湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1725号原告：张春源，男，1968年2月18日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。被告：陈益萍，女，1985年10月14日出生，汉族，个体工商户，住湖南省郴州市苏仙区。被告：白丰溶，女，1986年9月24日出生，汉族，个体工商户，住湖南省资兴市。二被告的共同委托诉讼代理人：刘园，湖南春立律师事务所律师。原告张春源与被告陈益萍、白丰溶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春源向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》；2.判令被告给付原告2020年6月10日至2020年10月20日的门面租金12278元（34000元/年÷360天/年×130天）；3.判令被告赔偿原告违约金22278元[逾期给付租金的违约金12278元（12278元×1%×100天），擅自解除合同的违约金10000元]；4.判令被告恢复租赁门面原状，修建好与隔壁谢迎春门面的墙体（如不恢复，以押金6000元抵扣修复费用）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈益萍、白丰溶系个人合伙关系，俩人在资兴市兴宁镇合伙经营服装店。2018年5月15日，被告陈益萍代表服装店与原告签订《门面租赁合同》。合同主要约定：1.出租人张春源将位于兴宁镇西正街的一套门面租赁给承租人陈益萍用于商业经营；2.租期为6年，从2018年6月10日起至2024年6月9日止；3.租金为每年34000元，支付方式为每年一付，每年的租金在每个合同年度的第一个月内一次性付清；4.同谢迎春门面中间共墙，承租人现已拆除，合同期满后必须恢复原状；5.若一方擅自提前解除合同，应承担违约责任，支付违约金10000元；6.承租方未按合同约定如期支付租金的，按应付租金总额逾期每天1%加付违约金，逾期二个月以上的，出租方有权单方解除合同。合同签订后，原告即将门面交付给被告经营管理。2020年6月，第二个合同年度到期，原告向被告催付第三个合同年度租金，被告以种种理由拖延。2020年7月，被告搬空店内商品并关门停业。嗣后，原告多次向被告催要租金并要求其继续履行合同，但被告未给付租金并明确表示不再履行合同。原告认为，被告在合同期内不按照约定给付门面租金，并擅自提前单方解除合同，系严重的违约行为，被告应继续履行给付租金的合同义务并承担逾期支付租金和单方解除合同的违约责任。被告还应将原告与谢迎春门面中间的墙体恢复原状。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈益萍、白丰溶辩称，一、涉案的《门面租赁合同》已于2020年7月9日解除。二、原告诉请主张的违约金计算过高，原告同意被告推迟一个月支付租金，且被告在2020年7月9日向原告下达了解除合同通知书，被告明确表示不再履行合同，故原告的该项诉讼请求不应得到支持。三、原告已经将涉案门面重新进行了出租，新的承租人仍在使用两个门面。按照双方签订的租赁合同第五条约定：“如果新租户需要双门面，则可以不砌中间共墙”。故原告要求被告修建好涉案门面与隔壁谢迎春门面中间墙体的诉讼请求，不应得到支持。原告张春源围绕诉讼主张依法提交了房产证、原、被告于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》、案外人谢迎春与二被告于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》、原告以及案外人谢迎春与案外人候爱娇、胡世文于2020年11月1日签订的《门面租赁合同》等证据。被告陈益萍、白丰溶围绕答辩意见依法提交了解除合同通知书、解除合同通知书张贴相片、视频、原告将门面重新出租的相片、装修协议书、微信付款凭证、报价表、收据以及《门面租赁合同》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告所举的解除合同通知书、解除合同通知书张贴相片、视频，结合全案证据和当事人陈述可以证明被告于2020年7月9日在原告门面张贴解除合同通知，以及事后双方因被告是否有权解除合同产生纠纷双方进行协商的事实，本院予以认定。被告所举的原告将门面重新出租的相片，可以证明原告在被告提出解除合同后将门面重新进行出租的事实，本院予以认定。被告所举的装修协议书、报价表、微信付款凭证以及收据，系本案反诉或者另案处理的范围，因原告在本案中未提起反诉，故本院不予认定。被告所举的《门面租赁合同》可以证明原、被告签订书面房屋租赁合同的事实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈益萍、白丰溶系合伙关系。2018年，俩人计划在资兴市兴宁镇开办一家服装店。同年5月15日，被告陈益萍（乙方）与原告张春源（甲方）签订《门面租赁合同》。合同主要约定：一、甲方将位于资兴市××镇××街（原老粮食局）的门面一套（含门面的一、二层）出租给乙方用于商业经营。二、租赁期为陆年，即从2018年6月10日起至2024年6月9日止。三、租金为每年34000元（大写叁万肆仟元／年），交纳方式为每年一付，即每年的租金由乙方一次性付清给甲方，第一年全年租金在合同签订时一次性付清，以后每年的租金在每个合同年度的第一月内一次性付清。四、乙方在签订本租赁合同时需要向甲方交纳门面租赁押金陆仟元整。合同期满，乙方承租门面无财损坏，且结清所有费用，经甲方验收后，押金不计息全额退还。如有财产损坏或拖欠费用，甲方有权从押金中抵扣，不足部分乙方另行支付。五、乙方在承租期内要爱护房屋，不得损坏室内设施和门窗、墙体、灯具、水电管道等，不得擅自改变房屋结构，不得从事有损房屋的经营项目。否则，甲方有权终止合同，并要求赔偿损失。同谢迎春门面中间共墙，现乙方拆除，合同届满后必须恢复原状。如新租户需要双方门面，则可以不砌中间共墙。六、在合同期内，未经甲方同意乙方不得擅自转让、转租门面。经甲方书面同意后，乙方可以转让、转租门面，但空门面转让费由甲方收取，装修费由乙方收取。……九、违约责任：1.若乙方擅自提前解除合同，应承担违约责任，违约方按一年租金额即壹万元赔偿守约方违约金；如乙方经营不善，在合同期内，乙方有更换品牌或者增加合伙人的权利。2.乙方未按本合同约定如期支付租金的，按应付租金总额逾期每天1%加附违约金，逾期超二个月以上（含二个月）的，甲方除要求乙方支付租金和违约金以外，还有权单方解除合同。十、任何一方依本合同约定行使解除权的，应以书面通知另一方，另一方如对解除合同异议，可在收到通知后三十日内向法院提起诉讼。同日，两被告与案外人谢迎春也签订了一份《门面租赁合同》。该合同约定由两被告租赁与原告门面共墙、归谢迎春所有的另一间门面。合同其他内容与原、被告签订的租赁合同均一致。两份租赁合同签订后，原告即将自己的门面交付给了两被告。嗣后，两被告在上述两间门面内开办了一家名称为“佰依时尚”的服装店。2020年6月，第二个合同年度即将到期，两被告向原告提出因新冠疫情影响服装店出现亏损，希望原告减免部分租金，但遭到原告拒绝。之后，两被告提出推迟两个月支付房租，但原告只同意推迟到2020年7月9日。2020年7月9日，两被告在原告门面卷闸门上张贴了一份解除合同通知书，内容为：张春源先生：你与我2018年5月15日签订的《门面租赁合同》，租赁期从2018年6月10日起至2024年6月9日止，共计6年。因受到2020年度疫情影响，我四个月未经营，目前亏损严重。与你协商减免租金未达成一致意见，现我无法再继续经营，我自愿提出解除与你签订的合同，根据《合同法》第94条规定我决定如下：1.解除与你在2018年5月15日签订的《门面租赁合同》，解除通知下达后立即生效。2.如你对解除合同异议，请自收到后7天内依法向人民法院起诉。3.因解除合同后造成的损失，双方可以协商或者提起诉讼。通知人：陈益萍。2020年7月21日，原、被告就合同解除事宜当面进行了协商，后因双方意见分歧较大协商未成。2020年11月1日，原告和案外人谢迎春与案外人胡世文、侯爱娇签订《门面租赁合同》，合同约定原告和案外人谢迎春将原各自出租给两被告的门面整体出租给案外人胡世文、侯爱娇。该份合同签订前，原告在2020年10月底即将自己的门面交付给了案外人胡世文、侯爱娇。案外人胡世文、侯爱娇对上述两个门面重新进行了装修。装修完毕后，两个门面仍保持整体相通状态，案外人胡世文、侯爱娇在两个门面内开办了一家鞋店。2020年11月2日，原告以两被告违约为由向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于合同解除和租金支付问题。合同解除权应当是在出现约定或者法定解除事由后才能由相应合同当事人行使。本案中，首先，从合同内容来看，合同只有被告拖欠租金二个月以上、原告享有解除权的约定，至于被告是否享有合同解除权双方并没有明确约定。其次，从合同履行来看，被告是在我国新冠疫情已经得到有效控制、复工复产进行很长一段时间后才以店面经营受疫情影响为由向原告提出解除合同，被告提出解除合同的时间和理由明显不符合法律规定。据此，被告在原告门面张贴解除合同通知的行为不属于法律意义上的合同解除行为，涉案的门面租赁合同仍应继续履行，被告仍应支付相应租金给原告。现被告单方解除合同的行为和逾期未支付合同解除之前房屋租金的行为均违反了双方的合同约定，被告依法应承担相应的违约责任。故本院对原告要求解除涉案《门面租赁合同》和要求被告支付租金的诉讼请求，依法均予以支持。关于违约金问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，虽然原、被告对单方擅自解除合同和逾期未给付租金的违约责任分别进行了约定，但是从合同的实际履行情况来看，被告的单方解除行为和逾期未给付租金的行为所给原告造成的损失也只是租金损失和相应利息损失，原告主张的两笔违约金明显过高。结合原告的实际损失、被告的过错程度以及疫情影响等因素，根据公平原则，本院对违约金酌情认定为7000元，对原告多主张的部分，本院依法不予支持。关于共墙修复问题。原、被告双方在合同中明确约定，如新租户需要双门面，则可以不砌中间共墙。现在两间门面已由案外人胡世文、侯爱娇整体承租，并重新进行了装修，装修后的两间门面仍保持整体相通状态。据此，无论是从原、被告双方的合同约定，还是从物尽其用的角度考虑，本案都没有必要将共墙恢复原状，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除原告张春源与被告陈益萍、白丰溶于2018年5月15日签订的《门面租赁合同》；二、限被告陈益萍、白丰溶在本判决生效之日起十五日内给付原告张春源门面租金12278元以及违约金7000元，两项合计19278元，抵扣已付押金6000元，被告陈益萍、白丰溶还应给付原告张春源13278元；三、驳回原告张春源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费664元，减半收取332元，由被告陈益萍、白丰溶负担242元,原告张春源负担90元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  鞠剑波二〇二〇年十二月十四日书记员  王嘉言附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。