湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂1303民初1424号原告：余先明，男，1956年7月17日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人：万其明，随州市曾都区西城法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：钟鹏，男，1989年3月9日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：龚海滨,湖北天赋律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告余先明与被告钟鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余先明及其委托诉讼代理人万其明、被告钟鹏及其委托诉讼代理人龚海滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余先明向本院提出诉讼请求：1、解除原被告2018年5月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告履行合同义务，清偿拖欠的房屋租赁费4万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了发展经营，于2018年5月9日与原告签订了《房屋租赁合同》，租用我处“北栋一楼西”五间房屋用于餐饮业。双方约定了责任和义务、承包时间、房屋租金等。被告2019年已付4万元的房屋租金，剩下4万元的房屋租金写了承诺书，并承诺2019年9月30日前支付完毕。但被告没有履行承诺，经原告多次索要无果，特诉于人民法院，请求依法判决。被告钟鹏辩称，双方合同已于2019年9月30日解除，原告另行起诉没有事实理由。从被告向原告出具的承诺书上的时间来看，被告没有支付4万元，合同就自动解除了，房租费就不存在，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2015年8月17日，原告余先明（乙方）与曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（甲方）签订一份《承包协议》，承包曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（以下简称“双龙寺社区居委会”）所有的原第一工业园的厂房用于投资，协议主要内容为：“一、原厂房改建为商业用房，由乙方负责投资，经营期为二十年，期满该房屋为甲方所有；二、在经营期间，房屋在原基础增加面积约5000平方米，改造的费用和投资由乙方承担，改建房屋服务技术要求及改建安全由乙方负责，甲方不承担任何投资费用及安全责任；三、乙方每年分两次上交管理费，每半年提前上交。第一年上交甲方管理费为贰拾玖万元，第二年为贰拾玖万伍仟元，以此类推，每年增加伍仟元管理费；四、在承包期间，乙方不经甲方同意不得随意转让他人使用，若乙方提出终止合同，乙方的投资和损失由乙方自行承担，甲方若提出终止合同，由甲方赔偿乙方损失；六、乙方在使用期间，要搞好门前四包，服从计划生育、综合治理等社区管理；十一、原所签承包合同执行在2008年12月底，此合同从2009年1月1日执行；十二、合同期满，房子由甲方收回，乙方也可在同等条件下优先承包使用。”合同签订后，原告将房屋进行改造，用于出租经营。2018年5月9日，原告余先明（甲方）与被告钟鹏（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定被告承租原告承包的双龙寺社区居委会的房子五间用于餐饮经营，合同主要内容为：“一、甲方将位于随州市曾都区西城办事处双龙寺社区居委会原第一工业园（即随州市沿河大道30号）内，北栋一楼西房屋五间出租给乙方使用经营，用于餐饮业；二、承包的期限为叁年，自2018年5月9日起至2021年5月8日止。在房屋租赁期限内，甲、乙双方的任何一方，不得随意终止或解除本合同；三、房屋租金：乙方每年交纳房屋租金80000元，大写捌万元整，并在签房屋租赁合同时一次性付清给甲方。合同期满，若乙方需要继续承租房屋，经甲方同意后，乙方必须在上年租赁合同期满前30日与甲方续签下一年房屋租赁合同，同时一次性付清下一年房屋租金，否则视为乙方不愿意续租；六、乙方在承租期间，不得随意改变房屋结构，对房屋室内外进行装饰装修的一切费用由乙方自己负担。租赁合同期满，乙方对室内外所有装修装饰全部无偿归甲方所有。乙方不得以任何理由要求甲方给予补偿；七、房屋租赁合同期满，乙方无条件腾空房屋并退给甲方。八、乙方在承租房屋期间，必须全面负责各种安全，并服从甲方对计划生育、综合治理、门前三包、消防及安全监督检查。甲方对前述其中任何一项提出整改意见，乙方必须服从并执行；十、乙方在承租房屋期间内，若遇公益性停业或政策性搬迁，乙方必须服从。甲方按实际承租时间，据实结算租金，多余部分租金甲方退还给乙方。此拆迁导致合同终止，不属违约；十一、违约责任：甲乙双方应当全面履行《房屋租赁合同》约定的权利义务。若一方违反本合同其中任何一条，即为违约。违约方赔偿因违约行为给另一方造成的一切经济损失。”合同末尾注明：1、水电费押金伍仟元；2、房租费每年在上年的基础上涨30%。该合同签订后，被告向原告支付水电费押金5000元，支付了2018年5月9日至2019年5月8日的房屋租金80000元，另支付2019年5月9日至2020年5月8日的房屋租金40000元，剩余40000元一直未支付，2019年9月11日，被告向原告出具了一份承诺书，内容为：“随巷餐厅欠余下房租4万圆，停车费另算。本人保证在9月30日以前结清余下房租，如果结清不了，就不搞了。钟鹏2019年9月11日”。该承诺书出具后，被告一直未支付剩余房屋租金。另查明，原告承包的双龙寺社区居委会原第一工业园的房屋权属登记在随州市机电厂名下，随州市机电厂系1999年1月21日成立的集体所有制企业，2003年1月20日停止经营，现已吊销，原登记在该厂名下的房屋权属现归属于集体经济组织曾都区西城办事处双龙寺社区居民委员会。还查明，2019年5月，原告为加强承包房屋院内车辆停放的管理，向双龙寺社区居委会申请新增停车服务项目，取得了双龙寺社区居委会的同意。本院认为，原告余先明与被告钟鹏签订的《房屋租赁合同》系告双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告作为出租房屋的承包主体，有权对其所承包房屋进行重新规划、整改，2019年5月，原告为加强院内车辆停放的管理，新增停车服务项目，是为规范院内停车现象，属于原告对其承包房屋范围内停车现象的综合治理，符合双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定，且已征得房租所有权人双龙寺社区居委会的许可，被告认为原告在2020年4月以前设立停车场所违法的理由，不能成立，对其抗辩理由，本院不予支持。关于合同履行问题。《中华人民共和国合同法》第二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在原告多次要求其支付房屋租金的情况下，拒不支付2019年5月9日至2020年5月8日的剩余房屋租金，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋租金问题。由于2020年初全国爆发新冠××疫情的影响，各地政府及卫生防控部门均采取了企业停工、商场闭市、学校停课等疫情防控措施，在此期间，被告钟鹏显然无法使用案涉房屋进行经营活动，2020年3月中旬，随着疫情缓解，疫情防控进入常态化防控阶段，企业开始复工复产，商场开始复市，但市场整体营业仍处于非正常状态，故要求被告钟鹏按照原合同约定支付房租租金明显有违公平原则，因此，被告钟鹏要求减免部分房屋租金的请求合情合法，因原告也同样受到了疫情的影响，其经营的生意也遭受了损失，故此，为了平衡各方当事人的利益，结合本案双方当事人的具体情况以及疫情和疫情防控措施对整个市场行情的影响，根据公平原则，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神，本院酌定免除被告钟鹏2020年1月23日至2020年1月31日、2月份、3月份的房租租金（共计减免68天的房屋租金），还应当支付至2020年5月8日的房屋租金25095.89元（40000元-80000元÷365天×68天），扣除被告钟鹏支付给原告的水电费押金5000元，被告还应向原告支付房屋租金20095.89元。对被告抗辩的无须支付40000元房屋租金的理由，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》的规定精神、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告余先明与被告钟鹏2017年12月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、被告钟鹏于本判决生效之日起十日内向原告支付租金20095.89元；2020年5月9日起至被告钟鹏交还所租标的房屋之日止按约定的租赁价格具实计算房屋占用费。案件受理费1800元，由原告余先明负担900元，被告钟鹏负担900元。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  邓义山人民陪审员  石中山二〇二〇年十二月三十日书 记 员  赵 兵