河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初7180号原告：郑州绿都地产集团股份有限公司。住所地：河南自贸试验区郑州片区（经开）经开第八大街69号行政楼303室。法定代表人：杨张峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘士森，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱春富，男，该公司员工。被告：李超，男，1983年8月6日出生，汉族，住郑州市金水区。原告郑州绿都地产集团股份有限公司(以下简称绿都公司)与被告李超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告绿都公司的委托诉讼代理人刘士森、被告李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿都公司向本院提出诉讼请求：1.被告将其购买的位于郑州经济技术开发区龙善街25号20号楼1单元4楼层408号房屋，由原告按照协议约定的计算价格（暂按87万元计算，具体按照司法评估价格执行）进行回购，并协助原告办理房产过户手续（过户产生的税费按照法律承担）；2.被告立即搬离上述房屋并交付给原告；3.被告支付违约金83785元（违约金暂计算至2020年6月24日，之后按照合同约定计算至被告实际搬离房产之日）；5.被告承担诉讼费、评估费。事实和理由：2014年10月20日，原、被告签订了《房屋优惠买卖协议》，该合同约定被告从原告处以优惠价（优惠：当时正常市场销售价格的15％以及4.5万的购房款）购买郑州经济技术开发区龙善街25号楼1单元4楼408号房屋。协议约定了被告享受该房屋优惠价款的前提条件为工作服务期满十年。同时，合同第四条明确约定了原告对该房屋有权进行回购的条件：“乙方在优惠期内离职的，丙方将依照乙方离职时房屋市场评估价扣除优惠金额132014元后的价款，作为该房屋回购总价格进行回购，房屋市场评估价格的波动风险由乙方继受和承担，乙方对此不持异议。回购自乙方从公司离职的次日开始执行”。2019年8月15日，被告依法被公司解除劳动合同，被告显然未达到十年优惠期的服务期限。按照《房屋优惠买卖协议》约定，双方应按照约定的定价方式进行房屋回购，但目前被告拒不配合，为了维护原告的合法权益，向法院起诉。李超辩称，不同意原告诉讼请求。理由：宇通公司恶意违约，应承担赔偿责任，其已向郑州市劳动仲裁委提起了劳动仲裁；涉案房屋自交房起一直未入住，不存在搬离问题；宇通公司未履行房屋优惠买卖协议第四条第4项的约定，合同应属无效；房屋优惠买卖协议系宇通公司提供，违约责任格式条款应属无效；原告主张的违约金过分高于实际造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：绿都公司前身为郑州绿都地产集团有限公司，2015年11月30日变更为现有名称。2014年10月20日,原告（作为丙方、回购方）与被告李超（作为乙方、买受人）、案外人郑州绿润置业有限公司（作为甲方、出卖人）签订《房屋优惠买卖协议》,主要约定:1.甲方系宇通集团下属公司和成员企业，乙方系宇通集团或其成员企业的员工，符合宇通集团对员工购买住房给予附条件优惠的政策。2.乙方向甲方购买坐落于郑州市前程大街和锦绣大道西北角郑州国际物流园区宇通和谐家园小区20号楼1单元4东东室（房屋建筑面积暂定121.15平方米,以房产登记机关绘测登记为准)。3.该房市场销售单价4788元/平方米，总价580095元。在此基础上，甲方向乙方优惠132014元(包括15%的市场优惠价87014元和根据乙方的职级与司龄所享有的购房借款45000元)，乙方应向甲方实际支付购房总价款448081元。4.优惠期为协议签订之日起在宇通公司或成员企业连续工作满十年,若乙方在优惠期内离职,丙方将依照乙方被告离职时房屋市场评估价格扣除上述优惠金额,回购房屋。5.房屋回购时，乙、丙方协商选定房产评估机构确定房屋市场评估价，协商不成丙方可单方选定评估机构。6.乙方应于离职之日起3个月内搬离出房屋并协助办理房屋过户等相关手续。7.《房屋优惠买卖协议》是乙方享有申购优惠房的前提条件及签署优惠房《商品房买卖合同》（网签合同）的生效要件，优惠房《商品房买卖合同》（网签合同）是《房屋优惠买卖协议》的有效组成部分。2015年7月17日,被告李超（××）与郑州绿润置业有限公司（作为出卖人）就上述房屋签订《商品房买卖合同》(合同编号:J150××××4491),主要约定:被告向出卖人购买郑州经济技术开发区龙善街以东、凌霜一路以南20幢1单元4层408号房屋（建筑面积121.51㎡）,单价3699.66元/㎡,总价款449546元。2015年12月，该房屋已交付。2018年12月26日，被告李超取得豫（2018）中牟县不动产第0118635号不动产登记证书。2013年5月5日，郑州宇通客车股份有限公司与李超签订《劳动合同书》。2019年8月15日，郑州宇通客车股份有限公司向李超发出《解除劳动关系合同通知书》，李超于当日签收。另查明，本院依法向国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局查询涉案房屋交易核定计税价格，该部门出具证明材料记载，截至2020年11月27日，涉案房屋核定价值为877238元(面积121.61㎡，单价7214元/㎡）。本院（2020）豫0104民初1103号民事调解书显示：同类案件相同地段房屋，双方共同确认单价为8700/㎡。在诉讼过程中，本院多次组织调解，双方未达成协议。本院认为,原、被告所签《房屋优惠买卖协议》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。被告基于该协议，以优惠价购买了涉案房屋并入住至今。2019年8月15日，因宇通公司解除劳动关系，被告从宇通公司离职，且离职时工作年限未满十年,原告依据《房屋优惠买卖协议》要求回购房屋的诉请，理由正当，本院予以支持。被告应当从该房屋搬离并协助原告办理相关变更登记手续。关于回购金额问题,因双方未依约对涉案房屋进行价值评估，本院依据国家税务总局郑州航空港经济综合实验区税务局出具的房屋交易核定计税价格，综合考虑房屋年限、同期郑州市存量房交易指导价、同类案件相同地段调解确认的单价,根据公平原则进行衡量,确定原告回购房屋价格为8700元/㎡。据此，原告回购涉案房屋的价格应当为925993元（8700元/㎡×121.61㎡-132014元）。关于违约金，根据合同约定，被告未配合原告执行房屋回购约定，承担自离职90日后至实际搬离房屋之日止，按房屋市场销售总价580095元为基数，按日万分之五承担违约任，退款时一并扣除。该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、原告郑州绿都地产集团股份有限公司于本判决生效后十日内，向被告李超支付涉案房屋回购款925993元，回购郑州经济技术开发区龙善街以东、凌霜一路以南20幢1单元4层408号房屋（不动产权证号：豫2018中牟县不动产第0118635号）；二、被告李超于本判决生效后六十日内将涉案郑州经济技术开发区龙善街以东、凌霜一路以南20幢1单元4层408号房屋交付原告郑州绿都地产集团股份有限公司，并协助办理房屋过户手续（因房产过户所产生的各项税费按照法律规定各自承担）；三、被告李超于本判决生效后十日内向原告郑州绿都地产集团股份有限公司支付违约金（以580095元为基数，自2019年11月15日起按日万分之五的标准计算至实际搬离涉案房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13595元,减半收取计6798元，由被告李超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张黎霞二〇二〇年十二月七日法官助理吕爱莉书记员王冰