浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5624号上诉人（原审第三人、反诉第三人）：温州生态园物业管理服务有限公司。住所地：温州市瓯海区三垟大道**丹东村委会大楼。法定代表人：郑苏洲。委托诉讼代理人：潘新思。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会。住。住所地：温州市龙湾区罗西住宅区**团/div>负责人：何荣者，职务主任。委托诉讼代理人：施园园、季盈泽，浙江联英律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡晓华，女，1981年2月25日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：林锋、鲍碧银，北京炜衡（温州）律师事务所律师。上诉人温州生态园物业管理服务有限公司（以下简称生态园物业公司）因与被上诉人蔡晓华、温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会（以下简称罗西业委会）租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。生态园物业公司上诉请求：撤销原判，改判蔡晓华与生态园物业公司的租赁期间为2018年1月20日至2020年1月19日止；一、二审诉讼费由蔡晓华、罗西业委会承担。事实和理由：一、生态园物业公司与蔡晓华签订租赁合同合法有效，蔡晓华应依法履行支付租金义务。2017年12月27日，蔡晓华通过拍卖取得涉案房屋的两年租赁权，租赁期间为2018年1月20日至2020年1月19日，年租金11200元，当时签订了《拍卖成交确认书》，蔡晓华于2018年1月4日支付了第一年的租金11200元，履约金22400元，共计134400元，由拍卖公司出具收款收据。2018年1月20日，蔡晓华与生态园物业签订《房产租赁合同》，合同从2018年1月20日开始履行，由蔡晓华在合同上签字确认。一审法院认定蔡晓华开始使用租赁物的时间为2018年9月13日错误。二、本案证人证言不属实。证人何某、史某、何荣者是蔡晓华的朋友，与本案有利害关系，其证言不可采信，况且证人何荣者对第一年的租赁合同是不知情的。2019年1月10日，罗西业委会才成立。何荣者作为业主委员会的负责人才参与进来。蔡晓华辩称，一审认定事实清楚，证据确凿。一、生态园物业公司与本案不具有法律上的利害关系。生态园物业公司只是为罗西业委会代为管理，不是实际出租人。二、租金的产生应以实际交付为准。本案房屋的实际交付时间是2018年9月13日，这点罗西业委会的负责人在一审中已经自认。三、一审后，蔡晓华已经向罗西业委会支付了本案的租金及相应的违约金，本案的租金已经实际履行完毕，本案不具备可上诉性。请求维持原判。罗西业委会辩称，对一审认定的事实无异议，尊重法院的判决。罗西业委会向一审法院起诉请求：1.蔡晓华向罗西业委会支付租金112000元及利息损失（利息从2019年1月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付为止）；2.本案诉讼费用由蔡晓华承担。在开庭审理前，将第一项诉讼请求的利息损失变更为支付违约金（以112000元为基准，从2019年1月19日开始按照每日万分之五计算至实际履行之日止。）蔡晓华向一审法院反诉请求：1.罗西业委会、生态园物业公司向蔡晓华退还履约金22400元及其利息损失（从2020年5月5日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付为止）；2.罗西业委会、生态园物业公司向蔡晓华退还多收取的租金13267.22元及其利息损失（从2020年5月5日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付为止）；3.诉讼费用由罗西业委会、生态园物业公司承担。一审法院认定事实：2017年，因罗西业委会尚未成立，业主共有的店铺由生态园物业公司代为管理。2017年12月27日，生态园物业公司委托温州市佳得拍卖有限公司公开拍卖罗西住宅区九组团1#2#-101-9室的两年租赁权（建筑面积约108.9㎡，租赁时间自2018年1月20日起至2020年1月19日止）。当日，蔡晓华以年租金112000元拍得，双方签订《拍卖成交确认书》。2018年1月14日，蔡晓华支付第一年租金112000元，缴纳履约金22400元，共计134400元，温州市佳得拍卖有限公司出具收款收据。2018年1月20日，蔡晓华与生态园物业公司签订《房产租赁合同》、《消防安全责任书》。2018年9月13日，生态园物业公司将涉案店铺交由蔡晓华经营。2019年1月10日，罗西业委会成立。同年8月26日，罗西业委会与生态园物业公司进行商铺移交时发现涉案店铺未按照合同约定支付第二年租金。罗西业委会多次与蔡晓华协商催讨租金，蔡晓华均置之不理。2020年1月17日，蔡晓华通过物业部门向罗西业委会交付租赁物使用钥匙。另查明，《房产租赁合同》约定如下：第三条（一）租金应在上一年度租赁期限届满的15天前付清；第三条（二）承租方在履约期间，如有拖欠租金、违约行为或相关费用等情形，出租方可以在保证金中扣除或先予支付上述费用……；第八条（三）承租方未在合同约定的期限内支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起，按应付租金的万分之五按天计算向出租方支付违约金……。一审法院认为，涉案签订的《拍卖成交确认书》、《房产租赁合同》足以证明本案租赁合同关系存在的事实，且系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于租金节点问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。蔡晓华主张2018年9月13日使用租赁物，2019年7月23日腾空租赁物。蔡晓华就开始占有使用租赁物的时间节点有罗西业委会负责人何荣者出庭作证，及证人何某、史某的证言予以佐证，故蔡晓华于2018年9月13日开始从生态园物业公司处取得租赁物使用权的事实，予以认定。《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人……”。2018年1月20日，双方签订租赁合同并开始计付租金，因出租人未及时交付租赁物，承租人于2018年9月13日方取得租赁物使用权。期间，蔡晓华对该租赁物未行使占有、使用及收益权，故租金计算起点应从2018年9月13日起计付。蔡晓华主张2019年7月23日腾空租赁物，但就此未提供充分证据予以证明，证人金某及收条证明，蔡晓华交付钥匙时间为2020年1月17日，一审法院认为蔡晓华的主张缺乏事实依据，不予支持，租金计算终点应为2020年1月17日。关于面积不符应扣减租金的问题。本案租赁关系建立的背景是蔡晓华于2017年12月27日，参与涉案店铺的竞拍并以112000元/年租金拍得，在竞拍《注意事项》中已说明“竞买人已充分了解建筑面积、现状以及配套设施等任何其他足以影响承租价的情况……”，且《拍卖确认书》亦载明“买受人已充分了解拍卖标的的全部情况”。故蔡晓华在参与竞价拍卖前已对该店铺的物理状况，包括可使用面积、结构、周边环境等有充分了解，在签署《拍卖成交确认书》时应明确知晓。现蔡晓华以此为由，要求减免租金的辩解于法于理无据，对租赁物使用面积的鉴定申请，亦不予支持。罗西业委会要求蔡晓华以112000元为基准，从2019年1月19日开始按照每日万分之五计算违约金。经查，蔡晓华实际租赁时间为2018年9月13日至2020年1月17日，现已缴纳一年租金，未缴2019年9月12日至2020年1月17日的租金约计39277元，按合同约定，扣减履约金22400元后，以16877元为基准从2019年9月12日开始按照每日万分之五计算违约金。综上，对罗西业委会的本诉诉请，部分予以支持，对蔡晓华的反诉诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、蔡晓华于本判决生效之日起十日内支付罗西业委会租金16877元及违约金（以16877元为基准，从2019年9月12日开始按照每日万分之五计算至实际履行之日止。）二、驳回蔡晓华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3044元，减半收取1500元，反诉受理费345.84元，合计1845.84元，由罗西业委会负担1275元，蔡晓华负担570.84。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，各方一致确认涉案房屋钥匙是在2018年9月13日交给蔡晓华。故尽管双方合同约定租期从2018年1月20日开始，但双方直到2018年9月13日才完成房屋的交付。一审法院结合证人何某、史某、何荣者的证言，认定租金的起算点为2018年9月13日，处理正确。生态园物业公司既未提供证据证明其曾2018年9月13日前已经向蔡晓华交付涉案房屋，亦无提交证据证明未交付钥匙系蔡晓华的过错导致。故对生态园物业公司主张从2018年1月20日开始计算租金，本院不予支持。关于本案的证人证言。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。生态园物业公司主张证人何某、史某、何荣者系蔡晓华的朋友，故与本案有利害关系，依据不足。目前无证据显示何某、史某与本案的处理结果具有利害关系，而证人何荣者是罗西业委会的负责人，在本案的诉讼中，更是与蔡晓华属对抗的双方。何某、史某、何荣者具有证人资格，一审法院对何某、史某、何荣者的证人证言予以确认，并无不当。经审查，一审说理部分认为罗西业委会的本诉请求部分成立，而对蔡晓华的反诉请求不予支持。但一审判决主文部分存在瑕疵，本院对此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1765号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初1765号民事判决第二项；三、驳回温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会的其他诉讼请求；四、驳回蔡晓华的反诉请求。二审案件受理费1610元，由上诉人温州生态园物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月十八日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁