文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初24930号原告：鄢丰华，男，汉族，1986年9月10日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洲，重庆劲立律师事务所律师。被告：重庆阳光壹佰房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区涂山镇阳光路1号3、5幢非住宅6层，统一社会信用代码915001087398098364。法定代表人：李景申，执行董事。委托诉讼代理人：王欣，女，1990年5月8日出生，汉族，住重庆市江北区，系被告公司员工。原告鄢丰华与被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司（以下简称“阳光壹佰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员何流独任审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鄢丰华的委托诉讼代理人王双圣，被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄢丰华向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金16937.5元（从合同约定的交房时间2018年6月30日延后60天至2018年8月30日开始起算至取得被告取得不动产登记受理通知单的时间2019年7月15日，共计违约316天；计算标准按合同第十三条每日万分之一的比率支付，共计金额为33875.3元，原告主动调低逾期办证违约金至16937.5元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月25日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定房屋总价款1072004元。合同约定，被告应在2018年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。若因被告原因未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办证申请，取得登记受理单，自约定的履行期限之日起至实际取得登记受理单之日为止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》附件所附的补充协议第七条第九款属于格式条款，该条款作出了免除自己责任、排除对方主要权利的规定，没有采取足以引起对方注意的方式进行区别，也没有按照规定对该格式条款予以说明，因此该条款为无效条款。合同签订后，原告按约定支付了房款及相关税费，于合同签订时即向被告提交了办理产权登记的相关资料，并于合同约定的交房时间办理了接房。但被告未在合同约定的期限内向相关部门提交办理房地产权证的申请并取得登记受理通知单。被告的行为已经构成违约，应当按合同约定承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告起诉来院，请求法院支持其诉讼请求。被告阳光壹佰公司辩称：原告诉请的逾期办证违约金金额过高。补充协议第七条第九款的规定不属于格式条款，对双方具有法律效力，应按此标准计算逾期办证违约金。违约金的性质是偏重补偿性的，按照补充协议计算的金额已经足以弥补原告的损失，并且原告多次变更其诉讼请求，表明其也无法确定被告的行为对其造成损失的大小。经审理查明，2017年4月25日，原告鄢丰华（乙方）与被告阳光壹佰公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定由原告购买被告位于重庆市南岸区房屋,该房屋系预售商品房，总成交金额为1072004元。合同第七条约定，属预售商品房的，应当在2018年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十三条约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请，提交相关材料并取得登记受理单。若因甲方责任未能履行上述义务的，逾期超过180日，原告不要求解除合同的，合同继续履行，自合同约定的向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至实际提交资料并取得登记受理单之日为止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于被告实际取得该商品房登记受理单之日起30日内向原告支付该违约金。第二十五条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五《合同补充协议（一）》第七条第9项约定，甲方因延期办理房地产权证违约的，其支付给乙方的违约金总额不超过房款总额的0.5%。第十二条约定，本协议作为买卖合同的附件，是买卖合同不可分割的一部分，在双方签署买卖合同的同时签署，与买卖合同具有同等法律效力。如有违背，概以本协议约内容为准，买卖合同及其附件自签订之日起生效。第十三条约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映。……本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。本补充协议自买受人和出卖人签字盖章之日起生效。审理中，原、被告双方一致确认：合同签订后，原告于2018年6月30日之前已向被告交清全额房款、相关税费及大修基金等，并向被告提交了办理房地产权证所需的相关资料；涉案房屋已于2018年6月30日向原告实际交付。2019年7月15日，被告取得涉案房屋的由重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》。上述事实，有原被告双方当庭陈述及重庆市商品房买卖合同及补充协议、购房发票、完税发票、物业专项维修资金专用收据、不动产登记受理通知单等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于补充协议第七条第九款的法律效力。本院认为，该条款虽是被告制作的格式条款，但双方已在补充协议第十三条确认，已根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本补充协议之全部条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映。被告已尽到合理提示的义务，且原、被告双方均系具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，该协议不违背法律的相关规定，因此该格式条款具有法律效力，对原、被告双方当事人均有约束力。原告认为该条款无效的意见，与法律规定不符，本院不予采纳。关于逾期办证违约金。本院认为，依照合同第十三条的约定，被告应在涉案房屋交付之日（2018年6月30日）起60日内，即最迟在2018年8月29日为原告办理不动产权登记，并取得相关部门出具的登记受理通知单。但被告直至2019年7月15日才取得重庆市南岸不动产登记中心出具的《不动产登记受理通知单》，其行为已构成违约，违约天数为320天。依照第十三条的约定，被告应当自约定的办证之日起，至被告实际提交资料并取得登记受理单之日为止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，即总房款1072004元×320天×0.1‰/天=34304元。因补充协议第七条第九款约定，被告因逾期办理涉案房屋不动产权登记须支付给原告的违约金总额不超过房款总额的0.5%，即1072004元×0.5%=5360.02元，少于34304元，故本院认定被告应支付的逾期办理房地产权证违约金为5360.02元。原告诉请金额多出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告鄢丰华支付逾期办证违约金5360.02元；二、驳回原告鄢丰华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费224元，减半收取计112元，由原告鄢丰华负担87元，由被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司负担25元（该款原告鄢丰华已垫付，被告重庆阳光壹佰房地产开发有限公司在支付上述违约金时一并支付给原告鄢丰华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 何流二〇二〇年十二月二十八日法官助理 王亮书 记 员 王娅