贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8017号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：肖家贵，男，汉族，1973年1月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人（原审原告）：肖涛，男，汉族，1995年11月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。肖家贵、肖涛委托诉讼代理人（特别授权）：曹泽永，毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。肖家贵、肖涛委托诉讼代理人（特别授权）：梁松，毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。上诉人肖家贵、肖涛与上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由肖家贵、肖涛承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时肖家贵、肖涛已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以肖家贵、肖涛未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为肖家贵、肖涛已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知肖家贵、肖涛后，肖家贵、肖涛是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由肖家贵、肖涛提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如肖家贵、肖涛未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，上诉人应承担违约责任，也请求结合上诉人违约的主观过错程度、本地经济发展状况、政策调整等因素，对违约金进行调减至合同约定的10%。上诉人肖家贵、肖涛上诉请求：撤销一审判决第二项，改判碧阳置业公司退回各项开户费及交易费3285元；一审、二审案件受理费由碧阳置业公司承担。事实及理由：上诉人在签订商品房买卖合同时，就按碧阳置业公司的要求缴纳了各项开户费及交易费，因碧阳置业公司出具的原始凭证遗失，通过碧阳置业公司财务人员查证后，在遗失声明上注明代收金额为4493元，收据号码：0832478。一审认定上诉人未举证证明已缴纳上述费用，据此不支持上诉人主张退还各项开户费及交易费的请求错误。肖家贵、肖涛向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款304341元为基数，按日万分之一的标准从2016年7月9日计算至2018年8月9日共计23129元；2.判决被告退还液化气入户费、电表入户费及交易费4493元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款304341元,出卖人应当在2013年7月30日前向买受人交付该商品房；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款305105元，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2015年7月14日，被告向原告交付房屋。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2015年7月22日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》，办理转移登记的条件成就，2018年1月15日，被告在涉案房屋所在楼栋张贴通知，通知原告等业主提交资料办理产权证书。2018年8月17日，双方签订委托书，原告委托被告办理不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身原因导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告可以拒绝为原告办理入住手续。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，应视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应自办理入住手续之日（2015年7月14日）起360日内（即2016年7月9日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2018年1月15日向原告尽到了通知义务，违约金计算期间应为2016年7月10日至2018年1月15日，被告对此提出诉讼时效抗辩，原告于2020年5月13日起诉，故2017年5月12日前的违约金超过诉讼时效，不予支持，2017年5月13日至2018年1月15日的违约金支持并计算为：304341元×0.01%×247天=7516元。被告所举证据不能证明其支付了燃气、电入户费等费用，故该项诉求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖家贵、肖涛逾期办理房屋权属证书的违约金7516元；二、驳回原告肖家贵、肖涛的其他诉讼请求。案件受理费245元，由原告肖家贵、肖涛负担177元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担68元。本案审理过程中，肖家贵、肖涛向本院提交碧阳置业公司出具的《收据》，载明：代收各项开户费及交易费4493元，已退水表开户费800元。用以证明碧阳置业公司向其收取各项开户费及交易费4493元，应予退还。碧阳置业公司质证意见:对三性无异议，但达不到证明目的。经审，《收据》与肖家贵、肖涛一审提交的《遗失声明》相互印证，能证明碧阳置业公司代收肖家贵、肖涛各项开户费及交易费4493元的事实，予以采信。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，碧阳置业公司经核实认可代收肖家贵、肖涛各项开户费及交易费4493元。本院认为，《收据》《遗失声明》相互印证，证明碧阳置业公司代收肖家贵、肖涛各项开户费及交易费4493元，本院予以确认。根据双方约定，各项开户费及交易费系肖家贵、肖涛委托碧阳置业公司向相关部门代为缴纳的费用，碧阳置业公司所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，肖家贵、肖涛在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，碧阳置业公司无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还。故对肖家贵、肖涛主张返还“开户费及交易费”3285元的请求，予以支持。碧阳置业公司虽提起上诉，但未按上诉费预交通知书限定的时间缴纳案件受理费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条之规定，应按碧阳置业公司自动撤回上诉处理。故本院对碧阳置业公司的上诉请求，不予审理。综上，上诉人肖家贵、肖涛关于应退还“开户费”3285元的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7311号民事判决第一项、二项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告肖家贵、肖涛逾期办理房屋权属证书违约金7516元；驳回原告肖家贵、肖涛的其他诉讼请求。”二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日期起十日内返还上诉人肖家贵、肖涛各项“开户费及交易费”3285元。一审案件受理费245元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担145元，上诉人肖家贵、肖涛负担177元；二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月二十三日书记员 高 进