河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1421民初3872号原告：冯秀菊，女，1975年10月20日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：冯炜，河南宇博律师事务所律师。被告：民权众誉房地产经纪有限公司，住河南省民权县。法定代表人：刘世斌，该公司经理。被告：刘世斌，男，1984年11月4日出生，汉族，住河南省民权县。二被告委托诉讼代理人：张琦，河南广民律师事务所律师。原告冯秀菊与被告民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌居间纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯秀菊的委托诉讼代理人冯炜，被告民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌的委托诉讼代理人张琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯秀菊向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告返还原告购房款216,000元；2．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月19日，被告以为原告买房为名收取原告现金216,500元，后来被告并没有为原告购买房屋，原告要求被告返还收取的原告的款项，但被告拒不返还。民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌辩称，原告所诉称的“事实与理由”不符合事实真相，其请求目的不应得到法律的支持。二被告主体资格不适格。第一，本案事实是原告以被告作为中介，经被告介绍原告与房屋出卖人王静达成房屋买卖的意向并签订了书面房屋买卖合同。根据合同相对性原则，出卖方人是王静，购房人是原告，被告在这起交易中仅是中间介绍人的身份，二被告既不是购房人也不是出卖人，原告支付的购房款也是转账到了出卖人王静手里，作为中间介绍人的被告并没有占有和使用原告的购房款。故原告起诉被告返还购房款系属被告主体资格不适格。第二，经过调查了解到王静不只是涉本案这一起房屋买卖合同，而是参与多起房屋买卖，其房屋买卖涉嫌诈骗，已被民权县公安局立案侦查，包括本案原告签订的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求查明案件事实，依法驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的冯秀菊与罗勇的结婚证和户口本，河南民权农村商业银行股份有限公司账户交易明细清单和微信转账记录，能够证明原告给刘世斌个人账户转账211,500元，给被告民权众誉房地产经纪有限公司的业务员赵梅微信转账5,000元，原、被告提交的两张《收据》，加盖有被告公司财务专用章，能够证明被告民权众誉房地产经纪有限公司给原告出具收取案涉购房款214,500元、中介费2,000元的事实，上述证据与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的依据；原告提交的被告民权众誉房地产经纪有限公司信息查询单，能够证明其系自然人独资有限责任公司的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院作为认定案件事实的依据。被告提交的冯秀菊报案卷宗材料，能够证明原告通过被告民权众誉房地产经纪有限公司与王静签订房屋买卖合同的事实，与本案待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据；被告提交的刘世斌与王静的转账记录两份，能够证明被告刘世斌给付王静购房款的事实，与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院确认为有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告经被告民权众誉房地产经纪有限公司业务员赵梅介绍，于2020年6月19日与王静签订房屋买卖合同。合同约定：王静将其因政府拆迁安置所得、坐落在河南省民权县农场小区、建筑面积130平方米，以总房款214,500元的价格出售给冯秀菊。2020年6月17日，原告用微信给民权众誉房地产经纪有限公司业务员赵梅转账5,000元，2020年6月19日，原告的丈夫罗勇通过河南民权农村商业银行股份有限公司账户向民权众誉房地产经纪有限公司法定代表人刘世斌汇购房款211,500元。同日，民权众誉房地产经纪有限公司为原告出具收到原告农场房款214,500元、农场中介费2,000元的收据两张，同日，被告刘世斌给付王静购房款205,400元。另查明，2020年8月21日，民权县公安局向冯秀菊询问购买案涉房屋情况。再查明，民权众誉房地产经纪有限公司系自然人独资的有限责任公司，公司股东为刘世斌。本院认为，被告民权众誉房地产经纪有限公司向原告冯秀菊提供订立合同的媒介服务，原告冯秀菊向其支付中介费用，原告冯秀菊与被告民权众誉房地产经纪有限公司存在居间合同关系，本案系居间合同纠纷。关于被告民权众誉房地产经纪有限公司在履行居间合同时是否有义务去核验房屋的真实状态。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《房地产经纪管理办法》第十六条规定：“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。”第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。”第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”从以上相关规定可以得出，房地产经纪机构在提供居间服务时，有义务对即将出售的房屋的基本情况进行核实，如发现委托人提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。房地产经纪机构确认委托人提供的资料与实际情况是否相符，不仅需要查看书面资料，还要去相关部门进行核验。因此，被告民权众誉房地产经纪有限公司在履行居间服务时，有义务对房屋真实情况进行核实。关于被告民权众誉房地产经纪有限公司是否应当返还原告购房款。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本院认为，在房屋买卖居间合同中，中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房屋权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性，中介公司因未尽到必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此使另一方遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。本案中，原告与被告民权众誉房地产经纪有限公司作为居间合同的当事人，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告民权众誉房地产经纪有限公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，促成合同成立，从而获得报酬，但其为原告提供居间服务时，未尽合理、审慎的审查义务，未核实案涉房屋权属情况，未核实王静所述拆迁安置情况，向原告提供了虚假情况，导致原告支付购房款后房屋无法交付，致使原告涉案房屋买卖合同目的落空，最终造成原告的巨大损失。原告作为委托方，要求居间合同的相对方被告民权众誉房地产经纪有限公司对此承担相应的违约责任，并无不当，被告民权众誉房地产经纪有限公司应返还原告相应的购房款。同时，原告在签订涉案合同时亦应尽到审慎的注意义务，对王静出售的房屋状况进行充分了解，但其轻信涉案房屋不存在问题，签订了房屋买卖合同，并主动履行，亦应自负一定责任，故本院根据原被告双方责任酌定被告应承担的赔偿数额。原告称被告未经其同意将购房款直接打给被告，但买卖双方通过中介公司进行交易时，基于对中介公司的信任，买卖双方不直接进行沟通交流，而是通过中介公司进行沟通交流并不违反一般交易习惯，且原告与王静签订房屋买卖合同、原告给付被告民权众誉房地产经纪有限公司购房款、被告民权众誉房地产经纪有限公司给付王静购房款均在2020年6月19日，原告未提交其与被告民权众誉房地产经纪有限公司约定房屋交付后再行给付王静购房款或者购房款暂由中介公司保管的相关证据，原告关于被告未经其同意支付给王静购房款的理由，本院不予采信。对于民权众誉房地产经纪有限公司称案外人王静涉嫌合同诈骗，属于被告民权众誉房地产经纪有限公司与王静之间的合同关系，其可以另行解决，并不影响本案居间服务合同纠纷的处理。综上，本院酌定被告民权众誉房地产经纪有限公司返还原告冯秀菊购房款151,200元。关于被告刘世斌是否应当返还原告购房款。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告刘世斌作为自然人独资的有限责任公司民权众誉房地产经纪有限公司股东，未向本院提交公司财产独立于其个人财产的相关证据，故其对被告民权众誉房地产经纪有限公司的上述返还购房款的债务承担连带责任。被告民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌向原告返还购房款后可依法向王静追偿，原告未得到返还的部分可依法向王静主张。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，之规定判决如下：一、被告民权众誉房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯秀菊购房款151,200元；二、被告刘世斌对被告民权众誉房地产经纪有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告冯秀菊的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,540元，减半收取2,270元，由原告冯秀菊负担680元，由被告民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌负担1,590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  崔振江二〇二〇年十二月十日书记员  常文杰