云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2502民初1487号原告：开远市家和物业管理有限公司。住所：开远市滨雅路82号。法定代表人：席强，经理。委托代理人：端金辉，男，1974年2月6日生，汉族，住开远市。代理权限为特别授权诉讼代理。被告：李慧敏，女，1983年1月2日生，壮族，住开远市。原告开远市家和物业管理有限公司（以下简称家和物业）与被告李慧敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法由审判员段琳适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家和物业的委托代理人端金辉、被告李慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家和物业向本院提起诉讼：一、判令被告支付给原告物业服务费等合计1573.88元。二、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2009年11月1日受开远市强盛、生力、银发房地产开发经营有限公司委托，对福提岛小区进行物业服务至今；被告住在福提岛15幢2单元201号，面积164.46平方米，从2018年2月至2020年6月，被告享受原告的物业服务，未支付物业费及公共能耗费等合计1430.80元；被告长期拖欠物业费，给原告正常的生产经营造成了严重的影响，因此要求被告支付欠费金额10%的违约金即143.08元，共计1573.88元。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。被告李慧敏辩称：原告要求被告支付拖欠的物业费等费用没有事实及法律依据。理由如下：1、被告认为前期物业服务委托合同已经到期，到期后没有续签，原告与被告还签订了一份物业合同，这份合同也已经到期，上述合同到期后，开发商未征求过业主意见，原告无权继续管理开远市福提岛小区，原告继续管理小区侵害了业主选择其他物业公司的权利，原告应该对业主进行经济赔偿，被告保留要求原告返还多交的物业费的权利。2、原告在管理福提岛小区期间服务质量不高，如小区内的车辆乱停乱放、健身器材年久失修、存在私搭乱建、消防设施过期、电动车乱拉电线充电存在安全隐患、卫生环境脏乱差等现象，业主普遍不满意。3、原告收取物业费后未开具正式发票给业主，属于偷税漏税。4、原告对业主反映的问题长期未整改。综上，原告的诉讼请求不应得到法院的支持。经审理查明，2009年10月21日，开远市强盛房地产开发有限公司、开远市生力房地产开发经营有限责任公司、开远市银发房地产开发有限责任公司与家和物业签订《前期物业服务委托合同》，约定：甲方（强盛、生力、银发公司）委托乙方（家和物业）对其开发的福提岛小区进行前期物业管理。共用设施、设备的维护、养护和管理。包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、安全监控、消防设施设备及其它附属设施。委托管理期限自2009年11月1日起至2011年1月8日止。甲方检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。乙方按合同和物业管理制度对物业实施管理，按合同约定收取物业管理费。乙方负责对住宅楼宇绿化带的花草树木和小区内部绿化景观、庭院小品进行养护和管理。设立24小时值守的大门门卫管理岗，预防管理区内出现火警、治安案件及各种违规、违纪现象，配合、协助有关部门对突发事件进行处理。物业管理服务费：按住宅0.30元/平方米月，由业主或物业使用人在领取住房钥匙时，一次性向物业公司交纳至合同终止之日的物业服务管理费用。乙方在小区管理服务中，如不认真履行责任，管理不善，造成小区全体一半以上业主的反对，不同意乙方继续管理小区时，甲乙双方签订的物业管理合同自动失效；如管理服务较好，合同期满后双方续签物业管理合同；业主委员会成立后，由业主委员会与乙方协商，若经与业主委员会协商同意继续委托乙方管理小区，则新的物业管理合同由业主委员会与乙方签订，该前期物业管理委托合同失效，若甲方或业主委员会未委托乙方继续管理，则乙方应在本合同届满5日内退出小区，并将属于全体业主的财产完好移交给甲方或者业主委员会。合同还约定了其他内容。合同签订后，家和物业进驻福提岛小区进行物业管理。合同到期后，该小区未能成立业主委员会，家和物业与三开发公司也未续签《物业服务委托合同》，但家和物业仍继续在该小区进行物业管理和服务。李慧敏是该小区内15幢2单元201号业主，住宅面积为164.46㎡，其交纳至2018年1月底的物管费后未再交纳物业费。李慧敏欠付2018年2月至2020年6月期间的物业费及公共能耗费共计1430.80元，家和物业催款未果，向本院提起诉讼。另查明，家和物业在对开远市进行物业服务的过程中存在车辆管理、绿化、环境、消防等管理不到位的情况。上述事实有原告家和物业提供的一份《前期物业服务委托合同》、被告李慧敏提交的物业服务合同、照片若干、交纳物业费收据及当事人陈述予以在卷证实，原告、被告提交的证据客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案福提岛小区在交房时候未成立业主委员会，由开发商与家和物业公司签订了物业合同，其签订的物业服务合同效力及于每位业主。开发商和原告签订的《前期物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，债权债务关系明确，不违反国家强制性规定，合同合法有效。双方应按合同履行各自的权利义务。对被告辩称前期物业服务委托合同已经到期的观点，本院认为，前期物业服务合同到期后，原告虽未与三开发公司续签合同，所涉小区因未成立业主委员会签订相关物业服务合同，但原告已继续为小区业主提供物业服务，被告明知且实际接受了原告家和物业的服务，并支付了合同到期后至2018年1月前的相关物业费用，应视为双方之间仍存在事实上的物业服务关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”在原告提供相应服务后，对被告以过期拒绝接受原告提供物业服务为由不支付物业费的辩解，本院不予支持。在原告提供物业服务过程中，存在部分瑕疵服务，未能及时进行处理，原告公司在物业管理上也有一定过错。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任,结合本案实际，本院认定原告自行承担10%的责任，即被告应支付原告的费用为：1430.80元×（1-10%）=1287.72元。对原告要求被告支付原告欠费金额10%的违约金的观点因与本案实际不符，本院不予支持。综上，本案事实清楚，物业服务法律关系明确，对原告的诉讼主张，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李慧敏于本判决生效之日起十日内支付原告开远市家和物业管理有限公司物业管理费及公共能耗费1287.72元。二、驳回原告开远市家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。案件受理费25.00元，由被告李慧敏负担20.00元，有原告开远市家和物业管理有限公司负担5.00元。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 员 段琳二〇二〇年十二月二十八日书记员代 艳华