上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5725号原告：刘跃兵，男，1967年12月13日生，汉族。委托诉讼代理人：江文强，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海岩松宾馆有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张元辰，执行董事。委托诉讼代理人：阮思坤，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭娟，上海日盈律师事务所律师。原告刘跃兵诉被告上海岩松宾馆有限公司(以下简称“岩松宾馆”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘跃兵及其委托诉讼代理人江文强、被告岩松宾馆的委托诉讼代理人谭娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘跃兵向本院提出诉讼请求：1、确认刘跃兵、岩松宾馆签订的商铺租赁合同于2020年1月14日解除；2、判令岩松宾馆返还租金人民币30,750元(以下币种均为人民币)；3、判令岩松宾馆返还房屋押金41,000元；4、判令岩松宾馆支付违约金61,500元；5、判令岩松宾馆赔偿装修、购置的货品、人工工资等经济损失合计122,069.5元；6、判令岩松宾馆赔偿律师费5,000元和中介费2,000元。事实和理由：2019年11月8日，刘跃兵、岩松宾馆签订商铺租赁合同，约定被告将上海市宝山区友谊路XXX号一层北侧沿街商铺(以下简称“系争商铺”)出租给刘跃兵用于经营生鲜水果零售，租赁期限自2019年11月8日起至2024年9月30日止，每月租金20,500元。租赁合同同时约定，岩松宾馆必须提供商铺产权证、转租证明等资料协助刘跃兵办理经营所需的营业执照和食品经营许可证。合同签订后，刘跃兵向岩松宾馆支付了租金30,750元和押金41,000元，并对系争商铺进行了装修。然在刘跃兵办证过程中，岩松宾馆只提供了商铺产证复印件，未提供转租证明等其他必要办证材料，致使刘跃兵无法办理营业执照，2019年12月装修完毕后至今未能营业。刘跃兵认为，岩松宾馆无法协助其办理经营所需证照，造成其重大经济损失，应承担赔偿责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。在审理过程中，刘跃兵向本院申请撤回了中介费2,000元的请求。被告岩松宾馆答辩称：租赁合同签订、租押金支付情况如刘跃兵所述，同意租赁合同于2020年1月14日解除；刘跃兵支付租金至2020年2月7日，系争房屋于2019年11月8日交付刘跃兵使用；租赁合同明确岩松宾馆没有义务为刘跃兵办理营业执照，刘跃兵应了解办理证照所需的材料，自行评估风险；岩松宾馆现可以协助办理有限责任公司或者个人独资企业的营业执照。综上，不同意刘跃兵的全部赔偿请求。本院经审理认定事实如下：系争商铺的权利人为上海市宝山区总工会。2019年11月8日，刘跃兵(乙方、承租方)和岩松宾馆(甲方、出租方)签订商铺租赁合同，约定甲方向乙方出租系争商铺，面积120平方米，乙方承租商铺用于崇明土特产或生鲜、蔬菜、水果、商铺零售。租赁期限4年11个月，自2019年11月8日起至2024年9月30日止。每月租金20,500元，自商铺起租日起算，其中自2019年11月8日起至2019年12月22日为免租期。乙方另应向甲方交付保证金41,000元。合同第二条主要约定，乙方已充分了解该房屋的现状及权属性质。乙方租赁该房屋经营所需的行政审批手续及装修审批手续由乙方在开业前自行办理完毕，包括但不限于食品卫生许可(如需)、工商营业执照、税务相关证照手续、装修的消防审批和验收手续等。若乙方未能在上述期限内办理完毕相关证照手续，由此引起的相关责任及损失由乙方自行承担，造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方损失。由于甲方对乙方经营的行业及项目等不了解、不熟悉，因此甲方仅负有提供现有证照材料的义务，至于甲方提供的证照材料能否办理乙方经营或装修所需的工商、税务、消防等政府部门的相关证照手续则由乙方自行评估并承担风险，但甲方保证其提供的材料的真实性，并保证及时向乙方提供上述材料等。第三条主要约定，本合同终止后且乙方不再续租的，甲方将对商铺进行收回，并检查商铺及其设施；如商铺及设施完好，且乙方不存在违约情形的，甲方将在乙方退租后十五个工作日内向乙方无息退还保证金等。第八条主要约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除、终止时返还该房屋并搬迁完毕等。第十条主要约定，未经甲方许可乙方不得擅自对该商铺进行装修，不得改变商铺内承重墙等主要结构等。第十一条主要约定，本合同租赁期间内，除因不可抗力因素外，因任何一方过错原因导致乙方提前退租的，过错方应向非过错方支付相当于三个月租金的违约金等。租赁合同签订后，岩松宾馆即向刘跃兵交付了系争商铺。刘跃兵向岩松宾馆支付租金30,750元至2020年2月7日，另交付了保证金41,000元。后双方因办证产生纠纷，岩松宾馆未向刘跃兵提供转租证明，致刘无法办理营业执照和食品经营许可证。双方在庭审中共同确认，刘跃兵未曾开业经营。2020年1月13日，刘跃兵向岩松宾馆寄发律师函，认为岩松宾馆未协助办理相关证照，要求返还租押金并赔偿损失。岩松宾馆于次日收到该函。为证明己方主张，原告刘跃兵向本院提供了如下证据：1、其与岩松宾馆经理沈汇的微信记录，明确告知要求岩松宾馆提供办证所需的产权证、转租证明等材料，但沈开始表示在等大房东回复，接着表示会其找其他渠道办证，20天后又表示只能协助办理个人独资公司的营业执照，无法办理刘跃兵所需的个体工商户证照。2、购物网站订单、支付截图和发票，证明其为经营购置了电子秤、冷藏冰箱展示柜、收银柜、收款箱和货架等货品共计18,326元；3、聘请律师合同、转账凭证及发票，证明因本案支出律师费5,000元；4、由“沈汇”签名同意的装修申请书、装修工程合同、预算表、10,000元的微信转账截图及落款为“章飞武”共计金额66,400元的收条两张，证明其向岩松宾馆申请获批后对系争商铺进行了装修，并支出了相关费用。关于人工工资费22,320元，刘跃兵表示是按照上海最低工资计算，但未提供相关支出凭证。被告岩松宾馆发表质证意见：1、对于微信记录的真实性予以认可；2、货品设备系刘跃兵自行购置，与岩松宾馆无关；3、真实性无异议，但不应由其承担律师费用；4、沈汇为岩松宾馆前员工，已离职，申请书签名虽可能为真，但该份申请岩松宾馆并未留档故无法查核；关于装修款支付凭证，其中微信转账记录只显示用户名，无法确认是承包人收取，其他装修款只有收条，而无支付凭证，均不予认可。为证明己方主张，岩松宾馆向本院提交了其与上海桂赟实业发展有限公司签订的租赁合同，证明其从后者承租系争商铺。刘跃兵表示，无法确认该份证据的真实性，办理营业执照需向工商部门提交产证复印件、转租证明和最近一个月内的房屋产调信息，岩松宾馆至其起诉前只提供了产证复印件，无法办理任何证照。岩松宾馆表示，因大房东拖延无法故提供，确只向刘跃兵提供了商铺产证复印件，现可以协助刘跃兵办理有限责任公司或者个人独资企业的营业执照，但岩松宾馆未明确说明办理途径和手续。至最后一次庭审辩论结束，岩松宾馆未提供系争商铺权利人上海市宝山区总工会至岩松宾馆的转租证明。关于解约后果，刘跃兵表示同意在解约后向岩松宾馆返还系争商铺。经刘跃兵申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称“鉴定单位”)对系争商铺装修添附造价进行鉴定。根据鉴定单位出具的沪四鉴(2020)第045号鉴定意见书，系争房屋装修添附造价为58,521.67元。刘跃兵表示认可鉴定意见。岩松宾馆表示虽同意以定额标准计价，但因刘跃兵聘请私人承包，故应扣除正规装修企业才有的管理费、规费、增值税等项目；另刘跃兵将大门南侧部分前推后装修，属于违章建筑，该部分不应计入鉴定意见。鉴定单位表示，企业管理费、规费、增值税等均属于工程造价的组成部分，不应扣除；其按照房屋现状评估，是否属于违章建筑不是其鉴定范围，系争商铺大门突出，该部分造价为15,034.99元。2020年11月6日，本案承办人员至现场调查，系争商铺大门突出，与北侧相邻的“串串香”店铺的隔墙齐平，与南侧相邻的“贝贝乐”店铺的隔墙有近半米的突出。刘跃兵表示，其装修时未改变房屋格局，接受商铺时大门北侧即为突出的玻璃门，按该界限进行了施工；是否违章应以政府部门认定为准，岩松宾馆明确知晓认可刘跃兵装修一事，从未提出过异议。岩松宾馆表示，该商铺大门北侧原确有突出的玻璃门，系前一租客留下，刘跃兵将大门南侧破窗后前推，与原玻璃门齐平装修，应为违章建筑。经本院要求，岩松宾馆未提供商铺的原有房屋规划图和城管部门的相关认定来证明其主张。本院承办人员另向市场监督管理部门调查，根据工作人员向本院反映，办理个体工商户、个人独资企业等营业执照，均需提交产证及转租证明，转租证明包括转租协议、授权委托书等，应完整连贯体现从产权人至实际使用人的租赁路径。本院认为，刘跃兵、岩松宾馆就系争商铺签订的租赁合同，对双方均具有约束力，应得到恪守履行。岩松宾馆作为出租人应保证承租人在承租期间可以正常合理使用系争商铺，租赁合同也明确约定，岩松宾馆就办证负有提供相关证照材料的义务。而根据在案证据、当事人陈述以及本院调查，办理营业执照应提供产证及转租证明，岩松宾馆未提供转租证明，致使刘跃兵无法申办经营所必需的营业执照，导致刘跃兵无法开业及实现租赁合同目的。岩松宾馆作为出租人对此具有过错，应向合同相对方的刘跃兵承担违约责任。现刘跃兵、岩松宾馆均同意租赁合同于2020年1月14日解除，本院予以确认。合同解除后，刘跃兵应向岩松宾馆返还系争商铺。其交付的30,750元租金和41,000元保证金，应由岩松宾馆予以返还。刘跃兵主张的违约金，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定岩松宾馆向刘跃兵支付违约金40,000元。刘跃兵另主张的律师费，无合同依据，本院不予支持。关于刘跃兵主张的经济损失，主要分为三部分，其中工人工资部分属经营成本，刘跃兵未提供证据证明该经营成本的实际支出及与系争商铺的关联性，本院不予支持。电子秤、冷藏冰箱展示柜、货架等货品部分，属于可移动设备，刘跃兵可自行取回，其作为经济损失向岩松宾馆主张，于法无据，本院不予支持。另装修添附损失部分，根据鉴定单位出具的鉴定意见书，系争商铺装修添附造价为58,521.67元。企业管理费、利润、增值税等系建筑施工行业的合理成本，岩松宾馆要求扣除该部分费用没有法律依据。关于其另指称刘跃兵违章搭建部分，未提供证据证明其主张，本院不予采信。故对于58,521.67元的装修造价意见，本院予以认定。同时本院也注意到，虽然刘跃兵在装修后未实际经营，但自其2019年12月装修完毕后至今已逾一年，装修始显老旧，基于公平原则，酌情确定岩松宾馆赔偿刘跃兵装修添附损失50,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告刘跃兵与被告上海岩松宾馆有限公司就上海市宝山区友谊路XXX号一层北侧沿街商铺签订的租赁合同于2020年1月14日解除；二、被告上海岩松宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘跃兵返还租金30,750元和保证金41,000元；三、被告上海岩松宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘跃兵支付违约金40,000元；四、被告上海岩松宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘跃兵赔偿装修添附损失50,000元；五、原告刘跃兵于本判决生效之日起十日内，向被告上海岩松宾馆有限公司返还上海市宝山区友谊路XXX号一层北侧沿街商铺；六、驳回原告刘跃兵的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取2,602元，由原告刘跃兵负担986元，被告上海岩松宾馆有限公司负担1,616元。鉴定费2,300元(原告已预缴)，由被告上海岩松宾馆有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十二月十七日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定等，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。