河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4607号上诉人(原审原告)：朱朝辉，男，1993年12月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李秀娟，女，1969年7月15日出生，汉族，住河南省新蔡县，系朱朝辉母亲。委托诉讼代理人：马世云，河南尚成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南三维房地产开发集团有限公司，住所地：驻马店市天中山大道中段。法定代表人：任秀中，总经理。委托诉讼代理人：徐东升、高婷婷，河南北纬律师事务所律师。原审第三人：苏有全，男，1959年5月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。现羁押于驻马店市看守所。原审第三人：驻马店高德房产中介有限公司，住所地：驻马店市文化路和铜山大道交叉口东南角。法定代表人：杨雪英，总经理。上诉人朱朝辉因与被上诉人河南三维房地产开发集团有限公司（以下简称“三维公司”）、原审第三人苏有全、原审第三人驻马店高德房产中介有限公司（以下简称“高德公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初12060号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱朝辉的委托诉讼代理人马世云、李秀娟，被上诉人三维公司的委托诉讼代理人高婷婷到庭参加诉讼。原审第三人苏有全、高德公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。朱朝辉上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决程序违法，超过法定审理期限，且违法追加两个第三人。一审判决认定事实不清，证据不足。《驻马店市天中天街商铺委托经营管理合同》上的签字不是朱朝辉本人所签，上诉人也没有委托他人签订该合同，事后也没有追认。一审法院以上诉人与上诉人的母亲有特殊关系为由，认定所谓的表见代理，更是错误的。上诉人没有委托其母亲在交房通知和交房确认书上签字，至今被上诉人没有交付房屋，上诉人没有将房屋托管给天街公司。一审法院没有判决上诉人与被上诉人解除《商品房买卖合同》没有依据。被上诉人未按合同约定交付房屋，根据合同约定应解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应为上诉人办理产权证，但被上诉人未按照约定办理，上诉人有权解除合同。被上诉人出卖给上诉人的房屋所在土地证已被撤销，被上诉人不能按照合同第一条约定交付房屋所占用的土地，已构成根本违约，应判决解除双方签订的商品房买卖合同。被上诉人销售商品房的时候宣传的资料应作为双方签订商品房合同的一部分，被上诉人在销售商品房的时候，宣传三年无理由退房，但被上诉人并没有兑现承诺，被上诉人的行为构成根本违约。由于被上诉人至今未交付房屋，双方约定的国有土地也被撤销，被上诉人不能履行交付房屋的义务，合同目的无法实现。第三人是否违法，是否涉嫌虚假广告与本案没有关系。被上诉人分割销售、变相返租销售、包租销售，严重违法，应解除合同。三维公司辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。一审法院审理程序合法，未违反法定程序。一审法院认定上诉人母亲代其签订的《驻马店市天中天街商铺委托经营管理合同》、交房通知、交房确认书对上诉人有约束力，该事实认定正确。上诉人认可本案的《商品房买卖合同》系其授权其母亲代为签字，但是与购房相关的接收房屋、委托经营房屋其不予认可。但是作为合同的相对方来讲，基于上诉人与其母亲的特殊关系，有理由相信其母亲对其既有购买房屋的代理权，又有接收并委托经营房屋的代理权，其行为产生的后果应由上诉人承担。本案涉案房屋已经交付。上诉人要求解除《商品房买卖合同》没有依据。虽然《商品房买卖合同》约定了房屋交付及合同解除条款，但上诉人并未在法律规定的期限内行使合同解除权，且在2018年10月10日接收了该房屋，上诉人基于房屋交付的解除权已丧失。被上诉人已在合同约定的期限内向主管部门办理权属登记资料备案，且已在2018年6月7日办理出含本案房屋在内的房产大证，符合双方《商品房买卖合同》的约定。本案所涉房屋所在的土地使用权证虽然已被撤销，但被上诉人已就该宗土地办理出新的土地使用权证，该商品房开发项目已取得竣工验收备案，并已办理出房产大证，本案的商品房买卖合同目的是可以实现的。上诉人主张的商品房销售宣传资料不是被上诉人制作，被上诉人已向法院提交与第三人之间的协议书及承诺书，第三人因涉嫌虚假广告被立案侦查。本案商品房的销售是合法的。苏有全、高德公司未提交答辩意见。朱朝辉向一审法院起诉请求：1.判令依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还购房款269715元及利息（以269715元为基数，自2015年5月21日起计至购房款退清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算），同时判决被告退还契税、维修基金、办证等费用共计12045元；3.判令被告支付违约金共计2966.87元及房屋（商铺）收益损失（从2016年9月30日至购房款退清之日止，按照年收益率20%计算）。诉讼中，原告明确第3项诉讼请求为：判令被告支付违约金2966.87元（逾期交房违约金为购房款269715元的1%即2697.15元和逾期办证违约金269.715元）及房屋（商铺）收益损失（以购房款269715元，每年20%，从2016年10月1日起计至购房款全部退还之日止）。一审法院认定事实：2015年6月20日，原告朱朝辉向被告三维公司支付50000元，同月24日，原告又向被告支付160000元，同年7月16日，原告向被告支付77000元，以上原告共计向被告支付287000元。原告朱朝辉（××）与被告三维公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于驿楼××区××号解放大道东段南侧编号为ZMD-2010-30地块和土地使用权。出让证号为：驻市国用（2010）第8563-1号。该地块面积为23341.82m2，规划用途为城镇住宅、商服，土地使用年限自2007年6月26日至2047年6月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：汇万家楼××区××号；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房预字第20150068号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2号楼B区1134号房。该商品房的用途为商业用房，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上5层，地下1层。该商品房预测建筑面积共8.51平方米，其中，套内建筑面积4.75平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.76平方米；第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米31693.89元，总金额269715元……第六条、付款方式及期限：××按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：××一次性付清总房款269715元；第七条、××逾期付款的违约责任：××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款的同时向××支付违约金；第八条、交付期限：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未能达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1‰违约金。本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担等条款。合同下方出卖人处加盖有“河南三维房地产开发集团有限公司合同专用章”印章，法定代表人处加盖有“任秀中印”印章，××处有“朱朝辉”署名，并有附件四《合同补充协议》。2015年8月8日，被告向原告出具收到269715元房款的收据。被告在销售案涉商铺的销售广告和宣传资料上有3年托管、10年回本、商铺位置佳、纯现铺、财富通、自持经营、市场空白、灵活格局，并承诺“3年，无理由退铺：投资回报率低，退铺！经营不繁荣，退铺！无理由，无风险，小投资撬动大资本！”，购买无理由退铺的街铺有位置好、无风险、收益大、自由度大等好处，投资天中天街的3大保障：一重保障：十年租金收益；二重保障：无理由150%回购收益；三重保障：200万高端身价保单收益等内容。签订《商品房买卖合同》至2016年9月30日期间，原告朱朝辉（委托方、甲方）又与天街公司（受托方、乙方）签订《驻马店市天中?天街商铺委托经营管理合同》（以下简称“《委托经营管理合同》”）一份，约定：甲方自愿将其购买的“天中?天街”商铺托予乙方进行出租和经营管理。第一条、委托事项：一、委托商铺：甲方购买坐落在“天中?天街”第1层1134号商铺，预测总建筑面积8.44平方米；二、委托期限：甲方同意将该商铺交由乙方统一经营管理，委托期限为叁年，从2016年9月30日起，至2019年9月30日止；三、委托条款：1.在委托经营管理期间，委托经营期为市场的培育期，为便于该项目的商业价值培育和提升，该期间的商铺租金收益已在购买该商铺时一次性返还给甲方。现甲方无偿提供给乙方统一经营管理，乙方承担市场培育费用（招商费用、广告推广费用、乙方管理费用等）；2.委托期间甲方委托乙方统一招商、统一经营、统一推广、统一管理；3.甲乙双方在合同期满时，如需续约，须提前三个月以书面形式通知对方，在双方协商一致的基础上另行签订合同。如未协商一致，甲方可自营或自行出租或委托第三方进行管理，其经营业态必须符合乙方制定的业态规划，维护好全体业主的共同利益，促进街区的共同繁荣等条款。合同下方甲方处有“朱朝辉”署名，乙方处加盖有“驻马店天街物业管理有限公司合同专用章”印章。2016年9月30日，被告未依约向原告交付案涉商铺，2018年10月10日，被告将案涉商铺交付给原告，同月12日，原告向被告交纳维修基金675元、契税10700元、办证费670元。2019年4月2日，原告将办理商铺不动产证的相关材料交给“天中?天街”售楼部。期间，原告及购买案涉商铺的其他业主以被告未向其返租、未交付商铺、未办理产权证书为由多次与被告协商未果。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，一、原告朱朝辉提交以下证据：①销售广告7张、宣传资料10张及销讲词一份。原告用以证明：被告的宣传广告宣传高收益、无风险等，原告基于被告的宣传才购买商铺，广告对原告购买房屋具有决定作用，上述宣传资料应为《商品房买卖合同》的条款，原告购房后，被告未将房屋交付原告，房屋没有任何收益和回报。被告质证称：部分真实性有异议，部分资料与本案无关，无理由退房与本案不具有关联性，其特指的是一层商铺中面朝解放路的特定位置，案涉房屋不在此范围内，所谓的“省长来了”是2017年12月份，原告购房在2015年，与原告无关，原告购买的房屋不属养老街区，该街区与原告无关，宣传资料和广告也不是被告制作，三维公司未承诺收益和回报。第三人苏有全质证称：上述证据是2017年或2018年的广告，与原告无关；②2020年6月2日三维公司的《通知公告》。原告用以证明：原告购买的房屋系三维公司出卖，三维公司至今未为原告办理房产证，不能实现合同目的。被告质证称：系被告出具，但苏有全涉及刑事案件被羁押后因房屋销售过程中出现很多问题，区政府组织专项工作小组，三维公司也在积极配合政府解决问题，并不能证明该项目的实际所有人为被告；第三人苏有全质证称：真实性无异议。二、被告三维公司提交以下证据：①交房通知书（下部交房通知书回执有2018年10月10日，朱朝辉签字）、商铺交付确认书（上面有2018年10月10日，朱朝辉签字）。被告用以证明：案涉房屋已交付原告，由原告签字确认。原告质证称：签名不是原告所签，原告并不知情，也没有收到房屋，商铺交付确认书只有签名，没有具体交付的详细情况，内容为空白；②《委托经营管理合同》。被告用以证明：原告接收房屋后将房屋委托给天街公司，并取得了三年收益。原告质证称：其没有收到商铺，没有对外委托经营；③2010年10月2日三维公司与崔卫冰签订的《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》。被告用以证明：崔卫冰是“天中?天街”项目的实际控制人。原告质证称：因崔卫冰未到庭，真实性有异议，即便真实，也与本案无关，该合同不能认定为土地使用权转让合同；④2014年10月23日三维公司（甲方、开发商）、崔卫冰（乙方、投资商）、高德公司（丙方、销售商）签订的《协议书》，显示：三维公司、崔卫冰将联合投资开发的汇万家楼××区××号项目（天中?天街）委托高德公司独家总承包销售，高德公司承担销售过程中的所有承诺及相关费用。三维公司、崔卫冰不赞成返租销售，若高德公司采取返租销售，由高德公司单方面与购房户签订返租协议，并独立承担返租协议中的承诺及返租费用。三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订的《补充协议》及算账凭证。被告用以证明：崔卫冰将“天中?天街”项目转让给高德公司。原告质证称：崔卫冰、高德公司均未到庭，真实性有异议，即便真实，原告购买房屋时，卖方为三维公司，原告有理由认为其购买的房屋不属包销协议约定的房屋，或者三维公司违反该协议约定向原告出售案涉房屋；算账凭证真实性、关联性均不认可；⑤“承诺”一份，显示：2014年10月23日河南三维房地产开发集团有限公司、崔卫冰、驻马店高德房产中介有限公司三方共同开发、投资、销售的天中天街项目，在该项目销售过程中实际牵涉到的驻马店高德房产中介有限公司、驻马店天街物业管理有限公司、驻马店天街商贸有限公司、驻马店天街实业有限公司负责人都是苏有全。天中天街销售过程中所牵涉的一切责任都由苏有全承担。“承诺”上有苏有全署名。原告用以证明：2014年10月23日后苏有全作为高德公司等销售过程中牵涉到的公司实际控制人，其愿承担销售过程中的一切责任。原告质证称：与本案无关，承诺明确提到三维公司是案涉商铺开发、投资的一方当事人。第三人苏有全对以上证据真实性均无异议。另查明，①原告朱朝辉自认《商品房买卖合同》、交房通知书、商铺交付确认书、《委托经营管理合同》上“朱朝辉”均是其母亲李秀娟代签，《商品房买卖合同》是其让父亲去签，其父亲有事，让其母亲去签订，交房通知书、商铺交付确认书、《委托经营管理合同》他没有让其母亲签字，也没有委托母亲签字，其对《商品房买卖合同》母亲代其签字认可、追认，对其余其母亲代其签字不认可、不追认；②2018年6月7日，汇万家楼××区××号2号楼A区、B区1001-1645等645套房屋取得不动产权证（权利人：三维公司）；③第三人高德公司的经营范围为房产中介；④第三人苏有全因涉嫌虚假广告于2019年9月18日被驻马店市公安局西园分局立案侦查，当日被该局刑事拘留。一审法院认为，原告朱朝辉与被告三维公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于楼××区××号预售商品房以269715元的价格出售给原告，双方形成商品房预售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据原告的诉求、被告的答辩意见及第三人苏有全的陈述意见，本案的争议焦点为：一、原告母亲在交房通知书、商铺交付确认书、《委托经营管理合同》代原告签字能否代表原告；二、《商品房买卖合同》的出卖人为何人；三、《商品房买卖合同》是否符合解除的条件。针对本案第一个争议焦点，本院认为，原告认可其母亲在《商品房买卖合同》上代其签字的行为，基于原告与其母亲之间的特殊关系，使合同相对人产生原告母亲享有代原告处理购房、接收房屋、委托经营房屋等事务的代理权，原告母亲的行为构成表见代理，其行为产生的后果应由原告承担，原告辩解不认可、不追认其母亲在交房通知书、商铺交付确认书、《委托经营管理合同》代其签字的行为，无事实及法律依据，本院不予采纳。故被告已于2018年10月10日向原告交付案涉商铺。对原告所称被告未向其交付案涉商铺的意见，与事实不符，本院不予采信；针对本案的第二个争议焦点，①与原告签订《商品房买卖合同》的相对人是被告三维公司，原告向被告交纳购房款，被告向原告出具收据；②原告提交的销售广告和宣传资料中显示案涉商铺的开发商为被告；③发布办理案涉商铺房产手续《通知公告》的是被告；④案涉汇万家楼××区××号2号楼A区、B区1001-1645等645套房屋不动产权证记载的权利人为被告，且崔卫冰、第三人高德公司、苏有全均不具有开发房地产的相关资质。综上，案涉商铺所在项目的开发商是被告三维公司，《商品房买卖合同》的出卖人是被告。因《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》系三维公司与崔卫冰签订、《协议书》系三维公司、崔卫冰及高德公司签订、《补充协议》系三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订，上述协议均是以上主体达成的内部协议，仅约束签订上述协议的当事人，原告不是上述协议的当事人，上述协议对原告不产生拘束力，故对被告主张第三人高德公司、苏有全是案涉房屋的实际所有人，其只是以三维公司名义签订合同，相关责任应由高德公司、苏有全承担的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。针对本案第三个争议焦点，原告请求解除《商品房买卖合同》的理由为：1.被告至今未交付案涉商铺；2.被告未依约办理案涉商铺的房地产权属证书；3.被告宣传承诺的三年无理由退铺、投资回报率低退铺、经营不繁荣退铺等。针对原告请求解除《商品房买卖合同》的第1点理由，根据上述分析，《商品房买卖合同》约定被告于2016年9月30日前向原告交付案涉商铺，而原告在被告逾期交房超过90日后未提出解除《商品房买卖合同》，并于2018年10月10日接收案涉商铺，《商品房买卖合同》的主要义务双方均已履行完毕，现原告以被告逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持；针对原告请求解除《商品房买卖合同》的第2点理由，《商品房买卖合同》中原告的主要义务是向被告支付购房款，而被告的主要义务是向原告交付案涉商铺，为原告办理房地产权属证书是被告的从合同或附随合同义务，被告未依约为原告办理房地产权属证书尚不构成根本违约。《中华人民共和国合同法》的立法价值取向是鼓励市场主体交易，维护交易安全，降低交易成本，维护社会主义市场经济秩序。本案中，案涉商铺所在项目不动产权证已办理，原告已向被告交纳契税、维修基金等办证费用，原告此时请求解除合同，明显违背合同法的立法宗旨，且根据《商品房买卖合同》第十五条关于“关于产权登记的约定”中约定“××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未能达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1‰违约金”，即在2020年4月10前被告未能达到权属登记资料备案的，××方能提出退房，解除合同，现案涉商铺所在项目不动产权证已办理，权属登记资料已备案，故原告以被告未办理案涉商铺的房地产权属证书为由解除《商品房买卖合同》，无事实及法律依据，本院不予支持，故原告请求被告支付逾期办证违约金，本院亦不予支持；针对原告请求解除《商品房买卖合同》的第3点理由，根据第三人苏有全的“承诺”，其自愿承担案涉商铺销售过程中所牵涉的一切责任，现苏有全已因涉嫌虚假广告被公安机关采取刑事强制措施，在案涉商铺销售过程中的销售广告和宣传资料可能系虚假广告，故本案与刑事部分的处理有牵连，在刑事部分未处理完毕前无法明确确认，故原告依据上述销售广告和宣传资料请求解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。故原告请求返还购房款、退还契税、维修基金及办证费用，本院亦不予支持；对于原告请求的商铺收益损失，《商品房买卖合同》未有相关约定，销售广告和宣传资料约定的也不明确，且销售广告和宣传资料可能系虚假广告，故本院对原告该项请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期向原告交付案涉商铺，构成违约，被告未举证证明其存在逾期交房的合理理由，故原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持；关于逾期交房违约金的数额，根据《商品房买卖合同》约定应自2016年10月1日起计至2018年10月10日止,共计739天，按照约定“出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，即被告应向原告支付逾期交房违约金1995.3元（269715元×万分之0.1/日×739天=1995.3元），对原告请求超出上述认定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告河南三维房地产开集团有限公司于本判决生效后十日内向原告朱朝辉支付逾期交房违约金1995.3元。二、驳回原告朱朝辉的其他诉讼请求。被告河南三维房地产开集团有限公司如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5572元，保全费1920元，共计7492元，由原告朱朝辉负担7440元，被告河南三维房地产开发集团有限公司负担52元。本院二审期间，上诉人为证明其诉讼主张提交业主微信聊天记录，拟证明大家一致认为房子没有交付，被上诉人质证称真实性请核实，聊天记录中其他业主均与本案有利害关系，聊天内容主观性较强，不能作为认定事实的依据，不予认可。上诉人提交的证据不能证明本案事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人称其未在交房通知和交房确认书上签字，也未委托其母亲签字的问题。上诉人朱朝辉在一审开庭审理期间认可《商品房买卖合同》系其委托其母亲代签，基于朱朝辉与其母亲的特殊关系，三维公司有理由相信其母亲享有代朱朝辉处理购房、接收房屋、委托经营房屋等事务的代理权，朱朝辉不认可、不追认其母亲在交房通知书、商铺交付确认书、《委托经营管理合同》代其签字的行为，无事实及法律依据，本院不予认可。三维公司于2018年10月10日向朱朝辉交付案涉商铺，双方主要义务均已履行完毕，上诉人以三维公司逾期交房为由解除《商品房买卖合同》，于法无据，本院不予支持。关于上诉人称三维公司未依约为其办理产权证，合同应予解除的问题。三维公司已向朱朝辉交付案涉商铺，未办理房地产产权属证书不构成根本违约，案涉商铺所在项目不动产权证已办理，权属登记资料已备案，朱朝辉以三维公司未办理案涉商铺的产权证为由解除《商品房买卖合同》，无事实依据及法律依据，本院不予支持。朱朝辉称三维公司宣传三年无理由退房，其行为构成根本违约，现苏有全已因涉嫌虚假广告被公安机关采取刑事强制措施，在案涉商铺销售过程中的销售广告和宣传资料可能系虚假广告，在刑事部分未处理完毕前无法明确确认，故朱朝辉依据销售广告和宣传资料请求解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。关于朱朝辉称三维公司分割销售、变相返租销售等属于严重违法，应解除《商品房买卖合同》的主张，无事实依据及法律依据，本院不予支持。关于上诉人所称的程序问题，经本院核实，无事实依据及法律依据，一审判决程序合法。综上所述，朱朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5510元，由上诉人朱朝辉负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  董永通二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵聪聪