重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初4390号本诉原告(反诉被告)：龚益秀，女，1964年3月29日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：王本国，重庆市开州区云枫法律服务所法律工作者。本诉被告(反诉原告)：重庆市开州区鲁盛能源有限公司，住所地重庆市开州区文峰街道木桥村****，统一社会信用代码91500234MA5UGREU97。法定代表人：章登宝，董事长。委托诉讼代理人(特别授权)：涂超，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人(特别授权)：于洪伟，男，1962年12月27日出生，汉族，住重庆市开州区，公司业务经理。原告龚益秀与被告重庆市开州区鲁盛能源有限公司(以下简称鲁盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日第一次公开开庭进行了审理，原告龚益秀及其委托诉讼代理人王本国，被告鲁盛公司委托诉讼代理人于洪伟、涂超到庭参加诉讼。诉讼中，被告鲁盛公司于2020年9月8日对原告龚益秀提起反诉。因案情复杂，本院于2020年9月24日裁定本案转为普通程序。龚益秀于2020年11月26日接到本院送达的补交案件受理费通知后未按期足额补交，本院于2020年12月11日裁定本案按本诉原告龚益秀撤回起诉处理。本案于2020年10月23日第二次公开开庭进行审理，龚益秀及其委托诉讼代理人王本国，鲁盛公司委托诉讼代理人于洪伟、涂超到庭参加诉讼。本案于2020年12月10日第三次公开开庭进行审理，龚益秀及其委托诉讼代理人王本国，鲁盛公司委托诉讼代理人涂超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚益秀向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决由被告支付原告房租费自2019年6月8日起按每年80000元计算直至解除合同时为止(除已支付的2万元)；3.判决被告自解除合同之日起立即腾空租赁房屋内的可移动物品；4.判决被告自解除租赁合同时立即归还所租赁原告的房屋。事实及理由：2017年6月8日原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市开州区X号房屋的4至5楼两层960平方米，出租给被告使用，约定每年8万元。租赁期限为2017年6月8日至2022年6月7日，合计租金40万元。约定每年6月8日支付下年房屋全部租金，但被告未于2019年6月8日按约支付，其间，已支付2万元，尚欠6万元租金经多次催收无果，故原告根据《房屋租赁合同》第八条2项约定，要求解除合同。为此，原告起诉请求依法判决。鲁盛公司辩称，本案原、被告双方签订的房屋租赁合同以及房屋的坐落、租期、租金的支付情况是属实的。被告承租该房屋后将房屋予以装修，四、五层楼为办公用房、六层为伙食用房，装修费用多达一百六十万左右，被告将房屋装修后便入住涉案房屋办公营业，但是原告违反了双方签订合同的第四条规定，没有把电视网络以及水电气开通，导致双方产生矛盾，被告便以拖欠房租为由督促原告将电视网络和水电气开通，但是原告置之不理，反而武断的将被告四层、五层房门上锁，原、被告通过多次调处，原告仍没有履行开通电视网络和水电气的义务，被告就只支付至房租至2019年9月8日，原告便从2019年11月上锁至今，导致被告无法营业。本案原告违约在先，被告没有违反双方签订合同的第八条第二项约定，被告要求如果原告将房门打开，被告愿意继续履行合同，为此被告不同意原告的诉请解除合同，原告要求支付租金至解除合同止的请求，事实上被告只差欠原告2019年9月8日至11月期间的租金，被告同意支付这个期间的租金给原告，如果原告将房门打开，被告继续租用房屋，那么被告也愿意支付将房门打开至双方解除合同之日止的租金。因此被告请求驳回原告诉请腾房以及归还房屋的诉讼请求。原告于2019年11月将房门上锁造成被告停业的损失以及装修设备设施的损失，被告保留请求原告予以赔偿的权利。鲁盛公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法确认反诉被告与反诉原告签订的房屋租赁合同无效；2.请求人民法院判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失1165670.30元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告的房屋属于违法建筑，无法开通电视网络、水电气。反诉原告无法正常使用租赁房屋，就缓交了反诉被告的租金，反诉被告不但没有采取补救措施，反而置气多次将涉案房屋上锁，导致反诉原告从2019年11月至今无法营业。反诉被告明知涉案房屋系违法建筑，而且无法开通电视网络、水电气的情况下，仍然将房屋出租给反诉原告，导致反诉原告在不知情的情况下对房屋装修且无法营业。为此反诉原告提起反诉，请求人民法院判如所请。龚益秀辩称，双方签订的《房屋租赁合同》并非无效。案涉房屋属三峡移民搬迁自建房不属非法建筑，当地政府与我签订了《三峡工程开县库区农村移民后靠安置补偿销号合同》并经过公证，对房屋的安置情况有明确的约定。至于现未取得建筑规划手续，不是我的原因，三峡移民具有国家移民政策的特殊性，由于当时移民时间紧、任务紧，安置建设居民房时，属先建房，后补办手续，并不违法，政府并没有对案涉房屋认定为违法建筑。案涉房屋系农村自有居住房，并未对外招租。鲁盛公司主动到我家里来，一再要求将案涉房屋的4-5楼出租给该公司，因此龚益秀出租房屋无主观过错。鲁盛公司明知涉案房屋属农村居民房以及房屋现状，仍然承租，应自行承担所有责任。宽带网络已通，分户手续属承租人自行办理的范围，况且鲁盛公司租赁使用3年之久，并实际交付了两年租金，期间并未提出任何异议和请求，应认定鲁盛公司对承租房屋的认可。鲁盛公司明知案涉房屋的有关情况，仍然承租并装修，应自行承担装修费用并支付所欠的租金或房屋占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于鲁盛公司申请的证人王军、郎亚军、王升家三人出庭作证的证言，拟证明龚益秀因索要房租于2019年11月将案涉房屋上锁致鲁盛公司无法营业的待证事实。经庭审质证，三位证人均未看到龚益秀将案涉房屋上锁的行为和经过，故鲁盛公司主张龚益秀将案涉房屋上锁导致其无法营业的事实所提供的证人证言不能达到其证明目的，本院对鲁盛公司主张的龚益秀于2019年11月将案涉房屋上锁的事实不予认定。根椐当事人的陈述以及本院采信的证据认定事实如下：2017年6月8日龚益秀作为甲方与鲁盛公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将其自建房屋清水房4至5楼两层960平方米(该房屋位于重庆市开州区X)，出租给乙方作为办公住宿使用。租期5年，自2017年6月8日起至2022年6月7日止。约定年租金8万元，每年结算一次，五年内房屋租金不变。租金支付时间合同签订之日支付第一年房租，以后租金支付时间为上年6月8日支付下年度租金。合同还约定，乙方完成房屋装饰装修前，甲方应开通电视网络以及水电气，并将该房屋楼顶层无偿提供给乙方使用。双方对合同的解除作出如下约定：“1、甲方因房屋产权不合法，违章建筑，政府强拆搬迁。本合同终止无效。2、乙方有下列情形之一，甲方有权终止合同。利用承租方进行非法活动，损害社会公共利益的；乙方未按规定期限支付租金超过3个月。”合同签订后，案涉房屋交由鲁盛公司装修并使用。2017年6月8日至2019年6月7日期间的租金鲁盛公司已支付。按合同约定，鲁盛公司应于2019年6月8日支付下一年租金，但鲁盛公司支付了2万元租金后，剩余6万元一直未支付。双方为此发生纠纷，龚益秀起诉要求解除租赁合同，鲁盛公司支付租金并腾退案涉房屋。鲁盛公司以租赁属于违法建筑，无法开通电视网络、水电气以及龚益秀多次将涉案房屋上锁，导致该从2019年11月至今无法营业为由，提起反诉，要求确认房屋租赁合同无效，龚益秀赔偿鲁盛公司装修损失1165670.3元。另查明，龚益秀系三峡工程农村移民，案涉房屋属于三峡工程农村移民后靠安置所建房屋。2008年8月29日，原开县汉丰街道办事处、开县汉丰镇木桥村第五农业合作社和龚益秀三方共同签订了《三峡工程开县库区农村移民后靠安置补偿销号合同》，案涉房屋是由原开县汉丰街道办事处、开县汉丰镇木桥村第五农业合作社共同指定的宅基地上进行建设的房屋。该销号合同已经原重庆市开县公证处予以公证，公证文书字号为(2008)渝开证字（移）第3169号。本院认为，本诉原告龚益秀未按期足额补交案件受理费，本案已裁定对其诉讼请求按撤回起诉处理。对反诉原告鲁盛公司提出的案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证系违法建筑，无法开通电视网络、水电气，主张租赁合同无效的反诉请求，本院认为其反诉请求不能成立。理由如下：龚益秀系三峡工程农村移民，案涉租赁房屋系根据国家移民政策，由当地政府及该村农业合作社共同指定的宅基地上修建的自住性房屋，其所在位置仍属于乡村，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，本案中，因案涉房屋的修建系三峡移民国家特殊政策条件下所修建，且案涉房屋至今未被有关部门认定为非法建设或违法建筑，故被告主张租赁合同无效，证据不足，本院不予支持。鲁盛公司基于确认租赁合同无效而提出龚益秀赔偿其装修损失1165670.30元，因租赁合同未被确认无效，故该请求亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回反诉原告重庆市开州区鲁盛能源有限公司的反诉请求。反诉案件受理费7646.52元，由反诉原告重庆市开州区鲁盛能源有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  雷 洪人民陪审员  李中品人民陪审员  牟方军二〇二〇年十二月十四日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳