河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初6631号原告：成守群，男，1971年10月30日生，汉族，住方县。原告：王欣岩，女，1975年11月19日生，汉族，住方县。二原告的共同委托代理人：孙付强，方城县兴达法律服务所法律工作者。被告：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91411322668850654B。住所地：方城县新能源产业集聚区西园合兴路西侧弘裕**公租房**楼**。法定代表人：杨德坡，任公司总经理职务。委托代理人：张星，河南格思律师事务所律师。原告成守群、王欣岩与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告成守群、王欣岩的共同委托代理人孙付强，被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司的委托代理人张星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成守群、王欣岩向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告履行《商品房买卖合同》义务给原告办理方城县裕邦方舟·城市花园第8幢1单元6××号房地产权属登记证书，并按已付房价款1％向原告支付违约金2160元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月1日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买了方城县裕邦方舟·城市花园第8幢1单元6××号商品房一套，合同约定：第四条，商品房总价款为：216000元。第八条，出卖人应当在2010年12月31日前将验收合格、符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定支付违约金。第十五条关于产权登记的约定被告已经违约。合同成立后，被告违约交房，但是原告按照合同约定交房前将所欠款项全部支付给被告。现原告已入住该房，原告多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延导致该房屋至今未办理房地产登记权属证书相关手续，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请求法院依法判决。被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司辩称，一、办理房产权属证书是行政机关的职权范围。被告公司已按照双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并已取得涉案房屋的产权登记证明，已履行完毕合同约定的义务。二、目前原告未能办证的原因是由于原告拖欠涉案房屋的面积差价迟迟未付，根据双方商品房买卖合同第七条第二款约定，原告未交齐房款（含面积误差，若有），被告有权拒绝交付房屋。因此在原告未交齐房款的情况下，被告不仅有权拒绝交付房屋，也有权拒绝配合为原告办证。三、被告已向原告交房数年，根据双方买卖合同第十五条产权登记的约定，出卖人向产权登记机关提供材料备案的期限为交房后的270日，自被告向原告交房之日加上270日后计算可知，违约金责任期限早已超过三年。因此，根据民法总则188条、196条规定，涉案违约金为债权请求权，且双方已约定违约责任期限，因此，涉案违约金适用诉讼时效，且已超过诉讼时效，被告有权拒绝支付违约金。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2010年7月1日，原告成守群、王欣岩作为买受人购买了被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司开发的方舟·城市花园第8幢1单元6××号商品房一套，并签订商品房买卖合同一份。合同约定：第三条，该商品房建筑面积共123.84平方米。第四条，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1744.19元，总金额为：216000元。第五条，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定根据实际面积结算，以房管部门实地测量的产权登记面积为准，多退少补。第八条，出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条，关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”2012年12月23日原告成守群、王欣岩缴纳购房款65000元，其余151000元办理按揭贷款，该贷款于2020年8月6日已向银行结清。2012年12月3日，原告成守群向被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司缴纳大修基金5022元、煤气初装费2300元，2013年1月5日缴纳契税4332.96元。2012年12月23日，原告成守群在被告提供的入伙文件发放确认表、入伙作业流程单上作为业主签名。同日，原告成守群与南阳市裕邦物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，原告称于2014年3月份入住该房屋。另查明：被告于2020年7月14日将案涉房产初始登记到被告名下，登记面积为129.82㎡。本院认为，原告成守群、王欣岩与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行义务、享受权利。原告成守群、王欣岩依合同约定支付了购房款，被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司应按合同约定承担逾期未办理房屋产权证件的责任。因合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告在2014年3月入住后，至今未取得房屋产权证书，因办理房屋权属证书是行政机关的职权范围，所以原告请求判令被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司办理房屋所有权证的理由不能成立，本院不予支持。但被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司应当按照合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司辩称未办理房屋所有权证是因为原告未支付房屋面积差价，但原被告未约定被告可以以此为由拒绝办证，故被告的该项抗辩的理由，本院不予采信。合同第九条虽然约定了逾期交房违约金的计算方法，但因原告实际于2014年3月入住后，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。从原告入住之日（按2014年4月1日）起向后计算270日，即2015年1月1日起开始计算三年的诉讼时效。但原告在三年诉讼时效期间内未向被告主张权利，故原告的现主张被告支付逾期办证违约金的请求已经超过诉讼时效期间，所以原告请求判令被告支付逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将原告成守群、王欣岩办理方舟·城市花园第8幢1单元6××号商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并将代收款项交产权登记机关。二、驳回原告成守群、王欣岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费150元，减半收取75元，由被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  陈晓朋二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘珂欣