北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20078号原告：张悠翠，女，1966年2月8日出生，汉族，无业，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：乔宁，北京中朗律师事务所律师。被告：张根玲，女，1956年5月14日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王x（张根玲之女），住北京市大兴区。第三人：北京和睦基业房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路10号院3号楼9层1001-02。法定代表人：陈龙，经理。委托诉讼代理人：刘俊峰，男，北京和睦基业房地产经纪有限公司员工。原告张悠翠与被告张根玲、第三人北京和睦基业房地产经纪有限公司（以下简称北京和睦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张悠翠的委托诉讼代理人乔宁，被告张根玲及其委托诉讼代理人王x，第三人北京和睦公司的委托诉讼代理人刘俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张悠翠向本院提出诉讼请求：1、判令解除张悠翠与张根玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令张根玲协助张悠翠办理x号院x号楼x层x室房屋的网签注销手续；3、判令张根玲支付违约金360000元；4、判令张根玲将x号院x号楼x层x室房屋腾空并返还张悠翠；5、判令张根玲向张悠翠支付房屋租金（按月5000元标准，自2020年9月1日起至实际腾退之日止）；6、判令张根玲支付律师费50000元；7、本案诉讼费由张根玲负担。事实和理由：张悠翠与张根玲于2019年12月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》等文件，约定张悠翠将位于x号院x号楼x层x室房屋以180万元的价格出售给张根玲，并约定了相关付款时间等权利义务。张根玲于同日支付房屋定金10万元，张悠翠于2019年12月15日将房屋交付给张根玲使用。2020年5月9日，双方又签订补充协议，因疫情原因张根玲无法办理过户手续，双方同意于2020年5月31日前，张根玲支付150万元，余款20万元于过户前付清。合同签订后，张悠翠如约履行了合同义务，但张根玲只于2020年5月18日、2020年5月21日、2020年6月22日分别支付了房款10万元。经张悠翠多次催要，张根玲均以经济困难为由拒不支付，至今尚欠房款140万元。为维护张悠翠合法权益，故诉至法院，望判如所请。张根玲辩称，不同意解除双方房屋买卖合同，要求继续履行合同。认可张根玲存在违约行为，但并未恶意拖欠，疫情对张根玲经济影响很大，一直在积极处理。如果双方能够和解，张根玲愿意在2021年1月15日前将剩余款项全部支付给张悠翠，如再次逾期支付，同意张悠翠不再退还张根玲已付定金和购房款。如果双方不能够和解，且法院认为张根玲存在违约行为，张根玲认为违约金约定过高，要求法院酌情调整。北京和睦公司述称，北京和睦公司与本案无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月6日，张悠翠（出卖人，甲方）与张根玲（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《房屋交易资金自行划转声明》，约定张根玲购买位于x号院x号楼x层x室房屋（以下简称涉案房屋），该房屋建筑面积52.63平方米，该房屋成交总价为1800000元。关于付款方式，定金100000元，买受人于签订本合同当日支付；剩余购房款1700000元，买受人于2020年2月29日前支付。双方协商决定自行划转交易结算资金。关于房屋的交付，出卖人应当在2019年12月15日将该房屋交付给买受人。关于权属转移登记，自本合同签订之日起86日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。关于违约责任，买卖双方任何一方有下列行为之一的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日内退还合同的另一方全部财物，并按照总房价款的百分之二十向合同的另一方支付违约金。1、不按约定期限履行合同的，逾期超过十日的；2、或在履行期届满之前，合同一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要合同义务的。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。2020年5月11日，张悠翠（出卖人，甲方）、张根玲（买受人，乙方）与北京和睦公司（居间方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议2》），载明涉案房屋买卖合同中原定的过户时间为2020年2月底前，因为疫情特殊原因，乙方无法及时赶到北京过户，特做如下约定：1、乙方于2020年3月10日起每月1号支付甲方每月5000元房租。2、乙方承诺甲方，即使无法及时过户，最晚在2020年5月31日前支付甲方剩余房款150万元，最后的尾款20万元过户之前结清。否则承担甲方所有经济损失，并且三倍定金赔付甲方。3、居间方在此期间需要积极的配合甲乙双方完成房屋过户及资金转账，不可推脱不作为。2020年8月15日，张悠翠向王x（系张根玲的女儿）发送微信“因为疫情原因，我们同情你给你把交钱过户的时候往后延迟到5月底，但是你还是违约没钱过户，现在你给的交钱过户的时间我们接受不了，最后给你5天时间准备钱过户，如果你这边还是履行不了合约那我们就开始走法律程序了。特此告知。”张根玲认可收到该信息。经询，双方均认可张根玲已支付定金100000元，购房款300000元，共计400000元；张根玲已经结清2020年8月31日前的租金。张悠翠称双方共签订两份补充协议，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议二份。经查，涉案房屋于2013年9月27日登记在张悠翠名下。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。张根玲与张悠翠签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《房屋交易资金自行划转声明》，张根玲、张悠翠及北京和睦公司签订的《补充协议2》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应依约履行自己的义务。根据双方约定，张根玲应于2020年5月31日前支付张悠翠房款150万元，但张根玲未能如期付款。张悠翠限张根玲于2020年8月20日前付款，张根玲亦未能如期付款。张根玲不按约定期限履行合同，逾期超过十日，张根玲构成根本违约。关于张悠翠要求判令解除其与张根玲于2019年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、于2020年5月11日签订的《补充协议》的诉讼请求，证据充足，本院不予支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。关于张悠翠要求张根玲协助办理x号院x号楼x层x室房屋的网签注销手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于张悠翠主张张根玲将x号院x号楼x层x室房屋腾空并返还张悠翠的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于张悠翠主张违约金360000元的诉讼请求，本案中，房屋买卖合同因张根玲的违约行为而解除，张根玲应承担相应的违约责任，张根玲主张违约金过高，请求法院予以酌减。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定张根玲应向张悠翠支付违约金300000元；关于张根玲要求张悠翠支付房屋租金的诉讼请求（按月5000元标准，自2020年9月1日起至实际腾退之日止），该房屋租金（占用费）基于房屋买卖合同产生，属于因张根玲的违约行为给张悠翠造成的经济损失，鉴于张根玲主张在本案中一并处理已付定金及购房款的答辩意见，本案中仅处理截止到法庭辩论终结前即2020年11月23日的房屋租金（占用费），对于上述期间的房屋租金（占用费），该经济损失已在违约金中予以考量，故本院不再单独支持。关于张根玲主张支付律师费50000元的诉讼请求，该经济损失已在违约金中予以考量，故本院不再单独支持。据此，张根玲共给付购房款（含定金）共计400000元，扣除应给付的违约金300000元，张悠翠应返还张根玲购房款100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除张悠翠与张根玲于2019年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、解除张悠翠与张根玲于2019年5月11日签订的《补充协议》；三、张根玲于本判决生效之日起十日内协助张悠翠办理x号院x号楼x层x室房屋的网签注销手续；四、张根玲于本判决生效之日起十日内将x号院x号楼x层x室房屋腾空并返还张悠翠；五、张悠翠于本判决生效之日起十日内返还张根玲购房款100000元；六、驳回张悠翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12240元，由张根玲负担（于本案判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年十二月二十一日书记员  高奡