江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初5854号原告：代传国，男，1979年8月10日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：纪艳，女，1980年9月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。两原告共同委托诉讼代理人：何媛媛，江苏新苏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：舒鹏，江苏新苏律师事务所实习律师。被告：南京银城物业服务有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区江东北路**银城广场**。法定代表人：李春玲，董事长。委托诉讼代理人：陆玲，系南京银城物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：蒋顺杰，系南京银城物业服务有限公司员工。原告代传国、纪艳与被告南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理，依法由审判员干文建适用简易程序独任审判。于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告代传国、纪艳的共同委托诉讼代理人何媛媛，被告银城物业公司的委托诉讼代理人陆玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代传国、纪艳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失131332元。2、请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用、鉴定费用。事实和理由：2020年3月29日，被告与原告所住小区苏州市相城区尚景花苑业主委员会签订《物业服务委托合同》一份(项目名称：苏州市相城区尚景花苑)，由被告为尚景花苑小区提供物业服务，合同期限为2020年4月1日至2023年3月31日。根据双方签订的《物业服务委托合同》，被告负责物业共用部位的日常维修、养护和管理、物业共用设施设备的日常维修、运行、养护和管理，以及对物业共用部位、公共区域和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运、雨污水管道的疏通、化粪池清理。2020年4月19日，原告位于相城区尚景花苑9幢204室的房屋遭遇返水，污水从二楼厨房下水管道溢出，漫及房屋，并顺着楼梯流入负一层。一时间满屋恶臭，整个房屋房间地板、家具家电及墙面浸泡于污水中。原告立即联系被告和所在小区的业主委员会，被告派员帮助原告清理了房屋的污水。事后发现系楼栋外部下水管道未及时排查、疏通导致管道堵塞，造成了此次事故，并从下水管道中挖出大块堵塞物。原告多次与被告协商处理赔偿事宜未果，故诉至法院。被告银城物业公司辩称，鉴定的评估价格不是涉案财产损失的金额，评估报告第一页显示金额是2020年4月19日正常使用时的正常价值，与原告诉请不是一个意思，报告正文第三点评估人员现场人员表示无法对受损的室内装修及物品的损失程度进行判断，进而无法评估损失金额，请求法院根据原、被告过错责任的分担与损失的程度作出判断。经审理查明,原告代传国、纪艳系苏州市相城区元和街道广济北路3239号尚景花苑9幢204室业主。2020年3月29日，被告银城物业公司与苏州市相城区尚景花苑业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，约定由被告银城物业公司为案涉房屋所在的尚景花苑小区提供物业服务。服务期限为3年，自2020年4月1日至2023年3月31日终止，其中第一年为试用期，如满意率达到85%，则续签2年，如满意率达不到85%，则合同终止。物业服务内容包括对物业共用部位的日常维修、养护和管理，对物业共用设施设备的日常维修、运行、养护和管理。关于物业服务质量标准，高层住宅、商铺参照《普通住宅物业公共分类分项分级标准》（苏价服字[2014]86号）执行，共用部位共用设施设备维护为五级服务标准。合同同时约定了物业服务费的标准及交纳时间等相关事项。2020年4月19日晚上，原告发现家中返水，污水漫及室内及位于负一层的地下室。被告银城物业公司随即与原告一同对原告家中污水进行了清理，并疏通管道内堵塞物。原、被告双方一致确认，返水系管道内阻塞物所致。因原、被告就原告损失的数额未能达成一致意见,原告向本院起诉后遂申请鉴定。本院依法委托苏州名典房地产土地资产评估经纪有限公司进行评估。该公司于2020年9月10日出具《苏名典（资产）评报字【2020】第S-007号资产评估报告》,评估结论:截止于评估基准日2020年4月19日，在假设正常使用的条件下，纳入评估范围的资产评估净值131332.00元，其中室内装修评估价值为91174.00元，物品评估价值为40158.00元，并分别附有装修及室内物品评估明细表。原告垫付评估费用5000元。上述事实,有原告提供的房产证、结婚证、《物业服务委托合同》、照片、资产评估报告、鉴定费收据及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证,本院予以确认。审理中，原告陈述，现场看冰箱可以使用。关于原告损失金额的确定。原告主张按照《苏名典（资产）评报字【2020】第S-007号资产评估报告》列明的装修及物品的净值作为损失范围。并认为评估报告真实反映了原告的损失及原告屋内装修及物品的情况，该报告中也对屋内的装修及物品的原值、净值作了区分，原告仅物品现状作为要求被告赔偿损失的金额。被告认为，资产评估表本身真实性无异议，但不是泡水的损失金额，具体明细中地下室墙面的损失不能确定是泡水才发霉的，本身该小区地下室有返潮现象，评估人员现场人员无法对受损的室内装修及物品的损失程度进行判断，进而无法评估损失金额。对于计算损失的范围，本院认为，评估报告中列明的装修及物品均经当事人双方现场指认并确认，本院予以确认。对于损失金额的确定，本院认为，其一，庭审中，原告确认冰箱可以正常使用，故冰箱虽遇污水，但未影响其使用，故不应列入损失范围，在计算损失金额时冰箱对应评估净值5575元应予扣除。其二，关于装修评估明细表中各处地砖、墙砖、地砖踢脚、地砖踢脚线的材质特征、使用性能、易清理等因素，虽曾遭遇污水浸泡，但现已清理完毕，不影响生活中能够正常使用，故各处的地砖、墙砖、地砖踢脚、地砖踢脚线合计评估净值26534元失金额时酌情予以扣除。其三，关于室内物品评估明细表中包括餐桌（6椅）、木沙发、边角几、茶几、储物柜、电视柜、储物柜（架）、吊椅、双层床、书桌（架）、小床（床头柜）、双人木床、沙发、藤吊椅该部分家具，合计评估净值30065元，考虑到上述家具遭遇污水浸泡处为其与地面支撑部分，结合现场实际查勘情况，酌情认定其损失为评估净值的30%，即9019.50元。对其余装修、物品鉴于遭遇污水浸泡后难以正常使用，故酌情按评估基准日的评估净值作为直接损失予以认定。以上，认定原告损失金额为78177.50元。综上，本院认为,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定及相关行业规范所确定的维修、养护、管理和维修义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。原告因共用部位下水管道返水造成家中财产损失,有权要求赔偿。被告作为物业服务企业,未能及时排查了解共用部位下水管道情况，并对管道内堵塞物进行疏通清理，故应对原告的财产损失承担相应赔偿责任。返水发生时，原告虽未在家中，但系原告自己发现返水情况并随即通知物业，原告也及时予以了清理，原、被告均无证据证明返水发生的具体时间，本案中也无证据证明因原告事发时未在家中而导致损失扩大，故关于被告抗辩由原告对扩大损失承担责任依据不足，本院不予采纳。综上,被告应当赔偿原告损失78177.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:被告南京银城物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告代传国、纪艳人民币78177.50元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022023474）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币1463.50元，由原告代传国、纪艳负担592.50元，由被告南京银城物业服务有限公司负担871元（被告负担之款原告自愿垫付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接付给原告）。鉴定费人民币5000元，由原告代传国、纪艳负担2024元，被告南京银城物业服务有限公司负担2976元（被告负担之款已由原告垫付，被告于本判决生效之日起十日内直接付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  干文建二〇二〇年十二月十七日书记员  徐 婷