黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2020黑0103民初156号原告：黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省依兰县通江路96号，统一社会信用代码：912301235780511385（1-1）。法定代表人：孙杨，职务总经理。委托诉讼代理人：霍永成，北京市中凯律师事务所律师。被告：刘凤芹，女，1962年10月1日生，汉族，户籍地黑龙江省五大连池市。原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司（以下简称新松鸿泰公司）与被告刘凤芹追偿权纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新松鸿泰公司的委托诉讼代理人霍永成,被告刘凤芹经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告新松鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判决被告协助原告办理商品房买卖合同撤销登记备案的相关手续；3.判决被告向原告返还房屋；4.判决被告刘凤芹给付原告代付的第一笔逾期贷款5523.17元，并以代付款金额5523.17元为基数，给付自2016年8月22日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；5.判决被告刘凤芹给付原告代付的第二笔逾期贷款11044.94元，并以代付款金额11044.94元为基数，给付自2017年9月30日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；6.判决被告刘凤芹给付原告代付的第三笔逾期贷款8257.79元，并以代付款金额8257.79元为基数，给付自2017年12月21日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；7.判决被告刘凤芹给付原告代付的第四笔逾期贷款8258.81元，并以代付款金额8258.81元为基数，给付自2018年3月23日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；8.判决被告刘凤芹给付原告代付的第五笔逾期贷款11074.1元，并以代付款金额11074.1元为基数，给付自2018年8月6日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；9.判决被告刘凤芹给付原告代付的第六笔逾期贷款5489.12元，并以代付款金额5489.12元为基数，给付自2018年9月20日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；10.判决被告刘凤芹给付原告代付的第七笔逾期贷款2739.23元，并以代付款金额2739.23元为基数，给付自2018年10月25日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；11.判决被告刘凤芹给付原告代付的第八笔逾期贷款11026.49元，并以代付款金额11026.49元为基数，给付自2019年2月13日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；12.判决被告刘凤芹给付原告代付的第九笔逾期贷款8250.17元，并以代付款金额8250.17元为基数，给付自2019年5月16日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；13.判决被告刘凤芹给付原告代付的第十笔逾期贷款8247.64元，并以代付款金额8247.64元为基数，给付自2019年8月14日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；14.判决被告刘凤芹给付原告代付的第十一笔逾期贷款11031.13元，并以代付款金额11031.13元为基数，给付自2019年12月16日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；15.判决被告给付合同解除违约金98771元（以总房款493855元的20%计算）；16.判决被告支付原告律师费26450元；17.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其附件，后原告与上海浦东发展银行哈尔滨分行签订《浦发银行商品房按揭合作协议书》。《商品房买卖同》约定：被告以银行贷款的方式购买原告开发建设的香坊区会展城上城二期3#楼1单元13层5号房屋。附件四即合同补充协议约定：在甲方担保期间，若因乙方拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致甲方代为偿还的，自甲方发出通知之日起30日内，乙方应全额向甲方返还代付款项，并按甲方代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，乙方超过上述期限未能向甲方返还全部代偿款项，甲方有权单方解除《商品房买卖合同》，同时收取乙方总房款20%的违约金，由此给甲方造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费、评估费、登记费、变更费、税费等）由乙方承担。《浦发银行商品房按揭合同协议书》约定，由原告为被告的贷款向浦发银行承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，上海浦东发展银行哈尔滨分行为被告办理按揭贷款，贷款金额为340000元，约定等额本息还款，每期还款日为10日。后被告多次到期未能偿还银行贷款，导致原告先后代为被告偿还银行贷款本金、利息和付息共计90942.59元。2018年7月25日，原告已通过EMS的形式向被告发出违约通知单，催告其应按照约定于1个月内偿还原告的代付款项及违约金，但被告至今未给予任何回应。根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》，关于担保追偿权纠纷的规定，因担保责任或合伙债务产生的追偿权纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者担保合同、合伙协议履行地人民法院管辖。本案担保合同履行地显然是上海浦东发展银行哈尔滨分行所在地南岗区，故依法向贵院提起诉讼。原告认为，根据法律及相关司法解释的规定，原告与被告双方之间系合法的商品房买卖合同关系，由于被告未能按时偿还银行贷款导致原告保证金账户被银行多次划扣，给原告造成了重大的经济损失，被告的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘凤芹未到庭，未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证如下：原告提交的证据一《商品房买卖合同》及附件，证据二《浦发银行个人购房担保借款合同》一份，证据三《上海浦东发展银行商品房按揭合作协议书》一份，证据四上海浦东发展银行特种转账借方传票/贷方传票、授信业务凭证/回单11张，证据五违约通知及送达状态查询单，证据六律师费发票及民事委托代理合同，以上六份证据具备真实性、合法性和关联性，能够相互结合证明相关案件事实，本院予以采信并在卷佐证。被告刘凤芹未提交证据。本院查明：2014年8月19日，原告新松鸿泰公司、被告刘凤芹双方签订《商品房买卖合同》及其附件，合同约定：被告购买原告开发建设的位于哈尔滨市××区会展城上城二期3#楼1单元13层5号房屋，房屋总价款493855元，合同中约定被告于签订合同当日向原告交付首付款153855元，余款340000元由被告向银行办理贷款支付给原告。合同补充协议约定：在原告担保期间，若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知之日起30日内，被告应全额向原告返还代付款，并按原告代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向原告支付违约金，被告超过上述期限未能向原告返还全部代偿款项，原告有权单方解除商品房买卖合同，同时收取被告总房款20%的违约金，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等费用）。双方约定通知的方式，用挂号邮寄信函或EMS发出，所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在商品房买卖合同上载明的通讯地址及收件人为准。用挂号邮寄信函或EMS发出的通知，以寄出后的第3日视为送达。原告发出通知后，如果在7日内没有收到被告明确的答复视为默认原告的意见。2015年12月19日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称浦发银行）签订商品房按揭合作协议书，约定：由浦发银行对原告会展城上城项目提供房屋按揭贷款。后被告与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告向浦发银行贷款340000元，购买本案涉案房屋。贷款期限自2014年8月29日起至2029年8月29日止，共计15年。原告分十一次向浦发银行代偿了贷款本金、利息、罚息，第一笔，2016年8月22日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计5523.17元；第二笔，2017年9月30日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计11044.94元；第三笔，2017年12月21日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计8257.79元；第四笔，2018年3月23日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计8258.81元；第五笔，2018年8月6日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计11074.1元元；第六笔，2018年9月20日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计5489.12元；第七笔，2018年10月25日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计2739.23元；第八笔，2019年2月13日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计11026.49元；第九笔，2019年5月16日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计8250.17元；第十笔，2019年8月14日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计8247.64元；第十一笔，2019年12月16日原告向浦发银行支付被告逾期贷款本金、利息及罚息合计11031.13元。2018年7月25日原告向被告预留的地址发出了违约通知。另查明原告本次诉讼发生律师费26450元。根据对上述事实和证据的分析认定，本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同书》及附件系双方真实意思表示，该合同合法有效。合同签订后被告与浦发银行签订了《个人购房担保借款合同》，向该银行贷款340000元购买本案涉案房屋，在房屋办理产权登记前由原告为被告的贷款承担相应的担保责任。按照原告与被告在合同中约定的在原告担保期间若因被告拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用而导致原告代为偿还的，自原告发出通知起30日内，被告应全额向原告返还代付款项，并按代付款项每日千分之五的标准支付违约金。被告超过30日未能向原告返还全部代付款项及违约金，原告有权解除《商品房买卖合同》，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于因解除合同及办理相关手续发生的诉讼费、律师费等）由被告承担。根据原告提供的证据显示，原告已向浦发银行支付被告逾期的十一笔贷款本金、逾期利息以及罚息。原告代替被告支付银行逾期贷款本金、利息及罚息后，向被告发出催款通知，并按照原、被告约定的预留送达地址进行邮寄送达。按照原、被告双方关于“所有书面通知的送达，除有特别约定以外，均以双方在《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人为准。双方任何一方的通讯地址，收件人及电话如有变更，应在变更确定当日以书面形式通知另一方。一方未及时履行变更通知义务，另一方以《商品房买卖合同》上载明的通讯地址及收件人发出的通知视为有效”的约定，原告已经履行了相关的通知义务，但被告仍然未能偿还原告代付的银行贷款本金及利息，符合原、被告约定的原告单方解除合同的条件，故对于原告要求依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同书》的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告协助原告办理商品房买卖合同登记备案的撤销手续并返还房屋的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后被告应返还房屋并配合原告办理解除合同备案登记手续，对于该项诉讼请求本院予以支持。但原告在收回涉案房屋的同时，应将其收取的购房款493855元返还被告。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同书》及附件的约定，被告应当返还原告代付的银行贷款本金、利息及罚金，审理中原告放弃部分诉请，表示可按月利率2%的标准支付违约金，符合法律规定本院准予。关于原告要求被告支付律师费26450元的诉讼请求，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同书》的约定，由于合同解除给原告造成的损失应当由被告承担赔偿责任，其中包含律师费。根据原告提供的律师委托合同及律师费票据显示，原告本次诉讼花费律师费26450元，对原告该项诉讼请求，本院认为符合法律规定，亦符合原、被告的约定，本院予以支持。关于原告主张被告给付合同解除违约金98771元亦符合法律规定及双方约定，故对原告该项诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司与被告刘凤芹于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》及附件于本判决生效后依法解除；二、被告刘凤芹于本判决生效后十五日内配合原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》及附件的备案登记手续，并将位于哈尔滨市香坊区会展城上城二期3#楼1单元13层5号的房屋返还给原告，同时原告将房屋购房款493855元返还给被告刘凤芹；三、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息5523.17元，并以代付金额5523.17为基数，给付自2016年8月22日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；四、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息11044.94元，并以代付金额11044.94元为基数，给付自2017年9月30日至实际给付日止，按月利率2%的标准的违约金；五、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息8257.79元，并以代付金额8257.79元为基数，给付自2017年12月21日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；六、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息8258.81元，并以代付金额8258.81元为基数，给付自2018年3月23日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；七、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息11074.1元，并以代付金额11074.1元为基数，给付自2018年8月6日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；八、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息5489.12元，并以代付金额5489.12元为基数，给付自2018年9月20日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；九、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息2739.23元，并以代付金额2739.23元为基数，给付自2018年10月25日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；十、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息11026.49元，并以代付金额11026.49元为基数，给付自2019年2月13日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；十一、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息8250.17元，并以代付金额8250.17元为基数，给付自2019年5月16日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；十二、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息8247.64元，并以代付金额8247.64元为基数，给付自2019年8月14日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；十三、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司代付的银行贷款本金、利息及罚息11031.13元，并以代付金额11031.13元为基数，给付自2019年12月16日起至实际给付之日止，按月利率2%的标准的违约金；十四、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司合同解除违约金98771元；十五、被告刘凤芹于本判决生效后立即给付原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司律师费26450元；十六、驳回原告黑龙江新松鸿泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7309元、公告费560元，由被告刘凤芹承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 叶 萍人民陪审员 张 颖人民陪审员 李玉红二〇二〇年十二月二日书 记 员 刘秋宏