北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4745号原告：王晓平，女，1963年7月24日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王晓倩，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：马冬梅，北京市兰台律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告王晓平与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓平之委托诉讼代理人王晓倩、马冬梅，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓平向本院提出诉讼请求：判令被告天台山公司向原告王晓平支付2016年12月31日至2020年6月28日期间的逾期交房违约金745204.35元，计算方式为以全部已付房屋价款5844740元为基数，按每天万分之一的标准计算。事实和理由：2015年11月26日，原被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号Y1810482，合同约定原告向被告购买位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A7）门头沟新城城子地区天台山居住项目15层1502号房屋（简称1502号房屋）。原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款5844740元。被告应当于2016年12月30日前向原告交付房屋，但被告一直没有向我方交付房屋。2019年10月12日，原告向被告发送律师函，要求对方交付满足合同交付条件的房屋，并根据合同约定承担逾期交房违约责任，但被告未予理会。原告实际于2020年6月28日收房，现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告天台山公司辩称：第一，涉案房屋在建设过程中，因空气质量原因，多次被政府要求停工，累计达10余天，该情况属于不可抗力，交房时间应当顺延。第二，涉案房屋于2017年9月1日取得建设工程规划审核意见，于2017年12月29日取得工程竣工备案表，至此涉案房屋具备实体交付条件。2019年5月21日，涉案房屋取得房屋面积实测报告，至此涉案房屋已经满足合同第十二条约定的全部交房实体和手续条件。从2017年10月起，相关楼栋业主陆续入住，我公司也多次通知原告收房，但原告以房屋位于顶层存在安全隐患为由，拒绝收房。原告不按时收房应自行承担一定责任。第三，原告主张的违约金数额已经超过其实际支付购房款金额的10%，在其未证明其实际损失的情况下，若法院认定我方存在违约行为，请求法院对违约金数额予以酌减。第四，根据民法总则的规定，原告的主张已经超过诉讼时效，超出诉讼时效的部分应当被驳回。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2015年11月26日，天台山公司（出卖人）与王晓平（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1810482）（以下简称预售合同），约定王晓平购买1502号房屋，房屋预测建筑面积175.72平方米，其中套内建筑面积144.26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.46平方米，按套内建筑面积计算的房屋单价为每平方米40515.32元，房屋总价款5844740元。预售合同第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。”预售合同第十三条约定：上下水、市政双路供电于2016年12月30日达到使用条件，供暖在入住后第一个供暖季达到使用条件，燃气在入住率达到70%后按国家相关规定开通，电话通信线、有线电视线于2016年12月30日敷设到户；若交付时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收商品房。预售合同第十四条“逾期交房责任”第一款第二项约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，王晓平支付了全部购房款5844740元，天台山公司对购房款支付情况无异议。1502号房屋所在楼栋于2017年9月1日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；于2017年12月29日进行竣工验收备案；于2019年5月9日取得《房屋面积测算技术报告书》。双方于2020年6月28日办理涉案房屋交接手续。天台山公司主张曾通知王晓平收房，王晓平不予认可，天台山公司未能提交相关证据。2019年10月12日，王晓平向预售合同载明的天台山公司通讯地址，邮寄《律师函》一份，主要内容为催促天台山公司交付满足合同约定交付条件的房屋，并要求支付逾期交房违约金。该邮件因电联无人接听被退回。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。合同第十二条第一款规定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，但天台山公司未能按期交付房屋，其应当承担逾期交房违约责任。天台山公司主张曾通知要求王晓平收房，王晓平对此不予认可，天台山公司未提供相关证据，本院对于天台山公司的主张不予采信。天台山公司主张在计算逾期时间时应扣除因空气质量问题产生停工期的答辩意见，没有事实及法律依据，本院不予采信。天台山公司主张违约金计算标准过高，申请法院降低违约金，但其未能提交证据证实，本院对其该项辩称意见不予采信。对天台山公司主张王晓平起诉已超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，迟延交房违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定；在不存在诉讼时效中断中止的情形下，按日累计的违约金请求权诉讼时效从债权人起诉之日倒推三年计算。王晓平自2016年12月31日起即应当知道天台山公司未按期交付房屋发生违约行为，本案诉讼时效应当自该时点起算。本案中，王晓平于2019年10月12日向天台山公司发送律师函，要求天台山公司交付房屋并承担逾期交房违约责任，该证据足以证明存在诉讼时效中断的情形。王晓平的起诉未超过诉讼时效，本院对天台山公司该项答辩意见不予采信。综上所述，天台山公司存在逾期交房行为，王晓平主张天台山公司方按照合同约定承担从2016年12月31日至2020年6月28日的逾期交房违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王晓平自二○一六年十二月三十一日至二○二○年六月二十八日期间的逾期交房违约金745204.35元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千六百二十七元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 殷文辉二〇二〇年十二月十七日法官助理 张天泽书 记 员 刘美辰