广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17750号原告：中山市卓骏商业投资管理有限公司，住所地广东省中山市港口镇兴港南路16号首层B区1卡，统一社会信用代码91442000MA4ULMG913。法定代表人：黄智行，总经理。委托诉讼代理人：梁和英，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天国，广东弘力律师事务所律师。被告：梁淑燕，女，1981年1月6日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××，公民身份号码442××××××××××××408。原告中山市卓骏商业投资管理有限公司（以下简称卓骏公司）与被告梁淑燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓骏公司委托诉讼代理人梁和英，被告梁淑燕到庭参加诉讼。2020年9月11日,经双方当事人同意，本案继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。原告卓骏公司向本院提出诉讼请求:1.被告履约保证金7590元归原告所有；2.被告立腾空位于中山市××××××××厦5层512卡物业的房产，将物业归还给原告；3.被告向原告支付租金（租金以每月3795元为标准，从2019年1月1日至2020年6月30日止，租金合计68310元）直至返还物业给原告之日止;4.被告支付电费44.07元、水费9.92元，共计53.93元；5.被告支付五倍保证金额的违约金37950元；6.被告向原告支付装修损失费30000元；7.被告向原告支付律师费14195元。事实与理由：原告与被告于2018年7月31日签订租赁合同书，由被告承租原告位于中山市××××××××厦5层512卡物业的房产，租赁面积为69平方米，租赁期自交付日起至2019年8月4日止，2019年8月5日为起租日，每月租金为55元每平方米。被告签订合同后，原告将出租的物业交付给被告使用，被告从2019年1月1日起拖欠租金以及水电费，原告向被告催缴租金、电费、物业管理费，被告置之不理，其行为已构成违约，侵犯原告合法权益。庭审中，原告卓骏公司增加一项诉讼请求为：解除原、被告于2018年7月31日签订的租赁合同书。被告梁淑燕辩称，1.合同约定的租赁期限是2018年8月至2019年9月，其已在2019年1月向原告工作人员提出解除合同，用其已缴纳的押金抵扣2019年1月、2月租金，在2019年3月搬走放置于涉案房屋内的物品，当时原告工作人员回复解除合同可以，但要按照租赁合同约定执行。2019年3月，其到涉案房屋内打算搬走留在涉案房屋内物品时，原告不同意其搬走，并在涉案房屋上加锁，导致其尚有部分物品未搬走。2.不同意支付违约金，该合同条款属于霸王条款。3.同意返还涉案房屋给原告，但原告将涉案房屋上锁，其无法搬走。另，庭审中，被告明确表示同意支付原告主张的水电费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.案外人黄岳轩系位于中山市×××××××××××厦（银丰国际）的产权人，其于2016年4月5日委托卓骏公司对该房产进行物业管理，管理权限为负责大厦公共部位的日常维护、清洁，负责大厦公共设施、设备的维修、养护，负责大厦的安保工作，代委托人向租户催讨租金、水电费等费用，2.2018年7月31日，卓骏公司（甲方）与梁淑燕（乙方）签订租赁合同书，约定：甲方将位于中山市×××××××××××厦主楼第五层505卡物业出租给乙方作办公室之用；建筑面积为69平方米，该建筑面积同时为计租面积，实用面积与建筑面积不相符的，不影响租金计算；租赁期为一年，从2018年8月5日起至2019年8月4日止；每月租金每平方米55元（缴付时分拆为租金每平方米20元、设备使用费每平方米35元），该租金不含税；乙方于每月5日前向甲方缴付当月租金；在合同签订时，乙方一次性向甲方支付7590元履约保证金；履约保证金作为乙方签约、履行合同、合法安全使用租赁物业及安全营业的担保；甲方无故中途解除合同，甲方应双倍返还保证金给乙方；乙方无故中途解除合同或乙方根本性违约导致甲方提前解约的，甲方有权要求乙方赔偿甲方装修损失30000元，且甲方有权单方解除合同并没收保证金，还有权要求乙方支付双倍保证金作为违约金给甲方；合同期满终止或提前解约的，乙方对租赁物业的一切固定装修及设施物品均无偿归甲方所有，乙方不得损坏或拆除，并于5天内搬出清理退回租赁物业；乙方逾期15天未按约缴纳应缴费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等），则甲方可选择在乙方缴付的履约保证金中扣除，且乙方必须于5天内补齐履约保证金，若乙方未在扣款后按时补足的，视为乙方根本性违约，甲方有权没收乙方的履约保证金行使单方解约权；因乙方任一根本性违约行为导致甲方行使单方解约权时，甲方有权没收乙方的履约保证金并有权要求乙方支付五倍保证金作为违约金；租赁期间，乙方应按本合同约定支付租金、物业管理费、水电费及其他相关费用并承担因自身经营产生的各项费用、税费等；乙方有逾期缴交租金、物业管理费、水电费等费用中一项或多项，逾期缴费超过15天未缴清的情形，视为根本性违约，甲方有权单方提前终止合同没收履约保证金收回租赁物，届时，乙方需在指定期限内撤场返还租赁物业外，包括乙方在租赁期投入的不能移动的固定装修及财产均归甲方无偿所有，甲方还有权要求乙方支付五倍履约保证金作为违约金；租赁期内，如因租赁物发生产权纠纷导致乙方无法正常经营且受到严重损失，乙方有权单方提前终止本合同，并有权要求甲方支付五倍履约保证金作为违约金；如出现违约情形，守约方除有权要求违约方承担约定之违约责任，并有权就所遭受的实际损失向违约方主张赔偿，包括但不限于为实现有关债权所付出的诉讼费、财产保全费、律师费等；租赁期限届满乙方未续租的，本合同自行终止；租赁期限内，双方协商一致可终止本合同履行，协商一致解除；甲方或乙方因自身原因需要提前解除合同的，应提前60日书面通知对方，经协商一致变更合同；合同届满终止或非因甲方原因提前解约合同的，乙方应于租赁期满或合同终止后5日内将租赁的物业及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还给甲方；合同终止、解除后，除财产处理清点外，乙方应负责结清各项应付费用，到物管处办理交还租赁物手续；如乙方逾期搬迁，经甲方催告期内仍不搬迁的，甲方有权单方对租赁物内财产进行清理及处置，并将该租赁物另行出租而无须通知乙方，因此产生的损失由乙方承担。租赁合同书还约定了其他内容。次日，卓骏公司与梁淑燕签订租赁合同书补充协议（以下简称补充协议），约定将前述租赁合同书约定租赁区域由5层505卡变更为5层512卡，其他合同内容不变按原租赁合同执行。3.梁淑燕提交了其与卓骏公司员工吴佩琼之间的微信聊天记录反映：2019年1月3日，吴佩琼向梁淑燕发送了2019年1月的租金缴付通知单、2018年12月的费用缴付通知单，告知梁淑燕支付费用共计3837.02元。2019年1月7日，吴佩琼告知，“按合同约定：中途退租你方签约合同时缴付的保证金我方没收且需赔偿双倍违约金（15180元）给我方，基于双方合作关系，不需赔偿双倍违约金，只需赔偿保证金一倍的违约金（即7590元）”。2019年1月8日，梁淑燕询问“你们物业是怎样的结果”，吴佩琼复述了前一日的告知内容后，梁淑燕询问是否即以其已支付的押金赔偿违约金，吴佩琼回复“不是，押金不退还需赔违约金”，梁淑燕表示不可能；后吴佩琼发送了合同中相关内容的截图，并表示“合同还注明了若中途解除合同还要赔偿装修损失费3万元……你们还有几个月就到期了，干脆等合同期到期再退租，这样不需赔偿任何费用，还可以退回押金”，梁淑燕未予以回复。2019年1月10日，吴佩琼询问梁淑燕考虑结果如何，“是继续还是提前退租”，梁淑燕表示“不租了”，吴佩琼表示提前退租损坏会很大，梁淑燕回复其不会赔偿任何费用，吴佩琼表示其也是按合同约定执行。2019年1月16日，吴佩琼多次向梁淑燕发起语音通话但无人应答，后吴佩琼发送了空白的电子版终止协议，并于次日告知“终止协议已整理好并于昨天2019年1月16日下午已发给你，麻烦有时间请过来办理”。2019年5月起，吴佩琼每月通过微信向梁淑燕发送催缴租金等租赁费用的有关函件，梁淑燕均未予回复。卓骏公司认为，梁淑燕提出解除合同后未前往签署终止合同的有关协议，也未搬离涉案房屋，且其一直有向梁淑燕催讨租金等费用，应视为梁淑燕继续履行合同。梁淑燕称，吴佩琼发送前述电子版的终止合同时，其在外地出差无法打开该协议，其有电话告知吴佩琼该情况，表示其要终止租赁合同并提出以保证金抵扣两个月租金等条件，但吴佩琼表示不同意及要按合同约定执行，其认为不公平，双方未能就终止协议的条款达成一致意见。4.第一次庭审时，梁淑燕表示其于2019年3月到涉案房屋现场准备搬空留置的物品，但发现该房屋有被上锁，导致其持有的涉案房屋钥匙无法开门，并表示庭后可出具当时拍摄的照片；对于涉案物业加锁一事，其当时想搬空涉案房屋内物品时有被保安阻拦，其有通知吴佩琼开放行条，但吴佩琼表示要卓骏公司领导批准才能放行，而卓骏公司并未开具放行条，还表示要支付租金才能放行；其发现涉案房屋有加锁后，有打电话给吴佩琼提出要搬空涉案房屋，但没有其他书面证据证明。卓骏公司称，其没有对涉案房屋另行加锁，该门锁系机械锁无法另行加锁。经本院释明，第一次庭审时，双方约定于2020年8月6日下午到涉案房屋现场办理腾空及交接手续，但实际并未办理成功。当日，卓骏公司拍摄了交接情况的视频、涉案房屋门锁的照片，照片反映涉案房屋无法直接另行加锁。第二次开庭时，卓骏公司称，2020年8月6日下午到现场后，梁淑燕并未出具涉案房屋的钥匙，而是主张卓骏公司更换了门锁，随即离开现场，故其拍摄了视频及照片；其也并未换过涉案房屋的门锁，门锁虽系其安装，其在交付梁淑燕涉案房屋时已将所有门锁钥匙交给梁淑燕，钥匙一直在梁淑燕手上；就银丰国际大厦，其在法院有类似案件，与其他承租人均在庭后办理了腾空及交接手续，不存在逾期交付租金就更换钥匙的情况。梁淑燕称，其确认视频、照片的真实性；其没有更换涉案房屋的任何钥匙，卓骏公司让其搬离涉案房屋时已经将门锁更换，其无法进入涉案房屋内搬空物品，其以为法庭让双方到现场交接时，卓骏公司会拿钥匙让其进入涉案房屋，而其去到现场联系卓骏公司开门时，卓骏公司工作人员表示不清楚情况，只是应公司通知到现场检查搬空情况，其因无法进入涉案房屋内就离开了；照片反映的门锁系卓骏公司原装的；其承租涉案房屋后，收到2把钥匙，现尚未向卓骏公司返还，其不知道钥匙去哪里了。另，双方当事人均明确不就涉案房屋是否有换锁痕迹进行鉴定。5.因双方当事人均表示吴佩琼清楚有关情况，本院依职权通知吴佩琼作为证人出庭作证，但吴佩琼由于个人身体原因无法到庭，经双方当事人同意，由吴佩琼以书面证言方式作证，并明确对该书面证言以书面方式质证。吴佩琼称，（1）其系作为卓骏公司工作人员负责与梁淑燕就涉案租赁物租赁事宜进行日常对接，并无决定任何重大事项的权利。梁淑燕于2019年1月7日、10日分别通过口头、微信方式向其提出解除租赁合同意向，其多次明确告知梁淑燕解除合同的相应风险以及需要办理的手续。其为了确认梁淑燕是否要解除合同，发了终止合同给梁淑燕，要求梁淑燕到卓骏公司办理退租手续，但梁淑燕不接电话，也不回复微信、短信，其无法联系梁淑燕，梁淑燕也未联系其本人办理解除合同手续，故其认为梁淑燕继续履行租赁合同，并每月通过微信方式向梁淑燕追讨租金等费用，梁淑燕并未提出异议。（2）2019年1月10日，梁淑燕提出解除合同并搬走物品，其表示需要办理解除手续确认解除后才能搬走涉案房屋内物品。梁淑燕承租涉案物业后，其没有对该物业另行加锁或换锁，在收到本案出庭作证通知书前，梁淑燕也未向其反映过有加锁或换锁而不能进入涉案物业的情况。卓骏公司对前述证人证言予以确认，并认为梁淑燕解除合同须以书面形式提出并经双方确认。梁淑燕收到前述证人证言后，未在指定期限内发表质证意见。6.卓骏公司为进行本案诉讼，已支出律师费14195元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。卓骏公司与梁淑燕签订的租赁合同书、补充协议是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，对双方当事人具有约束力。关于租赁合同解除的问题。本案庭审过程中，梁淑燕先后陈述卓骏公司就涉案房屋进行加锁、换锁，导致其提出解除租赁合同后无法搬空涉案房屋，但并无证据证明卓骏公司有另行加锁或换锁的行为。梁淑燕在持有多把卓骏公司已交付的房屋钥匙且未返还卓骏公司的情况下，并未出示过有关钥匙以证明其无法打开该涉案房屋门锁，而是辩称其不知道钥匙去了哪里。同时，梁淑燕在第一次庭审时称其2019年3月到现场后，无法通过持有的钥匙打开门锁而导致其无法搬空涉案房屋，却又陈述系因卓骏公司未开具放行条、保安阻拦而无法搬离留置的物品；到第二次庭审时则表示系卓骏公司更换钥匙而导致其无法搬空涉案房屋，但又称卓骏公司2020年8月6日拍摄的照片反映的门锁系卓骏公司原装；梁淑燕就有关门锁情况及未能搬空涉案房屋原因的陈述，存在明显的前后矛盾。本院对于梁淑燕有关卓骏公司另行加锁、换锁导致其不能搬离涉案房屋的陈述不予采信。已查明的事实反映，尽管双方未能就梁淑燕提前解除合同需承担的违约责任达成一致意见，不能认定租赁合同关系已在2019年1月解除，但在梁淑燕于2019年1月已多次明确提出解除房屋租赁合同关系、退租，且未再缴纳任何租金或租赁费用的情况下，梁淑燕的行为已表明其不同意续租，即不能认定在租赁期限届满后双方已就续租事宜已达成合意，故双方租赁合同关系在2019年8月4日租赁期限届满即自行终止。房屋租赁合同关系终止后，梁淑燕未腾空并返还涉案房屋，卓骏公司现主张梁淑燕腾空并返还涉案房屋，本院对该诉求予以支持。关于租金及占有使用费的问题。梁淑燕确认自2019年1月起未支付租金，前述已认定租赁合同关系期满即终止，租赁合同书约定起租日为2018年8月5日以及每月租金3795元（计租面积69平方米×租金55元/平方米/月），故梁淑燕实际欠付2019年1月5日至2019年8月4日期间7个月的租金共计26565元（3795元/月×7个月）。因梁淑燕尚未返还涉案房屋，其应自2019年8月5日起参照租赁合同书约定的租金标准向卓骏公司支付占有使用费。一般而言，占有使用费应结合使用人实际使用及返还租赁物时间计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案为房屋租赁合同，系转移房屋使用、收益权换取租金收益的继续性合同，双方当事人履行合同需遵守诚信义务，提高房屋利用率，避免房屋空置产生损失。即使承租人出现违约行为引起损失，但在损害结果尚不固定的情况下，出租人应勤勉行使自己的权利保障或事务管理义务，尽可能的采取相应措施以减少损失的扩大。本案中，租赁合同书约定乙方（梁淑燕）逾期搬迁且经催告仍不搬迁，甲方（卓骏公司）有权单方自行对租赁物内财产进行清理处置。但梁淑燕已于2019年1月多次明确表示退租且未再支付任何租赁费用，此后卓骏公司亦无法直接与梁淑燕取得联系，卓骏公司作为涉案银丰大厦提供物业服务的公司，应早已知晓梁淑燕停止利用涉案租赁物经营办公的事实，而卓骏公司并未采取措施及时催告梁淑燕腾退房屋或行使收回租赁物的权利，卓骏公司该行为不符合上述法律规定体现的善意减损原则，因此对超出合理损失外的扩大损失无权要求梁淑燕赔偿。对于合理损失期间，本院根据双方合同约定，酌情认定计算至租赁期限届满后6个月，梁淑燕应支付卓骏公司占有使用费共计22770元（3795元/月×6个月）。关于水电费、律师费、装修损失费。水电费共计53.93元，梁淑燕同意支付，本院予以认可。律师费损失14195元，因梁淑燕逾期支付租金、未返还涉案房屋构成根本违约，卓骏公司为维护自身合法权益所支出，按照租赁合同书的约定该律师费损失应由梁淑燕承担，且卓骏公司已提供代理合同、发票等证据证明该律师费损失已实际发生，故本院对卓骏公司有关律师费的诉求予以支持。装修损失费30000元，按照租赁合同书的约定，系梁淑燕违约导致合同提前解除时所应承担的违约责任范围，而前述已认定租赁合同系期满终止，故本院对卓骏公司装修损失费的诉求不予支持。关于履约保证金与押金。梁淑燕逾期支付租金等租赁费用，卓骏公司有权按照合同约定没收梁淑燕已收取的履约保证金，故本院确认梁淑燕就涉案房屋已支付的履约保证7590元归卓骏公司所有。履约保证金侧重于保证履约功能，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方约定梁淑燕违约则卓骏公司没收履约保证金，该约定系对梁淑燕违约行为的惩罚性规定，使履约保证金还具备了惩罚功能，性质上等同于针对梁淑燕违约行为的违约金。在本院已支持卓骏公司没收履约保证金以及梁淑燕支付占有使用费、赔偿律师费损失的前提下，卓骏公司未提供证据已没收的履约保证金尚不足以弥补其实际损失，应自行承担举证不能的不利后果，故本院对卓骏公司有关违约金的诉求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山市卓骏商业投资管理有限公司与被告梁淑燕签订的租赁合同书、租赁合同书补充协议已于2019年8月4日终止；二、被告梁淑燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市卓骏商业投资管理有限公司腾空并返还位于中山市×××××××××××厦第五层512卡的房屋；三、被告梁淑燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市卓骏商业投资管理有限公司支付租金26565元、占有使用费22770元；四、被告梁淑燕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市卓骏商业投资管理有限公司支付水电费53.93元并赔偿律师费损失14195元；五、被告梁淑燕已向原告中山市卓骏商业投资管理有限公司支付的履约保证金7590元归原告中山市卓骏商业投资管理有限公司所有；六、驳回原告中山市卓骏商业投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3462元，减半收取为1731元（原告中山市卓骏商业投资管理有限公司已预交），由原告中山市卓骏商业投资管理有限公司负担910元，被告梁淑燕负担821元（被告梁淑燕负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市卓骏商业投资管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 姚 班二〇二〇年十二月十八日书记员 刘尉婷谭嘉怡