广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初3178号原告：陈彩颜，女，1977年3月14日出生，汉族，住江门市蓬江区×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××028。委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖（江门）律师事务所律师。被告：鹤山市××××××地产开发有限公司，住所地：鹤山市×××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××943XR。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：刘剑辉，系该公司员工。委托诉讼代理人：李坤财，系该公司员工。原告陈彩颜与被告鹤山市××××××地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告陈彩颜的委托诉讼代理人潘文培、贺晓霞，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘剑辉、李坤财到庭参加诉讼。现已审理终结。陈彩颜向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金132694.13元（违约金以5528922元为本金，按日万分之三从2017年7月11日计至2017年9月29日）。2.判令本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2017年1月9日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买广东省鹤山市××××××天麓湖翠湖畔二街33号商品房，总价款为5528922元。同时，双方在合同中约定被告于2017年7月10日前向原告交付已竣工验收合格的商品房，否则被告应按合同第九条承担逾期交付的违约责任。上述合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，但被告未够依约。综上所述，被告已违反合同约定及相关法律规定。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。碧桂园公司辩称，一、原告购买的商品房已于合同交付期(2017年7月10日)前达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人己书面通知原告收楼，答辩人不存在逾期交房的行为，不应承担逾期交房责任。答辩人和原告就位于鹤山市××××××·天麓湖·翠湖畔二街33号（下称该商品房）签订了《商品房买卖合同》及其附件、附录（下统称买卖合同）及《补充协议书》，该买卖合同及补充协议是双方真实的意思表示，合法有效。首先，买卖合同第八条约定“出卖人应当在2017年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘该商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，涉案商品房己于2014年12月15日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，且答辩人在合同交付期前就己书面通知原告收楼，至此，答辩人就已按合同约定履行完交付义务，按期交楼，不存在任何逾期交付违约行为或继续履行交付义务的倩形。但因原告自合同交付期届满之日起一直未前往答辩人处办理房屋交接手续，在多次联系无果后，答辩人又在2017年9月29日再次发出催促收楼通知书催告原告办理交接手续，答辩人再次寄出的二次催收楼通知为善意提醒原告及时办理交接手续的通知，并不代表答辩人在发出二次催收楼通知前未按期交付，不应成为原告借此向答辩人追究违约责任的理由与依据。其次，根据双方平等协商自愿签订的补充协议书第十二条约定“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”也可知，假使答辩人未书面通知，原告根据合同约定也应自行前往答辩人处办理交接房手续，原告逾期办理应视为答辩人按期交房，何况本案中答辩人已书面通知，不存在任何逾期交房的行为，原告主张的逾期交房违约金无任何依据。二、尚且不论答辩人是否实际构成逾期交付，假使最终认定答辩人存在逾期交付，原告主张的逾期交房违约金也己超过诉讼时效，不应得到支持。首先，根据双方签订的买卖合同第八条，双方约定的交付时间为2017年7月10日前，假使原告认定答辩人存在逾期交付，则合同约定的最晚交付日期次日2017年7月11日应为原告己知道或者应当知道被告作为应按期交付的义务人使其合同约定权利受到损害之日，即诉讼时效起算点为2017年7月11日，根据民法总则第一百八十八条规定，原告最晚应于2020年7月11日前向法院主张权利，根据本案应诉通知书可知法院受理本案时间为2020年8月24日，原告诉请己超过诉讼时效，也未能举证存在任何法律规定的诉讼时效中止、中断的情形，其诉请不应得到支持。其次，假使参考某些按每个个别债权分别计算诉讼时效期间的标准，以法院受理日期往前倒推三年，原告主张认为的在2017年8月25日之前产生的违约金也己超过诉讼时效，不应得到支持。再者，双方买卖合同约定的交付日期为2017年7月10日，原告违约金自2016年7月11日起算亦无任何法律或合同依据，不应得到支持。综上，答辩人不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任，原告的诉请也已超过诉讼时效，不应得到支持，请求法院判决驳回原告全部诉讼请求，以维护答辩人合法权益。经审理查明：原告与被告于2017年1月9日签订《商品房买卖合同》及系列附件，合同编号：201701200004，被告为出卖人，原告为买受人，约定原告向被告购买共和镇碧桂园·天麓湖·翠湖畔二街33号，建筑面积482.15平方米，套内建筑面积468.73平方米，该商品房属于现售，按套出售，总价款5528922元，合同第八条约定商品房交付期限为出卖人应当在2017年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件四《补充协议》第五条约定处理。《商品房买卖合同》附件三约定了涉案商品房的具体装饰、设备标准，包括对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、花园、阳/露台、楼梯、户门、卫生设施、厨房设施等有详细约定。双方签署的“附件四补充协议”，第五条约定装饰、设备标准：“买卖双方一致同意该商品房的装饰、设备标准按下列第1项约定处理：（一）该商品房由出卖人统一装饰。买受人自愿同意：将《商品房买卖合同》附件一的平面图变更为本补充协议附录【一】的平面图进行该商品房装饰，具体变更手续由出卖人负责。出卖人按本补充协议附录【一】的平面图为标准将该商品房交付买受人使用。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定……除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。买受人对该商品房的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。”。商品房买卖合同及相关协议签订后，原告向被告支付了购房款5528922元，提供了增值税普通发票，被告对此没有异议。另查明：碧桂园·天麓湖·翠湖畔1A区二街31、33号房屋于2014年12月13日经竣工验收。被告于2017年9月29日向原告邮寄《促收楼通知书》，通知原告收楼。现原告认为，合同约定涉案商品房应在2017年7月10日交付，而被告于2017年9月29日才交付，遂诉至本院，请求被告支付该段期间的逾期交楼违约金。原告分别于2020年10月26日、11月2日向本院申请律师调查令，向相关部门调查涉案房屋的装饰装修工程的验收资料。经调查，鹤山市工程建设监理有限公司回复没有该资料的存档；鹤山市住房和城乡建设局提供涉案房屋《装饰分部（子分部）工程验收记录》一份，并回复该工程的施工许可证不包含室内精装修。根据《装饰分部（子分部）工程验收记录》，2104年10月6日经各单位验收合格的子分部工程名称有：1、一般抹灰工程；2、装饰地面工程；3、溶剂型涂料涂饰工程；4、木门窗制作工程；5、木门窗安装工程；6、铝合金门窗安装工程；7、门窗安装工程。本院于2020年11月13日询问被告，被告表示到鹤山市住建局查询过，均无法查询到关于房屋装修的相关材料，被告表示五天内提交涉案房屋交付前室内装修施工队进场时的单据、照片等材料，但截至判决日仍未能提交。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告陈彩颜与被告碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及系列附件是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期交楼的违约行为；二、被告是否应支付违约金，如应支付违约金，违约金应如何计算。一、关于被告是否存在逾期交楼的违约行为的问题。原告主张被告逾期交楼，认为被告应于2017年7月10日将符合《商品房买卖合同》及附件三约定的装修好的房屋交付给原告，但被告至2017年9月29日才将房屋装修及交付给原告。被告则认为，涉案房屋于2014年12月15日取得竣工验收备案表，符合合同约定的交付条件，且在合同交付期前已书面通知原告收楼，已按合同约定履行交付义务，不存在逾期交付违约行为。结合原、被告的诉辩意见，被告是否存在逾期交楼的关键在于，涉案房屋是否在合同约定的交付日期2017年7月10日前已按合同附件三的装修标准完成装修。被告认为涉案房屋于2014年12月15日取得竣工验收备案表即符合合同约定的交付条件，被告提供《建筑工程竣工验收报告》，显示有“建筑装饰装修”项目同意验收，认为该装饰装修包括了《商品房买卖合同》附件三约定的室内装修，但经原告调查取证，《装饰分部（子分部）工程验收记录》的子分部工程并没有合同附件三的装修标准所包括的内容，被告亦表示到鹤山市住建局查询过，均无法查询到关于房屋装修的相关材料，被告也无提交涉案房屋交付前室内装修施工队进场时的单据、照片等材料，综合双方证据可见，涉案房屋在合同约定的交付日期2017年7月10日前未按合同附件三的装修标准完成装修。根据合同附件四、补充协议第五条关于“除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，”，涉案房屋在合同约定的交付日期2017年7月10日前未按合同附件三的装修标准完成装修，即使被告在2017年7月10日前通知原告收楼，原告亦可拒绝收楼。被告于2017年9月29日再次通知原告收楼，原告予以确认，即被告本应按合同于2017年7月10日向原告交付符合合同约定的带装修的房屋，但被告于2017年9月29日才交付，故被告存在逾期交楼的违约行为。二、关于被告是否应支付违约金，如应支付违约金，违约金应如何计算的问题。如前所述，被告存在逾期交楼的违约行为，应按合同约定支付违约金。被告抗辩认为：假使认定存在逾期交付，则合同约定的最晚交付日期次日2017年7月11日应为诉讼时效起算点,原告最晚应于2020年7月11日前向法院主张权利，法院受理本案时间为2020年8月24日，原告诉请己超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。本院认为，被告的违约行为具有持续性，被告至2017年9月29日才实际交付符合约定的房屋，违约责任至此得以确定，原告于2020年8月24日向法院提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告请求违约金以5528922元为本金，按日万分之三从2017年7月11日起计至2017年9月29日止，为132694.13元。根据《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间，分别处理：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。本案中，被告逾期交楼81天（2017年7月11日起至2017年9月29日止），原告已向被告支付房价款5528922元，违约金应以5528922元为本金，自2017年7月11日起至2017年9月29日止，按日万分之三计算，违约金计算得134352.80元（5528922元×0.3‰/天×81天），原告请求132694.13元，是自行处分民事权利的行为，本院予以确认。故被告应向原告支付逾期交房的违约金132694.13元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告鹤山市××××××地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈彩颜支付违约金132694.13元。本案受理费1476.94元（原告已预交），由被告鹤山市××××××地产开发有限公司负担。原告已预交的受理费1476.94元，由本院予以退回；被告应向本院补缴受理费1476.94元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 陈洽胜二〇二〇年十二月十六日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜