河南省项城市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1681民初3072号原告：王某某。委托诉讼代理人：孙凯。被告：项城市某某置业有限公司。委托诉讼代理人：陈洪亮。原告王某某与被告项城市某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某委托诉讼代理人孙凯，被告项城市某某置业有限公司的委托诉讼代理人陈洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，限期按照实测增加后的面积向原告交付约定房屋并为原告办理房产证等相关证照；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金150637元（违约金自2016年6月30日暂计至2019年7月1日并续计至实际交房之日止）；3.判令被告收取所售商品房面积增加比在3%以内的房款；4.判令由被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。后变更为1.判令被告继续履行合同，限期按照合同第八条之约定组织对约定房产进行验收；并按照合同第十一条约定在商品房达到交付条件后，限期履行通知原告办理交付手续义务；2.判令被告向原告交付逾期交房违约金150637元（违约金自2016年6月30日暂计至2019年7月1日并续计至实际交房日止）；3.判令被告履行合同第五条第二款第二项之约定，承担产权面积大于合同面积时超过3%部分的房价款；或者在产权面积小于合同面积时，双方返还超过3%部分的房价款；4.判令由被告承担本案包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：2015年2月16日，原被告签订了《商品房买卖合同》，原告全款购买被告开发的项城市中心广场A座2单元360号商品房，建筑面积34.17平方米，套内面积20.1平方米，公摊面积14.07平方米，原告签订合同当日将458564元支付给被告，原告依据合同中的约定履行了合同全部义务，被告不但没有按照合同约定期限向原告交付房屋，且以房屋面积增加为由要求原告全额补交房款，而不是按照合同约定的面积差异处理条款补交3%内的房价款。根据《商品房买卖合同》第八条之约定，被告应当于2016年6月30日前将符合约定且经验收合格的房屋交付原告使用，但被告至今未向原告交付房屋。被告的行为构成了严重违约，应当依照该合同第九条约定承担违约金，被告人交付的房屋实测面积增加部分的房款应当依据合同第五条第2款的约定，原告愿意补交增加面积绝对值3%以内的房款，超过3%部分的房款由被告承担，增加的面积归原告所有，原告多次向被告提出按照合同约定交付房屋、支付违约金、收取面积补差款均遭被告拒绝，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告项城市某某置业有限公司辩称：原告诉求要求被告支付违约金的理由不能成立，双方所签订的合同系商品房预售合同，而不属于正常的商品房买卖合同，预售合同只是先期达成的有关商品房买卖的事宜，虽然双方预售合同第八条约定出卖人应在2016年6月30日交付房屋，但该条同时约定必须达到交付条件后才能进行交付，由于涉案房屋系商业用途，至今未经验收合格，因此，按照该条约定达不到交付条件，故并不能证明被告违约的事实，因此，原告诉求要求被告支付违约金的事实不能成立。2、被告不存在违约情形，对于该项目，被告目前正在组织竣工验收，原告仅仅以预售合同约定的交房时间为依据主张被告违约的事实依法不能成立，该合同明确约定在交房时必须经验收合格后才能进行交房，由于该项目未经验收，达不到交付条件，原告依据合同第五条主张面积误差的理由不能成立，因该合同系预售合同，依据不动产登记有关规定，对预售合同的面积确定应当以实际测量为准，虽然该条约定了面积误差不能超过3%，但该合同系格式条款，原告依据预售合同十一条约定要求按照合同第八条约定交付房屋证明被告违约的事实不存在，十一条也明确约定达到交付使用条件后，出卖人才能按照合同第八条约定通知本案原告办理交接手续，所涉案的房屋虽然已经实际使用，但事实上并未经验收合格，因此，原告诉请不能成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，经本院组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月16日，原被告签订了《商品房买卖（预售）合同》。约定：原告购买被告开发建设的广场大厦A幢2单元360号商品房，用途为商业。360号商品房建筑面积为34.17平方米，其中套内建筑面积20.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.07平方米，单价为每平方米13420.08元，总价款458564元；交付期限均为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房；逾期交房不超过90日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三的违约金。该套商品房被告取得了商品房预售许可，证号为项房预售证第2014009号。合同签订后，原告于当日支付了商品房的购房款458564元。原告支付购房款后，被告未向原告交付商品房。为此，原告诉至法院，请求被告继续履行合同约定的交房义务、支付逾期交房违约金150637元（至逾期交房日期2016年6月30日至2019年7月1日并延续至房屋实际交付之日止）。本院认为，本案双方争议的焦点是：原、被告之间的《商品房买卖合同》是否成立有效，案涉房屋是否符合交付条件，被告应否承担逾期交房的违约金。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后，方可交付使用”；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”原、被告签订的商品房买卖（预售）合同，是双方的真实意思表示，双方在合同中就当事人名称、商品房基本情况、购买房屋位置、面积、价格、违约责任等均进行了约定，具备房屋买卖的实质要件，且房屋已经竣工。原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，依法应受法律保护。原告请求被告继续履行合同约定的交房义务。由于被告辩称案涉房屋虽已竣工，但未经验收合格，不符合交付条件；而原告也未提交证据证明案涉房屋已经验收合格符合交付条件；因此，依据原、被告提交的证据均不能证明案涉房屋已经验收合格，对目前尚未取得房屋验收合格证明的房产，尚不能交付使用，原告请求被告继续履行合同约定的交房义务，本院不予支持，原告可待条件成就后另行主张权利。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订房屋买卖合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。原告于合同签订当日按照约定向被告支付了购房款458564元购房款，已支付全部购房款。而双方合同约定的房屋交付日期为2016年6月30日前交付经验收合格的商品房，但至今被告未向原告交付房屋。依据双方合同约定，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由于被告未在双方约定的期限内按时向原告交付房房屋，构成了违约，应当承担违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金150637元（至2019年7月1日，全部违约金计至实际交房日止）。因双方明确约定了逾期交房自合同约定交房最后期限的第二天起按已付房价款日万分之三支付违约金，该约定不违反法律规定，应当按照双方约定的违约金计算标准予以计算。因此，本院予以支持被告项城市某某置业有限公司支付原告王某某逾期交房违约金150637元（自2016年7月1日始至2019年7月1日止），并自2019年7月1日始至交房之日止，按已付购房款元日万分之三支付原告违约金，关于案涉商品房面积误差比问题，虽原被告双方签订的《商品房买卖合同》对于面积误差比进行了约定，但是，原告并未提交就案涉商品房的面积与合同所约定的面积存在误差，故原告诉请本院不予支持。综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同成立有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照约定向被告交付了购房款，被告也应当按照约定向原告交付经验收合格的商品房，被告逾期交房，应当承担违约责任。依据双方提交的证据均不能证明案涉房屋已经取得验收合格证明，该房屋尚不能交付，原告可待条件成就后另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告项城市某某置业有限公司支付原告王某某逾期交房违约金150637元（自2016年7月1日始至2019年7月1日止），并自2019年7月1日始至交房之日止，按已付购房款458564元日万分之三支付原告违约金，于本判决生效之日起10日内履行完毕。二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1656元，由被告项城市某某置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  夏淑琴二〇二〇年十二月十四日法官助理于冰书记员李嘉煊主动履行案款账号：户名：项城市人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司项城市支行账号：16×××00行号：1035509158018（汇款时请标明案件号）