广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34937号原告（反诉被告，以下简称原告）：广州家华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：邓晓英，总经理。委托诉讼代理人：邓树东，系公司员工。委托诉讼代理人：魏世军，系公司员工。被告（反诉原告，以下简称被告）：广州市白云区同和鑫辉招待所，住所地广州市白云区。经营者：王金根，男，1958年10月12日出生，汉族，身份证住址江西省波阳县，委托诉讼代理人：廖祥稳，系被告员工。原告广州家华物业管理有限公司与被告广州市白云区同和鑫辉招待所物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邓晓英及委托代理人邓树东、魏世军，被告广州市白云区同和鑫辉招待所的委托诉讼代理人廖祥稳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广州市白云区同和云新街19号203商铺自2018年5月15日起至2020年7月31日期间的物业管理费27187.3元（554.56㎡×1.85元×26.5月）及垃圾费159元（6元×26.5月）；2.被告向原告支付滞纳金，以每月物业管理费及垃圾费为本金，按每日3‰计算自2018年5月15日起计至清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告具有物业管理资质，于2017年参与投标并且中标，并于2018年5月13日与广州市白云区云东小区业主委员会（以下简称业委会）签订《云东小区物业管理合同》，该合同第六条明确约定住宅管理费每月0.8元/平方米，商铺每月1.85元至2.15元/平方米，自有产权车位管理费每位120元/月、垃圾费5元/月，上述费用延交，应支付每日千分之三滞纳金。原告于2018年5月15日开始对涉案商铺、停车场、住宅进行物业管理至今，被告从未缴纳过费用，故提起本案诉讼。被告辩称：原告进驻以来，大大降低物业内容和服务标准，导致业主苦不堪言。因受疫情影响，被告缴纳物业管理费有些滞后。但由于原告不作为，造成涉案商铺重大损失。2018年5月18日，涉案商铺内的237房排污管堵塞，从厕所喷出污水，并漫延至其他房间，共导致6个房间受污染。报告原告后，原告并未派人维修，直到第五天被告迫于无奈自行请人冲灌，造成6个房间5天无法营业损失3600元，冲灌费用600元。2018年6月7日，上述问题再次出现，持续4天，被告再次请人冲灌，此次导致6个房间4天无法营业损失2880元、冲灌费用600元。2018年6月18日，上述情况再次出现且更加严重，造成6个房间5天无法营业损失3600元，冲灌费用600元。鉴于上述情况屡次发生，而原告置之不理，为防止后续再次发生，2018年8月23日，被告找人进行改管维修，共花费人工、材料3000元，此后上述堵塞情况未再发生。2019年8月5日，涉案商铺中的217房不断漏水，漏水部位位于床的正上方，被告向原告报告无果。2019年10月漏水进一步加大，导致该房间无法营业，但原告只是应付了事。直到2020年7月下旬，原告才派人修好。修复过程中破坏了天花，被告自行出资购买600元材料、200元家私予以修复。期间造成217房自2019年10月至12月，以及2020年1、5、6月损失15000元。据此，被告提起反诉诉讼请求：要求原告赔偿损失27680元（包括3600元+600元+2880元+600元+3600元+600元+15000元+600元+200元）。原告对反诉诉讼请求辩称：被告反诉没有法律依据，反诉请求与本案无关。本案是物业管理费纠纷，被告提出的赔偿纠纷是另一法律概念，不同意反诉，被告可以另外起诉。被告提供的收据不是正式发票，而被告出示的高压水车的照片并未显示是在涉案场地。被告位于二楼，一楼并未堵塞，且堵塞后原告也积极配合维修，已经履行了原告的职责，如果被告有损失被告可以要求二楼以上的侵权人，而不是原告，故被告反诉主体明显错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据云东小区物业管理合同、证明、商铺资料、缴费通知单、收据、微信通信记录、照片、档口排污原理图、高压车收据、开房明细表、房间改道破地恢复收据、协商证明、217房漏水示意图、证人证言等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为广州市白云区同和路云新街**号***商铺实际使用人，并在该商铺开设同和鑫辉招待所，该商铺面积554.56平方米，涉案商铺所在广州市白云区云东小区。2018年5月13日，云东小区业委会（甲方）与原告（乙方）签订《云东小区物业管理合同》，约定：甲方经业主大会投票通过将位于广州市白云区云新街云东小区委托于乙方实行物业管理；物业类型为住宅、商铺及停车场；物业服务范围为2栋9层住宅楼、1栋7层住宅楼、1楼悬空停车场1座、中心花园以及住宅楼裙楼商业铺面；用地面积18767平方米，建筑面积52403平方米，总计690户；物业管理需配备18人，物业管理费的收费标准为住宅管理费0.8元/平方米，商铺管理费1.85元-2.15元/平方米（以上两项均按建筑面积收费）；代收住宅每户垃圾中转费5元/每月；业主自有产权车位管理费每位120元/月，公共区域临时停车位的50%属于小区全体业主所有，用于小区公共维护使用，该款每月的中旬汇入业委会指定的账户，连续两个月乙方未按时支付该款将丧失续约权，公共区域临时停车费上涨收费标准由业委会根据相关流程后重新制定，乙方按照新标准执行，下调临时停车费需经乙方同意，小区智能停车系统由乙方在执行合同3个月内负责引入并安装好，产权归小区所有；上述费用有恶意延误不交者，乙方有权收取每日千分之三的滞纳金；本合同期限为4年，即2018年5月15日起至2022年5月14日止；等等。审理中，原告称每2个月的物业管理费在第3个月才收取。原告出示商铺资料表，显示二楼19之二商铺面积500平方米、物业管理费单价为1.85元，垃圾处理费为70元；二楼19之三商铺面积531.35平方米，物业管理费单价为1.85元，垃圾处理费为6元。原告明确二楼19之三商铺为涉案商铺，产权面积为554.56平方米，并确认被告已缴纳了二楼19之二商铺2018年5月15日至2019年6月期间的物业管理费12487.5元及垃圾转运费945元；原告称该笔费用的物业管理费是按照500平方米计算的，已包含涉案商铺的23.21平方米（554.56－531.35）的物业管理费。被告对商铺资料表中垃圾费的收费标准称不清楚，以往均是由物业公司开单，被告根据单据缴纳。被告出示照片及收据，主张涉案商铺存在排污管倒流污水以及被告自行维修的事实，其中照片显示房间内被污染，收据记载2018年5月2日、2018年6月10日、2018年6月22日各收到鑫辉招待所高压冲楼层排污主管600元，以及2018年8月23日收到鑫辉招待所改管人工材料费3000元。被告还出示开房明细表，主张因排污管污染期间导致招待所房屋无法营业损失；出示管道照片及天花板照片，主张因管道漏水造成招待所房间漏水。原告对上述证据均不予确认，主张被告的商铺因排污管堵塞，但涉案商铺在二楼，一楼和三楼均未堵塞，仅是被告内部管道堵塞，与原告无关；而管道漏水仅能证明原告及时更换了管道、履行了管理责任。另，被告为证实其损失存在申请证人张某、唐某出庭作证。证人张某到庭陈述，其于2020年7、8月份帮被告拆补天花，扇灰、拆除天花及线路整改、修补家具，原因是天花上面的楼上管道漏水，听被告说有大半年时间，拆除天花时积水都有一两厘米，工期一到两周，工程款2000元。证人唐某到庭陈述，其为涉案商铺业主，被告向其承租涉案商铺，2019年6月29日，原、被告与其三方就物业费交纳问题进行协商，因被告租用多年从未拖欠费用，故其当时询问没有交物业管理费的原因，好像是漏水对被告造成了影响，最后也没有协商好。原告对证人证言均不予确认，并主张证人唐某已旁听了庭审经过，其证言不得被采纳；被告对证人证言均无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。现原告出示的《云东小区物业管理合同》尚未被依法认定为无效或被撤销，仍具有法律效力。因此，被告关于物业管理合同无效的抗辩意见于法不合，本院不予采纳。根据《解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告虽为涉案商铺的实际使用人，但因被告在使用过程中已确认其为涉案商铺物业管理费的缴纳义务主体，本院亦予以确认。被告抗辩原告提供的物业服务存在质量问题，不应收取物业管理费，本院认为，物业服务本身存在滞后性，且物业服务的受众较多，存在无法取得全部人员满意的情形，亦考虑涉案小区年份较久，存在自然损耗情形，无法全部归责于物业服务提供方；现原告收取的物业服务费标准不高，故在原告提供了基本物业服务时，被告理应按照合同约定标准缴纳物业服务费。经计算，被告使用的涉案商铺每月物业费应为1025.93元（554.56×1.85）。原告主张被告支付2018年5月15日至2020年7月31日的物业管理费，但因其中23.21平方米在2018年5月15日至2019年6月期间的物业管理费已支付，故物业管理费用应计算为26607.62元（531.35×1.85元×13.5月+554.56×1.85元×13月）。原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。关于垃圾费159元，该费用亦应由被告承担并向原告缴纳。关于赔偿损失，被告主张涉案房屋存在污水管堵塞及漏水事实，为此被告出示了维修费收据、照片并申请证人张某出庭作证，上述证据相互印证，已形成较为完整的证据链，为被告主张的污水管堵塞及漏水事实起到高度盖然性的证明力，故本院对被告主张的上述事实予以采信。关于污水管堵塞倒流是否与原告的物业管理义务有关，本院认为，污水管堵塞需要区分是涉案商铺内部的管道堵塞还是公共管道堵塞，现被告确认已对堵塞管道进行改管分流，而照片显示改管施工位置位于涉案商铺内的内部管道或管道连接处，故就此情况无法确定一定是由于公共管道堵塞造成的污水倒流。关于漏水是否与原告的物业管理义务有关，现原告确认其已对漏水管道进行了维修，故应认定该漏水情况与原告的物业管理责任有关。关于被告的损失金额，被告主张的损失中有25080元（3600元+2880元+3600元+15000元）均属于被告的营业损失，该营业损失属于被告的预期收益损失，并非因漏水导致的直接损失，亦非因房屋受损导致被告赔偿给客户的赔偿费用，故被告要求原告承担该营业损失理据不足，本院不予支持。另外的2600元的包括冲灌费用1800元及漏水维修800元，仅有800元漏水维修属于因原告物业管理工作导致的损失，而冲灌费用1800元并非能证明系原告物业管理行为导致的损失，故对于被告主张的损失，本院酌情认定为800元。关于物业管理费及垃圾费的滞纳金，依据本院上述认定，原告的物业管理行为确给被告造成了损失，在此情况下被告并非恶意拖欠物业管理费，而系基于对原告提出的合理诉求未能得到及时回应有关，故被告抗辩不应承担滞纳金，本院予以支持，并对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告广州市白云区同和鑫辉招待所于本判决生效之日起五日内向原告广州家华物业管理有限公司支付2018年5月15日至2020年7月31日期间的物业管理费26607.62元及垃圾费159元；二、原告广州家华物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告广州市白云区同和鑫辉招待所赔偿800元；三、驳回原告广州家华物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市白云区同和鑫辉招待所的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费242元，由原告广州家华物业管理有限公司负担25元，由被告广州市白云区同和鑫辉招待所负担217元；本案反诉受理费246元，由原告广州家华物业管理有限公司负担25元，由被告广州市白云区同和鑫辉招待所负担221元。原、被告负担的受理费应于本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇二〇年十二月十日书记员  苏秋雅