安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初678号 原告（反诉被告）：安徽万博汇商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区中山路1298号，统一社会信用代码91340100MA2MRMKG6B。 法定代表人：徐志强，董事长。 委托诉讼代理人：黄鹏，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘晓亮，男，1994年4月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：占庆华，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告安徽万博汇商业运营管理有限公司（以下简称“万博汇公司”）与被告刘晓亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万博汇公司的委托诉讼代理人黄鹏、陈天明，被告刘晓亮及其委托诉讼代理人占庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万博汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年6月6日签订的《商铺租赁合同》;2.判令被告立即将位于合肥市包河区商铺清空恢复原状后返还原告;3.判令被告向原告支付自2019年11月1日至2019年11月19日的租金及物业费19428.7元（后续金额计算至被告清空商铺恢复原状或原告委托第三方施工清空商铺恢复原状之日止）;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月6日,原、被告双方签订《商铺租赁合同》1份,约定被告承租位于合肥市包河区商铺用于经营。合同签订后,原告按约将上述商铺交付被告经营。现被告单方要求解除合同,但未将商铺清空恢复原状返还给原告。原告为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。 刘晓亮答辩称：1.关于合同效力，依据法律规定，案涉商铺应当具有建设工程规划许可证。原告举证的建设工程规划许可证无论是从面积还是部位来看，都看不出与案涉商铺的关联性。2.原告应当提供符合合同目的房屋，案涉商场一到六层消防只申报了公共区域29711平方米，未整体通过验收。3.根据消防法规定，案涉商铺在投入使用前应当取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，原告举证的合格证记载面积是29711平方米，是一到六层商铺的局部面积。原告在案涉商铺未整体全部取得公众聚集场所投入使用合格证前就整体开业，违反了消防法的规定。4.原告逾期开业，合同约定的开业日期与实际开业日期严重不符。关于逾期开业的赔偿问题，合同履行过程中也曾有过协商。5.基于原告的违约行为，2019年10月15日被告委托代理律师发函给原告，要求其就消防问题进行整改，原告未能整改，案涉合同已于2019年10月18日解除。6.被告已于2019年11月21日将案涉商铺拆除后返还给原告，并签署了原告提供的固定格式商铺交接表格。7.综上，因原告的违约行为造成被告损失，被告有权要求原告进行赔偿，返还全部保证金。 刘晓亮向本院提出反诉请求：1.确认反诉原被告于2019年6月6日的《商铺租赁合同》于2019年10月18日解除；2.判令反诉被告双倍返还履约保证金107895.6元；3.判令反诉被告返还装修保证金20578元、返还物业费保证金7404.6元、水电押金2000元、水卡押金200元，合计30182.6元；4.判令反诉被告返还租金86316.48元（截止于2019年10月31日）；5.判令被告赔偿其他损失共计450142.75元；6.诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年12月4日，反诉原被告签订《商铺租赁合同》。反诉被告存在以下违约行为：1.未提供合法出租案涉房屋证明文件；2.案涉房屋不符合合同目的；3.在案涉房屋未通过建筑工程消防验收的前提下，签订案涉合同违法出租；4.在未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的前提下，商业开业使用；5.没有燃气的前提下，让商户违法使用液化气罐；6.招商虚假宣传。2019年10月15日，反诉原告委托律师发函，于10月18日解除了案涉合同。10月19日再次发函，要求反诉被告排除阻挠，配合腾退交接，解除对案涉商铺的封闭，最迟在2019年11月21日反诉原告已拆除腾退房屋。反诉被告的种种行为，已经超出了合理的商业风险，不仅严重违约，更违法。综上，恳请法院查明事实，维护租户的合法权益。 万博汇公司答辩称：1.反诉被告不存在违约行为，无需承担违约责任。2.反诉被告已经提供了案涉房屋的产权资料以及租赁协议，享有合法的承租权和转租权。涉案房屋系商业用房，可以用于反诉原告的餐饮经营。3.涉案房屋已经通过建设工程消防验收。4.涉案房屋已经取得公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证。5.反诉被告从未要求反诉原告使用液化燃气罐。6.反诉被告不存在虚假宣传。综上，因反诉被告不存在违约行为，且反诉原告存在拒不支付租金、物业费，并单方撤场的违约行为，反诉原告无权行使单方解约权。涉案合同尚未解除，涉案商铺尚未归还，反诉原告应当继续承担支付租金、物业费。7.反诉原告声称反诉被告的诸多违约行为，可是直到在本次诉讼，并且由反诉原告提出反诉后，才要求法院去调取所谓的消防规划等相应证据，也就意味着反诉原告在起诉之前根本就不知道案涉房屋的各项基本情况，包括其律师在提起反诉时，对案涉房屋的情况均不知情，仅属于猜测。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，甲方（出租人）万博汇公司与乙方（承租人）刘晓亮签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将佳源商业广场的1005号商铺出租给乙方作为餐饮使用；租赁期限为36个月，自2019年6月28日起至2022年6月30日止；装修期自进场日起至开业止；计租日即开业日，开业日暂定为2019年6月28日；租金每月每平方米255元，起始月租金标准为26973.9元，自计租日至2021年6月30日月租金26974元，自2021年7月1日至2022年6月30日月租金28863元；首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应在交租期的最后一个月20日前向甲方支付下个交租期租金；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金的基础上，给予乙方10个月的租金优惠；乙方接受甲方委托的浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司为包括该房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，每月物业服务费3703元；乙方妥善履行合同时甲方给予乙方租金减免优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），在乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。 合同签订后，万博汇公司依约交付商铺，刘晓亮向万博汇公司缴纳履约保证金53947.8元，2019年7月26日至2019年10月31日期间的物业服务费86316.48元，向浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司支付了物业费保证金7404.6元、装修保证金10105.78元、物业服务费12592.04元、水电押金2000元、水卡押金200元，以上合计172566.7元。另刘晓亮交纳了电费5000元、水费1000元、装修水电费1057.8元，万博汇公司主张上述费用已实际发生并使用完毕。 另查明，2019年4月29日，佳源广场1#A座、C座土建及A座公共区域内装修工程经消防验收合格，本次申报范围为1-6层公共区域，装修面积29711平方米，该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向消防支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2019年7月15日，万博汇公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证载明场所所在建筑名称为佳源广场A座，场所所在层数为地上第1-6层局部，场所建筑面积29711平方米。2019年7月26日，佳源广场开业。 2019年10月16日，刘晓亮向万博汇公司发出律师函，要求万博汇公司于2019年10月18日前解除消防、规划、延迟开业等补偿问题，提供符合合同目的的商场环境及商铺，若届时仍未解决，本合同将于2019年10月18日解除。2019年11月21日，刘晓亮搬离案涉商铺。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及万博汇公司提交的《商铺租赁合同》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、电表照片和刘晓亮提交的付款凭证、微信群聊天记录、开业通知函、照片等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，本案的争议焦点为：1.关于合同解除问题；2.万博汇公司主刘晓亮返还商铺并恢复原状是否应当支持；3.刘晓亮欠付租金、物业服务费及利息数额；4.万博汇公司主张违约金、没收履约保证金等是否应当支持。5.反诉原告刘晓亮的各项反诉请求是否应当支持。 关于争议焦点一。原告万博汇公司与被告刘晓亮签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，任何一方不得随意解除合同。本案中，万博汇公司主张解除合同，刘晓亮答辩认为其早已通知万博汇公司要求解除合同，并已实际搬离案涉商铺，由此可见案涉合同已经丧失继续履行的基础，双方已对合同解除达成一致意见，故本院对万博汇公司主张解除合同的诉讼请求予以支持。刘晓亮辩称万博汇公司存在消防未整体通过验收、燃气未通、延期开业等违约行为，案涉合同已于2019年10月18日解除，对此分析认定如下：1.关于消防问题，案涉商铺投入使用前公共区域已经消防验收合格，并取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，符合经营条件，同时按照《建设工程消防验收意见书》的要求，公共区域以外的各商铺装修时需重新申报消防验收手续，可见案涉商铺的消防验收是分次进行的，且得到了消防主管部门的认可，故刘晓亮主张案涉商铺需未通过整体消防验收影响使用，与本案审理查明的事实不符，本院不予采信。2.关于燃气未通问题，该辩称无证据证明，且案涉商铺用于经营火星茶，无需使用燃气，故燃气问题不影响刘晓亮对商铺的经营使用。3.关于延期开业问题，虽然案涉商场的开业时间晚于合同暂定的开业时间，但案涉合同从开业时开始计租，延期开业未对刘晓亮造成实际损失。综上，刘晓亮无权以消防未整体通过验收、燃气未通、延期开业等为由单方主张解除合同，其向万博汇公司发出的律师函不发生解除合同的法律效力。 关于争议焦点二。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。万博汇公司主张刘晓亮返还商铺，但从本案查明的事实来看，刘晓亮早已搬离案涉商铺，案涉商铺已实际处于万博汇公司控制之下，依据双方合同约定及法律规定，其有权收回商铺自行处置，故案涉商铺无需再重复返还，本院对万博汇公司要求刘晓亮返还商铺的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点三。万博汇公司依约交付商铺，刘晓亮理应按约支付租金和相关费用。本案中，虽然刘晓亮无权单方解除合同并于擅自搬离商铺，但万博汇公司作为出租人，理应在刘晓亮2019年11月21日办理商铺后采取适当措施防止损失的扩大，故综合考虑刘晓亮的主观过错程度、万博汇公司收回商铺重新出租需要合理的时间等因素，本院酌定案涉租金计算至2020年1月25日。即自2019年7月26日至2020年1月25日，刘晓亮应付租金161844元（26974×6）、物业服务费22218元（3703×6），合计184062元。刘晓亮已付租金、物业服务费、履约保证金、物业保证金、装修保证金等合计172566.7元，此费用依法可抵扣欠款，即刘晓亮尚欠11495.3元。关于利息，双方因合同履行及解除发生争议，相关费用未进行清算和抵扣，欠付数额不明，对此双方均有过错，故本院酌定利息自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。 关于争议焦点四。刘晓亮单方解除合同、拖欠租金和相关费用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。依据法律规定，违约责任的认定应当以当事人遭受的实际损失为基础进行判断。依据双方合同约定，刘晓亮享有免租期，因其违约，万博汇公司主张租金按照合同据实计算，本院已予以支持，并对万博汇公司重新出租合理期间的租金一并予以支持，故其再主张违约金及没收履约保证金等，已超过其遭受的实际损失，本院不予支持。 关于争议焦点五。如前所述，本案系刘晓亮单方提前解除合同，其作为违约一方无权主张万博汇公司承担双倍返还履约保证金、返还租金、赔偿各项损失等违约责任，其诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、解除原告安徽万博汇商业运营管理有限公司与被告刘晓亮于2019年5月20日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告刘晓亮于本判决生效之日起五日内向原告安徽万博汇商业运营管理有限公司支付11495.3元，并承担逾期利息（以11495.3元为基数，自2020年1月9日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告安徽万博汇商业运营管理有限公司其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘晓亮的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费286元，减半收取计143元，由原告安徽万博汇商业运营管理有限公司负担100元，由被告刘晓亮负担43元；反诉案件受理费减半收取计5272元，由反诉原告刘晓亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二〇年十二月十一日 书记员  钟 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应对相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可活动的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能超出的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。