广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初35476号原告曾翠玲，女，汉族，1982年10月5日生，户籍地址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人汪杨，男，汉族，1982年10月23日生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，系原告配偶。被告深圳市华欣融泰租赁管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道**本元大厦18B，统一社会信用代码91440300MA5DQD8G7D。法定代表人秦玉霖，曾用名为秦艳平。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪杨，被告的法定代表人秦玉霖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2019年1月16日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区房产出租给被告使用。2020年4月10日，被告通过微信通知原告解除合同，押金不退，并承诺将租赁房屋回复原状。但被告至今仍拖欠2019年8月至今的物业管理费、水电燃气费维修基金，拒不办理房屋移交手续，也未按承诺将房屋回复原状。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金10404元（人民币，下同），已付5100元押金抵扣上述费用，仍须支付5304元；2、被告向原告结清水电燃气、物业费4209元；3、被告赔偿原告恢复原状费用13072元；4、被告向原告支付租金损失11098元；5、被告返还原免租的一个月租金5202元；6、由被告承担本案的诉讼费。被告辩称，1、合同履行至2019年8月中旬，原告通知被告管家称电费欠费15元，要求我方必须当天交清，于是我方在微信的生活缴费功能进行支付，显示结果为银行代扣当中无法进行支付，我方向对方解释需要星期一或者扣完款以后才能交纳，但原告仍坚持要在当晚六点前交清，否则将向电力公司申请停电，于是晚上八点钟左右我方管家接到租户电话通知，房间已被停电，停至星期一上午10时我方15元电费结清之时，租户因为停电三天造成他无法正常居住，然后要求搬离，且赔偿租金损失，我方为此付了他半个月佣金，因此我方跟原告沟通，原告的停电行为给我方造成了经济损失，会暂停支付管理费，原告称15元电费延迟三天支付，会给她的个人征信带来不良记录，但实际并不会有任何影响，由此从2015年8月份开始，我方就拒绝支付管理费给原告，原告也没有向我方催收。2、由于发生上述事情，在随后的合同履行过程中，因为房租以及其他诸项事务，双方沟通的非常不顺畅，2020年4月，经公司综合讨论研究决定后，我方通知原告按照合同约定解除合同，而我公司已支付房租至2020年4月30日，我方是4月10日通知解除合同，后原告派了一位男士与我方沟通，进行了反复的沟通，虽然合同没有明确约定我方需要恢复原状，但我方也同意恢复原状，拆除墙，恢复为原来的结构，而原告要求恢复到出租前的全新状态，双方协商未果，引起本案诉讼。3、我方于4月下旬已将原告房屋大门密码锁换回原告原密码锁，但原告却不同意我方搬离在室内添置的全套家私家电，不开放行条，我方迫于无奈之下只能将房屋内原有配置的家私家电搬至了我方在同小区承租的另一房屋。经审理查明，2019年1月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区房产出租给乙方使用，租赁期限5年，从2019年1月16日起至2024年1月15日止，出租期内（12个月为壹年），首年免租期自合同生效之日起45天至2019年2月28日止，次年开始每年的每12个月前30天为房屋免租期，免租期天数按照每月30天计算，免租期内物业所产生的管理费、维修基金、水、电、煤气、有线电视、电话月租、网络、清洁费等费用由乙方承担；租金每月5100元，签订合同三日内支付首期2019年3月1日至2019年3月30日的租金5100元，第二次支付月租金的日期为2019年3月30日，以后付租金日为第二次付租金对应日，即每月30日前支付；租赁期间，因使用物业及相关设施所发生的管理费、维修基金、水电费、燃气费、电话费、网络费、有线电视费、清洁费等费用由乙方支付；租赁期间，乙方如拖欠或欠交管理费、水电费等，金额达3000元整，视为乙方违约，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为赔偿，仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用；本合同生效后，乙方要求单方解除合同的，提前30天通知甲方，经得甲方同意，支付违约金按合同约定的一个月租金，方可解除本协议，同时甲方退回乙方所缴纳的租赁保证金，乙方不得要求甲方给付保证金利息。合同备注空白处双方另外手写约定“乙方应支付一个月押金5100元，第二年租金为5202元，第三年租金为5355元……”合同签订后，被告支付押金5100元，原告将房屋交付被告使用。2020年4月10日，被告的工作人员通过微信向原告发送消息“曾总，您好！经公司决定，即日起通知您退房，所有费用会结清，房子也会按合同条款整理好”，原告回复“请恢复原样，管理费请补齐”，被告方回复“会的”。后双方就合同解除事宜无法协商一致，原告遂诉至本院，提出上列诉讼请求。另查，涉案房屋已取得不动产权证书，登记的权利人为原告。关于房屋交接问题，被告于2020年4月28日通知原告房屋已腾空，要求原告收房，原告确认收到通知，但认为双方并未正式交接，被告未将房屋恢复原状。关于恢复原状问题，原告主张因恢复原状产生费用13072元，提交了以下证据：1、房屋装修合同，约定原告委托装修公司对涉案房屋进行装修，工期11天，从2020年6月23日至2020年7月3日；2、基础工程预算表，记载工程项目包括客厅隔断拆除，客厅、多功能房、主卧及次卧油漆、局部刮腻子、暗线恢复，更换强电箱，工程总价款9535元；3、收款收据、微信转账记录及基础工程结算表，显示工程项目增加了主卫生间、公卫生间插座线、灯线恢复，主卧、次卧、多功能房门锁、门锁装饰盖及安装，垃圾清运等项目，原告一共支付工程费用13072元。被告确认承租后加装了隔断墙和更换了客厅电箱，也承诺原告恢复原状，但原告要求恢复原状的要求很苛刻，被告无法同意，也对原告所主张的恢复原状费用不予认可，明显过高。关于租金、管理费、水电费等费用支付情况，双方确认被告租金支付至2020年4月30日。庭审后，原告确认原告主张被告尚欠水电费、燃气费、物业管理费、维修基金费用等费用合计4167元，其中截至2020年4月30日的费用3384.27元，包括2019年8月至2020年4月的物业管理费3106元（345.11元×9个月），2020年3月电费51.04元及滞纳金0.71元、4月电费23.86元，2020年3月水费56.98元、2020年4月水费32.56元，2020年4月燃气费91元，2020年4月维修基金22.12元；2020年5月1日至2020年7月3日（房屋恢复完毕之日）期间64天的物业管理费736元、维修基金47元，向本院提交了费用账单及缴费记录予以证明。被告仅愿意承担2020年4月30日之前发生的费用。关于违约金，原告主张被告单方解除合同，根据合同约定，需要支付一个月租金数额的违约金，另外被告拖欠费用超过3000元，按约定也需要支付一个月租金数额的违约金，两项相加再减去被告支付的押金，仍须支付违约金5304元（5202元×2个月－5100元）。被告仅同意支付一个月违约金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。本案中，被告于2020年4月10日通知原告解除合同，原告对此没有异议，故本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于该日解除。根据合同约定，被告提前解除合同，已构成违约，且被告在合同解除时已拖欠费用达3000元，因此原告要求被告支付相当于两个月租金数额的违约金10404元，合法有据，考虑到原告同意将押金用于抵扣违约金，经扣除后，本院确认被告应向原告支付违约金5304元（10404元-5100元）。关于原告主张的恢复原状费用13072元，提交了一系列证据证明费用支出，虽合同未约定恢复原状的义务，但本案系被告提前解除合同且承诺恢复原状，被告应承担一定赔偿责任，考虑到被告的改建经原告同意，双方对恢复原状的项目无法确认，且原告进行的施工项目还包括其它装修内容等因素，故本院酌定被告应对原告支出的装修费用承担50%的责任，即被告应支付原告恢复原状费用6536元（13072元×50%）。关于原告主张的水电费、燃气费、物业管理费、维修基金费用等费用，其中截至2020年4月30日期间所发生的费用合计3383.56元，已提交相应费用清单及付款凭证，且被告愿意承担，原告要求被告支付该部分费用，本院予以支持。因双方并未约定电费滞纳金，且被告已于2020年4月30日前将房屋交还给原告，原告主张2019年3月电费滞纳金0.71元及2020年5月1日至2020年7月3日的租金损失、物业管理费、维修基金由被告承担，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告返还原免租的一个月租金5202元，缺乏合同依据，且本院已支持原告的违约金诉请，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市华欣融泰租赁管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告曾翠玲支付违约金5304元；二、被告深圳市华欣融泰租赁管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告曾翠玲支付恢复原状费用6536元；三、被告深圳市华欣融泰租赁管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告曾翠玲支付费用3383.56元；四、驳回原告曾翠玲的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费386元（原告已预交），由原告负担235元，被告负担151元。本判决为终审判决。审判员 陶 敏二〇二〇年十二月三十一日书记员 徐慧婷