河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8509号上诉人（原审被告）：尚刚强。委托诉讼代理人：周亚南，河南诺然律师事务所律师。委托诉讼代理人：李高晴，河南诺然律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洛阳海晨置业有限公司。法定代表人：冯延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏江初，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行。负责人：刘绍义，该行行长。委托诉讼代理人：王双利、王乙妃，河南翰法律师事务所律师。上诉人尚刚强因与被上诉人洛阳海晨置业有限公司（以下简称海晨公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行（以下简称邮政银行洛阳市分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法审理了本案。本案现已审理终结。尚刚强上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判驳回起诉或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决自相矛盾，明显错误。一审判决解除海晨公司与上诉人签订的《商品房买卖合同》，也判决解除海晨公司、上诉人与邮政银行洛阳分行签订的《个人购房∕购车借款及担保合同》，根据《合同法》第97条之规定“合同解除后，尚未履行的终止履行”，涉案《商品房买卖合同》和解除后《个人购房∕购车借款及担保合同》，尚未履行的终止履行，也就是说上诉人尚未履行的付款义务依法不应再予以支付。但是，一审判决却认定上诉人支付被上诉人海晨公司代偿款58512元及利息，这明显与第一、二项判决相违背，且让上诉人在合同解除仍然承担合同履行义务，违反了《合同法》的规定。上诉人出钱购买房子，现在购房合同解除了，房子没有了，还要再交纳房款，这明显不符合法律，也不符合常理。二、一审判决没有法律依据。一审判决“七、上述三、四、五、六项以及本次购房的其他应相互冲抵的款项，由原告洛阳海晨置业有限公司与被告尚刚强进行结算，双方多退少补，于本判决生效后三十日内履行完毕”，该项判决直接判令从应退还上诉人的款项中冲抵海晨公司的代偿款、违约金、律师费等费用，明显不符合法律规定，该项判决不明确且没有任何法律规定为依据，一审判决明显是按照被上诉人海晨公司的诉求进行判决，根本不顾有没有法律依据，明显枉法裁判。三、一审判决认定事实不清。从一审判决可知，涉案《商品房买卖合同》于2017年1月23日签订，《个人购房∕购车借款及担保合同》于2017年2月份签订，贷款期限自2017年2月21日开始，上诉人自2017年2月21日起偿还银行贷款，一直偿还到2018年10月份，期间没有间断过。这一年多上诉人偿还的贷款本金及利息共计5万多，但是一审判决对这一事实置之不理，没有查明，也没有认定。四、一审判决违反一事一诉的法律原则。从一审判决查明的事实可以看出，本案涉及两个法律关系：1、商品房买卖合同关系，即上诉人与被上诉人海晨公司之间的商品房买卖法律关系；2、借款及担保合同关系，即上诉人与二被上诉人之间的借款、担保法律关系。本案一审原告是海晨公司，被告是尚刚强，二人之间的关系是商品房买卖合同关系，判决审理、认定的只能是双方之间的商品房买卖相关法律关系。但是一审判决却连借款及担保合同关系一并审理、认定、判决，明显违反了一事一诉的法律原则，应依法驳回起诉或发回重审。五、一审判决违反了公平公正的法律原则。从一审庭审认定的事实可以看出，2017年1月23日，上诉人倾尽全家所有积蓄购买了海晨公司开发的涉案房屋，当即交纳153312元的首付款，剩余60万元办理银行按揭，而且截止2018年10月份，上诉人也一直按照借款合同约定足额还款。2018年10月份之后，因他人纠纷涉及到上诉人，法院将上诉人银行卡冻结，导致上诉人无法还贷，上诉人与当时购房时的置业顾问联系，置业顾问称不在被上诉人处上班了，这事儿他不管，上诉人也不知道该找谁解决这个问题，才导致事情一直没有处理。上诉人并没有解除合同、不再购买房屋的意思表示，更没有不还购房贷款的想法。即使上诉人应向被上诉人海晨公司清偿代偿款及违约金，那也是欠款纠纷，判令上诉人偿还代偿款及违约金即可，判令解除购房合同明显不公平。海晨公司虽诉至洛阳市西工区人民法院要求代偿款及违约金（该案件至今并未通知到上诉人），但是海晨公司拿到法院生效判决后不是去法院申请强制执行代偿款及违约金，而是立马到法院要求解除商品房买卖合同，这明显可以看出，是海晨公司看目前房价上涨，违反诚实信用，解除与上诉人的商品房买卖合同，就可以高价将涉案房屋再出售。一审法院明知海晨公司的真实意图，仍至上诉人的利益于不顾，故意偏袒海晨公司，违反了公平公正的法律原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，违反法律原则。恳请贵院依法查明事实后，撤销一审判决，改判驳回起诉或发回重审，维护上诉人的合法权益！海晨公司辩称，一、尚刚强逾期偿还银行贷款导致海晨公司承担责任，其行为构成根本违约，且经海晨公司律师函催告、诉讼请求代偿款项等多种手段要求其纠正违约行为，其仍置之不理，海晨公司行使合同解除权符合合同约定及法律规定。1、上诉人尚刚强存在根本违约，且经海晨公司善意催告后仍拒不纠正违约行为。1.1上诉人尚刚强从2018年11月份开始逾期偿还第三人贷款，2019年2月15日，第三人扣划海晨公司款项13800元。海晨公司多次要求上诉人偿还海晨公司代付款项并纠正违约行为，并在2019年3月8日按照合同约定地址向上诉人发出律师函，明确告知其已经严重违约，应在收到律师函之日起3日内返还海晨公司代偿款及违约金，若逾期海晨公司将采取诉讼途径追究上诉人的违约行为，直至解除合同，收回房屋。海晨公司已对上诉人作出善意提醒，但上诉人尚刚强在2019年3月11日收到律师函后拒不纠正违约行为。1.2在上诉人收到海晨公司律师函后，置之不理，海晨公司无奈诉讼至西工区人民法院要求上诉人偿还代偿款项，但上诉人拒不出庭，且在法院判决后，仍不代偿任何款项，并继续违约，导致诉讼期间海晨公司一直承担保证责任。1.3基于此，上诉人仍拒不偿还第三人贷款导致海晨公司承担担保责任，海晨公司按照合同约定地址向上诉人发出《解除（预售通知书）》，但均被拒收。2、海晨公司行使合同解除权符合双方《商品房买卖合同（预售）》的约定。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议约定：二、关于付款5、若买受人未能偿还贷款银行的贷款本金或利息，导致贷款银行解除《借款合同》或要求出卖人承担担保责任的，视为买受人严重违约，出卖人有权选择立即解除《商品房买卖合同》或要求买受人限期纠正违约行为。出卖人选择解除合同的，应当以书面形式向买受人发出解除合同通知，合同自出卖人解除合同通知发至买受人时解除。根据上述约定，上诉人违约时，海晨公司可以选择解除合同或要求上诉人纠正违约行为。在上诉人出现违约行为时，海晨公司首先是通过工作人员电话催促、律师函催告、诉讼要求偿还代偿款项等多种方式要求限期纠正其违约行为，但在多次要求其纠正违约行为无效时，且继续违约，海晨公司才根据合同约定行使合同的解除权，海晨公司行使合同解除权符合合同约定。3、基于上诉人尚刚强的严重违约，海晨公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》也符合法律规定。《合同法》第93条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。上诉人与海晨公司就解除合同的条件进行了约定，且《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、《个人购房/购车借款及担保合同》是基于海晨公司与上诉人尚刚强之间的《商品房买卖合同（预售）》而签订，在《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房/购车借款及担保合同》已无履行的基础与必要，应予以解除，原审法院判决解除《个人购房/购车借款及担保合同》实则是出于上诉人利益考虑。如上诉人所述，即便《商品房买卖合同（预售）》解除，《个人购房/购车借款及担保合同》不应解除，言外之意是其仍要履行《个人购房/购车借款及担保合同》。但《个人购房/购车借款及担保合同》的权利义务所指向的是上诉人向第三人偿还贷款、海晨公司承担保证责任，在《商品房买卖合同（预售）》解除后，其仍要向第三人偿还银行贷款，又有何意义？原审法院判决解除《个人购房/购车借款及担保合同》，合同解除后不再履行，上诉人无需再向第三人偿还银行贷款，原审法院完全是出于上诉人利益考虑作出的裁决，上诉认为违反一事一诉原则无事实及法律依据。三、上诉人认为其不应当向海晨公司偿还代偿款项的基本逻辑错误，理由不能成立。《合同法》第97条规定合同解除后，尚未履行的终止履行。而海晨公司代上诉人支付的款项发生在合同解除前，属于已经履行的合同内容，而非尚未履行的合同内容。所谓的房子没了，还要再交钱的理解错误。根据《合同法》第97条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于合同解除后，上诉人已经缴纳的房款，是需要“恢复原状”即返还给上诉人，根据合同约定在扣除上诉人应承担的费用后，退还给上诉人，而并非上诉人所理解的概念。四、原审法院判决海晨公司与上诉人相互支付的款项进行结算，而后相互冲抵，双方多退少补，符合法律规定。根据《合同法》第97条之规定，合同解除后的法律后果是恢复原状，相互返还。上诉人应向海晨公司支付代偿款项、违约金、律师费等金钱债务，海晨公司亦应向上诉人退还相应的购房款的金钱债务，属于互负金钱债务。海晨公司主张互负金钱债务的双方进行相互冲抵后抵销，符合法律规定。五、纵观本案，完全是上诉人的违约行为所致，在海晨公司多次善意提醒上诉人纠正违约行为后，上诉人仍拒不纠正违约行为继续违约，海晨公司要求解除合同是基于对自身合法权益的保护，且要求解除合同符合双方合同约定及法律规定，原审判决认定事实清楚适用法律正确，应依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。邮政银行洛阳市分行辩称，邮政银行洛阳市分行向上诉人尚刚强发放贷款是事实，邮政银行洛阳市分行与海晨公司及尚刚强签订的个人购房购车借款及担保合同是三方的真实意思表示。对于海晨公司与尚刚强之间的商品房买卖合同纠纷与邮政银行洛阳市分行和该两方签订的个人购房购车借款及担保合同没有关系。如果海晨公司要求解除与尚刚强签订的商品房买卖合同，那么海晨公司就应当向邮政银行洛阳市分行履行尚刚强剩余未支付的贷款本息。海晨公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）合同编号为YS0395606，含合同附件。2、依法判令被告配合原告办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案；3、依法判令被告将全部销售不动产统一发票及收据原件、商品房买卖合同原件返还原告；4、依法判令被告向原告支付代偿款项暂计58512元及利息（最终代偿款项以贷款银行实际扣划数额为准，利息从实际代偿之日计算至全部代偿款项付清之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5、依法判令被告向原告支付违约金150662.4元；6、依法判令被告向原告支付律师费6000元；7、依法判令在《商品房买卖合同》（预售）解除后原告应退被告房款中直接扣除上述第4、5项诉求款项；8、依法判令解除原被告与第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；9、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月23日，尚刚强和海晨公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定尚刚强购买海晨公司开发的位于洛阳市老城区××与××交叉口东南角升龙天玺A地块9幢2单元805号房屋一套，总价款753312元，付款方式为按揭贷款，首付款153312元，余款600000元贷款支付；附件十一补充协议第二条约定，若买受人未能偿还贷款银行的贷款本金或利息，导致贷款银行解除《个人购房/购车借款及担保合同》或要求出卖人承担担保责任的，视为买受人严重违约，出卖人有权选择立即解除《商品房买卖合同》或要求买受人限期纠正违约行为。出卖人选择解除合同的，应当以书面形式向买受人发出解除合同通知，合同自出卖人解除合同通知发至买受人时解除。出卖人因本约定解除合同的，买受人应对出卖人承担如下全部责任：（1）买受人应归还出卖人代为偿还的银行贷款本息、罚息等，以及自出卖人代付银行贷款之日起至买受人全部归还之日止，同期贷款利率计算的利息；（2）买受人应承担出卖人因代偿贷款、解除合同及实现债权所指出的全部费用，包括但不限于二次销售税费、房屋再次销售差价损失、律师费、调查费、诉讼费、公证费等费用；（3）买受人应承担总房款20％的违约金；（4）买受人需配合出卖人办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案；（5）将全部销售不动产统一发票及收据原件、商品房买卖合同原件返还出卖人；根据上述约定买受人应承担之责任对应的款项金额，买受人同意从出卖人应从退购房款中直接抵销予以扣除，抵销扣除后若有余款的，在买受人配合办理完全部手续后出卖人应无息退还给买受人。合同签订后，尚刚强依约支付了首付款153312元。2017年2月，海晨公司、尚刚强、邮政银行洛阳市分行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定尚刚强为购买位于老城区××与××交叉口东南角升龙天玺A地块9幢2单元805号房屋向邮政银行洛阳市分行借款600000元，贷款期限300个月，自2017年2月21日至2042年2月21日，实际放款日与到期日以借据为准；还款方式为按月等额本息还款法；若还款账户发生冻结，借款人应在当期还款日之前在贷款人处办妥还款账户变更手续，借款人未及时办理还款账户变更手续导致未按期足额清偿到期贷款本息及其他费用的，借款人应承担违约责任；本合同项下担保方式为抵押加保证组合担保，由阶段性连带责任保证人海晨公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2017年2月23日，海晨公司办理了案涉房屋的预告登记手续。2017年3月2日，尚刚强向海晨公司出具妥善保管开具的发票承诺书。2018年10月份，尚刚强因其他纠纷，银行卡被冻结导致无法偿还贷款。2019年3月10日，海晨公司向尚刚强及其妻子李孟利邮寄律师函，要求尚刚强在收到律师函之日起3日内到海晨公司售楼部清偿代偿款及相应违约金。2019年3月11日，李孟利签收该邮件，但仍未支付贷款。自2018年11月6日至2020年8月12日止，尚刚强逾期还款，邮政银行洛阳市分行划扣海晨公司保证金账户存款共计75812元。其中2019年2月15日和2019年3月14日共计划扣的17300元及违约金已经洛阳市西工区（2020）豫0303民初1856号判决予以支持，该判决现已生效。庭审中，海晨公司称案涉房屋已具备交付条件，但因尚刚强违约，故顺延交房，案涉房产至今未予交付。一审法院认为，原告海晨公司与被告尚刚强签订的《商品房买卖合同》（预售）、与第三人邮政银行洛阳市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》均系当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。根据合同附件十一补充协议第二条约定，被告尚刚强多次未能偿还贷款本息，导致第三人邮政银行洛阳市分行扣划海晨公司的保证金账户，在原告海晨公司向被告尚刚强发出催告支付的律师函并提起诉讼后，被告尚刚强仍未偿还贷款，已构成违约，故原告海晨公司请求解除与被告尚刚强签订的《商品房买卖合同》（预售），并请求被告尚刚强配合原告海晨公司办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案、交付不动产销售统一发票、商品房买卖合同原件，符合合同约定，一审法院予以支持；原告海晨公司请求被告尚刚强承担总房款20%的违约金，被告尚刚强抗辩违约金过高，一审法院酌定违约金为10000元；因被告尚刚强停止支付银行按揭款项后，自2019年4月10日至2020年8月12日止，原告海晨公司代其偿还的银行按揭款项共计55012元，故原告海晨公司主张被告尚刚强清偿代偿款及支付代偿利息的请求，予以支持；《商品房买卖合同》（预售）解除后，致使《个人购房/购车借款及担保合同》目的无法实现，故原告海晨公司请求解除《个人购房/购车借款及担保合同》，符合法律规定，一审法院予以支持；上述两份合同解除后，原告海晨公司应当将被告尚刚强剩余未还的购房贷款返还第三人邮政储蓄银行洛阳市分行。根据《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议的约定，被告尚刚强应承担的款项金额从原告海晨公司应退购房款直接抵销予以扣除，双方进行结算、多退少补，如出现纠纷，双方可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决：一、解除原告洛阳海晨置业有限公司与被告尚刚强于2017年1月23日签订的《商品房买卖合同》（预售）；二、解除原告洛阳海晨置业有限公司、被告尚刚强、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；三、被告尚刚强支付原告洛阳海晨置业有限公司截止2020年8月12日的代偿款58512元及利息（自2020年8月12日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；四、被告尚刚强支付原告洛阳海晨置业有限公司违约金10000元、律师费6000元；五、原告洛阳海晨置业有限公司支付被告尚刚强首付款153312元；六、原告洛阳海晨置业有限公司于判决生效后十日内将被告尚刚强贷款的剩余未偿还款项代偿给第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行（具体数额以偿还当日银行的贷款本息为准）；七、上述三、四、五、六项以及本次购房的其他应当相互冲抵的款项，由原告洛阳海晨置业有限公司与被告尚刚强进行结算，双方多退少补，于判决生效后三十日内履行完毕；八、被告尚刚强于判决生效后三十日内配合原告洛阳海晨置业有限公司办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案，并向原告交付不动产销售统一发票、《商品房买卖合同》（预售）原件。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6450元，由被告尚刚强负担。本院审理查明事实除与一审查明事实一致外，另查明：一、二审期间海晨公司向本院出具说明称：尚刚强于2016年12月11日购买的海晨公司古都天玺项目9号楼2单元805号房产总价为753312元整，已支付首付款153312元整，从中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行贷款60万元整，贷款期限25年，中国邮政储蓄银行股份有限公司洛阳市分行2017年3月9日将住房贷款发放至我公司。二、二审期间尚刚强和海晨公司双方共同确认：《商品房买卖合同（预售）》签订后，尚刚强自2017年4月6日起至2018年10月6日，通过尚刚强本人的中国邮政储蓄银行卡（卡号是62×××39）向中国邮政储蓄银行偿还购房贷款共计61080.9元。其中偿还银行本金19744.27元，利息41336.63元。本院认为，根据尚刚强和海晨公司签订《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一补充协议第二条约定，“若买受人未能偿还贷款银行的贷款本金或利息，导致贷款银行解除《个人购房/购车借款及担保合同》或要求出卖人承担担保责任的，视为买受人严重违约，出卖人有权选择立即解除《商品房买卖合同》或要求买受人限期纠正违约行为。”本案尚刚强多次未能偿还贷款本息，导致第三人邮政银行洛阳市分行扣划海晨公司的保证金账户，在海晨公司向尚刚强发出催告支付的律师函并提起诉讼后，尚刚强仍未偿还贷款，已构成违约，故海晨公司请求解除与尚刚强签订的《商品房买卖合同》（预售），并请求尚刚强配合海晨公司办理撤销房产预售预告登记、撤销商品房买卖合同信息备案、交付不动产销售统一发票、商品房买卖合同原件，符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当。鉴于《商品房买卖合同》（预售）解除后，将使《个人购房/购车借款及担保合同》目的无法实现，一审根据本案实际情况，对海晨公司请求解除《个人购房/购车借款及担保合同》的诉求予以支持，亦无不当。关于海晨公司代尚刚强偿还银行款项58512元问题，因海晨公司通过尚刚强支付的首付款及银行贷款已实际收取了本案房产的总房款753312元，双方《商品房买卖合同》（预售）解除后，按照《合同法》的相关规定及依据公平原则，海晨公司代尚刚强偿还银行的58512元，尚刚强不应再向海晨公司支付，尚刚强个人已经偿还的银行款项61080.9元，其中银行本金19744.27元依法应由海晨公司返还给尚刚强，利息41336.63元依据公平原则应由尚刚强自己承担，海晨公司还应当将尚刚强剩余未还的购房贷款返还第三人邮政储蓄银行洛阳市分行。一审关于尚刚强支付的首付款及违约金的处理部分并无不当，本院予以维持。综上，尚刚强的上诉理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1001号民事判决第一、二、四、六、八项及案件受理费部分；二、撤销洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1001号民事判决第三、七项；三、洛阳海晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付尚刚强19744.27元；四、变更洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1001号民事判决第五项为：洛阳海晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付尚刚强首付款153312元；五、上述一、三、四项以及本次购房的其他应当相互冲抵的款项，由洛阳海晨置业有限公司与尚刚强进行结算，双方多退少补，于判决生效后三十日内履行完毕；六、驳回洛阳海晨置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费1663元，由尚刚强负担1000元，洛阳海晨置业有限公司负担663元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年十二月二十九日书记员  刘伟琳