浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5819号上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市耘英教育科技有限公司。住所地：温州市瓯海区娄桥街道瓯海大道**（温州大西洋银泰城购物中心2F-2063／2064／2065／2066）。法定代表人：金招眼，总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：周舟，浙江浙杭（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园业主委员会。住所。住所地：温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园会所div>主任：张进。委托诉讼代理人：董利湖。委托诉讼代理人：倪建波。原审第三人：温州市咏辉房产营销有限公司。住所。住所地：温州市瓯海区新桥街道云都锦园****div>法定代表人：许松机。上诉人温州市耘英教育科技有限公司（以下简称耘英公司）因与被上诉人温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园业主委员会（以下简称华鸿业委会）及原审第三人温州市咏辉房产营销有限公司（以下简称咏辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。耘英公司上诉请求：1、请求撤销原判，依法改判或者发回重审；2、一、二审诉讼费用由华鸿业委会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。华鸿业委会明知出租房屋系物业用房且无法到住建局办理施工许可证，也明知该房屋不能用于教育培训、补习班、健身房等用途，却于2019年8月31日在华鸿锦园微信公众号发布《华鸿中央城会所招租公告》、于2019年9月11日委托温州中源工程造价咨询有限公司在浙江政府采购网上发布关于华鸿锦园物业管理用房招租的公开招租公告，均明确招租的用途限定：只限于培训班、补习班、健身房等等。同时还特别注明自己的免责条款：报批风险自行解决。另外，双方于2019年11月19日签订的《房屋租赁合同》第一条第一项：甲方将其位于温州市瓯海区××街道××幢（会所）三楼房屋出租给乙方用于教育培训等之用。第四条第二项：乙方明确知晓甲方出租房屋用途为物业用房，甲方不承担乙方用于教育培训相关手续能否办理下来的任何风险与责任。从上述事实可以得出：华鸿业委会在发布公告及签订本合同之前，已明知自己出租的房屋无法用于教育培训、补习班、健身房等用途，却仍对外出租，同时又约定免责条款，很显然存在一定的过错。华鸿业委会的行为应当认定为华鸿业委会存在其他违约行为（明知耘英公司的合同目的无法实现，仍与耘英公司签订房屋租赁合同，同时约定免责条款）致使不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，耘英公司可以解除合同。华鸿业委会辩称，一、撤销合同与解除合同是两个不同的法律概念，基于不同的法律事实产生不同法律后果。耘英公司一审中诉讼请求为撤销合同，而其在民事上诉状中又主张解除合同，其一审、二审当中主张的内容实际上自相矛盾。耘英公司在一审当中提出的诉讼请求是撤销双方于2019年11月19日签订的《房屋租赁合同》，其所依据事实与理由为华鸿业委会谎称涉案房屋系商业用房，并以此为由欺骗耘英公司，导致耘英公司在违背真实意思表示的情况下与华鸿业委会签署《房屋租赁合同》。而上诉状中，又主张华鸿业委会的行为应当认定为存在其他违约行为致使不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条认为自己可以解除合同。一审法院针对耘英公司提出的撤销合同的诉讼请求进行审理和判决，耘英公司不服，应当是在一审判决的基础上提出相应的上诉理由，而不是变更一审中要求撤销合同的主张。二、《房屋租赁合同》是在双方真实意思表示下签订的，华鸿业委会不存在欺骗行为。一审法院认定事实清楚，证据确凿，判决正确。2016年8月31日，华鸿业委会在华鸿锦园微信公众号发布《华鸿中央城会所招租公告》明确出租的房屋是物业管理用房，以及于同年9月11日委托温州中源工程造价咨询有限公司在浙江政府采购网上发布关于华鸿锦园物业管理用房招租公告。双方签订的《房屋租赁合同》第四条第三项约定：乙方明确知晓甲方出租房屋用途为物业用房，甲方不承担乙方用于教育培训相关手续能否办理下来的任何风险与责任。双方在谈判出租过程中，耘英公司均委托永辉公司参与谈判和做相关的尽职调查、签订租赁合同。在专业的中介机构全程参与，且华鸿业委会对外公开的所有资料和信息均表明出租房屋为物业管理用房的情况下，华鸿业委会根本不存在任何欺骗行为。耘英公司更是在自愿的情况下，与其他有意向的承租方共同参加招标工作，最后由耘英公司胜出取得租赁权，华鸿业委会不存在欺骗行为。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确凿，判决正确。根据我国民事诉讼法的相关规定，请求依法驳回耘英公司的上诉请求。咏辉公司未到庭陈述意见。耘英公司向一审法院起诉请求：一、判决撤销耘英公司、华鸿业委会于2019年11月19日签署的《房屋租赁合同》；二、判令华鸿业委会退还耘英公司租金20万元；三、判令华鸿业委会退还耘英公司保证金3万元；四、判令华鸿业委会支付耘英公司租金、保证金的利息损失（以23万元为计算基数，从2019年11月14日起至退还完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率化（LPR）计付）；五、判令华鸿业委会赔偿耘英公司经济损失10万元。审理过程中，华鸿业委会提出反诉请求：判令耘英公司赔偿华鸿业委会损失50万元。一审法院认定事实：坐落于温州市瓯海区××街道××幢（会所）**房屋系温州市瓯海区新桥街道华鸿锦园的物业用房。华鸿业主委员会于2019年12月9日备案成立。华鸿业委会的工作人员于2019年8月29日向微信群“中央城业主群（二）”里发布“华鸿锦园会所招租公告，内容包括：经业委会研究决定，瓯海区府旁平天路5号华鸿锦园11幢会所物业用房面向社会公开招租……。微信公众号“华鸿锦园”发布于2019年8月31日“华鸿中央城会所招租公告”，内容包括：经业委会研究决定，瓯海区府旁平天路5号华鸿锦园11幢会所物业用房面向社会公开招租……。2019年9月11日，华鸿业委会委托温州中源工程造价咨询有限公司在浙江政府采购网发布“温州中源工程造价咨询有限公司关于华鸿锦园物业管理用房招租的公开招租公告”，租赁物为华鸿锦园会所二楼约125㎡，三楼约485㎡。2019年10月左右，咏辉公司工作人员朱旭娜得知华鸿锦园11幢会所出租，将上述房源告知耘英公司。华鸿业委会和耘英公司在咏辉公司的协调下，经过协商签订了一份落款时间为2019年11月12日的房屋租赁合同，约定：“第一条出租的房屋：甲方（华鸿业委会）将其位于温州市瓯海区××街道××幢（会所）三楼房屋出租给乙方（耘英公司）用于教育培训等之用。经确认，甲方出租的三楼房屋建筑面积为470平方米……第二条租赁期限1、该房屋租赁期共叁年贰个半月，租赁期限从2019年11月12日起至2023年1月27日止，其中免租其为2个半月。2、甲方已于2019年11月12日将三楼房屋交付乙方进行装修……第四条房屋装修3、乙方明确知晓甲方出租房屋的用途，甲方不承担乙方用于教育培训相关手续能否办理下来的任何风险与责任……第十一条房屋交付及收回的验收1、甲方交付房屋时，应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，甲方有权拆除、腾空甲方需要的装修、设施、设备。乙方接受房屋后，可对房屋进行重新装修，对于甲方交付时仍留存的装修、设施、设备等视为甲方遗弃物，乙方有权自行处置……”。在签订上述合同之前，耘英公司和华鸿业委会协商过程中的合同约定内容为：“第四条房屋装修3、乙方明确知晓甲方出租房屋用途为物业用房，甲方不承担乙方用于教育培训相关手续能否办理下来的任何风险与责任……”耘英公司分别于2019年11月4日、同年11月14日支付华鸿业委会3万元、20万元，于2019年11月14日支付咏辉公司中介服务费3万元。2019年11月10日，耘英公司和温州邦加装饰工程有限公司签订一份“工程委托协议书”，约定由温州邦加装饰工程有限公司对耘英公司承租上述会所三楼房屋进行装修。耘英公司支付温州邦加装饰工程有限公司定金10万元。耘英公司拆除了华鸿锦园11幢会所三楼房屋原来的装修。因涉案房屋为物业用房，耘英公司未能取得建设工程施工许可证。耘英公司与温州邦加装饰工程有限公司签订一份解除装饰工程施工合同协议书，约定温州邦加装饰工程有限公司对耘英公司已支付的定金10万元不予退还。2020年1月21日，浙江海昌律师事务所接受耘英公司的委托向华鸿业委会邮寄一份律师函，要求华鸿业委会退还租金及保证金。一审法院认为，关于华鸿业委会是否存在欺诈，耘英公司认为华鸿业委会在订立合同过程中明确告知其涉案房屋性质为商业用房，与房屋实际性质不符，构成欺诈，主张撤销涉案房屋租赁合同。本案中华鸿业委会在与耘英公司订立房屋租赁合同过程中，双方曾拟定合同条款内容为“乙方（耘英公司）明确知晓出租房屋用途为物业用房”，可以证明华鸿业委会并未故意隐瞒或者虚构涉案房屋性质，现耘英公司也没有证据证明华鸿业委会曾明确告知或承诺涉案房屋性质为商业用房，故耘英公司主张华鸿业委会构成欺诈，依据不足，不予支持。耘英公司基于华鸿业委会构成欺诈，主张华鸿业委会返还租金、保证金并赔偿利息损失亦不予支持。综上，对耘英公司的诉讼请求不予支持。华鸿业委会认为耘英公司拆除涉案房屋三楼全部装饰装修、设施设备，主张耘英公司赔偿损失50万元。根据租赁合同约定“乙方接受房屋后，可对房屋进行重新装修，对于甲方交付时仍留存的装修、设施、设备等视为甲方遗弃物，乙方有权自行处置”，现耘英公司接受房屋后，为经营所需对房屋进行重新装修，并拆除华鸿业委会原有装修、设施、设备，符合双方约定，华鸿业委会无权主张耘英公司赔偿损失，故对华鸿业委会的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回耘英公司的诉讼请求；二、驳回华鸿业委会的反诉请求。本诉受理费6298元，减半收取3149元，由耘英公司负担。反诉受理费4400元，由华鸿业委会负担。本院二审期间，各方当事人均未提供证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案一审中，耘英公司以华鸿业委会谎称涉案房屋为商业用房，致使其在违背真实意思的情况下签订《房屋租赁合同》为由主张撤销合同。二审中，耘英公司以华鸿业委会存在其他违约行为致使其合同目的不能实现为由主张解除合同。二审审查的是一审对耘英公司主张撤销合同的理由未予支持是否正确，而非直接对耘英公司二审增加的解除合同的理由是否成立予以审查，否则将会剥夺当事人对于该问题的上诉权，造成一审终审。现华鸿业委会明确表示不同意就解除合同问题与耘英公司进行调解，故根据上述法律规定，耘英公司可另行起诉。综上所述，上诉人耘英公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6298元，由上诉人温州市耘英教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月八日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁