广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1934号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西河池市华宝实业有限责任公司，住所地河池市文体路，统一社会信用代码：451200000007716。 法定代表人：陈明昭，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦伟成，广西明辨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：韦茂勇，男，1976年4月18日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：葛展翅，广西广仕律师事务所律师。 原审第三人：河池市区农村信用合作联社，住所地河池市西环路三巷1号，统一社会信用代码：91451200708788876U。 法定代表人：韦寿标，该联社理事长。 委托诉讼代理人：吴胜祥，该联社清收组组长。 上诉人广西河池市华宝实业有限责任公司（以下简称华宝公司）因与被上诉人韦茂勇、原审第三人河池市区农村信用合作联社（以下简称信用社）房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院作出的（2020）桂1202民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华宝公司上诉请求:1、撤销河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初61号民事判决书判决的第一项、第五项；2、维持河池市金城江区人民法院（202的桂1202民初61号民事判决书判决的第二项、第三项；3、改判河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初61号民事判决书判决第四项，改判为被上诉人支付上诉人174万的违约金；4、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人韦茂勇承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、本案的起因是上诉人向第三人河池市区农村信用合作联社（以下简称信用社）借款400万元引起。上诉人与信用社签订借款合同后，信用社并没有将400万元借给上诉人，而是将该借款汇给了他人。因此，上诉人并没有收到信用社的400万元贷款，但是信用社却申请金城江区法院强制拍卖上诉人名下位于河池市的楼房（价值700万元），上诉人不服金城江区法院的拍卖，向河池市中院申请复议，期间信用社负责催款的组长吴胜祥与韦茂勇串通，非法介入，假公济私，要上诉人将楼房卖给韦茂勇，并说如果将楼房卖给韦茂勇，信用社说可以为上诉人免掉利息。所以，上诉人只能将该楼房以580万元卖给韦茂勇。上诉人与韦茂勇签订《房屋买卖协议》后，韦茂勇并没有依约履行协议的约定，直到现在也没有按《房屋买卖协议》的第三款付款方式执行，将15万元汇入广西明辩律师事务所账户，30万元支付给王锦意账户，50万元用于房屋过户费用。因此，韦茂勇构成违约。根据《房屋买卖协议》第九条的约定，韦茂勇违约后应支付174万元的违约金给上诉人，因为双方约定的违约责任是指无论任何一方违约无论是根本性违约，还是一般性违约，都应当向对方支付174万元的违约金。一审判决认定韦茂勇违约后，却以15万元为基数，按月息2%自2017年11月14日起至实际清偿之日止来计算应支付的违约金是没有依据的，应予纠正。2、由于韦茂勇与上诉人签订《房屋买卖协议》后，至今仍未按照协议约定将15万元汇入广西明辩律师事务所账户及其他支付款项规定执行。按照《房屋买卖协议》的约定，韦茂勇必须全部履行协议第三条的条款后，上诉人才能将楼房过户给韦茂勇，现在韦茂勇并没有全部履行协议第三条的约定，所以根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，上诉人有后履行抗辩权，可以不将楼房过户给韦茂勇，该楼房仍属于上诉人所有。一审判决在韦茂勇未完全履行协议第三务的约定下，就要上诉人将楼房过户给韦茂勇显然是错误的，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益，应予纠正。为此，上诉人特依法提出上诉，恳请贵院依法公正审理，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人韦茂勇答辩称：一审判决我方支付15万元违约金并以月息2%标准计算利息过高。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回。 原审第三人信用社答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果适当。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人韦茂勇向一审提出起诉请求：1、判决被告依法协助原告办理相关过户手续，将位于河池市［房产证号为河房权证字第××号，土地证号为河国用（2010）0412号］变更到原告名下；2、判决被告支付违约金174万元；3、判决本案的诉讼费用由被告承担。 上诉人华宝公司向一审提出反诉请求：1、判令韦茂勇继续履行双方签订的《房屋买卖协议》，将15万元汇入广西明辩律师事务所账户，将30万元支付给王锦意账户；2、判令韦茂勇向反诉原告支付违约金174万元；3、本案诉讼费用由韦茂勇承担。 一审法院认定事实：2017年11月9日，华宝公司（甲方）与韦茂勇（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，内容摘要为“……甲乙双方在平等、自愿的基础上，就广西河池市房屋买卖一事，经友好协商达成以下协议：一、甲方自愿将坐落于广西河池市房屋出售给乙方，乙方已对此房屋做了详细了解，并自愿购买。该房屋的现状如下：房产证号：河房权证字第××，建筑面积约1101.7㎡，房屋总层数为7层。土地证号：河国用（2010）第××号，使用权面积147.16㎡，土地使用权类型：出让。二、甲、乙双方经协商后确定该房屋的成交价人民币伍佰捌拾万元（小写5800000元）；三、付款方式：乙方应支付给甲方的购房款伍佰捌拾万元，其中肆佰壹拾柒万叁仟零柒拾壹元整（￥4173071元），由乙方汇入河池市区农村信用合作联社的账户（代甲方还款）。河池市区农村信用合作联社的债权转移给乙方的同日，乙方将15万元人民币汇入广西明辩律师事务所账户（该所开户行：农行桂林分行营业室，账号为：20×××31）。剩余的1426929元，其中的30万元支付给王锦意账户，其中的50万元用于该房屋的过户费用（按实际费用多出部分退给陈明昭，不足部分由陈明昭支付）；其中的60万元由乙方留存，如果甲方不能支付尚欠河池市区农村信用合作联社第一年的利息，乙方用留存的这60万元代甲方支付给河池市区去农村信用合作联社。……六、甲方尚欠河池市区农村信用合作联社的利息190万元，分三年时间还清，时间从2018年1月1日起至2020年12月31日止。甲方于2018年10月20日前付30%，2019年10月20日前付30%，2020年10月20日前付40%。甲方应付上述款项给乙方（该上述利息款项属甲方欠乙方的款项）。七、甲方欠乙方上述的款项期间，乙方派遣一名人员到甲方在河池市的矿山进行监督，甲方应无条件的将甲方名下的有效资产（例如：住房和矿山收益等相关资产）按时支付给乙方。乙方有权对甲方所产生的经济收益进行优先支付给乙方，甲方不得对此有任何异议。该名人员的工资由甲方支付，如果甲方结清上述款项，乙方届时撤走管理人员。八。房屋交付：乙方在履行本协议第三条完毕后的五日内，甲方将房屋交付给乙方，租金由乙方收取。……” 2017年11月9日，韦茂勇（丙方）与华宝公司（乙方）、信用社（甲方）签订了一份《执行和解协议书》，内容为“为履行河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初317号民事调解书及2017年10月20日在河池市中级人民法院的和解笔录中甲乙双方达成协议的内容，甲、乙、丙三方经协商达成协议如下：第一条经甲、乙、丙三方友好协商，丙方自愿承担乙方在甲方所欠的借款本息及相关费用共计人民币（大写）陆佰壹拾贰万壹仟零伍拾贰元肆角贰分（小写：6121052.42元）。丙方于2017年11月10日前偿还甲方借款本金及相关费用共计人民币（大写）肆佰壹拾柒万叁仟零柒拾壹元（小写）4173071.00元（借款本金400万元，诉讼费22431元，评估费50290元，公告费350元，律师费10万元）。第二条乙方截止2017年11月8日尚欠甲方借款利息1947981.42元，由丙方偿还。（1）偿还期限为三年，时间从2018年1月1日起至2020年12月31日止；（2）偿还方式为：丙方于2018年10月20日前偿还甲方借款利息584394.42元，丙方于2019年10月20日前偿还甲方借款利息584394.42元，丙方于2020年10月20日前偿还甲方借款利息779192.58元。第三条丙方履行本协议第一条后，甲方向金城江区人民法院撤回强制执行申请，并向法院申请解除对位于河池市金城江区（房产证号：河房权证字第××号，土地证号：河国用（2010）第××号）房产的查封。其他查封由乙丙方自行解决，与甲方无关。第四条甲方对河池市金城江区（房产证号：河房权证字第××号，土地证号：河国用（2010）第××号）房地产的解封、解押后，乙方即将该房地产转让给予丙方。甲乙双方必须配合丙方办理产权过户相关手续，过户所产生的一切费用均由乙丙双方协商解决，与甲方无关。由于其他债权人的查封或二押造成产权无法过户的，由乙丙自行解决，与甲方无关。第五条由于丙方对履行本协议第一条存在困难，甲方可对丙方提供贷款贰佰万元（另行签订借款合同）。丙方以其所购得的乙方位于河池市金城江区（房产证号：河房权证字第××号，土地证号：河国用（2010）第××号）房地产作为向甲方借款贰佰万元本息及费用和尚欠利息（1947981.00元）的抵押担保。待乙方将以上房地产转户至丙方名下后，甲、丙方即到相关部门办理抵押登记。该房地产转户成功与否，抵押担保均成立。第六条丙方如对本协议第二条款没有按期履行，甲方有权对应履行还款之总额（1947981.00元）计收利息；计收方式为：从2017年11月11日起按三年期贷款利率7.125%计算。……”甲、乙、丙三方在该协议书上签字盖章确认。 2017年11月14日，信用社（甲方）与韦茂勇（乙方）签订了一份《执行和解协议书之补充协议》，内容摘要为“……第一条甲方同意由乙方承担陈明昭在甲方所欠的借款本息及相关费用共计人民币（大写）陆佰壹拾贰万壹仟零伍拾贰元肆角贰分（小写：6,121,052.42元）。第二条甲方同意乙方承担陈明昭在甲方的债务，可视为甲方债权转让行为。乙方履行完《执行和解协议》相关条款后，甲方对陈明昭的借款抵押权随之转让给予乙方。……” 韦茂勇依约替华宝公司偿还了信用社的借款本金及相关费用4173071元，其中：2017年11月10日偿还50万元，2017年11月13日偿还200万元，2017年11月14日分别偿还150万元、73071元及律师费10万元。2018年11月9日韦茂勇代偿第一期借款利息584394.42元，2019年12月31日韦茂勇代偿第二期借款利息20万元。另外，2017年11月10日韦茂勇向华宝公司的法定代表人陈明昭账户转账支付购房款2万元，陈明昭出具收条。 因涉案房地产已经于2016年11月17日被南宁市青秀区人民法院轮候查封，2017年12月12日，被告华宝公司法定代表人陈明昭将南宁市青秀区人民法院于2016年11月29日作出的（2016）桂0103民初13187号民事调解书提交给原告韦茂勇，该调解书确认的协议主要内容为：一、被告华宝公司于2016年12月2日前向周苏峰偿还借款本金2000000元；二、为实现债权，周苏峰有权对被告华宝公司坐落于河池市文体路的房产（房产证号：河房权证字第××号）折价或者拍卖、变卖，所得款项超出顺位在先的河池市区农村信用合作联社的担保债权的部分，在第一项和第四项债务范围内享有优先受偿权；三、陈明昭对上述债务承担连带清偿责任；四、本案案件受理费22800元（周苏峰已预交），因调解结案减半收取11400元，保全费5000元，共计16400元，由被告华宝公司、陈明昭共同负担；被告华宝公司、陈明昭应于2016年12月2日前支付给周苏峰；其余案件受理费11400元，由本院按照规定予以退回。 2017年10月6日，广西东方意远律师事务所王锦意（甲方）与陈明昭（乙方）签订《借款协议》，该协议的主要内容为：一、在甲方收到受让人韦茂勇通过银行账号转给甲方的30万元代乙方还款及相关费用的条件下，同意一个星期内借款20万元给乙方作启动乙方位于河池市金城江区九圩镇岜林村龙伞屯的方解石开采项目，以解决乙方的的资金不足；二、该20万元借款期限为1年，年利率为10%计算；三、乙方声明已与韦茂勇谈妥房屋买卖协议，韦茂勇已决定受让案涉楼房，很快将签订房屋买卖协议。房屋总售价为580万元，其中韦茂勇同意转30万元给王锦意代乙方还款。由王锦意代周苏峰向法院申请解除对该栋楼的查封。四、本协议书在案涉楼房受让人韦茂勇的30万元费用不汇入甲方银行账户的情况下，本协议书虽经甲乙双方签字仍属无效协议书，甲方可不执行。五、双方特别声明：如在2018年3月1日前韦茂勇尚未支付30万元给甲方，则本协议自动终止。 2017年10月10日，陈明昭作为广西华银矿产有限公司的法定代表人，与河池市中元亨矿业投资有限公司签订《河池市金城江区九许镇岜林村龙伞屯方解石矿合作开采合同书》，协议合作开采河池市金城江区九许镇岜林村龙伞屯方解石矿A段面。 2018年1月5日，周苏峰向韦茂勇出具承诺书，承诺在收到韦茂勇支付30万元（该款打进王锦意账户）之日起三个工作日内，其本人即配合韦茂勇办理申请解除查封和解除房产抵押手续。王锦意于2018年1月6日在该承诺书上签名“同意周苏峰承诺”，并加盖广西东方意远律师事务所公章。 2019年10月29日，韦茂勇向王锦意转账30万元，王锦意向韦茂勇出具内容为“今收到韦茂勇转来债权转让款30万元”的收条。 2020年3月27日，南宁市青秀区人民法院经审查查明，2019年10月29日，申请执行人周苏峰（甲方）与韦茂勇（乙方）、王锦意（丙方）签订了《债权转让协议书》，三方约定周苏峰将涉案的债权转让给韦茂勇。签订协议书当日韦茂勇通过银行转账方式将30万元转至王锦意名下账户，2019年11月6日，周苏峰在《广西法制日报》上刊登《债权转让通知》，通知被执行人已将涉案的债权转让给韦茂勇。该院遂作出（2020）桂0103执异12号执行裁定，裁定：变更韦茂勇为（2016）桂0103执4171号案件的申请执行人。该执行裁定书于2020年6月12日发生法律效力。（2016）桂0103执4171号案件的执行依据为该院于2016年11月29日作出（2016）桂0103民初13187号民事调解书。 以上法律事实，有原告（反诉被告）韦茂勇提供的《房屋买卖协议》、支付凭证、本院（2018）桂1202民初479号民事判决书、南宁市青秀区人民法院（2020）桂0103执异12号执行裁定书和（2016）桂0103民初13187号民事调解书、生效证明、收条，被告（反诉原告）华宝公司提交的《房屋买卖协议》、《执行和解协议书之补充协议》、本院（2018）桂1202民初479号民事判决书、承诺书、录音，第三人信用社提交的《执行和解协议书》、《执行和解协议书之补充协议》、和解笔录，各方当事人陈述、庭审笔录等证据在卷为凭。 一审法院认为，合同当事人应当诚实守信，按照约定全面履行自己的义务，以保证实现双方的合同目的。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韦茂勇与华宝公司于2017年11月9日签订的《房屋买卖协议》已经该院（2018）桂1202民初479号民事判决确认为有效合同；信用社、华宝公司与韦茂勇三方于2017年11月9日签订的《执行和解协议书》、信用社与韦茂勇于2017年11月14日签订的《执行和解协议书之补充协议》是各方当事人的真实意思表示，协议亦合法有效。韦茂勇与华宝公司双方均应依约履行各自的义务。 一、关于韦茂勇主张华宝公司协助办理房产过户手续的问题。依据韦茂勇、华宝公司及信用社分别签订《房屋买卖协议》、《执行和解协议书》中的约定，韦茂勇支付华宝公司在信用社所欠的借款本金及相关费用4173071元后，信用社向法院申请解除对涉案房屋的查封、解押后，华宝公司即将该房地产转让给韦茂勇，华宝公司必须配合韦茂勇办理产权过户相关手续。现韦茂勇已按协议约定向信用社支付了华宝公司所欠的借款本金400万元及相关费用173071元，故华宝公司有义务协助韦茂勇办理涉案房产的过户手续，将涉案房产变更登记到韦茂勇名下。 二、关于韦茂勇是否应继续履行协议向指定账户汇款的问题。依据《房屋买卖协议》约定：信用社的债权转移给韦茂勇的同日，韦茂勇将15万元人民币汇入广西明辨律师事务所账户。现韦茂勇未按约定将该款项汇入协议约定的指定账户，故反诉原告华宝公司主张韦茂勇继续履行协议，将15万元汇入协议指定账户的诉讼请求，该院予以支持。 三、关于30万元支付给王锦意账户的问题。虽然周苏峰、王锦意于2018年1月5日、6日分别承诺在收到韦茂勇支付30万元配合韦茂勇办理申请解除查封和解除房产抵押手续，但因涉案房地产已被南宁市青秀区人民法院轮候查封，故周苏峰、王锦意、韦茂勇三方于2019年10月29日签订《债权转让协议书》的同日，韦茂勇已将30万元转至王锦意名下账户，并通过南宁市青秀区人民法院依法定程序将涉案的债权人由周苏峰变更为韦茂勇。至此，涉案房屋可以随时解押并办理产权变更登记手续。 四、关于本案违约责任的认定问题。韦茂勇至今已支付大部分购房款，且韦茂勇于2019年10月29日才将30万元转至王锦意名下账户，系因涉案房屋被南宁市青秀区人民法院轮候查封，其通过债权转让方式将（2016）桂0103执4171号案件的申请执行人由周苏峰变更为韦茂勇，其行为属于依法行使不安抗辩权。虽然韦茂勇未按协议约定时间将15万元汇入指定账户，但该违约行为不应认定为根本性违约，应认定为一般违约行为。因韦茂勇未按协议约定时间即债权转让同日将15万元汇入指定账户的义务，故华宝公司在韦茂勇支付完华宝公司所欠的借款本金及相关费用4173071元后，未协助韦茂勇办理涉案房屋的过户手续不存在违约，故对韦茂勇主张华宝公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。对华宝公司主张韦茂勇按房屋总价款的30%支付违约金的诉讼请求，韦茂勇抗辩违约金过高，根据本案房屋买卖协议涉及的金额、双方履约情况、韦茂勇违约程度、华宝公司遭受损失的认定等实际情况，酌定为韦茂勇按照月息2%的标准向华宝公司支付违约金，并按照协议约定的信用社的债权转移给韦茂勇的同日即《执行和解协议书之补充协议》签订的2017年11月14日起按照月息2%计算的违约金损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告广西河池市华宝实业有限责任公司协助原告韦茂勇办理将位于河池市［房产证号为河房权证字第××号，土地证号为河国用（2010）第××号］变更到原告韦茂勇名下的过户手续；二、驳回原告韦茂勇的其他诉讼请求；三、反诉被告韦茂勇继续履行《房屋买卖协议》，将15万元汇入广西明辨律师事务所账户；四、反诉被告韦茂勇支付给反诉原告广西河池市华宝实业有限责任公司违约金（违约金的计算以15万元为基数，按照月息2%，自2017年11月14日起计算至实际清偿之日止）；五、驳回反诉原告广西河池市华宝实业有限责任公司的其他反诉请求。一审案件受理费20460元（原告已预交），由原告韦茂勇负担20360元，被告广西河池市华宝实业有限责任公司负担100元；反诉案件受理费12160元（反诉原告已预交），由反诉原告广西河池市华宝实业有限责任公司负担10778元，反诉被告韦茂勇负担1382元。 本院二审期间，信用社提交如下新证据：证据1、委托评估报告；证据2、河池市中级人民法院执行和解笔录，证明韦茂勇与华宝公司签订买卖合同、三方当事人达成执行和解协议是各方在法院主持下自愿协商的结果，华宝公司在上诉状中指责信用社清收组组长吴胜祥与韦茂勇相互串通、假公济私、非法介入债务的指控无事实依据；证据3、金城江区人民法院调解书，证明华宝公司已经收到信用社400万元借款，华宝公司主张未收到不符合事实。经质证，华宝公司对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为证据不能达到信用社的证明目的；韦茂勇对证据无异议。本院认为，上述证据与案件事实有一定关联性，可以作为审理案件的参考依据。 二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、韦茂勇请求华宝公司协助办理房产过户手续的理由是否成立；2、华宝公司请求韦茂勇支付1700000元违约金的理由是否成立。 本院认为，一、关于韦茂勇请求华宝公司协助办理房产过户手续的理由是否成立的问题。根据《房屋买卖协议》第三条的约定，韦茂勇应支付给华宝公司的购房款共计580万元，其中代华宝公司向信用社还款4173071元、150000元汇入广西明辨律师事务所账户，300000元支付给王锦意账户，500000元用于房屋过户费用（多还少补），600000元代华宝公司向信用社支付利息。本案查明韦茂勇已代华宝公司向信用社还款4173071元、向王锦意付款300000元、代华宝公司向信用社支付第一期利息584384.42元、第二期利息200000元。协议明确约定500000元是专用于房屋过户产生的费用，在房屋未办理过户手续之前，华宝公司主张韦茂勇未支付构成违约与合同约定不符，理由不成立。对于150000元支付问题，虽然韦茂勇未按协议约定时间支付违反了约定，但韦茂勇已通过债权受让方式依法取得周苏峰对华宝公司法定代表人陈明昭享有的到期2000000元债权，在此情况下，结合韦茂勇对协议第三条的履行程度，韦茂勇请求华宝公司协助办理房产过户手续的理由成立，本院予以支持。华宝公司主张后履行抗辩权的理由不成立，本院不予支持。 二、关于华宝公司请求韦茂勇支付1700000元违约金的理由是否成立的问题。违约金具有担保债务履行的性质，兼具惩罚违约方及补偿守约方的作用。本案双方在《房屋买卖协议》第九条约定违约方向对方支付的违约金为房屋总价款的30％，从双方约定的内容看，该违约金是双方综合整个协议履行状况而确认，违约金数额应与履行协议约定义务的程度相当。如前所述，协议第三条约定韦茂勇应支付给华宝公司的购房款共计580万元，韦茂勇已代华宝公司向信用社还款4173071元、向王锦意付款300000元、代华宝公司向信用社支付第一期利息584384.42元、第二期利息200000元。韦茂勇已按协议约定支付了大部分款项，未按协议约定履行的款项仅有150000元，不构成根本性违约而属于一般性违约。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审认定韦茂勇构成一般性违约并酌定其应承担的违约责任并无不当，本院予以确认。华宝公司请求韦茂勇支付应支付1700000元违约金的理由不成立，本院不予支持。 综上，华宝公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10230元（华宝公司已预交），由上诉人广西河池市华宝实业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月六日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷