河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初13100号原告：吴雨霖，女，汉族，1994年3月20日出生，户籍地湖南省。委托诉讼代理人：陈方，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王政强，河南良承律师事务所实习律师。被告：河南绿地城置业有限公司，住所地郑州市**德化街**德化无限城**903。法定代表人：方东兴，总经理。委托诉讼代理人：吴利波，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑如芸，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告吴雨霖诉被告河南绿地城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴雨霖及其委托诉讼代理人陈方、王政强，被告河南绿地城置业有限公司的委托诉讼代理人吴利波、郑如芸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴雨霖向本院提出诉讼请求依法判令：1.解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号190××××****）与《郑州绿地城三区地下车位使用权转让协议》同时撤销合同备案手续及注销预告登记手续，并退还原告预交房款、车位转让费、房屋维修基金、违约金共计971100.03元；2.案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年8月4日，原告吴雨霖与被告河南绿地城置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号190××××****，约定原告从被告处购买其位于二七区××、××路南的“绿地城三区”项目第一幢第一单元8层805号房，合同第八条规定：出卖人河南绿地城置业有限公司应当在2020年4月30日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将具备经勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五大参建主体联合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但截至起诉之日，原告已依约向被告支付了房款，被告河南绿地城置业有限公司并未按合同要求交付涉案房屋，经多次催告后至今仍不能依约履行合同，且涉案商品房仍处于在建阶段，已无按合同约定日期履行的可能。同时，原告与被告于2019年7月24日签订《郑州绿地城三区地下车位使用权转让协议》一份，约定原告购买位于“绿地·绿地城”三区住宅地下车位负二层B区007号地下停车场一个，供原告停放小型汽车使用，且原告支付了相关款项，至今被告仍无法交付车位。原告按约定交付首付款及购房款共计838834.03元，被告未能按约定交付房屋，根据合同第九条规定，被告如未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用且逾期超过60日，原告有权解除合同，被告应当在原告解除合同通知达到的60天内退还全部已付款，并按原告已付款的1%向原告支付违约金。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中原告吴雨霖与被告河南绿地城置业有限公司于2019年8月4日签订的《商品房买卖合同》依法应予解除，同时退还涉案房屋维修基金8956元。原被告间签订的《郑州绿地城三区地下车位使用权转让协议》也已无法依约履行，依法应予解除，返还原告车位转让费105000元，以上共计971100.03元。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告河南绿地城置业有限公司辩称：被告延期交房不构成根本性违约，且延期交房符合合同约定的可延期情形，原告诉请解除合同，并要求承担违约金没有事实和法律依据。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第四条第4款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工：遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上的大风天气造成无法正常施工；遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等决定，造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。根据郑州市人民政府发布郑政文〔2018〕177号《郑州市重污染天气应急预案（2018年修订）》等扬尘治理文件，以及2020年2月6日郑州市新型冠状病毒感染的疫情防控领导小组办公室通告等涉及延期159天，且均属于合同约定延期的情形。合同约定交房时间应从2020年4月30日延期至2020年10月6日。依据《民九会议纪要》第47条：“【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”的规定精神，被告在合同签订后交付前，××疫情，尤其是该突发公共事件导致施工受阻，但目前工程已经复工，且能够预见交房日期，不存在合同目的不能实现的情形。故被告不构成根本性违约。二、商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，合同解除后涉及商品房买卖合同备案撤销和预告登记的注销，即使判令解除合同，也应当判决备案撤销和预告登记的注销，一次性解决纠纷依据《民九会议纪要》第49条和第36条规定的精神，在双务合同中，原告起诉请求解除合同，被告主张合同继续有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。而商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，双方在签署正式的《商品房买卖合同》后要进行合同备案和预告登记的登记，而案涉房屋进行了备案和预告登记。若商品房买卖合同解除后，还要涉及原告协助被告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续，程序复杂。若未办理备案和预告登记注销手续，被告就不能顺利收回房屋进行出卖，更不利于房屋的再次流转和市场交易。尤其是在新冠疫情的影响下，房地产市场异常低迷，若众多购房人均效仿解除合同，可能直接导致公司债务负担沉重，企业不堪重负而不能正常运营。如法院判决解除《商品房买卖合同》的，请求法院判决原告协助被告办理案涉商品房买卖合同备案注销手续。仅解除合同，没有办理备案和预告登记的注销手续，将导致被告不能收回房屋进行出卖，被告只能另诉解除案涉房屋的备案注销，不符合一次性解决纠纷的法律精神，有违公平且增加了双方的诉累。再者，双方的商品房买卖合同被判令解除后，商品房买卖合同备案注销手续未完成，一旦原告的债权人对案涉房屋进行查封，将严重损害被告的合法权益。因此，即使判令解除合同，也应一并判令将商品房买卖合同备案和预告登记手续予以注销。综上分析，合同不应解除，请求驳回原告诉请。按照双方合同约定，原告支付商业贷款的时间应为2019年10月4日，而实际上原告支付的商业贷款时间是、2020年1月7日。依据双方签订的商品房买卖合同第八条第二款第二项，买受人逾期交款的，则出卖人交房期可相应推迟，原告逾期付款95天，被告有权依据合同约定延期95天。第二点意见，原告购买的车位是在郑州市原青源物业服务有限公司处购买，被告将车位全部出卖给了郑州市原青源物业服务有限公司。原告又通过该公司购买车位，该款项不应由被告退还给原告。经审理查明：原、被告于2019年8月4日签订编号为190××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于二七区××、同心路南××单元××号房××套（建筑面积137.79平方米），单价每平方米11384.86元，总金额为1568720元。原告于2019年8月4日交纳首付款478720元，另外1090000元付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019年10月4日。被告应当在2020年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经勘查单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五大参建主体联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。被告收到维修基金8956元、首收付款478720元，商业贷款109000元。涉案房屋至今仍处于未完工状态。再查明，被告与郑州市原清源物业服务有限公司签订《关于郑州绿地城三区、八区大单车位的协议》，被告委托郑州市原清源物业服务有限公司全权处理负责办理【郑州绿地城】项目地库尚未出让的平面车位使用权转让事宜。郑州市原清源物业服务有限公司向原告代收取车位费共计105000元。原告与被告签订《郑州绿地城三区地下车位使用权转让协议》。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过60日，且时至今日被告仍不能向原告交房，现解除合同的条件已成就，故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号190××××****）与《郑州绿地城三区地下车位使用权转让协议》同时撤销合同备案手续及注销预告登记手续的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同解除后，原告应协助被告办理涉案房屋备案注销及预告登记撤销手续；鉴于双方的《商品房买卖合同》及《郑州绿地城三区地下车位使用权转让协议》的解除，被告应退还原告首付款478720元、维修基金8956元、车位费105000元；同时根据合同约定依法支持，被告向原告支付违约金15687.20元；原告的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告吴雨霖与被告河南绿地城置业有限公司签订的编号为1900531****的《商品房买卖合同》及《郑州绿地地三区地下车位使用权转让协议》；二、被告河南绿地城置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告吴雨霖首付款478720元、维修基金8956元、车位费105000元、违约金15687.2元，共计608363.2元；三、原告吴雨霖于判决生效之日起十日内协助被告河南绿地城置业有限公司办理合同编号为1900531****《商品房买卖合同》备案注销手续及预告登记撤销手续；四、驳回原告吴雨霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13511元，减半收取6755.5元，由原告吴雨霖负担2523.4元，被告河南绿地城置业有限公司负担4232.1元。余额6667.5元（因原告吴雨霖预交13423元），退给原告吴雨霖。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李世明二〇二〇年十二月三十日书记员  李曌欣