广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初2850号原告：梅州市正华物业管理有限公司，住所梅州市梅江区×××万象江山SY02-F二层2091号店,统一社会信用代码914××××××××××××543。法定代表人：谢宝明，该公司经理。委托诉讼代理人：陈省，系公司员工。被告：梁芸，女，汉族，1982年5月31日出生，公民身份号码441××××××××××××029，住址梅州市梅江区×××××××××××××××××××。被告委托诉讼代理人：叶花，广东普罗米修（梅州）律师事务所律师。原告梅州市正华物业管理有限公司（以下简称“正华物业”）与被告梁芸物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告正华物业的法定代表人谢宝明、委托诉讼代理人陈省，被告梁芸的委托诉讼代理人叶花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正华物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年5月1日起至2020年6月30日止物业管理费10,458.93元；2.判令被告向原告支付逾期利息782.72元（自2017年5月5日起暂计算至2020年7月31日；之后的逾期利息以10,458.93元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2016年12月30日与建设单位梅州市鸿兴投资有限公司（下简称：鸿兴公司）签订了《万象江山项目物业管理委托合同》，约定由原告为梅州市“万象江山”住宅项目提供前期物业管理服务，物业服务收费标准约定为（按房屋总建筑面积计算）1.5元/平方/月，被告是“万象江山”B6栋×××号房业主，其房屋建筑面积为183.49㎡。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告亦接受了该服务，但被告却从2017年5月1日开始无故拖欠物业费至今。截止至2020年6月30日，被告共拖欠物业费10,458.93元，经原告催讨无果。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告梁芸辩称:一、原告提供的物业服务项目和服务质量存在严重瑕疵，物业服务质量不到位，又未采取合理、积极的措施的方式解决，并且服务瑕疵持续时长，已侵害业主对其专有部分或者共有部分区域的使用。因此，被告有权拒交物业管理费。原告与案外人建设单位梅州市鸿兴投资有限公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》未按照《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，该合同依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定应属无效，同时根据该指导意见第5条规定，根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。而原告未实际提供一类A级（1.5元/平方米）物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告的服务质量达不到标准。二、退一步讲，原告的物业管理收费与服务水平不相符合，根据（粤高法【2012】240号）《全省民事审判工作会议纪要》等规定，也应当扣减50%的物业管理费。原告不履行维修义务，小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等问题，被告要求维修，原告知晓后拒不维修或者维修不合格；原告未尽到安全保障义务，未尽到在合理范围内的注意义务、采取预防措施，造成业主存在严重的人身、财产安全隐患。原告提供的物业服务不尽职、不尽心，原告不作为，对被告反馈的问题不予理睬。比如对楼内消防设施未及时进行查验。原告对消防器材无巡查，灭火器已过有效期全然不知，未能最大限度的排除被告的安全隐患；多处存在窗户脱落隐患；绿化带杂草丛生，四害动物聚集；原告怠不履行为被告安装可视对讲机义务；物业采取不正当手段威胁、恐吓被告及其他业主；经各栋代表与原告反馈，排污管未能彻底处理，因为渗漏严重，臭味易滋生蚊虫，影响小区业主的居住环境；原告存在重大过错，在B6栋2楼发生高压水管爆裂前栋代表已在群内向原告反映电梯有滴水问题，但原告未引起高度重视并及时排查滴水原因，导致后来埋在2楼墙内的高压水管爆裂殃及业主屋内以及公共电梯被水浸，致使高层住户无法用水，电梯停运，无奈业主只能爬楼梯，给众多业主带来生活上的诸多不便。建筑物公共区域卫生脏乱，业主通知物业管理公司后，原告没有及时改善和采取补救措施。发现违章搭建围栏、保护栏等行为后，原告未制止和及时向行政主管部门报告。三、就举证责任而言，根据谁主张谁举证的原则，原告诉请一类A级（1.5元/平方米）的物业服务管理费，应当就提供了该类服务标准提交证据予以证明。若原告无法充分举证证明，应当承担败诉的不利后果。四、原告提供的一系列物业服务不达标、重大瑕疵，是致使被告拒交物业管理费的根本原因，非被告的过错，因此，被告不应承担逾期利息。同时，因原告与第三人建设单位梅州市鸿兴投资有限公司签订的物业合同违反了行政法规强制性规定无效，原告不能据无效合同主张逾期利息。五、原告所主张的在2017年9月前的物业管理费已过三年诉讼时效，诉讼时效终止时间点应当是被告收到原告的起诉材料之日，因此，原告已丧失2017年9月前的物业管理费的胜诉权，被告有权拒绝缴纳。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅江区江南梅水路“万象江山”一期住宅小区由鸿兴公司投资开发。被告系梅江区江南梅水路“万象江山”一期B6栋的业主，于2016年3月25日接收了涉案房屋，并于2018年9月20日取得涉案房屋不动产权证书，房屋建筑面积为183.49平方米。“万象江山”一期原前期物业公司为梅州市客天下物业管理有限公司（下简称：客天下物业）。2016年12月30日，原告正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托原告对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，原告正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区。2018年12月15日，客天下物业发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。原告入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的收费标准是电梯房1.5元/月/m2，执行时间从2017年1月1日起。因建设单位更换前期物业服务公司，原告于2020年6月30日退出万象江山小区。因被告未向原告缴交物业费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求，被告则到庭作出如上答辩意见。被告诉讼中向本院提交现场调查取证申请，庭审中称该申请实际是请求法院到现场查勘。本院认为，本案争议焦点为：1.被告应否向原告缴纳物业费；2.原告主张的收费标准是否合理；3.原告提供的物业服务是否存在瑕疵，被告是否需足额支付物业费；4.原告主张的物业费是否存在超过诉讼时效的情形。争议焦点1。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”的规定，在涉案小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位负有与物业服务企业签订前期物业服务合同的法定义务。根据梅州市鸿兴投资有限公司发出《关于更换万象江山住宅前期物业管理公司的温馨提示》及梅州市客天下物业管理有限公司发出《关于退出万象江山前期物业服务的声明》可见，梅州市鸿兴投资有限公司与梅州市客天下物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》已于2016年12月31日终止。而涉案小区现尚未成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，梅州市鸿兴投资有限公司作为建设单位依然要选聘物业服务企业以提供前期物业管理。被告认为鸿兴公司更换物业公司未依照《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定无效。对此，上述指导意见虽有此规定，但对物业费的处理，该指导意见第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费”，因此，原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》不管是否有效，都不影响被告有按政府指导价支付物业费给原告的责任。综上，鸿兴公司变更前期物业公司，仍属于提供前期物业的范畴，未违反法定责任。原告与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》是否有效不影响被告向原告缴交物业费的义务。被告相关反驳意见依据不足，认为原告无权收取物业费的意见不予采纳。争议焦点2。原告要求被告按1.5元/m2标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，本院予以支持。被告辩称原告主张1.5元/m2计算物业费无依据，理由不足，不予采纳。争议焦点3。根据被告提供的照片、业主栋代表与物业日常沟通交流微信群聊天记录、《梅州城区住宅物业服务类别参考标准》、业主与物业管家微信聊天群聊天记录等证据，可以证实在原告提供物业服务期间存在对公共消防设施未保持完好有效，小区共用部位、共用设施设备（特别如闭路视频监控系统）维修、养护、管理和维护不到位，对业主反映的问题未及时处理等情形。鉴于原告提供的服务存在上述履行瑕疵情形，根据权利义务对等原则，被告要求减交物业费本院采纳。对原告主张的物业服务费本院酌情扣减10%。争议焦点4。因原、被告之间未签订物业服务协议，也没有对物业费的缴纳时间进行约定，应认定双方未约定履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间”的规定，原告在提供物业服务后可随时要求被告支付物业服务费。本案中，原告于2020年6月30日后退出涉案小区停止提供物业服务，原告现主张被告支付提供服务期间的服务费，未超过3年诉讼时效。被告辩称存在超过诉讼时效的情形，依据不足，本院不予采纳。综上，被告住房建筑面积为183.49m2，每月物业费275.235元。被告应向原告缴纳2017年5月1日至2020年6月30日的物业费9413.03元（275.235元/月×38个月×90%），对原告超出部分请求，本院不予支持。对原告主张的逾期付款利息问题。因原告本身在物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形，因此，原告要求被告支付逾期付款利息，本院不予支持。对被告申请本院到现场查勘问题，因其提交的证据已能反映现场情况，本院不予接受。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第二十九条规定，判决如下：一、被告梁芸应于本判决生效后五日内支付自2017年5月1日至2020年6月30日的物业费9413.03元给原告梅州市正华物业管理有限公司;二、驳回原告梅州市正华物业管理有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81.04元（此款原告已预交），由原告梅州市正华物业管理有限公司负担11.04元，被告梁芸负担70元。被告承担的案件受理费，原告愿由被告径行交付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长 叶 飞审判员 余梅芬审判员 宋嘉奕二〇二〇年十二月十八日书记员 吴尽娜