文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14730号原告：香港大学深圳医院，住所地深圳市福田区。法定代表人：卢宠茂，该单位院长。委托诉讼代理人：李映昭，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌晶，广东鹏浩律师事务所实习律师。被告：初娜娜，女，汉族，，住辽宁省。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李映昭、凌晶，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月21日，原、被告签订《便利店租赁合同》，由被告承租原告综合服务部，经营日用品、食品、饮料等。合同约定，被告自行经营便利店，自主经营自负盈亏，每月的15日前按当月营业额的一定比例向原告支付租金，水电费按表计收。合同于2017年4月30日到期后，双方未签订书面的合同，但被告继续在原址经营，并按月营业额的10%向原告支付管理费（租金），水电费另计。双方约定，管理费（租金）及水电费应于每月的10号前支付到原告账户。2019年3月31日，双方合作终止后，被告拖欠原告2018年12月至2019年3月的水电费共计25492.89元（其中：2018年12月4803.74元、2019年1月4383.35元、2019年2月7091.5元、2019年3月9214.3元），以及2019年1月至3月的管理费（租金）共计215，164.19元（其中：2019年1月：91391.62元、2019年2月60998.17元、2019年3月62774.4元）未付，虽经原告多次追讨，但被告至今未付。原告认为，《便利店租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效。合同期满后，双方未签订书面的合同，被告继续使用原告物业经营便利店，按约向原告支付管理费（租金）及水电费，原告予以接受的情形，可视为双方同意按原合同约定的条件继续履行各自的义务，但因未签订书面的续期合同，该租赁依法属于不定期租赁。被告使用原告的物业经营获利，但怠于履行管理费（租金）及水电费的支付义务，已构成违约。根据合同约定，以及合同法的规定，被告除应付清管理费（租金）及水电费外，还应承担相应的违约责任。根据合同第6.1条的约定，被告拖欠管理费（租金）的，“每延迟一天甲方（原告）须按当月营业额的1%向乙方（被告）收取滞纳金”，鉴于该滞纳金标准略高，原告向下调整为按日收取当月营业额0.008%的标准；关于被告拖欠水电费的问题，根据合同法第112条的规定，原告有权要求被告按中国人民银行公布的同期同类贷款利率承担逾期付款给原告造成的损失。为维护原告合法权益，据此，诉至本院请求判令：1、被告立即付清所欠原告的管理费（租金）215164.19元，并自逾期付款之日起至付清之日止，按日支付当月营业额0.008%的滞纳金，该滞纳金暂计至2019年11月30日为46105.17元；2、被告立即付清所欠原告水电费25492.89元，并承担逾期付款给原告造成的损失，该损失以所欠水电费为基数按同期同类银行贷款利率自逾期付款之日起计算至付清之日止，暂计至2019年11月30日为900.93元；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确诉讼请求中滞纳金及损失起算日期均为次月16日。被告未答辩，庭审时缺席。经审理查明，2015年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《便利店租赁合同》，约定深圳市万店通商贸有限公司通过香港大学深圳医院组织的招投标，取得香港大学深圳医院便利店的经营权；所处位置位于香港大学深圳医院服务部一处流动店铺（以下简称涉案物业）；主要经营日用品、食品、饮料、鲜花、水果、书刊等。根据铺所处位置不同，经营品种可有所差异。合同期限共五年，甲乙双方协商一致采取3+2形式,即第一期合同3年，3年合同期满后，双方协商一致后续签2年，5年合同期结束后，院方将重新进行招标。因2014年5月1日至2015年1月31日由万店通授权的黄宇菁（乙方）与甲方签定合同，所以本次合同的起始期为：2015年2月1日至2017年4月30日，三年合同期满后，双方再协商是否续签合同。乙方在经营期间，自主经营、自负盈亏，不能因各种因素亏损，不能以任何理由拖延或拒交租金。乙方应将每月的营业额数据以纸质报表形式报经甲方行政及保障事务部，租金通过转帐形式缴纳。租金采取月结形式，乙方应准时向甲方缴纳租金，当月租金在次月的15日前缴纳，不得拖延，每拖延一天甲方须按当月营业额的1%向乙方收取滞纳金。第一年乙方每月租金按月营业额的4%缴纳给甲方。第二年乙方每月租金按月营业额的5%缴纳给甲方，第三年乙方每月租金按月营业额的7%缴纳给甲方；三年合同期满后，若双方协商续签二年合同，则第四年乙方每月租金按月营业额的8%缴纳给甲方；第五年乙方每月租金按月营业额的10%缴纳给甲方；乙方自行承担便利店内水、电的费用，具体数量按实际发生为准，其费用标准依据深圳市相关规定执行。双方还对其他的权利义务进行了约定。该份合同上有原告公司公章及被告签名，并加盖“万店通便利店港大医院店351分店”印章。庭审时原告陈述：原被告自2017年4月30日合同期限届满后未签订书面租赁合同，被告继续使用该物业经营，按照合同约定自2018年5月1日始按月营业额10%向原告支付租金，水电费按表计算，后原被告双方协议解除《便利店租赁合同》，2019年3月31日被告撤场搬离涉案租赁物业。关于租金及水电费缴纳情况。原告称被告自承租起至2018年8月间基本正常交纳租金及水电费，但自2018年8月始不按时交纳租金，至今欠缴2019年1月1日至3月31日的租金及2018年12月1日至2019年3月30日期间的水电费。具体情况如下：1、租金欠缴情况：2019年1月欠缴租金为91391.62元，2月为60998.17元，3月为62774.4元。2、水电费欠缴情况：2018年12月水电费为4803.74元，2019年1月水电费4383.35元，2019年2月为7091.5元，2019年3月水电费为9214.3元。为证明以上被告欠缴费用情况，原告向本院提供以下证据：1、香港大学深圳医院-万店通2019年1至3月份营业额明细表，载明2019年1月营业额867025元、2019年2月营业额589239.4元、2019年3月营业额589855.1元，上述明细表均有“万店通便利店港大医院店351分店”印章，案外人廖思琪在2019年2月营业额明细表上签字确认。2、发生在2018月12月至2019年3月期间的《香港大学深圳医院缴费单》，其中用水电单位及支付单位包括“万店通便利店”、“万店通水果店”，分别载明2018年12月1日至2018年12月31日实际用电数共计5914度，实际用水数4方，电费合计4790.34元（其中电费单价为0.81元）、水费合计13.40元；2019年1月1日至2019年1月31日“万店通便利店”膳食管理服务费86702.50元、“万店通水果店”膳食管理服务费4689.12元合计91391.62元，实际用电数5395度、实际用水数4方，电费合计4369.95元（其中电费单价为0.81元）、水费合计13.40元；2019年2月1日至2019年2月28日管理费计60998.17元，实际用电数5904度，实际用水数2方，电费合计7094.80元（其中电费单价为1.2元）、水费合计6.7元；2019年3月1日至2019年3月30日管理费合计62774.4元，实际用电数7673度，实际用水数2方，电费合计9207.60元（其中电费单价为1.2元）、水费合计6.7元。上述缴费单均有案外人廖思琪的签名。庭审时，原告还说明如下情况：1、被告实际承租为一处物业但将其区分为一个便利店、一个水果店，被告有向原告提供便利店的营业额表格，但水果店的营业额被告没有以表格报表形式统计，而是由被告经营的便利店店长案外人廖思琪在缴费单对两店的营业额签字确认，管理费（租金）基于两店的营业额总额计算得出。2、水电费的收费标准。水费单价是政府统一价格3.35元每方，电费的单价在2018年12月1至2019年1月为政府统一价格0.81元每度，其后2019年2月1日至3月30日在政府统一单价的基础上原告增加了电损及供电设施使用费用，故按照1.2元每度计算，案外人廖思琪作为被告经营便利店店长在上述缴费单上签字确认。另查，原告提交深圳市福田区香港大学深圳医院万店通便利店公司的商事主体登记及备案信息查询单，显示经济性质为个体工商户，已于2019年8月2日注销,实际经营者为本案被告。庭后，被告向法庭提供中国建设银行电子回单截图三份，显示由案外人邵振山向原告分别支付150000元、100000元、3278.13元，具体支付时间不明，上述费用合计253278.13元，备注均为“补交万店通水电管理费”，原告予以认可并确认系原告起诉后案外人邵振山代被告支付。此外，原告除支付本案案件受理费外，未产生其他诉讼费用。本院认为，原告与被告之间成立房屋租赁合同关系。《便利店租赁合同》于2017年4月30日期满后，原被告双方未签订书面的合同，被告继续使用涉案物业用于经营便利店，继续按照原《便利店租赁合同》的约定向原告支付管理费（租金）及水电费，原告予以接受的情形，可视为双方同意按原合同约定的条件继续履行各自的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”本案中，原告将涉案物业出租给被告使用,租赁期限在六个月以上,双方未签订书面形式的租赁合同,双方之间的租赁关系应为不定期租赁关系。2019年3月31日被告撤场搬离涉案租赁物业，以事实行为解除合同，双方不定期租赁关系于2019年3月31日解除。支付租金是被告的主要合同义务，对于支付情况，被告作为义务履行方应就此承担相应的法律责任，但被告未到庭抗辩和提供证据，据此应承担举证不能的法律后果，且原告也在其出具的与被告之间的电子邮件往来中陈述被告拖欠租金的欠款事实，因此，本院采信原告关于被告自2019年1月1日至3月31日拖欠租金的主张。故，对于原告要求被告支付2019年1月欠缴租金91391.62元、2月欠缴租金60998.17元，3月欠缴租金62774.4元租赁费（共计215164.19元）的诉讼请求，本院予以支持。关于水电费。《便利店租赁合同》中明确约定，“合同期内，乙方自行承担便利店水、电的费用，具体数量按实际发生为准，其费用标准依据深圳市相关规定执行。”政府统一水费单价是3.35元每方，政府统一电费单价为0.81元每度。原告虽主张2019年2月至3月间的电费按1.2元每度计算，但未提供证据证明原被告双方达成增加电损及供电设施使用费用的约定或被告已以1.2元单价实际履行，故对于电费本院认为应仍以政府统一电费定价为基数计算，经核，2018年12月1日至2019年3月31日被告欠缴的水费为40.2元，其中包含2018年12月1日至2018年12月31日水费为13.4元、2019年1月1日至2019年1月31日水费为13.4元、2019年2月1日至2月28日水费为6.7元、2019年3月1日至3月31日水费为6.7元；2019年1月1日至2019年3月31日被告欠缴的电费为20157.66元，其中包含2018年12月1日至2018年12月31日电费为4790.34元、2019年1月1日至2019年1月31日电费为4369.95元、2019年2月1日至2月28日电费为4782.24元、2019年3月1日至3月31日电费为6215.13元，故被告应向原告支付欠缴水电费共计20197.86元。此外，原告诉请第二项中的损失为水电费的资金占有损失，双方对水电费的支付时间虽约定不明，但依据原被告双方交易惯例水电费与管理费一并支付，参照租金支付期限约定原告主张当月发生的水电费的损失按中国人民银行同期同类贷款利率自次月16日起算并无不当，但计算基数应以实际发生的水电费为准（具体计算金额及起算时间见附表），超出部分本院不予支持。关于滞纳金。依据合同约定，被告拖欠租金及其他费用的行为违反合同约定，被告构成根本违约。依据原被告签订的《便利店租赁合同》第6.1条规定，“乙方应准时向甲方缴纳租金，当月租金在次月的15日前缴纳，不得拖延，每拖延一天甲方须按当月营业额的1%向乙方收取滞纳金。”《便利店租赁合同》中约定的滞纳金标准略高，原告向下调整为按日收取当月营业额0.008%的标准滞纳金，而月租金为当月营业额的10%，原告主张的滞纳金基准即为以当月欠缴月租金为基数按0.08%即每日万分之八计算，上述标准仍显属过高，本院将滞纳金计算方式调整为以每月欠缴的租金为基数按每日万分之三计算，超出部分不予支持。此外，鉴于被告已于起诉后向原告清偿253278.13元，本院依照水电费资金占用损失、滞纳金、水电费、租金的顺序予以一一抵扣，经核，截至原告起诉之日2020年2月14日的水电费资金占用损失合计882.07元（计算方式详见附表）、滞纳金21807.9元（计算方式详见附表），予以抵扣后余230588.16元，以剩余被告款项230588.16元再行抵扣水电费25492.89元、租金215164.19元，被告还应向原告支付租金10068.92元，至于起诉之后的水电费资金占用损失及滞纳金原告未针对此请求预交诉讼费用,且被告还款时间不明，故原告可在数额明确后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告初娜娜应于本判决生效之日起十日内向原告香港大学深圳医院支付租金10068.92元；二、驳回原告香港大学深圳医院的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5614.95元（已由原告预交），由原告负担5417.95元、被告负担197元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 曹   阳人民陪审员 吕 平 荒二〇二〇年十二月三十日书 记 员 李妍（代）附表：单位：元            涉案费用金额及相应资金占用损失、滞纳金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（资金占用损失、滞纳金计算基数）              相应违约金起算日期              相隔天数（截至起诉之日2020年2月14日）              计算标准              资金占用损失/滞纳金金额                  1              水费              2018年12月              13.4              2019年1月16日              394              同期同类银行贷款利率               0.7                  2              水费              2019年1月              13.4              2019年2月16日              363              0.64                  3              水费              2019年2月              6.7              2019年3月16日              335              0.27                  4              水费              2019年3月              6.7              2019年4月16日              304              0.25                  5              电费              2018年12月              4790.34              2019年1月16日              394              249.03                  6              电费              2019年1月              4369.95              2019年2月16日              363              209.3                  7              电费              2019年2月              4782.24              2019年3月16日              335              193.58                  8              电费              2019年3月              6215.13              2019年4月16日              304              228.3                  水电费资金占用损失 合计                            882.07                  9              租金              2019年1月              91391.62              2019年2月16日              363              每日万分之三              9952.55                  10              租金              2019年2月              60998.17              2019年3月16日              335              6130.32                  11              租金              2019年3月              62774.4              2019年4月16日              304              5725.03                  租金滞纳金合计                            21807.9