吉林省长春市宽城区人民法院   民事判决书   （2020）吉0103民初4073号   原告：王某1，住所地吉林省农安县。   委托诉讼代理人：王某2，北京盈科（长春）律师事务所律师。   被告：杨某，住所地长春市绿园区。   被告：长春市金质房地产开发有限公司，住址地长春市宽城区金质融城23号102室。   法定代表人：郑某   被告：王某3，住所地长春市朝阳区。   被告：盛某，住所地长春市二道区。   被告：王某4，住所地长春市朝阳区。   委托诉讼代理人：齐某，吉林哲讼律师事务所律师。   原告王某1与被告长春市金质房地产开发有限公司（以下简称金质房地产公司）、杨某、王某3、盛某、王某4房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，王某1及委托诉讼代理人王某2，王某3、杨某、王某4的委托诉讼代理人齐某到庭参加诉讼。金质房地产公司及盛某经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。   王某1向本院提出诉讼请求：1.请求确认长春市金质房地产开发有限公司与王某4签订的金质融城小区B区5栋1单元1602室《商品房买卖合同》无效；2.判令撤销金质融城小区B区5栋1单元1602室的不动产权登记；3.判令王某4（房屋实际控制人王某3、盛某）迁出金质融城小区B区5栋1单元1602室；4.判令长春市金质房地产开发有限公司与杨某为原告办理金质融城小区B区5栋1单元1602室房屋不动产权登记；5.诉讼费、财产保全费、保全担保费由被告杨某、长春市金质房地产开发有限公司、王某3、盛某、王某4承担。事实与理由：2010年5月5日，金质房地产公司与北京市建筑装饰设计工程有限公司吉林分公司（以下简称“建筑设计公司”）签订顶账协议书，约定将金质房地产开发的金质融城二期B1号楼、B2号楼、B5号楼抵顶给建筑设计公司冲顶工程款，并由建筑设计公司自行销售。杨某为建筑设计公司的实际控制人，杨某同意继受相关权利义务。2011年5月23日，原告支付全部购房款于建筑设计公司处购买位于长春市宽城区金质融城小区B区5栋1单元1602室，房屋于2014年竣工并于2014年6月交付原告。原告在物业登记入住并装修，但房屋由于建设手续问题一直无法办理产权登记。房屋出售给原告后，杨某向王某3、盛某借款，该笔借款由王某3和盛某以王某4的名义（与王某3系父子关系）与金质房地产签订《商品房买卖合同》，并向金质房地产支付与借款金额相同的“购房款”，再由金质房地产将“购房款”转给杨某。在整个房屋买卖过程中，王某3、盛某和王某4从未实际查看房屋，另，王某3和盛某向杨某承诺，如偿还全部借款即为其办理转移登记至杨某名下，金质房地产与王某4之间并未产生房屋买卖的真实交易，后杨某、金质房地产将已经出售给原告的房屋为王某4办理不动产登记，王某3和盛某强行将原告赶出涉案房屋，并非法侵占，损害了原告的利益。根据民法总则第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。金质房地产与王某4之间的房屋买卖并非真实的意思表示，以房屋买卖为名行借款之实，且金质房地产明知涉案房屋已经抵账给杨某，其自身并无处置权限，另杨某、盛某、王某3明知房屋已经出售给原告，仍以买卖形式以涉案房屋对借款进行担保，各被告恶意串通处置涉案房屋的行为，严重损害了原告的合法权益，签订的《商品房买卖合同》应认定无效，不动产登记应予以撤销，王某3、盛某、王某4应停止侵占原告涉案房屋。原告通过合法途径购买涉案房屋，有权取得合法物权，被告一、被告二应配合原告办理不动产登记。请贵院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。   被告杨某辩称：我与王某3是借贷关系，我该还钱还钱，他该退房退房。   被告王某4辩称：1.商品房合同是王某4和金质双方签订的，与原告无关，原告不是合同相对人，也不是具有物权等对抗的权利，因此无权确认买卖合同无效；2.王某4是取得不动产证的真正房屋权利人，而原告并没有登记物权，没有资格进行房地产登记也无权要求王某4迁出房屋，应当驳回其诉讼请求。   被告王某3辩称：认为王某1和杨某恶意串通要我的房子，我和杨某之间是买卖关系，我有证据证明我与售楼处是买卖关系，我与杨某曾经有过借贷关系，我不认可原告的合同，原告没有提供打款记录，合同可以随时制作，合同的真实性不予认可。   被告盛某及金质房地产公司未到庭，亦未提交答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述及经审查采信的证据，本院查明事实如下：2010年5月5日，金质房地产公司（协议甲方）与北京建筑装饰公司吉林分公司（协议乙方）达成《顶账协议书》，因乙方承建甲方金质融和园项目3-4号主体施工及内、外部装饰工程，由于甲方资金遇到困难故拖欠乙方工程款，经协商甲方将所开发的金质融城项目商品房建筑面积约为35525.6平方米（金质融城二期B1号楼建筑面积9071.6平方米、B2号楼建筑面积8526.4平方米、B5号楼建筑面积6247.6平方米、B27号楼建筑面积11580平方米）抵顶给乙方冲抵未支付部分工程款，（最终面积以实际规划测绘面积为准）冲抵单价按实际规划测绘面积1500/㎡计算。由乙方自筹资金建设上述建筑物，乙方建设的部分所应上缴的各项配套费用，各项费用由乙方负责支付，甲方名义代为交纳。双方在协议第4条明确确定“乙方承建的建筑物由乙方负责销售，甲方提供销售地点，销售金额进入甲方指定账号，销售产生的各项税费由乙方缴纳，甲方代为办理，该费用从销售额中扣除，乙方销售房屋的单价不低于或高于甲方同期销售金额的5%，该销售金额冲抵甲方所欠工程款，超出所欠工程款部分的金额甲方直接扣留，不足部分由乙方补足”。协议第6条约定“甲方负责开工前的手续及后期销售手续的办理，费用由乙方承担”。双方还约定，备案后物业管理由融合物业公司接手统一管理。杨某是北京建筑装饰公司吉林分公司与金质房地产公司协议约定项目的实际施工人，是个人挂靠北京建筑装饰公司吉林分公司施工。杨某实际控制北京建筑装饰公司吉林分公司的资金流动、公章使用等事务。北京建筑装饰公司吉林分公司现已注销。2011年5月23日，北京建筑装饰公司吉林分公司与王一新签订了《购房协议》。双方约定，北京建筑装饰公司吉林分公司将位于北人民大街B-5号住宅楼，房间选择权排在第8位，暂定面积为83.4平方米，16层1602出售给王一新，经双方约定王一新于2011年5月23日交付给北京建筑装饰公司吉林分公司人民币叁拾柒万伍千叁佰元。北京建筑装饰公司吉林分公司在合同上加盖公章并经杨某和王一新签字。同日，北京建筑装饰公司吉林分公司给王一新出具收据一枚，证明收到王一新的购房款375300元。该合同签订后，王一新将该房屋转售给原告王某1，在购房协议书中经王一新签字确认。2014年6月，案涉房屋具备了入住条件，原告王某1交纳了房屋面积补差款18600元及相关费用并办理了入住。该房产一直由王某1出租。   另查明，2018年12月，杨某找到王某3，说其有一个抵账房要出售，问王某3是否有意购买，购买期限3个月，如到期杨某有回购的权利，若3个月杨某未回购则房子归王某3所有，王某3同意了。王某3询问办理的手续及流程，杨某告知其去售楼处办理。后王某3经过到售楼处询问，该房屋未出售，并于2018年12月18日让案外人朱某将400000元汇入金质房地产公司账户内，同日杨某为朱某出具了案涉房产《金质融城销售审批单》。金质房地产公司依照与北京建筑装饰公司吉林分公司《顶账协议书》将此40万元扣除相应税金后转给杨某担任法定代表人并100%控股的吉林省福民建设装饰设计工程有限公司。王某3自认，其通过朱某转账给金质房地产公司的400000元，是其与杨某之间的借款。2019年6月，售楼处通知王某3，案涉房屋可以办理产权，王某3找到杨某询问其是否回购，杨某说现在没有钱回购，要求王某3再支付100000元就可以给王某3办理产权，王某3同意，并于2019年6月18日及2019年6月19日分两次向杨某个人账户汇款98500元。2019年6月18日，杨某为王某4（与王某3系父子）出具案涉房屋《金质融城销售审批单》，金质房地产公司与王某4于2019年6月26日签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0000000001330365），合同载明金质房地产公司将位于北人民大街以东、九台路以西、丙十五路以北金质·融城二期B-5幢1单元1602号，建筑面积87.11平方米的房产出售给王某4，单价每平方米4591.89元，总价款400000元。合同签订后，王某4交纳了物业维修基金等相关费用，金质房地产公司依据《商品房买卖合同》为王某4出具了购房款发票，将金质融城小区二期B5幢1单元1602号房登记在王某4名下，不动产权利证号为吉（2019）长春市不动产权第XXXX号。   再查明，2019年12月21日，王某3取得房屋不动产权证后，向王某1主张其搬出案涉房屋并报警，警察到现场处理后王某1从案涉房屋中搬出，现案涉房屋一直由王某4占有使用。   本院认为，一、关于被告金质房地产公司与王某4之间签订的《商品房买卖合同》的效力问题。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案中，根据北京建筑装饰公司吉林分公司与金质房地产公司签订的《顶账协议书》约定，北京建筑装饰公司吉林分公司对协议中顶账房产有实质处置的权利，金质房地产公司仅具有形式上的销售权。金质房地产公司销售《顶账协议书》中约定的房产均须由杨某出具《金质融城销售审批单》确认才能签订商品房买卖合同、办理权属登记。王一新与北京建筑装饰公司吉林分公司之间的《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，且该楼盘现已取得房屋销售许可，该购房协议成立并生效。后该房屋经杨某同意由王一新转售给王某1，并向王某1交付了房屋，应当认定王某1已经合法取得了该房屋。杨某在王某1办理入住手续后，又以北京建筑装饰公司吉林分公司名义向金质房地产公司出具《金质融城销售审批单》等相关手续将该房产过户登记至王某4名下，损害了王某1作为房屋买受人的权益，王某1有权提起诉讼。依据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第71条，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持。本案中，王某3自认其转账给金质房地产公司的400000元是其与杨某之间的借贷。杨某与王某3之间因借贷关系将金质融城小区B5栋1单元1602室房屋过户至王某4名下，从外观看是金质房地产公司与王某4签订的商品房买卖合同引起的物权变动，但从基础的民间借贷法律关系、双方意思表示、内心目的等多方面综合分析，杨某作为实际权利人与王某3之间真实的意思表示是就案涉房产达成的债务担保，即债务人不能按期偿还债务即将房产以买卖的方式将物权变更至债权人名下，以达到出借资金的目的。故王某1请求确认王某4与金质房地产公司就案涉房产的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。   二、关于案涉房屋是否应当予以撤销不动产权属登记的问题。因撤销不动产权属登记属于房地产管理部门的职能，对于案涉房屋是否应当撤销不动产权登记、履行哪些程序，均由房地产管理部门审核，原告的该项诉讼请求，不属于人民法院民事受案范围，本院不予支持。   三、关于被告王某4是否应当从案涉房屋内迁出的问题。虽然本案认定金质房地产公司与王某4之间签订的《商品房买卖合同》无效，但确定案涉房屋的所有权人并不是双方当事人的诉讼请求，本案亦未予以审查。因本案不能确认王某1即为案涉房屋的所有权人，故对原告要求被告王某4从案涉房屋内迁出并办理权属登记的的诉讼请求，本院不予支持。待房屋所有权人确定后双方当事人可另行诉讼解决腾迁及权属登记问题。   四、关于原告主张的保全担保费是否应当由被告承担的问题。因原告与被告签订的买卖协议中，并未约定各项费用的负担问题，原告未向法庭提交证据证明担保费的具体数额，且该笔费用亦不是原告必要支出费用，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。   被告金质房地产公司和盛某经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应由其承担对其不利的法律后果。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告王某4与被告长春市金质房地产开发有限公司于2019年6月26日签订的编号为0000000001330365号的《商品方买卖合同》无效；   二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。   案件受理费18310元，减半收取为9155元，保全费4875元，合计为14030元，由原告王某1负担2030元，由被告杨某、王某3共同负担12000元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。   审判员 颜美华   二〇二〇年十二月三十日   书记员 谭雨池