北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初19480号原告：杨双福，男，1974年6月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：秦冬海，男，1970年8月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告杨双福与被告秦冬海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨双福，被告秦冬海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨双福向本院提出诉讼请求：1.解除杨双福与秦冬海2018年9月22日签订的北京市房屋租赁合同,地址位于大兴区黄村东大街38号院3号楼8层819的房屋；2.秦东海支付杨双福2020年4月6日至202年9月25日租房租金22477元（日租金133元，月租金4000元）以及相应的利息；3.秦东海因违约赔偿杨双福违约金8000元；4.秦东海支付杨双福2018年9月22日至2018年10月7日半个月房租2000元（因秦冬海未按合同签订日期解除合同造成违约，所以不能给秦冬海半个月的空房期，交房日期为2018年9月22日，秦冬海交房屋租金日期为2018年10月7日）；5.因秦东海违约杨双福不予退还秦东海押金4000元；6.秦东海支付房屋换钥匙锁芯及工时费100元；7.因秦东海不交房租违约也拒不交还杨双福房屋，造成杨双福无法出租房屋，出租时肯定有空房期，应该由秦东海承担一个月损失4000元；8.秦东海支付房屋租赁期间所欠电费683.29元；9.秦东海支付房屋租赁期间所欠水费522元；10.秦东海支付房屋清洁费600元；11.秦东海支付补办电卡工时费100元；12.秦东海支付补办燃气卡工时费100元；13.秦东海支付房屋电热水器维修费100元；14.秦东海支付房屋卫生间浴霸维修费100元；15.秦东海支付房屋租赁期间所使用燃气费46立方，每立方2.6元，共计119.6元；16.本案诉讼费由秦东海承担。事实和理由：杨双福与秦冬海于2018年9月22日签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2018年10月7日至2021年10月6日，交房日期为2018年9月22日。双方约定租期满3年，杨双福给秦冬海半个月空房期，秦冬海如违约则没有空房期。合同第2页第七条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：（1）不按照约定支付租金达10日的。秦冬海未按约定支付杨双福房租，并且超过近半年。合同约定支付房屋租金日期为2020年4月6日，但是至2020年9月25日秦冬海一直不给，也不提前通知杨双福解除房屋租赁合同。秦冬海现在把房屋租给了别人已收到房租，也拖着不给杨双福租金。秦冬海在法院规定的2020年9月25日不到现场交接房屋。秦冬海一直拖着不给房租，杨双福于2020年4月25日报警处理，秦冬海答应5月1日处理，但是一直拖着不见面，打电话不接，微信也不回。秦冬海没有交房屋钥匙，房屋也没锁，也没交电卡、燃气卡。房屋内、厨房、卫生间都没有清理打扫，脏乱不堪，就像垃圾场。杨双福一家人清理打扫两天才弄完。因秦冬海没交电卡、燃气卡，杨双福2020年9月25日下午补办电卡，查电显示欠电费683.29元，燃气卡查表显示用了46立方。补电卡，燃气卡耽误了一整天。热水器阀门断了，浴霸灯不亮均有损坏。因秦冬海不按时交房屋租金和办理房屋交接手续，应该依法承担一切法律后果。请求法院依法维护杨双福的合法权益。秦冬海辩称，不同意杨双福的诉讼请求。我认为不算违约，因为我要用房屋注册公司，杨双福无法配合我提供办理注册地址，所以才有纠纷。合同约定晚交房租10天合同自动解约，我晚交房租超过十天了，我认为合同已经自动解除了。而且合同上约定如果不配合我以房屋办理公司的注册地址，后果由杨双福承担，我不算违约。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。位于北京市大兴区黄村东大街38号院3号楼8层819的房屋登记在杨双福名下。2018年9月22日，杨双福（出租人、甲方）与秦东海（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（自行成交版），约定：房屋坐落于北京市大兴区黄村街道办事处东大街38号院3号楼8层819，建筑面积66.74平方米；甲方持有房屋所有权证；租赁用途为居住办公；租赁期自2018年10月7日至2021年10月6日，共3年；甲方应于2018年10月7日前将房屋按约定交付给乙方；经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为4000元，支付方式为按季支付，第一次房屋半年付；支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2018.10.7，2019.4.6，2019.7.6,2019.10.6……押金为4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品，设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按200%标准支付违约金。黄村东大街38号院3号楼819的房屋带注册地址一个，如不能注册由甲方负责一切损失。（退房租金贰万捌仟元整）注册地址使用日期与房屋租赁日期同步，房屋租赁有效期满之前乙方必须把注册地址迁走，如出现延期甲方有权拉黑。因乙方违约，甲方不予退还乙方押金4000元。合同附件《房屋交割清单》上房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况一栏中载明沙发1组、冰箱1台、空调1台、油烟机1台、热水器1台、燃气灶1台、空调遥控器1个、电表卡1张、燃气卡1张。合同签订后，杨双福向秦东海交付了房屋，后秦东海将涉案房屋进行转租。秦东海交付房屋租金至2020年4月5日。2020年7月3日，杨双福就涉案合同起诉秦东海房屋租赁合同纠纷，要求解除双方签订的房屋租赁合同、返还房屋、支付租金及违约金、赔偿损失等。后杨双福于2020年9月28日撤回起诉。在该案中，我院于2020年9月25日组织双方到涉案房屋现场对房屋返还事宜进行交接，秦东海未到现场，杨双福确认于当天收回涉案房屋。秦东海称其于2020年5月30日已搬离涉案房屋，搬走时没有告知杨双福。杨双福对秦东海所述的搬离时间不予认可。为证明其诉讼请求，杨双福另提交了以下证据：1.微信聊天记录截图，证明其于2020年4月6日起多次向秦东海催收租金，但秦东海故意拖欠租金；2020年4月15日秦东海要求其配合办理注册地址，因疫情原因其2020年4月22日回到北京，与秦东海联系办理注册地址事宜，秦东海未同意。2.水费通知单，证明秦东海欠付水费522元；该两张通知单上显示涉案房屋2019年4月水费为9元，2020年8月水费为513元；3.短信截图及到电力公司查询拍摄的截图、新城供电营业所打印的用电明细，证明秦东海欠付电费683.29元；其中短信截图显示9月25日购电50元后当前电表剩余金额为-633.29元；4.房屋内照片，证明房屋清洁费及浴霸、热水器损坏；5.燃气表照片，证明秦东海使用燃气，应支付燃气费。秦东海对上述证据1的真实性认可，对证明目的不认可，称因杨双福不能配合其办理注册地址，应系杨双福违约；对证据2、3、5，称需要与住户核实，但与住户联系不上，如判决其承担该些费用，其再起诉住户；对证据4不认可,称房屋现状需与租户核实。本院认为，杨双福与秦东海签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》是双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。本案中，双方均认可秦东海未依约向杨双福支付2020年4月6日以后的房屋租金，故秦东海已构成违约，杨双福据此主张解除双方签订的租赁合同，具有事实和法律依据，本院对此予以支持。关于秦东海主张杨双福未配合其办理注册地址构成违约一节，虽合同中约定涉案房屋带注册地址一个，如不能注册由杨双福负责一切损失，但秦冬海未提交证据证明其曾就该事宜与杨双福进行充分沟通，故本院对秦东海的上述抗辩意见不予采信。因杨双福已于2020年9月25日在法院的主持下收回涉案房屋，故对其主张秦东海支付自2020年4月6日起至2020年9月25日止的房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。双方于合同中约定秦东海未按约支付租金但未达到解除合同条件的，应按200%标准支付违约金，故对杨双福主张秦东海支付违约金8000元的诉讼请求，本院予以支持。关于电费与水费，根据杨双福提交的证据，可以证实秦东海于租赁期间欠付电费683.29元及水费522元的事实，本院对此予以支持。关于燃气费，杨双福提交的证据难以显示秦东海于租赁期间所使用的燃气量及欠付的燃气费数额，故因证据不足，本院对此不予支持。因双方在合同中约定合同解除后，房屋租赁押金4000元抵扣应由秦东海承担的费用、租金，以及秦东海应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。结合上述约定及所确认的租金、违约金、水费、电费数额，本院确认秦东海已支付的押金4000元应先予抵扣其所欠付的电费、水费及租金，故对杨双福要求不予退还秦东海押金4000元的诉讼请求不予支持。对杨双福要求秦东海支付所欠付租金的利息、2018年9月22日至2018年10月7日半个月房租2000元、无法出租房屋的空房期租金损失4000元、房屋换钥匙锁芯及工时费100元、房屋清洁费600元、补办电卡工时费100元、补办燃气卡工时费100元的诉讼请求，无合同依据，且杨双福诉请的违约金已足以弥补上述损失，本院对此不予支持。对杨双福要求秦东海支付房屋电热水器维修费100元、房屋卫生间浴霸维修费100元的诉讼请求，因杨双福提交的证据不足以证明上述损失，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除杨双福与秦冬海于2018年9月22日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；二、秦东海于本判决生效后十日内给付杨双福自2020年4月6日起至2020年9月25日止的房屋租金20081.29元；三、秦东海于本判决生效后十日内给付杨双福违约金8000元；四、驳回杨双福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，由杨双福负担107元（已交纳），由秦东海负担279元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 赵 志二〇二〇年十二月三十一日书记员 莫嘉敏