云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初3210号原告：郭小渝，女，1988年11月9日生，哈尼族，普洱市思茅区人，本科文化，个体户，现住云南省普洱市思茅区。原告：方玉伟，女，1972年12月2日生，汉族，普洱市宁洱县人，本科文化，个体户，现住云南省普洱市。原告共同委托诉讼代理人：杨瑞，系云南国力律师事务所律师。被告：鄢嫣，女，1986年5月16日生，汉族，普洱市思茅区人，个体户，身份证住址云南省普洱市思茅区，邮寄送达地址云南省普洱市思茅区林源路蓝图公社。原告郭小渝、方玉伟与被告鄢嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭小渝、方玉伟共同委托诉讼代理人杨瑞到庭参加诉讼，被告鄢嫣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郭小渝、方玉伟向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原被告双方之间签订的房屋租赁合同；2.请求人民法院判令被告支付二原告2020年8月1日至2020年10月11日止的房屋租金9466元、房屋水费1827元、电费204元；3.请求人民法院判令被告向原告支付违约金10000元。4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2020年3月1日签订房屋租赁合同，由被告承租原告方位于普洱市茶城大道5号的门面，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日止，房屋租金为48000元1年，每月4000元。同时，双方约定：“乙方（被告）不交纳租金和水电时，甲方（原告）有权每天多收取每月租金和水电费10%的滞纳金，并有权解除合同；当一方不履行合同条款时，赔偿另一方违约金壹万元。”协议签订后原告方依约向被告完好交付房屋。但被告方仅向原告支付过20000元租金便不再支付剩余租金及水电费。期间原告方一再向被告方追讨无果，被告方逾期不支付房屋租金及水电的行为已经构成违约，符合合同解除条件及支付违约金的情形，故，特具状起诉，请求人民法院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求。被告鄢嫣未提交书面答辩意见但在电话中口头辩称：已支付原告租金，并没有欠缴的租金，其租金是按照合同约定直接转账支付给郭小琰，其仅是欠着水电费未缴纳，并且在疫情过后，被告已明确告知原告不再租赁房屋时，原告已经将房屋转租给其他人，现原告主张要求被告支付的违约金过高，不应支付。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，《房屋租赁合同》《短信聊天记录》《转账截屏》，因原被告提交的上述证据的真实合法，且证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下。2019年被告鄢嫣从普洱市海炬茶业有限公司老板罗正兴手中转租位于普洱市思茅区间，该门面使用权属于原告方玉伟、郭小渝，2019年10月1日被告鄢嫣正式搬入该店面经营思茅区缇神茶业，期间自2019年10月1日至2020年2月底的租金已由普洱市海炬茶业有限公司老板罗正兴向原告缴纳，自2020年3月1日起的租金由被告鄢嫣自行缴纳。被告鄢嫣入住该店面后与原告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：租金数额为每年租金48000元，被告先交租后使用，被告必须在使用前或到期前10天交付原告租金；被告水电费用自理，按水电表读表数，每方水6元，每度电1.5元；违约责任为被告逾期不缴纳租金和水电费时，原告有权每天多收取每月租金和水电费10%的滞纳金，并有权解除合同，逾期不交还租赁财产，除补交租金外，并偿付原告违约金壹万元；合同变更和解除，原被告双方任何一方无正当理由不得随意提前终止合同，当一方不履行合同条款，赔偿另一方违约金壹万元等条款。被告鄢嫣于2020年6月22日转账支付原告郭小渝的姐姐郭小琰租金9999元；8月2日转账支付原告郭小渝的姐姐郭小琰租金7000元；8月7日转账支付原告郭小渝的姐姐郭小琰租金3000元；2020年8月4日起原告郭小渝多次通过微信向被告鄢嫣催要剩余租金及欠交的水电费，被告鄢嫣至今未付；2020年10月23日和10月25日原告郭小渝两次通过微信向被告鄢嫣征求意见是否还要继续租店面及店内的东西是否还需要的，被告鄢嫣回复“你租嘛”。另查明：至2020年10月11日止，被告鄢嫣共使用水34立方，使用电1218度。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人在自愿、平等的基础上协商一致订立，双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，符合合同成立的要件，属合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。原告已按照合同约定向被告交付了房屋，按照原被告双方签订的合同约定，被告在使用租赁的门面时，应当先交租后使用，被告必须在使用前或到期前10天交付原告租金，本案中，被告从普洱市海炬茶业有限公司老板罗正兴手中转租普洱市思茅区茶城大道5号门面并与原告重新签订新的《房屋租赁合同》后，在普洱市海炬茶业有限公司老板罗正兴已缴纳的一年租期租金到期后，其应当自2020年3月1日起向原告缴纳新年度的一年租金48000元，而被告仅于2020年6月22日、8月2日、8月7日分三次向原告缴纳租金19999元，其行为显系违约，应当承担违约责任，且被告鄢嫣已于2020年10月25日明确答复同意原告将租赁门面转租他人，因此，现原告主张解除原被告签订的《房屋租赁合同》并支付租金9466元（48000元÷360天×71天）、水费204元（34立方×6元）、电费1827元（1218度×1.5元），合计11497元，符合事实和法律规定，本院予以支持。关于原告郭小渝、方玉伟主张被告鄢嫣支付违约金10000元的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案中，被告鄢嫣未按照合同约定在使用涉案租赁房屋前向原告缴纳一年的租金48000元，而是于2020年6月2日至8月7日分三次向原告缴纳租金19999元，尚欠28001元未交付，其行为明显违反了原被告签订合同中对于租金数额和支付期限的约定，且在原告多次通过微信催缴后，被告没有向原告补缴欠付租金并在微信中明确答复原告可以将涉租房屋转租，被告理应按照合同约定向原告支付违约金。被告抗辩违约金过高，诉讼中原告未提交证据证明其因被告违约造成的实际损失数额，本院结合法律规定以及本案原告的实际损失情况，酌情按照2020年1月20日全国同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价基准利率4.15%上浮50%即6.225%计算，自被告鄢嫣同意原告转租之日即2020年10月25日起计算违约金至租金水电费11497元给付之日止的利息。被告鄢嫣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郭小渝、方玉伟与被告鄢嫣签订的《房屋租赁合同》；二、由被告鄢嫣于本判决生效之日起十日内支付原告郭小渝、方玉伟租金和水电费11497元，并由被告鄢嫣自2020年10月25日起按年利率6.225%计算支付原告郭小渝、方玉伟违约金至11497元清偿之日止的利息；三、驳回原告郭小渝、方玉伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费337.00元，减半收取168.50元，由被告鄢嫣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的二年内向本院申请强制执行。审判员  汤燕萍二〇二〇年十二月八日法官助理周梅梅书记员傅一峰