安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9971号 上诉人（原审被告）：余恨，男，1982年11月13日生，汉族，住河南省商城县。 被上诉人（原审原告）：合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江东路**。 法定代表人：刘震生，总经理。 委托诉讼代理人：刘磊，安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴蓉蓉，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人余恨与被上诉人合肥市瑶海区商业资产经营管理有限公司（以下简称资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余恨上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第三项，或在查清事实后依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由资产管理公司承担。事实与理由：1.余恨同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋移交给资产管理公司。2.一审法院依据《房屋租赁合同》判决的违约金过高，一审法院没有调整，也没有释明，现余恨根据法律规定申请对该违约金进行调整。余恨租赁案涉房屋时，房屋系毛坯房，非常破旧，余恨花费巨额资金进行装修，在租赁期限还没有届满的情况下，资产管理公司单方面解除租赁合同，余恨的装修增加了案涉房屋的再租价值，一审法院在判决余恨支付巨额违约金给资产管理公司，资产管理公司又获取巨额再租价值，严重违反公平原则，余恨根据合同法司法解释（二）的规定申请调整。3.案涉租赁合同期限为2017年8月20日至2020年8月19日，在租赁合同期限内，资产管理公司单方面解除合同，但在解除合同后，没有就房屋的接管与余恨进行沟通协商，余恨多次联系资产管理公司，资产管理公司也同样继续使用。然而在2020年春节期间发生不可抗力的新冠疫情，资产管理公司作为国有企业，也积极响应国家政策，在2020年5月15日根据《关于积极应对新型冠状病毒肺炎疫情扶持中小微企业持续发展的意见》瑶办发（2020）1号、《关于印发实施细则的通知》瑶经信（2020）2号，针对承租国有资产类经营用房的中小微企业、个体经营户给予2个月房租免收，2个月房租减半。但在本案的判决中，一审法院没有考虑到新冠疫情对余恨的影响，资产管理公司作为国有企业，没有向法院告知该通知，隐瞒应当减租的事实，导致一审法院认定事实错误。综上，请求二审法院判如所请。 资产管理公司辩称，1.案涉合同于2019年7月25日解除，案涉房屋于2020年8月10日交付。2.案涉合同第十二条第一款、第四款明确约定了违约责任，余恨自2018年10月开始欠付租金，已构成严重违约，一审法院已经对违约金进行了调整酌减。相关政府文件不属于法律规定，且余恨在履行案涉合同的过程中非善良诚信的承租人，其不符合该文件的减租条件。余恨扩大自己的损失，且造成了国有资产的损失。在此情况下，一审法院也已经考虑了余恨的情况，核减两个月的租金，且对占有使用费标准进行酌减。3.关于余恨的装修已在双方租赁合同中明确约定，应按照合同履行。综上，余恨的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 资产管理公司向一审法院起诉请求：1.确认资产管理公司与余恨签订的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除；2.余恨立即将位于合肥市瑶海区房屋腾空后返还资产管理公司；3.余恨立即向资产管理公司支付租金76140元，并自2019年7月20日起按每日283.5元（逐年递增5%）标准支付资产管理公司占有使用费至房屋实际返还之日止；4.余恨立即向资产管理公司支付逾期付款违约金至实际付清之日止，暂计算至2019年7月19日为40950元；5.本案诉讼费由余恨承担。 一审法院查明的事实：案涉位于合肥市瑶海区房屋为国有资产。2017年，余恨通过招标的方式获得案涉房屋的承租权，资产管理公司（甲方）和余恨（乙方）于2017年8月4日签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给余恨，房屋建筑面积约340平方米，租赁期限自2017年8月20日起至2020年8月19日止，计三年整；甲方向乙方提供免租金装修期15天（2015年8月5日至2017年8月19日）；房屋履约保证金为24300元，乙方应在接收房屋之前将履约保证金交付给甲方；如乙方承租期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方（不计息），如乙方发生违约行为，则违约金将直接从履给保证金中扣除；合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期应承担的租金及各项费用（含违约金），否则此类款项将直接从履约保证金中扣除。关于房屋租金、交纳方式、交纳时间，双方约定首年租金为97200元，递增情况为：从第二年开始，每年租金均按上一年实际租金的5%比例递增，即第二年租金为102060元，第三年租金为107163元，合同期内租金总额为306423元；乙方须在合同签订之日起5个工作日内向甲方缴纳首期租金，计24300元，租金每3个月支付一次，先支付后使用，以后每期租金应在下一个试用期开始15日前向甲方支付；关于房屋收回，双方约定租赁期满或租赁合同解除后，乙方必须在租赁期满或租赁合同解除后10日内无条件将房屋归还甲方┈合同的第十（五）约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，此类情形甲方不承担违约责任，对于乙方承租期间所实施的装修改造部分不进行任何补偿：1.擅自将房屋转租、转让或转借给第三人的，不得与他人合作经营；2.不支付或者不按照约定支付租金达20日的；3.欠缴各项费用达2000元的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.利用该房屋从事违法活动的；6.未能处理好邻里关系导致甲方被投诉、起诉或陷入其他争议、纠纷的，以及其他损坏甲方利益行为的。关于乙方的违约责任，双方约定：1.乙方有本合同第十条第五款所列行为之一的，应承担违约责任，并向甲方支付违约金50000元；2.未经甲方同意，乙方擅自┈4.租赁期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按150元／天标准承担违约金；5.租赁到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交迟延交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按150元／天标准承担违约金；6.乙方承租期内发生的违约金均直接从乙方履约保证金中扣除，不足部分由乙方另行缴纳┈等内容。同日，乙方另签订了《安全租赁（生产）管理协议》和《房屋移交状况表》。 上述合同签订后，资产管理公司依约交付了案涉房屋，余恨支付租金至2018年10月19日，尚余405元，自2018年10月20日以后未再支付租金。 2019年7月19日，安徽皖大律师事务所律师刘磊接受资产管理公司的委托，向余恨送达了律师函，载明：一、你与瑶海商业公司签订的房屋租赁合同合法有效；二、你怠于支付租金的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任；三、本律师基于商业公司的委托，正式函告你如下事项：1.商业公司正式解除与你签订的房屋租赁合同，请你接函后3日内与商业公司联系支付拖欠的租金及违约金等；2.如逾期不予办理，将通过法律途径追究你的责任，届时你除需支付拖欠的租金外还应承担违约金等其他损失等内容。该律师函于2019年7月25日签收，余恨于庭审后认可收到了该律师函。 一审法院认为，资产管理公司与余恨于2017年8月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，资产管理公司依约交付了案涉房屋，余恨理应按照合同约定支付房屋租金，但余恨交付租金至2018年10月19日后再未依约支付租金，构成违约，资产管理公司向其送达解除《房屋租赁合同》的律师函，余恨亦确认收到，现资产管理公司根据合同约定主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除，并要求余恨立即将案涉房屋腾空后返还资产管理公司，因其发出的律师函送达时间为2019年7月25日，一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除。合同解除后，余恨理应将案涉位于合肥市瑶海区房屋腾空后返还资产管理公司。关于资产管理公司主张的租金，根据合同约定，余恨应支付资产管理公司2018年10月20日至合同解除之日即2019年7月25日期间的租金为77962.5元（102060元／年÷12个月×9个月＋102060元／年÷12个月÷30天×5天），扣减资产管理公司认可的上期结余的405元，余恨还应支付资产管理公司租金77557.5元。因截止庭审时余恨尚未将案涉房屋返还给资产管理公司，应根据合同约定的当年度租金标准102060元／年，即280元／天标准自2019年7月26日起支付占有使用费，因该期间发生新冠疫情，余恨请求按照国家有关政策免除6个月的租金，一审法院结合本案的实际情况，根据公平公正原则，酌定资产管理公司对余恨免除两个月的租金，综上，余恨应自2019年7月26日起按280元／天标准支付占有使用费至房屋实际返还之日止，并扣减17010元（102060元／年÷12个月×2个月）。资产管理公司主张占有使用费逐年递增支付缺乏依据，一审法院不予支持。关于资产管理公司主张的违约金，余恨逾期支付租金确实给资产管理公司造成资金占用损失，但资产管理公司主张按照150元／天计算逾期支付租金违约金过分高于资产管理公司的损失，一审法院酌定余恨自2018年10月20日起，以25110元为基数，按照年利率6%标准支付逾期付款违约金至2019年1月4日止；自2019年1月5日始，以50625元为基数，按照年利率6%标准支付逾期付款违约金至2019年4月4日止；自2019年4月5日始，以76140元为基数，按照年利率6%标准支付逾期付款违约金至2019年7月4日止；自2019年7月5日始，以77557.5元为基数，按年利率6%标准支付逾期付款违约金至款清之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、合肥市瑶海区商业资产管理有限公司和余恨签订的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除，余恨于判决生效后十日内将位于合肥市瑶海区房屋腾空后返还给合肥市瑶海区商业资产管理有限公司；二、余恨于判决生效后十日内支付合肥市瑶海区商业资产管理有限公司截至2019年7月25日欠付的租金77557.5元，并支付逾期付款违约金（自2018年10月20日起，以25110元为基数，按照年利率6%标准计算至2019年1月4日止；自2019年1月5日始，以50625元为基数，按照年利率6%标准计算至2019年4月4日止；自2019年4月5日始，以76140元为基数，按照年利率6%标准计算至2019年7月4日止；自2019年7月5日始，以77557.5元为基数，按照年利率6%标准计算至款清之日止）；三、余恨于判决生效后十日内按280元／天标准自2019年7月26日起支付合肥市瑶海区商业资产管理有限公司房屋占有使用费至实际返还房屋时之日止，并扣减17010元；四、驳回合肥市瑶海区商业资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2650元，由合肥市瑶海区商业资产管理有限公司负担1160元，由余恨负担1490元；公告费400元，由余恨负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审另查明，余恨已于2020年8月10日将案涉房屋返还给资产管理公司。 对一审法院查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，资产管理公司与余恨签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。在合同履行过程中，由于余恨拖欠租金，资产管理公司于2019年7月25日向余恨发出解除《房屋租赁合同》的律师函，余恨承认收到该函件，且余恨亦同意解除合同，一审法院认定《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除，具有事实和法律依据，本院予以维持。鉴于余恨已于2020年8月10日将案涉房屋返还给资产管理公司，一审法院判令余恨于判决生效后十日内返还案涉房屋已无必要，本院对此予以撤销。 《房屋租赁合同》约定期限自2017年8月20日起至2020年8月19日止，余恨二审中承认其自2018年10月20日以后未再交纳租金，一审法院经计算确认余恨应支付资产管理公司2018年10月20日至合同解除之日即2019年7月25日期间的租金为77557.5元，余恨二审中对此亦未提出异议，本院予以认同。由于余恨欠付租金，显已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，租赁期内余恨未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按150元/天标准承担违约金，一审法院结合本案实际情况，酌情考虑按年利率6%的标准以欠付租金的不同时段金额分段计算逾期付款违约金，并无不当。余恨上诉主张违期付款违约金从其实际返还房屋之日起计算，理由不能成立，本院不予支持。余恨上诉虽称其装修案涉房屋支出30万元，但其对此未提交相关证据予以证明，其要求以房屋装修减免下欠租金，缺乏事实依据，本院不予支持。 案涉合同于2019年7月25日解除后至2020年8月10日期间，因余恨未返还房屋，故余恨应向资产管理公司自2019年7月26日起按280元/天标准支付占有使用费，该占用使用费计至2020年8月10日余恨实际还房时止。因双方当事人在二审中共同确认了实际还房时间，故本院对此在判决主文中予以明确。由于该期间发生新冠疫情，余恨请求按照国家有关政策免除6个月的占有使用费，一审法院结合本案实际情况，根据公平原则，酌定资产管理公司对余恨免除两个月的租金17010元，并无不当。余恨上诉要求在此基础上再减免一个月的租金，理由不能成立，本院不予支持。 综上，余恨的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1545号民事判决的第二项、第四项，即“余恨于判决生效后十日内支付合肥市瑶海区商业资产管理有限公司截至2019年7月25日欠付的租金77557.5元，并支付逾期付款违约金（自2018年10月20日起，以25110元为基数，按照年利率6%标准计算至2019年1月4日止；自2019年1月5日始，以50625元为基数，按照年利率6%标准计算至2019年4月4日止；自2019年4月5日始，以76140元为基数，按照年利率6%标准计算至2019年7月4日止；自2019年7月5日始，以77557.5元为基数，按照年利率6%标准计算至款清之日止）”、“驳回合肥市瑶海区商业资产管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1545号民事判决的第一项为：合肥市瑶海区商业资产管理有限公司和余恨签订的《房屋租赁合同》于2019年7月25日解除； 三、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1545号民事判决的第三项为：余恨于判决生效后十日内按280元/天标准自2019年7月26日起支付合肥市瑶海区商业资产管理有限公司房屋占有使用费至2020年8月10日止，并扣减17010元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费2650元，由余恨负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  孟 成 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。