北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18796号原告：张弩，男，1970年7月11日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。被告：北京伟特房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇焦各庄村委会东南300米，统一社会信用代码911101137334516506。法定代表人：王涛，董事长。委托诉讼代理人：李厚明，男，1985年11月20日出生，汉族，北京伟特房地产开发有限公司员工。被告：望天树空间装饰（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003HL977。法定代表人：孙留江，董事长。被告：望天树资产管理（北京）有限公司，住所地北京市房山区，统一社会信用代码91110111MA003M9HX2。法定代表人：孙留江，董事长。三被告之共同委托诉讼代理人：宋振伟，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。原告张弩与被告北京伟特房地产开发有限公司（以下简称伟特公司）、望天树空间装饰（北京）有限公司（以下简称望天树装饰公司）、望天树资产管理（北京）有限公司（以下简称望天树管理公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张弩之委托诉讼代理人及雷、被告伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司之共同委托诉讼代理人宋振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张弩向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还给原告购房款547011元，以及逾期退款利息（以547011元为基数，按年利率5%标准，自2017年5月1日起计算至实际退还之日止）；2.请求判令被告给付迟延付款违约金54701.1元；3.判令被告伟特公司、望天树装饰公司、望天树资产公司对上述债务承担连带给付责任；4.本案的诉讼费用全部由被告共同承担。事实和理由：北京新干线项目是被告伟特公司开发的楼盘。被告望天树装饰公司、望天树资产公司负责对外销售。2016年底，原告在被告处购买了两套房产，并购买了涉案的7幢317号和7幢406号商业楼。共计交款房款2552267元。因2017年初国家政策限制，导致不能过户至原告名下，原告曾起诉被告，后和被告协商更换了房屋，并由原告成立公司继续购买涉案项目的房产，更换后的房产为6-703房屋，总价1905256元。剩余的未退房款共计647011元，原告与开发商代表达成了《协议书》约定应于2018年12月31日前将未退的房款全部退清，否则应按照年化5%支付利息，并承担未退金额10%的一次性违约金。截止到原告起诉前，被告分文未退，也未办理交房手续。因原告已经缴纳了房屋全款，而被告未按照合同诚信履行，经多次协商无果的情况下，只能再次通过诉讼解决。被告伟特公司辩称，我方认为本案的案由不正确，本案不是房屋转让合同纠纷，原告所购买的房屋法律关系，我方与原告之间并没有任何争议，在本案中，原告主张退款的依据的协议与我方没有关联，根据协议上所记载的换房后的6-703房屋，这个房屋所产生的买卖合同相关事务均在本案之外正常履行，故本案并非房屋买卖合同纠纷，并且与其他的因为购买了我方的房屋正在退房的退房款并不一样。本案中涉及的我方的事务在原告2018年10月28日签订协议之前均已处理完毕，我方没有收取过原告的款项，原告也不存在向我方退房的事务，因此我方认为原告向我方主张退款是错误的。被告望天树装饰公司辩称，我方认为就本案而言，也是一个欠款关系，关于商品房转让合同相关的事务，在签订2018年10月26日协议的时候都已经处理完毕，关于前期款项中的1905256元在当时双方已经进行了权利义务的转化，对于相关的购房合同问题，并没有任何的争议，并且也不在本案原告提出的范围之内，对于剩余的款项547011元，由我方退还给原告，是双方达成协议的真实意思表示。我方与原告是同意继续履行协议书，继续由我方进行退款，但是我方认为该协议的第四条和第五条的约定（年化百分之五的利息损失）和百分之十的违约金，是重复的，如果两条同时适用，违约金已经高于原告不能收到款项的利息损失，因此要求降低违约金，对未退还的款项应当按照银行拆借利率计算利息损失，而不应当再计算违约金的补偿，同时由于退款的时间应该是自2018年10月30日、11月30日、12月30日才存在退款义务，因此我方认为应当按照协议书约定的时间来计算起算时间，而不是原告主张的时间，原告主张的时间没有事实和法律依据。被告望天树管理公司辩称，本案的案由错误，本案实际上是欠款纠纷而不是房屋转让合同纠纷，关于我方与原告进行房屋认购的事情，在本案中是无关的并且早已经处理完毕，本案中原告依据的协议书也与我方无关，而且从协议书本身的约定来讲，法律关系在签订协议书的时候已经转化完毕，因此原告要求我方承担退房款没有依据，是起诉错误。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对张弩提交的协议书等证据及本院（2018）京0113民初20932号卷宗材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：项目名称为绿智汇园的5#、6#、7#的房屋由伟特公司开发，该项目又称“新干线项目”。伟特公司于2016年9月25日获得《北京市商品房预售许可证》，项目坐落于北京市顺义区南法信镇焦各庄村东。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，二公司曾共同预售过绿智汇园项目房屋，采用望天树资产公司与购房者签订购房协议，望天树装饰公司负责进行精装修的方式，房款及装修款由望天树装饰公司收取。张弩于2016年12月19日与望天树资产公司签订《订购协议》购买新干线房源7-406及7-317，共计交款2552267元，收款人均为望天树装饰公司。后因政策原因，张弩无法购买，双方产生争议，张弩曾提起诉讼，因双方自行和解，张弩撤回起诉。2018年10月26日，张弩（甲方）与望天树装饰公司（乙方）签订协议书，约定：甲方于2016年12月19日购买新干线房源7-406，交款1150376元，房源7-317，交款1401891元，合计金额2552267元，由于政策原因退房，房款迟迟不退，已经起诉，经过沟通，继续购买本项目，现新干线原小区换房6-703，总价款1905256元，现补齐6-703全款，房款余款647011元，分批退给甲方，现乙方承诺：1.自签订协议起乙方于2018年10月30日退还甲方房款147011元；2.乙方于2018年11月30日前退还甲方房款250000元；3.乙方于2018年12月30日前退还甲方房款250000元；4.乙方承诺，如未按期退款，乙方自逾期之日起就逾期金额按年化5%标准给予甲方补偿；5.如乙方未在2018年12月30日退清全部房款，乙方同意按未退金额的10%给甲方一次性支付违约金。后望天树装饰公司退还10万元，余款547011元至今未退。本院认为，根据之前多份生效判决已经认定，伟特公司系“北京新干线”项目（绿智汇园）的开发企业，其将涉诉房屋委托望天树资产公司、望天树装饰公司进行销售，伟特公司与望天树资产公司、望天树装饰公司内部形成了复杂的商业合作模式，望天树资产公司、望天树装饰公司代表出卖方签订相关合同、收取相关款项、出具相关票据，故伟特公司应就销售房屋的行为承担相应法律后果。张弩购买房屋后，曾提起诉讼，双方自行和解，并由望天树装饰公司出面签署了协议书，该协议书为双方之间商品房预售合同关系的后续处理的延续，故双方之间仍为商品房预售合同关系，对三被告主张的法律关系错误的意见，本院不予采信。依据三被告合作模式以及之后换房过程，张弩有理由相信望天树装饰公司所签署的协议书的效力也及于望天树资产公司、伟特公司。故本院对张弩要求三被告共同退还房款的请求予以支持。三被告应按协议要求支付违约金及逾期利息，双方约定为双方真实意思表示，并不过分高于张弩实际损失，对三被告要求予以调整的意见，本院不予支持。逾期利息损失起算时间应按双方协议书约定，本院对张弩所主张的起算时间予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同退还原告张弩购房款五十四万七千零一十一元并支付逾期利息（以四万七千零一十一元为基数，自二〇一八年十月三十一日起，以二十五万元为基数，自二〇一八年十二月一日起，以二十五元为基数，自二〇一八年十二月三十一日起，以上三笔均按照年利率百分之五的标准计算至实际给付之日止），于本判决生效后七日内执行；二、被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同给付原告张弩违约金五万四千七百零一元一角，于本判决生效后七日内支付；三、驳回原告张弩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百元，由被告北京伟特房地产开发有限公司、望天树空间装饰（北京）有限公司、望天树资产管理（北京）有限公司共同负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张丹芳二〇二〇年十二月二十八日书记员  朱珊珊