广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0226民初1509号 原告：吴前*，男，侗族，1983年10月5日出生，居民,住址广西壮族自治区三江侗族自治县。 被告：三江县鸿鑫达***开发有限公司，住所广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇稻香路，统一社会信用代码：914502260575434014。 法定代表人：吴泽亮，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张毅，系该公司员工。 委托诉讼代理人：吴泽明，系该公司监事。 原告吴前平与被告三江县鸿鑫达房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫达房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员苏进军独任审理，书记员韦柄旭担任法庭记录。本案于2020年12月10日和12月11日两次公开开庭进行了审理，原告吴前平，被告鸿鑫达房开公司的委托诉讼代理人吴泽明到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告吴前平向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判决被告鸿鑫达房开公司将多收取的2万元购房款如数退还原告吴前平。2、判决被告鸿鑫达房开公司从2014年9月1日起至2020年10月31日止，共74个月，支付多收取原告吴前平2万元购房款的占用利息5365元（按银行贷款年利率计算2万元×74个月×3.6250％÷12个月=5365元）。3、本案所产生的一切费用均由被告鸿鑫达房开公司承担。 事实与理由：2012年间，三江县牛浪坡林场在三江县城福桥西路附近建本单位职工住宅楼，按规定每位职工分得一套住宅楼房，林场职工粟佩莲本人分得一套住宅楼房，但因其本人的资金周转困难，于是将其名下的那一套住宅楼指标转让给吴前平。为了慎重起见，双方还签订了转让协议。这次牛浪坡林场职工的危房旧房改造工作，得到了上级政府的大力支持与帮助，根据相关规定，国家对每户职工的住房改造补助人民币2万元整，而这个补助款没有直接发放到每位职工手里，而是作为房款直接打进鸿鑫达房开公司的银行账户，所以每位职工在交纳购房款时就少交2万元的购房款。2014年2月3日，吴前平与鸿鑫达房开公司签订《商品房买卖合同》，按该合同的约定，该套商品房的总价为306180元整（叁拾万零陆仟壹佰捌拾元整），后来吴前平按房价的总价交了306180元，但不 3 算国家给每位职工的补助2万元在内。如果加上国家补助2万元，那么吴前平就交了购房款326180元（叁拾贰万陆仟壹佰捌拾元整），按实际吴前平应该交购房款为286180元整（贰拾捌万陆仟壹佰捌拾元整），但是鸿鑫达房开公司多收取了吴前平2万元的购房款，这是不对的。2018年10月份左右，吴前平发现鸿鑫达房开公司多收了2万元购房款，为此多次到鸿鑫达房开公司售楼部反映情况请求协商处理未果。之后吴前平又到三江侗族自治县牛浪坡林场反映情况，还是无法解决上述问题。鉴于上述情况，吴前平依法诉至法院，请求法院依法判决鸿鑫达房开公司退还多收的2万元购房款以及支付占用2万元资金长达74个月产生的利息5365元给原告吴前平。 在举证期限内，原告吴前平向法庭提供了4份证据材料：1、《商品房买卖合同》复印件一份19页，证实吴前平与鸿鑫达房开公司之间存在商品房买卖合同关系。2、《房屋产权转让协议书》、《粟佩莲居民身份证》复印件各一份2页,证明吴前平与与粟佩莲签订房屋产权转让协议，粟佩莲将其名下的职工建房指标转让给吴前平。3、《借款借据》原件1份、《收据》原件3份，证明吴前平已经将购房款306180元全部交付给鸿鑫达房开公司，三江侗族自治县国营牛浪坡林场也将2万元的国家林区危房改造补贴转入鸿鑫达房开公司的银行账户，该2万元补贴可以抵扣部分购房款，因此造成吴前平多支付2万元购房款给鸿鑫达房开公司，鸿鑫达房开公司应当退还多收取的2万元购房款给吴前平。4、《手机录像视频Ｕ盘》复制品一张，证实2018年11月28日，吴前平到三江侗族自治县，该场工作人员证实林区危房改造补贴2万元可以抵扣房款。 被告鸿鑫达房开公司辩称：一、我公司没有多收取吴前平2万元购房款，我公司按照与吴前平签订的《商品房买卖合同》收取了相应房款，并未多收取分毫。二、关于原告吴前平提交的《收据》与我公司无关。我公司亦没有委托他人多收取2万元购房款，我公司收取购房款后出具的收据，均会加盖我公司的公章，而原告吴前平提交的《收据》收款人并非我公司，且该《收据》的样式也与我公司使用的收据单样式不同。三、原告吴前平诉称是购买粟佩莲的购房指标，若存在相应的补助款亦是由相应机构发放给粟佩莲，发放主体亦不是我公司，我公司亦未收到相应补助款。四、我公司在收到应诉材料后经了解得知，收据中的2万元是粟佩莲出让购房指标给吴前平的费用，因该2万元产生的纠纷亦与我公司无关。五、我公司确实与三江侗族自治县牛浪坡林场存在合作开发房地产关系，但与原告吴前平没有任何关系，且涉及到双方的商业秘密。截止本案一审法庭辩论前，我公司没有收到三江侗族自治县牛浪 4 坡林场转入的林区危房改造补贴款项。我公司只是按照合同收取购房款，不存在多收的问题。原告吴前平和粟佩莲之间是什么关系，与我公司无关。 综上所述，原告吴前平的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法处理本案，判决驳回原告吴前平的诉讼请求。 在举证期限内，被告鸿鑫达房开公司未向法庭提供证据材料。 经庭审质证，被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第1份证据材料无异议。被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第2份证据材料的真实性、合法性没有异议；对该份证据材料的证明目的和关联性有异议，认为与鸿鑫达房开公司无关，鸿鑫达房开公司和粟佩莲没有关系。被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第3份证据材料当中的《借款借据》、2014年6月10日和7月1日的2份《收据》无异议，认为那是原告吴前平以粟佩莲的名义交的购房款，鸿鑫达房开公司确认收到这个钱就盖章。对该份证据材料当中没有加盖鸿鑫达房开公司印章的《收据》有异议，因为该份收据盖有三江侗族自治县牛浪坡林场的印章，与鸿鑫达房开公司无关，不能证实三江侗族自治县牛浪坡林场将这两万元购房款转入鸿鑫达房开公司的银行账户。被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第4份证据材料有异议，认为这个视频随便找个人讲个话也可能是假的，所以对该份证据材料不予认可。 本院认为，被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第1份证据材料无异议，为此予以确认并附卷佐证。被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第2份证据材料的真实性、合法性没有异议，为此予以确认。因为粟佩莲是三江侗族自治县牛浪坡林场的职工，三江侗族自治县牛浪坡林场与鸿鑫达房开公司的原法定代表人沈亮平签订《房地产开发合作协议》，粟佩莲享有一套危改指标房，粟佩莲可以将该指标房转让给他人。鉴于上述情况，吴前平才与鸿鑫达房开公司签订《商品房买卖合同》。为此，对原告吴前平提供的第2份证据材料予以采信；对被告鸿鑫达房开公司对该份证据材料关联性和证明目的发表的质证意见予以参考。本院认为，被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第3份证据材料当中的《借款借据》、2014年6月10日和7月1日的2份《收据》无异议，为此予以确认并附卷佐证。本院认为，被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第3份证据材料当中2014年6月30日的《收据》发表的质证意见成立，因为该收据是三江侗族自治县牛浪坡林场向该林场职工粟佩莲出具的《收据》，且该收据上没有加盖鸿鑫达房开公司的印章，与本案诉争的法律关系没有关联。据此，对原告吴前 5 平提供的第3份证据材料当中2014年6月30日的《收据》不予采信；对被告鸿鑫达房开公司对此发表的质证意见予以采纳。本院认为，被告鸿鑫达房开公司对原告吴前平提供的第4份证据材料发表的质证意见成立，因为该视频当中的另外一位当事人无法确认是三江侗族自治县国营牛浪坡林场的职工，且该份证据材料是孤立的证据，没有其他证据材料予以佐证，证明力较低。因此，对原告吴前平提供的第4份证据材料不予采信；对被告鸿鑫达房开公司对此发表的质证意见予以采纳。 当庭向当事人出示本院依职权到三江侗族自治县国营牛浪坡林场调取的3份证据材料：1、《房地产开发合作协议》复印件一份（经与原件核对无异），证实鸿鑫达房开公司与三江侗族自治县国营牛浪坡林场存在合作开发房地产的关系。2、《三江侗族自治县国营牛浪坡林场危旧房改造项目上级补助名单》复印件两份（经与原件核对无异），证实粟佩连已经领取了2万元的国家林区危房改造补贴。2、2014年6月30日《收据》复印件一份（经与原件核对无异），证实该《收据》有两联，一联留存于三江侗族自治县国营牛浪坡林场财务室记账，另外一联交给粟佩莲收执，粟佩莲已经领取了2万元的国家林区危房改造补贴，之后转将这2万元补贴交给三江侗族自治县国营牛浪坡林场，作为购房款。 经庭审质证，原告吴前平对本院调取的3份证据材料无异议。被告鸿鑫达房开公司对本院调取的第1份证据材料无异议。被告鸿鑫达房开公司认为本院调取的第2份、第3份证据材料与其公司没有关系，是否采信由法院认定。 本院认为，原告吴前平和被告鸿鑫达房开公司对本院调取的第1份证据材料无异议，为此予以确认并附卷佐证。本院认为本院调取的第2份、第3份证据材料仅能说明粟佩莲与三江侗族自治县国营牛浪坡林场之间就国家林区危房改造补贴2万元的发放和交购房款的问题，这是粟佩莲与三江侗族自治县国营牛浪坡林场之间的内部事务，与本案诉争的事实属于不同的法律关系，且无关联性。为此，对本院依职权调取的第2份、第3份证据材料不予采信；对被告鸿鑫达房开公司对此发表的质证意见予以采纳。 根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认以下法律事实：粟佩莲是三江侗族自治县国营牛浪坡林场（之前为三江侗族自治县牛浪坡林场）的职工。沈亮平是筹建鸿鑫达房开公司的发起人，鸿鑫达房开公司成立于2012年11月27日，经营范围是房地产开发经营，法定代表人为 6 沈亮平。2018年3月19日，鸿鑫达房开公司的法定代表人变更为吴泽亮。2012年6月5日，吴前平、覃妮英与粟佩莲签订《房屋产权转让协议书》。该协议书的主要内容为“甲方：粟佩莲，乙方：覃妮英、吴前平。就三江县牛浪坡林场在三江县城福桥西路附近在建职工住宅楼，粟佩莲本人分得一套住房，因本人资金周转困难，决定将此房转让。现经甲、乙双方友好、平等协商，订立如下条款：一、甲方粟佩莲同意将本单位在三江县城福桥西路附近在建住房一套（房屋产权）转让给乙方（具体楼层未定）。本套住房造价房款由乙方支付，甲方不开支任何费用。在建面积大约壹佰肆拾平方米（140平方米）。二、国家林区危房改造补贴贰万整全给甲方。支付方式：乙方先给甲方人民币壹万元整，等房屋产权办理过户后再支付另外一部分（人民币壹万元整）。三、在房屋产权未办理过户手续期间，房屋产权、使用权归乙方所有。房产证、锁匙由乙方持有，待方便过户时自行过户。房屋产权和银行贷款暂时挂甲方名字（粟佩莲）。乙方按时还该套房屋的银行房贷利息。四、牛浪坡林场在建住房报名首付款人民币五万元整由乙方支付，如中途有所追加仍由乙方负责。五、以后房价市场行情高底，双方都不能反悔。六、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。七、以上六条款经双方签字，按手拇印后生效，起到法律保护，望双方只同遵守。甲方签字：粟佩莲签名并摁手印，身份证号码：4522281977××××××××，2012年6月5日。乙方签字：覃妮英、吴前平签名并摁手印，身份证号码：4522281983××××××××，2012年6月5日。”2012年6月6日，吴前平将2万元购买三江侗族自治县牛浪坡林场职工在建房转让费用支付给粟佩莲。 2012年11月10日，沈亮平与三江侗族自治县牛浪坡林场签订《房地产开发合作协议》。该合同的主要内容为“甲方：三江侗族自治县牛浪坡林场。乙方：沈亮平，身份证号码：4522271974××××××××。一、合作项目，1、项目名称，“山水名城”项目。规划为八栋高层建筑，总面积为95970平方米。其中第一期工程五栋（四至范围详见图纸）面积55416平方米为林场危旧房改造项目。第二期工程3栋（四至范围详见图纸）面积40554平方米为商品房开发项目。2、项目地址：项目位于三江侗族自治县。二、合作方式：乙方负责成立项目公司三江县鸿鑫达房地产开发有限公司，甲乙双方均为项目公司股东。甲方占该公司股份40％；乙方占该公司股份60％。公司按《公司章程》共同管理。具体操作如下：1、甲方以该项目所涉及土地为合作条件，同时该土地具备以下全部条件：①土地面积27000平方米②合法取得该土地自本合同签订之 7 日起70年以上的使用权③土地性质为商住混合用地，容积率为3.0④土地现状：简单的一通一平⑤甲方已将用于开发的国有土地使用权证设定了抵押，抵押权人为柳州银行。2、乙方负责筹集建设合作项目所需的建设资金。5、第一、二期商铺面积20173平方米和第二期商品房共304套，由项目公司三江县鸿鑫达房地产开发有限公司负责销售。三、甲乙双方的责任，（一）、甲方责任，1、负责办理该项目的《土地使用权证》并承诺在该项目完成20％总工程量后将土地使用权证过户到项目公司三江县鸿鑫达房地产开发有限公司名下。2、协助乙方办理项目建设的各种手续。3、负责筹集林场危旧房项目职工应付30％首付建设资金约人民币2326万元，并于项目公司三江县鸿鑫达房地产开发有限公司取得预售证或一栋楼房第三层结构封顶五日内支付给该项目公司。4、甲方有权参与整个项目的管理。（二）乙方责任，1、负责整个项目的前期工程包括项目的土地平整、工程用电用水、项目规划设计、项目报建、地勘等等所有手续的办理和承担费用。2、负责筹办项目公司的注册成立。3、负责项目的开工建设并承担全部项目建设资金的筹集和运作。四、利益分配，1、双方约定第一期工程1＃、2＃、5＃、6＃、7＃楼三层至十层共256套面积35243平方米商住房为优惠甲方职工限价以每平方米2200元收取（已取得土地证、房产证的价格，最后以实际成本结算为准）。满足本场职工后，多余的房屋由公司负责销售。2、双方同意从项目公司三江县鸿鑫达房地产开发有限公司销售收入中优先清偿该公司前期运作的对外欠款。3、利润分配可为实物也可以为人民币。商铺和商品房销售收入所得扣除建筑成本和其他开支后的净利润以甲方占40％、乙方占60％分配。若第一、二期商铺有销售剩余可作实物分配，甲乙双方按4：6比例分配。七、本协议一式四份，甲乙双方各执两份。本协议自双方签字盖章之日起生效。甲方：三江侗族自治县牛浪坡林场加盖单位印章，法定代表人：曾俊国签名，签订日期：2012年11月10日。乙方：沈亮平签名并摁手印，2012年11月10日。” 2014年6月30日，粟佩莲到三江侗族自治县牛浪坡林场领取2万元国家林区危房改造补贴。当日，粟佩莲将2万元国家林区危房改造补贴交给该林场。同日，该林场向粟佩莲出具了一份《收据》，该收据内容为“今收到粟佩莲交来危旧房改造房款（山水名城电梯五号楼1单元（户型1001）（大写）贰万元整。三江侗族自治县牛浪坡林场加盖单位业务专用章，出纳：梁松安，经手人：杨发强。”事后，粟佩莲将该份收据转给吴前平收执。 8 2014年7月3日，吴前平与鸿鑫达房开公司签订《商品房买卖合同》。该合同的主要内容为“合同双方当事人，甲方（出卖人）三江县鸿鑫达房地产开发有限公司，法定代表人：沈亮平。乙方（买受人）吴前平。第三条、乙方所购买商品房的基本情况，该幢商品房的主要用途为城镇混合住宅用地，属框架结构，建筑层数为地上10层，地下×层。乙方所购买商品房（以下简称该商品房）为该项目的五号楼一单元，所购买商品房的用途为住宅，本楼层高度3米。该商品房封闭式阳台×个，非封闭式阳台1个。商业用房的使用要求符合规划设计条件的要求。该商品房套内建筑面积129.06平方米，土地使用面积×平方米，（该商品房的平面图见本合同附件一）。另公共部分与公用房屋分摊建筑面积16.735平方米，故该套商品房建筑面积145.80平方米。（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条、该商品房的价格，甲、乙双方约定按下述方式确定该商品房的价格，价格以人民币结算。该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米2373元，按建筑面积计算，为每平方米2100元，总金额306180元，大写叁拾万零陆仟壹佰捌拾零元整。套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用。第七条、付款方式及期限，乙方按以下第3种方式付款：3、其他方式（银行按揭或其他），选择按揭方式支付的，签订合同时应支付总价款的30％首期款人民币壹拾贰万陆仟壹佰捌拾零元整（￥126180元），余款人民币壹捌万零仟零佰零拾零元整（￥180000元）通过办理银行按揭支付，并即日向银行办理按揭手续，贷款资料3日内交齐给银行，当银行告知甲方或乙方贷款不足或拒贷时乙方在收到甲方通知之日起15日内向甲方补足余额，否则按逾期付款违约处理。乙方应当按以上约定方式，如期将总价款直接存该商品房项目预售款专用账户，开户银行为：广西融安农村商业银行股份有限公司（账户名称：三江县鸿鑫达房地产开发有限公司，账号：22×××88）。凭银行出具的存款凭证，向甲方换领交款收据或商品房销售发票。第二十四条、本合同自双方签订之日起生效。甲方（签章）三江县鸿鑫达房地产开发有限公司加盖公司印章和法定代表人沈亮平个人印鉴。2014年7月3日，签于：山水名城售楼部。乙方（签章）：吴前平签名并摁手印，2014年7月3日，签于：山水名城售楼部。” 2014年6月10日，吴前平以粟佩莲名义向鸿鑫达房开公司交付购房款91854元。2014年7月1日，吴前平以粟佩莲名义向鸿鑫达房开公司交付购房款34326元。对此，鸿鑫达房开公司向粟佩莲出具了两份收据，确认收到上述购房款126180元。2014年8月27日，吴前 9 平在广西融安农村商业银行股份有限公司取得银行按揭贷款18万元，该借款于当日转入鸿鑫达房开公司的银行账户。截止2014年8月27日，吴前平已经将所有购房款306180元支付给鸿鑫达房开公司。2020年6月份左右，吴前平取得涉案房屋的不动产权证。2018年10月份左右，吴前平认为鸿鑫达房开公司多收取其2万元购房款，曾多次到鸿鑫达房开公司售楼部反映情况，请求协商处理未果。鉴于上述情况，吴前平依法诉至法院，遂引发本案诉讼。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、原告吴前平请求被告鸿鑫达房开公司退还多收取的2万元购房款是否有依据？二、原告吴前平请求被告鸿鑫达房开公司支付占用资金期间的利息是否有依据？本院将围绕上述争议焦点进行评判。 一、关于原告吴前平请求被告鸿鑫达房开公司退还多收取的2万元购房款是否有依据的问题？本院认为，三江侗族自治县牛浪坡林场（后变更为三江侗族自治县国营牛浪坡林场）与沈亮平签订的《房地产开发合作协议》并未涉及每名林场职工应当享受的国家林区危房改造补贴2万元可以抵扣购房款的内容。且吴前平不是该合同的当事人，该合同的约定事项对吴前平没有约束力。粟佩莲作为三江侗族自治县国营牛浪坡林场的职工，该林场依照国家有关政策规定向其发放2万元国家林区危房改造补贴，属于粟佩莲与该林场之间的内部事务，与他人无关。粟佩莲以该2万元国家林区危房改造补贴向该林场交付购房款，之后该林场向其出具收据予以确认，是基于单位财务管理制度的需要。2014年7月3日，吴前平与鸿鑫达房开公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定吴前平应当给付鸿鑫达房开公司的购房款总额是306180元，鸿鑫达房开公司实际收取吴前平的购房款亦是306180元，并未超出合同的约定范围。现吴前平以三江侗族自治县牛浪坡林场出具给粟佩莲的收具为由，认为其多给付鸿鑫达房开公司购房款2万元。该收据只能证实粟佩莲向三江侗族自治县牛浪坡林场交付购房款2万元，且该收据未得到鸿鑫达房开公司的认可。且与吴前平与鸿鑫达房开公司签订《商品房买卖合同》的有关条款内容缺乏关联。为此，原告吴前平的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，对此不予支持；对被告鸿鑫达房开公司认为应当判决驳回原告吴前平诉讼请求的辩解意见予以采纳。 二、关于原告吴前平请求被告鸿鑫达房开公司支付占用资金期间利息是否有依据的问题？本院认为，本案的第一个争议焦点是第二个争议焦点是否成立的先决条件。本院已经确认被告鸿鑫达房开公司没有多收取原告吴前平的购房款2万元，不存在被告鸿鑫达房开公司占用原告吴前平购房款2万元的 10 事实，为此不存在支付占用资金期间利息的问题。鉴于上述情况，本院无需对本案的第二个争议焦点进行实体处理。为此，原告吴前平请求被告鸿鑫达房开公司支付占用资金期间利息的诉讼请求缺乏事实和法律依据，对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》法释[2015]5号第九十条之规定，判决如下： 驳回原告吴前平的诉讼请求。 案件受理费434元（已预交217元），减半收取计217元，由原告吴前平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状或者到广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  苏进军 二〇二〇年十二月十五日 书记员  韦柄旭