广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初29282号原告（反诉被告）：广州灏学教育咨询有限公司，住所地：广东省广州市白云区××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××11528XA。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：邓颖，女，该司员工。原告（反诉被告）：佛山市星灿文化传播有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××自编**********，统一社会信用代码91440605MA4X1LGF1J。法定代表人：袁某1。两原告共同委托诉讼代理人：颜佳，湖南骄阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑安明，男，住广东省汕头市潮**×××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。被告（反诉原告）：吴思远，男，住广东省深圳市罗湖区×××××××××××，公民身份号码440×××××××********。两被告共同委托诉讼代理人：黄旭东，广东荆紫律师事务所律师。第三人：佛山市中萃置业有限公司，住所地，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××会信用代码91440605MA4UTWU59M。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：徐勇彪，广东穗之东律师事务所律师。原告广州灏学教育咨询有限公司（以下简称灏学公司）、佛山市星灿文化传播有限公司（以下简称星灿公司）诉被告郑安明、吴思远租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，两被告在答辩期内对本案管辖权提出异议，本院经审查后裁定予以驳回。本案依法适用普通程序于2020年7月24日公开开庭进行审理。后经两被告申请，本院依法追加佛山市中萃置业有限公司为第三人参加诉讼。2020年11月9日，本院再次公开开庭审理本案。两原告的共同委托诉讼代理人颜佳、原告灏学公司的委托诉讼代理人邓颖,被告郑安明及两被告共同委托诉讼代理人黄旭东到庭参加两次庭审，第三人的委托诉讼代理人徐勇彪到庭参加第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解期限，相应的公告期限和庭外和解期限依法不计入审限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿两原告学员退费551527.75元、装修损失1189252.92元（包括2016年3月19日签订装饰装修施工合同金额为997904元、弱电系统工程合同书金额为55454元、2018年2月9日装饰装修增加工程135894.92元）；2.两被告退还两原告所缴纳的房租租赁保证金119886元并支付违约金119886元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告灏学公司与佛山市新旺贸易有限公司（以下简称新旺公司）于2016年1月4日签订了《房屋租赁合同补充合同》，由原告灏学公司承租佛山市南海区大沥镇白沙村兴联北路自编1号至5号B座B区××之物业，用于开展教育培训及托管业务。原告星灿公司成立后，两原告签订了《合作办学协议》，对两原告的权利义务进行了明确。2019年3月11日，原告灏学公司、新旺公司以及两被告三方签订了《补充协议》，协议约定原合同出租方由新旺公司变更为两被告，由两被告承接原合同主体的相关权利义务。自2018年4月两原告已向两被告通报所承租物业出现墙体开裂、错位等现象，存在重大安全隐患，且开裂、错位现象越来越严重。原告灏学公司于2019年3月19日出具了书面《工作联系函》通过微信以及现场张贴至两被告营业场所的形式送达给了两被告，并多次与两被告沟通关于两原告所承租使用物业的安全问题，两被告自两原告发现租赁标的存在安全问题之日及催告起至两原告主张解除双方所签订的租赁合同未采取任何维修措施，放任危险程度进一步扩大，租赁标的已经不符合安全经营的要求。两原告在经营场地发生非归因两原告的安全问题以来，采取了合理措施，防止损失扩大，但经营场地存在安全隐患逐步扩大，有大块的墙体在脱落，维修成本巨大，严重危及两原告员工和客户的人身安全，导致两原告无法继续经营，合同无法继续履行，经两原告多次催促被告对租赁标的进行维修无果后，两原告已向两被告发出了解除合同通知书。两被告共同辩称，1.原告星灿公司并非本案适格主体，本案合同的相对方为原告灏学公司与新旺公司，原告星灿公司无权在本案中主张权利。原告灏学公司不具备办学资质，不存在因学员退费等产生的损失。2.原告灏学公司的损失由第三人导致，在两原告举证的协议书中已明确，因周边开发商“艾特建设等第三方原因”，导致原告灏学公司的墙体、墙面不同程度上出现开裂、位移、下沉、错位、脱落的现象，原告灏学公司的损失与两被告无关。3.本案租赁物位于建筑物的二楼，二楼面积约5000平方米，本案租赁物属于二楼的一部分，面积约1300平方米，出租给原告灏学公司时场地内只有一面墙、屋顶和地板，除外没有其他装修，原告灏学公司承租后自行搭建了墙面并进行装修，承租时两被告要求原告灏学公司使用石膏板搭建，但原告灏学公司施工时使用的是红砖实心砖等材料，对此两被告并不同意。在本案合同中双方明确约定，原告灏学公司在施工前应提前10个工作日通知被告，且需经过有关行政管理部门的审批同意。原告灏学公司在未经行政部门审批通过并备案的情况下，自行使用红砖实心砖等进行施工，由此产生的损失应由原告自行承担。4.原告灏学公司占用本案租赁物至今仍未归还，原告灏学公司应拆除其在涉案租赁物上搭建的建筑物后将租赁物返还给两被告。5.原告灏学公司在未取得行政部门批准的情况下，擅自使用红砖进行建设，受第三人施工的影响，导致租赁物墙体墙面的开裂、脱落，应当由原告与第三人协商处理，与两被告无关。6.第三人在相关部门的调解下，已经确认裂缝、损害、排水排污是因第三人产生的，也明确会进行修复。现在第三人辩称与其无关，违反了禁止反言、诚实信用原则。7.两被告出租的是空地，原告灏学公司装修装饰是由原告灏学公司自行搭建，没有经过相关部门报批，也没有取得两被告的同意，属于单方行为，而且原告灏学公司损失表格为单方制作。因第三人的原因造成原告灏学公司装饰装修的损失应当由第三人进行赔偿。8.原告灏学公司在没有经过政府部门批准的情况下私自进行搭建，原告灏学公司存在重大过错，应当承担主要责任。即使法庭认为原告灏学公司部分诉请成立，也应当由原告灏学公司与第三人之间根据过错的大小来进行各自按比例承担，原告灏学公司作为长期从事教育教学工作的专业机构，私自搭建的行为是具有明显过错，应当承担主要或全部责任。两被告向本院提出反诉请求：1.两原告支付2019年4月15日至实际返还之日止的租金（其中2019年4月15日起至2020年3月14日按每月48745元，之后按照每月51003元计算）、2019年3月10日至2019年4月10日水费281.4元、2019年3月10日至2019年4月10日电费11767.5元予两被告，并以年租金555132元为本金自2019年4月15日起按日万分之五标准计算至实际清偿之日止的滞纳金；2.两原告拆除二楼由原告自行加建的部分；3.本案诉讼费用由两原告承担。事实和理由：两原告承租两被告物业至今，经两被告多次追讨租金以及滞纳金，两原告以各种理由拒绝支付。两原告针对反诉辩称，两原告租金已经支付至2019年4月14日，自2019年4月15日起未再向两被告支付租金。两被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1.两原告在2019年3月起已经向两被告下达了解除租赁合同通知书，在2019年5月30日向两被告送达办理房屋交接的通知函，两原告已通过合法的形式将租赁物返还给两被告，且两被告拒不与两原告办理房屋交接手续属于两被告对自身权利的放弃，由此产生的损失应由两被告自行承担。2.双方所签合同第五条第1款明确约定，租赁场地内的所有建筑、不可拆除的装修和固定设施设备，乙方（原告）均不得拆除，无偿归甲方（被告）。两原告于2019年5月30日向两被告送达办理房屋交接的通知函后，依据合同约定将可移动物品全部搬离，不可移动的物品没有任何毁损，按照合同约定移交给两被告。3.两被告以实际行动收回租赁物，两原告于2019年5月30日向两被告送达了交接房屋通知函后，已将可移动物品搬离并停止营业，两被告郑安明的办公室与本案租赁物同在二楼，对于两原告的经营状况两被告是清楚了解的，不存在两被告所称不清楚不了解的情形。在两原告搬离租赁物后，两被告从未向两原告追讨过租金及滞纳金，两被告以其实际行动认可了两原告解除合同并办理房屋交接手续的要求。4.在第一次庭审时，两被告均认可在2019年7、8月份时已经回收租赁标的物，并且已经将租赁标的物自行上锁，然后，两被告有权自行处置租赁标的物，但两被告一直放任损失扩大，没有及时将租赁物另行出租或及时与两原告联系，提出要求两原告恢复原状，恢复原状的诉请是在上次庭审才提出的，两被告的反诉请求均属于合同解除后两被告自行扩大的损失，相应损失应由两被告自行承担。5.两被告将租赁物交付给原告的时候，租赁物是钢结构的房屋，有框架、屋顶，两原告在1300㎡范围内砌墙，两被告的办公场所与两原告的办公场所是连通的，在施工时，两被告并无异议。两原告在2019年3月开始陆续致函两被告要求对于租赁场所的裂缝或沉降进行维修，但两被告一直没有履行修缮义务。2019年5月6日，两原告发出解除租赁合同通知函张贴在两被告的经营场所及发送到被告的手机上，充分说明要求两被告与两原告进行沟通联系。现在租赁物已经返还交付给两被告，两被告并未在合理期限内提出异议，应视为同意按现状接收。第三人针对本诉和反诉共同发表意见称，本案为房屋租赁纠纷，1.第三人并非租赁合同当事人，与案件的审理结果没有利害关系，不应被追加为第三人参加诉讼。首先，本案租赁物存在质量问题并非第三人所致；其次，本案租赁物质量问题与第三人是否有因果关系，属第三人与房屋产权人之间的侵权纠纷，与本案没有关联性，并非本案审理范围；最后，即使本案房屋质量问题与第三人施工具有因果关系导致两被告在本案租赁纠纷中违约，其违约责任也不应当由第三人承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，即便第三人原因导致两被告对两原告违约，该违约责任也是由两被告承担违约责任。2.本案房屋墙体开裂系两被告违章加建所致，与第三人施工不存在因果关系。2018年1月3日，第三人取得位于佛山市南海区××××××××××的中萃广场1-9号楼的建设施工许可证。在施工过程中，第三人严格按照国家标准执行。2020年7月16日，佛山地质勘察院就中萃广场工程出具《中萃广场地下室基坑支护工程第三方监测-第378次基坑监测简报》，检测结论为工程基坑整体变形变化均处于稳定状态，工程的检测数据远低于报警值。按照该监测数据，中萃广场工程施工不可能对周边正常建筑造成损坏，事实上，工程周围的建筑物除了本案房屋所在建筑外均未出现损坏，因此第三人在施工过程中已尽了力所能及的义务，本案房屋质量问题与第三人的施工不具有因果关系。3.据了解，本案房屋属于违章建筑，两被告擅自对房屋第二层进行加建并未获得竣工验收，房屋本身存在质量问题及两被告违法加建是房屋墙体开裂的真正原因。4.原、被告均未对第三人主张权利，因此本案审理结果与第三人没有利害关系，本案是房屋租赁合同纠纷，租赁合同是否解除、解除后的返还等是属于原、被告之间的关系，与第三人无关。两被告认为本案租赁物是因为第三人的原因导致损害，第三人不认可，即便是第三人导致，也是侵权责任纠纷，不在本案审理范围内。事实上，第三人提供的证据、两被告举证均证明租赁物的损害与第三人的施工不存在因果关系。诉讼中，两原告举证如下：1.营业执照、身份证复印件各1份，合作办学协议原件1份，用以证明两原告合作办学，原、被告的诉讼主体适格。2.租赁合同补充合同原件1份，用以证明原告灏学公司与新旺公司于2016年1月4日签订租赁合同。3.补充协议、联系函、证明、中国建设银行单位客户专用回单原件1组，经营场所使用证明复印件1份，用以证明两被告与新旺公司签订补充协议，约定原告灏学公司与新旺公司于2016年1月4日签订的租赁合同主体由新旺公司变更为两被告，两被告实际履行合同、两原告向两被告支付租金，租金支付至2019年5月。4.金沙湾固定资产-陈校采购报销凭证原件1组、设备清单打印件1份，用以证明两原告采购固定资产的情况。5.金沙湾固定资产-造型双层床报销凭证原件1组，用以证明两原告购买双层床支出21400元。6.金沙湾固定资产-格力空调凭证原件1组，用以证明两原告购买空调支出224590元。7.金沙湾固定资产-装修工程（含弱电）凭证原件1组、装饰装修合同原件1份、转账记录（由原告员工宋杰转账给雅廷装修公司法定代表人陈必宇）截图打印件1份（当庭出示手机原始载体）、企业信用信息打印件1份，用以证明两原告对租赁物进行装修并产生费用。8.金沙湾筹建期间固定资产凭证原件1组，用以证明两原告在筹备期间购买灯具、办公设备、灯具费用等支出92754.72元。9.银行流水原件1组，用以证明两原告所有转款情况及转款金额、凭证号、时间，退费金额共计527866.75元。10.退费申请表、协议原件各1组，金沙湾SCC星会馆退费（转班）申请单及对应中国建设银行单位客户专用回单原件1组，用以证明两原告于2019年4月、5月实际退费总额和协议退费数额。11.工作联系函及附件原件1份，用以证明因本案租赁物承重墙存在不同程度的开裂下沉移位等情况，为解决安全隐患问题，两原告多次与两被告沟通解决事宜，但两被告一直未采取任何修缮措施。12.解除《租赁合同补充合同》通知函原件1份，用以证明因存在安全隐患问题，两原告无法在涉案租赁物继续办学，故提出单方解除合同，租赁合同于2019年5月6日解除，两原告腾退租赁物并于2019年5月30日函告两被告进行房屋交接。13.公证书原件1份，用以证明公证员于2019年5月20日在本案租赁物现场拍摄了照片和视频，本案租赁物存在严重安全隐患，两原告已经无法继续在此处办学。14.光盘1张，用以证明本案租赁物存在安全隐患无法办学、被迫关停的新闻经佛山电视台报道。15.微信聊天截图打印件2页、照片打印件4页、租赁房屋交还确认函原件1份，用于证明两原告已于2019年5月6日向两被告送达解除租赁合同的通知，于2019年5月30日向两被告送达交还房屋的通知，并限两被告于7日内与两原告办理房屋交还手续，由此产生的后果由两被告自行承担。两被告举证如下：1.企业机读档案变更登记资料原件1份，用于证明第三人即为两原告举证的协议中确认的“因第三方房地产开发商造成原告墙体开裂”的主体。2.佛山市南海区住房城乡建设和水利局作出的答复、告知书复印件各1份；3.会议纪要复印件1份；4.投诉信、新旺广场维权说明复印件各1份；证据2-4用于证明因第三人建设商品房导致原告私自搭建的实体墙开裂，原告在协议书中予以明确并向住建部门投诉，住建部门收到投诉后组织了各方进行会谈，其中包括原告的三位老师参会，第三人与白沙股份经济社委托了有关机构对建筑物进行了鉴定，确认建筑出现的问题由第三人造成，与两被告无关。5.微信聊天记录截图3页、缴费通知书复印件1页（由被告郑安明的员工发给原告灏学公司的财务），用于证明两被告多次向原告的财务催缴租金。6.中萃公司施工导致新旺广场的经济损失单打印件1份、租赁合同复印件1组、收据复印件1组、房屋安全鉴定报告、卓信复印件各1份、微信聊天记录（聊天相对人为微信名为大自然的主体与黄萍珠）截图打印件2张、照片打印件11张，用以证明经过鉴定，由于第三人的施工造成两被告承租的物业损失，商户大部分退租的情况，给两被告造成巨大的经济损失，两原告自行搭建的装修物也是由于第三人的施工导致。如需赔偿，则应由第三人进行赔偿。第三人举证如下：1.施工许可证复印件5份，用以证明第三人合法取得施工许可；2.基坑监测简报（378）复印件1份，用以证明第三人在项目施工符合国家规定标准，由第三方监控，对周边建筑的影响低于警戒值，本案房屋墙体开裂与第三人施工之间没有因果关系。经庭审质证、辩证，两原告与第三人对两被告举证1、3和举证5的两份鉴定报告真实性均无异议，本院对该些证据的真实性予以确认并在卷佐证。本院对证据具体认定如下：1.两被告对两原告举证1-3、13、14、15的真实性无异议，第三人对该些证据不确认但未举证反驳，本院对该些证据的真实性予以确认。2.两原告举证4-6、8所对应的项目和金额未在本案诉讼请求范围中，本院对该些证据不作认定。3.两原告举证7为原告与案外人就装修达成的协议和支付凭证，原告可提供相应交易主体的主体信息及该主体开具的发票，且证据之间可相互吻合，本院对该些证据的真实性予以确认。4.两原告举证9-10为原告单方材料，本院对该些证据将综合认定。5.两原告举证11、12，两原告未举证该些函件已送达予两被告，两被告亦不予确认，本院对该些证据的关联性不予确认。6.两被告举证2为政府部门加盖公章的文件，本院予以确认。7.两被告举证4有相应主体的盖章或签名捺印，本院对真实性予以确认，对关联性将综合认定。8.两被告举证5，两被告在开庭出示该证据的手机载体，庭后未以书面形式提交附案，本院对该证据不作认定。9.两被告举证6的经济损失单为两被告单方制作，本院对该证据不予确认。10.两被告举证的租赁合同、收据、微信聊天记录和照片的证明力，本院综合认定。11.第三人举证1由政府部门许可发放，举证2由鉴定机构盖章签发，本院对真实性均予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2014年9月19日，佛山市南海区××××××××民委员会出具证明，证明佛山市南海区×××××××××××自编1至5号的建筑物约13770平方米的所有权为南海区大沥镇白沙社会居民委员会，使用功能为非住宅，暂未办理房屋产权证，场地全部租给佛山市三骏投资置业有限公司使用，同意该司分租予第三方使用。2016年1月4日，新旺公司（出租方，甲方）与原告灏学公司（承租方，乙方）签订《租赁合同补充合同》，约定甲方将位于白沙兴联北路自编1至5号B座B区二楼之物业（以下简称涉讼租赁物）按现状出租给乙方，租赁面积1378平方米；乙方承租租赁场地经营教育培训；乙方按照合同约定支付租金和管理费、水电等经营费用；合同租赁期限为9年，自2016年1月1日至2025年4月14日，自2016年3月15日计租；租金为2016年3月15日至2017年3月14日每月39962元，2017年3月15日至2018年3月14日每月41960元；2018年3月15日至2019年3月14日每月44058元；2019年3月15日至2020年3月14日每月46261元；2020年3月15日至2021年3月14日每月48574元……；租金按自然月计算，先交租后使用，乙方须于每月25日前向甲方交纳次月租金；乙方支付租赁保证金119886元；因经营需要，乙方可在不改变房屋主体结构及对房屋安全造成损害的前提下对租赁场地局部装修，相应的费用均由乙方负责，在施工前，应提前15个工作日通知甲方，并取得有关政府部门、管理处的审批、备案或同意；乙方应当于租赁期满的次日将租赁场地交还甲方，租赁场地内的所有建筑、不可拆除的装修和固定设备实施，乙方均不得拆除，无偿归甲方；若乙方逾期交付租赁场地的租金、物业管理费、水电费，每项每日须按应支付的逾期金额的万分之五标准支付违约金；双方另约定其他权利义务。2019年3月11日，佛山市三骏投资置业有限公司出具证明，证明该司于2015年3月26日将三骏综合市场超市B区分租给两被告，同意两被告分租予第三方。同日，新旺公司（甲方）、原告灏学公司（乙方）与两被告（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方于2016年1月4日签订《租赁合同补充合同》，丙方对甲乙双方签订的上述协议及内容清楚知悉并予以追认，经三方协商，三方同意将原《租赁合同补充合同》的出租方由甲方变更为丙方。2018年4月11日，第三人委托广东卓信检测鉴定有限公司对佛山市南海区×××××××××××自编1至5号B座B区的房屋完损性进行鉴定，广东卓信检测鉴定有限公司作出房屋安全鉴定报告，该报告反映：检查情况综述为房屋的主体地基基础未发现有超出允许范围的不均匀沉降，室外地面大部分出现下沉迹象，个别室内地面出现下沉迹象，现房屋损坏主要表现在大部分墙体出现竖向、横向和斜向贯穿裂缝，个别墙体与墙体、梁、柱交接处出现通长裂缝和转角裂缝。鉴定结论为根据建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》，评定该房屋为一般损坏房，应对房屋损坏部分进行维修处理。损坏分析为根据上述检查情况分析，房屋墙体多处出现贯穿裂缝是由于首层地面下沉所致，地面下，地面下沉与墙体下没有设置基础及地下水位下降等因素有关议为在使用期间，房屋使用人应加强对房屋的检测，如发现异常情况，须立即采取安全保护措施并及时报告有关部门。2018年4月17日，第三人委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对佛山市南海区×××××××××××××××新旺广场的房屋安全进行鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2018年5月23日作出房屋安全鉴定报告，该报告反映：检查情况综述为墙体有开裂现象；墙体的渗水现象；地面、；地面、梁有开裂现象；抹灰层有开裂脱落现象，地面瓷，地面瓷砖有开裂现象论为该房屋上部主体结构发现有因地基基础不均匀沉降或因承载能力不足而引起的损坏迹象，根据《房屋完损等级评定标准》的规定，评定该房屋为一般损坏房；处理建议为1.考虑房屋构件的耐久性及安全性，宜对损坏部位进行修缮处理；2.建议委托方在施工全过程中定期对房屋进行监测，发现异常情况，立即采取有效措施，并上报有关部门。2018年7月23日，白沙村经联社、三骏投资公司、新旺广场、中萃广场的代表举行《关于三骏市场部分墙体开裂投诉中萃广场项目相关事宜协调会议》，其中，新旺广场代表称中萃广场基坑施工造成新旺广场商铺墙体及地面开裂，经交涉多次未有效解决，造成部分商铺拒缴租金、退租等情况发生，要求中萃广场项目管理方赔偿因此造成的损失及修复受损的商铺；第三人代表称，因以目前情况及资料无法确定三骏市场及新旺广场的墙体和地面开裂系第三人基坑施工原因造成的，故后期在建设主管部门主导下组织相关专家对开裂原因进行分析，明确相关责任后，若属第三人原因，第三人将承担责任；等等。2019年5月7日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局出具《受理告知书》，载明对廖大娟等信访人反映的中萃大厦施工导致新旺广场出现整体性房屋安全问题已收悉并受理。2019年6月24日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局回复廖大娟等信访人，称经现场查勘了解，在中萃大厦施工前，新旺广场已有沉降和裂缝，在中萃大厦施工后，沉降有继续发展，原裂缝有发展、裂缝数量有新增，新增损坏不排除与中萃大厦施工有关联的可能性；等等。另查明，2016年3月19日，原告灏学公司（甲方）与广州雅廷建筑装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰装修施工合同》，约定：乙方为甲方位于新旺广场B座B区二楼的星学习会馆广州校区实施装饰装修施工工程;日期为2016年3月19日至2016年5月18日；合同约定总价为997904元。两原告已支付共计1160997.92元予广州雅廷建筑装饰工程有限公司。2016年5月10日，原告灏学公司（甲方）与广州进惠安计算机有限公司（乙方）签订《弱电系统工程合同书》，约定：乙方为甲方中海金沙湾市场二层整体弱电系统安装调试进行施工，日期为2016年5月10日至2016年6月10日；合同总价为55454元。原告灏学公司已支付55454元予广州进惠安计算机有限公司。诉讼中，两原告述称：于2019年6月7日返还涉讼租赁物予两被告；两原告承租的是建筑物第二层，两原告承租该租赁物时只有一面墙和屋顶、地板，、地板面均由两原告搭建；涉讼租赁物除了在两原告自行砌的墙上存在裂缝外，还存在屋顶钢结构错位的情况。被告郑安明述称两原告已于2019年6月搬离涉讼租赁物，涉讼租赁物自2019年6月开始空置；两被告自2019年8月对涉讼租赁物进行上锁；庭审中，两被告明确同意于2020年7月24日自行收回涉讼租赁物。涉讼租赁物中原钢结构未办理规划报建手续，两原告砌墙等加建行为未办理规划报建手续。本院认为，本案为租赁合同关系。关于主体资格问题。新旺公司、原告灏学公司与两被告于2019年3月11日签订的《补充协议》，三方协商同意两被告承接新旺公司在2016年1月4日《租赁合同补充合同》中出租方的权利义务，故本案租赁合同关系相对方为两被告与原告灏学公司，原告星灿公司与原告灏学公司的合作关系不应作为其加入租赁关系成为承租方的依据，故对原告星灿公司在本案中对两被告的本诉主张及两被告对原告星灿公司的反诉主张，本院均不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原被告均确认2014年1月4日新旺公司与原告灏学公司签订的《租赁合同补充合同》及2019年3月11日新旺公司、原告灏学公司与两被告签订的《补充协议》项下的租赁标的为二楼钢结构，对该租赁标的，两被告未能提供权属证书或建筑报建、规划、竣工验收、备案资料，故本院认定新旺公司与原告灏学公司于2016年1月4日签订的《租赁合同补充合同》及新旺公司、原告灏学公司与两被告于2019年3月11日签订的《补充协议》中关于租赁部分的约定均无效。原告灏学公司与两被告就《补充协议》中关于租赁部分的约定应按无效合同进行结算。本案中，一方面，原告灏学公司承租涉讼租赁物用于教学用途，其在与新旺公司订立租赁合同时对涉讼租赁物的现状已有充分认识，理应在承租前对该租赁物的规划报建情况和按租赁物现状能否用于教育培训用途进行审查和考虑，此其一；其二，原告灏学公司在承租涉讼租赁物后，在未办理相关规划报建的情况下进行土建行为，该行为属于加建行为而非装饰装修行为，加建行为对原有建筑物结构的改变和使用安全性影响均会对原告灏学公司在租赁期间使用租赁物产生重大影响。原告灏学公司在对前述因素应当知悉或已知悉的情况下，仍与新旺公司签订《租赁合同补充合同》并实施违法加建行为，其对原告灏学公司与两被告签订的《补充协议》中关于租赁部分的约定无效和加建后的租赁物产生裂缝等问题均存在较大过错。另一方面，两被告作为涉讼租赁物的出租方，未能提供适租租赁物予承租方，且明知原告灏学公司承租用途为教学的情况下，仍将不具备该用途的租赁物出租予原告灏学公司并同意原告灏学公司进行加建，其在合同订立和履行中亦存在过错。综合原告灏学公司与两被告的过错程度，对于合同无效的法律后果，原告灏学公司与两被告应分别承担60%和40%的责任。针对原告灏学公司和两被告各自诉请，本院具体分析如下：租赁保证金和违约金。《补充协议》中关于租赁部分的约定无效，两被告收取的租赁保证金应退还予原告灏学公司，对原告灏学公司该诉请，本院予以支持。合同无效，原告灏学公司主张两被告承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。使用费。合同无效，承租人仍应参照合同约定的租金标准支付占用期间的使用费。原告灏学公司虽主张于2019年5月6日向两被告发出《解除通知函》及于2019年5月30日向两被告寄送《租赁房屋交还确认函》，但未举证送达情况，两被告不予确认，现有证明未能充分有效证明原告灏学公司已于2019年5月30日前腾退租赁物予两被告或原告灏学公司与两被告办理了交接手续。但结合被告郑安明在庭审中表示知悉两原告于2019年6月搬离，且涉讼租赁物自2019年6月开始空置及两被告自2019年8月对涉讼租赁物进行上锁的陈述，综合考虑两被告自行收回租赁物的合理期限，本院认定原告灏学公司应支付2019年4月15日至2019年7月31日期间的使用费。经核算，2019年4月15日至2019年7月31日间使用费金额为161913.5元（46261元/月×3.5个月）。根据前述原告灏学公司与两被告对合同无效后果过错分担比例，原告灏学公司应支付使用费97148.1元（161913.5元×60%）予两被告，两被告主张超出部分，本院不予支持。原告灏学公司应付的使用费经本案判决而确定，本院酌定原告灏学公司应以97148.1元为本金自判决生效之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予两被告，两被告主张超出部分，本院不予支持。装修损失。原告灏学公司举证证明其对涉讼租赁物进行装饰装修，该装饰装修物已与涉讼租赁物形成附合，两被告诉请要求原告灏学公司恢复原状表明不同意继续利用该装饰装修物，故应当由租赁双方按照致合同无效的过错分担现值损失。原告灏学公司支出装修费用1216451.92元（1160997.92元+55454元），但该装修费用并不等同于现值，经过一定的时间及使用后价值存在贬损；且合同约定租赁期从2016年1月1日起至2025年4月14日止，合同终止时租赁场地内的所有建筑、不可拆除的装修和固定设备实施无偿归出租方所有，预期投入在约定期限内摊销完毕。原告灏学公司自2016年1月1日起使用涉讼租赁物，至本院认定两被告2019年7月31日收回租赁物，结合剩余期限及约定期限比例，原告灏学公司装修投入折算添附部分现值为725507元，故两被告应补偿装修损失290203元（725507元×40%）予原告灏学公司，原告灏学公司请求超出部分，本院不予支持。学员退费。原告灏学公司主张的该部分费用并非合同无效可预期损失，且原告灏学公司作为办学机构在明知租赁物无法用于教学用途仍承租并对外招生收取学费，对此产生的损失，原告灏学公司应自行承担，对原告灏学公司该项诉请，本院不予支持。水电费。两被告未举证证明其主张的原告灏学公司于2019年3月10日至2019年4月10日期间水电费使用情况，也未提交两被告代垫水电费的证据，本院对两被告该项诉请不予支持。拆除加建部分。涉讼合同约定涉讼租赁物用于经营教育培训，两被告有权于终止时收回租赁场地内的所有建筑、不可拆除的装修和固定设备实施。原告灏学公司与两被告均确认原告灏学公司承租涉讼租赁物时为钢结构建（构）筑物，结合原告灏学公司租赁用途，可认定双方对原告灏学公司承租后须进行围墙加建和将租赁物分隔成适合教育培训的状态有相应认识，故出租方对涉讼租赁物的加建装修符合涉讼合同约定用途应当是知悉并予以同意的。现合同无效，两被告已自行收回租赁物，原告灏学公司无义务将涉讼租赁物恢复原有钢结构状态，故对两被告该项诉讼请求，本院依法不予支持。本案为租赁合同纠纷，两被告与原告灏学公司作为本案租赁合同关系相对方，租赁关系无效的结算亦应在该两方主体间进行，第三人并非租赁合同关系主体，两被告主张损失应由第三人承担已突破合同相对性原则，该主张理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）郑安明、吴思远应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失290203元予原告（反诉被告）广州灏学教育咨询有限公司；被告（反诉原告）郑安明、吴思远应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金119886元予原告（反诉被告）广州灏学教育咨询有限公司；原告（反诉被告）广州灏学教育咨询有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费97148.1元予被告（反诉原告）郑安明、吴思远，并以97148.1元为本金自判决生效之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）郑安明、吴思远；驳回原告（反诉被告）广州灏学教育咨询有限公司的其他诉讼请求；驳回原告（反诉被告）佛山市星灿文化传播有限公司的全部诉讼请求；驳回被告（反诉原告）郑安明、吴思远的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，本诉案件受理费收取计26353.54元（广州灏学教育咨询有限公司、佛山市星灿文化传播有限公司已预交），由广州灏学教育咨询有限公司负担18902.2元，郑安明、吴思远负担7451.34元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予广州灏学教育咨询有限公司，本院不另收退。反诉受理费收取计6340.23元（郑安明、吴思远已预交），由郑安明、吴思远负担5225.88元，由广州灏学教育咨询有限公司负担1114.35元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予郑安明、吴思远，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  车惠青人民陪审员  谭勇强人民陪审员  朱海帆二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  罗静雯