贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4941号原告：杨某某，男，住贵州省息烽县。委托代理人（特别授权代理）：龙胜辉，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告：贵州宏德置业有限公司（以下简称“宏德公司”），住所贵州省贵阳市乌当区新添道310号。统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，该公司董事兼总经理。委托代理人（特别授权代理）：王启英。被告：贵阳银行股份有限公司观山湖支行（以下简称“观山湖支行”），营业场所贵州省贵阳市观山湖区世纪城X组团1-5号商业办公综楼4号楼一楼。统一社会信用代码91520100722164058E。负责人：汪小春，该支行行长。委托代理人（特别授权代理）：金爱民，该公司员工。原告杨某某诉被告宏德公司、观山湖支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告杨某某的委托代理人龙胜辉、被告宏德公司的委托代理人王启英、被告观山湖支行的委托代理人金爱民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某诉称：2018年9月6日,原告杨某某与被告贵州宏德置业有限公司签订了编号为Ｙ18107001的《商品房买卖合同》。合同中约定原告购买被告贵州宏德置业有限公司位于乌当区乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第119栋2单元9层2号房屋,建筑面积138.62平方米,总价款为1693405元,2018年9月6日原告向被告贵州宏德置业有限公司交付首期房款343405.00元,余款1350000元以银行按揭支付。2018年11月13日原告杨某某与被告贵阳银行股份有限公司观山湖支行签订了《商品房按揭借款及担保合同》及《商品房按揭贷款抵押合同》,原告办理完银行按揭手续后,2018年11月20日被告贵阳银行股份有限公司观山湖支行已将13500000元的余款转至被告贵州宏德置业有限公司指定账户。之后,原告向乌当区住建局交付住宅专项维修资金33868元。原告与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定,被告贵州宏德置业有限公司应于2020年1月30日前完成房屋的交付工作,而截至2020年11月2日,被告贵州宏德置业有限公司仍未向原告交付该房屋。合同第十三条第二款约定“出卖人逾期交房超过90日,买受人除有权退房外,出卖人还应按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。现原告已按照合同约定完全履行义务,原告有权要求被告退房。因原告与被告贵州宏德置业有限公司间的《商品房买卖合同》及附件无法继续履行,因此依附于此的原告与被告贵阳银行股份有限公司观山湖支行签订《商品房按揭借款及担保合同》及《商品房按揭贷款抵押合同》也无法继续履行。综上,原告为维护自身合法权益,特诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告贵州宏德置业有限公司签订的编号为Ｙ18107001的《高品房买卖合同》及附件；2、判令解除原告与被告贵阳银行股份有限公司观山湖支行签订的《商品房按揭借款及担保合同》及《商品房按揭贷款抵押合同》；3、判令被告贵州宏德置业有限公司向原告返还首期购房款343405.00元及资金占用费41311元（资金占用费以343405.00元为基数,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,从2018年9月6日起,暂计算至2020年10月26日,最终计算至实际退还时止）；4、判令被告贵州宏德置业有限公司向被告贵阳银行股份有限公司观山湖支行支付剩余贷款本金、利息及违约金（以贵阳银行当日出具的金额为准）；5、判令被告贵州宏德置业有限公司协助原告向贵阳市住建局要求返还住房维修基金33868.00元；6、判令被告贵州宏德置业有限公司向原告返还银行按揭贷款本金及利息166589.28元（原告截止2020年9月20日共计还款22期,在双方解除合同之前,原告继续履行合同造成的按揭本金及利息支出也由被告向原告返还）；7、判令被宏德置业有限公司向原告支付违约金16934.05元；8、判令本案诉讼费由被告贵州宏德置业有限公司负担。被告宏德公司辩称：我方不同意解除商品房买卖合同及贷款担保合同；根据双方签订的商品房买卖合同附件12第五条第二款约定，逾期交房超过90日的，购房人请求解除商品房买卖合同，应在上述90日期限届满后30日内书面解除合同，否则视为购房人放弃行使该解除权，继续履行合同。但至案涉房屋逾期交房至今已有268日，原告从未向我方主张或者发送过解除合同的书面文件，该解除权依法已经丧失。同时，合同没有约定资金占用费，原告主张该费用没有依据；住房维修基金不归我方收取，我方不具有返还义务。被告观山湖支行辩称：如果原告或被告宏德公司无论哪方归还完毕我行借款本息，我行同意解除合同。经审理查明：2018年9月6日，原告与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以1693405元的价格购买被告宏德公司开发的位于乌当区乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第119栋2单元9层2号房屋。原告于合同签订之日向出卖人交付首期房款343405元，余款1350000元以银行按揭支付；被告宏德公司应于2020年1月30日前向原告交付该商品房；被告宏德公司逾期交房超过90日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知宏德公司，宏德公司应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照原告全部已付的1%向原告支付违约金。合同附件十二第五条中同时约定，宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告解除商品房买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除商品房买卖合同，否则视为原告放弃行使该解除权，继续履行商品房买卖合同，宏德公司自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付总房价款万分之0.5的违约金。商品房买卖合同签订后，原告按约定向宏德公司支付了购房首付款343405元，并向被告观山湖支行申请按揭贷款1350000元支付了剩余购房款，且按时偿还按揭贷款至今。后因约定的交付期限届满后，被告宏德公司未按约定的期限向原告交付案涉房屋，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。上述事实，有原、被告各方当事人的陈述、商品房买卖合同、付款凭证、商品房按揭借款及担保合同、收据、备案登记表等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实并相互印证，形成证据琐琏，足以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十五条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，原告杨某某与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司向原告交付案涉房屋的时间为2020年1月30日前，但宏德公司至今未向原告履行交房义务。根据补充协议中关于宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告解除商品房买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除商品房买卖合同，否则视为原告放弃行使该解除权，继续履行商品房买卖合同的约定。原告以逾期交房超过90日为由要求解除商品房买卖合同的权利行使期间为2020年4月30日至2020年5月30日。但原告在解除商品房买卖合同的权利行使期间内未向宏德公司提出解除合同，应视为原告放弃行使合同解除权，继续履行合同。故对原告要求解除与被告宏德公司签订的商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。由于原告与宏德公司之间的商品房买卖合同继续履行，故原告关于要求解除原告与被告贵阳银行股份有限公司观山湖支行签订的《商品房按揭借款及担保合同》及《商品房按揭贷款抵押合同》、要求被告贵州宏德置业有限公司向原告返还首期购房款及资金占用费等其余诉讼请求的请求权基础不成立，故对原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告关于被告的逾期交房行为导致合同目的不能实现的主张，虽宏德公司确有逾期交房的违约行为，但该违约行的产生系案涉建设项目在施工过程中的客观因素所致，且并非宏德公司主观追求的事实后果，原告也未提交证据证实案涉商品房买卖合同已不具有履行的可能，故原告逾期交房的行为并未构成根本性违约。若宏德公司的违约行为客观上给原告造成了损失，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，原告亦可在房屋交付后，针对该违约行为向宏德公司主张违约责任。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，从鼓励交易的角度考虑，对原告的该主张，本院亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨某某的诉讼请求。案件受理费已减半收取10455元，由原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  郑六友二〇二〇年十二月十七日书记员  黄 琴