河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初7162号原告:焦冬梅，女，汉族，1969年3月12日出生，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人:王小峰，李瑶，河南诚然律师事务所律师，一般代理。被告:焦珍一，男，汉族，1958年4月2日出生，住洛阳市西工区。被告:焦智勇，男，汉族，1984年9月4日出生，住洛阳市西工区玻璃厂路30号院3栋2门401号，身份证号:410303198409040533,系被告焦珍之子。被告:洛阳市洛龙区浮阳水族家饰销售中心，住所地:洛阳市洛龙区牡丹大道1号中原康城医药展示柜交易中心(西)2幢6-133号，统一社会信用代码:92410307MA41XW408W。经营者:焦珍一。被告:洛阳市洛龙区蓝宝水族家饰销售中心，住所地:洛阳市洛龙区红星美凯龙世博家居广场C馆G127/128，统一社会信用代码:92410307MA42X6G20X。经营者:焦智勇。四被告共同委托诉讼代理人:张红献，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者，特别授权。原告焦冬梅诉被告焦珍一、焦智勇、洛阳市洛龙区浮阳水族家饰销售中心、洛阳市洛龙区蓝宝水族家饰销售中心物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王小峰，李瑶，被告焦珍一及代理人张红献到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告焦冬梅诉称：一、请求判令四被告腾退位于洛阳市××大道××号中原康城区药展示交易中心(西)2幢C-132商铺并恢复原状;二、请求判令四被告向原告赔偿自2020年5月21日起至实际腾退之日止的损失，按每月3000元计算，暂计至起诉之日损失约为12000元;三、本案诉讼费、保全费、公告费等由四被告承担。事实与理由：2018年，原告通过诉讼方式取得位于洛阳市××大道××号中原康城-医药展示交易中心(西)2幢G-132商铺(以下简称“涉案商铺”)的所有权，但在办理过户登记之前，被告焦智勇与涉案商铺原权利人已签订相关租赁协议，租赁期限截止至2020年5月20日。现租赁期限已经届满，四被告一直实际占有使用商铺，拒不腾退，四被告的行为导致原告使用商铺不能，应当向原告赔偿相应损失。因四被告同时租赁涉案商铺及相邻商铺，在使用过程中将两商铺之间的界墙打通，故四被告应当对涉案商铺恢复原状。原告与四被告多次协商未果，现原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法判令所请!四被告辨称：第一、被答辩人将四答辩人列为被告，诉讼主体不对，买卖关系由买卖双方组成，包含金钱交付和实物交接两部分，在本案中，被答辩人焦冬梅与原房东薛全胜系房屋买卖关系，与答辩人从没有就其涉案房屋签过任何书面协议，也就是说答辩人与被答辩人没有任何法律上的直接联系，被答辩人焦冬梅与原房东薛全胜在金钱以及房本手续上虽然履行完毕，但在实物交接上还没有完全实施，作为买方想要拿到房屋，就必须向卖方也就是原房东薛全胜索要，而不能越过卖方直接向租赁人强取，房屋买卖过程是除了转移标的物所有权外，还需将房屋钥匙交接给另一方，《合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移”，那么标的物没有交付，也就意味着他们之间的买卖过程还没有彻底完成。本案中，焦冬梅作为买方没有拿到房钥匙，应该向卖方薛全胜主张权利而不是本案被告。目前来说，承租户是该涉案房屋的实际拥有者，承租户没有权力将租来的物品交给第三人，出租人薛全胜只有收回房屋后，再交于方焦冬梅才算完成他们之间的交易过程。第二、被答辩人让答辩人“腾退”涉案房屋不合法。因为原房屋所有人薛全胜抛开承租人焦珍一出售房屋，剥夺了承租人焦珍一的优先购买权，其买卖行为违反法律规定，请求人民法院宣告该买卖房屋行为无效。答辩人的《租房合同》签于2017年5月11日，期限为2017年5月11日至2020年5月11日，承租人焦珍一在合同期内自始至终不知道自己承租的房屋被卖，他们在合理期限内没有通知承租人的行为属于违法行为，不受法律保护。第三、被答辩人让答辩人将商铺“恢复原状”没有法律依据，答辩人依规开店，合法合理，应受法律保护。答辩人远在2008年市场启动之初，当时的市场管理方“红星美凯龙”就受房东薛全胜之托与答辩人签订商铺租赁协议，答辩人严格按照甲方的要求进行了高端装修，后又投入数十万元对店内高端鱼缸展品进行了摆货布局，答辩人如此高规格投资，就是因为有“红星美凯龙”的租房合同第八条第四款“乙方如有意续约，同等条件下乙方优先续约”这条规定在给答辩人做后盾，答辩人投入巨额资金做生意，压根就没有想过半途而废而不干。第四、被答辩人所说“每月3000元房租”没有事实依据。2019年10月10日，洛阳市涧西区法院给答辩人发来“协助执行通知书”，上面载明“将你处尚未支付薛全胜的剩余租金10000元支付给申请人焦冬梅”，并上附了被答辩人焦冬梅的工商银行卡号和“2020年5月20日”的租金截止日，由此每年12000元可以证实每月房租应为“1000元”，能够说明每年的租金是12000元，况且在疫情刚刚过去的形势下，整个市场经济萧条，各个房东都在降房租，80%的门面房处于空置状态。第五、答辩人要求按照法律规定，判决被答辩人焦冬梅赔偿答辩人损失25万元。2020年5月份以来，由于被答辩人经常三番五次带人来我商店无理取闹、破坏经营，经常以停水停电、锁门报警相威胁，致使答辩人展销会不能参加、货不敢进，直接造成营收直线下降，弄得我们截止目前6个月时间基本处于停业状态，按照往年的销售情况计算，最低损失在25万之多，此损失自然应该谁违法谁承担。第五、本案诉讼费等由被答辩人自己承担。本次诉讼，纯属多余，被答辩人本可以把原房东薛全胜叫来，三方当面来个交接就行的简单事，却把事情弄到了法院，没有必要。所以此次诉讼完全由被答辩人单方造成，费用自然有自己承担。经本院审理查明：洛阳市洛龙区牡丹大道一号中原康城医药展示交易中心（西）2幢G-132商铺，建筑面积35.56平方米，系原房主薛全胜的商铺，系临街商铺。该商铺原由薛全胜委托洛阳红星美凯龙世博家具广场有限公司统一经营，焦珍一同洛阳红星美凯龙世博家具广场有限公司签订租赁协议。2017年5月11日，薛全胜将该商铺出租给焦珍一之子焦智勇，双方约定租赁期限为2017年5月11日至2020年5月11日，租金为每月2000元，现租赁已到期。另查明：原告焦冬梅与薛全胜因经济纠纷，焦冬梅诉至洛阳市涧西区人民法院，涧西区法院2018年10月11日将涉案房产以物抵债给原告焦冬梅，焦冬梅依据生效文书办理了不动产权证，将涉案房屋登记在自己名下，焦智勇同薛全胜签订的租赁协议到期后，原告要求被告腾退商铺无果，遂诉至本院，经本院调解，双方未能达成一致意见。本院认为：公民的合法财产受法律保护。本案原告焦冬梅根据人民法院生效文书，取得了涉案房产的所有权，并办理了不动产权证，其房产系合法取得应受法律保护。被告焦智勇同原房主薛全胜签订的租赁协议已于2020年5月11日到期，焦智勇应当同新房主焦冬梅进行协商，继续签订租赁协议，如双方协商无果焦智勇应当腾退涉案商铺。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定“无权占有不动产或动产的，权利人可以要求返还原物”，被告焦智勇没有合同及法律依据占有该涉案商铺，因此原告要求腾退涉案商铺的请求，符合法律的规定，本院予以支持。被告焦珍一、焦智勇、洛阳市洛龙区浮阳水族家饰销售中心、洛阳市洛龙区蓝宝水族家饰销售中心系共同经营，应承担共同返还责任。关于原告要求支付商铺占用费的请求，因双方未签订合同，被告应限期腾退，如逾期应按每月2000元向原告支付占用费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四规定，判决如下：一、被告焦珍一、焦智勇、洛阳市洛龙区浮阳水族家饰销售中心、洛阳市洛龙区蓝宝水族家饰销售中心，在本判决生效后一个月内腾退位于洛阳市洛龙区牡丹大道1号中原康城区药展示交易中心(西)2幢C-132商铺并恢复原状。如逾期，四被告应按每月2000元标准向原告支付占用费直至返还之日止。二、原告的其他请求不予支持。本案受理费50元，由四被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王志伟二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴 露