辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18571号原告（反诉被告）：辽宁金科物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区文化路19号6021室，统一社会信用代码：91210102755784333A。法定代表人：马英华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李新蕾，辽宁嘉亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣大林，辽宁华轩律师事务所律师。被告（反诉原告）：孕康源（辽宁）科技有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路12-2号（全部），统一社会信用代码：91210114MAOP49E3XE。法定代表人：张信儒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙巍，辽宁尊赢律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巾楠，辽宁攻盈律师事务所律师。原告（反诉被告）辽宁金科物业管理有限公司诉被告（反诉原告）孕康源（辽宁）科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年3月28日立案受理后，于2019年4月9日作出（2018）辽0102民初5280号民事判决书。宣判后，孕康源（辽宁）科技有限公司不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）辽01民终8443号民事裁定书，撤销了本院（2018）辽0102民初5280号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）辽宁金科物业管理有限公司委托诉讼代理人李新蕾、荣大林，被告（反诉原告）孕康源（辽宁）科技有限公司委托诉讼代理人孙巍、刘巾楠均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告辽宁金科物业管理有限公司诉称，2016年1月1日，被告同原告签署了《房屋租赁合同》，原告将金科大厦三、四楼，建筑面积3350平方米的商业用房租赁给被告使用，租期共十年，2016年租金为105万元，如逾期交付租金，按照每逾期一日应付半年租金的日百分之三标准给付违约金。该上述《房屋租赁合同》签订后，被告分两次先后给付原告租金共计60万元，尚欠45万元。2017年1月1日，被告又与原告重新签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告将金科大厦四楼的商业用房租赁给被告使用，租期共十年，2017年租金为90万元，如逾期交付租金，按照每逾期一日应付半年租金的日万分之三标准支付违约金。但是该《房屋租赁合同》签订后，被告并未按照约定向原告支付租金。而且，被告由于自身经营不善，导致其2017年6月30日提前搬走，并将租赁场所的钥匙返还原告，要求原告另行对外出租。但是，原、被告《房屋租赁合同》终止后，被告拖欠的2017年上半年45万元的租金，仍处于拖欠状态。另外，在被告租赁原告场所期间，被告存在拖欠原告水电费的情况，累计拖欠水电费39421.55元。被告拖欠原告房租及水电费的行为，已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。被告应依法向原告给付拖欠的租金及水电费，同时应该按照合同约定向原告支付违约金。但是，考虑到合同约定的日百分之三的违约金标准过高，且考虑到被告的履行能力，原告自愿申请法院将违约金给付标准按照年24%的标准予以适当调整降低。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，原告诉讼来院，请求贵院依法判决被告给付原告拖欠的租金、水电费及违约金损失，以维护原告的合法权益。诉讼请求:1、判令被告给付原告拖欠租金90万元【2016年6月1日至2017年1月1日期间，被告拖欠房租金额为45万元（三、四楼）+2017年1月2日至2017年6月30日期间，被告拖欠我方的房租金额为45万元（四楼）】；2、判令被告给付原告拖欠水电费共计45045.85元；3、判令被告按照年利率24%的标准给付原告拖欠租金90万元的违约金；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告孕康源（辽宁）科技有限公司辩称，答辩人因与被答辩人房屋租赁合同纠纷一案提出如下答辩意见：一、答辩人2016年已超额支付被答辩人房屋租金，多支付7.5万元。答辩人与被答辩人共签订过两份《房屋租赁合同》，第一份《房屋租赁合同》签订于2016年1月1日，虽然合同显示答辩人租赁了三、四楼两层房屋，但实际上答辩人只实际使用了四楼，三楼自始一直由案外人沈阳积木教育咨询有限公司（以下简称：“积木公司”）使用。这样一来，虽然合同显示2016年三、四楼的租金为105万元，但答辩人实际需要承担的租金应为52.5万元，这一点，通过双方于2016年1月2日签订的第二份《房屋租赁合同》第三条也进一步印证2016年答辩人应付四楼的租金为52.5万元。由于三、四楼是同时开始装修施工的，因此答辩人在采购装修材料、雇佣装修工人时都是由答辩人统一付款。积木公司欠答辩人大量装修款，故此积木公司孙玉梅应答辩人的要求在2016年5月31日将50万元装修欠款直接转给金科公司作为答辩人的租金，答辩人又于2016年12月31日交付了10万元租金，被答辩人在起诉状中也自认2016年收到了答辩人的60万元租金。这也就充分证明，2016年答辩人多支付了7.5万元租金。由于第一次租赁合同是三、四楼一起签订的，在答辩人交付60万元租金的同时，积木公司于2016年12月30日又支付了45万元租金，也就是说，两家公司在2016年12月31日前共支付了105万元租金。因此，才有2017年6月30日被答辩人金科公司于敏经理说，“去年的房租你一天没差，每次你说哪天就肯定是哪天”，金科公司马英华经理说，“大哥，你差半年的，你把半年钱吧，咱俩算清”等表述内容。二、答辩人2017年上半年不应支付45万元租金，扣除金科公司马英华承诺从实际装修日计算租期及2016年多交付的7.5万元及10万元保证金，2017年上半年答辩人只需支付5万元租金。答辩人公司原法定代表人王卫党是在2015年11月份通过中介公司认识的被答辩人公司法定代表人马英华。由于当时案涉楼层已经空置一年多了，认识之后，马英华就多次联系王卫党商谈租房事宜，当时是2016年1月份，2016年2月8日是春节，装修工人都要回家休息过年，答辩人根本无法对3350平方米房屋进行装修施工，所以，答辩人暂时就不准备租赁。后来马英华声称找人看过2016年1月2日是个非常吉利的日子，先按这个日子签合同，反正房屋也是在那里闲着，等有工人开始装修时再起算租期，到时候给延几个月租期。租房合同签订后，由于没有施工工人一直无法装修施工，直至2016年3月28日，答辩人才找到工人组织装修施工，关于3月28日开始装修的事实，在录音中，金科公司马英华明确予以确认。由于施工过程中，不断出现各种困难，虽经答辩人积极努力施工，该两层楼直到2017年1月份才装修完毕。既然被答辩人明确承诺从实际装修时再起算租期，那么双方确认是从3月28日开始装修，也就应该延长三个月的免租期。既然2016年答辩人已支付完租金并多交付了7.5万元，相应延长的三个月免租期理应顺延至2017年上半年。同时，答辩人在2016年初签订租房合同后，即按约定交付了10万元履约保证金，现被答辩人在未征得答辩人同意的情况下，强行将答辩人租赁的房屋承租给他人，并且将答辩人承租屋内物品扣押损毁灭失，根据房屋租赁合同约定，该10万元履约保证金应退还给答辩人，这笔资金可以冲抵房屋租金。因此，2017年答辩人实际只需支付5万元租金。三、答辩人应按市政府有关部门出具的相应收费收据承担案涉四层楼2016年及2017年1-6月份水电费。由于答辩人自始以来只承租金科大厦四楼，因此答辩人不应承担金科大厦三楼的水电费，如果被答辩人能够提供相关证据证明四楼2016年及2017年1-6月份实际发生的水电费，答辩人愿意支付应承担的相应费用。综上所述，答辩人根本不欠付被答辩人90万元租金，扣除相关因素后，答辩人在2017年6月30日时，只欠付被答辩人5万元租金。反诉原告孕康源（辽宁）科技有限公司诉称，反诉人（原审被告）与被反诉人（原审原告）于2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，反诉人租赁沈阳市和平区文化路19号用房3、4层，建筑面积3350平方米，租期10年，用于为孕妇孕期及婴幼儿提供相关保健服务，反诉人已按照合同约定如其支付了2016年度3、4楼的房租60万元，2016年6月18日，经被反诉人同意并出具相关证明，咨询辽宁北京建筑设计院有限责任公司同意后，反诉人投资购买婴幼儿游泳池设备在案涉房屋3楼修建婴幼儿游泳池，施工近3个月后，被反诉人反悔，坚决不同意反诉人修建该儿童游泳池，造成反诉人设备、人工、咨询费等各项损失约365000元，无奈，反诉人只能对该楼层重新规划、设计、装修，直接导致反诉人推迟开业时间近半年。2017年1月1日，因被反诉人将案涉第三层租赁给他人，于是双方修改租赁合同，反诉人只租赁第4层，租期10年，该合同第十一条第5项明确约定“租赁房屋因本合同解除或终止需要返还甲方（被反诉人）时，房屋内由各方出资的动产仍归各方所有，由各方取回”。在2017年6月30日，被反诉人以防止反诉人租赁层水、电出现事故为由，将反诉人的房屋钥匙借取。在7月中旬左右，反诉人突然发现该楼层已被其他公司租用，反诉人经营场所内的仪器设备、办公用品已不知去向。反诉人多次找被反诉人交涉无果，直至今日，被反诉人也未向反诉人支付相关物品损失赔偿款。诉讼请求：1、依法判决被反诉人赔偿反诉人泳池设备款、人工费、咨询设计费等违约损失365000元；2、依法判决被反诉人赔偿反诉人办公用品、仪器设备等损毁灭失费用397750元；3、依法判决被反诉人返还3个月的房租费用225000元；以上合计987750元；4、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告辽宁金科物业管理有限公司辩称，1、被告反诉请求要求原告给付泳池设备款、人工费、咨询设计费等违约损失365000元，没有任何事实依据。首先，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第六部分租赁期间的房屋装饰、装修与维修条款约定，被告因经营需要，经原告书面同意可以对承租房屋进行装修，但不能影响房屋的结构和功能。原告将建筑现状交接给被告后，被告应在不改变建筑物原有结果及状态的前提下，遵守相关法律法规关于建筑物改建、建筑物附属配套设施拆改装饰装修的有关规定，不得破坏建筑物主体结构、不危及建筑物使用安全，且需要事先征得原告同意。其次，被告在对租赁场所金科大厦三楼进行婴幼儿游泳池装修时，未按照双方合同约定就装修方案事先征得被告同意，其装修设计方案已经严重影响了金科大厦建筑的整体结果及安全性。被告在对涉案争议租赁房产婴幼儿游泳池装修部分进行整改当时及之后，被告均未向原告提出过任何异议，且该装修已经实际投入使用。再次，涉案金科大厦三楼虽然在2016年是以被告名义签订的《房屋租赁合同》，但是事实上从租赁之初就一直是案外人沈阳积木教育咨询有限公司负责装修，直至2017年10月份才对外开业，被告在此无权对装修事宜主张权利。2、被告反诉请求要求原告赔偿其办公用品、仪器设备等毁损灭失费用397750元，与事实不符，且缺乏证据予以支持。被告于2017年6月将涉案房屋钥匙主动交付给金科公司，在此之前被告已经欠付我方房屋租金，且被告以其行为表明其没有能力继续履行合同，构成违约，其将涉案房屋的钥匙交付给金科公司，完全是因为其主观上无法继续履行合同，且客观上也已经将房屋交付于我方，由此可以看出，被告已经将房屋所耗交接的条件，其完全能够意识到涉案房屋属于其自己的动产应该搬走，同时我方没有任何行为阻止被告拿走属于其自身的动产。3、被告反诉请求要求原告返还3个月的房租费用225000元没有合同及法律依据。事实上，因到目前为止被告仍未足额缴纳全部房屋租金，原告才向贵院提起本诉，要求法院判令被告给付拖欠的房租。被告反诉请求返还房租，纯属是为了拖延给付时间而进行的恶意诉讼，没有任何事实依据。综上所述，被告提出的反诉请求，没有任何事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回，以维护原告的合法权益。4、首先根据合同约定，扣除被告已付租金，尚欠付租金90万元，这一事实非常清楚，其次二审法院提到的录音资料，“去年的租金你一天没差，剩半年的租金，你把半年的钱吧，咱们算清”这一说法属于断章取义，不能够反映真实情况。被告提交的录音资料中双方明确说明被告欠付原告租金90万元这一数额，在租赁合同中一年的租金是180万元，被告欠付90万元租金，所以半年的租金这一说法是确认欠付90万元租金。联系上下文，能够与原一审判决相印证。二审法院中提到的另案跟此案有关联，另案已取得生效判决，该判决与原一审判决没有任何相悖之处。综上，被告欠付原告租金90万元，事实清楚。5、对录音中提到“东西我都不动”，金科公司未予反驳，并不能表示金科公司对被告提出的诉请是认可的，被告在承租的房屋内有无物品，有什么，数量是多少，并不需要向金科公司汇报，金科公司也无权干涉，所以对被告的自我陈述，金科公司无法明确答复，这与被告反诉提出了诉请却没有任何证据一样，只是其自己提出的口头说法。本案中被告对于其诉称的物品，没有证据证明是否实际投入到案涉房屋中使用，投入的数量是多少等问题，特别是被告诉称的泳池，该泳池实际就是投入在三楼使用的，在立案中，金科公司与积木公司在庭审中确认，而且该泳池也并非被告所购买，是三楼积木公司购买，所以被告无权主张任何权益。其次，被告将钥匙交付给原告，在庭审时双方也达成一致。对于解除租赁合同予以认可，表明被告已满足将案涉房产交还给原告的条件，所以房屋内是否有物品，都应该由被告自行妥善处理，同时金科公司从来没有阻止过被告拿走屋内的属于其所有的任何物品，所以对于被告诉请，原告不应承担举证责任。最后关于二审法院发回裁定，对于举证责任的分配是应在谁主张谁举证的原则下，结合相应的法律法规以及司法解释明确规定，来确认举证责任的分配。法官在举证责任的分配问题上是适用法律的过程，是通过实体法律规范的分析，发现法律确定的举证责任的分配过程，而非创造举证责任，任意分配举证责任的过程，对于被告自己的物品，金科公司没有看管和保管的义务，没有法律法规明确规定物业公司对于业主搬出其自己的物品需要记录的规定。综上，原一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2016年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市和平区文化路19号金科大厦商业用房3、4层，建筑面积3350平方米出租给乙方用于经营孕妇培训中心，租赁期限10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日；合同第四条租金及其它费用1、第一年：2016年1月1日至2016年12月31日（其中2016年1月1日至2016年5月31日为免租及装修期）租金为1050000元；第二年：2017年1月1日至2017年12月31日，租金为1800000元；第三年：2018年1月1日至2018年12月31日，租金为1900000元；第四年：2019年1月1日至2019年12月31日，租金为2000000元；第五年：2020年1月1日至2020年12月31日，租金为2100000元；后5年可根据当时市场变化在2100000元基础上经过甲乙双方协商提高租赁价格；注：以上每年租金包括房租、物业费。2、交款及交房时间：（1）第一年交付房租时间为2016年5月31日前，从第二年开始每半年租金交付时间为上半年租赁期限到期日前一个月内即每年5月1日前和12月1日前一次性交付下半年租金。如乙方无故迟延交付租金，每逾期一日按应付半年租金的日百分之三向甲方给付逾期付款违约金；（2）签订合同时，需交付合同履约保证金100000元，作为租赁期间乙方合法使用租赁房屋以及履行合同义务的担保，于本合同期间届满或非乙方原因解除或终止本合同时，本合同履行期间届满后7日经甲方确认乙方无违约行为、赔偿责任及无拖欠的相关费用，则保证金无息返还予乙方；3、乙方承租期间水电费、排污、垃圾外运、防疫等公用事业费用及与租赁物使用相关的发生的一切行政事业性收费由乙方支付：每月按实际发生额计算，并按市政府有关部门出具的相应收费收据缴纳此类费用；第六条乙方责任1、按双方合同之规定，乙方按时向甲方交付合同约定费用，不得无故拖欠；4、未经甲方书面同意不得擅自改变房屋结构和本合同项下房屋租赁用途，否则由此产生的一切后果均由乙方负责；第七条租赁期间的房屋装饰、装修与维修：1、乙方因经营需要，经甲方书面同意可以对承租房屋进行装修，但不能影响房屋结构和功能。乙方装修的工料费及其他全部费用均由乙方承担，但乙方必须向甲方交纳必要装修保证金。2、租赁房屋的配套设施，即水、电、气、供暖，甲方按建筑现状交接予乙方，乙方如需根据其经营需求进行改造及装修，则乙方应在不改变建筑物原有结构及状态的前提下，以遵守相关法律法规关于建筑物改建、建筑物附属与配套设施拆改装饰装修的有关规定，以及不破坏建筑物主体结构、不危及建筑物安全，以自担全部装修费用并装修方案事先取得甲方同意后，对租赁房屋予以适当的装修与改造；如因装修改造发生法律责任的，由乙方自行承担。3、乙方的改造行为如造成租赁房屋主体结构或安全任何无法恢复的破坏或损失时，应承担赔偿责任。第九条合同的变更与解除：……3、本合同除其他条款中已经明确约定的解除情形外，甲乙双方有权因下列原因而解除本合同：3.1经协商一致时；3.2乙方故意损坏承租房屋的；3.5乙方擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3.7如遇上述情形时，不能继续履行本合同的，甲乙双方须提前15天通知对方；4、提出解除合同的一方应向对方发送合同解除的通知，通知到达对方时本合同解除。第十条合同终止如乙方无故拖欠应交付的各顶费用，在甲方通知的最后期限内乙方不予改正，甲方可以终止本合同，乙方须在甲方规定期限内搬出该租赁场地。第十二条续约、返还、添附物处理5、租赁房屋因本合同解除或终止需返还予甲方时，房屋内由各方出资的动产仍归各方所有，由各方取回，而与租赁房屋形成附属或配套功能的设备设施、合法的构筑物等不动产，不论出资方系属，概归甲方所有……。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付给被告。庭审中，原告认可被告已支付2016年房屋租金60万元。2016年6月27日，在调取涉案房屋的图纸后被告委托第三方进行设计装修，在装修过程中，原告认为被告的装修给大厦造成了安全隐患，故阻止了被告的装修，因此，被告又重新调整了装修方案。2017年1月2日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订了一份《金科大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市和平区文化路19号金科大厦商业用房四楼，建筑面积1675平方米出租给乙方用于经营孕妇培训，租赁期限10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日；合同第三条租金及其它费用1、第一年：2016年1月1日至2016年12月31日租金为525000元；第二年：2017年1月1日至2017年12月31日，租金为900000元；第三年：2018年1月1日至2018年12月31日，租金为950000元；第四年：2019年1月1日至2019年12月31日，租金为1000000元；第五年：2020年1月1日至2020年12月31日，租金为1050000元；后5年可根据当时市场变化在1050000元基础上经过甲乙双方协商提高租赁价格；注：以上每年租金包括房租、物业费。2、交付房租时间：（1）第一年交付房租时间为2016年12月31日前交付2017年上半年租金，2017年6月31日前交付下半年租金，以后交付房租时间以此类推。如乙方无故迟延交付租金，每逾期一日按应付半年租金的日百分之三向甲方给付逾期付款违约金；（2）签订合同时，需交付合同履约保证金50000元，作为租赁期间乙方合法使用租赁房屋以及履行合同义务的担保，于本合同期间届满或非乙方原因解除或终止本合同时，本合同履行期间届满后7日经甲方确认乙方无违约行为、赔偿责任及无拖欠的相关费用，则保证金无息返还予乙方；3、乙方承租期间承担三楼水电费、排污、垃圾外运、防疫等公用事业费用及与租赁物使用相关的发生的一切行政事业性收费，每月按实际发生额计算；第五条乙方责任1、按双方合同之规定，乙方按时向甲方交付合同约定费用，不得无故拖欠；3、如乙方无故在本合同租赁期限内退出该租赁场地，擅自解除合同的，属乙方单方违约，由乙方承担赔偿甲方当年一年租金的赔偿责任；4、未经甲方书面同意不得擅自改变房屋结构和本合同项下房屋租赁用途，否则由此产生的一切后果均由乙方负责。其他约定同上一份合同相同。原、被告双方均确认合同落款处虽为“2016年1月2日”，但实际的签订日期为2017年1月2日。庭审中，被告述称向原告交付10万元履约保证金，原告认可被告交付履约保证金的金额为5万元。被告在承租房屋过程中，于2016年6月15日，从辽宁圣玄健康科技有限公司处购买负氧离子机，支付134400元。2016年7月5日，被告（甲方）与沈阳帝辰装饰装修工程有限公司（乙方）签订了一份《游泳池施工程合同》，约定：乙方包工包料承担金科大厦婴幼儿游泳池的施工，工程价款150000元，施工时间：2016年7月5日至2016年9月1日，付款方式：本合同生效后支付合同款项前80000元，工程竣工且验收合格后，支付工程价款后70000元。同日，被告支付了80000元款项。2016年7月8日，孙玉梅(乙方)与临沂维尼宝贝国际贸易有限公司签订了一份《设备购销合同书》，约定：乙方购买婴童游泳馆设备产品，总金额为348000元。同日，孙玉梅支付现金288000元。2016年7月13日，被告（乙方）与沈阳市光明家具厂（甲方）签订了一份《购销合同》，约定：乙方委托甲方购买沙发、茶几、货架、办公桌、椅子等物品，货款总金额为232100元。2016年8月3日，被告在优良好文化杂品批发处购买厨房电器花费7050元。2016年8月15日，被告（乙方）与沈阳市沈河区德宝龙音响商行（甲方）签订了一份《购销合同》，约定：乙方委托甲方购买音响和投影仪，货款总金额为21000元。2018年7月1日，沈阳好爸爸婴幼儿游泳用品商贸有限公司出具了一份情况说明中载明：2016年6月27日，本单位员工李成默受孕康源（辽宁）科技有限公司委托，与赵勇拿金科大厦开具的介绍信，去辽宁省设计院调取金科大厦基础、板配筋、墙、柱、梁、位置平面图后由我们公司将设计图送到北方设计院进行设计，允许施工并给出设计蓝图，由本公司代收取设计费5000元。2017年6月30日，原、被告双方解除房屋租赁合同，原告未返还履约保证金。另查明，原告（反诉被告）辽宁金科物业管理有限公司以房屋租赁合同纠纷为案由，以被告（反诉原告）孕康源（辽宁）科技有限公司为被告，于2018年3月28日诉讼至本院。2019年4月9日，本院作出（2018）辽0102民初5280号民事判决书。判决：“一、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司2016年1月1日至2017年6月30日期间拖欠的租金共计850000元（租金900000元-50000元履约保证金）；二、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司违约金162500元；三、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司为其垫付的水费1750.95元，电费43294.9元；四、驳回本诉原告的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告孕康源（辽宁）科技有限公司的诉讼请求。”宣判后，孕康源（辽宁）科技有限公司不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年7月17日作出（2019）辽01民终8443号民事裁定书，裁定载明：“关于房租问题，金科公司经理在2017年6月30日与科技公司的负责人的谈话录音中提到“去年的房租你一天没差”，“剩半年的房租”，“你差半年的，你把半年钱吧，咱俩算清”。科技公司陈述沈阳积木教育咨询有限公司已经将2016年的案涉房屋租金直接支付给金科公司，现金科公司与沈阳积木教育咨询有限公司就2018年1月1日起的租金问题正在诉讼中，本案与该案件存在关联，应待金科公司与沈阳积木教育咨询有限公司之间的租金问题有生效判决确认后，再行确定本案的租金问题。关于科技公司主张的办公用品及仪器设备损坏问题，科技公司负责人在2017年6月30日与金科公司负责人的谈话录音中两次提到“东西我都不动”，科技公司均未反驳。一审法院应结合金科公司对科技公司已经搬走案涉物品有记录记载分配举证责任，以确定科技公司的合理损失承担问题……裁定如下：“一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初5280号民事判决；二、发回沈阳市和平区人民法院重审。”再查明，案外人沈阳积木教育咨询有限公司（原告、反诉被告）以辽宁金科物业管理有限公司为被告（反诉原告），以房屋租赁合同纠纷为案由诉至本院。本院作出（2018）辽0102民初6189号民事判决，判决查明“2017年1月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了一份《金科大厦房屋租赁合同》，约定：甲方将位于沈阳市和平区文化路19号金科大厦商用房三楼，建筑面积1675平方米出租给乙方用于经营孕妇培训及儿童早期教育，租赁期限9年，自2017年1月1日起至2025年12月31日……2017年1月1日，孕康源(辽宁)科技有限公司和案外人沈阳积木教育咨询有限公司共同向辽宁金科物业管理有限公司出具《说明》一份，该说明中载明：因经营需要于2016年同贵公司签署的三、四楼商业租赁合同从2017年1月1日起，由沈阳积木教育咨询有限公司和孕康源(辽宁)科技有限公司分别签署了金科大厦三楼和四楼商业用房租赁合同，原2016年1月1日，以孕康源(辽宁)科技有限公司的名义，签署的三、四楼商业用房的租赁合同同时作废。原合同所涉及的债权和债务由我们双方公司各自担负。所涉及的相关事宜由我们双方协商解决……反诉被告沈阳积木教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告辽宁金科物业管理有限公司2018年1月1日至2019年10月22日期间的租金1760274元。”宣判后，沈阳积木教育咨询有限公司不服判决提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）辽01民终8504号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。以上事实，有房屋租赁合同、（2020）辽01民终8504号民事判决书、录音、收款收据、水电费票据、介绍信、游泳施工图纸、游泳池施工合同、游泳池采购合同、付款凭证、情况证明、购销合同、物品清单、（2019）辽01民终8443号庭审笔录等证据及当事人陈述在案佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告在履行合同中拖欠原告租金系违约，应承担相应的违约责任，现双方已解除了租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张的2016年6月1日至2017年1月1日期间，被告拖欠房租45万元。经查，2017年6月30日，金科公司经理与科技公司的负责人的谈话录音明确表明“去年的房租你一天没差”，“剩半年的房租”，“你差半年的，你把半年钱吧，咱俩算清”。根据上述内容可知，2016年房屋租金的给付义务被告已履行完毕，故对于原告的该项诉求，本院不予支持；关于原告主张的2017年1月2日至2017年6月30日期间，被告拖欠房租45万元。原、被告双方约定2017年1月1日至2017年12月31日期间租金为900000元，2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金应为450000元，该笔租金被告未交付，故对于原告要求被告支付该期间租金的诉请，本院予以支持；关于原告主张的违约金。合同中虽有约定，但约定过高。被告提供的证据可证实，其在签订租赁合同后进行装修、购入办公设施等投入大量资金，具有真实的经营意愿。被告因装修免租期、三楼装修事宜与原告产生分歧，进而逾期交付2017年房屋租金，并非恶意拖欠，故对于原告主张的违约金的诉求，本院酌情确定为30000元；关于原告主张的水、电费。庭审中，原告陈述“合同中有约定，水电费由原告代缴，电业局针对的是我们大厦，而不是每个租户，我们已经实际交付，水电是电业局统一给原告开具的发票，被告也有独立的水电表，我们是根据水电表的指数进行收费”。据此可知，原告具有代收代缴水电费之权利，但其代收费用金额需经承租方确认方可作为本案裁判依据。本案中，原告虽提交电费通知单、电费发票及水费票据，但上述票据所涉数据、金额均未经被告确认，庭审中被告亦不认可，在原告未提交其它证据佐证的前提下，不能认定被告拖欠上述费用的事实，故对于原告的该诉求，本院不予支持；关于反诉原告主张的履约保证金。庭审中，金科物业认可收到履行保证金50000元，反诉原告虽称其在签订2016年租房合同时，按约定支付了100000元履约保证金，但未提供证据予以佐证，故本院对履约保证金的金额以50000元予以认定。现双方的租赁合同已解除，该保证金可通过抵扣租金的方式进行返还；关于反诉原告主张的泳池设备款、人工费、咨询设计费等违约损失。本案中，原告既称“三楼一直是由沈阳积木教育咨询有限公司使用”，又要求被告向其赔偿三楼的相关损失，上述请求与其自述事实相矛盾，且根据反诉原告提供的证据无法证实上述损失已实际发生，故对于该诉求，本院不予支持；关于反诉原告主张的赔偿办公用品、仪器设备等损毁灭失费用。本案中，原、被告双方签订的租赁合同于2017年6月30日解除，合同解除后双方未对涉案房屋内是否留存物品进行清点交接，现原告提交的证据无法证实其购入的物品均存放于涉案房屋内，亦无法证实反诉被告存在损毁灭失的事实，故对于该诉求，本院不予支持；关于反诉原告主张的免租期问题。其提交的证据对该主张不足以予以佐证，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司2017年1月1日至2017年6月30日期间拖欠的租金共计400000元（租金450000元-50000元履约保证金）；二、被告孕康源（辽宁）科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁金科物业管理有限公司违约金30000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回本诉原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孕康源（辽宁）科技有限公司的诉讼请求。本诉受理费13868元，由原告辽宁金科物业管理有限公司承担7627元，被告孕康源（辽宁）科技有限公司承担6241元；反诉受理费6839元，由反诉原告孕康源（辽宁）科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 伟人民陪审员 海 波人民陪审员 魏晓萍二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 梁巍巍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。