河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3797号张伟力，男，汉族，1987年5月24日出生，住原阳县大宾乡金马张村786号，身份号码：410725198705241612。委托诉讼代理人：万建辉，河南良秦律师事务所律师。被告：新乡市富盛置业有限公司住所地：原阳县黄河大道南侧盛世佳苑21-1-1南户。统一社会信用代码：914107255763401043法定代表人：陈新祥委托诉讼代理人：裴斐，河南衡度律师事务所律师。原告张伟力与被告新乡市富盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本案现已审理终结。原告张伟力向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交房违约金暂计19698.57元（从2017年12月28日起至2018年10月31日止按日以0.02％计算；从2018年10月31日起至实际交付之日止按日似0.04％计算）二、请求判令被告继续履行合同向原告交付双方合同约定交付条件的房屋；三、请求判令被告退还原告多交付的地下室购房款，且原告不承担地下室物业管理费，并退还原告多交付的地下室物业管理费；四、判令本案案件受理费由被告承担。庭审时原告变更诉讼请求为“1、请依法判令被告支付逾期交房违约金128067.98元，起诉后的违约金计算至符合交房条件止，按照总房款的每日0.04%计算。2、依法判令被告支付因违约给原告造成的损失7635元。”原诉讼请求中关于地下室部分按照合同约定，多退少补。事实与理由：原告于2016年12月17日购买被告开发的富盛维多利亚小区10号楼2单元603室商品房，按约定向被告按期支付了购买款，并于当日签订合同。《购房合同》约定：被告应于2017年12月28日按合同约定条件向原告交付所购的房屋，若逾期交房，被告按日以购房款0.02%计算向原告承担违约责任。2018年10月31日，经县住建局主持调解，双方一致同意从2018年10月31日起违约金按已支付房款0.04%计算，直至被告实际交房。且2016年6月以来，被告在小区旁边的售楼部附近对外张贴广告宣传原告购买房屋具备三水三气、地暖、指纹锁、中央空调、蓝牙门禁小区有雾森系统、Wifi全覆盖、电车棚、绿化、地面硬化等设施均没有实现。另外，经原告实际测量，购买的地下室面积与实际面积差距较大，且无法正常使用，与被告多次交涉，被告均不予理踩。新乡市富盛置业有限公司辩称，一、原告第一项诉讼请求缺乏事实依据。被告逾期交付房屋是由于不可抗力造成的。原、被告在2016年11月23日签署了《商品房买卖合同（预售）》。2017年11月21日新乡市生态环境局发布了《新乡市重污染天气应急指挥部办公室关于启动重污染天气三级预警响应的紧急通知》。其中第三条指出扬尘源减排措施，致使本案所涉房屋停工。上述情形符合同法规定的不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告无法预见上述情形的出现。之后2018年2月27日、2018年3月8日陆续多次发布相关通知，致使该工地多次停工。故被告逾期交付房屋是由于不可抗力造成的，属于合同法规定的免责条款，被告不应当承担逾期交付房屋的责任。即使存在逾期交付房屋的情形，被答辩人起诉数额标准有误。依据双方签订的商品房买卖合同（预售）第十二条规定，被告逾期交付房屋，原告可以要求支付的违约金为全部房款的万分之二。原告提出的双方调解的情形，被告对此不知情。同时被告于2018年12月18日已经将案涉房屋交付给原告，违约金应计算至2018年12月17日止。请求法庭依法查明后，支持被告的抗辩理由。二、针对原告的第二项诉讼请求，被告认为向原告交付的房屋符合《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付条件，约定的供水、供电等设施已经履行。故法庭应当驳回原告的该项诉讼请求。三、原告的第三项诉讼请求没有事实依据。原告购买的地下室为19.8平米。依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房出卖的建筑面积包含套内面积和公摊面积。故被告不存在多收取地下室购房款的情形。同时，案涉维多利亚小区的物业管理及收费均非我公司，故原告诉请不承担地下室物业管理费和多缴纳的地下室物业管理费的主体错误。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、关于原告提交的第二、三组证据，维权事实是否存在，以及调解的真实性及效力无法确认，第三组证据中原告所述代表被告公司进行签名的杨新卫、王新贵是否为被告公司的员工，是否获得被告公司的委托，原告均不能提供证据证明，故本院对该证据不予认定。2、关于原告提交的第四组证据，该证据只能证明原告与原阳县晨曦物资有限公司签订了造价为7635元的《中财家装地暖管（安装）施工合同》，不能证明地暖是否实际安装以及原告实际支出该笔款项，故对该证据的证明目的不予认定。3、关于被告提交的第一组证据能够证明其证明目的，对其证明效力予以认定；第二组证据不能证明其证明目的，对其不予认定。根据当事人提交的具有证明力的证据及庭审情况，本院认定事实如下：2016年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号为：2016-1217008），合同约定：1、商品房交付条件（第九条）“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、×项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经五大责任主体验收合格。”4、交付时间和手续（第十一条）“（一）出卖人应当自2017年12月28日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”5、逾期交付责任（第十二条）“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.02%（不低于中国人民银行同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”6、房价款（第六条第2、款）“按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2988.49元，总价款为366957元。”原告已向被告履行了交纳购房款的义务，但被告未能按照合同约定于2017年12月28日前向原告交付符合合同约定的的房屋。2018年12月1日，被告向原告交付房屋，因被告一直未向原告支付逾期交房违约金，原告诉至本院。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。根据合同约定，被告应当在2017年12月28日前向原告交付房屋，但被告却在2018年12月1日才向原告交付房屋，被告逾期交房应当按照合同约定承担违约责任。原告主张违约金的计算方式为：1、自2017年12月28日起至2018年2月28日违约金按日0.01%计算为2066.23元；2、自2018年3月1日起至2018年10月31日违约金按日0.02%计算为16874.27元；3、自2018年11月1日起至2020年9月4日违约金按日0.04%计算为92842.96元。本院认为因2018年12月1日被告已向原告交付房屋，且原告自愿接收，对2018年12月1日以后的违约金请求应不予支持，故本案违约金的计算方式应为自2017年12月28日起至2018年2月28日违约金按日0.01%计算为2201.74元，自2018年3月1日起至2018年11月30日违约金按日0.02%计算为20109.24元，共计22310.98元。关于原告主张被告向其支付因违约给其造成的损失7600元的诉讼请求，庭审时原告说明该损失为原告铺设地暖的费用，但原告仅提供了与原阳县晨曦物资有限公司签订的造价为7600元的《中财家装地暖管（安装）施工合同》，不能证明地暖已经实际安装且原告实际支付了该笔款项，故本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告新乡市富盛置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告张伟力支付违约金22310.98元；二、驳回原告张伟力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1718元，由原告张伟力负担1539.5元，被告新乡市富盛置业有限公司负担178.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  叶维娜二〇二〇年十二月十六日书记员  李小然