北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初13609号原告（反诉被告）：北京铸晟房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼28层2802。法定代表人：刘要中，董事长。委托诉讼代理人：石文岩，男，北京铸晟房地产经纪有限公司工作人员。被告（反诉原告）：胡秀文，女，1966年7月6日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：吴思蓓（系胡秀文之女），1990年12月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市浑南区。原告（反诉被告）北京铸晟房地产经纪有限公司（以下简称铸晟公司）与被告（反诉原告）胡秀文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。铸晟公司的委托诉讼代理人石文岩，胡秀文的委托诉讼代理人吴思蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铸晟公司向本院提出诉讼请求：判令胡秀文向铸晟公司支付违约金3800元。事实和理由：2019年11月22日，铸晟公司与案外人曲翠平签署《房屋出租委托合同》，约定曲翠平将坐落于北京市大兴区贵园南里甲7号楼-4-402房屋（以下简称涉案房屋）委托铸晟公司对外出租。委托期限为2019年12月1日至2020年12月1日，委托期限内的租赁事宜由铸晟公司全权负责，铸晟公司向承租方收取租金以及其他费用。2019年12月1日，铸晟公司与胡秀文签订《房屋出租合同》（以下简称合同），约定胡秀文承租涉案房屋，租赁期限自2019年12月3日起至2020年12月1日止，租金为1900元/月，租金需提前30日交纳。根据合同约定，胡秀文应于2020年5月1日支付第三期租金，经铸晟公司多次催告，胡秀文仍未支付租金。根据合同第七条，胡秀文的行为已构成违约，应向铸晟公司支付违约金3800元。故铸晟公司诉至法院，请求判如所请。胡秀文辩称，不承认铸晟公司的诉讼请求。铸晟公司违反其与曲翠平的合同，未按时向曲翠平支付租金，导致曲翠平对铸晟公司失去信任，要求胡秀文提前搬离涉案房屋。胡秀文已于2020年5月30日搬离涉案房屋并完成验收。因此，铸晟公司对业主违约在先，导致业主收回涉案房屋，致使胡秀文不得不搬离涉案房屋。胡秀文并不存在违约行为，不应向铸晟公司支付违约金。胡秀文向本院提出反诉请求：1.判令铸晟公司向胡秀文返还押金1900元；2.判令铸晟公司向胡秀文返还维修管理费730元；3.判令铸晟公司向胡秀文支付违约金3800元；4.判令铸晟公司赔偿胡秀文身体精神损失费10000元；5.判令铸晟公司承担胡秀文为本案支出的律师费。事实和理由：铸晟公司与胡秀文签订合同，约定胡秀文承租涉案房屋，租赁期限为2019年12月3日至2020年12月2日。双方签订合同时，铸晟公司的工作人员张永华承诺2020年5月为涉案房屋安装空调，但最终未安装。涉案房屋的其他承租人居住的房间为铸晟公司违规将客厅加隔断改造而成，不符合安全标准，胡秀文有权解除合同。铸晟公司于合同签订时向胡秀文收取730元管理费，承诺每半个月对涉案房屋进行保洁和室内设备维护，但铸晟公司从未履行过该承诺。胡秀文曾向铸晟公司提出网络信号差和电路不能用等问题，但铸晟公司一直未予解决。2020年4月，胡秀文从曲翠平处得知铸晟公司更换了法定代表人，而铸晟公司并没有通知胡秀文。铸晟公司应当就其法定代表人变更的事项通知自己，并对合同作出相应的更新。2020年4月，铸晟公司因承租人投诉而被相关部门约谈。后曲翠平对铸晟公司产生信任危机，告知胡秀文如果继续将租金交给铸晟公司则将收回涉案房屋。2020年4月，胡秀文接到铸晟公司电话通知，要求胡秀文支付第三期租金。胡秀文及其他承租人要求铸晟公司履行安装空调以及保洁维修服务的承诺，但铸晟公司称该承诺为变更法定代表人之前的公司作出，拒绝履行该承诺。铸晟公司存在拖欠业主租金、逃避履行承诺、未及时告知胡秀文法定代表人变更等不负责任的行为，如果胡秀文继续向铸晟公司支付租金，不安全性非常大，且面临疫情期间被业主强制要求搬离涉案房屋的风险。铸晟公司不履行合同义务及承诺的行为导致胡秀文无法安心居住涉案房屋，给胡秀文造成了身心伤害和困扰，故要求铸晟公司赔偿身体精神损失费。铸晟公司辩称，不承认胡秀文的全部反诉请求。胡秀文应于2020年5月1日支付6、7、8月的租金，但胡秀文一直未支付。胡秀文的行为构成违约，应当按照合同约定向铸晟公司支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年11月22日，铸晟公司与曲翠平签订《房屋出租委托合同》，约定曲翠平委托铸晟公司出租涉案房屋，曲翠平全权委托铸晟公司代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，铸晟公司在授权范围内签署的合同文件，曲翠平均全部认可。2019年12月1日，铸晟公司与胡秀文签订合同，约定胡秀文承租涉案房屋，租赁期间为2019年12月3日至2020年12月1日；房屋租金为1900元/月，租金交纳方式为押一付三，需提前三十日交纳，第三期租金共计5700元，应于2020年5月1日支付；合同签订之日起，胡秀文向铸晟公司支付一个月租金1900元作为房屋保证金和综合管理费730元；胡秀文交付的保证金仅作为担保用途，用于胡秀文迟交租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿；合同期满，胡秀文结清全部费用、双方办理移交手续后，铸晟公司应在五日内将所收保证金全部返还给胡秀文；租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，胡秀文应提前三十日通知铸晟公司，并支付两个月租金赔偿给铸晟公司。合同签订后，胡秀文向铸晟公司支付了押金1900元和综合管理费730元，铸晟公司均未返还。胡秀文已支付第一期、第二期租金，第三期租金应于2020年5月1日支付。胡秀文承认未支付第三期租金。曲翠平已收回涉案房屋。合同现已到期。双方当事人对上述事实无争议，本院予以确认。围绕有争议的事实，双方当事人分别提供了证据。胡秀文主张因铸晟公司未按期向曲翠平支付租金，导致曲翠平要求胡秀文提前搬离涉案房屋。胡秀文提供了自称其和其他承租人、曲翠平与铸晟公司工作人员的对话录音，录音显示自称曲翠平的人声称铸晟公司迟延支付租金已构成违约，自称铸晟公司工作人员的人声称承租人可以走法律程序。铸晟公司不认可该录音的真实性。胡秀文主张曲翠平表明胡秀文可直接向其支付租金，并要求胡秀文提前搬离涉案房屋，并提供了自称其与曲翠平的微信聊天记录截图。截图顶部显示的联系人为曲翠平，该联系人表明“您把六至八月的房租给我”，请求对方“25号之前您告诉我租还是不租，您要不租，到25号您再搬家”；2020年5月30日，对方询问该联系人“你现在可以过来吗，我已经收拾完了”，该联系人回复“马上到”。铸晟公司不认可该截图的真实性，但承认2020年6月与曲翠平联系时，曲翠平告知铸晟公司胡秀文已搬离。胡秀文主张搬离涉案房屋前曾告知铸晟公司准备解除合同、搬离涉案房屋，但未提供相关证据。铸晟公司主张合同于2020年6月解除，胡秀文主张合同于2020年5月30日解除。胡秀文主张铸晟公司未履行安装空调的承诺，铸晟公司否认曾承诺安装空调。胡秀文提供的合同显示，在补充协议一栏有手写“安装空调”字样，铸晟公司承认该合同的真实性，认可该字样系其工作人员在与胡秀文签订合同时添加。胡秀文主张铸晟公司收取综合管理费730元后，未履行保洁、维修义务，并提供了自称其与其他承租人与铸晟公司工作人员张永华的微信聊天记录截图。截图显示涉案房屋的其他承租人向张永华提出换床、购买除蟑螂的药、维修网络、安装插排等请求，张永华均未给予明确答复。铸晟公司认可该截图的真实性和证明目的，认可综合管理费730元是维护、管理涉案房屋的费用。胡秀文主张因铸晟公司的违约行为，导致曲翠平要求其在做完手术后、身体尚未恢复的情况下搬离涉案房屋，使其身体受到损害，要求铸晟公司予以赔偿。胡秀文提供了首都医科大学附属北京同仁医院手术记录截图，截图显示胡秀文做手术的时间为2020年5月21日。铸晟公司不认可该截图的真实性。上述事实，有合同、图片、收据、录音资料、转账记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。在本案中，铸晟公司与胡秀文签订了合同，胡秀文承租涉案房屋，铸晟公司向胡秀文收取租金，双方成立房屋租赁合同关系，应当按照合同约定履行义务。胡秀文未按期支付第三期租金，在租赁期间内搬离涉案房屋，构成违约。按照合同关于违约金的约定，胡秀文应当向铸晟公司支付违约金。铸晟公司主张胡秀文已支付的押金1900元在本案中予以抵扣，故对铸晟公司提出的支付违约金的诉讼请求，本院支持1900元；对胡秀文提出的返还押金1900元的反诉请求，本院予以驳回。鉴于胡秀文已搬离涉案房屋，曲翠平将涉案房屋收回，合同已无继续履行的可能和必要，双方当庭均主张解除合同，本院确认合同当庭解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。在本案中，铸晟公司向胡秀文收取了综合管理费730元，应当履行相应的维护、管理涉案房屋的义务。胡秀文已举证证明铸晟公司未履行相应义务，铸晟公司认可胡秀文举证的真实性和证明目的，且未能提供相反证据予以反驳。铸晟公司亦认可未按照签订合同时的承诺安装空调。铸晟公司收取费用后未提供相应服务，应当将该费用返还。对胡秀文提出的返还综合管理费730元的反诉请求，本院予以支持。胡秀文提出的因铸晟公司的违约行为致其身体和精神受到损害的主张，与本案无直接关联，胡秀文的举证亦不能证明二者之间具有因果关系。故对胡秀文提出的赔偿身体精神损失费10000元的反诉请求，本院不予支持。胡秀文未委托律师代理本案，亦未提供为本案支出律师费的相应证据，故对其提出的由铸晟公司承担律师费的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条、一百一十四条第一款、二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、胡秀文向北京铸晟房地产经纪有限公司支付违约金3800元；二、北京铸晟房地产经纪有限公司向胡秀文返还综合管理费730元；三、扣除胡秀文已支付的押金1900元和北京铸晟房地产经纪有限公司应返还的综合管理费730元，胡秀文应于本判决生效之日起十日内向北京铸晟房地产经纪有限公司实际支付1170元，北京铸晟房地产经纪有限公司无需向胡秀文实际支付费用；四、驳回北京铸晟房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；五、驳回胡秀文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京铸晟房地产经纪有限公司负担17元（已交纳），由胡秀文负担8元（于本判决生效之日起十日内支付给北京铸晟房地产经纪有限公司）。反诉费122元，由胡秀文负担115元（已交纳），由北京铸晟房地产经纪有限公司负担7元（于本判决生效之日起十日内支付给胡秀文）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十二月十七日法官助理 陈志宇书 记 员 付云梅