湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终462号上诉人（原审被告）：襄阳科利尔光学材料科技有限公司，住所地：襄阳市高新区七里河路15号。法定代表人：邵根生，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏德军，该公司员工。委托诉讼代理人：邱文华，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳金泽盛机械有限公司，住所地：襄阳市襄州区伙牌镇拓新路。法定代表人：钱温乐，该公司执行董事。诉讼代表人：襄阳金泽盛机械有限公司管理人，负责人：李勇。委托诉讼代理人：刘雄、刘馨，湖北卓道律师事务所律师。上诉人襄阳科利尔光学材料科技有限公司（以下简称科利尔公司）因与被上诉人襄阳金泽盛机械有限公司（以下简称金泽盛公司）物权保护纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初3286号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。科利尔公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人金泽盛公司的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人金泽盛公司负担。事实和理由：1、原审判决认定金泽盛管理人于2018年9月29日通知上诉人科利尔公司解除《工业用地及厂房转让协议》合法有效，上诉人科利尔公司未在30日内作出答复，依法视为解除合同，该认定当属认定事实不清；2、原审法院认定上诉人科利尔公司使用的范围包括被上诉人金泽盛公司土地、1号和2号厂房和综合楼，当属认定事实不清；3、原审法院参照中介机构对三年市场租金评估数据，酌情调整占用使用费计算标准，显示公允；4、原审法院判令上诉人科利尔公司向被上诉人金泽盛公司支付自2018年10月1日起至交付资产之日止的资产占有费没有合同及法律依据；5、原审法院判令上诉人科利尔公司于判决生效之日起120日内腾退案涉厂房，显示公允且不具有可执行性；6、涉案厂房内的500千伏安变压器系上诉人科利尔公司的财产，被上诉人金泽盛公司应当返还上诉人科利尔公司。金泽盛公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由：1、转让协议依法解除，解除通知已送达；2、原审法院认定事实和适用法律正确，上诉人科利尔公司占用的厂房范围为整体厂区；3、原审法院酌定的占用费正确；4、关于合同并未实际履行，原审法院认定正确，对于未履行的该份合同已经解除。占用厂房基于两点理由，一是被上诉人金泽盛公司拖欠上诉人科利尔公司借款未还；二是襄州区人民政府协调上诉人科利尔公司搬入该厂区；5、原审法院判令的腾退期认定合理；6、上诉人科利尔公司诉称的变压器返还与本案无关，本案为厂房物权保护纠纷，且上诉人科利尔公司以就变压器事宜向破产管理人申报债权。金泽盛公司向一审法院起诉请求：1、判令科利尔公司立即向金泽盛公司腾退襄阳市襄州伙牌镇工业园1幢厂房（襄阳市房权证襄州区字第Ｓ00031591号）和2幢综合楼（襄阳市房产证襄州区字第××号）；2、判令科利尔公司赔偿占用襄阳市襄州伙牌镇工业园1幢厂房从2015年10月至2018年9月造成的租金损失1934077元，2018年10月至实际腾退之日的租金损失继续计算；3、诉讼费由科利尔公司承担。一审法院认定事实：金泽盛公司由陈保有、金双喜于2008年9月9日投资成立，初始注册资本金50万元。2013年5月13日，刘娇娇受让该公司55%股权，张洁娜受让45%股权成为股东。刘娇娇、张洁娜是原告法定代表人钱温乐儿媳，该公司实际由钱温乐控制。2014年3月11日，该公司法定代表人变更为钱温乐。钱温乐在购买金泽盛公司股权商谈过程中，曾于2012年10月25日向科利尔公司法定代表人魏德军借款700万元，约定借款期1个月，借款利率为年利率50%。借款到期后钱温乐逾期未还。双方口头商定，金泽盛公司厂房和办公楼等房产无偿提供给魏德军使用，何时还清借款本息，魏德军立即搬走。魏德军即按约定将公司设备搬进金泽盛公司生产经营。2013年5月27日，襄阳金泽盛机械有限公司与襄阳科利尔光学材料科技有限公司签订《工业用地及厂房转让协议书》，协议约定：一、甲方将位于襄州伙牌镇工业园区3号路以南，5号路以北，东临盛天达有限公司，西临利龙源有限公司，土地证编号为襄州国用（2012）411200157，总面积19120.9平方米、建设用地面积为17456.9平方米中的临3号路东西向83米，南北向75米（含代征道路为85米）总用地面积为7055平方米，建设用地面积为6225平方米的土地使用权及厂房地面附属物等，以300万元人民币（叁佰万元）整体转让给乙，并负责办理相关的土地分割、过户、变更到乙方指定的公司名下，同时协助乙方变更后的规划及产权证的办理（即：以襄州规划设计院出具的详规平面规划图中，1号、2号车间中心线为分割线，中心线以北为此次转让部分。双方签字认可的中心线示意图附后）。二、支付方式。本协议经甲乙双方签订后，甲方负责将乙方所受让土地、厂房及地面附属物内腾空。若不能按时腾空，所造成的损失由甲方负责。腾空后，甲方可以乙方要求对厂房等进行改造，工程造价以甲乙双方洽谈认可价款为准。乙方在付整体转让款时一并支付工程款。待土地证分割结束后，分割后属于乙方土地甲方无权使用、抵押等，未经乙方许可甲方对乙方的土地证的挂失、抵押、使用均属欺诈，并承担相应的法律责任。甲方将转让给乙方的土地、厂房及地面附属物，包括新公司的规划等，全部过户。变更到乙方指定的公司名下，在为乙方取得相应的产权证、土地证7个工作日内，乙方一次性付清转让款叁佰万（3000000.00元）及厂房改造工程款。如果甲方在一年内未能将土地及相关产权证变更到乙方，乙方可长期使用上述土地、厂房。甲方不得以任何理由让乙方搬迁，否则所产生的损失将由甲方全部承担。三、双方义务。1、甲方入账办理土地及厂房等资产权利变更手续，乙方有义务提供相关证明。2、甲方办理土地及厂房过户、变更手续时所产生的税由甲方承担，费用各自承担。3、变压器(500千伏安变压器)由甲方负责过户到乙方，由于历史原因变压器暂时存放到甲方厂房边，如果甲方需要使用此土地时，甲方负责迁移到乙方收购土地使用范围内。如果甲方需要此变压器甲方应负责为乙方申报一台500千伏安箱式变压器，并负责安装到乙方使用的土地范围内，申报迁移所产生的费用均由甲方负责。该转让合同签订当日，钱温乐又向魏德军借款300万元。双方在履行转让合同期间金泽盛公司未将合同约定资产过户给科利尔公司，科利尔公司也未向金泽盛公司支付约定价款。2013年7月，金泽盛公司向农商银行申请贷款时，将金泽盛公司的固定资产厂房及土地抵押给了农商银行，并办理了抵押登记。2018年7月16日，法院依法裁定受理襄阳金泽盛机械有限公司的破产申请，并指定襄阳思戴文清算服务有限公司为管理人。2018年9月7日，金泽盛公司管理人向科利尔公司的魏德军和邵福友二位股东发出《财产清收通知书》，通知科利尔公司返还金泽盛公司厂房及综合楼，并支付占用期间的租金损失。当月29日，管理人再次向科利尔公司发出书面《通知书》，决定解除双方2013年5月27日签订的《工业用地及厂房转让协议书》，如因上述协议解除产生损失的，可以损害赔偿请求权向管理人申报债权。2018年9月13日，管理人将金泽盛公司7397.72㎡厂车间和17457.8㎡的国有出让土地委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司对科利尔公司长期占用期间近三年的市场租金进行了评估，评估结果为1934077元，其中2015年10月至2016年9月581998元，2016年10月至2017年9月为641733元，2017年10月至2018年9月为710346元。另查明：钱温乐实际控制的襄阳凯尔房地产开发有限公司于2012年收购了位于襄州钻石大道108号魏德军开办的襄阳嘉禾光电器材有限公司全部股份，魏德军开办的企业生产设备面临搬迁。襄州区政府领导为了让该企业留在襄州发展，便要求钱温乐在襄州伙牌工业区找一处厂房安排魏德军搬进去生产经营。襄州区政府为此形成书面文件，承诺奖励凯尔公司500万元。之后，钱温乐便安排魏德军的企业设备搬进了金泽盛公司，供其无偿使用多年。一审法院认为：双方当事人争议的焦点主要有一下几个方面。第一，金泽盛公司是否有权解除合同？双方协商签订的《工业用地及厂房转让协议书》并未实际履行，金泽盛公司未将协议约定资产过户到科利尔公司名下，科利尔公司也未支付约定价款。况且该合同约定的资产，已经抵押给相关银行，并持续处于抵押状态至金泽盛公司进入破产程序。丧失了《工业用地及厂房转让协议书》履行基础。因此，金泽盛公司进入破产程序后，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，于2018年9月29日通知科利尔公司解除双方均未履行的《工业用地及厂房转让协议》合法有效，应予支持。科利尔公司在收到通知书后三十日内没有作出答复，依法视为解除合同。科利尔公司依此合同占用的金泽盛公司资产，依法应当返回金泽盛公司。第二，科利尔公司应否支付合同解除前后的租金损失问题？根据审理查明的事实可以认定，双方当事人在转让合同中约定金泽盛公司资产无偿给科利尔公司使用是当事人真实意思表示，金泽盛公司并未因此遭受损失。原因有两个，一是金泽盛公司拖欠科利尔公司巨额借款未还；二是区政府书面承诺给予金泽盛公司数百万元补贴。因此，金泽盛公司认为转让合同约定内容显失公平理由不能成立，其要求科利尔公司赔偿转让合同解除之前三年的租金损失，不予支持。转让合同解除后，科利尔公司继续无偿占有使用金泽盛公司资产，没有法律根据，依法应当向金泽盛公司支付占用费。故金泽盛公司要求科利尔公司赔偿转让合同解除后的租金损失合理合法，应予支持。第三，关于科利尔公司占用金泽盛公司资产范围问题？金泽盛公司诉称，转让合同主要是以1号车间和2号车间之间钢棚的中心线为界进行产权分割，所转让的内容仅为1号车间，不包括2号车间，也不包括独立于厂房的2幢综合楼（规划标注为办公楼和食堂）科利尔公司超出协议约定范围占用2号车间及2幢综合楼本身就缺乏合同约定和法律规定，应当立即腾退且赔偿占用期间的租金损失。科利尔公司辩称，虽然双方转让的仅是1号车间，但金泽盛公司交付时将整个厂区一并交付给科利尔公司使用，从2013年5月至金泽盛公司起诉之日，科利尔公司一直在使用涉案土地及厂房，金泽盛公司未提出任何异议，也未向科利尔公司主张过租金，金泽盛公司以其实际行动表明对科利尔公司无偿使用整个涉案土地及厂房的认可，故科利尔公司有权无偿使用整个厂区的土地及厂房。一审法院认为，通过当事人双方的陈述，可以认定科利尔公司的使用范围包括金泽盛公司的土地、厂房和综合楼。同时，金泽盛公司委托中介机构进行市场租金评估时，在现场拍摄的照片也能证明上述事实。第四，关于转让合同解除后的占用费计算标准问题？对于转让合同解除后的占用费计算标准，金泽盛公司没有提供相关证据，但其请求比照合同解除前一年的市场租金评估数710346元/年计算。合议庭通过综合分析目前市场经济形势，参照中介机构对三年的市场租金评估数据，酌情调整占用费计算标准。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第（四）项、第（八）项之规定，判决如下：一、限襄阳科利尔光学材料科技有限公司于判决生效之日起一百二十日内腾退涉案厂房、综合楼及土地并交还襄阳金泽盛机械有限公司。二、襄阳科利尔光学材料科技有限公司向襄阳金泽盛机械有限公司支付自2018年10月1日起至交付资产至日止，按月标准50000元计算资产占用费。一审案件受理费11300元，由襄阳科利尔光学材料科技有限公司负担。经二审审理查明，除原审判决认定财产清收通知书中告知支付占用期间的租金损失有误外，原审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是因襄阳金泽盛机械有限公司管理人在接管破产企业襄阳金泽盛机械有限公司破产财产对其进行清理时，根据襄阳金泽盛机械有限公司管理人掌握的相关材料要求上诉人科利尔公司腾退破产企业襄阳金泽盛机械有限公司涉案厂房、综合楼及土地而引起的物权保护纠纷。且在本案诉讼前，襄阳金泽盛机械有限公司管理人分别于2018年9月7日向魏德军邮寄腾退涉案厂房、综合楼等财产通知书，9月27日向上诉人科利尔公司邮寄解除上诉人科利尔公司与被上诉人金泽盛公司签订的《工业用地及厂房转让协议书》通知书。对此，上诉人科利尔公司上诉主张并未收到襄阳金泽盛机械有限公司管理人邮寄的解除《工业用地及厂房转让协议书》通知书，并向法庭提交邮件号为1096961070930邮件全程跟踪查询结果加以证实。经审查，上诉人科利尔公司提交的邮件全程跟踪查询结果与被上诉人金泽盛公司在原审提交的快递单号为1096961070930快递单查询结果并无实质差别，均显示已妥投，由本人签收，魏德军。上诉人科利尔公司认为该邮件未妥投已退回，但其并未提供相反证据推翻邮件查询结果是魏德军本人签收的事实，仅从其提供的邮件全程跟踪查询结果来看亦不能证明其主张，故上诉人科利尔公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人科利尔公司上诉还提出上诉人科利尔公司占用被上诉人金泽盛公司的厂房仅为2号车间，并未占用被上诉人金泽盛公司其他场地。经审查，上诉人科利尔公司原审委托诉讼代理人在原审庭审中对上诉人科利尔公司一直占用被上诉人金泽盛公司涉案厂房及土地的事实并无异议，认可被上诉人金泽盛公司将其涉案厂房及土地全部交付给上诉人科利尔公司使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，当事人委托诉讼代理人参加诉讼的，除授权委托书明确排除的事项外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。故原审法院由此认定上诉人科利尔公司的使用范围包括被上诉人金泽盛公司的土地、厂房和综合楼并无不当，上诉人科利尔公司以原审委托诉讼代理人不了解案情作为抗辩理由不能成立，本院不予支持。虽然上诉人科利尔公司二审向法庭提交了情况说明、现场照片及接收通知书，但上述证据均不足以证明上诉人科利尔公司的上诉主张。情况说明仅是说明人个人的陈述；现场照片只是对现状的呈现，并不能证明上诉人科利尔公司没有占用本案诉争的厂房及土地；接收通知书上面虽有“收到，经电话和李勇沟通同意收到，吴传忠，2019年12月12日”的字迹，但是并不能证明上诉人科利尔公司并未使用除2号车间外的建筑物。故上诉人科利尔公司提供的上述证据，本院不予采信。关于资产占用费计算标准、支付期限、涉案厂房和土地腾退时间及上诉人科利尔公司要求被上诉人金泽盛公司返还变压器的问题。本院认为，本案资产占用费的计算标准原审法院是通过综合分析目前市场经济形势，参照中介机构对三年的市场租金评估数据，酌情调整的占用费计算标准。上诉人科利尔公司认为被上诉人金泽盛公司提交的房地产评估报告系单方委托作出，不能作为案件定案依据。由于上诉人科利尔公司并未申请重新鉴定，而且本案资产占用费的计算标准亦是原审法院综合考虑后酌定的结果，并非完全按照房地产评估报告评估的数额予以认定，因此，上诉人科利尔公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。资产占用费的支付期间。因上诉人科利尔公司在诉讼前占用被上诉人金泽盛公司的厂房、综合楼及土地均为无偿使用，虽然被上诉人金泽盛公司向上诉人科利尔公司发出两份通知书，但是两份通知书的内容均不涉及要求上诉人科利尔公司支付资产占用费的问题，被上诉人金泽盛公司第一次向上诉人科利尔公司主张支付资产占用费的时间为本案起诉之日，故本案资产占用费的起始时间为2019年6月，原审法院判决上诉人科利尔公司从2018年10月1日起支付资产占用费错误，本院予以纠正。原审法院判决120日的腾退期并无明显不合理之处，上诉人科利尔公司上诉主张原审法院所给予的腾退时间明显不足的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人科利尔公司要求被上诉人金泽盛公司返还变压器的问题,由于原审法院判决主文并未涉及500千伏安变压器的问题，且上诉人科利尔公司在原审亦未提出反诉要求被上诉人金泽盛公司返还500千伏安变压器，故本院对此不予审理，上诉人科利尔公司可通过其他途径予以解决。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对本案资产占用费的起始时间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第（四）项、第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销襄阳市襄州区人民法院（2019）鄂0607民初3286号民事判决。二、限襄阳科利尔光学材料科技有限公司于本判决生效之日起一百二十日内腾退涉案厂房、综合楼及土地并交还襄阳金泽盛机械有限公司。三、襄阳科利尔光学材料科技有限公司自2019年6月起至交付资产至日止，按月标准50000元向襄阳金泽盛机械有限公司支付资产占用费。四、驳回襄阳金泽盛机械有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11300元，二审案件受理费11300元，合计22600元，由襄阳金泽盛机械有限公司负担2600元，襄阳科利尔光学材料科技有限公司负担20000元。本判决为终审判决。审判长 曹 勇审判员 柳 莉审判员 江 涛二〇二〇年十二月二十九日书记员 张欢欢