湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初2862号 原告（执行案外人）：左银舫，男，1967年11月26日出生，汉族，仙桃市人，个体工商户，户籍住址仙桃市，现住仙桃市。 委托诉讼代理人：周红兵，湖北沔阳律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：李启莲，湖北沔阳律师所事务所律师。 被告（申请执行人）：仙桃市国城小额贷款有限责任公司，住所地仙桃市钱沟路特1号。 法定代表人：胡治云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜志雄，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：张佐华，男，1970年1月11日出生，汉族，仙桃市人，户籍住址仙桃市，现住仙桃市。 被告（被执行人）：高翠梅，女，1971年5月1日出生，汉族，仙桃市人，户籍住址仙桃市，现住仙桃市。 委托诉讼代理人：张佐华（被告高翠梅丈夫），户籍住址仙桃市剅河镇范关村十组106号，现住仙桃市日月山庄1号楼1单元1902室。 原告左银舫与被告仙桃市国城小额贷款有限责任公司（以下称国城小贷公司）、张佐华、高翠梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告左银舫及其委托诉讼代理人李启莲、被告国城小贷公司的委托诉讼代理人杜志雄、被告暨被告高翠梅的委托诉讼代理人张佐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告左银舫向本院提出诉讼请求：1.解除对仙桃市仙彭公路西、黄荆大道南日月山庄1号楼2单元1902室房屋的查封，不得执行上述房屋；2.确认原告与被告张佐华签订的《房屋买卖合同》有效，并确认案涉房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由三被告共同负担。事实和理由：2017年3月23日，本院对国城小贷公司诉张佐华、高翠梅借款合同纠纷一案作出（2016）鄂9004民初3129号民事判决书，判决张佐华、高翠梅返还国城小贷公司借款50万元及利息。判决生效后，国城小贷公司向本院申请强制执行，在执行过程中，2019年3月21日，本院以（2017）鄂9004执853号执行裁定书及协助执行通知书裁定查封张佐华名下所有的位于仙桃市仙彭公路西、黄荆大道南日月山庄1号楼2单元1902室房屋。2019年12月27日，原告对执行标的提出书面异议，本院于2020年6月9日作出（2020）鄂9004执异35号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。事实上，原告早于2015年8月10日便与被告张佐华签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告张佐华将案涉房屋以30万元出售给原告，原告于当日以现金付清全部购房款30万元。钱款付清后，被告张佐华便将房屋钥匙交付给原告，原告自此实际占有了该房屋。后原告于2016年4月对该房屋进行了装修，装修完毕后于2017年1月全家居住至今。该房产开发商未办理竣工验收手续等原因至今未能办理不动产证，以致原告不能与被告张佐华办理不动产过户登记手续。原告认为原告实际占有上述房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条规定的可以排除执行的情形。 被告国城小贷公司辩称，1.本案系执行异议之诉，原告诉请第二项系确认之诉，一案不能审理两个法律关系，应驳回原告第二项诉讼请求；2.案涉房屋系登记在被告张佐华、高翠梅名下的合法财产，法院查封该财产于法有据；3.原告与被告张佐华签订的房屋买卖合同无效，合同存在瑕疵，与常理不合，且未经依法登记领取权属证书的房屋不得转让；4.案涉房屋现登记在被告张佐华、高翠梅名下，原告称已购买了案涉房屋，但不能提供银行流水等证据证明其出资购房的事实，不足以对抗不动产物权登记的公示效力，应当驳回其诉讼请求。 被告张佐华、高翠梅辩称，对原告的诉讼请求无异议，其在被告国城小贷公司起诉前就已出售案涉房屋给原告，并未转移财产。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，三被告均未向本院提交证据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院经审查认定如下：1.仙桃市不动产登记情况查询书，客观真实、来源合法，结合第五建设工程有限公司出具的情况说明，能证明案涉房屋预告登记在被告张佐华、高翠梅名下，且不能办理不动产证的事实，依法予以采信；2.房屋买卖合同、收据、房屋装修凭证、天然气、水电、物业费缴费收据、物业公司证明，客观真实、来源合法，能够证明原告支付了全部房款并于2016年底实际入住的事实，依法予以采信；3.销售不动产统一网络发票复印件，因未提供原件核对，不符合证据形式要件要求，依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月10日，原告与被告张佐华达成了买卖位于仙桃市仙彭公路西、黄荆大道南日月山庄二期1号楼2单元1902室房屋的意向，原告通过现金方式支付被告张佐华购房款30万元，被告张佐华向原告出具收条一份。同日，原告与被告张佐华签订了房屋买卖合同，约定房屋价款为30万元，原告全额支付购房款后，被告张佐华交付房屋钥匙。2016年3月，原告开始对案涉房屋进行装修。2016年底，原告实际入住案涉房屋，并一直由其子杨乐缴纳房屋的水、电、气、物业费用。2016年10月12日，本院受理国城小贷公司诉张佐华、高翠梅借款合同纠纷一案，并于2017年3月23日作出（2016）鄂9004民初3129号民事判决，判决张佐华、高翠梅返还仙桃市国城小额贷款有限责任公司借款50万元，并自2014年4月8日起至指定的履行期限止，按年利率19.2%计算利息。该判决生效后，国城小贷公司向本院申请执行，在执行过程中，本院于2019年3月20日作出（2017）鄂9004执853号执行裁定，对上述房屋予以查封。此后，原告认为该房屋属其所有，遂向本院提出执行异议，本院于2020年6月9日作出（2020）鄂9004执异35号执行裁定，驳回了原告的异议，原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，被告张佐华与高翠梅系夫妻关系。案涉房屋由仙桃市第五建筑工程有限公司开发，因该公司欠付被告张佐华工程款用以抵偿债务，于2012年6月13日办理了商品房买卖合同登记备案手续（合同编号XT201202867），并于2012年9月28日预告登记至被告张佐华、高翠梅名下（证号仙桃市房预沙咀字第××号）。案涉房屋所在小区的商品房，因存在违章超层建筑，水电、消防未验收，未取得土地分割证，至今不能办理相关产权证。 本院认为，本案的焦点问题是原告对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据已经查明的事实，在案涉房屋被查封前，原告就与被告张佐华签订了合法有效的书面房屋买卖合同，付清了全部购房款，并实际占有、使用案涉房屋。案涉房屋未能办理过户登记系开发商违章建设等不可归责于原告的事由。本案事实符合上述第二十八条的规定，原告对案涉房屋享有的权益能够排除执行。被告国城公司对原告支付房屋价款提出异议，认为原告未提供银行流水等证据证明其已出资，但被告未提供相应证据佐证其反驳理由，故本院对其异议不予采纳。原告要求确认其与被告张佐华签订的房屋买卖合同有效的诉请，该房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，本院依法予以支持；原告要求确认案涉房屋归原告所有，因原告对案涉房屋取得方式合法，依法享有足以排除强制执行的民事权利，应为诉争房屋的真实权利人，故对该诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下： 一、原告左银舫与被告张佐华签订的房屋买卖合同有效，原告左银舫对位于仙桃市仙彭公路西、黄荆大道南日月山庄一号楼2单元1902室的房屋（房屋预告登记号：仙桃市房预沙咀字第××号）享有所有权； 二、不得执行位于仙桃市仙彭公路西、黄荆大道南日月山庄一号楼2单元1902室的房屋（房屋预告登记号：仙桃市房预沙咀字第××号）。 案件受理费5800元，由被告仙桃市国城小额贷款有限责任公司负担2900元，由被告张佐华、高翠梅负担2900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 本院（2020）鄂9004执异35号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄 超 人民陪审员  闵又斌 人民陪审员  童 健 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  郭思雨