广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11411号上诉人（原审原告）:黄结婵，女，汉族，1975年7月2日出生，住广东省东莞市东城区***********，公民身份号码为441************727。委托诉讼代理人：彭艳芳，广东韵文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪松宪，男，汉族，1971年5月2日出生，住江西省上饶市铅山县***************，公民身份号码为362************254。上诉人黄结婵因与被上诉人洪松宪租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初12290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄结婵上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判解除黄结婵与洪松宪签订的《租赁合同》；2.请求判决本案一、二审诉讼费由洪松宪承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，法律适用不准确。一、一审判决已经查清洪松宪拖欠租金的起始时间为2019年12月，虽然黄结婵同意洪松宪该费用应当在2020年2月份支付完毕，但截至一审判决前洪松宪仍未履行支付义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，洪松宪自2019年12月开始拖欠租金至一审开庭后，明显违反《租赁合同》的约定。二、除疫情期间的租金外，洪松宪在疫情开始前及疫情结束后均有拖欠行为，因此疫情影响不应作为本案考虑的因素。洪松宪补齐租金的时间是在一审法庭辩论终结后即2020年10月20日。从疫情发生到黄结婵提起诉讼，洪松宪在诉前进行调解及收到应诉材料后均是拒绝履行租金支付义务，存在明显的恶意拖欠。三、一审判决认为洪松宪拖欠租金的行为并非恶意属于认定事实不清。1.洪松宪自述其是专业经营二手房出租的。受疫情影响的仅仅是2020年2月和3月即中国疫情结束应当是2020年3月份，这从洪松宪提交的其给两三个湖北租客减免部分租金可知，洪松宪在2020年4月份之后已经正常营业，但洪松宪拖欠租金的行为持续至2020年10月份，洪松宪的行为明显属于恶意拖欠。2.黄结婵与洪松宪的《租赁合同》约定了每月租金数额，而洪松宪在未经黄结婵同意的情形下按着自己个人意愿支付租金。根据疫情期间（2020年2月、3月）国家及政府出台的租金减免规则可知，国家及政府并未强制性要求个人物业减免租金，洪松宪在未经与黄结婵商量并经黄结婵同意的情形下直接自行减免，明显违反合同约定。四、洪松宪在疫情期间仍有经营案涉租赁物，也没有对全部租客减免租金，其减免的仅仅是租赁物中其中两三间出租房的部分租金，该部分租金与洪松宪拖欠的租金明显不相符。洪松宪也并未提供任何证据证明其在疫情期间及疫情结束后存在经营困难的证据，一审法院在没有证据的情况下认定洪松宪存在经营困难属于事实认定错误。五、《租赁合同》约定每月5号前一次性支付当月租金，逾期支付的按每天1%计算滞纳金，逾期付租金至30天以上的，黄结婵有权解除合同。一审判决一方面确认洪松宪存在违约行为并判决洪松宪支付逾期付款违约金，另一方面又认为洪松宪的违约行为未能达到《租赁合同》约定的解除条件。《租赁合同》约定的解除条件是洪松宪逾期支付租金至30天以上。而本案中，洪松宪自2019年12月开始拖欠每月拖欠租金至一审法庭辩论终结后，洪松宪拖欠租金的行为达到《租赁合同》约定的解除条件。一审法院法律适用错误。被上诉人洪松宪向本院答辩称：双方于2017年1月10日达成协议以每月租金30000元租赁东莞市********、6号楼房。等到后期房子完工，2018年8月10日签订合同时黄结婵要求每月加房租1600元，然后经双方口头达成黄结婵根据今后经营情况做出调整的协议后，双方签订合同。到了2018年12月因经营困难，黄结婵、洪松宪共同协商按原租金每月30000元来缴纳房租。直至2019年12月经营情况仍然没有得到改善，黄结婵又要求每月租金上涨1600元，且洪松宪不同意，黄结婵就要收回案涉房屋。后经过协商，洪松宪同意2020年3月经营好转后补交前面三个月上涨的租金共计4800元。后期到2020年1月份遭遇人力不可抗拒的疫情，导致洪松宪经营困难，多个地方封路，房屋经营受到严重影响。因此洪松宪在2020年2月、3月、4月，多次主动与黄结婵沟通，表示对于缴纳当前部分的租金存在困难，但一直未得到黄结婵的回复。洪松宪在不得已的情况下，只能收到多少租金就缴纳多少房租给黄结婵。洪松宪并无恶意不交房租，而是少交房租。同时房客也向洪松宪提出减免部分租金。洪松宪在疫情期间也主动给予多个房客减免租金。此后，洪松宪想要与黄结婵当面协商该情况，但黄结婵对洪松宪提起了诉讼。洪松宪并没有想要拖欠到黄结婵向法院起诉，只是想按合同进行，并且每月仍然给对方打款2万元。在法院没有开始调查之前，洪松宪已经向法院表示想庭外和解，想把房租补给对方，也愿意补偿诉讼费和滞纳金，但是黄结婵没有接受调解。黄结婵也存在多种问题，开租期间整栋楼卫生间主体未抹灰，整栋楼的钥匙未交给洪松宪。最重要的是房子主体大面积漏水，该漏水情况是可以通过人力维修解决的，但是黄结婵对此一直没有作为。没有得到维修的房屋根本无法出租，严重影响了洪松宪对于案涉房屋的经营。洪松宪也就该情况向黄结婵提出因案涉房屋漏水导致的经营困难的损失补偿。且在该问题未得到解决的情况下，在2020年疫情期间，黄结婵不但未减租，反而以此理由向洪松宪提起起诉，要求解除合同收回房屋，没收洪松宪押金。导致洪松宪在经营困难下，还要陷于雪上加霜的境地。根据公平原则黄结婵理应给予洪松宪适当的缓解缴纳相应租金的时间，不应直接解除合同和没收押金。黄结婵向一审法院提起诉讼请求：1.解除黄结婵、洪松宪签订的《租赁合同》；2.洪松宪补齐自2019年12月至2020年5月的租金45600元；3.洪松宪支付租金滞纳金（从起诉之日起算至实际补齐租金之日止，按每日1%的标准计算）；4.黄结婵没收洪松宪的押金94800元；5.一审案件诉讼费由洪松宪承担。一审法院审理查明：黄结婵、洪松宪双方于2018年8月1日签订《租赁合同》，约定黄结婵租赁洪松宪位于东莞市**********2至8楼和5号1楼大堂共约2000平方米供洪松宪作为出租房使用，洪松宪交纳押金94800元给黄结婵，2018年8月1日至2022年6月的租金为每月31600元，每月5号前一次性支付当月租金给黄结婵，逾期支付的按每天1%计算滞纳金，逾期支付租金达30天以上的，黄结婵有权解除合同，并没收押金。2019年12月和2020年1月的租金，黄结婵与洪松宪达成协议欠缴的租金3600元延迟至2020年2月底支付。自2020年2月起因新冠疫情影响，洪松宪经营困难，向黄结婵提出减少部分租金，在双方未协商一致的情况下，洪松宪单方仅按每月20000元向黄结婵交纳了2020年2月至4月的租金，后又交纳了5月的租金24000元，按每月28000元交纳2020年6月至10月的租金，洪松宪于2020年10月20日向黄结婵补交了2019年12月至2020年10月所欠的租金63600元，并表示愿意按原合同的租金标准继续履行合同。一审法院认为：案件的争议焦点是洪松宪是否构成根本违约符合解除《租赁合同》的条件。关于本案的争议焦点，在2019年11月之前洪松宪均按约定支付租金，双方对此无异议，2019年12月、2020年1月欠缴租金3600元，双方就此达成了延期交纳协议，后因疫情影响，洪松宪经营困难，曾多次向黄结婵提出减少部分租金，在迟迟未得到黄结婵回应的情况下，洪松宪不得不少交部分租金，洪松宪的行为并非恶意少交租金，而且洪松宪在黄结婵提起本案诉讼后，及时补交了全部欠交的租金，并表示愿意按照《租赁合同》的原租金标准履行合同。因此，一审法院认为洪松宪的行为并不构成恶意拖欠租金的根本违约行为，亦不符合《租赁合同》约定的解除条件，黄结婵诉请解除《租赁合同》和没收押金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。洪松宪已补足了2019年12月至2020年5月的租金，故无需再另外补交。但是，因洪松宪是在一审案件受理后，才补交租金的，故一审案件诉讼费仍应由洪松宪承担。另外，洪松宪延迟交纳租金，应当向黄结婵支付违约金，因约定的违约金计算标准每日1%过高，一审法院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的4倍计算，以45600元为本金，从黄结婵起诉之日即2020年6月1日起计至2020年10月20日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限洪松宪于判决发生法律效力之日起三日内向黄结婵支付违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率的4倍计算，以45600元为本金，从2020年6月1日起计至2020年10月20日止）；二、驳回黄结婵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1554元，由洪松宪负担。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实：1.黄结婵在一审中提交了粤房地权证莞字第2100667626号、粤房地权证莞字第21007577**房产证，所载房屋坐落为东莞市********、东莞市********。2.二审法庭调查中，黄结婵确认洪松宪已按时足额支付了2020年10月之后的租金。本院认为：本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对黄结婵上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点在于黄结婵诉请解除合同能否成立。综合案涉证据以及双方陈述，本院分析如下：第一，黄结婵主张洪松宪自2019年12月起拖欠租金，但对于2019年12月及2020年1月的租金欠款共计3200元，黄结婵亦确认当时同意至2020年2月底支付，故一审判决认为双方达成了延期交纳的协议并无不当。第二，洪松宪在2020年2月至10月期间均有向黄结婵支付部分租金，考虑到疫情影响，结合洪松宪在2020年10月20日已补交全部欠交租金的情况，一审判决认为洪松宪并不属于恶意拖欠租金，亦不构成根本违约于理有据。第三，黄结婵在二审法庭调查中确认洪松宪已按时足额支付了2020年10月之后的租金，可表明双方此后亦是按合同继续履行，故黄结婵诉请解除合同依据不足，本院对黄结婵的上诉请求均不予支持。一审判决对于押金以及逾期付款违约金的处理正确，本院均予以维持。综上所述，上诉人黄结婵的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由黄结婵负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年十二月二十八日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。