江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0583执异301号异议人（案外人）：杨某，男，1979年2月25日生，汉族，住安徽省舒城县南港镇。申请保全人：王某，男，1970年3月29日出生，汉族，住海市杨浦区。被申请人：昆xxxxxxxx司，统一社会信用代码9xxxxxxxxxxxxxP，住所地昆山市周市镇。法定代表人：屈国明。本院在审理(2020)苏0583民初447号原告王某与被告上海世方建筑工程有限公司、昆xxxxxxxx司（以下简称颐景园公司）、上海三盛投资有限责任公司建设施工合同纠纷即(2020)苏0583民初447号一案过程中，申请人王某向本院申请财产保全即(2020)苏0583执保124号，本院依法查封昆xxxxxxxx司名下昆山颐景园xx号楼xxx室等房屋。后案外人杨某向本院书面提出异议。本院于2020年11月13日立案受理，并依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨某称:颐景园公司结欠案外人工程款，双方于2018年1月10日签订了《工程款抵房协议》，约定案外人以工程款抵房形式购买昆山颐景园项目的xx-xx号商铺，金额为1411835元。协议签订后，案外人即接受房屋并实际使用。案外人于2018年5月7日与王青兴(身份证号)订立了关于颐景园xx号楼xxx室商铺的《房屋租赁合同》，涉案房屋自出租后即承租人被装修为“荷韵温泉”对外经营。案外人至今已于2018年5月8日收到租金11万元、于2019年7月1日收到租金11万元、于2020年7月14日收到租金10.5万元(疫情影响降租五千元)。由于颐景园公司资金紧张，要求案外人先支付部分房款，剩余房款待二期工程实际审计后再进行抵扣，案外人遂于2018年5月29日支付房款710000元。后双方对颐景园项目一期、二期工程款进行结算，颐景园公司确认结欠案外人工程款共计135.763021万元(一期质保金23.6028万元+二期剩余工程款94.303311万元+二期质保金17.57671万元)。扣除已付房款71万元后，剩余房款70.1835万元以工程款抵扣。案外人后与颐景园公司签订了《商品房购销合同》，合同约定颐景园公司将位于昆山市周市镇颐景园xx号楼xxx室、建筑面积为244.09平方米的商业营业用房为以141.1835万元的价格出售给案外人，并于2019年10月8日办理了网签备案手续。因颐景园公司迟迟不予配合，案外人于2020年8月25日缴纳了税费，颐景园公司才开具了金额为1411835.11元的发票。案外人8月25日当天去不动产中心办理产证时，才发现涉案房屋已于2020年6月22日被昆山市人民法院(2020)苏0583执保124号查封。本案中，案外人已实际支付了71万元房款，且以工程款抵扣了剩余的70.1835万房款，全部房款已经结清，并早已实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，但案外人对此无任何过错，人民法院不应查封涉案房屋。综上，请求依法解除对昆山市周市镇颐景园xx号楼xxx室房产的查封。本院经审查查明：申请保全人王某与被申请人上海世方建筑工程有限公司、颐景园公司、上海三盛投资有限责任公司建设施工合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案审理，该案审理过程中，王某向我院申请财产保全措施，即(2020)苏0583执保124号，2020年6月22日，本院依法首轮查封昆山市周市镇颐景园xx号楼xxx室房屋（权证号：ＦＧ××88），查封期限自2020年6月22日至2023年6月21日。另查明，2014年11月25日,昆xxxxxxxx司与上海世方建筑工程有限公司签订昆颐工合（2014）36号《昆山颐景园道路及雨污水工程施工合同》，工程内容是昆颐景园商住小区雨污水及小区内永久道路；包干价（含税）：678.8865万元。2014年12月10日，上海世方建筑工程有限公司与江苏晓仕达建设工程有限公司签订世昆园工合字（2014）011号-B《昆山颐景园道路及雨污水工程施工分包合同》，工程内容是昆颐景园商住小区雨污水及小区内永久道路；包干价（含税）：624.5572万元。竣工期限暂定为2015年2月28日。江苏晓仕达建设工程有限公司亦出具《授权委托书》，认可杨某为昆山颐景园道路及雨污水工程实际负责人。2017年12月27日，甲方颐景园公司、乙方上海世方建筑工程有限公司、丙方杨某签订《协议书（三方）》，就乙方自愿工程款购房的事宜，甲乙丙三方经平等协商，特订立本协议，约定乙方以丙方名义购买甲方昆山颐景园xx-xx项目商品房1套，建筑面积244.09平方米，总计购房款为1411835元，丙方付款方式为：乙方以工程款全额抵房款，丙方与甲方草签《商品房买卖合同》，甲方同意自草签之日起不超过6个月与丙方签署正式的《商品房买卖合同》，在此期间若待乙方找到其他买家则甲方同意与丙方解除该草签合同，并与乙方指定的其他买家签署正式的《商品房买卖合同》。2018年1月10日，甲方颐景园公司与乙方上海世方建筑工程有限公司（杨某）签订《工程款抵房协议》，约定：乙方自愿从甲方处以工程款抵房形式购买昆山颐景园xx-xx号商铺，金额1411835元；抵扣形式为乙方同意甲方在乙方已审批未支付款项中抵扣72.55036万元；剩余68.63314万元从乙方后续应付款中扣除。2018年5月7日，案外人杨某与王青兴签订《房屋租赁合同》，将案涉不动产出租给王青兴使用，案涉房屋即已交付案外人杨某占有使用。2019年,案外人杨某与被申请人颐景园公司签订商品房购销合同，购买约定分二期付款：首付710000元（2018年5月29日案外人杨某即已转账支付）、第二期为701835元，以每平方米5784.0760元的单价，总价共1411835元购买合同房号为15-30号，公安编号为昆山市周市镇颐景园xx号楼xxx室房屋。直至2020年8月24日，被申请人颐景园公司作出《颐景园公司工作请示报批单》，明确：“昆山颐景园道路及雨污水工程的实际承包人杨某，涉及135.4828万元工程款未支付（准确数据以工程及财务数据为准）。该客户购买的昆山颐景园xx-xx号商铺，总价141.1835万，其中70.1835万房款未支付。经商议，未支付的房款以抵扣工程款的方式进行处理，即该套房源全款付清”。即案外人杨某已付清了房屋剩余款项。被申请人颐景园公司于2020年8月25日开具金额为1411835元江苏增值税普通发票给案外人杨某。还查明，2018年5月2日，王子成、蒋秋艳与昆xxxxxxxx司签订商品房购销合同，以单价6451.7650元购买昆山市周市镇颐景园合同房号为xx-xx房屋。2018年5月29日，王青兴、支惠珍与昆xxxxxxxx司签订商品房购销合同，以单价7000元购买昆山市周市镇颐景园合同房号为xx-xx房屋。2018年5月29日，潘佳君、陆秋珍与昆xxxxxxxx司签订商品房购销合同，以单价7082.9560元购买昆山市周市镇颐景园合同房号为xx-xx房屋。2017年11月14日，颐景园公司办理了昆山市周市镇颐景园xx号楼xxx室房屋（权证号：ＦＧ××88）的不动产登记。上述事实有(2020)苏0583执保124号民事裁定书、房屋购销合同、协议书、转账凭证、发票、施工合同、分包合同、授权委托书、报批单、租赁合同、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人杨某因实体权利而提出异议，主张排除对该保全标的物之财产保全措施。案外人杨某于2019年与被申请人颐景园公司签订商品房购销合同并在人民法院查封前已合法占有该不动产。案外人系建设工程的实际施工人，与被执行人之间存在真实的施工合同，且其与被执行人的工程款清偿期已经届满，后案外人与被执行人订立以物抵工程款三方协议合法有效，且所购房屋价格未明显低于同期同类型房屋价值，且因被执行人不予配合审批及未协助其办理不动产权证，故案外人未办理不动产权证变更登记手续，非因案外人自身原因造成。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：异议人（案外人）杨某的执行异议成立；解除本院(2020)苏0583执保124号案件中对昆山市周市镇颐景园xx号楼xxx室房屋（权证号：ＦＧ××88）的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二〇年十二月二十一日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢