广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28630号原告：王怡，女，1977年11月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×××××××，公民身份号码622×××××××********。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××广佛智城**楼第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列当事人之间的租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈敬贤、曾凡星，被告及第三人的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》关于20年租赁期限的约定、判令超出20年租赁期限部分无效；2.被告向原告返还物业使用权转让金207957元；3.被告向原告支付逾期交付物业的违约金至清偿之日止(以207957元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年1月1日起计至清偿之日止)。4.解除原告、被告与第三人签订的《租赁合同》。5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年2月25日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让佛山市南海区×××××××××广佛智城自编号2号地xxxxxx号商业用房的使用权，总转让金额为207957元。该物业土地使用权性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起算，至2048年12月31日止。合同签订后，原告已向被告全额支付转让款207957元。但自合同约定的交付期届满，被告未能按约定向原告履行交付物业的义务。其后，经原告多番核查，涉案合同标的物至今仍未完成工程建设，尚未取得竣工规划验收等必要文件资料，即在约定的交付期内，被告未能按约定履行合同的交付义务，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。另外，原告与被告签订《物业使用权转让合同》的同时，应被告要求，与被告关联公司的第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（下简称“梦乐城公司”）签订相应的《租赁合同》，约定向第三人返租涉案物业。现鉴于被告的违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，原告无法向第三人交付房屋。则以《物业使用权转让合同》为依据的《租赁合同》也应当相应解除。综上所述，根据《合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求解除合同，要求被告承担相应的违约责任，并赔偿原告所产生的损失。庭审中补充如下：1.本案涉讼物业的使用权转让合同及租赁合同载明使用用途为商业，但其实际用途为居住性质，且被告提交的涉讼物业不动产证载明产业用房，也就是说涉讼物业必须用于产业用房不能用于居住，附记一栏载明产业用房不能建设类似住宅的用房，合同涉及的标的和实际交付或准备交付的标的有本质的不同，被告属于根本违约，被告承认整栋楼为公寓用房而据原告本人了解涉讼物业约定的是商业目的，目前是被告以居住目的在使用，房屋建造也是居住目的，且原告王怡的其他物业也如此，被告重大违约，原告据此要求解除物业使用权转让合同。2.被告未提交集体土地可用以经营的文件，虽然提交了关于土地租赁关系的证明，但该文件不能显示符合土地管理法及相关法律法规明确规定的需要提交集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员同意的文件，缺乏这一文件，有关土地买卖、转让、租赁等协议均为无效。通过出让、转让出租方式取得的用地不得用于商品房开发或者住宅建设，本案交易实质为商品房买卖合同，以使用权转让为外衣以商品房买卖为内核。3.至今，被告从未出示其有房地产开发资质的文件，根据商品房销售管理办法第11条，房地产开发企业不能采取房本销售等方式销售商品房，不能采取售后包租或者变相售后包租方式销售。被告辩称，一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。（一）涉案《物业使用权转让合同》为原、被告双方自愿签订，合法有效，对合同双方均具有法律效力。涉案物业所在广佛智城项目2号地12号楼于2017年6月1日竣工验收，于2017年6月15日取得竣工验收备案表，而原、被告双方签订涉案《物业使用权转让合同》的时间为2017年7月25日。由此可知，被告在转让涉案物业使用权给原告时，涉案物业已取得竣工验收备案表且具备交付条件，其物业使用权可以依法转让。（二）原告称被告至今没有向其交付涉案物业不是事实，被告已按合同约定完成交付涉案物业的义务。1、被告依据原告出具的《授权委托书》以及原告与梦乐城公司签署的《租赁合同》，已于2017年12月31日提前将涉案物业交付给原告的受托人梦乐城公司，即本案第三人。被告向原告的受托人交付涉案物业即视为向原告交付，该交付行为所产生的一切法律后果由原告自行承担。2017年7月25日，原告出具一份《授权委托书》，全权委托梦乐城公司代为处理与物业交付接收、经营、管理有关的手续，具体权限包括代为办理物业的检验与接受手续并签署相关文件等。该《授权委托书》明确上述委托不可撤销，梦乐城公司在权限范围内签署的文件原告均予以承认。而且，根据原告与梦乐城公司签订的《租赁合同》，梦乐城公司既是原告的受托人，也是承租人。因此，被告依据原告出具的授权委托书于2017年12月31日将涉案物业提前交付给了梦乐城公司，已完成交付涉案物业的合同义务。3、涉案《物业使用权转让合同》并未约定被告只能向原告交付涉案物业，也未约定被告交付物业时必须通知原告本人。原告已经向梦乐城公司出具《授权委托书》，梦乐城公司依据原告的授权有权向被告接收涉案物业。而且，原告于2018年2月收取租金时，必然清楚被告已经将涉案物业交付给了其受托人也是承租人，否则有何依据向梦乐城公司收取租金，而且一直收取租金至今。原告在其收取租金二年多的时间内，从未要求被告向其交付涉案物业，也没有对被告直接向梦乐城交付物业提出过任何异议。因此，原告称被告至今未实际交付涉案物业，显然不是事实，与其一直以涉案物业收取租金的事实也自相矛盾。（三）退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。且不说被告已经按合同约定完成交付涉案物业的义务，不存在任何逾期交付或没有交付涉案物业的违约行为。即使假设原告认为“被告至今没有交付涉案物业”，其所享有的合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。涉案《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2017年12月31日，由此自2018年1月1日开始，如原告认为有被告逾期交付物业的情形或一直不交付涉案物业，应予以催告或至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）解除合同，但显然原告从未要求过被告交付涉案物业或对被告直接向梦乐城公司交付物业提出过异议。因此，即使假设被告没有交付涉案物业而原告对此享有合同解除权，该解除权亦因未在合理期限内行使而消灭。二、原告要求被告返还物业使用权转让金并支付按日万分之五违约金毫无事实和法律依据，也没有合同依据。（一）如前所述，被告没有任何违约行为，原告要求解除涉案物业使用权转让合同没有依据，故无权要求被告返还物业使用权转让金。（二）原告要求被告按日万分之五支付违约金没有依据。原告要求被告支付违约金，应证明被告有违约行为，但如前所述，涉案物业在原、被告双方签订《物业使用权转让合同》之前已经竣备，被告于2017年12月31日已将涉案物业交付给原告的受托人梦乐城公司，原告亦实际自2018年1月开始以涉案物业收取租金。至本案开庭，涉案《物业使用权转让合同》仍在履行中，被告对于物业使用权转让合同的履行没有任何违约行为。在此情况下，原告要求被告支付所谓的逾期交付物业的违约金毫无事实和法律依据，也没有任何合同依据。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉求。第三人陈述，一、原告在本案中将梦乐城作为无独立请求权的第三人，又对梦乐城提出解除《租赁合同》的诉讼请求，梦乐城的诉讼地位有误。二、梦乐城公司依据涉案《租赁合同》以及原告出具的《授权委托书》于2017年12月31日已接收涉案物业，已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，自2018年2月起每月向原告支付租金，共37487元，以上合计为42287元。目前涉案物业梦乐城用作员工宿舍使用，若原告坚持解除涉案《租赁合同》，第三人同意解除并立即交付涉案物业给原告，但自第三人交付涉案物业之日起，第三人无需再向原告支付租金。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年7月25日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地xxxxxx号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年2月24日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金207957元；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。同日，原告出具《授权委托书》，载明：本人全权委托梦乐城公司代为处理与物业交付接受、经营、管理有关的手续，包括代为办理物业的检验与接受手续并签署相关法律文书、代为经营该物业并签署相关文件等。本委托为不可撤销委托。委托期限自委托之日起至2020年12月31日止。原告已向被告支付转让费207957元。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42287元。广佛智城（二期）商业街12号楼已于2017年6月15日取得竣工验收备案表。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目2号地12号楼。原被告双方确认涉案物业可与其他物业区分、单独使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定智城公司应于2017年12月31日交付涉案物业予原告，涉案物业于2017年6月15日竣工验收备案，届时已符合交付使用条件，原告委托梦乐城公司代为处理物业交付与接收，原告也自2018年1月起开始收取涉案物业的租金，其合同目的已得到实现，故原告以涉案物业尚未交付为由，主张解除《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限二十年内的约定、退还相应转让款、支付违约金均没有事实与法律依据，也有违公平诚信原则，本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告因《物业使用权转让合同》解除为由主张解除《租赁合同》，现本院不支持《物业使用权转让合同》解除，故在本案中亦不支持解除《租赁合同》。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，原告主张被告返还部分转让款理由成立，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金73806元[207957元×（11324天-20年天数7305天）÷11324天]予原告。上述合同期限经本院认定无效，且原告对合同部分无效也具有过错，原告应自行承担起诉前该部分款项资金占用利息损失，本院酌情确定被告支付从起诉之日起的利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告王怡与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年7月25日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费73806元并支付以此为本金从2020年11月4日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告王怡；三、驳回原告王怡其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2738.64元（原告已预交），由原告负担1908.64元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担830元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年十二月十八日书记员  李和仪