四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1402执异56号 案外人：乐山市仁和房地产开发有限公司，住所地四川省乐山市市中区柏杨东路537号。统一社会信用代码915111007298201505。 法定代表人：李林研，执行董事。 委托诉讼代理人：肖婷筠，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦建华，四川高贸律师事务所律师。 申请执行人：邹勇，男，汉族，1982年11月25日出生，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：程字华，男，汉族，1980年10月2日出生，住四川省乐山市市中区。 在本院执行邹勇与程字华民间借贷纠纷一案中，案外人乐山市仁和房地产开发有限公司对本院执行位于四川省乐山市中心城区××路××号××号××幢××楼××号房屋（合同编号2015100200046）提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人乐山市仁和房地产开发有限公司称，眉山市东坡区人民法院在审理（2018）川1402民初2130号案件过程中，采取诉讼保全措施查封了位于四川省乐山市中心城区××路××号××号××幢××楼××号房屋，案外人对该房屋享有实体权利。事实及理由：2018年9月6日，案外人因与程字华商品房预售合同纠纷诉至乐山市市中区人民法院；2019年2月26日，乐山市市中区人民法院作出（2018）川1102民初4810号民事判决，“一、从判决生效之日起，解除原告乐山市仁和房地产开发有限公司与被告程字华于2015年10月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015100200046）,被告程字华在上述合同解除后十日内配合原告乐山市仁和房地产开发有限公司到相关部门办理撤销上述合同的备案登记；二、被告程字华在本判决生效后十日内支付原告乐山市仁和房地产开发有限公司违约金67436元；三、被告程字华在本判决生效后十日内支付原告乐山市仁和房地产开发有限公司因本案产生的律师费10000元；四、驳回原告乐山市仁和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1736元（原告乐山市仁和房地产开发有限公司预缴），由被告程字华负担。”2019年8月1日，案外人依据该生效判决向乐山市市中区人民法院申请强制执行，执行中查明案涉房屋上存在贵院的首查封及三次轮候查封，无法办理撤销备案手续。故依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定提出执行异议申请，请求中止对位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××楼××号房产（合同编号2015100200046）的执行并解除查封。 本院查明，本院受理邹勇诉程字华民间借贷纠纷一案，诉讼中根据邹勇提出的财产保全申请，于2018年5月25日作出（2018）川1402民初2130号民事裁定，查封程字华位于四川省乐山市中心城区××路××号××房屋（合同编号2015100200046）；该裁定已立（2018）川1402执保176号案实施。本案经审理，本院于2018年7月4日作出（2018）川1402民初2130号民事判决，“被告程字华从本判决生效之日起三十日内一次性偿还原告邹勇借款本金人民币380000元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3500元，保全费费2420元，合计5920元，由被告程字华负担。”判决生效后，程字华逾期未履行还款义务，权利人邹勇于2019年1月8日向本院申请执行。诉讼中采取的财产保全措施，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。案外人乐山市仁和房地产开发有限公司为此提出排除执行异议。 另查明，2015年10月2日，程字华与案外人签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2015100200046）约定：程字华以按揭贷款方式购买案外人位于乐山市中心城区××路××号××小区××幢××层××号房屋。房屋总价款674360元，买受人在2015年9月13日前支付首付款274360元，余款400000元向指定银行或公积金中心申请贷款支付。逾期付款的处理：（1）逾期30日之内，由买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。《商品房买卖合同》附件四约定：若出卖人为买受人提供了按揭贷款的保证责任，在该责任解除前，如果买受人不依约向银行还款，导致银行要求出卖人承担保证责任，即出卖人收到银行发出的催缴函等催款性质的文书，或出卖人收到法院、仲裁庭的传票等，出卖人即有权解除房屋买卖合同，买受人因合同解除应向出卖人承担总房价10%的违约金等；因买受人未能按照附件四“付款方式及期限的约定”内容履行付款义务，出卖人向人民法院起诉的，由买受人承担出卖人支出的诉讼费、律师费等费用。上述合同于2015年12月29日在乐山市住房保障和房地产管理局办理了登记备案。2014年7月31日，中国农业银行股份有限公司乐山直属支行（甲方）与案外人（乙方）签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；乙方依本协议、借款合同等约定需承担担保责任时，甲方有权从保证金专户划收相关款项。《商品房买卖合同（预售）》履行中，程字华先后于2015年9月6日、2015年9月13日分别支付20000元购房定金以及24360元购房款（两项合计44360元），2016年4月15日贷款支付400000元。2017年6月29日，中国农业银行股份有限公司乐山直属支行从案外人账户中扣划客户程字华逾期保证金11054.02元，2018年8月1日又扣划393864.12元。案外人因程字华未按期归还贷款本息致不能实现合同目的，于2018年9月6日诉至四川省乐山市市中区人民法院；乐山市市中区人民法院于2019年2月26日作出（2018）川1102民初4810号民事判决，判决解除上述《商品房买卖合同》，并由程字华配合办理撤销合同备案登记、支付案外人违约金67436元及律师费10000元。该生效判决案外人已于2019年8月1日申请执行，案涉房屋系本院首查封。 以上事实，有本院（2018）川1402民初2130号民事裁定、（2018）川1402执保176号执行案件立案登记表、(2018)川1402民初2130号民事判决、（2019）川1402执119号执行裁定，乐山市市中区人民法院（2018)川1102民初4810号民事判决、（2019)川1102执1546号执行裁定，合同信息摘要，当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，本院作出（2018）川1402民初2130号民事裁定，依法查封备案登记在程字华名下位于四川省乐山市中心城区××路××号××号××幢××楼××号房屋（合同编号2015100200046）。我国法律并未赋予“网签”及“购房合同备案登记”对抗效力，此查封备案登记房屋的行为是对预购商品房的查封，准确说是预查封，查封对象不是房屋这一标的物本身，而是程字华基于与案外人签订的有效的《商品房买卖合同（预售）》所享有的债权，即房屋交付请求权和所有权转移登记请求权；预查封的目的是在合同履行的前提下使程字华保有债权，以便将来实现债权，进而取得房屋的所有权，再从而预查封转化为正式查封，得以执行。本案中，案外人与程字华签订《商品房买卖合同（预售）》，双方都应当按照约定履行自己的义务。程字华在签订合同后，未按约定支付全部首付款、按揭贷款本息，案外人行使合同解除权符合法律规定，应当予以支持。同时，解除《商品房买卖合同（预售）》后，程字华需向案外人支付违约金67436元、律师费10000元、案件受理费1736元，合计79172元;支付案外人承担担保责任垫付款404918.14；与程字华支付的购房款444360元（20000元＋24360元＋400000元）品迭后，程字华还需向案外人支付39730.14元（79172＋404918.14-444360＝39730.14）。故本案查封的债权无剩余价值。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》在相关部门进行了登记备案，办理撤销合同备案登记需解除本案查封登记，案外人的异议成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于四川省乐山市中心城区××路××号××号××幢××楼××号房屋（合同编号2015100200046）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。逾期不起诉，本院将解除对位于四川省乐山市中心城区××路××号××号××幢××楼××号房屋（合同编号2015100200046）的查封。 审 判 长 喻 涛 人民陪审员 刘 宁 人民陪审员 黄洁梅 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员 李丝雨