浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5516号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑德胜，男，1966年6月28日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：高澄，浙江摩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏芳芳，浙江摩尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林金连，男，1955年10月18日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：吴雪梅，浙江联冠律师事务所律师。上诉人郑德胜因与被上诉人林金连房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初3888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑德胜上诉请求：1、请求依法改判驳回林金连原审的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由林金连承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、郑德胜未收到林金连支付的10万元定金。根据证人何某、陈某证言均可以证实，林金连支付10万元时，郑德胜并未到场。林金连根据何某指示将10万元支付给陈某后，从陈某手中取得房产证，然后陈某因为有事离开。之后，郑德胜到场签字，但是林金连等人以10万元已经支付给陈某为由，一直未向郑德胜支付定金。郑德胜从始至终未收到林金连的10万元定金。2、《房屋定金协议书》未生效，一审判决认定证据不足。郑德胜在《房屋定金协议书》上签字，只是代表对协议的确认，而非对收到定金的确认。郑德胜与陈某的联系，不代表对陈某收取定金的认可。事实上，原房屋买卖合同是与庄某签订，陈某无论什么原因均无权收取定金。郑德胜无需退还庄某定金，且与本案无关。郑德胜办理产权登记手续，与林金连无关，与本案是否违约无关。本案证人在作证过程中，从未说明郑德胜指定陈某代收定金，也未说明是郑德胜指定林金连打款。一审判决据以认定的五项证据或事实，仅可以证明林金连向陈某交付10万元，但是均无法证明该10万元是本案定金，也无法证明是郑德胜指定陈某收取，一审判决未充分论述，就作出认定，属于认定证据不足。根据《担保法》第九十条，本案《房屋定金协议书》因未交付定金而未生效。郑德胜未收取定金，解除房屋买卖合同，合法有据，无需承担违约责任。林金连辩称，一、郑德胜已收到林金连定金10万元。在签订《房屋定金协议书》之前，郑德胜就指示中介何某将收到的定金10万元打给陈某，郑德胜不在场，但事先指示并不影响定金的支付。林金连和陈某没有经济往来，不知道涉案房屋原来有卖给陈某和庄某，只是凭中介指示付款。原审证据中，郑德胜在和中介何某的电话录音里说的很清楚，欠陈某10万元，要退给陈某，中介何某在法庭上作证说在签订《房屋定金协议书》之前，郑德胜已经指示中介将林金连付的定金10万元直接交给陈某。郑德胜到场后签订《房屋定金协议书》之前，陈某已离开，郑德胜先问定金付了没有，中介和林金连都说付过了，郑德胜打电话给陈某确认是否收到10万元，然后再签《房屋定金协议书》，整个过程中介何某作证时讲得很清楚。签订《房屋定金协议书》时，郑德胜对于款项支付给陈某未提出任何抗辩，是2019年7月13日郑德胜反悔卖房子并想要侵吞10万元才提出定金没收到。从常理分析，如果郑德胜对于定金支付给陈某有异议，不可能在《房屋定金协议书》上签字。签订《房屋定金协议书》在2019年7月11日，郑德胜和丁新慧的电话录音在2019年7月31日，这时郑德胜早已反悔卖房，早已想好怎么做才能达到房子不卖，10万元定金也要侵吞的目的。而丁新慧并没有在签订《房屋定金协议书》现场，只是受林金连的指示支付了10万元。二、本案《房屋定金协议书》已生效，郑德胜已收到定金，本案证据能充分证明事实。1、本案中，郑德胜是在确认定金已交陈某后才签《房屋定金协议》，按实际操作人中介何某的认知，他认为签订了协议且定金已付，郑德胜认可双方签订《房屋定金协议书》就可以了，不必打收条，所以当初中介没有要求郑德胜打收条。而林金连已经65周岁，长期生活在农村，而且是文盲，听从中介安排，没有要求郑德胜打收条，但没有打收条并不影响定金已支付的事实。2、涉案房屋在本次交易之前卖给陈某、庄某，陈某、庄某合伙买房子的事实，郑德胜是清楚的。虽然合同由庄某签，但是陈某、庄某在之前的买房过程中均一起和郑德胜就交易进行过磋商，否则在签订《房屋定金协议书》之前，郑德胜不可能打电话给陈某。郑德胜在签订协议之前打电话给陈某必然存在着一定的目的，而并不是如郑德胜所谓的“并不表示对收取定金的认可”。庄某在法庭上作证，已经把从郑德胜处买房子后解除合同退还定金的事实讲的很清楚，所以钱不管交给陈某还是庄某均不影响林金连按郑德胜指示交付定金10万元的事实。3、一审除了书面证据之外，林金连向法庭提交了何某和郑德胜的电话通话录音、丁慧新和郑德胜的电话录音，林金连申请了证人何某、陈某、庄某出庭作证，判决书根据证据认定了本案事实。也正是由于陈某、庄某向郑德胜买房子这一事实的存在，陈某、庄某和郑德胜解除合同，郑德胜需退还定金10万元给陈某、庄某，才有郑德胜和中介何某指示林金连将10万元定金交付给陈某的事实根据。4、郑德胜和陈某、庄某之间的房屋买卖本来和本案无关，就是由于郑德胜指示林金连将定金交给陈某，能证明本案林金连已将定金交付给郑德胜的事实。郑德胜因为指示林金连交付10万元给陈某，陈某不会再向郑德胜要款，如果本案中不认定郑德胜收到林金连的10万元定金，郑德胜就达到了侵吞10万元的目的。综上，一审认定事实清楚，请求驳回上诉。郑德胜向一审法院起诉请求：1.判令林金连停止侵害、排除妨害，腾空位于瑞安市××镇××村的房屋；2.本案诉讼费用由林金连承担。审理过程中，林金连提出反诉请求：1.解除林金连和郑德胜2019年7月11日签订的《房屋定金协议书》及口头达成的《房屋买卖合同》；2.判令郑德胜双倍返还林金连购买房屋的定金20万元；3.由郑德胜承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月11日，经房屋中介何某居间介绍，郑德胜（下述协议中称甲方）与林金连（下述协议中称乙方）签订了一份《房屋定金协议书》，双方约定“甲方自愿将座落在桐浦镇高河村的二间和一间空地（即案涉房屋）出售给乙方，经议定后，总计人民币伍拾贰万元整。由乙方须交付定金壹拾万元整，以上经甲、乙双方同意后，届时乙方违约，定金予以没收，甲方违约，将以定金金额加壹倍退还乙方”等内容。郑德胜在该协议的收款人处签名。同时，双方就其他事项口头达成房屋买卖合同。之后，林金连指示由其儿媳将定金10万元付至郑德胜指定的收款人陈某银行帐户，郑德胜当即与陈某电话联系予以确认。次日，郑德胜夫妻及中介人员共同到不动产登记中心办理了案涉房屋的不动产权证。同月13日，中介人员通知郑德胜、林金连办理案涉房屋过户手续时，郑德胜以未收取定金10万元为由，拒绝办理过户手续。另查明，2018年8月31日，郑德胜与案外人庄某签订了一份《房屋买卖合同》，其中约定：郑德胜自愿将案涉房屋出卖给庄某（与陈某合伙购买），价格50万元，订立合同之日付定金10万元等内容。当日，庄某指示他人支付郑德胜定金10万元。此后，因案涉房屋因故未能办理产权过户手续，双方协商解除合同，但郑德胜一直未退还庄某定金10万元。另，2018年4月19日，郑德胜将案涉房屋出租给案外人杨某某使用，租期一年。届期，双方续租一年。2019年9月5日，林金连未经郑德胜同意，与杨某某签订案涉房屋的《房屋租赁协议书》，约定杨某某将案涉房屋转租给林金连。此后，林金连搬入案涉房屋居住使用至今。一审法院认为，郑德胜与林金连于2019年7月11日签订的《房屋定金协议书》系双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，应为有效合同。双方均应按约自觉履行合同。本案双方主要争议是，林金连是否已按约支付定金10万元。一审法院根据郑德胜在定金协议书上的亲笔签名及其当场与收款人（即陈某）的电话联系、郑德胜与陈某（或者庄某）之间本应退还的定金10万元、次日郑德胜夫妻与中介人员共同到产权登记中心办理产权登记手续、证人证言等事实及证据，确认林金连已按约支付定金10万元，现郑德胜无故否认且拒不履行按约办理案涉房屋产权过户手续，其存在违约行为，林金连请求双倍返还定金（合计20万元），符合法律规定，予以支持。关于郑德胜请求的拆除妨害、腾空案涉房屋，林金连无异议，予以支持。关于林金连提出的解除《房屋定金协议书》及口头达成的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，理由成立，予以支持。综上所述，郑德胜及林金连提出的诉讼请求，事实及理由成立，均予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条之规定，判决：一、林金连于本判决生效之日起十日内搬出并腾空登记在郑德胜名下的坐落于瑞安市××镇××村××层房屋［证号浙（2019）瑞安市不动产权第0040233号］；二、解除林金连与郑德胜于2019年7月11日签订的《房屋定金协议书》及口头达成的房屋买卖合同；三、郑德胜于本判决生效之日起十日内双倍返还林金连定金合计20万元，款交法院转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由林金连负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）；反诉案件受理费2150元，由郑德胜负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。本院二审期间，林金连未提供证据。郑德胜向本院提交了微信聊天记录，证明庄某拿走郑德胜的房产证拒不归还；郑德胜原先承诺房子卖出去后退还庄某10万元定金；因庄某不归还房产证，致使郑德胜无法卖房，郑德胜解除与庄某的合同。经质证，林金连认为该证据可在一审提交，现非在举证期限内提交，不属于二审新证据，对合法性、关联性存在异议，从翻译内容来看，郑德胜欠庄某10万元，录音里有提到，之前房子卖过一次，是瞒着林金连的，不能让林金连知道房产证在别人手里，由此可见签订协议之前，林金连对于庄某与郑德胜的交易不清楚。本院认为，该证据真实，可以反映郑德胜与中介何某之间就涉案房屋出卖事宜进行沟通的过程，但与本案争议无实质关联，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对除“之后，林金连指示由其儿媳将定金10万元付至郑德胜指定的收款人陈某银行帐户，郑德胜当即与陈某电话联系予以确认”外，一审法院认定的其余事实予以确认。另查明，二审中双方当事人一致确认，郑德胜到场后，陈某已经离开，郑德胜先打电话与陈某联系，然后才在《房屋定金协议书》上签字。本院认为，根据查明的案件事实，本案纠纷为房屋买卖过程中发生的纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而非排除妨害纠纷。二审争议焦点为郑德胜是否已经收取定金10万元。根据双方一致确认的事实，郑德胜到场后，先与陈某电话沟通，然后才在《房屋定金协议书》下方收款人处签名。郑德胜认为自己与陈某进行电话联系，是质问陈某为什么收钱，而非确认定金是否已经收到。若如郑德胜所言，其在签订《房屋定金协议书》前已经知晓林金连将10万元支付给了陈某，其持有异议，但却仍在协议下方收款人处签字，明显有悖常理。郑德胜在《房屋定金协议书》上的签字，应视为其对陈某代收定金的认可。一审结合上述事实及何某、陈某、庄某等人的证人证言及相关电话录音等证据，认定郑德胜已收到定金10万元，符合本案客观实际。鉴于前述分析，郑德胜已经收取定金10万元，故其上诉认为《房屋定金协议书》未生效的理由，亦不能成立。现林金连要求郑德胜双倍返还定金20万元，符合合同约定，一审对此予以支持，并无不当。综上所述，上诉人郑德胜的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，保全费1520元，均由上诉人郑德胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月九日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁