福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2736号 原告：陈志威，男，1968年11月28日出生，汉族，住福建省宁德市。 被告：福建省澳泰房地产有限公司，住所地福建省东侨经济技术开发区金港名都C区会所。 法定代表人：姚必科，执行董事。 委托诉讼代理人：黄象伟，男。 原告陈志威与被告福建省澳泰房地产有限公司（以下简称澳泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志威、被告澳泰公司的委托诉讼代理人黄象伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈志威向本院提出诉讼请求：澳泰公司返还陈志威多支付的购房款21102元（167844/82.56×10.38），并赔偿损失82697元[(10000元-2033元)］×10.38，暂以市场价每平方米10000元为标准计算，具体以评估价格为准。事实与理由：陈志威于2009年11月24日与澳泰公司签订《商品房买卖合同》，向澳泰公司购买××名都××区××栋××室房屋，建筑面积为82.56平方米，房屋价款167844元，交房时间为2011年12月31日，但澳泰公司在于陈志威签订上述合同，并向陈志威收取总额为167844元的购房款后，长期违约无法交房，直至2020年4月8日才办理不动产权证，证号闽（2020）宁德市不动产权证第××××59号。陈志威收到产权证后，发现该房屋的建筑面积只有72.18平方米，比陈志威购买的少了10.38平方米。合同第五条约定买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3#的部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但是，陈志威签订《商品房买卖合同》并付清购房款至今已超过十年，在澳泰公司长期违约且房价大幅上涨的情况下，上述约定不足以弥补陈志威的损失，根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”及第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，陈志威要求澳泰公司按办理不动产权证时的市场价赔偿损失，有事实和法律依据。 澳泰公司辩称，一、陈志威不具有单独就本案提起诉讼的资格。《商品房买卖合同》的买受人是陈志威和其他人，即该房产系陈志威与他人共有，陈志威无单独主张合同违约责任的权利。二、面积误差处理按合同约定，而非市场价格确定。《商品房买卖合同》对合同双方的权利义务均进行了约定，其中第五条专门约定了面积确认及面积差异处理的方式，对于面积差异，买受人不退房的，按“产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。即按照合同约定，诉争商品房的面积误差是10.38㎡，误差比为12.57%，应返还的房价款应为37169.75元。 经审理查明，2009年11月24日，陈志威、杨某与澳泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20091100506）。约定：陈志威向澳泰公司购买属澳泰公司开发的位于××名都××区××栋××室房屋(以下简称“案涉房屋”)，建筑面积82.56平方米，单价2033元/平方米，房屋价款167844元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意以下原则处理：2.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同签订后陈志威已付清购房款。 2020年4月8日，陈志威取得案涉产权证，证号：闽（2020）宁德市不动产权证第××××59号，载明房屋建筑面积72.18平方米。 另查明，陈志威、杨某原系夫妻关系，双方于2016年11月23日达成离婚协议并离婚，离婚协议中约定案涉房产归陈志威所有。 本案在审理过程中，陈志威申请对案涉房产市场价值进行评估，福建省恒宇房地产评估有限公司经本院委托，于2020年12月7日出具闽恒宇宁房估字（2020）第F045号《房地产估价报告》，载明：案涉房产（毛坯状态）总价为61.73万元，单价为8552元/平方米。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护,双方应按合同的约定履行各自的义务,澳泰公司有义务将符合合同约定的房屋交付给陈志威。陈志威在办理房产证后发现面积与合同约定不符,相差10.38平方米,澳泰公司已经构成违约,应当承担相应的违约责任。虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中对房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理进行了规定,但结合本案实际情况，陈志威取得案涉产权证（2020年）距《商品房买卖合同》签订时（2009年），已有十一年之久，加之近几年来商品房的市场价格大幅上涨,案涉房产的价格悬殊极大。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。澳泰公司未按合同约定的房屋面积将房屋交付陈志威,应当赔偿因此造成的面积损失,陈志威可以请求澳泰公司承担相应的赔偿损失，陈志威主张返还多付的购房款并按照房屋差价赔偿其损失，符合公平合理原则、市场交易常理及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定,应予支持。涉案房屋与合同约定有10.38平方米的差额，澳泰公司应返还陈志威多支付的购房款21102元（167844元/82.56平方米×10.38平方米），并按照房屋差价赔偿陈志威损失67667.2元（8552元-167844元/82.56平方米）×10.38平方米。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、福建省澳泰房地产有限公司于本判决生效之日返还陈志威购房款21102元。 二、福建省澳泰房地产有限公司于本判决生效之日赔偿陈志威损失67667.2元。 三、驳回陈志威的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2376元，减半收取计1188元，由陈志威负担179元，福建省澳泰房地产有限公司负担1009元；鉴定费2643元，由福建省澳泰房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈丽平 二〇二〇年十二月三十日 书记员  卢文慧 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。