北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初70313号原告：韩三只，男，1987年3月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：袁涛，男，1967年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告韩三只与被告袁涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩三只向本院提出诉讼请求：1.确认韩三只与袁涛签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月20日解除；2.判令袁涛支付韩三只违约金14500元；3.判令袁涛赔偿韩三只损失43500元；4.判令袁涛退还押金14500元。事实与理由：2019年12月6日，韩三只与袁涛经北京麦田房产经纪公司居间签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定韩三只承租袁涛位于北京市朝阳区酒仙桥路x号x栋x层x号房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限为两年，袁涛要求韩三只对房屋进行装修、配置家具后出租给新的租客，并将租金和押金转入袁涛爱人郭某的银行账户，合同签订当日支付押金及六个月租金共计101500元。袁涛从签订合同到交付房屋，从未告知韩三只涉诉房屋存在债务纠纷，然而在2020年6月10日接到通知涉诉房屋被法院查封，当日门上张贴了公告和执行裁定书，限15日腾空房屋。随后，袁涛将涉诉房屋强行断水断电，强行要求韩三只将涉诉房屋腾空，并要求韩三只继续支付租金。韩三只多次与袁涛协商解除合同以及赔偿违约金事宜，袁涛均不予理会。为维护自身利益，故诉至法院。袁涛辩称，1.涉诉房屋是在2020年7月22日腾退的，故涉诉合同应于2020年7月22日解除。2.不同意支付违约金。涉诉合同是在被法院查封前签订的，我采取停水停电措施是因为涉诉合同受法律保护。腾退是对我的强制措施，租客应当可以继续居住。涉诉房屋被查封后，韩三只不再支付我租金，却继续使用房屋。根据合同约定，韩三只应当最迟于2020年7月1日支付下一期租金，韩三只始终未支付租金构成违约，我才停水停电的。3.对韩三只主张的装修金额不认可，装修我并不知情，直到法院查封时我才看到屋内装修。韩三只向第三人承担责任，是基于他与第三人约定的违约责任条款，与我无关。4.我同意退还押金。5.根据涉诉合同约定，韩三只擅自将涉诉房屋转租给第三人，违约在先。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月6日，经北京麦田房产经纪有限公司居间，袁涛作为出租人（甲方）与韩三只作为承租人（乙方）签订涉诉合同，约定韩三只承租袁涛所有的涉诉房屋，建筑面积194.67平方米，租赁用途为居住，居住人数为6人；租期自2020年1月7日起至2022年1月6日至，共计两年，双方应于2019年1月7日办理房屋交付手续；租金标准为每月14500元，支付方式为押一付六，首期租金和押金应于2019年12月7日支付，以后每期租金韩三只应于期限届满前提前7日支付，支付日期为2020年1月1日、2020年7月1日以此类推；押金14500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、物业管理费或其他乙方应支付的费用。合同第八条中约定，（一）租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部转租、分组、转借给他人，不得将本合同项下的权利义务转让给他人或设定担保。合同第九条中约定，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日；2.欠缴各项费用达1000元；3.擅自改变房屋用途；……7.擅自将房屋转租第三人。合同第十一条中约定，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。合同签订后，袁涛依约向韩三只交付涉诉房屋；韩三只向袁涛支付了押金以及六个月租金，即截至2020年7月6日的租金。2020年6月10日，涉诉房屋被张贴了（2020）京0105执x号案件《公告》，载有“嘉兴鼎裕鸿泉投资合伙企业（有限合伙）申请执行袁涛、郭某公证债权文书纠纷一案……袁涛、郭某未在法定期限内自觉履行法律义务。本院依法查封被执行人袁涛名下位于北京市朝阳区酒仙桥路x号x栋x层x号房屋。现本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第二百五十条之规定，责令被执行人袁涛、郭某及实际占用人自公告之日起十五日内将北京市朝阳区酒仙桥路x号x栋x层x号房屋腾空交付于法院拍卖，逾期不腾退，本院依法强制执行，执行中产生的一切费用及损失均由被执行人袁涛、郭某承担，被执行人、案外人阻碍执行的，本院将依法追究其法律责任。”经询，韩三只主张在涉诉房屋被查封后立即向袁涛提出解除合同；袁涛认可于2020年6月20日收到韩三只要求解除合同的通知。关于腾退时间，韩三只主张系2020年7月12日；袁涛主张系2020年7月22日。庭审中，韩三只提交一份手写文件，载有“承租人韩三只承租朝阳区酒仙桥x号x栋x层x与出租人袁涛协商达成一致，如下：同意客厅打出一个隔断，并转租给新的租客，并协助办理装修隔断手续，房屋租金和押金出租人袁涛同意打入爱人郭某账户”，文后载有袁涛、韩三只的签字及时间“2019年12月6日”。袁涛不认可该文件的真实性，称没见过。关于袁涛违约造成的损失，韩三只主张系装修损失14500元以及向第三人承担的违约责任29000元，并提交如下证据佐证：1.北京合力生装饰设计有限公司于2019年12月19日出具的《收据》，交款人是韩三只，载有“今收到酒仙公寓x号楼x单元x交来砌墙体墙角壁纸、踢脚线、安装室内套装门锁及换灯具”，金额为14500元，称系为装修改造涉诉房屋产生的费用。2.案外公司北京诚玖佳园房地产经纪有限公司（以下简称诚玖佳园公司）与案外人吉某就租赁涉诉房屋内x间房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期间自2020年4月1日至2021年3月30日，租金为每月3300元。违约条责任条款中约定，出租人存在交付的房屋严重不符合合同约定的情形的，应按月租金200%支付违约金。3.吉某作为原告起诉诚玖佳园公司的《民事起诉状》，落款时间为2020年7月23日，诉讼请求为要求解除上述证据2的《北京市房屋租赁合同》，诚玖佳园公司赔偿损失共计22810元，包括违约金6600元、应退租金9900元、押金3300元、中介费1650元、搬家费300元、网费478元、维修费291元、服务费291元。4.诚玖佳园公司与案外人魏某就租赁涉诉房屋内主卧签订的《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期间自2019年12月27日至2020年12月6日，租金为每月4950元。违约条责任条款中约定，出租人存在交付的房屋严重不符合合同约定的情形的，应按月租金200%支付违约金。5.魏某作为原告起诉诚玖佳园公司的《民事起诉状》，诉讼请求为要求解除上述证据4的《北京市房屋租赁合同》，诚玖佳园公司赔偿损失共计34064元，包括违约金9900元、应退租金14850元、押金4950元、中介费2800元、搬家费576元、网费310元、维修费189元、服务费189元。6.诚玖佳园公司与案外人尹某、潘某某就租赁涉诉房屋内x间房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年4月1日至2020年6月30日，租金为每月4200元。7.诚玖佳园公司与案外人王某某就租赁涉诉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月1日至2020年12月6日，租金为每月3300元。就上述证据2至证据7，韩三只称其将涉诉房屋出租，与次承租人签订四份租赁合同，现因涉诉房屋被查封，导致已有两名次承租人起诉要求承担违约责任，上述两份《民事起诉状》所指向的案件均尚未审结。经查，韩三只系诚玖佳园公司的法定代表人。经质证，袁涛不认可证据1的真实性和证明目的；无法确认证据2、4的真实性；认可证据3、5的真实性，但不认可证明目的；认可证据6、7。另，韩三只与袁涛均提交了双方之间的微信聊天记录，韩三只用以证明双方曾就解除合同的后果达成一致意见，但袁涛此后不再回复；袁涛用以证明其此前主张虽然法院张贴公告，但不影响房屋正常居住使用，微信聊天记录的内容主要有：2020年6月11日，韩三只发“房东您好，法院已经在咱家门口贴单子了，法院也给我打电话了，您跟我签约前隐瞒事实，导致我们现在需要把房卧腾空，多次未经过我们同意私自敲门看房，您这样属实已经牵扯违约，需要赔偿我们违约金及装修费用，及装修时间及空置时间，所以请您尽快给与解决方案”，袁涛回复“你转租的客户要让你赔多少呀，你就别再赚我的钱了？你和我说个数呗”，韩三只回复自身有难处称“我们需要支付租客们两个月房租作为违约金，你需要支付我三个月违约金，空置+装修，一共支付我们五个月，家具费用一万，把剩余租金未用完的，退还给我们”，袁涛问“共计多少”，韩三只答复“82500”。2020年6月13日，韩三只发“您这边确定完了，把违约金支付我，我想办法在月底前把房子腾出来，既然不能继续合作了，就好聚好散，您这么一整太折腾我们了”，袁涛未于当日回复。2020年6月27日，双方沟通中袁涛称“反正我和你的合同是没问题的，这个你也要知道，你要想具体怎么处理（搬或者不搬）你决定，你要是想继续合作反正合同是合法的”，韩三只回复“房子门口也贴了单子，给予的房子无法正常居住，合不合法我们可以法院见”，袁涛回复“那后面的房租你应该交了，不交我可以清退你！”2020年6月30日，袁涛发“韩先生你该交房租了，按合同已经晚了七天了。特此告知”，韩三只答复“由于您对我造成的影响，已经导致我无法正常居住，法院的骚扰，及对我客户的威胁及恐吓，按照合同您已经违约，我们现在的要求就是您赔偿我们违约金，我们腾房，您对我造成的影响我们有依据并且有证据”，袁涛后称“我们合同上没有签你可以转租，故你的理由不成立，且我也没有威胁过你，我们按合同办事”，韩三只回复“我留有所有证据，你真有理，那咱就法院说理就好，如到时候法院需要补您房租我就补，需要您陪我违约金您就赔”。2020年7月14日，袁涛发截图并称“韩先生这是上个月的水电费”，韩三只向袁涛转账支付795元，袁涛称“还一个六月的1043元”，韩三只答复“我需要先给客户要”。2020年7月15日，韩三只发“客户那边没妥协，也不打算继续住了，我这边也挺闹心，知道您那边今年也挺难，看能否支付我们4个月违约金，客户也都在各种闹，咱们也别把事闹太大”等，袁涛当日未回复。2020年7月22日，韩三只发“没休息呢吧？您那边如何打算，也来句痛快话，我也好给客户这边一个交代”，袁涛未回复。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，韩三只以涉诉房屋被查封为由向袁涛主张解除合同，袁涛认可于2020年6月20日收到解除通知，但称涉诉房屋至2020年7月22日才被腾退。本院认为，涉诉房屋因袁涛之故被法院查封，且法院于2020年6月10日张贴的《公告》中明确要求实际占用人等限时腾退，韩三只据此主张涉诉房屋无法使用并要求解除合同，具有事实和法律依据，另结合微信聊天记录可知，韩三只与袁涛之后一直就违约责任、腾房等解除合同的后果进行沟通，韩三只虽称涉诉房屋于2020年7月12日腾退，但微信聊天记录显示，其于2020年7月15日表述租客不打算继续居住，于2020年7月22日表述希望尽快给租客答复，说明涉诉房屋至此应处于尚未腾退的状态，故本院对袁涛关于涉诉房屋于2020年7月22日腾退的意见予以采信，并综合本案案情确认涉诉合同于2020年7月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉诉房屋因袁涛之故被法院依法查封，袁涛作为出租人已构成违约，应承担相应的违约责任。针对装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，承租人在合同解除时请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。根据韩三只提交的手写文件可知，袁涛对装修事宜系明知且同意的，袁涛虽不认可该手写文件的真实性，但对此未提交反证，本院不予采纳，故袁涛应在合理范围内赔偿韩三只装饰装修残值损失。就具体金额，韩三只仅提交了收据，本院综合装修内容、剩余租赁期等因素酌定装修损失为10000元。针对向第三人承担的违约责任，该项损失并非因合同解除产生的直接损失，具体赔偿金额也尚未经另案裁判予以确定，但考虑该部分损失势必会产生，为一次性解决纠纷，减少当事人的诉累，本院兼顾合同履行情况、转租合同的约定及当事人的过错程度等酌情确定该部分损失为16500元。针对违约金，鉴于本院已对韩三只主张的装饰装修损失以及向第三人承担违约责任的损失酌情判处，另考虑房屋实际腾退情况、双方当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持违约金7000元。针对押金，袁涛同意退还，本院不持异议并判处返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、确认韩三只与袁涛签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年7月22日解除；二、袁涛于本判决生效后七日内支付韩三只违约金7000元；三、袁涛于本判决生效后七日内赔偿韩三只损失26500元；四、袁涛于本判决生效后七日内退还韩三只押金14500元；五、驳回韩三只的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元，由韩三只负担125元（已交纳），由袁涛负担500元（韩三只已预交，袁涛于本判决生效后七日内支付韩三只）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二〇年十二月二十八日书记员 王振宇