北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初20173号原告:北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司，住所地北京市石景山区阜石路300号。统一社会信用代码:91110107565823709A负责人:刘东晖，董事长。委托诉讼代理人：毕胜男，女，1987年7月3日出生，该单位法务，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：侯琛娟，北京竞法律师事务所律师。被告:眉州东坡餐饮管理(北京)有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼甲4号。统一社会信用代码：911101056869158887法定代表人:王**，执行董事。被告:眉州东坡餐饮管理(北京)有限公司阜石路分公司，住所地北京市石景山区阜石路300号四层X号。统一社会信用代码：91110107335453060W法定代表人，王**，负责人。二被告共同委托诉讼代理人：杨林，北京市岳成律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：酒妤，北京市岳成律师事务所律师。原告北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司（以下简称喜隆多公司）起诉被告眉州东坡餐饮管理(北京)有限公司（以下简称眉州公司）、眉州东坡餐饮管理(北京)有限公司阜石路分公司（以下简称眉州阜石路分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，依法公开开庭进行了审理。原告喜隆多公司委托诉讼代理人毕胜男、侯琛娟，被告眉州公司、眉州阜石路分公司共同委托诉讼代理人杨林、酒妤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告喜隆多公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司立即腾退喜隆多新国际购物中心四层X号商铺并于2019年11月15日之前将该商铺恢复为毛坯状态；2.请求判令眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司支付自2019年8月1日至实际腾退租赁物之日止的租金、房屋使用费、物业管理费等费用，至2019年10月24日之前按照每日2059.42元计算，从2019年10月25日至实际腾退之日按照每日2340.25元计算，使用费标准比照租金；3.请求判令眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司返还装修补贴费用2500000元；4.请求判令眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司承担违约金166194.6元(即被告已交纳的押金、租金滞纳金)；5.请求判令眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司赔偿损失57200元(即安保看护费用、保洁消杀费用)；6.眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司承担本案的诉讼费用。事实和理由:2019年8月，原告向贵院起诉眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司，请求判令双方继续履行涉案合同，贵院已受理立案。自2019年7月18日至今为止，涉案商铺一直处于关闭未营业状态，眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司采取消极态度，不仅不积极整改营业，而且不按约支付租金，同时，在本案诉讼期间，原告得知眉州东坡北京公司、眉州东坡北京公司阜石路分公司也向本院起诉要求解除涉案合同，鉴于此，提出诉讼请求。被告眉州公司、眉州阜石路分公司共同辩称，1、截至封店时，被告每月对烟道保持清洗，在相关部门的安全巡检中均未发现问题，不存在安全隐患；2、对于原告自己单方面认定的安全隐患，租赁合同并未约定其享有要求答辩人必须按照其提出的整改方案、整改日期进行整改的权利；3、原被告协商确定整改事宜后，答辩人及时向原告报送施工方案，但原告无故不批准施工方案，造成整改迟迟无法推进，最终无法如期完成；4、双方租赁合同中并未约定原告享有封店权利，且原告实施封店行为后店铺至今处于其严密控制的封闭状态，原告已构成根本违约；5、针对原告在本案中主张的项目，由于合同解除系原告违约所致，原告应当自行承担其所谓损失；6、根据租赁合同约定，原告应当赔偿此次事件对答辩人造成的直接损失和间接损失，相关损失答辩人已另案起诉处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月23日，喜隆多公司（甲方）与眉州公司（乙方）签订喜隆多新国际购物中心租赁合同，该合同载明：第一条甲方同意出租而乙方同意承租喜隆多新国际购物中心四层X号商铺，租赁面积为919平方米。第二条合同期限为十五年，合同起始日期即甲方交付商铺的日期为2014年6月5日，结束日期为2029年5月31日。自甲方交付商铺之日起180天为商铺装修免租期（180天为最长装修免租期限，如乙方提前装修完毕，则以乙方开业日起正式起租）。前商设备的设置和性能，并签订附件4《商铺现状确认表》。4.2在本合同终止的情况下，乙方应最迟于本合同终止之日起两日内将商铺内乙方所有的一切物品撤离商铺:在本合同终止之日起七日内拆除商铺商装，恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，并向甲方完整移交商铺及商铺内甲方所有的固定设备、装置以及附加设备，并保证设备、设施、装置处于良好、清洁和可使用状态，复原商铺毛坯状态的一切费用由乙方承担。乙方未按时交还商铺，乙方应赔偿甲方的一切损失(含间接损失)。……第五条租金、物业管理费及押金5.1乙方应于本合同签订时，向甲方交纳押金、首月的租金，每月10日前，乙方须向甲方支付本月租金及补足上月的抽成租金差额。……5.2租金的起算日期为起租日，按日历月的实际租赁天数计算；租赁内的第一个月和最后一个月，租赁天数不足一个月的，乙方应按当月实际租赁天数支付租金和物业管理费。5.3租金：保底租金、抽成租金两者取其高。保底租金：第一至五年：2.2元/天/平米，第六至十年：2.5元/天/平米，第十一至十五年：2.8元/天/平米。抽成租金：第一至十五年：乙方销售额的4%。5.4押金：120000元。5.4.1在合同有效期内，乙方如有违反甲方管理规定的行为（详见附件3《运营管理规定》）及甲方制定的《装修管理手册》，或拖欠任何应付之租金或各项本合同中明示的费用，甲方均有权从押金中扣除全部或部分以抵付应付的款项，作为违约金及甲方因此所遭受的损失赔偿金，如押金不足，甲方有权要求乙方赔偿相关损失。5.6甲方同意给予乙方250000装修补贴费用，该笔费用以租金折抵的形式支付。……第六条装修、开业6.1乙方对商铺进行装修，应遵守《装修管理手册》的规定，且不得妨碍商铺、其他商铺所在区域以及公共区域照明、通风、消防等设施的正常运作。6.2乙方应事先向甲方提交装修施工图纸及方案，自行取得有关主管机关批准后，经甲方书面同意后方可进行施工。乙方应按甲方及政府有关主管部门批准的图纸施工。否则，乙方必须对由此而引起的一切后果独自承担责任，包括但不限于承担因须符合政府有关部门要求而进行的拆毁附加部分和改建的费用和开支。乙方未经甲方同意改建、增建的设备及装置在甲方书面通知拆除5个工作日后未自行拆除的，甲方有权拆除，所引起的一切费用由乙方承担。乙方并须对甲方因乙方违反本条规定而引起的一切损失、索赔、开支、诉讼负全额赔偿的责任。……6.4乙方装修完毕，须完成相关消防验收（含消防开业前检查），同时甲方对施工单位的装修质量验收。但此验收，对乙方的装修质量造成的损失及责任，甲方概不承担，由乙方全部承担。……第七条现场运营管理……7.3在运营活动中，甲乙双方均应严格遵守国家、地方法律法规和相关政策的规定；乙方须遵守甲方运营管理的各项规章制度，并自觉接受国家和北京市有关部门的监督、检查和管理。7.5在运营过程中，若经甲方检查发现，乙方在经营范围方面发生严重违约问题，甲方有权视情况依据甲方管理规定（详见附件3《运营管理规定》）进行处理；若因此而损害甲方信誉或造成经济损失时，甲方有权要求乙方加倍赔偿甲方的一切损失。7.9合同期内，如乙方装修存在安全隐患，经甲方书面通知，乙方应按照甲方要求进行整改，直至重新装修，如有商铺装修与周边商铺整体形象不匹配，甲方有权要求乙方予以完善。……第八条甲方权利和义务……8.2甲方有权委派工作人员进入乙方商铺进行检查、维修或改建工程，但应在事先通知并不影响乙方正常经营的情况下进行。在紧急情况下，甲方有权暂时中止乙方正在运行的任何设施，进行必要维修、维护和改造工作，上述中止的时间以48小时为限。甲方可酌情考虑适当减免乙方被中止运行时间内的租金。8.3甲方进行整体运营活动管理，并依据运营管理的实际情况，制定、公布、修改或取消现行管理制度，但应于实施前以书面通知乙方并经乙方书面确认后对双方具有约束力。9.7.4乙方应承担商铺内的消防、安全生产和治安安全等方面的责任。乙方应遵守执行政府或相关权力机关不时发出的或通过甲方转发的与商铺有关的治安、安全生产、消防、健康卫生、工商管理等部门的通知、规定等。第十条违约责任……10.1.2由于甲方的过错造成乙方未能如期开业，甲方应视具体情况相应减免乙方的租金和物业管理费。甲方逾期达30日，乙方有权解除合同，由此给乙方造成的所有损失概由甲方承担。10.2.3在本合同履行期间，如乙方发生下列情况之一时，甲方有权单方面提前解除本合同。乙方已交纳的押金将作为违约金。……10.2.3.5未经甲方同意，无正当理由连续三天或累计擅自停业15天以上；10.2.3.6其他根本性违法本合同所约定的有关义务或责任的情形。12.5甲方如欲提前终止本合同，需提前三个月向乙方提出书面要求。在甲方提前终止本合同的情况下，乙方已交纳之押金甲方应全额退还，且赔偿乙方的所有损失（包括但不限于装修损失）。上述租赁合同签订后，双方再次签订补充协议，确定最终承租面积为936.1平方米。后，喜隆多公司（甲方）与眉州公司（乙方）签订《补充协议(喜隆多新国际购物中心)》，双方约定：一、主合同增加下列条款1.为方便乙方办公，甲方给予乙方提供17.1平米，位置为店铺的西南角，以及消防楼梯右侧。该面积作为乙方的租赁面积，相关费用及安全责任按照主合同执行。2.乙方的起租日为:2014年10月25日。二、主合同变更1、主合同第1.1条变更为甲方同意出租而乙方同意承租喜隆多新国际购物中心四层X号商铺(以下简称“商铺”)，租赁面积为936.1平方米(含第一条17.1平米)。三、本协议是对主合同的补充与修正，补充及修正之处以本协议为准，未修正之处仍按主合同执行。此后，喜隆多公司（甲方）与眉州公司（乙方）、眉州阜石路分公司（丙方）签订协议书，该协议书载明：一、自本协议生效之日起，乙方于原租赁合同项下的权利义务概括移转予丙方，丙方同意按照原租赁合同的约定，全面履行原租赁合同项下之义务，并享有原租赁合同项下之权利。二、本协议生效之前，根据原租赁合同约定已经发生的权利义务由乙方直接享有和承担。三、甲方已向乙方预收取的各项租金、押金及费用等无须向乙方退还，应直接变更至丙方名下，各方应当积极配合办理相关票据、手续的变更移交事宜。四、甲方所提供之租赁房屋及设施设备等由乙方直接移交给丙方，丙方应当在本协议签订的同时向甲方出具书面的接收手续。五、本协议未约定之事项按照原租赁合同执行。2018年10月17日，喜隆多公司向包括眉州阜石路分公司在内的九户商家发出烟道更换商家清单并进行了安全培训。2019年5月12日，喜隆多公司向眉州阜石路分公司发出火险隐患通知书，通知眉州阜石路分公司未更换烟道，存在较大安全隐患。2019年7月10日，喜隆多新国际购物中心（安保部）就眉州东坡餐厅整改厨房油烟排烟系统事宜向眉州东坡喜隆多店发函:“眉州东坡喜隆多店于2019年2月15日向喜隆多安保部追交的“关于眉州东坡喜隆多点燃气泄漏问题整改报告”之“整改方案第6条”中贵店承诺将于3月中旬针对油烟排烟系统(管道)办理施工方案和施工手续，并于25日开始更换油烟管道的事宜，但是始终未予以落实。针对此事宜的整改情况我司安保部于2019年4月12日进行现场检查，因贵店未整改相应问题，我司安保部已向贵单位开具“隐患通知书”而且对整改情况在5月12日进行复查，其结果仍未整改。此后我司安保部又多次就此事与贵店进行协调，但是贵单位就以上油烟排烟系统(管道)更换事宜时至今日未落实整改。故特此函告贵店，通知贵方必须于2019年7月17日整改完毕不得拖延，届时安保部将予以复查和验收，如贵单位仍未按时进行整改或整改后不符合要求，将对贵店予以停业处理。”2019年7月16日，喜隆多新国际购物中心（安保部）眉州东坡停业整改事宜向眉州东坡喜隆多店发函:“喜隆多安保部于2019年7月10日就贵店整改油烟系统事宜，已函告贵方于“2019年7月17日整改完毕不得拖延，届时安保部将予以复查和验收，如贵单位仍未按时进行整改或整改后不符合要求，将对贵店予以停业处理”的通知。时至今日贵方只提供了一份整改说明，但至今未按函告所限时间进行实质性整改。鉴于贵方未能落实实际整改，特通知贵店于2019年7月18日始停止营业，并着手针对排烟问题进行彻底的且有实质性的整改。”2019年7月18日，喜隆多公司对涉案房屋封店。眉州阜石路分公司不能进场正常经营。同日，眉州阜石路分公司委托北京市岳成律师事务所致函喜隆多公司：2014年5月23日，贵方(作为出租方)与眉州东坡公司(作为承租方)签订了租赁合同……2019年7月18日，贵方以眉州东坡公司未按时进行油烟管道整改为由，擅自对眉州东坡喜隆多店予以封店处理。根据合同约定，贵方没有任何权利对眉州东坡店铺进行封店处理，该行为置双方合同于不顾，严重损害眉州东坡公司合法权益。为维护我委托人的合法权益，同时亦为避免贵方的法律责任进一步扩大，特向贵方提出如下要求:1、请贵方在收到本律师函后立即停止封店行为，确保店铺恢复正常营业；2、请贵方在收到本律师函后【3】个自然日内与眉州东坡公司取得联系；3、如贵方在收到本律师函后【4】日内拒不停止封店行为，眉州公司将解除与贵方签订的合同。2019年8月4日，喜隆多公司向眉州公司发送解除租赁合同通知书，该通知书载明：《租赁合同》约定“10.2.3在本合同行期间，如方发生下列情况之一时，甲方有权单方面提前解除本合同，乙方已交纳的押金作为违约金。10.2.3.5未经甲方书面同意，无正当理由连续三天或累计自停业15天以上。贵司自2019年7月31日至今已连续停业三天，严重反了合同约定。现我司依据《喜隆多新国际购物中心租赁合同》第10.2.3条规定，于2019年8月4日与贵司解除租赁合同。贵司应按《喜隆多新国际购物中心租合同》约定向我司承担相应的违约责任。另外，贵司应按《租赁合同》约定搬离商铺内物品，拆除商铺装修，并向我司移交商铺。否则，我司将按约定采取腾空商铺物件，拆除商铺装修。收回商铺等措施，贵司应承担因此给我司造成的一切损失。同时，我司保留根据有关法律规定追究贵司违约责任、侵权责任及其他法律责任的权利。另查，2019年3月，眉州阜石路分公司将烟道改造的图纸及相关资料送交喜隆多公司，但未被通过。眉州阜石路分公司提供了2018年7月至2019年7月期间油烟管道清洗记录及执行执法检查（复检）记录等，证明按照相关法律、法规要求进行油烟管道的定期清理，租赁区域内油烟管道符合相关规定，不存在安全隐患。眉州阜石路分公司提出喜隆多公司提出上涨物业费，2019年7月15日，眉州阜石路分公司与喜隆多公司安保经理微信沟通了排烟管道计划于7月20日进场，8月15日完成。同时提出了物业费协商标准。2020年7月，喜隆多公司将涉案房屋另行出租。审理中，眉州阜石路分公司另案起诉北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司租赁合同纠纷一案，请求：1、判令解除《喜隆多新国际购物中心租赁合同》；2、判令喜隆多公司、北京市喜隆多购物中心有限公司赔偿直接经济损失3427722.15元；3、判令喜隆多公司退还眉州东坡阜石路分公司各类押金156200元；4、判令喜隆多公司赔偿眉州东坡阜石路分公司预期经济损失，暂计六个月，共711275.74元。本院于2020年9月4日作出（2020）京0107民初1486号民事判决：一、解除眉州东坡餐饮管理（北京）有限公司与北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司签订的《喜隆多新国际购物中心租赁合同》；二、北京市喜隆多购物中心有限公司、北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司于本判决生效之日起七日内退还眉州阜石路分公司押金156200元；三、驳回眉州阜石路分公司的其他诉讼请求。眉州阜石路分公司不服判决上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2020年12月25日作出（2020）京01民终8641号民事判决书：驳回上诉，维持原判。上述事实，有租赁合同、补充协议、协议书、油烟管道清洗记录、执行执法检查（复检）记录、安全生产现场检查记录、电气防火检测报告、消防设施检测报告、微信聊天记录、停业整改函、录音、律师函、回复函及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己的主张有提供证据的义务，如未提供相应证据，应承担举证不能的后果。本案中，喜隆多公司与眉州公司、眉州阜石路分公司就涉案房屋签订的租赁合同、补充协议及协议书均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。经生效判决确认眉州阜石路分公司与喜隆多公司的租赁关系已解除。在案证据证实，租赁合同未约定更换烟道的期限，眉州阜石路分公司虽未按喜隆多公司的要求完成烟道整改工作，但履行了定期清理烟道的义务，尚未发生安全隐患。故导致租赁合同解除的责任不完全归责于眉州阜石路分公司，眉州阜石路分公司不属于根本违约行为。喜隆多公司据此采取闭门封店措施，造成眉州阜石路分公司不能使用租赁物，不能正常开展经营活动，客观上亦不能完成烟道改造工作，故喜隆多公司采取的闭门封店措施行为不当。自采取闭门封店措施之日起，视为喜隆多公司收回了涉案房屋。故本院对喜隆多公司请求眉州公司、眉州阜石路分公司自2019年8月1日起支付房屋租金、房屋使用费、物业管理费等的诉讼请求，不予支持。喜隆多公司在采取闭门封店措施后对涉案场地进行保洁消杀，系其维护商厦整体环境的行为，故本院对其主张的57200元安保费、保洁费用等损失的诉讼请求，不予支持。喜隆多公司自行收回涉案场地并已另行出租，故对其请求眉州公司、眉州阜石路分公司立即腾退喜隆多新国际购物中心四层X号商铺并恢复为毛坯状态的主张，本院不予支持。虽然合同约定了“未经甲方同意，无正当理由连续三天或累计擅自停业15天以上”眉州公司阜石路分公司交纳的押金作为违约金，但该约定不适用喜隆多公司采取闭门封店措施造成的眉州阜石路分公司停业，且押金已经生效判决退还，故本院对喜隆多公司请求眉州公司、眉州阜石路分公司支付违约金166194.6元的诉讼请求，不予支持。眉州阜石路分公司不存在根本违约行为，故对喜隆多公司请求返还装修补贴费用2500000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司的全部诉讼请求。案件受理费用37680元，由北京市喜隆多购物中心有限公司时尚奥莱分公司负担（已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  王 旸人民陪审员  李月恩人民陪审员  袁慧民二〇二〇年十二月三十日法官 助理  周炳旭书 记 员  刘 曦