广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初15695号原告惠州市德威物业管理有限公司，住所：广东省惠州市惠城区******德威大厦24-26楼，社会统一信用代码：914***********715J。法定代表人林某1。委托代理人刘雪梅，女，汉族，1986年11月22日出生，身份证号码：441************280，住惠州市惠城区湖滨社区*******************，系原告惠州市德威物业管理有限公司的职员。委托代理人李艳娟，女，汉族，1994年05月07日出生，身份证号码：441************08X，住广东省五华县******杨李岭下新屋，系原告惠州市德威物业管理有限公司的职员。被告古丽花，女，汉族，1986年10月07日出生，身份证号码：441************907，住址：广东省五华县******屋场。原告惠州市德威物业管理有限公司诉被告古丽花物业服务合同纠纷一案，本院2020年08月31日受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告惠州市德威物业管理有限公司的委托代理人刘雪梅及李艳娟到庭参加诉讼，被告古丽花经我院合法传唤未到庭参加诉讼，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市德威物业管理有限公司诉称，被告于2015年9月25日购买了位于惠州市惠城区******************，并于2017年3月25日办理了收楼手续，系涉案房屋的所有权人。2017年5月28日与2019年9月12日，惠州市惠城区德威朗琴湾小区业主委员会（以下简称“朗琴湾业主委员会”）与原告签订了《朗琴湾小区物业服务合同》（以下简称“合同”），约定由原告为朗琴湾小区业主提供物业服务，业主应当按照合同约定按月缴纳物业服务费。被告作为朗琴湾小区业主，应遵守合同的相关约定，向原告交纳物业管理费（含公摊费用），根据合同相关约定（第四条、第六条及第十八条）住宅物业服务费用为1.43元/平方米/月（不含公共用水、用电费用），公共用水用电（包括公共照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来水损耗费用）按业主拥有的物业建筑面积进行分摊，业主或物业使用人应在当月10日前交清物业服务费（含公摊费用），逾期未交纳的，应按日向原告交纳应交费用万分之五的违约金。合同签订后，原告依约积极履行了物业管理服务义务，但被告却未按约定向原告交纳物业服务费及相关费用。经原告多次电话、发函催收，被告仍拒不履行其交费义务。截止至2020年7月15日，被告拖欠原告的物业服务费及相关费用共计人民币4784.00元。原告认为被告拒绝交纳物业服务费用（含公摊费用）的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院提起民事诉讼，望判如所请：判令被告向原告支付物业管理费以及相关费用暂计人民币4784.00元（包括2018年10月至2020年6月公共设施设备用电分摊费74.30元，2018年11月至2020年7月住宅服务费3813.6元，2018年10月至2020年6月住宅公共区域及电梯用电分摊费337.20元，2018年11月至2018年11月水费19.90元，2018年11月至2018年11月居民用水损耗费2.00元，截止至2020年7月产生滞纳金537.00元，上述费用均暂计至2020年7月15日）2、本案诉讼费用全部由被告承担。被告古丽花答未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院查明的事实经审理查明，被告于2015年9月25日与惠州市德威集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了惠州市德威集团有限公司开发建设惠州市惠城区******************（面积为126.98平方米），2017年5月28日原告与惠州市惠城区德威朗琴湾小区业主委员会签订了《朗琴湾小区物业服务合同》（以下简称“合同”），惠州市惠城区德威朗琴湾小区业主委员通过选聘，委托原告对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付物业管理服务费等费用的活动。第四部分第四条第1点约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.43元收取、别墅按建筑面积每月每平方米3.00元收取、商业写字楼按建筑面积每月每平方米3.00元收取（不含公共用水、用电费用）；第2.1条约定：公共用水用电，包括照明、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、自来水损耗费用，按业主拥有物业建筑面积进行分摊；第六条约定：业主或物业使用人应当按月及时足额交纳物业服务费（含公摊费用）及车位使用管理服务费用等相关费用，每次交费的具体时间为当月10日前缴清当月物业服务费，逾期未缴纳的，应按日向原告交纳应缴费用万分之五的违约金。签订合同后，被告未按合同约定向原告缴纳物业服务费及相关费用。自2018年11月至2020年7月拖欠物业服务费3813.6元、自2018年10月至2020年6月拖欠公共设施设备用电分摊费74.30元、住宅公共区域及电梯用电分摊费337.20元、自2018年11月水费19.90元、居民用水损耗费2.00元，原告向被告发送律师函【（2020）伟伦律函字第266号】，律师函的内容是向被告催收物业管理费，邮件跟踪查询结果显示“未妥投，己退回”。另查明，第一份合同第三部分第三条约定:物业服务期限为2年，自2017年6月1日至2019年5月31日止，第二份续签合同服务日期自2019年9月12日至2022年1月10日，2019年6月至9月11日期间双方协商合同事宜，原告一直在该小区进行服务，有公摊水电费票据为证。上述事实，有身份证、营业执照、《朗琴湾小区物业服务合同》、《商品房买卖合同》、朗琴湾收费通知单、公摊水电费明细、催费告知函、律师函、EMS快递单、送达详情及庭审笔录在案佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，被告应当向原告支付物业管理费。理由是：第一、；根据双方签订的《朗琴湾物业服务合同》，原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费；第二、家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担，公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定。被告未缴纳物业管理费、公摊水、电费、电梯分摊费、水费、居民用水损耗费，其行为违反了《朗琴湾物业服务合同》的约定，构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付物业服务费及公摊费电用等的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告请求被告支付相应的违约金（滞纳金），虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每月10日前交纳当月费用，每逾期一日收取欠费金额的万分之五的违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该违约金的标准明显过高。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告古丽花自本判决生效之日起十日内向原告惠州市德威物业管理有限公司支付物业管理费，自2018年11月至2020年7月共计支付人民币3813.6元及相应的违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告古丽花应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市德威物业管理有限公司支付自2018年10月至2020年6月拖欠公共设施设备用电分摊费74.30元、住宅公共区域及电梯用电分摊费337.20元、自2018年11月水费19.90元、居民用水损耗费2.00元；三、驳回原告惠州市德威物业管理有限公司其他的诉讼请求。本案受理费50元（原告己预交），由被告古丽花负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告惠州市德威物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告古丽花可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 邱伟光审 判 员 杨燕红审 判 员 陈希希二〇二〇年十二月三十日本件与原本核对无异法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威