北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7300号原告：邹广，女，1984年2月6日出生，汉族，住湖南省醴陵市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室－81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人:王丽媛,北京市盈科律师事务所律师。原告邹广与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹广的委托诉讼代理人林琳、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹广向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2015年12月14日签订的绿地X2、X4、X5、X7、X8、X9、X0、X1室的合同关系；2.要求被告退还购房款741352元并支付利息（自2015年12月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.要求被告退还更名费16万元；4.要求赔偿房屋差价损失89688元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月14日，被告在没有预售许可证的情况下，与原告签订绿地X2、X4、X5、X7、X8、X9、X0、X1号房屋的《绿地密云朗山选房确认单》，建筑面积均为56.51平方米，成交单价为15973.61元，原告交纳每套房屋的房款92669元，合计741352元。后原告将房屋出售给其他购房人，并向被告支付更名费每套20000元，合计160000元，但未更名成功。2017年3月，因北京市限购政策，原告与其他购房人均丧失购房资格，其他购房人将原告诉至法院，后一部分购房人经法院判决解除合同退款，一部分购房人与原告双方达成解除合同退款的和解协议。被告违规销售给原告造成了损失，故诉至法院。绿地京纬公司辩称：1、在解除双方合同关系的前提下，同意退还原告已付房款，不同意支付利息，不同意原告其他诉讼请求；2、双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后另行签订预售合同，绿地京纬公司未隐瞒相关事实；3、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策的影响，双方均无过错，如法院认定需要支付利息损失，应从合同解除之日的第二日起算；4、本案涉诉房屋的价格发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳款项占总房款的比例确定。另各房屋的位置、楼层、朝向均不相同，本案应对房屋价值进行价格评估，其他案件的评估价格在本案中不具有参照性；5、其他同类案件判决未支持房屋差价损失；6、原告向案外人出售房屋与绿地公司无关，相应不利后果应由原告承担；7、被告从未进行过更名操作，也未收取或委托第三方收取原告的更名费，故没有退还或赔偿义务，如收取方涉嫌犯罪，建议移交公安机关处理。本院经审理认定事实如下：2015年12月14日，邹广与绿地京纬公司签订八份《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人均为邹广，销售房号分别为X2、X4、X5、X7、X8、X9、X0、X1，建筑面积均为56.51平方米，成交单价均为15973.61元/平方米。2015年12月14日，邹广向绿地京纬公司支付每套房屋购房款1万元，合计8万元，2015年12月18日，邹广向绿地京纬公司支付每套购房款82669元，合计661352元。后邹广将涉案房屋售予其他买受人，并向绿地京纬公司支付每套房屋2万元的更名费，合计16万元。北京市密云区人民法院作出（2019）京0118民初4830号、5729号、5847号、2619号、12050号五份民事判决书，判决解除邹广与买受人签订的买卖合同，并返还郭富武支付的X2号、孙静雨支付的X5号、王海侠支付的X9号、郭超支付的X0号、赵世海支付的X1号的购房款及利息。2019年3月7日，邹广与周宏扬达成关于X4室房屋的《和解协议》，2019年5月5日，邹广与许英艳达成关于X7室房屋的《和解协议》，2019年3月7日，邹广与段欣新达成关于X8室房屋的《和解协议》，邹广退还上述人员购房款及相关款项。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，该公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山Y号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。Y号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为，邹广与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，邹广丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现邹广向绿地京纬公司支付八套房屋的购房款合计741352元，对于邹广要求绿地京纬公司退还购房款741352元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持，利息的起算本院根据邹广实际给付购房款的时间予以确定。关于邹广要求绿地京纬公司退还八套房屋更名费16万元的主张，邹广向本院提交了向丁海清支付更名费的转账手续，在本案中绿地京纬公司称没有委托他人收取过更名费，该笔款项没有支付到绿地京纬公司账户，但在本院审理的（2019）京0118民初4913号案件中，其认可收到过更名费，因绿地京纬公司未提交其他相关证据加以证明，且依据《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》中记载，收取更名费的人员丁海清，系绿地京纬公司的销售经理，故对其辩解本院不予采纳。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就邹广因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任，故邹广要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除邹广与绿地集团北京京纬置业有限公司就绿地朗山X2、X4、X5、X7、X8、X9、X0、X1室形成的商品房预约合同关系；二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还邹广购房款七十四万一千三百五十二元并支付利息（利息以七十四万一千三百五十二元为基数，自二○一五年十二月十八日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还邹广房屋更名费十六万元；四、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿邹广房屋差价损失八万九千六百八十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千八百五十五元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  徐学武二〇二〇年十二月二十五日书记员  肖高伟