山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初5887号原告：张明，男，汉族，1978年9月30日出生，住肥城市。委托诉讼代理人：冯爱红，山东信望律师事务所律师被告：山东中超房地产开发有限公司，住所地肥城白云山小区。法定代表人：林忠吉，经理。委托诉讼代理人：温奎信，山东万信法律服务所法律工作者。原告张明与被告山东中超房地产开发有限公司（以下简称中超公司）商品房预售同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张明的委托诉讼代理人冯爱红、中超公司的委托诉讼代理人温奎信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告的商品房买卖合同；2.判令被告返还交纳的房款235000元、定金20000元并承担违约金自2018年12月31日起至付清之日止及由于未交房应返租金损失49800元；3.本案的诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2018年10月我方经淄博鸿瑞营销策划有限公司销售，认购了山东中超公司的商品房，交纳定金20000元，2018年12月17日签订了肥城市新建商品房买卖合同，约定于2018年12月31日交付商品房，同时被告中超公司作为担保人，原告与肥城市森洋商业管理有限公司签订了委托管理协议，在被告中超公司交付房产后，由肥城市森洋商业管理有限公司自2019年10月1日，支付每年的代管收益，可是至今被告中超公司未交付房产，多次与被告协商未果，无法达成协议。为维护原告的合法权益，特具状诉讼，请求依法准予原告的诉讼请求。被告中超公司辩称，解除涉案商品房买卖合同及返还房款，没有合同依据和法律依据。我方没有收到原告的20000元定金。返还租金损失，原告应出具明细。我方已按合同约定将房交付。约定交房时间为2018年12月31日，实际交房时间2018年12月24日。就本案而言原告起诉漏掉了主体，因原告与肥城市森洋商业管理有限公司签订了委托管理协议，我方只是担保方。欠付的租金，是由合同约定的。涉案房屋是商业住房而不是住宅楼。综上，请驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告、被告均提交《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》一份，原告主张根据合同约定被告应于2018年12月31日前向原告交付房产，交付必须满足本合同第九、第十条的约定。按照合同第九条、十条约定达到符合交付条件交付，未交付的按照合同第十二条的约定承担违约责任，逾期60日的按照万分之一承担违约金，解除合同的承担银行贷款利率外还得按照全部房价承担万分之一的违约金。被告主张其已于2018年12月24日交付了房产。本院认为该合同系双方真实意思表示，且均予以认可，合法有效，本院予以认定。2.原告提交淄博鸿瑞营销策划有限公司出具的团购定金收据2张共计20000元，证实原告交纳定金的事实。被告中超公司对淄博鸿瑞营销策划有限公司出具的团购定金收据有异议，主张原告是参与该公司的团购，中超公司未收到定金20000元。本院认为，原告提交的该收据形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。3.原告、被告均提交《市府中环委托管理协议》一份。原告主张该委托管理协议，由原被告和肥城市森洋商业管理有限公司共同签订，被告中超公司承担担保责任，约定原告在交付房产后委托肥城市森洋商业管理有限公司代为经营管理，开业期限为2019年10月1日，期间对于经营收入按照年收入收益分配，约定直接由肥城市森洋商业管理有限公司打入原告账户，时至今日，被告未交付房产，致使收益无法获取造成收益损失。被告应对原告的损失承担责任。被告中超公司主张，根据委托协议约定，原告已委托肥城市森洋商业管理有限公司负责办理商铺的验收、交付等手续。本院认为，该委托协议系原被告及肥城市森洋商业管理有限公司真实意思表示，合法有效，本院予以认定。4.被告中超公司提交双方于2018年10月22日签订的《市府中环商品房买卖合同》一份，主张原告未按合同第六条的约定提供贷款所需材料，存在违约。原告对该合同的真实性有异议，认为应以备案合同为准。本院认为，该合同虽系双方签订，但双方后于2018年12月17日重新签订《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》在房管局进行了备案，故应以备案合同为准，对该合同本院不予认定。5.被告中超公司提交双方于2018年12月17日签订的《补充合同》一份，主张根据合同约定，买受人在交清首付款并签订《商品房买卖合同》后、在办理完毕银行、公积金按揭手续之前，要求终止合同的，买受人所交的全部款项不予退还。原告对该证据有异议，认为该合同有失公平，免除了被告的义务，增加了原告的义务，且该合同未备案，不具有效力。本院认为，该补充合同系双方真实意思表示，原告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以认定。6.被告中超公司提交房产交接书一份，证实被告中超公司于2018年12月24日根据委托协议的约定将商铺交付给肥城市森洋商业管理有限公司，并办理交接手续。原告对该证据的真实性有异议，认为肥城市森洋商业管理有限公司未告知商铺交付的条件，擅自签订交接书，不符合委托约定。本院认为，该交接书形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月17日，原告与被告中超公司签订《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》一份，并于2018年12月26日在肥城市房产管理局进行备案。合同约定原告购买中超大厦二层265号商铺，总价款415000元，于2018年12月12日前支付首付款235000元，余款180000元向银行申请贷款支付。合同约定被告中超公司应当于2018年12月31日前向原告交付该商铺。同日，原告与被告中超公司签订补充合同一份，对《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》的相关权利义务进行了补充约定。2018年10月22日，原告（甲方）、肥城市森洋商业管理有限公司（乙方）、被告中超公司（丙方）签订《市府中环委托管理协议》，约定甲方同意将该商铺委托乙方全权经营与管理，并同意乙方以自己的名义从事该商铺的一切经营管理活动；乙方负责办理该商铺的验收、交付等手续；委托期限为终身委托；并列明十年合作经营委托期该商铺每年经营收益保障分配比例额度。同日，原告与肥城市森洋商业管理有限公司签订授权委托书，约定委托期限为终身委托管理。2018年12月24日，被告中超公司（甲方）与肥城市森洋商业管理有限公司（乙方）签订房产交接书，约定甲方自本协议签订之日起将房产交付业主，乙方代表业主同意接受，及该房产即日起交付给业主；甲方所交付房产符合合同约定的交付条件，乙方代表业主对此无异议。另查明，原告尚未办理余款180000元的贷款。原告向淄博鸿瑞营销策划有限公司交纳团购定金20000元。经查询淄博鸿瑞营销策划有限公司已注销。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告、被告中超公司及案外人肥城市森洋商业管理有限公司签订的《市府中环委托管理协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以认定。根据委托管理协议的约定，原告委托肥城市森洋商业管理有限公司负责办理商铺的验收、交付等手续，同时约定在委托经营期间任何一方不得单方面解除协议。从被告中超公司提交的房产交接书能够证实被告中超公司于2018年12月24日已将商铺交付给肥城市森洋商业管理有限公司。原告主张肥城市森洋商业管理有限公司未告知商铺交付的条件，擅自签订交接书，不符合委托约定，与本案不是同一法律关系，对其主张不予支持。原告要求追加肥城市森洋商业管理有限公司参加诉讼，本院认为，原告提起本案诉讼是要求解除与被告中超公司签订的商品房买卖合同并要求其赔偿损失，而原告与肥城市森洋商业管理有限公司是委托经营合同，与本案不是同一法律关系，且本案的处理结果与其也无利害关系，对原告的申请不予准许。原告主张被告中超公司未交付商铺并要求承担损失，应承担举证责任。根据委托管理协议的约定，原告就商铺相关的权利在委托经营期间已转让给肥城市森洋商业管理有限公司，故原告主张解除与被告中超公司的商品房买卖合同并赔偿损失的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。原告向淄博鸿瑞营销策划有限公司交纳定金20000元，因该公司已注销，原告将其列为被告主体不适格，原告可另行主张，原告要求被告中超公司退还定金于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告张明的诉讼请求。案件受理费2936元，财产保全费2170元，由原告张明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 武 卉二〇二〇年十二月二十二日书记员 许欣欣