广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初3147号原告：陆锦昌，男，1959年12月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈剑平，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱春江，广东金桥百信（黄埔）律师事务所实习人员。被告：区文辉，男，1993年1月27日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：广州海合水果贸易有限公司，住所地广东省广州市黄埔区文冲文元商业街**402。法定代表人：区文辉，经理。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：区志权，男，1988年6月25日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：何指华，男，1978年11月27日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：东莞莞云实业投资有限公司，住所地广东省东莞市南城街道鸿福路**鸿裕大厦****商铺。法定代表人：夏炜钟，总经理。委托诉讼代理人：邱辉利，公司职员。被告：涂理智，男，1975年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：姜黎，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋容，广东国智律师事务所实习人员。原告陆锦昌诉被告区文辉、广州海合水果贸易有限公司（以下简称海合公司）、区志权、何指华、东莞莞云实业投资有限公司（以下简称莞云公司）、涂理智租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，于2019年9月18日作出（2019）粤0112民初1749号民事裁定书，裁定驳回原告陆锦昌的起诉；陆锦昌不服上述裁定提起上诉，广州市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）粤01民终23909号民事裁定书，裁定撤销本院作出的（2019）粤0112民初1749号民事裁定，指令本院审理。本案于2020年3月5日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告陆锦昌的委托诉讼代理人陈剑平，被告区文辉及海合公司的共同委托诉讼代理人肖成，被告涂理智的委托诉讼代理人姜黎、林秋容到庭参加诉讼。被告区志权、何指华、莞云公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆锦昌向本院提出诉讼请求：1.确认莞云公司与涂理智签订的文元基综合楼《铺位租赁合同》已于2018年11月15日实际解除；2.判令区文辉、海合公司、区志权、何指华、莞云公司、涂理智立即腾空并向陆锦昌交付依据文元基综合楼《铺位租赁合同》占用的5#、6#、7#楼梯一、二、三层总面积3500㎡商铺；3.判令区文辉、海合公司、区志权、何指华、莞云公司、涂理智向陆锦昌支付至实际交付涉案商铺之日止的场地占用费588000元（暂按42元/㎡/月计算为147000元/月，应以评估价为准，自2018年11月1日起暂计至2019年2月28日为588000元，应计算至实际交回涉案商铺之日止）；4.判令陆锦昌支付的律师代理费60000元由区文辉、海合公司、区志权、何指华、莞云公司、涂理智承担；5.判令区文辉、海合公司、区志权、何指华、莞云公司、涂理智承担本案诉讼费。庭审时经本院释明合同无效的法律后果，陆锦昌未变更诉讼请求，并明确其系基于《文冲六社文元基综合楼租赁合同》约定的权利义务概括转移形成的债权债务关系而提起本案之诉。事实和理由：2016年6月28日，广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社（以下简称文冲六社）通过广州市黄埔区农村集体“三资”交易平台与案外人陈志荣签订了《文冲六社文元基综合楼租赁合同》，约定陈志荣承租文冲六社位于广州市黄埔区文冲六社文元基综合楼，总建筑面积13350平方米，租赁期限共计13年，自2016年7月1日起到2029年6月30日止，每月租金为560700元。2016年8月29日，经文冲六社同意，陈志荣将上述《文冲六社文元基综合楼租赁合同》转让给区志权。2017年8月11日，经文冲六社同意，区志权将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》转让给区文辉，由区文辉承接该合同中“乙方”的全部权利义务，区文辉、区志权、何指华设立海合公司实际经营文冲六社文元基综合楼。从2016年11月份起，区文辉、海合公司开始拖欠文冲六社租金，截止2018年4月5日，累计拖欠租金总额高达4407000元。文冲六社经多次催交无果后于2018年4月5日发出《解除合同通知》，后于2018年4月25日向法院起诉要求确认合同已经解除并判令区文辉、海合公司支付拖欠的租金、将承租的文元基综合楼腾空退还，广州市黄埔区人民法院经调解作出（2018）粤0112民初2197号《民事调解书》，区文辉、海合公司确认截止2018年8月31日拖欠文冲六社租金7244142元、承诺分期支付拖欠的租金并从2018年9月起正常按照560700元/月交租，但区文辉、海合公司并未按照《民事调解书》履行义务。因区文辉、海合公司明确表示经多方努力筹集资金仍无法按照《民事调解书》和《文冲六社文元基综合楼租赁合同》的约定履行交租义务并求助于陆锦昌，提出愿意将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》全部转让给陆锦昌，经平等协商于2018年11月17日签订了《＜文冲六社文元基综合楼租赁合同＞转让协议书》。该转让协议第一条约定，区文辉、海合公司一致同意于2018年11月15日正式将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》中“乙方”的权利和义务按照6029862.8元的价格（该转让价款由陆锦昌直接支付给文冲六社，充抵区文辉、海合公司拖欠文冲六社的租金等款项，差额由陆锦昌负担）全部转让给陆锦昌，区文辉、海合公司按照现状将承租的文冲六社文元基综合楼全部移交给陆锦昌。该转让协议第二条约定，区文辉、海合公司确认：截止2018年11月15日前拖欠文冲六社租金总额为5237592元（拖欠租金总额6919692元，租赁保证金1682100元抵扣租金后差额）、（2018）粤0112民初2197号《民事调解书》的案件受理费27026.3元和根据《民事调解书》计算的滞纳金765244.5元，共计6029862.8元。该欠款由陆锦昌直接支付给文冲六社，充抵区文辉、海合公司转让《文冲六社文元基综合楼租赁合同》乙方权利义务的价款。该转让协议第四条约定，区文辉、海合公司承诺自2018年11月1日起未收取、并保证不再收取各分租户的任何租金和水电等费用，如已收取则如数移交给陆锦昌。该转让协议第六第1点还约定，2016年9月1日，区志权与陈义锋代理的莞云公司签订《合作经营协议书》将承租的文冲六社文元基综合楼与莞云公司共同经营，现区文辉、海合公司确认该公司已实际停止经营，确认该公司未实际占用文元基综合楼任何场地，不需要清场、退场。因该转让协议导致全部责任由区文辉、海合公司承担，与陆锦昌无关。该转让协议第七条第1点约定，莞云公司与区文辉合作经营期间与涂理智签订了《铺位租赁合同》出租5#、6#、7#楼梯一、二、三层总面积3500平方米经营酒店，租赁期限12年，自2017年至2029年，免租期6个月（免租期应顺延至商业街80%开业之日）前五年的租金500万元已全部交清，五年后的租金按照扣除公摊面积后的实际面积以28元/平方米计算。该转让协议第七条第2点约定，区文辉、海合公司同意由陆锦昌清理《铺位租赁合同》收回所涉场地并提供必要的配合，或者由陆锦昌与涂理智协商重新签订租赁合同、收取租金或者场地占用费。区文辉、海合公司还承诺，如陆锦昌无法收回所涉场地或者无法与涂理智达成协议并重新签订租赁合同、无法收取自2018年11月1日起的租金或者占用费且经陆锦昌向法院起诉主张权利后因区文辉、海合公司之原因未获法院支持，陆锦昌因此所造成的租金损失由区文辉、海合公司承担；如清理《铺位租赁合同》或者收回所涉场地过程中，因区文辉、海合公司原因造成陆锦昌其他实际损失的，该损失由区文辉、海合公司承担。该转让协议第十一条还约定，本协议第三条、四条、六条、七条、八条、九条、十条、十三条所产生之区文辉、海合公司的责任和义务，由区志权、何指华提供连带责任担保，担保期限至主债权履行期限届满后三年，主债权履行期限延长的担保期间顺延。该转让协议第十三条还约定，陆锦昌因此发生的律师费等维权成本费用全部由区文辉、海合公司承担。陆锦昌与区文辉、海合公司在签订该转让协议后当天即共同向文冲六社申请合同转让，文冲六社经规定流程上报，于2018年12月13日办妥全部合同转让变更手续。陆锦昌与区文辉、海合公司签订该转让协议后即与涂理智联系就涉案商铺腾空退还或者另行签订租赁合同、缴纳租金进行了多次协商、沟通，陆锦昌也委托律师向涂理智发出《律师函》，但截止起诉之日无任何效果。为维护自身合法权益，陆锦昌特起诉至法院。被告区文辉、海合公司共同辩称:区文辉和海合公司与陆锦昌之间因2018年11月1日签订的《综合楼租赁转让协议书》而存在关系。区文辉、海合公司不构成违约，根据陆锦昌与区文辉、海合公司的转让协议约定，区文辉、海合公司是按现状交付场地。2018年11月17日，区文辉与陆锦昌签署了场地交接手续，陆锦昌充分知悉租赁物业的租赁和转租情况，涉及本案涂理智承租的酒店物业。区文辉、海合公司已经尽到合同义务。协议第七条第二点租赁酒店情况，陆锦昌无法收回所涉场地或者无法与涂理智达成协议等等叙述，该合同甲乙方承诺要配合陆锦昌接收场地，区文辉仅是协助作用，区文辉、海合公司已经尽到合同义务，在本案中不应当承担责任，请求法院驳回陆锦昌诉请。涂理智辩称:一、对陆锦昌第一项诉讼请求不予认可。根据合同相对性，陆锦昌不是合同当事人，无权主张涂理智承担责任。《广州市黄埔区文冲六社文园商业街铺位租赁合同》（以下简称《铺位租赁合同》）合法有效。陆锦昌和区文辉、莞云公司均无权解除《铺位租赁合同》，合同解除权不成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除包括协议解除和法定解除两种形式，协议解除实质上是合同双方当事人在协商一致的基础上解除合同，涂理智并未与任何合同相对方协商一致解除合同，显然不属于协议解除合同；同时，在本案中也不存在任何情形达到了法定或约定的合同解除条件，无论是陆锦昌，还是区文辉、莞云公司，均无权解除《铺位租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，陆锦昌主张《铺位租赁合同》已实际解除于法无据。二、对陆锦昌第二项、第三项诉讼请求不予认可，涂理智不需立即腾空《铺位租赁合同》中规定承租的商铺；也不需向陆锦昌支付实际占有商铺期间的场地占用费。1.陆锦昌知悉《铺位租赁合同》先于《转让协议书》（以下简称《转让协议书》）成立，在《转让协议书》成立生效前，区文辉已根据《铺位租赁合同》将该租赁物的占有、使用、收益权实际转移至涂理智。《铺位租赁合同》于2017年4月21日签订生效，涂理智据此已经实际享有该租赁物的占有、使用、收益权，且已经支付了未来5年的租金。《转让协议书》于2018年11月17日签订，区文辉将综合楼上的权利义务概括转移给陆锦昌时，该综合楼已经由涂理智承租部分的占有、使用、收益权，显然已经不为区文辉所享有，因此，区文辉此时已经无法将该部分租赁物的占有、使用、收益权通过《转让协议书》转移给陆锦昌。所以，陆锦昌在2018年11月17日承接区文辉所享有的全部权利义务时，并未获得涂理智已经承租部分物业的占有、使用、收益权。此时，陆锦昌获得应当是向区文辉等追索涂理智已经支付的该部分租赁物租金的权利。由于涂理智已经合法享有该部分租赁物的租赁权，而陆锦昌并未获得该租赁物的租赁权，陆锦昌显然不能依据《转让协议书》要求涂理智腾房和支付占用费。2.陆锦昌据《转让协议书》概括承受区文辉作为综合楼原承租方的权利义务，该权利义务的转移不能破除已经合法成立的《铺位租赁合同》。根据买卖不破租赁的原则和规定，即使是在租赁房屋被买卖的场合，租赁权的效力优先于买卖双方物权转让的效力，此时租赁合同突破合同的相对性，原已存在的租赁关系仍对房屋买受人有效，承租人仍可向买受人主张租赁权。买卖房屋尚且不能变更原租赁合同的履行，举重以明轻，承租人权利义务概括转移属于债权范畴，在债权的效力相对物权低的情况下，新承租人同样不能影响原转租合同的继续履行，无权请求涂理智腾房，涂理智是合法使用租赁物并且已经支付了租金，亦不存在支付实际占用费的问题。3.《文冲六社文元基综合楼租赁合同》与《铺位租赁合同》形成了一个完整、合法的转租体系，出租人、承租人、次承租人之间法律关系清晰、明确、合法有效，且已经履行，该转租体系应继续运行。即使陆锦昌通过《转让协议书》概括继承区文辉在转租体系中“承租人”的债权债务，取代区文辉在本转租体系中的角色，亦不影响《文冲六社文元基综合楼租赁合同》与《铺位租赁合同》的有效性，并不能因陆锦昌成为综合楼的新承租人而影响整个转租关系的正常运行。涂理智已支付租金，陆锦昌应当保持租赁物原使用状态，无权请求涂理智腾房，亦不存在支付实际占用费的问题。4.《文冲六社文元基综合楼租赁合同》与《铺位租赁合同》具有主从合同关系，从合同依附于主合同，主合同转移，从合同随之转移。陆锦昌与区文辉签订《转让协议书》后，《文冲六社文元基综合楼租赁合同》的权利义务从区文辉转移至陆锦昌，从合同的权利义务也相应从区文辉转移至陆锦昌。据此，陆锦昌应当履行其义务，保持租赁物原租赁状态，涂理智不需腾房和支付占用费。5.陆锦昌与区文辉在《转让协议书》中约定收回场地，为无效约定。陆锦昌明知综合楼上有诸多合法有效、正在履行的转租合同，其中包括涂理智的《铺位租赁合同》，而陆锦昌与区文辉在《转让协议书》中内部约定，陆锦昌按照现状接收并继续履行区文辉与各分租户的租赁合同，但不包括涂理智的《铺位租赁合同》。一方面陆锦昌与区文辉的内部约定，未经涂理智同意不能对抗涂理智，不能发生效力；另一方面陆锦昌明知其概括继承区文辉的权利义务之后，其承担的义务包括对各分租户继续提供租赁物，但其对不同分租户采取不同的对待方式，这实则侵害了涂理智的合法权益。因此，陆锦昌应继续提供租赁物，无权请求涂理智腾房及支付实际占用费。6.假设在转租关系中第一承租人权利义务的概括转移能够使次租赁合同解除，则势必从根本上破坏契约精神和诚信体系，将所有的合法转租关系变成可以随意解除、任意摧毁的“危楼”。陆锦昌以与区文辉签订了《转让协议书》为由，要求解除《铺位租赁合同》显然违法，其诉讼请求应当被驳回。三、对陆锦昌第四项、第五项诉讼请求不予确认，涂理智不需要支付本案的律师费、案件受理费。由败诉方承担律师费的情形分为约定和法定情形。根据合同自由原则，双方当事人可以约定律师费由败诉方承担。涂理智未曾与陆锦昌或者任何一方约定律师费由败诉方承担。法律、司法解释规定可以由败诉方承担律师费的情形则为以下九种，分别为人身损害赔偿案件、名誉侵权案件、交通肇事案件、著作权、商标、专利侵权案件、不正当竞争案件、担保权诉讼案件、合同纠纷中债权人行使撤销权纠纷案件、法律援助案件、仲裁案件；本案不属于上述任何一种法定由败诉方承担胜诉方律师费的情形，因此，涂理智亦不应承担陆锦昌的律师费。综上所述，陆锦昌的诉讼请求无任何法律及事实依据，请法院驳回其全部诉讼请求。被告莞云公司、区志权、何指华未出庭应诉，亦未发表答辩意见。经审理查明:2016年6月21日，陈志荣在广州市黄埔区集体经济组织资产和财务服务中心举办的现场竞投中，竞得文元基综合楼的租赁使用权。2016年6月28日，广州市黄埔区文冲街文冲第六股份经济合作社（出租方、甲方，以下简称文冲六社）与陈志荣（承租方、乙方）签订《文冲六社文元基综合楼租赁合同》，第一条约定：租赁物为广州市黄埔区文冲六社文元基综合楼（以下简称该综合楼），占地面积11409平方米，总建筑面积约13350平方米。第三条约定：租赁期限自甲方交付该综合楼给乙方之日（2016年7月1日至2029年6月30日止）共计13年。同日，双方签订《移交确认书》，双方确认：甲方已经于2016年7月1日将该综合楼按租赁合同约定整体移交给了乙方。2016年8月29日，陈志荣和区志权签订《申请合同转让》，主要内容为：本人因个人事业发展原因，没有时间管理该项目，经双方协定，现申请将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》按原来合同条款不变，将该合同的原乙方陈志荣变更为区志权，由2016年8月29日起区志权承接该合同中乙方的全部权利义务。文冲六社在该申请上书写“情况属实”意见并签名加盖印章。2016年9月12日，文冲六社在《文冲集体资产管理交易平台信息变更申请表》上盖章并签署“同意”意见。广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处于2016年9月21日在上述申请表上盖章并签署意见“情况属实”。至此，该合同转让在文冲集体资产管理交易平台进行了信息变更。2016年9月1日，区志权（甲方）与陈义锋（乙方）签订《合作经营协议书》，第一条约定：合作项目：广州市黄埔区文冲六社文元基综合楼项目，总占地面积为11409平方米，其中文元基综合楼占地4342平方米，建筑面积为13350平方米，其余空地为项目配套停车场。第二条约定：合作方式：1.双方共同成立项目公司，甲方以本协议签订之前的投入作为出资，占项目公司10%股份。2.乙方以负责承担该项目经营及运作所有资金作为投入占项目公司90%股份。6.乙方自2016年10月1日起需承担物业租金每月560700元，并同意按甲方与业主签订的租赁合同中约定的第三年起每年租金在上一年租金基础上递增3%。8.乙方完全认可并接受甲方于2016年与文冲六社签订的《文冲六社文元基综合楼租赁合同》中所约定全部内容，并同意按该合同内容执行。第七条约定：乙方的权利和义务：3.乙方必须按时在每月15日前按业主要求交付下一个月租金，如乙方逾期交付而产生的所有违约责任均由乙方承担。该协议书的甲方处有区志权的签名并加盖广州海合投资经营管理有限公司的印章，乙方处有邱辉利（代）及陈义锋的签名并加盖莞云公司的印章。同日，双方另签订《补充协议》，约定如果区志权年度分红不足100万元时，则由陈义锋无条件补足。如果项目公司年度出现亏损，陈义锋也需无条件支付区志权100万元。2017年4月21日，莞云公司（出租方，甲方）与涂理智（承租方，乙方）签订《广州市黄埔区文冲六社文园商业街铺位租赁合同》，第一条约定：租赁物为广州市黄埔区文冲文元商业街的铺位（以下简称租赁物），原建筑图纸标注为5#、6#、7#楼梯的一、二、三层，总面积约3500平方米（含公摊面积）。甲方保证租赁物类型属于商业用房，该物业有规划用途为商业的会议纪要、竣工验收合格证、一次性消防验收备案证等办理营业执照必须具备的证件。甲方保证甲方是具有有效出租权的出租人，甲方持有的出租人材料齐全，并不会因此导致乙方无法注册营业执照。第二条约定：乙方只能用于商业合法（包括但不限于酒店经营）经营。第三条约定：租赁期限自甲方最迟应当将租赁物全部交付给乙方之日起12年，即2017年至2029年。第五条约定：该租赁物以总价5000000元，相应抵扣为期5年（自免租期届满之日起计算）的租金承租该租赁物，从第6年至第12年按每月扣除公摊面积的实际平方数每平方米租金28元计算。甲方给予乙方免交租金优惠期6个月，如免租期届满后，商业街未能整体开业，则免租期应顺延，直至商业街80%开业之日起，甲方开始向乙方计收租金并签订租期起止时间的补充协议，此补充协议和本合同起到同等法律效力。乙方先支付给甲方1000000元作为承租租赁物的订金，合同签订后15个工作日内再支付4000000元给甲方，该项总款为5000000元的金额，作为乙方承租本租赁物在免租期届满之日起为期5年的全部租金。该租赁合同甲方处有陈义锋的签名并加盖莞云公司的印章，乙方处有涂理智的签名，第一承租合同方处有区文辉的签名。2017年8月11日，区志权和区文辉签订《申请合同转让书》，主要内容为：本人因个人事业发展原因，没有时间管理该项目，经双方协定，申请将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》按原来合同条款不变，将该合同的原乙方区志权变更为区文辉，由2017年8月1日起区文辉承接该合同中乙方的全部权利义务。文冲六社在该申请上书写“情况属实”并签名加盖印章。该合同转让还于2017年8月9日提交《文冲集体资产管理交易平台信息变更申请表》，向文冲集体资产管理交易平台进行了信息变更，2017年8月18日，广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处盖章并签署意见“同意”。2018年4月25日，文冲六社与区文辉、海合公司因租赁纠纷诉至本院，双方达成和解，本院作出（2018）粤0112民初2197号《民事调解书》。2018年11月17日，区文辉（甲方）、海合公司（乙方）与陆锦昌（丙方）签订《转让协议书》，约定：因甲、乙方明确表示经多方努力筹集资金仍无法按照《民事调解书》和《文冲六社文元基综合楼租赁合同》的约定履行交租义务，愿意将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》全部转让给丙方，经甲、乙、丙三方平等协商，达成如下一致协议：一、甲、乙双方一致同意于2018年11月15日正式将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》中“乙方”的权利和义务按照6029862.8元的价格（该转让价款由丙方直接支付给文冲六社，冲抵甲、乙方拖欠文冲六社的租金等款项，差额由丙方负担）全部转让给丙方，甲、乙方按照现状将承租的文冲六社文元基综合楼全部移交给丙方。该转让价格已考虑滞纳金的实际情况。二、甲、乙方确认：截止2018年11月15日前拖欠文冲六社租金总额为5237592元、（2018）粤0112民初2197号《民事调解书》的案件受理费27026.3元和根据《民事调解书》计算的滞纳金765244.5元，共计6029862.8元。上述欠款由丙方直接支付给文冲六社，冲抵甲、乙转让《文冲六社文元基综合楼租赁合同》乙方权利义务的价款。三、甲、乙方自即日起按照现状将承租的文冲六社文元基综合楼全部移交给丙方，包括闲置场地约6000平方米及甲、乙方与各小分租户（详见分租户清单，第七、八条所列分租户除外）的租赁合同原件（租赁面积约3500平方米）移交给丙方由丙方继续履行租赁合同，丙方同意按照现状接收并继续履行。甲、乙方已收取上述小租户租赁保证金共计398594元，甲、乙方承诺在本协议签订之日起一年内移交给丙方保管，由丙方在小租户租赁合同终止时依约退还。甲、乙方应全力配合丙方接收所涉场地，应在签订本转让协议后2日内将相关事宜书面通知全部小分租户，通知中应明确告知各小分租户及时与丙方协商变更合同、向丙方履行租赁合同、向丙方交纳2018年11月份起的租金和水电等各项费用。四、甲、乙方承诺自2018年11月1日起未收取、并保证不再收取各分租户的任何租金和水电等费用，如已收取则如数移交给丙方。五、甲、乙方承租文冲六社文元基综合楼后投入较大资金多次重复装修，甲、乙方承诺全部移交给丙方，不再取回、也不需要丙方另行补偿。六、关于《合作经营协议书》的具体情况及处置：1.2016年9月1日，区志权与陈义锋签订《合作经营协议书》将承租的文冲六社文元基综合楼与陈义锋控制经营的莞云公司共同经营，现甲、乙方确认该公司已实际停止经营，确认该公司未实际占用文元基综合楼任何场地，不需要清场、退场。2.甲、乙方因转让本租赁合同给丙方而无法履行与莞云公司之间的《合作经营协议书》所产生的全部责任由甲、乙方自行承担，与丙方无关。七、关于《铺位租赁合同》具体情况及处置：1.莞云公司与涂理智签订《铺位租赁合同》出租5#、6#、7#楼梯一、二、三层总面积3500平方米经营酒店，租赁期限12年，自2017年至2029年，免租期6个月（免租期应顺延至商业街80%开业之日），前五年的租金500万元已全部交清，五年后的租金按照扣除公摊面积后的实际面积以28元/平方米计算。2.甲、乙方同意由丙方清理《铺位租赁合同》收回所涉场地并提供必要的配合，或者由丙方与涂理智协商重新签订租赁合同、收取租金或者场地占用费。如丙方无法收回所涉场地或者无法与涂理智达成协议并重新签订租赁合同、无法收取自2018年11月1日起的租金或者占用费且经丙方向法院起诉主张权利后因甲、乙方之原因未获法院支持，丙方因此所造成的租金损失由甲、乙方承担。3.如清理《铺位租赁合同》或者收回所涉场地过程中，因甲、乙方原因造成丙方其他实际损失的，该损失由甲、乙方承担。第十一条约定：本协议第三条、四条、六条、七条、八条、九条、十条、十三条所产生之甲、乙方的责任和义务，由区志权、何指华提供连带责任担保，担保期限至主债权履行期限届满后三年，主债权履行期限延长的担保期间顺延。第十二条约定：甲、乙、丙三方一致确认本协议系各方经充分、全面考虑衡量后的真实意思表示，任何一方不得以非真实意思表示、有失公平或者其他任何理由主张无效或者撤销。第十三条约定：甲、乙方在签订本协议后，在丙方实际收回文冲六社文元基综合楼全部场地前，甲、乙方应按丙方要求提供与场地有关的租赁合同及签约主体资料等，甲、乙方不予配合甚至给丙方收回场地制造障碍的，甲、乙方应按照本协议第一条所约定的总价款的30%向丙方承担违约责任，丙方因此发生的诉讼费、财产保全费、担保公司的担保费或者保险费以及律师费等维权成本费用全部由甲、乙方承担。2018年11月17日，区文辉和陆锦昌签订《申请合同转让书》，主要内容为：转让人区文辉因个人事业发展原因，没有时间管理该项目，经与受让人陆锦昌协定，由转让人区文辉将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》中乙方的全部权利和义务转让给受让人陆锦昌，详见《转让协议书》。现转让人和受让人共同提出申请，请求将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》中的“乙方”由区文辉变更为陆锦昌，原合同条款不变，自2018年11月10日起由陆锦昌承接《文冲六社文元基综合楼租赁合同》中“乙方”的全部权利和义务。即区文辉截止2018年11月份所拖欠文冲六社的全部租金和各项费用以及此后的全部交租义务均由受让人陆锦昌承担，与区文辉无关。陆镜洪在该申请上书写“情况属实”并签名。该合同转让于2018年12月10日在文冲集体资产管理交易平台提交了《文冲集体资产管理交易平台信息变更申请表》，广州市黄埔区文冲街道办事处盖章并签署意见“同意”，完成了信息变更。2018年11月17日，区文辉（甲方）与陆锦昌（乙方）办理了场地交接手续，双方确认，甲方于2018年11月17日将广州市黄埔区文冲六社文元基综合楼，总建筑面积13350平方米，按现状移交给乙方，场地移交符合双方所签订的《转让协议书》的约定，水电等费用双方另行交接。2018年12月13日、2019年1月4日，陆锦昌委托律师向涂理智发出《律师函》，主要内容为：区文辉承租文冲六社文元基综合楼后与莞云公司合作，你方与莞云公司签订《铺位租赁合同》承租文元基综合楼5#、6#、7#楼梯一、二、三层总面积3500平方米经营酒店，租赁期限12年，自2017年至2029年。区文辉于2018年11月17日与陆锦昌签订《转让协议书》将文元基综合楼租赁合同的全部权利和义务转让给陆锦昌。《转让协议书》中区文辉同意由陆锦昌清理《铺位租赁合同》收回所涉场地并提供必要的配合，或者由陆锦昌与你方协商后重新签订租赁合同、收取租金或者场地占用费。陆锦昌约见你方并与你方于2018年11月21日、12月13日接触洽谈后，双方无法就签订租赁合同条款达成一致，因此陆锦昌决定收回你方所占用的全部场地，请你方在收到本函后15日内腾空并将全部场地交回陆锦昌，并自2018年11月1日起向陆锦昌支付占用商铺期间的场地占用费及截止发函之日的电费、水费，直至将全部商铺交回陆锦昌之日止。你方如有损失，请直接与区文辉协商索赔，陆锦昌愿意提供必要的配合。特发函你方，请收到本函后3日内立即与陆锦昌联系落实腾空、交回你方所占用的全部场地事宜，否则将提起诉讼。陆锦昌提交了《民事委托代理合同》、广东增值税普通发票拟证明其支出律师费60000元。涂理智提交了银行交易明细和《租金收据》拟证明其已经依约支付了5年的租金。本案审理过程中，为查明涉案房屋是否有办理规划报建手续，本院向广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函，2020年9月14日，上述单位《复函》载明：结合来文以及与你单位沟通确认的位置，暂查无广州市黄埔区文冲六社文元基综合楼之物业的规划报建审批记录。以上事实有《文冲六社文元基综合楼租赁合同》《申请合同转让书》《文冲集体资产管理交易平台信息变更申请表》《合作经营协议书》《广州市黄埔区文冲六社文园商业街铺位租赁合同》、（2018）粤0112民初2197号《民事调解书》《转让协议书》、场地交接手续、《律师函》《民事委托代理合同》、广东增值税普通发票、银行交易明细、《租金收据》《复函》及当事人陈述等证据证实。本院认为，区志权、何指华、莞云公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃抗辩权，本院在依法审核陆锦昌、区文辉、海合公司、涂理智提交的证据基础上对本案进行裁判。关于本案各被告之间法律关系认定。首先，涉及两份合同的主体认定。一份系2016年6月28日文冲六社与陈志荣签订的《文冲六社文元基综合楼租赁合同》，上述合同的另一方主体2016年8月29日由陈志荣变更为区志权，2017年8月11日由区志权变更为区文辉，2018年11月17日最后由区文辉变更为陆锦昌。每次更改合同相对方文冲六社均表示同意。可见，涉及《文冲六社文元基综合楼租赁合同》合同主体是文冲六社与区志权、区文辉、陆锦昌及其之间变更。另一份合同为2016年9月1日区志权与陈义锋签订的《合作经营协议书》，虽然是区志权与陈义锋以个人名义签订的合作协议，但该协议书加盖海合公司和莞云公司的印章。该《合作经营协议书》履行的合同主体是区志权、海合公司与陈义锋、莞云公司。其次，区志权在2017年8月11日将《文冲六社文元基综合楼租赁合同》合同权利义务转让给区文辉时，并未将其在《合作经营协议书》中的权利义务概括转移给区文辉。区文辉于2018年11月17日与陆锦昌签订《转让协议书》将文元基综合楼租赁合同权利义务转让给陆锦昌，并未涉及《合作经营协议书》中合同内容。可见，陆锦昌取得合同权利的基础仅是《文冲六社文元基综合楼租赁合同》，并不涉及《合作经营协议书》。而莞云公司与涂理智签订的《铺位租赁合同》系基于莞云公司与区志权、海合公司签订《合作经营协议书》后取得的对涉案租赁物的支配权利而签订的。陆锦昌既非《合作经营协议书》的合同主体,更非《铺位租赁合同》的合同主体，其无权行使《铺位租赁合同》的合同权利。关于本案《文冲六社文元基综合楼租赁合同》的效力认定。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未依照规定于庭审前补办规划报建手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，文冲六社与陈志荣签订的《文冲六社文元基综合楼租赁合同》违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。因该合同无效，基于文冲六社文元基综合楼所涉及其他合同亦应认定无效。综上，陆锦昌非《铺位租赁合同》的合同主体，其无权行使《铺位租赁合同》的合同权利，因涉案《文冲六社文元基综合楼租赁合同》系无效合同，基于文冲六社文元基综合楼所涉及其他合同亦应认定无效。因此，2018年11月17日区文辉和陆锦昌签订的《申请合同转让书》也属无效合同。庭审时，本院释明合同无效的法律后果，经本院释明，陆锦昌未变更诉讼请求，并明确其系基于《文冲六社文元基综合楼租赁合同》约定的权利义务概括转移形成的债权债务关系而提起本案之诉。因此，陆锦昌所有的诉讼请求无合同及法律依据，本院均予以驳回。因区文辉和陆锦昌签订的《申请合同转让书》无效，根据合同相对性原则，陆锦昌可以另循其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陆锦昌的全部诉讼请求。案件受理费10280元，由原告陆锦昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇人民陪审员  卢绮华人民陪审员  陆桂芳二〇二〇年十二月二日书 记 员  林 婕