江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3424号原告：中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行，住所地徐州市环城路88号。负责人：季淑文，该支行行长。委托诉讼代理人：张琳，女，1973年11月8日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：裴欢欢，男，1991年5月7日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李秀娥，女，1969年8月5日生，汉族，住徐州市云龙区。被告：江苏荣发房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区建国西路盛景国际写字楼24层。法定代表人：赵亚新，该公司经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行（以下简称“农业银行鼓楼支行”）与被告裴欢欢、江苏荣发房地产开发有限公司（以下简称“荣发公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行鼓楼支行的委托诉讼代理人张琳，被告裴欢欢的委托诉讼代理人李秀娥，被告荣发公司的委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行鼓楼支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告偿还借款本金412623.73元、利息1399.6元（本息计算截至2020年12月8日，利息应当支付至被告付清之日）；被告荣发公司承担连带清偿责任；2、请求判令原告对被告抵押房屋的拍卖、变卖折价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月18日，原告与被告裴欢欢签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告裴欢欢向原告借款45万元，借款期限30年，该笔贷款于2016年3月22日发放，到期日为2046年3月21日，每月22日还款，采用等额本息法偿还借款，且被告裴欢欢以贷款所购徐州市香榭兰庭3号楼2-203室房产作为抵押，并依法办理了抵押登记手续。上述合同签订的当日，被告裴欢欢出具了对该笔贷款承担无限连带清偿责任的承诺书。现被告已经连续逾期5期未足额偿还借款本息，按照合同约定被告应偿还全部欠款本息。原告为维护合法权益诉至法院，请求依法判决。被告裴欢欢辩称，对原、被告存在借款关系认可，对抵押也认可，对欠款本金认可，对欠款利息不认可，我请求和原告调解解决。被告荣发公司辩称，被告裴欢欢已经于2019年7月8日办理了房屋产权证书，能够办理相关它项权证、抵押登记，被告荣发公司承担的是阶段性担保，在裴欢欢依法能够办理相关它项权证和抵押登记后，荣发公司责任应该免除，所以我公司不同意承担连带还款责任，请求法院驳回原告对我公司的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月18日，原告（贷款人）与被告裴欢欢（借款人、抵押人）、被告荣发公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》，主要约定：被告裴欢欢因购置位于徐州市云龙区产向原告借款45万元，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分；贷款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定，借款期间遇到中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率调整以12个月为一个周期；在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准款利率；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款采取阶段性担保+抵押的方式，由阶段性担保人江苏荣发房地产开发有限公司按照约定提供保证担保，并由本合同抵押人提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人同意以位于徐州市云龙区产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务的利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；自合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，自合同约定的所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日其90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起1个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；债务履行期间届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；所得价款不足以清偿所担保的全部债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者实现债权、抵押权的费用；借款人与贷款人之间存在数笔到期债务，且借款人的还款不足以清偿全部到期债务的，借款人的给付所清偿的债务及抵充顺序由贷款人确定，双方另有约定的除外；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息、贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，原告与被告裴欢欢还签订了《徐州市不动产抵押合同》一份，主要约定：被告裴欢欢以其位于徐州市云龙区的合法房地产抵押给原告，主债务的履行期间为2016年至2046年。2016年3月18日，被告裴欢欢办理了苏（2016）徐州市不动产证明第XXX号不动产登记证明，权利人为原告，被担保的主债权数额为45万元，抵押方式为一般抵押。2016年3月22日，原告将款项45万元汇入被告裴欢欢指定的收款账户。另查明，被告裴欢欢就案涉房屋已经取得了苏（2019）徐州市不动产权第0060796号产权登记证书。截至2020年12月8日，被告裴欢欢拖欠贷款本金412623.73元，利息（包括复利、罚息）1399.6元。本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原、被告之间签订的《个人购房担保借款合同》、《徐州市不动产抵押合同》，均是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告依约发放借款后，被告裴欢欢没有按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权根据合同约定，要求被告裴欢欢返还剩余全部本金并支付利息。截至2020年12月8日，被告裴欢欢尚欠原告全部贷款本金412623.73元，利息（包括复利、罚息）1399.6元，2020年12月9日至实际付清之日的利息应按双方约定标准继续计算。故原告要求被告裴欢欢返还借款本息的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告裴欢欢以其名下的位于徐州市云龙区产对本案借款设立抵押担保，并办理了房屋抵押登记，原告主张权利在抵押期间内，故对原告要求对抵押物价值优先受偿的诉讼请求，本院予以支持，享有优先受偿权的价值范围为45万元。关于原告请求判令被告荣发公司对被告裴欢欢的借款承担连带清偿责任的诉请，本院认为，根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》的约定，被告荣发公司对被告裴欢欢的借款承担阶段性担保责任，担保期间为“自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止”，现原告于2016年3月22日向被告裴欢欢发放贷款，并已完成抵押权登记手续，被告裴欢欢于2019年7月8日取得案涉放贷的房地产权属证书，故被告荣发公司对被告裴欢欢案涉借款不再承担担保责任，故，对于原告的该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、被告裴欢欢于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行借款本金412623.73元及利息、罚息（利息及罚息计算至2020年12月8日为1399.6元，从2020年12月9日起至本金给付完毕之日的利息、罚息，按合同约定继续计算）；2020年12月8日后，被告裴欢欢如有其他向原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除；二、原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行对登记在被告裴欢欢名下的坐落于徐州市云龙区的房产的拍卖、变卖、折价款在45万元范围内享有优先受偿权；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司徐州鼓楼支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7715元，保全费2712元，合计10427元，由被告裴欢欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  林佳锟审 判 员  张向阳人民陪审员  范玉壮二〇二〇年十二月十六日法官 助理  董 瑶书 记 员  裴小萌