新疆生产建设兵团三坪垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵1102民初78号 原告：新疆天恒基坤鹏汽车城房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市。 法定代表人：赵勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟方圆,新疆普创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑞鸿,新疆普创律师事务所律师。 被告：新疆佳博通汽车销售有限公司，住所地乌鲁木齐市。 法定代表人：刘德利，该公司总经理。 被告：刘德利，男，1974年5月15日出生，住伊宁市。 两被告共同委托诉讼代理人:冯东,山东鸢都英合律师事务所律师。 原告新疆天恒基坤鹏汽车城房地产开发有限公司（以下简称坤鹏房产公司）与被告新疆佳博通汽车销售有限公司（以下简称佳博通公司）、刘德利合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤鹏房产公司的委托诉讼代理人张瑞鸿，被告佳博通公司、刘德利的共同委托诉讼代理人冯东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告坤鹏房产公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告之间的《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》；2、请求依法判令被告立即向原告支付违约金1959300元；3、请求依法确认《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》约定地块上的全部建筑物或者其他附着物为原告所有；4、请求判决本案诉讼费、保全费、担保费、邮寄费等费用全部由被告承担；5、请求判令被告刘德利对上述诉讼请求承担连带责任，上述共计金额1959300元。事实与理由:原告与被告于2013年6月20日签订《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》，约定原告将位于新疆天恒基国际汽车文化城地块使用权转让给被告，用于汽车销售经营实体为4S店。被告必须在2014年4月19日前，按照原告的园区整体规划及其他要求，如期完成4S店的建设，并投入运营，被告的在建工程，截止起诉前，仍未完竣工也无法投入运营。对上述合同约定根本违约，严重损害了原告的合法权益，被告刘德利为被告佳博通公司的唯一股东，对公司债务享有连带赔偿责任，综上，为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告佳博通公司辩称，涉案土地使用权及地上建筑物已被山东省潍坊市坊子区法院依法裁定给某公司，产权属于该公司；原告要求解除合同，支付违约金不能成立；主张地上物属于原告所有的约定，加重了被告的责任，系无效条款，原告未在合理期限内行使解除权，已经丧失了解除权；原告未办理土地使用权转让审批、登记手续，存在违约行为，无权提出解除合同，违约金的主张已过诉讼时效。 被告刘德利辩称，答辩意见同佳博通公司一致之外，刘德利认为其与被告佳博通公司不存在财产混同，不应当承担任何责任。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据： 1、《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》一份，拟证明原被告签订该合同，对合同标的、价款、支付方式等进行约定。二被告对证据的真实性认可，认为原告提供的是格式合同，有关加重被告责任的条款是无效条款。本院对该份证据的真实性予以认定，该证据证实双方的权利义务关系。 2、《国有建设土地使用权出让合同》二份、兵（2018）第十二师不动产权证书，拟证明原被告签定的合同合法有效。二被告对该组证据的真实性无异议，但原告应该及时给第一被告办理土地使用权转让登记手续。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 3、承诺函1份、公证书、公证书。拟证明因被告违约，未按照合同约定在2014年4月19日前完成建设投入运营，也未在合同约定期限内完成建设，被告应承担违约责任。二被告对承诺函真实性认可，由于原告没有及时行使解除权，应当视为丧失合同解除权；对于公证书真实性没有异议，关联性有异议；对于原告出示的2019年5月27日的解除通知书，被告没有收到。本院对该组证据的真实性予以认定，关联性不予认定。 4、被告佳博通公司的工商信息查询打印件一份，证明被告刘德利为第一被告唯一股东，被告对该证据真实性无异议，被告佳博通公司的注册资本是10000000元，已经实缴出资，完成出资义务。本院对该份证据的真实性予以认定，关联性不予认定。 5、潍坊市坊子区人民法院执行裁定书，证明被告刘德利将涉案土地使用权作价后抵顶某公司抵欠款的行为，视为二被告财产混同；根据约定，在运营满5年之内不得转让或处置，刘德利以涉案财产私自抵债的行为对《新疆天恒基汽车服务有限公司土地权转让合同》构成违约。二被告对执行裁定书真实性没有异议，认为合同约定运营5年内不得转让或处置系无效条款。本院对该份证据的真实性予以认定，可以证明被告未按合同约定处置涉案土地及房屋的事实。 6、潍坊市坊子区人民法院协助执行通知书，拟证明刘德利将涉案土地抵债发生民事诉讼，被告佳博通公司已无实际履行《新疆天恒基汽车服务有限公司土地权转让合同》的可能。二被告对于协助执行通知书真实性没有异议，与本案没有关联性。本院对该份证据的真实性予以认定，结合被告庭审陈述，涉案合同已无法继续履行。 7、记账凭证三份、刘德利与张某结婚证，拟证明被告佳博通公司支付土地使用权出让金合计4475170元，尚欠土地使用权出让金尾款1917930元，且二被告财产混同。二被告对该组证据真实性无异议，关联性有异议。本院对该组证据的真实性予以认定，关联性不予认定。 8、潍坊市坊子区人民法院听证通知复印件一份，拟证明原告对于被告佳博通公司被执行事宜提出异议。二被告认为该证据系复印件，不予认可。本院结合原告出示的证据6，对该份证据的真实性予以认定。 被告佳博通公司为证实其抗辩理由成立，提供以下证据： 1、潍坊金诚资产评估事务所评估报告一份，拟证明坊子区人民法院委托评估机构对被告公司土地使用权及房屋价值的评估报告，说明被告公司已经投入建设近7000000元，现土地使用权价值近10000000元。原告对该份证据的真实性、关联性均不认可，被告刘德利对该份证据无异议。本院对该份证据的真实性予以认定，关联性不予认定。 2、被告佳博通公司向十二师财务局银行转账电子回单打印件一份，拟证明2016年8月31日，被告佳博通公司交了50000元的环评费。原告对该份证据真实性、关联性不认可。被告刘德利对该份证据无异议。本院认为该份证据与本案没有关联性，不予认定。 3、《建设工程施工合同》一份、建设规划许可证一份，拟证明被告佳博通公司是在2014年5月开始建设，该时间已经超过了合同中约定的时间，但原告未提出异议。原告对该组证据真实性认可，关联性不认可。被告刘德利对该份证据无异议。本院对该组证据真实性予以认定，关联性不予认定。 4、公证书一份，拟证明2019年12月9日，原告要求被告佳博通公司缴纳土地分割的有关税费，原告仍在履行合同，其诉求不成立。原告对公证书真实性认可，关联性不认可，认为被告建设4S店仍未竣工，无法办理不动产证。被告刘德利对该份证据无异议。本院对该份证据真实性予以认定，关联性不予认定。 被告刘德利为证实其抗辩理由成立，提供以下证据： 1、潍坊金诚联合会计师事务所审计报告一份，拟证明二被告不存在财产混同，佳博通公司10000000元的实缴资金已入账，被告刘德利没有从公司获取经济利益，原告主张二被告财产混同不成立。原告对该证据真实性、关联性均不认可，该组证据与原告提供的财务转账凭证相矛盾，二被告之间有债务往来，有代付欠款的行为，所以二被告财产混同。被告佳博通公司对该证据无异议。本院对该份证据真实性予以认定，对其证明效力不予认定。 本院经审理认定事实如下：被告佳博通公司系一人有限公司，被告刘德利系该公司股东及法定代表人。2013年6月20日，原告与被告佳博通公司签订一份《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》，约定原告将位于新疆天恒基国际汽车文化城地块土地使用权转让给被告，用于汽车销售经营实体为4S店，每亩70万元，总价款6393100元。合同约定：本合同双方签字后10日内，即2013年6月30日前支付70%，计4475170元，余款30%计1917930元于原告（甲方）在国土资源局办理完毕土地使用权转让的审批、登记手续后10日内（以甲方通知日为准）一次性付清。被告佳博通公司（乙方）付清全部转让金后，取的合同地块的国有土地使用权证。乙方在该地块4S店竣工验收合格后的一年内由甲方为乙方办理完毕合同地块的国有土地使用权证。合同约定：“被告必须在2014年4月19日前，按照甲方的园区整体规划及其他要求，如期完成4S店的建设，并投入运营”。2013年，被告按照合同约定支付70%合同价款4475170元。2014年4月30日，被告佳博通公司与新疆天雄伟业建筑安装工程有限公司签订《建设工程施工合同》，直至原告起诉前，该工程尚未竣工验收，亦未经营使用。2014年6月9日，原告取得兵十二师国用土地使用权证书，坐落乌鲁木齐市头屯河区，涉案土地包括其中。 另查明，2018年9月10日，潍坊市坊子区人民法院作出执行裁定书，被告刘德利作为该案的被执行人将涉案建筑物及土地使用权作价1653312617元抵顶申请执行人某公司拖欠货款、违约金、利息及案件费用。 本院认为，2013年6月原告与被告佳博通公司签订《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》，2014年6月9日原告取得涉案土地使用权证，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。故原告与被告佳博通公司签订的《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》有效，应受法律保护。 关于合同的解除问题。根据合同约定，被告佳博通公司应于2014年4月19日前，按照原告园区整体规划及其他要求如期完成汽车4S店的建设，并投入运营。原告庭审表明知道被告延期施工，但该工程至今尚未竣工，也未投入使用。原告与被告签订该合同未实现带动汽车产业文化园区业态的发展的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，可以解除合同：…（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。二被告不同意解除合同，要求继续履行，但庭审表明，没有履行的能力，故原告主张解除《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》符合法律规定，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对合同解除后的法律后果被告佳博通公司可另行主张权利。 关于主张违约金的问题。依据涉案合同约定：如果被告不能按本合同条款之规定期限，完成投入运营的…除经甲方书面同意或者不可抗力事由引起的迟建外，自规定的建设期限届满之日起，超出90日未完成的。罚以本合同转让金额的30％作为违约金，甲方有权终止合同，并由甲方无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物其他附着物。原告认为被告违约，被告辩称根据合同约定余款30%于原告在国土资源局办理完毕土地使用权转让的审批、登记手续后10日内一次性付清，原告未向被告办理国有土地使用权证，存在违约行为。本院认为，合同约定被告在该地块4S店竣工验收合格后的一年内由原告为被告办理完毕合同地块的国有土地使用权证。由于被告佳博通公司4S店未竣工验收合格，致使国有土地使用权证未能办理，且合同约定被告完成建设并实际经营满5年后，被告取得使用权的土地有连同建筑物依法自行处置。2018年9月，刘德利作为另案的被执行人将涉案房屋建筑物及土地使用权作价1653312617元抵顶其他申请执行人。刘德利系佳博通公司的法定代表人，该行为代表公司行为。综上，可以认定被告佳博通公司违反合同约定，构成违约。被告辩称原告主张违约金已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。原告称因涉案土地红线图发生变更，面积变更，合同价款变更致使违约金应计算为1959300元，但变更面积及价款与被告并未形成书面协议，本院认为应按合同约定的面积及价款处理本案。二被告认为若解除合同，违约金过高，根据合同约定、被告的过错程度及违约行为，本院对违约金作出调整，认定以合同未付款1917930元基数，从被告刘德利2018年9月将涉案土地及房屋抵顶其他申请执行人为起算时间，按照2018年中国人民银行同期贷款利率4.75%计算2年为182203.35元，超出部分不予支持。 关于主张地上建筑物归原告所有的问题。根据原告出示的潍坊市坊子区人民法院作出执行裁定书，被告刘德利将建筑物及土地使用权作价1653312617元抵顶申请执行人某公司，该案已进入执行程序。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定，审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。 关于被告刘德利承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十二条规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告刘德利作为执行裁定书中的担保人，将佳博通公司的财产抵顶申请执行人，且刘德利庭审中提供的证据，也不能证明佳博通公司财产独立于其个人财产，可以认定刘德利与佳博通公司财务混同。原告主张被告刘德利承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，判决如下： 一、解除原告新疆天恒基坤鹏汽车城房地产开发有限公司与被告新疆佳博通汽车销售有限公司签订的《新疆天恒基汽车服务有限公司土地使用权转让合同》； 二、被告新疆佳博通汽车销售有限公司于本判决生效后十日内向原告新疆天恒基坤鹏汽车城房地产开发有限公司赔偿违约金182203.35元； 三、被告刘德利对上述违约金182203.35元承担连带责任； 四、驳回原告新疆天恒基坤鹏汽车城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11031元（已减半收取），由原告新疆天恒基坤鹏汽车城房地产开发有限公司负担10005元，被告新疆佳博通汽车销售有限公司负担1026元（给付时间同上）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。 审判员  李慧 二〇二〇年十二月一日 书记员  李阳