海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终1770号   上诉人（原审被告）：黄爱珠。   上诉人（原审被告）：符哲源。   上诉人（原审被告）：符瑜玲。   三上诉人共同委托诉讼代理人：吴光维。   被上诉人（原审原告）：王光映。   委托诉讼代理人：徐俊。   委托诉讼代理人：夏依博。   原审被告：符泽文。   原审被告：符泽丽。   原审被告：符泽飞。   原审被告：杞大学。   原审被告：涂德英。   上诉人黄爱珠、符哲源、符瑜玲因与被上诉人王光映，原审被告符泽文、符泽丽、符泽飞、杞大学、涂德英房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄爱珠、符哲源、符瑜玲及其共同委托诉讼代理人吴光维，被上诉人王光映的委托诉讼代理人徐俊，原审被告符泽文、符泽丽到庭参加诉讼。原审被告符泽飞、杞大学、涂德英经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   黄爱珠、符哲源、符瑜玲上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回王光映关于确认《房屋转让协议书》及《房产转让协议书》有效的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由王光映承担。   事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误，应依法改判。一、一审判决认定“该证据结合三土房（1998)字第XXXX号《海南省三亚市土地房屋权证》（以下简称第XXXX号土地房屋权证）更能体现实际情况，本院予以采信，故涉案五层房屋应于1990年3月竣工”错误。王光映一审提供的三亚市港门上村居委会出具的《证明书》上未加盖该居委会公章，其真实性存疑。且该《证明书》中的房屋占地面积、建筑面积与第XXXX号土地房屋权证上记载的建筑面积不一致。涉案土地上曾有两间房屋，河东国用（1991）字第0467号国有土地使用证（以下简称第0467号国有土地使用证）上载明两间房屋面积为263平方米，时间是1991年12月2日，故房屋至少建于1991年12月2日之后，并非一审法院认定的1990年3月。如果涉案房屋于1990年3月竣工，那么第0467号国有土地使用证就不会载明房屋建筑面积为263平方米。因此，一审法院根据该《证明书》认定涉案五层房屋于1990年3月竣工的事实认定错误。   二、一审判决认定“黄爱珠、符哲源、符瑜玲提供的《房建联营协议》中的落款日期1995年6月20日存在人为涂改，且未有协议双方明确表明更改的意愿，鉴于该协议的签订双方符井通已去世，杞大学又未出庭应诉，本院对该《房建联营协议》的真实性不予认可”错误。   符井通于1992年11月10日与杞大学签订《房屋转让协议书》第二条约定“经甲乙双方商定，转让价格共玖拾伍万元人民币，协议双方签字后，随即由乙方付定金叁万元给甲方，待甲方办清居委会房屋产权证明及土地使用证书后，其余款一次性付给甲方，并同时将所有原始证件手续交给乙方”。《房屋转让协议书》约定的转让价格为95万元人民币。杞大学与王光映于1998年9月7日签订的《房产转让协议书》第二条约定：“经甲乙双方协商房屋转让价格共柒拾伍万元人民币，甲乙双方协议签定后，即由乙方付给甲方定金壹万元人民币，余款在签订合同的一周内一次性付清给甲方，如在一周内，乙方不付给甲方余款，此合同无效，但不退定金”。杞大学与王光映签订的《房产转让协议书》约定的转让价格为75万元人民币。随着城市的不断发展，房屋的转让价格也不断上涨，通常情况下转让房屋的目的在于盈利，本案中杞大学转让房屋亏损20万元人民币是不符合常理的。   符井通与杞大学于1992年11月10日签订的《房屋转让协议书》并未实际履行，也没有相关证据证明杞大学向符井通实际支付了玖拾伍万元人民币。双方对于涉案房屋是按照《房建联营协议》第二条的约定来履行，即“甲方将现有使用权的国有土地，其面积按国有土地使用权范围（即16.9M×18.2M)作为联营投入，乙方在范围内营建房屋，所营建的建筑费用全由乙方出资，房屋建成后按房屋面积的20%归甲方所有，80%归乙方所有”。符井通与杞大学是按照《房建联营协议》来履行的，涉案一层的房屋归符井通使用，而二、三、四层归杞大学使用。符井通常年将一楼的商铺出租于租户使用，王光映主张于1998年9月7日入住涉案房屋，此后涉案房屋一直由王光映占有使用。若王光映与杞大学签订《房产转让协议书》是取得涉案房屋五层的使用权，自1998年9月7日起占有使用房屋期间却未曾对符井通常年出租一层商铺并获利的情况提出异议，且未行使权利的时间长达二十年，这是不符合逻辑和常理的。   三、一审判决第一项“确认符井通与杞大学于1992年11月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效”错误。王光映不是《房屋转让协议书》的当事人，无权将请求确认他人之间签订的合同有效列为单独的诉讼请求。   四、一审判决第二项“确认原告王光映与被告杞大学于1998年9月7日签订的《房产转让协议书》合法有效”错误。杞大学未取得房屋所有权并将涉案房屋转让给王光映的行为属于无权处分。符井通与杞大学签订的《房建联营协议》第一条约定：“甲乙双方在甲方现有使用权国有土地上，共同联合营建房屋一幢。房屋建成后，甲方依照租用的方式租给乙方使用，其租用时间为柒拾年，租用期间按国家土地法的有关规定执行”。涉案房屋系符井通出租给杞大学，杞大学仅取得房屋的使用权，并未取得所有权。杞大学无权将涉案房屋转让于第三人，杞大学的行为系无权处分行为。第0467号国有土地使用证上载明两间房屋面积为263平方米，符井通与杞大学签订《房屋转让协议书》的时间是1992年11月10日，由此可见，符井通与杞大学是针对第0467号国有土地使用证签订的合同。1998年颁发的第XXXX号土地房屋权证载明的房屋建筑面积是1,326.02平方米，说明该五层房屋不是第0467号国有土地使用证上载明的房屋。1992年11月10日之后，特别是第0467号国有土地使用证颁发之后，符井通并没有与杞大学签订过房屋转让合同，只签订了《房建联营协议》，确定新建的五层楼房除一层外，其余房屋出租给杞大学，杞大学无权将不是自己受让的五层楼房转让给王光映。基于以上的理由，《房产转让协议书》不是有效合同。   王光映辩称：-、涉案房屋建于1990年3月份有《证明书》予以证明，且建房时符井通的子女符泽文、符泽丽、符泽飞对此均予以认可，一审法院认定正确。   首先，《证明书》是另案黄爱珠、符哲源、符瑜玲诉符泽文、符泽丽、符泽飞继承纠纷一案中[案号：（2019)琼0271民初3126号]中符泽文、符泽丽、符泽飞提交的证据材料，同时黄爱珠、符哲源、符瑜玲也将该《证明书》作为证据在本案中予以提交。虽然王光映并未掌握该证据的原件，但该证据真实性应予以确认。同时根据原三亚市建设局加盖公章并注明“情况属实”字样可以认定三亚市港门上村居委会在该《证明书》中已加盖公章，只是由于文件复印原因复印件无法看清。从黄爱珠、符哲源、符瑜玲所提交的《证明书》证据复印件中可以清晰地看到三亚市港门上村居委会已经加盖了公章。   其次，在1990年3月建设涉案房屋时，黄爱珠尚未与符井通结婚，也未生育符哲源、符瑜玲。因此黄爱珠、符哲源、符瑜玲对涉案房屋是否于1990年3月建设事实上并不知情，而当时符井通已经生育的子女符泽文、符泽丽、符泽飞对涉案房屋建于1990年3月的事实均予以认可，相较而言黄爱珠、符哲源、符瑜玲的陈述并无证明力。   再次，第0467号国有土地使用权证中并未记载涉案土地上建有两间263平方米的房屋。事实上，三亚镇港门村居委于1989年1月10日出具的《港门村群众房屋土地使用证书》中记载涉案土地上有263平方米房屋，但从该《港门村群众房屋土地使用证书》所出具的时间来看，与涉案房屋建于1990年3月的事实并不相矛盾。   最后，虽然《证明书》中记载的涉案房屋面积1,215平方米与涉案房屋房产证登记的面积1,326.02平方米有出入，但作出《证明书》的三亚市港门上村居委会当时只是对涉案房屋进行了初步、大概地测量，而三亚市土地房产管理局作出颁发涉案土地房屋权证前，对涉案房屋进行了精细的专业测绘，二者之间的测量结果有100余平方米的出入是正常的，并且《证明书》主要证明的是涉案房屋的建成时间而非面积，因而并不能以此否认《证明书》所证明的客观事实。   二、《房建联营协议》中有人为涂改，其真实性无从查证。相对而言王光映所提交的证据更具有证明力。在一审庭审过程中，经查阅《房建联营协议》原件发现存在人为涂改合同签订日期的痕迹，而且涂改处没有符井通及杞大学的捺印，且该协议当事人符井通已经去世，杞大学也未到庭参加诉讼，该协议真实性根本无从考证。相对而言，王光映所提交的证据与符泽文、符泽丽、符泽飞的陈述及涉案房屋实际占有使用的情况能够相互印证，更具有证明力。黄爱珠、符哲源、符瑜玲主张实际履行的是《房建联营协议》，杞大学属于无权处分并缺乏事实及法律依据。   三、王光映、杞大学签署的《房产转让协议书》与符井通、杞大学签署的《房屋转让协议书》约定的房屋出售价格相差20万元并不能否认《房产转让协议书》的真实性。符井通、杞大学系于1992年11月10日签署《房屋转让协议书》，王光映、杞大学系于1998年9月7日签署《房产转让协议书》，在上述交易产生的上世纪90年代期间，三亚市房屋价格并未上涨，结合涉案房屋己经使用了6年的情况，杞大学的出售价格相较于其购买价格减少20万元并无不当，不能以此否认交易的真实性。   四、符井通与杞大学交易时尚未与黄爱珠结婚，符哲源、符瑜玲亦未出生，其主张杞大学未支付95万元房款并无证明力，同时由于交易的年代久远，付款人亦为杞大学，因此王光映无法提供相关付款材料并不能否认《房屋转让协议书》已经实际履行。   五、黄爱珠、符哲源、符瑜玲并未提供客观证据证实符井通实际占有使用涉案房屋的第一层，而王光映已经提供由吉阳区港门村社区居委会出具的《证明》证实涉案房屋由王光映的哥哥王光明自1998年起占有使用至今，相对而言王光映的证据更具有证明力。   六、符井通、杞大学签署《房屋转让协议书》的效力问题直接影响了王光映、杞大学签署《房产转让协议书》的效力，因此王光映有权起诉确认符井通、杞大学签署的《房屋转让协议书》有效。因杞大学将涉案房屋出售给王光映时并未办理产权过户手续，涉案房屋仍然登记于符井通名下，因此在本案中符井通与杞大学签署《房屋转让协议书》的效力问题直接影响了王光映与杞大学签署《房产转让协议书》的效力认定。王光映与《房屋转让协议书》的效力问题有直接的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，王光映有权起诉确认符井通与杞大学签署的《房屋转让协议书》有效。   七、涉案房屋的交易应以涉案房屋实际存在而非以已经实际办理土地房屋权证为前提，颁证时间在后并不能作为否认涉案房屋为《房屋转让协议书》交易标的物的依据。   综上所述，黄爱珠、符哲源、符瑜玲的上诉请求没有任何事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其3人的上诉请求。   符泽文、符泽丽共同辩称，请求二审法院依法裁判。   符泽飞、杞大学、涂德英未作答辩。   王光映向一审法院起诉请求：1.确认符井通与杞大学于1992年11月10日签署的《房屋转让协议书》有效；2.确认杞大学与王光映于1998年9月7日签署的《房产转让协议书》有效；3.判令黄爱珠、符哲源、符瑜玲、符泽文、符泽丽、符泽飞、杞大学、涂德英协助王光映将位于三亚市河东路（现吉阳区）港门上村东二路6号符井通住宅楼（11-05-84）整栋【产权证为：第XXXX号土地房屋权证】的产权过户至王光映名下；4.本案全部诉讼费用由黄爱珠、符哲源、符瑜玲、符泽文、符泽丽、符泽飞、杞大学、涂德英承担。   一审法院认定事实如下：1992年11月10日，符井通（甲方）与杞大学（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，该协议约定：甲方将位于市一中围墙对面约100米，沿现有水泥路交叉处，底层占有东西向长度18.2米×南北向长度16.9米的自有房屋有偿转让给乙方，转让价格共玖拾伍万元人民币；协议双方签字后，随即由乙方支付定金叁万元给甲方，待甲方办清居委会房屋产权证明及土地使用证书后，其余款一次性付给甲方，并同时将所有原始证件手续交给乙方；甲方负责提供原有占地面积土地使用权及房屋产权证给乙方户主。1998年9月7日，杞大学（甲方）与王光映（乙方）签订一份《房产转让协议书》，该协议约定：甲方将自己位于三亚市港门上村的房产（五层）楼房全部有偿转让给乙方，该房产为框架结构五层楼房，位于三亚市港门上村东二路6号，占地面积249.48平方米，建于1990年，总建筑面积1,245平方米，房地产权原为港门上村人符井通所有，在1993年11月已转让给甲方，至今未转户名，土地证图号L18.25--59.75，地号：5--84。   符井通1951年12月16日出生，其与何占菊于1971年结婚，婚后分别于1972年1月15日、1976年11月20日、1981年9月3日共同生育符泽文、符泽丽、符泽飞。何占菊于1992年6月4日去世。1995年6月17日，符井通与黄爱珠结婚，双方分别于1994年6月28日、1995年6月10日共同生育符哲源、符瑜玲。2018年12月6日，符井通因病去世。   根据三亚市土地房屋管理局于1998年9月9日出具的【三土房（1998）字第XXXX号】海南省三亚市土地房屋权证，位于三亚市港门上村东二路6号土地房屋权利人为符井通，地号11-05-84，图号CK090439，土地使用权性质为划拨，使用面积260.21平方米，房屋结构为钢筋混凝土，层数为五层，建筑面积1,326.02平方米。截至本案起诉时，涉案房屋因属于危房已被拆除。   一审法院对有争议的事实认定如下：涉案五层楼房的建成时间问题。一审庭审中，王光映提供三亚市港门上村居委会于1998年9月3日出具的《证明书》用于证明涉案房产（五层）楼房于1990年3月建完竣工，符泽文、符泽丽、符泽飞3人对上述事实予以认可。黄爱珠、符哲源、符瑜玲则提供一份符井通与杞大学签订的《房建联营协议》，并结合第XXXX号土地房屋权证的出具时间抗辩涉案五层楼房系1995年6月20日后建成，符井通与杞大学系合作建房关系。黄爱珠、符哲源、符瑜玲提供的《房建联营协议》中的落款日期1995年6月20日存在人为涂改，且未有协议双方明确表明更改的意愿，鉴于该协议的签订双方符井通已去世，杞大学又未出庭应诉，一审法院对该《房建联营协议》的真实性不予认可。另结合王光映提供三亚市港门上村居委会出具的《证明书》中有三亚市建设局给予的“情况属实”的备注。该证据结合第XXXX号土地房屋权证更能体现实际情况，一审法院予以采信，故涉案五层房屋应于1990年3月竣工。   一审法院认为，符井通与杞大学于1992年11月10日，杞大学与王光映于1998年9月7日分别签订房屋转让协议，系各方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，虽然涉案房屋系符井通与何占菊婚姻关系存续期间建设的夫妻共同财产，符泽文、符泽丽、符泽飞主张何占菊于1992年6月4日去世后，3人应继承的房产份额，符井通无权处分。但是，结合本案，从符井通与杞大学签订协议至今已超过20年，自王光映于1998年入住涉案房屋至今亦超过20年，符泽文、符泽丽、符泽飞均未表示反对，且3人均已搬离涉案房屋，故符泽文、符泽丽、符泽飞以符井通未经其同意将涉案房屋出售给杞大学为由，抗辩符井通与杞大学之间的房产转让协议无效，不予支持。故一审法院认定符井通与杞大学于1992年11月10日签订的《房屋转让协议书》及杞大学与王光映于1998年9月7日《房产转让协议书》均合法有效。关于涉案房屋过户问题。根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十四条第五项、第十九条第三项之规定，不动产灭失的，应当办理注销登记。涉案房屋在王光映起诉前已灭失，故王光映关于诉请黄爱珠、符哲源、符瑜玲、符泽文、符泽丽、符泽飞、杞大学、涂德英协助其办理第XXXX号土地房屋权证过户手续的主张，不予支持。杞大学、涂德英经依法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。   综上，一审法院依据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十四条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认符井通与杞大学于1992年11月10日签订的《房屋转让协议书》合法有效；二、确认王光映与杞大学于1998年9月7日签订的《房产转让协议书》合法有效；三、驳回王光映的其他诉讼请求。一审案件受理费11,300元（王光映已预交），由黄爱珠、符哲源、符瑜玲、符泽文、符泽丽、符泽飞、杞大学、涂德英共同承担5,650元，王光映承担5,650元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   黄爱珠、符哲源、符瑜玲提交如下证据：1.第0467号国有土地使用证，证明：1991年12月2日，三亚市国土局给黄爱珠的丈夫符井通颁发了第0467号国有土地使用证，上面没有记载建筑的面积。2.符井通的委托书（出具时间是1998年9月8日），证明：涉案第XXXX号土地房屋权证是符井通委托王光映去办理的，办理后的第XXXX号土地房屋权证的土地所有权人是符井通。3.三亚一面之交面馆、三亚美之约美发店、三亚蒸鑫龚釜餐饮店的企业机读档案登记资料三份，证明：该三家店的住所地和经营场所为涉案房屋一楼，该三家店的经营者分别是张娥、董秋花、全秀玉，符井通与该三人均签订过租赁合同。4.《房屋拆除协议书》及微信转账记录，证明：黄爱珠将涉案房屋交由案外人程先忠进行拆除，符瑜玲于2019年1月13日向程先忠支付了2万元。   王光映质证意见：对证据1的“三性”没有异议，但该证书是土地证，因此没有记载房屋的面积是正常的；对证据2委托书的“三性”没有异议，认为该委托书恰好证实了涉案房屋交易的真实性，是王光映受让涉案房屋后为了办理抵押贷款，因此着手办理了相关的产权登记的手续；涉案房屋产权证是于1998年9月9日办出，1998年12月20日王光映以涉案房屋作为抵押向中国银行、中国农业银行三亚分行进行借款的事实也可以佐证；对证据3的真实性不认可，该三家店的企业机读档案登记资料没有工商局的盖章，即便该三份材料是真实的，也无法证实涉案房屋一楼属于黄爱珠、符哲源、符瑜玲使用的事实；对证据4中《房屋拆除协议书》的“三性”不予认可，对符瑜玲的微信转账的真实性予以认可，但无法证实该2万元的收款人就是程先忠。   符泽文、符泽丽对证据1、2无异议；对证据3无法确认；对证据4的质证意见与王光映的质证意见一致。   本院认证意见：王光映、符泽文、符泽丽对黄爱珠、符哲源、符瑜玲提交的证据1、2的“三性”均无异议，本院予以采信。但证据1不能证明其3人在上诉状中主张的第0467号国有土地使用证记载房屋面积为263平方米的主张。对于证据3的三份企业机读档案登记资料，虽然没有工商登记部门的盖章确认，经在天眼查网站查询核实，该三份材料均属实，本院予以采信。王光映、符泽文、符泽丽对证据4中的银行转账记录真实性认可，对《房屋拆除协议书》不认可，本院认为，《房屋拆除协议书》与银行转账记录相互作证，可以证实黄爱珠、符哲源、符瑜玲将涉案房屋交由案外人程先忠进行拆除的事实，此外王光映主张涉案房屋是其拆除的，但并未提交相关证据予以证明，故对于黄爱珠、符哲源、符瑜玲的证据4予以采信。   王光映、符泽文、符泽丽、符泽飞、杞大学、涂德英均没有提交新证据。   一审法院查明的事实属实，本院予以确认。   另查明：1.1991年11月，三亚市人民政府向符井通颁发第0467号国有土地使用证，该证载明用地面积为249.48平方米，未载明土地上的关于房屋面积的情况。   2.符井通与杞大学签订《房建联营协议》，约定：双方在符井通现有使用权的国有土地上共同联营建房屋一幢，房屋建成后，符井通依照租用的方式租给杞大学使用，其租用时间为70年（第一条“联营方式”）；符井通将现有的国有土地使用证作为联建投入，杞大学在该国有土地范围内营建房屋，所营建的建筑费用由杞大学出资，房屋建成后按房屋面积的20%归符井通所有，80%归杞大学所有（第二条“联营内容”）。   3.2016年12月29日，符井通与安波红就涉案房屋一楼的4号铺面签订了《租房协议书》，双方约定租赁期间从2017年2月1日起至2019年2月1日止。2017年10月27日，符井通与董秋花就涉案房屋一楼的3号铺面签订《租房协议书》，双方约定租赁期间从2017年10月27日起至2019年10月止。2017年12月6日，符井通与张娥就涉案房屋一楼的2号铺面签订《商铺租赁合同》，双方约定租赁期间从2017年12月6日起至2018年12月6日止。2018年8月3日，符井通与全秀玉就涉案房屋一楼的1号铺面签订《商铺租赁合同》，双方约定租赁期间从2018年8月3日起至2021年8月2日止。张娥、董秋花、全秀玉分别是三亚一面之交面馆、三亚美之约美发店、三亚蒸鑫龚釜餐饮店的经营者，该三家店面的企业机读档案资料中载明的住所地和经营场所均为三亚市吉阳区港门村东一路3号，即涉案房屋所在地。   4.2018年8月14日，安波红经营的三亚亚佳商行发生火灾，导致涉案房屋经检测鉴定成为D级危房。2018年12月12日，三亚市吉阳区住房和城乡建设局向符井通发出通知，要求其在2018年12月31日前将涉案房屋拆除。2018年12月30日，黄爱珠找来案外人程先忠对涉案房屋进行拆除，双方签订的《房屋拆除协议书》约定：黄爱珠将涉案房屋拆除工作交付程先忠进行拆除，共计5层约1,300平方米，双方协议的拆除价格为17万元。二审中，符瑜玲提交了其在2019年1月25日向程先忠支付其中2万元拆除费用的微信转账记录。   二审庭审中，黄爱珠、符哲源、符瑜玲提交了《房建联营协议》原件供法庭核对。经核对，发现：黄爱珠、符哲源、符瑜玲3人在一审时提交的《房建联营协议》复印件与其二审中出示的《房建联营协议》原件的文本内容一致，但落款日期处“年、月、日”均都有涂改，且落款处的签名、捺印、落款日期涂改的书写方式均不同，黄爱珠、符哲源、符瑜玲对原件与复印件不一致无法作出合理解释。黄爱珠、符哲源、符瑜玲主张符井通仅占有、使用涉案房屋中的第一层，对于房屋的第二至五层不归符井通占有、使用。   本院认为，本案二审的争议焦点为：一、王光映是否有权请求人民法院判决符井通与杞大学签订的《房屋转让协议书》有效；二、涉案房屋建设时间以及《房建联营协议》的签订时间问题；三、涉案《房屋转让协议书》《房产转让协议书》的效力问题。   关于焦点一。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，与案件有直接利害关系的公民、法人和其他组织均可作为原告起诉。本案中，王光映与杞大学就涉案房屋签订了《房产转让协议书》，本案对涉案房屋的处理与王光映具有利害关系，因此其有权就杞大学与符井通签订的《房屋转让协议书》效力问题提起本案诉讼。黄爱珠、符哲源、符瑜玲关于王光映无权主张杞大学与符井通签订的《房屋转让协议书》效力问题的主张，缺乏事实依据，不予采信。   关于焦点二。1.1991年的涉案第0467号国有土地使用证上仅记载了涉案房屋所在土地的相关情况，并未记载房屋面积的情况。黄爱珠、符哲源、符瑜玲提交三亚市港门上村居委会在1998年9月3日出具的《证明书》上载明涉案房屋建筑面积约1,245平方米，于1990年3月建完竣工，该证明书上有当时的居委会及三亚市建设局的盖章确认，故应认定涉案房屋建于1990年3月。黄爱珠、符哲源、符瑜玲主张涉案房屋至少建于1991年12月之后，但未提交相关证据予以佐证，且其一审提交的《证明书》上有居委会盖章，因此，其前述主张与客观事实不符，本院不予采信。   2.黄爱珠、符哲源、符瑜玲3人提交的符井通与杞大学签订的《房建联营协议》原件、复印件虽然均存在落款日期处的人为涂改，但该两份协议的内容一致。该协议约定符井通出地、杞大学出资金，双方以联营方式建设涉案房屋，最终房屋的20%归符井通所有，80%归杞大学所有。结合黄爱珠、符哲源、符瑜玲二审提交的相关证据可知，符井通实际一直占有、使用了涉案房屋中的第一层四个铺面，直至该房屋最终被拆除。因此，应认定符井通、杞大学实际履行的是《房建联营协议》。至于该协议的签订时间问题，因王光映手中没有该份协议，杞大学放弃了抗辩权利，黄爱珠、符哲源、符瑜玲手中持有的原件由“一九九三年二月”被涂改为“一九九五年六月”，因此，应认定该协议签订时间为1993年2月。   王光映主张其从1998年9月受让涉案房屋之后就一直占有、使用涉案房屋的全部第一至五层，否认符井通实际占有、使用该房屋第一层的事实，但并未提交证据予以证明。因此，应认定杞大学与符井通实际履行的是《房建联营协议》。   关于焦点三。如前所述，符井通与杞大学实际履行的是《房建联营协议》，符井通取得了涉案房屋第一层的所有权，杞大学取得了涉案房屋第二至五层的所有权。双方虽于1992年11月10日签订了《房屋转让协议书》，约定将涉案房屋以95万元的价格全部转让给杞大学，但实际上双方并未依照该协议进行履行。因此，《房屋转让协议书》已被《房建联营协议》所替代，王光映关于确认符井通与杞大学于1992年11月10日签订的《房屋转让协议书》有效的诉求，已无实际意义，本院不予支持。   虽然《房屋转让协议书》并未实际履行，但杞大学取得了涉案房屋第二至五层的所有权，因此杞大学与王光映签订的《房产转让协议书》中涉及到涉案房屋第二至五层的内容合法有效，对于涉案房屋第一层杞大学没有处分权，相应的，对于该部分房屋的转让内容无效。   综上所述，黄爱珠、符哲源、符瑜玲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第六十条、第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、撤销三亚市城郊人民法院(2019)琼0271民初5068号民事判决；   二、确认杞大学与王光映于1998年9月7日签订的《房产转让协议书》涉及三土房（1998)字第XXXX号《海南省三亚市土地房屋权证》中第二至五层房屋的部分合法有效；   三、驳回王光映的其他诉讼请求。   一审案件受理费11,300元（王光映已预交），由黄爱珠、符哲源、符瑜玲、符泽文、符泽丽、符泽飞、杞大学、涂德英负担9,040元，王光映负担2,260元；二审案件受理费7,533元（黄爱珠、符哲源、符瑜玲已预交），由王光映负担1,507元，黄爱珠、符哲源、符瑜玲负担6,026元。   本判决为终审判决。   审判长 李柔翰   审判员 王晓艳   审判员 杨冲冲      二〇二〇年十二月二十二日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   中华人民共和国民法通则（1986年）   第六十条民事行为部分无效，不影响其他部分的效力的，其他部分仍然有效。   第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。   最高人民法院关于适用   《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   撰稿:杨冲冲