河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初1705号原告：北京鹏睿房地产开发有限公司，住所地：北京市丰台区草桥欣园****楼******。法定代表人：曲杰，职务：董事长。委托诉讼代理人：徐保庆，河南达知律师事务所律师。被告：秦晓斐，男，1988年4月24日出生，汉族，住安阳市。被告：秦保献，男，1962年10月25日出生，汉族，住安阳市。二被告共同委托诉讼代理人：张翔宇，大沧海律师事务所律师。原告北京鹏睿房地产开发有限公司与被告秦晓斐、秦保献房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京鹏睿房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐保庆，被告秦晓斐、秦保献共同委托诉讼代理人张翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京鹏睿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令两被告腾清位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层的房屋，并返还给原告；3.依法判令两被告共同向原告支付房屋租金1403625元，并按每年租金812340的标准支付从2019年12月10日至实际返还房屋之日止的租金；4.依法判令两被告共同赔偿因逾期付款给原告造成的截止到2019年12月10日的损失386213元，并继续赔偿从2019年12月11日起以1403625元为基数，按每年24%的标准至实际给付租金完毕之日止的损失；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月26日，原告与被告秦晓斐签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将自有的位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层房屋出租给被告使用，租赁期限为10年10个月，自2016年8月10日至2027年6月10日；房屋面积1432.7平方米，租金为每平方米每月45元，年租金为773658元，且每三年递增5%，每年支付一次租金，支付方式为预支付。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告开始装修并于2016年8月17日支付首笔租金36万元，之后被告开始拖欠租金。经原告催要，被告秦保献分别于2018年8月14日和11月2日、2019年4月11日三次向原告出具保证书，保证会按时交纳房租，但时至起诉之日，仅支付租金1188129元，截止2019年12月10日，仍拖欠租金高达1403625元。后经原告再次催要，被告至今仍未给付拖欠租金，却仍然占用租赁房屋，给原告造成了巨额的经济损失。房屋租赁合同第六条约定：如任何一方违约导致中途中止本合同，应承担违约金70万元；因承租方违约导致合同终止后，承租方需继续承担租赁费用并承担每日年房租费用的3%滞纳金给出租方，直到将房屋交还给出租方。虽双方关于违约责任的约定明确，但原告为以后的合作，自愿以拖欠租金为基数按每年24%的标准要求被告赔偿损失。综上，原告为维护自身合法权益，现诉至贵院，望依法裁判。被告秦晓斐、秦保献辩称，原告所诉与事实不符，缺乏事实根据和法律依据。二被告主体不适格。被告秦晓斐系安阳市九品川餐饮服务有限公司股东，在该公司设立过程中，与原告签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋用于火锅店经营。本案中，九品川公司成立时间为2016年9月26日，《房屋租赁合同》的签订日期为2016年7月26日。合同签订后，九品川公司实已成为了涉案房屋的实际承租方，并由该公司在实际享有和履行合同权利义务，因此，与租赁合同相关的权利义务已经由九品川公司概括承继的情况下，被告秦晓斐的合同地位应当予以消灭。被告秦保现系九品川公司员工，负责对外联络工作，关于原告诉称的保证书，是其与原告沟通协调合同事宜时代表九品川公司出具，系职务行为，不应由其个人承担任何责任。原告方以其行为表明不再诚实、全面履行合同义务，致使成承租方合同目的不能实现。根据合同约定，原告应保证其出租房产能从事正常营业活动，但鉴于其尚未取得消防验收合格证以及承租方火锅店开门营业亦需办理消防手续的实际情况，原告给予承租方10个月的免租期，即免租期为2016年8月10日至2017年6月10日，并承诺在免租期间可办理完毕消防验收合格证明供承租方营业使用。双方又约定：同意在原告取得消防验收合格证后三日内支付第一笔租金，且支付完成该笔租金后合同正式生效；但原告在合同签订后且未取得消防验收合格证的情况下，却多次向承租方催要租金，考虑到双方的长期合作关系，承租方提前向原告预付了部分租金。其次，至免租期结束，原告仍未取得消防验收合格证，受其影响，承租方在装修完毕后迟迟无法通过消防验收，因此无法正常营业。期间，承租人仍支付大量人工工资及其他费用，为此蒙受了巨大经济损失。综上，原告未能诚实信用依约履行合同的行为，已经导致承租人无法正常使用租赁物进行经营，并对承租方造成了巨大损失，同时上述情况也表明，承租人的合同目的已经不能实现。双方合同已经解除，自2019年7月6日之后的租金不应再继续计算。基于上述原因，双方根据合同第五条第一款内容，商定于2019年7月6日解除涉案租赁合同，并一致同意通过协商方式解决合同解除后的相关事宜。因此，关于租金的问题应于2019年7月6日起停止计算。涉案房屋至今未能腾清的原因在于原告多次阻挠。在双方协商过程中，原告方单方认定承租方未能按时支付租金，阻挠承租方腾清涉案房屋，另原告派工作人员于2019年7月9日将涉案房屋电梯关停，于2019年7月14日将火锅店大门锁止，从2019年7月6日至今，因无法进入，九品川火锅永明路店未能再继续营业。因此，涉案房屋未能腾清的原因在原告，而非承租方。被告方不存在任何违约行为，不应当承担赔偿责任。根据租赁合同约定，承租方应在原告取得消防验收合格证后三日内支付第一笔租金，且支付完成该笔租金后合同正式生效。原告诉状认可其于2016年8月17日收到租金36万元，由此可见，承租方对于租金非但未延迟，反而提前支付。对于原告诉称的拖欠支付的情况，也仅仅是承租方因原告未能及时办理消防验收合格证的抗辩，而非违约。因此，被告方在不存在任何违约行为的前提下，亦不应承担任何违约责任。如需继续计算租金，因新冠疫情导致不能正常营业期间的租金应当予以免除。被告保留合同第六条约定的向原告主张违约责任的权利。综上，原告各项诉请不应得到支持，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交：原告和被告秦晓斐于2016年7月26日签订的房屋租赁合同、被告秦保献向原告出具的保证书、原告自己统计的被告支付房租的次数和金额、邮政快递单两份、消防意见书一份、情况说明一页；被告提交：安阳市九品川餐饮服务有限公司营业执照复印件一份、微信转账记录五张、收据三张，证人韩某、李某出庭作证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月26日，原告与被告秦晓斐签订房屋租赁合同一份，合同约定：原告将自有的位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层房屋出租给被告秦晓斐使用，租赁期限为10年10个月，自2016年8月10日至2027年6月10日；房屋面积1432.7平方米，租金为每平方米每月45元，年租金为773658元，且每三年递增5%，每年支付一次租金，支付方式为预支付；支付第一期租金后合同正式生效，以后各期租金支付时间为承租方每次到期前一个月向出租方支付；如承租方逾期支付租金超过10日，每逾期1日按月租金的1%支付滞纳金，如承租方逾期超过30日，承租方应承担自违约之日起年租金的每天3%滞纳金支付出租方，直至将房产完好无损，恢复房屋结构正常使用。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告秦晓斐，被告秦晓斐开始装修并于2016年8月17日支付首笔租金36万元。被告秦保献分别于2018年8月14日和11月2日、2019年4月11日三次向原告出具保证书，保证结清所欠原告租金。截止目前，被告秦晓斐共计支付原告租金1188129元。2019年7月6日后，被告秦晓斐未在所租赁房屋进行经营。本院认为,原告与被告秦晓斐签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于解除原、被告双方签订租赁合同问题，鉴于原、被告双方当庭均表示同意解除合同，故本院依法解除原告与被告秦晓斐于2016年7月26日签订的房屋租赁合同。关于原告要求被告秦晓斐腾清位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层房屋并返还原告的诉请，因原、被告双方租赁合同已经实际解除，故被告秦晓斐应将涉案房屋腾清并交付原告。关于原告要求二被告共同向原告支付房屋租金1403625元，并按每年租金812340的标准支付从2019年12月10日至实际返还房屋之日止的租金的诉请，由于原告2019年7月6日因拖欠被告租金已不再实际经营，故原告要求的租金从2016年8月10日起计算至2019年7月6日，以每年773658元为标准，共计2246788元。根据原告与被告秦晓斐签订的房屋租赁合同中明确约定共计十个月的免租期，因租赁合同总年限为十年，但被告实际租赁期限为三年，故本院酌定免租期为三个月，免除租金金额为193414元，扣除原告已实际支付租金1188129元，被告秦晓斐应支付原告租金为865245元。关于原告要求支付违约金的诉请，由于被告未按照合同约定支付租金已构成违约，合同约定的违约金每日明显3%过高，原告要求按照年利率24%计算，符合法律规定，故被告秦晓斐应从2019年7月6日起以所拖欠原告租金865245元为基数按照年利率24%支付原告损失至实际履行完毕之日止。关于被告秦晓斐自2019年7月6日至实际腾清房屋之日止占用期间的租金，因被告秦晓斐实际占用房屋且逾期欠付租金，原告在该租赁过程中阻止被告秦晓斐将物品搬离，双方均存在过错，结合本案实际情况，本院确定被告按照年租金773658元的50%即386829元向原告支付租金至房屋实际腾清之日止。关于原告要求被告秦保献承担支付租金的诉讼请求，因被告秦保献向原告出具的保证书表明其对被告秦晓斐所欠租金承担保证责任，故被告秦保献应对被告秦晓斐所欠原告租金承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告北京鹏睿房地产开发有限公司与被告秦晓斐于2016年7月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告秦晓斐本判决生效之日起十日内将位于安阳市文峰区永明路与富源街路口的安阳市信息金融商务中心商业裙房4层的房屋腾清并交付原告北京鹏睿房地产开发有限公司；三、被告秦晓斐于本判决生效之日起十日内支付原告北京鹏睿房地产开发有限公司2016年8月10日起至2019年7月6日的房屋租金865245元及损失（损失以865245元为基数按照年利率24%计算至本判决实际履行完毕之日止）；四、被告秦晓斐于本判决生效之日起十日内按照每年386829元支付原告北京鹏睿房地产开发有限公司从2019年7月7日至被告秦晓斐实际腾清房屋之日止的租金（租金按照年租金386829元计算至被告秦晓斐实际腾清房屋之日止）；五、被告秦保献对上述第三项、第四项判决内容承担连带责任；六、驳回原告北京鹏睿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20908.54元，减半收取10454.27元，原告北京鹏睿房地产开发有限公司负担4228.27元，被告秦晓斐、秦保献共同负担6226元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  刘亚峰二〇二〇年十二月二十二日书记员  程 巍