宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁04民初48号 原告（执行案外人）：罗前程，男，1982年9月26日出生，汉族，大学文化，个体，住宁夏固原市。 原告（执行案外人）：郭锁燕（系罗前程之妻），女，1982年1月29日出生，汉族，中专文化，个体，住宁夏固原市。 二原告委托诉讼代理人：张涛，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告（申请执行人）：李平，男，1976年3月4日出生，回族，小学文化，个体，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：杨晓涛，宁夏益成律师事务所律师。代理权限：一般授权。 第三人（被执行人）：杜效平，男，1977年8月2日出生，汉族，初中文化，个体，住宁夏彭阳县。 委托诉讼代理人：贺瑞婷，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 第三人（被执行人）：母永财，男，1980年3月4日出生，回族，初中文化，个体，住宁夏固原市。 第三人（被执行人）：中城建十五局第三工程建设有限公司。住所地：湖南省长沙市。 法定代表人：吴智利，该公司董事长。 原告罗前程、郭锁燕因与被告李平、第三人杜效平、母永财、中城建十五局第三工程建设有限公司案外人执行异议之诉一案。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。原告罗前程、郭锁燕及委托诉讼代理人张涛、被告李平的委托诉讼代理人杨晓涛、第三人杜效平的委托诉讼代理人贺瑞婷到庭，第三人中城建十五局第三工程建设有限公司及母永财经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗前程、郭锁燕诉讼请求：1.判令不得执行宁夏回族自治区固原市中级人民法院（2019）宁04执35号民事裁定，即不得执行宁新国际城13号楼2单元701室房屋；2.确认宁新国际城13号楼2单元701室房屋属罗前程、郭锁燕所有；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：一、固原宁新房地产开发有限公司开发的宁新国际城项目，由第三人中城建十五局第三工程建设有限公司承建，负责人为杜效平、母永财。2018年6月1日，罗前程弟弟罗鹏伟与中介公司宁夏万家房地产经纪有限公司签订房地产买卖合同，经该公司介绍，罗前程与宁新公司签订商品房买卖合同，约定宁新公司向罗前程出售涉案房屋。因罗前程长期在银川工作，所以办理相关事宜委托弟弟罗鹏伟办理。合同签订后罗鹏伟根据杜效平的指示向其指定的账户转款400000元，剩余房款以现金方式支付，并由杜效平及宁新公司各出具了收款收据。2018年9月17日，罗前程向固原市住房服务中心缴纳此房专项维修基金12217元，因该房屋属于在建房，双方约定房屋交工后交付并办理房产登记。2019年3月25日，第三人中城建十五局第三工程建设有限公司与宁新公司签订了解除施工合同协议，约定宁新公司给中城建十五局第三工程建设有限公司抵顶工程款房屋共计44套（包括A区35套、C区9套）。后李平申请执行杜效平、母永财、中城建十五局第三工程建设有限公司买卖合同纠纷一案时，对上述44套房屋申请查封，固原市中级人民法院于2019年4月l0日以（2019）宁04执35号执行裁定及（20l9)宁04执35号协助执行通知查封该44套房屋，包括案涉宁新国际城l3号楼2单元701室房屋。2020年6月2日，罗前程、郭锁燕向固原市中级人民法院提交执行异议申请书，申请解除对涉案房屋的查封。固原市中级人民法院于2020年6月15日作出(2020)宁04执异11号执行裁定，驳回罗前程、郭锁燕的异议请求。原告认为，案涉房屋系原告从宁新公司处合法购买，房屋权属依法属原告所有，固原市中级人民法院不得对该房屋强制执行，理由：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告在法院查封前已与宁新公司签订书面商品房买卖合同，支付全部购房款，并向固原市住房服务中心缴纳此房专项维修基金，但因该房屋当时尚属在建状态，故未能办理过户登记。因此，该房属原告所有且足以排除强制执行，固原市中级人民法院裁定驳回原告的异议请求属认定事实错误，适用法律错误，故请依法支持原告的诉请。 李平辩称，涉案查封房屋的权利人为中城建十五局第三工程建设有限公司，并非原告，原告以涉案房屋权利人身份提起诉讼，排除执行的理由不能成立。固原市中级人民法院依据生效的法律文书执行，事实认定正确，法律适用得当，查封合法有效。 杜效平述称，案涉房屋系宁新房地产公司抵顶给中城建十五局第三工程建设有限公司，后又出售给原告，关于房屋的价款和已付款记不清楚，以原告出示的合同和付款凭证为准。 中城建十五局第三工程建设有限公司、母永财未到庭发表述称意见，亦未提交书面述称意见。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明自己主张提供证据如下： 证据一：执行裁定书一份； 证据二：房地产买卖合同一份，补充协议一份，定金收条一份，购房款收条三份，转款凭证一份，中介费收款收据一份； 证据三：商品房买卖合同（预售）复印件一份，收款收据一张，缴款通知单一张，维修资金交存凭证一份； 以上证据证明：二原告通过万家房产经纪公司（中介公司）购买宁新房产公司开发建设的宁新国际城13-2-701室房屋，经第三人杜效平指定将购房款40万元转入户名为高东的邮政银行账号，房屋定金10000元及中介费6500元由中介公司王治文收取，其余购房款14.2万元由杜效平收取。二原告与宁新房产公司于2018年9月17日签订商品房买卖合同，并收到购房款收据及交款通知单，后二原告向固原市住房服务中心缴纳物业专项维修资金12217元的事实。 证据四：开城镇二十里铺村村委会证明一份，证明罗鹏伟与罗前程系同胞兄弟关系。 证据五：收款收据及交款通知单各一份，证明案涉房屋由罗前程购买的事实。 李平质证意见：证据一，执行裁定书，无异议；证据二，房地产买卖合同及补充协议，签署双方为中介公司及罗鹏伟，并非本案原告，且中介公司与宁新公司之间是否存在委托出售关系，不能确定，无法证明原告为涉案房屋的购买人；定金收条、购房款收条、转款凭证、中介费收款收据，所有当事人都为罗鹏伟，并非原告，且收条中也仅有中介公司的盖章及个人签字并没有宁新公司法人盖章和签字，对其真实性不予认可，汇款凭证中汇款人和收款人为王喜凤和高东，无法证实二人身份，对汇款的目的无法确认；证据三，商品房买卖合同（预售）为复印件，对其真实性无法确认；对收款收据和缴款通知单，能够证明宁新公司将涉案房屋顶抵给中城建的事实，无法证明房屋权属归原告；维修资金交存凭证，仅能证明原告交付维修基金，但住房服务中心不负责审查房屋权属问题，无法证实涉案房屋就是原告所有。以上证据均不能证实原告为涉案房屋的权利人。证据四，与本案不具有关联性；证据五，与原告方之前提交的证据相互矛盾，不能达到其证明目的。 杜效平质证意见：对证据无异议，属实。对王治文、高东还有马有辉三人共同向中城建供应钢材，案涉房屋出售给原告之后，原告转账的40万元就是支付给高东的钢材款。证据四无异议，证据五关于地下室代理人不清楚，但杜效平未签字，案涉房屋出售给原告是属实的。 李平为证明自己主张提供证据为：证据一，固原市中级人民法院2019宁04执35号之一执行裁定书复印件一份，证明涉案房屋依据已生效的民事调解书执行查封的事实。证据二，民事调解书复印件一份，证明固原市中级人民法院查封涉案房屋的执行依据。 罗前程、郭锁燕质证意见：对真实性、合法性无异议，但因人民法院的查封行为损害了二原告的不动产所有权，因此，该证据与本案不具有关联性。 杜效平质证意见：对查封房屋裁定无异议，但是对执行依据的民事调解书有异议。李平未实际供应1600余万元的钢材，其中的1200余万元是李平通过非法方式所得，相关涉嫌犯罪的事实已经固原市公安局原州区分局于2019年立案，案件目前处于侦查阶段。 本院认为：罗前程、郭锁燕提供的证据一至证据五，能够确认罗前程、郭锁燕通过其弟罗鹏伟经中介公司购买宁新房产公司开发建设的涉案房屋，并支付购房款55.2万元（包括支付给中介公司的10000元），且于2018年9月17日与宁新房产公司签订商品房买卖合同，并由罗前程、郭锁燕向固原市住房服务中心缴纳物业专项维修资金12217元的事实，故对其证明效力予以认定。 李平提供的证据，固原市中级人民法院（2019）宁04执35号之一执行裁定及（2018）宁04民初82号民事调解，能够证明案涉房屋是依据已生效的法律文书被查封的事实，对其证明效力予以认定。 经审理查明，罗前程、郭锁燕经其弟罗鹏伟于2018年6月1日与中介机构宁夏万家房地产经纪有限公司固原市中山街分公司签订房地产买卖合同，购买宁新房产公司开发建设的涉案房屋即宁新国际城13号楼2单元701室房屋，面积129.58平方米，定金1万元，房款55万元。2018年6月5日又签订补充协议，约定房款为54.2万元（不包括定金1万元）并附送地下室。后罗鹏伟2018年6月1日向中介机构支付定金1万元，2018年6月5日向杜效平银行转款40万元，2018年9月16日现金支付56000元，2018年9月17日现金支付86000元，共计购房款54.2万元（不包括支付给中介公司的10000元）。后罗前程、郭锁燕于2018年9月17日与固原宁新房地产开发有限公司签订商品房买卖合同。当日，罗前程、郭锁燕向固原市住房服务中心缴纳物业专项维修资金12217元。 另查明，固原宁新国际城住宅项目是第三人固原宁新房地产开发有限公司开发建设，第三人杜效平、母永财（后退出）挂靠中城建十五局第三工程建设有限公司对宁新国际城14、15、16、17号楼实际施工，挂靠宁夏瑞丰建筑有限公司对宁新国际城9、10号楼实际施工。由于固原宁新房地产开发有限公司未能支付中城建十五局第三工程建设有限公司工程款，包括案涉房屋在内共计抵顶给中城建十五局第三工程建设有限公司44套房屋。 同时查明，杜效平、母永财挂靠中城建十五局第三工程建设有限公司在宁新国际城工程施工期间，因欠付李平钢材款，李平提起诉讼，本院于2018年12月7日调解，各方达成协议，杜效平、母永财于2018年12月31日前向李平支付钢材款及迟延履行金16510820.98元；中城建十五局第三工程建设有限公司承担连带清偿责任，本院作出（2018）宁04民初82号民事调解书。后李平申请强制执行，在执行过程中，本院于2019年4月3日作出(2019)宁04执35号之一执行裁定，对前述44套房屋（包括案涉房屋）采取查封保全措施。2020年6月2日，罗前程、郭锁燕向本院提出执行异议申请，要求解除对案涉房屋的查封，本院于2020年6月15日作出(2020)宁04执异11号执行裁定，驳回罗前程、郭锁燕的异议请求。现罗前程、郭锁燕提起案外人执行异议之诉。 固原宁新国际城住宅项目因资金原因至今未竣工验收。罗前程、郭锁燕与固原宁新房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时案涉楼房已办理商品房预售许可证。固原宁新国际城住宅项目涉及390（包括案涉房屋）余套房屋产权及对应的土地使用权因抵押担保在其他案件中被冻结。 本院认为，纵观本案事实，罗前程、郭锁燕对案涉房屋的取得是基于开发商欠付实际施工人工程款抵顶而来，并由罗前程、郭锁燕支付房屋价款并最终与固原宁新房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方之间形成商品房买卖合同法律关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案事实，法院于2019年4月3日查封案涉房屋之前，罗前程、郭锁燕已于2018年9月17日与固原宁新房地产开发有限公司签订书面商品房买卖合同，并已支付全部购房款，且向固原市住房服务中心缴纳了房屋专项维修基金。现该房屋所在工程至今未予竣工尚属在建阶段。加之，固原宁新房地产开发有限公司与中城建十五局第三工程建设有限公司协议抵顶案涉房屋及罗前程、郭锁燕买卖房屋均在李平依据生效文书主张权利之前。故根据前述法律规定，罗前程、郭锁燕对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权利，其主张不得执行案涉房屋强制执行的请求有事实及法律依据，予以支持。关于罗前程、郭锁燕主张确认案涉房屋属其所有的请求，因案涉工程至今未竣工验收，暂时达不到物权登记的条件，且案涉房屋及对应的土地使用权因抵押担保在其他案件中被冻结。故罗前程、郭锁燕该项诉讼请求不予支持。 综上所述，罗前程、郭锁燕的部分诉讼请求成立，对其执行异议请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款规定，判决如下： 一、人民法院对宁新国际城13号楼2单元701室房屋不得执行； 二、驳回原告罗前程、郭锁燕对宁新国际城13号楼2单元701室房屋确权的诉讼请求； 三、本院（2020）宁04执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 本案受理费用100元，由被告李平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  刘万德 审判员  吴俊良 审判员  李凤玲 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  魏小红 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；