湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1281民初1316号原告：中国银行股份有限公司赤壁支行（下称中行赤壁支行），住所地：赤壁市沿河大道225号，统一社会信用代码：91421281881320492N。负责人：贺红，系中行赤壁支行行长。委托诉讼代理人：郑德露，湖北平合律师事务所律师。被告：李蒲英，女，1967年10月24日生，汉族，住湖北省赤壁市，被告：张新强，男，1964年1月8日，汉族，住湖北省赤壁市，被告：赤壁市城市建设综合开发有限责任公司（下称赤壁城建公司），住所地：赤壁市河北大道东风路，统一社会信用代码：914212811813138652。法定代表人：郭建，系赤壁城建公司总经理。委托诉讼代理人：来琴，湖北君泽律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司赤壁支行诉被告李蒲英、张新强、赤壁市城市建设综合开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月8日作出（2018）鄂1281民初2541号民事裁定书，裁定驳回原告中行赤壁支行的起诉。原告中行赤壁支行不服提起上诉，咸宁市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）鄂12民终651号民事裁定书，裁定撤销本院裁定，指令本院审理。本院于2020年6月17日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中行赤壁支行的委托诉讼代理人郑德露，被告李蒲英、赤壁城建公司的委托诉讼代理人来琴到庭参加诉讼，被告张新强经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中行赤壁支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告李蒲英、张新强立即偿还原告下欠借款本金人民币81690.80元及利息、罚息（利息、罚息按双方签订的贷款合同约定，计算至本金清偿之日止）。2.依法判令被告李蒲英、张新强承担原告律师代理费。3.依法判令原告对被告李蒲英、张新强提供的抵押物享有优先受偿权。4.依法判令被告赤壁城建公司对上述债务承担连带清偿责任。5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年8月，被告李蒲英、张新强向原告贷款人民币11万元，购买被告赤壁城建公司开发建设的房屋，贷款期限为15年，被告赤壁城建公司为该贷款提供不可撤销的连带责任保证。被告李蒲英、张新强以其购买的房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记。后原告按约提供了贷款，现被告李蒲英、张新强未按合同约定还款，为此，特诉至法院。被告李蒲英辩称，一、赤壁城建公司委托龙铁山作为项目经理与赤壁公共汽车总公司签订了一份土地开发协议书，由赤壁城建公司在该土地建设金角塘小区住宅楼，主要解决公司职工住房问题。而我们作为公司职工，于2008年1月7日报名购房，并预交购房款5万元。2009年6月22日，我们与赤壁城建公司签订了商品房买卖合同，余款11万元向原告办理按揭。合同签订后，我们连续偿还贷款本息25850元，还款期间发现赤壁城建公司将我们购买的房屋出卖给第三人，因与赤壁城建公司协商未果，我们被迫停止偿还原告贷款本息。二、根据上述商品房买卖合同约定赤壁城建公司未按约交付房屋，致使我们商品房买卖合同的目的不能实现，根据有关法律规定赤壁城建公司应依法返还我们已付购房款及利息、赔偿损失，并单独承担中行赤壁支行请求偿还贷款本息的责任。三、中行赤壁支行与赤壁城建公司存在合作关系，中行赤壁支行应对赤壁城建公司住房开发、按期交房及办证等履行审查职责。赤壁城建公司提供保证期间，中行赤壁支行未尽职督促赤壁城建公司办理房屋产权证和正式抵押登记，影响我们购房目的不能实现，致使财产受到侵害。综上，请求1、人民法院驳回中行赤壁支行对我们的起诉；2、解除我们与赤壁城建公司签订的商品房买卖合同，返还购房款及利息；3、请求人民法院以被告在银行抵押的实物进行变卖，偿还银行贷款，多余部分返还被告。赤壁城建公司辩称，1.开发公司所依据的是合同上龙铁山私刻的印章，虽然龙铁山所涉刑事案件中没有李蒲英、张新强的房子，但是该房屋确实涉及一房多卖，且购房款和贷款均由龙铁山个人占有，开发公司不应该承担连带保证责任，现在无法确认所盖公章的真实性，因此我公司要求对该公章的真实性进行鉴定；2.本案存在物的抵押及连带保证责任，即使购房合同上的公章为真，抵押权人应该就以设定抵押权的房屋实现债权变卖实现抵押权，如果原告不对实际债务人（张新强、李蒲英）以优先设定抵押的房屋实现抵押权，应视为原告视为对此抵押权、对该物的抵押的放弃，因此被告开发公司在其放弃的范围内免除保证责任。本院经审理认定事实如下:2007年至2012年，案外人龙铁山以赤壁城建公司名义开发赤壁公汽公司金角塘小区住宅楼。2009年6月22日，李蒲英与赤壁城建公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买案涉金角塘小区3-1-201号房屋，合同落款处加盖了赤壁城建公司金角塘小区项目部印章。2009年8月4日，中行赤壁支行与李蒲英、张新强（李蒲英、张新强于1990年在咸宁市民政局登记结婚）签订《个人一手住房贷款合同》，约定中行赤壁支行贷款11万元给李蒲英、张新强，期限为15年，用途为支付李蒲英、张新强购买案涉房屋的购房款。同时对李蒲英、张新强购买的案涉房屋办理了房屋他项权利登记申请审批表及关于房屋他项权利登记函。同日龙铁山向中行赤壁支行出具了一份盖有赤壁城建公司印章的《不可撤销连带责任担保函》，为该笔贷款提供不可撤销连带责任担保，并加盖了龙铁山个人印章。合同签订后，中行赤壁支行于2009年8月6日将贷款按贷款合同约定汇入赤壁城建公司金角塘小区项目部的帐户。后案外人龙铁山与第三人宋柱成签订一份房屋销售合同，将李蒲英购买的房屋出售给宋柱成，该房屋现由他人居住至今。李蒲英、张新强在知晓案涉房屋出售给第三人后，偿还了部分贷款后未继续还贷，还下欠中行赤壁支行借款本金人民币81690.80元未还。2020年12月24日，李蒲英、张新强在本院的询问笔录中明确表示不再主张案涉房屋所有权，也不承担案涉房屋在中行赤壁支行的剩余贷款。另查明，本院于2017年4月27日作出（2017）鄂1281刑初57号刑事判决，认定龙铁山犯合同诈骗罪、骗取贷款罪，判处有期徒刑并处罚金，判令龙铁山退赔违法所得，发还被害人中国银行赤壁支行1240826.7元，该判决书认定：被告人龙铁山因自己存在不良信用，不符合申请贷款条件，在实际无房销售的情况下，为了骗取银行贷款作为周转资金，先后与16人签订《商品房买卖合同》，然后要求上述人员到中国银行股份有限公司赤壁支行办理个人一手住房贷款，并到赤壁房地产交易中心办理了贷款抵押登记，共计骗取中国银行股份有限公司赤壁支行贷款199万元，贷款拨至龙铁山开户的金角塘小区项目部账户后全部由龙铁山使用。（2017）鄂1281刑初57号刑事判决经上诉及抗诉后，咸宁市中级人民法院于2017年12月29日作出（2017）鄂12刑终125号刑事裁定。龙铁山涉嫌的合同诈骗罪及骗取贷款罪的犯罪事实中，均未包括龙铁山骗取李蒲英、张新强所购买的案涉房屋购房款及银行按揭贷款的犯罪事实。本院认为，中行赤壁支行与李蒲英、张新强签订的《个人一手住房贷款合同》及赤壁城建公司出具的《不可撤销连带责任担保函》，与李蒲英、赤壁城建公司签订的《商品房买卖合同》具有紧密联系，互为因果。李蒲英、张新强办理住房贷款合同目的系为购买案涉房屋，其所贷款项均已支付给赤壁城建公司作为购房款，赤壁城建公司理应履行商品房买卖合同约定的交房义务，但却将李蒲英、张新强购买的房屋出售给第三人，该房屋现由他人居住至今，致使李蒲英、张新强购房目的无法实现，商品房买卖合同已履行不能，且李蒲英、张新强在本院的询问笔录中明确表示不再主张案涉房屋所有权，中行赤壁支行亦未举证证明李蒲英、张新强在本案贷款合同或其他合同中存在过错，并应承担违约责任或赔偿责任。在此情形下，要求李蒲英、张新强继续偿还贷款本金及利息显然显失公平，本院根据公平原则，对中行赤壁支行要求李蒲英、张新强偿还借款本金人民币81690.80元及利息、罚息的诉讼请求依法予以驳回。关于赤壁城建公司是否承担还款责任。虽无法确认李蒲英、张新强购房合同中赤壁城建公司金角塘小区项目部印章及《不可撤销连带责任担保函》中赤壁城建公司印章的真假，但案外人龙铁山以赤壁城建公司名义开发住宅，赤壁城建公司与案外人龙铁山之间系公司内部关系。本案系外部纠纷，对该内部关系，本院依法不予处理，但该内部关系不得对抗善意第三人中行赤壁支行及李蒲英、张新强，故本院对赤壁城建公司要求对案涉公章真实性进行鉴定的抗辩意见依法不予采纳，且案涉房屋的贷款已支付给赤壁城建公司，根据公平原则，赤壁城建公司应偿还中行赤壁支行借款本金81690.80元及利息、罚息。关于中行赤壁支行请求对抵押物享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”预告登记制度旨在保障将来物权的实现,中行赤壁支行据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分,但并非已对该房屋享有现实的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。”案涉房屋虽办理了房屋他项权利登记申请审批表及关于房屋他项权利登记函，但没有办理抵押登记,抵押权并未设立，中行赤壁支行也未提交抵押房屋他项权证，故中行赤壁支行主张对抵押物享有优先受偿权,缺乏法律依据,本院依法不予支持。关于中行赤壁支行主张的律师费用问题。虽赤壁城建公司出具的《不可撤销连带责任担保函》约定实现债权的费用包含了律师费用，但中行赤壁支行没有提供律师费用的委托代理合同及相关票据,以证明该费用的实际发生，本院对中行赤壁支行主张的律师费用依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告赤壁市城市建设综合开发有限责任公司于本判决生效后二十日内偿还原告中国银行股份有限公司赤壁支行借款本金人民币81690.80元及利息、罚息（利息、罚息按双方签订的贷款合同约定，计算至本金清偿之日止）；二、驳回原告中国银行股份有限公司赤壁支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，由被告赤壁市城市建设综合开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 声人民陪审员 肖 华人民陪审员 任成军二〇二〇年十二月二十九日法官助理蔡红梅书记员马晓芸