江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初9750号 原告:刘芹，女，1970年4月18日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：蒋廷茂,沭阳县城东法律服务所法律工作者。 被告：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地沭阳县经济开发区昆山路西侧。 法定代表人：何金生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:解兆明,江苏雅凯律师事务所律师。 原告刘芹与被告江苏万顺置业有限公司（以下简称“万顺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告刘芹及其委托诉讼代理人蒋廷茂、被告委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘芹向本院提出诉讼请求：判令确认原、被告之间签订的阳光绿洲小区2号楼3单元602室房屋买卖合同成立并生效；被告继续履行合同，办理房屋相关登记手续并交付房屋。事实及理由：2013年1月16日，原、被告签订阳光绿洲商品房认购书，原告购买被告开发的阳光绿洲小区2号楼3单元602室房屋，建筑面积59.4平方米，3750元/平方米，总价款为222750元，原告当时给付被告全部购房款，被告向原告出具收款收据。原告此后多次要求被告签订涉案房屋买卖合同，并办理登记手续，被告至今未予办理，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。后原告核实涉案房屋已由被告出售他人，故变更诉讼请求，要求解除双方之间的买卖合同，判令被告退还购房款222750元及利息（以222750元为基数，自2013年1月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）；赔偿原告利益损失222750元。 被告辩称，原、被告之间不存在涉案房屋的买卖，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据一、阳光绿洲商品房认购书一份、收款收据一份，证明原、被告就涉案房屋成立买卖合同，被告收取房款的事实。 证据二、原告的中国建设银行流水明细一份，证明原告于2013年1月16日向被告法定代表人楼益某转账96000元的事实。 证据三、沭阳县不动产登记服务中心出具的情况说明一份，证明涉案房屋已由被告出售他人的事实。 被告对原告提交的证据质证如下：对证据一的真实性不予认可，无法核实认购书中楼益某签名的真实性，认购书及收款收据中的椭圆形公章不是被告所刻，也非被告委托他人所刻；收款收据保管不当导致字迹模糊，可见该收款收据并非重要的权利凭证。对证据二真实性无异议，但该转款数额与房款总价不一致，且原告与楼益某此前存在大量的资金往来。对证据三真实性无异议，但与本案无关。 被告为支持其辩解理由，向本院提交如下证据： 证据一、（2018）苏1322民初14217号刘某1诉万顺公司一案的庭审笔录复印件一份，刘某1系原告儿子，原告在该案中为第三人，该笔录中被告代理人多次询问刘芹，刘芹均陈述其家庭在被告处仅购买两套房子，即阳光绿洲3-2-302室和3-2-301室。 证据二、（2018）苏1322民初14217号民事判决书、（2016）苏1322民初13768号民事判决书，该两份判决书即对应原告所称在被告处购买的两套房屋。 证据三、2015年1月10日协议书复印件一份，该协议的甲方为王某1，乙方为李某法、刘芹、刘某2、刘某3、王某2，楼益某在甲方落款处与王某1共同签名。 证据一至三证明原告整个家庭在被告处只购买两套房屋，且均通过诉讼处理完毕，不存在其他房屋买卖。 证据四、原告于2017年1月10日在沭阳县公安局经侦大队询问笔录一份，该笔录第五页公安部门询问原告2013年1月16日向楼益某账户存款96000元是什么钱时，原告回答是给楼益某的借款，证明原告所称的转账96000元并非购房款。 原告对被告提交的上述证据真实性均无异议。对于证据一庭审笔录的陈述，原告称当时涉案房屋的票据因搬家找不到，原告就当涉案房屋没有买过，陈述只买了两套房屋，在后面陈述中也明确了楼益某开了2号楼的一套房子。在公安部门的陈述是原告随口说出。 本院对原、被告提交的上述证据作如下认证：对原告提交的证据一、二、三证明效力依法予以确认，对被告提交的证据一、二、三、四证明效力依法予以确认。 本院经审理查明事实如下：被告江苏万顺置业有限公司将企业资质出借给案外人楼益建用于开发建设涉案小区项目。2013年1月16日，案外人楼益某向原告刘芹出具《阳光绿洲商品房认购书》，载明：认购人刘芹，认购定金贰拾贰万贰仟柒佰伍拾元，认购房号阳光绿洲2号楼3单元602室，建筑面积59.4平方，单价3750元/平方，该认购书还就认购作出其它约定。由案外人楼益某在该认购书认购房号处及公司领导处签字，并盖有被告阳光绿洲销售部印章。同日，原告向案外人楼益某银行账户转入96000元，原告收取盖有被告财务专用章及阳光绿洲销售部印章的收款收据，收款收据载明：付款人刘芹摘要阳光绿洲2号楼3单元602室备注59.4平方、3750元/平方人民币贰拾贰万贰仟柒佰伍拾元￥222750。 原告的儿子刘某1于2016年9月13日将被告诉至本院，要求确认其与被告之间签订的关于阳光绿洲小区3幢2单元301室房屋买卖合同有效，被告协助办理房屋交接手续。本院于2016年12月9日作出（2016）苏1322民初13768号民事判决书，判决支持刘某1的诉讼请求。2018年8月15日刘某1再次将被告诉至本院，要求确认其与被告就阳光绿洲小区3幢2单元302室房屋买卖合同成立，被告协助办理房屋交接手续及产权登记手续。本院于2019年3月19日作出（2018）苏1322民初14217号民事判决书，判决支持刘某1的诉讼请求，且该判决已经二审判决予以维持。原告刘芹在（2018）苏1322民初14217号案件中作为第三人参加诉讼，在该案第三次庭审笔录中，被告委托诉讼代理人询问刘芹“王某1、楼益某向李某法、刘某2、王某2、刘某3、刘芹借款共计192万元是否属实？”，刘芹回答“属实”，被告委托诉讼代理人询问刘芹“192万元中有无你借给王某1的钱？”，刘芹回答“我没有借款给王某1，我借给楼益某的，楼益某开了2号楼的一套房屋给我。”之后，被告委托诉讼代理人多次询问刘芹其整个家庭在阳光绿洲共买了几套房屋，刘芹均陈述包含其本人在内的家庭成员仅在阳光绿洲购买两套房屋，即阳光绿洲小区3幢2单元301室及3幢2单元302室。原告在本案庭审中，明确其在（2018）苏1322民初14217号案件庭审中所陈述“我没有借款给王某1，我借给楼益某的，楼益某开了2号楼的一套房屋给我。”中的这套房屋即涉案房屋。 另查明，2017年1月10日，沭阳县公安局经侦大队对原告刘芹进行询问，并形成询问笔录。该询问笔录中原告对于其于2013年1月16日向楼益某账户存入的96000元陈述系给楼益某的借款。 本案争议焦点为：原告与被告之间就沭阳县阳光绿洲小区2号楼3单元602室房屋是否成立商品房买卖合同。 本院认为，原、被告之间就沭阳县阳光绿洲小区2号楼3单元602室房屋未成立商品房买卖合同。首先，原、被告双方缺乏就涉案房屋成立商品房买卖合同的真实意思表示。通过原告在本案庭审及（2018）苏1322民初14217号案件庭审中陈述，原告与案外人楼益某之间存在大额的借贷关系，在（2018）苏1322民初14217号案件庭审原告陈述其向楼益某出借款项，紧接着陈述“楼益某开了2号楼的一套房屋给我”即涉案阳光绿洲小区2号楼3单元602室房屋，且原告在之后明确包括其在内的家庭成员仅在阳光绿洲小区购买3幢2单元301室及3幢2单元302室两套房屋，即明确将涉案房屋排除在其购买范围内，再联系原告关于向楼益某出借款项和楼益某开具涉案房屋的上下文表述，无法推导出原告系购买涉案房屋的意思表示。其次，原告未能提供证据证明其向被告实际交付购房款的证据，缺乏商品房买卖合同成立的要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才可认定为商品房买卖合同。原告出具的《阳光绿洲商品房认购书》虽明确载明了房屋的面积、单价、位置等内容，但对于购房款的交付，原告仅提供收款收据及96000元的转账记录。而对于96000元的转账，原告在公安询问笔录中已明确为向楼益某出借的款项，排除了系支付涉案房屋房款的可能，而原告对于购房款的交付未能提供证据予以证明，结合其关于交付房款相互矛盾的陈述及无法作出合理解释，该认购书不宜认定为商品房买卖合同。综上，原、被告就涉案房屋并未成立商品房买卖合同，且原告未能证明其向被告交付购房款，故原告要求解除与被告之间就涉案房屋的买卖合同、退还房款、支付利息、赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告刘芹的诉讼请求。 案件受理费7984元，已减半收取3992元（已由原告刘芹预交），由原告刘芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费7984元。 审判员 葛 蕾 二〇二〇年十二月十二日 书记员 刘晓云 附相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》 商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。