济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初2796号原告：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张志良，该公司员工。被告：申名仓，男，1984年6月1日出生，汉族，无业，住济南市。被告：李宁宁，女，1983年10月1日出生，汉族，住山东省聊城市。原告济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）与被告申名仓、李宁宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，由审判员岑玉洁独任制审理，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告恒大公司之委托诉讼代理人张志良、被告申名仓到庭参加诉讼。被告李宁宁经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与申名仓、李宁宁就济南恒大雅苑某号房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件（销售字201420662410）；2.判令申名仓、李宁宁协助我公司办理上述房屋的注销合同备案、撤销网签手续并返还房屋；3.判令申名仓、李宁宁所交的款项290265元作为违约金不予退还；4.判令本案诉讼费用由申名仓、李宁宁承担。事实与理由：2014年12月18日，我公司与申名仓、李宁宁签订了《济南市商品房买卖合同》及附件，约定：申名仓、李宁宁购买济南恒大雅苑的房屋，付款方式为交纳首付款后，余款办理银行按揭贷款。为此，我公司、申名仓、李宁宁、某分行签订了《个人购房借款及担保合同》一份，约定：我公司为申名仓、李宁宁的67.6万元按揭贷款承担连带保证责任，保证责任至申名仓、李宁宁取得房地产权属证书，并办妥以某银行为抵押权人的抵押登记手续之日。因申名仓、李宁宁未按期偿还贷款，经槐荫法院2019鲁01**民初2480号判决，我公司向某银行承担连带保证责任，现我公司已履行完毕。根据我公司与申名仓、李宁宁签订的《济南市商品房买卖合同》附件五第二条第（一）款第5项第（1）之规定，申名仓、李宁宁未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，导致我公司承担保证责任，我公司有权单方解除合同，收回房屋，申名仓、李宁宁以所交的全部款项作为违约金向我公司承担违约责任。根据附件五第二条第（三）款之规定，合同解除后，该房屋归我公司所有，申名仓、李宁宁应无条件配合我公司到有关部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。申名仓辩称，一、我与恒大公司之间的《商品房买卖合同》已经履行完毕，恒大公司无权解除合同、收回房屋。1.我于2014年12月18日与恒大公司签订《济南市商品房买卖合同》后，我按约定支付了首付款290265元，中国某储蓄银行济南分行也于2014年12月30日将67.6万元贷款（即我的购房余款）划入了恒大公司的指定账户中。恒大公司后来也按约定时间向我交付了房屋。至此，我作为买方，已经完成了付款义务，恒大公司作为卖方也完成了交房义务，双方的《商品房买卖合同》已经履行完毕，相关补充协议的效力终止，也就不能成为恒大公司主张解除权的合同依据。2.2019年我因资金周转困难，无法按期偿还贷款，导致某银行起诉我和恒大公司还款，对于这个诉讼的过程，我并没有收到相关通知，所以当时没有参与，后来才知道恒大公司作为担保人，在案子判决后替我向储蓄银行还款，这与商品房买卖不是同一法律关系。根据法律规定，恒大公司对我享有追偿权，但没有合同解除权。《商品房买卖合同》是恒大公司提供的格式条款，根据《合同法》的规定，提供格式条款的一方加重对方责任的，该条款应属无效。《商品房买卖合同》补充协议第二条第5项载明，恒大公司在承担了保证责任后，有权单方解除合同，收回该商品房，我以所交的全部款项作为违约金向恒大公司承担违约责任，这样的约定明显加重了我一方的责任，显失公平，所以不具有法律效力。二、我在2017年7月3日，与案外人李岩锋签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋以153万元的总价款转让给李岩锋，案外人李岩锋已向我支付购房款100万元，且一直实际居住在涉案房屋中。如果恒大公司解除合同的请求得到支持，将会严重损害案外人的合法权益。目前李岩锋也已向贵院提起诉讼，要求我配合办理房产证及过户手续。基于这一事实，我恳请法院从综合平衡各方利益的角度出发，对案件进行调解，我愿意积极赔偿恒大公司各项损失。如果法院支持恒大公司的诉讼请求，那么就意味着案外善意第三人的利益得不到保障，各个案件久拖不决，这不符合人民法院处理民事纠纷的办案宗旨，也不利于社会的和谐稳定。综上所述，我认为恒大公司解除合同的诉讼请求不应得到法院的支持，我愿意在法院的协调和督促下，尽快赔偿恒大公司的各项经济损失，以便于我与案外人的《房屋买卖合同》继续正常履行，实现各方利益最大化，恳请法院采纳我的答辩意见。李宁宁未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月18日，恒大公司作为出卖人与作为买受人的申名仓、李宁宁签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201420662410】，约定申名仓、李宁宁购买恒大公司开发建设的济南市恒大雅苑某室商品房一套，房屋建筑面积125.34平方米，总价款为966265元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于2014年12月19日前支付首期房款290265元，余款67.6万元须在2014年12月19日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。合同还对其他事项进行了约定。合同附件五合同补充协议第二条第（一）款第5项约定，“因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理房地产权证、并无须承担任何责任。本补充协议的内容与本合同的内容不一致，以本补充协议为准。”上述《济南市商品房买卖合同》及附件已在房地产行政管理部门进行了网签、备案。申名仓、李宁宁依约向恒大公司支付了290265元的首付款。2014年12月30日，恒大公司、申名仓、李宁宁与某分行（以下简称某济南分行）三方签订了《个人购房借款及担保合同》，约定由申明仓、李宁宁向某济南分行贷款67.6万元，用于购买涉案房产，贷款期限为360个月，还款方式为按月等额本息还款法，并由恒大公司为申名仓、李宁宁的该笔贷款承担连带保证责任。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，某济南分行依约发放了上述贷款。2017年5月15日，恒大公司向申名仓、李宁宁交付了涉案合同约定的房屋。贷款后，因申名仓、李宁宁未按约定如期偿还上述贷款，导致本院判决恒大公司承担保证责任，代其二人向某济南分行偿还了贷款本金637887.91元、利息41290.25元、罚息2397.68元，并另外支付上述银行实现债权的费用合计50190元。另查明，申名仓、李宁宁于2017年7月3日将涉案房屋出售给案外人李岩锋。李岩峰已于2020年5月就涉案房屋的买卖问题将申名仓、李宁宁、恒大公司以及某济南分行诉至本院，现该案尚未审结。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。恒大公司与申名仓、李宁宁签订的《济南市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规的禁止性规定，故此商品房买卖合同及附件均合法有效，双方均应恪守。申名仓、李宁宁未按合同约定偿还银行贷款，导致恒大公司承担了保证责任，违反了双方的合同约定，依法应承担违约责任。恒大公司与申名仓、李宁宁之间是商品房预售合同关系，恒大公司、申名仓、李宁宁与某济南分行之间为购房担保借款合同关系，恒大公司承担担保责任后，其基于担保合同关系既享有向申名仓、李宁宁的追偿权，同时基于商品房预售合同关系也享有合同的解除权，恒大公司选择解除双方签订的购房合同，符合双方在合同中约定的解除情形，故该公司要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及附件，并要求申名仓、李宁宁协助其办理涉案房屋注销合同备案和撤销网签手续以及返还房屋，均合法有据，本院予以支持。合同解除后，双方均可依法主张权利，现恒大公司要求申名仓、李宁宁按照合同约定以全部已付款作为违约金，申名仓则主张该合同条款涉及格式条款应属无效。本院经审查后认为，虽然双方在签订的合同附件五即合同补充协议第二条第（一）款第5项中约定：“因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任……”，但该条中“买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任”的约定违背了公平原则。因此，恒大公司依据该项约定主张将申名仓、李宁宁所交款项290265元作为违约金过高，应予以调整。关于违约金部分，本院酌定将申名仓、李宁宁已付首付款的一半即145132.50元作为违约金不予退还。至于申名仓、李宁宁与李岩峰之间的房屋买卖合同纠纷，将由本院（2020）鲁0104民初2702号民事案件依法确定双方之间的权利义务关系，本案对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南恒大西区置业有限公司与被告申名仓、李宁宁于2014年12月18日就济南市恒大雅苑某室商品房签订的《济南市商品房买卖合同》及附件[合同编号：销售（字）201420662410]；二、被告申名仓、李宁宁于本判决生效之日起十日内协助原告济南恒大西区置业有限公司办理济南市恒大雅苑某室商品房的合同备案注销、网签备案撤销手续；三、被告申名仓、李宁宁于本判决生效之日起十日内将坐落于本市恒大雅苑某室房屋返还予原告济南恒大西区置业有限公司；四、被告申名仓、李宁宁向原告济南恒大西区置业有限公司支付违约金145132.50元，于本判决生效之日起十日内在其二人的已付购房款中扣除；五、扣除被告申名仓、李宁宁向原告济南恒大西区置业有限公司应支付的上述违约金后，原告济南恒大西区置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告申名仓、李宁宁剩余已付购房款145132.50元；六、驳回原告济南恒大西区置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13462元，原告济南恒大西区置业有限公司负担3202元，被告申名仓、李宁宁负担10260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  岑玉洁二〇二〇年十二月十一日书记员  李 燕