山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2020）晋0602民初1430号原告：朔州市安康房屋租赁有限公司，住所地：朔州市朔城区古北街1号。法定代表人：薛金花，职务：经理。委托诉讼代理人：赵改，男，山西庭满律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：刘斌，男，1955年3月25日出生，汉族，朔州市朔城区人，现住朔州市朔城区长虹西一巷煤运小区4单元9室，身份证号码：×××，系该公司股东，特别授权。被告：朔州市城镇集体工业联合社，住所地：朔州市朔城区古北街1号。法定代表人：杨为国，职务：主任。委托诉讼代理人：姚文涛，男，山西业盛律师事务所律师，一般授权。委托诉讼代理人：苏建华，男，山西业盛律师事务所律师，一般授权。原告朔州市安康房屋租赁有限公司与被告朔州市城镇集体工业联合社确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朔州市安康房屋租赁有限公司委托诉讼代理人、被告朔州市城镇集体工业联合社委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告朔州市安康房屋租赁有限公司向本院提出诉讼请求:1.确认被告于2020年7月8日向原告送达解除租赁合同的《通知》无效；2.判决被告与原告继续履行《租赁合同》。事实与理由：2010年5月8日，原告与被告签订了《租赁协议》，被告将位于朔城区古北街1号的二轻大楼部分房屋出租给原告，租期一年。原告租赁房屋的目的是对外出租和经营宾馆，所有租赁后分批次持续对房子进行了装修、装饰，更换了门窗，对自来水、暖气、电路等基础设施进行了改造，特别是对商铺投入巨资进行改造，原告累计投入壹佰伍拾多万元。投入如此之多，短时间内收回投资显然不可能。在此背景下，原告与被告达成一致意见，双方同意合同到期后续签，已形成交易习惯。2017年5月1日，双方又签订了为期三年的《租赁合同》，租期自2017年5月1日至2020年4月30日。2018年，被告为了给其职工发放工资，向原告借款10万元并承诺用房屋租金抵顶。在履行这一租赁合同的后期，突发新冠肺炎疫情，被告将大门关闭，并通知原告暂停经营。为配合被告防控疫情，原告停止经营宾馆的时间达三个月之久。现在，朔城区虽然是疫情低风险地区，但宾馆等服务业受不利影响仍然延续，经营亏损。2020年4月30日终止合同显然不公平。事实上，在2020年7月8日前，被告并未以任何形式通知原告终止合同，而是选择了延长租赁期间。在履行合同过程中，于2020年6月28日，在未与原告协商且未经原告同意情况下，被告擅自将电源线剪断。6月30日将大门锁住直到起诉之日。在原告与门面商铺承租方继续履行合同的情况下，被告又以自己名义与承租户重新签订了租赁合同。被告以停电、关门、强制搬家等恶劣手段，迫使原承租户解除与原告签订的租赁合同，不仅违约，而且违法。原告向北城派出所、军人事务管理局、信访局反映被告的违法行为无果。2020年7月8日，被告向原告送达了《通知》，明确解除与原告的租赁关系。《通知》书还称2020年4月1日书面及多次口头告知原告解除租赁关系，原告不予认可被告的这一陈述。原告认为，为配合被告防控疫情，原告长时间停业，在宾馆业尚低迷和亏损的情况下，被告解除租赁合同既不合法也不合理。再者，根据原、被告到期续约的交易习惯，原告持续投资已达一百五十多万元，尚未收回成本，原告解除合同违背了诚实信用的民法基本原则，也与疫情期间中央大力关怀和扶持小微企业的精神背道而驰。被告解除与原告的房屋租赁合同的条件没有成就，被告单方解除合同行为违法。故请求人民法院确认解除租赁关系的《通知》无效，判决双方继续履行房屋租赁合同。被告朔州市城镇集体工业联合社辩称，一、租赁合同履行期限届满，双方无续租合意，租赁关系已终止。双方于2017年5月1日签订的《租赁合同》第二条承租时间明确约定，自2017年5月1日起至2020年5月1日止，租期三年。第三条承租费用、缴费时间及方式第2款约定，承租费一交三年，一次性预交，签订合同前交清，以后如需续签合同时必须提前半个月预交方可签订合同。租赁期限已于2020年5月1日届满，双方无续租合意。因此，租赁合同效力已终止，双方之间的租赁关系自然终止。答辩人不存在任何违约行为，反而是被答辩人在双方租赁关系终止后，无故占有答辩人房屋拒不腾退的行为已构成侵权并给答辩人造成损失。二、答辩人从未表示过与被答辩人延长租赁期限。首先，原《租赁合同》约定的租赁期限已于2020年5月1日届满，答辩人从未表示过同意续租给被答辩人。其次，答辩人已于租赁期限届满前明确通知被答辩人租赁合同到期后，双方租赁关系终止，但是被答辩人到期后无故占有案涉房屋拒绝向答辩人腾房。最后，答辩人的种种行为都明确表明其不再将房屋续租给被答辩人。不论是租赁到期前，答辩人通知案涉房屋商户2020年5月1日到期后收回被答辩人的租赁权，亦或是租赁到期后被答辩人拒绝腾退房屋，答辩人被迫采取的断水断电自力救济行为，还是答辩人在租赁期限届满后直接将案涉房屋租赁给第三人，都表明答辩人拒绝将房屋续租给被答辩人。被答辩人所谓的“原告与被告达成一致意见，双方同意合同到期后续签，已形成交易习惯”纯属子虚乌有。综上，被答辩人的诉讼主张明显缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回被答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提供的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《租赁合同》欲证明，原告与被告之间形成了续租的交易习惯，且合同中约定了解除条件，现不满足解除条件，故应继续续签合同，被告质证合同已履行完毕，现在是合同终止，而非未到期解除合同，本院认为，2010年5月1日至2017年4月30日的合同均履行完毕，2017年5月1日至2020年5月1日的合同也已经到期，故本院对该组证据的证明目的不予采信；2.原告提供的市二轻物业公司关于向安康房屋租赁有限公司借款说明的请示、收款收据、中国农业银行业务凭证，欲证明朔州市二轻物业公司向原告借款十万元，主张被告答应用2020年5月后的租金抵顶。被告主张该组证据的关联性不予认可，且借款主体并非被告，本院认为，市二轻物业公司关于向安康房屋租赁有限公司借款说明的请示上载明，参会人员一致同意与安康房屋租赁有限公司达成协议，借款十万元，安康公司不带任何附加条件，待2020年5月后二轻办公大楼出租后用大楼租金偿还，并非是抵顶，故本院对该组证据的证明目的不予采信；3.原告提供的通知两份，欲证明2020年4月1日，被告书面通知各商铺与原告解除租赁关系，并不是向原告发送的通知，2020年7月8日，被告向原告送达《通知》，第一次告知解除与原告的租赁关系，被告对通知的合法性、关联性、真实性无异议，对证明目的有异议，被告已多次明确表示2020年5月1日合同届满后不再续租，本院对该组证据的证明目的不予采信；4.原告提供的被告与第三人的租赁合同，欲证明被告存在违约，与第三人的租赁合同记载租赁期限为2020年7月1日至2021年6月30日，并未与原告的租赁期间相重合，故本院对该组证据的证明目的不予采信；5.原告提供的各类花费票据欲证明原告花费装修等费用1519914元，被告质证双方租赁合同第四条约定，无论期满或合同终止，改造装潢等资产无偿移交被告，故本院对该组证据的证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于朔城区古北街1号的二轻大楼部分房屋出租给原告，租期一年。2011年6月2日、2012年5月1日、2013年5月1日、2014年5月1日、2015年4月30日、2016年4月30日，原告与被告分别签订了一年期的房屋租赁合同。2017年5月1日，原告与被告签订租赁合同，承租时间2017年5月1日起至2020年5月1日止。2018年12月13日，朔州市二轻物业公司向原告借款十万元。2020年4月1日，被告发布通知，载明与原告的租赁合同于2020年5月1日期满，收回原告的租赁权。2020年7月8日被告发布通知，载明与原告的租赁合同已于2020年4月30日到期，并于2020年4月1日书面及多次口头告知贵公司解除租赁关系。现原告主张被告的解除合同通知无效，故诉至人民法院。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同约定承租时间：自2017年5月1日起至2020年5月1日止，租期三年（36个月）。承租费用、缴费时间及方式第二款，承租费一交三年，一次性预交，签订合同前交清，以后如需续签合同时必须提前半个月预交方可签订合同。资产管理第二款，乙方为改善使用条件，对所承租固定性设施所作的更新改造、装潢等均不得损坏承重结构，影响大楼安全，无论承租期满或中途合同终止，均无偿移交甲方，不得损坏，非固定设备及设施由乙方自行处理。租期内装潢、改造费用由乙方自负，不计入、不抵减甲方出租费，所有的改造费用甲方和政府不作任何补偿。本案中，合同约定到期日为2020年5月1日，合同已按照约定履行完毕，合同的权利义务终止，合同的终止并不是被告解除合同的通知造成的。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。故本院对于原告要求确认解除租赁合同的通知无效，要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，判决如下：驳回原告朔州市安康房屋租赁有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告朔州市安康房屋租赁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 孔庆艳人民陪审员 张冬梅人民陪审员 姬玉成 二〇二〇年十二月二十八日法官 助理 宋美艳书 记 员 王伶佼