河南省洛阳市吉利区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0306民初629号原告：郭治国，男，1937年4月12日生，汉族,住孟津县。原告：王秋芳，女，1940年3月4日生，汉族，住孟津县。二原告的共同委托诉讼代理人：莫建勋，河南洛浦律师事务所律师。被告：郭小圈，男，1943年9月4日生，汉族，住孟津县，现住孟津县。委托诉讼代理人：刘菊花，洛阳法律研究会会员。原告郭治国、王秋芳与被告郭小圈房屋买卖合同纠纷一案，孟津县人民法院于2020年6月16日立案，因被告郭小圈提出回避请求，2020年8月24日，经洛阳市中级人民法院裁定指令本院审理。本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭治国以及郭治国、王秋芳的共同委托代理人莫建勋，被告郭小圈及其委托代理人刘菊花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郭治国、王秋芳向本院提出诉讼请求,请求法院判令：1.被告立即支付所欠原告的房屋转让费100000元，在庭审中变更为“解除原被告2017年12月26日签订的《房屋转让协议》，被告立即返还涉案房屋”；2.按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%为基础，并按照逾期罚息利率50%的标准，向原告赔偿2017年12月27日起至2020年6月8日起诉之日的损失17470.4元；3.赔偿原告自2020年6月8日起诉之日起至转让费支付完毕之日止的逾期付款损失（标准同上）；4本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月26日，被告与原告在孟津公证处签订了一份《房屋转让协议》，协议约定原告将位于孟津城桂花中路副食品公司院内，建筑面积136.50平方米，房屋所有证号:孟房权证(2003)城字第006842号的房产转让给被告，房产转让费10万元，被告于2017年12月26日一交性以现金方式将10万元转让费支付给原告，现被告早已住进该房，但10万元房屋转让费至今分文未付。根据最高院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，被告应当从合同约定的2017年12月26日付款次日起向原告赔偿逾期付款的损失。被告辩称：原被告之间的合同之债因被告的履行已经消灭，被告方不存在延迟履行债务的行为或其他违约行为。双方买卖合同经公证并已经实际交付，包括房屋的交付、手续的交付，不存在合同最终目的不能实现的情形，应驳回原告的诉求。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月8日，原告从孟津副食品公司受让取得该涉案房屋。2003年7月2日，经原告郭治国申请后，孟津房地产产权产籍监理办公室向原告颁发房屋所有权证，证号为孟房权证(2003)城字第006842号。2017年起，被告郭小圈开始在涉案房屋居住。2017年12月26日，原告郭治国、王秋芳（甲方）与被告郭小圈（乙方）签订《房产转让协议》，载明：甲方郭治国、王秋芳共同所有房产一套，欲转让给乙方郭小圈，现就房产转让相关事宜，经协商一致达成本协议，具体条款如下：一、甲方转让的房产位于孟津城桂花中路副食品公司院内，建筑面积：136.50平方米，房屋所有权证（2003）城字第006842号。二、乙方认可甲方的房屋质量，该房产转让费共计：壹拾万元整（100,000.00元）。三、乙方于二〇一七年十二月二十六日一次性以现金方式付给甲方房产转让费壹拾万元整（100,000.00元），甲方于二〇一七年十二月二十六日将该房产及房屋所有权证，房屋钥匙等相关手续交给乙方。二〇一七年十二月二十六日以前涉及该房产的一切经济责任由甲方负责承担，二〇一七年十二月二十六日以后涉及该房产的一切经济责任由乙方负责承担。四、甲、乙双方应及时办理过户登记手续，乙方在办理该过户登记手续时，甲方应积极配合提供相关证明材料，协助乙方办理过户登记手续，乙方承担办理过户登记手续的所有费用，如因上述房产过户登记手续不及时办理造成的任何后果由甲、乙双方共同承担责任。五、甲、乙双方如因本协议发生纠纷，先协商解决，如协商不成，任何一方可到孟津县人民法院通过诉讼解决纠纷。六、本协议自甲乙双方签名、捺指印之日起生效。七、甲、乙双方如有未尽事宜，甲、乙双方另行协商。八、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，孟津公证处存档一份。甲方：郭治国（签名按指印）王秋芳（签名按指印）乙方：郭治国（签名按指印）2017年12月26日。2017年12月29日，孟津公证处《公证书》载明：公证事项：房产转让协议甲、乙双方于2017年12月26日向我处申请办理办理前面的《房产转让协议》公证。甲方向本处提交下列证明材料：1．身份证；2．户口簿；3．房屋所有权证；4．房屋查询证明；5．结婚证；6．房产转让协议；7．诊断证明书。乙方向本处提交下列证明材料：1．身份证；2．户口簿；3．房产转让协议。经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《房产转让协议》。甲、乙双方在签订协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，双方当事人签订的《房屋转让协议》意思表示真实，协议内容具体、明确，双方当事人已充分了解《房屋转让协议》的全部内容。依据上述事实，兹证明郭治国、王秋芳和郭小圈于二〇一七年十二月二十六日来到我处，在本公证员面前，签订了前面的《房屋转让协议》，双方当事人和签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。协议上双方当事人的签名、捺指印均属实。中华人民共和国孟津公证处公证员王某河南省孟津公证处（加盖公章）二〇一七年十二月二十九日。该涉案房屋目前没有过户，所有权人仍为郭治国，但郭治国把房产证、购房发票都交给了郭小圈。被告为证明其已支付房屋转让费（2016年8月支付5万元，剩余5万元是公证当天支付的），向本院提交伊川县法院庭审笔录一份，中国工商银行洛阳孟津支行银行流水记录一份，并申请证人刘某、郭某出庭作证；庭审前向本院申请调取孟津公证处的谈话笔录两份。伊川县法院的庭审笔录显示原告郭治国有如下陈述：在公证书上我们也写了10万元已经付清，实际上都是假的。银行流水显示：2016年4月12日、2016年8月6日，被告分别于中国工商银行洛阳孟津支行取现12000元、40000元。证人刘某证言的主要内容是：郭某打电话向其借钱，说买房子要5万元，去车里取了5万元给郭某。证人郭某（被告郭小圈之子）证言的主要内容是：其向刘某借了5万元，在办公证的早上，其送到郭治国家，当时郭治国和郭治国的妻子王秋芳在家。孟津公证处的两份谈话笔录，一份是和郭治国、王秋芳的谈话笔录，一份是和郭小圈的谈话笔录。两份笔录均有问题“房产转让费多少？何时以什么方式支付？”，郭治国、王秋芳人的回答是：该房产的转让费共计10万元，乙方于2017年12月26日一次性以现金方式付给我们；郭小圈的回答是：该房产的转让费共计10万元，我于2017年12月26日一次性以现金方式付给甲方。另外被告还提交了崔占红等8份证人证言，崔占红等8人均未出庭。原告对以上证据经质证认为，原告在伊川县法院庭审笔录中的陈述不是自认，而是明确10万元付清是假的。银行流水不能证明被告在2016年8月给了原告5万元。证人证言缺乏真实性，不能证明被告的主张。公证处的谈话笔录没有显示原告承认被告于2016年8月和2017年12月26日给原告房款。对崔占红等8份证言，原告认为如出一辙，涉嫌相互抄袭，并且未出庭，不予认可。以上事实由原告提交的孟津县房地产转让变更申请审批表、房屋转让协议及公证书、伊川县人民法院（2020）豫0329民初801号民事判决书，被告提交的银行取款记录，证人刘某、郭某的证言以及申请法院调取的孟津公证处的谈话笔录等在卷资证，足以认定。本院认为，原被告双方签署房屋转让协议，并经过公证机关公证，双方之间形成房屋买卖关系。原告作为出卖人有收取房屋转让款的权利，被告作为受让人应当按照约定的时间支付价款。本案的争议焦点为，10万元的房屋转让款被告是否已经支付。按照《民事诉讼法的解释》第九十一条的规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。因此对于10万元转让款是否已经支付，被告应负举证证明责任。根据被告所举证据，伊川县法院的庭审笔录中原告没有承认已经支付10万元，不构成自认；银行流水只能证明被告曾经从银行取出5万元；刘某的证言只能证明郭某曾向其借款；郭某系被告之子，与被告有利害关系，其证言不能单独作为定案依据；公证处的谈话笔录也不能证明被告已经支付转让款10万元。综合被告所举证据，不能确信被告支付转让款10万元的高度可能性，因此，应认定被告没有向原告支付转让款10万元。支付转让款是被告应履行的主要义务，但从2017年12月26日至今已将近三年，被告仍没有履行该义务，应认定合同目的不能实现，被告构成根本违约。故原告要求解除与被告签订的房屋转让协议，应予支持。被告应向原告返还案涉房屋。因2017年开始被告已经居住于案涉房屋，因此应当向原告支付使用费，使用费可按房屋转让款10万元的利息确定。原告要求被告支付转让款的利息，本院予以支持。利息从2017年12月26日计算至合同解除之日。原告要求的利率过高，对于超过一年期贷款市场报价利率的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郭治国、王秋芳与被告郭小圈签订的《房屋转让协议》；二、被告郭小圈于本判决生效后三十日内向原告郭治国、王秋芳返还房屋（证号为孟房权证(2003)城字第006842号）；三、被告郭小圈于本判决生效后三十日内赔偿原告郭治国、王秋芳房屋使用费损失（按10万元的利息确定，从2017年12月26日至判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；四、驳回原告郭治国、王秋芳的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1324.5元（已减半），由原告郭治国、王秋芳负担324.5元，被告郭小圈负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  康明学二〇二〇年十二月十五日书记员  闫 哲