北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7881号原告：北京乐家文化有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡双桥路****C-308。统一社会信用代码91110105082897172Q。法定代表人：陈瑶富，经理。委托诉讼代理人：胡成宝，男，该公司副店长。委托诉讼代理人：胡彦春，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被告：王涞，女，1976年1月11日出生，汉族，户籍所在地江苏省扬州市开发区。住北京市顺义区。委托诉讼代理人：孙悦，北京声驰律师事务所律师。原告北京乐家文化有限公司（以下简称乐家公司）与被告王涞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员付铁军独任审判，公开开庭进行了审理。原告乐家公司的委托诉讼代理人胡彦春，被告王涞及其委托诉讼代理人孙悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐家公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令王涞给付拖欠的租赁费567381元（欠租673214.6元冲减保证金105833.33元）；2.请求判令王涞支付合同约定违约金6个月租金635000元；3.诉讼费由王涞负担。事实与理由：2018年9月28日，乐家公司与王涞签订了商铺租赁合同，约定乐家公司将座落于北京市密云区XXX大街X号XXX生活广场X层X号面积为1088平米的商铺出租给王涞，租赁期限为14年，租金为3.2元/天/平米，年租金为1270000元，每三年递增5%，支付时间每4个月为一期，于每期到期30日前交纳，水电费据实由王涞自行交纳。同日，王涞向乐家公司交纳合同保证金105833.33元。约定租赁期间内若因王涞违约导致合同中途终止，王涞需要赔偿乐家公司6个月的租金作为违约金并赔偿其违约行为导致的所有经济损失；还约定王涞拖欠租金超过7日未交纳，租赁合同终止等。合同签订后双方如约履行合同，但王涞在交纳第4期租金（2019年11月28日至2020年3月27日）时只交了250000元租金，拖欠租金173333.33元，之后拖欠第5期租金（2020年3月28日至2020年7月27日）423333.33元以及第6期的第一个月的租金（2020年7月28日至2020年8月18日）105833元。经乐家公司再三催要，王涞几经承诺至今还是未交纳拖欠的租金，为避免损失扩大，乐家公司通知王涞终止了租赁合同，为维护乐家公司的合法权益，故诉至法院。王涞辩称：我是北京X**教育科技发展有限公司（以下简称XXX公司）的法定代表人，承租的涉诉商铺用于XXX公司经营早教活动。我签署商铺租赁合同是职务行为，相应的法律后果应由XXX公司承担，我不是本案的适格被告，应当驳回乐家公司的起诉。假设我作为本案的被告，乐家公司称商铺租赁合同于2020年8月18日解除，我不认可。租赁合同已于2020年3月解除，我没有义务支付2020年3月之后的房租。乐家公司未安装新风系统且持续装修，没有提供适合我经营的商铺，给我造成了严重经济损失，应当赔偿我的经营损失。由于乐家公司不停装修，造成公司业绩惨淡，加之疫情的影响，我无法再续租，因此第四期房租和违约金应当予以减免，与乐家公司装修给我造成的损失及我支付的保证金相抵消，请求法院驳回乐家公司的诉讼请求。乐家公司为证明上述主张，向本院提交证据如下：1.双方之间的租赁合同，拟证明租赁用途、租金标准及违约责任等事项；2.补充协议，拟证明乐家公司已对装修行为给王涞造成的损失进行了补偿；3.王涞签署的承诺书，拟证明王涞承诺按时还款，但一直未兑现承诺；4.乐家公司的通知函，拟证明乐家公司与王涞的合同于8月13日解除。王涞对租赁合同的真实性、合法性、关联性认可，但王涞称自己不是本案的适格被告，其签署合同的行为是职务行为；王涞对补充协议的真实性认可，证明目的不认可。该协议只是对签署日之前的损失达成了赔偿协议，对之后的损失没有进行约定和补偿。王涞对承诺书的真实性认可，该承诺书能够证明乐家公司于2020年3月开始行使留置权，双方的合同已解除。王涞对通知函不认可，认为通知函对其不发生效力。王涞为证明其辩解意见，向本院提交证据如下：1.营销业绩倍增项目业绩确认单，拟证明2019年乐家公司的装修行为给王涞每周业绩督导带来的损失至少420000元；2.与邵XX的微信聊天记录，拟证明乐家公司承诺安装新风系统但未兑现承诺；3.与胡经理的聊天记录，拟证明2019年5月双方开始沟通装修补偿并签署补偿协议，该协议不涉及2019年6月之后产生的损失（商铺漏水、油漆气味、监控损坏等原因导致的）；4.与陈XX的聊天记录，拟证明乐家公司持续装修的行为对王涞经营的影响也一直持续产生；5.XXX生活广场X装饰工程施工图，拟证明亲子园中的教室受装修影响后无法使用，面积为32.5平方米；6.王涞工作群中2017-2019年间7-12月的业绩报告，拟证明王涞至少产生了70万的业绩损失；7.装修及漏水视频，拟证明乐家公司提供的商铺不适合经营，违背合同义务，应当承担赔偿责任。乐家公司对上述证据的证明目的均不认可，补偿协议中已对装修行为导致的损失进行了充分补偿，王涞对此不应反复主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月28日，乐家公司与王涞签订了《北京乐家文化有限公司租赁合同》，合同载明出租方为乐家公司（甲方），承租方为王涞（乙方）。合同第一条约定了商铺租赁位置和商铺号码。乐家公司将座落于北京市密云区XXX大街X号XXX生活广场X层X号面积为1088平米的商铺出租给王涞；合同第二条约定了商铺用途。该商铺仅供王涞经营使用，经营品牌为XXX，经营范围为早教；合同第三条约定了商铺租赁期限及免租装修期。租赁期限14年，自2018年11月28日起至2032年11月10日止。装修期60天，自2018年9月28日起至2018年11月27止；合同第四条约定了商铺租金及各项费用的缴纳。商铺租金单价为3.2元/天/平方米，年租金为1270000元，年租金每三年递增5%，租金支付时间以4个月为标准。首次支付时间为合同签订之日，首次支付金额为履约保证金105833.33元，王涞的租金分42期付款，须于每期租金到期30日前支付下一期租金。前九期每期的付款金额为423333.33元，第一期租金于2018年11月28日前交纳（对应租期为2018年11月28日至2019年3月27日），第二期租金于2019年2月28日前交纳（对应租期为2019年3月28日至2019年7月27日），第三期租金于2019年6月28日前交纳（对应租期为2019年7月28日至2019年11月27日），以此类推；合同第五条约定了保证金。为确保合同履行，王涞需在合同签订当日向乐家公司交纳保证金105833.33元，保证金由乐家公司管理，不计利息。如王涞出现欠交费用（包括租金及其他费用）等违约行为，履约保证金不予退还，王涞需按照约定向乐家公司承担违约责任；合同第六条约定了商铺的交付、验收与交还。乐家公司于2018年9月28日前将商铺交付给王涞，合同到期后，王涞需将商铺中王涞所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，将该商铺内的王涞所有的一切装修、附属设备/设施拆除；合同第七条约定了商铺的装修及修缮。租赁期限内，乐家公司确因合理原因而需对商铺进行改建、扩建或者装修的，应提前15日通知王涞。如因乐家公司原因造成王涞无法经营的，乐家公司酌情给予王涞损失补偿，补偿费用由双方协商而定；合同第八条约定了甲乙双方的权利与义务。乐家公司在王涞租赁商铺门口或其他醒目位置张贴与日常物业管理有关的通知和文件，即视为已合理通知王涞。王涞在双方终止本合同（包括但不限于合同到期或其他方式终止）前两个月须在明显位置张贴撤店通知，制定可行的方案积极解决会员问题，在此期间内不继续办理预售业务；合同第九条约定了违约责任。租赁期间内，如因乐家公司违约导致本合同终止的，乐家公司将赔偿王涞6个月的租金作为违约金，反之，王涞将赔偿乐家公司6个月的租金作为违约金。乐家公司根据本合同要求收取违约金，并不损害及影响乐家公司行使任何本合同赋予的其他权利和补救的权利（包括但不限于收回该商铺的权利）。租赁期间内，王涞非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租或者逾期不缴纳应付租金或者其他费用的，属于王涞违约，履约保证金作为赔偿金，乐家公司不予退还。王涞未按时交纳租金，自第二日起乐家公司有权按所欠租金总额每日3%标准加收滞纳金，如超过十日仍未缴纳，除追缴应缴纳的滞纳金外，保证金不再退还，商铺回收，合同终止。合同第十条约定了转租、转让和续租。合同第十一条约定了合同的变更、解除与终止。在租赁期内，王涞有下列行为之一的，乐家公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此造成乐家公司损失的，王涞应予以赔偿。（1）未经乐家公司书面同意，擅自将该商铺转租、转让、转借他人或者调换使用。（2）拖欠支付租金或者其他费用之一或全部的达到7日。（3）由于王涞原因，致使该商铺因法院强制执行而被查封。合同签订后，双方按照合同约定履行自己的合同义务。2018年9月28日，王涞向乐家公司支付了履约保证金105833.33元。2018年9月28日起，王涞承租的商铺开始计算免租装修期，2018年11月27日其免租装修期结束。2018年11月28日前，王涞向乐家公司支付了第一期租金423333.33元（对应租期为2018年11月28日至2019年3月27日）。2019年2月28日前，王涞向乐家公司支付了第二期租金423333.33元（对应租期为2019年3月28日至2019年7月27日）。2019年6月28日前，王涞向乐家公司支付了第三期租金423333.33元，（对应租期为2019年7月28日至2019年11月27日）。2019年10月28日前，王涞向乐家公司交纳第四期部分租金250000元，剩余173333.33元租金未交纳（对应租期为2019年11月28日至2020年3月27日）。2020年1月7日，乐家公司向王涞发出《承诺书》，王涞签署并承诺2020年2月29日前分两次交清全部拖欠租金，2020年1月17日前交纳150000元整，2020年2月29日前交清全部欠款，若到期未交清租金，其自愿放弃所承租的商铺，乐家公司可随时与其解除合同，收回商铺，对外出租。2020年2月29日前，王涞未按承诺交纳第四期剩余租金及五期租金。2020年8月13日，乐家公司向王涞发送通知函，告知王涞双方的租赁合同于2020年8月13日解除，限王涞在接到通知函3日内腾退商铺并交纳拖欠租金，后双方因租金问题发生纠纷。另查，2019年5月29日，乐家公司与王涞签订了《补充协议》，合同载明，甲方为乐家公司，乙方为王涞。双方对主合同中的部分条款进行了变更，并达成如下协议：（1）鉴于施工及其他对王涞造成的影响，乐家公司愿意给予王涞营业支持，王涞第一年（2018年11月28日至2019年11月27日）年租金减至529166.67元，支付时间与原合同一致，王涞需保证合同期内租金正常交纳。（2）王涞愿意给予乐家公司施工配合，同意产权方在2019年7月22日开始对商铺进行局部改造，特殊原因施工时间为18天，乐家公司负责组织该施工恢复工作。（3）乐家公司协助王涞为王涞亲子园的顾客办理交通通行证。（4）亲子园门前的空地提供给王涞使用。（5）除以上内容进行调整外，合同其他条款不做变更，仍按原约定履行。再查，2020年1月，王涞在XXX密云亲子园的门上张贴通知，告知家长2020年1月18日至2020年2月7日期间园所放假，2020年2月8日园所正式开课。自2020年3月起，由于受到新冠肺炎疫情的影响，王涞的亲子园暂时停止经营，该承租商铺一直处于未营业状态，亲子园用于经营的教具、家具及礼品等均放置在租赁场地。亲子园停止经营后，乐家公司负责看护该场地。2020年8月13日，乐家公司向王涞发送通知函后，王涞未将商铺中的经营物品搬离该场地。在本案审理过程中，经王涞申请，在王涞、乐家公司员工胡成宝及本院的共同见证下，王涞于2020年11月17日将租赁场地上的培训用具、办公设备和其他物品全部清移干净，并将租赁场地正式交还给乐家公司。庭审中，王涞认为乐家公司的装修行为对其经营造成了严重影响，经本院释明，王涞未在限定期间内向本院提起反诉。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行义务。乐家公司与王涞签订商铺租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同履行。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。王涞作为商铺的承租方应当按照合同约定按期向出租方乐家公司给付租金，现王涞拖欠第四期部分租金，在其签署《承诺书》后仍未交清第四期租金，故乐家公司要求王涞给付第四期剩余租金的诉求于法有据，本院予以支持；当事人一方违约后，对方当事人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王涞在签署《承诺书》后，未按承诺交清第四期租金并继续拖欠后续租金，其实际行为已表明其无法继续履行合同，故按照承诺书的约定双方的租赁合同自2020年2月29日解除。自2020年2月29日起，乐家公司可按承诺书的约定行使解除权，以避免损失的扩大，但乐家公司怠于行使，导致其损失扩大，故对于乐家公司要求王涞支付第五期租金的诉求，本院不予支持；按照合同约定，出租方乐家公司已向王涞履行了提供商铺的义务，承租方王涞未能完全履行支付第四期租金的义务已然构成违约，故对于乐家公司要求王涞支付第四期租金对应的违约金的诉求，本院予以支持；尽管双方约定了违约金的数额为六个月的租金，但该标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额；王涞作为承租方未能履行支付第五期租金及之后租金的义务，系受疫情影响所致，结合疫情因素及王涞经营现状，故对于王涞要求免除第五期租金及之后租金对应的违约金的诉求，本院予以支持；商铺租赁合同上明确载明出租方为乐家公司，承租方为王涞，且在后续的《承诺书》和《通知函》中，合同义务的承受方均是王涞，表明王涞是本案合同一方的当事人，故对于王涞以其不是本案适格被告要求驳回乐家公司起诉的主张，本院不予支持。王涞认为乐家公司持续装修商铺的行为给其造成巨大经济损失，经本院释明，因其未在限定期限内提起反诉，故本案对此不予涉及。自2020年2月29日起，王涞应当在合理期限内积极腾退商铺，乐家公司也应当为其腾退房屋给予必要配合，但王涞消极履行腾退义务，乐家公司亦未适当履行配合腾退的义务，双方对于之后房屋占有使用费的发生均存在过错。因王涞第四期租金对应的租期为2019年11月28日至2020年3月27日，故对于2020年3月28日至2020年11月17日期间产生的房屋占有使用费，本院以租金的标准计算确定，由双方共同承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院印发》第五条之规定，判决如下：一、冲抵被告王涞向原告北京乐家文化有限公司交纳的十万五千八百三十三元三角三分保证金后，被告王涞于本判决生效之日起七日内给付原告北京乐家文化有限公司第四期剩余租金六万七千五百元。二、被告王涞于本判决生效之日起七日内给付原告北京乐家文化有限公司第四期租金对应的违约金五万二千元。三、被告王涞于本判决生效之日起七日内给付原告北京乐家文化有限公司二〇二〇年三月二十八日至二〇二〇年十一月十七日期间的房屋占有使用费四十万五千六百九十四元。四、驳回原告北京乐家文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千八百一十一元（原告北京乐家文化有限公司已预交），由原告北京乐家文化有限公司负担三千二百八十五元（已交纳），由被告王涞负担四千五百二十六元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付铁军二〇二〇年十二月二十八日法官助理 陈 倩书 记 员 王 艳