广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18614号原告：陈爱君，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家杰，广东天地正律师事务所实习律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李立，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告陈爱君与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序于同年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚秀庆、黄家杰，被告的委托诉讼代理人李立、杨兆霖到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《补充协议》第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条无效；2.被告向原告支付自2018年10月31日起至**4幢***配备燃气设施之日止的违约金(以购房款1190909元为基数按日万分之五的标准计算)；3.被告向原告支付自2019年10月25日起至2020年5月10日止逾期移交办理房屋所有权转移登记资料的违约金23699.09元(以购房款1190909元为基数按日万分之一的标准计算)；4.被告向原告支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止逾期交楼的违约金34329.9元（以购房款1144330元为基数按日万分之五的标准计算）；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告购买被告开发的涉讼商品房。佛山市南海区××××××××是被告开发建设的房地产项目。被告为促销，宣传该项目3-5栋为“带豪装”的“公寓”，“拎包入住”。2017年，原告认购该项目4幢***（下称涉讼商品房），并签订《佛山华南国际中心商品房认购书》、支付定金5万元。2017年12月6日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买的涉讼商品房总价为1190909元；建筑面积为54.17㎡，套内建筑面积为37.84㎡；原告一次性支付购房款；涉讼商品房交付条件为其已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；被告应于2018年10月30日前交付涉讼商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如在约定交付日燃气设施未达到交付条件的，被告按购房总价的日万分之五支付违约金；因被告原因原告未能在约定交付之日起360日内取得涉讼商品房所有权证书、合同不解除的，自原告应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按购房总价的日万分之一支付违约金；双方签订的补充协议中含有不合理的减轻或减免被告依约应承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准；补充协议条款若属于减轻、免除被告责任或排除原告主要合同权利、加重原告责任情形的，属无效的格式条款。签订上述购房合同的同时，被告要求原告签署《补充协议》（以下简称《补充协议》）。上述合同、协议签订后，原告已依约支付完全部购房款。二、《补充协议》第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条依法无效。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因《补充协议》是被告事先拟定、重复用于购房签约，根本不允许购房者修改的协议。其依法属格式条款。纵观《补充协议》内容，其基本是免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的协议。根据上述法律规定，其依法无效。特别是第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条关于交付条件、涉讼商品房设施设备交付、逾期交付违约责任、逾期办证等约定，免除了被告依约办理测绘、配备燃气设施、逾期交付及办证应承担的违约责任，严重损害了原告的合法权益，依法无效。此外，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条、附件十一第一、二条约定，与该合同冲突的《补充协议》，依法无效且不适用于原、被告双方。因此，《补充协议》第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条依法无效。三、被告至今未为涉讼商品房配备燃气设施，严重违约。原告依约有权要求其支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十、十二条约定被告应于2018年10月30日前完成室内燃气管道的敷设，否则承担逾期交楼同等违约责任。但事实上，涉讼商品房未配备燃气设施、敷设管线，根本无法接通公共燃气管网，严重影响原告正常使用，损害原告合法权益。被告严重违约，依约应向原告支付自2018年10月31日起至涉讼商品房配备燃气设施之日止的违约金（以购房款1190909元为基数、按日万分之五的标准计算，暂计至2020年6月3日为346554.52元）。四、被告逾期提供办证资料，构成违约。原告依约有权要求其支付违约金23699.09元。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定因被告原因导致原告在2019年10月25日前未能办证而原告不解除合同的，被告应按购房总价的日万分之一支付违约金。但实际上，被告直至2020年5月10日才通知原告领取办证资料。其构成违约，应向原告支付违约金23699.09元（以购房款1190909元为基数，按日万分之一的标准计算）。五、被告逾期交付符合约定的涉讼商品房，构成违约。原告依约有权要求其支付违约金34329.9元。《商品房买卖合同（预售）》第九、十一、十二条约定被告应于2018年10月30日前交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉讼商品房给原告，否则承担逾期交楼违约责任。但据悉，被告于2018年12月30日才取得涉讼商品房所在项目的测绘报告，构成违约。原告依约有权要求被告支付违约金34329.9元（以购房款1144330元为基数，按日万分之五的标准计算）。被告辩称：一、被告与原告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。（一）案涉《补充协议》是被告与原告经充分协商签订的，其内容条款均属于双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效事由，更没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此，该《补充协议》应属合法有效。（二）《补充协议》并未打破原合同条款的责任分配平衡，只是对原合同未约定的细节进行补充，而且在商业上也有双方共担风险的情况，故不属于格式合同。（三）退一步来说，即使认定《补充协议》中部分的条款无效，亦不应认定《补充协议》整体无效。补充协议中的其他条款是否无效，应结合纠纷实际情况考虑条款是否有约束力，只有被告以此约定对抗原告诉请时，法院才应审查有关约定。二、涉讼商品房在设计及建设中均没有燃气管道，《装修及设备配置标准》中也未约定被告需要承担提供燃气的义务。而且，原告自签订合同至收楼查验等过程中均明确知悉其商品房不提供燃气，其无权向被告主张关于逾期配备燃气的违约金。（一）涉讼商品房所在的**项目中，公寓式办公用房主要为3、4、5栋，其中3栋和4-1栋为大户型，共172户；而4-2栋和5栋为小户型，共560户。根据被告提交的《燃气报装协议》显示，**项目只有3栋和4-1栋合计172户的大户型是铺设燃气管道的，而包括本案商品房在内的4-2栋和5栋（小户型）从规划、设计到施工均不铺设燃气管道，全部都是用电的。本案《商品房买卖合同（预售）》中之所以仍有关于燃气的条款仅因为政府的网签部门当时对所有3至5栋的所有商品房网签均使用同样的合同格式，网签系统没有区分哪些商品房能提供燃气，哪些不能提供燃气。如果被告对网签版本的合同进行更改，就会出现类似“网签截图”中“发回重办”的内容，从而不能进入下一步程序进行网签。原告和被告所签的合同中关于燃气的条款系政府网签系统进行技术设定的，并非被告的意愿。（二）《**公寓3、4、5幢装修及设备配置标准》实际上是对原《商品房预售合同》中所约定的装修、设备等标准进行了具体、明确的补充约定，应认定其为双方合意达成的补充协议。该标准中并未约定被告一定要向原告提供燃气，故被告并未构成违约。（三）原告与被告在签订购房合同同时已签署《装修及设备配置标准》，该标准的第二条第六项明确载明：厨房配送电磁炉或燃气灶；第三条“设备配置”中也仅有供电配置而没有燃气配置。很显然，原告在购买涉讼商品房时就已知晓房屋装修标准提供的是电磁炉，设备配置也是用电而非燃气。因此，原告实际上是明知涉讼商品房没有燃气的。（四）根据被告提交的证据《业主单元验收遗留问题记录表》显示，原告于2018年11月1日、2020年4月20日实地查验了涉讼商品房，只对橱柜门、木地板提出了整改意见，但却并未就燃气问题提出过异议。另外，根据被告提供的《收楼资料移交清单》，原告在2018年11月1日已办理收楼手续，但其在直至起诉前长达20个月的时间内，都未曾就燃气问题提出过任何异议。上述两项证据足以证明，原告早就知悉涉讼商品房是没有燃气的，否则不可能拖延至今才提起诉讼。（五）本案商品房所在的5栋是小户型，根据被告所提供的**的小户型样板房照片，相应商品房均没有燃气管道或燃气灶等设备，仅有电磁炉等明确用电的设施。根据日常生活常识，原告购买商品房前应会查看与其拟购买房屋相似的样板房，也即小户型的样板房，但样板房中并未有任何与燃气相关的设备展示而仅有电磁炉，由此可推断原告查看样板房时就已知晓其购买的商品房不提供燃气。综上所述，原被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》因网签合同格式无法修改，并不代表原被告之间的真实意思表示；而原被告之间签订的《装修及设备配置标准》是对上述网签合同的补充、细化，属于原被告双方的真实意思表示，应以该标准认定双方的权利义务。而且，从上述事实可知，原告是明确知悉其商品房不提供燃气的，故原告在此情况下仍提起本案诉讼企图索取高额违约金，显然违反诚实信用原则，原告该项主张不应得到法院支持。三、退一万步而言，即使认为被告需承担一定责任，也仅仅是瑕疵履约责任，应以燃气管道的铺设费用计算赔偿金额，而不应是承担逾期交付责任，更不应按照合同的违约金标准计算。首先，被告对于本案商品房没有开通燃气不存在任何违约行为，且没有开通燃气并不导致原告无法使用房屋，原告也未举证证明其因没有开通燃气而产生的损失，被告不应承担违约责任；其次，如上所述，涉讼商品房自建设时就未铺设燃气管道，现今也不可能再铺设和开通燃气，因此退一万步而言，即使认为被告需对本案承担一定的责任，也不可能如原告所主张的自约定交付日至今的逾期交付责任；最后，若认为被告需赔偿原告损失，则其损失应为无法使用燃气的损失，对此以房屋的燃气铺设成本予以赔偿亦已足够。根据被告提交的《燃气施工合同》（见证据7），172户大户型的燃气铺设费用是75万元，也即平均4360元/户，以该费用予以赔偿，足够弥补原告损失。四、根据《补充协议》第九条第二款之约定，被告无需承担逾期办证违约金。（一）根据《补充协议》第九条第二款的约定，被告只需在商品房交付后730日（即2020年10月29日）将资料报产权机关备案即可。本案中，根据被告《办证通知》及其妥投证明显示，被告已在2020年5月10日通知原告办证（在新冠疫情发生之后，刚恢复复工复产的初期），并未超过《补充协议》约定的办证期限，因此被告无需承担逾期办证违约金。（二）《补充协议》第九条并未打破原被告间的责任分配平衡，实际上双方是共同承担商业风险的，应认定其为有效条款。例如，根据《补充协议》第九条第三款的约定，在成功办理房屋所有权抵押登记之前，开发商还要为小业主提供商品房按揭贷款的阶段性担保。被告与中国农业银行股份有限公司南海松岗支行的《银企合作协议》第六条足以证明被告在办证前需为购房者承担连带责任担保的事实。一旦房产证办不下来，小业主的贷款无法偿还，开发商是需要承担连带赔偿责任的。因此，从这一角度看，《补充协议》的第九条是双方风险共担的约定，应认定其为有效条款。（三）《补充协议》第九条是对政府原因、不可抗力等因素充分考虑后，由原被告双方合意达成的条款，其约定的办证期间具有合理性。涉讼商品房在施工期间，曾因政府命令被迫停工、遭受台风影响停工、以及政府未能在规定时间内完成测绘报告等情况影响，故《补充协议》第九条是在考虑到合理的政府、不可抗力因素影响后才达成的合同条款，本身具有合理性。（四）《补充协议》第九条第二款对办证期限的约定并未明显减轻被告责任，不应认定为无效的格式条款。如前所述，办证期限的约定考虑了政府原因和不可抗力因素，具有合理性，而且被告若违反《补充协议》第九条第二款，仍需按已付房价款每日万分之一的标准向原告赔偿逾期办证违约金。因此，《补充协议》第九条并未明显减轻被告的责任，应被认定为有效。综上所述，根据《补充协议》第九条第二款之约定，被告无需承担逾期办证违约金。五、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期办证违约金，则应认定商品房取得房屋测绘报告之日才属于《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定的合格交付之日，应从该日起计算360日，而不应以合同约定的交付时间起算。首先，如上所述，如认定本案商品房的交付条件是必须同时具备竣工验收备案表和测绘报告，则商品房的准确交付时间应为其符合交付条件之日。而本案商品房于2018年6月22日通过竣工验收备案并于2018年12月29日取得房屋测绘报告。则换言之，该商品房于2018年12月29日才完全符合交付条件，则应以该日期作为商品房的交付日期，即办理房屋所有权证书的期限应自2018年12月29日起算360日；其次，实践中，办理商品房的所有权转移，首先需要开发商进行预登记，预登记通过审批后，才能通知买受人办理房屋所有权证书。而开发商的预登记需要提交商品房确权表、分户平面图及测绘面积明细等，而这些资料必须在商品房取得《房屋测绘报告》之后才能提供。因此，仅有在商品房取得《房屋测绘报告》之后才属于符合办证条件，才能申请办理房屋所有权的预登记，则应自涉讼商品房取得《房屋测绘报告》之日即2018年12月29日起算360日办理房屋所有权证书的期限；最后，从另一角度来看，《商品房预售合同》相关条款的目的是鼓励和督促被告及早交付房屋。在完全符合商品房交付条件前，被告已经提前将房屋交付给原告使用，使得原告已经提早受益，如果办证的起算日期再按照对被告不利的解释认定，必然导致被告越早交付房屋，起算日期越前，产生的逾期办证违约金越多，这相当于鼓励被告不应当提前交付房屋，实属有违逻辑，有违合同目的和整体解释。再者，原告已经主张自合同约定交付日至2018年12月29日的逾期交房违约金，在该段实际交付但未达到合格交楼期间产生的损失已经包含了逾期办证的损失，若赔付该损失后仍然要求以实际交付日起算逾期办证违约金，则会导致对上述期间产生双重的违约金赔付，且在商品房不符合交付条件的情况下仍计算逾期办证违约金有违公平原则。六、被告并未违反《商品房预售合同》及《补充协议》的约定，且对逾期取得房屋测绘报告并无过错，不应承担逾期交楼的违约责任。（一）根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定：交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。而案涉《补充协议》（下称《补充协议》）第二条，也约定商品房交付条件为取得《建设工程竣工验收备案表》。由此，涉讼商品房的法定及约定交付条件均为取得竣工验收备案。而根据**的《竣工验收备案表》，涉讼商品房已于2018年6月22日办理了竣工验收备案，达到了法定及约定的交付条件。（二）即使认为涉讼商品房取得房屋测绘报告才符合交付条件，但由于不可抗力及政府原因导致涉讼商品房所在项目未能按预定时间办理竣工验收和取得房屋测绘报告，被告对此并不存在过错。根据被告提交的证据显示，2018年2月8日，因佛山市内部分施工项目发生安全事故，佛山市政府命令全市建设工程停工，而涉讼商品房所在的**项目也因此停止施工长达30日，造成了项目比预定时间迟延了一个月竣工，也导致被告未能按预定时间办理竣工验收备案和房屋测绘的申请。而尽管竣工验收备案已经有所迟延，被告也在2018年7月23日及时向佛山市南海区×××××××申请房屋测绘。根据《测绘办事指南》的指示，建筑规模大于15万平方米的综合体，测绘办结时间应为30个工作日，本案**整体建筑规模为399241.24平方米，按测绘中心的规定应于提交申请后的30个工作日内完成测绘，也即应于2018年9月3日左右完成。但由于测绘中心的原因，涉讼商品房迟延至2018年12月29日才出具了房屋测绘报告。另外，由于台风影响，2018年9月16日佛山市政府命令全市停工，导致**的测绘工作延误两日。综上，根据《补充协议》第二十二条约定，因暴雨、台风等不可抗力因素、政府行为、公共事业部门原因致使商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间。因此，由于政府命令房屋测绘申请的迟延从而造成的逾期交付时间，应根据合同约定予以顺延。被告对此没有过错，不应承担由此造成的逾期交付责任。七、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，亦应根据损益相抵的原则，减轻被告的赔偿责任。本案中，原告已经在2018年11月1日办理了收楼手续。同时，因涉讼商品房已于2018年6月通过竣工验收，房屋并不存在安全结构或严重的质量问题影响原告的正常使用，原告亦未因此遭受到任何实质性损失。原告已于2018年11月1日起持续占有、使用涉讼商品房，享受房屋使用之利益，且原告并未举证证明其因未取得房屋测绘报告遭受的损失金额。因此，在此情况下，应根据损益相抵原则，结合合同实际履行的情况，减轻被告的赔偿责任。《补充协议》第二条实际只是双方合法的约定，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第11条已经明确规定办理了工程竣工验收备案后房屋即可交付使用，被告已经在合同约定的交楼时间前取得了竣工验收备案，故该补充协议的条款只是对上述政策文件的确认，并未加重对方责任，排除对方主要权利；补充协议第三条明确规定了被告仍有继续完善相关设施设备的责任，这也是被告履行合同义务的表现，且并未影响本案商品房的交付，没有影响主合同实现的主要目的；补充协议第四条是双方基于客观情况对主合同所做的变更，并没有加重原告的责任；补充协议第五条双方约定面积差在0.6%以内的不作补偿，0.6%以上的多退少补，实际上是原被告双方为减少交易成本的条款，若所有的业主在出现细微的面积差别均需要多退少补的，则原被告之间的交易成本及相关的手续会变得繁琐、复杂，不利于社会的整体经济效益，且并非只有业主的实测面积比合同约定面积更少的情况，而是仍存在业主的实测面积比合同约定面积更大的时候，开发商也不需要业主补缴房款，故补充协议第五条对双方是平等的，不应被认定为无效条款；补充协议第九条，根据被告提供的银企合作协议，被告在办证前需要为业主提供连带责任的担保，换言之，业主在没有获得房产证的期间内，其在银行的按揭贷款是由被告承担连带保证责任的，故第九条也是双方风险共担的条款，并非格式条款；补充协议第十条与诉求无关，应当在条款影响到原告的诉求时才针对该条款是否为格式条款进行审理，故在本案中不应审理；补充协议第十八条只是对主合同效力的再次确认及补充解释，是为主合同服务，既然主合同是合法有效，在此情况下第十八条也应当合法有效，且十八条是对合同法第十五条的进一步补充解释，并不存在违反法律，加重对方责任的情况；补充协议第二十二条是对不可抗力因素的具体化解释，与《合同法》第117条一致，也是合理合法，并未加重对方责任；补充协议第二十三条与第十条答辩意见一致；补充协议第二十五条只是对补充协议性质的明确，且被告的答辩中已经提及因为网签的格式合同的调整非常困难，被告采取补充协议的形式对主合同进行了具体化的解释，应认定其为合法有效，且第二十五条与业主的签名页非常接近，业主在签名时可以明显注意第二十五条的内容。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的《燃气报装协议》《收楼资料移交清单》《燃气工程施工合同》《银企合作协议》均有原件，本院对其形式上的真实性予以确认；2.被告提交的网签截图、小户型样板房照片、2018年2月8日《暂时停止施工通知》、佛委办明电[2018]11号《关于全市建设工程全面停工的紧急通知》、2018年3月7日《复工申请》、南海区房地产测绘中心网上办事系统截图、2018年9月16日《工作联系单》、2018年9月16日《佛山市防台风全民动员令》，本院综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年12月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广东省佛山市南海区××××××××××**4幢***；房屋总价为1190909元；（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定交付日未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方另行约定其他内容。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：（第二条）双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……；（第三条）《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理，双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备……；（第四条）《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款；如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第五条）《商品房买卖合同》第十三条第1款变更为……按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿……面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%……；（第九条）《商品房买卖合同》第二十条第（二）款变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……；（第十条）《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第3项另行约定的具体内容如下：该商品房所在建筑区划内的绿化、园林、泳池、球场、文化体育场所及设施等均属于出卖人所有……；（第十八条）出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、宣传单、报纸、广播、电视广告、网络广告等）仅作为初步介绍项目之用……；（第二十二条）因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动，供水、供电、供气等公共事业部门原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间；（第二十三条）双方一致同意将《商品房买卖合同》第五条最后一自然段、第十四条规划变更第（三）款、第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第十七条保修责任第（三）款、第二十二条建筑物区分所有权第（一）款、第（二）款删除，不再适用；（第二十五条）《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的，双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性，本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……；双方另行约定其他内容。原告已付清合同约定的购房款。2018年6月22日，**3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年10月21日，被告通知原告可于2018年10月30日起办理收楼手续。2018年11月1日，原告签收收楼资料。2018年12月29日，涉讼商品房取得测绘报告。2020年5月11日，被告通知原告领取办证资料、退面积差额款46579元、最后成交楼价款为1144330元，原告签名予以确认。诉讼中，被告明确涉讼商品房并未规划燃气，其后亦不能再铺设、开通燃气。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告主张《补充协议》属格式条款，部分条款免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，诉请确认该部分条款无效。本院具体分析如下：一、该补充协议是被告在签订房屋买卖合同时另行拟定的以进一步明确买卖双方权利义务的条款，其中第二、三、四、二十二条是对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件、交付期限、逾期交付的违约责任、解除合同条件的变更，未对买卖双方的权利义务作出对等约定，存在明显的减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，原告主张补充协议第二、三、四、二十二、二十五条无效，理据充分，本院予以支持；二、补充协议第五条是对等约定，原告诉请该条款无效，本院不予支持；三、补充协议第九条，并未免除被告协助原告办理产权证的义务，也不存在排除原告主要权利的情形，原告诉请该条款无效，本院不予支持。四、原告诉请确认无效的其他条款，应结合实体纠纷的实际情况，根据被告违约行为对原告权利造成影响的程度，考虑该条款对原告有无约束力。当原告权利受损而主张权利时，如果被告以此约定对抗，则法院才应审查该部分约定的权利义务是否对等、被告以此约定抗辩能否免责等，故本院对补充协议的其他条款是否无效在本案中不予直接认定。关于逾期交楼违约金。合同约定被告应于2018年10月30日前将已取得竣工验收备案及测绘报告的商品房交付予原告，但涉讼商品房至2018年12月29日才取得测绘报告，被告应支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止的逾期交付违约金。但因原告自2018年11月1日已接收、占有房屋，根据损益相抵原则，本院酌定按房屋总价日万分之一的标准计算上述期间的违约金，经核算为6866元（1144330元×0.0001×60天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于配备燃气设施的违约金。合同约定燃气作为涉讼商品房设施设备交付的条件之一，现被告明确涉讼商品房并无规划燃气，且其后亦无法加装燃气，则属于被告未能依照合同承诺履行己方义务，被告应承担相应的违约责任。在合同及补充协议未约定燃气无法开通（非延期开通）损失计算方式的情况下，本院结合合同履行情况、被告违约情形、原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定按照房屋总价的5%作为涉讼商品房符合交付条件后（2018年12月29日后）不能开通燃气的损失总额，即被告应赔偿原告损失57217元（1144330元×5%），原告主张超出部分，本院不予支持。被告辩称**4-1栋的大户型可通燃气，而包括涉讼商品房在内的4-2栋是不通燃气，对于相同项目（**）不同楼栋燃气适用标准的不同，作为开发商的被告，在签订预售合同时应特别提醒不通燃气房屋的购房者以便注意。被告辩称网签合同时系统无法更改（或无法删除）燃气条款内容，但不影响补充协议或其他书面协议的自行约定。被告辩称原告自通知收楼后没有及时主张不通燃气不合常理，但被告亦未举证告知原告涉讼商品房为延期开通燃气或没有燃气管道敷设。综上，被告的上述答辩意见，本院不予采信。关于逾期移交办证资料违约金。《补充协议》约定“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，涉讼商品房于2018年11月1日交付，被告于2020年5月11日通知原告领取办证资料，没有超出双方约定的时限，原告诉请被告支付逾期移交办理房屋所有权转移登记资料的违约金，缺乏依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈爱君与被告广东新天鸿物业发展有限公司于2017年12月6日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条、第二十二条、第二十五条无效；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金6866元予原告陈爱君；三、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失57217元予原告陈爱君；四、驳回原告陈爱君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3684.38元（原告已预交），由原告负担2983.38元，由被告负担701元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月二十八日书记员  余宝儿