四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1551号 原告：齐小波，男，1969年5月2日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 委托诉讼代理人：曾俊华，北京康达（成都）律师事务所律师，一般代理。 原告：马会民，女，1968年3月18日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。 委托诉讼代理人：曾俊华，北京康达（成都）律师事务所律师，一般代理。 被告：成都市兴光华城市建设有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**,统一社会信用代码：91510100755993872L。 法定代表人：程永忠，董事长。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）律师事务所律师，一般代理。 第三人：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段****，统一社会信用代码：91510105716067032P。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：张翔，四川选择律师事务所律师，一般代理。 原告齐小波、马会民与被告成都市兴光华城市建设有限公司（以下简称兴光华公司）、第三人成都成房置业有限公司（以下简称成房置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。齐小波、马会民共同的委托诉讼代理人曾俊华，兴光华公司的委托诉讼代理人刘瑛，成房置业的委托诉讼张翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 齐小波、马会民向本院提出诉讼请求：1.判令兴光华公司返还齐小波、马会民除兴光华公司自愿退还的389448元购房款外的43272元；2.判令兴光华公司赔偿齐小波、马会民中介费损失50000元及已付房款的利息损失（以已付房款432720元为基数，按照中国人民银行同期同档银行贷款利率，从2017年1月23日起计付至实际退还之日止）；3.判令兴光华公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月20日，齐小波、马会民了解到成都市“光华尚居”楼盘有限价商品房出售，前往兴光华公司售楼部咨询；兴光华公司售楼部工作人员接待了齐小波、马会民，询问基本情况后，告知齐小波、马会民只需要向售楼部提供身份证、户口簿、结婚证、无房证明即可购买该限价商品房，并向齐小波、马会民提供中介彭文须，由齐小波、马会民委托亲属支付了中介费50000元。后彭文须带齐小波、马会民到售楼部签订房屋买卖合同，根据合同约定齐小波、马会民支付了购房款432720元。2018年5月，房管局作出《撤销购买限价商品住房资格告知书》（以下简称《撤销告知书》），以齐小波、马会民“不符合《成都市中心区限价商品住房管理办法》（成房发【2015】149）规定的申购限价商品住房条件”为由，撤销了齐小波、马会民购买限价商品住房资格。齐小波、马会民不服《撤销告知书》。齐小波、马会民认为，兴光华公司的工作人员吴辉明知齐小波、马会民无购房资格，却串通中介机构办理相关社保证明，代表兴光华公司与齐小波、马会民签订房屋买卖合同，系履职行为，且以合法方式掩盖非法目的，损害了国家利益和齐小波、马会民的利益。故双方签订的《成都市限价商品买卖合同》依法应属无效，因兴光华公司另案起诉同意退还389448元购房款，故齐小波、马会民认为剩余部分购房款43272元也应当返还，并同时支付齐小波、马会民中介费损失和购房款的利息损失。综上，为了维护齐小波、马会民的合法权益，请求人民法院判如所请。 兴光华公司辩称：在齐小波、马会民不具有购买限价房购房资格，且兴光华公司不知情的情况下，双方签订的《购房合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》），系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的效力性强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力，而且案涉“光华尚居”项目限价房屋总量为502套，当时取得限价房购房资格并参加摇号的仅有405户，即使齐小波、马会民的限价房购房资格被撤销，也不存在损害当时其他中低收入、住房紧张的潜在购房人利益的问题，故不属于《合同法》第五十二条第（四）项规定的“损害社会公共利益”的情形，现齐小波、马会民购买限价商品住房的资格已被依法撤销，兴光华公司有权依照合同约定解除案涉《购房合同》及《补充协议》，据此齐小波、马会民主张《购房合同》及《补充协议》无效不应得到支持；案涉《购房合同》及《补充协议》解除后，齐小波、马会民应按约向兴光华公司承担违约责任，故齐小波、马会民要求退还剩余部分房款的诉讼请求不应得到支持；齐小波、马会民诉请的中介损失、已付房款利息损失既无法律依据，又无合同依据，不应得到支持，即便上述费用真实发生，也系齐小波、马会民自身过错导致，兴光华公司无任何违约行为，不应承担任何责任。综上，请求驳回齐小波、马会民的全部诉讼请求。 成房置业述称：齐小波、马会民的资格存在问题，导致其购房资格丧失，与成房置业无关。成房置业在收到相关部门出具的资格认定通知单后，会在一个保障系统中核实，核实有该户名单后，才会开展后续的销售工作，成房置业不参与限价房购房资格的认定，也无权审核对方是否具有相应限价房购房资格，曾杨虽然是成房置业员工，但是其个人行为不能代表公司，故齐小波、马会民的诉讼请求均与成房置业无关。 经审理查明：2015年，兴光华公司经批准在位于青羊区光华西二路204号地块建设限价商品用房“光华尚居”。 2016年11月2日，兴光华公司作为委托方（甲方）与成房置业公司作为受托方（乙方）签订《代理合同》主要约定：甲方委托乙方对外公开销售经批准的“光华尚居”项目，包括502套限价商品住房和504套经济适用住房。7.10乙方销售人员在本项目销售过程中，应严格按照国家保障房销售程序执行，不得以各种理由收取不正当得利。8.1乙方按照相关规定开展项目营销代理工作，并按相关政策法规等进行项目销售代理工作（包括但不限于根据政府批文指定分户价格表；印制定购书、销售合同、销售物料持续补充费用；签订订购书、销售合同、网上签约备案、办理交房手续、处理客户投诉、开盘所必须的各种活动等其他涉及房屋销售的执行工作机承担由此产生的费用等）。8.2乙方全面负责销售合同及相关配套文书的签订、审核工作，收集、核实并整理客户档案。8.6通知客户在甲方指定财务专员处刷卡缴纳房款。 2017年1月17日，成都市住房保障中心出具《成都市限价商品房资格认定通知单限201700197号》（以下简称《资格认定通知单》）载明：齐小波家庭按有关政策规定，经审核符合购买限价商品住房的条件，准予购买限价商品住房一套。并备注：本通知单期限为一年，申请家庭在资格有效期内凭资格认定通知单进行申购意向登记。在此期限内，若经复查，申购家庭不符合条件，将取消购买资格。 2017年1月23日，齐小波、马会民（买受人）持《资格通知单》与兴光华公司（出卖人）签订《限价房买卖合同》及《补充协议》。约定：买受人购买出卖人以出让方式取得的位于青羊区××路××号××商品房××幢××单元××层××号房，预测建筑面积共72.12平方米。该房屋总价款为432720元。买受人采取一次性付款方式付款，于合同签订当日内付清全款。买受人购买的限价商品房为预售房，买受人申报不实骗购限价商品住房的，一经查实，由出卖人按照此合同确定的购房价格收回此房屋。买受人在收到出卖人收回房屋的通知后60日内须配合出卖人办理收回该房屋的相关手续，并承担所产生的相关税费（包括出卖人应承担的税费）。《补充协议》第十条约定：无论何种原因导致双方签订的《买卖合同》解除，买受人均应在合同解除之日起五日内配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其全部购房款外，还有权按合同约定购房总款的10%向买受人收取违约金。第十七条约定若《资格认定通知单》被原发放单位注销，视为买受人无正当理由要求终止《限价房买卖合同》及《补充协议》，出卖人有权单方解除，且买受人应当按照《补充协议》第十条约定向出卖人承担违约责任。2017年3月8日，上述限价商品房买卖合同在成都市城乡房产管理局进行了签约备案登记，备案号2856459。 2017年1月23日，兴光华公司出具一份《光华尚居收据》（编号：1710480），载明收到光华尚居房号3-1-10-1005客户齐小波支付的定金10000元及楼款422720元，上述款项共计432720元。 2019年9月7日，成都市住房保障中心向兴光华公司发出《关于取消齐小波购买限价商品住房资格的告知函》，载明：经核查，齐小波于2017年1月申请购买限价商品住房所提交的相关资料中，缴纳城镇职工社会保险证明材料所记载的内容不实，不符合《成都市中心城区限价商品住房管理办法》有关规定。现本单位依法取消齐小波购买限价商品住房的资格，注销《成都市限价商品房资格认定通知单》（编号：201700197号），并将此情况通告你单位。 2018年5月24日，成都市城乡房产管理局在四川法制报发布《关于撤销部分购买“光华尚居”限价商品住房购房资格的公告》，载明：经查，以下家庭不符合《成都市中心城区限价商品住房管理办法》规定的申购限价商品住房条件。根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》的相关规定，本单位正式撤销以下家庭购买限价商品房住房资格。现本单位向以下家庭公告送达《撤销购买限价商品住房资格告知书》，自发出公告之日起60日内即为送达。如不服该撤销决定，有权依法自该撤销决定送达之日起60日内申请行政复议或自该撤销决定送达之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼，该撤销公告包括齐小波在内共计51户家庭。 2019年3月7日，成都市住房委员会办公室、成都市住房保障中心向兴光华公司发出《关于办理“光华尚居”限价商品住房解除合同相关事宜的函》，载明：根据《成都市中心城区限价商品住房管理办法》（成房发【2015】149号）规定，针对“光华尚居”限价商品住房购房家庭中51户家庭不符合限价商品住房申购条件的情况，市住建局已撤销该51户家庭《资格认定通知单》。请贵公司按照成都市中心城区限价商品住房管理办法》相关规定以及合同约定及时办理解除合同相关手续。 2019年4月24日，兴光华公司经成都市蜀都公证处公证向齐小波送达了《合同解除通知书》，载明：齐小波，您与我公司在2017年1月23日签订的《限价房买卖合同》《补充协议》，目前您的限价商品住房购买资格确认已被依法撤销，为确保成都市公共保障住房政策的严肃性和人民群众享受公共保障住房的公平性，我公司依约解除与您签署的《限价房买卖合同》和《补充协议》，并依法启动退房、撤销备案、追究违约责任等相关后续工作，请您及时准备办理合同解除的相关资料及准备，并在收到本通知书后3日内与我公司联系办理相关手续。 另查明，1.齐小波、马会民户籍均不在成都市,齐小波委托亲戚李美英（甲方）与案外人成都博振房地产经纪有限公司（乙方）签订《委托协议》，约定甲方提供申购资料委托乙方协助办理购房资格申请及购买政策性房产。甲方在提供申请资料时向乙方支付委托费5000元，待乙方协助甲方在20个工作日内取得申购资格后再支付乙方25000元，乙方安排甲方选房前支付给乙方20000元。案外人李美英于合同签订当日以现金方式向案外人彭文须支付5000元，并于2017年1月23日通过银行转账方式向案外人转款45000元，上述款项共计50000元。2.案涉房屋付款情况，齐小波、马会民已支付案涉房屋全部房款432720元。3.根据《成都市中心城区限价商品住房管理办法》，非成都市户籍，夫妇双方或离异（丧偶）带有子女的家庭，其中主申请人在中心城区务工，且连续在中心城区缴纳三年以上城镇职工社会保险，无自有住房（含租住公房）的外来从业人员，可申购一套限价商品住房；2015年起中心城区申请限价商品住房的家庭年收入标准为10万元以内（单身居民年收入为5万元以内）。4.兴光华公司在另案中同意退还扣除违约金43272元之外的购房款389448元。 以上事实有身份信息、营业执照、《限价房买卖合同》《补充协议》《关于取消齐小波购买限价商品住房资格的告知函》《关于撤销部分购买“光华尚居”限价商品住房购房资格的公告》《关于办理“光华尚居”限价商品住房解除合同相关事宜的函》《合同解除通知书》《公证书》、EMS邮寄凭证、《房屋营销代理合同》《收据》《委托协议》《银行历史交易明细表》《收条》及庭审记录等在卷为证。 审理中，经本院调查确认：2018年10月30日，本院作出（2018）川0105刑初849号刑事判决书，载明：2016年底，被告人曾杨（成房置业公司“光华尚居”售楼经理）与黄玮（成都市住房保障中心公共住房保障科副科长）商量通过为不符合购房条件的购房者办理限价房资格的方式收取他人“代办费”。曾杨授意售楼部工作人员丁某、吴某收取购房者缴纳“代办费”475000元。曾杨伙同无业人员杨艳制作虚假的社保证明、收入证明、用工合同，并授意案外人变造购房者的身份证及户口簿。以上资料通过黄玮完成购房者最终资格确认后通知曾杨到市房管局打印《成都市购买限价商品房资格认定通知单》。曾杨将通知单转交购房者，购房者据此到售楼部登记、摇号，签订购房合同。后，本院认定黄玮犯受贿罪处刑一年零三个月；曾杨犯行贿罪处刑一年零一个月；杨艳犯行贿罪、变造身份证件罪合并处刑一年零七个月。经各方在另案中质证均认可真实性。 本院认为，限价商品房是通过限制销售价格、住房套型面积和销售对象，用于保障当地中等收入以下住房困难家庭的商品住房，齐小波、马会民在不符合限价商品住房申购条件的情况下与兴光华公司签订的《购房合同》及《补充协议》，损害了社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，案涉《购房合同》及附件系无效的合同。 关于已付购房款返还。基于前述对案涉合同效力的相关认定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，兴光华公司应当向齐小波、马会民返还已支付的全部购房款，因另案中兴光华自愿返还389448元购房款，本院予以确认，不在本案中处理该部分金额，对齐小波、马会民主张返还除此之外的43272元的诉讼请求，本院予以支持。 关于中介费、已付房款的利息损失的主张。齐小波、马会民主张，其限价房购房资格被撤销系因兴光华公司雇佣的工作人员制作虚假社保资料所导致，故兴光华公司对此具有过错，应当向齐小波、马会民赔偿损失。对此本院认为，齐小波、马会民的该项主张，实际系基于合同无效向兴光华公司主张的损失赔偿责任，基于前述《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，该赔偿责任系过错责任。本案中，兴光华公司作为房屋的出售方，其合同义务系向买受人转移房屋所有权，即便作为限价商品房出售方，其还应审查买受人是否具有限价商品房购房资格，但该审查义务亦仅限于对买受人是否持有成都市住房保障中心出具的《资格认定通知书》进行形式审查，至于买受人如何取得购房资格、取得形式是否合法，均非兴光华公司的审查范围和合同义务。 同时，根据（2018）川0105刑初849号刑事判决书，伙同他人向无购房资格的购房者收取“代办费”帮助其骗取购房资格并被认定构成刑事犯罪的是成房置业而非兴光华公司的工作人员，一方面，成房置业作为受兴光华公司委托对外销售案涉房屋的受托方，其受托事项并不包括代购房人申办购房资格；一方面，成房置业工作人员的前述犯罪行为在不能证明系受成房置业指示的情况下，亦应当认定为个人行为。据此，齐小波、马会民提交的证据尚不足以证明兴光华公司对案涉合同被确认为无效合同存在过错，其主张兴光华公司承担过错赔偿责任缺乏依据，故对其主张兴光华公司赔偿中介费、已付房款的利息损失的诉请本院均不予支持。 综上，齐小波、马会民的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持，据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市兴光华城市建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向齐小波、马会民返还43272元； 二、驳回齐小波、马会民的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2132元，由齐小波、马会民负担989元，成都市兴光华城市建设有限公司负担1143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白晓阳 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  李 燕