河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初7112号原告:河南省济源市天坛街道大驿居民委员会，住所地:济源市南环路与天坛南路交叉口西600米路北。负责人:李喜平,居委会支部书记，主持村委工作。委托诉讼代理人：武合齐，居委会成员。委托诉讼代理人：李杰，河南艳阳天律师事务所律师。被告:芦永国,男，1959年8月19日出生,汉族，住济源市。委托诉讼代理人：王建明，河南愚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双江，河南愚公律师事务所实习律师。原告河南省济源市天坛街道大驿居民委员会（以下简称大驿居委会）与被告芦永国租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大驿居委会的委托诉讼代理人武合齐、李杰，被告芦永国及其委托诉讼代理人王建明、李双江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大驿居委会向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告监控、设备款100000元；2、要求被告支付租金1034182.8元及违约金712755.74元,合计为1746938.54元，并以1034182.8元为基数从2020年10月1日起按每月3%计算违约金至实际支付之日止；3、要求被告支付房屋、场地占有使用费1811417.2元及经济损失217370.1元,合计为2028787.3元，并以1811417.2元为基数从2020年10月1日起按每月3%计算至实际支付之日止。事实与理由：2017年7月31日、2017年8月1日原告两次组织所有投标人在虎岭管委会对大驿特色餐饮市场,进行公开竞标承包。在投标前原告工作人员宣读了竞标须知,并告知所有竞标人员:不论谁中标,均应当在中标后两个小时内向原市场承包人王建平支付监控、设备款100000元,否则视为废标。2017年8月1日第二次召开会议被告中标,原、被告双方签订了《大驿特色餐饮市场租赁合同》,合同约定:原告将大驿餐饮市场整体出租给被告,期限三年,自2017年6月1日起至2020年5月31日，每年租金为2517800元。前期租金的交付时间为合同签字生效后三日内一次性付清,之后每年租金交纳时间为合同上年租期届满前三个月付清。被告不能按期足额支付租金的,应承担当期欠付租金额每日千分之二十的违约金。合同签订后原告将市场移交给被告经营,被告没有按照事前约定支付监控、设备款100000元;被告第一年租金交纳了2190000元,第二年租金全部交纳,第三年租金未交纳。经原告催要被告仍未交纳,故提起诉讼。被告芦永国辩称：1、大驿居委会起诉状所述事实有误，竞标时没有说明“不论谁中标,均应当在中标后两个小时内向原市场承包人支付监控、设备款100000元,否则视为废标”，应以双方签订的《大驿特色餐饮市场租赁合同》约定的内容为准。假如有上述约定，被告和原告以及王建平多次诉讼中应该提起该费用，但原告和王建平从未提起该费用，原告的第一项诉讼请求没有依据；2、济源市人民法院（2019）豫9001民初9081号民事判决书和河南省济源中级人民法院（以下简称济源中院）（2020）豫96民终360号民事判决书确定，2019年9月11日被告向原告发出的解除合同通知书，自通知到达对方时解除。因此，被告与原告的合同履行至该日，交纳租金也应该交到该日。之后，双方的合同已经解除，被告已经没有交付租金的义务。被告也没有占用居委会的房屋、场地，因此，没有支付房屋、场地占用使用费的义务。因居委会拒绝接收市场，被告为了减少市场的损失，是代大驿居委会在管理市场行使减损义务，相反原告应该支付被告劳动报酬；3、原告方主张的违约金和赔偿损失没有事实和法律依据，济源市人民法院（2019）豫9001民初9081号民事判决书和济源中院（2019）豫96民终1466号民事判决书、济源中院（2020）豫96民终360号民事判决书均认定，原告方在履行合同中存在违约行为，被告并不违约。综上，被告没有支付违约金和赔偿损失的义务。原告提供的证据有：第一组证据：2017年6月1日《大驿特色餐饮市场租赁合同》一份，证明2017年8月1日原、被告签订了《大驿特色餐饮市场租赁合同》，双方约定被告租赁该市场，承包期限三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日，年租金为2517800元。上述证据被告无异议，予以认定。第二组证据：1、济源天坛街道办事处居委会财务委托代理服务中心记账凭证一份。2、河南省农村信用社联行业务来账凭证2018年5月31日大额汇总一份。该组证据证明合同签订后原告将市场移交给被告经营，被告2017年度租金交纳了2190000元和押金200000元。2018年度租金2517800元已于2018年5月31日全额交纳。2019年度（2019年6月1日至2020年5月31日）租金2517800元未交纳。被告对上述证据的真实性均无异议，对证明内容有异议，认为在济源市人民法院（2019）豫9001民初9081号案件中已经确定第一年和第二年租金，被告已经通过各种方式全额交付，应该以生效判决为准。第三年租金未交纳的原因是原告同意待法院判决后再交纳，所以被告不构成违约。在济源中院（2019）豫96民终1466号判决确定原告赔偿被告损失，是因原告没有履行义务。上述证据被告对真实性无异议，予以认定。第三组证据：1、市场财产核查组与被告谈话记录一份。2、大驿餐饮市场财产登记清单一份。3、被告与罗秀玉、史家郡、卢沙沙等35名市场商户所签订的房屋租赁合同及部分交款单据。4、国家河南省电力公司济源供电公司历月电费明细清单一份。5、大驿餐饮市场1栋4号、8栋4号、3栋13号、3栋14号、7栋7号以及万康大药房2019年2月至2020年5月份部分交纳电费、卫生费清单。6、济源市人民法院（2019）豫9001民初9081号民事案件中，原告提供的证据目录及庭审笔录一份。以上证据证明2020年5月18日原告成立市场财产登记小组，对2019年度至2020年5月31日被告的经营情况进行调查、资产登记工作，经落实，被告实际经营至2020年5月31日三年租赁期满。且在（2019）豫9001民初9081号民事案件庭审过程中，被告对原告提供的市场商户赵素芳、杨艳兵签订的租赁合同事实没有异议，也能印证被告实际占有市场到2020年5月31日。被告与市场商户签订了2019年6月1日至2020年5月31日第三年的租赁合同（有部分合同有效期至2021年元月），相应的也收取了市场商户的租金。并且在2020年前半年疫情期间，被告未减少市场商户租金，其本人收入没有受到疫情影响。经质证，被告对证据1的真实性有异议，认为该记录属于证人证言范畴，应有证人出庭作证。该谈话记录也没有被告的签字认可，真实性无法确认。对证据2的真实性有异议，认为该清单属于原告方单方制作，也没有被告方的签字。对证据3的部分有异议，认为市场商户缴款情况和门面房现经营商户情况真实性有异议，属于原告方单方制作，真实性无法确认。下面签字的人员均是居委会的工作人员或者小队队长与原告方有利害关系，并且该签字也属于证人证言范畴，应该出庭作证。对证据3中的产权证明和2020年5月31日的收据均系复印件，真实性无法确认。证据3中的国内支付业务付款回单真实性无异议，但认为该收款人不是被告，与本案没有关系。对证据3中被告与万康大药房签订的租赁合同的真实性无异议，被告与杨艳兵、赵素芳签订的租赁协议的真实性无异议。对证据中4、5有异议，均是复印件，真实性无法确认。对证据6的真实性无异议，认为被告方与杨艳兵、赵素芳签订租赁合同是2020年5月31日是真实的，但是不能证明被告实际占用市场是2020年5月31日，因为双方签订合同是2019年6月10日和6月21日。在2019年9月11日被告已经给原告下达了解除通知，当时约定的租赁期限是到2020年5月31日。但是实际没有履行到2020年5月31日，所以合同解除后被告已实际不再经营市场，不能从该两份合同来证明被告占用市场到2020年5月31日。2020年疫情期间原告已经通过封闭市场的形式接收了市场的管理，被告方没有再进行经营。证据1、2系原告单方制作，没有被告签字，不予认定。证据3中涉及到被告与相关商户签订的租赁合同，虽然被告没有异议，但该部分合同涉及到案外人，不予认定。证据4、5系复印件，不予认定，证据6被告没有异议，予以认定，第四组证据：济源市人民法院（2019）豫9001民初8159号民事裁定书一份，证明2019年9月12日原告曾经向济源市人民法院提起诉讼，要求被告支付所拖欠的第一年、第三年租金及违约金，后来由于当时的居委会主任干涉撤回了起诉。现原告再次起诉并未超过本案的诉讼时效。上述证据被告对真实性无异议，认为该起诉未送达给被告，对被告方不产生法律效力，并且上述生效判决已经证明，原告该次起诉不能证明没有与被告达成等判决生效后结算第三年租金的约定。生效判决（2019）豫9001民初9081号已经确定关于第三年的租金，原告方同意法院判决后交纳，被告方对此不构成违约。上述证据被告对真实性均无异议，予以认定。被告提供的证据有：1、提供济源市人民法院（2019）豫9001民初2974号民事判决书和济源中院（2019）豫96民终1466号、民事判决书，证明两级法院认定合同签订后被告已经按照合同交纳了租金，原告未按照合同约定履行，有部分房屋和土地未交付给被告，属于违约。2、提供（2019）豫9001民初9081号民事判决书以及（2020）豫96民终360号民事判决书，生效判决确认2019年9月11日被告向原告发出解除合同通知书，2019年10月18日又再次发出解除合同通知书，并要求原告方指派人员对该市场进行交接，法院还认为原告方一直未将租赁物全部交付给被告属于违约。被告方要求解除租赁合同，并已经通知原告，合同自通知对方时解除，该解除合同有效。第三年的租金原告同意待法院判决后在交纳，被告不构成违约。3、提供8张照片，证明2020年1月26日开始至2020年5月8日原告方对特色餐饮市场仍旧是封闭状态，该封闭市场的行为是原告方实施的。经质证，原告对证据1、2、3的真实性无异议，对证明方向有异议，认为被告交纳租金情况，应以租金交纳凭证为准，封闭市场是疫情防控需要采取的临时措施，留有出口，原告不应承担责任。上述证据原告对真实性无异议，均予认定。根据原、被告陈述，依据有效证据，本院认定事实如下：。大驿特色餐饮市场原由案外人王建平承租，于2017年5月31日到期。2017年7月5日，大驿居委会发出公告，告知各商户其已与原承包人解除租赁合同关系，要求市场的各商户于2017年7月15日前到市场清算小组办理手续。2017年8月，大驿居委会与芦永国签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”载明：居委会将该市场在现有房屋现有场地的条件状况下整体出租给芦永国经营使用，租赁期限三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。年租金2517800元，前期租金的交付时间为合同签字生效后叁日内一次性付清，之后每年租金交纳时间为合同上年租期届满前三个月付清；芦永国在合同签订之日向大驿居委会交纳合同履约保证金200000元；合同生效后三日内，双方完成出租市场的交接手续，自交接之日起，芦永国自行对市场进行经营，自负盈亏。租赁期间，在现有房屋、现有场地情况下，芦永国自行承担市场内各类建筑物、设施的维修、维护费用。大驿居委会保证市场水、电、路三通，分表盘以上电路归大驿居委会负责。在合同履行过程中，双方如违反本合同条款约定的，应承担相应的违约责任。租赁期间若遇下列情形：（1）政府征地、拆迁、富士康倒闭和不可抗力；（2）芦永国不能按期足额支付租金超过15日仍未足额支付的；（3）未经大驿居委会同意芦永国转租，大驿居委会有权解除合同。除合同约定的情形或双方协商一致外，双方均不得提前解除合同，否则应向对方承担剩余租期租金总额50%的违约金。合同载明的签订日期为2017年6月1日。该市场内共有房屋164间，一块约60平方米的空地，北边还有一块约为66×9即594平方米的空地。合同签订后芦永国第一年租金交纳了2190000元，押金200000元。大驿居委会将市场交给芦永国经营后，案外人牛志刚、李秀兰使用的4栋15号、16号、8栋21号、22号4间房屋于2017年9月30日才交付给芦永国；案外人张鹏使用的1栋4号、王建平使用的4栋1号、李秀兰使用的1栋1号、2号，李冬梅、李小涛使用的1栋3号及另外的25间房（仍由原承租人锁着）共30间房及北边66*9即594平方米的空地中有约8*9即72平方米的空地未交给芦永国。芦永国接收市场时，市场内有部分设施不能使用和部分水电路不畅通，芦永国共花去维修费用48288元，其中用于维修水电路的费用为23365元。2018年芦永国分别以张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛为被告，以大驿居委会为第三人向本院起诉，要求赔偿房屋租金等损失，本院经审理后认为，芦永国与大驿居委会签订了“大驿特色餐饮市场租赁合同”，芦永国取得了该市场的经营管理权，但张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛依据此前王建平与大驿居委会签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”，取得了房屋的租赁权，大驿居委会在没有将房屋收回的情况下，就将整个市场重新租赁，张鹏、王建平、牛志刚、李秀兰、济源虎岭工业集聚区大刚超市（经营者为李秀兰）、李冬梅、李小涛对芦永国不构成侵权，裁定驳回了芦永国的起诉。其中芦永国起诉李冬梅、李小涛及大驿居委会一案，提起了上诉，济源中院，维持了原裁定。2019年4月4日，芦永国向本院起诉称由于大驿居委会在合同签订后未按合同约定将全部租赁物交付，且大驿居委会交付给其的部分房屋无法正常出租，部分设施无法正常使用，后其多次要求解决，均未予解决。要求：1、大驿居委会赔偿其“餐饮特色市场”部分房屋未交付的租金损失（自2017年6月1日起计算至实际交付之日止，截止2019年3月31日，损失为1808698.34元）；2、赔偿2017年6月、7月的电费、卫生费盈利21914.91元；3、赔偿其因“餐饮特色市场”部分设施设备不合格给其造成的损失48823元；4、判令赔偿未交付的空地损失（自2017年6月1日起至实际交付之日止，按每月每平方米700元计算）。该案经本院审理认为，合同签订后，芦永国按合同约定交纳了租金，大驿居委会应按合同约定将租赁物交付芦永国，大驿居委会未完全按合同约定履行，有部分房屋和空地未交付给芦永国，属于违约。所以，芦永国要求大驿居委会承担违约责任，予以支持。于2019年7月9日作出（2019）豫9001民初2974号民事判决书，判决，一、大驿居委会支付芦永国未交付房屋的损失（自2017年6月1日至2017年9月30日，按34间房；自2017年10月1日至实际交付房屋之日止，按30间房；每间房每天均按37.89元计算）；二、大驿居委会在本判决生效后十日内支付芦永国未交付的8*9平方米空地的损失（自2017年6月1日至实际交付之日止，每天按75.6元计算）；三、大驿居委会支付芦永国2017年6月、7月的水电费盈利损失20000元；四、大驿居委会支付芦永国维修水电路的费用23365元。后大驿居委会不服提起上诉。2019年12月16日，济源中院作出（2019）豫96民终1466号民事判决书，判决维持本院（2019）豫9001民初2974号民事判决。2019年5月20日，芦永国向大驿居委会提交两份书面意见书，称因大驿居委会未按合同约定交接市场，给其造成损失，为此起诉至济源市人民法院，关于第三年的租金待法院判决后再交纳，原告也予同意。2019年9月11日，芦永国向大驿居委会发出解除合同通知书。同年10月18日，芦永国再次向大驿居委会发出解除合同通知书，称因大驿居委会未按合同履行义务，全面交接财产，给其造成损失，其曾向大驿居委会发出解除合同通知，大驿居委会未予答复。现再次要求解除合同，并要求大驿居委会五日内给予答复，逾期未答复的视为合同已解除，同时大驿居委会应指派人员对该市场进行交接。大驿居委会2019年11月5日向本院起诉芦永国，要求确认芦永国单方解除合同的行为无效，并继续履行双方于2017年6月1日所签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”。该案经本院审理认为，原、被告签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，被告按合同约定交纳了租金，原告就应按合同约定将租赁物交付被告，原告未完全按合同约定履行，有部分房屋和空地未交付给被告，属于违约。被告多次要求原告交接财产，原告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，至今未履行全面交接租赁义务，为此被告要求解除租赁合同，并已通知原告，合同自通知到达对方时解除，该解除合同有效。关于第三年的租金原告同意待法院判决后再予交纳，被告对此不构成违约。原告请求确认被告单方解除合同的行为无效，并继续履行双方于2017年6月1日所签订的“大驿特色餐饮市场租赁合同”，证据不足，本院不予支持。于2020年3月25日作出豫（2019）豫9001民初9081号民事判决，驳回原告大驿居委会的诉讼请求。大驿居委会不服上诉，济源中院另查明，大驿特色餐饮市场共有门面房168间（含164间商业门面房和4间大药房）。并于2020年6月28日作出（2020）豫96民终360号民事判决书，维持（2019）豫9001民初9081号民事判决，该判决于2020年6月29日生效。2020年5月12日芦永国找村支书李喜平要求对餐饮市场账目进行结算，经派出所调解双方纠纷由法院解决。大驿居委会于2020年5月31日对餐饮市场进行了整体接收。芦永国认为大驿居委会在疫情期间将市场封闭，其不再管理市场，大驿居委会认为根据疫情期间的相关要求，对市场采取封闭管理，但留有出口，被告仍可进行管理。被告认可部分商户与其签订的租赁合同2020年5月31日以后的租金和房屋押金其已经退给了商户。被告租金交纳情况：2017年6月1日至2018年5月30日期间租金（第一年租金已交2190000元，押金200000元）共计2390000元，欠付租金（2517800元-2390000元）127800元。第二年租金双方认可已经交纳完毕。第三年租金未交纳。审理中，被告提供了2017年7月13日原告组成的核查小组对餐饮市场商户情况登记造册的核算结果载明：超期收款247000元，商户押金93000元，欠气罐12个2500元……，认为其接收市场时，前任承包人提前收取商户承包金247000元，部分商户押金93000元未退给商户，气罐12个未移交给其。其中商户未退押金93000元由其另给商户换开收据后，其已经退给了商户。上述损失应折抵租金。原告认为上述费用原告并未收取，也不应由原告承担。此外，双方认可上述款项与本院（2019）豫9001民初2974号民事判决书并无牵涉。关于监控设施问题，原告认为市场有监控设施，还有其他办公用品，当时被告接收市场后使用监控设备，当时没有监控设施的移交清单；被告也认可其接收市场时有监控设施、市场及路口有摄像头、办公室有一张办公桌、两张床，原告接收市场后已经使用。原告认可接收市场后监控设施有电脑一台、市场及路口有摄像头。本院认为，原告要求被告支付监控设备款10万元，审理中，双方认可市场在移交给被告经营时，没有监控设备移交明细清单，被告认可接收市场后的监控设施有电脑一台、市场及路口有摄像头。因双方对该部分财产没有详细的移交明细清单，监控设备的详细财产明细不清楚，原告接收市场后有电脑一台、市场及路口有摄像头，视为原告已经接收了监控设备，原告该项请求，本院不予支持。第一年租金，被告已经交纳租金219万元及押金20万元，原告不能证明押金已经退还被告，故押金应当折抵租金，被告第一年交纳租金总额应为239万元。被告提供的2017年7月13日原告核查小组的核查结果载明：超期收款247000元，商户押金93000元，欠气罐2500元等。被告认为当时原告将市场整体租赁给其时，市场原承租人已经超期收取租金、收取租户押金未退。其在承租市场后，少收租金247000元，并就押金给商户换开了收据，且已经退还商户93000元，该损失共计（247000元＋93000元）34万元，原告当时同意折抵租金，应当予以折抵。原告认为其也未收取该部分租金，不同意折抵。原告对市场进行整体出租，被告中标后原告应当将市场整体移交给被告经营，这也是原告应当履行的合同义务，原告向被告移交市场时，明知上述事实存在，仍要求被告交纳全年租金，显系不公，故上述34万元应折抵第一年租金，至于未移交的气罐，被告不再向原告移交即可，不再折抵租金。因此，被告第一年租金多交（239万元＋34万元－2517800元）212200元。第三年（2019年6月1日至2020年5月31日期间）的租金交纳问题，即原告主张的被告占用市场期间的费用。2019年9月11日、10月18日被告以原告未按合同履行义务，全面交接财产，给其造成损失，向原告发出解除合同通知书，要求原告指派人员对该市场进行交接。此后，原告向本院起诉要求确认被告单方解除合同的行为无效，并要求被告继续履行合同，经本院审理驳回了原告的诉讼请求，原告上诉后，济源中院作出终审判决，维持本院判决，2020年6月29日终审判决生效。关于第三年租金如何支付的问题，应当根据合同履行情况确定，被告认为在疫情期间，原告将市场封闭后，其不再管理市场，根据被告与部分商户签订的租赁合同，租赁期限至2020年5月31日，原告是于2020年5月31日接收了市场，故应认定第三年合同履行期限届满，被告应当交付第三年租金，鉴于第三年租金受疫情影响，根据国家相关政策及实际情况，该期间租金减免3个月。故被告应当交纳第三年租金为2517800元－【（2517800元÷12个月）×3个月】629450元，即1888350元。第一年和第三年租金被告合计应交（1888350元－212200元）1676150元。原告要求被告支付违约金，因合同签订后，原告未将市场整体移交给被告经营，原告本身也存在违约行为，合同履行期间，双方同意租金在法院判决后交纳，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六年条之规定，判决如下：一、被告芦永国在判决生效后十日内支付原告河南省济源市天坛街道大驿居民委员会1676150元。二、驳回原告河南省济源市天坛街道大驿居民委员会的其他诉讼请求。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37806元，依法减半收取18903元，由原告负担8953元，被告负担9950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行生效文书，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王小奇二〇二〇年十二月二十二日书记员  吕林倩