河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4050号上诉人（原审被告）：河南恒大家居产业园有限公司。住所地兰考县产业集聚区。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋家敏，女，汉族，1994年1月12日生，住河南省武陟县。被上诉人（原审原告）：王旭鹏，男，汉族，1981年10月14日生，住河南省兰考县。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司兰考县支行。营业场所河南省开封市兰考县。负责人：韩晶晶，该行行长。委托诉讼代理人：李嘉然，河南论衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李枫，河南论衡律师事务所律师。上诉人河南恒大家居产业园有限公司（以下简称：恒大家居）因与被上诉人王旭鹏、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司兰考县支行（以下简称：兰考邮储银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。恒大家居上诉请求：1.撤销河南省兰考县人民法院作出的（2020）豫0225民初3586号民事判决书，依法改判驳回王旭鹏的诉讼请求或依法发回重审;2.本案一审、二审诉讼费由王旭鹏承担。事实与理由：1.一审法院适用法律程序严重违法。一审中第三人贷款银行已经明确表示“王旭鹏与第三人的借贷关系与本案的商品房买卖法律关系不是同一法律关系,不应在同一案中审理”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。一审法院判决解除王旭鹏与兰考邮储银行之间的《个人购房/购车借款及担保合同》，将二者合并审理，明显属于法律程序错误；2.一审法院判决恒大家居向兰考邮储银行偿还剩余贷款本金及利息没有事实及法律依据。《个人购房/购车借款及担保合同》约定的还款义务人是王旭鹏,恒大家居仅在王旭鹏不能偿还贷款的范围内承担保证责任,贷款银行在一审诉讼中也表示不愿意参与本次诉讼，不同意解除双方签订的贷款合同,更没有要求恒大家居就剩余贷款承担保证责任,一审法院违反了“一案一审”和“不告不理”的审判原则；3.一审庭审过程中,王旭鹏并未向法庭提交其向兰考邮政银行贷款银行偿还贷款本息的明细,一审法院认定王旭鹏偿还了兰考邮储银行贷款本息75304.99元属于适用法律及程序错误；4.一审法院超越王旭鹏的诉讼请求判决恒大家居退还王旭鹏偿还兰考邮储银行贷款的利息和判决恒大家居向兰考邮储银行承担剩余贷款本金的利息,属于适用法律错误。一审恒大家居的第二项诉讼请求是要求恒大家居退还购房款571158元,该房款仅是本金，即使《商品房买卖合同》被解除,恒大家居也仅向王旭鹏退还购房款本金,而不退还利息；5.一审法院判决显示公平。涉案房屋的付款方式为银行按揭,涉案房屋已经向贷款银行做了抵押,且恒大家居为王旭鹏的贷款提供担保,在涉案房屋抵押未解除,商品房买卖合同未撤销备案的情况下，一审法院径行判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，将会使恒大家居的利益受到严重损害,国家资产将有可能严重流失,这明显违背了法律的公平原则。王旭鹏答辩称，一审判决正确，恒大家居的上诉理由不成立，要求维持原判。兰考邮储银行称，我方作为国有资产的权益得到维护，也认可一审判决，请求维持原判。王旭鹏向一审法院起诉请求：1.判令解除王旭鹏、恒大家居双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令恒大家居返还王旭鹏已支付的购房款571158元；3.判令解除王旭鹏与兰考邮储银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；4.判令恒大家居返还王旭鹏已支付的房屋维修基金6113元；5.诉讼费用由恒大家居承担。一审法院认定事实，2018年1月1日，王旭鹏与恒大家居签订《兰考恒大帝景商品房认购书》，约定王旭鹏认购兰考恒大帝景楼盘17幢1702单元，该商品房规划用途为住宅，面积101.88平方米，单价5606元/平方米，总金额为571158元；王旭鹏同意签署本认购书时，支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；王旭鹏须于2018年1月3日前支付首期房款171158元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行按揭贷款等。当日，恒大家居向王旭鹏出具《无理由退房承诺书》，承诺对王旭鹏购买的恒大家居开发的兰考帝景楼盘17幢1单元1702房，若王旭鹏已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自王旭鹏签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。同日，王旭鹏与恒大家居签订了《无理由退房协议书》，约定：一、如王旭鹏按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的约定已履行到期义务，同时王旭鹏在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，王旭鹏享有无理由退房的权利；王旭鹏选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、王旭鹏行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，恒大家居将王旭鹏所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如王旭鹏由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购的，在行使无理由退房权利时，王旭鹏同意恒大家居在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。四、本协议一式三份，双方各执一份，具同等法律效力。同日，王旭鹏向恒大家居交纳了首期房款181158元（含定金），王旭鹏、恒大家居签订了2014014XXX号《商品房买卖合同（预售）》，约定王旭鹏购买恒大家居的兰大帝景17#楼1单元17层1702房。该合同已在兰考房地产管理服务中心登记备案。王旭鹏因购买恒大家居的兰大帝景17#楼1单元17层1702房，于2018年9月19日与兰考邮储银行签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，由兰考邮储银行向王旭鹏提供购房贷款390000元，贷款期限为300个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上浮20%，王旭鹏授权贷款人将贷款资金直接划付到恒大家居账户，王旭鹏所购买恒大家居的兰大帝景17#楼1单元17层1702房为该笔贷款设立抵押。当日，第三人将王旭鹏的该笔贷款390000元划付恒大家居账户。2019年10月17日，恒大家居又向王旭鹏代收了商品房维修基金6113元。后王旭鹏要求无理由退房，恒大家居未办理退房退款手续，王旭鹏诉至一审法院。至2020年9月19日，王旭鹏已归还兰考邮储银行贷款本息75304.99元，尚欠贷款本金358800元。庭审过程中，王旭鹏同意承担5712元的佣金，愿意自行办理维修基金的退还。上述事实，有王旭鹏、恒大家居及兰考邮储银行陈述，《兰考恒大帝景商品房认购书》、定金收据、《无理由退房承诺书》、《无理由退房协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房/购车借款及担保合同》、缴纳维修基金账单等证据材料及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，王旭鹏与恒大家居签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。恒大家居向王旭鹏出具《无理由退房承诺书》，并与王旭鹏签订《无理由退房协议书》，承诺如王旭鹏按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的约定已履行到期义务，同时王旭鹏在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间王旭鹏享有无理由退房的权利，王旭鹏按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》的约定已履行到期义务，且在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，因此王旭鹏享有无理由退房的权利，对王旭鹏要求解除与恒大家居之间的《商品房买卖合同（预售）》的请求，予以支持。因王旭鹏、恒大家居之间签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，故王旭鹏与兰考邮储银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》解除。对恒大家居的王旭鹏与兰考邮储银行之间的《个人购房/购车借款及担保合同》不应与本案同案审理的答辩意见，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，不予采纳。对王旭鹏要求恒大家居返还购房款571158元的请求，因王旭鹏仅支付了首付款181158元，偿还了兰考邮储银行贷款本息75304.99元，且王旭鹏同意承担5712元的佣金，一审法院支持其中的250750.99元，其余部分不予支持。但考虑实际履行问题，因王旭鹏尚需对兰考邮储银行偿还贷款本息，应以执行时王旭鹏偿还的贷款本息为准。对于剩余部分贷款本金358800元及利息（以执行时实际所欠贷款本息数额为准，利率按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上浮20%计算），由恒大家居代王旭鹏偿还兰考邮储银行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，一审法院判决：一、解除王旭鹏与河南恒大家居产业园有限公司于2018年1月1日签订的2014014990号《商品房买卖合同（预售）》；二、解除王旭鹏与中国邮政储蓄银行股份有限公司兰考支行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；三、河南恒大家居产业园有限公司于本判决生效之日起十日内代王旭鹏偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司兰考支行剩余按揭贷款358800元及利息（该数额为截止2020年9月19日，执行时以实际剩余贷款本息数额为准）；四、王旭鹏于本判决生效之日起十日内协助河南恒大家居产业园有限公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司兰考支行办理《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房/购车借款及担保合同》的注销手续；五、河南恒大家居产业园有限公司于本判决生效之日起十日内返还王旭鹏购房款250750.99元（实际数额以被告代偿完银行剩余按揭贷款本息数额为准）；六、驳回王旭鹏的其他诉讼请求。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4756元（王旭鹏已预交），由河南恒大家居产业园有限公司承担，于上述付款时一并支付王旭鹏。二审经审理查明事实与一审判决认定的基本事实相同。本院认为，本案中，王旭鹏与兰考邮储银行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是依附于王旭鹏与恒大家居签订的《商品房买卖合同（预售）》而产生的合同，因《商品房买卖合同》中王旭鹏享有无理由退房的权利而予以解除。王旭鹏请求解除《个人购房/购车借款及担保合同》符合法律规定的同案审理的情形且依法应予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故本案一审法院判令恒大家居代王旭鹏偿还兰考邮储银行剩余按揭贷款本息处理并无不当，且偿还数额并未超出一审中王旭鹏所主张的数额。因此，恒大家居关于本案不应同案审理以及一审法院判令恒大家居向兰考邮储银行偿还剩余贷款本金和利息无事实及法律依据的上诉理由，与本案事实和法律规定不符，不能成立，本院不予采信。一审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律及判决结果正确，应予维持。恒大家居的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9896元，由上诉人河南恒大家居产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年十二月二十五日法官助理申和平书记员马凤霞