内蒙古自治区阿荣旗人民法院民事判决书（2020）内0721民初3804号原告：阿荣旗天顺物业服务有限公司，住所地：阿荣旗那吉镇向阳街。法定代表人：曲殿林，经理。被告：孙桂花，女，成年，住内蒙古自治区阿荣旗。原告阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称“天顺物业”）与被告孙桂花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天顺物业到庭参加诉讼、被告孙桂花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。天顺物业向本院提出诉讼请求：判令被告给付住宅物业费2,774.78元、电梯运行费1,150元、违约金1,200元（自2019年3月1日起至2020年10月31日按每天2元计算），合计5,124.78元，并自2020年11月1日起至欠款给付为止按每天2元计算违约金。事实与理由：原告于2016年12月1日为被告所居住的阿荣旗XX镇XX高层住宅小区提供物业服务，被告为该小区1#1-1201室住户，被告自2018年12月1日至2020年10月31日期间一直未交纳高层住宅物业费及电梯运行费。根据所签订的物业服务合同约定：高层住宅物业费为每月每平方米0.78元，电梯运行费为每年每户600元。2018年12月1日起至2020年10月31日，被告应交纳高层住宅物业费154.67平方米×0.78元/平方米/月×23个月=2,774.78元，电梯运行费600元÷12个月×23个月=1,150元。物业服务合同第六章第二十一条第九款第一项约定：从逾期之日起按每天10元（实按2元收取）支付违约金，应收违约金为1,200元。孙桂花未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的物业服务合同、欠费诉前告知单、电费发票、被告交纳物业费收据、电梯年检费票据、电梯维保费收据、房产登记信息查询情况说明，欲证实原告天顺公司自2016年12月1日起至今为时代广场高层住宅小区提供物业服务，被告孙桂花系阿荣旗XX镇1号楼1单元1201室的业主，被告交纳物业费、电梯运行费至2018年11月30日。被告孙桂花未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。经本院审核，上述证据具备客观性、真实性、关联性，本院予以确认。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，原告天顺物业与时代广场高层住宅业主委员会签订物业服务合同，合同期限为2016年12月1日起至2019年11月30日止，合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米0.78元，物业服务费每季交纳一次，每次交纳费用时间为季度末。电梯运行费第一年每户500元，包括电梯年检费、维保费、电梯电费，第二年开始以实结算，第二年每户650元，逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天10元交纳违约金。被告孙桂花为该小区1号楼1-1201室的业主，房屋面积为158.55平方米，物业费交纳至2018年11月30日。2020年3月26日原告天顺物业向呼伦贝尔市特种设备检验所交纳特种设备检验费15,288元，2020年11月1日，原告向汇通电梯公司交纳时代广场住宅楼电梯维修费13,333元，交纳2020年11月的电费5,983.01元。2020年7月26日原告天顺物业向被告孙桂花发出欠费诉前告知单，载明：时代广场1号楼1-1201室业主：产权面积158.55平方米，2018年12月1日至2020年7月31日，共欠物业相关费款3,412元。以上欠费，请贵户业主或者物业使用人七日内给付，否则将承担拖欠费款造成的违约责任。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告天顺物业根据与XX住宅业主委员会签订的物业服务合同，为被告孙桂花所在的XX小区提供物业管理服务，该合同合法有效。虽原告与时代广场高层住宅业主委员会签订物业服务合同至2019年11月30日到期，但双方未重新签订物业服务合同，时代广场高层住宅业主委员会亦未要求原告退出物业服务区域，原告继续按原合同约定履行服务义务，故双方之间形成事实上的物业服务合同关系。被告孙桂花作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定支付相应的物业管理费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告要求被告支付欠交的物业管理费，于法有据，本院予以支持。关于物业管理费、电梯运行费的数额，按双方签订的服务合同的约定，原告对2020年第三季度末前的物业费享有请求权，经核算2018年12月1日至2020年9月30日期间，住宅物业费应为每月0.78元/平方米×22个月×158.55平方米=2,720.72元，电梯运行费应为650元÷12个月×22个月=1,191.67元，对原告请求的超出部分，本院不予支持。关于违约金，物业服务合同中业主承担违约责任的前提之一是物业服务企业要向业主进行书面催交，原告于2020年7月31日向被告发出书面催交通知书，通知书中载明了七日的履行期间，并告知欠交金额为3,412元，被告在原告催告后的合理期限内未能交纳物业费，且拒绝交纳无正当理由，其行为构成违约，被告应向原告支付违约金，但合同中约定的违约金过高，本院酌定从逾期之日即2020年8月8日起以3,412元为基数按日0.5‰向原告支付违约金，其后欠交部分的违约金，原告于2020年11月17日向本院提起诉讼，视为其向被告进行了催交，被告应该日起以剩余未交纳的458.72元为基数按日0.5‰向原告支付违约金，对于原告请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，被告应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，缺席判决如下：一、被告孙桂花于本判决生效之日起三日内给付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2019年3月1日至2020年9月30日住宅物业费2,720.72元、电梯运行费1,150元，并从2020年8月8日起至给付时止以3,412元为基数按日0.5‰向原告阿荣旗天顺物业服务有限公司支付违约金，从2020年11月17日起至给付时止以458.72元为基数按日0.5‰向原告阿荣旗天顺物业服务有限公司支付违约金；二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），减半收取25元，由被告孙桂花负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 郭金勇二○二○年十二月三日法官助理 周美茹书记员 张艳丽附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式随时传唤当事人、证人。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；