河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初48号原告（执行案外人）：郭爱琴，女，汉族，1977年12月27日生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：郭晓果，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朵朵，河南恩达律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南锦源建设有限公司。住所地河南省郑州市七里岗街35号。法定代表人：邓文朴，该公司董事长。委托诉讼代理人：范磊，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南绍晟律师事务所实习律师。被告（被执行人）：漯河嘉铭置业有限公司。住所地漯河市郾城区嵩山路505号。统一社会信用代码：91411100573578509（1-1）。法定代表人：李宇锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢秋克，男，汉族，1987年10月27日生，住鹤壁市鹤山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵广磊，男，汉族，1979年10月17日生，住河南省太康县，系该公司员工。原告李芒与被告河南锦源建设有限公司、第三人漯河嘉铭置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭爱琴及其委托诉讼代理人郭晓果、陈朵朵，被告河南锦源建设有限公司的委托诉讼代理人范磊、石剑，被告漯河嘉铭置业有限公司委托诉讼代理人卢秋克、赵广磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭爱琴向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对位于漯河市郾城区嵩山东支路漯河海文国际企业中心1号楼8层816号房屋的执行，并立即解除对该房屋的查封；2、判决确认郭爱琴与第三人漯河嘉铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于漯河市郾城区嵩山东支路漯河海文国际企业中心1号楼8层816号房屋归郭爱琴所有。事实与理由：1、四方协议合法有效，且已履新完毕。郑州嘉润置业有限公司曾向郭爱琴、李娜、冯凯等人借款，河南兴港正和投资担保有限公司对借款承担连带担保责任。借款到期后，因郑州嘉润置业有限公司无力偿还借款，2016年11月9日，作为保证人的河南兴港正和投资担保有限公司欲用其在河南万融股权投资基金有限公司的180万债权，清偿借款。郭爱琴、李娜、冯凯等人分别与河南兴港正和投资担保有限公司、河南万融股权投资基金有限公司、漯河嘉铭置业有限公司（被河南万融股权投资基金有限公司收购）签订了四方协议书，约定以漯河嘉铭置业有限公司开发的漯河国际大厦的房屋一套清偿郭爱琴借款（共计65万元，含李娜、冯凯各10万元）。此后，郭爱琴支付了剩余房款，并与漯河嘉铭置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。2、郭爱琴与漯河嘉铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；涉案房产于2018年7月20日签订购房合同，2018年9月30日被查封，被查封之前已经签订了书面的商品房买卖合同，补足了全部购房款，亦进行了网签，没有办理产权过户手续的原因由于漯河嘉铭置业有限公司造成。河南锦源建设有限公司辩称，1.河南锦源建设有限公司行使的是建设工程的优先受偿权，而非仅仅是基于查封先后的优先受偿权，建设工程的优先受偿权远远凌驾于查封和抵押的优先受偿；2.虽然签订了房屋买卖合同，但并未进行物权预告登记，不发生物权转移效力，涉案房屋商用楼房，用于商业经营而非住宅使用，并非生活必需，房屋目前二次结构尚未完成，不存在交付问题；3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条针对是查封行为，而非本案的建设工程款的法定优先行为；4.九民会议纪要明确约定了在执行异议之诉中也可参照上述两条法律规定进行审理，第一百二十六条详细阐述了商品房消费者权利与抵押权关系，应当注意的是，各原告的合同无论是否经过网签或是备案，均是行政管理关系，不发生物权变动效力或物权期待变动效力，原告不能混淆消费者生存权、物权和一般买受人之间的债权关系，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复中交付全部或者大部分款项的商品房消费者，是指符合该纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，显然各原告均不是一百二十五条规定的消费者。漯河嘉铭置业有限公司辩称，同意郭爱琴的起诉意见。二审期间，郭爱琴提供如下证据，第一组：借款合同3份。证明：1、郑州嘉润置业有限公司与郭爱琴、冯凯、李娜之间存在借贷关系，借款数额分别为200000元、100000元、100000元，共计400000元；2、河南兴港正和投资担保有限公司对上述借款承担连带保证责任。第二组：四方协议书2份。证明：漯河嘉铭置业有限公司、河南兴港正和投资担保有限公司、河南万融股权投资基金有限公司与冯凯（包括李娜的10万元债权）四方签订协议书，漯河嘉铭置业有限公司、河南兴港正和投资担保有限公司、河南万融股权投资基金有限公司与郭晓鹤（包括郭爱琴的20万元债权）四方签订协议书，约定以漯河嘉铭置业有限公司的房产转让给冯凯、李娜、郭爱琴、郭晓鹤等人，抵销冯凯、李娜、郭爱琴、郭晓鹤等人对河南兴港正和投资担保有限公司所享有的债权。第三组：商品房认购协议书1份、商品房买卖合同1份、收据2份、情况说明一份、身份证复印件二份、网签信息一份。证明：1、漯河嘉铭置业有限公司与郭爱琴之间存在房屋买卖合同关系；2、漯河嘉铭置业有限公司将位于嵩山东支路与牡丹江路交叉口东南角海文国际企业中心1号楼8层816号房屋出售给郭爱琴，房屋面积74.59㎡，单价为6400元/㎡，房屋总价为477376元；3、郭爱琴已于2018年7月20日将全部剩余房款支付完毕，原告所购房产已经在不动产登记局网签公示。4、原借款合同、借据原件全部被漯河嘉铭置业有限公司收回，借款关系已经消灭。第四组：执行裁定书1份。证明：该执行裁定书驳回了郭爱琴对涉案房屋提出的执行异议，侵害了郭爱琴等人对涉案房屋享有的合法权利。河南锦源建设有限公司质证意见：对第一组证据、第二组证据真实性有法院核查，对第三组证据，除了情况说明、收据之外的真实性予以认可，情况说明应当出庭接受法庭调查，不符合证据的法定形式，被告不予认可，对收据上面加盖的是合同专用章且为第三人单方出具，被告不予认可，综合第一、二、三组证据，可以看出系借款转为的购房款，实质上为商品房买卖合同为了借款的履行提供担保，违反了禁止流押禁止性条款，均属无效，对第四组证据真实性无异议，证明目的有异议，原裁定书认定事实清楚，适用法律正确。第三人漯河嘉铭置业有限公司质证意见：同意原告举证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南锦源建设有限公司与漯河嘉铭置业有限公司建设工程合同纠纷一案，漯河市中级人民法院于2019年7月29日作出（2018）豫11民初139号民事判决，判令漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款38865600.92元及利息违约金，同时判令河南锦源建设有限公司对漯河嘉铭置业有限公司漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。判决后因漯河嘉铭置业有限公司提出上诉，河南省高级人民法院经过审理于2020年1月14日作出（2019）豫民终1388号民事判决，撤销一审判决，改判漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款27317087.97元及利息违约金，同时判令在一次结构工程款27317087.97元范围内对漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。2020年4月26日漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请，下发（2020）豫11执39号执行裁定书，对本案立案执行。漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请于2018年9月28日作出（2018）豫11民初139号之一民事裁定书，查封漯河嘉铭置业有限公司建设位于漯河市郾城区嵩山东支路国有土地使用权地上建筑物（项目名称漯河海文国际企业中心）价值人民币5441.5万元房产或其他等额财产。于2018年9月30日作出（2018）豫11执保18号之一协助执行通知书，对包括本案房产在内的海文国际企业中心1号楼的（预售证号为：2170477号）部分房产进行了查封。案外人郭爱琴于2020年7月27日对执行位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼房号为804号的房产提出书面异议，经过我院审理，于2020年8月7日作出（2020）豫11执异49号执行裁定，驳回郭爱琴的异议申请。另查明，郭爱琴于2018年7月20日与漯河嘉铭置业有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，购买漯河嘉铭置业有限公司开发的位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼8层816号房屋一套，建筑面积为50.79平方米，总价款为477376元。该合同经过网签，合同编号为411100201807200010号。漯河嘉铭置业有限公司于2018年7月19日向异议人出具收据，显示：郭爱琴交来购房款人民币57376元（原抵账后金额40万和原交订金2万元整）。本院认为，本案争议焦点为，郭爱琴对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据本案（预）销售许可证、建设用地规划许可证、《商品房买卖合同（预售）》等相关证据可以证明本案案涉房产为商铺和办公用房，即并非为居住使用。执行异议之诉的关键是购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。审判实践中，房屋买受人享有的权利性质属于物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此，买受人的物权期待权又分为一般买受人物权期待权和消费者物权期待权。消费者物权期待权的保护，除了和一般买受人物权期待权保护一样要求有合法的书面合同外，还要求另外三个条件：第一保护的对象必须是消费者。消费者是针对经营者而言的，是从经营者处购买商品或者服务的人。该规定限定消费者物权期待权保护的对象是从房地产开发企业处购买商品房的买受人；第二依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品和接受服务的人，消费者一定是自然人。该规定限定案外人所购商品房系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。买受人买房的真实目的是否用于居住，在审判实践中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分是不是消费者的“客观标准”，且该规定明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”；第三必须是交付了50%以上的房款。以上三个条件是并列关系，必须同时具备才享有阻却执行的权利。本案中，案涉房产系商铺和办公用房，案外人亦未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，亦即案外人并不具备以上三个条件，不享有足以排除人民法院强制执行的权力。根据《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下单一销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应当予以支持。该批复针对的是实践中存在的商品房销售不规范现象为保护消费者的生存权而作出的例外规定，买受人必须是商品房消费者，而不是一般的房屋买卖合同的买受人。本案中，案涉房产性质明确为商铺和办公用房，不适用该批复的处理规则。综上所述，郭爱琴起诉要求排除人民法院强制执行的诉讼请求并无明确具体的法律依据，亦不符合审判实践，对其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回郭爱琴的诉讼请求。案件受理费16921.28元，由郭爱琴负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 刘继伟审判员 王路明二〇二〇年十二月六日法官助理翟相杰书记员应亚峰