北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初12662号原告：李华诚，男，1998年3月31日出生，汉族，住北京市东城区。原告：司晓红，女，1966年8月1日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。原告：李凌，女，1976年2月12日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：陈泽民，男，1952年9月23日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：马正军，北京京法律师事务所律师。第三人：李萌，男，1991年9月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告李华诚、司晓红诉被告陈泽民合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。依法追加李凌作为共同原告，追加李萌作为本案的第三人参加诉讼，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李华诚、司晓红的委托诉讼代理人于洪亮，被告陈泽民的委托诉讼代理人马正军，第三人李萌到庭参加诉讼。原告李凌经本院依法传唤未申明理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李华诚、司晓红向本院提出诉讼请求：要求被告配合三原告办理房屋转移登记手续，将位于北京市东城区龙潭东路×号15号楼1层至3层B313号房屋（以下简称涉案房屋）登记在三原告名下（三原告之间的份额不需要法院确认）。事实与理由：原告李华诚系李博某之子，司晓红系李博某配偶，李凌系李博某与前妻之女。李博某于2016年1月5日去世。李博某与被告在工作中相识，1996年7月31日，因涉案房屋系外销房，被告系外籍身份，故李博某以被告名义购买了涉案房屋，并支付了全部房款，手续均由李博某公司工作人员王某办理。自购买以来，李华诚、司晓红居住涉案房屋至今，且房屋产权证亦由李华诚、司晓红持有，物业费、水电费等费用均由李华诚、司晓红负担。李博某去世后，李华诚、司晓红要求被告配合办理房屋过户手续，但被告予以推诿。2018年11月，被告以自己名义向物业公司缴纳了几个月的物业费。2019年，被告又以自己名义缴纳了3、4、5月的物业费，被告的上述行为让李华诚、司晓红产生了警觉。2019年5月1日，被告联系李华诚、司晓红，称为了撑门面希望在涉案房屋接待2个小时客人。李华诚、司晓红予以拒绝。2019年5月7日，被告带人强闯涉案房屋，并以产权人名义报警。2019年5月28日，被告再次带人从窗户强行进入涉案房屋，原告报警后，警察建议双方通过诉讼解决。后经李华诚、司晓红至北京市东城区房地产交易中心查询，得知被告已经采取欺骗的方式重新办理了涉案房屋产权证。原告李华诚、司晓红认为，李博某与被告系借名买房关系，现李博某去世，三原告系李博某的继承人，被告应配合三原告履行房产过户义务，故起诉至法院，诉如所请。原告李凌未出庭应诉，其提交书面意见称其系李博某的法定继承人，如法院确认涉案房屋系李博某生前购买，李凌应依法享有该房屋相应的继承权。被告陈泽民辩称：涉案房屋系被告购买，买卖合同由本人签订，后续手续委托王某办理。涉案房屋系被告出资购买，第一次付房款的40%，由被告直接支付给开发商，第二次付房款的60%，但记不清钱款流向。因被告与李博某系朋友关系，因此让李博某及其家人在涉案房屋居住。2018年涉案房屋小区更换了物业公司，物业公司直接联系业主要求支付拖欠的各项费用，被告随即支付了费用。因交纳物业费需要房屋产权证，被告并不清楚产权证在李华诚、司晓红处，以为产权证丢失，故补办了产权证。2019年，被告向李博某的继承人主张涉案房屋权利，双方产生纠纷。被告认为，涉案房屋系被告出资购买；三原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效；三原告已经继承了李博某的遗产，并未包括涉案房屋，同时李博某作为被执行人时也没有用涉案房屋还款，因此可以印证该房屋不属于李博某。第三人李萌陈述称：2020年4月，第三人与被告订立抵押合同，被告以涉案房屋做抵押，担保被告欠付第三人的300万元债权，担保范围为主债权和利息，利息标准为月息2%，履行期限为2020年4月9日至2020年10月8日。现被告并未归还本金，利息已支付至2020年10月8日。如果三原告或被告愿意向第三人归还300万元欠款并支付自2020年10月9日始至归还款项之日止的利息，第三人同意配合解除涉案房屋的抵押权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：1996年7月31日，被告（乙方）与北京帝苑房地产开发有限公司（甲方）订立《北京市外销商品房预售契约》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款1369000美元。当日，被告与王某订立《委托书》，被告委托王某办理涉案房屋登记过户手续，1996年8月19日，上述《委托书》办理公证。1998年6月1日，王某代理被告与北京帝苑房地产开发有限公司订立《协议书》，因涉案房屋核准面积有变化，故变更房价款为1390868美元。1998年11月16日王某代理被告办理涉案房屋产权登记手续。房屋档案中查询到1998年11月4日北京天平亚太经贸集团财务部出具证明一份，显示被告购买涉案房屋，在办理产权过户时所缴费用使用该公司支票，支票号码0444。根据购房发票等显示，1996年7月13日，显示以被告名义向北京帝苑房地产开发有限公司涉案房屋预收购房款美元547580元（汇款）。1998年1月4日，显示北京天平亚太经贸集团向北京帝苑房地产开发有限公司支付购房款人民币181062元（支票号码7411，折合美元21868元）。1998年11月4日，显示北京天平亚太经贸集团向北京帝苑房地产开发有限公司支付购房款人民币6980572元（支票号码0443、折合美元843268元）。1998年11月4日显示以被告名义支付印花税人民币91元（支票号码0444）、契税人民币345391元。1998年11月11日显示以被告名义支付测绘费人民币200元（现金）。上述发票原件均由李华诚、司晓红持有。李华诚、司晓红解释称上述购房款分三笔支付，第一笔购房款由李博某的朋友（杨某）转账给被告，由被告支付给开发商（因李博某与杨某之间有其他经济往来，因此代李博某支付房款，无李博某与杨某之间的转账记录）；第二笔及第三笔款项均由北京天平亚太经贸集团支付，该公司系由李博某实际控制，法定代表人系李博某的弟弟。被告称涉案房屋房款均系其个人支付，但因时间久远无法提供转款凭证，否认北京天平亚太经贸集团为涉案房屋支付购房款。李华诚、司晓红提交1996年8月8日的《关于有偿转让北京帝苑公寓B-313室的协议》，甲方为被告，乙方为李博某，约定甲方将已购买的涉案房屋有偿转让给乙方，乙方向甲方已支付完规定所需金额，房屋产权归乙方所有。李华诚、司晓红称因李博某非法律专业人员，故以该协议表明涉案房屋产权真实情况，虽然显示为转让协议，但是双方并没有真实的转让行为，而自始系借名买房关系。被告认可该协议的真实性，但称该协议系帮助李博某取悦女友而订立，证明李博某有房产，实际款项并未支付。李华诚、司晓红另提交1、王某于1998年11月4日因需交纳涉案房屋剩余购房款而向原告请款的书证，证明涉案房屋由李博某支付房款。经质证，被告否认该证据的真实性。2、北京天平亚太经贸有限责任公司（北京天平亚太经贸集团现名称）出具的《证明》，证明该公司于1998年代李博某支付涉案房屋购房款，该公司不向李博某及开发商主张上述款项。经质证，被告否认该证据的内容，且认为该证据形成于纠纷发生之后。3、王某出具的《证明》，证明其原系李博某的员工，李博某于1996年因被告系外籍身份（当时系加拿大籍）故以被告名义购买涉案房屋，除《北京市外销商品房预售契约》外所有的购房手续均由王某代办，被告并没有参与。首期购房款547580美元由李博某支付，剩余房款本来准备办理银行按揭贷款。1998年6月1日，王某就涉案房屋实际面积增加一事与开发商订立协议书，涉案房屋房价款变更为1390868美元，并于1998年6月4日由北京天平亚太经贸集团向开发商支付面积增加款21868美元。后由于李博某经济能力好转，故决定不再进行银行按揭贷款，而付清剩余款项，故王某请示李博某一次性支付剩余款项843288美元（原已支付的面积增加款21868美元退回）。房屋自交付一直由李博某及家人实际使用。庭审中，王某出庭作证称第一笔房屋款项是李博某的朋友杨某代其支付给被告，由被告支付给开发商，因当时境内不能直接收款，所以只能由被告自香港转账。后李博某与杨某在经济合作中将上述款项结算完毕。经质证，被告认为证人与李博某存在利害关系，因此否认证言的真实性。3、电信缴费通知单，证明李博某家属在涉案房屋实际居住使用。经质证，被告否认该证据的真实性。被告提交1、抵押合同、判决书等，证明2005年李博某向被告借钱，被告没有能力，故由李博某所在公司向银行借款，由被告将涉案房屋抵押。后李博某的公司与抵押权人发生了纠纷，李博某被列为失信被执行人，被告以此证明涉案房屋非李博某的房产，否则李博某在当时应将房产变卖以履行判决。经质证，李华诚、司晓红认为这恰能证明2005年被告即知晓涉案房屋产权证在李博某处，与被告当庭陈述相矛盾。2005年李博某公司向银行借款，以涉案房屋作为抵押物，被告配合办理相关手续。经询，被告称李博某还款后该房屋即解除了司法查封及抵押，被告配合至银行办理手续，但并未关注到产权证问题。2、公证书及翻译件，证明李华诚、司晓红继承了李博某的遗产，并不包括涉案房屋。经质证，李华诚、司晓红否认上述证据与本案的关联性。3、物业费缴费凭证及业委会、物业公司催缴公共维修基金通知，证明被告自2018年6月始交纳涉案房屋相关费用。经质证，李华诚、司晓红否认被告的证明目的，称以往的相关费用均系李博某及家人支付。就涉案房屋产权证为何由李华诚、司晓红持有问题，被告先称因购买涉案房屋手续系由李博某帮忙办理，双方系朋友关系，因此未向其主张要求产权证。后又称被告不清楚房屋产权证在何处，以为丢失，故于2018年重新办理了产权证。就涉案房屋为何由李博某继承人实际居住使用问题，被告称考虑到双方系朋友关系，故由其居住使用，且从未主张过租金。2019年被告以为涉案房屋由司晓红的姐姐居住使用，故曾提起诉讼，后又撤回了起诉。另查，李博某前配偶于1995年9月13日去世，生前与李博某育有一女李凌。司晓红与李博某于1996年11月2日登记结婚，育有一子李华诚。李博某于2016年1月5日去世。李博某之父已去世，李博某之母陈桂某表示放弃对涉案房屋的继承，不作为原告参加本案诉讼。诉讼中，本院另查被告与第三人于2020年4月9日订立《借款合同》，约定被告向第三人借款300万元，借款期间2020年4月9日至2020年10月8日，利息为月息2%，被告需于每月向第三人支付利息60000元。如被告逾期还款，仍应按照约定标准继续支付利息。被告可到期一次性偿还本金，经第三人同意也可分次偿还。被告以涉案房屋作为抵押物。当日，被告与第三人办理涉案房屋抵押权登记，订立《抵押合同》，约定被担保主债权金额为300万元，担保范围为主债权、本金、利息。现第三人称被告并未向其归还本金，亦未支付自2020年10月9日始的利息。经询，被告认可其与第三人的借贷关系及抵押合同关系，并表示无法归还到期本金。李华诚、司晓红表示同意代被告偿还本金及支付2020年10月9日之后的利息，以此实现解除涉案房屋的抵押权。第三人称无论原告或被告向其归还本金及支付相应利息，其同意配合解除抵押权。本院认为：本案李华诚、司晓红认为李博某与被告之间就涉案房屋成立借名买房的合同关系，现李博某已去世，其继承人有权以合同纠纷提起诉讼。而原告李凌系李博某的法定继承人，其并未表示放弃实体权利，虽然未到庭参加诉讼，但不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。李博某之母已明确表示放弃实体权利，本院不予追加。本案中，原、被告的争议焦点在于涉案房屋是否属于借名买房。首先，从购房款的交纳主体分析，李华诚、司晓红提交的购房发票、北京天平亚太经贸有限责任公司的《证明》、王某的证人证言及涉案房屋档案材料记载的相关内容，可以相互印证，形成证据链证明北京天平亚太经贸有限责任公司代李博某支付涉案房屋后两笔购房款。虽然李华诚、司晓红针对第一笔购房款的支出仅能以证人证言相佐证，但被告关于其支付涉案房屋购房款未能提交任何证据，且其否认北京天平亚太经贸有限责任公司支付涉案房屋购房款的行为，但恰有该公司支付相应款项的记录留存于涉案房屋的档案材料中。因此本院对李华诚、司晓红提交的上述证据予以认证。第二，从涉案房屋产权证、购房合同、相关票据持有主体分析，李华诚、司晓红持有上述文件，被告于诉讼中对于为何不持有上述文件的解释存在前后矛盾之处，被告系涉案房屋形式上的产权人，其长期不持有权利凭证并于2018年才办理挂失登记的行为，有违常理。第三，从涉案房屋实际居住情况分析，被告认可其并不实际居住使用涉案房屋，虽称其与李博某系朋友关系，但多年不管理、使用房屋且不提出异议的行为不合常理，同时如果真如被告陈述其将该房屋交付李博某使用，其欲收回房屋时未起诉李博某的继承人，却起诉司晓红的亲属，也并不符合常理。最后，被告与李博某曾订立有《关于有偿转让北京帝苑公寓B-313室的协议》，虽然该协议显示为房屋买卖的形式，但当事人均认可李博某并未实际向被告交付款项，从合同行文内容分析，也可体现出涉案房屋的归属问题。被告抗辩称因帮助李博某取悦女友才订立上述协议的意见，不合常理，本院不予采信。综上，本院认为三原告主张要求被告配合办理涉案房屋产权转移登记手续，将该房屋转移登记至三原告名下的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。被告虽提交其交纳涉案房屋相关物业费等证据，但并不能仅以此证明其系涉案房屋真实的权利人；被告以李博某未以涉案房屋履行债务及李华诚、司晓红未依法继承涉案房屋为主张的抗辩意见，亦缺乏合理性，本院不予采信。关于诉讼时效问题，根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。虽然李博某与被告于1996年成立借名买房关系，但双方此后并没有因房屋归属问题产生争议，李博某及家人实际居住使用涉案房屋，迟至2018年后才因该房屋归属问题产生争议，因此陈泽民主张房屋所有权并要求居住人腾退时，三原告的相应权利始受到损害，因此被告关于三原告的起诉超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采信。但鉴于涉案房屋现设立有抵押权，无法办理房屋转移登记手续。第三人主张实现借贷关系中本金及相应利息后消灭抵押权，李华诚、司晓红亦同意代被告支付借款及相应利息，以消灭抵押权，本院照准。其代为清偿债务并支付利息后与被告之间的纠纷，可另案予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条之规定，判决如下：一、原告李华诚、司晓红于本判决生效后十日内向第三人李萌支付300万元及自2020年10月9日至实际支付上述款项之日止的利息（按照月息2%计算）；二、第三人李萌于收到上述款项当日协助原告李华诚、司晓红、李凌办理位于北京市东城区龙潭东路×号15号楼1层至3层B313号房屋抵押权注销手续，被告陈泽民履行配合义务；三、被告陈泽民于北京市东城区龙潭东路×号15号楼1层至3层B313号房屋抵押权注销当日协助原告李华诚、司晓红、李凌办理该房屋所有权转移登记手续，将上述房屋转移登记至原告李华诚、司晓红、李凌名下。案件受理费89804元、保全费5000元，由被告陈泽民负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  龙 琨审 判 员  崔 赟审 判 员  王 亮二〇二〇年十二月二十九日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧