福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4972号 原告：陈林，女，1986年4月12日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 委托诉讼代理人：罗兴声，福建韩诚律师事务所律师。 被告：福安碧桂园营创房地产有限公司，住所地福建省宁德市福安市城阳镇王湾村外王湾**。 法定代表人：蒋贤诲，该公司经理。 委托诉讼代理人：王强，男，该公司员工。 原告陈林与被告福安碧桂园营创房地产有限公司（以下简称营创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告陈林及其委托诉讼代理人罗兴声、被告营创公司的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈林向本院提出诉讼请求：1.营创公司返还定金40000元；2.营创公司支付违约金56511.10元。事实与理由：2020年3月31日，陈林与营创公司签订一份《首期分期支付楼款协议书》，约定：陈林向营创公司购买位于福安市××镇××村××号福安××号楼××商品房，该商品房的总房价款为565111元；首付款不少于合同总价的20%，并分期支付，2020年7月3日前支付该商品房总房价款7.08%即40000元（含定金），2020年7月3日前支付该商品房总房价款23.91%即135111元；陈林未按约定支付房款的，逾期在90日内的，陈林按日支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天的，营创公司有权解除本协议并要求陈林按该房总房价款的百分之十支付违约金。同时合同还约定，在合同期内营创公司将商品房另行出售给他人的，则营创公司应向陈林无息退回已收房价款并按该商品房总价款的百分之十支付违约金。合同签订当日陈林支付了40000元定金，2020年7月6日营创公司未经陈林同意将上述房产收回，并于7月28日将其出售他人，还将陈林交付的定金没收，营创公司的行为已构成违约。现就返还定金等事宜，经与营创公司多次协商未果。 营创公司辩称，驳回陈林的全部诉讼请求。一、陈林未依约履行《首期分期支付楼款协议书》，营创公司有权收回涉案房屋，并予以重新出售。2020年3月31日双方签订了《碧桂园认购书》，约定陈林向营创公司购买坐落于福安市××镇××村××号福安××号楼××商品房（即涉案房屋），因陈林资金不足，经申请，营创公司同意与其先行签订《首期分期支付楼款协议书》（下称协议书）。该协议书第三条及第六条分别约定：“乙方（即陈林，下同）承诺在2020年7月3日前付清共计该商品房总价之二十的房款并签署甲方（即营创公司，下同）已明示的下列文件:《商品房买卖合同》……”及“在乙方已付清第三条约定房款的前提下，如乙方未在本协议第三条约定的时间与甲方签署买卖合同，或出现本协议第四、五条约定的情况及乙方的其他任何原因导致未能与甲方签署买卖合同的，甲方有权解除本协议并要求乙方按该商品房总房价款的百分之十支付违约金。”但协议签订后，经营创公司多次催告，陈林即不按协议书约定依约缴纳房价款，亦不与营创公司就涉案房屋签署商品房买卖合同。显然，陈林已违反协议书约定，营创公司依约有权将涉案房屋予以收回，并重新出售于第三方。营创公司并未违反协议书约定。同时，营创公司在收回涉案房屋前，已与陈林进行沟通，陈林早已对此予以认可，如今，陈林以营创公司未经其同意将涉案房屋出售于第三方的行为提出异议，并主张违约责任，有违诚实信用原则。二、基于客户关系考虑，营创公司拟将陈林所缴纳的定金40000元退还，并多次催告陈林提供相应的收款信息，但陈林拒不提供。因陈林不配合提供收款银行账号信息的行为，导致营创公司无法退还相应定金。三、即使营创公司在履行《协议书》过程中存在违约行为，亦未给陈林造成损失，陈林要求营创公司支付违约金56511.10元，不符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”规定，应当调低陈林所主张的违约金金额。综上所述，陈林各项诉讼请求均无事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2020年3月31日，营创公司（甲方）与陈林（乙方）签订一份编号为碧桂园认购字第ＦＡＴＨ202××号《福安碧桂园天汇认购书》（以下简称认购书），主要约定：陈林向营创公司人偶位于福安市××镇××村××号福安××号楼××型）洋房，建筑面积88.34平方米（套内面积70.97平方米，公摊17.38平方米），单价6397元／㎡，认购总价565111元；定金40000元须于签订本认购书时付清（定金在双方签订《分期支付楼款协议书》并支付第一期楼款时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款40000元于2020年7月3日前付清（含定金）；第二期楼款135111元于2020年7月3日前付清；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第三期楼款390000元须于2020年10月3日前付清（银行按揭款）。同时约定，乙方未在本认购书约定的时间与甲方签约、或者因乙方违反任一约定或其他原因导致未能签署约定的相关合同文件，甲方不予返还乙方定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售。（其它与本案争议无关内容略） 2.2020年3月31日营创公司（甲方）与陈林（乙方）另行签订一份《首期分期支付楼款协议书》，鉴于陈林与营创公司于当日签订了认购书后，基于乙方资金周转原因，甲方同意乙方在签署买卖合同前分期支付商品房总价百分之二十的房款，并在足额支付前述房款后在签署买卖合同。现甲乙双方经协商，九前述买卖合同时间、房款支付等事宜达成本协议，协议主要约定：一、乙方同意于2020年7月3日前支付总房款的7.08%，即40000元（含定金），与2020年7月3日前支付总房款的23.91%，即135111元，并签署甲方已明示的买卖合同，其余房价款共390000元，乙方按银行按揭付款，乙方必须在签署买卖合同之日向贷款银行办理按揭申请手续，并在签约之日起90日内缴交房款390000元；二、乙方未按约定时间支付房款的，逾期90日内的，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除本协议并要求乙方按总房款的百分之十支付违约金；三、乙方承诺在年月日前（营创公司提交的《首期分期支付楼款协议书》上写的时间为2020年7月3日前）付清总计该商品房总价百分之二十的房款并签署《商品房买卖合同》及附件、附录等，但乙方没来签署的或拒绝签署的除外；······六、在乙方已付清第三条约定房款的前提下，如乙方未在本协议约定的时间与甲方签署买卖合同，甲方有权解除本协议并要求乙方按该商品房总房价的百分之十支付违约金；七、如甲方在本协议第三条约定日期不予乙方签署买卖合同或将该商品房另行出售给他人的，则甲方应向乙方无息退回已收房价款并按该商品房总房价款的百分之十支付违约金；······九、本协议经甲乙双方签字盖章生效，本协议生效时，认购书自行终止。《首期分期支付楼款协议书》签订当日，陈林向营创公司支付了定金40000元。 3.2020年7月2日，营创公司员工与陈林联系，要求陈林在2020年7月3日缴纳当期购楼款并签署房屋买卖合同，并告知若逾期未办理会产生滞纳金，陈林知悉了相关事宜。庭审中，陈林答复称是因其上班没空所以未前往营创公司售楼部缴交购楼款。2020年7月3日，陈林未如期前往营创公司售楼部缴纳当期购楼款并签署买卖合同，营创公司员工再次与陈林联系，并告知未如期付款的逾期后果，陈林未作回应。2020年7月4日，营创公司员工通过信息告知陈林，因陈林逾期未缴交首付款并完成签约，已逾期1天，营创公司最新通知陈林于2020年7月6日前前往售楼部缴交首付款并完成签约，逾期未签约视为违约并产生违约责任，营创公司有权没收定金并将房屋另行出售不作另行通知。但陈林仍未作回应。 4.2020年7月13日至7月15日期间，营创公司员工与陈林再次联系，商谈4万元定金及是否购买其他房产的相关事宜。2020年7月21日至7月28日，营创公司再次咨询陈林是否还要购买本案诉争房产，陈林未明确回复是否继续购买诉争房产。2020年7月28日，营创公司告知陈林诉争房产已转售给他人，陈林回复称是其自己拖拉所致。 5.陈林信访反映诉争房产付款问题及营创公司将认购房转售给他人产生纠纷。福安市住房和城乡建设局（以下简称福安住建局）于2020年8月24日出具安建信访处〔2020〕52号《信访事项办结反馈单》，福安住建局调查情况为：陈林于2020年3月31日认购诉争房产，付定金40000元，与营创公司签订认购协议，约定3天内交首付款签合同。7月3日营创公司给陈林申请延期3个月交首付款签合同，并重新签协议约定3个月后逾期付款可收取滞纳金。7月3日至6日期间营创公司通知陈林已延期违约，须尽快前往付款签约。陈林没有前往办理，表示愿意缴纳滞纳金。2020年7月6日营创公司将诉争房产移交法务并于7月28日转卖他人。福安住建局答复意见为：2020年8月18日书面受理陈林信访事宜，其工作人员约谈买卖双方尽力协调，营创公司同意返还定金，陈林要求追究营创公司其他责任，协调未果。建议业主提供法律途径解决。 6.陈林二次信访反映诉争房产付款问题及营创公司将认购房转售给他人产生纠纷。福安住建局于2020年9月16日出具安建信访处〔2020〕59号《信访事项答复意见书》，福安住建局调查情况为：陈林于2020年3月31日认购诉争房产，付定金40000元，与营创公司签订认购协议，约定3天内交首付款签合同。当日应陈林要求，营创公司给陈林申请延期3个月交首付款签合同，并重新约定3个月后逾期付款可收取滞纳金。7月3日至6日期间营创公司多次催告陈林已延期违约，须尽快前往付款签约。陈林没有前往办理，表示愿意缴纳滞纳金。2020年7月6日营创公司将诉争房产移交法务处理，期间催告陈林交首付款签合同，陈林没有交款签约。7月28日营创公司将该诉争房产转卖他人。福安住建局答复意见为：2020年9月7日书面受理陈林信访事宜，其工作人员约谈买卖双方尽力协调，营创公司同意返还定金，但要求与陈林签署协议约定买卖双方不再追究对方的其他责任；陈林不同意，多次协调未果。建议业主提供法律途径解决。 7.2020年9月18日，营创公司通过顺丰速递向陈林寄送《通知函》，通知陈林于2020年9月22日前往营创公司销售中心办理退还定金40000元的相关手续。邮件于2020年9月19日签收，但陈林未前往办理退款手续。2020年9月25日，营创公司员工再次与陈林商量退款事宜，陈林将退款银行账户告知营创公司员工，但至今仍未收到退还的定金40000元。 陈林要求营创公司退还定金及支付违约金未果，诉至本院提出上述诉求。 综上，本院认为，营创公司与陈林签订《首期分期支付楼款协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按《首期分期支付楼款协议书》的约定全面履行自己的义务。陈林未按约定时间支付房款，经营创公司多次催告后仍未支付购房款，其行为已构成违约；营创公司在多次与陈林沟通催告付款签约未果的情况下将陈林认购的房屋收回并转售给他人，营创公司员工与陈林聊天记录可以证实在营创公司收回诉争房产的处理上陈林并未提出异议，虽然营创公司的处理方式欠妥，但系因陈林违约在先，故陈林要求营创公司支付违约金56511.10元的诉讼请求，于法无据，不予支持。庭审中，营创公司同意退还陈林定金40000元，故本院对陈林要求营创公司退还定金40000元的诉求，予以支持。营创公司的辩解，于法有据，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福安碧桂园营创房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内退还陈林定金40000元； 二、驳回陈林的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费2213元，减半收取计1106.50元，由陈林负担706.50元，福安碧桂园营创房地产有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判员  张志杰 二〇二〇年十二月十五日 书记员  郑靖文 附本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。