北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0101民再3号原审原告（反诉被告）：李牧歌，男，1986年6月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙悦，北京天驰君泰律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：孙经德，男，1957年4月2日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙乐（孙经德之女），女，1984年10月10日出生，住苏州市工业园区。委托诉讼代理人：贺桂琴（孙经德之妻），女，1957年9月24日出生，住北京市东城区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，该公司法务专员。原审原告（反诉被告）李牧歌与原审被告（反诉原告）孙经德、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日作出(2018)京0101民初1119号民事判决书，已经发生法律效力。后因被告（反诉原告）孙经德申请再审，经我院审查作出（2019）京0101民申8号民事裁定书，裁定本院再审，本院另行组成合议庭重新审理原告（反诉被告）李牧歌与被告（反诉原告）孙经德、第三人我爱我家公司房屋买卖合同纠纷一案。原告（反诉被告）李牧歌之委托诉讼代理人孙悦，被告（反诉原告）孙经德之委托诉讼代理人孙乐、贺桂琴，第三人我爱我家公司之委托诉讼代理人王明亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审原告（反诉被告）李牧歌向本提出诉讼请求：1、判令解除李牧歌与孙经德及第三人我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、孙经德双倍返还李牧歌定金40万元；3、诉讼费由孙经德承担。事实及理由：2017年3月16日，李牧歌、孙经德通过第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，由李牧歌购买孙经德位于北京市东城区沙子口路76号富莱茵花园17号楼806号房屋（以下简称涉诉房屋），合同价款为888万元。依据合同约定，孙经德应在签约后30日内解除涉诉房屋的抵押登记。但孙经德未按照约定办理解抵押登记，导致交易流程无法进行。孙经德于2017年5月7日、5月14日、5月21日以口头通知的形式向李牧歌的代理人及第三人表示拒绝履行合同义务。第三人多次催促孙经德履行合同义务，但孙经德没有响应，导致合同在90天内无法启动，120日内无法完成房屋权属转移。2017年7月17日，孙经德单方向第三人书面提出解除买卖合同，并表示不退定金。综上，李牧歌认为孙经德拒绝履行合同，属违约行为。现要求法院支持李牧歌的诉讼请求。原审被告（反诉原告）孙经德辩称：李牧歌自己卖一买一，受第三人影响，房屋未如期出卖，要求延期办理解抵押手续，拒绝支付银行解抵押款，李牧歌也明确表示受上一买家的影响，无法正常履行合同约定的义务。另外李牧歌在购买房屋时不具有购房资质，且在房屋买卖合同履约期限届满仍未取得购房资格，导致争议房屋无法办理网签，无法办理过户手续。李牧歌的行为导致房屋买卖合同不能正常履行，已经构成根本违约，孙经德提出解除合同，合理合法。因涉案房屋无法按照原合同价格再次出售，给孙经德造成了巨大的经济损失。故孙经德提出反诉请求：1、确认李牧歌、孙经德及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《居间服务合同》已经于2017年7月20日合法解除；2、李牧歌按涉诉房屋成交总价款的20%支付孙经德1776000元违约金；3、李牧歌支付房屋银行抵押贷款，自2017年5月至2018年2月期间的贷款利息83979.6元；4、李牧歌支付本案产生的交通费15322元；5、本案诉讼费由李牧歌承担。被反诉人李牧歌针对反诉人孙经德的反诉请求，答辩如下：李牧歌确是卖一买一，只是签订合同时不具有购房资质，双方签订合同后，根据买卖合同第四条约定“孙经德委托公证完成且孙经德预约解抵押当日，李牧歌向孙经德支付购房款200万元”但孙经德并未先行办理委托公证，在双方约定的解抵押日，孙经德无故未同李牧歌办理房屋解抵押，导致交易流程无法继续进行，因此是孙经德不履行合同义务，才导致合同无法继续履行，孙经德应承担违约责任。第三人我爱我家公司述称，在双方签订房屋买卖合同时，已经将李牧歌卖一买一的情况如实告知了孙经德。在合同履行过程中，如李牧歌所述受上一买家的影响，李牧歌与孙经德协商延期履行，孙经德开始同意，后来面谈时不同意延期履行。孙经德要求解除合同或者李牧歌支付违约金的情况下继续履行，双方未协商一致，所以后面的流程就没有继续办理，包括未办理委托公证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月16日，李牧歌与孙经德通过第三人我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。孙经德将坐落于崇文区（东城区）沙子口路76号富莱茵花园17号楼806号房屋出售给李牧歌。房屋成交价格为888万元，购房款支付方式为全款支付，分四次支付。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京银行，抵押金额为200万元。李牧歌于合同签订当日向孙经德支付定金20万元。孙经德应于签约后30个工作日内办理抵押注销手续。双方签订《补充协议》第八条约定，李牧歌在网签前自行支付孙经德购房定金20万元，在网签后孙经德预约标的房屋解抵押当日通过自行交接方式支付（注：关于自行交接是指买卖双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款。）孙经德购房款200万元，用于标的房屋解抵押专款专用。实际上，李牧歌和孙经德预约的解抵押日期为2017年5月10日，但是双方均未前往办理解抵押。一方面是李牧歌自有房屋并未出售，无力支付解抵押款，双方协商延期履行，孙经德未同意；另一方面李牧歌在解抵押之前并未取得购房资格，无法办理房屋网签手续，孙经德以李牧歌未取得购房资格为由未去办理解抵押手续。根据《房屋买卖合同》第九条约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内（即2017年5月17日），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因李牧歌原因致使孙经德在合同签订之日起120日（2017年7月17日）内未能完成房屋产权转移且李牧歌取得房屋产权证书，孙经德有权单方解除合同。孙经德于2017年7月17日（合同签订后第121日），向第三人我爱我家公司送达《解除合同通知书》通知解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且不退定金。第三人已经将解除通知告知李牧歌。另查，李牧歌于2017年8月11日将自有房屋出售后取得了购房资格。关于违约责任。根据《房屋买卖合同》第十一条约定因李牧歌的原因，致使所购房屋在合同签订之日起120日之内，也即2017年7月17日未能完成房屋产权转移过户，孙经德有权单方解除本合同。李牧歌应按照购房成交总价款的20%向孙经德承担违约责任。关于违约损失，孙经德提交了“317”新政房价分析网页截图、富莱花园房屋网上出售价格截图，证明受新政影响房屋价格处于下滑趋势，此次交易未成功，丧失交易机会，产生房屋价格差额的损失。本院于2019年12月12日就本案中涉及的房屋网签程序的问题向东城区不动产登记中心咨询，该中心的答复是理论上房屋有抵押登记不影响网签，只要过户前已办理解押登记即可。对于不涉及中介的房屋权属转让，一般要求先解押，这样当事人一次性能顺利把过户手续办齐，主要是方便家庭内部成员之间的过户。有中介介入的买卖合同，即便还有抵押登记，但理论上是不妨碍在网签系统上办理的。但是如果没有购房资格，是肯定办不了网签的。本案经审判委员会讨论后认为，李牧歌、孙经德签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与第三人我爱我家公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。本案中，合同签订当日，李牧歌依约支付了定金20万元。根据双方合同约定，孙经德应于合同签订之日起30个工作日预约解抵押时间，李牧歌应于预约解抵押当日支付孙经德第一批购房款200万元用于解抵押。但是双方实际预约的解抵押时间为2017年5月10日。在5月10日解抵押日之前，李牧歌因受购房新政影响，未出售自有房屋，其与孙经德协商延期履行合同，孙经德未同意，孙经德以李牧歌无购房资格不能办理网签为由，未去办理预约解抵押。根据双方签订的《补充协议》约定，在网签后办理房屋解抵押，但是根据北京市购房政策规定，有购房资格才能办理网签手续，李牧歌在约定的解抵押日也就是5月10日还未取得购房资格，孙经德以李牧歌无购房资格为由未办理解抵押手续的抗辩，合法有据。根据双方合同约定，双方应最晚于2017年7月17日办理完房屋过户手续，但是李牧歌是在2017年8月11日才将其自有房屋出售，腾出了购房指标，其在合同约定的期限内，并未取得购房资格，不能办理房屋产权过户，孙经德依约单方提出解除合同，合法有据。故，本案中孙经德以李牧歌没有购房资格为由行使不安履行抗辩权，并提出解除合同，于约有据。李牧歌于合同履行期内未取得购房资格，已经影响了房屋买卖合同的如期履行，违反了合同约定，应承担违约责任。关于违约责任如何确定。根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，孙经德在提出解除合同时，已经明确表示了定金20万元不予退还，说明其以行为明确选择适用定金条款作为违约责任，现在又主张要求李牧歌按合同标的额20%支付违约金，缺乏依据。李牧歌已支付孙经德的定金20万元，应不予返还。孙经德主张的涉诉房屋抵押贷款利息及交通费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百一十三条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持原审(2018)京0101民初1119号民事判决书第一项、第二项；二、撤销原审(2018)京0101民初1119号民事判决书第三项；三、孙经德无需返还李牧歌购房定金人民币20万元；四、驳回李牧歌的其他诉讼请求；五、驳回孙经德的其他反诉请求。原审案件受理费73960元，由原审原告李牧歌负担（已交纳）。反诉案件受理费73960元，由原审原告李牧歌负担36980元，于本判决生效之日起七日内交纳。由原审被告孙经德负担36980元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长 芦 超审判员 李彦宏审判员 陆 音二〇二〇年十二月十七日书记员 谢 霖书记员 于温馨