文书内容河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0411民初1843号原告：平顶山市新华区农村信用合作联社，住所地：河南省平顶山市矿工路与西沿河路交叉口佳田紫金园。法定代表人：钱秀霞，理事长。委托诉讼代理人：王献杰，男，1973年10月3日出生，汉族，系该单位职工，住平顶山市新华区。被告：平顶山市立威房地产开发有限公司，住所地：平顶山市湛河区开源路南段马庄转盘南路西金城丽景小区18号商铺。诉讼代表人：平顶山市立威房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：杨少青，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕金城，河南国银律师事务所律师。原告平顶山市新华区农村信用合作联社（以下简称新华联社）与被告平顶山市立威房地产开发有限公司（以下简称立威公司）与破产有关的纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新华联社的委托诉讼代理人王献杰、被告立威公司的委托诉讼代理人杨少青、吕金城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华联社向本院提出诉讼请求：1.请求确认新华联社的债权全部为有财产担保的债权（即未被确认为有财产担保的普通债权金额为10317070.48元及10390117.16元，共计20707187.64元，为有财产担保的债权。）依法享有优先受偿权；2.本案诉讼费由立威公司承担。事实及理由：2018年4月28日，立威公司在新华联社借款1800万元，以立威公司立威山写字楼410411、002202、GB00007、F000010103等18间商用房设定了抵押并办理了不动产登记，（登记证号：豫（2018）平顶山市不动产证明第0008948号）。2018年5月4日，平顶山市鑫威商贸有限公司在新华联社借款1800万元，以立威公司立威山写字楼14-17、19、20、24-28商用房37间设定了抵押并办理了不动产登记，（登记证号：豫（2018）平顶山市不动产证明第0008951号）。2019年7月25日,平顶山市中级人民法院裁定立威公司进入重整程序，2019年9月20日，新华联社依法申报了金融债权，管理人也依法进行了初步审查确认。但在2020年4月19日的复核通知中却对已设立抵押权的金融债权没有进行全额确认，仅将其认作没有财产担保的普通债权。未被确认优先权的债权数额分别为10317070.48元和10390117.16元。在收到复核确认告知函后，新华联社立即与立威公司联系沟通核对，立威公司也未详细提供该抵押房产出售给他人的具体房产号和金额以及出售时间。为维护新华联社的合法权益，特向法院提起诉讼。立威公司辩称，立威公司在与新华联社签订抵押合同之前，已出售53套抵押中的房屋，之后又出售一套房屋，立威公司与新华联社签订的抵押合同，严重损害了以和立威公司签订商品房认购协议等诸多第三方的利益，根据合同法的相关规定，属于无效合同，新华联社的该部分抵押权自然也就不存在。2、破产程序又被称为是概括执行程序，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订商品房买卖合同；2、所购商品房系用于居住，且登记于买受人名下，无其他的房屋；3、已支付价款已超过合同约定总价款的50%。立威公司自2019年7月进入破产程序后，购房户类债权、建设工程类价款债权、银行抵押类债权均向管理人申报债权，根据前述法律规定，在破产程序中，已签订有效购房协议债权人的债权顺序，是明显优先于银行抵押类债权清偿顺序的，管理人基于此扣减新华联社部分债权合法有效。3、根据立威公司破产期间，评估机构出具的评估数据显示，立威山写字楼在建工程评估值为1397.41元/平方米，在新华联社列举的抵押清单中，仅有一套在建工程未出售，评估值为1500385.14元。因此新华联社的债权在1500385.14元内享有优先受偿权。新华联社围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、新华联社营业执照、法定代表人证明及身份证复印件、委托书及复印件，证明新华联社身份及委托信息；2、立威公司营业执照、平顶山市中院决定书（2019）豫04破5-1号，证明立威公司身份信息、破产管理人信息；3、债权申报表、债权申报表、债权复核确认告知函；4、豫（2018）平顶山市不动产证明第0008951号；5、豫（2018）平顶山市不动产证明第0008948号；6、借款借据、流动资金借款合同、抵押合同各2份，证明立威公司贷款真实，抵押合同有效，并办理了抵押登记。立威公司对新华联社提供证据发表以下质证意见：对证据1-5均无异议，对证据6真实性无异议，新华联社申报债权时也向管理人提交了证据6。立威公司围绕其答辩意见依法提交以下证据：1、关于立威公司破产项目中立威山房地产开发有限公司破产项目中立威山在建工程—建筑物写字楼部分评估结论说明；2、新华联社债权汇总清单、立威山写字楼2017年新测绘明细表；3、债权申报登记表一份，证明涉案房屋立威山写字楼承包方河南平工建筑工程有限公司向管理人申报债权本金约5296万元，该部分债权应优先于抵押权人的债权。另申报利息1349.3万元；4、平顶山市新华区农村信用合作联社债权汇总清单及对应的商品房认购协议共计49份，证明新华联社享有抵押权中55套在建工程中有54套已经出售，立威公司管理人关于该部分证据材料已在第一次开庭时向法庭提交过，本次做由调整，以本次提供的证据4为准；5、（2019）最高法民申2834号民事裁定书、（2017）新40民初43号民事判决书一份、（2018）新民终173号民事判决书，证明本案的涉及案件可以参考上述判例；6、（2020）豫04民终1875号民事判决书，证明本案所涉及的以房抵债类的合同有效，应继续履行；7、（2019）豫04破申4号民事裁定书一份，证明立威公司进入破产程序，破产债权的优先顺序有法律规定；8.1、按测绘面积计算的申报债权清单；8.2、按测绘面积列明的写字楼出售清单；8.3、按合同约定面积列明的写字楼售出情况；8.1、8.2、8.3证明涉及购房户的房产与信用社抵押房产完全冲突，购房户的权利优先于信用社，剩余价值不足偿还工程款；8.4、附票据，购房户对案涉房屋已付款的票据；8.5、附情况说明，购房户的情况说明；8.4、8.5案涉房屋购房后的优先权申请与权利要求，购房户权利优先于信用社；8.6管理人重要说明，管理人提交的全额并非最终的债权确认金额；9.1平工建筑公司的情况说明，证明案涉房产涉及工程款尚未支付，要求优先于信用社，工程款应优先于抵押债权；9.2建筑工程施工合同，证明案涉房产施工方的施工合同，工程款应优先于抵押债权；证据9共同证明工程承包方对案涉的写字楼申报了66457152.22元，其中本金为52964152.22元，申报利息13493000元；经过评估写字楼整体价值是4550.41万元，故在保证施工方的优先权之后，金融机构的抵押权为零。新华联社对立威公司提交的证据发表以下质证意见：对证据1、2无异议，对证据3不了解情况，不予质证，对证据4因系立威公司管理人单方制作，对房屋出售时间及价款无法确认其真实性，在办理抵押登记时，没有查明该房屋已经出售，在最开始抵押时仅是在建工程，在建工程只能说明楼层、房号及面积，不可能有实际占有、居住人。立威公司所提供的买卖合同、购买协议、安置协议及抵债协议均未在产权登记机关备案，对新华联社无约束力。对证据5中国是成文法国家，不是判例型国家，其他法院的裁判文书，对本案没有约束力，且各案具体情况不同，没有实际参考价值。对证据6立威公司与债权人之间的协议有效应予履行，新华联社不持异议，但与新华联社的权利无关，证据6恰恰证明签订的合同应当遵守并履行。对证据7无异议。对第8组证据系立威管理人单方制作，也未在房产登记部门登记备案，所谓购房款仅为认购款或者诚意金形式进行转交或者缴纳，双方也未签订正式的商品房购买合同，也没有进行备案，新华联社对其效力不予认可。关于购房户的情况说明，没有法律依据。对证据9建筑施工方仅有一份建筑工程施工合同，对于工程量、工程价款具体数额没有经法律程序予以确认，管理人所作出的情况说明没有法律依据，债权申报也未经管理人明确确认。综上，购房户以及承包商所谓的优先权，优于银行抵押债权的说法没有法律依据，应根据法律规定处理。购房户以及承包商均属案外人，其说明应不予采信。根据当事人的陈述和经审査确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月28日，立威公司与新华联社签订《流动资金借款合同》，约定立威公司向新华联社贷款1800万元，同日，新华联社作为抵押权人，立威公司作为抵押人，签订《抵押合同》，约定为确保立威公司与新华联社在2018年4月28日签订的借款合同切实履行，保障新华联社债权的实现，立威公司自愿对其有权处分的财产立威山写字楼在建工程作为抵押物提供担保。2018年4月23日，经新华联社申请，平顶山市不动产登记中心为立威山写字楼在建工程共计18套房屋，抵押面积：8686.73平方米办理了抵押登记手续，并出具了豫（2018）平顶山市不动产证明第0008948号不动产登记证明。2018年5月4日，平顶山市鑫威商贸有限公司与新华联社签订《流动资金借款合同》，约定平顶山市鑫威商贸有限公司向新华联社贷款1800万元，同日，新华联社作为抵押权人，立威公司作为抵押人，签订《抵押合同》，约定为确保平顶山市鑫威商贸有限公司与新华联社于2018年5月4日签订的借款合同的切实履行，保障新华联社的债权实现，立威公司自愿对其有权处分的财产立威山写字楼在建工程作为抵押物提供担保。2018年4月23日，经新华联社申请，平顶山市不动产登记中心为立威山写字楼在建工程共计37套房屋，抵押面积：8552.54平方米办理了抵押登记手续，并出具了豫（2018）平顶山市不动产证明第0008951号不动产登记证明。2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申4号民事裁定书，裁定受理康英、徐东风、端木翠书对立威公司的重整申请。2019年7月26日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破5-1号决定书，对裁定受理立威公司重整一案，指定河南国银律师事务所担任立威公司管理人。管理人在清理立威公司债权债务期间，新华联社对涉案房屋享有抵押权的债权和购房户购买涉案房屋的债权向管理人进行债权申报，管理人根据对购房户提供的购房合同及收款收据等和新华联社提供的流动资金借款合同、抵押合同、不动产权证明等进行审查，经立威公司管理人统计，确认案涉抵押房屋的购房合同签订、房款交纳情况并向本院提交一览表如下：平顶山市立威房地产开发有限公司写字楼抵押房屋55套情况一览表            序号              姓名              类别              房屋编号              房屋面积（㎡）              办理房屋      抵押时间              房屋签约      时间              已交房款                  1              安静              购房户              立威山写字楼1304号              161.15              2018.4.23              2017.11.21              759444                  2              王璐              购房户              立威山写字楼1306号              53.63              2018.4.23              2013.11.10              134343                  3              王璐              购房户              立威山写字楼1307号              53.63              2018.4.23              2013.11.10              134343                  4              张万君              购房户              立威山写字楼1308号              52.97              2018.4.23              2017.5.9              222474                  5              陈俭荣              购房户              立威山写字楼1309号              53.95              2018.4.23              2014.6.8              269301                  6              马金晓              购房户              立威山写字楼1310号              53.95              2018.4.23              2015.1.31              239468                  7              李红耀              购房户              立威山写字楼1311号              53.95              2018.4.23              2013.11.7              146362                  8              郭淑芳              购房户              立威山写字楼1312号              53.95              2018.4.23              2013.9.23              146892                  9              高晓辉              购房户              立威山写字楼1313号              107.91              2018.4.23              2015.12.9              251096                  10              李强              购房户              立威山写字楼1314号              107.91              2018.4.23              2016.9.4              299862                  11              李强              购房户              立威山写字楼1315号              52.97              2018.4.23              2016.9.4                  12              闫纲印              购房户              立威山写字楼1402号              49.74              2018.4.23              2013.9.22              235410                  13              占金红              购房户              立威山写字楼1403号              57.55              2018.4.23              2013.9.22              233842                  14              谢其言              以房抵债              立威山写字楼1404号              107.52              2018.4.23              2015.2.13              386351                  15              於江宁              购房户              立威山写字楼1411号              53.95              2018.4.23              2015.2.4              231518.5                  16              陈大普              以房抵债              立威山写字楼1412号              53.97              2018.4.23              2015.1.21              265224                  17              郭跃华              购房户              立威山写字楼1513号              53.97              2018.4.23              2013.11.15              128560                  18              郭耀民              购房户              立威山写字楼1514号              53.95              2018.4.23              2013.11.20              128560                  19              魏义岗              购房户              立威山写字楼1515号              52.97              2018.4.23              2016.11.19              208000                  20              仝根              购房户              立威山写字楼1601号              536.65              2018.4.23              2013.9.18              1005250                  21              范建国              购房户              立威山写字楼1602号              268.80               2018.4.23              2013.9.18              1109560                  22              范建国              购房户              立威山写字楼1603号              268.80               2018.4.23              2013.9.18                  23              刘馨繇              以房抵债              立威山写字楼1701号              1073.69              2018.4.23              2013.10.19              5529504                  24              王亮              购房户              立威山写字楼1901号              53.63              2018.4.23              2015.12.1              51612                  25              温军华              以房抵债              立威山写字楼1906号              53.63              2018.4.23              2015.12.1              253000                  26              王代峰              购房户              立威山写字楼1907号              52.97              2018.4.23              2015.6.26              30000                  27              王代峰              购房户              立威山写字楼1911号              52.97              2018.4.23              2015.6.26              30000                  序号              姓名              类别              房屋编号              房屋面积（㎡）              办理房屋      抵押时间              房屋签约      时间              已交房款                  28              王亮              购房户              立威山写字楼2002号              107.52              2018.4.23              2015.12.1              100674                  29              温军华              安置              立威山写字楼2005号              107.28              2018.4.23              2014.3.21              系安置房                  30              温军华              安置              立威山写字楼2006号              268.80               2018.4.23              2014.3.21              系安置房                  31              常念              以房抵债              立威山写字楼2403号              52.51              2018.4.23              2015.4.2              264132                  32              刘玉霞              购房户              立威山写字楼2407号              52.97              2018.4.23              2017.5.15              10000                  33              王玉堂              购房户              立威山写字楼2410号              105.67              2018.4.23              2014.2.19              264131                  34              鲁泉水              以房抵债              立威山写字楼2501号              1057.92              2018.4.23              2017.3.10              5246162                  35              王艳菊              以房抵债              立威山写字楼2601号              1057.92              2018.4.23              2015.2.16              2800000                  36              方运祥              判决退房款              立威山写字楼2801号              1045.61              2018.4.23              2016.8.5              4500000                  37              高恩泽              以房抵债              立威山写字楼501号              322.08              2018.4.23              2016.11.8              1535510                  38              高恩泽              以房抵债              立威山写字楼504号              268.80               2018.4.23              2016.11.8              1281467      776402                  39              翟亚丽              判决退房款              立威山写字楼701号              214.56              2018.4.23              2015.2.9                  40              赵文彬              判决退房款              立威山写字楼702号              214.80               2018.4.23              2014.1.2              527050                  41              李国安              以房抵债              立威山写字楼703号              107.28              2018.4.23              2014.1.2              202400                  42              赵文彬              判决退房款              立威山写字楼704号              268.80               2018.4.23              2014.1.2              378585                  43              李峰              以房抵债              立威山写字楼705号              161.88              2018.4.23              2014.2.19              747100                  44              范登科              购房户              立威山写字楼801号              1073.69              2018.4.23              2017.12.26              2642000                  45              周荣丽              以房抵债              立威山写字楼901号              1073.69              2018.4.23              2017.12.12              3470286                  46              范怀聚              购房户              立威山写字楼1001号              1073.69              2018.4.23              2017.12.12              2469871                  47              李建辉              以房抵债              立威山写字楼1101号              1073.69              2018.4.23              2018.4.11              4990158                  48              余志坚              购房户              立威山写字楼1301号              107.28              2018.4.23              2015.1.31              502179                  49              刘朝阳              以房抵债              立威山写字楼2701号              1045.61              2018.4.23              2018.9.20              1830000      4701717                  50              刘朝明              以房抵债              立威山写字楼401号              1062.18              2018.4.23              2018.8.21                  51              武晓丽              以房抵债              立威山写字楼502号              214.56              2018.4.23              2019.3.20              2068464                  52              武晓丽              以房抵债              立威山写字楼503号              268.80               2018.4.23                                              53              贾荣              购房户              立威山写字楼1302号              53.63              2018.4.23              2018.5.7              133871                  54              贾玉卿              购房户              立威山写字楼1303号              53.63              2018.4.23              2018.5.7              133871                  55                                          立威山写字楼1201号              1073.69                                                            合计                                                                                                  54006006.5      案涉在平顶山市不动产中心办理抵押登记的55套房屋，其中一套房屋1201号至今未出售；54套房屋已被立威公司进行销售；其中48套房屋中有2套为拆迁安置房，有17套为以房抵债，有4套为购房人起诉后经本院判决解除购房合同退还购房款的。新华联社就案涉两笔1800万元有抵押担保的债权及案外一笔300万元的债权向管理人进行债权申报，经管理人审核后，于2020年4月10日出具（2020）立威破管字第771号债权复核确认告知函，对新华联社申报的三笔债权进行复核确认：第一笔债权：本金300万元及利息确认为普通债权；对第二笔债权：本金1800万元及利息确认有担保的债权为本金7682929.52元及利息2251880元，普通债权为本金10317070.48元；对第三笔债权：本金1800万元及利息确认有担保的债权为本金7609882.84元及利息2282120元，普通债权为本金10390117.16元。除有新证据之外，以上为管理人对新华联社向立威公司申报的所有债权最终审核结果，之前所发函件若与本告知函件不一致之处，均以本告知函为准。若对告知函的债权确认结果有异议，应在收到本告知函后十五日内向法院起诉并通知管理人。新华联社对管理人的告知函有异议，依法向平顶山市中级人民法院提起诉讼，平顶山市中级人法院依法立案受理后，于2020年6月8日作出（2020）豫04民初38号民事裁定书，裁定案件由本院审理。本院认为，就本案所涉办理抵押登记的55套房屋，少数房屋未被立威公司销售，大部分房屋已被立威公司进行销售或以房抵债，均有与立威公司分别签订的《商品房认购协议》及立威公司出具的房款收据予以证明；双方签订的《商品房认购协议》真实、有效，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法、有效的合同。在签订商品房认购协议前，立威公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，购房人、债权人、拆迁安置户基于信赖立威公司已经取得预售许可证的行为，其有理由相信购买或以房抵债的房屋不存在权利瑕疵。本案所涉房屋因立威房公司的原因至今未能交付，但购房人对案涉房屋享有物权期待权。同时新华联社就案涉房屋享有的抵押权亦合法有效。在银行抵押权同购房人权利冲突的情况下，需结合法律规定和具体案情比较二者权利顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”按照上述规定确定的权利保护顺位，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而落后与商品房买受人的权利，因此，商品房买受人的权利应优先于抵押权得到保护。就本案中购买登记抵押房屋的购房人的权利应优先于新华联社的抵押权。因引发本案争议的主要原因是立威公司在明知涉案房屋已经出售的情况下仍抵押给新华联社以及明知案涉房屋已经抵押给新华联社的情况下仍继续出售，造成同一标的物上出现两种权利冲突，也导致新华联社的抵押权客观上无法实现，由此造成的损失，新华联社可另行主张。根据管理人的统计，案涉已售房屋的购房人存在还有尾款未交及抵押房屋尚未销售的情况。立威公司应在收取已售出房屋尾款及尚未销售房屋的房款后优先清偿新华联社的债权。新华联社对立威公司办理抵押登记的已售出的房屋在未交房款范围内及尚未销售的房屋享有优先权的诉讼请求，符合法律规定的，本院予以支持；其他诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认平顶山市新华区农村信用合作联社对平顶山市立威房地产开发有限公司抵押登记的已出售房屋在购房人未交房款范围内及尚未出售的房屋享有优先受偿权；二、驳回平顶山市新华区农村信用合作联社的其他诉讼请求。案件受理费145336元，由平顶山市立威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  王 磊审 判 员  焦俊艳人民陪审员  樊 蓉二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  张亚甜平顶山市湛河区人民法院地址：平顶山市湛河区东风路东段1号邮编：467000