北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25174号原告：金道元，男，1970年11月8日出生，满族，无业，住北京市西城区。被告：刘向利，女，1979年3月18日出生，汉族，自由职业者，住北京市海淀区。被告：王光立，男，1978年3月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告金道元诉被告刘向利、王光立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金道元，被告刘向利、王光立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金道元向本院提出诉讼请求：1.请求被告把正门恢复原来带纱窗的防盗门。2.请求被告赔偿原告墙面恢复费用10800元（135平方米*80元）。3.请求被告支付原告保洁费搬电脑桌及垃圾处理费800元。4.请求被告按合同约定支付原告两年违约金6500乘以2等于13000元整，7300乘以2等于14600元整，共计27600元整。5.请求被告支付提前退租违约费7300元整给原告。6.请求被告支付原告搬家具费300元整。7.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月4日原被告双方签订《北京市房屋租赁合同》约定租期5年，被告入住时说老人带孩子怕忘带钥匙需换电子锁防盗门，原告同意换带纱窗的防盗门，换门时提前告知原告，可是被告安装后才告知原告，并说安装师傅提前来安装了。2019年2月底原告来出租屋与被告协商下一年租金时发现原告在出租屋给6个学生在上课，原告出租只是居住，不是用来教学盈利的。2020年6月8日，被告微信问原告房子到期能不能不涨钱，还是租金按着7300元租金，后来原告同意不涨，6月11日，被告说再考虑下，因为北京又变得不安全，6月13日被告说周三能看房，6月16日原告问被告啥时见面看房，被告说已经搬完了，不用原告过来啦，原告进屋一看，屋子非常脏乱，主要是两卧室墙面很脏，墙面还有写的字，和脚踩得黑印一片片的。被告与原告没有交接房屋就走，房屋的现状严重影响下一次出租，合同约定被告提前退租应提前30日通知原告。6月19日原告与被告微信沟通修复墙面，换门一事时，被告很不耐烦，最后要求法律程序解决。另补充合同签订及履行细节，合同签订后，被告说要换防盗门，我当时同意被告可以更换一个带纱窗的防盗门，因为房屋不是南北通透的，要是没纱窗夏天不利于通风。同时我提出要求被告在换门的时候，应当有通知我到场，但被告换门的时候没通知我，便自行更换了一个不带纱窗的防盗门。后来因为需要涨房租，我与被告商定并签署了第二份租赁合同，该合同主要针对房屋租金问题进行了补充约定。被告如果不愿意使用房屋应当提前一个月告知我，以便我寻找下一个房客出租。被告对此也予以确认，并称可以帮助配合看房。疫情爆发后，快到交纳租金当天，被告称租金不能季付，应改为月付。我理解疫情的影响，便同意了。但是在该交租金的时候，被告突然搬走了，把钥匙和卡留了来。我进屋拍摄了视频，发现墙面很脏，有私接电线的情况。被告改变房屋用途，把居住改成了经营，应承担擅自改变房屋用途以及提前退租的违约责任。刘向利辩称：不同意原告的诉讼请求。原告所述部分内容不属实。房屋原来的防盗门确实老旧，不容易开门。原告同意我方更换防盗门，但并没有说必须是带纱窗的门。当初签合同的时候，原告有好多关键信息没有告诉我，比如说原告曾坐过牢且无业，涉案房屋以前住的是人民医院的病人等。如果原告告诉我上述信息，我肯定在签合同时更加谨慎。合同签订后，我就发现原告不是很容易打交道，特别爱喝酒，还特别爱骂人，租房期间三番五次折腾我，所以我事事谨慎，与租房有关的事情，我都会经过原告的同意。原告已经扣了我一个月的押金，这对于我方来说不是小数目。我于6月15日搬家，并提前一个月告诉了原告。因为疫情原因，学校不开学，我女儿没办法在附近学校上学。于是我和家人就返回张家口（老家）了，涉案租赁房屋处于闲置状态，长达5个月，所以我方租房的目的没有达到。我与原告沟通更换防盗门以及床的时候都非常谨慎。因为我担心原告擅自扣除押金，所以当时对于原告提出换门要通知到场的要求，我是同意的。我在装门时提前一天告诉了原告，但原告称无法到场，允许我装门。防盗门装完以后，我拍了照片发给了原告，原告很满意，还说门装的很好，还很静音不影响邻居，不影响隔壁的孩子读书等。涉案房子他本身是老旧房子，我们入住的时候屋里面非常脏，墙面都是灰的，房子至少有二三十年了，本来墙面就比较灰，所以墙面不可能光洁如新。我们自己住的时候非常爱惜，原告所述墙面黑脚印与事实不符。另外，房子租用存在正常损耗，原告作为出租方应当接受因为出租可能带来的损耗。关于接拉电源，因房间内因只有一个电源，非常不方便。而电灯里面竟然有一个黑色的胶布，无法正常使用。于是我从西侧的小房间拉了根很短的线（1米左右）到对面墙，如果说这是错误的，我承认我做的不对，可以给原告道歉。我们之所以匆忙离开北京，是因为疫情怕高铁停运，如果给原告带来不便，可以给原告道歉。我们入住的时候，房间比较脏，有很多瓶瓶罐罐的垃圾，我们自己请的保洁，从没有要求原告给我方保洁费。关于垃圾处理，我们搬走的时候，将床、家具留了下来，原告曾经将涉案租赁房屋挂在链家公司、我爱我家公司页面对外出租房屋，照片里的家具就是我们留的家具，原告主张垃圾清运费不合理，床买的时候价值7000元，即使原告将床再行出卖也值不少钱。违约金诉讼请求不同意，因为6月4日签订的第一份合同已经失效，应当以2019年重新签订的合同为准。王光立辩称：不同意原告的诉讼请求，原告提交的6月4日合同与我方的合同不一样。因为我要给亲戚家的孩子上课，所以我在合同里面进行了专门约定，原告也是同意的。因为我爱人兄弟姐妹有5个，孩子也比较多，我是给我自己亲属的孩子补课，不认可原告有关我方系经营为目的用房的陈述意见。租房时我提出更换防盗门，又因为空调、抽烟机都有问题，我更换了两个新的空调，以及一个新的抽油烟机，都在我方的合同里有明确的约定。因为第二年原告想涨房租，于是原告主张第一份合同手写无效，没有日期欠妥。双方因此重新签订了合同，约定房租每年5%递增，租期减少了一年。我们入住房屋时更换了新床和桌子等家具，应原告的要求，我们搬走的时候将床和家具留了下来，以便原告利用另行出租。关于违约金，我已经提前告知原告退房，在疫情开始的时候，我们的房租交到了2020年2月，方式为押一付三，因为我在培训机构上班，培训机构倒闭后我也因此失业了。我无法一次性支付三个月租金，于是就跟原告协商按月支付租金。我同时告知原告也可以将房屋出租给别人，屋内没有贵重物品，原告可以随时带看房屋，原告表示认可。此后我方通过微信转账按月支付房租，一直交到了2020年6月17日。我们搬走时，原告处还留有押金7300元。另外，我们入住房屋时保洁花费了200元，燃气卡、电卡里面有余额，空调、防盗门、抽烟机都留给了原告。按照口头协议，我们也把床和桌子留给了原告，目的是希望原告退还我们的押金。综上，不同意原告的诉讼请求。如果有违约情形，希望用押金抵扣应承担的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2018年6月，原告（出租方、甲方）与被告王光立（承租方、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区XXX号房屋出租给乙方居住使用，期限自2018年6月18日至2023年6月17日，月租金6500元。该合同中存在大量涂改与手写信息。2019年3月21日，双方重新签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2019年6月18日至2022年6月17日，甲方应于2019年6月18日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋用途由乙方决定。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。由于防盗门过于老旧，乙方觉得不安全，所以经甲方同意，更换新的防盗门，防盗门购买及安装费用由乙方支付，房屋内处理壁橱、马桶、窗帘杆无任何附属设施，电气设备由乙方自行购买，费用也由乙方单独支付，合同到期后，防盗门及空调，抽油烟机给甲方留下，如甲方提前解除合同，空调和防盗门由乙方自行处理。租金2019年6月18日到2020年6月17日，每月7300元；2020年6月18日到2021年6月17日，每月7665元。押金为7300元。房屋因自然使用损耗，甲方负责修复。因乙方保管不善或不合理使用导致房屋及附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知乙方，并向乙方支付一个月违约金，甲方还应退还相应的租金。关于合同履行情况，被告更换了租赁房屋防盗门，并自购抽油烟机、空调等家电，自购床及桌子若干。2020年1月24日，新冠疫情在全国范围内出现，北京市政府亦制定并调整相应的防控政策。2020年2月-4月期间，双方协商按月支付房租。2020年6月16日，被告提前解除合同并搬离涉案租赁房屋。目前尚有押金7300元在原告处存放。原告称其于2020年8月再次将房屋另行出租。为证明被告曾将房屋用于教育培训，且收房时发现墙面污损，私接线路、废旧家具未清理等情形，原告产生墙面恢复损失、垃圾清运损失以及搬运家具损失的情况，原告提交2019年12月16日至2020年6月16日微信及短信记录以及录像、照片用于证明。被告认可证据的真实性，但不认可证明目的，主张私接线路确实存在，但范围有限。房屋系老旧房，正常使用不存在污损的情况。根据双方口头及书面约定，防盗门更换时获得原告的认可，且被告搬离房屋时应原告要求将桌子等家具留给了原告。为证明租用房屋期间，原告经常骚扰被告生活，原告允许被告搬离房屋时留下床等家具以及搬离时的房屋状况，被告提交2019年7月-8月、2020年6月16日微信通信及视频记录用于证明。原告认可证据的真实性，但不认可证明目的。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。需要指出的是，双方于2019年3月重新签订的《北京市房屋租赁合同》对于房屋用途、合同履行期间、租金价款及支付方式、违约责任的合同重要条款均进行了重新约定，故此前的租赁协议应属终止状态，双方的权利义务应以2019年3月重新签订的《北京市房屋租赁合同》为准。根据合同约定，房屋用途以“乙方决定”为准，故在被告否认其曾将房屋用于经营使用的情况下，原告以被告未按约定用途使用房屋构成违约的理由不能成立。关于合同解除违约金，根据双方陈述以及通信记录可知，被告提前解除合同是不争的事实，根据合同约定，被告应承担一个月房租作为违约金。本院根据公平原则以及诚信原则，认定合同约定的违约金标准并无不妥，原告要求被告支付提前退租违约金7300元，理由正当。但考虑到被告提出用押金抵扣应承担的违约金，二者折抵后，被告无须再行向原告支付违约金，故本院对原告有关违约金的诉讼请求不予支持。关于更换防盗门，根据租赁合同有关“附属设施”的约定，原告对于被告更换防盗门是认可的，且防盗门应给原告留下，故原告要求更换防盗门缺乏合同依据，本院不予支持。关于恢复墙面，原告提交的证据无法证明被告存在不合理使用房屋导致房屋故障损坏，也无法证明损失结果，但考虑到被告自认其存在私接电线的情况，本院酌情认定被告应赔偿部分损失。关于垃圾清运及物品搬运损失，根据原告提交的照片等证据，仅能证明原告认可被告将床留在租赁房屋内，没有证据表明原告同意利用其他家具，故被告应补偿原告一定的搬运损失，本院根据公平原则以及本案的具体情况，酌情认定损失数额，并对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于保洁费一项诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于刘向利的责任，因目前无证据证明二被告的身份关系，根据合同相对性，原告要求刘向利承担责任依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，王光立赔偿金道元私拉电线及物品搬运损失500元。二、驳回金道元的其他诉讼请求。如果王光立未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元，由王光立负担25元（自本判决生效之日起七日内交纳），由金道元负担460元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年十二月十八日法官助理  姚 岚书 记 员  苏晓明