大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2769号原告：徐艳春，女。委托诉讼代理人：张思佳、席旸，辽宁开尔律师事务所律师。被告：袁丽，女。委托诉讼代理人：刘甲明、秦芳菲，辽宁仕鹏律师事务所律师。第三人：苏吉良，男。原告徐艳春与被告袁丽、第三人苏吉良案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐艳春及其委托的诉讼代理人张思佳、被告袁丽及其委托的诉讼代理人刘甲明、秦芳菲到庭参加了诉讼。第三人苏吉良经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐艳春向本院提出诉讼请求：1、解除对位于大连市甘井子区大连湾镇棉花岛“军悦湾”房屋的查封，停止对上述房屋的执行；2、原告对位于大连市甘井子区大连湾镇棉花岛“军悦湾”房屋享有使用权。事实和理由：第三人苏吉良系军悦湾项目实际施工人，大连实达房地产开发有限公司（以下简称“实达公司”）系该项目建设单位。2014年4月9日，原告徐艳春与第三人苏吉良签订借款合同，约定第三人苏吉良向原告借款150万元，2015年4月9日前还清，并约定如未按期还款，原告有权处理房屋。第三人苏吉良和实达公司称双方协商用案涉房屋抵顶苏吉良的工程款，故原告徐艳春与实达公司分别签订了编号为165、204、206的《购房合同书》，分别购买了案涉三套房屋，实达公司向原告出具了编号为2253896、2253897、2253898号《专用收款收据》。2015年4月9日，第三人苏吉良未按时还款，原告享有占有使用案涉三套房屋的权利。当时，房屋建设没有完全竣工，直至2018年案涉房屋交付使用，即已抵顶给原告。故（2018）辽0211执3863号执行裁定认定案涉房屋属第三人苏吉良所有是错误的，案涉房屋属于军产房，苏吉良没有所有权，法院也没有提供其与实达公司签订的房屋买卖协议及其他证据证明第三人苏吉良对案涉房屋享有权利。被告袁丽辩称，不同意原告的诉讼请求。原告并非案涉三套房屋的权利人，不享有足以排除法院强制执行的民事权益。原告仅依据与实达公司签订《海景居购房合同书》（以下简称“购房合同”）及实达公司开具的专用收款收据主张其系案涉房屋的权利人，不足以构成执行异议复议相关规定的异议判断标准。不动产依据登记确定权利归属，原告称自己系案涉房屋的权利人，但是案涉房屋并未登记在原告名下，且原告亦未能提供相关证据，因此无法判断其对案涉三套房屋享有阻却执行的相关权益；原告与实达公司签订的购房合同系以房抵债性质，目的是为了消灭其与苏吉良之间的债权，合同及房款收据仅具有形式意义，原告与实达公司并无真实的房屋买卖关系，原告并未因此取得案涉三套房屋的相关权利；第三人苏吉良以案涉三套房屋作为向原告借款的担保，并在借款协议中约定了如未能按期付息还本，原告有权处理此房的内容，按照《担保法》司法解释第五十七条的规定及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条的相关裁判思路应属于无效约定，原告不能据此成为案涉房屋的权利人，且原告与苏吉良间的债权债务也未经生效裁判文书确认，因此原告。第三人苏吉良未到庭，亦未提供书面答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月9日，原告徐艳春与第三人苏吉良签订《借款协议》，协议约定：苏吉良借原告150万元，于2015年4月9日前还清，借款期间苏吉良每月9日前按双方约定支付利息给原告，并将棉花岛军悦湾小区七套房做到原告名下，且附有每套房屋全额收款收据（总金额为3,124,380元）作为抵押。待苏吉良按期还清借款后，原告将该房屋退给苏吉良，并协助办理退房相关手续。如苏吉良未按期付息还本，原告有权处理此房。当日，原告徐艳春（乙方）与案外人实达公司（甲方）就案涉三套房屋签订了三份购房合同，第一份合同约定：乙方向甲方购买位于大连市甘井子区；房屋总价款为392,820元。第二份合同约定：乙方向甲方购买大连湾镇棉花岛“军悦湾”第3号楼1单元7层1号房；房屋总价款为580,140元；第三份合同约定：乙方向甲方购买大连湾镇棉花岛“军悦湾”房；房屋总价款为580,140元。三份合同均写明：房屋用途为住宅；甲方应于2014年12月30日前将案涉房屋交付乙方使用，该房屋达到交付条件后，甲方应当通知乙方办理房屋交付手续；房屋交付后，甲方负责在一年内为乙方办理军产房证。三份合同均另附补充协议，载明：凡改签购房合同购房者姓名，需缴纳变更手续费5万元；房屋为抵账转让合同，合同须在工程竣工验收合格及相关工程档案交与开发商后此合同方可生效，如限期内还未完成验收及上缴工程档案，开发商视此合同作废。同日，实达公司向原告出具三份收款收据，收款金额为392,820元、580,140元和580,140元，结算方式均写明抵账，三份收款收据金额共计1,553,100元。2018年11月13日，本院对实达公司做出的调查笔录记载：“问：苏吉良和你们公司是什么关系？答：苏吉良挂靠在大连云翔建设集团有限公司和大连鑫河建筑工程有限公司名下承建我公司军悦湾项目的1、2、7号楼（鑫河名下）、3号楼（云翔名下）。我公司和对方约定以房顶工程款，故我公司将两公司分别承建的部分房源楼的所有权抵顶给云翔公司和鑫河公司，但实质上该工程由苏吉良承建，我公司按照对方公司的口头通知将我公司开发的部分房屋顶给苏吉良个人，我公司向法院提供之前顶账给苏吉良的部分房源号。问：为什么现你公司提供的房源号写的不是苏吉良？答：我公司根据苏吉良的要求将房屋转写到别人名下，具体转写其他人名下的原因我公司并不清楚，我们只知道把房屋顶给苏吉良，其他证明处理不干涉”。2019年8月7日，本院对实达公司作出另一份调查笔录记载：“问：我院在你公司查封苏吉良所有的房屋及公建（详见查封裁定），这些房屋现有你公司与案外人签订购房合同，这是怎么回事？答：根据我所知苏吉良是欠这些人借款，当时苏吉良承建我公司的部分楼盘，因当时苏吉良没有钱偿还债务，所以苏吉良要求我公司与苏吉良的债主签订购房合同，所以我公司与这些人签订的购房合同不是真实的买卖关系，我们只是按照苏吉良的要求与这些人签合同”。另查，因大连市中级人民法院做出的（2018）辽02民终6822号民事判决已发生法律效力，第三人苏吉良未履行判决确定的义务，被告袁丽向我院申请执行，我院于2018年11月13日作出（2018）辽0211执3863号执行裁定，裁定查封第三人苏吉良在实达公司所有的军悦湾项目11套房屋，包括案涉3套房屋。后原告向本院提出执行异议，本院于2020年3月6日作出（2019）辽0211执异389号执行裁定，裁定驳回原告徐艳春的异议请求。上述事实，有原告提供的购房合同书、合同补充协议、借款协议、被告提供的调查笔录、原、被告的陈述及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案的争议焦点为案外人（即原告）就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案原告依据其与实达公司的购房合同及收款收据主张其系案涉房屋的所有权人，根据原告提供的借款协议，双方约定第三人苏吉良“将棉花岛军悦湾小区七套房做到徐艳春名下，且附有每套房屋全额收款收据（总金额为3,124,380元）作为抵押。待苏吉良按期还清徐艳春借款后，徐艳春将该房屋退给苏吉良，并协助办理退房相关手续。如苏吉良未按期付息还本，徐艳春有权处理此房”的表述内容（包括本案案涉的三套房屋），能够认定原告与第三人苏吉良的约定内容系苏吉良用案涉房屋作为其向原告借款的担保。因此，原告与实达公司签订的购房合同，并非双方确实要建立房屋买卖的合同关系，而是第三人苏吉良履行其向原告提供借款担保的方式，以上事项，通过本院对实达公司所做的笔录也可以得到证实。另外，虽然借款协议中约定第三人苏吉良如未按期付息还本，原告徐艳春有权处理案涉房屋。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效”，因此，案涉借款协议中前述关于所有权转移的约定应为无效。原告就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其亦未取得案涉房屋的所有权，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。第三人苏吉良未出庭，亦未提出答辩意见，视为其放弃自己的举证和抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百〇八条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告徐艳春的诉讼请求。案件受理费18,778元（原告已预交），由原告徐艳春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李世全人民陪审员  孙香凤人民陪审员  王玉华二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  林雨欣