北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31445号原告：刘标，男，1978年8月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告：姜丽娜，女，1981年8月6日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：范新梅，北京五辰律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：孙丽娜，北京五辰律师事务所律师。被告：北京顺华房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇杨庄村。法定代表人：郑武，总经理。委托诉讼代理人：金淳，北京倡衡律师事务所律师。被告：北京农村商业银行股份有限公司永顺支行，住所地北京市通州区新华北街**。负责人：杨斯墨，行长。委托诉讼代理人：张赟娜，女，1983年10月23日出生，回族，该公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李羿，北京市英格律师事务所律师。原告刘标、姜丽娜（以下简称二原告）与被告北京顺华房地产开发有限公司（以下简称顺华公司）及被告北京农村商业银行股份有限公司永顺支行（以下简称永顺支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，由于本案必须以（2019）京04民初555号金融借款合同纠纷案件的审理结果为依据，故本院于2019年11月13日裁定中止本案诉讼。2020年12月21日本案恢复诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘标及其与原告姜丽娜共同的委托诉讼代理人范新梅、孙丽娜，顺华公司的委托诉讼代理人金淳，永顺支行的委托诉讼代理人张赟娜、李羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘标、姜丽娜向本院提出诉讼请求：1、确认二原告与顺华公司于2011年9月2日签订的《协议书》合法有效；2、判令顺华公司与永顺支行之间以通州区1401号房屋（以下简称涉案房屋）作抵押的抵押行为无效，并向不动产权利登记机构注销抵押登记；3、判令顺华公司继续履行协议，将涉案房屋所有权登记至二原告名下；4、判令顺华公司支付诉讼保全保险费10800元、律师费2万元；5、判令顺华公司承担本案诉讼费、财产保全费。事实与理由：2011年9月2日，二原告与顺华公司就购买涉案房屋（原地址名称为北京市通州区1401号房屋）达成合意，并签订《协议书》，房屋总价款1511254元。2011年9月3日，顺华公司向二原告交付了该房屋。2011年10月前，二原告向顺华公司支付购房款811254元。此后，二原告对该房屋进行了装修，并一直在此居住。2014年7月，原告刘标取得了北京市工作居住证，具备了北京市购房资格。二原告多次要求顺华公司配合办理房屋买卖网签事宜，但其拒绝办理。2019年7月29日，二原告通过不动产登记信息查询，得知自己购买且居住的房屋已经抵押至永顺支行名下，且被查封。二原告与顺华公司签订的《协议书》合法有效，二原告是涉案房屋的真实占有人和使用人，顺华公司对涉案房屋无处分权。顺华公司与永顺支行将已经出售的房屋作为抵押财产设立抵押权，违法法律规定，该抵押应属无效。综上，为维护自身合法权益，特提起诉讼。顺华公司辩称，我公司与二原告确实就涉案房屋签订过《协议书》，其交纳了购房款811254元，我公司于2011年完成交房义务，没有办理产权登记双方都有责任；我公司销售房屋已经经过抵押权人同意；顺华公司的抵押物足以偿还永顺支行的债务，希望能解决二原告的实际问题；由于双方没有明确约定，故不同意二原告要求我公司支付保全保险费、律师费的诉讼请求，亦不同意承担本案诉讼费及财产保全费。永顺支行辩称：1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性原则，不应将我行列为被告；2、原告在签订《协议书》时不具备北京购房资格，其私下与顺华公司签订购房协议，损害社会公共利益。原告户籍在福建，且在北京朝阳区已购买一套住房，其无权再次购买住房。顺华公司在向永顺支行借款时恶意隐瞒涉案房屋私下出售给原告的事实。原告在签订合同后长年不向顺华公司维权，却在永顺支行进行诉讼保全后立即开始诉讼。原告与顺华公司恶意串通，损害了永顺支行的合法权益；3、永顺支行与顺华公司的抵押行为符合法律规定，不存在无效情形；4、即便原告与顺华公司签订《协议书》有效，其也并非当然取得涉案房屋所有权，而只是具有要求顺华公司办理房屋过户手续的合同履行请求权，该合同权利的行使应遵守诉讼时效的规定。现原告起诉早已超过诉讼时效；5、涉案房屋已办理抵押登记，并被法院查封。因此原告要求过户登记的诉求事实上履行不能。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月2日，二原告（乙方）与顺华公司（甲方）签订了《协议书》，双方约定：1、根据北京市住房限购政策，乙方尚不具备与甲方签订正式房屋买卖合同的条件，但为了解决乙方的住房问题，乙方自愿按照下列条款与甲方签订本协议。2、甲方与程某、陈某于2009年12月17日签订了《商品房预售合同》，约定程某、陈某向甲方购买位于北京市通州区1401号房屋（涉案房屋），房屋总价1511254元。3、程某、陈某在支付了首付款人民币311254元后，余款人民币1200000元因故无法继续支付，二人于2010年9月25日与甲方解除了预售合同，甲方应退回二人已缴纳的购房首付款311254元。4、乙方于2010年10月11日代甲方向程某、陈某退还了该房屋的首付款311254元。鉴于上述情况，甲乙双方达成如下协议：一、由乙方购买该房屋。二、该房屋的总价款为1511254元。三、签订本协议一个月内，由乙方向甲方支付房屋总价的50％，即人民币755627元（其中乙方已代甲方向程某、陈某退还人民币311254元，还需支付人民币444373元）。乙方向甲方支付款项的同时，甲方应向乙方开具等额的正式收据（原开具给程某、陈某的首付款发票，由甲方收回作废，收据由甲方在签订正式合同时更换成发票）；剩余50％购房款由乙方在2012年6月30日支付人民币255627元，在2012年8月30日支付人民币500000元。四、本协议生效后，乙方即对该房屋具有使用权，甲方不能将该房屋卖给第三方；在乙方具备签约条件时，以本协议第二条确定的房屋总价与甲方签订正式的买卖合同、办理过户手续；本协议生效后，甲方为乙方办理装修、入住等手续。五、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章后生效。2011年9月2日，顺华公司向北京东光物业管理有限公司（以下简称东光物业公司）出具《关于为刘标、姜丽娜协助办理装修、入住等手续的函》，内容为：购房人刘标、姜丽娜已与顺华公司就涉案房屋达成相关协议，在购房人为涉案房屋按规定缴纳了物业管理费及供暖费后，请即予以协助办理装修、入住等手续。同年9月3日，刘标与东光物业公司签订了《供暖协议书》。后二原告装修、入住涉案房屋，并陆续缴纳了2011年至今的物业费、供暖费等各项费用，但未按约定支付剩余购房款。2014年7月23日，刘标取得北京市人力资源和社会保障局核发的《北京市工作居住证》。2016年4月20日，顺华公司为刘标、姜丽娜开具了涉案房屋的房款发票，内容是：付款单位（个人）为刘标、姜丽娜，收款单位为顺华公司，经营项目为通州区杨庄南里73号楼5单元1401房房款，金额为人民币811254元，但双方未签订正式买卖合同及办理房屋过户手续。2019年8月，二原告将顺华公司及永顺支行诉至本院，并申请诉讼保全。本院于2019年8月29日作出（2019）京0112财保495号民事裁定书，对登记在顺华公司名下的涉案房屋予以查封。为此，二原告支付保全费5000元、保险服务费10800元。另查：《房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）》载明，不动产登记单元号为110112003001GB00580F00050576，房屋坐落为通州区杨庄南里73号楼14层5单元1401，房屋所有权人为顺华公司，登记类型为初始登记，登记时间为2011年5月20日，建筑面积为99．51平方米，专有建筑面积为78．03平方米，分摊建筑面积为21．48平方米，竣工时间为2019年12月18日，不动产权证书号为X京房权证通字第XXXX号等内容。《抵押权登记信息》载明，抵押人顺华公司先后将涉案房屋抵押给抵押权人中国金谷国际信托有限责任公司（登记时间为2011年8月10日，注销时间为2012年8月22日；登记时间为2012年11月28日，注销时间为2013年6月7日）、抵押权人华夏银行股份有限公司北京分行（登记时间为2013年6月17日，注销时间为2015年12月30日；登记时间为2014年12月15日，注销时间为2015年11月12日）及抵押权人为永顺支行（登记时间为2015年9月29日，注销时间为2017年12月12日；登记时间为2017年12月12日，注销时间为2018年12月18日；登记时间为2018年12月18日）。永顺支行出具《同意现房销售许可的证明》，内容为：坐落于北京市通州区永顺镇杨庄南里**楼房产（房产证号X京房权证通字第**）抵押给永顺支行，抵押财产详见后附清单，在抵押期间，永顺支行同意上述抵押房产进行现售许可。再查：2015年9月18日，顺华公司与永顺支行签署了合同编号为2015001549的《借款合同（适用于固定资产借款和项目借款）》，双方约定永顺支行向顺华公司提供贷款人民币25亿元等内容。为了担保上述借款合同的履行，顺华公司（抵押人）与永顺支行（抵押权人）签订了合同号为2015001549-01的《抵押合同》，双方约定顺华公司愿意以合同附件抵押财产清单所列明的财产（包括涉案房屋）为双方依据上述《借款合同》所形成的债权提供抵押担保，永顺支行接受顺华公司提供的抵押担保等内容。上述抵押均已办理抵押权登记。后因顺华公司未能按照约定如期偿还贷款本息，担保人亦未能履行担保责任，永顺支行向北京市第四中级人民法院提起诉讼，并申请财产保全，请求依法查封冻结顺华公司等被申请人银行存款人民币2509983944．8元或其他等额财产。北京市第四中级人民法院于2019年7月5日作出（2019）京04财保59号民事裁定书，并于同日查封了顺华公司名下的北京市通州区杨庄南里73号楼包括涉案房屋在内的71套房产，查封期限为3年（2019年7月5日起至2022年7月4日止）。后刘标、姜丽娜对该院查封涉案房屋不服提出书面异议，北京市第四中级人民法院经审查后于2019年10月30日作出（2019）京04执异205号执行裁定书，裁定驳回刘标、姜丽娜的异议请求。刘标、姜丽娜不服该裁定，向北京市第四中级人民法院提起诉讼。北京市第四中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）京04民初42号民事判决书，驳回刘标、姜丽娜的诉讼请求。2019年12月26日，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04民初555号民事判决书，认为该案所涉及的不动产抵押，均符合法定设立条件，故不动产抵押权成立有效。该民事判决书主文第三项为永顺支行有权以顺华公司名下的土地使用权及地上建筑物折价或者拍卖、变卖的价款在本判决第一项、第二项所确定的债权范围内优先受偿。顺华公司不服该判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2020年9月10日作出（2020）京民终317号民事判决，驳回上诉，维持原判。在本院审理中，鉴于涉案房屋处于抵押权存续期间且被法院查封，无法办理房屋所有权转移登记，经本院释明，二原告坚持不变更诉讼请求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，二原告与顺华公司就涉案房屋签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，故二原告要求确认其与顺华公司于2011年9月2日签订《协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于永顺支行对涉案房屋的担保物权是否具有法律效力的问题，本院认为，北京市第四中级人民法院就永顺支行与顺华公司之间金融借款合同纠纷案作出（2019）京04民初555号民事判决书，现已发生法律效力。该判决认定该案所涉及的包括涉案房屋在内的不动产抵押均符合法定设立条件，不动产抵押权成立有效，判决书主文第三项为永顺支行有权以顺华公司名下的土地使用权及地上建筑物折价或者拍卖、变卖的价款在本判决第一项、第二项所确定的债权范围内优先受偿。故二原告要求判令顺华公司与永顺支行之间以涉案房屋作抵押的抵押行为无效、并向不动产权利登记机构注销抵押登记的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。现涉案房屋处在抵押权存续期间，且被法院采取了查封措施，无法办理房屋所有权转移登记，经本院释明，二原告坚持不变更诉讼请求，故对其要求依据房屋买卖合同将涉案房屋所有权登记至其名下的诉讼请求，本院亦不予支持。关于涉案房屋不能办理产权登记的责任问题，本院认为，一方面，二原告于2011年9月2日与顺华公司签订《协议书》时尚不具备北京市购房资格，无法办理网签。《协议书》签订后至2014年7月23日刘标取得购房资格期间，涉案房屋被抵押的事实基本上处于连续或持续状态，其中未被抵押的时间段仅为2012年8月22日至11月28日和2013年6月7日至6月17日两个短暂期间，而刘标在此期间尚未取得购房资格，即使房屋上未设定其他权利，其亦无法办理产权登记。《协议书》签订后，二原告仅支付购房款811254元，未按约定在2012年8月30日前支付剩余房款；另一方面，涉案房屋办理不动产初始登记后即于2011年8月10日被首次抵押，而本案《协议书》的签订时间是2011年9月2日，即“抵押在先买卖在后”。自2013年6月17日起至2019年7月5日涉案房屋被法院查封，这一期间涉案房屋被抵押的事实始终处于持续状态。而刘标于2014年7月23日取得购房资格，但顺华公司未采取积极措施注销涉案房屋的抵押登记手续，协助刘标办理过户。综上，二原告与顺华公司对本案纠纷的产生均负有一定责任，本院综合考虑上述因素，依据公平原则，合理确定双方应承担的责任。现二原告要求顺华公司支付诉讼保全保险费10800元的诉讼请求合理，本院予以支持。但其要求顺华公司承担律师费2万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘标、姜丽娜与被告北京顺华房地产开发有限公司于2011年9月2日签订的《协议书》合法有效；二、被告北京顺华房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告刘标、姜丽娜诉讼保全保险费10800元；三、驳回原告刘标、姜丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9195元，财产保全费5000元，由被告北京顺华房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王爱农二〇二〇年十二月三十一日法官助理 杨月兰书 记 员 王 哲