西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初16022号 原告:杨文祥，男，汉族，1962年1月9日生，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：潘希望，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓飞，上海市XX城（西安）律师事务所律师。 被告:邢宝京，男，汉族，1972年XX月XX日生，住西安市雁塔区。 被告:邢煜萱，女，汉族，1998年7月9日出生，住西安市雁塔区。 原告杨文祥与被告邢宝京、邢煜萱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员童晶晶独任公开开庭进行了审理，原告杨文祥及其委托诉讼代理人潘希望、张晓飞到庭参加诉讼。被告邢宝京、邢煜萱经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告杨文祥诉称，因被告借用原告款项未还,原被告于2016年3月16日签订了《房屋买卖合同》,由被告将其共有的西安市雁塔区XX街XX村XX号房屋出卖给原告,以抵偿借款99万元。因被告出卖的房屋属于城中村村民自建房,无法办理产权登记,原告不能取得房屋产权,抵债行为不能产生抵债的法律效果,原告要求被告继续偿还借款未果,于2018年10月诉至西安市雁塔区人民法院,请求判令被告继续偿还原告借款99万元。该院(2018)陕0113民初18835号民事判决认为,“如果原告认为双方买卖合同无效,也应要求二被告返还其购房款,由双方对房屋买卖进行结算给付,而非要求二被告归还其99万元借款本金”判决驳回了原告诉讼请求。根据判决指引,形成本诉，故请求依法判令：1、确认原、被告之间订立的《房屋买卖合同》无效，被告返还原告购房款99万元；2、本案案件受理费由被告承担。 被告邢宝京、邢煜萱经本院依法传唤，均未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩状。 经审理查明，2014年11月17日，被告邢宝京向原告借款300000元整，原告指定付款人李云利向被告邢宝京账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXX5894）付款300000元，同日，被告邢宝京向原告出具《借条》，载明：“今借到杨文祥人民币叁拾万元整。”2015年3月28日，被告邢宝京向原告借款200000元整，原告向被告邢宝京账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXX5894）存款200000元，同日，被告邢宝京向原告出具《借条》，载明：“今借到杨文祥人民币贰拾万元整，年息贰万元，借款时间一年（2015年3月28日至2016年3月27号）。”2015年4月14日，被告邢宝京向原告借款500000元整，原告指定付款人孙亚玲向被告邢宝京账户（账号：XXXXXXXXXXXXXXX4578）付款500000元，同日，被告邢宝京向原告出具《借条》，载明：“今借到杨文祥人民币伍拾万元整，年息伍万元整，借款时间2015年4月14至2016年4月13号。”2016年3月16日，原告与被告邢宝京就上述欠款的还款事宜达成《协议书》，该《协议书》载明：“甲方：杨文祥；乙方：邢宝京、邢煜萱。邢宝京于2014年11月17日向甲方借款30万元、2015年3月28日向甲方借款20万元、2015年4月14日向甲方借50万元,共计向甲方借款100万元(壹佰万元)用于其家庭生活,现因邢宝京无力偿还借款,甲乙双方在平等自愿的基础上经过充分协商,达成如下协议,共同信守。一、甲乙双方确认,截止本协议签订之日,乙方共欠甲方本息合计110万元(壹佰壹拾万元整)。二、乙方自愿将邢宝京名下的小型越野客车(发现4,车牌号:陕AXXXXX)一辆折价人民币肆拾陆万元出售给甲方,本协议签订之日,乙方向甲方交付相关手续(产权证、本人身份证、行驶证、车的附加税簿、车辆转让协议书等),本人必须到场。三、乙方自愿将其位于西安市雁塔区XX街XX村XX号的自有房屋折价人民币玖拾玖万元出售给甲方。乙方保证如果该房屋拆迁安置,乙方须协助甲方办理相关拆迁安置手续。因该房屋产生的全部利益归甲方所有。本协议签订之日乙方向甲方出具授权委托,委托甲方办理该房屋拆迁安置所涉全部事项。本协议签订之日起,乙方向甲方交付房屋及该房屋宅基地使用证原件。四、甲方偿还路虎轿车所欠剩余银行贷款。五、甲方代为乙方偿还李某某的欠款15万元(壹拾伍万元整)。六、乙方所欠甲方借款及利息与甲方应付乙方购车、购房款折抵后,甲乙双方债权债务消灭,再无任何争议。” 庭审查明过程中，案外人李某某（公民身份号码为：XXXXXXXXXXXXXX4535）到庭确认原告邢宝京已向其还款50000元，确认剩余款项由原告杨文祥代被告邢宝京进行偿还。原告自称，2016年3月16日，原告与被告邢宝京确认欠款本息合计110万元并签订《协议书》，抵偿方式如下：1、以小型越野客车(车牌号:陕AXXXXX)折价抵偿还款46万元，该车辆尚存20万元按揭贷款未清偿；2、以位于西安市雁塔区XX街XX村XX号的自有房屋（案涉房屋）折价抵偿还款99万元；3、原告承担了被告对外向案外人李某某15万元的债务。上述款项计算方式为：110万=46万+99万-15万-20万）。 另查明，2016年3月16日，原告与被告邢宝京、邢煜萱签订《房屋买卖合同》，约定被告以99万元向原告出售位于西安市雁塔区XX街XX村XX号的自有房屋。被告邢宝京、邢煜萱户籍地址均为西安市雁塔区XX庄XX号，原告杨文祥户籍地址为西安市雁塔区XX庄XX号XX号,被告邢宝京、邢煜萱与原告杨文祥并非同一村集体组织成员。 上述事实，有《借条》、《房屋买卖合同》、转账汇款回单、存款凭证、《协议书》等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无异。 本院认为，本案房屋买卖合同涉及房屋是在雁塔区XX街XX村集体土地上修建，系农村村民住宅用房。依据我国现行的土地管理规定，只有农村集体经济组织成员才能在该集体组织土地上享有宅基地使用权。根据房地一体原则，出卖房屋的，房屋所依附的土地使用权一并转让。本案原告杨文祥并非诉争房屋所在地雁塔区XX街XX村集体组织成员，不具有使用该集体经济组织宅基地的资格，其与被告邢宝京、邢煜萱签订的《房屋买卖合同》将导致宅基地使用权由本集体组织成员以外的人享有和使用宅基地，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，应属无效。且参考国家现行政策进行认定，雁塔区XX街XX村集体土地非国家确定的宅基地制度改革试点地区，故原告与被告签订的《房屋买卖合同》应属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的无效合同。 因原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效，导致原告与被告签订的《协议书》中就被告邢宝京以房抵债的条款因违反法律规定为无效条款，但鉴于其他协议条款仍为有效条款，被告邢宝京、邢煜萱应当向原告返还剩余欠款99万元，因邢煜萱《协议书》、《房屋买卖合同》中均作为合同当事人在合同主文中出现并签字，故原告要求邢宝京、邢煜萱共同返还房款的诉讼请求，应当依法予以支持。 综上所述，兹依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下： 一、原告杨文祥与被告邢宝京、被告邢煜萱签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告邢宝京、邢煜萱于本判决生效之日起十日内向原告杨文祥返还购房款990000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13700元，由被告邢宝京、邢煜萱承担，因原告已预交，被告在支付上述款项时一并向原告杨文祥支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交民事上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  童晶晶 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  刘丽娜 打印：张恺校对：张恺2020年月日送达 1