河南省罗山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1521民初3100号原告（反诉被告）：李广华，男，1981年9月20日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：范秀秀，河南保航律师事务所。代理权限，特别授权。被告：张德群（反诉原告），男，1952年2月21日出生，汉族，住河南省信阳市罗山县。被告张后青（反诉原告），女，1976年1月4日出生，汉族，住址同上。现住广东省东莞市。委托代理人：方松，河南保城律师事务所律师，代理权限，特别授权。原告（反诉被告）李广华与被告张德群、张后青（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李广华的委托代理人范秀秀、被告张德群、张后青（反诉原告）的委托代理人方松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李广华向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告的定金40000元，支付违约金132000元，赔偿居间费用24000元，合计196000元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年8月28日，原告与被告订立《房屋买卖合同》，合同约定甲方（本案被告）将位于郑州高新技术开发区月桂路21号18号楼1单元31层1××号房产出售给乙方（本案原告），房产总价132000元，合同签订时乙方支付定金20000元，剩余房款1300000元于2020年8月29日网签后一次性转给甲方，双方应在3个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户手续。甲方若不出售本合同内房屋或价格变动，视为单方解除合同，应按房款的10%赔偿乙方，并赔偿乙方所交的同额定金。乙方支付居间方郑州中发房地产营销策划有限公司居间费用24000元。合同签订后，原告依约支付定金20000元。时至今日，被告以各种理由拒绝按照合同约定办理网签。原告认为，原告已按合同约定支付了定金，被告未按照约定履行义务致使合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任，并赔偿原告支出的居间费用。为了维护原告的合法权益，特立此状，恳请法院支持原告的诉讼请求。反诉原告张德群、张后青（本诉被告）向本院提出如下反诉请求：1、请求依法判决解除反诉人与被反诉人于2020年8月28日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判决反诉人支付违约金132000元；3、请求判决本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由：一、反诉人与被反诉人的合同履行期为2020年8月29日。2020年8月28日，反诉人与被反诉人签订《房屋买卖合同》，该合同约定所交易之物业为：郑州高新技术开发区月桂路21号18号楼1单元31层1××号房，房屋转让总价款为人民币132000元。虽该合同第五条约定反诉人及被反诉人应在3个工作日内到房管部门办理过户手续，但因反诉人一家早已定居广东，2020年9月1日小孩要开学，故要求在2020年8月29日办理过户并支付房款后好回广东。所以双主经协商后在《房屋买卖合同》第十五条第三款特别约定：“于2020年8月29日办理网签过户并支付全部房款”。根据《合同法》第七十七条：“当事人协商一致可以变更合同”。所以，本合同的履行期为2020年8月29日过户。二、被反诉人在2020年8月29日当天在房管部门办理房产过户手续过程中一直拒不办理过户签名，且不讲任何理由的情况下擅自匆匆离开房管所，造成约定的2020年8月29日过户无法完成，属于被反诉人违约。1、2020年8月29日早上九点，反诉人、被反诉人、及中介公司人员均到达房管所，准备按合同约定的2020年8月29日到房管所办理过户手续。该事实足以证明了合同履行期就是2020年8月29日当天过户支付尾款。而不是合同签订后的三天内过户。2、三方人员一起共有10人左右，从早上九点到房管所开始办理手续准备过户，所有手续都办好了，就等被反诉人签名，但被反诉人从早上九点位一直到下午两点左右，都拒绝签名，造成手续一直没有办法完成。在正午二点左右，被反诉人与其妻子擅自匆匆离开房管所，导致无法完成网签，被反诉人的行为已构成违约。3、根据《合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致不能实现合同目的；（二）履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人人方迟延履行主要债务，或者有其他违约行为致不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据《合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”。依被反诉人于2020年8月29日擅自离开不履行合同的行为就是以自己的行为表明不履行合同义务，反诉人可以要求解除合同并承担违责任。三、反诉人认为，被反诉人的行为严重违反了合同约定，致使合同的目的无法实现。另反诉人在收到法院起诉材料后并没有明确表示不卖房给被反诉人，可以继续按合同交易，但被反诉人一意孤行，坚持起诉。反诉人也只有按事实依合同和法律提起反诉，维护自己的合法权益。综上，反诉人为维护其合法权益，特向贵院提起反诉。恳请判如所求。针对本诉原告李广华的诉求，本诉被告张德群、张后青辩称，按合同约定2020年8月29日办理过户并支付房款，被答辩人的行为已严重违约，应当依法承担违约责任。被答辩人没有证据证明答辩人有违约行为，被答辩人要求答辩人承担违约金没有任何事实依据。原告诉求既选择定金又选择违约金没有法律依据。原告要求的居间费用没有法律依据。综上，答辩人并没有违约，违约方是被答辩人，请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本诉被告张德群与张后青系父女关系。户籍所在地为河南省信阳市××东××乡××组，现定居在广东省××××镇。本诉被告张德群在郑州市高新技术开发区月××号有商居房一套想要以底价1320000元的价格对外出售，并将出售信息挂在郑州中爱房地产营销策划有限公司。通过郑州中爱房地产营销策划有限公司居间服务，本诉原告李广华想要购买本诉被告张德群的房产。为此，本诉二被告与中介公司以及本诉原告李广华经过多次磋商，本诉二被告对是否要卖房也出现过反复。但最终为了达成买卖协议，本诉被告张德群于2020年8月20日从广东赶到郑州，本诉被告张后青于8月23日前后也赶到郑州。本诉原告李广华与本诉被告张德群于2020年8月23日签订了第一次房屋买卖合同，合同价款1320000元、定金为50000元；支付方式为商业贷款，首付款为400000元，余款920000元由本诉原告向银行贷款后转到房管局资金监管中心，房产过户后由房管局资金监管中心将该款项转给甲方。合同约定由本诉被告张德群支付中介费24000元。合同签订后，因本诉被告要求全款支付，双方再次协商，并于2020年8月28日重新签订了房屋买卖合同。合同约定，本诉被告将位于郑州高新技术开发区月桂路21号18号楼1单元31层1××号房产【产权证号为豫（2020）郑州市不动产权第0190774号】，产权人张德群，房屋建筑面积88.71平方米。合同第二条成交总价款为1320000元，合同第三条约定合同签订时，由本诉原告支付定金20000元。合同第四条约定采取一次性支付价款方式。第五条约定双方应在3个工作日内共同到房管局立契办理房产过户手续，过户相关税费由本诉原告承担。合同第六条约定交房时间为本诉原告支付房款后。合同第十条对违约责任约定如下：甲方违反合同第五条的约定（即不出售本合同内房屋或价格变动），或甲方以未收到定金为由拒绝履行合同，视为其单方解险合同，应按本合同签订总房款的10%赔偿乙方，并赔偿乙方所交的同额定金；乙方若违反本合同第五条的约定，（即不再购买本合同内房屋或价位变动），则视为其单方解除合同应按本合同签订总房价的10%赔偿甲方。若甲、乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。合同第十五条约定，1、乙方支付给丙方（中介公司）现金24000元；2、甲方实收壹佰叁拾贰万元，不承担其他费用；3、甲乙双方协商剩余房款壹佰叁拾万元整于2020年8月29日网签后尾款一次性转给甲方，甲方必须配合乙方将全部过户手续完成。甲方为本诉被告张德群，乙方为本诉原告李广华。合同签订当日，本诉原告李广华向本诉被告张德群交付购房定金20000元。因本诉二被告定居广东，本诉原告为某集团领导，双方均急于离开郑州，由中介公司协调房管局工作人员，决定周六（2020年8月29日）加班办理网签过户。本诉原、被告及中介公司三方于2020年8月29日到房管局，房管局工作人员在办理网签的过程中，因其他事由，告知本诉原、被告及中介方，当日下午三点再过来办理网签过户。本诉原告李广华因工作原因，称不能在郑州等，提前离开。本诉被告张后青不愿意，从中介公司拿走产权证，于第二日离开郑州，为此网签未果。2020年8月31日本诉原告来郑州要求本诉被告到房管局办理网签过户，因本诉被告已离开郑州回广东，本诉原告李广华遂报警，双方为此产生分歧。中介公司工作人员当庭陈述，本诉原告李广华于2020年9月通过同一中介公司，并在同一小区另购房屋一套并已办理过户手续。双方就此事协商未果，本诉原告遂诉来我院。另查明涉案房屋本诉被告张德群至今并未对外出售。上述事实，有当事人身份信息、产权证复印件、购房合同、定金收据、双方微信聊天记录、证人证言等证据在卷佐证，并经本院开庭质证与审查，可以采信。本院认为，当事人双方应当本着公平及诚信的原则行使权利、履行义务。就合同价款、履行方式、履约期限等内容没有约定或约定不明，双方可以协议补充，没有达成补充协议的，按合同条款或交易习惯确定，有利于实现合同目的。在本案审理中，关于涉案主体问题，因涉案房屋权利人系本诉被告张德群，合同双方为本诉原告李广华和本诉被告张德群，故本诉原告将张德群女儿张后青列为涉案本诉被告没有法律依据，基于此，张后青亦不能成为本案反诉原告。本案为房屋买卖合同纠纷，本诉原告李广华与本诉被告张德群所订房屋买卖合同虽已成立，但并未到登记部门办理登记过户，合同未能生效，本诉原告李广华未支付合同价款，本诉被告亦没有交付房屋。双方在履行合同的过程中，办理网签过户因双方各自原因未果，但均不足以导致根本性违约。双方均本可以要求对方继续履行合同，但因本诉原告现已购他房，致双方所订合同目的不能实现。结合本案的客观情况，双方所订合同应予解除，返回双方所订合同前初始状态，本诉被告张德群所收本诉原告李广华定金予以退还。现本诉原告在未向法庭要求解除合同的前提下，要求本诉被告双倍返还定金并承担违约责任，及于前述理由，本院不予支持。反诉原告要求依法解除合同，因合同目的已不能实现，本院予以支持，但要求反诉被告李广华支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除本诉原、被告所订房屋买卖合同。二、本诉被告张德群于本判决生效之日起十日内退还所收本诉原告李广华购房定金20000元；三、驳回本诉原告李广华的其他诉讼请求；四、驳回反诉被告张德群的其他反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2110元，由本诉原告李广华负担，反诉案件受理费减半收取1470元，由反诉原告张德群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员 高 控二〇二〇年十二月四日书记员 陈金华