四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初12092号 原告：成都方鼎投资咨询有限公司,住所地成都市青羊区新华大道文武路42号。 法定代表人：龚艺，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗育哲，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘晨蓉，北京大成（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：杨英平，男，1973年5月4日出生，汉族，住天津市河北区。 共同委托诉讼代理人：刘迪，四川华楚律师事务所律师，一般授权。 共同委托诉讼代理人：唐礼全，四川华楚律师事务所律师，一般授权。 被告：史章蓉，女，1977年2月4日出生，汉族，住成都市高新区。 共同委托诉讼代理人：刘迪，四川华楚律师事务所律师，一般授权。 共同委托诉讼代理人：唐礼全，四川华楚律师事务所律师，一般授权。 原告成都方鼎投资咨询有限公司（以下简称方鼎公司）与被告杨英平、史章蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方鼎公司的委托诉讼代理人罗育哲、刘晨蓉，被告杨英平、史章蓉及二被告的共同委托诉讼代理人刘迪、唐礼全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方鼎公司向本院提出诉讼请求：1．判令杨英平、史章蓉继续履行案涉《房屋买卖合同》，即向方鼎公司支付购房款4161030元；2．判令杨英平、史章蓉向方鼎公司支付违约金，以欠付房款4161030元为基数，2017年8月1日至2017年9月29日按万分之一计算，此后按万分之二计算。违约金计算至实际支付之日，截止2020年8月31日暂计算为人民币468531.98元；3．判令杨英平、史章蓉承担方鼎公司为主张权利而支出的保险费3241元、律师费60000元（律师费一审60000元，若进入二审增加20000元，暂按60000元计算）；4．判令由杨英平、史章蓉承担本案全部诉讼费、保全费。上述金额合计4692802.98元。事实及理由：2017年，方鼎公司与杨英平、史章蓉签订了《商品房买卖合同》，约定杨英平、史章蓉认购方鼎公司开发的位于青羊区X路276、278号的商铺（以下简称案涉商铺）一套，房屋总价款为人民币4161030元，杨英平、史章蓉应当于2017年7月31日前向方鼎公司支付50%的首付款，即2080515元，剩余部分由杨英平、史章蓉向银行申请贷款。同时合同约定，若杨英平、史章蓉逾期支付价款的，前60日每日加收万分之一的违约金；60日后方鼎公司要求继续履行合同的，则有权加收每日万分之二的违约金。合同签订后，杨英平、史章蓉一直未支付首付款，亦未向银行申请贷款。方鼎公司经多次口头催告，并在2020年7月16日向杨英平、史章蓉邮寄了正式的《276、278号房款催告函》，但杨英平、史章蓉一直拒绝履行付款义务。方鼎公司认为，杨英平、史章蓉拒不支付房款的行为违反了合同约定及法律规定，现方鼎公司向法院提起诉讼，望判如所请。 杨英平、史章蓉辩称，1.方鼎公司与杨英平、史章蓉之间的案涉商品房买卖合同早已解除，双方口头达成了解除该合同的协议，解除合同后，方鼎公司又将该商铺租赁给杨英平、史章蓉使用至2019年6月30日，于2019年7月1日继续与杨英平、史章蓉签订租赁合同至2023年6月30日，并同意将该商铺转租给德奥汽车修理公司使用至今。杨英平、史章蓉在租赁期间一直按照协议约定向方鼎公司支付租金，在3年多时间里，方鼎公司对此未提出异议。2.杨英平、史章蓉在支付了另外四套商铺的首期购房款后，明确表示不再购买案涉276、278号商铺，方鼎公司也一直在对外出售该商铺，证明方鼎公司与杨英平、史章蓉之间的买卖合同已经解除。3.杨英平、史章蓉已经支付了另外四套商铺的全部购房款一千多万，若在未与方鼎公司协商一致的情况下而故意违约唯独不支付案涉商铺购房款，反而租赁该商铺至2023年6月30日，并按市场价缴纳租金至今，显然不合常理和逻辑。4.方鼎公司故意编造案涉房屋买卖合同已经销毁，并多次欺诈杨英平、史章蓉，严重突破商业道德底线。5.租赁合同中有关于租赁合同不影响原买卖合同的条件这一约定，不是杨英平、史章蓉的真实意思表示，双方已经通过口头形式解除了原商品房买卖合同关系，解除日期以双方签订原租赁合同之日即2018年5月21日起计算。6.即使方鼎公司对于双方口头解除了商品房买卖合同有异议，但其并未在合理期限内提出异议，其丧失了解除合同异议的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.方鼎公司提交了现售合同信息摘要、竣工验收备案表、并联竣工验收通知书，拟证明案涉房屋符合销售条件。杨英平、史章蓉对该组证据的关联性提出异议。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 2.方鼎公司提交了商品房买卖合同及附件、商品房买卖合同补充协议，拟证明双方于2017年签订了买卖合同，杨英平、史章蓉应当支付购房款。杨英平、史章蓉仅认可签字系其所签，但商品房买卖合同、附件五存在拼接，合同的电话号码、邮政编码错误、无骑缝手印，第五、六页纸张颜色与其他纸张不同；补充协议买受人信息缺失、没有骑缝手印、方鼎公章、合同编号等。本院认为，庭审中杨英平、史章蓉认可其与方鼎公司曾签订案涉商铺的商品房买卖合同，现方鼎公司提交的合同有杨英平、史章蓉的签字捺印，被告主张系合同拼接，却未提出该份合同在房屋基本情况、购房价款、付款方式、交付条件、违约责任等合同主要条款与双方间的合同约定存在任何不一致，故本院对该商品房买卖合同及其附件的真实性、合法性予以认可，但能否达到方鼎公司的证明目的，将在实体部分一并评述。关于商品房买卖合同补充协议，该份协议因缺少方鼎公司签字盖章，无法确认协议是否生效，故对该份证据，本院不予认可。 3.方鼎公司提交了房款催告函、EMS投递记录，拟证明方鼎公司于2020年7月16日向杨英平、史章蓉要求支付购房款。杨英平、史章蓉提出双方的商品房买卖合同已经解除，该证据不能达到证明目的。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 4.杨英平、史章蓉提交了商铺租赁合同、情况说明、收条、支付宝转账凭证、银行流水、租金发票，拟证明双方就案涉房屋另行签订租赁合同，其按约支付租金，案涉276、278号商铺的商品房买卖合同已经解除。方鼎公司对商铺租赁合同、情况说明真实性无异议，但认为无法达到杨英平、史章蓉的证明目的；对收条真实性不予认可，认为无法证明收条落款人姜敏与方鼎公司之间的关系，且该收条的内容与本案无关；对该组其他证据，方鼎公司表示却已收到租金，但杨英平、史章蓉存在逾期支付租金情形。本院认为，对商铺租赁合同、情况说明的真实性、合法性予以认可，但能否达到被告的证明目的，将在实体部分一并评述。对收条、支付宝转账凭证、银行流水、租金发票，因与本案不具有关联性，本院不予认可。 5.杨英平、史章蓉提交了商铺租赁协议书，拟证明其在对外转租过程中，明确告知案涉商铺归开发商所有，证明其与方鼎公司的原商品房买卖合同已经解除。方鼎公司对该组证据的真实性无异议，但认为该协议只是被告的单方承诺，不能得出无需履行商品房买卖合同的结论。本院认为，因该组证据系杨英平、史章蓉与案外人成都德奥锦业汽车服务有限公司（以下简称德奥公司）签订的协议，因与本案不具有关联性，本院不予认可。 6.杨英平、史章蓉提交了微信聊天记录，拟证明其找到德奥公司转租案涉商铺后，方鼎负责人宴请表示感谢，由此证明双方间的商品方买卖合同已经解除。方鼎公司认为，真实性不予认可，且聊天记录并未体现出任何房屋解除的合意。本院对该组证据的真实性、关联性均不予认可。 7.杨英平、史章蓉提交了268、270、272、274号商铺的商品方买卖合同、POS机刷卡凭证、房屋所有权证，拟证明案涉商铺并未进行合同签约备案，亦没有签约时间，且案涉商铺长达三年未支付首付款，说明双方解除了案涉商铺的房屋买卖合同。方鼎公司对该组证据的真实性无异议，但认为与案涉商铺是否履行无关。本院对该组证据真实性、合法性予以认可，但认为不能达到被告的证明目的。 8.杨英平、史章蓉提交了（2020）川成蜀证内经字第195395号、（2020）川成蜀证内经字第195396号、网络查询楼盘动态，申请了史某、谢某、徐某、蔺某等证人出庭，拟证明方鼎公司仍然对外销售案涉商铺，双方间的商品房买卖合同已经解除。方鼎公司认为，对网络查询楼盘动态三性不予认可；对两份公证书的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可；对史某、谢某的证人证言三性不予认可；认为徐某、蔺某的证人证言前后间存在矛盾，对关联性有异议。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，但能否达到被告的证明目的，将在实体部分一并评述。 9.杨英平、史章蓉提交了建行账户交易明细，拟证明其与德奥公司的转租合同系真实的，且已实际履行。方鼎公司认为不能得出收到的德奥公司租金是支付给方鼎公司的。本院认为，该组证据与本案不具有关联性，故不予采信。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 2017年3月9日，方鼎公司（出卖人）与杨英平、史章蓉（买受人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：由杨英平、史章蓉购买方鼎公司名下位于青羊区X路276号、278号的房屋，房屋面积为78.51㎡，其中套内面积75.63㎡，房屋规划用途为商业。合同第一条出卖人以出让方式取得坐落于青羊区××乡××村××组地块的建设用地使用权，出卖人经批准，在上述地块建设的商品房所在建筑区划的核准名称为国一梦巢。合同第七条计价方式及价款，按照套内建筑面积计算，总价款4161030元。第八条付款方式及期限，买受人应当于2017年7月31日前支付首期房价款2080515元，占全部房价款的50%，余款2080515元向中国建设银行股份有限公司成都第六支行申请贷款支付，期限10年。第九条逾期付款责任，按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第二十六条合同生效，本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除采用书面形式。落款处有方鼎公司及委托代理人、杨英平、史章蓉签字捺印。 2019年7月1日，方鼎公司（甲方、出租方）与杨英平、史章蓉（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方自愿将位于成都市青羊区××路××号商铺租赁给乙方；第二条租赁期为4.5年，即自2019年7月1日始至2023年12月31日止；第十五条本协议履行情况不影响甲乙双方商品房买卖合同的履行。落款处有方鼎公司及委托代理人、杨英平、史章蓉签字捺印。 后方鼎公司出具了《情况说明》，载明：X路266、276、278号商铺以2019年7月1日签订合同为准，原租赁合同作废。 2020年7月16日，方鼎公司通过EMS向杨英平、史章蓉邮寄了《催告函》，要求杨英平、史章蓉一次性支付案涉商铺全部房价款4161030元以及逾期付款违约金等。 庭审中，方鼎公司提出，1.杨英平、史章蓉一次性购买五套商铺是事实，但因杨英平、史章蓉提出其需要有配套洗车间，没有商铺无法正常经营，双方协商后，方鼎公司同意将案涉商铺交付给杨英平、史章蓉，但应支付占有使用费，故案涉商铺是在杨英平、史章蓉反复强调其资金困难下，方鼎公司对其作出的权宜之计，是一种宽限和过渡手段；2.方鼎公司确曾于2018年至2019年同意链家工作人员对案涉房屋进行二次销售，但这是双方口头协商一致的结果，双方约定仅在找到第三方买家的情况下方可解除原商品房买卖合同；3.案涉商品房买卖合同的履行并不以租赁合同履行期限届满为前提。庭审中，杨英平、史章蓉认可尚未支付过案涉房屋的购房款。 另查明，位于X路276、278号的房屋所有权人为方鼎公司，无抵押、查封等限制信息。 本院认为，本案的争议焦点为案涉商品房买卖合同是否已经协议解除以及合同继续履行的条件是否成就。（一）关于案涉商品房买卖合同是否已经协议解除。杨英平、史章蓉主张其已与方鼎公司达成了口头解除商品房买卖合同的约定，并认为有双方重新签订的租赁合同及方鼎公司对外继续出售的事实予以佐证。对此，本院认为，首先，双方在商品房买卖合同第二十六条中明确约定“本合同的解除采用书面形式”，且在双方签订的租赁合同第十五条中再次载明“本协议履行情况不影响甲乙双方商品房买卖合同的履行”。庭审中，杨英平、史章蓉虽抗辩租赁合同第十五条并非其真实意思表示，但其作为完全民事行为能力人，应当知晓并理解其签署书面合同可能产生的法律后果和所须承担的民事责任。其次，杨英平、史章蓉虽举证证明方鼎公司存在再次销售的事实，但该证据并不足以证明双方已就商品房买卖合同达成了解除协议的合意，且双方就案涉商铺既签订买卖合同又签订租赁合同的行为，亦并未违反法律、行政法规的强制性规定。庭审中，杨英平、史章蓉提出方鼎公司未在合理期限对口头解除合同提出异议，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第24条之规定，即丧失了合同解除异议权利。但异议权和异议期的适用前提是有解除权的合同解除，对于协议解除系双方当事人合意的结果，并不存在行使解除权的问题，故对杨英平、史章蓉主张案涉商品房买卖合同已经解除，本院不予支持。 （二）关于继续履行案涉商品房买卖合同条件是否成就。方鼎公司主张杨英平、史章蓉应当立即履行商品房买卖合同，支付购房款及违约金。对此，本院认为，商品房买卖合同第八条约定，杨英平、史章蓉应于2017年7月31日前支付首期房价款2080515元，杨英平、史章蓉逾期未支付购房款，方鼎公司并未就支付购房款另行主张权利，而是又与杨英平、史章蓉就案涉房屋签订了租赁合同，且明确约定租赁期为4.5年，即自2019年7月1日始至2023年12月31日止。庭审中，方鼎公司亦认可签订租赁合同系因杨英平、史章蓉资金困难，所给予对方的一种宽限与过渡。结合方鼎公司陈述的合同签订目的，本院认为，在商品房买卖合同与租赁合同同时存在且无明确约定履行方式的情况下，对“不影响双方商品房买卖合同的履行”应理解为，方鼎公司通过租赁方式允许杨英平、史章蓉就原买卖合同的履行期间进行延展，现租赁合同约定的租赁期限尚未届满，方鼎公司即要求杨英平、史章蓉立即支付购房款及违约金的，缺乏事实依据，本院不予支持。 （三）关于保险费和律师费，因方鼎公司并未举证证明产生了前述费用，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都方鼎投资咨询有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费44342元，减半收取计22171元，保全费5000元，两项共计27171元，由成都方鼎投资咨询有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 潇 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  张太银 书 记 员  何孟岭