上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19121号原告：沃金国，男，1942年8月3日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。原告：王秀馥，女，1945年10月17日出生，汉族，户籍地上海市闸北区。被告：上海凤翔房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江涛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孟祥彬，男。委托诉讼代理人：刘月，女。原告沃金国、王秀馥诉被告上海凤翔房地产开发有限公司(下简称凤翔公司)定金合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2020年11月4日第一次公开开庭进行审理，原告沃金国、王秀馥及被告凤翔公司的委托诉讼代理人孟祥彬到庭参加诉讼。本案于2020年12月3日第二次公开开庭进行审理，原告沃金国、王秀馥及被告凤翔公司的委托诉讼代理人刘月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃金国、王秀馥向本院提出诉讼请求如下：1.被告退还所谓的定金人民币5万元给原告并支付利息(以5万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年12月27日计算至实际退还之日止)。事实和理由：系争房屋位于上海市青浦区景瑞城中苑第6幢16号楼1102室。双方签订的定金协议是阴阳协议，未写明房屋的实际单价和总房款价，是掩人耳目的欺骗，定金协议不合法。2019年11月22日，原告至城中公园售楼处明确提出现场查看房屋的阳光和装修质量后在交付定金，当时被告销售经理刘月不同意，要原告先付10万元定金后才允许看1102室现房。当时原告没有10万元，为保留1102室，原告支付2万元定金并签订定金协议，但未看到系争房屋。刘月坚持要原告付清10万元后才能看房，是欺诈原告。11月23日，原告到售楼处找到刘月要求看房，晚上8点钟，原告支付了3万元，合计支付定金5万元，被告才同意原告看房。当时时间挺晚，无法看到阳光。同日，被告人员书写申请，是关于首付款的约定，两原告签字。11月30日，原告才第一次正式看系争房屋，当天也很晚，无法看到阳光情况。此后连续下雨两周，无法看房。刘月欺骗原告，承诺系争房屋在早上8点钟有太阳。12月27日，天气晴朗，原告再次去看房，8点之前到系争房屋楼下，看到房屋外墙面没有太阳。打电话告知刘月，刘月表示9点上班，原告等到10点后到现场看房，发现房屋存在以下问题：10点时没有采光；厨房墙面并非瓷砖而是壁纸，无法清理油烟，也不安全；室内房间和厅的四面墙壁不是涂料粉饰或墙纸，而是用木板固定在混凝土板墙上，墙面裂开；房间和厅的地板铺设不实，有弹性。综合上述问题，原告当场表示不要房屋。后原告多次与被告沟通定金退还，被告不予理会，遂原告诉至法院，作如上诉请。被告凤翔公司辩称：不同意原告全部诉请。根据定金协议约定，原告应在2019年11月30日签订预售合同，经被告催告，原告未按约签订。根据定金协议3.3条，定金予以罚没，被告也向原告发送了没收定金函。原告在2019年6月左右看过房屋，了解过周边项目，并非在2019年11月22日才第一次看房，被告也不存在先交定金才允许看房的情况。定金协议约定定金10万元，后原告申请定金为5万元，双方也进行确认。2019年11月23日，原告就定金没收及首付款支付签订申请，已经认定了定金没收条件。原告违反定金协议，未按约定时间签订预售合同，被告有权没收定金。系争房屋已在2020年3月28日另行出售。经开庭审理查明：2019年11月22日，被告(甲方)与两原告(乙方)签订定金协议一份，约定双方本着平等自愿的原则，共同协商后签署本定金协议，具体内容：一.1条，乙方向甲方的预定物业位于上海市青浦区景瑞城中苑第6幢16号楼1102室，甲方已领取该房屋商品房预售合同许可证(证书号：青浦房管[2019]预字XXXXXXX号)，该物业暂测建筑面积113.97平方米。2.房屋每平方米建筑面积单价43,029元，房款总价4,904,015元。二、付款方式是分期付款。三、1.签署本协议当天，乙方需支付10万元，作为双方订立《上海市商品房预售合同》的担保。甲方于2019年11月22日实收定金2万元，乙方应于2019年11月29日前补足定金8万元。该定金在甲乙方签署《上海市商品房预售合同》后自动转为首期房款。2.乙方应在签订本协议并付租定金之后于2019年11月29日前到甲方售楼处完成《上海市商品房预售合同》的正式签订。3.若乙方逾期不签订或不按本协议约定的条件签署《上海市商品房预售合同》或不履行本协议中的任何条款时，视为乙方自动放弃认购权利，本协议下约定之定金甲方不予退还；如甲方拒绝按本协议约定与乙方签订《上海市商品房预售合同》，则应双倍返还已收取的定金。如乙方未缴足定金则应自甲方书面通知乙方之日起三日内一次性补足，否则甲方有权单方面解除本协议，已经收取的定金不予退还，并且甲方有权不通知乙方而直接将该物业另行出售。四、乙方确认，甲方己向乙方出示了《国有土地使用权证书》、《商品房预售许可证》和拟签订的《上海市商品房预售合同》样本及其附件、《前期物业服务合同》《临时管理规约》等与购买本商品房相关的文件。乙方对上述文件中的权利义务约定没有异议。同时乙方确认，对于认购的该房屋上已经设定的在建工程抵押已经知晓。六、乙方确认在本协议上所填写的地址和电话号码等资料是真实的。甲方按照该地址或电话号码发出邮件、电话或信息后,视为已经履行了通知义务;因乙方地址或电话变更而未及时书面通知甲方而导致甲方无法联络的,乙方应当承担相应法律责任。同日，被告人员刘月向原告出具了景瑞城中公园项目签约须知，载明：你购买的上海市青浦区城中北路XXX弄XXX号楼1102室，请按定金协议约定的期限到上海市青浦区城中北路XXX-XXX号景瑞城中公园销售中心内办理书面签署合同事宜，如逾期，我司将有权没收定金并将上述房屋另行销售他人。该须知中原告未签字。另查明，原告于2019年11月22日15：54向被告转账支付2万元，被告于同日向原告出具收据，载明16-1102室定金。原告于2019年11月23日21：46向被告转账支付3万元，被告于同日向原告出具收据，载明补款定金。涉案房屋签约确认单显示：房源单价为43,029元，总价为4,904,015元，成交单价为36,413.09元，成交总价为415万元。付款方式为：2019年11月22日付定金2万元、2019年11月29日付首付(含定金)62万元、2020年2月15日支付余款353万元。客户栏中两原告签字，刘月在置业顾问处签字，销售助理、案场财务、销售经理处均已签字。2019年11月23日，两原告作为乙方、被告作为甲方签订申请一份，内容为：双方商定由原来首付62万元更改成30万元，首付时间为2019年11月29号，如乙方未能及时履行，定金5万元不退，该房源16-1102室由甲方另行出售，其余付款时间按原约定时间不变，特此申请。原告沃金国在申请尾部备注：2019年11月30日首付30万元整。该申请落款处有刘月签字，申请人处有两原告签字。同年12月2日，刘月向原告沃金国发送短信：“今天是你逾期第二天，你说要天气好，看了阳光才签约，今天天气好，你却不来，我只能说我想帮你也帮不了你，特意申明，你的房子11楼阳光很好。你前天说不是来退房，就是想要看阳光，现在阳光好，你也不来签约，你逾期了。你也不接我电话，不回我信息，这样没办法帮助你，你自己的钱和房子麻烦叔叔你自己也上点心。这是我们公司账号，叔叔你如果你真的想要房子，你就让家人来签约付钱，你只付了5万定金，我们定金都是10万，你还一直拖着不来签约，你让我怎么去跟领导说。你自己写的申请如果30号不来签约，就直接挞定你的定金，现在已经12月2号了，你再不过来签约，就表示你自动放弃定金和这套房子了。”同日，原告沃金国与刘月通话，原告沃金国询问刘月：“房屋内早上是否有太阳，早上几点钟有太阳。”刘月表示：“9点钟以后就有太阳，你的房间8点钟就有太阳。”原告沃金国表示：“你当时表示一个礼拜没有太阳，还带我们去毛坯房去看。”刘月表示：“你自己交了5万定金。不能付了5万元，我们一直帮你留着房子。”原告沃金国表示：“你当时说一个礼拜没有太阳，我们就该干什么就干什么。”同年12月3日，刘月向原告沃金国发送短信：“叔叔，给你打了几遍电话，你不回我就是自动放弃了。”同年12月7日，刘月向原告沃金国发送短信：“叔叔，签约催告函我们已经寄出去了。”同年12月13日，刘月将签约催告函发短信给原告沃金国，并在短信中表示：“催告函已经发过，你也没有来，我们现在要发没收定金函，请你知悉一下。”同日，刘月通过短信向原告沃金国发送没收定金函。同年12月20日12：19，刘月通过短信向原告王秀馥发送照片一组，并在短信中告知原告王秀馥：“定房子前也带你们看过现房，你们二笔款要延期付款，也找了领导给你们签字了，你们本来11月30就要付款签约，已经拖了20天了，又一直说过来确认阳光，也不来，又让我去给你们看阳光，给你们看阳光了，又变卦，你们这样子哪里都说不过去，我给你们已经拖了很久了，定金我们要没收，房子也要拿出来卖了。”同日，原告王秀馥回复刘月：“不是我们拖，而是30日咱们分手前已经和你们说了，是你答应把厅和房间早8点钟有太阳的照片发给我们，而你今天12月20日刚刚发给我们的照片，也不知道你是几点钟照的照片？哪天有太阳我们就去，如果早上厅和卧室有阳光照射，然后签合同付首付款”。同日，刘月回复原告王秀馥：“30日那天你们自己说要过来看太阳、看采光，你们拖到现在不来，还在说等哪天天好，天都好了这么多天了，你们真的诚心买，讲道理，守信用，也不用过了这么多天，还要我打电话，发信息给你们了，你们现在还在说等哪天有太阳就来付首付，现在领导已经把房子拿出来要卖了，卖掉了你们不要再过来说啥了。”同日，王秀馥回复刘月：“你讲的不是事实，11月30日下了一天雨，阴雨连绵哪里有太阳呢！当天晚上冒着大雨我们共同看了毛坯房，你还向我们介绍如何好？我们表示不买毛坯房。当晚离开你处前，你查看手机天气预报后，告诉我们上海天气接下来半个月阴雨天气。当晚我们回到家已经时晚上11点。总之有太阳我们就去看房。”同日，刘月回复原告王秀馥：“11月30日那天是下雨，你们买的那天没有下雨，是有太阳的啊。你们说儿子不肯付钱了，我说你们压力大，就不要大面积，可以考虑小面积。你们说好，然后带你们看了小面积，然后你们说小面积是毛坯的，儿媳妇不同意，就没有给你们推荐，你们又在说非要再看太阳，我看天气预告是后面半个月都没有好天气，但后面过了几天就天晴了，也不看你们来一次，打电话给叔叔了几次，也不过来。过两天就天晴了，我等你们。”同年12月27日，刘月向原告王秀馥发送一份没收定金函。第一次庭审中，原告补充诉请依据的事实和理由为：2019年11月22日,是中介带原告去看房，是现房，刘月接待原告。当时已经很晚，原告要求购买的是阳光充足、南北通透的房屋，刘月告知有一套19楼。原告觉得很好，当时想看房，但刘月表示要先交10万定金才能看房。当时原告先交了2万，因为太晚，无法看采光，当天没有看房。11月23日，原告又到被告处，想要被告留住19楼，刘月表示19楼已出售，还有一套11楼。刘月询问原告剩余8万定金是否带来，否则不保留11楼。当天，被告工作人员书写一份关于首付的申请，两原告签字。以上事实，由当事人陈述、定金协议、付款凭证、收据、签约须知、签约确认单、短信记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，两原告表示：2019年11月22日，原告提出要购买南北通透、早上8、9点钟有太阳，被告承诺可以满足，实际房屋不符合要求，被告构成欺诈。定金协议签订前，被告不让原告看系争房屋内的采光及质量，原告不清楚楼间距和楼栋位置，不知道是否是西边套。签订定金协议当天，原告晚上在外面看的房。次日，协商原告再付3万元定金，被告才允许到屋内查看。11月23日，原告写过申请要先看房屋再付定金，但被刘月撕毁。被告草拟申请时，原告当时还未看房，不愿意签字，是受胁迫签订。被告提出照顾原告、房屋肯定有太阳，价格照顾原告，原告着急看房遂签字。11月23日，原告知道中间套的阳台突出，但刘月承诺不会遮挡系争房屋的阳光。12月27日，刘月带原告看系争房屋是在上午10点，客厅、卧室都没有太阳，原告提出退房。被告欺诈在先，定金协议不产生法律效力。认购确认单中没有被告盖章，只有刘月等签字，也不能代表被告。原告不清楚交易价格，当时刘月要求对认购确认单保密。定金协议与认购确认单价格不一致，被告在房价上存在套路。申请约定的签约时间及首付款时间是11月30日，原告未签约是因采光遮挡、楼间距小、完全没有采光。签订定金协议前，被告未给原告出示过合同样本，即使协议约定原告已看过，被告实际也未出示，售楼处也未看过样本。被告当时要求原告在签约须知上签字后才能看合同样本，因原告未签字所以未看。11月30日，是原告及儿子来看房，原告儿子呆了半个小时后离开，且原告儿子从不干预原告购房。11月30日晚上，刘月带原告看系争房屋，刘月发现没有太阳，就带原告看了另外一套毛坯房，表示毛坯房采光无遮挡，让原告买，但原告不想买。当天下雨原告未看到采光，未磋商合同。12月20日，刘月发送的照片并非系争房屋在早上8、9点钟的采光照片。12月27日，看到房屋采光后，原告退房，未磋商合同。被告发的没收定金函已经没有效力，12月27日没收定金函中房屋地址并非系争房屋。原告未交满10万定金，定金协议无效。5万元是意向金，是看房钱。如为定金，不可能变动金额。定金变动后，双方应重新签订协议，才是完整交易。原告不再购房，被告理应退还5万元。被告表示：原告在11月22日下午1-2点来到售楼处，先看了与系争房屋户型相同的样板房，3点左右看过系争房屋，屋内情况以现房为准。原告以系争房屋没有太阳为由退房，不符合退房要求。一般流程是客户先看样板房，但如果客户诚意购房且提出看现房，被告也同意。11月22日，经主管同意后由刘月带原告看系争房屋，后支付定金，当天原告看房有监控但已被覆盖。支付2万元定金后，双方签订定金协议及认购确认单。实际成交价是确认单中的415万元，虽被告未盖章，但被告人员签字，视为被告认可该价格，合同也会按照该价格签订，不存在套路，原告对房价清楚。签约须知是限购政策内容与看不看房无关。支付2万元定金后被告向原告释明，如原告不购房，则定金不退。如被告一房两卖，双倍返还定金。当时原告购房诉求是三房，装修好，楼层不能低，采光要好。系争房屋是西边套，早晨光照可能晚点，但没有遮挡，采光也通过验收。签订定金协议前，原告未提出过必须早上8、9点钟有太阳，双方也未约定系争房屋8、9点有太阳是交易或签订合同的前提，被告目前未收到采光问题的诉讼。整个楼盘，东西边套是南北通透，中间套客厅凸出来，西边套上午客厅阳光受限，东边套下午客厅阳光受限，被告会向客户说明。西边套冬天客厅在9点有太阳，卧室早上8、9点钟有光照，没有遮挡。11月23日，原告未书写过先看房再付定金的申请，是申请延期到12月付款，但被告未同意。签订定金协议前，一般会给客户看预售合同样本、产权证样张，没有解释过合同条款，材料在售楼处公示，客户会看，不懂会问被告。记不清有无向原告出示过预售合同。11月30日，原告儿子也来看过房屋，表示不要了。12月8日，被告发函告知原告可延后签约，原告未签收。12月20日，刘月拍摄系争房屋光照给原告，多次与原告交涉催告签约，催告函退信，原告一直未签约，被告邮寄没收定金函原告拒收。刘月通过短信将没收定金函发给原告，12月27日没收定金函的地址是拍错。5万元并非意向金，收据中已经写明是定金。即使变更首付款及定金，也不会重新签订定金协议及签约确认单，不一样之处以申请为准，原告也未要求重新签订。审理中，被告提供了：催告函及EMS面单、12月28日的没收定金函(房屋地址有误)及EMS面单，证明被告向原告发催告函退信、没收定金函拒收。原告表示均未收到过，地址是原告提供的户籍地，是刘月写在定金协议上，但双方未约定户籍地作为原告签收材料的地址。当时反复告知刘月，原告是在外租房，2019年12月底租期到期。如被告寄送文件，可电话联系原告。根据庭审查明的事实，本院认为，《定金协议》作为原、被告签订正式预售合同之担保，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守。系争房屋为现房，认购确认单明确约定了房屋信息、成交价格、付款方式、付款日期，原告在认购确认单中签字，刘月系被告工作人员，其签字系履行职务行为，足以代表被告，且被告已对认购单中被告其他人员的签字进行追认，原、被告应受认购确认单内容之约束。原告主张认购单存在套路，未予以举证，本院难以采信。《定金协议》载明定金10万元，实际原告支付5万元。涉案申请系原、被告合意变更原定金金额及首付金额，原告及刘月均在申请中签字，此系原、被告意思自治范畴，且于法无悖。原告表示涉案申请系受被告欺诈胁迫签订，但并未就此进行举证，也未法定时间内提起撤销，对原告上述意见，本院难以采信，故原、被告应受涉案申请内容之约束。原告表示涉案款项系意向金或看房钱，然收据、认购确认单及申请中均载明定金内容，对原告该项主张，本院难以采信。关于双方未能签约的归责原因，原告主张被告要求先付定金后看系争房屋，就此并未进行充分举证；被告表示原告是看过系争房屋后支付的首笔定金，也未进行充分举证，而被告自认在销售楼盘时存在先付定金再看房的操作流程。然，原告主张在签订定金协议前就已告知被告其要购入早上8、9点时有采光的房屋，就此未予举证，且双方也未约定过以该条件作为签订预售合同之前提。但被告确认原告在购房前提出过采光要好的诉求，结合双方信息往来，可见，系争房屋采光充足是决定原告购房的重要因素。第一次庭审中被告主张原告在11月22日晚上看房，第二次庭审中被告主张原告在11月22日下午3点以后看房，刘月于12月2日作出系争房屋上午8、9点钟有光照的承诺，后原告于12月27日再次至看房，表示因采光不足不再签约。客观而言，光照充足与否或对采光的需求因人而异，目前系争房屋另行出售，原告现有证据难以证明被告针对系争房屋采光问题构成欺诈或根本违约导致其签订定金协议。综合分析以上因素，双方系因对采光标准认识不一致未能签订预售合同，无法签约之原因不能归责于原、被告，被告理应返还定金5万元。针对原告主张的利息损失，双方并未就此作出约定，且双方对定金是否退还尚在争议之中，原告主张缺乏依据，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海凤翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告沃金国、王秀馥定金5万元；二、原告沃金国、王秀馥的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由两原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十二月二十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。