河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初2980号 原告：杨洋，男，1985年9月3日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：杨健，河北匡合律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告杨洋与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨健、被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告房屋面积差价款20929.2元，并以20929.2元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，自2011年6月24日至被告实际返还之日止；2、判令被告返还原告有线电视初装费420元、天燃气费7660元、产权费683.34元、公共维修基金418.59元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息（其中5196.93元自2013年9月30日起计算至被告返还之日；3675元自2011年3月23日起计算至被告返还之日）；3、本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、判令被告向原告交付不动产销售发票、契税发票、完税证明；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金（以470800元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，自2014年1月1日至2018年8月19日止）。事实和理由：2011年3月23日：原告与被告签订订房合同书，约定原告购买被告开发建设的朝阳花园东区2号楼33层3306室房屋，建筑面积为110平方米，单价为4280元，合同同时约定对于房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。2011年3月23日，原告向被告支付首付款150800元，并于2011年6月24日通过中国农业银行保定朝阳支行贷款支付剩余购房款32万元。原告另支付给被告有线电视初装费420元、天然气费7660元、产权费7431.4元、公共维修基金9416元。2018年8月19日，原告对涉案房屋登记取得不动产权证书，记载前述房屋建筑面积为105.11平方米，比合同约定建筑面积少了4.89平方米。此后因被告一直无法正常为原告办理涉案房屋的不动产权证书，直至2018年8月19日，原告才取得涉案房屋不动产权证书。为此特向贵院申请增加变更诉讼请求。 被告辩称，被告不存在拒绝退还房屋面积差价款的情况，没有及时退还的原因是涉及业主较多，需分楼号及单元分批次退回，由于疫情期间原告需耐心等待；被告同意按合同约定“多退少补”退还面积差产生的多余房款20929元。对于办理产权证费多代收的契税同意退回原告主张的数额683元，但应扣除办理产权证由产权登记机关收取工本费及印花税85元。对于公共维修基金，是商品房销售过程中的行政管理行为，具体数额由房管部门确定，被告只是代收，不是最终收款人，待房管部门出具正式票据后，可根据票据金额多退少补。对于银行贷款利息承担的主张没有法律依据，购房产生面积误差是正常现象，实测也是新房交易的正常风险，苦全款购房则不存在相应利息问题。对于天燃气费、有线电视初装等费用，属双方达成自愿支付、自愿收取的一致意思表示，不应退还。办证违约金应扣除超过诉讼时效的部分，双方在房管部门备案的合同第十五条规定在是“在交房的90日没有办证的，应当在2年内办理”，2013年9月30日交房，违约起算时间为2015年1月1日，应扣除超过诉讼时效的违约期间。 本院经审理认定事实如下：2011年3月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积110平方米，单价4280元，购房总金额470800元，付款方式：2011年3月23日交购房首付款150800元，余款32万元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并于2011年6月24日办理了房屋贷款。2011年3月23日，原告向被告缴纳天燃气入户安装费3985元，2013年9月30日向被告缴纳公共维修基金9416元，房屋产权费7431.4元、有线电视初装费420元。2013年9月30日被告向原告交付了涉案房屋，保定市国土资源局于2018年8月9日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为105.11平方米，较合同约定建筑面积减少了4.89平方米。2014年12月26日，原告与被告就上述房屋换签了商品房买卖合同，该合同第三条约定，原告购买被告开发建设的保定市朝阳南大街朝阳花园Ｄ区2号楼1单元3306号房，建筑面积100.42平方米，第四条约定，单价每平方米4280元，购房总金额429798元，面积确认及面积差异处理双方约定为房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳有关费用，不提交有关证件手续，造成逾期办理产权证书，责任由买受人自负。同日，双方签订商品房买卖补充合同，双方就上述合同补充变更如下：该售出商品房产权登记面积为110平方米，单价为4080元，总计470800元，乙方付购房首付款150800元，余款32万元作银行按揭；原合同第三、四、六条项下内容与本补充合同约定相悖的，以本补充合同的约定为准。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差4.89平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差4.89平方米，折合房款20929.2元，被告应予返还。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房屋贷款利息没有法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为6748.06元，原告向被告支付7431.4元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告598.34元，并交付原告代办契税发票。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费7660元的诉讼请求不予支持。原告诉请被告返还有线电视初装费420元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告收取该费用已无相关根据，故原告本项诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付上述款项利息无法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告交付不动产销售发票，因涉案房屋已办理了房屋产权登记，该发票是办理产权登记所需材料之一，已向产权登记部门提供，对此原告可向产权登记部门进行查询。商品房买卖合同约定，在房屋交付两年内被告协助原告办理房屋所有权登记，在约定期限内原告未取得房屋权属证书，被告无证据证明未取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2013年9月30日起两年内，即截止至2015年9月30日，涉案房屋于2018年8月9日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告主张上述违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2020年9月4日向本院起诉，被告应自2017年9月4日起至2018年8月9日，按照原告已交纳的房款总额470800元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨洋购房款20929.2元，房屋契税598.34元，有线电视初装费420元，合计21947.54元。 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨洋逾期办理房屋权属证书违约金（以470800元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2017年9月4日至2018年8月9日止）； 三、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告杨洋代办涉案商品房契税发票； 四、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取276元，由原告负担76元，由被告负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二〇年十二月十五日 书记员  崔彦朝