广东省五华县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1424民初851号原告：廖碧霞，女，1977年9月7日出生，汉族，公民身份号码：441××419×××××××62X，住广东省五华县××××××横。委托诉讼代理人：刘枚、黄柳云，广东鹏浩律师事务所律师。被告：张定治，男，汉族，1989年5月1日出生，公民身份号码：441××××××××××××975，住广东省大埔县×××××××湖洋面。被告：李仕标，男，汉族，1980年1月12日出生，公民身份号码：441××××××××××××219，住广东省惠州市惠城区××××××××××××。被告：缪仕剑，男，汉族，1986年6月12日出生，公民身份号码：441××××××××××××238，住广东省五华县××××××周一。被告：缪运杰，男，汉族，1970年3月28日出生，公民身份号码：441××××××××××××238，住广东省五华县××××××周一。被告缪仕剑、缪运杰共同委托诉讼代理人：郑景清、郭永祥，广东深梅华律师事务所律师。被告：邓文辉，男，汉族，1983年9月4日出生，公民身份号码：441××××××××××××958，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××。原告廖碧霞诉被告张定治、李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖碧霞及其委托诉讼代理人刘枚、黄柳云,被告缪仕剑、缪运杰的共同委托诉讼代理人郭永祥，被告李仕标到庭参加诉讼，被告邓文辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖碧霞向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告张定治之间签订的《合作建房协议书》无效；二、判决确认原告与被告李仕标之间签订的《合作建房协议书》无效；三、判决被告张定治、李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉共同向原告返还购房款人民币254600元及利息（利息按年利率6%计算至款项付款之日止，其中50000元，从2019年1月3日起暂计至2020年3月16日的利息为3600元；另外100000元，从2019年2月1日起暂计至2020年3月16日的利息为6707元；另外50000元，从2019年6月11日起暂计至2020年3月16日的利息为2293元；剩余54600元从2019年9月25日起暂计至2020年3月16日的利息为1553元），暂合计268753元；四、判决本案的诉讼费用、保全费用等由五被告共同承担。事实和理由：2017年，被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉四人出地，被告张定治负责出资，其五人共同开发建筑面积为600平方米的一栋11层的住宅楼，该住宅楼位于五华县××××××塔岗下，名为“尚品居”，并由其五人对外进行销售。五位被告对外销售时，向原告出示了相关证件，表明房屋是有报建手续等相关证件，原告也是基于涉案房屋有相关报建等证件才决定购买由五位被告合作而建的房屋。2019年2月1日，原告与李仕标签订《合作建房协议书》。2019年9月8日，原告又与张定治签订《合作建房协议书》。上述两份《合作建房协议书》均约定由原告出资254600元购买被告张定治拥有的“尚品居”的第9层903号房屋，原告向被告张定治、李仕标已付购房款254600元。但至2019年11月10日，五华县×××人民政府却在“尚品居”的门前张贴了“强制拆除公告”，告知“尚品居”属于未经批准非法建房，并决定于2019年12月2日对“尚品居”和其他设施进行强制拆除，后五华县×××人民政府于2020年1月13日对“尚品居”进行强制拆除。综述，原告认为，原告基于五被告出示的相关报建文件而购买涉案房屋，但涉案房屋已于2018年4月18日被五华县国土资源局认定为违法建筑，且已被五华县×××人民政府强制拆除，从而导致原告购买的房屋无法居住，造成原告损失，该损失应由五被告共同承担。原告为维护自身的合法权益，特此提起诉讼，恳请法院依据相关的法律法规，依法裁判，维护原告的合法权益和法律的尊严。被告张定治辩称，一、答辩人与原告廖碧霞签订的《合资建房协议书》应属无效，答辩人对此予以认可。《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第八条规定，“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，答辩人与廖碧霞签订的《合资建房协议书》中约定，廖碧霞出资人民币254600元资助答辩人与其余被答辩人李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉兴建第20171115152地号“尚品居”住宅楼，以取得该楼第九层903号房产权，而该房屋所在土地为宅基地，其使用权依法不得出让或用于非农业建设。上述《合资建房协议书》违反了土地管理法相关法律法规，依法应当被认定为无效，故答辩人对原告廖碧霞提出的该项主张予以认可。二、原告廖碧霞对房屋产权情况心知肚明，其对协议书的无效应承担与答辩人及其他被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉同等的过错责任。原告廖碧霞在签订《合资建房协议书》时，早已知悉该土地属于宅基地，系争房屋性质为“小产权房”，依法不得转让，并且清楚该房屋过高过大，依法属于违章建筑的事实，但其仍然与答辩人签订协议书。因此，答辩人认为，原告廖碧霞应当对该协议书的无效负有其他各方同等的过错，对因合同造成的损失承担与其他各方同等的责任。三、根据协议书，原告廖碧霞支付的款项被用于系争房屋的建设，其应当属于因系争房屋被拆除而造成的损失，应当由各过错方承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”本案中，原告廖碧霞支付的254600元被全数用于系争房屋的修建。由于系争房屋被拆除，该款项依法应当属于因各当事人履行无效的《合资建房协议书》所造成的损失。由第二点分析可知，答辩人与各被答辩人对于无效合同的签订负有同等过错，因此，该损失应当由各方共同承担，即每人承担42433.33元的损失。并且，由于原告廖碧霞具有过错，其也无权向答辩人和其他被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉主张赔偿装修款、支付利息。因此，答辩人认为，原告廖碧霞仅由其余五人承担损失，并对其承担赔偿责任并支付利息的主张于法无据，不应支持。被告李仕标辩称，被告张定治是我的老板，我把收到的钱都给张定治了。被告张定治与被告缪仕剑、缪运杰签订的合同我也不知道，我不在场。被告缪仕剑、缪运杰共同辩称，原告请求确认其与被告张定治签订合作建房协议无效，但被告缪仕剑、缪运杰并不是该协议的任何一方当事人，因此，被告缪仕剑、缪运杰不是本案的适格的主体。原告请求购房款的前提是基于案涉合作建房协议无效，被告缪运杰、缪仕剑不是签订该协议的任何一方，也没有收取原告的任何款项，因此不用承担任何相应责任。两被告也没有参与案涉房子的处分，综上，请求法庭依法驳回原告对两被告的诉请。被告邓文辉未应诉答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：涉案名为“尚品居”的楼房位于五华县××××××塔岗下。该楼房所占土地属集体土地。被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉与被告张定治经协商约定，由被告李仕标、缪运杰、缪仕剑、邓文辉申请使用土地而由被告张定治出资兴建“尚品居”楼房，并约定楼房建成后由五被告各自分得相应楼层的房屋，其中被告缪运杰、缪仕剑分得第一、二层和第三层中编号为“2、3、4号”的三套房。“尚品居”楼房于2017年4月间开始施工建造，于2018年8月间竣工。“尚品居”楼房施工期间，被告张定治就将其可分得的楼层房屋对外销售。原告廖碧霞分别于2019年1月3日、2019年2月1日、2019年6月11日、2019年6月12日、2019年9月25日向被告李仕标缴交房款50000元、100000元、30000元、20000元、53800元。原告廖碧霞作为乙方就“尚品居”楼房第9层903号房屋事宜先于2019年2月1日与被告李仕标签订《合作建房协议书》，后于2019年9月8日再与被告张定治签订《合作建房协议书》，其中与被告张定治作为甲方签订的《合作建房协议书》内容主要为：“一、甲、乙方双方清楚，本协议所指向房屋不是商品房，清楚房屋建筑物所坐落土地的权属性质和演变，双方仅本着民事法律制度“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则，就该房屋建筑物现存的、甲方可以处分的权利以及基于该房屋建筑物的将来可期待利益的让与做出约定；二、现有位于五华县××××××塔岗下一块住宅用地，兴建一栋十一层住宅楼，楼房命名为“尚品居”；三、乙方自愿出资人民币254600元，分得该楼第9层903号房屋，四房二厅，面积约127.3㎡（以实际丈量为准）；四、合作建房的装修为外墙及楼房公共部分由甲方统一装修，套房内部为毛坯房，以现楼为准”，此外，双方还就其他事宜进行了约定。2019年9月8日，被告张定治向原告廖碧霞出具《收据》，确认收到原告廖碧霞“尚品居”903号房屋的房款254600元。2019年11月10日，五华县×××人民政府在“尚品居”楼房门前张贴“强制拆除公告”，内容主要为“五华县自然资源局就缪仕剑、缪运杰未经批准占用五华县×××××××××民小组的600平方米土地（其中林地66.2平方米、坑塘水面533.8平方米，四至为东、西、北均至空地、南至门坪）建房一案依法作出华国土资执法（罚）字（2018）16号《国土资源行政处罚决定书》，限缪运杰、缪仕剑自接到行政处罚决定书之日起十五日内自行拆除非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。因缪仕剑、缪运杰在该处罚决定书生效后逾期未履行拆除义务，经向兴宁市人民法院依法申请强制执行，兴宁市人民法院依法作出（2019）粤1481行审153号行政裁定，该案的强制执行交由五华县周江镇人民政府组织设施。并限缪仕剑、缪运杰在本公告公布之日起3日内自行将违法建筑物内物资搬离，人员撤出。届时本单位将依法予以强制拆除”。2019年12月23日，“尚品居”楼房的购房者向政府相关部门提出信访诉求。2020年1月13日，五华县×××人民政府联动政府有关部门对“尚品居”楼房进行拆除。2020年2月21日，五华县自然资源局、五华县×××人民政府就“尚品居”楼房相关购房者的信访诉求联合作出《信访诉求答复意见书》（周府信复〔2019〕41号），明确告知涉案“尚品居”楼房属于未经批准非法建设的“小产权房，并由政府相关部门依法进行违法告知、制止建房、作出行政处罚等行为未果后依据相关程序进行了依法拆除”。原、被告因“尚品居”楼房被政府拆除一事引发纠纷。因对房屋被政府拆除的责任承担及损失赔偿等事宜有异议，经协商未果，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，被告李仕标主张其系听从被告张定治的指挥，但被告张定治未向其发放工资，而是给予其20%的份额（该份额包含在被告张定治的份额中），且其在收取的购房款中按自身享有的20%份额扣除后其余80%的购房款则交给被告张定治。案经本院调解未果。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据原、被告的诉、辩意见，本案争议的焦点是：一、原告廖碧霞与被告张定治、李仕标签订的《合作建房协议书》是否具有法律效力；二、原告廖碧霞主张的购房款及相应利息损失应否支持；三、被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉应否与被告张定治对原告廖碧霞的诉请承担责任。针对上述争议焦点，本院作如下分析：一、关于原告廖碧霞与被告张定治签订的《合作建房协议书》是否具有法律效力的问题。根据庭审查明的事实可知，原告廖碧霞与被告张定治签订的《合作建房协议书》，系约定原告廖碧霞出资254600元取得“尚品居”楼房中的第9层903房，而“尚品居”楼房所占土地属于集体土地，且属于未经批准非法建设的“小产权房”。被告张定治非狮潭村村民，其通过出资而由被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉等人申请使用土地的方式建设“尚品居”，属于变相买卖占用狮潭村集体土地，且“尚品居”系未经报批报建的违章建筑，违反了国家关于土地管理、城乡规划、建筑施工等相关法律法规强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原告廖碧霞与被告张定治签订的《合作建房协议书》无效。同理，原告廖碧霞与被告李仕标签订的《合作建房协议书》亦为无效，故原告廖碧霞诉请确认其与被告张定治、李仕标间签订的《合作建房协议书》无效，具有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于原告廖碧霞主张的购房款及相应利息损失应否支持的问题。如上所述，原告廖碧霞与被告张定治、李仕标间签订的《合作建房协议书》无效，而无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告张定治应将因无效《合作建房协议书》收取的购房款254600元返还给原告廖碧霞。至于原告廖碧霞诉请的利息损失问题，根据原告廖碧霞（乙方）与被告张定治（甲方）签订的《合作建房协议书》中关于“甲、乙双方清楚，本协议所指向房屋不是商品房，清楚房屋建筑物所坐落土地的权属性质和演变”的内容可知，原告廖碧霞明知“尚品居”位于周江镇狮潭村，却未对“尚品居”的用地审批、施工许可、报批报建等建房手续尽到合理注意、谨慎审查义务，具有过错。故原告廖碧霞诉请利息，不具有事实依据，本院不予支持。三、关于被告李仕标、缪仕剑、缪运杰、邓文辉应否与被告张定治对原告廖碧霞的诉请承担连带责任的问题。被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉系通过申请使用土地而由被告张定治出资建房的方式各自相应取得房屋，属合伙建房内部分配房屋范畴，并非合伙建房对外销售房屋，且被告张定治亦是仅将其可分得的“尚品居”楼房中相关楼层房屋对外销售并由其签订相关购房协议和收取购房款，无证据证实被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉有参与其中，故原告廖碧霞诉请被告缪运杰、缪仕剑、邓文辉承担连带责任，不具有事实和法律依据，本院不予支持。而被告李仕标参与被告张定治对外销售“尚品居”房屋的行为中，并积极参与签订协议、收取相关购房款，且将收取的相关购房款按自身享有的20%份额扣除后其余80%购房款才交给被告张定治，属于合意对外违法销售，应共同承担责任，故原告廖碧霞诉请被告李仕标、张定治应对原告廖碧霞的诉请（购房款254600元）承担共同责任，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告张定治主张的被告缪仕剑、缪运杰、邓文辉等人应承担责任的问题，属其与被告缪仕剑、缪运杰、邓文辉等人内部纠纷范畴，被告张定治可循途径解决。被告邓文辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、答辩等相关诉讼权利，本院予以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告廖碧霞与被告张定治签订的《合作建房协议书》无效；二、确认原告廖碧霞与被告李仕标签订的《合作建房协议书》无效；二、被告张定治、李仕标应在本判决发生法律效力之日起一个月内共同向原告廖碧霞返还购房款254600元。三、驳回原告廖碧霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5331.3元，减半收取为2665.65元，由原告廖碧霞负担140.65元，由被告张定治、李仕标共同负担2525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  张伟军二〇二〇年十二月二十八日书记员  张梦宇