广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16889号原告：鲁宣町，女，汉族，住天津市河东区×××10×××1××××××××，公民身份号码120××××××××××××521。委托诉讼代理人：李润冰，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，广东福德律师事务所律师。被告：佛山市德和物业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××，统一社会信用代码91440605MA51A4X88T。法定代表人：郭某1。被告：何锡欢，男，汉族，住广东省佛山市禅城区××××1××××××××，公民身份号码441××××××××××××477。被告：郭某1，男，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××011。三被告委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。原告鲁宣町与被告佛山市德和物业有限公司（以下简称德和公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，根据原告的申请，依法追加何锡欢、郭某1作为共同被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭审理了本案。原告鲁宣町及其委托诉讼代理人刘敏、三被告的委托诉讼代理人周淑贞、洪玮均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告德和公司于2019年5月31日签订的《租赁合同》（合同编号为：DHWH2019-ZL052）及附件《物业服务合同》（合同编号为：DHWH2019-WY052）于2019年6月1日解除；2.被告德和公司向原告返还租赁保证金、物业服务费、租金合计60886.5元；3.被告德和公司向原告支付占用原告资金60886.5元的利息，以60886.5元为本金，自2019年6月1日起至实际返还之日止按照年利率24%进行计算；4.被告德和公司向原告赔偿因本案维权支出的律师费8000元；5.被告何锡欢、郭某1与德和公司共同对本案的债务承担清偿责任；6.三被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告有意承租被告德和公司位于佛山市南海区××××××××××××××的铺位（以下简称涉讼商铺），并向被告德和公司提出请求同意原告将前述铺位可进行向第三方整租或者分租，被告德和公司经过内部审批同意原告的请求。2019年5月31日，原告与被告德和公司就原告承租涉讼商铺事宜签订《租赁合同》及附件《物业服务合同》。《租赁合同》约定：涉讼商铺的租赁面积为405.91平方米，租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止，物业交付日期为2019年6月1日，起租日为2019年10月1日（2019年6月1日至2019年9月30日为装修免租期），从2019年10月1日起至2021年5月31日，每月租金20元/㎡，合共8118.2元/月；租赁保证金为40591元，水电押金为6088.65元，原告进场装修前需向被告缴纳装修保证金8000元。《物业服务合同》是前述租赁合同的从合同，前述租赁合同解除或终止，该物业服务合同也同时解除或终止。《物业服务合同》约定：涉讼商铺的物业管理费2019年6月1日至2019年9月30日（装修免租期）每月5元/㎡，2019年10月1日至2021年5月31日每月30元/㎡。2019年5月31日，原告向被告德和公司支付涉讼商铺一个月管理费12177.3元、租金8118.2元、租赁保证金40591元，前述款项合计60886.5元。2019年6月1日，原告按照物业交付时间与被告德和公司办理交接手续，但是被告德和公司以原告未支付装修保证金为由（该交付条件未在合同中进行约定）拒绝交付涉讼商铺的钥匙。原告因未确定装修事宜，一直未申请装修交付装修保证金，被告德和公司一直也未再向原告交付钥匙。截至起诉之日，原告从未占有使用过涉讼商铺。事后，原告也多次与被告德和公司的工作人员沟通关于未交付钥匙的事宜，被告德和公司的工作人员只是表明会协助处理，但未实际履行。2020年5月，原告收到被告德和公司发送的《德鸿文汇创意园商户缴费通知单》，通知原告于2020年5月10日前将涉讼商铺关于2019年11月1日起至2020年5月31日的的租金及物业管理费合计150186.7元转账至被告股东郭某1的账号。2020年5月27日，原告向被告德和公司及其股东何锡欢、郭某1发送《联系函》，联系函中就被告德和公司催付租金、管理费及承租事宜进行回应，一是认为被告德和公司对原告收取的物业管理费是极为不公平，是因为被告德和公司对别家收取的管理费是每平方米19-25元，而对原告收取的物业管理费是30元；二是被告德和公司未按照双方合同的约定对整个工业园区进行宣传导致原告不可能从承租涉讼商铺进行获益，其应当对涉讼商铺的租金进行减免，要求全额退还该两铺位已支付的保证金、租金、物业管理费，并以未退还金额按月利率2%自违约之日起至付清之日止支付利息；三是要求解除涉讼商铺租赁合同及物业服务合同，解除时间最迟为2020年5月31日。原告认为，被告德和公司未按照合同约定的时间交付涉讼商铺，导致涉讼合同并未实际履行，已经构成根本违约，原告可依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款的规定，要求解除双方签订的《租赁合同》及附件《物业服务合同》。此外，原告从未占用使用涉讼商铺，被告德和公司无权收取合同解除前所发生的租金及管理费，并应当将原告已经支付的租赁保证金、租金、管理费退还给原告。关于被告德和公司占用原告上述款项60886.5元期间的利息，涉讼商铺的《租赁合同》是格式合同，两份合同都在第十一条中主要约定原告的违约责任，但是将被告德和公司的违约责任淡化，加重原告的义务。根据法律规定的公平原则，原告也应当可引用第十一条第3款“逾期缴纳租金、水电费或者其他应缴费用，每逾期一天按照所欠付的应缴费用千分之一支付违约金”及第四条“违反本合同约定除了要承担相应的违约责任以外，还因支付因诉讼而产生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等）”的约定，要求被告德和公司按照年利率24%支付占用60886.5元期间所产生的利息自2019年6月1日起计算，并要求被告德和公司向原告支付其因本案起诉实际支出的律师费8000元。被告何锡欢、郭某1是被告德和公司的股东，该两被告在向原告催交租金与物业管理费的过程中，向原告发送的缴费通知单均以何锡欢、郭某1的个人账户接收前述款项。原告认为，被告何锡欢、郭某1直接收取本应属于德和公司款项，其财产与德和公司的财产混同，应与德和公司共同对本案的债务承担清偿责任。综上，为了维护原告合法权益，故起诉。被告德和公司辩称，原告违反合同约定，严重损害了被告德和公司的合法权益，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一，原告鲁宣町无权要求解除《租赁合同》《物业服务合同》，但鉴于双方均请求解除合同，因此涉讼合同应予解除。被告德和公司于2019年6月1日将涉讼商铺交付给鲁宣町使用，己履行了合同约定的交付义务，故鲁宣町无权要求解除合同。但因鲁宣町长期不缴纳租金和物业服务费，因此被告德和公司请求解除合同。二，涉讼商铺已交付给鲁宣町使用，鲁宣町无权要求返还租赁保证金、租金、物业服务费。被告德和公司于合同签署当日（2019年5月31日）即将涉讼商铺两条钥匙交付给了鲁宣町，并签署了《德鸿文汇创意园商户收铺确认表》,确认收到钥匙两条。且被告德和公司每月都会向其发出《德鸿文汇创意园商户缴费通知单》，若被告德和公司并未交付商铺，鲁宣町在收到后，显然会提出商铺交付问题，但鲁宣町并未提出，反而是在鲁宣町要求减免租金或退铺时才主张商铺没有交付，这并不符合常理。另外鲁宣町在2020年5月25日出具的《联系函》中大篇幅强调了费用问题和经营问题，仅用少量语句提出未将钥匙交付给鲁宣町。显然，鲁宣町要求解除合同及退回各项费用的主要原因是其自身的经营问题所致，而钥匙的交付问题仅为其要求退铺的借口。鲁宣町承租诉讼商铺长期不予装修，其目的是“炒铺”赚取差价，后因其未能找到新的承租人，所以才借口德和公司没有交付商铺要求返还保证金租金等。综上，鲁宣町主张没有交付商铺毫无理据。鲁宣町收到商铺后即应按照合同约定向被告德和公司缴纳租赁保证金、租金和物业服务费。后因鲁宣町缴纳保证金及第一个月的租金和物业服务费后，就未再按照合同约定缴纳过租金和物业服务费，故根据《租赁合同》第十一条第1项，乙方逾期支付租金、水电费、工人工资或其他应缴费用超过30日的，甲方有权解除合同，乙方缴纳的租金、相关费用和保证金不予退还。因此，德和公司有权收取鲁宣町的租金、物业费及没收其缴纳的租赁保证金。三，本案合同中并未约定德和公司应支付鲁宣町因诉讼而产生的律师费，且本案是因鲁宣町违约而产生的纠纷，因此鲁宣町无权要求德和公司赔偿其律师费。被告何锡欢、郭某1辩称，被告何锡欢、郭某1的财产并未与被告德和公司的财产出现混同并无法区分的情形，故应依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：一，被告何锡欢、郭某1并未与鲁宣町建立合同关系，德和公司应当独立承担合同的权利与义务。二，德和公司在账户变更期间借用了被告何锡欢、郭某1的账户，被告何锡欢、郭某1的账户现仍由公司管理，公司财产和股东财产仍可予以区分，并不存在公司与股东财产混同的情形，股东不应当对公司债务承担连带清偿责任。被告何锡欢、郭某1均为德和公司的股东，且被告何锡欢、郭某1并不具有家庭关系，因此，股东与公司并不存在财产混同的基础。德和公司因账户变更问题借用了股东账户，缴费通知书单上注明的股东名下的账户内的财产为德和公司的财产，且被告何锡欢、郭某1的账户也由公司在管理，因此股东财产与公司财产可以区分，未构成人格混同，股东依法不应当承担公司债务。三，退一步而言，由鲁宣町提供的缴费凭证也可知，鲁宣町并未将应缴款项转入被告何锡欢、郭某1名下账户，而是转入了德和公司账户，因此并未出现原告诉称的被告何锡欢、郭某1直接收取本应属于德和公司款项的问题。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的POS签购单是复印件，本院综合三被告提交的收据进行认定；原告提交的其他证据，三被告确认其真实性，本院予以采信。三被告提交的《集体土地使用证》《建设工程规划许可证》《骏力鞋厂总平面图》《证明》《关于认定佛山市南海区第三十七批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知》《土地使用权租赁合同》拟证明其出租权利的来源及租赁物的规划报建情况，原告未举证推翻，本院予以采信；三被告提交的《德鸿文汇创意园商户收铺确认表》是原件，原告确认签名属实，本院采信其真实性，并综合认定其证明力；三被告提交的《德鸿文汇创意园商户缴费通知单》是被告德和公司制作的缴费通知，本院综合原告的举证情况及本案的实际情况进行认定；三被告提交的手机短信记录，原告未举证推翻，本院予以采信；三被告提交的《民事委托代理合同》及相应发票、汇入汇出款项交易电子凭证是原件，且本案三被告也确实委托律师代理诉讼，故本院予以采信；三被告提交的其他证据，原告确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于东二东区工业开发区B区，德和公司提交的证据反映，东二东区工业开发区B区办公楼（框架、三层、1211平方米）、干部楼（框架、五层、1758.1平方米）、主厂房（框架、二层、21739平方米）、员工楼（框架、五层、9563平方米）均取得建设工程规划许可证。2019年5月24日，鲁宣町及德和公司的负责人员均在《文件签呈表》上签名，该表载明：德和公司将涉讼商铺（建筑面积405.91㎡）出租予鲁宣町，租金50元/㎡，物业管理费0元/㎡（免租期内需收5元/㎡）的管理费，免租起计日为2019年6月1日，租赁期限为6年，免租期为4个月，租金起算时间为2019年9月1日，租金从第三年开始每两年递增6%，押金为“二按一租”，增容电量为500元/kw（含人工与材料），出租方同意承租方在不侵犯园区利益的情况下对铺位进行分组和转租；等等。2019年5月31日，德和公司（甲方、出租方）与鲁宣町（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方同意按现状承租涉讼商铺，租赁面积为405.91㎡；租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止，共计6年，甲方物业交付日期为2019年6月1日，商铺起租日为2019年10月1日；乙方的免收租金装修期为2019年6月1日至2019年9月30日，乙方无需交纳该期间的月租金，但需交纳免租期内所产生的水、电、卫生费、物业服务管理费等费用；乙方的经营范围确认为办公室；从2019年10月1日到2021年5月31日，租金8118.2元/月；租金按月支付，采用先交租金后使用的原则，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月的租金；乙方签订合同时应向甲方缴交商铺租赁保证金40591元、水电押金6088.65元；租赁期满时，如甲、乙双方不再续订租赁合同，乙方须按本合同的约定把租赁物清扫干净完好交还给甲方，并结清相关租金、水电、煤气、电话、工人工资等全部费用，甲方确定商铺没有被乙方人为损坏且乙方没有违约行为的情况下，由甲方自乙方义务履行完毕之日起第十五个工作日至三十个工作日内不计利息退还给乙方；若乙方单方面中止合同的，乙方同意甲方无须退还保证金；合同期内，如乙方逾期支付或拒不支付租金以及应当由乙方承担的费用（包括但不限于乙方拖欠工人的工资及水、电费、租金等）的，乙方无条件同意甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方缴清所欠费用为止，由此造成的损失由乙方自行承担；超过15天的，否则视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同，无需予以退还履约保证金，并追究乙方的违约责任；乙方进场装修前须向甲方交纳装修保证金8000元，装修完成后，如乙方无违规装修或损坏甲方物业或财产的情形，该笔装修保证金在七日内可无息退还；如有违规或损坏财产的，甲方有权直接扣留相应保证金抵作违约金或赔偿金，不足部分，乙方还应赔偿；租赁期间，如乙方违反合同任一约定的，则甲方有权取消全部租金优惠期间优惠，对于乙方已享受租金优惠的期间，乙方应按该期间对应的月租金标准向甲方补齐租金差额；如乙方逾期支付租金、水电费、工人工资或其他应缴费用超过三十日（不论甲方是否用租赁保证金予以折抵），视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，如因此造成甲方损失的，由乙方负责给予赔偿，同时，甲方有权随时收回该商铺（含商铺内一切不可移动的设备及装修）另行出租而不须支付任何费用予乙方，有权用乙方存放于该商铺内的资产变卖以抵偿乙方欠付的费用，乙方所交纳的租金、相关费用和保证金不予退还；乙方逾期交纳租金、水电费或其他应交费用的，每逾期一天，乙方应按所欠租金、水电费或其他应缴费用总额的千分之一支付违约金；乙方违反合同的约定除了需要承担相应的违约责任以外，还应该支付甲方向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等）。同日，德和公司（甲方）与鲁宣町（乙方）签订《物业服务合同》，约定：根据《租赁合同》的约定，乙方入驻甲方运营管理的德鸿文汇创意园，成为园区经营企业，本合同服务期限与《租赁合同》的租赁期限相同；2019年6月1日到2019年9月30日，物业服务费2029.55元/月，2019年10月1日到2021年5月31日，物业服务费为12177.3元/月；乙方应于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月管理费；乙方免收租金装修期间（即2019年6月1日至2019年9月30日）的物业服务管理费优惠至5元/㎡；租赁期间，甲方为乙方提供水电费代缴服务，按月交纳，乙方在每月25日前向甲方交清上月的自用水电费、公共分摊水电费；乙方逾期支付物业管理费、房屋水电费及公共分摊水电费的，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过十五日的，乙方无条件同意甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方缴清所欠费用为止；如逾期超过三十日的，甲方除追偿物业服务费及其他费用外，有权单方面解除合同并追究因此造成的一切损失。同日，德和公司出具收据，确认收到鲁宣町交纳的涉讼商铺租赁押金40591元、一个月管理费12177.3元、租金8118.2元。此外，鲁宣町还在《德鸿文汇创意园水电费计费方法》落款“商户”栏签名，同意其应交自用电费按每月分表抄表读数×（0.7752元/度＋用电设备基建维护费0.4248元/度）计算，应缴公摊电费按园区月公摊电费÷建筑总面积×商户租用建筑面积计算，电损线损按平均每台在用专用变压器损耗×专用变压器总台数÷建筑总面积×商户租用建筑面积计算，商户每月应缴电费＝自用＋公摊＋电损线损；应交自用水费按商户每月分表抄表读数×4.29元/立方米，公摊水费按园区月公摊水费÷建筑总面积×商户租用建筑面积计算，商户每月应缴水费＝自用＋公摊。此外，鲁宣町还签署了《德鸿文汇创意园商户收铺确认表》，载明其已于2019年5月31日办理了接收涉讼商铺的相关手续。2020年4月30日，鲁宣町通过微信联系被告方的工作人员，称其在4月23日看到涉讼商铺及C26号商铺被“加锁”，询问是否“解除合同”，被告方的工作人员回复并非园区加锁，且园区可以帮忙剪锁。2020年5月26日，鲁宣町向德和公司的工作人员送达了《移交确认书》，主张其从未收到涉讼商铺的钥匙，并要求将包括涉讼商铺在内的四个商铺返还予德和公司。2020年5月27日，鲁宣町向德和公司邮寄《联系函》，就其承租的包括涉讼商铺在内的四个商铺，向德和公司提出以下意见：一是认为德和公司对其收取物业管理费高于其他商家，极为不平等，二是应重大减免C21、C20-2商铺的租金，全额退还B20、C26商铺的租赁押金、租金及物业管理费本息，其中对涉讼商铺，鲁宣町主张德和公司未向其交付钥匙、向其他客户开放参观及存放物品，三是主张涉讼商铺最迟解除合同的时间是2020年5月31日。该函于同月28日妥投。2020年6月9日、7月9日，德和公司的工作人员分别将该两月份的缴费单发予鲁宣町，鲁宣町均未回复。另查明：2020年7月17日，本院立案受理德和公司诉鲁宣町租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0605民初17141号。该案中，德和公司的诉讼请求为：1.德和公司与鲁宣町签订的《租赁合同》和《物业服务合同》于2020年7月17日解除;2.鲁宣町所支付的租赁保证金人民币40591元归德和公司所有；3.鲁宣町向德和公司支付拖欠的租金69397.52元以及违约金17788.55元（按照每日所欠金额的千分之一计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月31日）；4.鲁宣町向德和公司支付拖欠的物业服务费112214.47元以及违约金30559.26元（按照每日所欠金额的千分之一计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月31日）；5.鲁宣町向德和公司支付免租期的租金32472.8元、免租期的物业管理费40591元；6.鲁宣町向德和公司支付因提起诉讼而发生的律师费用15000元；7.鲁宣町承担本案的全部诉讼费用。再查明：鲁宣町因本案诉讼，支出了律师费8000元。又查明：被告德和公司成立于2018年1月25日，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），公开信息显示，德和公司的注册资本为1000万元，股东为郭某1、何锡欢二人，两人认缴出资额分别为900万元、100万元，认缴出资日期均为2026年12月31日。诉讼中，鲁宣町主张德和公司自始没有将涉讼商铺的钥匙交付其使用；德和公司主张其于2020年7月17日自行收回涉讼商铺，商铺的状态为毛坯，并主张鲁宣町欠付各月费用明细如下表所示，德和公司提交的《德鸿文汇创意园商户缴费通知单》载明的收款账户为被告郭某1或何锡欢的账户。期间租金物业管理费合计2019.602029.552029.552019.702029.552029.552019.802029.552029.552019.902029.552029.552019.100002019.118118.212177.320295.52019.128118.212177.320295.52020.18118.212177.320295.52020.28118.212177.320295.52020.38118.212177.320295.52020.48118.212177.320295.52020.58118.212177.320295.52020.68118.212177.320295.52020.7.1-7.174451.926677.8711129.79合计69397.52112214.47181611.99本院认为，本案为租赁合同，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。经审查，德和公司与鲁宣町签订的《租赁合同》《物业服务合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于涉讼商铺的交付问题。因鲁宣町已经签署《德鸿文汇创意园商户收铺确认表》，确认其已于2019年5月31日办理了接收涉讼商铺的相关手续，且没有证据反映鲁宣町在2020年4月之前有就涉讼商铺的交付问题向德和公司提出异议，故德和公司主张其已于2019年5月31日履行了交付涉讼商铺的义务较为可信，本院予以采纳。关于《租赁合同》《物业服务合同》的解除问题。现有证据反映，涉讼商铺未实际装修及长期空置，责任在鲁宣町。鲁宣町未依约支付租金及物业管理费，构成违约，其无单方解除合同的权利，故其向德和公司送达《移交确认书》《联系函》均不能达到解除合同的法律效果。德和公司在（2020）粤0605民初17141号案中起诉要求解除上述合同，可视为其同意解约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，本院认定《租赁合同》《物业服务合同》解除的时间应为2020年7月17日，鲁宣町诉请本院确认解约时间为2019年6月1日没有依据，本院不予支持。关于款项的收支问题。根据《租赁合同》《物业服务合同》的约定，鲁宣町承租涉讼商铺，其每月应向德和公司支付的租赁对价包括租金和物业管理费。鲁宣町逾期支付以上费用构成违约，并导致合同解约，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定及双方约定，其无权要求德和公司退还已付的物业服务费、租金，且德和公司有权没收其支付的租赁保证金40591元。因此，鲁宣町诉请德和公司退还其支付的租赁保证金、物业服务费、租金共计60886.5元并计付利息没有依据，本院不予支持。同理，因鲁宣町违约导致本案诉讼，故其诉请德和公司赔偿其支出的律师费8000元也没有依据，本院亦不予支持。因德和公司在本案无需承担金钱给付义务，故鲁宣町诉请德和公司的股东郭某1、何锡欢与德和公司共同对本案的债务承担清偿责任也没有依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告鲁宣町的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计8709.04元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月八日书记员  许晓璇