广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7952号上诉人（原审被告）：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市**××××××永怡商城****402卡之一。法定代表人：孙通文,该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：朱迎平，男，1973年11月30日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区……。委托诉讼代理人：唐爱明，广东粤秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，广东粤秀律师事务所实习律师。上诉人中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）与被上诉人朱迎平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初9590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。帝悦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、被上诉人于2020年7月7日提起诉讼，即使本案适用诉讼时效三年的规定，2017年7月7日前（含2017年7月7日）产生的逾期交房违约金亦已超过了诉讼时效期间，一审支持2017年7月6日与2017年7月7日的逾期交房违约金无法律依据。二、关于一审法院认定逾期交房违约行为截止时间问题。如果被上诉人在上诉人取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日前已办理收楼手续的，则上诉人逾期交楼违约行为的截止时间为被上诉人办理收楼手续之日止。一审判决认定违约行为的截止时间未包括前述情形，不符合双方合同约定以及相关法律法规规定，且不可避免双方日后因同一案件再次发生争议，增加诉累。三、一审法院不支持双方对于逾期交房违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。涉案合同是双方协商一致、自愿签订，对于逾期交房违约责任条款，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，被上诉人亦未就该条款申请变更或撤销。另根据合同约定，上诉人逾期交房超过360日的，被上诉人可以选择解除合同或继续履行合同。因此，涉案合同条款合法有效。此外，一审认定逾期交房违约金过高，被上诉人对自己的主张，有责任提供证据，但其并未举证证明因上诉人延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故一审不支持逾期交房违约金限额的约定，无事实和法律依据。现涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，涉案商品房房价上涨，朱迎平获益，帝悦公司承担的开发成本上升。在帝悦公司受损的情况下，一审判决取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则。即使帝悦公司存在逾期交房，因此承担的逾期交房违约金总额不应超过已付总房价款的1%。朱迎平辩称，其同意一审判决认定的事实和判决理由。朱迎平向一审法院起诉请求：判令帝悦公司向朱迎平支付延迟交楼违约金（以总房价款280000元为基数，自2016年8月31日起按每日万分之一计算至帝悦公司实际向朱迎平办理交楼手续之日止，暂计至2020年4月30日为37464元）。一审法院认定事实：买受人：朱迎平出卖人：帝悦公司签约情况：2016年5月3日，朱迎平与帝悦公司签订中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）所购商品房情况：中山市×××××××××××××××。商品房价款及支付方式：房价款为280000元,付款方式为一次性支付，于2016年5月3日一次性现金支付。交付期限：出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。交接的相关约定：一、合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.若买受人未按合同约定支付房价款(含买受人采用银行按货款方式支部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项)、违约金(若有)、装修款(若有)给出卖人，或因买受人自身原因导致按揭申请银行未审批放款，或因买受人原因导致合同未办妥备案，或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起(当出卖人晚于合同约定的交付期限通知买受人收楼时，以通知的交付期限届满之日起)，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担，此外，若因此致出卖人发生任何其他费用支出的，则造成的全部损失均由买受人据实承担；2.如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日为止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。二、合同补充协议第五条(补充合同第十一条)的约定：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行，但合同第八条约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费;2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。基础设施、公共配套建筑正常运行的约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件(到户自理，由买受人自行申请开通并承担相关费用)。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。2.电话线路、有线电视线路在商品房交付前按本合同中附件三的标准安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相关费用。如政府部门和相关部门造成的延误，上述目期顺延。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如政府部门延误，上述日期顺延；2.本合同继续履行，买受人应先行收楼。商品房价款给付及销售（抵押）登记备案情况：至买受人提起诉讼，买受人已将商品房买卖合同所约定的价款280000元支付完毕，且于2016年5月20日办理了商品房销售登记备案。收楼情况：至买受人提起诉讼，出卖人亦未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，亦未向买受人交付涉案商品房。一审法院认为，本案争议焦点之一、出卖人是否存在逾期交房的行为。买受人与出卖人所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。现出卖人并未按承诺的期限（在2016年8月30日前交付）向买受人进行交房，已构成违约，负有向买受人支付相应违约金的责任。本案争议焦点之二，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金应如何调整问题。虽然商品房买卖合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与出卖人逾期交房行为的违约时限相联系，出卖人的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。而出卖人的逾期交房时间至买受人提起诉讼之日时已超过了四年有余，且出卖人亦未举证证实涉案房屋所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，不论出卖人逾期交房的行为再延续多久，出卖人仅承担涉案商品房总房价款1％的违约金，显然与出卖人违约行为的严重程度不相符，亦与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购房屋的使用价值之间构成了利益失衡。鉴于出卖人目前较长时期逾期交楼，封顶条款的违约金数额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定违约金的权利。现买受人诉讼主张以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述法律规定并不相背，一审法院予以支持。出卖人针对违约金计算标准的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。另外，出卖人并未针对疫情或者防控措施对其办理涉案建设工程竣工验收备案登记构成实质影响而提交证据予以佐证，故一审法院对出卖人提出的此项抗辩理由亦不予支持。本案争议焦点之三，买受人主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。依商品房买卖合同关于出卖人应于2016年8月30日前交房的约定，出卖人所应支付的逾期交房违约金应自2016年8月31日起算。而依《最高人民法院关于适用的诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日（2018年7月23日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院应予支持”之规定，本案依民法通则计算逾期交房违约金的诉讼时效期间跨越民法总则施行之日，故本案逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年，而非二年，故出卖人提出二年的诉讼时效抗辩，于法无据，一审法院不予支持。同时，本案逾期交房违约金系按日计算的违约金债权，随违约行为的继续而按日产生，属于继续性债权，因此，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。买受人于2020年7月7日向一审法院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，因此，一审法院仅支持2017年7月6日至帝悦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止的逾期交楼违约金的诉讼请求。2017年7月5日之前发生的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，一审法院依法不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：帝悦公司于一审判决生效之日向朱迎平支付自2017年7月6日起至帝悦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以280000元为计算基数，按每日0.01%标准计付；自2017年7月6日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期交楼违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于实际交房之日后3日内付清）。如果帝悦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，减半收取368元，朱迎平负担85元，帝悦公司负担283元（帝悦公司所负担的上述费用应于一审判决发生法律效力之日起7日内向一审法院交纳）。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。另查明：朱迎平于2020年7月2日向一审法院提交本案民事起诉状，一审法院于2020年7月7日立案受理。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。双方当事人对帝悦公司逾期交房的违约事实均无异议，本案二审争议焦点为：一、一审认定的逾期交房违约金截止日期是否正确；二、本案是否应适用双方约定的逾期交房违约金上限。关于焦点一。根据朱迎平与帝悦公司签订的商品房买卖合同约定，帝悦公司应当依照有关规定，在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付朱迎平使用。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，帝悦公司应当全面履行合同义务，并遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因此，一审判决认定帝悦公司承担的逾期交房违约金应计至其办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止，符合双方合同约定及法律规定。虽然帝悦公司主张一审对违约金截止时间的上述认定未包括朱迎平在帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日前已办理收楼手续的情形，但该事实尚未发生，并不影响逾期交房违约金截止时间的认定，故帝悦公司的该上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。一审认定的逾期交房违约金截止日期正确，本院予以维持。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”。根据该法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，虽然双方在合同中约定，帝悦公司承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%，但从已查明的事实来看，帝悦公司长期未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证并将房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，帝悦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使帝悦公司履行义务，不利于朱迎平实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补朱迎平因此造成的损失。在帝悦公司单方严重违约的情况下，作为守约方的朱迎平以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金，一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，以总房价款为基数按每日万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。至于帝悦公司提出的逾期交房违约金起算时间的问题，一审判决认定涉案逾期交房违约金适用三年诉讼时效期间符合法律规定。虽然本案一审于2020年7月7日立案，但朱迎平已于2020年7月2日向一审法院提交民事起诉状主张权利，故本案逾期交房违约金应从2017年7月2日起算，但一审认定逾期交房违约金从2017年7月6日起算，朱迎平对此未提出上诉，故本院予以维持。综上所述，帝悦公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费566元，由中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨俊彦