江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4379号上诉人（原审原告）：伍毓盛，男，1990年8月15日生，汉族，住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：张巡锐，北京市中银（赣州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赣州碧联房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区华润中心C1区幸福汇9号-11号楼27#、28#、29#、30#商铺。法定代表人：谈建平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘欢，女，1990年11月12日生，汉族，住江西省赣州市赣县区，系该公司法务专员。上诉人伍毓盛因与被上诉人赣州碧联房地产开发有限公司（以下简称赣州碧联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍毓盛上诉请求：一、撤销赣州经济技术开发区人民法院作出的(2020)赣0791民初2139号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，即：1、判令赣州碧联公司支付自2019年8月16日至2020年4月13日期间违约金，暂计854480*0.0002*242天+20元*242天=46196.83元，承担物业管理费暂计2697.15元，房屋出租租金暂计7个月*2800=19600元（以上计算金额仅截止至2020年4月13日，以后继续计算，直至实际交付房屋之日止）；2、判令赣州碧联公司支付伍毓盛回赣州处理房屋买卖合同纠纷事宜误工费16482元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误，明显偏袒被上诉人，显失公平公正。上诉人认为，一审判决对本案证据未能全面、客观审核、认定，在本案主要法律的认定和法律适用方面明显错误，依法应予纠正，理由如下：一审判决对上诉人相关证据的审核、认定，有违民事诉讼证据规则的要求。《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》（以下简称《解释》）第一百零四条规定，“人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”上诉人在一审中提供了多组证据证明上诉人的主张，但是，一审判决对上诉人提供的证据在没有任何理由阐述的情况就不予认定，其对相关证据的审核、认定明显不符合上述规定。第一、关于本案涉案房屋的基本事实认定错误，本案涉案房屋为精装修商品房，而非毛坯房，并且存在质量问题，装修整改影响居住。案涉房屋为精装商品房，被上诉人除了有义务保证主体结构的质量，还有义务保证装修装饰的质量。上诉人已经按照合同约定支付了全部购房款，被上诉人亦应严格按照合同约定将符合标准的房屋按时交付给上诉人，被上诉人交付给上诉人的房屋应当能够满足购房人直接居住使用的需求。《竣工验收备案表》只能说明房屋主体结构符合标准，不能说明装修符合标准，不能证明其拟交付的房屋符合双方合同约定。根据《商品房买卖合同》第十一条第三款第二项“买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”附件五补充协议第七条第五项规定：该商品房存在导致无法正常使用居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。上诉人在一审中提交了房屋质量问题的视频和照片，并且被上诉人也承认存在质量问题，愿意承担上诉人损失。房屋质量问题的视频和照片都显示房屋的吊顶全部在整改维修，房间一片狼藉。请问房屋正在装修整改，人怎么能住进去，如何能住进去？装修整改期间不能住人，这是个常识。上诉人提供的证据足以证明不能够正常居住，而一审法院未能对证据进行客观认定，在判决书中也未作出合理解释，显失公平公正。因此，被上诉人就拟交付的房屋装修质量问题做出整改前原告有权拒绝收房，被上诉人的行为违反合同的约定，应依照合同约定支付违约金（违约金为以已交付购房款为基数按日按万分之二的比例支付，计算至交房之日止）。第二、关于上诉人提供的被上诉人拒绝交房的视频证据，一审法院没有认定，判决书中一字未提。一审判决未对上诉人提交的证据的真实性、合法性、关联性进行认定，这明显不符合民事诉讼证据认定的规则，明显违反法律规定。被上诉人以上诉人未交清物业费而拒绝交房的行为已经严重违约，应当承担逾期交房的责任。1、双方签订的《商品房买卖合同》中并无上诉人需交纳相关物业服务费后被上诉人才交付房屋的约定；2、物业服务合同与商品房买卖合同是不同法律关系的合同，被上诉人按期交房和上诉人交纳物业服务费是两个不同的法律关系，“不交物业费就不交房”的行为侵犯了上诉人依法收房的权利。3、被上诉人不能把上诉人交纳物业费作为交付房屋的前提条件，如上诉人未按物业服务合同向物业公司履行相关义务，物业公司只能通过其他方式进行救济，而不能以此为由拒绝交房。综上所述，一审判决对本案适用的法律和司法解释的理解偏差，对证据的审核、认定，有违相关证据的自身特点，未遵循证据运用的基本规则，没有全面、客观审核认定，显失公平公正，应当依法予以纠正。为了维护上诉人的合法权益，特提起上诉，恳请支持上诉人的上诉请求。赣州碧联公司答辩称，一、涉案房屋已达到合同约定的交楼条件，答辩人交付房屋不存在任何障碍，被答辩人诉求答辩人承担逾期交楼责任无法律事实和法律依据。答辩人与伍毓盛于2017年6月22日签订《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，约定答辩人向被答辩人购买位于赣州经开区房屋，合同约定交付时间为2019年8月15日。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”在此前提下，按照买卖合同附件五补充协议第七条关于交付该商品房交付条件与交接手续的约定：“该商品房的交付条件以本条约定为准”。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房的建设工程竣工验收备案所需的全部文件，被答辩人涉案商品房所在工程于2019年7月27日向政府主管部门递交了办理涉案商品房所在工程竣工验收备案所需的全部文件，并于当日取得了《竣工验收备案表》，于2019年4月2日取得该房屋面积实测报告。涉案房屋竣工验收（通水、通电、通气、消防验收等基础设施在竣工前已经完成，否则无法完成竣工备案）后，答辩人于2019年8月15日前通知被答辩人前来办理收楼手续，因此涉案房屋已达到法定的交付条件，不存在任何交付上的障碍。二、被答辩人在收楼当天针对房屋提出部分装修瑕疵问题，但该些问题均属于答辩人保修及维修范围内的问题，且不严重影响被答辩人的居住使用，因此不影响房屋的交付。2019年8月15日前通过发送电话短信方式通知被答辩人前来答辩人处办理收楼手续，但被答辩人因个人原因于2019年9月1日前来答辩人处办理收楼手续（根据被答辩人签收的房屋报修意见征询表可知）及查验该房屋，被答辩人未对该房屋的交楼条件及标准提出任何异议，仅指出该房屋部分装修瑕疵问题，主要体现为房屋入户门套破损、飘窗油漆粗糙、厨房门缝不一等装修问题，被答辩人因此拒绝办理收楼手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同的和赔偿损失的，应予支持”和第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近的、能够严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方可适宜作为业主拒绝收楼的正当理由。而房屋仅存在于装修质量瑕疵，但不影响基本使用功能的，不足以作为拒绝收楼的正当理由。被答辩人提出的装修瑕疵问题，在房屋建筑工程中属于一般装修质量问题，难以推断得出涉案房屋在通知收楼之时存在“严重影响正常居住使用”的严重质量问题的结论，被答辩人以此为由拒绝收楼，不符合法律规定。依据买卖合同第十一条第三款第2项的约定，答辩人自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，答辩人根据被答辩人口头及书面的报修申请，按照维修进度进行维修，答辩人于2020年1月已全部维修完成，且多次电话联系被答辩人通知前来查验交付，但由于被答辩人个人原因，一直未前来查验房屋。故根据商品房买卖合同第十一条第三款第3项约定：“查验该商品房，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能如期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付该商品房”。故答辩人不存在逾期交付的违约责任。依据商品房买卖合同附件五补充协议第七条第五款的约定：“该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，但买受人不得拒绝收楼”，“该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题，导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担修复费用。如因此给买受人造成损失的还应赔偿买受人的实际损失，买受人不得因此拒绝收楼。”依据上述条款的约定，答辩人已经按照合同约定履行了更换、保修义务，是由于被答辩人存在违约情形，未按照合同约定办理收楼手续，导致出现了被答辩人所称的逾期交付责任，应当由被答辩人自行承担责任，答辩人已按照合同约定履行了对装修装饰的维修和相关设备的更换，不存在逾期交楼的责任。综上，答辩人交付的房屋已完全符合法律及合同约定的交楼条件，被答辩人提出的装修瑕疵问题完全可以通过答辩人的维修及保修解决，且不严重影响被答辩人的居住使用，答辩人履行维修保修责任的不视为延期交楼，装修瑕疵问题不能成为被答辩人拒接收楼的正当理由。另外答辩人一直在积极进行维修和处理，且装修瑕疵问题已经全部处理完毕，因此答辩人不存在逾期交楼的行为，恳请法院予以充分考虑并采纳，驳回被答辩人全部诉讼请求。伍毓盛向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金46196.83元（暂计算自2019年8月16日至2020年4月13日），承担物业管理费暂计2697.15元、房屋出租租金暂计19600元（按2800元/月，暂计7个月）；以上计算金额仅截止至2020年4月13日，以后继续计算至实际交付房屋之日止；2.判令被告支付原告回赣州处理房屋买卖合同纠纷事宜误工费16482元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月22日，伍毓盛作为买受人与赣州碧联公司作为出卖人签订《赣州市商品房买卖合同》一份（合同编号：201xx61）。合同约定：1.买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房于2017年6月3日经赣州蓉江新区住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（赣蓉）房预售证第2017-001号；2.买受人购买的商品房为蓉江府x号楼x号房，总价854480元，建筑面积105.49㎡，套内面积81.62㎡，分摊面积23.87㎡；以上所列商品房面积为预测；房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；3.付款方式及期限：（1）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（2）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为854480元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的20.42%给出卖人，即174480元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2017年7月10日前，付该商品房总房价款的79.58%（银行按揭款项）给出卖人，即680000元整；4.商品房交付条件，该商品房交付时应当同时符合下列所列条件：（1）该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；（2）该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；（3）该商品房已取得房屋测绘报告；5.交付时间和手续：（1）出卖人应当在2019年8月15日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；（3）办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住房维修资金除外）或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付（屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用）；（4）查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房；6.逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照本合同附件五补充协议第六条的约定进行处理等条款。伍毓盛在合同“买受人”处签字确认，赣州碧联公司在合同“出卖人”处加盖印章。同日，伍毓盛与赣州碧联公司签订《补充协议》一份。其中，第六条关于逾期交付责任约定，“按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按照买受人已付房款的15%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。”第七条约定，“1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件……5.该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，但买受人不得因此拒绝收楼；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，买受人不得因此拒绝收楼”等条款。上述合同签订后，伍毓盛按合同约定支付了购房款。案涉赣州碧桂园联发A1-8地块项目二标段15#楼于2019年4月24日完成房产面积实测绘报告，并于2019年7月18日完成竣工验收备案登记。2019年9月1日，伍毓盛在《房屋保修意见征询表》上对案涉房屋的问题反映如下：1.次卧门关不紧；2.次卧门框边收口抹灰凹陷；3.次卧门框两边缝隙过大；4.公卫门框两边缝隙过大；5.公卫墙砖缝污染；6.次卧开关污染；7.公卫墙砖缝隙不饱满；8.公卫开关更换；9.次卧窗台收口不到位；10.卫生间地漏污染；11.客厅开关面板松动；12.客厅开关面板脱落；13.餐厅窗户无法开启最大；14.餐厅窗户污染，外墙收口不到位（外墙胶）；15.主卧开关面板刮花（油漆收口）；16.主卧墙面污染；17.主卧墙面阳角磕碰；18.厨房地柜隔板脱落等。赣州碧联公司对上述问题进行维修整改后，通知原告收房。后原告未接收案涉房屋，并向一审法院提起诉讼，形成本诉。一审法院认为，伍毓盛与赣州碧联公司之间签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案的争议焦点在于赣州碧联公司是否构成逾期交房的问题。关于赣州碧联公司是否构成逾期交房问题。根据《赣州市商品房买卖合同》及其补充协议约定，可以看出商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》、《房屋测绘报告》，并满足基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件等，即符合商品房交付条件。赣州碧联公司在2019年7月18日取得竣工验收备案，已在合同约定的交房时间即2019年8月15日之前取得房屋验收备案表。案涉房屋已于2019年7月18日经竣工验收合格，此时合同约定的交付条件已然成立。依据《赣州市商品房买卖合同》第十七条及《补充协议》第七条，如商品房存在地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题以外的其他问题，出卖人承担保修义务，但买受人不得因此拒绝收楼。可见，商品房买卖合同及其补充协议约定的逾期交房违约责任，针对的是房屋不符合相关国家质量标准、未经相关审批验收的情形；而对于地基基础和主体结构之外的质量问题，双方已另行约定了相应的保修责任，原告不得据此拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求赔偿损失的，应予支持。原告所主张案涉房屋的相关问题，未提供证据认定为系该房屋主体结构存在质量问题，亦尚不足以对原告正常居住、使用房屋造成严重影响，且赣州碧联公司已对原告反映的房屋质量问题进行了修复，同时也按照约定履行了相应的通知交付的手续。故2019年7月18日赣州碧联公司取得房屋竣工验收备案表，应视为案涉房屋符合交付条件，伍毓盛不得因房屋装修瑕疵问题拒绝接收。故伍毓盛主张赣州碧联公司逾期交房应承担违约责任的主张，一审法院不予支持。关于伍毓盛主张的物业管理费问题。案涉房屋在2019年7月18日已取得竣工验收备案，符合交付条件。案涉房存在的部分装修瑕疵问题并不影响伍毓盛的正常居住使用，伍毓盛因房屋存在装修瑕疵问题而拒绝收房，应承担拒绝收房的法律后果。关于处理房屋买卖合同纠纷事宜误工费问题。因赣州碧联公司的房屋在合同约定交付时间已符合交付条件，伍毓盛主张其因处理该房屋买卖合同纠纷事宜误工费无事实和法律依据，伍毓盛也未提交充分证据证实其因赣州碧联公司延期交房所导致的实际损失。故对伍毓盛的上述诉请，一审法院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告伍毓盛的全部诉讼请求。案件受理费962元（已减半收取），由原告伍毓盛负担。本院二审期间，上诉人伍毓盛向法庭提交如下证据：证据一、被上诉人拒绝交房的视频（光盘），证明：1、上诉人于2020年6月17日去碧桂园蓉江府要求被上诉人交房，被上诉人附加条件，以上诉人未交清物业费而拒绝交房。被上诉人的行为已经严重违约，应当承担逾期交房的责任；2、上诉人因被上诉人拒绝交房，至今还未入住，给上诉人造成了严重损失。证据二、房屋问题的视频（光盘）和照片，证明房屋存在吊顶开裂等质量问题，严重影响原告入住，被上诉人一直怠于整改，被上诉人逾期交房，给上诉人造成了损失。证据三、58同城租房信息截图，证明碧桂园蓉江府的租金在2000元以上，被上诉人的拒绝交房行为给上诉人造成了每月至少2000元经济损失。被上诉人赣州碧联公司质证认为，1、对证据一的三性有异议。2、对证据二，该证据一审已提交，质证意见同一审质证意见。3、对证据三的三性均有异议，与本案无关，且房租不是实际发生的费用，不能作为损失。本院审查认为，对上诉人提交证据的关联性不予以确认，不能达到其证明目的。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于房屋质量是否影响交房问题。双方《补充协议》第七条第5项约定：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，但买受人不得因此拒绝收楼。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。买受人不得因此拒绝收楼。根据查明事实，本案房屋已取得竣工验收备案，不存在地基基础或房屋结构等影响正常居住使用的问题，上诉人提出的质量问题可以通过修复、更换等方式解决，其一直拒不收房，对房屋长期闲置损失应承担责任。关于拒交物业费是否影响交房问题。双方《补充协议》第七条第7项约定：如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述购房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。据此，被上诉人要求上诉人预交物业费用，符合上述规定及交易习惯，上诉人以此作为被上诉人逾期交房理由，本院不予以支持。综上所述，伍毓盛上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1924元，由上诉人伍毓盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月二十五日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞