河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5731号 上诉人（原审被告）：保定市一诺房地产开发有限公司，住所地河北省保定市莲池区红阳大街571号。 法定代表人：王伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘敏，河北虹天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段堃，河北虹天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董善建，男，汉族，1979年6月23日生，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：曹彤彤，河北王笑娟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海永，河北王笑娟律师事务所律师。 上诉人保定市一诺房地产开发有限公司（以下简称一诺公司）因与被上诉人董善建确认合同无效纠纷一案，不服河北省阜平县人民法院（2020）冀0624民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一诺公司上诉请求：一、请求撤销河北省阜平县人民法院（2020）冀0624民初423号民事判决书，发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审诉讼中证据不足，法院认定事实错误。在一审诉讼中，法院作出判决依据的事实是被上诉人与上诉人2010年10月21日签订0027号《商品房（内部）预定协议》，并已向上诉人支付6,000元购房款（含认购金）。但被上诉人提交的两张收据和银行汇款凭证均显示由窦君铎支付的认购金和购房款，未提供由被上诉人本人支付认购金及购房款的证据，因此被上诉人提供的0027号《商品房（内部）预定协议》被上诉人均未实际履行。事实上，2010年10月21日，上诉人是与窦君铎签订的《商品房（内部）预定协议》，并由窦君铎向上诉人支付购房款，窦君铎为案涉房产实际买受人。被上诉人虽与上诉人签订了购房协议，但未支付购房款，未实际履行，因此，被上诉人在一审中的主体资格不适格，被上诉人无法向其返还购房款及利息。 董善建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人与付款人窦君铎系挑担关系，被上诉人通过窦君铎支付购房款，符合日常生活经验及交易习惯，一审中窦君铎也出庭作证，证明相关事实。 董善建向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告签订的0027号《商品房（内部）预定协议》及《补充协议》无效；2、判令被告返还原告购房款6万元及利息（利息按银行同期贷款利率计算，其中1万元贵宾卡认购金自2010年2月22日起计算至被告返还之日止，5万元首付款自2010年11月8日起计算至被告返还之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告负担。 一审法院认定事实：2010年10月21日原告与被告签订了0027号商品房（内部）预定协议，约定由原告购买被告所开发的一诺．假日兰庭A区2幢4单元902室房屋一套，2010年11月11日签订《补充协议》。2010年2月22日，原告向被告支付10,000元贵宾卡认购金。2010年11月8日原告向被告交付了50,000元购房款，以上共计60,000元。原告所提交的“补充协议”名为补充协议但不符合协议的基本格式，但可作为证实原告认购商品房及交付的证据。因涉案楼盘无任何手续，也未能取得涉案楼盘的预售许可证，被告至今也未向原告交付房屋。 一审法院认为，当事人签订合同应当遵守法律、行政法规。合同内容违反法律、行政法规的强制性规定的，应属无效合同。被告一诺公司在未取得相关手续的情况下与原告签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》相关法律规定，被告一诺公司应向原告董善建返还购房款并承担其自收取购房款之日起至款项付清之日止的利息。原告起诉要求确认原告与被告签订的0027号《商品房（内部）预定协议》无效并返还购房款及利息，依法应予支持。关于利息，自被告一诺公司收取购房款之日起至2019年8月19日，应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。自2019年8月20日起实际履行之日止，应按同期全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因原告所提交的所谓“补充协议”系单方签署，并非法律意义上的协议，故对原告要求确认该补充协议无效的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决：“一、确认原告董善建与被告保定市一诺房地产开发有限公司于2010年10月21日签订的0027号商品房（内部）预定协议无效；二、被告保定市一诺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告董善建返还购房款60,000元并支付利息（其中：10,000元利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按同期全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；其余50,000元利息自2010年11月9日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。三、驳回原告董善建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由被告保定市一诺房地产开发有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审中被上诉人提交的窦君铎证言，上诉人质证称证人与被上诉人是亲属关系，与本案存在利害关系，其证言不应采信。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人一诺公司上诉主张被上诉人未支付购房款，案涉协议未实际履行，被上诉人主体不适格。上诉人与被上诉人签订协议的相应购房款虽由窦君铎实际支付，但款项由谁支付并不能作为确定房屋买卖合同相对方的依据，被上诉人作为买受人与上诉人签订协议，依法具有买卖合同的主体身份，且窦君铎已出庭证实其支付行为系代被上诉人履行买卖合同的付款义务，窦君铎亦未向上诉人主张买卖合同权利。据此，上诉人主张窦君铎系实际买受人，并无合同依据。上诉人在与被上诉人签订协议并接受购房款的情况下，主张被上诉人主体不适格，理据不足，不能成立。因案涉协议为无效协议，上诉人应返还依据合同取得的财产，一审法院判令上诉人返还已收取的购房款及相应法定孳息，符合法律规定，并无不当。同时，一审判决遗漏1万元定购金的利息的起算时间，对此本院予以纠正。 综上所述，上诉人保定市一诺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果有误，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 1、维持河北省阜平县人民法院（2020）冀0624民初423号民事判决第一项、第三项、迟延履行利息及诉讼费负担部分，即“确认原告董善建与被告保定市一诺房地产开发有限公司于2010年10月21日签订的0027号商品房（内部）预定协议无效”、“驳回原告董善建的其他诉讼请求”、“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”、“案件受理费1,300元，减半收取计650元，由被告保定市一诺房地产开发有限公司负担”； 2、变更河北省阜平县人民法院（2020）冀0624民初423号民事判决第二项为“保定市一诺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向董善建返还购房款60,000元并支付利息（其中：10,000元利息自2010年2月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按同期全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；其余50,000元利息自2010年11月9日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间的同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）”。 二审案件受理费1,300元，由上诉人保定市一诺房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 岚 审 判 员  陈道忠 审 判 员  黄俊学 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  庞晓兰 书 记 员  杨 冲