四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2936号 原告（反诉被告）：周安志，男，1965年8月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：付劲松，四川都江律师事务所律师。 被告（反诉原告）：秦建国，男，1963年5月23日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：王融，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李功蓉，女，1968年7月24日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：王融，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 本诉原告周安志与本诉被告秦建国、李功蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日委托特邀调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年8月3日立案受理后，本诉被告秦建国、李功蓉于2020年9月14日提起反诉，本院经审查予以受理，本案审理期限从反诉之日起重新计算。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。周安志及委托诉讼代理人付劲松，秦建国及李功蓉的共同委托诉讼代理人王融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告周安志向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2018年4月12日签订的《房屋买卖协议》；二、二被告立即支付违约金316000元。事实与理由：二被告系夫妻关系。2018年4月，二被告经人介绍认识原告，双方于2018年4月12日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将位于的就是“都江之春”17栋1层3号的房屋卖给原告，房屋面积191.9平方米，总价158万元，签订协议当日给付定金2万元，如一方违约，按房屋转让总价的20%支付违约金。协议签订当日，原告按约定将2万元定金予以支付，但二被告一直不配合办理过户，经催促，二被告告知房屋因诉讼无法过户，要求解除协议、退还定金、赔偿损失违约金。但二被告至今未履行退款和赔偿违约金义务。故涉讼。 本诉被告秦建国、李功蓉辩称：同意解除《房屋买卖协议》，但造成解除的原因是周安志过错所致。因合同约定周安志除支付定金外，还应将秦建国、李功蓉在银行的贷款122万元予以归还，周安志没有履行该义务，所以双方无法办理房屋交付手续及过户登记。 反诉原告秦建国、李功蓉向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2018年4月12日签订的《房屋买卖协议》；二、被告向原告支付违约金316000元；三、反诉诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月12日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将位于的就是“都江之春”17栋1层3号的房屋卖给原告，房屋面积191.9平方米，总价158万元，签订协议当日给付定金2万元，如一方违约，按房屋转让总价的20%支付违约金。协议签订当日，原告按约定将2万元定金予以支付，但二被告一直不配合办理过户，经催促，二被告告知房屋因诉讼无法过户，要求解除协议、退还定金、赔偿损失违约金。但二被告至今未履行退款和赔偿违约金义务。故涉讼。 反诉被告周安志辩称：本人并无违约行为，在双方签订《房屋买卖协议》并支付定金2万元后，自己才得知案涉房屋可能不能过户，还有诉讼纠纷存在，故自己不能支付秦建国、李功蓉抵押贷款的122万元。并且当时周安志了解到案涉房屋涉及5-6个诉讼，房屋也被查封了，仅都江堰法院就有两个案件，涉案金额200余万元，同时还有其他法院查封。系秦建国、李功蓉卖房存在欺诈行为，导致合同不能履行，因此秦建国、李功蓉应支付违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月12日，秦建国、李功蓉（出让方，甲方）与周安志（买受人，乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方在成都宁江机床（集团）有限公司购得（银行按揭）位于都江堰市××幢××层××号房屋，该房屋已备案在甲方名下，不动产权证正在办理中，甲方将该房屋转让给乙方，总价款为158万元，付款时间为“乙方于本协议签订后的当日支付给甲方定金2万元，其中1万元转账给甲方，另1万元交与房屋买卖介绍人胡治忠监管，之后由乙方将甲方在银行的该房屋的抵押贷款122万元予以归还，余下房款34万元待甲方将不动产权证半岛乙方名下后的7日内，由乙方支付给甲方”，同时，《房屋买卖协议》载明“五、相关提示1.甲方在签订本协议签，已向乙方明示该房屋的相关文件和资料，乙方对此已知晓。2.乙方已熟知房屋的状况”；“七、违约责任双方均应严格履行本协议，否则视为违约；如一方违约，除承担由此造成的全部损失（含房屋的涨价损失、装修损失、间接损失和可得收益等）外，另向守约方按转让房屋总价款20%支付违约金。”该《房屋买卖协议》尾部“甲方”一栏有李功蓉、秦建国签名捺印，同时备注“李功蓉代秦建国签”。同日，周安志向秦建国、李功蓉二人各支付定金1万元。后周安志未在支付购房款。 2020年4月14日《网络竞价成功确认书》载明本院处置案涉房屋网拍公告时间为2020年3月13日，网拍开始时间为2020年4月13日10:00，网拍结束时间为2020年4月14日10:00，网拍结果为用户姓名贾仕发以最高应价胜出。本院于2020年4月22日作出（2020）川0181执恢12号之一执行裁定书，载明案涉房屋所有权归买受人贾仕发所有，贾仕发可持该裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 另查明，成都市武侯区人民法院于2017年3月1日出具（2016）川0107民初9349号民事裁定书，载明申请人为中银消费金融有限公司，被申请人为秦建国，裁定对被申请人秦建国的案涉房屋在178762.32元限额内予以查封。成都市武侯区人民法院于2017年3月3日出具（2017）川0107执保237号协助执行通知书，载明将案涉房屋予以查封，查封期限为三年。该民事裁定书及协助执行通知书于2017年4月27日送达都江堰市不动产登记中心。 又，本院于2018年12月7日作出的（2018）川0181民初2250号民事判决书载明：2016年5月13日，秦建国、李功蓉与曾德金签订《房屋买卖协议书》，载明秦建国将包括案涉房屋在内的都江之春小区内两套房屋（另一套房屋房号为10-1-3-3）转让给曾德金，案涉房屋的转让价款为600000元，今后按揭费用由曾德金承担；因秦建国隐瞒10-1-3-3房屋已经于签订买卖合同之前转让给第三人，导致曾德金不能取得房屋的所有权，合同目的不能实现，因此本案判决解除该《房屋买卖协议书》，秦建国、李功蓉向曾德金支付购房款1700000元及违约金550000元。 再，本案在庭审中，秦建国、李功蓉表示对武侯区人民法院成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9349号民事裁定书及（2017）川0107执保237号协助执行通知书不清楚。周安志表示在签订案涉《房屋买卖协议》时仅得知案涉房屋有银行贷款，秦建国、李功蓉并未告知还涉及诉讼查封等。 以上事实，有双方当事人的陈述及周安志提供的一、双方身份信息；二、《房屋买卖协议》；三、收条；四、《个人住房信息查询记录》；以及本院向周安志的委托诉讼代理人出具调查令后调取的成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初9349号民事裁定书，（2017）川0107执保237号协助执行通知书，以及本院调取的（2018）川0181民初2250号民事判决书在案佐证，本院予以确认。 本院认为，第一、关于合同效力及相对方的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，2018年4月12日，李功蓉以自己及秦建国名义与周安志就其与秦建国共有的案涉房屋签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，该合同依法成立并有效，其法律后果应归于秦建国、李功蓉与周安志。 第二，关于案涉《房屋买卖协议》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，首先，双方当事人的诉讼请求均为要求解除该协议，同时庭审中双方对解除《房屋买卖协议》亦无异议，因此案涉《房屋买卖协议》可以解除。其次，根据庭审查明的事实，成都市武侯区人民法院于2017年3月1日即出具（2016）川0107民初9349号民事裁定书，裁定对秦建国的案涉房屋在178762.32元限额内予以查封，并于2017年3月3日出具（2017）川0107执保237号协助执行通知书，载明将案涉房屋予以查封，查封期限为三年；该两份法律文书于2017年4月27日送达都江堰市不动产登记中心。而案涉《房屋买卖协议》系秦建国、李功蓉与周安志于2018年4月12日签订。庭审中，秦建国、李功蓉又明确表示其不清楚成都市武侯区人民法院的民事裁定书及协助执行通知书，则该事实秦建国、李功蓉当然未告知周安志。因此，在周安志签订《房屋买卖协议》并支付定金2万元后，得知案涉房屋除自己已知情的银行抵押贷款外，还存在法院查封等事实，未继续履行案涉《房屋买卖协议》载明的付款义务，符合常理。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”、第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”及第一百一十条第三款“负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。”之规定，秦建国、李功蓉在本院第一次庭审后，要求二人到庭就案件事实进行陈述，二人均未到庭接受询问。综上，导致《房屋买卖协议》解除的原因系秦建国、李功蓉行为所致，应承担合同解除的不利后果。 第三，关于案涉《房屋买卖协议》解除的后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，周安志已按照《房屋买卖协议》的约定向秦建国、李功蓉支付定金20000元，双方在《房屋买卖协议》约定违约方除承担全部损失（含房屋的涨价损失、装修损失、间接损失和可得收益等）外，另向守约方按转让房屋总价款20%支付违约金。本诉中，周安志选择适用违约金，如前所述，导致《房屋买卖协议》解除的原因系秦建国、李功蓉行为所致，因此对周安志要求秦建国、李功蓉支付违约金31.6万元的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零八条第一款、第一百一十条第三款规定，判决如下： 一、解除周安志与秦建国、李功蓉于2018年4月12日签订的《房屋买卖协议》； 二、本诉被告秦建国、李功蓉于本判决生效之日起七日内支付本诉原告周安志违约金316000元； 三、驳回反诉原告秦建国、李功蓉的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费已减半收取10932元，由本诉被告秦建国、李功蓉负担；反诉案件受理费已减半收取10932元，由反诉原告秦建国、李功蓉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 闽 二〇二〇年十二月十四日 书记员 詹有玉