重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初14855号原告：张选梅，女，1988年12月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：滕怀斌，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路**附**，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄皓，广州富力地产（重庆）有限公司董事长。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦健，重庆钜沃（深圳）律师事务所律师。原告张选梅与被告广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张选梅的委托诉讼代理人滕怀斌，被告富力公司的委托诉讼代理人秦健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张选梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即对房屋存在质量问题进行整改和维修；2、判令被告因地面瓷砖空鼓质量问题向原告赔偿损失5481元；3、请求判令被告赔偿原告因未做房屋卫生间、厨房、阳台防水造成的损失43161.22元；4、判令被告免除自2019年9月27日起至房屋维修完毕之日止的物业管理费2053.58元（从2019年9月27日暂计算至2020年6月30日）；5、判令被告按照房屋总价款每日万分之五向原告支付延期交房违约金至房屋维修完毕之日止（暂计算从2019年9月27日至2020年6月30日为111547.21元）；6、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2018年6月2日原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区景阳路××号××—××号房屋，建筑面积87.76平方米，总价805395元。合同附件四约定了该房屋交房标准为精装修房（非清水毛坯房）。合同第三条约定物业管理费按建筑面积每平方米2.6元收取。合同第九条约定被告迟延交房的按照房屋总价日万分之五向原告支付违约金。合同签订并生效后，原告依约支付了全部房屋价款。2019年9月27日被告通知原告接房。原告接房后发现该房屋被告装修时并未对厨房、卫生间、生活阳台进行防水处理，房屋地砖空鼓率远高于室内装修要求，此外还存在墙面多处裂缝、电气开关控制有坏等瑕疵。导致该房屋实际不具备使用条件。原告多次与被告沟通要求全面整改未果。为维护原告合法权益，故起诉来院，要求判如所请。被告富力公司辩称，一、案涉房屋已通过住宅工程质量的分户验收，符合设计及分户验收的质量标准。首先，案涉房屋于2019年6月1日通过了分户验收，验收项目包括防水工程、给排水工程、电气工程等。其中，验收表四防水工程载明屋面、外墙、卫生间、厨房、阳台均符合质量要求，验收合格，排水通畅无渗漏。被告将提交的相关房屋验收合格、关水试验记录等材料可以证明案涉房屋已按照施工要求进行防水处理。原告诉称案涉房屋厨房、卫生间、生活阳台没有做防水处理与客观事实明显不符。其次，原告诉称瓷砖存在空鼓情况而要求按全屋重新铺贴的报价赔偿损失，既未提供证据证明其购买的房屋确实存在具体的瓷砖空鼓的情况，也未提供证据证明其所购房屋应全屋重新铺贴瓷砖的必要性及合理性，其诉请也与客观事实明显不符。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定：交付使用的房屋存在质量问题时，在保修期内出卖人应当承担修复责任；在出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的情况下，买受人可以自行或者委托他人修复，由此产生的修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。具体到本案中，即使原告能够证明其购买的房屋存在质量瑕疵，也应由被告按照《新建商品房屋质量保证书》中承诺的内容履行保修责任。原告仅主观猜测房屋存在质量问题，却不能证明质量问题切实存在，也不能证明房屋的实际使用和居住功能因质量瑕疵受到影响。原告在要求被告对原告怀疑存在的质量问题进行整改和维修的同时又主张按全部返工重做的第三方商业报价赔偿损失，其诉请相互冲突，既没有事实依据，也不符合法律规定，不应被支持。二、案涉房屋已达到交付条件，被告已按约定通知原告接房，客观上不存在逾期交付的事实，被告不应承担迟延交付违约金。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称：合同）第七条第2款之约定，案涉房屋交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》且装修质量应符合合同附件四的约定。本案中，案涉房屋已于2019年6月14日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且案涉房屋的精装交楼标准符合合同约定，故案涉房屋已达到交付条件。此外，被告在合同约定的交付期限前向原告送达了《楼宇交付使用通知书》，原告在诉状中陈述已收到接房通知，被告已完成案涉房屋的交付义务，客观上不存在逾期交付的事实，因此原告主张被告支付迟延交房违约金的请求无事实依据和法律依据，不应被支持。三、被告无权免除原告应缴纳的物业服务费，也不应承担房屋交付给原告后的物业费用。首先，被告系案涉房屋的建设方，不是收取物业服务费的主体，原告是否应缴纳物业费系原告与物业公司之间存在的物业服务合同关系所规制，被告无权免除物业费用。其次，如前所述，被告已在合同约定的交付期限前通知原告办理接房手续，原告也自述收到被告寄送的交房通知书，因此，在案涉房屋达到合同约定的交付条件且被告已做书面通知的情况下，如果原告没有反证足以证明房屋存在法律规定或合同约定的迟延交付情形，就理应自行承担房屋交付后的物业服务费用。原告主张被告免除其自交房日起的物业费用毫无事实依据和法律依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2018年6月2日，原告张选梅作为买方（乙方）与被告富力公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-104-01804367）（含附件一至五），约定原告购买被告开发建设的位于重庆市沙坪坝区景阳路××号××—××号房屋（建筑面积87.76平方米）（以下简称案涉房屋），案涉房屋《重庆市商品房预售许可证》编号为：渝国土房管（2018）预字第（672）号；该商品房为装修房，总成交金额为805395元，乙方采用按揭付款方式，乙方在本合同签订时支付325395元，余款480000元以按揭方式支付给甲方。合同第七条交房期限及交付条件约定，甲方应于2019年9月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定，逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退回乙方已付的房款。如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十六条商品房质量、装饰、设备标准的约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照同等材料替代的方式处理。合同第十八条保修责任约定，《新建商品房房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。《重庆市商品房买卖合同》附件四富力城2F地块A1-A6号楼住宅精装交楼标准载明，门扇：入户大门选用钢制门，卧室、卫生间、厨房选用成品套装门，客厅出阳台采用落地普通塑钢玻璃推拉门。窗户：安装普通塑钢玻璃窗（每户有一间卧室按消防要求设施耐火完整性不小于一小时的外窗，其材质、分隔与普通塑钢窗不同）。客厅、餐厅、玄关及走廊：墙身刷乳胶漆，客厅、餐厅及走廊铺地砖，配波打线及踢脚线。卧室：墙身刷乳胶漆，卧室铺强化木地板配木踢脚线，飘窗铺贴石材。厨房：厨房铝扣板天花吊顶，配送人造石台面组合橱柜，地，地面铺地砖面贴磁砖，配送“樱雪”燃气灶及抽油烟机，配送“科勒佳德”洗菜盆及“科勒卡丽”水龙头。卫生间：卫生间铝扣板天花吊顶，地，地面铺地砖面贴磁砖，配送“乐家”洗面盆，“摩恩”水龙头、“乐家”坐便器、“摩恩”淋浴花洒，配浴室柜，每间卫生间送浴霸一个。入户花园及阳台：阳台护栏采用阳台配栏杆，阳台顶刷乳胶漆，墙面刷乳胶漆，入户花园铺贴地砖，每户设“贝佳”或“喜多美”洗衣机水龙头一个，配防水插座。面板：“施耐德”开关面板及弱电面板。另对空调、给排水、电气、燃气等交付标准进行了约定。《重庆市商品房买卖合同》附件五补充协议第十四条约定，乙方同意甲方选聘的广州天力物业发展有限公司对该商品房所在的物业管理区域进行前期物业管理，同意遵守甲方制定的《业主临时公约》。该商品房移交后，乙方应当按照广州天力物业发展有限公司的规定按时向其支付物业管理费，物业管理费按照建筑面积计收，每月每平方米2.6元。有关管理费将自合同约定交房日期开始计费；如业主提前接收房屋，则从接收房屋之日起计费。合同签订后，原告依约支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款。2019年6月14日，富力城二期2F组团一期（A1-A6号楼、北区地下车库）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年9月17日，被告富力公司向原告张选梅寄送《楼宇交付通知书》，通知原告张选梅于2019年9月27日办理接房手续。随后，原告张选梅办理接房手续，实际接收案涉房屋。被告富力公司同时向原告张选梅交付《重庆市新建商品房质量保证书》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》等。《重庆市新建商品房质量保证书》第五条保修范围与保修期限中载明，本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，对墙体开裂（填充墙）保修期限为2年，保修正常完成时限为1个月；屋面防水工程，有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地、地下室的防渗漏保修期限为5年修正常完成时限为1月内；墙面、顶棚抹灰层、地、地面空鼓开裂面积起沙保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；装修工程（墙面及地面铺装、空鼓、脱落、返潮等）保修期限为2年，保修正常完成时限为20日内；门窗及五金件、防护栏杆细部工程保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；电气管线、给排水管道、燃气管线保修期限为2年，保修正常完成时限5日内；二次供水设施、设备保修期限为2年，保修正常完成时限5日内；通讯设施（含闭路及公用天线系统）保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；消防设施、设备保修期限为2年，保修正常完成时限10日内；电梯保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限5日内；智能化系统保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限10日内；电器插座、开关、灯具保修期限2年，保修正常完成时限5日内；卫生洁具保修期限2年，保修正常完成时限10日内；固定家具保修期限按供货合同约定，但不低于2年，保修正常完成时限10日内。原告在使用中认为厨房、卫生间、生活阳台未进行防水处理，存在房屋地砖空鼓率远高于室内装修要求，墙面多处裂缝、电气开关控制有坏等问题，遂起诉来院，要求判如所请。庭审中，原告针对其主张，举示了以下证据：空鼓抽检统计（微信聊天记录截图）、房屋瑕疵视频，证明装修设计公司对富力城新壹站多户型房屋进行抽检，存在严重空鼓现象；被告在对该房屋贴砖时，使用河沙和水泥比例不符合装修规范要求，河沙多，水泥少，导致瓷砖下的河沙在失去水分后缩小，空鼓大面积出现。富力城新壹站房屋防水问题共性图片、开发商内部商讨事宜聊天记录、富力城新壹站业主诉求与相关部门协商谈判记录及座谈现场业主签到表、重庆星艺装饰有限公司及北碚区昊蓝装饰设计工作室出具的基装工程预算表（四户业主），证明被告装修未对厨房、卫生间、生活阳台、室内进行防水处理，房屋存在多种瑕疵问题，业主与开发商就房屋质量瑕疵问题进行了多次商谈未果。两家装修公司对富力城四种户型作出的防水预算可证明防水工程所需价格。被告富力公司认为原告举示的上述证据不能反映案涉房屋确存在防水和空鼓质量问题，且被告及建设方始终积极与业主沟通，从未拒绝履行保修义务。原告并无证据证明预算表中所提及的厨房卫生间阳台等工程有全部拆除重做的必要性，其次没有鉴定及评估资质且具有盈利性质的装修公司做出的单方报价，也不具有任何参考性，不予认可。被告富力公司为证明其主张，举示了以下证据：住宅工程质量分户验收表，证明2019年6月1日，该房屋分户验收合格，验收项目包括防水工程、给排水工程、电气工程等。其中验收表四防水工程载明屋面、外墙、卫生间、厨房、阳台均符合质量要求，验收合格，排水通畅无渗漏和积水现象。防水工程试水记录，证明2018年11月20日针对案涉房屋所在楼层厨房、卫生间地面进行了24h的蓄水试验，试水深度为5cm，结论显示蓄水24小时后放水检查排水通畅，经详细观察无湿渍、积水、渗漏现象，验收合格。3、天力建筑公司领料单、进销存卡、重庆重大建设工程质量检测有限公司检测报告、施工组织设计/（专项）施工方案报审表、富力城二期2F组团防水施工方案、施工组织设计（方案）审批表、检测检验报告，证明案涉房屋施工所用防水剂、防水涂料等均经过检测并合格，施工方案经过审批。4、富力城2F组团防水砂浆施工技术交底卡、富力城2F组团防水施工技术交底卡、施工日记，证明案涉房屋防水施工技术均与施工方进行过交底，且施工中确已使用防水材料。5、旁站记录（A1栋24层）、施工日记、室内卫生间闭水记录表、卫生间、阳台地面防水施工检查记录及防水工程隐蔽检查记录、厨卫内墙及厨房地面施工检查记录及防水工程隐蔽检查记录、厨房、卫生间地面防水工程试水记录，证明案涉房屋确已进行了防水施工，且通过闭水试验及检查。6、施工过程照片，证明案涉房屋确已通过闭水试验及检查。7、墙砖施工技术交底、检测报告、产品出厂合格证书三份，证明案涉房屋墙砖施工所用粘结剂均经过检测并合格，施工技术标准均与施工方进行过交底。8、卫生间地面、阳台地面、厨房卫生间内墙、厨房地面防水施工检查记录及防水工程试水记录，住宅工程质量分户验收表，防水工程分户验收记录表，证明被告的防水施工过程。原告认为上述证据无法证明案涉房屋不存在防水、空鼓等房屋质量问题，无法查明被告所提交的案涉房屋的防水相关证据是在清水房施工过程中还是在案涉房屋进行装修过程中的防水施工，不认可被告的证明目的。审理中，本院组织原、被告双方到案涉房屋现场进行勘查，制作了汇总表。原告明确案涉房屋存在问题为：第一，防水问题：未做防水。第二，空鼓问题：房屋卫生间、客厅、厨房等多处空鼓。第三，其他瑕疵为：1、墙面多处裂纹；2、客厅插座安装错误；3、卫生间淋浴区地面坡度不足、卫生间门槛石破裂、脸盆台面石材有空、进出水接头收口缝大、马桶反臭严重、浴室灯坏；4、入户门锁不灵，门把手掉漆严重，门边缘未与墙面贴紧，门槛损坏。原告认为案涉房屋的建设施工材料、设施设备均由被告提供，任何质量问题均应由被告承担维修责任。被告认为原告主张的其他瑕疵均不属于“两书”载明的质量问题，只属于视觉瑕疵。对其中墙面裂缝、门槛损坏等进行处理。对其他瑕疵不予认可，属于原告个人理解。关于空鼓问题，原告在审理中提出鉴定申请，申请对案涉房屋瓷砖空鼓率是否达标以及空鼓形成原因进行司法鉴定。被告对鉴定必要性提出异议，并书面承诺对存在瓷砖空鼓争议的案涉房屋进行排查，如确有质量瑕疵的，将无条件整改至符合以下质量验收标准：1、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210-2018）第10.2.4条：“满粘法施工的内墙饰面砖应无裂缝，大面和阳角应无空鼓。检测法：观察；用小锤轻击检查；”2、《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209-2010）第6.2.7条：“面层与下一层的结合（粘结）应牢固，无空鼓（单块砖边角允许有局部空鼓，但每自然间或标准间的空鼓砖不应超过总数的5%）。检验方法：用小锤轻击检查。”关于防水问题，原告在审理中提出鉴定申请，申请对案涉房屋在全屋装修（精装修）阶段是否按照住建部JGJ298-2013《住宅室内防水工程技术规范》进行防水设计和施工以及防水是否合格进行司法鉴定。被告对鉴定必要性提出异议认为，一、案涉房屋已通过综合竣工验收并取得竣工备案登记证，符合法定及约定交付条件，被告的后续合同义务仅为对案涉房屋的保修义务。二、案涉房屋均处于《商品房买卖合同》及“两书”约定的房屋保修期内，如案涉房屋确实存在质量瑕疵，被告理应承担保修责任而非直接承担赔偿责任，且被告从未拒绝履行保修义务。三、由于案涉房屋均在保修期内，即使鉴定结论为案涉房屋存在质量瑕疵，按照合同及两书约定，被告也只应先行承担质量保修责任。故无论鉴定结果如何，均不能改变双方合同义务承担方式。四、原告的司法鉴定申请设计工程质量问题，鉴定成本高昂，在鉴定结论不能实质性改变被告的合同义务承担方式情况下，实施司法鉴定极大增加了双方的诉讼成本。故原告提起的司法鉴定欠缺必要性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原告主张整改维修的质量问题，根据《重庆市商品房买卖合同》附件四富力城2F地块A1-A6号楼住宅精装交楼标准以及《新建商品房质量保证书》载明的保修范围，对于原告所述的防水工程和瓷砖空鼓问题，属于保修范围，被告应当承担维修整改责任。但原告在诉请中并未要求被告对上述问题进行维修，而主张赔偿损失。因涉案房屋尚在保修期内，现无证据证明被告存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的行为或双方对此另有约定的情形，那么如确存在防水和空鼓的质量问题，根据合同和质量保证书的约定，首先应由被告承担保修责任，而非赔偿损失。现被告同意对涉案房屋的上述问题进行排查，并按规范在相应期限内进行整改，本院予以确认。对原告要求被告赔偿防水和空鼓损失的诉讼请求，本院依法不予支持。对于其他瑕疵：墙面裂纹、门槛损坏、浴室灯损坏问题，属于保修范围，被告应当承担维修整改责任。对客厅插座安装错误，合同中未明确约定为客厅空调插座的交付标准，本院不予支持。对其他瑕疵，无证据证明属于质量问题及产生原因，也无证据证明属于保修范围，本院不予支持。对原告就防水和空鼓问题提出的司法鉴定申请，本院认为本案启动司法鉴定程序欠缺必要性，依法不予准许。理由在于：第一，原告以被告未作防水及存在空鼓瑕疵为由主张损失赔偿，但现有证据显示被告已切实进行了防水施工，防水工程进行了分户验收，案涉房屋也已通过综合竣工验收取得了竣工备案登记证，符合法定及合同约定的交付条件，原告的该项主张并无证据支持。第二，即使案涉房屋存在防水和空鼓质量问题，按照商品房买卖合同及新建商品房质量保证书的约定，案涉房屋尚处于保修期内，被告应当承担保修责任，而非直接承担赔偿责任，鉴定结论与原告诉请不具有关联性。现被告已书面承诺对房屋的防水和空鼓问题进行排查，如确有质量瑕疵，同意按照国家标准和规范进行整改，此种方式更符合法律规定及合同约定。第三，案涉房屋系精装修房屋，而司法鉴定涉及工程质量问题，鉴定成本较高，且对房屋存在一定破坏性，启动鉴定程序必将极大增加双方当事人讼累，鉴定成本与诉讼标的价值之间不具有可比性。因此，对原告主张赔偿防水和空鼓的损失问题，因涉案房屋尚在保修期内，现无证据证明被告存在拒绝修复或在合理期限内拖延修复的行为或双方对此另有约定的情形，那么如确存在防水和空鼓的质量问题，根据合同和质量保证书的约定，首先应由被告承担保修责任，而非赔偿损失。现被告同意对涉案房屋的上述问题进行排查，并按规范在相应期限内进行整改，本院予以确认。对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于延期交房违约金和物业管理费，因被告已按照合同约定将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房在约定时间内通知原告接房，原告亦接收房屋，被告已完成交房义务，不存在延期交房的情形。且从合同约定的交房之日起，一切税费、风险、责任和物业服务费均由原告承担。故对原告要求被告支付延期交房违约金和免除物业管理费的诉请，本院不予支持。需要说明的是，本案系商品房预售合同纠纷，购房者与开发商作为合同相对方均应按照《商品房买卖合同》约定行使各自的权利义务。凡属合同约定保修期内的保修范围，开发商在接到购房者的报事报修后，应当积极作为，按照协议妥善履行保修义务，切勿拒绝或拖延履行义务。购房者在发现房屋质量瑕疵时，也应当首先选择按照合同约定程序进行报修，与开发商友好协商，必要时才通过诉讼解决纠纷。房屋是人类生活不可或缺的生活资料，开发商与购房者存在密切的社会联系，双方应相互理解尊重，理性维权，共同构建和谐社会。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广州富力地产（重庆）有限公司于本判决发生法律效力后三十日内对原告张选梅所有的位于重庆市沙坪坝区景阳路××号××—××号房屋墙面裂纹、门槛损坏、浴室灯损坏问题修复完毕；二、驳回原告张选梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3544.86元，减半缴纳1772.43元（原告已预交），由原告张选梅负担886元，被告广州富力地产（重庆）有限公司负担886.43元，被告负担部分限于本判决发生法律效力之日立即迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 殷建华二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张 伟书 记 员 刘 维