山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6749号上诉人（原审原告）：内蒙古途家商业管理有限公司。法定代表人：高某。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古蒙杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹某，内蒙古蒙杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西城信诚房地产开发有限公司。法定代表人：邢某。上诉人内蒙古途家商业管理有限公司因与被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。内蒙古途家商业管理有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销(2020)晋0107民初641号民事判决c书。二、请求依法改判被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司返还上诉人内蒙古途家商业管理有限公司保证金5000000元。三、请求依法改判被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司向上诉人内蒙古途家商业管理有限公司支付违约金1500000。四、请求依法改判被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司支付上诉人内蒙古途家商业管理有限公司资金占用期间的利息49541元,以及从2019年11月21日起至实际给付之日的资金占用期间利息损失(以5000000元为基数,按照国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准计算)。五、本案一、二审案件受理费由被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司负担。事实与理由:一、原审判决关于售楼处与样板间入口遮挡,不会造成装修工作停止,不会导致合同目的无法实现,不属于法定解除事由的事实认定错误按照2019年3月5日城信诚公司(甲方)与途家商业公司(乙方)签署的《销售代理合同》约定:途家商业公司代理销售城信诚公司位于太原市府东街193号的房屋,销售期限为1-3层商业部分24个月,5-22层酒店公寓部分12个月,自乙方保证金转入甲方指定账户之日起开始计算等条款。2019年6月20日左右,双方签署了《销售代理合同补充协议》(以下简称补充协议),第一条约定城信诚公司同意途家商业公司在施工单位确认进场10日内(2019年6月30日前,准确时间以双方确认的项目计划即销售计划为准),进行项目一层东侧约300平米的销售处与样板间装修;第二条约定城信诚公司同意对代理销售期限的起算时间变更为售楼处装修进场后60天开始计算(即在2019年9月1日后),关于销售进度及回款数额也作出变更,以双方销售计划为准。合同签订后,途家商业公司按照城信诚公司指示将项目保证金500万元通过银行转账方式给付至城信诚公司法定代表人邢某的账户即如约履行了合同义务,开始着手实施售楼处和样板间的装修。2019年9月份途家商业公司在对案涉项目展厅和样板间装修过程中,因该项目房屋一楼门厅与地面约有2米左右落差,城信诚公司仅加装了一个坡度约70度,宽约40厘米、长约2.5米的简易钢梯供途家商业公司装修使用。但该简易钢梯也被太原市城管部门强制拆除,造成途家商业公司无法装修售楼处、样板间,导致即使装修完成客户也无法进入售楼部和样板间。按照合同约定,途家商业公d司与城信诚公司约定的房屋销售期限为1-3层商业部分24个月,5-22层酒店公寓部分12个月,而由于城信诚公司无法提供进入销售房屋大楼入口的通道,售楼处与样板间无法装修,购房客户也无法进入售楼部和样板间,途家商业公司无法在合同约定的期限内完成销售房屋。问题出现后途家商业公司多次要求诚信城公司为合同的履行提供适当条件,但途家公司至本案起诉之日也未履行该义务故途家商业公司代理销售案涉房屋的合同目的无法实现。因此,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项第四项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(三)当然乙方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的;”据此,途家商业公司对城信诚公司享有合同法定解除权。二、原审法院关于装修图纸及装修标准不属于合同约定需要城信诚公司向途家公司提供的内容,因此不满足合同解除事由的事实认定错误按照《销售代理合同》约定,途家商业公司代理销售的房屋为精装房屋,对此合同第八条第1款约定,城信诚公司必须向途家商业公司提供案涉项目的工程图纸、精装标准及各项土地使用、规划批准、产权证等各项文件资料,并须向途家商业公司提供合法的房屋销售面积、公摊面积证明;第八条第2款约定,城信诚公司应当向途家商业公司出具案涉房屋的销售证明材料,销售房屋的明细表包括房号、面积,以及房屋装饰装修及相关设备标准。同时,按照补充协议第一条约定,城信诚公司同意途家商业公司在2019年6月30日进场后10日内对案涉项目一层东侧约300平米的销售处与样板间进行装修,同意对代理销售时间等顺延;补充协议第三条约定,途家商业公司代理销售前城信诚公司应提供该项目房屋的相关信息,包括合法的销售面积、公摊面积证明、房屋买卖合同范本、确认产权过户税费标准以及学区房落户证明等。途家商业公司履行了交付保证金等合同主要义务,但城信诚公司未按照合同第八条约定向途家商业公司履行销售房屋所需的房屋销售面积、公摊面积证明、可销售房屋合法证明材料等事关案涉项目房屋销售的基本情况等主要义务,也未按照补充协议第三条约定向途家商业公司提供拟销售房屋的面积、公摊面积证明、房屋买卖合同范本等。另,案涉项目为需要由现有的大平层拟改造、分割为商业部分和酒店式公寓两种类型的房屋后再进行销售,但因城信诚公司未按照合同约定向途家商业公司提供代理销售房屋的经过测绘部门测绘后出具的分户图以及房屋的装修设计和施工图等,因此城信诚公司无法对项目房屋进行二次结构施工,无法区分拟销售房屋的上下水、电梯、电路等的设计、装修施工安装,导致途家商业公司无法制定案涉项目房屋的具体销售方案、户型图、不能对样板间进行装修,也无法对外进行宣传销售,更无法与客户签署房屋销售合同。根据《中华人共和国合同法》第九十四条第四项“(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”据此,因城信诚公司迟延履行《销售代理合同》《销售代理合同补充协议》约定的包括提供分户图、装修设计图和施工图因自己装修标准等销售精装酒店公寓和商业用房的主要义务,导致途家商业公司无法进行房屋代理销售,故途家商业公司有权行使法定解除权,解除双方签署的《销售代理合同》《销售代理合同补充协议》。综上所述,途家商业公司认为原审判决事实认定错误,适用法律错误,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百七十条等规定,特向贵院提起上诉请求依法撤销(2020)晋0107民初641号民事判决并改判支持上诉人的全部上诉请求。山西城信诚房地产开发有限公辩称，1、原审法院认定案件事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,应当依法维持原判上诉人在一审中的诉讼请求是基于解除合同的前提下要求城信诚公司退还保证金并承担违约责任。原审法院据此认定上诉人的主张不满足合同解除的条件,进而驳回其诉请。而在二审中,解除不在上诉人上诉请求内,这应视为上诉人认可涉案合同不构成解除条件的事实,或者放弃对原审认定不构成解除条件的上诉,据此,对于上诉人提出的要求退还保证金、承担其他违约责任的上诉请求并无依据,应予以驳回。2、根据双方签订合同的约定,因上诉人未按时完成装修及销售任务,未达到退还保证金的条件,上诉人要求退还保证金没有依据。3、城信诚公司不存在违约情形。城信诚公司已按照合同约定向上诉人途家公司移交了相应的资料,包括在现在,城信诚公司也同意途家公司按照合同约定继续履行合同,配合其完成涉案房屋的剩余销售工作。另外,上诉人并未举证证明其有实际损失的事实,其主张的违约金无依据。相反上诉人拒绝履行合同给城信诚公司造成了损失,城信诚公司对此保留追诉的权利。4、途家公司要求城信诚公司支付资金占用期间的利息没有依据。综上,应驳回上诉,维持原判。告内蒙古途家商业管理有限向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告保证金5000000元。2、判令被告向原告支付违约金1500000元。3、判令被告支付原告资金占用期间的利息49541元(按中国人民银行同期贷款利率从2019年9月1日暂计算至2019年11月21日,要求计算至实际给付之日)(利息=本金*利率*天数=5000000*4.35%/360*82-49541元).4、要求解除《销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》。5、由被告承担本案的诉讼费。2019年3月5日,原告与被告签订了《销售代理合同》,约定由原告(乙方)代为销售位于山西省太原市××街商业部分、5-22层酒店订合同的目的无法实现。原告依据《合同法》94条和96条规定解除合同,退还收取原告的保证金并承担违约责任。一审法院认定事实：2019年3月,甲方被告山西城信诚房地产开发有限公司与乙方原告内蒙古途家商业管理有限公司签订《销售代理合同》,约定甲方委托乙方作为代理销售单位,将位于太原市××街商业部分约5000平米、5层-22层酒店公寓部分约14000平米进行销售。房屋交付时的装修标准:交付标准为精装修(装修、家具家电标准见附件)。乙方负责并承担项目销售过程中发生的全部费用。1层-3层商业部分销售期限为24个月,5层-22层酒店公寓部分销售期限为12个月,自乙方保证金转入甲方账户之日起开始计算。项目保证金500万元于本协议签订后3日内,乙方向甲方支付300万元,本协议生效后50日内,乙方将剩余200万元一次性付清甲方。如有需要,甲方须配合乙方提供该项目的工程图纸、精装修标准及各项土地使用、规划批准、产权证等公开所需的各项文件资料(扫描件),并须如实向乙方提供合法的销售面积、公摊面积证明。甲方确保该项目的实际情况与所提供的证明所标相关内容相符,确保房产及土地产权所属情况明晰。甲方提供《购房合同》格式文本给乙方,并作为本合同的附件。违约责任,任何一方拒绝履行合同或擅自解除合同,导致合同不能履行或不能全面履行的,均由违约方向守约方支付合同约定的定金视为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方应据实赔偿。合同还约定,销售代理服务费用计付、销售进度及回款数额、保证金返还等其他内容。2019年6月,甲方被告山西城信诚房地产开发有限公司与乙方原告内蒙古途家商业管理有限公司签订《销售代理合同补充协议》,约定在施工单位确认并进场10日内(2019年6月30日前,准确时间以双方确认的项目计划及销售计划为准),进行该项目1层东侧300平米的售楼处与样板间装修,同时确保装修期间水、电的正常使用,直至装修全部完成。将乙方代理销售期限的起算时间变更为售楼处装修进场后60天开始计算,关于销售进度及回款数额的约定也依照该时间及合同约定相应做出变更,以甲乙双方确认的销售计划为准。在乙方代理销售前,甲方应向乙方提供有利于该项目房屋的相关信息。包括但不限于如实提供合法的销售面积、公摊面积证明;确保该项目没有任何产权纠纷;提供房屋买卖合同范本;确认产权过户税费标准以与学区房落户情况;确保该项目房屋能够与购房客户进行正常交易。合同签订后,2019年3月13日-2019年6月21日,原告分4次将500万元保证金汇入被告法定代表人邢某账户。原告2019年9月对售楼部进行装修过程中,因现场楼梯被城管部门拆除,曾造成装修施工一度停止。2019年11月原告退出装修场地,原告对案涉的售楼部和样板间并未装修完成。庭审中,原告主张本案被告没有按照合同约定向我方提供案涉房屋的装修图纸和装修标准,拒不履行合同的主要义务,导致我方无法装修并销售房屋,合同目的无法实现。被告提供《建设工程设计合同》、分割图、光盘、工程设计图纸、太原项目沟通群聊天记录等证据,主张涉案房屋的装修图纸和装修标准已经通过微信方式提供给原告。原告质证认为,对微信聊天记录的真实性不予认可，否认通过微信收到相关图纸。一审法院认为，原、被告签订的《销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告诉请：解除合同、返还保证金本息、支付违约金，其主张的事由有二，其一：售楼处与样板间入口被遮挡无法进入装修，多次交涉无果，致使合同目的无法实现。其二：本案被告未按合同约定提供装修图纸和装修标准，致使合同目的无法实现。分析原告的上述两个事由，可以看出，其第一个事由，只是造成了装修工作一度停工，并不能造成装修工作始终停止，更不会导致合同目的无法实现。其第二个事由，并不合乎涉案《销售代理合同》、《销售代理合同补充协议》合同约定，因该两个合同并未约定被告提供装修图纸和装修标准给原告的具体时间，况且原告也未提供根据履约需要向被告催要且被告未予提供装修图纸和装修标准的证据。所以，原告的上述事由均不能成立。因此，原告的主张不满足合同解除的法定条件，其诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告内蒙古途家商业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费57647元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人内蒙古途家商业管理有限公司提交了如下证据：第一组：1《销售代理合同》和《销售代理合同补充协议》；2、现场照片，可以证明在案涉的房屋的一楼大厅入口，距离地面约2.9米的高度的落差的情形下，没有提供适当的通往酒店的入口的楼梯。其中在2019年的9月份，城信诚公司搭了一个70度角的一个单行的一个楼梯，但是也被太原市市容责令拆除，导致在很长的时间没有正常的入口，我们的装修，无法进行。二是即使装修完，拟买房的客户都无法进入楼。因此足以证明城信诚公司没有提供适当的销售条件，没有解决楼酒店入口的问题，导致项目无法继续推进，合同目的无法实现。3、2020年7月14日的照片四张，是上诉人代理律师去现场拍摄的照片，证明楼梯仍然还是一个钢制结构的一个简易楼梯，而非经过城市规划部门和建设部门审批的固定建筑固定设施。因此我们认为仍然不符合销售的目的和用于房屋销售的实现。证明双方已经在解除合同后，城信诚公司事实上也认可双方的合同解除并委托第三方山西千合房地产公司代理销售的证据一共是两组。本次向法庭提交这两组新证据。第一组新证据。证据1.《委托代理合同》。证明内容：1.2018年12月9日，城信诚公司与案外人山西千合房地产开发有限公司签署《委托代理合同》约定，由山西千合房地产公司独家代理位于山西省太原市××街交汇处西北角案涉项目房屋（原劳动金融大厦，现称北城教育大厦）的租赁、销售等工作包括制定推广计划书、客户接待、销售人员工资及开支等费用。同时，有权按照约定提取代理销售和租赁佣金。该合同履行过程中，2019年3月5日，城信诚公司与途家商业公司又签订的销售代理合同等。证据2.《邢某与曹浩宇的微信聊天记录截图》15张。证明内容：代理销售的山西千合房地产公司法定代表人曹浩宇与城信诚公司法定代表人邢某的15张聊天记录证明，在途家商业公司提起要求解除销售代理合同一案的诉讼后，城信诚公司也已经在2020年5月继续委托山西千合房地产公司代理销售案涉项目。故城信诚公司以自己的行为也认可、同意解除与途家商业公司的销售代理合同。第二组新证据：《照片》8张。证明内容：城信诚公司已另行委托千合公司销售案涉房屋，山西千合房地产公司已经进场并对房地产项目进行销售，也是经过城信诚公司认可和同意的。以行为表明不再履行合同。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，内蒙古途家商业管理有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国×××法》第×条（适用法律错误的，应当引用实体法）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第×项规定，判决如下：一、撤销太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初641号民事判决；二、解除上诉人内蒙古途家商业管理有限公司与被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司签订的《销售代理合同》及《销售代理合同补充协议》；三、被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司于借贷本判决之日起十日内退还上诉人内蒙古途家商业管理有限公司交纳的保证金5000000元。四、驳回上诉人内蒙古途家商业管理有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费57647元、二审案件受理费57646.79元（上诉人内蒙古途家商业管理有限公司已预交），由上诉人内蒙古途家商业管理有限公司与被上诉人山西城信诚房地产开发有限公司各半负担。判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 安源生审判员 李铁柱 二〇二〇年十二月二十五日书记员 武彩燕