河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初46号原告（执行案外人）：张馨丹，女，汉族，1992年5月15日生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张宏亮，男，汉族，1968年3月17日生，住漯河市郾城区。系张馨丹父亲。被告（申请执行人）：河南锦源建设有限公司。住所地河南省郑州市七里岗街35号。法定代表人：邓文朴，该公司董事长。委托诉讼代理人：范磊，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南绍晟律师事务所实习律师。被告（被执行人）：漯河嘉铭置业有限公司，住所地漯河市郾城区嵩山路505号。统一社会信用代码：91411100573578509（1-1）。法定代表人：李宇锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢秋克，男，汉族，1987年10月27日生，住河南省鹤壁市鹤山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵广磊，男，汉族，1979年10月17日生，住河南省太康县，系该公司员工。原告张馨丹与被告河南锦源建设有限公司、第三人漯河嘉铭置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张馨丹的委托诉讼代理人张宏亮，被告河南锦源建设有限公司的委托诉讼代理人范磊、石剑，被告漯河嘉铭置业有限公司委托诉讼代理人卢秋克、赵广磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张馨丹向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于漯河市郾城区嵩山东支路漯河海文国际企业中心1号楼8层810号房屋的执行；2.判决确认张馨丹为漯河市郾城区嵩山东支路漯河海文国际企业中心1号楼8层810号房产的合法购买人。事实与理由：2018年1月20日，张馨丹通过其母李红英账户向陈俊宏（建筑商杨翠霞会计）账户汇入50万元，张馨丹的810购房款为48.2万元，因其夫李政叙欲购809房产多转了1.8万元;2018年1月31日，李红英通过中原银行会展中心支行向卢秋克转账29万元;2018年2月13日，李红英通过中原银行铁西支行向赵广磊转账10万元;2018年4月22日，李红英通过中原银行会展中心支行向卢秋克（嘉铭公司会计）转账22万元。以上共计111万元。2018年5月15日，赵广磊为张馨丹、李政叙办理了网签手续。2019年9月2日，漯河嘉铭置业有限公司为张馨丹出具了48.2万元的购房款收据，为李政叙出具了62.8万元的购房款收据。张馨丹与漯河嘉铭置业有限公司自愿签订的购房合同真实有效，且已支付了全部房款，只是因为漯河嘉铭置业有限公司的过失导致合同部分内容存在错误，同时因漯河嘉铭置业有限公司与河南锦源建设有限公司之间的纠纷导致购房合同至今无法修改，但并影响真实意思表示。现由于漯河嘉铭置业有限公司原因一直无法过户。河南锦源建设有限公司辩称，1.河南锦源建设有限公司行使的是建设工程的优先受偿权，而非仅仅是基于查封先后的优先受偿权，建设工程的优先受偿权远远凌驾于查封和抵押的优先受偿；2.虽然签订了房屋买卖合同，但并未进行物权预告登记，不发生物权转移效力，涉案房屋商用楼房，用于商业经营而非住宅使用，并非生活必需，房屋目前二次结构尚未完成，不存在交付问题；3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条针对是查封行为，而非本案的建设工程款的法定优先行为；4.九民会议纪要明确约定了在执行异议之诉中也可参照上述两条法律规定进行审理，第一百二十六条详细阐述了商品房消费者权利与抵押权关系，应当注意的是，各原告的合同无论是否经过网签或是备案，均是行政管理关系，不发生物权变动效力或物权期待变动效力，原告不能混淆消费者生存权、物权和一般买受人之间的债权关系，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复中交付全部或者大部分款项的商品房消费者，是指符合该纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，显然各原告均不是一百二十五条规定的消费者。漯河嘉铭置业有限公司辩称，同意张馨丹的起诉意见。庭审期间，张馨丹提交如下证据：1.李红英通过中原银行转给赵光磊（6226223002506031）购房款10万元；李红英通过中原银行铁东支行转给卢秋克22万元（6215982560000017650）取款日期2018年4月20日；李红英通过中原银行铁东支行转款29万给卢秋克（6215982560000017650），2018.01.31；2.李红英用女儿张馨丹账户通过中原银行漯河支行转给建筑商杨翠霞现金50万。3.漯河嘉铭置业有限公司2020年8月13日、18日证明各一份；4.河嘉铭置业有限公司2020年10月14日证明一份。证明张馨丹、李政叙已支付了全部购房款。河南锦源建设有限公司质证意见：对证据一真实性没有异议，对证明目的有异议，合同不能证明原告已经缴清全部房款；对证据二真实性没异议，对关联性有异议，无法证明系支付的案涉购房款；对证据三真实性有异议，系第三人单方出具，上面未有法定代表人签字，不符合单位证据的法定形式；对证据四真实性没有异议，对其证明目的有异议，不能证明其述经过被告的允许。综合全案证据，原告未能举证证明其享有案涉房屋所有权足以排除执行。漯河嘉铭置业有限公司质证意见：原告提出的证据真实无异议，证明目的也无异议，确实交了购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南锦源建设有限公司与漯河嘉铭置业有限公司建设工程合同纠纷一案，漯河市中级人民法院于2019年7月29日作出（2018）豫11民初139号民事判决，判令漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款38865600.92元及利息违约金，同时判令河南锦源建设有限公司对漯河嘉铭置业有限公司漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。判决后因漯河嘉铭置业有限公司提出上诉，河南省高级人民法院经过审理于2020年1月14日作出（2019）豫民终1388号民事判决，撤销一审判决，改判漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款27317087.97元及利息违约金，同时判令在一次结构工程款27317087.97元范围内对漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。2020年4月26日漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请，下发（2020）豫11执39号执行裁定书，对本案立案执行。漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请于2018年9月28日作出（2018）豫11民初139号之一民事裁定书，查封漯河嘉铭置业有限公司建设位于漯河市郾城区嵩山东支路国有土地使用权地上建筑物（项目名称漯河海文国际企业中心）价值人民币5441.5万元房产或其他等额财产。于2018年9月30日作出（2018）豫11执保18号之一协助执行通知书，对包括本案房产在内的海文国际企业中心1号楼的（预售证号为：2170477号）部分房产进行了查封。案外人张馨丹于2020年7月20日对执行位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼房号为810号的房产提出书面异议，经过本院审理，于2020年8月7日作出（2020）豫11执异59号执行裁定，驳回张馨丹的异议申请。另查明，张馨丹于2018年5月15日与漯河嘉铭置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买漯河嘉铭置业有限公司开发的位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼8层810号房屋一套，建筑面积为111.09平方米，总价款为388815元。该合同经过网签，合同编号为411100201805150005号。2019年9月2日漯河嘉铭置业有限公司向张馨丹出具8层810号房购房款482000元收据一份。本院认为，本案争议焦点为，张馨丹对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据本案（预）销售许可证、建设用地规划许可证、《商品房买卖合同（预售）》等相关证据可以证明本案案涉房产为商铺和办公用房，即并非为居住使用。执行异议之诉的关键是购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。审判实践中，房屋买受人享有的权利性质属于物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此，买受人的物权期待权又分为一般买受人物权期待权和消费者物权期待权。消费者物权期待权的保护，除了和一般买受人物权期待权保护一样要求有合法的书面合同外，还要求另外三个条件：第一、保护的对象必须是消费者。消费者是针对经营者而言的，是从经营者处购买商品或者服务的人。该规定限定消费者物权期待权保护的对象是从房地产开发企业处购买商品房的买受人；第二、依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品和接受服务的人，消费者一定是自然人。该规定限定案外人所购商品房系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。买受人买房的真实目的是否用于居住，在审判实践中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分是不是消费者的“客观标准”，且该规定明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”；第三、必须是交付了50%以上的房款。以上三个条件是并列关系，必须同时具备才享有阻却执行的权利。本案中，案涉房产系商铺和办公用房，案外人亦未提供其名下无其他用于居住的房屋相关证据，亦即案外人并不具备以上三个条件，不享有足以排除人民法院强制执行的权力。根据《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下单一销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应当予以支持。该批复针对的是实践中存在的商品房销售不规范现象为保护消费者的生存权而作出的例外规定，买受人必须是商品房消费者，而不是一般的房屋买卖合同的买受人。本案中，案涉房产性质明确为商铺和办公用房，不适用该批复的处理则。综上所述，张馨丹起诉要求排除人民法院强制执行的诉讼请求并无明确具体的法律依据，亦不符合审判实践，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回张馨丹的诉讼请求。案件受理费8530元，由张馨丹负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 刘继伟审判员 王路明二〇二〇年十二月六日法官助理翟相杰书记员佟宗霖