河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5866号原告：郑州市中原区四通设计制作中心，住所地：郑州市中原区工人路52号。经营者：于军亮，男，1971年10月24日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：张伟，河南三商律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：郑宁，男，1976年1月12日出生，汉族，户籍所在地：洛阳市老城区，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：夏文远，河南弘创律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：范亚亚（实习），河南弘创律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。原告郑州市中原区四通设计制作中心诉被告郑宁为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑州市中原区四通设计制作中心的经营者于军亮及其委托诉讼代理人张伟，被告郑宁的委托诉讼代理人夏文远、范亚亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州市中原区四通设计制作中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》，并支付违约金661500元。2、依法判令被告向原告支付自2020年8月1日起至2020年9月1日租金18.375万元。3、依法判令被告支付给原告造成的律师代理费、差旅费损失暂计25000元。4、诉讼费用判由被告承担。事实与理由：2016年8月1日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》一份，该合同约定：由被告租赁原告拥有使用权的位于洛阳市涧西区南昌路洛阳奥华油燃气有限公司办公楼（不包括新奥华油燃气有限公司营业厅、小吃店及七层楼顶广告位）用于开设快捷酒店使用，租赁期间自2016年8月11日至2023年9月30日；租金为每年210万（不含税），本着“先支付租金后使用”的原则，每年度（每12个月为一年度)交付一次。第一年度(即2016年8月1日至2017年7月30日)租金为210万元，采用分期支付:即本协议签订后3日内支付160万元，自本协议签订后六个月内支付剩余租金50万元，以后每年度提前15天支付该年度租金，两年后租金租金递增5%，即从2018年8月1日期每年租金为220.5万元。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠租金额的0.05%支付违约金。同时，该协议第十二条还约定，拖延租金累计30日及以上的，视为被告违约，原告有权单方终止本协议，提前收回房屋，被告应向原告支付一年租金的30%作为违约金。上述协议签订后，原告依约向被告交付了房屋。但在2018年7月16日之前开始向原告交付下一年度租金时，被告开始违约拖欠原告租金，后原告无奈起诉至洛阳市涧西区人民法院，要求解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》及支付拖欠租金等，但法院认为租赁合同以不解除未宜，并判决被告支付租金至2020年7月31日。上述判决生效后，原告洛阳市涧西区人民法院申请强制执行，才得知被告将租赁原告的房屋转租他人，并千方百计逃避法院的强制执行，至今未执行回分文，原告自2020年8月1日起的租金也收取无望，原告与被告签订合同的目的已经根本无法实现。综上所述，被告违背商业诚信，拖欠租金的行为，已构成违约，并严重损害原告的合法权益，故原告诉至贵院，请求依法判决。被告郑宁辩称：一、原告起诉系重复诉讼，请求人民法院驳回原告的起诉。关于本案答辩人租赁被告房产一事，涧西法院已于2019年作出(2019)豫民初2068号裁判文书，判决不宜解除合同，本案诉讼请求、诉讼当事人、诉讼标的均与上述案件相同，诉讼请求均为解除租赁合同，支付违约金及租金;诉讼当事人均为郑州市中原区四通设计制作中心和郑宁；诉讼标的均为答辩人与原告的租赁合同关系，该案系重复起诉，法院应当驳回原告的起诉。二、现存租赁关系不宜解除，请求人民法院判决驳回原告解除租赁合同的诉讼请求。2018至2019年因南昌路段修路,2020年又因新冠疫情，南昌路修路属于城市规划，新冠疫情属于不可抗力的意外事件，并非原、被告主观意志可以控制，不可归责于双方，两次意外事件均对答辩人的经营产生非常大的影响，答辩人前期为经营投入大量资金及人力进行装修及运营，耗费八九百万元之多，且现经营时间较短，如今并无盈利，如解除合同，对答辩人造成的经济损失较大。加之原告租给答辩人的租金本就比同地段的租金高出三分之一，答辩人也多次与原告协商减少房租，或将租金缴纳方式由一年变更为半年一交，以减轻答辩人的压力，但均被原告拒绝。如今南昌路段已经修好且疫情已经基本稳定，为了双方的权益以及市场秩序的稳定，请求原告以及人民法院给答辩人一定的时间来恢复经营，一旦经营正常，答辩人一定会将所欠的租金全部补齐。三、被告虽然转租，但是转租的除斥期间是6个月，且原告早已知情，并未提出任何异议，因此该条款并不能成为原告解除合同的依据。四、若法院判令解除合同，需给答辩人一定的准备时间。答辩人自2016年与原告签订租赁合同后，耗费巨资装修快捷酒店，经营期间遇修路及疫情，对经营状况影响很大，至今未盈利，如法院判决解除合同，应当给答辩人半年或一年的时间用以寻找及装修下一个租赁场地以便搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2016年8月1日，甲方郑州市中原区四通设计制作中心与乙方郑宁签订《房屋租赁协议》，甲方将其拥有使用权的位于洛阳市涧西区南昌路洛阳新奥华油燃气有限公司办公楼租赁给乙方用于开设快捷酒店使用。租赁范围包括楼体（含现有1-3层是足疗项目部分和4-7层酒店及其一层门厅部分两部分）以及相关配套设施，门前停车位，不包括新奥华油燃气公司营业厅、小吃店及七层楼广告位。租赁期间2016年8月1日至2023年9月30日止，租金为每年贰佰壹拾万元整。本着先付租金后使用的原则，每年度（每年12月为一年度）交付一次。第一年度即2016年8月1日至2017年7月30日租金210万元，采用分期方式支付：即本协议签订后3日内支付160万元，自本协议签订后六个月内支付剩余租金50万元；以后每年度提前15天支付该年度租金，两年后年租金递增5%，即从2018年8月1日起每年租金为220.5万元。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的0.05%支付违约金。第十二条约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权单方终止本协议，提前收回该房屋，乙方应向甲方支付一年租金的30%作为违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应予以赔偿：1、擅自改变本协议约定的租赁用途（足疗部分除外），或利用该房屋进行违法活动的，损坏公共利益的；2、未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方通知，在限定时间内仍未纠正并修复的；3、未经甲方同意，擅自将房屋转租、转让、转借他人或调换使用的，与他人合作、联营、抵押等形式变相转租的（足疗部分除外）；4、拖欠租金累计30日及以上的；5、拖欠水、电、天然气或其他等因租房产生的费用累计30日以上的。另查明，我院于2019年8月14日作出（2019）豫0305民初2068号民事判决，判决：一、被告郑宁向原告郑州市中原区四通设计制作中心支付2018年8月1日至2019年7月31日期间尚欠租金737500元及2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金220.5万元；二、被告郑宁向原告郑州市中原区四通设计制作中心支付违约金（以尚欠租金737500元为基数，按照日0.05%从2019年2月28日计算至实际付清；以尚欠租金220.5万元为基数，按照日0.05%从2019年8月1日计算至实际付清；）三、被告郑宁向原告郑州市中原区四通设计制作中心支付律师费25000元。四、驳回原告郑州市中原区四通设计制作中心的其他诉讼请求。郑宁不服该判决，向洛阳市中级人民法院提起上诉，洛阳市中级人民法院作出（2019）豫03民终6187号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，郑州市中原区四通设计制作中心向本院申请执行，本院于2020年4月15日作出（2020）豫0305执588号执行裁定书。在执行过程中，经调查，2016年8月1日，案外人宋启涛与被告郑宁签订《房屋租赁协议》，约定被告郑宁将位于洛阳市涧西区南昌路洛阳新奥华油燃气有限公司办公楼一至七层租赁给宋启涛使用，租赁期自2016年8月1日起至2023年9月30日止。案外人宋启涛在2020年6月28日本院执行笔录中对该事实予以承认。又查明，2013年9月3日，原告与案外人洛阳新奥华油燃气有限公司签订《房产租赁合同》一份，原告从案外人洛阳新奥华油燃气有限公司处租赁涉案房屋，租赁期限自2013年9月1日起至2023年10月1日止。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原、被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该《房屋租赁协议》合法有效。本案中，被告郑宁未提交证据证明其转租涉案房屋，经过原告同意，应认定为被告擅自将该涉案房屋转租给他人。被告郑宁的行为违反双方《房屋租赁协议》第十二条的约定及相关法律规定，原告有权解除该《房屋租赁协议》。故，对原告要求解除原、被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金661500元的诉讼请求，《房屋租赁协议》第十二条约定，被告违反该条1-5项约定的，应向原告支付一年租金的30%作为违约金，合同约定从2018年8月1日起每年租金为220.5万元，由此计算的违约金为661500元，故对原告要求被告支付违约金661500元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告向其支付自2020年8月1日起至2020年9月1日租金18.375万元，在《房屋租赁协议》解除前，被告仍然要按照协议履行支付租金的义务，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付给原告造成的律师代理费、差旅费损失暂计25000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对被告辩解被告虽然转租，但是转租的除斥期间是六个月，且原告早已知情，并未提出任何异议，不能成为原告解除合同的依据的意见，被告并未向法庭提交证据证明原告知道或者应当知道被告将涉案房屋转租，原告向法庭提交执行笔录证明其从2020年6月28日才知道被告将涉案房屋转租，并于2020年9月10日向本院提起诉讼，并未超过六个月内提出异议的期限，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。对被告的其他辩解意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑州市中原区四通设计制作中心与被告郑宁于2016年8月1日签订的《房屋租赁协议》；二、被告郑宁于本判决生效之日起十五日内向原告郑州市中原区四通设计制作中心支付违约金661500元；三、被告郑宁于本判决生效之日起十五日内向与原告郑州市中原区四通设计制作中心支付2020年8月1日至2020年9月1日租金183750元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告郑州市中原区四通设计制作中心的其他诉讼请求。本案诉讼费15281元,由被告郑宁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  何恒飞二〇二〇年十二月八日书记员  杨静静