北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初67225号原告（反诉被告）：北京宏丰博达餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路15号院甲1号北岸1292三间房创意生活园区8-301号。法定代表人：于波，经理。委托诉讼代理人：冯玮，北京厚大合川律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天邦创为投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街甲一号朝来高科技产业园14号401B。法定代表人：牛建培，总经理。委托诉讼代理人：瞿艳，北京立品律师事务所律师。原告（反诉被告）北京宏丰博达餐饮管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京天邦创为投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人冯玮，被告之委托诉讼代理人瞿艳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告于2018年9月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；2.要求被告向原告返还保证金225000元。事实和理由：2018年9月10日，原、被告签订租赁合同，约定被告将位于北京市朝阳区建国路X号甲X号北岸商业广场X层场地（建筑面积1157平方米，以下简称涉案场地）出租给原告用于餐饮经营。租期自2018年9月15日至2020年12月14日，年租金1455300元，押二付三，履约保证金225000元。2019年12月10日，原告依约支付截至2020年3月14日的租金。2020年1月中旬，新冠疫情爆发，原告经营的店铺熄火、撤人、闭店。2020年5月，北京的疫情仍未结束，原告的店铺再也无法继续经营。原告无奈于2020年5月23日、5月28日向被告两次提出解除合同、撤店的请求和通知，被告置之不理、不予回复。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，被告认为涉案合同于2020年10月31日解除，原告延迟支付租金，为避免损失扩大，被告要求原告清退房屋，原告于2020年10月30日向被告回函称，屋内剩余物品可由被告自行处置。被告于次日向原告回函，要求原告拆除房屋内剩余物品，包括餐具、台面等可移动物品。原告于2020年10月30日将房屋钥匙交给物业公司。原告从未向被告支付过保证金。即便原告承继了案外人北京三友XX公司（以下简称三友公司）的保证金或者被法院认定为向被告支付过保证金，鉴于原告早已违约，依据合同约定，被告有权不退还保证金。2020年11月底，被告的出租方北京锐创华文XX公司（以下简称锐创华文公司）鉴于原告一直没有拆除物品，便使用被告交纳的拆除保证金将屋内物品拆除。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求原告向被告支付2020年3月15日至2020年10月31日期间的租金915044.64元；2.要求原告向被告支付房屋占有使用费242550元（按照双倍租金标准，即242550元/月，自2020年11月1日计算至2020年11月30日）；3.要求原告向被告赔偿违约金（以363825元为基数，按照每逾期一日应付租金的千分之三的标准，自2020年3月11日计算至实际给付之日止；以363825元为基数，按照每逾期一日应付租金的千分之三的标准，自2020年6月11日计算至实际给付之日止；以187394.64元为基数，按照每逾期一日应付租金的千分之三的标准，自2020年9月11日计算至实际给付之日止）；4.要求原告向被告赔偿拆除费25000元。反诉理由如下：根据合同约定，原告未按时支付后续租金，已构成违约，故被告要求原告支付租金、占有使用费，并赔偿违约金及实际损失。原告针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。原告于2020年5月23日、2020年5月28日两次向被告发函解除双方租赁关系，被告没有同意。自2020年1月23日起，由于疫情原因，原告没有任何经营行为，故无需支付该期间的租金。由于疫情是不可抗力，系免责事由，故原告无需支付违约金。合同约定的违约金标准太高，严重超出了被告的实际损失，应当调整。2020年5月28日，原告欲将全部物品搬离，物业公司不同意原告进场，原告当时才没有搬。至于后来锐创华文公司与被告如何商量拆除上述物品，与原告无关，原告不知情，因此不同意承担上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月10日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《租赁合同》约定：甲方将涉案场地出租给乙方使用，乙方经营项目为商业用途（餐饮）。租赁期限2年零3个月，记租日期从2018年9月15日起至2020年12月14日。年租金为1455300元，季度租金为363825元。租金支付方式为押二付三，本合同签订当日支付首期季度租金363825元，此后正常每年租金支付日为12月10日、3月10日、6月10日、9月10日支付款项为下个支付租期应付租金，遇节假日顺延。乙方须向甲方交纳225000元作为承租期内完全履行本合同的保证金。乙方如无正当理由，未按合同约定支付给甲方租金及其他费用，视为违约。每逾期一天，除向甲方支付租金外，同时支付应付租金3‰的滞纳金，逾期超过60天，甲方有权终止本合同，收回房屋无需对乙方做出赔偿，同时合同保证金不予退还。本合同的终止自甲方书面通知送达乙方的次日起生效，如乙方接到解除通知后强占场地，强占期间将承担相当于双倍房租的占用费。乙方如无正当理由，提前终止合同或违反本合同规定，应承担违约责任，乙方交纳的合同保证金甲方不予退还，同时赔偿由此给甲方造成的经济损失，赔偿最高额度不超过当年租金的35%。租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后的三日内将租赁场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方。乙方拒不交还的，在强占期间乙方将承担双倍房租占用费，甲方有权采取必要强制措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。合同签订后，原告依约支付租金至2020年3月14日，此后未再支付后续租金。另查，2012年起，三友公司与被告签订租赁合同，由其承租涉案场地，经营店铺名称为“XX烤肉店”，三友公司向被告交纳保证金225000元。后涉案场地由原告继续从被告处承租，由原告继续经营“XX烤肉店”。原告提交三友公司出具的《证明》及被告出具的收据，证明三友公司与原告系关联公司，三方口头协商自2018年起涉案场地由原告继续承租，三友公司交纳的保证金视为原告交纳。被告认可收据的真实性，称保证金尚未退还三友公司，并表示《证明》的真实性由法院核实。2020年5月23日，原告向被告出具《XX烤肉店撤店通知》，主要内容为：鉴于本次不可抗力疫情原因，直接造成我司停业损失：1.疫情爆发后，我司只营业了1个月零几天，造成房租损失25万元左右；2.年前为节后备货和原来的库存原料无地可用，全部报废，造成食材损失10万元左右；3.停业期间的水电费、维修费损失1万元左右；4.停业期间的员工基本生活费10万元左右。上述实际损失达45万元左右。以上是我司因疫情导致的实际情况，在经济上已无能力再继续投资经营。依据不可抗力因素我司特向贵公司要求解除租赁合同，并要求贵公司于5月28日前与我司办理房屋交接手续，接收烤肉店房产，允许我司处理现场设备，返还我司租房押金。2020年5月28日，原告向被告出具《XX烤肉店撤店移交通知》，主要内容为：我司于5月23日递交了撤店通知，并明确约定5月28日前进行房屋交接，现交接期限已到，贵公司无人答复并来人与我司进行房屋交接，我司已经尽到了通知义务，应视为房屋交接完成。贵公司和产权所有者锐创华文公司可以任意处置我司所承租的房产。我司将保留索要在贵司处所留押金的权利！2020年10月30日，原告向被告出具《收到通知撤场的说明》，主要内容为：今天收到贵公司电话：通知我司向贵司承租的店面可以清理物品撤场。我司自5月22日向贵司发出最后的撤店通知以后，我司未得到任何答复，我司已于5月28日将该场地移交给贵司了，目前该场地已经不在我司的管理和使用范围，故贵司可任意处置属于贵司的场地及物品！庭审中，原告称其于2020年5月向被告发出撤店通知后，被告未予理会，涉案场地的物业公司不准原告搬离物品，故场地内物品一直无法搬离。后，原告于2020年6月将燃气间钥匙交给物业公司，但物业公司一直拒绝接收房屋钥匙。涉案房屋钥匙于2020年10月30日交给物业公司。原告就其主张提交孙洋出具的《收条》、原告店长李彪与孙洋的微信聊天记录佐证。被告认可其分别于2020年5月23日及2020年5月28日收到原告通过微信发送的两份撤店通知，但由于原告是违约方，没有合同解除权，故被告未同意解除合同。被告认可原告于2020年10月30日交给物业公司，故主张涉案合同于2020年10月31日因原告违约解除。被告主张拆除费25000元，表示因原告一直未拆除涉案场地内的部分设施及物品，锐创华文公司使用被告支付的拆除保证金将相关物品自行拆除，致被告产生损失。被告就此提交锐创华文公司出具的《收款证明》《收据》及中国建设银行网上银行电子回执单佐证。其中，《收款证明》主要内容为：我公司今收到被告支付的拆除工作保证金25000元。涉及拆除的租赁区域为“XX”经营区域，租赁面积1157平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但考虑到双方签订的系为期两年的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的无法实现，故原告提前解除合同构成违约，本院认定涉案合同于原告实际交还房屋钥匙时间即2020年10月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因原告提前解除合同构成违约，故原告要求被告返还保证金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2020年3月15日至2020年10月31日期间的租金，本院认为，考虑到疫情对原告实际经营确有重大影响，且被告在2020年5月下旬即已得知原告要求解除合同及撤店，本院认为被告未及时收回涉案场地导致损失扩大的部分不应由原告承担，故本院对原告应支付的该期间的租金酌情予以支持。被告主张收回房屋后的占有使用费，于法无据，本院不予支持。因原告未及时拆除场地内物品、设施，致被告产生拆除费，被告据此要求原告承担，于法有据，本院予以支持。原告因不可抗力未能按期支付租金的行为不构成违约，故被告以原告未按时支付租金为由主张违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京宏丰博达餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）北京天邦创为投资管理有限公司于二〇一八年九月十日签订的《租赁合同》于二〇二〇年十月三十日解除；二、原告（反诉被告）北京宏丰博达餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京天邦创为投资管理有限公司支付租金十五万元；三、原告（反诉被告）北京宏丰博达餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京天邦创为投资管理有限公司支付拆除费二万五千元；四、驳回原告（反诉被告）北京宏丰博达餐饮管理有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京天邦创为投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8949元，由原告（反诉被告）北京宏丰博达餐饮管理有限公司（已交纳）；反诉案件受理费7722元，由原告（反诉被告）北京宏丰博达餐饮管理有限公司负担1900元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京天邦创为投资管理有限公司负担5822元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二〇年十二月二十一日书记员 辛丽颖