北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初6519号原告：王伟，男，1974年9月23日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市一席之地房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-840。统一社会信用代码91110228089688189L。法定代表人：肖金星，总经理。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：卢真，女，1981年9月23日出生，汉族，住北京市密云区。原告王伟与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、被告北京市一席之地房地产经纪有限公司（以下简称一席之地公司）、被告卢真商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟，被告绿地京纬公司之诉讼代理人李伟，被告一席之地公司之诉讼代理人林琳，被告卢真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟向本院提出诉讼请求：1．判令绿地京纬公司、一席之地公司、卢真共同返还王伟购房款201455元并赔偿利息损失（以201455元为基数，自2016年3月7日起实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息）；2．本案诉讼费用由绿地京纬公司、一席之地公司、卢真负担。事实和理由：绿地京纬公司是密云区绿地朗山国际健康产业园的开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣称城市公寓属于稀缺性产品，本项目公寓优势还在于层高可高达4．2米（一般建筑层高为2．7米），可加层增加使用面积，并双层设置卫生间、厨房及上下水，“双轻轨、双机场、双高速、双城、双园、双河流、双层空间”，“小公寓大生活一切乘双”，宣传定位为住宅用途。王伟在绿地京纬公司的销售大厅经一席之地工作人员推荐，由王伟购买绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的某号房屋一套，建筑面积为57．46平方米。2016年3月6日，王伟共计向一席之地公司支付购房款201455元，其中60000元以现金方式交付给一席之地公司的工作人员冯某，余款141455元通过转账支付给一席之地公司。2017年5月，绿地京纬公司因在密云以“商改住”名义进行虚假宣传，违规售房受到行政机关处罚，王伟方知绿地京纬公司出售给王伟的房屋没有商品房预售许可证和销售许可证，后王伟要求绿地京纬公司进行相应赔偿，协商未果。三被告在绿地京纬公司未取得预售许可及销售许可的情况下，出售相关房屋并因此受到相应处罚，应当返还王伟已付房款并赔偿损失。为维护自身合法权益，王伟诉至法院。绿地京纬公司辩称，1．绿地京纬公司主体不适格，绿地京纬公司与王伟没有任何合同关系，绿地京纬公司与卢真存在商品房预约合同关系，但与王伟不存在合同关系，王伟起诉绿地京纬公司不当；2．绿地京纬公司与卢真之间的商品房预约合同关系未履行完毕，涉案房屋的产权也没有过户到卢真名下，如卢真将该房屋向王伟出售，属无权处分，相应的法律后果应当由卢真自行承担，与绿地京纬公司无关；3．绿地京纬公司没有向王伟收取过任何费用，也没有签订过任何书面协议或合同，也没有出具过任何房屋更名材料，因此，绿地京纬公司没有向王伟返还款项、支付赔偿及损失的义务；4．王伟主张绿地京纬公司承担共同返还款项责任或承担连带责任没有合同依据、法律依据，首先双方没有合同约定，其次不符合法律规定关于共同责任或连带责任的构成要件。不同意王伟关于绿地京纬公司承担责任的诉讼请求，请人民法院依法予以驳回。一席之地公司辩称，卢真系一席之地公司的工作人员，当时绿地京纬公司推出压房销售的政策，卢真向一席之地公司定购了10套左右的房屋。定购后一席之地公司知道卢真有房源，很多人想要买绿地京纬公司的房屋，所以一席之地公司将卢真的房屋卖给了王伟。认可收到王伟交纳的购房款141155元，同意退还141155元，一席之地公司没有收到其他款项。卢真辩称，卢真系一席之地公司的工作人员，没有收到王伟交纳的房款，故不同意返还。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，绿地京纬公司为卢真出具《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人卢真，销售房号某，建筑面积57．46平方米，原总房价1074058元，成交单价15916．01元/平方米，成交总价914534元。该确认单还有如下约定：签署《定向开发协议书》于2015年12月29日，乙方（卢真）向甲方（绿地京纬公司）支付房款91455元，付款比例10%。王伟为证明其购买了涉案房屋并支付了201455元购房款，向本院提交了如下证据：1．一席之地公司2016年3月6日为王伟出具的收据一份，绿地京纬公司认为该证据与其无关，一席之地公司认可上述证据，卢真不发表质证意见；2．一席之地公司与王伟于2016年3月6日签订的《团购推荐单》，《团购推荐单》记载：“……1．为获取本次活动的购房优惠权并预定房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费【50000】元……2．当您没有成功购房（成功购房是指：乙方足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息服务费。被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息服务费概不退还……”绿地京纬公司认为该证据与其无关，一席之地公司认可上述证据，卢真不发表质证意见。在案件审理过程中，王伟申请证人冯某出庭作证。冯某在庭审中陈述称其原为一席之地公司的工作人员，2016年王伟在购买涉案房屋时曾向冯某及一席之地公司的另外一名工作人员武晓菲交纳现金60000元，该款项系代卢真收取，收取上述款项后武晓菲电话告知了卢真，但对于武晓菲事后是否将60000元交给卢真不知情。绿地京纬公司认可冯某的证人证言。一席之地公司认为既然该60000元由武晓菲收取，应当追加武晓菲为共同被告。卢真认可武晓菲为一席之地公司的工作人员，但称没有收到该笔款项。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，卢真及王伟均丧失购买涉案房屋的主体资格。本院认为，根据本案现有证据，可以认定涉案房屋系卢真从绿地京纬公司定购，绿地京纬公司为卢真出具了《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》并认可与卢真形成商品房预约合同关系，现王伟通过一席之地公司购买了涉案房屋，故卢真与王伟之间成立转让定购房屋的合同关系。现因为购房政策影响，卢真及王伟均丧失购买涉案房屋的资格，故卢真与王伟之间的合同关系亦应解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故王伟要求卢真返还购房款并支付利息的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。对于返还购房款的具体金额，结合王伟提交的证据以及冯某的证言，能够认定王伟为购买涉案房屋支付了201455元，故王伟要求卢真返还购房款201455元及支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。对于一席之地公司同意返还141455元的答辩意见，本院对此不持异议，一席之地公司与卢真就141455元共同承担清偿责任。王伟要求一席之地公司承担60000元款项退还义务的诉求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案审理过程中，王伟未提供充分证据证明其与绿地京纬公司之间存在购买涉案房屋的合同关系及绿地京纬公司收取了购房款，故王伟要求绿地京纬公司返还购房款并支付利息的诉讼请求，本院亦不予支持。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京市一席之地房地产经纪有限公司、卢真于本判决生效之日起七日内返还王伟购房款十四万一千四百五十五元。二、卢真于本判决生效之日起七日内支付王伟利息损失（利息损失以十四万一千四百五十五元为基数，自二〇一六年三月六日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、卢真于本判决生效之日起七日内返还王伟购房款六万元并支付利息损失（利息损失以六万为基数，自二〇一六年三月六日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回王伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百六十一元，由卢真负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘珍君二〇二〇年十二月二十一日法官助理 张 冉书 记 员 王 思