安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民再8号 监督机关：安徽省阜南县人民检察院。 申诉人（原审被告）：安徽省阜南县风采置业有限责任公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇地城北路,统一社会信用代码913412256957081868。 法定代表人：张强，该公司经理。 委托诉讼代理人：张曌，安徽张怀华律师事务所律师。 被申诉人（原审原告）：乔某，男，1979年10月11日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：程保金，上海君之程律师事务所律师。 申诉人安徽省阜南县风采置业有限责任公司（以下简称“风采公司”）因与被申诉人商品房销售合同纠纷一案，不服本院于2016年1月20日作出的（2015）南民一初字第02847号民事判决，向安徽省阜南县人民检察院申诉。安徽省阜南县人民检察院以南检民监【2020】34122500004号再审检察建议书向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2020年10月28日作出（2020）皖1225民监7号民事裁定，本案由本院再审。本院依法另行组成合议庭，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。阜南县人民检察院指派检察员邰玲出庭，申诉人风采公司的委托诉讼代理人张曌、被申诉人乔某的委托诉讼代理人程保金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽省阜南县人民检察院提出再审检察建议意见：阜南县人民法院（2015)南民一初字第02847号民事判决认定风采公司按每日万分之三的标准支付乔某违约金24139.14元，并据此金额计算应付律师费用的基本事实，缺乏证据证明，显然与双方和解协议约定不一致。为此，提出再审检察建议。 申诉人风采公司当庭称：1、同意检察机关再审检察建议意见；2、涉案房屋已于2014年8月份达到交付的标准，申诉人向乔某通过邮寄方式告知，乔某拒不接收。通过该公司房屋接收单1号楼销控记载，与其同批次房屋均在2014年8月至9月期间接收房屋，但乔某刻意拖延至2016年11月接收房屋，以达到让申诉人多支付违约金的目的；3、被申诉人自认原审判决书错误，交付房屋的时间根据被申诉人民事起诉状自认是自2015年8月10日受理时，申请人仍未完成法律上的交付，可以得知涉案房屋早已交付的事实；4、本案自原一审判决作出后至今申请人一直围绕着与本案相同的系列案件进行着法律救济，不超过再审时效。 被申诉人乔某委托诉讼代理人当庭辩称：1、申诉人所述2014年达到交付标准不属实，涉案房屋其实是在2016年7月份才完成综合验收。申诉人没有证据证明向乔某邮寄相关材料及其拒收。2、检察建议书中有错误，原审民事判决生效已经超过两年，从程序上应不予受理；3、原审民事判决认定事实确有错误，但不是计算方式的错误，是在查明的法律事实上没有核实何时交付房屋及认定交付的依据；原判决的违约金及律师费的承担应予以更正；和解协议合法有效，根据不告不理原则，被申诉人没有要求延迟办证的违约金，交付房屋的举证责任在申诉人，其应承担举证不能的法律后果，应支付延迟交房的违约金，起点应从2014年12月1日开始计算。综上，再审检察建议及申诉人再审的理由均不能成立。 乔某原审向本院起诉请求：要求被告继续履行合同；支付2014年11月26日至2015年8月3日计250天的延迟交付房屋违约金177493元；支付2015年8月4日至实际交房之日止的延迟交付房屋违约金；支付本案律师费14199元。由被告承担诉讼费用。 本院原审认定的事实如下:2013年4月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县商铺一套，面积92.88平方米，总价款为2366582元。首付款1866582元，按揭贷款500000元。合同第八条关于交付期限中约定：被告应当于2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的或因执行法律、法规、政策、指令等导致的延期等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过60日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人需按出卖人通知规定的交付时间、地点和出卖人办理交付手续，通知规定的交付截止日视为房屋交付使用日，买受人仍需从交付截止日次日起承担物业管理费，并开始计算该商品房的保修时间。 合同签订后，原告于2013年7月22日向被告交付购房款2366582元（收据1张）。 被告于2012年5月4日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为（南）房预售证第02号。 2013年12月20日，涉案房屋所在楼房风采世纪广场2号楼经建设单位安徽省阜南县风采置业有限责任公司、勘察设计单位阜阳市建筑勘察设计院、施工单位阜阳安厦建设（集团）有限公司、监理单位安徽良友工程咨询有限公司联合验收合格。2014年8月13日，经阜南县燃气管理办公室均验收合格。2014年8月22日，经阜南县公安消防大队验收消防合格。另阜南县气象局、国网安徽阜南县供电有限责任公司也验收合格，2014年10月16日，经阜南县地震办公室验收。2015年8月5日，经阜南县自来水厂同意验收。但至今未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》。 2014年9月，原告向本院提起诉讼。案件在审理中，原、被告双方于2014年11月25日自行和解并签订《和解协议》，主要内容为：被告在签订本协议时支付原告延期交房违约金及延期办证违约金14万元，并于2014年11月30日将涉案房屋交由原告占有使用（包括装修、出租、自用等）；被告应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，办证条件达到时原告应在收到书面通知书后7日内提交需要的办证材料，否则承担不利后果。原告装修经被告书面认可后其使用行为不作为免除被告对所售房屋质量法律责任的依据，但原告的损坏行为除外，也不得作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付”的依据，也不构成影响被告申请政府相关部门综合验收之理由。本次被告给付原告的违约金，为原、被告双方自2013年12月31日至本协议签订之日产生的所有违约金。原告有权在下列情况之一出现时再次起诉被告要求支付违约金：虽然2014年11月30日被告所移交的涉案房屋原告可以占有使用，但2015年6月30日届满时被告仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则，原告可在2015年7月15日后再起诉。如原告再次起诉并请求得到法院支持，发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由被告承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付。 和解协议签订当日，被告支付给原告违约金14万元，原告给被告出具收条1张。2014年11月27日，原告向本院撤回起诉。 本院原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告支付了房款，被告应按约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付，以致违约。双方在产生纠纷后，经协商又达成和解协议，该协议也是双方真实意思的表示，合法有效。 双方在和解协议中明确约定被告应于2014年11月30日将涉案房屋交由原告占有使用，并应于2015年6月30日前完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，如原告装修经被告书面认可后，其使用行为不作为履行原买卖合同约定的“经综合验收后交付”的依据，也不构成影响被告申请政府相关部门综合验收之理由。被告虽然在和解协议签订后已将涉案房屋交由原告占有使用，但至2015年6月30日仍未完成原买卖合同约定的交付并协助办理产权证书，因原、被告双方合同约定的房屋交付条件是“该商品房经验收合格”，而根据有关建设法规，商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案、消防设施、特种设备、防空工程、环境质量、规划等方面验收，建设工程是否验收合格最终有审查权和监督权的机关是建设行政主管部门，其颁发的《商品房竣工验收备案表》才是证明商品房经验收合格的依据，而被告虽然提交了各部门的验收证明，但至今未能提交建设行政主管部门颁发的备案表，致双方仍不能办理产权证书。综上，被告的房屋至今仍不具备交付条件，被告构成逾期交付，应承担违约责任。 双方在签订和解协议时，被告已支付给原告自2013年12月31日至和解协议签订之日2014年11月25日的违约金，对之后的交付日期及违约金，双方又重新约定为如2015年6月30日届满时被告仍然无法完成法律上交付并办理房产证，违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算，此协议内容应视为双方重新约定的交付日期为2015年6月30日，而违约金的支付日期应从2015年7月1日计算，故原告要求被告支付自2014年11月26日至2015年6月30日的违约金，本院不予支持。违约金应从2015年7月1日计算，至2015年8月3日的违约金应为24139.14元（房价款2366582元×0.0003×逾期34天）。原告要求支付2015年8月3日以后的违约金，因无具体数额，本院不予支持，原告可另行主张权利。 关于本案律师费，因双方在合同中已明确约定，原告再起诉时如请求得到法院支持，发生的律师费等应由被告承担，律师费标准按诉讼判决标的的8%支付，此约定不违反法律、法规强制性规定，按照合同自由、当事人意思自治原则，本院对双方关于律师费的约定予以认定。原告要求被告支付律师费，本院予以支持。律师费应为1931.13元（24139.14元×8%）。原告主张14199元，超出部分，本院不予支持。 本院原审判决：一、原告乔某与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2013年4月2日签订的商品房买卖合同继续履行；二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔某违约金24139.14元（以2366582元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日算至2015年8月3日)；三、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔某律师费用1931.31元。案件受理费4134元（原告已预交），由被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司负担452元，原告乔某负担3682元。 本案再审中，双方分别提交以下新的证据：1、申诉人提交如下证据：房地产权证、EMS关于房屋产权证办理通知书回执单、住宅小区综合查验意见单。 2、被申诉人提交以下新的证据：（1）本院（2015）南民一初字第02847号民事判决书、（2016）皖1225民初申9号裁定书、安徽省高级人民法院（2019）皖民申1865号民事裁定书、（2016）皖1225民初2849号民事判决书、《安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12民终1099号民事判决书、(2)2016年11月12日《房屋接收单》;(3)《公证书》;(4)阜南县人民政府《关于进一步规范住宅小区综合查验工作的通知》、《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》、《竣工验收备案表》;(5)《房屋接收单》;(6)阜阳市公安局颍州分局《调取证据通知书》、《情况说明》、《承诺书》。 围绕当事人的再审请求，本院对争议的证据和事实综合认定如下： 原审认定的事实有双方当事人的陈述、提供的证据及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。再审认定的事实与原审一致，除原审中已认定的案件事实外，本院再审认定案件事实如下： 2016年7月5日，涉案房屋风采世纪广场2号楼取得阜南县住房和城乡建设局核发的编号为3412251606200102-xx-xxx的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。 涉案房屋已经进行产权登记，证号为房地权证南房字第2016070396-××8，具备办理转移登记条件，被申请人乔某于2020年4月22日领取该证。此前，申诉人于2016年11月12日向被申诉人邮寄了房屋接收单。 另查明：1、2016年11月23日，风采公司向本院申请再审，本院作出（2016）皖1225民初申9号裁定，其中，经审查认为，再审申请人风采置业公司以原审判决认定的基本事实不清，有新的证据足以推翻原审判决为由提起的再审申请，依法不符合再审情形，再审申请人风采置业公司主张的再审事由不成立，并裁定：驳回安徽省阜南县风采置业有限责任公司的再审申请。 2、2019年8月12日，风采公司向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院作出（2019）皖民申1865号民事裁定书，其中认定，二审法院对于一审查明的双方所签订的和解协议内容已明确确认，且对阜南风采公司有关上诉请求及理由均给予回应，阜南风采公司提出的二审法院遗漏审查上诉理由的再审理由不能成立。阜南风采公司的再审申请不符合相关法律规定情形。依法裁定：驳回安徽省阜南县风采置业有限责任公司的再审申请。 本院再审认为，（一）关于被申诉人认为检察建议书中有错误，原审民事判决生效已经超过两年，从程序上应不予受理的答辩意见。经查，被申诉人提交的安徽省高级人民法院（2019）皖民申1865号民事裁定，作出的时间是2019年8月12日，系因申诉人提起申诉而作出，其一直在行使相关申诉权。同时，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十条规定“人民法院审理因人民检察院抗诉或者检察建议裁定再审的案件，不受此前作出的驳回当事人再审申请裁定的影响。”因此，被申诉人上述意见，与法无据，不予以采信。（二）关于检察建议意见及申诉人的申诉理由。1、申诉人风采公司与被申诉人2012年5月31日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应按照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，被申诉人依合同约定向申诉人风采公司支付了购房款，风采公司应当按照约定在2013年12月30日前将经验收合格的房屋交付给被申诉人，但风采公司未按约定履行交付义务，构成违约。双方在产生纠纷后，经协商于2014年11月25日达成和解协议，该协议也是双方真实意思的表示，合法有效。原告要求继续履行合同，本院予以支持。 2、被申诉人于2014年8月31日就已接收了房屋，完成了涉案房屋的转移、占有，风采公司的房屋交付行为已经完成。被申诉人与风采公司在和解协议中第十条明确约定：乙方（被申诉人）有权在下列情况之一出现时再次起诉甲方（风采公司）要求支付违约金：一、2014年11月30日甲方所移交的涉案房屋因甲方的原因乙方无法在事实上占有使用（包括装修、出租、自用等）违约金从2014年12月1日开始计算。乙方可在2014年12月15日以后起诉。二、虽然2014年11月30日甲方所移交的涉案房屋乙方可以占有使用（包括装修、出租、自用等），但2015年6月30日届满时，甲方仍然无法完成法律上交付并办理房产证。延迟办证违约金从2015年7月1日按原合同约定标准再次一次性开始计算。否则，乙方可在2015年7月15日后起诉。如乙方再次起诉并请求得到法院支持，发生的诉讼费、保全费、律师费等所有维权开支均由甲方承担，律师费（仅限于本案的代理律师程保金）标准按诉讼判决标的的8%支付。从该条内容看双方约定的本意：第一款约定的是如果风采公司交付的房屋不能使用，则再次支付违约金；第二款约定的是延迟办证违约金的计算方式，并不包括交付房屋违约金。风采公司在交付房屋时，涉案房屋已经竣工验收达到使用条件，被申诉人提供的证据不足以证明其接收的房屋不能正常使用，存在再次支付违约金的情形，在接收了房屋后又以风采公司未按照合同约定及法律规定交付涉案房屋为由主张逾期交房违约责任，不符合双方约定的和解协议内容及合同法的相关规定，本院不予支持。关于本案律师费、诉讼费，因对被申诉人主张的违约金不予支持，本院同理不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、维持阜南县人民法院（2015）南民一初字第02847号民事判决第一项，即：原告乔某与被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于2013年4月2日签订的商品房买卖合同继续履行； 二、撤销阜南县人民法院（2015）南民一初字第02847号民事判决第二项、第三项，即：二、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔某违约金24139.14元（以2366582元为本金，按每日万分之三的标准，从2015年7月1日算至2015年8月3日)；三、被告安徽省阜南县风采置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔某律师费用1931.31元； 三、驳回原告乔某的其他诉讼请求。 原审案件受理费4134元（原审原告已预交），由原审原告乔某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  仕学虎 人民陪审员  祝 清 人民陪审员  亓培军 二〇二〇年十二月二十九日 书记 员代  开 慧 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 中华人民共和国建设部 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。 安徽省高级人民法院 《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》 4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。