广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初3387号原告（原告）深圳市六弦印象文化传播有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人丁志新。委托代理人杨新，广东诚公律师事务所律师。委托代理人张恒齐，广东诚公律师事务所实习律师。被告（被告）仁恒置地（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人ZHONGSILIANG。委托代理人张红霞，女，蒙古族，户籍地址广东省深圳市福田区，系被告员工。委托代理人郭敏，男，汉族，户籍地址北京市海淀区，系被告员工。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代理人丁志新及其委托代理人杨新、张恒齐，被告委托代理人张红霞、郭敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年6月6日，原告与被告签订商铺租赁合同，被告交付房屋后，原告即开始进行商铺内部装修改造。2018年6月6日，原告发现租赁房屋存在结构性漏水问题并及时通知被告处理，被告却一直拖延处理致使两个房间漏水、另一房间照明设备及大厅插座电源跳闸而无法正常使用。原告为此先后四次对房屋内部进行翻修，但房屋漏水及其导致的跳闸问题发展为房屋大面积漏水、渗水致使房屋完全无法经营。2019年5月22日，被告向原告提出赔偿方案，因漏水同意免除原告在房屋维修期间的租金，继续履行租赁合同并赔偿原告因漏水修补而造成的装修损失约4万元（币别：人民币，下同），但被告一直拒不履行协商方案。2019年10月22日，原告向被告发送书面解除函，并于10月25日搬离。为维护原告合法权益，请求依法判令：1、被告支付原告装修赔偿款200000元；2、被告赔偿原告因结构性漏水造成的装修翻修损失费43060元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，出租房屋已取得竣工验收备案收文回执，原告所述漏水情况与房屋本身结构质量无关，系受该段时期台风天气影响。漏水仅发生于房屋局部位置，原告在漏水期间亦有正常经营，可见并未严重影响原告使用房屋。被告积极履行合同维修义务，原告理应交付租金，但原告自2018年9月份开始以漏水为由拒绝交纳租金等费用。被告经先后两次催缴后，于2019年8月26日书面通知原告解除合同、支付租金并交还房屋，原告仅在10月28日交还钥匙，并未交还房屋，且对被告现场收房行为进行阻挠。2019年11月4日，被告发送律师函再次告知原告交还房屋。另外，原告装饰装修费用构成仅限于购买墙纸、木地板以及人工费，与其主张金额相去甚远。原告未按照合同约定交付租金等各项费用，已严重违反合同约定，被告有权按照合同约定解除合同并要求赔偿。被告反诉称，被告与原告于2018年5月16日签订房屋租赁合同，约定将房屋出租给原告，租赁期自2018年5月15日至2021年5月14日止，租金按照房屋竣工面积76.02平方米，首年以100元/平方米/月计算，自第二年起月租金递增8%，被告于2018年5月15日交付房屋给原告，原告按照合同约定支付被告7月份、8月份租金，自2018年9月1日起原告即以房屋漏水为由停止交租，被告多次至房屋现场查勘并积极配合原告维修，但原告却要求被告赔偿后再予交租。被告于2019年7月23日、7月30日发函通知原告履行支付租金义务，并按照合同约定于2019年8月26日向原告发送解约函，原告收函后仍坚持不交租金且拒绝交还房屋，后原告自行将房屋钥匙返还给仁恒物业管理有限公司，但仍然拒绝搬离且阻挠被告收回房屋，被告实际于2019年11月19日收回房屋。另，原告租赁期间未支付物业管理费、电费等合同约定费用，该费用实际由被告支付。现为维护自身合法权益，被告特提起反诉，请求法院判令：1、被告与原告签订的《仁恒峦山美地商铺租赁合同》于2019年8月27日解除；2、原告向被告支付自2018年9月1日起至2019年8月26日止的租金92057.2元；3、原告向被告支付自2018年8月27日起至2019年11月18日期间的房屋占有使用费44016.2元；4、原告向被告支付逾期支付租金的违约金99421.8元（按照欠付租金总额日千分之三计算）；5、原告向被告支付物业管理费（含本体维修基金）、电费18405.4元；6、上述第2-5项费用优先从原告租赁保证金中抵扣；7、本案的诉讼费用由原告承担。原告辩称，被告的事实理由回避了被告与原告就漏水期间所达成的新的协议。被告已经减免了原告在漏水期间的所有租金及相关费用，请求法院驳回被告提出的全部反诉请求。经审理查明，被告系涉案房产的产权人，原告和被告签订《仁恒峦山美地商铺租赁合同》（以下简称合同），分别于2018年5月16日和2018年6月6日签字。《合同》载明，被告将位于深圳市龙岗区房屋出租给原告作乐器培训与出售使用，租赁期为2018年5月15日至2021年5月14日止。其中，2018年5月15日至2018年6月30日为免租期，但仍需缴纳租金以外的物业管理费、水电燃气费等其他全部费用。租金按房屋竣工面积76.02平方米计算，首年租金100元／平方米／月，即每月7602元，第二年起每月度租金单价递增8%，并列有三年租金明细表。《合同》第七条规定了房屋维护与维修相关事宜，其中第一、二款明确了租赁期间被告的维修保养义务，以确保房屋及设施的安全和正常使用，第七款阐述了因维修引起的原告暂停营业或局部暂停营业的解决办法和停业损失计算方法。2018年5月15日，被告向原告交付房屋，房屋状态为二次租赁，内部留有上家商铺装修成型的洗手间等设施。原告当日即开始对房屋三个琴房和大厅装修装饰，墙布、地板等部分装修材料花费共31390元，并于6月底开始营业。2018年6月6日，房屋第一次出现地面冒水现象，位置为洗手间台阶处，被告安排工程部师傅到现场查看，但并未发现冒水原因。2018年7月14日，2号琴房和3号琴房墙体潮湿，7月15日，房屋地面线槽积水引起电路跳闸，被告工程部及原告装修师傅到现场进行吸水处理后恢复用电，原告7月19日完成对本次漏水情况的更换墙布等翻修工作，共花费9954元并于2018年9月16日付款。2018年8月28日，原告再次发现房屋三个琴房墙布均潮湿发霉，2号、3号琴房无法正常使用，原告采购墙面装饰共花费1716元。2018年12月3日，房屋再次发生跳闸，经被告物业公司人员处理后，12月5日房屋插座及1号琴房照明设施无法使用。2018年12月23日，店铺漏水情况已经扩大，被告物业公司安排工人进店拆除房屋木地板及部分墙纸。原告于2018年5月22日支付租赁保证金15204元和首期租金3801元，7月2日支付7月租金3801元，8月6日支付8月租金7602元。2019年5月6日，原、被告开始协商维修赔偿事宜，原告提出：1、免租一年半；2、合同期内降租至90元一平方米；3、赔偿维修费用43060元；4、继续维修房屋。被告物业员工微信语音回复赔偿方案为：1、维修期间减免租金；2、赔偿4万多的装修款；3、未来合同到期原告具有优先续租权，并且无需递增（租金）。2019年7月23日，被告发函给原告催缴2018年9月至2018年7月的租金85171元，7月30日再次发函催缴，并于2019年8月26日通知原告解除租赁合同。2019年10月22日，原告通过律师发函要求解除合同及赔偿，10月28日，原告向被告交付房屋钥匙一把，并发函要求被告保留房屋内部装修以供鉴定评估。11月1日，被告亦通过律师通知原告限期交还房屋。11月19日，被告收回出租房屋，室内装修已由新的租户处理。以上事实有原、被告提交的证据及当庭陈述为证，足以认定。本院认为，当事人应对自己的主张承担举证责任，被告物业员工在2019年4月25日的聊天记录中承认房屋存在“地面返水，墙纸受潮发霉，乃至脱落，地板损坏，电源跳闸，地面多处被敲开检查漏水点的问题”，并且“是从2018年7月初至今一直处于反复检查，修复，观察这些状态”，虽被告当庭对其员工与原告的聊天记录真实性不予认可，但该员工依然为被告公司员工，被告有能力核实聊天记录的真实性，庭后被告依然未能举证，应承担举证不能之不利后果，视为对此聊天记录的认可。同理，应当认可原、被告在2019年5月份就房屋租金及赔偿事宜达成口头的补充协议，内容为被告免除原告2018年9月至2019年5月底签订补充协议期间的租金费用，并赔偿原告装修损失43060元。被告于2019年8月26日发出的解约函不影响上述补充协议之效力。关于原告提出的装修赔偿问题，原告预估为200000万元，虽并未提供凭证证明装修支出，但可以确定存在装修，同时，原告已要求被告将涉案房产保持原状以供鉴定，但由于被告已将涉案房屋出租导致未能进行评估鉴定，无法确定装修的剩余残值，因此被告存在过错，需要承担一定程度的不利后果。根据《合同》租赁期限、房屋状况及房屋用途等情况，酌定被告向原告支付装修赔偿50000元。关于被告的反诉部分，首先，被告虽提交了维修单、租金催缴函、竣工验收备案文件等证据予以佐证，但未能证明房屋漏水状态与被告无关，事实上亦未尽义务保障房屋的正常经营。2018年6月至2019年5月有将近一年时间，台风等季节性天气影响不能成为被告未能解决房屋漏水状态的充分理由，被告行为构成违约。其次，因双方已于2019年5月份经多次协商达成口头补充协议，但被告一直未提供协议文本也未履行，原告未缴纳租金费用的行为有双方协议之信赖基础，不构成对原《合同》的违约，但应继续缴纳管理费、水电费等租金以外的费用。再次，原告违约在先，不履行补充协议在后，无权先提出合同解约，合同解约时间按照原告提出的时间即2019年10月22日。因此，原告应继续向被告支付2018年9月至2019年10月的管理费、水电费等费用。根据被告提交的证据，经核算，原告需支付被告上述期间的管理费、水电费等费用共计18405.4元。对于被告提出的其余反诉请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告仁恒置地（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市六弦印象文化传播有限公司装修赔偿款人民币50000元；二、被告仁恒置地（深圳）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告深圳市六弦印象文化传播有限公司装修翻修损失款人民币43060元；三、原告深圳市六弦印象文化传播有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告仁恒置地（深圳）有限公司2018年9月1日至2019年10月22日期间的物业管理费18405.4元；四、以上三项相抵后，被告仁恒置地（深圳）有限公司应支付原告深圳市六弦印象文化传播有限公司人民币74654.6元；五、驳回原告深圳市六弦印象文化传播有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告仁恒置地（深圳）有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2473元，由原告深圳市六弦印象文化传播有限公司负担1526元，由被告仁恒置地（深圳）有限公司负担947元；反诉案件受理费2554元，由被告仁恒置地（深圳）有限公司负担2369元，由原告深圳市六弦印象文化传播有限公司负担185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  龚宇辉二〇二〇年十二月十四日书记员  罗桂兰