新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初398号 原告（反诉被告）：林定强，男，1984年12月25日出生，汉族，新疆昌能融盛加油站站长，住福建省福清市龙田镇上薛村店**，住福，住福建省福清市乌鲁木齐市新市区阿勒泰路天汇世纪花苑****，现住乌，现住乌鲁木齐市iv>委托诉讼代理人：刘越南，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱浩，男，1990年5月21日出生，汉族，住湖北省浠水县兰溪镇朱咀村**，住湖，住湖北省浠水县乌，现住乌鲁木齐市新市区外环路马德里春天**楼****鲁木齐市。，现住乌鲁木齐市iv style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:30.05pt; text-align:justify; line-height:28pt; widows:0; orphans:0">委托诉讼代理人：李卓轩，新疆国法律师事务所律师。被告：付阳，男，1987年8月15日出生，汉族，北京市北控水务业务员，住北，住北京市朝阳区朝阳北路**院****，住北京市朝阳区div>委托诉讼代理人：李培香（付阳的母亲），住乌鲁木齐市，住，住乌鲁木齐市，住乌鲁木齐市iv style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:30.05pt; text-align:justify; line-height:28pt; widows:0; orphans:0">委托诉讼代理人：刘素敏（付阳的表妹），住乌鲁木齐市鲤鱼，住乌鲁木齐市鲤鱼山路御园世家****/di，住乌鲁木齐市style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:30.05pt; text-align:justify; line-height:28pt; widows:0; orphans:0">被告：付国亮，男，1963年7月26日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区河南东路北二巷**，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李培香（付国亮的妻子），住乌鲁木齐市新市区河南，住乌鲁木齐市新市区河南东路北二巷**style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:30.05pt; text-align:justify; line-height:28pt; widows:0; orphans:0">委托诉讼代理人：刘素敏（付国亮的外甥女），住乌鲁木齐市鲤鱼山路御园，住乌鲁木齐市鲤鱼山路御园世家****>原告（反诉被告）林定强与被告付阳、付国亮，被告（反诉原告）朱浩合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林定强，被告付阳、付国亮的委托诉讼代理人刘素敏，被告（反诉原告）朱浩的委托诉讼代理人李卓轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林定强武向本院提出诉讼请求：被告向原告返还房屋搬迁费20000元、停业损失500000元、装饰装修费320000元、退还租金270000元、临时安置费6000元。由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月，林定强与乌鲁木齐市迅驰网友俱乐部（以下简称“网吧”）的经营人朱浩和叶松林分别签订《网吧转让协议书》，接受朱浩实际经营的网吧。2015年6月，林定强与朱浩签订房屋租赁合同，朱浩将其向付阳、付国亮承租的位于乌鲁木齐市××路一楼位于乌鲁木齐市××路的位于乌鲁木齐市××路、二楼的房屋转租给林定强用于网吧经营。2017年6月6日，新市区人民政府发布《2017年高新区（新市区）棚户区改造项目河南东路片区征收补偿方案的公告》，但林定强和其合伙人张武并未收到任何官方通知。自2017年6月开始，网吧相继出现断网、停水停电等问题，房屋外道路也被封堵，导致网吧正常经营现实上已不可能。林定强在此期间要求对方处理此事，但对方一直避而不答，对涉案房屋即将面积拆迁问题进行隐瞒，林定强在能够恢复经营的期待下续交租金，但一直无法正常经营。2018年5月23日，与林定强合伙经营网吧的张武收到二工片区管委会河南××区的河南××区做出的《通知》，载明网吧房屋已被征收且已补偿完毕，要求网吧在2018年5月23日15时30分之前搬离所在房屋，经了解，本案涉及的房产的相关补偿款已被对方领走。林定强、张武作为网吧实际有人，在实际经营过程中投入大量资金进行装修改造，由于政府征收导致网吧停业，蒙受巨大损失，应当获得停产停业损失补偿费、室内装饰装修费、设备搬迁费等补偿费用，对方均不是网吧实际经营人，取得上述征收补偿款项没有法律依据，严重侵害了实际经营人的合法权益。综上，请求法院判如所请。被告付阳、付国亮辩称，本案与其无关，其与朱浩之间的纠纷在其他案件中已经处理。被告（反诉原告）朱浩答辩并反诉称，不认可本诉请求，不认可主张的金额，房屋搬迁费1-6层总共只有2000元，涉案房屋只有2层。关于停产停业损失政府也没有补偿，只给了6000元过渡费。装修费用不认可，涉案房屋租赁期限只有5年，已经用了三年，装饰装修也都是之前朱浩进行的，本诉原告也只是做了简单装修，与本案无关。临时安置费不认可。林定强主张返还租金不认可，对方还欠朱浩80000元房租，现向林定强提起反诉，反诉请求：1．被反诉人林定强向反诉人朱浩支付房屋租金80000元（自2018年2月1日至2018年5月1日）；2．被反诉人林定强向反诉人朱浩支付“电信服务”通信费6000元。原告（反诉被告）林定强针对反诉辩称，不认可反诉请求。从2017年7月封路已经影响网吧营业，也给朱浩说过，朱浩还是让其叫租金，当时还没拆除。2018年2月前后路已经堵住了，无法经营。2020年2月，网吧已经停网，之前就已断网，电信公司要求我办理了停网手续。被告付阳、付国亮认为反诉与其无关。原告林定强围绕本反诉讼请求提交证据如下：证据一：房屋征迁协议书复印件。用以证明各项补偿费用金额。证据二：承诺书复印件。用以证明：原告有权获得补偿。证据三：房地产评估结果一览表。用以证明：各项补偿费用金额。被告四：租金银行流水证明。用以证明：租金损失。证据五：收条3份。用以证明：原告已履行合同义务。证据六：《2017年高新区（新市区）棚户改造项目河南东路片区征收补偿方案的公告》、通知。用以证明：2017年6月涉案房屋开始征迁。证据七：2017-2018年房屋附近道路被封锁情况的照片。用以证明：2017年6月之后，原告的网吧无法正常经营。证据八：断网手续业务登记单复印件。用以证明朱浩主张的网费支出不存在，报停是在2018年2月28日。付阳、付国亮对证据一、二、三六的真实性认可，关联性不认可，证据四、五与其无关。朱浩对上述证据的真实均认可，关联性均不认可，照片反映的是2018年的情况，不是2017年的，虽然路被堵住，但照片显示依然有人来往，说明可以正常经营，业务单与朱浩主张的2018年2月的费用无关。本院对原告提供上述证据一至证据八的真实性予以确认。证据九：证明书，由装修公司出具。用以证明涉案房屋是林定强装修。证据十：房屋租赁合同、网吧转让协议，林定强与朱浩签订。用以证明：林定强与朱浩转让网吧的事实。证据十一：网吧转让协议，叶松林和林定强签订，叶松林是转让前网吧的法人，朱浩和叶松林签订过合同，林定强不放心，又和叶松林签订了一份合同。用以证明：网吧转让的事实。证据十二：营业执照、网络文化经营许可证、消防安全检查许可证。用以证明：网吧登记情况一直没有变化。证据十三：供货证明、身份证复印件、银行明细。用以证明：2015年7月林定强购买电脑105台，付款明细金额为48万元多。付阳、付国亮认为证据九至十三与其无关。朱浩对证据九真实性、关联性、合法性不认可；对证据十朱浩与林定强签订的房屋租赁合同、朱浩与林定强签订的网吧转让协议书真实性认可，合同明确转让的是经营中的网吧，显示整体装修是朱浩进行的；证据十一叶松林与林定强签订转让协议书是为了办手续，因为转让包含了经营权，朱浩与叶松林是合作关系；对证据十二的真实性认可；对证据十三的关联性不认可，购买电脑是资产，不是损失，与朱浩无关。本院对原告提供的上述证据十至证据十三的真实性予以确认，证据九存在争议，暂不确认。被告付阳、付国亮未提供证据。被告（反诉原告）朱浩提交证据如下：证据一：银行交易明细4份。用以证明：自2018年2月开始到原告搬迁，有三个月房租未交纳。证据二：网络通信发票打印件。用以证明：网吧不经营拆迁后，林定强没有及时报停，导致产生了一些网络光纤费。证据三：《房屋租赁合同》，朱浩的母亲潘虹与付阳在2012年签订。用以证明：合同中约定的装修是承租方自己负责，当时朱浩经营网吧，手续也是朱浩的。林定强对银行交易明细的真实性认可，关联性认可，但网吧在2018年2月28日就已经彻底停止营业。对发票打印件不认可，2018年2月28日已停止经营。房屋租赁合同与其无关，装修是其装修的。本院对银行交易明细、《房屋租赁合同》真实性予以确认，其他证据存在争议，暂不确认。本院依法调取（2018）新0104民初5867号民事判决书、（2019）新01民终179号民事判决书、搬迁协议、中国银行交易流水明细清单、中国农业银行回单、房产证，双方当事人对真实性均认可。本院经审理认定事实如下，2015年，林定强（甲方）与朱浩（乙方）签订《网吧转让协议书》，载明：乙方以人民币贰拾伍万元的价格转让给甲方位于乌鲁木齐市××区的迅驰网友俱乐部网吧（名称为乌鲁木齐市迅驰网友俱乐部，以下简称迅驰网吧），签订合同后，甲方第一次支付乙方定金伍万元，甲方进行经营管理，产权公证完毕后支付拾捌万元，待相关手续办理结束后付清余款贰万元，甲方须在两个月内决定是否手续更名；乙方转让网吧内除电脑、服务器、桌椅以外的所有场地内的经营设施、整体装修、门面承租权和网吧的全套手续、网络文化经营许可证（含副本）、网络安全审核证、消防经营许可证、税务登记证、工商营业执照组织机构代码证、公章；网吧交收以后，所有积欠一切税款、水电费、房屋租赁费、信息费用、员工工资等所有资费由乙方负担；乙方承诺转让网吧后，不以任何形式向甲方索要网吧物品、参与网吧经营、干涉网吧事务；乙方承诺对所有转让网吧的所有经营证件的真实性、合法性，乙方在使用期内办理年检注册，转让过户等一切手续，甲方需无偿予以相助，以后所有证件法定代表人变更为乙方；乙方负责续约经营场地的场地使用权到2019年6月期间每年房租均为叁拾叁万元，2020年后递增5%；合同自2015年5月4日起生效。因迅驰网吧营业执照登记叶松林为该个人独资企业的投资人，林定强另于2015年5月7日与叶松林签订《网吧转让协议书》，载明：双方就迅驰网吧文化经营许可证（新文网A032014039号）转让事宜达成协议，叶松林以1元的价格转让自己所有的股份给林定强，协议签订后，林定强享有网吧的全部产权。2015年6月8日，朱浩（甲方）与林定强（乙方）签订《房屋租赁》合同，主要约定内容：甲方将位于乌鲁木齐市××路一楼位于乌鲁木齐市××路、二楼共计705平方米房屋租赁给乙方，租赁期限自2015年6月8日至2020年6月8日共计五年，租金为前四年每年320000元，第五年递增5%；水电暖等经营产生费用由乙方自理，与甲方无关；本合同生效起，乙方可根据经营需求在不改变房屋原有主要结构的前提下进行隔断或装修。上述协议签订后，林定强于2015年5月4日向朱浩给付转让定金伍万元、于2015年5月7日给付朱浩转让费180000元。朱浩于2015年5月15日出具收条，载明收到林定强交付的河南××路一、二楼一年房租320000元。2017年12月12日，林定强向朱浩转账支付租金80000元，双方庭审中确认林定强租金已交纳至2018年2月28日。2018年3月29日，付国亮（乙方）与乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）二工片区管理委员会（以下简称二工片区管委会、甲方）签订《房屋征收补偿协议书》，对位于河南××路.52m2的住房进行征收，房屋补偿款为18695365.00元，搬家费2000元、过渡费6000元，规定期限内签订协议并搬迁一次性享受296950.00元，共计补偿19000315元，此数额与房地产评估结果一览表数额一致，其中一层至二层含外墙装饰装修补偿金额为289730元。2018年5月23日，二工片区管委会河南××区向张武（林定强陈述与其合伙经营网吧）作出书面通知：位于河南××路**网吧经营场所为老城区改造提升工程河南××区片区项目的征收对象，现该房屋已经被征收，并已经补偿完毕，此房屋产权已被收为国有，并计划准备拆除，请于2018年5月25日15点30分前搬离房屋。另查明事实：2012年6月8日，付阳（甲方）与潘虹（乙方）（朱浩庭审中陈述系其母亲）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市××路房屋一、二层租给乙方自主使用，租期2年，每年租金280000.00元。2015年6月8日，朱浩（乙方）与付阳（甲方）（付阳的签字处均注明李培香代付阳）签订房屋租赁合同，约定主要内容：甲方将位于河南××路房屋一、二层租给原告自主使用，甲方只负责提供房屋，其他装饰、装修及朱浩需要的设备物品均由朱浩负责安装使用，房屋装修由乙方在甲方同意并且不能改动原结构的基础上自费装饰，房屋租赁到期后，乙方的固定装修部分不得拆除，所有权无偿归付阳所有，租金每年310000元，日期自2016年6月8日至2019年6月7日止。2018年5月26日，朱浩（乙方）与付阳（甲方）签订搬迁协议，载明：甲方租给乙方的河南××路的房屋双方协商乙方在2018年5月31日之前搬迁完成，乙方搬迁，甲方补偿乙方人民币四十万元，其中包含房屋使用押金、所剩暖气费。协议签订后，李培香将四十万元支付给朱浩。朱浩于2018年7月5日将付阳、李培香诉至本院，认为付阳、李培香故意隐瞒了政府拆迁部门对属于朱浩部分的拆迁补偿价格，诱导朱浩签署上述搬迁协议，事后经了解，应当给朱浩的补偿款远远不止40万元，搬迁协议显失公平，应当予以撤销；本院于2018年9月12日作出（2018）新0104民初5867号民事判决：驳回朱浩的诉讼请求；该判决事实查明部分载明：“2018年8月29日，新市区法院就原被告签订搬迁协议的有关事宜向证人热孜万进行了核实，热孜万称，搬迁协议是双方本人签订的，当时李培香分次共给朱浩40万元，其是见证给钱的过程，当时给钱的票据其拍完给上级部门了。朱浩租了付阳的房屋后，转租给了红盒子网吧”，网吧租房时朱浩收了转让费，“具体数额其不知道，搬迁补偿款是房东和商户自己协商，因朱浩将房屋转租，付阳需要和网吧协商，网吧老板只愿意和告朱浩协商”。朱浩不服，提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年1月24日作出（2019）新01民终179号民事判决，驳回了朱浩的上诉，维持原判决。2018年2月28日，林定强在中国电信股份有限公司新疆分公司办理网吧停网手续。朱浩提供的发票显示，朱浩向电信公司缴纳了“迅驰网吧”电信费6000元，该发票备注：账期为201802。经电话询问，朱浩与付阳确认就其双方签订的房屋租赁合同，朱浩向付阳交纳的押金为20000元。本院认为，综合双方当事人本反诉的诉辩情况，本案争议焦点为：一、租金问题处理；二、装修损失赔偿问题处理；三、双方主张的其他损失问题的处理。针对争议焦点一：1．《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十五条规定，承租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，2015年朱浩将其租赁付阳的房屋转租给林定强，至征迁的2018年已逾三年，对于转租，付阳应当清楚，朱浩与林定强签订的租赁合同应属有效，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的部分（2019年6月7日至2020年6月8日）应属无效。2．庭审中，双方确认林定强已付清2018年2月28日租金，林定强认为2017年其网吧已无法正常经营，其于2018年2月28日向电信部门报停，不再经营网吧，故自2017年6月6日至2018年2月28日期间租金按一个季度80000元的标准退还。朱浩则认为，林定强未支付自2018年2月1日至2018年5月1日期间的租金（庭审中确认为2018年3月至5月搬迁期间租金，标准与林定强主张退还的租金标准一样）。本院认为，林定强提供的证据虽然显示，2017年相关部门曾发布过涉案房屋所在片区征收补偿方案的公告，但实际于相关部门于2018年5月23日才通知搬离，最后限定搬离日期在2018年5月25日，林定强陈述2017年6月后经营已不正常，但未提供双方就租金问题达成减免等证据，房屋在征迁前并未返还，综合双方举证和上述合同履行情况，本院对林定强主张退还租金的诉讼请求不予支持，其应按合同约定标准向朱浩支付2018年3月1日至2018年5月25日计85天期间租金75555.56元（80000元/90天＊85天）。针对争议焦点二，林定强与朱浩签订的网吧转让协议，反映双方真实意思表示，应属有效，并已实际履行。林定强主张返还装修费320000元，根据网吧转让协议约定，朱浩转让的网吧除电脑、服务器、桌椅以外所有场地内的经营设备和整体装修。依此约定，征迁涉及租赁房屋的装修部分应由林定强享有，对朱浩认为房屋装修系其完成，不应承担该部分费用的意见，本院不予采纳。根据补偿资料，涉案房屋装修补偿金额为289730元，付阳、付国亮明确其向朱浩支付的40万中包含有装修款，该部分款项应由朱浩向林定强支付。综上，林定强主张装修费320000元，本院支持289730元。针对争议焦点三：林定强主张房屋搬迁费20000元、停业损失500000元、临时安置费6000元，本院认为：1．涉案网吧转让后，朱浩将房屋转租给林定强，在涉及征迁时，林定强作为网吧实际使用者和承租人，本应就包括装修及上述所主张损失的赔偿问题直接与出租人即房屋征收受偿人付阳、付国亮协商，但从双方提供证据和庭审调查看，实际是朱浩与付阳达成的《搬迁协议》，出租人实际补偿朱浩损失400000元，林定强虽陈述其不知情，但也搬离了房屋，搬迁协议实际已履行；2．已经生效的（2018）新0104民初5867号民事判决书事实查明部分，载明有法院就对搬迁协议签订事宜向征迁相关证人的询问，该证人明确陈述搬迁补偿款是房东和商户自己协商，因朱浩将房屋转租，出租人需要和网吧老板（林定强）协商，林定强只愿意和朱浩协商，朱浩说涉及到网吧，并承诺尽快搬迁，承租人同意支付400000元，且林定强租赁房屋经营网吧人，搬迁显然是针对作为房屋实际使用人的林定强，上述情况显示，搬迁协议内容主要与租赁房屋的商户即林定强的损失相关；3．搬迁协议明确400000元中包含有押金和剩余暖气费，林定强与朱浩签订的房屋租赁合同中明确暖气费由林定强承担，但网吧转让协议对朱浩之前缴纳给房东的押金金问题没有约定，故出租人退还的押金20000元还应归朱浩所有；4．林定强主张经营损失500000元，一方面从征迁资料看，搬家费只有2000元，过渡费为6000元，但并无停业损失的补偿，因征迁导致无法经营并非合同单方或双方违约所致，出租人应该补偿何种项目及补偿多少，需要其与出租人直接协商，但如前所述，林定强并未主动协商，而是由朱浩与出租人达成搬迁补偿的协议，林定强在此情况下亦配合搬迁；另一方面，林定强提供的购买电脑等证据尚不足以确定损失金额。综上，朱浩将网吧有偿转让给林定强并将涉案房屋转租后，林定强才是网吧的实际经营者和房屋的实际占有人，付阳、付国亮为尽快实现征迁目的通过签订搬迁协议向朱浩给付的400000元，除押金外，都属于赔偿网吧和房屋实际使用人的损失，赔偿金额中应包含了装修和房屋搬迁费、停业损失、临时安置费等费用，朱浩应向林定强返还扣除押金和上述装修金额的损失90270元（400000元-289730元-20000元）。林定强的举证不足以证明其损失超过上述搬迁协议约定的赔偿金额，故对林定强主张付阳、付国亮承担责任的诉讼请求，本院不予支持。朱浩主张网费6000元，林定强提供的证据及陈述虽显示其于2018年2月28日已向电信公司报停，但其未提供已结清报停前电信费用的证据，朱浩的提供的发票显示其支付了网吧的2018年2月的电信费用，综合双方举证，对朱浩的该部分诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉被告）朱浩于向原告（反诉被告）林定强返还装修装饰款289730.00元；二、被告（反诉被告）朱浩向原告（反诉被告）林定强返还房屋搬迁费、停业损失、临时安置费费90270.00元；三、驳回原告（反诉被告）林定强的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）林定强于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）朱浩支付租金75555.56元（80000元/90天＊85天）；五、原告（反诉被告）林定强向被告（反诉原告）朱浩支付电信费用6000.00元；六、驳回原告（反诉被告）林定强对被告付阳的诉讼请求；七、驳回原告（反诉被告）林定强对被告付国亮的诉讼请求。以上各方应付款项，相互折抵，被告（反诉原告）朱浩给付原告（反诉被告）林定强298444.44元。以上应付款项，应在本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14844元，原告（反诉被告）林定强已预交，确认金额380000元占诉讼金额1116000元的34.05%，由原告（反诉被告）林定强负担65.95%即9789.62元，被告（反诉原告）朱浩负担34.05%即5054.38元。反诉案件受理费975元，被告（反诉原告）朱浩已预交，确认金额81555.56元占反诉诉讼金额86000元的94.83%，由被告（反诉原告）朱浩负担5.17%即50.41元，由原告（反诉被告）林定强负担94.83%即924.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   许   晋   江人民 陪 审员   蔺   小   玲人民 陪 审员   阿扎提古丽．乌斯曼二 〇 二 〇 年 十 二 月 一 日书  记  员   黎       虹