北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5621号原告（反诉被告）：北京大星发商贸有限公司，住所地北京市怀柔区下元综合贸易市场小泉河东侧88号。法定代表人：李晓东，董事长。委托诉讼代理人：贾冰，女，该公司职员。被告（反诉原告）：北京福世堂大药房有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖镇柏泉庄园雁舞园小区13号楼一层西侧2门。法定代表人：谢平，经理。委托诉讼代理人：衣尚民，北京市环亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩德镇，北京市环亚律师事务所律师。原告（反诉被告）北京大星发商贸有限公司（以下简称大星发公司）与被告（反诉原告）北京福世堂大药房有限公司（以下简称福世堂大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大星发公司之委托诉讼代理人贾冰，被告福世堂大药房法定代表人谢平及委托诉讼代理人衣尚民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大星发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因违约给原告造成的经济损失37085.2元；2.判令被告向原告返还原告已支付的补偿款60000元；3.判令被告自2020年6月4日起至被告实际搬离租赁房屋之日止，按照年租金86359元的标准向原告支付房屋占用费；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2020年2月28日签订《场地租赁合同》，原告将位于北京市怀柔区雁栖镇柏泉庄园雁舞园小区13号楼1屋门脸房约118.3平方米房屋租赁给被告经营药店，租赁期限自2020年3月1日至2021年2月28日，年租金为86359元。因2020年新型冠状病毒肺炎疫情突然爆发，原告作为疫情期间保障民生从事便民超市的中小微企业受疫情影响损失惨重，无法继续经营，故与房屋所有权人协商解除租赁合同。原、被告于2020年6月4日签订《解除合同协议书》，协议约定被告在协议书生效后三日内将所有物品搬离租赁房屋，原告补偿被告搬离费用、设备设施处理费用、业务损失费用、会员处理费用及被告于2020年4月16日要求的装修费用和不能继续销售的药品费用等全部补偿60000元。该协议书已于签订当日生效。原告于2020年6月10日以银行转账方式支付被告60000元解除合同补偿款。虽然被告于2020年7月5日在房屋所有权人和原告的见证下搬离租赁房屋，但原告了解到，在搬离租赁房屋且各方签字确认后，被告又将全部物品搬回租赁房屋并继续照常经营至今。直至原告起诉之日，被告仍在租赁房屋内进行正常经营活动。被告的行为已经严重损害原告的合法权益，被告应当支付自《解除合同协议书》生效之日至被告实际搬离租赁房屋之日期间的占有使用相关费用；被告的行为致使原告向房屋所有权人支付各项费用及原告损失37085.2元，该笔费用系因被告违约给原告造成的经济损失，应由被告承担；因被告并未实际搬离租赁房屋，被告收取的各项补偿款60000元应依法返还给原告。根据《场地租赁合同》、《解除合同协议书》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》的相关约定和规定，被告应支付自《解除合同协议书》生效之日至被告实际搬离租赁房屋之日期间的占有使用相关费用；返还虚假搬离自原告处获得的补偿款；赔偿因被告违约给原告造成的经济损失。综上所述，为维护权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。福世堂大药房答辩称，不同意原告的全部诉讼请求。签订完解除协议后，福世堂大药房没有搬走是因为大星发的商贸经理张桂芝让福世堂大药房有一定时间寻找新的经营场所，其作为见证人也在交接钥匙的说明上签字了。后来福世堂大药房与现任承租人重新签订租赁合同，租赁期限自2020年7月15日到2021年7月14日。福世堂大药房与大星发公司已解除租赁合同，双方不再有租赁关系了。另，与大星发公司签完解除协议时，大星发公司没有给福世堂大药房协议，押金也没有退。福世堂大药房按时交纳了租赁期间的物业费。具体答辩意见如下：一、针对大星发公司的第一项诉讼请求，被告未及时搬离并未给原告造成任何损失：1.原告单方提出解除与房主之间的房屋租赁合同，原告违约在先。因此，原告向房主给付370852元是因其单方解除合同而向房主支付的经济补偿，此项费用是其与房主协商的结果，而非原告的实际损失。2.被告与原告于2020年6月4日即达成了解除合同的协议书，2020年6月30日前被告已将承租的房屋内物品全部搬离。原告与房主于2020年6月30日才签订解除协议。因此，被告未及时搬离并未影响原告与房主解除合同及向房主交房，未给原告造成经济损失。3.原告主张的损失为其与房主的解除合同协议中的两项。关于25000元租金，与被告无关。事实上，是因为原告提出提前解除合同，原告与房主关于解除事宜始终未达成一致，直至2020年6月30日达成一致并签订解除协议。因此，该部分房屋租金并非被告原因产生，原告无权要求被告承担。关于12085.2元物业费，与被告无关。被告已经及时向原告缴纳物业费至2020年2月（按季、上交），因疫情原因，原告同意并减免了被告2020年3月至2020年5月的物业费。2020年6月4日原告即与被告解除了租赁合同。因此被告并不存在拖欠原告物业费的情形，原告主张的12085.2元物业费是其拖欠房主（或物业公司）的物业费，该笔费用不是被告原因造成的，不应由被告承担。4.因被告另外选址经营，必须先装修并办理经营资质认证，在被告与原告副总经理张艳华反复协商沟通的情况下，张艳华副总经理同意被告暂不搬离，并明确表示只要时间不是太长，并向原告明确具体的搬离时间，1、2个月后再搬离都可以。5.被告与原告达成解除协议后，及时通知了房东，房东同意被告暂不搬离，且明确表示不会因此对其与新的承租人协商、签订合同造成影响。6.原告以实际行动对被告暂不搬离表示了同意。原告与被告于2020年6月4日签订解除合同协议，合同中虽有条款约定3日内搬离，但在被告没有搬离的情况下，原告仍于2020年6月10日向原告支付了60000元补偿款。二、针对原告的第二项诉讼请求，原告要求被告返还补偿款没有事实和法律依据：1.原告违约在先，在其与被告协商并表示可以向被告补偿60000元损失的情况下，被告才同意提前解除合同。最终被告搬离了房屋，合同提前解除，原告要求被告返还补偿款没有事实依据。2.原告与被告解除合同的目的是原告要与房主解除租赁合同，原告退出经营。被告未及时搬离并不影响原告与房主协商并签订解除协议，且被告最终也搬离了房屋，原告与房主也解除了协议，原告与被告解除合同的目的最终实现。因此，被告未及时搬离未影响原告与被告解除合同目的的实现，原告无权要求被告返还以上补偿款。3.经被告与原告反复协商，原告同意被告暂不搬离，其实质上是对原、被告之间解除合同协议中关于搬离时间内容的具体变更。在原告同意的情况下暂不搬离，原告无权要求被告返还补偿款。4.从合同主要权利义务相一致原则的角度看，原告与被告签订解除合同协议的主要权利义务是：原、被告提前解除合同，原告补偿被告，被告返还房屋。被告最终返还了房屋，合同的主要权利义务履行未受影响，原告无权因合同履行上的瑕疵（即使有，即未按原合同约定的搬离时间搬离）要求被告返还补偿款。因为原告向被告给付60000元补偿款的义务是与被告返还房屋义务相对应的主要义务。5.原告已于2020年6月4日与被告签订《解除合同协议》，于2020年6月10日给付经济补偿，被告已于2020年6月30日前搬离房屋；原告已于2020年6月30日与房主签订《解除合同协议》，并于2020年7月5日将钥匙交还房主。原告与房主之间、原告与被告之间的主要权利义务关系均已终结。之后被告是否与他人签订租赁协议、是否搬回原址经营都与原告再无关系，原告无权干涉被告的正常经营活动，也无权要求被告返还其向被告的经济补偿。6.如前所述，被告与新的承租方签订房屋租赁合同，搬回并开展正常的经营与原告没有任何关系，原告无权以此为由要求被告返还被告理应获得的经济补偿。因原告单方提出解除租赁合同，房主不得不重新寻找新的承租方，被告也不得不重新选址经营（房主只找整体承租的用户，门脸不单独出租，房主不同意与被告单独达成出租协议）。被告已找到新的经营地址，并着手进行装修和药品经营的GSP认证，且已实际搬离案涉房屋，并在原告、被告、房主三方均在场的情况下将钥匙直接交还了房主。房主与新的承租方北京雁舞园商贸有限公司（以下简称雁舞园公司）签订了房屋整体出租合同后，被告又于2020年7月13日与新的承租方雁舞园公司达成了房屋出租协议（雁舞园公司整体承租的目的是要全部自己使用，但经实际考查确认，用不了那么大的面积才又与被告协商承租事宜的），被告重新搬回原址并开展正常的经营活动，并非原告所说的得到经济补偿后私自将全部物品搬回并继续营业。这是被告的正常经营行为和经济活动，既未违反被告与原告《解除合同协议》的约定，也未给原告造成任何经济损失。被告返还房屋后的行为，与原告没有任何关系。三、关于原告第三项诉讼请求，被告不同意支付房屋占有使用费。1.原、被告已于2020年6月4日解除了房屋租赁合同，且被告暂不搬离是经与原告反复协商、并经原告同意的。2.被告暂不搬离也是经房主同意的，被告暂不搬离不影响原告与房主商谈、签订解除合同协议，且原告直至2020年6月30日才与房主签订解除合同协议，被告暂不搬离未影响原告将房屋交付房主，在此期间原告也未使用案涉房屋。3.原告与房主于2020年6月30日签订的解除合同协议，对2020年6月15日至2020年6月30日期间的房租进行了补偿，该补偿款是因原告单方提出解除房屋租赁合同而向房主的补偿，是原告拖延与房主签订解除协议并交还房屋造成的，而非因被告暂不搬离造成的损失。因此，被告无须向原告支付房屋占有使用费用。四、两点补充意见：1.原、被告于2020年6月4日即签订了《解除合同协议》，但原告以走流程为名，将被告盖过章的合同拿走，却迟迟不给被告双方签字盖章的解除合同。在被告反复追要的情况下，仍以各种理由推托，至今仍不给被告该《解除合同协议》。2.原告至今未退还被告5000元履约保证金。首先，原告与被告《解除合同协议》明确约定，60000元系原告一次补偿被告的装修、会员卡及各项损失，并未涉及履约保证金问题；其次，原告提交的《关于大星发38店合同未到期问题的反映》中，明确了药房撤店损失详单，该详单为被告提出，基于还有药品损失，被告提出补偿60000元。原告给被告的一次性补偿也是依据该详单，该详单未涉及履约保证金问题。相关人员签字也均为补偿损失60000元，未涉及履约保证金问题；再次，2020年6月10日，原告招商部财务人员孙红云（微信号:×××czfthcewmvOa22，昵称:随遇而安，手机号:139XXXXXXXX）与被告法定代表人谢平微信中明确“那你就拿着电卡吧，昨儿我押金，我还没给你走完手续呢，还差人签字呢”，证明原、被告《解除合同协议》中明确的补偿金60000不包括履约保证金，原告应退还被告履约保证金5000元。福世堂大药房向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还履约保证金5000元并支付利息（自2020年10月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案的反诉费用由反诉被告负担。事实和理由：福世堂大药房与大星发公司于2020年2月28日签订《场地租赁合同》（续租），福世堂大药房承租大星发公司位于北京市怀柔区雁栖镇柏泉庄园雁舞园小区13号楼1层门脸房约118.3平方米房屋经营药店，租赁期限自2020年3月1日至2021年2月28日。合同第五条约定:“双方同意，乙方（福世堂大药房）应于本合同签订之日向甲方（大星发公司）支付5000元作为履约保证金”、“本合同解除或终止后，乙方依约退还场地并结清各项费用后，撤出甲方场地。自乙方退出甲方场地之日起，甲方安排物业或工程部门对场地设施进行检查，三个月内未发现遗留问题的，甲方通知乙方办理保证金退还事宜”。福世堂大药房于2016年12月19日向大星发公司交纳了履约保证金5000元，并转至本期租赁合同期内。租赁期间，福世堂大药房正常经营，如期交纳各项费用。大星发公司以受疫情影响为由，与福世堂大药房协商解除租赁合同，并于2020年6月4日与福世堂大药房签订《解除合同协议书》，约定《房屋租赁合同》自2020年6月4日解除。福世堂大药房经与大星发公司协商，于2020年6月30日前撤出场地，但大星发公司始终以退还保证金正在走手续为由，迟迟不退还履约保证金，反而以福世堂大药房违约为由诉至贵院。福世堂大药房无奈只能提起反诉，望人民法院查明事实，依法判如所请。针对福世堂大药房的反诉，大星发公司答辩称，不同意福世堂大药房的全部反诉请求。理由如下：租赁合同中双方对于保证金有明确约定，大星发公司已经在6月4日与福世堂大药房协商达成解除合同协议，解除协议中第四条大星发公司补偿福世堂公司60000元之后，除该补偿款外大星发公司不再承担任何因解除原租赁合同引发的经济及法律责任。第六条约定，双方同意自本协议书签订之日起，除本协议书明确约定外，各方依据租赁合同应履行而尚未履行的义务不再履行；第七条，甲乙双方确认，截止本协议书生效之日，除了本协议明确约定外甲乙双方不存在任何未结算、未支付款项或者债权债务关系。以上约定都可以看出，大星发公司在补偿福世堂大药房60000元后，不再承担任何其他给付义务，福世堂大药房提出的返还履行保证金的诉求没有依据。本院经审理认定事实如下：一、出租人苏海霞与承租人大星发公司签订《房屋租赁合同》及履行情况2015年5月14日，甲方苏海霞（出租方）与乙方大星发公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、租赁物1.本合同所指租赁房屋座落在怀柔区雁栖镇柏泉庄园雁舞园小区13号楼1层2层，建筑面积1095.51平方米。2.租赁房屋状况：毛坯房……二、房屋租赁期限及用途1.该房屋租赁期限为十八年，自2015年6月15日起至2033年6月14日止。2.乙方租赁该房屋的使用用途为：进行商业经营活动，并可部分转租或联营。三、租金及支付……2.从2015年6月15日至2033年6月14日，每年租金为人民币（大写）：伍拾玖万玖仟柒佰玖拾贰元整（￥：599792元）……四、保证金1.乙方为确保本合同履行，于本合同签订之日向甲方支付保证金人民币伍万元整（￥：50000元）作为乙方信守本合同之保证。2.如乙方未依约履行本合同所约定的义务，甲方有权利处分保证金，用于乙方拖欠的相关费用……合同签订后，大星发公司向苏海霞支付了合同中约定的保证金50000元，苏海霞也于当天出具收条，载明：“今收到大星发交房屋定金伍万元整50000，苏海霞，2015年5月14日”。二、承租人大星发公司与次承租人福世堂大药房签订《场地租赁合同》并实际履行。2020年2月28日，大星发公司（甲方）与福世堂大药房（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：第一条、场地情况、租赁用途及要求：1.该场地位于38店店外，租赁面积为118.3平方米……3.乙方经营项目：药店。第二条、租赁期限：1.场地租赁期自2020年3月1日至2021年2月28日，共计壹年……第三条、租金及支付方式：1.日租金及支付方式：租金为每平米每天2元；付款方式：季度付；支付方式：现金。2.租赁期内租金递增规则：第一年租金为￥86359元，（大写金额为人民币捌万陆仟叁佰伍拾玖元）……3.最近采用上交结算制，自合同签订之日起当日内向甲方支付第一期租金，后一期租金须于已付租金对应租期届满前30天交付完毕……第四条、其他费用：1.物业管理费（空白）。2.水费：以水表实际表数计算，每立方水按9.5元收取……3.电费：以电表实际表数为计算，每度电按1.5元收取……第五条、履约保证金：1.双方同意，乙方应于本合同签订之日向甲方支付￥5000元（上期合同保证金转入本期）（大写金额为人民币伍仟元整）作为履约保证金。2.本合同解除或终止后，乙方依约退还场地并结清各项费用后，撤出甲方场地。自乙方退出甲方场地之日起，甲方安排物业或工程部门对场地设施进行检查，三个月内未发现遗留问题的，甲方通知乙方办理保证金退还事宜。若发现乙方有欠费等其他应支付而未支付的费用，甲方有权在履约保证金中扣除，保证金不足支付上述款项的，乙方应及时补足。3.如因乙方原因导致合同解除、终止的，甲方不退还履约保证金。第十条违约责任1.因甲方原因致使本协议不能履行时，甲方应向乙方返还部分租金。2.因乙方原因致使甲方提前收回场地的，乙方缴纳的全部租金、合同约定的履约保证金不予退还……甲方大星发公司加盖合同专用章，甲方代表张桂芝签字，乙方福世堂大药房加盖印章，乙方代表谢平签字。合同签订后，大星发公司将场地交付福世堂大药房使用，福世堂大药房向大星发公司交纳了5000元履行保证金。承租期间，福世堂大药房按季度向大星发公司交纳每季度租金21590元、每季度物业费2159元。因疫情原因，大星发公司免除了福世堂大药房2020年3月—5月的物业费。三、大星发公司与福世堂大药房签订《解除合同协议书》因受疫情影响，大星发公司决定撤店，不再继续租赁案涉房屋。次承租人福世堂大药房于2020年4月16日向大星发公司提交的《关于大星发38店合同未到期问题反映》中，陈述了己方因大星发公司撤店将会产生的损失，具体包括：⑴店内装修费用1.9万元（隔断，卫生间，厨房，自来水，下水管道，电线铺设，人工费）；⑵店面室外牌匾4800元；⑶店面玻璃大门4500元，店内门1700元；⑷铺设地砖2100元，电路电线等1000元；⑸暖气改造，材料加人工费用1800元；⑹不能退回药品批发公司的药品，需贵公司来人共同清点。大星发公司的相关负责人员在该问题反映单上签署意见，主要内容涉及：药品不收回、由商户负责处理以及同意一次性补偿商户6万元。2020年6月4日，大星发公司与福世堂大药房签订《解除合同协议书》，对解约时间、解约后各种安排及补偿做了约定。协议主要内容为：甲方：大星发公司……，乙方：谢平……1.双方签订的《房屋租赁合同》自2020年6月4日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止。2.乙方于本解除合同协议书生效后三日内将所有物品搬离租赁房屋。如乙方未按约定搬离租赁房屋所产生的一切责任由乙方自行承担……4.……甲方一次性补偿乙方装修、会员卡及各项损失共计60000元（大写：陆万元整）。除该补偿款外甲方不再承担任何因解除原租赁合同引发的经济及法律责任。乙方自行搬离租赁房屋、处理设备设施、解决业务及会员问题等。5.本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《房屋租赁合同》解除，除本协议明确规定外，双方互不承担违约及赔偿责任。6.双方同意自本协议生效之日起，各方依据《房屋租赁合同》应该履行而尚未履行之义务不再继续履行。7.甲乙双方确认，截止本协议书生效之日，除本协议书明确约定外，甲乙双方不存在任何未结算、未支付的款项或者债权债务关系。张桂芝代表大星发公司、谢平代表福世堂大药房在该协议书上签字并加盖公司公章。2020年6月10日，大星发公司按照合同约定向福世堂大药房支付了60000元补偿款。但福世堂大药房并未按照合同约定的时间搬离承租地点，有证据证明的交钥匙时间为2020年7月5日——当日，苏海霞出具说明一份，内容为：38#药店房屋已腾退，无问题，房屋钥匙已接收。交钥匙人：钟旭东（谢平之夫）代谢平，接收人：苏海霞，见证人：张桂芝，日期：2020年7月5日。福世堂大药房为证明自己未如约搬离系有合理理由，提举了谢平之夫钟旭东与大星发公司主持案涉38店撤店工作小组成员张艳华经理的电话录音及出租人苏海霞的证人证言。1.福世堂大药房提举的2020年6月21日钟旭东与张艳华的通话录音，证明福世堂大药房未及时搬离是经与大星发公司协商、并经过大星发公司同意的行为——钟：应该是在十天左右能完成完……现在他们不算太确定，说也得10天到20天吧……应该是在一个月左右。再有一个就是说，你们跟那个房东那边儿一签合同，我就马上就得走，想办法把柜台抱出来。现在你们没签完呢，我就能先在这儿待一阵儿，就这么回事儿。张：啊啊，行吧行吧……张：……您这块啊，该操持弄吧。反正您也别完全说，我们跟房东签没签，然后您什么时候挪啊。这个时间呀，我个人觉得不代表公司啊，就是我个人觉得你也不能这么押，为什么不能这么押，因为跟您签的这个东西是15号让您挪走。反正这事儿，真的，别到最后因为您，房东再找您去……当然，将来房东不找我们，我们也肯定不找您，是这么个道理，反正您揣摩一下跟房东的关系，这是我个人的说法，不代表公司……钟：就是说我这个合同我您可以问一下到底是怎么个意思，他不给我是为什么？那会儿已经通知我媳妇儿去拿了，我媳妇儿说和押金一块儿拿吧就没拿……张：回来我问一下……大星发公司认为，该通话录音背景不明确，且张艳华作为大星发公司的员工无权代表大星发公司就合同解除后福世堂大药房可推迟搬离作出决定。2．苏海霞于2020年11月27日向本院出具证明一份，内容为：本人北京市怀柔区雁栖镇雁舞园13号楼一层、二层房东，1.本人证明并同意福世堂大药房在本人于大星发公司签订解除合同之前，暂不将其房屋内的物品搬离出去。2.因大星发公司未能与本人达成解除协议，与福世堂大药房搬出屋内物品无关。本人证明，事实句句属实，如有虚假，导致的任何责任愿意承担。苏海霞在该证人证言上签字并按捺指印。本院向苏海霞电话核实该份证明的真实性，苏海霞表示认可该份证明由其出具，证明上所写内容属实，福世堂大药房没有搬离是自己允许福世堂大药房无偿占用租赁房屋的。大星发公司认为，苏海霞将案涉房屋租赁给大星发公司期间，没有权利代表大星发公司允许福世堂大药房无偿占用房屋，且其与本案具有利害关系，对苏海霞的证人证言不予认可。2020年7月13日，福世堂大药房与雁舞园公司签订《承包租赁（经营）合同》，继续租赁案涉房屋，租赁日期为2020年7月15日至2021年7月14日止。四、大星发公司与出租人苏海霞所签《解除合同协议书》2020年6月30日，大星发公司与出租人苏海霞签订了《解除合同协议书》，协议主要内容为：甲方：苏海霞……乙方：大星发公司……1.双方签订的《房屋租赁合同》自2020年6月30日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止。2.乙方于本解除合同协议书生效后七日内将所有物品搬离租赁房屋。3.乙方应支付2020年6月15日至2020年6月30日的房屋租金共计25000元；2020年1月至2020年6月的物业费共计12085.2元。合计37085.2元。4.甲方应退还《房屋租赁合同》保证金35000元，折抵上述房屋及物业费后乙方最终需向甲方支付2085.2元。鉴于乙方前期投资较大，且交接清单内乙方出资的物品未拆除，甲方同意免收乙方需要支付的上述费用……大星发公司称，因福世堂大药房未按《解除合同协议书》的约定于2020年6月7日搬离案涉房屋，导致大星发公司向苏海霞支付了2020年6月15日至6月30日的房屋租金25000元及2020年1月至6月的物业费12085.2元（以35000元保证金和2085.2元物品价值折抵），另，大星发公司要求福世堂大药房返还已付补偿款60000元；并要求福世堂大药房按照年租金86359元的标准向大星发公司支付自2020年6月4日起至实际搬离案涉房屋之日止的占用使用费。案件审理过程中，福世堂大药房针对大星发公司提出反诉，要求大星发公司退还福世堂大药房交纳的5000元保证金及利息（自2020年10月1日起至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），福世堂大药房提举了谢平与大星发公司负责退款工作的人员孙红云（微信名：随遇而安）的微信聊天记录，证明大星发公司给自己退押金5000元正在走程序，大星发公司补偿福世堂大药房的60000元中不包含保证金5000元——2020年6月10日上午11：30，孙红云：谢平，那个就那个解除协议，那个我这边儿给你盖完章了，你明天你过来找我拿就行。那你过来的时候，你就想着一块儿就把那个电卡拿过来了……不着急，反正我这块儿我都给你盖完章了，今天盖完的，你到时候找我就行。那你就拿着电卡吧，昨儿我押金，我还没给你走完手续呢，还差人签字呢……6月13日下午14：57孙红云：没有呢，我还差仨人儿没找着呢……法庭当庭拨打孙红云电话，其称自己是公司负责退押金走程序的办事员，只是负责走手续，无权决定相关事项。大星发公司对福世堂大药房的证明目的不予认可，认为微信内容不能反映大星发公司承诺退保证金，且孙红云的意见不代表大星发公司的意见。以上事实，有大星发公司提举的《场地租赁合同》及附件、福世堂大药房营业执照、药品经营许可证、法定代表人身份证明、《解除合同协议书》、网上银行电子回单、说明、福世堂大药房工商登记信息及现场照片、苏海霞与大星发公司签订的《房屋租赁合同》、支出凭条、收条、苏海霞与大星发公司签订的《解除合同协议书》、问题反映，福世堂大药房提举的《解除合同协议书》、《承包租赁合同》、苏海霞的证人证言、钟旭东与大星发公司副经理张艳华的通话录音、收据、发票、微信聊天记录、孙红云的证言，法院询问笔录，以及大星发公司之委托诉讼代理人贾冰、福世堂大药房之法定代表人谢平及委托诉讼代理人衣尚民当庭陈述意见在案佐证。本院认为，本案争议的焦点有四：一是，按照与大星发公司解除租赁关系的相关约定，福世堂大药房应于何时搬离案涉房屋？其是否存在违约？二是，如果存在违约，福世堂大药房的逾期搬离行为是否给大星发公司造成了损失？大星发公司已付60000元补偿金是否要求福世堂大药房退还？三是，福世堂大药房是否需向大星发公司支付因其未如约搬离产生的房屋租金或房屋占用费？四是，大星发公司是否应向福世堂大药房返还保证金5000元？本院逐次论述如下：关于第一个争议焦点。按照大星发公司与福世堂大药房于2020年6月4日所签《解除合同协议书》的约定，福世堂大药房迟于应至2020年6月7日将所有物品搬离租赁房屋。然福世堂大药房在庭审中提出，因己方装修、无法短期内找到店面等原因，大星发公司曾答应自己延长搬离期。本院对该意见予以认可，主要基于以下几点分析：1.在福世堂大药房法定代表人谢平之夫钟旭东与大星发公司张艳华经理的电话录音中，张艳华说：“因为跟您签的这个东西是15号让您挪走。”张艳华对“15号”这个时间点的清晰、明确和肯定的表述与其在回应钟旭东要求延期一个月搬离等内容时，含混、不确定并多次强调谨代表个人意见的回答形成鲜明对比。本院认为，作为大星发公司负责38店撤店工作领导小组的经理，张艳华讲话的措辞是非常严谨的，但其毫不迟疑和肯定地表述了15号要求福世堂大药房搬走，应该是大星发公司决策者同意了该意见。因此，福世堂大药房所述大星发公司延长了自己的搬离期限符合事实。但是，根据电话录音的内容，该期限并非延长了福世堂大药房所称的一、两个月，而应是延长至2020年6月15日。2.如果按照大星发公司的意见，大星发公司向苏海霞支付2020年6月15日至解除合同之日止的租金是因为福世堂大药房延期搬离造成的，那么按照这个逻辑，大星发公司原本是打算在2020年6月15日向出租人返还租赁房屋，故而允诺福世堂大药房的搬离时间宽延至6月15日也是符合情理的。这与大星发公司与苏海霞所签《解除合同协议书》中，给付租金的起算点为6月15日也能相印证。综合以上事实及分析，本院认为，福世堂大药房未如约于2020年6月15日搬离案涉房屋，构成违约。关于第二个争议焦点。大星发公司用以证明己方因福世堂大药房迟延搬离案涉房屋产生损失的依据主要为，其与苏海霞所签《解除合同协议书》中支付全部承租房屋租金（包含福世堂大药房承租的部分）、物业费的内容以及6月15日至30日福世堂大药房未搬离案涉房屋的情况。但是，两个存在事实之间不一定存在因果关系。出租人苏海霞向本院提供证人证言，其与大星发公司之所以到6月30日才签订合同，是因为双方就解约事宜没有谈拢，于福世堂公司无关。另，大星发公司向苏海霞支付的房租和物业费已经超出福世堂大药房承租面积对应的费用。且，按照大星发公司的主张，福世堂大药房延期搬离的违约时间是从6月8日开始的，既然大星发公司主张是福世堂大药房未按期搬离产生了其与出租人延迟签约和交房，那么支付租金的时间为什么不从6月8日起算而要从6月15日起算？对于以上矛盾之处，大星发公司均未提出合理解释。综上，大星发公司无法证明福世堂大药房延期搬离的行为与其向出租人支付租金和物业费之间存在因果关系。关于大星发公司已向福世堂大药房支付的补偿款60000元，其性质为大星发公司为自己提前解除租赁合同而补偿福世堂大药房装修、会员卡及其他损失的费用。就款项性质来说，与是否如期搬离无关。另，双方也未约定，如果福世堂大药房未按时搬离，需要向大星发公司返还该笔费用。因此，大星发公司要求福世堂大药房返还60000元补偿款的诉求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于本案的第三个争议焦点。本院认为，大星发公司与苏海霞签订的《解除合同协议书》第1条约定，双方签订的《房屋租赁合同》自2020年6月30日解除。也就是说，在2020年6月30日之前，大星发公司依然享有租赁房屋的占用、使用、转租等权利。福世堂大药房的次承租权来自于大星发公司的承租权。福世堂大药房于2020年6月15日至30日期间占有、使用租赁自大星发公司的房屋，理应向大星发公司支付约定的租金及相应物业费。依据双方所签租赁合同的约定及已缴纳物业费的情况，福世堂大药房应向大星发公司支付2020年6月15日至30日的租金3786元、物业费384元。关于第四个争议焦点。尽管大星发公司与福世堂大药房所签《解除合同协议书》中关于款项问题只提到补偿款60000元，并在协议书第7条载明：“甲乙双方确认，截止本协议书生效之日，除本协议书明确约定外，甲乙双方之间不存在任何未结算、未支付的款项或者债权债务关系”，但是本院认为，首先，60000元款项并不涉及5000元保证金，它是大星发公司因自己提前解约而造成的福世堂公司在装修、会员卡及其他方面损失的补偿；其次，结合钟旭东与大星发公司张艳华经理的通话录音中钟旭东说：“我媳妇儿说和押金一块儿拿吧就没拿”，以及谢平与大星发公司负责退款的工作人员孙红云的微信聊天记录，可以推知，大星发公司在本案诉讼之前是同意退还福世堂大药房5000元押金且该退款已在走流程了。因此，本院对福世堂大药房要求大星发公司退还5000元保证金及利息的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、北京福世堂大药房有限公司于本判决生效后七日内支付北京大星发商贸有限公司房屋占用费3786元、物业费384元；二、北京大星发商贸有限公司于本判决生效后七日内退还北京福世堂大药房有限公司履约保证金5000元并支付利息（自2020年10月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京大星发商贸有限公司其他本诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件本诉受理费1547元，由北京大星发商贸有限公司负担1500元（已交纳），北京福世堂大药房有限公司负担47元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉部分受理费25元，由北京大星发商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 竞二〇二〇年十二月二十六日法官助理  杜洪亮书 记 员  肖 笛