成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3841号 原告：黄中力，男，1982年4月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周建明，四川希航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜国庆，四川希航律师事务所律师。 被告：张小龙，男，1953年12月31日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：张力，男，1982年9月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：张亚平，男，1952年10月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：张小兵，女，1952年12月22日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：唐云福，男，1957年6月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：刘泽光，男，1972年2月21日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：清远北江实业（集团）股份有限公司，住所地清远市新城区鹿鸣路五矿大厦。 法定代表人：邓亚旺，职务不祥。 原告黄中力与被告张小龙、张力、张亚平、张小兵、唐云福、第三人刘泽光、清远北江实业（集团）股份有限公司（以下简称“清远公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄中力及其委托诉讼代理人杜国庆到庭参加诉讼，张小龙、张力、张亚平、张小兵、唐云福、刘泽光、清远公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 黄中力向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认位于成都市双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋（原为白玉45幢，房屋唯一号：535107号）归黄中力所有；2.请求判令五被告及清远公司协助将以上房产过户至黄中力名下；3.请求判令被告支付违约金75000元；4.请求贵院判令唐云福立即将位于成都市双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋从清远公司过户至本人名下，并承担过户的全部应交税费（实际金额以成都市双流区税务局和双流区不动产登记中心实际收取的为准）。在本案审理过程中，黄中力撤回了前述第三项、第四项诉讼请求。事实及理由：2003年3月25日，唐云福通过四川省嘉诚拍卖有限公司拍卖取得了位于成都市双流区机场路土桥段4号“明日苑”白玉45幢别墅，成交价为160000元。截至2003年4月1日，唐云福交付了全部购房款160000元。2004年3月29日，唐云福将该房屋出售给张小龙，协议约定“张小龙将房款给付后，出卖人将拍卖成交确认书、纳税凭证交付买方”但至今未办理过户手续。2005年8月28日，黄中力委托刘泽光与王俊侠、张小龙签订房屋转让协议书，协议书约定“张小龙夫妻将明日苑白玉45幢别墅出售给买方，出售价格439000元，实际买受人黄中力在协议签订后10日内付清购房款，与此同时，出卖人将房屋的全部合法手续交给乙方（包括拍卖成交确认书、付房款发票及有关人员身份证、税票）”。2005年8月25日，张亚平出具收条确认收到全部购房款439000元并将房屋全部手续交给黄中力。该房屋时至黄中力起诉之日为止一直由黄中力占有使用并交付物业管理费用，但至今都未办理过户手续。故为维护黄中力的合法权益，特诉至法院。 张小龙、张小兵、唐云福、刘泽光、清远公司未到庭，也未提交答辩状。 张力、张亚平未到庭，但向本庭提交了答辩状，1.案涉房屋系拍卖公司根据现状拍卖的瑕疵房产，所交易的房屋只有一张《成交确认书》，与手续完善的商品房或二手房交易所需要的材料完全不相符合。对案涉房屋交易的瑕疵，买受人是明知的，买受人在完全清楚所购买的房屋没有办理房产证和今后可能不能办理房产证也存在风险的情况下，自愿买受存在法律瑕疵的房产，其办证风险应当自行承担；2.案涉房屋使用土地存在法律瑕疵，虽然经过双流区人民政府多次协调，政府出资和开发商补缴了部分土地出让金，但时至今日，该土地分户手续仍然不完善，整个小区现在的住户依然不能正常办理房产登记和过户手续；3.我与买受人的《房屋买卖合同》虽然约定我负责协助办理房屋过户手续，但是这种约定于房地产登记过户所需要具备的手续合法性、资料完备性的法律要求不相符合，属于当事人的约定违背法律规定的情形，属于无效的约定，根据《合同法》相关规定，无效的合同自始不具备法律效力，也就根本谈不上违约的问题，黄中力起诉要求我承担违约金缺乏事实依据和法律依据；4.按照民事法律的一般原理，承担责任的前提是应当存在过错，在办理房产证这个问题上，所有的不能办理房产证的原因没有一条是由于我的过错而导致，我主观上就是想办也办不了，办不了房产证的原因在开发商与政府在土地问题上没能完善相关手续，并且直到现在也没有全部完善，起诉要求我承担违约责任也没有我到底过错在哪里的事实。 本院经审理后认定事实如下：2003年3月25日，唐云福通过拍卖，购买了清远公司所有的明日苑别墅白玉45号（现为明日苑别墅98幢，房屋唯一号：535107），房屋总价160000元。后唐云福作为原告，起诉清远公司，请求“1.确认位于××街道××路××段××号××别墅××幢房为唐云福所有；2.判令清远公司于判决生效之日起三个工作日内配合唐云福到双流区房地产管理交易中心办理该房屋产权过户手续。”本院于2014年8月25日作出（2014）双流民初字第1736号民事判决，“一、位于双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋归原告唐云福所有；二、被告清远北江实业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告唐云福将位于双流区××街道××路××段××号××别墅××幢房屋的产权过户到原告唐云福名下。” 2004年3月29日，唐云福（甲方）与张小龙（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定“兹有唐云福与张小龙经协商达成如下协议：一、甲方将位于机场路土桥段明日苑别墅45号转让给乙方。二、鉴于该房屋系甲方拍卖所得，甲方仅持有拍卖成交确认书及纳税凭证，故今后乙方办理房屋产权时，甲方须予以协助（包括提供有效证件）。三、乙方将购房款交甲方后，甲方即将拍卖成交确认书、纳税凭证交给乙方，双方交易即告完成。四、今后办理产权时之所有费用均由乙方自理。” 2005年8月25日，张小龙、王俊侠（甲方）与刘泽光（乙方）签订《房屋转让协议》，张小兵、张亚平在担保人处签字。协议约定“根据国家有关法规，经甲乙双方友好协商就明日苑白玉45号楼转让事宜达成如下协议，共同遵照执行。一、甲方将唐云福转让给自己的45号楼转让给乙方，转让价按购买价肆拾叁万玖仟元原价转让。二、乙方在本协议签字后十天内付清购房款，与此同时，甲方将购买45号楼的全部合法手续交给乙方（其中包括拍卖成交确认书，付房款发票，交易税发票及有关人员身份证复印件）。三、甲乙双方共同到有关部门办理产权更名手续，所需费用由乙方承担。四、甲方协助办理更名手续时，并负责提供唐云福夫妇的身份证件，如需唐云福夫妇本人到场协助请到。五、本协议未尽事宜，甲乙双方友好协商解决。六、原张小龙与唐云福签订购房协议在乙方与唐云福办完更名和其他手续后自动无效。七、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经甲乙双方签字后生效。八、如单方违约，按5%付违约金给对方。九、张亚平夫妇作为该事宜的担保人。”合同尾部张亚平手写备注“双方执行按本合同执行，乙方办产权按新合同的名字办”。张亚平于当日出具《收条》一张，载明“今收到刘泽光付给购明日苑别墅白玉45号楼房款肆拾叁万玖仟元整。” 2020年5月27日，刘泽光在四川省成都市律政公证处就其《声明书》进行了公正，《声明书》载明“我声明人（刘泽光）经委托人黄中力（男，公民身份证号码：510122198204××××）的授权，于二〇〇五年八月二十三日代为以房屋转让价肆拾叁万玖仟元购买了位于双流区××开发区××别墅××幢（原为明日苑白玉45号楼）不动产，现特发表此声明：1、本人代黄中力与王俊侠、张小龙及担保人张亚平、张小兵签署了《房屋转让协议》；2、《收条》上支付给张亚平购买上述不动产支付的房款肆拾叁万玖仟元整实际付款人为黄中力。我确认以上声明内容属实，并愿承担因声明内容虚假而产生的全部法律责任，今后绝不反悔。” 案涉房屋现由黄中力居住使用。 为了解案涉房屋是否具备办理不动产权证的条件，本院于2020年12月2日致函成都市双流区不动产登记中心核实相关情况。2020年12月3日，成都市双流区不动产登记中心回函载明“贵院于2015年6月30日将标的物位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××楼××号××栋××楼××号房屋分别司法过户至唐云福、孔梅名下（文号：（2015）双流执字第471-484号），但唐云福、孔梅至今未到我中心办理相关产权过户手续……若贵院依法处置上述房屋，我中心依据贵院协助执行通知书依法办理相关手续”。 另查明，张小龙与王俊侠系夫妻关系，王俊侠已经去世，其父母也已经去世，王俊侠仅有张力一个儿子。 以上事实，有当事人陈述、《房屋转让协议书》《房屋转让协议》《声明书》、收条等在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，唐云福与张小龙签订的《房屋转让协议书》以及张小龙、王俊侠与刘泽光代黄中力签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。签订合同时，房屋暂不具备办理权属证书的条件，结合庭审查明的事实，案涉房屋现已具备办理不动产权证的条件。唐云福通过拍卖，成功购买了案涉房屋，后唐云福将案涉房屋出售给张小龙，张小龙、王俊侠将房屋出售给黄中力。张小龙、王俊侠作为案涉房屋买卖合同相对方，应当在办证过程中履行相应的协助义务，因王俊侠已经去世，故相应的协助义务应由张小龙及王俊侠的继承人张力协助其办理；同时，因唐云福未及时到不动产权登记部门办理相关产权过户手续，导致案涉房屋至今仍登记在清远公司名下，故唐云福、清远公司也应当协助黄中力办理案涉房屋的不动产权证。综上，为减少诉累，化解纠纷，本院对黄中力主张张小龙、张力、唐云福、清远公司协助其办理过户手续的主张予以支持。张小兵、张亚平仅在《房屋转让协议》上的担保人处签字，且办理不动产权证属于非金钱债务，张小兵、张亚平并非案涉房屋的权利人，故黄中力主张张小兵、张亚平协助其办理案涉房屋的不动产权证，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于黄中力主张确认案涉房屋归黄中力所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因本案系合同纠纷，在案涉房屋尚未登记到黄中力名下的情形下，黄中力直接主张确认房屋归其所有没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张小龙、张力、唐云福、第三人清远北江实业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告黄中力到不动产权登记部门办理原告黄中力购买的位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××楼××号房屋（房屋编码：535107）的不动产权证书； 二、驳回原告黄中力其他诉讼请求。 案件受理费9488元，保全费5000元，共计14488元，由原告黄中力负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 邱盛林 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 陈 妮 书 记 员 何 湘