湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初311号原告：武汉瑞安天地房地产发展有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区中山大道1628号武汉天地企业中心5号35楼。法定代表人：王立辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴文琦（一般授权代理），湖北炽升律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑞（一般授权代理），上海邦信中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：上海奥思丁服饰有限公司，住所地上海市松江区三新北路900弄1013号1-2层。法定代表人：张秋连，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹少华（特别授权代理），湖北百炼石律师事务所律师。原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安天地公司）诉被告上海奥思丁服饰有限公司(以下简称奥思丁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞安天地公司的委托诉讼代理人戴文琦、朱瑞，被告奥思丁公司的委托诉讼代理人尹少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞安天地公司向本院提出诉讼请求：1、确认解除原、被告签订的《武汉市房屋租赁合同》；2、被告支付2018年7月1日至2018年11月6日期间拖欠的租金87,732.07元；3、被告支付2018年7月1日至2018年11月6日期间拖欠的推广费8,060.22元；4、被告支付2018年8月1日至2018年11月6日期间拖欠的物业管理费33,776.16元；5、被告支付2019年7月28日至2018年10月8日期间拖欠的电费17,106.21元；6、被告支付逾期利息49,391.87元；7、被告支付剩余租赁期（2018年11月7日至2019年12月31日）租金148,346.44元；8、被告支付房屋占用费171,164.54元；9、被告支付未恢复房屋原状违约金95,955元；10、被告支付房屋设施拆除费用27,953.64元；11、被告支付律师见证收铺费用4,000元；12、被告支付房屋装修费用2,494,830元；13、被告支付律师代理费50,000元；14、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告瑞安天地公司进一步确认，第一项诉讼请求为确认解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、《“壹方购物中心”租赁合同之补充条款》及《“壹方购物中心”租赁合同之补充协议》。事实和理由：2016年7月28日，原、被告签订《武汉市房屋租赁合同》及《“壹方购物中心”租赁合同之补充条款》，约定被告承租原告位于江岸区中山大道1515号壹方购物中心一层商28B单元房屋，租赁期限自2016年11月1日至2019年12月31日。同日，原、被告与上海正开建筑装潢工程有限公司签订《装修协议》，约定租赁房屋装修事宜。2018年3月21日，原、被告签订《“壹方购物中心”租赁合同之补充协议》，就具体事宜进行补充约定。后因被告拖欠租金、推广费、物业管理费等费用，原告于2018年8月8日以书面警告函形式告知被告，要求其缴纳应付的各项费用。但被告迟迟未支付上述款项，原告于2018年11月6日以书面形式告知被告租赁合同于2018年11月6日提前终止，并告知被告须承担的违约责任。鉴于被告未按约定将租赁房屋恢复原状并返还原告，原告于2019年7月25日以书面形式告知被告将于2019年7月26日收回租赁房屋。原告认为被告的上述行为己违反双方约定，并侵犯了原告的合法权益，原告有权要求被告支付拖欠的租金、推广费、物业管理费等其他费用及违约金共计3,188,316.15元。现原告依据合同约定，特向法院提请诉讼，望判如所请。被告奥思丁公司辩称，一、关于原告的请求1，我公司与原告是协商解除合同，合同解除的时间为2019年7月26日。原告的确于2018年11月6日向我公司以书面形式提出终止合同，并要求我公司于2018年11月13日搬走，对此我公司是同意的。因为原告的商场出租率严重不足，与原告当初宣传的商业氛围不一致，我公司的生意一直处于亏损的状态，继续做下去也只会亏损更大。原告提出解除合同要求我公司走，我公司明确表示同意，并提出清算。但是，原告又与我公司协商，能否等他们将店铺转租出去了再撤，不然商场空置率太高，店面都撤走有损商场的形象更加不好招租。而我公司担心做下去亏损会更大，原告就提出我公司在签合同时交的各项保证金有30多万元，可以充抵后期租金，只要几个月原告就可以把店铺转租出去，到那时我公司再撤走。我公司想着从商场拿回保证金也很难只好答应了，所以又继续经营。如果不是原告同意，我公司是没法在那继续经营的，因为原告在商场不是没有做出撬锁，请律师见证赶走租户的事。因为招租是原告的事，我公司没有关注。2019年7月23日，原告已经将店铺转租出去了，所以才突然书面发函通知我公司，要求我公司：1、于2019年7月26日上午9点撤走，他们来收房；2、要求我公司支付2018年11月13日至2019年7月26日期间2倍房屋占用费；3、要求我公司承担恢复原状的违约金。原告发函后，我公司随即就同意了撤柜，并积极与原告联系拆除恢复原状事宣，因为原告一直不给拆除方案，又不让我公司自行拆除，我公司只好按原告的要求，出示授权委托书，将店铺的物品做清点，电表止码抄表后，于2019年7月26日按时撤出了房屋。故，我公司认为：双方是协商解除合同的，合同解除的时间为2019年7月26日。我公司在撤走时，下家租户已经进场开始装修店铺了。二、关于原告的请求2、3、5，拖欠的租金和推广费是从2018年7月1日至2019年7月26日，拖欠的电费是从2018年10月8日至2019年7月26日。这些费用原告是同意从我公司之前缴纳的保证金和押金中予以扣除的。三、关于原告的请求4，拖欠的物业管理费是从2018年8月1日至2019年7月26日，但物业管理费的收费单位为上海丰诚物业管理有限公司武汉分公司，该公司既不是合同一方当事人，也不是本案当事人，应由该公司来主张。四、关于原告的诉讼请求6，我公司是逾期未支付租金、推广费等。但我公司在原告提出2018年11月6日终止合同时，是同意走人的，是原告提出等他们招租后再走，并提出可以用保证金抵扣租金。我公司才没有支付后期的租金了。因此，并非我公司违约，我公司不应该支付逾期利息。五、关于原告请求7，我公司已经将租金计算至2019年7月26日，因此不存在重复计算剩余租赁期租金的问题。六、关于原告的请求8，原告最开始提出2018年11月6日终止合同，我公司是同意的。我公司是基于原告要求等他们招租后再走，所以才没有立即腾退房屋。这是应原告的要求，也是为原告的利益考虑，双方在协商的基础上达成的。后来原告要求我公司2019年7月26日走，我公司就于2019年7月26日撤走了。而且，我公司已经认可这期间的房屋租金，就不应该再承担房屋占用费。我公司撤走时，原告已经将店铺转租给下家了，下家租户已经进场装修店铺。七、关于原告的请求9、10，首先我公司已经积极自行恢复原状。在与原告的沟通过程中，原告既不给拆除方案，又不让我公司自行拆除。我公司发函给原告，原告也不给出明确的答复，让我公司无法自行拆除和恢复。这不是我公司违约，而是原告的阻碍造成的。其次，退一万步讲，即使是我公司的原因没有恢复原状，是我公司违约，这两项费用也应只计其中一项，两项都算是重复计算。八、关于原告的请求11、13，首先，关于律师见证，原告虽然提供了律师见证合同和发票，但未提供律师见证法律文书。我公司在腾退房屋时与原告的整个沟通过程，也未见到律师在场。见证根本没有发生。其次，关于本案的律师代理费。我公司认为本案的律师为了收取高额代理费，不惜将本案的诉讼标的提高到300多万元，让原告承担了高额的诉讼费，严重损害了原告的利益，这种收费极不合理。还有，原告提供的委托代理合同是于2019年12月23日签订的，合同约定的付款时间是“本合同签订之日起30日内一次性支付代理费伍万元整”，而原告提供的代理费发票却是2019年11月16日，很可能律师费实际并未发生，该发票不是本案的服务费，原告只是为了让我公司承担这笔费用而故意为之。再次，原告和我公司是协商解除合同的，我公司不应该承担原告维权的费用。九、关于原告的请求12，首先，原告与我公司是协商解除合同，我公司并未违约。其次，原告与我公司在租房合同中约定了原告的交房标准，原告装修房屋是按合同履行交房义务。而我公司无论是违约解除合同，还是合同正常终止，归还房屋的时候按恢复原状的标准还房就可以了。即便是我公司没有恢复原状，我公司承担恢复原状的费用就可以了，怎么可能整个装修费由我公司承担？再说，整个合同期限三年，也只差一个多月了，原告这时急着让我公司走，目的就是证明我公司违约，让我公司承担249万多的装修费。再次，原告提供的一系列租房合同、装修合同，均是原告提供的格式合同，霸王条款，我公司没有任何修改的权利。就算我公司提出意见，原告也不会改一个字。要求我公司只要违约就承担全部的装修费是极不公平、不合理的。本案中，我公司只是租三年原告的店铺做生意，我公司支付租金等一系列费用，在签合同时，我公司还支付了各种保证金、押金高达30多万元，足以抵扣我公司拖欠租金、电费、推广费等。如果不是原告的要求，我公司于2018年11月6日就撤走了。那时不走，就是因为原告说等他们招租，且原告同意用保证金和押金抵扣后期的租金。而且原告与我公司的合同原本在2019年12月31日到期了，合同到期后，虽然我公司拖欠有租金、电费、物业费，但我公司签合同时交的保证金和押金等是足以抵扣租金和电费、物业费等各项费用。根本没有给原告造成任何损失。原告迫不及待让我公司走，目的就是从我公司手上敲诈一笔。十、关于原告的请求14，本案的诉讼费应由原告承担。本案的诉讼费高达38,714元，这个金额真是高得离谱。而事实上，从原告的起诉状看，就算我公司租到合同到期之日，我公司拖欠的租金、电费、推广费、物业费各项费用合计不足30万元，而我公司提前交纳的各项保证金和押金，在合同中明确约定合同到期时是可以进行抵扣的，完全可以冲抵相关费用，甚至还有结余。所以，我公司虽然拖欠有租金、推广费、电费、物业费，但并没有给原告造成损失。而原告起诉这么高的金额，自己应该承担相应的风险。我公司查到，原告在贵院还另有一件房屋租赁合同纠纷，也是起诉金额高得离谱，金额是21,101,594元，最后法院判决5,059,635元，诉讼费大部分判决由原告承担。综上所述，我公司在原告处做生意期间一直亏损，甚至其他的所有租户都是亏钱的。但我公司没有违约，我公司是应原告的要求再经营几个月，最后原告要我公司走,我公司就走了。更重要的是我公司即使拖欠有租金、物业费等费用，但我公司在签合同时交的各项保证金和押金足以抵扣，没有给原告造成损失。更何况，我公司撤走时，已经有下家进行租赁了。请法院查明相关事实，将我公司交纳的合同保证金、公共事业押金、装修保证金抵扣相关拖欠的租金、电费、物业费、推广费后进行公平、公正地判决！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月28日，瑞安天地公司（出租方、甲方）与奥思丁公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落于武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心一层商28B室钢混结构一般装修的房屋（建筑面积：191.91㎡，以下简称案涉房屋）以出租房屋方式提供给乙方使用；甲方于2016年11月1日前向乙方交付房屋，房屋租赁期2016年11月1日起至2019年12月31日止；租金按月结算，由乙方在每月第一日前以现金支票方式支付给甲方；乙方逾期不交付租金累计超过七个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；乙方未按时支付租金的，应如数补交、偿付违约金；乙方逾期不归还房屋或中途擅自退租的，乙方应偿付违约金剩余租金；甲、乙双方就履行合同发生纠纷，应通过协商解决，协商解决不成依法向人民法院起诉。同日，瑞安天地公司（出租方、甲方）与奥思丁公司（承租方、乙方）签订《“壹方购物中心”租赁合同之补充条款》约定，乙方向甲方承诺租赁案涉房屋作为经营Versus品牌服饰及配饰使用；案涉房屋租赁期限自2016年11月1日起至2019年12月31日，装修期自2016年11月1日起至2016年12月31日止，装修期内，乙方无需支付租金及推广费，但需支付50%的物业管理费并按照《租户装修手册》缴纳因装修发生的相关费用；案涉房屋的保底租金为：保底租金按案涉房屋暂定套内建筑面积计算并收取，第二租赁年度（2018年1月1日起至2018年12月31日）保底租金为第一租赁年度平均提成租金的110%，第三租赁年度（2019年1月1日起至2019年12月31日）保底租金为第二租赁年度平均提成租金的110%；案涉房屋的提成租金为：第一、二租赁年度按当月营业额15%计算提成租金，第三租赁年度按当月营业额16%计算提成租金；案涉房屋每月应付租金为上述两种租金中较高者；乙方应于本合同签署时预付一个月租金57,573元，并应自装修期（如有）完结时，在每个历月的第一天缴付该月的租金；乙方应向甲方支付保证金68,128.05元，若乙方未支付或未足额支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中抵偿，届时，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足保证金；案涉房屋的推广费按10元/月/平方米（按案涉房屋暂定套内建筑面积收取），推广费将专款专用于商场之推广及宣传活动，甲方有权按年调整，乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费，并应在装修期完结时或开业（包括试营业）之日（以二者中较早者为准）起，于每历月的第一天支付当月推广费；案涉房屋公用事业费押金按照每平方米暂定套内建筑面积人民币50元收取，共计9,595.50元，乙方应于签署本合同时支付上述费用；商场管理公司应当就物业管理费使用制定独立账目管理报表，并可每年按照实际支出合理调整物业管理费，在商场管理公司提前三十天以书面方式通知乙方后，乙方应按照调整后的费用支付；租赁期内乙方每月应付管理费按55元/月/平方米（暂定套内建筑面积）计算，此后乙方每个历月应支付100%的物业管理费，物业管理费可根据前述约定调整，乙方应于本合同签署时预付一个月的物业管理费（按55元/月/平方米计算），并应自该房屋交付装修日或起租日（以较早者为准）起，于每个历月的第一天支付当月的物业管理费；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用；乙方应在本合同终止之日或提前终止之日将房屋按附表三或交付时双方签署的确认文件（如有）以保留甲方精装修、装饰、设施以及家具的标准恢复原状（合理磨损除外，不包括乙方自有的可移动的设备）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方，若因乙方使用该房屋或将该房屋恢复原状过程中造成该房屋或任何第三方人身、财物损坏的，乙方应予赔偿，因将该房屋按本合同约定的标准恢复原状而造成乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿；租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按前述约定将该房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋套内建筑面积乘以500元/平方米计算，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿，甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。同时双方还在《“壹方购物中心”租赁合同之补充条款》约定，若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天，甲方有权合法提前收回案涉房屋及甲方提供之设备，本合同亦随之终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应承担如下违约责任：（1）按本合同租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向甲方支付乙方已经享用的装修期、免租期之该房屋使用费；（2）按本合同租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额；（3）按照甲方、乙方和装修公司签署的三方协议中所列之全部工程费用总金额向甲方支付该房屋之精装修使用费用；（4）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失，唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少；（5）向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。甲方因为乙方本合同之规定向乙方发出书面通知声明甲方行使本合同赋予甲方提前收回案涉房屋之权利时，即表示甲方已完全行使该项权利，甲方无须实际进入案涉房屋行使该项权利。租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还案涉房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费。如乙方逾期返还案涉房屋，则甲方有权自行开启该房屋的门锁。更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品（以下称“遗留物”）均视为乙方放弃对遗留物的所有权，甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分遗留物。甲方上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由乙方承担。双方还就其他权利义务进行了约定。2016年7月28日，瑞安天地公司（甲方）、奥思丁公司（乙方）及案外人上海正开建筑装潢工程有限公司（丙方）签订《装修协议》约定，鉴于甲、乙双方就乙方租赁案涉房屋事宜签署“壹方购物中心”租赁合同，丙方为乙方指定实施租赁合同约定的甲方精装修工程的装修公司，甲方同意聘请丙方在案涉房屋内进行租赁合同附表三B约定的精装修及设施安装工程，由甲方承担费用，工程费用总价为2,494,830元。案外人上海正开建筑装潢工程有限公司向瑞安天地公司开具金额总计为2,494,830元的《上海增值税专用发票》（共计24张）。2016年12月21日，奥思丁公司向瑞安天地公司交纳房屋保证金68,128.05元。2017年5月15日，奥思丁公司向瑞安天地公司交纳公用事业费押金9,595.50元。2018年3月21日，瑞安天地公司（出租方、甲方）与奥思丁公司（承租方、乙方）签订《“壹方购物中心”租赁合同之补充协议》约定，经甲、乙双方一致确认，案涉房屋用途为自2018年2月1日起，乙方承租案涉房屋以“Austen”为店铺名称仅限于经营“Cavalliclass、Kenzo、ERMANNOSCERVINO、Versus、Versacecollection”品牌的服饰、配饰零售使用；案涉房屋的提成租金为第一、二租赁年度按当月营业额15%计算提成租金，第三租赁年度按当月营业额16%计算提成租金；自2018年4月1日起至2019年12月31日止，无论因何种原因乙方在案涉房屋的当月营业额应不低于100,000元，若乙方当月营业额高于100,000元的，则按当月实际营业额乘以本条约定之百分比来计算并收取当月的提成租金，若乙方当月营业额等于或低于100,000元的，则应当以100,000元乘以本条约定之百分比来计算并收取当月的提成租金；甲、乙双方同意，除本协议明确约定的内容外，租赁合同所有条款在租赁期限内维持不变，继续有效，对双方均有约束力，如有冲突的，以本协议为准。同时，甲、乙双方约定，若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天，甲方有权在上述事件发生的任何时间，合法地提前收回案涉房屋及甲方提供之设备，租赁合同亦随之终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）乙方应按租赁合同租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向甲方支付乙方已经享用的装修期、免租期之该房屋使用费；（2）乙方应按租赁合同租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额；（3）乙方应向甲方支付案涉房屋之精装修使用费用，案涉房屋之精装修使用费用之款项即相当于甲方、乙方和装修公司签署的装修协议中所列之全部工程费用总金额，用于弥补甲方之损失，如不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿；（4）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失，唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少；（5）向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。2018年8月8日，瑞安天地公司向奥思丁公司发出《警告函》要求奥思丁公司于2018年8月15日前付清欠款87,627.50元、逾期利息12,445.63元，如逾期未付清，则应向其支付逾期利息（应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及其追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用，且瑞安天地公司有权在2018年8月16日上午10点起停止向案涉房屋提供水、电及其他物业管理服务直至奥思丁公司付清拖欠费用及逾期利息。同时瑞安天地公司表明其有权在任何时间内合法地提前收回案涉房屋及其提供的设备，租赁合同亦随即终止。奥思丁公司已交付的保证金不予退还，还应承担相应违约责任。2018年11月6日，瑞安天地公司向奥思丁公司发出《关于武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心一层商28B单元（1-28B）租约终止及房屋返还等事宜》的函，告知奥思丁公司截止2018年11月6日，奥思丁公司已拖欠各项应付费用129,625.12元，逾期利息13,588.65元。自本函发出之日起租赁合同立即终止，其已付的保证金不予退还，还应当承担相应违约责任。并要求奥思丁公司于2018年11月13日下午16：00前将案涉房屋按照租赁合同的约定返还给瑞安天地公司。2019年7月23日，瑞安天地公司向奥思丁公司发出《关于武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心一层商28B单元（1-28B）出租方收回房屋的通知函》告知奥思丁公司，其将于2019年7月26日上午9:00后自行开启案涉房屋的门锁、更换门锁并进入案涉房屋。并要求奥思丁公司按照约定支付相关费用及违约金。2019年7月26日,奥思丁公司退出案涉房屋。2019年7月26日，瑞安天地公司（甲方）与案外人湖北炽升律师事务所（乙方）签订《专项非诉法律事务服务协议书》约定，甲方因办理出租房屋腾退见证等非诉讼法律服务需要委托乙方办理该项业务，本次见证所涉租赁房产为：奥思丁公司[位于武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心一层商28B单元（1-28B）]，见证费用为4,000元。2019年8月5日，湖北炽升律师事务所向瑞安天地公司开具金额为4,000元的《湖北增值税专用发票》。2019年12月4日，瑞安天地公司与案外人武汉金森利建筑装饰工程有限公司签署《壹方购物中心1楼商28B拆除改造工程协议书》约定，武汉金森利建筑装饰工程有限公司承包壹方购物中心1楼商28B拆除改造工程，合同总价为27,953.64元。武汉金森利建筑装饰工程有限公司于2019年12月9日向瑞安天地公司开具金额为27,953.64元的《湖北增值税专用发票》。2019年12月23日，瑞安天地公司（甲方）与案外人湖北炽升律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》约定，甲方因与奥思丁公司发生房屋租赁合同纠纷并引起诉讼，需委托乙方提供法律服务，甲方应于本合同签订之日起30日内一次性支付代理费50,000元。2019年12月27日，湖北炽升律师事务所向瑞安天地公司开具金额为50,000元的《湖北增值税专用发票》。另，瑞安天地公司与奥思丁公司确认，案涉房屋2018年保底租金单价为0.45元/平方米/天，2019年保底租金单价为2.05元/平方米/天。至2018年11月6日，奥思丁公司差欠瑞安天地公司租金87,732.07元、推广费8,060.22元。至2019年7月28日，奥思丁公司差欠瑞安天地公司电费17,006.21元。本院认为：瑞安天地公司与奥思丁公司于2016年7月28日签订的《房屋租赁合同》、《“壹方购物中心”租赁合同之补充条款》及2018年3月21日签订的《“壹方购物中心”租赁合同之补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于瑞安天地公司主张案涉租赁合同于2018年11月6日解除的诉讼请求，奥思丁公司认为案涉租赁合同于2019年7月26日经双方协商一致解除。双方签订的案涉租赁合同约定：“若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天，甲方有权在上述事件发生的任何时间，合法地提前收回案涉房屋及甲方提供之设备，租赁合同亦随之终止”。在奥思丁公司拖欠租金超过七天后，瑞安天地公司于2018年11月6日向奥思丁公司发出《关于武汉市江岸区中山大道1515号壹方购物中心一层商28B单元（1-28B）租约终止及房屋返还等事宜》的函，告知奥思丁公司案涉租赁合同于该函发出之日起租赁合同立即终止。瑞安天地公司行使解除权，奥思丁公司并未提出异议，解除通知函发生效力，瑞安天地公司与奥思丁公司之间就案涉房屋租赁签订的案涉租赁合同于2018年11月6日解除。关于奥思丁公司的辩称意见，因其未提交相关证据予以证明，故本院不予采信。关于瑞安天地公司第二项诉讼请求，奥思丁公司虽有异议，但未能提交反驳的证据，故对此项诉讼请求本院予以支持。关于瑞安天地公司第三项诉讼请求，奥思丁公司无异议，本院予以照准。关于瑞安天地公司第四项诉讼请求，奥思丁公司确认其未交纳案涉房屋2018年8月1日至2018年11月6日期间的物业管理费，但认为应当由物业公司来主张。根据双方签订的案涉租赁合同来看，双方并未约定奥思丁公司应向瑞安天地公司交纳物业管理费，故对瑞安天地公司该项诉讼请求本院不予支持。关于瑞安天地公司第五项诉讼请求，双方约定奥思丁公司应按照政府公用事业单位或瑞安天地公司（或商场管理公司）出具的合理证明所示的应缴金额向公用事业单位或瑞安天地公司（或商场管理公司）按期支付该房屋的水、电等公用事业费用，奥思丁公司现对未缴纳电费的时间起点及电表止码的真实性无异议，但对电费金额有异议，奥思丁公司未提交证据推翻瑞安天地公司的请求，故本院对瑞安天地公司该项诉讼请求予以支持。关于瑞安天地公司的第六、七、十二、十三项诉讼请求，奥思丁公司未按期交纳相关费用导致合同解除应当承担违约责任，但奥思丁公司辩称合同约定的违约金标准过高，现瑞安天地公司表示已收的保证金及公共事业押金不应予以退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。瑞安天地公司已没收的保证金及公共事业押金足以弥补其损失，故对瑞安天地公司第六、七、十三项诉讼请求本院不予支持。瑞安天地公司、奥思丁公司及案外人签订了三方装修协议，瑞安天地公司亦按照合同要求向案外人为案涉房屋支付了装修款2,494,830元，根据案涉房屋的使用情况，本院酌定奥思丁公司应向瑞安天地公司支付装修费损失345,774.68元（2,494,830元÷38个月÷30天×158天）。关于瑞安天地公司第八项诉讼请求，案涉合同解除后，奥思丁公司没有继续占有案涉房屋的合法依据，应当按照要求于2018年11月13日前腾退房屋，现瑞安天地公司按照原日租金2倍的标准计算房屋占有使用费，奥思丁公司认为标准过高，且辩称其继续占有使用案涉房屋是双方协商一致的结果。瑞安天地公司在2018年11月13日后并未采取积极措施促使奥思丁公司腾退案涉房屋导致损失扩大应当自行承担一部分损失，故本院酌定奥思丁公司按原日租金标准计算房屋占有使用费，即奥思丁公司应向瑞安天地公司支付房屋占用使用费85,582.27元。关于瑞安天地公司第九、十、十一项诉讼请求，根据双方合同约定，奥思丁公司腾退房屋时应按照合同约定的标准将房屋恢复原状，否则按房屋套内建筑面积×500元/平方米的标准计算违约金，现奥思丁公司离开租赁房屋后，未按照合同约定的标准将房屋恢复原状应当承担违约责任，故奥思丁公司应向瑞安天地公司支付违约金95,955元。该违约金足以弥补瑞安天地公司拆除费、律师见证收铺费损失，故对瑞安天地公司该两项诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司与被告上海奥思丁服饰有限公司于2016年7月28日签订的《房屋租赁合同》、《“壹方购物中心”租赁合同之补充条款》、2018年3月21日签订的《“壹方购物中心”租赁合同之补充协议》于2018年11月6日解除；二、被告上海奥思丁服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付租金87,732.07元；三、被告上海奥思丁服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付推广费8,060.22元；四、被告上海奥思丁服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付电费17,106.21元；五、被告上海奥思丁服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付房屋占用使用费85,582.27元；六、被告上海奥思丁服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付未恢复房屋原状违约金95,955元；七、被告上海奥思丁服饰有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付装修费损失345,774.68元；八、驳回原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,891元，由原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司负担20,000元，被告上海奥思丁服饰有限公司负担13,891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 赵 静人民陪审员 王玉波二〇二〇年十二月二十九日书 记 员 周 瑾