四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初9049号 原告：董昕天，女，1970年7月24日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师 被告：成都格拉德非凡酒店管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段1199号1栋18层1801号。 法定代表人：廖海涛，总经理。 委托诉讼代理人：郑琴，公司员工。 委托诉讼代理人：王焜琳，公司员工。 被告：王焜琳，男，1993年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都格拉德企业管理咨询有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段505号1栋2单元18层1809号。 法定代表人：王焜琳，总经理。 委托诉讼代理人：郑琴，公司员工 原告董昕天诉被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司（以下简称格拉德酒店管理公司）、王焜琳、成都格拉德企业管理咨询有限公司（以下简称格拉德咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董昕天的委托诉讼代理人孙泽凤、段伟，被告格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司的共同委托诉讼代理人郑琴、王焜琳、被告王焜琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 董昕天向本院提出诉讼请求：1.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付欠付的2019年12月10日至2020年4月10日的租金30000元；2.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付欠付的物业费、能耗费18922.29元；3.判令格拉德酒店管理公司、王焜琳立即支付违约金22500元；4.判令格拉德咨询公司对前述请求承担连带清偿责任。事实与理由：王焜琳系格拉德酒店管理公司和格拉德咨询公司的实际控制人。2018年1月25日，王焜琳以格拉德酒店管理公司的名义与董昕天签订了名为委托实为租赁的《辛会公寓房屋管理协议》，约定董昕天将位于高新区天府大道北段1199号1栋16层1612号房屋出租给格拉德酒店管理公司使用，期限3年，自2018年1月25日至2021年1月24日，房屋租金为7500元/月，按月支付。同时还约定物管费、水电费及其他相关费用由格拉德酒店管理公司承担。格拉德酒店管理公司单方解除协议或者违约导致合同解除，应赔偿三个月的租金作为违约金。合同签订后，董昕天按照约定履行义务，格拉德酒店管理公司、王焜琳未按照约定支付租金。2020年1月，格拉德酒店管理公司申请注销，并一直拖欠租金。格拉德咨询公司为王焜琳实际控制的格拉德酒店管理公司的股东，按照公司法的规定，格拉德酒店管理公司不能清偿债务的，股东应在其不能清偿部分在出资范围内承担清偿责任。综上，董昕天为维护自身的合法权益，特诉至法院。 格拉德酒店管理公司、格拉德咨询公司辩称，因今年发生了疫情，导致房屋所在小区不能自由进出。案涉房屋的租金已经支付至2020年1月24日。公司与董昕天已达成了费用减免的协议，减免2020年1月20日至2020年3月31日的租金，应当按照协议约定支付费用，违约金不应当支付。 王焜琳辩称，董昕天主张的费用应当由合同相对方承担，公司应当向董昕天支付的租金为4348元。公司承租房屋用于开设民宿等商业经营，从疫情开始就没有客源，街道、社区对外来人员进行了管制，陌生人员禁止到访。公司与所有业主谈的条件均为减免1月20日-3月31日的租金，物业费由公司承担，80%的业主均同意，这部分业主的费用我们已处理完毕。 本院经审理认定事实如下：董昕天系成都市高新区天府大道北段1199号1栋16层1612号房屋业主。2018年1月24日，董昕天作为甲方与作为乙方的成都辛会科技有限公司签订《辛会公寓房屋管理协议》（以下简称《管理协议》）协议约定，一、乙方承诺为甲方管理其位于成都市银泰中心华悦居1612房屋提供以下服务：1.为甲方闲置房源争取更多的租赁机会，降低房屋空置率和提高租金单价；2.为甲方房屋提供日常维护保养，如保洁、抛光、打蜡、房屋检修等；3.为甲方代办与第三方租客的租赁协议，并为其租客提供合理服务......二、费用和管理：1.乙方为甲方提供管理服务和经营，乙方每月10日通过微信、支付宝、银行汇款等现金方式向甲方支付上月房租收入；2.采用固定房租7500元/月；3.物业费、水电费、网费等除房屋贷款利息，房屋折旧以外的所有费用由乙方承担；三、期限:本协议期限为2018年1月25日至2021年1月24日;四、违约责任：甲方未经乙方允许不得擅自转让房屋所有权或管理权且不得授予其他第三方机构房屋或经营，否则视为违约，违约按照当年房屋月租金三倍赔付；乙方在次月10日，必须将月底净收入支付给甲方，超过乙方需赔付甲方2000元，并按照当日房屋净收入的0.03%/月计息；部分或全部支付逾期超过15日的，甲方有权通知乙方解除本合同，乙方需按照当年房屋月租金的三倍赔付甲方。 合同签订后，董昕天按照约定交付了房屋。2020年1月10日，王海旭向董昕天的账户支付7500元，备注为“华悦居，1612，房费2019.12.25-2020.1.24”。2020年4月10日，董昕天收回案涉房屋。 2020年4月10日，董昕天、张萍与格拉德酒店管理公司人员及案涉房屋物管人员建立微信群。张萍在微信群称“垃圾费、收房到交到你的时间我们付，物业和房租补到1月20号，另外房屋内丢失的物品照价赔偿，损坏的视损坏情况定损，水费、电费、能源费，（其中垃圾费从合同起始日算起）到4月13日下周一所有费用由格拉德负责，房租及损坏物品赔偿于4月16日打到签约账户上，所欠物业费，水费、电费、能源费等于4月30日之前交付物业，同时提供物业合法的缴费单据为证”。 另查明，2020年11月11日，成都银泰中心物业服务中心出具《情况说明》，载明格拉德酒店管理公司承租董昕天1612号房屋的期限为2018.1.25-2020.4.10，期间产生物业费8446.11元、水费341.11元、热水费1920元、空调制热/制冷费4252.67元、生活垃圾处置费224元，欠费合计15183.89元，董昕天于2020年9月25日结清上述费用。 再查明，2018年11月1日，成都辛会科技有限公司更名为成都格拉德非凡酒店管理有限公司，法定代表人由王焜琳变更为廖海涛。2020年1月16日，公司申请简易注销后撤回该申请，现公司股东为成都格拉德企业管理咨询有限公司和廖海涛。 上述事实有《管理协议》、微信聊天记录、缴费通知单、《情况说明》、工商信息等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.董昕天与承租人之间是否达成租金减免协议；2.本案的实际承租人是谁？3.格拉德咨询公司是否应当承担连带清偿责任。 1.格拉德酒店管理公司辩称公司与董昕天达成免租协议，减免2020年1月20日至3月31日的租金。董昕天主张因格拉德酒店管理公司未按约支付，故不再同意减免租金。本院认为，2020年1月底，因全国范围内爆发新冠疫情，确会给酒店经营造成相应影响。根据董昕天、张萍与格拉德酒店管理公司微信群记录可证明，双方确实曾达成过减免租金事宜，董昕天没有举证证明双方协商的减免租金的前置条件为格拉德酒店管理公司需在规定期限内支付租金，故本院对董昕天陈述减免租金是附条件的主张不予支持。格拉德酒店管理公司不应再支付2020年1月20日至2020年3月31日期间的租金； 2.关于案涉房屋的实际承租人。董昕天主张王焜琳在合同上签字，故王焜琳应当是实际承租人。本院认为，根据《管理协议》载明，其首页、尾部均载明乙方为“成都幸会科技有限公司”，王焜琳列为联系人和法定代表人在该协议上签字，尾部也加盖公司印章。故从合同的形式要件上可以看出成都幸会科技有限公司即格拉德酒店管理公司是《管理协议》的乙方即承租人。即使王焜琳是该公司的实际控制人，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”之规定，格拉德酒店管理公司作为依法成立的企业法人，具有独立承担民事责任的相应能力，故本院对董昕天要求王焜琳作为实际承租人承担合同义务的诉请不予支持； 3.关于格拉德咨询公司是否应当承担连带责任的问题。董昕天主张格拉德咨询公司系格拉德酒店管理公司的股东，格拉德酒店管理公司曾申请注销，故格拉德咨询公司应对公司债务承担连带清偿责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，格拉德酒店管理公司现仍然成立，董昕天在庭审中也未提交证据证明作为股东的格拉德咨询公司有滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，也没有证据证明该公司不能清偿债务，且对该事实的认定应通过执行来解决，而不宜在诉讼过程中判定。故董昕天主张公司股东应当承担连带清偿责任无合同和法律依据，本院不予支持。 根据庭审中，双方举证质证情况，本院对格拉德酒店管理公司应当承担的费用确定如下： 1.房屋租金，格拉德酒店公司已支付房屋租金至2020年1月24日，董昕天于2020年4月10日收回房屋，故格拉德酒店管理公司还应当支付2020年4月1日至4月10日的租金（7500元/月÷30×10天）=2500元，格拉德酒店管理公司在庭审中自认应当支付4348元，本院予以确认； 2.物业管理费、能耗费合计15183.89元，有物业公司出具的《情况说明》予以证实，按照合同约定承租期间的费用应当由格拉德酒店管理公司支付，本院对董昕天的该请求予以支持； 3.违约金，根据合同约定因格拉德酒店管理公司原因导致董昕天单方解除合同，其应当支付违约金22500元。因疫情原因，董昕天已减免格拉德酒店管理公司相应房租，格拉德酒店管理公司在疫情爆发前就存在逾期支付物业管理费、能耗费的情形，在获得租金减免后仍不按时支付租金致使董昕天解除合同，收回房屋。综上，本院结合合同履行情况、违约责任大小、损失情况，确定格拉德酒店管理公司应当承担违约金7500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董昕天房屋租金4348元； 二、被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董昕天物业管理费、能耗费15183.89元； 三、被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告董昕天违约金7500元； 四、驳回原告董昕天的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费793元，由被告成都格拉德非凡酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  周文莉