河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民再96号 二审上诉人、一审被告：大元建业集团股份有限公司，住所地沧州市运河区永济东路**。 法定代表人：王连兴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李洪彬，河北海岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩克权，该公司职员。 二审上诉人、一审被告：沧州市民银物业服务有限公司，，住所地沧州市运河区北京路民生财富广场** 法定代表人：杨瑞通，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王起来，河北海岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴静华，该公司会计。 二审被上诉人、一审原告：沧州市世博广告装饰有限公司，，住所地沧州市运河区西环中路人民商场对面 法定代表人：李慧东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李伟宏，河北榆轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨秀霞，河北榆轩律师事务所律师。 一审被告：罗艳，女，1982年9月2日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托诉讼代理人：吕秀明，河北宁昌律师事务所律师。 二审上诉人沧州市民银物业服务有限公司（以下简称民银物业）与二审上诉人大元建业集团股份有限公司（以下简称大元公司）、二审被上诉人沧州市世博广告装饰有限公司（以下简称世博公司）、一审被告罗艳建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年12月24日作出（2019）冀09民终5156号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年6月19日作出（2020）冀09民监4号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人沧州市民银物业服务有限公司委托诉讼代理人王起来、吴静华、二审上诉人大元建业集团股份有限公司委托诉讼代理人李洪彬、韩克权、二审被上诉人沧州市世博广告装饰有限公司委托诉讼代理人李伟宏、杨秀霞、一审被告罗艳的委托诉讼代理人吕秀明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 民银物业称，认可原二审判决书。 大元公司称，认可原二审判决书。 世博公司称，同二审及二审庭审意见。 罗艳称，1、本案为大元公司与世博公司的建设工程施工合同纠纷，而罗艳与民银物业公司之间系房屋买卖合同关系，与本案不具有任何关联性，并且罗艳购买的房屋现仅能确定每平米的价格为5100元，购房合同明确约定实际面积以房屋登记部门实际测量后为准，至今不能确定房屋的实际总面积，所以房屋的总价款根本无法确定，并且在房屋买卖合同签订后，罗艳已经实际支付购房款165万元，即使按照购房合同约定的大概总面积计算，罗艳至今未交付房款应当约为113万元，原二审判决将该部分未交房款认定为应付工程款并且在计算已付房款时明显存在错误，二审判决属于事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销。 世博公司向一审法院起诉请求：1、依法判令大元公司偿还世博公司工程款3000000元，自2017年5月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至实际偿还完毕止；2、民银物业和罗艳在2839200元款项范围内与大元公司承担连带给付责任，并承担其利息损失的给付责任（利息从2017年5月10日起至给付之日按银行同期贷款利率计算）；3、依法解除民银物业和罗艳在2015年8月31日签订的对民生财富广场的购买协议书，并责令其将其购买房屋归还世博公司；4、诉讼费用由大元公司、民银物业、罗艳承担。 一审法院认定事实：2014年至2017年期间，大元公司第八分公司（发包单位、甲方）先后分三次将沧州市民生财富广场外装修工程的装修图纸设计和装修施工工程发包给了世博公司（承包单位、乙方），并分别签订了三份《装修工程合同书》，双方约定：承包方式为包工包料；外墙保温为100元/平米，外墙石材干挂390元/平米，总工程面积按实际产生为准；乙方须向甲方交纳工程款的6.5%作为管理费（包含税金），乙方须向甲方提供材料发票；工程竣工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到验收通知后，柒日内组织验收，逾期即视为该工程验收合格，在工程款结清后办理移交手续；甲方以民生财富广场的第十层、楼层（5200元/平米）作为工程款支付给乙方，若第十层楼层总价款高于工程款，则乙方补偿给甲方第十层楼层总价款与工程款的差价，若第十层楼层低于工程款，则甲方支付第十层楼层总价款与工程款的差价；此项工程为乙方全额垫资施工，工程竣工后三个月内支付全部工程款的95%，剩余5%的工程款作为质保金，在工程质保期（两年）结束后付清。由于乙方原因，工期延误，每延误一天向对方支付违约1000元。《河北省建设工程竣工验收报告》显示本案所涉的民生财富广场建设项目于2018年1月25日竣工验收合格。在本案审理过程中，经双方核对，确认如下数额：工程款总额为5000260元；大元公司支付的工程款中应当扣除质保金250013元、管理费325016.9元和30000元清理维修费；大元公司共计向世博公司支付了1778455元，分别为：2015年9月1日支付400000元，2016年2月5日支付200000元，2016年12月1日支付404690元、523765元，2017年3月15日支付100000元，2017年4月14日支付100000元，2017年5月10日支付50000元。另，庭审中，民银物业认可大元公司将其开发的民生财富广场第十层抵顶给世博公司的事实。 另查明，2015年8月31日，世博公司法定代表人李慧东出具房屋转让证明一份，载明：本人李慧东，自愿将位于沧州市北京路沧州市民生财富广场工程的第10层共8间房屋（具体自5轴到9轴）以人民币5100元/平方米的价格转让给罗艳，待罗艳将全部款项付给民银物业（该公司法定代表人系杨瑞通，和大元公司第八分公司的负责人系一人），民银物业将此款项付给大元公司后，大元公司再付给世博公司的李慧东（即沧州市民生财富广场工程外装修施工的工程款项），特此证明。同日，民银物业与罗艳就上述房屋达成购房协议书一份，约定房屋的单价为5100元/平方米，面积约546平米（以房产登记部门实际测量登记为准）。2016年11月24日，世博公司与罗艳、民银物业签订借款协议一份，约定罗艳出借给世博公司100万元，罗艳将出借款存入担保方民银物业指定的账户视为世博公司收到借款。李慧东与罗艳还于2018年2月签订协议书一份，该协议书约定：李慧东因在大元公司承建的民生财富广场项目施工过程中向罗艳借款100万元，现根据合同约定已到还款日期，其中到期应付利息为25万元，用于偿还罗艳在民生财富广场的购房款（此房屋为李慧东所购置，现经李慧东与民银物业协商一致已转让给罗艳）。 一审法院认为，世博公司、大元公司双方签订的《装修工程合同书》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于世博公司、大元公司之间签订的《装修工程合同书》大元公司以民生财富广场的第十层、楼层（5200元/平米）作为工程款支付给世博公司的约定，因民银物业与罗艳就民生财富广场的第十层另行达成购房协议书，该抵顶条款未实际履行，故一审法院对大元公司主张以此抵扣工程款2839200元的诉求不予支持。本案为建设工程施工合同纠纷，因该涉案房屋的买卖以及世博公司与罗艳之间的借款与本案不是一个法律关系，故一审法院不予涉及，权利人可另行主张，对大元公司要求将250000元利息在大元公司应付的工程款中予以扣除的诉讼请求不予支持。关于世博公司要求民银物业、罗艳在2839200元款项范围内与大元公司承担连带给付责任并承担利息损失的诉讼请求，因世博公司在庭审中并未涉及，且对此并未进行提交相应证据予以证明，故一审法院对世博公司该诉讼请求不予支持。关于世博公司要求解除民银物业与罗艳在2015年8月31日签订的对民生财富广场的购房协议，理据不足，一审法院不予支持。工程竣工验收合格后，大元公司应当按照约定给付工程款项。本案在审理过程中，经双方确认，世博公司的工程量总计为5000260元，大元公司已支付世博公司的1778455元，另应扣除质保金250013元（5000260元×5%）、管理费325016.9元（5000260元×6.5%）、维修清理费30000元等费用，上述事实双方均无异议，一审法院依法予以确认。综上，大元公司应支付世博公司的工程款为2616775.1元（总工程款5000260元-管理费325016.9元-质保金250013元-维修清理30000元-已付工程款1778455元）。对世博公司主张的利息问题，世博公司主张按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算利息，符合法律规定，一审法院予以支持。世博公司主张利息从2017年5月10日开始计算，虽该日期为合同约定的较晚日期，但未提交证据证明该日期即为竣工验收或工程实际交付的日期，其主张理据不足，一审法院不予支持。大元公司提交的《河北省建设工程竣工验收报告》中显示整体工程的竣工验收合格的时间为2018年1月25日，故一审法院认定该日期为应付工程款之日，大元公司应自2018年1月25日起给付世博公司利息至欠款履行完毕之日止。大元公司主张的延期交付违约金，《河北省建设工程竣工验收报告》中显示整体工程的竣工验收合格的时间，而不是世博公司所承揽的外装修工程的竣工验收时间，其未提交其他证据证明世博公司延误工期，故一审法院对大元公司要求世博公司支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百六十九条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、大元建业集团股份有限公司给付沧州市世博广告装饰有限公司工程款2616775.1元及利息（以2616775.1元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为标准，自2018年1月25日起给付至欠款履行完毕之日止），限本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回沧州市世博广告装饰有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由沧州市世博广告装饰有限公司承担3934元，大元建业集团股份有限公司承担26866元。 民银物业与大元公司不服一审判决，民银物业上诉请求：一、撤销一审判决认定的“因民银物业与罗艳就民生财富广场的第十层另行达成购房协议书，该抵顶条款未实际履行”的事实，并认定从世博公司应得工程款中扣除抵顶房款2839200元。二、二审案件受理费由世博公司承担。大元公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项：大元公司给付世博公司工程款2616775.1元及利息，依法改判为：大元公司给付世博公司工程款856030.1元及利息；同时，世博公司给大元公司开具给付款项的发票。二、二审案件受理费由世博公司承担。 二审法院认定事实：2014年11月24日、2016年1月11日、2017年2月16日，大元公司第八分公司（发包单位，甲方）与世博公司（承包单位、乙方）分别签订三份装修工程合同，由世博公司对民生财富广场、外装修工程进行施工。其中，2014年11月24日的装修工程合同书中，约定的施工期限为2014年12月1日至2015年4月30日，该合同第八条工程款交付方式主要内容：“甲方以民生财富广场的第十层、楼层（5200元/平米）作为工程款支付给乙方，若第十层楼层总价款高于工程款，则乙方补偿给甲方第十层楼层总价款与工程款的差价，若第十层楼层低于工程款，则甲方支付第十层楼层总价款与工程款的差价”。 2015年8月31日，民银物业（甲方）与罗艳（乙方）签订购房协议书，协议书主要内容：“六、销售价格及面积：单价5100元/平方米，商业写字楼第十层东起南北八间房产，面积约为546平米（以房产登记部门实际测量登记为准），总金额约278万元”。 2015年8月31日，李惠东出具房屋转让协议证明，主要内容：本人李慧东，自愿将位于沧州市北京路沧州市民生财富广场工程的第10层共8间房屋（具体自5轴到9轴）以人民币5100元/平方米的价格转让给罗艳，待罗艳将全部款项付给民银物业（该公司法定代表人系杨瑞通，和大元公司第八分公司的负责人系一人），民银物业将此款项付给大元公司后，大元公司再付给世博公司的李慧东（即沧州市民生财富广场工程外装修施工的工程款项），特此证明。 2016年11月24日，罗艳（甲方）、世博公司（乙方）、民银物业（担保方）签订借款协议，主要内容：一、甲方出借给乙方100万元。甲方将出借款存入担保方民银物业指定账户视为乙方收到所借款项。出借利息按月息1.5%计算，乙方于每月20日前将当月利息存入罗艳账户内，逾期未支付利息，按月息2%计算。二、借款期限：以担保方名下的民生财富广场整体验收合格，交房给甲方时间为还款期，最长不超过一年。三、还款到期时，乙方将款存入担保方民银物业。四、担保方对乙方借款本金及利息承担保证责任，保证期间为借款期满后两年。逾期未还借款，甲方有权在担保方已售甲方的民银财富广场商业写字楼第十层东起南北8间剩余购房款中抵扣该借款及未付利息。 2018年2月10日，罗艳（甲方）与李惠东（乙方）签订协议书，协议书主要内容：李慧东因在大元公司承建的民生财富广场项目施工过程中向罗艳借款100万元，现根据合同约定已到还款日期，其中到期应付利息为25万元，用于偿还罗艳在民生财富广场的购房款（此房屋为李慧东所购置，现经李慧东与民银物业协商一致已转让给罗艳）。 大元公司和世博公司认可：工程款总额为5000260元，大元公司支付的工程款中应当扣除质保金250013元、管理费325016.9元、30000元清理维修费，大元公司已向世博公司支付1778455元，分别为：2015年9月1日支付400000元，2016年2月5日支付200000元，2016年12月1日支付404690元、523765元，2017年3月15日支付100000元，2017年4月14日支付100000元，2017年5月10日支付50000元。大元公司对其中2016年12月1日支付给李惠东的404690元、523765元，认可是罗艳给付的100万元借款扣除手续费支付给世博公司的工程款。 大元公司提交的《河北省建设工程竣工验收报告》中显示整体工程的竣工验收合格的时间为2018年1月25日。 二审诉讼过程中，罗艳陈述：其于2019年7月中旬入住涉案房屋。购房协议中约定的278万元是大约金额，详细的房款数应以房产登记部门实际测量为准。依据购房协议，其已向民银物业支付了165万元购房款：2015年8月31日汇至大元公司40万元；2016年11月24日汇至民银物业账户100万元；2018年李惠东认可的借款100万元应付的利息25万元。 二审庭审中，部分庭审记录内容： ？剩余房款是向民银物业还是李惠东支付， 罗艳陈述“向民银物业支付”， ？民银物业是否向你催要房款 罗：当时约定要办房证，因为民银物业目前还没有办理房证，所以剩余房款没有支付。 ？民银物业是如期交房吗 罗：不是，交房日期定在2016年5月30日前，实际交房时间为2019年。另外，依据借款协议第四条，说明李惠东代表世博公司将房屋转让给我。审理中，罗艳又陈述称：前面我陈述根据借款协议第四条，李惠东代表世博公司将房屋转让给我，现在需要修订一下，关于大元公司与李惠东之间的抵顶我不清楚，我是从民银物业买房。 二审法院经审理查明的其他事实，与一审查明事实一致。 二审法院认为：民银物业是涉案房屋的开发商，大元公司是涉案房屋的建设方，世博公司是涉案房屋的外装修施工方；对涉案房屋有处分权的是民银物业。三份装修工程合同中，其中2014年11月24日的装修工程合同中，第八条约定世博公司的工程款，用涉案房屋抵顶工程款；因民银物业在审理中认可大元公司对涉案房屋的处分权，故上述约定成立并生效。二审审理中，罗艳庭审中陈述：“依据借款协议第四条，说明李惠东代表世博公司将房屋转让给我”，该借款协议第四条内容为：“如逾期未还借款，甲方（罗艳）有权在担保方（民银物业）已售甲方的民银财富广场商业写字楼第十层东起南北8间剩余购房款中抵扣该借款及未付利息”；2018年2月10日，罗艳与李惠东签订的协议书中，其括号中的内容“此房屋为李慧东所购置，现经李慧东与民银物业协商一致已转让给罗艳”，上述内容，能证明罗艳、民银物业、世博公司对涉案房屋是李慧东购置、李慧东与民银物业协商一致转让给罗艳的事实均是认可的；虽然审理中罗艳又称不清楚房屋抵顶情况，但根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”，罗艳未提供相反证据，对其主张不知道抵顶事实，本院不予采信。 大元公司、世博公司之间签订的装修工程合同书约定了大元公司以民生财富广场的第十层作为工程款支付给世博公司，李惠东亦出具了房屋转让协议证明，民银物业对上述抵顶协议予以认可，故上述约定合法有效，应在大元公司应给付世博公司的工程总款中扣除上述款项。世博公司的诉讼请求中，主张民银物业和罗艳在2839200元款项范围内与大元公司承担连带给付责任，并承担其利息损失的给付责任；庭审中，大元公司认可已给付世博公司工程款450000元，即大元公司应给付的工程款为：总工程款5000260元-管理费325016.9元-质保金250013元-维修费20000元-清理费10000元-已付工程款450000元-房款2839200元=1106030.1元。罗艳应给付世博公司的工程款：2784600元（5100*546平方米）-已付房款1328455元（已付总款1778455元-大元公司已付450000元）=1456145元。世博公司主张利息从2017年5月10日开始计算，但未提交证据证明该日期即为竣工验收或工程实际交付的日期，大元公司提交的河北省建设工程竣工验收报告显示整体工程的竣工验收合格时间为2018年1月25日，故应认定该日期为利息计算时间。即大元公司应自2018年1月26日起以1106030.1元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息；罗艳应自2018年1月26日起以1456145为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计息。 大元公司主张应扣除在其应付世博公司的工程款中扣除250000元利息，因本案是建设工程施工合同纠纷，与世博公司与罗艳之间的借款关系不是同一法律关系，故本案不予涉及。 大元公司主张应否开具发票问题。装修工程合同中均约定世博公司须向大元公司提供材料发票，故世博公司有义务向大元公司对上述工程款开具发票。如世博公司未开具发票，大元公司可以依据相关法律规定，向世博公司主张赔偿未开具发票给其造成的损失。 二审法院判决：一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初717号民事判决；二、大元建业集团股份有限公司给付沧州市世博广告装饰有限公司工程款1106030.1元及利息（利息以工程款1106030.1元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利自2018年1月25日起计算至欠款履行完毕之日止）；三、罗艳给付沧州市世博广告装饰有限公司工程款1456145元及利息（利息以工程款1456145元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2018年1月25日起计算至欠款履行完毕之日止）。上述履行内容于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元，由沧州市世博广告装饰有限公司承担3934元，大元建业集团股份有限公司承担11293元，罗艳承担15573元。二审案件受理费20748元，由沧州市世博广告装饰有限公司承担2070元，大元建业集团股份有限公司承担8038元、罗艳承担10640元。 本院再审过程中，各方对原一、二审认定的事实无异议。世博公司提出，大元公司收到100万元再次扣除手续费属于重复计算。再审查明其他事实与原一、二审查明事实相一致。 本院再审认为，大元公司欠付的总工程款5000260元中包含管理费325016.9元、质保金250013元、维修费20000元、清理费10000元，对此原一、二审判决中均予以认定，并从大元公司应付工程款中扣除，对该事实各方均无异议，本院予以确认。大元公司向世博公司实际支付的款项如下：大元公司自行支付的45万元、罗艳支付的购房款定金40万元、大元公司主张的收到罗艳付款100万元扣除手续费后支付的928455元，以上共计1778455元。 大元公司欠付世博公司工程款，虽然双方约定以案涉楼房的第十层进行抵顶并经实际所有权人民银物业认可，但该建筑物第十层并未过户到世博公司名下，而是以民银物业的名义进行了出售。民银物业作为卖方享有权利承担义务，世博公司并非该买卖合同的当事人，并不直接承受房屋买卖合同的权利义务。“以房抵债”应具有实践性，在本案所涉情况下，应认定大元公司与世博公司之间房屋抵顶工程款的约定未能完全履行。本案为世博公司起诉的工程欠款纠纷，大元公司与世博公司之间为建设工程施工合同关系，罗艳与民银物业之间为买卖合同关系，罗艳与世博公司之间存在借款合同关系，四方之间并没有一个共同签字认可的书面协议，对于罗艳与民银物业之间的买卖合同关系、罗艳与世博公司之间的借款合同关系在本案中本院不予审理。在本案建设工程施工合同纠纷中，扣除世博公司已经实际收到的款项，剩余工程款为2616775.1元（总工程款5000260元-管理费325016.9元-质保金250013元-维修清理30000元-已付工程款1778455元），大元公司作为建设工程施工合同的当事人，应世博公司进行支付。世博公司主张解除民银物业与罗艳之间的买卖合同关系，将房屋归还世博公司，因世博公司法定代表人李惠东出具的证明中认可实际所有权人民银物业将案涉房屋卖给罗艳，其主张归还房屋理据不足，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀09民终5156号民事判决； 二、变更河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初717号民事判决第一项为“大元建业集团股份有限公司给付沧州市世博广告装饰有限公司工程款2616775.1元及利息（以2616775.1元为基数，自2018年1月25日起至2019年8月20日止按同期中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月21日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决生效后十日内履行完毕；” 三、维持河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初717号民事判决第二项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30800元，由沧州市世博广告装饰有限公司承担3934元，大元建业集团股份有限公司承担26866元；二审案件受理费20748元，由大元建业集团股份有限公司承担10374元、沧州市民银物业服务有限公司负担10374元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 审判员 李美华 审判员 郭亚宁 二〇二〇年十二月十三日 书记员 刘晓晴