山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初4335号 原告：张鹏，男，1993年4月17日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：刘元斌，山东华斌律师事务所律师。 被告：吴平花，女，1987年6月3日出生，汉族，住兰陵县。 委托诉讼代理人：薛启刚，山东君正义律师事务所律师。 被告：张峰，男，1989年1月29日出生，汉族，住临沭县。 被告：侯艳伟，女，1988年11月17日出生，汉族，住临沂市罗庄区。 原告张鹏与被告吴平花、张峰、侯艳伟申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张鹏的委托诉讼代理人刘元斌、被告吴平花的委托诉讼代理人薛启刚到庭参加诉讼，被告张峰、侯艳伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张鹏向本院提出诉讼请求：1.依法确认被告吴平花与侯艳伟“罗兰花园王三岗小区6号楼1单元302室”房产买卖无效；2.依法判令继续查封“罗兰花园王三岗小区6号楼1单元302室”房产；3.诉讼费用等由被告承担。事实和理由：被告张峰与侯艳伟向原告借款200万元，到期不能还款，已经将“罗兰花园王三岗小区6号楼1单元302室”抵偿给原告。但上述二被告违背诚信原则，以虚假买卖的方式将房产转让给被告吴平花，目的是逃避债务。三被告串通向法院提起执行异议的虚假诉讼，目的是侵占本已抵债给原告的房产，已构成犯罪。另外，被告吴平花显然没有向被告侯艳伟支付对价，而且房屋作价显著低于市场价，且该买卖合同因违反法律规定无效，如果给予确认其买卖合同的效力，相当于法院变相以判决的方式对违法不动产进行确权。故诉至贵院，请求判如所诉。 吴平花辩称，1.答辩人与被告侯艳伟签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效。2020年3月18日，被告侯艳伟、张峰二人将位于临沂市罗庄区××庄街道××花园××室××平米，属于村集体开发的小产权房屋）作价225000元出卖给答辩人，合同是被告侯艳伟和答辩人签订，该合同是双方在自愿的基础上签订，依法成立。双方的合同签订后，答辩人就将首期购房款72500元支付给被告侯艳伟。因该涉案房屋属于小产权房，双方的买卖还到××庄街道××区居委会重新以答辩人和居委会签订合同才算发生法律效力，2020年3月27日双方到居委会办理房屋过户手续，由答辩人和居委会按照原合同（侯艳伟和居委会签订的购房合同）的价格重新签订编号6-1-302的《房屋买卖合同书》，同时答辩人向居委会交纳5000元的过户费。答辩人和侯艳伟签订《房屋交接确认书》，同时将涉案房屋的钥匙交付给答辩人，答辩人于当日将剩余购房款150000元一次性支付给被告侯艳伟。该涉案房屋从2020年3月27日就由答辩人实际占用并控制。作为小产权的房屋，买卖双方签完合同并支付全部购房款且实际占有房屋，此时交易已经完成，合同已生效，况且涉案房屋还经开发商即居委会认可过户并重新签订了买卖合同，答辩人依法取得所有权。2.答辩人依法取得涉案房屋的所有权具有法律上的依据。依据《最高法执行异议和复议的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，只要符合在查封之前已经签订书面合同、已经合法占有、已经支付全部价款的情形之一的，就能够排除执行”。这条规定的前提是没有办理过户手续的，而本案的涉案房屋况且已经办理了过户手续。因此，答辩人不但能够排除针对涉案房屋的执行，双方签订的买卖合同还是合法有效的。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 张峰、侯艳伟应诉后未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，依照当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 张鹏因与张峰、侯艳伟民间借贷纠纷一案，于2020年5月13日向本院提出保全申请，要求对张峰、侯艳伟价值200万元的财产采取保全措施，2020年5月19日，本院作出(2020)鲁1311民初2367号民事裁定书,裁定查封或扣押张峰、侯艳伟价值200万元的财产。2020年5月26日，本院采取张贴封条和查封公告的方式，查封了位于××社区××室房产。2020年6月3日，吴平花以涉案房产系其财产为由向本院提出异议，要求撤销(2020)鲁1311民初2367号民事裁定书,解除对涉案房产的查封。2020年7月13日，本院作出（2020）鲁1311执异134号民事裁定书，裁定中止对位于××花园××小区×号楼×单元××室房产的保全措施。张鹏不服该裁定书，为此成诉。 另查明，涉案房产所在的××花园××小区系临沂市罗庄区××街道××社区因旧村改造开发建设的，除安置还建社区居民外，也对外出售，无权属登记。2013年3月3日，侯艳伟与临沂市罗庄区××街道××社区居民委员会签订房屋买卖合同，由侯艳伟购买××社区×号楼×单元××室房屋一套，并载明该房屋由“高伟员”（形译）过户于侯艳伟户。 2020年３月18日，吴平花与侯艳伟签订《房屋买卖合同》，合同约定，侯艳伟将××花园××小区×号楼×单元××室房屋转让给吴平花；价格为22.5万元；合同签订当日一次性付清。合同签订当日，吴平花以现金支付购房款7.25万元。2020年3月27日，侯艳伟与吴平花到王三岗社区将涉案房屋产权过户给吴平花，吴平花并与临沂市罗庄区××街道××社区居民委员会重新签订了合同编号为：××的房屋买卖合同书，吴平花向临沂市罗庄区××街道××社区居民委员会支付了房屋过户费5000元，临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会出具了编号为NO0019164的山东省村级集体组织收款收据。同日，吴平花现金支付购房余款15万元，并与侯艳伟签订了房屋交接确认书，侯艳伟将涉案房屋交付给吴平花。 还查明，张鹏与张峰、侯艳伟民间借贷纠纷一案，案号（2020）鲁1311民初2367号，于2020年7月23日作出判决，由张峰偿还张鹏借款200万元及利息，侯艳伟负共同偿还责任，现该判决已生效，张鹏于2020年8月18日已立案申请强制执行。 以上事实，主要根据原被告陈述、举证及庭审调查所认定。上述材料均记录、收集在卷。 本院认为，根据吴平花与侯艳伟、临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会分别签订的《房屋买卖合同》、《收到条》、《收款收据》载明的内容，应为侯艳伟与吴平花达成一致，侯艳伟同意将其向临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会购买的位于“××花园××小区×号楼×单元××室”房产的名额指标，转让给吴平花，由吴平花返还其购房款并给付转让费用。吴平花与临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会就涉案房产另行签订《房屋买卖合同》的行为，应为临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会同意侯艳伟将购买涉案房产退回，解除双方就涉案房产已签订的房屋买卖合同，并将该涉案房产另行出售给吴平花。吴平花与临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会就涉案房产签订《房屋买卖合同》时，临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会已履行其与侯艳伟解除房屋买卖合同、将涉案房屋另行出售给吴平花的合同义务。此时，涉案房产的实际购买人为吴平花，出卖人为临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会，侯艳伟已非涉案房产买卖合同的相对人。吴平花主张涉案房屋的所有权，系依据其与临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会签订的《房屋买卖合同》所产生，而非依据其与侯艳伟之间签订的《房屋买卖合同》所产生，而上述吴平花与临沂市罗庄区盛庄街道王三岗社区居民委员会之间签订的《房屋买卖合同》的效力问题，非本案必要审查范围，本案不予处理。 综上，现张鹏以吴平花与侯艳伟之间签订的《房屋买卖合同》无效，主张涉案房产所有人仍为侯艳伟，无事实依据，本院依法不予支持。关于张鹏主张三被告以虚假买卖方式逃避债务，但未提供证据证实，本院不予采信。张峰、侯艳伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃当庭质证和答辩的权利，由此造成的不利诉讼后果，由其自行承担。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下： 驳回原告张鹏的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告张鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  路晓玲 人民陪审员  侯殿臣 人民陪审员  朱庆海 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  张荣倩