宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初13270号   原告：银川银房物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区长城中路五里湖畔小区**楼。   法定代表人：金继军，该公司总经理。   委托诉讼代理人：白浪，宁夏综义律师事务所律师。   委托诉讼代理人：唐玉祥，宁夏综义律师事务所实习律师。   被告：宋自春，男，1973年2月1日出生，回族，住宁夏回族自治区灵武市。   原告银川银房物业服务有限公司与被告杨永玲、王国仁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。审理中，经本院准许，原告申请变更被告为宋自春。原告银川银房物业服务有限公司的委托诉讼代理人李俊达、唐玉祥、被告宋自春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告银川银房物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年度、2015年度、2016年度、2017年度的物业费1736.8元、违约金5000元；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住在银川市兴庆区某室，房屋面积为90.46平方米。原告提供物业服务，合同约定按每平方米0.81元收取物业费。被告未能按约清缴物业费。根据合同约定，如未能足额交纳物业费，则应按日3‰的标准支付违约金。原告违约已达2100多天，原告根据实际情况主张违约金5000元。因被告未交纳物业服务费，故原告诉至法院，请求判如所请。   宋自春辩称，不认可原告的诉讼主张。我自2010年购得涉案房屋起，一直交费，现留存2014年的交费凭据。原告自2014年起开始提供物业服务，时隔多年起诉主张物业费，超过诉讼时效，且业主交费票据已经遗失，原告属于恶意诉讼。物业服务合同约定的权利义务明显不对等。   本院经审理认定事实如下：2014年1月1日，银川市兴庆区前进街街道办事处星光华社区居委会与银川市宜佳物业保障服务有限公司签订《物业服务合同》，约定由银川市宜佳物业保障服务有限公司为星光华住宅小区提供物业服务，合同期限自2014年1月1日至2017年12月31日止；多层住宅物业费标准为0.81元/月/平方米；本物业区域内的电梯运行使用费，按二层40元，每增加一层加十元的标准收取；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月初十日内履行交纳义务；如业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3‰每日/㎡的标准交付违约金。该合同在银川市供热物业管理办公室备案登记。原告服务期间，按0.4元/㎡·月的标准收取物业费。被告称杨永玲系涉案房屋登记产权人，该房屋建筑面积90.46㎡，二人系夫妻关系。另查明，2014年2月21日，银川市宜佳物业保障服务有限公司更名为银川银房物业服务有限公司。再查明，本院受理的系列案中，生效民事判决中已认定原告提供的物业服务存在瑕疵。   审理中，原告向法庭提交《关于星光华小区的移交协议》一份，欲证明原物业服务企业将该小区自2011至2013年度的陈欠物业费、电梯费等债权转让给原告。另，原告提交物业费收费分户卡片，显示被告交纳了2014年度的物业费，2013年度、2015年度、2016年度、2017年度未有交费记录。   本院认为，被告宋自春与杨永玲系物业共同所有人，原告以宋自春为被告，其对此亦无异议，本院予以准许。原告提交的《关于星光华小区的移交协议》涉及债权转让，与第三人存在利害关系，其债权金额、债权形成期间均不明确，仅凭物业费收费分户卡片，无法确认该协议的真实性，在此情况下，原告主张2012年至2013年度的物业费缺乏事实依据，本院不予支持。关于2014年度至2017年度期间的物业费，根据《银川市物业管理条例》第十九条规定：“同一个物业管理区域内的业主，可以成立业主大会，并选举产生业主委员会，街道办事处、乡（镇）人民政府应当给予指导和协助。未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，由物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下代行本条例规定的业主委员会职责。”据此，原告与银川市兴庆区前进街街道办事处星光华社区居委会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告均应按约履行合同义务。原告为业主提供了物业服务，业主应当支付相应对价的物业费。被告对欠交期间不予认可，但其提交的2014年度的交费票据不足以证实其抗辩主张，依法应予承担举证不能的不利后果。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，原告的服务期限于2017年12月31日届满，此前其处于持续服务的状态，依照上述规定，本案的诉讼时效应自原告停止服务之日起计算，至其诉讼时，尚在诉讼时效期间内，故对被告的相关抗辩意见，本院不予采纳。因原告提供的物业服务存在瑕疵，应予减少价款，故本院酌定被告按费用标准的80%向原告支付涉案房屋在2015年度、2016年度、2017年度的物业费合计1042元（0.4元/㎡·月×90.46㎡×36个月×80%）。因原告提供的物业服务存在瑕疵，其主张被告支付违约金无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：   一、被告宋自春于本判决生效之日起三日内向原告银川银房物业服务有限公司支付物业费1042元；   二、驳回原告银川银房物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计25元，由被告宋自春负担4元，由原告银川银房物业服务有限公司负担21元。   本判决为终审判决。   审判员 张 丽   二〇二〇年十一月二十四日   法官助理 王锡龙   书记员 李 然   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》   第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。