贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初9128号 原告：陈西南，男，1949年8月22日出生，汉族，住贵州省兴义市。 被告：谢思源，男，1992年3月18日出生，布依族，住贵州省兴义市。 原告陈西南与被告谢思源租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈西南、被告谢思源均到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告陈西南向本院提出诉讼请求：1、判决解除陈西南与谢思源之间签署的《租房合同》；2、判决谢思源支付陈西南租金30000元，以及按照年利率6%，计算自2020年1月1日起至款项清偿之日止的资金占用费（截止到2020年10月1日。资金占用费暂计为1350元）；3、确认添附物归陈西南所有（包括房屋内安装完毕的木地板、1道铝合金大门、4道TATA木门、2道贵龙铝合金玻璃门、36个孔灯、34个射灯）；4、判决谢思源搬离案涉房屋，及时将房屋内的物品腾空，租金计算至实际返还之日止；5、本案诉讼费用由谢思源承担。 事实与理由：2018年10月，谢思源想要承租陈西南位于兴义市，建筑使用面积为240㎡。陈西南与谢思源口头约定，由谢思源承租房屋，第一、二年每年租金为6万元，第三年租金为7万元，第四、五年租金为8万元，陈西南同意谢思源进行装修，并且补贴谢思源装修款2万元，在第一年租金内减去。 谢思源装修完成后，双方于2018年11月2日签署了《租房合同》，约定谢思源承租陈西南房屋，租赁5年，租金按年支付，合同签订后支付第一年租金。如谢思源在房屋内进行非法活动或拖欠租金1个月，陈西南有权解除合同，收回房屋，要求谢思源承担违约责任。承租方不续租时，不可破坏房屋设施设备。合同签订后，谢思源支付了第一年租金4万元。 2019年11月6日，谢思源应当支付陈西南第二年租金6万元，但只支付了3万元，剩余3万元承诺于2020年元月前结清，并签署了《欠条》。 2020年1月，谢思源一直不支付租金。陈西南多次联系谢思源，谢思源称其不在兴义，但是会继续承租房屋，也一定会付款。但谢思源突然于6月提出要解除租赁合同，并且要拆除房屋内部的门及装修物，陈西南要求其支付完毕第二年租金，租期结束可解除合同，而且按照合同约定，承租方不能破坏房屋设施设备，双方未达成协议。2020年6月19日，谢思源将陈西南诉至法院，要求解除合同，陈西南因不熟悉诉讼程序，未在诉讼过程中提出反诉。 谢思源拖欠租金长达八月，已经损害了陈西南的合法权益。拒不支付租金，导致合同的目的不能实现。陈西南为维护自身正当权益，依法向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所述。 被告谢思源辩称，谢思源向陈西南租赁房屋是事实，但陈西南在诉状中的诉讼请求及事情缘由大部分不属实，具体情况如下:1.起诉书第二页第六行陈西南所述同意谢思源进行装修，并且补贴谢思源装修款2万元，在第一年租金内减去一事，谢思源对此事毫不知情。2018年11月租房之时，双方协商后便定下租金为:第一年4万元，第二年6万元，第三年7万元，第四年8万，第五年8万元，所以此事纯属虚构。2.起诉书第二页第八行，陈西南所说装修完成后，双方于2018年11月2日签署了租房合同，从正常的租房流程来说，没有人会先租了房子并装修好之后再签署合同，故并不存在陈西南所说装修完成后才签署了租房合同。谢思源因初次创业，经验不足，也没有将租房后陈西南给予的装修周期写入合同。3.起诉书诉讼请求第二条及第二页第十四行，2019年11月6日，谢思源因公司经营不善，没有一次性完全支付第二年6万元房租的能力，就跟房东商议先付3万元为上半年的房租，并写下欠房东下半年3万元的字据。本想好好经营公司，把下半年的房租补上，可是万万没想到的是这个时候疫情爆发了，于是公司陷入了停业状态，在疫情的形势稍有好转后我们努力在开展业务，但这个时候大家都还是对疫情很警惕，所以就导致了公司一直没有收入，公司已经无法继续经营了。在这期间谢思源也曾找过陈西南，希望能因为疫情的原因给谢思源延长1-2个月的租期，陈西南分文不让，谢思源也与陈西南说明了自己的情况，下半年的房租谢思源可能无力承担了，而此时陈西南也已挂上了房屋出租的告示。最后谢思源无力承担下半年房租，就跟房东商议，提出解除合同。双方协商内容为:一周内谢思源把东西全部搬走，并把拆除过后有瑕疵的地方复原。谢思源也留了一把大门的钥匙给陈西南，想着如果有人询问租房事宜陈西南也能带租客去房屋内观看，可当谢思源准备去把东西搬走时，发现陈西南在未通知谢思源的情况下私自对谢思源公司的大门加施大锁，谢思源找到陈西南，陈西南不知为何突然不同意之前协商的结果，双方再次协商，最终协商无果，后面只能去桔山派出所请警察同志进行调解，经调解后，陈西南不接受调解方案并提出更多的要求，于是调解无果，最终去到兴义市人民法院，经调解后陈西南还是不接受调解结果，最终谢思源无奈之下只能对陈西南提起诉讼。自2020年6月12日起，陈西南在未告知谢思源的情况下私自对谢思源公司大门上锁，并扣留陈西南公司在承租屋内的所有财产及他人财产，谢思源不仅没有使用房屋，而且连属于谢思源公司的财产及属于他人的财产也无法拿出。起诉书中诉讼请求第3条及起诉书第二页第19行，谢思源在签署租赁合同时，房屋是毛坯房，屋内无任何设施设备，谢思源公司是装修公司，公司内大部分物品都是各个品牌商家放在谢思源公司作为展示用途，公司并无所有权及处置权，并且当时与品牌商家合作时签署了协议。谢思源考虑到陈西南作为长辈，公司安装好的窗户，以及室内的装修，还有进门处的两扇玻璃大门谢思源都想着有这些东西老人家下一次出租时价格也能租高一点，可谢思源没想到的是陈西南连商品也不允许谢思源带走，谢思源完全无法接受陈西南提出的要求。 综上所述，谢思源认为:1、陈西南要求谢思源支付租金30000元并赔付资金占用费一事不合理。谢思源因疫情原因导致公司实在无力继续经营，在与陈西南协商后提出解除合同，在谢思源搬离公司物品时，陈西南不同意解除合同并私自将谢思源公司大门上锁，谢思源既没有使用房屋，也无法将房屋内公司的物品撤出，并且在2020年上半年陈西南便已挂出招租告示。所以谢思源认为，自2020年6月12日起，陈西南一切损失是由陈西南自己造成，与谢思源无关。2、谢思源认为陈西南提出要将屋内商品据为己有的行为属于强占，因为谢思源并没有商品的所有权与处置权，这是属于商家提供的商品，所以谢思源认为陈西南提出的要求不合理。3、此起诉状的大部分内容不属实，所以诉讼费不应由谢思源承担。4、谢思源在面对陈西南时一直秉承尊老爱幼，依照事实说话，和平解决纠纷的态度，给公司造成的损失也未想过要陈西南赔偿，可陈西南一次又一次提出新的无理要求。现谢思源提出如下请求:因从2020年6月12日起，陈西南私自扣留谢思源公司所有物品及所有重要文件锁于房屋内，对谢思源公司造成了无法挽回的损失，现谢思源的具体请求及意见如下: 1.因无法按期归还合作商商品(含大自然木地板，TATA木门4道)对谢思源公司造成名誉受损，谢思源要求陈西南赔偿人民币2000元名誉损失费。 2.因重要文件物品被锁，无法提供已签署的合同，导致谢思源公司无法结得尾款，对谢思源公司造成了巨大的损失，谢思源要求陈西南赔偿公司损失人民币8万元。 3.因陈西南未经同意私自扣留承租屋内谢思源公司全部财产及他人财产，该行为造成了严重的侵权行为，对此，谢思源要求陈西南归还承租屋内全部公司所有财产及他人财产。鉴于上述事实，谢思源恳请法庭依据事实和法律公正判决，维护谢思源的合法权益。 4.同意解除与陈西南签订的租房合同。关于支付租金30000元的诉请谢思源不同意，谢思源仅同意6月3日至6月12日期间产生的租金，6月12日之后的租金不同意支付。因租赁期限为6月3日到期，后因发生纠纷协商未果导致6月12日提起诉讼。 5.关于陈西南增加的诉讼请求搬离、腾空房屋，谢思源随时可以腾空并搬离房屋。 本院经审理认定事实如下:2018年11月2日，陈西南（甲方）与谢思源（乙方）签订《租房合同》，该合同约定：一、出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况。1、本合同所出租房屋坐落在兴义市；2、房屋的建筑面积240平方米、使用面积240平方米。二、房屋内部的装修情况为毛坯。三、房屋租赁的期限，租期五年，从2018年11月3日起至2023年11月3日止，租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出，由甲方决定是否继续签订合同。租赁期限内，如甲方出卖房屋，应提前30天通知乙方，乙方在接到通知后30天内决定是否行使用优先行使优先购买权。如乙方逾期不予答复，那么为其放弃该权利。四、租金及交纳方式：2018-2019年租金40000.00元，2019-2020年租金60000.00元，2020-2021年租金70000.00元，2021－2022年租金80000.00元，2022-2023年租金80000.00元，租金按年交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一个年的租金。五年后租金与乙方再行按照当前行情适当增减，到时此合同作废，再拟合同。五、房屋修缮和装修甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知的30天之内予以解决。否则乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方支付违约金。六、房屋出卖租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。七、违约责任。1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。（1）租用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）拖欠租金1月。八、优先承租权。租赁期间届满后，如甲方继续出租房屋，则乙方在同等条件下享有优先承租权。如租赁期间届满后，乙方确实无法找到房屋，甲方应给予一个月的宽限期，宽限期的房租与约定的房租一样。九、免责条件。因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。十、争议解决的方式。合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商；如协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。十一、合同自双方签字之日起生效。一式二份，双方各执一份。补充条约：承租方不续租时，不可破坏房屋设施。 合同签订后，陈西南将案涉房屋交付给谢思源，谢思源进行装修后用于开设装修公司经营使用，谢思源向陈西南支付了第一年租金4万元。为了经营工作需要，谢思源购买了办公电脑、沙发、饮水机、柜子等物，装修了铝合金大门等。2019年11月6日，谢思源向陈西南出具了一张金额为3万元的《欠条》，在《欠条》中承诺于2020年1月份前结清。2019年11月8日，谢思源通过手机银行转账的方式向陈西南支付了第二年度的租金3万元。2020年6月底谢思源委托合伙人张林明将所欠的水电费1200元支付给陈西南，将案涉房屋的钥匙一把交付给陈西南，并告知陈西南不再租赁房屋，可以出租案涉房屋给他人，陈西南又为案涉房门加了一道锁。事后，陈西南对外挂牌出租案涉房屋。因案涉房屋内装修在隔断上的铝合金门及实木门产生争议，谢思源认为系自己与合作商合作，摆放在承租屋内的商品，为了与客户洽谈装修时方便查看，装在隔断上，既可装饰又可让客户清晰认识了解，陈西南认为系装修部分，属于添附于房屋的部分，且合同约定不得破坏房屋设施，若拆除归谢思源所有，损害了房屋的结构，应归陈西南所有，不同意谢思源拆除，并不同意搬离案涉房屋内的全部物品，陈西南于2020年9月14日诉至本院要求解决。 另查明，本院于2020年9月9日谢思源、陈西南在场时查看案涉房屋的现状，谢思源在承租房屋内装修了两个卫生间（安装铝合金玻璃门一道，门上有标价牌），三个办公室（各安装TATA木门一道，门上有标价牌）、一个储藏室（安装TATA木门一道，门上有标价牌）等，并口头告知陈西南：让谢思源将案涉房屋内属于谢思源的物品搬走，陈西南明确表示谢思源将物品搬走后不能保证租金的支付，必须待谢思源支付全部租金才能让其搬走。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及陈西南向本院提交的租房合同原件1份、欠条原件1份、桔山办新场村二组陈西南户迁建房屋宅基地平面图复印件1份,谢思源提交的照片1张、产品推广合作协议原件2份在卷为据，足以认定。 本院认为，关于案涉《租房合同》的效力、合同的解除问题已在本院审理的（2020）黔2301民初5791号民事判决中已作审理，在本案中不再审理。 关于陈西南诉请的租金、资金占用费问题，鉴于导致合同无效，双方均存在过错，第二年度下欠的租金谢思源以欠条的形式确定，约定在2020年1月支付，但未能按期支付，谢思源应及时支付陈西南。同时为了防止损失的扩大，本院于2020年9月9日向陈西南进行了告知让谢思源将案涉房屋内属于谢思源的物品搬走，陈西南明确表示不同意，长期不让谢思源搬离承租房屋内的物品，导致租金损失的进一步扩大，是其自己行为所致，不是谢思源的过错，陈西南自己行为所致扩大的租金损失部分由其自己承担，租金只能计算至此。第二年度租金（2019年11月3日至2020年11月3日期间）为60000元，谢思源于2019年11月8日支付了租金30000元，已支付的租金仅能使用至2020年5月3日，从2020年5月4日起的租金未支付，故本案产生的租金应为20833.35元（60000÷12×4＋5天×166.67元/天），应由谢思源向陈西南支付。至于资金占用费损失，谢思源未支付租金的给陈西南造成资金占用损失，陈西南诉请按年利率6%计算不违反法律规定，应予支持，但起算时间应当从逾期之日（2020年2月1日）起计算，且计算基数20833.35元，故予以支持。 关于陈西南诉请添附物归属、搬离案涉房屋问题，本案主要争议就是两扇铝合金大门、装在隔断上的两道铝合金门、装在隔断上的四道TATA实木门，区分附合装饰装修物的认定问题，主要是指动产和不动产的附合，按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（未形成附合）和不可分离（形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需要花费巨大，可以认定为形成附合；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。结合本案，木地板、地砖、铝合金大门已装修在房屋上，与房屋结合，非毁损不能分离，不能拆除，已经形成附合，而双方有争议的两道铝合金门、四道TATA实木门，系谢思源在承租房屋内独立装饰装修的部分，并非与其房屋结合，不是形成附合的部分，可以直接拆除，谢思源应及时将陈列在承租屋内，以及未形成附合的物品等搬离案涉房屋，陈西南也不能以谢思源不支付租金，长期不让谢思源搬离承租房屋内的物品，导致损失的进一步扩大，应积极协助谢思源搬离案涉房屋，搬离房屋是谢思源的义务，故对其要求确认添附物归属、搬离案涉的诉请部分予以支持。 关于谢思源辩称陈西南的行为给公司造成名誉损失、财产损害主张，涉及不同的主体及不同的法律关系，若其认为因陈西南行为侵害公司相关权利，不宜在本案中主张，与本案一并审理，可另寻其他途径解决。 综上，为及时化解纠纷，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限谢思源于本判决生效之日起十日内向陈西南支付租金20833.35元及资金占用费（以租金20833.35元为基数，从2020年2月1日起按年利率6%计算资金占用费至清偿之日止）。 二、谢思源于本判决生效之日起十日内搬离位于兴义市（生态公馆左侧）二楼，即将承租屋内的装在隔断上卫生间2道铝合金门、装在隔断上4道ＴＡＴＡ实木门拆除，搬离办公电脑、沙发、饮水机、柜子等其他活动物品及设备； 三、驳回陈西南的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，减半收取375元，由谢思源承担240元（谢思源直接支付陈西南），陈西南承担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年十二月三十日 书记员  刘 淋