河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初6470号原告：新乡市美大物业管理有限公司，住所地新乡市开发区**街坊隆基枫华源会所。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。被告：李宏伟，男，汉族，1965年9月8日出生，住新乡市。原告新乡市美大物业管理有限公司（以下简称“美大物业公司”）与被告李宏伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美大物业公司的委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅，李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美大物业公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告李宏伟交清所欠物业费12656元；2、被告按协议约定支付违约金7983元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受河南隆基房地产开发有限责任公司聘请，为隆基新谊城小区提供物业管理服务。2012年7月3日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。被告在隆基新谊城小区居住至今，享受了原告按约定提供的各项物业服务。但被告自2013年8月1日至今，未按时交纳物业管理费，经原告工作人员多次催交未果。为维护自身合法权益，原告诉至本院。被告李宏伟辩称，1、其与原告美大物业公司签订协议是被迫的，其第一次交纳物业费是在接收房子时，开发商将钥匙放到物业公司处，要求其必须先交物业费才能拿到钥匙。按照正常手续，房屋钥匙应当从隆基公司处拿到，但不知为何在美大物业公司处，也不知美大物业公司如何进驻的小区。收房时，被告急于入住就向美大物业公司交纳物业费和装修押金，但被告对协议内容有意见，且属于被胁迫签订，所以自2013年起停止支付物业费；2、美大物业公司的收费标准不合理。2013年，国家并未放开物业公司自主收费权限，因此，收取物业费应经过国家批准，但当被告要求美大物业公司负责人出具审批手续时，该公司负责人称没有，也未对物业费标准做任何解释，故被告未支付2013年物业费。2014年，国家放开权限，允许物业公司自主收费，但规定收费标准应由业主委员会制定，被告向美大物业公司提出对收费标准的意见后，美大物业公司至今未作出任何回复，故被告至今未支付物业费；3、美大物业公司在管理服务方面不到位。附近小区在硬件设施及物业管理方面都比隆基新谊城强，但物业收费标准比新谊城低，被告曾向美大物业公司反映该问题，美大物业公司至今未予理会，物业管理服务还是很差。被告当时买房时选择19号楼是因为其靠近西门，相对比较清静，但现在西门内外都是停车场，路面被压坏也没有人修理；小区内草坪、空地都被物业公司随意处置，在草地上搭建大棚，有的作为收费的营业用房，被告多次反映问题，也没有收到答复；有些绿地的草皮被铲除，由业主改成自己的菜地；2019年，一个收费幼儿园在西门外建立，占地1000多平米，占用小区公共用地，被告找物业公司反映，物业公司认为是开发商的问题，后被告向有关政府部门反映才得到处理，最终幼儿园退还小区公共用地；4、物业管理人员催交物业费时，被告就上述问题要求美大物业公司给予答复，但至今没有收到回复。美大物业公司作为服务管理公司，本来与被告之间应当是平等的法律主体关系，但其倚强凌弱，导致双方关系不对等。美大物业公司在明知国家要求物业管理公司应当就收费标准、物业费去向、人员配备、维修部位和标准等问题向业主公开的情况下，至今不公开，也不向被告作出合理解释，因此，被告未交纳物业费。原告美大物业公司向本院提交的证据有：1、前期物业服务协议，证明原告与被告李宏伟签订了物业服务协议，原告也提供了相应的物业服务。该协议载明被告的房产面积为127.07平方米，收费标准为1.2元/月/平方米，违约金标准为日万分之五；2、催费通知单5份，证明原告尽到催费的通知义务；3、物业服务照片、保洁签到记录表及业主赠送锦旗的照片，证明原告尽到物业服务责任，也得到业主的肯定，而被告未按期交纳物业费，构成违约；4、2012年9月3日收据1份，证明被告没有按期交纳物业费。被告李宏伟向本院提交的证据有小区照片16张，证明原告美大物业公司服务管理不到位。庭审期间，被告李宏伟对原告美大物业公司提交的证据提出异议：1、对前期物业服务合同不认可，主张其是被迫签订，不是真实意思表示，对内容也不认可，认为部分不合理，美大物业公司提供的服务与收费不匹配；2、对催交通知单有异议，表示未收到过该催交单。其曾经收到一份律师函，但该律师函虚假，因为其按照律师函上的联系方式联系律师事务所，被告知该所没有律师函上的律师；3、对证据3中的照片不予质证，认为与本案无关；4、对收据的时间、金额均无异议。美大物业公司对李宏伟证据的证明目的不予认可，认为照片只是暂时性的，不能全面反映小区的现状，应当结合公司提交的证据，综合认定美大物业公司的服务管理水平；针对照片中反映的较为突出、严重的问题，美大物业公司随后会依法积极处理，但其不能作为李宏伟拒交物业费的理由。经庭审质证，原告美大物业公司及被告李宏伟提交的证据客观真实、形式合法，能够证明各自的诉讼请求及答辩意见，本院对其真实性均予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：李宏伟系隆基新谊城小区19号楼1单元15层东户业主。2012年7月3日，李宏伟与美大物业公司签订前期物业管理服务协议，约定：美大物业公司为隆基新谊城小区提供物业管理服务，按业主拥有物业的建筑面积收取物业费，高层住宅1.2元/月/平米。合同签订后，李宏伟于2012年9月3日向美大物业公司交纳2012年8月1日至2013年7月31日的物业费1646元。2013年8月1日之后的物业费李宏伟至今未支付，美大物业公司为此提起诉讼。另查明，隆基新谊城小区19号楼1单元15层东户房屋的建筑面积为127.07平方米。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，美大物业公司系隆基新谊城小区的物业服务企业，而李宏伟作为该小区19号楼1单元15层东户的业主与美大物业公司签订物业服务协议，并在小区居住，接受美大物业公司提供的物业服务，因此，在李宏伟长期拖欠物业费的情况下，本院对美大物业公司要求李宏伟交纳物业费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，李宏伟所在的隆基新谊城小区19号楼1单元15层东户房屋自2013年8月1日至2020年6月30日应交物业费127.07平方米×1.2元/平方米·月×83个月＝12656元，本院予以支持。美大物业公司还要求李宏伟支付违约金，但从李宏伟提交的证据及双方当事人的当庭陈述来看，美大物业公司在小区房屋共用部位的日常维修、养护和管理等方面存在瑕疵，并未完全履行物业服务合同约定的各项义务，故本院对其上述要求不予支持，美大物业公司也应当通过本案的审理认真对照相关法律规定及物业服务合同约定，积极采取有效措施，解决自身存在的问题，提升物业服务质量和水平。另一方面，虽然美大物业公司提供的物业服务存在上述瑕疵，但其并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化、严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能以此为由减免物业费，李宏伟以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、李宏伟于本判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司物业费12656元；二、驳回新乡市美大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李宏伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元（已减半收取），由李宏伟承担98元，新乡市美大物业管理有限公司负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 李 琦二〇二〇年十二月五日书记员 曲志菲