北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22080号原告（执行案外人）：孟德华，女，1969年9月19日出生，汉族，退休职工，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：刘昕，北京市富华邦律师事务所律师。被告（申请执行人）：丁伟，男，1986年1月18日出生，汉族，北京新华旅游旅行社职员，住北京市丰台区。被告（被执行人）：周德军，男，1979年2月22日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。原告孟德华与被告丁伟、周德军案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告孟德华的委托诉讼代理人刘昕，被告丁伟、周德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟德华向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认海南省陵水县英州镇海南碧桂园珊瑚宫殿二期碧云天三街2座1506号房屋［琼（2019）陵水县不动产权第XXXX号］为原告所有，解除对该房屋的执行查封。2．判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告不服（2020）京0106执异674号执行裁定书。一、丁伟所申请执行的海南省陵水县1506号房屋的合法权利人系孟德华。周德军与孟德华于2018年4月6日签订《买卖定金协议》，2018年4月12日签订《房产居间买卖合同》，将涉案房屋以120万元转让给孟德华，孟德华已支付了112万元，尾款8万元已付至丰台法院执行局，代周德军偿还丁伟债务，涉案房屋于2018年4月13日交付。2019年10月16日，该房颁发了产权证书，吴兴本于2019年11月10日持公证委托书到碧桂园客户服务中心处领取了产权证书。2019年11月14日，孟德华办理产权过户手续时发现该房被贵院于11月12日查封。二、丁伟对原告合法占有的不动产申请执行没有法律依据。原告与周德军签订的房屋买卖合同为双方的真实意思表示，原告已支付绝大部分购房款且房屋已完成交付并由原告实际居住，原告为该房的合法权利人，被告无权对原告的上述财产申请执行。周德军（转委托人陈卓）委托孟德华丈夫吴兴本办理、领取上述房屋的《不动产权证书》，代为签订房产买卖合同（协议），代办理水、电、煤气、有线电视、网络、物业管理过户等有关手续，转委托书已经公证，未能办理过户登记的原因非孟德华自身原因。综上，特提起诉讼，望判如所请。被告丁伟辩称，不同意原告的诉讼请求。2018年5月17日，我与周德军签订了借贷协议，不知道该房屋已经出售，不认识陈卓、孟德华。我认为系陈卓与孟德华串通买卖涉案房屋，陈卓没有权利对周德军的资产进行出售，请求继续执行涉案房屋。被告周德军辩称，不同意原告的诉讼请求。我将房屋出售给陈卓，陈卓出售给孟德华，孟德华被陈卓忽悠了。陈卓是倒二手房的，陈卓将购房款给了我，但当时房屋还没有卖给孟德华。我与原告没有任何经济往来，陈卓让我去三亚将房屋过户给陈卓，去了之后才知道陈卓已将房屋卖给原告，原告没有海南购房资格，原告丈夫吴兴本让我签抵押合同，称我向原告借钱并将房屋抵押给原告，借的钱就是原告支付给陈卓的房款，我没同意，故没有在抵押合同上签字。我现在倾向于陈卓支付我房屋尾款8万元，我跟丁伟的事另行解决，不在本案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：丁伟与周德军民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月21日作出的（2019）京0106民初39964号民事判决书，已经发生法律效力。该判决书确定：一、周德军于本判决生效之日起十日内向丁伟偿还借款本金294046元；二、周德军于本判决生效之日起十日内向丁伟赔偿利息损失（以294046元为基数，自2019年1月30日起至实际清偿之日止，按照年利率24%计算）；三、驳回原告丁伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，保全费2520元，由周德军负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。审理过程中，本院依据（2019）京0106民初39964号民事裁定书，依法查封周德军名下的位于海南省陵水县英州镇海南碧桂园珊瑚宫殿二期碧云天三街2座1506号房产，查封期限至2022年11月11日。2020年5月28日，丁伟向本院申请强制执行，案号为（2020）京0106执9559号。执行中，案外人孟德华对本院查封周德军名下位于海南省陵水县英州镇海南碧桂园珊瑚宫殿二期碧云天三街2座1506号房屋（以下简称1506号房屋）提出书面异议，请求法院解除对1506号房屋的查封。2020年8月25日，本院作出(2020)京0106执异674号裁定书，驳回孟德华的异议请求。随后，孟德华提起本次诉讼。本案审理中，孟德华已于2020年12月10日将剩余房款8万元汇至丰台法院（2020）京0106执9559号案件中。孟德华提交以下证据欲证明其系涉案房屋的实际所有权人：一、周德军的受托人陈卓与孟德华经海南言天房地产经纪有限公司居间签订《买卖定金协议书》，约定乙方以120万元的成交价格购买1506号房屋，此房屋成交后办理房屋公证，乙方做完公证手续时付102万元给甲方，留尾款8万元等房产过户交易后再付给甲方，乙方购买上述房屋向甲方交付购买定金10万元，甲方收取定金时向乙方出具收据。二、2018年4月12日，周德军的受托人陈卓与孟德华经海南言天房地产经纪有限公司居间签订《房产居间买卖合同》，约定1506号房屋的成交价为120万元，建筑面积49．13平方米；三、收款收据，其中2018年4月6日陈卓出具收据，载明：今收到孟德华购1506号房屋定金壹拾万元整。2018年4月13日陈卓出具收款收据，载明：今收到孟德华购1506号房屋购房款102万元。四、中国工商银行转账记录，载明2018年4月13日，孟德华向陈卓账户汇入102万元。五、孟德华提交1506号房屋物业费、水电费交费票据，购水卡、电卡、业主卡及房屋钥匙，碧桂园生活服务集团股份有限公司陵水分公司物业服务中心出具的《居住证明》欲证明自2018年4月13日房屋交付后，孟德华一直居住在涉案房屋，一直支付物业费、水电费等费用。其中居住证明载明“孟德华是该房号住户，自2018年4月开始在小区长期居住”。2018年4月12日，海南省万宁市公证处出具（2018）万宁证字第4460号公证书，就陈卓的转委托行为进行了公证，转委托书内容为“委托人周德军于2016年8月31日登记离婚，1506号房屋是周德军离婚后分割取得的个人财产，我陈卓是周德军的委托代理人，有转委托权。现我陈卓转委托吴兴本为周德军的合法代理人，全权代表周德军办理下列事宜：代表到有关部门办理、领取上述房屋的《房屋所有权证》《不动产权证书》……代表办理与上述房屋出售、过户有关的一切相关手续”。另，吴兴本与孟德华于1990年10月24日登记结婚。另，1506号房屋于2019年10月16日取得不动产权登记证书，系周德军单独所有，产权证号为琼（2019）陵水县不动产权第XXXX号。对于未能及时办理过户的原因，孟德华称开发商统一去不动产登记中心领证，吴兴本于2019年11月10日从开发商处领取了房产证，通知周德军协助办理过户，周德军11月14日才来海南故约定11月14日过户，过户时发现房屋已被查封。另，陵水黎族自治县房产管理局出具“网签历史遗留问题处理单”，载明“经网签系统查询，周德军房产系2016年３月购买，孟德华善意取得该房产，且现有证据足以证明其已实际入住。来访人称其于2018年4月13日通过中国工商银行转账向陈卓首付房款85%共计102万元。孟德华打印了交易流水，交易情况核对无误。根据海南省住建厅《关于贯彻落实的通知》（琼建房【2018】102号）第三条第二款‘2018年3月30日至4月22日20时之间，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付70%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策’之规定，符合处理条件。孟德华符合购房资格，转窗口审核材料，可在丰台法院解除查封后予以办理二手房网签备案”。本院认为：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合双方的证据及已查明的事实，孟德华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有涉案1506号房屋，已按照合同约定支付85%的价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且未办理过户登记非因孟德华自身原因，亦符合海南省限购政策补充细则允许的继续办理网签备案手续的情形，故孟德华作为不动产买受人，已符合上述四个要件，享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除对案涉房产的查封的诉讼请求应予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现涉案房屋登记在周德军名下，故孟德华要求确认涉案房屋所有权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、停止对海南省陵水县英州镇海南碧桂园珊瑚宫殿二期碧云天三街2座1506号房屋的执行，解除对该房屋的查封；二、驳回原告孟德华的其他诉讼请求。案件受理费15600元，由原告孟德华负担7800元（已交纳），由被告周德军负担7800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 袁艳玲二〇二〇年十二月十八日法官助理 戴雅竞书 记 员 高燕燕