宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初9255号   原告：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨西街**。   法定代表人：纳树德，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵艳茹，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。   被告：强文洁，女，1987年8月7日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   委托诉讼代理人：温丽，宁夏平瑞律师事务所律师。   原告宁夏家园房地产开发有限公司与被告强文洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告宁夏家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵艳茹、刘莉，被告强文洁及其委托诉讼代理人温丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宁夏家园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》及2017年7月8日签订的《房屋租赁补充合同》，并由被告向原告返还租赁房屋；2.判令被告向原告支付欠缴的房屋租金145000元；3.判令被告向原告以欠付的租金为基数按年利率24%的标准支付滞纳金至房屋租金付清之日止；4.判令被告支付租赁期间欠付的采暖费23555.6元及滞纳金1060元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月及2017年7月，原告与被告分别签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》，约定由被告承租原告位于兴庆区某层，计租面积为784平方米的房屋用作办公使用，租赁期限自2015年7月1日至2023年8月31日止。并约定自租赁第四年起房屋租金为29万元，并由承租人于2019年9月10日前支付14.5万元，2020年3月10日前支付14.5万元。若承租人拖欠租金的，还需承担每日千分之五的滞纳金。逾期30天甲方可终止合同，损失由承租人负责。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告却未依约向原告支付房屋租金。截止起诉之日，被告欠缴租金共计14.5万元且经原告多次催要未果。综上，原告认为被告拖欠房屋租金的行为违反了双方的合同约定已构成违约。根据约定，原告有权解除双方签订的租赁合同，并要求被告承担相应的付款义务和违约责任。鉴于双方合同约定的逾期缴纳租金滞纳金过高，现原告主张滞纳金按照应付租金年利率24%的标准自应付之日计算至被告实际付清之日。为维护原告合法权益，故诉至法院。   强文洁辩称，一、被告于2020年6月22日提出解除合同，并于当日搬离了涉案房屋，将涉案房屋钥匙留置涉案房屋内，且原告的工作人员也收到该房屋钥匙。二、因原告原因导致涉案房屋停水，给被告造成损失应由原告承担，被告损失为13.3万元，与原告诉请的房屋租金折抵之后，原告尚欠被告91712元，故被告不存在欠付租金。三、原告主张的采暖费及滞纳金被告同意用租赁涉案房屋时缴纳的保证金缴纳，剩余部分退还给被告。综上，原告的诉请没有依据，应驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定甲方将位于银川市兴庆区某层房屋（面积784平方米）出租给乙方，租赁期限共5年，自首年起始房租为34万元，2015年7月1日至2015年7月31日为房屋装修期。乙方首付前半年房租（17万元）时将2015年8月1日至2015年8月31日的一个月房租（28333元）一并缴清，以后按每年的9月和3月按时缴纳房租，至2020年9月1日收回。乙方给甲方支付租金金额和时间如下，第一年：2015年7月10日前预付前半年房租198333元……第五年：2019年9月10日前支付18.5万元，2020年3月10日前支付18.5万元。本协议签订之日，乙方向甲方缴纳房屋租赁保证金3万元，待合同期满后，乙方向甲方按承租房屋原状交付并经甲方验收后，向乙方退还。乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交的外，应支付每日5‰的滞纳金，逾期30天甲方可终止合同，损失由乙方自负。租赁期内，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费；2.采暖费；3.电话费；4.涉及到该租赁房屋标的物项下的所有水费。合同未到期，乙方提出终止合同，向甲方赔付违约金2万元，由此造成的经济损失，甲方不向乙方做任何赔偿。同日，双方又签订《房屋租赁补充合同》一份，约定房屋租期在原合同基础上再延长三年，自2020年9月1日至2023年9月1日，总租期为8年。第三年的租金按原合同约定的金额与时间缴纳，如乙方能将剩余五年租金（2018年9月1日至2023年9月1日）一次性付清，最迟不超过2018年3月1日，则甲方将房租优惠至每年29万元，共计145万元。如乙方未按此约定付款，则按原合同约定的租金执行。上述合同签订后，原告向被告交付使用房屋，被告此前向原告支付保证金3万元。2018年3月28日，原、被告签订事实说明一份，双方同意剩余五年的租金按照每年29万元执行，租金的付款时间为每半年租期到期之日前十个工作日。原告承租涉案房屋用于校外培训场地。   上述合同履行至2020年3月时，被告未按合同约定向原告支付3月1日至8月31日期间的租金。被告称在此期间承租房屋断水，房屋无法正常使用。本院前往银川中铁水务集团有限公司调取了涉案房屋所在办公楼的用水情况，经查，涉案房屋所在办公楼2020年1月2日计费水量为“234”，应收金额为772.2元；2020年2月4日计费水量为“201”，应收金额为663.3元；2020年3月31日计费水量为“1115”，应收金额为3679.5元；2020年5月7日计费水量为“192”，应收金额一项为空，同日再次计费水量显示为“0”，应收金额为“0”，6月1日计费水量显示为“1”，应收金额为“0”，6月29日计费水量显示为“1”，应收金额为“0”，此后8月3日、8月31日、9月29日的计费水量均显示为“0”，应收金额为“0”。本院调取的上述用水明细与原告提交的2020年1月2日、4月1日、5月8日的水费收费通知单中记载的实用水量及金额相一致。被告称因涉案房屋无法用水，其于2020年6月22日搬离了涉案房屋，并将房屋钥匙交付给原告，原告对此不予认可。被告称其于2020年7月下旬针对涉案房屋张贴了招租启示，被告提交其于2020年7月29日拍摄的照片显示，被告张贴了“三层784平方米”房屋及联系人的出租信息。原、被告双方认可，涉案房屋所在办公楼2017年9月至2018年8月期间的水费由被告承担，2018年9月至2019年8月水费由四楼承租户承担，2019年9月至2020年8月水费由原告承担。2020年6月28日，银川市热力公司向原告发送采暖费催缴通知，载明三楼欠缴2019至2020年采暖费23555.6元，滞纳金1060元。   另查明，因全国爆发新冠肺炎疫情，宁夏回族自治区人民政府决定从2020年1月25日19时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应，2月28日降为二级响应。自2020年6月5日，银川市常态化新冠肺炎疫情防控工作协调办公室发布《关于有序组织校外培训机构复课的通告》，提出校外培训机构在做好前期复课准备后，即日起即可向本辖区教育行政部门提交复课申请。   还查明，被告于2020年9月4日将原告诉至法院，要求其返还保证金3万元，赔偿损失13.3万元，该案尚未审结。   本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。关于原告要求解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》的问题，虽然合同履行期限尚未届满，但被告搬离房屋且原告又重新出租涉案房屋的事实应视为双方以实际行为解除了合同，原告也实际收回了房屋，故对原告要求解除合同以及返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的租金问题，被告承租的房屋用于开办校外培训机构，因受疫情防控影响，在宁夏启动重大突发公共卫生事件一级、二级响应后，自2020年3月1日至2020年6月5日期间，被告无法正常使用涉案房屋，该事件为被告不能预见、不能避免且不能克服的。本院酌定被告按照月租金一半的标准支付2020年3月1日至2020年6月5日期间的租金38534元（290000元÷2÷365天×97天）。自6月6日开始，原告可申请恢复开课。根据本院调查的涉案房屋所在办公楼用水情况，自6月起涉案房屋未能正常供水，因双方约定2019年9月至2020年8月期间的水费由原告承担，故用水不能的责任在于原告。而用水不能给原告房屋使用造成了一定影响，因被告在另案中起诉原告主张了损失，故本院在本案中不再认定被告的损失。被告虽称其因用水不能于2020年6月22日搬离了涉案房屋，但其在搬离时与原告并未达成解除合同的合意，至2020年7月29日原告发出招租信息时，视为原告同意解除合同，故被告应当按照合同约定支付2020年6月6日至2020年7月29日期间的租金42904元（290000元÷365天×54天），综上被告共应支付原告租金81438元。关于原告主张的违约金，因被告支付租金的期间恰逢疫情爆发，且原告在履行合同中也有无法正常提供用水的违约情形，故对原告主张的违约金本院不予支持。被告在使用房屋期间欠付2019年至2020年采暖费23555.6元以及因迟延支付采暖费产生的滞纳金1060元，虽然原告尚未支付该费用，但被告对该费用予以认可，故被告应向原告支付采暖费23555.6元及采暖费滞纳金1060元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：   一、被告强文洁于本判决生效之日起七日内向原告宁夏家园房地产开发有限公司支付租金81438元；   二、被告强文洁于本判决生效之日起七日内向原告宁夏家园房地产开发有限公司支付采暖费23555.6元及滞纳金1060元；   三、驳回原告宁夏家园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1846元，由原告宁夏家园房地产开发有限公司负担692元，由被告强文洁负担1154元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋志军   二〇二〇年十二月九日   法官助理 马聪聪   书记员 顾秀英   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。   本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。