吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0291民初582号 原告：朱庆石，男，1959年10月1日出生，汉族，无职业，住广东省深圳市龙岗区。 委托诉讼代理人：孙亚臣，吉林鑫美律师事务所律师。 被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区。 法定代表人：姚闯，该公司经理。 委托诉讼代理人：王雷，吉林松花江律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓丽，该公司员工。 第三人：丁俊山，男，1951年8月10日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 第三人：郑天臣，男，1953年1月11日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 第三人：田艳红，女，1977年8月19日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 原告朱庆石诉被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（下称荣腾公司）、第三人丁俊山、郑天臣、田艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日作出（2019）吉0291民初223号民事判决，朱庆石提起上诉，吉林市中级人民法院于2020年5月12日作出（2020）吉02民终46号民事裁定，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。朱庆石及其委托诉讼代理人孙亚臣，荣腾公司的委托诉讼代理人王晓丽、王雷，第三人郑天臣到庭参加诉讼。第三人丁俊山、田艳红经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 朱庆石向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告签订的臣山雅苑2号住宅17幢1单元0104008室（面积78.59平方米，房号1461031V401170104008）、0105011室（面积78.59平方米，房号1461031V401170105011）、0106014室（面积78.59平方米，房号1461031V401170106014）三份购房合同有效（总价款1350490.56元），要求被告继续履行合同；2.请求确认原告与被告签订的编号为77号的《臣山雅苑内部认购协议》无效，并判令被告返还购买车位总价款144500元；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：自2011年11月起，郑天臣与时任被告法定代表人丁俊山共同开发建设臣山雅苑项目。在经营过程中因资金短缺于2011年12月19日向原告借款50万元，向原告哥哥朱大明借款20万元。2012年2月14日向原告母亲吴景环借款50万元，共计120万元。以上借款均约定年息3%并在借款之日起两年内连本带息全部归还原告及其家人。被告于2014年3月中旬向原告母亲吴景环偿还本金50万元，但当时346500元的利息未一并偿还。2014年7月9日，经原被告协商并一致同意，剩余款项连本带息共计1589000元（其中朱庆石50万元本金+31个月的利息387500元、朱大明20万元本金+31个月利息155000元及吴景环27.72个月利息346500元），因被告没有现金向原告进行偿还，剩余欠款被告以其开发建设的臣山雅苑2号住宅17幢1单元0104008室（面积78.59平方米，房号1461031V401170104008）、0105011室（面积78.59平方米，房号1461031V401170105011）、0106014室（面积78.59平方米，房号1461031V401170106014）三套房屋（总价款1350490.56元）和一个地下车位（总价款144500元，总计1494900.56元）抵顶拖欠原告的借款本息，签订了《臣山雅苑内部认购协议书》四份，且为原告出具了购房收据四份。被告销售上述三套的房屋均有商品房预售许可证。事后，原告发现用于抵账的车位没有预售许可证，且至今未取得预售许可证，故双方签订的编号为77号的《臣山雅苑内部认购协议》应认定无效，被告应返还购买车位总价款144500元。现被告经营管理混乱，到目前已经换了三个法定代表人。为维护原告的合法权益，根据合同法及相关法律规定诉至法院。 荣腾公司辩称：一、民间借贷法律关系根本不存在，朱庆石确认内部认购协议的有效无效没有事实基础。1.我公司不是民间借贷法律关系的一方主体。我公司与朱庆石之间并未签订书面借款合同。借款是郑天臣个人行为；2.借款给田艳红并未实际给付公司。据朱庆石陈述本案款项转给田艳红，未直接进入公司账户，公司与田艳红之间没有劳动合同，也从未给其开过工资，更没有给田艳红任何授权，其收款行为不是职务行为，是个人行为。吉林省高级人民法院（2018）吉民申1468号民事裁定书中明确说“虽然在（2017）吉0291民初系列案件民事判决书中认定田艳红为荣腾公司财务人员，但在没有证据证实其所从事的行为系代表公司的情况下，应该认定其从事的行为仅为其个人行为。”没有充分证据证明田艳红将本案涉及的钱款转给公司或为公司使用。金钱本身为种类物，占有即所有，在没有充分证据证明朱庆石钱款特定化（笔数及数量）转给公司或为公司所用，那就只能认定为郑天臣或田艳红给人借款。朱庆石与田艳红之间账目混乱，无法说明来往账具体用途。二、关于《臣山雅苑内部认购协议书》。1.朱庆石并没有与我公司达成商品房买卖的合意，朱庆石出示的内部认购协议并非我公司真实意思表示。我公司并没有将臣山雅苑的房屋出售给原告朱庆石，也没有与朱庆石签订商品房买卖合同（内部认购协议）。朱庆石提供的臣山雅苑内部认购协议书和收据上面加盖了我公司的公章和有丁俊山签名的真实性难以确定，假设是真的，也是被郑天臣骗取的，并不是法人丁俊山的本意，也不是荣腾公司的本意。郑天臣曾指使他人抢走并控制我公司的公章和财务账等[这个事实被吉林市龙潭作出（2017）吉0203民初677号判决确认]，他利用控制我公司公章和财务账等便利条件，虚开了内部认购协议和收据等。因此朱庆石出示的臣山雅苑内部认购协议并非荣腾公司真实意思表示；2、朱庆石并没有向荣腾公司支付购房款。如前所诉，朱庆石与我公司之间的民间借贷基础法律关系不存在，朱庆石主张的履行商品房买卖合同以及返还购房款等主张无事实及法律依据，因为朱庆石并没有把购房款支付给我公司，我公司也没收到过朱庆石的购房款。亦没有与朱庆石达成商品房买卖的合意。更不存在故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实将房屋出卖给原告的情况。三、本案缺少以房抵债协议的中间环节。据朱庆石所诉，本案应当是以物抵债，但缺少以物抵债协议，双方缺少必要的磋商。关于每一次抵债具体抵顶哪笔钱欠款、多少本金、多少利息、抵顶后的结算数额等等都没有具体约定，仅凭抵账协议和收据难以确认双方有以物抵债的合意；四、生效判决具有既判力。这个既判力不但约束当事人，而且也约束法院，法院在处理后诉时应受确定判决的拘束，即法院遵守确定判决，不得做出相异的判决。这是既判力的“禁止矛盾”的作用。因此，在龙潭法院、吉林市中级法院、铁东区人民法院、四平中级法院和吉林省高级法院均对转入或存入田艳红银行卡上的借款认定为郑天臣个人借款，不是我公司借款。即使假设郑天臣和田艳红是我公司的工作人员，由于没有我公司的授权，也不能代表我公司对外借款；即使臣山雅苑内部认购协议书和收据加盖了我公司的公章和有丁俊山所谓的签名，即使提供了我公司所谓的臣山雅苑借款明细表、记账凭证等所谓的财务账，也不能据此认定是我公司借款，应依法认定是郑天臣个人借款。这些生效的裁判文书对贵院同样具有约束力，贵院不应作出与此相反的结论。 郑天臣述称：借贷关系属实，当时是我和法定代表人丁俊山一起办理的。 丁俊山、田艳红未作陈述。 经审理查明：丁俊山于2011年9月-2016年7月间担任荣腾公司法定代表人。2011年末，荣腾公司要开发房地产项目，丁俊山代表荣腾公司与郑天臣就开发臣山雅苑项目达成合伙协议，约定荣腾公司出钱购买土地，郑天臣负责开发过程中需要的其他费用。2011年12月16日，荣腾公司与吉林市仪表总厂签订产权转让协议，吉林市仪表总厂将土地及厂房转让给荣腾公司，转让价款为2400万元，丁俊山、郑天臣在协议书中签字。2014年1月1日，荣腾公司与吉林安装集团盛安建筑安装有限公司签订荣腾房地产臣山雅苑工程承包合同书，丁俊山、郑天臣分别在合同中签字。2015年1月22日，荣腾公司与吉林陆军预备役步兵第四十七师就影响军事设施进行赔偿签订了协议书，丁俊山、郑天臣在协议书中分别签字。田艳红系郑天臣的儿媳。田艳红原为荣腾公司财务人员，通过田艳红个人账户向吉林市仪表总厂支付了转让款，在经营过程中，还通过田艳红个人账户支付过其他款项。 郑天臣经手向朱庆石借款，2011年12月19日，朱庆石向田艳红账户汇款50万元，同日朱大明向田艳红账户分别汇款112000元、96000元。荣腾公司财务账记账凭证中由丁俊山签字的原始凭证粘贴单所附的“臣山雅苑借款明细表”记载2012年12月19日借朱庆石50万元、借朱大明20万元，月利率均为3%，丁俊山在借款明细表底部签字并书写“三方核实后确认利息”。 2014年7月9日，朱庆石与荣腾公司对上述借款本息进行结算，并形成结算单，载明截止2014年7月9日，应付朱庆石利息734720元。同日，双方签订4份《臣山雅苑内部认购协议书》，协议中甲方（出售方）为荣腾公司，乙方（认购方）为朱庆石。主要内容：朱庆石认购臣山雅苑2栋1单元4层402室（房号1461031V401170104008）、建筑面积79平方米，折后总价417128元、2栋1单元5层502室（房号1461031V401170105011）、建筑面积79平方米，折后总价432888元、2栋1单元6层602室（房号1461031V401170106014）、建筑面积79平方米，折后总价439643元、2号楼地下车位1个，折后总价144500元。协议中均标明“抵账”。荣腾公司及丁俊山均在内部认购协议中盖章签字。同日，荣腾公司为朱庆石出具了数额分别为417128元、432888元、439643元、144500元的购房收据，注明收款方式为抵账。上述结算单、收据存根联连同付朱庆石本金50万元、利息524239元，本金20万元、利息209920元的收据共同作为结算凭证粘贴于原始凭证粘贴单并经丁俊山签字，记载于荣腾公司财务账中。双方在计算利息时，重复计息90720元。案涉房屋除车位外，其他房屋取得商品房预售许可证。 以上事实，有臣山雅苑内部认购协议书及银行业务凭证、作为荣腾公司记账凭证的借款明细表、收据、部分财务账册光碟、商品房预售许可证、吉林市公安局高新分局询问丁俊山的笔录、当事人当庭陈述等为证。 本院认为，本案争议焦点有二：1.朱庆石与荣腾公司之间是否存在债权债务关系；2.朱庆石与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。 1.关于朱庆石与荣腾公司之间是否存在债权债务关系。 从朱庆石提供的证据看，虽案涉借款系郑天臣经手所借，但案涉借款在荣腾公司财务账“臣山雅苑借款明细表”中均有体现，丁俊山也在该借款明细表中签署“三方核实后确认利息”，原始凭证粘贴当中也有丁俊山签字。可见丁俊山作为荣腾公司的法定代表人，对该借款本金是认可的。在吉林市公安局高新分局询问丁俊山的笔录中，当询问丁俊山“郑天臣是否往臣山雅苑项目投资时”，丁俊山回答：“投资了。他收购仪表厂花了2400多万，后期他在盖楼的时候也投点资，但具体数字就不清楚了，后期财务账在他那保管。”当问及“郑天臣什么时候提出房子顶账的、用多少房子抵了多少债务时”时，丁俊山回答：“大概在2015年上半年的时候，具体债务和房子我都记不清了，我记得当时郑天臣带人到我公司，然后跟我说他欠钱，跟我说要以房抵债，我当时也都同意了，我当时印象比较深的有个叫崔玉香的女子就是以房顶账的。”当问及“像崔玉香这样的情况还有多少”时，丁俊山回答：“大概能有10个人左右吧，我也记不清了。”当问及“你们是否有郑天臣在外边借钱然后盖单位公章的情况”时，丁俊山回答：“有这种情况。”当问及“以你们公司名义借的钱打到哪里了时。”丁俊山回答：“都打到郑天臣指定的账户里了，具体哪个我就不清楚了。”当问及“这些人借给郑天臣钱，然后郑天臣给债务转账给公司你是否同意”时，丁俊山回答：“开始我不同意，后来我也默认了，郑天臣承诺最后在利润里面扣除这部分。”从上述丁俊山的回答看，丁俊山作为荣腾公司的法定代表人，对郑天臣对外借款最终转化为公司债务是认可的，这也与案涉款项体现在荣腾公司财务账中相互印证。本案中，朱大明对出借款由朱庆石抵顶购房款不持异议，可见朱庆石通过出借和受让取得了对荣腾公司的债权，故应认定朱庆石与荣腾公司存在债权债务关系。关于荣腾公司提出的案涉借款均未汇入荣腾公司账户，借款系郑天臣或田艳红个人行为、公司财务账曾被郑天臣控制，部分账目不真实、并提出对用原始凭证粘贴单书写的借据申请鉴定的问题。荣腾公司财务账显示，荣腾公司经营过程中，多笔财务均系田艳红经手，已生效的法律文书也认定田艳红系荣腾公司财务人员，故荣腾公司关于田艳红非荣腾公司财务人员的主张，与生效法律文书认定的事实及案涉款项已进入荣腾公司财务账的事实相左，同时，荣腾公司提供的证据不足以证明案涉款项所涉账目不真实，申请鉴定的内容也不能证明案涉款项所涉账目不真实，故不予采纳和准许，如认为加盖的公章、财务专用章虚假涉嫌犯罪，可向公安机关报案。关于荣腾公司对丁俊山出具的承诺书申请鉴定的问题，因即使没有承诺书，朱庆石提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条证明待证事实，故无鉴定必要。关于丁俊山申请调取吉林市公安局高新分局询问其笔录过程录像的问题，因丁俊山并未提供公安机关在询问时有迫使其违背意愿进行陈述的证据，且在询问笔录中签署“以上看过，全部属实”，说明询问笔录内容系其真实意思表示。故其申请并无正当理由，不予准许。 2.关于朱庆石与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。 民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，除为法律特别规定所禁止的外，应予以准许。本案中，朱庆石通过出借和受让取得了对荣腾公司的债权，在此基础上，双方在2014年7月11日签订《臣山雅苑内部认购协议书》，将债权本金70万元及利息转变为购房款，系双方真实意思表示，协议书中荣腾公司加盖了公章，并有丁俊山签字，且荣腾公司向朱庆石出具了加盖公章的收据，而且该收据存根联已经留存于荣腾公司财务账册中，并由丁俊山在原始凭证粘贴单中签字确认，应认定荣腾公司对以房抵债是明知且予以认可的。虽荣腾公司抗辩认购协议书并非其真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，该抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳，故双方签订的合同成立。案涉房屋已取得商品房预售许可证，故应认定有效；从荣腾公司为朱庆石出具的收据看，仅体现顶账本金50万元、利息524239元，顶账本金20万元、利息209920元，故朱庆石关于其母亲吴景环借款50万元的利息也在顶账之列的主张无证据证明，不予采信。案涉车位因未取得商品房预售许可证，故关于该车位的内部认购协议无效，荣腾公司应返还车位款，但案涉房屋购房款由借款本息转换而来，双方在计算利息时，是按照月利率3%计算的，并且存在重复计息的情况，违反法律规定，在返还购房款时，应扣除重复计息部分的利息。 关于朱庆石要求判令荣腾公司与其就合同有效部分案涉房屋签订正式《商品房买卖合同》，并进行网签备案登记的诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”签订合同需双方当事人对合同内容协商一致，属于当事人意思自治范畴，不属于司法裁判范围，故本院对于朱庆石要求判令荣腾公司与其签订正式《商品房买卖合同》诉讼请求不予支持。因双方就案涉房屋已经签订的合法有效的《臣山雅苑内部认购协议书》，为保证朱庆石能够实现房屋所有权，荣腾公司负有为朱庆石办理案涉房屋的《臣山雅苑内部认购协议书》备案登记手续的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第四项、第六十条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、朱庆石与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2014年7月11日就位于臣山雅苑小区2号住宅17幢1单元0104008室（房号1461031V401170104008）、0105011室（房号1461031 V401170105011）、0106014室（房号1461031V401170106014）签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效； 二、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为朱庆石办理臣山雅苑臣山雅苑2号住宅17幢1单元0104008室（房号1461031V401170104008）、0105011室（房号1461031V401170105011）、0106014室（房号1461031V40117010 6014）合同登记备案手续； 三、朱庆石与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2014年7月11日就位于臣山雅苑小区2号楼地下车位签订的《臣山雅苑内部认购协议》无效； 四、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日返还朱庆石购房款53780元； 五、驳回朱庆石的其他诉讼请求。 案件受理费18254元，保全费5000元，合计23254元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担21783元、朱庆石负担1471元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  魏清华 人民陪审员  蒋新民 人民陪审员  张泽君 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  程晓宇