广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5697号原告：朱万根，男，1970年6月8日出生，汉族，住广东省中山市石歧区**************。公民身份号码：362*************14。委托诉讼代理人：熊阳明，广东保信律师事务所律师。被告：开平市水口珠影文体产业有限公司，住所地：广东省水口镇紫薇路33号1-2座11号铺位。法定代表人：沈某1。委托诉讼代理人：王超，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李美丽，女，该公司员工。原告朱万根与被告开平市水口珠影文体产业有限公司（以下简称“珠影公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案，依法适用简易程序于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告朱万根的委托诉讼代理人熊阳明，被告珠影公司的委托诉讼代理人王超、李美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱万根向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房款234533.33元及逾期还款利息（以234533.33元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计算至实际偿清之日止）；2、判令被告向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即234533.33元；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》事实与理由：2018年6月23日，原告与被告就开平市水口镇珠影星光城****商铺签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款320000元购买案涉商铺，定金为20000元，首期款为172000元，余款128000分六期支付。签订合同后，原告按照合同约定分别于2018年6月23日及2019年2月20日向被告指定银行账户支付了定金、首付款及两期余款，合计234533.33元。近日，原告得知被告在签订商品房买卖合同时故意隐瞒尚未取得房屋预售许可证的事实，案涉商铺至今不具备交付条件。原告认为：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及第九条的规定，被告未取得预售许可证与原告签订的案涉商品房买卖合同应当认定为无效合同，原告有权请求被告返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告朱万根补充陈述，被告违反了《商品房买卖合同》第十五条的约定，逾期为原告办理产权转移登记，导致原告的合同目的不能实现；另被告存在严重的经营困难，明显丧失了履约能力。被告珠影公司辩称，一、被告已取得预售许可证（开预许字第2015052号），双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议是双方当事人真实的意思表示，没有证据证明违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。二、被告同意原告解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，但原告提供的21200元汇款凭证显示收款单位为开平市珠影物业管理有限公司，非被告，因此被告只同意返还213333.33元。而且被告现已进入预重整阶段，原告向需管理人申报债权。三、《商品房买卖合同》第九条第2款对违约金有明确的规定，原告主张的利息应按该约定计算。四、原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，没有事实和法律依据，被告不予认可。原告朱万根、被告珠影公司围绕诉讼请求依法提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的微信聊天记录截图，被告不予认可，原告未能提供原始的微信聊天记录予以核对，无法确认聊天对象的身份，且聊天的内容不具备完整性，故本院对该证据的真实性及关联性不予确认，不作为定案的依据；2、对原告提供的2018年6月23日《借记卡账户历史明细清单》和交易查询信息显示的20000元转账，对方账户为东莞市**实业投资有限公司，原告未能提供证据证明该款项属于被告的指示交付，或被告已实际收到该款项，故本院对证据的关联性不予确认；3、对原告提供的21333.3元《收据》，因被告予以否认，原告未能提供原件核对，故本院对该证据的真实性不予确认；4、对原告提供的21200元入账汇款业务凭证，收款人为开平市珠影物业管理有限公司，原告未能提供证据证明该款项属于被告的指示交付，或被告已实际收到该款项，故本院对证据的关联性不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，朱万根（乙方、买受人）和珠影公司（甲方、出卖人）签订一份《商铺认购书》，约定朱万根选定****铺，建筑面积约16.04㎡，商铺总价款为320000元，分期付款方式：1、定金20000元，须于签署本认购书时付清；2、首期款192000元，须于2018年7月15日前付清；3、二期款128000元，未约定具体付款时间。2018年6月23日，朱万根（买受人）与珠影公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同第一条约定珠影公司以出让方式取得位于开平市******“马山”，编号为开府国用（2013）第07869号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。第二条约定朱万根购买的商品房为预售商品房，已办理房屋初始登记，领取了预售许可证为开预许字第2015052号。第三条约定朱万根所购买商品房为开平市**********号铺位。第四条约定铺位总价款为320000元。第八条约定珠影公司应在2018年12月31日前交付铺位给朱万根。第九条约定珠影公司如未按本合同规定的期限交付铺位给朱万根使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2018年6月23日，朱万根（购买方）与珠影公司（出售方）签订一份《商品房买卖合同补充协议》，主要内容为：朱万根于2018年3月12日购买了开平市水口镇珠影星光城****铺，该商铺总金额为人民币320000元，付款方式为定金20000元，首期款172000元，通过银行贷款128000元。朱万根向珠影公司申请余款128000元，总共分六期付清，每半年支付一期，每期支付人民币21333.33元，首期于本协议签订之日起三个月内支付，第二期于半年后开始之日支付，其他各项依次类推，直到全部付清。珠影公司收款账号为：800***********620，账户名为：开平市水口珠影文体产业有限公司，开户银行为：广东省农村信用合作联社开平市联社。朱万根未向珠影公司付清余款前，珠影公司不需协助朱万根办理《不动产权证》。朱万根付清余款后，珠影公司应协助朱万根办理《不动产权证》。另查明，朱万根于2018年6月23日通过银行转账了172000元给珠影公司。再查明，朱万根购买的开平市水口镇珠影星光城****铺所属的项目已于2015年8月5日取得《商品房预售许可证》[开预许字第2015052号]，有效期自2015年8月5日至2018年8月5日。但至一审法庭辩论终结，珠影公司仍未交付涉案的铺位给朱万根。庭审中，珠影公司同意解除《商品房买卖合同》及返还213333.33元（除2019年2月20日转账给开平市珠影物业管理有限公司的21200元）给朱万根。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合原告的起诉陈述及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：一、被告珠影公司出售涉案的铺位是否已取得预售许可证？二、被告珠影公司应否返还原告朱万根于2019年2月20日转账给开平市珠影物业管理有限公司的21200元？三、被告珠影公司应否支付利息和一倍已付房款234533.33元给原告朱万根？关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”经本院核实，原告朱万根购买的开平市水口镇珠影星光城****铺所属的项目已于2015年8月5日取得《商品房预售许可证》，无证据显示原、被告双方于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同》违反法律法规的强制性规定，本院依法认定为合法、有效，应受法律保护。现原告朱万根与被告珠影公司于庭审中（2020年12月16日）协商一致同意解除《商品房买卖合同》，属双方权利的自由处分，本院依法予以确认。关于第二个争议的焦点。原告朱万根于2019年2月20日转账了21200元给开平市珠影物业管理有限公司，被告珠影公司否认收取了该笔款。原告朱万根提供的《商铺认购书》、《商品房买卖合同》或补充协议等未能佐证该笔款属购房款，由被告珠影公司指示交付，而且《商品房买卖合同补充协议》明确指定了收款账号及收款人为珠影公司，因此，原告朱万根应承担举证不能的不利后果，故其主张被告珠影公司返还该21200元，理据不足，本院依法不予支持。但原告朱万根可另行向开平市珠影物业管理公司主张。现被告珠影公司同意返还213333.33元给原告朱万根，属对其不利事实的承认，本院依法确认。关于第三个争议焦点。被告珠影公司已取得《商品房预售许可证》，而《商品房买卖合同补充协议》第4条约定被告珠影公司在原告朱万根支付全部购房款后才协助其办理不动产登记手续，因此，本案中，被告珠影公司存在的违约行为为逾期交付涉案的铺位给原告朱万根，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定和《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的约定，即“按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”，本院确认原告朱万根已支付的购房款为213333.33元，按照上述违约金的计算方法，被告珠影公司应支付的违约金仅为：213.3元（213333.33×0.1%），对原告朱万根显失公平，但原告朱万根又未能举证证明其实际损失情况，因此，本院酌定被告珠影公司应以213333.33元为基数，按起诉之日（2020年11月6日）至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金给原告朱万根。被告已取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，故原告朱万根请求被告珠影公司支付购房款一倍的赔偿责任234533.33元，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告朱万根与被告开平市水口珠影文体产业有限公司于2018年6月23日签订的《商品房买卖合同》于2020年12月16日解除；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应自本判决生效之日起返还213333.33元及利息（以213333.33元为基数，自2020年11月6日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告朱万根；三、驳回原告朱万根其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4168元（此款原告已预交），由原告朱万根负担案件受理费2273元，被告开平市水口珠影文体产业有限公司负担案件受理费1895元。原告朱万根多预交的案件受理费1895元，由本院予以退回；被告开平市水口珠影文体产业有限公司应向本院补缴案件受理费1895元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  张勇坚二〇二〇年十二月三十一日书记员  张玉华