北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初47220号原告（反诉被告）：王阳，男，1984年5月24日出生，汉族，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：秦国伟，江苏健行律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京青麦时代文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵辰，总经理。委托诉讼代理人：李明建，男，北京青麦时代文化传播有限公司经理。原告（反诉被告）王阳（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京青麦时代文化传播有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦国伟，被告委托诉讼代理人李明建，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已经支付的定金20万元。事实和理由：原告欲租赁被告位于北京市朝阳区酒仙桥东路X号青麦时代创新园X室房屋（以下简称涉案房屋），作办公使用，为保证房屋租赁合同之履行，双方签订《租赁定金协议书》，约定：原告向被告支付定金20万元，双方应于2020年1月12日前签订正式的租赁合同，并且原告应于2020年2月25日前向被告支付履约保证金及租金（已付定金可冲抵履约保证金使用）。原告依约向被告支付定金20万元，且双方于2020年1月10日在北京签订《房屋租赁合同》。但因“新冠肺炎”疫情的影响，房屋一直未交付使用。原告于2020年3月30日向被告发送通知，要求解除合同并返还定金20万元，但被告未回应。现原告为了维护自身合法权益起诉至法院，要求被告支付上述款项。被告辩称，被告与原告于2020年1月17日签订了房屋租赁合同，没有签订过租赁定金协议书。被告是在2020年1月8日收到了20万元，但被告认为这是首期租金的一部分，房屋租赁合同第3.2条约定了首期租金是192501元、履约保证金是192501元、物业保证金是21292元，上述三笔共计406294元，应当在2020年2月25日前支付，但原告仅交纳了20万元，未再按照合同约定支付后续租金。所以被告同意解除房屋租赁合同，但解除日期应为2020年12月2日，因原告违约解除合同，按照合同约定其已交纳的履约保证金，被告不同意退还。被告向本院提出反诉请求:1.确认房屋租赁合同于2020年12月2日解除；2.判令原告支付2020年4月1日至2020年12月2日的租金、物业管理费共计531348.2元，并且被告不予退还原告已经交纳的履约保证金20万元。事实和理由：原告仅向被告支付履约保证金及租金20万元，未按合同约定于2020年2月25日前支付首期租金和物业管理费，也未支付后续租金，其拖欠的租金总额为531348.2元。因原告未按合同约定办理涉案房屋的入住手续，被告为其保留涉案房屋至今，故被告提起反诉。原告就被告反诉辩称，不同意被告的反诉请求。关于房屋租赁合同，被告未能履行交房义务，原告在2020年3月30日已经发出解除通知，并不存在违约行为，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同（以下简称涉案合同），约定：租赁房屋坐落于北京市朝阳区酒仙桥路10号南侧厂房楼一层115房间，租赁期限为2020年1月12日至2023年3月31日，免租期为2020年1月12日至2020年3月31日，租金起算日为2020年4月1日。每月租金为64167元，年租金为770004元，支付方式为押叁付叁，其中首期租金192501元、履约保证金192501元、免租期物业管理费21292元。乙方在2020年2月25日前向甲方交纳首期租金和履约保证金及免租期物业管理费，共计406294元，如乙方未能按期交纳该笔款项的，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋。甲方于2020年1月12日前将符合本合同约定的房屋以现状交付乙方，甲、乙双方签署交接单之日视为房屋交付完毕。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张双方于2020年1月8日签订了租赁定金协议书，并就其主张提交该协议书（被告为甲方，原告为乙方），条款内容为：乙方支付给甲方租赁房屋的定金20万元，乙方以上述条件承租该房屋；甲乙双方约定于2020年1月12日前签订正式租赁合同，并在签订合同后，按照双方协商，于2020年2月25日前支付给甲方履约保证金及房屋租金（已付定金冲抵履约保证金使用）；如乙方违反上述约定，未按时与甲方签订正式租赁合同或支付租金的，则已付定金不予返还；甲方未按约定按时与乙方签订正式租赁合同的，则应双倍返还乙方已付定金。该协议书落款处未加盖被告公章。被告对上述租赁定金协议书不予认可，主张其未签订过该协议。另，原告主张被告员工于2020年1月10日通过微信将涉案合同的文本发送给其，其签字后邮寄给被告。原告称其要求解除合同系因为涉案合同约定被告应于2020年1月12日前交付涉案房屋，但其一直到1月20日都没有交付，也没有签订交接单，被告未将盖好章的合同寄回。原告不清楚被告未能交房的原因。原告主张其于2020年3月30日通过发送微信的方式解除了涉案合同，并且向被告邮寄了解除通知，被告是当天收到了解除合同的微信，快递也差不多是当天收到的，但具体时间不清楚，故原告认为合同解除时间为3月30日。原告就其主张提交微信聊天记录，显示其向对方发送了一张照片，标题为通知，内容为“因新冠疫情导致无法正常工作，现房屋一直空关未进行过任何改动。鉴于疫情这一不可抗力，为了减少双方的损失，现本人通知贵司解除该合同”。原告称该记录系其与被告的销售人员的聊天记录，其向对方发送了解除通知。被告对该聊天记录的真实性不予认可，主张其未收到解除通知。另，原告称其曾于1月12日提出过进场装修，但因为疫情管控措施，无法进场，所以就没有装修成。被告主张其曾催告过原告收房，是通过打电话的方式催告原告收房，但因为过年及新冠肺炎疫情的原因，原告称自己一直在外地不过来。原告称新冠疫情期间其未要求过延长租期以及变更合同等内容，但被告提出过因为不便装修可以延长租期，但原告一直等到3月30日后被告仍未回复，原告就通知解除合同了。被告主张涉案房屋所在园区自2020年1月起至今都没有完全封闭过，也没有接到过通知要求封闭园区，原告办理出入证就可以出入，包括装修等，由于涉案房屋所在园区是一个成熟的园区，其他商户也可以进入。被告称涉案房屋至今仍处于空置状态。另询，被告称其向原告索要过2020年3月之后的租金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订了涉案合同，且涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于合同的解除，原告主张其于2020年3月30日解除了涉案合同，被告不同意原告该项主张，并主张解除时间为2020年12月2日。根据已查明的事实，双方签订涉案合同后，被告并未实际向原告交付房屋，被告虽称其曾催告原告收房且向原告索要过2020年3月之后的租金，但其并未就此举证，故本院对被告相关主张不予采信。综合考虑双方陈述及举证情况，本院对被告已于3月30日知晓原告解除合同一事予以采信，而其并未举证证明曾向原告主张3月之后的租金，本院认为其对原告解除涉案合同并未提出异议，故本院确认涉案合同于2020年3月30日解除。虽然，2020年1月12日至2020年3月31日期间系免租期，但免租期的设立是出租人基于履行合同而给予承租人的优惠举措，现涉案合同履行两个月，原告即解除合同，故本院认为其应当支付免租期的租金，因被告收取了20万元的履约保证金尚未退还，故本院结合合同履行情况酌情判处被告返还原告履约保证金8万元。关于被告要求原告支付2020年4月1日至12月2日租金的反诉请求，由于本院确认涉案合同于3月30日解除，故被告要求支付上述期间租金并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认王阳与北京青麦时代文化传播有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月30日解除；二、北京青麦时代文化传播有限公司于本判决生效后七日内返还王阳履约保证金8万元；三、驳回王阳的其他诉讼请求；四、驳回北京青麦时代文化传播有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2150元，由王阳负担1250元（已交纳），北京青麦时代文化传播有限公司负担900元（自本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4557元，由北京青麦时代文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十二月十日书记员  丁 楠