山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初12525号原告:韩建国，男，1974年12月12日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被告:济宁中海宏洋置业有限公司，住所地济宁市任城区金城街道济安桥北路**。法人代表人:杨林，总经理。委托诉讼代理人：张艳艳，女，1985年12月20日出生，汉族，济宁中海宏洋置业有限公司员工，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：王荣辉，山东公明政和律师事务所律师。原告韩建国与被告济宁中海宏洋置业有限公司（以下简称中海置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩建国，被告的委托诉讼代理人张艳艳、王荣辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩建国向本院提出诉讼请求：1.要求被告双倍返还原告定金2万元，支付原告介绍客户购洋房成功的佣金6000元，赔偿通信费30元、咨询律师费400元、误工费1800元、打印起诉状和刻录光盘的费用230元、交通费130元，合计28750元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月25日，由21世纪中介张老师带领去中海城售楼处看房，销售人员张艳艳接待。当时介绍的130平方的房子，阳台买一半送半，飘窗赠送，公摊面积18平方。第二天又由21世纪中介张老师带领过去看房，再询问销售员公摊面积是多少，销售员一直承诺是18平方，于9月27号交一万元定金，签订购房协议。后来又带着家人去看房，问销售员公摊面积是多少，销售员还是说公摊面积为18平方。后来朋友想买房，我带着一块过去。朋友问到公摊面积，销售人员还是承诺是18平方，我朋友可以作证，还说老顾客介绍新客户购房，成功签约小高层返5000元佣金，成功签约洋房返6000元佣金。朋友购房成功后，佣金也没返给原告。后来我从朋友口中得知公推面积不是18平方，打电话问销售人员，又说赠送完阳台的面积是18平方。为了维权，我当时给21世纪中介张老师打电话确认，当时说的公摊面积问题有电话录音作证。10月2号打市长热线投诉，经工商人员两次协调，开发商态度强硬，让走法律程序。请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告中海置业公司辩称，一、原告因公摊问题要求退还定金无事实和法律依据。1.原告存在公摊的概念错误。原告诉状中所称的公摊18个平方、23个平方是错误的。公摊的单位是百分率，即18%或23%，而非平方。原告对公摊面积存在基本常识错误。2.原告存在公摊面积计算的认识错误。原告购买的是四室两厅两卫户型，该房屋建筑面积为130.61平方米，套内面积（含一半阳台面积4.86㎡）100.67㎡，使用率（套内面积/建筑面积）为77.1%，公摊率约为23%。因涉及到优惠问题，另有4.86㎡的阳台和1.71㎡的飘窗未计算在内，系赠送。如果将未计算在内的部分算入，实际使用率为82.13%，实际公摊率约为18%。故18%的公摊率和23%的公摊率并没有错误，是证上公摊率和实际公摊率的差异。被告置业顾问对公摊的大小已经很详细地告知原告，并向原告出示过正式房地产买卖合同文本。该文本上记载了房屋建筑面积、套内面积、公摊面积，原告明知并予以认可，使用率并不存在更改公摊率的情况。3.原告存在认购协议的履约错误。被告与原告于2020年9月27日签订《商品房/商业认购协议》。原告自愿购买被告凤凰里项目的商品住宅，楼层为凤凰里6号楼2单元1802号房，建筑面积为130.61平方米，总成交价（预定总价）1232348元。签订认购协议时，原告向被告支付定金10000元整。协议还约定，原告于2020年9月30日前签订正式《商品房买卖合同》。该协议已经生效，原告应按照协议继续履行协议。二、原告提出的佣金无事实依据。首先，原告介绍的客户不符合佣金的支付条件。关于推荐新客户前来购房，被告有专门的规定和流程。2019年6月18日被告出台《转介渠道工作指引》，对转介渠道佣金的审批、客户的界定、支付方式作出了明确规定。该工作指引第四章关于转介渠道客户界定，要求转介来的新客户必须由转介人员提前报备。该要求被告的置业顾问张艳艳已详细告知原告，并一再向原告要求新客户来之前提前报备。但原告介绍来的客户到访之前并未报备，而是直接前往售楼处，自行了解楼盘信息随后并签约。该行为已经不符合被告公司关于支付佣金的规定，故原告不应享受佣金。其次，原告要求支付佣金存在逻辑错误。佣金支付的前提是原被告存在买卖合同关系，原告在诉求中要求退还定金，解除认购协议。假使佣金退还，原告与被告之间的买卖合同关系不复存在，原告身份上不再是老客户，起诉中提到的“老客户带新客户”也就不成立，原告丧失了获得佣金的前提和基础。综上，原告诉求没有事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，2020年9月27日，原告韩建国（买方）与被告中海置业公司（卖方）签订《商品房/商业认购协议》。协议第一条约定：买方自愿购买济宁中海凤凰里-全期项目的商品住宅（以下称“本物业”），自然楼层凤凰里6号楼2单元1802号房（销售楼层凤凰里6号楼栋2单元1802号房），用途为住宅；建筑面积为130.6100平方米（以上数据为预售测绘面积，具体数据以双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准）。土地使用期限自2019年11月8日，终止日期为2089年11月7日。第二条约定：本物业总成交价（预定总价）为人民币1232348元。按建筑面积计算，单价为每平方米人民币9435.33元。签订本认购协议时，买方应向卖方支付定金人民币10000元。原告于签订上述《商品房/商业认购协议》时，向被告交付定金10000元。另查明，本案在庭审过程中，原告提交的济宁市任城区市场监督管理局南张市场监管所与2020年10月26日出具的《情况说明》中记载：“我所接到市长热线工单关于韩建国先生投诉金塔路开发商中海城公司工作人员多次承诺飘窗买一半送一半，公摊面积18平方米，未告知公摊与飘窗有关系等问题，我所两工作人员于2020年10月20日上午联系到消费者韩先生一起到中海城开发商售楼处负责人进行现场调解，我所工作人员了解到：韩先生购房时销售顾问承诺老带新小高层给予老客户5000元奖励，洋房给予6000元奖励（含税），经过我所工作人员调解，售楼处李经理承诺给消费者1000元补偿，如果继续购房，车库可以优惠2000元，消费者对此结果不认可，调解未成功。”还查明，原告提交的济宁中海凤凰里6号楼户型平面图中记载户型为B1、B2。其中户型为B1的房屋建筑面积为130.57平方米，套内面积（不含阳台）为95.81平方米，阳台一半面积为4.86平方米，使用率为77.10%，赠送面积为阳台一半4.86平方米、飘窗1.71平方米，实际使用率为82.13%；户型为B2的房屋建筑面积为130.39平方米，套内面积（不含阳台）为95.67平方米，阳台一半面积为4.86平方米，使用率为77.10%，赠送面积为阳台一半4.86平方米、飘窗1.71平方米，实际使用率为82.14%。上述事实，有原告提交的《情况说明》，被告提交的《商品房/商业认购协议》、户型平面图，以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。另外，原告提交的党利利出具的证明，被告对其真实性不予认可，且证人未能出庭作证，原告亦未能提交证据佐证该证言的真实性，故对该证据的证明效力，本院不予确认。原、被告提交的录音，因其均未能提交证据证明相关通话人员的身份情况，不能证明所提交的录音证据与案件事实相关联，故对录音证据的证明效力，本院均不予确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原、被告双方签订《商品房/商业认购协议》，目的是其双方订立商品房买卖合同。根据当事人的陈述及提交的证据，能够认定案涉商品房的实际公摊率约为18%，原告在签订《商品房/商业认购协议》时，对案涉商品房公摊面积的计算存在误解。同时，原告虽主张签订《商品房/商业认购协议》时，被告方的销售人员承诺公摊面积为18平方米，但原告未能提供有效证据予以证明，故对原告此项主张，本院不予采信。被告主张在签订《商品房/商业认购协议》时，已向原告出示过正式房地产买卖合同文本，合同文本上详细记载了房屋建筑面积、套内面积、公摊面积等，但由于《商品房/商业认购协议》系由被告提供的格式合同，且被告未能举证证明其向原告出示的文本内容，故对被告的此项主张，本院不予采信。综上，原、被告签订《商品房/商业认购协议》后，均不存在故意不签订商品房买卖合同的情形，故对原告已交付的定金10000元，被告应依法向原告返还。原告要求被告双倍返还定金20000元，证据不足。另外，原告要求被告支付介绍客户购买洋房成功的佣金6000元，但原告未能提交证据证明其系“老顾客”，亦未能提交有关客户购买房屋的合同、有关客户系其介绍购房等证据，故原告此项诉讼请求，证据不足。原告虽要求被告赔偿通信费30元、咨询律师费400元、误工费1800元、打印起诉状和刻录光盘的费用230元、交通费130元，均无法律及事实依据。综上所述，对原告要求被告返还定金的诉讼请求，本院依法支持10000元。对原告的其他诉讼请求，本院均依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告济宁中海宏洋置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告韩建国定金10000元；二、驳回原告韩建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，减半收取计256元，由原告韩建国负担167元，被告济宁中海宏洋置业有限公司负担89元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仙峰二〇二〇年十二月十六日书记员  孔康