北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14082号原告（反诉被告）：赵伟，男，1984年11月26日出生，汉族，住河南省鹿邑县生铁冢乡大郑行政村赵庄004号。委托诉讼代理人：李永飞，北京恒略律师事务所律师。被告（反诉原告）：缪银华，女，1971年8月15日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区章江北大道70号1栋3单元502室。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，本公司法律顾问，住单位宿舍。原告（反诉被告）赵伟与被告（反诉原告）缪银华、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵伟的委托诉讼代理人李永飞、被告（反诉原告）缪银华委托诉讼代理人宋军霞、第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵伟向本院提出诉讼请求：1.被告退还房租26400元（2018年1月13日至2018年5月2日，共计110天房租）、押金7200元，以上合计33600元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因原告入股的周末去哪儿（北京）旅游咨询有限公司搬家，经营场所被列为异常，急需找新的经营场所，并将公司注册地迁到新的经营场所。原告通过中介链家公司介绍于2017年12月22日与被告签订了《北京市房屋租赁合同》。合同约定租赁房屋所在地为北京市昌平区××镇××小区3号楼16层1809室，租赁期间2017年12月27日至2018年12月26日，租金每月7200元，租金按年支付，押金7200元。合同第十三条“其他约定事项”中“3.其他”特别约定：“甲乙双方协商一致，为确保现租户于2018年1月13日起公司地址注册，若不能按时注册，甲方承担可注册期前相差天数的房租，每天按照7200/30（240元）给乙方减免房租”。原告按合同约定的期间入住合同约定的办公场所后，就积极办理相关公司注册地址变更手续，但因被告房屋已经有3个公司在此注册，致使原告的公司无法在该办公地址进行注册，进而影响公司正常经营（公司注册地址被列为异常，公司无法开具发票），直至2018年5月3日才将公司注册地址变更到该实际经营场所。后原告到期后不再续租，并委托中介与被告进行了物业交割。原告退租后，被告占有原告的押金迟迟不予退还。按合同第十三条约定应退还的租金也未予退还。为此，原被告多次协商，被告找各种理由推脱。原告认为依法成立的合同应该得到法律维护，被告不退还押金和租金违背合同约定。缪银华辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。原告要求退还房租没有依据，押金已经抵销后续的占用费，请求法院驳回原告的诉讼请求。缪银华向本院提出诉讼请求：1.被反诉人立即支付反诉人自2018年12月27日至2019年5月21日的违约金，按日租金的两倍计算，共计68640元；2.本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年12月22日，反诉人通过第三人和被反诉人签订了《北京市房屋租赁合同》（合同编号为100001384911），合同约定租赁房屋位于北京市昌平区××镇××小区3号楼16层1809室，建筑面积106.95平方米，租赁期间2017年12月27日至2018年12月26日，租金每月7200元，租金按年支付，押金为7200元。合同履行过程中，反诉人严格按照合同约定义务交付房屋，并给被反诉人5天的免租期。2018年12月6日，反诉人提前20天通知被反诉人到期后不再续租，按照合同约定要求按时腾房、结清相应费、办理交还手续，并要求于2019年1月15日之前将其公司注册地址从本房屋迁址出去。虽然经反诉人多次催促，被反诉人却迟迟不予交房。由于反诉人身患癌症，身体一直不好在老家养病，是靠该房租去看病及维持生活。因没法收回房屋无法再出租涉案房屋，就没有了生活来源。无奈之下，反诉人带着病弱的身体于2019年5月21日从老家回到北京找被反诉人理论，才发现房屋内是空的。反诉人直到2019年7月10日才将该房屋租出去，被反诉人的违约行为给反诉人造成较大的经济损失。反诉人因不想找是非，本想息事宁人，损失几个月房租就算了，就没再追究此事，没想到被反诉人却恶人先告状，故意歪曲事实将反诉人诉至法院要求退房租及押金。根据合同第十一条第（四）款约定，“乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金2倍标准支付违约金”。据此，被反诉人应按日租金2倍的标准支付反诉人实际占用费用68640元。赵伟辩称，原告不同意被告的反诉诉讼请求。原告于2018年12月27日按被告及第三人要求将房屋交付给被告及第三人，因此原告已经履行了合同义务，不存在占用情况。链家公司述称，2018年12月27日，原告到涉租赁房屋，但说有事就先走了，被告的女儿也到场，被告本人是否到场记不清楚了。办理了一些手续，发了一些信息，核验了水电燃气，没有签署书面材料。后来联系双方有不同意见，一直没签署书面文件。我们之后同被告一起去过，具体时间记不清了。当天，原告先开门进入的房屋，之后原告先行离开，我们没有收到过原告的钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月22日，缪银华（房屋出租方、甲方）与赵伟（房屋承租方、乙方）及链家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定房屋坐落于北京市昌平区××镇××小区3号楼16层1809室（以下简称1809室），房屋所有权证书编号京房权证昌私移195164号，租赁用途为居住，房屋租赁期自2017年12月27日至2018年12月26日；租金每月7200元，租金总计86400元，支付方式为押1付12，押金7200元。合同第十一条“违约责任”载明“……乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金2倍标准支付违约金。”第十三条“其他约定事项”载明“……3.其他：甲乙双方协商一致，为确保现租户于2018年1月13日起公司地址注册，若不能按时注册，甲方承担可注册期前相差天数的房租，每天按照7200/30（240元）给乙方减免房租。”《租赁合同》签订后，缪银华依约交付房屋，赵伟交纳7200元押金及12个月租金86400元。赵伟称，签订《租赁合同》后，其积极办理周末去哪儿（北京）旅游咨询有限公司（以下简称周末去哪儿公司）注册地址变更手续，但因被告房屋已经有3个公司在此注册，致使原告的公司无法在该办公地址进行注册，进而影响公司正常经营（公司注册地址被列为异常，公司无法开具发票），直至2018年5月3日才将公司注册地址变更到该实际经营场所。缪银华称，双方签订的《租赁合同》约定的用途为居住，但赵伟用作商用，缪银华也积极配合。赵伟相关公司因地址原因，已经营异常，因此才不能及时做地址变更。2018年4月24日，赵伟才通知原告提供房产证办理地址变更，于2018年4月25日赵伟交纳租赁税费，开具住改商的证明，是赵伟没有及时办理手续，导致2018年5月3日才迁入。本院查询企业登记信息，2018年3月27日，赵伟代表周末去哪儿公司向北京市工商行政管理局昌平区分局（以下简称工商昌平分局）申请变更住所。2018年4月25日，北京市昌平区天通苑南街道北方明珠社区居民委员会居委会出具《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》，同意将1809室改变为经营性用房。2018年5月2日，缪银华向工商昌平分局出具《承诺书》，载明1809室归缪银华所有，目前该地址已被注册了以下市场主体：舟山市金桥旅游有限责任公司北京分社；在将房屋出租给上述市场主体后，缺乏与其沟通，在市场主体迁出后未及时督促其到工商部门办理地址变更手续，且目前已失去联系。现已将上述所有市场主体列入地址异常名录，请贵局结合产权人合法权益，允许我房产所述地址出租给周末去哪儿公司再办理此一个营业执照。同时我承诺：将积极联系上述市场主体，督促其变更地址或注销，在清理完成之前，不再出租该地址用于办理营业执照使用。同时缪银华提供《住所证明》，同意将1809室地址提供给周末去哪儿公司使用。2018年5月3日，周末去哪儿公司的注册地址变更为1809室。2018年12月27日，《租赁合同》到期，链家公司邵凤双、赵伟、缪银华及其女郑妙婷共同至1809室交接房屋。赵伟与链家公司通过微信方式确认了水、电、燃气交接的数额，以及赵伟需要交纳的金额220元。赵伟明确表示，让他们从押金里扣。关于剩余的物品，赵伟告知链家公司，“让收废品的把其他的桌子帮忙搬走，如果房东不要的话”。另查，2019年3月22日，北京天乐宝旅游有限公司（原周末去哪儿公司）将注册地址变更为他处。上述案件事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、企业的及信息查询单及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：依法订立的合同具有法律拘束力。本案中，赵伟、缪银华与链家公司签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2018年12月27日，《租赁合同》期限届满，缪银华与赵伟之间的权利义务终止，赵伟应当按照约定返还1809室房屋，缪银华应当退还押金。当日，缪银华、赵伟及链家公司已就1809室房屋办理交接，缪银华应当在扣除相关费用后退还赵伟押金。缪银华主张赵伟迟延交接房屋，本院不予采信。首先，2018年12月27日，三方办理交接，缪银华未提交证据证明其对交接时的房屋状态存有异议；其次，缪银华主张其于2018年12月6日即书面通知赵伟到期返还房屋及迁址，虽赵伟对该通知不予认可，但该通知第六条要求赵伟于2018年12月26日前搬走物品，如未及时搬走，视为赵伟自愿放弃房屋内相应物品的所有权。况且赵伟明确表示遗留物品可由他人处理。因此，即便赵伟遗留部分物品，亦不妨碍缪银华收回房屋。第三，《租赁合同》约定的租金支付方式为预付，2018年12月27日后赵伟未再交纳租金，如赵伟继续占用房屋，缪银华应提出异议，而本案中缪银华未举证证明其向赵伟主张过权利，明显与常理不符。鉴于此，本院确认三方已于2018年12月27日交接完毕，赵伟关于退还押金的诉讼请求，具有事实和法律依据，应予支持。具体金额，本院在扣除其他费用后予以确认。而缪银华主张的逾期返还房屋违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。《租赁合同》中约定确保乙方2018年1月13日起公司地址注册，若不能按时注册，甲方承担可注册期前相差天数的房租。对该条款的理解，本院认为不应仅仅局限于字面意思。在明知赵伟欲租赁房屋作为相关公司注册地址的情况下，缪银华作为出租方应当保证1809室符合约定用途，但缪银华所负义务仅仅为保证1809室可作为相关公司的注册地址，在赵伟办理相关公司注册地址迁移的过程中予以配合。至于赵伟能否办理公司注册地址迁移手续，不应过度苛责缪银华。本案中，赵伟未于2018年1月13日前办理完毕公司地址迁移，但未举证证明系房屋原因或缪银华不配合所致。故关于赵伟要求退还房租的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、缪银华于本判决生效后七日内退还赵伟租房押金6980元；二、驳回赵伟的其他诉讼请求；三、驳回缪银华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，由赵伟负担590元，已交纳；缪银华负担50元，于本判决生效后七日内交纳。反诉受理费1516元，由缪银华负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  陆婧审判员  张俊审判员  孙颖二〇二〇年十二月三十一日书记员  李杰书记员  姜帆