福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初5621号 原告：福州正祥物业管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道**一品商务汇（**）**楼**。 法定代表人：吴付清，执行董事。 委托诉讼代理人：王敏、郑淑娥，女，该公司员工。 被告：陈颖，女，1990年7月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：卢伯尧、黄鑫，福建品典律师事务所执业律师。 原告福州正祥物业管理有限公司（以下简称正祥物业公司）与被告陈颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告正祥物业公司委托诉讼代理人郑淑娥与被告陈颖委托诉讼代理人卢伯尧、黄鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正祥物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈颖向正祥物业公司支付所拖欠的物业服务费35731.1元，并支付欠费之日起至实际缴费期间的违约金，暂计至2020年6月30日违约金为8684.35元，户内公摊水电费1780.8元，水电公摊费截止2020年4月共计为46196.25元；2.判令由陈颖承担本案的案件受理费用等各项诉讼费用。 事实和理由：2011年2月11日，陈颖与福建正祥置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由正祥物业公司为陈颖所购买的位于××镇××路××号正祥林语墅一期（北区）X楼X栋提供物业管理服务。物业服务费按照建筑面积计费，收费标准为：住宅物业：交房之日起每月的物业服务费用收费标准为2.5元／元·㎡（不含公共水电费）。业主应自交房之日起缴交物业服务费用，并在每月10日前履行交纳义务，逾期未缴纳的，从逾期之日起按欠费总额的万分之三缴纳违约金。涉案房屋面积为273.2㎡，陈颖每月须缴纳683元物业服务费，于2016年2月份开始拖欠物业相关费用，其中拖欠2016年2月-2020年6月（共53个月）物业服务费35731.1元。陈颖逾期支付物业费应支付违约金2020年6月30日为8684.35元。经正祥物业公司多次催告，陈颖仍拒绝支付相关物业费用。正祥物业公司认为，陈颖长期拖欠物业费用的行为，已严重违反合同约定侵害了正祥物业公司的合法权益。 陈颖辩称，一、正祥物业公司的《前期物业服务合同》未成立、不生效，正祥物业公司主张物业费和水电公摊费无事实依据。根据相关规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。《前期物业服务合同》签订双方未盖章和签字，合同依法未成立、不生效。二、正祥物业公司所主张公摊水电费无事实、法律依据。依据正祥物业公司提供的《前期物业服务合同》中的附件九--日常服务中的第5点约定，公共水电费用单独按实由业主分摊的，每月在小区醒目处公布1次由业主分摊的公共水电费用详细测算情况。正祥物业公司未提供公摊水电费具体使用、支付、分摊的事实证据，也未按照约定每月对公摊水电费进行公示，无法证明公摊水电费的实际支出和计算方式，该诉求无事实依据。根据相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。正祥物业公司没有提供证据。三、正祥物业公司未达《前期物业服务合同》的资质等级，提供的物业服务质量与二级标准差距很大，物业服务费应减半收取。1.《前期物业服务合同》第四条约定，正祥物业公司提供的物业公共服务事项和质量参照[榕价房[2009]3号《福州市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》中相应等级]。依照此文件规定，收取2.5元/㎡的物业费标准，需提供一级物业服务标准。正祥物业公司仅有二级物业服务的资质，显然达不到规定的服务标准。2.依据《前期物业服务合同》附件四，房屋等公共部位，房屋外观完好、整洁，违章装修、违章搭建、公告区域乱张贴悬挂等现象能够及时处理。附件六，公共区域消灭鼠害，附件九，每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上，对不满意的情况进行分析并及时整改。正祥物业公司在整个管理过程中未达到上述规定，致使小区管理混乱：小区野狗出现咬人追人情况；常有蛇出没，老鼠成群；物业任意砍伐小区树木；外墙砖块掉落问题长期未得到解决；电线乱搭；乱停车不管，出入安保未登记等；同时还存在将小区游泳池外包；收入不公示；电梯、公共部位广告收入据为己有等违法违规现象。3.在小区业主代表向物业反映上述问题后，物业未采取措施整改，物业工作人员针对业主提出的问题不应答，物业经理退群表示不履行职责。4.依据相关规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，正祥物业公司违反了《前期物业服务协议》未达资质等级和管理服务质量约定，经过业主及业主代表限期改正，逾期未改正，在本案中，正祥物业公司未按照《前期物业管理合同》的约定，全部履行物业管理服务。根据公平合理和等价有偿原则，正祥物业公司向陈颖收取的物业管理服务费标准应相应核减。四、正祥物业公司主张违约金无事实法律依据。关于违约金问题。陈颖之所以未如期交纳物业费，是因为小区停水停电问题始终无法得到解决，另基于正祥物业公司未按照约定全面提供服务提出异议后，正祥物业公司始终置之不理的服务态度，而并非无故拒绝交纳。五、2016年10月26日至2017年10月26日期间的物业费及公摊水电费的主张均已超过诉讼时效，应驳回该部分起诉。 本院认为，福建正祥置业发展有限公司与正祥物业公司签订的《正祥·林语墅一期（南区）前期物业服务合同》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。正祥物业公司为涉案小区提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。陈颖系闽侯县××镇××路××号正祥林语墅X楼X室联排住宅的业主，房屋面积为273.2㎡。陈颖辩称拖欠物业服务费系因正祥物业公司所提供物业服务不符标准的抗辩意见，但其所提交的证据并不足以证明其主张，故对陈颖上述抗辩意见，本院不予采纳，陈颖应按《正祥·林语墅一期（南区）前期物业服务合同》约定交纳物业费。陈颖辩称所赠送的中央空调室外主机的价值高于正祥物业公司所冲抵的涉案房屋物业费用，但其未提供证据以证明其该项主张，应由其承担举证不能的法律后果，故本院对其该抗辩意见，不予采纳。庭审中正祥物业公司确认涉案房屋尚欠2016年2月21日起至2020年6月30日的物业服务费，系对其不利的主张，本院予以确认。陈颖提出正祥物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩意见，本院认为，正祥物业公司分别于2018年11月27日、2020年3月7日向陈颖的户籍所在地寄送催缴物业费律师函进行催收，诉讼时效中断，故对陈颖该抗辩意见，本院不予采纳。根据《正祥·林语墅一期（南区）前期物业服务合同》约定，案涉房屋按2.5元／㎡·月的标准计收物业服务费，故正祥物业公司主张陈颖支付2016年2月21日起至2020年6月30日的物业服务费35731.1元（273.2㎡×2.5元／㎡·月），本院予以支持。 关于违约金的问题。本院认为，正祥物业公司与陈颖因物业服务产生争议未能及时协商解决，故对于正祥物业公司要求陈颖支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 审理中，正祥物业公司申请撤回公摊水电费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、陈颖应于本判决生效之日起十日内向福州正祥物业管理有限公司支付物业服务费35731.1元； 二、驳回福州正祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费955元，减半收取计477.5元，由陈颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。