北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18067号原告：焦天予，女,1997年8月30日出生，汉族，国家电网公司北京城区供电公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：简康(系焦天予之母），1970年10月6日出生，汉族，山东省吉林市农业农村局干部，住北京市海淀区。被告：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦111室。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。原告焦天予与被告北京海盈房地产开发有限公司（以下简称：海盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告焦天予的委托诉讼代理人简康，被告海盈公司的委托诉讼代理人李天嗣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦天予向本院提出诉讼请求：1.判令海盈公司拆除焦天予厨房窗外的门厅顶部装饰建筑；2.本案诉讼费用由海盈公司承担。事实和理由：2018年7月2日，焦天予与海盈公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号Y2097079），约定焦天予购买海盈公司开发的位于北京市大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地3#住宅楼2层1单元-202号房屋，总价款4725000元，项目名称：瀛锦苑。海盈公司应当于2020年6月30日之前向焦天予交付符合约定条件的案涉房屋。合同签订后，焦天予依照约定及时、足额履行了付款义务。2020年6月，海盈公司向焦天予发出交房通知书，焦天予按照约定在收房之前的验房过程中，发现海盈公司交付的涉案房屋根本不符合合同约定，主要体现在案涉房屋的厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，并且影响厨房的采光和通风，还给焦天予造成视觉和心理障碍。在焦天予与海盈公司签订合同过程中，海盈公司的销售人员从来没有告知案涉房屋的厨房窗户会被遮挡；也没有任何书面宣传资料向焦天予明示，购房合同中也没有约定案涉房屋的窗户会被门头装饰遮挡。显然，海盈公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。鉴于案涉房屋的网签单价与其他标准层（除去底楼和顶楼）一样（无遮挡折价系数），案涉房屋的厨房窗户被遮挡又严重影响焦天予居住使用及二手房售卖价格，参照其他楼盘因窗户被遮挡的折价率，焦天予多次找海盈公司给予赔偿或者拆除未果，为维护自己的合法权益，故诉至本院，请求法院支持焦天予的诉讼请求。海盈公司辩称，不同意焦天予的诉讼请求。一是房屋已经完成了规划验收和竣工验收，属于验收合格的房屋，已经满足交付条件，焦天予已经办理了收房手续；二是房屋实际交付符合合同约定，海盈公司并不存在违约情形。合同已经注明，外墙饰面及设施以现场情况为准，不存在违约情形；沙盘、样板间、宣传材料等均不构成合同的组成部分；最终情况以设计审批规范文件为准，实际情况与图纸一致，焦天予对此约定已经认可；三是案涉房间属于北向的厨房，并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍。四是焦天予并不存在实际损失，其诉讼请求并无事实依据。本案经审理认定事实如下：2018年7月2日，焦天予（买受人）与海盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买位于大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地3#住宅楼2层1单元-202号房屋，项目名称：瀛锦苑。预测建筑面积共87.5平方米。套内建筑面积67.45平方米，分摊共有建筑面积20.05平方米。焦天予交付购房款4725000元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》(该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》)、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。合同第十一条交付时间和手续（一）约定：“出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。”关于查验房屋，合同第十一条第(三)3(1)约定，如买受人未按照前述入住通知书告知的期限和地点办理商品房交接手续，应自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，视为出卖人已按期向原告交付该商品房。合同附件十二补充协议第73条约定出卖人为该项目制作的样板示范单位，系出卖人为方便买受人了解房屋布局和使用功能而制作，仅供参考，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准。第74条约定：出卖人通过互联网媒体、平面媒体等方式发布的广告、宣传材料，在售楼处放置的楼书、效果图及他宣传资料、说明文件等，均属于要约邀请，仅供买受人参考，不作为合同组成部分，对出卖人不具有约束力。第75条约定，销售现场放置的沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用，买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利，以政府相关部门批准的规划设计为准。第76条约定对于出卖人委托或雇佣的任何工作人员(包括但不限于销售人员)与买受人在预售合同签订前就商品房信息的介绍，限于个体表达的差异，沟通信息仅供买受人参考，只有在出卖人书面确认的情况下对出卖人具有约束力，如上述沟通信息超出预售合同约定的，不构成合同内容。第77条约定：如项目宣传资料中包含周边道路、配套设施、服务设施、政府规划相关内容的，上述内容仅为出卖人方便买受人了解项目周边情况进行的参考说明，因此，对于宣传材料中的上述内容，出卖人无权予以控制，亦不做任何承诺。第78条约定“根据设计审批规范文件……买受人已知悉并认可：(3)买受人已完全了解房屋所在楼层外墙体及相邻情况。”第100条约定：“附件一所标注的平面图仅为示意，房屋最终构造尺寸以建设行政主管部门登记备案的工程图纸为准。”海盈公司提供工程设计图纸，工程名称为大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块项目，子项名称为3#住宅楼及配套公服。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具建设工程规划核验意见，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区灜海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地3#住宅楼符合《建设工程规划许可证》。(2018)规(大)建字0007号)批准的内容。2019年10月12日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具《工程竣工验收备案表》，海盈公司已完成3#住宅楼的工程竣工验收备案。2020年6月15日，海盈公司向焦天予发送了【瀛锦苑】入住通知书，通知焦天予于2020年6月29日或2020年7月1日办理商品房入住手续。2020年10月1日焦天予收房。庭审中，焦天予提交照片一张证明厨房窗户被遮挡的情况，并提交售楼处公示的不利因素一览表、瀛海府的宣传图册、瀛海府楼盘价格公示表证明海盈公司在售房时并未提示房屋厨房窗户有遮挡的情况，且未因遮挡而在房屋售价上有折价。海盈公司认可202室厨房窗户被遮挡的事实，亦认可二层房屋与三层房屋售房价格相同，但认为宣传材料并不是预售合同的构成要件。经询问，海盈公司称涉案小区二层房屋被门头遮挡的情况基本一致。为核实情况，本院对相关房屋进行了现场勘查，现场可见该小区内相关二层房屋厨房窗户朝北，其所在单元楼的门头装饰距离厨房窗户约为40cm，遮挡厨房窗户最宽处约40cm，厨房窗户尺寸约63cm,焦天予称厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，影响厨房的采光和通风，造成视觉和心理障碍。认为海盈公司履行合同不符合约定，依法应该承担违约责任。海盈公司称案涉房间属于北向的厨房，并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍，并提供了项目效果图，并称从项目效果图中可看到房屋外立面单元门头的建设和位置情况，没有隐瞒或欺骗及违约行为。另查，海盈公司所开发的大兴区瀛海建设的大兴区灜海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地3#住宅楼取得了建设工程规划许可证，工程竣工时也已通过了有关部门的各项验收。在案件审理过程中，焦天予要求对涉案房屋窗户被遮挡所导致的安全性、舒适性下降和通风采光受影响等综合因素作用下涉案房屋的折价进行综合评估鉴定。本院曾向具有相应资质的评估鉴定机构咨询，部分评估鉴定机构回复称仅能就遮挡对于房间采光问题的影响度进行鉴定，本院将该情况向焦天予释明后，焦天予不申请做此类评估鉴定，本院认为，依法成立的合同受法律保护。焦天予与海盈公司在自愿基础上签订的购房合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。焦天予要求海盈公司拆除厨房窗外的门头装饰建筑，但海盈公司就该工程有合法的规划手续，竣工后整体经过了相关各部门的竣工验收，焦天予所购房屋所在的楼盘系统一规划，厨房窗户外门头装饰建筑是该楼整体设计的局部，局部的改变将影响甚至损害到整体的美观、安全和功能，亦可能涉及到规划审批资料的变更和其他业主的利益，且经法院现场勘察，厨房为北向，北侧窗户虽被部分遮挡，但厨房并非焦天予的主要休闲活动场所，影响程度有限。两害相权取其轻，焦天予要求拆除遮挡物的诉讼请求不宜支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条之规定，判决如下：驳回焦天予的诉讼请求。案件受理费35元，由焦天予负担35元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年十二月二十一日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏