大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初4402号原告：大连泰和房地产开发有限公司。住所地：大连市普兰店区杨树房街道办事处杨树房社区，统一社会信用代码：91210282696048105B。法定代表人：贾奎增，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李毅，系辽宁青树律师事务所律师。被告：罗德鑫，男，1945年7月3日出生，汉族，退休工人，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：隋长军，系辽宁莲城律师事务所律师。原告大连泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和房地产公司）与被告罗德鑫房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2018）辽0214民初2442号民事判决，被告罗德鑫不服该判决，上诉至大连市中级人民法院，大连市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）辽02民终4013号民事裁定，本案发回本院重新审理。本院立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。第一次庭审及第二次庭审原告泰和房地产公司的委托诉讼代理人李毅，被告罗德鑫的委托诉讼代理人隋长军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰和房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告继续履行合同义务，接收合同约定的两套房屋；2.请求被告支付动迁补偿房屋差额款598853.4元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月10日，原、被告双方签订了《幸福家园规划区内居民动迁协议》及《动迁户实物确认及补偿结算单、自选动迁意向》，上述协议中原、被告双方对被告房屋动迁补偿达成一致，并明确了被告自选的动迁意向：1.网点3#楼由西向东1#、2#网点；2.二层3#楼由西向东1#、2#房屋；3.3#楼由西向东1#房屋，即大连市普兰店区杨树房街道幸福家园小区3#楼6、7号两套公建（面积分别为79.85平方米和81.41平方米）及3#楼3-2-1、3-2-2、3-3-2三套住宅（面积分别为82.24平方米、83.64平方米、83.64平方米）。因动迁补偿的公建总面积为161.26平方米，比按照动迁补偿协议的148.315平方米多出12.945平方米，住宅总面积为249.52平方米，比动迁补偿协议148.315平方米多出101.205平方米，且动迁补偿协议第一条第五项中约定“原为二层楼房兑换的”按照市场价格实行多退少补，故按照公建市场价格12800元/平方米及住宅市场价格4280元/平方米计算，被告应向原告支付差额款598853.40元。但是被告在动迁协议的履行过程中，拒绝按照《自选动迁意向》的约定全面履行自己的义务，不到原告处办理剩余两套房屋的交接手续。原告多次催告，被告置之不理，原告于2017年8月17日以短信及邮寄方式向被告送达了相关通知，催其全面履行双方约定的相关义务，被告至今拒绝履行，被告的行为构成违约。故诉至法院请求判如所请。被告罗德鑫辩称，不完全同意原告的诉讼请求。在原告交付剩余两套房屋前提下，被告同意支付房屋的差价款应按500元/平方米计算为57095元。理由如下：1.动迁补偿协议对回迁房屋差价款计算标准约定不明，应当按照协议第十五条及其他动迁户的实际回迁情况确定差价款计算标准。其第一条第五项仅约定“如被拆迁的房屋面积比网店面积大或小…每平方米按照市场价格多退少补…”得不出商住楼部分也应当按市场价多退少补的结论，而第十五条约定依据原《杨树房镇动迁安置办法》执行，杨树房镇政府2002年4月3日发布的《杨树房城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》第四条第五款规定楼房户兑换网点，差价款按500元/平方米计算，与动迁协议第一条第5款的约定相互矛盾。被告认为应按照《杨树房城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》计算差价款。2.原告提交的与“宫兴军”的动迁协议书是虚假的，原告有义务向法庭提交其与其他动迁户签订的协议书，否则，被告认为原告与其他动迁户“差价款按500元/平方米计算”内容真实。3.即使不按500元/平方米计算差价款，也应按拆迁补偿协议订立时的市场价，即2015年4月10日的市场价确定差价款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告泰和房地产公司及被告罗德鑫一审中分别提供了《幸福家园规划区内居民动迁协议》，原告提供该协议拟证明原、被告于2015年4月10日签订了动迁协议，是双方真实意思表示，且协议确定了被告的自选动迁意向及差价款的补偿；被告提供该协议拟证明该动迁协议的内容与《杨树房镇城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》基本相同，仅协议第一条第五项的约定不一致，该条款明显损害被告权益，且该条与协议第十五条规定相互矛盾，应为无效条款，故，差价额应按照办法规定的500元/平方米计算。被告罗德鑫的质证意见：对该动迁协议的真实性没有异议，但对协议内容有异议。其一，协议第一条第五项应指原楼房的一层，不包括二层及以上，二层以上兑换差价应依照第一条第八项约定按500元/平方米计算；其二，协议依据原杨树房镇动迁安置办法制定，说明原、被告同意遵守该办法的规定，均认可该办法对双方有约束力，因此，协议中与该办法不一致的条款应无效，而应按该办法的规定执行。原告泰和房地产的质证意见：对证据的真实性、合法性没有异议，但对证明内容有异议，原告认为该动迁协议是原、被告之间的真实意思表示，是合法有效的，合同第一条第五项约定了超额面积按照市场价格多退少补，被告认为该条无效没有法律依据。本院认为，该动迁协议经原、被告签字盖章确认，且双方对其真实性没有异议，本院予以采信。动迁协议中第一条第五项内容不违反法律强制性规定，且无其他合同无效事由，故对被告的拟证明内容不予采信。2.被告罗德鑫在一审中提供的杨树房镇政府2002年4月3日发布的《杨树房镇城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》及拆迁当时适用的《大连市普湾新区征地动迁补偿办法》，拟证明杨树房镇拆迁安置办法的规定是原为二层楼房兑换的，如被拆迁的房屋面积比网点面积大或小，被拆迁人在兑换时按每平方米500元的价格实行多退少补。而且普湾新区动迁补偿办法第二十条规定了农村宅基地住房产权调换补偿标准，若按照此标准，原告应当补偿给被告的房屋面积为439.95平方米，而实际补偿的面积仅为411.18平方米，如果再按原告主张的“按市场价格实行多退少补”，则相当于补偿面积与原房照面积1：1兑换，违背国家规定且对被告极不公平，不是双方签订协议时的真实意思表示。所以，超出面积应该按照每平方米500元的价格计算差价款。原告泰和房地产的质证意见：对上述证据均不认可，杨树房镇安置管理办法是2002年杨树房政府出台的，而原告是2015年与被告签订的拆迁协议，因此该办法从时间和作用上看，对双方没有强制约束力。而普湾新区动迁补偿办法只具有指导意义，对原、被告的动迁补偿不具有约束力。本院认为，原、被告双方之间签有动迁补偿协议，应尊重当事人的意思自治，上述证据中被告所述条款对原、被告双方不具有直接约束力，亦不能使动迁协议的相关条款当然无效，故，本院对上述证据及拟证明内容均不予采信。3.原告泰和房地产公司提供商品房买卖合同四份、原告与案外人宫兴军动迁协议一份、动迁户原住房及回迁情况对比明细表一份、中国农业银行转账支票存根一份，拟证明公建的销售平均价格为12000元/平方米，住宅平均价格为4200元/平方米，被告应按照该市场价进行多退少补。而且案外人宫兴军与被告系邻居，动迁的房屋是一致的，原告是按照单价一楼9200元/平方米、二楼2800元/平方米进行补偿的。被告罗德鑫的质证意见：对上述证据的真实性均不认可。对于四份商品房买卖合同，即便是真实的，也无法确定案涉楼盘销售的平均价格。案外人宫兴军与原告之间的动迁协议、明细表及转账存根更是疑点重重，不具备客观性。其一，明细表和动迁协议的落款时间均有改动，其二，存根上的“宫兴军”的签名与协议上“宫兴君”的签名不一致，其三，明细表上“张锋”的签名与协议上“张峰”的签名不是同一人所签，其四，动迁协议中“回迁时间”和“动迁时间”空白，其五，动迁协议无“动迁户实物确认及补偿结算单、自选动迁意向”页。本院认为，原告提供的上述证据与本案无直接关联，亦无法证明待证事实，本院不予采信。4.被告罗德鑫提供的证据京东拍卖网网页，拟证明京东拍卖网近期司法拍卖的普兰店城区内6套商业用房的市场评估价平均为9049元/平方米，实际成交价平均为5537元/平方米。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司出具的估价报告中案涉杨树房街道幸福家园住宅小区3号楼7号公建单价超过上述普兰店城区内商业用房市场平均价，不合理，不能作为认定案件事实的依据。原告泰和房地产公司的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。其一，该组证据系复印件，对其真实性不予认可；其二，该房价是京东拍卖网的价格，网拍价格是打折的，不能反映市场价格；其三，该组证据与本案没有关联性。本院认为，原告提出的质证意见合理，予以支持，故本院对上述证据不予采信。根据当事人的陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月10日，原告泰和房地产公司与被告罗德鑫签订了《幸福家园规划区内居民动迁协议》及《动迁户实物确认及补偿结算单、自选动迁意向》。其中，动迁协议约定：第一条第5款原为二层楼房兑换的，一层一平方米顶一平方米，二层一平方米顶一平方米兑换商住楼二层（如面积不足可兑换三层），如被拆迁的房屋面积比网点面积大或小，被拆迁人和甲方在兑换时，每平方米按市场价格实行多退少补，一并结清；原、被告双方在动迁户实物确认中确认罗德鑫正房被拆迁面积296.63平方米，且在庭审中均认可该正房为二层楼房；在自选动迁意向中被告自选了3#楼由西向东1#、2#网点、3#楼二层由西向东1#、2#房屋、3#楼三层由西向东1#房屋，共计两个网点房及三套住宅。动迁协议签订后，原告泰和房地产公司依约通知被告交付上述五套房屋，被告只接受了3#楼由西向东1#、2#网点和3#楼二层由西向东2#房屋，剩余的3#楼二层由西向东2#房屋和3#楼三层由西向东1#房屋没有接受。此外，原告补偿给被告的动迁公建房（网点）面积比原告应补偿给被告的面积多出12.945平方米，原告补偿给被告的动迁住宅面积比原告应补偿给被告的面积多出101.25平方米，被告对该节事实予以认可。本案在发回重审第一次开庭后，经原告泰和房地产公司申请、被告同意及大连市中级人民法院委托，辽宁华鼎房地产土地估价有限公司对大连市普兰店区杨树房街道幸福家园住宅小区3号楼7号公建及3号楼3-2-1房屋单价及总价作出华鼎房地估字【2020】第HD664号估价报告书，实地勘察期为2020年11月24日，估价作业日期为2020年11月10日至2020年12月7日，结论为：普兰店区杨树房街道幸福家园住宅小区3号楼7号公建单价为12084元/m2，总价为98.38万元；普兰店区杨树房街道幸福家园住宅小区3号楼3-2-1房屋单价为4060元/m2，总价为33.39万元。经过庭审质证，被告对估价报告书有异议，认为该估价报告书中的价格并非是2015年4月10日即动迁协议签订之时的市场价格，是错误的，而且估价报告中显示的公建单价12084元/平方米过高，不能作为定案依据。本院认为，本案的争议焦点为：回迁的案涉公建及住宅房屋差价款计算标准有无约定及如何认定。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告泰和房地产公司与被告罗德鑫签订的案涉动迁协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。原、被告双方签订动迁协议后，原告泰和房地产公司依约履行了补偿公建及住宅的交付及通知义务，而被告未按照约定接受回迁房屋及支付差额款，属于违约。原告诉请要求被告继续履行合同义务，接收合同约定的两套房屋，即3#楼二层由西向东2#房屋和3#楼三层由西向东1#房屋，被告同意接受，故本院对该项诉讼请求予以支持。原告诉请要求被告支付动迁补偿公建及住宅房屋的差价款，对于计算差价款的标准，本院认为，原、被告签订的动迁协议第一条第5项是针对被拆迁房屋为二层楼房兑换的条款，且约定较为详尽，故应按照该条款的约定计算差价款。对于被告辩称该条款中无二楼兑换住宅的差价款计算标准，属于约定不明一节，本院认为，“比住宅面积大或小”字样虽未单独列出，但“如被拆迁的房屋面积比网点面积大或小”中的“被拆迁的房屋面积”足以说明该条不是只对第一层兑换网点所作的单独约定，且结合该条前半句“原为二层楼房兑换的，一层一平方米顶一平方米，二层一平方米顶一平方米兑换商住楼二层（如面积不足可兑换三层）”，可以看出，该条是对原为二层楼房两层兑换规则的整体说明，故本院认为，在协议其他条款未对第二层兑换差价单独约定的情况下，第二层兑换住宅亦遵循“每平方米按市场价格实行多退少补”计算较为合理，而不宜认定为约定不明，因此，本院对被告该辩称不予支持。原告主张的案涉公建单价12800元/平方米、案涉住宅单价4280元/平方米过高，应以司法评估程序对案涉公建及住宅的市场价格作出的鉴定结论为准，评估鉴定结论是案涉公建单价12084元/m2、案涉住宅单价4060元/m2，故案涉动迁补偿房屋差价款应为567502.38元（12.945平方米×12084元/平方米+101.25平方米×4060元/平方米）。另，关于评估鉴定费用一节，虽然原告申请鉴定，并实际产生鉴定费用，但原告在本案中并未主张该项费用，也未提供收据等相关证据，故本院对此项费用不予调整。对于被告辩称司法评估鉴定结论非动迁协议签订之时的市场价格，不能作为定案依据一节，本院认为，动迁协议第一条第五项仅约定按照市场价格多退少补，而无约定按照动迁协议签订之时的市场价格多退少补，且被告未提供动迁协议签订之时的案涉房屋的市场价格，故本院对被告该辩称不予支持。对于被告辩称动迁补偿房屋差额款应按照500元/平方米的标准计算，由于其提供的证据不属于效力性强制性规定，与双方签订的协议相左，且原告不认可，故本院对该辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗德鑫于本判决生效之日十日内接收大连市普兰店区杨树房街道幸福家园小区3#楼二层由西向东2#房屋（即3号楼3-2-1房屋）和3#楼三层由西向东1#房屋（即3号楼3-3-2房屋）；二、被告罗德鑫于本判决生效之日十日内向原告大连泰和房地产开发有限公司支付动迁补偿房屋差价款567502.38元；三、驳回原告大连泰和房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费9788元，由原告泰和房地产公司负担313元，由被告罗德鑫负担9475元，被告罗德鑫于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审 判 长  迟传凯审 判 员  宋 丽人民陪审员  王雪梅二〇二〇年十二月二十八日法官助理栾改霞书记员于佳佳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。