山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初6330号 原告：徐博。 委托诉讼代理人：张晓静，山东泰祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新祝，山东泰祥律师事务所律师。 被告：赵磊。 委托诉讼代理人：李松威，山东胶东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘菲，山东胶东律师事务所律师。 被告：威海乾元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000683216854F，住所地威海临港经济技术开发区苘山镇深圳路14-6号。 法定代表人：吴耿荣，董事长。 委托诉讼代理人：单伟，该公司职工。 原告徐博与被告赵磊、威海乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐博之委托诉讼代理人张晓静，被告赵磊及其委托诉讼代理人刘菲，乾元公司之委托诉讼代理人单伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐博向本院提出诉讼请求：请求准许执行威海临港经济开发区正棋山一号小区68号楼701室房屋。事实和理由：徐博与乾元公司之间民间借贷纠纷一案，威海经济技术开发区人民法院于2014年11月27日作出（2014）威经技区民初字第1305号民事调解书，确认乾元公司于2014年12月31日前偿还尚欠徐博款项及利息、律师费、案件受理费、财产保全费等。后因乾元公司未履行生效调解书确定的义务，徐博申请执行。在执行过程中，包括涉案房屋在内的房屋经拍卖后流拍，2017年9月22日，威海经济技术开发区人民法院作出（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书，将包括本案涉案房屋在内的房屋作价抵顶给徐博。赵磊对此提出书面异议。威海市环翠区人民法院于2020年10月14日作出(2020)鲁1002执异169号执行裁定书，裁定中止对位于威海临港经济开发区正棋山一号小区68号楼701室房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，赵磊既未与乾元公司签订书面的商品房买卖合同，名下亦不仅有一套住房，超出了基本居住需要，赵磊对涉案房屋享有的权利并不足以排除执行。徐博对上述执行裁定书不服，故诉至法院，请求处理。 赵磊辩称，第一、徐博所依据的（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书，已被威海市中级人民法院作出的（2019）鲁10执监1号执行裁定书裁定撤销，故案涉房屋不属于徐博所有。第二、赵磊与乾元公司签订了《商品房团购协议》，该协议明确约定了购买房屋的坐落、面积、单价、总房款、付款方式以及争议解决方式，该协议应当认定为商品房买卖合同。第三、2020年9月25日，赵磊已将剩余房款77818元交付至环翠区法院账户内，已经付清全部购房款。第四、对于买受人名下无其他用于居住的房屋，根据全国民商事审判工作会议纪要的精神，不能简单机械地限定于房屋套数的理解，赵磊虽在环翠区有一套住房，但其购买案涉房屋是为了改善居住条件的需要，是合理的消费范围。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，赵磊购买房屋的情形能够排除徐博对案涉房屋申请执行的要求，请求驳回徐博的诉讼请求。 乾元公司辩称，第一、其与徐博之间是民间借贷关系。徐博所依据的（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书，已被威海市中级人民法院作出的（2019）鲁10执监1号执行裁定书裁定撤销，故案涉房屋不属于徐博所有。徐博依据（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书主张准许执行案涉房产，无事实和法律依据。第二、乾元公司与赵磊签订《商品房团购协议》系因案涉房屋没有取得商品房预售许可证，但《商品房团购协议》具备商品房买卖合同的主要条款，且赵磊已付清全部购房款，乾元公司与赵磊之间存在真实的商品房买卖合同关系，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，足以排除强制执行。请求驳回徐博的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）在审理徐博与屠春夫、乾元公司民间借贷纠纷一案过程中，依据（2014）威经技区民初字第1305-1号民事裁定书于2014年10月27日预查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701、702、703、704、705、706、707、708房屋。2014年11月27日，经区法院作出（2014）威经技区民初字第1305号民事调解书(以下简称1305号调解书)，确认：乾元公司于2014年12月31日前一次性偿还徐博借款本金950000元并自2014年9月1日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息；屠春夫对乾元公司的上述债务承担连带保证责任。案件受理费5985元、诉讼保全费4500元，由乾元公司负担。因屠春夫、乾元公司未履行上述义务，徐博申请强制执行。2015年10月15日，经区法院作出（2015）威经技区执字第324-2号执行裁定书，裁定终结1305号调解书的本次执行程序。2016年10月9日，经区法院依据（2014）威经技区民初字第1305-2号民事裁定书续行查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701、702、703、704、705、706、707、708房屋。 后经区法院裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区20号楼704、68号楼701-708、801-804、901-908、1001、1101、1201室房屋，并委托山东百盛房地产估价有限公司对上述房屋价值进行了评估。因乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋拍卖流拍，经区法院于2017年9月22日作出（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书，裁定将上述房产作价3935200元，交付徐博抵偿1305号调解书及另案1304号调解书确定的债务，上述房屋的财产权自裁定送达徐博时起转移；徐博可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年1月25日，经区法院根据（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书作出（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书，解除了对上述房屋的预查封，并要求威海市不动产登记中心将上述房产过户至徐博名下。案外人浙江暨阳建设集团有限公司不服，向山东省威海市中级人民法院（以下简称威海中院）申请执行监督。2019年1月18日，威海中院作出（2019）鲁10执监1号执行裁定书，裁定撤销经区法院作出的（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书。2019年1月30日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90、91号之二执行裁定书，并据此于2019年2月21日预查封了乾元公司名下、裁决过户给徐博的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋。2019年3月7日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90、91号之三执行裁定书，裁定解除对乾元公司开发、裁决过户给徐博、位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋的查封，威海市不动产登记中心撤销了（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书协助事项。同日，经区法院依据（2017）鲁1092执恢90、91号之二执行裁定书预查封了乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋，其中出具的协助执行通知书中备注：关于原轮候查封的其他法院查封、续封问题将由威海中院及经区法院协调解决。 2019年4月23日，威海中院作出（2019）鲁10执他7号执行裁定书，裁定1305号案件由本院执行。2019年6月26日，本院作出（2019）鲁1002执1758、1759号执行裁定书，裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908、801、901、1001、1101、1201室及20号楼704室房屋。2019年6月28日，本院张贴执行公告，要求与上述不动产有关的权利利害关系人自公告之日起十日内向本院书面申报权利。后赵磊以上述房产中68号楼701室系其所有为由向本院提出异议。2020年10月14日，本院作出（2020）鲁1002执异169号执行裁定书，裁定：中止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701室房屋的执行。徐博不服，于法定期限内诉至本院，请求处理。 庭审中，赵磊为证实其与乾元公司建立了房屋买卖合同关系且已缴纳全部款项，向本院提交以下证据：证据一、赵磊与乾元公司于2014年6月30日签订的《商品房团购协议》一份，约定：赵磊自愿购买正棋山一号（二期A01地块）68楼701房屋，建筑面积为100.1平方米，总房款317818元，赵磊自愿一次性支付房款240000元，签订协议书同时支付人民币20000元整作为购房定金，剩余房款77818元于签订《威海市商品房预售合同》时一次性付清；乾元公司将在2014年12月与赵磊签署《威海市商品房预售合同》，双方签署在《威海市商品房预售合同》之日起壹年之后（1年零1个月之内），赵磊根据情况可申请将所购房屋退还给乾元公司，乾元公司同意按赵磊所购房屋总价款的120%收回赵磊所购房屋等；证据二、收据2张、银联商务签购单1张及威海农村商业银行汇兑往账业务凭证1份、赵磊妻子金晶威海农村商业银行流水明细1份、结婚证，证明赵磊于2014年6月25日向乾元公司支付涉案房屋定金10000元，2014年6月30日向乾元公司支付房款230000元，于2020年9月25日通过转账的方式将剩余房款77818元交至环翠区法院。经质证，证据一《商品房团购协议》因形成于赵磊和乾元公司之间，徐博对其真实性无法确认。且从合同的内容看，协议第三条第二项约定了回购条款，与通常的房屋买卖合同不同，徐博合理怀疑赵磊和乾元公司之间签订的《商品房团购协议》并非基于房屋买卖关系，即不应属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条所规定的合理的消费者的范围。徐博对收据的真实性无法确认，签购单因无法看出付款方，故对于签购单的真实性和关联性均不予认可，对银行汇兑往来凭证、威海农村商业银行银行流水、结婚证的真实性无异议，对关联性有异议，无法看出交易对方。乾元公司对上述证据的真实性均无异议，并称涉案房屋所在楼单体已经竣工，但未经过单体验收，因土地被查封等原因，暂未办理涉案房屋所在工程的商品房预售许可证等相关手续。 另查，位于威海市环翠区望岛名郡120号706室房屋登记在赵磊与其妻子名下，该房屋建筑面积为70.78㎡。 再查，徐博不服威海中院作出的（2019）鲁10执监1号执行裁定，向山东省高级人民法院申诉。2019年9月25日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执监93号执行监督案件受理通知书予以受理审查。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。因此，本案争议焦点即在于赵磊对诉争房屋是否享有合法真实的权利并可排除执行。本案中，赵磊于2014年6月30日即法院查封之前与乾元公司签订了《商品房团购协议》，并在2014年6月30日前分两次支付了240000元购房款，该团购协议明确约定了购买房屋的坐落、面积、单价、总房款、付款方式及纠纷解决方式，应认定其与乾元公司之间建立了商品房买卖合同关系，虽然赵磊名下确有一套位于环翠区的住房，但该房建筑面积为70.78㎡，其购买的涉案房屋为100.1㎡，仍属于满足生存权的合理消费范畴之内，属购房消费者，赵磊享有涉案房屋的物权期待权，该民事权益足以排除执行。故徐博关于准许执行威海临港经济开发区正棋山一号小区68号楼701室房屋的诉讼请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回徐博的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告徐博负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  吕俊芳 人民陪审员  侯献慈 人民陪审员  何 琳 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  王磊磊