北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25717号原告：牟成森，男，1939年4月16日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：柴青海，北京市邦盛律师事务所律师。被告：中国人民解放军海军研究院，住所地北京市丰台区六里桥北里4号院。负责人：赖如鑫，政治委员。委托诉讼代理人：雷震东，北京喻雷和律师事务所律师。被告：中国人民解放军陆军装甲兵学院，住所地北京市丰台区杜家坎21号院。法定代表人：李胜利，院长。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：马勇，北京谦君律师事务所实习律师。原告牟成森与被告中国人民解放军海军研究院（以下简称海军研究院）、中国人民解放军陆军装甲兵学院（以下简称装甲兵学院）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟成森的委托诉讼代理人柴青海，被告海军研究院的委托诉讼代理人雷震东，被告装甲兵学院的委托诉讼代理人武丽君、马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟成森向本院提出诉讼请求：1.请求判决海军研究院、装甲兵学院为牟成森购买的万泉寺北路×号院×号楼×单元3×号房屋（以下简称3×号房屋）办理不动产权证书；2.由海军研究院、装甲兵学院承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：北京市丰台区万泉寺北路12号院（以下简称万泉寺小区）为北京旺泉房地产开发有限公司与中国人民解放军装甲兵工程学院（装甲兵学院前身）合作建设的离退休干部住宅。牟成森与海军研究院在2011年签订了购房协议书，购买了3×号房屋。截至起诉之日，牟成森已按合同约定履行完毕缴纳购房款等义务，并已在涉诉房屋中居住多年，实际享有房屋的物权。但是，由于海军研究院、装甲兵学院的原因，涉诉房屋一直未办理不动产登记手续，具体如下：根据京计投资字〔2002〕184号《关于合作开发建设万泉寺住宅小区二期工程项目建议书（代可行性研究报告）的批复》，万泉寺小区在工程立项时为商品房建设项目，小区从立意、筹划、启动、实施、定价等方面均按建设商品房运作和执行。装甲兵学院作为建设单位，于2001年下半年主动提出用业主的钱为业主建设小区，且其全部建设经费均来自于预收业主的购房款，但后续建设过程中，装甲兵学院在未告知并征得业主同意的情况下，擅自将立项批复确定的土地出让改变为土地划拨。除前述单方面的不当行为外，装甲兵学院至今也未能依法依约为万泉寺小区房屋办理不动产登记手续，导致包括牟成森在内的广大业主入住多年仍无法取得不动产权证书。基于上述，牟成森认为：海军研究院、装甲兵学院为牟成森办理不动产权证书，既是房屋买卖交易中天然的合同义务，又是牟成森基于房屋物权可提出的合理要求；无论存在何种原因或客观障碍，牟成森均有权提出海军研究院、装甲兵学院为其办理不动产权证书的要求，该要求也理应得到支持。为维护自身合法权益，牟成森依法诉至法院，请法院予以支持。海军研究院辩称：装甲兵学院系万泉寺小区的建设单位，由其负责最终售房方案的报批手续，目前方案尚未通过总后的审批，房屋尚未具备办理产权证的条件，不具备办理过户的条件。我单位系参建单位，系配合装甲兵学院办理房屋产权证，待涉案房屋具备过户条件时，我单位会及时为包括牟成森在内的购房老干部办理房屋产权证。装甲兵学院辩称：一、本案属于合同纠纷，根据合同相对性原则，装甲兵学院不是合同主体，对原告没有基于合同的任何义务，装甲兵学院不是本案的适格被告。二、万泉寺北路12号院是军队经济适用房，按照合同约定，尚不具备办理产权证书的条件。由于售房方案尚未批准，根据合同约定本案所涉房屋的价款尚未最终确定，原告是否已付清房款尚不确定，不具备办理产权证的条件。三、涉案房屋产权证未办理是军队政策原因导致的，属于不可抗力，不是装甲兵学院所能控制的，装甲兵学院不应承担责任。根据部队相关政策的指示，全军正在开展军队经济适用住房清理，小区住户的购房资格及超面积情况尚未审核完成，该小区的售房方案还需根据清理整治结果进一步完善。售房方案因部队政策原因暂未批复，待售房方案批复后方可办理产权证。请求贵院依法查明事实，依法驳回全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，牟成森向本院提交了购买经济适用住房协议书、购房发票、离退休干部住房参建意向书、合作建设协议书、总后勤部基建营房部[2004]营休字第39号批复等证据材料；装甲兵学院向本院提交了中华人民共和国国有土地使用证、中国人民解放军总装备部后勤部工程决算审定意见、北京市国土资源局关于装甲兵工程学院万泉寺小区土地性质等相关问题的复函、中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室出具的证明等证据材料；海军研究院向本院提交施工许可证、北京市规划委员会建设工程规划许可证附件等证据材料。对上述证据的真实性，三方当事人均无异议。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年2月5日，中国人民解放军装甲兵工程学院院务部（甲方）与中国人民解放军海军装备论证研究中心后勤部（乙方）签订《离退休干部住房参建意向书》，约定乙方为安置本单位离退休干部，决定参加甲方与北京旺泉房地产开发有限公司合作建设的万泉寺小区军队离退休干部住房建设项目；甲方负责办理建房中所有相关法律手续及办理房屋产权证书，乙方配合向甲方提供本单位购房人员的相关资料和必要手续。2011年2月25日，中国人民解放军海军装备研究院（甲方）与牟成森（乙方）签订《购买万泉寺经济适用住房协议书》（以下简称购房协议），约定：一、所购住房面积。乙方所购3×号房屋，实际建筑面积为126.76平方米。二、所购住房计价。乙方所购住房，甲方以综合成本价（经济适用住房价）计价，每建筑平方米价格4750元（最终售价以工程决算审计审定，售房方案经总部批复的价格为准），根据房屋所处的层次、朝向等调节系数计算，以及超面积价款、其它等因素，乙方所购住房的暂定售价为596088.9元。地下车库的出售价格，另行计算。三、付款方式。乙方已付预付款147000元。乙方（含配偶）可抵扣住房补贴379922.47元。乙方预付款及住房补贴抵扣后，还需付房款69166.43元。……八、公共维修基金由乙方个人承担，在交纳房款时一并交甲方，共计12042.2元。牟成森按照购房协议的约定支付了购房款及公共维修基金。2011年，牟成森入住3×号房屋。庭审中，装甲兵学院称自2017年起，全军开展军队经济适用住房清理整治活动，目前清房活动还未结束，售房方案尚未被批准，暂不具有办理产权证书的条件。对此，装甲兵学院提交2020年12月15日中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室出具的《证明》，载明：“万泉寺经济适用住房项目为陆军装甲兵学院（原装甲兵工程学院）建设，地址为北京市丰台区万泉寺北路12号院，住房性质为军队经济适用住房。根据全军经济适用住房建设项目清理统一部署，该项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段，下步将组织产权证办理。”2020年12月16日，北京市不动产登记事务中心未查询到万泉寺小区不动产登记信息。另查，中国人民解放军装甲兵工程学院因编制改革，编入装甲兵学院，中国人民解放军装甲兵工程学院的权利义务由装甲兵学院承接，独立对外承担民事责任。中国人民解放军海军装备研究院后变更名称为海军研究院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，海军研究院为安置本单位离退休干部，与装甲兵学院签订《离退休干部住房参建意向书》，参与装甲兵学院建设的万泉寺小区住房项目。双方约定由装甲兵学院负责办理房屋产权证书，海军研究院予以配合。后海军研究院与牟成森签订购房协议，向牟成森出售3×号房屋。现牟成森要求装甲兵学院、海军研究院为其办理所购买的房屋产权证，理由正当，但鉴于目前万泉寺小区尚未办理初始产权登记，且中国人民解放军陆军住房专项清理整治工作领导小组办公室证明万泉寺小区住房项目正在组织历史遗留问题整改，售房方案处于审批阶段。故目前尚未达到办理3×号房屋不动产登记证书的条件，对于牟成森的诉讼请求，本院暂不予支持。待条件成就时，牟成森可另行主张。需要指出的是，牟成森入住3×号房屋近十年，陆军开展住房清理工作亦三年多，装甲兵学院应加快清理工作及售房方案的审批，尽快办理万泉寺小区的产权登记，以维护购房人的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告牟成森的诉讼请求。案件受理费4890元，由原告牟成森负担2445元（已交纳），被告中国人民解放军海军研究院、中国人民解放军陆军装甲兵学院负担2445元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  杨 薇二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王培松书 记 员  刘姝辰