河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0923民初1191号原告：河南金福运现代农业有限公司，住所地南乐县。法定代表人：运富超，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建运，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓甜，河南长庚律师事务所律师。被告：南乐县宏鑫再生资源有限公司，住所地南乐县。法定代表人：杨庆习，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永轩，濮阳市乐县智诚法律服务所法律工作者。原告河南金福运现代农业有限公司（以下简称金福运公司）与被告南乐县宏鑫再生资源有限公司（以下简称宏鑫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金福运公司委托诉讼代理人吴晓甜、被告宏鑫公司委托诉讼代理人李永轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金福运公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年7月1日的《厂房场地租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金250000元及违约金75000元；3.判令被告对所租赁厂房场地恢复原状或赔偿损失，数额为46686.13元，鉴定费5000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月1日，原告与被告签订《厂房场地租赁合同》，合同约定，被告承租原告所有的有机肥厂厂房及场地，租赁位于南乐县城北××处××国道东侧，原有机肥厂北大院内场地厂房，包含厂区东侧南北大车间及北大门及场地区内整个北大院。租期自2018年7月1日至2028年6月30日，共计十年，租金为每年250000元，被告应于每年6月1日前一次性支付次年租金，一方违约的，由违约方承担全部合同期内租金总额30%的违约金。截至目前，被告仍未向原告支付2019年至2020年期间的租金，已构成合同违约，根据合同第五条约定，被告逾期15日未支付租金的，原告有权解除合同。另外，被告在租用原告厂房场地期间，未经原告同意，擅自拆毁原有房屋，并在厂房大车间内造池挖坑，根据合同第四条第五款约定，被告对房屋的损坏应承担修复或赔偿责任。原告为维护自身合法权益，诉至本院。被告宏鑫公司辩称，被告为了响应政府号召、净化大气环境、提高废物回收利用率并发展城乡经济成立了宏鑫公司，2018年7月1日，被告与原告签订《厂房场地租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于南乐县城北××处××国道东侧有机肥厂厂房及北大院全部场地用于公司回收金属废料生产经营，租期为10年，租赁费每年6月1日前交付。如一方违约应按年租金的30%承担违约金，合同签订后，被告按照约定交纳租金履行义务，因原告将租赁场地北屋部分租赁给案外人张运起作停车场，在交付厂房时原告明确告知张运起只是临时使用，随时都能搬走，不影响原告回收废料、生产经营。场地厂房交付后，被告建造门岗房屋、建设生产设备基础设施，准备回收废料进行加工生产。但租赁场地内每日人来人往、垃圾遍布，并长久停放货车、挂车、轿车数十辆，将整个租赁大院占据，仍由原告租给张运起当做停车场使用，使被告不能回收废料进行生产经营，影响被告生产经营，损失较大。被告多次找原告反映，但原告一直置之不理，不作正面回答，并声称让被告自己找张运起协商解决。被告见收料无场地可用，生产无望，为减少损失不得已向原告提出解除合同，但原告一直推诿拖延至今。现又以被告违约为由向法院提起诉讼，原告诉讼无事实根据与法律依据，应予驳回。被告同意解除合同，但原告的其他诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。被告认为，原告隐瞒出租事实，又重复租给被告收取租金，但租赁场地一直被被告租赁给他人使用，影响被告回收废料进行生产经营，不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二款的规定被告已构成违约。为此，原告不但要赔偿原告损失，而且要承担违约责任，请求法院查明事实，依法判决。经审理查明，2018年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告原有机肥厂，位于南乐县城北××处××国道东侧，承租的厂房场地分两部分，一是有机肥厂南北大车间，二是有机肥厂南苑练车场北墙北院场地，位于东邻潘古宁甫农田、西邻原告后续有待开发建设综合门面楼使用空地、南邻贾怀建驾校练车场、北邻张运起临时停车场；租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止，共计10年。约定租金为每年25万元，每年一次性支付，第一年租金于本合同签订之日起一次性付清，以后每年租金支付时间为签订该合同的前一个月6月1日之前，延期加收按年租金10%的滞纳金；约定了双方的权利义务及合同解除的条件。双方约定了违约责任:如有一方违约，由违约方承担合同期内租金总额30%违约金。被告依约缴纳2018年7月1日至2019年7月30日租赁费，原告交付厂房场地后，被告财务仇晓燕与原告法定代表人运富超2019年3月21日微信聊天记录显示，仇晓燕告知运富超张运起车队车辆将院子停满，并告知运富超明天开始拆除房屋，盖几间办公室，经同意后，被告对租赁厂房场地进行改造。2019年5月16日，原告向被告法定代表人催要第二年的租赁费，2020年4月30日，原告函告被告催要第二年的租赁费，被告未依约缴纳第二年租赁费。2020年9月25日，依原告申请，本院委托濮阳中原建设工程咨询有限公司对原告租赁房屋被私自拆毁及破坏的租赁物恢复原状的费用进行鉴定，作出濮中咨价鉴[2020]19号鉴定意见书，鉴定修复费用为46686.13元（其中税金：3854.82元）。上述事实，由当事人陈述、租赁合同、照片、微信聊天截图、鉴定意见书等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，金福运公司与宏鑫再生公司签订的《厂房场地租赁合同》,系双方当事人自愿签订,内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效,双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于是否能够解除双方签订的《厂房场地租赁合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告延迟履行支付租金，违反双方签订的合同约定，存在违约情形，故原告请求解除双方签订的《厂房场地租赁合同》符合法律规定及合同约定，依法应予支持。关于支付租金250000元及违约金75000元的问题，本院认为，依照《中华共和国民法通则》第八十五条，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。故因该合同未终止，被告应继续履行合同中约定的支付租金的义务，被告应支付原告2019年7月1日至2020年6月30日的租金即250000元。关于违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《厂房场地租赁合同》中约定了违约责任，由违约方承担全部合同期内租金30%违约金，故原告主张违约金75000元（250000元×30%），符合法律规定及合同约定，应予支持。关于原告请求被告对所租赁厂房场地恢复原状或赔偿损失，依照《厂房场地租赁合同》约定：“乙方应合理使用场地的各项设施，因正常使用需要在租赁物内进行固定资产建设或对原结构的改动，要书面报甲方同意后可实施，造成损坏的承担修复或赔偿责任”，被告工作人员仇晓燕微信告知原告法定代表人需进行房屋改造，原告已知晓且同意。依照《中国人民共和国合同法》第十一条，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式，微信告知属于法律规定的书面形式，故原告该项请求本院不予支持。关于被告辩称原告将租赁场地租给张运起作临时停车场，后有重复租给被告的行为属于违约，因原、被告签订的《租赁合同》中，第一条关于租赁场地范围中明确约定“北邻张运起临时停车场”，故被告该主张本院不予支持。关于被告宏鑫公司庭审时提出的反诉请求，请求判令原告赔偿因修建门岗房费用20000元，车间办公改造费用80000元，并要求原告退还2018至2019年度的租赁费200000元，且承担违约金75000元，共计375000元。因被告未在法定期限内缴纳反诉费用，本院不再审理被告的反诉请求，按被告撤回反诉处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百一十八条、《诉讼费用缴纳办法》第二十二条的规定，判决如下：一、解除原告河南金福运现代农业有限公司与被告南乐县宏鑫再生资源有限公司于2018年7月1日签订的《厂房场地租赁合同》。二、被告南乐县宏鑫再生资源有限公司于本判决生效后十日内向原告河南金福运现代农业有限公司支付租金及违约金共计325000元（250000元+75000元）。三、驳回原告河南金福运现代农业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6950元，由被告南乐县宏鑫再生资源有限公司负担6175元，原告河南金福运现代农业有限公司负担775元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  吴聚川审判员  冯利敏审判员  王晓伟二〇二〇年十二月十三日书记员  张 栋