浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5500号上诉人（原审被告）：陈均衡，男，1944年3月18日出生，汉族，住浙江省平阳县。上诉人（原审被告）：金芳妹，女，1946年5月9日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：陈钦，住温州市瓯海区，系陈均衡、金芳妹之子。委托诉讼代理人：李结凡，浙江瓯信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢小燕，女，1975年3月30日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：王晓冰，浙江瓯江律师事务所律师。上诉人陈均衡、金芳妹因与被上诉人谢小燕房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初3676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈均衡、金芳妹上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判；本案诉讼费等费用由谢小燕承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，适用法律不当，应予纠正。一、一审法院无视谢小燕与陈均衡、金芳妹之间签订的房屋买卖（定金）协议书、安置房买卖合同存在多种违反合同法第五十二条的规定，认定事实有误，应予纠正。1、谢小燕与潘小微、李海和、李海展存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的事实，一审法院未予认定。潘小微、李海和系夫妻关系，谢小燕、李海展系夫妻关系，李海展、李海和系兄弟关系，潘小微、李海和系温州市瓯海梧田顺达房屋介绍所（以下简称顺达房屋介绍所）的实际经营者，谢小燕系顺达房屋介绍所的房产经纪人。陈均衡、金芳妹将涉案房屋交由顺达房屋介绍所出售，顺达房屋介绍所的实际经营者潘小微、李海和指示谢小燕购买，但谢小燕、顺达房屋介绍所在明知道陈均衡、金芳妹出售的安置面积仅为套内面积，未包含公摊面积，却未向首次被拆迁、耳背、七十多岁、从未住过套房，并不清楚其安置的房产面积未包含公摊面积的陈均衡、金芳妹进行说明，忽悠陈均衡、金芳妹违背其真实意思表示签订合同，导致陈均衡、金芳妹损失了公摊面积19.6平方米的权益。另外，李海展作为拆迁办的工作人员，明显也知道房屋产权调换协议中的建筑面积未包含公摊面积，潘小微、李海和指示谢小燕购买，并由李海展向陈均衡、金芳妹支付定金款，存在恶意串通。2、谢小燕存在以合法形式掩盖非法目的，一审法院未予以查明。顺达房屋介绍所、谢小燕与陈均衡、金芳妹签订合同，企图以合法形式掩盖其非法占有陈均衡、金芳妹公摊面积19.6平方米的权益，实现从中牟取巨额差价的非法目的。谢小燕在购买后没有实际入住，在四个月后又转让给张增生，足见其购房行为系投机投资性购房，为逃避纳税义务又让陈均衡、金芳妹在谢小燕与张增生之间的安置房买卖合同上签字。同时，谢小燕系顺达房屋介绍所的房产经纪人，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项关于“承购、承租自己提供经纪服务的房屋”的禁止性规定，应认定为无效。二、即使法院认定双方签订的合同有效，但双方在订立合同时显失公平，应予撤销。因谢小燕在交易中存在明显的经济上、政治上、人身关系上的优势，谢小燕又适当地利用了上述优势条件，隐瞒相关信息与陈均衡、金芳妹签订双方在权利义务划分上过分悬殊，陈均衡、金芳妹以11200元/平方米，套内面积60平方米，总价672000元的价格卖给谢小燕，谢小燕以14200元/平方米，建筑面积79.6平方米，总价113万元的价格卖给张增生，从中获取巨大利益，显失公平，应予以撤销。谢小燕辩称，一、涉案买卖合同系双方真实意思表示。陈均衡、金芳妹在签订合同时完全知晓其出卖的实际面积和房屋情况，谢小燕没有隐瞒公用分摊面积等情形。首先，陈均衡、金芳妹系出卖人，对其出卖的房屋面积、拆迁情况是知晓的。在陈均衡、金芳妹与拆迁部门签订的《房屋产权调换补偿协议》中均载明安置用房的层次、朝向及公用分摊面积等。其次，双方签订的《房屋买卖（定金）协议书》和《安置房买卖合同》中均明确约定分摊面积的处理问题。且陈均衡亲笔出具收款收据对于收到52286元系一次性支付分摊面积19.6平方米等费用予以确认。二、《房地产经纪管理办法》与本案无关联。涉案合同系房屋买卖合同，与中介方的中介服务合同不是同一法律关系。中介方已经尽心尽责促成交易，不存在违规、隐瞒等情形。涉案房屋买卖不存在违法交易行为。请求维持原判。谢小燕向一审法院起诉请求：1.确认谢小燕与陈均衡就位于温州市瓯海区××街道××路××幢××室不动产签订的房屋买卖（定金）协议书有效；2.确认谢小燕与陈均衡、金芳妹就位于温州市瓯海区××街道××路××幢××室不动产签订的安置房买卖合同有效；3.陈均衡、金芳妹立即协助谢小燕办理位于温州市瓯海区××街道××路××幢××室不动产的产权过户登记手续。一审法院认定事实：陈均衡、金芳妹系夫妻关系，因拆迁取得温州市瓯海区××街道××路××幢××室不动产的所有权（登记在陈均衡一人名下）。2017年4月20日，陈均衡与谢小燕签订房屋买卖（定金）协议书，约定陈均衡将套内建筑面积60平方米的诉争不动产出卖给谢小燕，总房价为672000元，除尾款5万元须待产权过户后当即付清外，其余房款622000元于产权过户前支付，该不动产属一次性卖断，其公摊面积和今后认购定位后多出的面积均属谢小燕所有，多出面积以及公摊面积的费用均由谢小燕承担缴清。2017年5月6日，陈均衡、金芳妹与谢小燕签订《安置房买卖合同》，约定陈均衡、金芳妹自愿将诉争不动产出卖给谢小燕，包括该房屋套内建筑面积、众用分摊面积和摸文定位后结算增加的面积一律归属谢小燕所有，谢小燕须付给陈均衡、金芳妹的购房总价款为672000元，除尾款5万元须待产权过户后当即付清外，其余房款622000元于产权过户前支付。后谢小燕足额支付约定房款622000元，仅剩尾款5万元尚未支付。另，谢小燕于2017年12月17日自愿支付陈均衡、金芳妹补偿款2万元，且于2017年11月27日支付陈均衡、金芳妹款项52286元，陈均衡当日出具收款收据，确认收到该款项52286元系用于一次性支付和缴纳公摊公用面积19.6平方米、楼层差、朝向、水电报装费和物业维修资金。另查明，产权登记信息显示，诉争不动产的建筑面积为79.6平方米，其中专有建筑面积为60.94平方米，分摊建筑面积为18.66平方米。一审法院认为，谢小燕与陈均衡、金芳妹间签订的房屋买卖（定金）协议书、安置房买卖合同不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，系双方真实意思表示，且谢小燕已依约履行支付购房款的义务，上述合同应认定有效。陈均衡、金芳妹主张因谢小燕与房产中介刻意隐瞒多出的公摊面积，误导陈均衡、金芳妹，该主张缺少相应的证据，且与事实不符。房屋买卖（定金）协议书与安置房买卖合同均载明公摊面积等一律归属谢小燕所有，诉争不动产属一次性卖断，该约定已对公摊面积的权利归属作了明晰的界定，陈均衡、金芳妹对此已予签字认可，且陈均衡亲笔出具收款收据确认其收到的款项52286元系一次性支付公摊面积19.6平方米等费用，证明其知晓并认可公摊面积的数字及谢小燕为此承担费用的事实，这与陈均衡、金芳妹当庭主张的“刻意隐瞒”、“误导”情形不相符。谢小燕依照合同约定要求陈均衡、金芳妹协助办理产权过户，于法有据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认谢小燕与陈均衡就位于温州市瓯海区××街道××路××幢××室不动产签订的房屋买卖（定金）协议书有效；二、确认谢小燕与陈均衡、金芳妹就位于温州市瓯海区××街道××路××幢××室不动产签订的安置房买卖合同有效；三、陈均衡、金芳妹应于本判决生效之日起十日内协助谢小燕办理位于温州市瓯海区××街道××路××幢××室不动产的产权过户登记手续。案件受理费9800元，减半收取4900元，由陈均衡、金芳妹负担。本院二审期间，陈均衡、金芳妹向本院提交了以下证据：证据1：户籍摘抄、结婚登记申请书、名片、瓯海农商银行转账记录、委托书、录音，以证明潘小微、李海和系夫妻关系，谢小燕、李海展系夫妻关系，李海展、李海和系兄弟关系，潘小微、李海和系温州市瓯海梧田顺达房屋介绍所的实际经营者，谢小燕系顺达房屋介绍所的房产经纪人。潘小微、李海和、谢小燕、李海展恶意串通，损害陈均衡、金芳妹的合法权益。谢小燕违反承购自己提供经纪服务房屋的禁止性规定。谢小燕明知安置房未包含公摊面积却未向陈均衡、金芳妹明示或说明等事实；证据2：《房屋产权调换协议》、《安置房买卖（定金）协议书》、安置房买卖合同、不动产权证书，以证明涉案房屋产权调换协议中的建筑面积为60平方米，陈均衡、金芳妹并不知晓该建筑面积仅为套内面积，于2020年8月24日才知道涉案产权证上的建筑面积为79.6平方米。陈均衡、金芳妹签订《安置房买卖（定金）协议书》、《安置房买卖合同》系受到蒙蔽而签订，并非其真实意思表示；证据3：谢小燕与张增生签订的《安置房买卖合同》，以证明谢小燕企图以合法形式掩盖其逃避国家税收的非法目的；证据4：违法举报线索处理告知书，以证明顺达房屋介绍所未履行房产经纪人书面告知义务，违反规定承购自己提供经纪服务的房屋等事实。谢小燕质证认为，证据1不属于新证据，且不能证明待证事实。本案系房屋买卖合同纠纷，潘小微、李海和等人与本案无关。且无法体现中潘小微、李海和是实际经营者。谢小燕另有工作，对名片的真实性有异议，其并非房产经纪人。谢小燕有权委托他人转账。录音中也没有讲到隐瞒公摊面积的情况。证据2的证明对象错误，三份协议中都有写到安置房包括分摊面积。证据3的真实性没有异议，但不能证明待证事实。证据4与本案无关，并没有涉及谢小燕，且相关行政部门也没有作出处罚。谢小燕向本院提交了证据5：谢小燕浙江省职工基本养老保险历年参保证明，以证明谢小燕不是房产中介人。陈均衡、金芳妹对该证据的真实性没有异议，但认为不能证明待证事实，虽然有社保记录，但不能证明其在该单位参加工作。本院认为，证据1中的转账记录及委托书、证据2均系谢小燕在一审提交的证据，不属于二审新证据。证据1的户籍摘抄、结婚登记申请书与本案无关，名片无法证明潘小微系顺达房屋介绍所的实际经营者，谢小燕通过潘小微、李海展向陈均衡支付涉案购房款，并不违反法律规定。故证据1不能证明待证事实，本院不予确认。证据3系谢小燕与张增生的合同，与本案无关。证据4系温州市瓯海区住房和城乡建设局对陈钦投诉顺达房屋介绍所违反《房地产经纪管理办法》的回复，但从该回复的内容来看，并不存在对顺达房屋介绍所有违规情况的查处意见，故证据4不能证明待证事实。证据5内容真实，但与本案不具有关联性，本院不予确认。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，上述规定中的恶意串通指的是合同双方当事人恶意串通，而非合同一方当事人与他人串通。其次，买卖房屋并非日常小额消费，不管是出卖人还是买受人理应保持谨慎，保证出卖的标的物符合法律规定、了解并告知标的物可能存在的瑕疵主要系出卖人的义务而非买受人的义务。陈均衡、金芳妹作为出卖人，现以自己对出卖标的不了解，以买受人谢小燕隐瞒其出卖标的相关信息为由主张恶意串通，缺乏正当理由。第三，根据双方签订《安置房买卖（定金）协议书》、《安置房买卖合同》中均明确约定了60平方米为套内面积，同时约定公摊面积的归属。涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。陈均衡、金芳妹以谢小燕与他人恶意串通而损害陈均衡、金芳妹的利益为由主张其与谢小燕签订的合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。至于谢小燕是否在顺达房屋介绍所从事房产中介服务，并不影响涉案合同的效力。谢小燕向陈均衡、金芳妹购买涉案房屋后，将涉案房屋转卖他人赚取差价，系谢小燕的投资行为，不属于显失公平而应予撤销的情形。陈均衡、金芳妹主张涉案合同应予以撤销的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人陈均衡、金芳妹的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人陈均衡、金芳妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月十七日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁