河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0781民初2645号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司。法定代表人：陈真，任该公司总经理。诉讼委托代理人：谢敏、张学蕊，公司员工，特别授权。被告：连金德，男，汉族，1982年8月10日出生，住新乡市。诉讼委托代理人：张慧，女，汉族，1982年1月19日出生，住址同上，特别授权（夫妻关系）。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司（以下简称物业公司）诉被告连金德物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的诉讼委托代理人谢敏、张学蕊，被告连金德及其诉讼委托代理人张慧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费共计人民币15197.52元（暂计为2018年10月1日至2020年9月30日）；2、请求判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照《前期物业服务协议》第六章第十六条从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金至被告付清物业服务费之日止暂计2018年10月1日至2020年5月的合同违约金数额为24379.34元，按本金的30%的计收违约金为4559.25，物业费本金及违约金共计19756.77元。3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月1日，新乡市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《新乡碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对新乡碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与被告购买新乡碧桂园一期138幢01房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《新乡碧桂园前期物业服务协议》根据协议约定，被告应当于每月1日前向原告支付物业服务费633.23元，预期支付的从预期之日起每日按应付物业服务费5‰向原告支付违约金。被告于2018年10月开始拖欠原告物业服务费，至2020年9月拖欠的款项已经达15197.52元，违约金24379.34元。原告于2019年6月13日、2020年4月27日向被告《欠费追缴函》，2020年5月13日寄发律师函，要求被告缴交物业服务费，被告至今仍然未能缴交。被告上述欠款行为违反了双方签订的《新乡碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵法院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费15197.52元。同时计付逾期付款的违约金给原告，暂计2018年10月01日至2020年9月的合同违约金数额为24379.34元，按本金的30%的计收违约金为4559.25元，物业费本金及违约金共计19756.77元。并判令被告承担本案全部诉讼费用，以维护原告合法权益。被告的答辩意见：一、房屋并未实际交付，被告也未进行对房屋的查验，而且这些情况原告也都是知情的，根据《物业管理条例》第42条，已竣工，但尚未交付给物业××的物业费由建设单位缴纳。物业费只有在业主正常收房后，才开始缴纳物业费用，开发商未能实际交付房屋，未通知被告验收房屋，故被告也未接受该房屋，因此被告与开发商签订的房屋买卖协议并未实际履行完毕，被告不应支付相关物业费用；二、开发商在销售该房屋过程中存在欺诈行为，如花园面积与当时所承诺的预售面积差90平方米左右，该情况被告于2018年6月份已经发现问题，并向开发商反映该情况，开发商许诺导致面积不符的原因是有一个临时墙在，房屋建成后，该临时墙会拆除，但现在该墙仍在，既影响居住环境，还影响采光，又降低了实际使用面积，故开发商承诺减免物业费等相关费用。再如2017年6月15日，被告由开发商带着到中国邮政储蓄银行股份有限公司卫辉市支行签订空白贷款协议，销售员及信贷员同时告知按基准利率即4.9‰进行房屋抵押贷款，即每月还款金额为7000多元，但在被告实际还款时，每月还款金额为8000多元，增加了几百元，故被告前去该行反映情况，因而得知是信贷员和开发商的销售员私自上浮了10%的贷款利率，且未告知被告，因此银行和开发商许诺被告减免部分物业费用（七个月），但未能兑现，被告在多次找开发商协商，双方未能协商一致，开发商和银行曾许诺原告减免7个月物业费，有录音为证，但原告不认可。三、被告方从未见过与原告签订的物业服务协议，更不知该协议的相关内容，因此应适用合同法中关于格式条款无效（未明确告知）的相关规定认定物业服务协议中关于物业费交付方面的协议内容是无效的。四、原告未尽义务，闲杂人员不拿钥匙，随意进出，在屋里拉屎拉尿，有照片和视频为证。且破坏房屋大门上的保护膜和防护帘，致使我的防盗门严重变色，变破旧，要求物业赔偿。《合同法》第67条，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。五、物业没有把我当成物业服务中业主对待，我的汽车每次进出小区，谈公事，超时都需缴费，发票为证，除了收钱，啥都不管。经审理查明：2017年4月17日，原告物业公司（乙方）、被告连金德（甲方）双方签订《新乡碧桂园前期物业服务协议》一份，协议主要约定：“房屋坐落位置为新乡碧桂园138幢01，建筑面积253.29平方米；碧桂园物业公司为被告提供约定物业管理服务内容为：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本物业相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方、业主及该物业使用人额档案管理服务。物业管理服务费用标准：按房屋建筑面积每月每平方米2.5元；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。物业服务费按月计收，甲方于公历每月5日向乙方交纳当月服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力，在签订本协议前，由乙方将协议样本送达有关部门备案。”被告自2018年10月开始未交纳相关物业费用，截止至2020年9月未交金额为15197.52元；原告分别于2019年6月13日、2020年4月27日向被告邮寄《欠费追缴函》，于2020年5月13日寄发律师函，要求被告缴交物业服务费，但被告至今未交。另查明,2017年4月16日,被告（××）与新乡市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称开发公司）（××）签订的《商品房买卖合同（预售）》,该合同第十一条约定：“××应当自于2018年10月1日前向××交付该商品房;该商品房达到交付条件后，××应当在交付日期届满前X日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书送达××。××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该房屋所在地为办理交付手续的地点。交付该房屋时，××应出示满足第九条约定的证明文件，××不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，××有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任有××承担。”2017年4月16日，被告（××）与新乡市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称开发公司）（××）签订《协议书》一份，该协议书主要条款约定：“一、该花园的暂测面积为313平方米（该花园由××根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体四至由××在与该商品房周边链接的的款中界定，该花园的面积以界定后的实际面积为准，××对此无异议），经××要求，××同意提供给××使用；六、买卖双方一致同意：因该花园是应××要求而提供的给××使用，××使用该花园的唯一目的是在购买该商品房之后，增加××根据买卖合同所拥有的该商品房的景观效果，××对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，故××承诺不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向××提出任何要求，否则视为××已按期交付该商品房。”再查明，新乡市碧桂园房地产开发有限公司于2020年11月15日向本院出具《关于连金德、张慧房屋的情况说明》一份，该材料主要内容证明，被告所购的新乡碧桂园138幢01房屋已依据《商品房买卖合同》第四章第九条约定，取得建设工程竣工验收备案证明、取得房屋测绘报告，该房屋具备交付条件。且该司已于2018年5月25日向被告邮寄《收楼通知书》，根据该司与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该房屋所在地为办理交付手续的地点，故该房屋的交付时间应为2018年10月1日。本院认为,依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《新乡碧桂园前期物业服务协议》，合法有效，不违反国家法律、法规禁止性规定，各方当事人均应当依约全面履行义务。该协议明确约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应交纳物业服务费。”结合被告与开发公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及关于花园使用权的《协议书》，均已明确约定：“××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”；“××对花园使用不作为买卖双方买卖该商品房的条件，故××承诺不以该花园移交时的状态、面积大小等任何问题拒绝收楼或向××提出任何要求，否则视为××已按期交付该商品房”。根据上述协议约定，无论被告是否对案涉商品房进行验收，该房屋的交付日期届满之日即为物业交付之日，即2018年10月1日，故被告应交纳物业服务费的起始时间也应为2018年10月1日。因此，关于被告辩称的因花园面积减少、贷款利率升高等原因导致被告与开发公司一致在磋商，开发公司未实际交付交付房屋等理由，作为不应交纳物业费的答辩意见，不符合双方的合同约定，本院不予支持。关于被告辩称的被告方从未见过与原告签订的物业服务协议，不知该协议的相关内容，因此应适用合同法中关于格式条款无效（未明确告知）的相关规定，认定协议内容无效。本院认为，因原、被告所签《新乡碧桂园前期物业服务协议》第三十条明确载明，“本协议一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等效力，在签订本协议前，由乙方将协议样本送达有关部门备案。”且在庭审中，原告明示该物业服务协议，是被告购房时作为商品房合同的附件签署的，已交付给被告，并由被告的签名确认，故原告已完成其举证责任。若被告欲证明其未见该协议，应提供相应证据予以证明。因其未能提供相应证据，故对被告的该项答辩意见，本院不予支持。关于被告辩称的闲杂人员可随意进出其房屋，在屋内排泄，且破坏房屋大门上的保护膜和防护帘，致使其的防盗门严重变色，变破旧，要求物业赔偿的意见，因被告主张是损害赔偿请求权，而非针对本案的抗辩权，故其应提起反诉或另案主张其相关权利。至于被告提出的关于商品房所涉绿地使用权的花园面积减少、亦或房屋符合交付条件与否，等涉及被告与开发公司之间房屋买卖合同关系,因与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系,被告可寻其他合法途径予以解决。出于原告与开发公司关联性考虑,被告也确与开发公司交涉绿地使用面积减少等方面问题,而非恶意拖欠物业服务费,故本院对原告主张逾期付款违约金诉请不予支持。据此,依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条规定,判决如下:一、被告连金德于本判决生效之日起十日内支付原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司自2018年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费15197.52元。二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，减半收取197元，由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司新乡分公司负担67元，被告连金德负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  尹晓龙二〇二〇年十二月二十一日书记员  郭丽丽