云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3853号原告（反诉被告）：李守能，男，1995年11月20日出生，汉族，住四川省富顺县。被告（反诉原告）：饶铭，男，1965年12月18日出生，汉族，住云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治县。原告李守能与被告饶铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，被告饶铭提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序公开开庭对本诉、反诉合并进行了审理。原告李守能、被告饶铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李守能向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告饶铭归还房屋租赁期间的全额押金30000元；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月10日，原告与被告签订租赁合同，至2020年2月28日由于疫情原因，原告通过微信告知被告请求解除合同，2020年5月8日再次电话联系被告，均未得到任何回应，直至2020年6月16日被告联系原告，共同商议后同意终止合同，但被告迟迟不退还押金30000元；2020年7月21日，被告告知原告要扣除2020年4月10日至2020年7月21日的房租，不同意退还押金30000元。由于原告于2020年2月28日开始联系被告，被告都以没收到信息为由进行拖延，原告不愿意承担2020年4月10日至2020年7月21日的房租，请求被告退还押金30000元，此事均有微信聊天记录为证据。据此，原告诉至法院。被告饶铭答辩及反诉称，原告称他发给被告短信，当时被告没有看到短息，到后面被告看了确实是2月28日发的，但被告没有接到过原告电话。原告所讲的疫情原因其实并没有太大的影响，是不切实际的，到2020年7月3日原告说要解除合同，被告也是好好的和原告商量，可是原告不同意，要起诉被告，要走法律程序。原告要求退还30000元的押金，被告不同意全额退还，因为原告提出要解除合同，被告是2020年4月才知道的，从4月到7月，原告应该多少承担房租的一部分，但是原告不愿意，当时的协商是这样。原告存在违约，原告在履行合同过程中，不按约支付租金，不通知被告私自单方面改变房屋用途，不按合同约定按时支付所租房屋的水电、物管等费用，且在使用租赁房屋期间，损坏了房屋内设施，损失共计21773元。被告提起以下反诉请求：1.依法判令原告承担违约责任，赔偿被告违约金80000元，滞纳金113750元，合计193750元。2.判令原告承担被告支付的律师费2000元及诉讼费用。原告李守能针对被告反诉辩称：1．原告不按约定支付房屋租金不符合事实，原告的房租已经支付到了2020年4月11日。2020年2月28日的时候受疫情影响，原告就想着联系被告，不再租赁房屋了。原告不清楚被告所说不按时支付房屋租金是什么时候的租金。2．被告称原告私自改变房子的用途不属实，原告所租房屋用于开民宿被告是知情的，因为在开民宿网站的信息都是被告的家属给原告的。3．房屋的水电、物管费用，是因为被告未回复原告的信息，到双方取得联系后，原告已经交纳了2020年一整年房屋的水电、电梯、物管费用。对于被告的反诉请求原告均不同意承担。当事人围绕本诉及反诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年4月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由被告将其名下坐落于金海岸庄园二期D2幢第8-9屋4号房，建筑面积约244.06平方米，出租给原告使用，房屋用途为居住。租赁期限自2019年4月11日至2025年4月10日止。租赁期限内该房屋前三年租金为100000元整每年，三年后每年租金120000元。付款方式为原告应于本合同生效之日向被告支付一年租金100000元整和房屋押金30000元整。租金按年结算，由原告于每年的3月份的10日之前交付给被告。被告于本合同生效之日起1日内，将该房屋交付给原告。租赁期间的日常维修由原告承担。水费、电费、宽带费、物业管理费、因房屋使用产生的费用由原告承担。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，被告必须终止合同时，一般须提前一个月书面通知原告。合同到期时，如房屋内所有物品可正常使用情况下，被告应退还原告全额押金。原、被告在合同上签字并捺印。同日，原告与被告进行了租赁房屋物品移交，并签订了《房屋租赁移交物件清单》，确认移交物品明细。合同签订后，原告于2019年4月12日向被告支付了60000元租房款，被告向原告出具收据，并注明实“应付130000元，因原告资金短期内周转困难，暂收60000元，其余70000元定于19年8月20日期付清”。2019年9月25日，原告向被告支付租金40000元，押金30000元，被告均向原告出具了收据。被告知道原告将案涉房屋用于经营客栈，未提出异议。2020年2月28日，原告通过微信方式，向被告发送解除合同的信息。2020年7月2日，原告结清了案涉房屋的水费、电费、物业费。在原告使用案涉房屋期间，存在房屋门损坏的情形。2020年6月起，原、被告一直在协商解除合同事宜，但协商未果，2020年7月24日，原告将案涉房屋钥匙返还被告。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，在租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。庭审查明，原告于2020年2月向被告通过微信提出解除合同的意思表示，后原、被告双方对解除合同进行协商。虽双方对租金以及押金未协商一致，但2020年7月24日，原告将案涉房屋钥匙置于被告可支配的地方，被告于2020年7月24日也收回案涉房屋。因此双方签订的《房屋租赁合同》符合约定解除条件，双方的《房屋租赁合同》已于2020年7月24日解除。就押金是否应退还问题。本院认为，原、被告双方在合同中约定合同到期时，如房屋内所有物品可正常使用情况下，被告应退还原告全额押金。庭审中，原告确认租赁房屋的门存在损坏情形，但在交接钥匙时双方未对损坏物品进行具体的清点确认，无法确认具体的损失金额，被告答辩称损坏了房屋内设施，损失共计21773元，却没有提交证据，因此本院酌定在押金中扣减10000元作为被告案涉房屋的损失费，其余押金20000元被告应予以返还原告。就被告主张的违约金、滞纳金是否应承担问题。本案中，2019年4月12日，被告向原告出具的收据载明实应付130000元，因原告资金短期内周转困难，暂收60000元，其余70000元定于2019年8月20日付清。该约定应视为对合同的变更，合法有效，原告应在2019年8月20日付清剩余租金，但原告于2019年9月25日才向被告付清租金，已构成违约，因此被告要求原告支付违约金的请求合法有据；但本院认为，被告主张按年度租金80%支付违约金、明显过高，根据双方合同履行情况及损失情况，本院酌定由原告承担违约金10000元。对被告主张滞纳金的请求，本院认为，被告已经主张违约金且得到了法院的确认，再主张逾期交纳租金的滞纳金，属重复主张，对于滞纳金本院不予支持。就被告主张律师费2000元。本院认为，被告支出的律师费系由被告享受服务，且在原、被告签订的合同中对此费用并未约定，故对被告此项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）饶铭于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）李守能押金20000元。二、原告（反诉被告）李守能于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）饶铭违约金10000元。三、驳回原告（反诉被告）李守能的其他诉讼请求四、驳回被告（反诉原告）饶铭的其他反诉请求。上述一、二项折抵后，由被告（反诉原告）饶铭返还原告（反诉被告）李守能10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，减半后收取275元，由原告（反诉被告）李守能负担。反诉案件受理费减半收取2088元，由被告（反诉原告）饶铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼人民陪审员  赵七茹人民陪审员  殷凡凡二〇二〇年十二月二十九日法官助理黄露书记员李晓松