山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终4840号上诉人（原审原告）：周峰，男，1980年3月5日出生，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：李晓冬，山东同章律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔运华，女，1985年8月29日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人周峰因与被上诉人崔运华房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初17号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周峰上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方的房屋租赁合同，崔运华退还剩余租金、押金47000元，并从2019年11月2日起按照银行同期贷款利率赔偿损失。事实和理由：一审判决认为周峰不享有合同解除权是错误的。周峰即使不享有法定解除权，也享有约定解除权，周峰有权解除合同。一、周峰享有法定解除权。周峰租赁崔运华的场地，崔运华不同意周峰走内门（内门有锁，周峰没有钥匙），周峰不把“窗改门”就无法使用租赁物，周峰改门之后被综合执法局锁门停业。周峰内门没钥匙，外门不能开，租赁物无法使用，合同根本目的无法达到，有权依法解除合同。二、即使不符合法定解除的规定，按照合同约定也享有解除权。合同第十条约定：周峰退房需提前一个月提出，押金不退。也就是说周峰付出一个月房租和押金就享有合同解除权。一审判决已经查明合同中约定了单方解除条款，又认为“周峰不享有合同解除权”，明显错误。三、周峰在2019年11月2日即向崔运华提出解除合同，11月15日向法院网上起诉，解除合同的时间点应当是2019年11月2日，最迟是2019年11月15日起诉之日。一审时，当庭播放了周峰提供的录音，证明2019年11月2日周峰就向崔运华行使合同解除权（无论是法定解除权还是约定解除权都已明确到达了崔运华），即使认为周峰不符合法定解除，那周峰在11月15日起诉时也是在行使合同约定解除权。一审认为周峰没有解除权是错误的。四、合同的法定解除权和约定解除权不是排斥关系，是包容互补关系。周峰要求解除合同的诉讼请求是明确的，周峰解除合同的权利也有明确合同约定。一审应当首先在能否解除合同层面进行判断，解除合同不需付出金钱代价，不能因此认定周峰没有解除权。一审法院可以释明，也可以径直适用合同约定解除，不能因为周峰要求退租金多就否认周峰的解除权。五、周峰即使是合同的违约方，也享有合同解除权。2019年底最高院的《九民纪要》48条规定了租赁合同违约方起诉解除合同的情形，2006年最高法公报案例“冯玉梅案”也确认了违约方享有解除合同的权利。综上，一审认为周峰不享有合同解除权是错误的。崔运华答辩称，周峰称不让走内门不是事实，如果不同意走内门租赁合同不会签，当时口头协议的是改窗户崔运华不管，崔运华只是收房租，最后走的时候恢复原状。综合执法去锁门是因为周峰有扩音喇叭招到投诉，综合执法让周峰去申请窗改门，周峰没有申请。周峰没有将改的隔断、门头恢复原状，只交了一年的房租，现在已经超过了一个月零五天，这个房租没有交。周峰的东西现在还在里面放着，有隔断和广告牌等少许物品。周峰一审提交的录音不完整。周峰向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告退还原告剩余租金、押金共计47000元，并从2019年11月1日起按照银行同期贷款利率赔偿损失。一审法院查明事实：2019年9月15日，原被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告将位于科苑路江亮麻辣烫东北角（备注：东西2.6米，南北3米），建筑面积7.8平方米的房屋出租给原告从事卖烤鱼经营，租赁期限为三年，自2019年9月15日至2022年9月15日止，每年租金48000元，房租每12个月交一次。房屋押金5000元，在签订合同之时一次性付给被告，次押金自合同到期后被告一次性退换给原告。该合同第六条约定，原告如有下列情况之一，被告有权终止合同，收回房屋并向原告追究法律责任：1、擅自将房屋转租，转让、转借或与他人调剂交换等；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益；3、改变房屋结构，损坏房屋内设施；4、拖欠房租超过5天。该合同第七条约定，被告如有下列情况之一，原告有权终止合同，并追究被告法律责任:1、合同期内原告无故提高房租或收回房屋；2、如房屋结构出现漏雨漏水等主体问题被告不进行修缮。该合同第八条约定，如有下列情况之一，被告退换剩余房租给原告，合同解除：1、因不可抗力致使租赁合同不能履行的；2、因房屋拆迁，大修、改造等无法继续使用的；3、当事人协商一致，可变更或解除合同。合同第十条其他约定，原告退房需提前一个月前提出，被告收房需提前一个月提出。合同期内原告提出退房押金不退。合同期内被告提出退房，押金退，剩余房租退回，赔付1月房租。同日，原告向被告转款53000元，支付第一年租金和押金。被告即时将涉案房屋交付原告使用。经被告同意，原告计划将租赁的房屋窗改门，在“窗改门”过程中，被城市管理综合执法部门叫停并要求关门整改。另查明，本案租赁房屋内有一个门，通过被告占有使用的房屋正门可自由进入租赁屋内。合同履行过程中，正门和涉案租赁房屋内门可正常通行。一审法院认为，原告与被告所签订的《房屋租赁合同书》系双方真实的意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点为原告是否享有合同解除权。对于合同的解除，如果合同一方行使单方解除权，应符合约定解除条件或法定解除条件。原告在该时点并不享有合同解除权，原因如下：1、原告主张因无法“窗改门”解除合同，原告在租赁涉案房屋时已实地查看，原被告签订的《房屋租赁合同书》中并无关于“窗改门”的约定，且租赁房屋中已有一门可以通行，能不能“窗改门”不足以导致合同目的不能实现。2、被告履约过程中无违约行为，原告享有的法定和约定的合同解除条件均未成就，在不具备合同解除权的情形下，原告单方提出解除合同，违反了当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的规定。综上所述，原告要求解除合同的诉求，不予支持。在合同未解除的前提下，原告主张的返还租金和押金的诉求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：驳回原告周峰的诉讼请求。案件受理费减半收取488元，由原告周峰负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”周峰与崔运华于2019年9月15日签订了房屋租赁合同，周峰经营过程中，因窗改门被城市管理综合执法部门叫停并要求关门整顿，周峰遂提出与崔运华解除房屋租赁合同。根据房屋租赁合同第十条约定：“其他约定事项：乙方退房需提前一个月前提出，甲方收房需提前一个月提出。合同期内乙方提出退房押金不退，合同期内甲方提出退房，押金退，剩余房租退回，赔付1月房租”，该条款为手写的补充条款，系合同双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。根据该条约定，周峰可以提出退房，故周峰请求解除与崔运华的房屋租赁合同，应当予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”周峰租赁后为经营需要改造了隔断、门头和窗户，周峰请求解除租赁合同，应当在退房时将房屋恢复原状，返还崔运华，但周峰一直未将房屋恢复原状。周峰实施改造时崔运华一直在经营，周峰主张系因崔运华经营致其无法恢复原状，与事实不符，理由亦不能成立，本院不予支持。周峰未将房屋恢复原状、返还给崔运华，崔运华由此产生的损失应由周峰承担赔偿责任。崔运华未采取合理措施防止损失的扩大，对扩大的损失亦具有过错，亦应承担相应责任。根据本案实际情况，本院认为，为避免损失的进一步扩大，可由崔运华自行恢复原状，崔运华不再退回周峰剩余房租和押金，其余损失由崔运华自担。周峰请求崔运华退还剩余房租和房屋押金，本院不予支持。综上所述，上诉人周峰的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初17号民事判决；二、解除周峰与崔运华于2019年9月15日签订的房屋租赁合同；三、驳回周峰的其他诉讼请求。一审案件受理费488元，二审案件受理费975元，均由周峰负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年十二月二十九日书记员  金广洋