襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6543号原告：武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市樊城区长虹路与人民路交汇处。负责人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，1992年7月16日出生，汉族，武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司职工，住河南省召县。委托诉讼代理人：赵亚飞，男，1991年2月9日出生，汉族，武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司职工，住山东省陵县。被告：李浩，男，1980年9月2日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：董文高、邱实，湖北真武律师事务所律师。原告武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司（下称大本营公司）与李浩物业服务合同纠纷一案,本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大本营公司的诉讼代理人冯彦琳、赵亚飞,被告李浩及其诉讼代理人邱实到庭参加诉讼。审理过程中，大本营公司诉讼代理人冯彦琳更换为李逸杰。本案现已依法审理终结。原告大本营公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2019年9月30日的租金、物业管理费、装修基金、营销推广费等各项费用共计170938.46元；2.被告支付逾期付款违约金31794.55元（自2019年7月1日起按照欠款的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至2019年9月1日）；3.被告支付解除合同违约金34359.09元；4.原告不予退还被告缴纳的各项保证金共计62078.72元；5.被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告撤回对租金及相应违约金的请求，变更第一项诉讼请求为，判令被告支付2018年1月1日至2019年9月30日的物业管理费、装修基金、营销推广费计170938.46元；变更第三项诉讼请求为，被告支付解除合同违约金28527.69元。事实与理由：2017年9月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《经营管理合同》，被告承租泛悦MALL·长虹店2楼F2-001b号商铺，租期自2017年10月1日至2020年9月30日，租金、物业管理费按季度提前支付。原告向被告交付了涉案房屋，被告自2018年1月1日起，开始拖欠应缴的费用。2019年7月5日，原告向被告发送了催款函，要求被告清偿欠款。2019年8月22日，原告向被告送达了解约告知函。通知被告：《商铺租赁合同》、《经营管理合同》已解除，被告需在3日内缴纳欠款170938.46元。被告至今未缴纳应付欠款，原告提起诉讼，请求判如所请。被告李浩辩称,1.原告违法交付未经消防验收合格的商铺,违法进行开业的时间段不应作为计取各项费用的期间；2.原告在合同履行期间未能提供约定的服务，出现多种造成被告无法使用商铺正常经营的违约行为，给被告造成了经济损失。因此，被告未支付物管费的行为是行使抗辩权，而并非违约，故原告无权要求被告支付违约金，并应当返还被告交纳的各项保证金或抵扣应付费用；3.原告主张的计费期限应从原告交付了符合约定和法律规定的商铺后，并满足合法开业条件之日起开始计算。被告已交纳的物管费25171.50元和装修基金2517.15元，应当抵扣被告应交的相应费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于襄阳市××区××路××南国城市广场项目由襄阳南国商业发展有限责任公司（以下简称南国公司）开发。2017年9月7日，大本营公司受南国公司的委托就襄阳南国城市广场生活馆一至四层“泛悦MALL·长虹店”租赁事宜与李浩签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，甲方（南国公司）将位于襄阳市××区××路××ＭＡＬＬ·长虹店项目第2层F2-001b号商铺出租给乙方（李浩），店铺名称“宫小主”；租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日；乙方在签订本合同时，应与该项目的经营管理公司签订相应的《商铺经营管理合同》，并向经营管理公司交纳物业管理费等费用。上述合同签订同日，大本营公司（甲方）与李浩（乙方）签订《商铺经营管理合同》并附“商铺经营安全生产管理协议”等，《商铺经营管理合同》约定：“物业管理费”包含商铺应分摊的商场公共区域的水、电能源费及保安费、保洁费、绿化维护费、公共设施的维修保养费等；“装修基金”系为商业项目整体的持续繁荣，遵循商业发展的规律，甲方向所有承租商户或自营业主收取的，用于商业项目公共装修、改善项目购物环境的费用，由甲方负责管理使用，由乙方在合同期内与物业管理费同时支付；“营销推广费”系为商业项目整体的营销推广，甲方向所有承租商户或自营业主收取营销推广费用于本商业项目的营销推广、氛围包装的费用，由甲方负责管理、使用，乙方在合同期内与物业管理费同时支付；合同期限同租赁合同；物业管理费每月8390.50元；装修基金每月839.05元；营销推广费每月279.68元，合计9509.23元；费用起计日为2017年10月1日，采取预付方式缴费（先付费后用铺）；乙方一次性向甲方缴纳缴款保证金36078.72元，若乙方逾期缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费或其他费用的，甲方有权从缴款保证金中直接抵扣，不足部分仍有权追索，届时乙方应补足保证金；乙方一次性向甲方支付经营管理保证金20000元，乙方发生违反“经营管理制度”行为而应承担违约责任、支付违约金的，乙方同意甲方从该保证金中直接扣除；乙方若拖欠物业管理费、装修基金、营销推广费、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付从应付日起至实付日止按欠费总额日千分之三计算的违约金；甲方负责保持项目的设备设施得到良好的维修保养，保障乙方正常经营；乙方逾期支付应付款项或未按期补足各项保证金等费用经甲方书面通知后，仍超过7个工作日的，甲方有权单方解除合同。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权禁止乙方继续经营，不返还所有保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求赔偿不低于三个月合同缴费总额的违约金。“商铺经营安全生产管理协议”约定，甲方为乙方提供符合消防安全的房屋或商铺，并对乙方经营的房屋或商铺进行消防安全监督管理，督促承租方按照消防安全要求配齐消防器材。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，李浩依约使用承租的商铺，并向大本营公司缴纳了物业管理费25171.5元、装修基金2517.15元、营销推广费839.05元、缴款保证金36078.72元、经营保证金20000元、装修押金6000元。“泛悦MALL·长虹店”为综合商场，分别于2017年10月1日、2017年12月23日和2018年1月1日三次开业。其中2017年12月23日开业一天，因商场存在消防问题查封，停业整顿7天，2018年1月1日再次开业到今。2018年2月23日，襄阳市消防支队以消防验收不合格擅自投入使用为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年4月3日，樊城消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年5月4日，襄阳南国城市广场生活馆泛悦Mall商业公共区域装修（改造）通过消防验收；2018年12月20日，南国公司取得“公众聚集场所投入使用、营业前安全检查合格证”。经营期间，因大本营公司对商场一楼室内“天井”围挡施工，引起商户不满，另因商场消防问题停业整顿期间的损失大本营公司未能与商户达成一致意见，李浩未交纳后期相应费用。2019年7月5日，大本营公司向李浩下发了催款函，告知李浩两日内交清2018年1月1日至2019年6月30日期间的相关费用，逾期原告有权单方解除合同。2019年8月22日，大本营公司向李浩下发告知函，告知因李浩未按催款函交纳相关费用，解除双方于2017年9月7日签订的《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》。2019年8月27日，大本营公司向李浩下发了清铺通知。现大本营公司以李浩未向其缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费等费用为由，提起诉讼。本院认为，李浩基于与南国公司订立的《商铺租赁合同》,与大本营公司签订《商铺经营管理合同》，是双方真实意思表示，虽然签订合同时，商场公共区域装修（改造）未通过消防验收，但“消防法”关于商场公共区域消防要求的规定，属管理性规定，不影响合同的效力。且李浩在签订合同后即入住使用，在知道商场公共区域未通过消防验收的情况下未要求解除合同，继续使用商铺至商场公共区域装修（改造）消防验收合格后，故双方签订的《商铺经营管理合同》不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。李浩未按约支付相应费用，导致合同解除，存在违约，应向大本营公司承担支付物业管理费、装修基金、营销推广费及违约金等违约责任。大本营公司依约向李浩催交物业管理费等费用，李浩未交纳，大本营公司于2019年8月22日向李浩送达解除告知函，李浩未提出异议，则双方签订的《经营管理合同》于2019年8月22日解除。因商场于2018年1月1日之前开业未成功，根据合同目的及物业管理费、装修基金、营销推广费的性质、用途，费用计取应从开业开始，而商场于2018年1月1日之前未能开业成功，故2018年1月1日之前的物业管理费、装修基金、营销推广费大本营公司不应收取。自2018年1月1日至2019年8月22日合同约定的物业管理费、装修基金、营销推广费合计为187648.81元（9509.23元／月×19个月零22天）,本院予以确认。大本营公司主张的物业管理费、装修基金、营销推广费金额为170938.46元，未超出本院确认的数额，本院予以支持。《商铺经营管理合同》中约定了缴款保证金和经营管理保证金，根据合同约定，该两种保证金属于应缴费用及正常经营的保证，而不应作为违约保证金处理，应抵充物业管理费、装修基金、营销推广费。李浩另缴纳装修押金6000元，在合同解除后，大本营公司应予退还。大本营公司应返还的保证金、押金与李浩应支付的各项费用均为金钱给付，二者可以抵销，故李浩缴纳的缴款保证金36078.72元、经营管理保证金20000元、装修押金6000元应抵充物业管理费、装修基金、营销推广费，抵充后为108859.74元（170938.46元－36078.72元－20000元－6000元），扣除李浩先前交纳的物业管理费25171.5元、装修基金2517.15元、营销推广费839.05元，尚欠80332.04元，李浩应当支付，大本营公司诉请超出部分，不予支持。李浩未依约支付相应费用，存在违约，大本营公司诉请李浩支付逾期付款违约金，考虑商场延迟开业、武汉大本营资金使用及商铺连续出租的损失，本院酌情支持违约金3000元，超出部分不予支持。因逾期违约金与解除合同违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张，故大本营公司主张解约违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、李浩于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付物业管理费、装修基金、营销推广费合计80332.04元；二、李浩于本判决生效之日起十日内，向武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司支付违约金3000元；三、驳回武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4856元，由武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司负担2973元，李浩负担1883元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 孙 娟人民陪审员 杨 敏人民陪审员 张远珍二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 梅 琳