山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1311民初5961号 原告：张学超，男，1990年1月11日出生，汉族，住山东省蒙阴县。 委托诉讼代理人：杨云宝，山东保亿律师事务所律师。 被告：冯晓梅，女，1983年3月27日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 被告：徐荣江，男，1940年2月19日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 被告：吕惟坤，女，1940年10月22日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。 被告：徐琦，男，1986年8月14日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 被告：徐琮，男，1987年11月14日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。 法定代表人：刘后英。 委托诉讼代理人：杨传玺，男，1989年8月25日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 原告张学超与被告冯晓梅、徐荣江、吕惟坤、徐琦、徐琮、第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张学超及其委托诉讼代理人杨云宝、被告冯晓梅及第三人鲁盟地产集团有限公司的委托诉讼代理人杨传玺到庭参加诉讼，被告徐荣江、吕惟坤、徐琦、徐琮经本院传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张学超向本院提出诉讼请求：1.依法判令或调解被告继续履行房屋买卖合同，依约办理房屋产权证；2.依法判令或调解被告依约配合原告办理房屋过户登记；3.被告承担违约责任并依约支付总房价20%的违约金共计114000元；4.被告承担本案的中介费15000元、律师费8000元，合计23000元；5.被告承担本案的诉讼费、保全费、诉责险费、代办费等诉讼费用。事实和理由：原告、被告冯晓梅、死者徐守龙经第三人介绍于2018年9月12日签订房屋买卖合同和补充协议，合同约定：将坐落在临沂市罗庄区××家园北区小区×号楼××室(建筑面积106.75平方，预售合同号：YS606353)出售给原告；被告冯晓梅和死者徐守龙应在具备办理房产证条件时30个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由被告冯晓梅和死者徐守龙承担，被告冯晓梅和死者徐守龙应于产权证办理后三个工作日内协助原告办理过户。合同签订后，原告依约先后向被告冯晓梅支付首付款174000元和尾款400000元。2019年2月20日，被告冯晓梅和死者徐守龙离婚，双方未对案涉房屋分割作任何约定。原告于2020年4月27日得知案涉房屋可以办理房产证后多次催促被告依约履行合同办理房产证，但被告一直无故拖延，拒绝办理房产证，拒绝配合原告办理过户手续。2020年8月5日，徐守龙因病去世，其继承人均拒绝配合办理房产证和房产过户。为了维护原告利益，特提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告诉讼请求。 被告冯晓梅辩称，对原告的起诉无异议。 被告徐荣江、吕惟坤、徐琦、徐琮在答辩期内向本院提交书面答辩状共同辩称，答辩人四人很早就与徐守龙分居，也不知道此房屋买卖合同有关事宜，今年8月徐守龙去世后，答辩人多次在亲友面前明确表示放弃徐守龙全部遗产的继承权，原告今年8月因同样理由诉至法院，答辩人也向法院明确表示放弃对徐守龙全部遗产的继承权，且当面向法官提交了放弃继承权的书面声明，因此，答辩人不再承担徐守龙全部遗产的任何责任；原告明知争议房产无产权证书而买卖，系无效买卖合同，且2018年9月19日原告提供的借条明确约定：交易不成功，借款返还原告，可见本案系借款合同纠纷；另外原告明知答辩人已放弃继承权，于2020年9月18日开庭时申请撤诉，并且为了少交诉讼费而变更诉讼请求为1万元，现在又滥用诉权重新起诉，给国家财政收入和答辩人均造成损失，希望法院查明事实，依法惩处原告滥用诉权恶意少交诉讼费的非法行为，追究原告因滥用诉权给答辩人造成的损失的责任，依法判决驳回原告张学超对答辩人的全部诉讼请求。 第三人鲁盟地产集团有限公司辩称，原告张学超与被告冯晓梅、死者徐守龙签订的房屋买卖合同，是双方真实的意思表示，内容合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务，因徐守龙身亡，其法定继承人有义务配合买方完成相应的过户手续，另外第三人作为居间服务方，促成双方签订房屋买卖合同，居间服务已经完成，有权按照合同约定收取居间服务费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年12月13日，临沂瑞坤置业有限公司作为出卖人，冯晓梅作为买受人，双方签订合同编号为ＹＳ606353号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定临沂瑞坤置业有限公司向冯晓梅预售位于临沂市罗庄区××号楼××号房产一处，该合同第四条第一项约定买受人在取得房屋权属证书前不得对房屋进行转让。后该房产于2017年1月3日办理预售商品房买卖预告登记，登记的权利人为冯晓梅、徐守龙；该房产于同日办理预售商品房抵押权预告登记，登记权利人为中国银行股份有限公司临沂解放路支行。2018年9月12日，冯晓梅、徐守龙作为甲方（卖方），张学超作为乙方（买方），鲁盟地产经纪连锁有限公司作为丙方（居间方），三方签订一份《鲁盟地产房屋买卖合同》，约定甲方将其坐落在临沂市罗庄区××家园北区×号楼×单元××的房产出售（预售合同号：ＹＳ606353号），甲、乙双方同意上述房产的交易价格为人民币580000元整，合同签订之日乙方须支付人民币20000元作为购房定金由丙方保管；在合同签订伍个工作日内，乙方支付首期付款人民币174000元整给甲方，剩余房款406000元在甲方出证后或在乙方申请二手房银行贷款手续交给甲方；甲方收到房款后，丙方的义务即告完成；合同中办证与过户部分约定，若需要办理到甲方名下再过户到乙方名下，甲方应在具备办理房产权条件时30个工作日内办理完毕，办证及相关费用均由甲方承担，甲方应于产权证办理后三个工作日内协助乙方办理过户，过户税费等相关费用由乙方承担，但甲方不得以任何理由再向乙方收取额外费用；以上约定，甲方每拖延一日承担￥300元费用，凡超过30日以上未办理，按甲方违约处理，违约责任按本协议第六条第1款规定执行，因乙方原因未能及时过户的，由乙方自行负责；合同第六条违约责任第1款约定，合同签订后，乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方和丙方损失；甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金（此违约金中含丙方2.7%居间服务费），守约方可解除合同；合同第六条违约责任第2款约定，乙方未按期付款或甲方未按期交付房屋，每逾期一日，每日按照总房款万分之叁的违约金向守约方支付，任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，应按本条第1项的约定承担责任，守约方有权解除合同；合同第八条争议解决约定，因本合同发生争议，双方可协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋临沂仲裁委仲裁或所在地人民法院起诉，丙方在本合同中只作为见证、服务方，（注：诉讼中律师费、诉讼费、保全费、丙方的服务费、代办费等均由违约方承担）；该合同其他约定事项中，手写有丙方已告知乙方此交易房产暂不能办理产权证。同日，徐守龙作为甲方，张学超作为乙方，双方签订一份《补充协议》，约定涉案房产交易价格为人民币570000元，合同的其他约定事项正常履行。上述协议签订后，张学超向鲁盟地产经纪连锁有限公司交付购房定金20000元，徐守龙、冯晓梅将涉案房产的钥匙交予张学超，由张学超占有、使用涉案房屋。2018年9月19日，冯晓梅、徐守龙共同向张学超出具借条一张，内容为：“借条今：冯晓梅、徐守龙借到：张学超￥174000元，（大写）拾柒万肆仟元整”。张学超自2018年10月份起按月向冯晓梅的银行账户内转账用于偿还涉案房屋的银行贷款。因涉案房屋在合同签订时不具备办理房产证的条件，合同签订时未办理房屋权属证书。2019年9月20日，徐守龙与冯晓梅经民政局办理离婚登记手续，双方签订的离婚协议书约定双方无财产纠纷。2020年5月份，鲁盟地产集团有限公司的工作人员通知冯晓梅涉案房屋可以办理房产证，但冯晓梅、徐守龙未就涉案房屋办理房屋权属证书，后徐守龙于2020年8月份死亡。张学超分别于2020年9月28日、9月29日向冯晓梅的银行账户转账20万元、20万元，冯晓梅于2020年9月29日向张学超出具收到涉案房屋尾款40万元的收到条一份。因涉案房屋一直未办理房屋权属证书，张学超要求冯晓梅、徐琦、徐琮、徐荣江、吕惟坤办理涉案房屋产权过户登记事宜未果，为此成诉。 本案审理过程中，徐琦作为徐守龙长子、徐琮作为徐守龙次子、徐荣江作为徐守龙之父、吕惟坤作为徐守龙之母，分别向本院提交放弃继承声明，上述四人均声明自愿放弃徐守龙全部遗产的继承权。张学超与冯晓梅对上述放弃继承声明的真实性均无异议，张学超主张徐守龙已过世，应由其继承人合理继承其财产，徐守龙的第一顺序继承人包含上述四人，现上述四人均放弃继承，导致徐守龙的遗产无法处置，无法保障债权人的合法权益，更违背死者与原告签署房屋买卖合同时的真实意愿，继承人放弃继承权致使其不能履行法定义务，该放弃继承权的行为无效，上述四人有义务在遗产范围内履行房屋买卖合同，办理房屋产权证或者到不动产登记部门明确声明放弃该房产的继承权。 庭审过程中，原告张学超提供了鲁盟地产经纪连锁有限公司收款收据一份，证明原告张学超交纳购房定金20000元，其中的15000元转为向鲁盟地产集团有限公司支付的中介服务费；被告冯晓梅质证后对该收款收据表示不知情；第三人鲁盟地产集团有限公司对该收款收据无异议。原告张学超提供了律师代理费发票一张，证明原告张学超为处理涉案房屋买卖合同履行事宜支出律师费8000元；被告冯晓梅对此无异议。 以上事实，由当事人举证及庭审过程中当事人的陈述予以证明，相关证据、及庭审笔录均已收录在卷。 本院认为，冯晓梅与临沂瑞坤置业有限公司于2016年12月13日签订合同编号为ＹＳ606353号的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，应认定合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记；预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力；预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本案中，临沂瑞坤置业有限公司因建设而取得位于临沂市罗庄区××号楼××号房产的不动产物权，冯晓梅与临沂瑞坤置业有限公司签订房屋买卖合同后，虽然该合同项下的位于临沂市罗庄区××号楼××号房产预告登记在冯晓梅、徐守龙名下，该房屋预告登记和备案登记系对购房人因购房合同形成的债权所进行的登记和备案,但冯晓梅、徐守龙未办理房屋权属证书，即未进行不动产物权变更、转让登记，该房产尚未发生物权变更的效力，冯晓梅、徐守龙尚未完全取得位于临沂市罗庄区××号楼××号房产的不动产物权。因冯晓梅与临沂瑞坤置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》明确约定“买受人在取得房屋权属证书前不得对房屋进行转让”，原、被告于本案中均未提供证据证明冯晓梅、徐守龙在未取得房屋权属证书的情况下，将涉案房屋转让给冯学超系事前经过临沂瑞坤置业有限公司的同意，亦未提供证据证明临沂瑞坤置业有限公司事后追认该房屋转让行为，故冯晓梅、徐守龙将涉案房屋转让给冯学超的转让行为效力待定。被告冯晓梅等人是否能够基于《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定办理房屋产权证书事宜并办理房屋过户登记事宜，因涉及到临沂瑞坤置业有限公司的权益，尚处于不确定的情形，原告要求被告冯晓梅等人办理房屋产权证并办理房屋过户登记，本案中不予支持;原告可以要求解除合同，或待被告冯晓梅等人就涉案房屋办理房屋权属证书后另行要求被告冯晓梅等人办理房屋产权转移登记手续。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。2018年9月12日，冯晓梅、徐守龙与张学超、鲁盟地产经纪连锁有限公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同，对各方当事人具有法律约束力。冯晓梅于2020年5月份接到涉案房屋能够办理权属证书的通知后，冯晓梅、徐守龙作为卖方，未履行在具备办理房权证条件时30个工作日内办理完毕，并于产权证办理后3个工作日内协助张学超办理过户的合同义务，构成违约，因徐守龙已死亡，张学超要求冯晓梅按照合同关于按总房价20%支付违约金的约定给付违约金114000元，并承担中介费15000元、律师费8000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。徐琦、徐琮、徐荣江、吕惟坤虽然系徐守龙的法定继承人，但并不是《鲁盟地产房屋买卖合同》的合同相对方，张学超要求徐琦、徐琮、徐荣江、吕惟坤按照合同约定支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告冯晓梅于本判决生效后十日内给付原告张学超违约金114000元； 二、被告冯晓梅于本判决生效后十日内给付原告张学超中介费15000元、律师费8000元； 三、驳回原告张学超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告冯晓梅负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王成龙 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  吕俊玲