河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3755号上诉人(原审原告)：李振民，男，1944年1月16日生，汉族，住兰考县。委托诉讼代理人：张清静，河南清鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖周晓，河南清鸿律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：徐松峰，男，1970年6月5日生，汉族，住兰考县。被上诉人(原审被告)：兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅，住所地兰考县。法定代表人：徐松峰，总经理。二被上诉人委托诉讼代理人：张建营，河南方邦律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人：宋占凯，河南方邦律师事务所实习律师。上诉人李振民因与被上诉人徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅租赁合同纠纷一案,不服河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李振民上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判，诉讼费用由徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.李振民与徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅之间的租赁合同合法有效。李振民在承包期内将部分房屋转租给徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅系双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，李振民与兰考县中原商厦（以下简称“中原商厦”）继续租用该房屋，形成不定期的租赁关系。李振民将房屋转租后，中原商厦并未提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，李振民与徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅之间的转租合同合法有效。2.本案李振民与徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅租赁合同中包含李振民自建房屋部分，一审法院未予以查明。徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅使用房屋中包含有李振民自建房屋，李振民在中原商厦土地上所投资固定资产、装修等不动产的事实已予以确定，徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅拖欠租赁费用至今，剩余两年18万元租金差价徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅应依法支付给李振民。2020年1月，中原商厦委托河南金菊房地产评估有限公司对李振民在中原商厦土地上所投资固定资产、装修等不动产进行价值评估，其中不动产就是李振民在中原商厦土地上自费建造的房屋，而徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅租赁的房屋中就包括李振民自建房屋，面积约300多平方米。李振民与徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅约定的33万元年租金，不仅包括中原商厦原有房屋的费用，还包括李振民自建房屋的租赁费。李振民与徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅的一年租赁合同到期后，徐松峰继续使用房屋，依据合同相对性原则，徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅作为次承租人，应将房租交给李振民而非直接交给中原商厦。李振民与中原商厦沟通此事，中原商厦负责人称他们只收够李振民原租赁房屋总数额，具体承租人是谁、具体租赁费多少，中原商厦不予分别追要。一审开庭时徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅也认可其并未与中原商厦重新签订租赁合同，只是将24万元直接转给中原商厦。因此，徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅与中原商厦并未形成新的租赁合同，而是在原有合同基础上，给付部分房租给中原商厦，而使用李振民自建部分房屋并未支付。3.中原商厦虽然下发了通知书，但该处房屋仍在继续使用中，房屋租赁的事实依然存在。中原商厦破产管理人于2019年10月22日下发通知书，称于2019年11月22日之前腾空房屋、恢复原状并交还承包房地产，但管理人为了增加收入，虽然下发该通知书，但各租户房屋一直还在继续使用中，各租户房屋租赁费一直交付至2020年2月，因疫情才得以停止，至今该处房产各租户仍在使用中，李振民自建房屋投资部分一直未予解决。徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅辩称，李振民的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.李振民与徐松峰之间的租赁合同只是部分有效，超出李振民与中原商厦租赁合同期限的部分无效，而有效期限的租金徐松峰已经超额支付，无效期限部分租金徐松峰已经按照权利人的要求予以支付，所以徐松峰及兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅不欠李振民任何房租。徐松峰事后得知在徐松峰与李振民签订案涉租赁合同时，李振民与中原商厦签订的二十年租赁合同只剩一年到期，而且该合同约定李振民承租期间不得转租，而李振民却与徐松峰签订了三年的租赁合同，导致徐松峰耗费50余万元对案涉房屋进行了装修后开业仅仅九个月，就接到中原商厦书面通知李振民的租赁合同即将到期，造成徐松峰损失巨大。2.李振民上诉状中陈述的其自建房屋，因该房屋不存在权利凭证，缺少正规建房手续，且该房屋是建筑在别人的土地之上，依法不享有物权所应具有的收益特性。而且按照李振民与中原商厦签订的合同，该部分房屋合同到期后应当自行处理予以拆除，特别是中原商厦已经进入破产程序，李振民在他人土地上私自建设房屋的行为事实上构成对中原商厦破产债权人权利的侵犯，所以，其主张该自建房屋予以收取房租在事实和法律上没有依据。3.李振民上诉状中陈述的房屋仍在继续使用的事实与李振民没有任何关系，其称与中原商厦租赁合同到期后形成不定期租赁关系的理由不能成立。李振民与中原商厦租赁合同到期后该房屋怎样处理由权利人自己决定，该权利不属于李振民，李振民以该房屋由其继续使用主张该权利属于自己，没有事实和法律依据。中原商厦下发通知后，徐松峰使用的房屋与李振民已没有丝毫关系。徐松峰已将租金全部交给中原商厦和其破产管理人，徐松峰才是与中原商厦形成不定期租赁合同关系。李振民向一审法院起诉请求：1.依法判令徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅支付拖欠李振民房屋租赁费180000元及房屋租赁期间产生的水费；2.本案诉讼费、保全费由徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅承担。一审法院认定事实:1998年8月1日，李振民与中原商厦签订承包合同书一份，约定承包房地产范围：中原商厦一楼、二楼、三楼，除三楼南头三间外，后院七间，门岗一间，楼南头五间及后院大门以南地皮。承包费：年承包费为15万元整。承包期：承包期定为二十年，即从一九九八年八月一日起至二〇一八年七月三十一日止。2001年7月30日，李振民与中原商厦（甲方）签订承包合同书，约定承包费为50万元，中原商厦北半部年承包费7.5万元；2007年1月1日，李振民与兰考县中原商厦签订补充协议书：一、中原商厦中正门楼梯间北山柱子中间为界，即南半部大楼整体（共九间）和后院一次性长期承包给李振民（老六）。承包期限为五十年。…四、在一次性长期承包南半部的同时，北半部承包费每年七万五千元继续按时上交甲方。徐松峰因经营兰考万华商贸有限公司需要，于2017年6月30日作为乙方与李振民作为甲方签订房屋租赁合同，约定：一、甲方同意将中原商厦从北头第一间至第六间承包给乙方经营使用。二、租赁期限为一年，从2017年6月31日至2018年6月31日止。三、承包费为33万元，合同生效一次交清。徐松峰按合同约定向原告交承包费33万元。四、承包期间，依法经营中的税金、工商管理费、卫生费、水电费等费用均由乙方承担。该条后面同时手写添加“合同期2017年6月30日至2020年6月30日三年不涨房租”。2018年6月31日，中原商厦下发通知，“中原商厦各租户：因中原商厦已进入破产程序，现在正清产核资。原租赁给老六烩面城二十年合同，于2018年7月31日到期。请各租户及老六烩面城务必于2018年7月31日前归还给中原商厦。各租户的装修、设施、地面附属物及临时建筑等按照合同规定由各自处理，恢复原状”。接到此通知后，徐松峰未再向李振民交承包费，而是将使用期间的承包费直接交给中原商厦，至今徐松峰一直使用该租赁房屋六间。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。李振民与中原商厦签订的二十年承包合同于2018年7月31日到期，合同到期后，李振民不再享有对外出租的权利。李振民与徐松峰签订的租赁合同于2018年6月31日到期，该合同虽有“合同期2017年6月30日至2020年6月30日三年不涨房租”的约定，但因李振民与中原商厦的合同于2018年7月31日到期，三年不涨房租的约定已没有任何约束力，亦不能由此认定李振民与徐松峰签订的租赁合同期限是三年，且房屋所有权人向徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅下发通知，明确说明其与李振民签订的二十年的租赁期限已到，要求收回该租赁房屋，此时，李振民对徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅租赁的房屋不再享有出租权。徐松峰为继续使用该租赁房屋，其又与中原商厦形成新的租赁关系，每年向中原商厦交租赁费24万元，故对于李振民要求徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅承担2018年7月31日之后每年房租的差价9（33-24）万元，两年共计18万元的诉讼请求，法院不予支持。对于李振民要求徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅承担水费的诉讼请求，因该项请求没有具体数额，法院不予支持。对于李振民主张其与中原商厦签订的承包合同期限为50年，合同尚在履行期间，因徐松峰、兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅租赁的房屋不在该合同的承包房地产范围内，该合同与本案无关，故对李振民的主张，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李振民的诉讼请求。案件受理费3900元，由李振民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院经二审查明事实与一审查明事实一致外另查明，李振民上诉称其自建房屋位于徐松峰原租赁门面房的后方，原由徐松峰及兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅作为展厅使用，徐松峰称在2018年7月以后即不再使用李振民自建房屋，李振民称徐松峰在本案一审期间自行腾空李振民自建房屋，但未通知李振民，具体时间不清楚。再查明，据李振民在一审时提交的河南金菊房地产估价有限公司于2020年4月1日出具的《房地产评估报告》显示，李振民在本案中主张的自建房屋为李艳凤（李振民之女）在中原商厦土地上所投资固定资产、装修等不动产。本院认为，李振民与中原商厦签订的二十年承包合同期后，李振民不再享有对外出租的权利，而且2018年6月31日，中原商厦下发通知要求原租户将租赁房屋归还中原商厦，之后又直接收取徐松峰的房屋租金，即中原商厦明确表示不再与李振民续约，并将案涉房屋租赁给了徐松峰，故李振民要求徐松峰及兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅继续支付租金的理由不能成立。李振民称徐松峰及兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅使用的房屋中包含李振民自建房屋，但李振民不能证明徐松峰及兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅对该李振民自建房屋的使用期限，且据李振民在一审时提交的河南金菊房地产估价有限公司出具的《房地产评估报告》显示，该自建房屋的权利人为李艳凤而非李振民，故李振民要求徐松峰及兰考县万华商贸有限公司中原路营业厅支付该自建房屋部分租金的上诉理由不能成立。综上所述，李振民的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由李振民负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十二月十七日法官助理申和平书记员马艺洺