浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民初17号原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告（案外人）：朱跃中，男，1964年3月29日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。法定代表人：潘美姣。被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告朱跃中、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告朱跃中的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的浙江省东阳市国用（2009）第3-37号、3-38号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的浙江省东阳市××街道××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元以及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异4号执行裁定，认定朱跃中向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋产权登记过户手续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。朱跃中与皮卡王公司未提交证据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，朱跃中除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入账凭证等证据，不能证明朱跃中在法院查封前已经支付全部价款；朱跃中也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日前工程竣工并交付。此外，朱跃中对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。朱跃中未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此，朱跃中不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。朱跃中也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条的规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有朱跃中支付款项的证据，本案需查明朱跃中支付皮卡王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。且若朱跃中系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪。朱跃中辩称，（2019）浙执异4号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确。朱跃中和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，且该房屋是朱跃中的唯一住房。因此，根据执行异议复议规定第二十九条规定，朱跃中可以排除法院的执行。横琴公司主张（2019）浙执异4号民事裁定未查明或排除朱跃中与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，朱跃中提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请求。百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、本院（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、本院（2019）浙执异4号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起执行异议之诉的依据。朱跃中质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明在法院查封之前朱跃中已与皮卡王公司签订了合法有效的房屋买卖合同，付清了购房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有排除执行的权益。朱跃中向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同一份；三、浙江增值税普通发票一份、皮卡王公司收款收据二份；四、银行流水三份；五、电费清单一份；六、不动产信息查询结果单一份；七、选房确认书一份；八、入伙通知书、收楼确认书、房屋交付验收清单各一份；九、物业费、维修基金收据各一份。上述证据材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，朱跃中购买了案涉房屋、支付了全部房款，并已实际占有使用了案涉房屋，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归朱跃中所有，并系其唯一住房。横琴公司质证认为，对证据材料一至八的形式真实性均没有异议，但对购房的真实性不予确认。证据材料一之商品房批量查档记录不能证明双方之间存在商品房买卖关系，竣工验收备案表记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于朱跃中庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使朱跃中主张案涉房屋早已于2014年交付，也系朱跃中与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。证据材料二、三、四、七、八不能证明双方之间存在商品房买卖关系，需进一步查明款项是否实际支付给皮卡王公司，双方系商品房买卖还是民间借贷关系，应以支付款项最初形成的真实意思为准；证据材料三之收款收据记载的楼盘报名费为2294000元，不合理，不符合一般的报名费金额。证据材料五电费清单显示案涉房屋基本处于未正常用电状态，结合朱跃中代理人庭审中陈述办理用电开户只需商品房合同的情况，该证据只能证实朱跃中并未正常使用案涉房屋。证据材料六不能证明案涉房屋系朱跃中的家庭唯一用房，而且从用电情况来看，朱跃中并未在案涉房屋生活。对证据材料九的证据三性均有异议，虽然朱跃中提供了收据原件，但同类案件只有朱跃中提供了该证据材料，没有任何的同类比对以验证真实性。综上，朱跃中以报名费名义超额支付了合同约定的房款，且合同签订后没有依约办理预告登记，因此其提供的证据不能证明其享有的权益足以排除横琴公司对案涉房屋的执行。本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因朱跃中对证据三性均无异议，故可作为本案证据予以确认。朱跃中提供的上述证据材料的真实性，横琴公司只对证据材料九提出异议，该证据材料系原件，且与其他证据印证，可予采信。朱跃中提供的上述证据材料，可以共同证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、房款支付、房屋交付使用等基本事实，故在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，对此均作为本案证据予以认定。本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，朱跃中提起执行异议，请求解除对案涉土地使用权及地上房屋的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执异4号执行裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。2010年11月15日，朱跃中与皮卡王公司签订选房确认书，约定朱跃中选定帝景湾楼盘2号楼（Ｂ＋1）单元1202室房屋，建筑面积约194平方米，诚意金为总价的100%，计2294000元，一次性支付后取得该物业的签约确认权。2012年1月16日，朱跃中与皮卡王公司签订商品房买卖合同，约定朱跃中购买东阳市××街道××幢××室房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积188.62平方米，商品房总价2230432元，朱跃中于2012年1月16日前一次性付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付朱跃中使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知朱跃中办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝朱跃中查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给朱跃中；朱跃中委托皮卡王公司办理商品房转移登记；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。2010年11月12日、15日，朱跃中通过工商银行向皮卡王公司分别汇款50万元、342611元。2010年11月15日，朱跃中通过邮政储蓄银行向皮卡王公司支付120万元。同日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到朱跃中2294000元，款项内容为帝景湾楼盘报名费，楼盘意向为2号楼1202室，收款方式为汇款。2014年1月24日，朱跃中通过工商银行向皮卡王公司汇款24万元。同日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到朱跃中24万元，款项内容为帝景湾车位57号、58号；同时备注：2幢1202室，面积188.62平方米，一次性已付款2294000元，合同已签订总价2230432元，需退房款63568元转入地下车位款，57号、58号两车位总款303568元已算清交清。2014年12月29日，皮卡王公司向朱跃中出具入伙通知书，通知其办理入住手续。同日，朱跃中在案涉房屋的收楼确认书、房屋交付验收清单上签名确认。2014年12月31日，皮卡王公司向朱跃中开具收据，载明收到朱跃中物业费5658.6元、专项维修基金9053.76元。2018年1月9日，皮卡王公司开具案涉房屋增值税普通发票，价税合计2234571元。根据朱跃中提供的2020年3月30日的不动产信息查询记录，其名下除案涉房屋外，另有坐落于浙江省东阳市××街道××村××平方米，产权证号为浙（2019）东阳市不动产权第0011246号。本院认为，根据当事人的诉辨主张，本案争议焦点为：（一）朱跃中与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因朱跃中与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；（二）朱跃中对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。（一）朱跃中与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系根据前述认定的事实，本案中，朱跃中于2012年1月16日与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记。案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案。虽然案涉房屋未办理预告登记，但是朱跃中在合同签订前即已按选房确认书约定支付了100%房款总价作为诚意金，皮卡王公司亦向其开具了相应的收款收据予以确认，且后续其按约支付车位款，并于2014年12月29日接受案涉房屋交付的事实清楚。因此，朱跃中与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有先签订选房确认书、再签约并备案登记、支付房款和车位款、交付房屋、支付物业费等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张朱跃中与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪的问题，与本案无关。（二）朱跃中对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益？执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，朱跃中在人民法院查封之前已与皮卡王公司签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部购房款，其名下虽另有一处农村宅基地，但在东阳市城区××住房，故朱跃中据此主张其名下除案涉房屋外无其他用于居住的房屋，并根据上述司法解释规定，就案涉房屋请求排除执行，依法可予支持。综上所述，案涉房屋符合执行异议复议规定第二十九条的规定，朱跃中得以据此请求排除执行。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费24677元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  赵恩勰二〇二〇年十二月三十日书记员  程丽嫣1·12·