山西省吕梁市离石区人民法院民事判决书（2020）晋1102民初2987号原告：吕梁市影剧院法定代表人：韩×：经理住所地：山西省吕梁市离石区兴隆街14号委托诉讼代理人：张×，山西弛闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：高×，山西弛闻律师事务所律师。被告：任×，人。委托诉讼代理人：薛×，山西傲世律师事务所律师。原告吕梁市影剧院诉被告任×租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张×、高×、被告任×及委托诉讼代理人薛×均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付租金35.2万元，并支付违约金10.56万元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月17日，原告与被告签订了《吕梁市影剧院南北两侧门面租赁合同》，约定原告将位于吕梁市××区吕梁影剧院南北两侧共计640平米的两层门面房出租给被告，租赁期为3年，自2018年3月17日起至2021年3月16日止。合同约定第二年、第三年租金，被告需提前30天交清当年租金35.2万元；逾期交付租金，被告每天按年租金的1%支付违约金。第三年租赁期（即2020年3月17日至2021年3月16日）开始后，被告未按约定提前30天支付租金，并且一直拖欠租金至今。期间原告多次催要租金，被告一直不支付。综上所述，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告要求增加诉讼请求：请求被告支付取暖费5985元。被告承租640平米分别租赁给4家，其中张建明牙科不租赁了，所欠暖气费没有交，费用由商户直接交给供热公司，至今还欠供热公司5985元。被告任×辩称：1.对租赁合同无异议，租赁合同迟交租赁费是有原因的，不是无故不交，因为疫情影响，被告要求减免租金，按国家政策应当减免，但协商未有结果。2.在承租期间由于道路硬化，封闭了道路45天，导致商户无法正常使用，被告提出了减免，但协商一直没有结果。3.在今年1月份时被告分租的商户听说原告可能要装修，可能不对外出租，租户担心不能继续承租，导致被告至今未和租户收回租金。4.其中由一户租户张建牙科在听说原告装修后，未经被告同意直接和原告解除了租赁关系，把钥匙给了原告，导致被告至今未能收回张建牙科全年的租金。以上4点导致原被告至今协商未能达成一致。今年1月份被告主动找原告交付房租，原告说影剧院可能要装修和改造让被告慢点交钱，过了两会在说。因为疫情导致两会4月才开。所以被告不存在违约的问题，双方是因为租金没有达成一致。被告不具有收取取暖费的主体资格，不能向商户直接收取，原告也没有代商户向供热公司交付了取暖费，故原告不能主张取暖费，并且取暖费是原告擅自和张建牙科解除租赁关系，收取了房屋钥匙，导致房屋至今空闲，所以没有商户具体经营使用，取暖费不应该由被告承担。经审理查明：2018年1月19日，山西省国际招标有限公司吕梁分公司受原告吕梁市影剧院委托，就吕梁市影剧院南北两侧门面房招租采用公开竞价方式进行招租，经规定的报价程序，出租房确定被告任×为该项目的成交人，成交金额为352000元。2018年3月17日，原告吕梁市影剧院（甲方）和被告任×（乙方）签订《吕梁市影剧院南北两侧门面租赁合同》。合同约定，租赁门面为原告南北两侧门面房，出租房面积为640平方米左右。租赁期为3年，自2018年3月17日起至2021年3月16日止。租赁期内乙方对承租的房屋可自用也可以向外分租，但分租给商户的租赁期不得超越合同租赁期。租金及支付方式：第一年租金在甲乙双方签订合同之日，乙方一次性交清35.2万元人民币，第二年、第三年租金需提前30天交清当年租金35.2万元人民币。甲方的权利与义务：甲方应在乙方支付35.2万元人民币租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；第二年、第三年的租金需提前30天交清当年租赁租金35.2万元人民币。若前30天内还未交清当年租赁租金35.2万元人民币，视为违约一次，甲方将按计划重新启动房屋租赁程序。若到期仍未交清当年租赁租金35.2万元人民币，甲方视其为严重违约，甲方有权终止合同，并取消乙方再次租赁资格和优先权。乙方的权利与义务：租赁期内，乙方有权自主经营，或采取合同、合伙、分租等形式进行经营，自负盈亏。在租赁期内，甲方保证承租房屋的水、电设施设备畅通。因租赁门面所产生的水、暖、电、卫生费、工商管理费、水费、消防安全设施等费用由乙方自行承担。违约责任及赔偿：乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方每天按年租金的1%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。被告从第三年开始，未按约定提前30天支付租金，至今仍未支付。吕梁市财政局于2020年3月31日发布《吕梁市财政局关于积极落实对中小微企业免收房产租金事项的通知》（吕财资〔2020〕4号）：承租行政事业单位、事业单位所办企业、市级文化、监狱、戒毒、金融类企业、国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户。减免标准为2020年2月份、3月份房租免收。国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监督总局于2020年5月9日联合发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规〔2020〕734号）：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。以上事实，有原、被告的陈述及举证、质证的证据予以佐证。本院认为，原告与被告签订的《吕梁市影剧院南北两侧门面租赁合同》，系当事人的真实意思表示,未违反法律、法规禁止性规定,合法有效，被告应当按约给付原告租金。因新冠肺炎疫情导致被告未能及时给付原告租赁费，引发本案之诉。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条，承租国有企业房屋以及政府部门、高院、研究院所等行政事业单位用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故原告要求被告支付违约金的诉请不予支持，被告请求按照国家政策减免3个月房屋租金的辩称予以支持，即被告应当支付剩余租金352000元÷12个月×9个月＝264000元。原告诉请被告支付取暖费5985元，虽然原、被告在合同中约定租赁期间产生的暖气费由被告承担,但原告未提交供热公司出具的取暖费催缴通知单，也未提交其他证据可证实该项费用实际产生,故对其该项主张,本院在本案中不作处理。被告主张张建牙科退租属另一法律关系，被告以此拒付原告租金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告任×在本判决生效之日起十五日内，给付原告吕梁市影剧院租赁费264000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期间支付金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8164元，减半收取，由被告任×负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。审判员 薛宁柱二〇二〇年十二月二十日书记员 牛卓敏