北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30129号原告（反诉被告）：张春容，女，1967年12月17日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘浩，北京市东卫（广州）律师事务所律师。被告：周仔毅，男，1990年3月17日出生，汉族，自由职业者，住重庆市沙坪坝区。被告（反诉原告）：四川荣一家酒业有限公司，住所地四川省成都市大邑县王泗镇飞羊村6组8号。法定代表人：冯新，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：丁俊茹，四川旭兴律师事务所律师。原告（反诉被告）张春容诉被告周仔毅、四川荣一家酒业有限公司（反诉原告，以下简称荣一家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春容及其委托诉讼代理人刘浩，被告周仔毅、荣一家公司共同委托诉讼代理人丁俊茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春容向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告和二被告双方于2019年9月26日签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令二被告腾退占用的原告位于北京市西城区（原宣武区）XX1、XX2的房屋，并拆除隔墙恢复房屋原状。3.请求判令二被告支付原告2020年7月10日至2020年8月9日租金13333.33元。4.请求判令二被告支付原告2020年8月10日至实际腾退之日起的房屋占用费（以合同约定的房租金额为计算标准）。5.请求判令二被告支付原告违约金16000元。6.请求判令二被告支付原告提前退租违约金48000元。7.诉讼费用由二被告承担。第3.5.6项费用合计73333.33元。事实和理由：原被告双方于2019年9月26日签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告承租原告位于北京市西城区（原宣武区）XX1、XX2的房屋，XX1房屋建筑面积37.73平方米，XX2房屋建筑面积27.84平方米。租赁期为4年，自2019年10月9日起至2023年10月9日止。租金标准为前两年年租金为16万元，后两年年租金为18万元。租金付款方式为半年付。第一笔租金在签订合同后7日内支付，第二笔租金在2020年4月9日支付。被告违约的，按照租金的10%支付违约金。被告提前退租的，按照年租金的30%支付违约金。合同签订后，原告将房屋交给被告。被告按约支付了第一笔租金，第二笔租金8万元应于2020年4月9日支付，经原告多次催要，被告才在2020年5月4日支付了4万元，第二笔租金剩余4万元一直没有支付给原告。被告的行为已严重违约，损害了原告的合法权益。同时，租赁合同第三条的约定，房屋用途属于商业，而被告擅自将房屋改成了商住混用，严重违反了租赁合同第三条和第五条的约定，不符合消防和安全要求，亦属违约，按照租赁合同第十四条的约定，原告有权解除合同。另补充，我们原来认为合同相对人是周仔毅，因为在签订租赁合同的时候周仔毅并没有提交荣一家公司的授权手续，现在周仔毅声称其代表荣一家公司租赁房屋，且荣一家公司自愿加入到诉讼中，构成债务加入。我方同时认为二被告之间存在着一定的恶意串通行为。所以我方认为荣一家公司应承担连带责任。周仔毅、荣一家公司辩称，首先被告同意解除双方签订的房屋租赁合同，对于原告其他的诉讼请求被告不予认同。首先，原告未提供房屋产权证，导致被告不能正常经营，合同目的不能实现，被告对此没有任何责任。其次，由于疫情的影响，政府修建围墙，使得原本的临街商铺变成了一个小区内的临街商铺，导致合同签订时的情形发生了重大变更。周仔毅在签订合同时是荣一家公司的员工，他不应该承担任何责任。针对原告所述二被告之间存在恶意串通的欺诈行为，被告对此不予认可。原告未能举证证明双方存在欺诈行为。并且周仔毅在签订合同时，的确为荣一家酒业有限公司员工，在当时代表公司前往北京拓展北京市场。虽然没有在签合同时直接向原告出具书面的授权委托等手续，但荣一家公司对周仔毅的相关行为是予以认可的。荣一家公司向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决解除反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁合同》。2.依法判决被反诉人返还反诉人房屋租金120000元；押金10000元。3.依法判决被反诉人承担反诉人装修损失费115000元。4.依法判决被反诉人承担反诉人无法办证经营造成的费用损失总计：62641.00元。以上1、2、3、4项合计307641元。5.本案本诉、反诉费用由被反诉人承担。反诉事实和理由：反诉人委托周仔毅与被反诉人于2019年9月26日签订《房屋租赁合同》，由反诉人承租被反诉人位于北京市XX1、XX2号处商铺；约定租赁期限为4年。合同签订后，反诉人即按合同约定履行了相应的付款义务，而被反诉人未按约定向反诉人提供房屋产权证等凭证，使反诉人无法办理经营所需的证照，致使反诉人无法正常营业，且损失惨重（具体损失详见附件清单），按照《中华人民共和国合同法》的规定，一方不履行主要义务，给另一方造成损失的应当承担赔偿损失的违约责任。同时，由于特殊原因，行政机关在上述商铺门口修建围墙，使得原本作为临街商铺的店铺现成为了小区内铺面，使用价值完全缩减。与签订合同时的情形已经发生重大变更，合同目的已经不能实现，继续履行合同将严重损害反诉人的权益。被反诉人拒不提供反诉人办理营业证照所需的权属证书，已给反诉人造成经济损失，同时由于店铺门口的围墙导致合同履行的情形发生重大变更，合同目的已不能实现，经与被反诉人协商无果，特提起反诉请依法判决，支持反诉人的诉求请求。针对反诉，张春容辩称，关于反诉人所述提供房产证办理经营证照问题。首先，合同中并没有约定我方需要为荣一家公司提供相关证照去注册公司，这并非我方的合同义务。其次，从被告提供的证据来看，荣一家公司要求我方提供证照的时间应该是在2020年的5月份。彼时，第二期的房租应于4月9号交纳。但被告并没有按时交纳租金，被告是在自身已经违约的情况下向原告提出非合同义务的履行。我方不仅没有义务向被告提供产权手续，在荣一家公司违约在先的情况下，我方也不能向其提供相关产权手续。关于临街商铺一节。首先，合同并没有约定被告租赁的房屋属于临街商铺，仅约定由被告进行经营，并不考虑是否具备临街因素。期次，修建围墙目的是为了防范疫情，保护相关工作人员人身安全。建墙行为与原告无关，原告没有责任。另外，围墙的修建是将整个XX国际市场，或者说这一办公和商业区域全部围了起来，并不是说专门针对的涉案的这两间房屋。围墙距离涉案租赁房屋很近，围墙上有两个门，根本就不妨碍被告任何经营活动。另外，整个XX国际商业区域是一个固定交易的一个场所，围墙的建设并不会导致被告经营受到影响，不能说修了围墙被告就无法营业。而且自从被告租了涉案房屋之后，就一直在正常经营。法律也没有规定外地企业到京后必须办理营业执照才能够经营。被告称其没有办理营业执照而违法经营，是没有依据的。周仔毅述称，相关的法律责任后果应当由荣一家公司承担。其他意见与荣一家公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年9月26日，原告（出租方、甲方）与被告周仔毅（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市西城区（原宣武区）XX1、XX2的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方进行商业使用。租期4年，期限自2019年10月9日起至2023年10月9日。前两年每年租金16万元，后两年每年租金18万元，付款方式为半年付。各期租金支付时间为合同签署7日内、2020年4月9日、2020年10月9日、2021年4月9日。乙方对房屋进行装修、装饰或添置新物，要符合法律法规以及消防、安全要求。租赁期满或合同解除后，乙方添置的新物可由其自行收回。乙方负责将隔墙拆除。乙方擅自改变房屋用途、拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按租金10%向甲方支付违约金。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按年租金的30%支付违约金。关于合同履行情况，被告称其对涉案房屋进行了装修，并加装简易隔断物将房屋隔开用做经营、办公以及简易的休息室使用。荣一家公司的工作人员冯XX向原告支付了第一期租金8万元、房租租赁保证金1万元，并于2020年5月4日向原告支付第二期部分租金4万元。庭审中，双方确认2020年新冠疫情防控期间，政府在涉案房屋所在经营区域周边建设围墙。根据双方提交的照片证据显示，围墙系通透铁栏所制，且在涉案房屋周边的围墙上开设铁门以便进出。为证明原告存在拒绝提供房屋产权证照的行为，以及装修、工资、差旅等损失，荣一家公司提交以下证据用于证明：1.2020年4月27日至2020年6月19日，荣一家公司员工冯XX以及公司其他员工与原告聊天记录。2.装修合同、报价单、转账记录、仓库租赁合同及收据、身份证明、发票、收据、车票若干。原告对上述证据1的真实性予以认可，不认可其他证据的真实性，不认可证据的证明目的。主张根据聊天记录可知，被告系在其违约未支付租金的情况下要求原告提供产权证，此前被告并未向原告提出过证照要求，原告不提供产权证的原告在于其行使抗辩权。经询，被告不主张装修残值鉴定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同主体，根据双方提交的证据以及陈述可知，周仔毅与张春容签订租赁合同时并未出示相关授权文件，且租赁合同上除张春容、周仔毅外，并无其他主体签章，故本院认定张春容、周仔毅就涉案房屋形成租赁合同关系。因荣一家公司认可张春容、周仔毅的合同关系，并愿意承担合同义务，故荣一家公司构成债务加入，应与周仔毅共同承担合同责任。关于合同解除，双方同意解除合同，本院不持异议并予以确认，合同解除时间以周仔毅收到相关诉讼材料时间（2020年8月14日）为准。关于腾退房屋，合同解除后，被告应将房屋交还原告收回。因被告对涉案房屋进行了装修并加装房屋隔断，在原告不予利用的情况下，原告要求被告将房屋内隔墙拆除恢复原状腾退房屋，存在事实和法律依据，本院予以支持。关于支付租金，被告虽主张原告未配合被告出示产权证副本办理营业执照，但被告已于2019年10月入场经营是不争的事实，根据微信等证据，被告提出办理证照的时间为2020年5月左右，彼时，被告未支付第二期租金的行为已经构成违约，且双方就第二期租金支付事宜未能达成一致意见，故原告因此拒绝配合被告办理营业执照存在合理抗辩事由，二被告应支付合同解除前后的房屋租金及占用费。关于支付租金及占用费的数额，被告虽主张政府修建的围墙影响其经营，但根据双方提交的证据可知，该围墙实质上为通透的围栏，不影响他人对于商铺的识别，且该围墙开设有进出口，也不影响他人进出，故被告以围栏影响其经营的抗辩意见，仍缺乏足够的证据予以证明，本院不予采纳。但是考虑到新冠疫情对于实体经营的不利影响，本院根据公平原则以及本案的具体情况，酌定原告应减免两个月租金为宜，其他租金及占用费仍参照原合同标准进行支付，因被告周仔毅认可荣一家公司的诉讼请求，同意荣一家公司承担相应的法律后果，本院对原告有关租金及占用费支付、被告荣一家公司有关退还租金及押金诉讼请求中的合理部分予以支持。关于违约金，首先，依据现有证据，本院难以认定被告将房屋用途改变为居住。其次，被告未如约支付租金的行为虽然已构成违约，但根据微信证据可知，受疫情影响，被告及相关员工已及时向原告主张减免租金，故被告迟延支付租金的行为亦存在合理抗辩。本院仍根据公平原则以及本案的具体情况，对于原告有关违约金的诉讼请求均不予支持。关于反诉装修费，根据上述分析的法律事实，被告未能继续支付后续租金的行为在先，原告拒绝配合被告办理营业执照存在合理抗辩事由，在原告不同意利用房屋装修物的情况下，被告应将相关房屋隔断及装修予以拆除，被告提交的证据亦不足以证明装修价值，故被告要求原告赔偿装修费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于其他办证损失，缺乏合同、事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认张春容、周仔毅于2019年9月26日就北京市西城区（原宣武区）XX1、XX2的房屋签订《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除。二、自本判决生效之日起七日内，周仔毅、四川荣一家酒业有限公司将北京市西城区（原宣武区）XX1、XX2的房屋内的隔墙装修物拆除，并腾空房屋交张春容收回。三、自本判决生效之日起七日内，周仔毅、四川荣一家酒业有限公司支付张春容房屋租金及占用费（自2020年7月10日至本判决第二项确定的房屋腾退完毕止，按照每月13333元计算）。四、自本判决生效之日起七日内，张春容退还四川荣一家酒业有限公司租金26667元、押金10000元。五、驳回张春容的其他诉讼请求。六、驳回四川荣一家酒业有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，由周仔毅、四川荣一家酒业有限公司负担158元（自本判决生效之日起七日内交纳），由张春容负担709元（已交纳）；反诉费2957元，由张春容负担352元（自本判决生效之日起七日内交纳），由四川荣一家酒业有限公司负担2605元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年十二月十四日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹