贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5921号原告：龚元，男，汉族，1975年12月9日生，住所地湖南省澧县。原告：龚励志，男，汉族，1998年9月13日生，住所地湖南省澧县。委托诉讼代理人：龚元，身份信息见上，系原告龚励志之父。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，职务副总经理。委托诉讼代理人：邓维，女，汉族，1995年7月16日生，住所地贵州省贵阳市白云区，该公司法务。委托诉讼代理人：李家洋，男，汉族，1995年11月17日生，住所地贵州省，系该公司法务。原告龚元、龚励志与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月28日与本院受理的（2019）黔0115民初5922号-5924号共计4案公开开庭进行了合并审理。原告暨龚励志的委托诉讼代理人龚元，被告红华物流的委托诉讼代理人邓维、李家洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚元、龚励志向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告提交符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款商品房转移所有权登记的各项文件；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金35,969元；3、判令被告自2016年1月1日起向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记违约金为46,043元；4、案件受理费由被告承担。2019年10月28日，原告当庭变更第2项诉请金额为36,004元，变更第3项诉请金额为46,075元。庭审后，原告明确其第1项诉请中的各项文件具体包括：1、不动产登记申请审批表原件；2、申请人身份证明；3商品房销售现房证明或商品房注册证、大产权证；4、购房发票；5、房屋分层分户平面图；6、移交证书。事实及理由：2013年9月29日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同）。约定原告以354722元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区长岭路贵州红华物流园仓储物流中心第Ａ栋X层X号商铺，合同签订当日原告依约向被告支付商铺款184722元，余款17万元以贷款方式支付。原告依约履行了自己的全部义务，《合同》第十一条约定：（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付4-84号商品房，（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书。在合同约定的交房期限届满后，被告未能提交《合同》第十一条约定的各项条件，逾期交房。第十三条约定了逾期交房的违约责任。合同第二十二条约定，被告承诺于2015年12月31日取得商铺所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付买受人，但被告一直未能办妥商品房所有权初始登记。该条同时约定了出卖人不能交付商品房转移登记有关文件时，自约定日期至实际交付办理商品房所有权转移登记之日止，按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。就被告逾期交房，逾期办理商品房所有权转移登记的违约行为，原告多次要求被告按双方合同约定承担相应违约责任。时至今日，被告仍未能提交符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款商品房转移所有权登记的各项文件。根据以上事实，原告认为被告其行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，特诉至人民法院，恳请法院判如所请。被告红华物流辩称，1、关于逾期交房，被告已经尽到通知义务，不存在违约。2、关于逾期办证，是因为政府职能部门审批滞后才导致逾期办证，即使法院认定为逾期，也应当计算至2018年8月30日止；此外，逾期办证并非被告主观原因导致，因此原告主张的违约金过高，请求调整为万分之0.5/日。3、关于被告已经支付的逾期办证违约金应当在原告诉请中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2013年9月29日，原告龚元作为买受人、原告龚励志作为共有人，共同与被告签订了《商品房买卖合同》三份，约定原告分别以354772元、354772元和349614元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区长岭路贵州红华物流园仓储物流中心第Ａ栋X层X号商铺，房款以银行按揭方式支付。其中X-X4号商铺房款于合同签订当天支付184722元，余款17万元以银行按揭贷款方式付清。合同第十一条对交房时间及条件进行了约定，内容为出卖人（被告）应当在2013年12月31日前向买受人交付商铺，交付时该商品房应当具备下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任条款约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。对于房屋产权登记，合同在第二十二条约定，出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同附件十二补充协议第十六条第5款约定，买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取所有权初始登记相关资料的，出卖人不承担延期办理或交付房屋所有权证的责任；第二十一条第1款第（3）项约定，对于房屋交付，出卖人可以登报公告的形式发布通知，在《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登交房通知之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却未按约定期限交付房屋，亦未在约定期限向原告交付办理产权转移登记的有关文书。庭审中，被告提交了两份文件以证实逾期办证的原因在于政府行为：1、红华物流2014年7月21日的红华物流公司字［2014］第015号文件，内容为向市长报请《关于尽快办理红华物流土地、规划手续的请示》；2、贵州省人民政府国有资产监督管理委员会《关于商情加快红华商贸物流园项目调规手续审批的函》。2015年5月18日，被告取得案涉房屋所在楼栋《建筑工程竣工验收备案表》，2015年5月29日，被告在《贵州商报》刊登收房公告，要求业主在2015年5月31日前办理收房手续。2017年8月26日，原告龚元（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，载明原告向被告购买了红华商贸物流园仓储物流中心A栋X层X号、X号、X号三套商铺，双方达成如下协议：1、根据《商品房买卖合同》的约定，甲乙双方共同核算确认，甲方需支付给乙方逾期交房违约金9,743元，截止2017年8月31日逾期办理产权登记违约金64,390元，支付补贴5,035元；2、若由于甲方原因，造成2017年9月1日后仍存在商铺产权登记迟延情形的，且依据《商品房买卖合同》应当由甲方对此迟延期间承担违约责任的，每延期一年所产生的违约金甲方应在到期后三个月内一次性支付给乙方。如甲方提前办理，则按实际违约天数计算违约金；3、双方确认，甲方支付完毕本协议第一条约定款项后，根据《商品房买卖合同》甲方应承担的逾期交房违约责任，以及截止2017年8月31日的逾期办理产权转移登记的责任全部豁免，如甲方不能按本协议兑现支付给乙方款项，乙方有权按购房合同上的条款约定对甲方保留司法权利；4、甲方分6次向乙方支付第一条约定的款项；5、本协议约定事项与《商品房买卖合同》约定不一致的，则以本协议约定为准。上述协议书签订后，被告于2017年11月13日向原告支付了第一期违约金13,195元后，未再向原告支付款项，原告遂于2019年7月22日以诉称事实与理由向本院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，原告与被告就案涉三套商铺签订有《商铺委托经营管理合同》一份，就该《商铺委托经营管理合同》履行产生的纠纷，原告已向本院提起了诉讼，即与本案合并审理的（2019）黔0115民初5824号案件。该委托经营管理合同签订日期为2017年8月26日，约定原告将案涉三套商铺委托给被告公司统一招租经营及管理，委托期限2018年1月1日至2032年12月31日，第3.2条约定甲方（被告）按照委托经营期限回本方式计算收益金，每年收益金为70,603元，每季度17,650元。原告称商铺实际由被告经营管理，但仅向其支付了第一季度收益金。又查明，2018年3月8日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告。2018年8月30日，被告取得案涉房屋初始登记，但初始登记权证中载明的房屋竣工时间为2018年4月11日。本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《协议书》系原、被告双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。本案中原告已如约履行了支付房款义务，被告却未按照约定期限交付房屋及交付办理产权转移登记的有关文书，应当承担相应违约责任。庭审中，被告红华物流提出2017年9月1日后的逾期办证违约金因办证过程中受政府规划调整影响故应予免除这一意见，对此，本院认为，首先，原、被告双方签订协议书的时间系在2017年8月26日，而案涉商铺2017年9月1日后仍存在迟延办证的情形是客观事实；其次，从被告提交的证据来看，无论是否存在涉及规划调整的情形，从内容和时间上看均系在双方签订协议书之前，而根据被告陈述，迟迟办不下证是因为政府多次要求被告补充相关审批手续所致，即便迟延确实有政府要求的原因在内，但从被告提交的证据中并不能体现出政府相关部门在被告在办理产权初始登记过程中违反法律或行政法规的规定向被告提出了过分要求，或者在被告按规定充分完全履行了其向办证部门提交符合条件的办证资料这一义务后，办证部门不予办理或迟延办理，换言之，即不能证实被告在此过程中完全充分地履行了其义务，有鉴于此，本院确认被告红华物流提出的抗辩理由并不构成其违约行为可以免责的条件。对于被告应承担的逾期交房违约责任，原告以违约金方式提出，要求支付36,004元，其陈述系以已付房款354,722元为计算基数，按每日万分之0.5的标准，从2014年1月1日至2019年7月20日共计2,030天计算得出。对此，本院意见如下：第一，关于违约金的计算标准问题。双方对此在合同中有明确约定，即按已交付房款每日万分之0.5计算，该标准不违反法律、行政法规规定，本院确认按此标准计算逾期交房违约金。第二，关于违约金的计算期限。双方约定交房截止日期为2013年12月31日，则从2014年1月1日起，被告即存在逾期交房情形，该项违约金应从此日期起算；对于截止日期，双方在签订的协议书中所确认支付的逾期交房违约金按照商品房买卖合同约定的标准推算，大约计算了183天，也即算至2014年7月3日左右，但案涉房屋在此日期时并不具备商品房买卖合同约定交付条件（2015年5月18日被告取得案涉房屋所在楼栋建筑工程竣工验收备案，2018年3月8日被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告），因此逾期交房违约金计算至该日期不代表被告逾期交房违约责任就此日期后得到免除，更何况被告并未按照协议约定向原告付清协议书中载明的款项，也不符合协议书中约定的免除条件，故逾期交房违约金应继续计算。2017年8月26日，原告与被告红华物流签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将案涉商铺交付被告红华物流经营管理，原告从2018年1月1日开始收取相应收益金，则从2018年1月1日起，无论被告是否已向原告交付案涉商铺、商铺是否具备交付条件，在双方确认红华物流应向原告支付收益金时，从此日期开始应视为被告完成了交房义务，本院确认逾期交房违约金计算至2017年12月31日止。综上，本院确认被告应向原告支付的逾期交房违约金为354,722元×0.5÷10000/天×1,460天=25,895元。对于被告应承担的逾期办理产权转移登记违约责任，原告提出了两项主张，一为要求被告交付办证各项文件，二为要求被告支付违约金，对此，本院意见如下：第一，关于交付办证各项文件，根据庭审查明的事实，目前案涉商铺整体建筑已经取得初始登记，且被告亦开始于2018年11月1日陆续为商铺办理房屋转移登记，此项诉请已具备履行条件，本院对此予以支持。关于被告需交付的具体文件内容，在原告所明确的6项文件中，申请人身份证明此项文件，因申请人为原告本人，其身份证件也由其自行掌握，被告不能也无法提供，故对于原告要求被告向其提供的文件中，此项文件本院确认不由被告提供，其他文件由被告提供。第二，关于逾期办证违约金。首先，关于计算标准。原告主张的逾期办证违约金系按已交付房款每日万分之一的标准计算，双方签订的《协议书》仅对截止2017年8月31日应支付的逾期办证违约金金额进行了明确，根据费用确认单上所载，所确认给付的金额亦系按商品房买卖合同所确定的标准计算得出，基于此，本院对《商品房买卖合同》约定的违约金标准不作调整，即按合同约定的日万分之一计算。其次，关于起止日期。双方约定期限最后一日为2015年12月31日，则从2016年1月1日起被告开始存在逾期情形，且该逾期行为双方亦通过签订协议书方式予以确认，现原告要求从该日期作为逾期办证违约金起算日期，本院予以确认；对于截止日期，被告虽已于2018年8月30日取得初始登记，但并未提供证据证实其向原告交付了办理转移登记的有关文书或已经通知原告办理产权转移登记事宜，本院确认此项违约金应计算至被告向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止。再次，关于原告主张的此项金额如何计算问题。原告现主张支付的违约金46,075元系按已付房款354,722元为计算基数，按照每日万分之一的标准，从2016年1月1日计算至2019年7月23日共计1,299天计算得出，此项诉请，本院予以支持。因原告并未主张2019年9月24日起至被告向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止这一期间的逾期办证违约金，故本院对此部分在本案中不予处理。关于被告于2017年11月13日向原告支付的涉及三套商铺的逾期交房违约金及逾期办证违约金共计13,195元，因三套商铺均存在被告需向原告支付两项违约金情形，且原告亦均就三套商铺向本院提起了诉讼，且三套商铺购房款金额相同或相差不大，故为便于计算，本院不再单独区分被告所支付的该款中具体哪一部分系支付哪一套商铺的违约金，直接确认X-X3号、X-X4号两套商铺被告已支付的两项违约金均为4,398元，X-X5号商铺支付的两项违约金为4,399元，已支付部分应从以上本院确认被告应向原告支付的两项违约金中予以扣除，即（逾期交房违约金25,895元＋逾期办证违约金46,075元）-4,398元=67,572元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三日内，将位于贵州省贵阳市观山湖区观山东路338号贵州红华商贸物流园仓储物流中心Ａ栋X层X4号房屋办理产权转移登记的相关文书交予原告龚元、龚励志（所交付文书具体包括：不动产登记申请审批表原件，商品房销售现房证明书或商品房注册证、大产权证，购房发票（办证联）原件，房屋分层分户平面图、移交证书原件）；二、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三日内，支付原告龚元、龚励志逾期交房违约金及截止2019年7月23日的逾期办证违约金共计67,572元；三、驳回原告龚元、龚励志的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元减半收取计1,025元（原告预交1,025元），由原告龚元、龚励志负担209元，被告贵州红华物流有限公司负担841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇二〇年十二月二十三日书记员 杨梦江