河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0322民初2835号 本诉原告（反诉被告）：吴国霞，女，1968年8月4日出生，地址：秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人：李建明，河北李建明律师事务所律师。代理权限特别授权。 本诉被告（反诉原告）：曹永峰，男，1989年6月16日出生，汉族，现住河北省昌黎县。 本诉被告（反诉原告）：孙冬梅，女，1969年1月12日出生，汉族，现住河北省昌黎县。 委托诉讼代理人：杨静，河北王来升律师事务所律师。代理权限特别授权。 原告吴国霞（反诉被告）与被告曹永峰（反诉原告）房屋租赁纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴国霞及其委托诉讼代理人李建明、被告曹永峰、孙冬梅及其委托诉讼代理人杨静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告所签的名为“合作协议”实为“租赁协议”；2、因被告违约造成原告各项损失38.77万元（押金10万元、疫情期间三个月租金9.25万元、房间设施折旧损失6万元、装修损失135200元），上述损失应由被告连带承担；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月4日，原告与被告签订了名为“合作协议”实为“租赁协议”，协议约定“每年12月1日前原告一次性支付被告37万元名为使用费实为租金，租期七年”，在租赁期间内的2020年11月21日被告公然违约，擅自将租赁的宾馆大门用链锁锁上，被告的行为加上不可抗力疫情符合《合同法》法定解除合同情形，为此，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告曹永峰、孙冬梅辩称：一、被答辩人称“2020年11月21日被告公然违约，擅自将租赁的宾馆大门用链锁锁上”是错误的。因海边风大，宾馆大门被大风吹开，被答辩人为了保证宾馆大门及其他物品不被大风刮坏，就用锁将门固定好之后又将宾馆大门打开，至今被答辩人进出宾馆大门无任何障碍，自合作协议签订以来，答辩人从来没有干扰被答辩人对涉案宾馆的正常经营管理。二、本案不符合合同法定解除的情形。涉案宾馆地处昌黎县黄金海岸一带，众所周知，昌黎黄金海岸旅游活动具有季节性，五一劳动节至十一国庆节期间的休息日和法定节假日是旅游旺季，各个宾馆和饭店正常营业，其余时间为旅游淡季，宾馆和饭店全部关门歇业，等到第二年五一劳动节前向昌黎黄金海岸边防派出所提出开业申请经过同意后再开业，这在昌黎县黄金海岸一带已经形成了行业惯例。2020年1月底新冠疫情到来后至4月份，涉案宾馆处于正常关闭歇业状态，随着4月底至国庆节期间，疫情控制良好，涉案宾馆正常开业，国庆节之后进入淡季，该宾馆正常关门歇业至今。涉案宾馆在五一劳动节开业完全避开了我国政府防控新冠××采取的各项措施，开业后至国庆节，新冠××得到控制，旅游人数大增，宾馆营业收入不断增加，涉案宾馆的经营管理受新冠××影响不大，不符合合法法定解除的所有情形，被答辩人应该继续履行合作协议，被答辩人主张解除合同、押金10万和疫情期间三个月租金9.25万无事实和法律依据，房间设施在使用过程中会产生自然损耗，且由被答辩人使用，房间设施折旧损失应该由其自行承担，双方在合作协议中明确约定由被答辩人负责鼎典宾馆装修事宜，提供全部装修资金及新增酒店设施，被答辩人要求答辩人承担装修损失更是无稽之谈。综上，被答辩人诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人全部诉请。 反诉原告曹永峰、孙冬梅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决反诉被告立即向反诉原告支付2021年管理费37万元，并支付自2020年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日的利息；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年5月4日反诉原告曹永峰、孙冬梅与反诉被告签订合作协议，双方约定“由乙方负责鼎点宾馆装修事宜，并提供全部装修资金及新增酒店设施，合作范围包括：一层宾馆大厅、一层超市、108间客房，后院一层内圈客房和后院停车场。合作期间自本协议签订之日起至2025年1月31日止。合作期间，乙方扣除自己的装修费费用及应得收益，每年另向甲方支付使用费37万元。第一年管理费乙方需在签订本合同时一次性全额支付给甲方，并一次性缴纳押金10万元。该费用按先支付后使用的原则，自第二年起，每年的12月1日前乙方一次性全额支付甲方，乙方如逾期缴纳管理费用超过15天，甲方有权终止合作，押金不退，协议期满，宾馆设施无损坏，甲方将10万元押金如数退还乙方”。按照该协议的约定，反诉被告足额支付2018年、2019年、2020年管理费，至今天即2020年12月3日，反诉被告未缴纳2021年的管理费37万元。反诉原告认为，反诉原告与反诉被告签订的合作协议不违反法律法规等强制性规定，系当事人真实意思表示，双方签字后发生法律效力，双方应该按照合作协议的约定行使权力和履行义务。在2025年1月31日前，反诉被告应该在签订本协议后的每年的12月1日前向反诉原告缴纳管理费37万元。经反诉原告多次向反诉被告索要2021年的管理费，反诉被告拒绝给付，现反诉原告为维护债权，提起反诉，请依法判决。 反诉被告吴国霞辩称：被答辩人提出的反诉请求，不符合客观事实，于法无据，是无理要求。一、被答辩人诉求继续履行合同，与事实不符，缺乏法律依据。被答辩人于2020年11月21日将答辩人承租的宾馆大门用链锁锁上，禁止答辩人出入宾馆，已以其行为明确表示不再继续履行合同，有答辩人与被答辩人通话录音和照片为证。被答辩人诉称说多次索要管理费。至今为止被答辩人未以任何方式向答辩人索要过管理费。且答辩人在2020年11月23日已向贵院提交起诉状，请求解除合同，故被答辩人的诉求缺乏证据支持。我方认为被答辩人的行为已经构成预期违约，符合法定解除合同的规定，故请求法院驳回其反诉请求，支持答辩人的本诉诉求即解除合同。二、反诉诉讼费应由被答辩人负担。我方不负责该诉讼费。综上，请求法院驳回其反诉请求，支持本诉诉求。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2018年5月4日签订合同，被告将案涉房屋转租给原告，约定租期为自2018年5月4日起至2025年1月31日止，年租金37万元，押金10万元，每期租金于每年的12月1日前缴纳。原告案涉房屋的装修和设备均由原告出资。原告已付清2018年、2019年、2020年的租金，即2018年5月4日至2021年5月3日共三年的租金已付清。2020年11月22日，被告用链锁将原告所经营的宾馆门锁住。原告以疫情不可抗力及被告2020年11月22日锁门妨害原告承租权为由，诉至法院要求解除合同并赔偿损失。反诉原告主张反诉被告应按照合同约定给付2021年的租金及利息。 上述事实有原告提交的《合作协议》、录音、证人证言、照片、装修收据、宾馆设施清单、视频、照片、被告的证人证言及原、被告当庭陈述在卷证实，本院予以确认。 本院认为，原告与被告于2018年5月4日签订的《合作协议》，根据其约定的内容和庭审中原、被告对其内容的表述，该《合作协议》系房屋租赁合同关系，该合同关系系双方真实意思表示，自愿达成，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告和被告均应按照合同的约定和法律规定全面履行合同义务，原告已按合同约定交付了保证金和三年度（截止至2021年5月3日前）的租金。原告所经营的宾馆位于黄金海岸旅游区，以为游客及流动人员提供住宿为业，被告2020年11月22日将宾馆门锁住的行为，事实上妨害了原告承租权的行使，虽处旅游淡季或宾馆服务业淡季，但是不排除有散客或其他有住宿需求的人员入住，假如该期间宾馆处于歇业，原告对宾馆进行维护也是为了更好的经营，锁门的行为不因处于淡季或歇业改变该行为的性质。原告以锁门为由认为被告构成根本违约，要求解除合同，与被告锁门的行为，均有不再继续履行合同的意思，本院认为该合同亦不再适宜继续履行，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。原告以疫情不可抗力为由要求减免疫情期间3个月的租金，但未提交充分的证据予以证实，原告的该项主张，缺乏理据，本院不予支持。原告主张的退还保证金，符合合同的约定和相关法律规定，合同解除后，被告应当退还原告所交保证金，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张的设施折旧损失和装修损失，但未提交充足的证据予以证实，本院不予支持。被告就锁门行为的抗辩，缺乏理据，本院不予采纳。反诉原告主张给付2021年租金的请求，因反诉被告提起合同解除的本诉，本院对反诉原告的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、2018年5月4日原告吴国霞与被告曹永峰、孙冬梅签订的《合作协议》于本判决生效之日解除，被告曹永峰、孙冬梅于本判决生效后十日内退还原告吴国霞保证金10万元； 二、驳回原告吴国霞其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告曹永峰、孙冬梅的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计3558元（已预交），由本诉被告负担1150元，本诉原告负担2408元；反诉案件受理费3425元（已预交），由反诉原告曹永峰、孙冬梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 肖 民 二〇二〇年十二月三十日 书记员 李绍辉