浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5496号原告：苏丽萍，女，1983年12月4日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：黄嘉盈，浙江正昌律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地浙江省苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：林华爽，浙江泽瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告苏丽萍与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告苏丽萍的委托诉讼代理人黄嘉盈及被告永安公司的委托诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏丽萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金50298元（以931443元为基数，自2017年1月1日起至2017年9月27日止，按日利率万分之二计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房违约金46685元（以929977元为基数，自2017年1月19日起至2017年9月26日止，按日利率万分之二计算）。事实和理由：2016年8月18日，原告与被告签订了关于晨光尚品园5幢303室房屋的商品房买卖合同，房屋总价款为931443元，原告业已按照合同约定履行了房款的交付义务。根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在2016年12月31日前交房。出卖人如果未按期交房并且逾期超过90日后，买受人有权要求出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。2017年10月10日，原告才在被告的通知下，前往办理了交房手续。故被告行为已经构成违约，应当根据合同约定向原告支付相应违约金。永安公司辩称：1、逾期交房属实，逾期交房不应归责于被告，经与苍南县政府办公会议纪要确认，逾期交房是诸多客观原因所致，另行与国土部门签订补充协议，竣工时间2017年6月30日，按照房屋买卖合同第九条但书后第二款约定，逾期交房不应归责于被告；2、如果法庭认为被告应承担违约责任，违约计算时间为2017年7月1日起算至2017年9月27日，2017年9月27日系符合具备交房条件的时间，从我们跟苍南县国土资源局签订的补充协议予以证实，计算违约金不应是929977元，应以861443元为基数计算，双方签订补充协议，对购房款总额进行变更；3、本案逾期交房时间是在2017年9月27日，诉讼时效应算至2020年9月26日，本案起诉存在超过诉讼时效，所以应当予以驳回。苏丽萍向本院提交了如下证据材料：1.原告身份证，用以证明原告的主体资格；2.企业登记信息，用以证明被告的主体资格；3.《商品房买卖合同》、不动产权证书，用以证明原、被告建立房屋买卖关系的事实及关于合同双方的权利义务的情况；4.购房发票、还款明细清单，用以证明原告已履行了支付购房款义务的事实；5.交付通知书、交付流转单，用以证明被告逾期交房的事实。原告补充提交证据作为6.案件信息表，用以证明原告已于2020年9月24日向被告主张违约的事实。对原告提供的事实证据，经庭审出示质证，被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3真实性、合法性没有异议，对待证事实也没有异议；对证据4的真实性、合法性没有异议；对证据5真实性、合法性没有异议，但是逾期是其他客观原因造成，交房通知书有按照合同约定的地点、手机号向全体业主寄送；对证据6的真实性由法院核实，若真实性没有异议，其关联性、合法性也无异议。永安公司在本院指定的举证期限内提供如下证据材料：1.县长办公会议纪要，证明工期滞后系诸多客观因素造成的事实；2.商品房买卖合同补充协议，证明该协议于2017年10月10日双方签订的协议，购房款变更为861443元的事实。对被告提供的上述证据，经庭审出示质证，原告对被告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该会议纪要仅针对被告作为开发商是否能免收项目建设延期违约金的确认，对于其是否应当向业主承担逾期交房责任是没有关联；对证据2真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该协议虽有描述对商品房的总房款进行扣减，但结合协议的内容其真实的实质异议应当是被告作为房开，原告作为业主针对小区存在垃圾中转站的补偿。对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：原、被告双方对对方提供的证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，可作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据6，经本院核实对其真实性予以确认。本院认根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定事实如下：2016年8月18日，原告苏丽萍与被告签订了合同编号为201490008250034的《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于苍南灵溪镇县××新区××路××路××幢××号房，建筑面积88.98平方米，单价为每平方米10468.00元，房屋总价款931443元。买受人应于签订本合同前支付不少于总房款30%的首付款，除已收定金100000元转入购房款外，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告支付首付款631143元，剩余购房款30万元，办理了银行按揭贷款手续。原告按照合同约定全额支付购房款合计931143元。2018年10月29日，郑建忠县长主持召开县长办公会议，会议研究了永安公司办理变更项目开竣工时间有关事宜。会议明确1.鉴于晨光·品园项目因诸多客观因素造成项目工期滞后，考虑到项目业主永安公司的实际情况，会议同意对晨光·品园项目开竣工时间予以延后；2.由县国土局负责，与永安公司签订补充合同，重新约定项目在2012年11月2日前开工，在2017年6月30日前竣工，免收项目建设延期违约金；3.由县城新区负责，督促项目业主抓紧办理商品房交付。被告于2017年9月27日通知原告交房。2017年10月10日，被告向原告交付房屋。实际交付的房屋面积（88.84㎡）与合同约定存在差异，被告已退还原告购房款差价1466元，同日，双方对差价与物业维修基金、契税、办理产权登记费等一并进行结算。2019年11月15日，被告向原告出具了购房款金额为929977元的增值税普通发票。涉案房屋现已转移登记至原告名下。另查明，原告向本院提起诉讼的时间为2020年9月24日，本院以（2020）浙0327民诉前调2249号案号立案。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。现双方对于涉案房屋逾期交付的事实没有异议，本案的争议焦点为：被告是否存在免责事由、逾期交房的违约金计算基数、起始时间以及原告起诉是否超过诉讼时效问题。一、关于被告逾期交房是否存在免责事由的问题。被告永安公司主张造成逾期交房是由于小区周边建有垃圾中转站等诸多原因造成，并已经苍南县人民政府会议纪要确认，而被告提供的（2018）4号苍南县人民政府会议纪要，仅载明“因诸多客观因素造成项目工程滞后”，其不足以证明逾期交付的事由属于商品房买卖合同第九条约定的出卖人可据实予以延期的事由，被告也未提供证据证明本案存在法定免责的事由，故被告主张其逾期交房不应承担责任的辩解，本院不予采纳。二、关于违约金起算日期问题。本院认为，被告提供的《苍南县人民政府县长办公会议纪要》虽然可以反映苍南县人民政府县长办公会议确定原苍南县国土资源局与被告签订补充协议，重新约定晨光尚品园项目在2017年6月30日前竣工，但该会议纪要对本案原告不具有约束力，本案的交房时间应以《商品房买卖合同》约定的为准，即被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，而被告实际于2017年9月27日才通知交付房屋，故逾期交房违约金应从2017年1月1日开始计算，但原告主张逾期交房违约金从2017年1月19日开始计算，符合法律规定，予以准许。被告已于2017年9月27日通知交房，违约金应计算至2017年9月26日为止，被告相应抗辩意见，本院予以采纳。三、关于违约金的计算基数问题。被告主张违约金应以861443元为计算基数。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了房屋总价款为931443元，原告也支付了全部购房款。其次，被告在结算时，向原告出具的购房发票，记载的购房款为退还面积误差后的929977元。故原告主张违约金以929977元为计算基数，理由正当，应予支持。四、关于诉讼时效问题。原告于2020年9月24日向本院起诉，未超过被告抗辩诉讼时效应算至2020年9月26日的三年诉讼时效截止日，故被告提出的诉讼时效抗辩事由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院对被告逾期交房的违约事实予以确认，被告应当依照合同约定支付相应的违约金，原告有权主张以购房款929977元为基数，按每日万分之二计算，即自2017年1月19日起至2017年9月26日止，合计251天的逾期交房违约金46685元（929977元×0.0002×251天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内支付苏丽萍逾期交房违约金46685元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，减半收取计483.5元，由苍南永安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费967元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），逾期不交按自动撤回上诉处理]。审 判 员 陈诗意二〇二〇年十二月二十八日代书记员 黄 栋?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。