苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1520号原告：苏州市瑞霖纺织科技有限公司法定代表人：王强委托诉讼代理人：陈燕明被告：苏秀贞被告：苏州利冉纺织有限公司法定代表人：胡慧被告：苏州彦瑭纺织有限公司法定代表人：汪聪原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司与被告苏秀贞、苏州利冉纺织有限公司（以下简称利冉公司）、苏州彦瑭纺织有限公司（以下简称彦瑭公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理，依法由审判员张蕾适用简易程序公开开庭进行了审理。后因被告下落不明转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞霖公司的委托诉讼代理人陈燕明到庭参加诉讼。被告苏秀贞、被告利冉公司、彦瑭公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告瑞霖公司提出诉讼请求：1、判令三被告立即返还非法占用的由原告所有的盛泽西环路西侧（林桑场内）原盛利商区K2号和K4号房屋；2、三被告立即支付其非法占用房屋的占用房屋的占有使用费77562元（按照同地段租赁市场评估单价金额48879元/年（K2）、28683元/年（K4），从2019年6月21日起暂计算至2020年6月20日止），且以后按此标准计算至三被告实际交还房屋之日止；3、三被告立即支付原告本案鉴定费5000元；4、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年5月18日，原告通过法院司法拍卖在淘宝网上竞得位于苏州市吴江区西侧(林桑场内)吴江市盛泽盛利织物整理厂名下房产(含无证房产)和土地使用权。自此吴江市盛泽盛利织物整理厂此处的房地产所有权归属原告，原告也取得相应的租赁收益权。原告在处理涉租房屋时，发现其中的K2、K4两处房屋实际为被告苏州利冉纺织有限公司、被告苏州彦瑭纺织有限公司所占有使用。原告与三被告取得联系要求其立即搬离清场返还房屋，被三被告以其和原房东签订有租赁合同为由予以拒绝。并且三被告也拒不交纳非法占用期间的占有使用费。原告认为，在原告竞得本案涉诉房屋所有权后，依法取得了相应房屋的占有使用收益处分等权利。在吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人未确认原租赁合同的真实性、是否实际履行的真实性，也未确认继续履行原租赁合同的情况下，三被告的占用行为不存在合法性。三被告应当立即返还房屋并支付占有使用费。为维护自身合法权益，原告提出上述诉讼请求，望予支持为盼。被告苏秀贞、被告利冉公司、被告彦瑭公司均未作答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2013年9月26日，吴江市盛泽盛利织物整理厂与苏秀贞签订房屋租赁合同，约定苏秀贞租赁盛利商区K幢2、4号房屋,房屋租赁期限自2013年10月10日至2024年10月9日止，租金共计500000元。2017年7月10日，本院出具民事裁定书：受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请。同日，本院出具决定书，指定江苏辰海律师事务所担任吴江市盛泽盛利织物整理厂的管理人。2019年5月18日，拍卖人即吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人在苏州市吴江区人民法院的监督下，在司法拍卖网络平台上公开拍卖吴江市盛泽盛利织物整理厂名下位于苏州市吴江区西侧（林桑场）内的房产（含无证房产）和土地使用权、机器设备以及谢时顺名下吴国用（2003）字第02044002号土地使用权。瑞霖公司通过公开竞价成交，最终以最高竞价竞得拍卖标的，与拍卖人签署了《拍卖成交确认书》。2019年6月21日，本院出具民事裁定书，裁定涉案房地产（含无证房产）、机器设备归买受人瑞霖公司所有。吴江市盛泽盛利织物整理厂管理人出具情况说明，表示未通知承租盛利商区K幢2号4号房屋的苏秀贞继续履行合同，故即使苏秀贞与吴江市盛泽盛利织物整理厂存在房屋租赁合同，该合同也已于2017年9月10日解除。瑞霖公司向苏秀贞主张搬离并支付占用使用费，双方协商不成，瑞霖公司诉至本院。案件审理过程中，瑞霖公司申请对案涉房屋的占用使用费标准进行评估，本院依法委托苏州市安嘉禾土地房地产资产评估有限公司进行评估，该公司出具评估报告，确定自2019年6月21日起一年期租赁价值K2号为48879元、K4号为28683元。为此，瑞霖公司支付评估服务费5000元。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同复印件、（2017）苏0509破22号民事裁定书、决定书、拍卖公告、拍卖成交确认书、（2017）苏0509破22号之三民事裁定书、（2017）苏0509破22号之六协助执行通知书、情况说明、评估报告、评估服务费发票及转账凭证复印件以及原告代理人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：被告苏秀贞与吴江市盛泽盛利织物整理厂签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。本院于2017年7月10日受理苏州亨通担保投资有限公司对吴江市盛泽盛利织物整理厂的破产清算申请，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告苏秀贞继续履行涉案租赁合同，涉案租赁合同已于2017年9月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告苏秀贞自合同解除之日至今，未向吴江市盛泽盛利织物整理厂破产管理人或原告瑞霖公司返还占用的房屋，故本院认定涉案房屋仍由被告苏秀贞占有使用。被告苏秀贞占用涉案房屋无法律依据，理应及时返还房屋并支付房屋占有使用费。本案中，破产管理人通过司法拍卖网络平台将涉案房产转让给原告瑞霖公司，原告于2019年6月21日取得了涉案房地产的所有权，原告有权要求被告苏秀贞返还占用的房屋，并支付自原告取得房地产所有权之日即2019年6月21日至实际搬离之日止的房屋占有使用费。本院根据估价报告，认定该期间的房屋占用使用费标准为212.5元/天（77562/365）。此外，原告未能提交被告利冉公司、被告彦瑭公司实际占有使用涉诉房产的租赁合同原件等，仅凭涉案房屋上悬挂的抬头，本院对涉诉房产实际由被告利冉公司、被告彦瑭公司占有使用的事实难以采信，据此，原告对被告利冉公司、被告彦瑭公司的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏秀贞应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司由其占用的坐落于苏州市吴江区房屋。二、被告苏秀贞应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司房屋占有使用费（以212.5元/天计算自2019年6月21日至实际返还之日止）。（被告苏秀贞如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××67）三、驳回原告苏州市瑞霖纺织科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告苏秀贞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费933元，由被告苏秀贞负担，并于本判决生效之日起十日内交至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，账号：62×××64，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行），原告瑞霖公司已预交的诉讼费用由本院于本判决生效之日起十日内予以退还。评估服务费5000元，由原告瑞霖公司与被告苏秀贞各半负担；公告费600元，由被告苏秀贞负担，被告苏秀贞负担之3100元于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 张 蕾二〇二〇年十二月三日书记员 钱文婷附相关的法律条文：《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。