北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16748号原告：韩怀志，女，1976年8月9日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市望江县，住北京市朝阳区，身份号码×××。被告：北京优客领寓物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通西大街**楼**1002，统一社会信用代码91110105MA00FGW49M。法定代表人：李光越，总经理。委托诉讼代理人：王成男，1984年5月9日出生，汉族，北京优客领寓物业管理有限公司职员，住北京市顺义区。原告韩怀志与被告北京优客领寓物业管理有限公司（以下简称：优客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩怀志，被告优客公司之委托诉讼代理人王成男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩怀志向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付两月租金12000元；2.判令被告赔付合同违约金12000元；3.判令被告赔偿家具损失3000元；4.判令被告赔付原告精神及经济损失3000元。事实与理由：原告和被告系房屋租赁委托关系，委托期限共计4年，即2020年1月15日至2024年1月14日止。原被告双方通过合同签订租金及支付方式。但被告在2020年4-6月第二季度，只打了一个月的房租，并且在6月27号电话通知原告，单方面违约终止合同，同时拒绝谈判房租返还及合同违约金事宜。被告的这种行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，同时严重损害了原告的经济利益，也对原告造成了严重的精神伤害。故提起诉讼，请人民法院依法判决，维护原告的合法权益。被告优客公司辩称：2020年4月支付租金的时候向房东要求减免两个月的租金，原告主张的租金是减免的租金。关于原告主张的第二项诉讼请求违约金，因为疫情影响，回来我们没有住过，之前房屋是隔断房，我们进行了装修，不同意承担违约金。业主之前确实有一些家具，但是房屋之前是隔断房，家具很坏，我们有聊天记录为准。其他损失三千元我们也不同意支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年12月22日，韩怀志、李文华（甲方、委托方）与优客公司（乙方、受托方）签订了《房屋委托合同》，约定甲方委托乙方出租北京市顺义区×镇×村×#自住型住宅楼×层×单元-×号（现×号楼），租赁期限自2020年1月15日至2024年1月14日，共计4年，房租每月6000元，按季支付。第三条（二）免租期约定在委托期限内自租金开始计算起以年为租房的时间单位，在租赁期限内免租期共140天作为乙方接洽承租房屋的空置期，该空置期内甲方免收乙方的房租，在乙方向甲方首次支付房租时扣除，免租明细如下：第一年免租期50天，自2020年1月15日至2020年3月5日。第五条违约责任约定本合同有效期内甲乙双方任何一方拒绝履行合同、解除合同或根本性违反合同约定，致使合同不能继续履行的，违约方须向守约方支付本合同约定月租金的两倍作为违约金并承担连带经济损失。2020年4月15日，被告优客公司向原告支付了房租6000元。关于收房时间。原告称：2020年6月20日收房，业务员说房不租了。关于房屋现状。原告称：收回以后我们进行了装修，7月底我另行出租了。关于合同效力。原告称：被告单方违约，我们要求解除合同。被告称：同意解除合同。关于家具损失。原告称：两张床被告拉走了，共计3000元。被告称：不同意支付，之前的床坏了，我们就给处理了，两张床都处理了，我们给配了一张床，走的时候留了一个沙发、床和茶几，我认为两张床价值300、400元左右。被告提交了微信聊天记录，证明第二季度打房租时，原告同意减免两个月的租金。原告认为对于免租期我是有前提条件的，需要被告后期不能违约，并不是无条件答应的。上述事实有《房屋委托合同》、银行明细、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体本案中，韩怀志与优客公司签订了委托合同，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体本案中，由于被告不按照合同约定给付房租，属于根本违约，致使合同目的无法实现，关于合同解除的时间，原告于2020年6月20日收房，因此委托合同于2020年6月20日解除。关于原告主张的2020年4月-6月租金，由于租赁合同于2020年6月20日解除，因此被告应支付6月20日以前的租金，因此原告主张的租金有事实依据，本院予以支持。关于被告所称的原告同意疫情期间免租期两个月，根据其提交的证据来看，双方对免租条款并未达成合意，因此免租条款未生效，本院对其意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。关于原告主张的违约金。由于被告的根本违约，给原告造成了损失，增加了原告再次出租的成本。但本院考虑到因新冠肺炎疫情的给被告造成了一定的经济损失，因此本院将房屋空置损失酌定为一个月。关于原告主张的家具损失。根据双方提交的证据，物业验收单中清点了出租时的家具，退房时，根据微信的聊天记录，退房时房屋少了两张床和客厅的桌椅，因此本院根据双方提交的证据酌情对上述家具的价值进行确定。关于原告主张的精神及经济损失3000元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，判决如下：一、被告北京优客领寓物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告韩怀志支付房租一万两千元；二、被告北京优客领寓物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告韩怀志支付违约金六千元；三、被告北京优客领寓物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告韩怀志支付家具损失一千五百元；四、驳回原告韩怀志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百七十五元，由被告北京优客领寓物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十二月十五日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫