山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1326民初7012号原告：平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社，住所地平邑县蒙阳路路东、浚河路路北、汇东石材有限公司沿街楼，统一社会信用代码：933713260796993868。法定代表人：尹加才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亮、高志星，山东沂景律师事务所律师。被告：耿兴芬，女，1956年12月21日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：耿延滨，山东英天律师事务所律师。原告平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社与被告耿兴芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张亮、高志星到庭参加诉讼，被告耿兴芬及其委托诉讼代理人耿延滨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告为平国用（2003）第394号国有土地使用证项下土地的实际使用权人；2、请求依法确认原告为平房字第1××3号、第1××4号房权证下房屋的实际所有权人；3、请求法院判令被告履行协助原告办理平国用（2003）第394号国有土地使用权证、平房字第1××3号、第1××4号房权证的过户登记义务；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2019年11月1日原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的平国用（2003）第394号国有土地使用权证项下的土地使用权，以及该宗土地上的房产（平房字第1××3号、第1××4号房权证项下的房屋及新建约800平方米大棚）共作价435万元，转让给原告。2020年6月18日双方又签订了《补充协议》。原告已经全面履行了合同约定义务，但被告一直未按合同约定配合原告办理产权变更手续。耿兴芬辩称，原告诉称部分内容没有任何事实依据，导致其部分诉求依法不能成立。理由为：首先，根据原被告于2019年11月1日签订的《房屋买卖合同》第一条第一款约定，被告耿兴芬转让房屋包括：（1）平国用（2003）第394号国有土地使用权证项下未转让给他人部分的土地使用权，（2）平房字第1××3号房权证项下房屋所有权，（3）平房字第1××4号房权证项下未转让给他人部分的房屋及新建约800平方米大棚。原告在起诉状中没有全面如实陈述转让房屋情况，存在故意隐瞒其受让的土地使用权不包括平国用（2003）第394号国有土地使用权证项下已转让给他人部分的土地使用权，以及其受让的房屋不包括平房字第1××4号房权证项下已转让给他人部分的房屋，故原告诉求确认其为平国用（2003）第394号国有土地使用权证项下土地的实际使用权人及确认其为平房字第1××4号房权证项下房屋的实际所有权人依法不能成立。其次，原告称耿兴芬一直未按合同约定配合办理产权变更手续没有任何事实依据。《房屋买卖合同》签订后，耿兴芬及时将办理涉案不动产过户登记资料报送平邑县不动产登记中心，并多次与平邑果蔬种植社工作人员闫齐前往平邑县不动产登记中心进行催办，且平邑县不动产登记中心已对涉案不动产进行测绘，视为被告耿兴芬已完成合同约定的协助过户登记义务。平邑果蔬种植社未能办理涉案不动产过户登记的原因是平邑县不动产登记中心要求提交平邑县自然资源和规划局同意分割涉案土地使用权的批准文件，非因耿兴芬原因未能办理涉案不动产过户登记，故耿兴芬没有任何违约行为，不存在未按合同约定配合办理产权变更手续的情形。原告未能依约及时支付涉案不动产价款，导致耿兴芬至今未能全部领取涉案不动产价款。因耿兴芬已依约全面履行《房屋买卖合同》，不存在任何违约行为，原告诉求耿兴芬承担诉讼费、保全费没有任何事实及法律依据。耿兴芬已完成合同约定的协助过户登记义务，原告应当支付剩余涉案不动产价款80万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社向本院提供证据：1.房屋买卖合同及补充协议各1份，证实被告将涉案房屋及土地作价435万元卖给原告，同时约定房款的支付方式，该合同系双方真实意思表示，应受法律保护。2.公证书复印件1份，证实对涉案房产享有继承权的其他继承人放弃了对房产的继承，被告对案涉房产享有处分权，原告在签订房屋买卖合同时进行了合理的审查义务。3.银行转账回单2份，证实原告依据合同约定将435万元房款支付给被告，全面履行了支付房款的义务，不存在被告答辩中所称尚有未支付款项的情形。耿兴芬质证认为，对证据1的真实性无异议，房屋买卖合同第一条第一款明确约定了合同标的，其中平国用（2003）第394号国有土地使用证包含了已转让他人部分土地使用权，原告受让的是未转让给他人部分的土地使用权；平房字第1××4号房权证包含了已转让他人部分房屋，原告受让的是未转让给他人的房屋。对于已转让他人部分的土地使用权及已转让他人部分房屋，原告在签订合同之前是知情并认可的。合同第四条约定，原告的付款时间是在2019年11月16日之前，原告实际付款日期是在2019年11月18日，存在延期付款的情形。同时，补充协议第一条约定被告从平邑县人民法院领取购房款须经得原告同意，由此说明，虽然原告将涉案房屋价款支付至平邑县人民法院，但被告并没有完全自主领取款项的权利。被告在答辩中所称未能领取全额购房款，是指的存放于平邑县人民法院剩余的不动产价款80多万元。对证据2、3真实性无异议。耿兴芬向本院提供证据：1.鲁2020平邑县不动产权第0××9号不动产权证书1份，证实被告是涉案不动产的权利人，对于涉案不动产具有合法处分权。需说明的是，在不动产权证上的宗地图上，能够明确显示原、被告买卖合同中约定的已转让他人部分的土地使用权及房屋，与原告购买的不动产存在清晰明确的界址区分。2.建设用地使用权合并（分割）审批表1份，证实原、被告在办理涉案不动产过户登记时，平邑县不动产登记中心提供的上述审批表，要求原、被告共同向平邑县自然资源和规划局土地利用科申请同意的意见，并加盖相关印章，因土地利用科工作人员以不符合规划为由不同意加盖印章，因此导致涉案不动产未能办理过户登记的原因并不在于被告，被告在履行合同过程中没有违约行为。3.平邑县人民法院（2018）鲁1326民初3529号民事调解书1份，证实被告与案外人尹超等人因财产分割纠纷诉至平邑县人民法院，经法院主持调解，双方达成调解协议，其中协议第一条明确约定了财产分割的范围，其内容与原、被告双方签订的合同标的一致，原告在签订合同前已知晓并认可合同标的。4.平邑县人民法院执行局谈话笔录1份，证实原、被告双方不动产交易及款项支付是在平邑县人民法院执行部门监管之下进行的，对于被告因其他案件涉及的执行款项，在原告支付的涉案不动产价款中支付，对双方交易的标的予以明确。5.转让合同2份，证实涉案的不动产部分转让给他人的事实。平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社质证认为，对证据1不动产权证书真实性无异议，该证书清晰反映了涉案土地权利人为耿兴芬，共有情况为单独所有，对于原、被告之间签订的买卖合同耿兴芬有完全独立的处分权，侧面印证了买卖合同的真实性、合法性。从该证书的综地图中能够体现涉案合同所约定的买卖标的物，但无法证明被告在举证中对于涉案买卖标的物中部分已转让他人的事实。对于被告的以上陈述，原告并不知情，也未认可，且对于被告陈述的已转让他人部分土地及房产，从该证件中能够反映其并未办理相关土地房产的不动产过户登记。对证据2审批表的三性均有异议，该审批表未加盖相关行政部门的印章及工作人员的签字，仅仅是一份机打的表格，不能证明被告在收取相关房产后，配合原告办理产权过户登记。从该审批表的综地权利人一栏中，所载名称为耿兴芬，也就是说，即便涉案建设用地存在相关须进行合并、分割的行政审批，申请人也应为本案被告，因其是该建设用地权利人，原告没有任何义务与被告共同办理相关的行政审批，被告仅出具该审批表证明其已履行合同义务显然不能成立。对证据3的真实性无异议，该调解书仅是被告作为（2018）鲁1326民初3529号一案的被告，与案外人达成就本案诉争不动产处置后所得款项的分配方案，与本案被告应履行的合同义务不存在任何关联性，被告应按合同约定履行义务。对证据4谈话笔录真实性无异议，该谈话笔录能够证实原告已按补充协议的约定，将425万元打入平邑县人民法院账户，并且被告在该笔录中书面认可同意按制定的协议自行履行。对证据5真实性有异议。系复印件，两份转让合同转让标的物相同，但受让人分属两人，受让面积为660平方米，该两份转让合同所载日期为同一天，显然不符合常理，且受让金额为50000元，远低于市场价格。合同是否真实履行，无从考证，且无任何产权变更登记手续。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月1日平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社与耿兴芬签订《房屋买卖合同》，耿兴芬将（1）平国用（2003）第394号国有土地使用权证项下未转让给他人部分的土地使用权。（2）平房字第1××3号房权证项下房屋所有权。（3）平房字第1××4号房权证项下未转让他人部分的房屋所有权及新建约800平方米大棚。转让给平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社，转让价款为435万元。平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社当日支付耿兴芬定金10万元，2019年11月18日平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社将剩余转让款425万元打入平邑县人民法院账户。涉案土地及房产原属于平邑县胜达复混肥厂使用和所有，平邑县胜达复混肥厂系耿兴芬丈夫王国胜（已去世）开办，土地系国有出让，土地证号为平国用（2003）第394号，使用面积9364.30平方米。房产证号为平房字第1××3号，建筑面积1365.74平方米、平房字第1××4号，建筑面积仓库693.60平方米、办公172.80平方米。2006年9月16日平邑县胜达复混肥厂将平房字第1××4号项下部分土地及仓库21间转让给了崔运敬和刘相全，2013年崔运敬和刘相全又转让给了高雯雯。2018年5月18日尹超、尹泽涵起诉耿兴芬等共有纠纷一案，本院作出（2018）鲁1326民初3529号民事调解书，确认财产分割范围为：（1）平国用（2003）第394号国有土地使用权证项下未转让给他人部分的土地使用权。（2）平房字第1××3号房权证项下房屋所有权。（3）平房字第1××4号房权证项下未转让他人部分的房屋所有权及新建约800平方米大棚。2020年3月耿兴芬将原来平房字第1××3号项下房产及平房字第1××4号项下仓库693.60平方米过户至其个人名下，办理了鲁（2020）平邑县不动产权第0××9号不动产权证，其中原平房字第1××3号项下房产建筑面积为1365.74平方米，宗地面积为1634.91平方米（含一公共通道）。平房字第1××4号项下仓库建筑面积693.60平方米，宗地面积为1439.46平方米。案件审理过程中，原被告对转让原平房字第1××3号项下房产、土地及新建约800平方米大棚无异议，并已交付给平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社占有和使用。对原平房字第1××4号项下房产及土地有争议，平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社要求对无争议部分进行确认及产权变更，对争议部分暂不确认，另行主张权利。王国胜继承人王丽雅、王丽娟、王梓瑞于2019年10月25日分别出具《放弃继承声明书》。王丽雅、王丽娟、王梓瑞、尹超、尹泽涵同意耿兴芬转让（1）平国用（2003）第394号国有土地使用权证项下未转让给他人部分的土地使用权。（2）平房字第1××3号房权证项下房屋所有权。（3）平房字第1××4号房权证项下未转让他人部分的房屋所有权及新建约800平方米大棚。认可耿兴芬与平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社2019年11月1日签订的《房屋买卖合同》。2020年9月22日平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社申请查封耿兴芬名下财产，本院作出（2020）鲁1326财保523号民事裁定书，查封了耿兴芬名下鲁（2020）平邑县不动产权第0××9号房产。平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社支付保全费5000元。本院认为，王丽雅、王丽娟、王梓瑞、尹超、尹泽涵均同意耿兴芬转让涉案房产及土地使用权，耿兴芬将涉案部分财产转让给平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原被告无争议的原平房字第1××3号项下房产、土地及新建约800平方米大棚，已交付给平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社使用，平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社亦将约定的转让款打入了双方指定账户，该部分房产及其所属土地使用权应归平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社所有。耿兴芬作为出让人应当协助平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社办理相关房产及土地的变更登记。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下：一、平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社为鲁（2020）平邑县不动产权第0××9号不动产权证项下房产（原平房字第1××3号项下，建筑面积1365.74平方米，宗地面积1634.91平方米）及新建约800平方米大棚的所有权人及使用权人，公共通道除外；二、耿兴芬于判决书生效后五日内协助平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社办理鲁（2020）平邑县不动产权第0××9号不动产权证项下的（原平房字第1××3号项下）房产权证及所属土地过户登记。三、保全费5000元，由平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社负担。案件受理41600元，减半收取20800元，由平邑县供销果蔬种植专业合作社联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  刘**二〇二〇年十二月二十日书记员  王 晶