四川省成都市新都区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0114民初2622号 原告：成都市新都区兴达物资公司，住所地成都市新都区新都街道宝光大道中段185-195号。 法定代表人：刘娟，经理。 委托诉讼代理人：吴志明，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王秋叶，四川勤证律师事务所律师。 被告：邹小蓉，女，1963年8月24日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：吴上英，女，1964年12月10日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：刘才凤，女，1958年2月27日出生，汉族，住成都市新都区。 被告：陈洪泽，女，1957年11月5日出生，汉族，住成都市新都区。 四被告共同委托诉讼代理人：王军，四川蜀西律师事务所律师。 原告成都市新都区兴达物资公司（以下简称兴达公司）与被告邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，依法适用简易程序审理，审理过程中，因案情复杂，本案转为普通程序，由审判员蒋建军担任审判长、审判员杨刚、审判员余晨共同组成合议庭，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告兴达公司的法定代表人刘娟、委托诉讼代理人吴志明、王秋叶、被告邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽及其共同委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴达公司向本院提出诉讼请求：1.判决兴达公司与邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽于2006年7月31日签订的《房地产买卖契约》无效；2.判决邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽以房屋拆迁补偿安置利益403424元为标准向兴达公司承担连带赔偿责任；3.判决邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽以403424元为本金，自2016年6月1日起至退还本金之日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准向兴达公司支付利息（按照年利率4.85%暂计算至起诉之日，以3年零10个月计算为75003元）。事实与理由：兴达公司为集体经济组织，系新都煤建公司开设的下属集体企业“新都县城关代营燃料店”，1985年变更为“新都县煤炭建材商店”，同年增设“新都县煤炭建材综合门市”，1991年因市场竞争激烈经煤建公司同意，两店合并成立为“新都县燃料建材供销公司”，同年该公司更名成立为“新都县兴达物资公司”，2005年更名成立为“成都市新都区兴达物资公司”，该公司名称沿用至今。邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽原为兴达公司职工，现均已退休。2006年兴达公司经职工大会讨论决定，并经上级主管单位成都市新都区贸易局批准，同意兴达公司对位于新都区××路××号的通道式住房面积共计1024.85平方米（共24套，其中一套为办公室）23套住房实行房改，按照有关规定出售给职工。未在此次房改中出售的房屋为成都市新都区××路××号××栋××楼××号（以下简称案涉房屋），一直作为办公室使用。23套房改房公司均有交易记录，且有付款依据。2015年，新都区按照市政府要求实施新都镇小北街“棚改”工作，位于新都区××路××号的通道式住房共计24套也在“棚改”范围内，在2015年底政府为此次棚改区改造贴出公告，兴达公司职工才发现一直作为公司办公室使用的案涉房屋已登记在邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽四人名下，变成其私有财产，经查发现，邹小蓉利用其当时是公司办理房改房代理人的身份，吴上英为公司出纳身份，利用职务便利，伙同刘才凤、陈洪泽，以四人名义与兴达公司签订了案涉房屋的《房地产买卖契约》，通过篡改主管单位批示文件到房管局办理过户手续。邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽于2006年10月9日取得了案涉房屋的房屋产权证，登记为四人共同共有，将公司集体财产变为四人私有财产。事实上，案涉房屋从修建好交付公司使用之日起直至棚改拆迁一直作为公司办公室使用，对此全体职工均知悉，但除邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽外，其余职工均不知该办公室已经过户至四人名下。因邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽购买办公室房屋一事公司全体职工并不知情，四人也没有实际支付购房对价，而是采用不正当手段将集体财产变更为私人财产，取得了理应由兴达公司取得的拆迁补偿款，邹小蓉既是出卖方代理人，又是买受人，身份冲突，而兴达公司属于城镇集体所有制企业，若将办公室出售必须重新经过职工大会表决通过并报主管局批准后才能进行，故兴达公司与邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽于2006年7月31日签订的《房地产买卖契约》无效。案涉房屋于2015年进行棚户区改造，完成了拆迁安置工作，已不具备返还可能性，但邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽基于此次拆迁获得的补偿安置利益403424元应当支付给兴达物资公司。为此，兴达公司提起本案诉讼。 邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽辩称：第一，兴达公司在进行房改时就出售房屋方案、面积进行讨论并经主管部门审批，会议记录记载出售1024.83平方米的24套房屋，参加会议人员均签字确认，其中包含案涉房屋，而邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽向法庭提交的售房方案也体现将案涉房屋出售给职工是经职工大会讨论通过，兴达公司所述邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽购买案涉房屋全体职工不知情不成立。第二，工商登记显示兴达公司属于集体所有制企业，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第28条并未规定必须经过全体职工同意才能出售房屋，也未规定需主管部门审批。第三，兴达公司2006年4号文件说明了兴达公司有23套住房、1套办公室，案涉房屋即是54.75平方米的办公室，实际案涉房屋也是住宅，办公室只是用途区别。如果讨论决定出售23套房屋面积应为900多平方米，而非1024.83平方米，故原记载23套房屋为笔误，另一处笔误为将1024.85平方米写为1024.83平方米，兴达公司对该两处笔误更正后加盖公章确认，属于公司行为，并非邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽篡改，兴达公司所述恶意篡改并无证据证明。第四，邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽向兴达公司支付购房款21900元，与《房地产买卖契约》记载金额一致，而兴达公司提交的公司财务记账凭证属于公司财务管理行为，不能反驳付款行为。第五，邹小蓉作为兴达公司的代理人，接受兴达公司委托处理委托事务，其行为代表兴达公司，产生的法律后果归属于兴达公司，而与兴达公司签订《房地产买卖契约》时是作为买受人，其身份不影响契约法律效力。第五，本案不属于《中华人民共和国》第五十二条第二项、第三项、第五项规定的合同无效的情形。综上，双方签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，应受法律保护，兴达公司主张该契约无效并无事实和法律依据，邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽无义务返还所得拆迁安置补偿款及支付利息，请求依法驳回兴达公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，兴达公司成立于1991年7月28日，为集体所有制企业。2005年10月2日，兴达公司取得新房权证监证字第0××8号房屋所有权证，记载：房屋所有权人：兴达公司，房屋坐落：新都镇新成路××号，丘（地）号：权××××××，其中299.44平方米设计用途为商业，1024.83平方米设计用途为住宅。双方均确认，邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽均为兴达公司职工，邹小蓉在2011年至2017年5月期间担任兴达公司法定代表人，吴上英为公司出纳。 一、兴达公司出售房屋情况 （一）邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽提供2006年3月21日职工会议记录，记载内容为：1.关于报废处理库存商品等问题……2.出售新成路53号住房24套1024.83平方米给职工。该会议记录上有包括刘才凤、吴上英、邹小蓉3人在内共15人签名。兴达公司质证认为，该记录为职工黄晓玉所书，其中第二项内容为职工在原决议上签字之后添加，并非决议内容。兴达公司对应提交在该记录上签名的9人所作联名说明，说明当日未讨论第2项内容，该内容为事后添加。 （二）双方均提供内容不同的名称均为《关于出售住房给职工的请示》、编号均为新兴场（2006）年第4号的文件。其中，兴达公司提交文件载明：“我公司在新成路五十三号有通道式住房24套（其中一套为办公室）为使住户今后利益不受损失，也使公司得到一定资金给改制打下基础，经职工大会讨论决定，将23套住房共计1024.85平方，按照有关规定出售给职工。请批示”，落款处打印2006年4月12日并加盖兴达公司公章。包括邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽四人在内的15人在该文件上签名。该文件右下角手书“同意。请按集体企业职工住房出售政策和相关的法律程序做好住房出售相关工作，避免矛盾和纠纷发生”，加盖成都市新都区贸易局印章。右上角有“经核实，此件与原件一致。2018.8.23”手书内容并加盖成都市新都区商务和旅游局印章。该证据来源为自新都区商务和旅游局调取。邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽提交文件与前述兴达公司文件存在以下区别：（1）“将23套住房共计1024.85平方米”手写修改为“将24套住房共计1024.83平方米”，两处手写修改均加盖兴达公司公章。（2）右上角无新都区商务和旅游局印章及手书内容。（3）加盖成都市新都区房产管理局房屋权属登记信息查询专用章。其他内容与兴达公司提交文件一致。该证据来源为自新都区房产管理局调取。 对于两份证据区别原因，兴达公司述称为：邹小蓉利用职务便利篡改销售信息。邹小蓉述称：因在房管局办理分户时发现笔误，故将材料带回公司手写修改套数、面积后加盖公司公章，将修改后的文件提交房管局。 （三）邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽提交编号为兴达公司（2006）第5号、时间为2006年6月9日的《新都区兴达物资公司售房方案》，记载：经公司职工大会讨论决定，出售公司24套住房，现制定售房方案如下：1.原则上以目前现有住房户为主。2.一个职工（含配偶），只能购一套住房。3.现有住房人不愿购房者，公司按每月150元出租（交住房保证金）。4.购房时，需完清欠本公司的一切欠费。5.公司可代办产权证（费用由购房者自付）。6.购房价格统一定为每平方米650元。7.现有住房如不愿购房，又不愿租房三月后公司依法收回住房。该方案上有包含邹小蓉、吴上英、刘才凤3人在内共17人签名。兴达公司质证认为该方案并非职工大会讨论形成，时间上晚于2006年4月12日《关于出售住房给职工的请示》，兴达公司并未留存该方案、也未在行政主管部门备案，且存在吴上英重复签名、当时已离职的赖贤光仍在方案上签名的问题。 （四）兴达公司提交落款时间为2006年7月31日《法人委托书》，用以证明邹小蓉的委托代理人身份。《法人委托书》记载：新都区房管局：现授权我公司邹小蓉同志全权代表公司处置新都区新都镇新成路53号，权证号××××××住房分户，面积为1024.83平方米。该委托书落款处加盖兴达公司印章，“法人（签章）”栏有陈代钰签名，邹小蓉在“受托人（签章）”栏签名。邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽对该证据的真实性无异议，邹小蓉对其委托代理人身份予以确认。 （五）邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽提交落款时间为2006年9月11日、加盖兴达公司印章的《卖余换证申请》，载明：“新都区房管局：我公司为了解决职工住房产权遗留问题，公司决定现将新都区新都镇新成路53号商住楼一幢住宅房（24户）卖与住户，特到你出办理分户、卖余换证申请，请予办理。”兴达公司对该证据的真实性予以认可，但说明如下：24套房屋原为大产权，合计面积1024.83平方米，“卖余换证”指必须办成24套分户产权，但23套权利人为自然人、1套即案涉房屋仍应登记为兴达公司所有。 二、房屋交易及房屋所有权登记经过 （一）双方均提交《房地产买卖契约》，显示：2006年7月31日，兴达公司（甲方、卖方）与邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在新都区新成路的房地产（房屋建筑面积54.75平方米）出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为21900元，乙方由2006年7月31日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。双方同意于2006年12月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其建筑物范围内土地使用权一并转移给乙方。该合同甲方落款处加盖兴达公司公章，法定代表人处签名为“陈代钰”，邹小蓉在甲方委托代理人处签名，乙方落款处有邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽四人签名捺印。兴达公司对该证据上法定代表人签名及公章真实性无异议，但否认该契约为公司意志。 （二）邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽提交了落款日期为2006年7月31日、加盖兴达公司公章并有四人签名的《房屋约定》，载明：因新都镇××路××号××栋××楼××号房屋为办公用房，将此房屋出售给陈洪泽，并与吴上英、邹小蓉、刘才凤共同出资所有。但方便公司办公使用，双方约定此房屋办理出售后由兴达公司使用并且不收取任何房租，则房屋约定价格为400每平，合计21900元，但若涉及房屋拆迁并且使用年限未达到8年，拆迁时按8年计算，每差一月则按150元补足差额交予公司。兴达公司述称该《房屋约定》上的公章为邹小蓉利用职务便利加盖，并非公司意志。 （三）关于付款。邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽提交时间为2006年9月14日的成都市新都区地方税务局出具代开发票，记载：付款方邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽向收款方兴达公司支付销售不动产（住宅54.75）合计21900元。兴达公司否认四人曾向公司支付房改房对价，提交四川恒和联合会计师事务所出具的《关于成都市新都区兴达物资公司2006年出售住房24套收款情况专项审计报告》（川恒和会审字[2018]82号），记载该会计师事务所受兴达公司委托进行专项审计，审计结论如下：经审计，发现兴达公司在2006年出售位于新都镇新成路53号通道式住房存在以下问题：1.根据兴达公司提供的《不动产注销登记29户明细表》反映2006年共办理产权证的住宅为24套。2.根据新都区商务和旅游局确认的成都市兴达物资公司“新兴场（2006）第4号”《关于出售住房给职工的请示》反映：经职工大会讨论决定，将23套住房共1024.85平方，按照规定出售给职工。与报送给成都市新都区房产管理局的同文号的文件有差异，将其中的23套住房共1024.85平方，改为24套住房共1024.83平方，该报送文件有明显改动痕迹，但兴达公司对此签章确认。3.根据2006年6月9日兴达公司制定的《新都区兴达物资售房方案》中第6条约定：购房价格统一定为每平方米650元。在实际出售时存在低于和高于该价格的情况，详见后附《出售位于新都镇新成路53#通道式住房办理房产证交纳税费情况表》。4.根据2006年10月31日27#凭证后附兴达公司入账非经营性结算统一票据0417389703#收刘锡萍购房款16392元，但刘锡萍本人出示的收据反映交购房款为26637元；入账非经营性结算统一票据收黄志斌购房款16392元，但黄志斌本人出示的收据7#和#反映交购房款为26637元。可见，公司入账二人交房款金额为32784元与二人反映交房款金额53274元相差20490元且两收据不属同类型收据。5.根据兴达公司办理房产证交纳税费情况表反映，出售住房的《房地产买卖契约》共计售房金额575712.5元与《税务机关代开统一发票》共计售房款金额579730.5元相差4018元，后附《出售位于新都镇新成路53#通道式住房办理房产证交纳税费情况表》。办理房产证时的相差税费资料在账务处理时未有记录，与入账收款总金额557812.5元和明细收款不一致。6.根据2006年10月31日凭证和凭证可见，公司收23套住房的售房款，公司会计处理时将24套住房的成本全部结转，多结转了1套住房成本，导致成本结转不正确。7.根据兴达公司提供的报表、明细账和会计凭证等财务资料，我们没有发现原作办公室的4-1#房间【根据《不动产注销登记29户明细表》反映产权证列示的房屋所有权人为邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽】有入账邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽交纳该房房款的记录。 （四）双方对邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽曾取得案涉房屋所有权登记的事实本身无争议。成都市新都区房产管理局留存的《成都市房屋所有权申请登记表》记载，案涉房屋取得方为吴上英，失去方为兴达公司（公司名称处加盖公司印章），代理人邹小蓉，共同共有人陈洪泽、刘才凤、邹小蓉，转移价21900元。该转移申请于2006年9月27日通过审批。2006年10月9日，邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽取得新房权证监证字第××××号（新房监共字第0××0号、第0××1号、第0××2号）房屋所有权证，记载案涉房屋所有权证持证人为吴上英，共有人为邹小蓉、刘才凤、陈洪泽，共有方式为共同共有。 三、拆迁安置补偿情况 2015年12月9日，成都市新都区兴城建设投资有限公司（模拟搬迁实施单位、甲方，以下简称兴城公司）与邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽（房屋所有权人、乙方）签订《成都市国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置合同》（合同号：185），约定：甲方拟对新都街办小北街片区实施搬迁，甲方向乙方支付案涉房屋产权货币终结总价款403424元，乙方在2015年12月31日前腾空搬迁房屋交由甲方拆除。2016年3月31日，兴城公司发布经新都区人民政府盖章的《新都区市县（新都街道小北街片区棚户区项目）货币补偿资金流向表》，载明案涉房屋权利人为邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽，房屋补偿金及其他补偿合计403424元。该表格显示，刘才凤、吴上英在新成路53号另各有一套建筑面积均为40.98平方米的住宅。邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽均确认四人共已实际领取案涉房屋拆迁安置补偿费用共计403424元。 四、其他查明情况 2016年7月6日，新都区商务和旅游局作出新都区商旅信访（2016）5号《信访事项处理意见书》，就刘娟于2016年6月16日反映公司负责人在2006年房改期间利用职务便利欺上瞒下蒙混公司职工签字将公司办公室变为私有财产占为己有等问题作出回复，其中记载：兴达公司的所有资产均属于公司全体职工所有，公司在处置和出售资产时应按照集体资产处置程序召开公司全体职工大会，向职工说明出售资产的原因（住房应优先出售给长期居住的职工、集体用房如办公室等出售应经公司全体职工表决同意）、变现资金单用途，全体职工表决同意后报上级主管部门审批。2020年4月23日，成都市新都区商务局向本院出具两份《证明》，分别载明：1.2018年5月16日，兴达公司向该局举报原区煤建公司副经理陈代钰在兼兴达公司经理期间利用职务便利以权谋私、私自处置集体资产，造成公司集体资产严重流失，因其不负责任的工作态度使邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽4人有机可乘，利用公司授权其为职工办理房产证的机会，私自将公司的一间办公室的产权转移登记为4人共有的事实。区纪委驻该局纪检组于2018年6月9日将该《举报信》转交给了区纪委。2.该局于2015年11月23日收到兴达公司20多名职工的签字来信，该来信反映兴达公司的一间办公室本应属于集体所有，但被公司职工邹小蓉、吴上英、刘才凤、陈洪泽4人利用该公司授权其为公司出售给职工的23套住房办理房产证的机会私自将该办公室产权转移至4人私人名下，将该公司集体资产据为己有。 2020年10月19日，成都市新都区商务局作出《关于成都市新都区兴达物资公司房改的情况说明》，载明：一、城镇集体所有制企业“成都市新都区兴达物资公司”与原国企“新都煤建公司”的隶属关系及行政主管单位。兴达公司是原国企“新都煤建公司”下设的城镇集体所有制企业。“新都煤建公司”的行政主管单位是原新都区贸易局（新都区商务局前身），新成路房屋的修建，从立项至建造均由原“新都煤建公司”报请我局批复同意之后进一步报相关行政部门审批之后进行，故原新都区贸易局对主管国企及下属集体所有制企业的资产行使监管权。二、关于2006年兴达公司对于该栋房屋的房改相关政策及为什么要向我局请示的问题。（一）2006年我国的经济形势发生了很大变化，当时关于新都区的行政单位、国有企业、国资开办的事业单位的住房“公改私”业已完成；对于这一部分“公改私”确有相关的政策性文件规定；但是关于“城镇集体所有制企业”房屋如何进行“集体所有改私有”没有具体明确的相关文件规定。（二）2006年“新都区煤建公司”已不复存在，其下属的集体所有制资产仍由我局监管。当时住房“集体所有改私有”时向房管部门报送资料时，必须附具主管部门的批复意见，故兴达公司在进行房改时须经我局审查同意后方可实施。房管部门只有在我局同意之后才会对产权进行变更。三、关于《成都市新都区兴达物资公司关于出售住房给职工的请示》（新兴场）的意见。该文明确在新成路53号有通道式住房24套（其中一套为办公室），经职工大会讨论决定，将23套住房按照有关规定出售给职工。该24套房屋中有一间为办公室，我局仅同意对23套住房进行出售，并不包括办公室。我局查阅了存档资料，并无对办公室出售的请示。另外，当时的原则是对有人居住的房屋进行房改，该24套房屋中仅有23套有人居住，另一间公司留作办公室使用。为此，我局才同意对23套房屋进行出售，办公室不我局同意的房屋之列。 以上事实，有双方当事人提交的证据以及庭审陈述在卷为证。 本院认为，本案中，兴达公司与四被告签订《房地产买卖契约》、案涉房屋转移登记为四被告共同共有、房屋拆迁安置补偿款支付于四被告后，向本院提起本案诉讼，双方争议实质有二：一是案涉房屋是否应属集体所有制财产，即案涉房屋在房改时是否属纳入分配，兴达公司是向职工出售23套房屋还是出售包含案涉房屋在内的24套房屋；二是四被告取得案涉房屋权属登记是否具备合法依据，即四被告是否具备分配资格、与兴达公司订立合同并办理权属转移登记是否符合有关规定等。 关于争议焦点一。兴达公司主张四被告采用欺上瞒下手段、通过篡改主管单位批复意见的手段将集体财产变更登记为私有财产，前提是案涉房屋本应属于集体企业的财产、兴达公司不具备将该房屋集体所有改私有的意思、也未履行相应程序，需评判案涉房屋应然的产权归属。根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第三十六条“集体企业应当按照本章规定进行清产核资，明确其财产所有权的归属”、《国务院办公厅关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知》第三条“城镇集体企业、单位清产核资工作的目的是：解决集体企业、单位的资产状况不清、账实不符、资产闲置浪费及被侵占流失的问题，进一步明晰产权关系，为集体企业、单位建立规范的资产（资金）管理创造条件，为促进集体企业的改革的发展以及建立现代企业制度打好基础”、《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》第二条“集体企业清产核资工作中的产权界定是指对集体企业的财产依法确认其所有权归属的法律行为”、第三条“所有在国家各级工商行政管理机关登记注册为集体所有制性质的各类城镇集体企业、单位，包括各类联合经济组织、劳动就业服务企业、有关事业单位，由集体企业改制为各类联营，国内合资、股份制企业的企业，以及以各种形式占用、代管集体资产的部门或企业、单位，在清产核资中必须按照本暂行办法界定产权”，城镇集体企业清产核资的目的之一即是解决集体企业资产被侵占流失的问题，案涉房屋是否属于集体企业财产，需要通过集体企业清产核资程序予以确定。依照《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》第十九条“在集体企业清产核资产权界定工作中发生的争议和纠纷，由当地经贸、财政（清产核资机构）、税务部门，涉及国有资产的由国有资产管理部门参加，会同企业主管部门组成联合办事小组进行调解和裁定。凡因所有权关系复杂，经调解后意见不一致的资产，作为‘待界定财产，’待今后由有关部门进一步协商解决”及《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定工作的具体规定》的通知第二条第（一）项“在集体企业清产核资工作中，除国家法律另有规定外，有关产权界定政策统一按国家经贸委、财政部、国家税务总局联合下发的《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》执行”、第（二）项“全国集体企业清产核资工作，在财政部、国家经贸委、国家税务总局的统一领导下，产权界定工作由各级人民政府分级组织，具体工作由当地集体企业主管部门（无主管部门的由人民政府指定部门负责）负责实施”之规定，案涉房屋是否属集体企业财产，应当由符合前述规定的有权部门负责处理而非人民法院审理过程中直接认定。成都市新都区商务局作出《关于成都市新都区兴达物资公司房改的情况说明》也表明原新都区贸易局对主管国企及下属集体所有制企业的资产行使监管权、兴达公司在进行房改时须经该局审查同意后方可实施，则双方的该项争议不属于人民法院民事案件的审理范围。 关于争议焦点二，兴达公司提起本案房屋买卖合同纠纷诉讼，请求确认双方签订的《房地产买卖契约》无效并由四被告返还已取得的房屋拆迁安置利益、支付资金占用利息。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”。本案中，四被告与兴达公司签订了《房屋买卖契约》、取得了房屋权属登记并在房屋拆迁安置过程中获得了拆迁安置补偿款，但不同于平等主体之间的房屋买卖关系，四被告均为兴达公司职工，与兴达公司之间存在隶属关系，其取得房屋权属登记的依据是兴达公司实行“房改”、将原登记在兴达公司名下的房屋分配给职工的内部分房行为，现双方正是对针对案涉房屋的内部分房行为的真实性、合规性产生争议：案涉房屋是否由兴达公司职工大会决议分配给陈洪泽，邹小蓉、吴上英、刘才凤三人有无资格共同购买案涉房屋，兴达公司职工构成、向职工分配房屋的规则、程序和议事表决经过，均具有因单位内部分房引起的房地产纠纷的典型特征，有关新都区商务局（原贸易局）对兴达公司财产监管审批是否符合规范文件、商务局及房管局就案涉房屋相关行政行为的效力等评判，也非民事纠纷审理范围，故依据前述规定，双方的该项争议也不属于人民法院主管工作的范围。 通过本案查明的情况，兴达公司在提起本案诉讼前，已经向新都商务局反映有关情况，但从双方提交的证据和陈述看均未见明确的处理结果。本案虽在开庭审理后，因查明不属于人民法院民事案件审理范围而驳回起诉，但兴达公司仍有权就案涉房屋是否属于集体企业财产申请清核界定，向职能部门申请解决因房改审批、房屋分配等而引发的纠纷。 据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回成都市新都区兴达物资公司的起诉。 案件受理费8676.4元（成都市新都区兴达物资公司起诉时已预交），依法予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长  蒋建军 审判员  杨 刚 审判员  余 晨 二〇二〇年十二月一日 书记员  曾 妙