北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9698号原告：北京盛唐司法鉴定所，住所地北京市朝阳区十八里店南桥博大路甲一号。法定代表人：张舸，所长。委托诉讼代理人：雷智萍，女，1981年5月20日出生，北京盛唐司法鉴定所员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：李妍，女，1984年2月27日出生，北京盛唐司法鉴定所员工，住公司宿舍。被告：北京中唐瑞安科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街11号2层2418室。法定代表人：张明明，董事长。委托诉讼代理人：金明吉，男，1958年4月27日出生，北京中唐瑞安科技有限公司员工，住公司宿舍。原告北京盛唐司法鉴定所（以下简称：盛唐司法）与被告北京中唐瑞安科技有限公司（以下简称：中唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告盛唐司法的委托诉讼代理人雷智萍、李妍，被告中唐公司的委托诉讼代理人金明吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛唐司法向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔付原告投入的全部装修、修缮费用共计22万元；2.判令被告赔付原告对北京市石景山区玉泉西街甲11-3号北京盛唐司法鉴定所室内外装饰及室外附属工程的建设工程评估鉴定费用15000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月7日，盛唐司法（乙方）与北京鑫朴子网络技术有限公司（甲方）签订了《合作协议书》。其中约定，由甲方提供场地为北京市石景山区园林绿化局所属绿化工程二队场地及甲方所建房屋。具体位置：石景山区玉泉西街甲11-3号（共计房屋面积约420平米，场地面积约250多平米）。双方合作期自签订合作协议且甲方将房屋、场地交付乙方经营及使用管理之日至2019年7月31日结束。协议签订后，乙方对场地及房屋进行了装修，乙方进行司法鉴定业务。2017年11月，在合同到期之前，因当地政府要求，被告租赁给原告使用的场地和房屋需要拆迁占用。根据《合作协议书》中第三章第十一条违约责任中的第5条规定：“甲方违背第二章第八条的原则下合作期内不能保证乙方使用场地和房屋，或者乙方的使用受到超出本合同约定的限制，则乙方有权解除本合同，同时甲方应支付违约金及乙方投入的全部改扩建、装修、修缮费用。”原告在2017年11月对租赁场地及房屋即北京盛唐司法鉴定所室内外装饰及室外附属工程进行了造价咨询，并支付了建设工程造价费用15000元。由北京华银科技集团有限公司出具了造价咨询意见书，证实建筑物现值547321.15元。造价咨询的建设工程造价费用15000元。被告应该按照合同要求予以赔付，同时本案全部诉讼费由被告支付。被告中唐公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：1、本案发生在2019年2月1日之前，被告与原告不存在租赁合同关系。2015年4月7日，原告与被告签订合作协议。被告提供场地房屋，原告提供所需资金和人员、营业执照，共同从事鉴定活动。合同中约定了合作方式和分红方式，双方是合作关系；2、原告明知租赁的房屋如遇到政府拆迁不予赔偿，原告仍进行装修，损失应该由原告自行承担。2013年8月1日被告与石景山区园林绿化局园林二队签订的合同第8条第二款中约定，如遇到政府拆迁，因拆迁得到的赔偿，由甲方收益，乙方不得赔偿。原告明知该条款，仍然对所使用的房屋装修，因拆迁造成的损失，应该自行承担。3、原告主张没有依据。双方的合作协议中约定，遇到政府拆迁，双方应该无条件服从，因拆迁所得赔偿，由甲方取得。被告也退还了原告未使用期间的费用，因此被告未违反合同约定，不存在赔偿的理由。4、原告提供不真实的造价合同，双方在微信中提到2015年装修花了40多万元，却没有相应的证据，但其提供的造价合同却显示建筑物在使用了2年之后现值还高达50余万元。2019年合作协议到期，即使没有遇到政府拆迁，原告的使用时间也剩下不到2年，原告提供的证据却显示现值比当初花费的建造费用还要高，可见原告提供虚假证据。原告提交的证据不能证明其主张，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月7日，盛唐司法（乙方）与北京鑫朴子网络技术有限公司（甲方，以下简称：鑫朴子公司）签订《合作协议书》。该协议载明：第一章合作内容一、双方同意由甲方提供经营场地与房屋，乙方提供其他所需资金、人员及营业证照、共同从事司法鉴定经营活动。二、甲方所提供场地为北京市石景山区园林绿化局（以下简称：园林局）所属绿化工程二队场地及甲方所建房屋。具体位置：石景山区玉泉西街甲11-3号（共计房屋面积约420平米。场地面积约250多平米）。甲方提供的合作均以园林局的大合同（协议）为基本条件，因此，以甲方与园林局绿化二队（以下简称园林）签订的《租赁合同》内容为依据签订合作协议。三、合作方式合作期间甲方仅提供经营场地与房屋，不再另外出资。全部经营管理和人员均由乙方承担和派出。甲方不参加合作单位的经营管理，也不承担合作期内的亏损责任。四、合作期限双方合作期自签订本合作协议且甲方将房屋、场地交付乙方经营及使用管理之日至2019年7月31日结束。合作期满前，双方可就继续合作签订新的合作协议，乙方有优先合作权。五、合作利润分配合作单位的利润优先偿付双方的投入。具体分配方式如下：无论合同单位盈亏，每年支付甲方固定合作利润三十五万元（期间无年递增），自2015年5月1日起计算固定合作利润。乙方应于每年4月1日前十个工作日内以现金或打卡的方式向甲方一次性支付本年合作利润。第四年过后余下三个月时间费用按原支付条件（每月平摊费用）一次性整体支付。除固定支付甲方的合作利润外，合作单位利润超过一千万元之外，双方协商分配方式。第二章合作经营场所六、场地使用以甲方与园林局签订合作期为前提，需按园林局要求每年确认签订补充协议。每年的4月15日前确认合作情况、签补充协议，并缴付相应费用。甲方无条件保证合作期间，合作单位及乙方能够使用该场地......八、因政府要求，遇到需将场地拆迁、占用等情况，双方无条件服从。如果合同未到期，缴付金额按所使用时间比例收取。因征占拆迁所得到的赔偿由甲方（园林局制定方）收益，乙方按法律规定要求实际经营损失的赔偿。第三章双方权利义务九、甲方权利义务1、甲方无条件保证合作期间，合作单位及乙方能够使用该场地。2、甲方保证提供的场地的房屋无争议，无其他使用权人且符合安全标准。十、乙方权利义务1、未经甲方同意，乙方不随意改变场地，如因乙方因经营需要确需改建，必须经过甲方同意，并有书面协议和图纸......十一、违约责任1、合作协议签订后，任何一方如违反规定的内容，则负责赔付另一方违约金；以当年支付数额为限......5、甲方违背第二章第八条的原则下合作期内不能保证乙方使用场地和房屋，或者乙方的使用受到超出本合同约定的限制、则乙方有权解除本合同，同时甲方应支付违约金及乙方投入的全部改扩建、装修、修缮费用。合同签订后，鑫朴子公司向盛唐司法交付了房屋和场地。盛唐司法对涉案房屋进行了装修。2017年11月12日，盛唐司法搬离涉案房屋。2017年11月13日，因涉案房屋系违章建筑被拆除。2017年11月19日，鑫朴子公司退还盛唐司法合作金17.5万元。2019年2月，鑫朴子公司更名为北京中唐瑞安科技有限公司。另查明，2013年8月1日，鑫朴子公司（乙方）与园林局绿化工程二队（甲方）签订《房屋场地租赁合同》。该合同载明：甲方征得上级主管部门--园林局同意，将其授权甲方使用的，位于玉泉西路甲11号-3号房屋场地总面积为1950平方米，其中房屋面积982平方米，场地面积968平方米，租赁给乙方使用。实际租赁面积小于上述面积时，按实际租赁面积确定，租金不变。上述租赁房产和场地有无《房屋所有权证》、《土地使用权证》均不影响本租赁合同的效力。租赁期间：经甲方书面同意，乙方在取得政府临时建筑许可手续后，在承租土地范围内可建临时简易办公用房或配套设施，但产权归甲方所有并会向乙方增收相应租金。本租赁期满前，乙方在租赁土地上建设的临时用房如无政府批准手续，则为非法建筑，乙方在期满之前，应自行拆除。三、租赁、使用期限，租赁结束后地上建筑物的归属双方约定，场地和房屋的总租赁和使用期共六年，即从2013年8月1日起至2019年7月31日。租赁合同一年一签。总合同期内，如乙方履行了合同条款，则双方每年的8月1日续签下一年合同，乙方缴纳下一年租金。四、租赁费用首次支付费用10万元，六年内，租金每年上浮10%。六年共计一百五十四万三千一百二十二元整......八、免责条款因政府要求，遇到拆迁、占用等情况，双方无条件服从。如果合同未到期，租金按所使用时间按比例收取。因征占拆迁所得到的赔偿由甲方收益，乙方不得要求赔偿。庭审中，盛唐司法为证明其装修损失，提供以下证据：1、《造价咨询意见书》。《造价咨询意见书》系盛唐司法在本次诉讼前单方委托鉴定机构制作。该意见书载明：建筑物重置价格742231.02元；建筑物成新率73.74%；建筑物现值547321.15元。2、《建设工程造价咨询合同》，载明：双方约定的服务范围及工作内容：工程造价重建及现值的计算，现场勘验一次。酬金：1.5万元。中唐公司不认可前述证据，并提供微信记录证实：2017年11月19日，张舸（盛唐司法的法定代表人）称：你拿了园林局20万元走了，可以说没啥损失！我那房子就装修就四十多万没了！要是你怎么办？经释明，盛唐司法未提供装修涉案房屋的支出凭证。经询问，盛唐司法认可：1、《合作协议书》实际为房屋租赁合同；2、对涉案房屋无扩建，仅是进行了装修并对房屋外场地进行了地面硬化；3、签订合同时，没有要求过被告出示涉案房屋的房本或房屋批建手续。因被告与园林局签订了租赁合同，所以盛唐司法就认为涉案房屋是合法建筑，当时也就没有仔细审查。中唐公司称签订合同时就告诉盛唐司法涉案房屋是临时建筑，其证据为《合作协议书》、《房屋场地租赁合同》。诉讼中，本院向园林局调查相关事实。园林局答复：涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，也无建设批准手续，系违章建筑被拆除。拆除房屋时，退了鑫朴子公司20万元。上述事实，有当事人陈述、《合作协议书》、微信记录、照片等证据在按佐证。本院认为，在盛唐司法和鑫朴子公司基于合作协议而形成的合同关系中，鑫朴子公司的主要义务是提供房屋及场地，无论盈亏每年都会获取固定利润35万元。鑫朴子公司不参与管理，无需承担经营风险。鉴此，涉案《合作协议》名为合作，实为租赁。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也无建设批准手续，故本院认定原、被告签订的《合作协议书》系无效合同。关于盛唐司法提出，判令被告赔付原告投入的全部装修、修缮费用共计22万元的诉讼请求。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《合作协议》无效，原告应当腾退房屋及场地。事实上，盛唐司法为履行合同，对涉案房屋行了装修。涉案房屋也于2017年11月13日被拆除。故盛唐司法确实存在损失。但对损失的分担应当考虑如下的问题。第一，双方约定，鑫朴子公司的主要义务为无条件保证合作期间，合作单位能够使用该场地。现有证据能够证实，鑫朴子公司在明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也无建设批准手续的情况下，依然将房屋出租给盛唐司法，应当对盛唐司法的装修损失承担主要责任。第二，盛唐司法作为经营机构，对合作场地及房屋是否能够顺利开展经营活动也应当尽到审查义务。经询问，盛唐司法认可没有仔细审查涉案房屋是否属于违章建筑，故盛唐司法对其装修、修缮损失也应承担次要责任。第三，关于损失数额的认定。经释明，盛唐司法未提供涉案房屋装修的支出凭证。虽原告提供的《造价咨询意见书》载明：建筑物重置价格742231.02元；建筑物成新率73.74%；建筑物现值547321.15元。但被告不予认可。鉴于，该意见书系盛唐司法在本次诉讼前单方委托鉴定机构制作，本院对《造价咨询意见书》的真实性不予认可。综上，本院以原告的实际损失为依据，综合考虑房屋的实际装修情况、原、被告的过错程度，认定鑫朴子公司应当赔偿盛唐司法损失17万元。鉴于鑫朴子公司更名为中唐公司，故应由中唐公司赔偿盛唐司法装修、修缮损失17万元。关于盛唐司法提出，判令被告赔付原告对北京市石景山区玉泉西街甲11-3号北京盛唐司法鉴定所室内外装饰及室外附属工程的建设工程评估鉴定费用15000元。因鉴定系盛唐司法诉前单方行为，本院不认可其真实性。故盛唐司法的该诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、北京盛唐司法鉴定所与北京中唐瑞安科技有限公司签订的《合作协议书》无效；二、北京中唐瑞安科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京盛唐司法鉴定所装修、修缮费用共17万元；三、驳回北京盛唐司法鉴定所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，由北京盛唐司法鉴定所负担1125元（已交纳）；由北京中唐瑞安科技有限公司负担3700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  沈 霞二〇二〇年十二月二十三日法官助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶