北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初20145号原告:张际，男，汉族，1977年8月31日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：姚晓辉，北京市立方（武汉）律师事务所律师。被告：北京万朋京徽商贸有限公司，住所北京市东城区永定门外大街128号4层四层、5层五层。法定代表人：杜斌。被告：杜斌，男，汉族，1969年12月1日出生，户籍地安徽省肥东县。被告：北京京徽消防工程技术服务有限公司，住所北京市丰台区左外分钟寺倪庄甲6号。法定代表人：杜斌，总经理。原告张际与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）、杜斌、北京京徽消防工程技术服务有限公司（以下简称京徽消防公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，三被告经依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告张际向本院提出诉讼请求：判令被告万朋京徽公司退还原告后10年租金72464元，并按照年利率7．05%支付2012年4月11日至实际付清之日期间的利息，被告杜斌和被告京徽消防公司承担连带责任。事实与理由:2012年4月11日,万朋京徽公司受京徽消防公司委托与原告签订了《商城经营权转让合约》,约定原告购买产权属于京徽消防公司,位于北京市东城区永定门外大街128号万朋商城五层190号商铺的20年经营权,自2011年12月15日至2031年12月14日,并续约10年,经营权延长至2041年12月14日。原告于签约当日共向万朋京徽公司支付前20年经营权总价款144927元和后10年租金72464元。原告认为,根据《中华人民共和国合同法》第214条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。上述原告与万朋京徽公司签署的《商城经营权转让合约》属于租赁合同,约定的30年经营权期限超过上述合同法的规定。因此,根据合同法第58条的规定,万朋京徽公司应当向原告返还上述超过20年期间的转让款,即2031年12月15日至2041年12月14日10年期间的租金,并且赔偿原告的利息损失。此前，东城法院审理的多个案件均认可该事实。另，杜斌为万朋京徽公司的唯一股东。另，京徽消防公司给万朋京徽公司出具的委托授权不明，明知万朋京徽公司的代理行为违法但不表示反对，依据民法通则第65条、67条的规定，京徽消防公司理应对万朋京徽公司的行为承担连带责任。被告北京万朋京徽商贸有限公司、杜斌、北京京徽消防工程技术服务有限公司均未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2012年4月11日，京徽消防公司给万朋京徽公司出具《委托书》，载明“京徽消防公司现根据本公司发展需要特委托万朋京徽公司全权经营管理我公司名下自有产权的两层商用物业：东城区永定门外大街128号4层、5层。在该两层商用物业使用年限内，万朋京徽公司对此两层物业具有完全经营管理权”。2012年4月11日，万朋京徽公司和原告签订《商铺经营权转让合约》，约定万朋京徽公司将万朋商城4层190号商铺（以下简称涉案商铺）经营权转让原告，期限为2011年12月15日至2041年12月14日共计30年，其中前20年经营权总价款144927元，后10年租金72464元，共计217391元；另约定，为保障原告第一年收益及促进市场整体招商，万朋京徽公司将原告2011年12月15日至2012年12月14日一年的租金17391元于签约当日一次性返还原告。该《商铺经营权转让合约》文本上除了原告、万朋京徽公司签字盖章外，京徽消防公司也盖章确认。签约当天，原告支付了2011年12月15日至2041年12月14日共计30年的租金200000元，万朋京徽公司盖章收据予以确认。另查，杜斌为万朋京徽公司唯一股东，万朋京徽公司和杜斌均未向本院证实万朋京徽公司的财产独立于杜斌自己的财产。本院认为：涉案商铺所在两层商用物业属被告京徽消防公司自有产权，委托被告万朋京徽公司经营管理，且《商铺经营权转让合约》上加盖有该二被告公章，故本院认定上述《商铺经营权转让合约》系原告与该二被告共同订立，双方均应受合同约束。《商铺经营权转让合约》名为商铺经营权转让，实质为租赁合同，该合同所采用的二被告承诺续约10年的方式与我国合同法关于租赁期限不得超过20年的规定不符，故该转让合约超过20年的部分应当无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，万朋京徽公司、京徽消防公司作为涉案商铺的所有人及经营管理人，同时亦是合同文本提供方，应对合同部分无效承担责任，故原告要求被告万朋京徽公司退还后10年经营权价款72464元并支付利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告杜斌系万朋京徽公司法定代表人，万朋京徽公司系自然人独资，投资人为杜斌一人，现杜斌不能证明公司财产独立于股东自己的财产，故依法对公司债务承担连带责任。被告京徽消防公司为委托方及合同的共同订立人，故原告要求被告杜斌及京徽消防公司应承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告张际与被告北京万朋京徽商贸有限公司、北京京徽消防工程技术服务有限公司签订的《商铺经营权转让合约》中关于2031年12月15日至2041年12月14日期间的约定无效；二、被告北京万朋京徽商贸有限公司于本判决生效后10日内退还原告张际本金72464元及利息（2011年6月30日至2019年8月19日期间的利息，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；2019年8月20日起至实际付清本金之日期间的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准计算），被告杜斌、被告北京京徽消防工程技术服务有限公司承担连带退赔责任；三、驳回原告张际其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履审判长王波审判员 李 成 博 《 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉 讼 法 》 第 二 百 五 十        三 条 之 规 定 ， 加 倍 支 付 迟 延 履 行 期 间 的 债 务 利 息 。案件受理费1292元，由被告北京万朋京徽商贸有限公司、杜斌、北京京徽消防工程技术服务有限公司负担（于本判决生效后七审判长王波审判员 李                                              成                                              博审判员 薛蓓书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 王                                                                                            波审判员 李                                              成                                              博审判员 薛                                                                                            蓓二〇二〇年十二月十七日书记员 吴                                              董                                              超