北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18575号原告：北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号，统一社会信用代码91110117802950825C。法定代表人：余延东，董事长。委托诉讼代理人：李辛慧，女，汉族，1987年9月10日出生，北京正华天泰物业管理有限责任公司员工，公民身份号码×××。被告：李文龙，男，1981年10月23日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华天泰公司）与被告李文龙物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正华天泰公司之委托诉讼代理人李辛慧、被告李文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正华天泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令李文龙支付其所欠物业费13984.62元，违约金13984.62元，两项合计金额27969.24元；2.判令李文龙承担本案诉讼费用。事实和理由：李文龙住北京市顺义区×室，被告于2011年11月13日与我公司签订了《红杉一品前期物业服务协议》，约定由我方为李文龙所居住的小区提供物业服务。李文龙作为北京市顺义区×室的业主，自2012年11月13日起至今拒交物业管理费和其他费用，我方多次以发送交费通知书、打电话、上门催缴等形式进行催收，李文龙至今仍未履行缴费义务。为保障原告利益不受侵害，现诉至法院要求李文龙交纳2012年11月14日至2018年11月13日期间的物业费13804.62元，生活垃圾清运费180元，总计13984.62元，且物业服务协议中约定了违约金标准。因此，李文龙应当向我方支付违约金53596.06元。为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告李文龙辩称：不同意原告诉讼请求。一、现有物业服务未能达到物业合同约定标准。未按照物业合同执行临时车位分时间段计算，导致车位的大量闲置且很多的业主没法停车，小区的出行极为不方便。小区分地上停车和地下停车，而物业都采取了租车位的方式，把能用的车位全部租出去，根本没有公用或临时的车位；二、物业公司私自决定地下车位长期租给个别住户，严重损害没有车位业主利益，并且就算租了地下车位的业主卖了房，过户后车位就擅自转给新业主继续租用，损害没有车位业主的权利；三、小区公共绿地被用做停车场，小区规划的范围不公开。开发商与物业公司转交物业权利的同时交接了小区的一些开发材料，其中要求物业公司公开小区范围的竣工图（或报规图），物业一直不予公开，没有尽到应有的义务；四、小区车位管理不透明，不公开地下车位信息。一直要求物业对地下车位公示，按照房间号和车位号公示车位，想了解是否都是业主在使用或购买了产权车位的业主是否也租了地下车位，或是一户租了两个地下车位的情况，但物业公司一直表示不能公开。五、物业与开发商有连带关系。由于开发商晚于合同约定时间交房，延期的费用也未按合同约定支付，物业也拿走了交房验收记录，但一直未曾给任何回复意见，房屋自2011年入住不到半年的时间墙纸变色且脱落，屋顶的一个墙脚开始有漏水迹象，找了物业很多次且物业也看了多次，一直不予回复，不予解决，一拖再拖，一直拖到了现在，开始的时候都是物业在协调开发商，且说开发商是他们的上级，不听他们的，所以物业问的消息也石沉大海。由于他们的关系导致延误，物业方面一直也没有向我催缴物业费且导致新房子一直没有维修，漏水也日益严重。六、原告表示多次发放缴费通知书、打电话、上门催缴等方式完全是捏造事实，我于2019年才收到物业通知需要缴纳物业费，证据中的催缴函、缴费通知书、EMS中律师函从来没有收到过，且缴费通知书中应该有业主签字,但连一个签字都没有，完全是对方自己捏造的。还有证据中的照片，拿了缴费通知书在门上照个照片就完事，根本没有贴到门上，所以未曾看到过，也没有收到物业来敲门催缴的情况。缴纳物业费是每个居住公民应尽的义务，之所以我未按时缴纳物业费完全是由对方的以上原因造成的，物业费我是会缴纳的，但对方未解决我提出的任何问题。解决上述问题我会补缴物业费且每年按时缴纳产生的物业费。经审理查明：李文龙系北京市顺义区×室房屋业主，建筑面积为87.95平方米。2011年11月13日，李文龙与正华天泰公司签订《前期物业服务协议》，约定由正华天泰公司为李文龙提供物业服务，物业服务的主要内容为：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；保安与消防；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理；有偿服务。协议约定的物业服务费用标准为一层住宅1.3元/建筑平方米/月，一层以上住宅2.18元/建筑平方米/月。另约定受环卫部门委托，由正华天泰公司代收生活垃圾清运费，标准为30元/年/户。现李文龙未缴纳2012年11月14日至2018年11月13日之间的物业费13804.62元，生活垃圾清运费180元，总计13984.62元。庭审中，正华天泰公司提交了物业服务协议、照片打印件、缴费通知书照片、邮政快递单、律师函和催缴函，证明其提供了物业服务和行使了催缴的权利。李文龙对物业服务协议真实性无异议，对缴费通知书主张仅在2019年收到过，对缴费通知书照片、邮政快递单、律师函真实性不认可，并主张没有收到过。李文龙提交天眼查查询截图、验收记录、照片打印件，证明开发商与物业公司关联关系、开发商存在晚交房、涉诉房屋漏水家中墙纸被物业撕掉后没有补回、物业占用公共绿地修建地上车位等问题。正华天泰公司主张其公司与开发商是不同的法人，晚交房和漏水是开发商的问题，地上停车位与本案无关。上述事实，有《红杉一品前期物业服务协议》、照片打印件、缴费通知书、邮政快递单、律师函和催缴函、天眼查查询截图、验收记录、照片打印件、庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。李文龙与正华天泰公司签订的《红杉一品前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。正华天泰公司为涉案小区提供了物业服务，李文龙作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费，并按协议约定交纳物业公司代收的生活垃圾清运费。李文龙主张正华天泰公司在小区管理中存在诸多问题，但其并未提交证据证明正华天泰公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且李文龙主张的物业服务问题亦不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为李文龙所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。因正华天泰公司为涉案小区提供了物业服务，李文龙作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务，并按协议约定交纳物业公司代收的生活垃圾清运费。正华天泰公司未提交证据证明李文龙拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议正华天泰公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告李文龙支付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司2012年11月14日至2018年11月13日期间物业服务费及生活垃圾清运费共计13984.62元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担174元（已交纳），由被告李文龙负担75元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  杨 娇二〇二〇年十二月十七日法官助理  崔东阳书 记 员  张泽坤