湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1121民初3443号 原告（反诉被告）：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住祁阳县。 委托诉讼代理人：蒋冬生，李超超，湖南博大律师事务所律师。 被告：陈智明（反诉原告），男，1983年11月4日出生，汉族，住祁阳。 被告：汤香（反诉原告），女，1988年5月2日出生，汉族，住祁阳县。 委托诉讼代理人：蒋小英，湖南济人律师事务所律师。 原告（反诉被告）唐建秋与被告陈智明、汤香（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐建秋及其委托诉讼代理人蒋冬生、李超超、被告陈智明、汤香（反诉原告）及其委托诉讼代理人蒋小英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐建秋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付购房款欠款利息84977.78元，并自2019年5月28日起按年利率10%计算利息。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月15日，原、被告签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定被告购买原告金秋花园2期（龙腾大厦）xx号房，总价款463942元，签订合同时付143942元，剩余购房款32万元以银行按揭支付。被告已入住所购房屋，原告已为被告办理了不动产权证。2019年6月14日被告向原告出具了欠条，欠条注明被告欠付原告购房款32万元，期限为一个月还清，否则按年利率一分计算利息。2019年11月26日被告支付了购房款15万元，2020年1月9日被告支付购房款17万元。合同约定被告应当在签订购房合同10日内办理按揭手续，被告应当办理按揭手续而没有办理，导致原告无法从银行获得剩余购房款。2017年4月15日至2020年1月9日期间被告在客观上占用了原告的资金，给原告造成了经济损失，被告应当支付占用原告资金的利息。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法处理。 被告陈智明、汤香（反诉原告）辩称，1、本案合同总价款应按实际建筑面积127.93平方米、单价3199.6元计算为409324.8元收取，答辩人应在合同总价基础上减少支付54617.2元。答辩人至2020年1月9日，已将xx房的购房剩余款项全部支付完毕。答辩人未能在合同约定的期限内办出公积金贷款是被答辩人的违约行为所致。合同约定购房剩余款项使用公积金贷款方式支付，但公积金贷款必须提供不动产权证及购房发票。本案中，因唐建秋等违规建房，导致答辩人2019年6月14日才拿到xx房的不动产权证。因被答辩人唐建秋开具给答辩人的购房发票金额只有261900元，致使答辩人不能按照合同约定的总金额463942元申请住房公积金贷款。被答辩人唐建秋在与答辩人2017年4月15日的购房合同及要求答辩人所写欠条中均未约定利息。2、答辩人没有违约行为，不应当支付被答辩人利息损失。即便要答辩人承担利息，也要分清情况。直至2019年6月14日被答辩人交付答辩人不动产证之前，答辩人没有任何违约行为，因此在2019年6月14日之前，答辩人不承担支付利息的违约责任。2019年6月14日之后，答辩人虽然可以办理住房公积金贷款，也仅能办理不超过购房发票金额261900元的贷款，且因答辩人在写给被答辩人欠条上有10日的期限，因此应当在2019年6月24日之后再计算利息。年利率1分是在被答辩人唐建秋以不给不动产权证的要挟下被迫写下的，因此欠款的利息应当按公积金贷款的3.25%计算，计算利息的基数应按26万元计算而不是按32万元计算，另6万元应在扣减54617.2元的基础上不计算利息，因为是被答辩人的原因造成答辩人不能依合同标的进行公积金贷款。由答辩人承担的利息仅为4000余元（261900×3.25%×0.5年=4255.9元），但被答辩人应当支付答辩人更多的违约金损失。原告因违约且违法仅开具261900元的购房发票，致使被告仅能获得不超过该金额的住房公积金贷款，因此导致被告民间借贷方能支付购房款，支付的民间借贷利息与公积金贷款利息之差达到24万余元。3、答辩人陈智明、汤香与唐建秋约定的由答辩人承担的是办证契税与一切相关费用，而非唐建秋在起诉状中所说“办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担”。答辩人汤香已经于2019年5月15日缴纳交易契税4260元，费用仅有不动产权证工本费80元，答辩人也于2017年4月15日预交了水电开户、办证费用15000元。2019年5月15日被答辩人唐建秋哄骗答辩人汤香为其代缴了本应由被答辩人承担的销售不动产增值税、增值税教育附加等税共计17668.74元，这些税根据税法之规定应由唐建秋等房屋出卖方承担，被答辩人还应退还答辩人32588.74元（1500+17668.74-80），此款也可以充抵购房款。4、被答辩人应承担迟延办理不动产权证的违约责任，因此给反诉原告造成的损失26312.75元由被答辩人承担。双方在合同中约定了10日内交齐住房公积金贷款资料的期限，住房公积金贷款的资料就包括不动产权证与购房发票，但被答辩人因自身建房违规直到2019年6月14日才办出xx房的不动产权证，参照商品房买卖合同司法解释第18条之规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，已付购房款按149670元计算（143942+32588.74），逾期贷款利率为6.975%（4.65%×1.5），违约期间从2017年4月25日计算至2019年6月14日，迟延办理不动产权证给答辩人造成的损失为26312.75元，该损失应由被答辩人承担。 被告陈智明、汤香（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告本案涉案合同总价款按实际建筑面积127.93平方米、单价3199.6元计算为409324.8元收取，比合同总价减少54617.2元；2、判令反诉被告退还反诉原告代交水电开户款和办证税、费32588.74元（15000+17668.74-80）；3、判令反诉被告承担迟延办理不动产权证的违约责任，因此给反诉原告造成的损失26312.75元由反诉被告承担；4、判令由反诉被告承担因其为反诉原告开具购房发票的金额比合同金额少202042元，致使原告多支付的借款利息136378元；5、因诉讼产生的所有费用均由反诉被告承担。事实及理由同答辩意见。 原告（反诉被告）唐建秋辩称，答辩人与被答辩人签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同第二条约定，答辩人出售的房屋面积与房产部门颁证面积不符的，以答辩人出售面积为准。2、被告交纳的水电开户费、办证税、费是被告依法履行的合同义务。3、答辩人没有违约行为，被答辩人没有履行合同义务已经构成违约。（1）被答辩人在购房款未付清的情况下已开始装修房屋并使用，被答辩人已接收房屋并入住。答辩人按照合同的约定已将房屋交付给了被答辩人居住和使用，已经完成了房屋买卖合同约定的交付义务。合同约定被答辩人承担办理房屋产权证及土地使用证时应缴纳的税费及其他一切费用均由被答辩人承担，而被答辩人没有承担相关费用导致被答辩人的房屋没有办理房屋产权证及土地使用权证的责任完全在于被答辩人，是被答辩人违反了合同的约定拒不承担办证应当缴纳的相关税费及其他一切费用。合同约定办证时，购房方应当将全部按揭资料交给答辩人，现没有任何证据证实本案的被答辩人将办证、按揭资料在约定的时间内交给了答辩人，是被答辩人违约，而不是答辩人违约。（2）因被答辩人拖欠答辩人购房款未付，被答辩人领取不动产证时，与答辩人协商约定由被答辩人出具欠条并注明逾期利息。被答辩人称是答辩人强迫其写下欠条，缺乏客观证据证实，且不符合正常逻辑。（3）被答辩人没有按照合同约定将剩余的购房款支付给答辩人，在客观上占用了答辩人的资金，给答辩人造成了经济损失，应当承担资金占用利息。5、关于少开销售发票的问题。（1）少开销售发票是答辩人与被答辩人双方共同协商一致的结果，在办理不动产证缴纳税费时被答辩人对此明知，交纳不动产证时被答辩人也对此表示认可。（2）在双方结算和移交不动产权证时，被答辩人同意少开销售发票。若被答辩人不同意少开销售发票，在被答辩人补缴相应的税款和交纳相关费用后，答辩人同意为被答辩人补开发票。综上所述，被答辩人的反诉请求不能成立，请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1、对原告提供的证据2：金秋花园Ⅱ期[龙腾大厦]项目合同书，拟证实2017年4月15日，原被告签订金秋花园二期项目合同书，合同约定被告购买原告开发的金秋花园二期[龙腾大厦]xx号房，房屋总价款为463942元人民币，签订合同时支付143942元，剩余32万元以银行按揭支付；原告出售的房屋面积与房产部门颁证面积不符的，以原告的出售面积为准，按照原告的出售面积计算，被告应当在签署合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料，逾期不交的由被告承担相应的责任；原告为被告办理自来水开户的、居民用电开户及其他配套设施费用由被告承担，办理房屋产权证和国土使用证应缴纳的契税及其他一切费用由被告承担；被告对该证据的真实性无异议，对其关联性和部分条款的合法性有异议，认为原告明知是自建房，在合同中标注为商品房，房屋买卖合同中约定的面积大于实际面积，唐建秋的行为构成欺诈，该条款因违法而不生效，依据消费者权益保障法之规定，应当据实计算。合同约定自签订10日内递交办理公积金贷款的资料，但作为办理公积金贷款的最重要的资料房屋产权证直到2019年4月30日才办出，原告未履行先履行的义务。原告至今未开出水电开户收费发票，因为是自建房，被告自行去转户的，没有收取任何费用，因此该预收费用应当退还。对该证据的真实性本院予以采信。2、对原告提供证据4：欠条，拟证实：2019年6月14日经原被告结算，被告向原告出具了欠条，欠条注明被告欠付原告购房款32万元，期限为一个月还清，否则按年利率一分计算利息。被告对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为是原告通知被告去领取不动产权证时逼迫被告写下的，不具有合法性。本院认为被告称该欠条被迫所写未提供证据证实，对该证据本院予以采信。3、对被告提供证据1：金秋花园Ⅱ期[龙腾大厦]项目合同书、欠条，拟证实原、被告双方于2017年4月15日签订合同并支付首付款143942元，同日陈智明写下欠条，约定余款32万元用公积金贷款于十日后偿还，欠条中未约定利息。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，房屋买卖合同约定，被告应当于签订合同十日内提交办理银行按揭的相关手续和证件，但合同签订时，被告仅支付了143924元的购房款剩余32万元未付，被告欠原告购房款的事实客观存在，被告出具原告的欠条上约定了逾期未付按年利率1分计算利息，被告没有在规定的期限内支付购房款，应该按约定支付利息。对该证据的真实性本院予以采信。4、对被告提供证据2：不动产权证，拟证明原告于2019年5月23日才为被告办出不动产权证，同年6月14日才交付给被告，该房系自建房，二手房，房屋建筑面积仅127.93平方米，原告有违规行为。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为因被告没有按购房合同支付原告剩余的购房款，交纳办理不动产证所需的证和费用及相关资料，导致被告的房屋不动产证迟迟没有办理，其原因在被告，对该证据的真实性本院予以采信。5、对被告提供证据3：收据三张，拟证明被告于2017年4月15日向原告支付水电开户、办证费用15000元，被告至今未退还给被告，证实被告交付首付款及物业费的事实。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，房屋买卖合同约定上述费用全部由被告承担，原告无须退还被告任何费用，对该证据的真实性本院予以采信。5、对被告提供证据4：完税凭证两份、银行流水及商品住房发票一张，拟证明被告于2019年5月15日缴纳契税4240.5元，并为被告代交销售不动产增值税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税共计17668.74元，被告将两份发票均拿走；被告于2019年5月15日仅为被告开具出金额为261900元的购房发票。原告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为办理不动产证交纳的一切费用由被告承担是合同约定的，开具购房发票是原、被告协商的结果，被告对此是认可的，对该证据的真实性本院予以采信。6、对被告提供证据5：住房公积金贷款借据及住房公积金贷款合同，拟证明原告于2020年1月8日才获得住房公积金贷款15万元，贷款期限10年的事实。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为被告申请贷款的额度是由住房公积金管理部门审核与审批，与被告履行付款义务无必然联系，与本案无关。对该证据的真实性本院予以采信。 根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2017年4月15日，原告唐建秋与被告陈智明、汤香签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定被告购买原告金秋花园2期（龙腾大厦）xx号房，面积145平方米，单价每平方米3199.6元，总价款463942元，并约定签订合同时交付总房款的30%，即付143942元，剩余房款320000元以银行按揭方式支付，被告应于签订合同10日内递交办理银行按揭或公积金贷款所需资料并按要求交清所需款项，被告逾期履行上述义务的需承担逾期责任。合同还约定原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证时的契税及其他一切相关税费均由被告承担，如被告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，原告概不负责。合同签订后，被告向原告支付购房首付款143942元，原告即向被告交付了房屋。2017年4月15日被告向原告支付水电开户、办证费用15000元，2019年5月15日，被告缴纳契税4240.5元，缴纳销售不动产增值税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加、城市维护建设税共计17668.74元，2019年5月23日，原告为被告办理了不动产权证。2019年6月14日被告向原告出具了欠条，欠条注明被告欠付原告购房款32万元，期限为一个月还清，否则按年利率一分计算利息。同日，原告将诉争房不动产权证交付给被告。2019年11月26日被告支付了购房款15万元，2020年1月9日被告支付购房款17万元。 另查明，永州市中级人民法院（2020）湘11民终622号、623号、624号生效民事判决书认定如下事实：唐建秋、柏金秀、胡必德共同建设龙腾大厦2期因超面积违规建设，被相关单位作出违规处理，并补交了相应的土地出让金，胡必德、柏金秀公证授权委托唐建秋办理该建设项目所需的城建规划等手续及所建房屋的出售、土地、房产过户手续、不动产登记等事项，2018年11月19日该项目才取得不动产权证书，唐建秋所建房屋存在违规问题是导致签约业主不能及时办理银行按揭的主要原因。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争执焦点为：1、被告是否应当支付原告购房款欠款利息84977.78元，并自2019年5月28日起按年利率10%计算利息。2、房屋总价款是否应当按实际建筑面积计算，比合同总价减少54617.2元；3、原告是否应当退还被告水电开户和办证税、费32588.74元；4、被告反诉要求原告承担延期办证违约损失26312.75元，并承担少开购房发票致使被告多支付借款利息136378元是否应得到支持。 关于焦点1，本院认为，2017年4月15日，双方签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。双方对于签订合同后下欠购房款320000元都予以认可，在原告交付房屋后，被告于2019年11月26日才支付剩余购房款15万元，2020年1月9日才支付剩余购房款17万元，导致原告实际存在利息损失，故对原告要求被告承担购房款欠款利息损失本院予以支持。但因原告所建房屋存在建设违规情况，是导致被告住房公积金不能及时办理的主要原因，而直到2018年11月19日该项目才取得不动产权证书，2019年5月23日，原告才为被告办理了不动产权证，根据合同约定，被告缴纳购房款及办证所需税费为先履行合同一方，因被告未先履行义务，考虑双方的过错责任，故对2017年4月15日至2018年11月19日被告应承担的购房欠款320000元的利息，由双方当事人各承担一半，又因原、被告双方交易房屋尾款支付选择的是住房公积金贷款，被告2019年6月14日出具欠条前下欠原告尾款的利率，只能按住房公积金贷款利率3.25%予以计算，即：2017年4月15日至2018年11月19日由被告应承担的购房欠款320000元的利息，按住房公积金贷款利率3.25%的一半即1.63%的年利率向原告支付利息计8241元，对2018年11月20日至2019年6月14日被告应承担的购房欠款320000元的利息，则应由被告按住房公积金贷款利率3.25%的年利率向原告支付利息计5633元。又因被告2019年6月14日出具的欠条约定一个月还清，否则按年利率一分计算利息，故对2019年6月15日至2019年11月26日被告应承担的购房欠款320000元的利息，按10%的年利率向原告支付利息计14133元。2019年11月26日，被告向原告支付了购房款150000元，对2019年11月26日至2020年1月9日被告应承担的购房欠款170000元的利息，按10%的年利率向原告支付利息计1983元，故被告共计应向原告支付购房款欠款利息29990元。原告诉请要求被告下欠购房款全部按10%的年利率支付利息84977.78元，且所得利息自2019年5月28日起再按年利率10%计算利息于法无据，本院不予支持。 关于焦点2，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与约定面积不符的，合同有约定，按照约定处理，本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准，因此，对于被告反诉要求房屋总价款应当按实际建筑面积计算，比合同总价减少54617.2元的主张本院不予支持。 关于焦点3，本院认为，被告主张原告存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订的合同时的出卖人是原告唐建秋，而非房地产开发公司，对此被告是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故原告出售房屋的行为不存在欺诈情形，双方在合同中明确约定原告负责为被告办理水电开户，费用由被告承担，由原告代被告办理房屋产权证和国土使用证，办证时所应缴纳的契税及其他一切费用，由被告承担，故对于被告要求退还水电开户和办证税费34670元的反诉主张，本院不予支持。 关于焦点4，被告反诉要求原告承担延期办证违约损失26312.75元，本院认为，因原告所建房屋存在建设违规情况，导致被告住房公积金不能及时办理，对此原告已在资金占用利息方面承担了一半的过错责任，对被告因此造成的损失已进行了弥补，故对被告的这一主张本院不予支持。被告反诉要求原告承担其多支付的借款利息136378元，本院认为被告无论采取何种支付方式，支付下欠的购房款是被告应尽的合同义务，如果因原告少开发购房发票导致无法办理足额住房公积金贷款，被告可以要求原告开具，但被告因此要求被告承担其利息无法于据，故对被告这一反诉主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告陈智明、汤香在本判决书生效之日起十五日内支付原告唐建秋购房款欠款利息29990元。 二、驳回原告唐建秋其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告陈智明、汤香的诉讼请求。 案件本诉受理费1924元，减半收取962元，反诉费2633元，由原告唐建秋承担481元，被告陈智明、汤香承担3114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 于杨宁 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 唐银玲 书 记 员 李佳昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。