河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初23889号原告：王娜，女，汉族，1975年3月2日出生，住郑州市金水区。委托代理人：朱修岭，河南仟问律师事务所律师。被告：常秀花，女，汉族，1947年7月15日出生，住郑州市金水区。委托代理人：赵蒙，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人：刘轩，河南亚太人律师事务所律师。第三人：郑州中原华丰投资中心有限公司，住所郑州市健康路168号，统一社会信用代码：91410100715677883F。法定代表人：尹建国，董事长。委托代理人：张建强，系公司员工。第三人：尹建国，男，汉族，1956年3月28日出生，住郑州市金水区健康路168号院2号楼131号，身份号码：410102195603282535。原告王娜诉被告常秀花、第三人郑州中原华丰投资中心有限公司（以下简称“华丰公司”）、第三人尹建国案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王娜委托代理人朱修岭，被告常秀花委托代理人赵蒙、刘轩，第三人华丰公司委托代理人张建强到庭参加诉讼，第三人尹建国经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王娜诉称，2010年12月19日，原告王娜与第三人华丰公司签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人华丰公司将案涉房屋出售给原告王娜。签订合同后，原告王娜以银行转账方式缴纳全部购房款415934元，第三人华丰公司出具“销售不动产统一发票”并将案涉房屋交付给原告王娜占有使用。原告王娜是该房屋的实际权利人，2011年1月18日，郑州市地税局为原告王娜出具“契税完税凭证”。但是不幸的是，原告王娜在2011年6月26日因故意犯罪被郑州市公安局高新技术产业开发区分局刑事拘留，2011年8月1日被批准逮捕，至今仍在河南省女子监狱服刑，原告王娜因被羁押而无法正常办理产权登记手续，致使该房屋一直登记在第三人华丰公司名下，因为公安机关户籍管理需要，该房屋的房号由原来的“1006号”调整为现在的“1008号”，二者是同一套房屋。2020年2月份，被告常秀花与第三人华丰公司因民间借贷纠纷发生争议引发诉讼案件，2020年7月16日金水区人民法院查封了该房屋，在执行程序中，第三人华丰公司是被执行人。2020年7月21日，第三人华丰公司向原告王娜发出通知，通知内容为“华林广场：B17-F及家园：42-1902、41-1109、23-1008、19-2101业主：今天接到金水法院执行局吴法官电话通知，拟查封拍卖上述房产，我公司已经向法院说明业主实际购房情况，请接到通知后尽快与法院联系，依法提出异议”，原告王娜接到通知后立即提出执行异议，金水区法院驳回原告王娜的异议请求，原告王娜不服执行异议裁定书，依法提起诉讼。在案证据可以证实：原告王娜与第三人华丰公司在2010年12月19日签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该不动产，且在2010年12月19日支付全部购房款的事实在前，金水区人民法院于2020年7月16日查封该房屋在后，又因原告王娜被羁押而无法办理房产证，属于“非因××自身原因未办理过户登记”情形，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，虽然该房屋登记在被执行人华丰公司名下，但原告王娜才是本案房屋的实际权利人，该权利能够排除执行，完全符合司法解释第二十八条规定的四个要件，原告王娜提出的执行异议应当获得人民法院支持。原告王娜向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于金水区××都市家园××楼××房产（不动产权证号：1301168981）号房产归原告王娜所有；2、停止对上述房屋的强制执行措施；3、本案诉讼费由被告常秀花承担。原告王娜为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、1、《郑州市个人房屋产权信息表》，2、《商品房买卖合同》；证据二、1、《房号变更证明》，2、《交房证明》，3、《业主档案资料》，4、《安全责任目标书》，5、《商品房质量保证书》，6、《业主规约》，7、《装饰装修管理规定》，8、《居民供用热合同》、9、《业主利益保证金票据》，10、《装修服务费票据》，11、《业主缴费登记情况》；证据三、1、《购房款发票》，2、《契税完税凭证》，3、《印花税收据》，4、《维修基金缴费凭证》，5、《维修基金收据》，6、《测绘工本收据》，7、《有线电视初装费收据》；证据四、1、2012郑刑二民初字第27号《刑事附带民事判决书》，2、2013豫法刑一终字第222号《刑事裁定书》，3、2014刑五复48810805号《刑事判决书》。被告常秀花辩称，原告王娜现有证据无法证明其符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，不能够排除执行，应当驳回其诉讼请求。1、贵院依据不动产登记中心的查询结果：金水区××都市家园××楼××房产登记在被执行人华丰公司名下，据此查封涉案房屋并无不当；2、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，而非第二十八的规定，第二十八条系普适性条款，被告常秀花与第三人华丰公司的民间借贷执行案件中，第三人华丰公司系房地产开发企业，符合第二十九条的适用前提条件；3、原告王娜提交的《商品房买卖合同》并未在房管部门备案，涉案房产被查封后，第三人华丰公司于2020年7月21日曾书面通知包括23-1008在内的四套房产被贵院查封，不排除为此次诉讼原告王娜与第三人华丰公司在案涉房产被查封后签订《商品房买卖合同》，该合同不能证明在贵院查封之前原告王娜与第三人华丰公司之间签订了合法有效的书面买卖合同；4、《商品房买卖合同》显示原告王娜地址为郑州市金水区经五北路8号院2号楼23号，不排除案涉的房屋外原告王娜名下还有其他房产，现有证据不能证明案涉房产系原告王娜唯一住房且用于自住；5、原告王娜仅提供了购房发票不能证明其已经实际支付了案涉房产购房款，《商品房买卖合同》显示原告王娜支付购房款的方式为现金支付，其起诉状又主张房款支付方式为银行转账，原告王娜并未提供支付凭证举证证明已经支付案涉房产总价款的50%以上；6、按照原告王娜提交的《商品房买卖合同》第三条约定建筑面积为82.38平方米，第四条第一款显示房屋单价为5050.19元/平，第五条第一款约定房屋具体面积为产权登记面积为准，据实结算多退少补，郑州市不动产登记中心显示案涉房产面积为86.81平方米，面积与《商品房买卖合同》约定的82.38平方米存在差距，多交付4.43平方米，被告常秀花要求原告王娜将多交付面积对应的房款22372.34元交付执行；7、原告王娜在起诉状中称案涉房产未办理产权登记的原因系原告王娜因其本人涉及刑事案件被采取强制措施限制人身自由，贵院依据不动产查询情况将案涉房产予以查封，被告常秀花对此并无过错，诉讼费不应由被告常秀花承担。综上，贵院依据生效判决裁定查封登记在第三人华丰公司名下房产并无不当，请求依法驳回原告王娜的诉讼请求。被告常秀花为支持其答辩意见，向本院提交郑州市不动产登记中心于2020年7月16日出具的不动产登记资料查询结果证明一份。第三人华丰公司辩称，原告王娜房子购买全款已经付清，已开具发票，后签订备案合同，原告王娜所诉属实。第三人华丰公司未举证。第三人尹建国未答辩亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告常秀花诉本案第三人华丰公司、尹建国民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月20日作出（2020）豫0105民初2923号民事判决书一份判决如下：一、华丰公司于该判决生效后十日内偿还常秀花借款本金780万元及利息（利息以借款本金780万元为基数，自2019年10月21日起按月利率2%的标准计算至实际清偿之日止）；二、尹建国对该判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，尹建国在承担保证责任后，有权向华丰公司追偿；三、驳回常秀花的其他诉讼请求。后常秀花、华丰公司不服该判决向河南省中级人民法院提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）豫01民终7225号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书已于2020年7月3日发生法律效力。该案进入执行程序后，本院于2020年7月16日作出（2020）豫0105执8313号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人华丰公司名下位于金水区翠花路7号华林都市家园23号楼10层1008号（不动产权证号：1301168981）房产予以查封；二、限被执行人华丰公司、尹建国于本裁定生效后三日内履行生效法律文书确定的义务，逾期不履行，本院将依法评估、拍卖上述房产。本院于2020年7月17日向郑州市自然资源和规划局送达执行裁定书及协执行通知书，将第三人华丰公司名下的涉案房产予以查封。后原告王娜作为案外人向本院提出书面执行异议，要求停止对登记在被执行人华丰公司名下涉案房产的执行，本院于2020年10月26日作出（2020）豫0105执异763号执行裁定书，裁定驳回原告王娜的异议请求。原告王娜于2020年11月6日诉至本院。另查明，2010年12月19日，原告王娜（××）与被告华丰公司（出卖）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：出卖人以出让方式将位于郑州市金水区南阳路西、农业路北23幢10层1006号房屋（建筑面积为82.36平方米）以总价款415934元出卖给××；××于2010年4月14日交付定金10000元，应于2010年4月21日前支付房款415934元（含定金）。原告王娜提交的第三人华丰公司于2010年12月19日出具的销售不动产统一发票显示：付款方为原告王娜，不动产名称为华林都市家园三期23号楼10层1006号，购房款415934元。原告王娜提交的《契税完税证》显示：2011年1月18日，纳税人为原告王娜，房地产位置为金水区南阳路西、农业路北23号楼10层1006，房屋面积为82.36平方米，实缴税额16637元。原告王娜提交郑州华林物业管理有限公司出具的《收据》显示：2012年8月4日，收到23-10-6王娜交来业主利益保障金1000元、装修服务费412元；2010年12月19日，收到王娜交来华林都市家园23-10F-6号印花税208元、维修基金23-10F-6号5353元、测绘工本费192元、有限电视初装费260元。原告王娜提交郑州市物业维修基金管理中心于2013年7月25日出具的《房屋专项维修资金缴存凭证》显示：代收单位为第三人华丰公司，业主为原告王娜，房屋坐落金水区翠花路××1006，建筑面积86.81平方米，合计金额5642元。2020年10月22日，郑州华林物业管理有限公司管理处出具《证明》一份，载明：位于郑州市金水区××都市家园××楼××号（不动产权证号1301168981）房屋的购买人和业主是王娜，该房屋在2010年12月19日签订的《商品房买卖合同》时的房号是“金水区南阳路西、农业路北23幢10层1006号”，2010年12月19日的《销售不动产统一发票》上楼牌号为“华林都市家园三期23号楼10层1006号”，2011年1月18日的《契税完税证》上的房地产位置“金水区南阳路西、农业路被23号楼10层1006号”，因公安机关户籍管理需要，该房屋的房号由原来的“1006号”调整为现在的“1008号”，二者是同一套房屋。2020年12月1日，郑州华林物业管理有限公司出具《证明》载明：郑州市金水区××都市家园××楼××号（不动产权证号1301168981）房屋的购房人和业主是王娜，该房屋于2012年8月交付给业主（家属）占有使用至今。2020年12月7日，第三人华丰公司出具《情况说明》载明：坐落于金水区南阳路西、农业路北23幢10层1006号房产与在郑州市不动产登记中心备案登记的坐落于金水区××都市家园××房产××同××房产，该房产购房人为王娜，该房产尚未办理产权证，因公安机关统一编号，该房产地址和编号发生了改变，该房产于2012年8月交付。原告王娜提交的房屋所有权证显示：位于金水区××都市家园××楼××号产权人系案外人张晓军，建筑面积82.81平方米。张晓军（××）与第三人华丰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》中约定的房屋位置为金水区南阳路西、农业路北23幢10层1008号。另查明，2012年4月25日，郑州市中级人民法院做出（2012）郑刑二初字第27号刑事附带民事判决书，裁决“被告人王娜犯故意杀人罪，判决死刑，剥夺政治权利终身……”。后被告人王娜不服该判决上诉于河南省高级人民法院，2013年12月26日，河南省高级人民法院做出（2013）豫法刑一终字第222号刑事裁定书，裁决“驳回上诉，维持原判，并报请最高人民法院核准”。2014年10月31日，中华人民共和国最高人民法院做出（2014）刑五复44810805号刑事判决书，裁决“撤销河南省高级人民法院（2013）豫法刑一终字第222号刑事裁定书和郑州市中级人民法院（2012）郑刑二初字第27号刑事附带民事判决书中对被告人王娜以故意杀人罪判决死刑，剥夺政治权利终身的部分；被告人王娜犯故意杀人罪，判决死刑，缓期两年执行，剥夺政治权利终身；对被告人王娜限制减刑。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付的全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告王娜提交的证据能够证明查封的房屋与其诉称的房屋系同一房产，原告王娜据此提起诉讼并无不当。原告王娜与第三人华丰公司早于本院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，原告王娜提交购房发票及相关凭证证明其已足额交付房款，第三人华丰公司亦认可房款已全部结清，可以认定原告王娜已按照合同约定支付了房款。原告王娜提交的电费、物业费的证据，证据其家属在查封之前已合法占用该房屋。原告王娜因刑事犯罪获刑，未能办理过户登记亦非自身原因。虽然原告王娜名下还有一套房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但根据第二十八条的规定，原告王娜主张排除执行，合法、有据，本院予以支持。关于原告王娜确权的诉求，涉及不动产登记机构的行政管理权，可在排除强制执行后依法通过办理过户登记予以实现。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于郑州市金水区翠花路7号华林都市家园23号楼10层1008房产（不动产权证号：1301168981）；二、驳回原告王娜的其他诉讼请求。案件受理费12036元，由第三人郑州中原华丰投资中心有限公司、尹建国共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  雷海娜人民陪审员  娄兴林人民陪审员  于 飞二〇二〇年十二月十六日书 记 员  徐 明