安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初4291号 原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司来安分公司，住所地安徽省来安县汊河经济开发区管理委员会**，统一社会信用代码91341100083687935J。 负责人：储立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金宗兵，该公司员工。 委托诉讼代理人：席才懿，该公司法务。 被告：黄文燕，女，1989年10月30日生，汉族，住江苏省浦口区。 原告雅生活智慧城市服务股份有限公司来安分公司（以下简称雅生活来安分公司）与被告黄文燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅生活来安分公司的委托诉讼代理人金宗兵、席才懿到庭参加了诉讼，被告黄文燕经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 雅生活来安分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按每月73.76元的标准向原告支付自2018年4月1起至实际付清之日止的物业服务费（暂计至2020年7月31日拖为2065.32元）；2.判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止,每日按欠费总额的5‰支付滞纳金（暂计至2020年7月31日滞纳金约为5239.91元）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，雅生活来安分公司将第一项诉讼请求中的物业服务费明确计算至2020年12月31日为2434.08元。事实与理由：其接受委托为雅居乐林语城小区提供物业管理服务,被告是该小区高层6-2507房的业主,该物业的建筑面积为83.82平方米,为住宅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定,该小区住宅的物业服务费为每月0.88元/平方米,即被告每月需向原告支付物业服务费人民币73.76元。自2018年4月1日起至2020年7月31日,被告无故拖欠物业服务费28个月,共计人民币2065.32元。期间,其多次催缴,并书面发函要求被告尽快支付物业服务费,但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业服务协议》第六条的约定,被告应于每月15日前缴纳当月费用,否则,应从逾期付款之日起至实际支付之日止,每日按欠交总额的5‰向其支付滞纳金。综上所述,被告的行为已构成违约,为维护其合法权益，故起诉。 黄文燕未作答辩。 本院经审理查明以下事实：2014年6月9日，来安雅居乐房地产开发有限公司为甲方与黄文燕为乙方签订《商品房买卖合同》，约定由黄文燕购买来安雅居乐房地产开发有限公司开发的南京湾雅居乐花园G06幢2单元2507室房屋，房屋建筑面积为84.71平方米，甲方于2016年3月31日前将该房屋交付给乙方；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。黄文燕于2016年4月23日办理了收楼手续，后于2016年6月9日与雅居乐物业管理服务有限公司来安分公司（2017年9月8日变更登记为雅居乐雅生活服务股份有限公司来安分公司，2020年10月26日又变更登记为雅生活智慧城市服务股份有限公司来安分公司）签订了《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》，约定物业收费标准为低高层住宅0.88元/月·平方米，黄文燕应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按半年交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。协议签订后，黄文燕交纳了两年的物业服务费。2020年7月10日，雅生活来安分公司向黄文燕寄发了《律师函》，要求黄文燕支付2018年4月1日起至2020年7月31日的物业服务费2065.32元及滞纳金。 另查明：涉案房屋至今未产生水电，属于空置状态，但黄文燕未向雅生活来安分公司进行书面备案。 上述事实，有原告方当庭陈述及其提供的《商品房买卖合同》、《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》、《律师函》、邮寄面单、业主文件/钥匙签收表等相关证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，雅生活来安分公司与黄文燕签订的《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》，合同内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效，对双方具有约束力，双方均应依约履行。自合同签订至今，雅生活来安分公司依约对南京湾雅居乐花园小区提供物业服务，黄文燕作为该小区的业主，也是雅生活来安分公司提供物业服务的受益人，理应向雅生活来安分公司缴纳物业服务费用。根据合同约定，本案物业服务费的交纳标准应为每月83.82㎡×0.88元/平方米，即73.76元/月；因来安县发展和改革委员会对案涉小区前期物业服务费收费标准备案批复中明确载明“业主（或物业使用人）办理物业交付使用手续后，连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未用的空置物业（水、电气均未使用），业主应当向物业服务企业书面备案，按规定或约定标准缴纳50%的物业综合服务费”，黄文燕自物业交付至今并未入住案涉房屋，其虽未向雅生活来安分公司进行书面备案，但雅生活来安分公司亦未告知其需履行书面备案手续方能享受半价缴纳物业服务费等相关事项，故黄文燕应按照合同约定物业服务费的50%缴纳；因合同约定物业服务费按半年交纳，故黄文燕应自2018年4月1日起每半年缴纳物业服务费221.28元（73.76元/月×6个月×50%）至2020年10月31日，合计1327.68元（221.28元×6）；因2020年10月31日之后的物业服务费尚未至付款期限，雅生活来安分公司可至付款期限届满后另行主张。本案《南京湾雅居乐花园前期物业服务协议》中明确约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，黄文燕自2018年4月1日起至今未缴纳物业服务费，雅生活来安分公司有权按照合同约定收取逾期付款违约金，但该约定的违约金标准明显过高，故本院酌定将违约金计算利率调整为自2018年4月1日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。黄文燕经传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院视为其放弃了抗辩的权利，由此产生的不利后果由其自负。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告黄文燕于本判决生效之日起五日内支付原告雅生活智慧城市服务股份有限公司来安分公司物业服务费1327.68元及违约金（均以221.28元为基数分别自2018年4月1日、2018年10月1日、2019年4月1日、2019年10月1日、2020年4月1日、2020年10月1日至实际付清之日计算，其中自2018年4月1日至2019年8月19日期间按照中国人民银行贷款基准利率，自2019年8月20日至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率）； 二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司来安分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司来安分公司负担17元，被告黄文燕负担8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理郭正卿 书记员胡永欣 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。