重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初8139号原告：帅培弟，女，1956年1月20日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：林鹏，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：庹俊节，重庆格林威律师事务所实习律师。被告：易莲莲，女，1982年4月20日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：阎凯，重庆承业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨馥蔓，重庆承业律师事务所律师。被告：乔伟，男，1977年6月22日出生，汉族，住重庆市巴**。原告帅培弟与被告易莲莲、乔伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告帅培弟委托诉讼代理人赵诗诚及庹俊节、被告易莲莲及委托诉讼代理人阎凯、被告乔伟到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告变更后的委托诉讼代理人林鹏、庹俊节，被告易莲莲委托诉讼代理人阎凯到庭参加诉讼。被告乔伟经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告帅培弟向本院提出诉讼请求：1、判决被告将位于巴南区××路××号××号的房屋腾空并返还给原告；2、判决二被告向原告连带支付2017年2月3日至2020年5月2日期间的租金383123元及资金占用利息（以383123元为基数，自2020年5月3日起按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率付至二被告还清之日止）；3、判决二被告向原告连带支付2018年1月至2020年4月期间的物管费及电费22194元；4、判决二被告向原告连带支付以月租金10707元为标准，从2020年5月3日起至被告腾空并返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告易莲莲于2015年4月3日签订了《房屋租赁协议》，约定原告将位于重庆市巴南区××路××号××幢××（现登记为：巴南区××路××号××号）的一套房屋出租给被告用于生产经营使用，租赁期限为2015年5月3日至2020年5月2日，前两年月租金为8500元，后续租金每年递增8%，付款方式为按季度支付，并约定租赁期间的水电费及物管费由被告承担。原告于协议签订之日将房屋交付被告使用，被告仅支付了部分租金，尚欠租金383123元。截至目前，被告仍占有着案涉房屋，尚有部分物品未腾空，既不支付租金，也不返还租赁房屋。二被告系夫妻关系，共同经营租赁房屋，且部分租金由被告乔伟支付，被告乔伟应当承担连带清偿责任。被告易莲莲辩称，被告易莲莲经营的药店（昌野药房巴南区鱼胡路店）于2017年1月停止营业，并于当月撤场并腾房。被告易莲莲在腾房之前明确告知原告因药店连续亏损，无法继续经营，不再租赁原告的房屋。被告易莲莲从2017年2月起未再支付租金，原告从2017年2月起至今长达3年多的时间未向被告易莲莲主张租金，且原告也张贴过出售商铺的广告，对案涉房屋另行处置。故原告是明知被告易莲莲从2017年2月起已停止使用租赁房屋，《房屋租赁协议》已经因被告易莲莲撤场而实际终止。原告欲将租赁房屋未出售或未出租从而产生的闲置损失转嫁至被告身上，既非善意，也不公平合理，同时也没有法律和事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告易莲莲自以为将药店内的空调、冰柜、游玩机等设施设备留给原告处理，有利于原告另行出租或将设施设备变现，加上被告易莲莲交纳的8500元保证金，应该能够弥补因租赁合同未到期而单方撤场给原告造成的损失。因此被告易莲莲未将租赁房屋完全腾空，而是遗留了部分设施设备。若原告认为保证金加上设施设备还不足以弥补被告单方撤场给其造成的损失，基于公平合理和平衡双方利益的原则，被告易莲莲自愿再支付原告3个月租金用于弥补原告损失。因《房屋租赁协议》的当事人系原告与被告易莲莲，被告乔伟并非合同的一方当事人，原告要求被告乔伟承担连带责任没有事实和法律依据。被告乔伟辩称，其反对被告易莲莲做药店生意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告易莲莲、乔伟对原告举示的商品房买卖合同、（202）房地证2015字第0××5号房地产权证、房屋租赁协议、婚姻登记档案、银行账户明细、物管费和电费发票的真实性无异议，原告及被告乔伟对被告易莲莲举示的房屋现状照片、水电费收据、催费通知、重庆市巴南区税务局通知书、税务行政处罚决定书、（2019）渝0113民初19676号民事裁定书、银行账户明细的真实性无异议，原告及被告易莲莲对被告乔伟举示的照片、证明的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告易莲莲提交的物业查询截图的真实性有异议，认为查询截图加盖的公章与催费通知上的物业公司名称不同，因查询截图加盖的公章与原告提交的物管费发票上物业公司名称一致，本院对查询截图的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月3日，原告作为甲方，被告易莲莲作为乙方，签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有的位于重庆市巴南区××路××号××幢××（房地产权证上载明的地址为：巴南区××路××号××号）房屋出租给被告易莲莲，租赁期限从2015年5月3日起至2020年5月2日止；被告易莲莲按季度支付租金，前两年租金为每月8500元，两年后按8%递增；租赁期间产生的水、电、气、闭路、物管费由被告易莲莲承担；被告易莲莲支付原告8500元保证金，如被告易莲莲无经济责任发生，租赁期满后原告全额退还被告易莲莲保证金；本合同签订之日起生效，双方不能无故更改或终止合同，因故要解除合同的，需提前30天通知对方，双方通过协商依法解除合同。《房屋租赁协议》签订后，被告易莲莲向原告支付了保证金8500元。2016年2月起，原告与被告易莲莲口头协商将月租金从8500元，降低为每月6500元。被告易莲莲分别于2016年2月26日、2016年6月10日、2016年8月2日、2016年11月21日，以每季度19500元的标准，向原告支付了2016年2月3日至2017年2月2日期间的租金。被告易莲莲已缴纳2017年12月前的物管费和水电费，2018年1月至2020年4月期间的物管费20093.47元，以及2019年1月至2020年4月期间的电费2100.46元，共计22193.90元由已原告缴纳。另查明，二被告于2010年3月22日登记结婚。被告乔伟的银行账户分别于2015年7月20日、2015年10月30日向原告转账支付租金25500元。原告起诉前，被告易莲莲已未在租赁房屋从事经营活动，但在租赁房屋内遗留有过期药品、空调、冰柜、货架等物品，被告易莲莲亦未与原告办理《房屋租赁协议》的解除和交还租赁物钥匙等手续。原告与被告易莲莲于2020年12月14日庭审当天办理了租赁房屋的移交手续。本院认为，原被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按《房屋租赁协议》的约定履行义务。根据当事人诉辩称，本案的争议焦点是：一、被告易莲莲未在租赁房屋从事经营活动，但又未与原告协商解除《房屋租赁协议》，是否应承担租赁房屋空置期间租金的支付义务？二、被告乔伟是否应对被告易莲莲的债务承担共同还款责任？本院现评述如下：被告易莲莲辩称于2017年2月起至今未在租赁房屋经营药店生意，从租赁房屋撤场前已电话告知原告不再继续租赁房屋，《房屋租赁协议》因被告易莲莲撤场而实际终止。庭审中原告否认被告易莲莲曾电话告知不再租赁房屋，因被告易莲莲对其主张已电话告知原告不再租赁房屋的事实，未提交证据予以佐证，本院对被告易莲莲主张的该事实不予确认。因《房屋租赁协议》并未约定原告或被告易莲莲享有单方解除权，同时被告易莲莲单方解除《房屋租赁协议》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定，另原告与被告易莲莲亦未对解除《房屋租赁协议》达成一致意见，故即使被告易莲莲曾向原告电话告知不再租赁房屋，该行为也不发生《房屋租赁协议》解除的后果。《房屋租赁协议》未解除，且被告易莲莲仍在租赁房屋内遗留有过期药品、空调、冰柜、货架等物品，故被告易莲莲应承担向原告支付租金的义务。从被告易莲莲举示的现场照片看，租赁房屋处于空置状态，被告易莲莲未在租赁房屋从事经营活动属实。结合被告易莲莲从2017年2月起一直拖欠租金的事实，足以认定被告易莲莲以实际行动表明不愿继续履行《房屋租赁协议》。在此情况下，原告对被告易莲莲的违约行为可能导致自己的租金收益损失是明知的，原告未及时主张权利，放任《房屋租赁协议》非正常履行状态的持续，使租赁房屋长时间空置，原告也有一定的过错，故原告主张的2017年2月以后的租金不能得到全部支持。被告易莲莲称从2017年2月起即未在租赁房屋从事经营活动，但原告并不认可，结合2017年12月前的物管费和水电费由被告易莲莲缴纳的事实，本院对2017年12月前的租金予以全额支持。2018年1月以后的租金，本院认定被告易莲莲按约定租金标准的50%支付。故被告易莲莲应支付原告2017年2月3日起至2020年5月2日止的租金162500元(6500元/月×11个月+3250元×28个月)。因原告已收取被告易莲莲保证金8500元，且原告同意在本案中抵扣租金，故扣减保证金后，被告易莲莲还应支付原告租金154000元。原告诉请被告易莲莲支付资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请被告易莲莲支付房屋空置期间产生的物管费和电费，本院认定由被告易莲莲支付50%，即11097元。被告易莲莲辩称《房屋租赁协议》未对租赁期限届满后或者提前解除协议时，如何腾房和返还房屋进行明确约定，原告收回租赁房屋并不存在障碍，原告不收回租赁房屋的责任在于自身，原告无权要求被告易莲莲支付占有使用费。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告易莲莲腾空租赁房屋并将租赁房屋返还给原告，是其作为承租人应当履行的义务。被告易莲莲未向原告交还租赁房屋钥匙，且在租赁房屋内还遗留过期药品、空调、冰柜、货架等物品，故本院认为被告易莲莲尚未履行返还租赁房屋的义务，对租赁期限届满后仍占有租赁房屋的行为，负有支付占有使用费的义务，故被告易莲莲应向原告支付2020年5月3日起至2020年12月13日止的占有使用费23903.2元（3250元×7个月+3250元÷31天×11天）。关于被告乔伟是否应对被告易莲莲的债务承担共同还款责任的问题，本院认为，被告易莲莲租赁房屋经营药店生意期间，二被告是夫妻关系。根据被告乔伟的抗辩，说明其对被告易莲莲经营药店生意是明知的，且被告乔伟曾通过其银行账户向原告转账支付了两个季度的租金，进一步证明被告乔伟曾参与药店的经营事务。药店经营如果有收益，按常理也是归入到二被告的共同财产中。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，被告乔伟未举证证明原告与被告易莲莲约定了《房屋租赁协议》产生的债务为被告易莲莲的个人债务，也未举证证明二被告存在约定各自财产归各自所有且原告知晓的情形，故被告乔伟对被告易莲莲的债务应承担共同责任。因原告与被告易莲莲于2020年12月14日庭审当天已办理了租赁房屋的移交手续，故本院对原告诉请被告易莲莲返还租赁房屋的请求，无须再作出判决。被告乔伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不妨碍本院按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定裁决本案。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告易莲莲、乔伟于本判决生效之日起十五日内支付原告帅培弟2017年2月3日起至2020年5月2日止的租金154000元及资金占用利息（以154000元为基数，从2020年5月3日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、被告易莲莲、乔伟于本判决生效之日起十五日内支付原告帅培弟2018年1月起至2020年4月止的物管费及电费11097元；三、被告易莲莲、乔伟于本判决生效之日起十五日内支付原告帅培弟2020年5月3日起至2020年12月13日止的房屋占有使用费23903.2元；四、驳回原告帅培弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7378元，由原告帅培弟负担3996元，被告易莲莲、乔伟负担3382元。此款已由原告帅培弟自愿垫付，被告易莲莲、乔伟在支付上述款项时将此款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王 琼人民陪审员  穆礼芬人民陪审员  吴洪兰二〇二〇年十二月十八日法官 助理  聂源岐书 记 员  吴科琼