北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14503号原告：李婉赫，女，1970年10月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。被告：北京木北科技有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区景园北街******02-105。法定代表人：常岭，经理。委托诉讼代理人：石福涛，男，北京木北科技有限公司法务经理，住北京市朝阳区。原告李婉赫（以下简称原告）与被告北京木北科技有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨柳，被告的委托诉讼代理人石福涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告继续履行与原告于2018年5月10日签订的《房屋租赁合同》；2．诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿变更诉讼请求：1．请求判令被告支付原告2020年6月16日至2020年8月31日的租金72187．50元；2．请求判令被告支付原告违约金416130元；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月10日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告坐落于北京市通州区XX的房屋用于经营美容、美发、美甲，自2018年5月20日起至2024年6月15日止，每年租金为330000元，每两年递增5%，按年支付；被告应在本合同签订当日交清第一个租赁年度的年租金，从第二年开始，被告应当在上个租赁年满前30日内交齐下一租赁年度的租金。合同签订后，原告依约交付了房屋，不存在任何违约行为，被告却在租赁期内向原告提出解除房屋租赁合同，原告不同意解除合同，遂诉至法院要求被告继续履行合同。在被告应付下一期租金时，被告仍未支付，已经构成根本违约。在此情况下，被告仍然再次提出单方解除合同，原告被迫同意解除合同，但要求被告按照合同第九条第7款的约定支付原告租赁期限总租金20%的违约金，直至2020年8月31日被告才将房屋腾退交付给原告。被告辩称：1．被告是经营美容、美发的连锁品牌公司。2018年5月10日，双方签订《房屋租赁合同》，在履行合同期间，因新冠肺炎疫情影响致使被告无法正常开业，无法履行房屋租赁合同，此疫情应属于合同中不可抗力；2．原告于2020年2月21日收到被告出具的房屋租赁合同的解约函，原告表示认可并同意按合同约定解除合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年5月10日，原告（出租方甲方）、被告（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将其位于北京市通州区XX室出租给乙方用于美容、美发、美甲，租期为6年，自2018年5月20日至2024年6月15日，2018年5月20日起至2018年6月15日为乙方入场装修期，甲方免收租金及其他费用，租金每两年递增5%（第三年、第五年各递增一次）；每年租金330000元，租金交付采用年付形式，乙方应当在本合同签订当日交清第一个租赁年度的年租金，从第二年开始，乙方应当在上个租赁年满前30日内交齐下一租赁年度的租金；乙方未能按照合同约定交付租金，每延迟一天，须向甲方支付相当于日平均租金的违约金，迟延超过10日，甲方有权提出解除合同，乙方的相关损失自行负责；任何一方未经对方同意且对方又不存在违约情况时单方解除合同，视同违约，需按照租赁期限总租金的20%，向对方支付违约金；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任，各自损失自行负责。不可抗力包括如下情况：1．因自然灾害导致房屋损坏，不能正常使用的；2．因国家及地方各级政府须征收该房屋或该土地的。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告向原告支付租金至2020年6月15日。2020年2月21日，被告以新冠肺炎疫情影响为由向原告送达《解约函》，要求解除《房屋租赁合同》，原告回复：“没关系解除我们按合同程序走吧”。2020年6月13日，原告向被告发送微信“谢总我的房子你占着也不交房租想咋滴”，被告回复称“这两天就搬东西，起诉阶段一直没敢动”。2020年6月14日，被告向原告发送微信称“这两天就去人搬东西，你该租租就完事了，证照注销我来办理”。2020年7月12日，原告向被告发送微信“交接房子你盖不盖章”，被告回复称“交房盖章没问题，涉及租赁文案无法盖章”。2020年8月31日，原告向被告发送案涉房屋内物品的视频，问“这些东西你们还要吗”，被告答复“都留给你了，姐，你看着处理”。庭审中，原告向本院提供通话录音、被告朋友圈截图，用以证明被告其他的分店在疫情期间均正常营业，且还新开张了几家分店，被告系因经营方案改变（通州远、店面面积小、员工工资）要求与原告解除合同而并非是受疫情影响，并称案涉房屋已于2020年9月2日对外进行了出租，但租金给付方式变为月租，每月的租金只有两万多元。经本院释明，被告认为《房屋租赁合同》中约定的违约金过分高于实际损失而要求予以降低。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原、被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。自2020年1月，新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，北京市行政辖区采取了诸如限制人员聚集等严格的疫情防控措施。但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，该疫情是否必然构成合同解除的事由，则应结合案件情况具体分析，综合合同的履行期限、内容、受疫情影响程度、疫情与影响间的因果关系，以及是否必然导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。由于新冠肺炎疫情的影响，客观上确实导致了服务行业的顾客数量的减少，但随着疫情防控形势的逐渐向好，本市的防控措施也逐渐予以解除，故新冠肺炎疫情及其防控措施并未导致原、被告《房屋租赁合同》的必然不能履行，且疫情防控措施也并未导致房屋的损坏，故被告以新冠肺炎疫情不可抗力而要求免除单方解除合同违约责任的辩解意见，本院不予采信。根据《房屋租赁合同》的约定，任何一方未经对方同意且对方又不存在违约情况时单方解除合同，视同违约，需按照租赁期限总租金的20%，向对方支付违约金，现被告未能举证证明原告在合同履行过程中存在法定或约定的解除合同的情形，被告不享有案涉《房屋租赁合同》的解除权，被告于2020年2月21日向原告送达的《解约函》，并不发生解除《房屋租赁合同》的效力，被告单方退租的行为构成违约。现被告占用原告房屋至2020年8月31日，故被告应当向原告支付2020年6月16日至8月31日期间的租金并应向原告支付违约金。现被告经本院释明，认为违约金过高而要求予以降低，经本院审查双方约定的按照租期内租金总额的20%支付违约金的约定过分高于原告的实际损失，故本院对于双方约定的违约金依法予以调整，由本院综合合同剩余的租期、房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价，承租人的过错程度等确定，以《房屋租赁合同》约定的六个月的租金为宜。被告未就装修主张权利，且在2020年8月31日的微信中表示都留给原告了、交由原告自行处理，故对于被告在承租期间对房屋的装修装饰，本院不作处理。关于被告员工谢万胜向原告给付的50000元，双方均认可该款项系借款，故本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、北京木北科技有限公司给付李婉赫租金72187元，于本判决生效后七日内执行清；二、北京木北科技有限公司给付李婉赫单方解除合同的违约金173250元，于本判决生效后七日内执行清;三、驳回李婉赫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4312元，由李婉赫负担1821元（已交纳），北京木北科技有限公司负担2491元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十二月八日书记员  龙闪闪