福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初8444号 原告:福建新新房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市台商投资区洛阳镇城西大道58号蓝郡国际。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：洪小清，女，1985年2月28日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 委托诉讼代理人：叶绿君，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 原告福建新新房地产开发有限公司（以下简称“新新房地产公司”）诉被告洪小清商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴，被告洪小清的委托诉讼代理人叶绿君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新新房地产公司向本院提出诉讼请求：洪小清支付新新房地产公司自2018年10月16日起至2020年10月30日止每日按购房总价款的万分之一计算的逾期办证违约金66602元。事实与理由：洪小清与新新房地产公司于2017年4月13日签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并办理了购房合同的登记备案手续。合同约定洪小清向新新房地产公司购买“新新·罗马家园”x号楼xxx室，总价款893999元，其中首付款178999元，另外以银行按揭贷款支付715000元，新新房地产公司为洪小清向银行按揭贷款承担阶段性保证的担保责任。合同签订后，新新房地产公司依约交付上述商品房，并于2017年12月8日登报公告通知洪小清办理房屋分户权属登记。但洪小清未依约办理房屋权属登记，新新房地产公司于2018年9月25日再次发《房屋权属证书（产权证）办理催告函》，通知洪小清应于15日内预约办理房屋权属登记，但洪小清直至2020年10月30日才前往行政服务中心办理。洪小清上述逾期办证行为已构成违约，致使新新房地产公司不能及时解除银行按揭贷款的担保责任，加重了新新房地产公司的阶段性担保责任。根据合同补充协议第七条第三款约定，洪小清应按照自新新房地产公司通知的期限届满之日起，每日按照购房总价款的0.05％支付违约金。为此，新新房地产公司提起本案诉讼。 洪小清辩称，一、洪小清不存在逾期办证的情形，无需支付新新房地产公司逾期办证违约金。理由如下:1、2017年4月13日，洪小清夫妻以洪小清的名义向新新房地产公司购买涉案房产，随即办理交房手续，对涉案房产进行装修，于2017年年底正式入住。在新新房地产公司及物业处均留有洪小清现有的联系地址及联系电话（南安市柳城街道新新家园x号楼xxx室，电话133××××5100）。本案新新房地产公司第一次通知洪小清办理房屋分户权属登记采用报纸通知，第二次通知采用特快专递方式，这两次送达洪小清及家人均不知情，也无收到任何通知。2、对于第一次报纸公告的送达方式，洪小清认为在十年前报纸还是人们获取信息的一大途径，但在互联网高速发展的今天，大量信息的涌现，作为报纸已经很少有人翻阅了。对于第二次特快专递的送达方式，洪小清及同住家人在2017年年底就已全部入住到罗马家园x号楼xxx室，江西省抚州市资溪县早已无人居住，无人能签收新新房地产公司送达的通知，对此，新新房地产公司也是知悉的。洪小清认为为维护住户的合法权益，新新房地产公司通知住户办理房屋分户权属登记应采用对住户最有利的送达方式进行送达，以便洪小清及时知晓新新房地产公司通知的信息。3、2018年2月13日，洪小清与配偶洪锻炼办理了离婚登记，南安市不动产登记中心告知洪小清因涉案房屋属于按揭贷款房屋，故在离婚期间是无法办理房屋分户权属登记的。2020年10月26日双方复婚，洪小清与配偶也第一时间办理了房屋分户权属登记。故洪小清并非主观上故意逾期办理产权登记，而是由于客观原因无法办理产权登记，所以无需支付新新房地产公司逾期办证的违约金。二、法院如认定洪小清确实存在逾期办证行为且需向新新房地产公司支付违约金，新新房地产公司请求洪小清承担每日按照购房总价款的0.01％支付违约金的责任也明显过高，显失公平，应当认定为无效条款，理由如下：1、新新房地产公司作为《商品房买卖合同》格式条款的提供方，其在合同第十四条规定，出卖人逾期办证违约金按照已付款的日0.0001％的标准赔付，但在合同附件六第八条第3款规定，买受人逾期办证违约金应按照总房价款0.05％标准赔付。同一个违约事实，双方违约责任差距五百倍，明显显失公平，严重不合理的加重买受人责任。2、根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，补充协议不得加重买受人责任的内容，同时根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。故洪小清认为合同附件中关于买受人逾期办证违约金按照总房价款0.05％的标准赔付明显过高，已违反了《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应依法认定无效。出卖人也没有证据证明其存在如此高的损失，如法院认定洪小清确实存在逾期办证行为且需要向新新房地产公司支付违约金，也应当参照出卖人承担违约责任的标准按已付款的日0.0001％赔付承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：新新房地产公司提供的《房屋权属证书（产权证）办理催告函》、ＥＭＳ全球邮政特快专递详情单，洪小清虽然有异议，但是该ＥＭＳ全球邮政特快专递详情单与新新房地产公司提供的《邮件全程跟踪查询单》一致，故对该些证据的真实性，予以认定；该些证据可以证明新新房地产公司于2018年9月29日向洪小清在《商品房买卖合同》上确认的地址“江西省抚州市资溪县”邮寄一份办理产权证通知书，通知洪小清于收到通知后15日内带齐相关资料到新新房地产公司罗马家园售楼中心预约办理不动产权证，该邮件于2018年10月1日因未妥投退回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新新房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发与经营、物业管理、房屋维修的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2017年4月13日，新新房地产公司与洪小清签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，洪小清联系地址为江西省抚州市资溪县，洪小清向新新房地产公司购买址在南安市居委会（新新家园）罗马家园第x幢xxx号房，建筑面积共149.37平方米，单价为每平方米5985.13元，总金额为893999元，付款方式详见附件六合同补充协议。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第一条第一款约定，首期款178999元于2017年4月13日前付清；余款715000元以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付。第八条约定，1、买受人确认，如出卖人按产权登记机关要求提交资料并取得该部门出具的商品房项目主件收件单，即视为出卖人已经履行本条规定的备案义务。2、买受人同意委托出卖人代办产权证书，买受人应在交房前把产权登记管理部门规定的所有税费各要求的资料交给出卖人，买受人应在出卖人通知办理产权证件的期限内，配合出卖人办理相关产权登记手续，否则由此产生的相关费用及违约责任由买受人自行承担。如因出卖人的原因导致买受人在商品房交付后360日内无法取得权属登记证书的，买受人不能单方面要求解除合同，出卖人每日应按合同总价的万分之0.01承担违约责任。3、若因买受人的原因导致权属登记手续无法在规定的期限内办理的，买受人无权向出卖人主张任何权利，且在买受人以按揭贷款方式支付房款的情况下，如果出卖人的担保责任由于买受人的原因无法及时解除，则自出卖人通知的期限届满之日起，买受人还应每日按总房价款0.05％的标准向出卖人支付违约金。4、买卖双方同意该商品房的买卖不适用《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定。第十三条约定，1、买受人保证《商品房买卖合同》正文前所载的买受人及其代理人的地址、邮政编码、联系电话等内容真实有效，如有变更，应在变更之日起7日之内以书面方式通知出卖人，否则，有关通知等未能送达到的责任由买受人自行承担。2、《商品房买卖合同》及本补充协议中所称的书面通知系指以传真、挂号邮寄、特快专递、报纸公告、公证送达及当场交付中的任何一种方式。有关书面通知以传真方式送达的，发出传真当日作为送达日；以挂号邮寄方式送达的，信件放出后第三日为送达日；以特快专递方式送达的，信发出后第二日为送达日；以报纸公告方式送达的，首次公告当日为送达日；公证方式送达的，公证书确定的日期为送达日；当场交付的，交付日为送达日。对于购房款893999元，洪小清支付首期款178999元，余款715000元以按揭贷款方式支付。为此，2017年5月5日，洪小清、洪锻炼、新新房地产公司与中国建设银行股份有限公司南安支行签订一份《个人住房借款合同》，约定洪小清、洪锻炼作为借款人和抵押人，中国建设银行股份有限公司南安支行作为贷款人和抵押权人，新新房地产公司作为保证人，由中国建设银行股份有限公司南安支行发放借款金额为715000元的贷款给借款人洪小清、洪锻炼，用于购买位于南安市居委会新新家园（罗马家园）x号楼xx层xxx室的房产，贷款期限240个月，洪小清、洪锻炼采用等额本息还款方法还款，洪小清以上述房产为该笔借款提供抵押担保，新新房地产公司为该借款提供阶段性保证担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记声明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，中国建设银行股份有限公司南安支行与洪小清就上述房产办理了抵押权预告登记手续，中国建设银行股份有限公司南安支行并依约发放了贷款。在整个按揭贷款合同中，新新房地产公司从未代洪小清偿还过任何按揭款。新新房地产公司于2017年12月6日办理了涉案房产的产权初始登记，并于2017年12月8日在泉州晚报刊登《办理产权证的通知》。2018年9月29日，新新房地产公司向洪小清在《商品房买卖合同》上确认的地址“江西省抚州市资溪县”邮寄一份办理产权证通知书，通知洪小清于收到通知后15日内带齐相关资料到新新房地产公司罗马家园售楼中心预约办理不动产权证，该邮件于2018年10月1日因未妥投被退回。洪小清于2020年10月30日去南安市不动产登记中心办理本案商品房的产权过户登记手续。 本院认为，新新房地产公司与洪小清签订的《商品房买卖合同》主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，洪小清向中国建设银行股份有限公司南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由新新房地产公司提供阶段性连带保证担保。办理产权证本属于洪小清的权利，但因洪小清没有及时办理产权证，将导致涉案房产的抵押权预告登记手续无法转为抵押登记手续，如此新新房地产公司的担保责任将无法及时予以免除，加重了新新房地产公司的责任承担与风险，为此，办理产权证成了洪小清应承担的一项义务。本案商品房于2017年12月8日具备办理不动产权证的条件，新新房地产公司于2018年9月29日向洪小清在《商品房买卖合同》上登记的联系地址邮寄办理产权证通知书，该邮件虽于2018年10月1日被退回，但根据合同约定，仍可视为有效通知。根据新新房地产公司的通知，洪小清应于接到通知后15日内办理不动产权证，洪小清本应于2018年10月16日前办理本案商品房的不动产权证，但洪小清直至2020年10月30日才去办理本案商品房的不动产权证，故洪小清的行为已构成逾期办理产权证。对于洪小清逾期办理产权证应承担的违约责任，虽然《合同补充协议》第八条第3款约定，“若因买受人的原因导致权属登记手续无法在规定的期限内办理的，买受人无权向出卖人主张任何权利，且在买受人以按揭贷款方式支付房款的情况下，如果出卖人的担保责任由于买受人的原因无法及时解除，则自出卖人通知的期限届满之日起，买受人还应每日按总价款的0.05％的标准向出卖人支付违约金”，但同时《合同补充协议》第八条第2款约定，出卖人逾期办理权属证书的，应每日按合同总价的万分之0.01向买受人承担违约责任。如此，合同对于买受人逾期办证所约定的违约金与出卖人逾期协助办证所约定的违约金相对比，存在严重不对等的情形，明显过高，且本案洪小清一直在支付银行按揭款，新新房地产公司并没有代洪小清偿还过任何款项，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本着权利义务相对等的基本原则，本院对本案买受人逾期办证应承担的违约责任调整为每日按总房款的万分之0.01计算。故洪小清应从逾期之日即2018年10月17日至办理权属登记之日即2020年10月30日止，每日按购房款893999元的万分之0.01计算支付新新房地产公司逾期办证违约金，即洪小清应支付893999元×0.0001％×745天=666元，新新房地产公司超出该部分的请求予以驳回。洪小清辩称其没有及时办证系因离婚时其个人无法办证导致的，不是其个人主观原因导致的，故其无需承担逾期办证违约责任，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，本院对新新房地产公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、洪小清应于本判决生效后十日内支付福建新新房地产开发有限公司逾期办证违约金666元； 二、驳回福建新新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1420元，减半收取计710元，由福建新新房地产开发有限公司负担703元，由洪小清负担7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇二〇年十二月十七日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。