浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初4084号 原告：叶志文，男，1965年6月15日出生，汉族，户籍所在地广西贵港市港**，现住浙江省嘉兴市南湖区。 被告：房惠发，男，1966年6月20日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告叶志文与被告房惠发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序审理，于2020年11月20日再次公开开庭进行了审理。原告叶志文两次到庭参加诉讼。被告房惠发第一次庭审时到庭参加诉讼，第二次庭审时经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》解除并判令被告退还原告押金5000元；2.判令被告赔偿原告损失，包括：转让费损失47000元、装修损失40052元、2020年5月至10月的经营损失23493元以及逾期付款利息损失（以损失总额110545元为基准，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，内容包括“甲方现将坐落于嘉兴市××路××号私有住房（店面、车库）出租给乙方使用，租用期限从2018年10月20日至2023年10月21日止，租金每月人民币5000元，收到押金5000元；如发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责并承担民事诉讼，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。”原告为此支付转让费47000元，以及装修费58613元。2020年5月13日，嘉兴市佳实典当有限公司与被告因典当纠纷由南湖区人民法院立案执行并向被告发出执行通知书，原、被告之间《房屋租赁合同》事实上已履行不能，被告已经构成违约，对原告的经营活动造成巨大损失并严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告答辩称，1、签约时原告明知涉案租赁房屋上存在抵押权；2、按照合同约定要提前15天支付下一年房租，2019年10月20日原告只付了半年房租，到2020年4月20日原告没有付下半年房租，原告的过错导致合同已解除。请求驳回原告全部诉讼请求。 针对自己的主张，原告提供证据如下： 1.房屋租赁合同、收条各一份，证明原、被告之间租赁合同关系成立及原告支付了转让费。 2.嘉兴市家庭居室装饰装修施工合同、工程量清单各一份，证明原告为租赁房屋进行装修及支付装修款。 3.嘉兴市南湖区人民法院公告一份，证明租赁房屋由于被告与他人的案件导致处于被执行状态。 4.营业执照一份，证明原告租赁房屋用于经营，无法承租导致营业受损失。 5.微信聊天记录一组，证明被告虽不同意因新冠肺炎疫情而减免房租，但同意推迟支付房租。 6.转账记录两组、收条一份，证明原告转账支付给之前的承租人张文良店面转让费46000元，还有1000元是现金交付的定金，原告转账支付给装修承包人李庆学装修款45100元，还有15000元装修款是现金交付的。 经质证，被告对原告提供的证据1、3、4真实性无异议，但认为，证据1租赁合同中已明确租金是一年一付，转让费收条中载明转让费中包含定金1000元，既然是定金，不应当计算在转让费中，而且被告只知道原告为承租该店面确实与前承租人就转让费事宜进行协商，但具体金额并不知情。被告对原告提供的证据2真实性有异议，认为该合同是先摁手印后签字的，且没有落款日期，形式上的真实性存疑，合同约定的开工工期是2018年10月14日，但原、被告的租赁合同在2018年10月20日才签订，开工日期早于租赁日期，故其内容也不具有合理性。原告提供的证据5、6均系第一次庭审结束后补充提交，被告未就该两组证据进行质证，放弃对该两组证据的质证权利。 被告房惠发未提供证据。 本院认证意见：原告提供的证据来源合法，内容真实，可以相互印证，符合证据采信要件，本院予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2018年10月20日，被告房惠发作为甲方、原告叶志文作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于嘉兴市××路××号店面出租给乙方使用；租用期限自2018年10月20日至2023年10月21日；租金每月人民币5000元整，租金为____个月付一次（先付后住），续租租金提前15天交付，逾期不付，甲方有权解除合同；甲方保证该房屋权属清楚，如出卖或抵押该房屋，甲方应提前一个月通知乙方，如发生产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼，因此给乙方造成的损失，甲方负责赔偿。该合同下半部分还附有以下内容：收到押金5000元、首付12个月房租，合计65000元，收款人房惠发。 2018年10月3日，张文良作为收款人出具收条一份，载明：“今收到叶志文转让费现金转账46000元，加1000元定金，建国北路363号商铺。”同日，原告通过莫敦勇交通银行尾号9920账户汇给张文良尾号0653账户46000元。原告称：莫敦勇系与其合伙经营理发店的合伙人，1000元定金是当天以现金支付给张文良。该款为支付给前承租人张文良的转让费，双方协商时被告也在场。被告称：确实知道原告方为了承租店面而就转让费事宜与之前的承租人协商，但对具体转让费金额不知情。 原告与李庆学签订《嘉兴市家庭居室装饰装修施工合同》，未写明装修施工地址，也未写明合同签订时间，但约定住房结构为商铺，建筑面积100平方米，总装修价款为55000元（所附工程量清单为58613元），工期为2018年10月14日开工至2018年11月5日竣工，共20天；开工当天付20000元，油漆结束付20000元，完工付15000元。原告以转账方式支付李庆学装修款45100元，转账方式支付为：莫敦勇前述银行账户分别于2018年10月14日、2018年10月24日、2018年11月19日汇款20000元、20000元、5100元给李庆学。另李庆学出具收条一份，载明收到叶志文现金方式支付的装修款15000元。对于前后装修金额上的变化，原告陈述系实际装修中工程量有所增加。原告在承租后于2018年11月14日办理个体工商户营业执照，名称为“嘉兴市南湖区新嘉街道维尼美理发店”，经营场所为嘉兴市南湖区建国北路商铺**，即上述租赁合同所涉房屋，经营者为原告。 庭审中，双方均认可原告已交清截至2020年4月20日的租金，之后租金未向被告交纳。原告提供了与被告的微信聊天记录，原告因新冠肺炎疫情生意不佳等原因希望被告减免房租，被告称，“你生意不好，拖个几个月没关系对吧，你叫我免掉肯定是不可能的呀。” 2020年5月13日，本院执行局作出（2020）浙0402执1471号《执行裁定书》，裁定：一、被执行人房惠发在（2020）浙0402执1471号执行通知书指定的期限内履行指定的义务；二、拒不履行的，冻结、划拨被执行人房惠发银行存款人民币716302元，或扣留、提取其同等数额的收入，或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其同等价值的其他财产。2020年5月15日，本院执行局将该裁定书张贴于涉案租赁房屋处。2020年6月1日，本院在该房屋处再次张贴公告一份，责令被执行人房惠发及实际占有、使用人在2020年6月15日前迁出位于嘉兴市××路商铺××号，交由嘉兴市南湖区人民法院评估、拍卖；到期仍不履行的，本院将依法强制执行。该房屋后于2020年9月16日拍卖成交。 原告称：2020年5月21日，被告曾来催要租金，但此时法院已经张贴了上述执行裁定书，在此种情况下原告便没有将租金交给被告。原告在看到上述裁定书及公告后向南湖区人民法院交纳了30000元腾退保证金，暂时得以继续使用该房产。该房产经法院强制执行拍卖后，原告未能与新房东达成续租协议，于拍卖成功次日即搬走了全部房屋内的自有物品，从法院处取回了保证金，将房屋钥匙交给新房东，里面原有的房屋固定装修没有拆除，大部分定制设施也没有搬走，一并交给新房东。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。现法院在因被告房惠发的债务纠纷引起的执行案件中，对涉案房屋发布拍卖公告并已实际拍卖处置，且原告未与新的房屋所有权人重新签订租赁合同，故原、被告于2018年10月20日签订的《房屋租赁合同》的合同目的客观上已不能实现，原告主张合同解除具有事实依据，被告对于合同无法履行并无异议，也同意解除合同，故本院确认双方间的《房屋租赁合同》已解除。 关于原告要求返还押金5000元的诉请，合同中仅约定“押金5000元”，但未约定押金所制约的具体事项。被告主张因原告未按时交纳租金、构成违约，故拒绝退还。对此本院认为，首先，合同除了约定第一年的租金以12个月为周期一次性支付外，并未明确约定此后租金的具体支付期限；其次，虽然被告在2020年5月21日进行催讨，但此时涉案商铺处已被张贴了以房惠发为被执行人的执行裁定书，更加之2020年6月1日涉案房屋还被张贴了拍卖腾退公告，原告在此情况下暂缓向被告支付租金，本身并无不当。故被告有关原告逾期支付租金而构成违约的答辩意见缺乏依据，不得据此拒绝退还押金。现合同已解除，被告应当退还原告已交纳的押金5000元。 关于原告主张的转让费及装修费损失。本院认为，原告就转让费所提供的收条、转账凭证，可以证实原告支付转让费47000元。关于装修费用，装修合同所载金额与相应的付款凭证金额有所出入，考虑实际装修中工程量的变化及原告实际付款金额，本院按原告主张的装修款58613元予以认定。原告于2018年10月承租涉案房屋，按照合同约定承租期为五年，即60个月，但由于被告自身债务纠纷、房屋被强制执行，致使原告的合同目的到2020年9月完成拍卖时便无法实现。该情况并非原告过错造成，此时原告已实际占有使用了23个月。而根据原、被告间《房屋租赁合同》的约定“如发生产权纠纷或债权债务，概由甲方（被告）负责清理，并承担民事诉讼，因此给乙方（原告）造成的损失，甲方负责赔偿”，故原告有权要求被告赔偿剩余37个月相应比例的转让费及装修费损失，也即（47000+58613）×（37／60）=65128元。该费用本就是损失，在此基础上继续重复追究被告支付利息损失缺乏依据。至于原告主张的2020年5月-10月经营损失，因原告未能提供证据予以证实，故本院不予支持。被告房惠发经本院合法传唤无正当理由未参加第二次庭审，视为放弃相应的质证及抗辩权利，应承担由此带来的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告叶志文与被告房惠发于2018年10月20日签订的《房屋租赁合同》已解除； 二、被告房惠发于本判决生效之日起七日内退还原告叶志文押金5000元； 三、被告房惠发于本判决生效之日起七日内赔偿原告叶志文转让费及装修损失65128元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2610元，财产保全申请费1120元，由原告叶志文负担1456元，由被告房惠发负担2274元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  叶利霞 人民陪审员  朱文祥 人民陪审员  段菊萍 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  赵雯霆 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。