文书内容淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初4307号原告：中国外运连云港有限公司（原中国外运淮安有限公司），住所地连云港市连云区中山西路6号。法定代表人：赵明，职务执行董事。委托诉讼代理人：李群，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。被告：姜国斌，男，1972年3月2日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所律师。原告中国外运淮安有限公司与被告姜国斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国外运淮安有限公司的委托诉讼代理人李群、何政，被告姜国斌及其委托诉讼代理人祁金波到庭参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭再次公开开庭进行了审理。原告中国外运淮安有限公司的委托诉讼代理人梁孔建，被告姜国斌及其委托诉讼代理人祁金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国外运淮安有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，被告将租赁房屋返还原告；2、判令被告支付租金283083.33元及迟延履约金（以261000元为基数，自2019年6月8日起按日万分之五计算至实际支付之日止；以22083.33元为基数，自2020年6月8日起按日万分之五计算至实际支付之日止）；3、被告支付房屋使用费（按736.11元/天，从2020年7月8日起计算到被告实际迁出房屋之日止）；4、被告支付房屋水费、电费、物业维护费等相关费用；5、被告支付违约金132500元；6、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定被告承租原告位于淮安市（富士达广场）1号楼203#房屋（建筑面积1041.06平方米）作为洗浴中心使用，租赁期限自2016年4月8日至2021年4月7日止；2016年4月8日至2019年6月7日期间租金为25万元/年，2019年6月8日至2021年4月7日期间租金为26.5万元/年，半年一付；如被告逾期不支付租金累计超过3个月，原告有权终止合同并收回房屋，被告支付6个月租金的违约金。截至2020年7月7日，被告尚欠原告租金287083.33元，原告多次催要无果，被告拒不返还房屋。被告行为已构成违约，故提起诉讼。被告姜国斌辩称，1、考虑到租赁期间新冠疫情爆发致被告无法正常营业及本市疫情防控情况，继续按原租赁合同支付租金对被告明显不公平，根据公平原则及国务院的文件相关精神，国资企业应减免3个月租金。2、2020年1月15日，原告负责人与被告结算，2019年6月8日至2020年6月7日被告尚欠租金9.5万元，2020年6月至2021年12月的租金未算，后被告分别于2020年1月20日和2020年6月15日支付租金1万元、2.4万元，另被告认为应减免三个月租金计66250元，共计100250元，故除2020年6月8日至2021年6月7日期间租金暂未支付，被告并不欠原告租金。3、被告虽有未依约足额及时支付租金的事实，但该结果尚不能完全归责于被告，该行为不足以构成根本违约，导致合同目的不能实现；原告方收费管理混乱，将莫须有的债务转嫁给被告，导致双方巨大争议，原告本身有过错；被告经营洗浴中心，受新冠疫情防控影响较大，一时出现资金困难，原告应给予合理的宽限期；涉案房屋租期较长，投入较大，目前剩余租期不到一年，且被告经营正常并愿意支付租金，双方的合同目的仍可实现，故原、被告的租赁关系不应解除。4、房屋租赁合同中迟延给付租金造成的后果是出租方不能及时使用该租金，相应损失主要应考虑为资金被占用的利息损失，且原告未就实际损失进行举证，被告认为应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算迟延违约金；解除合同的违约金（六个月租金）明显过高，依法应予调整。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中国外运淮安有限公司系国有公司，原企业名称为中国外运江苏集团公司淮阴公司。位于淮安市（富士达广场）1号楼203室房屋系中国外运淮安有限公司所有。2016年4月8日，中国外运江苏集团公司淮阴公司（出租方，甲方）与被告姜国斌（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于淮安市（富士达广场）1号楼203室房屋出租给乙方用于经营洗浴中心，租期自2016年4月8日至2021年4月7日止；房屋租金为25万元/年，自租房之日起，3年内保持不变，后2年租金为26.5万元/年，甲方同意乙方在房屋装修期间免收2个月的房租费；乙方向甲方支付押金2万元，在本合同签订后3日内支付，本合同期限届满或合同解除后，甲方除抵扣乙方应承担的费用、租金及相关损失，剩余部分应在租赁期满或合同解除之日起5日内免息如数返还给乙方；乙方租金支付以半年为单位计算方式支付，第二年起，以一年为单位计算方式支付，即每周期开始前30日内支付本计算周期的租金，即每半年（第二年起为每一年）开始前30日内支付下一个半年（或一年）租金，如遇法定休假日，则顺延至法定休假日届满后第一天支付；在房屋租赁期间，乙方支付包括但不限于水、电费、通讯网络费、电话费、物业管理费、政府有关部分征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用等，乙方对上述费用如有拖欠行为，甲方有权终止合同并追缴上述费用；乙方未按照合同约定的期限支付租金的，每迟延一天应向甲方支付本期租金万分之五的迟延履约金；乙方逾期不支付租金累计超过3个月的，甲方可终止合同并收回房屋，乙方应承担违约责任并向甲方支付违约金，违约金相当于本合同项下6个月租金；本合同到期后，乙方未及时返还租赁房屋的，应按照本合同约定当期之日租金的2倍标准向甲方支付实际拖延天数的租金。当日，双方还签订了上述房屋租赁合同的补充协议，约定：2016年4月8日至2016年12月7日（含免除2个月房屋装修时间）房租费12.5万元，乙方于协议签订之日一次性支付给甲方；2016年12月8日至2017年6月7日房租费12.5万元，乙方应于2016年11月8日至12月7日一次性支付给甲方；2017年6月8日至2018年6月7日房租费25万元，乙方应于2017年5月8日至6月7日一次性支付给甲方；2018年6月8日至2019年6月7日房租费25万元，乙方应于2018年5月8日至6月7日一次性支付给甲方；2019年6月8日至2020年6月7日房租费26.5万元，乙方应于2019年5月8日至6月7日一次性支付给甲方；2020年6月8日至2021年6月7日房租费26.5万元，乙方应于2020年5月8日至6月7日一次性支付给甲方。房屋租赁合同及补充协议签订后，中国外运淮安有限公司将涉案房屋交付被告经营洗浴中心。在合同履行过程中，因被告拖欠租金，中国外运江苏集团公司淮阴公司于2017年10月13日向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议，并要求被告支付租金等，即（2017）苏0812民初8816号案件，后原、被告于2018年1月12日在本院的主持下达成调解协议：双方的房屋租赁合同及补充协议继续履行，被告尚欠原告2018年12月7日前的租金共计28.7万元，被告在2018年7月30日前支付。达成调解协议后至原告起诉前，原告的财务收据记载，被告共向原告支付租金41.6万元（2018年1月30日至2020年6月15日期间共计47笔收款收据，其中2018年24.7万元，2019年12.6万元，2020年4.3万元）。另查明，2018年3月1日，原告公司工作人员王海洋曾向原告出具一份收条，载明收到被告房租费4万元。被告陈述，该笔租金原告未入账；原告则称，王海洋收取该笔租金后，将该款作为备用金参加广交会，会议结束后将该笔款分3次交给公司（2018年5月30日1万元、2018年6月12日1万元、2018年7月3日2万元，已包括在上述47笔收款收据中）。庭审中，被告提交一份2020年1月15日王海洋书写的其称为“结算单”的证据一份，证明被告尚欠2019年6月8日至2020年6月7日期间租金9.5万元，之后的租金暂未计算。该份“结算单”显示，被告在2019年已付租金12.6万元（共22笔），2020年1月8日、1月13日又分别支付租金3000元、6000元，王海洋在该结算单底部手写有“2019年还欠9.5万人民币，2020年未算，4月计算，4.30开始”字样，该“结算单”无双方签字确认。原告经质证认为，具体的对账应以财务的实际对账为准。另，被告还提交了其于2020年8月27日与原告公司工作人员王海洋的通话录音，证明其尚欠2019年至2020年4月（实际应为6月）租金9.5万元，扣除之后交纳的租金2.4万元及原告答应的减免一个月租金2.1万元，还欠5万元；2018年账务已清。原告经质证认为，王海洋与被告通话的当晚喝酒了，应以双方实际对账为准。原告当庭撤回要求被告支付房屋水费、电费、物业维护费等相关费用的诉讼请求。在案件审理过程中，中国外运淮安有限公司因上级单位工作整合需要而进行工商注销，其债权债务、人员、资产等由其全资股东中国外运连云港有限公司承接。另，原告向本院申请财产保全，产生保全费2670元。本案的争议焦点为：一、原、被告之间的房屋租赁合同及补充协议是否应当解除；二、被告是否存在拖欠租金的情形；三、受新冠疫情防控影响，是否应当对被告减免租金；四、原告主张的迟延履约金及违约金是否存在过高的情形，是否应予调整。关于争议焦点一，本院认为，根据租赁合同约定，第一年度的房屋租金半年一付，第二年度起一年一付，原、被告在2018年1月12日达成调解协议后，被告尚欠2018年12月7日前的租金28.7万元，被告应在2018年7月30日前付清；2018年12月8日至2019年6月7日期间的租金应为12.5万元，被告应在2018年6月7日前支付；但被告整个2018年度仅向原告支付租金24.7万元，被告欠付租金远超3个月，后续租金被告亦存在欠付的情形，特别是原告经过诉讼后，被告也未按生效法律文书及时履行。根据租赁合同约定，承租方逾期不支付租金累计超过3个月的，出租方可以解除合同，现原告要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告返还租赁房屋，本院亦予以支持。对于被告辩称有疫情影响因素问题，本院认为，被告在尚未发生疫情及疫情恢复生产后均有未及时支付租金情形，故本院对被告该辩称意见不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，根据原、被告于2018年1月12日达成的调解协议，被告尚欠原告2018年12月7日之前的租金28.7万元，2018年12月8日至2019年6月7日的房屋租金应为12.5万元，2019年6月8日至2020年6月7日的房屋租金应为26.5万元，2020年6月8日至2020年7月7日的房屋租金22083.33元，根据合同约定被告应在2020年6月7日前支付，上述租金合计699083.33元。原、被告在达成上述调解协议后，根据原告的47笔财务收据记载，被告支付了41.6万元租金，本院予以认定；关于原告公司工作人员王海洋出具的4万元租金收条，原告陈述已包含在上述47笔财务收据中（分三次入账），本院认为，原告所述在收到租金后两个多月才入账，且在重新出具收据时未将原收条收回，均不符合常理，且违反财务制度规定，同时原告所述情形与王海洋出具给被告的收据内容、时间、金额均不吻合，原告该主张证据不充分，本院不予支持，该笔4万元租金应认定为系被告另行支付，不包括在上述47笔财务收据中。扣除被告已付租金，被告还欠付原告租金243083.33元（699083.33元-41.6万元-4万元）。2020年7月8日之后的租金（或房屋占有使用费），原告要求被告按736.11元/天支付，不违反法律规定，本院予以支持。被告辩称其曾于2020年1月15日与原告工作人员王海洋对租金进行结算，其2019年仅欠租金5万元，由于被告所称“结算单”无双方的签字确认，且缺乏具体的结算凭证、明细清单印证，另外，被告与王海洋的通话录音发生在本案诉讼之后，从通话的内容来看，被告在通话中有处于主导地位，王海洋被动附和的情形，被告亦未提交其他充分证据证明双方的租金结算情况，被告该辩称意见证据不充分，本院难以采信。关于争议焦点三，本院认为，被告经营的浴室系服务业，洗浴行业受新冠病情防控影响巨大，时间较长，本院根据疫情防控情况，结合本案合同履行情况，酌情减免被告三个月的房屋租金，即66250元，故被告还应向原告支付租金176833.33元。关于争议焦点四，原告主张违约金13.25万元，由于被告违约导致本案房屋租赁合同解除，被告辩称原告主张的违约金过高，本院认为，涉案房屋面积较大，原告在合同解除后重新招租需要一定的时间，且被告曾在2017年因未按约支付租金导致原告向本院提起诉讼，双方在本院主持下达成调解协议后，被告仍未按调解协议履行义务，之后也未按合同约定支付租金，导致原告再提起本案诉讼，现原告按合同约定要求被告支付相当于6个月租金的违约金，符合双方约定，亦不违反法律规定，但本院考虑到洗浴行业受新冠疫情影响巨大，虽确定了恢复经营的时间点，但实际经营状况在很长时间内都难以恢复至疫情前的正常状态，故本院酌情将原告主张的违约金调整为8万元。由于本院已支持原告关于违约金的主张，故本院对原告要求被告再支付迟延履约金的诉讼请求不再支持。由于中国外运淮安有限公司已被注销，其债权债务、人员、资产等由其全资股东中国外运连云港有限公司承接，故被告姜国斌应向中国外运连云港有限公司履行义务。经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告中国外运连云港有限公司（原中国外运江苏集团公司淮阴公司）与被告姜国斌于2016年4月8日签订的关于淮安市富士达广场1号楼203室的房屋租赁合同及补充协议，被告姜国斌于本判决生效之日起三十日内将承租的上述房屋返还原告中国外运连云港有限公司；二、被告姜国斌于本判决生效之日起三十日内给付原告中国外运连云港有限公司房屋租金176833.33元（暂计算至2020年7月7日，后续房屋租金或占有使用费按736.11元/天自2020年7月8日起计算至被告姜国斌实际交还房屋之日止）；三、被告姜国斌于本判决生效之日起三十日内支付原告中国外运连云港有限公司违约金8万元；四、驳回原告中国外运连云港有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9236元，由原告中国外运连云港有限公司负担2748元，被告姜国斌负担6488元；保全费2670元，由被告姜国斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  张广兄人民陪审员  徐海东人民陪审员  杨顺年二〇二〇年十二月三十一日法官助理陈**元书记员金雨心附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。