广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16882号原告：佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码914××××××××××××069。法定代表人：陈某1。原告：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××，统一社会信用代码9144××××××××.法定代表人：林某1。两原告共同委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：汤煦锋，广东禅都律师事务所律师。被告：张有，男，汉族，1960年2月4日出生，住广东省佛山市南海区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××212。委托诉讼代理人：容国胜，广东东达昊律师事务所律师。原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（以下简称樵有资产公司）、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（以下简称樵房物业公司）与被告张有租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案。本案依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫文政、被告的委托诉讼代理人容国胜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期限依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.被告向原告樵有资产公司支付租金至被告使用完毕租赁物之日止；2.被告向原告西樵资管支付逾期付款自2019年3月16日起以拖欠的租金为本金按每日0.05%标准至租金全部清偿之日计算的违约金；3.被告向原告樵房物业公司支付物业代理服务费至被告使用完毕租赁物之日止；4.被告向原告樵房物业公司支付以拖欠的物业代理服务费为本金自2018年9月16日起按每日0.05%标准至物业代理服务费全部清偿之日计算的逾期付款违约金；5.诉讼费由两被告承担。原告明确诉讼请求1的租金计算标准为：被告2019年3月15日前欠付13912.2元，2019年3月16日至6月15日欠付24957元，2019年6月16日至2019年9月15日欠付49356元，2019年9月16日至2019年12月15日欠付49356元，2019年12月16日至2020年3月15日欠付49356元，2020年3月16日至实际清偿日按每季度49356元计算。第3项诉讼请求的物业代理服务费的计算标准为被告2018年9月15日前欠付13667.4元，2018年9月16日至12月15日欠付37437元，2018年12月16日至2019年3月15日欠付37437元，2019年3月16日至2019年6月15日欠付37437元，2019年7月16日至2019年9月15日欠付74031元，2019年9月16日至2019年12月15日欠付74031元，2019年12月16日至2019年3月15日欠付74031元，2020年3月16日至实际清偿日按每季度74031元计算。事实和理由：2014年8月15日，两原告与被告签订《租赁合同》，约定原告樵有资产公司将位于佛山市南海区××××××××××××××××××的物业租给被告使用，原告樵有资产公司同时委托原告樵房物业公司对租赁物进行物业管理。《租赁合同》对租赁期限、租赁费用(租金、物业代理服务费)的支付方式、逾期付款的违约责任等进行了约定。被告从2018年9月起、2019年3月起分别长期拖欠物业代理服务费和租金，经原告催促，被告仍拒不履行支付义务，逾期付款时间已超过30天，违反《租赁合同》第十一条构成根本违约。两原告认为，被告长期拖欠租金、物业代理服务费的行为已构成对《租赁合同》的重大违约。被告辩称，一、本案《租赁合同》依法应当无效。两原告没有证据证明租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，也未提供符合出租物业的综合验收或行政许可，合同依法无效。无效合同依法没有法律约束力，被告要求立即解除租赁合同，被告愿意向原告樵有资产公司返还租赁物。因无效合同取得的财产应予返还，原告樵有资产公司应返还已缴纳的保证金225000元。根据双方签订的《补充说明》首层前铺面积为98.42㎡与《租赁合同》首层前铺面积115.85㎡不同，可以确定首层前铺实际面积是98.42㎡。因此，以前按前层前铺面积为115.85㎡计算，每月多收取的17.43㎡的租金、物业管理费共3486元应扣除被告尚欠的租金和物业管理费。新冠肺炎属于不可抗力，无法支付租金、物业管理费行为不属于违约，被告主张2020年2月至8月应免除租金和物业管理费。四、两原告长期存在违反义务的情形，致使被告无法正常使用租赁物，造成被告严重损失。1.两原告应当按消防部门的有关规定做好消防工作。西樵镇国土城建和水务局于2013年12月3日作出证明，证明本案租赁物至少是自2013年12月3日才开始消防备案，但从原告樵有资产公司张贴的通告来看，至2015年4月15日，原告樵有资产公司才告知需增设消防通道，租赁物的消防至今都未落实。两原告向被告出租，收取高额租金，应当提供适租的物业，但两原告既不主动办理消防手续，也不协助被告办理，造成被告至今仍无法正常使用租赁物二层、消防通道、电梯等。被告承租后投入大量资金，因两原告至今未能提供适租的物业产生严重损失。2.两原告未承担支付钟楼电费和维护钟楼的义务。招标信息显示钟楼所产生的电费应由原告樵有资产公司承担，原告樵有资产公司不履行支付钟楼电费的义务，被告只能暂时垫付，原告樵有资产公司却未向被告返还。两原告也未对钟楼进行维护。3.樵山楼外墙从未维修过，楼内长期漏水、天花及墙身批灰掉落、花瓶栏河和伸缩缝破烂不堪，樵山楼后墙通道被私人占用等，被告向原告樵房物业公司投诉后，原告樵房物业公司仍无作为。综上，租赁合同应依法认定为无效，因两原告违反义务行为、未提供适租物业给被告造成的损失以及要求原告樵有资产公司返还保证金的请求，被告将另行提起诉讼。诉讼中，原告举证如下：1.两原告营业执照、被告身份证复印件1组；2.租赁合同原件1份；3.照片打印件2张。被告举证如下：1.补充说明原件1份。2.催缴通知原件1份；3.通知（2015.4.15）原件1份；4.银行交易明细清单原件1组、网上银行电子回单打印件2张、发票原件1份。经质证，当事人对对方举证无异议或真实性无异议的，本院均予以确认并在卷佐证。被告举证3加盖两原告的公章，两原告未举证反驳，本院对其真实性予以确认。被告举证4银行交易明细清单和网上银行电子回单均为银行出具并加盖公章，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2014年8月15日，原告樵有资产公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）、原告樵房物业公司（物业管理方、丙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于西樵**幢租赁给乙方，租赁物总面积969.02平方米；合同租赁期为180个月，共15年即从2014年9月1日至2029年8月31日；甲方给予乙方六个月的免租期，乙方正式起租期为2015年6月1日；乙方接受甲方委托丙方(佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司)对租赁物进行资产经营管理；在租赁期间，乙方同意按约定向丙方交纳物业代理服务费，物业代理服务费用于对租赁物的结构质量检查、消防、水电设施的日常安全检查和对租赁物安全性、维护性等专项检查的开支费用，以及对租赁物进行租赁管理、更新改造、资产扩张等工作事项的开支费用；租赁合同保证金为225000元，乙方须于本合同签订当日向甲方支付上列租赁保证金；每月租赁费用计算：首层前铺：200元/㎡/月×115.85㎡=23170元/月，首层后铺：60元/㎡/月×66.57㎡=3994元/月，二层全层：30元/㎡/月×200.68㎡=6020元/月，三至六层：4206元/月，合计每月应交租赁费用：首、二层33184元+三至六层4206元=37390元；第1-5年(2014年9月1日至2019年8月31日)租赁期内首、二层按总价的一半收取，三至六层按价收取(即33184÷2+4206=20798元/月)，1-5年的租赁费用为每月20798元，其中每月租金8319元，每月物业代理服务费为12479元；第6-8年(2019年9月1日至2022年8月31日)租赁期内按37390元递增10%收取，即租赁费用为每月41129元，其中每月租金为16452元，每月物业代理服务费为24677元……；租赁费用实行分期缴交，以3个月为一缴交周期；租赁期内的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式，向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费；乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，即拖欠天数乘以欠缴租金、物业代理服务费总额的1%；合同期满在租赁物内配套的供水、供电、消防、室内装修、电梯等加装的设备设施均归甲方所有；乙方必须自行负责办理经营场所的消防、环保审批手续；乙方负责投资安装符合五层楼使用的垂直电梯一部，负责A幢物业外立面的夜灯、钟楼及电梯房顶设施的管理，发现问题及时通知甲方，钟楼所产生的电费及维护费用由甲方负责；等等。诉讼中，原告确认已收取被告保证金225000元。同日，原告樵有资产公司（出租方）与被告（承租方）、原告樵房物业公司（物业代理服务方）签订《补充说明》，约定**期租赁面积，首层前铺98.42㎡，单价200元/㎡，后铺66.57㎡，单价60元/㎡，二层200.68㎡，单价30元/㎡，三至六层前铺447.07㎡，单价10元/㎡，后铺123.25㎡，单价7元/㎡，电梯间90㎡，单价25元/㎡；二、根据**幢物业招租说明，第一至第五年为安置原商铺租户回迁使用，首五年一、二层租赁费用按50%收取，三至五层租赁费用按原价收取；第六年至第八年租赁期内每月租赁费用按37390元递增10%收取，其余租赁期递增详细按租赁合同约定执行；等等。被告举证银行流水的支付租赁对价记录摘要如下：租金物业代理服务费2016.3.2350000700002016.7.149776（备注为1-2楼4-6月）2016.10.31497762016.12.12497762017.1.1723000（备注为2017年1-3月1、2层）26776（备注为2017年1-3月1、2层物管费）2017.4.2323000（备注为4-6月）26776（备注为4-6月）2017.7.1423000（备注为7-9月）26776（备注为7-9月一、二层物管费）2017.10.1023000（备注为一、二层10月-12月）26776（备注为一、二层10月-12月物管费）2018.1.1023000（备注为一、二层18年1-3月）26776（备注为一、二层18年1-3月）2018.4.1223000（备注为一、二层18年4-6月）26776（备注为一、二层18年4-6月）2018.7.1023000（备注为一、二层18年7-9月）26776（备注为一、二层18年7-9月）2018.10.1123000（备注为2至5层10-12月）26776（备注为2至5层10-12月）2019.1.2423000（备注为1、2层19年1-3月）26776（备注为1、2层19年1-3月）2019.5.323000（备注为1-2层4-6月）26776（备注为1-2层4-6月）2019.7.117666.7（备注为1-2层7月）8925.4（备注为1-2层7月）2019.8.277666.7（备注为1-2层8月）8925.4（备注为1-2层8月）2019.10.515333.4（备注1-2层9-10月）17850.8（备注1-2层9-10月）除了上表的已付款项外，两原告自认于2015年6月15日向被告开具2015年6至8月的租金发票24957元、物业代理服务费发票37437元。原被告均确认截止至2019年3月16日被告已付租金385399.8元，截止至2019年9月16日被告已付物业代理费510450.6元诉讼中，本院指定双方于2020年10月15日办理交接手续，但因被告原因未能按期进行交接。后被告主张已于2020年11月30日搬离租赁物。被告主张租赁物所在建筑加建了电梯，该电梯在通道上加建，通道并非两原告出租范围，该电梯现在并非被告使用，被告无法将该电梯交还予两原告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。两原告未提交涉讼租赁物的办理规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原、被告于2014年8月15日签订的涉讼合同、补充说明均为无效合同。涉讼合同虽为无效合同，但被告作为承租人仍应支付使用期限的使用对价。本案的争议焦点在于被告使用期间的使用对价计算标准。两原告主张依据涉讼合同的约定2014年9月1日至2019年8月31日租赁对价为62394元/季（使用费24957元/季+物业代理服务费37437元/季），2019年9月1日至2022年8月31日为123387元/季（使用费49356元/季+物业代理服务费74031元/季）。被告主张其是按涉讼合同约定的第一个五年（2019年9月1日至2022年8月31日）的租金计付标准支付首层、二层共计49776元/季（使用费23000元/季+物业代理服务费26776元/季）的租赁使用对价，并主张两原告免除涉讼租赁物三至六层共4206元的使用对价。从双方上述陈述可知，原被告实际主要仍是按涉讼合同约定的而非补充说明约定的租赁对价计付标准进行结算。针对被告要求两原告退还补充说明与涉讼合同间关于首层前铺面积差的租赁对价差额，本院认为，原被告在签订租赁协议时已对该面积差异作出两份约定内容不同的协议，但被告在履行支付义务时仍选择按涉讼合同的租赁对价标准计付，其在合同已履行四年多后至诉讼阶段再提出要退还面积差的租赁对价，明显不符合常理，本院对被告该项答辩意见不予采纳。针对被告在使用期间应支付的使用对价金额，本院具体分析如下：一、从被告举证银行流水反映被告支付租赁对价的金额和备注月份来看，2017年1月至2019年7月期间被告均按照每季度使用费23000元和物业代理服务费26776元向两原告支付款项，即使是2016年7月1日（备注为1-2楼4-6月租金）、2016年10月31日(备注为物业管理费）和2016年12月12日(备注为物业管理费）的三笔银行转账款项均为49776元，从款项组成和支付时间来看，也可推断该三笔款项实为被告于2016年4至12月按每季度49776元支付的使用费和物业代理费。被告自2016年4月至2019年7月期间均按49776元支付租赁对价，现有证据未能显示两原告对此提起过异议或要求被告其后月份所支付的款项用于补足之前月份的租赁对价差额，本院认定原被告已在合同实际履行过程中变更了2014年9月1日至2019年8月31日期间的租赁对价为每季度使用费23000元和物业代理服务费26776元。结合被告举证，本院认定被告已足额支付2016年4月至2019年7月期间的租赁对价，原告就该期间的使用费、物业代理费服务费和违约金主张，本院均不予支持。二、针对2015年6月至2016年3月共10个月的租赁对价，被告应付使用费76667元和物业代理服务费89253.3元，扣减被告2016年3月23日支付的款项数额和两原告2015年6月15日开具的发票金额，被告并未欠付2015年6月至2016年3月期间的使用费和物业代理服务费。三、涉讼合同约定2019年9月1日至2022年8月31日期间，被告应按123387元/季（使用费49356元/季+物业代理服务费74031元/季）支付租赁对价予两原告。在前一个五年租赁期间，原被告以实际行为变更了租赁对价的金额，但在新的一个五年租赁期间，现有证据未能充分反映原被告对被告沿用上一个五年的减免原则计付租赁对价达成约定或双方行为上的默认，故在此情况下，本院认定被告仍应按照涉讼合同约定的租赁对价标准计付2019年9月1日至实际返还之日的租赁对价。被告应于2019年9月15日前支付2019年9-11月应付的使用费49356元和物业代理服务费74031元，但被告仅分别支付了15333.4元和17850.8元，尚欠该期间的使用费34022.6元和物业代理服务费56180.2元应分别支付予原告樵有资产公司和原告樵房物业公司。四、关于被告2019年12月至实际返还支付的租赁对价。被告主张已于2020年11月30日清空涉讼租赁物并通知两原告接收，两原告虽主张被告尚未返还电梯，但综合电梯的使用功能和性质，两原告未举证其在电梯使用上存在因被告造成的障碍，本院认定被告已于2020年11月30日返还涉讼租赁物。被告应支付2019年12月至2020年11月共计12个月的租赁对价。鉴于2020年2、3月，新冠疫情的爆发和政府对疫情采取的防控措施对被告经营产生较大影响，本院酌定该两个月的租赁对价，被告可减半支付。经核算，被告应于2019年12月和2020年3月各15日前分别支付该月起共3个月的使用费41130元和物业代理服务费61693元，2020年6月和2020年9月的各15日前分别支付该月起共3个月的使用费49356元和物业代理服务费74031元，合计应支付使用费180972元予原告樵有资产公司和物业代理服务费271448元予原告樵房物业公司。综上所述，被告应支付使用费214994.6元（34022.6+180972）予原告樵有资产公司，支付物业代理服务费327628.2元（56180.2+271448）予原告樵房物业公司，两原告主张超出部分，本院不予支持。两原告主张的违约金实为逾期付款利息，被告逾期支付上述租赁对价，应赔偿相应的利息损失予两原告，但两原告主张的利息标准过高，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。综合上述第三、四点关于被告应付租赁对价的论述，被告应自应付之日的次日起至实际清偿之日止以欠付的使用费和物业代理服务费为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别向两被告计付利息，两原告关于利息主张超出本院核定范围的，本院不予支持。针对被告答辩中两原告未提供适租物业造成的损失和要求原告樵有资产公司返还保证金的请求，被告明确将另行主张权利，本院在本案中不作处理。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告张有应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费214994.6元予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；被告张有应于本判决发生法律效力之日起十日内支付分别以34022.6元为本金自2019年9月16日起、以41130元为本金自2019年12月16日起、以41130元为本金自2020年3月16日起、以49356元为本金自2020年6月16日起、以49356元为本金自2020年9月16日起，均至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；被告张有应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业代理服务费327628.2元予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；被告张有应于本判决发生法律效力之日起十日内支付分别以56180.2元为本金自2019年9月16日起、以61693元为本金自2019年12月16日起、以61693元为本金自2020年3月16日起、以74031元为本金自2020年6月16日起、以74031元为本金自2020年9月16日起，均至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；驳回原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4913.34元（原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司已预交），由两原告负担79.5元，由被告张有负担4833.84元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  车惠青二〇二〇年十二月三十一日书记员  罗静雯