河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1421民初3566号原告：郑州腾隆物业服务有限公司，住所地郑州市高新区翠竹街1号7幢2层02号，统一社会信用代码为914101003962498481。法定代表人：王爱霞，该公司经理。原告：郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司，住所地河南省民权县绿洲街道办事处北环路东段北侧，统一社会信用代码为91411421MA461KLL53。负责人：张虎，该公司经理。二原告委托诉讼代理人：刘胜，河南宇博律师事务所律师。被告：蒋停，女，1989年10月2日出生，汉族，住所地河南省民权县。委托诉讼代理人：胡海军，男，1976年3月17日出生，汉族，住所地河南省民权县。原告郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司与被告蒋停物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人刘胜、被告蒋停及其委托诉讼代理人胡海军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑州腾隆物业服务有限公司、郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付基本物业费2,033元、公摊电费176元及违约金1,274元，共计3,483元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月13日原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，被告同意将第壹公馆7号楼2单元1601室交由原告前期物业管理，同时约定物业费为高层住宅按照建筑面积0.92元/月/平方，公共用电0.08元/月/平方，按照协议约定，被告应向原告预交一年的物业服务费，若被告逾期缴纳物业费原告有权自逾期之日起按应缴费的千分之一加收违约金，但是被告并未按照约定按期缴纳物业费，原告多次催要后，被告推诿，被告的行为违反了法律规定。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望依法作出判决。被告蒋停辩称，1、郑州腾隆物业服务有限公司违约在先，并未按照物业服务合同提供优质规范化服务，主要包括消防设施配置不齐全、小区环境脏乱差、物品经常丢失、物业服务不到位，虽然经过多次谏言，但物业公司依然我行我素不予整改，所以小区内好几百户业主均拒绝缴纳物业费。2、郑州腾隆物业服务有限公司在收取物业费后并未按照国家规定开具正规税务发票，存在偷税漏税现象。在多次交涉后仍不换取税务发票的前提下，我拒绝缴纳后续物业管理费用。3、因物业管理满意度太差，郑州腾隆物业服务有限公司已经于2020年3月4日被第壹公馆业主委员会解聘，该公司已经不再具有管理第壹公馆物业的资格，没有收取物业管理费的依据。4、经网络天眼企业查询可知，郑州腾隆物业服务有限公司是一家被法院拉黑的失信企业，企业已经不具备继续进行物业管理的经营资质。5、郑州腾隆物业服务有限公司在第壹公馆承包地暖期间，由于其渎职不作为，2017年供暖期间停暖8天，2018年供暖期间再次停暖25天。经多次索要，其拒绝办理停暖期间的退款，经多次协商未果，所以我拒绝缴纳后续物业费。6、腾隆物业公司管理小区期间，每家装修进料都要交钱，小区西侧建好的车库据说是占用的公共用地，租赁收入应该属于公共收益，物业公司一直暗箱操作，中饱私囊。7、腾隆物业公司不作为，因自建供暖设施回水井不够，被水利执法部门封井导致地暖无法使用，在向开发商已经缴纳地暖初装费的情况下我又重新缴纳了每平方36元共计数千元的市政供暖初装费，造成巨大经济损失。8、2015年入住小区后发现房屋墙体、窗户多处出现问题，向物业公司反映多次均不理会也不上报开发商，导致过了维保期需要自己个人花钱进行维修。物业公司除了收取费用，针对业主反映的房屋问题蛮横回复并不予处理。9、2019年某热力公司找到物业说只要小区业主每平方出4元的改造费就给小区供暖，可物业公司不为广大业主考虑，打小算盘最终导致业主按照每平方36元的费用交给了热力公司，直接让小区内1600户业主经济损失达500多万元。10、按照国家标准，十七万八千多平方的小区物业服务人数应该在五十多人，但腾隆物业为减少成本，多年来配备的服务人员一直都是十几人，且保安人员一直都是老年群体，如遇紧急情况根本无法维护业主生命财产安全。鉴于以上事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的催交物业费通知单，本院认为被告蒋停实际欠付的物业服务费应按双方所签物业服务合同约定的标准核算后确定，该催交通知单与原告提交的光盘相互印证，能够证实原告已向被告书面催交过物业费的客观事实，故本院予以认定。被告蒋停提交的用以证明涉案小区环境脏乱差的照片19张，本院认为照片未显示拍摄时间及拍摄地点，且被告未提交照片的原始载体，不符合证据的三性原则，故本院不予认定。被告提交的失信记录截图1张，与本案没有关联性，本院不予认定。被告提交的证明及改进建议各一份，未有经办人签字，不符合证据的形式要件，故本院不予认定。被告提交的解聘函，原告质证认为该解聘函形式不合法且并未向其送达，截至目前其尚在涉案小区提供物业服务，本院认为依据《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，解聘郑州腾隆物业服务有限公司，需由第壹公馆小区业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而被告未能就解聘函的送达日期及解聘事项已经小区业主共同决定进一步举证，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蒋停系民权县第壹公馆小区7号楼2单元1601室，建筑面积为115.94平方米的房屋业主。2015年8月13日，被告蒋停与原告郑州腾隆物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，按照协议约定被告应从交房之日起开始交纳物业管理服务费用，首次交纳需预交一年的物业费，以后每年交纳一次，每年第一个季度首1-20日计收。费用标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米0.92元，公共用电按建筑面积每月每平方米0.08元预收；如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，郑州腾隆物业服务有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起每日加收违约金（应缴费用的1‰）。另查明，被告蒋停已交纳涉案房屋的物业服务费至2018年8月13日。本院认为，原告郑州腾隆物业服务有限公司与被告蒋停于2015年8月13日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务，原告郑州腾隆物业服务有限公司提供了相应的物业服务，被告应按约定向原告郑州腾隆物业服务有限公司交纳相关物业服务费。根据合同约定，被告蒋停2018年8月13日至2020年3月12日应交纳物业费为115.94㎡（房屋建筑面积）×0.92元/㎡/月×19个月=2,027元、公共用电为115.94㎡（房屋建筑面积）×0.08元/月/㎡×19个月=176元，以上共计2,203元。关于违约金，因被告并非恶意欠费，故本院对原告郑州腾隆物业服务有限公司所主张的违约金不予支持。原告郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司主张被告应向其交纳相关物业服务费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。物业服务是一项综合性的服务，并非某几项的管理或服务，物业服务质量的提高需要成本，而物业服务费系物业服务单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，若业主因物业公司某项工作不到位拒绝交纳物业费，势必导致物业服务企业缩减成本，从而进一步降低服务质量。被告提供的证据不能证明其拒交物业服务费具备正当合理性，其拒交物业服务费用的行为，不仅可能助长其他业主的欠费行为，更不利于已交费业主的权益保护和小区整体利益的维护，故本院认为被告拒交物业费的抗辩理由均不能成立。原告作为物业服务公司，应当在服务中认真听取业主的意见，及时解决问题，提升服务质量；同时被告作为业主应当以包容的心态对待物业服务中出现的问题，如果认为原告没有尽到合同约定的服务义务，可以通过向业主委员会、物业管理行政主管部门反映的方式或者依法维权的方式解决，而不应以此作为拒交物业费的理由，否则容易形成恶性循环，导致双方利益受损。综上所述，原告郑州腾隆物业服务有限公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋停于本判决生效后五日内给付原告郑州腾隆物业服务有限公司第壹公馆7号楼2单元1601室自2018年8月13日至2020年3月12日的物业费2,027元、公共用电176元；二、驳回原告郑州腾隆物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告郑州腾隆物业服务有限公司民权分公司的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告郑州腾隆物业服务有限公司承担9元，被告蒋停承担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  周明颖二〇二〇年十二月二十三日书记员  韩 晶