湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12512号原告：周晶，女，1989年5月17日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人:曹亮，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人:张瞻，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**湘江新区综合交通枢纽备班楼**。法定代表人：胡标。委托诉讼代理人：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师原告周晶与被告湖南百合百乐商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晶及其委托诉讼代理人张瞻，被告湖南百合百乐商业管理有限公司的委托诉讼代理人颜海燕、周玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除《方圆荟租赁合同》；2、判令被告退还履约保证金57903元、装修押金10000元、预缴的3个月租金57903元、物业管理费26100元，共151906元；3、判令被告赔偿原告违约金115805.7元；4、请求判被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年5月22日签订了一份《方圆荟租赁合同》，合同约定原告承租被告位于长沙市岳麓区××路××号××购物中心××号商铺，建筑面积为435平方米，经营范围为掘井汤锅，自2019年6月1日至2020年5月31日租金标准为每月每平方米人民币44.37元计算，物业管理费标准为每月每平方米人民币20元计算，履约保证金57903元，装修押金10000元。但现在由于被告退出商场经营，故原告要求被告退还原告履约保证金57903元，装修押金10000元，预缴3个月租金57903元3个月物业管理费26100元共151906元。同时，根据《方圆荟租赁合同》第27.1条之约定“自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金标准计算的六个月租金数额的违约金”。现被告严重违反合同约定，提前终止合同，原告有权要求被告赔偿6个月租金即115805.7元违约金。以上诉求标的额共计267711.7元。原告周晶为维护自身合法权益，根据我国民事诉讼法之相关规定特此依法提出诉讼，希准许为盼。被告湖南百合百乐商业管理有限公司辩称，1、依据双方租赁合同约定，找不出被告的任何的违约之处，相反是原告违约一直以来拒不支付被告租金；2、从本案事实看，上述原告的店铺一直都在正常经营至今，每月都获取相当的收益，居然又以所谓场地未交付及其他相关理由要求被告退还履约保证金等费用本身已经自相矛盾。被告也已经将另案原告（肖斌全、李智）起诉至岳麓区人民法院要求支付租金，定于12月22日开庭，后续被告将会陆续维护自己的合法权益通过向对其他的当事方通过诉讼或其他协商的方式维护自己应有的合法权益。3、被告自身也因为众多商户未交租金变为巨大的受害者，被告欠付案外人即物业所有人长沙综合交通枢纽综合建设有限公司起诉支付租金及运营管理费，该案在长沙市中级人民法院已经判决被告支付2300余万元，因此本案应当是原告欠付被告的租金及相关费用，而非被告欠付原告的相关费用。被告本身又要向案外人支付欠付的租金及运营管理费，在被告不仅未收到原告租金的情况下还要向原告支付或者赔偿款项，这无论如何都显失公平。经审理查明：2019年5月20日，被告湖南百合百乐商业管理有限公司（甲方、出租方）与原告周晶（乙方，承租方）签订一份《方圆荟租赁合同》（合同编号：ＢＨＢＬ-Ｚ-2019版，以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于长沙市岳麓区××路××号××商铺（建筑面积为435平方米）出租给乙方用于经营餐饮。合同第5条“交接日、营业日”中约定，5.1、双方确认于2019年6月1日交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备。自交接日起，乙方享有64天的装修期。5.4、乙方必须于2019年8月4日营业。甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对乙方营业日进行调整，但甲方应提前10日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间。合同第6条“租赁期限、租金优惠期”中约定，租赁场地的租赁期限为5年，自2019年6月1日起至2024年5月31日止，租金自2019年10月4日起开始计算。合同第7条“费用及支付方式”中约定：7.1、租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，自2019年6月1日至2020年5月31日租金标准为每月每平方米44.37元计算，自2020年6月1日至2022年5月31日租金标准为每月每平方米44.37元计算；自2021年6月1日至2022年5月31日租金标准为每月每平方米47计算；自2023年6月1日至2024年5月31日租金标准为每月每平方米人民币47元计算。7.2、物业管理费：7.2.1、乙方应向甲方支付物业管理费（按照租赁面积计收），物业管理费标准按每月每平方米20元计算。7.2.2、物业管理费自本合同约定的营业日开始计算，但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算。7.7、履约保证金：7.7.1、自本合同签署后7日内，乙方需向甲方支付履约保证金57903元，履约保证金在整个租赁期内维持不变；7.7.2、租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金的数额不变；7.7.3、本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于90日内将履约保证金如数退还给乙方（不计利息）。合同第8条“甲方权利义务”中约定：8.8、采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利。合同第9条“乙方权利义务”中约定：乙方向甲方交纳装修配合费和装修押金。装修配合费交费标准为12元／平方米，装修押金交费标准为10000元。乙方在装修期间无任何违反装修管理规定的，在乙方营业三个月后甲方无息退还装修押金。合同第22条“违约”中约定，本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。合同第26条“乙方单方解除”中约定：26.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的；……（ｃ）因甲方原因造成租赁场地部分或全部损毁、灭失的。26.2乙方依据本合同的约定解除合同时，甲方应支付乙方不少于按照解约当年租金标准计算的6个月租金数额的违约金。2019年7月26日，原告向被告缴纳了预缴的三个月租金57903元，及三个月物管费26100元，被告出具了收据。后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，鉴于乙方将在2019年11月30日前开业的前提，经甲乙双方平等互利原则协商一致，本着扶持乙方经营的原则，更好的促进双方合作，甲方同意给予乙方租金减免到2020年2月29日（该期间包含原合同中甲方给予乙方的免租期）。物业管理费自乙方实际营业之日计算，乙方须按照原合同约定按时足额向甲方缴纳物业管理费。为了确保甲方收益和该政策不外泄，故乙方有义务对其优惠政策进行保密。如在以后的经营过程中因乙方原因泄密，导致对甲方造成的损失均由乙方全部承担，甲方有权提前终止与乙方的租赁合同，乙方依照本协议享受的优惠应如数支付给甲方，且还需向甲方支付3个月租金及物管费作为赔偿金。因湖南百合百乐商业管理有限公司欠付长沙综合交通枢纽建设投资有限公司租金、运营管理费等，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2019年8月26日，以湖南百合百乐商业管理有限公司、彭四平、胡标为被告诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出（2019）湘01民初3253号民事判决，其中确认：审理过程中，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司一致同意解除合同，并确定合同解除日为2019年8月31日。2020年4月30日，湖南百合百乐商业管理有限公司张贴《告示》，告知湖南百合百乐商业管理有限公司各承租户：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司已就解除长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司于2015年8月6日签订《房屋租赁合同》达成一致，湖南百合百乐商业管理有限公司将交还租赁场地，湖南百合百乐商业管理有限公司在租赁期间所产生的债权债务由其负责处理，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司现已启动租赁场地管理权工作，为此，特告知：1、请各承租户于2020年5月15日前，请与接管购物中心的新公司洽谈合作事宜；不愿意经营者请于2020年5月20日前搬离退出各自承租区域，并对承租区域的物品自行进行清理，逾期未处理的物品将视为丢弃物。2、请各承租户提前知晓该情况，做好相关准备工作，由此带来的不便，敬请谅解。本案庭审过程中，本院就涉案商铺的目前状况进行了询问，原告述称：2019年6月1日原告接手了涉案商铺，并缴纳了履约保证金57903元及装修押金10000元后进场装修，因票据遗失故未提供收据。被告湖南百合百乐商业管理有限公司述称：原告的商铺被告已经依约交付且原告已装修完毕，且一直在经营，被告不存在违约情形。另查明，1、原告周晶提交的《方圆荟租赁合同》中附件D《租赁场地交付确认书》中除尾部双方签名盖章处有湖南百合百乐商业管理有限公司签章及周晶签名外，其他所有需填写内容均为空白，签署时间为2019年6月1日。2、在其他相关联案件中，认定了湖南百合百乐商业管理有限公司未完全履行本案《租赁合同》第8.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。再查明，1、2020年6月29日，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（甲方）与湖南百合百乐商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议之补充协议》约定，乙方同意于2020年5月31日向甲方交还租赁物业，并按照《房屋租赁合同》约定标准向甲方支付自2019年9月11日起至2020年5月31日延期交还租赁物业期间产生的场地占用费394.5376616万元，被告公司尚未支付。2、因被告百合百乐公司在商场营运期间未向案外人长沙先导物业管理有限公司支付物业管理费及电费，长沙先导物业管理有限公司于2019年10月28日起诉至本院，要求百合百乐公司支付2019年12月31日之前欠付的物业费1282.94275万元、2019年12月10日前欠付的电缆25.48616万元，2020年4月26日，本院作出（2019）湘0104民初15327号民事判决书，判决百合百乐公司支付长沙先导物业管理有限公司2019年12月31日之前欠付的物业费1260.781629元。该判决书查明的事实部分认定百合同百乐公司与长沙先导物业管理有限公司就涉案租赁物约定的物业管理费为20元/平方米/月，该判决现已生效。以上事实有原告提交的《解除商铺租赁合同协议书》、《方圆荟租赁合同》、《房屋租赁合同解除协议之补充协议》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，原告周晶与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《方圆荟租赁合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。对原告的各项损失请求，本院分析如下：关于原告诉请解除《方圆荟租赁合同》，首先，根据（2019）湘01民初3253号民事判决书，被告湖南百合百乐商业管理有限公司与长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月31日解除，该合同解除后，被告湖南百合百乐商业管理有限公司就涉案商铺已无转租权限，涉案《方圆荟租赁合同》已无法再继续履行。故对于该诉讼请求，本院予以支持。关于涉案《租赁合同》解除后的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告湖南百合百乐商业管理有限公司的违约行为是造成本案《租赁合同》提前解除的主要原因，故根据本案合同的约定及履行情况，本院对原告周晶的诉请认定如下：对返还履约保证金57903元、装修押金10000元的诉请，因原告未提交相应凭证证明其已实际缴纳，故对于该诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告返还其预缴的三个月租金57903元，原告主张免租期至2020年2月29日，根据原、被告签订的《补充协议》，鉴于原告在2019年11月30日开业的前提下，被告将减免租金至2020年2月29日。其次，被告公司与涉案租赁物的业主（案外人）长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间就涉案租赁物签订的租赁合同已于2019年8月31日解除，自该日起，被告公司已丧失就涉案租赁物对外出租的事实基础。虽然被告公司向本院提交了一份其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2020年6月29日签订的一份《房屋租赁合同解除协议收之补充协议》，约定由百合百乐公司向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付双方租赁合同解除之后2019年9月11日起至2020年5月31日期间的租赁场地占用费394.5376616万元，但被告公司至今并未实际该笔款项，亦未提供相应的证据证明案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司已明确表示放弃向次承租人即本案被告主张租金或占用费的权利，且案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司在其向长沙市中级人民法院对本案被告百合百乐公司提起的（2019）湘01民初3253号房屋租赁合同纠纷一案中，已明确主张要求百合百乐公司支付双方租赁合同解除后至实际交还租赁场地前的场地占用费，但长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出的现已生效的（2019）湘01民初3253号民事判决书中并未判决支持该项诉请。因此，被告公司在其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的房屋租赁合同解除后，就涉案租赁物对外出租的事实基础已丧失的情形下，无权再向次承租人即本案原告周晶主张租金的权利。被告在2019年8月31日后无权向原告主张房屋租金，故房屋租金57903元应返还给原告。关于原告周晶预交的物业管理费26100元。因本院作出的现已生效的（2019）湘0104民初15327号民事判决书仅判决由百合百乐公司向案外人长沙先导物业管理有限公司的物业管理费支付2019年12月31日之前欠付的物业费，对之后的物业费被告百合百乐公司既未提供证据证明其已支付给长沙先导物业管理有限公司，且其亦未提供相应的证据证明在其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司解除租赁合同后对原告租赁的商铺提供了相应的物业管理服务，故被告百合百乐公司有权收取2019年12月31日之前的物业管理费，原告缴纳的26100元为三个月的物业管理费，原、被告约定自2019年6月1日接受商铺，现已经装修完毕，原告亦并未提交充分证据证明其完全未使用涉案房屋开展经营活动，故本院对原告要求退还物业管理费26100元的诉讼请求依法不予支持。关于违约金115805.7元的诉讼请求，本院认为被告在履行合同中存在违约行为，但本院判决被告返还租金，应能弥补原告之损失，故对原告的该诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、判令原告周晶与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《长沙西中心购物广场商铺租赁合同》（合同编号：BHBL-Z-2019版）解除；二、限被告湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周晶退还预缴的租金57903元；三、驳回原告周晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2658元，由被告湖南百合百乐商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月十五日法官助理林青曼书记员解秋阳