河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初24680号原告（反诉被告）：孙占朋，男，汉族，1984年11月9日出生。委托诉讼代理人：肖宾，北京市两高（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南鸿宝物业服务有限公司，住所地：郑州市金水区鸿宝路66号鸿宝集团总部园2号楼办公楼5楼，统一社会信用代码：91410105076847056H。法定代表人：平明，职务：董事长。委托诉讼代理人：史慧星，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘灏明，河南中涵律师事务所实习律师。第三人：刘涛涛，男，汉族，1991年3月18日出生。原告（反诉被告）孙占朋诉被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司、第三人刘涛涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙占朋及其委托诉讼代理人肖宾，被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司的委托诉讼代理人史慧星、刘灏明，第三人刘涛涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙占朋向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同并判令被告河南鸿宝物业服务有限公司退还租金和管理费20475元、物业费2340元、押金1万元；2.判令河南鸿宝物业服务有限公司赔偿孙占朋装修损失76000元；3.本案诉讼费用由河南鸿宝物业服务有限公司负担。事实与理由：孙占朋、河南鸿宝物业服务有限公司于2019年12月23日补签《房屋租赁合同》，合同约定由河南鸿宝物业服务有限公司将其名下位于郑州市金水区鸿宝路69号西园区5号楼1层6号房出租给孙占朋，租赁期限为8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止。2019年10月23日，孙占朋委托河南彩唐装饰工程有限公司对该房屋进行装修，后因疫情停止，截止2020年5月份装修完毕，装修费用共计76000元。河南鸿宝物业服务有限公司于2020年9月24日向孙占朋发出了合同解除通知，孙占朋遂回函不同意解除合同。但河南鸿宝物业服务有限公司又于2020年10月9日单方强制对孙占朋采取了停水停电的违法手段。孙占朋经与河南鸿宝物业服务有限公司协商无果后，河南鸿宝物业服务有限公司又对孙占朋采取了强制开锁的违法手段，无奈之下，孙占朋向公安部门进行报警求助，公安部门勒令河南鸿宝物业服务有限公司停止违法行为。河南鸿宝物业服务有限公司单方面解除合同的行为已构成严重违约，为维护孙占朋合法权益，特具状起诉。被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司辩称，一、孙占朋在骗取河南鸿宝物业服务有限公司租金优惠后，长期拖延不开业，开业后违背承诺，管理混乱长期停业,导致河南鸿宝物业服务有限公司不能实现“放弃大量租金支持商户培育鸿苑商业街”的目的，河南鸿宝物业服务有限公司有权依法解除《租赁合同》。“鸿苑商业街”是一个新开发的商业街区，为了尽快形成商业氛围，河南鸿宝物业服务有限公司采取了前四年按正常租金标准的四分之一收取租金的优惠措施，支持商户的发展，以期尽快形成该商业街商业情势。2019年10月1日，河南鸿宝物业服务有限公司将涉案房屋交付至孙占朋，而孙占朋一直拖延开业，时关时停，2020年春节期间就没有开业。2020年4月疫情得到控制后，政府要求企业和商业开业，原告依旧未开业，直到2020年5月才又开业，且开业时间也不正常，到6月又关门了，河南鸿宝物业服务有限公司多次通知孙占朋加强管理恢复正常营业，原告置之不理。无奈河南鸿宝物业服务有限公司于2020年9月28日解除合同。河南鸿宝物业服务有限公司与孙占朋于2019年12月23日签订的《房屋租赁合同》第八条“违约责任”第1款约定，“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：（5）乙方管理混乱，破坏甲方出租房屋区域的商业定位。”孙占朋严重违约的情况下，河南鸿宝物业服务有限公司依法解除合同不应当承担孙占朋的损失。二、河南鸿宝物业服务有限公司已将20475元房屋租金和监督管理费退回至孙占朋账户。河南鸿宝物业服务有限公司于2020年9月28日通知孙占朋解除合同后，孙占朋为了阻止合同解除在未经河南鸿宝物业服务有限公司同意的情况下支付了第二年的租金20475元，河南鸿宝物业服务有限公司于2020年11月2日已将20475元房屋租金及监督管理费退回至孙占朋个人银行账户内。综上，原告所主张的房屋租金、押金、物业费、装修款等无合同依据和事实依据，请法院依法驳回孙占朋的诉讼请求。河南鸿宝物业服务有限公司提出反诉请求：1.判令孙占朋向河南鸿宝物业服务有限公司补交已优惠房屋租金及监督管理费131040元；2.判令孙占朋向河南鸿宝物业服务有限公司缴纳2020年10月14日至2020年11月13日（共计2个月）房屋使用费及监督管理费28665元；3.反诉费用由孙占朋承担。原告（反诉被告）孙占朋针对被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司的反诉辩称，一、河南鸿宝物业服务有限公司主张的已优惠的房屋租金及监督管理费131040元没有法律及事实依据，法院应驳回其该诉请。孙占朋与河南鸿宝物业服务有限公司于2019年12月23日补签的房屋租赁合同，合同约定河南鸿宝物业服务有限公司将其名下位于郑州市金水区鸿宝路69号西园区5号楼1层6号房屋出租给孙占朋，租赁期限为8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止，孙占朋用途为商业服务，经营范围为水果及相关。合同第三条第一款明确约定了年租金及年管理费，第二款约定了租金及管理费为半年付，且河南鸿宝物业服务有限公司与其他商户签订的合同亦如此，根本不存在河南鸿宝物业服务有限公司所谓的优惠，且合同中也未约定或者注明存在优惠，即便是存在优惠也并未约定合同解除时应当由任何一方补足优惠部分。根据法律规定，该租赁合同已经形成了合同当事人合法自愿的约定，双方即应当按照合同的约定履行。二、河南鸿宝物业服务有限公司向孙占朋主张2020年10月14日至2020年11月13日的房屋租金及监督管理费无任何法律及事实依据，法院应予驳回。双方合同无法继续履行是因河南鸿宝物业服务有限公司一方的违约行为造成的，孙占朋无任何过错，且因河南鸿宝物业服务有限公司强制开锁、停水、拆除砸毁孙占朋店面等行为造成从十月份开始孙占朋并未实际占用涉案房屋，故该损失应由河南鸿宝物业服务有限公司承担，其主张孙占朋向其缴纳无任何法律及事实依据，故法院应驳回其诉请。综上，根据案件的基本事实及河南鸿宝物业服务有限公司的违法行为，请法院依法公正公平判决。第三人刘涛涛述称，第三人刘涛涛系孙占朋的雇员，且是孙占朋在涉案房屋经营门店的店长，其对孙占朋所述事实无异议；对于河南鸿宝物业服务有限公司所述的2020年10月至2021年3月期间的租金系河南鸿宝物业服务有限公司物业管理人员陈鹏当面通知第三人刘涛涛让孙占朋支付该期间的租金；案外人陈鹏于2020年10月19日将涉案房屋的锁撬开，第三人不同意并报警，后期于2020年11月19日再次撬锁并将店铺砸毁；河南鸿宝物业服务有限公司的工作人员后找到孙占朋及第三人刘涛涛就租房事宜进行沟通，后调解未果。本院经审理查明：2019年12月23日，孙占朋作为承租方（乙方）与河南鸿宝物业服务有限公司作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，载明：甲方同意将其合法拥有的位于金水区鸿苑路69号西园区5号楼1层6号房出租给乙方使用，房屋建筑面积为130平方米（最终租赁面积以产权证证载面积为准）；房屋租赁期限共8年，自2019年10月1日起至2027年9月30日止；甲方应当于2019年10月1日前将房屋交付给乙方，房屋交付时，双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署房屋交付确认书，予以确认，确认书签署之日为房屋正式交付日；乙方承租商铺的使用用途为商业服务，经营范围为水果及相关，未经甲方书面同意，乙方不得自行变更出租商铺的使用用途、经营范围；房屋租金自2019年10月1日起至2023年9月30日每年年租金价税合计均为24570元，2023年10月1日至2024年9月30日年租金价税合计为103194元，自第四年起年租金每年递增5%；监督管理费自2019年10月1日起至2023年9月30日每年年管理费价税合计均为16380元，自2023年10月1日至2024年9月30日年管理费价税合计为68796元，自第四年起监督管理费每年递增5%；租金及管理费乙方按半年向甲方交纳，每年的10月1日至次年3月31日为一个半年度。第一次租金及管理费自2019年10月1日至2020年3月31日，本协议签订后5个工作日内乙方向甲方指定账户支付。第二次及以后租金及管理费，乙方应在上一度结束前提前15天向甲方支付；乙方直接以进账的方式支付房屋租金，乙方支付时，甲方应于付款后10天内向乙方提供正规的增值税发票。甲方账户开户行为中信银行郑州分行营业部，账号为73×××36；乙方同意在双方签订合同后5个工作日内将该房屋的租房保证金支付于甲方，即人民币壹万元整，甲方应于收到之日给乙方出具收款凭证；合同履行期间，若因乙方违反本合同规定对甲方造成经济损失的，则甲方有权从房屋租金、管理费和保证金中直接扣除相应数额予以补偿；乙方擅自将房屋全部转租他人的或者乙方管理混乱，破坏甲方出租房屋区域的商业定位的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。孙占朋在该合同上签字捺印予以确认，河南鸿宝物业服务有限公司在该合同上加盖印章。庭审中，孙占朋与河南鸿宝物业服务有限公司均认可孙占朋已按合同约定支付完毕2019年10月1日至2020年9月30日的租金、物业费，并支付1万元押金及2019年10月15日至2020年12月31日期间的物业费9456.45元。孙占朋提交其与河南鸿宝物业服务有限公司员工陈鹏的微信聊天记录显示，孙占朋2020年4月8日向陈鹏发送“还没装完”，陈鹏于当日回复“可以”；陈鹏于2020年5月6日向孙占朋发送“孙总，咱开业不？开业需要做活动吗？”孙占朋回复“八号开业”；陈鹏于2020年5月8日向陈鹏发送“公司所送开业花草图片”；陈鹏于2020年6月9日向孙占朋发送“孙总，你好，我刚去商业街了，门上的‘求合作’还没有去呢”；孙占朋于2020年7月23日发送“目前店铺每天都有营业额，订货和线上订单都在店内取货；客户在店内收银系统付款”；陈鹏于2020年7月23日回复“是呀，线上的生意还是有的”；陈鹏于2020年9月22日向孙占朋发送“收款人：河南鸿宝物业服务有限公司，账号：73×××36，开户行：中信银行郑州分行营业部，感谢您对我们工作的支持”；孙占朋回复“好，帮我查一下金额”；陈鹏于当日发送“6个月的租金合计：20475元，其中租金12285元，管理费8190元，分两笔支付到账”。孙占朋于2020年9月29日将上述20475元支付给河南鸿宝物业服务有限公司。庭审中，河南鸿宝物业服务有限公司及孙占朋均认可上述20475元系2020年10月1日至2021年3月31日期间的管理费及租金，河南鸿宝物业服务有限公司于2020年11月2日将上述20475元退还至孙占朋。2020年9月24日，河南鸿宝物业服务有限公司在涉案房屋处张贴《解除租赁合同的通知》，载明：“孙占朋，你于2019年12月23日与我公司签订《租赁合同》，承租我公司位于金水区鸿苑路69号西园区5号楼1层6号商铺，经营范围为水果及相关。但你在取得房屋租赁使用权后，自2020年6月以来，长期理混乱，不开门营业，严重破坏我公司出租房屋区域的商业定位。我公司于2020年7月29日书面通知你开门营业后，你仍一直未恢复营业，根据双方签订的《租赁合同》第8-1条第五款约定，你已构成严重违约。现我公司书面通知你，解除双方签订的《租赁合同》，我公司收回房屋，请你在本通知送达之日起十日内将商铺内你方设备、物品等全部搬离，逾期房屋内仍有余物的，视为你方作为遗弃的废物放弃相关权利，我公司有权自行处理，由此造成的一切损失，由你自行承担，因你方余物影响我公司对外出租房屋的，你方应按租金标准的2倍赔偿我公司房屋使用费及相关费用。”孙占朋提交其与案外人陈鹏之间的微信聊天记录显示，孙占朋于2020年9月29日11时36分发送《解除通知回函》一份，并于2020年9月29日11时43分发送：“河南鸿宝物业服务有限公司解除签订的租赁合同通知的回函。”陈鹏回复：“孙总，我发给律师看下。”该《解除通知回函》载明：“河南鸿宝物业服务有限公司，本人已看到贵公司2020年9月24日张贴的关于解除租赁合同的通知。本人回复意见如下：本人不同意贵公司单方通知解除《租赁合同》的行为，要求贵方按照合同约定继续履行。理由如下：依据双方签订的《租赁合同》第七条7-2之规定，双方对解除合同的事由已经做了明确的约定，截至目前，本人没有任何符合解除合同事由行为的发生。贵方依据《租赁合同》第八条8-1第五款之规定认定本人违约，原因在于本人自2020年6月开始未能开门营业，因而认定本人管理混乱，破坏出租房屋区域的商业定位。本人在未开门营业的情况下，如何造成了管理混乱？破坏了出租房屋区域的商业定位？双方签订《租赁合同》后，本人对所租赁房屋享有使用权，是否开门经营属于本人对房屋使用权的合理使用，贵方不得干涉。现贵方单方无故要求解除合同的行为违反了双方签订的《租赁合同》约定以及《中华人民共和国合同法》及相关司法解释中关于合同解除、行使解除权等相关规定。现本人对贵公司单方通知解除《租赁合同》的行为提出异议，要求贵方按照合同约定继续履行。如贵方仍执意要求无故单方解除合同，为维护本人合法权益，本人将向有管辖权人民法院提起诉讼，为避免诉累及承担诉讼风险，请贵方慎重考虑。”孙占朋提交郑州市公安局金水分局兴达路派出所于2020年11月20日出具的《接处警登记表》，载明：报案人刘涛涛，男，是郑州市金水区兴达办事处玉兰苑门口水果店铺的店长，报警称玉兰苑物业对其上班的水果店铺门锁破坏后，将店内的东西搬走，经了解玉兰苑的物业称该水果店合同违约，民警已告知玉兰苑物业，不要搬该水果店内的东西，建议通过法院解决。”2020年11月19日，河南鸿宝物业服务有限公司对涉案房屋内的装修进行拆除。庭审中，双方均同意解除涉案租赁合同，孙占朋陈述其解除合同的时间为2020年11月19日，河南鸿宝物业服务有限公司陈述其与孙占朋解除合同时间为2020年9月28日。另查明，孙占朋提交其作为甲方与案外人河南彩唐装饰工程有限公司（乙方）于2019年10月1日签订的《建筑装饰工程施工合同》，载明：工程地点位于金水区鸿苑路69号西园区5号楼1层6号房，工程承包方式为乙方包工、包料；工程期限为180天，开工日期2019年10月1日，竣工日期2020年4月1日；工程预算总造价为人民币柒万陆仟元整。孙占朋提交河南彩唐装饰工程有限公司于2020年10月16日向其开具的《河南增值税普通发票》8张，应税服务名称为建筑服务*装修款，票据金额合计为76000元。孙占朋提交的支付宝转账电子回单及微信支付转账电子凭证显示，孙占朋于2019年11月29日以支付宝转账方式分别向河南彩唐装饰工程有限公司法定代表人杨要辉转款19000元、6000元；于2019年10月23日、2019年12月25日以微信转账方式分别向河南彩唐装饰工程有限公司负责人杨要辉转款1万元、4000元；共计39000元。孙占朋另提交杨要辉于2019年10月23日、2019年11月1日、2019年11月29日、2019年12月25日分别向其出具的收据七份，分别载明的杨要辉收到金水区鸿苑路69号西园区5号楼1层6号房房屋装修款1万元、1万元、25000元、31000元。河南鸿宝物业服务有限公司对该些收据持有异议。本院认为，孙占朋与河南鸿宝物业服务有限公司签订的《租赁合同》，系双真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，双方均应遵照执行。河南鸿宝物业服务有限公司提交的证据不足以证明孙占朋存在违约行为，河南鸿宝物业服务有限公司并不享有约定解除权和法定解除权，故河南鸿宝物业服务有限公司无权解除涉案房屋租赁合同。河南鸿宝物业服务有限公司虽于2020年9月24日在涉案房屋处张贴解除合同通知，但并不能达到房屋租赁合同已解除的法定效果。鉴于双方均同意解除合同，且孙占朋认可其与河南鸿宝物业服务有限公司解除时间为2020年11月19日，本院确认孙占朋与河南鸿宝物业服务有限公司之间的租赁合同于2020年11月19日解除。合同解除后，河南鸿宝物业服务有限公司因合同取得的财产，应当予以返还。对于孙占朋主张河南鸿宝物业服务有限公司退还2020年10月1日至2021年3月31日期间的管理费及租金20475元，庭审中，孙占朋及河南鸿宝物业服务有限公司均认可该款项已退还至孙占朋，故孙占朋的该项诉请，本院不予支持。鉴于孙占朋、河南鸿宝物业服务有限公司均认可孙占朋已支付2019年10月15日至2020年12月31日期间的涉案房屋物业费9456.45元，合同解除后，河南鸿宝物业服务有限公司应将2020年11月19日至2020年12月31日期间的物业费901元退还至孙占朋。对于孙占朋诉请的押金1万元，涉案租赁合同已于2020年11月19日解除，孙占朋并无违约行为，故河南鸿宝物业服务有限公司应予以返还。河南鸿宝物业服务有限公司提前解除租赁合同，且于2020年11月19日将涉案房屋屋内设施予以拆除，构成根本违约。根据孙占朋提交的建筑装饰工程施工合同、转款记录及发票，可认定孙占朋的装修损失为76000元，鉴于孙占朋自2020年4月2日至2020年11月19日已占用并使用，扣除折旧损失，河南鸿宝物业服务有限公司再赔偿孙占朋装修损失70009.7元。河南鸿宝物业服务有限公司主张孙占朋补交已优惠房屋租金及监督管理费131040元，涉案房屋租赁合同系孙占朋、河南鸿宝物业服务有限公司的真实意思表示，且河南鸿宝物业服务有限公司提交的证据并不能证明孙占朋存在违约行为，故河南鸿宝物业服务有限公司的该项诉请，依据不足，本院不予支持。庭审中孙占朋及河南鸿宝物业服务有限公司均认可涉案房屋租金及监督管理费已支付至2020年9月30日，涉案房屋租赁合同已于2020年11月19日解除，且河南鸿宝物业服务有限公司已将涉案房屋2020年10月1日至2021年3月31日期间的管理费及租金20475元退还至孙占朋，结合河南鸿宝物业服务有限公司诉请，故孙占朋应向河南鸿宝物业服务有限公司支付2020年10月14日至2020年11月13日期间的房屋使用费及监督管理费共计3526元。河南鸿宝物业服务有限公司诉请过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙占朋与被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司于2019年12月23日签订的《租赁合同》于2020年11月19日解除；二、被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）孙占朋物业费901元、押金10000元，共计10901元；三、被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）孙占朋装修损失70009.7元；四、原告（反诉被告）孙占朋于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司2020年10月14日至2020年11月13日期间的房屋使用费及监督管理费3526元；五、驳回原告（反诉被告）孙占朋的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1238元，反诉案件受理费1747元，由原告（反诉被告）孙占朋负担285元，由被告（反诉原告）河南鸿宝物业服务有限公司负担2700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴俊鸣二〇二〇年十二月二十九日书记员  邢 璐