云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0629民初1986号原告：云南昭通交通运输集团有限责任公司威信分公司（以下简称昭交集团威信分公司）。住所地：威信县扎西镇环城南路。统一社会信用代码：91530629217180671J。法定代表人：周鸿，公司经理。委托诉讼代理人：李刚贵，云南睿信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：邱锐，特别授权。被告：威信县庆平燃气开发有限公司（以下简称庆平燃气公司）。住所地：威信县扎西镇环城路。统一社会信用代码：91530629582367303A。负责人：晋方勇，系该公司原法定代表人向庆平（已去世）之妻。委托诉讼代理人：陈正勇，云南宏通律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：晋方鼎，系公司职工，特别授权。原告昭交集团威信分公司与庆平燃气公司物权保护纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昭交集团威信分公司的委托诉讼代理人李刚贵、邱锐；被告庆平燃气公司的委托诉讼代理人陈正勇、晋方鼎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昭交集团威信分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告停止非法侵占原告的土地及房屋；2、判令被告立即返还非法侵占的土地及房屋；3、判令被告承担全部的诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2009年签订《房屋租赁合同》，被告租用原告位于威信县小关口的土地及房屋，但被告自2009年至今，未支付任何租金，原告于2020年多次向被告出具《关于归还威信分公司小关口加气站的通知》、《催告函》、《关于归还威信分公司小关口加气站土地并履行合同的通知》等材料，要求被告向原告支付租金，并在《催告函》中行使了法定解除权，解除了《房屋租赁合同》。至此，原、被告双方之间不存在任何房屋和土地的租赁关系，被告应当及时向原告归还其占用的土地及房屋。但被告拒绝归还，原告多次向被告发出《搬迁通知书》、《二次搬迁催告通知书》，要求被告返还非法侵占的土地及房屋。时至今日，被告仍未向原告支付过任何款项，且未将非法侵占的土地、房屋归还原告。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法的民事权益，故作如前诉请。被告应平燃气公司辩称：原告与被告之间存在口头租赁协议，双方并未解除租赁协议，被告占有、使用涉案房屋及土地是基于双方存在的口头租赁合同关系，该事实有威信县人民法院于2020年10月16日做出的（2020）云0629民初1564号民事判决书为依据；其次，原告起诉的事实及理由均是依据其所谓的、根本不存在的2009年双方签订的房屋租赁合同据此主张权利，对涉案相关事实的认定，威信县人民法院已经做出民事判决，本案的原告就同一事实及相同的诉讼目的又以物权保护纠纷案由向贵院提起诉讼属于重复起诉，要求法院依法裁定驳回原告的起诉。被告的另一诉讼代理人补充答辩：原告在第一次庭审时出示的土地使用证是复印件，同时并未出示房屋产权证，原告提交的该复印件不能作为认定事实的依据，被告所使用的小关口加气站不属于原告所有。故原告提出的诉讼请求无事实与法律依据；其次，（2020）云0629民初1564号民事判决书判定原、被告于2009年11月达成口头租用协议，同时判定其租金支付。该判决并未判决原、被告双方解除租赁协议，所以原、被告双方的租赁关系仍然成立，在该租赁关系未解除之前，该租赁关系合法有效，应该受到法律的保护，被告使用该场地和房屋是合法行为，不存在非法侵占的事实，故原告无权要求被告停止使用并返还土地及房屋；第三，原告在《催告函》中行使的所谓的法定解除权是基于原告自行设定的，根本不存在的租赁合同，被告对原告提交的《催告函》自认为是行使法定解除权不予认可；第四，若原告在没有与被告解除房屋租赁协议的前提下行使解除权，原告则必须赔偿被告当初基于该口头协议而决定投资所造成的经济损失。针对原、被告双方的诉辩主张，本院归纳双方所争议的焦点：1、原告第一次起诉中提出的口头租赁协议是否能够支撑本次原告的诉讼请求；2、原告本次向法院提起的诉讼是否属于重复起诉；3、原告的诉讼请求能否得到法庭的支持？双方当事人对法庭归纳的焦点未持异议。原告围绕其诉讼主张，被告为反驳对方的诉讼主张分别向法庭提交了相关证据。对双方当事人无争议的事实及证据，法庭予以当庭采信并确认在卷。对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据房屋租赁合同系复印件且被告不予认可，对其三性，本院不予采信；原告提交的第三组证据中的中华人民共和国不动产权证书原件一份，能证明权利人即原告云南昭通交通运输集团有限责任公司威信分公司通过划拨和出让在威信县自然资源局取得位于威信县扎西镇环城北路（小关口）总面积2795.31㎡的国有建设用地使用权，原告对该土地享有使用权，对该土地上建造的房屋享有所有权的事实，该证据客观、真实，能证明原告的欲证事实，对其三性，本院予以采信；原告提交的该组证据中的中华人民共和国国有土地使用证虽系复印件，但该复印件与威信县不动产中心出具的“证明”能相互印证，对该证据的真实性，关联性，本院予以采信；原告提交的第四、五、六组证据，能证明被告租用原告扎西镇环城北路小关口房屋及场地未按时交纳租金，原告发函催告被告支付租金、搬迁出场地并返还租赁物，被告公司于2020年9月5日回复昭交集团威信分公司的事实，该证据客观、真实，对其三性，本院予以采信。原告昭交集团公司在庭审后向法庭提交了威信县不动产登记中心出具的“证明”原件一份，欲证明位于扎西镇小关口的土地，原土地使用证号：威国用2001字第××号，土地使用权面积：2855.55平方米。因土地使用证遗失，于2020年9月29日向该不动产中心申请补发证书，不动产中心办理的不动产权证书号为云（2020）威信县不动产权第××号，实际办证面积为2795.31平方米，威信县扎西镇环城北路（小关口）与扎西镇（小关口）系同一处土地的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为不能证明原告享有涉案土地上的房屋产权。本院认为，原告向法庭提交的该证据，能证明原告提交的不动产权证书原件与国有土地使用证书复印件上的土地系同一地点的事实，对该证据的三性，本院予以采信。被告庆平燃气公司向法庭提交的（2020）云0629民初1564号民事判决虽因当事人上诉未发生法律效力，但在该判决书中被告公司辩称其公司法定代表人向庆平（已于2020年5月24日病世）与原告达成口头协议，约定原告将位于威信县扎西镇小关口油库的房屋和空地由被告处理相关遗留问题后出租给被告使用，被告已经对该土地的遗留问题予以解决并对该土地及房屋租赁的事实。该答辩意见系被告自认其与原告昭交集团威信分公司存在口头租赁协议，该事实属于被告的自认，本院对被告认可的该部分事实予以采信。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月，威信县人民政府将坐落于扎西镇小关口面积为2855.55㎡的土地使用权划拨给威信县汽车运输总站使用。后汽车运输总站变更为云南省昭通运输集团有限责任公司威信分公司。2009年11月，昭交集团威信分公司与被告庆平燃气公司达成口头租赁协议：“约定原告将位于威信县扎西镇小关口油库的房屋和空地租给被告使用，被告每年向原告支付租金”。因原告未按双方约定的口头协议支付租金，原告于2020年4月24日、7月2日分别向被告下发了关于归还威信分公司小关口加气站土地并支付租金的通知。被告公司未对原告下发的通知予以回应。原告公司于2020年8月2日以被告公司差欠其租金为由向本院提起诉讼，并于9月2日向被告下发了《催告函》要求根据合同法相关规定行使法定解除权并再一次向被告公司发出搬迁催告通知书。被告公司于2020年9月5日回复原告公司，既然原告已向法院提起诉讼，待法院判决生效后其公司按照判决予以执行。2020年10月9日，威信县自然资源局向原告公司颁发了威信县扎西镇环城北路（小关口）共计2795.31㎡的国有建设用地使用权。因客观原因，测绘的土地面积存在差异且威信县扎西镇环城北路（小关口）与扎西镇小关口系同一处土地。本院认为，《中华人民共和物权法》第二条第三款、第一百一十七条规定：“物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；所有权人对其动产或不动产享有占有、使用、收益和处分的权利；用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。原告昭交集团威信分公司位于威信县扎西镇小关口的土地及房屋在威信县自然资源局办理了二证合一的不动产权登记证书，该不动产权登记证书所记载的不动产是权利人享有权利的凭证。权利人可以在法律规定的范围内行使其相应的权利。被告庆平燃气公司虽与原告口头约定租用原告位于小关口加油站的土地及房屋，但因被告未按双方的口头约定向原告支付租金，经原告二次向被告下发催告函、归还小关口加气站及占用范围内土地的通知，被告对原告所行使的权利未予以回应，亦未按照双方口头约定履行义务。被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同”之规定。被告的行为足以达到原告法定解除与被告所达成的口头租赁协议。原、被告双方的口头租赁协议经法定解除后，原告有权对其所使用的土地及所有的房屋行使相应的权利。被告再占用该土地及房屋的行为属于非法侵占，侵犯了原告合法的民事权益。故对原告要求判令被告返还其非法侵占原告的土地及房屋的诉讼请求，本院予以支持。对被告辩称原告与被告之间存在口头租赁协议，双方并未解除租赁协议，原、被告双方的租赁关系仍然成立，该租赁关系仍然受到法律保护且原告未提交证据证明该土地及房屋系其享有，原告的起诉属于重复起诉，请求法庭依法裁定驳回原告起诉的反驳主张，经本院查明原告已经办理了合法不动产权登记证书，原、被告双方的租赁关系已经法定解除，被告无权再占用该土地及房屋；原告第一次向本院起诉被告支付租金的行为属于债权法律关系，而本次原告起诉被告停止非法侵占其土地及房屋的行为属于物权法律关系，该两种法律关系有实质的区别，原告向被告提起诉讼的行为并非重复起诉。故对被告提出的以上反驳主张，与查明的事实不相吻合，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第三十五条、第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款（一）、（二）（四）、项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第九十四条（三）、（四）项之规定，判决如下：被告威信县庆平燃气开发有限公司自本判决生效后立即返还原告云南昭通交通运输集团有限责任公司威信分公司位于威信县扎西镇环城北路小关口的土地及房屋。案件受理费500元，减半收取250元，由被告威信县庆平燃气开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判员  张晓琴二〇二〇年十二月十日书记员  罗 艳