河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初6703号原告（反诉被告）：赵庆，男，汉族，1982年2月1日出生，住河南省。委托诉讼代理人：徐进，河南顺飞律师事务所律师。被告（反诉原告）：王宇乾，女，汉族，2005年9月25日出生，住河南省。被告（反诉原告）：王翰林，男，汉族，2007年12月29日出生，住河南省。被告（反诉原告）：王宇坤，女，汉族，2005年9月25日出生，身份证号码：410702200509259589，住河南省新乡市红旗区关堤乡张八寨村82号。上列三被告（反诉原告）法定代理人：王英杰、王园园，个人信息同下。被告（反诉原告）：王英杰，男，汉族，1986年1月15日出生，住河南省。被告（反诉原告）：王园园，女，汉族，1985年5月15日出生，身份证号码：410721198505154527，住河南省新乡市红旗区关堤乡张八寨村82号。上列诸被告（反诉原告）委托诉讼代理人：祁艳玲，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。上列诸被告（反诉原告）委托诉讼代理人：董秀玲，新乡市牧野区诚信法律服务所法律工作者。被告（反诉被告）：新乡市桦世房地产中介服务有限公司，住所地新区辉龙阳光城·怡苑37号楼1层西数第5户。法定代表人：马啸华，总经理。委托诉讼代理人：于之峻，河南联盟律师事务所律师。原告（反诉被告）赵庆与被告（反诉原告）王宇乾、王翰林、王玉坤、王英杰、王园园、被告（反诉被告）新乡市桦世房地产中介服务有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，赵庆申请将王玉坤变更为王宇坤。赵庆的委托诉讼代理人徐进，王宇乾、王翰林、王宇坤及其委托诉讼代理人祁艳玲、董秀玲（并作为王英杰、王园园的委托诉讼代理人），新乡市桦世房地产中介服务有限公司的委托诉讼代理人于之峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵庆向本院提出诉讼请求：1、判决被告共同支付原告违约金30.8万元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2020年9月27日签订《房屋买卖合同》，买卖位于新乡市××城市××点××单元××室房屋，总房价154万元。合同签订后，原告依约支付了5万元的定金。被告王英杰、王园园称因卖房导致家庭矛盾不再卖房，以及其他原因导致合同无法履行，因被告的行为给原告造成了较大的经济损失及选购房屋的逾期利益损失。双方签订的买卖合同第五条第2项约定因甲方原因乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付款，并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，承担此次交易中双方的全部交易的税费。并约定发生争议由新乡市红旗区人民法院管辖。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请。王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园辩称，赵庆与五被告于2020年9月27日签订《房屋买卖合同》，涉案房屋的所有权人是王宇乾、王宇坤、王翰林，三人系未成年。涉案房屋实际出资人是王宇乾、王宇坤、王翰林的爷爷王必德，不是三人的父母王英杰、王园园出资购买。根据我国法律规定，监护人在管理和保护被监护子女的财产时，除了出于未成年子女的生活和教育等方面合理需要外，不得随意侵犯和处理未成年子女的财产。抚养子女是一种法定的义务，不能以此义务而换取随意处分子女财产的权利。王英杰、王园园的处置权无效。未经房产所有权人王宇乾、王宇坤、王翰林（××）同意签字。涉案房屋是该三人的唯一住所，房屋处置造成三人无法正常生活。处置行为并不是出于未成年子女的生活和教育等方面合理需要，严重侵犯了三人的合法权益。根据法律规定，案涉《房屋买卖合同》应为无效合同。请法院查明事实，驳回赵庆的诉讼请求。新乡市桦世房地产中介服务有限公司辩称，作为中介方，原告将该公司列为被告，并要求其承担违约金，无法律依据，应当驳回对该公司的诉讼请求。王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园向本院提出反诉讼请求：1、依法判令2020年9月27日签订的《房屋买卖合同》无效；2、赵庆承担本案全部诉讼费。事实与理由同本诉答辩意见。赵庆辩称，1、买卖该房屋已经取得了被告王英杰、王园园三个子女的同意，并且王英杰、王园园已经在合同上签字，进行追认；2、出卖人处置房屋获得对价，买受人取得房屋，该行为并不损害王宇乾、王翰林、王宇坤的合法权益，该合同不违反法律规定，合法有效。新乡市桦世房地产中介服务有限公司辩称，该公司作为本诉被告，反诉人将该公司列为被反诉人，不符合法律规定；反诉人要求合同无效，不符合法律规定，合同成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王宇乾、王翰林、王宇坤作为甲方，王英杰、王园园作为甲方的委托代理人，赵庆作为乙方，新乡市桦世房地产中介服务有限公司作为丙方，三方于2020年9月27日签订《房屋买卖合同》，该合同第一条主要约定：经丙方介绍，甲方自愿将位于平原路926号城市旺点1号楼1单元12402室房屋出售给乙方，房屋建筑面积167.37㎡，总价款为1540000元；合同签订之日，乙方应当支付甲方定金50000元，由丙方代为保管并由丙方向乙方出具定金收据。甲方反悔、不出售该房屋的，双倍返还乙方定金；该合同第五条第2款约定：……甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从甲方押金中直接抵扣；逾期交房超过10日的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付款，并按该房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，承担此次交易中双方的全部交易税费。合同还约定了房款交付方式、期限及房屋交付、甲方义务、产权过户、其他违约责任等条款。合同签订当日，赵庆依约将定金50000元交至新乡市桦世房地产中介服务有限公司。后出卖方反悔，不再出售案涉房屋，新乡市桦世房地产中介服务有限公司将定金50000元退还赵庆。另查明，王宇乾、王翰林、王宇坤均系未成年人。庭审中该三人称未向其父母王英杰、王园园出具过委托书。新乡市桦世房地产中介服务有限公司称该公司有两份委托书，系王宇乾、王翰林、王宇坤分别向王英杰、王园园出具，且称交给该公司前委托书内容已签好。王英杰、王园园称王宇乾、王翰林、王宇坤确未向其出具售卖案涉房屋的委托手续，新乡市桦世房地产中介服务有限公司处的委托手续系王英杰在该公司处由该公司打印并当场由王英杰替王宇乾、王翰林、王宇坤签的字。本院认为，本案争议的焦点问题系案涉《房屋买卖合同》是否有效。案涉房屋的所有权人王宇乾、王翰林、王宇坤系未成年人，王英杰、王园园作为该三人的法定代理人有权代理其签订房屋买卖合同，且无证据证明合同约定的房屋价款明显低于签订当时的市场价，若案涉房屋出售后王宇乾、王翰林、王宇坤取得对价，权益亦并无受损，故案涉《房屋买卖合同》合法有效。依法成立的合同，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。赵庆依约向被告支付定金50000元，王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园反悔不再出售房屋，五被告明显违约。案涉合同约定有定金条款和违约金条款，赵庆按照违约金条款向被告主张违约责任，符合法律规定。考虑到王宇乾、王翰林、王宇坤作为未成年人并不能对案涉房屋进行实际管理，且对案涉合同的签订不知情，故本案违约责任由其父母承担更符合实际。违约金若按照合同约定的房屋总价款1540000元的20%计算为308000元，数额过高，综合考虑案涉合同性质及履行情况，本院酌定由王英杰、王园园向赵庆支付违约金100000元。结合庭审情况可知，新乡市桦世房地产中介服务有限公司作为提供专业中介服务的公司，明知王英杰、王园园未经房屋所有权人同意，仍将该二人介绍给赵庆，从而给赵庆造成损失，虽案涉合同中并未明确约定其违约责任，但其行为有违合同宗旨，故本院酌定由其向赵庆支付违约金20000元。综上所述，王英杰、王园园应向赵庆支付违约金100000元，新乡市桦世房地产中介服务有限公司应向赵庆支付违约金20000元；针对王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园的反诉请求，因前文本院已认定案涉合同合法有效，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、王英杰、王园园于本判决生效之日起十日内支付赵庆违约金100000元；二、新乡市桦世房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵庆违约金20000元；三、驳回赵庆的其他诉讼请求；四、驳回王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5920元，减半收取2960元，由王英杰、王园园负担1153元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳（本院诉讼费开户银行：中国建设银行股份有限公司新乡市区支行；开户名称：新乡市红旗区财政局非税收入管理；账号：41×××41；交纳时务必备注案号与交款人）；赵庆负担1807元。反诉费50元，由王宇乾、王翰林、王宇坤、王英杰、王园园负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  肖培源二〇二〇年十二月二十日书记员  郜慧珍