广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3292号上诉人（原审原告）：广东宝祥物业管理有限公司，住所地为广东省广州市番禺区××××××××××××××××××××××××。法定代表人：房英强，总经理。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴瑞雄，男，1961年10月10日出生，台湾地区居民，台湾居民来往大陆通行证号码为00053859，台湾身份证号码为N122485456。上诉人广东宝祥物业管理有限公司（以下简称宝祥公司）与上诉人吴瑞雄物业服务合同纠纷一案，因双方均不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝祥公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判吴瑞雄需要再支付2013年10月至2016年5月两房所拖欠的物业管理费7611.46元。2.撤销一审判决第二项，改判吴瑞雄按每期欠缴物业服务费的本金为基数按日万分之六支付违约金至实际付清第一项物业费为止，暂计至2019年12月25日为4090.90元。以上合计11702.35元。3.撤销一审判决第三项，改判由吴瑞雄承担本案一审、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，没有结合物业服务的实际情况。1.吴瑞雄购买的是小区房，而且在其所称邻居建围墙之前即2013年10月前都是按2.4元每平方米缴费物业服务费的，且在一审法院开庭审理案件时，吴瑞雄也当庭表示，其不是不交物业服务费只是缓交物业服务费，当庭要求宝祥公司将其邻居的围墙拆了，会将拖欠2013年10月至2016年5月的物业服务费全部缴纳，吴瑞雄已经当庭全部确认拖欠2013年10月至2016年5月期间的物业服务费。2.一审法院没有考虑到物业服务的实际运营情况，按常理宝祥公司进行电话及催缴单催收是物业管理的常态，吴瑞雄自己也称因邻里纠纷已多次跟宝祥公司物业经理沟通解决了围墙问题就会缴纳物业服务费，以此也可以推断宝祥公司对吴瑞雄物业服务费一直都有进行催收。吴瑞雄在涉案小区购买三套房屋，均是投资性质。一审法院认定事实为：吴瑞雄没有在涉案房屋居住，所以不能仅仅采取发送缴款提示及电话进行催收，要采用司法途径解决。但吴瑞雄是台湾人，宝祥公司在法院立案后，通过由强制执行力的最高人民法院协助送达才得以送达文书，同时历时两年之久才进行庭审。一审法院认为要通过司法途径催收物业费极大加重了物业公司的经营成本，使物业公司经营举步维艰，不符合国情和法治现状，同时导致司法资源浪费，会滋生更多不诚信的业主特别是“炒房客”，故意拖欠物业服务费多达数年，最终诉诸法院得到支持，这对社会的诚信系统都是危害极重。3.宝祥公司于2006年4月27日至2016年5月17日提供物业服务期间，吴瑞雄对宝祥公司拖欠物业费的行为，每月都有通过上门催收、电话通知吴瑞雄来缴费、同时将书面催缴单（缴款提示有载明吴瑞雄拖欠物业服务费的周期及累计金额）投放到涉案物业的信箱，从来没有放弃过自己的权利。宝祥公司在涉案小区提供服务的截止时间为2016年5月17日，且在撤场协议载明，业主委员会需要协助宝祥公司继续催收涉案小区拖欠物业服务费的业主缴清欠费，吴瑞雄诉称宝祥公司放弃自己的权利从而主张诉讼时效已过没有任何事实依据，也与常理不符。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，宝祥公司从涉案小区撤场的时间为2016年5月，在管期间宝祥公司一直通过书面《缴款提示》及电话向吴瑞雄催收物业服务费。于2018年1月13日向东莞市第三人民法院提起诉讼，所以根本不存在诉讼时效已过的问题，吴瑞雄按法律规定及合同约定应该支付物业服务费及承担违约责任，支付违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法审查，支持宝祥公司的上诉请求。吴瑞雄对于宝祥公司的上诉没有向本院提交答辩意见。吴瑞雄亦不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判吴瑞雄无须向宝祥公司支付2015年10月至2016年5月期间物业管理服务费3149.6元；3.改判吴瑞雄无须向宝祥公司支付违约金1000元；4.判令宝祥公司依法承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决遗漏未审查吴瑞雄抗辩理由（宝祥公司擅自提高收费标准）：1.依宝祥公司民事起诉状事实与理由栏第六行末段“物业管理费单价为2.4元/平方米/月。（在2013年1月之前按2元/平方）”，依宝祥公司所提证据材料第三项“前期物业管理委托合同”第六章第22条第2项：（管理服务费标准的调整，按东莞市有关规定调整，但需与甲方及小区业主协商取得同意后，方可实施）。而宝祥公司并未与吴瑞雄协商取得同意，迳自2013年1月开始按2.4元/平方米/月收费，宝祥公司擅自提高收费标准之行为显然违法。2.一审判决就吴瑞雄上述抗辩理由（宝祥公司擅自提高收费标准）并未审查，仅于民事判决书中第五页第三行“2015年，东莞市黄江镇雍雅山庄（棕榈泉）第一届业主委员会与东莞宝祥公司签订《补充协议书》，约定百事威公司及棕榈泉小区会所、幼儿园、未售物业应与其他业主一样每月按照2.4元/平方米交纳物业管理服务费；本协议从2015年7月开始执行”。3.按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一项规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。4.没享受物业服务，全额交费不合理。全国多数城市对于长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，按照公平合理的原则实施酌情减少。5.退万步言，即便法院未支持吴瑞雄上述宝祥公司擅自提高收费标准的抗辩理由，宝祥公司违约未协商取得同意即擅自调高管理服务费收费标准是不争之事实，宝祥公司仅能按原2元/平方的标准计算2015年10月至2016年5月期间的物业管理费，且按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二项规定，应扣除已收取的违规费用（2013年1月至2013年9月每平方超收0.4元的部分）。二、一审判决认定事实和适用法律有误：1.一审判决第六页第九行“被告提交了照片及视频到庭......。原告称收到被告反映情况后，有进行现场处理，与其他业主进行协调，但被告要求其他业主拆掉围墙，原告没有该权力，原告已经尽到了职能，且相关行政部门也没有解决。”2.按《物业管理条例》第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故宝祥公司称其已经尽到了职能，却没有进一步按法律规定及合同约定向有关行政管理部门报告，而系吴瑞雄自行向有关行政管理部门检举未获解决。宝祥公司确实违反《广东省物业管理条例》第五十三条及第五十五条规定，以及“前期物业管理委托合同”第二十条约定在先。3.按合同法的立法精神，合同双方应当全面履行合同，严格按照合同的要求履行各自的义务。既然法规及“前期物业管理委托合同”均明白赋予宝祥公司针对小区内违法违建行为应及时向有关行政管理部门报告的权力，惟宝祥公司却未进一步履行、主张该权力，显见宝祥公司确实违法违约在先，一审判决未详加审查宝祥公司为何未依法依约向有关行政管理部门报告，反而在宝祥公司所提供的物业服务确实有瑕疵且违约在先的前提下，判决吴瑞雄单方承担违约责任（违约金）显不合理。吴瑞雄后补充上诉意见：一审判决的焦点2模糊化了物业公司的应尽义务,着重于物业管理服务对象是小区全体业主，物业费仅用于小区维护保养,维持小区正常运作的费用，不完全正确。宝祥公司在本案中完全有权限在审图以及装修施工阶段，对违规业主予以约束及管理，杜绝违建围墙的发生，却藐视业主权益。现在造成了历史遗留问题，影响消防安全，遗留问题全由业主自行买单（见附件照片）。物业公司确实未做好管理工作，庭审上还声称依约为吴瑞雄提供了完善的物业管理服务。强烈藐视业主权益，请二审法院审查宝祥公司的管理缺失，重新聚焦于违反合同法立法精神。宝祥公司对于吴瑞雄的上诉没有向本院提交答辩意见。宝祥公司向一审法院起诉请求：一、吴瑞雄立即支付棕榈泉小区7座101房自2014年9月至2016年5月所拖欠的物业管理费8292.93元，违约金8292.93元，合计16585.86元；二、由吴瑞雄承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实如下：2006年4月27日，东莞百事威房住开发有限公司（以下简称百事威公司）与东莞宝祥物业管理有限公司（以下简称东莞宝祥公司）签订一份《前期物业管理委托合同》，约定百事威公司将棕榈泉小区委托东莞宝祥公司进行物业管理，委托管理期限从2006年4月1日至该小区成立业主委员会并与物业公司签订新合同为止；物业管理服务费标准按照住宅2元/平方米收取；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2015年，东莞市黄江镇雍雅山庄（棕榈泉）第一届业主委员会与东莞宝祥公司签订《补充协议书》，约定百事威公司及棕榈泉小区会所、幼儿园、未售物业应与其他业主一样每月按照2.4元/平方米交纳物业管理服务费；本协议从2015年7月开始执行。2016年5月17日，百事威公司与东莞市黄江镇雍雅山庄（棕榈泉）第一届业主委员会、东莞市尚佳物业管理有限公司、东莞宝祥公司签订《棕榈泉小区物业管理移交协议》，约定东莞宝祥公司退出棕榈泉小区的物业管理，物业管理服务费收取至2016年5月30日，自2016年6月1日开始的物业管理服务费由东莞市尚佳物业管理有限公司收取。2016年10月31日，东莞宝祥公司变更公司名称为广东宝祥物业管理有限公司。吴瑞雄为东莞市黄江镇雍雅山庄第七座一层A户的业主，该房产建筑面积164.04平方米，于2004年10月14日登记。同时吴瑞雄亦是东莞市黄江镇雍雅山庄别墅A区8号、9号两处房屋的业主。宝祥公司主张吴瑞雄未缴纳2014年9月至2016年5月期间的物业管理费，每月393.70元，合计8292.93元，并提交了缴款提示、欠费明细表为证。一审庭审中，吴瑞雄确认有欠缴物业费的事实，但称不清楚具体欠缴情况。吴瑞雄庭后核实回复称，有关管理费缴纳部分，系由已离职的公司财务人员代为缴纳，因事隔太久，相关缴费凭证无法寻得，无法确认及反证宝祥公司请求的管理费。宝祥公司提交2015年1月20日、2016年1月20日《缴款提示》两份，拟证明向吴瑞雄催收物业费的事实，吴瑞雄称没有收到该《缴款提示》，一审庭审中，宝祥公司称该《缴款提示》向吴瑞雄权属的房屋信箱送达以及张贴在房屋的门口，但未提交证据予以证实。一审庭审中，双方确认，吴瑞雄在案涉小区的三处房产均未实际居住。吴瑞雄提交了照片及视频到庭，拟证明宝祥公司管理期间放任第三人擅自将公共设施花圃及吴瑞雄别墅其中两户房屋唯一进出的消防通道圈围私建围墙并破坏绿化带及硬化地。根据宝祥公司提交的照片及视频，其在同个小区的另外两处别墅通道确存在业主建造围墙的情况。宝祥公司称收到吴瑞雄反映情况后，有进行现场处理，与其他业主进行协调，但吴瑞雄要求其他业主拆掉围墙，宝祥公司没有该权力，宝祥公司已经尽到了职能，且相关行政部门也没有解决。2013年11月15日，吴瑞雄向东莞宝祥公司、东莞市城市管理综合执法局黄江分局各邮寄《函》一份，促请东莞宝祥公司处理物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物占用公用设施等事宜。2014年4月9日，吴瑞雄再次向东莞市城市管理综合执法局发送《函》一份，恳请该局督促所属黄江分局尽速处理检举事宜。一审庭审中，宝祥公司主张其于2018年1月13日向一审法院提起诉讼，进行网上预约立案，并称庭后三天内补充提交相关证据，但宝祥公司并未提交。经广东法院诉讼服务网管理平台系统查询，本案宝祥公司于2018年3月26日网上预约立案。一审法院于2018年4月10日受理立案，于2018年4月23日立案。以上事实，有《前期物业管理委托合同》、《补充协议书》、《棕榈泉小区物业管理移交协议》、房产登记信息查询结果、准予变更登记（备案）通知书、缴款提示、欠费明细表、照片及视频、情况说明、函、EMS邮单及查询记录等证据以及本案的庭审笔录等附卷为证。一审法院认为，宝祥公司与吴瑞雄之间存在物业服务合同关系，宝祥公司已经为雍雅山庄（即棕榈泉小区）提供了物业服务，吴瑞雄应当按照《前期物业管理服务协议》、《补充协议书》的约定履行支付物业管理服务费的义务。本案的争议焦点1.宝祥公司诉请有无超过诉讼时效；2.吴瑞雄的抗辩事由能否阻却支付物业管理服务费。关于焦点1，宝祥公司诉请2014年9月至2016年5月期间的物业管理费，于2018年3月26日申请网上预约立案。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，2015年9月及以前的物业管理费诉讼时效按照《中华人民共和国民法通则》规定计算两年，已经于2017年9月30日届满，2015年10月起的物业管理费按《中华人民共和国民法总则》规定计算三年，于2018年10月31日届满。故宝祥公司诉请2014年9月至2015年9月期间物业管理费已经超过诉讼时效，2015年10月至2016年5月期间的物业管理费未超过诉讼时效。宝祥公司提交《缴款提示》，但未能提交证据证实该《缴款提示》经有效送达给吴瑞雄，且亦未提交其他证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形，故宝祥公司诉请超过诉讼时效部分的物业服务费，一审法院不予支持。关于焦点2，吴瑞雄提出的小区其他业主占用通道花圃、搭建围墙等问题，一方面，宝祥公司当庭表示已现场进行协调，但最终未能妥善处理，并非没有履行管理义务，而是存在管理瑕疵，可以通过加强管理、疏导违规业主等其他方式予以解决，并不构成根本违约；且该些问题涉及第三方业主的利益，宝祥公司作为物业服务方单方解决存在困难。另一方面，由于物业服务合同是一种特殊的双务合同，宝祥公司是就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的全体业主，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运作所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业管理企业提出的服务不满意，可以与物业管理公司交涉，也可以向物业所在地的行政主管部门申请协调处理。业主拒缴物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。本案中，吴瑞雄主张宝祥公司在提供物业服务时存在瑕疵，但吴瑞雄提供的证据不能充分证明宝祥公司在物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的程度，且吴瑞雄主张的相关事实明显存在实际侵权方，吴瑞雄可直接向侵权方主张权益，故在宝祥公司实际履行物业服务后，吴瑞雄仍应履行缴纳物业服务费的义务。故，吴瑞雄的上述抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。综上，吴瑞雄应向宝祥公司支付2015年10月至2016年5月期间的物业管理费3149.60元（393.70元/月×8月），宝祥公司诉请超出前述数额部分，一审法院予以驳回。至于违约金，宝祥公司提供物业服务期间确实存在瑕疵，亦应承担相应责任，吴瑞雄因此未及时缴纳物业服务费具有合理性，且吴瑞雄在答辩中亦主张宝祥公司诉请违约金过高，故一审法院酌情按1000元计付，宝祥公司诉请超出前述数额部分，一审法院予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《物业管理条例》第七条第五款，《广东省物业管理条例》第五十二条第二、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限吴瑞雄于判决发生法律效力之日起七日内向宝祥公司支付2015年10月至2016年5月期间物业管理服务费3149.60元；二、限吴瑞雄于判决发生法律效力之日起七日内向宝祥公司支付违约金1000元；三、驳回宝祥公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费214元，由吴瑞雄负担54元。宝祥公司负担160元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。经过阅卷，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。因吴瑞雄为台湾地区居民，故本案为涉台物业服务合同纠纷。一审法院对本案行使管辖权及确定大陆法律为准据法，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院围绕上诉人宝祥公司和上诉人吴瑞雄上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院分析如下：对于吴瑞雄应支付的物业管理服务费的认定。宝祥公司已经为案涉小区提供了物业服务，吴瑞雄应当按照《前期物业管理服务协议》及《补充协议书》的约定支付物业管理服务费。物业管理服务费每月产生，每月的物业管理服务费应分别计算诉讼时效。一审法院认定2015年10月至2016年5月期间的物业管理费未超过诉讼时效准确，本院予以确认。宝祥公司主张物业管理服务费属于同一债务分期履行的情形，缺乏依据，本院不予采纳。根据《补充协议书》的约定，从2015年7月起物业管理服务费按照每月2.4元/平方米交纳。案涉房屋建筑面积为164.04平方米，吴瑞雄应向宝祥公司支付2015年10月至2016年5月期间的物业管理服务费3149.6元（164.04平方米×2.4元/平方米×8个月）。对于吴瑞雄提出减免物业管理服务费的抗辩。宝祥公司是对整个小区提供物业管理服务，吴瑞雄以其未入住为由主张酌情减少物业管理服务费，本院不予支持。针对小区其他业主占用通道花圃、搭建围墙等问题，宝祥公司的管理存在瑕疵，但不构成根本违约，不能成为法定减免物业管理服务费的理由。一审法院对此论述合理详尽，本院不再赘述。至于吴瑞雄主张应扣除宝祥公司2013年1月至2015年6月每平方多收0.4元物业管理服务费的部分，因吴瑞雄未在一审提出反诉或抗辩，本院不予审查，吴瑞雄可另循法律途径解决。对于违约金，考虑到宝祥公司提供物业服务期间确实存在瑕疵，吴瑞雄未及时缴纳物业管理服务费具有一定的合理性，一审法院酌情按1000元计付，较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人宝祥公司和上诉人吴瑞雄的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币143元，广东宝祥物业管理有限公司已预交93元，吴瑞雄已预交50元，由广东宝祥物业管理有限公司、吴瑞雄自行负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二〇年十二月二十八日书记员  徐动音附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。