四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0623民初2228号 原告：中江凯兴建设投资有限公司，住所地四川省德阳市中江县凯江镇玄武南路98号302、304、307办公室。统一社会信用代码：91510623592774535E。 法定代表人：陈礼诚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雅崎，四川铁剑蓝律师事务所律师。 被告：胡元红，女，1982年1月2日出生，汉族，居民，住成都市龙泉驿区。 被告：文俊，男，1984年8月20日出生，汉族，农民，住四川省崇州市。 原告中江凯兴建设投资有限公司（以下简称凯兴公司）与被告胡元红、文俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凯兴公司的委托诉讼代理人张雅崎到庭参加诉讼。被告胡元红、文俊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯兴公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋租金、物业管理费29167.05元；2、被告支付违约金、房屋占用损失共计19448.41元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求1为：被告支付租金44951.67元（其中，2019年6月14日至2020年6月13日期间的租金为23975.52元、2020年6月14日至2020年11月13日期间的租金为20976.15元）。原告明确诉讼请求2为：被告支付违约金23734.48元[44951.67元×1‰/日×528天(2019年6月4日至2020年11月13日）]。原告自愿放弃要求被告支付物业管理费、房屋占用损失的诉讼请求。 事实和理由：2019年5月10日，上·蓝郡509号门面原承租人赖涛与被告胡元红向原告凯兴公司书面申请，请原告同意赖涛将上蓝郡509号门面转让租赁给被告胡元红。原告经审批同意转租。同日，赖涛与被告胡元红签订门面转让合同，明确被告胡元红代替赖涛履行原门面租赁合同所规定的条款。该门面实际由被告胡元红、文俊共同经营洗车场使用。2019年6月19日，被告胡元红、文俊仅支付了半年的房租23970.00元。2019年11月14日，被告胡元红、文俊委托江萍办理退租事宜，但被告胡元红、文俊未按合同约定交清尚欠的物业管理费及剩余租期50%的租金，也不清理房屋内的物品，不交回门面钥匙，无法办理退租手续。目前房屋租赁已到期，被告至今未办理退租手续，并一直占用租赁房屋。原告多次联系、催收租金，被告仍不交纳，不腾空房屋，导致原告无法继续对外出租。 被告胡元红、文俊未作答辩。 原告凯兴公司围绕诉讼请求依法提交了《上·蓝郡商业用房租赁合同》、申请、转租申请、《门面转让合同》、不动产权证［川（2018）中江县不动产权第0××0号］、电子回单、通知2份、ＥＭＳ邮政速递签收回单等证据。 被告胡元红、文俊未向本院举证。 被告胡元红、文俊未到庭应诉，本院视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利。经本院审查，原告提交的上述证据，具有客观真实性，合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，原告凯兴公司（出租人、甲方）与赖涛（承租人、乙方）签订《上·蓝郡商业用房租赁合同》，主要约定，甲方同意将座落于中江县南华镇的上·蓝郡门面房金银花北街509号房屋［不动产权证号：川（2018）中江县不动产权第0××0号］出租给乙方。乙方租用房屋的期限为3年零3个月，即自2017年3月14日至2020年6月13日止，包括首尾两天。房屋交付日期2017年3月14日，免租金装修期3个月，即自2017年3月14日至2017年6月13日。租金起计日2017年6月14日。本合同租期内2017年6月14日至2020年6月13日，每月租金总额3624.00元。本合同租期内2017年6月14日至2020年6月13日，该出租房屋每一租赁年度的月租金在上一租赁年度月租金的基础上按5%上涨，并由甲方直接调整租金。乙方应在本合同签订后10日内一次性支付第一个租赁年度即2017年6月14日至2018年6月13日的全部租金，以后租赁年度的租赁费在离上年度满期的10日前一次性支付。乙方拖欠租金但合同未解除的，应向甲方支付违约金，违约金金额为拖欠金额乘以拖欠日乘以千分之一。 2019年5月10日，赖涛、被告胡元红书面申请将上述租赁房屋由赖涛转租给被告胡元红，原告经审批同意转租。 同日，赖涛（甲方）与被告胡元红(乙方)签订《门面转让合同》，主要约定，甲方同意乙方将自己位于金银花北街509号门面转让给乙方使用。在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由甲方与乙方按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响自动顺延。租期到2019年6月14日止，月租金3805.00元。门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。…合同签订后，被告胡元红接收、并使用租赁房屋。6月19日，被告胡元红通过银行转账方式向原告支付租赁费23970.00元。 2019年11月14日，被告胡元红向原告递交房屋退租申请书，因房屋的腾退，剩余租金的交纳未达成一致意见而未果。 2020年3月5日、4月2日，原告书面通知被告胡元红清理门面类物品，办理退租事宜，交纳尚欠租金，支付违约金等，但至今未果。 2020年6月9日，被告胡元红向原告递交转租申请，欲将房屋转租给张远友。被告文俊在该转租申请申请方代理人栏签名捺印。但因各方未达成一致意见而未果。 被告胡元红至今未办理退租事宜，也未将租赁的房屋腾退给原告。截止2020年11月13日，被告胡元红尚欠租金44951.67元[其中，2019年6月14日至2020年6月13日期间的租金为23975.52元（47945.52元－23970.00元）、2020年6月14日至2020年11月13日期间的租金为20976.15元]，未予支付。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案中，原告凯兴公司与赖涛签订的《上·蓝郡商业用房租赁合同》，赖涛与被告胡元红签订并经原告同意转租的《门面转让合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。被告胡元红使用租赁物，仅支付租赁费23970.00元，剩余租赁费未按约支付，构成违约。原告主张被告尚欠租赁费44951.67元，经审查，客观、真实、准确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告现主张被告胡元红支付尚欠的租赁费44951.67元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告请求被告文俊支付租赁费，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于原告主张被告胡元红承担违约责任应否支持的问题。根据《上·蓝郡商业用房租赁合同》“本合同租期内2017年6月14日至2020年6月13日，乙方应在本合同签订后10日内一次性支付第一个租赁年度即2017年6月14日至2018年6月13日的全部租金，以后租赁年度的租赁费在离上年度满期的10日前一次性支付。乙方拖欠租金但合同未解除的，应向甲方支付违约金，违约金金额为拖欠金额乘以拖欠日乘以千分之一。”以及《门面转让合同》“甲方同意乙方将自己位于金银花北街509号门面转让给乙方使用。在甲方转让租期满后，租期按照原租赁协议顺延，并由甲方与乙方按原合同条款重新签订租赁合同。不重新签订租赁合同不影响自动顺延。租期到2019年6月14日止。门面转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有门面租赁合同中所规定的条款。”的约定，被告胡元红未按约定如期如数支付2019年度、2020年的租赁费，应从约定承担违约责任，向原告支付违约金。违约金的计算方式应为：以23975.52元为基数，从2019年6月4日起按日1‰的标准计至2020年11月13日止、以20976.15元为基数，从2020年6月4日起按日1‰的标准计至2020年11月13日止。原告主张违约金以44951.67为基数，从2019年6月4日起按日1‰的标准计至2020年11月13日止，不符合约定，本院不予支持。 被告胡元红、文俊未到庭参加诉讼，本院视为其对原告提供的证据放弃质证，以及对原告的主张放弃抗辩的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡元红于本判决生效后十五日内支付原告中江凯兴建设投资有限公司尚欠的租赁费44951.67元。 二、被告胡元红于本判决生效后十五日内支付原告中江凯兴建设投资有限公司违约金。 违约金的计算方式：以23975.52元为基数，从2019年6月4日起按日1‰的标准计至2020年11月13日止、以20976.15元为基数，从2020年6月4日起按日1‰的标准计至2020年11月13日止。 三、驳回原告中江凯兴建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费508.00元，由被告胡元红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判长  张代强 审判员  杨 英 审判员  赖 文 二〇二〇年十二月七日 书记员  刘 露