四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6321号 上诉人（原审被告、申请执行人）：成都银行股份有限公司金牛支行，住所地四川省成都市金牛区沙湾路258-7号。 主要负责人：张勋，行长。 委托诉讼代理人：廖敏，北京天铎（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭悦，北京天铎（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：徐中华，男，1948年8月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：刘刚，四川川达律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：张锐，女，1971年11月17日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原审第三人（被执行人）：陈峰，男，1972年7月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行）因与被上诉人徐中华、原审第三人张锐、陈峰案外人执行异议之诉一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8096号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。上诉人成都银行金牛支行的委托诉讼代理人廖敏、彭悦、被上诉人徐中华的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。原审第三人张锐、陈峰因下落不明，经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。本案公告期间，依法不计入本案审限。 成都银行金牛支行上诉请求：撤销原审判决，改判驳回徐中华的诉讼请求。事实和理由：一、徐中华从始至终都未在土地及房屋的权属证明文件中出现，不符合执行异议的主体资格。二、徐中华的主要依据之一，2005年6月7日与叶富贵签订的《内部土地转让协议》，应为无效协议。三、原审判决结果所采信证据不足、不充分。 徐中华辩称，徐中华符合民事诉讼法第一百一十九条规定，是适格主体。土地转让协议不存在违反合同法第五十二条的情形，因此合法有效。执行异议之诉案件不是按物权程序和判断标准判定。执行异议之诉要查明异议人是否对标的享有实际权利，不适用登记外观主义。未过户不存在逃税问题，当时联合开发中大量存在，政府默认的。 张锐、陈峰未陈述意见。 徐中华向一审法院起诉请求：停止（2016）川0106执3316号执行裁定书的执行，解除对张锐名下位于眉山市东坡区××街××号××公寓××栋1楼3层监证0015042、0015010、0015091房屋的查封；解除对陈峰名下位于眉山市东坡区××街××公寓××号的房屋的查封。 一审法院认定事实：2005年6月7日甲方叶福贵和乙方徐中华签订《内部土地转让协议》约定：就十米街与永通街甲方一宗面积为2206平米的土地转让给乙方，土地作价100万元，作为内部转让，不办理转让手续，乙方用甲方名义申办建设手续，甲方积极协助乙方；土地款100万元，在乙方承建的天健瓷业第三期工程款扣除，乙方向甲方出具收据；乙方对此宗土地自主开发……2005年7月8日徐中华向四川天健瓷业有限公司（以下简称天健瓷业公司）出具收条载明收到该公司工程款、土地款100万元，第三期工程款扣除。当时上述土地的使用权人登记为叶福贵、余某、张锐等十人，这些人是叶福贵的子女或者其他亲属，叶福贵和余某是夫妻，张锐是余某的女儿。2005年12月20日，甲方天健瓷业公司与乙方四川眉山世代建筑工程有限公司签订《建筑工程结算协议书》载明：天健瓷业公司筹建处与四川眉山世代建筑工程有限公司按《四川天健瓷业有限公司建筑工程合同书》施工现已竣工……达成结算协议如下……该结算协议书，叶福贵作为甲方代理人签字，徐中华作为乙方代理人签字。 2005年7月12日，甲方杜聪、乙方徐中华与丙方叶福贵签订《内部土地转让协议书》，就八方园土地（约四亩）及房屋转让事项达成协议：一、甲方自愿将自己的八方园土地（约四亩）及房屋、树木及附着物转让给乙方，总计135万；二、土地证及房产证不更换名称，此宗土地用于土地开发，甲方积极配合乙方办理有关手续，开发费由乙方承担；三、付款方式，从协议签订之日，乙方主动承担甲方在银行的贷款本金90万及利息；甲方转让给乙方土地及房屋的剩余45万，由丙方支付甲方，由乙方出具瓷业工程款收据。1999年8月4日，原眉山县国土局给杜聪办理了《国有土地使用证》，土地坐落于苏祠开发区顺河街，面积2576平米，就是指八方园土地（约四亩）。2005年7月12日，甲方杜聪与乙方叶福贵签订《关于联合开发建设八方园公寓协议书》载明，叶福贵等10人与杜聪（八方园）共同对位于河边街土地合计约8亩土地联合开发建设，项目名为“八方园公寓”，协议书末尾乙方处仅有叶福贵签名。上述叶福贵和杜聪转让给徐中华的两宗土地直接相邻，实际被合并开发为“八方园公寓”项目。 眉山市宇发房地产开发有限责任公司（下称宇发房产公司）向徐中华出具委托书，宇发房产公司委托徐中华作为代理人办理眉山市永通北街房屋权属的手续。建筑工程施工许可证显示“八方园公寓1-5＃”由宇发房产公司、叶福贵、杜聪等建设，地址是苏祠小区，建设规模9644.54平米。该工程2008年7月29日竣工。2009年开始案涉房屋登记在宇发房产公司、杜聪、叶福贵、余某、张锐、陈峰等19人名下，由19人共同共有。张锐、陈峰是夫妻关系。徐中华陈述自己同叶福贵、杜聪签订了土地转让协议，已经支付了相应对价，所以完全取得上述共计4782平米土地的使用权，但各方为了便利行事，从未进行相关变更登记，其中叶福贵转让的土地本身登记的使用权人有10个，在办理房屋登记时将某些使用权人的配偶加入，从而导致登记的房屋所有权人最终增至19人。现叶福贵已经去世，余某、张锐、陈峰等登记在册的房屋所有权人作为委托方在2011年9月14日向徐中华出具一份授权委托书，其内容为：委托方和受托方（徐中华）联合开发的眉山市东坡区永通北街八方园公寓项目，此项目办理总证共五本，分别是档0114520、档0114523、档0114522、档0114525、档0114524，总建筑面积9887.84平米，现委托方授权受托方出售该项目房屋并对受托方在买卖合同中盖章予以认可；委托方全权委托受托方办理该项目房屋转移登记手续，另叶福贵已去世，现由叶福贵配偶余某及其子女叶江、齐庆、叶涛、何爱军、张庆、吴超、詹竞、左婷、田朝刚、张莉、张锐、陈峰签字认可。宇发房产公司在2019年3月13日出具证明一份：兹有眉山市东坡区……村民徐中华，身份证号……于2005年6月挂靠我公司，由自己全额投资开发眉山市东坡区永通北街24号八方园公寓1-5＃楼，建设规模9644.54平米，该工程在2008年7月29日竣工，新建设的住房、商铺、车库由徐中华自行出资办理，徐中华是直接的责任人和权利人，我公司只收取管理费，无任何实体权利。2006年11月28日案外人宋正宇、宋旭（共同买受人）与宇发房产公司八方园售房部（出卖人）签订房屋买卖合同，宇发房产公司八方园售房部的法定代表人显示为徐中华，还有其他八方园公寓类似的房屋买卖合同被签订。 2016年2月29日，一审法院作出（2015）金牛民初字第7059号民事判决，张锐、陈峰对成都锐联贸易有限公司向成都银行金牛支行偿还借款本金及利息责任承担连带保证责任。后成都银行金牛支行申请执行，一审法院于2016年10月26日作出（2016）川0106执3316、3317号执行裁定，对张锐名下位于东坡区××路××号××栋××单元××楼301号书证号：监证0026924、东坡区三苏路50号1楼书证号：监证0033433、东坡区永通北街24号八方园公寓2栋-1单元-3层监证0015042、监证0015010、监证0015091及陈峰名下位于东坡区永通北街八方园公寓监证0015027、监证0015011、监证0015092的房屋予以查封。后徐中华对其中部分执行标的物提出执行异议。2017年11月27日，一审法院作出（2017）川0106执异133号执行裁定，驳回徐中华的异议请求。徐中华不服裁定提出诉讼。 一审中，证人余某称：自己从来没有投钱获取案涉土地的使用权，案涉房屋与自己无关；为何土地使用权证上有自己的名字自己不知道，是其丈夫叶福贵单独操作的，曾经听叶福贵说将土地转让给徐中华一事；2011年9月14日向徐中华出具的《授权委托书》是余某的签字，其他亲属签字也是真实的；自己没有听说其他亲属有投资“八方园公寓”，不知道为何张锐、陈峰的名字会出现在房产证上，这些亲属从没有找余某商议主张房屋所有权一事；“八方园公寓”实际是徐中华修建。 一审法院认定以上事实，主要采信了当事人身份信息、内部土地转让协议、资质证书、国有土地使用证、收据、授权委托书等材料、（2016）川0106执3316、3317号执行裁定书、（2017）川0106执异133号执行裁定书、证人余某证言以及当事人陈述等证据和庭审笔录。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，案件争议焦点是：徐中华是否享有足以阻止执行的实体权利。首先，案涉房屋的建造单位是宇发房产公司，宇发房产公司认可徐中华是实际施工人，认可实际由徐中华负责建设、出售，认可房屋的所有权与自己无关，宇发房产公司的认可系处分自己的权利，人民法院有理由相信宇发房产公司对案涉房屋的权利实际应为徐中华享有。同时，根据庭审查明的情况，包括张锐、陈峰在内的其他登记在册的所有权人，之所以会被登记为共有权人，根本原因在于是登记的土地使用权人。在诉争房屋修建之前，徐中华已经和叶福贵、杜聪签订了土地转让协议，虽然当时的土地使用权人是叶福贵等10人，然而其他登记者并无任何异议，多年来从未有任何其他登记者就土地使用主张过权利，实际只要叶福贵一人同意就可以随意处理土地。叶福贵的配偶也明确表示土地实际上是叶福贵在处分，并没有他人对土地享有权利。因此，有理由相信叶福贵和徐中华的转让协议是双方真实意思表示，叶福贵独自一人就可以将土地使用权全部转让给徐中华，徐中华也履行了付款义务，叶福贵也已经将土地使用权转让给徐中华，并且实际上徐中华长期从事该土地上的建筑工程。关于杜聪和徐中华的内部土地转让协议也是双方真实意思表示，徐中华开具的收据以及实际在原属杜聪使用的土地上进行建设的一系列行为，无任何证据显示杜聪认为徐中华未完全履行转让协议上的义务，所以有理由相信徐中华已经完全履行了土地转让协议的义务，已经取得了原属杜聪使用土地的使用权。综上，虽然未完成登记手续，但徐中华已通过转让等形式，实际控制了案涉房屋占用土地的土地使用权，并实际进行修建。 案涉房屋建好后，由于土地使用证上有张锐、陈峰等人的名字，房屋产权证上随后也有张锐、陈峰等人的名字，同时由于徐中华挂靠宇发房产公司进行修建，故房屋产权登记始终未出现徐中华名字。但多年来都是徐中华一人独自处理房屋相关事宜，早已经长期占有案涉房屋，在与案涉房屋同栋的其他房屋出卖的过程中，也是徐中华进行的相关转让活动，在转让过程中，徐中华为出卖房屋获取了包括张锐、陈峰等人在内的授权。而在张锐、陈峰被执行前，无证据显示张锐、陈峰等人曾向徐中华主张过房屋所有权、售房的收益等权利，有理由相信其他人都默认徐中华为房屋实际所有权人。案涉房屋所在的“八方园公寓”已经有部分房屋出售，多年来徐中华因相信自己有房屋所有权也尽心尽力履行相关义务，为维护交易稳定否定徐中华的有实际处置的权利也是不妥当的。 同时，一审法院注意到，成都银行金牛支行在进入执行程序前均未对案涉房屋主张任何权利，在进入执行程序后才得知张锐、陈峰名下登记的案涉房屋的情况，因此，成都银行金牛支行对张锐、陈峰的仍然仅是一般的债权，对案涉房屋不享有更为值得法律优先保护的权利。徐中华从案涉房屋修建开始，与案涉房屋的权利便紧密联系在一起，即便由于不规范国有土地使用权流转以及房屋权属初始登记的原因，案涉房屋的权利外观与实际情况存在较大冲突，但并不能因此否定徐中华对案涉房屋的权利。无论从时间维度还是权利紧密性上来说，徐中华对于案涉房屋的相关权利应当优先于成都银行金牛支行对案涉房屋的相关权利，徐中华享有足以阻却执行的实体权利。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：停止（2016）川0106执3316号执行裁定书的执行，解除（2016）川0106执3316号执行裁定书对张锐名下位于眉山市东坡区××街××号××公寓××栋1楼3层监证0015042、监证0015010、监证0015091房屋以及陈峰名下位于眉山市××街××号××公寓监证0015027、监证0015011、监证0015092房屋的查封。案件受理费100元，由成都银行金牛支行负担。 二审中，当事人均未提交新证据。根据一审中经质证的联合开发建设八方园公寓协议书、土地和房屋登记档案，本院认定以下事实：2005年8月10日，甲方杜聪、乙方叶福贵、丙方徐仲书、丁方车亚平签署《关于联合开发建设八方园公寓协议书》约定，“八方园公寓”分三期进行，第一期在甲方和乙方的土地上进行，以宇发房产公司名义开发经营，第二期在丙方土地上进行，第三期在丁方土地上进行，第二、第三期均以四川辰龙（眉山）房地产有限公司名义开发经营。案涉房屋属第一期开发建设范围。“八方园公寓”第一期建好后，2009年5月20日进行了物权登记，登记原因为新建，登记所有权人为宇发房产公司、张锐、陈峰等十九人为共同共有人。徐中华自行或以宇发房产公司名义对外出售，2012年至2014年期间，购房人已经多次在眉山市国土资源局办理土地使用权分割登记。针对徐中华提出的执行异议，原审法院立为两案，案号分别为（2017）川0106执异133号和（2017）川0106执异134号，均驳回徐中华的异议申请。另查明，成都市金牛区人民法院（2016）川0106执3316号执行裁定内容为“查封被执行人杨华（5ｌ0625ｌ9770ｌ2ｌ00ｌｌ）所有的位于绵竹市××镇××街××号房屋（权:权0044248）”。本院查明的其他事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院认定的事实，本院依法予以确认。 本院认为，案外人执行异议之诉是对案外人主张享有执行标的物实体权益的一种救济途径，因此，在案外人实体权益成立并能够排除强制执行时，人民法院应当判决不得执行该特定标的物。人民法院的审判程序和执行程序是两个独立的程序，立审执分开是民事诉讼的基本要求，一审法院判决停止（2016）川0106执3316号执行裁定书的执行，判决解除（2016）川0106执3316号执行裁定书对张锐、陈峰名下房屋的查封。超出执行异议之诉案件审理范围，违反审执分开的基本诉讼原则，用审判程序的判决直接纠正执行中的裁定并用判决方式解除人民法院的执行查封，不符合程序要求。另外，（2016）川0106执3316号执行裁定是对被执行人杨华相应财产的查封，与徐中华无关。根据双方的主张，本案争议的焦点是：徐中华对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对争议焦点，本院分述如下： 排除执行问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。根据查明的事实可以确认徐中华通过与他人内部转让土地使用权并挂靠宇发房产公司实际投资修建了包括案涉房屋在内的“八方园公寓”，房屋被初始登记在被挂靠人宇发房产公司及土地使用权转让人名下，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”建造等事实行为取得所有权需以合法为前提，徐中华采用借用开发资质挂靠和以他人名义办理规划许可的方式属于为法律和行政法规禁止的行为，欠缺建造事实行为的合法性要求，应当自行承担由此发生的法律风险，其民事权益不能排除强制执行。至于徐中华诉讼中提出的案涉房屋不应当属于张锐、陈峰所有，在不动产登记机关已经将张锐、陈峰登记为共同共有人的情况下，实际是对登记的异议，如果属于登记错误，可以根据物权法的规定进行更正或者提起更正诉讼，不属于本案审理内容。 综上，成都银行金牛支行的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律错误，判决结果错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8096号民事判决； 二、驳回徐中华的诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费38800元，均由徐中华负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二〇年十二月十七日 书记员  朱娅