重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18779号原告：重庆青丽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道******,统一社会信用代码91500108765936556N。法定代表人：冉一成，总经理。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞师事务所律师。委托诉讼代理人：聂风雷，重庆派瑞师事务所律师。被告：杨宇凌，女，1986年8月25日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：糜苹（同时系被告杨宇翔、被告黄心如的委托诉讼代理人），女，1962年10月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：杨宇翔，男，1988年9月17日出生，汉族，住福建省福清市。被告：杨明璟（同时系被告黄一益、被告黄心如的委托诉讼代理人），女，1969年2月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：黄一益，男，2002年5月8日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：黄心如，女，1994年9月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆青丽物业管理有限公司（以下简称青丽物业公司）与被告杨宇凌、被告杨宇翔、被告杨明璟、被告黄一益、被告黄心如物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告青丽物业公司的法定代表人冉一成、委托诉讼代理人何成坤，被告杨明璟，被告杨宇凌、被告杨宇翔及被告黄心如的委托诉讼代理人糜苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青丽物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决五被告共同向原告支付自2019年7月起至2020年3月的物业服务费38225.52元（1415.76平方米×3元/月·平方米×9个月）、公摊费90元（10元/月×9个月）；2、判决五被告共同向原告支付违约金，以每月应缴纳的物业服务费及公摊费4257.28元为基数，按照每日万分之三从当月11日计算至付清之日止。事实与理由：被告系重庆长江滨江路118号江枫雅筑小区商业业主，建筑面积为1415.76㎡。自2014年6月起，原告向重庆市渝中区长滨路118号江枫雅筑小区提供物业服务。原告一直尽力为涉案小区提供优质的物业服务，但被告自2019年7月起就一直拖欠物业服务费及公摊费。因物业费标准问题，原被告于2018年7月30日达成《和解协议》，若被告未按时缴纳费用，则按照物业服务合同执行。根据物业服务合同，商业物业收取标准被为3元/月·㎡，公摊费为每户每月10元，逾期未交，按照万分之三的标准支付违约金。就物业交费事宜，为维护物业与业主间的和谐关系，原告多次派人与其协调，多次以电话、贴催告单等方式催收费用，但被告均置之不理。被告的行为显然违反基本诚信原则，严重损害了原告合法权益。为维护原告合法权益，依法诉至贵院。被告杨宇凌、被告杨宇翔、被告杨明璟、被告黄一益、被告黄心如辩称，被告将涉案房屋以及三楼、四楼出租给糜苹用于经营优米酒店，涉案房屋作为优米酒店的大堂使用。青丽物业公司未按合同的约定提供服务，物业服务质量极差：1、涉案小区的四楼、五楼楼面一直漏水，物业公司从来未解决，导致四楼经营的酒店部分房间及过道漏水严重，给酒店造成极大的经济损失；2、五楼公共卫生间从2019年4月起漏水至今，物业公司均未处理，导致酒店431房间无法使用，已空置一年半，给酒店造成巨大损失；3、物业公司电梯维护不到位，故障频繁；4、一楼商业大厅是商业区域的出入口，物业公司从未安排保安值守，安全得不到保障。一楼商业大厅和一至五楼消防通道楼梯属于物业公司管理的公共区域，物业公司也未安排清洁人员清洁；5、水灾后恢复不及时，给经营的酒店及商业造成严重经济损失和经营困难；6、青丽物业公司未全面履行服务合同和承诺，导致小区环境脏乱差。物业公司不进行设备设施的巡查和日常维护保养，故障设备设施都不能及时维修。鉴于上述青丽物业公司的服务，要求物业公司赔偿五楼漏水造成酒店403、405、406、415四个房间的经济损失196358.4元，五楼卫生间漏水造成酒店431房间经济损失76432元，以上损失共计272790.4元。要求物业公司从现在起一个月内完成五楼公共卫生间漏水的修复，五楼公共卫生间未修复前，酒店漏水的房间（431）每天的收入损失由原告承担赔偿，每月在酒店应缴的物管费中冲抵扣除，直到酒店房间能正常使用为止。用于维修电梯垫付的9100元，垫支修复漏水房间受损天棚及墙面费用850元，该两项费用要求在本次物管费中冲抵扣除。原告诉求的物管费，被告按照每平米1元的标准已交到了2020年3月31日。由于物业公司未履行合同约定承诺，被告要求物管费按五折计收，更不同意支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如系涉案的重庆市渝中区长江滨江路****房屋的权利人，该房屋的建筑面积为460㎡。同时，杨宇翔、杨宇凌、黄一益、黄心如还系、黄心如还系重庆市渝中区长江滨江路**第*层房屋的权利人，面积为1415.76㎡。2014年6月11日，江风雅筑业主委员会与青丽物业公司签订《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》，其中约定，江风雅筑业主委员会通过委托方式选聘青丽物业公司对重庆市渝中区长滨路118号江风雅筑商住楼实施物业管理服务。物业服务费用按建筑面积收取：（1）住宅：1元/月·平方米；（2）商业物业：3元/月·平方米。能耗分摊以每户每月10元标准计取，盈亏由物业公司自行承担。业主应于物业企业进驻之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在（每月）1－10日前履行交纳义务。本合同约定物业服务合同期限为3年，自2014年6月13日至2017年6月12日。合同期届满业主未提出其他问题，本合同自动延期，在江风雅筑业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。该合同并对物业服务的主要内容等事宜进行了约定。2015年6月24日，前述合同在重庆市渝中区房屋管理局备案，并取得渝中物备[2015]8号《物业服务合同备案证明》。2019年7月8日、2019年11月12日、2019年12月13日、2020年1月10日、2020年5月5日，青丽物业公司对重庆优米酒店管理有限公司进行了回函，针对优米酒店提出的五楼平台及公厕漏水、保洁和垃圾清运、电梯故障、门禁、酒店店招广告牌问题进行了解释及回复。青丽物业公司为涉案物业提供了物业管理服务，青丽物业公司以杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如未按约足额缴纳重庆市渝中区长江滨江路118号第二层房屋从2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费为由，以邮寄《催款通知单》的形式对被告杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如所欠物业服务费进行了书面催收。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《物业服务合同》及备案证明、催款通知单及邮寄单等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。庭审中，被告举示了照片打印件、视频及联系函，拟证明青丽物业公司为涉案小区提供的物业服务不到位，导致经营的酒店遭受了损失，并多次要求青丽物业公司对物业服务进行整改。青丽物业公司质证对部分照片的真实性认可，不能证明存在的问题是长期的过程，也不能证明青丽物业公司没有履行物业服务义务，青丽物业公司进行了相应的清洁，对其所陈述的脏乱差进行了整改，对公共区域的漏水问题也进行了处理。本案是关于二楼房屋的物业费纠纷，上述问题与本案不具有关联性。对于被告自行作出的损失不予认可。被告提出的情况说明，青丽物业公司予以回复，对其不清的地方也进行了告知，并积极配合协商问题，并采取了管理措施。庭审中，杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如举示了费用报销单、银行凭证、交易流水网上截图，费用报销单上载明“付1、2楼物业管理费16881.84元，2019年7月1日至2020年3月31日至，1楼460㎡×1元/月，2楼1415.76㎡×1元/月”，拟证明其向青丽物业公司按照1元/月·平方米的标准支付了2019年7月1日至2020年3月31日期间的一楼和二楼的物业服务费16881.84元。青丽物业公司质证认为物业费缴款凭证为其自行填写的报账单，故不予认可。冉一成是青丽物业公司的法定代表人，确实收到本案黄心如、黄一益的父亲黄燕滨支付的16881.84元，但并不是支付的物业费用，而是拖欠的水电费用。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，原告与江风雅筑业主委员会签订《重庆市渝中区江风雅筑物业服务合同》合法有效，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力。业主应依约交纳物业服务费。根据不动产登记信息查询结果显示，杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如是涉案重、黄心如是涉案重庆市渝中区长江滨江路**第**房屋的权利人。：“合同期届满业主未提出其他问题，本合同自动延期，在江风雅筑业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。”原告在合同到期后仍在为涉案小区提供的物业服务，且江风雅筑业主委员会并未重新选聘新的物业服务单位，故小区业主亦应按物业合同约定的收费标准支付物业服务费。本案中，被告提供的照片、视频等证据并不能反映物业服务的持续状态，即不能直接全面地证明原告提供的物业服务处于持续不符合合同约定的状态，不能代表证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵。物业服务还包含公共设施维护等多方面事项，在无充分证据证明原告的整体物业服务存在重大瑕疵或原告不履行物业服务义务的情形下，杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如作为业主不能据此拒交物业服务费。被告杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如应当按照合同的约定缴纳物业服务费和公共能耗费。至于被告杨明璟，因其不是本案涉案的，因其不是本案涉案的重庆市渝中区长江滨江路****房屋的权利人，费、公摊能耗费及违约金的责任。结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，业主可以通过业主委员会予以反馈，由业主委员会决定是否聘请原告继续提供物业服务，决定服务价格等事项；原告在以后的物业服务过程中，应当注意提高服务水平，尤其是在公共区域的管理服务方面，提供质价相符的物业服务，满足业主合理的服务需求。至于被告杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如提出的因漏水造成的损失、垫付的电梯费用，与本案不属于同一法律关系，其可以另案进行主张，本案不予处理。关于原告要求被告杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如支付自2019年7月起至2020年3月的物业服务费12420元、公摊费90元的诉讼请求。被告杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如主张其向青丽物业公司按照1元/月·平方米的标准支付了2019年7月1日至2020年3月31日期间的一楼和二楼的物业服务费16881.84元，并在庭审中举示了费用报销单、银行凭证、交易流水网上截图，费用报销单上载明“付1、2楼物业管理费16881.84元，2019年7月1日至2020年3月31日，1楼460㎡×1元/月，2楼1415.76㎡×1元/月”。青丽物业公司认可确实收到本案黄心如、黄一益的父亲黄燕滨支付的16881.84元，但认为并不是支付的物业费用，而是拖欠的水电费用。本院认为，该16881.84元在费用报销单上注明了详细明目，且时间、金额、面积、单价均与事实相符，应当认定为被告按照1元/平方米/月的标准支付了2017年7月1日至2020年3月31日期间的部分物业服务费。原告辩称该金额系支付的拖欠的水电费，但并未举示证据证明水电费的明细及拖欠情况，因此该意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，杨宇凌、杨宇翔、黄一益、黄心如应当向原告青丽物业公司交纳2019年7月起至2020年3月的物业服务费8280元（1415.76平方米×3元/月/平方米×9个月-1415.76平方米×1元/月/平方米×9个月）、公摊能耗费90元。至于原告主张的超过该金额的物业费诉讼请求，因缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，结合本案案情及原告物业服务存在瑕疵的情形，本院依法不予支持。综上所述，原告青丽物业公司的诉讼请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨宇凌、被告杨宇翔、被告黄一益、被告黄心如于本判决生效之日起十日内支付原告重庆青丽物业管理有限公司2019年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费25483.68元、公摊能耗费90元；二、驳回原告重庆青丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计441元，由原告重庆青丽物业管理有限公司负担222元，被告杨宇凌、被告杨宇翔、被告黄一益、被告黄心如负担219元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二〇年十二月三十日书记员  阳 乔