北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初8640号原告：张建东，男，1986年8月10日出生，汉族，住山西省岚县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告张建东与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建东之委托诉讼代理人林琳、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建东向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年12月29日，原、被告之间签订的关于绿地朗山17-1317室的合同关系；2.判令被告退还原告72489元及利息（以72489元为基数，从2015年12月29日计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令被告退还原告更名费20000元；4.判令被告赔偿原告房屋差价27756元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，绿地公司在没有预售许可证的情况下，与原告签订《绿地密云朗山选房确认单》，原告购买绿地京纬公司位于北京市密云区绿地朗山小区17-1317号房屋，建筑面积为46.54平方米，成交单价为15575.6元。原告向绿地京纬公司支付购房款72489元。后原告将房屋出售给案外人曹悦进，并向被告支付了两万元的更名费，后因绿地京纬公司原因未更名成功。2017年3月，因北京市限购政策，曹悦进与原告均丧失购房资格。后曹悦进与原告协商退房退款。因绿地京纬公司的违规销售给原告造成损失，故原告为维护自身合法权益，诉至法院。绿地京纬公司辩称，1、在解除双方合同关系的前提下同意退还72489元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。2、双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地公司并没有隐瞒相关事实；3、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算；4、本案涉诉房屋价格发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳款项占总款房款的比例进行确定损失；由于各房屋的坐落、位置、楼层、朝向均不相同，本案应对房屋价值进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。5、密云法院于2020年7月17日作出（2020）京0118民初336号民事判决书，该判决为同类案件的最新判决，驳回了原告关于房屋差价损失的诉讼请求，密云法院应遵循该判决确定的裁判理由与结果，做到同案同判。6、原告向案外人出售涉案房屋与被告绿地公司无关，相应的不利后果均由原告自行承担。7、对于涉诉房屋，被告从未进行过更名操作，原告也从未要求被告进行过更名，原告主张的房屋更名费20000元，不是被告收取，被告方也从没有委托其他第三方收取，被告方没有向原告退还或赔偿该更名费的义务。如实际收取方涉嫌合同诈骗或其他刑事犯罪，建议人民法院移交公安机关进行处理，但确与被告方无关。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，张建东与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人张建东，销售房号17-1317，建筑面积46.54平方米，原总房价867922元，成交单价15575.6元每平方米，成交总价724888元，享受折扣92折。该确认单还有如下约定：签署《定向开发协议书》于2015年12月29日，乙方（张建东）向甲方（绿地京纬公司）支付房款72489元，付款比例10%。2015年12月29日，张建东向绿地京纬公司支付72489元，绿地京纬公司为张建东出具收据。后张建东将涉案房屋出售予曹悦进。2020年12月1日，曹悦进与张建东达成和解，议协退房退款，协议内容：一、本协议签署生效之日起，甲方（张建东）退还乙方（曹悦进）所支付的“绿地郎山产业园17-1317室房产”款项172489元（大写：拾柒万贰仟肆佰捌拾玖整）退款计划如下……。庭审中，案外人曹悦进向法院提交了曹悦进签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，绿地京纬公司为张建东开具的收据原件等证据。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据上述购房政策，张建东及案外人曹悦进均丧失购买涉案房屋的主体资格。本案审理过程中，绿地京纬公司同意在解除双方合同关系的前提下退还72489元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。另在庭审中，张建东为证实其系以个人名义自绿地京纬公司押房销售，向本院提交渠道押房名单、银行交易记录等证据证实其主张，绿地京纬公司对张建东举证的证明目的未予认可。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、收据、（2019）京0118民初4914号民事判决书、（2019）京0118民初4914号开庭笔录、渠道押房名单、银行交易记录等证据材料在案佐证。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案已经查明的事实及另案生效判决所确认的事实，绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自预售涉案房屋，且在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，其行为对于购房者是否选择涉案购买房屋以及对于合同履行的预期存在明显误导，故绿地京纬公司对于合同履行不能存在过错，因“3.26”购房政策规定，张建东丧失购买涉案房屋的资格，故张建东与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》已不能履行，应当解除，绿地京纬公司应当将张建东所交纳的购房款予以退还。故本院对张建东要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款及利息的诉讼请求予以支持。庭审中，张建东主张其系押房，但庭审中其并未就此充分举证，故本院现能够确认张建东与绿地京纬公司之间存在商品房预约合同关系，至于双方是否存在其他合同关系，本案现无法确认。关于房屋损失差价，本院认为绿地京纬公司对于《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在过错，故其对于张建东因合同履行不能而遭受的损失应承担相应的赔偿责任，原告主张的该项损失实为因决定购买涉案房屋丧失的购买其他房屋的缔约机会而产生的信赖利益损失，故参照（2019）京0118民初4914号民事判决书对房屋损失差价的认定，本院在本案中对张建东所主张的房屋差价损失予以支持。本案现有争议焦点在于张建东要求的两万块钱更名费是否应当得到支持，根据张建东提交的银行流水、（2019）京0118民初4914号案件认定的事实等，本院认定绿地京纬公司应该返还张建东更名费两万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张建东与被告绿地集团北京京纬置业有限公司之间的关于购买绿地集团朗山公寓项目17-1317室的合同关系于二〇二〇年十一月十八日解除。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告张建东购房款七万二千四百八十九元及利息（利息以七万二千四百八十九元为基数，自二○一五年十二月二十九日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告张建东更名费二万元。四、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张建东房屋差价损失二万七千七百五十六元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百五十三元（系原告张建东预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 冯 永 江二〇二〇年十二月二十五日法官助理 高天刘云书 记 员 李 婵 媛