内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院民事判决书（2020）内2201民初5074号原告：苏展，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：刘轶兵，内蒙古无涯律师事务所律师。被告：兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司。法定代表人：韩增瑞，董事长。委托诉讼代理人：孟祥峰，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。身份证号码：×××。委托诉讼代理人：韩某2，男，1984年12月22日出生，汉族，该公司职员，现住内蒙古兴安盟乌兰浩特市蒙元文化城9号楼3单元301室。身份证号码：×××。原告苏展诉被告兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司居间合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏展及委托诉讼代理人刘轶兵，被告兴安盟房大拿地产经纪有限责任公司委托诉讼代理人韩某2、孟祥峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏展向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年8月29日签订的《代理售房协议书》；2.要求被告返还原告房屋修缮费用、代理售房推广费用、中介服务费25000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2019年8月29日，原、被告签订一份《代理售房协议书》，由被告代理销售原告自有的楼房。2019年10月28日，原告向被告交付中介费25000.00元。但被告却没有履行合同义务，即未将原告的房屋售出。原告要求被告返还中介费费用，被告拒绝，为此原告诉至法院，请求维护原告诉请。被告兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司答辩称，不同意原告诉讼请求，原告与我公司签订协议中，原告存在违约行为，原告自行终止履行该协议，2019年8月29日约定委托期限，原告要求解除协议均已解除完毕。不存在返还修缮服务等费用，协议约定，被告垫付资金装修房屋，高出委托金额归被告所有，我们按照原告要求按其约定售房，原告看被告售房价格高于其预售价格，违约不同意卖房。原告违约承担应全部过错。本案属于一事不再理，本案之前起诉过，应驳回原告诉请。原告为证明其主张，提供如下证据：1.独家代理协议书一份；证明原被告双方代理、中介、行纪、服务合同关系成立生效；2.补充协议一份，证明原、被告双方代理、中介行纪、服务合同关系成立生效；3.收据一枚，证明被告收取原告各项服务费；4.房屋买卖合同一份，证明通过被告，合同履行期间，达成第三方买卖合同；5.乌兰浩特市法院（2020）内2201民初827号民事判决书一份，判令苏展返还赵景新购房定金30000.00元，该判决已通过法院执行履行完毕，证明原告与赵景新之间的房屋买卖合同没有履行，被告未完成合同约定；6.录音、录像光盘一张，证明被告故意隐瞒赵景新已经准备好首付款，中介不让交致使原告与第三方买卖合同没有履行。以上证据经质证，被告对证据的真实性均无异议。对1-4份证据的真实性无异议，我们已经促成房屋买卖交易，但是是原告没有按照协议约定，私自不卖房屋导致违约。判决书真实性无异议，判决书恰恰体现了原告收到房屋定金30000.00元，判决书已经履行完毕。对录音、录像真实性没有异议，证明问题有异议，双方协议没有明确约定给原告首付款，都是实际购房人将首付款交给银行，由银行将整个购房款交给原告。被告代理人韩某2补充质证意见认为银行贷款流程补充一下，我们提交买卖双方文件给银行，审理通过后通知双方去银行，证明买方有支付首付款的能力，首付款必须要冻结在银行，买卖双方不能有金钱往来，否则银行视为套贷。银行审批结束后进行房屋过户更名，这是银行才会将尾款给付卖方。原告提出说想收首付款不符合规定，必须走贷款流程，才与卖方产生争执，导致交易不能进行。本院对以上证据的证据效力予以认定。被告为证明其主张，提供如下证据：1.补充协议一份，证明2019年10月23日，原被告签订补充协议，约定房屋价款为305000.00元，成交后该房屋超出约定价格部分均交付给被告，作为房屋修缮费、推广费及中介费。原告经质证认为补充协议真实性无异议，对证明问题有异议，但是合同并没有实际履行；2.录音一份，证明被告一直在履行协议是原告私自违约，主张不在卖房。原告经质证认为该录音是原告与刘策的通话录音，不是原始载体，对录音证据合法性有异议。该录音证明问题也有异议，被告没有履行协议，没有给付首付款，被告庭审中陈述的银行贷款手续也不属实；3.独家代理售房协议书，证明双方约定了委托期限，2019年8月29日至2019年11月29日。原告经质证认为真实性无异议，证明目的无异议，合同期限无异议，恰恰能证明被告没有履行合同约定将房屋售出的事项，故原告要求被告返还中介费。本院对以上证据的证据效力予以认定。经本院审理查明，2019年8月29日，兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司与苏展签订独家代理售房协议书，协议书约定：1.苏展委托兴安盟房大拿地产经纪有限责任公司独家销售其所有的产权证号为1XXXX号为蒙（2019）乌兰浩特市不动产权第0033145号）的乌兰浩特市盟医院小区7号楼5单元502室；2.委托期限2019年8月29日至2019年11月29日；3.上述房屋成交后苏展净收310000.00元，成交价超出净收金额则超出部分作为服务费；4.购房方可选择银行按揭、公积金或全款三项付款方式中任何一项进行支付房款。2019年10月23日，兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司与苏展签订补充协议书，补充协议书约定：1.房屋成交后苏展净收305000.00元，超出部分苏展支付给兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司作为房屋修缮费用、推广费以及中介服务费；2.苏展同意韩某2代理其收取购房定金、签署相关协议。另查明，2019年10月24日，兴安盟房大拿地产经纪有限责任公司员工韩某2作为甲方苏展代理人与乙方赵景新签订房屋买卖合同，合同约定：1.甲方向乙方出售乌兰浩特市盟医院小区房权证号为100XXXXXXXX的房屋，房屋价款为330000.00元，付款方式为银行按揭；2.甲方苏展应当于收到购房总款当日将房产交付乙方赵景新，如未按照约定期限交付房产则以转让总价款为基数按照日千分之一支付违约金；3.乙方赵景新支付兴安盟房大拿地产经纪有限责任公司房屋中介费10000.00元；4.签订合同时乙方赵景新缴纳购房定金10000.00元，剩余20000.00元定金于合同签订五日内交清。合同落款处有甲方委托代理人韩某2、乙方赵景新签字及捺印，丙方处盖印有兴安盟房大拿地产经纪有限责任公司的公章。2019年10月28日，苏展出具金额为30000.00元的收据一张，收据写明“韩某2代本人收取的盟医院小区7号楼5单元502室住宅购房定金”。再查明，2019年11月14日，赵景新与苏展签订了购房补充协议，协议约定：1.除签订本合同之前赵景新已向苏展支付的首付款以及房屋买卖定金外赵景新额外支付给苏展53000.00元用于苏展另择住处，款项以转账方式支付，苏展应当于2019年11月15日之前或银行首付款解冻当天归还上述款项；2.其他款项参照先前签订的房屋买卖合同，尾款250000.00元由申办贷款的银行支付。2019年12月6日被告兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司工作人员刘策与原告苏展通话协商赵景新缴纳首付款，苏展以首付款缴纳时间过久为由拒绝出售房屋。又查明：被告庭审中陈述签订合同时被告已经口头告知原告贷款流程，为此双方协议没有明确约定给原告首付款，都是实际购房人将首付款交给银行，由银行将整个购房款交给原告。本院认为，本案案由居间合同。根据《合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，促成合同成立和如实向委托人报告与订立合同有关的情况是作为居间方的核心义务。原告苏展与被告兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司签订《独家代理售房协议书》约定，委托期限自2019年8月29日至2019年11月29日，现委托期限已过，协议已自然终止，原告现请求解除，本院不予支持。原、被告及案外人赵景新签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，对合同效力本院予以认定。但房屋买卖合同的签订并不代表交易一定能够完成，被告作为居间人，不是局限于促成买卖合同的订立，还扩及到买卖合同的履行。原告主张购买人未按约定先交50000.00元首付款，才不同意出售房屋，被告主张苏展以首付款缴纳时间过久为由拒绝出售房屋。原被告双方均提供录音证明自己主张，经审查《房屋买卖合同》，购买人系在被告作为居间下签订《房屋买卖合同》，因该合同对首付款条款并未约定，导致原告与购买人产生纠纷，房屋买卖合同履行不能，已经由本院（2020）内2201民初827号民事判决书判决，原告返还购买人定金30000.00元的后果。为此被告对买卖合同的履行不能应承担责任，对所收中介费应予以返还。因被告于2019年10月28日为原告出具25000.00元收据中载明有房屋修缮费、代理售房推广费用、中介服务费。其中房屋修缮费原告认可房屋修缮费为2000.00元，被告有异议，并未举证，本院对原告主张予以认定。对代理售房推广费用收据中亦无明确数字记载，虽然被告作为居间人未促成合同成立的，但可以要求委托人原告支付从事居间活动支出的必要费用，双方虽无无明确约定，本院予以适当维护为2000.00元。故被告应返还原告中介费21000.00元（25000.00元-4000.00元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏展中介费21000.00元；二、驳回原告苏展的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取213.00元，由原告苏展负担34.00元，被告兴安盟房大拿房地产经纪有限责任公司负担179.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，并按对方当事人的人数提出副本，向兴安盟中级人民法院全额缴纳上诉费，上诉于兴安盟中级人民法院。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行期限届满后二年内向本院申请执行。负有履行给付金钱义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。另应加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本条款即为执行通知，若违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法直接对相关当事人采取或者通知有关单位协助采取限制出境、在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李颖二〇二〇年十二月二十日书记员 邓帅附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。