福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初10161号 原告：中国建设银行股份有限公司南安水头支行，住所地南安市水头镇荷楼片区首期星鞍桥安置区（东星荷景园）3#C段101-108号店面，统一社会信用代码：91350583856318112X。 代表人：郑炎林，该支行行长。 委托诉讼代理人：王志刚，该支行职员。 被告：蔡素发，男，1976年5月29日出生，汉族，住福建省云霄县。 被告：林英珠，女，1978年3月27日出生，汉族，住福建省云霄县。 被告：福建南安市腾邦房地产有限公司，住所地南安市水头镇海联创业园管理中心，统一社会信用代码：9135058357928430B。 法定代表人：李辉挺，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄斯褀、宋文强，福建天翼律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行（简称：建设银行南安水头支行）与被告蔡素发、林英珠、福建南安市腾邦房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法由审判员张朝新适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王志刚、被告福建南安市腾邦房地产有限公司到庭参加诉讼，被告蔡素发、林英珠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行南安水头支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除编号“350655203-2012-20171657557”《个人住房借款合同》；2、请求依法判令被告蔡素发、林英珠立即归还借款本金642551.03元及相应利息、复利、罚息32148.81元（利息、复利、罚息暂计至2020年11月11日，并支付自2020年11月12日起至还清之日止按编号“350655203-2012-20171657557”《个人住房借款合同》约定和人民银行有关规定计算的利息、罚息和复利；3、请求依法判令原告对被告蔡素发、林英珠提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、请求依法判令被告福建南安市腾邦房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其它费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月5日签订了350655203-2012-20171657557号《个人住房借款合同》，被告蔡素发、林英珠向原告借款68万元用于购房，以所购房产提供抵押，由被告福建南安市腾邦房地产有限公司提供阶段性连带保证责任。被告蔡素发、林英珠之后未能依约履行还款责任。 被告蔡素发、林英珠未作答辩。 被告福建南安市腾邦房地产有限公司辩称，一、原告的诉求不明确，其起诉依法应予驳回。即原告诉讼请求虽然有具体的金额，但是诉求的计算方式及构成不明确，利息、罚息、复利的计算方式也不明确。为此，原告诉讼请求不具体、不明确，根据法律规定，其起诉依法应予驳回。二、原告诉请答辩人承担保证责任，违背法律规定，依法应予驳回。本案原告主张的债权，存在抵押权，且抵押物的所有人是被告蔡素发。原告也在诉求中明确要求优先受偿抵押物拍卖、变卖所得价款。抵押物拍卖、变卖的价款足以偿还原告主张的债权。为此，原告既主张实现物的担保物权，又主张答辩人承担保证责任，明显属于重复主张。本案原告仅能主张被告蔡素发所有的房产的抵押权。具体理由如下：本案债权存在抵押权，抵押物的所有人是债务人。即抵押物水头镇海联创业园海联丽景C幢17层1701室房产（下称“抵押房产”）已于2017年12月27日办妥预购房抵押登记，抵押权人为原告，该抵押房产的所有人为被告蔡素发。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”同时，《中华人民共和国担保法》第二十八条也规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”针对以上法律规定，结合抵押房产的预告登记权利人是被告蔡素发，也就是借款人的事实。同时，抵押房产的价值高于原告主张的债权。原告仅能实现抵押房产的抵押权，不能要求答辩人承担保证责任。相反，若原告放弃主张抵押权，则答辩人在建行水头支行放弃权利的范围内免除保证责任。退一步来说，建行水头支行在请求处分抵押房产的情况下，仍要求答辩人对被告蔡素发、林英珠的债务承担连带保证责任明显存在重复主张，也违背法律规定。综上，在抵押房产的价值足以偿还原告债权的情况下，原告仅能主张抵押房产的抵押权，不能要求答辩人承担保证责任。三、如前述，在抵押房产的价值足以偿还原告债权的情况下，原告仅能主张抵押房产的抵押权，不能要求答辩人承担保证责任。为此，原告于2019年12月30日，在未告知答辩人的情况下。私自扣划答辩人账户中18346.78元。依法应当予以退还。 本院经审理认定事实如下： 2017年12月5日，建设银行南安水头支行（贷款人）与蔡素发（借款人、抵押人）、林英珠（借款人、抵押人）、福建南安市腾邦房地产有限公司（保证人、）签订350655203-2012-20171657557号《个人住房借款合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为68万元；本合同项下贷款用于购买位于南安市××镇××栋××层××室房产，借款期限为期限20年（240个月）；贷款年利率为基准利率上浮5%；还款方式为按月等额本息还款法；本合同项下借款，贷款逾期的，罚息利率为贷款利率水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本息和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；保证方式为阶段性连带责任保证担保＋抵押；福建南安市腾邦房地产有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证；福建南安市腾邦房地产有限公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证方式为连带责任保证；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项等费用；蔡素发、林英珠以其购买的南安市××镇××栋××层××室房产为上述借款提供抵押担保；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的贷款关系。 2017年12月27日，建设银行南安水头支行与蔡素发就上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。 2018年2月6日，建设银行南安水头支行向蔡素发发放贷款68万元，借款期限自2018年2月6日起至2038年2月6日。贷款发放后，蔡素发未能按约足额偿还借款本息，截至2020年12月8日尚欠借款本金642551.03元及利息32634.86元、罚息2116.06元。 另查明，蔡素发与林英珠于1998年6月20日办理结婚登记。 以上事实，有建设银行南安水头支行提供的《个人住房借款合同》、《个人住房贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《结婚证》复印件以及本案庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，蔡素发、林英珠向建设银行南安水头支行借款，之后未能依约偿还借款，根据合同约定，建设银行南安水头支行有权解除合同、提前收回贷款，并根据合同约定支付相应的利息、罚息、复利。截至2020年12月8日，尚欠建设银行南安水头支行借款本金642551.03元及利息32634.86元、罚息2116.06元，应予偿还。根据合同约定，该笔借款由保证人福建南安市腾邦房地产有限公司提供阶段性连带责任保证，抵押人蔡素发、林英珠以其购买的房产提供抵押担保。在抵押登记手续办理完毕，且建设银行南安水头支行收到房屋他项权权证之前，由阶段性保证人福建南安市腾邦房地产有限公司提供连带责任保证。本案讼争房产至今仅办理预购商品房抵押权预告登记，未办妥抵押登记手续，建设银行南安水头支行尚未收到房屋他项权证，其作为抵押预告登记权利人的权利是在抵押登记条件成就时，可以要求预告登记义务人蔡素发、林英珠办理抵押登记手续，并对抗未经建设银行南安水头支行同意，转移抵押不动产的所有权，或者设定其他物权的行为，但抵押权预告登记不直接产生抵押登记的效力。目前建设银行南安水头支行的抵押权尚未设立，应由阶段性保证人福建南安市腾邦房地产有限公司对蔡素发、林英珠的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，抵押权尚未设立，建设银行南安水头支行请求行使抵押权不能成立，依法予以驳回。本案款项仍然在福建南安市腾邦房地产有限公司的保证期间和保证范围内，因此福建南安市腾邦房地产有限公司应对上述款项承担连带清偿保证责任。福建南安市腾邦房地产有限公司承担保证责任后，有权向蔡素发、林英珠追偿。福建南安市腾邦房地产有限公司主张退还于2019年12月30日被扣划的18346.78元，可另案起诉。蔡素发、林英珠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行与被告蔡素发、林英珠于2017年12月5日签订的350655203-2012-20171657557号《个人住房借款合同》； 二、被告蔡素发、林英珠应于本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行借款本金642551.03元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与本案《个人住房借款合同》的约定计算，暂计至2020年12月8日尚欠利息32634.86元、罚息2116.06元）； 三、被告福建南安市腾邦房地产有限公司应对被告蔡素发、林英珠所欠的上述债务承担连带清偿保证责任，被告福建南安市腾邦房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告蔡素发、林英珠追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行的其他诉讼请求。 本案受理费10547元，减半收取计5274，由原告中国建设银行股份有限公司南安水头支行负担25元，被告蔡素发、林英珠、福建南安市腾邦房地产有限公司负担5249元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张朝新 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  吴桂菊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； 第一百八十五条设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （二）债务人履行债务的期限； （三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属； （四）担保的范围。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第二百零三条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。