中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终754号 上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市延安路129号。 负责人：何卫海，该分行行长。 委托诉讼代理人：汪禹光，浙江海浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄至成，浙江海浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江稠州商业银行股份有限公司，住所地浙江省义乌市江滨路义乌乐园东侧。 法定代表人：金子军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢夏意，女，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：宋丹晖，浙江崭和望律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江饭店有限责任公司，住所地浙江省杭州市延安路447号。 法定代表人：谭守盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。 原审第三人：长春中铁名人实业有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区湖滨街1号。 法定代表人：魏萍。 原审第三人：成都中铁名人实业发展有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民南路一段122-124号1栋11层1-8号。 法定代表人：石飞跃。 原审第三人：成都中铁瑞城大厦有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民中路二段68号。 法定代表人：石飞跃。 原审第三人：城市名人酒店管理（中国）股份有限公司，住所地四川省成都市青羊区人民中路二段68号。 法定代表人：谭守盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。 原审第三人：谭守盛，香港特别行政区居民，男，1963年7月8日出生，现住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。 原审第三人：谢先英，香港特别行政区居民，女，1961年6月9日出生，现住浙江省杭州市。 委托诉讼代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。 原审第三人：项莲蕊，女，1962年7月30日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。 原审第三人：项昆，男，1963年9月7日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。 上诉人上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行（以下简称浦发银行杭州分行）因与被上诉人浙江稠州商业银行股份有限公司（以下简称稠州银行）、浙江饭店有限责任公司（以下简称浙江饭店公司）及原审第三人长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆案外人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院（2019）浙民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人浦发银行杭州分行的委托诉讼代理人汪禹光、黄至成，被上诉人稠州银行的委托诉讼代理人卢夏意、宋丹晖到庭参加诉讼，被上诉人浙江饭店公司及原审第三人长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 浦发银行杭州分行上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持浦发银行杭州分行一审诉讼请求；二、本案诉讼费由稠州银行、浙江饭店公司承担。主要事实和理由是：一、本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，浦发银行杭州分行对浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼一层现为浦发银行营业大厅的营业房及五层现为浦发银行办公室的办公房（以下简称案涉房产）享有的权益可以对抗稠州银行的抵押权，排除对案涉房产的执行。浦发银行杭州分行与浙江饭店公司已经签订了一系列合法有效的购房协议；浦发银行杭州分行已支付全部购房款；浦发银行杭州分行占有、使用案涉房产达十九年，早于案涉房产设立抵押的时间。二、案涉房产未能分割办证并非浦发银行杭州分行自身过错，其为确保贷款安全才接受案涉房产整体抵押。浦发银行杭州分行也积极要求分割办证，不存在怠于履行自身权利的情形。2012年12月27日，浦发银行杭州分行向浙江省杭州市房地产管理局报送《关于上海浦东发展银行股份有限公司申请办理杭州市延安路447号房屋产权证的报告》，当时不能办证的原因是浙江饭店公司不能注销抵押权，并非浦发银行杭州分行原因造成。因此，浦发银行杭州分行接受大楼整体抵押是有前提原因的，不能据此认定其具有过错。三、有充分证据显示稠州银行接受房产抵押时明知浦发银行杭州分行购买并实际占有、使用案涉房产，故稠州银行是按现状接受抵押的。案涉房产外墙有“浦发银行杭州分行”字样的巨幅招牌，渤海国际信托有限公司（以下简称渤海信托公司）在接受抵押物时知道案涉房产被占有、使用的事实，未提出异议，故其认可浦发银行杭州分行对案涉房产享有的权益。且渤海信托公司在接受抵押物时，曾由相关机构对大楼进行抵押价值评估，基于当时估价的具体方法，评估范围本就不包含浦发银行杭州分行购买的房产，对此稠州银行也是明知的。一审判决没有查明稠州银行是按现状接受抵押物的事实，导致错判。 稠州银行辩称，浦发银行杭州分行的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一、浦发银行杭州分行与浙江饭店公司签订的一系列案涉房产买卖合同均无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房销售许可证明与买受人签订的预售合同应当认定无效。浙江饭店公司不是合格的商品房出卖人，且在签订一系列案涉房产买卖合同前后均未取得过商品房预售许可证明。二、案涉《抵押合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，且案涉房产已经依法办理抵押登记手续，《抵押合同》及抵押权权益均合法有效。浦发银行杭州分行无法证明案涉房产设立抵押时存在恶意串通等无效情形。此外，案涉房产办理抵押登记时不存在任何有权机关予以公示预告登记及预售登记等具有公示效力的登记情况，稠州银行基于已经生效的（2017）浙民初28号民事调解书对案涉房产变现所得价款享有优先受偿权。三、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形。浦发银行杭州分行与浙江饭店公司签订的一系列买卖合同均为无效合同，其占有使用案涉房产没有法律依据；浦发银行杭州分行支付的案涉房产价款仅为当时正常交易价格的三分之一，不是正常公允的价格；浦发银行杭州分行明知案涉房产被浙江饭店公司作为抵押物陆续向自己及他人借款的情况下未积极采取止损措施，表示其自始认可案涉房产全部为浙江饭店公司所有，承认在案涉房产上设立的抵押权；浦发银行杭州分行明知房屋过户登记无法办理，未采取有效措施维护权益，存在过错。 浙江饭店公司未作答辩。 长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆未作陈述。 浦发银行杭州分行向一审法院起诉请求：一、判令不得执行案涉房产；二、本案诉讼费用由稠州银行、浙江饭店公司承担。 一审法院认定事实如下： 1995年12月1日，浦发银行杭州分行与浙江饭店公司签订《营业用房预售合同》和《协议书》，约定浦发银行杭州分行预购浙江饭店公司位于浙江省杭州市延安路447号的浙江饭店底层500ｍ²、四层500ｍ²营业用房，一次性买断总价款5500000元，营业用房交付后，产权手续由浙江饭店公司办理，所需费用根据国家有关规定处理，产权归浦发银行杭州分行所有；浦发银行杭州分行帮助浙江饭店公司筹措“浙江饭店翻扩建工程”资金等。浦发银行杭州分行先后于1995年12月19日、1996年2月1日、1998年6月19日、1999年10月19日分别向浙江饭店公司支付购房款1000000元、100000元、2750000元、1650000元。1999年8月9日，双方签订《浙江饭店购房补充协议》，对浦发银行杭州分行购房的范围等事项进行确认，确定浦发银行杭州分行购买的营业用房范围为：底层营业用房为沿延安路①轴-⑤轴半，四层营业用房为①轴-⑦轴半（部分），详见附图。自投入使用以来，浦发银行杭州分行下属的西湖支行一直在案涉房产进行经营办公。后经双方协商，浦发银行杭州分行购买的四层营业用房置换为五层营业用房。2003年9月18日，案涉的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼产权登记在浙江饭店公司名下［土地使用权证号为杭下国用（2007）第XX号，房产权证号原为杭房权证下字第××号，后为杭房权证下换字第××号］。2010年11月18日，浙江饭店公司召开全体董事会议，讨论浦发银行杭州分行购买案涉一层营业房和五层办公房（建筑面积共约1000ｍ²）事宜，并作出董事会决议，确认双方1995年签订的《营业用房预售合同》有效，为了办理产权分割手续，同意按房管部门要求补签《杭州市房屋转让合同（示范文本）》，同意进行房、地产权的分割，相关所需资料由浙江饭店公司提供，分割手续由浦发银行杭州分行自行办理。同日，双方签订了《杭州市房屋转让合同》，明确浦发银行杭州分行所购房屋为底层营业房500ｍ²、五层办公房500ｍ²。浙江饭店公司取得房产权证后，曾先后以包括案涉房产在内的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼为抵押物，向浦发银行、工商银行贷款。浦发银行杭州分行购买的案涉房产至今未办理过户登记手续。 2014年，浙江饭店公司委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对浙江省杭州市延安路429-455号（单号）的商业房地产进行估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。浙江国信房地产土地估价咨询有限公司估价师于2014年1月16日对估价对象进行了实地查勘。2014年6月27日，浙江饭店公司与渤海信托公司签订编号为bitc2014（or）-2101号《抵押合同》，以包括案涉房产在内的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）为抵押，为其与渤海信托公司签订的借款本金500000000元、编号为bitc2014（lr）-2100号《信托借款合同》项下的全部债务提供担保，并于2014年7月16日办理了抵押登记。2017年6月30日，浙江饭店公司、渤海信托公司、稠州银行签订编号为bitc2017（lr）-9616号《关于权利变更事宜的协议书》，约定协议签订之日起渤海信托公司将上述贷款形成的债权及债权对应的权利义务全部移交给稠州银行，浙江饭店公司就上述债务直接向稠州银行履行还款义务。因浙江饭店公司未能偿还债务，稠州银行于2017年9月27日诉至一审法院。2017年10月27日，一审法院就稠州银行诉浙江饭店公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆、长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2017）浙民初28号民事调解书，确认浙江饭店公司应偿付稠州银行借款本金500000000元及相应利息，稠州银行就上述债权及实现债权费用对浙江饭店公司抵押的坐落于浙江省杭州市延安路429-455号（单号）房产变现所得款项享有优先受偿权，城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆对上述全部债务承担连带清偿责任。 另查明，2016年7月19日，上海市第一中级人民法院对浙江饭店公司名下坐落于浙江省杭州市延安路429-455号（单号）房产予以查封。2017年11月20日，一审法院立案受理稠州银行申请执行浙江饭店公司、城市名人酒店管理（中国）股份有限公司、长春中铁名人实业有限公司、成都中铁名人实业发展有限公司、成都中铁瑞城大厦有限公司、谭守盛、谢先英、项莲蕊、项昆金融借款合同纠纷一案。经协商，上海市第一中级人民法院于2018年3月7日将上述查封房地产的处置权移交一审法院。此后，浦发银行杭州分行作为案外人向一审法院提出执行异议，主张案涉的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）房产中一层营业房及五层办公房实际产权归其所有，且所有权取得早于抵押权设立，请求排除对上述房产的执行。一审法院于2018年11月18日作出（2018）浙执异17号执行裁定，驳回浦发银行杭州分行的异议。浦发银行杭州分行遂提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议焦点是浦发银行杭州分行对案涉房产是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。据此，在申请执行人对执行标的享有抵押权等担保物权的情况下，案外人无法定事由请求排除对执行标的的执行，人民法院不予支持。本案中，包括案涉房产在内的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼在设立抵押权时，登记在浙江饭店公司名下，当时并无任何在有权机关予以公示预告登记及预售登记等具有公示效力的登记情况，生效的（2017）浙民初28号民事调解书已经确认稠州银行对浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼的折价、拍卖、变卖所得款享有优先受偿权，浦发银行杭州分行亦未提交有效证据证明稠州银行（渤海信托公司）与浙江饭店公司于抵押权设立时存在恶意串通情形，故稠州银行对上述房产依法享有抵押权。浦发银行杭州分行购买案涉房产后，浙江饭店公司曾将包括案涉房产在内的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼作为向浦发银行杭州分行贷款的抵押物，浦发银行杭州分行对此并未提出异议，之后浙江饭店公司将上述房产抵押给工商银行，所得贷款用于归还浦发银行杭州分行的贷款，此后该房产陆续处于抵押状态，故浦发银行杭州分行主张案涉房产不属于稠州银行贷款的抵押物，缺乏依据，亦有违诚信，不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定系对一般不动产买受人物权期待权的保护条款，但物权期待权性质上仍属于债权，而现有法律、司法解释并未规定该种债权可以对抗担保物权等优先受偿权。根据现已查明的事实，浦发银行杭州分行虽于稠州银行设立抵押及法院查封前即已协议受让案涉房产，并已按约支付全部购房款且实际占有使用案涉房产至今，但由于未办理房屋权属转移登记，尚未取得案涉房产的物权，因此，即使浦发银行杭州分行依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定对案涉房产享有物权期待权，亦不能对抗稠州银行对案涉房产所享有的担保物权。浦发银行杭州分行主张其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益，缺乏依据。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回浦发银行杭州分行的诉讼请求。一审案件受理费50300元，由浦发银行杭州分行负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，当事人在二审争议的焦点问题是：浦发银行杭州分行对案涉房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 2014年6月27日，浙江饭店公司与渤海信托公司签订《抵押合同》，以包括案涉房产在内的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼为其向渤海信托公司借款提供担保，并于2014年7月16日办理了抵押登记。2017年6月30日，渤海信托公司通过协议约定将案涉债权及债权对应的权利移交给稠州银行，已发生法律效力的（2017）浙民初28号民事调解书确认稠州银行就上述债权及实现债权的费用，对浙江饭店公司抵押的坐落于浙江省杭州市延安路429-455号（单号）房产变现所得款项享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合四个条件且其权利能够排除执行的，方可获得人民法院的支持。就本案而言，浦发银行杭州分行虽在法院查封案涉房产之前已与浙江饭店公司签订书面买卖合同，占有案涉房屋且支付了全部价款，但未办理房产过户登记。浦发银行杭州分行与浙江饭店公司就案涉房产签订《营业用房预售合同》《浙江饭店购房补充协议》及《杭州市房屋转让合同》后，浙江饭店公司仍将包括案涉房产在内的浙江省杭州市延安路429-455号（单号）大楼作为抵押物向银行贷款，该房产陆续处于抵押状态。浦发银行杭州分行对此明知，但未曾提出异议，应承担相应的风险。一审判决综合本案实际情况认定浦发银行杭州分行对案涉房产不享有足以排除法院强制执行的民事权益，并无不当。 综上所述，浦发银行杭州分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50300元，由上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 抒 审判员 杨 春 审判员 杨心忠 二〇二〇年十二月十五日 法官助理魏佳钦 书记员张健