广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27676号原告：江清华，女，1991年2月21日出生，汉族，住广东省广州市花都区田美村坑唇里**××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1，该公司董事长。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**40605MA51Y90M7F。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告江清华诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人龙早成，两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告广佛智城公司于2019年10月4日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.确认原告与被告广佛智城公司于2019年10月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分；3.解除原告与被告智家公司于2019年10月4日签订的《委托经营管理合同》；4.被告广佛智城公司立即向原告返还物业使用权转让金89640元并支付利息（利息以89640元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；5.被告广佛智城公司向原告支付违约金13446元；6.被告智家公司立即向原告退还策划推广服务费50000元和物业保障金59760元并支付利息（利息以109760元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；7.被告广佛智城公司对被告智家公司的上述第六项债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2019年10月4日，原告(受让方、乙方)与被告广佛智城公司(转让方、甲方)签订《物业使用权转让合同》约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地×××××××号商铺的使用权转让给乙方，涉诉商铺建筑面积9.71平方米，按建筑面积计算使用权转让金，每平方米9232元，总转让金89640元，2019年10月4日原告支付完全部89640元。涉诉商铺使用权转让期限从合同签订之日起算至2039年10月3日，甲方在约定的转让期限届满之日起，赠送涉诉商铺使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应当在2049年1月1日当天将涉诉商铺的使用权归还给甲方。甲方应在2020年5月31日前将涉诉商铺交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉诉商铺交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉诉商铺，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，违约金计至乙方通知解除合同之日。同日，原告(甲方)还与被告智家公司(乙方)签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地×××××××号物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理，涉诉物业建筑面积为9.71平方米，甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费用5万元和物业权益保障金59760元。甲方确认，上述5万元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述5万元策划推广费用。涉诉物业委托经营管理期限为8年，期限自涉诉物业正式交付使用之日起计算。原告已向被告智家公司支付了50000元推广服务费及物业权益保障金59760元。原告与被告广佛智城公司签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，约定20年转让期限届满之日起，赠送原告物业使用权至2048年12月31日，即租赁期限实际已超出20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，涉诉《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效。《物业使用权转让合同》约定被告广佛智城公司应在2020年5月31日前将涉诉商铺交付给原告，但至今被告仍未履行将涉诉商铺交付给原告的义务，逾期已超过90天，原告有权解除《物业使用权转让合同》转让期限二十年内的部分。且被告广佛智城公司对于《物业使用权转让合同》提前解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《物业使用权转让合同》并未对被告广佛智城公司未按期交付涉诉商铺致《物业使用权转让合同》被解除的情形如何承担违约责任约定，但《物业使用权转让合同》对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即原告应按应付款每日万分之一的标准计算违约金，超过90天的，被告广佛智城公司有权解除合同，被告选择解除合同的，原告应按合同约定的转让金的15%向被告支付违约金，并承担解除合同的所有费用。被告作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。应参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，被告广佛智城公司应酌情按《物业使用权转让合同》约定的转让金的15%向原告支付违约金，即被告广佛智城公司需向原告支付违约金13446元(89640元×15%)。原告与被告智家公司签订《委托经营管理合同》的目的是收取租金，因《物业使用权转让合同》已解除，原告与被告智家公司签订《委托经营管理合同》的目的已无法实现，且原告不存在过错，根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》并要求退回物业权益保障金59760元。同时，原告与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》为被告智家公司提供的格式合同，该合同第二条第2款所约定内容免除了被告的责任、加重了原告的责任及排除了原告的主要权利，根据《合同法》第四十条规定该条款应属无效条款；且该物业尚未交付，被告智家公司并未为涉诉物业所在项目进行相关策划推广行为及取得一定的成果，因此被告智家公司应将该策划推广服务费用50000元返还给原告。两被告虽在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，但实际上人员混同、财务混同、业务混同，已构成人格混同，损害了债权人的利益，违背了法人制度设立的宗旨，其危害性与《中华人民共和国公司法》第二十条规定的股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形相当。为保护债权人的合法利益，规范公司行为，参照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，被告广佛智城公司应当对被告智家公司的债务承担连带清偿责任。被告广佛智城公司辩称，一、涉讼物业已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，为合法建筑，其使用权依法可以转让，不存在原告诉称的不具备转让条件。涉讼物业使用权转让合同包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中，转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间为无偿使用，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，《中华人民共和国合同法》中关于“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。最高人民法院发布的九民会议纪要也明确指出认定合同无效，要从合同内容、主体等多方面进行判断，并进行法益衡量。涉讼物业使用权转让合同中约定的租赁期限，属于非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反上述关于租赁期限的规定，也并不必然导致无效。而且，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，违背诚实信用原则，导致原告由此获得暴利及被告面临重大损失，无法平衡双方的合同利益。二、涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限可以突破合同法规定的20年限制，因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期内可以依法使用或者转让其使用权，转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强行套用合同法的20年租赁期限限制，否则不利于合同交易的稳定性，也将导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。三、原告与被告智家公司就涉案物业签订《委托经营管理合同》，约定涉案物业委托被告智家公司进行经营管理。虽然涉讼物业尚未实际交付，原告以涉讼物业已实际收取被告智家公司支付的收益。原告受让涉讼物业使用权的目的就是委托被告智家公司经营管理来获取收益，而非取得涉讼物业本身，这从原告出具授权委托被告智家公司接收和经营管理涉讼物业可以看出，涉讼物业使用权转让合同的合同目的因原告已收取收益而实现。原告以合同目的无法实现为由要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有依据。四、涉讼《物业使用权转让合同》明确约定转让款总金额为20年的使用对价，双方在签订合同时并无异议，且该约定未违反法律法规的效力性强制性规定，原告要求被告退还没有收取过的转让款并支付利息，毫无依据，即使法院最终认定超出20年部分无效，被告对于合同部分无效没有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应支付利息，且合同期限应当从合同约定的交付之日起算。五、原告以涉讼物业实际收取了收益，而原告收取收益的前提在于其认为已交付物业。因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾。六、两被告为独立的企业法人，独立自主开展经营及对外承担责任。被告广佛智城公司没有与原告签署过《委托经营管理合同》，不是该合同的当事人，也没有收取过原告支付的5万元策划推广服务费及物业权益保障金。根据合同相对性，被告广佛智城公司没有退还相关款项的义务，原告要求被告广佛智城公司承担相应的责任，没有合同及法律依据。七、原告要求被告退还没有收取过对价的物业使用权转让款有违公平原则，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告智家公司辩称，一、被告智家公司与原告就涉案物业签订《委托经营管理合同》，原告将涉案物业委托被告智家公司进行经营管理，委托期限为8年。原告与被告智家公司就涉案物业签订《委托经营管理合同》的同时，亦向被告智家公司出具一份《授权委托书》，委托被告智家公司接收涉案物业并进行经营管理。虽然涉案物业尚未实际交付，但被告智家公司已向原告支付收益1275元。因此，被告智家公司就上述《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告已诉请要求解除该合同，被告智家公司同意解除涉案《委托经营管理合同》，但要求原告将已收取的收益1275元返还给被告智家公司，并以1275元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告智家公司。二、被告智家公司不存在违约行为，原告要求被告智家公司返还策划推广服务费5万元和物业权益保障金及利息没有依据，且根据《委托经营管理合同》第二条第2款第2项的约定，无论涉案《委托经营管理合同》基于何种理由提前解除或终止，被告智家公司均无须向原告退还策划推广费用。而且，被告智家公司在接收涉案物业之前已就涉案物业所在的整个项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务，原告亦表示认可，故其无权要求被告智家公司退还上述策划推广费用并支付利息。综上，被告智家公司同意解除涉讼《委托经营管理合同》，但无需向原告退还策划推广费用、物业权益保障金并支付利息。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（六期）天街3号楼于2017年12月6日取得了建设工程规划许可证。被告广佛智城公司主张该楼栋自编号为广佛智城项目3号地16号楼。2019年10月4日，原告（受让方、乙方）与被告广佛智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××佛智城××××××××××××××××××商铺的使用权转让给乙方。使用权转让期限从合同签订之日起至2039年10月×日止。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金89640元，乙方采取一次性付款方式支付使用权转让款。甲方在2020年5月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金。逾期超过90天的，乙方有权解除合同，违约金计至乙方通知解除合同之日。同日，原告（甲方）、被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费50000元和物业权益保障金59760元（物业权益保障金具体付款方式见附件）；甲方确认上述50000元策划推广费用不与本合同约定的委托经营管理期限相关联，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，乙方均无须向甲方退还上述50000元策划推广费；乙方确认，本合同因其违约或双方协商一致解除的，乙方退回甲方支付的物业权益保障金59760元；委托经营期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益996元，实际经营盈亏由乙方承担。附件三：总物业权益保障金59760元，于本合同签订当日付清。原告出具授权委托书，委托被告智家公司代为办理物业的接收、经营、管理手续等。另查明，被告智家公司是有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），其唯一股东是被告广佛智城公司。原告已向被告广佛智城公司支付物业使用权转让款89640元，并已向被告智家公司支付策划推广费50000元及物业权益保障金59760元。原告已收取被告智家公司支付的经营管理收益1275元。2020年10月26日，原告提起本案诉讼。被告广佛智城公司在同年11月2日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告广佛智城公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已支付完毕涉讼《物业使用权转让合同》项下的全部物业使用权转让款，被告广佛智城公司依约应在2020年5月31日前将涉讼物业交付给原告，但截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未办理竣工验收备案，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告广佛智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年11月2日）解除。与此同时，涉讼《委托经营管理合同》因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告广佛智城公司收取的转让金89640元应退还予原告。合同解除的过错方为被告广佛智城公司，原告诉请被告以其已付转让金89640元的15%向其计付违约金13446元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告诉请的上述违约金数额予以支持。此外，原告诉请被告广佛智城公司计付的利息实质上亦属于其因被告广佛智城公司违约导致的损失，本院已于上述违约金的计算中对该损失进行了综合考量并就总体的违约金数额作出了认定，因此，对原告的该项利息主张，本院不予支持。在涉讼《委托经营管理合同》已解除且被告智家公司未能举证证明其已履行策划推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的策划推广服务费50000元、物业权益保障金59760元应退还予原告。同理，原告收取的经营管理收益1275元亦应退还给被告智家公司。经抵扣，被告智家公司尚应退还款项108485元予原告。被告智家公司对合同的解除没有过错，故对原告诉请被告智家公司支付的利息，本院不予支持。此外，被告智家公司为法人独资的有限责任公司，被告广佛智城公司作为被告智家公司的唯一股东，未举证证明被告智家公司的财产独立于其财产，依法应对被告智家公司的涉案债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告江清华与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年10月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限超出二十年部分的约定无效；二、确认原告江清华与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年10月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月2日解除；三、解除原告江清华与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年10月4日签订的《委托经营管理合同》；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金89640元并支付违约金13446元予原告江清华；五、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项108485予原告江清华；六、被告广东广佛智城集团有限公司对被告佛山市智家租赁服务有限公司上述第五项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告江清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2246.34元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2246.34元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十九日书记员 李和仪