北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29637号原告：北京盛泰物业管理有限公司跃城分公司，住所地北京市丰台区南顶路281号1层。负责人：关钢，总经理。委托诉讼代理人：王军，女，北京盛泰物业管理有限公司跃城分公司员工。委托诉讼代理人：刘群，北京道冲律师事务所律师。被告：俞波，男，1964年11月13日出生，汉族，北京大学副教授，住北京市丰台区。原告北京盛泰物业管理有限公司跃城分公司（以下简称盛泰物业跃城分公司）与被告俞波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛泰物业跃城分公司的委托诉讼代理人王军、刘群，被告俞波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛泰物业跃城分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告俞波支付原告2017年1月1日至2019年12月31日的物业费11952元；2.判令被告支付原告利息139元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：盛泰物业跃城分公司曾为城市时尚家园的前期物业管理企业，目前受北京市丰台区城市时尚家园小区业主委员会（以下简称时尚家园业委会）委托继续管理北京市丰台区南顶路281号城市时尚家园的小区物业。被告作为该小区X室产权人，无故拖欠物业费共计11952元，按照《业主临时公约》约定，业主未交纳物业管理费用的，物业管理企业可按照每日应交纳费用千分之三的比例收取滞纳金。俞波辩称，不同意盛泰物业跃城分公司的诉讼请求。盛泰物业跃城分公司对该小区物业服务不到位。该小区的门禁常年损坏，无法正常使用。该小区卫生不达标，垃圾随处堆放，清理不及时。小区地下一层经营的宾馆在小区南广场长期晾晒白色床单、被罩，影响小区环境。我的车辆停放在小区被砸，没人赔偿，曾与盛泰物业跃城分公司协商，盛泰物业跃城分公司口头承诺我可以在小区地上免费停车三年，但是只停了半年，盛泰物业跃城分公司新更换的物业经理不承认之前的承诺，不允许继续在小区地上免费停车。受疫情影响，我于2020年6月才从外地回到北京，在交停车费时，盛泰物业跃城分公司要求停车费从2020年1月开始计算，但2020年1月至6月，我并没有在小区停车。盛泰物业跃城分公司没有公示物业费的收支情况。故拒绝交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2005年10月22日，盛泰物业跃城分公司（甲方）与俞波（乙方）签订《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》。《业主临时公约》约定，盛泰物业跃城分公司为城市时尚家园小区提供物业管理服务。物业管理服务收费标准为按建筑面积每月每平方米2.20元收取。每年一月份收取当年上半年的物业管理服务费，七月份收取当年下半年的物业管理服务费。业主、使用人未按约定交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日应交纳费用千分之三的比例加收滞纳金。《前期物业管理服务协议》约定，盛泰物业跃城分公司为城市时尚家园小区提供物业管理服务。俞波的房屋坐落于该小区D座13层1307室，该房屋的建筑面积150.89平方米。2016年1月1日、2017年12月31日、2018年12月31日，时尚家园业委会（甲方）与北京盛泰物业管理有限公司（乙方，以下简称盛泰物业公司）分别签订三份《物业管理委托合同》，约定盛泰物业公司对俞波所在的北京市丰台区南顶路281号城市时尚家园小区提供物业服务。期限分别是2016年1月1日0时起至2017年12月31日24时止，2018年1月1日0时起至2018年12月31日24时止，2019年1月1日0时起至2019年12月31日24时止。物业管理服务收费标准为按建筑面积每月每平方米2.20元收取。合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反应良好，可续订合同。2020年12月1日，时尚家园业委会公示，根据业主投票，时尚家园业委会将代表小区业主与盛泰物业跃城分公司洽谈签订2021年物业服务合同。庭审中，盛泰物业跃城分公司提交其与俞波签订的《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》，证明其是城市时尚家园小区的前期物业管理企业，为业主提供物业服务。俞波对该证据的真实性认可，但不认可证明目的。盛泰物业跃城分公司提交2016年1月1日、2017年12月31日、2018年12月31日盛泰物业公司与时尚家园业委会签订的三份《物业管理委托合同》，证明2016年至2019年根据该合同32条“合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反应良好，可续订合同”规定，盛泰物业公司对小区提供了物业服务，并达到大多数业主的满意，俞波应支付物业费。俞波对该证据的真实性不予认可，认为该协议没有经过其本人同意，且签订的时间有问题。盛泰物业公司也没有按照协议内容完成相关服务。俞波提交小区门禁、小区西北角垃圾堆放、小区外广场晾晒床单被罩、垃圾点的照片打印件，证明门禁损坏、物业卫生服务不到位、小区环境不达标、小区垃圾清理不及时。盛泰物业跃城分公司对该证据的真实性不予认可，认为不能证明门禁损坏；小区西北角垃圾堆放是业主丢弃的大件生活用品，不在常规垃圾清运范围内，考虑到处理成本，需要定期运走，目前已经建立了垃圾存放点解决这一问题；小区外广场与小区是隔离的空间，属于开发商自行管理，不归盛泰物业公司管理。俞波提交时尚家园业委会发布的公示，证明盛泰物业跃城分公司之前没有签订物业服务合同。盛泰物业跃城分公司对该证据的真实性不认可，认为该证据与本案无关。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，俞波所在城市时尚家园小区的业主委员会代表全体业主与盛泰物业公司签订了《物业管理委托合同》，盛泰物业公司提供了物业管理服务，并授权盛泰物业跃城分公司行使向业主请求支付物业管理费的权利。俞波作为小区业主应依约交纳物业管理费。俞波提出物业服务不到位，但其提交的证据不足以证明其主张；俞波提出车辆被砸以及2020年停车费收取不合理的问题，与本案物业服务合同并非同一法律关系，其可另行主张；俞波提出盛泰物业公司没有公开物业收支情况，其可以要求盛泰物业公司予以公开，但以此为由要求减少物业费，缺乏法律依据。故俞波提出拒绝交纳物业费的抗辩事由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。盛泰物业跃城分公司提出的要求俞波交纳2017年1月1日至2019年12月31日物业费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，盛泰物业公司与时尚家园业委会签订的《物业管理委托合同》未约定滞纳金，盛泰物业跃城分公司仅依据《业主临时公约》《前期物业管理服务协议》主张滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告俞波于本判决生效之日起七日内给付原告北京盛泰物业管理有限公司跃城分公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费共计11950.49元；二、驳回原告北京盛泰物业管理有限公司跃城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，由被告俞波负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 伟二〇二〇年十二月十八日书记员 周刘艳-6--1-