四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1681民初1629号 原告（反诉被告）：雷馥玮，男，汉族，1981年7月21日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：雷长寿，男，汉族，1948年6月25日出生，住四川省华蓥市。系雷馥玮父亲。 原告（反诉被告）：唐纯阳，男，汉族，1971年4月10日出生，住四川省华蓥市。 原告（反诉被告）：王邦均，男，汉族，1955年3月21日出生，住四川省华蓥市。 原告（反诉被告）：杨学富，男，汉族，1956年2月5日出生，住四川省岳池县。 被告（反诉原告）：四川华蓥农村商业银行股份有限公司，住所地：四川省华蓥市迎宾路38号。 法定代表人：敬世明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马剑，四川辩博律师事务所律师。 被告：四川大成拍卖有限公司，住所地：四川省达州市通川区华夏城市花园三楼。 法定代表人：张文。 原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富与被告（反诉原告）四川华蓥农村商业银行股份有限公司（以下简称华蓥农商行）、四川大成拍卖有限公司（以下简称大成拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月2日、16日进行了两次公开开庭审理。原告（反诉被告）雷馥玮的委托诉讼代理人雷长寿、原告（反诉被告）唐纯阳、王邦均、杨学富、被告（反诉原告）华蓥农商行的委托诉讼代理人马剑两次开庭皆到庭。被告（反诉原告）华蓥农商行的法定代表人敬世明、被告大成拍卖公司的法定代表人张文经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富向本院提出诉讼请求：一、判令解除四原告（反诉被告）与被告大成拍卖公司于2019年7月11日签订的《拍卖成交确认书》；二、判令被告（反诉原告）华蓥农商行向四原告（反诉被告）退还成交价款800000元及支付利息（一年期贷款市场报价利率四倍计算自2019年7月11日起至款项付清之日止），四川大成拍卖有限公司对上述款项承担连带责任；三、判令被告（反诉原告）华蓥农商行赔偿给原告（反诉被告）造成的财产损失及误工损失等共计114875元。事实和理由：2019年7月，被告四川大成拍卖有限公司（以下简称大成公司）受被告（反诉原告）华蓥农商银行委托，将包括华蓥市××镇××街（办公住宅）房屋在内的18套住房进行了公开拍卖，四原告（反诉被告）作为合伙竞买人竞买了该房屋（其建筑面积为281平方米）。2019年7月11日，四原告（反诉被告）与大成公司签订了《拍卖成交确认书》，并按约定支付了全部成交价款800000元。2019年12月，四川瑞德测绘有限公司对该房屋进行了测绘，测绘后发现总建筑面积为810.15平方米。原告（反诉被告）为此产生测绘费1500元。此后，原告（反诉被告）应华蓥农商银行工作人员的要求，组织人员将该房屋内的垃圾进行清扫，产生费用22800元，厕所维修费510元，增加不锈钢门支出1200元。2020年7月22日，因房屋交付及产权办理问题，原告（反诉被告）向华蓥市人民法院提起诉讼。因该住房在过户过程中，发现产权与实物不符，原因是该房1991年改建成面积为810.15平方米，但华蓥市住房和城乡建设局批准面积为334平方米，超出的476.15平方米没有办理产权和罚款、增容费等。2014年华蓥农商行改建统一确权时，也没有按照实际建筑面积补缴罚款和滞纳金，只是进行了换证。造成“合同标的即案涉房屋实际建筑面积超出房产登记建筑面积，导致客观上无法办理产权”，而判决驳回了原告（反诉被告）的诉讼请求。因该次诉讼，原告（反诉被告）为此产生的案件受理费6065元，律师代理费10000元以及误工损失72800元。基于以上事实，原告（反诉被告）认为：原告（反诉被告）与被告大成公司签订了《拍卖成交确认书》并按约支付了成交价款，已经全面履行了自己的义务。但被告（反诉原告）因增加建筑面积产生罚款、增容费等情况进行了故意隐瞒，造成无法办理产权手续，使原告（反诉被告）的合同目的不能实现。故，诉请支持原告（反诉被告）请求。 被告（反诉原告）华蓥农商行辩称，一、涉案标的物买卖合法有效，因为拍卖是一种特殊的买卖方式，在出售方及拍卖人已告知标的物的瑕疵的情况下，竞买人自愿接受的买卖合法有效，本案中被告方已公示涉案房产“证照与实物不符”将该情况是告知了原告（反诉被告）的，原告（反诉被告）方一经报名参与竞买，视为对所竞买的标的物的现状进行了查看，所以不存在原告（反诉被告）方诉称的隐瞒的行为；二、解决涉案房产的任何遗留问题，应由原告（反诉被告）负责并承担费用，原告（反诉被告）诉称支付的测绘费、清扫费是原告（反诉被告）为解决房产的遗留问题而开支的，拍卖公告已经明确由竞买人及本案原告（反诉被告）自己承担费用，原告（反诉被告）诉称的农商行工作人员要求对房屋内的垃圾清扫和搬运不属实，被告方工作人员从未要求原告（反诉被告）方对房屋的清扫，原告（反诉被告）方对房屋的相关处理是在接收房产后自己行使管理权的行为；三、涉案房产未能过户办证，是原告（反诉被告）自己不主动去解决遗留问题并支付相关费用的结果，是原告（反诉被告）自己不积极履行合同义务导致的，应由原告（反诉被告）自己承担不利的法律后果；四、原告（反诉被告）滥用诉权，起诉不当，被华蓥市人民法院依法驳回其诉讼请求一案即华蓥市人民法院（2020）川1681民初1032号案件，自应由其承担法律后果；五、原告（反诉被告）方提出解除合同，应当承担违约责任，故，不能主张购房款的资金利息，更不能主张4倍的贷款利息。综上所述，在原告（反诉被告）方承担违约责任的情况下，被告同意解除合同，法庭应驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。 被告大成拍卖公司未进行答辩，亦未提交证据。 被告（反诉原告）华蓥农商行向本院提起反诉请求：一、判令四被反诉人支付拍卖佣金24,000元；二、四名被反诉人立即腾退涉案物业给反诉人，并支付腾退物业前的物业使用费100,000元给反诉人；三、判令四名被反诉人支付违约金38,000元。事实与理由：2019年6月，反诉人华蓥农商行委托大成公司就18套物业进行公开拍卖，同年7月，四名被反诉人作为竞买人在交纳38,000元信用保证金后参与竞买，最终以800,000元的价格竞得涉案物业。四名被反诉人在委托代表签订《拍卖成交确认书》后，反诉人就先将涉案物业交于被反诉人了，而被反诉人却不按约定支付拍卖佣金，也不去解决涉案物业的遗留问题，反而提出要解除已成交的买卖。四名被反诉人的严重违约行为，给反诉人造成了严重的经济损失和信用损失。 四原告（反诉被告）答辩称，一、被告（反诉原告）华蓥农商行的反诉请求没有事实和法律根据，应当驳回被告（反诉原告）的反诉请求；二、因被告（反诉原告）隐瞒房屋真实情况，导致无法办理过户，四原告主张解除合同返还交易金额并赔偿损失；三、拍卖的房屋四原告没有过户也没有使用，不应承担物业费；四、因为被告违约导致四原告未得到房屋，保证金38,000元属于四原告的损失，不应支持被告（反诉原告）的违约金诉请。 根据到庭当事人诉辩及举证质证情况，本院认定事实如下： 2019年6月25日，被告大成拍卖公司受被告（反诉原告）华蓥农商行委托，定于2019年7月11日上午10时在华蓥农商行四楼会议室对华蓥农商行自有的包括案涉房屋，即华蓥市××镇××街（办公住宅）房屋在内的18套房屋等进行公开拍卖，并发布《拍卖公告》，载明：1、案涉房屋建筑面积281平方米，土地面积298.45平方米，参考价380000元，备注双证齐全，在“其他”栏注明证照与实物不符，设有保留价；2、标的以现状（房屋不含装饰、装潢）公开拍卖，从即日起展示于标的物所在地，无论品质如何变化，成交价均不作调整，有意竞买者请对标的自行审鉴并查阅相关资料，本公司对标的的品质、面积、数量、规格等瑕疵不作任何担保，标的物所涉及的任何遗留问题，由买受人负责解决并承担费用；3、还对其他相关事宜进行了约定。同日，被告大成拍卖公司发出《竞买人告知书》，载明:1、竞买人在拍卖会前应对所竞买的标的物自行审鉴，一经报名，则视为对所竞买的标的物的现状进行审鉴、查勘，且认可拍卖人提供的《拍卖公告》、《拍卖规则》的内容及条件，并对自己的竞买行为负责；2、竞买人竞得标的物后，在拍卖成交之日起五个工作日内支付全部成交价款及佣金；3、拍卖人收讫全部成交价款及佣金后，委托人将在15个工作日内协助买受人办理过户手续；4、委托人对标的物以现状公开拍卖，无论品质如何变化，成交价均不作调整。 四原告（反诉被告）系合伙竞买人。2019年7月8日，原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均委托合伙竞买人原告（反诉被告）杨学富全权处理案涉房屋拍卖的相关事宜。杨学富（乙方）与大成拍卖公司（甲方）签订《竞买协议书》，内容与《竞买告知书》内容基本相同，该协议书第六条约定：乙方成为买受人后，应在拍卖成交之日起五个工作日内按拍卖人指定的账户一次性付清全部成交价款3%的佣金。（佣金转入单位：四川大成拍卖有限公司，开户行账号：5100××××2969）。 2019年7月11日，杨学富竞得案涉房屋并签署《拍卖成交确认书》，确认其成为案涉房屋的法定买受人，成交价800,000元。原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富已于2019年7月16日缴清房屋全部价款，但未缴纳佣金。 2019年8月，被告（反诉原告）华蓥农商行将案涉房屋交付四原告（反诉被告），四原告（反诉被告）对其进行打扫并维修厕所，产生维修费510元，增加不锈钢门支出1,200元。 2019年12月，四川瑞德测绘有限公司对案涉房屋进行了测绘，测绘后发现总建筑面积为810.15平方米，原告（反诉被告）为此支付测绘费1,500元。 案涉房屋权属证书显示，其总层数为2层，土地使用权面积为298.45平方米，房屋总建筑面积为281平方米，实际测绘结果为：该建筑物共4层，建筑面积810.15平方米。 嗣后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）华蓥农商行办理产权过户，被告（反诉原告）华蓥农商行于2020年4月1日向华蓥市自然资源和林业局提交“关于补办原高兴信用社房屋超面积相关手续的申请”，该申请载明：我行在办理高兴信用社房屋过户过程中，发现产权与实物不符，原因是1991年改建后未及时到相关部门办理产权换证登记，也未将具体情况上报总行，2014年农商行改制统一确权时，直接进行了换证，申请补办超房产建筑面积529.15平方米的手续，减轻或免除处罚。华蓥市自然资源和林业局于2020年4月2日向市综合执法局发出“关于提供华蓥市农村信用合作联社高兴信用社建设情况处理的函”:请市综合执法局 依法处理。 2020年7月22日，四原告（反诉被告）向本院提起诉讼，本院以(2020)川1681民初1032号立案受理，四原告（反诉被告）诉讼请求：1、解除四原告（反诉被告）与被告大成拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》；2、被告（反诉原告）华蓥农商银行向四原告（反诉被告）退还成交价款800,000元及支付利息（自2019年7月16日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款 市场报价利率计算）；3、二被告连带向四原告（反诉被告）赔偿违约金38000元。在审理过程中四原告（反诉被告）将诉讼请求变更为：1、判令被告（反诉原告）华蓥农商行立即向四原告（反诉被告）交付竞拍所得房屋（广安房权证华蓥字第2××2号、华国用［2014］2589号），并办理权属登记手续及交付不动产权证书。被告大成拍卖公司协助华蓥农商行履行上述义务，房屋过户所涉税费按国家规定执行；2、判令二被告连带赔偿四原告（反诉被告）因迟延交房及过户产生的误工费100000元、违约金38000元，合计138000元；3、判令被告（反诉原告）华蓥农商银行支付迟延交房期间的租金损失（自2019年7月26日起，门市按照40000元／年、住房按照30000元／年的标准计算至交房之日止）。2020年9月27日，本院作出（2020）川1681民初1032号民事判决书，以四原告要求二被告办理产权过户的诉讼请求不能成立为由驳回四原告的诉讼请求。并判令由四原告（反诉被告）共同承担案件受理费6065元 本院认为，本案系拍卖合同纠纷，双方在签订《拍卖成交确认书》后，至今未办理房屋的产权过户登记。本案中双方争议的焦点是：一、四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）华蓥农商行之间的房屋买卖合同（即《拍卖成交确认书》）应否予以解除；二、若解除，原、被告应承担何种法律责任；三、已产生必要费用如何承担。针对以上争议焦点，现评判如下： 一、应否解除原、被告已签字确认的《拍卖成交确认书》。2019年7月8日，原告（反诉被告）杨学富受其余三名原告（反诉被告）委托参与本案案涉房屋的拍卖竞买，并于7月11日与被告大成拍卖公司签订了《成交确认书》，但由于合同标的即案涉房屋实际建筑面积超出房产登记建筑面积，被告华蓥农商行至今未能将房屋过户登记给四原告（反诉被告），四原告（反诉被告）无法取得房屋产权，致使双方合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，结合原告（反诉被告）本诉及被告（反诉原告）反诉请求与主张的事实和理由看，均同意解除《拍卖成交确认书》。因被告大成公司受被告（反诉原告）华蓥农商行委托与四原告（反诉被告）签订《拍卖成交确认书》，其权利义务应由委托人华蓥农商行承受。故本院认定解除四原告（反诉被告）与被告（反诉原告）华蓥农商行签订的《拍卖成交确认书》。 二、原、被告应承担何种法律责任。本院认为原、被告之间签订的《拍卖成交确认书》是双方的真实意思表示且该买卖合同成立并生效。分析导致合同解除的原因力，本院认为：1、被告（反诉原告）华蓥农商行应承担主要违约责任。被告（反诉原告）华蓥农商行拍卖的标的物存在超出房产证登记面积529.15平方米违章建筑，致使四原告（反诉被告）自2019年7月16日缴清购房款800000元至今未能办理产权过户。华蓥农商行虽辩称，四原告（反诉被告）拒绝补交增容费、土地出让金、罚款等是导致至今未过户的主要原因。但被告(反诉原告)在拍卖案涉房屋时，并没有向原告（反诉被告）明确解释涉及到的历史遗留问题具体内容以及可能对竞拍者产生的影响，只是以格式条款的方式，予以告知。另，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，对违章建筑可采取限期改正、罚款、拆除或没收等行政措施。即便四原告（反诉被告）同意补交，也应在未违反城乡规划的前提下，才可以补办违章建筑产权证，现属于何种情况尚未确定。综上，本院认定被告（反诉原告）华蓥农商行应承担主要违约责任，本院认定为80%。被告大成拍卖公司发出的《拍卖公告》、《竞买人告知书》上所载内容，原告（反诉被告）应尽到审慎义务，而原告（反诉被告）明显未尽到审慎义务，存在过失。故，本院认定四原告（反诉被告）应承担次要违约责任，本院认定为20%。3、大成拍卖公司不承担连带责任。因被告（反诉原告）华蓥农商行对拍卖标的物有登记的281平方米进行拍卖，符合法律规定，但因增加部分属于违章建筑，导致无法办理产权过户。根据《中华人民共和国拍卖法》第五十八条：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。”的规定，被告大成拍卖公司应在明知情形下，才承担连带责任。但本案并无证据证明大成拍卖公司明知拍卖标的物所存在的难以办理产权过户的瑕疵。其虽存在未尽到审慎义务，但并不属于法定承担连带责任的依据，被告大成拍卖公司不承担连带责任。 三、已产生必要费用如何承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，本院认为，1、关于本诉四原告（反诉被告）请求返还购房款与被告（反诉原告）要求返还房屋。虽四原告（反诉被告）辩称，被告（反诉原告）华蓥农商行交付案涉房屋钥匙一天后，又要回了，但华蓥农商行予以否认，称钥匙一直在四原告（反诉被告）处，房屋并未交还。因四原告（反诉被告）自认收到华蓥农商行交付的案涉房屋，而未举证证明该房屋已返还。另，结合四原告（反诉被告）庭审陈述，其打扫卫生、修理厕所、安装不锈钢门等，明显是实施管理人的职责，这些行为也不可能在一天内完成。故，本院认定案涉房屋四原告（反诉被告）并未交还华蓥农商行。合同解除后，被告（反诉原告）华蓥农商行应在十日内退还四原告（反诉被告）购房款800,000元，四原告（反诉被告）也应将案涉房屋在十日内退还被告（反诉原告）华蓥农商行。2、关于本诉的资金占用利息与反诉的标的物使用费。四原告（反诉被告）虽向华蓥农商行支付了800,000元购房款，但华蓥农商行也向四原告（反诉被告）交付了房屋。故，本院认定四原告（反诉被告）诉请的资金占用利息与华蓥农商行反诉的房屋使用费相互冲抵，互不给付。3、关于四原告（反诉被告）诉请的厕所维修费510元及添置的不锈钢门1,200元，因该部分价值添附至案涉房屋中。故，本院认定由被告华蓥农商行承担，支付给四原告（反诉被告）。4、关于测绘费1,500元。本院认定该部分为办理房屋过户的必要支出，应由四原告（反诉被告）与华蓥农商行按过错比例分担，即华蓥农商行应给付四原告（反诉被告）1,200元（1,500元×80%）。5、关于四原告（反诉被告）诉请的垃圾清运费22,800元、误工费72,800元、(2020)川1681民初1032号案件受理费6,065元、律师代理费10,000元。首先，四原告（反诉被告）提交的垃圾搬运、运输收据，华蓥农商行对其真实性不予认可，原因是2019年7月15日上车费16,800元，2019年8月12日运至重庆运费6,000元（12车），案涉房屋原、被告皆认可是2019年8月份交付的，尚未交付即产生上车费，明显与事实不符，且垃圾为何要运输至重庆，四原告（反诉被告）也未对其与本案垃圾清运的关联性作出合理解释。本院认为，四原告（反诉被告）提交的垃圾搬运、运输收据非正规发票，且四原告（反诉被告）没有合理解释。故，对垃圾清运费的真实性，本院不予认可。即使真实产生少许费用，本院认为也是四原告（反诉被告）接收案涉房屋后，为己方使用而进行清扫，是行使管理人使用权的必要行为，应由四原告（反诉被告）自己承担；关于误工费，四原告（反诉被告）并未提交证据证明，对原告（反诉被告）单方手写投标、协调、起诉误工人次、天数，本院不予采信，即使因竞买、协调过户存在少许误工费，也是四原告（反诉被告）履行合同义务的必要支出。故，对该项诉请本院不予支持。关于(2020)川1681民初1032号案件受理费6,065元、律师代理费10,000元，因原告（反诉被告）行使诉权不当，被本院驳回诉讼请求，判决由四原告（反诉被告）承担该项费用。故，对该项诉请，本院亦不予支持。6、关于被告（反诉原告）反诉的支付拍卖佣金24,000元、违约金38,000元。因拍卖佣金的诉请主体应为大成拍卖公司，且华蓥农商行应承担违约的主要责任，故对该项诉请本院亦不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国拍卖法》第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富于2019年7月11日与被告（反诉原告）四川华蓥农村商业银行股份有限公司签订的《拍卖成交确认书》； 二、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）四川华蓥农村商业银行股份有限公司退还原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富购房款800000元，原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富向被告（反诉原告）四川华蓥农村商业银行股份有限公司退还竞拍所得的位于华蓥市××镇××街房屋（广安房权证华蓥字第2××2号、华国用［2014］2589号）； 三、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）四川华蓥农村商业银行股份有限公司向原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富支付2,910元(1200元+510元+1200元)； 四、驳回原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富对被告四川大成拍卖有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）四川华蓥农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求； 案件受理费9,026元，由原告（反诉被告）雷馥玮、唐纯阳、王邦均、杨学富共同负担1,805元，剩余7,221元由被告（反诉原告）四川华蓥农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李学科 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 王思懿 书 记 员 左 婕