北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初14374号原告：祝荣，女，1962年10月3日出生，汉族，退休人员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：崔文海（系原告祝荣之夫），住北京市大兴区。被告：北京天泰置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里129号院9号楼7层2单元702-A。法定代表人：魏艳文，经理。被告：北京天泰置地房地产经纪有限公司丰台分公司，住所地北京市丰台区马家堡东路106号2号楼10层1013A。主要负责人：尹海龙，副总经理。上述2名被告的共同委托诉讼代理人：李建华，男，北京天泰置地房地产经纪有限公司职员。上述2名被告的共同委托诉讼代理人：高雁宾，男，北京天泰置地房地产经纪有限公司职员。原告祝荣与被告北京天泰置地房地产经纪有限公司（以下简称天泰公司）、被告北京天泰置地房地产经纪有限公司丰台分公司（以下简称天泰分公司）房屋租赁合同一案，本院于2020年8月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告祝荣的委托诉讼代理人崔文海，被告天泰公司及被告天泰分公司的共同委托诉讼代理人李建华、高雁宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祝荣向本院提出诉讼请求：1.天泰公司、天泰分公司继续履行合同并向祝荣支付违约金13200元，并赔偿租金33000元（自2020年5月19日至2020年11月18日，按每月5500元计算）；2.天泰公司、天泰分公司归还祝荣贵重物品，包括五件套翻床沙发（系花费5800元从集美家具购买，是美华牌）及实木茶几（系定做的）、实木单双人床及床垫（单人床约八九百元购买，双人床约1000余元，床垫是单独的，强力牌床垫，双人床垫花费1000多元，单人床垫大概200多元）、实木组合电视柜（系定做的）、钢制电脑桌椅（当时花费1000多元购买），以及进门屏风（系木质）和餐厅吧台（系定做的）等；3.天泰公司、天泰分公司将其毁损的室内装修恢复原貌（因为给打过隔断，虽然隔断后来拆除了，但要求把打隔断的痕迹消除，粉刷墙面，将损坏的踢脚线修复，认可对方已将房屋内两扇纱窗及水龙头修复）；4.本案诉讼费用由天泰公司、天泰分公司承担。事实和理由：本合同自2016年11月19日，祝荣将大兴区西红门路9号绿林苑小区20-2-501室房屋（以下简称501室）交给天泰公司代理出租，祝荣与天泰公司以平等自愿的方式订立本合同；在2018年10月16日，双方再次续约至2020年11月18日止，双方签字盖章认可，完全具备法律效力。2020年5月3日，也就是在天泰分公司要向祝荣交纳本年度下半年租金的前一天，由其公司职员高峰短信息告知说“合同”不能继续履行了，要提前解约，原因是疫情影响；为此，祝荣认为，天泰公司、天泰分公司提前解约的理由缺少法律依据，并要求其如期交纳房租33000元和违约金13200元，然而天泰公司、天泰分公司拒不支付；天泰公司、天泰分公司违反了本合同第十条第一款中提前30日告知祝荣以及第十条第三款中未按约定划付租金超出7日以上的规定。另外，此时天泰公司、天泰分公司提出解约是在祝荣毫无思想准备的情况下，要从异地赶往北京，日常生活被打乱，搞得祝荣措手不及；例如祝荣定期照顾老人的行程被搁置，必要的家庭事务处理被耽误，而且要花费时间精力到法院起诉，等等，这些给祝荣的身体和精神上造成了巨大的影响；根据我国法律相关规定，祝荣要求天泰公司、天泰分公司赔偿祝荣必要的精神损失费和本案有关所产生的交通、通讯、误工以及印刷、邮寄资料等费用。最后，依据本合同约定，天泰公司、天泰分公司须将祝荣室内逾万元以上的失踪物品归还，并将其毁损的室内装修恢复原貌；否则，天泰公司、天泰分公司应依照合同第七条第二款，第十条第三款，向祝荣支付违约金13200元；起诉前天泰公司、天泰分公司先行支付的2000元部分补偿金可在此项违约金中扣除。综上所述，祝荣诉至法院，请求判如所请。天泰公司、天泰分公司（以下2名被告以下简称二被告）共同辩称，二被告之间系总公司与分公司之间的关系，虽然是由总公司签订合同书，但实际上是由分公司在履行合同；针对涉案房屋天泰分公司在2020年5月2日通知祝荣，因为涉及疫情，所以办不了小区出入证，小区不让进，租户也回不来，一直到2020年6月20日小区解封；在2020年6月2日祝荣来收房，二被告已将租金支付至2020年5月18日；在2020年6月8日的时候，双方当事人达成了赔偿协议，因为祝荣与本案代理人崔文海系夫妻关系，按照正常的退租流程，夫妻中谁来签都一样，于是当时签订了赔偿协议；当时签完赔偿协议都比较和气，已经就房屋内的物品损坏问题达成了赔偿协议，并且在2020年6月2日的时候二被告就已经将涉案房屋返还给祝荣了，所以不认可祝荣要求二被告给付租金33000元的诉讼请求；关于祝荣要求返还的室内物品，有的东西没有了，而且留在房屋内的物品远远比原来的物品要好，因为原来留的物品较为破旧，二被告为了方便出租，所以换了新的物品，冰箱、电视、洗衣机等都在房屋内；达成赔偿协议的时候需要修的东西祝荣也跟二被告说了，二被告也都给修了；因为在2020年6月2日已经将涉案房屋返还给祝荣了，但是到现在已经过去较长一段时间了，如果当时有损坏在当时肯定就跟二被告说过了；在二被告接收房屋后，就把床、沙发、电视柜、床头柜、衣柜等这些家具给换了，打了隔断，原来房屋是两室两厅，打完隔断总共是5间屋子；在2020年6月2日向祝荣交还房屋时，二被告就已经把隔断拆除了，之前换的新家具也留下涉案房屋内。综上所述，不同意祝荣的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年11月16日，祝荣（甲方、委托人，由祝荣之夫崔文海代为签订）与天泰公司（乙方、租赁代理机构）签订《北京市房屋出租委托代理合同》；双方约定房屋坐落为北京市大兴区绿林苑小区20号楼2门501，即501室，房屋建筑面积为96.53平方米，格局属二室二厅一卫，房屋所有权人为祝荣，未设定抵押，租赁用途为居住；关于出租代理权限及期限，双方约定乙方出租代理权限为：“代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；代甲方向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务”；双方约定出租代理期自2016年11月19日至2018年11月18日，甲方同意每年预留出30日不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2016年12月19日开始计算租金，出租代理期可延长3个月，延长期间按代理期内约定的租金标准计算；关于租金标准，双方约定第1年为每月4500元，第2年为每月4800元，以半年付的方式支付租金，租金总计107100元，乙方将租金打入甲方名下指定银行账户内；甲方应于2016年11月19日前将房屋交付给乙方，出租委托代理期限届满或合同终止后，乙方应将房屋交回；双方还对佣金及相关服务费用、其他费用、房屋及附属设施的维护、转委托、合同解除、违约责任、争议解决方法等事项一并进行约定。在合同书落款甲方处，由崔文海代祝荣签字确认；在乙方处，加盖天泰公司的合同专用章。在附件二“房屋交割清单”中载明房屋内有电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调1台、热水器1台、抽油烟机1台、写字台2个、餐桌1个、椅子4把、双人床1个、单人床1个、大衣柜2个等物品，并注明交房日期为2016年11月16日。在2018年10月16日，祝荣（甲方、委托人，由祝荣之夫崔文海代为签订）与天泰公司又签订《北京市房屋出租委托代理合同》；双方约定501室的建筑面积为96.53平方米，房屋所有权人为祝荣，未设定抵押；对出租代理权限之约定内容与前述合同一致，出租代理期自2018年11月19日至2020年11月18日，共计2年，从2018年11月19日开始计算租金，出租代理期限可延长3个月，延长时间按代理期内约定的租金标准计算；关于租金，双方约定第1年租金为每月5200元，第2年租金为每月5500元，以半年付的方式支付租金，租金合计128400元，乙方将租金转入甲方在中国银行开设账户内，即在2018年11月19日支付租金31200元，在2019年5月4日支付租金31200元，在2019年11月4日支付租金33000元，在2020年5月4日支付租金33000元，同时约定：“甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方应按约定的租金标准向甲方交付租金。甲方允许乙方适当浮动出租价格，如乙方实际出租该房屋的价格高于甲方约定的租金标准，则高出部分归乙方所有”；双方约定甲方应于2018年11月19日前将房屋交付给乙方，交割内容见附件二“房屋交割清单”（载明“续签参照原合同”，交房日期为2018年10月16日），出租委托代理期限届满或合同终止后，乙方应将房屋交回，代理期如果甲方出售此房，乙方有优先购买权；关于其他费用，双方约定出租委托代理期限内，甲方承担与房屋有关的供暖费、物业管理费，合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由乙方承担，如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用；关于房屋及附属设施的维护，双方在合同书第七条约定：“1.代理期限内房屋与及其附属物品、设备设施的维修责任：乙方负责的维修范围——①墙面、地板、地砖、瓷砖。厨房下水道疏通，卫生间下水道疏通，马桶疏通。②电灯，开关，门窗玻璃，水龙头，马桶，屋内水管（不包括主管道）阀门（不包括主阀门）。甲方负责维修的范围——①水表，电表，电表以下主线路、燃气表、燃气入户主管道、总阀门。②主体结构、防水。暖气及暖气管道。未列明的房屋及附属设施维修责任由双方协商解决。2.因乙方保管不当或不合理使用，导致房屋及附属设施发生的毁损或故障，乙方应负责修理或者承担赔偿责任。3.以上约定由甲方负责维修的房屋及附属设施，因自然损坏或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应接到乙方通知后的5日内进行维修，逾期乙方可代为维修，费用由甲方承当。因维修房屋影响承租方居住的，甲方须减少或减免相应租金。4.甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修，装饰或添置新物。为方便出租，甲方允许乙方在房屋内加设隔断，但不允许破坏房屋的主体结构，如需要破坏主体结构的要和甲方协商，乙方不许私自破坏”；关于合同解除，双方在合同书第九条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同——1.迟延交付房屋达柒日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。4.因甲方隐瞒房屋产权不清晰或者有纠纷未告知乙方，并造成乙方损失的。5.甲方不得私自与租户联系，无故到房屋内影响客户正常居住的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同——1.未按约定划付租金达柒日以上的。2.擅自改变房屋用途的。3.擅自拆改房屋主体结构的。4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6.放任承租方的上述行为的”；关于违约责任，双方在合同书第十条约定：“（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按年租金的20%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。（四）代理期内因甲方所有权发生变更或单方提前终止合同造成乙方与实际承租户无法履行合同而造成的损失应由甲方承担。甲方应把乙方作为唯一出售代理方，如有经乙方直接帮甲方完成销售的，甲方无需承担违约责任。（五）出租代理期满甲乙双方未办理完房屋交接的，甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按年租金的20%向乙方支付违约金”；关于其他约定事项，双方在合同书第十二条手写约定：“在租赁期内如遇乙方或承租方因使用燃气或用水用电不当，再或者有违法乱纪行为的，造成其人身伤亡或财产损失的，均由乙方和承租人自行承担，甲方不负任何连带责任和赔偿义务”。在合同书落款甲方处由崔文海代祝荣签字确认，在乙方处加盖天泰公司合同专用章，并由尹海龙作为委托代理人签字确认。天泰公司与天泰分公司系总公司与分公司的关系；天泰公司成立于2003年3月26日，天泰分公司成立于2010年12月13日，天泰分公司的主要负责人为尹海龙；二被告认可虽然系由天泰公司签订合同书，但系由天泰分公司履行合同。2019年11月4日，通过银行转账汇款的方式，二被告向祝荣给付2019年11月19日至2020年5月18日期间租金33000元；双方当事人均认可二被告已交纳租金至2020年5月18日，对2020年5月19日之后租金，二被告未向祝荣支付；二被告以2020年5月2日、5月3日的短信息发送记录证明其在2020年5月份就通知祝荣来收房；对上述发送短信息情况祝荣予以认可，但主张此恰恰可以证明二被告未提前30日通知终止合同；就要求提前终止（解除合同）的理由，二被告之主张与答辩意见一致，即因受新冠肺炎疫情影响，住户办不了小区出入证，并提交公司员工与501室房东（微信备注名为“绿林苑20-2-501房东”）的微信聊天记录；在该聊天记录中房东回复称：“要不是疫情期间限制出入，你就让师傅送到家里了。你跟赵总说说，看这事怎么办？”；就上述终止合同理由，祝荣不予认可，并主张系不让快递员进小区，小区住户可以正常出入，对上述微信聊天记录真实性认可，并主张该关于送电视那件事的微信聊天记录恰恰可以证明只是不让快递员进小区，在2020年6月份正好是新发地疫情期间，与房屋住户出入没有关系。在二被告要求下，祝荣家人在2020年6月2日到京与二被告协商501室的违约金等租赁事宜；因二被告要求祝荣家人必须签终止协议才能给其钥匙、门禁卡，祝荣家人报警；在出警民警的协调下，二被告将501室的房门钥匙、门禁卡返还给祝荣家人，即在该日，二被告向祝荣返还501室；在此之后，直至本案审理时，501室一直由祝荣家人居住。在2020年6月8日，经协商，二被告给付崔文海赔偿金2000元，并由崔文海出具收条，该收条载明：“今收到天泰置地房产公司支付贰千元现金作为屋内家居等物品赔偿，水电燃气已结清”；二被告依据该收条主张双方就退租事宜已经协商完毕，二被告无需再向祝荣支付违约金或赔偿款；祝荣本人明确表示，因崔文海在协商时未经其同意，所以不认可该协商结果，要求继续履行合同，并由二被告支付违约金及房屋租金等。就室内装修及物品损失情况，祝荣提交照片等予以证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，诉争合同书明确载明无论租赁代理机构将房屋出租与否，均应按照约定的租金标准向甲方交付租金，所以诉争合同书系以房屋租赁合同关系为主的复合性合同，但主要法律关系仍为房屋租赁合同关系，故祝荣以房屋租赁合同纠纷的案由提起本案诉讼并无不当，本院应对本案进行实体审理。因租赁合同履行等事宜发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；出租人以承租人和实际履行合同的民事主体为共同被告提起诉讼，要求两者就租赁合同产生的债务承担连带责任的，一般不予支持，但有证据证明该民事主体对承租人所欠合同债务构成债务加入的除外；本案中，二被告认可虽然系由天泰公司与祝荣签订合同书，但系由天泰分公司实际履行合同，可以认定为前述的债务加入；又考虑到二被告之间系总公司与分公司关系，故对祝荣要求二被告共同承担责任的意见，本院予以采纳。据此，出租人祝荣与承租人二被告所形成以房屋租赁关系为主要内容的合同关系系当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而按照《北京市房屋出租委托代理合同》第十条第一款：“出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金”，即针对租赁合同、委托合同均具有一定人合性的特点，给予了合同双方提前终止（解除）合同的权利，而行使该合同单方解除权的条件仅为提前30日通知，而不用说明其他理由；根据短信息记录，二被告已在2020年5月2日通知祝荣解除合同，自2020年5月2日至2020年6月1日为合理的提前告知期间，故在2020年6月2日，二被告有权在该日解除合同并办理房屋交接；基于上述情况，对新冠肺炎疫情是否造成合同履行障碍，本院不作审查；两份合同书均系祝荣之夫崔文海代祝荣签订，日常接洽亦由崔文海代祝荣开展，且祝荣、崔文海系夫妻关系，二被告有理由相信崔文海可以代理祝荣处理各项与诉争合同有关的事务；考虑到在2020年6月2日，崔文海已自二被告处取得501室的房门钥匙及门禁卡，即二被告已向崔文海返还501室，故二被告主张诉争合同关系已在2020年6月2日终止（解除）的意见符合法律规定及合同约定；据此，对祝荣要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。但是，二被告只交纳租金至2020年5月18日，而诉争合同在2020年6月2日解除，故二被告应支付上述期间（15日），即半个月的房屋租金，金额为2750元，故对祝荣要求二被告给付租金33000元中的合理部分，本院予以支持。根据合同约定，二被告提前解除合同，还应给付年租金的20%的违约金，即赔偿祝荣13200元；祝荣在民事起诉状的事实和理由部分明确认可将二被告在起诉前先行支付的2000元从违约金中扣除，系依法处分民事权益，对此本院不持异议，故二被告最终应给付违约金11200元。关于祝荣要求二被告返还各项物品之请求，本院难以支持；一是经向二被告核实，物品已经不存在，被二被告置换为新的物品，且新的物品留存在501室内，故不存在返还物品的现实可能，但经本院释明后，祝荣不变更为要求对方赔偿损失的诉讼请求；二是虽然上述物品已经不存在，但正如二被告所指出，当时系在祝荣同意下将诉争物品替换为新的物品，虽然新的物品在使用多年后会有折旧，但均是自然损耗的结果，无需再行补偿。关于祝荣要求二被告将室内装修恢复原貌的请求，因作为可以代祝荣处理租赁事宜的崔文海已在2020年6月8日收取2000元赔偿款，并出具收条，且该收条中明确载明：“……作为室内家居等物品赔偿，水电燃气已结清”，说明租赁双方就501室内家居等物品的赔偿事宜协商一致，按通常理解，上述赔偿范围应当包括隔断的痕迹、污损墙面、损坏踢脚线等项目的赔偿事宜，故对该项诉讼请求，本院不予支持；需指出，虽然祝荣在民事起诉状的事实和理由部分主张二被告应承担祝荣必要的精神损失费及因本案所产生的交通、通讯、误工以及印刷、邮寄资料等费用，但并未作为诉讼请求提出，故对该项意见，本院不作审查，对相关证据材料，本院亦不作审查。综上所述，对祝荣诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京天泰置地房地产经纪有限公司、北京天泰置地房地产经纪有限公司丰台分公司于本判决生效后十日内共同给付祝荣房屋租金2750元，并赔偿祝荣违约金11200元，合计13950元；二、驳回祝荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955元，由祝荣负担668元（已交纳），由北京天泰置地房地产经纪有限公司、北京天泰置地房地产经纪有限公司丰台分公司连带负担287元（已交纳25元，剩余诉讼费于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月十八日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷