河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3986号上诉人(原审被告)：西平县鸿源房地产开发有限公司，住所地：西平县新洪路北段路西。法定代表人：王书林，任公司经理。委托诉讼代理人：祝彦昌，河南盐都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵海云，女，1976年12月7日出生，汉族，住西平县。委托诉讼代理人：冯新平，河南新义律师事务所律师。上诉人西平县鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）因与被上诉人赵海云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鸿源公司的委托诉讼代理人祝彦昌，被上诉人赵海云的委托诉讼代理人冯新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉承担。事实和理由：1、被上诉人所持《商品房买卖合同》及购房款《收据》，并非上诉人出具，上诉人不应该为别人的刑事犯罪行为埋单。本案涉嫌刑事犯罪，按照我国“司法审判原则”，应当中止对本案的审理，待刑事案件审理终结后，再进行民事审判，才能得出准确的判决。被上诉人所持《商品房买卖合同》及购房款《收据》签章伪造的印章，该印章并不是上诉人的印章，上诉人得知有人假冒上诉人名义进行房屋销售，已积极向西平县公安局进行了报案，现该案件正在进行刑事程序。在本案刑事犯罪没有审理终结之前，本案应当中止审理，待刑事案件审理终结后，再进行民事审判，才能得出准确的判决。2、被上诉人没有缴纳购房款票据原件，不能证明其就是实际购房人，不是适格的诉讼当事人；且实际购房人没有缴纳购房款给上诉人，上诉人应当承担责任。在一审中，被上诉人仅持有其与上诉人之间的《商品房买卖合同》，并没有支付购房款票据，不能证明其就是实际购房人，且其持有的交纳购房款票据复印件系银行刷卡支付，而该购房款票据复印件显示，缴纳的购房款直接缴给了“李清坡”账户，上诉人对此笔购房款也进行了详细调查，在上诉人的财务处，并没有查到该笔资金到账记录，上诉人并没有收到此笔购房款。3、一审判决让上诉人按已付房款的一倍赔偿被上诉人，没有事实根据和法律依据。本案中上诉人在主观意识形态上没有恶意销售的故意，只是可能存在“监管不严”或没做到“尽责核查义务”，而出现了“一房多主”之现象的产生。上诉人自始就没有“恶意进行‘一房数卖’销售的故意”，故本案不适用具有“惩罚性赔偿”条款进行判决。即便要判令上诉人承担责任，依照“公平原则”，上诉人也应当只承担“退还被上诉人交纳的购房款并承担相应的利息，”而不应当让上诉人承担双倍赔偿责任。4、一审判决适用法律错误，不能作为本判决的依据。《商品房销售管理办法》第二条规定：“商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。”第九条规定：“房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。”其内容与本案判决所需要的法律依据相去甚远，不能作为本案的判决依据予以适用。赵海云辩称，其提交的购房合同是上诉人出具的，加盖有上诉人公司的公章，该合同是客观真实的，在一审中，上诉人对该合同的真实性、合法性均无异议。购房款收据也是上诉人出具的，是客观真实的。李清坡是否被追究刑事责任与本案无关，本案不存在先刑后民关系。2016年10月20日，在上诉人的售楼部内，被上诉人与上诉人签订购房合同后，上诉人售楼部工作人员拿出POS机让被上诉人刷银行卡支付购房款，被上诉人刷卡支付了56万元购房款，上诉人出具了购房款收据。因后洗衣服时将购房合同和购房款收据原件损毁，售楼部工作人员应被上诉人要求为其重新签订了购房合同，找出购房款收据的存根，将存根进行复印并加盖了售楼部的项目公章。一审判决上诉人按已付购房款的一倍赔偿损失有依据。赵海云向一审法院起诉请求：1、解除双方于2016年10月20日签订的商品房买卖合同；2、返还购房款56万元及利息（利息暂定1万元，从2016年10月20日起按照月利率1％计算至还清款日止）；3、赔偿损失56万元；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年6月，鸿源公司通过出让方式取得西平县城东后街南段东侧城镇住宅用地土地使用权。2014年1月13日、23日，西平县住房和城乡建设局分别为鸿源公司颁发了建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，载明建设单位为鸿源公司，工程名称为“家和茗苑”小区1、2、3、5、6号楼。2014年2月19日，鸿源公司取得了“家和茗苑”（1、3、5号楼）商品房预售许可证。2014年3月2日，西平县人民政府为鸿源公司颁发了西国用（2014）第021号土地使用权证；2017年6月22日，鸿源公司焦海森（甲方）与李清坡（乙方）签订联合开发协议一份，约定：“1、2010年6月12日，鸿源公司通过“招、拍、挂”取得西平县城护城河路及东后街围合区域一期用地23.15亩，具体定位以正规红线图为准。2、本地块“招、拍、挂”及开发建设，均以鸿源公司名义实施。该地块在实际开发建设中，为甲乙双方共同投资、分别享有（其中甲方焦海森用地12.107亩，乙方李清坡用地11.043亩）。经双方商定，各自负责所享有的地块开发建设。在开发建设中，双方仍以鸿源公司名义进行，鸿源公司的一切作为，全权委托焦海森负责办理。3、在二期地块“招、拍、挂”中……，双方的权利义务与第一期相同。4．、……。5、甲乙双方分别负责对各自开发范围内被征收户的拆迁安置工作，分别负责开发建设各自地块，各自享有，并自行销售、处分，双方互不干涉。6．……7．……8……。”焦海森、李清坡分别在甲、乙方处签字，鸿源公司在甲方处盖章。合同签订后，焦海森、李清坡以鸿源公司名义分别开发建设、自行销售，建设项目名称为“家和茗苑”。2016年10月20日，原告赵海云与被告鸿源公司签订“家和茗苑商品房买卖合同”一份，合同约定“出卖人鸿源公司，买受人赵海云，买受人购买的商品房为“家和茗苑”6号楼，建筑面积80.6×2平方米，总金额1000000元，首付款560000元，余款440000元向被告指定的银行申请按揭贷款，出卖人承诺在2017年5月1前交房”等内容。在出卖人栏处加盖有“西平县鸿源房地产开发有限公司”印章，赵海云在买受人栏处签字捺手印。合同签订当日，赵海云通过其妹赵荣的银行卡向李清坡中国工商银行的卡中转账56万元，西平县鸿源房地产开发有限公司向赵海云出具相应的收据。但至今案涉6号楼未取得商品房预售许可证。一审法院认为，鸿源公司取得案涉土地使用权证及“家和茗苑”项目建设的相应许可后，委托焦海森与李清坡签订的联合开发协议，是双方当事人的真实意思表示，依据该协议，鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，故李清坡取得合法授权后，以鸿源公司名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋的行为，应由鸿源公司承担责任；本案中，鸿源公司与原告在家和茗苑售楼部签订商品房买卖合同，原告作为购房人，有理由相信李清坡具有代理权。鸿源公司以未收取原告购房款为由主张不承担责任的抗辩意见，法院不予支持；《商品房销售管理办法》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”。鸿源公司至今未取得6号楼商品房预售许可证，依据该规定，原、被告双方签订的商品房买卖合同为无效合同。第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”故原告主张返还购房款56万元、赔偿损失56万元的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。但请求支付利息理由不足，法院不予支持。综上，本案原、被告所签订的商品房买卖合同无效，原告主张返还购房款56万元、赔偿损失56万元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《商品房销售管理办法》第二条、第九条之规定，判决如下：被告西平县鸿源房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告赵海云购房款56万元，并赔偿损失56万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取7485元，由被告西平县鸿源房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，鸿源公司在一审开庭审理期间陈述对赵海云提供的购房合同的真实性、合法性及关联性均无异议。赵海云提供的收据及刷卡记录均可以证实其已支付56万元购房款。鸿源公司称赵海云不是适格当事人的主张没有事实依据和法律依据，不予支持。关于鸿源公司主张购房人没有向其缴纳购房款，其不应承担责任的问题。鸿源公司委托焦海森与李清坡签订联合开发协议，鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，故李清坡取得合法授权后，以鸿源公司名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋的行为，应由鸿源公司承担责任。鸿源公司以未收取赵海云购房款为由主张不承担责任的意见，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因至今案涉6号楼未取得商品房预售许可证，赵海云与鸿源公司签订的商品房买卖合同为无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。一审判决支持赵海云主张返还购房款56万元、赔偿损失56万元的诉讼请求正确。关于上诉人称一审判决适用法律错误的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。该案中原审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。综上所述，西平县鸿源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14970元，由上诉人西平县鸿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年十二月二十一日书记员  赵聪聪