四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1361号 上诉人（原审原告）：西藏喜马汽车工业有限公司，住所地西藏自治区拉萨市金珠西路119号第15栋8单元。 法定代表人：李宏玲，执行董事。 委托诉讼代理人：何国军，男，系该公司职工。 委托诉讼代理人：王科，男，系该公司职工。 被上诉人（原审被告）:四川修实科技有限责任公司，住所地四川省德阳市庐山南路三段29号。 法定代表人:杨雨,董事长。 委托诉讼代理人:段富才，男，系该公司员工。 上诉人西藏喜马汽车工业有限公司（以下简称“喜马公司”）因与被上诉人四川修实科技有限责任公司（以下简称“修实公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院(2020)川0603民初2538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 喜马公司上诉请求：一、撤销原判，改判支持喜马公司的诉讼请求，修实公司将应付租金支付至喜马公司和法院指定账户；二、本案诉讼费由修实公司承担。二审庭审中，喜马公司确认上诉请求第一项“法院指定账户”指“四川省绵阳市中级人民法院（2018）川07执保25号之十协助执行通知书载明的收款人李卫国的账户”。事实和理由：修实公司于2017年10月租赁喜马公司的厂房及场地1200平方米，至今长达三年时间，在该园区其他租户均自觉缴纳租金和物业费的情况下，修实公司仍拒不缴纳租金和物业费，给喜马公司造成重大经济损失。一、关于修实公司支付租金问题。修实公司租赁喜马公司的厂房及场地设施，负有向喜马公司缴纳租金和物业费的义务，四川省绵阳市中级人民法院作出的（2018）川07执保25号之五协助执行通知书中关于暂停支付三年租金的义务，已被其（2018）川07执保25号之十协助执行通知书所替代，该十号通知明确要求修实公司将应付喜马公司的租金转入指定账户。但一审未对此事实进行考虑，支持修实公司拒不缴纳租金以及拒不配合执行通知的主张。二、关于物业费的问题。双方当事人在厂房租赁协议第八条中对物业管理等事宜进行了明确约定，园区商家对物业费亦形成会议纪要，如果喜马公司未提供物业服务，双方无必要约定物业管理事项。在一审中，修实公司拒不缴纳物业费的理由为喜马公司存在违约行为，而非喜马公司未提供物业服务，一审应结合双方当事人的诉辩意见进行审理。三、关于修实公司的违约金的问题。修实公司自租赁厂房及场地以来，仅缴纳了2017年12月1日至2018年2月28日的租金23400元。按四川省绵阳市中级人民法院（2018）执保25号之五协助执行通知书的要求，修实公司暂停支付租金的期间为2018年8月9日至2021年8月8日。2019年11月13日后，修实公司仍不支付租金，持续严重违约。一审在不支持2018年3月1日至2018年8月8日租金的情况下，支持违约金缺乏事实依据。 修实公司辩称，在一审中我方已明确陈述了因喜马公司的原因，导致我方不能正常开展工作的事实，我方也多次向喜马公司去函，但喜马公司一直未回复，实际上已给我方造成了损失。 喜马公司向一审法院起诉请求：一、判决修实公司向喜马公司支付自2018年3月1日起至2020年2月29日的租赁费195200元；二、判决修实公司向喜马公司支付自2017年12月1日起至2020年2月29日的物业管理费29430元；三、判决修实公司向喜马公司支付违约金67389元；四、本案诉讼费等由修实公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月27日，喜马公司（甲方）与修实公司（乙方）签订《厂房租赁协议》，该协议主要约定：1.甲方将位于德阳市庐山南路三段29号Ｄ区××房和Ｅ区200平方米的空坝子租赁给乙方。配置设施：厂房内通水、电、气，消防设施符合国家规定要求。2.租赁期限为10年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止。3.租金标准：（1）Ｄ区厂房按照每月7元／平方米的标准计算，从第二年起（即2018年12月1日起），每年递增0.5元／平方米／月，直至2027年达到11.5元／平方米／月。（2）Ｅ区空坝子租金4元／平方米／月。4.租金支付方式及时间，租金以季度为单位核算，实行预付，支付时间为，当年的12月1日，次年的3月1日、6月1日、9月1日；本协议签订之日起3日内，乙方向甲方支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金23400元。乙方未按时缴纳租金处理，每逾期一天按未支付金额的千分之三向甲方支付滞纳金；逾期10天以上的，甲方有权终止本协议。5.物业管理费，（1）物业服务费用内容，包含物业管理员工费用、办公费、清洁卫生费、水、电费、保安费、垃圾清运费、园区共用设施、设备日常运行维护费用、园区绿化养护费用等。（2）收费标准、时间、支付方式，以每年园区各商家物业年会的决议相关约定执行。（3）乙方服从甲方园区物业的统一管理。6.违约责任，（1）本协议生效后，双方应严格遵守。若一方未能按照本协议履约，视为违约。违约方向守约方按照本协议年度标的总额200%支付违约金。（2）如因地震、洪水、战争、国家法律、政策等不可抗力导致本协议无法履行的，则双方不视为违约，双方均不承担违约责任。7.本协议一式四份，双方各执两份，双方签字盖章生效。修实公司于上述协议签订当日向喜马公司支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金23400元。 喜马公司提供的《2017年园区物业管理收费标准的决议》载明“2017年12月15日，通过园区与各商家、合作单位共同商议，最终达成多项共识，其中就2017年度园区物业管理收费标准形成如下决议：……二、各商家按所使用的面积缴纳物管费。三、物管费收取标准按室内：1.02平方米.月，室外：0.45平方米.月。……”。 2017年11月20日，德阳市国土资源局以喜马公司擅自将位于沱江路与庐山路交汇处东南角一宗土地用途为工业的土地改变为商业用途为由，向喜马公司发出德国土监责改（2017）6号《责令改正违法行为通知书》。2018年1月11日，德阳市国土资源局再次向喜马公司发出《关于督促尽快改正违法行为的函》。 2018年2月7日，修实公司向喜马公司发出《工作联系函》，该函载明“2018年1月29日因贵单位出租的土地使用性质问题被德阳市开发区国土资源局及德阳市开发区城市管理执法局联合执法责令停工。现针对相关工作正式来函如下：1.按照合同约定，合同生效后贵单位需为我单位接通水、电、天然气等基础配套，但截至来函日仍未接通；2.2018年1月29日我公司施工被德阳市开发区国土资源局及德阳市开发区城市管理执法局联合执法责令停工日止，我公司投入已逾40余万元。因贵公司隐瞒土地使用性质不符的重要事实，负本协议的所有经济责任，请贵公司于2018年2月28日前对我公司予以书面回复，我公司将根据贵公司书面回复结果决定采取何种维护自身权益及索赔的权利方式”等内容。 2018年4月9日，修实公司再次向喜马公司发出《工作联系函》，该函载明“为最大程度的减轻因贵公司责任对我公司项目造成的损失，我公司将于2018年4月25日正式施工并准备尽快营业，租赁协议内约定的水电气施工将不再要求你公司承担，我公司自即日起至2020年4月30日止期间我公司将不会缴纳任何租赁费用，以作为贵公司对我公司造成的直间接损失和水电气接通成本的补偿（我公司自行承担相关风险和成本）。2020年5月1日后再按合同约定缴纳相关租金。” 2018年8月9日，四川省绵阳市中级人民法院向修实公司发出协助执行通知书[（2018）川07执保25号之五]，该协助执行通知书要求：1.暂停向喜马公司支付租金（3100万元范围内）。2.暂停支付期限三年（自2018年8月9日起至2021年8月8日止）。暂停支付期间，如果你单位向喜马公司支付租金，将承担法律责任。3.对上述协助义务有异议，你单位应在本通知送达之日起15日内向四川省绵阳市中级人民法院书面提出。 2019年10月14日，喜马公司向修实公司发出《租金缴纳催收通知书》，要求修实公司在接到通知书3个工作日内支付截至2019年11月30日止的租金193200元。修实公司于2019年10月25日予以回函，认为喜马公司已默认其在2018年4月8日的《工作联系函》中提出的解决方案，并要求喜马公司在收到函件5个工作日内予以函复。 2019年11月13日，四川省绵阳市中级人民法院再次向修实公司发出协助执行通知书[（2018）川07执保25号之十]，要求修实公司将2018年8月9日至2019年11月13日的到期租金，以及2019年11月14日至2021年8月8日期间按约应付租金转入法院指定账户。庭审中，修实公司自述未向四川省绵阳市中级人民法院或其指定账户支付过款项。 一审法院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，喜马公司与修实公司签订的《厂房租赁协议》系双方意思真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。 一、关于喜马公司要求修实公司支付租金的诉请 喜马公司主张，修实公司应当按约支付2018年3月1日至2020年2月29日的租赁费195200元。修实公司辩称，因喜马公司存在违约行为，给修实公司造成重大损失，不应支付租金；同时，由于喜马公司涉及另案诉讼，四川省绵阳市中级人民法院已于2018年8月9日向修实公司发出协助执行通知，要求暂停支付租金三年（2018年8月9日至2021年8月8日），故喜马公司要求修实公司支付租金的诉请不能成立。 1.关于修实公司是否应承担租金支付义务的问题。一审法院认为，就目前证据而言，修实公司提交的《工作联系函》、德阳市国土资源局的通知（函），不能证明喜马公司存在违约行为，亦不能达到拒付或减付租金的证明目的；若修实公司认为喜马公司的行为给其造成了损失，修实公司可依法主张权利。因此，修实公司应当按照协议约定的标准及期限承担租金支付义务。 2.关于喜马公司能否要求修实公司支付租金的问题。一审法院认为，虽然喜马公司为案涉租金的权利人，但因喜马公司涉及另案诉讼，四川省绵阳市中级人民法院已向修实公司发出协助执行通知，要求修实公司暂停支付租金，暂停支付的截止时间为2021年8月8日，现期限尚未届满，因此，喜马公司对案涉租金的请求权受到限制，即喜马公司目前无权向修实公司主张租金，故一审法院对喜马公司要求修实公司支付租金的诉请不予支持。 二、关于喜马公司要求修实公司支付物业管理费的诉请 喜马公司诉请要求修实公司按照《2017年园区物业管理收费标准的决议》的标准（室内：1.02元/平方米/月，室外：0.45元/平方米/月）支付截至2020年2月29日的物业管理费。修实公司辩称，因喜马公司违约，不应支付物业管理费。 一审法院认为，虽然双方协议有关于物业管理费的约定，《2017年园区物业管理收费标准的决议》也仅明确2017年度的物业费收费标准，但喜马公司没有提供证据证实其为物业管理费收取主体或代缴主体，或已代替修实公司支付物业管理费，因此，一审法院对喜马公司要求修实公司支付物业管理费的诉请不予支持。 三、关于喜马公司要求修实公司支付违约金的诉请 喜马公司认为修实公司未按时缴纳租金和物业管理费，存在违约行为，由于约定的违约金过高，主动调整违约金诉请为67389元。修实公司辩称其不存在违约行为，不应当承担违约金；如法院认定其违约，因喜马公司主张的违约金过高，请予以调整。 一审法院认为，虽然修实公司自2018年3月1日起即未按合同约定支付租金，但因四川省绵阳市中级人民法院于2018年8月9日向修实公司发出协助执行通知，要求修实公司暂停向喜马公司支付租金，暂停支付期限为三年，因此，对修实公司违约行为的审理，仅限于2018年3月1日至2018年8月8日期间，其余期间不属于本案审理范围。由于修实公司未按约支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约金金额，由于双方均认可约定的违约金标准过高,据此,一审法院结合喜马公司的损失、合同的履行情况、修实公司的过错程度以及喜马公司的预期利益等因素综合考虑，酌情认定违约金为1500元。综上，对喜马公司的该项诉请予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、修实公司应于本判决生效之日起十日内向喜马公司支付违约金1500元；二、驳回喜马公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案依法减半征收案件受理费2840元，由喜马公司承担2540元，修实承担300元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。喜马公司提交了以下证据：一、德阳喜马汽车园区商户（德阳万吉汽车销售服务有限公司、德阳勇信机动车检测有限公司、德阳意菲汽车销售服务有限公司、德阳万泰汽车销售服务有限公司、德阳勇泰车业有限公司）出具的情况说明，载明“自我单位承租的西藏喜马汽车工业公司德阳汽车产业园的厂房以来，物业管理由西藏喜马汽车工业公司负责，物业管理费用按其要求，缴至德阳喜马摩托车销售有限公司”的内容。二、四川增值税专用发票共四页（销售方为德阳喜马摩托车销售有限公司；销售方分别为德阳顺祥汽车维修服务有限公司、德阳万吉汽车销售服务有限公司、德阳意菲汽车销售服务有限公司、德阳勇泰车业有限公司；摘要均载有企业管理服务、物业管理服务），用以证明喜马公司提供了物业服务、物业服务费的计算标准，以及收取物业服务费的情况。经质证，修实公司对以上证据予以认可。本院认为，以上证据具备真实性、合法性、关联性，能够达到喜马公司的证明目的，予以采信。 二审经审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 另查明，二审庭审中，双方当事人对2017年12月1日至2020年2月29日的物业服务费进行对账，双方协商一致达成该期间的物业费按20000元的标准收取。 本院认为，二审的主要争议焦点为：一、喜马公司要求修实公司支付租金的请求是否成立；二、喜马公司要求修实公司支付物业费的主张是否成立；三、一审计算的违约金是否适当。 关于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，修实公司认可收到喜马公司交付的土地，但主张因喜马公司出租的土地使用权性质的问题被主管部门责令停工，造成损失。并提交了工作联系函、德阳市国土资源局的通知（函）用以证明其主张的事实成立。本院认为，喜马公司已向修实公司交付租赁物。修实公司提交的证据不足以证明喜马公司存在违约行为，故不能达到拒付或减付租金的目的，若修实公司认为喜马公司的行为给其造成了损失，修实公司可依法主张权利。因此，修实公司应当按约支付租赁费。但是，因喜马公司涉及另案诉讼，四川省绵阳市中级人民法院已向修实公司发出协助执行通知，要求喜马公司协助暂停向喜马公司支付租金（在3100万元范围内），暂停支付的期限三年（自2018年8月9日起至2021年8月8日止），因此，喜马公司对案涉租金的请求权受到限制，即喜马公司无权向修实公司主张2018年8月9日至2021年8月8日期间的租金，但可主张2018年3月1日至2018年8月8日的租金，经计算，上述期间的租金金额为41012.9元（23400元+7800元×2月+7800元÷31日×8日＝41012.9元）。一审对喜马公司无权主张租金的期限认定错误，二审予以纠正。关于喜马公司要求修实公司按协助执行通知书的要求支付租金的请求，因四川省绵阳市中级人民法院已向修实公司发出协助执行通知，无需本院对此予以确认。 关于争议焦点二，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，修实公司愿意承担2017年12月1日至2020年2月29日期间的物业费20000元，喜马公司对此予以认可，且愿意放弃本案主张的其他物业费，此系各方当事人对自己民事权利的处分，不违反法律规定，应予支持。修实公司对喜马公司作为收费主体有异议，并主张应由德阳万吉汽车销售服务有限公司或由其集团公司万象集团收取。本院认为，一、从厂房租赁协议的8.3条约定来看，修实公司服从喜马公司园区物业的统一管理，说明双方签订了书面的物业合同。二、从喜马公司提交的情况说明及增值税发票载明的内容来看，园区的商家，其中包括德阳万吉汽车销售服务有限公司，均认可喜马公司提供了服务，并由其收取物业费，故对修实公司主张喜马公司无权收取物业费的意见不予采纳。 关于争议焦点三，一审法院结合喜马公司的损失、合同的履行情况、修实公司的过错程度以及喜马公司的预期利益等因素综合考虑，酌情认定违约金为1500元并无不当，予以维持。 综上所述，喜马公司的上诉请求部分成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初2538号民事判决； 二、四川修实科技有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向西藏喜马汽车工业有限公司支付租金41012.9元、物业费20000元、违约金1500元，共计62512.9元； 三、驳回西藏喜马汽车工业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2840元，由西藏喜马汽车工业有限公司承担1930元，四川修实科技有限责任公司承担910元；二审案件受理费5680元，由西藏喜马汽车工业有限公司承担3860元，四川修实科技有限责任公司承担1820元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二〇年十二月九日 法官助理  杨婧乎 书 记 员  马 涛