四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初3070号 原告：喻世伦，男，1982年10月5日出生，汉族，住新疆莎车县。 原告：杨坤，女，1983年5月3日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：肖旷，四川博鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建国，四川博鉴律师事务所律师。 被告：四川奥鑫实业有限公司，住所地四川省资阳市安岳县××镇××街56号。统一社会信用代码91512021708922000Ｍ。 法定代表人：杨祖万，总经理。 委托诉讼代理人：张冲，四川荣众律师事务所律师。 被告：四川七星企业管理服务有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇北大街23号一幢负二层11号。统一社会信用代码：91512021099573537P。 法定代表人：颜学林，总经理。 委托诉讼代理人：郑博，四川治坛律师事务所律师。 被告：田荣亮，男，1953年2月14日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：伍秀利，女，1973年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 共同委托诉讼代理人：杜明明，四川八和律师事务所律师（系田荣亮、伍秀利共同委托）。 共同委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师（系田荣亮、伍秀利共同委托）。 被告：刘汉军，男，1964年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：谢远强，四川兴岳律师事务所律师。 被告：刘仁彬，男，1970年1月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：邓正伟，男，1972年9月13日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：田贵军，男，1973年3月15日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 共同委托诉讼代理人：郑博，四川治坛律师事务所律师（系刘仁彬、邓正伟、田贵军共同委托）。 被告：成都博化房地产营销策划有限公司，住所地成都市成华区熊猫大道1248号3楼102室。统一社会信用代码91510108343084066J。 法定代表人：金侨，总经理。 被告10：金侨，男，1979年7月9日出生，汉族，住成都市成华区。 喻世伦、杨坤与四川奥鑫实业有限公司（以下简称“奥鑫公司”）、四川七星企业管理服务有限公司（以下简称七星公司）、田荣亮、伍秀利、刘汉军、刘仁彬、邓正伟、田贵军、成都博化房地产营销策划有限公司（以下简称博化公司）、金侨商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，由审判员曾荣跃依法适用简易程序并于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告杨坤及二原告共同委托诉讼代理人杨建国，被告奥鑫公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人张冲，被告七星公司的法定代表人颜学林的委托诉讼代理人郑博，田荣亮、伍秀利的共同委托诉讼代理人杨杰，被告刘汉军的委托诉讼代理人谢远强，被告刘仁彬、邓正伟、田贵军的共同委托诉讼代理人郑博到庭参加诉讼，被告博化公司、被告金侨经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼。后因案情复杂遂转为普通程序，并于2020年11月19日再次公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人杨建国，被告奥鑫公司法定代表人杨祖万的委托诉讼代理人张冲，被告七星公司的法定代表人颜学林的委托诉讼代理人郑博，田荣亮、伍秀利的共同委托诉讼代理人杨杰，被告刘汉军的委托诉讼代理人谢远强，被告刘仁彬、邓正伟、田贵军的共同委托诉讼代理人郑博到庭参加诉讼，被告博化公司、被告金侨经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 喻世伦、杨坤向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除二原告与被告奥鑫公司于2019年1月31日签订的三份《商品房买卖合同》；2、判令被告奥鑫公司返还二原告已付购房款443386元及利息（利息以二原告已交购房款443386元为基数，从2019年1月31日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至返还全部购房款之日止），并由被告七星公司、田荣亮、伍秀利、刘汉军、刘仁彬、邓正伟、田贵军、博化公司、金侨承担连带责任；3、判令被告博化公司返还原告人民币6万元，并从2019年1月31日起，以6万元为基数，从2019年1月31日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算支付原告利息至付清之日止，并由被告金侨、奥鑫公司、七星公司、田荣亮、伍秀利、刘汉军、刘仁彬、邓正伟、田贵军对应返还原告人民币6万元的本息承担连带给付责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：奥鑫锦城Ａ区（一期）商业及车位项目，位于安岳县××镇××街，国有使用权证为安国用（2014）字第02760号，该项目由被告四川奥鑫实业有限公司开发建设。商品房预售许可证为（2013）房预售证第14号，该项目销售时对外宣称，商业托管，租户全满，低价产权现铺，不限购、不限贷，十年包租销售，即买即收益，商场入住率保持97%以上，投资者的利益有保障，可与商管公司签订最长10年的管理经营协议，购买之日起开始计算所得租金，让投资有“金”无险。2019年1月31日原告与被告奥鑫公司签订《商品房买卖合同》，购买了奥鑫锦城Ａ区（一期）商业1幢-3层-3-230-1号、-3-230-2号、-3-230-3号三个商铺，同时，原告与被告七星公司签订了三个《委托经营管理合同》，合同中约定按实际到款金额比例支付租金。合同签订之后原告共支付了人民币513394元，其中被告奥鑫公司给原告出具八张票据，金额分别为：56944元，40000元，20000元，11120元，188386元，20000元，20000元，96944元，被告博化公司出具收据三张，金额均为20000元。因购买了商铺的业主，不能获得房屋产权证，不能按期获得租金，业主们向政府职能部门多次维权，反映情况，在此过程中，原告获知，奥鑫锦城Ａ区（一期）商业及车位项目，由被告田荣亮、伍秀利、刘汉军、刘仁彬、邓正伟、田贵军以奥鑫公司的名义进行的开发建设，田荣亮、伍秀利、刘汉军、刘仁彬、邓正伟、田贵军是实际投资人和权利所有权人，2014年5月，田贵军、伍秀利、刘汉军、刘仁彬、邓正伟五位实际投资人成立七星公司，从事本案中项目的销售、经营，并由七星公司向购买商铺的业主，以业主实际到款金额支付商铺的租金。奥鑫锦城Ａ区（一期）商铺命名为“七星美家居”建材商场，共划分产权商铺1063个，建筑面积30663.53ｍ2，其中有590个商铺已经办理了房屋产权证用于了银行抵押贷款，2017年8月被告博化公司与奥鑫公司安岳岳阳三售房部签订《安岳县奥鑫锦城Ａ区项目商品房销售代理合同》，由被告博化公司代理销售奥鑫锦城Ａ区（一期）商业。之后，几位被告故意隐瞒，有590个商铺已经办理房屋产权证的事实，故意隐瞒590个商铺已用于银行抵押贷款的事实，对外销售奥鑫锦城Ａ区（一期）商业，被告博化公司在没有与原告建立委托关系的情况，向原告收取6万元人民币的服务费，现因有590个商铺已经办理房屋产权证，并用于银行抵押贷款，导致购房户无法获取商铺的所有权，并影响到全体购房户不能实现被告宣称的“十年包租金销售，即买即收益”的承诺。原告认为：因被告的欺骗行为，导致原告作出了错误的购房决定，被告的欺骗行为，使原告遭受了损失，被告博化公司应当赔偿返还向原告收取的6万元的人民币，其余被告具有共同的欺骗隐瞒过错行为，应当承担连带返还原告款项的责任。 奥鑫公司辩称：：1、原告与奥鑫公司之间不存在合同关系，奥鑫公司不是本案适格主体，奥鑫公司不是案涉房屋产权人，未与原告签订合同，未委托任何人售卖该房屋，未收取购房款。因此奥鑫公司不是本案适格主体；2、若法院认定奥鑫公司与原告存在房屋买卖关系，奥鑫公司签订的购房合同第20条第2.2点约定原告的合同解除权系未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，也就是说原告解除商品房买卖合同关系的条件并未成就；3、原告支付购房款进入了伍秀利、田荣亮实际控制账户，该账户收取的购房款均以劳务费等项目转付给田贵军、伍秀利、田荣亮实际控制的七星公司，因此收取原告购房款是项目实际控制人，不是奥鑫公司；4、原告与博化公司签订合同并不是奥鑫公司，相应委托的人员也系第三人实际投资人田荣亮、伍秀利，奥鑫公司与博化公司不存在恶意串通的情形；5、原告与奥鑫公司均系博化公司与伍秀利、田荣亮等人欺诈，不存在合同关系，应该予以撤销；6、原告主张奥鑫公司承担连带责任无事实法律依据。 七星公司辩称：1、根据合同的相对性，案涉商品房买卖合同并非原告与七星公司签订，所以七星公司非本案适格当事人，在本案中七星公司对原告与其他人所产生的买卖合同关系并不知情所以七星公司不应当作为诉讼参与人参与本案诉讼程序，也不应当承担原告所诉请的连带责任。2、原告诉称原告与七星公司签订的委托经营管理合同是另一法律关系，不应当在本案中处理。 田荣亮、伍秀利辩称：1、原告所述不属实，被告田荣亮、伍秀利不存在欺诈行为，其两人均是作为奥鑫锦城A区的实际投资人，其与奥鑫公司形成的是投资关系，并不是本案中商品房买卖合同中的当事人，故该两人不是适格当事人。请求法院驳回原告对伍秀利、田荣亮的全部诉讼请求，奥鑫公司所称案涉购房款项账户由田荣亮、伍秀利实际控制并不属实，未提供证据予以佐证，同时与博化公司签订委托销售合同的是奥鑫公司分公司并非伍秀利、田荣亮。 刘汉军答辩意见与七星公司意见一致； 刘仁彬、邓正伟、田贵军答辩意见与七星公司意见一致； 博化公司、金侨未进行答辩。 针对本案诉请，原告举证如下： 1、原告身份证、结婚证复印件，被告身份证复印件及国家企业信用信息公示系统查询信息；证明原、被告身份情况。 2、购房收据、委托经营管理合同，证明原告在被告四川奧鑫实业有限公司处购买了商铺并出租给被告四川七星企业管理服务有限公司的事实； 3、安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同、服务费收据，证明被告成都博化房地产营销策划有限公司与被告四川奧鑫实业有限公司是销售代理关系，不应收取原告的服务费； 4、（当庭提交）奥鑫锦城A区七星美先抵押后销售不能办理网签台账，证明1、奥鑫公司将房屋先抵押后销售给原告，台账涉及的305户商户都以奥鑫公司、七星公司、伍秀利、刘汉军、田贵军、刘仁彬等人的名义在安岳农商银行、遂宁农商行进行贷款，案涉原告3个商铺现登记在七星公司名下，在安岳农商银行进行贷款；2、证明奥鑫公司、七星公司、伍秀利、刘汉军、田贵军、刘仁彬等人的诉讼资格； 5、（当庭提交）原告购买商铺所在产权信息，证明原告购买商铺于2015年4月8日被七星公司在安岳农商银行办理最高额抵押贷款，2018年11月6日又转贷一次，2019年5月8日又转贷一次，把最高额抵押变为一般抵押，原告购买商铺登记在七星公司名下，被告存在欺诈行为； 6、中国人民解放军69218部队的函，证明1、原告系该部队三级军士，该案是涉军案件；2、伍秀利等人在售楼部以四川奥鑫公司名义掩护与博化公司合作销售先抵押的房产；3、原告为购买商铺向亲戚朋友借钱，经济压力大；4、原告父母均患有疾病，尚有子女抚养。 7、（当庭提交）宣传单，证明案涉商铺是奥鑫公司开发的，被告存在虚假宣传； 8、黄桷坡开发承包协议、补充协议，证明田荣亮、伍先云是案涉项目实际投资人，因伍先云已经去世，其权利由其女伍秀利继承。 被告奥鑫公司对原告所举证据质证意见如下：对证据1中的奥鑫公司工商登记信息三性没有异议，其他证据不发表意见；对证据2三性予以认可，结合原告证据7证明原告购买商铺是用于投资，收取租金，原告的合同目的已经实现；对证据3三性予以认可，证明签订合同的是田荣亮、伍秀利，并且田荣亮、伍秀利应当提供销售房屋的产权文件给博化公司，结合原告证据5及博化公司在另案提交的博化公司与七星公司签订的房屋销售协议，恰巧能够证明合同相对方系七星公司，是七星公司与原告形成了房屋买卖合同关系，对博化公司收取的服务费收据如原告能提供原件则无异议，但与原告形成服务关系的是博化公司；对证据4三性予以认可，但不认可原告的证明目的，与奥鑫公司即将提供证据相互印证，能够证明用案涉房屋办理贷款的是七星公司不是奥鑫公司，因为在办理抵押时，房屋登记在七星公司名下；对证据5三性予以认可；对证据6请法院予以认定；对证据7真实性由法院认定，达不到原告的证明目的，原告所主张的欺诈，奥鑫公司均为参与，均系由伍秀利、七星公司、博化公司实施；对证据8三性予以认可。 被告田荣亮、伍秀利对原告所举证据质证意见如下：对原告尚未提供原件的证据真实性不予认可，对证据1的三性无异议，但达不到田荣亮、伍秀利是本案适格被告的目的；对证据2收据、委托经营管理合同的关联性、合法性予以认可，其恰好证实奥鑫公司所述不属实，购房款项由奥鑫公司收取与伍秀利、田荣亮无关；对证据3的服务费收据不发表意见，对销售代理合同的关联性、合法性予以认可，但能够证实委托博化公司销售的合同主体是奥鑫公司三售楼部，不是伍秀利、田荣亮个人行为；对证据4三性无异议，但其不能证明伍秀利、田荣亮是本案适格被告；对证据5不发表意见；对证据6三性予以认可，但无法达到原告证明目的；对证据7三性不予认可；对证据8真实性、合法性予以认可，但与本案无关。 被告七星公司对原告所举证据质证意见如下：质证意见与田荣亮、伍秀利意见一致。补充：对证据4、5的三性无异议，但达不到其证明目的，案涉商铺贷款原因是案涉项目在开发过程中资金短缺由奥鑫公司安排办理贷款并用于项目；对证据7、8与被告七星公司、刘仁彬、邓正伟、田贵军无关，不发表质证意见，其证据请法院依法评判。 被告刘汉军对原告所举证据质证意见如下：质证意见与田荣亮、伍秀利意见一致。 被告刘仁彬、邓正伟、田贵军对原告所举证据质证意见如下：质证意见与田荣亮、伍秀利意见一致。补充：对证据4、5的三性无异议，但达不到其证明目的，案涉商铺贷款原因是案涉项目在开发过程中资金短缺由奥鑫公司安排办理贷款并用于项目；对证据7、8与被告七星公司、刘仁彬、邓正伟、田贵军无关，不发表质证意见，其证据请法院依法评判。 被告博化公司、金侨未到庭未对原告所举证据质证。 针对本案诉请，被告奥鑫公司举证如下： 证据一： 1、奥鑫锦城开发承包协议；2承包补充协议；3、承诺书；4、委托书；5、奥鑫A区项目部关于负三层房屋办理在A区投资人及其指定人名下的申请（该申请是伍秀利、田荣亮向奥鑫公司的申请是为了办理贷款，博化公司与伍秀利、田荣亮签订的委托销售合同均表明田荣亮、伍秀利是以实际投资人身份实施的法律行为）；6、开通POS机申请；7、四川省农村信用社支票活期明细账查询结果。证明：1．伍先云、田荣亮是涉案房屋所在的奥鑫A区项目的实际投资人，由伍先云、田荣亮享有承担奥鑫A区项目的全部权利义务，对项目房屋有处分权，并且因该项目产生的法律后果，奥鑫公司不承担责任。2．奥鑫公司协助实际投资人对项目房屋的营销等工作，涉案房屋买卖合同上奥鑫公司印章的加盖均是应实际投资人的要求办理，合同产生的法律后果由实际投资人享有承担。3．实际投资人为了贷款融资，要求奥鑫公司将A区负三层房屋办理在实际投资人及其指定人的名下。实际投资人及房屋产权人委托被告博化公司以奥鑫公司名义销售房屋，恶意损害原告和奥鑫公司利益。也证明第三人系合同相对方房屋出售人。4．伍先云在奥鑫A区项目的权利义务转移给全体合法继承人，由伍秀利行使。5．收取原告支付款项的POS机账户由伍秀利、田荣亮申请、控制，该款项也由伍秀利、田荣亮实际支配。款项进入账户后，基本上以劳务费、往来款、营业款转给田贵军、七星公司，但是奥鑫公司与田贵军、七星公司没有任何劳务关系和其他经济关系。 证据二： 1、七星公司股东信息；2、《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》；3、奥鑫公司安岳岳阳三售房部工商登记信息。证明：1．伍秀利等人是七星公司权益的实际享有人。2.与博化公司签订委托销售房屋合同的是田荣亮、伍秀利，田荣亮、伍秀利不是奥鑫公司员工，伍秀利、田荣亮共同签订委托销售合同的行为是其作为实际投资人的个人行为，不是代表奥鑫公司。3.销售代理合同中明确约定伍秀利、田荣亮应当提供销售房屋的合法文件，包括产权文件，因此博化公司与伍秀利、田荣亮均明知房屋登记在第三人名下，仍然以奥鑫公司名义对外销售，损害了奥鑫公司利益。4.七星公司作为产权人委托博化公司销售案涉房屋，系有权处分，与原告建立合同关系的是七星公司。5．伍秀利等人委托博华公司销售登记在第三人名下的房屋，又以实际控制的七星公司名义与原告以委托经营的方式返租案涉房屋，达到掩盖其与博化公司共同欺骗原告的目的，并恶意诱导原告是与奥鑫公司建立合同关系，损害了原告和奥鑫公司的利益。 证据三：房屋委托销售协议，证明房屋产权人七星公司委托博化公司销售案涉房屋与原告建立房屋买卖关系的是七星公司并非奥鑫公司。 原告对被告奥鑫公司所举证据质证意见如下：对证据一中的奥鑫锦城开发承包协议、承包补充协议三性予以认可，但对其证明目的有异议，该协议是无效协议，是挂靠协议，这份协议只能对内部产生效力，不能对原告产生效力，被告的承包协议名为承包实际是合作协议，对证据一中其他证据与本案无关。对证据二中的四川七星企业管理服务有限公司股东信息三性均无异议，证明被告是案涉七星公司的实际投资人；对《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》真实性无异议，虽然三售楼部是与博化公司签订的，但三售楼部是奥鑫公司的分支机构，不具有独立的法人资格，其权利与责任应该由奥鑫公司承担，印证了博化公司与奥鑫公司是销售代理合同，无权向原告收取服务费；对证据二的证明目的3印证了七星公司几个实际投资人是明知案涉房屋登记在第三人名下，几个股东与奥鑫公司、七星公司存在欺诈行为、串通行为；对证据二的4.5点证明目的不予认可。对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，该组证据证明了实际投资人在上面签字印证了伍秀利等人是明知案涉房屋登记在第三人名下，在银行抵押贷款后再进行销售，被告方存在过错，销售协议与奥鑫公司存在关联性。 被告田荣亮、伍秀利对被告奥鑫公司所举证据质证意见如下：对证据一中的1、2真实性、合法性予以认可，但与本案无关，达不到奥鑫公司证明目的；对证据3、4、5、6三性及证明目的均不予认可，对证据7真实性、合法性予以认可，但与本案无关。对证据二中证据1真实性、合法性予以认可，但与本案无关，对证据2真实性、合法性予以认可，但说明委托博化公司进行房屋销售的是奥鑫公司三售楼部并非伍秀利、田荣亮个人，根据公司法第16条规定分公司的权利义务及责任应该由奥鑫公司承担，对证据3真实性、合法性予以认可，但与本案无关。对证据三不发表质证意见。 被告七星公司对被告奥鑫公司所举证据质证意见如下：对第一组证据与被告七星公司无关，不发表质证意见；对第二组证据的中1三性无异议，但不能达到证明目的；对2、3不发表质意见；对第三组证据因没有七星公司的盖章，对其三性均不予认可，另外三被告刘仁彬、邓正伟、田贵军与原告之间未产生任何法律关系，三个自然人被告不应当承担任何责任。 被告刘汉军对被告奥鑫公司所举证据质证意见如下：质证意见与田荣亮、伍秀利意见一致。补充一点：对证据三有刘汉军签字，并非二原告与刘汉军之间进行案涉门市的销售。 被告刘仁彬、邓正伟、田贵军对被告奥鑫公司所举证据质证意见如下：对第一组证据与被告刘仁彬、邓正伟、田贵军无关，不发表质证意见；对第二组证据的中1三性无异议，但不能达到证明目的；对2、3不发表质意见；对第三组证据因没有七星公司的盖章，对其三性均不予认可，被告刘仁彬、邓正伟、田贵军与原告之间未产生任何法律关系，三个自然人被告不应当承担任何责任。 博化公司、金侨未到庭未对被告奥鑫公司所举证据质证。 被告七星公司、田荣亮、伍秀利、刘汉军、刘仁彬、邓正伟、田贵军、博化公司、金侨均无证据向法庭提供。 对当事人无异议的原告提交的证据1、2、8本院予以确认证据效力并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据3、4、5真实、合法，与本案相关联，故予以确认证据效力，证明了被告博化公司与被告奥鑫公司存在商品房委托代理销售合同关系、博化公司向原告收取了服务费6万元，案涉房屋登记在七星公司名下，设定抵押给了安岳农商银行后再销售给原告的事实；原告提交的证据6、7真实、合法，与本案无关联，故不予确认证据效力。对被告奥鑫公司所举的奥鑫锦城开发承包协议、承包补充协议、承诺书、委托书、奥鑫A区项目部关于负三层房屋办理在A区投资人及其指定人名下的申请、开通POS机申请、四川省农村信用社支票活期明细账查询结果、《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》的真实性予以确认，对证明目的不予确认；被告奥鑫公司所举的七星公司股东信息真实、合法、与本案有关联，予以采信；房屋委托销售协议的真实性无法确认，故不予采信。 经上述由本院审查确认的证据，并结合当事人的一致陈述，查明本案事实如下：奥鑫公司系1994年6月24日成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营；批发、零售：建材。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系2013年1月21日成立的有限责任公司分公司，经营范围为商品房销售服务，负责人为伍秀利。 2008年9月22日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍先云（系伍秀利之父）、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，合同涉案主要内容：1、甲方将奥鑫锦城黄桷坡段开发经营承包给乙方，乙方向甲方缴纳开发承包费人民币2180万元。（包括土地出让金40年及前期投入费用、奥鑫锦城总项目政府基础设施不足分摊费用、开发经营管理费用、总项目其他费用）；2、乙方在甲方授权及本协议范围内以甲方公司名称进行承包开发经营。其报建、修建及平整土地、项目区域基础设施建设、销售、办证等各项经营活动的资金及税费由乙方自行负责；3、乙方商品房销售收入必须存入甲方指定账户内公司统一入账，除协议承包费以外的资金甲方必须在销售实款全额七日内支付给乙方，专款专用。若甲方未经乙方同意而临时挪用乙方资金，须按银行贷款利息4倍赔偿乙方。 2013年8月26日，奥鑫公司（以下简称“甲方”）与伍秀利、田荣亮（以下简称“乙方”）签订《奥鑫A区开发建设承包补充协议》，合同涉案主要内容：1、现因伍先云于2013年8月13日因病去世，其妻刘汉群，其女伍秀利，其子伍连敏作为其合法继承人，伍先云对甲方的一切权利义务全部转移给全体合法继承人，全体继承人将继承履行伍先云与甲方签订的协议；2、刘汉群、伍连敏由于个人原因不能参与相关事宜，现特委托伍秀利作为合法代理人，全权代为履行原签订协议的一切相关事宜，享有与伍先云同等权利。协议加盖四川奥鑫实业开发公司公章，伍秀利、田荣亮、刘汉群、伍连敏在该协议上签字。 2016年1月22日，伍秀利、田荣亮向奥鑫公司出具承诺书，承诺书主要内容为：承诺人田荣亮、伍秀利承包经营奥鑫锦城黄桷坡段即奥鑫A区范围内的房地产经营权，涉及房屋营销、商业开发、房屋租赁、抵押贷款、安全生产管理等项业务，凡需奥鑫公司提供资质加盖印章、完善手续的业务，商请奥鑫公司全力协助。承诺人田荣亮、伍秀利特别承诺：1、凡是由奥鑫公司以企业资质、印章涉及的业务范围，如发生纠纷由承诺人自行协商解决，协商不成产生诉讼，由承诺人应诉，由此产生的法律后果、法律责任和经济责任，均由承诺人承担，奥鑫公司不承担责任；2、凡由奥鑫公司法定代表人及其股东签字提供的抵押担保，如产生连带责任，主债人无力偿还或者拒不偿还条件下，由担保人偿还贷款本金。担保人偿还后抵押担保物归奥鑫公司所有，承诺人自愿放弃追偿和申诉的权利。贷款利息、担保物变更登记所产生的税、费由承诺人承担，并保证在奥鑫公司偿还贷款后30天内付清（不含奥鑫公司借用奥鑫A区部分融资产权）；3、奥鑫A区范围内的安全生产、安全管理由田荣亮、伍秀利依法行使管理权，由此产生的安全责任及法律后果和经济责任由田荣亮伍秀利承担。伍现云与伍先云系同一人，涉案房屋属于黄桷坡开发范围内。 “奥鑫锦城黄桷坡段”项目即“奥鑫锦城”A区，于2013年7月25日开工，2016年11月24日竣工，总建筑面积为99090.62㎡。其中17幢、18幢、19幢为住宅，合计436套；负一层、负二层、负三层为商铺，负一层有商铺378个，负二层有商铺365个，负三层有商铺320个；负四层、负五层为车位，共550个。 2017年8月18日,四川奥鑫实业开发公司第三售楼部（甲方）与博化公司（乙方）签订《安岳“安岳县奥鑫锦城A区”项目商品房销售代理合同》,合同约定四川奥鑫实业开发公司第三售楼部委托博化公司对安岳县奥鑫锦城A区商业房及地下车位进行销售，约定甲方向乙方支付服务佣金（含营销推广费、电商平台团购费、销售代理佣金），并约定了销售代理期限、服务内容、销售目标、双方权利义务等内容。合同加盖四川奥鑫实业开发公司第三售楼部及博化公司公章，伍秀利、田荣亮在四川奥鑫实业开发公司第三售楼部代表处签字。 二原告系夫妻关系。二原告在奥鑫公司（安岳岳阳三售楼部）定购位于安岳县××镇××层××号商铺三个。二原告于2019年1月8日将购房定金款20000元、20000元、20000元共计60000元通过支付宝支付至奥鑫公司开设的资金账户，于2019年1月27日、1月31日将购房款383386元支付至奥鑫公司开设的资金账户，原告共计支付购房款443386元。四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部向二原告出具加盖四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售楼部公章的专用收据，收据载明所购买的商铺位置：负三层230-1、2、3号；建筑面积分别为：约53.32㎡、29.55㎡、29.55㎡；单价：7800元／㎡、7680元／㎡不等。2019年1月31日，二原告向博化公司支付服务费60000元，博化公司向二原告出具加盖博化公司财务专用章的收据三张。二原告交付购房款后，案涉房屋至今未过户至二原告名下。目前，案涉房屋产权登记位置为四川省资阳市安岳县岳阳镇王家坝奥鑫锦城Ａ区，产权人为七星公司。原权属登记产权证号为××号，原产权人为四川奥鑫实业有限公司。奥鑫公司将涉案房屋产权从奥鑫公司转移登记到七星公司名下，办理产权过户登记时七星公司没有支付相应的对价；此后案涉房屋设定了抵押登记，抵押权人为四川安岳农村商业银行股份有限公司。原告购买涉案房屋时，未被告知该房产已经抵押。 另查明，原告向奥鑫公司支付购房款后，原告与四川七星企业管理服务有限公司签订了委托经营管理合同，委托四川七星企业管理服务有限公司对外出租涉案商铺。原告向奥鑫公司支付房款后收到过四川七星企业管理服务有限公司向原告支付的租金。 本院认为，根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：第一、如何认定奥鑫公司与被告伍秀利、田荣亮之间的法律关系；第二、如何认定与原告签订商品房买卖合同的合同相对人；第三、如何认定本案商品房买卖合同的效力；第四、是否应当解除本案商品房买卖合同，被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息，博化公司等其余被告是否应当对奥鑫公司返还购房款和支付利息承担连带责任的问题；第五、如何认定原告、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还6万元服务费及承担资金利息损失，奥鑫公司等其余被告对返还6万元服务费及利息损失是否应当承担连带责任。以下逐一分析： 第一、如何认定奥鑫公司与被告伍秀利、田荣亮之间的法律关系。本院认为，被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间签订了《奥鑫锦城黄桷坡开发承包协议》，伍秀利、田荣亮从奥鑫公司承包奥鑫锦城A区的建设，又以奥鑫公司的名义报批、报建、销售案涉房产、竣工验收等，二者之间成立承包合同关系和挂靠关系。 第二、如何认定与原告签订商品房买卖合同的合同相对人。本院认为，奥鑫公司是与原告成立商品房买卖合同的合同相对人。理由为：第一、原告主张与奥鑫公司之间存在商品房买卖合同关系,并提供专用收据为凭,专用收据加盖了四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部公章，四川奥鑫实业有限公司安岳岳阳三售房部系奥鑫公司下设的分支机构，所产生的法律后果应由奥鑫公司承担；第二、原告将涉案购房款交至奥鑫公司账户，奥鑫公司亦实际收取了原告的购房款，足以证明双方具有订立商品房买卖合同关系的合意；第三、被告奥鑫公司与被告伍秀利、田荣亮成立挂靠关系，原告对奥鑫公司与被告伍秀利、田荣亮之间的关系并不知情，其内部协议不具有对外对抗原告的效力。 第三、如何认定本案商品房买卖合同的效力。本院认为，原被告虽未签订书面商品房买卖合同，但本案中原告已向被告履行了买受人支付大部分购房款的主要义务，且被告奥鑫公司予以接受，原告接房后也已对外委托出租，故本案原告和被告奥鑫公司其主要义务已经履行，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，本院认定本案原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同关系成立。因原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规效力性强制性规定，也不违反公序良俗，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，原告与被告奥鑫公司之间的商品房买卖合同合法有效。 第四、是否应当解除本案商品房买卖合同？被告奥鑫公司在本案中是否应当返还购房款、支付利息？博化公司是否应当对奥鑫公司返还购房款和支付利息承担连带责任的问题。本院认为，原告主张应当解除合同，理由为奥鑫公司将产权已经转移登记给七星公司的房产对外出售属于“一房二卖”，并且对原告隐瞒了已经设置了抵押的事实，导致原告合同目的不能实现，构成根本违约，因此应当解除合同。本院认为，被告奥鑫公司与伍秀利、田荣亮之间成立挂靠关系。奥鑫公司将涉案房屋产权从奥鑫公司过户给七星公司时，与七星公司之间没有达成买卖的合意，七星公司也未支付对价，因此七星公司取得产权登记属于奥鑫锦城A区项目内部管理问题，不构成“一房二卖”，原告以“一房二卖”要求解除合同的理由不成立。此外，原告还以涉案房屋已经抵押不能办理产权变更登记导致合同目的根本不能实现为由要求解除合同。经审理查明，本案原告在购买涉案房产时确实未被告知该房已经抵押，但原告与四川七星企业管理服务有限公司签订了委托经营管理合同，委托四川七星企业管理服务有限公司对外出租涉案房产，且已经开始收取租金。原告签订委托经营管理合同和收取租金的行为，是其接房后的占有、使用和收益行为，被告奥鑫公司已经完成了商品房买卖合同房屋交付的主要义务，原告也予以了接受，只是没有完成产权转移登记。涉案房屋未办理产权转移登记并不影响原告占有、使用、收益涉案房产的权利。因此，涉案房产设定了抵押也并不必然导致原告合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”之规定，原告要求解除合同的诉讼请求与客观实际和法律规定不符，本院不予支持。在合同未解除的情况下原告要求奥鑫公司返还购房款、支付利息并由博化公司承担连带支付责任的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 第五、如何认定原告、奥鑫公司与被告博化公司之间的法律关系，被告博化公司是否应当返还6万元服务费并承担资金利息损失，奥鑫公司等其余被告对返还6万元服务费及利息损失是否应当承担连带责任。本院认为，博化公司与奥鑫公司安岳岳阳三售房部签订的销售代理合同约定，由奥鑫公司安岳岳阳三售房部委托博化公司销售涉案房屋，并由奥鑫公司安岳岳阳三售房部向博化公司支付服务佣金，奥鑫公司安岳岳阳三售房部系奥鑫公司分支机构，奥鑫公司安岳岳阳三售房部的民事法律行为后果应依法由被告奥鑫公司承担，故奥鑫公司与博化公司形成委托代理销售合同关系，原告并非委托代理销售合同当事人，博化公司收取原告服务费无合法根据，因此，博化公司与原告之间的债务应系不当得利之债。即使博化公司辩称的居间关系成立，依法也应当由委托人奥鑫公司支付居间报酬，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，被告博化公司应对其不当得利向原告返还。故本院对原告要求博化公司返还服务费60000元的诉讼请求予以支持。原告服务费系博化公司收取，原告要求奥鑫公司等（不包括金侨）其余被告对博化公司向原告返还60000元服务费承担连带责任于法无据,本院不予支持。因博化公司系有限责任公司（自然人独资），金侨系该公司的自然人股东和法定代表人，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，结合被告金侨未举证证明博化公司财产独立于股东自己（金侨）的财产的事实，本院对原告要求金侨对博化公司向原告返还6万元人民币并赔偿利息损失承担连带支付责任的诉讼请求予以支持。针对原告要求被告博化公司向原告承担资金利息（利息从2019年1月31日起，以6万元为基数，按照中国人民银行同期同档基准利率支付至付清之日止）的诉讼请求，本院认为不当得利返还的范围，取决于受益人主观心理状态，当受益人为善意时，其返还的范围以现存利益为限，当受益人为恶意时，其不但要返还其所获得的利益，还应当承担损害赔偿的责任，区分善意和恶意的标准是受益人在获得利益时是否知道其所获得利益来源的不合法性。本案中博化公司明知与奥鑫公司三售房部签订的委托销售合同约定了佣金等费用由奥鑫公司三售房部支付，却向非付款义务人的原告收取服务费60000元并向原告出具收款收据，因此博化公司收取原告服务费属于恶意取得，应当赔偿原告因此产生的利息损失。但原告主张利率标准的计算利息明显过高，对其利息损失本院酌定以60000元为基数从2019年1月31日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。 综上,原告要求博化公司返还60000元服务费及利息损失的诉讼请求并由被告金侨承担连带责任的诉讼请求于法有据，本院予以支持；对其他诉讼请求不予支持。被告博化公司、被告金侨经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此造成的一切法律后果自负。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定并经本院审判委员会讨论决定，判决如下: 一、限被告成都博化房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告喻世伦、杨坤服务费60000元及利息（利息以60000元为基数从2019年1月31日起至2019年8月20日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；并由被告金侨对被告成都博化房地产营销策划有限公司的上述债务向原告喻世伦、杨坤承担连带清偿责任。 二、驳回原告喻世伦、杨坤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8834元，由原告喻世伦、杨坤负担7781元(已交）。由被告成都博化房地产营销策划有限公司、金侨共同负担1053元（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  曾荣跃 人民陪审员  罗 莉 人民陪审员  李德岳 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  唐 莉 书 记 员  阳 倩