西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初20337号原告：中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行，住所地西安市高新区。负责人：李朝亮，系该行行长。委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：许启源，男，汉族，1989年5月29日出生，住陕西省商南县。被告：陕西聚安实业有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：常永梅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹钊国，陕西秦岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚敏，陕西秦岳律师事务所（实习）律师。原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行（以下简称“农行自贸区高新分行”）与被告许启源、陕西聚安实业有限公司（以下简称聚安公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行自贸区高新分行的委托诉讼代理人金辉、何炬到庭参加了诉讼。被告许启源、聚安公司经本院合法传唤后未到庭，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告农行自贸区高新分行向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告许启源偿还原告借款本金人民币228444.32元，以及自逾期支付之日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利（暂计算至2020年5月29日为230.34元）。2、判令原告对被告许启源所有的位于西安市未央区XX路XX段XX村XX城中村改造项目国会山4幢1单元19层11903号房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现债权费用范围内行使抵押权优先受偿。3、判令被告陕西聚安实业有限公司对许启源的上述欠款本息、罚息、复利承担连带清偿责任。4、判令二被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、律师费以及原告为实现债权所产生的一切费用，并互负连带责任。事实与理由：2015年7月，被告许启源与被告聚安公司签署了《商品房买卖合同》（合同登记号Y15082962），购买位于西安市未央区XX路XX段XX村XX城中村改造项目（国会山）第4幢1单元19层11903号房屋的商品房一套，房屋总价395832元。2015年7月29日，原告与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为270000元，借款期限为20年，即从2015年7月29日至2035年7月28日。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款年利率为自中国人民银行基准利率调整后的次年1月1日起调整，采用等额本息还款方式。借款逾期的，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和罚息，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%。担保方式为聚安公司提供阶段性保证。被告许启源用所购上述房产提供抵押担保。同时约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同第12.4条约定借款人若未按约定按期足额偿还借款，贷款人（原告）有权提前收回已发放借款，双方发生争议时，由贷款人即原告所在地人民法院管辖。为担保合同的履行，被告许启源以其位于西安市未央区XX路XX段XX村XX城中村改造项目（国会山）第4幢1单元19层11903号房屋及占有土地使用权对上述借款合同项下债务设定抵押担保，与原告于2015年7月29日，签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，针对该房屋办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等）。原被告签订的合同生效后，原告按合同约定，于2015年7月31日向被告许启源发放住房按揭贷款270000元，期限20年，并直接将贷款划到被告许启源指定的被告聚安公司在原告处开立的账号上，记载执行利率为6.55%。先期，被告许启源尚能按时偿还贷款本息，但自2015年起，开始多次拖欠还款，自2019年12月起，连续未按约定日期偿还贷款本息。现诉至法院，望判如所请。被告许启源未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。被告聚安公司未到庭答辩，但其提交书面答辩状一份，上载明：被告对原告与债务人之间的借款事实予以认可。本案中债务人提供担保物的担保，同时被告对该借款提供保证，依法应先就债务人提供的担保物行使担保物权，不足清偿部分，再向被告主张承担保证责任。如法院判决被告承担保证责任，应在判决书判决主文中予以明确被告承担保证责任后对债务人享有追偿权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定事实如下：原告农行自贸区高新分行原为中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行，2017年12月13日，中国银监会陕西监督管理局同意原告变更为现名。2015年7月29日，原告（贷款人）与被告许启源（借款人、抵押人）、被告聚安公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。合同约定被告许启源向原告借款270000元，用于购买位于西安市未央区XX街XX村XX幢XX单元XX层XX号，购房合同编号为Y15082962。合同约定的借款期限为240个月。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入陕西聚安实业有限公司、中国农业银行股份有限公司农行西安高新支行XXXXXXXXXXXXX4561的账户内。本合同的还款方式为等额本息还款法。还款日为每期末月的借款发放日对应日。本合同项下借款采用阶段性保证+抵押。由阶段性保证人陕西聚安实业有限公司按9.1、9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起540日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起540日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第十一条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款。同日，原告与被告许启源签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，约定被告许启源将位于西安市未央区XX路XX段XX村XX城中村改造项目（国会山）第4幢1单元19层11903号房屋抵押于原告，以担保上述借款合同的履行，但双方未办理正式抵押登记。合同签订后，原告依约于2015年7月31日向上述约定账户中支付借款270000元，但被告许启源于2015年10月后，即未能按照约定向原告还款。截止至2020年12月10日，存在多次未足额还款的情形。因许启源未能按约定还款，原告于2019年3月29日、2019年12月30日、2020年3月27日，2020年8月31日分别扣划被告聚安公司在该行缴纳的保证金总计17707.14元。宣布贷款到期后，被告尚欠原告借款本金221664.7元未还。上述事实，有陕银监办发[2017]321号文件、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《西安房地产抵押合同》、贷款发放通知单、贷款合约基本信息表、贷款交易明细、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经核对无误，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效应受法律保护，各方当事人均应按照约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告许启源发放贷款270000元，被告应按约及时偿还贷款本息，但被告于2015年10月后，即未能按照约定还款，致使原告扣取被告聚安公司的保证金账户用于实现债权。该行为已构成违约，依据合同约定，原告有权提前宣布贷款到期并要求被告偿还剩余借款本金221664.7元。聚安公司亦应按照合同约定，为该笔贷款提供连带还款担保责任，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告以案涉房屋提供抵押，但未办理房屋抵押登记，故原告要求实现抵押权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告另主张实现债权的相关费用，但原告诉请中并未明确实现债权费用的具体金额，亦未缴纳该部分案件受理费，故对于该部分诉请本院不予处理。综上，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百八十七条、《中华人民共国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十六条、第五十三条之规定，判决如下：一、被告许启源应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行归还借款本金221664.7元，并按合同约定支付自2020年12月11日起至债务实际清偿之日产生的利息、罚息、复利。二、被告陕西聚安实业有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告许启源追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4730元，减半后2365元及公告费600元由二被告承担。因原告已预交，故二被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张蓓欣二〇二〇年十二月二十一日书记员  王崇凡打印：相丽华校对：张桐铭2020年月日送达1