上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9828号原告：王凯，男，1995年7月20日生，汉族，住上海市金山区。被告：周建龙，男，1960年6月22日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：马兆龑，上海万力匀律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告王凯与被告周建龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序。后本院依职权追加被告上海御府投资有限公司作为被告参与诉讼，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告王凯、被告周建龙委托诉讼代理人马兆龑、被告上海御府投资有限公司委托诉讼代理人康建明到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告上海御府投资有限公司于2018年1月1日签订的《御府公寓租赁合同》无效；2.判令被告退还原告购房款560,000元；3.请求判令被告赔偿原告购房款利息(以560,000元为本金,自2018年1月1日起计算至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2019年8月20日起至判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.判令被告支付原告2019年7月7日收条上的补偿金。事实和理由：原、被告于2018年1月1日签订《御府公寓租赁合同》,合同约定,被告承诺于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋,房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。原告以通过租赁形式获得该房屋使用权,自交房日起至2019年12月30日,该期限届满后,原告自动续租该房屋,租赁保证金自动转换为房屋后续的租金,原告可长租至2086年3月3日。签订协议后,原告分次向被告共计支付租赁保证金560,000元。但是被告却没有按照约定时间交付房屋。原告多次督促被告尽快交房或者退还保证金(购房款),但被告都以很快完工为由拖延。原告认为,原、被告双方虽然签订的是房屋租赁合同,但实际上是在被告的虚假和错误的引导下参与买卖房屋的行为,原告支付的租赁保证金实际为购房款。原告作为被欺骗的消费者,要求被告应退还原告已支付的购房款并承担原告的利息损失。被告周建龙当庭及书面辩称，请求法院依法判决。被告在2019年7月7日向原告出具收条并承诺无法交房每月补偿伍仟元是建立在御府公寓仍能交付的基础上约定，并且该约定是作为原告已付购房款的利息补偿。但是，目前实际情况，御府公寓交付已经不可能，而且原告也主张《御府公寓租赁合同》无效并要求被告支付购房款的利息，因此被告认为上述补偿的基础也不存在，并且补偿也不应重复计算，被告不应向原告支付补偿款。被告上海御府投资有限公司当庭辩称，同意原告第一项确认合同无效的诉讼请求，但要求被告上海御府投资有限公司退款没有事实和法律的依据。原告王凯当庭补充陈述称，实际向被告周建龙交付的金额为557,000元。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.《御府公寓租赁合同》，证明原告和被告上海御府投资有限公司存在合同关系。2.《协议书》，证明原告和被告周建龙约定了案涉房屋的付款方式。3.收条，证明被告收到了原告相应款项。4.银行交易明细，证明原告付款的事实。对上述证据，被告周建龙发表如下质证意见，对《御府公寓租赁合同》、《协议书》、银行交易明细真实性没有异议。收条真实性庭后核实。对上述证据，被告上海御府投资有限公司发表如下质证意见，对《御府公寓租赁合同》真实性没有异议，合同也注明了被告上海御府投资有限公司没有收到任何款项。其余证据和被告上海御府投资有限公司没有关系，不发表质证意见。对当事人没有异议的争议，本院予以确认并在卷佐证。对收条的真实性，因被告周建龙逾期未发表质证意见，本院对其真实性予以确认。经审理查明，2018年1月1日，原告与被告上海御府投资有限公司签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”1-2栋东单元8层804室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为61.75平方米。被告于2018年12月30日前交付房屋。原告向被告以通过租赁形式获得该房屋使用权，自交房日起至2019年12月30日，该期限届满后，原告自动续租该房屋。合同明确：该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如国家政策有调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关政策、办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款和税费)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中关于付款的内容均划去并备注：此房屋由被告周建龙转让给原告，被告上海御府投资有限公司从未收到任何资金。还查明，2018年1月1日，原告和被告周建龙签订《协议书》，约定案涉房屋由被告周建龙转让给原告，约定房屋租赁费总计750,000元，协议还约定了房款的付款方式和期限。同日，原告通过中国农业银行向被告周建龙转账400,000元，被告周建龙向原告出具收据一张，载明被告收到原告款项400,000元，收款事由为上海御府公寓1-2栋东单元8层804室租赁款。2018年2月14日，原告通过中国农业银行向被告周建龙付款60,000元，被告周建龙向原告出具收条一张，载明：今收到王凯付房款陆万元整。2019年7月7日，原告通过上海农商银行向被告周建龙转账87,000元，被告周建龙向原告出具收条载明：今收到王凯付房款贰拾万元整，另外周建龙承诺，在2019年10月30日交房，如不交房，每月补偿伍仟元正，被告周建龙2019年10月30日后赔偿违约款归王凯，未付款剩余伍万元整。庭审中，原告王凯确认2019年7月7日向被告周建龙实际支付97,000元，当时抵作200,000元使用另查明，案涉房屋系公共租赁房。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、《协议书》、收条、银行交易明细等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，原告和被告上海御府投资有限公司之间虽签订了租赁合同，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于原、被告周建龙之间的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，因原告自认实际支付了557,000元给被告周建龙，故被告周建龙应当返还原告557,000元。被告周建龙因合同无效长期占用原告支付的购房款而获益，对原告显失公平，而且双方在2019年7月7日周建龙书面向原告承诺了相应的补偿方式，该约定未违反法律、法规的规定，应属有效，本院予以支持，考虑到被告周建龙承诺支付补偿金的原因为逾期交房，现案涉房屋已实际无法交付，故本院确定被告周建龙自2019年11月起支付原告补偿金至本判决生效之日。原告诉请要求被告周建龙支付购房款利息和双方约定的补偿金重复，且双方约定的补偿金已远远高于原告主张的贷款基准利率或贷款市场报价利率，故本院对原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求不予支持。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告王凯与被告上海御府投资有限公司于2018年1月1日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告周建龙于本判决生效之日起十日内退还原告王凯购房款557,000元；三、被告周建龙于本判决生效之日起十日内支付原告王凯补偿金(自2019年11月起，每月5000元至本判决生效之日止)；四、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元，由被告周建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王文二〇二〇年十二月二十一日法官助理 潘嫣书 记 员 潘嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。……第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……