浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民初45号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：金月，女，1990年12月31日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告金月、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告金月的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的浙江省东阳市国用（2009）第3-37号、3-38号、浙江省东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的浙江省东阳市江北街道江滨北街120号（1-2层房屋、地下室）、122号（1-2层房屋、地下室）房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元以及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异14号执行裁定，认定金月向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋产权登记过户手续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。金月与皮卡王公司未提交证据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，金月除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入账凭证等证据，不能证明金月在法院查封前已经支付全部价款；金月也未提供诸如房屋交接确认书、进房通知单、水电费及物业费发票、装修费缴纳凭证等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日前竣工并交付。此外，金月对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。金月未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此，金月不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。案涉房屋系商铺、地下室，不符合执行异议复议规定第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。因此，即使金月买房属实，也不享有法律规定的排除强制执行的权利。此外，在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有金月支付款项的证据，本案需查明金月支付皮卡王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益、涉嫌虚假诉讼。且若金月系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪。金月辩称，（2019）浙执异14号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确。金月和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，并已在2014年底实际占有使用案涉房屋。因皮卡王公司原因，案涉房屋没有及时竣工，至今没有办理过户登记手续，金月对此没有过错。因此，本案符合执行异议复议规定第二十八条规定，金月对案涉房屋享有的民事权益可以排除法院执行。横琴公司主张（2019）浙执异14号执行裁定未查明或排除金月与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符。金月提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请求。百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交以下证据材料：一、本院（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、本院（2019）浙执异14号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起本案执行异议之诉的依据。金月质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法有效的买卖合同，付清了房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有排除执行的权益。金月向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同四份；三、浙江增值税普通发票、销售不动产统一发票（自开）各四份、金月银行账户流水一份；四、具结书一份；五、电费清单一份；六、房屋租赁协议二份、电子银行回单四份；七、皮卡王公司2020年11月11日出具的《情况说明》一份。上述证据材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，金月购买了案涉房屋，支付了全部房款，已实际占有、使用上述房产，且东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归金月所有等事实。横琴公司质证认为，对证据材料一的形式真实性、合法性没有异议，但商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系，竣工验收备案表记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于金月庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使金月主张案涉房屋早已于2014年交付，也系金月与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。对证据材料二、三、四的形式真实性予以确认，但对购房真实性以及金月银行账户流水的关联性不予确认，不能证明双方间存在商品房买卖关系，双方系商品房买卖还是民间借贷关系，需进一步查明，应以款项是否实际支付给皮卡王公司，以及支付款项的最初的真实法律关系为准，且案涉四份商品房买卖合同约定的购房款总额为9421385元，而金月提供的银行流水的金额为9334042元，二者金额也不相符。对证据材料五电费清单的形式真实性无异议，但对购房真实性有异议，不能证明双方间存在依法交付房屋行为，房屋租赁协议约定的起始时间为2017年10月1日，用电开始时间显示为2019年6月，即用电时间系在房屋租赁协议签订一年半之后才产生，违反常理。对证据材料六的形式真实性无异议，但对购房真实性、关联性有异议，金月提交的两份房屋租赁协议约定的租用期限从2017年10月1日开始，但电子银行回单产生时间为2019年1月，缺乏2019年1月之前的银行凭证予以证实，且郭佳佳等的电子银行回单与本案不具有关联性；即使金月的出租行为真实，该出租时间也系在人民法院查封案涉房屋之后，不能对抗横琴公司申请的强制执行。金月提交证据材料七已经超过举证期限，且系皮卡王公司出具，二者之间存在利益关系，亦无皮卡王公司法定代表人签名，不能作为证据采纳。本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因金月对证据“三性”均无异议，故可作为本案证据予以确认。金月提供的证据材料一至五，横琴公司对形式真实性均无异议，证据材料二商品房买卖合同约定的购房款总额与证据材料三的发票金额总额不完全一致，主要是由于合同约定的房屋面积和发票载明的房屋面积略有差异导致，故横琴公司对此提出的异议不能成立，上述证据材料互相印证，可以共同证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、房款支付等基本事实，故在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，均作为本案证据予以认定。证据材料六涉及金月与他人合同事宜，横琴公司对此亦有异议，且不能证明金月在人民法院查封案涉房屋之前占有使用案涉房屋的事实，故不予采信。证据材料七虽系皮卡王公司庭审后出具，但案涉房屋的占有使用情况是本案的基本事实之一，横琴公司对证明内容的真实性有异议，但并未提供有效反驳证据，故予以采信。本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，金月提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执异14号执行裁定，中止对案涉房屋及其土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。2014年11月29日，金月与皮卡王公司签订商品房买卖合同四份，分别约定：购买浙江省东阳市××街道××街××号××层房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积335.88平方米，单价13750元／平方米，总价4618350元；购买浙江省东阳市××街道江滨北街120号地下室，房屋用途为一般住宅，建筑面积168.74平方米，单价3000元／平方米，总价506220元；购买浙江省东阳市××北街道江滨北街122号1-2层房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积275.06平方米，单价13750元/平方米，总价3782075元；购买浙江省东阳市××街道江滨北街122号地下室，房屋用途为一般住宅，建筑面积171.58平方米，单价3000元/平方米，总价514740元；上述四份合同购房总价为9421385元。上述合同均约定金月于2014年11月29日前一次性付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付金月使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知金月办理交付手续；在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝金月查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给金月；金月委托皮卡王公司办理商品房转移登记；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，上述四份合同均办理了备案登记。皮卡王公司、金月共同向东阳市房地产管理局出具具结书，载明：“本单位浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司与本人金月根据商品房预（销）售网上合同备案系统操作要求，我们双方均承诺在取得合同备案号后即时打印已提交网上合同备案的商品房预（销）售合同，并在该打印合同上签字盖章。同时保证签章确认的书面商品房预（销）售合同内容与网上提交的商品房预（销）售合同内容一致。以上承诺如有违背，我们愿自负一切法律责任。特此具结。”2014年11月28日，金月向皮卡王公司分别转账9334042元、5282522元。2014年12月1日，皮卡王公司就案涉房屋向金月开具销售不动产统一发票（自开）四份，金额分别为4570362元、506220元、3742750元、514710元，发票金额总计9334042元。2018年2月11日，皮卡王公司就案涉房屋向金月开具浙江增值税普通发票四份，价税合计分别为4570362元、506220元、3742750元、514710元，发票金额总计9334042元。再查明，金月提交的电费清单载明案涉的江滨北街帝景湾小区122号房屋自2019年6月开始产生电费。2020年11月11日，皮卡王公司出具《情况说明》一份，载明：“兹有东阳市江北街道江滨北街120号、122号以及相应的地下室，我公司与该房屋业主金月的房屋交付手续已于2014年12月办理完毕。特此证明。”本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、金月与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因金月与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；二、金月对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、金月与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系根据前述认定的事实，本案中，2014年11月29日金月与皮卡王公司签订四份商品房买卖合同，同日办理了备案登记。金月于2014年11月28日向皮卡王公司分别转账9334042元、5282522元，金月庭审中自述9334042元该笔即为支付上述四份合同项下的购房款，其余5282522元系为案外人张鹏丽支付购房款。结合案涉四份商品房买卖合同第七条载明“金月于2014年11月29日一次性付清总房款”以及皮卡王公司就案涉房屋向金月开具了相应金额的发票等事实，金月主张其已经支付了案涉四份商品房买卖合同项下的全部购房款，可予采信。就案涉房屋，虽然金月未申请预告登记，但其与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款、开具浙江增值税普通发票等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张金月与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。二、金月对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上所述，金月在人民法院查封之前与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。皮卡王公司确认于2014年12月向金月办理完毕房屋交付手续，金月已实际占有案涉房屋。但是，由于皮卡王公司至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案文件，使金月至今未能取得所购房屋的权利证书。案涉房屋未办理过户登记，并非因金月自身原因所致。因此，金月对案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条的规定，其得以据此请求排除执行。 综上所述，金月就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费77138元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  侯黎明 审判员  谢静华 审判员  赵恩勰 二〇二〇年十二月二日 书记员  程丽嫣