上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初29339号原告：上海静融实业发展有限公司,住所地上海市静安区南京西路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：蔡育杰,董事长。委托诉讼代理人：周叶。被告：南京知行新能源汽车技术开发有限公司,住所地江苏省。法定代表人：DANIELISIDORKIRCHERT,董事长。委托诉讼代理人：徐维钰，江苏君劭律师事务所律师。原告上海静融实业发展有限公司(以下简称静融公司)与被告南京知行新能源汽车技术开发有限公司(以下简称南京知行公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月2日组织双方进行证据交换，并于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告静融公司的委托诉讼代理人周叶到庭参加诉讼，被告南京知行公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。静融公司向本院提出诉讼请求：1、确认静融公司与南京知行公司签订的《上海市房屋租赁合同》解除；2、判令南京知行公司支付租金、物业管理费、水电费及电话线路井道占线费4,875,112.46元；3、判令南京知行公司按每日千分之一标准支付滞纳金至款项全部付清日止；4、依法判令南京知行公司承担违约金3,229,680.73元；5、判令南京知行公司支付复原费385,321.98元；6、判令南京知行公司支付合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，使用费按双倍日租金和日物业管理费标准支付；7、判令南京之行公司注销所有注册在上海市静安区南京西路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)的证照。诉讼过程中，静融公司明确第一项诉请：确认静融公司与南京知行公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；变更第二项诉请为：判令南京知行公司支付2020年2月1日至2020年8月5日期间租金5,870,642.66元、2020年2月1日至2020年8月5日期间物业管理费132,102.62元、2019年11月25日至2020年6月12日期间电费37,473元、2019年11月25日至2020年4月24日期间水费349.71元、2020年1月1日至2020年8月31日电话线占线费320元；变更第三项诉请为：判令南京知行公司以6,040,887.99元为基数，按每日千分之一标准支付2020年9月2日计算至款项全部付清日止的滞纳金；变更第四项诉请为：判令南京知行公司承担解除合同违约金3,229,680.73元；变更第六项诉请为：判令南京知行公司按双倍日租金及日物业管理费标准支付2020年8月6日至2020年8月30日的房屋占有使用费165,0071.5元。静融公司撤回第七项诉请。静融公司并称，如果法院认定双方合同解除日期为其他日期，则相关诉讼请求亦根据合同实际解除日期作出相应变动。事实和理由：2018年5月8日，静融公司与南京知行公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由南京知行公司承租系争房屋，租赁期限为2018年4月16日至2021年4月15日。2020年5月10日，南京知行公司向静融公司提出要求解除租赁合同，静融公司未予以同意，要求南京知行公司继续履行合同。但南京知行公司却拖欠租金等钱款。2020年8月5日，静融公司向南京知行公司发送《关于合同解除及房屋返还事宜的函》，并于2020年8月8日送达南京知行公司。2020年8月30日，南京知行公司将系争房屋内物品搬离，并将房屋返还给静融公司。因南京知行公司拖欠租金、物业管理费等至今未支付，故静融公司起诉要求判如诉请。南京知行公司辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但解除日应为2020年5月10日。因为在2020年初，南京知行公司出现经营困难，加上疫情影响，南京知行公司无力负担经营费用，故在2020年5月8日，南京知行公司向静融公司提出退租，明确要求解除双方之间的租赁合同，该函件于2020年5月10日送达静融公司。南京知行公司确实未支付2020年2月1日起的租金及物业管理费，但租金、物业管理费应计算至2020年5月10日。确认南京知行公司未支付2019年12月至2020年3月期间的电费27,645.4元、水费263.55元、同意支付2020年1至4月电话费。静融公司在没收租赁保证金同时要求逾期付款滞纳金、房屋占有使用费等明显超出南京知行公司订立合同时预见及应当预见的范围，超出了合理限度。南京知行公司承担的责任应以静融公司实际损失为限，请求法院予以调整违约金及滞纳金。并且，逾期付款滞纳金标准至多是同业拆借中心公布的同期贷款利率的1.3倍。南京知行公司已于2020年5月10日将系争房屋返还，静融公司要求支付剩余租金没有法律依据，且明显过高，不应得到支持。南京知行公司实际已支付租赁保证金2,793,079.56元，同意静融公司抵扣后，剩余保证金应当返还南京知行公司。南京知行公司交还系争房屋后，静融公司未采取积极措施防止损失扩大，应当由其承担相应的扩大部分损失，无权按照双倍日租金及物业管理费标准主张房屋占有使用费。系争房屋在南京知行公司向静融公司发函后的2020年5月10日处于交付完毕状态。对于静融公司主张南京静融公司支付复原费的诉请，没有事实和法律依据。因为南京知行公司在2020年8月30日搬离的时候，是将系争房屋内大部分装修拆除后返还房屋的，故不应当再有复原费，即使有，静融公司主张的该笔费用也过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月8日，静融公司(甲方)与南京知行公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，面积564.23平方米，租赁期限为2018年4月16日至2021年4月15日，该房屋的装修期自2018年4月16日至2018年6月30日，共计76天。装修期内乙方无须向甲方支付租金，但仍须按本合同规定交纳实际发生的装修期物业管理费、水、电、燃气、通讯费、超时空调费、有线电视费、宽带网络费、电话初装及使用费及使用该房屋所发生的一切其他费用。其中，自起租日起，第一、第二年租金为每日每平方米53元，每月909,585.78元；第三年租金为每日每平方米57.24元，每月982,352.64元。租金应每月预付，保证金2,793,079.56元。租赁期内，物业管理费将直接交给甲方，物业管理费为每月21,440.74元。租赁期间内，乙方使用该房屋所可能产生的所有其它费用(包括但不限于水、电、通讯费等)，均应由乙方自行承担，按甲方或相关服务提供方的要求及时支付。如果乙方拖欠支付本合同规定的任何款项(包括但不限于租金、租赁保证金、物业管理费、其他费用)，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，甲方有权要求乙方根据应付费用金额支付日息千分之一的滞纳金(计复利)。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述费用的本金、违约金和其它相关的费用时止。乙方延迟支付物业管理费、其它费用而致使甲方被要求代为支付或遭受任何损失的，乙方应全额予以补偿。在不影响甲方根据本合同拥有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后提前终止本合同并提前收回该房屋，甲方有权没收全部租赁保证金，并要求乙方支付相当于六个月租金和物业管理费总和的违约金，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补足甲方遭受的相应损失(包括但不限于甲方因向乙方追究违约责任而支出的律师费、诉讼费、仲裁费、公证费等合理费用)：未经甲方书面同意，乙方逾期支付任何费用(包括但不限于保证金、租金、物业管理费或其他费用)超过三十五(35)日且经甲方书面催告后仍不予支付的。除非本合同另有约定，在第一个租赁年度内，乙方不得中途擅自退租或擅自提前终止本合同，若乙方中途擅自退租或擅自提前终止本合同的，必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，甲方有权没收全部租赁保证金，并要求乙方支付相当于六(6)个月租金和物业管理费总和的违约金，若该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补足甲方遭受的相应损失(包括但不限于甲方因乙方追究违约责任而支出的律师费、诉讼费、仲裁费、公证费等合理费用)。自第二个租赁年度开始，若乙方意欲提前终止本合同的，应至少提前六(6)个月书面通知甲方，在此情况下，甲方有权没收全部租赁保证金作为乙方提前终止之补偿。除此之外，乙方无需承担其他提前终止的赔偿责任。若乙方未能提前书面通知的，则应按前述约定支付违约金及其他赔偿责任。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期限届满当日或提前解除当日将该房屋按已恢复至附件二所列的交付标准或原状或恢复至甲方另行书面同意接受之状态交还甲方(租赁期内该等设施的自然损耗除外)，并接受甲方或大楼物业管理公司的验收。从租赁期限届满当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方进入并收回该房屋为止，乙方须以合同终止(或解除)日以前最近一个月的租金、管理费标准为基础，向甲方双倍支付延期返还期间内该房屋的占用费、管理费及其他公用事业费用及因此未能按时向新承租方交付该房屋而应承担的违约赔偿。但此等占用费、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。合同签订后，静融公司按约向南京知行公司交付了系争房屋，南京知行公司亦按约支付了首期租金及保证金等。合同履行过程中，南京知行公司开始拖欠2020年2月1日后的租金、物业管理费以及2019年11月25日后的电费、水费。2020年4月20日，静融公司向南京知行公司发出《催告函》，要求南京知行公司于2020年4月25日前支付截止2020年4月20日的租金、物业管理费、水电费等费用共计3,169,328.12元(含系争房屋及9楼办公楼)。2020年5月8日，南京知行公司向静融公司发送《关于提前终止房屋租赁合同通知函》，载明：因我司(南京知行公司)经营决策改变，决定提前终止办公室及商铺租赁合同，租赁合同将于2020年5月10日终止。2020年5月18日，静融公司向南京知行公司回函，明确表示不同意解除合同。并明确，若南京知行公司意欲提前终止租赁合同的，须按约支付系争房屋截止至终止日的所有应付租金、物业管理费、水电等公用事业费3,568,956.15元，逾期付款滞纳金240,366.88元，擅自提前终止合同的违约金6,022,760.29元，并要求南京知行公司完成房屋复原返还。若南京知行公司坚持提前终止租赁合同，请按约付清所有款项和事项，否则不同意提前终止租赁合同。回函附件中载明2019年11月25日至2020年5月18日期间的电费34,976.4元、水费349.71元，2020年1月1日至4月30日期间的占线费160元。南京知行公司收到回函后，仍未支付租金、物业管理费等钱款。2020年8月5日，静融公司向南京知行公司发送《关于合同解除及房屋返还事宜的函》，明确主张解除合同，该解除函于2020年8月8日送达南京知行公司。2020年8月30日，南京知行公司将系争房屋内物品搬离，并将房屋返还给静融公司。因南京知行公司拖欠租金、物业管理费等至今未支付，故静融公司起诉要求判如诉请。另查，系争房屋已于2020年9月出租于案外人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行合同义务。静融公司与南京知行公司签订的《上海市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人基本的合同义务。现南京知行公司拖欠数月租金、物业管理费等未支付，在静融公司催款后，仍未支付，其行为已构成根本性违约，静融公司有权行使解除权。根据双方合同约定，自第二个租赁年度开始，若南京知行公司意欲提前终止合同的，应至少提前六个月书面通知静融公司，在此情况下，静融公司有权没收全部租赁保证金作为南京知行公司提前终止之补偿。现南京知行公司抗辩称其已在2020年5月8日向静融公司发出解除合同的函件，但根据合同约定，其解除函发出后，双方之间的租赁合同最早应于2020年11月8日解除，且南京知行公司提前解除合同，静融公司还可没收保证金作为补偿。而静融公司的回函中已明确表示，如果南京知行公司未能付清其所拖欠的租金、物业管理费等钱款，未能支付违约金、交还房屋，则静融公司不同意解除合同。现南京知行公司未履行静融公司回函中载明的解除合同条件，故南京知行公司未能与静融公司协商解除合同，则南京知行公司发出的解除通知在2020年11月8日前未能达到合同解除效力。本案中，南京知行公司拖欠租金等钱款已逾35日，且在静融公司书面催告后仍未支付，故静融公司已满足合同约定的行使解除权的条件。根据法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现静融公司已于2020年8月5日向南京知行公司发出合同解除函，该函件于2020年8月8日到达南京知行公司。在双方均享有解除权的前提下，静融公司的解除通知已于2020年8月8日达到解除合同的效力，而南京知行公司的解除通知最早于2020年11月8日发生解除效力，故本院确认双方之间的租赁合同于2020年8月8日解除。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据本案查明的事实，静融公司已按约将系争房屋交付南京知行公司使用，但南京知行公司却未支付2020年2月1日后的租金、物业管理费，而双方租赁合同已确认于2020年8月8日解除，故南京知行公司理应支付2020年2月1日至8月8日期间的租金909,585.78元/月*2月+53元/日/平方米*564.23平方米*15日+982,352.64元/月*3月+57.24元/日/平方米*564.23平方米*24日=5,989,908.93元、物业管理费21,440.74元/月*6月+21,440.74元/月*12月/365天*8日=134,283.65元，静融公司主张南京知行公司支付拖欠的租金、物业管理费的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已确认于2020年8月8日解除，南京知行公司理应将系争房屋返还静融公司，但南京知行公司直至2020年8月30日将系争房屋内物品搬离，并将系争房屋交还静融公司，故南京知行公司理应支付2020年8月9日至8月30日期间的占有使用费。虽双方合同约定合同解除后的占有使用费、物业管理费均按照月租金、月物业管理费及公共事业费的双倍支付，但双方合同解除后，静融公司应当给予南京知行公司合理期限搬离。本案中，南京知行公司实际于2020年8月30日搬离，距合同解除日相隔22日，尚属合理。现南京知行公司辩称双倍标准过高，请求予以调整，本院采纳南京知行公司该辩称意见，调整合同解除后的占有使用费按每日33,001.42元计付。即，南京知行公司应向静融公司支付2020年8月9日至8月30日期间的占有使用费为33,001.42元/日*22日=726,031.24元。对于静融公司主张南京知行公司支付欠付的2019年11月25日至2020年6月12日期间的电费37,473元、2019年11月25日至2020年5月18日期间的水费349.71元、2020年1月1日至8月30日期间的占线费320元，现南京知行公司确认欠付的2019年11月25日至2020年5月18日期间的电费34,976.4元、水费349.71元，2020年1月1日至4月30日期间的占线费160元，并确认2019年12月后的电费、水费及占线费确实均未支付。从静融公司提交的电表照片及2020年5月18日至6月12日期间的电费金额差额，静融公司主张的2019年11月25日至2020年6月12日期间的电费尚属合理，本院予以支持。因南京知行公司确认欠付水费349.71元，静融公司该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于南京知行公司表示同意支付2020年1月1日至4月30日期间的占线费，但结合其实际交房日期为2020年8月30日的事实，静融公司主张南京知行公司支付2020年1月1日至8月30日期间的占线费320元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于静融公司主张南京知行公司支付逾期付款滞纳金的诉请，根据双方合同约定，双方租金先付后用，若南京知行公司拖欠租金、物业管理费等钱款，静融公司有权按每日千分之一的标准要求南京知行公司支付滞纳金，滞纳金自各项费用应付之日起算，直至付清时止。现南京知行公司拖欠租金5,989,908.93元、物业管理费134,283.65元、电费37,473元、水费349.71元、占线费320元未支付，合计6,162,335.29元，现双方合同已确认于2020年8月8日解除，静融公司主张南京知行公司以6,040,887.99元为本金，支付2020年9月2日至实际付清之日止的滞纳金。静融公司主张的滞纳金本金少于南京知行公司欠付的钱款、起算日期晚于上述款项的应付之日，系静融公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。至于滞纳金的计算标准，静融公司主张按合同约定每日千分之一计算，南京知行公司辩称该标准过高，请求予以调整。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现静融公司主张的每日千分之一的标准确实过高，故本院采纳南京知行公司的辩称意见，调整滞纳金标准为每日万分之二。即，南京知行公司应以6,040,887.99元为本金，按每日万分之二的标准向静融公司支付2020年9月2日至实际付清之日止的滞纳金。对于静融公司主张南京知行公司支付违约金的诉请，根据双方合同约定，若静融公司根据合同约定提前解除合同的，静融公司有权没收全部租赁保证金，并要求南京知行公司支付相当于六个月租金和物业管理费总和的违约金。虽合同约定有没收保证金及支付违约金，但从性质上来看，没收保证金即为承担违约金的一种形式。现静融公司在没收保证金的基础上，又主张收取相当于六个月租金、物业管理费总和的违约金，南京知行抗辩该违约金过高，根据本案查明的事实，结合系争房屋再次出租情况，静融公司主张的违约金确实过高，故本院采纳南京知行公司的辩称意见，酌定南京知行公司应支付违约金2,793,079.56元。因双方合同约定静融公司可没收租赁保证金，故南京知行公司支付的保证金作为违约金予以没收。对于静融公司主张南京知行公司支付复原费的诉请，因该费用的产生系合同解除后果之一，本院在酌定违约金时已予以充分考虑，且该费用亦尚未发生，故静融公司该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。对于静融公司撤回主张南京知行公司注销注册在系争房屋上相关证照的诉请，系静融公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。南京知行公司经本院传票传唤未到庭应诉，应视为其放弃了合法的答辩权与举证权，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海静融实业发展有限公司与被告南京知行新能源汽车技术开发有限公司就上海市静安区南京西路XXX号XXX楼XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年8月8日解除；二、被告南京知行新能源汽车技术开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静融实业发展有限公司支付欠付的租金5,989,908.93元、占有使用费726,031.24元、物业管理费134,283.65元、电费37,473元、水费349.71元、占线费320元；三、被告南京知行新能源汽车技术开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海静融实业发展有限公司支付逾期付款滞纳金，滞纳金以6,040,887.99元为本金，按每日万分之二的标准支付自2020年9月2日至实际付清之日止；四、原告上海静融实业发展有限公司收取的被告南京知行新能源汽车技术开发有限公司交纳的租赁保证金2,793,079.56元，不予返还；五、原告上海静融实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费74,463.5元，由原告上海静融实业发展有限公司负担1,463.5元、被告南京知行新能源汽车技术开发有限公司负担73,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 姚峥二〇二〇年十二月三十日法官助理 蒋洁书 记 员 李康附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……