北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18798号原告：魏新民，男，1945年11月14日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：魏伟（原告魏新民之女），女，1976年8月31日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。被告：北京金乐居信息咨询有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇汇海南路1号院9号楼4层512，统一社会信用代码91110113MA01E87A2J。法定代表人：田学忠，总经理。委托诉讼代理人：苏宏亮，男，1980年4月8日出生，汉族，北京金乐居信息咨询有限公司职员，公民身份号码×××。原告魏新民与被告北京金乐居信息咨询有限公司（以下简称金乐居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏新民之委托诉讼代理人魏伟，被告金乐居公司之委托诉讼代理人苏宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏新民向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告双方自2020年1月5日解除《房屋出租委托代理合同》；2.请求法院判令被告金乐居公司支付原告魏新民违约金8000元、交通费50元、误工费300元，空置期租金4000元；3.本案诉讼费由被告金乐居公司承担。事实和理由：2020年7月6日原告与被告金乐居公司签订房屋租赁委托合同，该房屋位于北京市顺义区×××。出于原告年老体衰，没有很多的精力、体力去操心房屋出租事宜，所以委托被告代理出租，但是在实施过程中，被告方霸道行使出租权利，在没有充分告知协商的情况下就擅自说房屋内一个空调不制冷，油烟机照明灯不亮（此小灯只起到装饰作用，不影响抽油烟的效果。）燃气灶的一个眼打火有问题，并且自行拆下更换，从原告的房租里扣除了相关的费用。在出租给被告之前这些东西虽说不是新的，但是能正常使用，当原告提出不同意更换想解约时，被告经办人齐冲说只要是合同签了，就要赔偿被告二倍的房屋租金8000元。不管原告同不同意，被告都可以自行决定更换，并且从房租里扣除相关费用。无奈，原告只能同意他们自行更换从房租中扣除840元钱。按合同规定第二次房租的付款日期是2020年9月6日，但是被告方并没有按期打房租给原告，而是延迟到了10月1日，违背双方的合同约定，被告违约了，按照双方签订的租赁合同第七条合同的解除里（四）中乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，1.延迟支付当期全部房屋租金达15个工作日以上的。被告无视合同约定的房租付款日期，延迟将近一个月之久，微信联系经办人齐冲商量解约事宜，被告说只同意免了840元的更换电器钱，对原告提出的解约事宜不予理睬。并且在与被告打交道的过程中感觉到了只许他们州官放火，不许百姓点灯。被告的办事行为只许自己违约，不许原告有任何相左意见，根本就不存在合同中约定的300元以上的费用支出需双方互相协商的过程，全权都是被告说了算，被告说的最多的一句话就是我们有权先行使更换的权利，最后从房租款中扣除。从原告要求解约，被告方不予理睬到现在，房子中依然有租户正常居住，不想打扰租户，这件事跟他没有关系，无奈只能起诉法院判决。被告金乐居公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我方认可延迟支付原告房屋租金，但并非恶意拖延，并且我方迟延支付房屋租金并没有给原告造成不可挽回的损失。我方不是恶意拖欠，只是晚打了房租。双方签订房屋出租委托代理合同时，原告给予我方两个月的空置期，因此2020年7月6日给付的4000元房租实际上支付的是2020年10月6日至2020年11月5日期间的房屋租金。2020年9月6日支付的4000元房租实际上支付的是2020年11月6日至2020年12月5日的房租。此外，我方不同意解除房屋租赁合同，要求继续履行，并且愿意给付原告一定的经济补偿（愿意返还已扣除的维修基金840元）。原告房屋内空调不制冷，根据合同约定，原告应当在知道不制冷24小时内向我方反馈维修方案，但原告未向我方反馈维修方案，故视为原告违约。本院经审理查明：原告魏新民作为委托方（甲方）与作为代理方（乙方）的金乐居公司于2020年7月6日签订的《房屋出租委托代理合同》，部分内容如下：“第一条房屋基本情况（一）甲方将其所有的位于北京市顺义区×××房屋全权委托乙方管理，基本情况见附件一《房屋及出租人信息表》。……第二条委托代理期限及权限（一）关于委托代理期限：1.委托代理期限2020年7月6日至2023年7月5日，详见附件一《房屋及出租人信息表》。……4.经双方协商，每一个代理年度，甲方将分别给予乙方额外免租期：第一年60天；第二年30天；第三年30天；第四年/天；第五年/天……第三条租金及其他费用（一）关于租金：1.租金：4000元/月，大写肆仟元整支付方式（□月/□两月/□季度□半年/□年）2.乙方应向甲方支付房屋租金详见附件五《付款计划表》，甲方未按照约定在交付日将房屋交付乙方的，乙方有权拒绝在交付之前支付租金。乙方支付租金的时间将在《付款计划表》前后5个工作日之内支付完成……（二）关于免租期：1.经双方协商，甲方每个代理年度按照约定给予乙方一定时限的或额外的免租期（参照免租期的签约条款），由乙方在向甲方支付的租金里扣除，具体明细详见附件五《付款计划表》。如因甲方原因导致本合同提前解除的，乙方不退还甲方当年的免租期费用。……第七条合同的解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.迟延支付当期全部房屋租金达十五个工作日以上的；2.擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3.利用房屋从事刑事犯罪活动的……第八条违约责任（一）任何一方直接或间接违反本合同的任何条款，或不承担或不及时、充分地承担本合同项下其应承担的义务即构成违约行为……（四）乙方有本合同第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。……”诉讼中，原、被告双方一致认可《房屋出租委托代理合同》的委托代理期限为2020年7月6日至2023年7月5日，月租金标准为4000元/月。原告魏新民认可涉诉房屋已出租5个月，认可分别收到房屋租金4000元、3160元（扣除维修基金840元）、8000元，同意扣除两个月空置期租金，但不同意在前几个月扣除，同意平均到每月计算。诉讼中，原告魏新民明确表示要求双方合同于2021年1月5日解除的理由为被告金乐居公司2020年10月1日延期支付第二次租金。双方一致认可涉案房屋2021年1月5日前的租金已经结清并支付完毕。诉讼中，双方对涉案房屋转租的情况知晓，原告魏新民表示知道被告从其处承租房屋后，会转租给他人。被告金乐居公司称已将涉诉房屋出租给案外人任志超。诉讼中，被告金乐居公司认为原告主张的违约金标准过高，不同意给付，要求法院予以调整。上述事实，有庭审笔录、《房屋出租委托代理合同》、不动产权证书、房屋登记表、房地平面图、北京农商银行客户回单、微信聊天记录等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告魏新民与被告金乐居公司签订《房屋出租委托代理合同》，该合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告魏新民与被告金乐居公司签订的《房屋出租委托代理合同》第七条第（四）项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.延迟支付当期全部房屋租金达十五个工作日以上的……；按照双方合同及附件五付款计划表的约定，第2次付款时间为2020年9月6日，原告魏新民在2020年9月28日即可依据合同约定与被告金乐居公司解除合同。本案的争议焦点主要在于约定解除权的事由发生，合同是否可以当然解除。本院认为：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。第一，关于被告金乐居公司的违约情况，双方约定的第2次付款时间为2020年9月6日，被告金乐居公司逾期未支付，原告魏新民之前未意识到延迟打款的情况，在2020年10月1日催促被告金乐居公司支付当期租金，被告金乐居公司于当日支付租金，对被告金乐居公司辩称非恶意拖欠租金的意见，本院予以采信。第二，原告魏新民自认被告金乐居公司延迟支付租金的行为未给其造成什么物质上的损失。第三，被告金乐居公司已经支付原告魏新民2020年11月6日至2021年1月5日期间的租金，原告魏新民接受，亦未提出异议。综合以上，本院认为，原告魏新民与被告金乐居公司在2020年7月6日才开始履行双方之间的合同，被告金乐居公司延迟支付第二次租金的行为符合违约程度显著轻微的情况，并不影响双方合同目的的实现，基于促进交易这一合同立法的核心价值、双方当事人利益平衡的考量以及公平正义原则的解释立场，本院认为，即使双方在合同中对解除事由约定明确具体且事由已经实际发生，对合同解除仍有必要加以限制，本案被告金乐居公司违约行为程度显著轻微，不影响合同目的的实现，双方合同应继续履行，对原告魏新民要求双方合同于2021年1月5日解除的诉讼请求，本院不予支持。鉴于双方合同仍需继续履行，有关空置期房屋租金，双方可依照合同继续执行，对原告魏新民要求被告金乐居公司支付空置期租金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告魏新民与被告金乐居公司签订的《房屋出租委托代理合同》第八条第（四）项约定：乙方有本合同第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。被告金乐居公司延迟支付租金的行为违反合同约定，原告魏新民据此要求被告金乐居公司支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额，就本案中被告金乐居公司的违约行为而言，原告魏新民主张的违约金标准过高，且被告金乐居公司要求法院予以调整，故本院综合考虑被告金乐居公司的违约程度、由此给原告魏新民带来的损失等因素，将违约金数额酌情调整为4000元。关于交通费和误工费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告魏新民要求被告金乐居公司支付误工费和交通费，但未提交相应证据予以证明，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京金乐居信息咨询有限公司支付原告魏新民违约金4000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告魏新民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55元（原告魏新民已预交），由原告魏新民负担30元，由被告北京金乐居信息咨询有限公司负担25元，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 胡小静二〇二〇年十二月十五日法官助理 倪永坤书 记 员 沈翔云