上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15096号原告：王传磊，男，1980年1月18日生，汉族。委托诉讼代理人：孟登辉，上海市金茂律师事务所律师委托诉讼代理人：王成，上海市金茂律师事务所律师。被告：彭新华，男，1955年6月24日生，汉族。被告：彭琛晨，男，1987年3月24日生，汉族。委托诉讼代理人：彭新华。被告：彭新梅，女，1957年10月24日生，汉族。被告：彭新萍，女，1959年9月6日生，汉族。被告：彭新英，女，1961年12月31日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被告：彭莉君，女，1982年6月19日生，汉族。委托诉讼代理人：李占兵，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜艳，上海明伦律师事务所律师。原告王传磊与被告彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案，由审判员黄文颋独任审判，于2020年8月11日和10月30日公开开庭进行了审理。原告王传磊的委托诉讼代理人王成，被告彭新华、彭新梅、彭新萍、彭新英、被告彭莉君的委托诉讼代理人李占兵、杜艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王传磊向本院提出诉讼请求：1、判令彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君继续履行就上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》，配合办理上述房屋的产权过户手续；2、判令彭新华、彭琛晨支付违约金人民币558,000元(以下币种均为人民币)；3、判令彭新华、彭琛晨支付律师费78,800元。事实和理由：2018年9月16日，王传磊与彭新华、彭琛晨、彭大兴(彭新华之父，已故)签订《动迁房预售预购合同》(以下简称“买卖合同”)，约定王传磊向三人购买上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，转让价186万元，交易限制期过后办理房屋产权过户手续。合同签订后，系争房屋即交付王传磊使用至今，其已支付了75万元购房款，剩余111万元按合同约定在过户当日支付。现交易限制期已过，具备过户条件，经多次催告，彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君均未协助办理产权转移登记手续，特向法院起诉，请求判如所请。被告彭新华、彭琛晨答辩称：合同签订、房屋交付情况如王传磊所述，已收到购房款75万元；彭大兴系案外人彭新涛、被告彭新华、彭新梅、彭新萍、彭新英之父，于2019年2月8日死亡，祖父母早已亡故，母亲暨彭大兴配偶曹秀莲于2008年8月18日死亡，彭琛晨系彭新华之子；彭大兴生前患有老年痴呆症，为方便照料，挂牌欲出售系争房屋后在彭新华住处附近为彭大兴购买住房；买卖合同上的彭大兴签名由彭新华代签；同意协助王传磊办理房屋产权过户手续，但不同意王传磊关于违约金及律师费的请求，认为应按各自过错承担。被告彭新梅、彭新萍、彭新英答辩称：家庭成员情况如前述，同意协助王传磊办理系争房屋的产权过户手续。被告彭莉君答辩称：其为彭新涛独女，彭新涛系彭大兴长子，于2009年死亡；彭大兴因精神状态无民事行为能力，彭新华在无授权的情况下代彭大兴在买卖合同上签字，合同应属无效；王传磊未在交易限制期过后通知彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君协办过户手续，相关违约金、律师费主张无合同依据，不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：彭大兴于2019年2月8日死亡，配偶曹秀莲于2008年8月18日死亡。两人共生有彭新涛、彭新华、彭新梅、彭新萍、彭新英五人。彭新涛于2009年5月28日死亡，其与配偶俞芬娣生有独女彭莉君。2018年8月31日，王传磊与彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英和案外人上海隆宸房地产经纪事务所签订房地产买卖居间协议，约定彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君将系争房屋转让给原告。同日，彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英出具代售承诺书，主要内容为，出售房屋产权人为彭大兴、彭新华、彭琛晨，因为买卖交易过程中房屋涉及法定监护人，法定继承人分别为彭新华、彭新英、彭新萍、彭新梅，以上法定继承人承诺于该房屋过户之前即2019年4月30日之前将上述房屋的法定监护权，办理好相关关于该房屋法定监护公证，配合买受人交易过户房屋。若因出售人及法定继承人未取得该合法授权而导致与买受人签订的买卖居间合同无效，导致交易无法履行，则由出售人及法定继承人签订的买卖居间协议上的规定，签字人及代理签字人承担全部违约责任。彭新华另出具代售承诺书，主要内容为，本人彭新华郑重承诺，现就出售位于上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房地产出售事宜，承诺出售该房屋已得到家庭所有成员同意，若日后由于甲方家庭原因影响到本次交易甲方需承担所有责任。彭新华签字即代表已完全取得此套房屋处置之权利，如发生任何违约，签字人承担所有违约责任，签署本合同之日甲方即认可合同中的房屋买卖总价及付款方式，房屋无论涨跌都与甲方无关，若产生合同违约，甲方承诺赔付购买方总房价的20%及中介服务费总房价的2%。2018年9月16日，王传磊(乙方、买受人)和彭新华、彭琛晨及彭大兴(甲方、出售方)签订买卖合同，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总价为186万元，乙方于2018年9月16日向甲方支付75万元，尾款111万元待甲方房屋产权可上市交易甲乙双方至上海市宝山区房地产交易中心办理房产过户手续当日乙方以银行贷款形式支付给甲方，或者现金的形式支付给甲方。买卖合同第四条主要约定，在该房屋动迁协议和大产证两证都已满三年能正常交易过户并由乙方通知甲方办理过户之日起三个月内若不能正常过户给乙方属出让方产权变更客观无法履行本协议，甲方需承担该房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金等。第五条主要约定，甲方承诺：对所售房产拥有全部所有权，因第三方(包括直系亲属及配偶)对该房屋主张任何权利造成乙方的所有损失皆由甲方承担(包括但不仅限于律师费、误工补贴、按该房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金)等。第十条约定，继承开始后，甲方的继承人未拒绝继承视为甲方的继承人接受本合同的约束。甲方的继承人不得对该房屋做任何本合同约定的甲方义务之外的处分。继承问题发生后，继承该房屋产权的继承人履行本合同约定的甲方全部义务，本合同为甲方设定的全部义务由甲方的继承人自动继承。在该房屋过户确定日后，甲方的继承人履行甲方的合同义务，按期与乙方一起到房地产交易中心办理过户手续。若甲方的继承人对该房屋做出本合同约定的甲方义务之外的处分，或者甲方的继承人或继承人的法定代理人将房屋赠予、转让任何人，导致不能过户给乙方，须按照该房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金赔付给乙方。继承问题发生后，该房屋产权初始确认登记或者产权变更登记所需费用全部由甲方的继承人自行承担，不得要求乙方负担。若甲方意外身故后，在该动迁房过户确定日后三十日内甲方的继承人或者继承人的法定代理人没有依照本合同约定配合乙方办理过户手续，则每逾期一日，按照该合同房屋协议价的0.1%计算逾期违约金给乙方。若甲方的继承人或者继承人的法定代理人逾期三个月仍未履行配合乙方过户义务，则应为甲方不能过户或者不予过户而造成乙方损失，甲方应赔偿乙方的全部损失(包括但不仅限于律师费、误工补贴、按该房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金)。第十二条(逾期违约)条款主要约定，(一)如在过渡期内即本买卖合同履行期间，一方语言或者行为明示将不进行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或者下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消本次交易，构成逾期违约；逾期违约一方按照该房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金赔付给守约方，且守约方有权根据有关法律和本合同向上海市宝山区人民法院提起民事诉讼，违约方承担律师费、调查费、诉讼费、保全费等全部费用。(二)如在过渡期内即本买卖合同履行期间，一方语言或者行为明示将不进行买卖合同，即因该房屋价格的显著大幅上涨或是下跌，或者其他任何非不可抗力的原因而提出取消本次交易，构成逾期违约；逾期违约一方按照该房屋总价的300%作为违约金赔付给守约方，且守约方有权根据有关法律和本合同向上海市宝山区人民法院提起民事诉讼，违约方承担律师费、调查费、诉讼费、保全费等全部费用。以上两种违约责任，违约责任赔偿方式由守约方自行选择等。第二十一条约定，1、本次房屋买卖交易为甲方净到手186万元，预计交易过户日为2019年5月3日之后，该房屋可以办理交易过户手续。2、甲方承诺出售该房屋已得到家庭所有成员同意，若日后由于甲方家庭原因影响到本次交易，甲方需承担所有责任，具体责任等同于甲方应赔偿乙方的全部损失(包括但不仅限于律师费、误工补贴、按该房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金)。买卖合同甲方落款处“彭大兴”的签名，原、被告在庭审中均确认为彭新华代签。同日，王传磊与彭琛晨签订房屋买卖交接书，确认完成了房屋交付手续。同日，王传磊向彭琛晨转账支付了70万元，同之前已支付的5万元定金，合计共支付房款75万元。彭琛晨另向王传磊出具违约承诺书，内容为，本人彭琛晨承诺关于系争房屋买卖若产生房屋买卖违约，本人自愿赔付购房人王传磊对于该房屋的涨幅收益，房屋装修等保底收益共计100万元整。另查明，2013年10月13日，彭大兴与上海市虹口区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，就位于虹口区天镇路XXX弄XXX号房屋的拆迁补偿安置事宜进行了约定，确定安置包括系争房屋在内的四套房屋。系争房屋所在大产证于2016年5月14日核准。2018年2月12日，系争房屋经核准登记至彭大兴、彭新华、彭琛晨名下。2020年2月24日，王传磊以要求彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英配合系争房屋过户为请求，向本院起诉，后因故撤诉。该案中，起诉状等诉讼材料于2020年4月1日有效送达彭新华和彭琛晨。又查明，原王传磊就本案支出律师费用78,800元。王传磊在审理中表示，其在签订买卖合同前虽未见过彭大兴本人，但彭新华等人多次书面承诺具有房屋处分权；因彭大兴年近九十，考虑到几年后才能过户故签订承诺书，其有理由相信彭新华等人已得到父亲彭大兴的授权。王传磊另向本院预缴了111万元，表示同意在房屋产权过户后交付彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君。彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君表示，2019年5月26日曾就公证继承、配合系争房屋过户一事召开过家庭会议，后因继承款项分配问题未达成一致；彭大兴没有遗嘱，彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君均要求作为法定继承人继承彭大兴的遗产。为证明己方主张，王传磊申请李玉婷作为证人出庭作证。李玉婷表示，其为本案房屋买卖交易的中介公司员工，居间参与了本次房屋买卖交易，合同模板均由中介公司起草；因为彭大兴行动不便，故由彭新华代签买卖合同，当时并不知晓彭大兴还有一个过世的大儿子，中介公司已尽审核义务；在系争房屋办出小产证后，通知过彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君要求协办过户手续。王传磊认可证人证言，表示其多次通过电话催促彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君办理过户手续，但未提供证据予以佐证。彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君表示，彭新华未得到彭大兴的授权，从未向中介公司出示过委托书。为证明己方主张，彭莉君向本院提交了病历、虹口法院(2019)沪0109民特38号裁定书，证明彭大兴因患老年痴呆，家属曾向虹口法院申请确认其为无民事行为能力人，后因彭大兴在审理期间死亡，故法院裁定终结诉讼。王传磊对于民事裁定书的真实性无异议，认为法院未作出确认裁定，不认可彭大兴为无民事行为能力人。本院认为，本案的争议焦点为合同效力、履行和违约责任，具体分析如下：一、合同的效力问题本院认为，系争买卖合同有效。首先，买卖合同已明确了房屋标的、价款、支付方式、产权过户、违约责任等条款，其中明确约定了彭新华等人具有对系争房屋的完整处分权利，且彭新华、彭琛晨等人亦就房屋交易过户向王传磊出具过承诺书，基于彭大兴与彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君的父子亲属关系，王传磊完全有理由相信彭新华等人得到了彭大兴的完全授权。其次，本案房屋交易系通过中介公司进行，合同范本均由中介公司提供，因动迁房交易可能存在各种不确定性，王传磊作为买方借由中介公司提供的专业服务以促成买卖交易顺利进行，其已尽其相应的审慎义务，并无过错。最后，从合同履行过程来看，王传磊已按约支付了首笔房款75万元，而买卖合同签订后系争房屋即交付王传磊使用至今，彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君方亦无人提出过异议。综上，在目前无任何证据证明本次房屋买卖有损害彭大兴权益的情况下，基于前述理由，本院认定买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对彭大兴、彭新华、彭琛晨均具有约束力。彭莉君关于因无权代理导致合同无效的意见，于法无据，本院不予采纳。二、合同的履行问题彭大兴于2019年死亡，在无遗嘱的情况下，应由其法定继承人继承其遗产。彭大兴配偶早亡，故彭大兴的子女应为第一顺序继承人。其中，长子彭新涛于2009年先于彭大兴死亡，故彭新涛之女彭莉君应为代位继承人，继承彭新涛有权继承的遗产份额。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款之规定，继承人继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。本案中，彭大兴的法定继承人继承遗产的，也应继承彭大兴相应的合同义务，即继续履行与王传磊之间的房屋买卖合同。彭新华、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君在庭审中均表示欲继承彭大兴遗产，故买卖合同项下的债权债务亦应由上述被告一并继承，与彭琛晨一同继续履行买卖合同。王传磊关于继续履行买卖合同，配合办理房屋产权过户手续的请求，本院予以支持。王传磊已向本院预缴了111万元房款，该款应于产权过户当日支付给彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君。关于彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君之间的房款继承份额问题，与本案房屋买卖合同非同一法律关系，本案不作处理，当事人可另行主张。三、违约责任系争房屋目前已具备过户条件，王传磊在庭审中表示曾多次通过电话催促彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君办理产权过户手续，虽未提供相关证据予以佐证，但其在今年2月曾就系争房屋产权过户一事起诉彭新华、彭琛晨等人，明确提出过过户主张，应视为王传磊已履行了催告义务。同时本院也注意到，彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君方自认曾于2019年5月26日就公证继承、协办过户事宜召开过家庭会议，此时系争房屋刚满三年交易限制期，另买卖合同也明确了产权过户日为2019年5月3日之后，因此，彭新华、彭琛晨应当知晓可办理产权过户的时限，其仍未按约协助办理产权过户手续，应承担相应违约责任。王传磊关于违约金的主张，符合合同约定，本院予以准许。虽然王传磊已降低了违约金计算标准，但仍属偏高，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定彭新华、彭琛晨向王传磊支付违约金20万元。关于律师费用，根据买卖合同第十条、第二十一条的约定，出售方无法过户造成违约的，应赔偿买受方的全部损失包括但不限于律师费、误工补贴，按房屋违约时的市值价格的1.5倍作为违约金。该条中，列举了律师费作为损失项之一，并未赋予王传磊在主张违约金之外单独求偿律师费用的权利。而合同第十二条中的律师费承担条款，亦是针对买卖合同过渡期内即交易限制期满前的情形，本案纠纷产生在交易限制期满之后，不应适用。故对王传磊的律师费用主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国继承法》第三条第(二)项、第十条、第十一条、第三十三条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条之规定，判决如下：一、《动迁房预售预购合同》继续履行，被告彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君于本判决生效之日起十日内，协助原告王传磊办理产权转移登记手续，将上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告王传磊名下；二、原告王传磊于上述房屋产权过户当日，向被告彭新华、彭琛晨、彭新梅、彭新萍、彭新英、彭莉君支付房款111万元；三、被告彭新华、彭琛晨于本判决生效之日起十日内，向原告王传磊支付违约金20万元；四、驳回原告王传磊的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取13,387元，由原告王传磊负担2,342元，被告彭新华、彭琛晨负担11,045元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十二月十一日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。三、《中华人民共和国继承法》第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；……第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。……四、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第三条公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。