天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民初85号原告：陈静，女，1979年2月12日出生，汉族，住辽宁省。委托诉讼代理人：骆飞（系陈静丈夫），男，1979年7月26日出生，住辽宁省。委托诉讼代理人：李海涛，辽宁观策（阜新）律师事务所律师。被告：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市河西区友谊路5号北方金融大厦。法定代表人：韩立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：董亚南，天津誉仑律师事务所律师。被告：宏运地产阜新有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路25号。法定代表人：邹尚峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：石建伟，男，该公司员工。第三人：宏运集团有限公司，住所地辽宁省葫芦岛市龙港区锦葫路41号楼。法定代表人：张新建，该公司经理。第三人：王宝军，男，1969年11月13日出生，汉族，住辽宁省。第三人：陈洁，女，1973年1月6日出生，汉族，住辽宁省。原告陈静与被告北方国际信托股份有限公司（以下简称北方信托公司）、被告宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司），第三人宏运集团有限公司（以下简称宏运集团）、王宝军、陈洁案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人骆飞、李海涛，被告北方信托公司的委托诉讼代理人董亚南，被告宏运公司的委托诉讼代理人石建伟到庭参加诉讼。第三人宏运集团、王宝军、陈洁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈静向本院提出诉讼请求：1.依法解除天津市高级人民法院（2019）津民初22号民事裁定对坐落于辽宁省阜新市细河区××路31-7,13号楼1112室的查封；2.依法判令陈静与宏运公司签订的《意向书》合法有效；3.案件诉讼费由北方信托公司和宏运公司承担。主要事实与理由：1.2018年6月22日陈静与宏运公司签订《意向书》，约定房屋总价款369504元，陈静于2018年6月22日依约交付了30%的房屋首付款139504元。2.双方签订的《意向书》属于合法有效的房屋买卖合同，且发生在涉讼房屋于2019年3月12被法院查封之前。3.宏运公司已将涉讼房屋交付陈静实际占有使用至今，陈静名下无其他用于居住的房屋。4.陈静已经按照约定支付了部分房款。由于宏运公司原因导致剩余房款未能支付，陈静对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当停止对涉讼房屋的执行。北方信托公司辩称：不同意陈静的诉讼请求。一、陈静与宏运公司签订的《意向书》，并非真正意义上的买卖合同。该《意向书》签订时，涉讼房屋已具备《商品房销售（预售）许可证》，陈静应与宏运公司签订正式网签合同。在执行异议生效裁定中，已经明确该《意向书》不是合法有效的买卖合同；二、陈静提交的证据无法证明其已经合法占有涉讼房屋。涉讼房屋至今未取得竣工验收合格证，陈静提交的证据不能证明其已经实际入住涉讼房屋，不能认定陈静合法占有涉讼房屋。三、陈静对于未能办理过户登记存在明显过错。涉讼房屋一直登记在宏运公司名下，且合法设定了抵押权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，北方信托公司作为抵押权人享有优先权，足以排除其他权利，包括陈静作为购房人的相关权益。且陈静已知晓所购房屋设定了抵押情况。四、陈静提供的购房付款证据不具有真实性，均不能排除陈静与宏运公司的其他经济往来，不能与房款一一对应。综上，请求法院依法驳回陈静全部诉讼请求。宏运公司辩称：同意陈静的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：关于陈静签订《意向书》和支付涉讼房款问题，陈静提交了《意向书》《公积金贷款补充协议》和房款收据。宏运公司作为售房人认可已经收到涉讼房屋首付款119504元，且向陈静开具了收据。北方信托公司认为陈静提交证据中购房款不足一半，不认可上述证据的真实性和关联性。经审查，陈静通过现金缴款方式向宏运公司支付99504元，通过银联向宏运公司支付2万元，宏运公司认可收到上述款项，故本院认定陈静已经向宏运公司支付房款119504元。关于陈静陈述其通过参与购房优惠活动向案外人缴纳2万元团购费的方式抵顶部分购房款的主张，因缺乏相关证据证明购房款的真实性，本院不予认定。北方信托公司虽然对陈静交付涉案房款的事实持有异议，但并没有提出相反的证据，同时结合宏运公司的质证意见，应认定陈静提供的证据能够证明已经向宏运公司交付了119504元的购房款。对于宏运公司出具《准住通知单》及陈静提交的物业费、水电费、燃气费和取暖费等证据的认定问题，北方信托公司虽不认可上述证据的证明目的，但未提交充分证据予以证明。本院经审查认为，上述证据可以证明陈静实际入住的事实，故对宏运公司出具的《准住通知单》及陈静提交实际入住的证据的证明力予以认定。本院根据经审理确认的证据，认定事实如下：2016年6月23日，宏运公司取得阜新市住房和城乡建设委员会审批的阜住建房许第【20160009】号《商品房销售（预售）许可证》，该许可证主要内容为：房屋销售（预售）单位宏运公司；小区名称为宏运铂郡二期工程；房屋用途为商业、住宅；销售（预售）建筑面积为玖万柒仟柒佰肆拾点捌捌平方米，总23栋，总987套。2018年6月22日，陈静与宏运公司签订《意向书》。其中约定：陈静购买宏运铂郡项目小高层13号楼1单元11层2号房屋，房屋面积96.06平方米，总房款为369504元。项目预计于2018年8月31日交付并陆续办理入住手续。《商品房买卖合同》的签订时间由宏运公司另行通知。2018年6月21日，陈静向宏运公司支付房款2万元。2018年6月22日，陈静向宏运公司支付房款99504元。2018年9月1日，宏运公司出具《准住通知单》，陈静实际入住涉讼房屋至今。本院在审理北方信托公司与宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案中，申请人北方信托公司提出财产保全申请，本院于2019年2月28日作出（2019）津民初22号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团的194979909.84元等值财产。依据上述生效裁定，本院于2019年3月12日向辽宁省阜新市不动产登记中心、辽宁省阜新市房地产信息中心送达（2019）津执保29号协助执行通知书，查封被申请人宏运公司名下坐落于辽宁省阜新市细河区××路宏运铂郡二期工程包括涉讼房产在内共计316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。另查明，北方信托公司与宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月13日作出（2019）津民初22号民事判决书，判决：“一、宏运地产阜新有限公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际信托股份有限公司本金166940000元、利息23146723.41元、期内罚息及复利4228144.76元、提前到期后的罚息及复利（分别以本金166940000元、利息23146723.41元为基数，自2019年2月11日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准计算）；二、宏运地产阜新有限公司以【1.面积为25819.75平方米的在建工程；2.面积为13524.97平方米的房产；3.面积为121637.8平方米，证号为阜新国用（2015）字第0072号土地使用权】对本判决第一项给付事项承担抵押担保责任，北方国际信托股份有限公司有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿（抵押物详见起诉状后附《抵押物清单》）；三、王宝军、陈洁、宏运集团有限公司对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向宏运地产阜新有限公司追偿；四、驳回北方国际信托股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016700元，保全费5000元，共计1021700元，由宏运地产阜新有限公司、王宝军、陈洁、宏运集团有限公司负担。”陈静针对本院对涉诉房屋的诉讼保全提出书面异议，要求解除对坐落于辽宁省阜新市细河区××路31-7,13号楼1112室的查封。2020年6月28日，本院作出（2020）津执异47号执行裁定，驳回陈静的异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为：陈静主张解除对涉讼房屋的查封并停止执行是否有事实和法律依据。陈静的执行异议请求被法院裁定驳回后，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从上述规定分析，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，系针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权。具体到本案，生效判决已认定北方信托公司对涉讼商品房在内的抵押物享有抵押权。陈静则认为其系购买商品房的消费者，其对涉讼房屋享有的物权期待利益足以对抗北方信托公司对执行标的所享有的抵押权。对此，本院分析如下：陈静与宏运公司签订购房《意向书》的时间早于涉讼房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了商品房买卖合同的主要条款，应视为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，而且所购房屋系用于居住。然而，陈静缴纳的购房款不足一半，且未能提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。据此，陈静在不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定全部情形的情况下，请求停止对其购买涉讼房屋的执行，依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告陈静的诉讼请求。案件受理费80元，由陈静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 方 哲审判员 张 胜审判员 段昊博二〇二〇年十二月十五日书记员 黄沁蕊