广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29766号原告：何培红，男，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：吴锦，广东禅都律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告何培红诉被告广东广佛智城集团有限公司(以下简称智城公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序进行审理，并于2020年12月15日公开开庭审理了本案，原告委托诉讼代理人吴锦与被告的委托诉讼代理人吴诗炜均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还使用权转让金245866元并支付违约金(以245866元为基数按每日万分之五的标准自2018年1月1日起计算至实际返还之日止)；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年3月15日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××号商业用房(以下简称“该物业”)的使用权，该物业建筑面积为28.17平方米，套内建筑面积为19.72平方米，按每平方米8727.94元计算，总转让金额为245866元。该物业土地使用权性质为集体商业用地，转让期限自合同签订之日起算，截止日期为2037年3月14日，转让期限届满之日起，赠送该物业使用权至2048年12月31日止。被告在2017年12月31日前将该物业交付给原告，被告未按照约定的期限向原告交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告支付转让款125866元，并根据被告的指定，向案外人广东中青互金资产管理有限公司贷款120000元向被告支付了剩余转让款120000元，自2017年5月11日起，每月承担向案外人广东中青互金资产管理有限公司偿还本息的义务。然至合同约定的交付期限届满，被告未能按约定向原告履行交付该物业的义务。经原告多番核查，发现涉案合同标的物至今仍未建设，在约定的交付期内，被告根本不能按约定履行合同，且逾期至今已接近三年，仍不具备履行合同的能力，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。根据《中华人民共和国合同法》的规定及《物业使用权转让合同》的约定，原告有权要求被告承担相应的违约责任，赔偿原告因被告违约而遭受的损失，故向法院提起诉讼。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：1.被告与原告在涉讼《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告智城公司与原告分别签订涉讼《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（下称“梦乐城公司”）分别就涉案物业签订《租赁合同》，均约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向三案原告支付租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告广佛智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告智城公司无须直接向原告交付涉讼物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。物业使用权转让合同约定的交付时间均为2017年12月31日，由此均自2018年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以已实际收取梦乐城公司支付的租金已近三年，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告均以涉讼物业分别实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除涉讼《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的或有原件核对的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。对于无原件核对且相对方不确认的证据，本院不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼物业已办理建设工程规划许可证。2017年3月15日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订了《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给乙方，涉讼租赁物使用权转让期限从本合同签订之日起至2037年3月××日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼租赁物按建筑面积计算使用权转让金，总转让金为245866元；甲方在2017年12月31日前将涉讼租赁物交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼租赁物交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了租赁物的物业使用权转让款245866元。原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（乙方，承租方）签订了《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将涉讼物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将涉讼物业交付给乙方。第一年月租金均为1600元、第二年月租金均为1680元、第三年月租金均为1764元；乙方已支付给丙方涉讼物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已收取广东智城梦乐城商业投资有限公司履约保证金及租金合计为42287元。广东智城梦乐城商业投资有限公司同意就本案中原告应退履约保证金和租金所享有的债权交由被告行使。被告智城公司在2020年11月19日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除涉讼《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认涉讼《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年11月19日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故本院确认涉讼《租赁合同》也应当予以解除。涉讼《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，涉讼《租赁合同》亦应解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款245866元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42287元元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42287元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款203579元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，原告诉请从逾期交付之日即2018年1月1日起按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定予以支持，但应以转让金245866元为本金，且应以已付转让金的15%即36879.9元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告何培红与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2020年11月19日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金203579元及违约金36879.9元予原告何培红；三、驳回原告何培红其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3447.34元（原告已预交），由原告负担676.75元，广东广佛智城集团有限公司负担2770.59元并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告预交的2770.59元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民。审判员  曾舟洲二〇二〇年十二月二十八日书记员  成海欣