四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初2053号 原告：四川锦瀚华业投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区金履路300号1层。 法定代表人：刘延森，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 被告：都江堰市锐意酒店管理有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇天乙街A-6-5号。 法定代表人：芮明光，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张明福，四川公生明律师事务所律师。 原告四川锦瀚华业投资管理有限公司（以下简称锦瀚公司）与被告都江堰市锐意酒店管理有限公司（以下简称锐意酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦瀚公司的委托诉讼代理人窦远腾、被告锐意酒店的委托诉讼代理人张明福到庭参加诉讼。因本院（2019）川0181民初968号案件正在上诉审理中，本案必须以上诉案件的审理结果为依据，本院于2019年7月10日作出（2019）川0181民初2053号《民事裁定书》，裁定本案中止诉讼。2019年10月14日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终13979号《民事判决书》，中止诉讼原因消除，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。 锦瀚公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的租赁合同，判决锐意酒店将承租的都江堰市天乙街A-6-5号3-6楼、负一楼停车场腾退返还给锦瀚公司；二、判决锐意酒店支付锦瀚公司租金748948.6元（租金暂从2018年9月18日起计算至2019年3月17日），并判决锐意酒店按照合同约定支付违约金（从2018年9月18日起计算至租金给付清结之日止，按照年利率24%计算）；三、本案诉讼费由锐意酒店承担。诉讼中，锦瀚公司变更诉讼请求：一、解除原、被告之间的租赁合同，判决锐意酒店将承租的都江堰市天乙街A-6-5号3-6楼、负一楼停车场腾退返还给锦瀚公司；二、判决锐意酒店向锦瀚公司支付2018年9月18日至2019年3月17日的租金748948.6元，并支付违约金（以748948.6元为基数，按照月利率2%计算，从2018年9月3日起计算至租金付清之日止）；三、判决锐意酒店向锦瀚公司支付2019年3月18日至2019年9月17日的租金770549.4元，并支付违约金（以770549.4元为基数，按照月利率2%计算，从2019年3月3日起计算至租金付清之日止）；四、判决锐意酒店向锦瀚公司支付2019年9月18日至2020年3月17日的租金770549.4元，并支付违约金（以770549.4元为基数，按照月利率2%计算，从2019年9月3日起计算至租金付清之日止）；五、判决锐意酒店向锦瀚公司支付2020年3月18日至租赁合同解除之日止的租金（以2019年3月18日至2020年3月17日的年度租金1541098.79元为基数，按逐年上涨3%计算）；六、判决锐意酒店向锦瀚公司支付租赁合同解除后至锐意酒店腾退租赁物之日止的占有使用费（以2019年3月18日至2020年3月17日的年度租金1541098.79元为基数，按逐年上涨3%计算）。七、本案诉讼费由锐意酒店承担。事实与理由：2013年1月18日，原被告签订了《租赁合同》，约定锦瀚公司将位于四川省都江堰市天乙街A-6-5号3-6楼及负一楼停车场出租给锐意酒店使用，锐意酒店用于经营酒店注塑机、餐饮、娱乐等。房屋建筑面积为3050.96平方米，月租金为36元/平方米；负一楼车位费200元每月每个。合同约定租赁期限为15年零3个月，从2013年3月1日起至2028年5月31日止，其中2013年3月1日至2013年5月31日为免租期。免租期以房屋实际交付为准，如实际交付日期推迟，免租期及租赁期限相应顺延。3-6楼房屋月租金从第三年其每年递增3%，租金每半年支付一次，提前15日支付下期租金。锐意酒店逾期支付租金应当按照未付金额的0.5%按日支付违约金。《租赁合同》附件三及租金测算表对租金进行了明确约定。合同签订后，锦瀚公司将租赁标的物在2013年12月18日交付给锐意酒店使用。免租期3个月，租金起算日期为2014年3月18日。截止2018年9月17日，3-6楼及负一楼停车场租金锦瀚公司已通过诉讼解决，都江堰市人民法院（2018）川0181民初3540号《民事判决书》判决锐意酒店支付锦瀚公司租金2060171.79元。判决生效后，锐意酒店没有履行支付义务。锦瀚公司申请强制执行，锐意酒店仍未履行支付义务。锦瀚公司曾给锐意酒店送达书面的租金催收告知书，要求锐意酒店支付法院已经判决的及其他应当支付的租金，但锐意酒店拒不支付。在都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）起诉锦瀚公司房屋租赁合同纠纷一案（案号为2019川0181民初968号）中，锐意酒店作为案件的第三人及次承租人明确表示放弃代为支付租金以抗辩出租人合同解除权的权利。锐意酒店的上述行为已经构成违约，应当承担支付租金及违约金的责任，锦瀚公司有权解除租赁合同关系，要求锐意酒店腾退返还租赁标的物。锦瀚公司为维护其合法权益，诉至本院。 锐意酒店辩称，一、不同意解除合同，酒店一直有履行合同的诚意；二、因案涉房屋周围拆迁、施工、打围、政府征收等导致发生了根本性变化，酒店入住率直线下降，请求下调租金标准；三、整个案件的起因系锦瀚公司收到锐意酒店支付的480万元租金后，长达几年时间不支付给业主方导致，其过错责任在锦瀚公司；四、锦瀚公司至今未开具租赁费发票，也未提供房屋产权证，直接影响酒店证件办理和更换不能，酒店有权根据合同约定抗辩不支付租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月18日，锦瀚公司与锐意酒店签订了《租赁合同》，合同案涉条款约定：1、锦瀚公司将位于都江堰市天乙街A-6-5号3-6楼及负一楼停车场出租给锐意酒店用于经营酒店住宿、餐饮、娱乐等；2、房屋建筑面积为3050.96平方米（最终以产权登记面积为准），其中3-6楼每层762.74平方米、负一楼停车场共约1359平方米及所涉及建筑物的楼顶；3、租期15年零3个月，自2013年3月1日起至2028年5月31日止，其中2013年3月1日起至2013年5月31日为租金的免租期，免租期以房屋实际交付日期为准，如实际交付日推迟，免租期及租赁期限相应顺延；4、合同项下的租赁范围包括房屋及土地使用权、以及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、停车位等；5、自起租日起锐意酒店承租范围（含房屋、院落、设施设备等）的月租金标准为3-6楼为36元／平方米，从第三年起递增3%，每半年支付一次，负一楼车位费每个每月200元，计4800元/月；6、锦瀚公司承诺在合同有效期内不再以任何理由调整租金，锐意酒店无需支付本合同租金以外的其他任何费用。该合同所附租金测算表载明：地下室24个车位年租金为57600元不变，地上面积3050.96平方米交付租金为第一年1318014.72元、第二年1318014.72元、第三年1357555.16元、第四年1398193.95元，第五年1440297.20元，第六年租金1483498.79元，即逐年递增3%。7、乙方未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的0.5%要求乙方支付滞纳金；乙方超过20日未交付租金的，甲方有权解除合同，并要求乙方限期搬离。8、乙方就租赁物进行的装修投入、成果等不可拆除的添附物、附着物、混合物等资产在合同到期或因乙方原因导致本合同解除的无偿归甲方所有。 2017年1月，兴堰公司以锦瀚公司为被告向本院提起诉讼，请求解除兴堰公司与锦瀚公司签订的《商铺租赁合同》，判令锦瀚公司向兴堰公司支付租金2756894元及违约金，本院以（2017）川0181民初272号立案受理后，锦瀚公司申请追加次承租人锐意酒店为第三人，本院予以准许。2018年6月15日，本院作出民事判决，判决锦瀚公司向兴堰公司支付租金3501267.25元，驳回兴堰公司其他诉讼请求，兴堰公司及锦瀚公司均未在法定期限内提起上诉，该判决已生效。该判决书中还认定了与本案相关的以下事实： 一、2013年1月14日，作为甲方的兴堰公司与作为乙方的锦瀚公司签订《商铺租赁合同》，与本案有关的约定主要有：一、商铺地址、面积：甲方将位于都江堰市××街××斜对面Ａ-6-5项目的房屋出租给乙方，房屋建筑总面积6647.88㎡。其中：一层面积约1118.96㎡，待返还完成后，按实际面积为准。二层面积：1118.96㎡，三至六层每层面积均为762.74㎡。上述招商面积合计5241.46㎡（最终面积以测绘报告为准），按此面积计算房租。负一层面积1359㎡，24个车位。二、租赁期限：1、房屋租期为15年，自2013年12月1日起至2028年11月30日止。2、甲方给予乙方9个月的装修期自2013年3月1日起至2013年11月30日止，在此期间不计算房租。三、双方约定乙方经营的商品／服务种类为酒店、餐饮、娱乐，品牌：如家。四、租金及其他费用交纳方式：1、前三年租金价格不变，第四至第五年逐年递增3%，第六至第十年逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%（前三年租期为：2013年12月1日－2016年11月30日）。第一年至第三年租金价格为21元／㎡／月。年租金为1320847元，不含车库租金。车位租金按200元／月／个计算，共计24个车位，年租金为57600元。 二、2013年12月20日，作为甲方的兴堰公司与作为乙方的锦瀚公司签订《房屋租赁补充合同》，约定：双方于2013年1月签订租赁合同（下称“原合同”）。甲方出租的房屋位于都江堰市××街××斜对面的Ａ-6-5项目，面积约6647.88㎡。甲方于2013年11月取得正式的消防合格证，完成了消防验收工作，并于2013年12月16日完成该项目场地、绿化、项目主体、所有设施设备的移交工作。双方就原合同中未尽事项签订如下补充协议：双方商定房屋租期为15年9个月，起止时间根据实际交房时间更正为：自2013年12月18日起至2029年9月17日止；装修免租期自2013年12月18日起至2014年9月17日止。 2018年8月27日，锦瀚公司以锐意酒店为被告向本院起诉，请求判令解除双方签订的租赁合同、被告返还房屋并支付租金及违约金、费用损失等，并主张一、二楼租金另诉。本院以（2018）川0181民初3540号立案审理后，于2019年1月10日作出民事判决，判决锐意酒店支付锦瀚公司欠付的截止2018年9月17日的负一楼、3-6楼租金共计2060171.79元，驳回锦瀚公司其他诉讼请求。锐意酒店不服该判决，向成都市中级人民法院申请再审，成都市中级人民法院立案审查后作出（2019）川01民申574号《民事裁定书》，裁定驳回锐意酒店的再审申请。该判决书中还认定了与本案相关的以下事实：前述合同签订后，2013年12月18日，锦翰公司将租赁标的物交付锐意酒店使用，因免租期为3个月，租金起算时间为2014年3月18日。 2019年2月18日，兴堰公司以锦瀚公司为被告向本院提起诉讼，请求解除兴堰公司与锦瀚公司签订的《商铺租赁合同》，判令锦瀚公司向兴堰公司支付租金362784元及违约金，本院以（2019）川0181民初968号立案受理后，锦瀚公司申请追加次承租人锐意酒店为第三人，本院予以准许。2019年6月13日，本院作出民事判决，判决：解除兴堰公司与锦瀚公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；锦瀚公司与锐意酒店于本判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，锦瀚公司与锐意酒店应当向兴堰公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费；锦瀚公司于本判决生效后十日内支付兴堰公司自2018年9月18日起至本判决生效后十日内的房屋租金及车库租金；保证金20万元，不予退还；驳回兴堰公司的其他诉讼请求。锦瀚公司和锐意酒店不服该判决均提起上诉。成都市中级人民法院立案后经审理于2019年10月14日作出（2019）川01民终13979号《民事判决书》，判决：一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第一、二、三项，即：解除都江堰兴堰投资有限公司与四川锦瀚华业投资管理有限公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司于本判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司应当向都江堰兴堰投资有限公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费包括房屋租金和车库租金，其计算方式：2019年9月17日前的房屋租金按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后的房屋租金按合同约定逐年递增5%计算，车库租金按年租金57600元计算）；四川锦瀚华业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付都江堰兴堰投资有限公司自2018年9月18日起至判决生效后十日内的房屋租金及车库租金（房屋租金计算方式：2018年9月18日至2019年9月17日按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后按合同约定逐年递增5%计算；车库租金计算方式：按年租金57600元计算）；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第四项，即：都江堰兴堰投资有限公司收取的四川锦瀚华业投资管理有限公司保证金20万元，不予退还；三、驳回都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。 另查明，（2019）川01民终13979号民事判决的生效时间为2019年11月11日。 以上事实，有各方当事人工商信息、租赁合同、（2017）川0181民初272号民事判决、（2018）川0181民初3540号民事判决、（2019）川01民申574号民事裁定、（2019）川0181民初968号民事判决、（2019）川01民终13979号民事判决、生效证明及当事人当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，关于案涉《租赁合同》是否解除和腾退的问题。锦瀚公司与锐意酒店签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本院于2019年1月10日作出（2018）川0181民初3540号《民事判决书》，判决锐意酒店向锦瀚公司支付截至2018年9月17日的租金2060171.79元。该判决生效后，因锐意酒店未足额履行支付义务，锦瀚公司向本院申请强制执行。并且至本案起诉时，锐意酒店亦未向锦瀚公司支付租金。《租赁合同》中双方约定“超过20日未交付租金的，甲方有权解除合同”。现锦瀚公司再次起诉要求解除合同，依法有据，本院予以支持。合同解除后，锐意酒店应当腾退案涉租赁物，但因四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终13979号《民事判决书》已对锐意酒店腾房退还兴堰公司作出生效判决，对锦瀚公司在本案中请求锐意酒店腾退租赁物返还给锦瀚公司的诉请，依法不应再行处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”同时《租赁合同》中约定因承租人的原因导致合同解除的，承租人的装修投入等不可拆除的添附物等资产归出租人无偿所有。因此，锐意酒店未支付租金导致合同解除，应自行承担装修残值损失。 关于租金及占有使用费的问题。本院（2018）川0181民初3540号《民事判决书》已对锐意酒店向锦瀚公司支付案涉租赁物截至2018年9月17日的租金2060171.79元作出生效判决，庭审中锐意酒店亦未提交证据证明其支付了2018年9月18日起的租金。成都市中级人民法院（2019）川01民终13979号《民事判决书》已判决锦瀚公司和锐意酒店于本判决生效十日内腾退租赁物，并向兴堰公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占用使用费。对逾期腾退后的占有使用费，本院依法不应再行处理。庭审中，双方均认可案涉租赁物仍由锐意酒店在使用。故租金计算的期间为2018年9月18日至2019年11月21日。根据合同约定，2018年9月18日至2019年3月17日的租金为748948.6元（1497897.2元÷12月×6月），2019年3月18日至2019年11月21日的租金为1044522.51元[1541098.79元÷12月×（8月+4/30月）]。因此，锐意酒店应向锦瀚公司支付租金1793471.11元。 关于违约金的问题。锦瀚公司主张以未付租金为基数，按照月利率2%计算违约金，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、解除原告四川锦瀚华业投资管理有限公司与被告都江堰市锐意酒店管理有限公司于2013年3月18日签订的《租赁合同》； 二、被告都江堰市锐意酒店管理有限公司于本判决生效后五日内向原告四川锦瀚华业投资管理有限公司支付租金1793471.11元； 三、驳回原告四川锦瀚华业投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25120元，减半收取12560元，由被告都江堰市锐意酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白艳雯 二〇二〇年十二月十六日 书记员  徐星月