湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0524民初577号原告:隆回县汇美文化娱乐中心，住所地，隆回县桃洪镇桃花路。执行事务合伙人：黄丽。委托代表人：黄丽，女，住隆回县。委托诉讼代理人：粟宝鑫，湖南泽宇律师事务所律师。被告：湖南湘盛房地产开发有限公司，住所地，隆回县桃洪镇双井社区湘盛大厦。法定代表人：马武威，公司总经理。被告：马武威（曾用名马艺垚），男，汉族，1980年3月13日出生，住隆回县。被告：王永佳，男，汉族，1978年7月3日出生，住隆回县。三被告委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，特别授权。原告隆回县汇美文化娱乐中心（以下简称“汇美娱乐”）诉被告湖南湘盛房地产开发有限公司（以下简称“湘盛地产”）、马武威、王永佳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代表人黄丽及委托诉讼代理人粟宝鑫，三被告的委托诉讼代理人周立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇美娱乐向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告连带赔偿原告各项经济损失180万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月1日，原告的合伙人向宇与原另一合伙人肖潇租赁了被告所有的隆回县桃洪镇桃花路与白里路交汇处湘盛大厦二楼作后来成立的原告的经营场所，租赁期限为十年，签订租赁合同后原告斥资近千万元对租赁物进行了装修，并在2015年1月21日正式注册成立并营业，原告一直合法经营，直到16年底，原告经营出现暂时困难，见此情形被告主动提出让原告赊欠一年房租，但当原告经营至2017年7月1日时，被告以向宇欠两个月房租为由强行将原告经营不到两年的经营场所上锁关闭，并在7月14日又将原告经营场所的水电切断，致使原告根本无法办公经营，为达到赶走原告的目的，原告又将原告的合伙人诉至法院。为妥善解决矛盾，让原告继续经营，原告多次要求被告将房屋打开让原告经营，但被告对于原告的合理要求不予理会，一直关闭至今。马武威、王永佳作为股东，在事件发生过程中起到了至关重要的作用，且是指使者，现该公司处于停业状态，故该两股东要承担连带赔偿责任。综上所述，原告租赁被告的房屋用于经营，但被告强行关闭，致使原告不能正常经营，给原告造成了巨额的经济损失，为维护原告的合法权益，特依法诉至人民法院，请人民法院维护原告的合法利益。湘盛地产辩称,一、汇美娱乐在诉状中所述与实际情况不符，湘盛地产解除其与汇美娱乐之间的房屋租赁合同符合合同约定及法定程序。2014年5月1日，湘盛地产与汇美娱乐的经营者向宇、肖潇在平等自愿的基础上签订了《房屋租赁协议》，约定租赁期限为十年，承租方必须在每年10月31日前缴纳房屋租赁费用，如逾期出租方有权单方面终止合同，且房屋内相关装修及物品归出租方处置，一切其他相关责任和损失由承租方承担。2015年3月19日，签订了合同变更补充协议，由向宇单独承租，原租赁合同其他各项内容均不变。2016年9月1日，汇美娱乐经营者向宇没有按照合同约定支付下一年度的房屋租金，经湘盛地产一再催告，2017年4月向宇只支付了42万元，尚欠28万元租金。2017年6月21日湘盛地产向汇美娱乐经营者向宇、黄丽发出催收房租通知，在通知期限内，汇美娱乐没有给付租金。2017年6月29日湘盛地产发出《解除合同通知书》，汇美娱乐收到后，对租金催告置之不理，同年7月13日湘盛地产将该屋大门上锁，并在第二天将水电切断。同年7月26日，湘盛地产以租赁合同纠纷起诉汇美娱乐的经营者向宇、黄丽（两人系夫妻关系）。本院于2018年2月8日作出（2017）湘0524民初1839号民事判决，后黄丽不服提起上诉，邵阳市中级人民法院在审理后，作出（2018）湘05民终1101号民事判决，认定湘盛地产与向宇签订的租赁合同合法有效且因湘盛地产依约合法行使解除权已于2017年6月29日解除，判决要求向宇给付租金及利息100158.17元，在终审判决生效后十日内腾空房屋。汇美娱乐经营者一直不履行终审判决，没有及时腾空房屋，该房屋无法重新出租。二、湘盛地产不需要对汇美娱乐所主张的装修费用承担赔偿责任。湘盛地产与向宇签订的《房屋租赁合协议》第三条明确约定，若承租方逾期未缴纳房屋租赁费用，出租方有权单方面解除合同，且房屋内相关装修及物品归出租方处置。且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条、第十一条的规定，湘盛地产也无须对汇美娱乐违约导致的合同解除后装修费用的残值损失进行赔偿。三、湘盛地产更不需要对汇美娱乐所主张的其他经济损失承担赔偿责任。首先明确“赔偿”的概念，“赔偿”在合同领域一般与“违约”紧密联系，湘盛地产与汇美娱乐经营者之间的租赁合同纠纷的终审判决认定合同解除完全是因为汇美娱乐经营者的违约行为，湘盛地产遵守法律、履行合同义务，何来“违约”，又何来“赔偿”。其次，该租赁合同属于学理上的“经营性房屋租赁合同”，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条的规定，在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失……承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利益损失。换言之，湘盛地产根本没有违约，反而是汇美娱乐的经营者应当因为自己的违约行为对湘盛地产的可得利益损失进行赔偿。最后，汇美娱乐的经营者并没有拿出足够的证据证明湘盛地产有违约行为或者对其财产及可得利益造成损害及具体的损害赔偿金额。四、根据隆回县汇美文化娱乐中心的工商登记资料，汇美娱乐为黄丽、向宇、付祥坚的普通合伙企业，三合伙人对该合伙企业承担无限连带责任。并在变更信息一栏中，2017年7月5日，汇美娱乐进行了清算组成员备案，汇美娱乐在2017年7月5日之后就不能再进行经营行为，只能进行清算行为，根本不存在汇美娱乐经营者在诉状中所称的经营损失。综上所述，湘盛地产与汇美娱乐经营者之间的房屋租赁合同已经依约依法解除，不存在继续经营，且因为汇美娱乐及其经营者的单方违约，所以湘盛地产对其所主张的各项经济损失都不需要承担任何责任。本院组织双方当事人进行了举证、质证，并记录在卷。对原告提交的证据1、2是身份资料复印件，被告3房屋租赁合同，被告无异议，本院予以确认；证据5、6、7是法院的裁判文书，本院予以确认；证据4为证人证言，证明马武威向黄丽、向宇催收房租及送达解除合同通知书的事实，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认；证据8是财物资料、证据9是财物清单，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认；证据10是三份鉴定意见书、证据11是鉴定费发票，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。对被告提交的证据1是湘盛地产的营业执照复印件、法人身份证明，证据2是汇美娱乐的工商登记资料，证据3国有土地使用权证、房屋使用权证复印件，证据4是房屋租赁协议复印件、证据5是催收房租通知书复印件，证据6是解除合同通知书复印件，证据7、证据8是法院的裁判文书，原告对其真实性无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：马武威、王永佳系湘盛地产的股东。隆回县桃花路和白里路交会处（县移动公司旁）湘盛大厦为湘盛地产开发的楼盘，该大厦二楼为湘盛地产持有房屋所有权的产业。2014年5月1日，湘盛地产作为出租方（简称甲方）与承租方（简称乙方）肖潇、向宇签订了一份《房屋租赁协议》，协议内容约定：将湖南省隆回县桃花路和白里路交会处（县移动公司旁）湘盛大厦二楼整体租赁给肖潇和向宇经营，租赁期限为10年，从2014年10月1日至2024年9月30日止；租金支付方式为“先付后用”，房屋租金约定每年为70万元，并且双方约定由肖潇和向宇以现金或转账方式在每年的9月1日前即将下年房租支付给湘盛地产，每年一次性付清，肖潇和向宇必须在每年10月31日前缴纳房屋租赁费用，如逾期湘盛地产有权单方面终止合同，且房屋内相关装修及物品归湘盛地产处置。2015年3月19日，因肖潇提出自愿退出与向宇共同租赁湘盛地产的房屋，当天由湘盛地产与向宇、肖潇共同签订了一个《合同变更补充协议》，三方约定湘盛地产的房屋由向宇一人承租，因租赁房屋所产生的权利义务均由向宇承担，后双方一直依原租赁合同履行。2015年8月20日，向宇和汇美娱乐签订了《房屋转租协议》，约定向宇将从湘盛地产租赁的湘盛大厦二楼的房屋转租给汇美娱乐使用，租赁期限截止至2024年9月30日，租金的支付标准等事项均按照向宇与湘盛地产之间的约定执行,租金由汇美娱乐负责。2016年9月1日，向宇没有向湘盛地产交纳下一年度（2016年10月1日至2017年9月30日）房屋租金，湘盛地产多次上门催收，2017年4月，向宇给付了应交的本年度租金中的42万元，尚欠本年度房屋租金28万元，在多次催告无效的情况下，湘盛地产的法定代表人于2017年6月21日找到向宇，向向宇发了一张《催收房租通知》，要求向宇于2017年6月28日前一次性付清所欠租金，但是向宇仍未支付，湘盛地产的马武威、王永佳遂于2017年6月29日向向宇发出了《解除合同通知书》，认为向宇严重违反合同约定、没有及时缴纳房屋租金，决定解除双方于2014年5月1日签订的《房屋租赁协议》及2015年3月19日签订的《合同变更补充协议》、并要求向宇于2017年6月30日之前将房租及水电费结清，并自动撤场。向宇在收到该通知书后，依然开门经营，但没有支付房租余款。马武威于2017年7月13日将租赁的房屋的大门上锁；2017年7月14日，将租赁房屋的水电切断。2017年7月13日后，汇美娱乐未再使用租赁房屋经营，同年7月26日，湘盛地产以租赁合同纠纷起诉汇美娱乐的经营者向宇、黄丽。本院于2018年2月8日作出（2017）湘0524民初1839号民事判决，后黄丽不服提起上诉，邵阳市中级人民法院在审理后，于2018年9月12日作出（2018）湘05民终1101号民事判决，认定湘盛地产与向宇签订的租赁合同合法有效且因湘盛地产依约合法行使解除权已于2017年6月29日解除，判决由向宇给付湘盛地产2017年5月27日至2017年7月12日的租金及利息100158.17元，在终审判决生效后十日内腾空房屋。2019年3月11日，汇美娱乐以湘盛地产为被告向本院提起财产损害赔偿纠纷，本院以被告住所地不明，无法确认被告为由，驳回起诉。另查明，湖南天圣联合会计师事务所于2020年10月29日作出湘天圣（2020）会鉴字第20号司法会计鉴定意见书：汇美娱乐自2017年7月1日至2019年9月20日期间停止营业损失鉴定金额为2017635.91元。邵阳天勤资产评估事务所于2020年10月29日作出天勤所（2020）司鉴字72号评估鉴定意见书：汇美娱乐因闲置报废的电器及设备（含物品、食品）损失进行评估鉴定金额为816723.25元。湖南天健造价事务所有限公司于2020年10月29日作出湘天健（2020）造鉴字第30号造价鉴定意见书：汇美娱乐租赁期间装饰装修的造价费用评估鉴定为4236035.51元。汇美娱乐支付湖南天圣联合会计师事务所鉴定费10000元，支付邵阳天勤资产评估事务所鉴定评估费5000元，支付湖南天健造价事务所有限公司鉴定费15000元。本院认为，本案争执的焦点是三被告是否需要对原告的营业损失、租赁期间装饰装修损失、闲置报废的电器及设备（含物品、食品）承担赔偿责任？本案中湘盛地产与向宇签订的《房屋租赁协议》经邵阳市中级人民法院生效判决确认该合同合法有效；因向宇未按约定及时支付租金的违约行为导致湘盛地产在租赁合同中收取租金的目的不能实现，湘盛地产在2017年6月29日发出《解除合同通知书》，行使解除权解除了合同。合同解除后，承租人向宇对涉案房屋不再享有使用权，次承租人汇美娱乐亦不再享有使用权；因此，原告要求被告赔偿营业损失没有事实和法律依据，本院不予支持。湘盛地产与向宇签订房屋租赁合同，约定租赁期限为十年，原告根据租赁期限及经营需要对租赁房屋进行了装修，2016年9月1日向宇没有按照合同约定向湘盛地产交纳下一年度房屋租金，至2017年4月给付了本年度租金中的42万元，尚欠28万元；马武威于2017年7月13日将租赁的房屋的大门上锁；2017年7月14日，将租赁房屋的水电切断。出租人采取锁门、切断水电等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等责任。汇美娱乐耗资420多万元装修租赁房屋计划经营十年，在第三年，汇美娱乐只欠付40%租金的情况下，湘盛地产便采取锁门、切断水电的行为，导致汇美娱乐无法经营；耗资装修装饰后的房屋不能利用，经营期间使用的电器、设备（含物品、食品）未能及时处理而报废，致使汇美娱乐损失巨大。汇美娱乐未按约足额支付租金导致租赁合同解除，承租人不能利用剩余租赁期间的装修装饰价值，属于因合同解除导致的损失，应由导致合同解除的违约方汇美娱乐负担。湘盛地产采取锁门阻止汇美娱乐营业后，也未通知汇美娱乐处置租赁房屋内的电器及设备（含物品、食品）而导致电器及设备报废，该项损失应由湘盛地产承担赔偿责任。该项损失的鉴定评估费用，亦应由湘盛地产负担。马武威、王永佳作为湘盛地产的股东，仅以其认缴的出资额为限对公司的债务承担责任，在没有证据证明二人存在有注册资金不到位或滥用公司法人独立人格的情况下，马武威、王永佳并不对公司的债务承担责任；且其在本案中实施的行为是代表公司的职务行为，因此，马武威、王永佳不应承担连带责任。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：一、限被告湖南湘盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内赔偿原告隆回县汇美文化娱乐中心在租赁房屋内闲置报废的电器及设备（含物品、食品）损失816723.25元；二、限被告湖南湘盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告隆回县汇美文化娱乐中心鉴定评估费5000元；二、驳回原告隆回县汇美文化娱乐中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21000元，减半收取10500元，由原告隆回县汇美文化娱乐中心负担5700元，被告湖南湘盛房地产开发有限公司负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  幸玉林二〇二〇年十二月十日法官助理尹彩琼书记员曹思敏附相关法条：《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。