天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0113民初8749号原告：毕德艳，男，1977年8月22日出生，满族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：马静，天津滨法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，天津滨法律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚建材市场A-314号。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：智玉坤，男。原告毕德艳与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称福嘉春公司），第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称东鸿房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月13日作出（2019）津0113民初6106号民事判决。毕德艳不服该判决，向天津市第二中级人民法院提起上诉。该院于2020年10月19日作出（2019）津02民终1366号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告毕德艳及其委托诉讼代理人郭燕，被告福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰到庭参加诉讼。第三人东鸿房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。毕德艳向本院提出诉讼请求：1．依法排除对坐落于辽宁省绥中县金鼎嘉苑Ｂ区××栋××单元××号房屋（以下简称金鼎嘉苑房屋）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．本案诉讼费用由福嘉春公司负担。事实和理由：毕德艳与东鸿房地产公司就金鼎嘉苑房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，并分别于2013年1月18日、2016年2月4日分2次交付了房款，毕德艳于2016年2月入住。天津市北辰区人民法院（以下简称北辰法院）于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年6月11日，毕德艳向北辰法院提出了执行异议，北辰法院于2019年6月28日驳回了毕德艳执行异议申请。毕德艳认为，其合法买受的房屋应受法律保护，故呈诉。福嘉春公司辩称，毕德艳主张对金鼎嘉苑房屋享有排除执行的权利，需具备四个法定条件：1．金鼎嘉苑房屋在查封前，毕德艳与东鸿房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同；2．毕德艳名下无其他住房；3．毕德艳已经支付全部购房款并实际占有；4．没有办理过户登记手续的，毕德艳在其中不存在过错。毕德艳现有证据无法满足上述四个法定条件，故请求驳回毕德艳全部诉讼请求。东鸿浩运公司未到庭参加诉讼，其提交书面诉讼意见中表示认可毕德艳的诉讼请求及陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合庭审调查与本庭依职权调取、核实的证据，对于毕德艳提交的证据（2019）津0113执异103号裁定书、商品房（预）销售许可证、金鼎嘉苑房屋认购协议书、专用收款收据、无房屋产权证明、水电暖及物业等缴费凭证、居住证明、毕德江与毕德艳身份关系证明、身份证与户口本复印件、毕德艳与案外人毕德江名下银行账户交易流水、机动车产权证、李阿婷银行存折及结婚证复印件，本院对以上证据的真实性予以采信，对其证明目的将结合本案争议焦点综合论证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月18日，毕德江与东鸿房地产公司签订《金鼎嘉苑项目认购协议书》一份，约定毕德江购买东鸿房地产公司开发的绥中县金鼎嘉苑B区××室房屋，建筑面积96平方米，单价3,500元，价格336,000元。付款方式为一次性付款。该认购书第2条约定，认购的楼房暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补。该认购书第7条约定，自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议作废。签订合同后，毕德江向东鸿房地产公司交纳了购房款，东鸿房地产公司开具0097483号专用收款收据（以下简称483号收据），载明收金鼎嘉苑房屋房款336,000元。后，经毕德江与毕德艳协商，毕德江将金鼎嘉苑房屋转让毕德艳，毕德艳通过银行转账等方式向毕德江支付了购房款。后，《金鼎嘉苑项目认购协议书》认购方及483号收据交款人由毕德江变更为毕德艳。2016年2月4日，东鸿房地产公司开具专用收款收据，载明收毕德艳10,255元。毕德艳主张，该10,255元系其2016年2月4号办理金鼎嘉苑房屋入住手续时，向东鸿房地产公司支付购房面积差价款。诉讼中，毕德艳提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明毕德艳及家庭成员截至2019年8月9日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。根据本院实际调查，毕德艳父母现在金鼎嘉苑房屋内居住、生活，并附有采暖、物业等日常生活交费的相关证据。另查，福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人东鸿房地产公司名下坐落于绥中县××＃××单元××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室，②Ｚ-1＃2单元××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人东鸿房地产公司名下位于绥中县××房屋，查封期限为三年。毕德艳在本院执行阶段向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异103号执行裁定书，驳回毕德艳的异议请求，毕德艳对上述裁定不服，故本案呈诉。本院认为，本案的争议焦点为：毕德艳是否对东鸿房地产公司名下的金鼎嘉苑房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，毕德艳在涉案房屋被查封之前与东鸿房地产公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，根据毕德艳出具的商品房预售许可证，双方的商品房买卖合同应当认定合法有效。绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，能够证明毕德艳名下无其他用于居住的房屋，且毕德艳家人目前尚在涉案房屋内居住。根据东鸿浩运公司出具的收据以及毕德江、毕德艳、李阿婷银行流水等其他相关证据，可证明毕德艳已经支付了相应的购房款，且数额已达到50%以上。综上，毕德艳提出的执行异议理由成立，应当排除本院对金鼎嘉苑房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，判决如下：不得执行绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑××室房屋。案件受理费80元，由被告天津福嘉春商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判长  裴忠贺审判员  宋爱峰审判员  王晓宇二〇二〇年十二月三十一日书记员  陈欢欢附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。