北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64785号原告（反诉被告）：陈南南，男，1992年1月1日出生，汉族，无业，户籍地河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：牛进原，北京市昭德律师事务所律师。被告（反诉原告）：电商（北京）广告有限公司，住所地北京市朝阳区深沟村（无线电元件九厂）[2-2]18幢1801室。法定代表人：王晓廉。委托诉讼代理人：刘新宝，男，1981年3月21日出生，汉族，电商（北京）广告有限公司物业经理。委托诉讼代理人：秦立男，北京德恒律师事务所律师。原告（反诉被告）陈南南（以下简称姓名）与被告（反诉原告）电商（北京）广告有限公司（以下简称电商公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。陈南南之委托诉讼代理人牛进原，电商公司之委托诉讼代理人刘新宝、秦立男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈南南向本院提出诉讼请求：一、判决双方于2018年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；二、判令电商公司返还陈南南租金13197元、保证金24510元，并赔偿陈南南装修损失61000元、物料损失14601元、营业损失126189元（其中租赁期损失40258元，另行建店损失85931元），以上共计239497元。事实和理由：“老婆很芒”是一家全国连锁蛋糕店品牌，主营冷加工榴莲蛋糕等产品，以线上外卖订单为主。为满足北京地区品牌布局要求，陈南南于2018年9月12日与电商公司签署《房屋租赁合同》，约定由陈南南承租北京市朝阳区南三环成寿寺路甲X号X号楼X层X室房屋，拟用于“老婆很芒”榴莲蛋糕成寿寺店经营。《房屋租赁合同》签订前，陈南南明确表示承租房屋将用于经营蛋糕店，在加工过程中会有榴莲气味溢出，并有外卖配送员频繁进出，要求电商公司将租赁用途变更为商业。但电商公司表示合同条款为总公司提供制式版本无法变更，实际履行中按商业用途使用即可，为此陈南南才与电商公司确定签约。合同签订后，陈南南按照电商公司的要求提供的装修施工图与房屋平面布局图中，标明了房屋分割间的实际用途，经电商公司审核通过后才进行施工，完工后顺利通过了电商公司的工程验收。此后陈南南又在电商公司的协助下注册成立北京某餐饮管理有限公司，并办理食品经营许可证，店铺正常上线进行蛋糕制作和配送工作，电商公司从未提出异议。由于电商公司招商不利，导致陈南南承租的3号楼仅有个别商户入驻，电商公司为了清退3号楼商户将物业整体退还给业主，于2018年10月23日强行要求陈南南搬迁至2号楼。但由于陈南南拒绝补偿因搬迁引起的房屋装修等损失，陈南南未予同意。电商公司于2019年12月6日晚八点后限制外卖配送员进出，导致该店外卖订单数量大幅下滑，严重影响了营业收入，致使店铺无法正常经营。为缓解订单快速下滑带来的压力，陈南南多次与电商公司进行交涉。电商公司在2019年5月23日至2019年5月24日多次拒绝给陈南南店铺充电费，导致陈南南店铺大量冷冻食品融化，损失惨重。由于电商公司一系列营业限制措施导致陈南南无法继续经营，陈南南于2019年5月24日清空承租房屋内设施，并发函通知电商公司解除合同，要求其返还租金、押金并赔偿给陈南南造成的损失。电商公司拒绝收房和赔偿。故诉至法院，请求判如所请。电商公司辩称并反诉称：一、关于合同解除的原因。1.陈南南提出的因我方招商不利，于2018年10月23日强行要求搬迁至2号楼。实际情况是我方曾与其协商是否愿意搬迁至2号楼，且承诺如果其愿意，面积及装修均由我司负责。搬迁采取自愿原则，我司无需强制要求搬迁。陈南南对此并没有提供相关证据，且陈南南在2018年10月23日之后继续使用租赁房屋，我方继续为其提供服务的事实，也可以证明陈南南所述并非事实。2.对陈南南提出的电商公司因搬迁事宜限制晚八点以后外卖员进出，导致其店铺无法正常经营，收入下滑，也不符合事实。自陈南南公司入驻园区以来，其室内垃圾清理不及时，操作间灰尘堆积脏乱，并且曾多次用电磁炉制作千层蛋糕过程中，导致因室内浓烟过多，烟感多次报警，物业人员多次沟通无效，该公司负责人坚决否认烟感报警因室内浓烟造成。于2018年12月5日勒令整改后继续允许经营，陈南南公司也于2018年12月5日发函我司确认整改。后因该公司对配送人员管理不善，多次出现配送人员到其他楼层、其他房间滞留以及吸烟等现象，因我园区为无烟园区，仅一处吸烟处在3号楼侧后方，园区内无保安24小时执勤，晚上配送人员各楼层滞留存在严重的安全隐患。为避免发生盗窃及火灾等隐患发生，我司物业部工作人员曾多次与该公司负责人沟通。陈南南的行为严重违反《房屋租赁合同》附件三、附件五，我司物业管理人员在与陈南南多次沟通未果的情况下，采取的限制措施。3.陈南南提出的我司自2019年5月23日至2019年5月24日拒绝向该公司充值电费，不符合事实。二、关于陈南南的请求。1.陈南南退还租金的诉讼请求。2019年5月30日，陈南南自行搬离承租房，且一直没有与我公司办理房屋交接手续，没有退还房屋钥匙，导致实际房屋交接时间在2019年7月24日。因此租赁合同解除时间应为2019年7月24日。而其实际交付租金的使用期限截止日为2019年7月11日，因此我司无需退还租金。2.陈南南退还保证金的诉讼请求。陈南南单方提前解除合同，构成违约，按照合同约定，我司有权扣留陈南南的履约保证金。3.陈南南赔偿损失的诉讼请求。陈南南装修损失、营业损失由陈南南单方违约，强行解除合同导致的，应由其自行承担。而且其主张的装修损失，营业损失并没有提供对应发票，支出记录、缴税凭证等有效证据。陈南南的物料损失，系由于停电导致的损失。如前所述，充电费的事宜我方没有权限处理，与我方无关，不应由我方承担，而且陈南南在明知会停电的情况下未采取有效措施避免损失。同时，其主张的物料损失并没有提供对应发票，支出记录等有效证据。因此，陈南南赔偿损失的诉讼请求应由其自行承担。另，陈南南提前退租单方解除合同，根据合同约定，应承担违约责任。故提起反诉，要求：一、陈南南支付房屋逾期使用费共计6536元（逾期占用天数为2019年7月12日至7月24日，共计12天）；二、请求陈南南支付免租期内的房租8170元；三、陈南南支付房屋设施损失1375.2元。陈南南针对反诉辩称：首先，在本诉中陈南南已经提供了大量证据证明解除租赁合同的根本原因是电商公司强行要求陈南南将承租房屋恢复办公状态，因陈南南未予配合，电商公司便采取限制配送员出入、断电等措施强制清退，导致陈南南无法经营而被迫解除合同。其次，对于电商公司主张的房屋占用费、免租期房租、房屋设施维修费用等，都是由于电商公司违约导致陈南南被迫搬离引起，且电商公司在接到通知后一直拒绝收房，因此相应的损失应当由电商公司自行承担。经审理查明：2018年9月12日，陈南南（作为承租方，乙方）与电商公司（作为出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定电商公司将北京市朝阳区南三环成寿寺路甲X号X号楼X层X室（以下简称涉案房屋）出租给陈南南使用，租赁房屋用途为办公。租期自2018年9月12日起至2022年6月30日止。免租期为30天，自2018年9月12日起至2018年10月11日止，租金起算日为2018年10月12日，免租期内乙方免付租金。租金标准：自2018年9月12日起至2020年10月11日止，租赁房屋每天每平方米建筑面积租金为3.5元（包含每天每平方米建筑面积0.6元的物业管理费），每月租金为8170元，年租金为98040元。支付方式为押三付三，其中首期租金为24510元，履约保证金为24510元。甲方于2018年9月12日前将房屋交付乙方。如乙方不履行或不完全履行合同义务，甲方有权要求乙方承担继续履行、采取补救措施以及对甲方进行赔偿等违约责任。合同第七条“甲方的承诺、权利和义务”中约定，甲方保证租赁期间乙方经营所需水、电、暖的供应（除不可抗力原因，如市政停水、停电、停暖、或园区外围水、电、暖设施受到损坏导致的停水、停电、停暖）。合同第八条“乙方的承诺、权利和义务”中约定，乙方自行办理其在承租区域合法经营的所有许可、批准和执照，并对承租区域内所进行的一切行为负责。乙方在办理完毕本合同附件四中载明的各项施工许可，并按照规定标准向甲方交纳了装修押金和装修施工综合管理费后，方可开始装修施工。合同第十条“合同终止”中约定，租赁期届满本合同自动终止，乙方应于租赁期限届满之日向甲方返还租赁房屋，并由甲方验收确认，签订确认书。在甲方确认乙方在租赁期限内不存在任何违约行为，将在该园区注册地址迁出后，甲方在三十日内退还乙方履约保证金。乙方欠付租金或其他费用，或者因乙方违约给甲方造成损失的，甲方有权优先从履约保证金中扣除相应款项，剩余的保证金退还给乙方。合同签署后，电商公司依约将涉案房屋交付陈南南。陈南南于2018年9月13日交付押金24510元、租金24510元、物业费1381元；于2018年12月18日交付租金24510元；于2019年3月25日交付租金24510元。2019年5月27日，北京某餐饮管理有限公司向电商公司赵某发送《申请书》，载明该公司于2019年5月24日搬离涉案房屋，并正式通知解除合同。庭审中，陈南南提交如下证据：1.陈南南员工贺某与电商公司员工王某之间于2018年12月29日的通话录音，其内容包括如下：（贺某）当时找咱们的时候就说的清楚，配送员会进，然后会有榴莲味，咱们做的是蛋糕店。（王某）嗯，对啊。这个领导都说了，领导没问题。（贺某）你是跟哪个领导说的呀。（王某）我们销售领导。2.某文化集团园区客户注册登记申请表及公函，上述注册登记表显示陈南南申请在某科技创新园注册北京某餐饮管理有限公司，主营业务为蔬果拼盘、裱花蛋糕。上述公函由陈南南向电商公司发送，内容为因办理工商注册事宜，需电商公司提供房产证复印件等材料，陈南南公司经营范围为销售食品，业态为水果蛋糕。3.北京某餐饮管理有限公司营业执照，食品经营许可证，显示该公司的经营范围为餐饮管理、销售食品，经营项目为糕点类食品制售，含裱花蛋糕等。4.贺某与电商公司物业经理之间的微信聊天记录，内容显示贺某就装修等事宜与电商公司员工沟通，其中电商公司曾称“把电磁炉先收起来，外面就留一个，别全放在外面”。5.陈南南与被告员工赵某之间的微信聊天记录，其中2018年11月12日，赵某称“咱们公司上下班具体时间需要跟您确认一下……他们跟上游那边反映了咱们家配送员晚上11点了还有取件的……如果您家晚上要是营业时间超过晚上10点的话，配送员就别让他们进院了”，2018年12月3日，赵某称“咱们这是办公区，您家在办公楼里确实是异类，没有人要清您家，既然您家选择在办公楼里经营，那就只能按办公楼要求办事，快递员满楼窜是您家管理不严”。2019年5月12日，陈南南称其用电受限，要求电商公司解决。2019年5月19日，陈南南称“时间到了还没有电”。2019年5月23日，陈南南称“今天下午我们店里小伙子去充电，还是不给充，晚上断电了，我们的损失会追究”。2019年5月24日，陈南南称“电的问题帮忙解决下”，赵某回复“我知道，我在找他，等我电话……上游那边已经谈完了，我已经上报了”。2019年5月27日，陈南南称“我们公司已经于5月24日正式搬走”并通知解除合同。2018年5月29日，陈南南称“明天我这边会配合您这边办理房屋搬出交接时间，明天会将房屋内设备物品清空，交钥匙给您，但您领导那边给出的条件我们不予认可”。2018年5月30日，陈南南称“我们已经把房屋搬空，通知您这边正常收房但您这拒绝收房。我这边会直接通过法律程序追讨全部损失要求赔偿”。赵某回复称“好的，我会即刻上报领导”。6.石某与物业充电负责人的电话录音，内容显示陈南南一方前往物业公司充电费，物业充电负责人要求其找电商公司协商。7.陈南南与赵某于2019年5月30日的通话录音，其中陈南南称已经将房屋物品搬空，要把钥匙交给赵某，赵某回复“领导不让我收房……解除协议签不了，就不让我收房”。8.照片，用以证明其装修支付费用61000元以及因停电造成物料损失（食品原材料）14601元；9.美团网、饿了么等网络平台营业额统计，用以证明其营业损失126189元。10.贺某出具的付款说明及微信支付凭证，用以证明陈南南的装修损失情况。电商公司未认可上述证据1、6、8、9、10的真实性；认可上述证据2、3、7的真实性，但主张陈南南承租房屋用做电商，不存在快递员取货的情况；认可证据4、5中的聊天对象为电商公司员工。审理中，电商公司提交如下证据：1.短信聊天记录，电商公司自述为其物业管理员的询价过程，用以证明陈南南主张的CAD图纸制作费用1万元不符合市场价格。2.照片、报价单、立项申请书、增值税专用发票、银行业务回单，用以证明陈南南在搬离房屋时故意损坏吊顶灯具设施，造成电商公司损失1375.2元。陈南南未认可上述证据1的真实性，认可上述证据2的真实性，但未认可证明目的。经询，电商公司称其实际收房时间为2019年7月24日，但双方未办理交接手续。本院认为：陈南南与电商公司自愿签订《房屋租赁合同》，约定内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。陈南南与电商公司在租赁合同中约定，电商公司应保证租赁期限内陈南南经营所需水电的供应。但根据在案证据所示，在经营过程中，涉案房屋存在断电现象，且在陈南南多次催告的情况下，涉案房屋电力供应仍未得到改善。电商公司未能依约履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。基于以上论述，对于双方的诉讼请求，本院认定如下：对于本诉诉讼请求，本院认定如下：陈南南要求确认双方合同于2019年5月24日解除。鉴于电商公司违约在先，陈南南要求解除合同，本院不持异议。但对于解除时间，应当以解除通知到达对方时即2019年5月27日为准。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，电商公司构成违约并导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。现陈南南要求电商公司退还租金、保证金，符合法律规定，本院予以准许，但租金数额计算有误，应扣除陈南南实际使用涉案房屋期间即截至2019年5月30日的费用。关于装修损失，此为陈南南为履行合同、根据其经营需要而发生的必要支出，因电商公司违约导致合同无法继续履行，其应当赔偿装修损失。对于装修损失的数额，本院结合当事人提交的装修图纸、照片、房屋使用期间、双方违约程度等予以酌定。关于物料损失，陈南南承租房屋用于经营糕点制作，所存放的原材料需低温保存，因断电行为导致其陈南南原材料受损符合常理，故本院对其主张予以采信，具体数额由本院结合当事人提交的证据以及双方的违约程度予以酌定。上述装修损失及物料损失均在经济损失范畴内一并予以支持。关于营业损失，陈南南所提交的证据不足，且原告未予认可，本院不予支持。对于反诉诉讼请求，鉴于电商公司违约在先，且并未提交充分证据证明其损失由陈南南造成，故本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陈南南与电商（北京）广告有限公司于二〇一八年九月十二日签署的《房屋租赁合同》于二〇一九年五月二十七日解除；二、电商（北京）广告有限公司于本判决生效后七日内给付陈南南租金11393元、押金24510元；三、电商（北京）广告有限公司于本判决生效后七日内赔偿陈南南经济损失30000元；四、驳回陈南南其他诉讼请求；五、驳回电商（北京）广告有限公司全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4892元，由陈南南负担3444元（已交纳），由电商（北京）广告有限公司负担1448元[陈南南已交纳，电商（北京）广告有限公司于本判决生效后七日内给付陈南南]。反诉案件受理费101元，由电商（北京）广告有限公司负担（已交纳）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年十二月十七日书记员 贾宜臻