吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初4199号 原告：徐锦帆，男，1935年12月28日生，汉族，住长春市。 委托诉讼代理人：崔文彬，吉林衡丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明欣，吉林衡丰律师事务所实习律师。 被告：王丽艳，女，1971年10月19日生，汉族，住长春市朝阳区。 被告：长春市铭家房地产代理有限公司，住所地长春市南关区重庆路南清明街西亚泰鼎盛国际1幢2511号房。 法定代表人：李鸿翼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。 原告徐锦帆与被告王丽艳、长春市铭家房地产代理有限公司（以下称铭家代理公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐锦帆及委托诉讼代理人崔文彬、李明欣、铭家代理公司的委托诉讼代理人陈雅婷到庭参加诉讼。王丽艳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 徐锦帆向本院提出诉讼请求：1、判令被告王丽艳立即履行合同义务，即立即结清全部房屋贷款，并协助原告将朝阳区×××房过户至原告名下;2、判令被告王丽艳立即向原告返还房屋面积差价款4520元;3、判令被告长春市铭家房地产代理有限公司立即返还中介服务费13000元；4、判令二被告立即向原告支付违约金388500元（按总房款30%计算）；5、本案诉讼费由二被告共同承担。事实和理由：2018年4月2日，原告与二被告签订《房屋买卖三方协议》，约定原告购买被告王丽艳位于长春市××区房屋一套，房屋总价款为1295000元，中介服务费为13000元，开发商（或房地产管理部门）通知可以办理产权证时，被告王丽艳应于开发商通知可以办理产权之日起十个工作日内，配合原告备齐有关材料到房地产管理部门办理房屋产权证。合同签订后，原告向被告铭家代理公司支付中介服务费13000元，向被告王丽艳支付房款1235000元，已履行全部合同义务。2020年4月10日，原告收到吉林省祥和国际房地产开发有限公司为业主办理产权的通知，原告为顺利办理产权，替被告王丽艳垫付房地产面积差价款4520元。随后，原告联系被告王丽艳要求其协助办理房屋过户手续，但被告王丽艳一再推脱，原告遂找到被告铭家代理公司询问情况，经调查得知二被告在与原告签订合同时，均向原告隐瞒了被告王丽艳尚未还清案涉房屋贷款的重大事实，导致被告王丽艳怠于履行合同义务的同时，给原告造成重大经济损失。为维护自身合法权益，原告无奈诉至人民法院，恳请人民法院支持原告诉讼请求，判如所请。 铭家代理公司辩称，一、被告王丽艳已将银行贷款结清，现在房屋更名过户已无障碍。被告王丽艳已经将房屋剩余的银行贷款361866.88元一次性还清，银行已经出具了贷款结清证明，双方只需办理抵押权注销手续，就可以办理产权更名过户，现在已无实质障碍，原告无权向铭家地产主张违约金。二、铭家地产已经促成交易，中介费不应退还。原告诉请的是继续履行合同，而不是解除合同，铭家地产已经促成交易，那么就不应退还中介费。《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”三、原告主张铭家地产支付违约金无法律依据。首先，被告王丽艳已经将贷款结清，现在房屋更名过户已无障碍；其次，《房屋买卖三方协议》中第9条明确约定：“丙方（铭家地产）受甲乙双方委托协助甲乙双方起草并签署房屋买卖合同。自甲方、乙方签署书面《房屋买卖协议》之日起，视为丙方已完成本协议的全部居间服务，后续关于此房各项费用的结清及此房产证下发后的更名过户等事项与丙方无关。”据此，铭家地产已经完成了居间服务，原告和被告王丽艳之间的争议与铭家地产无关；最后，合同中没有关于铭家地产支付违约金的约定，原告的诉请无依据。综上，请法院驳回原告针对铭家地产的诉讼请求。 王丽艳未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2015年6月9日，王丽艳与吉林省祥和国际房地产开发有限公司（以下称祥和公司）签订商品房买卖合同，王丽艳购买祥和公司开发的位于长春市××区房屋（以下称涉案房屋），房屋面积109.16平方米，房屋价款930916元，王丽艳以按揭方式支付房款。贷款银行为工商银行长春同志街支行（现长春泰东支行），该行办理了抵押权预告登记。2018年4月2日，徐锦帆通过铭家代理公司与王丽艳及铭家代理公司签订《房屋买卖三方协议》。约定王丽艳（协议中称甲方）将涉案房屋卖给徐锦帆（协议中称乙方），房屋总价款为1295000元。付款方式及交割过程约定，第一、2018年4月2日乙方付甲方此房定金人民币伍万元整50000元；第二、2018年4月15日16时前，乙方付甲方第一部分房款人民币柒拾伍万元整750000元，甲方将此房的所有手续及钥匙交由乙方，第二部分款于2018年5月18日前支付购房款；第三、待甲方名下的产权证下发后的10日内，甲乙丙三方共同到产权交易中心办理此房的更名过户手续，在此房更名到乙方或乙方指定人名下的同时，乙方再付甲方此房的剩余房款人民币陆万元整60000元，至此此房的交易全部完成，甲方所收房款均以所打收条或银行转账为准。此房为没有办理产权证的商品房，甲方承诺真实性，合法交易性、无权属及债务纠纷，开发商（或房地产管理部门）通知可以办理产权证时，甲方应于开发商通知可以办理产权之日起十个工作日内，配合乙方备齐有关材料到房地产管理部门办理房屋产权证。合同签订后，徐锦帆向王丽艳支付房款1235000元，向铭家代理公司支付中介服务费13000元，王丽艳将房屋及商品房买卖合同交付给徐锦帆。2020年4月10日，徐锦帆看到祥和公司为业主办理产权的通知，徐锦帆以王丽艳名义与祥和公司签订面积误差补充协议，向祥和公司支付0.53平方米房屋面积差价款4520元。随后，徐锦帆联系王丽艳要求协助办理房屋过户手续未果，徐锦帆起诉至本院。 2020年11月5日，王丽艳向工商银行长春泰东支行支付361866.88元（含徐锦帆付房屋尾款60000元），将余下贷款结清。11月9日，工商银行长春泰东支行出具委托书，委托王丽艳办理注销抵押权预告登记。 另查，王丽艳于2020年12月23日取得涉案房屋不动产权证书。 上述事实，有当事人陈述、房屋买卖第三方协议、个人客户境内转账汇款业务申请书、商品房买卖合同、通知、贷款结清证明、个人信用报告等证据，已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，徐锦帆与王丽艳及铭家代理公司签订的《房屋买卖三方协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规有关强制性规定，合法有效。合同的双方均应按照合同约定履行各自的义务。徐锦帆已按合同约定向王丽艳支付购房款，并将办理产权过户手续时再支付的房屋尾款6万元提前履行，帮助王丽艳结清银行贷款，履行合同付款义务。在房屋贷款已经结清，且贷款银行作为抵押权人同意注销抵押登记的情况下，王丽艳负有义务将房屋产权更名过户至徐锦帆名下。故对徐锦帆提出将涉案房屋的产权过户至其名下的请求，本院予以支持。因涉案房屋贷款已结清，徐锦帆已当庭表示不再坚持王丽艳结清全部房屋贷款的请求，本院对此予以认可。关于增加房屋面积差价款承担问题，合同中第5条对补交房屋差价款由谁承担列出空白处，没有明确约定，鉴于双方是按照房屋整体状况确定的房屋价款，故应由王丽艳承担增加面积差价款。为此，对徐锦帆要求王丽艳支付差价款的请求，本院予以支持。关于铭家代理公司返还中介费13000元的问题，合同第8条约定，甲方保证按本协议约定履行义务，如甲方发生违约行为，丙方不退乙方已付的服务费，由甲方直接向乙方赔偿乙方已付的服务费损失。第9条约定，丙方受甲乙双方委托协助甲乙双方起草并签署房屋买卖合同。自甲方、乙方签署书面《房屋买卖三方协议》之日起，视为丙方已完成本协议的全部居间服务，后续关于此房各项费用的结清及此房产权证下发后的更名过户等事项与丙方无关。因铭家代理公司已促成徐锦帆与王丽艳签订房屋买卖合同，完成居间服务，故对徐锦帆提出铭家代理公司返还服务费的请求不予支持。关于徐锦帆提出王丽艳与铭家代理公司隐瞒房屋抵押未结清贷款给其造成损失问题，首先房屋买卖属重大交易事项，作为购房者在购买房屋时应本着谨慎、注意义务，全面了解并掌握所购买房屋的现有状况，从王丽艳与祥和公司签订的商品房买卖合同中约定的房屋价款是按揭贷款，表明王丽艳在购买房屋时并非一次性付款，而是通过贷款方式解决了房屋价款问题。王丽艳将涉案房屋同商品房买卖合同一并交付给徐锦帆，徐锦帆事后帮助王丽艳结清银行贷款，这些足以说明徐锦帆知晓房屋贷款尚未结清的现状。因此，徐锦帆提出隐瞒尚未结清房屋贷款的主张，依据并不充分。关于徐锦帆提出王丽艳与铭家代理公司共同支付违约金388500元的问题。合同中对铭家代理公司承担违约金没有作出约定，约定只有在甲方或乙方要求解除合同时，违约方按照本合同约定的总房款20%的标准向守约方支付违约金。因此，徐锦帆要求铭家代理公司承担违约金无合同依据。虽然徐锦帆称祥和公司于2020年4月通知可以办理产权证，王丽艳应及时办理产权过户手续，但将产权证具体办理到王丽艳名下的时间并未确定，且徐锦帆购买房屋时知晓未办理产权证的状况。王丽艳未主动提前偿还银行贷款，减少办理产权证的相关障碍，固然给徐锦帆带来不便，影响合同目的的实现，但在本案中没有构成根本违约，且对在履行产权过户手续造成的经济损失，徐锦帆没有举出证据加以证明，故对徐锦帆要求王丽艳承担违约金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王丽艳于本判决生效之日起三十日内将位于朝阳区×××房屋【吉（2020）长春市不动产权第XXXX号，丘（地）号×××】产权更名过户至原告徐锦帆名下； 二、被告王丽艳于本判决生效之日起三日内给付原告徐锦帆房屋差价款4520元； 三、驳回原告徐锦帆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7390元、保全费2550元、公告费560元，由被告王丽艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  许 斌 人民陪审员  张立平 人民陪审员  盖桂敏 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  刘 琪