广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3634号 原告：广西保利物业服务有限公司，住所地南宁市凤翔路7号凤翔花园会所办公室，现营业地南宁市青秀区凤岭南路16号领秀前城领秀府物业办公室，统一社会信用代码91450100779113315F。 法定代表人：韦庆忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告：朱永德，男，1992年3月13日出生，壮族，住广西百色市右江区。 原告广西保利物业服务有限公司诉被告朱永德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人覃雕到庭，被告朱永德未到庭，本案现已审理终结。 原告广西保利物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费42574.9元（从2016年1月1日起按每月1468.1元计至被告付清物业费之日止，暂计至2019年9月30日）；2.判令被告向原告支付违约金68905.3元（每个月物业服务费的违约金单独计算，以每月的物业服务费为基数， —2— 从欠费的第二个月第一天起按每日3‰计算至被告付清物业服务费及违约金之日止，暂计至2019年8月31日），上述两项费用合计111480.2元。3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年4月1日，原告与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司签订《保利·山渐青前期物业服务合同》（以下简称“前期物业合同”），受聘对南宁市兴宁区的保利·山渐青小区提供前期物业服务，服务期限自2011年4月1日起至该小区第一届业主委员会与选聘物业公司签订的物业服务合同生效时止。2012年7月25日，被告与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了山渐青低层住宅22号楼102号房，建筑面积为489.35平方米。2011年9月30日，被告认购的物业已具备交房条件，被告购买该房屋时是购买现房，签订购房合同并付款后即可收房入伙，但被告因个人原因未办理书面入伙手续。从2012年7月25日至今，原告按照《前期物业合同》向被告提供物业管理服务并积极履行合同约定的相关义务。被告正常交纳2015年12月31日前的物业服务费。2017年5月1日前，被告逾期缴纳物业，未交纳违约金。2017年5月1日至今，被告未缴纳该房屋的物业服务费及违约金，按照《前期物业合同》第二十二条第4款第（3）项约定，被告应当从欠费之日起按每天3‰向原告支付物业服务费的违约金。2016年1月1日至2019年9月30日，被告共计欠缴29个月的物业服务费42574.9元、违约金68905.3元，合计人民币111480.2元。经原告多次上门贴催费单、打电话、发短信等方式催款，被告仍未缴纳物业服务费。故诉至法院。 原告围绕本案事实依法提交了证据，被告未到庭且未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月25日，被告（买受人）与广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于南宁市兴 —3— 宁区邕武路20号山渐青低层住宅22号楼102号商品房，商品房建筑面积共489.35平方米，其中套内建筑面积470.3平方米，分摊的共有共用建筑面积19.05平方米。合同第九条约定：出卖人应当在2011年12月25日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间办理交接手续的，视为房屋已交接给买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用。第二十条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为广西保利物业服务有限公司，前期物业服务期间，物业服务收费价格为3.0元/月·平方米（建筑面积），由物业服务企业按照【年】【半年】【季】【月】以银行托收方式收取。买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。 2011年4月1日，广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（甲方）与原告广西保利物业服务有限公司（乙方）签订《保利·山渐青前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对保利·山渐青小区提供前期物业管理服务事宜。合同第三条约定：服务期限自2011年4月1日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。合同第二十二条第三款约定：业主每月1日-30日前缴纳当月费用；第四款约定：业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳；物业服务费的收费标准为高层、小高层、多层住宅按建筑面积1.6元/月·平方米缴纳（包括电梯年审费、维护保养费）；经营性用房（商业）按3.0元/月·平方米标准缴纳，但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；甲方、业主和物业使用人未按本合同约定足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金。 本院认为：依照《最高人民法院 —4— 题的解释>》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的约定，广西保利置业集团有限公司与原告签订的《保利·山渐青前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。 关于物业服务费。根据《保利·前期物业服务合同》第二十二条约定，物业服务费的收费标准为高层、小高层、多层住宅按建筑面积1.6元/月·平方米缴纳，经营性用房（商业）按3.0元/月·平方米标准缴纳，故被告每月应缴纳的物业服务费应按每平方米3.0元计489.35平方米为1468.05元。2017年5月至2019年9月期间，被告应向原告支付的物业服务费为：1468.05元/月×28个月=41105.4元。 关于逾期缴纳物业服务费的违约金。《保利·山渐青前期物业服务合同》第二十二条第四款约定，被告逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照每天所欠费用的3‰支付违约金，但违约金的偿付数额应参考违约造成的实际损失予以认定，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法酌情调整确定被告应承担的违约金为41105.4元×30%=12331.62元，原告超出部分的违约金主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告朱永德向原告广西保利物业服务有限公司缴纳从2017年5月1日至2019年9月30日期间的物业服务费41105.4元； 二、被告朱永德向原告广西保利物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费的 —5— 违约金12331.62元； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2530元，由原告广西保利物业服务有限公司负担1213元，被告朱永德负担1317元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  鲍 放 人民陪审员  张凤环 人民陪审员  刘吉兴 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员  陈奕先