广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0825民初1904号原告（案外人）：周武君，男，1989年3月16日出生，汉族，住广东省徐闻县***************。公民身份号码440************011。委托诉讼代理人：李堪仁，男，1972年8月12日出生，汉族，住广东省徐闻县*********。公民身份号码440************015。被告：广东省五一农场，住所地广东省湛江市徐闻县下桥镇五一农场。统一社会信用代码914***********927U。法定代表人：陈东荣，该场书记。委托诉讼代理人：褚亭丽，广东金轮律师事务所律师。第三人：周胜源，男，1952年9月23日出生，汉族，住广东省徐闻县*************。公民身份号码440************012。原告周武君与被告广东省五一农场（以下简称五一农场）以及第三人周胜源案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告周武君及其委托诉讼代理人李堪仁，被告五一农场法定代表人的委托诉讼代理人诸亭丽，第三人周胜源到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告周武君向本院提出诉讼，请求判决：1.立即停止对原告受赠的位于徐闻县下桥镇戏场东的宅基地徐国用（2002）字第0210号房地产的强制执行，并解除对上述财产的查封；2.确认原告周武君与第三人周胜源于2018年2月1日签订达成的《宅基地赠与协议书》合法有效，并确认位于徐闻县下桥镇戏场东的宅基地徐国用（2002）字第0210号房地产归原告所有；3.第三人周胜源立即协助和配合原告周武君办理徐国用（2002）字第0210号房地产的产权过户登记；4.本案的案件受理费由被告与第三人承担。事实与理由：原告周武君与第三人周胜源系叔侄关系，2018年2月1日，原告周武君与第三人周胜源签订达成《宅基地赠与协议书》约定：第三人周胜源及家庭成员同意，将坐落在徐闻县下桥镇戏场东的一块登记在第三人周胜源名下的宅基地徐国用（2002）字第0210号赠与给原告周武君所有和使用。使用面积为捌拾肆点陆平方米（84.6平方米），该地四至为：东至吴国兴，西至周家家族宅基地，南至周家家族宅基地，北至小学路。双方已确认四至、位置和面积，自签订协议之日起，该地权属归原告所有…。上述协议签订后，第三人周胜源已将该宅基地的《土地使用证》交给原告保管，且原告于当年也在该地上建起了两层楼房居住和使用至今，由于原告因办理该宅基地过户手续资金紧缺，致使该宅基地的产权到目前为止尚未办理过户手续。2019年1月16日，第三人周胜源与被告五一农场因农村土地承包合同纠纷一案涉诉，徐闻县人民法院于2019年6月10日作出民事判决书，判决第三人周胜源赔偿广东省五一农场的土地承包费314167.46元及利息60472.20元。2020年7月2日，被告五一农场作为申请执行人，向徐闻县人民法院提出申请，要求对登记在第三人周胜源名下的被查封的上述财产徐国用（2002）字第0210号宅基地予以强制执行。2020年10月19日，原告周武君依法向徐闻县人民法院提出书面执行异议，并提供《宅基地赠与协议书》等相关证据，要求解除查封，并终止对上述财产的执行。2020年11月2日，徐闻县人民法院作出（2020）粤0825执异9号执行裁定书，裁定驳回原告周武君的异议，并明确告知原告可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为，原告与第三人于2018年2月1日签订达成的《宅基地赠与协议书》是双方及家庭成员的真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，第三人周胜源应当协助原告办理过户登记。同时，原告受赠涉案宅基地后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已于协议签订后在该宅基地上建起两层楼房居住使用并占有该标的物至今。根据《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条“有下列情形之一的，人民法院应当做出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：(一)查封、扣押、冻结案外人财产的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形…”之规定，原告取得涉案受赠宅基地后，虽未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告已实际在该宅基地上建房居住和使用，在本案中原告并没有过错。故人民法院不得查封、冻结、扣押该财产。为此，依据《民事诉讼法》第227条“执行过程中，案外人对标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定终止对该标的物的执行，理由不成立的，裁定驳回，案外人，当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、第307条“案外人提起执行异议的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告，被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”以及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求，理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求！原告周武君为其主张的事实和理由在举证期限内向本院提交如下证据：1.周武君的居民身份证、《宅基地赠与协议书》《国有土地使用证》《图片1》复印件各一份，证明原告周武君的身份主体资格及原告受赠宅基地后建房居住使用和保管土地证的事实；2.《图片2-5》《证明》复印件各一份，证明原告家庭成员早在1987年祖父周指南在世时已经将家庭财产分割清楚的事实。其中图片1为原告的父亲周美源宅基地（受赠宅基地），图片2右侧门楼位置为周忠源的宅基地，图片3右侧为周胜源的宅基地，左侧为周辉源的宅基地，均建起四层楼房。图片4为四间三层旧楼房，原告父亲四兄弟每人分得一间的事实；3.徐闻县人民法院民事判决书、湛江市中级人民法院民事判决书复印件各一份，证明第三人周胜源与被告五一农场存在债务纠纷的事实；4.执行裁定书1-2复印件一份，证明被告向徐闻县人民法院申请对原告所有的财产查封的事实。被告五一农场答辩称，一、周武君所提及的戏场东房地产之“赠与行为”未办理登记，未产生物权变动的法律效力，不影响本案执行。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力…”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第一百五十五条规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”、《中华人民共和国合同法》第一百八十七条规定“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”。根据上述法律规定，即使周胜源有权将查封房产赠与给周武君，其二人未办理过户登记，不产生物权变动的效力，戏场东房地产仍属周胜源所有，不影响本案执行。二、暂不论是否办理登记，根据《国有土地使用证》显示，该土地使用权类型为“划拨”，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，划拨用地不得擅自赠与，相关转让（含赠与）行为应当报有批准权的人民政府审批。目前涉案“赠与”行为未经政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，该《宅基地赠与协议书》无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为”、第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条第一款规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让二划拨土地使用权的，应当认定合同无效”。三、周胜源在签订《宅基地赠与协议书》时，已欠付五一农场款项约31万元。退一步讲，即使周胜源已将其自有财产赠与他人，根据《合同法》第七十四条的规定，答辩人也可请求法院撤销该“赠与”行为。周胜源自2014年1月1日起便欠付五一农场承包费，截至2018年2月1日（周胜源与周武君签订《宅基地赠与协议书》之日），周胜源己欠五一农场2014年1月1日起至2018年1月31日的承包费约31万元。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“债权人的撤销权二因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。综上所述，周武君主张的诉讼请求没有事实及法律依据，法院应当裁定驳回其诉讼请求。被告五一农场对其抗辩的事实和理由在诉讼期间未向本院提交任何证据。第三人周胜源答辩称，一、周武君现建两层楼的宅地是由母亲梁月秀亲自购置，属本人家庭财产，因本人是长子，受母命，2002年由本人办理2002年（0210）号土地使用证。在1989年2月由父亲周指南请国土所丈量并办理报建面积122.40平方米，1989年10月本人受父命到国土所办理三层楼的第二、第三层报建并缴费，占地144.20平方米，第一层的办理报建已遗失。本人住在老宅与母亲同居一室，但由于长期承包土地夫妻住在工地，难以照顾老母，由于周武君父母离异，自小就随祖母生活，为了更好照顾老人，加上周武君无房屋，经老母亲提议，将（0210）号地加上空地（122平方米）地的部分一起给周武君建宅，这样就更有利照顾老人，经过家族会议一致赞同，交由周武君使用，由于办证在本人名下，需办证赠与手续方可报建。三、经国土所指引，2018年2月，到下桥镇人民政府司法办办理了公证赠与手续，但因周武君资金困难，无法支付办理报建的费用，故此直拖至今天。四、申请执行人五一农场，无视法律断然称下桥镇人民政府的司法部门办理的公证不合法，纯属无效，这是错误的说法。中国是个有几千年文明历史的古国，合理乡规民约均受法律保护也受官府认可，只要是双方当事人以及证人签名画押，连包公包青天都不敢否认无效，何况该协议是在下桥镇人民政府的司法部门认证但被执行局否决了，本人认为纯属错案，此案应以事实为依据，应查实房屋是谁人资建，方可定论，周武君是我侄子，本人也有两子一女，凭那一条把宅地赠他？道理不通。周武君的房宅是五一农场称经查发现被执行人有不动产（即周武君住宅）此不为事实，否认下桥镇政府司法办的作证赠与无效，这是对政府的藐视，为此请求法院以事实为依据，确保产权人的合法产业权，撤清执行庭的执行裁定书，还周武君一个清白，本案诉讼费用全部由申请执行人五一农场负责。五、五一农场诉讼本人拖欠其土地使用费31万，事实并非如此。1996年，本人作为一个在五一农场工作7年的上山下乡知青，(81年回城)响应五一农场招商引资发展生产的号召，回农场与该场职工刘妃炳合伙承包150亩山地种植荔枝龙眼，1999年12月一场特大霜冻导致树木死至80%以上。2000年-2001年两年期间，五一农场召开职工代表大会制定经营方案极力发动职工包地种植荔枝、龙眼，确定包地种荔枝、龙眼每亩250元，期限20年，依照经营方案，冻死树苗80%以上的可按此计租，但无人通知本人更改合同。事后收租只按经营方案依照合同收租，2000年免租2001年225元／亩，2002年至2004年350元／亩，有人改了合同至今仍然250元。本人无改合同则在2005年后加收到500元／亩，直至合同期满后每年加收直至如今1300元／亩，若此农场2000年方案350元／亩，经营20年，即至2015年为止多收本人18万元。其次2016年本人有45亩甘蔗地（轮作）可种三高作物，本人则与下桥陈蛟准备合伙种香蕉，愿交清16-17年土地使用费才种植，但农场不准，派治安守候不得耕作。年底本人也准备耕种，在播苗时农场治安队到来，极力阻挠不准播种，有u盘为证，任由丢荒一年，如今起诉爨±她使用费，土地不准本人使用，任由生草（见图）去缴钱也不要，一句话：不准种，此情怎讲？土地不准使用，有何面目收使用费？现上诉本人在2016年也使用了这45亩每亩1200元，共计54000元，此款叫本人怎么付？强行阻挠承包户生产所造成的损失未计。若果以三高农业计45亩也应收到利润将20万元，五一农场可否要赔？种种迹象表明，五一农场用的是欺民的霸王政策，应受到法律制约，纯属错案，本人保留申诉权利。六、关于周忠源与周文泉所作的证明是完全不真实的，1987年宅地都未购置，空地也未丈量，证件未办，楼房未建，怎样分？糊涂至极，我妻潘月凤、儿周东泉使用铺面，是与周指南、梁月秀租来的，并双方签有租屋合约，按月付租，以收租收据为准都是两者的亲笔，请法庭明察秋毫，以举证为准。为以示本人母亲的经济能力把部分家庭成员借款欠条呈法庭过目，足以证明老人早年还是有一点钱财。第三人周胜源对其答辩的事实和理由在诉讼期间向本院提交以下证据：1.周胜源身份证复印件一份；2.四层楼房的住宅基地现属户业人梁月秀（周指南已故）所有，并建有梁月秀房间，供老人住用，由周指南收屋租每月200元至1999年11月；3.证明房地是租业主周指南梁月秀的有租屋协议、收租的收据复印件；4.1994年周指南把药店移交潘月凤、吴国均经营协议书；5.铺后在1989年上半年报建第二、三层的报建证及收据和周指南亲笔所属后楼三层不分的决定，以及周武君现建屋占部分地的报建证收据；6.部分梁月秀（母亲）被借去款项欠条；7.五一农场的诉状及诉讼金额表复印件一份；8.本人反诉状及多收金额表；9.2001年至2004年按方案执行收款单据；10.45亩丢荒地的证明；11.如今将土地回收甘蔗都不准种；12.本人的承包地合同由刘妃炳答署；13.部分人包种荔枝和龙眼的合同；14.五一农场2000年和2001年的方案。以上证据证明事实：据原告所提供的家庭宅地在1987年周指南夫妻已分割清楚是个谎言，以报建房屋的报建证以及日期，报建人为实报家庭未曾做过分割，有周指南收铺面屋租款亲笔收据在1999年11月、1999年12月离世，这足以证明房产权属周指南夫妻所有。五一农场所诉我欠其土地使用费经法院判决31万元，事实是五一农场不按政策用欺民的霸道条款强屈于本人，实际多收我款18万元，强行不准我耕种45亩每亩1200元，合计54000元，同年包地种荔枝、龙眼部分人变更合同250元亩，20年限，如今仍然是250元，但我的收到1300元，这是对本人的欺压。本案庭审中，原告周武君申请周忠源和周文泉作为证人出庭作证。经庭审询问，周忠源和周文泉的证人证言如下：2020年11月16日分别出具证明给原告周武君，证明的内容系其真实意思表示，且证明的内容系客观事实。当事人的质证情况如下：（一）被告五一农场对原告周武君提供证据1的居民身份证没有异议，对赠与协议书的真实性、合法性和关联性均不予认可，该土地属于划拨用地，而涉案相关赠与是要经政府审批。退一步讲，即使该合同有效，只要房产未办理登记过户手续，其所有权仍属于周胜源，根据合同的相对性，原告也只能另外起诉周胜源要求赔偿相应责任，与我方无关，关于土地使用证的真实性、合法性认可，对关联性不认可，该证据可以证明该土地仍在周胜源名下，可供执行；证据2的真实性、合法性和关联性不予认可，我方认为与本案无关，而且该等成员均是原告的家属，与原告有利害关系，相关证言均不予采信；证据3、4的真实性、合法性认可，对关联性不认可，同时徐闻县法院的判决书第6页的最后6行以及第7页的前4行可以证明周胜源欠付农场2014-2015年期间以及2016-2017年期间和2018年期间的土地承包费，在签订赠与协议书之前周胜源就已经欠付农场的土地承包费。对两位证人证言均不予认可。（二）第三人周胜源对原告周武君提供证据的质证意见：对其中的两份《证明》有异议，不符合客观事实，不应采信；对剩余的证据没有异议。对两位证人的证词以答辩意见为准。（三）原告周武君对第三人周胜源提供证据1的居民身份证无异议；对证据2的真实性、合法性和关联性不予认可；对证据3-11的真实性、合法性没有异议，对关联性不认可。对两位证人证言均予认可。被告五一农场对第三人周胜源提供1的真实性、合法性和关联性无异议；对证据2-6的真实性、合法性和关联性；对证据7-14的真实性、合法性无异议，我方认为第三人与五一农场之间土地承包费欠付情况有湛江市中级法院作出的判决，应以湛江中院作出的生效判决为准。对两位证人证言均不予认可。经审理查明，2018年2月1日，在徐闻县下桥镇法律服务所的见证下，以周胜源为甲方与以周武君为乙方签订《宅基地赠与协议书》，主要约定：甲乙双方系叔侄关系（甲方为伯父，乙方为侄子），经甲方及其家庭成员同意，将坐落在徐闻县下桥镇戏场东的一块宅基地[徐国用（2002）字第0210号]赠与乙方所有和使用。使用面积为捌拾肆点陆平方米（84.6M），该地四至为：东至吴国兴，西至周家家族宅基地，南至周家家族宅基地，北至小学路。双方已确认四至、位置和面积，均无异议。自签订协议之日起，产生法律效力，该地权属归乙方所有，任何人不准干涉。上述协议签订后，周胜源将该宅基《国有土地使用证》原件交由周武君执存；尔后，周武君在该地上建起了两层楼房居住。但周武君与周胜源至今仍未办理涉案宅基地权属转移登记过户手续。另查明，五一农场与周胜源关于农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理，并于2019年6月10日作出（2019）粤0825民初160号民事判决，判决：周胜源清偿五一农场的土地承包费314167.46元及利息60472.20元。周胜源不服本院作出的该判决，向湛江市中级人民法院上诉，该院业经审查后，遂于2020年4月11日以(2020)粤08民终272号民事判决，驳回其上诉，维持原判。五一农场因周胜源不履行上述生效判决所确定的义务，于2020年7月2日向本院提出申请，要求强制执行登记在周胜源名下的上述财产。本院依法以（2020)粤0825执746号之一执行裁定书，裁定查封被执行人周胜源名下位于徐闻县下桥戏场东的房地产[产权证号：徐国用（2002）字第0210号]。对此执行裁定，案外人周武君于2020年10月19日向徐闻县人民法院提出书面异议，并提供《宅基地赠与协议书》等相关证据，要求解除对涉案宅基地的查封。经异议听证后，本院作出（2020）粤0825执异9号执行裁定书，裁定驳回原告周武君的异议。再查明，周胜源名下位于徐闻县下桥戏场东的房地产[产权证号：徐国用（2002）字第0210号]，土地使用权类型属于：划拨。本院认为，本案为案外人周武君提起执行异议之诉，故本案争议焦点应为周武君主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告即案外人周武君应就其对本案所涉房地产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。周武君为证实该项主张，向本院提交了其与周胜源于2018年2月1日签订《宅基地赠与协议书》、建房居住照片予证明其基于周胜源的赠与行为，已取得了涉案宅基地权属的真实性、合法性。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续”、《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，周胜源将属其所有的宅基地无偿赠与给周武君，因该赠与的财产属于不动产，依法应当办理登记手续，才能发生不动产物权的变动效力。根据本案查明的事实，周胜源将登记在其名下的宅基地的权属无偿赠与给周武君，并于2018年2月1日签订《宅基地赠与协议书》，且签订赠与协议后，周武君虽在涉案宅基地上建造房屋居住，但赠与人（第三人）与受赠人（原告）未依法办理涉案宅基地权属变更、转移登记手续。故此，原告周武君主张其已取得涉案宅基地的物权，本院不予支持。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，周武君作为涉案房地产权属的受赠人，虽实际上占有并使用涉案房地产，但未支付涉案宅基地的对价款，且未办理物权变更登记手续，故其对执行标的即涉案房地产并不享有排他性和优先性的实体权利，无法阻却及排除被告五一农场对涉案房地产的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，原告周武君提出确认其与第三人周签订的《房地产转让合同书》有效，并要求第三人协助办理涉案房地产的权属变更登记等主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告周武君的诉讼请求。本案案件受理费500元，由原告周武君负担；原告起诉时预缴的款项4300元，由本院予以退还原告3800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式伍份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  江远臣人民陪审员  周明聪人民陪审员  钟东彪二〇二〇年十二月二十六日法官 助理  王晓丹书 记 员  曾杨杨附:相关法律条文和司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。