北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16247号原告：马丽娜，女，1980年12月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。被告：北京中天富通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里3号17号楼7单元商14。法定代表人：黄榜，总经理。委托诉讼代理人：曲志鹏，男，1989年9月7日出生，满族，北京中天富通房地产开发有限公司职员。原告马丽娜（以下简称原告）与被告北京中天富通房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘瑞庭，被告的委托诉讼代理人曲志鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原、被告于2018年8月2日签订的《北京市商品房现房买卖合同》；2．请求判令被告退还原告购房款2291290元；3．请求判令被告退还原告产权代办费1500元；4．请求判令被告赔偿原告以82万元为基数，以公积基金贷款利率为标准计算利息一直到购房款全部给付完毕之日止；5．由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年8月2日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，该合同约定购买房产位于通州区潞苑南里xx号楼-x至x层xxx号，购房款为2111290元等内容。原告购买该房产时，被告的工作人员一直向原告表明地下一层能够开窗户，且该合同的房屋平面图也标明了开窗户的位置，原告基于此才决定购买该房屋，后因被告在政府部门备案不一致，导致该房屋地下一层窗户全部被封死。原告认为，基于被告的承诺及合同的约定和实际房屋状况不一致，直接违背了原告当时购买该房屋的意愿，从而导致原告的合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告所述内容与事实不符。第一，双方签订的房屋买卖合同合法有效，且已经对解除合同的情形进行了相关约定，其诉求理由不符合合同约定的解除条件，且实际情况中原告购买的房屋现状也符合合同约定，并不存在原告所述的没有开窗户的情形。第二，在商品房预售合同附件十三第18条明确约定双方同意由出卖人或其指定的第三方代办合同备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，本委托不可撤销，故其缴纳产权代办费系其合同义务，在合同合法有效的情况下，该费用不应予以退还。故申请法院驳回原告全部诉讼请求，维护正常的商业交易安全，保护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（住宅类，合同编号XFxxxxxx，以下简称《现房买卖合同》），约定原告购买被告坐落于通州区潞苑南里xx号楼-x至x层xxx号房屋（以下简称xxx号房屋），规划性质为住宅、丁戊类储藏室，预测建筑面积为151．63平方米，套内建筑面积为119．08平方米，总价款为2111290元，付款方式为公积金贷款，买受人于2018年7月11日前支付首期房款1281290元，其余房款以向贷款机构申请商品房担保贷款的方式支付。《现房买卖合同》第十条约定，该商品房交付时应当已取得有资质的房产测绘机构出具的《商品房面积实测技术报告书》《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》并提供《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》。《现房买卖合同》第十一条约定了商品房交付时应满足的基础设施设备、公告服务及其他配套设施的条件。《现房买卖合同》第十二条约定，被告应于2019年10月31日前向原告交付房屋，该商品房已具有第十条约定的证明文件并满足第十一条约定的其他条件，且买受人按本合同约定付清本合同约定的所有房款的情况下，如买受人未能按期接收该商品房的，均视为从第十二条约定的交付期限届满之日起该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；自该日起，出卖人按照《房屋质量保证书》的约定承担保修责任，出卖人保修行为不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成。《现房买卖合同》第十三条逾期交房责任约定，逾期在240日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《现房买卖合同》附件一房屋平面图中显示，地下室平面图中房屋南侧分别有朝南和朝西两扇窗户。《现房买卖合同》附件十三补充协议第三条约定，出卖人书面通知买受人收楼的，买受人不得拒绝或拖延接受该商品房交付（但买受人能够在书面通知指定的收楼期限届满之日起15日内提供当地具有建设工程质量检测资质的机构出具的认定该商品房主体结构及地基建设工程质量不合格的证明除外），否则，书面通知中指定的交付当日即为该商品房的交付时间，保修期从该日起开始计算；若买受人认为该商品房存在装修、设施设备等其他质量问题的，买受人不得拒绝收楼，由出卖人核实后按合同约定在买受人或相邻权人的必要配合下承担维修责任，出卖人履行维修责任不构成迟延交付；若出现质量问题，出卖人仅承担保修责任，不承担其他任何费用（如有）。补充协议第十四条约定，该商品房的层高、坡屋顶净高（包括最低和最高）、朝向、阳台、户型图等都以房屋现状为准；该商品房所在楼栋的主体建筑结构，建筑层数，其中地上层数、地下层数均以该商品房所在楼栋的现状为准，买受人已对房屋现状进行确认且无任何异议。补充协议第十八条约定，双方同意由出卖人或其指定的第三方代办合同登记备案、代缴税费、代办产权转移登记事宜，本委托不可撤销。《现房买卖合同》及补充协议还约定了其他内容。签订《现房买卖合同》当日，原告（甲方）与案外人林芝宏泽装饰有限公司（乙方，以下简称林芝宏泽公司）签订《装修改造协议》，约定原告将xxx号房屋室内有关装修升级改造事宜全部交由林芝宏泽公司组织完成；室内装修改造含税价款为建筑面积每平方米13000元（套内面积单价每平方米16553．49元），含税合计为1971190元（其中不含税价格为1791990．91元，增值税税额为179199．09元）；甲乙双方确认该装修总价款为包死价；甲方应分十笔支付装修总价款，2019年7月6日前交付最后一笔197119元；在甲方支付完毕装修总价款的前提下，乙方应于2019年10月31日前组织完成该房屋的室内装修改造并交付甲方。《装修改造协议》还约定了其他内容。2018年7月11日，原告向被告交纳了1500元产权代办费，被告向原告出具了收款收据。2018年9月16日，原告与被告签订《补充协议》，主要内容为，《补充协议》为《现房买卖合同》不可分割的组成部分，如果《补充协议》与《现房买卖合同》的内容不一致的或在理解上有其已的，以《补充协议》为准；xxx号房屋总套内面积119．08平方米，其中住宅套内面积59．17平方米，总价2111290元；丁戊类储藏间套内面积59．91平方米，丁戊类储藏间为赠送面积。2018年9月17日，原告与被告签订《备忘录》，主要内容为，双方确认2018年9月16日签订的《补充协议》不再履行，甲乙双方的权利义务以另行签订的合同为准。2019年6月26日，通州区住房和城乡建设委员会物业管理科作出《通州区住建委关于珠江丽景家园xx#、xx#、xx#楼宇恢复加固方案的通知》，主要内容为：1．责令被告依据房屋安全鉴定报告和加固恢复方案的要求，并委托具有加固资质的施工单位，于30日内完成对拆改部位的恢复加固工作，若超过时限未完成恢复工作，我委将依据相关规定加大处罚力度；2．为保证施工质量，要求被告委托符合资质要求的监理机构对施工行为进行全程监督；3．公示内容：房屋恢复加固方案、施工企业资质、监理机构资质。2019年12月27日，被告向原告发出《通知书》，表示，根据双方《现房买卖合同》附件十三补充协议第十四条的约定，111号房屋达到交付条件，且被告已按照约定将该房屋交由原告委托的林芝宏泽公司进行装修，林芝宏泽公司已按照《装修改造协议》的约定完成了涉案房屋的装修，请原告与林芝宏泽公司联系房屋交付事宜；附件包括《入住地产缴费项目清单》《入住物业缴费项目清单》《入住供暖缴费项目清单》。原告于2020年1月2日收到上述《通知书》。庭审中，原告主张，在其签订《现房买卖合同》时，涉案xxx号房屋地下室南侧有两扇窗户，但后来因通州区住建委向被告发出限期加固封堵的通知，被告即将南侧一扇窗户封堵，根据被告效果图显示，楼上为客厅，地下室为卧室，窗户被封堵，则无法居住，且涉案窗户未取得建委的合法手续，不排除未来被封堵的可能，故原告合同目的不能实现，要求解除《现房买卖合同》。被告表示，涉案房屋系现房，已竣工验收合格，房屋质量没有问题，在被告通知原告收房时，涉案房屋已达到合同约定交付条件，且合同约定的是一层住宅，地下室为储藏间，故不论地下室有没有窗户，均不影响储藏功能的使用；此外，现涉案房屋地下室南侧有两扇窗户，且被告承诺不会再封堵，更不影响原告使用，原告要求解除合同，没有事实依据。在审理过程中，被告提交其于2020年3月10日向通州区住建委出示的《承诺书》一份，主要内容为：被告已按住建委要求对负一层承重墙体开窗进行了恢复加固，其中xx-xxx、xx-xxx（涉案房屋）、xx-xxx、xx-xxx四套房屋，由于业主投诉前已按原设计单位图纸完成开窗及加固，在和业主代表沟通时，被告亦如实告知了该情况，考虑到再加固需要再次进行剔凿处理，反而会对结构墙体破坏更大，保留了现状，业主代表未对此再执异议，被告承诺对已完成加固的墙体不再进行结构改动。被告表示，该情况已得到业主和通州区住建委的认可，并得到谅解，不会再行恢复。原告认为，被告未对此提交通州区住建委的确定性意思表示，地下室是否能开窗的问题没有确定的合法的结论，坚持要求解除合同。庭审中，原告主张涉案房屋的全部购房款系《现房买卖合同》及《装修改造协议》约定的价款总和，且原告已经支付完毕上述款项。原告主张，被告要求原告与其关联公司林芝宏泽公司签订《装修改造协议》系以装修价款抵作房款，属于变相销售，系以合法形式掩盖非法目的；《现房买卖合同》未约定居住和储藏间的产权年限，未区分单价，将储藏类空间当作住宅出售，抬高了房屋的价格。被告认可收到原告按《现房买卖合同》约定支付的房款2111290元，且因住房公积金不给储藏间办理贷款，故双方签订《补充协议》，将储藏间作为赠送面积，在原告办理贷款后，即签订《备忘录》，《补充协议》不再履行；双方签订的是现房买卖合同，对于房屋现状原告系清楚且认可的，且合同中已明确告知其房屋性质及产权情况，《装修改造协议》与被告无关，被告不存在欺诈和捆绑销售。庭审中，原告主张，在其购房当天，被告销售人员宣传“18万抵40万房款”的团购活动，原告向被告销售人员通过pos机刷卡18万元，pos机小条显示的收款单位是优选好生活科技（珠海）有限公司北京分公司。原告表示，其未就团购活动签订书面协议，但确是在购房地点支付的18万元，最终并未折抵40万房款，钱应当是支付给了被告，故被告应当向其返还该18万元。被告对此不予认可，表示事实上不存在团购费，原告亦未就此提交团购协议予以证明。双方均认可现xxx号房屋地下室南侧有两扇窗户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定，履行合同义务。当事人对自己的主张，有责任提供充分的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。原、被告双方签订的《现房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。现原告主张因涉案房屋地下室南侧一扇窗户未取得建委规划手续，有随时被封堵的可能，致使其无法居住，不能实现合同目的，故要求解除合同。根据本案查明的事实，涉案争议的窗户所在位置系地下室，根据合同约定，其性质为丁戊类储藏间；涉案窗户目前处于开窗状态，且被告表示现状已得到通州区住建委的认可，并承诺不再对现状进行结构改动，故涉案房屋目前系与合同约定状态一致，原告可以使用涉案房屋。关于原告提出的被告变相销售、以合法形式掩盖非法目的等意见，缺乏事实依据，本院不予采信。故原告要求解除《现房买卖合同》、退还购房款并赔偿公积金贷款利息的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。如后期再出现地下室窗户被封堵的情况，原告可另案向被告主张权利。关于原告提出的要求被告退还1500元产权代办费的诉讼请求，因原、被告双方已明确约定此项委托不可撤销，故原告的此项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回马丽娜的全部诉讼请求。案件受理费12565元，由马丽娜负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月二十八日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐