山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初3024号原告：好当家（乳山）万盛生物科技有限公司，住所地山东省威海市乳山市徐家镇马场村南。法定代表人：唐会亭，总经理。委托诉讼代理人：初栗宇，系公司职员。委托诉讼代理人：殷志伟，山东华夏明德律师事务所律师。被告：谷信昭，男，1962年8月11日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：邢立坚，男，1966年1月19日出生，汉族，住天津市河**汕头路聚龙公寓**楼3门**，现住山东省威海市乳山市，系被告的妻弟。委托诉讼代理人：邹健，山东东方未来律师事务所律师。原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司与被告谷信昭土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司的委托诉讼代理人初栗宇、殷志伟，被告谷信昭的委托诉讼代理人邢立坚、邹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除涉案《租赁合同》；2、要求被告向原告返还其承租的涉案虾池；3、要求被告支付拖欠的租赁费259592.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月21日，被告与原乳山盐场签订《租赁合同》一份，约定被告承租乳山盐场的虾池136亩，租金每亩每年600元。后乳山盐场进入破产程序，原告依法购得涉案虾池所在土地，原、被告继续按照原《租赁合同》履行。根据合同第三条约定被告应当于每年12月1日前付清下一年度租金，但被告一直以种种理由推诿，拒不支付租金。2014年4月，原告在涉案的1、2、3号虾池内修建了一条进水渠，2017年12月6日，山东永平测绘有限公司对3号虾池及进水渠进行评估测量，其中1、2、3号虾池面积大约为141亩，进水渠面积约为11.25亩，故原告实际占用面积大于租赁合同约定的136亩。原告认为被告实际占用面积大于合同约定的136亩，应当按照实际占用面积支付租金。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。被告谷信昭辩称，因为损害赔偿纠纷案件的判决未生效，双方一直在协商损失赔偿款抵顶租金的事宜，双方尚未达成协议，无法确定应付租金的数额，原告主张的拒不支付租金的事实不成立。双方没有达成协议并支付租金的原因在原告，被告已经同意原告的和解协议内容，但因为原告内部管理及人员变动没有将和解协议盖章生效，导致被告无法确定所应支付租金的数额。如果原告明确告知被告不同意该和解协议，通知被告按照合同约定支付租金，被告会及时支付租金。2018年10月份威海中院的损害赔偿纠纷判决生效后，因原合同虾池面积变动和被侵害利益的补偿，被告先后多次与原告养殖场负责人协商租金数额，被告作出让步放弃合同后十年的利益补偿，于2019年11月初步达成协议。这期间原告养殖场负责人声称需要得到集团领导批准，所以时间拖延下来。在本案庭前调解阶段，双方始终不能对虾池面积达成一致意见，被告遂于2020年7月2日将法院判决原告应当补偿给被告的损失和被告应交的租金抵销后，将剩余的租金电汇给原告，并致电原告养殖场冯经理，告知其若数额不对可沟通协商。2020年因暴发疫情，导致被告经营出现重大困难，收入明显减少，根据相关关于处理疫情期间民事案件的指导意见，也不应当支持原告要求解除合同的理由。关于虾池面积问题，原告于2005年接手原乳山盐场后，对以前虾池租户合同内容已经概括接受，且2014年因开挖水渠造成纠纷前，原告每年按照合同约定收取租金，对虾池面积从无异议。当初在2003年与乳山盐场签合同时，是七十一家600多亩地，原告并没有因为虾池面积问题找其他十家提出异议，独因2014年非法开挖水渠侵害了被告的利益后，为了其侵权行为找借口，才提出虾池面积问题。综上，被告认为原告的理由不成立，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年11月21日，谷信昭与原乳山市盐场签订租赁合同，谷信昭承租涉案1、2、3号虾池，面积为136亩，租赁期限30年，自2004年1月1日到2033年12月31日。虾池每年每亩租金600元，年租金合计81600元。原乳山市盐场依法破产，其享有使用权的土地经乳山市国土资源局收回后依法拍卖，被好当家（乳山）万盛生物科技有限公司竞拍取得该宗土地的使用权，并于2005年5月4日办理了土地使用权证。涉案虾池位于该宗土地的范围之内。2014年4月份，好当家（乳山）万盛生物科技有限公司在涉案3号虾池内修建了一条南北走向的水渠。谷信昭称因为该水渠的修建，致使其承租的3号虾池遭到破坏，曾在(2016)鲁1083民初1409号主张3号虾池被占用部分的可得利益损失。好当家（乳山）万盛生物科技有限公司在(2016)鲁1083民初1409号案件中向本院提出申请对涉案1、2、3号虾池及进水渠的面积进行评估测量，本院委托山东永平测绘有限公司进行面积测绘，该公司于2017年8月9日出具面积测绘报告，涉案1、2、3号虾池面积统计为94571.76平方米（测量面积包括虾池的水面面积、坝体面积、西坝的公共路面面积）。通过此鉴定意见书可以看出，谷信昭最初与原乳山市盐场签订的租赁合同中约定的虾池面积应当是不包括坝体面积、西坝的公共路面面积，因此双方合同约定的虾池面积并不能以该鉴定意见书予以确定，应当以双方租赁合同中的确定的虾池面积即136亩予以确定。好当家（乳山）万盛生物科技有限公司在(2016)鲁1083民初1409号案件中向本院提出申请对涉案3号虾池及进水渠的面积进行评估测量，本院委托山东永平测绘有限公司进行面积测绘，该公司于2017年12月6日出具面积测绘报告，涉案3号虾池面积统计为33988.52平方米、进水渠面积7499.47平方米。通过以上分析意见可以证实不能依据该鉴定意见书确定的3号虾池的面积予以确定双方租赁合同中3号虾池的面积，但是该鉴定意见书中对于进水渠面积的确定，应当依法予以采纳，因为在(2016)鲁1083民初1409号案件中也是依据此鉴定意见书来确定谷信昭的可得利益损失的。在(2016)鲁1083民初1409号案件中，确定谷信昭的可得利益损失期间为从2014年4月开始修建涉案进水渠的时间为起始时间，其截至时间为2018年4月；根据该案中的鉴定意见3号虾池每亩每年的可得利益损失为2125元，鉴定意见中确定的可得利益损失计算标准并没有扣除原告应当向被告支付的每亩每年租金600元，在(2016)鲁1083民初1409号案件中的判决结果中予以支持的谷信昭的可得利益损失是扣除了其应当支付的每年每亩600元租金后的数额，即按照水渠面积大约11.25亩×（每年每亩可得利益损失2125元-每年每亩租金600元）。进水渠面积7499.47平方米折算成亩数大约为11.25亩，谷信昭承租的涉案虾池的面积自2018年4月始应当确定为124.75亩（136亩-11.25亩）；在2018年8月之前仍应当按照双方之间的租赁合同约定确定为136亩。谷信昭向好当家（乳山）万盛生物科技有限公司支付2014年度到2018年度这5年的租金合计318000元（每年支付63600元×5年），谷信昭向好当家（乳山）万盛生物科技有限公司支付2019年度到2020年度两年租金合计78170元。本案经调解无效。以上事实有当事人陈述意见，原告提交的合同、民事判决书、鉴定意见书，被告提交的录音光盘等证据在案佐证。本院认为，涉案虾池系原乳山市盐场出租给谷信昭使用，乳山市盐场破产后，依法由好当家（乳山）万盛生物科技有限公司承受了涉案虾池出租人的权利与义务，双方关于涉案虾池的租赁合同关系，系双方真实自愿的意思表示，且不违反相关法律规定，应当认定为有效合同，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。好当家（乳山）万盛生物科技有限公司已经将涉案虾池交付谷信昭使用，谷信昭应当按照合同约定支付租金，但是由于好当家（乳山）万盛生物科技有限公司自2014年4月份在涉案虾池范围内开挖水渠，致使双方对于涉案虾池剩余面积未能达成一致意见，谷信昭只能按照大约估算数额暂时支付租金，好当家（乳山）万盛生物科技有限公司以谷信昭未支付租金为由要求解除涉案租赁合同，于法无据，本院不予支持。因为原告要求解除涉案租赁合同理由不当，且涉案租赁合同尚未到期，故原告要求被告返还涉案虾池的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。自2014年4月到2018年4月期间的租赁费计算方法，本来按照原、被告之间的租赁合同约定应当按照136亩×每亩每年600元×4年予以计算，但是在(2016)鲁1083民初1409号案件中计算谷信昭的可得利益损失时，已经扣除了其中11.25亩的租金即11.25亩×每亩每年600元×4年。所以谷信昭还应当支付的2014年4月到2018年4月期间的租金为124.75亩（136亩-11.25亩）×每亩每年600元×4年=299400元。自2018年4月开始，双方之间的租赁合同中所实际承租的虾池面积应当以扣除水渠面积后予以确定，即实际承租虾池面积为124.75亩（原合同约定面积136亩-水渠占用面积11.25亩）。自2018年4月开始，谷信昭不必再向好当家（乳山）万盛生物科技有限公司支付水渠占用面积部分的租金，好当家（乳山）万盛生物科技有限公司也不必再向谷信昭支付该部分的可得利益损失。谷信昭自2018年4月开始到2020年度应当支付的租金应当为199600元（124.75亩×每亩每年600元×2年+124.75亩×每年每亩600元×8个月）。又因为2014年4月份之前，谷信昭租赁的虾池没有被水渠占用，所以2014年1月份到4月份这4个月的租金仍然应当以原合同约定的标准即136亩×每亩每年600元×4个月予以计算，以此计算这四个月的租金为27200元。谷信昭已经完全按照合同约定支付完毕2014年度之前的租赁费用，所以双方关于2014年度之前的租赁费用没有必要再重复计算。综上所述，谷信昭应当支付2014年度到2020年度的租金合计为526200元（299400元+199600元+27200元），扣除谷信昭已经支付的这期间的租赁费396170元（63600元×5年+78170元），原告要求被告谷信昭支付拖欠的租金130030元（526200元-396170元），证据充分，本院予以支持。原告多诉部分的诉讼请求，其主要理由系应当以鉴定意见书确定的虾池面积，要求谷信昭从2004年开始补交租金，因为原告的该主张理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谷信昭于本判决书生效之日起十日内向原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司支付租金130030元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司关于租金部分的多诉的诉讼请求；三、驳回原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司要求解除原、被告之间签订的涉案《租赁合同》的诉讼请求；四、驳回原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司要求被告谷信昭返还其承租的涉案虾池的诉讼请求。案件受理费5194元，减半收取计2597元（原告已经预交2597元），由原告好当家（乳山）万盛生物科技有限公司与被告谷信昭均担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  侯现章二〇二〇年十二月十四日书记员  徐 佳