北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初2419号原告（反诉被告）：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街**。法定代表人：倪进三，执行董事。委托诉讼代理人：于常彬，北京安科律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋景波，北京安科律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李小芳，女，1968年11月12日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：秦富亭，北京市汇融（东营）律师事务所律师。北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）与李小芳商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，李小芳对军泽丰公司提起反诉，本院依法公开开庭一并进行了审理。军泽丰公司的委托诉讼代理人于常彬、宋景波，李小芳的委托诉讼代理人秦富亭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。军泽丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方所签的《商品房买卖合同》无效；2.判令李小芳立即腾空北京市房山区青龙湖镇坨里小区xxx号房屋交付军泽丰公司；3.判令李小芳支付房屋使用费12万元；4.李小芳承担诉讼费。事实和理由：2009年8月14日，李小芳与军泽丰公司签订了《商品房买卖合同》，李小芳购买了位于北京市房山区青龙湖镇坨里小区xxx号楼xxx单元xxx室房屋一套，总价款273097元。李小芳于2009年8月14日向军泽丰公司支付部分购房款83097元，于2010年1月14日领取了房屋钥匙并办理了入住手续。时至今日，李小芳未向军泽丰公司支付剩余19万元购房款，军泽丰公司也未取得《商品房预售许可证》。李小芳辩称：不同意军泽丰公司的诉讼请求，请求驳回原告的全部诉讼请求。合同是双方真实意思表示，不存在合同无效的法定事由；由于原告未能履行办理贷款义务，导致被告未能交纳购房余款，被告不构成违约；原告未能取得商品房预售许可证不构成合同无效的理由；《民法总则》和《九民纪要》对未取得商品房预售许可证是否导致商品房买卖合同无效已有明确的规定和解释，《商品房买卖合同司法解释》第二条规定因与《民法总则》和《九民纪要》规定有冲突，故已经不具有执行的效力；相似判例已经作出过确认房屋买卖合同有效的判决。综上，请求法院审慎处理本案。同时，李小芳提出反诉，请求：1.军泽丰公司按照规定办理商品房预售许可证；2.军泽丰公司为李小芳办理按揭贷款手续并提供担保；3.军泽丰公司为李小芳办理不动产权利证书；4.军泽丰公司承担本案诉讼费。军泽丰公司对于李小芳的反诉请求答辩称：不同意李小芳的全部反诉请求，李小芳的诉讼请求均不具备条件，无法实现。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月14日，军泽丰公司与李小芳签订《商品房买卖合同》，双方约定李小芳购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区青龙湖镇坨里小区第xxx幢xxx单元xxx号房，房屋价款为273097元，2009年8月14日交首付83097元，余款19万元作贷款。军泽丰公司应当在2009年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备合同约定条件的商品房交付李小芳使用。军泽丰公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由军泽丰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因军泽丰公司的责任，李小芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李小芳不退房，军泽丰公司按已付房价款的0.3%向李小芳支付违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。2009年8月14日，李小芳向军泽丰公司交付首付款83097元。李小芳于2010年1月14日领取了涉案房屋钥匙，随后装修入住。此后，李小芳被告知无法通过贷款支付剩余房款，而双方未能对剩余房款的支付方式达成一致，故李小芳至今未支付剩余房款。涉案房屋一直未能办理房屋所有权证。另查明，涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，，地类用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。李小芳不是铁道部十四工程局及其下属单位职工。本案审理过程中，经本院释明，李小芳坚持认为双方所签《房屋买卖合同》有效，针对合同无效的法律后果在本案中不提出反诉请求。本院认为：根据查明的情况，案涉房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，案涉建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但案涉建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，案涉工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，案涉项目具备国有土地使用证，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与李小芳签订的《商品房买卖合同》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于双方的房屋买卖合同无效，李小芳与军泽丰公司应当承担相互返还责任，并应当根据自己的过错情况承担相应赔偿责任。本案中，合同无效后返还房屋等问题，从军泽丰公司曾承诺为业主办理房屋产权证，且因追索剩余房款未果诉至法院的情况来看，军泽丰公司本意并非收回案涉房屋。李小芳在诉讼中坚持合同有效的观点，且其坚持不就赔偿损失提出反诉请求，可见李小芳并未深入透彻考虑合同效力及合同无效后的法律后果。如在本案中处理房屋返还问题，即使李小芳就无效后果立即提起诉讼，也势必造成其负有先腾退房屋的义务，而军泽丰公司能否在房款退还及损失赔偿时充分履行判决，也关系到李小芳作为自然人居住利益这一基本生存权利的保护。综上，鉴于双方并未在同一法律逻辑中请求、答辩，而李小芳购买并入住房屋多年，故案涉房屋的返还等问题与合同无效后其他后果一并处理为宜。据此，对于军泽丰公司要求返还原物的请求，本院暂不支持；军泽丰公司要求支付房屋使用费的问题，本案不予处理。李小芳的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。期望双方采取协商或诉讼等方式彻底解决争议，以充分保护各自利益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、北京军泽丰房地产开发有限公司与李小芳于二○○九年八月十四日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回北京军泽丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回李小芳的全部反诉请求。本诉案件受理费3599元，由北京军泽丰房地产开发有限公司负担2250元（已交纳），由李小芳负担1349元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2699元，由李小芳负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖金良二〇二〇年十二月十日书记员  孔博浩