浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初8965号 原告：金华凯润置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东阳街975号第四层。 法定代表人：郭大宇，董事长。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：汤德女，女，1984年1月8日出生，汉族，住浙江省金华市。 委托诉讼代理人：方敏晔，男，1979年3月30日出生，汉族，住浙江省金华市。系被告汤德女的配偶。 被告：方敏晔，男，1979年3月30日出生，汉族，住浙江省金华市。 原告金华凯润置业有限公司（凯润公司）与被告汤德女、方敏晔商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张珉，被告方敏晔及被告汤德女的委托诉讼代理人方敏晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯润公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告双方签订的备案合同编号201805210058的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告自《商品房买卖合同》解除之日起三日腾退房屋（含附赠的17幢05自行车库），并协助原告办理位于天悦花园17-2-302号房屋的《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3.请求判令被告向原告支付房屋管理费，按日以房屋建筑面积每平方米0.3元支付，自2019年9月30日起计至《商品房买卖合同》实际解除之日，暂计至2020年10月13日为14529.3元；4.请求判令解除原告、被告以及案外人交通银行股份有限公司金华分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，并判令被告协助原告办理17-2-302室房产抵押权预告登记手续；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项、第4项诉讼请求，第2项诉讼请求变更为：请求判令被告自《商品房买卖合同》解除之日起三日腾退房屋（含附赠的17幢05自行车库），并协助原告办理位于天悦花园17-2-302号房屋的《商品房买卖合同》解除及网上备案登记、预告登记注销手续；第四项诉讼请求变更为：请求判令解除原告、被告以及案外人交通银行股份有限公司金华分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，并判令被告协助原告办理17-2-302室房产抵押权预告解除手续。事实与理由：被告与原告于2018年6月9日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告以2890000元的总价向原告购买位于天悦花园17幢2单元302室的房产（附赠17幢05自行车库），房屋建筑面积127.45平方米。《商品房买卖合同》第九条约定了房产交付的条件，即“1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”同时《商品房买卖合同》第十二条约定：“买受人应在出卖人寄发的《交付通知书》规定的交付日期内办理交付手续，如逾期，产生的延期交房责任由买受人承担，并由买受人按日以房屋建筑面积每平方米0.3元向出卖人支付管理费用。”在此之后，原告于约定的交付日2019年9月30日向被告交付房屋，然被告一直在无正当理由的情况下拒绝收房。对此，原告认为，被告与原告签订《商品房买卖合同》合法有效，各方应全面履行各自义务，即被告支付购房款，验收取得房屋，原告出卖并交付房屋，实现房屋的转让是《商品房买卖合同》签订的最终目的。当前房屋已经符合合同约定的交付条件，且本案诉争的房屋不存在主体结构不合格的情况，现被告方长期无理由拒不履行收房义务，导致本次交易长期处于不稳定的状态，致使合同目的无法实现，故诉至法院。 被告汤德女、方敏晔共同辩称：1.原告要求解除《商品房买卖合同》缺乏事实和法律依据。2020年9月8日，被告向法院提起层高违约赔偿之诉，并已通过评估机构的损失鉴定。导致迟延收房完全是由于原告的过错造成的，《金华市市场监督管理局经济技术开发区分局举报查处回复通知书》（金市监案回（2020）1015号）和情况说明也证实，被告是原告虚假宣传行为的受害者之一，向原告交付符合合同约定的房产系原告作为开发商的义务，在原告拟交付的房屋层高不符合合同约定的6米情况下，被告有先履行抗辩权，本案是因为原告违约在先才导致被告暂缓收房，因此原告所述的被告长期无理由拒不履行收房义务不符合客观事实，况且被告早已付清房款，原告的合同目的已实现。被告于2020年10月15日收到原告寄来的《律师函》，原告自认给予被告三天宽限期，要求被告于收函后三日内立即办理收房手续，2020年10月16日上午，被告已按原告的要求接受房屋，付清了附房物业管理费、契税、专项维修资金、办证费、工本费等所有费用共计100689.54元，拿到了所有房门钥匙，被告以自己的行为表明已履行了《商品房买卖合同》的所有义务，原告也以自己的交付行为表明同意继续履行《商品房买卖合同》；2.原告要求被告支付房屋管理费缺乏事实和法律依据。讼争房屋管理义务自出卖人发出商品房交付通知书所指定交付之日起已转移至出卖人所选聘的物业公司，原告也未提交证据来证明其对涉案房屋进行管理和花费了多少管理费用。房屋管理费本质上属于物业管理费，原告作为商品房的出卖人，其有权收取的仅是房屋价款。2020年10月16日上午，被告已付清了两年物业管理费共计11846.76元，如果原告还要求被告另外支付房屋管理费，就会造成重复收费的问题，违反合同法中公平原则。《商品房买卖合同》第十二条属于明显加重买受人责任并适用于全部购房者的条款，系格式条款，应认定无效。 原告凯润公司围绕着诉讼请求，依法向本院提交证据： 证据1.商品房买卖合同一份（复印件），证明被告与原告于2018年6月9日签订一份《商品房买卖合同》，约定被告以2890000元的总价向原告购买位于天悦花园17幢2单元302室的房产（附赠17幢05自行车库），房屋建筑面积127.45平方米。《商品房买卖合同》第九条约定了房产交付的条件，即“1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件； 证据2.交房通知书一份（复印件），证明原告通知被告在2019年9月30日办理验收交付手续的事实； 证据3.案件受理通知书、当事人权利义务告知书、举证通知书各一份（均为复印件），证明被告认可原告在2019年9月30日通知被告办理验收交付手续，被告针对验收的房屋，仅就地下自行车车库层高提出异议的事实； 证据4.起诉状一份（复印件），证明被告认可原告在2019年9月30日通知被告办理验收交付手续，被告针对验收的房屋，仅就地下自行车车库层高提出异议的事实； 证据5.竣工验收备案表一份（复印件），证明案涉房屋及地下自行车库已经通过综合验收、质量合格、符合交付条件的事实； 证据6.律师函、交快递面单及物流跟踪记录各一份（均为复印件），证明原告催告被告收房的事实。 证据7.回函一份，证明被告拒绝收房的事实； 证据8.建设项目竣工环境保护预验收报告、沼气净化池质量检查验收单、人防工程质量监督报告、建设工程竣工验收消防备案情况登记表、检测报告各一份（均为复印件），证明本案房屋已具备交付条件。 原告凯润公司提交的上述证据，经庭审出示，被告汤德女、方敏晔对上述证据的质证意见：对证据1，真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，即便符合竣工验收条件，但不符合合同约定，民事行为是约定优先；对证据2无异议；对证据3、4，我在2020年9月30日验收时没有提出层高异议，是另外的购买户测绘测出来层高不符合合同约定；对证据5，即便符合竣工验收条件，质量合格，但不符合合同约定；对证据6中律师函真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，被告于11时02分48秒收到该律师函，原告自认给予被告3日的宽限期，原告在长达一年多的时间都没有催告被告接受房屋；对证据7，被告收到回函的时间是2020年10月16日11时36分，被告实际收房的时间是2020年10月16日上午就去收房，收房行为在先；对证据8，真实性有异议，是复印件，没有盖章，缺乏关联性，即便符合竣工验收条件，质量合格，但不符合合同约定。 针对原告提供的证据，本院审查认为，对原告提交的证据1， 该合同系双方当事人签订的，本院确认其证明力；对证据2，被告无异议，本院确认其证明力；对证据3、4，该证据是本案在另案审理的诉讼材料，本院确认其证明力；对证据5，该证据系由金华市经济技术开发区管理委员会建设局出具，虽未复印件，但被告并未对其真实性提出异议，本院确认其证明力；对证据6，该组证据，被告对其真实性、合法性无异议，本院确认其真实性、合法性，关联性，本院结合其他证据予以认定；对证据7该证据系由被告方出具，本院确认其证明力；对证据8，原告提供的是复印件，被告对其真实性有异议，本院认为，原告提供的证据不符合证据形式，本院对其真实性不予确认。 被告汤德女、方敏晔向本院提交如下证据： 证据1，律师函（原件）、运单号1108053548337的EMS快递面单和物流记录各一份（复印件），证明被告于2020年10月15日11：02：48收到原告寄来的《律师函》，原告自认给予被告三天宽限期，要求被告于收函后三日内立即办理收房手续。原告在长达一年多时间都没有催告接受房屋； 证明2，浙江增值税普通发票（11846.76元）、代缴契税的收款收据、浙江省住宅专项维修资金专用收据、办证费、工本费各一份（原件），证明2020年10月16日上午，被告按照原告的要求接受房屋，付清了附房物业管理费、契税、专项维修基金、办证费、工本费等所有费用100689.54元； 证据3，红星天悦花园17幢2单元302室及05自行车库的房门钥匙各一串（原件），证明被告已于2020年10月16日上午拿到所有房门钥匙； 证据4，《金华市市场监督管理局经济技术开发区分局举报查处回复通知书》（金市监案回（2020）1015号）和情况说明各一份（原件），证明原告对其开发的红星天悦花园中叠地下自行车库进行层高虚假宣传侵害24户中叠业主权益，已受到警告和罚款30万元的行政处罚，被告是购买了金华凯润置业有限公司开发的天悦花园24户中叠户型的自行车库的业主之一； 证据5，案号为（2019）浙0702民初13368号（原告戴信华）的庭审视频11点27分50秒-28分33秒，证明电视台广告宣传叠墅地下室达到标准的6米层高，可以隔成两层使用。这个样板房是之后的一句话，前面她先讲层高是6米，然后才说样板房有挑高设计，两句话不连贯，样板房是她之后讲的； 证据6，案号为（2020）浙0702民初725号（原告王琴）的庭审视频2020年3月5日15点17分20秒-18分18秒，证明金华凯润置业有限公司代理人自认把6米层高当做卖点来吸引购房户； 证据7，案号为（2020）浙07民终3874号金华中院2020年10月21日庭审视频23：45-25：00，证明中叠房屋（含地下自行车库）按总价按整套销售，并没有区分房屋上面是多少钱，下面自行车库是多少钱。不存在原告起诉状所述的附赠现象； 证据8，红星天悦一期叠墅价目表照片2张，证明中叠房屋开盘时就按总价整套销售（包含辅房编号、辅房面积），不存在原告在诉状中所述的“附赠”现象； 证据9，《房屋交付使用催告函》4张（1张原件，3张复印件），快递面单和物流记录各1张（复印件），证明原告于2019年11月份向红星天悦花园叠墅的下叠和上叠业主寄送了《房屋交付使用催告函》，唯独没有向中叠业主寄送，足以说明中叠业主暂缓收房有其合理性和正当性，因为中叠层高纠纷案一直在法院审理中，原告也以自己不发催告函这一消极行为表示中叠业主暂缓收房的默许； 证据10，收房视频1张，证明2020年10月16日10：46将已收房的事实当面告知红星天悦物管处工作人员。被告明确表示层高违约赔偿问题通过诉讼途径解决，相信法院判决； 证据11，收房视频1张，证明2020年10月16日10：48将已收房的事实当面告知红星天悦开发商金华凯润置业有限公司工作人员。被告明确表示层高违约赔偿通过诉讼途径解决，相信法院判决； 证据12，案号（2020）浙0702民初725号（原告王琴）的庭审视频15点02分30秒-02分50秒，证明原告代理人自认层高达不到6米是金华凯润置业有限公司的过错； 证据13，购房合同付款补充协议一份，证明中叠房屋（含地下自行车库）按总房款整套销售，不存在原告诉状所述的“附赠”现象； 证据14，律师函回函及物流记录3张（复印件），证明原告于2020年10月16日11：36收到回函，被告收房的时间是16时上午九点，也就是说被告收房在先，原告收到回函在后； 证据15，《房产评估报告》（华宇评估（2020）第081701-29号）1份（原件），证明因层高减少导致房产价值减损20.6万元； 证据16，个人房产抵押贷款合同（原件）、还款明细、贷款详细信息各1份（打印件），证明贷款金额1730000元，贷款年利率6.272%，放款日期2018年7月18日，被告已付清了所有房款； 证据17，中叠地下自行车库法官查看现场视频1份，证明2020年1月7日，杜法官为查明案情，亲自带领红星天悦中叠业主去地下自行车库查看现场，金华凯润置业有限公司代理人认为层高6米； 证据18，张珉律师通话录音1份，证明16日上午11点已告知收房的事实； 被告汤德女、方敏晔提交的上述证据，经庭审出示，原告凯润公司对上述证据的质证意见： 对证据1，三性无异议，但对证明目的有异议，我们认为被告收房应与原告办理，而不应与物业公司办理，对被告收房的行为我们不予认可；对证据2，真实性、合法性无异议，但对关联性及证据目的有异议，我们认为被告收房手续应与原告办理，缴纳相关的税费及各种费用系由政府部门收取，与原告没有关联性，并不代表原告认可与被告办理了交房手续；对证据3，真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，不能证明双方正式办理了收房手续；对证据4，三性及证明对象均有异议，根据民诉法解释的规定，单位的证明应由单位的盖章及单位的法定代表人或负责人签字或者材料制作人签名或者盖章，故该组证据不符合证据的形式，故不具有合法性；对证据5，真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，案涉中叠地下自行车库的层高不足6米的事实，我代理的案件中都上述的事实都是认可的，但是并没有明确层高6米仅针对中叠的房产，而是下叠也是有6米；对证据6，真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，与本案没有关联性；对证据7，真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，我们认为视频录制的是该案被上诉人单方面的陈述，不属于证据，且根据相关事实其他23户中叠的自行车库是有单独的价格，本案的被告的自行车库是没有单独价格；对证据8，三性及证明对象均有异议，无法确认本案被告的自行车库有单独的价格，应以商品房买卖协议约定为准；对证据9，真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，我们认为与本案无关联性，系对其他客户的催告交房；对证据10、11，形式上真实性无异议，对关联性及证明对象有异议，我们认为没有与原告办理收房手续；对证据12，真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，对层高局部6米，局部4.2米的相关事实代理人是认可的，并在中叠的客户中积极协调处理上述纠纷；对证据13，真实性无异议，证明对象有异议，我们认为原告的房产价格是289万元，并未包含相应自行车库；对证据14，真实性、合法性无异议，我们认为办理收房手续应与原告进行办理；对证据15，三性均有异议，该评估报告是被告单方委托，且与本案无关联性；对证据16，真实性、合法性无异议，但关联性及证明对象有异议，本案审理的商品房买卖合同的解除，我们没有否认本案被告交付了全部购房款，但支付房款是合同义务一部分，被告还有收房的义务；对证据17，真实性无异议，关联性及证明对象有异议，视频中公司代理人并不是本案的代理人，我们认为与本案无关联性，我们一直认可层高确实存在不足；对证据18，真实性无异议，与本案无关，收房并不是与代理人办理收房手续，原告通知代理人没有法律上的效力。 针对被告汤德女、方敏晔提供的证据，本院审查认为， 对证据1，原告对三性无异议，但对证明目的有异议，本院认为该证据系由北京大成（杭州）律师事务所出具，并在律师函中载明受金华凯润置业有限公司的委托，故本院确认其证明力； 对证据2，原告对真实性、合法性无异议，但认为被告收房手续应与原告办理，被告缴纳相关的税费及各种费用系由政府部门收取，与原告没有关联性，并不代表原告认可与被告办理了交房手续，本院认为，被告提供的收款收据中有金华凯润置业有限公司财务专用章，本院确认其证明力； 对证据3，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为不能证明双方正式办理了收房手续，本院认为，被告按原告律师函中载明的时间进行办理收房手续，并取得案涉房产的钥匙，本院确认其证明力； 对证据4，原告对该证据三性及证明对象均有异议，本院认为该证据中有金华市市场监督管理局经济技术开发区分局的公章，本院确认其证明力； 对证据5，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据系（2019）浙0702民初13368号案件中的庭审视频，本院确认其证明力； 对证据6，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，与本案没有关联性，本院认为，该证据系（2019）浙0702民初725号案件中的庭审视频，本院确认其证明力； 对证据7，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，与本案没有关联性，本院认为，该证据系（2019）浙0702民终3874号案件中的庭审视频，本院确认其证明力； 对证据8，原告对该证据三性及证明对象均有异议，无法确认本案被告的自行车库有单独的价格，应以商品房买卖协议约定为准，本院认为从该证据中并不能体现案涉房产自行车库的销售情况，且与本案审理的案件并无关联性，故对该证据的证明力不予确认； 对证据9，该证据系由原告向其他业主送达的房屋交付使用催告函，与本案无关联性，本院对其证明力不予确认； 对证据10，11，原告对证据形式上真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议，认为没有与原告办理收房手续，对其证明力，结合其他证据，本院予以确认； 对证据12，真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据系（2019）浙0702民终725号案件中的庭审视频，本院确认其证明力； 对证据13，该证据系由原、被告双方签订，本院确认其证明力； 对证据14，原告对真实性、合法性无异议，但认为办理收房手续应与原告进行办理，本院对其真实性、合法性予以确认； 对证据15，该证据系被告单方委托评估，但与本案无关联性，本院确认其真实性； 对证据16，原告对真实性、合法性无异议，但对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据系被告与交通银行金华分行签订，本院确认其证明力； 对证据17，原告对真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议，本院认为，该证据系另案法官查看现场的视频，本院对其真实性予以确认； 对证据18，原告真实性无异议，但认为与本案无关，收房并不是与代理人办理收房手续，原告通知代理人没有法律上的效力，本院认为，要求被告收房的律师函系由原告代理人向被告发送并附有代理律师的联系方式，被告根据律师函载明的时间进行收房，并将收房结果告知原告代理人，符合律师函的要求，本院对其证明力予以确认。 根据本院确定的有效证据，以及当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 原、被告于2018年6月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定：两被告向原告购买买“天悦花园”17幢2-302室房产，房款2890000元，付款方式为银行按揭贷款，于2018年6月9日前支付870000元，于2018年6月11日前到原告指定的银行办妥按揭贷款手续，贷款金额为2020000元。交付期限为2019年9月30日前；出卖人逾期交房，逾期不超过60日，自合同约定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应在出卖人寄发的交付通知书规定的交付日期内办理交付手续，如逾期，产生的延期交房责任由买受人承担，并由买受人按日以房屋建筑面积每平方0.3米向出卖人支付管理费用；双方还在《商品房买卖合同》中针对交付条件等其他事项作出了约定。 2018年6月21日，原告与两被告签订购房合同付款补充协议一份，约定：原销售合同约定总房款金额为2890000元，首付房款870000元，银行贷款金额2020000元，现买受人因个人原因申请更改贷款方式，首付金额更改为1160000元，银行贷款金额为1730000元，补充协议仅对原销售合同第七条进行了部分补充更改，付款方式及贷款金额以补充协议为准。 2018年7月5日，两被告与交通银行金华分行签订个人房产抵押贷款合同，约定：贷款金额为173万元，合同还对利率、贷款发放及支付等其他事项进行了约定，并对案涉房屋办理了抵押手续，2018年7月18日发放了贷款金额1730000元。 合同签订后，两被告付清了2890000元房款。2019年9月，“天悦花园”通过竣工验收，被告通知两被告收房，原告验收时发现地下自行车库的层高与合同约定的6米差距加大，未予收房。 两被告于2020年8月17日向本院起诉原告，因原告未缴纳案件受理费，本院于2020年8月27日作出（2020）浙0702民初7244号民事裁定书，裁定：本案按自动撤诉处理。两被告于2020年9月8日向本院起诉原告，本院于2020年10月19日作出（2020）浙0702民初7951号民事裁定书，裁定：驳回汤德女、方敏晔。 2020年10月14日，北京大成（杭州）律师事务所受原告的委托向两被告发送律师函，载明：1.请你方于收函后三日内立即办理收房手续；2.如你方未在上述时间办理收房手续，委托人将认为你方已行为表明不在履行《商品房买卖合同》，委托人将解除《商品房买卖合同》并责令你方承担违约责任。并附有律师的联系方式。该律师函于2020年10月15日由两被告签收。两被告收到律师函后，于2020年10月16日上午，前往“天悦花园”物业处办理收房手续，付清了附房物业管理费、契税、专项维修基金、办证费、工本费，并取得了案涉房产的房屋钥匙。两被告收房后将情况通报了律师函中载明的律师。 本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面依约履行。本案的争议焦点在于：一、原告是否有权解除《商品房买卖合同》；二、两被告是否应支付房屋管理费。关于争议焦点1，原告于2019年9月，通知两被告收房，但因案涉房产地下自行车库的层高双方存在争议，两被告未收房，后两被告将层高问题诉至本院。原告于2020年10月14日委托北京大成（杭州）律师事务所向两被告寄送律师函，再次要求两被告于收到律师函后三天内办理收房手续，应视为原告将案涉房产的交付期限进行了变更。两被告按照律师函载明的时间要求前往“天悦花园”物业处办理收房手续，原告以两被告与物业公司办理收房手续，而非与原告办理交房手续为由，不认可两被告已办理收房手续，本院认为，案涉房产所在的小区已交付物业公司进行管理，两被告交纳的代缴契税的收款收据的落款为金华凯润置业有限公司财务专用章，且两被告已取得案涉房产的钥匙，并将案涉房产的收房情况告知了原告的委托律师，故应认定为原告收房手续已办理完毕。故对原告主张解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持，因原告无权解除《商品房买卖合同》，故对原告的第二项、第四项诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点2，本院认为，案涉房产所在的小区已交付物业公司进行管理，两被告在收房时已将所欠的物业管理费补足，故对原告主张两被告支付房屋管理费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告金华凯润置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费82元（原告已预交，已减半收取），由原告金华凯润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 朱伟良 二〇二〇年十二月三十一日 代书记员 汤晓磊