河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初2987号 原告：冯小保，男，1984年12月5日出生，汉族，住保定市易县。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告冯小保与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯小保、被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯小保向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告交纳的房款25760元及相应利息（利息自2018年11月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日）；2、被告退还多收取的原告产权登记费、公共维修基金和有线电视安装费共计6973.85元；3、判决被告给付原告逾期办理房屋权属证书的违约损失73122.05元；共计105855.9元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年1月15日，被告作为出卖人与作为买受人的原告签订编号为GF20130210223《商品房买卖合同》一份，约定原告方购买被告坐落于保定市朝阳南路朝阳花园D区2号楼1单元1809号房。同时，双方签订《商品房买卖补充合同》，约定该商品房产权登记面积为93平方米，单价为4025元／平方米，总计374325元。乙方付购房首付款134325元，余款24万元做银行按揭。原合同第三、四、六条项下内容与本补充协议相悖的，以本补充的合同为准。合同签订后，原告依约交付了首付款并办理了银行按揭贷款。2018年12月10日，原告办理了该商品房的《不动产登记证书》。该房产登记的建筑面积是86.6平方米，与双方合同的面积少了6.4平方米。根据双方《商品房买卖合同》第五条的约定，产权登记面积与合同约定面积产生差异，按照“房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。”因此，按照合同约定的房屋单价4025元／平方米计算，房屋总价款应当是348565元，被告应当退还原告房屋差价25760元。按照原告房屋实际348565元的价款，根据相关的收费标准，原告应当缴纳产权登记费（含契税3485.65元和登记费80元）3565.65元，而被告代收了产权登记费5929.3元，应当退还原告2363.65元。原告应当缴纳公共维修基金6971.3元，被告代收了7486.5元，应当退还原告515.2元。由于至今没有有线电视的线路，原告无法安装有线电视，被告应退还代收的420元的有线电视安装费。被告违法收取的3675元的燃气初装费应当退还，以上费用共计6973.85元。被告于2014年3月28日交房，根据双方第十五条的约定，被告应当于2016年3月28日前办理《不动产证书》。实际上原告于2018年12月10日该商品房的《不动产登记证书》，时间已经过去988天。原告因为没有房屋所有权证书，无法行使房屋所有权，给原告造成经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据以上规定和计算，被告给付原告逾期办理房屋权属证书的违约损失73122.05元。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》合法有效，被告理应按照合同约定退还多收的房屋面积的差价款和其他代收的费用款，以及承担逾期办理房产证的损失。 被告辩称，被告不存在拒绝退还房屋面积差价款的情况，没有及时退还的原因是涉及业主较多，需分楼号及单元分批次退回，由于疫情期间原告需耐心等待；被告同意按合同约定“多退少补”退还面积差产生的多余房款25760元。对于办理产权证费多代收的契税同意退回原告主张的数额2444元，但应扣除办理产权证由产权登记机关收取工本费及印花税85元。对于公共维修基金，是商品房销售过程中的行政管理行为，具体数额由房管部门确定，被告只是代收，不是最终收款人，待房管部门出具正式票据后，可根据票据金额多退少补。对于办证违约金，在原告提交备案商品房买卖合同中约定了交房90天内没有办理的，在2年内办理，原告主张逾期违约金超过诉讼时效，应予驳回。对于有线电视初装费是双方合同之外，双方自愿支付、收取的意思一致的行为，不应退还。 本院经审理认定事实如下：2011年3月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积93平方米，单价4025元，购房总金额374325元，付款方式：2011年3月25日交购房首付款134325元，余款24万元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并于2014年1月13日办理了房屋贷款。 2014年1月15日，原告与被告就涉案房屋换签了商品房买卖合同，该合同第三条约定，原告购买被告开发建设的保定市朝阳南大街朝阳花园D区2号楼1单元1809号房，建筑面积85.19平方米，第四条约定，单价每平方米4025元，购房总金额342890元，面积确认及面积差异处理双方约定为房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。第六条约定，付款方式及期限为付购房首付款102890元，余款24万元作银行按揭；交付期限为2013年11月30日。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳有关费用，不提交有关证件手续，造成逾期办理产权证书，责任由买受人自负。同日，双方签订商品房买卖补充合同，双方就上述合同补充变更如下：该售出商品房产权登记面积为93平方米，单价为4025元，总计374325元，乙方付购房首付款134325元，余款24万元作银行按揭；原合同第三、四、六条项下内容与本补充合同约定相悖的，以本补充合同的约定为准。2014年3月28日，原告向被告缴纳其购买房屋的公共维修基金7486.5元、房屋产权费5929.3元、天燃气入户安装费3675元、有线电视初装费420元。2014年3月28日，被告向原告交付了涉案房屋，2018年12月10日，保定市国土资源局于对原告购买的涉案房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为86.6平方米，较合同约定建筑面积减少了6.4平方米。 庭审中被告提供保定市城乡规划管理局竞秀区分局建设工程规划核实意见书，主张涉案房产属于房地产开发遗留问题，由于政府原因调整容积率的项目补缴土地出让金问题造成办理产权证明手续延误，被告无过错。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同及商品房买卖补充合同均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。订房合同书与商品房买卖合同约定不一致的，应以商品房买卖合同约定内容为准。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差6.4平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差6.4平方米，折合房款25760元，被告应予返还。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房款利息没有法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为3485.65元，原告向被告支付5929.3元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告2358.74元。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费3675元的诉讼请求不予支持。原告诉请被告返还有线电视初装费420元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告收取该费用已无相关根据，故原告本项诉讼请求，本院予以支持。被告提供的保定市城乡规划管理局竞秀区分局建设工程规划核实意见书，主张由于政府原因调整容积率的项目补缴土地出让金问题造成办理产权证明手续延误，被告无证据证明补缴土地出让金问题与办理房屋权属证书具有因果关系，对此本院不予采信。商品房买卖合同约定，在房屋交付两年内，被告协助原告办理房屋所有权登记，在约定期限内原告未取得房屋权属证书，被告无证据证明未取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2014年3月28日起两年内，即截止至2016年3月28日，涉案房屋于2018年12月10日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理，民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张上述违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2020年9月4日向本院起诉，被告应自2017年9月4日起至2018年12月10日，按照原告已交纳的房款总额374325元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯小保购房款25760元，房屋契税2358.74元，有线电视初装费420元，合计28538.74元； 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告冯小保逾期办理房屋权属证书违约金（以374325元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2017年9月4日至2018年12月10日止）； 三、驳回原告冯小保的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1029元，由原告负担269元，由被告负担760元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  崔彦朝