河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书（2020）豫0425民初1649号原告：河南省旭宏房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路**院广发花园**楼******。统一社会信用代码91410100556947021X。法定代表人：杨朝义，董事长。委托诉讼代理人：张洪，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴媚贞，河南首位律师事务所实习律师。被告：黄要乐，男，1986年5月14日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人:李龙伟,河南礼智信律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄爽爽,河南礼智信律师事务所实习律师。原告河南省旭宏房地产开发有限公司（以下简称旭宏房地产）与被告黄要乐商品房销售合同纠纷一案，旭宏房地产于2020年7月9日向本院起诉，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理，原告旭宏房地产的委托诉讼代理人张洪、吴媚贞，被告黄要乐的委托诉讼代理人李龙伟、黄爽爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。旭宏房地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《商品房买卖合同》；2.判令黄要乐支付旭宏房地产因解除合同产生的违约金21150元；3.判令黄要乐支付旭宏房地产代为向银行偿还的款项2950.84元并以2950.84元为基数，自代偿之日起按日1%计算违约金至实际支付完毕之日止，以上共计24100.84元；4.本案的诉讼费由黄要乐承担。事实与理由：2017年3月，原被告双方签订《商品房销售合同》约定：黄要乐以423000元的价格购买旭宏房地产开发的房屋一套，黄要乐首付房款133000元，剩余房款290000元通过向银行办理按揭贷款支付，旭宏房地产为此提供阶段性担保，若因黄要乐逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担阶段性担保责任的，旭宏房地产有权解除合同，黄要乐应配合旭宏房地产办理退房相关手续，向旭宏房地产支付总房款5%违约金。旭宏房地产向银行代偿贷款的，黄要乐应自代偿之日起，按日向出卖人支付代偿款1%的违约金，《商品房销售合同》签订后，办理了备案登记手续，黄要乐按约支付了首付款，银行发放了290000元贷款后黄要乐也按约支付给了旭宏房地产，但黄要乐却未按期向银行偿还贷款本息，银行以旭宏房地产系阶段性担保人为由，多次扣划保证金共计2950.84元用于还款，并诉至法院要求终止与黄要乐的贷款合同，同时要求旭宏房地产承担阶段性担保责任。黄要乐辩称，旭宏房地产所诉不实，旭宏房地产起诉不符合解除合同的条件，黄要乐不同意解除商品房买卖合同，原因如下：一、合同法的立法目的之一就是鼓励交易原则。合同法作为调整民事法律关系的重要法律，其主要立法目的之一就是保护、支持、鼓励交易。也就是说在不违反法律、法规强制性规定，在不侵害国家集体利益的情况下，严格限制合同解除的条件。本案中，双方签订了商品房买卖合同，双方依约办理了相应手续，双方虽均有违约，如黄要乐逾期，旭宏房地产没有在约定时间协助黄要乐办理房产证，但商品房买卖合同签订的目的是买卖房屋，即开发商出卖商品房，卖方取得所有权。双方于2017年10月签订商品房买卖合同，在近三年时间内，黄要乐虽有逾期行为，但截止2020年8月16日，黄要乐仍履行着偿还房屋贷款的本息1479.13元月供的义务。2020年7月，现在没有缴纳月供是因为双方发生了纠纷。自签订合同之日起，黄要乐一共偿还本息57302.32元。黄要乐即使存在违约，也不是特别严重，并不能导致合同目的不能实现，更不应判令解除履行多年的合同。二、双方虽然均有违约行为，但双方都能互相包容理解，该合同签订后，双方的合同目的已经实现，黄要乐已经入住二年多时间，已交纳了物业、水电、燃气费等相关费用，一家生活基本稳定。如果解除合同，黄要乐一家居无定所，不利于社会稳定，以上两点说明为不应解除合同的原因，2020年7月16日没有缴纳是双方产生了纠纷。三、权利义务不对等原则，2017年3月13日，黄要乐签订商品房合同时房价3160元每平方米，现在郏县汇景天下黄要乐的房屋4000元每平方米，黄要乐的损失112278.99（仅房屋差价）+7873元维修基金+57302.32元（缴纳的月供）+8800元（燃气费）=186254.31元，而旭宏房地产可以通过解除合同获取差价160171.99元，其中112278.99元（仅房屋差价）+7873元维修基金+利息35000元（缴纳的月供）+5020元（燃气费、门铃）。旭宏房地产是基于极大利益才主张解除合同，黄要乐却损失巨大，为此解除合同，双方权利义务严重失衡、不对等，也不符合民事行为的基本原则。四、关于旭宏房地产主张解除合同的补充协议的效力问题，黄要乐认为是没有发生效力的民事行为，1.协议签字盖章处没有签字的时间，而补充协议第15条的协议生效的时间为合同盖章之日起生效，没有生效时间，无法确定补充协议的效力，并非属于效力瑕疵，而是根本没有生效。2.协议的提供方为旭宏房地产，是格式条款，是旭宏房地产让黄要乐签订，并不知其内容。3.合同的内容权利义务严重不对等，全是对黄要乐权利的限制，应当予以撤销。综上，应驳回旭宏房地产的起诉。围绕诉讼请求，旭宏房地产提供的证据如下：证据一、商品房买卖合同，已经在房管局进行备案，证明黄要乐购买旭宏房地产开发的汇景天下房屋，并以银行按揭贷款方式付款。证据二、黄要乐与工商银行签订的个人购房借款担保合同，证明由旭宏房地产为黄要乐在工商银行的贷款承担阶段性担保责任。证据三、商品房买卖合同补充协议，证明该协议主要内容是关于付款方式为商业贷款的补充约定，其中明确了若黄要乐逾期偿还银行贷款，导致贷款银行终止借款合同，并要求旭宏房地产承担连带担保责任时，旭宏房地产有权解除商品房买卖合同。证据四、清单一份，证明因黄要乐逾期向银行偿还房贷，工商银行以旭宏房地产系阶段性担保责任保证人为由，扣划旭宏房地产保证金2950.84元的事实。证据五、因黄要乐逾期向银行支付房贷，银行已起诉至法院，要求黄要乐一次性偿还贷款本金及利息，并要求旭宏房地产对此贷款本金利息承担连带清偿责任。黄要乐的质证意见为：对证据一无异议，虽然是格式条款但是真实的，同时证明了黄要乐缴纳了首付款133000元。对证据二真实性无异议，但是合同条款也是格式条款，对内容黄要乐不太清楚，应当由提出格式条款的一方作出不利的解释。对证据三有异议，签名盖章处没有注明签名盖章的时间，补充协议第十五条规定，本协议自双方签字盖章之日起生效，因此黄要乐认为补充协议不发生效力，协议是由旭宏房地产提供的格式条款，如果是协议有两种以上的解释，应当作出对提供格式条款的旭宏房地产作出不利的解释。这个协议从头到尾黄要乐发现权利义务严重不对等，应当依法予以撤销。对证据四、该明细虽然没有印章，但是黄要乐认为是真实的，最后一页可以看出黄要乐在2020年6月16日仍向贷款的银行偿还本金412.71元及利息1066.12元。因此可以证明黄要乐偿还银行的本息1478.83元。虽然违约了，但是黄要乐一直在还。对证据五，该起诉状仅仅是旭宏房地产的诉称，理由是否成立，是否能得到支持，有待法院判决，不能作为旭宏房地产主张解除合同的证据及定案依据。黄要乐提交的证据有：证据一、收据一张，显示黄要乐于2018年4月16日向旭宏房地产缴纳的物业费1820元和燃气费4600元，水电费1960元，门铃费420元，共计8800元，证明黄要乐已经入住小区。证据二、收据一份，票据一份，证明黄要乐缴纳的首付款133000元及维修基金7873元。明细单一份，证明虽然违约了，但是黄要乐一直在还款，在2020年6月16日缴纳本息1479.13元。证据三、碟片一张，证明黄要乐前往中介公司的录音，现在房子大概是4000元一平方米。购买时是3160元一平方米左右。旭宏房地产的质证意见为：对证据一旭宏房地产不清楚具体情形，需要核实。对证据二房屋首付款收据无异议，维修基金是由郏县房产管理局收取，并非交给旭宏房地产。对清单根据黄要乐与银行签订贷款合同，约定还款时间为每月10日，从该清单可以看出还款日期均晚于贷款合同约定的日期。对手机录音，旭宏房地产认为与本案没有关联性，黄要乐的房子是在2017年购买，仅能以当时市场价来计算房屋价款，黄要乐提供现在的市价没有意义，且价格仅为中介公司人员个人所述，不具有公众性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，旭宏房地产与黄要乐签署了《商品房买卖合同》，合同备案编号为第410450201703130011号，黄要乐购买了旭宏房地产开发的位于郏县××与××交叉口东北角××景天下小区××单元××层××房产，房产总价款为423000元，黄要乐签订《商品房买卖合同》时已支付首付款133000元，余下290000元由黄要乐以按揭方式向银行申请贷款。2017年3月15日，中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行与黄要乐、旭宏房地产签订《个人购房借款/担保合同》一份，中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行向黄要乐发放个人贷款290000元，该笔贷款已支付给旭宏房地产。黄要乐与旭宏房地产另签署《住宅补充协议》一份，黄要乐签字按手印，旭宏房地产加盖印章，但并未填写签订日期。《住宅补充协议》第二项第4条约定“……如因买受人逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，向出卖人支付总房款5%的违约金，并承担合同解除的相关费用。”第十五条约定“本协议作为合同的附件，合同内容与本协议约定不一致的，以本协议的约定为准。本协议自双方签字、盖章之日起生效。”后因黄要乐未按时向银行还款，旭宏房地产于2018年11月30日代为偿还1544.51元，2019年5月29日代为偿还1406.33元，合计2950.84元。庭审后，旭宏房地产提交了平顶山卫东区法院(2020)豫0403民初2117号判决书，判决内容为：黄要乐于判决生效之日起十五日内向中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行偿还借款本金275027.09元，利息1123.20元，2020年8月10日之后的利息按照双方借款合同的约定计付至借款本金全部清偿完毕之日止。旭宏房地产承担连带清偿责任，案件受理费2740元由黄要乐承担。另查明，旭宏房地产于2020年11月30日已向中国工商银行为黄要乐代偿上述判决中的欠款本息共计275641.29元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，黄要乐未按合同约定履行按期还款义务，因此导致旭宏房地产承担阶段性担保责任为其代为向中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行偿还贷款的行为属违约行为。旭宏房地产要求按合同约定解除合同,但黄要乐认为该份补充协议并未签写签订日期，因此该份补充协议不生效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中该补充协议虽然未签署签订日期，但是双方都已在协议中签字盖章，故应视为该协议已发生效力。关于旭宏房地产依据该份协议是否有权解除合同，在签订商品房买卖合同时,黄要乐已支付首付133000元,剩余房款290000元银行也已支付给旭宏房地产,旭宏房地产已收到全额房款423000元，该房屋也已实际交付，且黄要乐一家已居住二年之久，并交纳了维修基金、水电费、物业费等各项费用，现合同目的已经实现，房地产市场的价格也波动较大，虽然黄要乐的行为构成违约，但黄要乐在旭宏房地产起诉时，旭宏房地产为其垫付了2期共2950.84元，其违约行为未对合同履行造成实质性影响，本着鼓励交易的原则，如解除合同对黄要乐一方也显失公平。本案产生纠纷的原因系黄要乐怠于履行还款义务，旭宏房地产代偿银行本息而引发的，故黄要乐应主动偿还旭宏房地产代偿的本息及其他费用，包括因违约而产生的违约金。合同约定违约金为该房产总价款（423000元）的5%，即21150元。旭宏房地产已向银行代黄要乐偿还的款项278592.13（1544.51＋1406.33＋275641.29）元，旭宏房地产请求自代偿之日起按日1%计算违约金至实际支付完毕之日止的诉讼请求过高，且按合同违约已计算过违约金，系重复约定违约金，故本院支持以代偿数额为基数自实际代偿之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、黄要乐于本判决书生效后十日内支付河南省旭宏房地产开发有限公司违约金21150元；二、黄要乐于本判决书生效后十日内支付河南省旭宏房地产开发有限公司代偿款278592.13元及利息（利息以1544.51元为基数自2018年11月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止；以1406.33元为基数自2019年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止；以275641.29元为基数自2020年11月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止；）三、驳回河南省旭宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7963元，由河南省旭宏房地产开发有限公司负担2589元，黄要乐负担5374元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  刘周信人民陪审员  李少锋人民陪审员  高云清二〇二〇年十二月二十八日法官助理李一墨书记员李静静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。