山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初21627号 原告:冯靓，男，1977年10月10日出生，汉族，现住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：丁金光，山东丰通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈岩，山东丰通律师事务所实习律师。 被告：中海外房地产（青岛）有限公司，住所地：青岛市黄岛区。 法定代表人：陈凌，执行董事。 委托诉讼代理人：薛杰，男，1984年3月2日出生，汉族，现住青岛市黄岛区,系被告职工。 原告冯靓与被告中海外房地产（青岛）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯靓及委托诉讼代理人丁金光、陈岩、被告中海外房地产（青岛）有限公司的委托诉讼代理人薛杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯靓向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的房屋认购协议无效；2、判令被告返还原告购房款634732元及利息（以10万元为基数，自2018年4月11日起至实际履行之日止，按年利率4.75%计算；以534732元为基数，自2018年6月15日起至实际履行之日止，按年利率4.75%计算）；3、请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即另行赔偿634732元；4、诉讼费用、保全费用及诉讼保全责任保险费由被告承担。事实与理由:2018年6月15日，被告（甲方）与原告（乙方），签订《京华海悦项目认购协议》，约定：一、乙方购买甲方开发建设的位于长江路北侧薛家岛镇驻地的某项目中的房屋，总房款2094732元；二、本协议签订时，乙方须支付给甲方房款634732元，其中定金100000元；三、乙方付款方式为：银行按揭贷款，首付634732元，贷款1460000元。双方还约定了其他事项。在协议签订之前，原告于2018年4月11日就通过银行转账支付给被告购房定金100000元。协议签订的当日，原告又通过银行转账支付给被告购房首付款534732元。因被告存在将涉案房屋设定在建工程抵押等行为，致使无法履行认购协议。根据《担保法》第49条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的情形，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，原被告之间签订的认购协议无效，被告应返还原告购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任。 被告中海外房地产（青岛）有限公司辩称，一、双方应继续履行《京华海悦项目认购协议》的约定，该认购协议应为商品房买卖合同。1.被告与原告于2018年6月15日签署《认购协议》（以下简称该协议），系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的。双方应当按照协议约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2.协议中第三条第四款明确约定：原告按照协议约定足额支付应缴纳房款后，双方办理网签备案时间以政府相关部门最终批准的时间为准，被告在收到政府相关部门批准时间后以包括但不限于电话、短信、微信、信函、报纸、广告等任一方式通知原告，原告应在被告发出通知5个工作日内前来办理《青岛市商品房预售/出售合同》的网签备案手续，通知一旦发出视为被告已履行通知送达义务，若原告未在被告发出后5个工作日内前来办理相关手续，视为原告自行放弃，被告不承担任何责任。目前，涉案房屋具备继续履行的条件，应当继续履行。期间，被告多次通知原告进行办理涉案商品房相关手续，并于2020年11月5日通过邮政快递EMS邮寄书面通知原告办理关于京华海悦项目涉案房屋网签等相关手续，原告未能进行办理相关手续。二、原告在履行过程中存在违约情形，被告主张原告应按照协议向被告支付违约金10万元。1、原告在履约过程中存在违约情形，依据《担保法》第89条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告在签署该协议时支付10万元意向金转为履约定金。在双方签署该协议时，原告已明确告知其购买该房屋的现状，且在该协议中第七条有明确约定，针对购房人的购房资格，原告在购买该房屋时已知悉，并作出相应的承诺，同意在按照现状购买该房屋，原告存在其违约情形，而被告并不存在违约。2、双方自愿签署该协议，该协议系合法有效。双方应继续履行该协议，该房屋已具备网签条件，双方在该协议约定的网签条件已成就，原告应配合被告进行房屋网签事项，实现合同的根本性目的。退一步讲，原告执意解除双方签署的该协议，按照双方签署的该协议第六条约定，原告已构成违约。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。三、存在在建工程抵押并不必然导致认购协议的无效及无法履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告于2018年5月31日取得青岛市商品房预售许可证，在预售许可证备注中明确标注为存在在建工程抵押事项，被告在出售涉案房屋时，商品房预售许可证已在销售中心展示，并告知其客户，因此，双方于2018年6月15日签署的认购协议系合法有效的，被告不存在故意隐瞒涉案房屋的抵押情形。四、被告具备履约能力和条件，能够实现合同的根本性目的。被告己具备交房条件，于2020年6月30日取得了商品房竣工验收备案手续，已经将房屋交付预购买业主。综上所述，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下: 1、2018年6月15日，原告冯靓（乙方）与被告中海外房地产（青岛）有限公司（甲方）签订认购协议，约定：一、乙方自愿购买甲方开发建设的位于某项目，单价18770元/㎡，总房款2094732元；二、本协议签订时，乙方须支付甲方房款634732元，其中定金100000元；三、乙方付款方式为：……银行按揭贷款（2）首付453001元，贷款1460000元；（3）乙方必须在签订本协议/日内交齐首付款或全款，如乙方按揭贷款的，应保证在合同约定的时间内按银行要求交齐所需资料；（4）乙方按约定足额支付应交纳房款后，甲乙双方办理网签备案时间以政府相关部门最终批准的时间为准，甲方在收到政府相关部门批准时间后以包括但不限于电话、短信、微信、信函、报纸、广告等任一方式通知乙方，乙方应在甲方发出通知5个工作日内前来办理《青岛市商品房预售/出售合同》的网签备案手续，通知一旦发出视为甲方已履行通知送达义务，若乙方未在甲方发出后5个工作日内前来办理相关手续，视为乙方自行放弃，甲方不承担任何责任；四、如乙方逾期未交齐首付或全部房款、或未在规定日期内办理《青岛市商品房预售/出售合同》的网签备案手续，视为乙方违约，定金100000元不予退还。甲方有权将此房屋另售他人，且无需另行通知乙方；五、乙方在签订本协议前已经知悉并完全理解国家级青岛市有关限购、银行贷款等政策，乙方承诺本人……具备认购甲方开发商品房的资格（最终购房资格以房管局备案审查为准，最终贷款资格以银行/公积金管理中心审核为准），若因乙方不符合相关政策规定导致无法办理网签及其他手续的，甲方不承担任何责任……七、本协议在双方签署《青岛市商品房预售/出售合同》后自动失效并收回，双方的权利、义务按所签《青岛市商品房预售/出售合同》的具体条款继续履行。 在该认购协议签订前，原告即于2018年4月11日通过银行转账支付给被告购房款100000元。原告称该款系购房意向金，被告称该款系定金。协议签订后，原告于2018年6月15日，通过其母亲史莲萍的银行借记卡支付给被告购房款534732元。被告于2018年6月15日给原告出具了收到京华海悦房款634732元的收款收据。被告在庭审中也认可收到了原告支付的购房款634732元。其余购房款，原告未办理按揭贷款，亦未通过其他途径向被告交纳。 2、涉案房屋被告进行了在建工程抵押，设定抵押日期为2018年4月18日，结束日期为2021年4月17日。2018年12月27日被告再次进行了在建工程抵押，设定抵押日期为2018年12月27日，结束日期为2021年4月17日。他项权利人均为青岛农村商业银行股份有限公司黄岛薛家岛支行。 3、2018年12月12日，被告的财务人员郝文婧给原告出具收条，载明：今收到客户冯靓购房收据一张，编号：×××96，金额634732元。此收条自客户收到退款后失效。 4、本案原告提起诉讼后，2020年11月5日，被告通过EMS向原告邮寄了通知函，称：您于我司2018年6月15日签署了京华海悦项目认购书，您自愿购买我司开发建设的位于某项目，并向我司支付了房款634732元，其中包括定金100000元。基于以上事实，请您务必（于）收到本函件后（以寄送本函件邮政特快专递EMS反馈的送达日期）5个工作日内前往京华海悦项目销售中心办理《青岛市商品房预售/出售合同》网签备案等相关手续。如届时您仍未办理，我司将按照本协议的约定，视为您构成违约，按照本协议第四条约定，定金10万元将不予退还……。原告于2020年11月6日签收快递。 5、被告提交青岛市商品房预售许可证，在该许可证备注中载明：存在在建工程抵押，不予以外销。核准预售许可的商品房明细表包括涉案的房屋及一层商业001。 6、原告向本院申请诉讼保全措施，请求冻结被告的银行存款1350000元或查封等额的相应财产，其提供了天安财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函作担保，支出保险费1350元。 本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，虽然，被告给原告开具的收据载明的是收到购房款，但原被告所签订的认购协议只是载明了当事人名称、房号、建筑面积、房屋总价款、付款时间、付款方式，而商品房买卖合同中应当明确的主要内容中大部分内容未囊括，且认购协议中明确约定了另行签订《青岛市商品房预售/出售合同》网签备案等相关手续的时间及本协议在双方签署《青岛市商品房预售/出售合同》后自动失效的内容，故原被告所签订的认购协议不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的情形，不能认定为商品房买卖合同，应系商品房认购或者预订协议。该协议系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。虽原被告在签订认购协议时，涉案的房屋处于在建工程抵押状态，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定结合本案的案情，原被告之间签订的认购协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，现原告向本院起诉请求确认原被告之间签订的认购合同无效，请求被告返还购房款、利息及已付购房款一倍的赔偿等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告冯靓的诉讼请求。 案件受理费减半收取8475元，保全费5000元，合计13475元，由原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 。 审判员 高 霞 二〇二〇年十二月十一日 书记员 李菲菲