河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫03执异376号异议人（被执行人）：洛阳宏矗置业有限公司，住所地：河南省洛阳市宜阳县城关镇红旗中路国贸大厦29楼，统一社会信用代码：914103277616974636。法定代表人：冯少伟，该公司执行董事。委托代理人：魏俊卿，河南金晖律师事务所律师，特别授权。申请执行人：河南凯澳置业有限公司，住所地：洛阳市老城区陵园路2号。法定代表人：赵友克，该公司董事长。本院在执行河南凯澳置业有限公司（以下简称凯澳公司）与洛阳宏矗置业有限公司（以下简称宏矗公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，异议人宏矗公司对本院扣划其监管账户资金的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人宏矗公司称，洛阳市中级人民法院于2016年2月3日作出（2012）洛民一初字第34号民事调解书，并于2020年8月26日立案执行。在执行中，法院冻结并扣划了异议人在河南宜阳农村商业银行股份有限公司营业部账号66×××33的商品房预售资金专用监管账户内资金9164268.8元，该执行行为错误，请求依法停止对该账户内资金的执行，并将该款返还至异议人账户。事实与理由如下：一、异议人在河南宜阳农村商业银行股份有限公司营业部账号为66×××33的账户是异议人开发塞纳河畔项目第6、7、8号楼的商品房预售资金专用监管账户，根据《城市房地产管理法》第四十五条第三款、《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政[2015]71号）第六条及最高人民法院有关案例的规定，该账户内资金应当用于有关工程建设，只能对满足项目建设所需资金之外的部分，才可采取执行措施。而本案扣划的账户资金目前根本不能满足工程建设的资金需求，不能采取执行措施。2020年5月12日，异议人与河南宜阳农村商业银行股份有限公司签订《宜阳县商品房预售资金监管协议》，约定账号为66×××33的账户是商品房预售资金专用监管账户。《城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。2013年3月26日，国务院《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]17号）也要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保资金用于建设项目的施工，以保障购房者的利益不受损害。《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政[2015]71号）第六条规定：“商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理竣工验收备案后止。商品房预售资金应当用于有关工程建设，其中包括购买建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款、法定税费和依工程进度按比例归还该项目银行贷款，不得挪作他用”。最高院（2018）最高法执监105号案例认为，“商品房预售资金在形式上为开发商所有，但该资金在用途上受到严格的限制和监管。人民法院对于该账户的保全、执行，相对于普通账户，应采取更为谨慎的态度。即使是在执行阶段，也应在设立该账户的目的已经实现后，或账户资金满足项目所需资金之外的部分，可采取执行措施”。最高院（2016）最高法执复42号案例认为，“就本案所涉普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，或者待工程竣工后，依债权性质依法执行”。目前异议人上述账户内资金尚不能满足工程建设的需要，不能用于本案的普通债权执行，否则将严重影响工程建设，损害购房户利益，影响社会稳定。二、异议人已经按调解书要求的时间将案涉房产全部交付给了凯澳公司，只是部分房屋目前没有办理产权证，且不属于可归责于异议人的原因。异议人不存在违约行为，不应执行违约金。根据（2012）洛民一初字第34号民事调解书的约定，双方签署该调解书时，凯澳公司对案涉房产已经抵押的事实是明知的，只有在案涉房产解押后才能为其办理产权证，而双方在调解书中对何时解押案涉住宅房屋没有具体约定。同时，案涉住宅是需要办理在凯澳公司指定的购房人名下，并非办理在凯澳公司名下，调解书明确约定“购房人以河南凯澳置业有限公司书面签章的方式提供的购房名单为准”。可是直到现在，异议人也没有收到凯澳公司书面签章的购房者名单，导致至今未能办理产权证。三、调解书是法院的裁判文书，不是当事人双方的协议，在调解书中不能约定违约金。（2012）洛民一初字第34号民事调解书中约定违约金按房屋价值的日万分之五计算，但没有约定房屋价值以何时为基准，属于约定不明，双方对这个基准目前存在异议。法院扣划异议人账户金额9164268.8元依据的是凯澳公司单方的计算，缺乏足够依据。同时，计算违约金的前提是“具备办理房产证条件六个月后，属于可归责于洛阳宏矗置业有限公司的原因”，属于约定不明，且该前提是否具备、何时具备，双方也有争议，需要实体审理后才能确定。在没有通过另案诉讼解决之前，不能执行该款项。四、（2012）洛民一初字第34号民事调解书约定的违约金过高，本案涉及的房屋价值很高，按照日万分之五计算，属于天价违约金，违反了法律规定，异议人已经申请再审。综上，法院冻结并扣划异议人名下商品房预售资金专用监管账户内资金的执行行为错误，依法应予撤销。本院查明，凯澳公司与宏矗公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2016年2月3日作出（2012）洛民一初字第34号民事调解书，确认宏矗公司对凯澳公司的解决方案。上述调解书生效后，凯澳公司向本院申请执行，本院于2020年1月16日立案执行，案号为（2020）豫03执71号，后因宏矗公司未履行双方达成的和解协议，本院于2020年8月26日决定恢复本案执行，案号为（2020）豫03执恢60号，并于2020年8月27日以（2020）豫03执恢60号之一执行裁定书冻结了宏矗公司在河南宜阳农村商业银行股份有限公司营业部开户账号为66×××330001的账户资金9164268.80元，后于2020年10月26日以（2020）豫03执恢60号之二执行裁定书将上述账户内的资金9164268.80元扣划至本院。另查明，2020年5月12日，宏矗公司与河南宜阳农村商业银行股份有限公司签订《宜阳县商品房预售资金监管协议》，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司作为监管银行，宏矗公司开立账号为66×××33的预售资金专用存款账户用于“塞纳河畔”小区项目6#、7#、8#号楼的商品房预售资金，该资金的来源为宏矗公司收取的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项的预售资金专用存款。宏矗公司在申请使用预售款时，应按季度编制用款计划，并按照《洛阳市商品房预售资金监管办法》和实施细则的具体要求向河南宜阳农村商业银行股份有限公司提出申请，宏矗公司经批准拨付取得的预售资金，应严格按照用款计划意见使用，不得挪作他用，楼宇竣工验收后，宏矗公司凭竣工验收备案证书办理账户注销手续，双方提交宜阳县商品房预售资金监管部门备案。本院从上述账户扣划的9164268.80元为商品房预售资金。本院认为，根据已查明的事实，本院所扣划的款项虽出自被执行人宏矗公司名下账户，但该账户内资金系已作专户管理的商品房预售性质资金，由河南宜阳农村商业银行股份有限公司及宜阳县商品房预售资金监管部门监管。对于该类资金能否采取相应执行措施，参照《城市房地产管理法》第四十五条第三款“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”及《洛阳市商品房预售资金监管办法》（洛政[2015]71号）的相关规定，能否认定为宏矗公司的财产并采取相应执行措施，应结合所执行财产的性质进行判断，仅依据账户名称对其账户内的资金权属进行判断明显不妥，故本院在未查清所扣划款项性质的情况下，所采取的扣划措施不当，应予纠正，但本院仍可继续冻结上述账户，待条件成就时采取相应执行措施。关于宏矗公司所提违约金约定不明及计算过高的异议理由，（2012）洛民一初字第34号民事调解书中对于双方何时办理房产解押、交付房产价值的基数和交房对象等重要事项约定不明，违约金计算缺乏相应依据，可由审判部门释明后继续执行。如果双方仍有争议，可以通过另行诉讼的方式解决。综上，异议人宏矗公司关于本院扣划其商品房预售资金监管账户的异议成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤销本院（2020）豫03执恢60号之二执行裁定书。如不服本裁定，可在本裁定送达之日起十日内，向本院递交复议申请书及副本，向河南省高级人民法院申请复议。审判长  张仲锋审判员  李立华审判员  李丹杰二〇二〇年十二月八日书记员  董华楠