北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14783号原告：季冬凯，男，1987年7月14日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王立琼，北京智深事务所律师。委托诉讼代理人：崔素云，北京智深事务所律师。被告：季良，男，1959年11月13日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宣兆娟（季良之妻），女，1975年9月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨松，北京市中闻律师事务所律师。原告季冬凯与被告季良赠与合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季冬凯的委托诉讼代理人王立琼，被告季良及其委托诉讼代理人宣兆娟、杨松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。季冬凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于北京市昌平区北七家镇玉衡街XXX号东房八间交付给原告；2.判令被告将涉案房屋租金返还原告（按照每年10万元标准，自2016年6月20日至实际腾退房屋交付之日止）；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：季良和季冬凯系父子关系。季良与季冬凯之母于2004年10月22日登记离婚，离婚时季良与季冬凯之母同意将共有的北七家镇XXXXXX工业用房东房八间赠与季冬凯，此为季冬凯之母同意离婚的前提条件。季良离婚后，并未交付该八间房屋，还将该八间房屋出租收取租金，严重侵犯了季冬凯对房屋的占有使用和收益的合法权益。一、本案系合同纠纷,原、被告和原告的母亲刘志云达成了三方协议,约定北七家镇XXXXXX工业用房东房八间由原告占有使用。现被告仍占有涉案8间房屋,系违约。二、被告一直拒绝履行约定义务,并将涉案房屋出租给第三人,获取租金收益,该部分收益应属于原告。三、2004年10月22日《离婚协议（补充)》中关于顾福良的约定并未生效。该约定发生在被告和原告母亲刘志云之间,意思表示并没有送达到顾福良,对顾福良并不生效。而且2017年的《民事调解书》也确认了《离婚协议(补充)》关于顾福良的相关约定并非真实意思表示,涉案房屋与顾福良无关。同时,被告和原告于2009年订立《协议》,通过在后的意思表示改变了2004年的协议内容,明确涉案房屋与顾福良无关。四、“无证房”的使用权,是法律保护的对象。法律保护无证房在流转中的占有和使用权，对于无规划许可证的房屋,法律允许收取占有使用费，即便涉案房屋未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,法院对涉案房屋的使用做出处理不存在法律障碍。五、将涉案房屋八间的占有使用权判决归原告具有可执行性。六、被告应将涉案八间房屋交付给原告,如存在代位物,应当将代位物一并交付给原告。七、“无证房”的使用权属于法律的特别规定,仍属于物权内容,不适用诉讼时效,被告应按约将涉案房屋交由原告占有使用。季良辩称，不同意原告的诉讼请求。一、2004年10月22日原告提交的《离婚协议(补充)》涉及他人财产权益,被告无权单独处分。故该赠与协议为无效协议。案涉租赁土地上建设的房屋不是被告单独建设的,而是与案外人顾福良合伙建设的。上述房产尚未经被告与案外人顾福良进行明确分割,被告单方的处分行为是无效的。二、2004年10月22日的《离婚协议(补充)》明显属于无偿赠与协议,但涉及的房产并未实际交付、也一直未履行该协议内容。且被告已多次明确表示撤销该赠与,被告在案涉财产未交付前,享有任意撤销权。三、离婚协议已经证明被告将自身绝大部分财产份额均给与了原告母亲及原告,而全部债务却由被告来偿还。离婚协议本身已经导致权利失衡。上述情况已经违反公序良俗原则。四、被告身患多种疾病、且已完全丧失劳动能力,被告早已无力履行该协议内容。依据《合同法》第一百九十五条:赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营或者家庭生活的,可以不再履行赠与义务。五、被告在离婚协议中已将绝大部分财产赠与了前妻和原告,被告已经尽到了各种扶养及抚养义务。六、原告一直由被告抚养成人,但即便在被告生病后,原告也未曾尽过任何赡养义务。七、案涉房产未取得规划建设等审批手续,属于违法建筑。违建房产人民法院无法进行处理。综上,且本案已超过诉讼时效，故应依法驳回原告的各项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年3月6日，北京市昌平区东二旗村经济合作社（甲方）与季良、顾福良（乙方）签订《场地租赁协议书》，就租用场地事宜达成如下协议：位置为“原镇政府XXX北侧，东至：现东房后沿0.5米，南至XXX北墙0.3米，西至：XXXX西墙，北至北房后沿0.5米”（以下简称案涉土地四至），面积折合3.3亩，用途为“库房及工人住房”。租赁年限自2004年3月6日至2014年3月5日为止，共计十年。关于房屋，双方约定：“乙方不再续租的，场地范围内动产部分归乙方所有，房屋等不动产部分双方可协商选择以下方式处理。1、归甲方所有，由甲乙双方聘请房产评估部门评估后，按照评估的价格由甲方给乙方相应的经济补偿。2、协议到期后，5日内由乙方将所租场地的地上物拆除，恢复场地原状。自租赁日起，乙方在租赁场地上新建的建筑物归乙方所有。协议执行期间，如遇国家，镇政府，村规划占用场地，或因政策变化，协议无法履行时，协议终止。拆迁部门依拆迁协议给付乙方的房屋等地上不动产部分的拆迁款以及因拆迁造成的停产，停业的损失等相关的补偿归乙方所有，土地补偿金归甲方所有，余下租金退还乙方。”协议书还约定了其他内容。季良、顾福良与北京市昌平区东二旗村经济合作社签订租赁协议后在租赁土地上共建北房八间、东房八间。2004年10月22日，季良与刘志云（季冬凯之母）登记离婚，并签订《离婚协议（补充）》载明：“现有北七家镇XXXXXX工地用房，北房八间，东房八间，由顾福良、季良各一半，将季良所拥有的房屋八间归其子季冬凯所有。”季良称，2007年顾福良因欠有外债下落不明，其与宣兆娟于2008年前后与村里重新签订《场地租赁协议书》。该协议主要内容为，北京市昌平区东二旗村经济合作社（甲方）与季良、宣兆娟（乙方）就租用北七家镇东二旗村西XXXXXX工作场地事宜达成协议：位置为案涉土地四至，面积折合4.68亩。租赁年限自2004年3月6日至2024年3月5日为止，共计20年。该协议中关于房屋等不动产的约定，与之前季良、顾福良所签《场地租赁协议书》基本一致，落款时间倒签为2004年3月6日。2009年4月18日，季良与季冬凯签订《协议》，载明“季良村西工地原来老院在和刘志云离婚时以立下字据有季冬凯一半（现已出租每年20万），如果拆迁，季冬凯，季良各一半。季良老院的一半和现在的楼房如果拆迁就是季冬凯、季冬萍、季良、宣晓娟、季冬博等五人平分。”季冬凯称，该协议中，第一句“有季冬凯的一半”指的就是东房八间，第二句“季良老院的一半”指的是北方八间，“现在的楼房”指的是所涉地块之外季良自建的2层楼房。另，2008年3月20日，北京东二旗盛华市政绿化服务队（经营者：季良）与北京芳能科技有限公司签订《场院租赁协议书》，约定将北七家镇东二旗村西XXXXXXXXX内工作场地。位置为案涉土地四至，东西长56.3米，南北宽55.4米，计3119平方米，折合4.68亩。租金标准：场地及房屋租金为每年人民币二十万元整。租赁年限，自2008年3月15日至2024年3月15日止，共计十六年。乙方不再续租时，租赁场地内动产部分归乙方所有，原有房屋归还甲方。乙方新建房屋等不动产部分归乙方所有。2017年，因租赁费用产生争议，且北京东二旗盛华市政绿化服务队被工商局吊销，季良将北京芳能科技有限公司诉至北京市昌平区人民法院，后双方达成调解协议，（2017）京0114民初18045号民事调解书确认北京芳能科技有限公司支付季良租金，该公司新建、改建地上物及附属设施等全部地上物归季良所有。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。季良与刘志云在《离婚协议（补充）》将案涉房屋东房八间赠与季冬凯，后季冬凯与季良就赠与涉案房屋在2009年4月18日的《协议》中予以确认。现季冬凯就季良未履行《协议》确认的赠与进行诉讼，故本案属于赠与合同纠纷。赠与合同中，赠与的标的物应当是赠与人个人的合法财产。综合当事人的诉辩主张和查明事实，本案争议焦点是季良赠与季冬凯案涉东房八间是否系无权处分。季冬凯认为，涉案房屋季良与顾福良已经分割完毕，且生效调解书已经确认季良收取涉案房屋租金，季良有权处分涉案房屋，且无权处分亦不影响合同效力；季良主张，共同建造不等于平均分割，涉案房屋从未分割，未经权利人同意单方处分无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋为季良、顾福良租赁集体土地后所建，无建设规划手续及相关产权手续，现无证据证明季良、顾福良就案涉土地上东房八间、北方八间进行了分割，且《离婚协议（补充）》和《协议》中均无顾福良就处分房屋的意思表示，无法确定季良有权对涉案房屋东房八间进行处分，（2017）京0114民初18045号民事调解书是季良与其他案外人之间就履行租赁合同达成一致，并非就涉案房屋东房八间的物权进行认定，故就现有证据本院难以认定季良的赠与行为系有权处分。因季良赠与案涉房屋东房八间涉及第三人权益，季冬凯要求季良交付房屋并给付起诉之日前三年至今的租金收益事实和法律依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回季冬凯的全部诉讼请求。案件受理费5800元，由季冬凯负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  周建环人民陪审员  黄丽霞二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  李圣楠