济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15246号原告（反诉被告）：刘兆家，男，汉族，1950年10月7日出生，住济南市委托诉讼代理人：张桂宁，山东朗耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：董桢，男，汉族，1993年1月16日出生，住济南市被告：赵亚楠（系董桢之妻），女，1992年12月21日出生，汉族，住济南市被告：宋绍琴（系董桢之母），女，1957年7月8日出生，汉族，住济南市以上三被告共同委托诉讼代理人：张娟，山东欣杰律师事务所律师。原告（反诉被告）刘兆家与被告（反诉原告）董桢、宋绍琴、赵亚楠返还原物纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兆家的委托诉讼代理人张桂宁，被告董桢，董桢、宋绍琴、赵亚楠的委托诉讼代理人张娟、反诉原告董桢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘兆家向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即搬离济南市，腾空房屋；二、本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告承担。事实与理由：1989年5月27日原告将其父亲所有的位于济南市的房屋出租给董桢之祖母居住，至1990年12月31日租赁期满。租赁期满后原告欲收回房屋，但一直无法联系到承租人，2019年9月23日原告取得济南市的房屋产权证并得知该房屋在租赁期满后一直由被告全家居住至今。原告多次要求被告全家搬离该房屋，但被告拒不搬离。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求贵院依法公正裁决。董桢、宋绍琴、赵亚楠辩称，一、原告所诉内容与事实不符。事实情况是董桢的奶奶与原告于1989年5月27日签订《区城市私有房屋租赁合同》，合同约定房屋检查维修应由原告负责，保证房客安全。自房屋出租后，董桢祖孙三代在承租屋居住，开始一直按规定向原告交纳租金，但因原告一家都不在济南居住，所以原告与董桢的奶奶协商，涉案房屋由董桢人一家人继续居住，房屋的维护、修缮费用也由董桢一家人负责承担，租金就相抵，不再收取了，所以近31年的时间里，涉案房屋一直是由董桢和家人不定期的进行维护和修缮，原告从未支付过维修费用，从未履行过修缮义务。二、原告诉状中陈述租赁期满后，一直无法联系到被告，与事实不符。在租期届满后，董桢的父亲董建新曾经前往原告处，表达想购买涉案房屋，原告在1994年5月27日也回信说其父亲同意出售涉案房屋了，价格3万元左右，具体事宜原告会来济南与董桢的父亲再进一步协商，可是一等就是26年，未有原告音信。直到2019年年底，原告的律师来到涉案房屋找到被告，突然就要求被公安搬离房屋，被告一家人在济南没有任何住房，家境本就不富裕，如果原告提前告知被告要收回房屋，解除租赁关系的话，被告也不会花费近10万元对涉案房屋及院落进行装修，温馨的小家还没住上几个月原告突然要求解除租赁合同，收回出租房屋，本着公平公正的原则，答辩人认为原告应当对装修费进行补偿。三、本案案由是返还原物纠纷，不论是适用除斥期间一年，还是《物权法》第一百零七条或即将实施的《民法典》第三百一十二条，都规定了权利人应在自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，否则就超过了诉讼时效。原告在1994年5月27日就已经知道租赁期限届满，一直未主张维权，至今已经过去26年的时间，被告认为已超诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告董桢诉称，一、请求法院判令被反诉人支付反诉人装修费用补偿款89300元。二、请求法院判令被反诉人支付反诉人违约损失2000元。三、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉原告的奶奶与反诉被告于1989年5月27日签订《区城市私有房屋租赁合同》，合同约定房屋检查维修应由反诉被告负责。因反诉被告一家都不在济南居住，所以自租赁后，反诉原告祖孙三代在承租屋居住的31年里，涉案房屋一直是由反诉原告和家人不定期的进行维护和修缮，反诉被告从未支付过维修费用，从未履行过修缮义务，一直同意由反诉原告自修自住，不再收取租金。反诉原告在2019年结婚时对涉案租赁房屋进行了精装修，为了组建新家庭，反诉原告对房屋装修付出了很大的心血和财力，温馨的小家还没住上一年，反诉被告在没有提前告知的情况下就解除合同要求反诉人腾房，为了维护自己的合法权益，反诉原告请求法院将反诉原告的装修损失在本诉中予以合并审理，依法裁判。反诉被告刘兆家辩称，1、董桢与刘兆家之间不存在合同关系，即使存在，根据合同法214条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，故刘兆家不存在违约责任问题。2、涉案房屋在董桢奶奶承租期间，该房屋为刘兆家的父母所有，刘兆家代为管理，刘兆家与其父母均未同意不收取董桢一家房屋租金，在刘兆家要求董桢一家支付房租时，董桢一家称其对涉案房屋进行了修缮，拒不支付房租。刘兆家为维护两家邻里关系和谐，未再追要。3、涉案房屋的4位法定继承人在2018年协商一致确定该房屋由刘兆家一人继承，于是在2018年刘兆家向不动产登记中心申请办理不动产权证，但是董桢一家拒不配合不动产登记中心的工作人员对涉案房屋的测量工作，刘兆家当时就要求董桢一家搬离房屋，但董桢一家拒不搬离。4、董桢一家在明知刘兆家要求其腾房且未经刘兆家同意的情况下，擅自装修房屋，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用的法律若干问题的解释第13条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。综上，刘兆家无需向董桢支付装修费用及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘兆家于2019年9月23日通过继承取得坐落于济南市房屋[房产证号：鲁（2019）济南市不动产权第XX号]的所有权，房屋所有权证载明：房屋建筑面积37.79平方米、大门1间、棚子1间，房屋结构：砖木结构。1989年5月27日刘兆家与董桢之祖母签订的房屋租赁合同载明：根据国发194号文件和政府租赁城市私有房屋，需双方协商订立租赁合同，按规定各尽自己的权利义务，现经双方协商立合同如下，一、刘海东之子刘兆家同志出租泉城路办事处王府池子街1号北屋四间，租赁给董桢之祖母居住，租期1989年1月1日至1989年12月31日止；二、租期内不得以任何借口撵房客搬家，终止合同时需到私房科备案；三、房主应及时对出租的房屋检查、维修，保证房屋安全；六、合同到期，实在无法找到房屋时，按现行有关规定执行等。刘兆家、董桢之祖母分别签名按手印，监理机关济南市历下区房地产管理局盖章，本合同的上方盖有“续期”的印章。合同期满后，双方未再续签合同，董桢之祖母一家继续使用该房屋。在租期届满后，董桢的父亲董建新曾经前往原告处，表达想购买涉案房屋，1994年5月27日刘兆家回信说其父亲同意出售涉案房屋了，价格3万元左右，具体事宜原告会来济南与董桢父亲董建新再进一步协商，未果。之后，刘兆家未再对该房屋进行管理和修缮，董桢、宋绍琴、赵亚楠对该出租房屋自修自住，自1990年7月30日至1998年6月27日期间支付修缮费8280元。董桢因面临结婚，董桢对该房屋、院落等进行装修，2019年4月10日董桢与济南佳飞装饰工程有限公司签订装饰施工合同，工程总造价7万元，2019年5月21日双方结算价7.15万元，装修项目包括：拆除（墙面、窗户、门）、墙面刷胶、墙面抹水泥浆、院内水泥沙浆修补地面、发电、屏风墙面、改水、室内防水、地砖等及人工费；2019年5月22日双方结算价1.5万元，装修项目包括：窗、门、纱窗等；以上合计8.65万元。2019年6月12日董桢支付固定棚、伸缩棚各1个，价格2800元。董桢、宋绍琴、赵亚楠现无其他住房。本院认为，董桢的祖母及父母是基于历史原因居住该坐落于济南市房屋，1989年5月27日刘兆家与董桢之祖母签订的续租房屋租赁合同约定“租期1989年1月1日至1989年12月31日止”，合同期满后，双方未再续签租赁合同，现刘兆家于2019年9月23日通过继承取得涉案房屋的所有权证，刘兆家可随时主张董桢、宋绍琴、赵亚楠腾房。因此，刘兆家要求董桢、宋绍琴、赵亚楠腾出房屋，交付其使用，理由正当，证据充分，本院应予支持。关于修缮费，双方原合同约定“房主应及时对出租的房屋检查、维修，保证房屋安全”，双方租赁合同期满后未再续签合同，仍应参照原租赁合同，刘兆家仍应承担房屋维修的义务，但因刘兆家自合同期满后至今长达30多年未再对出租房屋进行管理和修缮，董桢、宋绍琴、赵亚楠对该出租房屋的修缮应属于自修自住；但董桢因结婚，于2019年4月、5月、6月对该房屋、院落等进行精装修，支付装修费共计8.93万元，反诉原告装修房屋虽未经刘兆家同意，但本院认为，刘兆家应适当补偿反诉原告。理由如下：1、该房屋系砖木结构，刘兆家长年对该房屋疏于管理，若没有董桢、宋绍琴、赵亚楠的管理和修缮，出租的房屋的现状很难估量，更不可能增值；2、现该房屋面临折迁，因董桢、宋绍琴、赵亚楠的装修、维护可能使该房屋的价值升高；3、该装修费用偏高，董桢、宋绍琴、赵亚楠使用时间较短。根据公平原则，刘兆家应支付董桢、宋绍琴、赵亚楠部分装修费，由本院酌定为人民币6万元。因此，反诉原告要求反诉被告支付装修费6万元，理由正当，证据充分，本院应予支持，超出的部分，本院不予支持。据此，依照据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：一、被告董桢、宋绍琴、赵亚楠腾出坐落于济南市的房屋交付原告刘兆家使用，于判决生效之日起三十日内执行；二、反诉被告刘兆家支付反诉原告董桢、宋绍琴、赵亚楠房屋装修费6万元，于判决生效之日起十日内执行；三、驳回反诉原告董桢、宋绍琴、赵亚楠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币100元，由被告董桢、宋绍琴、赵亚楠负担；反诉费减半收取人民币1040元，反诉原告董桢、宋绍琴、赵亚楠负担390元，反诉被告刘兆家负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫云二〇二〇年十二月十八日书记员  亓瑞