广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18290号原告：罗波兰，女，1973年2月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区桂城街道南一路**时代名轩**×××××××，公民身份号码430×××××××********。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告罗波兰诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方卓林，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；2.被告向原告返还出让金121616.02元及上述款项自支付之日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月10日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，合同约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××商铺（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，商铺建筑面积18.43平方米，其中套内面积12.90平方米，涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年3月9日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米15516.12元，总转让金285962元。合同同时约定，在出让期限内（含赠送期限）,乙方同意甲方所委托的专业的物业管理公司对该项目进行专项的、统一的管理与服务，在对外经营期间实行统一的管理模式。合同签订后，原告向被告支付了转让金285962元，其中14万元银行按揭支付。本案的《物业使用权转让合同》符合租赁合同的特征，故应为租赁合同，《物业使用权转让合同》约定的租赁期限（含赠送期限）自2014年3月10日起至2048年12月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。《物业使用权转让合同》约定的租赁期限共34年零9个月另21天，超过法定租赁期限14年零9个月另21天，该超过部分应属无效。因合同无效，原告有权要求被告返还相应的出让金及利息。原告为维护自身的合法权益，提起诉讼。被告辩称，一、涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:1.涉讼物业所在广佛智城项目（一期）11号楼于2017年9月13日竣工验收，于2017年10月16日取得竣工验收备案表，涉讼物业使用权依法可以转让，涉讼物业使用权转让合同合法有效。2.涉讼物业使用权转让合同包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同法遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法总则》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，我国《合同法》中“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》亦有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。涉讼物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。3.涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。二、退一步讲，即使法院认为涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超出20年部分无效，被告也无需退还原告的转让款本金，更无需向原告支付任何利息。1.根据原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》第三条第1项的约定，涉讼物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；该有偿使用期限所对应的总转让金为285962元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉讼物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。2.如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，即使法院最终认定超出20年部分无效，双方对于合同部分无效均有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应支持相应的利息。即使支付利息，亦不应自支付之日起算。（1）涉讼《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2034年3月9日，但合同约定的物业交付时间为2015年5月1日，且涉讼物业竣工验收备案时间为2017年10月16日，故涉讼《物业使用权转让合同》实际可履行的使用期限应为2017年10月16日至2048年12月31日，共计11399天。至原告起诉之日已实际履963天。即使法院认定超过20年部分无效，应剔除已履行完毕的部分期限，即从原告起诉要求确认合同无效之日（2020年6月5日）起至2048年12月31日计算，若无超过20年，不应再认定为合同无效。（2）原告要求被告自其支付物业使用权转让款之日起支付利息没有依据，且有违反法律的公平原则。我国《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，即使法院认定涉讼物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效均存在过错，被告从未强迫原告签订涉讼《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，且原告以涉讼物业一直获得收益，案外人广东欣盛租赁服务有限公司（曾用名：佛山市欣盛商业房产运营管理服务有限公司，以下简称欣盛公司）至今已向其支付113934元的经营管理收益。在此情况下，原告所主张的利息损失应由其自行承担，即使就超过20年部分退款亦不应再计算利息。再退一步讲，若判决认定涉讼物业使用权转让合同超过20年部分无效，根据双方的过错程度，对于超过二十年部分使用期的退款部分，即使计算利息，亦应自判决生效之日起计算方公平合理。三、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。首先，原被告签订涉讼物业使用权转让合同至今已近8年，原告自愿受让涉讼物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形。其次，原告在签订涉讼《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价。最后，本案原告主张利息的诉讼请求已过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告出示的竣工验收备案表、不动产权证书，来源合法，客观真实，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（一期）11号楼于2017年9月13日竣工验收，于2017年10月16日办妥竣工验收备案手续。2014年3月10日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××商铺的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2034年3月9日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金285962元，乙方以贷款方式支付；甲方在2015年×月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方）、欣盛公司（乙方）签订一份《委托经营管理合同》，约定甲方将涉讼物业委托乙方进行经营管理；委托经营期限为8年，自2015年1月1日起计算；甲方有权按本合同约定获得委托经营收益；等等。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金285962元。原告于2020年6月9日提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已竣工验收,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告所支付的物业使用权转让金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权转让合同》超出二十年的部分无效，故被告应向原告返还超出二十年部分的转让金。经核算，二十年期限的使用权转让金为164277.48元（285962元÷实际租赁期限12716天×20年天数7305天），故被告应返还原告多支付的使用权转让金121684.52元（285962元-164277.48元）。原告主张被告返还121616.02元，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告以121616.02元为本金从原告主张权利之日即2020年6月9日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告罗波兰与被告广东广佛智城集团有限公司于2014年3月10日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金121616.02元及支付以该款为本金自2020年6月9日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告罗波兰；三、驳回原告罗波兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1366.16元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹