湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初10438号原告（反诉被告）：中星航空有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区许庙村华虹领航城办公A3栋5层20号。法定代表人：潘前进，经理。委托诉讼代理人：张红烈，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，湖北今天律师事务所律师。被告（反诉原告）：上楼商业管理（武汉）有限公司，住所地武汉市武昌区中北路与东沙大道交汇处武汉中央文化区K1地块一期一区K1-2幢2层5号房。法定代表人：陈超宇，经理。委托诉讼代理人：彭阳，湖北大和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟杰，湖北大和律师事务所律师。原告（反诉被告）中星航空有限公司（以下简称中星公司）与被告（反诉原告）上楼商业管理（武汉）有限公司（以下简称上楼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中星公司的委托诉讼代理人张红烈、王蕾，被告（反诉原告）上楼公司的委托诉讼代理人彭阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中星公司向本院提出诉讼请求：1.上楼公司返还中星公司押金83802.32元；2.上楼公司返还中星公司2020年1月23日至2020年2月29日的租金54066元；3.诉讼费用由上楼公司承担。上楼公司辩称及反诉称，根据合同3.2条约定，如承租方违约，不应当返还押金；中星公司实际到2020年4月28日才退房，要求退还租金没有依据。上楼公司提起反诉，请求法院判令：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除；2.中星公司返还上楼公司房租83802.32元（41901.16元÷30天×60天，自2020年3月1日起算，计算至2020年4月28日）；3.中星公司向上楼公司支付合同解除的违约金83802.32元（41901.16元×2倍）；4.支付逾期未支付房租的违约金25140.7元（应付租金83802.32元×30%）；5.本案诉讼费由中星公司承担。本院查明，湖北新海盛顿置业有限公司系武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8室房屋所有权人。2018年6月1日，湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同》，约定由武汉新时代寰宇置业有限公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋42层1-9号、52层1-8号、53层1-8号、54层1-8号房屋；租赁期自2018年6月1日起至2024年5月31日止；在合同租赁内武汉新时代寰宇置业有限公司不得擅自将房屋全部或部分转租、转借给第三方。同日，湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同补充协议》，约定将原合同第9.1条改为：在租赁期内，武汉新时代寰宇置业有限公司可将承租房屋全部或部分转租、转借给第三方。湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同》，约定由武汉新时代寰宇置业有限公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8号、53层1-8号房屋；租赁期自2020年4月1日起至2024年5月31日止；在合同租赁内武汉新时代寰宇置业有限公司不得将房屋全部或部分擅自转租、转借给第三方。湖北新海盛顿置业有限公司与武汉新时代寰宇置业有限公司签订《广发银行大厦房屋租赁合同补充协议》，约定将原合同第9.1条改为：在租赁期内，武汉新时代寰宇置业有限公司可将承租房屋全部或部分转租、转借给第三方。上述两份协议均无签约时间。武汉新时代寰宇置业有限公司与上楼公司签订《房屋租赁合同》，约定，上楼公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8号房屋；租赁期自2018年6月1日起至2024年5月31日止；在合同租赁期内上楼公司不得将房屋全部或部分擅自转租、转借给第三方。该合同无签约时间。武汉新时代寰宇置业有限公司与上楼公司签订《授权委托书》，约定武汉新时代寰宇置业有限公司全权授权上楼公司为武汉新时代寰宇置业有限公司的合法代理人，全权代表武汉新时代寰宇置业有限公司办理武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋52层1-8号房屋的一切租赁事项及代收租金，并同意承租人转租该物业；授权期限自2018年6月1日起至2024年5月31日止。该委托书无签约时间。上楼公司与中星公司签订《房屋租赁合同》，约定由中星公司承租武汉市江汉区建设大道737号广发银行大厦1栋5201号，建筑面积为368.2㎡房屋；租赁房屋用途为办公；租赁期自2019年12月1日至2022年11月30日；上楼公司于2019年12月1日交付房屋；房屋租金为41901.16元/月，按季支付，每期租金于到期日前10日支付；如逾期支付租金，每逾期一日按每日房屋租金的两倍支付违约金；如逾期超过10日，上楼公司有权解除合同，由中星公司承担违约责任；中星公司向上楼公司支付押金83802.32元，如中星公司违反合同约定导致合同终止，押金不予退还，押金不能冲抵中星公司的租金及其他费用；任何一方违约构成合同解除条件的，守约方在解除合同同时有权要求违约方按月租金的两倍支付违约金，该违约金与其他逾期履行违约金同时执行、适用。该租赁合同无签约时间。2019年11月25日，中星公司向上楼公司支付押金83802.32元。2019年11月29日，中星公司向上楼公司支付款项136703.48元，其中2019年12月1日至2020年2月28日期间房租98088.48元、2019年12月1日至2020年2月28日期间物业费27615元、改造费6000元、预存电费5000元。2019年11月30日，上楼公司将案涉房屋交付中星公司承租使用。2020年4月16日，上楼公司向中星发送《违约告知函》，载明：同意减免中星公司2020年6月1日至6月30日房租；自函件发送之日起三日内若中星公司不回复或拒绝支付房租，视为中星公司自动弃权，中星公司在2020年4月20日前清空房屋并归还房屋，上楼公司没收押金。2020年4月17日，中星公司向上楼公司发送《回复函》，载明：中星公司入住不足两个月，武汉市爆发新冠病毒疫情，疫情尚未结束，公司尚未复工复产；新冠病毒疫情及政府的防控措施均属不可抗力事件，由此导致不能正常履行合同不能认定为违约，因此上楼公司陈述我公司严重违约并没收押金的意见没有法律和事实依据；商请上楼公司综合考虑，免除我公司1月23日至4月23日期间的房租，并对后期半年至一年的租金减半收取；如上楼公司坚持要求我公司在2020年4月20日前交还房屋，请退还已缴纳的房租、押金及相关费用。2020年4月20日，上楼公司向中星公司发送《收回房屋告知函》，载明：中星公司应归还房屋，上楼公司没收房屋押金；中星公司需在2020年4月25日前将房屋内物品搬离。2020年4月28日，中星公司将案涉房屋交还上楼公司。另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告，城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。还查明，自2020年1月23日起至2020年4月8日止期间房屋租金为106149.68元（具体计算为以下①②之和：①41901.16元/月×2个月；②1396.71元/天×16天）。本案在庭理过程中，中星公司、上楼公司对于案涉房屋于2020年4月28日交付均不持异议。本院认为，上楼公司与中星公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力；武汉疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。中星公司承租涉案房屋用于办公，因疫情导致中星公司无法正常办公，其租赁房屋目的无法的实现情况客观存在，虽中星公司请求减免租金符合法律规定及合同约定，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，故对中星公司主张免除疫情期间全部房屋租金的诉讼请求，本院予以部分支持。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，本院酌定免予缴纳租金的比例为50%，即53074.84元（106149.68元×50%）。2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，武汉市各行各业均已开始复工复产，其不可抗力因素已消除，中星公司应依约履行合同义务。上楼公司在多次要求中星公司支付租金及费用无果的情况下，于2020年4月28日解除租赁合同、收回房屋的行为以及中星公司于当日将房屋腾空并交付给上楼公司的行为，应当认定为双方对于解除案涉《房屋租赁合同》达成合意，故案涉《房屋租赁合同》应于2020年4月28日解除，案涉房屋租金应当计算至2020年4月28日。本案已查明，房屋租金已缴纳至2020年2月29日，故中星公司应向上楼公司支付2020年3月1日至2020年4月28日期间的房屋租金81009.04元（41901.16元×1个月+1396.71元×28天）。本案中，上楼公司已依约向中星公司提供案涉房屋，中星公司未依约履行支付房屋租金的义务，引起本案纠纷，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。虽然案涉《房屋租赁合同》约定，如中星公司逾期支付租金，上楼公司除有权要求按日房租的两倍支付逾期付款违约金外，还有权解除合同并有权要求违约方按月租金的两倍支付违约金，但该约定明显高于上楼公司的实际损失，综合权衡中星公司的违约责任及上楼公司的实际损失，本院酌定违约金以未付租金为基数，2020年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍、2020年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确定中星航空有限公司与上楼商业管理（武汉）有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除；二、上楼商业管理（武汉）有限公司于本判决书生效之日起十日内向中星航空有限公司退还房屋租金53074.84元；三、中星航空有限公司于本判决书生效之日起十日内向上楼商业管理（武汉）有限公司支付房屋租金81009.04元；四、驳回中星航空有限公司其他诉讼请求；五、驳回上楼商业管理（武汉）有限公司其他反诉请求。负有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3057元，减半收取计1528.5元，由被告（反诉原告）上楼商业管理（武汉）有限公司负担563元［此款原告（反诉被告）中星航空有限公司已垫付，被告（反诉原告）上楼商业管理（武汉）有限公司同上述判决款项一并支付给原告（反诉被告）中星航空有限公司］，由原告（反诉被告）中星航空有限公司负担965.5元（已付。反诉费2137元，由原告（反诉被告）中星航空有限公司负担912元［此款被告（反诉原告）上楼商业管理（武汉）有限公司已垫付，原告（反诉被告）中星航空有限公司同上述判决款项一并支付给被告（反诉原告）上楼商业管理（武汉）有限公司］，由被告（反诉原告）上楼商业管理（武汉）有限公司负担1225元（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 胡 琦二〇二〇年十二月八日书记员 刘玉兰