黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0203民初1255号原告：孙兰兰，女，1982年7月17日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王磊，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告：陆佳，女，1986年5月1日出生，汉族，无固定职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：董富华，黑龙江佳华律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔文瀚，黑龙江佳华律师事务所律师。原告孙兰兰与被告陆佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙兰兰及其委托诉讼代理人王磊、被告陆佳的委托诉讼代理人董富华、崔文瀚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙兰兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告返还购房定金1,000,000.00元及已支付的房款300,000.00元，共计1,300,000.00元（双倍返还定金的权利原告暂放弃）。2.请求判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告孙兰兰变更诉讼请求为：1.请求判令被告向原告返还购房定金1,000,000.00元及已支付的房款300,000.00元，共计1,300,000.00元（双倍返还定金的权利原告暂放弃），并解除双方签订的买卖合同。2.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告孙兰兰一直作为承租人租赁被告陆佳所有的位于齐齐哈尔市××海家园××商××单元××号门市房，不动产权证书号S201406669，建筑面积1079.22平方米。2016年12月5日，建华区人民法院向原告孙兰兰送达了《协助执行通知书》，并告知其陆佳的债权人诉陆佳的生效法律文书已进入执行且上述房屋已被查封，需协助执行将2016年12月5日之后的租金交付给建华区人民法院，同时依据陆佳债权人的申请将上述房产查封并将进入拍卖程序。随后，原告依据《协助执行通知书》将之后的租金交付给建华区人民法院。2019年被告陆佳找到原告孙兰兰多次恳求原告购买上述房，否则被告将无法解决债务纠纷，借款的高利息将导致资不抵债最终一无所有，原告碍于情面和友谊与被告在2019年5月20日签订了《买卖合同》，约定购房款21,000,000.00元，孙兰兰支付定金为1,000,000.00元，孙兰兰前期借给陆佳的300,000.00元抵购房款，陆佳于2019年7月15日前解决房屋贷款解贷及其他一切事项后进行房屋过户，陆佳因任何原因不能与原告交易，双倍返还1,000,000.00元定金并归还300,000.00元借款。原告按合同约定支付了定金1,000,000.00元，此后原告要求被告履行《买卖合同》，多次给被告打电话，被告电话一直保持畅通但不接听，被告每天在家，但敲门时就不开门。被告至今未对上述房产解贷、解除查封，也未履行双方签订的合同，买卖合同的目的无法实现，被告无法办理过户手续，被告的行为严重损害了原告的利益，故原告诉至法院。原告孙兰兰为支持诉讼请求向法庭提交下列证据：1.房屋买卖合同、定金1,000,000.00元收据、定金1,000,000.00元银行流水，证实原、被告对鑫海家园4号楼01层01号商服存在买卖关系，原告已依合同约定支付了1,000,000.00元订金及300,000.00元购房款。2.300,000.00元借条、300,000.00元银行流水，证实房屋买卖合同签订之前，原告出借给被告陆佳300,000.00元，在房屋买卖合同中原、被告双方约定该款抵做案涉房屋的购房款。3.建华区人民法院于2016年12月5日向原告出具的协助执行通知书，证实2016年年底至2019年年底，孙兰兰将案涉房产的租金支付给建华区人民法院。4.收据2张、银行流水5张、协议1张、明细1张（以上均为复印件，已与原件核对），证实案涉房产2016年至2019年的房租，原告已按建华区人民法院的要求，全部支付给了被告陆佳的债权人陈光明，实际给付金额少于协助执行通知书上记载的金额，但陈光明认可等同于协助执行通知书金额。5.不动产权利登记信息，证实截止2020年5月9日案涉房产由齐齐哈尔市中级人民法院、建华区人民法院、龙沙区人民法院7次进行查封，最后由建华区人民法院查封的日期是2020年1月17日，房屋买卖合同中第五条第一项明确约定，甲方陆佳承诺2019年7月15日前自行解决贷款及其他一切事情，甲方与乙方进行过户。时至开庭之日，被告陆佳未按合同履行解除房贷，协助原告办理过户的义务，陆佳对房屋买卖协议的履行已经逾期。6.原告与被告的微信聊天记录打印件（已与原件核对），证实2019年10月31日合同签订之后，被告向银行借款用于清除抵押和查封，被告向他人借款用于更名过户手续，原告方支付11,000,000.00元按买卖合同约定应当是在办理案涉房产更名过户的同时，而清除贷款、抵押和查封是被告的义务。被告陆佳辩称，买卖合同合法有效，被告不应退还原告购房定金及已付房款。根据合同法第五十二条、五十四条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。由此原告作为一个完全行为能力人，与被告签订的购房合同为真实有效，原告对此也无异议。原、被告间的房屋买卖合同，并不属于无效或者可撤销的合同，因此该合同合法有效，应依据法律规定继续履行合同内容，因此被告不应退还原告购房定金及已付房款。原告可以根据承租人优先购买权获得房屋所有权，完成合同项下交易。依据合同法第二百三十条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先购买权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。由于被告与原告之间的房屋买卖合同是完全可以有效进行的，并且即使在执行条件下，也应依据合同法和最高人民法院相关规定，优先保证合同项下的交易完成。被告陆佳为支持其抗辩理由向法庭提交房屋买卖合同复印件，证实原、被告的房屋买卖关系真实，合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：经庭审质证，原告向法庭提供的证据第1-6项，被告向法院提交的证据，具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：被告陆佳于2014年4月30日取得位于齐齐哈尔市××海家园小区××楼××单元××号商服房屋产权登记，该房屋于2014年5月16日办理最高额抵押5,000,000.00元，抵押权人为克山县农村信用合作联社发展分社；于2014年5月16日办理最高额抵押4,000,000.00元，抵押权人为克山县农村信用合作联社发展分社；于2014年11月25日办理最高额抵押4,000,000.00元，抵押权人为克山县农村信用合作联社发展分社；于2015年4月9日被齐齐哈尔市中级人民法院查封；于2016年10月28日被龙沙区人民法院轮候查封；于2017年4月5日被建华区人民法院续封；于2020年1月17日被建华区人民法院轮候查封。期间，被告陆佳将上述房屋出租给原告孙兰兰使用，2016年12月5日，建华区人民法院向原告孙兰兰送达《协助执行通知书》，要求原告协助执行案涉房屋租金。2017年3月5日，被告陆佳向原告孙兰兰借款300,000.00元，当日原告向被告账户汇款300,000.00元，被告向原告出具借条一份。2019年5月20日，原告孙兰兰与被告陆佳签订《买卖合同》，约定陆佳（甲方）将其名下位于齐齐哈尔市××海家园小区××楼××单元××号，产权证号S201406669，建筑面积1079.22平方米的商服房屋出售给孙兰兰（乙方）；房款总价21,000,000.00元，定金1,000,000.00元，定金在更名过户时抵作房款；更名当日付款11,000,000.00元，甲方之前欠乙方的300,000.00元抵作房款；因此房在法判阶段，甲方承诺在2019年7月15日前，自行解决此房屋的贷款解贷及其他一切事情，甲方与乙方进行过户；如甲方因任何原因不能与乙方进行交易，甲方双倍赔偿乙方定金2,000,000.00元；如定金及欠款未能如期归还，所欠金额合计按年利率1.5分计算；乙方保证在甲方解贷时过户前，确定银行卡内有首付款11,000,000.00元等内容。合同签订当日原告向被告账户转账1,000,000.00元，被告为原告出具一份收据。该案涉房屋上述抵押及查封至今未解除。2020年9月15日，本院依法向被告公告送达起诉状副本、应诉举证通知书、开庭传票，公告期满后被告到庭参加诉讼。本院认为，原告孙兰兰与被告陆佳签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。买卖双方当事人达成关于房屋买卖的协议后，出卖人的主要义务为交付房屋和协助办理产权登记证书等，买受人的主要义务为支付房款，本案中，因被告在签订合同后未能按约定解除抵押及查封，合同无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告未按合同约定履行义务，原告要求解除与被告的房屋买卖合同，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已按合同约定向被告给付定金1,000,000.00元，及以借款抵作房款的300,000.00元，原告并未存在违约行为，其所支付的上述款项应予返还，故本院对原告要求被告返还定金及房款合计1,300,000.00元的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告孙兰兰与被告陆佳于2019年5月20日签订的《买卖合同》；二、被告陆佳于本判决生效之日起十日内返还原告孙兰兰定金1,000,000.00元、购房款300,000.00元，合计1,300,000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,500.00元，由被告陆佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长 薛 薜人民陪审员 马 玲人民陪审员 王 芳二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 赵雨彤