北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33375号原告（反诉被告）：刘志猛，男，1992年6月17日出生，蒙古族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：俞琳珊子，女，1990年7月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘江涛，北京瀛和律师事务所律师。原告（反诉被告）刘志猛（以下简称原告）与被告（反诉原告）俞琳珊子（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志猛，被告俞琳珊子及其委托诉讼代理人刘江涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘志猛向本院提出诉讼请求：1．判令确认原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2．判令被告返还原告押金22600元及租金22600元；3．判令被告归还原告在房屋租赁期内所购置的用于经营的家具及家电用品（具体物品内容以原告提交的物品清单为准）。事实和理由：原、被告于2019年12月25日签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市朝阳区801房屋用于经营日租房。在合同履行过程中，因受疫情影响，原告无法正常开展经营活动，根据双方关于不可抗力的相关约定，原告有权解除合同，被告退还原告押金及租金。原告曾与被告协商此事宜，但未能协商一致。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）俞琳珊子答辩称：同意解除合同，原告于2020年4月11日交回房屋钥匙，但双方并未办理交接手续，房屋内存在损坏及家具丢失的情况。不同意原告其他的诉讼请求，被告依约履行了交房义务，不存在任何违约行为，而原告单方提出解除合同构成违约，在租赁期内擅自改变房屋的用途，且原告自签订合同后仅支付2个月的租金，截止至2020年4月11日原告交还房屋钥匙时尚拖欠41天的租金未付。关于原告主张的疫情因素，被告认为双方约定的租赁目的是居住，而疫情的发生是不会影响正常的居住使用的，原告单方要求解除合同构成违约，不应以不可抗力作为要求解除合同的理由，更不能成为其逃避违约责任的借口。被告（反诉原告）俞琳珊子向本院提出如下反诉请求：1．判令原告赔偿被告违约金22600元；2．判令原告赔偿被告中介费损失22600元；3．判令原告向被告支付拖欠的电费、燃气费573．48元；4．判令原告支付被告2020年3月1日至2020年4月11日的房租30887元及延期支付房租的违约金8286元；5．判令原告赔偿被告房屋内发生损坏的维修费2000元;6．判令原告返还被告大衣柜，如不能返还赔偿经济损失4000元。事实与理由：被告与原告于2019年12月25日签订了《北京市房屋租赁合同》，租期自2020年1月1日至2022年12月31日，月租金为22600元，押金为22600元，租赁用途为居住。合同签订后，原告支付了2个月租金及押金共计67800元。合同履行过程中，原告未经被告同意擅自将房屋用作民宿经营，且之后以疫情为由要求解除合同。截止目前，原告仍拖欠被告2020年3月1日至4月11日的房租。被告认为，原告擅自改变房屋用途，应当承担违约责任，同时被告擅自将房屋用于民宿，理应自担风险。另外，双方签订了三年的租赁合同，被告正常的租金收益应为77．96万元，因原告擅自终止合同致使被告不仅没有取得该收益，且额外向中介机构支付了22600元的中介费。综上，被告提出上述反诉请求，望判如所请。原告（反诉被告）刘志猛答辩称，不同意被告的全部反诉请求。第一，原告并未违约，押金已经依约支付给了被告，合同是通过第三方中介机构签订的，一开始原告就是用于经营民宿，原告为此购置了大量物品，是商业化运作的模式；第二，中介费是被告支付给中介公司的，要求原告赔偿不合理；第三，对被告的第三项反诉请求无异议，以押金抵扣或者我另行支付都可以；第四，原告实际支付租金至2020年3月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月25日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）经北京链家置地房地产经纪有限公司居间（以下简称链家公司，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定如下：甲方将其所有的位于北京市朝阳区801房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方。租赁用途为居住，居住人数4人。房屋租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日，共三年。甲方应于2019年12月27日前将房屋按约定交付给乙方。租金为每月22600元。租金按季度支付，第一笔租金支付日期为2019年12月26日，第二笔租金支付日期为2020年4月1日，之后按照相应日期支付。租赁期间，乙方承担水费、电费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费及人为损坏室内设施维修费。甲方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费22600元，本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的居间代理费。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方不按照约定支付租金达十日、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金、擅自改变房屋用途等，甲方有权单方解除合同。乙方第一次支付租金为一个月押金加两个月租金，共计67800元，第二次支付两个月租金，为45200元，第三次以后的每次付款方式都是季付。如第一年甲方违约，除合同中违约金外，需额外补偿乙方两个月的租金作为违约金，如第二年甲方违约，除合同中违约金外，需额外补偿乙方一个月的租金作为违约金。违约条款以补充协议为准。双方还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了押金22600元及租金45200元。后原告于2020年1月底向被告提出不再继续履行合同，但双方并未达成一致意见，后双方发生争议并形成本案诉讼。2020年4月1日，原告向被告交还了涉案房屋。庭审中，双方对如下事宜持不同意见：1．关于租赁用途，被告称原告擅自改变涉案房屋的租赁用途，应当承担违约责任及无法正常开展经营活动的风险。原告称被告在签订合同时知晓其承租涉案房屋的目的系经营民宿。原告就其诉讼主张，向本院出示与中介及与被告的微信聊天记录截图予以证明，被告对该证据材料的真实性予以认可，但不认可原告的证明目的，称与原告交流的内容是原告经营民宿的其他房屋，不是涉案房屋。2．关于疫情对涉案合同履行的影响，原告称因受疫情影响，涉案房屋所在的小区在2020年1、2月期间实行封闭式管理，进出需要出示出入证，相关网络平台因受防控政策的影响在1月底关闭了民宿的相关业务，因而无法开展经营。被告称其疫情期间未进入过涉案房屋所在小区，之后第一次进入小区是在2020年4月11日。3．关于原告支付的租金45200元是两个月（2020年1至2月）还是三个月（2020年1至3月）的租金，原告认为从双方约定可以看出其享有一个月的免租期，而被告认为双方并未明确约定免租期，且原告承诺装修涉案房屋并购买家具，等合同到期后家具归被告所有，因此少收了原告一个月的租金。4．关于屋内物品，经与双方核对，被告同意向原告返还下列物品：海尔洗衣机一部、微波炉一台、床两张、床垫两个、床头柜一个、沙发一个、茶几一个、餐桌一个、餐椅四把、灯两个、绿植两盆、智能垃圾桶一个、酒柜一个、角柜一个。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。关于双方约定的租赁目的，虽被告不认可其知晓原告承租涉案房屋系用于经营民宿，但根据原告出示的相关证据材料，可以认定被告对此事宜知情且默示同意，故对被告认为原告擅自改变租赁用途开展经营构成违约且应自担风险的诉讼主张本院不予支持。关于原告支付的租金是否包含2020年3月的租金，结合合同约定及双方的补充约定，可以认定被告认可原告支付的租金45200元为2020年1至3月的租金，对原告的诉讼主张本院予以采纳，对被告的抗辩意见本院不予支持，因原告并不存在迟延支付租金的行为，故对被告要求原告支付2020年3月1日至2020年4月11日的租金及延期支付房租的违约金的反诉请求本院不予支持。根据已查明的事实，原告于2020年4月1日将涉案房屋交还被告，被告亦收回涉案房屋，双方的租赁合同关系已无继续履行的可能，故对原告要求确认租赁合同于2020年3月31日解除的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告承租涉案房屋系经营民宿，受疫情影响致使合同目的无法实现，合同解除后的有关损失双方应依据公平原则并结合本案实际情况予以分担，对原告要求被告退还的押金及租金金额本院酌情予以确定。因原告单方提出解除合同系因受疫情影响无法继续经营，其行为并未构成违约，故对被告要求原告赔偿其违约金及中介费损失的反诉请求本院不予支持。被告主张的租赁期间发生的费用一节，因原告认可相关费用实际发生，本院对此不持异议。原告主张被告返还的物品、被告主张原告赔偿其承租期间的损失及返还大衣柜一节，被告认可返还原告的物品，原告认可其已自行处置被告要求返还的大衣柜且同意按照合理价值进行赔偿，本院不持异议，因被告出示的证据足以证明原告在承租期间对涉案房屋造成了一定程度的损耗，但出示的证据不足以证实损失金额，故本院根据被告出示的证据酌情确定金额。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）刘志猛与被告（反诉原告）俞琳珊子签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年三月三十一日解除；二、被告（反诉原告）俞琳珊子于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）刘志猛押金及租金二万元；三、被告（反诉原告）俞琳珊子于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）刘志猛位于北京市朝阳区801房屋内的海尔洗衣机一部、微波炉一台、床两张、床垫两个、床头柜一个、沙发一个、茶几一个、餐桌一个、餐椅四把、灯两个、绿植两盆、智能垃圾桶一个、酒柜一个、角柜一个；四、原告（反诉被告）刘志猛于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）俞琳珊子电费、燃气费共计五百七十三元五角；五、原告（反诉被告）刘志猛于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）俞琳珊子财产损失一千元;六、原告（反诉被告）刘志猛于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）俞琳珊子大衣柜损失一千五百元;七、驳回原告（反诉被告）刘志猛其他的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）俞琳珊子其他的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费930元，由原告负担518元（已交纳），由被告负担412元（于本判决生效之日起七日内给付原告）。反诉费2017元由被告负担1981（已交纳），由原告负担36元（于本判决生效之日起七日内给付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  刘中奎人民陪审员  马文多二〇二〇年十二月十八日书 记 员  纪太恒