北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87834号原告（反诉被告）：北京玉公海川经贸有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外永安里中街25号。法定代表人：张玉公，总经理。委托诉讼代理人：李红，女，1971年12月23日出生，汉族，北京玉公海川经贸有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京顺宝蓝庭投资有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路益园文化创意产业基地C区（即西杉创意园四区）12号楼东段一层002。法定代表人：苗壮，董事长。委托诉讼代理人：冯旭，女，1997年10月14日出生，汉族，北京顺宝蓝庭投资有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李嘉禾，男，1991年12月26日出生，满族，北京顺宝蓝庭投资有限公司职员，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京玉公海川经贸有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人李红，被告之委托诉讼代理人李嘉禾均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告提前解约违约金202849元；2、被告支付原告免租期租金22230．03元；3、被告赔偿原告中介费损失54276元；4、被告赔偿原告印花税损失5976．9元；5、被告支付原告滞纳金2028．49元；6、被告赔偿原告拆除装修期间租金损失11670．74元及拆除费9500元；7、被告赔偿原告房租差价损失319010元；8、被告支付原告拖欠的水电费1093．86元和保洁费2400元；9、被告支付原告利息（以第1项至第7项诉讼请求的总额631035．02元为基数，自2019年8月4日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际支付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公司的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：2017年7月24日，原、被告签署《房屋租赁合同》，被告承租原告位于北京市朝阳区建外永安里中街XXX大厦十二层整层房屋（以下简称涉案房屋)。租赁期限自2017年8月4日至2024年7月3日（自2017年7月25日至2017年8月3日为免租期)。合同签订后，原告如约向被告交付了涉案房屋。然而，租赁期间，被告于2019年7月30日向原告书面通知解约，违反合同约定，提前终止合同，被告应支付原告相当于三个月租金的违约金202849元，同时向原告补交免租期的租金22230．03元、其它相关费用中相当于一个月租金的中介费54276元和印花税5976．9元。被告应当于2018年7月17日交纳房租，但逾期缴纳，应支付滞纳金2028．49元。被告未将房屋恢复原状，原告请案外人用五天时间将房屋恢复原状，被告应支付将房屋恢复原状期间的租金11670．74元及拆除费9500元。另外，被告应赔偿7年合约与2年合约的房租总差价319010元、拖欠海川大厦的费用1093．86元及保洁费2400元。经多次发函（被告拒收）和电话沟通，被告均不支付。为维护原告的权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告向原告送达解除函后，原告未向法院提起诉讼主张解除函无效，故双方系协商一致解除合同，被告不应承担违约责任。原告主张的中介费无证据支持。原告主张的印花税无依据。滞纳金的约定过高，相当于年利率365%，请法院酌减。针对装修拆除事项，合同约定，合同解除期满或者解除时，被告的装修无偿归原告所有，故自合同解除起，装修归原告，是否拆除与被告无关。房租价格属于商业行为，不同意支付房租差价。涉案房屋的所有费用已经结清。因双方协议一致解除合同且被告已腾退房屋，故被告提起反诉，请求判令原告退还被告租赁保证金202849元。原告针对反诉辩称，保证金的担保范围为被告应付的费用，包括但不限于租金、水、电、暖、空调等相关费用，被告依法律规定应承担的违约金、赔偿金，原告为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。双方并未协商一致解除合同，且被告尚未履行结清相关费用的义务。故原告不同意退还保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月24日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《关于海川大厦房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租涉案房屋。乙方承租涉案房屋作为孵化器使用，视为乙方办公使用。租赁期限7年，自2017年8月4日起至2024年7月3日止（免租期为自2017年7月25日起至2017年8月3日止。免租期的适用必须全部满足下列条件：1、租赁面积在500平方米以上；2、租期不低于5年；3、付款方式为押三付三；4、自第二合同年度租金有递增比例；5、承租的房屋确有二次装修改造）。因乙方原因造成租赁合同提前解除，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。第一年及第二年租金按每年811396元支付，从第三年开始（包含第三年），每年应付租金以上一合同年度租金为基数按5%逐年递增；租金支付方式为押三付三；乙方应提前15天支付下一季度的租金，具体付款时间……2018年7月17日支付房租202849元……乙方逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日1%向甲方承担逾期付款违约金；乙方逾期支付租金超过三个工作日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除；自解除通知送达乙方之日起次日内，乙方应无条件腾退房屋。本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金202849元，租赁期间保证不计取利息；保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于应付租金，应承担的水、电、暖、空调等相关费用，乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。本合同履行期限届满或依法、依约定解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方办理完交接手续并结清相关费用后尽快向乙方返还全部保证金；如合同履行中存在乙方违约之事项，乙方有权以保证金充抵乙方应付费用；对保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利；合同履行中，未经甲方书面同意，乙方不得主张以上述保证金直接抵偿欠付租金、费用或其他债务，也不得转让或以保证金设定抵押。乙方租赁范围内的水、电费由乙方按计量表上显示的耗量计付和按照用电比例承担无功电表和损耗的电费分摊，电费按每度电1．26元计付；水费按每吨10．07元计付；水、电费按月支付，乙方应于收到甲方收款通知之日起三日内向甲方支付，逾期应依欠费额每日5‰向甲方承担违约金。乙方支付的租金包含物业管理费、发票税金、供暖费用。空调乙方自行安装、自行维护。无论因合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退房屋，在租用房屋交接手续完成之前，乙方仍应负担实际占用期间的房租、公用设施管理以及合同载明的其他费用。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但须向甲方报送装修方案或设计图纸，经甲方书面审核同意后方可施工，且只能保特或增加建筑面积，其费用由乙方自行负担；合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除；如乙方的装修对房屋的供水、电、暖、功能、格局等有改动，甲方有权要求乙方到期恢复原状；乙方在装修工程完成后十日内应向甲方报送装修竣工图一套（含隐蔽工程）作为合同附件。除具有本合同约定或法律规定的解除情形外，合同乙方擅自解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金；双方同意解除合同的，合同解除。上述合同签署后，被告向原告支付了保证金202849元。被告承租涉案房屋后作为孵化器使用，对涉案房屋内的部分面积进行了转租。被告于2018年7月17日应交纳的租金逾期一天交纳。2019年7月4日，被告向原告提出退租申请，主要内容为：现因受经济形势影响，被告业务进展未达到预期，申请从2019年7月4日开始解除合同；目前在租客户租赁面积为270．32平方米，这两家客户转交原告，自2019年7月4日开始房屋租金等相关费用交给原告，确定后签署主体变更协议，上述面积被告不承担违约责任；空置面积204．68平方米，被告按合同约定承担三个月租金的违约金；被告已交保证金202849元及已交未使用房屋租金67616．33元（2019年7月4日至2019年8月3日），共计270465．33元，冲抵违约金后原告应将余额退还被告；为了不影响原告再次出租，房屋内被告购置的办公桌椅及空调将安排时间尽快搬离，现有客户房内的4台空调原告可与被告置换或折价留下。2019年7月11日，原告向被告出具回函，表示收到了退租申请，并明确表示不同意退租申请，要求被告妥善安置申请中提到的两家客户，并提示本期房租应于2019年7月17日缴纳；如被告违约，应按照合同约定承担违约金共计298465．43元，包括2018年7月17日应交纳房租的滞纳金2018．49元。如执行合同，违约金部分可忽略。后被告向原告出具《解除函》，通知原告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月24日解除，被告及其客户计划于7月23日、7月24日搬离涉案房屋，但原告百般阻挠搬离事宜，致使当日未成功搬离，时至今日，原告仍以种种理由拒绝被告拆除空调及搬离空调，请原告在收到函件后，配合被告搬离空调并办理房屋交接手续，如原告不予配合，造成的任何损失由原告承担，且被告不承担7月24日后产生的占用费，同时原告应返还被告未使用的房屋租金24453元（2019年7月24日至2019年8月3日）。《解除函》落款时间为2019年7月24日。原告表示其收到了《解除函》，但表示其实际收到《解除函》的时间为2019年7月30日，因看到落款时间为2019年7月24日，故拨打EMS查询电话并录音，显示EMS实际于2019年7月29日收件，于2019年7月30日送达。就此，原告向本院提交了录音光盘及文字稿。被告对录音光盘及文字稿均不认可，表示其于2019年7月24日向原告邮寄。庭审中，被告表示租户于2019年7月23日开始搬离涉案房屋，原告阻止；经警察协调，被告向物业出具证明书，证明租户搬出的物品为租户的个人物品，与被告无关；除空调外，涉案房屋的其他物品于2019年7月23日、7月24日搬离。原告表示因双方并未解除合同，在被告于2019年7月23日、7月24日搬离物品时，原告进行了阻拦，但经明确搬离的物品系租户个人物品，与被告无关时，原告未再阻拦；原告于7月30日收到被告的《解除函》后，原告未再进行阻拦，被告于8月1日搬离了涉案房屋；但原告向被告分别于2019年8月2日邮寄了回函、于2019年8月8日邮寄了律师函，表示因被告不具有单方解除权，被告应承担支付违约金、将涉案房屋恢复原状等违约责任，并催促被告尽快与原告签署解除协议等，但上述回函、律师函均已退回。另，原告向本院提交了如下证据：1、由案外人北京拓品建筑装饰工程有限公司提供的针对2017年11月涉案房屋内1206-1208室装修事项的《小规模室内装修消防安全告知书》及工程施工图（墙体工程：新建玻璃隔断、石膏板隔断；顶棚工程，原吊顶不动；地面工程：原地面不动；机电工程：新改造插座线路），证明被告对涉案房屋的电路、格局进行改造，被告应对房屋恢复原状；2、客户登记确认书（租赁）、支付凭证及发票，证明原告向被告出租涉案房屋时产生的中介费54276元；3、中国建设银行电子缴税付款凭证，证明原告按照涉案合同的总标的额支付税费5976．9元；4、2019年7月的水费、电费发票（发票号04187088，金额1093．86元）及案外人林园对上述发票的签收记录，证明被告欠付2019年7月的水电费1093．86元；5、原告与被告于2019年6月16日签订的《日常保洁服务合同》及发票，约定原告提供服务范围为涉案房屋所在12层的公共区域的全部卫生，合同期限为2019年6月16日至2020年6月15日，每月服务费为1600元，于每月30日前支付当月服务费，被告未支付六月、七月的服务费共计2400元。被告认为原告上述证据1没有被告盖章，不认可关联性，亦不能证明被告改造主体结构；证据2中的中介费系原告的商业行为，与被告无关；证据3中的税金系原告应承担的义务，与被告无关，即便认为缴税过高，原告应当向相关部门主张；证据4中的林园系被告员工，但原告只是单方通知，双方并未进行对账，故不予认可。被告认可未支付该期水电费；证据5中的日常保洁服务合同真实性认可，若法院判决被告需承担保洁费，需扣除已经搬走期间的保洁费。本院认为，原告与被告签订的《关于海川大厦房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告在合同履行期内，未经原告同意单方提出解除合同，构成违约，应当依约承担违约责任，向原告支付相当于三个月租金的违约金；同时应依约补交免租期期间的相应房屋租金。双方约定的保证金担保被告应承担的水、电、暖、空调等相关费用及被告依约应承担的违约金。本院将被告已支付的保证金抵扣被告应承担的违约金，故本院对于原告违约金的主张、被告返还保证金的主张均不再另行予以支持。原告主张的免租期租金符合合同约定，本院予以支持。原告主张的房租差价、中介费、税费没有合同及法律依据，本院不予支持。被告逾期一天交纳房租，应承担逾期交纳房租的违约金，现本院认为双方的违约金约定过高，被告亦申请酌减，本院对违约金的金额予以酌定。原告主张的对涉案房屋恢复原状时发生的租金损失及拆除费无证据支持，本院不予支持。因被告不享有合同的单方解除权，故被告单方发出的解除合同通知不具有合同解除的效力。自接到被告的解除通知后，原告对合同解除权、违约责任及房屋恢复原状等事项提出异议外，对于合同解除本身未提出异议，并不再阻止被告腾退房屋。考虑到被告就涉案房屋的租金实际支付至2019年8月3日，且于2019年8月3日前已经腾退完毕涉案房屋，本院认为涉案房屋租赁合同解除的时间点以2019年8月3日为准。现原告举证证明被告占用房屋期间产生的水电费，被告未举证证明其已实际缴纳，故本院对于原告水电费的主张予以支持。针对原告主张的保洁费，虽与本案并不属于同一法律关系，但考虑到双方主体一致，为节约司法资源，本院在本案中一并予以处理。针对被告占用涉案房屋期间产生的保洁费，被告应当予以支付。现被告未举证证明其已实际缴纳，故本院对于原告主张的保洁费予以支持。原告主张的利息无合同及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京玉公海川经贸有限公司免租期租金二万二千二百三十元零三分；二、被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京玉公海川经贸有限公司水电费一千零九十三元八角六分、保洁费二千四百元；三、被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京玉公海川经贸有限公司逾期支付房租违约金五十元；四、驳回原告（反诉被告）北京玉公海川经贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10110元，由原告（反诉被告）北京玉公海川经贸有限公司负担9620元（已交纳），由被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司负担490元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2171元，由被告（反诉原告）北京顺宝蓝庭投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 高 磊二〇二〇年十二月十八日书记员 王丽娜