广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初3395号原告：广东都市印象物业服务有限公司。住所地：茂名市×××××××××××。法定代表人：刘继原，该司执行董事。委托诉讼代理人：吴夏硕，广东诚挚律师事务所律师。被告：彭文静，女，1974年10月30日出生，汉族，住茂名市茂南区××××××××，公民身份号码652××××××××××××024。被告：熊翔，男，1971年6月24日出生，汉族，住茂名市茂南区×××××××××××××××××，公民身份号码653××××××××××××019。被告：官德，男，1977年1月1日出生，汉族，住广州市天河区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××019。第三人：茂名市天华物业管理有限公司。住所地：茂名市××××××××。法定代表人：叶某1。原告广东都市印象物业服务有限公司（以下简称都市印象公司）与被告彭文静、熊翔、官德、第三人茂名市天华物业管理有限公司（以下简称天华物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告都市印象公司的委托诉讼代理人吴夏硕、被告熊翔到庭参加诉讼，被告彭文静、官德、第三人天华物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告都市印象公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付从2017年1月至2020年4月物业服务费3138.2元及违约金2932.29元；2.请求法院判令被告向原告支付水费、垃圾处理费、电梯分摊费、庭院照明费、电梯维修费、二次增压费、二次增压维修费、消防设备分摊费、环境卫生服务费、公共设施设备维修费等10项费用共计2391.93元(其中水费994.1元、垃圾处理费36元、电梯分摊费780.1元、庭院照明费24.43元、电梯维修费218.6元、环境卫生服务费320元、消防设备分摊费10.3元、公共设施设备维修费8.4元)，合计10152.22元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年9月26日与茂名市天华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了茂名市××××××××××××××××(即粤西明珠西区2栋4梯102房)。在被告购房时，茂名市天华房地产开发有限公司和第三人向被告出示粤西明珠的《临时管理规约》。被告向茂名市天华房地产开发有限公司和第三人出具了《承诺书》，表示被告已详细阅读粤西明珠的《临时管理规约》，并同意遵守该规约，并与被告与第三人签订了《前期物业服务协议》由第三人作为粤西明珠的前期物业服务企业。于2018年4月16日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告和第三人三方签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》约定，茂名市天华房地产开发有限公司重新选聘原告为粤西明珠前期物业服务企业，对第三人作了解聘。于2018年4月18日，茂名市天华房地产开发有限公司、第三人和原告在粤西明珠发布了《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》告知粤西明珠全体业主，原告于2018年5月1日成为粤西明珠前期物业服务公司；并在同日，将该公告报备于茂名市茂南区官渡街官北社区×民委员会。从原告进入粤西明珠小区为业主提供物业管理服务之日起至今，粤西明珠小区业主都没有对此提出过任何异议，并且绝大多数业主按照与第三人签订的《前期物业服务协议》约定的物业管理相关收费标准向原告支付物业管理相关费用。因在2018年5月1日第三人退场时，仍有少部分业主拖欠第三人的物业管理相关费用。于2019年6月10日，第三人与原告签订了《物业费债权转让协议》约定，第三人将粤西明珠小区业主在2018年5月1日之前尚未付清的物业管理相关费用的债权转让给原告。截止2020年4月30日，被告共欠原告自2017年1月至2020年4月物业服务费、水费、垃圾处理费、电梯分摊费、庭院照明费、电梯维修费、二次增压费、二次增压维修费、消防设备分摊费、环境卫生服务费等费用共计7219.93元，另欠原告物业服务费违约金2932.29元。被告拖欠物业费、电梯电费分摊、庭院照明分摊等费用不但给原告造成损失，对粤西明珠小区产生不利影响。为此，原告特提起本诉讼，望判如所请。原告都市印象公司为支持其主张，向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，证明原告诉讼主体适格；2.第三人营业执照，证明第三人诉讼主体适格；3.《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》、《物业费债权让与协议》，证明第三人原是粤西明珠的前期物业服务企业，于2018年5月1日，粤西明珠的前期物业服务企业由第三人变更为原告；第三人将2018年5月1日之前尚未付清的物业管理相关费用的债权转让给原告；4.粤西明珠收费通知单，证明截止于2020年4月30日，被告共欠原告物业费、电梯费分摊、庭院照明分摊等费用共计7219.93元；5.被告身份证，证明被告诉讼主体适格；6.《前期物业服务协议》，证明被告签订的《前期物业服务协议》；7.交楼确认书、商品房买卖合同，证明被告是粤西明珠的业主；涉案物业的建筑面积是142.04平方米；8.临时管理规约及承诺书,证明被告已详细阅读粤西明珠的《临时管理规约》，并同意遵守该规约；9.《茂名市××××××××××（粤西明珠东区）2栋4梯入住情况明细》,证明被告位于2栋4入住情况明细；《茂名市××××××××××（粤西明珠东区）入住情况明细》，证明被告所在庭院的入住情况明细；10.电梯用电费用发票、庭院照明发票、《关于小区路灯庭院灯分摊告示》，证明自2017年1月1日至2020年4月30日，被告未付电梯用电费用780.1元；自2017年1月1日至2020年4月30日，被告未付庭院照明电费24.43元；11.水费发票、电梯维修、消防整改告示等单据，证明原告为被告垫付了水费、电梯维修费等费用；12.不动产查档证明，证明涉案房屋在被告官德名下；13.被告户籍信息，证明被告诉讼主体适格；14.官德户籍信息，证明被告诉讼主体适格。被告彭文静、官德不作答辩，亦未向本院提交证据。被告熊翔辩称，被告彭文静、熊翔购买了光华北路555号2栋4梯102房于2014年9月6日交房后缴清房屋所有款项后，经第三方茂名市翔隆房地产公司转卖给被告官德，当时已在物业处备案，因为不动产权证未办好，于2018年10月不动产权证办妥后，办完房屋转让全部手续。2014年9月房屋转让后所有的费用均由房屋所有人官德负责，于本人无任何关系。被告熊翔为支持其主张，向本院提交如下证据：1.广东省房地产买卖合同、茂名市翔隆房地产房屋买卖合同、装修装饰管理协议，证明在2016年9月6日，与被告官德签署合同，房子已经卖给被告官德，业主已不是被告彭文静、熊翔，2016年9月10日办理房屋交接手续，与物业公司进行交接，房屋手续的当天交给物业进行备份。第三人天华物业公司述称，一、原告是粤西明珠合法的物业服务企业。粤西明珠系由茂名市天华房地产开发有限公司（下称“天华房地产公司”）开发建设的物业小区（小区地址：茂名市×××××××××××××××××）。第三人原是该小区的物业服务企业。2018年4月16日，天华房地产公司、答辩人和原告三方签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》约定，天华房地产公司重新选聘原告为粤西明珠前期物业服务企业，对答辩人作了解聘。同日，三方在粤西明珠住宅小区发布了《关于粤西明珠小区更换前物业服务公司的公告》告知粤西明珠全体业主。该公告报备于茂名市茂南区官渡街官北社区×民委员会。所以，原告是粤西明珠住宅小区的前期物业服务企业。二、原告所主张的物业服务相关费用中，截止于2018年4月30日的部分属实，2018年5月1日起的部分第三人不知情，也与第三人无关。经第三人核对，原告所主张的物业服务相关费用中，截止于2018年4月30日的部分属实。因于2019年6月13日，第三人将截止于2018年4月30日，粤西明珠业主（合被告在内）尚欠第三人物业服务相关费用的债权转让给原告。原告有权向被告收取截止于2018年4月30日前的物业服务相关费用。鉴于第三人于2018年4月30日已经撤场，不再承接粤西明珠物业服务业务，故原告主张的2018年5月1日起的物业服务相关费用是否属实，第三人并不知情，由法院依法判决。第三人天华物业公司未向本院提交证据。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告彭文静、熊翔原系茂名市××××××××××××××××（以下简称涉案房屋102房）的所有人。2012年9月11日，被告彭文静、熊翔与茂名市天华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201××××××××25736），被告彭文静、熊翔购买涉案房屋102房。2014年9月26日，茂名市天华房地产开发有限公司将该房屋交给被告彭文静、熊翔使用，被告彭文静向原告出具《房屋验收确认书》。当日，被告彭文静与第三人天华物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，合同主要内容为：一、乙方将茂名市××××××××2栋4梯102房委托给甲方实行物业管理，自本协议签字之日起至业主委员会成立后物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。物业管理服务事项包括：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、附属配套设施的日常维修、养护和管理、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项。二、物业服务费按建筑面积收取，其中住宅物业：1-5层为0.85元/月/平方米，6-11层为0.9元/月/平方米,12层以上（含12层）为0.95元/月/平方米，商业用房为1.2元/月/平方米，临时卡小车停放4-12小时，5元/辆/次；12-24小时15元/辆/次。临时卡摩托车、电动车停放4-12小时，2元/辆/次；12-24小时，4元/辆/次。三、甲方提供燃气费、生活垃圾清运等代缴收费服务。四、小区广告牌位置需按照甲方统一规定，入住率不满80%以前，公共收益用于弥补前期物业管理经费不足。五、乙方不按约定的交纳物业管理费，甲方可要求乙方补交从逾期之日起的滞纳金，如超三个月的，甲方有权向人民法院起诉追偿。同日，被告彭文静向茂名市天华房地产开发有限公司出具承诺书，承诺：同意遵守《临时管理规约》。被告彭文静收房后，接受第三人天华物业公司提供的物业服务。2014年9月6日，被告彭文静、熊翔（甲方）、被告官德（乙方）及茂名市翔隆房地产中介服务部（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：ＭＭＸＬＦ201426号），约定：甲方将涉案房屋102房以568000元转让给乙方。2016年9月10日，被告彭文静、熊翔与被告官德办理了房屋交接手续，并在第三人天华物业公司进行物业备份。2019年5月22日，被告彭文静、熊翔、被告官德补签《房地产买卖合同》（合同编号：20190522019）一份。2019年6月3日，被告官德办理了不动产登记（权利人：官德，产权证号：粤（2019）茂名市不动产权第0030930号，建筑面积：142.04平方米）。2018年4月16日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司签订了《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》，重新选定原告都市印象公司为粤西明珠前期物业服务企业，对第三人天华物业公司作出了解聘。2018年4月18日，茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司发出《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》，告知小区内的全体业主上述情况，及原告都市印象公司于2018年5月1日进驻小区，将按《粤西明珠前期物业服务合同》约定的服务质量和收费标准为小区业主提供服务。同日，并报备于茂名市茂南区官渡街官北社区×民委员会备案。2019年6月13日，原告都市印象公司（乙方）、第三人天华物业公司（甲方）签订《物业费债权让与协议》，约定：1.截止于2019年4月30日，尚欠甲方物业费的粤西明珠已售未收房业主为98户，欠费总额为873647.32元，已入住业主为27户，欠费总额为102099.4元，合计：975146.72元。2.本协议所称的物业费不单指物业管理企业收取的物业管理服务费，还包括由物业管理企业代收代缴的水电费和公共用水用电分摊费等费用，以及由物业管理企业为小区业主提供的公共设备、设施维护费等费用。另查明，原告已向茂名市水务投资集团有限公司缴清了2019年8月前水费垃圾费，根据缴费清单可知，茂名市水务投资集团有限公司向原告收取的水费自2017年8月起已取消城市附加费。根据茂发改价格〔2017〕58号文件，居民生活用水是指居民居家生活用水，为3.05元/立方米（其中基本水价为2元/立方米、城市附加费0.1元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），对物业小区、招商引资的特殊优惠政策、趸售用水等公共公益类用水的价格，按综合供水价格的80%执行，为2.71元/立方米（其中基本水价1.68元/立方米、城市附加费0.08元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），该类别所有到居民户的终端价格不得突破居民生活用水价格。再根据茂发改价格〔2017〕972号文件，从2017年4月1日起，取消城市附加费，取消后居民居家生活用水水费为2.95元/立方米、公共公益类水费为2.63元/立方米。原告已向广东电网有限责任公司茂名供电局支付截止至2020年4月30日的电梯用电费分摊费、支付截止至2020年4月30日小区路灯庭院灯电费。被告截止至2020年4月30日应向原告支付电梯用电费分摊费780.1元、庭院照明费24.43元、消防设备分摊费10.3元。原告主张其已支付电梯维修费、消防设备分摊费、环境卫生服务费、公共设施维修费、二次增压费维修，未能提供正式票据在案佐证。被告官德未向原告支付自2017年1月至2020年4月30日的物业服务费。再查明，原告都市印象公司于2017年8月24日登记成立，经营范围包括物业管理等，于2018年5月1日入驻涉案小区提供物业管理服务。原告以被告未付清物业服务费、电梯用电费分摊费、庭院照明费、电梯维修费、水费、生活垃圾费、二次增压费、二次增压费维修、消防设备分摊费、环境卫生服务费、公共设备维修费为由，于2020年6月4日诉至本院。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被告彭文静、熊翔是否应承担付款责任；二、《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《物业费债权让与协议》的效力应如何认定；三、原告请求的各项费用是否合理。一、关于被告彭文静、熊翔是否应承担付款责任的问题。被告彭文静、熊翔已将涉案房屋102房转让给被告官德，被告官德系涉案房屋102房的所有人。原告都市印象公司、第三人天华物业公司提供物业服务的对象系被告官德，被告彭文静、熊翔不是合同的相对主体，故原告都市印象公司主张被告彭文静、熊翔支付物业服务费及各项费用，于法无据，本院不予支持。二、关于《粤西明珠小区物业管理服务转让委托协议》、《物业费债权让与协议》的效力应如何认定的问题。茂名市天华房地产开发有限公司与原告都市印象公司、第三人天华物业公司发出《关于粤西明珠小区更换前期物业服务公司的公告》，已告知小区内的全体业主关于物业服务公司变更的情况，及原告都市印象公司于2018年5月1日进驻小区，将按《粤西明珠前期物业服务合同》约定的服务质量和收费标准为小区业主提供服务，并报备于茂名市茂南区官渡街官北社区×民委员会备案，其内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认。被告抗辩该合同无效，于据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，2019年6月13日，原告都市印象公司、第三人天华物业公司签订《物业费债权让与协议》，第三人天华物业公司将未收取的与物业费有关的债权全部转让给原告都市印象公司，在诉讼中，被告官德对该债权的转让已知悉，原告都市印象公司、第三人天华物业公司之间的债权转让对被告官德发生法律效力，原告都市印象公司有权向被告官德收取第三人天华物业公司之前的物业服务费及相关费用。三、关于原告请求的各项费用是否合理的问题。1.物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提供物业服务不到位，被告作为业主可按法律规定的程序要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任，但不能成为其不交或者减交物业服务费的理由。因此，原告都市印象公司请求被告官德支付从2017年1月至2020年4月30日的物业管理费，符合法律规定，本院予以支持，故物业服务费为4829.36元（0.85元/月/平方米×142.04平方米×40个月），原告诉请物业服务费3138.2元，系其自主处分权利的行为，没有违反法律禁止性规定，本院予以支持。2.水费。物业服务公司抄记用水数据，计算出水费，是物业服务公司日常管理中的通常做法，业主对物业服务管理公司所抄记的用水数据有疑问，可要求物业服务公司予以公开核实。如物业服务管理公司拒绝公开，业主可循法律途径解决，但不能因对用水数据有疑问而拒交相应费用。根据原告对被告的水表抄表情况，被告官德应向原告缴纳水费994.1元，本院予以支持。3.垃圾处理费。原告提交相关票据作证，故被告官德应向原告支付垃圾处理费36元，本院予以支持。4.电梯分摊费。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。电梯属于全体业主共享部分的财产，其运行成本应由业主共同承担。被告官德作为粤西明珠西区涉案房屋102房的业主，应承担所涉楼房电梯分摊费及电梯用电费分摊费，原告请求被告官德支付电梯分摊费780.1元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告未能提供正式票据在案佐证其已支付电梯维修费，应承担举证不能的不利后果，其主张被告官德支付电梯维修费218.6元，于据不足，本院不予支持。5.庭院照明费。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。庭院属于全体业主共享的公共部分，其运行成本应由业主共同承担。被告官德作为粤西明珠西区涉案房屋102房的业主，应承担该小区庭院照明费，原告诉请被告官德支付庭院照明费24.43元，有事实和法律依据，本院予以支持。6.环境卫生服务费。原告主张的环境卫生服务费320元，依据不足，本院不予支持。7.消防设备分摊费、环境卫生服务费、公共设施维修费、二次增压费维修，未能提供正式票据在案佐证，无任何证据证实，本院不予支持。8.违约金。根据已经发生法律效力的法律文书，可知原告在涉案小区进行物业服务过程中确有过服务瑕疵，被告并不是无故拖欠物业服务费，故原告请求违约金，本院不予支持。被告彭文静、官德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，其应承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《茂名市物业服务收费管理实施细则》第十六条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、被告官德于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费3138.2元、水费994.1元、垃圾处理费36元、电梯分摊费780.1元、庭院照明费24.43元，共计4972.83元给原告广东都市印象物业服务有限公司；二、驳回原告广东都市印象物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元（原告已预交），由被告官德负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  何秋玲人民陪审员  翁邦雄人民陪审员  谭雅元二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  赖晓萍冯斯婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。