福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7793号 上诉人（原审被告）：薛书义，男，1959年1月20日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：张宝云，女，1960年5月26日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人（原审被告）：薛克忠，男，1982年10月6日出生，汉族，住福建省福清市。 以上三上诉人共同委托诉讼代理人：于旭明，福建名仕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛经书，男，1965年8月9日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：何群，福建省福清市融城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：俞好云，福建省福清市融城法律服务所法律工作者。 上诉人薛书义、张宝云、薛克忠因与被上诉人薛经书房屋买卖合同权纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛书义、张宝云、薛克忠上诉请求:撤销一审判决并改判驳回薛经书全部诉求或发回重审。事实和理由：一、2005年4月，薛书义的父亲与薛经书订立房屋买断契，即将登记在薛书义名下的积库村太府堂三层楼房以27.8万元卖给薛经书，而薛经书在未足额缴纳购房款下强行搬入该楼房。另薛经书强占登记在张宝云下的平房，欲以2万元购买并降低楼房的售价，张宝云不肯。至2019年12月薛书义父亲去世，薛经书利用该有利条件提起诉讼，迫使让步。二、薛经书提交的房屋买断契是伪造的，该证据也是在此次诉讼中第一次见到，存在多处疑点：代书人的名字与买断契落款名不符，何人代书不明确；其次，该份协议中有关薛书义、张宝云、薛克忠的签名和手印均为伪造；再者，协议前后矛盾，前述买卖三层楼，后竟述至整个院落；以及薛经书未付清购房款，且存在陈述虚假的情况。一审对上述疑点未进行审查，按常理推断，对争议事实作出了错误的认定。三、薛书义的父亲只是出卖三层楼房，并未出卖平房，平房的【融龙集建（九一）字第01607号】土地使用证仍在张宝云手中，且薛经书的起诉状也只是主张确认三层楼房为其所有，有关平房的主张是一审临时增加的，一审判决书中均未体现。一审按常理推断，显然无依据可寻。 薛经书辩称，原审认定事实清楚，判决确认薛书义与薛经书于2005年4月5日立下的房屋卖断契有效正确。一、薛书义、张宝云、薛克忠与薛经书签订了房屋卖断契，并支付了房屋价款，薛书义、张宝云、薛克忠交付了房屋，薛经书接收占有使用了诉争房屋已有15年。薛书义、张宝云、薛克忠诉称薛经书未交清购房款，还侵占了另外一间平房的主张没有任何事实依据。薛书义在原审庭审当中，认可出售房屋是委托其父亲办理的，如果薛经书没有支付全部的房屋价款，卖断契上不会体现钱契证一并交还等字样。薛书义、张宝云、薛克忠长期居住在福清城区，在福清城区购有房屋，薛书义的父亲也都与薛经书居住在同一村，薛书义、张宝云、薛克忠最少每年在三个重要的节日，也都会回老家，且其老父亲还在世，家还有其他亲属，若薛经书未交清购房款或侵占所谓的平房，薛书义、张宝云、薛克忠在长达15年的期间，不可能不向薛经书主张权利。至于薛书义、张宝云、薛克忠主张卖断契是伪造的，但其在一审当中并未申请司法鉴定，且薛经书还持有薛书义、张宝云、薛克忠交付的土地使用证等证据材料。也与薛书义、张宝云、薛克忠在一审中认可的以及在上诉状中陈述的是由其父亲将房屋卖给薛经书的抗辩理由相悖，因此，薛书义、张宝云、薛克忠的该项主张缺乏依据。二、原审关于：“房屋卖断契虽然虽未明确围墙内的一层平房是否已经出卖，按常理推断，一层平房应属于案涉三层楼房的附属，在出卖三层楼房时，也一并交付买受人使用”的认定是正确的。从诉争房屋的结构现状上看，再根据卖断契记载的土地四至使用范围，三层楼房和一层附属厨房的用地面积都包含在卖断契所确认的土地使用范围内，且围墙内只有一个大门出入通行。从房屋使用功能看，购房主楼时，若不同时一并购买附属厨房，必将影响购买者的整体使用功能，从房屋的价值上分析，作为出售者，若只出卖主楼，而不出售附属厨房，必将影响附属厨房的使用功能和房屋价值的贬损，他人也不会单独购买使用价值不大的附属厨房。由此会造成单独的厨房无法出售。从交易习惯上看，因为房子都在一个围墙内，从安全便利考虑，购房者不可能不购买附属厨房。卖断契虽然没有注明有附属平房出卖，是因为薛书义、张宝云、薛克忠恶意隐瞒了还有一间平房登记在张宝玉名下的事实。薛书义、张宝云、薛克忠极为缺乏诚信。原审根据双方房屋买卖的实际情况和薛经书占有使用诉争房屋长达15年之久，以及农村房屋交易的习惯，综合认定其中的一层附属厨房也包含在三层楼房出卖且也一并交付给买受人使用的认定，符合客观事实。 薛经书向一审法院起诉请求：1.判决确认原告薛经书与被告薛书义（又名薛吓义）、张宝云、薛克忠于2005年4月5日签订的房屋卖断契合法有效；2.判决坐落于福清市××镇××村××层楼房××幢（集体土地建设用地使用证号为融龙集建字第01578号）及该房屋的附属厨房归原告所有；3.判决三被告办理该房屋的初始产权登记之后将产权证变更给原告，并协助原告办理该房屋的集体土地建设用地使用权变更登记手续；4.判决被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告薛经书与被告薛书义、张宝云系同村村民。20世纪90年代初，被告薛书义、张宝云经批准在福建省福清市××镇××村××幢××层楼房，并在该楼房边空地上建造一幢一层平房，该三层楼房和一层平房在同一围墙之内。1992年6月22日福清市人民政府向薛书义颁发了融龙集建（九一）字第01578号集体土地建设用地使用证（载明：地号八段11，用地面积204.28平方米，其中建筑占地面积136.54平方米），同时向张宝云颁发了融龙集建（九一）字第01607号集体土地建设用地使用证（载明：地号八段12，用地面积93.50平方米，其中建筑占地面积53.47平方米）。2005年4月5日，被告薛书义的父亲经薛书义及家人同意以薛书义的名义与原告薛经书立下房屋卖断契一份，主要内容为：“业主薛吓义原建有石混结构住房壹座，坐落土名西埔尾（渠牳池），地址积库村太府堂，于一九九二年六月廿二日由福清市土地管理局颁发的融龙集建（九一）字第01578号集体土地建设用地使用证中记载的地号八段11用地面积贰佰零肆点贰捌平方米，其中建筑面积壹佰叁抬陆点伍肆平方米，东至3-4、5-6界址中心为界邻弄，又4-5本墙邻弄。西至7-1界址中心为界邻空地。南至6-7界址中心为界邻空地。北至1-2本墙邻空地，又2-3界址中心为界邻空地。上至屋顶天，下至地基磉石地，其六至分明，今因调整使用，经家庭研究一致同意，通过中证人三面协议成就，自情愿将此座住宅和余下空地全部调整卖断与本村11队承受人薛经书处为业，得出断价款人民币贰拾柒万捌仟元正，其币随同本契据壹份并随附建设用地红本证壹本，合并三项同中见三面随手交讫无误。唯此座住宅和空地自卖断之后系薛经书永久的所有权，听经书管理安排使用，与任何人等一概无干，向后不管在任何情况下薛吓义以及子孙后裔直至亲疏房伯叔兄弟侄等世代均不得反口异说，更不得用任何客观借口向薛经书索取己卖断的本座住宅、空地以及本份的卖断契据等文卷，倘若向后有人干扰者，薛吓义及其家属人等要出头抵挡，承担责任，与承受人薛经书不涉之事，恐口无凭，特立房屋卖断契字壹纸为据。附记四至说明于下：（一）本座住宅东至本围墙农路，西至本围墙，南至本围墙外至坤坤地皮空地叁拾公分（水沟），北至龙西公路。”卖断契签订后，被告将卖断契和融龙集建（九一）字第01578号集体土地建设用地使用证交原告收执，原告即占有并使用案涉三层楼房、一层平房及空地。 一审法院认为，本案系农村房屋买卖纠纷，原告薛经书与被告薛书义系同村村民，薛书义的父亲经薛书义及家人同意以薛书义的名义立下房屋卖断契，该房屋卖断契系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。本案中，被告薛书义将其在融龙集建(九一)字第01578号集体土地建设用地使用证范围内建造的三层楼房及围墙范围内空地以27.8万元价款卖断给薛经书，因双方当事人为同村村民，法律并无禁止同村村民之间的房屋买卖，现原告薛经书请求确认案涉房屋卖断契合法有效，一审法院予以支持。原告薛经书请求判决案涉房屋及附属厨房归其所有，该请求本质上属于确认物权的请求，不属于本案审理范围；况且合同仅是物权变动的原因行为，原因行为被确认有效不能等同于物权已经依法变动，在物权依法变更登记之前，原告不因拥有案涉合同的权利就当然地拥有案涉房屋的物权，故原告该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。原告薛经书请求三被告办理案涉房屋的初始产权登记之后将产权证变更给原告，并请求三被告协助办理案涉房屋的集体土地建设用地使用权变更登记手续。一审法院认为，本案双方当事人未举证证明案涉房屋的建造和买卖是否违反“一户一宅”等行政法规范，若违反“一户一宅”等规范性规定，虽不影响买卖合同的效力，但可能导致房屋产权初始登记及建设用地使用权变更登记在法律上或事实上不能履行，当事人未能证明该项诉讼请求不存在事实和法律上的障碍，一审法院对该诉讼请求不予支持；当事人在买卖合同效力得到确认后可自行向有关行政机关提出初始登记或变更登记申请，其申请是否符合行政法规范可由行政机关审查并决定。被告薛书义抗辩主张薛经书未付清房款，但房屋卖断契已载明“其币随同本契据壹份并随附建设用地红本证壹本合并三项同中见三面随手交讫无误”，可知购房款已经交付，该抗辩主张不足为信，不予采纳。被告薛书义另抗辩主张薛经书强行搬入案涉三层楼房同时又强占了未出售的一层平房，应当停止侵害，返还财产，赔偿损失。一审法院认为房屋卖断契载明案涉三层楼房及围墙内用地均出卖该原告，原告据此使用案涉三层楼房及围墙内用地并非强占；房屋卖断契虽未明确围墙内的一层平房是否已出卖，按常理推断一层平房应属于案涉三层楼房的附属，在出卖三层楼房时已一并交付买受人使用。故该抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认被告薛书义与原告薛经书于2005年4月5日立下房屋卖断契有效；二、驳回原告薛经书的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由原告薛经书负担2900元（已交纳），由被告薛书义负担2900元（限本判决生效后七日内向一审法院交纳）。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，薛书义、张宝云、薛克忠主张本案系争房屋卖断契约系伪造，但未提交证据证明其所主张的事实，故该项上诉理由，本院不予采纳。 根据本案系争房屋卖断契约的约定：“......东至3-4、5-6界址中心为界邻弄，又4-5本墙邻弄。西至7-1界址中心为界邻空地。南至6-7界址中心为界邻空地。北至1-2本墙邻空地，又2-3界址中心为界邻空地。上至屋顶天，下至地基磉石地，其六至分......”，可见，该契约约定转让的为上述土地范围内的房屋，并未排除在该土地上其时已经建成的平房，且该平房亦已一并交付买受人使用。故薛书义、张宝云、薛克忠关于本案系争房屋卖断契约的交易不包括平房的上诉理由，没有事实依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由薛书义、张宝云、薛克忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威