四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3511号 原告：宋文，女，1972年12月20日出生，回族，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：张鹏，四川央济华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘攀，四川央济华律师事务所律师。 被告：成都宁江机床（集团）股份有限公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路。 法定代表人：马孟秋，该公司总经理。 被告：都江堰市桥都房地产开发有限公司。住所地：四川省都江堰市银杏街办观景路********。 法定代表人：周洪林，该公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 原告宋文与被告成都宁江机床（集团）股份有限公司（以下简称宁江公司）、都江堰市桥都房地产开发有限公司（以下简称桥都公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日委托特邀调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，宁江公司于2020年10月30日以案情复杂、被告的大部分证据需向各行政部门分别调取为由，向本院申请二个月的延期举证时间，本院经审查予以准许。原告宋文委托诉讼代理人张鹏、刘攀，被告宁江公司及桥都公司的委托诉讼代理人杨红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋文向本院提出诉讼请求：一、二被告向原告支付未办理初始登记的违约金102768.34元；二、二被告向原告支付未办理商品房产权登记的违约金，违约金计算至被告为原告办理商品房产权登记之日止，暂计86994.05元；三、二被告在合理期限内为原告办理案涉房屋的产权证；四、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2014年10月19日签订《商品房买卖合同》并办理备案，约定原告以588593元的价格购买二被告位于都江堰市××镇××路××栋××单元××层××号的房屋，同时约定若二被告未在2017年12月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，应向原告支付每日已交付房款的万分之2的违约金，若原告未在交付之日起900日内取得房屋所有权证书，二被告应向原告支付每日已交付房款的万分之2的违约金。2016年1月17日，二被告向原告交付了案涉房屋，原告向被告支付了契税、维修资金、登记费、印花税及国土证登记费用以办理房屋产权，两被告出具收据。但被告未按照合同约定履行义务，故涉讼。 宁江公司及桥都公司辩称，一、原告主张未办理初始登记的违约金应予驳回，相关办证迟延并非己方原因所致，不应由自己承担逾期办理初始登记的责任。二被告已在合理时限内符合办理初始登记的条件并向房管部门进行了申请，但因行政部门已变更登记内容，不再单独办理房屋产权证，而是办理房屋产权证和土地使用证合一的不动产权证，但案涉房屋项目的土地因政府原因迟迟未完成整合，导致案涉项目办证迟延并非被告行为所致。二、原告主张支付未办理商品房产权登记的违约金应予驳回。原被告在《补充协议》中对办证事项作了特别约定，双方约定的办理产权转移登记的时限仅限于房屋产权证，而不包括国有土地使用权证。二被告虽在合同约定时限内已经符合办理房屋产权证的条件并向房管部门进行了申请，但因行政部门已变更登记内容，不再办理双方合同约定的房屋产权证，而办理房屋产权证和土地使用证双证合一的不动产权证，导致双方合同目的无法实现。办理房屋产权证的迟延或无法办理不是二被告行为所致，二被告无违约行为，不应承担该违约责任。三、原告主张在“合理期限内为原告办理房屋产权证”的诉讼请求应予驳回，因其诉请的合理期限不明确且无法执行；二被告作为房地产开发企业，本着维护楼盘品质及企业的社会职责，竭尽全力协助原告办理房屋的权属证书。四、双方在合同中约定了办证的条件和原告的合同义务，原告未按合同约定出具委托并提交相应资料，无权向二被告主张违约责任。五、本案中导致原告未及时取得不动产权证存在原告等业主自身因素，相关法律后果应自行承担。被告仅是接受原告委托协助办证，但原告并未按照合同约定与被告一期向办证机关共同申请。同时案涉小区内有业主违规搭建、改建，也是无法尽快办证的原因。六、新冠疫情的影响也是案涉项目的相关手续迟迟不能办理的原因。七、本案诉讼费应由原告自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月19日，宋文与宁江公司、桥都公司宁江大院项目部签订《商品房买卖合同》，约定宋文购买对方销售的位于都江堰市××镇××路××栋××单元××层××号住宅，房屋总价588593元，交房时间为2015年12月30日前；该合同还约定“第十九条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2017年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人应当在商品房交付使用后720日内间将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人应当在商品房交付使用后900日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。”。该合同尾部“出卖人”一栏加盖宁江大院项目部公章，“买受人”一栏由宋文签名捺印。 双方同时还签订《“宁江大院”补充协议》（以下简称《补充协议》），载明（与本案有关内容）“六：对该商品房办理产权的补充约定1、买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费，双方约定的办理产权转移登记的时限仅限于房屋产权证，不包括国土使用权分户登记……3、买受人应在出卖人发出交房通知后15日内到场提交相关资料，协助出卖人为其办理相关产权登记手续。如因买受人原因或政府登记部门原因使产权登记手续超过合同规定期限延迟办理，买受人无权依照合同第十九条之约定追究出卖人的违约责任。4、买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出据委托手续。”。该《补充协议》尾部“出卖人”一栏加盖宁江大院项目部公章，“买受人”一栏由宋文签名捺印。 原告已缴纳全部购房款，并于合同约定时间内取得案涉房屋。《网签合同信息查询记录》载明案涉房屋于2018年9月12日办理网签备案，网签备案号为138892。 案涉房屋所在楼栋于2020年5月21日办理不动产权证书。 另查明，2016年10月18日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，主要内容为2016年11月5日起，市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。自2016年11月15日起受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由都江堰市不动产登记中心颁发《中华人民共和国不动产权证书》《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，在2016年11月15日前依法颁发的土地、房屋等权利证书、证明以及制作的登记簿继续有效。 再，2012年8月都江堰市人民政府实施由宁江公司作为业主整合周边房屋土地，开展“宁江大院旧改整合项目”。2017年8月17日，都江堰市规划管理局文件《关于征求宁江公司宗地整合意见的复函》【都规函（2017）201号】载明，其告知都江堰市国土资源局，由于规划城市道路穿过宁江公司拟整合零星地块（2182.1平方米），将该地块分割为两宗地，分割后其中1336.84平方米宗地与原宁江公司宗地不相邻。2017年9月18日，宁江公司向都江堰市委、市政府提交《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，载明因土地整合事宜未落实，已严重影响其为宁江大院二期客户办理不动产登记，存在社会不稳定风险，恳请尽快将此地块其中的1.96亩土地证办理过户给宁江公司；时任市政府领导予以批复。2019年1月3日，宁江公司向土地登记窗口提交土地整合办理相关资料；2019年1月8日，都江堰市国土资源局签署土地整合审批表。 上述事实有原、被告的陈述及宋文提供的以下证据：原、被告身份信息；《商品房买卖合同》《补充协议》；收款收据；宁江大院交房通知书；面积差异补充协议及宁江公司、桥都公司提供的案涉房屋所属楼栋的不动产权证书；会议纪要；《关于征求宁江公司宗地整合意见的复函》《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力及合同相对方问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》“买受人”一栏系原告签名捺印，“出卖人”一栏系加盖的“成都宁江机床（集团）股份有限公司、都江堰市桥都房地产开发有限公司宁江大院项目部”公章，根据合同相对性原则，该合同的相对方应为原告与宁江公司、桥都公司；其内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。 二、关于原告主张为其办理案涉房屋的产权证的问题。依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《不动产登记暂行条例》第五条第二项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权”之规定，根据《商品房买卖合同》的约定，商品房交付使用后，买卖双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如前所述，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证。故，宁江公司、桥都公司应当协助原告办理案涉房屋的不动产权证书。 三、对原告主张宁江公司、桥都公司支付逾期办理初始登记的违约金的问题。根据审理查明的事实，《商品房买卖合同》及《补充协议》签订时间为2014年10月19日；双方对初始登记约定为：“出卖人应当在2017年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.出卖人应当在商品房交付使用后720日内间将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任”。首先，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证；且自2016年11月5日起，都江堰市国土局、市房管局窗口停止受理土地、房屋各类登记业务。在此情况下，宁江公司及桥都公司客观上不能办理案涉房屋所在楼栋的房屋所有权证书，亦无法向产权登记机关提交办理房屋所有权证书的资料。其次，根据本案查明事实，宁江公司按都江堰市土地整合工作需要，对案涉房屋所涉土地及周边土地进行整合。2017年9月18日，宁江公司向都江堰市委、市政府提交《关于尽快落实市政道路占用土地补偿和城中村土地整合项目的再次请示报告》，说明宁江公司亦在积极推进案涉房屋所涉土地的整合工作及相关不动产登记工作。直至2019年1月8日，都江堰市国土资源局就案涉房屋所涉土地的整合签署土地整合审批表，随后，宁江公司于2020年5月21日办理案涉房屋所在楼栋的不动产权证书。根据双方合同约定“因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任”，因此，宁江公司及桥都公司不应承担逾期办理案涉房屋初始登记的违约责任。 四、对原告主张宁江公司、桥都公司支付逾期办理案涉房屋产权登记的违约金问题。首先，依照《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”之规定，如前所述，因不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证。其次，根据审理查明的事实，《商品房买卖合同》及《补充协议》对转移登记约定为：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）出卖人应当在商品房交付使用后900日内将办理权属登记提供的资料报产权登记机关。逾期自第二天出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任；该产权转移登记的时限仅限于房屋产权证，不包括国土使用权分户登记。即原、被告对国有土地使用权证的办理并未进行约定。如前所述，都江堰市从2016年11月15日起，开始实施不动产统一登记政策，原房屋所有权证与国有土地使用权证统一合并为不动产权证，不动产登记中心不再单独颁发房屋所有权证。在此情况下，出卖人在合同约定的办理案涉房屋所有权证的期限届满前，因客观办证方式发生变化，已无法协助原告办理案涉房屋的房屋所有权证。再次，根据《补充协议》的约定，“买受人应在房屋交接时，向出卖人支付应由出卖人代收的办理产权登记的所需资料及税费”、“买受人委托出卖人到产权监理机关办理所需的房产登记手续，应为出卖人出据委托手续”，原告在本案中并未举证证明其在双方约定的办理权属登记时间内已经向出卖人交付了办理产权登记所需资料及向出卖人出具了委托手续。最后，如前所述，双方并未约定办理案涉房屋所涉土地的国有土地使用权证的时间，但宁江公司及桥都公司作为房地产开发企业，对案涉房屋办理权属登记应负有及时通知原告提交资料等更高的注意义务。因此，本院综合考量本案事实，酌情认定宁江公司、桥都公司在600元范围内向原告承担违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款、第十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第五条第二项之规定，判决如下： 一、被告成都宁江机床（集团）股份有限公司、都江堰市桥都房地产开发有限公司在原告宋文向其交付办理位于都江堰市××镇××路××号××栋××单元××层××号住宅（备案号：138892）的不动产权证书所需资料之日起三十日内，协助原告宋文办理该房屋的不动产权证书； 二、被告成都宁江机床（集团）股份有限公司、都江堰市桥都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告宋文支付逾期办理案涉房屋不动产权证书的违约金600元； 三、驳回原告宋文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费已减半收取2148元，由原告宋文负担1074元，被告成都宁江机床（集团）股份有限公司、都江堰市桥都房地产开发有限公司负担1074元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 闽 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 詹有玉