济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15515号原告：朱建荣，男，1975年8月16日出生，汉族，住浙江省江山市委托诉讼代理人：阮晓亮，山东颐衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐云际，山东颐衡（济南）律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100MA3CDNET3M。法定代表人:黄平，总经理。委托诉讼代理人:侯梦溪，国浩律师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人:郁树岭，国浩律师（济南）律师事务所律师。第三人：北京银行股份有限公司济南分行，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100560755882P。负责人:房旭，行长。委托诉讼代理人：魏稳芳，女，系该公司员工。原告朱建荣与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称“绿地济南绿鲁公司”）、第三人北京银行股份有限公司济南分行（以下简称“北京银行济南分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告朱建荣的委托诉讼代理人徐云际，被告绿地济南绿鲁公司的委托诉讼代理人侯梦溪，第三人北京银行济南分行的委托诉讼代理人魏稳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建荣向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间于2017年6月1日签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告退还原告交纳的购房款3051630元（其中1906711.62元返还原告，1144918.38元返还第三人）；3、依法判令被告支付逾期交付房屋的违约金暂定169668.96元（以3051630元为基数，按日0.01%，自2018年12月21日起暂计算至2020年6月30日；自2020年7月1日至合同解除前日按上述标准计算）及其原告贷款的利息损失164389.12元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月9日向被告支付5万元作为购房意向金，2016年12月25日向被告转账865630元，共计915630元，作为第一笔购房款。原、被告于2017年6月1日签订了正式商品房买卖合同，合同编号为销售（字）201719139109。合同中约定，商品房暂定为被告开发的绿地中央商务区某地块房地产开发项目某-5号楼1-902室，总房款3051630元。被告应于2018年12月20日之前将商品房交付给原告。2017年6月8日原告向被告转款916000元,依约向被告交纳了房屋首付款共计1831630元。2017年7月13日原、被告与第三人办理按揭贷款担保合同，向第三人贷款122万元，支付了剩余房款。2019年12月，被告向业主邮寄了交房通知书，众多业主均表示被告的房屋因为建设手续不全、规划不符合条件、公摊面积过大等原因导致无法通过综合验收和分项验收，无法交付和接收房屋。而且交房通知书附件中也没有依法依约提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》和《竣工验收备案表》。根据《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不能交付和使用。原告认为被告逾期交付房屋时间之久，主体已经建成而长期无法通过验收，特别在规划和公摊问题上已经无法根本解决，更不可能依法办理产权登记手续，完全无法实现原告订立合同的目的，严重侵害了原告的合法利益。故根据《合同法》第94条之规定，请求依法解除合同。被告绿地济南绿鲁公司辩称，《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》关于交房的约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定、合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、原告无权要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。被告认为原告不具备约定或法定解除权。双方在签订合同及履行过程中并未约定因逾期交房而赋予原告单方解除合同的权利。即使被告存在逾期交房的行为，根据合同约定，被告仅应承担支付逾期交房违约金的责任。原被告之间的商品房买卖合同关系亦未达到原告行使法定解除的条件。涉案房屋已于2018年12月27日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，达到了补充协议第三条第2小条双方约定的房屋交付条件。原告只要如约履行收房义务，即可以使用涉案房屋。同时涉案房屋已于2020年12月11日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》不存在影响原告取得房屋所有权并使用的情形。被告不存在违反合同约定的情况，原告获得所有权并使用房屋的合同目的完全可以达到。鉴于本案涉案合同不应被解除，所涉房款系被告出售房屋获得的合理对价，故不产生返还房款情形。二、2019年12月被告已按约定向原告邮寄到《交房通知书》，原告因个人原因拒绝接收房产，其行为已严重违约，被告作为守约方保留起诉原告逾期收房的违约责任的权利。2018年12月27日，被告即已取得案涉房产某地块5号楼《房屋建筑工程竣工验收备案单》，符合《商品房买卖合同》及《补充协议》约定的交房条件。被告在2019年12月向原告邮寄了《交房通知书》，但原告拒绝前往配合办理交、收房义务。原告在本案中同时主张了逾期交房违约金及解除合同两项诉求，明显存在矛盾。三、原告要求支付涉案房产逾期交付违约金的起、止时间点错误。1、根据双方签订的补充协议，双方确定的交付日期为2018年12月20日，交付条件为房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案单。同时约定，达到交付日期后，原告给与被告60日的宽展期，期间无需承担违约责任。宽展期满后仍未交房的，自期满后第31日起，被告须向原告支付逾期交房违约金，合同继续履行。也就是说，本案即使计算逾期交房违约金，起点日期应为2019年3月21日。2、本案中，涉案商品房经竣工验收合格后，于2018年12月27日取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，根据补充协议的约定涉案房产具备了交付使用的条件，且现房屋已取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。涉案房产具备使用条件后，原告于2019年12月向原告邮寄《交房通知书》，但原告并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》约定，原告拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，根据协议约定，要求原告履行收房义务的最后一日作为房产实际交付的最后日期，原告的逾期交房违约金应计算至该日截止。综上，被告认为，其逾期交房属实，但该事实不足以导致涉案合同解除，被告仅需承担逾期交房违约金的责任。双方应继续依约履行合同。被告认为原告起诉解除买卖合同的根本原因在于当前国家房控政策出台，房屋价格有所下调，原告的行为严重违背契约精神和诚实信用原则。第三人北京银行济南分行述称，北京银行济南分行于2017年7月27日向原告朱建荣发放个人一手住房贷款122万元，截至2020年12月14本金余额是1129843.6元。原告应履行签署的个人一手房按揭贷款、借款、抵押及开发商保证合同，按时向北京银行济南分行偿还贷款，如发生意外及其他因素，其开发商绿地济南绿鲁公司有责任代其偿还该笔贷款，保证北京银行济南分行资产不受损失，正常履行合同约定。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月2日，被告取得由济南市城乡建设委员会颁发的位于济南市历下区工业南路以南、奥体西路以西绿地中央商务区某地块2号-5号楼的商品房预售许可证。2017年6月1日，原告朱建荣与被告绿地济南绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定朱建荣购买被告绿地济南绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区某地块5号楼1单元902室住宅房屋一套，建筑面积：128.01平方米，合同金额为3051630元，其中首付款为921630元，剩余房款213万元原告以按揭贷款方式支付。合同约定，绿地济南绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付朱建荣使用。《商品房买卖合同补充协议》……第三条：1、约定的该房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以被告发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，朱建荣对此无异议；2、朱建荣、绿地济南绿鲁公司双方协商一致，在被告取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向朱建荣发出房屋交付通知。……8、朱建荣、绿地济南绿鲁公司双方协商一致：合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，绿地济南绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付朱建荣，则（1）朱建荣给予绿地济南绿鲁公司60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，绿地济南绿鲁公司无需向朱建荣承担违约责任，（2）如宽展期满后，绿地济南绿鲁公司仍未将该房屋交付朱建荣，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿地济南绿鲁公司应按日向朱建荣支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。……第十条：合同解除。……3、绿地济南绿鲁公司原因导致朱建荣有权解除本合同及本补充协议，如朱建荣解除合同，则双方按以下方式处理：……（2）如朱建荣系以按揭贷款方式购房，则绿地济南绿鲁公司应在合同解除之日起30日内，向朱建荣返还：已付房款及其利息，……朱建荣明确同意，前述绿地济南绿鲁公司应返还款项中朱建荣尚欠银行的按揭贷款及利息，绿地济南绿鲁公司有权直接返还给按揭银行。（3）双方明确，绿地济南绿鲁公司原因导致合同解除的，本条本项前述列明款项即为绿地济南绿鲁公司应向朱建荣支付的全部款项及赔偿。原告朱建荣按照合同约定共计向被告支付首付款合计1831630元。2017年7月13日，原告朱建荣（借款人）与第三人北京银行济南分行（贷款人）及被告绿地济南绿鲁公司（保证人）签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》，原告朱建荣就上述涉案房屋向第三人以按揭贷款方式贷款122万元，2017年7月27日，第三人向被告放款122万元。2018年12月27日，被告开发的绿地中央商务区某地块房地产开发项目某-5号楼取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。庭审中，原、被告均当庭提交《交房通知书》复印件作为证据，该两份《交房通知书》中载明的指定办理交房手续时间不一致，其中被告提交的《交房通知书》所载指定日期为2020年1月19日，晚于原告提交的《交房通知书》的指定日期，本院确认被告绿地济南绿鲁公司向原告朱建荣送达的《交房通知书》指定办理交房手续的时间为2020年1月19日。原告还提交了由被告于2019年12月24日出具的《关于绿地中央公馆相关问题的回复》复印件，认为被告虽然通知交房但仍然不符合法定和约定交房条件，并自认于2020年1月份收到被告向其发送的交房通知书。2020年12月11日，被告取得绿地中央商务区某地块房地产开发项目竣工综合验收备案证明。据原告自行统计，截至2020年6月，原告偿还贷款本金75081.62元，利息164398.84元。被告及第三人未就此举证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据原告的起诉、被告的答辩、第三人的陈述及双方向本院递交的证据，本院认为，本案争议焦点为：一、涉案的《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》应否解除；二、涉案房屋是否达到交付标准；三、被告是否应承担违约责任。关于争议焦点一，本院认为，朱建荣与绿地济南绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应积极履行约定义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。针对上述第（三）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，原告未曾向被告进行催告。根据上述第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，即只有存在不能实现合同目的的根本违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。本案中，朱建荣与绿地济南绿鲁公司签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的目的在于购买绿地济南绿鲁公司开发的住宅楼房进行居住并取得物权证明，原告朱建荣已经支付相应房款并办理了抵押贷款。虽然被告存在逾期交房事实，但被告已于2018年12月27日通过了房屋建筑工程竣工验收，并于2020年1月向原告送达了交房通知书，原告可据此接收房屋，没有达到合同目的无法实现情形，且涉案楼房已于庭前取得综合验收备案证明，符合国家及地方政府有关规定。因此，朱建荣以被告迟延履行、合同目的不能实现以及交房不符合法定和约定交房条件而要求解除涉案合同及补充协议并要求退还购房款及利息的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，双方签订的涉案商品房买卖合同第八条约定涉案商品房交付条件为取得开发项目分期综合验收备案证明。双方签订的补充协议第三条第2款约定：甲、乙（即绿地济南绿鲁公司、朱建荣）双方协商一致，在甲方（绿地济南绿鲁公司）取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该房屋已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方（朱建荣）发出房屋交付通知。通过上述合同约定可知，双方当事人根据补充协议的约定，将商品房买卖合同中涉案商品房的交付条件变更为所在楼栋取得房屋建筑工程竣工验收备案单。商品房开发企业向购房者交付房屋应当达到合同约定的条件，合同约定的交付标准不得低于法律规定的条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建筑工程竣工验收合格是商品房交付的法定条件。绿地济南绿鲁公司在取得涉案商品房所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单之后，即符合合同约定和法律规定的房屋交付条件。故对于原告关于涉案房屋不符合交房标准的抗辩理由，本院不予采信。关于争议焦点三，本院认为，依据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条及《商品房买卖合同补充协议》第三条，被告绿地济南绿鲁公司应于2018年12月20日前向原告朱建荣交付取得房屋建筑工程竣工验收备案单的房屋，绿地济南绿鲁公司未按照合同约定的期限履行交房义务，应当承担迟延履行的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条第8款第1项，就因甲方（绿地济南绿鲁公司）自身原因造成未在约定期限内交房的情形，约定了乙方（朱建荣）给予甲方（绿地济南绿鲁公司）60天宽展期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行。双方在《商品房买卖合同补充协议》第三条第8款第2项约定，若宽展期满后甲方（绿地济南绿鲁公司）仍未交房，自宽展期限届满后第31日起甲方（绿地济南绿鲁公司）应向乙方（朱建荣）支付违约金。关于宽展期满后的第1日至第30日绿地济南绿鲁公司是否应承担违约金，一方面，《商品房买卖合同补充协议》第三条第8款第2项并未对此进行约定，纵观《补充协议》第8款整款内容，第1项主要约定的系不承担责任的60日宽展期，第2项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个第8款内容来理解，应自60日宽展期届满之后即开始承担逾期交房的违约责任。另一方面，《商品房买卖合同补充协议》第三条第8款第2项在约定违约金的计算方式时，绿地济南绿鲁公司故意未对宽展期满后的第1日至第30日是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿地济南绿鲁公司亦不能对该30天免责。绿地济南绿鲁公司应自60日宽展期届满后即2019年2月19日起开始承担逾期交房违约金。被告绿地济南绿鲁公司于2018年12月27日取得涉案项目竣工验收备案，达到双方约定的交房条件，原告朱建荣于2020年1月份收到被告送达的《交房通知书》，在被告向原告送达交房通知书后，原告未在《交房通知书》指定的时间即2020年1月19日办理交房手续，按照双方合同约定，原告未按绿地济南绿鲁公司发出的房屋交付通知的要求办理房屋交付手续的，视为原告已接收该房屋，故被告逾期交房违约金应计算截至2020年1月18日。故，被告绿地济南绿鲁公司应承担自2019年2月19日至2020年1月18日的逾期交房违约金，共计334天，数额为101924.44元（3051630元×0.0001元×334天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱建荣自2019年2月19日起至2020年1月18日的逾期交房违约金101924.44元；二、驳回原告朱建荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33886元，减半收取16943元，由原告朱建荣负担16000元，被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李陶然二〇二〇年十二月十六日书记员  陈 倩