广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初2116号原告：马金洪，男，1984年3月12日出生，汉族，住址汕头市潮阳区×××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈扬波，广东昂扬律师事务所律师。被告：汕头市金丰房地产开发有限公司，住所地汕头市潮阳区××××××委工业区。法定代表人：马楚勇，执行董事。委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。原告马金洪与被告汕头市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马金洪的委托诉讼代理人陈扬波、被告金丰公司的委托诉讼代理人钟学庆到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提起诉讼并明确诉讼请求：1.判令被告完善商品房交付条件，出示《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》；2.判令被告支付后续逾期交房违约金41360元（暂从2019年8月28日起按已付房款日万分之1.57计至2020年6月26日，共违约303天，后续违约金计至起诉之日止）；3.确认汕头市潮阳区和平镇的和平金丰广场2栋21楼01室交付使用前，原告无需交纳物业管理费；4.被告承担本案诉讼费和保全费。经审理查明，本案的相关情况如下：2016年4月20日，原告马金洪（乙方、买受人）与被告金丰公司（甲方、出卖人）签订合同编号为潮阳房售C：No.0004563号《商品房买卖合同》，主要约定：被告将其开发的位于汕头市潮阳区×××××××××××××××××××××××××××出售给原告马金洪，总建筑面积151.41㎡，单价5742.40元，总价869457元；乙方按按揭付款方式付款，2016年1月31日付首期房款269457元，2016年7月31日银行按揭60万元；甲方应依照国家、省有关法律法规的规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；甲方应当在2017年6月30日前将合同约定的商品房交付乙方使用，但如遇下列特殊原因，除甲乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的；2.施工中遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决的，以及其他非出卖人所能控制的事件；除合同第八条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的0.2%向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付款期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续；所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；契税暂按总房款的3%收取，届时以财政局实际征收标准结算，办证费用按实收。2016年5月3日，上述合同在汕头市潮阳区房地产交易所登记备案。原告马金洪于2016年1月31日支付首期房款269457元（含定金），于2016年3月1日向被告支付契税费17389.14元，通过银行按揭贷款于2016年6月15日支付房款60万元。2017年11月26日，经环评单位、检测单位、环境监理单位等联合验收，作出《和平金丰广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收意见》，结论：原则同意通过本建设项目环境保护竣工验收。2018年1月16日，汕头市公安消防局作出汕公消验字[2018]第0008号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2018年1月19日，汕头市潮阳区城乡规划局作出编号为潮阳村规划建验字[2018]001号《建设工程规划条件核实证明书》，证明和平金丰广场符合规划要求。2018年1月30日，和平金丰广场经建设单位、设计单位、勘察单位、承建单位、监理单位、施工图审查单位、监督单位签字盖章，共同出具了《建筑工程竣工验收报告》，同意竣工验收。2018年1月31日，汕头市潮阳区建筑工程质量监督站作出编号为2018-02的《工程质量监督报告》，认定和平金丰广场工程施工质量满足竣工验收要求，具备竣工验收备案条件，同意申报备案。和平金丰广场工程于2019年11月27日取得工程竣工验收备案表，并于第二日通知原告交付房屋；原告虽已知悉，但截至2020年12月22日（本案开庭之日）止仍未办理诉争房屋的交付使用。2019年7月11日原告马金洪向本院提起诉讼，本院于2019年9月12日依法作出（2019）粤0513民初1268号民事判决:一、被告汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向原告马金洪支付逾期交房违约金101750元（违约天数745天，以已付购房款869457元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率4.35%的130%计算）；二、驳回原告马金洪的其他诉讼请求。判决生效后，金丰公司已履行了支付违约金的义务。本院认为，原告马金洪与被告金丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面履行合同所约定的义务。关于被告在本案中是否存在违约、逾期交房天数及违约金的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六条及国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，被告金丰公司已于2019年11月27日取得工程竣工验收备案表，已具备交房条件，且其于同年11月28日通知原告收房，原告未依约收房。（2019）粤0513民初1268号民事判决，确认被告金丰公司因未达到交房条件构成违约，且违约金计至2019年8月28日止；被告金丰公司于2019年11月27日已完备交房条件，故逾期违约交房的天数的自2019年8月29日起至2019年11月27日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，因原告马金洪未提交任何证据证明因被告金丰公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故原告的实际损失应认定为：原告马金洪已付购房款被被告金丰公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，本院酌情将违约金调整为被告金丰公司逾期交房期间占用原告马金洪已付房款贷款利息的130%。因此，被告金丰公司应承担逾期交房的违约金为：以869457元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算。原告要求被告出示《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》，被告在庭审中出示上述材料且原告均无异议，故对原告的这一主张，本院不予支持。关于原告要求确认汕头市潮阳区和平镇的和平金丰广场2栋21楼01室交付使用前，原告无需交纳物业管理费的问题，物业管理费是原告与和平金丰广场小区物业公司之间的物业服务合同关系，与本案无关，本院不予审查，原告可另循途径主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决如下：一、被告汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向原告马金洪支付逾期交房违约金10924元（违约天数91天，以已付购房款869457元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率3.85%的130%计算）；二、驳回原告马金洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，减半收取计417元，由原告马金洪负担381元，由被告汕头市金丰房地产开发有限公司负担36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 郑文星二〇二〇年十二月二十四日法官助理 陈巧利书 记 员 姚 洁相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。