安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初2111号 原告：王凤英，女，1983年9月5日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：朱士伟，安徽源则律师事务所律师。 被告：中青旅(集团)淮南投资置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区洛河大道东侧山南城市综合体项目(公园管理用房)，统一社会信用代码913404005757141277。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽百大律师事务所律师。 原告王凤英与被告中青旅(集团)淮南投资置业有限公司（以下简称中青旅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王凤英的委托诉讼代理人朱世伟、被告中青旅公司的委托诉讼代理人李瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王凤英向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金40万元，退还剩余购房款78万元，合计118万元，并支付履行完毕止的银行同期贷款利息；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由:2019年4月4日，原告按照被告在淮南地区的市场宣传前往山南新区万茂城商品房售楼部购置房产，签订了《万茂城商品房认购书》，房产位于Ｋ栋107室，房屋总价98万元，原告当即支付20万元定金。认购书签订后，被告要求原告支付剩余房款，原告按照被告的要求分别在2019年6月21日支付20万元，2019年10月10日支付剩余房款58万元。被告迟迟不与原告签订商品房预售合同，后原告通过房产部门了解到涉案房屋涉嫌私自更改建设图纸，存在违规违法建设的问题，被告根本无权向房产部门申请取得预售房屋买卖合同和网备确认单。被告在2019年4月份收受原告售房定金20万元，后要求原告支付完剩余售房款，系商业欺诈行为。本起商品房预约合同纠纷中，被告2019年4月4日故意向原告做虚假商业陈述和承诺，骗取原告购房款98万元，并无偿使用至今。双方解决问题过程中，被告继续欺诈原告，违背企业和自然人最起码的诚信原则。原告现为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 中青旅公司辩称：一、答辩人并不存在商业欺诈行为，案涉工程经验收合格。答辩人在建设过程中，为了商铺的合理使用，2019年7月4日对案涉K商业楼西侧1-3层S-3轴--S-5轴之间的公共楼梯位移，修改结构和增加建筑面积44.3平方米。淮南市自然资源和规划局在答辩人申报规划核实过程中，于2019年10月10日张贴了公告，要求相关利害关系人进行陈述、申辩、听证，并张贴和网站公示了《情况公告》。2019年10月23日，淮南市自然资源和规划局向答辩人颁发了《建设工程规划核实合格证》。2019年10月24日，案涉工程经淮南市建设工程质量监督局验收合格。二、答辩人没有违约行为，被答辩人的诉请没有事实和法律依据。2019年3月22日，案涉房屋预售许可证颁发后，被答辩人2019年4月3日与答辩人签订0001478号《万茂城商品房认购书》，约定K栋107室房屋建筑面积55.04平米，单价20244元，总价1114223元，定金为20万元，未约定签订《商品房买卖合同》的时间。2019年4月4日，被答辩人根据约定缴纳了20万元定金，该定金的目的由答辩人为其保留房源。2019年6月21日，被答辩人又缴纳了20万元购房款。2019年10月10日，双方对案涉房屋的单价进行了调整，单价为17805.33元，总价为98万元，并签订了《签约确认单》，被答辩人交付了余款58万元。案涉工程2019年10月24日验收合格后，即具备签订《商品房买卖合同》的条件，但被答辩人考虑到合肥地区购买房屋，要求退房，遭到答辩人的拒绝，一直不愿意签订《商品房买卖合同》。2020年4月3日，答辩人将案涉房屋进行网上备案确认后，通知被答辩人签订《商品房买卖合同》，但被答辩人带着一名律师到达答辩人办公场所后，仍然不愿意签订，导致案涉房屋至今没有签订《商品房买卖合同》。从双方签订的《万茂城商品房订购书》确定，答辩人并没有承诺签订《商品房买卖合同》的时间，答辩人既没有欺诈行为，更没有违约行为。根据《认购书》第四条约定，该认购书中约定的20万元定金，是被答辩人认购案涉房屋缴纳的定金，目的是答辩人为被答辩人保留该案涉房屋，若未能保留该房屋，答辩人将双倍返还定金。现答辩人根据认购书将房屋予以保留，并进行了网上备案确认，因此被答辩人要求双倍返还定金40万元的诉请没有事实和法律依据。因答辩人没有违约行为，被答辩人要求退还购房款78万元的诉请，也没有事实和法律依据。综上，原告要求双倍返还定金40万元及退还购房款78万元的诉请，没有事实和法律依据，人民法院应当依法予以驳回，案件受理费由被答辩人负担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证、工商登记信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.王凤英提交的《万茂城商品房认购书》复印件1份，证明：被告收取原告20万元定金的事实和被告有双倍返还定金40万元的义务。中青旅公司质证意见：真实性无异议，收取定金20万元的事实也无异议；该认购书明确约定定金20万元的适用法则为认购书的第四条约定，收取定金的目的是被告为原告保留案涉房源，如果不能保留该房源，被告将承担20万元定金的违约责任。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 2.王凤英提交的转账签购单及收据各3份，证明：被告收取原告20万元定金和被告有义务返还购房款98万元并支付利息。中青旅公司质证意见：对收取98万元定金及购房款的事实没有异议，但被告没有违反认购书约定的义务，不存在违约行为，没有义务返还购房款及支付利息。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 3.王凤英提交的情况公示复印件1份，证明：被告在该项目建设中存在未经批准擅自将K#商业街西侧1-3层S-3轴--S-5轴之间公共楼梯位移，修改面积262.17平方米，同时三层最南侧外墙轴线由S-4轴南移至S-3轴南，实际违法增加面积约44.3平方米；被告违约的原因是擅自更改建设设计图纸，导致预售和签订房屋买卖合同出现问题，被告有双倍返还定金40万元的义务；被告违约有义务返还购房款98万元并支付利息。中青旅公司质证意见：真实性没有异议；被告在施工过程中为了商铺的合理使用进行了部分改变，但事后经过淮南市自然资源和规划局申报核实，并且经过验收合格，同时在验收合格的过程中，进行了情况公告，要求相关的权利关系人进行陈述、申辩、听证，并不存在欺诈行为，故不能证明原告的观点。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 4.王凤英提交的手机通话录音及文字摘录各2份，证明：被告在销售中一直欺骗原告，无法签订买卖合同的事实。中青旅公司质证意见：我们不予质证。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 5.中青旅公司提交的《万茂城商品房认购书》1份，证明：案涉房屋单价、面积、定金条款，定金目的是为原告保留案涉房屋，被告没有承诺签订商品房买卖合同时间，被告并没有违约行为，不存在双倍退还20万元定金的义务。王凤英质证意见：真实性无异议；该认购书是预约合同，本起买卖合同中，原告对交易标的物拥有的信息不对称，开发商没有诚信披露，影响买方订立本约的信息，存在欺诈行为；特别是开发商利用自身优势，免除自己责任，加重原告责任，认购书没有承诺双方签订商品房买卖合同的时间，销售人员承诺马上就可以签订买卖合同，口头承诺和书面无文字承诺结合，利用自己的专业知识，欺诈原告，从而欺骗原告大额购房款免费使用，认购书部分内容违反我国合同法第四十二条的规定。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 6.中青旅公司提交的《签约确认单》复印件1份，证明：案涉房屋调整后价格为98万元，双方进行了签字确认。王凤英质证意见：真实性无异议；该价格是购房当初就约定好的，该确认单是原告提出再拖则不签订房屋买卖合同，就要求退还所有购房款后，被告2019年10月10日安排原告签订。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 7.中青旅公司提交的商品房预售许可证复印件1份，证明：案涉房屋于2019年3月22日符合预售条件。王凤英质证意见：真实性无异议，但不能否认被告在预售房屋过程中，对原告隐瞒迟迟不能签订房屋买卖合同的原因，及擅自更改涉案房屋的结构，导致无法通过验收合格的事实。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 8.中青旅公司提交的建设工程规划核实合格证及附件复印件各1份，证明：案涉工程符合规划验收，被告并没有欺诈行为。王凤英质证意见：真实性无异议；该证据形成的时间2019年10月23日，本次验收合格的证据，是建立在上几次验收中出现擅自更改设计图纸，被勒令限期改正之后，其预售许可证要重新审批；取得该合格证后，因被告之前擅自更改设计图纸，导致在房产部门无法通过审核，所以被告无法取得并下载房产部门关于涉案房屋电子版的买卖合同和网备确认单。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 9.中青旅公司提交的工程竣工验收报告复印件1份，证明：工程验收合格，具备商品房买卖合同的条件，被告并没有欺诈行为。王凤英质证意见：真实性无异议；该证据形成的时间2019年10月24日，工程竣工验收后，因被告之前擅自更改设计图纸，导致在房产部门无法通过审核，所以被告无法取得并下载房产部门关于涉案房屋电子版的买卖合同和网备确认单。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。 10.中青旅公司提交的《商品房网上备案确认单》、《商品房买卖合同（预售）》复印件各1份，证明：被告2020年4月3日对涉案房屋进行网上备案确认，当天原告及其代理人到达售楼部，仍不愿签订合同，被告没有违约行为。王凤英质证意见：真实性无异议；原告同被告商谈签订买卖合同和网备单时，指出被告从签认购书至签订合同一直欺骗原告，导致双方一年后才签订涉案房屋的购房合同，原告2019年4月4日缴纳的20万定金被无偿使用1年，2019年6月21日缴纳的20万元被无偿使用9个月15天，2019年10月10日缴纳的58万元被无偿使用5个月25天，正是被告无偿使用原告98万元现金，双方在签订合同时就补偿数额问题，无法达成一致意见，导致本次诉讼。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中青旅公司建设开发的淮南市山南新区万茂城项目（万茂华府），于2019年3月22日取得商品房预售许可证。2019年4月3日，王凤英与中青旅公司签订了一份《万茂城商品房认购书》，内容为“……甲乙双方确认本认购书真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的，乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已充分了解。乙方自愿依下列条件向甲方认购万茂城K栋107房。该商品房建筑面积共55.04平米（最终面积以房管局测绘队实测为准），单价20244元/平米，总金额为人民币1114223元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20万元作为定金（定金在签署《商品房买卖合同》后自动转入房款）。二、乙方选择下列方式付款：1、一次性付款：乙方须于2019年5月3日前支付首期房款（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款须于2019年5月3日前付清，如乙方未按签约日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。2、……。三、乙方必须在约定的付款方式和期限内到淮南万茂城销售中心支付首期款并签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。四、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。五、……”，该认购书上方同时加注“客户需于2019年6月15日之前付款补齐400000元，2019年9月20日前补齐交清尾款方可享受优惠后总价980000元”。2019年4月4日，王凤英向中青旅公司支付定金20万元，后又于2019年6月21日向中青旅公司支付购房款20万元。2019年10月10日，王凤英与中青旅公司签订一份《签约确认单》，内容为“……一次性付款折扣：一口价折后单价：17805.23元/㎡折后总价：980000元已付定金：400000元签约当日付款：580000元……”。同日，王凤英向中青旅公司支付购房款58万元。此后，王凤英多次向中青旅公司索要购房合同并要求交付房屋，但中青旅公司一直未与王凤英签订商品房买卖合同，也未交付房屋。2020年4月3日，中青旅公司为王凤英办理了涉案房屋网上备案手续，但因资金占用补偿问题，双方无法协商一致，王凤英拒绝在《商品房网上备案确认单》和《淮南市商品房买卖合同（预售）》上签字，双方因此产生纠纷。 另查明：2019年10月10日，淮南市自然资源和规划局发布一份《万茂城项目（万茂华府）A、B、E、H、K#商业楼规划核实存在问题的情况公示》，内容为“……经查，该建设项目中存在未经批准擅自将K#商业西侧1-3层S-3轴--S-5轴之间公共楼梯位移，修改面积262.17平方米，同时三层最南侧外墙轴线由S-4轴南移至S-3轴南，涉及违法增加面积约44.3平方米。……”。2019年10月23日，万茂城项目（万茂华府）（A#、B#、E#、H#、K#商业楼）取得淮南市自然资源和规划局颁发的《建设工程规划核实合格证》，后于2019年10月25日通过竣工验收。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，王凤英与中青旅公司2019年4月3日签订的《万茂城商品房认购书》，属于双方为订立商品房买卖合同而签订的预约合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。经审查，该认购书属于中青旅公司提供的格式合同，虽未明确约定签订商品房买卖合同的时间，但王凤英2019年10月10日即已付清全部定金及购房款，而中青旅公司收取购房款后，经王凤英多次催告，长时间迟延履行其主要债务，即签订商品房买卖合同的合同义务，直到2020年4月3日才为王凤英办理了网备手续并准备与王凤英签订《商品房买卖合同（预售）》，其行为明显属于违约，应承担违约责任。现王凤英主张中青旅公司返还购房款78万元，符合上述司法解释及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告之间纠纷虽系中青旅公司迟延签订商品房买卖合同引起，但中青旅公司确为王凤英办理了涉案房屋的网备手续，并向王凤英提供了《商品房买卖合同（预售）》，最终导致双方未能签订商品房买卖合同的直接原因，系双方在协商签约过程中，无法就利息补偿数额问题达成一致。现王凤英主张中青旅公司双倍返还定金，不符合上述司法解释规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，中青旅公司应向王凤英返还定金20万元，王凤英并有权要求其赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，王凤英起诉时要求中青旅公司支付定金、购房款返还完毕止的银行同期贷款利息，该部分诉请没有明确、具体的利息数额。庭审中，王凤英同意该部分诉请在本案中不予处理另行主张，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，符合上述法律规定，本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、被告中青旅(集团)淮南投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告王凤英定金20万元及购房款78万元，共计98万元； 二、驳回原告王凤英的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15420元，减半收取计7710元，由被告中青旅(集团)淮南投资置业有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  闫 军 人民陪审员  朱陶清 人民陪审员  苗靖子 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  冯明茗 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。