北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18242号原告：张树立，男，1960年8月13日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘松，北京瀛台律师事务所律师。被告：李**，男，1983年3月17日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区。第三人：孟皓，男，1982年6月11日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，住北京市海淀区。原告张树立诉被告李**、第三人孟皓案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张树立及其委托诉讼代理人刘松、被告李**、第三人孟皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树立向本院提出诉讼请求：1.停止对位于海淀区×××房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月7日，原告与第三人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，第三人将位于海淀区×××房屋出卖给原告，合同签订后，原告全额支付了购房款227万元。2019年5月30日，第三人已将房屋交付原告居住、使用，原告居住至今。原告为孤单老人，无人照料，将毕生积蓄财产用于购置该房屋。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出买给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。首先，被执行人和原告已就涉案房屋买卖达成协议，其次，原告已经支付所应付的全部价款，再次，原告已经实际占有所买受的房屋，最后，原告对未办理不动产产权过户登记手续没有过错。人民法院不应查封该房屋。请法院查清事实，停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封。被告李**辩称，不同意原告诉讼请求，原告购买海淀区×××房屋是在我申请保全涉案房屋且法院采取保全措施后，涉案房屋属于限价商品房，按照规定，购房人取得房本后5年内不得转让，原告购买时是2019年5月7日，签订买卖协议时涉案房屋属于不得转让买卖期间，房屋买卖协议违背相关法律规定、侵犯了公共利益，应属于无效合同，原告在签订买卖合同时没有查询涉案房屋是否有查封等措施，进行全款购买，有过失。原告2019年5月7日购买涉案房屋时价款为227万元，现在涉案房屋所在区域满足交易条件的房屋价格在280-300万元之间，原告全款买房不能过户，原告购房时知道涉案房屋是限价交易房，不能上市交易，原告存在以低于市场价格购买涉案房屋的侥幸心理，存在明显过错。第三人孟皓辩称，同意原告诉讼请求，卖房时涉案小区都是这么卖房的，都是先卖，能过户的时候再过户，我在出卖给原告前确实去房管局查过一次，当时确定无抵押、无查封，我不知情查封、保全事宜，没收到任何东西，所以就和原告签订房屋买卖协议，原告将227万元全额支付我，是我个人的过错，不应该牵扯原告，想把房子过户给原告，现在已经满5年，可以过户，解封后我同意配合原告过户，我再想办法还李**钱。本院经审理认定事实如下：本院2019年4月10日受理李**诉孟皓民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，李**向本院申请财产保全，本院于2019年4月29日查封孟皓名下位于北京市海淀区×××房屋（以下简称涉案房屋）。后本院于2019年7月24日作出（2019）京0113民初10281号民事调解书“一、被告孟皓偿还原告李**欠款本金及利息共计四百五十万元；分别于二〇一九年八月十五日前给付五十万元，于二〇一九年九月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十一月十五日前给付四十万元，于二〇一九年十二月十五日前给付四十万元，于二〇二〇年一月十五日前给付四十万元，于二〇二〇年二月十五日前给付五十万元，于二〇二〇年三月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年四月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年五月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年六月十五日前给付三十万元，于二〇二〇年七月十五日前给付三十万元；二、如被告孟皓逾期偿还前述欠款，则自逾期之日起，原告李**可就全部未偿还欠款申请强制执行；三、案件受理费由原告李**负担（已交纳）”。孟皓未履行生效法律文书确定义务，李**向本院提出强制执行申请，本院依法予以立案，执行案号为（2019）京0113执8264号，财产保全措施自动转为执行中的查封。2020年10月13日，本院作出（2020）京0113执恢1265号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孟皓所有的位于北京市海淀区×××房屋。后张树立提出书面异议，主张其已经全款购买涉案房屋并实际占有、使用涉案房屋，系涉案房屋所有权人要求解除查封。2020年11月4日，本院作出（2020）京0113执异362号执行裁定书，裁定驳回张树立的异议请求。张树立不服上述裁定向本院提起诉讼，即本案。原告张树立称，2019年5月7日，其通过北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦伟业公司）就购买涉案房屋事宜与孟皓签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并将全部购房款227万元支付给了孟皓，2019年5月30日，孟皓将涉案房屋交付给其居住，其实际居住、使用涉案房屋至今。原告张树立提交《北京市存量房屋买卖合同》、中国建设银行客户回单及物业管理费、取暖费、水费、燃气费交纳凭证及发票、北京农商银行客户回单、中国建设银行账户交易明细、居间成交确认书、补充协议等证据佐证。其中，《北京市存量房屋买卖合同》显示：出卖人孟皓、买受人张树立；所出售房屋坐落北京市海淀区×××，建筑面积58.57平方米；该房屋所有权证证号为X京房权证海字第×××号；房屋成交价格为227万元；出卖人应在2019年5月30日前将房屋交付给买受人；签订时间2019年5月7日。中国建设银行客户回单显示：2019年5月7日张树立向孟皓转账227万元。北京农商银行客户回单显示：2019年6月3日张树立缴纳水费、电费、燃气费等。2019年5月7日签订的居间成交确认书显示：出售人孟皓、购买人张树立、居间人金曦伟业公司；就位于北京市海淀区温泉凯盛家园二区12号楼2单元501号提供居间服务；房屋买卖价格为227万元（不含税）；佣金55000元。2020年7月5日签订的补充协议显示：甲方孟皓、乙方张树立、丙方金曦伟业公司；甲方应在2020年7月15日前，还清银行贷款并办理完注销抵押登记手续；甲方在办理完注销抵押登记手续后，应在3个工作日内通过直系亲属赠予的方式完成房屋产权性质的转换（转商），权利性质由限价商品住房变更为出让/商品房，甲乙双方在甲方办理完转商手续之后，应在2020年7月31号之前共同前往办理权属过户手续，丙方陪同。被告李**称上述证据的真实性无法核实，不知情涉案房屋买卖事宜，亦不知情涉案房屋实际居住情况。第三人孟皓认可上述证据的真实性，称事实就如张树立所述。庭审中，本院询问张树立涉案房屋购买过程以及购买时是否查询过涉案房屋限制登记情况？张树立称“我与孟皓之前不认识，房屋系通过金曦伟业公司购买。我之前名下有一套房子，位于北京市海淀区，因为我弟弟生病了，看病需要用钱，我卖了这套房子给我弟弟看病，后来我弟弟过世了，我的户口还在之前卖的房子里，与之前买房人商量好迁出户口，所以急需买房迁户口，因为剩余的钱不需要看病了，所以就想买房子，找到了金曦伟业公司，2019年4月至5月该公司给我介绍了两套房子，都在涉案房屋所在小区，一区一套、二区一套，最后我看上了涉案房屋。中介当时和我说2020年5月可以过户，因为是限价商品房，我同意了。当时所有小区房屋都是这么弄得，我也比较信任中介。当时中介说孟皓已经查询过，没有查封、保全的情况，所以就全款购买了，后来2019年5月30日搬进入住至今”；第三人孟皓称“2019年4月查的，不是因为卖房，不是中介让我查的，因为和爱人吵架，查询结果没有被查封、保全等情况。卖房过程中中介没有让我查询过，因为我当时刚查询不久，就委托中介卖房了”。本院当庭联系金曦伟业公司工作人员周珂及店长周照银，周珂陈述“张树立与孟皓买房前不认识。孟皓先打电话和我联系，说要卖房子，让我看看是否有合适买家，我同事把房屋挂到网上，张树立找到我同事说卖房子，我同事向张树立介绍了这套房子，看完房没几天就签协议交钱了。当时我们问过孟皓房屋情况，孟皓说前不久查过，什么都没有，他说单子在车上，没找到，因为孟皓是警察，我们比较信任他，我们没有查过，让双方签订了房屋买卖合同。房屋没能过户原因是房屋不满5年，是限价房，到2020年才能过户，当时交的全款。中介费具体收取情况不清楚，因为不是我收的”；周照银陈述“当时我们问过孟皓房屋情况，孟皓说前不久查过，什么都没有，因为孟皓是警察，我们比较信任他，我们没有查过，因为当时是限价交易，无法过户，佣金大概收取5万多元”。本院认为：本案中争议焦点为张树立是否享有涉案房屋的所有权、能否足以阻止对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十五条规定，限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。第二十六条规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。本案中，首先，张树立就涉案房屋签订买卖合同、实际占有使用涉案房屋及支付购房款均发生在本院对涉案房屋采取查封措施之后。张树立于2019年5月7日与孟皓就涉案房屋签订买卖合同，于签订合同当日支付购房款227万元，并于2019年5月30日实际占有、使用涉案房屋，而本院已于2019年4月29日对涉案房屋采取查封措施；其次，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的规定，购房人取得限价商品住房房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，张树立购买涉案房屋时明知涉案房屋系限价商品住房、5年内不得转让，仍全款购买涉案房屋，且在签订房屋买卖合同时亦未查询涉案房屋限制登记情况，自身存在一定过错。综上所述，张树立主张其已取得涉案房屋所有权而要求解除对涉案房屋采取的查封措施的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张树立的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告张树立负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 冰人民陪审员  马德云人民陪审员  代 丽二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  张 茜