北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8633号原告：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区贡院街**院**楼****。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亚楠，北京市阳光律师事务所实习律师。被告：高兴友，男，1975年1月2日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京置能科技发展有限公司（以下简称置能科技公司）与被告高兴友房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告置能科技公司的委托诉讼代理人张传凤、王亚楠，被告高兴友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置能科技公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年9月30日之前的房屋租金3900元、违约金7800元；2.请求判令被告向原告支付自2018年10月1日起至2019年12月31日止的房屋占用费55920元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将其所有的位于北京市丰台区蒲黄榆四里16号楼4-201号房出租给被告，租期从2017年10月1日至2018年9月30日，租金标准为3600元/月。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应于房屋租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。合同签订后，原告将上述房屋交付被告承租，截止2018年9月30日合同到期后，原告多次发律师函、告知函通知被告房屋到期、催告被告腾退房屋，但被告至今没有腾退上述房屋，且未支付房屋占用费。故诉至法院。被告高兴友辩称：从2012年开始承租涉诉房屋一直到2018年9月30日。合同到期后，双方没有续签合同。之后，原告要求我搬离涉诉房屋，我给原告工作人员打电话，原告工作人员让我等着。我于2018年12月31日从涉诉房屋搬离，2019年1月1日我另行租赁其他房屋居住。同意支付2018年9月30日之前的房屋租金3900元，同意按照每月3600元的标准支付自2018年10月1日至2018年12月31日期间的房屋使用费，违约金过高，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：2017年9月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于北京市丰台区蒲黄榆四里16-4-201号房屋出租给被告居住使用，房屋租赁期限自2017年10月1日至2018年9月30日，租赁期满，出租方有权收回该房屋。关于租金标准约定为，租金标准：3600元/月，租金总计：人民币43200元/年，付款方式：上付。第七条关于房屋收回和验收约定为，租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋。承租方应于租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施、设备交还出租方。第八条合同解除约定为，承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，出租方有权单方解除合同，并享有追究其违约和法律责任。第九条违约责任约定为，（一）承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，应按月租金200%向出租方支付违约金。（二）租赁期满，承租方未按时将房屋退还出租方的，按日租金200%赔偿出租方。第十条其他约定事项约定为，（三）租赁期内，双方需保持通讯联络畅通，遇突发事件能够及时联系处理，如因联系不上，出租方有权自行进入房屋进行紧急处置。（四）租赁期满，双方未重新签订租赁协议，承租方应在次日12点前将所租房屋完好交还出租方，否则视承租方同意出租方自次日12点起有权自行进入并收回房屋，视承租方自动放弃房屋内所留存物品，出租方可自行处理；如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，出租方有权追索赔偿。合同签订后，原告将涉诉房屋交付给被告居住使用。现被告同意向原告支付2018年9月30日前的房屋租金3900元及按照每月3600元的标准支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的房屋使用费。庭审中，被告称合同到期后，其询问原告工作人员周毅能否续租，周毅回复称公司不同意续租，要求其清理个人物品后搬离。其承租房屋时是木门，其承租期间自行更换防盗门，2018年12月其搬离涉诉房屋时，将防盗门门锁自行拆除。其搬离时与周毅联系，周毅称其工作忙未到场，让其将房屋清理干净即可。最后一个月的水费、燃气费未结清，电费剩余700元左右，周毅称多退少补，但一直未联系。被告提交涉诉房屋2019年度电表抄表记录、北京市房屋租赁合同以证明其于2019年1月1日另行承租其他房屋，已搬离涉诉房屋。原告对此不予认可，该公司认为被告未与原告办理房屋交接手续，原告不知晓被告已搬离，亦未收回涉诉房屋；2019年10月17日，该公司进入涉诉房屋时，房门敞开，房屋内脏乱不堪；该公司于2020年4月27日将涉诉房屋另行出租。审理过程中，本院释明要求原告提供水、电、燃气使用记录及缴费记录等证据以证明被告在2019年1月1日之后仍居住使用涉诉房屋，原告表示无法提供。另查，水利电力出版社印刷厂于2017年10月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准名称变更为北京置能科技发展有限公司。原告另提交《关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函》；中国水利电力对外公司与中国人民银行机关事务管理局签订的《谅解备忘录》《成方街33号院拆迁补偿补充协议》《房产置换及补偿协议书》以证明该公司有权出租使用涉诉房屋。被告对此予以认可。本院认为，依据已查明的事实，原告将涉诉房屋出租给被告居住使用，现被告同意向原告支付2018年9月30日前的房屋租金3900元及按照每月3600元的标准支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的房屋使用费，本院对此不持异议。自2018年10月1日起，原告与被告虽然没有签订书面租赁合同，但被告继续使用租赁物并向原告支付了相应的房屋租金，可以认定双方存在事实上的租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。关于双方有争议的2019年1月1日之后的房屋使用费，本院从以下几方面考虑：第一，原告公司在北京市丰台区至少有20套房屋进行出租收益，有专门工作人员负责出租事宜，原告公司于2019年12月20日就20套房屋在本院提起房屋租赁合同纠纷，其中多套房屋出现原告工作人员代被告签署发生争议的房屋租赁合同，原告无法提交相应证据证明被告授权原告工作人员代为签署上述房屋租赁合同；多名承租人反映搬离房屋时无法与原告工作人员取得联系，原告工作人员未到场办理交接手续等其他与本案类似的情况；第二，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。租赁期满或合同解除后，承租方有义务将房屋腾退并返还给出租人，出租方有权收回房屋也有义务及时接收房屋避免扩大损失。本案中，《房屋租赁合同》明确约定了租赁期限为自2017年10月1日起至2018年9月30日止；租赁期满，出租方有权收回该房屋。承租方有意继续承租的，应提前30日向出租方提出续租申请，征得出租方同意后，双方重新商定租赁事宜并签订书面房屋租赁合同。承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，出租方有权单方解除合同，并享有追究其违约和法律责任。租赁期内，双方需保持通讯联络畅通，遇突发事件能够及时联系处理，如因联系不上，出租方有权自行进入房屋进行紧急处置。租赁期满，双方未重新签订租赁协议，承租方应在次日12点前将所租房屋完好交还出租方，否则视承租方同意出租方自次日12点起有权自行进入并收回房屋，视承租方自动放弃房屋内所留存物品，出租方可自行处理；如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，出租方有权追索赔偿。也就是说，在承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的或者在2018年9月30日租赁期满后，原告有权收回房屋。而原告未提交充分证据证明其在2019年12月20日起诉前采取相应措施收回涉诉房屋，反而在此期间一直放任这种状态持续，既不查验房屋状况也不收回房屋，时隔将近一年多时间后起诉要求被告支付上述期间的房屋使用费。第三，原告未提交相应证据证明被告在2019年1月1日后仍一直使用涉诉房屋。被告提交相应证据证明其于2018年12月31日已搬离涉诉房屋。综上，对于原告主张的2019年1月1日以后的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、被告确有逾期支付房租的行为、被告搬离时的房屋设施情况、逾期时间及过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告高兴友于本判决生效之日起十日内向原告北京置能科技发展有限公司支付房屋使用费14700元。二、被告高兴友于本判决生效之日起十日内向原告北京置能科技发展有限公司支付违约金3600元。三、驳回原告北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，由原告北京置能科技发展有限公司负担438元，由被告高兴友负担162元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二〇年十二月十六日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静