山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7139号 上诉人（原审原告、反诉被告）：山东省建乐置业有限公司，住所地昌乐县昌明花园**商业楼**。 法定代表人：谢小桃，总经理。 委托诉讼代理人：傅建文，男，1964年4月18日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：滕州嘉庆阳光物业服务有限公司，住，住所地山东省滕州市龙泉路彩阳光城院内）。 法定代表人：刘娟，总经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：滕州嘉庆阳光物业服务有限公司昌乐项目部，住，住所地昌乐县利民街**帝豪大厦/div> 负责人：张福顺，总经理。 委托诉讼代理人：王立杰，山东昌明重光律师事务所律师。 上诉人山东省建乐置业有限公司（以下简称建乐置业）因与被上诉人滕州嘉庆阳光物业服务有限公司（以下简称嘉庆物业）、滕州嘉庆阳光物业服务有限公司昌乐项目部（以下简称嘉庆昌乐项目部）确认合同效力纠纷一案，不服山东省昌乐县人民法院（2020）鲁0725民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 建乐置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审判决无事实和法律依据，物业公司服务的对象是小区业主，应向业主按建筑面积收取物业服务费。2、上诉人没有违约和过错，无须承担违约责任，物业服务停止是被上诉人单方面的违约行为。3、上诉人与被上诉人不存在服务和债权债务关系，无须赔偿、支付被上诉人的任何服务费用。4、帝豪大厦未竣工验收与收取物业费没有因果关系。5、上诉人实际上是被上诉人不作为、无能力管理物业的受害者，被上诉人应赔偿上诉人垫付的费用和损失。6、一审判决金额缺乏依据。 被上诉人嘉庆昌乐项目部辩称，上诉人的诉讼请求没有法律依据，应当依法驳回。 被上诉人嘉庆物业未提交书面答辩意见。 建乐置业诉嘉庆物业、嘉庆昌乐项目部确认合同效力纠纷一案，法院立案受理后，建乐置业于2020年6月12日提交撤诉申请，撤回本诉，法院于2020年6月15日出具民事裁定书，裁定同意建乐置业撤诉，同日嘉庆物业、嘉庆昌乐项目部提起反诉。 嘉庆物业、嘉庆昌乐项目部向一审法院起诉请求：1、判令建乐置业支付物业服务费472164.55元给嘉庆昌乐项目部；2、诉讼费用由建乐置业承担。 一审法院认定事实：2014年8月20日，嘉庆物业作为甲方与吕作来作为乙方签订《物业项目合作经营协议》，约定嘉庆物业将帝豪大厦前期物业项目的劳务事宜承包给吕作来，合作方式为成立“滕州嘉庆阳光物业服务有限公司昌乐项目部”。甲方以劳务承包的方式将上述物业项目委托乙方进行日常经营与管理，并派员对其业务活动进行监督、指导。乙方实行独立经营、自负盈亏、自担风险，并承担相应的所有法律责任。 2014年8月20日，建乐置业作为甲方与嘉庆物业作为乙方签订《昌乐县帝豪大厦项目前期物业管理服务合同》，甲方选聘乙方对昌乐县帝豪大厦前期物业管理项目提供前期物业管理服务事宜。合同约定：第一条物业基本情况：物业名称昌乐县帝豪大厦前期物业管理；物业类型商住；座落位置昌乐县利民街425号；建筑面积62006.27平方米；物业管理区域四至：东至潍坊建邦置业有限公司昌乐分公司，南至昌乐县利民街，西至潍坊畅和置业有限公司，北至昌乐县实验小学。第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三），2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四），3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，4、公共绿化的养护和管理，5、车辆停放管理，6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，7、装饰装修管理服务，8、物业档案资料管理。……第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅：0.88元/月﹒平方米，多层住宅：0.44元/月﹒平方米，商业：0.70元/月﹒平方米。物业服务费主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、办公费用等。第七条业主应于领取房屋钥匙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。第三十四条本合同期限自2014年8月20日起至2017年8月19日止。但在本合同期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。上述合同附件二物业构成明细包括：高层住宅2幢、476套、建筑面积39349.49平方米；多层住宅1幢、36套、建筑面积1590.08平方米；沿街商业用房62套，建筑面积11250.63平方米。根据上述合同约定的物业管理服务的单价及面积，帝豪大厦每月的物业费为43202.52元。 嘉庆昌乐项目部入驻帝豪大厦后，购买物业用拖把、锁、水管、纸篓、头灯等；开始汇总帝豪大厦小区业主档案管理信息、制作商铺通讯录；向建乐置业汇报业主向其反映的漏水情况；制定小区车辆管理规定、给业主发放小区车位车辆对接单；制定保安队伍纪律、保安岗位责任制、电梯安全乘坐须知；根据民生信息反映的问题，回复调查情况汇报；吕作来作为电梯安全管理员（持证）对帝豪大厦电梯进行日常检查、进行电梯安全管理员培训并进行应急演习；自2018年5月12日开始受理帝豪大厦3号楼业主装修申请，签订《帝豪大厦业主室内装修管理协议》，并收取、退还装修押金、使用电梯维护费，并制作相关汇总表。 2019年5月31日，嘉庆昌乐项目部向建乐置业发送《退款承诺书》一份，载明：其在2018年4月15日进驻帝豪公馆项目，因该项目未通过建设主管部门综合验收，无法收取物业费，决定自2019年6月1日起将本项目暂时移交建乐置业。上述期间，嘉庆昌乐项目部向业主收取了装修保证金住宅户185户、商铺12户，部分到期已兑付，承诺由其负责未清退部分的清退。 2019年6月1日，建乐置业向吕作来、吕爱芬夫妇发送通知一份，载明：你负责的嘉庆昌乐项目部，从2018年5月1日起入驻管理建乐置业昌乐帝豪大厦物业，因该大厦未竣工验收，你们提出该物业无法管理，从2019年6月1日将帝豪大厦物业管理移交给建乐置业。你以物业名义收取的装修保证金交由接收公司保管或指定第三方保管，否则将报警，以贪污挪用论处。 嘉庆昌乐项目部提供物业服务期间，建乐置业支付该项目部工人工资101400元。 另查明，2013年9月12日，建乐置业取得昌乐帝豪大厦2#楼的建筑工程施工许可证，2019年7月3日取得上述工程的建设工程竣工规划核实合格证。2020年1月10日，帝豪大厦1#、2#工程经验收消防验收不合格。2020年6月3日，帝豪大厦人防工程实体质量检查未合格。 2018年7月23日，帝豪大厦的回迁户因建乐置业的建设进度、费用等问题向县委政府发送反映问题信件，反映他们2012年6月与建乐置业签订《房屋回迁协议书》，约定36个月内交付使用回迁房，直至2018年7月房屋仍未达到交房标准。 一审法院认为，嘉庆物业与吕作来签订合作经营协议、建乐置业与嘉庆物业签订管理服务合同，均系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应按约履行自己的义务。根据上述合同约定嘉庆昌乐项目部在2014年8月20日起至2017年8月19日期间为建乐置业提供前期物业服务，但因建乐置业施工进程拖延，嘉庆昌乐项目部未能按期进驻帝豪大厦，提供物业服务，后于2018年5月1日入驻提供物业服务，直至2019年5月31日。建乐置业亦认可嘉庆昌乐项目部的上述物业服务期间，该期间的物业服务费共计561632.76元。上述期间因帝豪大厦一直未经竣工验收，部分业主、商铺并未入住；嘉庆昌乐项目部未向入驻的业主、商铺收取物业费；也因未竣工验收，该项目部无法按照管理服务合同的约定提供全面的物业服务；根据已查明的嘉庆昌乐项目部提供的物业服务内容，酌情按40%即224653.10元支持服务期间的物业费。因嘉庆物业与嘉庆昌乐项目部约定，该项目部实行独立经营、自负盈亏、自担风险，并承担相应的所有法律责任。故扣除建乐置业已支付的工人工资101400元，建乐置业尚需支付嘉庆昌乐项目部物业费123253.10元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第一百一零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、山东省建乐置业有限公司支付滕州嘉庆阳光物业服务有限公司昌乐项目部物业费123253.10元。二、驳回滕州嘉庆阳光物业服务有限公司、滕州嘉庆阳光物业服务有限公司昌乐项目部的其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行支付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费8382元，减半收取计4191元，由山东省建乐置业有限公司负担1094元，滕州嘉庆阳光物业服务有限公司昌乐项目部负担3097元。 本院二审期间，上诉人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，嘉庆物业公司与吕作来签订合作经营协议、建乐置业与嘉庆物业公司签订管理服务合同，均系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，各方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，嘉庆昌乐项目部在2014年8月20日起至2017年8月19日期间为建乐置业提供前期物业服务，但因建乐置业施工进程拖延，嘉庆昌乐项目部未能按期进驻帝豪大厦提供物业服务，后于2018年5月1日入驻提供物业服务，直至2019年5月31日。建乐置业亦认可嘉庆昌乐项目部的上述物业服务期间，该期间的物业服务费共计561632.76元。因帝豪大厦一直未经竣工验收，部分业主、商铺并未入住；嘉庆昌乐项目部未向入驻的业主、商铺收取物业费；该项目部无法按照管理服务合同的约定提供全面的物业服务；一审根据已查明的嘉庆昌乐项目部提供的物业服务内容，根据本案的实际情况，酌情按40%（即224653.10元）支持服务期间的物业费，并无不当。上诉人主张其没有违约和过错，无须承担违约责任及帝豪大厦未竣工验收与收取物业费没有因果关系，与查明的事实不符，本院不予采信。 综上所述，山东省建乐置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8382元，由上诉人山东省建乐置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月十八日 书记员  褚诗舒