天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初8249号原告：朱西涛，男，1977年12月15日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：李镇旺，天津文诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李竹青，天津文诺律师事务所实习律师。被告：天津御景湾投资有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇汀江路二号院内。法定代表人：冯胜巍，董事长。委托诉讼代理人：杨虹昱，女，该公司职员。原告朱西涛与被告天津御景湾投资有限公司（以下简称御景湾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱西涛的委托诉讼代理人李镇旺、李竹青，被告御景湾公司的委托诉讼代理人杨虹昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱西涛向本院提出诉讼请求：1．御景湾公司返还朱西涛购房款581,516元；2．本案诉讼费由御景湾公司承担。事实及理由：2017年8月8日，御景湾公司与朱西涛签订《天津恒大御景湾商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》）：约定朱西涛向御景湾公司认购天津恒大御景湾楼盘21幢2403室商品房（以下简称御景湾房屋）一套，该房建筑面积113.36平方米，套内建筑面积81.95平方米；按建筑面积计算，单价为每平方米20,832元；按套内建筑面积计算，单价为每平方米28,816.55元；总金额为2,361,516元。约定朱西涛签署认购书时，支付2万元作为定金；朱西涛在2017年8月8日前支付首期房款221,516元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）；在2017年11月5日前付清24万元；在2018年2月5日前付清24万元；在2018年5月5日前付清24万元；在2018年8月5日前付清140万元。朱西涛签订商品房认购书后，自2017年8月8日至2018年10月30日期间，向御景湾公司共计支付房款581,516元（含定金）。朱西涛另于2018年6月15日、2018年10月30日向御景湾公司分别支付违约金5,328元、2,670元。另，2017年8月5日，恒大地产集团有限公司向朱西涛出具《无理由退房承诺书》，载明朱西涛认购的恒大下属公司开发的恒大御景湾楼盘21幢1单元2403房，若其已履行《商品房认购书》《房屋买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《房屋买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年1月14日，御景湾公司告知朱西涛已发送解除合同通知书，双方合同已解除。现御景湾公司已将朱西涛认购的房屋出售他人，致使朱西涛无法实现合同目的，朱西涛多次找御景湾公司协商退还房款事宜未果，故呈诉。御景湾公司辩称，同意解除《商品房认购书》与《房屋买卖合同》，但不同意全额退还朱西涛购房款。因朱西涛逾期缴纳房款导致合同解除，御景湾公司并无任何违约行为，应当按照《房屋买卖合同》补充协议的相关约定扣除朱西涛已缴纳房款的50%作为违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无争议的证据，即朱西涛提交的收条3张，本院予以确认。对于其他证据，本院认定如下：因御景湾公司对《商品房认购书》《无理由退房承诺书》真实性均无异议，朱西涛对《房屋买卖合同》真实性无异议，故对上述证据真实性本院予以确认，对于合同违约条款适用问题，将结合争议焦点综合认证；对于御景湾公司提供的催款函、合同解除函及相关邮寄凭证，虽朱西涛主张未收到上述材料，但认可御景湾公司口头告知过其解除合同事宜，对该证据证明目的无异议，故本院对该证据证明目的予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月8日，御景湾公司与朱西涛签订《商品房认购书》与《房屋买卖合同》。《商品房认购书》主要内容为：朱西涛向御景湾公司认购御景湾房屋一套，该房屋建筑面积113.36㎡，套内建筑面积81.95㎡；按建筑面积计算，单价为20,832元/㎡；按套内建筑面积计算，单价为28,816.55元/㎡；总金额为2,361,516元；朱西涛同意签署认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《房屋买卖合同》时转入房款）；朱西涛选择分期付款方式支付房款，须于2017年8月8日前支付首期房款221,516元（不含定金），并签署《房屋买卖合同》；于2017年11月5日前付清24万元；于2018年2月5日前付清24万元；于2018年5月5日前付清24万元；于2018年8月5日前付清140万元；如朱西涛未能按照约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向御景湾公司支付违约金。《房屋买卖合同》约定的房屋坐落位置、面积、价款、分期付款时间与金额等约定与《商品房认购书》一致，另约定如朱西涛未按照约定日期付款，逾期在180日内的，御景湾公司有权追究朱西涛逾期付款及其利息，利息自约定应付款之日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，按补充协议第5条追究朱西涛违约责任。诉讼中，御景湾公司未能提供双方签订的补充协议及补充协议文本样式。《商品房认购书》签订后，朱西涛于当日依约支付定金及首期房款241,516元。后，朱西涛未能按照《商品房认购书》约定时间支付房款。2018年6月15日，朱西涛向御景湾公司支付房款24万元、违约金5,328元。2018年10月30日，朱西涛向御景湾公司支付房款10万元，违约金2,670元。综上，朱西涛共计向御景湾公司支付房款581,516元（含定金）、违约金7,998元。御景湾公司自认，违约金系按照《商品房认购书》约定的逾期支付房款的日万分之一收取，朱西涛对该违约金未表异议。另查明，2017年8月5日，恒大地产集团有限公司向朱西涛出具《无理由退房承诺书》，该承诺书载明：朱西涛认购御景湾房屋，若其已履行《商品房认购书》《房屋买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《房屋买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年1月14日，御景湾公司向朱西涛发出解除合同通知书，载明因朱西涛未按照《商品房认购书》约定履行合同义务，御景湾公司将另行处理御景湾房屋。朱西涛对双方买卖合同于2019年1月14日解除无异议。合同解除后，双方就退还购房款事宜进行协商，未达成一致意见。再查明，御景湾房屋现已另售案外人靳昊达，靳昊达已于2019年6月12日办理预购商品房预告登记。本院认为，朱西涛与御景湾公司公司签订的《商品房认购书》《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。《商品房认购书》约定了房屋坐落位置、面积、价款、付款方式等内容，应视为本约合同。合同签订后，朱西涛向御景湾公司公司支付了部分房款，并按照《商品房认购书》支付了违约金。双方均认可因朱西涛存在违约行为，买卖合同已于2019年1月14日经御景湾公司通知解除。合同解除后，根据履行情况和合同性质，双方当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案的争议焦点为：御景湾公司返还朱西涛购房款的数额？对此，本院分析如下：根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，《商品房认购书》《房屋买卖合同》既约定了定金，又约定了违约金及计算方法，签订合同后，朱西涛依约向御景湾公司支付定金2万元及首期房款，待朱西涛未能依约如期支付后续房款时，御景湾公司自认按照《商品房认购书》约定的违约金计算方法向朱西涛收取了违约金。故，对于朱西涛逾期付款的违约行为，御景湾公司已选择适用违约金条款，现主张适用定金条款于法无据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，御景湾公司主张朱西涛应当按照《房屋买卖合同》补充协议的相关约定，扣除朱西涛已付房款的50%作为违约金，但御景湾公司未能提供朱西涛签字确认的补充协议文本，故应当承担举证不能的法律后果。综上，朱西涛向御景湾公司支付581,516元，系其支付的房款，其已按照《商品房认购书》约定另行支付违约金，御景湾公司亦未按照《商品房认购书》约定主张其他违约金，故对于其诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：被告天津御景湾投资有限公司于本判决生效后七日内返还原告朱西涛购房款581,516元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,616元，减半收取计4,808元，由被告天津御景湾投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  宋爱峰二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨 楷附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。