广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4530号上诉人（原审原告）：黄荘谱，男，1977年3月15日出生，汉族，住广东省清远市清新区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余志忠，男，1949年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××。委托诉讼代理人：张伟涛，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄烈锋，男，1959年11月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××。上诉人黄荘谱因与被上诉人余志忠、黄烈锋案外人执行异议之诉一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄荘谱上诉请求：1、撤销原判，撤销（2019）粤1802执异296号执行裁定，终止对清远市清城区×××××××××××××屋的执行，并予以解除查封；2、诉讼费由余志忠、黄烈锋负担。事实与理由：上诉人依法符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，依法可以排除对涉案房屋的执行。首先上诉人早在2013年就与被上诉人黄烈锋签订了书面的《购房协议合同》，且上诉人在法院查封之前，就已向涉案房屋出卖方支付购房款，并已实际占有入住涉案房屋，虽购买房屋后未能办理房屋过户登记手续，但不能改变上诉人是房屋实际所有人的事实。其次，上诉人在购买涉案房屋后，未能与被上诉人黄烈锋一同办理涉案房屋的过户登记手续，并不能当然视为上诉人存在过错。上诉人作为普通房屋购买者，最重视的就是实际占有并入住涉案房屋，对于房屋是否已经过户，上诉人并不重视，且办理房屋过户登记手续，并非上诉人单独即可办理还需房屋出卖方的积极配合。一审法院仅凭上诉人在支付完毕所有购房款之后，未能涂销抵押并办理过户登记手续为由，就将未能办理房屋过户登记的过错全部归于上诉人，明显是错误的，应予以纠正。被上诉人余志忠答辩称：黄荘谱的上诉理由全部都是不成立的，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，应当予以维持。黄荘谱与黄烈锋是亲兄弟，是有直接利害关系的，其也没有相应的证据证明买卖的时候依法办理了有关的手续及支付情况。被上诉人黄烈锋经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。黄荘谱向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）粤1802执异296号执行裁定，终止对清远市清城区×××××××××××××屋的执行，并予以解除查封。2、诉讼费由余志忠、黄烈锋负担。一审法院认定事实：关于（2019）粤1802执恢469号余志忠与尚城公司、黄烈锋建设用地使用权转让合同纠纷一案，一审法院于2015年10月20日作出的（2015）清城法民二初字第812号民事判决书已发生法律效力。根据上述判决书的确定：一、尚城公司于本判决生效之日起7日内向余志忠支付土地转让款3823330元及利息（利息从2011年12月1日起按月利率1.5%计至付清之日止）；二、黄烈锋对上述第一项判决确定的土地转让款及利息承担连带责任。案件受理费56227元，财产保全费5000元，合共61227元，由尚城公司、黄烈锋负担。因尚城公司、黄烈锋拒不履行法定义务，余志忠向一审法院申请强制执行。案件诉讼过程中，一审法院于2015年8月21日保全查封黄烈锋名下位于清远市××××××××××××××××屋，不动产权证号为0100008045。该房屋已办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司清远分行，抵押期限自2009年12月28日至2027年12月27日，办理抵押登记的时间为2009年12月28日。案件执行过程中，一审法院于2019年11月8日继续查封上述房屋。另查明，2013年12月20日，黄莊谱与黄烈锋签订《购房协议合同》，约定黄莊谱向黄烈锋购买涉案房屋，成交价为260000元，支付方式为在签合同之日支付100000元为首期，在2014年6月30日前支付余款160000元。黄烈锋分别于2013年12月20日和2014年6月28日开具收据，确认已收到26万元购房款。再查明，黄烈锋与黄莊谱为兄弟关系，黄莊谱在购买时已知悉涉案房屋存在抵押权。黄莊谱于2015年7月29日办理电费委托银行缴款手续，登记的缴款账户与其所持有银行卡号一致，并已每月实际缴纳相应电费。黄莊谱自2019年起代黄烈锋向中国农业银行股份有限公司清远分行偿还贷款。一审法院认为，本案为黄荘谱执行异议之诉。对于黄荘谱要求终止对位于清远市××××××××××××××××屋的执行并解除查封的异议请求，其实质是要中止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，黄荘谱要求中止对涉案房屋的执行，应当符合上述法律规定的情形才可以排除执行，本案中，虽黄荘谱向一审法院提交的水、电费缴费单上显示的用户名称仍为黄烈锋，但从其提交的银行缴款手续，登记的缴款账户与黄荘谱所持有银行卡号一致，并已每月实际缴纳相应电费，故一审法院对黄荘谱提出的已实际入住涉案房屋的主张，予以采信。黄荘谱在购买涉案房屋时已知悉涉案房屋已设定抵押权，黄荘谱已向黄烈锋支付全部购房款，该购房款可足额清偿涉案房屋的抵押贷款，在涂销抵押后，便可办理过户登记，并不存在法律上的障碍，但黄荘谱在购买涉案房屋并付清全部款项后，并未积极要求黄烈锋尽快清偿涉案房屋的抵押贷款从而办理过户登记，因此，对于涉案房屋未能办理过户登记，黄荘谱是存在过错的。综上，该案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，因此，黄荘谱要求对涉案房屋中止执行的理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，一审法院判决：驳回黄荘谱的诉讼请求。案件受理费5200元，由黄荘谱负担。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕黄荘谱的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为黄荘谱就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，虽然黄荘谱与黄烈锋于2013年12月20日签订《购房协议合同》在前，一审法院于2015年8月21日保全查封案涉房屋在后，且黄荘谱已向黄烈锋支付全部价款并实际占有居住，但黄莊谱在购买并知悉涉案房屋存在抵押权，且其支付的购房款足以涂销抵押后，便可办理过户登记的情况下，并未积极要求黄烈锋办理过户登记，且黄荘谱与黄烈锋是亲兄弟，具有利害关系，故一审法院据此认定黄莊谱对案涉房屋未能办理过户登记存在过错，其权利不能够排除执行，理据充分，一审法院驳回黄莊谱的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人黄荘谱的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人黄荘谱负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨