四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终8526号 上诉人（原审被告）：武侯区颐和雅居第三届业主大会，住所地四川省成都市武侯区××路××号。 上诉人（原审被告）：武侯区颐和雅居第三届业主委员会，住所地四川省成都市武侯区××路××号。 负责人：王传斌，主任。 二上诉人共同委托诉讼代理人：谭万潇，四川韬世律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：白磊，成都市武侯区正言法律服务所基层法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：李永健，男，1972年11月6日，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审原告）：陈银伦，男，1962年10月30日，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审原告）：邱天怀，男，1973年10月21日，汉族，住四川省蒲江县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 上诉人武侯区颐和雅居第三届业主大会（以下简称颐和雅居业主大会）、武侯区颐和雅居第三届业主委员会（以下简称颐和雅居业委会）因与被上诉人李永健、陈银伦、邱天怀业主撤销权纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会上诉请求：1.撤销四川省成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1174号民事判决，依法改判并驳回三被上诉人的全部诉请；2.一审、二审案件受理费由三被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院违反法定程序，超期审理，严重损害颐和雅居业主大会和业委会的合法权益。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.李永健与房屋所有权人卢素仙系夫妻关系，非房屋物权所有人，不符合《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主的认定，因此不具有诉讼主体资格。2.对《管理规则》《业主大会议事规则》《业主委员会议事规则》（以下简称“三个文本”）的修改经过了全体业主共同决定并依据法定规则表决通过，符合法律规定和程序，一审法院仅以颐和雅居业主大会未提交通过三个文本的表决票就否定上述事实，判决予以撤销，属于事实认定错误、适用法律错误。3.选举王传斌等五人为颐和雅居第三届业委会委员是在晋阳街道办事处和金雁社区居委会指导、监督下完成，并在晋阳街道进行备案登记，其过程公开透明，该选举结果通过《公告》的公示期内，无任何业主对该《公告》事项表示反对，一审法院仅依据颐和雅居业主大会未提交选举五人以上为颐和雅居业委会委员的表决票就直接否决业委会委员选举合法这一事实，判决予以撤销，属于认定事实错误、适用法律错误。4.颐和雅居有339户同意聘用四川保泰物业管理有限公司（以下简称“保泰公司”），符合业主过半，符合法律规定以及《颐和雅居业主大会议事规则》规定并且该选票的唱票过程经政府全程现场监督，因此颐和雅居业委会作出聘用保泰物业作为颐和雅居小区物业服务公司的决定合法有效。三、一审判决违背了社会效果与法律效果的统一。 被上诉人邱天怀、李永健、陈银伦辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原判，驳回上诉人全部上诉请求。一、颐和雅居业主大会、业委会作出的决议和程序违法，侵害业主权益，应予撤销。1.修改《颐和雅居业主大会议事规则》《颐和雅居业主委员会工作规则》（以下简称““两个文本””）内容和表决程序违法，严重侵害业主公共事务管理权、表决权、知情权等合法权益。颐和雅居第三届业主委员会筹备组（以下简称筹备组）未通知全体业主，将未通知的197户业主剔除；擅自将业委会委员由7人组成修改为5人；“两个文本”未经双过半业主表决通过。2.选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平为颐和雅居业委会委员表决程序违法。筹备组未通知全体业主，将未通知到的304户业主直接剔除；业委会成员不缴纳物业费；岳小初伪造房产；二审中提供的选票合法性、真实性、关联性存疑。3.成立颐和雅居“物业选聘小组”及选聘四川保泰物业管理有限公司的表决程序违法，未通知全体业主、未达到双过半。二、一审法院事实认定清楚、法律适用准确，程序合法。1.李永健与卢素仙系合法夫妻，虽登记所有权人为卢素仙，但是双方承诺和保证该房屋属于共同共有，李永健为合法业主，诉讼主体适格。2.因案件复杂、涉及的群众广泛，颐和雅居业主大会和业委会的召开周期长达两年半，一审法院为查清案件事实多次组织法庭调查、组织双方和解，并未超过审限，程序合法。 邱天怀、李永健、陈银伦向一审法院起诉请求：1.请求判决撤销颐和雅居业主大会于2018年作出的通过《管理规则》《业主大会议事规则》《业主委员会议事规则》的决定；2.请求判决撤销颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会于2018年作出的选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平5人为武侯区颐和雅居第三届业主委员会委员的决定；3.请求判决撤销颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会于2018年11月21日作出的关于成立“物业选聘工作小组”的公告内容决定；4.请求判决撤销颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会于2018年12月3日、2018年12月13日和2018年12月16日作出的以颐和雅居物业选聘工作小组形式同意聘用保泰公司的决定。 一审法院认定以下事实： 一、关于各主体的相关情况 （一）2009年12月21日，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层33号住宅房屋（权1245782）登记在胡荣勇和邱天怀名下，所有方式为按份共有。 2007年5月11日，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼1号住宅房屋（权1240010）登记在卢素仙名下。卢素仙与李永健系夫妻关系，二人于2000年6月22日登记结婚。 2007年3月20日，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层17号住宅房屋（权1224967）登记在陈银伦名下。 （二）2016年10月14日，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层36号住宅房屋（权3421135）登记在王传斌和刘琴名下，取得方式为夫妻关系增加共有人。2010年12月30日，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层1号住宅房屋（权1246827）登记在熊宛芸名下，取得方式为私产买卖（交易）。位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层75号住宅房屋登记在刘宗玲、王麟名下。2019年3月9日，位于成都市武侯区××路××号××栋××楼225号车位（业务件号或合同备案号为2019030200Ｆ00014）登记在岳小初和任芳名下，取得方式为更正所有权登记。2010年11月26日，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼67号住宅房屋（权1253302）登记在任芳名下，取得方式为私产买卖（交易）。任芳与岳小初系夫妻关系，二人于1989年10月27日登记结婚。 2015年6月1日，位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层9号住宅房屋（权2982439）登记在王国平和吴芙蓉名下，取得方式为存量房买卖。 （三）2018年7月3日，成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处和成都市武侯区晋阳辖区金雁社区居委会对位于成都市武侯区××路218号的颐和雅居业主大会设立事项进行了备案。《业主大会设立基本情况》中载明：武侯区“颐和雅居”小区总建筑面积85732.89平方米，其中住宅面积77566.5平方米，住宅专有部分个数741个，实到投票权人数487名，业主大会成立日期为2018年6月27日，业主委员会主任为王传斌，业主委员会副主任为岳小初，业主委员会人数5人，分别为王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平。业主大会会议表决通过事项为：表决通过《管理规约》、表决通过《业主大会议事规则》、表决通过《业主委员会工作规则》。《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》显示，颐和雅居业委会任期从2018年6月27日至2021年6月26日。 2006年12月6日，成都市规划管理局向四川中房鸿都汇友置业有限公司颁发《成都市建设工程规划管理验收合格证》，载明位于成都市武侯区××镇××村三组的建设工程其中住宅面积为77566.5平方米、商业用房8166.39平方米、汽车库面积12597.46平方米。 案件审理过程中，邱天怀、李永健、陈银伦与、颐和雅居业委会对小区业主总数为742个（其中，小区住宅业主741个、商业业主1个）无异议。但邱天怀、李永健、陈银伦提交了武侯区颐和雅居第二届业主委员会与成都亿新物业管理有限公司签订的《颐和雅居物业服务合同》，认为合同附件《颐和雅居物业构成明细单》中载明：小区小高层住宅套数共741套，建筑面积为77566.5平方米；商业用房套数共22套，建筑面积为8166.39平方米；机动车车库，建筑面积为12597.46平方米，均应当计入投票的面积计算之中。颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会认为机动车车库面积不应计算在内。 二、关于《颐和雅居管理规约》《颐和雅居业主大会议事规则》《颐和雅居业主委员会工作规则》 （一）2017年12月8日，成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处向“颐和雅居”广大业主发出《关于组建筹备组的公告》，告知：因小区第二届业委会未能按时换届，由街道办事处物业科组织小区第二届业委会筹备换届，请广大业主报名参加业主大会筹备组。 2018年1月28日，筹备组向业主发出《通知》：“颐和雅居第三届业委会筹备组已成立，应广大业主要求对本小区《业主管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》征集意见进行修改……。” 2018年3月28日，筹备组向业主进行《修改意见公示说明》：“1.《三个文本》原文已公示在左侧公示栏（春节前公示）。现将收集的修改意见公示在栏。请广大业主认真参照原文阅读拟修改条款。如有异议，请在公示期内向第三届业委会换届筹备小组提出。2.公示时间为2018年3月28日至4月6日晚，共10天。” 2018年4月28日，筹备组向业主发出《公告》：“本小区《业主管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》（简称‘三个文本’）的意见、建议，经梳理、公示，将于2018年5月7日至2018年5月11日召开业主大会表决。一、颐和雅居‘三个文本’内容修改。1.《颐和雅居业主大会议事规则》第三十六条：修改‘业委会工作经费由业主大会决定，业委会成员工作补贴为：业委会主任150元/月，副主任120元/月，其他委员100元/月。’2.《颐和雅居业主大会议事规则》第三十六条第（一）款：去掉‘70岁以下’，修改为‘年龄在25岁以上，具有完全民事行为能力。’3.《颐和雅居业主大会议事规则》第三十条第（六）款：增加‘业委会成员每周一至五，轮流值班，1人/天。’4、《颐和雅居业委会工作规则》第十三条第（五）款：增加‘按季度公示财务收支明细，公示时间为每季度最后一周。’二、召开业主大会形式。1.组织志愿者上门投票。2.网络媒介（QQ、微信、短信）投票。” 2018年5月16日，筹备组向业主发出《公告》，告知：对颐和雅居《业主管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》于2018年5月7日至2018年5月11日召开业主大会表决，本小区有741户，总面积100384.15㎡，专用面积：77566.5㎡，共发出选票444张，收回有效票443张，弃权票1张。统计结果公示如下：1.《颐和雅居业主大会议事规则》第三十六条：修改“业委会工作经费由业主大会决定，业委会成员工作补贴为：业委会主任150元/月，副主任120元/月，其他委员100元/月。”赞成票391张，占总户数52.8%，权属面积43277㎡，占权属面积55.8%，反对票52张，弃权票1张。2.《颐和雅居业主大会议事规则》第三十六条第（一）款：去掉“70岁以下”，修改为“年龄在25岁以上，具有完全民事行为能力。”赞成票330张，占总户数44.5%，权属面积37349㎡，占权属面积48.1%，反对票113张，弃权票1张，未过半未通过。3.《颐和雅居业主大会议事规则》第三十条第（六）款：增加“业委会成员每周一至五，轮流值班，1人/天。”赞成票401张，占总户数54.1%，权属面积44045㎡，占权属面积56.8%，反对票42张，弃权票1张。4.《颐和雅居业委会工作规则》第十三条第（五）款：增加“按季度公示财务收支明细，公示时间为每季度最后一周。”赞成票414张，占总户数55.9%，权属面积45593㎡，占权属面积58.8%，反对票29张，弃权票1张。 （二）案件审理过程中，颐和雅居业委会向一审法院提交书面的《情况说明》，载明：“颐和雅居第三届业主委员会现遵照执行的《管理规约》《业主大会议事规则》《业委会工作规则》（简称‘三个规约’），依据是2018年6月27日业委会换届筹备组在武侯区晋阳街道办事处备案资料中的‘三个规约’。上届业委会交接的所有文件和资料没有政府备案的‘三个规约’，因此，‘三个规约’的修改工作系换届筹备组工作，本届业委会未曾修改任何条款。” （三）《颐和雅居管理规约》第十一条关于“物业服务企业或其他管理人的选聘、解聘”规定：“各业主同意，物业服务企业或其他管理人的选聘依法采取招投标方式，并由业主大会授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当按照本建筑区划业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。业主大会依法选聘、解聘物业服务企业或其他管理人的，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意……。” 《颐和雅居业主大会议事规则》第七条关于“业主大会议事内容”规定：“（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则和监事会章程；（二）决定选聘物业服务企业或者其他管理人的方案（包括选聘方式、具体实施者）及解聘物业服务企业或者其他管理人；……（六）选举、更换、罢免业主委员会委员和监理会成员……”第九条关于“业主大会会议形式”规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。”第十条关于“集体讨论议事的方式”规定：“采用集体讨论形式议事的，本业主大会选择以下方式：由全体业主参加业主大会会议。（根据物管条例及相关法律法规，除规定的如动用维修基金、改建重建项目等需要小区业主及投票权数分别达2/3方能通过外，其余议会所讨论的事宜以人数及投票权数达到50%即为通过，如无法联系寻找的业主，注明不在计票范围内，并上报上级部门。）”第十三条关于“表决票的送达”规定：“鉴于本建筑区划的实际情况，各业主同意下列情形之一的，均为表决票已送达：（一）当面领取或送达，并由业主或其同住本建筑区划内专有部分的使用人签收；（二）按照业主提供的联系地址、通讯方式口头传达，征求意见，传达人须两人以上，并做电话记录。表决票按上述约定送达全体业主。”第三十条关于“业主委员会委员条件”规定：“业主委员会委员应当是本建筑区划内自然人业主（或业主书面授权的委托人）或者法人业主授权的自然人代表，并符合下列条件：（一）年龄在25岁以上，70岁以下，具有完全民事行为能力；（二）具有良好的个人信用；（三）遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，未欠缴物业服务费用和建筑物及其附属设施维修资金；（四）身体健康，遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力；（五）具有一定组织、表达、协调和沟通能力；（六）具备必要的工作时间；业委会成员每周1到周五轮流值班1天/人；（七）本人及其近亲属未在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职；（八）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责，严格按管理规约、议事规则、工作规则办事，参加以上三个规章的学习和培训。” 三、关于选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平为颐和雅居业委会委员的决定 2018年5月30日，筹备组向业主发出《公告》，将颐和雅居业委会候选人报名条件进行公示。 2018年6月5日，筹备组发出《公示》，通过自荐、推荐，符合报名条件的七人分别为：王传斌、岳小初、熊宛云、刘宗玲、王国平、陈银伦、李亚琼。 同日，筹备组发出《公告》，告知业主：定于2018年6月19日至6月25日召开业主大会选举第三届业主委员会；颐和雅居业委会成员由5人组成，设主任一名、副主任一名、委员三名；当选委员必须经业主投票、户数、面积二分之一以上才能当选；结合本小区的实际情况，在投票规定时间内未能行使投票权的业主不能表达意愿的按50%计入赞成票，50%计入反对票；经过核实颐和雅居有出租户121户，闲置户9户，无法找到业主，在投票时不计入总户数和总面积计算。 2018年6月27日，筹备组发出《公告》，载明：“在晋阳街道办事处和金雁社区居委会指导、监督下已完成第三届业委会成员选举工作，现将选举结果公告如下：一、本区域权属基本情况：1.颐和雅居有住户741户（产权户）；2.商家1户（产权户）；3.业主建筑面积：77566.5㎡；4.商家建筑面积：8166.59㎡，共计专属面积为：85732.89㎡。二、通过业主大会议事规则投票表决，认真进行了监计票工作以得票高低排列：王传斌：票数439票、面积：54425.39㎡；岳小初：票数414票、面积：52404.39㎡；熊宛云：票数409票、面积：51782.39㎡；刘宗玲：票数406票、面积：51663.39㎡；王国平：票数391票、面积：49462.39㎡；陈银伦：票数152票、面积：16230.61㎡；李亚琼：票数114票、面积：12783.00㎡。三、按照物业管理条例及颐和雅居业主大会议事规则，双过半原则以下人员当选第三届业委会成员：王传斌、岳小初、熊宛云、刘宗玲、王国平。四、颐和雅居第三届业委会筹备组在公示期后结束一切工作，由新当选业委会成员主持业委会工作。” 四、关于成立颐和雅居“物业选聘工作小组”及选聘保泰公司的决定 （一）2018年11月7日，颐和雅居业委会发出《关于启动选聘物业服务公司工作程序的公告》，其上载明：“因目前服务小区的成都亿新物业管理有限公司与本小区签订的‘物业管理服务合同’已于2016年12月31日终止……根据2018年11月4日晚业主代表大会表决结果，业委会决定启动重新选聘物业服务公司工作程序。1.选聘物业管理服务公司采取公开招标方式；2.选聘物业管理服务公司申请及招标书交辖区房管部门备案；3.选聘物业管理服务公司招标书在小区消防广场公示栏公示；4.成立‘选聘物业管理服务公司专项工作小组’，成员9-11人，由小区业主自荐或推荐，务必于2018年11月10日前报业委会，若报名人数不够，则由业委会指定……。” 2018年11月15日，颐和雅居业委会发出《关于选聘物业管理公司方案投票结果公告》，载明：“2018年11月10日至14日业主大会表决事项投票结果公示如下：参与投票户数473户，收回有效票473张。一、公开招聘物业管理公司表决项：同意431票，不同意22票。二、委托第三方机构招聘物业管理公司表决项：同意52票，不同意383票。三、委托业主代表招聘物业管理公司表决项：同意398票，不同意46票。四、与亿新物业管理有限公司续签合同表决项：同意88票，不同意385票。” 2018年11月21日，颐和雅居业委会作出《关于成立“物业选聘工作小组”的公告》，公告：成立了颐和雅居“物业选聘工作小组”，负责物业管理方的招标、选聘和拟定《物业管理服务合同》等事项。成员名单分别为：王丽霞、李德莉、陈尚义、郑银忠、岳小初、黄贵容、傅扬博、潘福荣、李红军、张吉波、邱天怀、周明光、秦小明、谢桂华、熊宛芸。 2018年11月27日，颐和雅居业委会和颐和雅居“物业选聘工作小组”发出《关于物业选聘开标比选的公告》，定于2018年12月1日对投标截止日共收到的四家物业服务公司进行公开开标评标。 2018年12月3日，颐和雅居业委会和颐和雅居“物业选聘工作小组”发出《关于物业方选聘结果的公告》，载明：受业主大会委托，颐和雅居“物业选聘工作小组”在实地考察了四家投标企业在管的六个物业项目后，于2018年12月1日在小区物管三楼公开进行了竞聘物业企业的开标、评标工作，经现场答辩考核评比后，“物业选聘工作小组”投票表决产生了颐和雅居选聘物业最终中标方为保泰公司。 2018年12月13日，颐和雅居业委会和颐和雅居物业选聘工作小组发出《关于物业选聘业主投票公开计票的公告》，载明：“颐和雅居经2018年11月10日至14日业主大会投票表决公开选聘物业服务公司以来，受业主大会委托，成立了‘物业选聘工作小组’，在接受了四家投标物业企业的标书后，对其在管项目进行了实地考察，并于2018年12月1日进行了公开投标，在公示了评标前后的物业企业‘物业服务承诺主要内容’后，依据相关法律法规，进行了业主表决投票工作，现公告将于2018年12月14日截止投票工作，于2018年12月15日上午9：30在物业服务中心三楼进行公开计票工作，望全体业主参与监督。” 2018年12月16日，颐和雅居业委会发出《颐和雅居物业选聘业主大会表决结果公告》，其上载明：2018年12月10日至14日，“颐和雅居”小区就选聘物业服务企业进行了业主民主投票表决。12月15日上午10：00在物业服务中心三楼，在金雁社区党委、金雁社区居民委员会、业主代表和志愿者等现场监督下，颐和雅居“物业选聘工作小组”和志愿者队表决票进行了统计，结果如下：颐和雅居总户数742户，总权数83425，无法联系业主112户，发出选票477张，占应发选票的75.5%，收回选票477张，其中有效票405张，弃权票72张。同意聘用保泰物业并签署合同的339票，占应计票的53.8%，权数43282，占总权数的51.9%；同意聘用四川悦华置地物业有限公司并签署合同的66票，占应计票的10.5%，权数7254，占总权数的8.7%。唱票人：王丽霞、谢桂华；计票人：王顺国、孙芝芳、张吉波；监票人：李世荣、熊苑芸。 2018年12月18日，颐和雅居业委会和颐和雅居“物业选聘工作小组”向保泰公司发出《中标通知书》，告知其经过业主大会表决，保泰公司为颐和雅居物业选聘中标企业。 2018年12月19日，颐和雅居业委会和颐和雅居“物业选聘工作小组”作出《关于物业选聘投票计票工作的说明》，载明：“颐和雅居选聘物业服务企业业主民主投票计票结果已于2018年12月15日公示，关于计票方法，公示如下：颐和雅居共有业主742户，共发出选票477张，回收选票477张，其中有112户属于无法联系的业主（空置房、出租房等），根据《颐和雅居业主大会议事规则》第二章第十条‘无法联系的业主，注明不在计票范围内，并上报上级部门’之规定，所以计票数应该是742户减112户等于630户。未发出且已封存的选票248张（业主不在家无法联系），另有某位热心志愿者拿到选票不交给业主投票，也不返还业务会的共计17张选票，这17张表决票也未计入投票数，因此这次物业选聘投票完全合法合规，真实有效。” （二）1.案件审理过程中，颐和雅居业委会向一审法院提交了表决事项为物业服务公司选聘方案的《业主大会表决票》，其上载明的表决选项包括：是否同意公开招标选聘物业服务方；是否同意委托第三方机构选聘物业服务方；是否同意委托业主委员会及业主代表选聘物业服务方并签署物业管理服务合同；是否同意不招标和亿新物业管理有限公司续签合同。 一审法院组织邱天怀、李永健、陈银伦与颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会对前述《业主大会表决票》进行了现场核对，颐和雅居业委会提交的选票共计473张。邱天怀、李永健、陈银伦认为：选票的选项中并未明确物业选聘小组，且小区共700余户业主，存在很多未送达的业主。 2.案件审理过程中，颐和雅居业委会向一审法院提交了表决事项为选聘物业服务公司的《业主大会表决票》，其上载明的表决选项包括：同意聘用“四川保泰物业有限公司”并签署合同；同意聘用“四川悦华置地物业有限公司”并签署合同。一审法院组织邱天怀、李永健、陈银伦与颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会对前述《业主大会表决票》进行了现场核对，颐和雅居业委会提交的有效票404张，弃权票72张。邱天怀、李永健、陈银伦认为，存在未送达的业主，且表决结果中保泰物业的投票共计339票，未双过半。 颐和雅居业委会陈述，前述表决票中的面积计算是根据门牌号来统计的，根据花名册上的名单来确定和计算的；表决票的送达全部都是入户送达。颐和雅居业委会未向一审法院提交表决票的面积计算情况。 五、与案件有关的其他情况。 案件审理过程中，一审法院函询成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处，核实：武侯区“颐和雅居”小区《管理规约》《业主议事规则》《业主委员会议事规则》的相关备案登记情况，前述三个文本是否经过修改；武侯区“颐和雅居”小区修改前述文本、选举业主委员会委员、成立物业选聘工作小组、同意聘用保泰物业等是否经过小区业主投票表决，街道办事处是否全程参与、进行监督，投票表决过程及表决票的相关情况。成都市武侯区人民政府晋阳街道办事处向一审法院复函如下：“……街道办事处和金雁社区对颐和雅居小区第三届业委会换届选举进行指导和协助，于2018年7月16日依法进行了备案登记。备案后未收到过业委会对三个文本修改的报备……对小区物业服务企业的选聘工作由业主委员会按照职权，依法依规自主开展。” 一审法院认定上述事实有当事人身份证明、房屋信息查询记录、结婚证、房屋所有权证、武侯区颐和雅居业主大会设立事项备案记录表、成都市建设工程规划管理验收合格证、总平面图、成都市业主大会业主委员会换届备案记录、关于组建筹备组的公告、通知、《三个文本》修改意见公示说明、公告、颐和雅居管理规约、颐和雅居业主大会议事规则、颐和雅居业主委员会工作规则、公示、关于启动选聘物业服务公司工作程序的公告、关于选聘物业管理公司方案投票结果公告、关于成立“物业选聘工作小组”的公告、关于物业选聘开标比选的公告、关于物业方选聘结果的公告、颐和雅居物业选聘业主大会表决结果公告、关于物业选聘业主投票公开计票的公告、颐和雅居物业选聘业主大会表决结果公告、中标通知书、关于物业选聘投票计票工作的说明、业主大会表决票、关于颐和雅居小区业委会情况的复函以及庭审笔录等证据在案佐证。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，制定和修改业主大会议事规则；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；解聘物业服务企业或选聘物业服务企业采取一般多数决原则，即业主大会所作出的决定应当体现“双过半”业主的共同意志。 第一，关于邱天怀、李永健、陈银伦主张撤销颐和雅居业主大会2018年作出的通过修改《颐和雅居管理规约》《颐和雅居业主大会议事规则》《颐和雅居业主委员会工作规则》的决定。根据案件已查明的事实，《颐和雅居业主大会议事规则》《颐和雅居业主委员会工作规则》的修改系经过颐和雅居业主大会表决，以筹备组名义作出。筹备组系为筹备成立颐和雅居业委会所设的临时机构，其撤销后，相关的权利义务应归于颐和雅居业主大会继受。现颐和雅居业主大会未向一审法院提交通过修改以上三个文本的表决票而仅抗辩该决定非由其作出，其应当承担举证不利的后果。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《颐和雅居业主大会议事规则》第七条的规定，对业主议事规则及业委会工作规则应由全体业主共同决定，采一般多数决原则，故对邱天怀、李永健、陈银伦要求撤销颐和雅居业主大会作出的修改《颐和雅居业主大会议事规则》《颐和雅居业主委员会工作规则》的决定，一审法院予以支持。因邱天怀、李永健、陈银伦提交的证据不足以证明对《颐和雅居管理规约》作出了修改，故对该项请求，一审法院不予支持。 第二，关于邱天怀、李永健、陈银伦主张撤销颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会作出的选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平五人为武侯区颐和雅居第三届业主委员会委员的决定。根据案件已查明的事实，选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平五人为武侯区颐和雅居第三届业主委员会委员的决定亦是经过颐和雅居业主大会表决，以筹备组名义作出。如前所述，颐和雅居业主大会亦未向一审法院提交通过选举以上五人为颐和雅居业委会委员的表决票，其应当承担举证不能的后果。故对邱天怀、李永健、陈银伦要求撤销颐和雅居业主大会作出的选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平五人为武侯区颐和雅居第三届业主委员会委员的决定，一审法院予以支持。 第三，关于邱天怀、李永健、陈银伦主张撤销颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会于2018年11月21日作出的关于成立“物业选聘工作小组”的决定。一审法院认为，该决定事项并非《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的需由“双过半”以上业主意志共同决定事项，故对邱天怀、李永健、陈银伦的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 第四，关于邱天怀、李永健、陈银伦主张撤销颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会作出的关于聘用保泰公司的决定。2018年11月15日，颐和雅居业委会发出的《关于选聘物业管理公司方案投票结果公告》，未对投票对应的专有面积数进行统计计算。2018年12月16日，颐和雅居业委会发出的《颐和雅居物业选聘业主大会表决结果公告》，经过业主大会表决，同意聘用保泰物业的表决票为339票。一审法院认为，此次表决系通过发放《业主大会表决票》向业主书面征求关于聘用物业服务公司的意见，应当按照《颐和雅居业主大会议事规则》第十三条的规定送达表决票，不能将“无法联系的业主”直接排除到计票范围之外。颐和雅居业主大会同意聘用保泰公司的表决票339票，未达到业主过半的要求，故颐和雅居业委会作出的聘用保泰公司作为“颐和雅居”小区物业服务公司的决定应予撤销。 综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审判决：一、撤销武侯区颐和雅居第三届业主大会2018年所作出的修改《颐和雅居业主大会议事规则》《颐和雅居业主委员会工作规则》的决定；二、撤销武侯区颐和雅居第三届业主大会作出的选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平五人为武侯区颐和雅居第三届业主委员会委员的决定；三、撤销武侯区颐和雅居第三届业主委员会作出的选聘四川保泰物业管理有限公司为武侯区“颐和雅居”物业服务公司的决定；四、驳回邱天怀、李永健、陈银伦的其他诉讼请求。案件受理费100元，由武侯区颐和雅居第三届业主大会、武侯区颐和雅居第三届业主委员会负担。 二审期间，颐和雅居业主大会、业委会，为支持其上诉主张提交以下证据：1.选票，拟证明选票过半，业主大会选举程序合法、过程公平公正公开，选举结果合法有效；2.业主联名上书请求书，拟证明业主大会召开合法合规。邱天怀、李永健、陈银伦经质证后认为，证据1装袋未密封且超出举证期限，证据2无法认证业主身份，以上两份证据不具有真实性、合法性、关联性。本院认为，证据1为选举业委会委员的选票，鉴于该选举争议不属于人民法院受案范围，故本院不作认定。证据2真实性存疑，同时达不到颐和雅居业主大会和业委会的证明目的，故本院不予采信。 本院经二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合二审中双方诉辩意见，归纳案件二审的争议焦点为：一、一审法院是否存在违法超期办案；二、李永健是否为本案适格诉讼主体；三、修改“两个文本”的决议应否予以撤销；四、聘用保泰公司的决议应否予以撤销；五、业主委员会选举是否属于人民法院受案范围。对此，本院分别评述如下： 一、关于一审法院是否存在违法超期办案的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》，人民法院在审理案件过程中，可以根据案件审理的需要依法扣减审限。在本案中，上诉人颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会也未提交证据证明一审法院存在故意拖延办案，或者因过失延误办案，影响司法公正的情况。因此，上诉人颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会认为一审法院违法超期办案，损害其合法权益的理由不能成立。 二、关于李永健是否为本案适格诉讼主体的问题。本院认为，根据房屋信息查询记录显示，李永健的妻子卢素仙为案涉小区房屋登记的所有权人；李永健与卢素仙虽为夫妻，但并未提交符合物权法第二章第三节规定可以取得该房屋所有权的证据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，李永健不属于颐和雅居小区的业主，不是本案适格的诉讼主体，应当驳回其起诉。 三、关于修改“两个文本”的决议应否予以撤销的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“（一）制定和修改业主大会议事规则；……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，修改“两个文本”应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2018年5月16日，筹备组发出的《公告》显示，颐和雅居小区户数为741户、总面积为100384.15㎡，《颐和雅居业主大会议事规则》第三十六条：修改“业委会工作经费由业主大会决定，业委会成员工作补贴为：业委会主任150元/月，副主任120元/月，其他委员100元/月。”赞成票391张，所占权属面积43277㎡；第三十条第（六）款：增加“业委会成员每周一至五，轮流值班，1人/天。”赞成票401张，权属面积44045㎡；《颐和雅居业主委员会议事规则》第十三条第（五）款：增加“按季度公示财务收支明细，公示时间为每季度最后一周。”赞成票414张，权属面积45593㎡。根据以上数据，“两个文本”的修改经过了小区总人数过半数业主的同意，但是投赞成票的业主所占有的专有部分面积未超过建筑物总面积的半数，未达到“双过半”的要求。其次，小区业主大会应当由全体业主组成，颐和雅居小区实际小区业主为742户，而2018年5月16日筹备组发出的《公告》显示颐和雅居小区户数为741户，将小区的1户商业业主不计入小区总户数，排除了该商业业主对小区的共同管理权，不符合《颐和雅居业主大会议事规则》（2018年）第五条：“本业主大会由本建筑区划内全体业主组成。”和《中和人民共和国物权法》中对业主权利的规定。因此，应当撤销“两个文本”的修改决议。 四、关于聘用保泰公司的决议应否予以撤销的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，物业服务企业的选聘应当由经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，赞成选聘保泰物业的选票仅为339票，未超过总户数的一半，且未统计赞成票的专有面积，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。因此，应当撤销聘用保泰公司的决定。 五、关于业主委员会选举是否属于人民法院受案范围的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十五条：“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”和《物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”的规定，选举业主委员会是业主决定和基层政府或房地产行政主管部门指导的共同结果，涉及到行政机关的行政指导行为是否适当，纳入民事诉讼审理，存在法律障碍。除此之外，《物业管理条例》第十九条：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”规定了业主对业委会选举结果不满的行政救济途径。因此，业主委员会选举非民事诉讼审理范畴，业主应当寻求行政救济。 综上所述，颐和雅居业主大会、颐和雅居业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1174号民事判决第一、三项，即“撤销武侯区颐和雅居第三届业主大会2018年所作出的修改《颐和雅居业主大会议事规则》《颐和雅居业主委员会工作规则》的决定”、“撤销武侯区颐和雅居第三届业主委员会作出的选聘四川保泰物业管理有限公司为武侯区“颐和雅居”物业服务公司的决定”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初1174号民事判决第二、四项，即“撤销武侯区颐和雅居第三届业主大会作出的选举王传斌、熊宛芸、刘宗玲、岳小初、王国平五人为武侯区颐和雅居第三届业主委员会委员的决定”，“驳回邱天怀、李永健、陈银伦的其他诉讼请求”； 三、驳回邱天怀、陈银伦的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，合计300元，由武侯区颐和雅居第三届业主大会、武侯区颐和雅居第三届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张兴巧