北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8928号原告：王茂雍，男，1939年8月10日出生，汉族，北京市昌平区南口工厂退休职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王家庆（原告王茂雍之子），男，1978年5月4日出生，汉族，中国铁路北京局集团公司北京南站职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘铁征，北京山耀律师事务所律师。被告：段桂云，女，1942年7月4日出生，汉族，北京市昌平区南口综合加工厂退休职工，住北京市昌平区。被告：刘树军（被告段桂云之子，兼被告段桂云的委托诉讼代理人），男，1962年6月17日出生，汉族，国家电网高级领导干部培训中心退休职工，住北京市昌平区。原告王茂雍与被告段桂云、刘树军财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王茂雍的委托诉讼代理人王家庆、刘铁征，被告刘树军（兼被告段桂云的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王茂雍向本院提出如下诉讼请求：1.判令段桂云、刘树军赔偿我方经济损失3万元；2.判令诉讼费由段桂云、刘树军承担。事实与理由：我与段桂云系楼上楼下邻居。2004年我儿子结婚装修房屋后，段桂云家因卫生间水龙头滴答水忘记关、门厅鱼缸多次漏水、厨房漏水、阳台墙角酸菜缸多次漏水、阳台窗户漏水给我造成了损失。2020年4月5日因段桂云家阳台再次漏水，我的妻子李经玲上楼与段桂云理论，多次要求下楼查看，段桂云拒不下楼查看，还说不是她家漏的，我在无奈之下拨打了110报警。经警官协调沟通后，段桂云一方向警官承诺疫情后给我修理房屋。在警官的要求下4月6日我的妻子李经玲找到房管科、西社区告知房屋漏水问题。2020年4月7日南口工厂房管科和南口工厂西社区共同检查认定是段桂云家漏水漏入我家并拍照留存。2020年4月18日刘树军不戴口罩强行闯入我家，侮辱谩骂、威胁、大喊大叫，并出手打伤我妻子李经玲。因我妻子李经玲73岁、我81岁没有反抗能力，我妻子非常吃力地打了110报警电话。警察到后将刘树军赶出我家并告知其快出去，并拨打120将我妻子李经玲送往医院。2020年4月19日我和妻子将此事告知儿子王家庆。2020年4月20日王家庆找到派出所，因疫情派出所徐警官休息，直至2020年4月24日晚在徐警官的叙述下刘树军书写了《协议书》一份。经徐警官催促，王家庆替我妻子李经玲签了字。因疫情降级2020年5月10日我找到南口西社区调解员说明事由要求段桂云一方按照承诺修房。5月13日南口西社区调解员通知我妻子说刘树军对找他修房一事非常不满。5月13日下午南口派出所康警官通知我妻子李经玲说刘树军对找他修房一事非常不满。5月17日王家庆为解决此事找到徐警官，徐警官称让我到法院起诉段桂云、刘树军。因漏水情况已存在很多年，且2018年、2019年、2020年阳台开始向下漏腌咸菜的汤儿、卫生间大量漏污水，我妻子李经玲多次找段桂云一方让其把污水擦干净，但段桂云一方一直不予理睬。为了维护我的合法权益，故我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告段桂云、刘树军辩称：北京市昌平区南口镇（以下简称南口镇）×号房屋由段桂云一人长期居住，其已有80岁高龄，身患多种疾病，有较重的健忘症和严重的心脏病。2020年4月18日刘树军与王茂雍一方发生矛盾，后经南口派出所调解，刘树军本着对方年事已高且双方是邻居的情况，虽然对协议书有非常大的不同意见，但还是在协议书上签了字。本协议书由王茂雍一方书写，在警官的监督下由刘树军来抄写。协议签署后，我方本着尊重法律、尊重警官的态度认真履行了协议书的各项内容。由于疫情给工作带来了许多不便，5月7日装修公司开始施工，5月25日装修公司员工到王茂雍家房屋进行修缮，施工人员对王茂雍称楼上我们已经修缮完毕，不漏水了，现在对您的家中漏水处进行修缮。王茂雍对施工人员说不用修了，不修了。事已至此，我方已经充分履行了应尽的职责和义务，认真执行了协议书的各项内容。而王茂雍却置协议于不顾，说话出尔反尔，充分暴露了其对法律的不尊重和藐视。请王茂雍回家看看家中是否还漏水？是什么时间不漏的？王茂雍起诉书中所述与事实不符。协议书中写的很清楚，我方已履行完毕应尽的义务和职责，派出所所签订的协议是我方在作出了巨大的妥协和牺牲的情况下签的。该协议是双方达成多点共识的基础上签订的，说好此事到此为止，以后不再追究任何责任，该协议对双方都具有约束力。另，我方的房屋为优惠价购买的房屋，我方已交齐维修基金，南口工厂明确规定以优惠价购买的房屋房间内任何配套设施和房屋结构，租住者不得私自更改拆卸，自行拆卸更改原住房布局，南口工厂将不再对房屋尽修缮义务和承担一切责任。因此，如果我方不经南口工厂同意，进行房屋防水处理，我方将失去南口工厂对房屋今后承担维修的义务。房屋修缮应是南口工厂房管科的事情，王茂雍告错了人，我请求法庭追加南口工厂房管科为本案第二被告。因考虑到王茂雍身体及其他原因，我方为王茂雍进行房屋修缮，因施工必然产生材料费和劳务费，因王茂雍不守信誉，不让维修违反了协议书的约定，势必给我方造成材料和经济上的一定损失，故我方要求王茂雍赔偿我方1000元损失。王茂雍主张的阳台、厨房的漏水与双方在派出所达成的补偿没有关系，阳台、厨房漏水的损失不应赔偿。我方不同意王茂雍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：王茂雍系南口镇×号房屋的所有权人，王茂雍与李经玲系夫妻关系，与王家庆系父子关系。刘鸣岐系南口镇×号房屋的所有权人，段桂云与刘鸣岐系夫妻关系，与刘树军系母子关系，131号房屋平时由段桂云居住使用。×号房屋与×号房屋上下相邻，×号房屋在楼上，×号房屋在楼下。因房屋建成年代久远，×号房屋多次漏水，王茂雍与段桂云为此产生纠纷。2020年4月5日，×号房屋的卫生间再次漏水。段桂云之子刘树军与王茂雍之妻李经玲于2020年4月18日产生肢体冲突。经派出所主持调解，王茂雍之子王家庆与段桂云之子刘树军达成《协议书》一份，内容为：2020年4月18日，李经玲被刘树军打伤一事，经双方协商解决，自愿达成如下协议：1.由刘树军向李经玲夫妇赔礼道歉；2.由刘树军赔偿人民币1140元；3.刘树军保证以后不再到李经玲家闹事，不再发生漏水现象；4.漏水现象在疫情结束后尽快解决；5.双方保证以后（不）因此事再发生纠纷，否则后果自负。协议书签订后，段桂云一方于2020年4月20日左右对其居住的×号房屋进行了修缮，将卫生间重新做了防水。×号房屋修缮后，段桂云一方欲将王茂雍家因漏水产生的部位进行修缮，但双方未能达成一致，导致×号房屋漏水的部位未能进行修缮。本案审理过程中，因双方就王茂雍家房屋因漏水产生的损失数额未能达成一致，王茂雍申请对其房屋因漏水产生的损失数额进行鉴定。本院依法委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司就王茂雍申请的事项进行了鉴定。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年10月10日向本院出具《资产评估报告》，结论为：评估对象：因漏水涉及的南口镇×号房屋相关装修内容及物品价值。2020年8月25日，我公司评估小组对标的进行勘验、拍照、记录，法院及双方三方代表均到场参与现场勘验过程，对《现场勘验记录》内容无异议并签字确认。根据现场勘验记录可知，因为漏水的原因造成屋顶、墙面、物品等被浸泡。本次评估采用市场价值，评估基准日是2020年8月25日。特别事项说明：本次评估标的的项目、数量、工程量等信息以现场勘验记录为准。双方代表均到场参与现场勘验过程，对《现场勘验记录》内容无异议并签字确认。本次评估结论中因漏水涉及相关装修内容的损失价格，包含铲除、恢复的费用。本次评估工作中，评估对象未获得装修材质证明、购置发票及品牌规格型号等资料的，评估价值以一般市场价格水平为依据。评估值为5789元，其中争议项价值为4460元，非争议项价值为1329元。非争议项包括：次卧顶（天花）铲墙皮人工费89.1元、刷漆人工费133.65元、墙面基础处理222.75元；次卧与卫生间隔断墙757.35元；卫生间吊顶126元。争议项包括：客厅墙（北墙）铲墙皮人工费127.5元、刷漆人工费191.25元、墙面基础处理318.75元；客厅顶铲墙皮人工费89.1元、刷漆人工费133.65元、墙面基础处理222.75元；客厅墙（东墙）铲墙皮人工费67.58元、刷漆人工费101.36元、墙面基础处理168.94元；阳台墙铲墙皮人工费18.37元、刷漆人工费27.56元、墙面基础处理45.93元；阳台顶铲墙皮人工费37.4元、刷漆人工费56.1元、墙面基础处理93.5元；阳台墙（南墙）铲墙皮人工费21.6元、刷漆人工费32.4元、墙面基础处理54元；材料费即墙面漆（底漆+面漆）1117元、阳台窗户（塑钢窗）924.8元、储物柜（东面）190元、储物柜（西面）190元、大理石窗台1**元、厨房墙砖50元。王茂雍主张因段桂云家房屋不止一次漏水，其主张的漏水损失是因多次漏水产生的损失，并不仅限于因2020年4月5日漏水产生的损失。为证明《资产评估报告》中的争议项亦是因段桂云家房屋漏水导致，王茂雍提交照片予以证实。照片显示王茂雍家房屋客厅墙面及顶面均有水渍；阳台墙面及顶面均有水渍并出现墙面脱落、发霉的情况；厨房有部分瓷砖脱落。段桂云一方主张其房屋是卫生间漏水，只可能导致王茂雍家卫生间及与卫生间相邻的次卧受损，不可能导致王茂雍家房屋的其他部位受损，故对《资产评估报告》中的争议项均不予认可。《资产评估报告》作出后，王茂雍不服，向本院提交书面异议，主要为：1.次卧与卫生间隔墙757.35元：品牌规格中所写37墙与室内实际情况不符，此墙不是37墙，而是石膏板墙，并且与卧室门及拐弯西侧卫生间墙和卫生间门相连。因长期漏水造成整个石膏墙墙体全部渗入大量污水，散发非常刺鼻的厕所臭气，石膏墙墙体拆除两个门必定全部损坏，但两个门未在评估报告中体现，另外此项未注明人工费用情况；2.卫生间吊顶126元：此表内塑料扣板与室内实际情况不符，实际应为塑钢板吊顶，鉴定当天未拆开吊顶鉴定，吊顶顶部墙壁长期污水浸泡也需要进行处理，鉴定报告中未进行评估，此项未注明人工费用情况；3.储物柜（东面）190元、储物柜（西面）190元：此表内该两项与室内实际情况不符。实际应为东侧、西侧储物柜为人工制作，整体镶嵌在阳台两边，两个储物柜也是大理石台面，并且与大理石窗台连接在一起，如若拆除和安装还应产生人工费用；4.评估当日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司派来的两名评估人员与《资产评估报告》中资产评估师职业资格证书登记证上显示的评估机构人员不符。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年11月2日向本院出具《关于对的答复》，内容为：对异议1、2，本评估报告第十一项特别事项说明（第一、三项）已对评估范围、评估对象材质、工程量做详细说明。对异议3，本评估报告第十一项特别事项说明（第一、二项）已对评估范围、评估对象工程量、拆除恢复费用做详细说明。对异议4，根据《中华人民共和国资产评估法》第二十四条，对受理的评估业务，评估机构应当指定至少两名评估专业人员承办，我公司接到委托后，成立资产评估小组，并由评估专业人员进行实地察看，且由资产评估师签字。答复出具后，王茂雍仍不服，申请鉴定人出庭接受质询。北京建亚恒泰房地产评估有限公司委派鉴定人魏松涛接受质询，针对王茂雍所提异议，鉴定人当庭回复称：鉴定人系依据委托内容及现场勘验记录做的评估，现场勘验记录由双方签字确认，鉴定的数额是重置成新价，包括了材料费及人工费，从现场勘验记录看不到需对卫生间顶部因污水浸泡的部分进行处理，现场勘验记录中未体现的部分就没有在评估范围内，关于王茂雍所提的评估报告未体现卫生间防水价格及成新率的问题，其将以书面形式向本院出具回复意见。2020年11月23日北京建亚恒泰房地产评估有限公司向本院出具《关于对的答复》，内容为：1.截至评估现场查勘日，相关当事方未提供漏水损失修复方案、用材清单及损失工程量，故本次评估范围全部通过现场指认的方式确认。关于卫生间隔墙，现场并未明确提出需要做卫生间防水价格，故本次评估价值不包含防水价格。如后续需对卫生间隔断墙做防水价格的鉴定，请提供第三方出具的修复方案。本次隔断墙评估价格包含墙体、瓷砖等复原该墙体所需材料及相关人工费用。2.根据评估对象实际情况及现场勘验综合考虑后，本次评估确定的成新率为60%。2020年11月23日王茂雍向本院提交由北京馨海启越装饰有限公司出具的《房屋维修工程报价清单》一份并要求北京建亚恒泰房地产评估有限公司根据该清单对鉴定结论予以调整。《房屋维修工程报价清单》显示了王茂雍家房屋需要维修的项目、单位、工程量、修复单价、修复价格等，总计修复费用为27974.21元。本院将王茂雍提交的上述《房屋维修工程报价清单》送达至北京建亚恒泰房地产评估有限公司并要求该公司就上述清单是否影响鉴定结论作出书面答复。北京建亚恒泰房地产评估有限公司于2020年12月10日向本院出具《关于“关于就鉴定结论作出书面答复意见的函”的答复意见》，内容为：1.截至评估现场勘验日，相关当事人未提供漏水损失修复方案、用材清单及损失工程量，所以本次评估范围全部通过现场指认方式确定，即我公司本次评估所依据的评估范围，是在现场勘验时，由王茂雍指认，段桂云一方及法官等见证，并经双方当事人签字确认的。我公司依据委托人确定的评估范围完成评估工作、做出鉴定结论，符合资产评估操作规范要求。在我公司向贵院出具《资产评估报告》时，我公司即已完成了本次价值鉴定工作。2.《房屋维修工程报价清单》的装修内容涵盖我公司出具评估报告的评估范围，且增项较多。若贵院认可《房屋维修工程报价清单》所列内容为评估范围，则应重新聘请评估机构，另行出具评估报告。根据资产评估规范要求，由于委托方原因，致评估基准日、评估对象、评估范围等重大事项发生修改、变化的，应另行委托、重新评估。3.房屋装修与资产评估在目的、方法、价值内涵等方面均不同，更何况范围有较大差异。所以，发来的装修报价与本次资产评估鉴定结论不具可比性，即《房屋维修工程报价清单》不影响我司已出具报告所给出的鉴定结论。4.鉴于当事一方对我司评估工作表现出的不信任，若贵院因本案变更评估范围另聘评估机构，我司申请回避。王茂雍预付鉴定费6000元及鉴定人出庭费2000元。上述事实，有《中华人民共和国房屋所有权证》、《房产所有证》、《协议书》、《资产评估报告》、《关于对的答复》、《房屋维修工程报价清单》、《关于“关于就鉴定结论作出书面答复意见的函”的答复意见》、照片、发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。段桂云居住的房屋漏水给王茂雍造成了损失，段桂云应就此给王茂雍造成的损失承担赔偿责任。因刘树军并非漏水房屋的所有权人，平时亦未在该房屋内居住生活，故王茂雍要求刘树军承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因漏水房屋的居住人系段桂云，段桂云对其所居住使用的房屋漏水给王茂雍造成的损失应承担相应的赔偿责任，刘树军要求追加南口工厂房管科为本案共同被告的抗辩意见缺乏依据，本院不予采信。王茂雍之子王家庆与刘树军签订的《协议书》虽涉及了房屋漏水的修缮问题，但该《协议书》是基于2020年4月18日李经玲被刘树军打伤一事达成的协议，并未免除段桂云一方因房屋漏水给王茂雍造成的损失应承担的赔偿义务，故刘树军以段桂云一方已履行协议书约定的房屋修缮义务为由要求免除段桂云赔偿责任的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。因双方就损失数额未能达成一致，在此情况下，本院根据王茂雍的申请，通过北京市高级人民法院随机摇号确定由北京建亚恒泰房地产评估有限公司对王茂雍家房屋因漏水产生的损失数额进行了鉴定。北京建亚恒泰房地产评估有限公司具备相应的鉴定资质，该公司于2020年8月25日组织双方进行了现场勘验，双方在现场指认房屋受损的部位并在《现场勘验记录》上签字确认，该公司依据《现场勘验记录》并依据成本法的评估方法作出的《资产评估报告》符合法定程序，不具备无效的事由，本院对《资产评估报告》的真实性、合法性、关联性予以采信。王茂雍要求重新鉴定的请求缺乏依据，本院不予准许。王茂雍提交的照片显示其房屋客厅墙面及顶面均有水渍；阳台墙面及顶面均有水渍并出现墙面脱落、发霉的情况；厨房有部分瓷砖脱落。从一般生活常识而言，楼上漏水会导致楼下墙面、顶面出现水渍，故本院对王茂雍关于其房屋客厅墙、客厅顶、阳台墙、阳台顶受损系因段桂云家房屋漏水所致的主张予以采信。王茂雍提交的照片不能直接证明其厨房墙砖脱落、阳台窗户（塑钢窗）、储物柜及大理石窗台受损系因段桂云家房屋漏水所致，故对王茂雍主张的该部分损失本院不予认定。段桂云认可其房屋卫生间漏水导致王茂雍家卫生间及次卧墙面及顶面受损，本院对此不持异议，故对该部分损失本院予以确认。王茂雍就段桂云家房屋多次漏水导致的损失在本案中一并主张并未违反法律规定，段桂云以《协议书》仅针对2020年4月5日卫生间漏水为由要求对王茂雍家阳台、客厅因漏水所致损失不予赔偿的抗辩意见，本院不予采信。据此，根据《资产评估报告》，本院确认王茂雍家房屋因段桂云家房屋漏水所致损失的数额为4254.2元，段桂云应赔偿王茂雍4254.2元。关于王茂雍针对《资产评估报告》所提异议中主张的其他损失，其在现场勘验时并未提出，且其提交的现有证据亦未显示上述损失系因段桂云家房屋漏水所导致，故其所提异议不能成立，其要求本院按照其提交的《房屋维修工程报价清单》显示的数额确定其损失金额的主张，缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本院希望王茂雍与段桂云在今后的生活中本着互谅互让的态度，正确处理相邻关系，共同构建和谐稳定的邻里关系。综上所述，本院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告段桂云于本判决生效后十日内赔偿原告王茂雍损失4254.2元；二、驳回原告王茂雍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告王茂雍负担472元，已交纳；由被告段桂云负担78元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费8000元（含鉴定人出庭费），由原告王茂雍负担4000元，已交纳；由被告段桂云负担4000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田雅娟二〇二〇年十二月二十五日法官助理 赵群彩书 记 员 高 曼