贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8668号上诉人（原审原告）：谭剑，男，1965年11月14日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人（原审原告）：周能群，女，1973年5月11日出生，汉族，住贵州省毕节市。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。二上诉委托诉讼代理人（特别授权）：谢忠明，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人谭剑、周能群因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人谭剑、周能群上诉请求：撤销一审判决第二项，改判碧阳置业公司退回各项开户费及交易费3285元；一审、二审案件受理费由碧阳置业公司承担。事实及理由：上诉人在签订商品房买卖合同时，就按碧阳置业公司的要求缴纳了各项开户费及交易费，因碧阳置业公司出具的原始凭证遗失，通过碧阳置业公司财务人员查证后，在遗失声明上注明代收金额为3723元，收据号：1816579。一审不支持上诉人主张退还各项开户费及交易费的请求错误。被上诉人碧阳置业公司未进行答辩。谭剑、周能群向一审法院起诉请求：1.判决被告退回各项开户费合计3723元；2.判决被告支付逾期办理不动产权证书产生的违约金33662.85元（违约金以396557元为基数，按日万分之一的标准，从2016年6月30日起计算到2018年10月29日止）。一审法院认定事实：2013年10月20日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第21幢1单元22层2号房；总价款396557元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款396557元。2015年6月27日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2016年10月24日，被告取得商品房房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住的第21幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年3月19日，被告通过《毕节日报》公告通知涉案业主提交相关资料办理不动产权证书。2018年9月15日，原告委托被告办理不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办理房屋不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因合同约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据合同第二十二条“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”及合同附件十二《补充协议》“8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，可认定原告已于办理入住手续时（2015年6月27日）交齐了被告当时要求提交的办理转移的相关资料，被告应当于2015年6月27日后的360日内（即2016年6月23日前）为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。因被告未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2016年6月23日前办理，被告应自2016年6月23日起承担延期办理产权转移登记的违约责任。被告提出该诉讼请求已部分超过诉讼时效，原告于2020年6月1日提起诉讼，2017年6月2日起的部分未超过诉讼时效。鉴于本案中由被告代为办理商品房转移登记，只要被告具备应由其具备的办理商品房转移登记的有关文书，并通知原告提交应由原告提交的资料予以办证，可视为是由于被告的原因未能办证的情形消除，被告不再承担上述违约责任。在案证据显示，被告于2018年1月15日在原告所住的第21幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证，故其逾期办证违约金应计算至2018年1月14日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款364673元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月2日起计算至2018年1月14日，共计9001.84元（396557元×0.0001×227天）。关于退还各项开户费的问题。原告虽提供《遗失声明》欲证明其向被告支付了各项开户费，但该《遗失声明》不能识别代收款的具体项目，达不到原告证明被告向原告代收各项开户费合计3723元的证明目的。因此，对原告提出的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭剑、周能群逾期办理不动产权证书的违约金9001.84元；二、驳回原告谭剑、周能群的其他诉讼请求。案件受理费367元，由原告谭剑、周能群承担342元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25.00元。本案审理过程中，谭剑、周能群向本院提交碧阳置业公司出具的《收据》，载明：代收各项开户费及交易费3723元。用以证明：碧阳置业公司向其收取各项开户费及交易费3723元，应予退还。碧阳置业公司质证意见:对三性无异议，但达不到证明目的。经审，《收据》与谭剑、周能群一审提交的《遗失声明》相互印证，能证明碧阳置业公司代收谭剑、周能群各项开户费及交易费3723元的事实，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，碧阳置业公司代收谭剑、周能群各项开户费及交易费3723元。本院认为，《收据》《遗失声明》相互印证，证明碧阳置业公司代收谭剑、周能群各项开户费及交易费3723元，本院予以确认。根据双方约定，各项开户费及交易费系谭剑、周能群委托碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，谭剑、周能群在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还。故对谭剑、周能群主张返还“开户费及交易费”3285元的请求，予以支持。综上，上诉人谭剑、周能群的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9328号民事判决第一、二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭剑、周能群逾期办理房屋权属证书违约金9001.84元；驳回原告谭剑、周能群的其他诉讼请求。”二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日期起十日内返还上诉人谭剑、周能群各项“开户费及交易费”3285元。一审案件受理费367元，由被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担350元，上诉人谭剑、周能群负担17元；二审案件受理费50元，由被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月二十三日书记员 高 进