四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书(2020)川1724民初3151号原告：黄尤津，男，1974年1月10日出生，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：欧远飞，四川天倚律师事务所律师。被告：黄巧，男，1986年10月9日出生，住四川省大竹县。被告：刘香美，女，1984年5月26日出生，住四川省大竹县。被告：黄莉森（黄巧与刘香美之子），男，2006年8月1日出生，住四川省大竹县。法定代理人：黄巧（身份同前）。被告：黄俊鸿（系被告黄巧与刘香美之子），男，2010年8月12日出生，住四川省大竹县。法定代理人：黄巧（身份同前）。原告黄尤津与被告黄巧、刘香美、黄莉森、黄俊鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄尤津及其委托诉讼代理人欧远飞到庭参加了诉讼，被告黄巧、刘香美、黄莉森、黄俊鸿经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告黄尤津向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告黄尤津和被告黄巧签订的《房屋买卖合同》有效，并继续履行；2.依法判令四被告将大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x层x号房屋交付给原告；3.依法判令大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x层x号房屋的所有权归原告所有；4.依法判令四被告向原告支付违约金23万元；5.诉讼费由四被告承担。案件审理过程中，原告详细陈述称继续履行合同指被告交房、原告支付尾款，同时自愿调减违约金，最低要求以已付款项为基数全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用利息。事实及理由：2019年6月12日，通过房屋中介公司，原告与被告黄巧就大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x层x号房屋签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，原告按照合同约定向被告黄巧支付了首期购房款408760元。合同约定被告应该在2019年7月10日将大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x层x号房屋交付给原告，但是，到期后被告却以种种理由，不愿意交付房屋。本案争议的房屋登记在被告黄巧个人名下。2019年7月，原告向大竹县人民法院提起诉讼，审理过程中，原告才发现黄巧有过婚姻史，并且在离婚时对本案争议房屋赠予给了子女。黄巧在签订《房屋买卖合同》前已经欠房屋按揭款一年多时间未缴纳。该房屋登记在被告黄巧名下，享有完整的物权，原告基于房屋登记信赖与被告黄巧签订的《房屋买卖协议》合法有效；被告离婚时将房屋赠予了子女，未办理过户登记，不产生物权变更效力问题，并且被告在出售争议房屋时，是在欠下大量按揭款无法缴纳的情况下出卖房屋，是为了实现房屋价值的最大化，为了维护自身和子女利益的行为，其行为应为有效。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告黄巧未答辩。被告刘香美微信辩称，建议当事人协商退款。被告黄莉森未答辩。被告黄俊鸿未答辩。本院经审理认定事实如下：大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x层x号房屋登记在被告黄巧名下，该房系被告黄巧、刘香美在2012年婚姻关系存续期间按揭购买，于2014年5月9日在大竹县房地产管理局办理了房屋他项权登记。被告按揭贷款340000元，等额本息还款，每月应付2678.02元，被告从2018年1月起出现多次逾期还款，至2018年9月起停止还款。被告黄巧为支付购房按揭款，在征求刘香美同意后，将案涉房屋挂至房屋中介机构大竹煌龙二手房信息服务部处出售。2019年5月28日，原告黄尤津在大竹煌龙二手房信息服务部与被告黄巧签订《购房定金协议》，约定：黄巧自愿出售坐落于煌歌商业广场x幢x号的住宅，建筑面积126.46平方米，黄尤津自愿购买，双方约定房屋总价款为758760元，现交定金20000元，定于2019年6月10日之前签订房屋买卖合同，并支付房款388760元，剩余房款于2019年8月1日前付款350000元并于8月1日前办理完过户手续，双方各支付中介费7500元整。同日，原告向被告黄巧支付购房定金20000元。2019年6月12日，原告黄尤津（乙方）在大竹煌龙二手房信息服务部与被告黄巧（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方名下坐落于大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x层x号房屋；房屋成交价格为人民币758760元；办理房屋房地产权转移登记的相关正常契税、个税由乙方承担，办理该套房屋附属设施（五通）过户的相关费用由乙方承担，过户的其他杂费由乙方承担；乙方于2019年5月28日已向甲方支付定金20000元，于2019年6月12日签订买卖合同的同时乙方支付甲方房款388760元，剩余房款于2019年8月1日前向甲方支付房款350000元；约定交房时间暂定2019年7月10日左右；任何一方不按合同条款执行则视为违约，并向守约方支付违约金230000元并追究其法律责任及经济损失；甲方须保证对房屋享有完整产权，能完全支配及处理。2019年6月12日，原告向被告黄巧支付购房现金30000元，黄巧出收据一张。2019年6月13日，原告黄尤津通过妻子唐侨账号向被告黄巧转款358760元，黄巧出收条一张，载明：“收条今收到黄尤津，身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx购买煌歌城市之星x号住宅房款人民币358760.00元大写叁拾伍万捌仟柒佰陆拾元整（银行转账）收款人：黄巧2019.6.13”。黄巧收款后，于2019年6月12日归还银行按揭贷款10235.17元、利息11627.64元；2019年6月13日，归还银行贷款266716.42元、利息1237.93元，还清了按揭贷款。但被告黄巧在应交房之时反悔，拒不向原告交房，也不为原告办理产权过户手续，双方发生矛盾。原告遂向法院起诉，后因证据准备不充分，自动撤诉。2020年再次起诉。同时查明，被告黄巧、刘香美恋爱多年后于2012年4月12日登记结婚，2013年6月9日登记离婚。离婚协议约定：“……二、儿子黄莉森、黄俊鸿的监护权均归男方所有，离婚后随同男方母亲生活，生活期间男女双方每月各承担抚养费500元。三、男女双方共同购买大竹县煌歌广场x栋x号按揭房一套，离婚后房产归儿子黄莉森、黄俊鸿共同所有，尚欠按揭款由男方承担偿还。离婚后男女双方对该房只有居住权，没有变卖权……”被告黄巧与刘香美离婚后，并未将房屋产权变更给黄莉森、黄俊鸿，仍登记在黄巧名下。原告黄尤津于2020年9月17日向本院申请财产保全，经审查，本院于2020年9月18日作出（2020）川1724民初3151号民事裁定书，裁定：一、查封被告黄巧位于大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x楼x号房屋；二、查封担保人唐侨位于大竹县竹阳镇竹海路西段粮油建司集资房。上述事实，有当事人陈述，原、被告身份信息资料，房屋他项权证，房屋登记记录信息查询结果，《房屋买卖合同》《购房定金协议》，收据两张，收条一张，转款凭证两张，黄巧中国工商银行按揭款交易明细，原告代理人调查中介人员李前龙、余兴伟笔录两份，被告黄巧、刘香美的结婚证复印件、离婚登记材料、离婚协议复印件及微信聊天记录，证人余兴伟的当庭证言，（2020）川1724民初3151号民事裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。虽然被告黄巧、刘香美离婚时约定将案涉房屋赠与黄莉森、黄俊鸿，但并未办理产权变更手续，赠与行为并未发生物权变更效力，且该约定系被告内部约定。案涉房屋产权登记在被告黄巧名下，并且案涉房屋的出售也取得了被告刘香美的同意，原告及中介机构有充分理由相信被告黄巧对案涉房屋享有处分权利。原告黄尤津与被告黄巧签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”原告黄尤津按照合同约定向被告支付了定金20000元和首付款388760元，共计408760元，被告未按约定交付房屋，现原告要求被告继续履行合同（被告交付房屋，原告支付尾款350000元），符合法律规定，本院予以支持。同时，被告应配合原告办理房屋产权变更登记。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案原告按照约定支付了购房定金和首付款，被告未按约交付房屋，已构成违约，给原告造成了损失，应当承担违约责任。原告要求被告支付违约金23万元，有合同约定，但约定过高，庭审中，原告自愿调减违约金为：从2019年7月10日应交房之日起，以408760元为基数，以全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用利息。该请求符合法律规定，本院予以支持。被告黄莉森、黄俊鸿既不是买卖合同的相对人，也不是买卖房屋共有人，原告要求其承担责任，于法无据，本院不予支持。审理中，被告黄巧、黄莉森、黄俊鸿经公告传唤，被告刘香美经传票传唤，无正当理由拒不到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利和义务，应承担由此引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄尤津与被告黄巧签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告黄巧、刘香美于本判决生效之日起十日内将大竹县竹阳镇幸福街煌歌城市之星x幢x单元x楼x号房屋交付给原告黄尤津，原告黄尤津于接收房屋后二十日内向被告黄巧支付房屋尾款350000元；三、被告黄巧、刘香美于收到房屋尾款之日起十日内协助原告黄尤津办理房屋所有权变更登记；四、被告黄巧、刘香美于本判决生效之日起十日内向原告黄尤津支付以408760元为基数从2019年7月10日起至本判决确定的房屋交付之日止按照全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用利息；五、驳回原告黄尤津对被告黄莉森、黄俊鸿的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13688元，保全费1520元,共计15208元，由被告黄巧、刘香美、黄莉森、黄俊鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  冯建华人民陪审员  胡斌景人民陪审员  刘春林二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  袁 波