北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初25566号原告（反诉被告）：张艳丽，女，1966年2月9日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李彦霞，河北法众律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京普菲兄弟资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大羊坊路段西侧37号3-001。法定代表人：陈伟，董事长。委托诉讼代理人：史斌清，男，1983年1月9日出生，汉族，北京普菲兄弟资产管理有限公司职员。委托诉讼代理人：蔡庆荣，女，1971年11月15日出生，汉族，北京普菲兄弟资产管理有限公司职员。原告（反诉被告）张艳丽（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京普菲兄弟资产管理有限公司（以下简称普菲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张艳丽的委托诉讼代理人李彦霞及普菲公司的委托诉讼代理人史斌清、蔡庆荣均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张艳丽向本院提出诉讼请求：1.判令普菲公司支付供暖费、水费及物业费共计5707.7元；2.判令普菲公司支付换水龙头费用50元；3.判令普菲公司按2019年月租金6600元的200%即13200元的标准向我支付违约金；4.要求确认双方于2017年8月20日签订的《房屋委托管理服务合同》于2020年1月6日解除；5.判令普菲公司支付拆除客厅隔断费用9520元及拆除阳台隔断的费用5000元。事实及理由：我与普菲公司于2017年8月20日签订了《房屋委托管理服务合同》，约定我将位于北京市朝阳区XX号院XX小区XX号楼X单元XXX室（以下简称涉案房屋）委托给普菲公司代为出租管理。2019年12月25日，普菲公司通过微信告知我因涉案房屋不挣钱，决定与我解约退还房屋。普菲公司的行为构成违约，应当向我支付违约金，且普菲公司还欠付租期内的水费、物业费等费用。故诉至法院，望判如所请。普菲公司辩称并反诉称，双方签订委托管理服务合同时涉案房屋只有3个房间，依据合同第三条第一款的约定，该房屋装修或优化格局后4个房间，所以我公司在客厅靠近厨房的位置打了一个隔断，又隔出一间屋子，这是经过张艳丽认可的。2019年6月11日，我公司接到了物业及社区要求拆除隔断间的通知。接到通知后我公司就与张艳丽沟通，因为拆除隔断间后我方的成本就上升了，双方的委托管理服务合同就无法继续履行了。2019年12月31日，我公司与涉案房屋内所有的租户都解约了，租户也都搬离了。2020年1月6日，我公司与张艳丽到涉案房屋进行交接，包括水、电、燃气费的结算，电子锁的管理权限都给了张艳丽。在交接时，张艳丽已经将涉案房屋出租给第三方。合同履行期间，我公司一直未拖欠任何租金。基于以上事实，我公司不存在任何违约行为，不需要承担违约金。对于张艳丽提出的拆除隔断的费用，双方在合同中也没有约定在我方提前解除合同的情况下，隔断需要拆除。所以对于张艳丽主张的拆除隔断的费用我公司不予认可。对于张艳丽主张的欠付供暖费、水费及物业费共计5707.7元，我公司认可。我公司的租户在2019年12月31日之前就都已经搬走了，这个换水龙头的事情我公司也不清楚，故不同意支付该费用。张艳丽将涉案房屋交付给我公司时是一个老旧的房屋，我公司对涉案房屋进行了装修改造，并重新配置了家具家电，空调橱柜都进行了更换，一共支出了49962元。根据合同约定，非因我公司原因导致合同未期满终止的，张艳丽应当对于装修增配进行赔偿。据此，我公司提出反诉，要求原告赔偿我公司装修及家具家电损失24981元。张艳丽针对普菲公司的反诉请求辩称，当初我就没有同意普菲公司在屋内打隔断。我与普菲公司在2017年8月20日签署了一份补充协议，补充协议中明确说了不允许破坏结构施工，否则视为违约。普菲公司作为中介机构，其应当知晓打隔断是违反相关规定的，现在隔断仍没有被拆除，普菲公司却以此作为合同解除的理由，我不认可。事实上是普菲公司经营不善，涉案房屋处于赔钱的状态，所以才和我解除了合同。关于装修折旧，在合同第九条第五款中约定，房屋委托期满终止此协议的，普菲公司将装修配置无偿赠送给我。本合同的终止，并非我的原因造成。对于房屋的装修增配，是普菲公司基于其经营收益而做出的投资，对于涉案房屋交付时的现状普菲公司是清楚且认可的，将装修无偿赠送给我方也是普菲公司的真实意思表示。综上，我不认可普菲公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为三室一厅一厨一卫，建筑面积73.73平方米。2017年8月20日，张艳丽作为委托人（甲方）与普菲公司作为受托方（乙方）签订《房屋委托管理服务合同》，约定张艳丽委托普菲公司代为管理涉案房屋……代为与承租人签订、变更、解除租赁合同，代为收取租金及相关费用……甲方同意乙方为了提升该房屋在租赁市场上的竞争力，对装修增配后的房屋出租价格进行上调。经甲乙双方确认，该房屋装修或优化格局后4个房间。房屋增值相关工作完毕后，乙方自2017年8月21日正式给甲方计租，计租时间截止到2021年11月18日。第八条房屋及附属设施的维护……委托代理期限内，因为房屋自然损害的（房屋主体结构损坏除外），乙方愿意替甲方每年承担不多于人民币3000元的维修费，超出部分由甲方承担……第九条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致时，可以终止本合同……（五）房屋委托期满终止此协议的，乙方将装修配置无偿赠送甲方。非乙方原因导致合同未期满终止此协议的，甲方应按乙方费用与合同履行时间进行装修增配赔偿。此赔偿既不包含，也不等同于违约金……第十条违约责任，租赁期限内，甲乙双方并非本条款中第九条（三）（四）款原因提前终止合同的，应提前30日通知对方，合同提前终止的发起方赔付另一方相当于月租金200%的金额作为违约金……附件三关于委托代理期限与租金、管理费及服务费支付方式（季付），第一年合同期自2017年8月21日至2018年10月4日，月租金6200元……第三年合同期自2019年10月20日至2020年11月3日，月租金6600元……合同签订后，张艳丽向普菲公司交付了涉案房屋，普菲公司将租金支付至2020年1月19日。普菲公司收房后在客厅靠近厨房的位置打了一个隔断，隔出一间屋子。2019年6月11日，涉案房屋所在小区物业及居委会向小区业主发出告知书，称按照北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市规划委员会《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》等要求。房屋出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面，不得以改变内部结构分割出租，不得按床位等方式分割出租厨房、卫生间、阳台等不得出租供人员居住。如有上述违规行为（打隔断、按床位群租房）望房主、中介公司、转租人进行自行拆除工作恢复原状，如不及时整改拆除将上报公安机关和三间房乡政府依法处置。张艳丽看到上述通知后，通过微信向普菲公司发送了通知的照片。2020年1月6日，普菲公司向张艳丽交还涉案房屋，双方办理了交接。现双方均确认《房屋委托管理服务合同》于当日解除，普菲公司欠付张艳丽供暖费、水费及物业费共计5707.7元。庭审中，张艳丽主张普菲公司因经营不善提前解除合同，构成违约。就此，张艳丽提交了其与普菲公司周经理的微信聊天记录，其中显示2019年12月25日普菲公司一方称“姐，公司今天决定您那房退还给您，那房子一直赔钱，每月亏损两千多”。普菲公司认可该聊天记录的真实性，但称其是在接到了政府要求拆除隔断的通知后，清退了租户，导致成本增加支撑不住了，才和张艳丽说房屋不挣钱。张艳丽表示其并未同意普菲公司在客厅及阳台打隔断，补充协议中明确约定不允许进行破坏结构的施工，现隔断虽未拆除，但今后拆除必然会产生费用。就此，张艳丽提交了2017年8月20日签订的补充协议，内容为“今有甲乙双方协商一致后补充如下，装修事宜由甲方监管下进行，如遇违反双方口头承诺的事项，比如破坏结构施工等，即视为违约！！承诺更换所有门窗成断桥铝材质，更换地板等承诺，如违此承诺视为约，甲方可随时解约。甲方：张艳丽乙方：王X2017.8.20日”普菲公司对于该份补充协议不予认可，称其公司确有王X这名员工，但这份补充协议是否为王X签署的，其表示不清楚，并称补充协议应当以加盖公司公章为准，其存档的合同中没有这份补充协议，亦不知晓有这份协议存在。对于隔断，其仅在客厅打了一个隔断，亦是张艳丽在签订合同之时同意的，阳台上原本的结构就是那样，并非其打的隔断。普菲公司表示其对涉案房屋进行装修改造、配置了家具电器设备等，其中基础装修花费34127元、家电花费9015元、家具花费6820元。就此，普菲公司提交了家具、家电、装修费用的清单及相应的付款凭证。张艳丽对于转账记录的真实性予以认可，但不认可关联性，普菲公司所列清单上的家具均是普菲公司安装的，家电清单中除微波炉外也均是普菲公司安装的，对于装修清单中部分项目认可是普菲公司做的。另，张艳丽主张其于2020年1月5日更换涉案房屋水龙头花费50元，普菲公司曾承诺支付该费用。就此，张艳丽提交了收据一张。普菲公司对此不予认可，称张艳丽并未就普菲公司同意承担该笔费用举证。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。张艳丽与普菲公司签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现双方已于2020年1月6日办理了退房的交接，且双方均认可租赁合同于2020年1月6日解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均确认普菲公司尚欠付张艳丽供暖费、水费及物业费共计5707.7元，张艳丽主张普菲公司支付该款项，本院予以支持。关于拆除隔断的费用，涉案房屋为三居室，但双方合同中约定房屋装修或优化后有4个房间，事实上普菲公司在收房后即在涉案房屋客厅内打了隔断增加了房间的间数，在2017年8月至2019年6月将近两年的时间内，张艳丽作为委托人，其应对涉案房屋内存在隔断的情况知晓，但其在收到告知书之前并未就此提出异议，本院认为对于拆除违规隔断的后果应由张艳丽及普菲公司共同承担。现张艳丽已收回涉案房屋，其应将违规的隔断予以拆除，由此产生的费用由双方共同负担。但因该费用尚未实际发生，故本院对于普菲公司应承担的具体金额酌情予以确定。对于张艳丽主张的阳台仍有一处隔断，其未能举证证明系普菲公司所为，对于该部分的拆除费用，本院不予支持。关于更换水龙头的费用，根据合同约定，对于委托代理期限内，因房屋自然损害的，普菲公司同意替张艳丽每年承担不多于3000元的维修费，现张艳丽更换水龙头发生在合同解除前，故该笔费用应由普菲公司承担。本案中，普菲公司在合同履行期间提前解除合同，其虽辩称合同的解除系因政府要求拆除隔断导致经营成本上涨无以为继，但该理由并非合同法定或约定的解除事由，普菲公司提前解除合同的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，非普菲公司原因导致合同期未满终止的，张艳丽应承担装修增配的赔偿责任。但合同中并未明确约定若是因普菲公司原因导致合同未期满终止时，对于装修增配如何处理。现张艳丽已实际收回涉案房屋近一年，其应在涉案房屋装修增配利用价值范围内予以普菲公司适当补偿，具体金额本院结合合同履行情况以及普菲公司举证情况，酌情予以确定。关于违约金，张艳丽的主张具有事实基础，且符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、张艳丽与北京普菲兄弟资产管理有限公司于2017年8月20日签订的《房屋委托管理服务合同》于2020年1月6日解除；二、北京普菲兄弟资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付张艳丽供暖费、水费及物业费共计五千七百零七元七角、更换水龙头的费用五十元、拆除隔断费用二千元、违约金一万三千二百元；三、张艳丽于本判决生效之日起七日内支付北京普菲兄弟资产管理有限公司装修增配补偿款八千元；四、驳回张艳丽的其他诉讼请求；五、驳回北京普菲兄弟资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元，由张艳丽负担238元（已交纳），由北京普菲兄弟资产管理有限公司负担399元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费212元，由张艳丽负担68元，由北京普菲兄弟资产管理有限公司负担144元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜审 判 员  尹 航二〇二〇年十二月二十二日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫