广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25006号原告：陈娇如，女，1982年2月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：张燕群，广东盈安律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告陈娇如诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告陈娇如的委托诉讼代理人张燕群、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年7月9日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金120193元并支付违约金18028.95元（按120193元的15%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月9日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让位于佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地1××××××××号商铺的使用权，转让金额为120193元。合同均约定了转让期限自合同签订之日起至2048年12月31日止，原告以一次性付款的方式支付转让款，被告应在2019年12月31日前将涉讼物业交付给原告，如被告逾期交付涉讼物业，则应按照已收转让金每日万分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过90天的，原告有权解除合同。如原告逾期付款超过90天致被告选择解除合同的，则原告应按合同约定物业使用权转让金的15%向被告支付违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付了转让金120193元，被告也于2019年7月9日向原告出具了对应的增值税普通发票。但合同约定的交付期限届满了，被告仍未能按约向原告交付涉讼物业。随后，经原告多次催促，至原告起诉时已逾期244日之久，被告至今仍以各种理由拒不向原告交付涉讼物业。原告认为，双方签订的合同合法有效，双方应按约履行。现原告已依约支付了转让金，但被告却拒不履行交付义务，其行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益。故根据法律规定以及双方的合同约定，原告有权要求解除合同，并要求被告返还已收取的转让金及承担相应的违约责任。被告辩称，一、即使被告存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉讼《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）就涉讼物业签订了《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托欣盛公司进行经营管理，租赁期限3年。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但欣盛公司已经向原告支付收益。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《委托经营管理合同》时已出具《授权委托书》给欣盛公司，委托欣盛公司代为接收和经营管理涉讼物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给欣盛公司来获取收益，并非取得该物业本身。因此，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金，且原告已经实际收取了欣盛公司支付的收益，并未因被告迟延交付涉讼物业而遭受实际损失，故原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾。退一步说，根据合同约定第九条第3款的约定，被告逾期交付涉讼物业的，按已收转让款每日万分之一的标准计算违约金，原告要求按物业使用权转让款的15%计付违约金明显过高，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对对方提交证据的真实性均无异议，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（六期）天街3号楼于2017年12月6日取得建设工程规划许可证。被告主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地16号楼。2019年7月9日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地××××××××号商铺的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2039年7月8日；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金120193元；乙方采取一次性付款方式支付；甲方在2019年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金。逾期超过90天的，乙方有权解除合同，违约金计至乙方通知解除合同之日；等等。同日，原告（甲方）与欣盛公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定原告委托欣盛公司对涉讼物业进行统一策划推广服务；原告将涉讼物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给欣盛公司，由欣盛公司在对外经营管理期间采用统一经营的管理方式进行经营和收益；涉讼物业委托经营管理期限为8年，自涉讼物业正式交付使用之日起计算；等等。同日，原告签署《授权委托书》委托欣盛公司代为处理涉讼物业的接收、经营等手续。原告已向被告支付物业使用权转让金120193元。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2020年9月27日，原告提起本案诉讼。被告于同年10月9日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已支付完毕涉讼《物业使用权转让合同》项下的全部物业使用权转让款，被告依约应在2019年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年10月9日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金120193元应退还予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告以其已付转让金120193元的15%向其计付违约金18028.95元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告诉请的上述违约金数额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈娇如与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年7月9日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年10月9日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金120193元并支付违约金18028.95元予原告陈娇如；三、驳回原告陈娇如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1532.22元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1532.22元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十二日书记员 李和仪