湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初7199号原告：恩施市众远商业运营有限责任公司，住所地：湖北省恩施市民族东路19号（恩施广场斜对面），统一社会信用代码：914228013318076429。法定代表人：梁勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：秦欢，湖北夷水律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：秦小娟，湖北夷水律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被告：恩施市明腾家居经营部，住所地：恩施市金桂大道102号众业汇通广场第9栋01层101-110号，统一社会信用代码：92422801MA4BYLX58P。经营者：朱小红。被告：龚开明，男，1975年2月28日出生，土家族，湖北省宣恩县人，住宣恩县，系恩施市明腾家居经营部实际经营者。原告恩施市众远商业运营有限责任公司（以下简称众远商业公司）与被告恩施市明腾家居经营部、龚开明合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告众远商业公司的委托诉讼代理人秦欢、秦小娟，被告恩施市恩施市明腾家居经营部的实际经营者龚开明到庭参加诉讼。被告恩施市恩施市明腾家居经营部的登记经营者朱小红经本院送达应诉材料而未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告众远商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年12月9日签订的《汇通广场商业经营管理合同》，被告已缴纳的2万元履约保证金作为违约金不予退还；2、判令被告立即搬离恩施市金桂大道102号众业汇通广场第9栋第01层第101-110号房屋，返还房屋并完整保留房屋装修及固定设施；3、判令被告向原告支付经营管理费425398.05元（暂算至2020年6月30日，实际要求计算至被告搬离之日止），庭审时变更为506426.25元，计算至2020年10月31日，并支付自2018年10月1日起至2020年6月30日止，庭审时变更为至2020年10月1日（实际请求为：至被告搬离之日止）每月以当期应付管理费20257.05元为基数，按月利率2%的标准计算至被告实际付款之日的滞纳金；4、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2017年12月9日，原、被告双方就原告将其管理的商铺交由被告经营使用一事签订了《汇通广场商业经营管理合同》，合同约定：（1）商铺位置：位于恩施市××大道××广场××—××号；（2）商铺面积：613.85㎡；（3）合同期限五年：自2017年10月1日起至2022年9月31日止；（4）经营管理费：第一年按13元/平米/月计算，第二年按20元/平米/月，第三年至第五年按33元/平米/月计算；（5）支付方式：按月支付，合同第一年的经营管理费在第二年时同期一并收取，合同约定时间前一个月内支付；（6）滞纳金：若乙方逾期支付经营管理费用，应向原告（甲方）支付滞纳金，滞纳金的计算方式为：拖欠天数乘以欠交经营管理费相关费用总额的1%。原告依据约定于2017年5月5日将涉案商铺交付被告使用至今，用于经营家居，并登记注册了字号为恩施市明腾家居经营部，被告应于2018年9月1日开始分别按月向原告支付2017年10月1日至2018年10月1日期间的管理费合计95760.6元（计算方式：613.85平米×13元12月）以及2018年10月1日至2019年10月31日期间的管理费147324.00元（计算方式：613.85平米×20元×12月）；应于2019年9月1日开始分别按月向原告支付2019年10月1日至2020年6月30日期间管理费合计182313.45元（计算方式：613.85平米×33元×9月），但是被告均未按约定时间向原告支付前述管理费。截至2020年5月31日被告欠原告经营管理费425398.05元，原告多次催收无果。原告认为，被告与原告签订的经营管理合同是双方的真实意思表示，原告已按照合同约定履行相关义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的字号为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者与实际经营者为共同诉讼人”，被告龚开明也是恩施明腾家居的实际经营者，故本案应由被告共同承担责任。被告应按合同约定按时履行自己支付经营管理费的义务，但经原告持续多次向被告主张，被告均拒不履行该义务，该违约行为已经严重损害了原告的合法权益，原告基于以上事实，现依据《合同法》第60条、第107条、第114条、第226条及《中华人民共和国民事诉讼法》第48条、119条等相关法律法规，向贵院提起诉讼，望法院判准所诉。被告恩施市明腾家俱经营部的实际经营者即被告龚开明辩称：原告起诉不属实，签订的合同并不是我方真实意思表示，2017年5月份开始装修，我装修完毕、货物进场后才签订合同，当时对合同内容不情愿，但是前期已经投入了，没办法签的；合同签订后，原告并没有按照合同履行，我们被招进去，有种被骗的感觉；2017年11月份至2019年10月份在建三期的时候，对我店面影响太大，当时承诺租金减免一半，至今都未兑现；我并不是不缴纳房租，我的生意一落千丈，不是因为我能力问题，也不是产品质量问题；如果合同解除，那么原告就得补偿我的损失。被告恩施市明腾家俱经营部的登记经营者朱小红未答辩。原告众远商业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，被告恩施市明腾家俱经营部实际经营者龚开明为抗辩其理由也提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证；对双方当事人有异议的证据，本院将结合当事人在庭审中的陈述、质证意见综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月5日，被告向原告出具《承诺书》，承诺服从原告管理规定，按照要求对案涉租赁房屋进行装修。2017年12月9日，原、被告双方签订《汇通广场商业经营管理合同》，约定：原告将位于恩施市××大道××广场商铺××号，总计613.85平方米（实际面积）的商铺及相关设施交给被告经营使用，被告经营的品种为家居，品牌为明腾家居馆，租期5年即自2017年10月1日起至2022年9月31日，第一年租金按13元/平方米/月计算，第二年按20元/平方米/月计算，第三年以后按33元/平方米/月计算，第一年的经营管理费在第二年时同期一并收取，按月支付，先交钱后使用，逾期交纳经营管理费按欠交经营管理费的1%/天支付滞纳金，水电费自理，签订本合同时被告需缴纳履约保证金20000元。被告对经营商铺的装修装饰必须先将装修方案书面报原告审核同意后方可施工，被告退场时其不可移动的装修物的产权归属原告。经营期间，被告恩施市明腾家俱经营部有下列行为之一的，原告有权立即解除合同：违反工商、税务、物价、质检、卫生、消防、计划生育等规定，经书面警告仍不纠正的；违反商场管理制度经书面通告后，在期限内屡教不改；累计二次逾期缴纳各项费用或一次逾期在七天以上不按时交各费用的；商场开业当天乙方未开业或一个季度无故停业累计十天以上者……。双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告一直经营，至今未向原告支付经营管理费，故原告具状起诉。本院认为，案涉《汇通广场商业经营管理合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被告一直未向原告所有管理费，截止2020年10月31日止的经营管理费（即租金）506426.25元（613.85平方米×13元/平方米/月×12月+613.85平方米×20元/平方米/月×12月+613.85平方米×33元/平方米/月×13月），本院予以确认并支持。原告主张滞纳金意即主张违约金，其要求被告支付自2018年10月1日起至实际履行之日止每月以当期应支付管理费20257.05元为基数按月利率2%计算至实际付款之日止的违约金，原、被告约定的违约金标准过高，本院依法支持每笔管理费自应付之日起至实际支付之日止以应付管理费为基数按原告起诉时的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算的违约金；其余违约金主张不予支持，被告已缴纳的20000元履约保证金，从中予以抵扣。被告龚开明系恩施市杨媚家俱经营部的实际经营者，原告起诉要求龚开明对前述款项共同承担责任，本院予以支持。原、被告在《汇通广场商业经营管理合同》中约定，累计二次逾期缴纳各项费用或一次逾期在七天以上不按时交各项费用的，恩施市众远商业运营有限责任公司有权解除合同，承租方退场时，其不可移动装修物归恩施市众远商业运营有限责任公司所有，现被告恩施市杨媚家俱经营部长期拖欠商业管理费用，原告恩施市众远商业运营有限责任公司要求解除合同，系合同约定，且符合法律规定，本院予以支持。双方2017年12月9日签订的《汇通广场商业经营管理合同》，在合同解除后，被告恩施市明腾家俱经营部及龚开明应及时腾退并返还案涉商铺，并向原告支付自2020年11月1日起按月20257.05元的标准（613.85平方米×33元/平方米/月）向原告恩施市众远商业运营有限责任公司支付恩施市××大道××广场商铺××号商铺的房屋占用费至其腾退房屋之日止。被告恩施市杨媚家俱经营部的登记经营者朱小红经本院合法传唤后不到庭参加诉讼诉，应视为其放弃自有的诉讼权利，不影响本院根据查明的事实依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告恩施市众远商业运营有限责任公司与被告恩施市明腾家俱经营部于2017年12月9日签订的《汇通广场商业经营管理合同》；二、被告恩施市明腾家俱经营部、龚开明于本判决生效之日起十日内腾退并向原告返还位于恩施市金桂大道102号众业汇通广场商铺第9栋第01层第101-110号商铺；三、被告恩施市明腾家俱经营部、龚开明于本判决生效后十日内向原告恩施市众远商业运营有限责任公司支付截至2020年10月31日止的经营管理费506426.25元，并向原告支付每笔管理费自应支付之日起至实际支付之日止以应付管理费为基数按原告起诉时的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算的违约金；被告已交纳的20000元履约保证金，从前述被告应支付的款项中予以抵扣；四、被告恩施市明腾家俱经营部、龚开明自2020年11月1日起按月20257.05元的标准向原告恩施市众远商业运营有限责任公司支付恩施市金桂大道102号众业汇通广场商铺第9栋第01层第101-110号商铺的房屋占用费至其腾退房屋之日止；五、驳回原告恩施市众远商业运营有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费7984元，减半收取计3992元，由被告恩施市明腾家俱经营部、龚开明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张久福二〇二〇年十二月三十日书记员  刘 丹