贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初14710号原告：胡左磊，女，汉族，1990年8月27日出生，住贵州省普安县。委托诉讼代理人：李安珍，贵州科典律师事务所律师，执业证号：15201201711849845，特别代理。委托诉讼代理人：庄秀英，贵州科典律师事务所律师，执业证号：15201201811041379，特别代理。被告：贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村，统一社会信用代码：915201110550468745。法定代表人：欧阳腾平，职务：执行董事。委托诉讼代理人：张毅婧，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201202011179924，一般代理。委托诉讼代理人：姜昱辛，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201202010276032，一般代理。原告胡左磊诉被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡左磊委托诉讼代理人李安珍、庄秀英，被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司的委托诉讼代理人张毅婧、姜昱辛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡左磊向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告逾期办证违约金96675.25元（违约金以总房款385246.56元为基数，自2017年2月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至原告实际取得房屋权属证书之日止按照全国银行间行业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计算至2020年10月19日）；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年6月11日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发修建的位于花溪区，建筑面积87.73平方米，套内建筑面积65.77平方米，总价款377217元。房款以首期款117217元及贷款260000元方式全额支付。之后因面积差额，原告补交面积差额费用8029.56元，共支付房款总额为385246.56元。合同签订后，原告按照合同约定全额支付了购房款、房屋维修基金、产权代办费、契税等相关费用，并于2016年11月7日收房。原告已按照合同约定全面履行合同义务，但至今原告都未取得房屋权属证书。原告认为被告应按合同约定及法律规定及时为原告办理房屋权属证书，但至今都未办理，已严重损害了原告的合法权益，故依据法律规定，特起诉至贵院，望依法支持原告的以上诉请。被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司辩称，在原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议中已经进行了明确约定。《委托办理权属登记协议书》并未加重原告的义务，豁免被告的责任，未违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。《委托办理权属登记协议书》第三条约定，买受人自愿同意出卖人在约定的条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。第四条约定，若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金，故请人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年6月11日，原告（即买受人）与被告（即出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：ＨＸ—ＱＳ—07Ｈ—02ＤＹ—1903。双方约定原告向被告购买位于花溪区，建筑面积87.73平方米，套内建筑面积65.77平方米，按照套内建筑面积计算，商品房单价每平方米5735.4元，总价款为377217元。该《商品房买卖合同》第八条约定，买受人采用贷款方式付款。该《商品房买卖合同》第十一条约定，（一）出卖人（即被告）应当在2016年11月30日前向买受人（即原告）交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、／项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，……”。需要特别说明的是，该《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金，但是对于委托办证事宜当事人另行签订《委托办理权属登记协议书》。原告提交花溪碧桂园收据、碧桂园物业及资料移交书等证据，证实原告已依约支付房屋价款共计377217元，之后因面积差额，原告补交面积差额费用8029.56元，共支付房款总额为385246.56元。原告还提交转账凭证一份载明，本案所涉房屋的房屋所有权登记费80元，《房地产权证》印花税5元，契税3852.47元，面积差额费用8029.56元，共计11967.03元。原、被告双方于2015年6月11日还签订《委托办理权属登记协议书》第二条载明，买受人（即原告）自愿同意出卖人代为签署办理上述约定事项的任何法律文件，根据花溪区国土、房地产管理部门的要求，买受人应于签订本协议的同时签署买受人委托出卖人（即被告）办理上述事项的授权委托书。《委托办理权属登记协议书》第三条载明，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270日内，将办理该商品房《房地产权证》所需登记资料移交买受人或房地产管理相关部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。《委托办理权属登记协议书》第四条载明，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。另外，原告还向被告出具了相应的《委托书》一份。另查明，原告提交的《碧桂园物业及资料移交书》等证据载明，被告于2016年11月7日向原告交付房屋。经当庭询问，被告尚未取得贵阳市花溪区孟关乡花溪碧桂园一期浅山7号楼房屋的初始登记。上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议书、委托办理权属登记协议书、委托书、碧桂园物业及资料移交书、花溪碧桂园收据、《碧桂园集团通用机打收据》等证据在卷佐证，已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。在本案中，双方签订的《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证违约金。原告表示按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张逾期办证违约金，而被告主张应当根据《委托办理权属登记协议书》的约定承担逾期办证违约金。从《委托办理权属登记协议书》协议书的内容来看，实质是原告委托被告代办房屋产权证书，约定的期限是被告在收齐原告办证资料、实际收房的270天内负责办理，每逾期一天出卖人应向买受人支付伍拾元违约金。上述协议并未加重购房人的义务，应为有效。原告提交的证据虽然也不能直接证实其已按《委托办理权属登记协议书》提供全部的条件，但是结合碧桂园物业及资料移交书、碧桂园集团通用机打收据等证据，可以合理地推断，在2016年11月7日实际交房之日，《委托办理权属登记协议书》约定的支付相应费用以及签署收楼文件等条件已经基本具备，且被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，根据协议的约定，被告应当在2016年11月7日起270日内（2017年8月4日前）负责办理房屋产权证书，逾期应承担违约责任。因此该违约金本院酌情支持为按照以50元每天为基数计算自2017年8月5日至被告取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告领取办理商品房转移登记有关文书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二之规定，判决如下：一、被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡左磊支付从2017年8月5日起按照50元/天计算至被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司取得本案所涉商品房所有权初始登记并书面通知原告胡左磊领取办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金；二、驳回原告胡左磊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1108元（已减半收取），由被告贵阳花溪碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇二〇年十二月二十二日法官助理刘安伟书记员吴**贤