重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终8164号上诉人（原审被告）：重庆本茂物业管理有限公司，住所地重庆市永川区人民大道809号，统一社会信用代码915001180824203583。法定代表人：张云华，经理。委托诉讼代理人：万鹿兵，重庆市永川区何埂法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：万娟，重庆市永川区何埂法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张星，女，1986年6月5日出生，汉族，住重庆市永川区。被上诉人（原审原告）：陈世成，男，1984年4月19日出生，汉族，住重庆市永川区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：孔维全，重庆石松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆忆诚投资有限公司，住所地重庆市永川区人民大道809号，统一社会信用代码915001185828290889。法定代表人：李祖桢，总经理。委托诉讼代理人：蒋跃云，重庆市永川区朱沱法律服务所法律工作者。上诉人重庆本茂物业管理有限公司（以下简称本茂物业）因与被上诉人张星、陈世成、重庆忆诚投资有限公司（以下简称忆诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初4929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人本茂物业的委托诉讼代理人万鹿兵、万娟，被上诉人张星、陈世成的委托诉讼代理人孔维全，被上诉人忆诚公司的委托诉讼代理人蒋跃云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本茂物业上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回张星、陈世成对上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担一、二审案件受理费。主要事实及理由：一审认定事实不清，涉案商铺租赁合同的实际履行人为忆诚公司，涉案房屋张星、陈世成并未交付给上诉人使用，上诉人不应承担租金支付义务。根据建设部《商品房销售管理办法》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》的规定，本案涉及返租行为不合法，法院不应支持。一审认定租金起算时间不正确，租赁合同条款约定一次性付款客户租金自交房之日计算。张星、陈世成答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。忆诚公司与本茂物业是利益共同体、关联企业，所以本茂物业的应付租金才可以在忆诚公司的购房款中进行抵扣，忆诚公司主张本案房屋交付时间应以最终验收之时为准缺乏合同及法律依据。涉案房屋双方至今未专门办理交房手续，按上诉人观点则至今都不用支付租金，显然有失公平。在购买时涉案商铺已经实际出租产生租赁收益，当时本茂物业与忆诚公司为吸引一审原告以高于市场价格购买涉案商铺，同意将实际产生的收益归原告所有，故双方约定租金起算时间早于网签购买房屋时间。在签订购房合同和租赁合同时，忆诚公司与本茂物业均是按返租形式处理，但现在本茂物业与忆诚公司又以返租违法主张不履行合同义务，是恶意违约，有悖诚信原则，且返租是否违法也不是本案的审理范围。忆诚公司答辩称：本茂物业并没有实际履行涉案租赁合同，本茂物业是独立的法人主体，不是本案的适格当事人。涉案商铺是一审原告2016年9月26日与忆诚公司网签购买，次日签订涉案租赁合同，但当时房屋尚未通过竣工验收不具备交付条件，因此合同中约定的2016年1月1日起算租金不合逻辑。忆诚公司开发的案涉城市铭人楼盘于2017年1月12日通过竣工验收，忆诚公司于同年三月份才收到相关材料，所以忆诚公司与案外人签订的租赁合同才于三月份之后开始投入装修，因此本案租赁期应从2017年3月份之后起算。张星、陈世成向一审法院起诉请求：1.要求被告本茂公司支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金357691元及违约金（从2019年7月1日起，以178846元为基数按每天万分之五计算至本息付清时止，从2020年1月1日起，以178845元为基数按每日万分之五计算至付清时止）；2.由被告忆诚公司对上述债务承担连带担保责任；3.诉讼费由二被告负担。一审法院认定事实：2015年12月25日，原告陈世成与被告忆诚公司签订《忆诚·城市铭人商品房认购协议》，约定原告陈世成认购位于重庆市永川区人民大道809号忆诚·城市铭人1幢1层某号房物业，总房款为4768470元，一次性返租后总价3578737元，并约定原告陈世成在签订认购协议时向被告忆诚公司支付房屋购房定金100000元，于2016年3月1日前签订正式购房合同，定金自动转为房款。2015年12月31日，原告陈世成与被告忆诚公司签订《835号商铺销售补充协议》，约定由于商铺处于抵押状态，无法进行网签，双方约定于2016年3月1日前正式签订商品房买卖合同，商铺以返租六年的形式进行销售，前三年租金在房价中扣除，扣除三年租金后单价为20000元／平米，后三年租金每年以4530047元的8%返租，即2019年1月1日至2021年12月30日止，结算周期为6个月一次，由于目前商铺已出租给第三方，并已签订十年租赁合同，自第七年起，所产生租金由张星、陈世成收取。2016年1月7日、1月8日、1月11日、1月13日，原告陈世成向被告忆诚公司支付购房款3509706元。2016年9月26日，二原告与被告忆诚公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定二原告购买位于重庆市永川区人民大道835号1层商服用房，建筑面积176.61平方米，总成交金额为3532200元，二原告于2016年9月26日支付购房款3532200元，被告忆诚公司于2016年12月30日前将竣工验收备案登记的商品房交付二原告使用，双方并对办理合同登记备案、办理产权登记、预告登记及违约责任等进行了约定。其补充协议约定，二原告同意代忆诚公司履行交房手续，并向该物业公司办理收房手续。2016年9月27日，二原告与二被告签订《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》，约定二原告将其购买的位于重庆市永川区人民大道809号1栋某号商铺（建筑面积176.61平方米）租赁给被告本茂公司经营管理，若本茂公司未履行合同，则忆诚公司作为担保人将承担连带法律责任，双方同意在租赁投资使用期限内，合同为不可撤销合同，第一年、第二年、第三年租金合计938939元已从总房款中扣除，从第三年（实为第四年）开始至第六年租金结算周期为6个月一次（即每年的6月30日和12月30日），自第七个租约年起，本茂公司将不再进行返租，本茂公司按实际所得租金支付给二原告或本茂公司自行收租，第四年、第五年、第六年的每半年租金为178846元，每年租金为357691元，二原告租金自2016年1月1日起开始计算（一次性付款客户租金自交房日起开始计算，按揭付款客户租金自银行按揭贷款放款第2日起开始计算），在二原告授权本茂公司正常经营期间，本茂公司如向二原告逾期支付租金，每月按逾期部分租金金额的千分之三向原告支付滞纳金，逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为本茂公司不履行协议，二原告有权解除合同并要求本茂公司支付拖欠的租金；返租期内，本茂公司须按时缴纳租金，如未按时缴纳租金，按需缴纳租金的万分之五每天的违约金赔付给二原告，逾期超过三个月未缴纳，原告有权追究本茂公司违约责任。2019年12月26日，原告陈世成与被告忆诚公司签订《连带责任保证协议书》，约定因2016年9月14日、2016年9月27日，原告陈世成与二被告签订的《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》中未约定连带责任保证的具体期间，现约定忆诚公司承担连带责任的保证期间为本茂公司付款期限届满之日起一年内。本案涉案房屋于2017年1月12日取得竣工验收备案登记证。一审法院认为，原、被告于2016年9月27日签订的《忆诚·城市铭人商铺租赁合同》，双方对租赁房屋、租金、租期、违约责任等达成一致意见，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应按合同约定享有权利，并履行义务。原告以其购买的房屋出租，在支付购房款时已扣除前三年应收取的租金，以返租方式购买涉案房屋，从房屋买卖合同生效时起即取得涉案房屋，享有占有、使用、收益的权利，且在房屋买卖合同补充协议中也明确约定由本茂公司代忆诚公司履行交房手续，本茂公司可以行使房屋交付权，故被告本茂公司以原告未交付涉案房屋的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信。忆诚公司作为保证担保人对租赁合同提供保证担保，应承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向本茂公司追偿。对于租金的起算时间，合同中约定了租金从2016年1月1日起算，同时在2015年12月31日原告与忆诚公司达成的《835号商铺租售补充协议》亦可看出，在签订该补充协议时，商铺已出租给第三方，并已签订十年租赁合同，原告与二被告的租金计算起点并不以商铺已实际交付原告为标准，至于忆诚公司与第三方的租赁合同是否已经履行，在所不问。虽然合同中载明了“一次性付款客户租金自交房日起开始计算”，因本案租赁方式的特殊性，若租金从交房日才开始计算，对于原告显然失去了返租意义，故本案中的第四年租金支付应从2019年1月1日起开始计算。被告辩称应从收到竣工验收备案登记时间计算，无法律依据亦不符合双方合同约定，故对该辩称理由，一审法院不予采纳。因合同约定的计算违约金的利率标准过高，一审法院对此酌情调整为以所欠租金为基数，其利息标准分段按中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条之规定，一审判决：一、由被告重庆本茂物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张星、陈世成2019年1月1日至2019年12月31日的租金357691元及违约金（从2019年7月1日起，以178846元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；从2020年1月1日起，以178845元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止）；二、被告重庆忆诚投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张星、陈世成的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取3700元，由原告张星、陈世成负担700元，由被告重庆本茂物业管理有限公司、被告重庆忆诚投资有限公司负担3000元。当事人二审均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于上诉人提出的其并未实际参与履行涉案租赁合同、涉案房屋并未向其交付、其不应当承担租金支付义务的问题，因上诉人与原审原告、忆诚公司已签订涉案商铺租赁合同，且将涉案商铺前三年的应收租金在一审原告向忆诚公司购买商铺额价款中予以抵扣，说明该租赁合同与房屋买卖合同存在紧密关联，并已部分实际履行。该租赁合同并无违法无效之情形，故对于各方均有相应拘束力。当事人应当按照合同履行，现涉案商铺一审原告已按约让渡使用权给上诉人，则上诉人应当履行支付租金的义务。至于涉案房屋的交付问题，考察租赁合同与商品房认购协议、商品房买卖合同的形成以及价款支付过程，均可以明确上诉人与忆诚公司存在密切的利益关联，本茂物业作为承租方签订合同并盖章认可，而忆诚公司又在同一合同中为本茂物业履行该租赁合同向一审原告提供担保，足以使一审原告对本茂物业将履行涉案商铺租赁合同的租金支付义务产生合理信赖，至于涉案房屋到底是由本茂物业或是忆诚公司使用，则系其内部关系问题，并不能免除本茂物业依据合同所应承担的租金支付义务。且商品房买卖合同补充协议中还明确约定由本茂物业代替忆诚公司履行交房手续，说明本茂物业拥有交付房屋的条件和能力，相关商铺实际已在上诉人掌控管理之下，故上诉人与原审原告之间是否曾专门进行房屋交接并不影响合同的履行。至于上诉人所称本案所涉售房返租有违行政部门规章以及地方法规，故租金不应支持的意见，本院不予采纳，理由如下：首先，无论是建设部《商品房销售管理办法》抑或是《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其法律层级均不属于可以否定合同效力的法律、行政法规，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，不能作为认定合同无效的依据；其次，考察《商品房销售管理办法》第十一条以及《重庆市城镇房地产交易管理条例》第二十七条和上述两法规中有关违反关联规定的法律责任之内容，均是有关要求房地产开发企业或中介服务机构不得采取售后包租或返本销售的方式销售未竣工的商品房，否则将对商品房开发商或销售企业处以一定金额的罚款，故相关规定实为管理性规定，而非效力性规定，不能作为排除、消灭合同当事人民事权利义务关系的依据；再次，上诉人积极参与忆诚公司返租销售活动、主动与一审原告签订租赁合同，协助忆诚公司实施变相售后包租行为，其本身在从事不法销售方式，现有依据有关规定主张免责，显然有违诚信原则；最后，即便相关销售方式违规，应当依法承担责任的也应是开发商忆诚公司，不能因此而否定一审原告依据合同所享有的权利。至于上诉人所称应以交房之日起算租金的意见，涉案租赁合同中已明确约定为2016年1月1日，且能够与相关商铺租售协议所记载商铺已出租给案外人的、前三年租金从房价中扣除等事实相印证，且为填充方式进行特别约定，足以说明系当事人订立合同时经协商达成的一致真实意思，结合《中华人民共和国合同法》第四十一条有关非格式内容优先于格式内容的规则，本院对其上诉理由不予采纳。按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，二审审理范围应围绕上诉请求进行，因忆诚公司并未提出上诉，故对其提出的租金应从2017年3月起算的意见，本院二审不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7400元由上诉人重庆本茂物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏致礼审 判 员 周海燕审 判 员 秦 敏二〇二〇年十二月三十一日法官助理 李茜希书 记 员 李云蝶