河北省秦皇岛市北戴河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0304民初803号 原告（反诉被告）：李胜利,男,1965年10月9日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 被告（反诉原告）：谢建,男,1994年6月7日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人：徐秉德，河北港城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙建，河北港城律师事务所实习律师。 原告李胜利与被告谢建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告李胜利、被告谢建及其委托诉讼代理人徐秉德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李胜利向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2020年部分房屋租金66000元；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月20日,被告将其坐落在北戴河区东经路北侧御墅龙湾小区红石路7号商铺出租给原告经营使用,租期一年，自2020年1月1日至12月31日，租金为22万元。原告通过妻子张玉红的银行卡于2019年10月24日转账给被告谢建的母亲董艳斌22万元。2020年初爆发新冠肺炎疫情，导致旅游行业严重受损,虽然四月份已经复工复产,但由于各部门管控等,使得原告营业收入明显减少,如果继续按照约定支付租金对原告明显不公平。原告经营的商铺每年的实际经营期为六个月,从四月初到十月国庆假期结束,按有效经营期间,每月房屋租金为37000元,原告曾多次找被告协商减少租金无果,遂诉至法院。请求根据《最高人民法院关于依法妥善处理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》，判令减少并退还2020年租金66000元。 被告谢建辩称，（一）原告以新冠肺炎疫情影响为由要求退还66000元租金，没有事实和法律依据。第一、原告在诉状中自认其商铺每年的实际经营期间为四月初到十一国庆节假期结束，同时原告也自认在2020年四月随着复工复产就开始了商铺经营。尽管2020年年初发生了新冠肺炎疫情，但原告的实际经营时间与往年相比并没有缩短，也没有对其商铺经营造成影响。第二、原告不具备以新冠肺炎疫情影响为由要求退还租金的法定条件和理由。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。首先，减免租金并不是以新冠肺炎疫情发生为必要条件，而是必须具备“疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平”的前提。为此原告必须要尽到“疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平”的举证责任，否则应当承担举证不能的不利后果。其次，本案租赁房屋的用途为商铺，并非旅馆业。在今年的新冠肺炎疫情期间，政府对除宾馆、旅馆业外的其他经营业态，并没有采取任何营业限制性疫情防控措施，原告经营超市，并未受到政府疫情防控措施的任何影响。况且新冠肺炎疫情在秦皇岛地区的影响主要集中在1-2月份，3月份之后开始陆续复工复产复学，原告已经承认在此期间有“开业经营”的事实。故原告的主张不符合当地客观实际，其诉讼主张不能成立。（二）退一步讲，假设新冠肺炎疫情对原告的经营收入产生了影响，那么原告要求退还30%租金也是没有根据的。按照最高人民法院的指导意见，减少租金的多少是与承租人实际经营因新冠肺炎疫情导致营业收入减少直接关联的。如果原告不能证实其经营因新冠肺炎疫情影响而导致营业收入减少达30%的事实存在，其该主张不仅没有事实根据，相反却是对被告权利的损害和不公平。综上，原告在本案的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，不能成立，请人民法院驳回原告的诉讼请求。 谢建提出反诉请求称，双方合同同时约定物业费、水、电费等由反诉被告承担。2020年10月31日合同期满后，反诉原告既未接到反诉被告续租的意思表示，也未接到交还房屋的通知。按合同约定，合同期满后反诉被告应在租赁期满次日交还房屋，并自行结清物业费、水费等，故反诉要求反诉被告：1、交还租赁房屋；2、反诉被告给付拖欠的物业费2879.07元、水费2361.5元；3、反诉被告按每日3013.70元标准支付自2020年11月1日至实际完好交还房屋之日的占用房屋违约金（暂计6万元）。 反诉原告为支持其主张提供证据主要有：1、2018年10月、2019年10月转账记录。证明反诉被告在2018交租金时间是10月26日，2019年交租金是在10月24日，每年交租金都是11月1日之前，印证双方租赁合同的时间是从11月1日到第二年的10月底。2、2020年11月10日限期搬离通知，证明租赁合同到期，限其于11月22日前搬离房屋。 反诉被告李胜利辩称，拖欠物业费、水费确实属实，但主要是因为屋里总被淹，几次协商未果，但该两笔费用我愿意承担，物业费我与物业公司去交涉。租赁房屋现在未交付是因合同未到期，至2020年12月底才满一年。双方没有签订书面合同，只是口头的，我现在同意将钥匙交给反诉原告。另还有5000元押金在反诉原告手，租期未到期，我不同意给占房费，反诉原告也没有找我要交房。 本院经审理认定事实如下： （一）2017年10月，原告与被告母亲口头商定租用被告名下坐落在北戴河区作为经营使用，原告利用一层经营超市，用二层房屋经营饭店。租期一年，年租金126000元。2018年租期届满时，双方口头协商继续履行2017年达成的协议，租期一年，年租金涨至22万元，原告于2018年10月26日将22万元租金给付被告，原告继续进行经营。2019年租期届满时，双方仍口头商定继续履行原协议，原告继续进行经营，租期一年，年租金22万元。本案在审理中，双方对一年租期的起止时间各执一词，原告主张每年的租期自1月1日起至12月31日，但认可每年交租金的时间其与相邻三家一样；被告则主张租期是从每年11月1日起至第二年10月31日，理由是2018年10月、2019年10月分别交纳两个年度租金的转账记录。 （二）2020年初全国范围内爆发新冠肺炎疫情后，政府及全社会的疫情防控措施不断加强,旅游业受到一定影响。按照北戴河旅游季节往年特点，每年清明节前后开始正常经营。本案原告认可在2020年5月1日开始营业，主要利用一层房屋进行经营超市。2020年11月10日，被告谢建将《解除合同限期搬离通知》张贴到租赁房屋门口，主要内容是限原告在2020年11月22日之前搬离租赁房屋。原告称没有收到过该通知。 （三）本案审理过程中，双方已于2020年12月24日办理租赁房屋交接手续，反诉被告已结清拖欠的租赁房屋物业费及水费。反诉原告撤回了反诉请求中的第1、2项诉讼请求。 本院认为，（一）关于本诉部分：原、被告经协商口头达成的房屋租赁协议，且已实际履行，对前两个年度的履约情况以及2019年10月原告支付给被告下一年度的租金22元的事实，双方无争议。2020年上半年由于新冠肺炎疫情的发生，以及全社会疫情防控措施的实施，使旅游业等受到了影响。综合全国疫情防控形势以及本地区的实际情况，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关精神，本着“共担风险、共渡难关”的精神及公平原则，本院酌情确定，被告减免原告2020年租金60000元。（二）反诉部分：对于反诉原告要求反诉被告按每日3013.70元标准支付自2020年11月1日起至实际完好交还房屋之日止的占用房屋违约金的诉讼请求，反诉被告不予认可。对此本院认为，双方口头合同约定不明，按双方交易习惯应确定于2020年10月底租赁期限届满，反诉原告书面通知反诉被告限期在11月22日搬离，故在限期届满后反诉被告仍不搬离的，应向反诉原告支付房屋占用费19296元（按年租金22万元标准计算日占用费603元，自2020年11月23日起至12月24日止，实际占用32天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告谢建于本判决生效后十日内退回原告李胜利租金60000元； 二、反诉被告李胜利于本判决生效后十日内给付反诉原告谢建房屋占用费19296元； 三、驳回本诉原告李胜利、反诉原告谢建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取725元，由原告李胜利负担72元，被告谢建负担653元。反诉费716元，由反诉原告负担486元，反诉被告负担230元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  马文秀 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  郭媛媛