北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28876号原告：董华，女，1979年4月10日出生，汉族，北京市公安局职员，住北京市丰台区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司法务人员。原告董华与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告董华、被告中天置地公司委托诉讼代理人孟园园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年3月10日至5月13日的房租5493元；2.请求判令被告支付原告2020年5月14日至8月5日的房租8760元；3.判令被告支付原告水费444元，电费128元；4.判令被告支付原告违约金14600元。事实和理由：2019年2月23日，原被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同1》），约定被告代原告出租位于北京市丰台区阅园一区二号楼236房屋，租赁期限为2019年3月10日至2020年3月9日，出租代理期限可延长三个月，房屋租金每月6700元，按季度付款，合同还约定了违约责任等事项。合同期满，被告电话通知原告按原合同延期至三个月，并请求支付部分房租，拖欠部分后期补上。至2020年5月13日续签合同之间共计2个月零4天，被告支付原告房租8800元，拖欠房租5493元。2020年5月13日，原被告续签《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同2》），合同期限为2020年5月14日至2021年5月13日，房屋租金每月7300元，按季度付款。2020年7月30日，被告电话告知原告其将于2020年8月5日前清退租客，后于2020年8月5日被告将房门钥匙插在门上离去。被告欠付原告房租一直未付，同时，出租期间被告拖欠水费444元，电费128元。为维护自身合法权益，原告诉至法院。中天置地公司辩称，同意原告第三项诉讼请求，认可尚欠原告水费444元，电费128元，不同意原告其他诉讼请求。原被告签订的《合同1》，合同期限自2019年3月10日至2020年3月9日，我司已经将租金交到了3月9日，该份合同不欠任何租金。《合同2》中，合同约定有免租期45天，我司支付了自2020年5月14日至8月13日的租金，不欠原告租金。因为受疫情影响，房屋一直有空置的情况，案涉小区管理比较严格，每次带客户去看房都要业主陪同才能进去，所以我们7月份就和原告沟通，提前解除合同。因为疫情是不可抗力，所以我司有权解除合同，不属于违约，且原告所提违约金计算标准过高，希望法院酌减。董华围绕其诉讼请求提交了证据，本院当庭对证据进行了审核，对两份《北京市房屋出租委托代理合同》予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月23日，董华（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《合同1》，合同载明，房屋坐落于北京市丰台区阅园一区2-236室。租赁用途：居住。出租代理期自2019年3月10日至2020年3月9日。出租代理期限可延长叁月。甲方应于2019年3月10日前将房屋交付给乙方，延长期在本合同约定之租赁届满后自动顺延不超过三个月……延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币6700元。2020年5月13日，原被告双方续签《合同2》，合同约定出租代理期自2020年5月14日至2021年5月14日，共计一年一个月，出租代理期限可延长叁月。本合同约定的房屋代理期中开始的前45天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。租金标准，每月房屋租金（含税价）为人民币7300元整。庭审中，原告称自2020年3月10日至5月13日，案涉房屋一直有人居住，故《合同1》履行期限一直延长至2020年5月13日。这期间的租金被告只支付了8800元，尚欠5493元。被告辩称，2019年3月10日至2020年3月9日期间，案涉房屋分租给了四家人，疫情期间有两家不住了，还剩两家，2020年3月10日至5月13日，案涉房屋确实有人一直居住，但其称已经将租户所交租金全部给了原告，共计8800元。《合同2》签订后，双方均认可被告共向原告支付租金共计10950元，《合同2》于2020年8月5日解除。庭审中，被告称因为该合同约定有免租期45天，所以被告已将租金交付至2020年8月5日，并不欠原告租金，原告称免租期45天属于附条件约定，合同租满一年才有45天免租期，现被告违约，故该条款无效。双方当庭均同意《合同2》根据年总租金除去免租期45天租金后计算月租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，董华与中天置地公司签订的两份《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。关于《合同1》的履行期限，因为合同明确约定出租代理期自2019年3月10日至2020年3月9日，可延长叁月。庭审中被告认可自2020年3月10日至5月13日，案涉房屋一直有人居住，同时在此期间，被告亦向原告支付了房租租金8800元。另，庭审中被告称其在2020年3月9日并未明确告知原告不再续签合同，故本院认可《合同1》的履行期限自2019年3月10日至2020年5月13日，租金为每月6700元。被告应依照约定向原告支付房屋租金，原告诉称要求被告支付2020年3月10日至5月13日的剩余房租5493元，本院予以支持。关于《合同2》45天的免租期，因为该合同约定履行期限自2020年5月14日至2021年5月13日，房屋代理期开始的前45天为免租期。现双方均认可该合同已于2020年8月5日提前解除，合同开始履行尚不足90天，若扣除45天免租期明显有失公允，且双方当庭均同意对此期间的房租按照年总租金除去免租期45天租金后计算月租金的标准计算，故本院就原告要求被告支付自2020年5月14日至8月5日的房屋剩余租金8760元中的合理部分，予以支持。关于违约金的诉讼请求。《合同2》明确约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。现被告提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。中天置地公司主张约定的违约金过高请求予以酌减，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑合同履行期间北京地区的疫情情况及中天置地公司的过错程度，董华的实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金予以调整，酌定中天置地公司支付董华违约金7300元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付董华二〇二〇年三月十日至二〇二〇年五月十三日的房屋租金5493元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付董华二〇二〇年五月十四日至二〇二〇年八月五日的房屋租金6296元；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付董华代缴水费444元、电费128元；四、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付董华违约金7300元；五、驳回董华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由董华负担89元（已交纳），北京中天置地房地产经纪有限公司负担179元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李婍婧二〇二〇年十二月八日法官助理 李 敬书 记 员 赵家爽