北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初53523号原告：中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所，住所地北京市朝阳区和平里北街5号院办公楼，统一社会信用代码A1100000MK00517168。法定代表人：邱大江，所长。被告：北京正辰物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇中东路398号，统一社会信用代码91110114723586703A。法定代表人：任善传,总经理。委托诉讼代理人：刘伯山，北京正辰物业管理有限公司副经理。委托诉讼代理人：王万林，北京市亿嘉律师事务所律师。原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所（以下称原告）与被告北京正辰物业管理有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邱大江、被告委托诉讼代理人刘伯山、王万林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告支付原告2016年1月1日至2018年8月10日期间的房屋租金91万元；2、判决被告自2016年7月11日起向原告支付滞纳金(按年租金额每日3‰计算)。事实和理由：2003年9月26日,原告与被告签订《借款协议书》，约定原告因建综合楼(建筑面积3066.21平方米，工程造价约500万元)向被告借款,原告向被告借款数额为综合楼建设全部资金（见审计审核后工程结算）,借款期限45年。原告待综合楼建成后将建筑面积1686平方米交被告使用，期限为45年，在使用期45年内抵扣完原告所借被告的本金和利息。45年期满被告将房屋交还原告。综合楼建成后,原告将自用(会议室，地下热力站)和交由被告使用的1686平方米以外的部分出租给被告，被告每年向原告交纳租金35万元。每半年交纳一次，每半年的第一个月的10日前被告向原告交纳租金的日期,如被告不按时交纳租金，按每日3‰（年租金额）向原告交滞纳金。2007年3月28日,原告与被告签订《补充协议》，约定新建综合楼号确定为北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼附楼。原告将2号楼附楼自用(会议室158平方米、地下热力交换站、值班室263平方米)以外部分约958平方米，自2005年起租赁给被告使用，年租金35万元，每半年交纳一次。现被告实际支付房屋租金至2015年12月。为执行军队停偿政策，2016年原告将被告诉至法院，要求确认双方签订的《借款协议书》和《补充协议》于2015年11月3日解除，并要求被告腾退房屋。后法院经审理依法作出(2016)京0105民初44751号民事判决，判决：一、解除原、被告签订的《借款协议书》《补充协议》；二、被告于本判决生效后三日内腾退位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼中除会议室、地下热力站以外的全部房屋；三、驳回原告的其他诉讼请求。判决作出后,被告不服,上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理于2018年8月10日依法作出(2018)京03民终8687号民事判决,驳回上诉，维持原判。判决认定“关于2015年11月3日以后的租金，原告称另案解决，在本案中不主张。”虽经多次协商,但被告拒不交纳房屋租金,特此起诉。被告辩称，原告起诉的未付租金的事实在与本案有关的几次诉讼中均已查明,法院在确定原告支付被告补偿款400万元时,已充分查明了自2015年11月3日之后至2018年8月10日被告未支付租金（91万元租金）的事实,原告也以此为由提出了不予补偿的抗辩,此事实并未失察或遗漏。1.(2016)京0105民初44751号民事判决书明确“原告称被告之前按时支付租金；关于2015年11月3日以后的租金，原告称另案解决，在本案中不主张。”2、(2018)京03民终8687号民事判决书明确“原告称被告之前按时支付租金；关于2015年11月3日以后的租金，第二干休所称另案解决，在本案中不主张。3.(2020)京0105民初5425号民事判决书明确“上述事实,有《借款协议书》《补充协议》、(2018)京03民终8687号民事判决书、当事人陈述等在案佐证。”而(2018)京03民终8687号民事判决书查明了被告自2015年11月3日起未向原告支付租金的事实。4.(2020)京03民终5280号民事判决书认定：原告上诉请求改判对被告不予补偿或发回重审,事实与理由：被告2011年1月1日至2017年12月31日将房屋出租给了北京玛丽妇婴医院获得1085万元收益,其实际使用12年的租金收益远远超过投资数额。另明确“本院查明的事实与一审法院查明事实一致,本院予以确认”。二、原告提出的欠付租金91万元的事实法院已作为判决补偿款数额的因素之一予以了充分考虑,并驳回了其将欠付租金作为不予补偿理由的上诉请求,原告再以欠付租金为由对被告提起诉讼无事实依据。1.如前所述,原告不服补偿款判决上诉时,明确提出了“被告2011年1月1日至2017年12月31日将房屋出租给了北京玛丽妇婴医院获得1085万元收益,其实际使用12年的租金收益远远超过投资数额”的抗辩理由,鉴于1085万元系北京玛丽妇婴医院7年所付租金的总和（每年租金155万元）,包含出租第二干休所958平方米房屋每年35万元的收益,原告的这一抗辩足以证明其已经将2016年1月1日至2018年8月10日91万元租金明白无误地计入了被告的收益,放弃了主张91万元租金的权利,只不过是以此作为了不予补偿的理由。对于原告的上诉,(2020)京03民终5280号民事判决书明确认定“原告的上诉请求不能成立,应予以驳回”，“合同解除给被告造成了一定的经济损失,双方应按照公平原则予以分担，对于被告损失数额,双方争议较大,应综合被告投入的资金数额、合同约定的履行期限、合同解除的时间、涉案房屋租赁情况等因素予以确定。现原审法院综合上述情况认定原告应向被告支付的补偿款数额,兼顾了双方当事人的利益,处理较为公平,本院对此予以确认。”从上述判决认定可以看出,法院在原告已将未付租金的事实作为抗辩理由的情况下,仍然判决其支付400万元补偿款并驳回了其上诉请求,可见未付租金的事实已作为了确定补偿款最终数额的考虑因素,原告无权重复主张。2.(2016)京0105民初44751号民事判决书“被告未针对合同解除后可能存在的损失提起反诉,合同解除后如存在利益失衡情形,被告可另案起诉,原告收回房屋后应当做好证据保全工作,以便另案解决补偿”。此判决是被告对原告提起诉讼的重要依据,也是法院判决原告支付补偿款的基础,法院判决原告支付补偿款正是为了解决合同解除后双方利益失衡的问题。3.(2020)京0105民初5425号民事判决书明确“从《借款协议书》《补充协议》的内容上看,被告通过出资(该出资数额虽没有充分证据证明,但应不少于500万元)协助原告建造综合楼,作为对价取得了1600平方米房屋的45年使用权,此外被告还在此基础上以35万元每年的标准承租了数百平方米的场地,而合同仅履行了十余年即告解除,客观上的确给被告带来了一定损失”“本院从公平原则出发,以填补实际损失为目的,参考《借款协议书》《补充协议》中的具体约定和双方履行以及解除合同的具体情节,酌情确定由原告支付被告补偿款400万元。”根据上述法院判决的认定,可以明确无误的看出,法院判决原告支付被告补偿款400万元,是综合考虑了被告投入的资金数额、合同约定的履行期限、合同解除的时间、涉案房屋租赁情况、双方履行以及解除合同的具体情节等各种因素后对被告合同解除后利益失衡的补偿,是兼顾了双方当事人的利益、按照公平原则确定的400万元的补偿数额,特别是考虑了自2015年11月3日之后至2018年8月10日被告未支付（91万元）租金的事实。因合同解除导致利益失衡是法院判决原告支付被告400万元的重要原因,该400万元的性质是“补偿款”,既包括对被告丧失1686平方米房屋使用权的补偿,也包括对被告丧失958平方米租赁权的补偿。既然是“补偿”,必然是全面综合考虑双方互享权利、互负义务加加减减之后对利益受损方的补偿,是一次性解决双方合同解除后的所有纠纷,其应有之意就是原告支付给被告400万元后双方利益在法律上即达到平衡。除非在确定补偿款时未查明或遗漏未付租金的事实,否则不存在再由被告向第二休所支付租金的问题。三、原告已丧失了主张2016年1月1日至2018年8月10日91万元租金及滞纳金的权利。1.原告在合同解除诉讼中称“另案解决2015年11月3日以后的租金,在本案中不主张”,被告起诉要求原告支付补偿款后,原告虽然未提出反诉,但提出了被告已获得12年租金收益（含本案所涉的未付租金）的抗辩,未付租金91万元虽然发生在合同解除之前,但此事实人民法院在判决补偿款时予以了考虑并驳回了其上诉请求,即已经经过了生效判决处理,原告无权再就此重新起诉。2.2016年1月1日,原告在与被告未解除合同的情况下恶意向北京玛丽妇婴医院发出《关于收缴租金的告知函》,告知北京玛丽妇婴医院停止向被告及其委托的北京虹桥谌鑫投资咨询有限公司（以下简称“虹桥谌鑫公司”）支付租金并将租金支付给第二干休所,从而导致北京玛丽妇婴医院自2016年1日1日起未向被告及其委托的虹桥谌鑫公司支付任何租金。自2016年1月1日至2018年8月10日合同解除,北京玛丽妇婴医院共欠付租金4191925元,被告委托的虹桥谌鑫公司不得不通过诉讼方式索要欠款,由于欠款主要是由于原告的干扰所致,系因第三人原告的原因导致北京玛丽妇婴医院违约,在法院调解时虹桥谌鑫公司无法对北京玛丽妇婴医院主张违约滞纳金和利息。为索要欠款,被告及其委托的虹桥谌鑫公司投入了大量人力物力,而且直到2019年5月申请强制执行后此款才全部执行完毕。由于原告的侵权行为,导致被告及其委托的虹桥谌鑫公司损失了滞纳金及利息至少1701647元(合同约定租金滞纳金为按日租金的三倍,暂按年利率24%计算；租金欠付时间为2016年1月1日至2018年11月8日；支付方式为季付,详见滞纳金计算表),原告在向北京玛丽妇婴医院发出的《关于收缴租金的告知函》中称“贵院在配合我所与被告或其违规擅自转租的北京虹桥谌鑫投资咨询有限公司终止协议收回房产工作中,如果发生法定损失,原则上由我所承担”,据此,原告应赔被告所遭受的上述损失。退一步讲,即使需要被告支付原告91万租金及滞纳金,被告完全可以根据《中华人民共和国合同》第99条的规定用原告应赔偿的上述款项行使抵销权,被告以及其委托的虹桥谌鑫公司同时保留向原告索赔的权利。3.原告主张自2016年7月11日起按照每日千分之三支付滞纳金无事实和法律依据。第一,根据原告向北京玛丽妇婴医院发出的《关于收缴租金的告知函》,原告已放弃了向被告主张租金的权利,并要求北京玛丽妇婴医院直接向其支付租金,被告不存在迟延支付租金的问题,事实上,自2016年1月1日至2019年5月,北京玛丽妇婴医院亦未向被告或其委托的虹桥谌鑫公司支付过租金。第二,如上所述,未付租金91万元的事实已经生效判决查明并在判决补偿款时予以了考虑,原告无权再就此租金重新起诉。租金本金都不应支付,所谓租金滞纳金更不应支付。第三,因原告的原因,导致被告委托的虹桥谌鑫公司直到2019年5月才收到2016年1月1日至2018年8月10日期间的租金,而且是经过了艰苦的诉讼和执行过程才实现,也因为原告的原因,导致被告仅仅是收取了租金本金,无法向北京玛丽妇婴医院主张逾期付款期间的滞纳金或利息。第四,双方合同约定的日千分之三的滞纳金的年利率达到了109.5%,且以35万元年租金为本金,此违约金的约定过高,不应受法律保护。4.原告部分诉讼请求已过诉讼时效。根据《补充协议书》的约定2016年3月10日、2016年9月10日、2017年3月为租金支付日,每次支付半年租金17.5万元,共计52.5万元。上述款项的支付时间距离向被告2020年8月起诉主张权利的时间均已超过3年,《中华人民共和国民法通则》第136条规定延付或者拒付租金的诉讼时效为1年,《民法总则》(2017年10月1日起实施)第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,根据上述法律规定,原告主张的上述款项已超过诉讼时效,丧失胜诉权。四、被告因合同解除损失巨大,而原告却因合同解除获得了巨大利益,400万元补偿款本已不足以平衡双方利益,更不能弥补被告遭受的实际损失,如果再由被告支付原告91万元租金及滞纳金,被告获得的实际补偿仅仅为300万元,这不但于法无据,而且显失公平。被告因合同解除丧失了1686平方米房屋剩余31.5年使用权以及958平方米房屋31.5年租赁权,如合同不解除,按照合同解除前的出租情况,被告在合同履行完毕后至少可以获得40833724元的收益。自2018年8月10日合同解除至今已达2年之久,原告并未停止经营性活动,北京玛丽妇婴医院仍在租用本案所涉房屋,到2020年8月10日,原告至少可以向北京玛丽妇婴医院收取租金或场地占用费3288790元,更为重要的是,这一获利经营行为仍在持续状态,没有任何停止的迹象,原告只需用北京玛丽妇婴医院租用本案所涉房屋不到2年半的租金就可以支付判决书确定的400万元补偿款。400万元补偿款本已对被告极为不公,如果再支付原告91万元租金及滞纳金,被告获得的实际补偿仅仅为300万元,这不但于法无据,而且显失公平。综上所述,原告主张的租金法院在确定补偿款数额时已予以充分考虑,并未遗漏未付租金的事实,原告对已经生效判决处理的事实再起诉无事实和法律依据,且因原告干扰给被告造成了巨大损失,请依法驳回原告的全部诉讼请求。本院查明如下事实：原告原名为总政白石桥干管处第五离职于部休养所,后更为中央军委政治工作部白石桥老干部服务管理局第五离职干部休养所,2018年3月更为现在名称。2003年9月26日,原告作为甲方与被告作为乙方签订了《借款协议书》,约定甲方因建综合楼(建筑面积3066.21平方米，工程造价约500万元)向乙方借款,甲方向乙方借款数额为综合楼建设全部资金（见审计审核后工程结算）,借款期限45年。甲方待综合楼建成后将建筑面积1686平方米交乙方使用,期限为45年，在使用期45年内抵扣完甲方所借乙方的本金和利息。45年期满乙方将房屋交还甲方。综合楼建成后,甲方将自用(会议室,地下热力站)和交由乙方使用的1686平方米以外的部分出租给乙方,乙方每年向甲方交纳租金35万元。每半年交纳一次，每半年的第一个月的10日前乙方向甲方交纳租金的日期,如乙方不按时交纳租金,按每日3‰（年租金额）向甲方交滞纳金。经双方协商,同意该工程由原告的母公司北京正辰建筑工程总队施工建设,施工协议双方另签订。为减少中间环节,乙方在合同签订后,及时将工程款拨付至北京正辰建筑工程总队账户,工程总队按时开工建设,如乙方不能及时拨付工程款或工程总队不能按时开工、竣工,甲方有权利终止合同,自行建设,其后果乙方自负。合同签字盖章后双方严格遵守,发生不可抗力原因（地震、自然灾害、战争）,双方不负赔偿责任。如因一方任何原因导致合同无法履行,有责任方按工程总造价和下列条款赔偿：1～30年赔偿200%，31～40年赔偿100%,41～44赔偿80%。2005年3月1日,被告向原告出具商请函,内容如下公司与贵单位合建的综合楼(其位置在北京市朝阳区和平里北街5号院,该楼建筑面积为3066平方米,产权归贵所所有,其1686平方米我公司有45年的使用权,贵所分摊的面积,会议室、热力交换站值班室以外的958㎡由我公司租用)因我公司现租用的办公场所合同期限未到,暂不能按期迁往使用,为减少损失,经研究,拟将该楼出租。”2005年3月3日,原告复函：“贵公司2005年3月1日来函收悉,考虑到贵公司的实际情况,经研究同意对外出租,但必须严格执行《军队空余房地产租赁管理规定》和干休所《营院管理规定》；并承担一切经济和法律责任。2007年3月28日,原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议》,约定新建综合楼号确定为：北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼附楼。乙方回收借款本息方式获得的2号楼附楼1686平方米、45年的使用权,该1686平方米、45年使用权的起始时间为2005年3月1日至2050年2月28日,45年内抵扣完甲方所借乙方建设2号楼的全部本金和利息。2050年3月1日乙方须将该楼使用和租用的房屋和室内外装修中不可移动或移动后影响建筑结构的设备设施,完善无条件地移交给甲方。甲方将2号楼附楼自用(会议室158平方米、地下热力交换站、值班时263平方米)以外部分约958平方米，自2005年起租赁给乙方使用,年租金35万元，每半年交纳一次。乙方为甲方额外无偿装修期自用的会议室,乙方征得甲方可意,可免费使用。乙方须严格遵守《部队空余房地产租赁管理规定》和军队各级组织的管理要求,严格控制使用、租赁用途对2号楼的使用以自身办公为主,乙方自用剩余部分对外出租时,需经甲方审查租赁方并征得甲方书面同意。乙方若未按协议约定时间支付租金、水、电、取暖等费用,拖欠超过30天,未按约定改变房屋用途、擅自转租或违规操作,或因管理不力发生事故须承担一切法律、经济责任,甲方有权中止协议提出赔偿。2006年3月14日,被告出具《授权委托书》,内容如下：“兹将我方2005年拥有使用权的位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼的第上三层和地下一层的房屋,授权给北虹桥谌鑫公司进行出租经营。虹桥谌鑫公司具体权限如下：在将上述房屋对外出租期间,以自已的名义与承租方签订该楼房的租赁合同;虹桥谌鑫公司每年按总政五所的要求及时交纳水、电、暖费以及每年35万元的房屋租赁费,有权收取该房屋对外出租的租金和其他有关费用”。该《授权委托书》上有张建武签字。2010年11月28日,虹桥谌鑫公司作为甲方（出租方）与北京玛丽妇婴医院作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》,约定甲方将位于北京市朝阳区和平里北街5号院2号楼（综合楼）除会议室（约158平方米）地下热交换站及值班室（约263平方米）变电室及值班室以外的部分出租给乙方,其中会议室可与总政白石桥干管处第五干休所共同使用。租赁期自2011年1月1日至2021年2月28日（含两个月装修期）;租金每年155万元，每4年按3%递增。2015年11月3日,原告向被告发《通知》,指出被告在履行协议期间存在问题,如支付费用单位与协议单位不符,另被告存在擅自出租和转租的情形,故要求终止协议,收回房屋。2016年4月28日,原告再次向被告发送《通知》,限期在2016年9月1日前腾空涉案房屋。2016年，原告以合同纠纷为由将被告、第三人北京玛丽妇婴医院诉至本院，要求确认原告与被告签订的《借款协议》和《补充协议》于2015年11月3日解除，并要求被告腾退房屋。本院于2018年5月9日作出（2016）京0105民初44751号民事判决：一、解除原告与被告签订的《借款协议》《补充协议》；二、被告于判决生效后三日内腾退位于北京市朝阳区和平里北街5号院综合楼中除会议室、地下热力站以外的全部房屋；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院，该院于2018年8月10日作出（2018）京03民终8687号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年，虹桥谌鑫公司以租赁合同为由将北京玛丽妇婴医院诉至本院，要求北京玛丽妇婴医院支付2016年1月1日至2018年8月10日房屋租金4191925元并支付利息。经本院主持调解，双方于2018年11月8日达成协议，北京玛丽妇婴医院给付虹桥谌鑫公司2016年1月1日至2018年8月10日房屋租金4191925元（2019年12月31日前支付200万元，剩余2191925元于2019年3月31日前付清），如果北京玛丽妇婴医院逾期付款，则自逾期之日起按照中国人民银行同期贷款利率标准加倍向虹桥谌鑫公司支付利息。2020年，被告将原告诉至本院，要求原告支付其补偿款2000万元。本院于2020年1月9日作出(2020)京0105民初5425号民事判决：一、原告于判决生效之日起十日内支付被告补偿款400万元；二、驳回被告的其他诉讼请求。该判决认为双方合同仅履行了十余年即告解除，客观上给被告带来了一定损失，但被告使用房屋也超过十年，获得了一定使用收益，原告收回房屋后按照政策也不应再进行经营性活动，综合上述因素，从公平原则出发，以填补实际损失为目的，参考《借款协议书》《补充协议》中的具体约定和双方履行以及解除合同的具体情节，酌情确定原告支付被告补偿款400万元。被告不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院，该院于2020年5月13日作出（2020）京03民终5280号民事判决：驳回上诉，维持原判。经查，被告未支付自2016年1月1日至2018年8月10日的租金共计91万元。本院认为：原、被告之间的《借款协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，合同履行期间被告应向原告支付租金，上述合同已于2018年8月10日经人民法院判决解除，被告尚欠原告2016年1月1日至2018年8月10日期间租金91万元未付。后被告向原告提起诉讼，生效判决确定原告应补偿被告400万元，该判决虽参考了《借款协议书》《补充协议》中的具体约定和双方履行以及解除合同的具体情节，但并未免除被告的合同义务；且被告授权经营的虹桥谌鑫公司已就上述期间的转租租金向案外人北京玛丽妇婴医院主张权利，相关权利通过诉讼调解方式确认；故本院认为被告应向原告支付上述拖欠的租金91万元。双方经过多次诉讼，原告并未放弃对上述租金的主张，并在抗辩中实际主张了该权利，被告认为原告起诉超过诉讼时效，本院不予采纳。根据合同约定，被告每半年交纳一次租金,每半年的第一个月的10日前为交纳租金的日期,如不按时交纳租金,按每日3‰（年租金额35万元）向原告交滞纳金。考虑到原告在2015年11月3日即存在向被告发通知要求收回房屋的履行因素，此后双方历经多次诉讼，被告本身亦因此产生很大损失，原告对此应负很大责任，故对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告北京正辰物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所租金91万元；二、驳回原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6450元，由原告中国人民解放军北京卫戍区朝阳第二离职干部休养所负担450元（已交纳），由被告北京正辰物业管理有限公司负担6000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二〇年十二月二十日书记员 嵇姣龙