北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初55313号原告（反诉被告）：袁卫东，男，1972年9月19日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张昱（袁卫东之妻），女，1971年5月2日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张冬阳，天津四方君汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：荣艳，女，1972年6月10日出生，汉族。原告（反诉被告）袁卫东与被告（反诉原告）荣艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。袁卫东的委托诉讼代理人张昱、张冬阳及荣艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁卫东向本院提出诉讼请求：1、判令荣艳向我退还押金并支付补偿款共计44005.83元；2、判令荣艳向我支付违约金，以44005.83元为基数，按照同业拆借中心公布的利率报价为标准，自2020年3月13日计算至实际支付之日；3、判令荣艳向我支付律师费8000元。事实及理由：2018年4月24日，我与荣艳经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间服务，签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定由我承租位于北京市朝阳区清林东路2单元1505/1506/1507号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日，共计五年，租金为每月23000元，支付方式为押一付六，后我方按时交纳租金，完全履行了合同义务。2019年下半年，荣艳提出要出售涉案房屋，需要提前解约，故双方于2020年3月12日签署《房租租赁终结清算说明》，清算说明约定荣艳退还我押金23000元，扣除原租赁合同开具发票应承担的税费，净剩余额8761.9元，并向我支付补偿款23000元，我需要补偿荣艳壁纸家具维修费1500元，水电燃气费494.17元，以上共计29767.73元。清算说明签订后，我多次要求荣艳履行，但荣艳拒绝。现诉至法院，请求维护我的合法权益。荣艳辩称，不同意袁卫东的全部诉讼请求。2018年4月24日，双方确实签订过《北京市房屋租赁合同》，但是该合同在2018年年底就解除了。2019年一整年，袁卫东一直占据涉案房屋，后来为了让袁卫东尽快腾房，我迫不得已与袁卫东商议。2020年3月12日袁卫东与中介约我一起去验房，但是袁卫东始终未出面解决此事。当晚19点，中介让我先在清算说明上签字，我签字后袁卫东仍未出现，当晚20点36分我给涉案房屋换了锁，后来我得知袁卫东是21点05分才在清算说明上签的字。后来袁卫东一直要求我付款，但是我认为该清算说明应该由三方共同同时签字确认才生效，袁卫东屡次不露面是谋求其利益的最大化。荣艳提出反诉请求：1、判令袁卫东向我退还免租期优惠16100元；2、判令袁卫东向我支付我开具发票先行垫付的税费14238.1元；3、判令袁卫东向我支付我换锁的费用4000元；4、判令袁卫东支付房屋租金54161元；5、判令袁卫东支付壁纸、家具损坏的费用1500元及水电燃气费494.17元；6、判令荣艳返还我涉案房屋水卡一张。事实及理由：2018年4月24日，经麦田公司居间服务，签订《北京市房屋租赁合同》，约定袁卫东承租涉案房屋，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日，给了袁卫东一个月免租期。双方约定租赁用途系居住，但是袁卫东租赁涉案房屋用于办公，并要求我方给“北京浅蓝深蓝文化发展有限公司”开具发票，后双方于2018年12月20日就涉案房屋签订解约协议书，协商以后以广告战略合作形式实现房屋租赁关系，但是后来一直没有签署战略合作服务协议，直至2019年下半年，袁卫东一直占有使用涉案房屋，坚持要求租满五年，直至2019年年底才同意交还房屋，但是要我签订由他们拟定的清算说明才行。2020年3月12日，我验完房后，袁卫东仍然拒绝向我交付房屋钥匙及水电燃气卡，我签完清算说明，袁卫东也迟迟没有露面，于是我给涉案房屋换了锁，换锁费用1000元，还有几套锁没有换，预计换锁费用3000元。请求法院维护我的合法权益。袁卫东针对反诉辩称，1、关于免租期费用，双方合同中并未约定免租期房屋需退还的相关条款，且本案系荣艳要求提前收房，而非我方违约。2、关于开发票的税费，金额属实，但是在清算说明中已做了相关处理。3、换锁的费用，我方不同意负担。清算说明明确约定双方的付款收款完成后，荣艳向我方交付发票，我方向荣艳返还钥匙，而且荣艳只换了大门门锁，这是荣艳私下进行的行为，与我方无关。4、房屋租金，我方于2019年12月底之前就搬离了涉案房屋，并且通过微信告知了荣艳委托管理涉案房屋的王铁琴。5、房屋折损费和水电燃气费金额均无异议，在清算说明中已做处理。6、清算说明中已经约定了交付方式，应由荣艳先付款，我方再交付钥匙和卡。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年4月24日，经麦田公司居间服务，袁卫东与荣艳签订《北京市房屋租赁合同》，约定袁卫东承租1505号房屋，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日，房屋租金为每月7000元，支付方式为押一付六，押金7000元。当日，袁卫东与荣艳又分别签署两份租赁合同，约定袁卫东承租1506和1507号房屋，该两份合同内容一致，租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日，房屋租金为每月8000元，支付方式为押一付六，押金为8000元。双方均认可虽然有三个房本，但是1505、1506、1507号实际是一套房屋。合同签订后，2018年4月24日，袁卫东向租赁合同中的指定付款账户王铁琴账户汇款押金23000元，2018年5月2日，袁卫东向王铁琴支付六个月房租138000元，2019年1月2日，袁卫东之妻张昱向荣艳账户转账155204元，2019年7月1日，袁卫东担任法定代表人的北京浅蓝深蓝文化发展有限公司向北京益贤康**物科技有限公司转账138000元。经询，各方均认可就涉案房屋，袁卫东的租金支付至2019年12月31日。2018年12月20日，荣艳与袁卫东签订解约协议书，内容如下“鉴于，承租人通过居间方提供的居间服务承租出租人所有的位于朝阳区清河营东路2号院1号楼12层2单元1505、朝阳区清河营东路2号院1号楼12层2单元1506、朝阳区清河营东路2号院1号楼12层2单元1507号房屋，现双方就解除上述房屋的租赁关系，协商一致，约定如下：一、三方之间签订的《北京市房屋租赁合同》解除，交易终止，合同作废，三方除本协议约定外互不追究其他法律责任。二、出租人已将房屋交付承租人。三、出租人已收取的押金不予退还。四、出租人已收取的房屋租金不予退还。”2020年3月12日，甲方（出租方）荣艳与乙方（承租方）袁卫东签署《房屋租赁终结清算说明》，内容如下：“甲乙双方经第三方麦田中介公司多次协商，就乙方承租甲方北京市朝阳区清林东路2单元1505/1506/1507房屋的最终终结清算说明如下：1、甲方退还乙方租房押金23000元，扣除原租赁合同开具发票应承认的税费人民币14238.1元，净剩余额人民币8761.9元。2、甲方向乙方支付补偿款23000元。……4、此两笔款自甲乙双方付、收讫后，甲方交付房租发票，乙方交付房屋所有的卡、房门钥匙等物品，甲方与乙方不再存在任何房屋租赁关系，双方不再就此房屋原租赁提起任何税务及法律诉讼及官司。”另，该清算说明上有部分手写内容“乙方需补甲方房屋纸和家具维修费1500元，水电燃气共需乙方补甲方494.17元，以上共计甲方付乙方29767.73元。”就袁卫东的腾房情况，袁卫东提交北京万象美大湖物业管理有限公司出具的证明，内容如下“北京市朝阳区人民法院：兹有袁卫东先生（身份证号：×××），于2019年12月22日将万达大湖公馆1502室（产权证房屋编号为：1505/1506/1507）内的居住、生活物品已搬出到本小区其他房屋内。2020年8月25日。”另，2020年1月2日，袁卫东曾向王铁琴发送短信，“大姐，新年好。27日发给您的“房屋回复及协议”中，已经说明2019年12月30日前，你方退还押金、支付违约金、开具发票并签署正式解除协议后，我方将于12月31日交付房屋门禁卡等。因你方延误造成的我方不能搬离，我方不承担房租。在此期间，你方一直没有联系我们。我方12月已另租了房屋，在此再次敦促你方及时和我们联系协商解决。”就该两组证据，荣艳对其真实性均予认可。庭审中，双方自行交接涉案房屋钥匙和相关卡，清点完毕后荣艳表示只差一张水卡，袁卫东表示手里已经没有其他卡了，荣艳称重新办理水卡的金额为20元每张，袁卫东认可。就《房屋租赁终结清算说明》中提到的发票，荣艳提交至本院。本院认为，本案争议焦点在于《房屋租赁终结清算说明》的效力问题。荣艳抗辩称，第一，双方在2018年12月20日曾就涉案房屋签订过解约协议，租赁合同已经解除了。但是根据在案证据，在2019年袁卫东又分别向荣艳账户、义贤康公司账户支付过两次租金，且在2018年12月20日后至2019年年底，荣艳并未举证证明其曾要求袁卫东腾退涉案房屋，即在2019年一整年双方都继续按照《北京市房屋租赁合同》的约定继续履行，那么双方在2020年3月12日签订的清算说明是对涉案房屋做的最后的结算。第二，荣艳称该清算说明的签订过程并非三方同时在场签订，因此无效，该理由不符合合同法第五十二条关于合同无效的相关规定。相反，在荣艳签署清算说明后，麦田公司和袁卫东在清算说明盖章和签字，各方已就涉案房屋的结算达成一致意见，该清算说明系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守有效。关于本诉各项费用，袁卫东要求荣艳退还44005.83元，其中清算说明记载荣艳需支付29767.73元，是因为扣除了开具发票的费用14238.1元，现在不要求荣艳交付发票，因此将抵扣的14238.1元加上，要求荣艳总共支付44005.83元，因开发票的要求系袁卫东提出，庭审中荣艳也明确表示可以向袁卫东交付发票，现袁卫东要求荣艳承担该笔14238.1元无事实及法律依据，本院以29767.73元为标准予以支持。就违约金一节，双方签订的《清算说明》并未约定荣艳的付款时间，袁卫东主张自2020年3月13日按照同业拆借中心公布的贷款利率计算违约金亦无依据，本院不予支持。同样，关于律师费用，双方并无相关约定，本院亦难以支持。关于反诉各项费用，荣艳要求支付免租期租金在租赁合同及清算说明中均无相关约定，本院不予支持。荣艳要求袁卫东支付先行垫付的税费、壁纸家具维修费、水电燃气费的请求均在本诉中已经处理做过相应扣抵。针对换锁的费用，该《清算说明》中记载在荣艳支付完相关费用后，袁卫东向荣艳交付房屋钥匙及水电燃气卡，但是荣艳签订完《清算说明》后随即私下找人换锁，由此产生的换锁费用1000元应由荣艳负担，荣艳主张后续的换锁费用3000元还未实际发生，本院亦不予支持。就荣艳主张的2020年1月1日至3月11日期间的租金，结合在案证据袁卫东已经于2019年12月31日前搬离涉案房屋，并短信告知了王铁琴，庭审中荣艳亦认可王铁琴是荣艳委托管理涉案房屋的管理人，且双方在《清算说明》已经就水电费及房屋折损做了约定，但并未涉及租金一节，故本院认为袁卫东并未拖欠在此期间的租金，本院对荣艳的该项诉讼请求不予支持。另，荣艳要求袁卫东退还涉案房屋水卡一张，鉴于水卡已经丢失，无法履行，本院根据双方认可的补办水卡金额予以判处。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）荣艳于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）袁卫东各项费用二万九千七百六十七元七角三分。二、原告（反诉被告）袁卫东于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）荣艳补办水卡的费用二十元。三、驳回原告（反诉被告）袁卫东的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）荣艳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费565元，由原告（反诉被告）袁卫东负担248元（已交纳），由被告（反诉原告）荣艳负担317元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）袁卫东）。反诉案件受理费1031元，由被告（反诉原告）荣艳负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  禹 雷二〇二〇年十二月二十日法官助理  王泉丁书 记 员  王 磊