北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9976号原告（反诉被告）：北京亚豪世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路63号院7号楼1至2层101内03。法定代表人：王佩民，总经理。委托诉讼代理人：杨燚，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京富华东方房地产开发有限公司，住所地北京市通州区贡院街1号院1号楼102室。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：杨木，北京富华东方房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：马嘉，北京富华东方房地产开发有限公司员工。原告（反诉被告）北京亚豪世纪房地产经纪有限公司（以下简称亚豪公司）与被告（反诉原告）北京富华东方房地产开发有限公司（以下简称富华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亚豪公司的委托诉讼代理人杨燚，被告（反诉原告）富华公司的委托诉讼代理人杨木、马嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）亚豪公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付佣金588540.81元；2.判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月19日，原被告签订了《长安运河项目联合销售代理协议》（下称“《销售代理协议》”），约定原告作为代理方向被告提供长安运河项目的营销策划及销售代理服务，代理期自2016年8月1日至2017年7月31日。根据《销售代理协议》第3.1.1条约定原告有权在成功销售后获得相应比例的佣金。“成功销售”的标准为《销售代理合同》第5.1.1条：“购房人签订销售合同”且“购房人支付全部购房款”。《销售代理协议》第3.1.6条约定了佣金的支付时间为：对于按揭贷款的购房人：被告分两次结算原告佣金：购房人与被告签订商品房销售合同并支付首付款，被告按照首付款总额支付原告该房屋应得佣金（佣金比例见第3.1.2条款），剩余佣金在银行按揭贷款支付到被告账户后支付。对于非按揭贷款的购房人：按照购房人与被告签订商品房销售合同的房款支付约定，被告按照购房人实际支付的购房款金额支付原告该房屋应得佣金。（代理费比例见第3.1.2条款）。此外，《销售代理协议》第3.2.1条规定被告可暂扣原告代理佣金的10%作为业主入住保证金（下称“保证金”），该保证金在原告协助业主办理完成入住手续后的次月支付给原告。2018年1月30日，原被告进行结算并签订了《补充协议》。双方确认，《销售代理协议》尚有佣金588540.81元未支付，原被告确认除《补充协议》写明的前述费用外，双方不存在其他债权债务纠纷。现已2020年，但被告未再支付过原告任何款项。原告认为，我方按照《销售代理合同》第5.1.1条的约定，已经满足了成功销售的条件，被告没有道理不再支付佣金，被告现在仍不支付，属于恶意拖欠。由此我方诉至贵院。望贵院查明事实，判如所请。被告（反诉原告）富华公司辩称：不同意原告诉讼请求，原告诉讼请求与事实不符，佣金计算有误。被告（反诉原告）富华公司提出反诉请求：1.判令被反诉人退还代理佣金435573.35元；2.反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2016年与被反诉人签订《长安运河项目联合销售代理协议》，约定由双方联合驻场销售反诉人开发的长安运河会馆项目。后被反诉人分别于2017年2月推荐北京五岳鸿坤科技发展有限公司与反诉人签约，于2017年5月推荐北京英莱斯科技有限公司与反诉人签约，两户共计涉及代理佣金435573.35元（实际到账金额乘以1.65%减入住保证金）。2018年1月30日，反诉人与被反诉人、北京利山房地产开发有限公司签署《三方协议》，约定将被反诉人代理的长安运河项目与长安太和项目所涉代理佣金及被反诉人应退还的驻场服务费、前期顾问费一并处理，并由反诉人一并支付被反诉人两项目代理佣金。该金额含上述两户代理佣金435573.35元。后因北京英莱斯科技有限公司、北京五岳鸿坤科技发展有限公司分别因自身原因要求退房，经与反诉人协商后，北京英莱斯科技有限公司于2019年3月与反诉人签订《解除合同协议书》，并于2019年6月25日办理预售合同备案注销登记，北京五岳鸿坤科技发展有限公司于2019年10月与反诉人签订《解除合同协议书》，并于2019年10月9日办理预售合同备案注销登记。根据《长安运河项目联合销售代理协议》第11条退房处理的约定，被反诉人应将前述两家公司的代理佣金435573.35元退还反诉人。综上，反诉人认为被反诉人无顾事实真相，违背合同约定，已严重侵犯了反诉人的合法权益，基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起反诉，请求贵院在查明本案事实的基础上公正判决，以维护反诉人的合法权益。原告（反诉被告）亚豪公司辩称：一、双方已经约定再无争议，富华公司提出反诉有违诚信原则。原被告双方签署的《补充协议》第四条已经约定了除协议中金额之外双方再无债权债务纠纷。富华公司在签署此补充协议时，作为一个成熟的开发商必然知道后续可能的购房者退房风险，但其仍愿意签署，说明其愿意承担退房风险，现在其又以退房要求返还佣金提起反诉，有违诚信原则，不应得到支持。二、依据《联合销售代理协议》，我方也无需返还佣金。1.答辩人反驳所适用的依据与富华公司主张退佣金的依据一致，都是按照双方签订的代理期限为2016年8月1日到2017年7月31日的《联合销售代理协议》。2.该协议第3.1.1.条约定了“代理方有权在成功销售后获得相应比例的佣金”；3.该协议第5.1条明确了“成功销售”的标准，即如有下列任何一项的发生，该销售即视为是成功销售。5.1.1在联合销售代理期间，购买人和委托方签署正式商品房销售合同，并按照销售合同向委托方支付了全部购房款（按揭客户的其按揭银行贷款到账）。5.1.2如委托方单方终止已经签署并支付首付款的商品房销售合同，该销售亦不视为成功销售，代理方将无权获取佣金，但该销售面积将从代理方销售面积成交累计中减除。4.按照文义解释去理解。合同第3.1.1条也是只强调了成功销售，重点在销售而不是入住。第5.1条也未将“客户退房或未办入住”定义为是无需支付佣金的理由。5.按照第5.1.1条的约定，“签署合同＋支付了购房款”是我方取得佣金的标准，并未约定办理入住是取得佣金的前提，之所以如此约定，就是因为如果非因我方原因客户未能办理入住，则后续入住事宜与我方无关。6.第5.1条明确了只要销售成功即应支付佣金，而不是后续的入住成功才需要支付佣金。因为从合同目的角度考虑，在我方无过错且已经付出劳动和服务的情况下，理应取得付出劳动和服务的对价，即佣金。我方负责销售楼盘本身就不能以“后续是否退房或者办理入住”为前提，因为这些情况如果非我方责任，是我方不能控制的，导致这些结果的原因也多种多样，我方仅为售楼代理机构，核心是把房子卖出，促成交易，我方仅负责好售房确保客户签约并支付购房款即可，后续最终如何发展，是开发商的事，我方无法控制，在不归责于我方的情况下，后续无论发生什么，都不影响我方取得佣金。7.从合同公平角度考虑，我方肯定只能接受“签署合同＋支付购房款”是取得佣金的标准，因为后续的是否入住本身不是我方可控范围，完全是由开发商主导了，因此合同中从未约定办理入住我方才能取得佣金。如果是办理入住才能取得佣金，这个模式显失公平，我方的权利和责任不一致。因此合同中才明确了“签署合同＋支付了购房款”是取得佣金的标准。8.按照第5.1.2条，本案是因为客户的原因退房，而且反诉方也同意退房，不符合此条情形，所以可以倒推客户退房我方仍应享有佣金。9.本案两客户退房，反诉人也同意退房，双方并无纠纷。而且从反诉状看，反诉人承认客户退房非我方原因。反诉人主张退款依据合同第11条并不适用本案的情形，因为两户退房均是“非因代理方原因”。相反，我方本案起诉的佣金都不归属于第11条中无需支付我方佣金的情形，所以反诉方主张退款的依据不足而应该支付我方佣金。10.我方有权取得保证金不是以办理入住为前提：（1）根据合同第3.1.8条“如在此期限内代理方成功跟进并促成客户与委托方签署商品房销售合同的，代理方仍按第3.1.2条款规定获得相应比例佣金。”更是说明既然此种情况都可以视为成功销售且获得佣金，说明10%保证金不是必须得入住后才能支付。（2）合同第3.2条，没有约定委托方无需支付剩余10%的保证金。可以推知“办理入住不是取得保证金（佣金）的充分必要条件”。（3）合同第3.3.2条更是明确了如果合同提前解除，则反诉人仍需支付10%的保证金，只是保证金支付时间双方协商确定。但显然也明确了仍需支付，而不是无需支付。11.双方签署的《补充协议》也已经明确了款项范围，只是对支付时间有进一步沟通，因此现在反诉人又突然主张要求退款，与当初的约定相悖，也不应该得到支持。综上，我方认为我方无需退还佣金，反而反诉人应该按照我方诉请支付全部佣金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日，亚豪公司（代理方）与富华公司（委托方）签订了《长安运河项目联合销售代理协议》，其中约定：联合销售代理期自2016年8月1日至2017年7月31日。一、“标的物业”：长安运河会馆，位于北京市通州区通州新城核心区，延滨河北路向南500米路西，总建筑面积约为102754.47平方米（含地上地下）（以工作开始时项目未销售面积为准），（以实际面积为准），在建中。二、“联合代理佣金的计算、结算及支付”：3.1佣金：3.1.1代理方有权在成功销售后获得相应比例的佣金；除本协议第3.1.7、4.3条约定的佣金比例外，长安运河原独栋产品2.5%，长安源产品（即指长安运河原独栋产品经分割后重新设计的产品）1.65%；3.1.3代理方佣金按月结算，佣金＝代理方销售出的单元总销售额＊佣金比例。（各单元总销售额为委托方实际收到的房款）；3.1.6根据客户付款情况，代理方佣金收取情况：对于按揭客户，委托方分两次结算代理方佣金：按揭客户与委托方签订商品房销售合同并支付首付款，委托方按照首付款总额支付代理方该单元应得佣金（佣金比例见第3.1.2条款），剩余佣金在银行按揭贷款支付到委托方帐户后支付；对于非按揭客户，按照客户与委托方签订商品房销售合同的房款支付约定，委托方按照客户实际支付的购房款金额支付代理方该单元应得佣金（代理费比例见第3.1.2条款）；3.1.8本协议约定的联合代理期届满之日起90日内，或在本协议提前终止之日起90日内，代理方应继续跟进此前已经向委托方登记并获确认的客户（已缴纳定金的客户），并积极促成该客户与委托方签约。如在此期限内代理方成功跟进并促成客户与委托方签署商品房销售合同的，代理方仍按第3.1.2条款规定获得相应比例佣金。若超过90日仍未成交（完成转签商品房买卖合同），将视同普通客户，委托方自身团队有权继续跟进，代理方无权获得佣金。3.2“入住保证金”：3.2.1委托方每月暂扣代理方代理佣金10%作为业主入住保证金，该暂留的入住保证金在代理方协助业主办理完成入住手续后的次月，委托方一次性支付给代理方。如因非代理方原因，客户未办理完成入住手续，剩余入住保证金的支付问题届时双方另行协商确定。3.3.2如委托方、代理方双方根据协议约定条款提前解除协议，则截至双方书面解除代理协议之日止，按代理方在此日期之前所签约客户销售合同额对应之全部未结算代理费，在扣留10%入住保证金后，待该客户全款到账后的次月向代理方结算佣金。入住保证金的支付问题，双方于解除协议时予以协商确定。5.“成功销售”：5.1如有下列任何一项的发生，该销售即视为是成功销售：5.1.1在联合销售代理期间，购买人和委托方签署正式商品房销售合同，并按照销售合同向委托方支付了全部购房款（按揭客户的其按揭银行贷款到账）。5.1.2如委托方单方终止已经签署并支付首付款的商品房销售合同，该销售亦不视为成功销售，代理方将无权获取佣金。5.1.3如购买人在没有符合合同约定或法律规定的理由的情况下终止已经签署并支付首付款的商品房销售合同，且委托方从购买人处获取了赔偿或其他相关的罚金，代理方无权获取委托方从购买人处获得的赔偿或其他相关罚金。5.1.4代理方已经取得代理佣金后，如购买人经委托方同意更换所购买的商品房的，委托方有权对代理方实际应获得的代理佣金根据房屋销售额进行相应调整。代理方应于收到委托方调整佣金的书面通知之日起15日内对已收取的代理佣金多退少补。5.3因代理方或其员工虚假陈述或其它原因导致已经签署并支付首付款的商品房销售合同解除或终止的，不视为成功销售。7.“服务范围”：代理方将在服务期间向委托方提供项目营销策划及销售代理服务，包括但不限于以下内容：7.1联合独家驻场销售代理。7.2销售实施和售后服务阶段。11.“退房处理”：11.1非因代理方的原因造成客户退房时，如该房屋退房后再次销售的，委托方只支付一次销售的代理费（代理费计算基数以该套房屋最后一次成交的价款计算）。代理方已收取的代理费佣金，应在次月应结算的代理佣金中将该部分款项予以扣除。11.2如代理方佣金不够扣除该部分款项的，代理方应在下月结算代理费表中扣除该部分款项，如仍不够扣除的，代理方应在下月代理费结算前将该部分款项退还给委托方。11.3因代理方原因造成客户退房的时，代理方应全额退回佣金。同时委托方有权追究代理方由此给委托方带来的直接或间接损失。损失的具体赔偿办法由委托方、代理方、双方协商解决。2018年1月30日，亚豪公司（乙方）与富华公司（甲方）签订了《补充协议》，主要内容为：甲、乙双方于2015年签订有效期自2015年8月1日起至2016年7月31日的《长安运河项目联合销售代理协议》（以下简称协议一），2016年续签《长安运河项目联合销售代理协议》（以下简称协议二）有效期自2016年8月1日起至2017年7月31日。合同履行期间双方合作良好，虽协议一履行期间甲方未因乙方提供服务实现销售，但双方在续约期间取得了双方均认可的成绩。甲、乙双方确认，根据协议二约定合计产生佣金金额为人民币1938278.13元（大写：壹佰玖拾叁万捌仟贰佰柒拾捌元壹角叁分），其中已具备支付条件的佣金金额为人民币1349737.32元（大写：壹佰叁拾肆万玖仟柒佰叁拾柒元叁角贰分），尚有未满足支付条件的佣金金额为人民币394713元（叁拾玖万肆仟柒佰壹拾叁元），未满足退还条件的入住保证金人民币193827.81（壹拾玖万叁仟捌佰贰拾柒元捌角壹分）元。本补充协议生效后，乙方返还“协议一”甲方支付的驻场服务费的人民币180000元（大写：壹拾捌万元整）给甲方；同时甲方向乙方支付已具备支付条件的佣金。本补充协议生效后，甲、乙双方按“协议二”的约定办理相关代理佣金的结算与支付。甲、乙双方一致同意除本补充协议第一条及第二条所述费用外，双方不存在其他债权债务纠纷。2018年1月30日，富华公司（甲方）、亚豪公司（丙方）与案外人北京利山房地产开发有限公司（乙方）签订《三方协议》，约定：一、甲、丙双方于2015年签订有效期自2015年8月1日起至2016年7月31日的《长安运河项目联合销售代理协议》（以下简称“协议一”），2016年续签《长安运河项目联合销售代理协议》（以下简称“协议二”）有效期自2016年8月1日起至2017年7月31日。甲、丙双方于2018年1月30日签订关于“协议一”“协议二”的编号为FHDF20171031002的《补充协议》约定丙方返还甲方驻场服务费180000元（大写：壹拾捌万元整），同时甲方向丙方支付己具备支付条件的佣金人民币1349737.32元（壹佰叁拾肆万玖仟柒佰叁拾柒元叁角贰分）。二、乙、丙双方于2015年签订有效期自2015年6月30日起至2017年6月30日止的《长安太和二期项目联合销售代理协议》（以下简称协议三），乙、丙双方于2018年1月30日签订关于协议三的编号为FHLS20171031001的《补充协议》约定丙方返还乙方前期顾问费800000元（大写：捌拾万元整）。经甲、乙、丙三方协商一致同意，就丙方向甲方返还上述驻场服务费、丙方向乙方返还前期顾问费、甲方向丙方支付已具备支付条件的佣金事宜达成协议如下：1.本协议生效后，丙方向甲方支付应返还的驻场服务费人民币180000元（大写：壹拾捌万元整），丙方向乙方支付应返还的前期顾问费800000元（大写：捌拾万元整）。2.本协议生效后，甲方向丙方支付已具备支付条件的佣金人民1349737.32元（大写：壹佰叁拾肆万玖仟柒佰叁拾柒元叁角贰分）。3.丙方同意甲方在支付本协议第2条约定的佣金时，由甲方扣除丙方应返还甲方的驻场服务费180000元（壹拾捌万元整），并由甲方代乙方扣除丙方应向乙方返还的前期顾问费800000元（捌拾万元整），甲方合计应扣除丙方金额为人民币980000元（大写：玖拾捌万元整）。4.上述费用扣除完成后，甲方、乙方就扣除的金额自行处理与丙方无关。5.本协议生效后30日内，甲方向丙方支付本协议第2条约定的，扣除人民币980000元（玖拾捌万元整）后剩余的已具备支付条件的佣金人民币369737.32元（大写：叁拾陆万玖仟柒佰叁拾柒元叁角贰分）。庭审中，富华公司称客户姓名为美力菲（北京）家具有限公司和北京天越东星传媒有限公司的三笔销售因客户尚未入住，故不符合退还保证金的条件，客户姓名为北京五岳鸿坤科技发展有限公司和北京英莱斯科技有限公司的两笔销售因为已经客户已经退房，故不应支付代理费佣金并退还保证金，其欠付的佣金及保证金金额应为209242.56元。根据富华公司提交的证据，富华公司与北京英莱斯科技有限公司签订了《解除合同协议书》，解除了2017年5月6日签署的商品房预售合同。2019年10月9日，富华公司与北京五岳鸿坤科技发展有限公司签订了《解除合同协议书》，解除了2017年2月24日签署的商品房预售合同。本院认为，富华公司与亚豪公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。双方《补充协议》已经明确尚未满足支付条件的佣金金额以及尚未满足退还条件的入住保证金金额，关于亚豪公司主张的佣金及入住保证金，富华公司辩称部分客户尚未办理入住故仍不满足退还入住保证金条件，部分客户已经退房故不应支付佣金。本院认为，其一，合同中约定入住保证金是委托方暂扣的代理方佣金，入住保证金在代理方协助业主办理完成入住手续后的次月退还，如因非代理方原因，客户未办理完成入住手续，剩余入住保证金的支付问题届时双方另行协商确定。根据在案证据，富华公司分别于2018年11月、2019年4月通知客户北京天越东星传媒有限公司、美力菲（北京）家具有限公司办理入住，而富华公司与亚豪公司之间的合同已于2017年7月到期终止，客户未办理入住并非亚豪公司原因，故富华公司应当退还上述入住保证金。其二，合同约定针对按揭贷款客户的佣金分两笔支付，第一笔按照首付款总额支付，剩余佣金在银行按揭贷款支付到委托方帐户后支付，客户北京五岳鸿坤科技发展有限公司和北京英莱斯科技有限公司已经退房，故涉及按揭贷款部分的佣金及入住保证金不再满足支付及退还的条件。综上，对亚豪公司诉讼请求合理部分本院予以支持，对过高部分本院不予支持。关于富华公司反诉主张应退还的佣金，本院认为，双方补充协议中确认了已经具备支付条件的佣金数额，富华公司亦实际支付，补充协议载明双方不存在其他债权债务纠纷，且退房发生在销售代理结束两年之后，富华公司未能提供充足证据证明退房的原因、责任承担、与销售代理行为之间的关系等事实，故对富华公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京富华东方房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京亚豪世纪房地产经纪有限公司佣金277463.78元；二、驳回原告（反诉被告）北京亚豪世纪房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京富华东方房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9685元，减半收取计4843元，由原告（反诉被告）北京亚豪世纪房地产经纪有限公司负担2112元（已交纳），由被告（反诉原告）北京富华东方房地产开发有限公司负担2731元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费7834元，减半收取计3917元，由被告（反诉原告）北京富华东方房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 卫 丹二〇二〇年十二月二十日书记员 平安冉