河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1402民初9286号原告杨瑞敏，女，1962年11月7日，汉族，住河南省永城市西城区。委托代理人彭世峰，河南省法律咨询协会法律工作者。被告张江伟，男，1983年6月24日出生，汉族，住河南省宁陵县。委托代理人贾保德，河南君盟律师事务所律师。原告杨瑞敏与被告张江伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨瑞敏的委托代理人彭世峰，被告张江伟及委托代理人贾保德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨瑞敏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠租赁费72583元及违约金80000元；2、诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告的门面房是2017年3月30日开始租给被告的,双方签订了《房屋租赁合同》一份,合同约定,租期两年。从2017年4月1日至2019年3月30日，年租金为85000元,租金半年一付,应提前一个月付清。逾期未付或未付清乙方(被告)须补齐租金,并付给甲方(原告)每天200元逾期处罚,二年期的租金差10000元至今未交,二年期满后至2019年10月30日,原、被告又重新签订了第二份《房屋租赁合同》,租金变为年60000元。从2019年10月30日至2020年10月30日,其它内容同前一个合同。但从2019年3月30日至2019年10月共7个月的租赁费(85000元÷12×7=49583元)一直没交,且按合同约定,2020年下半年的租金3万元也没按约定日期支付。由于被告违约,应承担逾期罚金940天×200元=188000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定,原告特依法提起诉讼。被告张江伟辩称：一、本案不存在被告在第1期租赁合同期间欠原告10000元房租的事实。1、双方在合同中约定的是先交钱后用房，如果拖欠房租也不可能为10000元，同时，原告也不可能让被告无偿用房。2、原告自己向法庭提交的银行汇款凭证，能充分证明被告已经足额向原告支付了前期租赁合同期间的全部租金，不存在欠10000元租金的事实。二、本案不存在被告在老合同到期后新合同签订前。拖欠原告7个月租金的事实。1、原、被告双方所签的前期合同的终止期限是2019年3月30日，合同到期以后，双方没有按照原合同第4条的约定续签。租赁到期后被告也没有继续使用原告的房子，原告请求被告支付7个月的租金没有事实和合同依据。2、因为房子是不动产，前期合同租赁到期后被告只能及时给原告发短信打电话要求来人接收房屋，但原告始终不来接收，原告不来人接收房屋的事实有原告自己的提供的电话录音予以证实。3、在被告明确告知原告不再租赁，并且以不再向原告支付房租的方式明确表示不再继续租赁房屋。4、如果被告真如原告所称欠其7个月房租的话，那么不可能中间出现长期断层以后再无条件续签新的租赁合同，而应在老合同到期之日就应当续签新的合同。同时，在被告拖欠7个月房租未付的前提下，原告不可能既签订新的租赁合同又每年降价25000元租金，更不可能不再新合同中对原欠租金加以备注说明，就是不加以备注说明，也应当让被告给其出具欠付租金的欠条，这应当是基本的逻辑性常识。三、被告在签订新合同交纳上半年租金3万元的同时又额外多支付原告6000元，说明双方在签订新合同之前的遗留问题已全部结清。否则，被告不可能无缘无故多支付6000元，唯此观点才是最合理的解释。四、原告所称188000元(变更为80000元)的违约金不应得到支持。1、双方第1期合同期间不存在拖欠租金，同样也不存在违约行为。2、两份新老合同之间断层的7个月，在没有签订新合同之前，不具备租赁法律关系，不存在租金问题，同样不存在违约金一说。3、被告实际拖欠原告的租金为3万元，原告在疫情期间承诺减免一个月的租金为5000元，还剩25000元，这25000元就是原告实际受到的损失。4、根据最高人民法院关于违约金适用的相关法律规定，当事人主张违约金过高，请求予以适当减少的人民法院应当以当事人实际受到的损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益和诚信原则予以衡量，违约金的承担不应当高出实际所受损失的30%。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求法庭依据被告实际违约程度和原告实际所受损失，在法律规定范围内，依法作出公正判决。本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，原告杨瑞敏（甲方）被告张江伟（依法）签订房屋租赁合同一份，合同主要约定：1、甲方将门面房一间（上下两层）租给乙方，租期2年，自2017年4月1日至2019年3月30日，年租金为85000元，租金半年一付，应提前一个月付清（限月初7日前），逾期未付或未付清，乙方须补齐租金，并付给甲方每天贰佰元逾期处罚金。4、在租金已付清的前提下，若合同到期时，乙方不想续租，则乙方须提前两个月告知甲方，若乙方有意续租，则在同等条件下，乙方优先承租，否则视为乙方自动放弃续租，房屋所有装修不得拆除，甲方不负责赔偿。上述合同签订后，被告按约定向原告支付了第一年度租金85000元，第二年度租金被告分两次各向原告支付40000元，共计80000元，剩余5000元租金未予支付。租赁期限届满后，原、被告双方未签订新的租赁合同，2019年9月期间，被告通知原告接收房屋，但双方没有办理交接受伤，被告未将房屋返还给原告。2019年10月30日原告杨瑞敏（甲方）被告张江伟（依法）就上述房屋再次签订房屋租赁合同一份，该合同主要约定：1、甲方将门面房一间（上下两层）租给乙方，租期1年，自2019年11月1日至2020年10月30日，年租金为60000元，租金半年一付，应提前一个月付清（限月初7日前），逾期未付或未付清，乙方须补齐租金，并付给甲方每天贰佰元逾期处罚金。4、在租金已付清的前提下，若合同到期时，乙方不想续租，则乙方须提前两个月告知甲方，若乙方有意续租，则在同等条件下，乙方优先承租，否则视为乙方自动放弃续租，房屋所有装修不得拆除，甲方不负责赔偿。上述租赁合同签订当日被告向原告支付上半年租金30000元后又另行给付原告6000元。现被告未按合同约定向原告支付下半年租金，原告向被告催要未果，形成纠纷。上述事实有当事人提交的证据及各方当事人陈述和庭审笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按协议约定享有权利，承担义务。本案中，就涉案房屋租赁，原、被告共签订两份租赁合同，第一份租赁合同虽已届满，但被告拖欠原告5000元事实清楚，证据充分，且被告未提交有效证据证明原告已放弃该5000元租金，故被告对该5000元租金应承担支付责任。关于第一份租赁合同届满后即2019年3月30日至第二份租赁合同签订前即2019年10月30日期间的租金损失争议。本院认为，2019年3月30日第一份租赁合同到期后，被告未将案涉房屋返还给原告，双方也未签订新的合同，应视为双方已成立不定期租赁关系，被告应参照原合同约定租金价款向原告支付占有期间的租金。因原告在2019年9月份期间已通知原告接收房屋，但原告未予接收，故原告应自行承担部分租金损失，综合本案事实，本院酌定该期间的租金计算6个月，按上述计算，被告应支付原告该期间租金为425000元（85000元÷12个月×6个月）。按原、被告于2019年10月30日签订的租赁合同约定，被告应于2020年4月7日向原告支付下半年度租金，但被告未予支付，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但双方约定的违约金计算数额明显过高，结合双方履行程度、当事人过错、预期利益等因素，本院对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，违约金按被告该期间应支付租金30000元的20%计算，即被告支付原告违约金6000元（30000元×20%）。按上述原告拖欠的租金与原告应支付的租金合并计算，扣除被告已支付的6000元，被告应支付原告租金71500元（5000元+425000元+30000元-6000元）、违约金6000元。综上，对原告要求被告支付租金及违约金的合理诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张违约金应自2018年3月1日起计算的理由。本院综合分析认为，2018年度约定的房屋租金为85000元，被告拖欠原告的租金为5000元，应视为被告已基本履行了合同义务。第一份租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，双方成立不定期租赁关系，故被告未按原合同约定提前支付租金不属于违约行为，且根据双方合同“被告不想续租，则须提前两个月告知原告…否则视为被告自动放弃续租”之约定，在被告未提出续租的情况下，原告未及时收回房屋，造成损失扩大，亦应承担一定责任，综上，原告该主张不能成立，本院不予采信。关于被告抗辩称2019年3月30日第一份租赁合同届满后至2019年10月30日第二份租赁合同签订前期间的租金，原、被告双方已达成协议，即被告多支付原告6000元，双方所有的遗留问题已全部结清，否则原告不会与被告签订新的租赁合同的抗辩理由。本院综合分析认为，按双方的通话录音内容，原告并未放弃该期间的租金，且被告对其异议理由也未提交有效证据予以证明，故对被告该抗辩理由，本院不予采信。关于被告主张疫情期间原告已承诺减免被告一个月租金的抗辩理由。本院综合分析认为，在被告向原告催要租金期间，原告确已表明减免一个月的租金，但原告同时限定了条件，即被告按合同约定支付租金，减免一个月租金，但被告未按上述期限支付租金，故减免租金的条件已不成就，综上，对被告该抗辩理由，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张江伟支付原告杨瑞敏房屋租金71500元、违约金6000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告杨瑞敏的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1676元，保全费1920元，合计3596元，原告杨瑞敏负担1906元，被告张江伟负担1690元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  李勇二〇二〇年十二月二十八日书记员  李昱