广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3451号上诉人（原审被告）：谢家飞，男，1982年10月11日出生，汉族，住清远市清新区×××××××××××。被上诉人（原审原告）：陈景响，男，1975年9月1日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。原审被告：成雅迪，女，1991年11月26日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××。上诉人谢家飞因与被上诉人陈景响、原审被告成雅迪债权人撤销权纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢家飞上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审所提出的全部诉讼请求。2、案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，上诉人不存在主观恶意，已支付合理的价格，无任何人通知上诉人原审被告成雅迪需承担担保责任。2、（2018）粤1802民初1585号民事判决认定事实与判决逻辑前后矛盾。一审判决上诉人承担责任撤销买卖，又明确被上诉人的损失可以向上诉人主张，对上诉人不公。3、一审法院适用法律错误，被上诉人不是合同的相对方，主体不适格。被上诉人对本案行使的撤销标的已经超过被上诉人的债权35万元，且买卖房屋不存在不合理低价的问题。被上诉人陈景响答辩称：本案当中原审事实清楚，适用法律正确，程序正确，尤其是在认定涉案房屋的价格方面没有任何瑕疵。本案当中也是应该经过两次开庭，就涉案的房屋鉴定也通过两个方式，当时第一次的方式是税务，那么两次价格基本相差不大，所以原审认定的涉案房屋的价值价格方式是正确的。本案当中梁树海、谢家飞虽然是不同的两个案件，但是在原审阶段两个人的答辩状可以说是一模一样，除了房号不一样，因此认为本案当中谢家飞也好，梁树海也好，都是中介，而且都是中介机构，所以本案当中认为原审查明正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告成雅迪经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。陈景响向一审法院起诉请求：1、撤销成雅迪与谢家飞之间的买卖位于清远市×××××××好运来大厦二梯22层01号的担保房屋行为。2、成雅迪与谢家飞向有关部门办理变更登记。3、案件的诉讼费用由谢家飞、成雅迪负担。一审法院认定事实，2014年9月17日，案外人朱劲龙签名向陈景响出具一份《借款合同（收款明细）》，确认收到陈景响的转账和现金合计170万元。2014年9月11日，成雅迪（甲方）和陈景响（乙方）、见证人朱劲龙共同签订一份《房产买卖合同》，约定甲方自愿将其名下房产位于清远市清城区×××××××好运来大厦二梯22层01号的房屋以35万元的价格出售给乙方。同日，成雅迪签名出具一份收据给陈景响收执，载明成雅迪已收楼款35万元，但该款项并无实际支付。2016年1月18日，陈景响以成雅迪、朱伟龙、朱劲龙为被告提起民事诉讼，要求解除上述《房产买卖合同》、归还买房款35万元及利息等。一审法院于2016年8月12日作出（2016）粤1802民初230号民事裁定，认定陈景响与朱劲龙之间存在的基础法律关系是民间借贷关系，成雅迪与陈景响签订的《房产买卖合同》其真实意思并非买卖房屋，而是作为民间借贷的担保，故驳回陈景响的起诉。陈景响不服提起上诉，2016年12月6日，清远市中级人民法院作出（2016）粤18民终2674号民事裁定，驳回陈景响的上诉，维持原裁定。此后，陈景响又以成雅迪、朱伟龙、朱劲龙为被告，向一审法院提起诉讼，请求朱劲龙和成雅迪共同清偿借款35万元。一审法院于2018年2月12日作出（2017）粤1802民初4435号民事判决，判决内容如下：一、朱劲龙于判决生效之日起十日内向陈景响归还借款本金35万元及利息（利息从2016年1月18日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至还清借款之日止）；二、成雅迪对第一判项中朱劲龙所负债务在35万元范围内承担连带清偿责任；三、驳回陈景响的其他诉讼请求。该判决作出后，成雅迪不服，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院二审维持了一审法院作出的（2017）粤1802民初4435号民事判决。2017年6月28日，成雅迪与谢家飞、案外人清远市清新区×××××××产服务部签订一份《房屋买卖合同》，约定谢家飞向成雅迪购买清远市×××××××好运来大厦二梯22层01号的房屋，建筑面积131.55平方米，价款78万元，签订合同时，买方支付定金20000元给卖方，买方应于2017年8月30日前向中国银行支付赎证款约450000元，该款由买方支付转移为购房款，剩余购房款约310000元买方应于2018年3月31日前分期（现金或转账）支付给卖方。2017年8月15日，案外人梁树海向成雅迪转账443041.92元，谢家飞陈述，其本人是清远市清新区×××××××产服务部经营者，梁树海是其员工，当日是其委托梁树海代为向成雅迪支付以上款项用于赎证。2017年9月30日，成雅迪与谢家飞经清远市××××××备案签订一份《房地产买卖合同》，约定成雅迪将其位于清远市×××××××好运来大厦二梯22层01号面积为132.54平方米的房屋转让给谢家飞，价款为513000元。2017年12月19日，谢家飞又将涉案房屋转让给他人。陈景响发现以上的房屋转让行为后，认为成雅迪是故意低价转让房屋以逃避债务，为此，向一审法院提起诉讼，并提出以上诉讼请求。在案件审理过程中，陈景响就涉案房屋的市场价值申请评估，一审法院于2018年10月15日就涉案房屋的当前市场价值向陈里拍卖网络询价，阿里拍卖回复说明涉案房屋在该时点的市场参考价值为93万元。经质证，陈景响表示对该估价无异议，谢家飞则认为，该时点与涉案房屋转移的时点不一致，应以房屋转让时的节点为准。为此，一审法院根据陈景响申请，依法委托广州业勤资产评估土地房地产有限公司对涉案房屋在2017年9月30日的市场价值进行评估，评估结果为该时点涉案房屋的市场价值为人民币864200元。陈景响对该结论无异议，谢家飞质证认为，该评估报告不具有真实性、合法性和关联性。评估时间是2017年10月30日，但买卖时间是2017年6月28日，几个月间房价急剧上涨，用评估时价格衡量买卖时价格难以令人信服。鉴于涉案房屋已由谢家飞转让给案外人，一审法院依法向陈景响释明，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现涉案房屋已经不能返还，并征询陈景响意见，是否变更第二项诉讼请求，但陈景响仍然坚持原诉讼请求，不同意变更。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。该条规定对债权人设立撤销权的本意，是为了防止债务人欠债权人大量的债务，却将财产以明显不合理的低价转让给第三人，损害债权人的利益。处理此类案件应把握好撤销权的行使必须符合客观要件和主观要件，且缺一不可。客观要件是指债务人实施了一定的有害于债权人债权的处分行为，才能使债权人行使撤销权，即以明显的不合理低价转让财产。主观要件，是指债务人与第三人具有恶意，即债务人知道其处分财产的行为将会导致其无资产清偿债务或者其责任财产减少，第三人明知其受让该财产的行为会对债务人的其他债权人造成无财产可供清偿或者可供清偿的财产减少的情形，仍实施该转让行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，转让价格达不到交易时、交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。在本案中，成雅迪就涉案房屋先后与谢家飞签订了两份房屋买卖合同，一份是2017年6月28日标的为78万元的，另一份是2017年9月30日经过备案的、标的为513000元的合同，房屋买卖合同经备案登记后生效，故一审法院采信后一份合同并以该合同签订时间为涉案房屋的评估节点，该评估报告程序合法，谢家飞虽提出异议，但无提供足以推翻的相反证据，故一审法院对该评估结论予以采信，谢家飞主张双方履行的是2017年6月28日的合同，其提供的证据有：1、其于2017年7月31日转账380000元给案外人梁树海的银行流水；2、成雅迪多份收据；3、中国邮政储蓄银行股份有限公司和清远市清新区××信用合作联社的银行流水各一份。根据谢家飞勾选的交易明细，其中取款数额从1000元至3000元的多达16笔，取款45000元的1笔，48000元的1笔，49950.05元的1笔，转账给案外人张洁雯的2笔，金额分别为50000元和12209元，如果双方履行的是如谢家飞所主张的2017年6月28日的合同，则谢家飞起码欠成雅迪购房款400000元以上，用以上这些数额支付400000元的购房款显然不符合常理，也与成雅迪收据中的收款时间不一致，故除转账380000元给案外人梁树海的银行流水外，对其他付款依据一审法院不予采信。未能充分举证证明其支付了超过同时期涉案房屋市场价值的70%即604940元（864200元×70%），应认定成雅迪、谢家飞之间以明显的不合理低价转让，符合行使撤销权的客观要件，主观方面，成雅迪在明知涉案房屋已用作于对涉案债务进行担保的情况下，仍擅自以低于当时市场价值70%的价格将涉案房屋转卖给谢家飞，谢家飞作为从事房地产中介的专业人员，对房屋价格十分清楚，其明知成雅迪以低于当时市场价值70%的价格转让涉案房屋仍予以购买，购买后不到三个月又马上转售，成雅迪、谢家飞主观上均具有恶意，陈景响起诉请求撤销成雅迪、谢家飞之间买卖位于清远市×××××××好运来大厦二梯22层01号房屋的行为合理合法，一审法院予以支持。鉴于涉案房屋已被谢家飞转让给案外人，已经无法返还该财产，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”、第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，因涉案房屋已由谢家飞转让给案外人，已经无法返还，而陈景响经一审法院释明后仍然坚持请求判令成雅迪与谢家飞向有关部门办理变更登记，不同意变更为折价补偿，故对陈景响的该项诉讼请求一审法院不予支持，至于因成雅迪、谢家飞之间低价转让涉案房屋的行为给陈景响所造成的损失，陈景响可另行主张权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、撤销成雅迪、谢家飞之间买卖位于清远市×××××××好运来大厦二梯22层01号房屋的行为。二、驳回陈景响的其他诉讼请求。案件受理费50元，由成雅迪、谢家飞负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系债权人撤销权纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为上诉人谢家飞与原审被告成雅迪之间买卖涉案房屋的行为应否撤销。本案中，上诉人谢家飞为证明其与原审被告成雅迪之间是正当的房屋交易行为，履行的是2017年6月28日的交易价格为78万元的合同，提供房屋买卖合同、价款为513000元的增值税发票及契税、其代原审被告成雅迪偿还银行贷款本息44万多元及支付成雅迪定金20000元及成雅迪多份收款收据等予以证明，本院予以采纳。一审法院认为上诉人谢家飞作为从事房地产中介的专业人员，明知原审被告成雅迪以低于当时市场价值70%的价格转让涉案房屋仍予以购买，认定其主观上具有恶意，依据不足。另外，涉案房屋已由上诉人谢家飞转让给案外人，客观上已无法返还。陈景响坚持请求判令原审被告成雅迪与上诉人谢家飞到有关部门办理变更登记。综上，一审法院判决撤销原审被告成雅迪、上诉人谢家飞之间买卖涉案房屋的行为不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人谢家飞提出的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初1585号民事判决；二、驳回陈景响的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由陈景响负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十二月三日法官助理 周嘉俊书 记 员 韦思烨