西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                 （2020）陕0113民初8468号原告：西安群力自控设备有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：潘海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李浩，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菡，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：党丽杰，女，汉族，1982年9月8日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王军刚，男，汉族，1973年2月28日出生，住陕西省西安市雁塔区，系被告之夫。原告西安群力自控设备有限公司（以下简称群力自控公司）诉被告党丽杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告群力自控公司委托诉讼代理人李浩、张菡,被告党丽杰及其委托诉讼代理人王军刚到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告群力自控公司诉称，2018年5月8日，原被告签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告位于西安市雁塔区XX城XX街XX、XX号房屋，用于经营“小郡肝串串香”，房屋租赁期限为2年又20天（20天为免租期），每年租金为382320元，分4次支付，具体日期为2018年5月9日、2018年11月17日、2019年5月15日、2019年11月15日；合同期限内如果被告不按约定支付租金超过10日，需向原告承担年租金总额的5%的违约金以及免租期间的房屋租金。被告签订合同后，第一期租金191160元（2018年5月29日-11月28日）按时支付，第二期租金191160（2018年11月29日-2019年5月28日）经原告起诉到法院，法院调解后支付，第三期租金191160元（2019年5月29日-11月28日）仅支付了140580元，尚欠50580元，第四期租金191160元（2019年11月29日-2020年5月28日）则分文未付。租赁合同于2020年5月28日履行期限届满后，原告公司员工多次与被告沟通，要求其腾退房屋，但被告一直不予配合，直至2020年9月10日，双方才办理房屋交接手续，被告应向原告支付2020年5月29日至2020年9月10日之间的逾期腾房占有使用费。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告立即向原告支付拖欠租金167400元、违约金19116元、逾期腾房占有费用108934.8元，总计295450.8元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告党丽杰辩称，因疫情的影响造成损失应不予承担，即2020年2、3、4月份的损失不予承担；被告将房屋转租给案外人徐某某，故不存在拖欠房租的情形。原告给出的欠费明细，显示被告已经拖欠半年房租，但期间原告从未催促被告支付房租，若其及时通知，被告会积极妥善解决，不会拖欠至今，且被告有两个月的押金65000元原告尚未退还；对于原告要求的逾期腾房使用费，因为被告将房屋转租给案外人，故不敢撬锁进入腾房，因此被告不应该支付。现因找不到案外人徐某某，被告愿意承担相应责任，事实上原告的实际损失是2019年8月8日到2020年1月18日期间的房租，金额为15万元左右。被告同意在扣减押金65000元后将85000元支付给原告。涉案商铺至今仍未出租，并非被告未腾房所导致。经审理查明，2018年5月8日，原被告签订《租赁合同》（以下简称“合同”）约定被告（乙方）承租原告（甲方）位于西安市雁塔区XX城XX街XX、XX号的房屋，租期两年，自2018年5月9日至2020年5月28日（免租期20天，其中2018年5月9日至2018年5月28日为免租时间，甲方不计算租金）。年租金为382320元，租金支付方式为半年付，每期支付191160元，于当期租期届满前一个月支付下期租金，具体为2018年5月9日前、2018年11月17日前、2019年5月15日前、2019年11月15日前缴纳每期对应租金191160元。合同第六条租赁期限：“租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方有意续租的，应提前三个月向甲方提出书面续租要求”。合同第八条房屋租赁保证金：“1、甲方交付房屋时，乙方需向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为63720元整。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿金、房屋修缮费用、维护设备费用外，剩余部分应如数返还乙方”。合同第十三条合同的解除和终止：“四、乙方有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋并赔偿甲方损失。1、乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日的；…5、擅自将该房屋转租给第三人的”。合同第十四条违约责任：“（三）乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一，并没有按照甲方要求恢复原状或者赔偿损失的，应按年租金总额的5%向甲方支付违约金。同时乙方并向甲方支付免租期期间的房屋租金”。合同第十六条其他约定事项约定：“乙方有本合同第十三条第四款约定的情形之一的，乙方同意甲方单方自行收回出租房屋，同时乙方应向甲方腾空房屋，如果乙方拒不腾房的，甲方可单方向公证处申请办理对出租屋内财产的保全证据公证”。庭审中，原告称其与被告签订合同后，除第一笔款由被告支付外，其后因被告拖欠租金，原告诉至法院后解决。后面的租金由“小郡肝串串香”的财务人员直接支付，被告未按合同约定按时支付第三期租金50580元、第四期租金191160元，并提交银行POS签购单予以佐证。被告提交其与案外人徐某某于2018年12月10日签订的《餐饮门面转让协议书》、微信聊天记录，辩称其将涉案房屋向徐某某转租。并称原告对其转租行为知晓且同意，但未提交其他证据加以佐证。原告对此均不予认可，称双方租赁合同明确约定禁止转租，其工作人员均系直接前往涉案商铺门店前台收租，不知晓被告的转租行为。经询，原告称其于2020年1月知晓涉案商铺未开业经营，原被告双方均确认涉案房屋于2020年9月10日腾交给原告。庭审中，原告表示其主张的租金包括被告拖欠的第三期租金50580元、第四期租金191160元，还包括免租期间的租金21240元，抵扣已经缴纳的保证金63720元及2020年2月租金31860元，合计167400元。上述事实，有租赁合同、房屋交接表、餐饮门面转让协议书、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。本案合同签订后，原告如约提供系争房屋给被告承租使用，被告未按约定向原告支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告要求被告向其支付拖欠的房屋租金的诉请,按照合同约定，被告应于2019年5月15日支付第三期租金191160元，应于2019年11月15日支付第四期租金191160元，而被告并未按时足额履行给付租金义务，且在合同期内既未向原告提出解除合同亦未腾交房屋，故本案原告主张被告尚欠其合同期限内的第三期租金50580元，第四期租金191160元，于法有据，本院予以支持。因本案所涉商铺的租赁用途为餐饮，基于疫情因素的影响，原告自愿免除被告一个月房屋租金31860元，属当事人自由处分其权利，亦不悖于公平原则，本院予以确认，故被告应向原告支付合同期限内的租金209880元，扣除被告已缴纳房屋保证金63720元，尚欠房屋租金为146160元。关于原告主张被告支付2020年5月29日至2020年9月10日的逾期腾房占用费的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案原告称其通过前往涉案商铺现场收取租金，应明确知晓涉案房屋租期届满前被告或涉案房屋实际使用人确未进行实际生产经营之客观情况，对被告履约意愿、履约能力发生变化的事实应予知晓。在被告违约后，根据双方合同约定，原告有权单方自行收回出租房屋，并可通过单方向公证处申请办理对出租屋内财产的保全证据公证。在合同履行期限届满后，原告既未发函催告，亦未依合同约定采取措施及时止损，该行为违背《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，根据公平原则，本院对原告主张的扩大损失部分即逾期腾房房屋占用费不予支持。关于原告主张被告向其支付违约金的诉请，因被告党丽杰确实存在逾期支付租金的事实，故根据双方租赁合同约定，被告理应向原告支付违约金。而关于违约金的具体数额，因双方合同中既约定了违约方按照年租金总额的5%支付违约金，同时又约定支付免租期期间的房屋租金，因此原告主张的免租期内的房屋租金也具有违约金的性质，本院结合双方当事人的过错程度、预期利益、党丽杰在本案中的抗辩理由等综合因素，酌情认定违约金为年租金总额的5%即19116元，对于原告主张的免租期内的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告党丽杰自本判决生效之日起十日内向原告西安群力自控设备有限公司支付欠付租金146160元、违约金19116元，合计165276元；二、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5732元，由原告西安群力自控设备有限公司承担2120元，被告党丽杰承担3612元。因案件受理费原告已预交，故被告党丽杰将应承担的案件受理费3612元于本判决生效之日起十日内给付原告西安群力自控设备有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长    李  亚  楠审  判  员    朱      华审  判  员    张  芷  瑜   二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  张      丹   打印：相丽华      校对：王  欣  2020年  月   日送达1