河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初2982号 原告：冯凯钊，男，1989年11月10日出生，汉族，住保定市竞秀区。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告冯凯钊与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯凯钊、被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯凯钊向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告多缴纳的购房款及相关费用107789元及利息（从收款之日到款项返还之日止）。注：利息计息期：开始时间：房款2016年9月29日，契税、公共维修基金2018年4月23日，截止时间：被告实际支付日期；（此套房屋公共维修基金计算标准：总房款×2%、契税计算标准：总房款×1%）2、判令被告承担本案所有诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：1、被告全额返还其代收原告缴纳的房屋公共维修基金15756元及利息。后期在被告从保定公共维修基金项目中心将朝阳花园Ｃ1栋楼备案后（目前此栋楼在系统内没有明细显示，需开发商提交相关材料进行楼栋备案），原告自行在保定公共维修基金项目中心缴纳房屋公共维修基金费用；2、被告交还为原告代办的商品房契税发票，并据此向原告退还代收契税金额的差额。事实和理由：2016年，原告从春雨房地产售楼部（朝阳南大街朝阳花园东区Ｄ2栋楼底商）购买朝阳花园Ｃ区，签订订房协议书，约定房屋建筑面积78平米，单价10100元／平方米，购房总房款金额为787800元。后原告支付购房款首付款共计187800元，剩余房款通过公积金贷款方式支付。由于原告采用公积金贷款方式购房，在2016年12月28日，按被告要求交还原订房合同书，换签成《商品房买卖合同》。2017年1月11日原告取得保定市住房公积金管理中心下发的《住房公积金借款合同》贷款60万元。并于从2017年2月开始原告定期进行住房贷款还款。2019年5月31日，原告从保定市房管局进行个人名下的不动产信息查询得知，自己所购的朝阳花园Ｃｌ号楼2单元3102室己出不动产信息记录。不动产房权号：冀（2019）保定市不动产权第0016246号，显示房子建筑面积为71.59平方米，比原合同约定面积少了6.41平方米。且在2020年3月30日，原告得知房本抵押手续都己完成。依据双方签订的《商品房买卖合同》中第十三条面积差异处理约定的内容：房屋面积以保定市住建局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据保定市住房和城乡建设局、保定市财政局关于印发《保定市住宅专项维修资金管理规定》的通知，第二章第九条售房单位代收住宅专项维修资金的，应在业主办理入住手续后30日内将住宅专项维修资金移交住宅专项维修资金管理部门。第十一条交存具体标准：高层住宅每平方米建筑面积130元。此外，通过电话咨询保定公共维修基金项目中心，被告知目前己严禁由开发商代收业主的房屋公共维修资金，应由业主个人进行公共维修基金的正常缴纳。原告从保定竞秀区税务局查询得知，被告已代办缴纳房屋契税，税务机构己出具契税发票交给被告。 被告辩称，被告不存在拒绝退还房屋面积差价款的情况，没有及时退还的原因是涉及业主较多，需分楼号及单元分批次退回，由于疫情期间原告需耐心等待；被告同意按合同约定“多退少补”退还面积差产生的多余房款64741元。对于办理产权证费多代收的契税同意退回原告主张的数额，但应扣除办理产权证由产权登记机关收取工本费及印花税85元。对于公共维修基金，是商品房销售过程中的行政管理行为，具体数额由房管部门确定，被告只是代收，不是最终收款人，待房管部门出具正式票据后，可根据票据金额多退少补。对于银行贷款利息或资金占用利息，原告可以选择全款购房，则不会产生贷利息问题。购房产生面积误差是正常现象，属于新房（增量房）交易必然给买双方伴随的风险，不应当支持。 本院经审理认定事实如下：2016年9月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积78平方米，单价10100元，购房总金额787800元，付款方式：2016年9月29日交购房首付款187800元，余款60万元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋交付时间2016年10月31日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。2016年12月28日，原告与被告就涉案房屋换签了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的保定市朝阳南大街朝阳花园Ｃ区1号楼2单元3102号房，面积确认及面积差异处理双方约定为房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。房屋建筑面积与房屋价款与订房合同书一致。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并于2017年1月11日办理了房屋贷款。2018年4月23日，原告向被告缴纳其购买房屋的公共维修基金15756元、房屋产权费8517.9元。房屋交付后，保定市国土资源局于2019年5月31日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为71.59平方米，较合同约定建筑面积减少了6.41平方米。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按合同约定履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差6.41平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差6.41平方米，折合房款64741元，被告应予返还。原告主张该条款约定不明，请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条第（二）项规定处理，没有事实依据，本院不予支持。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付购房款利息没有法律依据，本院不予支持。原告诉请被告全额返还公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，原告主张全额返还无事实根据，本院不予支持。因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为7230.59元，原告向被告支付8517.9元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告1202.31元，并交付原告代办契税发票。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯凯钊购房款64741元，房屋契税1202.31元，合计65943.31元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告冯凯钊代办涉案商品房契税发票； 三、驳回原告冯凯钊的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1228元，由原告负担470元，由被告负担758元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二〇年十二月九日 书记员  崔彦朝