北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初16066号原告：李建校，男，1966年4月3日出生，汉族，自由职业者，住河北省任县。委托诉讼代理人：霍春彪，北京市世银律师事务所律师。被告：朱新苗，女，1978年11月14日出生，汉族，自由职业者，住上海市金山区。第三人：郎亚哥，男，1984年10月21日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告李建校与被告朱新苗、第三人郎亚哥房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李建校及其委托诉讼代理人霍春彪、被告朱新苗，第三人郎亚哥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建校向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房定金49万元，并支付违约金9.8万元；2.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年6月1日，原、被告经第三人介绍，签订关于北京市西城区黄寺大街X号院XX号楼XXX房屋的房屋买卖合同，并签订二手房买卖定金协议书。买卖合同约定：被告将涉案房屋以总价760万元的价格出售原告，原告于合同签订当日给付被告定金49万元，同时给付第三人介绍费2万元；原告于2018年7月31日支付被告251万元，被告于2018年9月31日前将涉案房屋交付原告，如逾期交房，逾期十日内被告按原告已交房款的日万分之五向原告支付违约金，合同继续履行；超过十日交房的原告有权退房，被告需按照已交纳房款的20%承担违约金。合同签订后，原告依约向被告支付定金49万元。2018年8月12日，原、被告就涉案房屋买卖再行沟通，达成补充意向：1.被告同意原告将251万元购房款的支付时间由2018年7月31日推迟到2019年1月31日；2.原告交给被告的49万元定金继续由被告持有，原告不提出利息要求；3.涉案房屋在交房前继续出租，租金由被告收取。后双方经过中间人郎亚哥多次沟通，于2018年8月12日达成最终补充协议，约定251万元购房款的支付时间由2018年7月31日推迟到2019年1月31日；交房时间未作调整，双方特意达成第六条：其他条款按原合同的原条款履行，无其他争议。但交房日期届满后，被告未能交付房屋，原告多次催促，被告仍拒不交房，构成严重违约。原告于2019年1月29日将解除合同通知书寄给被告，被告收到通知书后也同意解除合同，但拒不退还定金及支付违约金。故诉至法院。朱新苗辩称，房屋买卖合同、定金协议、补充协议签订情况属实。收到原告支付的定金49万元。2018年6月1日，原告通过中介人员郎亚哥与被告取得联系，协商购买房屋事宜。当天双方签订买卖合同及定金协议，原告支付定金49万元。2018年7月前后，被告发现原告私下将诉争房屋以更高的价格挂到网上出售，原告系炒房行为。由于接手人始终没有出现，原告与被告协商，希望被告配合其炒房。在原告要求下，双方于2018年8月12日签订补充协议，将解抵押、尾款支付时间向后推迟，并约定如果原告未能于2019年1月31日前支付中期解抵押款项，则定金不予退还，买卖合同终止。补充协议第四条还约定，2019年3月31日前，如涉及到住宅化改造费用，双方共同承担，2019年3月31日以后，由原告承担。同时，原告亦在微信中明确表示交房时间延迟到2019年3月31日。2018年8月29日，租客通过中介联系被告要求长租涉案房屋，被告与原告协商，原告对此表示同意，该行为应当视为双方同意变更了买卖合同中交房的约定。之后，原告再未催促被告交房。因此原告主张被告未交房构成违约不能成立。被告认为原告解除合同的理由不成立，应当视为原告以实际行动表示其不愿意继续履行合同，被告因此于2019年2月11日通知原告解除合同，并要求其支付违约金。根据补充协议内容、微信记录及后续被告同意将房屋出租的情况，应认为双方已经变更了房屋交付的约定。原告以被告未在2018年9月31日前向其交付房屋为由解除合同并要求被告承担违约责任的主张，明显没有任何事实和法律依据。原告于2019年1月29日通知被告解除合同的理由不能成立，原告寻找借口解除合同的行为证明其以自己的实际行动表明其不再履行合同义务。在房屋买卖合同履行过程中，原告存在明显的违约行为，按照双方的明确约定，原告支付的定金被告不予退回，购房合同终止，因原告的种种行为给被告造成了极大的经济损失，被告保留进一步追究原告相关责任的权利。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法全部予以驳回。郎亚哥述称，第三人作为居间方，已完成了原告与被告之间的居间事宜，促成了他们二人签订房屋买卖合同的成立。原告实际支付了被告购房定金49万元，我亦于2018年8月12日见证了原告与被告之间签订的补充协议。补充协议由被告多次亲笔修改，并主动提出交房时间不变即2018年9月30日将房屋交给原告，特意加了第六条：其他条款按原协议执行。我也在补充协议上签了字。后来原告在交房日期过后，让我催被告交房，我催促了几次，无果，后就不再催促。作为居间方，我促成了房屋买卖合同的成立，也已尽最大努力多次调解，多次撮合。我不应该退还中介费，也不应该支付诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称房屋买卖合同），约定原告购买被告名下位于西城区黄寺大街X号院XX号楼XXX号房屋（建筑面积91.33平方米，以下称涉案房屋），总价款760万元。合同第二条房屋权属情况：（四）房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行北京分行，出卖人应于2018年8月31日前办理抵押注销手续。第六条房屋的交付：出卖人应当在2018年9月31日前将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起五日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同落款页补充约定：1.双方友好协商一致，乙方同意于2018年7月31日之前向甲方支付部分房款251万元用于甲方解除民生银行抵押事宜，除定金及以上款项的剩余尾款于产权转移之日一次性付清。2.甲方承诺同意网签前可以变更买受人，便于乙方变更到合适的买受人名下。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《二手房买卖定金协议书》（以下称定金协议）。协议确认乙方于签订协议当日交付购房定金49万元。定金协议第五条：如甲乙任何一方违约，均依据《中华人民共和国合同法》定金条款的规定来执行，收受定金一方违约应双倍返还定金，交付定金一方违约则无权索要。当日，原告向被告支付定金49万元。2018年8月12日，双方签订补充协议，约定：1.考虑到乙方存在资金和购房资格等实际困难无法按原合同履行房款支付及过户，经友好协商，甲方同意乙方原定应于2018年7月31日前需向甲方支付的251万元购房款推迟到2019年1月31日前支付，如乙方未能按约定支付中期购房款251万元，则之前支付的定金甲方不予退回，购房合同终止。2.乙方如按约在2019年1月31日前支付完中期购房款251万元用于甲方解抵押，同时完成网签，尾款460万双方约定最晚于2019年3月31日前乙方一次性支付给甲方。甲方收到全部房款后过户时间和买受人由乙方选择指定，甲方无条件有义务配合办理产权转移登记。……4.房屋在2019年3月31日前，如涉及到住宅化改造，双方共同承担。2019年3月31日以后，由乙方承担。5.乙方交齐760万元全款前，甲乙双方同意继续向第三人出售。2019年3月31日前，超过原房款部分，如果在780万以下，由甲乙双方按五五分成；超过780万以上部分，乙方不参与分成。2019年3月31日以后，760万以上，780万以下部分甲乙双方按五五分成，超过780万部分，甲方不参与分成。待甲方收到第三方的购房款后，5个工作日内无息退还乙方所交款项，原购房合同自动解除。6.其他条款继续按原合同的原条款履行，其他无争议。除上述49万元定金外，原告未再向被告支付其他房款。被告未向原告交付房屋。2019年1月29日，原告通过微信及邮寄方式向被告发送解除合同通知书，该通知书显示：经本人多次催促，鉴于你未按照2018年6月1日，我们所签订的就西城区皇寺大街X号院小区XX楼XXX室的房屋买卖合同约定的交房时间交付房屋，已经违约，现我特依据该合同第六条第七条之规定通知你解除合同，请于收到该解除通知起五日内返还我预付款49万元，并支付违约金98000元。被告认可收到该通知，但表示原告无权主张解除合同，只能代表原告以其行为表明不再履行合同。关于违约问题。原告主张，被告未按约于2018年9月30日向其交付房屋构成违约，应支付违约金。对此，被告表示，原告购买房屋系为了炒房，对房屋交付时间并无要求，且双方已通过协商推迟了交房时间，原告从未催促交房情况下，以被告逾期交房为由主张违约金缺乏依据。为此，被告提交了房屋买卖合同、定金协议、补充协议、聊天记录、公证书、解除合同通知书等证据。房屋买卖合同、定金协议、补充协议等内容与前述内容一致，不再赘述。聊天记录显示了2018年6月1日至2019年3月24日期间，原、被告微信沟通的内容。其中，2018年8月9日前后双方有商议签订补充协议的表述。8月9日，原告向被告发送补充协议文字稿：1.双方同意将2018年7月31日乙方向甲方支付的251万元购房款推迟到2019年1月31日，甲方向乙方交房时间推迟到2019年3月31日，产权办理期限更改为合同签订之日起300日之内，尾款按原协议补充条款执行。…3.房屋在交房前继续出租，租金由甲方收取。4.在该房屋交房期间甲乙双方同意向第三人出售，超过房价760万元部分由甲乙双方按五五分成，甲方退还乙方所交款项后合同自动解除。其他条款继续按原合同的原条款履行，其他无争议。8月29日，被告：房子不是快到期了吗，现在有租客想要租，但要长租，签三年合同，可以吗？原告：可以呀。2019年1月29日原告向被告发送解除通知前，聊天记录中未见原告催促被告交房，被告予以拒绝的内容。公证书显示，被告与原告、德胜卖房群微信沟通的内容，该记录显示原、被告及案外人郎某商议签订补充协议、由原告负责起草补充协议的情况。2019年2月的解除合同通知书显示，2019年2月11日被告通知原告解除房屋买卖合同、要求原告支付违约金的内容。原告在微信中强调系被告违约在先要求被告退还定金。双方未协商一致。针对该部分证据，原告表示，真实性不持异议，证明内容不认可。原告未提供其他证据证明2018年9月30日至2019年1月29日期间（即自其主张的交房时间至其单方发出解除合同通知之日）其曾催促过被告交房。第三人郎亚哥未向本院提交证据。本院认为，原、被告所签房屋买卖合同、定金协议、补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应按约定行使权利、履行义务。原告已向被告支付定金49万元，本院对该事实予以确认。被告未在2018年9月30日向原告交付房屋，本院对此亦予以确认。但本案的争议焦点在于，被告未在2018年9月30日向原告交付房屋是否构成违约。根据上述查明的事实，被告未交付房屋的行为不构成违约。理由如下：首先，依据双方所签房屋买卖合同约定的内容可知，合同履行顺序为：原告支付定金→原告支付251万元给被告→被告收到251万元后办理房屋解除抵押手续→双方办理权属转移登记（同日原告付清购房余款）→被告向原告交付房屋（合同误写为9月31日，但合同列明房屋交付在过户及付清余款后）。依据该部分约定可以认定，房屋交付前原告至少应先向被告支付251万元解抵押款。双方签订补充协议将支付解抵押款、支付剩余房款、办理权属转移登记的时间均予推迟，虽未提及交付房屋时间的变更，但亦未明确约定变更了上述买卖合同确定的合同义务履行顺序。而原告主动发送的微信记录中“将251万元购房款支付推迟至2019年1月31日，交房时间推迟到2019年3月31日”的内容亦印证原告至少应先支付251万元购房款被告才交付房屋的履行顺序。原告在仅支付定金未再向被告支付任何款项情况下，其强调被告逾期交付房屋构成违约的意见不能成立。其次，2018年8月29日微信聊天记录中，被告询问原告是否同意将房屋长租，原告明确表示同意，并未强调房屋应按约定于2018年9月30日向其交付，而房屋长期另租他人情况下势必影响房屋的交付。不仅如此，双方聊天记录还显示，2019年1月29日向被告发送解除通知前，未见任何原告催促被告交房、强调被告已逾期交房的内容，而多处出现原告向被告询问是否有下家要购房的情况。该部分内容进一步佐证双方已达成合意不再按原约定的9月30日交付房屋。第三，原告虽称其曾多次向对方催促交房，但其该部分意见与其同意房屋对外长租的意见相矛盾，且未提供相应证据加以佐证，就其该部分意见本院不予采纳。综合上述几点意见，原告主张被告逾期交房构成违约的意见不能成立，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张定金返还的诉讼请求，被告主张适用定金罚则不予返还。结合已查明的事实，原告单方解除合同缺乏事实根据和法律依据，已构成违约。根据定金协议约定，交付定金一方违约则无权索要。故对原告此项诉讼请求，本院亦不予支持。被告答辩意见中合理的部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，本院判决如下：驳回原告李建校的全部诉讼请求。案件受理费9680元，由原告李建校负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月三十日法官助理 肖彦青书 记 员 郭莹莹