北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6371号原告：意汇传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴晓苏，董事长。委托诉讼代理人：余英杰，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘畅，北京大成律师事务所律师。被告：贝壳时代（北京）商业管理有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：郭景威，经理。委托诉讼代理人：陈莉燕，北京罗斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：范亮，北京罗斯律师事务所实习律师。原告意汇传媒（北京）有限公司（以下简称意汇公司）与被告贝壳时代（北京）商业管理有限公司（以下简称贝壳公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告意汇公司的委托诉讼代理人刘畅，被告贝壳公司的委托诉讼代理人陈莉燕、范亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。意汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还保证金66833.93元；2.判令被告退还原告2020年2月、3月及4月的房租100250.91元及物业管理费37594.08元；3.判令被告承担原告装修损失的50%，即163974.36元；4.判令被告赔偿原告为实现合同利益付出的律师费20000元。事实和理由：贝壳公司与意汇公司于2019年8月31日签订涉案《租赁合同》,约定意汇公司承租位于北京市房山区学园北街26号院3号楼101商铺(以下简称101商铺)，合同期限为2年，起始计租日为2019年11月1日。意汇公司按照合同约定预先向贝壳公司交付了6个月房租200501.8元、保证金66833.93元及6个月物业管理费75188.18元。意汇公司承租101商铺组建发光实验室项目,用于经营艺术类培训,主要面向在校大学生。因受疫情影响,发光实验室项目无法正常营业，学校无法正常开学，意汇公司自从承租以来获得收入甚微，经营困难。2020年2月起，意汇公司即就合同事宜与贝壳公司积极沟通,希望能及时达成合意,以解意汇公司经营之困,但双方未达成共识。2020年4月3日,意汇公司再次向贝壳公司发函沟通,贝壳公司既不愿按照国家政策减免租金,也不愿协商变更和解除《租赁合同》。贝壳公司表示,意汇公司必须接受给所有商家统一提供的《退铺撤场确认书》,才能与贝壳公司解除《租赁合同》。意汇公司认为《退铺撤场确认书》中解除合同的条件对意汇公司不公,向贝壳公司提出调整部分条款的建议,但贝壳公司表示《退铺撤场确认书》为固定格式,不接受调整。同时,贝壳公司提出,如不按照《退铺撤场确认书》解除《租赁合同》,意汇公司应当继续全额缴纳下半年的房租,否则将追究意汇公司未按时缴纳房租的违约责任。意汇公司为避免损失扩大,2020年4月26日,无奈与贝壳公司签订《退铺撤场确认书》,确认双方解除《租赁合同》,意汇公司将原已缴纳的履约保证金66833.93元作为违约金赔偿给贝壳公司,并将按照贝壳公司要求将101商铺的装修进行恢复。2020年5月15日,贝壳公司与意汇公司签署《店铺拆除登记表》,贝壳公司对意汇公司的恢复工作进行了确认,对101商铺进行了接收。意汇公司认为:一、《退铺撤场确认书》为贝壳公司提供的格式合同,其条款加重了意汇公司的责任,有悖公平原则,贝壳公司应当退还意汇公司保证金66833.93元。二、受疫情影响,101商铺在2020年2月、3月及4月实际无法使用,根据北京市相关政策,意汇公司满足免除租金的条件。三、经《租赁合同》约定及贝壳公司确认,意汇公司对101商铺进行了装修,投入装修费用327948.71元,现因疫情原因双方协商解除合同,请求贝壳公司依照公平原则对装修损失进行分担。为维护原告合法权益，特诉至法院。贝壳公司辩称：双方于2020年4月26日签署《退铺撤场确认书》，租赁合同已经于当日终止。在合同履行期间，贝壳公司并无任何违约行为。根据《租赁合同》第4.2条约定本合同签署后，如因意汇公司原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还意汇公司履约保证金。国家政策的精神一直是在继续履行合同以及不裁员、少裁员的前提下对租金进行部分减免，从未提及对物业费进行减免。根据国家政策，国家支持和鼓励租赁合同继续履行，在合同继续履行的前提下，对于承租国有企业房屋的中小微企业，在其交纳房租之时对房租金额进行部分减免，而并非对于已交租金进行退还。且本案双方所签署的《租赁合同》已经于2020年4月26日解除，不符合国家政策精神。房开集团与贝壳公司签署的有关租金减免的《补充协议3》时，已经是2020年5月12日。那时意汇公司早已经搬出101商铺并解除租赁合同。装修费用属于意汇公司正常经营的必要支出，意汇公司因自身经营不善选择停业，不应将经营风险转嫁给贝壳公司。贝壳公司在租赁合同履行过程中并无违约，不应承担本案诉讼费和意汇公司聘请律师的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月31日，意汇公司与贝壳公司签订了《房屋租赁合同》，该合同作出如下约定：第一章，租赁房屋和经营项目，意汇公司承租贝壳公司位于北京市房山区学园北街26号院3号楼101商铺，用于经营发光实验室项目，商铺建筑面积：274.66平方米。第二章，租赁期限与免租期，合同期限为2年，从2019年8月31日到2021年8月30日（起始计租日以及租期起始日以承租方实际开业日为准），贝壳公司给予两个月的免租期进行装修，在免租期内承租方不承担房屋租金，在此期间承租方施工发生的实耗水、电费、供暖费由承租方承担。第三章，租金及支付方式，租金为4元/天/平方米，第2年开始每1年递增5％，租金支付方式押二付六，支付时间为租金到期之日起提前一个月。第四章，履约保证金，履约保证金为当年度两个月租金数额，即66833.93元，如因承租方原因导致本合同提前终止，贝壳公司不退还履约保证金。本合同签署后，如承租方与出租方提前终止、解除或合同期满后，双方不再续约时，承租方应拆除装修，恢复商铺至原始交房状态并与出租方办理租赁场地交接，承租方应在合同终止后15日内将商铺注册地址迁出或注销。若在此期限内未办清，影响新租户经营资质的办理，承租方需补偿出租方10000元违约金。出租方在上述事宜办理结束后签署房屋交还单，在房屋交还单签署日起1个月内，出租方将承租方履约保证金不计息返还承租方。第五章，税收及费用，物业管理费每天每平方米1.5元，承租方进场施工前交付半年物业费，后续物业管理费的支付方式和支付时间与租金相同，一并缴纳。承租方进场施工前，需缴纳施工押金10000元，开业一个月后无息退还。施工管理费40元/平方米。电费1.3元/千瓦时。第十一章，不可抗力，如果由于无法预见并且对其发生和后果无法防止或避免的不可抗力事件，如地震、台风、水灾和其他灾害，战争、暴动、民间骚乱以及非合同双方员工的罢工、怠工和其他工人运动，政府的拆迁令或政府的其他行为，或者其他阻止履行本合同的不可抗力原因，直接致使一方不能按本合同约定的条件全部或部分地履行其在本合同中义务，依据中华人民共和国有关法律规定执行，本合同自动终止，双方不承担违约责任。第十二章，违约条款，承租方违反合同其他约定的，已交租金和履约保证金不退，同时承租方赔偿当期6个月租金作为违约金。合同同时对双方权利义务等作出其他约定。合同签订后，承租方意汇公司于2019年9月4日支付6个月租金200501.8元，于2019年8月31日支付履约保证金66833.93元，于2019年9月12日支付6个月物业管理费75188.18元。贝壳公司于2019年9月3日依约将案涉的101商铺交付意汇公司，意汇公司随即安排装修，并于2019年11月6日通过贝壳公司装修工程验收。贝壳公司于2019年10月29日发出《起租日确认通知函》，正式确定2019年11月1日为意汇公司的正式起租日。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年3月26日，意汇公司委托律师向贝壳公司发出《律师函》，希望与贝壳公司商议租金减免与合同变更或解除事宜。2020年4月3日，意汇公司向贝壳公司发出《关于租赁合同止损事宜的建议函》，提出关于变更合同或减免租金的3条建议。2020年4月26日，意汇公司与贝壳公司签订《退铺撤场确认书》，载明如下内容：意汇公司未按合同期限履行合同约定，于2020年5月1日起自愿停止该商铺经营活动，双方确认于2020年5月1日正式解除双方签订的《租赁合同》；意汇公司必须在2020年5月15日前，自行将该商铺内的所有动产搬离后，将该商铺恢复至原始交房状态并交还贝壳公司，贝壳公司无须给予意汇公司补偿。意汇公司所缴纳的费用：履约保证金66833.93元、剩余租金0元，剩余物业费0元。意汇公司应付66833.93元作为违约金赔偿给贝壳公司。后意汇公司按时完成了101商铺的拆除任务，并与贝壳公司完成房屋交接工作。2020年4月15日，房山区国资委下发了《关于细化落实的具体条件》，载明中小微企业承租的房产应在北京市行政辖区内，要具有与房屋实际权属人签订的租赁合同或协议；中小微企业应注册在房山区，并在本区纳税；中小微企业不存在拖欠员工工资、疫情期间减员的现象。2020年4月20日，市国资委下发了《市上国资委关于减免中小微企业3月和4月房租的实施细则》，载明如下内容：三、租用房产的性质，京内市属国有企业房产，是指位于北京市行政辖区内且权属为市属国有企业的房产。四、减免时限及标准，承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收3、4月份两个月的租金。承租用于办公用房的，3月和4月给予租金50%的减免。七、转租行为的规定，（二）转租方为非市属国有企业1.转租方为中小微企业的。市属国有企业按租赁合同和减免标准向转租单位减免租金，……转租企业对最终承租人的减免金额不低于市属国有企业对其进行减免的相应租金金额。八、关于减免方式，租赁双方通过协商灵活采取退、免、延等方式实施房租减免。已收取租金的，可退还减免金额；尚未收取租金的，可直接减免相应租金；也可以在租赁合同到期后，免费延长与减免金额相对应的租期。2020年5月12日，贝壳公司与北京房开控股集团有限公司（以下简称房开公司）签订《北京时代广场互联网科技创新企业孵化器暨文化创意产业园合作协议补充协议3（租金减免）》，约定房开公司免收贝壳公司2020年2-4月份房租（办公减免50%，商业减免100%），共计免收房租1309779.19元。因贝壳公司尚未缴纳此部分租金，本次免收的1309779.19元租金从2019年10月1日至2020年9月30日应缴租金内免除。本院认为，意汇公司与贝壳公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同。该合同一经签订，即对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。意汇公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，本院根据公平原则，并结合案件的实际情况，对于意汇公司要求退还其退铺撤场时作为违约金赔偿给贝壳公司的履约保证金有事实和法律依据，本院予以支持。关于意汇公司请求退还其2020年2-4月房租及物业管理费一节。考虑到新冠疫情对经济社会造成重大影响，意汇公司承租房屋用于教育培训，教委明确禁止线下培训，造成承租人营业收入减少，本院酌情认定贝壳公司退还意汇公司部分房租和物业管理费共计68922.5元。关于装修费用，考虑到装修本身是用于意汇公司的经营，属于必须的经营成本，意汇公司要求贝壳公司承担50%装修损失的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费，系意汇公司为维护自身利益所支出，且贝壳公司无违约行为，不应由贝壳公司承担，意汇公司要求贝壳公司承担2万元律师费的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、贝壳时代（北京）商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还意汇传媒（北京）有限公司履约保证金66833.93元；二、贝壳时代（北京）商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还意汇传媒（北京）有限公司房租和物业管理费68922.5元。三、驳回意汇传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7130元，由意汇传媒（北京）有限公司负担4114元，由贝壳时代（北京）商业限公司负担3016元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏永生二〇二〇年十二月二十五日书记员  李 征