广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2072民初690号原告：王元，男，1966年12月25日出生，汉族，住广东省化州市××××××××××。委托诉讼代理人：陈金兰，广东广瀚律师事务所律师。被告：梁玉笑，女，1975年8月15日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。委托诉讼代理人：陈润明，广东皓粤律师事务所律师。被告：卢纪柔，女，1997年12月5日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××。被告：麦金妹，女，1946年3月19日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。原告王元与被告梁玉笑、卢纪柔、麦金妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王元委托诉讼代理人陈金兰、被告梁玉笑及其委托诉讼代理人陈润明到庭参加诉讼。被告卢纪柔、麦金妹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王元向本院提出诉讼请求：梁玉笑、卢纪柔、麦金妹偿还王元订金2万元及利息（以2万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年9月21日起计至全部偿还之日止）。事实和理由：2019年9月20日，王元与梁玉笑口头协商，将卢森荣名下位于中山市横栏镇穗丰二队的房屋转让给王元，双方没有签订书面的房屋买卖合同。王元于2019年9月20日依约向被告梁玉笑银行转账购房订金10万元，梁玉笑收款并向王元出具一张收条。涉案房屋为梁玉笑的公婆卢森荣与麦金妹共有，二人将房屋赠与梁玉笑夫妻，后由于梁玉笑丈夫不同意转让房屋，故房屋买卖交易无法履行。梁玉笑、卢纪柔、麦金妹单方解除与王元的口头协议，但仅向王元返还现金8万元，尚有订金2万元未返还。经王元多次催促，梁玉笑、卢纪柔、麦金妹均置之不理。梁玉笑辩称：一、王元称梁玉笑不同意交易房屋、单方解除口头协议不是事实。王元支付订金后，梁玉笑按王元的要求请电工将房屋电表从220V改成380V，并提前解除了与租客鄂大军的租赁合同，赔偿租客鄂大军搬迁费，通知其搬迁。梁玉笑一直在配合王元，是王元经考虑后不想要涉案房屋，在与梁玉笑协商后，王元同意对梁玉笑的损失作出补偿，梁玉笑同意退还订金十万元。双方协商过程中有王元的老乡王诗杰及霍汝泉能够予以证实。二、梁玉笑已经将十万元现金退还给王元，有收据及签名图片能够证实。三、王元经考虑后不想要涉案房屋，与梁玉笑协商后同意对梁玉笑的损失作出补偿。在梁玉笑委托霍汝泉退还王元十万元购房订金后，王元支付了两万元补偿。因王元提出终止本次交易导致梁玉笑的损失超过四万元，包括更改电表的费用，赔偿租客搬迁费用，解除租赁合同后至今无人承租导致的租金损失等。王元同意补偿梁玉笑部分损失并已经实际履行，现在又要求退还，违背诚实信用原则，恳请法院依法驳回其诉讼请求。卢纪柔、麦金妹未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庭审中，梁玉笑称卢森荣、麦金妹是梁玉笑的公婆，卢森荣于2005年左右去世，卢森荣、麦金妹育有三子，卢纪柔是梁玉笑的女儿。2019年9月20日，王元经案外人王诗杰、霍汝泉介绍，与梁玉笑协商向梁玉笑购买卢森荣名下位于中山市横栏镇穗丰二队宅基地上的房屋。当时该房屋已出租。梁玉笑将该房屋的集体土地使用权证、房产证出示给王元，告知王元该房屋目前无法过户，需待国家允许过户时才能过户。王元向梁玉笑支付了10万元购房订金。双方约定梁玉笑应将涉案房屋的电表由220V变更为380V。之后，王元得知卢森荣是梁玉笑的公公且已去世，王元要求梁玉笑提供卢森荣的继承人同意梁玉笑转让涉案房屋的授权。2019年10月11日，卢森荣的配偶麦金妹出具了授权委托书，委托梁玉笑、卢纪柔出售上述房屋。2019年10月13日，王元要求梁玉笑提供其丈夫委托其出售上述房屋的委托书及卢森荣的其他二子放弃继承涉案房屋的声明。梁玉笑表示暂时找不到其丈夫提供委托书，卢森荣的其他二子都有自己的房屋，也无法让其出具声明，但梁玉笑保证其有权出售涉案房屋。当日，王元与梁玉笑就涉案房屋买卖合同的条款进行了协商。王元询问如果交了购房款，能不能让涉案房屋的租户一周内搬走。梁玉笑表示需要双方先签订购房合同，梁玉笑再和租客谈让租客搬走和补偿的事，一周前租客询问梁玉笑这个月（2019年10月）是不是要搬，梁玉笑说先不用搬，需要搬时会提前通知租客。后来，王元不同意购买涉案房屋，要求梁玉笑退还10万元购房订金。梁玉笑委托霍汝泉与王元协商退订金事宜，梁玉笑要求王元承担其改电表和让租客搬走赔偿租客的损失。2019年10月19日，梁玉笑将10万元现金交给霍汝泉，让霍汝泉将该现金交给王元，并由王元在其准备好的10万元收据上签名。同日，王元收取了霍汝泉支付的8万元，在10万元收据上签名。随后，霍汝泉将10万元收据及2万元现金交还给梁玉笑。对于为何收到8万元而在10万元收据上签名，王元称其是看到收据上载明退回订金10万元才同意签名，但其签名后霍汝泉仅交付给其8万元。霍汝泉出庭作证称其退回了10万元订金给王元，王元再从中支付了2万元现金给霍汝泉，以赔偿梁玉笑改电表和赔偿租客的损失。庭审中，梁玉笑提供了其与租客鄂大军签订的租赁合同及2019年9月25日鄂大军出具的收据，证明其将涉案房屋出租给鄂大军，租期从2018年5月1日至2020年5月31日，租金3300元，其因出售房屋提前解除与鄂大军的租赁合同，并赔偿了鄂大军搬迁费用及定金共25400元。王元对租赁合同和收据的真实性、合法性、关联性均不确认，认为租赁合同的租赁期限和合同签订日期均有修改，且无租金交付记录佐证租赁合同的真实性；收据无银行交易记录佐证，且梁玉笑与王元在2019年10月13日约定如王元同意购买涉案房屋，王元应与梁玉笑签订正式的房屋买卖合同并交付全部的购房款，之后再由梁玉笑通知租客在2019年10月底搬离，该收据与王元提交的录音反映的租户搬离时间明显不符。梁玉笑称鄂大军于2019年11月25日前搬离涉案房屋。本院认为,梁玉笑与王元口头协商，向王元出售涉案房屋，而麦金妹出具了授权委托书对梁玉笑的出售行为进行追认。所以，涉案房屋买卖合同的交易双方为王元与梁玉笑、麦金妹。卢纪柔并非涉案房屋买卖合同的当事人。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第六十二条第一款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”梁玉笑、麦金妹将卢森荣名下位于中山市横栏镇穗丰二队宅基地上的房屋，出售给不具有该村村民身份的王元，涉案房屋买卖合同因违反上述法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，梁玉笑、麦金妹应当将其依涉案房屋买卖合同取得的订金10万元返还给王元。梁玉笑已返还8万元，梁玉笑、麦金妹还应向王元返还2万元。王元与梁玉笑、麦金妹交易时，双方均明知涉案房屋为宅基地上的房屋，且明知买卖涉案房屋为我国法律所禁止，所以，对于涉案房屋买卖合同的无效，王元与梁玉笑、麦金妹均有过错，双方过错相当，应当各自承担相应的责任。王元向梁玉笑、麦金妹支付的订金的利息损失，应由其自行承担。关于王元是否应当承担麦金妹更改电表、赔偿租客搬迁的损失、租金损失的问题。首先，梁玉笑未提供证据证明其更改了涉案房屋的电表及支出的更改电表费用，应当承担举证不能的不利后果。租房定金在租赁合同期满或解除且租客不存在违约行为时，本应退还给租客，所以退还的定金不属于梁玉笑的损失。梁玉笑在2019年10月13日表示需要先与王元签订购房合同，再和租客谈让租客搬走和补偿的事。而梁玉笑提供的支付搬迁费用给鄂大军的收据日期为2019年9月25日，与梁玉笑的上述表态矛盾。且梁玉笑未提供其他证据佐证其实际支付了搬迁费用给租客。故本院对梁玉笑提供的搬迁费用收据不予采信。综上，梁玉笑提供的证据不足以证明其存在更改电表的损失、赔偿租客搬迁的损失。梁玉笑称其因出售涉案房屋提前解除与鄂大军的租赁合同，至今无人承租，存在租金损失。但梁玉笑于2019年10月19日已将购房订金退还给王元，表明不再出售涉案房屋给王元，而据梁玉笑所称在此之前其已告知租客2019年10月先不用搬，鄂大军实际于2019年11月25日前搬离涉案房屋。故涉案房屋的租赁合同的解除并非因为梁玉笑出售涉案房屋给王元。其次，梁玉笑提供的证据不足以证明王元同意补偿梁玉笑2万元。第三，如上所述，梁玉笑对于涉案房屋买卖合同的无效也有过错，即使梁玉笑存在更改电表的损失、赔偿租客搬迁的损失等损失，也应由其自行承担。被告卢纪柔、麦金妹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告梁玉笑、麦金妹于本判决生效之日起七日内退还原告王元订金2万元；二、驳回原告王元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告梁玉笑、麦金妹负担（该款原告王元已预交，被告梁玉笑、麦金妹于本判决生效之日起七日内迳付原告王元，本院不作退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇二〇年十二月一日书记员  钟厚仁