河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初6817号原告：刘文玉，女，汉族，生于1936年2月2日，住邓州市。委托代理人：韩磊，河南大为律师事务所律师。（特别授权）被告：张风霞，女，汉族，生于1978年2月15日，住邓州市。被告：田雷，男，汉族，生于1971年7月15日，住邓州市。（系张风霞丈夫）原告刘文玉与被告张风霞、田雷为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘文玉的委托代理人韩磊、被告张风霞、田雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘文玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的房屋租赁合同；2、由二被告支付占用原告房屋期间的租赁费（自2019年10月1日起按照日租金411元计至房屋腾出之日即2020年4月14日止,一共196天，共计80556元。）；3、判令二被告按照合同约定支付原告违约金（日欠款三倍支付违约金）；4、本案诉讼费用二被告承担。事实与理由：原告在邓州市新华中路南侧拥有三间三层门面房一座，2016年9月23日被告与原告签订了房屋租赁合同，用于经营服装生意，签订合同时考虑被告需要装修，因此双方约定前两年房租费按每年10万元计算，且一年一付。从2018年9月30日起租金应参照周边同等条件随行就市，协商确定。2018年9月30日至2019年9月30日的房屋租赁费根据市场情况，应收取被告年租赁费17万元，被告多次找原告说情，最后双方确定年租赁费为146000元，被告并于2018年10月付清了当年的租赁费，但2019年9月原告找被告催要下年度的房屋租赁费，被告先是推脱，后又拒绝支付，原告因已经年迈，故无力与被告纠缠，无奈诉至邓州市人民法院，请求法院判如所请。被告张风霞、田雷辩称：原告所诉不属实。2016年9月被告通过涉案房屋上的出租电话与原告的儿子方波联系，双方经过沟通协商，最终原告将其所有的涉案房屋以年租赁费10万元，租期10年为约定，租赁给被告使用。2016年至2018年两年的年租赁费为10万元，2018年9月30日后的年租赁费随行就市，协商确定，2016年9月23日签订的房屋租赁合同亦明确约定。2018年3月1日原告又将原有房屋的楼梯间一年租赁费2万元的价格租赁给被告使用，后被告即花费20多万元对整个房屋进行了整改装修，原告考虑被告租赁房屋花费较多，所以一年半的房屋租赁费15万元，优惠了4000元，仅缴纳146000元租赁费，楼梯的2万元租赁费另外缴纳，但因原告年事已高，经常到被告经营的店面吵闹，后又以与儿子儿媳吵架为由入住到租赁房屋中，被告不想与原告斤斤计较，但原告变本加厉，吵闹不休，想以此把被告赶走，故原告违背合同原则起诉至法院，要求解除合同。被告为租赁房屋的装修花费了20多万元，当时合同约定为租期10年，且根据被告已缴纳的租赁费，到2020年4月1日才到期，故被告未有违约的行为。故请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据和事实认定如下：对原告刘文玉提交的证据4，被告有异议，微信聊天记录是说房租到期后，装修费用折抵一年半房租，并没有说是18万，且2020年4月1日房租未到期被告便搬走了。对此证据本院予以综合认定。对被告提供的证据1、证据2，原告认为均与本案无关，不质证。对此证据本院予以综合评定。结合原、被告各方陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：被告张风霞、田雷系夫妻关系，经营服装生意，2016年9月23日，原告刘文玉与被告张风霞签订房屋租赁合同，合同载明：“出租方（甲方）：刘文玉承租方（乙方）张风霞…1、甲方将其合法拥有的座落在邓州市新华中路门面三间及楼上二三层房屋出租给乙方合法经营使用。2、该房屋租赁期共10年。自2016年10月1日起…3、该房屋年租金经双方协商，定为：2016年10月1日至2018年9月30日期间，每年房租金为人民币10万元…2018年9月30日以后年份房屋租金由双方在2018年9月参照周边同等条件房屋租金、随行就市，协商确定…11、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的违约金。12、其他未尽事宜，由双方协商，可签订补充协议…出租方（甲方）：刘文玉承租方（乙方）：张风霞日期：2016年9月23日”。合同签订后，被告张风霞、田雷将租赁房屋整体装修后开始经营服装生意，2016年10月1日至2018年9月30日，原、被告双方均及时履行合同义务。根据合同约定2018年9月30日以后年份房屋租金由双方在2018年9月参照周边同等条件房屋租金，随行就市，协商确定，但原、被告双方对此协商未果，并发生矛盾，2018年11月6日被告张风霞通过银行转款向原告支付房屋租赁费146000元，原告刘文玉认为该146000元房屋租赁费系2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租赁费，但被告张风霞、田雷认为该146000元房屋租赁费加上装修装饰物品折抵价值，系2018年10月1日至2020年3月31日的房屋租赁费。2019年9月后原告刘文玉多次向被告张风霞、田雷催要2019年9月30日后的房屋租赁费，但被告张风霞、田雷认为其已经交付了截止2020年3月30日的房屋租赁费，拒绝再行交付租赁费，故原告刘文玉诉至本院，请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；判令由二被告支付占用原告房屋期间的租赁费（自2019年10月1日计算，按上一年度标准日租金411元计算至房屋腾出之日止,一共196天，共计80556元。）；判令二被告按合同约定标准支付原告违约金；本案诉讼费用由二被告承担。另查明，2020年4月14日原、被告双方已交接完毕，被告张风霞、田雷将涉案租赁房屋已交付给原告刘文玉，并拆除了涉案租赁房屋内的装修装饰物品，事实上解除了双方签订的房屋租赁合同。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同内容不违反法律规定,双方意思表示真实,应为有效合同。现被告张风霞、田雷将涉案租赁房屋已交付给原告刘文玉，视为双方均同意解除房屋租赁合同，并且形成解除租赁合同的事实，故对原告刘文玉要求解除原、被告于2016年9月23日签订的房屋租赁合同的主张，本院予以确认。原、被告签订的房屋租赁合同约定，房屋租赁期限自2016年10月1日开始共10年，2016年10月1日至2018年9月30日期间，每年房租金为人民币10万元。2018年9月30日以后年份房屋租金由双方在2018年9月参照周边同等条件房屋租金、随行就市，协商确定。张风霞认为其2018年11月6日支付的14.6万元系一年半租金，即2018年10月1日至2020年3月31日;刘文玉认为张风霞支付的14.6万元系一年租金，即2018年10月1日至2019年9月30日。刘文玉庭审提供其2019年5月16日与张风霞的微信聊天加以证实，而张风霞在该微信聊天中称“房租随行就市，隔壁两间就说10万元，你三间问我们要17万元，还要加1万元，让你心里舒服，我们接受不了，决定不转了。我们一楼、二楼装修花了28万多元，你不是说明年房租17万元嘛，折成一年半房租吧。”根据该微信聊天，张风霞认可2018年10月1日以后的房租为17万元的前提是，将其28万多元的装修费折成一年半房租金。刘文玉2019年10月1日催要房租及之后的起诉，证实刘文玉并不认可上述微信聊天内容。故刘文玉以此证实2018年10月1日以后的房租已与张风霞达成一致意见变更为年17万元，证据并不充分。且刘文玉提供的2019年10月1日向张风霞催要新一年度房租时张风霞回复的微信聊天显示，张风霞称“因为在签订两年合同期内房东都无故多次来店内闹事，并说要住这，考虑这个原因加服装年前是旺季，故交了一年半的房租，因房租未到期，房租到期我们会自动搬走。”根据该微信聊天，张风霞已明确告诉刘文玉其交纳的14.6万元系一年半租金。原被告双方其后并无对房租变更形成新的合意，也无形成对房租变更的书面补充协议，亦无任何有效的新证据表明对房租变更双方形成一致意见的情况下，原告刘文玉主张被告张风霞2018年11月6日支付的14.6万元系支付的2018年10月1日至2019年9月30日一年的租金基本事实不清。原告要求二被告支付占用原告房屋期间的租赁费（自2019年10月1日计算，按上一年度标准日租金411元计算至房屋腾出之日止,一共196天，共计80556元。）亦无完整的证据链予以佐证，本院不予支持。关于原告刘文玉主张的违约金，因原、被告双方签订的房屋租赁合同未对租金支付标准和时间具体明确的约定，在双方磋商期间，合同仍在履行期间即形成诉讼，故双方均不存在违约行为，对原告此项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘文玉与被告张风霞于2016年9月23日签订的房屋租赁合同，双方已自行解除，本院予以确认；二、驳回原告刘文玉其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘文玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时交纳上诉案件受理费（交费指定账户中国邮政储蓄银行，账号62×××19），上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未按规定交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判长  李雪存审判员  胡 岳审判员  高 蕾二〇二〇年十二月二十日法官助理兰庆亚书记员曹洪