杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0105民初1251号原告（反诉被告）：浙江光彩投资管理有限公司，住所地杭州市拱墅区祥符街道祥茂路**。法定代表人：项晖。委托诉讼代理人：贺姣花,浙江高名律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：上海比元信息技术有限公司，，住所地上海市奉贤区海湾镇五四支路******法定代表人：吴佳斯。委托诉讼代理人：吴军安,浙江四乔律师事务所执业律师。原告（反诉被告）浙江光彩投资管理有限公司（以下简称光彩公司）诉被告（反诉原告）上海比元信息技术有限公司（以下简称比元公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月14日公开开庭进行了独任审理。光彩公司的委托代理人贺姣花，比元公司的委托代理人吴军安，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。光彩公司诉称，2018年4月，光彩公司与比元公司之间签订了一份租赁协议。光彩公司将位于杭州市拱墅区××路××号××楼××楼××区的房屋出租给比元公司作为办公使用，租期三年，自2018年4月8日至2021年4月7日，租赁协议对租期、租金以及租金的交付方式、双方之间的权利义务以及违约责任等进行了详细的约定。根据租赁协议第十三条第二条的约定“乙方未经甲方书面同意中途退租的，乙方按照合同未满期间段租金的2倍，向甲方支付违约金，本合同终止”。现比元公司未经光彩公司书面同意，擅自退租，已构成违约，应承担违约责任。双方对比元公司违约导致合同解除，以及比元公司应承担的违约责任，无法达成一致意见，故光彩公司诉至法院，请求判令：1.解除光彩公司与比元公司之间签订的租赁协议；2.比元公司向光彩公司支付涉案房屋装修款54950元；3.比元公司向光彩公司支付租金70200元（暂计至2020年10月7日，要求实际计算至租赁协议确定解除之日止），并支付违约金140400元；4.比元公司赔偿光彩公司损坏的空调27000元；5.比元公司向光彩公司支付水费和电费2186元、物业费4025元；6.本案诉讼费由比元公司承担。比元公司针对本诉辩称，第一，双方签订的合同于2020年1月12日已实际解除。被告按照合同约定提前两个月即2019年11月12日书面向原告告知要求解除案涉合同。此后，原告多次带人看房，被告有理由相信被告已经知晓原告退租且同意原告退租。第二，原告的第一项诉请也是要求解除合同，即便本案解除合同的时间不是被告所主张的2020年1月12日，则按照原告的起诉时间与被告收到起诉材料的时间，案涉合同已于2020年2月24日解除。第三，关于原告要求被告支付房屋装修款的诉请，该主张无法律依据。合同只约定了原告退租时有恢复原状的义务，被告在退租之前多次要求原告提供房屋图纸，以便于恢复原状，但原告并未提交图纸。房屋装修款远高于恢复原状所应支出的款项。关于原告提出的损坏空调的赔偿，与事实不符。2020年1月12日，被告交房时拍摄了交房视频，显示空调是可以正常使用的。另，关于水电费、物业费，被告并未拖欠。关于原告主张被告支付违约金，被告不存在违约的情形，即使需要支付，违约金也过高。比元公司反诉称，2018年4月，双方签订一份房屋租赁协议，约定光彩公司将位于杭州市拱墅区××路××号××楼××楼××区的房屋出租给比元公司，使用租期为3年，自2018年4月8日至2021年4月7日，年租金140400元，每半年支付一次。2019年9月23日，比元公司如期支付半年租金70200元。2019年11月12日，因光彩公司提供的办公场地不符合比元公司的办公需求，比元公司按照合同约定提前两个月向光彩公司提出解除租赁合同的要求，明确告知比元公司将于2020年1月12日前办理退租，并告知光彩公司及时收房。原告认为，比元公司已经按照合同约定提前两个月书面告知光彩公司退租事宜，并已实际于2020年1月12日之前搬离涉案出租，双方租赁合同于2020年1月12日终止。比元公司已经支付尚未使用的房屋租金及保证金，光彩公司应当予以退还。请求判令：1.确认双方之间签订的《光彩区块租赁协议》（拱墅区祥茂路36号Ｂ楼四楼Ｃ区协议书）于2020年1月12日解除；2.光彩公司向比元公司返还剩余房租33540元，保证金5万元，合计83540元；3.由光彩公司承担本案的本诉和反诉费用。光彩公司针对反诉辩称，第一，光彩公司认为双方的合同并未解除。根据合同约定，比元公司若要求退租，则应由法院判决确定的解除日期为合同的实际解除日期。根据双方的约定，若比元公司在合同期内提前退租的，应该书面提前两个月书面通知光彩公司，但是比元公司并未履行通知义务，故不能确定案涉合同于2020年1月12日已经解除，而应以法院判决确定的解除日期为实际解除日期。第二，关于返还租金的诉请，因为截至目前，案涉房屋并未进行交付，所以按照规定，租金应该继续计算。目前，比元公司的租金仅交到2020年4月7号。经审理，本院查明的事实如下：光彩公司（甲方）与比元公司（乙方）于2018年3月30日签订了《光彩区块租赁协议书》，内约定，甲方愿意将其位于杭州市拱墅区××路××号××楼××楼××区使用权租赁给乙方办公使用，建筑面积共285㎡，包括约定用房范围的供电设施50ＫＶＡ及现有供水等设施。租赁期限为叁年，自2018年4月8日至2021年4月7日止，租赁期满后可视情况另行协商并续签。租赁房屋每月租金为壹万壹仟柒佰元整（11700.00）含税，年租共计壹拾肆万零肆佰元整（140400.00）。租金支付期限与方式：本协议书签订之日叁天内，乙方向甲方支付前半年租金柒万零贰佰元整（70200.00），此费以转帐的形式支付，其余年租金在本协议签订之日起满六个月前，提前一个月支付给甲方；自第二年起，年租金均按“先付后用、半年一付”的办法执行，支付日期参照第一年相应的支付日期。本协议书签订之日起3天内，乙方须向甲方交纳保证金伍万元整。甲方在收回房屋后一周内予以验收，验收合格且已结清乙方水、电等所有费用的前提下，甲方全部退还乙方所交的保证金。租赁期内，因建筑物质量问题而造成用房破损无法使用的，由甲方负责修复；鉴于房屋公共部分由甲方精装修，未经甲方同意，乙方不得破坏原有的房屋结构和精装修设置，房屋租赁期满后，必须按原样归还给甲方，否则，损坏照价赔偿。乙方应按本合同约定的时间和金额支付租金、保证金和各项费用。因乙方自己的原因而不能行使承租房屋使用权的，不免除其交付租金的义务。乙方延误交款日期的，则每逾期一天应向甲方支付日租金两倍的滞纳金。同时，甲方经书面催告乙方缴纳逾期款项和滞纳金，逾期一个月乙方仍未缴纳的，甲方有权终止本合同的继续履行，并有权追究乙方的违约责任。乙方未经甲方书面同意中途擅自退租的，乙方按照合同期未满期间段租金的两倍向甲方支付违约金，本合同终止。如乙方需中途退租的，需提前二个月以书面形式告知甲方，并按甲方书面同意的要求及双方签订提前中止协议后方可退租，本合同终止。上述合同签订后，比元公司已经支付押金50000元，并已支付租金至2020年4月7日。2019年11月12日，比元公司向光彩公司发送《退租告知书》告知光彩公司其将于2020年1月12日退租等内容。2019年12月23日，光彩公司向比元公司发送《告知书》，要求比元公司若中途退租，需要提前二个月以书面的形式通知光彩公司，并要求将退租房屋恢复原状等。2019年12月25日，比元公司向光彩公司发送《回函》一份，内载明，比元公司已于2019年11月12日向光彩公司送达《退租告知书》，告知比元公司拟于2020年1月12日退租位于拱墅区××路××号××楼××楼××楼××楼××楼××楼××区，并已按照合同约定提前两月书面告知光彩公司，此后，光彩公司及物业管理部门多次携带相关人员上门看房，比元公司认为光彩公司已经默许退租事宜，请光彩公司就双方签订中止协议事宜尽快进行沟通；就光彩公司要求恢复租赁房屋原状要求，比元公司将在退租前自行对房屋恢复原状，请在光彩公司收到本函3日内向比元公司提供租赁房屋原状图纸。光彩公司在比元公司退租后，于2020年4月9日进场装修案涉讼争房屋。本院认为，光彩公司于2020年4月9日已经进场重新装修，比元公司庭审中认可合同解除时间为2020年4月8日，故本院确认双方的《租赁协议》已于2020年4月8日解除。因为合同中约定了“房屋租赁期满后，必须按原样归还给原告，故对光彩公司所主张的房屋装修款54950元中的合理部分本院予以支持。对于自然使用损耗等不予认定。根据庭审陈述，本院酌定认定本案的恢复原样装修费用为12204元。关于未付租金，比元公司已付至2020年4月7日，因双方合同实际解除时间为2020年4月8日，故比元公司未欠付光彩公司租金，对光彩公司该项诉请不予支持。对比元公司要求返还多付租金33540元的反诉请求不予支持。关于空调赔偿款27000元，该空调系比元公司在承租时，由光彩公司拆除并经得光彩公司同意，故对光彩公司该项赔偿请求不予支持。对于保证金，双方均同意在本案中抵扣，本院予以认可。对比元公司要求返还保证金50000元的反诉请求不予支持。关于违约金140400元，比元公司没有法定解除合同缘由，未与光彩公司达成一致意思表示以中止租赁合同的协议，而自行退租，存在违约行为，应承担违约责任。合同中约定的违约金的计算方式为按照合同期未满期间段租金的两倍计收，本案的合同未满期间为12个月，原告现主张140400元（12个月×11700元×2=140400元），本院结合光彩公司已经在2020年7月份时出租给案外人，故酌情调整为70200元。综上，光彩公司合理的诉请赔偿金额为12204元+2186元（水电费）+4025元（物业费）+70200元－50000元=38615元。对反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认浙江光彩投资管理有限公司与上海比元信息技术有限公司所签订的《光彩区块租赁协议书》于2020年4月8日解除。二、上海比元信息技术有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江光彩投资管理有限公司款项38615元。三、驳回浙江光彩投资管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回上海比元信息技术有限公司的反诉请求。如果本诉被告上海比元信息技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费收取计5781元，由本诉原告浙江光彩投资管理有限公司负担5034元，由本诉被告上海比元信息技术有限公司负担747元；反诉受理费减半收取945元，由反诉原告上海比元信息技术有限公司负担。本诉原告浙江光彩投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告上海比元信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长  方素平人民陪审员  陆荣荣人民陪审员  冷毓芝二〇二〇年十二月十二日法官 助理  游慧玲代书 记员  周 吟