北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13832号原告:北京天翼物业管理有限责任公司，住所地北京市通州区西集镇国防路43号A座909，统一社会信用代码91110112082800940Q。法定代表人:陈永文，经理。委托诉讼代理人：武寒放，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔彦彦，北京市康达律师事务所律师。被告：姚宝梁，男，1954年4月20日出生，汉族，户籍所在地北京市通州区，现住北京市通州区，公民身份号码×××。原告北京天翼物业管理有限责任公司(以下简称天翼物业公司)与被告姚宝梁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天翼物业公司的委托诉讼代理人武寒放、崔彦彦，被告姚宝梁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天翼物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费7625.52元；2.判令被告向原告支付自2018年8月10日起至付清之日止(按银行同期贷款利率计算)的违约金(现暂计至起诉之日违约金为人民币249.10元)；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告×××602室业主,房屋建筑面积106.98平方米，2017年8月9日,原告与在水一方小区业委会签订《物业服务合同》,原告负责该小区的物业管理及服务,服务期限自2017年8月10日至2020年8月9日,小区物业费单价为每月1.98元/平方米;合同还约定,如被告不按约定的收费标准和时间缴纳物业服务费,应当按银行同期贷款利率的标准向原告支付违约金。2017年9月27日,原告与北京展嘉能源科技有限公司(以下称“展嘉公司”)签订《锅炉房供暖托管运营承包合同》(以下称“《供暖承包合同》”),约定自2017年10月1日至2020年10月1日,由展嘉公司为在水一方小区供暖,供暖费为26元/平方米/供暖季。2019年9月30日,展嘉公司将其在《供暖承包合同》中收取在水一方小区全体业主自2017年101日至2020年10月1日的供暖费的债权全部转让给原告,由原告自行收取。1999年6月30日生效的《北京市物价局、北京市财政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》规定,“物业公司管理的居住小区居民生活垃圾清运费由每户每年21元调整为每户每年30元,物业公司管理的居住小区内由物业公司向房屋产权单位(人)收取”;2016年8月10日起,由于通州区对生活垃圾突然间新政策的原因,生活垃圾清运费涨至每户每年80元,与物业费同时缴纳。合同签订后,原告积极履行合同约定的相关权利义务,为被告提供完善的物业管理服务,但被告自2017年8月10起停止缴纳各项费用,原告多次催缴无果。截至2019年8月9日,被告拖欠原告2017年8月10日至2019年8月9日物业费5083.68元;2017年至2019年供暖费5562.96元;2017年至2019年生活垃圾清运费160元。同时按约定被告应承担按银行同期贷款利率计算的标准承担违约金249.10元。为了维护原告的合法权益及保障原告的正常运转,原告向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告姚宝梁辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，基于物业管理方面的法律规定，原告与在水一方小区业委会签订的物业服务合同不合法，因为与原告签订物业服务合同的业委会不能代表业主，原告方与业委会签订的物业服务合同属于无效合同，原告要求我方支付物业费没有法律依据；第二，2018年5月8日，业主大会会议决定，让原告撤出在水一方小区，依法聘用了一家物业为小区提高服务，原告拒绝退出，继续强制为小区提供服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第十条，由于原告擅自涨价，违反了原告自己提供的物业服务合同第十四条规定，引起大部分业主的强烈反对，超过一半业主不同意物业费涨价，原告提供的物业服务合同第十四条规定：擅自提高物业服务费标准的，业主可以就超额部分有权拒绝缴纳，原告需要以超过两倍的价格支付违约金，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的规定》第五条规定，物业服务企业范围物业服务合同的规定，擅自提高物业服务的标准，或重复收费的，业主有权拒绝支付;第三，物业服务的质价不符，原告自己违反了物业合同的多项规定，消防、电梯等设备设施没有及时进行保养，绿化不符合标准，现在草坪不复存在，对于不交物业费的业主，原告利用催天下的网络服务平台，多次恐吓业主;第四，原告一直在侵占属于业主的供暖锅炉补贴、锅炉折旧费等。经审理查明：被告姚宝梁系×××602室（通州区×××602）业主,房屋建筑面积106.98平方米。2017年8月9日，北京市通州区在水一方小区一期业主委员会与天翼物业公司签订《物业服务合同》，合同第二条约定“物业服务期限：自2017年8月10日至2020年8月9日”；第八条约定“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按1.98元／平方米·月、一层住户1.60元／平方米·月、商业物业2.38元／平方米·月的标准缴纳”，合同还就其他事项作出约定。上述协议签订后至今，天翼物业公司一直为涉诉小区提供物业服务至今。经核实，被告姚宝梁未向原告缴纳2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据查明的事实，天翼物业公司与被告所在小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，物业服务合同应属合法有效。天翼物业公司依约为被告提供了物业服务，被告亦实际接受了物业服务，理应交纳物业服务费，故天翼物业公司要求被告交纳拖欠的物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。天翼物业公司主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告称物业服务不达标，但其提交的证据尚不足以证明原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项抗辩意见，本院不予采信。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告姚宝梁于本判决生效之日起七日内给付原告北京天翼物业管理有限责任公司2017年8月10日至2020年8月9日期间的物业费7625.52元；二、驳回原告北京天翼物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告北京天翼物业管理有限责任公司已交纳），由被告姚宝梁负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李青二〇二〇年十二月十二日书记员  张楠