濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初9942号原告：杜娜，女，汉族，1979年12月12日出生，住在郑州市中原区。诉讼委托代理人：师鹏飞，河南长庚律师事务所律师。诉讼委托代理人：董敬敬，河南长庚律师事务所实习律师。被告：杜长远，男，汉族，1992年11月10日出生，住在河南省台前县。诉讼委托代理人：王少鹏，河南天基律师事务所律师。诉讼委托代理人：王宇翔，河南天基律师事务所律师。第三人：濮阳银街商业管理服务有限公司。地址：濮阳市华龙区京开道地下人防商业街。统一社会信用代码：91410902MA3XEMR43X。法定代表人：赵博，该公司执行董事。诉讼委托代理人：张瑞敏，该公司员工。原告杜娜与被告杜长远、第三人濮阳银街商业管理服务有限公司（以下简称银街公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年10月14日诉讼本院，本院与2020年11月24日公开开庭进行审理，原告杜娜委托诉讼代理人师鹏飞、董敬敬；被告杜长远委托诉讼代理人王少鹏、王宇翔，第三人银街公司委托诉讼代理人张瑞敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杜娜诉称：一、涉案房屋系杜娜于2013年10月15日从濮阳市龙湖置业有限公司（以下简称龙湖公司）购买，并与龙湖公司签订有《商品房买卖合同》，且涉案房屋系政府批准建设的。濮阳市人民政府常务会议纪要【2012】2号文件第四条第二款提到：根据国家有关政策规定，该项目办理地下土地使用权证和房屋产权证书。濮阳市人民政府市长办公室会议纪要【2012】24号文件也是包括涉案房屋在内的经开大道人防地下商业街项目建设有关问题的会议纪要。因此杜娜作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋具有合法的出租权。其与杜长远签订的合同系双方真实意思表示，该合同为合法有效的合同。二、2018年12月13日签订的合同和2018年12月17日签订的合同，从形式上虽为同意出租房屋，但2018年12月13日的合同出租人为原告“杜娜”和被告杜长远；而2018年12月17日的出租人为赵博和被告杜长远，第三人银街公司在该合同上加盖公章，但该合同不具有真实性，系无效合同。理由是，1、从事实上看，根据本案第三人银街公司陈述：2018年12月17日被告杜长远与第三人银街公司签订的合同系被告杜长远谎称办理营业执照需要补签一份租赁合同，第三人银街公司的工作人员本着为客户服务的精神为其编造了一份加盖有第三人合同章并签有法定代表人名字的合同。2、从合同形式和内容上看，被告杜长远提供的2018年12月17日其与第三人银街公司签订“商铺租赁合同”中第一页和第五页合同甲方处盖着银街公司合同专用章，但出租方（业主）处却签着赵博的名字，而2018年12月份银街公司的法定代表人是郭广亮而非赵博。从合同形式上看该份合同存在着难以解释的瑕疵，该份合同漏洞百出，显然是伪造的，不具有真实性和合法性。3、从合同效力上看，第三人银街公司与被告杜长远签订的租赁合同期限为一年，严重损害了原告的利益。根据《合同法》第五十二条第二款之规定，该份合同也认定为无效合同。综上，原告杜娜依据其与被告杜长远2018年12月13日签订的租赁合同，要求被告杜长远支付原告2020年1月至2020年12月期间的租金及占用费共计12万元，并支付滞纳金；由被告杜长远支付原告物业费30767元；由被告支付原告违约金3万元，并承担本案诉讼费用。被告杜长远辩称：一、原被告之间不存在任何民事法律关系，杜娜不具备本案原告主体资格。原被告于2018年12月13日签订《商铺租赁合同》（以下简称合同一），约定由被告杜长远承租的位于濮阳市银街-京开道地下商业街333#334#商铺。后经被告了解，该地下商业街系人防工程项目，由案外人濮阳市龙湖置业有限公司（以下简称龙湖公司）负责建设后交由濮阳市商业管理服务有限公司管理（以下简称管理公司），后管理公司将涉案商铺出售给原告杜娜。虽涉案人防工程项目系由龙湖公司投资建设，但根据《人民防空国有资产管理规定》及《中华人民共和国物权法》第五十二条规定，涉案人防工程为国家所有，非战时相关单位只有占有、使用的权利，并不具有所有权，无权对其进行售卖，若要转让使用权，则必须经过主管部门的再次批准。具体到本案中，原告方提供的《濮阳市人民政府常务会议纪要》第四项中载明：“根据国家有关政策规定，为该项目办理地下土地使用权证书及房屋产权证书”但该会议决定事项因明显与《人民防空国有资产管理规定》相冲突而并不具备法律效力。同时根据与原告情况相关的租户的反馈及濮阳市房地产管理中心于2015年4月24日就濮阳市银街地下商铺能否办理产权证的回复中，明确该项目因涉及人防工程无法房屋预售许可证，不能对外出售。可以看出，关于该会议上述决定事项亦客观实现不能，故本案中的原告根本无法取得涉案商铺的所有权。此外结合被告提交的《濮阳市京开道人防地下商业街项目合作协议》中内容可以看出，濮阳市人民政府仅是基于社会经济发展建设而将涉案人防工程交予龙湖公司投资建设后用于公司经营，同时将涉案人防工程交予龙湖工程投资建设是实现企业高质量发展与践行社会经济建设双赢的目的，但并未允许龙湖公司再次出让涉案商铺。同时根据《人民防空国有资产管理规定》及《中华人民共和国国防法》第三十九条规定，龙湖公司及管理公司将涉案商铺出售给原告的行为是无效民事法律行为，案涉商铺的所有权并未转让给原告，龙湖公司在未经主管部门的批准非法处置国有人防工程严重损害了国家利益，故本案涉及的原告与龙湖公司《商品房买卖合同》实质上是一个非法合同，应当由人民法院直接认定为无效合同，否则将会肯定龙湖公司及管理公司违法处置国有资产、损害国家利益违法行为的合法性，因此原告基于无效合同无法取得涉案商铺所有权，其无权将该商铺租赁给被告，故合同一亦属无效合同。综上，原被告之间不具有任何法律关系，杜娜并非本案适格原告。二、即便认定2018年12月13日签订书面租赁合同为有效合同，亦不能按照该合同来确定双方的权利义务，本案实际履行的是2018年12月17日签订的房屋租赁合同，答辩人已经按照合同二中相关约定履行了付款义务，不存在任何违约行为。首先，从本案中两份合同的签署时间来看，合同一中明确载明合同签订日期为2018年12月13日，商铺租赁期限为2018年12月18日至2020年12月17日，而合同二中载明的合同签订日期为2018年12月17日，商铺租赁期限为2018年12月17日至2019年12月17日，能明显看出合同二签订在后。此外在合同二履行行为过程中，原告杜娜从未提出过任何异议，原告在第一次起诉时主张合同二系由于被告为了办理工商登记而签订的，但并未提出任何证据予以证明。本此亦未提出任何证据予以证明上述主张，根据优势证据规则，即双方所举证据的证明力进行判断时所确立的规则，属于采信规则。即当证明某一事实存在或者不存在的证据的分量与证明力比反对的证据更具有说服力，或者比反对的证据可靠性更高，由法官采用具有优势的一方当事人所列举的证据认定案件事实。具体到本案中，明显答辩人所提交的双方于2018年12月17日签署的合同二更具有说服力，亦是本案客观实际情况。因此应当视为合同二是对合同一租赁的期限进行了变更，双方实际履行的是合同二。涉案商铺实际租赁期限为1年，应当以合同二确定双方的权利义务。而根据合同二第7条第7.1款中明确约定，只有在答辩人存在违约行为的情况下，才应当按照未缴纳款项金额的千分之三支付滞纳金。而答辩人在合同二签订后已经将2018年12月17日至2019年12月17日的房屋租金及各项押金全部按照管理公司的要求支付给了其原法定代表人郭广亮，管理公司也向答辩人出具了押金条，答辩人已经完成了自身的付款义务，并不存在任何违约行为，不应支付任何滞纳金。其次，合同二已经实际履行完毕，第三人管理公司应当按照合同约定返还答辩人所交各项押金19000元，现答辩人保留起诉管理公司要求其返还押金的诉讼权利。综上，被答辩人并非本案适格原告，且答辩人已经履行了付款义务，双方合同已经履行完毕，答辩人不存在任何违约行为，请求驳回被答辩人全部诉讼请求。第三人银街公司述称，一、2018年12月17日由被告杜长远与赵博名义签订的商铺租赁合同为无效合同，该合同是根据被告杜长远办理营业执照所需提供的，并根据被告需求，在该合同上加盖第三人合同专用章，事后因为争抢该合同，被告家人与第三人银街公司工作人员发生争执并报警。二、按照业主与银街公司合同约定，业主如果出租商铺，应将租赁合同报备银街公司，由商户向银街公司支付物业费,如果店铺未出租，则由业主根据公约支付物业费。三、店铺已经出租的，根据租赁合同约定租期进行，如果租户私自撤场，第三人银街公司有权进行制止采取措施。综上，因第三人工作人员擅自以赵博名义加盖公章与被告签订房屋租赁合同，第三人已经将涉案工作人员开除，如果判令我公司承担责任，我们将保留对工作人员起诉权利。经审理查明，2018年12月13日，原告委托其朋友，也是第三人银街公司原法定代表人郭广亮与被告杜长远签订书面房屋租赁合同，合同的主要内容为，原告杜娜将位于银街333#334#商铺出租给被告杜长远经营饰品，经营品牌为“十元优品”（乙方以获授权代理），非经出租人同意，承租人不得随意改变该商铺的租赁经营用途及经营内容、品类、品牌。如需变更，由承租人书面申请，出租人审核认可后方可执行，如有违反，承租人应向出租人支付违约金人民币10000元，且出租人有权视情况提前终止本合同，并追究承租人的违约责任；租赁期限为两年，自2018年12月18日至2020年12月17日，年租金120000元，租金采用预付制，缴纳周期按年结算，承租人应于每个结算周期末的前30日向出租人支付下个结算周期的租金。其中，首期租金应于合同签订前支付给出租人；并承担租赁合同期间的物业管理费、水电费等。同时，该合同还就双方的权利义务、违约责任其他事项进行明确约定。其中该合同明确约定，租赁期间，承租人不得擅自单方终止合同。如果承租人需要单方终止合同，必须提前60天书面向出租人提出申请，在出租人书面同意后协商终止合同事宜。未获取出租人书面认可，承租人擅自单方终止合同的，将承担三个月的商铺租金作为违约金。等等。2020年12月15日通过转账及现金方式，将其中的120000元交付给杜娜的委托人郭广亮。另查明，2018年12月17日，以出租人赵博、承租人杜长远签订商铺租赁合同一份，该合同上加盖第三人银街公司合同专用章。合同中除将出租人写为赵博、租赁期限变更为一年、加盖第三人合同公章外，其他约定事项、诸如出租房屋编号、违约责任、租金标准、物业费等内容均同2018年12月13日以出租人杜娜、承租人杜长远合同约定事项。再查明，原告提交濮阳市人民政府与濮阳市龙湖置业有限公司签订的濮阳市京开大道人防地下商业街项目合作协议、濮阳市龙湖职业有限公司证明、濮阳市人民政府常务会议纪要【2012】2号、濮阳市人民政府市长办公会议纪要【2012】24号各一份，以及出卖人濮阳市龙湖职业有限公司与杜娜签订的333#3343商品房买卖合同二份。证明原告杜娜为涉案房屋的合法出租人。又查明，被告杜长远提交濮阳市公安局胜利分局证明一份。证明的主要内容为2020年1月3日11时许，被告及其家人因租赁押金一事，与第三人工作人员发生冲突，涉案出租房屋333#334#租赁店铺被第三人工作人员锁上。在公安民警调解下，第三人工作人员将涉案出租房屋333#334#打开，由杜长远将其证件取出。2020年1月16日，第三人工作人员微信通知杜长远撤场。2020年8月份，被告杜长远至第三人处办理撤场申请，因无法按照流程要求完善终止租赁协议，故被告杜长远的房屋押金19000元至今仍在第三人处存放。本院认为，本案争议的焦点在于，1、原告主体是否适格，2、涉案房屋形成的两份租期不同的房屋租赁合同，现原告依据第一份租赁合同，即2018年12月13日订立的书面租赁合同，要求被告杜长远支付2019年12月18日至2020年12月17日期间租金、物业费、违约金等各项损失是否成立，以及各方当事人对该损失后果如何承担责任问题。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效，本案中，原告杜娜提交涉案出租房屋买卖合同及支付价款收据，对该涉案产权没有争议，故从租赁合同相对性角度而言，原告杜娜作为涉案出租房屋权利人并无不当。关于涉案房屋形成的两份租期不同的房屋租赁合同问题。原告杜娜委托第三人原法定代表人与被告建立两年租期的合同，事隔4天后，第三人工作人员又以现法定代表人名义并加盖第三人合同专用章又就同一房屋与被告建立为期一年的租赁关系，导致原告对涉案房屋第二年的租金收益的损失。综合原被告诉辩主张及提交证明材料来看，涉案房屋的所有权人杜娜并未直接与被告杜长远签订涉案房屋租赁合同，而是委托第三人银街公司原法定代表人与被告杜长远建立房屋租赁合同，被告杜长远的第一年租金也是通过第三人银街公司原法定代表人转账给杜娜的，按照第三人银街公司的述称，其未接受原告杜娜出租房屋的委托，杜娜的出租房屋由其自己管理，根据业主公约及内部管理流程要求，仅涉及对涉案争议房屋监管租期和物业费支付事宜。对此，本院认为，原告杜娜对自己的房屋进行出租，有权按合同约定主张自己的可得利益，但在第一期租期届满前，明知被告拒绝履行第二年租赁合同的客观事实，就应对自己出租房屋采取及时止损措施，被告在明知与出租人签订为期两年租期合同，并通过微信实际支付约定租金，又在四日后，签订涉案房屋为期一年租赁合同，而第三人银街公司则未严格维护原告利益以及出租房屋管理流程，三方当事人在履行合同中均存在有违诚信履行合同的行为。现被告杜长远已经实际撤离承租房屋并腾空，原被告之间的房屋租赁合同终止。故根据原被告及第三人过错程度，由被告杜长远赔偿原告租赁损失25000元、第三人赔偿原告物业费损失30767元，剩余请求事项由原告自行承担为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十八条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告杜长远赔偿原告杜娜租赁损失25000元，扣除其在第三人处的房屋租赁押金19000元，剩余6000元，于本判决生效后十日内执行；二、第三人濮阳银街商业管理服务有限公司将被告杜长远的租房押金19000元直接转至原告，于本判决生效后十日内执行；三、原告杜娜物业费损失30767元由第三人濮阳银街商业管理服务有限公司承担；四、驳回原告杜娜的其他诉讼请求。本案受理费1958元，由原告杜娜承担650元、被告杜长远承担650元，第三人濮阳银街商业管理服务有限公司承担658元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  王晓萍二〇二〇年十二月三十一日书记员  马 迅