广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初2418号原告：深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××855U。负责人：姚传源，该分公司经理。原告：深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司，住所地广东省肇庆市高要区城区××××蔚蓝国际商住中心**首层，统一社会信用代码914××××××××××××716。负责人：姚传源，该分公司经理。上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄耀基，深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司员工。上述两原告的共同委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。被告：冯东明，男，1984年12月20日出生，汉族，户籍地广东省肇庆市高要区××××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。被告：廖青红，女，1986年9月20日出生，汉族，户籍地广东省肇庆市高要区白诸镇区×××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称红树林物业肇庆分公司）、深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司（以下简称红树林物业高要分公司）诉被告冯东明、廖青红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司、深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司的委托诉讼代理人黄耀基、郭洁，被告冯东明到庭参加诉讼，被告廖青红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司、深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司提出诉讼请求：1.判令两被告向原告立即清偿欠款22130.87元，包括从2016年12月1日至2020年6月30日物业管理费7249.77元、违约金14245.15元、从2016年8月19日至2020年5月31日止的公摊水电费用635.95元；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称红树林物业公司）与冯东明、廖青红于2016年8月24日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定由冯东明、廖青红委托红树林物业公司管理其位于肇庆高要区南岸街道要南一路52号蔚蓝商住中心×号住宅，建筑面积105.38平方米。原告红树林物业公司依照《服务协议》履行了自己的服务职能和管理职能，原告深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司委托原告深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司支付案涉小区即蔚蓝国际商住中心公摊水电费，但是被告冯东明和廖青红却严重逾期支付物业管理费用和公摊合计费用。根据《服务协议》第七条（一）款约定“管理服务费用（一）本物业的管理服务费按下列[住宅物业]：1.60元/平方米/月”，第七条（四）款约定“本物业公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。”又根据《服务协议》第四条（十五）款约定“业主应于房屋交付之日起交纳物业管理费用（办理入伙手续时预先交纳三个月的物业管理费用，之后应在每月5日前缴纳本月度的物业管理费用，逾期缴纳按日费用的千分之三收取违约金）。”被告冯东明和廖青红系夫妻关系，双方对蔚蓝商住中心×号住宅具有居住利益和使用利益。根据《婚姻法》及相关司法解释规定，在夫妻关系存续期间因用于共同生活而产生的债务，属于夫妻共同债务，应承担连带清偿责任。依据上述约定及国家相关法律法规，两被告应立即向原告红树林物业公司连带清偿欠款22130.87元，包括物业管理费7249.77元、违约金14245.15元和公摊水电费用635.95元。综上，为维护原告合法权益，根据《合同法》及其司法解释等，向法院提起诉讼，请判如所请。被告冯东明辩称，第一，原告所说的欠款时间、金额是事实。第二，我要求原告把我提出的诉请整改后，我再交费，详见我提交的书面整改诉求。我主要是对管理小区的安全有很大意见。被告廖青红没有提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：红树林物业肇庆分公司为位于肇庆市高要区×××××××××××的蔚蓝商住中心提供物业服务。冯东明、廖青红为该小区内10幢302号房的业主，该房建筑面积为105.38平方米，冯东明、廖青红已于2016年8月24日收楼。同日，冯东明、廖青红与红树林物业肇庆分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定红树林物业肇庆分公司管理该房屋建筑楼体共用部位、共用设施、物业规划红线内属物业管理范围的公用设施、配套服务设施的维修、养护，负责公共环境的清洁卫生、垃圾收集及清运等事项。管理服务费用约定住宅物业按1.60元/平方米/月执行，公共水电费按照物业建筑面积进行分摊，由业主或物业使用人共同承担。业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用（办理入伙手续时预先缴纳三个月的物业服务费用，之后在每月5日前缴纳本月度的物业服务费，逾期缴纳按日费用的千分之三收取滞纳金）。合同还约定了其他内容。合同签订后，红树林物业肇庆分公司进驻该小区并提供物业服务。冯东明、廖青红自2016年12月1日起没有按约定交费，至今仍拖欠自2016年12月1日起至2020年6月30日的物业管理费7249.77元以及自2016年8月19日起至2020年5月31日的公摊水电费635.95元。在案件庭审中，冯东明提出“电梯与车库之间的门户不能锁闭，影响小区住户的安全”和小区车位管理方面的问题。红树林物业肇庆分公司回应称该“电梯与车库之间的门户”属于消防门，不能锁闭，已向相关部门要求解决，相关整改方案也未能获得2/3以上业主同意，属于开发商、住建部门、消防部门管理的问题；停车位管理方面的问题属于意见和建议，物管已经尽了职责、没有过错。本院认为：本案是因冯东明、廖青红未向红树林物业肇庆分公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。红树林物业肇庆分公司已经为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费，冯东明、廖青红是10幢302号房的业主，目前尚欠自2016年12月1日至2020年6月30日共43个月的物业服务费以及2016年8月19日至2020年5月31日的公摊水电费。以上事实有经质证的《前期物业管理服务协议》、管理费计算清单以及公摊水电公示、公摊水电费代缴证明等证据予以证实，本院予以确认。依据《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……因此，冯东明、廖青红应承担其作为案涉物业业主的交纳物业服务费的义务。具体数额如下：房屋建筑面积105.38平方米×1.6元/平方米/月×43个月=7250.14元，红树林物业肇庆分公司诉请7249.77元，对于未超出部分本院予以支持。关于违约金问题。冯东明、廖青红没有按时交纳物业服务费的行为违反了法律规定以及双方的合同约定，红树林物业肇庆分公司有权要求其从逾期之日交纳违约金，红树林物业肇庆分公司起诉请求冯东明、廖青红从逾期之日起每天按应交金额的3‰支付违约金，没有提供其因冯东明、廖青红违约造成其损失的依据，该请求过高，本院酌情确定按照年利率6%计付物业服务费违约金。关于红树林物业肇庆分公司诉请公摊水电费的问题。红树林物业肇庆分公司诉请自2016年8月19日至2020年5月31日的公摊水电费合计635.95元有双方签订的《前期物业管理服务协议》及公摊水电公示、公摊水电费代缴证明水等证据证实，且计算准确，冯东明、廖青红不能提供否定事实的依据，红树林物业肇庆分公司该项诉请本院予以支持。关于红树林物业高要分公司起诉问题。红树林物业高要分公司受红树林物业肇庆分公司的委托，支付案涉小区公摊水电费，红树林物业高要分公司与本案没有直接的利害关系，红树林物业高要分公司作为本案原告起诉，属于诉讼主体不适格，依法应予以驳回。综上所述，廖青红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条、第一百六十二条，并参照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条规定，判决如下：一、被告冯东明、廖青红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司支付从2016年12月1日至2020年6月30日止的物业管理费7249.77元。二、被告冯东明、廖青红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司支付从2016年8月19日至2020年5月31日止的公摊水电费635.95元。三、驳回深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。四、驳回原告深圳市红树林物业管理有限公司高要分公司的起诉。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费177元（原告已预交），由原告深圳市红树林物业管理有限公司肇庆分公司负担77元，被告冯东明、廖青红负担100元。本判决为终审判决。审 判 员 林国良二〇二〇年十一月三十日法官助理 胡积民书 记 员 何婉莹