福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初8224号 原告：福建省华力伟业置地有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山莲北路1号华力西溪半岛会所三层。 法定代表人：杨树，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏朝生，福建百康律师事务所执业律师。 被告：黄添发，男，1982年4月18日出生，汉族，住福建省南安市。 原告福建省华力伟业置地有限公司（以下简称“华力公司”）与被告黄添发商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华力公司的委托诉讼代理人苏朝生到庭参加诉讼，被告黄添发经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华力公司向本院提出诉讼请求：1.解除华力公司与黄添发于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××53）；2.黄添发将位于南安市××街道××号楼××室房屋返还给华力公司；3.黄添发立即无条件协助华力公司到南安市不动产登记中心及南安市房屋交易管理中心办理解除该《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××53）的注销登记及备案等相关手续；4.黄添发向华力公司支付违约金132305.2元，且该款应从黄添发已缴付的房价款中予以优先扣除；5.黄添发向华力公司支付代偿银行按揭贷款利息11454.64元,且该款应从黄添发已缴付的房价款中予以优先扣除；6.黄添发承担华力公司因本案诉讼而支付律师费10000元，且该律师费应从黄添发所缴付的房价款中予以优先扣除。事实和理由：黄添发于2017年10月25日与华力公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××53）,购买华力公司开发的位于南安市××街道××号楼××室房屋，建筑面积99.73㎡,该商品房总价款为661526元，并约定黄添发应于2017年10月25日前支付首期房价款141526元，剩余房价款520000元申请贷款支付。此后，双方于2017年12月25日与中国工商银行股份有限公司南安支行（以下简称“工商银行南安支行”）签订《个人购房借款／担保合同》，工商银行南安支行根据黄添发的申请，同意向黄添发发放个人购置住房贷款，金额为520000元，并约定贷款期限为240个月，黄添发采取按月等额本金还款法偿还贷款本息，并由华力公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证。但黄添发截止至2020年9月份已经连续多期未能依约按时足额偿还贷款本息，因此，根据《个人购房借款／担保合同》第十条、第十四条的约定以及华力公司与工商银行南安支行于2013年1月8日签订的《按揭贷款业务合作协议》第四条约定，因黄添发未能按时足额偿还按揭贷款本息，黄添发的上述行为已经构成根本违约。由此，工商银行南安支行于2020年8月13日向华力公司送达《中国工商银行宣布解除合同要求履行保证责任通知书》，要求华力公司对黄添发尚未清偿的剩余按揭贷款本金471891.93元及相应的利息、罚息、复利等承担连带保证责任。此后，华力公司于2020年8月24日向黄添发送达《告知函》，请黄添发收到此函后三日内，立即向工商银行南安支行清偿剩余按揭贷款本金471891.93元及相应的利息、罚息、复利等（以工商银行南安支行结算日实际金额为准）。此后，因黄添发逾期未能清偿剩余按揭贷款本息及其他相关费用，工商银行南安支行强制要求华力公司对黄添发尚未清偿剩余按揭贷款本息及其他相关费用合计483346.57元（其中本金471891.93元、利息11454.64元）承担连带保证责任，该款已于2020年9月21日从华力公司在工商银行南安支行开设的账户中予以扣划，黄添发的上述行为已经构成根本违约，并严重损害了华力公司的合法权益。因此，根据双方于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××53）附件四第六条之约定，因黄添发未能按时足额向工商银行南安支行清偿剩余按揭贷款本息及其他相关费用合计483346.57元而导致华力公司承担连带保证责任，华力公司有权解除于2017年10月25日与黄添发签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××53）,收回位于南安市××街道××号楼××室房屋，且黄添发应无条件协助华力公司到南安市不动产登记中心及南安市房屋交易管理中心办理解除该《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××53）的注销登记及备案等相关手续，黄添发还应根据《商品房买卖合同（预售）》之规定向华力公司支付违约金132305.2元、代偿银行按揭贷款利息11454.64元及律师费10000元。 黄添发未作答辩。 华力公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因黄添发未到庭，未对华力公司提供的证据进行质证。对华力公司提供的证据，本院认定如下：华力公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《福建增值税普通发票》、《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《个人购房借款/担保合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《中国工商银行宣布解除合同要求履行保证责任通知书》、《告知函》、EMS特快专递、邮政快递签收情况查询单、工商银行还款凭证、《个人贷款结清证明》、《委托代理合同》、《福建增值税专用发票》、《预告登记查询结果打印》、《限制登记查询结果打印》等证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能相互印证，故予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 华力公司系依法注册成立的从事房地产开发经营等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2017年10月25日，华力公司与黄添发签订合同编号为×××53的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容，双方并就该合同进行网签备案。合同约定，黄添发向华力公司购买址在南安市××街道××号楼××室，预测建筑面积99.73平方米，单价为每平方米6633.17元，总价款为661526元，买受人应当于2017年10月25日前支付首期房价款141526元，余款52万元向工商银行南安支行申请贷款支付等内容。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第六条关于出卖人作为按揭贷款保证人的约定，1、因买受人未履行按揭合同履行义务或其他跟本次购房有关的合同义务，导致出卖人承担了担保责任的，按以下方式处理：①出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，且应承担因此损失的税费。②出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务后承担保证责任的，出卖人除有权向买受人追偿其代为支付的全部款项（包括但不限于银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等）外，买受人还应按商品房总价款20%支付违约金。出卖人解除本合同的，有权在合同解除后从应退给买受人的房款中扣除出卖人代买受人支付的全部款项（包括但不限于银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等）……合同签订后，黄添发向华力公司支付首期款141526元，余款52万元由黄添发向工商银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2017年12月25日，黄添发、黄小青、华力公司与工商银行南安支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定黄添发、黄小青向工商银行南安支行贷款52万元用于购买本案房产，贷款期限为240个月，华力公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证。之后，黄添发未依合同约定向工商银行南安支行按时足额偿还按揭贷款本息。为此，工商银行南安支行于2020年8月13日向华力公司发出《中国工商银行宣布解除合同要求履行保证责任通知书》，告知华力公司因黄添发、黄小青已连续4个月未按合同约定按月足额偿还贷款本息，现工商银行南安支行宣布解除《个人购房借款／担保合同》，要求立即偿还贷款471891.93元及相应的利息、罚息、复利（截至2020年8月4日的利息、罚息、复利为8153.96元，自2020年8月5日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行有关规定计算），华力公司在接到通知之日起5个工作日内无条件履行合同项下的保证责任。2020年8月24日，华力公司向黄添发发出《告知函》，要求黄添发立即向工商银行清偿剩余贷款本金471891.93元及相应的利息、罚息、复利等。该邮件以未妥投为由退回。2020年9月21日，华力公司代黄添发向工商银行南安支行偿还了贷款本息等合计483346.57元（其中本金471891.93元、利息11454.64元）。工商银行南安支行于2020年9月25日向华力公司出具《个人贷款结清证明》确认贷款已全部结清。2020年9月23日，华力公司向黄添发发出《告知函》，告知黄添发解除双方于2017年10月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××53）；收回位于南安市××街道××号楼××室房屋；黄添发应向华力公司支付违约金132305.2元、代偿银行按揭贷款利息11454.64元；黄添发应无条件协助华力公司到原合同登记及备案机关办理解除该《商品房买卖合同（预售）》的注销登记及备案等相关手续。该邮件以未妥投为由退回。华力公司与福建百康律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定该所指派苏朝生律师担任代理人，应支付律师代理费10000元等内容。华力公司向福建百康律师事务所支付了律师代理费10000元，并由福建百康律师事务所出具了发票一张。华力公司、黄添发至今未就本案商品房办理交房手续。本案商品房于2020年7月31日被本院查封。 本院认为，华力公司与黄添发签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件等内容），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄添发向工商银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由华力公司提供阶段性连带责任保证。因黄添发未依《个人购房借款/担保合同》的约定向工商银行南安支行按时足额偿还贷款，工商银行南安支行向华力公司发函，要求华力公司履行连带保证责任。华力公司已履行了保证责任，代黄添发偿还了贷款本息等合计483346.57元（其中本金471891.93元、利息11454.64元），本案贷款已全部结清，现华力公司请求判令黄添发支付其代偿的银行按揭贷款利息11454.64元，合理合法，予以支持。依照双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第六条“因买受人未履行按揭合同履行义务或其他跟本次购房有关的合同义务，导致出卖人承担了担保责任的，按以下方式处理：①出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，且应承担因此损失的税费”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，华力公司有权解除本案的《商品房买卖合同（预售）》，至于黄添发应支付的违约金，虽然双方约定买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，但本院综合房地产市场的情况等因素，考虑到解除合同后华力公司的损失，酌情将违约金标准调减为案涉商品房总价款的10%即66152.6元。本案合同已办理备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，现华力公司请求黄添发协助其办理合同备案的注销手续，符合法律规定，予以支持。本案属于附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第六条第一款第①项约定的出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的情形，双方对于该情况下律师费的承担没有进行约定，故华力公司请求判令黄添发支付律师费10000元，缺乏合同依据，不予支持。因华力公司至今未将本案商品房交付给黄添发使用，本案商品房现仍处于华力公司的占有、管理之下，故华力公司请求判令黄添发将本案商品房返还，缺乏依据，不予支持。因《商品房买卖合同（预售）》已解除，华力公司需将购房款返还给黄添发，但黄添发未在本案中提出请求，故对于华力公司应返还黄添发的购房款，本案不予处理，且本案商品房已被司法机关查封，华力公司应退还给黄添发的款项，应提交给有关司法机关，由其进行执行分配，华力公司的抵扣请求不予支持。黄添发经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对华力公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除福建省华力伟业置地有限公司与黄添发于2017年10月25日签订的编号为×××53的《商品房买卖合同（预售）》及其附件； 二、黄添发应于本判决生效后三十日内协助福建省华力伟业置地有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同（预售）》及其附件的备案登记注销手续； 三、黄添发应于本判决生效后三十日内支付福建省华力伟业置地有限公司违约金66152.6元； 四、黄添发应于本判决生效后三十日内支付福建省华力伟业置地有限公司代其缴纳的按揭贷款利息11454.64元； 五、驳回福建省华力伟业置地有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10415元，减半收取计5208元，由黄添发负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 王毅刚 二〇二〇年十二月八日 法官助理 李晓琳 速 录 员 陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。