濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初11368号原告：张俊伟，女，汉族，1969年3月10日出生，住河南省濮阳县。原告：倪花倩，女，汉族，1993年3月10日出生，住河南省郑州市管城回族区。原告：倪立振，男，汉族，2001年2月6日出生，住河南省濮阳县。三原告共同委托诉讼代理人：刘清燕，河南尚博律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：王晓，河南尚博律师事务所实习律师。被告：濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角。统一社会信用代码：91410900054700408M。法定代表人：刘宇，该公司经理。委托诉讼代理人：王洋洋，河南尊严律师事务所律师。原告张俊伟、倪花倩、倪立振与被告濮阳棕榈泉置业有限公司（以下简称“棕榈泉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理，依法由审判员宋瑞玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告张俊伟、倪花倩、倪立振的共同委托诉讼代理人刘清燕、王晓，被告棕榈泉公司的委托诉讼代理人王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张俊伟、倪花倩、倪立振向本院提出变更后的诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金63564元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月份，原告张俊伟丈夫倪德民与被告签订《商品方买卖合同》一份，从被告购买其开发的位于棕榈泉小区第19幢1单元0403号房屋，根据合同第8条、第11条、第12条的约定，出卖人逾期交房超过60日的，自本合同第11条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按照全部房价款的万分之二按日向买受人支付违约金，原告已经按照约定支付了全部房款495820元。2018年9月24日，被告才向原告交付房屋，自合同约定交房日期次日2016年11月1日起至2018年9月24日，逾期交房692天。2015年，倪德民去世。现原告为了维护自身合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告棕榈泉公司辩称，答辩人于2016年11月22日已经将交房入住通知书张贴至被答辩人住所地，已经尽到了充分的告知义务，此后，被答辩人未及时接收房屋并入住，系其自身的过错，损失不应再由答辩人承担；被答辩人未依约缴纳配套设置接口费等费用，违约在先，答辩人不应承担违约责任；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用之规定，被答辩人接收房屋的行为视为答辩人对房屋交付使用；被答辩人接收房屋后不会再产生实际损失，故要求按照日万分之二要求违约金没有依据，且要求标准过高，希望法院按照同地段同类房屋租金予以调整，以不超过实际损失的30%进行调整；案涉楼房地暖施工工期并未计入房屋建设工期，每栋楼地暖施工期为30天，二期8栋楼共计施工240天，应当从逾期交房违约金天数中予以扣除；因政府重大事项安排勒令停工60天亦应当扣除。经审理查明，倪德民（已故、买受人）、被告棕榈泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00062035）一份，主要约定：一、倪德民购买被告开发建设的棕榈泉小区19幢1单元4层0403号房屋，商品房预售许可证号为濮房预售证第2014-120号，房屋总价款495820元；二、交房时间为2016年10月31日前，其中，商品房相关设施设备交付条件中含交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；三、逾期交付责任，逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。其中第八条第1（1）项系逾期付款责任，约定逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。另查明，倪德民与其妻子原告张俊伟共同生育原告倪花倩、倪立振。倪德民于2015年7月6日死亡。又查明，2018年9月24日，原告与案涉小区濮阳市百悦物业管理有限公司签署前期物业管理服务协议、装饰装修管理协议。2019年12月25日，被告出具收据一份，收到倪德民房款495820元。又查明，被告提交照片两张，拟证明被告于2016年11月22日将交房入住通知张贴至原告所在的村委会。被告另提交其与濮阳金牛冷暖设备安装有限公司签订的《棕榈泉室内地暖工程施工合同》，拟证明每栋楼工期30天，棕榈泉二期共8栋楼，共计施工240天，该天数未计入施工期限，故应从延期交房时间内扣除。原告对此均予以否认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2016年10月31日前，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。被告辩称原告接收房屋使用后不再产生实际损失，原告请求的违约金金额过高,请求法院依法调整降低违约金的金额,以不超过实际损失的30%进行调整，应当按照同地段同类房屋租金损失计算。对此，本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同对该逾期交房的违约责任及违约金的计算标准有明确约定，且被告不能举证证明双方约定的违约金超过违约交房给原告造成的实际损失，故对被告此辩解意见，本院不予采信。被告另辩称原告未按照合同约定交纳各项接口费用，被告有权拒绝交房，对此本院认为，交付房屋与交纳接口费不是对等给付义务，原告向被告交付了房款，被告应当及时履行交房义务，对被告的该项辩解意见不予采信。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定交付时供热系统符合供热配建标准，故对被告辩解的关于暖气施工240天应当扣除的意见，本院不予采纳。根据原告提交案涉小区前期物业管理服务协议，原告自2018年9月24日开始交纳接受物业服务。而被告提交的证据不足以证实其履行了通知交付房屋的义务，故原告领取钥匙的时间应当以2018年9月24日为准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告实际违约天数自2016年11月1日至2018年9月24日，扣除因环保停工51天，逾期交房共计642天，根据合同约定，逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，“本条第1（1）项中的比率”为“全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率”，而“第八条1（1）项中的比率”为“日万分之二”，故双方约定的逾期交房违约金应视为全部房价款的日万分之二。按照房屋总价款495820元的日万分之二向原告支付违约金，共计63663元。现三原告主张63564元，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告濮阳棕榈泉置业有限公司支付原告张俊伟、倪花倩、倪立振逾期交房违约金63564元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元，由被告濮阳棕榈泉置业有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  宋瑞玲二〇二〇年十二月十四日书记员  王 宁