吉林省通化市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉05民初164号   原告：荆延伟，男，1972年1月8日生，汉族，住吉林省柳河县。   委托诉讼代理人：孙婉，吉林昱诚律师事务所律师。   委托诉讼代理人：于允洋，吉林昱诚（二道江）律师事务所律师。   被告：田孝贤，女，1946年12月29日生，汉族，住吉林省柳河县。   委托诉讼代理人：陈晓龙，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。   被告：刘德军，男，1956年8月2日生，汉族，住吉林省柳河县。   委托诉讼代理人：倪魁，男，1956年9月2日生，汉族，住吉林省柳河县。   被告：柳河县太平建筑工程有限责任公司。住所地：柳河县城关乡太平村(修正路4号)。   法定代表人：刘德军,总经理。   委托诉讼代理人：倪魁，男，1956年9月2日生，汉族，住吉林省柳河县。   被告：柳河县天盛房地产开发有限责任公司。住所地：柳河镇振兴大街市场路。   法定代表人：鄢盛俊，董事长。   原告荆延伟与被告田孝贤、刘德军、柳河县太平建筑工程有限责任公司（以下简称太平公司）、柳河县天盛房地产开发有限责任公司（以下简称天盛公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荆延伟及委托诉讼代理人孙婉、于允洋，被告田孝贤的委托诉讼代理人陈晓龙，被告刘德军及太平公司的共同委托诉讼代理人倪魁到庭参加诉讼，被告天盛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。   荆延伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认荆延伟与天盛公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并确认该房屋为荆延伟所有；2.判令天盛公司履行对荆延伟产权登记义务，协助荆延伟完成不动产登记；3.停止对案涉房屋柳河县绿园小区3号楼1单元502室的执行并解除查封；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月23日，通化市中级人民法院作出（2018）吉05民初24号民事调解书，就田孝贤与刘德军、太平公司、天盛公司民间借贷纠纷案件达成调解，调解内容第七项为田孝贤对天盛公司在刘德军2015年5月20日借款本金200万元及利息提供抵押物拍卖、变卖价款优先受偿。2018年3月15日，通化市中级人民法院作出（2018）吉05民初24号民事裁定书、协助执行通知书，裁定对刘德军、太平公司、天盛公司价值1015万元的财产予以查封。2020年10月12日，荆延伟对执行标的提出书面异议。通化市中级人民法院于2020年10月19日作出（2020）吉05执异107号执行异议裁定，驳回荆延伟的异议请求，因此荆延伟提出执行异议之诉。为方便房屋产权变更登记，天盛公司统一将赵才与天盛公司签订的商品房买卖合同变更为荆延伟与天盛公司。因柳河县林业局以及天盛公司的原因导致拖欠税款，直到2015年7月24日才办理完税证明，开具发票。荆延伟在买卖过程中与天盛公司变更合同时，无论是卖出人还是天盛公司均没有将案涉房屋抵押的事实告知荆延伟，荆延伟在办理产权过程中才知道案涉房屋存在抵押。荆延伟在签订房屋买卖合同后一直占用、使用该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，荆延伟在人民法院查封之前签订合法有效的买卖合同，合法占有，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记，请法院支持荆延伟诉求。   田孝贤辩称，1.案涉房屋登记在天盛公司名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，天盛公司系案涉房屋的权利人，荆延伟并非案涉房屋的权利人，荆延伟提出执行异议不符合上述司法解释第二十四条规定的主体资格。2.针对案涉房屋，田孝贤与天盛公司签订抵押合同，在通化市中级人民法院查封之前，已经在产权登记机关办理了抵押登记，并取得了他项权利证书，并且抵押行为经过通化市中级人民法院（2018）吉05民初24号民事调解书认定，田孝贤对案涉房屋享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，荆延伟对设定抵押的房屋提出执行异议不应当予以支持。3.经田孝贤到房产登记中心了解，案涉房屋在2013年即可办理过户登记手续，在案涉房屋已经满足登记条件的情况下，荆延伟因自身原因未办理过户手续，荆延伟主张排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的情形。综上，荆延伟的异议请求及事实理由不能成立。   刘德军辩称，2015年5月20日的借款，刘德军用荆延伟的房屋向田孝贤抵押事实存在，无其他答辩意见。   太平公司辩称，用荆延伟的房屋进行抵押是刘德军个人行为，太平公司并不知情，太平公司不支持荆延伟的诉求。   天盛公司未到庭，未提交答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本院审理的田孝贤与刘德军、太平公司、天盛公司、太平房地产公司民间借贷纠纷一案中，于2018年3月15日作出（2018）吉05民初24号民事裁定书、协助执行通知书，裁定对刘德军、太平公司、天盛公司、太平开发公司价值1015万元财产予以查封。本院于2018年4月23日作出（2018）吉05民初24号民事调解书，该调解书主文第七项内容：田孝贤对天盛公司在刘德军2015年5月20日借款本金200万元及利息提供抵押物拍卖、变卖价款优先受偿。调解书生效后，因被执行人未履行给付义务，田孝贤申请强制执行。荆延伟在得知本院查封案涉房屋后向本院提出执行异议，本院作出（2020）吉05执异107号执行裁定书，裁定驳回荆延伟的异议请求。荆延伟不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。   另查明，2011年赵才与天盛公司签订《商品房买卖合同》，约定赵才购买柳河县绿园小区3号楼1单元502号，建筑面积96.26平方米的房屋。赵才缴纳购房款，柳河县林业局凭单簿记载“赵才229099元”，2011年赵才缴纳相关费用并办理入住。2015年7月6日赵才与荆延伟签订《房屋购销协议书》，约定赵才将位于绿园小区第三栋第一单元502室、面积96.26平方米的房屋以32万元的价格卖给荆延伟，同日，荆延伟通过转账的方式向中间人王凤珍支付购房款32万元，天盛公司向荆延伟出具《产权确认协议书》一份，并与荆延伟补签《商品房买卖合同》，约定荆延伟购买柳河县林业绿园小区3号楼1单元502号房屋，建筑面积96.26平方米，每平方米2380元，总金额229099元。”2015年5月20日，天盛公司将案涉房屋抵押给田孝贤，并办理抵押登记。2015年7月24日荆延伟缴纳税款，并开具不动产发票，房屋现由荆延伟入住使用。柳河县房屋产权交易中心2020年12月28日出具的个人住房信息查询证明显示荆延伟及妻子傅秀香在柳河县规划区范围内现有房屋所有权登记发证信息为0条。   本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。”本案的关键是审查荆延伟享有的实体权利是否足以阻却执行。依据证据规则的相关规定，结合荆延伟提交的《商品房买卖合同》、柳河县林业局的凭单簿、不动产发票、装修垃圾收据、有线电视入网费收据、物业管理费收据等，能够证明案涉房屋在设定抵押权及查封前赵才已经与天盛公司签订了合法有效的房屋买卖合同，并按照合同约定支付了全部购房款，办理入住并实际占有、使用，当时因欠税原因无法办理过户登记手续，赵才对此没有过错。故赵才对案涉房屋享有物权期待权，其将房屋处分给荆延伟系有权处分。荆延伟向赵才支付全部购房款，并与天盛公司补签《商品房买卖合同》，赵才处分房屋的行为得到了天盛公司的同意，且赵才及其妻子名下均无用于居住的其他房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”及2019年9月11日《全国民商事审判工作会议纪要》第一百二十六条“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”的规定，荆延伟作为交付全部款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，其对案涉房屋具有排除执行的实体权利。但本案买卖的房屋尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，荆延伟对案涉房屋享有的是物权期待权，虽然案涉《商品房买卖合同》合法有效，但对荆延伟要求判令案涉房屋归其所有并判决天盛公司协助其办理过户登记手续的诉讼请求本案中无法支持。另，柳河县林业局并非本案合同相对方，荆延伟申请追加柳河县林业局为本案第三人的请求，本院不予支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：   一、不得执行坐落于柳河县绿园小区3号楼1单元502号，建筑面积96.26平方米的房屋；   二、驳回原告荆延伟的其他诉讼请求。   案件受理费4736.00元，由田孝贤负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。   审判长 王文立   审判员 赵慧颖   审判员 杨海山     二〇二〇年十二月三十日   书记员 刘玉辉