浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民初20号原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****–2032。法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告（案外人）：任巧丹，女，1980年5月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住，住所地浙江省东阳市江北新区广福路/div>法定代表人：潘美姣。被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路**/div>法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告任巧丹、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告任巧丹的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3–38号、3–37号、东阳市国用（2008）第3–89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市江北街道帝景湾1幢1单元302室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元以及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异4号执行裁定，认定任巧丹向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋产权登记过户手续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。任巧丹与皮卡王公司未提交证据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，任巧丹除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入账凭证等证据，不能证明任巧丹在法院查封前已经支付全部价款；任巧丹也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日前工程竣工并交付。此外，任巧丹对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。任巧丹未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此，任巧丹不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。任巧丹也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条的规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有任巧丹支付款项的证据，本案需查明任巧丹支付皮卡王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。且若任巧丹系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪。任巧丹辩称，（2019）浙执异4号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确。任巧丹和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，且该房屋是任巧丹的唯一住房。因此，根据执行异议复议规定第二十九条规定，任巧丹可以排除法院的执行。横琴公司主张（2019）浙执异4号民事裁定未查明或排除任巧丹与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，任巧丹提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请求。百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、本院（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、本院（2019）浙执异4号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起本案执行异议之诉的依据。任巧丹质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法有效的房屋买卖合同，付清了购房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有排除执行的权益。任巧丹向本院提交了以下证据材料：一、预售许可证、商品房批量查档记录、竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同、具结书各一份；三、皮卡王公司增值税普通发票、本票申请书、工商银行现金存款凭条、皮卡王公司收据各一份、皮卡王公司收款收据两张；四、电费开户单；五、东阳市桂坡花园业主委员会保管的十字街K地块室外工程总平面图、一层照明平面图各一份、产权人不动产信息查询记录一份；六、杨爱平出具的情况说明一份；七、结婚证，用以证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，任巧丹购买了案涉房屋、支付了全部房款，并已实际占有使用了案涉房屋，该房屋系任巧丹家庭唯一住房，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归任巧丹所有。横琴公司质证认为，对上述证据材料一至五的形式真实性均没有异议，但对购房的真实性不予确认。证据材料一之商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系，竣工验收备案记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于任巧丹庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使任巧丹主张案涉房屋早已于2014年交付，也系任巧丹与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。证据材料二不能证明双方之间存在商品房买卖关系，需进一步查明款项是否实际支付给皮卡王公司，双方系商品房买卖还是民间借贷关系，应以支付款项最初形成的真实意思为准。证据材料三之本票申请书记载金额2250000元与案涉商品房买卖合同约定的购房款金额2084184元不符，载明的转账支付方式与皮卡王公司两张收款收据分别记载的支付方式“转账60万元”和“现收1484184元”不完全一致，且载明收款人为“杨爱平”，而非皮卡王公司，即使杨爱平系皮卡王公司员工，也不能证明该款已进入皮卡王公司账户，与本案没有关联性；证据材料四不能证明购房真实性；证据材料五中的图纸是业委会保管的图纸，不能否定不动产权属证明记载的吴宁街道吉祥路118号房屋为非成套住宅的效力，不能证明案涉房屋系任巧丹家庭唯一住房。对证据材料六的真实性、合法性及关联性有异议，该情况说明系复印件，出具人杨爱平未出庭作证，杨爱平不具有代收购房款的权利，也无证据证明其代收款项进入皮卡王公司账户。对证据材料七的真实性、合法性及与本案的关联性均无异议。?本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因任巧丹对证据三性均无异议，故可作为本案证据予以确认。任巧丹提供的证据材料一至五，横琴公司对形式真实性均无异议，证据材料六横琴公司虽有异议，但上述证据材料互相印证，可以共同证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、房款支付等基本事实，故在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，均作为本案证据予以认定。证据材料七横琴公司无异议，亦作为本案证据予以认定。本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，任巧丹提起执行异议，请求解除对案涉土地使用权及地上房屋的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执异4号执行裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。2013年5月30日，任巧丹与皮卡王公司签订商品房买卖合同，约定任巧丹购买东阳市××街道××幢××单元××室商品房××；设计用途为一般住宅，建筑面积192.98平方米，商品房总价2084184元，任巧丹于2013年5月31日前一次性付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付任巧丹使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知任巧丹办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝任巧丹查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给任巧丹；任巧丹委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。2013年5月30日，该合同办理备案登记。韦洪强与任巧丹系夫妻关系。2013年5月30日，韦洪强以银行本票向杨爱平转账225万元，本票申请书载明款项用途为“房款”。同日，皮卡王公司向任巧丹开具金额分别为60万元、1484184元的收款收据两张，款项内容均记载为“帝景湾1–1–302室房款”。2017年12月28日，任巧丹向皮卡王公司共管账户（户名：东阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行1208********账户）汇款23761.6元。同日，皮卡王公司出具收据，载明交款单位为任巧丹（1–1–302）；收款事由为房款13176元、权证代办费1000元、维修资金9321.6元、其他费用264元，总计23761.6元等内容。2018年1月9日，皮卡王公司开具浙江增值税普通发票，价税合计2097360元。户名为任巧丹的案涉房屋电力于2014年6月25日立户。根据任巧丹提供的东阳市不动产登记中心2020年3月30日出具的产权人不动产信息查询记录，其名下有坐落东阳市××街道××街××号××室非住宅一处，面积163.45平方米；坐落东阳市××街道××道××号××室商业服务用房一处，面积33.64平方米；坐落东阳市××街道××道××号××非住宅一处，面积34.89平方米；坐落吴宁街道吉祥路118号非成套住宅一处，面积294.76平方米，任巧丹提供的该非成套住宅所在十字街Ｋ地块室外工程总平面图和一层照明平面图显示，工程一、二层为商业用房。2020年4月14日，杨爱平出具情况说明，载明“本人杨爱平2002年–2014年就职于皮卡王公司，2002年–2014年任售楼部经理，2013年5月30日，帝景湾业主韦洪强转给杨爱平购房款贰佰贰拾伍万元整（￥2250000），此款系韦洪强、任巧丹购买帝景湾1幢1单元302室的购房款（韦洪强和任巧丹系夫妻），2013年5月30日当日我已将韦洪强、任巧丹的购房款转入公司，皮卡王公司在2013年5月30日当日已收到韦洪强、任巧丹购买帝景湾1幢1单元302室的购房全款，并开具了收款收据。”本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、任巧丹与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因任巧丹与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、任巧丹对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、任巧丹与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系根据前述认定的事实，本案中，任巧丹于2013年5月30日与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记。就2084184元购房款，任巧丹提供了225万元的支付凭证，并解释多余款项系购买车位的款项。虽然225万元系汇入杨爱平个人银行账户，但款项用途明确为房款，结合杨爱平出具的情况说明，皮卡王公司已出具总计金额2084184元的收款收据并开具相应金额的增值税普通发票，且任巧丹关于多余款项系用于购买车位的解释亦为合理，任巧丹主张上述款项系支付案涉购房款可予采信。因此，任巧丹与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张任巧丹与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。二、任巧丹对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，任巧丹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并支付全部购房款，其名下虽有一处坐落吴宁街道吉祥路118号的非成套住宅，但任巧丹提供的房屋所在地块室外工程总平面图和一层照明平面图均显示为商业用房。任巧丹据此主张其名下除案涉房屋外无其他用于居住的房屋，并根据上述司法解释规定，就案涉房屋请求排除执行，依法可予支持。综上所述，任巧丹就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费23579元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  赵恩勰二〇二〇年十二月二日书记员  程丽嫣1·9·