河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再57号再审申请人（原审原告）：叶阳涛，男，1989年12月25日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：刘雍，河南吉凯隆律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王竹雯，河南吉凯隆律师事务所律师，特别授权。被申请人（原审被告）：安留军，男，1962年7月4日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：刘畅，河南航星律师事务所律师，一般代理。原审被告：洛阳云外楼房地产开发有限公司。住所地:河南省宜阳县寻村镇段村。法定代表人：马社子，该公司董事长。再审申请人叶阳涛因与被申请人安留军、原审被告洛阳云外楼房地产开发有限公司（以下简称云外楼公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2016）豫03民初289号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年5月20日作出（2020）豫民申791号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人叶阳涛的委托诉讼代理人王竹雯、被申请人安留军及其委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼。云外楼公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶阳涛申请再审称，请求：1.撤销原判；2.依法解除对宜阳县滨河万嘉花园C1栋20号商铺的查封，停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施；3.确认宜阳县滨河万嘉花园C1栋20号商铺产权归叶阳涛所有；4.判令云外楼公司继续履行合同为叶阳涛办理备案登记并办理房产证；5.本案一审诉讼费由安留军承担。事实和理由：一、关于提出申请再审超过原审判决生效之日6个月的问题。由于本案涉及受害购房户同时提出执行异议之诉，原审判决驳回购房户的诉讼请求。购房户马虎令不服一审判决上诉后，河南省高级人民法院判决其执行异议的主张成立，马虎令对涉案商铺依法享有排除执行的权利。安留军不服该判决向最高人民法院提起再审申请，最高人民法院驳回了安留军的再审申请。原审判决确有错误，现依法申请再审。二、叶阳涛在法院查封之前已经与云外楼公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有了该房产。根据合同约定，出卖方应当在签订合同之日起180天内办理备案登记手续，但由于出卖人的原因未能备案，叶阳涛并无任何过错。安留军在明知案涉房产已经出卖并交付于叶阳涛的情况下，仍与云外楼公司恶意串通，办理他项权证，侵害了叶阳涛的合法权益，叶阳涛所享有的权利能够排除执行。原审判决适用法律错误，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十八条。三、根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定和查明的案件事实，已经能够认定叶阳涛才是案涉房产的真正权利人。工程款优先受偿权尚不能对抗买受人的权利，而工程款优先受偿权又优先于抵押权，由此可知，抵押权人的抵押权不能对抗真实的买受人的权利。安留军辩称，一、叶阳涛提交的证据并不能证明案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并对案涉房产合法占有。1.根据叶阳涛提交的《商品房买卖合同》签订时间及支付房款的时间，交款时间在先，签订合同日期在后，且签订合同日期恰好为合同约定的最后一笔购房款支付时间，明显违背交易习惯，有理由相信叶阳涛的《商品房买卖合同》系事后由其单方填写、倒签成立时间的合同。2.从签订买卖合同到安留军办理抵押登记的2014年5月，叶阳涛的《商品房买卖合同》一直未办理备案登记手续，也未通过诉讼等方式主张其权利，而安留军却按照相关程序办理了抵押登记，足以说明未办理备案登记的原因系叶阳涛怠于行使主张备案登记权利所致，并非非因自身原因未办理过户。3.叶阳涛没有提交安留军与云外楼公司恶意串通的证据。安留军直到申请执行过程中才知晓云外楼公司与叶阳涛之间的纠纷，安留军作为善意债权人，并已对案涉房产进行了抵押登记。按照法律规定，其他物权的善意取得参照所有权的善意取得，善意取得的抵押权足以构成对抵押财产所有权的负担和限制，不论抵押财产是否属于叶阳涛所有，安留军对案涉房产的抵押权，均可对抗叶阳涛主张所有权的异议请求。二、关于本案的法律适用问题。1.本案系因安留军申请执行房地产开发企业云外楼公司名下房产所产生，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条系担保物权的申请执行人能够对抗案外人普通债权的优先受偿权的一般规定，而二十九条系专门针对房地产开发企业作为被执行人的特殊法律规定。根据法律的适用规则，首先适用一般法律规定，如存在特殊法律规定，应适用特殊法律规定，故本案应当适用第二十九条的规定。2.叶阳涛称作为买受人的权利优先于工程款优先受偿权，进而优先于抵押权，此规则适用的前提是买受人应当是购买商品房的消费者，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条正是为保护商品房消费者而设立的规定，故应当适用第二十九条。三、关于本案程序问题。叶阳涛在原审判决作出后，没有提起上诉，表示其已经放弃通过诉讼救济的权利，其申请再审已经超出了六个月的时间规定，不符合申请再审的立法保护意图。云外楼公司未到庭也没有提交书面答辩状。叶阳涛向原审法院起诉请求：1.请求依法解除对宜阳县滨河万嘉花园C1栋20号商铺的查封，停止采取评估、拍卖、变卖等强制措施。2.确认宜阳县滨河万嘉花园C1栋20号商铺产权归原告叶阳涛所有。3.判令被告云外楼公司继续履行合同为原告办理备案登记手续并办理房产证；4.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2014年5月14日，安留军与云外楼公司签订了借款抵押合同一份，约定由云外楼公司以其所有的宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产设立抵押（所有权证号为：宜阳房权证香鹿山镇字第**），以此作为之前借款的2000万元本金及相应利息的担保。2014年5月19日，安留军与云外楼公司就上述借款抵押合同所涉及的抵押权到房管部门办理了他项权利证书（证书编号为：宜阳房他权证香鹿山镇字第002067号）。因云外楼公司未及时履行还款义务，安留军将云外楼公司及马社子诉至本院。本院于2015年8月17日作出（2015）洛民三初字第51号民事判决，判令:“一、洛阳云外楼房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告安留军借款2000万元及相应的利息（2014年11月19日前利息为100万元，2014年11月19日之后的利息按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止）；二、安留军对洛阳云外楼房地产开发有限公司所有的宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产（所有权证号码为：宜阳房房权证香鹿山镇字第**）有优先受偿权；三、马社子对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；马社子对上述款项予以清偿后有权向洛阳云外楼房地产开发有限公司追偿；四、驳回安留军其他诉讼请求。”被告云外楼公司及马社子不服该判决，提起上诉，后被告云外楼公司及马社子申请撤回上诉，河南省高级人民法院于2016年4月7日作出（2015）豫法民一终字第366号民事裁定，裁定：“准许洛阳云外楼房地产开发有限公司、马社子撤回上诉，各方按原审判决执行。”因云外楼公司、马社子没有按照判决内容履行，安留军申请法院强制执行，本院于2016年6月12日查封了云外楼公司名下所有的位于宜阳县香鹿山镇××路北侧××房产。2012年4月12日，叶阳涛与云外楼公司签订了《商品房买卖合同》，购买了宜阳县滨河万嘉花园C1栋20号商铺，合同约定该商铺总价款为68万元，付款方式为一次性付款，于2012年4月12日前支付一次性房款68万元。叶阳涛提交的交款票据显示：2011年12月30日叶宗军（叶阳涛）向云外楼公司支付该商铺定金3万元，叶宗军（叶阳涛）于2012年1月10日、2012年4月12日分别支付该商铺房款17万元、48万元，以上共计68万元。在该案执行过程中，原告叶阳涛提出了异议，认为其在本院查封前已出资购买该商铺，已实际占用和使用该商铺进行经营活动，故申请本院中止对涉案房产的执行程序。针对叶阳涛提出的异议，本院作出（2016）豫03执异190号执行裁定书，该裁定书认定：依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、第二十九条的规定，只有买受人在从房地产开发企业所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋时，才能排除执行，而本案中案外人叶阳涛所购房屋为商铺，并非用于居住。其次，申请执行人安留军就涉案房产已到房地产管理部门办理抵押登记和他项权利证书，依法应对涉案房产享有能够对抗案外人的担保物权的优先受偿权，故案外人叶阳涛所提出的异议，不能成立。裁定驳回叶阳涛的异议请求。叶阳涛不服该裁定，提起本次诉讼。原审法院认为，虽然在本院查封涉案房屋前，叶阳涛与云外楼公司已签订购房合同并交付了房款，且使用涉案房屋进行经营活动。但安留军就涉案房产已到房地产管理部门办理了抵押登记和他项权利证书，生效的民事判决已确认安留军对涉案房产享有优先受偿权。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”叶阳涛所购的涉案房产，并不符合该条所规定能够排除执行的情形。综上，原告叶阳涛要求终止对涉案房产的执行程序，并要求确认该房产归其所有，由云外楼公司为其办理备案登记手续及房产证的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条之规定，原审法院判决：驳回原告叶阳涛的诉讼请求。案件受理费10600元，由原告叶阳涛负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下:对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案主要涉及叶阳涛对案涉房屋是否享有足以对抗安留军享有的担保物权的民事权益。根据叶阳涛提交的《商品房买卖合同》、交纳购房款的收据以及交纳物业费、电费、对外租赁合同等证据，可以认定在案涉房屋被人民法院查封前叶阳涛已与云外楼公司签订了书面买卖合同支付了全部购房款，并占有案涉房屋。叶阳涛购买案涉房屋时，该房屋已取得预售许可，且未设立抵押，叶阳涛已尽到了合理的注意义务。将案涉房产过户至叶阳涛名下，主要需要作为房地产开发企业的云外楼公司的配合，不宜将未办理过户登记的原因归咎于购房人。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”、第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，虽然安留军对案涉房屋享有担保物权，但叶阳涛对案涉房屋享有的民事权益依照法律规定可以排除执行。关于叶阳涛是否享有案涉房屋所有权的问题，根据目前查明的案情，案涉房屋是否具备办理房屋过户登记条件尚不明确，本案不宜对叶阳涛关于确认其所有权及办理登记、房产证的诉求进行处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销本院（2016）豫03民初289号民事判决；二、叶阳涛对于宜阳县滨河万嘉花园C1栋20号商铺享有排除执行的权益；三、驳回叶阳涛的其他诉讼请求。本案一审案件受理费10600元，由安留军负担；再审案件受理费10600元，由叶阳涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  焦丽娟审判员  杨利云审判员  李青青二〇二〇年十二月八日书记员  任晓梦