北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0102民初42376号原告：中央音乐学院，住所地北京市西城区鲍家街43号。法定代表人：俞峰，院长。委托诉讼代理人：朱锦文，男，1972年1月出生，汉族，中央音乐学院职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李红英，北京大成律师事务所律师。被告：北京杭湘缘餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院1号楼2层1区1-2-139。法定代表人：陈永刚，总经理。委托诉讼代理人：吕洋，北京安科律师事务所律师。被告：北京铂润餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区小马厂1号楼11号楼地下二层B2-25室。法定代表人：白杨，执行董事。委托诉讼代理人：林鹤，北京市亿达律师事务所律师。被告：北京润知丰餐饮管理有限公司，住所地北京市西城区广安门外南街甲59号1层2商业恒州宾馆8118室。法定代表人：高剑蕊，总经理。委托诉讼代理人：马惠启，北京市博仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成，北京市博仁律师事务所律师。原告中央音乐学院与被告北京杭湘缘餐饮管理有限公司（以下简称杭湘缘公司）、北京铂润餐饮管理有限公司（以下简称铂润公司）、北京润知丰餐饮管理有限公司（以下简称润知丰公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员马德天独任审理，分别于2020年11月13日、12月2日公开开庭进行了审理。原告中央音乐学院的委托诉讼代理人朱锦文、李红英、被告杭湘缘公司的委托诉讼代理人吕洋、被告铂润公司的委托诉讼代理人林鹤、被告润知丰公司的委托诉讼代理人马惠启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中央音乐学院向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付原告自2016年5月27日起至2019年9月26日止房屋占有使用费共计6954687.5元，及同期中国人民银行贷款利息（暂计50000元）；2、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：一、三被告共计支付原告房屋占有使用费6954687.50元。2014年8月11日，原告与被告一签订房屋租赁协议，合同约定由被告一承租原告位于北京市西城区鲍家街XX号东校区学生公寓楼附楼三、四层房屋（以下简称涉案房屋），共952.6平米，租赁期5年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为1738495元，同时协议第五条双方责任，乙方第10款约定：租赁期满或者租赁合同终止、解除时，乙方应当返还房屋，最晚不得晚于甲方要求腾房下的书面通知后七天，否则视为乙方放弃房屋内物品的所有权，甲方有权自行处置物品并腾空房屋，同时乙方逾期腾房的应当按照合同约定的租金标准折算的日租金标准的双倍标准按日计算占有其间的房屋使用费。2016年5月26日，原告与被告一签订合同解除协议，合同解除后，原告多次要求被告二腾退房屋给原告，但被告二拒不腾退，原告不得不于2018年10月26日向实际经营者铂润饭店发出腾退房屋书面通知，要求在通知之日起三日内腾退房屋给原告。但直至2019年9月26日，在工商、消防、食药等主管部门的压力下，铂润饭店才将原告房屋腾退。至此，三被告共计应支付原告房屋使用费7382650元，案外人尉卫民曾经于2016年5月6日汇款给原告570616.50元，扣除已支付的三个月费用427962.50元，尚欠6954687.50元。二、三被告实为同一家经营者。1、被告二替被告一支付房租和押金。被告二于2016年5月6日汇款给原告570616.50元三个月租金及押金，之后被告一于2019年5月24日在北京市西城区法院起诉原告索要上述费用，起诉书上被告一直称自己向原告支付了三个月租金和押金。2、铂润饭店提供的发票是被告铂润餐厅。综上，为维护原告合法利益，特诉至法院，望判如所请。我们认为三被告实际是共同经营主体，因此向三被告主张权利。被告杭湘缘公司辩称，不同意原告诉讼请求。首先第一点，我们合同已经于2016年5月26号解除。第二点，当时这个投标的时候，是这个润知丰的老板蔡学东以我们公司的名义去投标的，我们不是实际经营主体房屋也没有对我们进行交付。第三点是租金和押金都不是我们支付的。基于这三点。我们认为，我们不是租赁关系以及占有使用相关权利义务的承受人。被告铂润公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、我公司成立的时间远远晚于原告主张索要房屋占用费、水电费的时间起点。前述期间的绝大部分时间内，我公司尚未取得主体资格，不可能租赁、适用涉案房屋或实际经营铂润饭店。2、铂润饭店是商号，北京铂润餐饮管理有限公司的企业名称，两者是不同的两个法律概念。铂润饭店的实际经营主体是北京润知丰餐饮管理有限公司。3、我公司原股东尉卫民在本案中的行为均发生在公司成立之前，与我公司无关。尉卫民的股东身份不能产生由我公司承担支付义务的法律后果。4、除来源不明的《北京增值税普通发票》外，原告没有任何证据能够指向我公司，可以充分证明我公司与本案无关。5、原告对于我公司与本案无关是明知的。综上，我公司不是租赁合同等相关协议的当事人、从未租赁、使用涉案房屋、也不是铂润饭店的实际经营主体，与本案无关，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。我们认为原告明知铂润公司与本案无关，涉案租赁关系的任何环节都与铂润公司无关。按起诉状说法，原告于2018年10月15日、2019年9月12日在铂润饭店处消费，并提供发票作为证据。我们认为发票来源不明，不能证实是铂润饭店开具给他们的，然后除去这些发票以外，没有任何证据可以指向铂润公司，我们不是租赁协议一方，也没有任何的函件或者通知是向我们发出的，我们也不是汇款人，也不是消防安全文件的申请人或者送审人，甚至这些所有的证据里面，除了工商登记档案以外，没有任何证据上能显示出这个铂润公司的企业名称，这些都说明了这个事情跟铂润公司是没有关系的。最后一点，我们认为原告对于铂润公司的起诉，对于铂润公司与本案无关明知的，根据解除房屋租赁协议书的出具时间是2018年10月26日，出具的对象是被告一。我公司成立的时间是2018年8月10日，在前述时间点之后。原告并没有向我公司出具的事实也可以证实，原告知悉我公司与涉案房屋铂润饭店没有关系。而且解除房屋租赁通知书的时间也晚于原告取得铂润公司的发票的时间的2018年10月15日。就是原告先拿到发票，然后再发出解除通知，但也没有向我公司发，所以原告对我们不是实际经营者是明知的。此外，根据原告起诉状内容均不涉及我们公司，且起诉状的时间是2019年5月24日，也是我们成立之后。因此，铂润公司不是租赁合同相关主体，当事人也没有租赁使用涉案房屋也不是铂润饭店经营主体，我公司与本案没关系。被告润知丰公司辩称，不同意原告诉讼请求。润知丰公司曾经就租赁房屋与原告进行过协商，但未达成一致。由于原告所提供的房屋不满足相关使用条件，无法办理工商、食品安全、消防等相关手续。并且房产证是这个后来取得的，之前都没有取得房产证，是后来取得的，但是取得之后，房产证登记的是教育用房，而并非是经营用房。所以原告所提供的房屋。实际上是一直没有满足润知丰公司的使用条件。所以双方并未就租金、租期等等合同要件达成一致。并且润知丰公司也未实际经营。我们认为恰恰是原告向润知丰公司隐瞒了房屋没有满足租赁条件的这一基本事实，骗取了润知丰公司的信任，使润知丰公司遭受了重大的经济损失。润知丰公司将在适合的时候向原告主张自己的权利。所以我们认为本案，第一双方无租赁关系，第二润知丰公司没有实际经营，没有实际占有。原告所称的这些事实均不存在。在这个合同未达成一致，正处于协商阶段的时候，应原告的要求，因为原告要在这个地方要举办一些活动，也曾经找过润知丰公司，让公司帮忙为一些教职工进行服务，当然都是免费的服务。润知丰公司派出了一些工作人员，包括厨师，为原告都进行了相应的服务，但是这种服务并不能证明双方之间存在租赁关系。原告主张2016年到2019年的房屋占用费，我们认为2016年5月27日到2017年10月1日的请求是过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告中央音乐学院向本院提交：1、原告和被告一2014年8月11日签署的房屋租赁协议，证明原告和被告一杭湘缘公司最初签署房屋租赁协议，就原告位于北京市西城区鲍家街43号的房屋出租给被告一的事实。被告一认可该证据的真实性，并称这份合同是蔡学东以我们公司的名义来投的标。合同已经于2016年5月26日解除，所以与原告的诉讼请求没有关系。被告二称其不是该协议当事人，与铂润公司没关系，铂润公司无法核实合同真实性。被告三的质证意见与被告杭湘缘公司相同，并称合同已经在2016年5月26日解除。2、合同解除协议复印件，证明原告与被告一公司于2016年5月26日签订的合同解除协议。被告一应该是从2016年的5月27日就应当依法及时腾退承租房屋给原告。被告一认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称因为房屋从未向被告一交付，并且解除协议里面还有一条写着此后双方无任何纠纷。解除协议的第三条就可以证明我方不是这个实际承租人。被告二称铂润公司不是这个协议的当事人，我们没有办法核实真实性，并称这个证据和原告的证据三相互矛盾，而根据该证据的记载，这个房屋租赁协议也应该已于2016年5月26日解除。被告三认可该证据的真实性，不认可证明目的。3、2018年10月26日解除房屋租赁协议通知书，证明被告一拒不腾房，无奈之下我方出具腾房通知书，在之前诉讼中我们出示过通知书原件和视频，当时被告一认可。被告一认可该证据的真实性，并称我们收到了，我们作出相应回函，一会向法院出示，证明目的不认可，通知书发过来的时候，我们的合同已经在2016年解除了。被告二称这份证据与我们无关。被告三认可该证据真实性，但证明目的不认可，并称我公司知悉这件事，在2016年解除之后，我们与原告就新的协议一直在协商，但是房屋时不时按照原告要求提供对内的餐饮服务，我们是义务的不收费。4、支付租金付款单，证明被告一与被告二是共同经营者。被告一认可该证据真实性，但称这份证据与我们无关。被告二认可该证据的真实性，但称这个款项支付时间是2016年的5月6日，铂润公司成立的时间2018年8月10号，款项根本就不可能是铂润公司来支付的。其次款项支付的主体虽然是尉卫民，后来成为了铂润公司的股东，但是我公司与这个款项没有关系，也不因此形成对涉案房屋的实际经营，我们也不可能在这个时点实际经营。被告二不是该款项的支付主体。我没有办法判断该证据的关联性。被告三认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称尉卫民当时是被告三的负责人，当时是2016年5月份的时候交后来三个月的租金，把之前的押金补足，但是在2016年的5月26日就解除协议了，我们还想把钱要回来。5、被告一起诉原告的起诉状，证明被告一知晓这笔汇款，也证明了被告一和被告二是共同经营者的事实。被告一认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称这笔钱是因为蔡学东以我们的名义来投的标，所以当时这笔钱，是被告三找到我们，说要求以我们的名义在合同存续期间支付，所以被告三要求以我们的名义去代他诉讼。被告二称铂润公司不是本案当事人，没有办法核实真实性与铂润公司无关。被告三认可该证据真实性，并称当时确实是以被告一的名义起诉的，是因为被告三和和原告之间没有协议，只能用这种方式。6、美团网络用户评价及图片八张（打印件），时间是2016年至2019年，证明被告二是实际经营者。三被告均不认可该证据。7、2017年6月26日关于减免房租的申请，证明被告一和被告二是共同经营者。被告一、被告二称真实性无法核实，证据与我们无关。被告三称真实性无法核实，我们不清楚交没交过。8、2018年10月15日餐饮费发票，原告在铂润饭店用餐时开具的发票是铂润餐厅餐饮有限公司，证明三被告是共同经营人。被告一认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称跟我方没有关系。被告二认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称铂润饭店是名称，跟我们铂润餐饮管理有限公司是两个法律概念。原告虽然口口声声说是铂润公司提供的，但不能提供相应地证据予以证实。铂润公司在丰台区的旧宫北里老中心路3号经营餐饮，没有在涉案房屋的地方经营所谓的铂润饭店或者是铂润餐厅，这份证据只能证明铂润公司曾对在前述经营地址就餐人员开过以中央音乐学院为抬头的发票，不能证明铂润餐厅在涉案房屋处经营着铂润饭店。发票出具的时间是2018年的10月15日，早于原告证据3解除房屋租赁协议通知书出具时间10月26日，原告在已经取得发票的情况下，从未向铂润公司主张任何权利可以证实原告是明知道铂润公司没有租赁和使用涉案房屋没有经营铂润饭店。第三人称真实性无法判断，跟我公司没关系，也证明不了中央音乐学院在涉案房屋用餐的事实。9、铂润公司企业工商登记信息，证明尉卫民是被告二的法人和大股东。铂润饭店的实际经营人是被告二。被告一认可该证据的真实性，但称与我们无关。被告二认可该证据的真实性，但对证明目的有异议，并称铂润饭店是商号而不是企业名称，跟北京铂润餐饮管理有限公司是两个法律概念。原告不断地混淆这两个概念的意图是想让被告二承担相应的法律责任。该证据中的设立申请书证实铂润公司成立的时间是2018年8月10日。尉卫民2016年的5月6日和2017年6月26日的行为跟铂润公司没有关系，也不能够导致铂润公司承担相应给付义务。该证据不能证明被告二实际经营铂润饭店。第三人认可该证据的真实性，但证明目的不认可。10、视频及文字整理2段、高冰签字确认单，证明2019年9月26日现场搬离情况，三被告一直占有原告物业并正常经营的事实。被告一认可该组证据的真实性，但证明目的不认可，并称不能证明我们在经营，我们已经解除合同关系。被告二认可该组证据的真实性，但称不能证明里面经营主体和人员与被告二有关系。第三人认可该组证据的真实性，并称东西确实我们的，我们也搬走了，从清退物品可以看到除了酒和两个微波炉之外，没有其他东西，并不符合一个正常开饭馆应具备的条件。通常一个开饭馆的话，他应该有米有面有菜有肉有鱼，甚至还有其他的一些原材料、辅料之类的，那我们从录像上看，从没有一丝一毫体现饭馆正在经营的情况。9月26日高斌签字，从铂润饭店拿走东西的话，基本上都是酒、可乐、酒水之类的，没有其他东西。所以，也从另一方面能够证实实际上这个饭店并没有实际经营。从这个确认单上面写着的也是从铂润饭店拿走的库存，实际上是我们存在饭店里面的一些物品。11、2018年10月26日解约通知的视频，证明三被告一直占用原告物业实际经营。被告一对该证据的真实性认可，但称与我们无关。被告二认可该证据的真实性，但称无法看出时间，也没办法看清贴的内容，跟我们没有关系，没有任何能够显示跟铂润餐饮管理有限公司关联的信息。第三人认可该证据的真实性，但称录像没有体现时间，也可以看出不存在实际经营的情况，视频上看没有客人，因为所有证件都没有办，就没有在经营。12、不动产权登记证、建设工程规划许可证、附件、工程竣工验收记录，证明涉案房屋所在学生公寓楼是原告合法建设的建筑，原告是涉案房屋的合法所有权人。被告一认可该组证据的真实性，但称没有关联性，我们不是承租人。被告二称该组证据真实性由法院审核，合法性和关联性没有异议，与我们无关。被告三称证据真实性由法院审核，涉案房屋是教育用途，不是商业用途，不具备开餐厅的条件，这也是我们于原告无法达成新的租赁合同的原因之一。被告杭湘缘公司向本院提交：合同解除协议、解除房屋租赁协议通知书回函，证明双方已于2016年5月26日协商解除房屋租赁协议，所以原告诉讼请求与我方无关。原告认可该组证据的真实性，但证明目的不认可，并称实际经营者是三被告。被告二、被告三对该组证据无异议。被告铂润公司向本院提交：1、铂润公司企业信用信息，证明铂润公司没有承租使用涉案房屋，不是经营主体且原告对该事实已知。原告认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称铂润公司当时虽然没有成立，但是借用被告一、被告三在经营。被告一、被告三对该证据予以认可。2、建设工程消防审核意见书（2015年9月16日）、验收意见书（2017年12月26日），均是由西城消防支队出具，证明实际经营主体是被告三。原告认可该组证据的真实性，但称这也证明被告三也是占用原告物业经营的主体之一，两份意见书都是合同解除之后的。被告一认可该组证据的真实性，但称与我们无关。被告三对该组证据的真实性认可，并称能够证明2017年底之前消防没有通过，验收是经过我们做了大量工作才把消防解决，但是消防仅是开餐厅的一项要求，后面还有很多没有解决。3、被告三企业信用信息，证明与房屋租赁协议对比看，是被告三的股东以及蔡学东实际租赁涉案房屋。原告认可该证据的真实性，但证明目的不认可。被告一认可该证据，被告三认可该证据，并称蔡学东是我公司股东。4、银行征信信息，证明尉卫民不是我单位职工是被告三职工。原告认可该证据的真实性，但证明目的不认可，并称没有看到社保记录。被告一认可该证据的真实性，但称与我方无关。被告三认可该证据。被告润知丰公司未向本院提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月11日，中央音乐学院作为甲方与杭湘缘公司作为乙方签订《房屋租赁协议》，主要内容为：“甲乙双方就乙方租用甲方东校区学生公寓楼附楼三、四层房屋的有关事宜，经友好协商达成如下协议：一.租用范围。乙方租用位于北京鲍家街XX号甲方东校区学生公寓楼附楼三、四层房屋（以下简称涉案房屋），共952.6平方米，用于开办餐厅，乙方不得擅自改变约定的使用用途。二房屋的交付及租用期限。1、甲方应不晚于2014年7月30日将房屋交付乙方装修。2、租期自甲方将房屋交付乙方起计算，租赁期限为五年，即2015年1月1日至2019年12月31日，其中甲方交付房屋之日起至2014年12月31日为免租期，乙方应当在免租期满前正式开始营业。3、如乙方所在区域的电梯装修晚于2014年9月30日完成的，乙方的免租期则相应顺延但免租期限最长不超过180天，如免租期延长由甲乙双方共同书面确认。4、租赁期限届满前三个月，如乙方继续承租当以书面向甲方提出，在租赁期间，无违反校方各项规定、无触犯法律以及无违反合同约定的情况下，租赁期满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。三、房屋租金及支付方式。1、租金标准。日租金标准为每平方米5元／天，共952.6平方米，年租金共计人民币壹佰柒拾叁万捌仟肆佰玖拾伍元整（￥1738495元）。2、租金交纳。房租按照先交三个月并押一个月租金的方式缴纳。合同签订之日起十日内缴纳2015年1、2、3月租金人民币肆拾贰万捌仟陆佰柒拾元整（￥428670元）及押金人民币壹拾肆万贰仟捌佰玖拾元整（￥142890元）。2015年3月31日前缴纳2015年4、5、6月租金人民币肆拾叁万叁仟肆佰叁拾叁元整（￥433433元）。2015年6月30日前缴纳2015年7、8、9月租金人民币肆拾叁万捌仟壹佰玖拾陆元整（￥438196元）。2015年9月30日前缴纳2015年10、11、12月租金人民币肆拾叁万捌仟壹佰玖拾陆元（￥438196元）。2016年1月至2019年12月31日租金缴纳的时间及金额按以上方式缴纳。3、支付方式。乙方应当按时将租金以转账或者支票方式将租金交付至甲方财务部门或者甲方指定账户，甲方收到租金后向乙方开具等额正规发票……五、双方责任。甲方：1.……乙方：1.……4．租房只限于乙方开办餐厅使用，乙方不得以任何形式转租转让。5．乙方自行办理经营所需的全部执照或者营业许可，合法经营，且应适时更新／延续该些批准，乙方应当向甲方及时提供该些证照、批准等文件的复印件，否则应当承担违约责任并赔偿甲方因此造成的损失。6、乙方明确知悉甲方出租房屋为教育性资产且系新建项目，尚未办理完毕竣工备案、未取得产权证书，乙方就此承诺如下：1）自行承担因上述情况对办理营业执照及其他营业许可证、资质证的影响及后果，如不能取得相应证照，不视为甲方违约。2）如在取得营业执照之前，乙方已进行装修，而最终无法经营的，乙方自行承担装修投入，甲方不予赔偿与补偿。3）如因乙方无合法证照而擅自经营或因以其他任何途径取得营业执照而不被行政管理机关认可而遭受的任何处罚、罚款、对外责任均由乙方自行承担，如果因此使甲方遭受处罚或承担责任的，相应款项及责任由乙方承担。7、如乙方在承租房屋新设公司经营，则待新设公司取得营业执照等必要的证照后，承租方变更为乙方新设公司，在本协议加盖公章确认，乙方承诺为新公司提供连带履约担保……9．租赁期满或者租赁合同终止保持房屋良好性，（如有损坏应负责修复，室内可移除设备、物品，乙方可自行移除，但不得损坏甲方房屋及其他财产，不可移除的装修装饰保持原状。10．租赁期满或者租赁合同终止、解除时，乙方应当及时交还房屋，最晚不得晚于甲方要求腾房的书面通知后七天，否则视为乙方放弃屋内物品的所有权，甲方有权自行处置物品并腾空房屋，同时乙方逾期腾房的应当按照合同约定的租金标准折算的日租金标准的双倍标准按日计算占用期间的房屋使用费。六、违约责任。1．任何一方违反本协议约定的义务，应赔偿因此而给守约方造成的损失。2．如违反本协议上述规定甲方有权提前单方解除本协议或终止协议，并由乙方赔偿因此而给甲方带来的经济损失，解除或终止通知自送达至租赁房屋或乙方指定地点即生效。3．乙方迟延支付租金的，每迟延一日按照应付金额的千分之一计付违约金，迟延三十日未付的，甲方有权解除本协议且不承担违约责任，乙方应立即腾退房屋，否则视为放弃房屋内全部物品，甲方有权自行处置。七.其他事项……3.合同签订后，乙方如因甲方房屋为教育性资产、未办理竣工备案或者未取得房屋所有权证而产生的一切行政处罚、经济损失，或者合同被人民法院认定无效后乙方的经济损失，均由乙方自行承担且不得向甲方主张权利或赔偿……”。该协议中，乙方的接收人和签字均为蔡学东。2016年5月26日，中央音乐学院作为甲方与杭湘缘公司作为乙方签订《合同解除协议》，内容为：“2014年8月11日签订的甲方东校区学生公寓附楼三、四层《房屋租赁协议》，经双方友好协商，一致达成：1、解除如上《房屋租赁协议》。2、双方各不追究各自违约、解约责任或赔偿。3、此后双方无任何其他纠纷。任何一方不得依以上协议及本协议主张任何权益。4、本协议经双方签字或盖章后即发生法律效力，对双方均具有拘束力。任何一方不得依据原协议及本协议提出任何异议。不得起诉、仲裁。”庭审中，当事人均确认2014年8月11日的《房屋租赁协议》于2016年5月26日解除。2018年10月26日，中央音乐学院向杭湘缘公司发出《解除房屋租赁协议书》，内容为：“我方与贵公司于2014年8月11日就位于北京市西城区鲍家街43号中央音乐学院东校区学生公寓楼附楼三、四层房屋签订了《房屋租赁协议》，协议第五条乙方（贵公司）义务第2款约定“乙方（贵公司）应当按时支付房屋租金，负责租房的安全、消防、保卫工作，并与甲方（我方）保卫部门签订安全协议书作为本协议书的附件”，但贵公司自2017年1月1日起拖欠我方租金至今，经多次催缴无果，给我方造成了严重的经济损失。现我方依据《中华人民共和国合同法》和《房屋租赁协议》第六条第2款约定（“如违反本协议上述规定甲方（我方）有权提前单方解除本协议或终止协议，并由乙方（贵公司）赔偿因此而给甲方（我方）带来的经济损失，解除或终止通知自送达至租赁房屋或乙方（贵公司）指定地点即生效。”），特依约通知：本通知书送达贵公司之日起解除双方签订的《房屋租赁协议》。望贵公司收函后三日内，补齐所有欠付租赁及违约金，并腾出租赁房屋，交还我方。否则我方将依照《中华人民共和国合同法》及双方签订的上述租赁合同的约定，追究贵公司的法律责任，由此产生的一切法律后果，由贵公司自行承担。特此通知！”2018年10月30日，杭湘缘公司向中央音乐学院出具《回函》，内容为：“尊敬的中央音乐学院领导：我们于2018年10月26日收到了您发出的《解除房屋租赁协议通知书》，现就《解除房屋租赁协议通知书》回复如下：据我们了解，我们双方于2014年8月11日签订的《房屋租赁协议》已于2016年5月26日解除，您于2018年10月26日的通知书是否有误？请您进行相关的调查核实，以便弄清事实真相。如有不明之处，可随时与我们联系沟通。特此回函。”在该回函上，有原告代理人朱锦文的签字和签字日期。2019年9月26日，涉案房屋被强制腾空交付给原告。根据原告提交腾退房屋当日的视频显示，涉案房屋实际经营者名称为铂润饭店，该店负责人为高冰，房屋腾退当日高冰负责腾退具体事宜。三被告均认可该视频的真实性，其中被告润知丰公司认可高冰是其经营的铂润饭店员工，并主张视频内容证明铂润饭店并未实际经营。另查，2018年8月10日，铂润公司设立。原告主张尉卫民是铂润公司的法定代表人和大股东，杭湘缘公司与铂润公司是铂润饭店的共同经营者。铂润公司虽表示不知情，但其提交证据主张尉卫民为其公司设立时的法定代表人及股东，现在已经不是法人及股东了，尉卫民是润知丰公司的员工。润知丰公司认可铂润公司的主张，并认可尉卫民是其公司职工，蔡学东是其公司股东。此外，2012年1月9日，北京市规划委员会向中央音乐学院发放建设工程规划许可证，建设项目名称为音乐厅等2项（音乐厅、学生公寓），建设位置为西城区南闹市口路，建设规模为55368平方米。2014年7月1日，上述工程竣工经有关部门验收合格。2018年初，涉案房屋登记在中央音乐学院名下，不动产权登记证书编号为京央（2018）市不动产权第0010074号。再查，2016年5月6日，尉卫民向中央音乐学院银行转账570616.5元，用于支付三个月租金及押金。2019年5月24日，杭湘缘公司曾以租赁合同纠纷为由，将中央音乐学院起诉至本院，请求判令中央音乐学院返还房屋租金及押金570616.5元并支付相应利息。后杭湘缘公司撤回该案起诉。关于起诉的原因经过，杭湘缘公司称蔡学东以我公司名义投标，润知丰公司找到我们，要求以我们的名义起诉。润知丰公司称当时确实以杭湘缘公司名义起诉的，是因为我公司与中央音乐学院没有协议，只能用这种方式。庭审中，铂润公司向本院提交北京市西城区公安消防支队分别于2015年9月16日、2017年12月16日向润知丰公司出具的《建设工程消防设计审核意见书》（京公（西）消审字[2015]第0362号）和出具的《建设工程消防验收意见书》（京公（西）消验[2017]第0275号），用以证明涉案房屋的实际经营单位为润知丰公司。被告润知丰公司、杭湘缘公司对此予以认可。原告亦认可上述证据的真实性，但称仅能证明润知丰公司是经营主体之一。关于房屋租赁协议签订情况一节，杭湘缘公司主张该协议系润知丰公司的老板蔡学东以杭湘缘公司的名义签订。润知丰公司对此予以认可，并称蔡学东是其公司股东。中央音乐学院对此亦认可，并称确实是杭湘缘公司委托蔡学东签署的，但与润知丰公司无关，委托没有书面手续，我们认为是口头委托的。原告亦认可涉案房屋的出租事宜系蔡学东与其具体对接洽谈。关于涉案房屋交付使用一节，原告称交付给杭湘缘公司了，铂润公司是实际经营者。经营的餐厅名字叫铂润饭店，美团上写的是铂润餐厅。被告铂润公司称涉案房屋交付情况我们不清楚。被告杭湘缘公司称其未实际使用涉案房屋。被告润知丰公司称涉案房屋交付给我公司，杭湘缘公司从来没有使用过涉案房屋。我们经营了一段时间，饭店叫铂润饭店，没用过铂润餐厅的名字。关于涉案房屋实际经营一节，被告润知丰公司称是以杭湘缘公司名义租赁，我们用铂润饭店的名义经营，但是合同解除后，一致在协商后续事宜，后期我们基本没有用过。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提交相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本院将根据当事人的当庭陈述，结合当事人提交的证据及本院审查认证的证据针对原告的诉讼请求，作如下综合分析：一、涉案房屋的所有权认定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。我国物权法的司法解释亦明确规定，取得物权但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，请求保护其物权的，应予支持。本案中，根据原告提交的不动产权登记证书、建设工程规划许可证、附件、工程竣工验收记录等证据显示，涉案房屋系原告经过建设规划审批建设的不动产，并于2018年进行了不动产权登记，所有权人为本案原告。尽管原告的诉讼请求部分内容涉及不动产权登记之前的房屋使用费，但因涉案房屋系原告合法建造，因而自2014年7月1日建设工程竣工验收完毕之日起，原告即对涉案房屋享有物权效力，其是否进行物权登记并不影响其请求物权保护。根据原告诉请内容，本案系原告基于对涉案房屋享有物权提起的请求权之诉，故铂润公司认为原告的诉讼请求不属于物权保护纠纷的范围的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。二、涉案房屋的使用情况认定经查明，杭湘缘公司与中央音乐学院签订《房屋租赁协议》，约定由杭湘缘公司予以承租使用。后杭湘缘公司又与中央音乐学院签订《合同解除协议》，协商确认《房屋租赁协议》于2016年5月26日解除。因此，至该协议签订之日起，杭湘缘公司与中央音乐学院不再具有任何法律关系。虽然原告主张涉案房屋由三被告共同经营使用，但其提交的证据均既不能证明租赁合同解除后，杭湘缘公司继续占有使用涉案房屋，也不能证明杭湘缘公司与涉案房屋实际经营单位铂润饭店有任何关系。应当特别指出的是，原告与被告杭湘缘公司的《房屋租赁协议》已经解除，若原告要求被告杭湘缘公司支付逾期交还房屋的房屋使用费，应当基于租赁协议的内容向杭湘缘公司主张，但本案中，原告以物权保护纠纷为由主张民事责任，应当以何者为实际占用人为事实基础，在无证据证明杭湘缘公司实际占用房屋的情况下，原告基于物权要求杭湘缘公司支付2016年5月27日至2019年9月26日房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。原告提交被告铂润公司为其出具的餐费发票予以证明被告铂润公司在涉案房屋中实际经营，但发票仅是消费金额的证明，无法直接反映就餐和开票实际地点。现被告铂润公司对原告认为其在涉案房屋中实际经营的主张不予认可，并提交的自身工商登记材料和公安消防部门出具的两份意见书证明其与铂润饭店是两个不同的主体，被告润知丰公司在涉案房屋实际经营。加之被告润知丰公司已当庭明确表示铂润饭店系由其实际经营，再结合原告提交的相关录像资料和当事人的当庭陈述，本院确认涉案房屋一直由润知丰公司经营的铂润饭店实际占有使用，直至涉案房屋被强制腾空交还之日。因此，原告认为杭湘缘公司、铂润公司实际在涉案房屋中经营铂润饭店或铂润餐厅的主张，本院不予采信。原告向被告铂润公司提出的相关诉讼请求，本院亦不予支持。三、民事责任的认定行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。原告提交的录像资料显示出，涉案房屋的经营单位为铂润饭店，当事人均认可2019年9月26日，涉案房屋由润知丰公司经营的铂润饭店腾空交还原告。庭审中，被告杭湘缘公司称其未实际使用涉案房屋。被告润知丰公司称涉案房屋交付给我公司，杭湘缘公司从来没有使用过涉案房屋。因此，本院确认涉案房屋自2014年8月11日的《房屋租赁协议》解除后，一直由被告润知丰公司实际控制使用至实际交还原告之日。虽然润知丰公司当庭表示合同解除后，其一直与原告协商涉案房屋后续的租赁事宜，但因各种原因始终无法达成一致意见，无法签订新的合同，其并未对涉案房屋进行经营使用，但并未提交证据予以佐证，且是否实际经营与占用涉案房屋的事实状态并不存在直接的必然联系。故本院对润知丰公司认为涉案房屋并未实际经营使用、涉案房屋并不具备实际经营条件等的抗辩意见，均不予采信。由于被告润知丰公司与原告中央音乐学院不存在合同关系，润知丰公司占有使用涉案房屋缺少相应的合法依据。应当说明的是，根据《房屋租赁协议》由蔡学东签字确认的事实，以及被告杭湘缘公司、润知丰公司认可蔡学东系其股东，由蔡学东借用杭湘缘公司的名义与原告签订合同的陈述，且原告亦认可涉案房屋的租赁事宜均由其与蔡学东进行接洽的事实，足以使本院确认被告润知丰公司对原告与被告杭湘缘公司之间的房屋租赁事宜是充分知晓的。此外，本案各方当事人均未主张杭湘缘公司与润知丰公司之间就涉案房屋的经营使用存有其他约定或存在其他法律关系，因此，润知丰公司应于杭湘缘公司与中央音乐学院之间的合同解除后，及时地将涉案房屋交还原告，其继续占有使用涉案房屋对涉案房屋的所有权人原告造成了损害，其本身具有过错，其应当承当相应的民事责任。因此，原告有权向润知丰公司要求支付合同解除之日至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费。故本院对原告要求被告润知丰公司支付涉案房屋的房屋使用费的诉讼请求，予以支持。四、本案争议的其他问题关于三被告是否为同一经营者的问题。现已查明，涉案房屋由被告润知丰公司实际对外经营铂润饭店。原告以尉卫民向其支付过租金、押金等费用，尉卫民系被告铂润公司法定代表人为由主张被告铂润公司与被告杭湘缘公司系同一经营者。但根据被告铂润公司提交的证据，铂润公司于2018年8月10日才经登记设立，尉卫民之前向原告支付相关款项的行为并不能代表铂润公司。而尉卫民的个人征信报告又显示出其系被告润知丰公司的职工，加之蔡学东又曾以杭湘缘公司的名义与原告签订房屋租赁协议，蔡学东系被告润知丰公司的股东，涉案房屋由润知丰公司实际交还，本院足以确信被告润知丰系涉案房屋的实际经营者。现未有充分证据证明杭湘缘公司与润知丰公司存在任何身份上的关联关系，因此，本院对原告主张铂润饭店系三被告共同经营，应当由三被告共同承担责任的意见，不予支持。关于诉讼时效的问题。原告主张2016年5月27日至2019年9月26日期间的房屋使用费，被告润知丰公司就此提出诉讼时效的抗辩，认为2016年5月27日至2017年10月1日的房屋使用费已经超过了《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效的规定。原告认为，本案中被告的占用房屋的侵权行为持续存在，故不存在诉讼时效的问题。对此，本院认为，房屋使用费的产生系基于原告对涉案房屋的物权受到侵害所产生，是一种债权请求权，因此对于房屋使用费的诉讼请求应适用民事法律有关时效的相关规定。鉴于2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》正式实施，其对于民事诉讼的规定为三年。根据新法优于旧法的原则，本案应当适用三年的诉讼时效。现原告于2019年10月17日向本院提起诉讼，故原告要求被告支付2016年5月27日至2016年10月17日的房屋使用费的诉讼请求超过了法定诉讼时效，本院不予保护。对于原告要求被告支付2016年10月18日至2019年9月26日房屋使用费的诉讼请求，本院依法予以支持。关于房屋使用费的支付标准问题。虽然《房屋租赁协议》中约定了承租方对于逾期腾房的房屋使用费支付标准，但是由于本案系物权保护纠纷，且涉案房屋的实际占用人润知丰公司并非《房屋租赁协议》的相对方，故协议约定的房屋使用费支付标准对润知丰公司不产生法律拘束力。由于涉案房屋的位置、面积均与《房屋租赁协议》约定的内容一致，并未发生重大明显变化，故本院参照《房屋租赁协议》约定的年租金标准作为被告润知丰公司支付房屋使用费的标准。关于尉卫民在《房屋租赁协议》解除前向原告支付相关款项一节，该款项的性质认定及如何处理的问题，当事人可另行通过法律途径予以解决。关于原告主张的房屋使用费利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京润知丰餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中央音乐学院支付自二〇一六年十月十八日至二〇一九年九月二十六日期间的房屋使用费五百一十一万五千四百六十二元；二、驳回原告中央音乐学院的其他诉讼请求。如果被告北京润知丰餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万零四百八十三元，由原告中央音乐学院负担一万五千九百九十一元七角（已交纳），由被告北京润知丰餐饮管理有限公司负担四万四千四百九十一元三角（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 马德天二〇二〇年十二月十八日法官助理 田茂盛书 记 员 李梓晴书 记 员 郭 欣