上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16000号原告：林国庆，男，1963年5月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。被告：李秋芳，男，1962年6月8日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：周利凤，女，1964年9月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。两被告共同委托诉讼代理人：薛勇，上海市中山律师事务所律师。第三人：上海市青浦区朱家角镇人民政府，住所地上海市青浦区朱家角镇沙家埭路XXX号。法定代表人：乔惠锋，镇长。委托诉讼代理人：高雪林，上海市珠玑律师事务所律师。第三人：上海凯成动拆迁有限公司，住所地上海市共和新路XXX号二楼。法定代表人：顾军，董事长。委托诉讼代理人：石金梅，女。原告林国庆诉被告李秋芳、周利凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。依据原告的申请，本院依法通知上海市青浦区朱家角镇人民政府(以下简称“朱家角镇人民政府”)、上海凯成动拆迁有限公司(以下简称“凯成动迁公司”)作为第三人参加诉讼。本案于2020年9月7日公开开庭进行审理，原告林国庆及委托诉讼代理人杨生泉、被告李秋芳和周利凤的共同委托诉讼代理人薛勇、第三人朱家角镇人民政府的委托诉讼代理人高雪林、第三人凯成动迁公司的委托诉讼代理人石金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林国庆向本院提出诉讼请求：1、确认2015年7月31日被告周利凤与第三人朱家角镇人民政府、凯成动迁公司签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》中的人民币693,482元动迁补偿款归原告；2、确认青浦区泖阳路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋的安置权利人为原告。审理中，原告增加诉讼请求：要求确认被告周利凤领取的2018年1月1日至2020年3月31日期间的过渡费100,488元归原告所有。事实与理由：2000年8月22日，原告与被告李秋芳签订买卖协议，约定原告出资3万元购买被告所有的位于上海市青浦区朱家角镇建新村XXX号宅基地房屋，并由被告配合办理土地使用证更名。后该宅基地房屋纳入政府动迁范围，在拆迁洽谈过程中，签约主体发生争议。2015年7月30日原告起诉，2016年4月26日法院判决驳回原告诉讼请求。原告提起上诉，2016年8月18日上海市第二中级人民法院裁定撤销原审判决。原告向青浦区政府反映情况，要求签订补偿安置协议，2016年10月28日青浦区人民政府法制办公室向原告律师出具《关于朱家角镇建新村林国庆宅基地安置补偿问题的答复》，明确先由被告李秋芳签订协议，原告腾房，相关拆迁补偿款和安置房由拆迁办保管。现拆迁协议已经签订，被告李秋芳、周利凤已经办理了房屋交接手续。原告认为原告与被告属于同一集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖合同合法有效，故房屋拆迁权益应当全部归原告所有，原告对动迁协议内容无异议，为了减少讼累，原告直接要求确认动迁利益归原告所有。被告李秋芳和周利凤共同辩称：不同意原告的诉讼请求。建新村XXX号宅基地房屋登记权利人为被告李秋芳和周利凤，第三人根据安置政策与被告李秋芳和周利凤签订征收补偿协议，符合法律规定。原宅基地房屋的合法取得不仅仅依据当事人自己私下的买卖协议，还需要办理相应的审批手续。原告已经享有一处宅基地，故无法将被拆房屋变更登记至原告名下。房屋拆迁时，宅基地批复上的权利人仍然是被告，原告不具备签订动迁协议的资格，也不具备取得动迁安置房的资格。2015年动迁时，原告又向第三人申请宅基地建房，原告不能同时享受动迁权益又批准建造房屋。被告同意赔偿原告损失，但是不代表原告有权直接主张动迁利益归原告所有。第三人上海市青浦区朱家角镇人民政府述称：原被告之间的房屋买卖合同纠纷与第三人无关。系争房屋在2015年7月签订拆迁补偿安置协议，房屋已经被拆除，关于动迁利益的分配由法院依法判决。第三人上海凯成动拆迁有限公司述称：原被告之间的纠纷由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区朱家角镇建新村XXX号。1991年，被告李秋芳作为户主，经批准将该宅基地上的房屋拆除重建。1991年9月10日，被告李秋芳作为土地使用人，获得宅基地使用权证。被告李秋芳与周利凤系夫妻关系。原告林国庆在建新村村委XXX组宅基地区域范围内有一处宅基地房屋，门牌号建新村XXX号，1991年发证，2015年申请翻建。2000年8月22日，原告与被告李秋芳和周利凤签订《房屋买卖协议》，约定被告李秋芳和周利凤所有的房地产权，包括三上三下楼房，一间小屋，水泥场地等一切使用权和所有权全部卖断给原告，总价值3万元。购房款于2000年8月22日一次性付清，付清房款后，所有产权全部转归原告所有。被告李秋芳和周利凤交出宅基地临时使用证，并同意由原告负责申请更名事宜。被告李秋芳和周利凤在2000年10月5日交出房屋钥匙给原告。双方保证以上几条能顺利贯彻实行，决不留有后患，谁若违反，将负一切法律责任。协议签订后，原告林国庆支付被告李秋芳和周利凤3万元，被告李秋芳和周利凤将系争房屋交付原告林国庆居住使用至今。原告林国庆对房屋未进行改扩建，仅进行了内部装修。2015年6月18日，青浦区朱家角镇动迁安置办公室发布《告村民书》，告知本次征收补偿安置的原则、方式、补偿标准、操作顺序等。因系争房屋纳入本次征收补偿范围，原告林国庆主张应由其签订拆迁安置补偿协议未果后起诉至本院，要求确认2000年8月22日原告林国庆与被告李秋芳和周利凤签订的宅基地房屋买卖协议有效。本院以(2015)青民三(民)初字第3295号案件予以受理，并于2016年4月26日判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉，2016年8月18日，上海市第二中级人民法院裁定撤销原审判决，驳回原告起诉。被告周利凤(乙方)与第三人朱家角镇人民政府、凯成动迁公司(甲方)签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，就系争房屋的拆迁补偿约定有效安置面积212平方米，甲方共支付乙方动迁补偿款693,482元，安置房源地点：沈巷泖阳路安置基地房源，按签协议顺序选房等。被告周利凤于2015年7月31日在上述协议上签名，第三人朱家角镇人民政府、被告凯成动迁公司于2016年10月在协议上盖章。系争房屋于2016年10月拆除。2016年10月28日，上海市青浦区人民政府法制办公室就原告代理律师杨生泉要求由原告林国庆签订拆迁安置补偿协议的信访进行书面答复，表示根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十二条，征收房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。本案所涉建新村XXX号房屋的建房批准文件中的户主系李秋芳，故被动迁人应为李秋芳户，由李秋芳户签订房屋补偿安置协议。建议朱家角镇动迁安置办公室应尽快与李秋芳户签订动迁补偿安置协议，并动员林国庆尽快腾退房屋。林国庆可凭李秋芳户的动迁协议及双方签订的买卖协议向法院起诉要求分割动迁利益，动迁协议项下的补偿款及安置房屋暂由动迁办或双方认可的第三方机构保管，待法院对动迁权益作出生效判决后再行分配。审理中，第三人朱家角镇人民政府表示：动迁协议中的补偿款693,482元目前尚未支付，2018年1月1日至2020年3月31日期间的过渡费100,488元已经支付给被告，动迁安置房共三套分别为青浦区泖阳路XXX弄XXX号XXX室(69.61平方米)、17号1003室(105.92平方米)、21号403室(74.70平方米)，该三套房屋由被告选择，已经办理大产证,尚未签订买卖合同，未支付购房款，未交付。15号902室中的57.61平方米按照1,961元/平方米购买，12平方米按照3,120元/平方米购买；17号1003室中的93.92平方米按照2,031元/平方米购买，12平方米按照3,190元/平方米购买；21号403室中的60.47平方米按照1,731元/平方米购买，12平方米按照2,890元/平方米购买，2.23平方米按照4,273元/平方米购买。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述、民事判决书、民事裁定书、拆迁补偿安置协议、信访答复、付款结算表等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，第三人朱家角镇人民政府表示：动迁协议是根据被告户情况认定的，被告属于基本户，认定有效面积212平方米，按照基准价购买，另有30平方米按照半溢价购买，因被告具备四世同堂增加6平方米，按照半溢价购买，2.23平方米按照全溢价购买。被拆迁人是根据宅基地使用权证或者批复确定的，故第三人与被告签订动迁协议。按照正常程序办理，安置房屋只能安置给被拆迁人或者其家庭成员。原告表示：关于6平方米房屋，原告同意补偿被告47,034元，计算方式为6平方米×(市场价1万元-购买均价2,161元)。两被告表示：动迁安置面积是根据两被告家庭情况进行认定的，原宅基地房屋面积仅为173平方米，请求法院酌情考虑。安置房屋因楼层朝向不同，市场价在12,000至14,000元之间。本院认为，原告与被告李秋芳、周利凤系同一集体经济组织成员，双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故该房屋买卖协议真实有效。被告周利凤已与朱家角镇人民政府签订了拆迁补偿安置协议，原宅基地房屋已被拆除，原被告对动迁补偿安置协议中确定的动迁利益并无异议，本案争议焦点为动迁利益的归属。尽管目前由被告作为被拆迁人签订了动迁补偿安置协议，但原被告签订的房屋买卖协议真实有效且已经履行完毕，原宅基地房屋已经转化为动迁利益，故原告有权主张相关的动迁权益。根据朱家角镇人民政府的陈述，动迁利益中有6平方米安置房屋系因两被告家庭存在四世同堂的情况而额外享有的，故该6平方米房屋对应的安置利益理应归两被告，其余的动迁利益归原告。关于6平方米安置房屋对应的金额，本院根据当事人陈述的房屋价格标准、购房成本等因素，酌情认定为65,598元。原被告对于动迁利益存有争议且多次诉讼，为了避免讼累及后续相关手续的办理，本院认定动迁补偿款中的65,598元归两被告，其余动迁利益均归原告，由原告办理动迁安置房屋的相关手续并支付购房款等费用。被告已经领取了过渡费，理应将过渡费支付给原告。据此，依照《中华人民共和国合同》第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告周利凤与第三人朱家角镇人民政府、凯成动迁公司(甲方)签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》中的动迁补偿款627,884元归原告林国庆；二、位于上海市青浦区泖阳路XXX弄XXX号XXX室、17号1003室和21号403室房屋的安置权利人为原告林国庆；三、被告李秋芳、周利凤应于本判决生效之日起十日内支付原告林国庆过渡费100,488元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,083.70元，减半收取计5,541.85元，由原告林国庆与被告李秋芳、周利凤各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十二月二十一日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。