辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初9834号原告：霍静，女，1968年9月5日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。被告：夏茂家，男，1964年9月29日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：蔡忠华，女，1966年2月25日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：夏茂家，系原告配偶。原告霍静与被告夏茂家、蔡忠华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍静、被告夏茂家同时作为被告蔡忠华的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍静向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还房租及押金4000元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告于2019年10月27日与被告夫妻签订租房合同，因室内没有热水器，要求安装且被告同意当天安装，中介答应帮原告安装完，并把合同签在了11月1日，原告于27日晚上打电话被告，被告说没有按照热水器。28日因为发生口角原告要求被告退还房租，并与中介联系，中介协调无果。原告诉至本院。被告夏茂家辩称，情况属实，4000元我确实收到了。没退款是因为对方说租就租，说不租就不租，没有规矩不成方圆。对方提出无理的要求我们做不到。我方没有违约，我给对方打电话对方并不接电话。按合同约定是从11月1日开始入住，但是对方提出无理要求。我按照对方的要求安装了热水器和浴霸。之后给对方打电话就不接电话，人就失联了。我已经按照其要求各项设施完备，采暖费已经交了，如果我不租给原告房子我为什么要交采暖费，这就是我的损失，不然不租给她我就可以把房子卖掉。被告蔡忠华的答辩意见与被告夏茂家的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，依照我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对证据发表质证意见的诉讼权利。本案被告经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。对于当事人对真实性无异议的原告提交的房屋租赁合同、转账记录，以及被告燃气开栓发票、采暖费发票，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月27日，被告夏茂家（甲方、出租方）以及其配偶蔡忠华共同将其坐落于沈阳市沈河区沈水东路362号2单元3楼2室的房屋出租给原告霍静（乙方、承租方），双方签订《房屋租赁合同》一份。按照该合同的约定，房屋租赁期自2019年11月1日至2020年3月31日。房屋每月租金为1000元，按季度支付，首次交租金应于合同签订当日支付3000元，此后应提前20天支付下一期的房屋租金。甲方交付该房屋时，乙方应在合同签订当天向甲方支付房租租赁押金1000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。甲方应于2019年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。另外，合同第十一条约定，经甲方双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形的，乙方有权单方面解除合同：1、未按约定时间交付房屋达（无约定）日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达75日的；2、擅自改变该房屋用途的；3、擅自拆改变或损坏房屋主体结构的；4、擅自将该房屋转租给第三人的；5、利用该房屋从事违法活动的。合同第十二条违约责任条款约定，（一）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前10日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并赔偿乙方半个月的租金作为违约金。（三）乙方擅自对房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（四）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前10日通知甲方，并赔偿甲方半个月的租金作为违约金。原告在签订合同当日支付给被告三个月租金3000元、押金1000元，合计4000元。被告因出租房屋将燃气进行安全检查并重新开栓，同时交纳了2019-2020年度的采暖费1360.95元。按双方在审理过程中的陈述，签订合同时，原告曾向被告方提出能否在2019年10月底提前入住的请求。被告方口头表示同意。但此后，双方在入住前因入住事宜发生口角，产生矛盾。经中介机构协调无果，上述租赁合同没有再继续履行。原告于2019年10月31日向本院提交书面起诉材料，诉至本院。本院认为，本案双方已经就房屋租赁一事签订了租赁合同，租赁合同生效并具有法律约束力，各方应当按照租赁合同的约定履行。根据本案查明事实，原告已向被告方预付了三个月的租金和押金。而实际上原告并没有入住租赁房屋。被告留取原告三个月房租租金，并无合同依据，也没有法律依据。因此被告预收的三个月租金，应返还原告。关于租赁押金的处置，依照本案租赁合同的约定，租赁期满或者合同解除后。房屋租赁押金除抵扣应由乙方（即原告）承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。虽然租赁合同中约定房屋租赁期自2019年11月1日起开始，但是通过庭审过程中双方陈述，原告曾口头提出提前搬入租赁房屋的请求，被告方在签订合同也口头表示同意原告提前入住。故对于提前入住一事，双方已经达成了合意。依照《中华人民共和国合同法》第十条的规定，当事人订立合同不仅可以用书面形式，也可以用口头形式或其他形式。因此双方的口头约定有效，原告可以在2019年11月1日之前入住房屋。而就在入住时双方发生了矛盾。对于矛盾的起因，双方各执一词，均称是由于对方原因导致租赁合同无法履行。也没有证据能够明确证明到底是被告先不让原告入住，还是原告自己先表示不再入住。原告于2019年10月30日即向本院提出诉讼，以其自身的行为明确表示不再继续履行合同，应当按合同约定承担相应责任。按照租赁合同第十二条违约责任条款的规定，租赁期内，乙方需要提供退租的，应提前10日通知甲方，并赔偿甲方半个月的租金作为违约金。在本案合同根本没有进行履行的情况下，被告作为出租人既没有解除合同前10天的租金保障，也没有解除合同后的半个月的资金保障，存在客观损失。故原告按合同约定应承担的违约责任应为25天的房屋租金。按每月租金1000元按日按比例计算，25天的房屋租金应为833元（1000元÷30天×25天，四舍五入精确至整数），应从押金1000元中扣除。被告因出租房屋的需要将已经办理停供的房屋恢复供暖，因合同约定承租人不承担供暖费而产生了额外的采暖费支出，存在一定损失。但因被告为自己房屋交纳采暖费，房屋在合同解除后仍可继续出租给他人，故要求原告全额承担采暖费损失并不公平。本案结合合同约定的违约金计算方式以及供暖期长短，酌情扣除上述25天房屋租金后押金余额作为被告的采暖费损失的赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告夏茂家、蔡忠华于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告霍静房屋租金3000元；二、驳回原告霍静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告霍静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王泽明人民陪审员  袁晓明人民陪审员  李 晶二〇二〇年十二月十四日法官 助理  张萌萌书 记 员  汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。