北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初8343号原告：杨宏，女，1974年9月30日出生，汉族，住北京市顺义区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。法定代表人：王春波，经理。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告杨宏与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨宏、被告绿地京纬公司委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨宏向本院提出诉讼请求：1.判令绿地京纬公司退赔其购房款279258元，并支付利息损失(1.以50000元为基数，自2015年12月29日起至实际给付之日止，2.以229258元为基数，自2015年12月30日起至实际给付之日止，均按照中国人民银行同期贷款利率计算)；2.判令绿地京纬公司赔偿其信息服务费50000元，并支付利息损失(以50000元为基数，自2015年12月10日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3.判令绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失14622元；4.案件受理费由绿地京纬公司承担。事实和理由：2015年12月29日，杨宏与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，购买绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的XX-XXX号公寓房一套，建筑面积为56.51平方米，原总房价1046321元，成交总价899258元。杨宏于协议签订当日向绿地京纬公司支付购房款50000元，于2015年12月30日向绿地京纬公司再次支付购房款229258元。2015年12月30日当天，杨宏在绿地密云朗山项目售楼处向北京泽成房地产经纪有限公司（以下简称泽成公司）支付信息服务费50000元，经销售人员讲解该款项系享受交五万元抵八万元的购房优惠政策所交款项。后绿地京纬公司未按照约定在2016年底为杨宏办理网签，亦未要求其交纳其余购房款并为其办理贷款手续。2017年，绿地京纬公司电话通知杨宏因北京市出台限购政策无法办理网签手续。杨宏后得知绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下销售绿地朗山公寓。因退房退款事宜经协商未果，故杨宏诉至法院。绿地京纬公司辩称：1.在解除双方商品房预约合同的前提下，我公司同意退还杨宏已付款279258元，不同意支付利息，不同意杨宏其他诉讼请求；2.泽成公司向杨宏收取的50000元信息服务费与本案不属于同一法律关系，应另案解决，且该款项不是购房款的一部分，我公司既无返还义务也无赔偿义务，因泽成公司未参与本案诉讼，该50000元款项收取及去向无法查明；3.选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，我公司并没有隐瞒相关事实；4.双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算；5.本案涉诉房屋价格发生了贬损，杨宏不存在房屋差价损失，即使认定损失，亦应按杨宏所交纳款项占总房款的比例确定损失，且本案应对涉案房屋价值进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，杨宏与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，约定杨宏购买绿地京纬公司开发的绿地密云朗山XX-XXX号房屋一套。协议签订后，杨宏分别于2015年12月29日、2015年12月30日通过POS机刷卡向绿地京纬公司分别支付50000元、229258元，以上合计279258元，绿地京纬公司于交款当日分别为杨宏出具收据。2015年12月30日，杨宏向泽成公司通过POS机刷卡支付了50000元，泽成公司为杨宏出具了收据一张，内容为：今收到杨宏交来绿地密云朗山（XX-XXX）团购信息服务费50000元。杨宏为证明其主张，另向本院提交以下证据：1.杨宏于2015年12月30日与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人杨宏，销售房号XX-XXX，建筑面积56.51平方米，原总房价1046321元，成交单价15913.25元每平方米，成交总价899258元，享受折扣老带新99折、30%首付94折。2.杨宏于2015年12月30日与泽成公司签订的《泽成会员增值服务协议书》，约定：“1.1本协议签订时，您须通过泽成指定的第三方支付平台支付伍万元作为会员增值服务费。每一笔会员增值服务费仅可享受泽成提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。1.2当您在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在您提出申请并交齐泽成指定的退款所需材料后，泽成在五个工作日内完成审核并发起退款，退款通常在此后的十五个工作日左右（各家银行处理速度不同，到账时间以各银行处理时间为准；不可抗拒因素无法准时到账除外）按原支付路径无息退还给您。因您委托其他人员代支付及接收会员增值服务费产生的任何纠纷与泽成无关。1.3在您成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还。……3.6备注：五万抵八万”。另查一，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。另查二，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，杨宏丧失购买涉案房屋的主体资格。另查三，在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山XX-XXXX号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山XX-XXXX号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。XX-XXXX号房屋与本案涉案房屋相类似。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、绿地京纬公司出具的收据、泽成公司出具的收据、《泽成会员增值服务协议书》、房款交款确认单、POS刷卡存根、银行交易回单等证据材料在案佐证。本院认为：杨宏与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，杨宏丧失购买涉案房屋的资格，杨宏与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本院对杨宏要求绿地京纬公司返还购房款并赔偿利息损失的诉求，予以支持。关于本案中杨宏向泽成公司交纳的50000元信息服务费如何定性及处理的问题。根据本案查明事实，杨宏与泽成经纪公司签订的《泽成会员增值服务协议书》约定，该50000元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分。现杨宏与绿地京纬公司之间关于涉案房屋的定购协议已解除，且定购协议解除的直接原因系“3.26”购房新政导致杨宏丧失购房资格，杨宏向泽成公司交纳的50000元信息服务费系属杨宏所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传且在未取得预售许可证的情况下违规销售房屋，绿地京纬公司在与杨宏签订定购协议时存在明显过错，应当对杨宏因定购协议履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对杨宏要求绿地京纬公司赔偿50000元信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。上述购房款及信息服务费系杨宏分别于2015年12月29日和12月30日支付，故利息也应分别起算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院予以相应调整。此外，杨宏因《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，杨宏主张的房屋差价损失，亦属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨宏购房款二十七万九千二百五十八元并支付利息（1.以五万元为基数，自二〇一五年十二月二十九日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至二〇一九年八月十九日；2.以二十二万九千二百五十八元为基数，自二〇一五年十二月三十日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至二〇一九年八月十九日；3.以二十七万九千二百五十八元为基数，自二〇一九年八月二十日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨宏信息服务费损失五万元并支付利息（1.利息以五万元为基数，自二〇一五年十二月二十九日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至二〇一九年八月十九日；2.利息以五万元为基数，自二〇一九年八月二十日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告杨宏房屋差价损失一万四千六百二十二元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千二百二十九元（系原告杨宏预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  陈 乐二〇二〇年十二月十八日法官助理  马小涵书 记 员  孙艳秋