浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙民终782号 上诉人（原审被告）：温州乾顺置业有限公司，住所地浙江省温州市来福门松台大厦1幢1901室。 诉讼代表人：张丽平。 委托诉讼代理人：陈江刚，国浩律师（杭州）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵娓，女，1970年3月9日出生，汉族，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：程宝康，浙江六和（温州）律师事务所律师。 上诉人温州乾顺置业有限公司（以下简称乾顺公司）因与被上诉人赵娓破产债权确认纠纷一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乾顺公司诉讼代表人张丽平及委托诉讼代理人陈江刚、被上诉人赵娓及委托诉讼代理人程宝康到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案审限延长三个月。本案现已审理终结。乾顺公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵娓的诉讼请求，诉讼费用由赵娓承担。事实和理由：基于生存利益高于经营利益的考量，法律为保护相对弱势的消费者的居住权而给予其对特定不动产物权期待权的特别保护。赵娓购买的案涉房屋为营业而非居住用房，赵娓亦称自己名下有其它居住房屋，赵娓非系普通购房消费者，购买案涉房屋具有明显的经营和投资性质，请求返还的购房款不具备生存利益保障功能；案涉房屋已建成，客观上不存在交付障碍，赵娓选择解除合同，其基于合同对案涉房屋的物权期待权不复存在，转化为对乾顺公司享有的债权。一审判决认为赵娓属商品房消费者、其部分债权可优先受偿，属认定事实不清，适用法律错误。赵娓辩称，法律基于对生存权益的保护而赋予商品房消费者的优先权包含房屋交付请求权和购房款返还请求权，且不以生活性消费及无居所为前提。案涉房屋与住宅商品房无差，赵娓购买该房屋系为改善生存和收益而非商业投资。如其无法取回购房款，对其明显不公。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。乾顺公司上诉请求难以成立，应予驳回。赵娓向一审法院起诉请求：1.确认赵娓申报的债权中4605701元属于优先债权，并予以全部优先受偿；2.本案诉讼费用由乾顺公司承担。一审法院认定事实：2012年12月3日，赵娓与乾顺公司订《商品房买卖合同》（合同编号：×××32；备案登记号：20129801748），载明由赵娓购买乾顺公司开发的乾顺锦园第2、3幢1层112室，该商品房的设计用途为商业，建筑面积共82.01平方米，单价为111031.59元/平方米，总价为9105701元。赵娓按照约定支付购房款4605701元，乾顺公司未按约履行交房义务。2016年10月14日，赵娓向浙江省温州市鹿城区人民法院提起诉讼，请求解除与乾顺公司订立的《商品房买卖合同》、乾顺公司退还全部已付购房款并支付利息损失及逾期交房违约金。该院（2016）浙0302民初14018号民事判决确认赵娓与乾顺公司订立的《商品房买卖合同》于2016年6月24日解除，判令乾顺公司于判决生效之日起十日内向赵娓支付逾期交房违约金46057.01元，退还赵娓购房款4605701元并支付利息损失。2017年4月1日，赵娓申请执行，但乾顺公司无力返还购房款并支付违约金。2019年9月3日，一审法院裁定受理乾顺公司破产清算一案。管理人对赵娓申报的债权核查后确认赵娓的债权金额为5258839.88元，债权性质为普通债权。赵娓认为其中购房款4605701元应为优先债权，向管理人提出异议，管理人于2019年12月5日向赵娓出具异议答复函，确认其就该购房款4605701元不享有优先受偿权。2020年2月28日，乾顺公司管理人对乾顺锦园第2、3幢1层112室进行网络拍卖，成交价格为3943628.2元；应缴纳增值税187791.82元、城建及教育费附加22535.02元、印花税1971.81元、土地增值税75116.73元、营业税230285.05元，合计517700.43元。一审法院认为，本案的争议焦点：一是赵娓所主张的4605701元债权是否属于优先债权；二是如属于优先债权，该债权的优先受偿金额。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该批复系针对《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的理解和适用作出，其中对“消费者”并未作出特别的限定条件，且应理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。本案中，赵娓与乾顺公司订立《商品房买卖合同》并已备案，且已实际交付大部分购房款。该商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但赵娓无固定工作，该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对赵娓及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。赵娓及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障，故赵娓所主张的4605701元债权符合前述批复中消费者享有优先权的条件，应予支持。关于争议焦点二，前述购房款返还请求权优先权应仅限于涉案商品房，不应涉及乾顺公司名下他项财产，故赵娓诉请4605701元债权在乾顺公司破产财产中全部予以优先受偿，于法无据，不予支持。另赵娓亦应承担案涉商品房价格波动的风险，按其所实际交付的购房款占总价款的比例51%（4605701÷9105701）承担涉案商品房贬值的损失，故本案中赵娓债权优先受偿金额应为1747223〔（3943628.2-517700.43）×51%〕元。判决：一、确认赵娓申报的债权就乾顺锦园第2、3幢1层112室拍卖价款优先受偿1747223元；二、驳回赵娓的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。另据浙江省温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14018号赵娓与乾顺公司商品房预售合同纠纷一案生效民事判决书所载：2016年6月23日，赵娓向乾顺公司寄送《律师函》，告知乾顺公司解除《商品房买卖合同》并退还全部已付购房款及按约支付违约金；该函件于2016年6月24日签收；同日，乾顺公司发出交房通知，要求业主于6月28日前办理交房手续。在2016年11月17日该案庭审中，乾顺公司亦明确可以交房。本院认为，本案二审争议焦点为：一审判决认定赵娓部分债权属优先债权是否正确。商品房消费者的权利优先于建设工程价款债权及抵押权人的抵押权，系为保护商品房消费者的生存权而作出的例外规定，在适用时必须严格把握条件，将商品房限定于用于满足基本居住需求的房屋，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。案涉房屋为营业用房，且赵娓存在其它住宅用房，故难以将案涉房屋作为满足基本居住需求的房屋从而适用前述例外规定。另，商品房消费者的优先权利包括对房屋交付的请求权以及在房屋交付不能时对购房款的返还请求权，系对商品房消费者的特定物权期待利益给予的特别保护。本案中，案涉房屋在赵娓要求解除其与乾顺公司订立的《商品房买卖合同》时已具备交付条件。在此情况下，人民法院依赵娓诉求判决确认《商品房买卖合同》解除，赵娓不再针对特定房屋享有期待利益，其对乾顺公司的债权不能够再就特定房屋享有排除建设工程价款债权及抵押权的优先权利。综上，乾顺公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民初878号民事判决； 二、驳回赵娓的诉讼请求。 一审案件受理费43646元，二审案件受理费20525元，均由赵娓负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雄飞 审判员  梅 冰 审判员  王晓波 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王曼菁