成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初3287号 原告：四川林氏企业投资管理有限公司,住所地成都市郫都区红光镇蒋桥路**。 法定代表人周子虎，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人代倩，四川策耀律师事务所律师。 被告：李杰，男，汉族，1989年4月3日出生，住成都市天府新区。 原告四川林氏企业投资管理有限公司（以下简称“林氏公司”）与被告李杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，因被告李杰下落不明，本院公告送达后由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林氏公司的委托诉讼代理人代倩到庭参加了诉讼，被告李杰经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告林氏公司向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告于2018年2月3日签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件；2、被告在合同解除后5日内协助原告到相关部门办理撤销合同备案登记及预告登记手续；3、被告立即向原告支付代偿款项416346.06元及以代偿款为基数，自起诉之日起按年利率24%计算的资金占用损失；4、被告立即向原告支付总房款10%的违约金58921.6元；5、被告立即向原告支付律师费29425元；6、第3、4、5项涉及的全部款项优先从被告所交房款中抵扣；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月3日，原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件，约定被告购买由原告开发的位于××镇××路××号××幢××层××号房屋，房屋总价款为589216元，首付款179216元，剩余房款以按揭贷款方式支付。合同签订后，在原告提供连带责任担保的前提下，中国农业银行股份有限公司向被告提供了个人一手住房贷款本金410000元，但被告在向银行清偿贷款本息中未能按期偿还，导致原告承担了连带还款责任。根据合同约定，被告应当承担相应责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告李杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的各方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件、《个人购房担保借款合同》、商品房买卖合同摘要、委托代理合同、发票、付款凭证、《担保人履行责任通知书》《催告函》、快递详情单、《关于个人贷款保证人承担保证责任的情况说明》、收付款业务回单等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2018年2月3日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件等，约定:由被告购买原告开发建设的位于成都市郫都区××镇××路××号××幢××层××号房屋，房屋总价款为589216元。同时，双方就计价方式与价款、期限、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第九条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3、买受人应当于2018年2月3日前支付首期房价款人民币179216元，占全部房价款的30%；余款410000元向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行申请贷款支付，期限30年。 补充协议第一条第三款第三项第六小项约定：如出卖人为买受人的贷款提供了阶段性担保的（具体约定与银行签订的个人住房贷款合同或其他担保合同为准），……，买受人在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的合同，并要求买受人按照总房款10%支付违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括但不限于出卖人被银行扣取得贷款本息及罚息、被扣取费用总额按年利率24%计算的资金占用损失、评估费追索担保损失时发生的诉讼费、律师代理费等）进行赔偿。……。 2018年2月22日，原告作为保证人、被告作为借款人、中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行作为贷款人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，第九条约定：开发商作为保证人提供连带责任保证。合同签订后，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行发放了按揭款410000元，期限为30年。 2020年5月12日，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行向原告林氏公司发出了《担保人履行责任通知书》，告知原告：您为债务人李杰担保的《欠款清单》所列合同项下债务，……，尚欠本金401326.88元、尚欠利息（含罚息、复利）22783.25元，上述欠款计算至2020年4月20日，您应承担的担保责任以实际履行时根据主合同及担保合同约定计算的数额为准。 2020年6月12日，林氏公司通过快递向李杰发出《催告函》，载明：……，我司于2020年6月12日代贵方向银行偿还了贷款本息、利息、罚息、未结利息共计416681.37元。有鉴于此，我司特致函贵方，请贵方收到本函之日起5日内向我司足额缴纳前述代偿金416681.37元及逾期利息，……。随后，李杰签收该函件。 2020年6月12日，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行作出《关于个人贷款保证人承担保证责任的情况说明》，载明：我行个人客户李杰，身份证号码……，截止2020年6月12日该笔贷款保证人四川林氏企业投资管理有限公司为该客户连带偿还贷款本金401326.88元、利息15019.18元，金额合计416346.06元，该笔贷款已于2020年6月12日结清。 另查明，合同签订后，李杰支付了首付款179216元，案涉房屋于2018年3月6日进行网签备案。以上事实，本院足以认定。 本院认为，原告林氏公司与被告李杰签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应的附件、补充协议，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。因被告在履行按揭还贷过程中违约，导致原告承担了担保的连带责任，代被告偿还借款本息及违约产生的其他费用。根据上述合同的约定以及《个人购房借款/担保合同》的约定，因林氏公司向李杰代为支付了贷款本息（含利息、罚息）共计416346.06元，故林氏公司主张被告偿还上述代偿款具有事实及法律依据，本院予以支持。 关于林氏公司主张的资金占用损失问题。因合同补充协议第一条第三款第三项第六小项约定，在解除合同的同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括但不限于出卖人被银行扣取得贷款本息及罚息、被扣取费用总额按年利率24%计算的资金占用损失）进行赔偿。故对于该项诉请，本院予以支持。本院认可林氏公司主张的从其起诉之日起，即2020年6月18日起，以未付代偿款为基数，按照年利率24%的标准计算资金占用损失直至付清之日止。 关于林氏公司主张解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应的附件、补充协议的请求，因合同补充协议第一条第三款第三项第六小项对解除合同进行了约定，即“买受人在出卖人承担了保证责任后五日内未向出卖人支付完全部担保损失的，则出卖人有权解除双方签订的合同，”同时，林氏公司于2020年6月12日向李杰发出《催告函》，要求其履行支付义务，但李杰签收后并未履行，故林氏公司主张解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应的附件、补充协议的请求具有事实及法律依据，本院予以支持。因上述合同被解除，李杰丧失了对房屋占有的基础，故李杰应当配合林氏公司解除网签备案登记。而林氏公司未提供证据证明上述房屋已进行了预告登记，故对于其主张撤销预告登记的请求，本院不予支持。 关于林氏公司主张的由李杰按总房款10%支付违约金58921.6元的请求。虽合同补充协议第一条第三款第三项第六小项进行了约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，原告未举证证明因被告逾期付款所产生的具体损失，故本院酌情予以调整，认定被告应向原告支付逾期支付违约金10000元。 关于律师费问题，因补充协议进行了明确约定，且林氏公司提交了委托书、转账凭证和发票，故本院予以支持。 关于上述被告应当向原告支付的款项，原告主张优先从被告已支付的购房款中抵扣的问题，应由双方结算时一并处理，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告李杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证质证权利，本院依法缺席裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告四川林氏企业投资管理有限公司与被告李杰于2018年2月3日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、附件； 二、被告李杰在本判决生效之日起十日内配合原告四川林氏企业投资管理有限公司撤销网签备案登记手续； 三、被告李杰在本判决生效之日起十日内向原告四川林氏企业投资管理有限公司支付贷款本息416346.06元及资金占用损失（资金占用损失计算标准：以416346.06元为基数，从2020年6月18日起，按照年利率24%的标准支付至付清之日止）； 四、被告李杰在本判决生效之日起十日内向原告四川林氏企业投资管理有限公司支付违约金10000元； 五、被告李杰在本判决生效之日起十日内向原告四川林氏企业投资管理有限公司支付律师费29452元； 六、驳回原告四川林氏企业投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，减半收取案件受理费4423元、保全费3045元，公告费560元，由被告李杰承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜