福建省福鼎市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0982民初2984号 原告：梁辉玲，女，汉族，1979年2月15日出生，自由职业，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：李健，福建于飞律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：颜伟，福建于飞律师事务所执业律师。 被告：福鼎市三江房地产开发有限公司（以下简称三江公司），原住所地福建省宁德市福鼎市桐城太姥大道199号七层，现住所地福建省福鼎市桐城街道万辉小区一栋1201室。统一社会信用代码91350982772902741J。 法定代表人：蒋忠成，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾锋，福建瑞佑律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张继武，福建瑞佑律师事务所执业律师。 被告：徐阿亩，男，汉族，1968年8月8日出生，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 被告：梁辉晃，男，汉族，1981年4月14日出生，户籍地福建省福鼎市，现住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：苏雅珍，福建璞真律师事务所实习律师。 原告梁辉玲与被告三江公司、徐阿亩、梁辉晃商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁辉玲及其委托诉讼代理人李健、被告三江公司法定代表人蒋忠成及委托诉讼代理人曾锋、张继武、被告徐阿亩、被告梁辉晃委托诉讼代理人陈长灼、苏雅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁辉玲向本院提出诉讼请求：依法判令三被告共同返还原告购房款200,000元及利息（其中50,000元自2008年12月至实际还款之日止，其中50,000元自2009年12月至实际还款之日止，其中100,000元自2010年3月2日起至实际还款之日止月利率均按1.25%计算）。庭审中当庭变更诉讼请求为：依法判令三被告共同返还原告购房款200,000元及利息（自2010年3月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行确定的同期一年期贷款的基准利率四倍计算，自2019年8月20日起至实际还款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算)。事实与理由：被告徐阿亩、梁辉晃于2008年12月以出售三江公司开发的滨海小区榴房为由分别于2008年12月向原告收款50,000元、2009年12月向原告收款50，000元、2010年3月2日向原告收款100,000元，后因被告无房可售，原告多次向三被告催讨要求退还预交款，2017年9月27日被告徐阿亩以三江公司名义与原告达成《预售套房置换协议》，约定以三江公司另行开发的潮音北路三巷套房作为置换，但直至原告诉讼时，被告仍未能交付置换的套房，经了解所谓潮音北路三巷套房根本没有开发，《预售套房置换协议》根本无法实现，被告再次违约。原告为维护自身权益，特具状起诉。 被告三江公司答辩称：1、本案确定的案由是商品房预售合同纠纷，但三江公司与原告之间没有发生商品房预售的事实，也没有订立过合同，三江公司与原告之间根本不存在预售商品房的法律关系，原告的诉请与三江公司无关；2、三江公司也未收到原告的三笔款项或者购房款，当时原告系河道指挥部中的拆迁户而已，所谓的购房款是原告应收取的拆迁款，不存在商品房预售或者交付的购房款事实；3、原告自己也表述三江公司从来未开发潮音北路的项目，原告所诉求的购房的位置及置换的情由没有事实依据；4、退一步说，即使原告所主张的预缴购房款成立的话，预缴时间与要求返还时间已历经十年之久，期间原告从未向三江公司主张过权利，已过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。 被告徐阿亩答辩称：当年福鼎市桐城街道办事处为整治桐山溪河口，需拆迁安置部分拆迁房，而委托三江公司具体实施拆迁安置工作，与拆迁户签订拆迁安置合同，当时拆迁户有227户，梁辉玲可能向实际拆迁户购买了拆迁房而成为拆迁户，因目前有一块安置地还未盖起套房，其准备在这块安置地盖起套房后，挑一套补偿给梁辉玲，至于三江公司与梁辉玲签订的合同其记不清了。 被告梁辉晃答辩称：梁辉玲对其诉讼没有事实和法律依据，请予以驳回。本案的实际情况是梁辉玲向三江公司购房，因本人在2006年至2013年间在三江公司就职，2010年3月2日本人根据三江公司时任董事长徐阿亩的指示以三江公司工作人员的身份在出具给梁辉玲的收款收据上签字，且收据上同时加盖了公司的公章，从梁辉玲自己向法庭提供的收款收据及预售套房置换协议也足以证明本案房屋出售方是三江公司，而并非梁辉晃个人，梁辉晃在收据上签字系代表三江公司行为，与其个人无关，其个人也从未与梁辉玲发生过买卖房屋的关系，如梁辉玲因购买房屋与三江公司发生纠纷，根据合同相对性的原则，只能向合同的另一方当事人三江公司主张相应的权利，而不应滥用诉权，人为的扩大合同当事人范围，浪费司法资源，更不应向法庭作虚假陈述。假设梁辉玲与梁辉晃有合同存在，也应解除合同关系后，才有权利向当事人一方进行主张，本案原告在没有解除合同的基础上，其要求返还购房款没有法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证和认证。原告梁辉玲提交证据1、身份证、户籍资料查询结果、企业信用信息公示报告；证据2、收款收据；证据3、预售套房置换协议。被告三江公司提交证据1、营业执照、身份证复印件、法定代表人身份证明；证据2、福建中闽司法鉴定所司法鉴定意见书。被告徐阿亩提交相关福鼎市人民政府及桐城街道办事处部分会议纪要、文件复印件。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合评析如下： 关于原告梁辉玲与被告三江公司是否存在着商品房预售关系。 本院认为，原告梁辉玲提交的收款收据、预售套房置换协议系三江公司向梁辉玲出具的，客观真实，可证实梁辉玲2008年间通过三江公司法定代表人徐阿亩向三江公司预购福鼎市桐城街道资国滨海小区楼盘一套，初定价格为280,000元,并分别于2008年12月、2009年12月、2010年3月2日向三江公司支付购房款50,000元、50,000元、100,000元，共计200,000元，三江公司于2010年3月2日向梁辉玲出具购房款总额收款收据。之后，因三江公司无法交付梁辉玲所预购的套房，2017年9月27日，徐阿亩代表三江公司与梁辉玲重新签订一份套房置换协议，约定三江公司将梁辉玲预购的套房置换为由三江公司新开发的福鼎市桐城街道潮音北路三巷楼盘顶层套房，价款多退少补，并约定若三江公司违约，自愿退还梁辉玲购房款200,000元，并从收款之日起至全部款项退还之日止按月利率1.5%支付资金占用利息。虽然该套房置换协议书未盖三江公司印章，但协议内容均系三江公司与梁辉玲之间商品房预售及置换相关事宜，且该协议书在三江公司办公场所内签订，由与梁辉玲联系对接预售、置换事宜的三江公司代表人、实际持股50%的徐阿亩在该协议书上签字确认，有充足理由让持有三江公司购房款收据的梁辉玲确信该置换行为系三江公司行为。因此，可认定梁辉玲与三江公司之间存在着商品房预售关系。三江公司认为其未收取梁辉玲购房款及与梁辉玲之间不存在商品房预购售关系的辩解意见不成立，不予采纳。 关于徐阿亩、梁辉晃是否应承担返还购房款的法律责任问题。 本院认为，三江公司与梁辉玲之间存在着商品房预售关系，因三江公司未能提供所置换的套房而产生违约，理应由三江公司承担退还购房款法律责任。而徐阿亩作为三江公司的法定代表人、梁辉晃作为三江公司员工而参与其中部分行为，系职务行为，不应由其二人承担退款责任，梁辉玲要求该二人共同承担退款责任，不予支持。 关于本案是否超过诉讼时效问题。 本院认为，2017年9月27日，梁辉玲与三江公司签订的预售套房置换协议，约定三江公司新开发的桐城街道潮音北路三巷楼盘预计在2017年年底大楼主体封顶，至于套房具体交付时间未明确规定，但按时间及建筑程序推算至少应在2017年年底的12月30日之后才有可能交房，况且徐阿亩亦不否认梁辉玲向其催促交房的事实，故梁辉玲于2020年10月20日起诉并未超过诉讼时效。三江公司提出本案超过诉讼时效的辩解意见，不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年间，梁辉玲向三江公司预购由三江公司开发的福鼎市桐城街道资国滨海小区楼盘商品房，并分别于2008年12月、2009年12月、2010年3月2日向三江公司预缴购房款50,000元、50，000元、100,000元，共计200,000元。后因三江公司无法在约定时间内向梁辉玲交付所购商品房，2017年9月27日，三江公司与梁辉玲经协商，双方重新签订一份预售套房置换协议，约定三江公司将梁辉玲预购的套房置换为由三江公司新开发的福鼎市桐城街道潮音北路三巷楼盘顶层套房，价款多退少补，并约定若三江公司违约，自愿退还梁辉玲已缴纳的购房款200,000元，并从收款之日起至全部款项退还之日止按月利率1.5%支付资金占用利息。协议签订后，经梁辉玲催讨，三江公司至今未向梁辉玲交付所置换的套房。为此，梁辉玲以三江公司违约为由，于2020年10月20日向本院起诉，要求返还购房款200,000元及相应利息。 另查明，三江公司于2005年3月成立，2007年7月，徐阿亩担任法定代表人，并占股50%；2013年11月起，三江公司变更法定代表人为蒋忠成，徐阿亩为公司监事，二人各占股50%。 本院认为，梁辉玲与三江公司之间达成预购商品房协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按照约定履行支付购房款及交付商品房的义务，梁辉玲已支付部分购房款共计200,000元，而三江公司至今未能交付商品房，已构成违约，现梁辉玲诉请按双方约定的协议要求，收回已缴纳的购房款200,000元及相应资金占用利息，本院予以支持。关于资金占用利息计算问题，双方约定按月利率1.5%计算，未违反法律规定，可予以认可，现梁辉玲在庭审中将利息计算标准进行调整，因2010年3月2日起至2015年10月23日止同期一年期贷款基准利率四倍计算的利息数额超过按月利率1.5%计算的利息数额，故对该时间段的利息计算仍应按双方约定的月利率1.5%计算；而自2015年10月24日起至款项还清之日止按梁辉玲主张标准计算的利息数额不超过按月利率1.5%计算的利息数额，故对该时间段利息计算可按梁辉玲调整的标准计算。梁辉玲要求徐阿亩、梁辉晃共同承担还款义务，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福鼎市三江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告梁辉玲购房款200,000元及利息（自2010年3月2日起至2015年10月23日止按月利率1.5%计算；自2015年10月24日起至2019年8月19日止按同期一年期贷款基准利率四倍计算；自2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算)。 二、驳回原告梁辉玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,548元，由被告福鼎市三江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  潘其雄 人民陪审员  陈 政 人民陪审员  苏明妹 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  高惠平 本案适用的主要法律条文及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。 地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。 各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。