北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6751号原告：北京星雨恒春汽车维修有限公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇煤窝路口北100米。法定代表人：付春燕，总经理。委托诉讼代理人：张璋，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹淑英，女，1969年5月26日出生，汉族，北京星雨恒春汽车维修有限公司出纳。被告：北京门头沟龙华运输队，住所地北京市门头沟区新桥南大街87号。法定代表人：张艳明，总经理。委托诉讼代理人：赵建民，北京市亚太律师事务所律师。原告北京星雨恒春汽车维修有限公司（以下简称星雨恒春公司）与被告北京门头沟龙华运输队（以下简称龙华运输队）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告星雨恒春公司的委托诉讼代理人张璋、曹淑英，被告龙华运输队的法定代理人张艳明及其委托诉讼代理人赵建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星雨恒春公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还原告2019年剩余租金231233元；2.判令被告承担给原告停业造成财产损毁、停业亏损等损失共计915724.1元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告于2017年1月1日与被告签订租赁合同，合同约定，被告将坐落在门头沟区新桥南大街87号院内办公楼下大车间和南车间租赁给原告使用经营，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，2019年2月2日，原告依约向原告交纳租金40万元整。2019年6月14日，包括原告在内的四家租户被大峪村委会召集开会，大峪村委会向租户出具了门头沟区龙泉镇政府于2019年6月3日印发的《龙泉镇限期拆除违法建设决定书》，该决定书认定门头沟区新桥南大街**号场院内所有建筑均为违法建筑，即将进行强制拆除。针对这种突发状况，原告多次尝试与被告及大峪村委会进行协商，希望被告可以退还2019年剩余租金，对于停业亏损等损失进行赔偿并清偿原告垫付的修理费等费用，但被告一直未予回应。2019年6月28日至7月1日，原告的房屋被强行拆除，目前原告经营场所已被夷为平地。原告认为，根据合同约定，被告应尽到给原告提供合法稳定的经营场地的义务。但由于被告自身原因，使得原告自2019年6月开始便不能正常经营，导致原告经营场所在未得到任何单位补偿的情况下被拆除，令原告蒙受了巨额损失。因此，被告应承担违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，现依法提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。龙华运输队辩称：双方之间存在租赁关系，但是被告不认可原告所称的租金数额，双方之间还有其他债务。原告经营的场所被拆除是龙泉镇政府下发的决定书，认为是违章建筑，还是强拆的，国家没有补偿，所以被告也无法给原告补偿。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律及合同依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2017年1月1日，龙华运输队（甲方）与星雨恒春公司（乙方）签订租赁合同，合同约定，1、租赁标的：办公楼下大车间和南车间；租赁金额：每年40万元；租赁期限五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；缴费日期：每年的1月31日前交齐1年的租赁费；乙方不能拆除原有建筑的结构，如有需要，须经甲方同意，若有乙方自建的建筑，合同到期后，不得拆除归甲方所有；如遇国家或集体征占，甲方不做任何赔偿。合同签订后，龙泉运输队将租赁物交付给星雨恒春公司使用，星雨恒春公司已按双方约定的时间和数额，支付了龙泉运输队2017年、2018年、2019年的租金共计120万元。2019年6月3日，北京市门头沟区龙泉镇人民政府印发《龙泉镇限期拆除违法建设决定书》，内容为，龙华运输队位于门头沟区龙泉镇门头沟殡仪馆山上的建筑物，因无相关规划、建设手续，属于违法建设，现责令龙华运输队于2019年6月6日前自行拆除。如逾期未完成自拆，龙泉镇政府将根据相关规定对违法建设自行拆除。请当事人立即清理物品，若逾期未拆除，造成的一切损失由龙华运输队自负。对有争议的证据，本院认定如下：星雨恒春公司主张，星雨恒春公司承租涉案房屋后，新建大车间二层288平方米，并将南车间装修。星雨恒春公司提交以下证据：一、房屋原状录像，房屋拆除现场照片，证明房屋基本状况；二、大车间建设二层、南车间装修的部分材料采购、工程款等收据，收条等，证明合同签订后，经龙华运输队许可，星雨恒春公司出资修建大车间二层及南车间装修。经质证，龙华运输队对上述证据不予认可。本院认为，证据一房屋原状录像中，显示有企业名称标牌，能够证明拆迁前案涉房屋的结构、成新等基本状况。证据二收据、收条，部分有收款人签名，用途标注为车间砌门口，二层办公室打隔断，二楼卫生间防水、墙地砖，车间内刮腻子等，对上述证据的合法性、真实性、关联性予以确认；对收据、收条中无付款人名称、付款人为案外人等，无法证明与房屋建设无关，对上述证据的真实性、关联性，本院不予确认。星雨恒春公司主张，由于无地方存放物品，导致未及时运走部分物品，造成经济损失43524.1元；但未提供相关证据；龙泉运输队不予认可。星雨恒春公司主张，因租赁场地被拆除，造成经营损失460000元，提供了营业额流水记录。经质证，龙华运输队对该项证据不予认可。本院认为，营业额流水记录系星雨恒春公司单方制作，亦无其他证据予以佐证，故对上述证据的真实性、关联性，本院不予确认。审理中，就星雨恒春公司实际使用租赁物的截止时间问题，星雨恒春公司称，自2019年6月3日起，星雨恒春公司即未再进入租赁场地，龙华运输队主张，星雨恒春公司直到2019年12月才停止使用案涉租赁物。根据双方的当事人陈述，星雨恒春公司认可于2019年6月14日接到案涉租赁物需要拆除的通知，案涉租赁物于2019年6月28日拆除；龙华运输队认可案涉租赁物于2019年6月28日至7月1日被拆除。故本院认定，星雨恒春公司实际使用案涉租赁物至2019年6月27日。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物等工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《北京市城乡规划条例》规定条例所称的各项建设工程指新建、改建、扩建、翻建各类建筑物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。龙华运输队将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给星雨恒春公司，星雨恒春公司亦未审查出租的房屋是否具有房屋所有权证或者其他合法建设手续的情况下承租房屋，双方订立的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，星雨恒春公司已交纳2019年全年的租金，但其实际使用案涉租赁物至2019年6月27日，故龙华运输队应返还星雨恒春公司多交纳的租金204931元。对于建造房屋造价费用损失赔偿问题，因星雨恒春公司和龙华运输队对于未办理合法手续情况下出租及建设房屋均有过错，应当按照双方的过错确定赔偿损失的数额。对龙华运输队关于其没有过错不应承担赔偿责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，未办理合法手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。租赁合同约定，星雨恒春公司不能拆除原有建筑的结构，如有需要，须经龙华运输队同意。龙华运输队在知道星雨恒春公司新建二层、装修南车间后未在合理期限内提出异议，视为同意星雨恒春公司新建及装修。因星雨恒春公司新建及装修的房屋已经被政府拆除，本院根据房屋的建造时间、结构、材料、面积参照本地区同类房屋情况确定造价费用，由龙华运输队按照50%比例承担赔偿责任。对星雨恒春公司主张过高部分，本院不予支持。对星雨恒春公司请求龙华运输队赔偿财产损毁、停业亏损等损失的诉讼请求，因其提供的相关证据未被确认，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款、第十四条第（二）项之规定，判决如下：一、北京星雨恒春汽车维修有限公司与北京门头沟龙华运输队2017年1月1日签订的《租赁合同》无效；二、北京门头沟龙华运输队于本判决生效后7日内返还北京星雨恒春汽车维修有限公司租金204931元。三、北京门头沟龙华运输队于本判决生效后7日内赔偿北京星雨恒春汽车维修有限公司经济损失115200元；四、驳回北京星雨恒春汽车维修有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15122元，由北京星雨恒春汽车维修有限公司负担9020元，已交纳；由北京门头沟龙华运输队负担6102元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二〇年十二月二十三日书记员  沈 彤