四川省梓潼县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0725民初2124号 原告：向辉，男，生于1986年12月11日，汉族，户籍地四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘雪梅，四川睿桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹玮玮，四川睿桥律师事务所律师。 被告：李和平，男，生于1971年11月24日，汉族，户籍地四川省梓潼县。 被告：陈燕，女，生于1984年7月19日，土家族，户籍地四川省梓潼县。 二被告共同委托诉讼代理人：赵兴甲，四川经义律师事务所律师。 第三人：梓潼县美好家园房地产经纪有限公司。住所地：四川省绵阳市梓潼县文昌镇潼江路********。统一社会信用代码：91510725MA6317MN36。 法定代表人：黄莉，执行董事。 委托诉讼代理人：聂艳，女，公司员工。 原告向辉与被告李和平及第三人梓潼县美好家园房地产经纪有限公司（以下简称美好家园经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，经被告李和平申请并经原告向辉同意，依法追加陈燕为本案共同被告参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向辉的委托诉讼代理人刘雪梅、被告李和平、陈燕及二被告共同委托诉讼代理人赵兴甲、第三人美好家园经纪公司的法定代表人黄莉及其委托诉讼代理人聂艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向辉向本院提出诉讼请求：依法判令：1、由被告向原告支付购房款余款300000元；2、由被告向原告支付违约金100000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经第三人撮合，原、被告于2020年6月18日签订《二手房买卖合同》，合同约定由被告购买原告位于梓潼县××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋面积118.65平米，房屋总价款520000元。合同第四条对房款支付办法进行了约定：在签订合同时被告支付220000元整（包含叁万元定金），余款300000元由被告按揭贷款，待银行按揭款发放之日一次性向原告支付；同时合同第八条对违约责任进行了约定：合同签订生效后，任何一方违约则违约方需向守约方按总房款20%支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，并配合被告到房屋登记部门办理了房屋登记变更手续，现该房屋已经登记在被告名下；在第三人要求被告到银行办理按揭贷款手续时，被告以各种理由拒绝到银行办理房屋按揭贷款手续、拒绝履行合同义务，也使得被告至今未能向原告支付购房款余款300000元；被告的行为已经违反了合同的约定，也违反了诚实信用原则。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法及时作出公正判决。 李和平、陈燕共同辩称，1、过户与交付是两个不同概念，过户针对物权变动，系物权行为。交付针对房屋转移占有，有约定的按约定，占有是一种事实状态，不是权利，本案房屋交付按合同约定，以物品清单为准，双方要具备交接签字手续，因未具备交接签字手续房屋就没有交付。2、定金罚则：定金条款具有独立性，本案卖方不诚信，隐瞒屋面、露台已被他人违法构建建筑物的事实，具有过错，卖方应承担6万元定金责任。3、买方按揭贷款步骤正在进行时，发现卖方隐瞒真实情况，及时通知银行暂缓办理按揭贷款，没有过错，合同没有约定以涉案房屋为按揭担保，买方可以自由选择自己的其他财产按揭，卖方未能限制，30万元付款的时间并没有确定。4、本案卖方拒绝处理存在的屋面、露台使用纠纷，构成违约，拒不提供露台、屋面购买6万元的依据，导致无法交付。5、未经卖方授权，中介公司无权办理产权过户手续，在买方已告知中介公司不得过户情况下，擅自过户，应承担责任。6、刘凡凡系向辉配偶，所交易的房屋系卖方向辉夫妻共同财产，因为该房以向辉名义购买时不是一次性付款，存在五年按揭，没有其妻签字同意出卖，以及其妻委托出卖的证据，向辉无权代理行为，不构成表见代理。本案合同系效力待定合同，合同上必须要有刘凡凡亲自签字捺印才生效，中介公司将房屋过户不合法，产权虽过户在买方名下，不构成善意取得物权，其过户登记应撤销。其前妻在离婚时，涉及该房的处理需要法院文书或婚姻登记机关盖章的离婚协议书。7、中介公司有过错应退还中介费。8、违约条款因合同未生效，不得适用。9、房产证是初步产权证明，产权权属要以不动产登记为准，不是以有无房产证为准。10、登记产权人与真正产权人不同时，要以真实产权人为准。 第三人美好家园经纪公司述称，第一次带李和平和陈燕还有陈燕的父母去看房子，没有到平台上亲自去看，就平台问题，他们在陈燕手机上看了楼顶视频的，向辉说的花了10万元买的，后来谈价问题，他和他妈谈，他妈说花了6万元买的平台。过了几天，当时还没签合同，李和平和陈燕还有第三人代理人到露台去看了的。签合同的时候，他们提出疑问，花了6万元买平台有凭证没有，向辉说在开发商买的，没有凭证。后面房子过户的时候，因为是清水房，没有清单，过户后才交的房子。6月22日陈燕说1806号房主在厨房上面修了一间洗衣房，只要不是厕所就可以。6月24日陈燕找到我们，陈燕说要求洗衣房拆了，陈燕找我们，向辉委托我们找物业。6月26日，李和平夫妇又找到我们说不喜欢，不要房子了。向辉是2017年11月9日与刘凡凡结婚的，案涉房屋是向辉的婚前个人财产，与刘凡凡无关。作为中介公司，我们的程序是合理合法的，对于原告的诉请，我们不支付任何费用，依法院判决。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。无争议的证据证实如下事实：2020年6月18日，被告李和平、陈燕（买方、甲方）与原告向辉（卖方、乙方）及第三人美好家园经纪公司（经纪方、丙方）签订《二手房买卖经纪合同》一份，约定：1、乙方自愿将位于梓潼县××镇××路××段××号××栋××单元××楼××号的房屋出售给甲方，产权建筑面积118.65平方米，房屋所有权证号：梓房权证字第0××3号，土地使用证号：梓国用（2015）第1××6号，用途：住宅，其他情况：清水房；2、双方商定成交总价为520000元（大写：伍拾贰万元整）（卖方净得）；3、2020年6月15日，甲方向乙方支付购房定金30000元，定金在第壹次支付房款时冲抵成购房款；4、房款支付方法：①签订合同时甲方向乙方支付购房首付款220000元（包含定金叁万元），同时双方在住建局网签备案、缴税不动产签字过户和交房；②余款300000元（甲方按揭贷款，待银行按揭款发放之日甲方给乙方一次性付清）；5、签订合同时，甲方向丙方支付中介费、办证费10000元；6、合同签订生效后，甲、乙双方任何一方违约方均向守约方按总房款的20%支付违约金，甲方已交付了部分或全部房款且已向房地产交易机关办理了产权转移登记手续后，违约方还应承担产权转回已缴纳及应缴纳的税、费及给对方造成的实际经济损失；7、乙方将上述房地产交付甲方之前需结清该宗房地产所涉及的水、电、气及物业管理费，以及交接水卡、电卡、气卡、门禁卡、钥匙等，房屋交接以物品清单为准；8、乙方郑重承诺：该房系乙方单独所有权，若其他产权人及亲属对本合同有异议，向辉自愿承担本合同约定的违约责任和法律责任；9、乙方配偶（刘凡凡）知晓该房交易，同意向辉售房；10、根据《商品房买卖合同》附件第五条的第1、2、3点关于露台和屋面平台的约定，现乙方（向辉）同意将该房所示房屋露台的使用权一并转让给甲方使用。合同签订当日，被告李和平即向原告向辉转账220000元，同日，双方到梓潼县不动产登记中心办理房产过户手续，被告缴纳了相应的契税，案涉房屋已于2020年6月24日变更登记在了二被告名下。 另查明，原告向辉与其妻刘凡凡于2017年11月9日登记结婚。案涉房屋系原告向辉2012年12月7日购买，付款方式为分期付款（2012年12月7日支付部分，2013年6月7日支付剩余部分），并于2015年8月17日取得案涉房屋的房产证，2015年9月23日取得土地使用权证，房产证中房地产平面图显示该房屋为平层，面积为118.65㎡。原告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件第五条约定：“1、乙方（买受人）同意购买附带露台或屋面平台的商品房的，买受人对其商品房附带露台或屋面享有独立的使用权，甲方（出卖人）无须为乙方办理产权登记，但附带露台或屋面平台的买受人不得妨碍其他业主对物业的合理使用或业主在紧急情况、维修物业及附属设施情况下进入的权利。2、凡购买附带露台或屋面平台的商品房的买受人，应遵守相关法律、法规及物业管理公司的规定使用。未经同意，不得擅自改变露台或屋面平台的外观、形状、结构和用途，不得在其露台或屋面平台内搭建任何形式的建筑物。3、买受人所购商品房附图中没有露台或屋面平台，则买受人同意本条第1款的买受人享有对所购商品房附图中的露台或屋面平台的使用权，并自愿放弃该部分的使用权”。 对当事人有争议的事实：1、案涉房屋产权是否存在争议的问题。案涉房屋系原告向辉2012年12月7日购买，购买时约定的付款方式为分期付款（2012年12月7日支付部分房款，剩余房款2013年6月7日前付清），并于2015年8月及9月分别取得了案涉房屋的房产证和土地使用权证，房产证载明案涉房屋系向辉单独所有。原告与刘凡凡于2017年11月9日登记结婚，故该房屋应系原告向辉的婚前个人财产。被告辩称该房屋存在5年按揭，未向本院提交证据予以证实，且刘凡凡亦未对向辉出卖房屋提出异议，故案涉房屋产权不存在争议，原告向辉有权出卖该房屋。2、关于案涉房屋楼顶屋面的问题。案涉房屋已办理不动产转移登记至二被告名下，且原告已向二被告交付了水、电、气卡，也交付了钥匙，被告辩称因邻居在屋面平台修建了一间房屋，导致屋面平台不能交付，因此案涉房屋尚没有交付完毕。原、被告在《二手房买卖合同》中约定“根据《商品房买卖合同》附件第五条第1、2、3点关于露台和屋面平台的约定，现乙方（向辉）同意将该房所示房屋露台的使用权一并转让给甲方使用”，而根据原告与开发商签订的《商品房买卖合同》附件第五条，买受人所购商品房附图中没有露台或屋面平台，则自愿放弃其他买受人购买的含露台或屋面平台的使用权，即若其他买受人购买了露台或屋面平台，则未购买的买受人无露台或屋面平台的使用权，若无人购买露台或屋面平台，则全体业主均享有露台或屋面平台的使用权。根据案涉房屋的房地产平面图可知，案涉房屋平面图中没有露台或屋面平台，即案涉房屋并未购买其楼顶的屋面平台，该屋面平台属于全体业主的共有部分，所有业主均有使用权，邻居使用平台并未违反法律或行政法规的相关规定，若该房屋涉及违建可向有关行政部门举报。二被告在购买房屋前，亦到实地去看过房屋，对房屋的现状应当有全面的了解，其签订合同并支付首付款的行为即为认可房屋现状。且经本院实地查验现场，邻居修建的房屋并未妨碍被告对屋面平台的使用，双方在合同中约定的屋面平台也系使用权而非所有权，故被告的辩称本院不予采纳，案涉房屋已交付完毕，原告已履行完毕合同的主要义务。 本院认为，原告与二被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告已按照合同约定履行完毕交付房屋的主要义务，二被告应当按照合同约定支付原告房屋尾款。案涉房屋总价款为520000元，二被告已支付220000元，尚欠房屋尾款300000元。双方在合同中约定尾款由二被告按揭贷款支付，二被告以屋面平台有争议为由拒绝办理房屋按揭贷款，不属于行使不安抗辩权的情形，应当承担继续履行合同并承担违约金的违约责任。双方约定的违约金为总房款的20%，明显过高，二被告申请本院调减，根据双方的过错及实际损失，本院调减为自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告李和平、陈燕于本判决生效之日起三十日内支付原告向辉购房余款300000元，并从2020年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金至付清之日止； 二、驳回原告向辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取3650元，由二被告负担（原告已预交，在执行程序中一并履行）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院将依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 红 二〇二〇年十二月四日 书记员 周子丁 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。