江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初5349号原告：南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司，住所地南京市雨花台区板桥新城综合楼203室，统一社会信用代码91320114593541127W。负责人：邱某。委托诉讼代理人：王某，住南京市雨花台区。被告：沈军，住南京市雨花台区。原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司(以下简称花样年板桥分公司）与被告沈军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告花样年板桥分公司的委托诉讼代理人王亚宇、被告沈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花样年板桥分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2020年1月1日至2020年7月31日期间的租金111169.91元，并按应付租金的3‰支付逾期违约金直至实际付清之日；2.被告支付拖欠的2020年1月1日至2020年7月31日期间的管理费39707.36元，并按应付管理费的3‰支付逾期违约金直至实际付清之日；3.被告支付装修期免除的租金49395.77元、营运免租期租金100557.60元、水费585元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月18日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司与沈军签订《南京花生唐商铺租赁合同》及其补充协议，约定深圳花样年商业管理有限公司南京分公司将位于南京市雨花台区出租给沈军使用。2016年4月1日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司、沈军及花样年板桥分公司签署《合同权利义务转让协议》，约定深圳花样年商业管理有限公司南京分公司将其在租赁合同项下的权利义务转让给花样年板桥分公司。合同签订后，花样年板桥分公司已按合同约定向沈军交付了租赁商铺，但沈军长期拖欠租金、管理费及合同约定的其他相关费用，严重违反了合同约定，花样年板桥分公司多次向沈军催付租金、管理费等无果。2020年7月，花样年板桥分公司发现案涉商铺已经关门不再营业，遂向沈军寄送了《关于解除租赁合同的通知书》，告知双方之间的租赁合同于2020年7月31日起解除，并要求沈军付清全部款项。沈军至今未付租金（其中2020年第一季度应付租金为61108.08元，沈军已付31415.61元，未付29692.47元；第二季度未付61108.08元，第三季度计算至2020年7月31日未付20369.36元）、7个月的管理费（5672.48元／月）及其他费用，花样年板桥分公司遂诉至法院。被告沈军辩称，其认可在2014年8月18日与花样年板桥分公司签订过租赁合同。沈军在经营了一段时间后亏损较为严重，就与花样年板桥分公司协商转租，后沈军将房屋转租给案外人樊某，花样年板桥分公司对此是知情的，樊某是实际承租人，花样年板桥分公司应向樊某收取租金。花样年板桥分公司主张的租金是今年上半年的，但上半年发生了疫情，属于不可抗力，政府等都不允许商户开业，所以花样年板桥分公司应当对承租户减免租金。本院经审理认定事实如下：2014年8月18日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（甲方）与沈军（乙方）签订《南京花生唐商铺租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将位于花生唐5栋1层144、143、142、120、121、122号的商铺出租给乙方使用，建筑面积257.84平方米，租赁期限72个月；2.在乙方按合同约定实际租满72个月并遵守本合同各项条款前提下，甲方同意给予乙方自商铺交付之日起90日装修期，该期限内乙方不需支付租金，但需支付管理费、能源及公共事业费。若乙方实际租赁期限少于72个月（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按第一个租赁年度月固定租金或月预付租金标准向甲方补交装修期内的租金；3.第一个租赁年度月固定租金为16759.60元，第二个租赁年度月固定租金为16759.60元，第三个租赁年度月固定租金为17597.58元，第四个租赁年度月固定租金为18476.81元，第五租赁年度月固定租金为19399.88元，第六租赁年度月固定租金为20369.36元，租金按季度缴纳，乙方应于每季度第一个月的5日前支付当季度租赁；租赁保证金为33519.20元，管理费押金11344.96元；4.商铺管理费按照建筑面积22平方米/月计算，每月5672.48元，按照缴纳租金的方式和时间随租金一并支付给甲方；5.乙方逾期支付任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项按每日0.3%支付违约金；6.如乙方擅自转租、分租或变相转租或分租赁的，甲方可书面通知乙方解除本合同。同时，上述合同还约定：“本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：乙方沈军，收件人沈军，地址南京市板桥街道xx号，或者按照一方向另一方发出的最新通知上的其他地址或传真号码发出。如甲、乙双方任何一方的前述通讯信息发生变化，应于前述通讯信息变化的3日前书面通知对方。否则，对方据上述通讯信息发出的书面文件视为履行了本合同规定的通知义务并发生相应的法律效力。……对于任何通知或联络，如用挂号信或快递邮寄，在寄出五日后视为收讫”。同日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司（甲方）与沈军（乙方）签订《南京花生唐商铺租赁合同补充协议》一份，主要约定：1.甲方同意给予乙方从装修期届满之次日起6个月的运营免租期。该运营免租期内，乙方无需缴纳原合同的租金，若实际租赁时间少于原合同约定的租赁期限，甲方有权要求乙方按相应租赁年度的月固定租金标准向甲方支付运营免租期内的租金；2.乙方应于商铺交付时或之前按照第一个租赁年度的月固定租金标准预付三个月租金共50278.80元，预付租金可自起租日起充抵乙方租金；3.不收取租赁期间的推广费，如甲方或甲方指定的管理公司调整该项费用，在与乙方协商一致后，乙方向甲方或甲方指定的管理公司缴纳该费用。合同及补充协议签订后，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司将涉案商铺交付给沈军使用。2016年4月1日，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司与花样年板桥分公司、沈军签订《合同权利义务转让协议》一份，约定自2016年4月1日起，深圳花样年商业管理有限公司南京分公司将其在租赁合同项下的全部权利义务转让给花样年板桥分公司。另查明，沈军向花样年板桥分公司缴纳了合同约定的租赁保证金33519.20元，管理费押金11344.96元。自2020年起，沈军未按合同约定支付租金和管理费。2020年7月，花样年板桥分公司向沈军发出催缴通知。2020年8月，花样年板桥分公司通过EMS邮寄向沈军发出《关于解除租赁合同的通知书》，通知沈军租赁合同自2020年7月31日解除，要求沈军在收到本通知书后三日内支付拖欠的租金、管理费、水费等合计142769.30元及逾期付款违约金53175.89元、补付装修期租金49395.77元和经营免租期租金100557.60元，并将案涉商铺交还给花样年板桥分公司。经审核，沈军尚欠花样年板桥分公司自2020年1月1日起至2020年7月31日止的租金111169.91元、管理费39707.36元、水费585元。另外，根据合同约定，沈军的装修免租期的租金应为49395.77元，运营免租期的租金应为100557.60元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。深圳花样年商业管理有限公司南京分公司与沈军签订的商铺租赁合同及相关补充协议、花样年板桥分公司与深圳花样年商业管理有限公司南京分公司及沈军签订的《合同权利义务转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应遵照执行。沈军辩称案涉房屋已转租给案外人樊某，花样年板桥分公司应向樊某收取租金。本院认为，根据合同相对性原则，案涉房屋租赁合同承租方应为沈军。沈军亦未提供证据证明案涉房屋已转租给樊某，而且该债务的转让经得了花样年板桥分公司同意。因此，本案租赁合同的权利义务仍应由沈军承担，本院对于沈军的该抗辩意见不予采信。关于沈军欠付租金、管理费、水费的金额问题。花样年板桥分公司依据合同要求沈军支付拖欠的租金、管理费及水费，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。考虑到沈军承租房屋系经营性质的商铺，确系受到新冠肺炎疫情影响，故综合根据受疫情影响的程度、合同约定及实际履行情况，本院酌定减免沈军两个月的房屋租金共计40738.72元。据此，沈军欠付的租金为70431.19元、欠付的管理费为39707.36元，合计149953.37元。关于合同解除及解除后的处理问题。双方租赁合同约定，沈军无故迟延付清应付款超过20日，花样年板桥分公司有权解除合同，并视为沈军违约。花样年板桥分公司根据约定地址向沈军发出《关于解除租赁合同的通知书》，要求自2020年7月31日解除租赁合同，后沈军也未提出异议，故本院依法确认双方的租赁合同自2019年7月31日解除。合同解除后，花样年板桥分公司可以将沈军交付的租赁保证金及管理费押金计44864.16元从沈军欠付的租金等中予以抵扣。据此，沈军欠付的租金为25567.03元、欠付的管理费为39707.36元，合计65274.39元。关于补交装修免租期租金、营运免租期租金的问题。根据双方合同约定，若沈军实际租赁期限少于72个月，花样年板桥分公司有权要求沈军按相应年度月固定租金标准支付装修免租期租金及运营免租期内的租金。现因沈军未按约缴纳租金、管理费等费用导致合同未满72个月而解除，沈军应当补交装修免租期的租金49395.77元和运营免租期的租金100557.60元。关于逾期付款违约金的问题。花样年板桥分公司主张以合同约定的利率每日0.3%标准计算，但该违约金约定标准明显过高，本院酌定以65274.39元为基数自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告沈军于本判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司支付租金、管理费共计65274.39元及逾期付款违约金（以65274.39元为基数自2020年11月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算至实际给付之日止）；二、被告沈军于本判决生效之日起十五日内向原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司补交装修免租期的租金49395.77元、运营免租期的租金100557.60元、水费585元，合计150538.37元；三、驳回原告南京花样年房地产开发有限公司板桥分公司的其他诉讼请求。如果被告沈军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6700元减半收取3350元，由被告沈军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  薛 鹏二〇二〇年十二月二十八日法官助理  黄墨子书 记 员  吕珊珊