河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3587号上诉人（原审被告）：李永丽，女，汉族，1977年9月17日生，住河南省驻马店市。被上诉人（原审原告）：宛海连，女，1963年11月8月生，回族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：胡威，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：驻马店美家不动产经纪有限公司，住所地驻马店市驿城区雪松路。法定代表人：张志威，系公司总经理。委托诉讼代理人：王**,女，1979年5月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。系驻马店美家不动产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：刘虎，男，1989年7月13日出生，汉族，住河南省汝南县。系驻马店美家不动产经纪有限公司员。上诉人李永丽因与被上诉人宛海连、驻马店美家不动产经纪有限公司（以下简称美家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初6930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李永丽，被上诉人宛海连的委托诉讼代理人胡威，被上诉人驻马店美家不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人王**、刘虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永丽上诉请求：1、依法撤销河南省驻马店驿城区人民法院（2020）豫1702民初6930号民事判决书并依法改判为“驳回被上诉人（原审原告）宛海连的诉讼请求”或发回重审。2、本案一审及二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实并未在一审判决书中体现，认定事实错误。在十审庭审过程中法院已查明，被上诉人宛海连所有的位于驿城区瑞达小区B8栋东1单元5楼东户房屋为小产权房，故上诉人李永丽与被上诉人宛连海签订的《房屋买卖及居间服务合同》违反法律规定，系无效合同，应依法驳回被上诉入宛海连的诉讼请求。本案中，李永丽与宛海连于2019年9月13日签订购房合同，项下房产为小产权房，至今未交付房屋，上诉人李永丽也从未实际占有使用过该房产，合同主要权力义务内容并未实际履行，故本案合同无效。《房屋买卖及居间服务合同》违反法律规定，依法应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”二、上诉人李永丽夫妇因其资金紧张，迟延20日左右凑齐房款，并于2019年11月6日向房屋中介公司出具《本人声明》中也表示可按《房屋买卖及居间服务合同》的第十条约定支付逾期费用，非根本违约。后被上诉人宛海连因个人原因不愿再出售房屋，但却声称因上诉人原因要求解除合同并要求赔偿于事实不符。上诉人一直积极沟通解决该问题，但被上诉人一直拒绝按合同约定支付逾期费用继续履行合同，而是索要远远超过其损失的大额赔偿。三、本案涉案房屋由被上诉人宛海连一直完全占有使用，被上诉人宛海连无任何实际损失，一审法院判决显失公平，与法不符。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人宛海连的诉讼请求或发回重审宛海连辩称，一、原判认定事实清楚，适用法律正确、审判程序合法。二、案涉房屋其实是区政府家属院，产权证正在办理中，并不是小产权房。三、上诉人说房子是小产权房合同无效，又要继续延迟履行合同只是凑不来房款自相矛盾。四、上诉人称涉案房屋由被上诉人占有使用，没有任何实际损失是虚构事实。美家公司辩称，宛海连与李永丽在2019年9月13日在美家公司签订买卖居间服务合同，签订合同之前买卖双方都清楚明白此房产还没有办理房产证。后因买方李永丽资金问题无法支付房款，宛海连多次催要房款无果，合同日期超出20天后李永丽才来店里与我公司沟通，表达愿意继续履行合同支付违约金，宛海连代理人杜洋表示此房因违约不愿意再出售给李永丽要求把李永丽的购房定金作为违约金计算。宛海连向一审法院起诉请求：二被告承担违约责任支付定金20000元整。一审法院认定事实：杜洋系宛海连亲属，宛海连委托杜洋出售其所有的位于驻马店市××城区××小区××单元××楼东××房屋××套，2019年9月13日宛海连与李永丽、美家公司三方签订《房屋买卖及居间服务合同》一份，该合同载明：甲方（××）：宛海连，甲方代理人：杜洋，乙方（××）：李永丽，丙方（居间方）：驻马店美家不动产经纪有限公司…第一条房屋基本情况，1、甲方拟转让房产坐落于瑞达小区B8栋东1单元5楼东户该房屋所在楼栋建筑总层数为5层，其中地上5层，地下0层。该房屋所在楼层为5层，产权证明所载建筑面积共约138平方米。房产证号或开发商合同号为收据号，房屋用途住宅，房屋所有权人宛海连，产权共有人无…第二条成交价格，甲乙双方经协商一致，同意本合同该房屋成交价格为：人民币（小写580000元，大写伍拾捌万元整），上述交易总价包含该房屋房价款室内不可移动之装修储藏室约20平房米及其他餐桌椅一套，沙发茶机一套，电视柜1个、电视机1台、床2张、洗衣机1台、冰箱1台。第三条定金支付及房证代管，1、本合同签订时乙方向甲方支付购房定金人民币（小写20000元，大写贰万元整），本定金交由丙方作为物业保证金代收代管，并视为甲方收讫。定金在其后执行本合同过程中可由丙方转为房款、佣金等…第五条付款方式，一次性付款：乙方应在2019年10月15日以前给甲方付清除定金外的余款人民币（大写）伍拾陆万元整，小写560000元整，该笔款项由房管部门指定美家地产账户监管，待买卖双方过户手续办理完毕乙方领取不动产证当日甲乙双方可凭监管证明到房产部门领取监管款项…甲方：宛海连，甲方代理人：杜洋，乙方：李永丽，乙方代理人：孙照惠，丙方：驻马店美家不动产经纪有限公司。合同签订后，李永丽支付宛海连20000元定金，后宛海连将该定金存放于美家公司，美家公司向宛海连出具收据一份，该收据载明：交款单位：宛海连，收款方式：支付宝，人民币（大写）贰万元整，收款事由：瑞达小区B8栋东1单元5楼东户。截止到2019年10月15日李永丽未支付剩余560000元房款，后2019年11月6日杜洋出具声明一份，该声明载明：本人要求瑞达小区B8栋东1单元5楼东户房产因乙方违约责任逾期在先，现此房不出售给乙方，申请要求乙方赔偿甲方违约金贰万元整（20000），杜洋，2019.11.6。现宛海连要求二被告支付定金20000元经双方协商未果而成讼。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，并对合同当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，本案中被告李永丽未按双方签订的《房屋买卖及居间服务合同》中约定的时间履行付款义务构成违约，该20000元定金不予返还被告李永丽，故原告宛海连要求被告李永丽、美家公司支付定金20000元的诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于李永丽支付的定金现由被告美家公司保管，故该定金应由被告美家公司支付给原告宛海连。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：限被告驻马店美家不动产经纪有限公司于判决生效后十日内向原告宛海连支付定金20000元。如被告未在判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告李永丽负担。本院二审期间，宛海连提交河南省财政厅的票据两张，证明涉案小区是公务员集资房，不是小产权房，是合法的房产，现在由驿城区机关事务管理局管理。上诉人表示不发表质证意见。美家公司质证意见是；出卖房子时已经出具过该票据了，签合同时也讲了房屋的性质，合同上都能体现，不属于小产权房。本院认为，该证据与本案具有关联性，予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，从双方当事人提交的证据可以看出，案涉房屋系公务员集资房，但双方当事人均未提供证据证明该房屋已经办理预售许可证或房产证，该房屋应当认定为小产权房的一种，属于限制性流通物，不能根据当事人的意思自治进行自由买卖。因此，双方签订的《房屋买卖及居间服务合同》应为无效合同。因《房屋买卖及居间服务合同》无效，双方约定的定金条款也应当无效。宛海连根据案涉合同主张支付定金的诉讼请求不应得到支持。一审法院以案涉合同合法有效为由判决驻马店美家不动产经纪有限公司向宛海连支付定金20000元不当，本院予以纠正。综上所述，李永丽的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初6930号民事判决；二、驳回宛海连的诉讼请求。一审案件受理费150元，由宛海连负担；二审案件受理费300元，由宛海连负担。本判决为终审判决。审判员  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二〇年十二月二十一日书记员  邱营峥