北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10002号原告：北京苏宁易购销售有限公司，住所地北京市通州区融商六路1号2幢2层，统一社会信用代码911100006336977412。法定代表人：郝嘉，总经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，该单位员工。被告：极装吉住科技（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110304695027962Y。法定代表人：朱国祥。原告北京苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告极装吉住科技（北京）有限公司（以下简称极装公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁公司之委托诉讼代理人姜文娟到庭参加了诉讼。被告极装公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁公司向本院提出诉讼请求：1．判令极装公司向我方支付欠付的租金715600元、综合管理费82087．5元、夏季空调制冷费48707元、冬季供暖费255279．75元，共计1101674．25元；2．判令极装公司向我方支付自应付款之日起按照每日万分之三的标准计算至实际支付之日的延期付款的违约金（暂计算至2019年10月8日为88287．8元），并支付因被告多项违约行为的违约金902500元；3．判令极装公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年9月，我方与极装公司签订《商铺租赁合同》（以下简称原协议），后签订《综合管理费补充协议》及《补充协议》。原协议约定：我方将位于北京市海淀区北洼路4号苏宁电器×层区域，建筑面积2934．25平方米的房屋租赁给乙方，《补充协议》最终确定双方租赁期限为6年4个月，另约定了租金支付方式、违约责任等。上述协议签订后，我方将房屋交付给极装公司且积极履行合同义务，自2019年1月1日起至今，极装公司未按照原协议及补充协议约定按时足额支付租金、管理费等费用。极装公司在未事先通知我方的情况下擅自撤离租赁物、擅自停止经营，未经我方同意提前退租，撤离后未与我方交接，未按照原协议约定将租赁物交还我方，我方可依据原协议解除合同并要求极装公司支付诉讼请求各项费用，经多次催要，极装公司置之不理，为了维护我公司合法权益，诉至法院，请求依法判决。极装公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。通过苏宁公司提交的证据可查明，苏宁公司原名北京苏宁云商销售有限公司，于2018年3月27日变更为现名称。2016年苏宁公司（出租方、甲方）与极装公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）及《综合管理费补充协议》（以下简称综合管理费协议）。租赁合同约定：乙方承租的经营商铺为北京市海淀区北洼路4号苏宁电器×层区域，建筑面积2934．25平方米；租赁期限6年零5个月，自2016年10月10日至2023年3月9日；乙方租赁费用由租金和综合管理费构成，综合管理费由双方另行签订协议约定；租金采取先付后租方式，自第三个租赁年度起，乙方的支付方式为按每3个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用，每个支付周期乙方应提前一个月支付下一个支付周期的租金；水电费由乙方向甲方缴纳；供暖费为87元/平方米/供暖期，结算面积为2934．25平方米，按供暖期结算，于每个供暖期开始前15日支付供暖期的供暖费；中央空调使用费：完全用电，乙方需将该楼层2台空调机组的电源接入乙方电箱内，甲方收取乙方电费，同时甲方向乙方收取整体空调制冷期内，水泵及冷却塔使用时产生的电费按比例分摊，费用为48707元/制冷期；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金58万元，水电保证金1万元，装修押金3万元，作为乙方履行本合同的保证，租赁期满时，乙方如无任何违约行为或违约行为已根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息退还；租赁期内如乙方未按时交纳租金、综合管理费、水电费、中央空调使用费等相关费用，以及由于拖欠上述费用产生的其他费用，含但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣；合同期满或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在合同期满或解除之日或收到甲方另行通知的合理日期内撤出，在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁商铺；乙方撤离交还商铺时应将该商铺的所有钥匙交还甲方；乙方在租赁期内若有未通知甲方而擅自撤离、擅自停止经营达30日以上的行为，或因违法行为被依法查封，则视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除本合同，乙方应按照当年度租赁费用标准向甲方支付三个月租赁费用的违约金；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租、提前退租；租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付租金、综合管理费及其他所有费用（含保证金），乙方如延迟支付租金、综合管理费或其他费用，需按未交费用每日万分之三的标准向甲方支付延迟付款违约金；延迟15个工作日，甲方有权采取停水停电等措施；延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方有权解除本合同；乙方违反本合同第18条、19条、20条、31条、32条、33条、35条、47条、48条、51条，乙方应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金，且甲方有权解除本合同；甲乙双方依照本合同约定条款主张解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。综合管理费协议约定：租赁期内，乙方必须按本合同约定的时间足额向甲方支付综合管理费，乙方如延迟支付，需按未交费用每日万分之六点五的标准向甲方支付延迟付款违约金；延迟15天，甲方有权采取停水停电等措施；延迟达一个月的，视为乙方违约，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同并追究乙方解约赔偿责任。2016年12月23日，苏宁公司（出租方、甲方）与极装公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方经过友好协商，就位于北京市海淀区北洼路4号苏宁电器×层区域，建筑面积2934．25平方米的区域，于2016年09月签订了《商铺租赁合同》和《综合管理费补充协议》（下统称主合同），按照双方主合同约定，场地的交付时间暂定为2016年10月10日，经双方协商确定，场地的实际交付日期为2016年11月01日；鉴于租赁物的实际交付日期与主合同约定时间不同，现双方对主合同第3条约定的租赁期限、第5条约定的租金及综合管理费支付明细表再次确认，租赁期限为6年零4个月，即自2016年11月01日起至2023年02月28日止；租金支付2018年11月1日至2019年10月31日期间租金为361万元，2018年11月1日至2019年10月31日期间综合管理费为21．89万元；租金和综合管理费采取“先付后租”的方式，自第三个租赁年度起，乙方的支付方式为按每3个租赁月度为一个支付周期，支付一次费用，乙方应提前一个月支付下一个支付周期的租金和综合管理费，自第三个租赁年度起，乙方向甲方缴纳租金的日期为每年的：01月01日，04月01日，07月01日，10月01日。上述合同及补充协议签订后，双方依约履行。极装公司于2019年4月28日向苏宁公司出具《解除租赁合同通知书》，苏宁公司确认其于2019年5月31日收到该通知书，该通知书载明：现由于我司经营结构调整需要更换经营场所，经研究决定，自2019年4月28日起我司不再承租贵司的商铺，特向贵司申请解除《商铺租赁合同》，现我司已将商铺移交给贵司，我司的物品均已搬离，如有不慎遗留之物即视为我司放弃所有；其他未尽事宜，双方可协商处理。苏宁公司于2019年6月13日向极装公司邮寄律师函，载明：你司自2019年01月01日起拖延支付应付租金264350元以及综合管理费54725元，至2019年06月15日已经逾期166日；自2019年04月01日起拖延支付应付租金451250元及综合管理费27362．5元，至2019年06月15日已经逾期76日；自2018年04月15日起拖延支付2018年度夏季空调制冷费47808元，至2019年06月15日已经逾期427日；自2018年11月01日起拖延支付2018年度冬季供暖费255279．75元，至2019年06月15日已经逾期227日。2019年06月03日，苏宁公司收到你司发送的《解除租赁合同通知书》，该通知书声称你司已经撤离了租赁标的房屋；该撤离行为并未提前通知苏宁公司，也未经苏宁公司同意；现苏宁公司郑重函告你司：一、苏宁公司不同意你司2019年4月28日的《解除租赁合同通知书》中的全部内容；你司无权单方解除《商铺租赁合同》；二、鉴于你司拖欠租金、综合管理费、夏季空调制冷费、冬季供暖费的违约行为以及以擅自撤离租赁标的房屋的实际行为表明你司将不再履行租赁合同的事实，苏宁公司决定依法依约解除与你司的《商铺租赁合同》，解除日期为2019年6月15日；三、你司应当于收到本律师函之日起3日内，一次性向苏宁公司付清所欠租金、综合管理费、夏季空调制冷费、冬季供暖费本金共计1100775．25元，延迟付款违约金50311．04元，以及相当于2018-2019租赁年度内3个月租金的违约金902500元；以上共计2053586．29元。该律师函于2019年6月14日送达极装公司。苏宁公司确认其于2019年6月15日收房并换锁，水电费已经结清，极装公司向其支付的租赁保证金58万元及水电保证金1万元未退还，装修押金3万元已于2017年12月8日退还。在本案审理过程中，极装公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉。本院认为，当事人行使权利、履行义务，应对遵循诚实信用原则。本案中，极装公司与苏宁公司签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。现极装公司拖欠房屋租金、综合管理费、空调制冷费、冬季供暖费未支付，显系违约。极装公司作为违约方，不享有合同解除权，其于2019年4月28日向苏宁公司出具《解除租赁合同通知书》不具有解除本案合同的效力。苏宁公司向极装公司发出的律师函载明本案合同的解除时间为2019年6月15日，该解除通知于2019年6月14日送达极装公司，因此本案合同于2019年6月15日解除。因此，苏宁公司要求极装公司支付租金、综合管理费、夏季空调制冷费、冬季供暖费的诉讼请求，有合同及法律依据，本院予以支持，具体数额，与保证金抵扣后予以确定。关于苏宁公司要求极装公司支付的延期付款违约金及多项行为违约金，系违约金的重复约定，数额过高，本院根据合同第53条约定的多项违约责任违约金确定。诉讼中，极装公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、极装吉住科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京苏宁易购销售有限公司支付房屋租金715600元、综合管理费82087．5元、夏季空调制冷费48707元、冬季供暖费255279．75元，以上共计1101674．25元（与保证金590000元相抵扣，实际支付金额为511674．25元）；二、极装吉住科技（北京）有限公司于本判决生效后七日内向北京苏宁易购销售有限公司支付违约金902500元；三、驳回北京苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元（北京苏宁易购销售有限公司已预交），由极装吉住科技（北京）有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费23540元（北京苏宁易购销售有限公司已预交），由极装吉住科技（北京）有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  孟昕伟二〇二〇年十二月三十日书记员  杨萧菁