四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初3679号 原告（反诉被告）：四川港联华茂物业服务有限责任公司，住所地四川省成都市青羊区青羊大道**********。 统一社会信用代码：91510105765093499Q。 法定代表人：黄娟。 委托诉讼代理人：谭中华，四川法尊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谢康立，男，汉族，生于1975年11月12日，住四川省达州市达川区。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司（以下至判决主文前简称港联物业）与被告谢康立物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，被告谢康立于2020年11月30日提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）四川港联华茂物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人谭中华，被告（反诉原告）谢康立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012/01/01至2020/09/30期间的物业服务费、垃圾清运费共11130.75元及违约金(以11130.75元为基数，按日1‰标准计，从起诉日起计算至清偿日止)；2.被告负担案件受理费。事实与理由：原告是中华花园小区物业服务单位。小区C1-16-1系电梯住宅，面积115.52㎡，业主为被告。2007/02/09签订的《前期物业服务协议》约定，电梯住宅的物业费标准为0.70元/月·㎡，生活垃圾处理费标准为4元/户·月。2014/12/14签订的《物业服务合间》(合同期限为2014/12/01-2017/11/30)和2017/11/30签订的《物业服务合同》(合同期限为2017/12/01-2019/11/30)均约定：电梯住宅的物业费标准为0.90元/月·㎡，生活垃圾处理费标准为4元/户·月；逾期未交物业相关费用，按日1‰标准支付违约金，至交清为止。2012/01/01至2020/09/30期间被告欠物业费、垃圾清运费11130.75元。原告多次催收，被告拒绝支付。为了维护自己的合法权益，原告特提出以上诉求，望予支持。庭审中，原告主张将物业费、垃圾清运费总金额由11130.75元变更为10528元。 被告（反诉原告）谢康立答辩并提出反诉，1.请求人民法院依法撤销判令被告向原告支付2012/01/01至2020/09/30期间的物业服务费、垃圾清运费共11130.75元及违约金(以11130.75元为基数，按日1‰标准计，从起诉之日起计算至清偿日止)；2.请求人民法院依法判令原告支付被告楼顶漏水维修材料费3140元、人工费1620元、搬运费200元、误工费1600元、精神损失费1000元、共计7560元；3.案件受理费由原告负担。事实与理由：在2012年之前我都是按时交纳物业服务费的。2012年4月底我居住的房屋墙面开始渗漏，我找到港联华茂物业办公室管理人员说明情况，希望能帮助解决问题，结果得到的答复是与他们无关，叫我找开发商。我找到开发商，开发商找人来处理过一次，但是没能解决问题。2012年5月初我自己购买防水材料进行处理才解决了问题。2013年3月我的客厅外墙渗水，我找到港联华茂物业管理人员说明情况，没人理会。期间，顶楼多次渗水，港联华茂物业不尽其义务，均由被告自行处理。时间到了2017年7月，我的厨房排烟道处开始渗漏，灶台旁像下雨一样。我找到港联华茂物业办公室管理人员说明情况，希望能帮助解决问题，结果得到的答复又是找开发商。我找到开发商，得到的答复是楼盘已经过了开发商的保修期，应该找港联华茂物业公司。我就像只皮球被踢来踢去，我只有自己花时间购买防水材料，找专业工人来处理屋顶漏水。根据四川物业管理条例第七十一条第一小条：屋面防水损坏造成渗漏的；发生此情况时，物业服务企业应当配合业主委员会先行组织维修，更新或者采取应急防范措施，同时由业主委员会向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应当向业主大会书面说明情况。被告主张，港联华茂物业不尽其物业义务，作为业主就有权不尽业主义务。故恳请人民法院撤销判令被告向原告支付2012/01/01至2020/09/30期间的物业服务费。根据国务院2016年颁布的物业管理条例实施细则第三十条：物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的应当依法承担相应的法律责任。故恳请人民法院依法判令原告支付被告楼顶漏水维修费用4960元，误工费用1600元，我作为一个残疾人，身心受到了极大伤害。故请求人民法院支持原告赔偿被告精神损失费1000元，共计7560元。 原告四川港联华茂物业服务有限责任公司为佐证其主张的案件事实，提供证据如下：1.原告《营业执照》复印件；2.准予变更登记通知书；3.法定代表人身份证明；4.法定代表人身份证复印件；5.原告之达州分公司《营业执照》复印件；6.被告人口信息（户籍）证明；7.《前期物业服务协议》（2007年/02/09签订）；8.《物业服务合同》（2014/12/14签订）；9.《物业服务合同》（2017/11/30签订）；10.物业费用催收资料；11.《房屋信息查询结果单》；12.被告欠物业费用清单；13.业主委员会证明。 被告谢康立为佐证其主张的案件事实，提供证据如下：1.中华花园房屋渗漏登记表；2.2012年4月底被告居住房屋墙面渗漏资料；3.2013年外墙修漏资料；4.2017年厨房集成吊顶上烟道角渗漏资料；5.请工人修复漏水处资料；6.2012年之前物管费缴纳收据；7.2017年修复楼顶漏水费用收条、收据。 本院经审理认定事实如下：谢康立系中华花园小区C1-16-1号房屋业主，房屋建筑面积115.52平方米。2007年2月9日，达州市侨兴房产开发有限公司（甲方）与港联物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》。合同约定，第三条乙方提供的前期顾问方式及管理服务应达到的质量标准：一、物业共用部位的维修、养护和管理。1、共用部位管理措施得当，维修及时。2、共用部位基本完好;二、物业共用设施设备的维修、养护和管理。1、共用设施设备完好率90%以上;2、设备急修60分钟内到现场。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。1、共用部位整体干净、整洁;2、垃圾每日收取、日产日清;3、各种排污管道基本畅通。四、公共绿化的养护和管理。1、绿化养护、修剪及时;2、绿化整体生长良好。五、车辆停放管理。1、车辆停放有序;2、物业区域内交通畅通。六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。1、协助公安机关对物业区域进行安全防范;2、全天24小时电子安全监控和人员巡逻;3、小区内非业主出入实行身份证登记和联系业主登记制度。七、装饰装修管理服务。1、规范装修手续办理；2、每天至少3次巡查装修现场制止违规装修;3、对装修按规定质量进行验收。八、消防管理。1、消防设施设备完全好，运行正常；2、加强消防安全巡查；3、建立有火灾事故应急预案。后附《物业管理日常运作服务》是检查乙方服务质量的具体标准，甲方及业主有权监督乙方的日常管理。第四条、服务费用：本物业管理区域物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅0.7元/平方米/月。 2014年12月14日，中华花园业主委员会（甲方）与港联物业（乙方）签订了《中华花园物业服务合同》。合同对物业服务委托事项等内容进行了约定，物业服务期限为2014年12月1日至2017年11月30日。并约定按照商品房电梯住宅按照0.9元/平方米/月的标准收取物业服务费。业主应主动按时缴清物业服务费，不得拖欠。逾期未缴纳物业服务费等相关费用的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应缴纳总额的千分之一计算，直至欠费业方缴清欠费为止；合同约定生活垃圾清运费按4元/月·户收取；合同第九条对维修基金的使用也做出了约定，房屋共用部位和共用设施设备超过开发商保修期限需要大、中修和更新改造时，由乙方向甲方提出方案，甲方核实后，甲方应按照四川省《物业管理条例》和相关规定申请房屋专项维修资金，以便乙方及时进行或组织维修。特约定如下：当发生下列情况时，由物业公司组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由物业公司向甲方或物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应向业主大会书面说明情况：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯、消防、安防等公用设施设备存在严重安全隐患的；（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身安全的；（五）发生突发情况产生的消防水费和消防设施设备的维保维修费用由专项维修资金承担；（六）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。 2017年11月30日，中华花园业主委员会（甲方）与港联物业（乙方）续签订了《中华花园物业服务合同》。合同对物业服务委托事项等内容进行了约定，物业服务期限为2017年12月1日至2019年11月30日。并约定按照商品房电梯住宅按照0.9元/平方米/月的标准收取物业服务费。业主应主动按时缴清物业服务费，不得拖欠。逾期未缴纳物业服务费等相关费用的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。违约金每日按应缴纳总额的千分之一计算，直至欠费业方缴清欠费为止；合同约定生活垃圾清运费按4元/月·户收取；合同第九条对维修基金的使用也做出了约定，房屋共用部位和共用设施设备超过开发商保修期限需要大、中修和更新改造时，由乙方向甲方提出方案，甲方核实后，甲方应按照四川省《物业管理条例》和相关规定申请房屋专项维修资金，以便乙方及时进行或组织维修。特约定如下：当发生下列情况时，由物业公司组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由物业公司向甲方或物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应向业主大会书面说明情况：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯、消防、安防等公用设施设备存在严重安全隐患的；（三）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身安全的；（五）发生突发情况产生的消防水费和消防设施设备的维保维修费用由专项维修资金承担；（六）其他危及公共安全和物业使用功能的紧急情况。 同时查明：一、原告港联物业向本院提交了《证明》一份，载明：2017年11月30日，中华花园业主委员会与四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司签订了《中华花园物业服务合同》，合同期限为2017年12月1日至2019年11月30日。此合同期限届满后，双方未续签书面合同，但双方同意按以上合同继续履行物业服务，由第二届业委会成立后续签物业服务合同，从2019年12月1日起至现在，四川港联华茂物业服务有限责任公司达州分公司仍是本小区的物业服务单位。 二、自2012年1月1日起，谢康立未向港联物业交纳物业服务费，截止2020年9月30日，被告下欠物业服务费和垃圾清运费共计10528元，（其中：1.被告从2012年1月1日开始下欠垃圾清运费计算至2020年9月30日，垃圾清运费共计下欠105个月为420元。2.被告房屋面积为115.52平方米，从2012年1月1日计算至2014年11月30日物业费按照0.7元每平方米计算35月为2830.24元，从2014年12月1日计算至2020年9月30日共计70月，物业费按照0.9元每平方米计算70月为7277.76元。共计下欠物业费为10108元）。 三、庭审中，被告谢康立提交其居住房屋墙面渗漏照片；外墙修漏照片、厨房集成吊顶上烟道角渗漏照片、请工人修复漏水处照片、2012年之前物管费缴纳收据、2017年修复楼顶漏水费用收条、收据等证据金额共计4760元（罗建300元+龙马防水700元+重庆金城涂料达州经营部1500元+熊怀孝1620元+王川代640元），拟证明物管部门怠于履行《中华花园物业服务合同》约定义务，被告迫于无奈，自行找人修复房屋的情况。 本院认为，一、关于原告港联物业应收物业服务费用金额确定的问题。被告购买中华花园小区住房，原告港联物业与达州市侨兴房产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，后又与中华花园业主委员会先后签订了两份《中华花园物业服务合同》，从2019年12月1日开始《中华花园物业服务合同》到期后继续在该小区履行物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，故其业主委员会与原告签订的物业服务合同，对包括被告谢康立在内的业主均具有约束力，该物业服务合同内容合法，应认定有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的权利义务。被告谢康立作为小区业主并入住该小区，接受原告港联物业的物业服务，应按合同约定交纳物业服务费用。被告从2012年1月1日至2020年9月30日止被告下欠原告物业管理费用共计10108元及生活垃圾处理费420元属实。此有庭审中原告提交的前期物业服务协议、物业服务合同、证明、物业费用催收资料、被告下欠物业费用清单等相关证据及双方当事人陈述予以证实。本院予以认可从2012年1月1日至2020年9月30日止被告下欠原告物业管理费用共计10108元及生活垃圾处理费420元，共计10528元。 二、关于被告(反诉原告)谢康立主张由原告（反诉被告）向其支付因维修楼顶漏水问题支出相关费用问题。根据原告（反诉被告）与中华花园业主委员会签订《中华花园物业服务合同》第九条第（一）项之约定，在业主屋面防水损坏造成渗漏超过开发商保修期限的，维修责任主体是物业公司，应由物业公司组织维修、更新或者采取应急防范措施，同时由物业公司向甲方或物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门报告，经核准后其费用在专项维修资金中列支，事后应向业主大会书面说明情况。但在本案中，被告的房屋渗水问题超过开发商保修期后，被告多次找到原告单位要求其帮助解决问题，原告单位均不予以处理。被告迫于无奈，遂自行找人对房屋渗水问题予以维修。关于原告所称其对房屋渗水问题进行了摸底，并采取了相关措施，但其并未提供相关证据予以证实，故本院不予采信。原告的行为已经违反了其与中华花园业主委员会签订的《中华花园物业服务合同》，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其依法应当承担违约责任。经查明，被告于2017年因维修房屋渗漏问题支出费用共计4760元，该费用系原告怠于履行其对公用设施设备的维修职责，导致被告产生的损失，应当由原告予以承担。关于被告主张的误工费、精神损失费，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于被告是否应承担违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”其立法本意旨在于以弥补损失为基准点。本案原告没有举证证明被告逾期未交物业费给其造成的实际损失，且原告在本案中亦存在违约行为，故原告主张的该违约金，理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）谢康立于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）四川港联华茂物业服务有限责任公司物业服务费10108元、生活垃圾处理费420元，共计10528元； 二、原告（反诉被告）四川港联华茂物业服务有限责任公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）谢康立维修房屋渗漏问题支出费用4760元； 三、驳回原告（反诉被告）四川港联华茂物业服务有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）谢康立的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费39元，由被告（反诉原告）谢康立负担；反诉案件受理费20元，由原告（反诉被告）四川港联华茂物业服务有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 员  李 媚 二〇二〇年十二月十八日 法官助理  高 勇 书 记 员  李友娟