理过户登记手续的诉讼请求不属于执行异议之诉的审理范围，但是隆翔公司协助相关手续是商品房买卖合同合法有效的必然结果，且一审判决作出后该公司对此也未提出上诉。因此，在此情形下，为减少当事人讼累，本院认为没有改判的必要。《会议纪要》第一百二十六条，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于××的抵押权，故××申请执行登记在房地开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述规则。本院魏大悦购买的房屋性质实际为商业用房，并非居住的房屋，对此，再审中魏大悦也予以认可。根据《会议纪要》第一百二十七条的意见，魏大悦属于商品房消费者之外的一般买受人，可参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，故，原审适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》作为论述依据不当，本院予以纠正。《会议纪要》第一百二十三条，审判实践中，案外人有时依据另案生效裁判所认定的与执行标的物有关的权利提起执行异议之诉，请求排除对标的物的执行。此时，鉴于作为执行依据的生效裁判与作为案外人提出执行异议依据的生效裁判，均涉及对同一标的物权属或给付的认定，性质上属于两个生效裁判所认定的权利之间可能产生的冲突，人民法院在审理执行异议之诉时，需区别不同情况作出判断；如果作为执行依据的生效裁判是确权裁判，不论作为执行异议依据的裁判是确权裁判还是给付裁判，一般不应据此排除执行，但人民法院应当告知案外人对作为执行依据的确权裁判申请再审；如果作为执行依据的生效裁判是给付标的物的裁判，而作为提出异议之诉依据的裁判是确权裁判，一般应据此排除执行，此时人民法院应告知其对该确权裁判申请再审；如果两个裁判均属给付标的物的裁判，人民法院需依法判断哪个裁判所认定的给付权利具有优先性，进而判断是否可以排除执行。该纪要内容涉及案外人依据另案生效裁判对非金钱债权的执行提起的执行异议之诉。本案中，魏大悦既未依据另案确权裁判作为执行异议依据，也未依据另案给付裁判作为执行异议依据，而是在本案中作为房屋购买人一并提起排除执行与确认所有权的诉讼。从中原银行周口分行申请执行的依据（2017）豫1602民初2254号民事判决主文来看，“隆翔公司偿还中原银行周口分行借款本金1400万元及利息和罚息、中原银行周口分行对位于周口市××闸××段西侧的新和铭城1#102、103、104、202、203号等商铺房屋享有优先受偿权”。该执行依据是对金钱债权的执行，不是对非金钱债权的执行。一般认为，优先受偿权是主债权的从权利具有从属性，是指法律规定的特定债权人(××）优先于其他债权人受偿的权利。在多个债权人并存的情况下，享有抵押权的债权人在担保物范围内优先于其他普通债权人受偿的权利。因此，中原银行周口分行提出应参照上述意见，本案不应排除执行的诉讼理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，中原银行周口分行的再审请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，虽适用法律不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下：一、撤销河南省周口市中级人民法院（2019）豫16民终5184号民事判决；二、维持周口市川汇区人民法院(2019)豫1602民初1125号民事判决。一审案件受理费30000元，由周口市隆翔房地产开发有限公司负担；二审案件受理费30000元，由中原银行股份有限公司周口分行负担。本判决为终审判决。审判长 冯 童审判员 卞亚峰审判员 张 伟二〇二〇年十二月二十日书记员 王 瑶