广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1302民初5725号 原告:黄美娟，女，1982年12月6日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告：何作祖，男，1981年2月13日生，汉族，住址同上。 委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎祖强，广西明桂律师事务所律师。 被告：广西桂裕控股有限责任公司，住所地广西来宾市桂中大道西190号，统一社会信用代码：91450200715141798G。 法定代表人：罗世裕，董事长。 委托诉讼代理人：黄宇宁，该公司法律顾问。 原告黄美娟、何作祖与被告广西桂裕控股有限责任公司(以下简称桂裕公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理(与其他73件类案进行合并审理)。原告的委托诉讼代理人蒙志灵、黎祖强，被告桂裕公司的委托诉讼代理人黄宇宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄美娟、何作祖向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理不动产证违约金41389.55元（以总房款361010元为基数，按年利率5.655%计，自2018年8月22日起暂计至2020年8月31日（740天））。从2020年9月1日起，仍以总房款361010元为基数，按年利率5.655%计算违约金，直至被告将不动产证交付两原告止;2、判令被告尽快为原告办理不动产证，办证所需的一切税、费、滞纳金和罚款等均由被告承担;3、本案受理费用由被告承担。事实与理由:2016年4月7日，原告与被告在来宾市桂中大道西190号红河国际小区签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方在合同中约定，原告购买被告开发的位于来宾市。该商品房的用途为住宅。该商品房建筑面积126.67平方米，单价为人民币每平方米2850元，总金额361010元。 合同签订后，原告向被告支付首付房款111010元，余下的购房款250000元，2016年5月6日，两原告向中国银行股份有限公司来宾分行申请个人贷款（按揭贷款）付给被告，原告共计支付被告购房总金额361010元。 原、被告在合同中第十七条第一款第3项约定:“双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：(1)买受人委托出卖人办理：出卖人应当在商品房交付使用后600日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。(2)……。”；合同中第十七条第一款第4项：“因出卖人过错，导致本条约定上述手续迟延办理的，双方同意按下列第上项处理：(1)买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付款及按银行同期活期利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。(2)买受人不退房的，出卖人按每迟延一日X元计算，向买受人支付违约金。(3)X。”；合同中第十七条第一款第4项：“因出卖人过错，导致本条约定上述手续迟延办理的：“(2)买受人不退房的，出卖人按每迟延一日X元计算，向买受人支付违约金。”这一约定没有明确在办理不动证时由于出卖人过错，而买受人又不退房的情况下，出卖人该如何向买受人支付违约金。因此，在“合同”中没有约定的情况下，可以参照法律法规和规章等规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，本案中原告购买被告房屋时，属于尚未建成的房屋，并且在“合同”中约定由被告负责办理不动产证，而在办理不动产证时，由于被告的过错，原告又不退房的情况下，被告该如何向原告支付违约金问题没有明确约定。因此，根据中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知（银发【2003】251号）中规定，被告应以中国人民银行同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率支付违约金予原告。 本案中，被告交房时间为2016年12月30日，依据“合同”中第十七条第一款第3项中“(1)买受人委托出卖人办理：出卖人应当在商品房交付使用后600日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”规定，被告应当在2018年8月21日之前向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，但至今被告仍未为原告办理不动产证。另外，原告与被告在“合同”中第十七条第一款第4项：“因出卖人过错，导致本条约定上述手续迟延办理的：“(2)买受人不退房的，出卖人按每迟延一日X元计算，向买受人支付违约金。”由于没有约定违约金如何计算，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 2015年10月24日以后同期中国人民银行贷款基准年利率（含一年）为4.35%，根据（银发【2003】251号）第三条关于罚息利率规定，即贷款利率水平上加收30%-50%规定，按照在贷款基准年利率（含一年）加收最低的30%罚息，被告应当按年利率5.655%(4.35%+4.35%×30%)计算逾期办证违约金给原告。而被告逾期办理不动产证的时间，自2018年8月22日暂计至2020年8月31日（740天），被告应支付原告逾期办证违约金41389.55元(361010元×4.35%／年×(1+30%)÷365天／年×740天）。从2020年9月1日起，被告仍按中国人民银行贷款基准年利率为4.35%，在此基础上加收30%的罚息，即按年利率5.655%计算逾期办证违约金给原告，直至被告将不动产证交付两原告止。合同签订后，原告如期履行合同义务，但被告自2016年12月30日交房给原告至今，仍未为原告办理不动产证（交房所有权证），被告已经构成严重违约，损害了原告的合法权益。 综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告桂裕公司辩称，首先我公司对蒙立、蒋玉梅等124户延办产权证深表歉意。事实上答辩人也是受害者，答辩人曾多次催告承建商快速完成收尾工作，及时竣工验收合格，并交付施工图纸、说明书等系列相关资料，而承建商一拖再拖又再拖，其间曾找建设主管部门（小区业委也派员参加）请求协调，也请求司法部门调解，但至今尚待改决，答辩人也是实实在在的受害人。该案涉户众多，起诉的124户是不是都是本小区住户；是不是他们真实意思表示，目前尚未知晓？再次预售合同也没有约定办证时间，办证国家机关房管部门的职责，要诉就诉行政关，因我们没有职权。该案有无涉及诉讼时效问题，办证义务属债权请求权受诉讼时效制约，有的主张权利已过法定办证的诉讼时效，这部分户主主张的追究的违约责任不应支持，具体计算应从起诉之日倒计二年，之后不应保护。因本案的涉及的是商品房预售买卖，标的物为尚未建成的房屋，答辩人认为：没有及时办证应以公平为目的，该追责属赔偿性而非惩罚性，应以实际损失为依据，因有些户主购房时给予足额优惠，房贷又帮担保。承担了相当大风险和责任，如他们没有归还房贷我们就会替他们承担风险替他们归还，且这部分人没有什么实际损失，应按实际交房首付计算违约责任。还有部分业主的损失按实际交付日期计算，因有部分业主因房屋迟延交付使用曾起诉到法院，这部分人的房屋交付日应按法律文书确定之日起，超过90日之次日才能参照中国人民银行规定的金融机构同期、同类一年期贷款利息的标准计算逾期办证违约责任（这部分人员名单附后），一句话按法律规定计算。对于曾被物业公司诉讼要求我公司代付物业费的业主，由答辩人代支付物业费的，答辩人不承担这部分人逾期办证违约责任。因法院以认定这部分人没有接收房屋。逾期办证违约责任无从谈起（这部分人员名单附后）。不能什么好事都让他们都给占了。再次，是办理证照各种费和税问题，因还没有发生不能强加答给答辩人，如确有发生各种费、税，应按当时行政法规规定该是谁就由谁来负担。 综上，请求法院采纳答辩人意见，合理、合法公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广西来宾市（建筑面积126.67平方米，每平方米2850元，房屋总价款361010元）。原、被告在该合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项中约定:“双方愿意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记:（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”合同第十七条第4项约定:因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第1项处理:（1）买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款及按银行同期活期利率计算的利息退还给买受人，并按总价款的0.5%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日Ｘ元计算，向买受人支付违约金。 合同签当日，原告向被告支付首付款111010元，余款250000元，原告通过向中国银行股份有限公司来宾分行按揭贷款于2016年5月30日付清给被告。2016年12月7日，被告发布案涉楼盘5#、6#、7#号楼的《交房通知》，要求包括原告在内的业主于2016年12月16日至2016年12月30日期间来到案涉楼盘营销中心办理交房手续。被告通知交房后，其至今未按合同约定为原告等业主向办证机关提交相关办理不动产权书的材料。原告认为被告未履行合同的办证义务损害了其合法权益，遂诉至本院，请求本院依法判决支持其诉请。 庭审中，被告因未能提供相关证据证明其答辩状所述的抗辩主张，要求庭后向本院补充提交相关证据。之后，被告向本院提交《原告蒙立、蒋玉梅、黄琳等178人诉被告广西桂裕控股有限责任公司商品房销售合同纠纷我公司举证核算数据》及本院于2018年7月6日作出的民事调解书10份、于2018年12月12日作出的民事判决书15份。原告经质证认为，被告补充提交的民事调解书、民事判决书，对于证据的三性无异议,对被告主张本案逾期违约金的起算日期亦予以认可。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，应当受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告在案涉合同第十七条第3项“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”约定:双方愿意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记:（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后600日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。被告发布的《交房通知》要求原告等业主于2016年12月16日至2016年12月30日前办理交房手续，不管原告是否按期与被告办理交房手续，2016年12月30日可视为原、被告交房日。按双方合同约定，被告应当自2016年12月31日起之后600日内，即被告应在2018年8月23日之前为原告向房产管理部门提交相关办证材料。但被告至今仍未按合同约定为原告向房屋产权登记机关提交相关办理不动产权证书所需要的材料，其行为已构成违约，依法应当承担相应的民事违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金，合理合法，本院依法予以支持。被告抗辩称因承建商一拖再拖，未及时完成竣工验收并交付施工图纸、说明书等相关材料，导致其违约，且办证是国家行政机关的职责，被告没有办理房屋产权证的职权，原告要诉就诉行政机关。本院认为，原告与承建商之间没有法律上的利害关系，承建商是否违约与本案原告无关。即便承建商存在违约，属另一法律关系，不能因此免除被告在本案中应当承担的民事违约责任。被告也没有提供证据证实政府的办证机关与本案具有法律上的利害关系，是本案的当事人。因此，被告的上述抗辩主张无事实和法律依据，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 由于原、被告在案涉合同中没有约定具体的违约金金额或者计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告仍应向原告支付逾期办证违约金。但当事人主张违约金，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。本案中，原告诉请被告支付的逾期办证违约金按中国人民银行同期基准利率4.35%计，并加收30%的罚息，折合年利率为5.655%，并请求逾期办证违约金从2018年8月22日起持续计至其实际取得不动产权证书之日止，其请求数额过高。被告关于原告诉请被告支付逾期办证违约金过高的抗辩意见成立，故本院予以采纳。根据本案的实际情况，原告主张的逾期办证违约金，本院酌定由被告以原告已付房款361010元为基数，按每日万分之一利率(年利率3.65%)计付，自2018年8月24日起暂计至本院作出本判决之日(2020年12月15日)。此后产生的逾期办证违约金，被告应仍按上述标准付至其向房产管理部门提交符合办证需要的全部材料之日止。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。以2016年12月30日作为原、被告交房日，按原、被告合同约定,被告应当自2016年12月31日起600日内为原告办证，即被告应于2018年8月23日前为原告向房管部门提交相关办证材料。自2018年8月24日起，被告未按约定履行上述办证义务，构成违约。本案的诉讼时效期间的起算日应当自2018年8月24日起。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案的诉讼时效期间为自2018年8月24日起三年内。原告于2020年9月3日向本院提起本案诉讼，并未超过诉讼时效期间。被告抗辩称系列案中有的案件诉求逾期办证违约金已经超过诉讼时效，具体应从起诉之日倒退二年，超过两年的不应保护。因被告未能提供充分的证据证明其上述抗辩主张，故本院不予认定。被告关于本案已经超过诉讼时效期间的主张，无事实和法律依据，故本院不予采纳。 本案中，原、被告签订合同约定原告委托被告办理案涉房屋所有权证，被告实际应履行的义务是向房管部门及时提交符合办证需要的相关材料。被告依约应及时向房管部门提交相关办证材料，以便房管部门及时向包括原告在内的广大业主颁发不动产权证书。被告不是房产管理部门，不具有办理房屋产权证书的权利。原告购买的案涉房屋能否办证及该房屋的房屋产权证书何时能办妥并交付产权人，应由房产管理部门审查决定，被告对此没有话语权。因此，原告诉请被告“尽快为两原告办理不动产证”，没有事实和法律依据，故本院依法不予支持。 另外，原告诉讼请求第二项关于“办证所需一切税、费、滞纳金和罚款等均由被告承担”的部分，因原告的该部分诉请过于笼统，诉讼请求不具体、不明确，且原告未提供证据证实损失已实际发生并应当由被告承担，故本院对原告的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，判决如下： 一、被告广西桂裕控股有限责任公司向原告黄美娟、何作祖支付逾期办证违约金30469.24元{以原告已付房款361010元为基数，按每日万分之一利率(年利率3.65%)计付，自2018年8月24日起暂计至本院作出本判决之日(2020年12月15日，844天)。此后产生的逾期办证违约金，被告应仍按上述标准付至其向房产管理部门提交符合办证需要的全部材料之日止}； 二、驳回原告黄美娟、何作祖的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费835元，减半收取417.50元，由被告广西桂裕控股有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  陈博闻 二〇二〇年十二月十五日 书记员  刘 霜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限 （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条 民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定效期间规定的，人民法院应予支持。