新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新4002民初3956号   原告：邓小春，男，1983年1月14日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。原告：江海霞，女，1982年2月16日生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。共同委托诉讼代理人：秦启勇，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。被告：伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。法定代表人：张恩智，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，新疆怀泽律师事务所律师。第三人：伊宁市自然资源局，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市新华西路665号。法定代表人：俞某，该局局长。委托诉讼代理人：王东涛，男，该局不动产登记中心登记科科长。委托诉讼代理人：杨涛，新疆长信合律师事务所律师。原告邓小春、江海霞与被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称仁和房产公司）、第三人伊宁市自然资源局（以下简称自然资源局）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓小春及其与原告江海霞的共同委托诉讼代理人秦启勇，被告仁和房产公司的委托诉讼代理人张江**，第三人自然资源局的委托诉讼代理人王东涛、杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓小春、江海霞向本院提出诉讼请求：1、被告履行商品房买卖合同第十五条约定：将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、第三人协助被告办理产权登记应当提供的资料；3、被告承担逾期办证违约金8869.4元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，两原告购买被告位于伊宁市××区二期综合楼，并于2016年4月24日签订商品房买卖合同，合同约定了双方的权利和义务、房屋价款、付款方式、房屋交付及产权办理等条款。合同签订后，两原告依约履行了合同义务，但迟迟不能办理房产证，被告声称其已履行了合同第十五条：将办理房产证的资料交付产权登记部门，但两原告至产权登记部门办理产权证时，被告知该不动产单元未取得建设工程规划许可证未计容。办理建设工程规划许可证是被告的义务，故两原告认为被告未履行合同第十五条约定，因与被告协商无果，故诉至法院。被告仁和房产公司辩称，请求法院驳回两原告的诉讼请求。我方已经向产权登记部门提供了产权登记的报备资料，两原告楼上的房产证已经办好，主张的是地下室的房产证，而地下室的商品房买卖合同已在房产部门备案，并缴纳了契税，而办证非我方义务，应由两原告向房产部门申请办证，我方已经完成了提供备案的一切义务，两原告不能办证不属于我方责任，故我方不应承担违约金，但请求法院调整降低两原告主张的违约金。第三人自然资源局述称，两原告针对我方的第2项诉讼请求于法无据，我方作为不动产登记部门，如不动产权利人申请办理不动产权应当向我方提供相应的申请资料，供我方审核，如资料不全或有错误的由我方告知申请人补正或更正，两原告主张我方协助被告办理产权登记应当提供的资料，并非我方的法定职权或义务；涉案房屋的小区实测建筑面积超过建设工程规划许可证批准的建筑面积，涉案房屋目前不符合产权登记条件，开发商应当补缴土地出让金。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于两原告提交的商品房买卖合同、不动产登记不予受理告知书、关于苹果社区二期综合楼第×幢×号商铺办理产证的回复函，由于被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对于第三人提交的中华人民共和国建设工程规划许可证、平面红线图、被告办理综合楼大证时提供给第三人的伊宁市苹果二期房屋权属登记申请表，由于原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告针对其辩称，提交证据如下：1、中华人民共和国国有土地使用证复印件一份、中华人民共和国建设工程规划许可证复印件两份（均未提交原件核对），拟证实该土地是被告挂牌出让取得，已缴纳土地出让金。原告质证认为：对中华人民共和国国有土地使用证不认可，该土地证显示的地理位置、编号、土地证号与涉案土地证编号不一致；对证号为××的中华人民共和国建设工程规划许可证，该证号与涉案证号一致，但其真实性与所记载的建设规模需由第三人核对，我方无法确认。对证号为××的建设工程规划许可证与合同不一致，我方不认可。第三人质证认为：对该组证据的真实性、合法性认可，其中建设工程规划许可证批准Ａ区的建筑面积为60600平方米，涉案房屋所在的Ａ区实测建筑面积为65928.17平方米，超过规划许可证上的面积。本院认证：对中华人民共和国国有土地使用证，因被告未出示原件与复印件进行核对，无法确认其真实性，且该证证号与涉案合同中所列明的证号不一致，故本院对该证据不予采信；对编号为××的中华人民共和国建设工程规划许可证，因原告对其真实性无法确认，认为需由第三人进行确认，而第三人对该证据的真实性、合法性予以认可，且该编号与涉案合同所列明的编号一致，故本院对该证据予以采信；对编号为××的中华人民共和国建设工程规划许可证，因被告未出示原件与复印件进行核对，无法确认其真实性，且该证证号与涉案合同中所列明的证号不一致，故本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：一、2007年5月8日，被告仁和房产公司取得苹果社区二期A区住宅楼、综合楼的建设工程规划许可证，建设规模为60600平方米。2016年4月24日，原告邓小春、江海霞（系夫妻关系）与被告仁和房产公司签订商品房买卖合同，该合同约定两原告购买被告开发的位于伊宁市××区二期综合楼第×幢×号房，该商品房的用途为库房，实测建筑面积为385.63平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2300元，总金额为886,949元，付款方式为一次性付款，交付期限为2007年11月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。被告于合同签订当日向两原告交付了涉案地下室，两原告已付清购房款，并缴纳了维修资金和契税。二、2020年4月30日，原告邓小春向第三人自然资源局申请办理涉案房屋的不动产转移登记，第三人于当日向原告邓小春发出不动产登记不予受理告知书，载明原告申请的伊宁市××区的转移登记，经核查，因申请登记材料不齐全，按照《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，决定不予受理，并载明具体情况如下：该不动产单元未取得建设工程规划许可证未计容。庭审中，第三人称涉案房屋所在的A区实际建筑面积为67242.44平方米，超出被告已取得的建设工程规划许可证上所载明60600平方米的规划面积，导致容积率不符合原规划，故涉案地下室的建筑面积未计入容积率，其认可该综合楼的产权证已经办理完毕，但两原告办理其产权证的前提是被告向第三人提供建筑面积为67242.44平方米的建设工程规划许可证或者被告向国土部门补缴相应的土地出让金。两原告当庭明确其主张的违约金是按总房款的0.1%进行计算。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，对于两原告要求被告履行商品房买卖合同第十五条约定：将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，因经原告申请，第三人告知其涉案不动产单元未取得建设工程规划许可证未计容，第三人当庭对此解释为涉案房屋所在的A区实际建筑面积超出规划面积所致，并要求被告应当向其提供建筑面积为67242.44平方米的建设工程规划许可证或者向国土部门补缴相应的土地出让金，但截至目前，被告能否取得或者能否满足产权登记机关要求落实的上述材料或条件无法确定，故在现阶段不具备向产权登记机关备案资料的基础，因此，对两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于两原告主张第三人协助被告办理产权登记应当提供的资料，因第三人并非涉案商品房买卖合同的一方当事人，根据合同相对性原则，第三人对原、被告均不具有合同约定的协助义务，故两原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于两原告主张被告承担逾期办证违约金8869.4元，经查明的事实，两原告已付清购房款，并缴纳了维修资金和契税。被告作为涉案地下室的出卖人，按照双方约定应于2016年4月24日房屋交付使用之后的180日内即2016年10月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现原告邓小春在向第三人申请办理不动产转移登记时，被告知该不动产单元未取得建设工程规划许可证未计容，导致两原告至今未能办理涉案地下室的产权手续，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。现两原告按照合同约定的已付房价款886,949元的0.1%主张违约金，虽被告抗辩请求法院调整降低两原告主张的违约金，但其未当庭提供证据证实两原告主张的违约金过分高于受到的实际损失，故本院对该抗辩意见不予采纳，对违约金不进行调整，因两原告将违约金计算为8869.4元系计算错误，故本院认定被告应当向两原告支付逾期办证违约金886.95元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司于本判决生效之日起三日内一次性向原告邓小春、江海霞支付逾期办证违约金886.95元；二、驳回原告邓小春、江海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   董 文 二〇二〇年十二月二十四日 书  记  员   毛钰玮