河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3972号上诉人（原审被告）：开封嘉桥物资经营管理有限公司。住所开封市禹王台区铁路北沿街95号。法定代表人：许允成，总经理。委托诉讼代理人：田保，男，职工。特别授权代理。委托诉讼代理人：范之敏，河南龙文律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：孔维兰，女，汉族，1966年10月21日生，住开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：苏袁斌，河南时代律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：牛文清，女，汉族，1958年9月21日出生，住开封市顺河回族区。上诉人开封嘉桥物资经营管理有限公司（以下简称嘉桥物资公司）因与被上诉人牛文清、孔维兰装饰装修合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初2157号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉桥物资公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回孔维兰对嘉桥物资公司的诉求。事实与理由：1．嘉桥物资公司与孔维兰不存在租赁关系。牛文清在严重违反与嘉桥物资公司签订租赁协议条款的基础上，非法转租给孔维兰的行为不应受到法律保护。孔维兰在明知违法还以各种理由强行进行装修，其行为和造成的后果与嘉桥物资公司无关，即使需要赔偿，也只能由孔维兰与牛文清协商解决。且嘉桥物资公司在牛文清违法转租后，也及时书面通知制止其违法行为。2．牛文清或嘉桥物资公司并未与孔维兰签订过装饰装修合同，故，本案案由应为租赁合同，按照租赁合同的相关法律规定处理。3．一审认定的电路改造费7956元、抛下水道费用1995元、下水道改造费用3120元等其他费用开支与事实不符。并且涉案房屋存在大量安全隐患，嘉桥物资公司收回后需重新装修，不存在受益。4．按照嘉桥物资公司与牛文清最初租赁协议应支付租赁费计算，到现在实际造成公司经营租赁收入损失20000余元。且嘉桥物资公司在申请强制执行收回涉案房屋后，仅垃圾、废弃物一项就清理运出8车，支付垃圾、废弃物清运费每车400元，共计3200元。此外，还需支付费用对破损、残缺的门窗等进行修缮、恢复和对违章所建临时隔断墙进行拆除与清运。嘉桥物资公司保留采取法律措施的权利。综上，请求支持嘉桥物资公司的上诉请求，维护嘉桥物资公司的合法权益，孔维兰答辩称，1．孔维兰对于一审判决仅酌定赔偿22000元也是有意见的，但是没有上诉。2．一审评估报告是以2016年1月31日作为评估的基本日，各项价值是70733.54元，其中涉及41161元装修一审判决将残值费用酌定为22000元明显过低，同时其余装修尚有部分利用价值，一审处理时应当一并考虑在内。3．孔维兰经营的是餐馆，31300元的餐具费用因租赁合同不能继续，导致其无法经营，也应该属于孔维兰在本案中的损失范围。综上，嘉桥物资公司应承担因其受益而支付装修残值费用的责任。嘉桥物资公司的上诉请求应当依法驳回。牛文清答辩称，1．嘉桥物资公司在本案上诉中针对的是孔维兰。2．本案中，孔维兰是没有经过牛文清的同意，自行对房屋进行装修、改造、私自搭建建筑物，导致煤炭总公司和牛文清解除合同，这些费用应由孔维兰自己承担。孔维兰向一审法院起诉请求：1．请求牛文清、嘉桥物资公司向孔维兰承担各项损失共计104033.54元；2．本案诉讼费由嘉桥物资公司承担。一审法院认定事实，2019年9月29日，开封市煤炭总公司的名称变更为开封嘉桥物资经营管理有限公司。2015年10月8日，牛文清作为甲方和孔维兰作为乙方签订房屋租赁协议一份，主要内容是：1、甲方提供外马号街1号院全部场地供孔维兰使用；2、乙方提前一次性交纳租金4万元，另交保证金2000元。3、乙方如扩大经营，甲方需提供房屋产权证明。4、乙方使用期间，如遇总公司收回使用权，或棚户区拆迁改造及不可抗力等，协议自动终止。甲方需提前通知乙方，一月内无条件退还使用房屋，甲方需退还多余租金及保证金2000元。2014年7月1日，嘉桥物资公司与牛文清签订一份租赁协议，主要内容为：1、嘉桥物资公司将位于开封市外马号街1号外马煤厂及院内房屋租赁给牛文清，土地面积为482.4平方米，地上建筑物总面积为248.1平方米。2、租赁期限为1年，自2014年7月1日起至2015年6月31日止，租金为1万元，每半年支付一次。2018年11月12日，针对开封市煤炭总公司诉牛文清，第三人孔维兰租赁合同纠纷一案，开封市鼓楼区人民法院作出（2018）豫0204民初1507号民事判决书，判决1、牛文清、第三人孔维兰将涉案场地腾空交给开封市煤炭总公司；2、牛文清支付开封市煤炭总公司场地使用费20000元。该判决书生效后，第二项已经执行完毕。审理过程中，经孔维兰申请，开封市中级人民法院委托河南豫正公信价格评估咨询有限公司对孔维兰在租金嘉桥物资公司房屋期间，对房屋所装修、添附部分进行价格评估，并于2019年11月28日作出豫正价评字（2019）第0434号评估报告书，以孔维兰在租赁涉案场地，对房屋所装修、添附部分完工日期即2016年1月31日为评估基准日。评估对象在评估基准日的房屋装修、添附部分价值为70733.54元。根据鉴定报告，添附装修部分具体为，基础拆除3552元，电路改造7956元，抛下阴沟1995元，下水改造3120元，南屋2房顶加固2766元、房顶防水1926元、顶面吊顶5565元，就餐区室内吊顶5920元，室外新建彩钢板4560元，室内墙面加固剂1252.5元、基础处理8350元、乳胶漆3340元，室外墙面加固剂734.1元、基础处理3670.5元、乳胶漆1957.6元，水泥地面11934元，施工管理费1434.84元，保洁费700元。以上共计70733.54元。庭审中，孔维兰提供案外人销货清单一份，证明孔维兰因饭店经营购买相关的设备，包括大汤锅、消毒柜、冰柜、水池、货架、不锈钢桶、热水器、压面机、和面机，共花费31300元。一审法院认为：孔维兰、牛文清签订的房屋租赁协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，三方之间的租赁合同均已无法实现，也无法减少租金或延长租期。对于孔维兰主张添附装修部分价值70733.54元的诉讼请求，鉴于孔维兰和牛文清签订租赁协议的时间为2015年10月8日，孔维兰装修时间为2016年1月，孔维兰对涉案场地刚刚装修完毕，嘉桥物资公司就要收回。结合涉案场地装修前后对比的照片，以及鉴定报告中具体的添附装修部分，装修后至今的时间，添附的装修价值已经有损耗。但根据物尽其用原则及房屋最终受益人为嘉桥物资公司，对于涉案场地中电路改造7956元，抛下阴沟1995元，下水改造3120元，南屋2房顶加固2766元、房顶防水1926元、顶面吊顶5565元，就餐区室内吊顶5920元，水泥地面11934元，共计41161元，这些项目均是形成附合的装饰装修物，故酌定嘉桥物资公司支付孔维兰装修残值费用22000元。对于其他部分的添附和装修，现再利用价值已经较小，不再支持。对于孔维兰要求牛文清、嘉桥物资公司承担鉴定费2000元的诉求，孔维兰作为承租方，明知其和牛文清签订的租赁协议中明确约定的具体内容，在扩大经营时未尽到审查的注意义务，故对此诉求，不予支持。对于孔维兰主张购买餐具费用31300元的诉讼请求，孔维兰仅提供销货清单一份，清单上的用品均是孔维兰为自己经营所投资，不应由牛文清、嘉桥物资公司赔偿，故对此诉求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效后五日内，开封嘉桥物资经营管理有限公司支付孔维兰装修残值费用22000元；二、驳回孔维兰对牛文清的诉讼请求；三、驳回孔维兰其他的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2381元，孔维兰承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审另查明，孔维兰对涉案租赁物装修未取得牛文清的同意。其他事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案中，嘉桥物资公司与牛文清所签租赁协议约定，租赁期限自2014年7月1日至2015年6月30日止，不得转租等内容。该协议期限届满后，嘉桥物资公司与牛文清形成不定期租赁合同关系。孔维兰、牛文清于2015年10月8日签订的房屋租赁协议约定，牛文清将涉案租赁物转租给孔维兰，孔维兰在使用期间如遇总公司收回使用权或棚户区拆迁改造及不可抗力等，协议自动终止。该协议是孔维兰、牛文清的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2016年1月孔维兰装饰完毕，2016年4月7日，牛文清收到嘉桥物资公司解除租赁通知。一审庭审时，孔维兰自认其从装修还未完全完工就停了，因为牛文清不让其使用了，后嘉桥物资公司通知牛文清解除租赁，孔维兰一直未使用和经营。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。故孔维兰未经牛文清同意，擅自装修，要求牛文清及嘉桥物资公司予以赔偿装修损失的诉讼请求不能成立，不予支持。对于孔维兰要求牛文清、嘉桥物资公司承担鉴定费2000元的诉求，孔维兰作为承租方，明知其和牛文清签订的租赁协议中明确约定的具体内容，在扩大经营时未尽到审查的注意义务，故对此诉求，不予支持。一审判决不当，应予改判，即驳回孔维兰的诉讼请求。综上所述，嘉桥物资公司的上诉请求成立，本院予以支持。孔维兰的答辩意见不能成立，不予支持。牛文清的答辩意见成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市鼓楼区人民法院（2019）豫0204民初2157号民事判决。二、驳回孔维兰的诉讼请求。一审案件受理费2381元，二审案件受理费350元，均由孔维兰负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  王 萍