北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初65号原告：沈芸，女，1969年6月9日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。委托诉讼代理人：高飞，恒信长城律师事务所律师。被告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市汉坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志炜，北京市汉坤律师事务所律师。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司（原公司名称：内蒙古金石蒙荣商贸股份有限公司），住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。法定代表人：哈斯青格利。第三人：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。原告沈芸与被告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）、内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、石晓军、哈斯苏亚拉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈芸的委托诉讼代理人高飞、被告中信信托的委托诉讼代理人赵之涵，到庭参加了诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。沈芸向本院提出诉讼请求：1.停止对呼和浩特市案涉房屋的执行；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（2019）京03执异662号执行裁定书根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，认为沈芸签订购房合同的时间在法院查封之后，故对关于沈芸的异议请求不予支持，上述认定与事实不符。一、科建公司在本院查封之前已经将案涉房屋出售给郝某、李某。2016年4月9日，科建公司与郝某、李某签订了《商品房买卖合同》，将位于呼和浩特市新城区的案涉房屋出售给郝某、李某。郝某、李某于合同签订当日支付全部购房款517310元。科建公司向郝某、李某出具了交款收据。案涉房屋的查封时间为2017年5月22日，房屋出售时间为2016年4月9日，房屋的出售时间早于查封时间。二、沈芸继受了郝某、李某与科建公司签订的《商品房买卖合同》的权利义务关系。2017年9月26日，郝某、李某与沈芸签订《房屋转让合同》，将其从科建公司购买的案涉房屋以517310元出售给沈芸，沈芸向郝某、李某支付了全部购房款。因所购房屋没有实际交付使用，无法进行房产更名过户，双方约定，由郝某、李某负责将其与科建公司签订的《商品房买卖合同》的买受人变更为沈芸，由沈芸继受郝某、李某在合同中的权利义务。2017年9月26日，科建公司与沈芸签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋买受人的名字变更为沈芸，但原合同的交房时间为2017年8月31日，沈芸与科建公司签订合同的时间是2017年9月26日，如果沿用原合同约定的交房时间，那么与沈芸签订合同时，科建公司即已违约。因此，科建公司将交房时间变更为2018年6月30日，除此之外，合同内容没有变化。三、沈芸所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。四、中信信托公司书面同意科建公司办理预售许可证、对外销售房屋的行为，等于放弃了对出售房屋的抵押权，即不再是抵押权人，无权查封案涉房产。财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值已经实现。以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权。五、沈芸购买的是五证齐全的商品房，并且已经支付全部购房款，是善意购房人，法律应保护其作为消费者的合法权益。科建公司开发建设案涉小区，2010年10月取得《建设用地规划许可证》，2011年6月13日取得《国有土地使用权证》，2014年6月27日取得《建设工程规划许可证》，2014年8月27日取得《建设工程施工许可证》，2014年12月18日取得《商品房预售许可证》。沈芸作为购房者已经尽到了谨慎审查义务，其作为消费者的合法权益应当受到保护。中信信托公司辩称，沈芸的诉讼请求及理由与事实情况不符，缺乏法律依据，应予驳回。沈芸主张的民事权益不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的要求，即查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形，不能对抗执行。沈芸与科建公司签署《商品房买卖合同》的时间为2017年9月26日明显晚于法院查封案涉房屋的时间2017年5月22日。沈芸与科建公司签署《商品房买卖合同》中约定了科建公司与沈芸的权利义务，沈芸对科建公司享有的一切请求权只能根据该合同确定。沈芸购买房屋时，呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站已公示该房屋为“不可售”状态，沈芸没有尽到一般购房主体的合理注意义务，风险应由其自行承担。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经传唤未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将综合在案证据予以认定。沈芸向本院提交以下证据：1.证据一，郝某、李某与科建公司签订的《商品房买卖合同》，用以证明郝某、李某购买了案涉房屋，购房时间是2016年4月9日，早于法院查封时间，合同约定的房屋总价款是517310元。2.证据二，收据，用以证明郝某、李某于2016年4月9日支付了全部购房款517310元。3.证据三，《房屋转让合同》，用以证明2017年9月26日沈芸与郝某、李某签订《房屋转让合同》购买了案涉房屋，房屋价格为517310元，双方约定卖方郝某、李某负责与开发商办理合同更名。4.证据四，招商银行户口历史交易明细表、证明，用以证明沈芸给付郝某、李某现金107310元；向李某账户汇款410000元，共计517310元，由此，沈芸已向郝某、李某支付全部购房款。5.证据五，《商品房买卖合同》，用以证明2017年9月26日，科建公司将买受人的名字由郝某、李某变更为沈芸，沈芸继受郝某、李某在原《商品房买卖合同》项下的权利义务关系。6.证据六，收据，用以证明科建公司向沈芸出具了收据，金额为517310元。7.证据七，不动产登记信息查询结果，用以证明沈芸名下没有其他住房。8.证据八，中信信托公司给呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的《证明》，用以证明中信信托公司同意办理案涉房屋的预售许可证。9.证据九，商品房预售许可证，用以证明沈芸购买的是合法取得商品房预售许可证准许销售的房屋。10.证据十，证人郝某证人证言，用以证明沈芸与科建公司签订的合同仅系对郝某、李某与科建公司签订合同的变更，将买受人变更为沈芸。中信信托公司发表质证意见称：证据一、证据二、证据三，真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，沈芸称郝某、李某于2017年9月26日将案涉房屋出售给沈芸的情况与本案无关。沈芸与科建公司在2017年9月26日签订了《商品房买卖合同》约定了沈芸与科建公司的权利义务，沈芸对科建公司享有的一切请求权只能根据该合同确定。而郝某、李某从未取得案涉房屋的所有权，因此，郝某、李某与沈芸之间签订的《商品房买卖合同》存在严重的效力瑕疵，与本案中沈芸的主张无关。证据四，真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。沈芸与科建公司签订了独立的《商品房买卖合同》，因此，沈芸应当提交其向科建公司支付购房款的转账凭证、交易明细以及发票等证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定。而其所提交的交易明细表未显示任何沈芸支付给科建公司购房款的情况，无法证明沈芸已向科建公司支付过购房款，不具有排除强制执行的效力。对于《证明》，郝某、李某从未取得案涉房屋的所有权，款项往来情况存在严重的效力瑕疵，与本案沈芸的主张无关。证据五，真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可。1.沈芸提交的《商品房买卖合同》明确记载合同签署日期为2017年9月26日。2017年5月22日，法院已经对案涉金石??香墅嶺项目进行了整体查封。沈芸提交的《商品房买卖合同》的签署时间晚于案涉房屋被查封的时间。沈芸主张的民事权益不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的要求，不能对抗执行。2.沈芸于2017年9月拟“购买”案涉房屋时，该房屋已经处于执行查封状态，该等情况已经在呼和浩特市住房保障和房屋管理局网站予以公示，显示该房屋为“不可售”状态。但沈芸没有尽到一般购房主体的合理注意义务，仍然与科建公司签订《商品房买卖合同》，其权利不能对抗执行，所产生的有关风险应由其自行承担。证据七，真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，向呼和浩特市不动产登记中心查询的沈芸名下房产情况仅能查询到已经取得了不动产权属证明的房屋，不能排除存在已经网签备案等尚未取得不动产权属证明的用于居住的房屋等情况。且沈芸所购买的房屋用途虽然是住宅，但是仅提交呼和浩特市不动产登记中心查询的沈芸名下的房产情况，无法充分证明沈芸在呼和浩特市以外是否拥有其他用于居住的房屋，不能证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定。证据八，真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，该《证明》不代表中信信托公司放弃了抵押权，之后呼和浩特市不动产登记中心也出具过《证明》不代表放弃抵押权。证据九，不认可真实性、合法性、关联性、证明目的。证据十，根据郝某的陈述，其《商品房买卖合同》已经被科建公司收回，可以看出郝某、李某和科建公司之间的房屋买卖合同已经是终止状态，新的《商品房买卖合同》是沈芸和科建公司在2017年9月26日重新签订的。本案涉及的不是郝某、李某与沈芸的权利义务关系，而是沈芸与科建公司重新签订的《商品房买卖合同》。中信信托公司向本院提交以下证据：证据1.××号《土地他项权利证明书》，证明在科建公司与沈芸签署《商品房买卖合同》之前，中信信托公司已于2014年1月10日取得案涉土地使用权的抵押权。未经中信信托公司同意，沈芸与科建公司签署的《商品房买卖合同》应为无效。证据2.商品房预售许可证（××），用以证明中信信托公司同意办理预售许可证并不等于放弃抵押权。证据3.中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具的证明，用以证明中信信托公司仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售状态，但并不等于放弃抵押权。沈芸发表质证意见称：对证据1的真实性无法判断，证明目的不予认可，该证据与本案无关；对证据2的真实性不予认可，沈芸及郝某、李某作为消费者，当时看到的预售许可证是没有手写标记内容的，对其证明目的不予认可，由相关部门出具的商品房预售许可证不应当有手写的内容；对证据3的真实性无法确认，证明目的不予认可，这份致函消费者是看不到的，这个致函具有相对性，无法证明其主张的证明目的。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉未到庭，亦未提交证据及发表质证意见。对于上述证据，本院认定如下：对于沈芸提交的买受人为沈芸的《商品房买卖合同》、招商银行户口历史交易明细、郝某和李某出具的《证明》、买受人为郝某和李某的《商品房买卖合同》、科建公司向郝某和李某出具的《收据》、《房屋转让合同》、商品房预售许可证、中信信托公司向呼和浩特市房屋保障和房屋管理局出具的《证明》、不动产登记信息查询结果，中信信托公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于其他证据，本院将依法予以核实；对于上述证据的证明能力，本院将结合在案证据和案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：一、中信信托公司的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托公司作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。提款前提条件包括科建公司已在兴业银行股份有限公司呼和浩特分行营业部开立《账户监管协议Ⅲ》项下监管账户，且预留的印鉴为中信信托公司指定的人名章、咨询公司指定的人名章和科建公司财务专用章。借款人应于每个付息日、还本日和提前还本日之前提前2个工作日将应付利息和本金归集至该合同约定的信托贷款专用账户，同时，借款人应填具上述应付利息和/或本金数额的划款指令及其他文件，并将该划款指令交付至该合同项下的信托贷款专用账户的开户银行。借款人同意，在每个付息日、还本日和提前还本日，有该合同项下的信托贷款专户的开户银行凭上述划款指令及其他文件将借款人按约定存放于信托贷款专户的资金划转至该合同约定的信托财产专户，上述划款无需另行取得借款人同意或另行提供划款凭证。该合同第五条约定借款人开立的信托贷款专用账户名称为金石蒙荣集团，该合同第十条约定借款人应向贷款人支付的贷款本息以及如借款人违反合同需向贷款人支付的罚息、违约金等该合同项下的所有利益，均应汇入贷款人指定的信托财产专户，账户名称为中信信托公司。关于资金监管，合同约定中信信托公司、兴业银行股份有限公司呼和浩特分行将按照《账户监管协议》和/或《委托管理协议》约定，对金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司的监管账户进行监管。金石蒙荣集团应遵守《账户监管协议Ⅰ》和《委托管理协议》的约定，并保证金石蒙荣房地产公司、科建公司和富源公司亦遵守《账户监管协议》和《委托管理协议》项下相关约定。2013年12月26日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议。约定科建公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为××号《国有土地使用证》项下、位于呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧的国有土地使用权，该合同所附《抵押物清单（土地）》显示土地使用权人为科建公司，使用权面积49076.56平方米，在该国有土地上开发的房地产项目即本案所涉金石·香墅嶺项目（原名为翠海名座项目）。该合同第6.1条约定了抵押人对抵押物所属房地产项目开发建设的进度，第6.2条约定了抵押人销售（含预售）该房地产项目的进度。第6.3条约定，在第6.1条、6.2条约定的各期限届满时，如果该房地产项目开发建设、销售进度未达到约定指标，但未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，则抵押权人有权约谈抵押人，抵押人应向抵押权人说明开发建设、销售进度未达到约定要求的原因，抵押权人有权要求抵押人加快开发建设、销售进度，和/或要求抵押人向监管账户内补足累计存入监管账户内的销售款数额与第6.2条约定的销售收入指标之间的差额，和/或要求抵押人在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，达到约定指标。如果抵押人未能在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，使项目开发建设、销售进度达到约定指标，则即使未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，抵押权人仍有权宣布主合同项下部分或全部贷款余额提前到期，并且提前收回部分乃至全部贷款余额。第6.4条约定，在拟销售该案涉房地产项目时，抵押人应在签约前向抵押权人提供拟采用的不存在未定条款的房屋转让协议（商品房买卖合同）定稿版本，经抵押权人认可后方可使用该合同版本进行销售。第6.5条约定，经双方同意，原则上每半年可以由双方认可的北京康正宏基房地产评估有限公司对抵押物进行一次动态评估。第6.9条约定，如抵押权人拟请求抵押权人出具同意出售相应面积抵押物的书面文件，或者同意解除相应面积抵押物的抵押，则应按下述比例先行、足额向监管账户内存储作为保证金的资金……第6.12条约定，经抵押权人书面同意，抵押人销售案涉房地产项目房屋的，抵押人应将销售款与已向监管账户内存储的该等销售款对应的保证金的差额全部划至监管账户。第6.14条约定，在该合同存续期内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户。第6.15条规定，划付至监管账户内的款项，仅能按《账户监管协议Ⅲ》约定使用。监管账户内款项中与下述金额之和等额的部分，作为向中信信托履行债务保证金……第8条约定，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、转让、置换、入资、赠与等方式处分全部或部分抵押物，除非该等处分经由抵押权人书面同意，并且抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按约定偿还全部主合同项下债权。第9.1条约定，除非抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按抵押权人要求偿还主合同项下债务，否则，如发生债务人在主合同项下违约且未在主合同约定的宽限期之内改正或补救的情形，抵押权人有权要求抵押人补充担保，在抵押人不能如约补足时，抵押权人可行使抵押权，以实现本合同项下的担保权益。第9条约定，如发生全部或部分抵押物不能变现的情况，抵押权人有权要求抵押人另行提供与不能变现的抵押物价值相当的其他担保物作为替代。第10条约定，任何一方违反该合同项下义务的，违约方应赔偿守约方因违约造成的所有损失。2014年1月10日，中信信托公司取得了××号《土地他项权利证明书》，取得案涉土地使用权的抵押权，抵押面积49076.56平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年11月20日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-1》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述××号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素（一）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅××、商业××），在建工程要素（二）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（住宅6#、7#、8#、S6）。2015年7月30日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-3》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述××号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅××1、商业××1）。同日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-4》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述××号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（××）。中信信托公司提供的《商品房预销售许可证》复印件记载：金石·香墅嶺项目已经于2014年12月9日在中信信托公司办理在建工程抵押，抵押楼号：××；抵押期限2014年11月20日至2019年4月3日。另查，2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托公司分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年5月，中信信托公司向科建公司发送《要求纠正违约行为的通知》，称科建公司违反《抵押合同Ⅱ》及其补充协议第6.2.2条约定，即2016年4月30日前，翠海名座项目累计已实现的销售收入不低于1.4亿元。且中信信托公司通知科建公司于2016年5月20日前，完全纠正上述违约行为，否则中信信托公司有权宣布《信托贷款合同》项下信托贷款提前到期。2016年8月，中信信托公司向科建公司发送《关于主债权提前到期的通知》。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托公司，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托公司委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托公司主张，2016年4月30日，抵押人科建公司未完成与中信信托公司签订的《抵押合同Ⅱ》（包括《抵押合同Ⅱ之补充协议》）第6.2.2条约定的翠海名座项目的销售进度指标，已构成违约，且科建公司未在中信信托公司确定的期限内纠正违约行为。中信信托公司决定宣布贷款提前到期，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托公司偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托公司偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托公司为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括科建公司持有的国有土地使用证编号为××号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石·香墅嶺项目）在建工程。中信信托公司对该抵押财产享有优先受偿权。二、金石·香墅嶺项目购房人权利取得情况2014年12月10日，中信信托公司向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为××号，使用权面积为49076.56平方米的土地在中信信托公司做抵押，现中信信托公司同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。2014年12月12日，中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证；并特别说明，本证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，不视为中信信托公司同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。根据沈芸提供的《商品房买卖合同》及郝某证人证言显示，2016年4月9日，科建公司与案外人郝某、李某签订编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》约定，（合同编号：GY035），郝某、李某购买案涉金石·香墅嶺（翠海名座）S1座6层612号房屋，建筑面积共64.01平方米，房屋总价款为517310元，房屋交付期限为2017年8月31日。2016年4月9日，科建公司开具《收据》中载明：“2016年4月9日，今收到郝某、李某S1-6-12，交来购房款，人民币517310元。”2017年9月26日，郝某、李某作为甲方与沈芸作为乙方签订《房屋转让合同》中载明：“一、甲方自愿将位于呼和浩特市新城区成吉思汗大街华侨新村南案涉房屋转让给乙方。二、房屋面积64.01平方米，每平方米单价：8081.7元，总价：517310元（伍拾壹万柒仟叁佰壹拾元整）。三、合同签订三日内，乙方需将购房款一次性交付给甲方。四、甲方负责将与开发商签订的商品房买卖合同的买受人姓名变更为乙方，更名费用由甲方承担。五、上述条款，双方同意签字。”2017年9月27日，郝某、李某作为收款人出具《证明》载明：“今收到沈芸购买案涉房屋的房款：517310元整（伍拾壹万柒仟叁佰壹拾元整）其中银行转账410000元（肆拾壹万元）现金107310元（壹拾万柒仟叁佰壹拾元）。”2017年9月26日，科建公司与沈芸签订编号为GF-2000-0171号的《商品房买卖合同》（合同编号：GY035）约定，沈芸购买案涉房屋，建筑面积共64.01平方米，房屋总价款为517310元，房屋交付期限为2018年6月30日。付款方式为一次性付款，买受人于签订合同之日一次性付清购房款517310元。2017年9月27日，科建公司出具编号为0061906的《收据》显示：“2017年9月27日，今收到沈芸S1-6-612交来房款（转账业务，未收现），人民币517310元。”郝某作为证人向法庭陈述：郝某与李某为夫妻关系。郝某、李某于2016年4月9日与科建公司就案涉房屋签订了买卖合同，并且获得了房屋总价款支付的收据。之后，其出售房屋，沈芸于案外房屋中介处了解案涉房屋信息，并与其签订买卖合同购买案涉房屋，此时，案涉房屋仍未交房。沈芸与郝某、李某签订买卖合同后，郝某、李某向科建公司要求将原《商品房买卖合同》的名字变更为沈芸并向沈芸交房。自此，沈芸于2017年9月26日与科建公司签订《商品房买卖合同》，郝某、李某与科建公司签订的《商品房买卖合同》被科建公司收回。郝某自述其在购房时仅有该套房屋。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托公司依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第六项载明：被执行人科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任（抵押财产为：科建公司持有的国有土地使用证编号为××号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石香墅嶺项目）在建工程）。2017年5月22日，本院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封范围包括案涉房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，本案购房人提出执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并支付了购房款。本院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定作出（2019）京03执异662号执行裁定书，裁定驳回案外人沈芸的异议请求。据此，沈芸提起本案诉讼。上述事实，有《商品房买卖合同》及收据等在案证据及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，在执行异议之诉中，主要应当审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；而对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对双方主张的实体权利的位阶、优先性进行衡量。本案中，根据执行证书和本院出具的裁定书，科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任，故中信信托公司主张权利的依据为其对案涉房屋所享有的抵押权，而本案诉争房屋的买受人亦主张对该房屋享有权利。故本案的主要争议焦点为案涉房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除中信信托公司依据抵押权而申请的强制执行。一、关于本案房屋买受人对案涉房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”沈芸主张其与科建公司于2017年9月26日签订的《商品房买卖合同》实际系对郝某、李某与科建公司于2016年4月9日签订的合同的变更，而非新设立的合同关系，两份合同之间仅变更了买受人和交房时间，变更买受人是因为沈芸从郝某、李某处受让了房屋，变更交房时间是因为根据郝某、李某与科建公司签订的合同交房时间为2017年8月31日，沈芸与科建公司签订合同时间为2017年9月26日，若沿用原交房时间，那么合同签订时科建公司即已违约，因此变更了交房时间。除以上两项变更外，其他合同内容均未变更，比如：房屋坐落、总价款等，即说明：沈芸与郝某、李某、科建公司各方之间的真实意思表示为，沈芸与科建公司签订的《商品房买卖合同》仅系对郝某、李某与科建公司签订的《商品房买卖合同》的变更而非成立新的合同关系。中信信托公司主张沈芸与科建公司之间签订的合同系新设立的合同关系，原因在于：1.沈芸与科建公司系另行签订书面合同，郝某、李某与科建公司之间的合同已经收回。2.郝某、李某从未取得案涉房屋的所有权，因此，郝某、李某出售案涉房屋存在效力瑕疵。本案中，根据双方的诉辩意见，就上述主张，双方主要争议焦点在于：沈芸是否有权对抗中信信托公司申请的执行。（一）郝某、李某和科建公司签订的《商品房买卖合同》与沈芸和科建公司签订的《商品房买卖合同》之间的关系问题沈芸和科建公司在后签订的合同与郝某、李某和科建公司在先签订的合同之间的相同之处在于：合同编号一致，房屋指向系同一房屋，合同债务人相同，受让价款相同等。不同之处在于：买受人由郝某、李某变更为沈芸，交房时间由2017年8月31日变更为2018年6月30日。合同履行情况是：1.科建公司向郝某、李某开具支付购房款517310元的收据，付款人显示为郝某、李某；2.沈芸向郝某、李某支付517310元购房款，郝某、李某出具《证明》；3.科建公司向沈芸开具支付购房款517310元的收据。由此可知，第一，虽沈芸与科建公司签订合同，但沈芸并未向科建公司实际支付购房款，且沈芸已经实际向郝某、李某履行了支付购房款517310元的义务，如认定科建公司与沈芸之间成立与郝某、李某毫无关联的新合同关系，与事实不符。第二，郝某、李某与沈芸签订的《房屋转让合同》中约定：“甲方负责将与开发商签订的商品房买卖合同的买受人姓名变更为乙方，更名费用由甲方承担。”据此，沈芸与科建公司签订合同的真实意思表示应当系受让郝某、李某与科建公司签订合同中的权利义务，且实际继受了郝某、李某与科建公司签订的合同中的权利义务，即：虽房屋总价款517310元系郝某、李某向科建公司支付的，但科建公司也向沈芸开具了购房款517310元的收据。另，关于合同约定的交房时间，沈芸称，变更交房时间是因为根据郝某、李某与科建公司签订的合同交房时间为2017年8月31日，沈芸与科建公司签订合同时间为2017年9月26日，若沿用原交房时间，那么合同签订时科建公司即已违约，因此变更了交房时间，在无其他相反证据的情况下，该理由符合交易常理，应予采信。因此，沈芸与科建公司之间的真实意思表示应当为沈芸继受郝某、李某与科建公司签订合同的权利义务，即沈芸应当继受原郝某、李某与科建公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务。中信信托公司以郝某、李某与沈芸就未依法登记领取权属证书的房屋进行交易为由主张郝某、李某转让案涉房屋存在效力瑕疵。本案中，郝某、李某未对案涉房屋取得权属证书。对此，郝某、李某与沈芸签订买卖合同时，案涉房屋并未交房，系期待权利。根据沈芸与郝某、李某之间的《房屋转让合同》中约定：“甲方负责将与开发商签订的商品房买卖合同的买受人姓名变更为乙方，更名费用由甲方承担。”即，合同中主要权利义务的约定系对郝某、李某与科建公司之间合同的主体进行更名，郝某、李某与沈芸之间的真实意思表示非直接由郝某、李某将房屋转让给沈芸，而是沈芸承继郝某、李某与科建公司之间的原合同权利义务关系，由科建公司以其原与郝某、李某约定的合同内容向沈芸交付合同约定的房屋。综上，根据现有证据，应当认定沈芸继受了郝某、李某与科建公司签订合同中的原权利义务。故，本案中，《商品房买卖合同》的签订时间早于查封案涉房屋时间，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，科建公司尚未将案涉房屋过户登记在买受人名下，故买受人对案涉房屋尚不享有所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，买受人对于其取得房屋的所有权有合法的正当期待，因此，买受人依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。二、关于买受人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为，沈芸就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）案涉房屋系经中信信托公司同意而销售。中信信托公司主张，其同意办理预售许可证，仅为同意科建公司申请行政许可，不等于民事法律关系中同意科建公司出售房屋，本案购房人买受房屋未经抵押权人中信信托公司同意。对此本院认为，中信信托公司出具证明同意金石·香墅嶺项目办理预售许可证，对于在该项目办理完成预售许可证后，便可达到公开对外销售的条件，中信信托公司应当有预期；预售许可证系向一般购房人提供、展示的信息，足以令一般购房人产生案涉房屋系经抵押权人同意而销售的信赖，而对于中信信托公司与科建公司以合同等其他形式约定的销售条件，内容并未向购房人披露，如将合同中约定的不公开的条件作为要求一般购房人的已知或应知事项，有违公平。因此，本院认为，中信信托公司出具证明对于购房人而言，系同意转让案涉房屋的意思表示，案涉房屋系经抵押权人同意后而销售。（二）中信信托公司主张行使抵押权缺乏依据。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以处分即转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于转让价金应向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，中信信托公司已同意销售作为抵押物的案涉房屋，所以中信信托公司在案涉房屋的交换价值实现之日即丧失了对案涉房屋的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而且中信信托公司同意预售，就应当由其自行承担同意预售后应由抵押物转让所得价款用于清偿债务所产生的风险。据此，中信信托公司应当对案涉房屋的转让价金行使权利，其无权就案涉房屋本身行使抵押权，在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，购房人对案涉房屋享有的权利足以排除中信信托公司基于抵押权而申请的强制执行。综上所述，对于沈芸的诉请请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百七十条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、停止对呼和浩特市案涉房屋的执行；二、驳回原告沈芸的其他诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。公告费87.5元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。本院（2019）京03执异662号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  侯 军审 判 员  蒙 瑞审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月七日法官助理  刘茜倩法官助理  唐大利书 记 员  张 朋