广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18730号原告：贺莉萍，女，1979年12月28日出生，汉族，住湖南省安化县×××××××××××××××，公民身份号码432×××××××********。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告贺莉萍诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告贺莉萍，被告智城公司、梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业转让金23万元及利息（以23万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年1月1日起计算至清偿之日止，暂计至2020年5月31日止为29325元）;3.被告智城公司向原告赔偿贷款利息损失30600元；4.被告智城公司向原告支付逾期交付物业的违约金（以23万元为基数，按每日万分之五的标准自2018年1月1日起计算至清偿之日止，暂计至2018年5月31日为104650元）；5.被告智城公司向原告赔偿精神负担费2000元；6.解除原告与两被告签订的《租赁合同》；7.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告智城公司于2016年9月17日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告智城公司向原告转让佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××××××商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权。其中，该物业建筑面积为28平方米，套内建筑面积为19.6平方米，按每平方米8214.29元计算，总转让金额为23万元，有发票。该物业土地使用权性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起算，至2048年12月31日止共32年。合同签订后，原告已向被告智城公司支付转让款12万元，以贷款按揭的形式向被告智城公司支付剩余转让款11万元。原告从2017年6月到2020年6月还款1499.71×35=52489.85元。原告自2017年6月起，每月均承担偿还本息的义务。然自合同约定的交付期届满，被告智城公司未能按约定向原告履行交付物业的义务，原告2019年12月到2020年4月未收到梦乐城公司的租金，2020年3月收到梦乐城公司的短信，通知4月才能恢复正常，2020年3月原告担心征信受影响又还款3000元，2020年4月没有收到梦乐城公司租金，2020年5月收到民贷天下的还款提醒保持征信。其后，经原告多番核查，涉讼合同标的物至今仍未启动工程建设，即在约定的交付期内，被告智城公司未能按约定履行合同，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。根据《合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求被告智城公司承担相应的违约责任，且对原告赔偿因其违约而产生的损失。鉴于被告智城公司违反合同约定，无法按约履行交付房屋，致使原告与两被告签订的《租赁合同》无法履行，故原告请求解除该《租赁合同》。综上，为维护原告的合法权益，故起诉。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，智城公司不同意解除。理由如下：1.智城公司与原告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.智城公司延迟交付物业的行为并未导致涉讼《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订涉讼《物业使用权转让合同》后，与梦乐城公司及智城公司就涉讼物业签订涉讼《租赁合同》，约定由原告于2018年1月1日将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。涉讼租赁合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司向原告支付了首月租金及履约保证金共计4800元，且自2018年2月起一直支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于被告梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，涉讼物业是必须要出租给梦乐城公司的，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼物业使用权转让合同未就逾期交付可以解除合同进行约定，故原告即使行使合同解除权亦应在合理期限。涉讼物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年1月1日，由此自2018年1月2日开始起算，原告如认为智城公司的逾期交付行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以实际行为已收取租金两年有余，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求智城公司返还物业转让金及利息。原告以涉讼物业已实际收取梦乐城支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业，且其没有证据证明因逾期交付物业有实际遭受损失。因此，原告要求智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾。三、原告要求赔偿贷款利息损失没有事实和法律依据。原告受让涉讼物业使用权时自愿选择贷款方式向智城公司支付物业使用权转让金，其当然须自行承担还款和支付利息的义务。原告所谓的贷款利息损失，实际是其自身借款行为的后果，是基于原告与出借人之间的借款合同关系而产生的合同义务，并非因涉讼《物业使用权转让合同》解除而产生的损失，与智城公司没有任何关系，与涉讼《物业使用权转让合同》是否解除亦无关系。四、原告没有任何证据证明其存在精神上的损失，且如前所述，原告已实际收取梦乐城公司向其支付的履约保证金及租金共41766元，原告的合同目的已得到实现，原告要求被告广佛智城公司向其支付精神损失费毫无依据，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共36966元，合计41766元，梦乐城公司对涉讼租赁合同的履行没有违约行为。鉴于原告起诉要求解除涉讼物业使用权转让合同和租赁合同，梦乐城公司同意解除，但要求原告将已收取的履约保证金和租金共41766元返还给梦乐城公司，并以41766元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.两被告出示的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，来源合法，客观真实，本院采信其真实性；2.两被告出示的租金明细表，原告确认总额，本院对该表显示的总额予以确认。本院经审理认定事实如下：广佛智城（六期）天街2号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地9区、10区。2016年9月17日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××9×××××××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至20×6年9月16日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金23万元，乙方以贷款方式支付；甲方在201×年1月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金23万元。原告已收取被告梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共41766元。被告梦乐城公司同意由被告智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2018年1月1日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年9月18日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金23万元应退予原告，原告收取的租金及保证金41766元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金188234元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请违约金按日万分之五的标准自2018年1月1日起计算至清偿之日止，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为已付转让金的15%即34500元。本院在确定上述违约金时已对原告的损失予以综合考量，原告主张的违约金、利息、贷款利息损失超出本院核定的违约金部分，本院不予支持。本案为合同纠纷，原告请求精神负担费2000元没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告贺莉萍与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年9月17日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、解除原告贺莉萍与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年9月17日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金188234元予原告贺莉萍；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金34500元予原告贺莉萍；五、驳回原告贺莉萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4078.28元（原告已预交），由原告负担1758.28元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2320元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹