北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10367号原告：李世刚，男，1957年4月15日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：殷顺利，男，1979年1月6日出生，汉族，北京市大兴区旧宫镇法律服务所法律工作者。被告：刘树苓，女，1973年4月4日出生，汉族，户籍地河北省沧州市献县。原告李世刚诉被告刘树苓房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李世刚的委托诉讼代理人殷顺利到庭参加诉讼，被告刘树苓经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世刚向本院提出诉讼请求：1.解除关于李世刚口头约定购买刘树苓位于首座御园二期1号楼1单元102房屋的买卖行为；2.要求刘树苓返还李世刚支付的购房款32万元；3.本案诉讼费用由刘树苓承担。事实与理由：2017年初，李世刚欲在北京市大兴区首座御园小区二期购买一套房屋，经居住在该小区的亲属介绍，李世刚找到刘树苓，刘树苓说自己手上有几套房屋欲出售，房屋是开发商抵款给她的。2017年2月21日，刘树苓带李世刚至北京市大兴区首座御园二期1号楼1单元102房屋（以下简称涉案房屋）看房，李世刚对房屋比较满意，经双方协商，约定房屋房款为387万元，李世刚先行交纳32万元定金，刘树苓和开发商办理登记手续后，李世刚一次性支付剩余款项，双方未签订相关合同。当天，李世刚向刘树苓支付定金32万元，之后便一直等待刘树苓的通知。2017年5月份，李世刚发现房屋开始装修，便找到刘树苓，刘树苓回复开发商不给刘树苓那套房了，私自给卖了，刘树苓称手里还有其他的房屋，等其通知在其他房屋中选房，但刘树苓迟迟未通知李世刚看房，由此，李世刚感觉刘树苓的行为存在虚假，便联系刘树苓要求解除买卖行为，刘树苓同意，但至今未予以解决，李世刚认为，刘树苓以虚假的房屋信息欺骗李世刚支付房屋定金，该行为严重侵犯了李世刚的合法权益，故提起诉讼。刘树苓未到庭应诉亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李世刚称经亲戚介绍认识刘树苓，于2017年2月21日在刘树苓带领下至北京市大兴区首座御园二期1号楼1单元102房屋看房并于看房后支付刘树苓购房定金32万元。李世刚自认与刘树苓无其他经济往来。2017年3月1日，刘树苓出具《收条》一张，记载今收到李世刚房款32万元整。2018年4月11日，刘树苓出具《收条》一张，记载2017年收到李世刚房款（320000元），自2018.4.11—2018.6.11还清人民币叁拾贰万元整，并记载刘树苓的身份证号码。证人王某其与李世刚为亲戚关系，2017年2月22日其向刘树苓银行账号转账30万元系其按照李世刚指示转给刘树苓的购房款，证人王某与刘树苓并无其他经济往来。证人李某2其系李世刚之女，证人李某1于2017年2月21日向刘树苓银行账号转账2万元，系李世刚向刘树苓支付购房款，证人李某2与刘树苓并无其他经济往来。2019年1月24日，李世刚以房屋买卖合同纠纷将刘树苓诉至本院，要求：1.判令双方之间的买卖行为无效；2.刘树苓返还房款32万元；3.刘树苓赔偿因该买卖行为造成的损失10万元；4.诉讼费、公告费由刘树苓承担。2019年7月30日，本院作出（2019）京0115民初4458号民事判决书，认为：“关于李世刚与刘树苓之间是否成立房屋买卖合同关系。本案中，李世刚提供的收据能够证明其向刘树苓购买案涉房屋并支付了购房款，本院有理由相信双方成立房屋买卖合同关系。关于双方之间房屋买卖合同关系的效力。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。李世刚未提供证据证明双方达成的口头房屋买卖合同存在上述法定无效的情形。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋实际存在，刘树苓对案涉房屋是否享有所有权或者处分权，均不影响双方之间成立房屋买卖合同的效力，李世刚与刘树苓系真实意思表示，买卖合同关系属合法有效，故李世刚主张双方买卖行为无效的诉讼请求，本院不予支持。李世刚基于合同无效的其他主张，亦无法律依据，本院不予支持。李世刚可另行主张相关权利。”最终判决：“驳回李世刚的全部诉讼请求。”该判决现已生效。庭审中,李世刚提交了2018年李某1与刘树苓的微信聊天记录，证明李世刚在确认涉案房屋已经被他人购买后，通过微信方式与刘树苓联系要求返还32万元房款的过程，刘树苓以各种理由推脱至今未还。该聊天记录记载：2月7日，李某1：“我这也是真着急用钱，您今天能不能把钱给我打过来。”刘树苓：“那房不买了。”李某1：“我这借的钱，这该过年了，不给我不能等同事跟我要。您这也这么长时间，都没下来，我这两个老人也实在等不了。”刘树苓：“都下来3套。”李某1：“那您也先把钱给我吧，等能弄了您再通知我。我这主要是想赶紧把钱给人家。”刘树苓：“我联系一下。”3月13日，李某1：“我这压力太大了，这头年说买房着急要钱，这边老人就买房又高贷款的这都准备好了，又弄不了，一拖一年，我这老人天天跟我催着要退定金回来，好多都是借亲戚朋友的钱，这老人都高血压住院我这天天还要去伺候，您这钱也给不了。”刘树苓：“我也想办法尽快，我也需要钱那。”3月31日，李某1：“这房子也买不了，您把定金赶紧退给我吧，我这都是等着还钱的。”刘树苓：“房子你还要不。”李某1：“我现在想要房也没钱，您先把钱给我我先还钱，我这着急还钱，不能老拖着不给人家，房子到时您办下来能改底单的手续了我才可以卖房子，买您那个房。您那个房子没信，我也不可能卖房。”刘树苓：“现在商量了几天了，也打电话那，我争取要钱，不要房了那就。”李某1：“可以，我现在就是急要钱。您那个房子也没信。”本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，刘树苓经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依据双方提交的证据，（2019）京0115民初4458号案件已经确认了李世刚与刘树苓就涉案房屋的买卖合同关系合法有效，现刘树苓无法继续履行合同，李世刚要求解除双方买卖涉案房屋的口头协议，于法有据。关于口头协议的解除时间，因本案以公告方式送达，公告于2020年8月27日发出，经过六十日，即视为送达，故本院确定双方口头协议的解除时间为2020年10月26日。合同解除后，刘树苓应返还已收取的购房款32万元，故李世刚的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确定李世刚与刘树苓买卖位于北京市大兴区首座御园二期1号楼1单元102房屋的口头协议于2020年10月26日解除；二、刘树苓于本判决生效后十日内返还李世刚购房款320000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元、公告费260元，由刘树苓负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  秦海燕人民陪审员  袁莉娅二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  黄冰瑶