北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6795号原告：马冯，男，1956年12月27日出生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：马秋文，女，1983年10月4日出生，汉族，住山西省永济市。被告：梁吉伟，男，1981年12月28日出生，汉族，北京市朝阳区双井富力城B9-502。被告：王爱萍，女，1974年5月30日出生，汉族，住山西省运城市。第三人：山西天豪房地产开发有限公司，住所地山西省运城市永济市市府西街。法定代表人：王海玲，负责人。委托诉讼代理人：陆晶，女，山西天豪房地产开发有限公司员工。原告马冯与被告梁吉伟、被告王爱萍、第三人山西天豪房地产开发有限公司（以下称天豪公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马冯及其委托诉讼代理人马秋文，被告梁吉伟、被告王爱萍，第三人天豪公司委托诉讼代理人陆晶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求停止对原告位于山西省永济市市府西街润枫阁小区4单元403号房屋的执行；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2020年5月2日原告收到北京市东城区人民法院送达的（2019）京0101执异334号执行裁定书。原告申请执行异议后被驳回。本案涉及的房屋系原告马冯从梁明霞手中购买，房屋尾款由原告直接支付给山西润林房地产开发有限公司，并于2013年6月开始装修后入住至今。被告王爱萍于2013年10月21日在山西润林房地产开发有限公司售楼部签订《商品房买卖合同》，后因涉嫌造假被刑事立案，原告系涉案房产买卖中先行受领交付的买受人，已取得该不动产的所有权。故原告具有排除执行的权利。请法院支持原告的诉讼请求。被告梁吉伟答辩称，法院作出的驳回原告申请的执行异议裁定认定事实正确，应当驳回原告的诉讼请求。被告王爱萍辩称，王爱萍于2013年10月21日通过银行转账购买了涉案房屋，对涉案房产享有合法权利。王爱萍是通过售楼部的人买的这套房子。原告所称的涉嫌造假的犯罪行为与王爱萍没有关系。不同意原告的诉讼请求。第三人天豪公司述称，公司发现造假后第一时间把线索移送给了公安机关，包括王爱萍名下的4套房屋在内的总共8套房屋都是通过借贷的行为导致的备案，经过鉴定，合同中天豪公司的公章是假的，包括王爱萍在内的4套合同都是无效的，目前天豪公司正在向房屋登记部门申请撤销涉案房屋的买卖合同备案登记。梁明霞的购房协议是与天豪公司签的，相应购房款天豪公司收到了。王爱萍这种购买房屋的形式是名为买卖，实为借贷，梁明霞与马冯先是私下协商，后来在天豪公司做的收据变更，前期是以梁明霞名义开的购房收据，后来变更为了马冯，天豪公司认可这种变更行为，目前房屋由马冯居住。经审理查明，2016年9月23日，本院就梁吉伟与王爱萍民间借贷纠纷案作出（2016）京0101民初11723号民事判决，判决王爱萍偿还梁吉伟借款246万元及相应的逾期利息。在该次诉讼过程中，梁吉伟向本院申请对王爱萍的财产采取诉讼保全措施。本院于2016年6月30日依法作出财产保全裁定。经查询，涉案房屋由王爱萍办理了房屋买卖合同的备案登记，故本院向永济市房地产交易管理中心送达本院执行裁定及协助执行通知书，预查封了包括涉案房屋在内的4套房屋。判决生效后，因王爱萍未履行还款义务，梁吉伟于同年11月7日申请执行。我院以（2016）京0101执6257号立案执行。2016年11月18日，本院作出（2016）京0101执6257号执行裁定书，裁定终结案件执行程序。2018年9月25日，梁吉伟申请恢复执行，本院以（2018）京0101执恢1285号立案执行并对涉案房产进行了续预查封。在案件执行过程中，原告以王爱萍办理涉案该房屋的商品房买卖合同不是天豪公司所签，涉案房屋系原告出资购买和实际占有，向本院提出执行异议申请。2020年4月27日，本院作出（2019）东执异字第334号裁定，驳回了原告的异议请求。原告在法定期限内，向本院提起执行异议之诉。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、协议书一份，内容：卖方山西润林房地产开发有限公司，买方梁明霞，甲方将涉案房产出售给乙方，合同金额158522元。合同甲方处盖有山西润林房地产开发有限公司销售部印章，乙方有梁明霞签字，时间为2011年3月19日。2.收据一张，内容为梁明霞收到马冯付购买润枫阁（4-403）房款，房款共计198000元，收到房款153500元，其余房款由马冯直接交于售楼部。梁明霞在落款处签字，日期为2013年3月14日。3.山西润林房地产开发有限公司收据10张，其中由梁明霞付款的收据共计5张，金额合计105000元；由马冯付款的收据共计5张，金额合计49500元。4.马冯交纳房屋水、电、暖、物业费收据复印件24张，交费日期时间跨度为自2014年11月1日至2019年6月11日。5.天豪公司润枫阁项目部证明一份，内容为马冯为我部开发的涉案房屋唯一购房户，房款已全部交清并于2013年6月实际使用，日期为2019年7月2日。6.运城市公安局司法鉴定中心鉴定文书，检材为王爱萍与天豪公司签订的《商品房买卖合同》四份，合同编号分别为：RFG-079、RFG-084、RFG-085、RFG-086。鉴定意见为检材与样本上的“山西天豪房地产开发有限公司”印文不是同一枚印章盖印的。7.山西省永济市人民法院（2019）晋0881刑初208号刑事判决书、公安机关的询问笔录。主要内容为:2018年9月17日陕西省永济市公安局对山西润林房地产开发有限公司法定代表人肖永军进行询问，肖永军在询问笔录中述称其与王明轩、韩立功三个人用天豪房地产开发公司的资质开发的润枫阁小区，销售刚刚开始时使用的是山西润林房地产开发有限公司的手续收款，随后才到天豪公司换的手续。郭瑞学只负责销售，李娟丽是郭瑞学下边的销售人员，购房款是公司有专门的财务人员在收，郭瑞学和李娟丽无权收房款。润枫阁小区的房子在永济市房地产交易管理中心办理备案手续时所需用的口令盘和密码一直是由郭瑞学保管和使用着。2014年8月，天豪公司润枫阁项目负责人王明轩向永济市公安局报案称，郭瑞学私刻天豪公司公章及财务专用章，将该公司八套房屋出售给王爱萍、杜伟学，并欺骗房管部门进行备案。王明轩同时称，其与他人共同开办了润林公司，并与天豪公司合作开发“润枫阁”项目，项目中公司委派专人收取售楼款项。公司委托郭瑞学销售房屋，公司另行派专人收取售楼款。但郭瑞学擅自收取了王爱萍等人的款项。2015年5月20日，永济市公安局向永济市房地产交易管理中心调取了包括涉案房屋在内的购房合同。上述购房合同（含涉案房屋由王爱萍签署的购房合同）经运城市公安司法鉴定中心鉴定，合同中的印章与天豪公司的印章均不一致。郭瑞学在接受公安机关询问时称，因其经营房产项目有资金缺口，经人介绍认识王爱萍，向王爱萍借款40万元。在王爱萍的要求下，其将四套购房合同交给王爱萍签订后到房管部门进行了备案。王爱萍明知办理备案的合同是假的，但其拒绝办理撤销备案手续。2019年6月21日，郭瑞学因涉嫌伪造公司、企业印章罪被公安机关刑事拘留，同年7月5日被逮捕。此后，永济市人民法院对郭瑞学等人作出刑事判决，认定郭瑞学在代理销售润枫阁小区房屋期间，未取得开发商同意，私刻天豪公司公章、财务章、法人章的手段，将包括涉案房产在内的七套商品房、一套商铺销售给杜伟学、王爱萍个四套，将伪造的印章加盖在商品房买卖合同上，向杜伟学、王爱萍抵押借款。经二人要求，郭瑞学等二人将购房合同备案至杜伟学、王爱萍名下，引发多起房产纠纷。法院判决郭瑞学犯伪造公司印章罪，判处有期徒刑并处罚金。庭审中，梁吉伟陈述称房屋买卖协议不是正规的买卖协议，购房款都是收据二不是发票，马冯没有付款流水，公章的真伪是公司内部的问题，不影响房屋产权。王爱萍陈述支付购房款的时候天豪公司的员工韩磊给了王爱萍一个个人账户，王爱萍将购房款转至该个人账户中了。王爱萍另称房管所没有鉴别公章真假的能力，公章是假的只能说明天豪公司内部出了问题，王爱萍在房管所做了预登记，天豪公司也进行了盖章确认，王爱萍与开发商都有备存，所有的手续都是正规的。对此，天豪公司述称王爱萍陈述的购买房屋行为在天豪公司是不存在的，王爱萍的这种行为是借贷导致的。上述事实，有原告提供的协议书、收条、收据、天豪公司证明、鉴定文书、刑事判决书、询问笔录，被告提供的执行裁定书、送达回证以及原、被告及第三人的当庭陈述在案佐证。本院认为，在金钱债权的执行中，如案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。本案中，梁明霞于2011年签订房屋买卖合同，马冯于2013年向梁明霞支付案涉房屋的部分购房款，剩余房款由马冯于2014年付清，案涉房屋于2016年被本院查封，故在本院查封之前马冯的购房合同已成立并生效，且已支付全部价款。结合马冯交纳房屋水、电、暖、物业费收据以及天豪公司润枫阁项目部的证明，可以认定在本院查封案涉房屋前马冯已合法占有该房屋。因马冯不存在怠于办理过户登记或因过错导致无法办理过户登记的情形，故可以认定案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因导致。根据公安机关的鉴定意见以及法院生效判决确定，王爱萍办理备案的《商品房买卖合同》中的天豪公司印章为伪造，故本院认定原告就被执行的涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行山西省运城市永济市市府西街润枫楼西1号楼4单元403号房屋。案件受理费70元，由被告梁吉伟、被告王爱萍负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  姜在斌审判员  古 悦审判员  荣 慧二〇二〇年十二月八日书记员  李 倩