北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26270号原告:广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：姚倩倩，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王凯，男，该公司职员。被告：张敏，女，1981年12月21日出生，汉族，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称原告）与被告张敏（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚倩倩、王凯及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2018年1月1日至2018年12月31日以及2019年7月10日至2019年12月31日期间的物业费3294．87元；2．判令被告支付上述期间的违约金329．487元，以上两项共计3624．357元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系珠江拉维家园业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠原告主张期间的物业费。经原告多次催缴，被告仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。现恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：对原告起诉涉案房屋门牌号、产权人无异议。双方签订的《前期物业服务协议》约定被答辩人对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行日常维护、修缮、服务及管理，但是被答辩人违反协议，违反法律，并且推诿责任，欺骗答辩人，并且对答辩人进行骚扰并骚扰到邻居。答辩人房屋为顶层，由于户外墙面和楼顶漏水导致答辩人房屋内屋顶和飘窗处阴水，答辩人每年都报修多次，被答辩人对于楼顶和外墙的公用区域，以及被答辩人房屋内一直没有做出任何修理或者补救措施。仅在18年11月对楼顶一处风帽区域涂抹黑色涂料来敷衍，19年3月对楼顶东侧外墙部分区域涂抹灰色涂料，无法起到维修作用。走廊通道内漏水没有任何处理措施。外墙漏水无任何处理措施。不管是否本小区内车辆，都可以随意进入小区，随意停放，被答辩人仅对进入车辆收取停放费用，没有任何管理。杂物、花草、土等常年堆满楼顶，答辩人已经多次通知被答辩人清理，目前仍未清理。楼梯处杂物堆积。导致答辩人室内蚊虫增多，窗沿下马蜂筑巢，影响到答辩人及相关邻居健康，带来安全隐患。堵塞了消防通道，给消防带来了隐患。楼顶防护栏多处断裂多年，被答辩人无任何检查维修措施。未经业主同意，被答辩人在公共区域私自设置广告牌，被答辩人在小区公共区域内多次私自设置摊点，售卖各种物品。2018年7月23日，答辩人短信通知被答辩人物业经理反馈，提出晚上用水时水压不稳问题，中间答辩人多次反馈，被答辩人反馈设备问题。答辩人无任何提前通知，一直到11月底才彻底解决问题，导致答辩人反复冷水洗澡，造成感冒。被答辩人未经业主同意，无任何沟通，擅自在电梯、门厅等共用部位私设广告获利，损坏了业主利益。被答辩人在2018年11月24日前后晚上十点半至凌晨两点间，多次对答辩人进行骚扰，催交物业费。请求法院驳回被答辩人的请求。经审理查明：被告系北京市通州区马驹桥镇珠江拉维小镇（以下简称“珠江拉维小镇”）的业主。2014年4月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理委托合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业名称：珠江拉维小镇，涉案房屋类型为住宅，建筑面积95．51平方米。乙方按建筑面积每月每平方米1．98元收取物业服务费。每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。协议中还约定了其他权利义务内容。上述协议签订后至今，原告一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。另查，2017年12月原告曾将涉案小区部分业主起诉至本院，要求业主支付物业费及违约金。当时案件审理过程中，经现场勘查，涉案小区存在公共墙面损坏、部分单元门禁无法使用、部分监控设备无法使用等问题。最终本院认定原告提供的物业服务存在瑕疵，对业主应交纳的物业费数额酌情予以减免，并于2018年5月作出相应判决。本案审理过程中，本院前往涉案小区进行了现场勘查，小区公共墙面进行了相应修补，小区监控更换为了高清摄像头，启用了智能开门系统，小区环境较之前有所改善。经核实，被告未向原告交纳2018年1月1日至2018年12月31日以及2019年7月10日至2019年12月31日期间的物业费。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。原告作为物业服务企业对被告所居住的小区提供物业服务，被告理应交纳相应的物业服务费用。现原告要求被告给付物业管理费理由正当、证据充分，经核算，其主张金额未超合同约定标准，故对原告主张物业费诉讼请求，本院予以支持；对于原告主张违约金的请求，因被告并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。对于被告辩称物业服务不到位等的答辩意见，因物业服务是一个动态持续的过程，判断物业服务企业提供的物业服务是否到位，应进行整体全面的考察，被告提交的证据不足以证明原告提供的物业服务存在严重违反合同约定而不应支付物业费的情形，故因其未提交证据予以证明，故本院对其主张不予采纳；需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面依赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张敏给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2018年1月1日至2018年12月31日以及2019年7月10日至2019年12月31日期间的物业费共计3294．87元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张敏负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇二〇年十二月三十日书记员 刘佳旭