北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4847号原告：张墨男，女，1994年11月10日出生，汉族，德国柏林工业大学学生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张国锋（原告之父），住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告张墨男与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张墨男之委托诉讼代理人张国锋，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张墨男向本院提出诉讼请求：天台山公司支付张墨男房屋逾期办理产权登记证书违约金936046.56元（以房款7800388元为基数，按照每日万分之一的标准，自2017年8月1日起计算至2020年11月12日止）。事实和理由：2014年1月3日，张墨男与天台山公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》）及补充协议，合同编号Y1564284，合同约定张墨男向天台山公司购买位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A1）门头沟新城城子地区天台山居住项目8层801号（以下简称801号）房屋。张墨男按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款7800388元，天台山公司按照合同约定于2015年7月31日交付房屋。按照《预售合同》第二十二条第（二）款的约定，天台山公司应当于2015年7月31日后730天内为张墨男办理房屋所有权证书，经张墨男多次催告，天台山公司仍以各种理由推脱其责任，时至今日，天台山公司仍然未为张墨男办理房屋的产权登记，其行为已构成严重违约。故张墨男诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。被告天台山公司辩称，不同意原告张墨男的诉讼请求。一、本案适用程序错误。我方认为原、被告双方对案件事实存在争议，对责任承担存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛（涉及到273户业主），案件重大，当事人无适用简易程序的约定，故我方认为本案应适用普通程序审理。二、张墨男主张逾期办证违约金于法无据。1.业主在签订《预售合同》的同时，签订了委托书，委托第三方在801号房屋竣工后，对房屋进行加建、改建。张墨男本身存在过错，应当承担未能如期办证的责任。根据《预售合同》第22条之规定：“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”。2.根据《预售合同》第16条之约定，张墨男应当在办理入住手续时向天台山公司交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，从本案的证据来看，张墨男并未交齐相关费用。依据《预售合同》第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且原告未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，天台山公司不承担责任。3.张墨男的主张已过诉讼时效。三、张墨男主张的违约金计算有误。1.根据附件十《补充协议》第九条之约定：“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以《预售合同》约定的交付期限届满之日为准）……另外，《预售合同》约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……”根据《西园嘉园收房补充协议》，天台山公司已经书面通知张墨男收房，张墨男未按合同履行其收房义务，办证期限应当自张墨男实际收房之日起算。2.根据《西园嘉园收房补充协议》，天台山公司已向张墨男支付2015年8月1日至2015年8月31日期间的延期交房补偿金，该笔金额予以扣减或将延期办证期限顺延31天。3.张墨男存在逾期交款的行为，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，天台山公司不承担顺延期内的责任。逾期办证的期间应当予以相应核减。四、张墨男主张的违约金标准过高，请求法院依法予以核减。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，加建部分一直由张墨男使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。若张墨男认为其存在实际损失，应承担举证责任并明确数额。五、2020年1月23日至今，因受疫情影响，属于不可抗力，政府部门未能正常办公，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，2020年1月23日以后的违约金应予核减。六、张墨男对房屋加建行为存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方，且其加建行为导致天台山公司产生巨大罚款损失，其要求天台山公司承担逾期办证违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2014年1月3日，天台山公司（出卖人）与张墨男（买受人）签订《预售合同》及补充协议，合同编号为Y1564284，约定张墨男购买801号房屋。房屋预测建筑面积201.71平方米，其中套内建筑面积166.01平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.7平方米，单价每平方米46987.46元，房屋总价7800388元。《预售合同》约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记（二）转移登记约定“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”。《预售合同》第十六条约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。《预售合同》第十四条约定，“买受人未付清房价款及其他应付款或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任”。附件五付款方式及期限约定，买受人于2013年12月19日前支付首付款2340388元，其余房款5460000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。附件十补充协议第2条第3款约定，自预售合同签订之日起45日内，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，则出卖人有权单方解除预售合同；出卖人解除预售合同的，出卖人于预售合同解除并办理完预售合同备案解除手续之日起30日内，将买受人已付房款无息返还给买受人。张墨男于2014年1月2日支付房款2340388元，于2014年5月9日支付房款5460000元。张墨男已向天台山公司交纳公共维修基金、物业费、房屋登记费、印花税。天台山公司通知张墨男于2015年7月31日收房，张墨男自述因收房人员太多需排队，故其于2015年9月11日实际收房。张墨男（乙方）与天台山公司（甲方）于2015年9月11日签订《西园嘉园收房补充协议》，协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行沟通。现为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于一方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1564284《预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。第四条、本协议达成后，甲乙双方对于已签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1564284《预售合同》亦无其它争议”。张墨男收到天台山公司逾期交房违约金。截至2020年7月30日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。决定书亦载明天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人对以下事实存有争议：一、关于逾期办证的原因。天台山公司主张房屋实测面积超出规划，系因张墨男自行委托他人对房屋进行加建所致，但未能提供证据证明。张墨男对此不予认可。二、关于逾期办证起算时间。张墨男主张逾期办证时间应自2015年7月31日起算730日开始计算，天台山公司支付的逾期交房违约金是对房屋环境、收房标准、空调不符的违约赔偿款，与逾期办证无关，不影响逾期办证起算时间，亦不应自逾期办证违约金中扣除。天台山公司主张：1.张墨男应于《预售合同》签订之日起45日交纳全部房款，否则房屋权属转移登记时间应当相应顺延。2.天台山公司已通知张墨男于2015年7月31日前办理入住手续，张墨男因自身原因于2015年9月11日实际办理入住手续，房屋权属登记的起算时间应自2015年9月11日起算730日。3.双方签订《西园嘉园收房补充协议》，天台山公司已向张墨男支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应自逾期办证违约金中予以扣减，或将办证期限顺延31天。本院认为，基层人民法院审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，可以适用简易程序。本案已有同类案件生效示范裁判，案件事实清楚，双方权利义务关系明确，无原则分歧，可以适用简易程序，故对天台山公司辩称应当适用普通程序的意见，本院不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《预售合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋。天台山公司辩称由于张墨男委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，但其未向本院提交相关证据，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司自认房屋部门办理产权登记的原因系因房屋实际面积超出规划面积，故对其主张因受新冠疫情影响要求核减违约金的意见，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。由于办证日期不能确定，张墨男主张计算违约金至2020年11月12日，本院予以支持。关于逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间。根据双方合同约定，天台山公司应当于2015年7月31日前交付房屋，双方均认可天台山公司于2015年7月31日通知张墨男收房，张墨男以人多需排队为由实际于2015年9月11日收房，本院认为张墨男逾期收房并非系天台山公司违约所致，张墨男因自身原因延迟收房，导致逾期办证时间起算时间延迟的责任应由其自行承担，故对于天台山公司主张自张墨男实际收房时间2015年9月11日起算730日计算办证时间的答辩意见，本院予以采纳。关于天台山公司要求在逾期办证违约金扣除已支付的逾期交房违约金或将逾期办证违约金顺延31天的抗辩意见，没有法律依据，本院不予支持。关于张墨男逾期交纳房款及相关税费是否导致办证时间相应顺延。依据双方合同约定及合同条款间相互关系，商品房交付时间与房屋办证时间存在关联性，即天台山公司应于商品房交付之日起730日内办理房屋权属转移登记。如张墨男逾期交纳房款及其他款项，则天台山公司有权逾期交付房屋，逾期交房导致办证日期相应顺延。本案中，张墨男应于2015年2月17日支付全部房款，其实际于2014年5月4日交纳全部房款，天台山公司自认其于2015年7月31日通知张墨男收房，表明天台山公司并未因张墨男逾期交纳房款及相关税费而相应顺延交房时间，故对于天台山公司关于因张墨男逾期交纳房款及相关税费导致办证时间顺延的意见，本院不予采纳。契税系房屋办理权属登记时向税务机关收取的税款，801号房屋未能办理权属登记系面积超规划所致，天台山公司以张墨男未向其交纳契税为由要求顺延办证时间缺乏法律依据，对其该项答辩意见本院不予采纳。故逾期办理房屋权属登记违约金的起算时间应为2017年9月10日。天台山公司主张上述违约金超过诉讼时效，缺乏法律依据，对于其该项抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期办理房屋权属登记违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据予以证实，故天台山公司主张降低违约金的答辩意见，本院不予采纳。张墨男要求以全部购房款为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付张墨男二〇一七年九月十日至二〇二〇年十一月十二日止的逾期办证违约金904844.08元；二、驳回张墨男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6580元，由张墨男负担156元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担6424元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二〇年十二月二十一日法官助理  宋霞敏书 记 员  王 跃