四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初7202号 原告:宛传正，男，汉族，1953年9月1日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：彭强，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：肖国强，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：××。 被告：张家荣，男，汉族，1973年3月18日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：张杰，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：××。 被告：宛家学，男，汉族，1975年8月26日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告宛传正与被告张家荣、宛家学房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告宛传正及其委托诉讼代理人、被告张家荣及其委托诉讼代理人、被告宛家学、证人潘某、张某到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告宛传正向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告张家荣与被告宛家学于2018年3月30日以原告作为出卖人名义签订《房屋买卖合同》无效；二、请求判决被告张家荣向原告返还位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号的房屋；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系宜宾市翠屏区沙坪镇天桂社区十社的社员，被告宛家学系原告的儿子。2014年，宜宾市临港经济技术开发区因实施沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩试点项目，需要拆除包括原告在内的位于天桂社区十社社员的农村房屋并对宅基地等进行复垦，并以另行审批宅基地的方式，安排被拆除房屋的农户到天桂社区集中建房。2015年1月6日，原告向天桂社区村委会提出《农民集中建房申请书》，承诺按天桂社区、海滨村城乡建设局用地增减挂钩试点项目实施要求，拆除原有农村全部住房并将宅基地复垦，统一到集中居住点审批的宅基地上集中建房。因原告的房屋在天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩试点项目拆旧图斑内。为此，2015年3月26日，原告儿子宛家学以原告名义与天桂社区村委会签订《天桂海滨集中居住小区房屋拆建协议》，约定拆除原告原有农村房屋130.37㎡，复垦宅基地及院坝共209.25㎡，拆除后到集中居住点建房；同时，因原告属于被拆除宅基地及房屋的农户，享有到集中居住点集中建房的权利。按项目实施要求，集中居住点由政府相关部门以另行审批宅基地的方式统一进行建设，建成后分配给被拆除原农村宅基地及其房屋的农户。2018年初，集中居住点房屋修建完成，原告所分得的房屋位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号。在此期间，被告张家荣因不是被拆除农户不享有集中建房的权利，在明知上述房屋属于原告所有的情况下向被告宛家学提出购买涉案房屋，被告宛家学在未告知原告的情况下私自将涉案房屋出售给被告张家荣。为此，被告张家荣与被告宛家学于2018年3月30日以原告作为出卖人（合同）名义签订了《房屋买卖合同》，约定“原告”以27万元的价格将宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号房屋出售给被告张家荣。2020年8月份，原告才从被告宛家学处得知该房屋已经出售给被告张家海的事实。原告认为，涉案房屋系原告基于原宅基地及房屋被拆除复垦后由政府另行审批宅基地进行集中建设所取得的房屋，是原告属于农村集体经济组织成员和被拆除原房屋的农户才享有的权利，不能未经集体经济组织批准转让给非本集体经济组织的成员；同时，被告张家荣在签订《房屋买卖合同》时，明确知晓该房屋属于原告所有，而不是属于被告宛家学所有的情况下，仍然与被告宛家学恶意串通，以伪造签名方式意图损害原告合法权益。因此，该房屋买卖行为无效，涉案《房屋买卖合同》因违反《物权法》、《土地管理法》和《民法总则》等相关法律的效力性强制性规定而无效，被告应向原告返还涉案房屋，特诉至贵院，请求判如所请。 被告张家荣辩称：1、我国宪法和法律已确认了私人对房屋享有所有权，依法可以处分、转让，且现行法律并未禁止农村房屋的买卖、转让；2、原告称不同集体经济组织成员之间买卖房屋无效于法无据；3、原告转让新建房屋指标系其行使财产处分权真实意思的表示，应予尊重，且被告受让建房指标后，已履行了一系列建房义务，并于2017年从当地政府手中接过新建房装修后，入住两年；4、原告称被告未支付购房款，也不是客观事实；5、原告要求被告退房违背了诚实守信原则；6、宛家学代表宛传正与张家荣签订的《房屋买卖合同》构成表见代理，对原告依法有效。 被告宛家学辩称：因宛传正系其父亲，没有文化且身体不好，所以案涉协议是由其代为签订的。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的原被告双方身份信息、宜宾市国土资源局临港经济技术开发区分局关于审查《沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》的请示、《农民集中建房申请书》、《天桂海滨集中居住小区房屋拆件协议》、《房屋修建指标转让协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证， 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2014年2月15日，沙坪街道作出《沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》，为整合农村建设用地，将原沙坪街道天桂社区、海滨村178户农户原有宅基地上的房屋拆除，并统一在天桂社区1社新建居民集中居住点。该方案载明，选择到建新区建房的农户，需同时具备以下条件：1、建房户的户籍必须是沙坪街道天桂社区、海滨村的在册农业户口；2、拆旧房屋属项目规划的拆旧图斑（地块）……。方案同时载明，对符合条件到建新区集中建房的农户，由沙坪街道办事处审核汇总后统一按程序报批宅基地，面积按建新区分户分摊土地面积予以审批。 原告宛传正原系天桂村十社村民。2015年1月6日，原告宛传正向天桂村村民委员会出具《农民集中建房申请书》，申请按增加挂钩实施方案拆旧建新，天桂村村委会在该申请书上签字同意并加盖公章。2015年3月26日，原告宛传正与天桂村村民委员会签订《天桂海滨集中居住小区房屋拆建协议》，约定将原告合计占地面积155.19平方米，建筑面积130.37平方米的房屋及院坝拆除，奖补金额50187元，并按200元/m³的标准享受建房风貌补助，面积以实际面积为准。建房申请书及拆建协议上签字栏均载明“宛家学代宛传正”。 2015年3月26日，原告宛传正与被告张家海签订《房屋修建指标转让协议书》，载明：原告自愿将案涉建房指标转让给被告，被告付给原告该项目中国家财政补助款项，并在签订协议当日支付定金20000元，其余金额在小区建好后付清。原被告双方在该协议上签字捺印，见证人田某、潘某、张某在协议见证方栏签字。 2015年4月4日，被告宛家学出具收条，载明：今收到张家荣、张家海人民币各壹万，共计20000元。 2016年8月5日，天桂社区、海滨村村民聚居点建设管理委员会出具《建新农户建房款缴款管理办法》，载明建房款缴款分三期，被告张家荣按该办法规定，按时足额以原告宛传正的名义缴清了建房款。 2017年12月24-25日，天桂社区、海滨村建房管理委员会出具《住房确认书》及《门面确认书》，载明宛传正建房户选取的住房编号为3-2-501，门面编号为1-7。 2018年3月30日，原告宛传正与被告张家海签订《房屋买卖合同》，约定将原告宛传正位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号，建筑面积为152平方米和门面一栋七号建筑面积52平方米门面出卖给被告张家荣，并载明价款为270000元，协议签订时支付。该合同另载明：上述门面及房屋的土地性质为集体建设用地，如该土地转为国有建设用地，原告应配合被告办理相关手续。合同签订当日，原告宛传正向被告张家荣出具收条，载明收到购房款270000元。案涉二房屋被告张家荣装修并使用至今。 原被告双方均认可《房屋买卖合同》及270000元收条上“宛传正”签名系被告宛家学所签署。 庭审中，被告张家荣自认该购房款270000元是由建新房所支出的费用及将政府给予建房户的拆旧、风貌补助款转给被告宛家学以及支付给被告宛家学的定金10000元组成。 另查明：一、2020年8月7日，宜宾市翠屏区人民政府出具翠府函【2020】73号《宜宾市翠屏区人民政府关于同意沙坪街道社区建制调整改革方案的批复》，载明将天桂社区居民委员会与海滨社区居民委员会合并为顺南社区居民委员会。 二、证人张某证实其系张家海、张家荣二人亲兄弟，二人在案涉合同签订时在农村尚有房屋，2019年已被征地拆迁，被告张家荣对此表示认可。 本院认为：双方的争议焦点为：原被告签订的《指标转让协议书》及《房屋买卖合同》是否有效？ 本案中，《房屋修建指标转让协议》系原告宛传正本人签订而《房屋买卖合同》系被告宛家学代宛传正所签订，但鉴于宛传正与宛家学的父子关系，结合本案中宛家学代宛传正签订了《建房申请书》、《拆建协议》的事实，合同的相对人张家荣已有足够理由相信宛家学已获得了宛传正的授权，该《房屋买卖合同》已构成表见代理。但案涉房屋为增减挂钩试点新建的居民集中居住点的房屋，在《沙坪街道天桂社区、海滨村城乡建设用地增减挂钩项目实施方案》中已明确其土地性质为宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，农村村民一户只能拥有一户宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，而被告张家荣于合同签订之日在海滨村4组尚有宅基地住房。本案中，不论是《房屋修建指标转让协议》还是《房屋买卖合同》，均为以流转交易宅基地房屋为目的所签订。被告张家荣在已有宅基地住房的情况下，向当时非同一集体经济组织的原告宛传正购买其宅基地住房，违反了法律的强制性规定，《房屋修建指标转让协议》与《房屋买卖合同》均属无效合同。故原告的诉讼请求本院予以支持，而被告可另行向人民法院起诉主张其损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下： 一、原告宛传正与被告张家荣于2018年3月30日签订的《房屋买卖合同》无效。 二、被告张家荣于本判决生效之日起六十日向原告宛传正返还位于宜宾市翠屏区××镇××村××小区××栋××单元××楼××号××栋××号的房屋。 案件受理费100元，减半收取计50元，由被告张家荣负担。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行本判决书所载明内容，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员 肖必春 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 孙 懋 书 记 员 周莉萍