山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初10262号原告：绿地集团山东置业有限公司，住所地济南市市中区七里山南村七里山办事处四楼，统一社会信用代码：91370100689834469P。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：甄恩阳，山东千舜律师事务所律师。被告：济南正少年教育咨询有限公司，住所地济南市市中区共青团路78号绿地中心6-1号楼3层011店铺，统一社会信用代码：91370103MA3POL7G8P。法定代表人：张磊，执行董事兼总经理。被告：北京双赞文化传播有限公司，住所地北京市海淀区上地东路1号院5号楼4层403C，统一社会信用代码：91110108MA01AYJU18。法定代表人：张磊，执行董事兼经理。原告绿地集团山东置业有限公司与被告济南正少年教育咨询有限公司、被告北京双赞文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告绿地集团山东置业有限公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人甄恩阳到庭参加诉讼，被告济南正少年教育咨询有限公司法定代表人张磊、被告北京双赞文化传播有限公司法定代表人张磊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地集团山东置业有限公司（以下简称绿地集团山东公司）向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告济南正少年教育咨询有限公司、被告北京双赞文化传播有限公司签订的《商业租赁合同》、《补充协议》；2.被告济南正少年教育咨询有限公司支付原告租金16677元、违约金(以16677元为基数，按银行间同业拆借中心公布的利率的1.95倍计算，自2020年2月20日起至实际给付之日止)；3.被告济南正少年教育咨询有限公司向原告支付合同解除后的房屋占用费(以合同约定的2020年租金数额为标准，自2020年6月1日起至合同解除之日止)；4.被告北京双赞文化传播有限公司对被告济南正少年教育咨询有限公司的还款义务承担连带清偿责任；5.本案的案件受理费由二被告共同承担。事实与理由：被告北京双赞文化传播有限公司与原告于2018年11月27日签订了编号为：LDSD-JN-PL-(2018-088)-6-103011的《商业租赁合同》，租赁合同约定被告济南正少年教育咨询有限公司向原告方承租位于绿地中心内的6-1号楼第3层的编号为011的店铺(套内建筑面积212平方米，共1间)用于经营正少年应用式口才教育。合同约定租期5年，2018年12月1日至2023年11月30日，第1、2年的租金标准为每天每平方米2.5元，第3、4年租金标准为每天每平方米2.63元，第5年租金标准为每天每平方米2.77元。租金支付方式为：以三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。物业费收费标准为每天每平方米1.5元，支付方式为：以一个季度为一个缴租期，每个支付期最后一个月的20日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业费。能源费单独计量收取。2018年12月1日，原告向被告北京双赞文化传播有限公司交付房屋。2019年6月8日原告与两被告签订了《补充协议》。协议约定：被告济南正少年教育咨询有限公司取代被告北京双赞文化传播有限公司成为租赁合同的一方主体，并承担该租赁合同项下的权利义务，被告北京双赞文化传播有限公司对其承担连带责任。自2020年2月20日起被告济南正少年教育咨询有限公司拖欠租金、物业费等费用。在此期间原告多次催要，但被告济南正少年教育咨询有限公司一直以各种理由拒绝支付。被告济南正少年教育咨询有限公司于2020年6月1日锁闭店门，停止对外经营。原告向被告济南正少年教育咨询有限公司下达了整改通知。截止到提起诉讼之日，被告济南正少年教育咨询有限公司依然未开门营业，也未向原告交还房屋。原告认为原被告签订的租赁合同及相关协议系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，原被告应当按照合同约定及补充协议的约定履行义务。被告拖欠租赁费等相关费用的行为，已经严重违反了合同约定，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，特依法诉至法院，望判如所请。被告济南正少年教育咨询有限公司（以下简称正少年公司）未到庭，亦未答辩。被告北京双赞文化传播有限公司（以下简称北京双赞公司）未到庭，亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2018年11月27日，原告（甲方）与被告北京双赞公司（乙方）签订编号为：LDSD-JN-PL-(2018-088)-6-103011的《商业租赁合同》。合同约定，计租面积：甲方或其委托的经营管理公司计收乙方交纳该租赁场所租金、物业服务费、空调费、采暖费(如有)等本合同约定以该租赁场所面积计费的面积依据。本合同中，计租面积为套内建筑面积。保证金：作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方或其经营管理公司交纳的约定金额的款项，包括履约保证金和装修保证金。本合同有效期内，该款项由甲方或其下属的经营管理公司保管，按合同约定使用，不计利息。装修期：如本合同明确约定了装修期限的，则从本合同的约定。如没有明确约定的，则自乙方进场日起至乙方商铺开业之日的期间，为乙方的装修期。但如该租赁场所在前述期间内开业经营的(即乙方在该房屋内开始实际经营，并实际接待顾客，而无论乙方是否试营业、试运行或顾客的数量及销售状况如何，但不包括按甲方要求进行试营业的情况)，则装修期截止至乙方租赁场所对外实际营业之日。第一条租赁房屋情况。1.1租赁房屋坐落：甲方将其实际持有的位于山东省济南市市中区共青团路的绿地中心项目内的6-1号楼第3层的编号为011的店铺(共1间，以下简称“租赁场所”或“租赁房屋”)出租给乙方。具体范围详见《租赁场所平面图》(本合同附件一)。1.2租赁面积：(1)乙方所承租的租赁场所套内建筑面积依图则计算为212平方米(具体面积以政府测绘部门最终实际测量为准)。合同约定租期5年，2018年12月1日至2023年11月30日，乙方承诺该租赁场所之用途仅作为经营教育/培训，固定免租装修期：甲方同意给予乙方自交付房产起至2019年2月28日期间为免租装修期；租金：第1、2年的租金标准为每天每平方米2.5元，第3、4年租金标准为每天每平方米2.63元，第5年租金标准为每天每平方米2.77元。租金支付方式为：以三个月为一个缴租期，每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期应缴租金。物业费收费标准为每天每平方米1.5元，支付方式为：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的20日前向物业服务公司一次性足额支付下个支付期的物业服务费。能源费单独计量收取。履约保证金：为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在本合同正式签署后的7个工作日内，向甲方支付款项(人民币：32242元，大写：叁万贰仟贰佰肆拾贰元整)，作为履约保证金。在乙方无违约，不欠费的情况下，合同终止履约保证金将在租赁期届满后90天内一次性无息退还给乙方。如乙方出现违约或无理由拖欠应缴费用(包括但不限于租金、物业服务费、水电费、应缴纳罚款等)的情况，甲方或经营管理公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或其他应付款项。如在合同期内由于乙方原因而造成本合同解除，乙方所缴纳保证金不予退还。装修保证金：在商铺二次装修工程开工之前，乙方须按照50元/m的标准向甲方或经营管理公司缴纳装修保证金，以确保乙方遵守及履行对于二次装修工程的管理规定。若乙方在装修环节出现任何违法、违约或者违反管理规定之情形，甲方或经营管理公司有权按装修管理约定扣减乙方的装修保证金。乙方因二次装修工程构成对甲方或者第三方的人身财产损害时，甲方或经营管理公司有权以装修保证金进行先行赔偿，赔偿额不足的，甲方保留追索权。该装修保证金在乙方装饰、装修工程全部竣工并取得消防等政府验收合格手续后，经过本项目经营管理公司审核确认后，由经营管理公司无息退还给乙方。费用支付违约：(1)乙方逾期支付租金、管理费、商业推广费、公共事业费等本合同约定由乙方支付的任何费用，经甲方或经营管理公司催缴后3天内仍未支付时，每逾期支付1天，应按所欠款项1%的标准向甲方或经营管理公司支付逾期违约金。(2)乙方逾期支付租金、管理费、商业推广费、公共事业费等应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到30天的，经甲方书面催缴仍未足额缴纳，甲方可以根据本合同第十七条之规定单方面解除合同，并有权继续追讨乙方应缴的费用及违约金。通知条款：按本合同条款的要求发出的一切通知、声明和其他正式文件均须采取书面形式，并以专人递送（要求回执）、电传、登记信函或挂号信函或信誉良好的快递服务公司等合适的方式寄送和发出。乙方接收通知的正式通讯地址如下：北京双赞文化传播有限公司、北京市海淀区上地东路1号院5号楼4层403C、收件人行政部门、电话185××××0082。依照本款规定通过信函或信誉良好的快递服务公司发出的通知，在其被收到或拒绝之日视为有效送达。书面通知文件通过电话传真方式进行送达时，若收文一方要求发文方提供文件原件，发文方需在上述传输之后的三个营业日内，通过其他方式递送文件的原件。北京双赞公司向原告交纳履约保证金32242元、装修保证金10600元、物业保证金19345元，原告向北京双赞公司交付房屋。2019年6月8日原告（甲方）与被告正少年公司（丙方）、被告北京双赞公司（乙方）签订了《补充协议》。协议约定：正少年公司取代北京双赞公司成为租赁合同的一方主体，并承担该租赁合同项下的权利义务，北京双赞公司对正少年公司合同项下的义务承担连带责任。正少年公司未在2020年2月20日前向物原告一次性足额支付下个缴费期的应缴租金及物业服务费。自2020年3月1日起，正少年公司拖欠租金、物业费等费用，截至2020年6月1日，共计93天，拖欠房屋租金49290元，物业费29574元，合计78864元。本院认为，绿地集团山东公司与正少年公司、北京双赞公司签订《商业租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，绿地集团山东公司依约向北京双赞公司交付房屋，已经履行了其合同义务。正少年公司、北京双赞公司未依约交付符合合同约定房屋租金及物业费，累积达30日以上，构成违约，故，原告主张解除与两被告签订的《商业租赁合同》和《补充协议》，本院予以支持；原告主张被告正少年公司应当依约支付原告租金、物业费、违约金，被告北京双赞公司依约承担连带责任，本院予以支持。原告主张，被告向其交纳的履约保证金32242元、装修保证金10600元、物业保证金19345元，合计62187元，用以折抵其所欠房屋租金以及物业费，现折抵物业费29574元，剩余32613元折抵房屋租金，尚欠租金16677元。本院认为，双方已经通过书面形式约定履约保证金，同时明确约定原告可以从履约保证金中相应扣除正少年公司欠付的租金或其他应付款项，应当用履约保证金抵扣被告欠款；虽未约定装修保证金以及物业保证金折抵所欠付的租金或其他应付款项，但考虑到正少年公司欠租金及物业费的事实，同时考虑到减轻当事人诉累，故本院支持一并予以折抵。关于房屋占用费，因被告正少年公司未将涉案租赁房屋正式交付给原告，致使原告在与被告合同有效期限内无法出租，故被告正少年公司应当支付房屋占用费至合同合法解除之日，但原告主张租金已经计算至2020年6月1日，故房屋占用费应从2020年6月2日起计算。被告北京双赞文化传播有限公司、济南正少年教育咨询有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告绿地集团山东置业有限公司与被告济南正少年教育咨询有限公司、被告北京双赞文化传播有限公司签订的编号为LDSD-JN-PL-(2018-088)-6-103011的《商业租赁合同》及其《补充协议》；二、被告济南正少年教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告绿地集团山东置业有限公司租金16677元；三、被告济南正少年教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告绿地集团山东置业有限公司违约金(以16677元为基数，按银行间同业拆借中心公布的利率的1.95倍计算，自2020年2月20日起至实际给付之日止)；四、被告济南正少年教育咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告绿地集团山东置业有限公司支付合同解除后的房屋占用费(以合同约定的租金数额为标准，自2020年6月2日起至本判决生效之日止)；五、被告北京双赞文化传播有限公司对被告济南正少年教育咨询有限公司的还款义务承担连带清偿责任；六、驳回原告绿地集团山东置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由被告济南正少年教育咨询有限公司、北京双赞文化传播有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  尹佐涛二〇二〇年十二月三十一日书记员  刘 阳