重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8207号上诉人（原审原告）：张小华，女，1979年2月22日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：陈永建，重庆市东文律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栋铃,重庆市东文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆洲立房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区建胜镇钓鱼嘴大道126号，统一社会信用代码91500104MA5UPE067Y。法定代表人：王玉林，董事长。委托诉讼代理人：陈兴强，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：黄海玲，国浩律师（重庆）事务所实习律师。上诉人张小华与被上诉人重庆洲立房地产有限公司（以下简称洲立公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2020）渝0104民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张小华上诉请求：一、撤销一审判决。二、判决被上诉人支付所购房屋天然气未按约定时间达到交付标准的违约金（从通知接房之日起，计算至天然气接通之日止，每日按购房款1348544元的万分之一计）及赔偿2020年1月起至天然气接通之日止房屋物管费（约2541元）。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方案涉房屋合同约定案涉房屋应于2019年11月30日交付，实际通知交付时间为2020年1月6日，被上诉人承认案涉房屋于2020年6月3日达到通气条件。根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》第十一条，《中华人民共和国标准化法》第二十五条及双方签订的《商品房买卖合同》第十七条规定，案涉房屋在实际通知交付时，未能接通天然气，违反法律规定及合同约定，被上诉人应承担违约责任。由于双方在合同中未明确约定天然气未按约定时间接通的违约责任，上诉人按逾期交房违约金计算赔偿损失金额并无不当。上诉人因案涉房屋未能通气达到房屋使用条件而拒绝接房，期间产生的房屋物业管理费虽尚未缴纳，但其损失也已产生，因此该损失也应由被上诉人承担。而一审判决无视案涉房屋未接通天然气这一事实，适用法律错误，导致判决结果错误，损害上诉人的合法权益。综上，请求二审法院依法改判。洲立公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。张小华向一审法院起诉请求：1.判令洲立公司支付逾期交房及天然气未按约定时间达到交付标准的违约金26701元（从2019年12月1日起至天然气接通之日止每日按购房款1348544元的万分之一计算，现暂计算至起诉之日）；2.判令洲立公司赔偿2020年1月起至天然气接通之日止的房屋物管费2541元；3.本案诉讼费由洲立公司承担。一审法院认定事实：2018年7月22日，张小华（乙方）与洲立公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市大渡口区X6-2号房屋，甲方销售的商品房为预售商品房（清水房），总成交金额为1348544元；属预售商品房的，甲方应当在2019年11月30日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；甲方如逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：2019年11月30日前通水、电，交付时甲方完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应，由甲方负责安装并承担相关费用，乙方自行办理开通手续，开通费用由乙方承担；在水、电未达到开通条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用。一审法院另查明，张小华于2018年7月19日向洲立公司支付购房定金50000元，于2018年7月22日向洲立公司支付了剩余房款1298544元，张小华购买案涉房屋的实际支付金额为1348544元。重庆燃气集团股份有限公司大渡口分公司工程科于2019年11月20日向洲立公司出具了《天然气工程验收备案证明》。洲立公司于2019年12月26日取得案涉房屋所在工程项目的《重庆市建设工程竣工规划核实确认书》，并于2019年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年12月30日，洲立公司向张小华发出关于重庆中洲半岛城邦的交房通知书EMS邮件，2020年1月3日，洲立公司在重庆晨报刊登了案涉房屋的交房公告，载明案涉房屋的接房时间为2020年1月4日。但张小华以案涉房屋未通气为由拒绝接房。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，张小华、洲立公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。该合同第七条明确规定了案涉房屋的交房期限，即洲立公司应当在2019年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付张小华使用。但由于案涉房屋于2019年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，洲立公司于2020年1月3日在重庆晨报刊登了案涉房屋的交房公告，载明了案涉房屋的办理交房时间为2020年1月4日，洲立公司的实际交房时间为2020年1月4日，洲立公司已经构成逾期交房，应当承担在2019年12月1日至2020年1月4日期间逾期交房的违约责任，即洲立公司应当依照合同约定向张小华支付2019年12月1日至2020年1月4日期间的逾期交房违约金4719.90元（1348544元×0.0001×35天）。因此，张小华要求洲立公司支付逾期交房违约金的诉讼请求一审法院予以支持。该合同第七条明确规定了案涉房屋的交付条件，即案涉房屋已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案中，案涉房屋于2019年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，在《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》未被有关行政机关撤销登记的情况下，案涉房屋已具备合同约定的交房条件。另根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。本案中洲立公司、张小华双方约定的交房条件不违反法律规定，合法有效。因此，在洲立公司、张小华双方约定的交房条件合法有效且案涉房屋已具备合同约定的交房条件的情况下，张小华以案涉房屋交付时未达到通气条件为由主张逾期交房违约金的诉讼请求不符合合同约定且缺乏法律依据，一审法院不予支持。该合同第八条明确规定了逾期接房的违约责任，即如乙方（张小华）无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方（张小华）承担。本案中，洲立公司于2019年12月30日向张小华发出关于重庆中洲半岛城邦的交房通知书的EMS邮件，且洲立公司于2020年1月3日在重庆晨报刊登了案涉房屋的交房公告，公告载明了案涉房屋的办理交房时间为2020年1月4日，张小华对案涉房屋交付的时间是知晓的，且有充分的时间为接房做准备，张小华应当在2020年1月4日前完成接房验收，案涉房屋的毁损、灭失的风险及物业服务费在房屋交付后应当由张小华承担。因此，张小华要求洲立公司赔偿物管费2541元的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、洲立公司于本判决生效后五日内支付张小华逾期交房违约金4719.90元；二、驳回张小华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费266元（张小华已预交），由张小华负担177元，洲立公司负担89元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：上诉人是否有权以案涉房屋未开通天然气为由拒绝接房及上诉人要求被上诉人赔偿物业管理费的请求是否成立？现评述如下：关于上诉人是否有权以案涉房屋未开通天然气为由拒绝接房问题。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可知，法律规定的商品房交付条件是取得建设工程竣工验收备案登记证。其次，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，依法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应自觉履行。该合同第七条规定，案涉房屋交付时应符合以下条件：案涉房屋已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。本案，案涉房屋于2019年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，已达到法律规定及合同约定的交房条件。故，上诉人以案涉房屋未开通天然气为由拒绝接房，无法律及事实依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿物业管理费的请求是否成立问题。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条明确约定，在水、电未达到开通条件前，由被上诉人承担上诉人的相应物业管理费用。首先，双方并未约定在天然气未达到开通条件前，由被上诉人承担上诉人的物业管理费用，故，上诉人要求被上诉人赔偿物业管理费的请求不符合合同约定。其次，上诉人以案涉房屋未开通天然气为由拒绝接房的理由已不成立，进而上诉人要求被上诉人赔偿物业管理费的请求也无法律及事实依据。第三，缴纳物业管理费是基于合同项下的义务，物业管理费并不当然等于未开通天然气所造成的损失，上诉人并未举证证明未开通天然气所导致的损失，应当承担举证不能的不利后果。故，上诉人要求被上诉人赔偿物业管理费的请求不成立，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。综上，上诉人张小华的上诉请求依法不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费532元，由上诉人张小华负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢英姿审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇二〇年十二月三十一日法官助理 徐凯思书 记 员 邹 艺