上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初13924号原告：胡茂盛，男，1988年12月1日出生，汉族，住上海市。原告：胡龙兴，男，1961年7月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：王英娣，女，1963年5月3日出生，汉族，住上海市。三原告共同委托诉讼代理人：陈崖峰，上海百林司律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王星元，上海百林司律师事务所律师。被告：韩懿，男，1983年9月22日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：杨琳，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昆仑，北京京都(上海)律师事务所律师。原告胡茂盛、胡龙兴、王英娣与被告韩懿房屋买卖合同纠纷一案，本案受理后，依法适用普通程序，由审判员张莹独任审判，公开开庭进行审理。原告胡龙兴及三原告的共同委托诉讼代理人陈崖峰、被告韩懿及其委托诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡茂盛、胡龙兴、王英娣共同提出的诉讼请求：1、判令韩懿支付逾期赔偿金人民币6000元(以下币种均为人民币)；2、判令韩懿支付违约金XXXXXXX元；3、诉讼费由韩懿负担。事实与理由：胡茂盛、胡龙兴、王英娣原为上海市石泉东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的权利人。2019年7月7日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告将系争房屋出售给被告，转某价款为595万元，被告未按时付款的，应向原告支付赔偿金，赔偿金按被告逾期未付款的日万分之五计算，逾期超过15日的，原告有权通过书面方式单方面解除合同，被告应另某支付房屋总价20%的违约金。被告在签订合同当日支付15万元后再未支付过购房款。2019年9月22日，双方签订《合同解除协议书》，解除上述《上海市房地产买卖合同》。双方并未就违约责任的承担方式达成一致。现原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请。被告韩懿辩称，其已经支付给原告15万元首付款，并同意原告将该款项作为违约金予以没收。原告再次主张违约金过分高于其实际损失，被告因不慎重的购房行为还损失了10万元的中介费，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、胡茂盛、胡龙兴、王英娣原为系争房屋的权利人。二、2019年7月7日，胡茂盛、胡龙兴、王英娣作为卖售人(甲方)与韩懿(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司光大店居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：房地产座落石泉东路XXX弄XXX号(部位：604)，房屋建筑面积73.52平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转某价款共计XXXXXXX元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确；甲、乙双方确认，在2019年11月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转某过户手续，上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。补充条款(一)有关乙方贷款的特别约定，(1)乙方于付清贷款银行所需首付款项后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；(2)若甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分。附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款150000元整；2、乙方于2019年8月30日之前，支付甲方房款800000元整；3、乙方于2019年9月28日之前，支付甲方房款人民币XXXXXXX元整；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款XXXXXXX元整，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户；5、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款30000元整。双方签订的《补充协议》约定：若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的第九、十条履行)。三、合同签订后，韩懿于2019年7月7日支付150000元房款。四、同年8月下旬，被告表示不再购买系争房屋。2019年8月27日，胡茂盛(委托人、甲方)与上海菁英房地产经纪有限公司(受托人、乙方，以下简称“菁英公司”)签订《房屋出售VIP服务协议》，约定甲方委托乙方独家代理销售系争房屋事宜，甲方委托交易房屋的出售价格为590万元，实际成交价格以甲方与乙方介绍的买受方之成交约定为准。委托期限自2019年8月27日至同年11月30日。五、2019年9月16日，胡茂盛、胡龙兴、王英娣委托律师向韩懿发送《律师函》：您在合同签订后除了支付了15万元，后期并无其他款项支付。并且，您也曾向委托人表达了无法继续履行合同的遗憾。特此，承办律师代表委托人表示，合同系双方平等协商签署的重要法律文件，各方均应严格履行约定义务。现您未能履行2019年8月30日到期的付款80万元的义务，另外2019年9月28日到期的付款114万元的义务也可能无法落实。经与委托人协商，委托人给予最后三日时间的宽限，请于2019年9月20日下午5时前，给予确切答复，即：要么在2019年9月20日前履行2019年8月30日的义务并承诺及时履行2019年9月28日的义务，要么给予承办律师或者委托人是否能够继续履行合同的真实想法，如到期未能满足委托人的要求，则本律师将协助委托人按照合同约定执行有关违约条款的约定。六、2019年9月22日，原、被告签订《合同解除协议书》，约定：1、双方确认，上述一系列合同、附件、补充协议等于2019年9月22日解除；2、双方应于2019年10月1日前，一并前往上海市普陀区房地产交易中心或中介代理机构撤销合同的网签；3、乙方于2019年7月7日向甲方支付的房款15万元，甲方已收取并由胡茂盛出具收据给乙方，该房款由甲方不再返还乙方且该房款构成甲方损失的一部分及乙方赔偿的一部分；4、双方就其余损失赔偿、违约责任未能达成一致，但双方承诺尽量友好协商解决。若双方未能于2019年10月10日下午六时达成一致并履行，则甲方有权以诉讼方式依据合同约定主张违约赔偿，具体赔偿金额由法院确定。5、双方与各自房屋中介机构之间的佣金、中介合同等事宜由各方自行解决，与另一方无涉。七、2019年10月10日，韩懿向原告方发送微信表示：“我这里只能按之前15万定金拗断给到胡先生作为赔偿，至于定金之外的额外赔偿我实在拿不出来，工作至今也还没找到，上述情况你们也知道的”。另查明，2020年4月17日，胡茂盛、胡龙兴、王英娣与案外人黄某某、李某某签订《上海市房地产买卖合同》，原告将系争房屋另某出售给案外人，合同约定的房地产转某价款为490万元整。审理中，针对原告向案外人转某系争房屋之实际成交价格，被告提出异议，认为合同约定价格低于实际成交价格。原告当庭表示，由于被告的违约行为对其产生付款压力，其因置换急于出售系争房屋，故降价至490万元，并未与案外人另某签订补充协议，坚持其与案外人的实际成交价为490万元。后经本院向居间方核实，居间公司表示，原告与案外人的实际成交价为580万元。为此本院将上述情况告知原告，原告陈述，在交易中心备案的房屋买卖合同约定的房价款为490万元，双方确曾另外签订过90万元的装修补偿协议，但原告坚持认为房屋价格应当以备案合同载明的金额为准。对此被告认为，原告另某出售系争房屋的价格为580万元，其主张104万元的赔偿款并无依据。原告为证明其实际损失，提供其购买上海市闵行区申北路XXX弄XXX号XXX室的相关诉讼材料【包括：(2020)沪0112民初28707号民事调解书、民事起诉状、(2020)沪0112民初28708号民事裁定书】，上述材料显示，胡龙兴、朱贝妮(原告胡茂盛之妻)于2019年6月4日与案外人王某某签订《上海市房地产买卖合同》，转某价格为548万元。双方于2019年10月27日另某签订《补充协议》，约定胡龙兴、朱贝妮支付房款的时间截点为：2019年10月30日第一笔100万元；2019年11月20日第二笔120万元；2019年12月5日第三笔120万元；2019年12月15日第四笔33万元，以上含定金合计383万元，其余部分办理银行按揭贷款。原告称，因韩懿无法履行合同，导致胡龙兴、朱贝妮无法对案外人王某某按时付款。2019年12月15日胡龙兴、朱贝妮支付案外人王某某15万元作为延期补偿。遵照上述合同及补充协议，胡龙兴、朱贝妮在《补充协议》约定日期履行了除银行贷款外的383万元的付款义务，房款七成外的三成由胡龙兴、朱贝妮申请房屋按揭贷款。后因2020年1月24日后的新冠疫情，银行营业进入非正常时间、贷款申请迟滞。直至2020年4月胡龙兴、朱贝妮才被银行允许递交申请。经闵行区人民法院调解，胡龙兴、朱贝妮自愿于2020年12月31日支付案外人王某某补偿款45万元。对此韩懿表示，在其已经同意支付原告违约金15万元的基础上，已经足以弥补原告的损失。至于闵行法院调解的45万元，系原告的自愿行为，其延期付款的原因系疫情因素所致，与被告无关。至于原告自愿补偿案外人王某某的15万元，亦与本案无关，一般短期的延迟付款可以获得交易相对方的谅解，并非一定需要支付赔偿金。以上事实有《上海市房地产买卖合同》及补充协议、《律师函》《合同解除协议书》、微信记录、(2020)沪0112民初28707号民事调解书等证据及当事人的当庭陈述予以证明，本院对此予以确认。本院认为，胡茂盛、胡龙兴、王英娣与韩懿就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，当事人应恪守合约，全面履行各自义务。根据合同约定，韩懿应于2019年8月30日之前，支付胡茂盛、胡龙兴、王英娣房款80万元。原告在2019年8月下旬得知韩懿不再购买系争房屋，并于2019年8月27日与菁英公司另某签订《房屋出售VIP服务协议》，说明原告至此已知晓韩懿无继续履行合同之可能。故本案并非韩懿逾期付款导致合同解除，而是韩懿因其个人原因不愿继续购房造成合同解除。对于原告要求韩懿支付逾期赔偿金人民币6000元之诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。韩懿未按合同约定提前解除合同构成违约，应向胡茂盛、胡龙兴、王英娣承担相应的违约责任。至于违约金金额，审理中韩懿提出合同约定的违约金过高，考虑到双方合同解除后原告另某出售系争房屋之实际成交价为580万元，较其与韩懿约定的转某价降低15万元，与韩懿的违约行为相关。至于胡龙兴、朱贝妮另某购买闵行区房屋支付的补偿款是否与本案有关，本院认为，本案中合同约定韩懿应于2019年8月30日之前支付原告购房款80万元，胡龙兴、朱贝妮应于2019年10月30日向案外人支付购房款100万元，该合同签订时间早于原、被告之间签订的房屋买卖合同，后胡龙兴、朱贝妮向案外人付款迟延，另某支付15万元作为延期补偿，或因韩懿提前解除合同所致，韩懿应对原告的上述损失承担部分责任。然，胡龙兴、朱贝妮应充分考虑到自身的财务状况，对其付款能力具备理性认知，应当预见出售系争房屋或存在合同无法继续履行之可能，原告作为购房人，应就自己的付款状况予以妥善安排，不能将前份合同未能履行之责任完全归责于韩懿。至于胡龙兴、朱贝妮应于2020年12月31日之前支付案外人补偿款45万元，(2020)沪0112民初28707号调解书中已明确，系因疫情导致的银行按揭贷款迟延，与韩懿无涉。本院综合考量当事人的过错程度和实际损失、合同实际履行情况等，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，本院对胡茂盛、胡龙兴、王英娣依约主张的违约金予以适当调整，确定韩懿应当承担的违约金金额为23万元。鉴于韩懿已付15万元房款作为违约金，应另某向原告支付违约金8万元。应当指出，原告在审理过程中曾坚称其就系争房屋未与案外人签订补充协议，后经本院核实，承认在交易中心备案的房屋买卖价格是490万元，并另外签订了90万元的装修补偿协议，不符合民事主体从事民事活动应当遵循的诚信原则，对此应当引以为戒。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告韩懿应于本判决生效之日起十日内支付原告胡茂盛、胡龙兴、王英娣违约金人民币80000元；二、对原告胡茂盛、胡龙兴、王英娣的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币14214元，由原告负担人民币12414元，被告负担人民币1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年十二月二十五日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。