安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初11697号 原告：合肥睿意行商业经营管理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场11号楼一楼，统一社会信用代码91340100396127461U。 法定代表人：曹小萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：佘梦平,北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小燕,北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽省健游体育管理有限公司，住所地合肥市蜀山区黄山路588号大溪代城一期19幢301，统一社会信用代码913401000996110382。 法定代表人：朱敏，该公司总经理。 合肥睿意行商业经营管理有限公司（以下简称睿意行公司）与安徽省健游体育管理有限公司（以下简称健游公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。睿意行公司的委托诉讼代理人佘梦平到庭参加了诉讼，健游公司经本院公告送达诉讼材料及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 睿意行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费426121元(2018年12月23日暂计算至2020年7月31日，其后延续计算至被告搬离之日止),并自应付款之日起至款清之日止按照万分之五/天的标准支付逾期付款滞纳金80969元(暂计算至2020年7月31日止)；2、判令原告诉讼的律师代理费22000元由被告承担;3、本案的案件受理费、保全费等由被告承担。事实与理由：涉安徽骏誉投资置业有限公司系案涉商铺的出租人,被告系案商铺的承租人,安徽锦灏商业运营管理有限公司系案涉出租商铺2016年至2019年2月28日的商业管理公司,原告系案涉出租商铺2019年3月1日至今的商业管理公司。2016年3月16日,安徽锦灏商业运营管理有限公司与被告签订《天珑广场经营管理规约》为(以下简称“规约”),约定由安徽锦灏商业运营管理有限公司被告租赁的天珑广场L4-05、L4-06号商铺提供物业管理服务,服务期限为201年5月1日至2027年4月30日。2019年3月1日,原告与安徽锦灏商业运营管理有限公司办理了交接,接手了案涉商铺的商业管理服务。根据租赁合同第4.3条以及规约附件九第一条第二条约定,乙方应交纳的物业管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米5.94元,每月物业管理费为人民币21705元(人民币5.94元/平方米/月*3654平方米),每3个月为一期物业管理费支付,每期物业管理费总计人民币65115元。首期物业管理费于商铺交付日前15天内支付,每期物业管理费于每期租金同日支付(于该期前一个自然月第10日前支付)。乙方应向物业管理公司交纳相当于2个月物业管理费数额的物业管理费保证金,共计人民币43410元。2016年5月8日,安徽骏誉投资置业有限公司和被告签订的《补充协议》第二条约定,新增区域的物业管理费为每月人民币412元,每3个月为一期物业管理费支付周期,每期物业管理费总计人民币1236元。乙方应向物业管理公司交纳相当于2个月物业管理费数额的物业管理费保证金,共计人民币824元。租赁合同第4.1.5条约定,经营免租期内,乙方无需交付基本租金,但仍需支付物业管理费,经营免租期内物业管理费按照每月13020元缴纳,并承担因乙方经营活动而产生的政府税费及其他费用。租赁合同第16.1条约定:在租赁期限内,乙方无正当理由逾期交付租金、物业管理费等,每逾期一日,应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。第16.3条约定:如乙方拖欠支付租金、物业管理费及其他费用之一或全部的达到30日,甲方有权单方面终止本合同,收回该商铺,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿。第16.7条约定:甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费),及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支,均由乙方承担,甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。规约签订后,2017年9月1日,被告向安徽骏誉投资置业有限公司提交装修申请,装修时间为2017年9月3日至2017年11月3日。因天球广场开业时间为2017年12月23日,故起租日应为2017年,经营免租期为2017年12月23日至2018年10月22日。被告应当自2017年12月23日开始交纳物业管理费。2017年12月23日至2018年10月22日,按照每月13432元(13020元+412元),每期40296元的标准支付物业管理费。2018年10月23日以后,按照每月22117元(21705元+412元),每期66351元的标准支付物业管理费。然自2017年12月23日至今,被告仅支付前四期物业管理费178554元(实际支付39816元、抵扣138738元),截止2020年1月8日尚欠物业管理费277799.21元,已经逾期付款远远超过30日经多次催要后,被告一直未履行付款义务,且商铺继续经营至今。安徽锦灏商业运营管理有限公司在2020年6月1日将被告欠付其2019将年3月1日之前的物业服务费及滞纳金等债权全部转让给原告并债权转让事宜通知了被告。现为维护原告合法权益,特具状诉至贵院,请求判准原告诉求,为感! 健游公司未进行答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、安徽锦灏商业运营管理有限公司（以下简称锦灏公司）受安徽骏誉投资置业公司（以下简称骏誉公司）委托管理案涉商铺。 健游公司曾用名合肥市健游体育管理有限公司。 2016年3月3日，骏誉公司（甲方、出租方）与健游公司（乙方、承租方）签订《天珑广场商铺租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于合肥市政务区天珑广场L4-05、L4-06号商铺出租给乙方使用……该商铺建筑面积为3654平方米……该商铺起租日起10年，自2017年5月1日至2027年4月30日……该商铺只供乙方作健身会所使用……甲方给予乙方6个月的经营免租期（即2017年5月1日至2017年10月31日，经营免租起始日为装修免租期结束次日，如此时天珑广场尚未对外开业，则经营免租起始日为天珑广场对外开业日），经营免租期内，乙方无需交付基本租金，但仍需支付物业管理费，经营免租期内物业管理费按照每月13020元缴纳……乙方应缴纳的物业管理费按该商铺建筑面积每月每平米5.94元，每月物业管理费为21705元，每3个月为一期物业管理费支付……在租赁期内，乙方无正当理由逾期交付物业管理费等，每逾期一日应按逾期交付金额的3‰支付滞纳金……甲方因乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用…… 同年5月8日，骏誉公司（甲方）与健游公司（乙方）签订《关于天珑广场商铺租赁合同补充协议》一份，约定：……经双方友好协商，甲方同意增加原合同L4-06号商铺租赁区域面积，新增区域的建筑面积为69.42平米……新增区域的物业管理费为每月412元，每3个月为一期物业管理支付周期…… 2016年4月28日，锦灏公司（甲方）与健游公司（乙方）签订《天珑广场经营管理规约》一份，约定：天珑广场项目……是由骏誉公司开发建设的项目，并由锦灏公司进行管理，承担物业管理工作……天珑广场物业管理公司根据政府相关规定及天珑广场实际情况向商户收取物业管理费……按照本《规约》商业管理公司须送达之任何通知书或缴款通知书，如已登记于商业管理公司的客户姓名及地址，商业管理公司寄往该商户登记之地址或张贴于该商户门面，即作为送达……附件九……物业管理费按照建筑面积5.94元/平米/月……商业管理公司按月发出收费通知书，各商户须在收到通知后三天内缴付……逾期未交者，每天增收3‰的违约金，超过一个月未缴所有费用之商户，商业管理公司有权采取相关措施向违约商户追缴所欠款项，由此产生的一切开支均由违约商户支付…… 上述合同签订后，健游公司申请装修期未2017年9月3日至同年11月3日；天珑广场开业日为同年12月23日。 二、锦灏公司向健游公司多次催缴物业费。 2019年8月期间，锦灏公司先后两次向健游公司合同约定地址邮寄催收物业费的通知，载明健游公司自2018年12月23日之后的物业费经催缴仍未交付。 三、骏誉公司将天珑广场转交睿意行公司管理，锦灏公司将相应物业管理费债权转让给睿意行公司。 2019年2月28日，骏誉公司（甲方、委托方）与睿意行公司（乙方、受托方）签订《天珑广场自持物业委托经营管理合同》一份，约定：甲方委托乙方对天珑广场项目自持物业区域进行招商、经营管理及商业管理服务……委托期限暂定8年，即2019年3月1日至2027年2月28日…… 次日，锦灏公司将天珑广场项目自持区域物业的场地、设施交接给睿意行公司。 2020年6月1日，锦灏公司（甲方）与睿意行公司（乙方）签订《债权转让协议》一份，约定：甲方将健游公司在2019年3月1日之前欠付的全部管理服务费（包括但不限于管理服务费本金、利息、违约金等）之债权转让给乙方…… 次日，锦灏公司将上述债权转让通知向健游公司合同约定地址邮寄送达。 四、睿意行公司提交的各项证据三性均无异议，相应证明效力应以本院查明的事实为准。 本院认为，本案争议焦点在于： 一、睿意行公司诉求的物业费数额的确定。健游公司虽未与睿意行公司签订新的管理规约，但现有的物业服务确由睿意行公司提供，而根据现有证据可知，睿意行公司主张的物业费系按健游公司与锦灏公司签订合同约定计算，并未加重健游公司责任，故对睿意行公司主张的物业管理费及相应计算方式，本院予以支持。 二、睿意行公司主张逾期资金占用费及律师费是否有事实和法律依据。睿意行公司并未与健游公司签订新的管理规约，依据原健游公司与锦灏公司的约定，锦灏公司需按月发出缴费通知，但根据现有证据可知锦灏公司并未依约催要，结合本院受理的关联案件可知，天珑广场物业管理存在较多缺陷，很多商户不愿按期缴纳物业管理费并非没有合法理由，综上，在本案中亦不宜支持违约金诉求。律师费同理，睿意行公司此主张并无与健游公司之间的约定依据，而原健游公司与锦灏公司的约定也并未明确约定律师费属为追缴欠款产生的开支，故对此诉求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告安徽省健游体育管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告合肥睿意行商业经营管理有限公司自2018年12月23日至2020年7月31日的物业管理费426121元，其后按合同约定计算至双方物业管理关系解除之日止； 二、驳回原告合肥睿意行商业经营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9090.9元，减半收取计4545.5元，保全费3270元，合计7815.5元，由被告安徽省健游体育管理有限公司承担6635.5元，由原告合肥睿意行商业经营管理有限公司承担1180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员 陈 唯 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 杨晓悦 附1：本案证据目录 原告提供的证据 证据1、《天珑广场商铺租赁合同》（原件存于2020-11698号案件）、《天球广场经营管理规约》、《关于天珑广场商铺租赁合同补充协议》 证明:1、证明安徽骏誉投资置业有限公司与被告于2016年3月3日签订《天球广场商铺租赁合同》,2016年3月16日,安徽锦灏商业运营管理有限公司被告签订《天珑广场经营管理规约》,后安徽骏誉投资置业有限公司与被告签订两份合同补充协议,双方存在因商铺租赁产生的服务合同关系。2、证明根据合同第2.1、2.3、2.5、3.1条约定,具体租赁的房屋为合肥市政务区天球广场L4-05、L4-06号商铺。租赁面积为3723.42平方米。租赁时间为自该商铺起租日起10年。租赁商铺仅用作健身会所使用,名称为星元素健身。3、证明根据合同第4.3.1条以及经营管理规约附件九第一条第(1)1约定,乙方应交纳的物业管理费按该商铺建筑面积计算每月每平方米5.94元,每月物业管理费为人民币21705元(人民币5.94元/平方米/月*3654平方米),每3个月为一期物业管理费支付,每期物业管理费总计人民币65115元。租赁期间,甲方有权根据实际情况调整物业管理费,但每次调整需提前30天以书面形式通知乙方。4、证明根据合同4.3.2、4.3.3条以及经营管理规约附件九第二条约定,乙 方应向物业管理公司交纳相当于2个月物业管理费数额的物业管理费保证金,共计人民币43410元。5、证明根据补充协议第二条约定,Ｌ4-06商铺的新增租赁区域的面积为69.42平方米,租赁期限为十年。用作健身会所使用。新增区域的物业管理费为每月人民币412元,每3个月为一期物业管理费支付周期,每期物业管理费总计人民币1236元。乙方应向商场管理公司交纳相当于2个月物业管理费数额的物业管理费保证金,共计人民币824元。6、证明根据合同4.2.2条、4.3.2、4.3.3条约定,乙方应在签署本合同之日起5日内向甲方缴纳租赁保证金。首期物业管理费于商铺交付日前15天内支付,每期物业管理费于每期租金同日支付（于该期前一个自然月第10日前支付）。7、证明根据合同第6.1条约定,乙方有180天的免租装修期,自该商铺交付之日起起算。8、证明根据合同第4.1.3条约定,起租日为免租装修期结束之次日（如此时天珑广场尚未对外开业,则起租日为天珑广场对外开业日）。9、证明根据合同第4.1.5条,补充协议二约定,甲方给予乙方10个月的经营免租期,经营免租期内乙方无需交付基本租金,但仍需支付物业管理费,经营免租期内物业管理费按照每月13020元缴纳。10、证明根据合同第16.1条以及管理规约第一条第3点约定,在租赁期内,乙方无正当理由逾期交付租金、物业管理费及水、店、空调费之一或全部的,每逾期一日,应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。诉讼中,因双方滞纳金约定过高,原告自愿降为日利率万分之五进行主张。11、证明根据合同第16.3条以及经营管理规约第一条第3点约定,乙方拖欠支付租金,物业管理费及其他费用之一或者全部的达到30日,甲方有权单方面终止合同,收回该商铺,由此而造成甲方损失的,乙方应予以赔偿。同12.证明根据合同第16.4条约定,甲方依据本合同第16.3条单方终止合约的,应当书面通知乙方3日内迁离并交回该商铺,租金保证金作为违金赔偿给赔甲方;若租金保证金不足赔偿甲方损失的,乙方还应负责偿。13、证明根据合同第16.7条约定,甲方因乙方催讨租金或其他费用二引起的所有费用和开支（包括一切律师费）,及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支,均由乙方承担,甲方有权向乙方追讨该等费用,开支。14、证明根据合同18.1条,乙方的送达地址为合肥市蜀山区黄山路588号。大溪地现代城一期19幢301,收件人杜霖,联系电话139××××1718解15、证明根据合同19.1条约定,本合同履行发生争议,应协商解决,决 不成的,依法向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉,因此本案的管辖法院为合肥市蜀山区人民法院。 证据2、《装修申请会签表》、天珑广场开业材料; 证明:1、证明被告商铺负责人方伟于2017年9月1日向安徽骏誉投装置业有限公司提交《装修申请会签表》,申请对案涉星元素健身商铺进行修。装修时间为2017年9月3日至2017年11月3日。安徽骏誉投资置业有限公司确认被告收齐租金移交10万元,剩余后补,装修诚意金、装修管理费均已交,同意进场装修。即案涉商铺于2017年9月1日交付。2、证明天珑广场的开业时间为2017年12月23日。因为开业时间比案涉商 铺装修结束时间晚。故起租日为天珑广场对外开业日2017年12月23日。经营免租期为2017年12月23日至2018年10月22日。被告应当自2017年12月23日开始交纳物业管理费。2017年12月23日至2018年10月22日,按照每月13432元(13020元+412元),每期40296元的标准支付物业管理费。2018年10 月23日以后,按照每月22117元(21705元+412元),每期66351元的标准支付物业管理费。然自2017年12月23日至今,被告仅支付前四期物业管理费178554元(实际支付39816元、抵扣138738元),截止2020年1月8日尚欠原告物业管理费277799.21元,已经逾期付款远远超过30日。 证据3、通知及快递回单、催告函及快递回单 证明目的:1、证明安徽锦灏商业运营管理有限公司分别于2019年8月5日和2019年8月12日按照约定地址向被告邮寄物业管理费催款函,被告无任何回应。业2、证明被告应当按照合同约定向原告支付逾期付款滞纳金及追讨物管理费的维权费用。证据4、《天珑广场商业物业委托经营管理协议》（原件存于2020-7785号案件）及《补充协议》（原件存于2020-7785号案件）、《天珑广场自持物业委托经营管理合同》、《场地交接确认书》（原件存于2020-7785号案件）、《债权转让协议》（原件存于2020-7785号案件）、《债权转让通知》及快递回单 证明:1、证明安徽锦灏商业运营管理有限公司、原告均为案涉商铺的物业管理公司,安徽锦灏商业运营管理有限公司进行商场管理服务的时间为2016年11月5日至2019年2月28日,原告进行商场管理服务的时间为2019年3月1日至今,因此2018年12月23日至2019年2月28日的欠付物业管理费及滞纳金应当交付给安徽锦灏商业运营管理有限公司,2019年3月1日至今欠付的物业管理费及滞纳金应当交付给原告。2、证明安徽锦灏商业运营管理有限公司已经将案涉商铺2018年12月23日至2019年2月28日欠付的物业管理费及滞纳金等债权全部转让给原告,并发邮件通知了被告。原告有权向被告主张其欠付的所有物业管理费及滞纳金。 证据5、《委托代理合同》、转账记录、律师费发票 证明:证明原告为催讨物业管理费、滞纳金等支付的律师费,包括后期风险代理支付部分共计为22000元,应当由被告承担。 附2：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。