河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终6189号上诉人（原审原告）：李运梅，女，1976年4月29日出生，汉族，住辉县。上诉人（原审原告）：任同岳，男，1975年8月16日出生，汉族，住辉县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李楠，河南百泉律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：万耀，河南百泉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任玉乐，男，1984年2月20日出生，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：郎胜利，新乡市辉县市众信律师事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：任玉生，男，1971年9月8日出生，汉族，住辉县。上诉人李运梅、任同岳因与被上诉人任玉乐、任玉生排除妨害纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2020）豫0782民初3966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李运梅、任同岳上诉请求：一、依法撤销河南省辉县市人民法院(2020)豫0782民初3966号民事判决书,发回重审或者改判被上诉人立即腾空搬离上诉人所有的位于辉县市××官庄村所有权编号为辉房权证辉县市字**的房屋。二、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人任玉乐于2017年4月5日签订了《买卖房屋协议书》,以案涉房屋折抵任玉乐欠上诉人的40万元本金及利息,该协议书系双方自愿签订,不存在违法行为;协议签订后,上诉人于2017年7月25日缴纳房屋过户税费,并且办理了房屋变更登记手续,新的房产证编号已经形成。因此,上诉人与被上诉人任玉乐签订的《买卖房屋协议书》合法有效,上诉人合法取得案涉房屋的所有权,一审法院认定上诉人与被上诉人任玉乐之间签订的协议无效,认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。土地管理法对农村房屋买卖没有禁止性强制规范,目前只是一些政策性文件,并不具有行政法规的的效力,依据土地管理法的有关规定,并非禁止农村房屋的出卖,按照法不禁止即属自由的私法原则,农民原则上可以出卖自己的房屋,至于买受人是否为本集体经济组织成员在所不问。从社会效果来说,认定此类合同无效会破坏交易秩序的安全和稳定,如果认定合同有效,不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地,有利于稳定现有的房屋占有关系,而且对于出卖人事后主张合同无效进行必要的限制,还有利于维护买受人的善意信赖和诚实信用原则的要求。若认定合同无效,反倒使出卖人从不诚信中收益,使守约方权利受损,有违公平原则。因此,一审法院适用法律错误,应当认定《买卖房屋协议书》有效,支持上诉人的上诉请求。任玉乐辩称，一、任玉乐与任同岳之间不存在民间借贷关系，更不存在以物抵债协议。2017年1月11日，答辩人在辉县市农村商业银行股份有限公司的一笔40万元贷款到期，该笔贷款的担保人为河南金河石墨集团有限公司。该款是河南金河石墨集团有限公司为答辩人所还，答辩人为河南金河石墨集团有限公司出具了一张40万元借条。故答辩人与任同岳之间并不存在民间借贷的法律关系，而是在贷款出不来之后任玉乐、任玉生才知钱是任同岳的，答辩人与任同岳之间并不存在借贷合意，更不能以答辩人后来知道该款项是任同岳的，属于追认为由，认定双方借贷关系成立。由于双方不存在民间借贷的法律关系，故当然不成立以物抵债的法律关系。答辩人之所以签订买卖合同，是在上诉人的胁迫下所签，其并不是答辩人的真实意思表示。二、上诉人的上诉理由无事实及法律依据上诉人称无相关的法律规定禁止农村房屋买卖是错误的。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”之规定，由此可见，农村集体土地上的房地产不得进入交易市场，农村集体土地上的房屋买卖只能在农村集体内部进行，而不能出售给非集体成员的第三人，答辩人将涉案房屋与作为非集体成员的上诉人签订买卖合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，为合同无效。任同岳、李运梅向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决任玉乐、任玉生立即腾空搬离任同岳、李运梅所有的位于辉县市××官庄村所有权证号为辉房房权证辉县字第**房屋；2、要求任玉乐、任玉生向任同岳、李运梅支付自2017年7月25日至2020年7月25日的房屋占用费用72000元，并支付2020年7月26日至腾空搬离房屋期间的房屋占用费用；3、本案诉讼费由任玉乐、任玉生承担。一审法院认定事实：2015年5月25日任玉乐在辉县市农村商业银行股份有限公司贷款40万元。2016年5月9日到期后，任玉乐未偿还。四季堂饮品公司在该行也有200万元的贷款到期未还。任玉乐和四季堂饮品公司的贷款均由河南金河石墨集团有限公司担保。四季堂饮品公司的负责人任同岳为取得任玉乐和四季堂饮品公司的“过桥”资金贷款和金河石墨公司担保。2017年1月11日任同岳、李运梅代任玉乐、任玉生偿还了其借款40万元本金，任玉乐偿还了利息。口头约定，待一周后任玉乐过桥资金贷出后偿还任同岳、李运梅借款。逾期，任玉乐的过桥资金未能贷出。任玉乐未偿还任同岳的借款。2017年4月5日任玉乐与任同岳、李运梅签订了《买卖房屋协议书》，约定任玉乐将位于辉县市××官庄村所有权证号为201507558的房屋卖给任同岳、李运梅。2017年7月25日，任同岳、李运梅缴纳了房屋过户税费，辉县市房地房产产权监理处为任同岳、李运梅出具了一份《房屋产权状况确认告知单》，载明了转让方：任玉乐。受让方李运梅、任同岳。成交价240000元，评估价286714元。登记生成证号：201702515。任玉乐、任玉生至今未向任同岳、李运梅交付该房屋，任玉生现在该房屋居住，致任同岳、李运梅诉讼在案。一审法院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。任同岳、李运梅要求任玉乐、任玉生将以物抵债房屋交付，首先具备以物抵债协议不违反法律行政法规强制性效力性规定，为有效协议，否则，依法不予支持。任玉乐借款到期后，未偿还任同岳、李运梅借款。任玉乐为偿还任同岳、李运梅借款，双方签订了一份《买卖房屋协议书》，以涉案房屋折抵借款。根据《物权法》第一百五十一条的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据地随房走，宅基地与房屋不能单独转让的一般原则，涉案房屋的宅基与房屋一并实现转让，土地管理法第八条规定，宅基地属于农村集体所有。该房屋所占土地属于百泉镇小官庄村民委员会的集体土地，任同岳、李运梅均不是该村村民，不享有该集体组织宅基地使用权。农村宅基地使用权不能自由流转，债务人通过以物抵债方式将宅基地使用权及房屋抵偿给非集体经济组织成员的债权人的，以物抵债合同无效，但是原借款关系未消灭，债务人仍应履行原借款关系项下的还款义务。审理中，经向任同岳、李运梅释明变更诉讼请求，逾期未变更，故法院仍根据任同岳、李运梅起诉的法律关系进行审理。另外，任同岳未办理涉案房屋的不动产证，任同岳、李运梅以其享有涉案房屋的物权为由，要求任玉乐、任玉生排除妨害，不符合《物权法》的规定，法院不予支持。任玉乐虽然抗辩认为与任同岳、李运梅不存在借款关系，但是在审理中认可后来知道是借任同岳、李运梅的款，属于追认，原任玉乐、任玉生借贷关系成立。任玉乐虽抗辩认为，任同岳、李运梅强迫其签订了《买卖房屋协议书》，但是未提供证据证明，故对其抗辩不予采纳。法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国物权法》第一百五十一条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地法》第八条、第六十三条之规定，判决如下：驳回任同岳、李运梅的诉讼请求。案件受理费50元，由任同岳、李运梅共同负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，任同岳、李运梅尚未取得案涉房屋不动产登记证书，不能证明对案涉房屋享有物权，故其要求任玉乐、任玉生立即腾空搬离案涉房屋并支付房屋使用费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，李运梅、任同岳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李运梅、任同岳负担。本判决为终审判决。审判长  李荣军审判员  孙莉环审判员  付国强二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 桢