福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5867号 上诉人（原审被告）：魏福安，男，1977年12月30日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：李圣纲，福建泉明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李如，福建泉明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏国谋，男，1955年1月12日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄逸群，福建泉发律师事务所律师。 原审被告：魏连明，男，1969年6月28日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人魏福安因与被上诉人苏国谋，原审被告魏连明房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人魏福安及其委托诉讼代理人李圣纲、李如与被上诉人苏国谋及其委托诉讼代理人黄逸群到庭参加诉讼，原审被告魏连明未到庭。本案现已审理终结。 魏福安上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回苏国谋对魏福安的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案全部诉讼费用由苏国谋承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，从而导致判决错误。具体理由如下：一审判决认定：“苏国谋与魏连明就涉案厂房租赁事宜签订《厂房租赁合约》……涉案厂房自2016年5月1日至2018年5月1日，每年租金为40000元，2018年5月2日至2019年5月1日的租金为44000元，自2019年5月2日至2020年5月1日的租金为48000元”，并以此为由判决魏福安应支付苏国谋租金39000元是错误的，理由有：一、涉案的《厂房租赁合约》系苏国谋与魏连明所签，魏连明在租赁期间因经营不善，终止与苏国谋的租赁关系，由魏福安租赁涉案房产。但从本案调查的事实及苏国谋提供的证据，无法体现魏福安是承受苏国谋与魏连明所签《厂房租赁合约》的权利义务，也无法证明魏福安与苏国谋的租赁关系受《厂房租赁合约》的约束。而在魏连明与苏国谋的通话录音表示：魏连明与魏福安是叔侄关系，魏连明同意将押金给魏福安使用，这说明魏福安是没有承继苏国谋与魏连明所签《厂房租赁合约》的权利义务，否则苏国谋要用押金扣押租金就无需经过魏连明的同意。因此，《厂房租赁合约》对魏福安是没有法律约束力的，一审判决以《厂房租赁合约》作为认定案件事实的主要证据是错误的。二、魏福安自2016年5月份开始使用涉案房产，在2016年至2019年期间，每年向苏国谋支付3万元，该数额与魏福安所主张的年租金数额完全一致，在时间上呈现一定的规律性，且苏国谋在收到上述款项后，在长达四年的时间里是没有向魏福安主张过剩余租金的，假设魏福安与苏国谋未达成年租金3万元的合意，苏国谋的行为是不符合常理的。三、对于魏福安与苏国谋的微信聊天记录理解，应当结合案件的全部事实及证据进行认定，而不是简单以苏国谋是否对魏福安的聊天进行回复。在2019年5月12日，魏福安与苏国谋的微信聊天记录，魏福安回复“差一万元晚上给你”，这句话明确表达出房产的年租金是3万元。而苏国谋在收到魏福安支付的1万元后，回复“OK及收到谢谢”，这说明苏国谋对魏福安的主张虽然没有进行确认，但同时也没有进行否认。然而，将微信聊天记录与魏福安在2016年至2019年的付款明细进行印证，是可以证明魏福安与苏国谋对涉案房产的租金是按3万元一年进行履行的。综上所述，魏福安认为一审判决存在认定事实不清及加重魏福安应承担的责任。 苏国谋辩称，一审判决认定的事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予以维持。一、魏福安主张其未签订《厂房租赁合约》，合约条款对其不发生法律效力，缺乏事实和法律依据。1.案涉厂房是魏福安与魏连明共同向苏国谋承租，当时其双方告知其内部是合伙关系，但主要是魏连明负责，所以才让魏连明作为代表签订《厂房租赁合约》。《厂房租赁合约》内容条款均系与魏福安、魏连明双方协定。魏福安一审提供的该份2015年4月25日苏国谋签署的《收条》中体现，苏国谋收到魏连明2015年租金人民币肆万元，押金叁仟元整。这是魏福安与魏连明首次交付租金、押金的凭证，当时钱款实际是魏福安支付给苏国谋的，因合同由魏连明签订，所以苏国谋当时便写收到魏连明的款项。该份《收条》原件由魏福安持有并提供，更可证实魏福安清楚《厂房租赁合约》中约定每年租金是4万元的事实情况，魏福安确实与魏连明共同向苏国谋承租案涉厂房。2.苏国谋提供的与魏福安、魏连明该些对话录音，也可证实魏福安、魏连明共同向苏国谋承租厂房，而厂房实际主要是由魏福安在使用。从该实际使用情况判断，当时应是魏福安故意隐瞒其才是实际使用者的情况，让其叔叔魏连明与苏国谋签订《厂房租赁合约》。结合苏国谋起诉前向魏福安催讨拖欠租金时，魏福安一直声称《厂房租赁合约》并非魏福安签订，与其无关的狡辩理由，更可推断魏福安故意让其叔叔魏连明与苏国谋签订《厂房租赁合约》，正是魏福安为规避法律责任的伎俩。3.苏国谋提供的与魏连明的对话录音，其中2020年6月11日该份录音对话：“苏国谋：当时你们三个来，你们跟我说你们三个合伙的。魏连明：咱相互说下呀。苏国谋：没有拉，是说你们三个啦，一开始你们三个来，是说你们三个合伙的，后来最终都不是，都是他自己租的。魏连明：恩。苏国谋：对吧。魏连明：恩，后来是，那时。”，该段对话能证实魏连明明确承认其与魏福安共同向苏国谋承租案涉厂房，《厂房租赁合约》也是魏福安让魏连明代签的，厂房实际是魏福安使用。4.2020年6月18日代理人黄逸群为向魏福安核实情况，而与魏福安进行通话的该份录音中，在录音书面翻译材料第4页第9行中魏福安陈述“当初写4万元是没错，但后来生意不好做，房租我又找他商量，我说一年3万，不然我就搬出去了，他也答应我呀，是吧”。根据魏福安该陈述，魏福安已自认合同每年租金确实是写4万元，其也明确知道该情况，其就是与魏连明一同承租的。而魏福安主张之后因生意不好做，所以再跟苏国谋商量将租金降为一年3万元。但对于该情况，魏福安未能提供任何证据证明苏国谋同意该租金变更，苏国谋也否认该情况，因此魏福安该主张缺乏事实和法律依据。二、魏福安主张其自2016年5月份至2019年期间，每年均按3万元支付租金，便视为苏国谋同意其租金按每年3万元支付，缺乏事实和法律依据。1.魏福安在支付第二年度(2016.5.1-2017.4.30)租金时便未按时足额支付租金，当时魏福安一直以生意才刚开始、生意不好做为由，要求给予宽限，由其先支付3万元，拖欠1万元之后再慢慢支付。苏国谋也是基于维持租赁关系，也体谅魏福安，所以才同意其先支付3万元，另1万元延后支付。魏福安之后支付每年度租金也是存在拖欠支付，每次均以同样理由一直请求苏国谋让其拖欠1万元。但苏国谋从未同意减免魏福安每年该1万元未付租金，更未同意魏福安租金变更为每年3万元。2.魏福安主张在四年时间苏国谋未主张过剩余租金是不属实的。根据2020年6月18日代理人黄逸群为向魏福安核实情况，而与魏福安进行通话的该份录音中，在录音书面翻译材料第3页最后一段魏福安陈述“还有我租的时候，他每年都说要涨价，每年都说要涨价，那种确实气的会死的。那做人，你说，当初跟他租破破烂烂的，从楼上漏到楼下，我自己搞得半死。做人咱得行情，我搬出来可以，我那几天正好腰椎闪到，他妈的一直催我，去搬的时候才又闪到，腰椎盘也突出了，那几天去搬的时候又弄得，本来就闪到了，那几天搬的时候太用力，又腰椎盘突出。你肯定，押你3000元，你看要退我多少钱，那些电，当初说他要帮我出的，电我自己拉，自己弄，没有说一句怎样。做人得行情嘛，是吧。”从该陈述，可以体现苏国谋每年均有向魏福安催讨拖欠的1万元租金款，魏福安口中的“要涨价”实际并非是涨价，而是苏国谋每年均向魏福安催讨每年拖欠的1万元租金的情况。三、魏福安认为2019年5月12日，其发信息“差一万元晚上给你”，后支付该10000元，苏国谋收款后微信回复的“OK，及收到谢谢”，便视为苏国谋同意魏福安租金按每年30000元支付，该主张缺乏事实和法律依据。1.魏福安自2016年度开始每年拖欠1万元租金，之后每年便以同样理由要求拖欠，当时双方租赁关系一直维持，所以苏国谋基于维持租赁关系考量，也因苏国谋比较心软，所以也由魏福安拖欠。但此举只能视为苏国谋比较心善，自愿给予魏福安租金支付的宽限，并不能视为苏国谋同意减免魏福安每年该1万元未付租金，更不能视为苏国谋同意魏福安租金变更为每年3万元。2.2019年5月12日，魏福安仍是要求先支付3万元，再拖欠1万元，所以苏国谋也同意，当日在收到魏福安支付的租金款时，苏国谋基于礼貌也当日回复“OK，及收到谢谢”。该回复信息是日常生活中的习惯、普遍用词。该回复只能证实，苏国谋收到魏福安支付的该租金款，根本无法证实所谓的苏国谋同意魏福安租金按每年3万元支付的情况。 苏国谋向一审法院起诉请求：1.魏连明、魏福安立即共同向苏国谋支付租金62000元并赔偿逾期付款的损失(逾期付款的损失自起诉之日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.魏连明、魏福安立即将房屋腾空交还苏国谋，并支付占用期间费用(自2020年5月1日起至实际腾空交还原告之日止按48000元/年的租金标准计算,占用费用暂计至原告起诉之日约为人民币8000元);3.判令将魏连明、魏福安缴纳的保证金3000元优先用于抵扣上述拖欠苏国谋的租金；4判令本案的诉讼费、保全费等由魏连明、魏福安承担。 一审法院认定事实：2015年4月25日，苏国谋向魏连明出具《收条》一份，确认收到魏连明交付的租金40000元，押金3000元。2015年5月1日，苏国谋（甲方）与魏连明（乙方）签订《厂房租赁合约》1份，约定：一、甲方有座店面三件至三楼前后铁棚房、电表一个，全座约1000平方米左右，位于康福公路边打铁埕山，租给乙方办厂使用。二、租金租期经甲乙双方协商于2015年5月1日至2018年5月1日三年，每年租金为40000元，租金为预付上交，协议签字后预付每年全年租金，保证金3000元。保证金在乙方不再续租厂房时，在甲方验收完毕收回厂房时退还。在租用期间甲方对乙方租金约定三年内不变。在租赁期间乙方应在1个月前交下年租金，乙方不得拖欠甲方租金，逾期加收利息。三、……乙方在租用期间不得转让租给他人，需甲方同意……。四、三年后乙方如续租，三年内租金按每年10%起价计算，乙方优先，如不租修理整洁完毕交给甲方，等等。签订《厂房租赁合约》后，苏国谋依约将涉案厂房交付魏连明使用。自第二年开始，涉案厂房的租金均由魏福安支付，支付记录如下：2016年7月23日现金存入苏国谋银行卡30000元，2017年6月18日银行转账10000元，2017年6月27日银行转账10000元，2017年7月1日银行转账8000元，2017年7月11日银行转账2000元，2018年5月10日银行转账10000元，2018年6月26日银行转账10000元，2018年8月16日银行转账10000元，2019年5月10日微信转账10000元，2019年5月11日微信转账10000元，2019年5月12日微信转账10000元，以上款项合计120000元。2020年5月1日起，魏福安未在继续使用涉案厂房，双方解除租赁关系。但魏福安只腾空涉案厂房的二、三楼，涉案厂房的一楼仍遗留部分物料，魏福安主张该些物料还可以利用。租赁关系解除后，苏国谋多次通过微信及电话要求魏福安将涉案厂房遗留的物料清空，但魏福安至今未清空该些物料。诉讼过程中，2020年8月10日，一审法院至诉争厂房一楼进行现场勘查，对诉争厂房一楼内属于魏福安遗留的物料及现场面积进行确认。现场勘查过程中，经苏国谋、魏福安共同确认：涉案厂房一楼占地总面积为434.4平方米，目前一楼的多个角落尚堆放一些魏福安遗留的物料；涉案厂房一楼正对楼梯的店面隔间面积为33平方米，该店面隔间遗留物品于2020年6月21日清空。 一审法院认为，本案当事人间的主要争议焦点是：1、涉案厂房的承租方实际是谁？2、涉案厂房自第二年开始的租金标准？3、涉案厂房在双方租赁关系解除后所占用的面积？对此，一审法院结合上述查明的事实及双方当事人提供的证据、一审法院的现场勘查笔录、照片、视频等，逐一分析认定如下：一、涉案厂房的承租方实际是谁？围绕第一个争议焦点，苏国谋主张涉案《厂房租赁合约》虽只有魏连明签字，但是承租主体是魏连明、魏福安与另一案外人三人共同承租，三个人合伙在涉案厂房办加工厂，合同签订时三个人均在场，且租金一直都是魏福安在支付；魏连明主张其只是承租第一年，第二年开始转租给魏福安经营，第二年开始的租金应该由魏福安支付，其与魏福安没有合伙关系；魏福安主张刚开始是魏连明承租的，后来魏连明经营不下去，其将加工厂承包过来经营，具体转租时间忘记了。对此，一审法院认为，苏国谋主张魏连明、魏福安与另一案外人三人合伙共同承租，但未能提供证据证明，且根据苏国谋提供的录音内容（2020年6月7日，苏国谋：你们福安租的，那你帮我跟他说下，那些东西得过来载走。2020年6月9日，苏国谋：福安啊，那你厂里的那些东西要给我搬走呀。魏福安：会啦，会啦，这段时间在忙没空呀。2020年6月18日，黄逸群：恩恩，那你租的这个房子，租在康美这边的，你这些东西什么时候过来搬走呀……。2020年6月18日11时50分，苏国谋：是你租的，都不是他租的）可知，其在诉讼前一直都主张是魏福安承租的厂房，该主张与魏连明、魏福安的主张互相印证，证明后期的厂房确系魏福安在承租，至于魏福安从哪一年开始承租涉案厂房，苏国谋主张魏福安自第一年开始承租，第一年的租金也是魏福安支付的，但其第一年的租金及押金《收条》确是出具给魏连明且写明收到魏连明的款项，苏国谋未能进一步提供证据证明其主张。另外，根据苏国谋提供的转账记录可知自第二年开始直至租赁关系解除前都是魏福安在支付租金，与魏连明主张自第二年开始厂房转租给魏福安互相印证。综上，一审法院依法确认，涉案厂房自2015年5月1日起至2016年4月30日止是魏连明承租，自2016年5月1日起至租赁关系解除前均是魏福安在承租，自2016年5月1日起的租金应由魏福安负担。二、涉案厂房自第二年开始的租金标准？围绕第二个争议焦点，苏国谋主张双方就涉案厂房的承租签订了《厂房租赁合约》，第二年开始的租金亦应按该合约支付，即2015年5月1日至2018年5月1日，三年内每年租金为40000元，三年后续租的，续租的前三年内租金每年涨10%，即2018年5月2日至2019年5月1日的租金为44000元，自2019年5月2日至2020年5月1日的租金为48000元。魏连明主张自第二年后涉案厂房由魏福安承租，故从第二年开始的租金约定其不清楚。魏福安主张自第二年开始的租金为每年30000元，其每年都是按30000元的租金标准向苏国谋付款。为证明其主张，魏福安还向本院提交了其与苏国谋的微信聊天记录，证明2019年5月12日的微信聊天中苏国谋说“老板收到2万”，其微信回复“差一万晚上给你”，并在当天晚上支付苏国谋10000元，苏国谋微信回复“OK及收到谢谢”，可见本案租金已经付清至2020年5月1日。对此，一审法院认为，首先，根据第一个争议焦点的分析可知自第二年即2016年5月1日起涉案厂房由魏连明转租给魏福安，但魏福安并未与苏国谋另外签订新的租赁合同，从苏国谋提供的魏福安转账记录可知其自第二年开始每年均通过银行卡或微信转账30000元给苏国谋，但其又主张有多次通过现金支付租金，这与其主张的每年租金30000元的标准互相矛盾。其次，对于魏福安提供的微信聊天记录，一审法院认为，根据微信聊天记录的内容（2019年5月12日中午12时16分，苏国谋：老板收到2万。魏福安：差一万晚上给你。2019年5月12日下午17时39分，魏福安：微信转账10000元。苏国谋：收取微信转账10000元，苏国谋：OK，收到谢谢）可知，魏福安当日中午向苏国谋表示“差一万晚上给你”时，苏国谋并未作出回复，苏国谋回复“OK，收到谢谢”系在当日晚上对魏福安的转账10000元进行回复，故魏福安提供的微信聊天记录未能证明双方自第二年开始约定租金每年30000元的事实，魏福安未能进一步提供确实充分的证据予以证明，故对其主张依法不予采纳。综上，一审法院认为，苏国谋与魏连明就涉案厂房的租赁事宜签订《厂房租赁合约》，魏福安将涉案厂房转租给魏连明，苏国谋与魏福安未签订新的租赁合同，魏福安又无充分的证据证明双方就租赁事宜进行了口头约定，在2018年5月1日租赁期间届满后双方亦未就租赁事宜重新进行约定，故魏福安应按《厂房租赁合约》的约定履行租赁期间的租金支付事宜。及涉案厂房自2016年5月1日至2018年5月1日，每年租金为40000元，2018年5月2日至2019年5月1日的租金为44000元，自2019年5月2日至2020年5月1日的租金为48000元。三、涉案厂房在双方租赁关系解除后所占用的面积？围绕第三个争议焦点，苏国谋主张2020年5月1日双方解除租赁关系后，魏连明仅腾空涉案厂房的二、三楼，第一楼还遗留很多物料垃圾等导致涉案厂房的第一楼整层无法出租。魏福安主张，双方解除租赁关系后厂房内确实遗留部分可再利用的物料等，但都堆在角落里，不能算占用整个一楼的面积，应以实际占用面积为准。对此，一审法院认为，从本院现场勘查的照片及视频可知，涉案厂房一楼的前厅堆放了很多物料，大厅内各个角落也堆放了四、五堆物料垃圾，该些物料垃圾虽没有占满整个一楼大厅，但因该些物料垃圾的堆放确实导致涉案厂房整个一楼无法出租。故魏福安主张以遗留的物料垃圾实际占用面积计算占用期间的费用，没有事实和法律依据，依法不予采纳。结合一审法院现场勘查时双方共同签字确认的事实：涉案厂房一楼大厅面积为434.4平方米；涉案厂房一楼正对楼梯的店面隔间面积为33平方米，该店面隔间遗留物品于2020年6月21日清空。一审法院进一步确认以下事实：自2020年5月2日至2020年6月21日魏福安对涉案厂房的占用面积为434.4平方米；自2020年6月22日起至今的占用面积为401.4平方米（434.4平房米-33平方米=401.4平方米）。综上所述，苏国谋将涉案厂房出租给魏连明使用，双方间签订的租赁合同主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，应受国家法律保护。魏连明于承租的第二年将涉案厂房转租给魏福安，魏福安在未与苏国谋签订新的租赁合同，又无确实充分的证据证明双方对租金等事宜进行了口头约定的情况下，应按原来的《厂房租赁合约》履行租金支付事宜。对于魏连明、魏福安在租赁关系解除时尚欠的租金数额问题。一审法院认为，一、苏国谋主张第一年的租金仅收到30000元，但根据其出具给魏连明德《收条》可知第一年的租金40000元已经履行完毕，因涉案厂房第二年已有魏福安承租，魏连明已付清第一年的租金，苏国谋要求魏连明支付第二年及其后的租金，依法无据，不予支持。二、涉案厂房自2016年5月1日至2020年5月1日的租金总额为172000元（2016年5月1日至2017年4月30日租金40000元+2017年5月1日至2018年5月1日租金40000元+2018年5月2日至2019年5月1日租金44000元+2019年5月2日至2020年5月1日租金48000元=172000元），魏福安自2016年7月22日起通过银行卡及微信向苏国谋转账共计120000元，魏福安主张有多次通过现金支付租金，但未能提供证据证明，苏国谋只承认收到魏福安现金支付的租金10000元，但主张是支付第一年的租金，一审法院认为，苏国谋出具的第一年的租金收条明确写明收到魏连明的款项并将《收条》出具给魏连明，且魏连明亦主张第一年的主张是其支付的，故苏国谋主张收到的魏福安支付的现金10000元租金是支付第一年的租金，没有事实和法律依据，依法不予采纳，依法确认，魏福安已支付苏国谋租金数额共计130000元。综上，一审法院依法确认双方解除租赁关系时魏福安尚欠苏国谋租金42000元（172000元-130000元=42000元）。对于苏国谋主张的腾空涉案厂房及支付占用期间费用的问题。一审法院认为，苏国谋与魏福安的租赁关系已于2020年5月1日解除，但魏福安至今未腾空涉案厂房的一楼，其占用行为没有法律依据，苏国谋要求其立即腾空涉案厂房合理合法，依法应予支持。至于占用期间的费用，苏国谋要求按《厂房租赁合约》约定的标准支付占用期间的费用，合理合法，但因魏福安实际占用的面积并不是整栋涉案厂房，故其要求按48000元/年的标准支付占用期间费用，依法无据，魏福安占用期间的费用应以一审法院现场勘查的实际占用面积为准，即自2020年5月2日至2020年6月21日魏福安对涉案厂房的占用面积为434.4平方米，租金标准为20851.2元/年（48000元÷1000平方米×434.4平方米=20851.2元），应支付占用期间费用为2896元（20851.2元/年÷12×1个月又20天=2896元）；自2020年6月22日起至今的占用面积为401.4平方米（434.4平房米-33平方米=401.4平方米），租金标准为19267.2元/年（48000元÷1000平方米×401.4平方米=19267.2元），故自2020年6月22日起，魏福安应按19267.2元/年的标准支付占用期间的费用。关于苏国谋要求将魏连明缴纳的押金3000元优先用于抵扣本案拖欠的租金问题。本案押金虽为魏连明缴纳，但魏连明在与苏国谋的通话录音及一审法院的询问笔录中均表示，其与魏福安是叔侄关系，同意将押金给魏福安使用，现魏福安拖欠苏国谋租金未还，苏国谋要求该押金3000元优先用于抵扣租金，合理合法，予以支持，综上，截止至2020年6月21日，扣除魏连明在签订合同前支付的租金3000元，魏福安尚欠苏国谋租金39000元（租金42000元-押金3000元=39000元）及占用期间费用2896元，应予以偿还。魏福安未能按约支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，现苏国谋请求魏福安以拖欠的租金为基数，支付自起诉之日即2020年7月2日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息，于法有据，也予以支持。魏连明经合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、魏福安应于判决生效后十日内支付苏国谋租金39000元及逾期付款利息（利息自2020年7月2日起至实际还款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、魏福安应于判决生效后十日内支付苏国谋截止至2020年6月21日的占用期间费用2896元，自2020年6月22日起至实际腾空涉案厂房一楼之日止，应按19267.2元/年的标准计算占用期间费用；三、魏福安应于判决生效后十日内腾空本案《厂房租赁合约》所约定的涉案厂房一楼；四、驳回苏国谋的其他诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取计775元，由苏国谋负担314元，由魏福安负担461元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。魏福安提交了下列证据：微信聊天记录截图，欲证明苏国谋知道魏福安2020年8月23日左右已经腾空移交租赁厂房的事实。苏国谋对此质证认为，对微信聊天记录的真实性无异议，但不能证明魏福安2020年8月23日有腾空移交厂房，苏国谋回复的“8月2十几号再来搬走但为什么梯下那间没搬扫”的意思是8月20几号的时候魏福安确实有来搬了一部分，但楼梯下面那间没有清空，2020年9月25日之前又自行再来搬空楼梯下面那间，是2020年9月25日当天归还的钥匙。苏国谋二审时未提供新证据。 本院认为，对魏福安二审提供的证据的真实性予以确认，经询问魏福安本人，确认其系2020年9月25日归还苏国谋案涉租赁厂房钥匙，故对其相关证明目的，不予采信。 双方除对魏福安实际腾空移交案涉租赁厂房的时间有异议外，对一审查明的其它事实无异议，本院予以确认。 二审另查明：2020年9月25日，魏福安向苏国谋归还案涉租赁厂房钥匙，自此未再占用案涉租赁厂房。 本案二审争议的焦点是：1.《厂房租赁合约》的实际承租人是谁？2.案涉厂房自第二年开始的租金标准是多少？3.案涉厂房在2020年5月1日解除后，魏福安应支付的占有使用费应如何计算？ 本院认为，关于第一个争议焦点，2015年5月1日，苏国谋与魏连明签订《厂房租赁合约》，双方意思表示真实，未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按照合同履行各自的义务。该租赁合同中约定苏国谋将其所有的店面出租给魏连明使用，租期自2015年5月1日至2018年5月1日三年，每年租金为4万元，保证金3000元，保证金在苏国谋验收完毕收回厂房时退还魏连明，三年后如续租，三年内租金按每年10%起价计算等。在签订合同前的2015年4月25日，苏国谋向魏连明出具《收条》一份，确认收到魏连明交付的2015年租金4万元、押金3000元。苏国谋虽主张魏福安与魏连明系合伙共同承租案涉租赁厂房，且系由魏福安自始支付租金，但《厂房租赁合约》《收条》所载明的合同相对人只有苏国谋与魏连明，苏国谋也未能提供证据证明其主张，故对苏国谋的该主张不予采信。双方共同虽确认案涉租赁厂房自2016年5月1日起即已由魏福安实际承租，租金也由魏福安支付，但二人之间未签订书面租赁合同。从在案证据来看，亦无法体现魏福安同意承接魏连明签订的租赁合同项下的权利义务。故《厂房租赁合约》的承租人为魏连明，魏福安自2016年5月1日起实际承租案涉租赁厂房，但与出租人苏国谋未签订书面租赁合同。 关于第二个争议焦点，魏福安主张双方自2016年起已口头协商一致变更年租金为3万元，并提供了银行转账流水和微信转账记录为证，该组证据体现：2016年7月22日，魏福安通过银行转账方式向苏国谋支付3万元；2017年6月18日至7月11日之间，魏福安通过银行转账方式分四笔向苏国谋合计支付3万元；2018年5月10日至8月16日之间，魏福安通过银行转账方式分三笔向苏国谋合计支付3万元；2019年5月10日至12日，魏福安通过微信转账方式分三笔向苏国谋合计支付3万元，上述支付租金的时间和金额存在一定的规律性，可以证明魏福安的主张。反之，苏国谋主张其系出于善意而同意魏福安每年拖欠1万元租金，却未能提供其有催讨1万元欠款的证据，也未在收取下一年租金时提出先抵扣前一年欠款的要求，不符合生活常理。另根据2020年6月18日，苏国谋的委托诉讼代理人黄逸群与魏福安的通话录音显示，魏福安陈述“当初写4万元是没错，但是后来生意不好做，房租我又找他商量，我说一年三万，不然我就搬出去了，他也答应我呀，是吧。”及“合同是他签的，当初后来是我租的，我跟他说3万元，可以你租我，不行我就搬走，他都说同意，是吧。”可以进一步印证魏福安已经与苏国谋口头协商达成年租金变更为3万元的约定。综上，苏国谋与魏福安已就租金标准变更为每年3万元，故魏福安已经付清2020年5月1日租赁关系解除前的全部租金。一审法院认定租金标准应按照苏国谋与魏连明签订的《厂房租赁合约》的约定履行进而判决魏福安支付苏国谋租金39000元错误，应予纠正。 关于第三个争议焦点，一审法院已查明并经双方共同确认：2020年5月1日双方协商一致解除租赁关系后，魏福安有对案涉租赁厂房（总面积1000平方米）陆续进行腾空，自2020年5月2日至2020年6月21日魏福安对案涉租赁厂房的占用面积为434.4平方米；自2020年6月22日起的占用面积为401.4平方米。二审时双方又共同确认2020年9月25日，魏福安向苏国谋归还钥匙，自此未再占用案涉租赁厂房，故魏福安实际占用案涉租赁厂房至2020年9月25日止。占用期间的费用要按照实际占用面积计算，经计算，自2020年5月2日至2020年6月21日魏福安对案涉租赁厂房的占用面积为434.4平方米，年租金标准为13032元（30000元÷1000平方米×434.4平方米=13032元），魏福安应支付的占用期间费用为1780.3元（13032元/年÷366天×50天=1780.3元）；自2020年6月22日至2020年9月25日魏福安对案涉租赁厂房的占用面积为401.4平方米，年租金标准为12042元（30000元÷1000平方米×401.4平方米=12042元），魏福安应支付的占用期间费用为3125.7元（12042元/年÷366天×95天=3125.7元），合计应支付的占用期间费用为4906元。因苏国谋、魏连明、魏福安三方共同认可将魏连明支付的3000元押金优先抵扣魏福安尚欠的款项，故魏福安尚欠的占用期间费用为1906元（4906元-3000元=1906元）。 综上所述，魏福安的上诉请求，合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。一审判决认定事实有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初5008号民事判决； 二、魏福安应于本判决生效之日起十日内支付给苏国谋占用期间费用1906元； 三、驳回苏国谋的其他诉讼请求； 四、驳回魏福安的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1550元，减半收取计775元，由苏国谋负担750元，魏福安负担25元。二审案件受理费1550元，由苏国谋负担1500元，由魏福安负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 郑 励 审判员 李玮玲 审判员 洪颍雅 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 杨雅真 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。