山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1526民初2588号原告：冯玉云，女，1969年12月24日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：孙艳伟，山东舜天律师事务所律师。被告：王礼臣，女，1986年3月2日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：田光滨（与王礼臣为夫妻关系），住山东省高唐县。原告冯玉云与被告王礼臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯玉云向本院提出诉讼请求：1.判令被告王礼臣支付原告违约金30000元；2.判令被告王礼臣支付原告物业费909.3元（自2020年1月1日至2020年9月9日）；3.诉讼费用由被告王礼臣承担。事实和理由：2019年9月9日，冯玉云、王礼臣双方签订《房屋租赁合同》，由王礼臣租赁冯玉云位于高唐县和谐小区房屋一套用于餐饮业经营，租赁期限自2019年9月10日至2020年9月9日。合同约定，承租人（王礼臣）负责租赁房屋的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、有线费、卫生费和租赁期间新添设施的使用费；并约定租赁期满承租方不再延续租赁合同，向出租方交还房屋时，不能造成墙面、地面的污染和破损，屋内一切装修物和不动性设施不得损坏，否则按第十二条论。租赁合同第十二条约定：双方如有违反此协议，违约方必须向守约方赔偿30000元违约金。租赁合同期满王礼臣未再续租，但私自将房屋内大部分电线扯去，并造成房屋破损，严重违反了双方《房屋租赁合同》第十一条之约定。另，王礼臣一直也未支付2020年1月1日至2020年9月9日物业费合计909.30元。王礼臣辩称，原告主张的违约金3万元无事实及法律根据，亦不合理，答辩人不予认可；对于按照合同约定缴纳2020年1月1日至2020年9月9日的物业费无异议。事实和理由：一、关于租赁合同签订及履行的事实经过。答辩人于2019年7月22日与案涉房屋原承租人林硕达成转让协议，双方约定林硕将和谐家园串串香门店内饭店用品一宗(附清单)、剩余一个月房租及店内装饰装修转让给答辩人，答辩人一次性支付林硕转让费28000元。答辩人经林硕妻子引荐，在原告家中对租赁合同进行了变更。房租到期后，答辩人与原告签订了新的房屋租赁合同。因疫情等原因，答辩人于租赁期限到期前一个月通知原告不再续租，并将店内的物品进行了变卖，于2020年9月10日将钥匙归还原告。二、关于原告所诉答辩人私自将电线扯去，造成房屋毁损的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。原告自林硕处取得了装饰灯具、监控系统的所有权，因不再承租该房屋，将附属的安装装饰灯具铺设的临时电源线(用线槽板粘在墙上的)和监控系统数据线进行了拆解，并没有拆除房屋主体线(包括后期安装的插座及电源)。拆除临时电源也是出于墙壁灯、吊灯已拆除，临时电源线已根本没有利用价值的考虑。答辩人丈夫在与原告协调时中，答应对房屋安装灯具(房屋原有灯具)对损坏的墙面进行修整。但原告坚持必须将拆除的灯具和电线全部恢复原状，因此，双方存在分歧、争议。三、原告要求答辩人重新装修房屋或索要赔偿的诉求既没有事实依据，也不符合情理。答辩人在承租房屋后，并未对灯具和电线进行新增或变更，现有灯具和电线均为林硕装修，并转让给答辩人，原告在林硕和答辩人转让时并未到场对房屋进行验收和提出异议。期间原告在与答辩人的沟通中，质询答辩人将房屋顶棚拆除，但答辩人并未对房屋顶做过任何的装修改动，承租房屋时也没有顶棚，何来拆除一说?说明原告并不了解答辩人承租前的房屋原貌。答辩人转接房屋后，因部分墙面已经起粉、脱皮，答辩人找人帮工对房屋墙面进行了粉刷，洗手间、厨房、洗刷间、窗台等易潮易脏的墙面贴了磁砖，装修内容有相关证人和转账记录。答辩人实际营业时间还不足半年，房屋墙面较答辩人租赁前有明显改善。因此，原告要求被告承担重新装修的损失既无事实根据也不合理。四、关于原告所诉室内卫生等问题，厕所蹲便器后面原来是一个坑，里面都是砖茬、水泥，答辩人装修时进行填平，并贴上了瓷砖，除了卫生间的垃圾篓忘记清理外，室内卫生均进行了清扫。答辩人认为，答辩人在承租期间并未对房屋造成不可逆的污染和破坏，所诉卫生问题是吹毛求疵，无稽之谈。本院经审理认定事实如下：冯玉云原将案涉和谐小区房屋（商用房）租赁给林硕经营餐饮店。2019年7月22日，林硕将案涉房屋租赁期限内的承租人权益、门店内装修、柜式空调、装饰灯具24套、监控系统1套等转让给王礼臣。王礼臣当日支付林硕转让费28000元。2019年9月9日，冯玉云（出租人）与王礼臣（承租人）签订《房屋租赁合同》，双方约定：出租人将高唐县和谐小区房屋出租给王礼臣使用，租赁期限自2019年9月10日起至2020年9月9日止；年租赁费计52000元，于签订合同时一次性交清；租赁房屋用于经营快餐店；承租人负责支付租赁房屋的水费、电费、煤气费、暖气费、电话费、有线费、卫生费等和租赁期间新添设施的使用费；经出租人同意，承租人可以装修和添设他物，合同终止时：屋内外的装修及其他不动性设施无代价的归出租方所有；承租方如不再延续租赁合同，须在合同终止日的前30天通知出租方。双方还约定：承租人向出租人交还房屋时，不能造成墙面、地面的污染和破损，屋内一切装修物和不动性设施不得损坏，否则按第十二条论。合同第十二条约定：双方如违反此协议，违约方必须向守约方赔偿30000元违约金。合同签订后，王礼臣向冯玉云足额支付了租金，尚未支付2020年1月1日至2020年9月9日期间的物业费909.30元，后因疫情等原因不再经营，于合同到期前一个月通知冯玉云不再续租。交还房屋前，王礼臣将装饰灯具、监控系统及用于安装灯具铺设的电源线和监控系统数据线等物品拆除，于2020年9月10日向冯玉云交还了房屋钥匙。另查明：庭审过程中，冯玉云陈述自开发商处购买案涉商品房后，未经装修即出租给林硕经营餐饮店，诉称“被告扯乱的电线”是林硕装修时安装。王礼臣陈述，其承租房屋以来未对房屋顶部、下水道、电线进行改动，仅按照房屋顶部的颜色对墙面进行了相近颜色的粉刷，交还冯玉云房屋前，将灯具、监控系统以及相应的电源线、数据线、水盆、下水软管进行了拆除。再查明，冯玉云向本院提交照片一宗。该组照片显示：被告向原告交还的房屋存在无灯具、监控系统等物品及设施，部分电线被扯下，下水道管被改造，墙壁被钻孔等情形。以上事实有双方当事人陈述、房屋租赁合同、照片一宗、转让物品清单等证据在卷佐证。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告支付2020年1月1日至2020年9月9日期间的物业费909.30元，符合合同约定，应予支持。结合原被告陈述、被告提交的转让物品清单等证据以及日常生活经验，能够认定以下事实：原告自开发商处购买案涉房屋后未经装修即将房屋出租给林硕，用于经营餐饮门店；原告对于林硕对案涉房屋进行装饰、装修以及在租赁期内将房屋转租给被告王礼臣经营知情；原、被告双方在达成新的租赁合意时未对房屋及室内物品、设施状况进行确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，原承租人林硕经原告冯玉云同意后对案涉房屋进行了装饰装修，安装了灯具及监控系统等物品、设施。因灯具及监控系统未与案涉房屋形成附合，被告王礼臣自林硕处受让该灯具及监控系统后，有权在租赁期间届满时予以拆除，电源线、数据线作为安装灯具、监控系统必需的附属物，被告亦有权拆除。现从本案查明事实情况来看，并无证据证实拆除电源线、数据线对房屋造成了损毁。关于原告所称下水管道被改造的问题。被告主张系林硕对管道进行了改造，被告自承租房屋以来未进行改动，仅在搬离前将水盆及下水软管拆卸。本院认为，因原告未举证证明被告承租房屋时的房屋及室内物品、设施状态，根据原被告陈述以及被告自林硕处受让室内装修、灯具、空调等物品、在承租房屋后仅对案涉房屋进行了简单的粉刷等事实，不能得出被告在承租房屋后对下水管道擅自进行改装的结论。同样，原告也未举证证明被告承租房屋以来对墙壁进行钻孔，且无论是原承租人林硕还是本案被告，承租案涉房屋均系用于餐饮经营，而安装油烟机、空调等系经营餐饮店所必须，由此造成的墙壁被钻孔现象亦均在合理使用租赁物范围之内。关于原告所称被告交还的房屋存在卫生脏乱问题，并不能成为印证被告造成墙面、地面的污染和破损、构成违约的事实和理由。此外，原告所提交的两份报价清单所记载装修项目，表现为粉刷墙面、拆除墙裙、水管及线路改造等内容，因不能证明系被告不当使用房屋所造成的损坏，对本案事实不具有证明力，本院不予采信。综上所述，原告要求被告偿还物业费909.30元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告擅自扯乱电线等行为造成房屋损坏、构成违约的主张不成立，对其要求被告支付违约金30000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告王礼臣于判决生效之日起十日内向原告冯玉云支付物业费909.30元。二、驳回原告冯玉云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取计275元，由原告冯玉云负担250元，由被告王礼臣负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  张慧娟二〇二〇年十二月二十五日法官助理李秀红书记员王彬