福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初4744号 原告：莆田市千里物业服务有限公司，住所地福建省莆田市涵江区涵西街道西坡小区5号楼一层。 法定代表人：孟丽君。 委托诉讼代理人：黄亦辉、陈洁，福建理策律师事务所专职律师。 被告：梁剑辉，男，汉族，1991年5月22日出生，住所地莆田市涵江区。 原告莆田市千里物业服务有限公司(以下简称千里物业公司)与被告梁剑辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。千里物业公司的委托诉讼代理人黄亦辉、陈洁，被告梁剑辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 千里物业公司向本院提出诉讼请求：判令梁剑辉向千里物业公司支付拖欠的物业服务费6544元，并支付逾期违约金（以6544元为基数，自2020年7月11日起至还清款项之日止按日1‰的比例计算。事实和理由：2014年9月15日，莆田市涵江区人民政府涵西街道办事处（以下简称涵西街道办）与福建省龙腾物业服务有限公司（以下简称龙腾物业公司）签订《物业委托管理服务合同》，约定：合同期限三年，期限届满自动续约三年。2015年10月8日，梁剑辉与龙腾物业公司签订《临时业主公约》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及违约责任。2018年9月30日，上述龙腾物业公司与涵西街道办解除合同。2018年10月1日，千里物业公司接受涵江区西坡小区业主委员会委托向西坡小区提供物业服务，并签订《福建物业服务合同》，合同约定物业服务费按照建筑面积1平方米1元/月的标准计算，半年度收取一次，于每期首月10日前向千里物业公司交纳；如未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，千里物业公司有权要求补交并从逾期之日起按欠费总金额每日1‰的比例交纳滞纳金。上述合同签订后，龙腾物业公司和千里物业公司均按照约定提供物业服务，但梁剑辉作为西坡小区X号楼X梯XXXX室业主，自2016年12月1日起拒不交纳物业服务费，其享受龙腾物业公司和千里物业公司提供的物业服务，却未按时交纳物业服务费用，没有履行作为业主应尽的基本义务。2020年1月15日，千里物业公司与龙腾物业公司协商，为便于千里物业公司管理，龙腾物业公司将其管理期间（自2014年9月15日起至2018年9月30日止）西坡小区全部业主拖欠的物业服务费按1平方米1元/月的标准进行结算，并签订《债权转让协议》一份，将其债权全部转让给千里物业公司，由千里物业公司一并催讨。经核算，梁剑辉自2016年12月1日至2020年12月31日累计拖欠X号楼X梯XXXX室物业服务费6544元。千里物业公司多次催讨，但梁剑辉以种种理由搪塞，拒不交纳。 梁剑辉答辩称，1.千里物业对小区没有进行有效管理，小区没有配备保安，屋顶被占用种菜，小区内店面私自打通后门，致人员随意进出，高楼层业主往外丢弃垃圾，物业将绿化带转卖他人用作车库。2.其未在《临时业主公约》上签字，也未跟千里物业签订物业服务合同。 本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，涵西街道办与龙腾物业公司签订《物业委托管理服务合同》，约定：将西坡安置房小区委托龙腾物业公司实行物业管理，业主应在每季度第一个月的20日之前向龙腾物业公司缴纳该时间段的物业服务费，其中住宅服务费为每月1.2元/㎡；业主拖欠物业服务费以及其它费用的，自逾期之日按日加收2%滞纳金。梁剑辉系莆田市涵江区涵西街道西坡小区X号楼X梯XXX室的业主，该房产建筑面积为133.56平方米。2015年10月8日，梁剑辉与龙腾物业公司签订《临时业主公约》，约定：龙腾物业公司负责西坡安置房小区的物业服务管理，物业管理服务标准为住宅按每月每平方米1.2元收取，商业、住宅改办公按每月每平方米2元收取。主业和物业使用人在接房时首次交纳一年物业服务费，以后每年最后一月的十五日前履行交纳下一年的物业服务费用义务；业主违反临时管理规约，不按照规约缴纳物业管理服务费的，物业服务企业可以依照临时管理规约收取滞纳金，有权要求业主按每逾期一日加收应缴额的千分之三支付滞纳金等。2018年9月30日，龙腾物业公司退出西坡安置房小区管理服务。2018年10月1日，涵江区西坡小区业主委员会与千里物业公司签订《福建省物业服务合同》，约定：涵江区西坡小区业主委员会委托千里物业公司为西坡安置房小区实施物业服务，物业服务期限为二年，自2018年10月1日起至2020年9月30日止；物业服务费用标准为高层住宅1元/月/平方米；物业服务管理费从物业交付买受人之日起按半年收取一次，业主、物业使用人应于每期物业费首月前10日向千里物业公司缴纳物业服务费；业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应交纳物业服务费用总额的每日千分之一比例交纳滞纳金等。上述《福建省物业服务合同》到期后，千里物业仍将继续为西坡安置房小区提供物业服务至2020年12月31日。2020年1月15日，千里物业公司与龙腾物业公司签订《债权转让协议》，约定：龙腾物业公司将2015年1月1日起在小区管理期间的物业服务费债权转让给千里物业公司，即2015年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费用债权，并向西坡小区业主告知了上述债权转让事宜。梁剑辉一直拖欠自2016年12月1日至2020年12月31日X号楼X梯XXXX室物业服务费6544元（1元/月/平方米×133.56平方米×49个月）。经千里物业公司多次催讨，梁剑辉拒不支付。 上述事实，有营业执照、法定代表人身份证明书、居民身份证、不动产登记信息查询结果证明、《物业委托管理服务合同》、《临时业主公约》、《福建省物业服务合同》、《债权转让协议》、物业费债权转让通知及物业费拖欠情况的公示信息、催费函、邮政快递单、情况说明及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。涵西街道办与龙腾物业公司签订的《物业委托管理服务合同》及涵江区西坡小区业主委员会与千里物业公司签订的《福建省物业服务合同》，约定交西坡小区（包括梁剑辉的上述房产在内）的房产物业委托龙腾物业公司、千里物业公司实行物业管理服务。上述合同均合法有效，双方均应按合同的约定履行相应的义务。龙腾物业公司、千里物业公司已经按照合同约定为西坡小区提供了物业服务，梁剑辉作为西坡小区业主之一享受了上述服务，应支付给龙腾物业公司、千里物业公司物业服务相关费用。梁剑辉拒不交纳自2016年12月1日至2020年12月31日止的物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。龙腾物业公司将梁剑辉所拖欠的自2016年12月1日起至2018年9月30日止的物业服务费债权转让给千里物业公司，故千里物业公司有权就梁剑辉所拖欠的上述物业服务费一并主张债权。上述《福建省物业服务合同》中约定，物业服务费用按半年度收取一次，业主、物业使用人应于每期物业费首月前10日向千里物业公司缴纳物业服务费，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，从逾期之日起按应交纳物业服务费用总额的每日千分之一比例交纳滞纳金。现千里物业公司主张从2020年7月11日起梁祖民承担相应的违约金，于法有据，予以支持，但上述滞纳金约定的标准过高，且千里物业公司未提供证据证明实际损失，本院酌定梁剑辉逾期缴纳物业服务费的滞纳金按日万分之一，即0.01%计算，但滞纳金总额不超过1963.2元（6544元×30%）。关于梁剑辉抗辩《临时业主公约》上签字非本人签字问题，依据合同法第三十六条规定：“法律、行政法法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条也规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”根据上述规定，只要合同当事人一方履行主要义务，另一方接受的，合同成立。经查，在《临时业主公约》签订后,龙腾物业公司已经进行了实际上的物业服务内容，且小区大部分的业主及租户也已按照物业服务合同约定的物业管理费标准交纳了物业管理费，说明龙腾物业公司作为物业服务公司的服务得到了大部分业主的认可。物业服务合同双方达成了实际意义上的合同关系,故《临时业主公约》成立，对小区全体业主具有约束力。梁剑辉是否在《临时业主公约》上签字,都应当向龙腾物业公司给付物业管理费用。关于梁剑辉抗辩其未与千里物业签订物业服务合同的问题，因案涉物业服务合同系西坡小区业主委员会与千里物业所签订，对业主具有约束力，故梁剑辉的该抗辩于法无据，不予支持。关于梁剑辉以千里物业公司提供的物业服务不到位为由拒缴物业服务费的问题，其提供的照片不能充分证明其主张。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益。千里物业公司在服务期内已提供了主要的物业服务，梁剑辉也享受了该物业服务，其对物业公司提供的服务不满，可以通过其他合法途径处理，但其以物业服务不到位等为由拒绝支付服务费，不仅缺乏合同和法律依据，也间接损害案涉小区其他业主的权益，故对于梁剑辉的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、梁剑辉应在本判决生效之日起五日内支付给莆田市千里物业服务有限公司自2016年12月1日至2020年12月31日止的物业服务费计6544元及该款按日万分之一计算的滞纳金（以6544元为基数自2020年7月11日起计算至还清之日止，滞纳金总额不超过1963.2元）； 二、驳回莆田市千里物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由莆田市千里物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 员 蔡林莉 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 刘保丽 书 记 员 李珊珊 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。