北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28105号原告：马玉岩（反诉被告），男，1964年9月1日出生，汉族，无业，住北京市。委托诉讼代理人：王京顺，北京市江山律师事务所律师。被告：皮燕萍（反诉原告），女，1980年9月27日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：皮燕莉（皮燕萍之姐），1975年3月14日出生，无业，住北京市西城区。原告马玉岩（反诉被告）诉被告皮燕萍（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马玉岩的委托诉讼代理人王京顺、被告皮燕萍及其委托诉讼代理人皮燕莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉岩向本院提出诉讼请求:1.请求法院确认原、被告于2019年9月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；2.请求法院判令被告支付2020年6月25日至2020年8月6日拖欠租金8266.57元；3.请求法院判令被告支付2020年6月18日至2020年8月6日逾期支付租金违约金27017.80元；4.请求法院判令被告支付原告解除合同违约金16300元；5.请求法院判令被告支付自2020年8月7日至实际腾房之日的房屋占用费，按每日535.89元计算；6.请求法院判令被告支付原告逾期腾房违约金（每日按535.89元计算，2020年8月7日至实际房屋腾退之日止）；7.请求法院判令被告将房屋腾空交给原告。事实与理由:原告是位于北京市西城区山西街XX号院XX号楼XX层XX单元XX室的产权人。原、被告于2019年9月8日签订《北京市房屋租赁合同》，租期三年，自2019年9月25日至2022年9月24日，每月租金16300元。合同签订后，原告按期交房，被告支付了租金和押金。2020年6月18日，被告本应支付第四季度房租48900元，但被告仅支付了租金15000元，尚欠租金33900元未支付。原告多次催要，被告仍不支付尚欠房租。原告2020年8月7日通知被告解除合同。原告认为，根据双方签订的租赁合同第九条第四项的约定，承租方不按照约定支付租金达10日的或欠缴各项费用达2000元的，出租方有权解除合同被告拖欠租金已经达到48天，拖欠租金已经远超过2000元，且原告多次催要租金，甚至发出律师函。为此，原告解除合同符合合同约定和法律规定，根据租赁合同第十一条第一项的约定，被告应向原告支付解除合同的违约金16300元，相当于一个月的租金，将房屋原状交还原告根据租赁合同第十一条第四项的约定，被告未按约定支付租金的，每逾期一天，应按日租金的百分之百支付。违约金至解除合同之日，违约天数为48天。根据租赁合同第十一条第四项的约定，被告在解除合同后，未交还房屋的应按日支付租金支付违约金相当于每日租金计算至实际腾退房屋之日止。由于被告在合同解除后，仍占用房屋，应比照租金按日支付使用费。被告皮燕萍辩称,原告所述合同租赁情况属实，我在合同签订之后也正常交纳了租金和押金。2020年的1月底，我发现卫生间没有热水了，找热力公司来维修，热力公司和物业来维修的时候认为原告留的检修口太小了。热力公司要砸墙才能进行检修，我们多次联系原告没有得到答复。2020年3月之后的一期租金，我们按时支付了，但是原告依然没有解决之前出现的问题。2020年5月底，装修工人能进小区了，原告带人来维修了之后，才解决了热水的问题。到2020年6月该交租金时，我给原告少交了一部分租金，我认为原告应该弥补我不能正常使用热水的损失。2020年9月18日，我又向原告支付了后续的租金。我从没有收到原告发出的解除通知，所以不同意原告确认合同解除的时间。我不存在欠租的行为，所以不同意支付租金和违约金。我们之间的合同也没解除，不存在房屋占用费的问题和腾房的问题。反诉原告皮燕萍向本院提出如下反诉请求：请求法院判令反诉被告因未履行维修义务向反诉原告支付违约金16300元。事实和理由：2020年1月底，涉案房屋的热水管不出热水了，我方报修后，热力公司的工作人员上门维修发现原告在装修时预留的检修口太小，需要破墙才能维修，与原告联系后，原告始终未予解决。被告一家人洗澡成为问题，我方一直通过中介和原告协商解决洗澡的问题。在这中间我方建议去租房洗澡，中介同意将我方意见转达给原告。由于疫情原因，我方无法去公共澡堂洗澡，洗澡成为生活中的痛苦。2020年6月交租金时，我方扣除了一些费用，并在留言中告知原告希望尽快协商结清费用，但双方始终未达成一致意见。原告在合同履行过程中，不履行维修义务，构成违约，应当承担违约责任。反诉被告马玉岩辩称，被告租赁房屋期间确实发生热水损坏的事实，被告跟我们说的时候正处于疫情期间，物业不让装修工人进入小区，所以没办法给被告修理。被告报修的具体时间和我们进行维修的具体时间已经记不清了，但我们是在接到被告通知后一个月内给修理好的。被告主张在外另租房解决洗澡问题，我们认为被告不可能用那么多钱，原告在交第三季度租金的时候扣了15000元，我们不认可，我们认为被告主张的损失太高了。我们没有违约行为，不同意对方的反诉请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马玉岩是北京市西城区山西街XX号院XX号楼XX层XX单元XX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。2019年9月8日，马玉岩作为出租方，皮燕萍作为承租方，经案外人北京麦田房产经纪有限公司的居间服务，双方签署了《北京市房屋租赁合同》，该合同约定：租赁标的物为涉案房屋，租赁用途为居住；租赁期限为2019年9月25日起至2022年9月24日止；月租金标准为16300元，支付方式为押一付二，支付日期分别为2019年9月18日，2019年12月18日，2020年3月18日，2020年6月18日，2020年9月18日……2022年6月18日；押金16300元。合同第七条房屋维护及维修约定：该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后5日内予以维修。逾期不维修的，乙方垫付维修费用，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应较少租金或延长租赁期限。第九条合同解除约定：（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达2000元；3、擅自改变房屋用途的；……第十一条违约责任约定：（一）、甲方有第九条第三款约定情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。（三）、因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。2020年1月22日，涉案房屋的热水出现水流小的问题，被告向热力公司进行了报修，热力公司工作人员上门检查后认为需要调节减压阀，但因检查口过小而无法进行维修。2020年4月15日，被告向中介公司反映卫生间热水问题影响其洗澡，并提出和原告共同出资租房解决洗澡问题的方案，中介公司答应将此情况转告原告，并表示原告已在联系装修公司。2020年4月17日，被告告知中介公司称其已租了一个卫生间在用，让中介公司协调原告给予一定赔偿，中介公司表示可以和原告沟通，但是否同意只能看原告的意见。双方在微信中均提到涉案房屋所在小区管的严，外人不好进入。2020年5月25日，原告请施工人员将涉案房屋卫生间的检修口凿开后，对涉案房屋卫生间的热水进行了维修。2020年6月25日，被告表示马上要付租金了，问中介公司原告对于其半年不能洗澡的事情有无赔偿方案，中介公司工作人员表示已向原告转达了被告的意见，但原告没有回复意见，中介公司工作人员让被告自己和原告沟通。2020年6月26日，被告发短信给原告表示该交房租了，希望与原告协商解决上季度不能洗澡，扣减相关费用的事情。原告表示房屋交接时卫生间热水是没问题的，且其已经积极进行了维修，其不应承担任何责任。此后，被告在向原告支付2020年6月25日至2020年9月24日期间的租金时，自行扣减了部分租金，向原告支付了15000元租金。现原告诉至本院，1.请求法院确认原、被告于2019年9月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月7日解除；2.请求法院判令被告支付2020年6月25日至2020年8月6日拖欠租金8266.57元；3.请求法院判令被告支付2020年6月18日至2020年8月6日逾期支付租金违约金27017.80元；4.请求法院判令被告支付原告解除合同违约金16300元；5.请求法院判令被告支付自2020年8月7日至实际腾房之日的房屋占用费，按每日535.89元计算；6.请求法院判令被告支付原告逾期腾房违约金（每日按535.89元计算，2020年8月7日至实际房屋腾退之日止）；7.请求法院判令被告将房屋腾空交给原告。被告提出反诉，要求原告支付违约金16300元。庭审中，原告主张被告迟延支付租金，构成违约，其于2020年8月1日通过微信向被告的姐夫林周勇和被告（微信名为茉莉，电话号码为138XXXXXXXX）发出过律师函，要求被告补足2020年6月25日至2020年9月24日期间的租金，否则将解除与被告之间的合同。被告主张其本人和其姐夫均未收到上述律师函，其姐夫也不管租房的事情。被告否认茉莉是其微信名，并称该电话号码也不是其本人的，经核对，本案起诉状和涉案租赁合同中被告的电话号码确与上述电话号码不一致。原告另主张其在2020年8月7日向被告发出了《解除租赁合同通知书》，被告称并未收到该通知，原告未提交证据证明向被告送达了该份文件。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方租赁合同履行过程中，涉案房屋卫生间的热水出水困难，此时正值北京市因为新冠肺炎疫情，启动了重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年4月30日，北京市政府才将重大突发公共卫生事件一级响应降为二级响应。通过被告与中介公司工作人员的聊天记录也可证实，涉案房屋所在小区管理严格，维修人员无法进入小区进行维修，因此，原告未能及时对涉案房屋卫生间热水进行维修，系受到不可抗力之影响，本院对被告要求原告支付违约金的请求不予支持。根据双方合同约定，原告应在接到被告通知后5日内予以维修。逾期不维修的，被告垫付维修费用，费用由原告承担。因维修房屋影响被告使用的，应相应较少租金或延长租赁期限，基于上述约定，考虑涉案房屋卫生间热水因疫情管控措施影响未能及时进行维修，导致被告不能正常使用，此情况势必给被告生活及使用涉案房屋的体验带来不好的影响，本院根据双方合同约定，酌情判决原告减收被告半个月的租金8150元，被告在2020年6月25日至2020年9月24日期间应向原告支付租金的数额为48900元，扣减其已支付的租金15000元和本院酌减的半个月租金8150元，被告应再向原告支付租金25750元。被告在2020年6月缴纳租金时自行扣减租金的行为虽有不妥，但也属事出有因，与原告未能及时履行维修义务存在直接关系，因此，被告扣减租金的行为不构成根本违约，对原告要求被告支付各项违约金、确认双方租赁合同于2020年8月7日解除及腾退涉案房屋、支付房屋使用费等诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告皮燕萍向原告马玉岩补交二〇二〇年六月二十五日至二〇二〇年九月二十四日期间的租金25750元。二、驳回原告马玉岩其他诉讼请求。三、驳回被告皮燕萍的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费541元、反诉费104元，由原告马玉岩负担270元（已交纳），由被告皮燕萍负担375元（已交纳104元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年十二月十五日法官助理 白指洋书 记 员 郭莹莹