广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初2211号原告：张亚富，男，1959年7月15日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市********，公民身份号码：440************516。委托诉讼代理人：林爱军，广东启泰律师事务所律师。被告：张杰，男，1959年10月30日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市*************，公民身份号码：440************118。被告：刘林，女，1953年9月7日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市廉江*****，公民身份号码：440************120。被告：陈礼，男，1984年11月28日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区******，公民身份号码：440************055。被告：陈颖，女，1974年12月3日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区************，公民身份号码：440************245。被告刘林、陈礼、陈颖的共同委托诉讼代理人：陈静雯，广东国邦律师事务所律师。原告张亚富诉被告张杰、刘林、陈礼、陈颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告张亚富及其委托诉讼代理人林爱军、被告张杰、被告刘林、陈礼、陈颖的共同委托诉讼代理人陈静雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告张杰之间以及被告张杰与被告刘林的丈夫陈煜钦之间之间签订于转让房产的协议是合法有效房屋买卖合同；2、请求判令被告将涉案房屋的物权变更登记到原告名下；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：1997年6月23日，被告刘林的丈夫陈煜钦生前与被告张杰签订关于转让房产的协议，将其位于廉江市*************楼房以48500元的价格转让给被告张杰，虽未办理过户手续，但将房屋和房产证原件交给被告张杰；2004年2月12日，被告张杰再与原告签订关于转让房产的协议，将房屋以45000元的价格转让给原告，也将房屋和房产证原件交给原告，原告搬入该处房产居住至今，但由于被告张杰怠于行使其合同权利，直到被告刘林的丈夫陈煜钦去逝，也未将相关的房产物权变更登记到原告名下。以上事实有常住人口信息表、户成员信息、关于转让房产的协议（二份）、国有土地使用证和房产证等证据证实。综上所述，原告认为：被告刘林的丈夫陈煜钦通过转让房产的协议将房屋的所有权转让给被告张杰，被告张杰再通过转让房产的协议将房屋的所有权转让给原告，但因为被告张杰怠于行使其合同权利，至今也未能将物权变更登记到原告名下。原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院判如所请。原告于2020年8月24日向本院提交《追加当事人申请书》，申请追加陈礼、陈颖作为被告，事实与理由为：1997年6月23日，被申请人的父亲陈煜钦生前与被告张杰签订关于转让房产的协议，将其位于廉江市*************楼房以48500元的价格转让给被告张杰，虽未办理过户手续，但将房屋和房产证原件交给被告张杰；2004年2月12日，被告张杰再与申请人签订关于转让房产的协议，将房屋以45000元的价格转让给申请人，也将房屋和房产证原件交给申请人，申请人搬入该处房产居住至今，但由于被告张杰怠于行使其合同权利，直到被申请人的父亲陈煜钦去逝，也未将相关的房产物权变更登记到申请人名下。现申请人已对被申请人母亲刘林提起诉讼，依据《中华人民共和国继承法》第三十三的规定，被申请人应当清偿被继承人依法应当缴纳的债务，故申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定申请贵院通知被申请人参加诉讼。被告张杰辩称：房屋我已经买下来了而且已经卖给张亚富，所以该房屋应该转回给张亚富。被告刘林辩称：1、依法驳回被答辩人一张亚富的所有诉讼请求；2、判令本案所有诉讼费用由被答辩人一张亚富承担。事实与理由：一、本案事实：答辩人与丈夫陈煜钦于七十年代初登记结婚，双方于80年代初购买了位于廉江市*******块土地建设一层房屋，1996年7月11日领取房地产权证。1997年答辩人丈夫陈煜钦在答辩人不知情的情况下将房屋转让给被答辩人二张杰，答辩人对此一直持反对，涉案房屋一直未办理过户登记，答辩人的丈夫陈煜钦于2009年11有23日去世。二、答辩人刘林的丈夫陈煜钦生前与被答辩人二张杰签订的《关于转让房产的协议》未经答辩人书面同意，该协议对答辩人不具有约束力。答辩人刘林的丈夫陈煜钦生前与被答辩人二张杰签订的《关于转让房产的协议》签订时间为1997年，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年施行）第三十七条下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；《城市房地产转让管理规定》第六条下列房地产不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。涉案房屋是答辩人刘林与其丈夫陈煜钦在婚姻关系存续期间购买的，是夫妻共同财产，未经答辩人刘林书面同意，涉案房屋不得转让。可见，按当时法律规定，对房屋转让的追认，必须是书面作出的。被答辩人二张杰一直未得到答辩人对《关于转让房产的协议》的追认，因此答辩人刘林的丈夫陈煜钦生前与被答辩人二张杰签订的《关于转让房产的协议》对答辩人刘林不具有法律约束力。三、答辩人对于被答辩人二张杰转让房屋之事不知情，被答辩一张亚富与被答辩二张杰的合同关系与答辩人无关，答辩人不是履行合同义务的主体。四、被答辩人二张杰与被答辩人一张亚富签订的《关于转让房产的协议》无效。根据《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。涉案房屋未过户登记在被答辩人二张杰名下，被答辩人二不是涉案房屋所有权人，答辩人拒绝追认被答辩人二张杰与被答辩人一张亚富签订的《关于转让房产的协议》。因此，被答辩人二张杰与被答辩人一张亚富签订的《关于转让房产的协议》无效。五、答辩人刘林及儿子陈礼（被告）、女儿陈颖（被告）为涉案房屋新的所有权人。答辩人刘林的丈夫陈煜钦于2009年11有23日去逝，其父母先于其死亡，陈煜钦生前未立有遗嘱，答辩人刘林及其女儿陈颖（被告）、儿子陈礼（被告）成为其个人财产的法定继承人。根据《继承法》第2条规定：继承从被继承人死亡时开始。由于出卖人陈煜钦的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人陈煜钦去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋。《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此出卖人陈煜钦的法定继承人刘林（答辩人）及儿子陈礼（被告）、女儿陈颖（被告）无需办理房屋转移登记即依法直接取得了该涉案房屋的所有权，成为涉案房屋的所有权人。六、答辩人刘林不同意转移涉案房屋所有权。综上所述，涉案房屋所有权人刘林（答辩人）、陈礼（被告）、陈颖（被告）均不同意转移涉案房屋所有权，买受人（被答辩一、被答辩人二）享有的合同债权并不能优先于涉案房屋法定继承人刘林（答辩人）、陈礼（被告）、陈颖（被告）取得的所有权，不能强制将刘林（答辩人）、陈礼（被告）、陈颖（被告）的房屋所有权转移登记在被答辩人一张亚富名下。以上是答辩人的答辩观点，恳请人民法院根据法律与事实，驳回被答辩人一的所有诉讼请求。被告陈礼、陈颖共同辩称：1、依法驳回被答辩人一张亚富的所有诉讼请求；2、判令本案所有诉讼费用由被答辩人一张亚富承担。事实与理由：一、涉案房屋的所有权从未转移登记到被答辩人一张亚富或被答辩人二张杰名下，被答辩人一、被答辩二只享有合同债权。被告刘林的丈夫陈煜钦于1997年6月23日与被答辩人二张杰签订《关于转让房产的协议》，根据1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章房地产权属登记管理第六十条第三款：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。可见，当时法律已规定房屋转让必须办理过户登记手续。房屋系不动产，依据《物权法》第9条第1款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然被答辩人一张亚富、被答辩人二张杰已按照转让房产协议支付了购房款，但由千均尚未办理过户登记，该房屋的所有权并未转移登记到被答辩人一张亚富或被答辩人二张杰名下，被答辩人一、被答辩二只享有合同债权。二、两答辩人与被告刘林为涉案房屋新的所有权人。被告刘林的丈夫陈煜钦千2009年11有23日去逝，其父母先于其死亡，陈煜钦生前未立有遗嘱，被告刘林及其女儿陈颖（答辩人一）、儿子陈礼（答辩人二）成为其个人财产的法定继承人。根据《继承法》第2条规定：继承从被继承人死亡时开始。由于出卖人陈煜钦的房屋所有权尚未发生转移，该房屋在出卖人陈煜钦去世时成为其个人遗产，其法定继承人依法有权继承该房屋。《物权法》第29条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因此出卖人陈煜钦的法定继承人刘林（被告）及陈礼（答辩一）、陈颖（答辩人二）无需办理房屋转移登记即依法直接取得了该涉案房屋的所有权，成为涉案房屋的所有权人。三、答辩人一陈礼、答辩人二陈颖不同意转移涉案房屋所有权。综上所述，涉案房屋所有权人陈礼（答辩人一）、陈颖（答辩人二）、刘林（被告）均不同意转移涉案房屋所有权，买受人（被答辩一、被答辩人二）享有的合同债权并不能优先于涉案房屋法定继承人陈礼（答辩人一）、陈颖（答辩人二）、刘林（被告）取得的所有权，不能强制将答辩人陈礼、陈颖及被告刘林房屋所有权转移登记在被答辩人一张亚富名下。以上是答辩人的答辩观点，恳请人民法院根据法律与事实，驳回被答辩人一的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依法予以审查认定。原告向本院申请李文兴作为证人出庭作证，本院依法予以许可，通知李文兴作为证人出庭作证并接受了原、被告的询问。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告刘林与其丈夫陈煜钦（于2009年11月23日身故）大约于二十世纪70年代结婚，婚后生育子女陈颖、陈礼，婚后两人于1989年在廉江市*********建了一层房屋并居住在该房屋，该房屋的国有土地使用证号为：廉府国用总字第0004940号字（1993）第1300036号，房地产权证号为：粤房地证字第**55482号。陈煜钦（甲方）生前于1997年6月23日与被告张杰（乙方）签订《关于转让房产的协议》，上面载明：“……二、房产所属权自移交后归乙方所有。三、转让价格：肆万捌仟伍佰元整。（¥48500.00元）。四、办理过户手续的一切费用由乙方另外支付，不得在转让费用扣除。五、付款方式：分两次付款。第一次付款在甲方交屋时一次性付30000.00元；第二次付款于1997年12月30日前把欠款一次性付清。逾期的按8‰计息给甲方。所有款项交清后，甲方把屋锲交给乙方。……七、交屋时间：自甲方领取工作调动通知后十天内移交。……”该协议有三个“公证员”见证，其中证人李文兴是“公证员”之一。被告张杰主张其交清房款后，陈煜钦于1997年12月30日将房屋交付给他使用，并且将房屋的国有土地使用证及房地产权证交给他，但由于他穷，一直没有办理房屋的过户手续。原告（乙方）与被告张杰（甲方）于2004年2月12日签订《关于转让房产的协议》，上面载明：“……二、房产所属权自甲方交后归乙方所有。三、转让价格：肆万伍仟元整。（¥45000.00元）。四、办理过户手续的一切费用由乙方另外支付，不得在转让费用扣除。五、付款方式：一次性付清。（时间是2004年2月12日）由乙方交清屋款后，即时甲方把屋锲交给乙方。六、交屋时间：自甲方领完乙方所交屋款后，2004年2月12日转交。……”原告及被告张杰均确认原告交清房款后，张杰于2004年2月12日将房屋交付给原告使用至今，并且将房屋的国有土地使用证及房地产权证交给原告，但由于他没有钱，一直没有办理房屋的过户手续。证人李文兴在庭审中陈述到：“陈煜钦因工作调动，准备在石城买房，所以将房屋卖给被告张杰，其不清楚被告刘林是否同意卖屋，但刘林事后没有向其提出过反对意见。另其曾作出一份《情况说明》，该《情况说明》上载明:“……当时陈煜钦全家同意将房屋出卖给张杰，签订协议不久后，陈煜钦全家从该处房屋搬出，搬到廉江市*住。随后，张杰将货物搬进该房屋作为仓库使用，后张杰搬进该房屋居住。”被告刘林主张其一直反对其丈夫陈煜钦将涉案房屋出卖给被告张杰，对房屋的买卖也不知情，对房屋的两次买卖及交付情况均不清楚，但她确认：因办理工作的调动手续，他们一家于1997年下半年搬离了涉案房屋；她主张对涉案房屋这么多年由被告张杰及原告使用是知情的，其一直也有反对的行为，但无法提供证据证明其曾反对过。原告向本院提供了其与被告刘林的电话录音，三被告对该电话录音的真实性均无异议，但主张该电话录音不能代表被告陈颖、陈礼的意见。该电话录音中显示：原告与被告刘林曾于2015年到过公证处处理过涉案房屋过户的事宜，其提出要原告支付3.8万元才办理房屋的过户手续，其对房屋的两次买卖情况均知情；其陈述其丈夫陈煜钦曾亲自和张杰去过石岭办理房屋的过户，但因过户费要1万元，张杰不肯支付，因此没有过户成功，其也让丈夫尽快将房屋过户给张杰；其陈述她是卖房屋给张杰，不是直接卖给原告，房屋要先转给她，她转给张杰，张杰再转给原告才行。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。一、关于本案中两份《关于转让房产的协议》的效力问题。依照《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，结合本案查明的事实，被告刘林对其丈夫陈煜钦与被告张杰签订《关于转让房产的协议》、对被告张杰与原告签订《关于转让房产的协议》均是知情的，且自1997年下半年其一家人搬离涉案房屋至今，涉案房屋均由被告张杰或原告占有使用，其虽主张曾提出反对意见，但无法提交证据证明，本院对其主张不予认可，因此上述两份《关于转让房产的协议》自合同成立时生效，涉案标的物虽是未办理物权登记的不动产，但不影响合同效力。二、关于四被告应否将涉案房屋的物权变更登记到原告名下的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，因上述两份《关于转让房产的协议》合法有效，陈煜钦与被告刘林、张杰应按照约定全面履行自己的义务，为原告办理涉案房屋的过户手续。又依照《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”的规定，本案中，被告张杰同意将涉案房屋过户给原告，而被告陈礼、陈颖作为陈煜钦的继承人，其两人应当与被告刘林一起承担将涉案房屋的物权变更登记到原告名下的责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，判决如下：一、确认陈煜钦与被告张杰签订的《关于转让房产的协议》、被告张杰与原告张亚富签订的《关于转让房产的协议》均合法有效。二、限被告张杰、刘林、陈礼、陈颖在本判决生效后十天内将廉江市*********的房屋[国有土地使用证号为：廉府国用总字第0004940号字（1993）第1300036号，房地产权证号为：粤房地证字第**55482号]的物权变更登记到原告张亚富名下。案件受理费925元（原告已预交），由被告张杰负担462.50元，被告刘林、陈礼、陈颖共同负担462.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  潘玉霞人民陪审员  黄祖佳人民陪审员  陈 丽二〇二〇年十二月三日书 记 员  陈水焕附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。