广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初2533号原告：谭景良，男，汉族，1983年2月25日出生，住广州市海珠区××××××××，公民身份号码××××********。原告：莫永丽，女，汉族，1984年6月2日出生，住广州市越秀区××××××××××，公民身份号码××××********。委托诉讼代理人：张思平，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡奋峰，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：广东冠益投资有限公司，住所地佛山市三水区××××××××××××××，统一社会信用代码×××××××××××。法定代表人：蓝某1。破产管理人：佛山市鸿正会计师事务所。委托诉讼代理人：何深乘，广东高木律师事务所律师。被告：佛山市舜驰房地产咨询有限公司，住所地佛山市南海区×××××××××××××××××，统一社会信用代码******。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：杨史俊，该公司员工。原告谭景良、莫永丽与被告广东冠益投资有限公司（以下简称冠益公司）、佛山市舜驰房地产咨询有限公司（以下简称舜驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人张思平、蔡奋峰，被告冠益公司的委托诉讼代理人何深乘，被告舜驰公司的委托诉讼代理人杨史俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。谭景良、莫永丽向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行原、被告双方于2019年11月23日签订的《三水花园凰都公馆认购书》；2.两被告将位于佛山市三水区×××××××××××××××××××××××屋备案登记至两原告名下；3.两被告将位于佛山市三水区×××××××××××××××××××××××屋自竣工验收之日起交付给两原告使用；4.两被告赔偿迟延履行义务的损失（以740000元为本金，按照年利率6%的标准，从2019年12月25日起计算至两被告实际将房屋备案登记至原告名下之日止）；5.案件受理费由两被告承担。事实与理由：2019年11月16日，原告与被告签订《三水凰都公馆认购单位申请表》，并缴交20000元定金，确认原告认购三水凰都公馆***房，成交总价为740000元。另“备注”处注明了各笔款项的支付时间。2019年11月23日，原告与舜驰公司签订《三水花园凰都公馆认购书》，约定原告认购位于佛山市三水区××××××××××××××××××××××单位，建筑面积97.20平方米，套内面积74.10平方米，房屋总价740000元。认购书并约定“乙方已于2019年11月16日支付甲方20000元定金；乙方于2019年11月23日付清甲方180000元房款，并签订本认购书；乙方于2019年12月25日付清540000元的剩余房款，并签订《商品房买卖合同》”等内容。之后，原告已付清购房款，但一直至2019年年底，两被告均未通知原告去网签正式的商品房买卖合同，故原告多次催促被告尽快落实，2020年4月在原告催促时，两被告却以须办理确权及疫情等原因一拖再拖。原告认为，《三水花园凰都公馆认购书》应当认定为商品房买卖合同，该合同合法有效，不存在不能履行的情况，故两被告应继续履行该合同，负有将涉案房屋备案登记至原告名下以及将房屋交付使用的合同义务，且负有待涉案房屋可以办理不动产权证时，有协助办理不动产权证的义务。因房屋逾期办证，故原告有权主张违约金。冠益公司辩称，一、冠益公司处于破产程序中，佛山市鸿正会计师事务所被依法指定为冠益公司的破产管理人。二、凰都公馆由冠益公司开发建设，于2014年8月25日取得房屋测绘报告，2017年12月15日取得《商品房预售许可证》。为促进破产进程，债权人表决通过《凰都公馆项目销售代理方案》，2017年12月8日，管理人与舜驰公司签订《三水凰都公馆包销代理销售服务合同》，由舜驰公司包销凰都公馆住宅（毛胚房）、车位、写字楼、商铺。三、2019年10月15日，谭景良、莫永丽支付购房款724772元，2019年12月20日向舜驰公司支付服务费15228元。此后，因预售证到期等原因，原告至今未签订《商品房买卖合同》。四、涉案房屋的销售与冠益公司无关，冠益公司并非本案适格被告。其一涉案房屋由舜驰公司进行包销，与冠益公司无关，应由舜驰公司负责处理。其二认购书由原告与舜驰公司签订，冠益公司非合同当事人。五、原告要求继续履行合同并赔偿损失无依据。冠益公司并非认购书的当事人，且因舜驰公司的原因导致原告未能在预售证有效期内签订网签合同，相关责任依法应由舜驰公司承担。综上，原告诉请冠益公司无理，应依法驳回全部诉请。舜驰公司辩称，一、涉案房屋迟延办理房屋备案及房产证，是因行政机关审批工作的原因，答辩人没有过错，不应承担赔偿迟延履行损失的义务。答辩人作为三水花园凰都公馆的包销代理方，对被答辩人所购买的涉案房屋提供销售服务，协助被答辩人在开发商处开具了冠益公司管理人收据给被答辩人，并于2019年12月23日向三水行政服务中心提交了涉案房屋更名及广东省买卖合同网签申请。办理过程中，因凰都公馆的预售证过期，导致无法进行正式网签，答辩人亦曾至相关部门进行沟通，但无果。开发商冠益公司管理人告知项目确权手续办理推迟，截至目前仍未得到项目准确的确权时间及办理现售证的时间，这些过程答辩人均告知了被答辩人及中介方。二、对于被答辩人提出的自房屋竣工验收之日起交付使用，答辩人在向被答辩人提供销售服务时已告知被答辩人，可持开发商冠益公司管理人开具的收据收楼交付使用，现被答辩人坚持需竣工验收后才进行交付使用，是被答辩人单方面的决定，与答辩人无关。综上，请求法院驳回被答辩人第三、第四项诉讼请求。谭景良、莫永丽在诉讼过程中提供如下证据：1.原告身份证二份，证明原告主体资格。2.被告冠益公司、被告舜驰公司企业信用信息公示报告各一份，证明两被告主体资格。3.《三水凰都公馆认购单位申请表》一份，证明2019年11月16日，原告与被告舜驰公司签订认购申请表，认购三水凰都公馆****房，成交总价为740000元，同时认购书约定了各笔购房款的支付时间。4.《三水花园凰都公馆认购书》一份，证明2019年11月23日原告与被告舜驰公司签订认购书，明确约定了出售方及认购方的基本情况、房号、面积、价款、认购方支付房款的义务等主要条款。5.《收据》二张，证明原告已经将房款740000元全额支付完毕。6.《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》一份，证明涉案房产未办理网签，不存在有效的不动产产权登记记录，存在合同可以继续履行的条件。冠益公司在诉讼过程中提供如下证据：1.冠益公司的营业执照一份，证明诉讼主体资格。2.（2016）粤06民破10号《民事裁定书》、（2017）粤0607民破13-1号《民事裁定书》、（2017）粤0607破申13号《指定管理人决定书》各一份，证明被告于2016年10月25日裁定受理破产申请，并指定管理人。舜驰公司在诉讼中提供如下证据：1.舜驰公司的营业执照、授权委托函、身份证明各一份，证明被告的诉讼主体资格。2.《三水凰都公馆包销代理销售服务合同》、广东省佛山市三水区商品房预售许可证（编号三房预字第***号）、原****房业主许绰才商品房买卖合同变更（注销）申请表、商品房买卖合同注销协议各一份，证明被告包销代理销售服务主体资格以及办理****房屋的销售流程。3.佛山市三水区×××××××屋租售中心《渠道合作协议》、2019年11月16日《三水凰都公馆认购单位申请表》、2019年11月23日《三水花园凰都公馆认购书》、***房款收据各一份，证明佛山市三水区×××××××屋租售中心及梁秀芳的中介身份，由其介绍本案原告作为买家购买****房，并负责与原告的沟通和服务。4.佛山市三水区×××××××屋租售中心梁秀芳微信记录一组，证明被告舜驰公司与中介沟通确权及办证的进度，并要求其告知原告。5.广东冠益投资发展有限公司工作人员项目确权沟通微信记录，证明舜驰公司履行与冠益公司工作人员项目确权沟通义务。经审查，根据本院采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认以下基本事实：佛山市三水区人民法院于2017年7月25日作出（2017）粤0607破申13-1号民事裁定书，裁定受理申请人佛山农村商业银行股份有限公司城南支行对广东冠益投资有限公司提出的破产申请。2019年11月16日，谭景良、莫永丽与舜驰公司签订《三水凰都公馆认购单位申请表》，并缴交20000元定金，认购三水凰都公馆****房，确认成交总价为740000元。2019年11月23日，谭景良、莫永丽与舜驰公司签订《三水花园凰都公馆认购书》，约定原告认购位于佛山市三水区×××××××××××××××单位，建筑面积97.20平方米，套内面积74.10平方米，房屋总价740000元，约定原告应于2019年12月25日全部付清购房款，并签订《商品房买卖合同》等内容。谭景良、莫永丽于2019年10月15日向冠益公司缴交了房款724772元，2019年12月20日向舜驰公司缴交购房服务费15228元，合共740000元。查明，2017年12月8日，广东冠益投资有限公司管理人与舜驰公司签订《三水凰都公馆包销代理销售服务合同》，约定由舜驰公司底价代理销售广东冠益投资有限公司管理人所有的凰都公馆项目剩余尾货，并约定了各自权利义务。因冠益公司商品房预售许可证于2019年12月31日过期，故至今未能为谭景良、莫永丽签署正式的商品房买卖合同并办理网签。本院认为，舜驰公司为冠益公司物业提供底价代理销售服务，双方之间签订的《三水凰都公馆包销代理销售服务合同》合法有效，本院予以认可。舜驰公司受冠益公司委托，在销售商品房过程中与谭景良、莫永丽签订《三水花园凰都公馆认购书》，该认购书是各方当事人的真实意思表示，合法有效，且冠益公司已经收齐购房款，故可认定冠益公司与谭景良、莫永丽之间形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应依约履行各自权利义务。因该认购书合法有效，尚未履行完毕，且该合同不存在解除撤销等情形，故谭景良、莫永丽诉请被告继续履行该合同，合法有理，本院予以支持。至于原告提出备案登记及交付使用的诉请，因涉案房地产项目的预售证已经过期，备案登记及交付使用存在极大的不确定性，故在本案中对该诉请不予处理。至于原告诉请的损失问题，参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条：“破产申请受理后，债务人欠缴款项产生的滞纳金，包括债务人未履行生效法律文书应当加倍支付的迟延利息和劳动保险金的滞纳金，债权人作为破产债权申报的，人民法院不予确认。”的规定，本案原告诉请的迟延履行损失不应作为债权进行申报，同理，在本案中对原告的该诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告谭景良、莫永丽与被告广东冠益投资有限公司、佛山市舜驰房地产咨询有限公司继续履行2019年11月23日签订的《三水花园凰都公馆认购书》；二、驳回原告谭景良、莫永丽其他的诉讼请求。案件受理费355元，由原告谭景良、莫永丽负担305元，由被告广东冠益投资有限公司、佛山市舜驰房地产咨询有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  郭赤戈人民陪审员  何捷思人民陪审员  黎巧群二〇二〇年十二月一日法官 助理  卢 恩书 记 员  张芷颖