山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6030号上诉人（原审原告）：刘某1,住太原市。委托诉讼代理人：刘某2，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛某，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西瀚林房地产开发有限公司。法定代表人：张某,该公司执行董事。委托诉讼代理人:杨某,山西黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋某,山西黄河律师事务所律。上诉人刘某1因与被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某1上诉请求：1、请求依法撤销(2020)晋0110民初787号民事判决书中第三项,改判支持被上诉人向上诉人支付利息损失(计算至2020年3月10日为1,595,602.66元);2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院在认定被上诉人无证销售商品房的事实前提下,却将合同无效的全部过错归责于上诉人,是对法律的错误适用。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中被上诉人在明知所售楼盘未取得商品房预售许可证及其他相应手续的前提下,仍然公开对外销售房屋,从双方签订合同直至起诉之日长达10年之久仍未取得预售许可证。基于以上事实和被上诉人作为房地产开发商的专业背景,被上诉人明知无证仍然对外公开发售商品房导致合同无效的主要原因,应当承担合同无效的全部过错责任。而原审法院却以上诉人签订合同未尽审查义务,主观上存在过错为由,错误的适用《合同法》第五十八条,不合理的划分双方责任,判决驳回了上诉人主张利息及违约损失的诉求,将合同无效的全部过错归责于上诉人,违背了《合同法》对合同无效后过错责任承担的规定。综上所述,原审判决适用法律错误,根据《合同法》、《民事诉诉讼法》的相关规定,恳请二审法院依法改判支持被上诉人向上诉人支付利息损失。山西瀚林房地产开发有限公辩称，一、一审以上诉人存在过错,应自行承担相应的责任,判决驳回上诉人要求赔偿房款利息的诉讼请求,符合法律规定。上诉人以原审法院在认定被上诉人无证销售商品房的事实前提下,却将合同无效,全部过错归责于上诉人,是对法律的适用错误为由提起上诉,要求改判答辩人向其支付利息损失。但一审判决认为我国法律规定合同无效或者被撤销后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,因原告对其所购买房屋具有审查义务。其在知道或者应当知道该房屋并无相关销售许可的情况下,仍对房屋进行了购买,其在主观上存在过错,故其要求被告支付利息的主张本院不予支持。本案合同无效。一审判决并没有认定是答辩人一方的过错,而是认为上诉人自己存在过错,据此不支持上诉人要求答辩人支付房款利息的诉求,该判决符合法律规定,是正确的。上诉人要求答辩人赔偿支付房款至今的利息,该利息损失不单单是其主观存在过错致合同无效所受的损失,还因其怠于行使权利致利息扩大的损失,上诉人存在双重过错,却要求答辩人赔偿其利息，于理不通,于法无据,其上诉理由不能成立。二、案涉合同无效,答辩人因自己的过错承担的损失远远大于上诉人。案涉合同无效,答辩人和上诉人均存在过错。依法应当各自承担相应的责任。本案合同无效的损失,既有答辩人投资的损失,也有上诉人的利息损失。特别是现在所有涉案房屋已被政府没收,一审在认定合同无效的情况下,判决答辩人退还上诉人购房款2795000元,配套费5000元,而没有判决将房屋归还答辩人。事实上答辩人又一次承担了因合同无效的双重损失,远远大于上诉人主张的利息损失。综上,答辩人认为一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人上诉理由不能成立,依法应当驳回其上诉,维持原判。刘某1向一审法院起诉请求：一、请求确认双方签订的《房屋买卖合同书》无效。二、请求依法判令被告向原告退还已交房款2795000元、配套费5000元;三、请求依法判令被告向原告支付违约金56000元；四、请求依法判令被告赔偿原告交纳购房款之日起至实际返还购房款之日止的利息损失（自2010年3月28日起以2000000元为基数计算利息为1162940元，自2010年11月28日起以800000元为基数计算利息为432662．66元，两项合计1595602．66元；上述利息均暂计算至2020年3月10日，均以中国人民银行同期贷款利率计算）；五、本案的诉讼费、律师费由被告承担。原告与被告于2010年3月28日签订编号为800012号的《房屋买卖合同书》，合同约定：由原告购买被告开发的位于山西省太原市××区住宅，房屋总价款为2795000元；房屋交付期限为2011年10月30日；合同第六条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过四个月后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起40日内退还全部已付款，并向买受人累计已付款的2％支付违约金”。合同签订后，原告如约向被告支付房款2795000元、配套费5000元，但被告至今尚未向原告交付房屋，经原告多次与被告协商均未果。另，经原告从太原市房产管理局网站查询，被告至今尚未取得涉案商品房的预售许可证。根据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，被告逾期交房已超8年之久，至今未能取得涉案房屋的预售许可。一审法院认定事实：2010年3月28日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订了一份房屋买卖合同书，约定原告购买被告开发的位于山西省太原市××路第13幢第A号房；该房屋总价款为2795000元；付款方式为3月25日付定金500000元，3月31日前付1495000元、配套费5000元，12月20日前付房款800000元，办理房屋权属手续时付款150000元；被告应当于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过有关部门验收合格并符合本合同约定的房屋交付原告使用。原告于2010年3月25日支付了被告定金500000元，于2010年3月28日支付房款1495000元、配套费5000元，于2010年11月28日支付房款800000元，被告给原告出具了收据。后被告未按照约定向原告交付房屋。2019年11月6日，太原市晋源区人民政府、太原市晋源区自然资源局、太原市晋源区财政局、太原市晋源区市场监督管理局给与被告共同开发涉案小区的晋祠镇晋祠村委会下发了违建别墅没收通知单，主要内容有“你单位未经批准，擅自于2007年10月占用晋祠村西南面土地建住宅楼（占地面积53．18亩）（藏山墅小区）的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，根据国务院《全国违建别墅问题清查整治专项行动工作方案》（国办发［2019］22号）和省市相关精神及《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，现决定对违法别墅予以没收。”原告在没收销售别墅签字确认表上签了名。后双方就善后事宜发生争议，故原告诉至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；…”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》等相关证书的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故被告与原告于2010年3月28日所签订的房屋买卖合同书应认定为无效。因无效合同自始没有法律效力，故原告要求被告返还购房款2795000元、配套费5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋已被政府没收，且被告也未将该房屋交付原告，故被告要求原告返还涉案房屋的主张，不予支持。我国法律规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因原告对其所购买房屋具有审查义务，其在知道或者应当知道该房屋并无相关销售许可的情况下，仍对房屋进行了购买，其在主观上存在过错，故其要求被告支付利息的主张，一审法院不予支持。原告所主张的违约金，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、原告刘某1与被告山西瀚林房地产开发有限公司于2010年3月28日签订的房屋买卖合同书无效；二、被告山西瀚林房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告刘某1购房款2795000元、配套费5000元，共计2800000元；三、驳回原告刘某1的其他诉讼请求。案件受理费42413元，减半收取计21206．5元，由被告山西瀚林房地产开发有限公司负担14600元，原告刘某1负担6606．5元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人刘某1与被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司买卖的位于山西省太原市××区住宅并未取得预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，一审法院认定双方签订的的《房屋买卖合同书》无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应的折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司未经政府相关部门批准即擅自建设房屋并向社会出售，及在买卖合同中许诺在“2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经过有关部门验收合格并符合本合同约定的房屋交付买受人使用”，行为违法，主观上存在明显过错。结合被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司并未将案涉房屋交付给上诉人刘某1占有使用，长期无偿使用上诉人交纳的购房款等资金的实际情况，上诉人刘某1要求被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司赔偿利息损失的请求，应予支持。被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司关于不予赔偿利息损失的主张显失公平，因此，本院不予采纳。综上所述，刘某1的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，未判决赔偿利息损失不当，应依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初787号民事判决；二、被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘某1利息损失。1、以2000000元为基数，从2010年3月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、以800000元为基数从2010年11月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上诉人刘某1预交的预交的一审案件受理费21206元，由刘某1自行负担575元，由被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司负担20631.5元。上诉人刘某1预交二审案件受理费13213元，由被上诉人山西瀚林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 赵四民审判员 李铁柱 二〇二〇年十二月三日书记员 武彩燕