北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8625号原告：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路2号。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢源，北京市通商律师事务所律师。被告：北京新缘时尚商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路62号楼16层1603。法定代表人：张珍林，总经理。委托诉讼代理人：王辉，广东太平洋联合律师事务所律师原告北京嘉德新源置业有限公司（以下简称：嘉德新源公司）与被告北京新缘时尚商贸有限公司（以下简称：新缘时尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德新源公司的委托诉讼代理人谢源，被告新缘时尚公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德新源公司向本院提出诉讼请求：1．判决新缘时尚公司向嘉德新源公司支付欠付的2019年6月1日至2019年9月30日的租金95162．93元、物业管理费57240元、市场推广费9540元；2．判决新缘时尚公司向嘉德新源公司支付违约金121457．2元；3．判决新缘时尚公司向嘉德新源公司支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为37611．25元）；4．判决新缘时尚公司向嘉德新源公司支付拖欠的pos机费用389．66元；5．判决新缘时尚公司向嘉德新源公司支付自2019年10月1日起至房屋实际恢复原状之日止的房屋占用费为355717．98元；6．判令新缘时尚公司向嘉德新源公司支付将涉案房屋恢复原状的费用57822．88元；7．判决新缘时尚公司向嘉德新源公司赔偿因本案支出的律师费15000元；8．本案诉讼费由新缘时尚公司承担。事实和理由：2018年6月29日，嘉德新源公司与新缘时尚公司签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0111的《凯德MALL·天宫院房屋租赁合同》(“《租赁合同》”)，约定嘉德新源公司向新缘时尚公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL天宫院”02层34号的房屋，房屋面积为159平方米。由于新缘时尚公司在租赁期间存在欠缴租金、物业管理费等相关费用的情况，已严重违反合同约定，嘉德新源公司于2019年9月25日向新缘时尚公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，主张《租赁合同》自2019年9月30日起解除，并要求新缘时尚公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付拖欠的租金、物业管理费、POS机租用费、水电费和违约金、滞纳金，并要求新缘时尚公司在2019年9月30日将案涉房屋恢复原状，新缘时尚公司已收到了《关于租赁合同解除事宜的函件》。然而，截至本案起诉之日，新缘时尚公司仍未履行合同义务，承担相应违约责任。一、凯德公司有权要求新缘时尚公司支付欠付的租金、物业管理费、POS机租用费及能源费用《租赁合同》第21．1．1．1条第一款约定，第一个租金计收年度的不含税月保底租金为21826．36元。自2019年4月1日起，案涉租金适用的增值税税率调整为9%，被告每月应向原告缴纳的含税月租金为23790．73元。被告自2019年6月起欠付租金，至2019年9月30日合同解除为止，被告欠付租金的金额为95162．93元。新缘时尚公司自2019年6月起欠付物业管理费，至2019年9月30日合同解除为止，新缘时尚公司欠付物业管理费的金额为57240元。新缘时尚公司自2019年6月起欠付市场推广费，至2019年9月30日合同解除为止，新缘时尚公司欠付市场推广费的金额为9540元。新缘时尚公司欠付2019年9月1日至2019年9月30日期间的POS机租用费金额为389．66元。二、嘉德新源公司有权要求新缘时尚公司支付因欠付合同款项而产生的违约金《租赁合同》第12．2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……12．2．4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12．2．5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……据此，新缘时尚公司应向凯德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金，共计121457．2元。三、嘉德新源公司有权要求新缘时尚公司支付逾期利息新缘时尚公司延期支付租金、物业管理费、市场推广费、能源费用等，每逾期一日，应按照逾期款项的0．1%向嘉德新源公司支付逾期利息。新缘时尚公司自欠付上述款项之日起，暂计至2020年3月5日，逾期利息共计37611．元。四、嘉德新源公司有权要求新缘时尚公司支付房屋占用费案涉房屋已经由嘉德新源公司于2019年12月20日自行恢复原状，距嘉德新源公司应交房日期2019年9月30日已逾期81天，故嘉德新源公司应当承担《租赁合同》解除至实际交还房屋之日止的房屋占用费，共计金额355717．98元。五、嘉德新源公司有权要求新缘时尚公司支付将案涉房屋恢复原状的费用截至嘉德新源公司提起本案诉讼之日，新缘时尚公司仍未将案涉房屋回复原状因此，嘉德新源公司有权向其主张案涉房屋的全部拆除费用57822．88元。鉴于新缘时尚公司的上述违约行为，嘉德新源公司特此提起本案诉讼，恳请贵院支持嘉德新源公司的全部诉讼请求，以维护嘉德新源公司的合法权益。新缘时尚公司辩称，不同意全部诉讼请求。1、关于租金，我方认为租金应当是计算至2019年8月24日，因为我方系2019年8月24日撤店，我们认可计算日期的起始时间自2019年6月1日开始计算，物业管理费和市场推广费的答辩意见同上，我方在嘉德新源公司处还交有保证金148280元，该保证金足以冲抵该款；2、违约金不同意，因为按照合同法相关规定，违约金的性质是弥补损失，不具备处罚的性质，原告的损失可以计算的情况下，不应该主张违约金，是属于重复计算，并且合同中也约定了违约金不足以弥补损失时，嘉德新源公司可以要求支付差价，反推嘉德新源公司也是这么认为的；3、关于利息，首先新缘时尚公司交有保证金，按照合同4．1．1条约定，冲抵之后就不存在欠款情况，并且利息转化为年化利息是36．5%，这个利息是不符法律规定的，并且利息和违约金也是重复计算的，利息和违约金不能同时主张；4、新缘时尚公司已经于2019年8月撤店，POS机的租用费不应当得到支持；5、新缘时尚公司已经于2019年8月24日撤离了，撤离的当天，嘉德新源公司对铺位进行拉闸锁门，这个时候我方已经没有办法进入房屋区，也没有办法做恢复原状的工作，该房屋已经处于原告的控制下了；并且根据合同13．2条的约定，甲方是有权在七日内更换门锁等，2019年8月24搬离后我们当天就通知了工作人员，我们认为最迟至2019年8月31日嘉德新源公司就可以把该房屋清空腾空收回了，且嘉德新源公司给我方发的律师函中也有这样的要求，要求我们于2019年10月7日之前进行收回遗留的物品，房屋已经实际被原告收回，不被我们占用；6、恢复原状的费用嘉德新源公司举证的证据不足以采信，相关的费用单据在证据三性方面不符合法律规定，该费用不足以支持；7、律师费，我方认为没有合同和法律的依据。补充一点，原告的诉讼请求中的第一、三、四、五、六、七都是原告所述的损失，与诉讼请求中的第二点是重合的，不应该得到支持。本院经审理认定的事实如下：2018年6月29日，嘉德新源公司与新缘时尚公司签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0111的《凯德MALL·天宫院房屋租赁合同》(“《租赁合同》”)，约定嘉德新源公司向新缘时尚公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL天宫院”02层34号的房屋，房屋面积为159平方米。租赁自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2018年11月30日至2021年11月29日。甲方同意给予乙方自该房屋之日起1个月的装修期，即2018年10月30日至2018年11月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年10月30日。《租赁合同》第3．3条约定，乙方应按本合同21．1．1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第4．2．2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4．2．3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清……《租赁合同》第4．3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担。《租赁合同》第10．1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12．2条处理。《租赁合同》第10．2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0．1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12．2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12．2．4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12．2．5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13．1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。《租赁合同》第21．1．1．1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币151元。含税月保底租金为人民币24009元，由不含税租金额21826．36元,加上增值税税额人民币2182．64元构成。《租赁合同》第21．2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币133560元。《租赁合同》第21．3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币14310元，由不含税物业管理费13500元,加上增值税税额810元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6．00%。《租赁合同》第21．5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13．2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币27．62元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21．8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400．00元/台，保证金为人民币2000元/台。后因税率改革，POS机租用费变更为389．66元。《租赁合同》第21．9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币2385元。《租赁合同》第21．10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为40704元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21．13条约定，乙方应于交付日或之前甲方和/或管理公司支付公共事业保证金12720元。新缘时尚公司按照合同约定向嘉德新源公司支付了房屋租赁保证金133560元、公共事业保证金12720元、POS机保证金2000元、装修押金40704元。新缘时尚公司经营不善，一直亏损，因拖欠费用，嘉德新源公司于2019年8月28日切断涉案房屋能源供应，新缘时尚公司未再使用涉案房屋进行正常经营。2019年9月25日，嘉德新源公司向新缘时尚公司发送《关于租赁合同解除事宜的函件》，载明：贵公司尚未向我公司支付2019年6月1日起至9月的相关费用。贵司与我司之间的租赁合同于发函之日起5日后即2019年9月30日起解除．．．．．．．我司有权在合同解除之日起7日后开启并更换该房屋门锁，将可移动物品搬出房屋，贵司务必于2019年10月8日前到我司领取额该物品。嘉德新源公司未返还各项保证金。2019年12月25日，嘉德新源公司与北京亿达亚安建筑工程有限公司签订《小型装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为：天宫院撤场商铺恢复毛坯工程，工程地点为：大兴区华佗路2号，工程内容为：撤租租户恢复毛坯，报价邀请函中，关于涉案房屋恢复毛坯的报价之和为44262．04元。另查，嘉德新源公司和新缘时尚公司均认可新缘时尚公司支付租金、市场推广费、物业管理费至2019年5月31日。嘉德新源公司称新缘时尚公司未缴纳2019年9月1日至2019年9月30日期间的POS机租用费389．66元，新缘时尚公司称其于2019年8月24日搬离租赁店铺，POS机未使用，故其并未欠付POS机使用费。租金为每月23790．73元，物业费为每月14310元，市场推广费为每月2385元，POS机租赁费每月389．66元。关于腾退时间，新缘时尚公司称其于2019年8月24日撤店，但是撤店之后涉案房屋中仍然存在衣服模具等道具，嘉德能源公司认可对方于2019年8月24日开始撤店，但是截至2019年9月，涉案场地仍有新缘时尚公司的道具。双方均认可，2019年8月24日嘉德新源公司对涉案场地断水断电，因店铺的门系电子遥控的卷帘门，因此新缘时尚公司无法进行全部搬离，新缘时尚公司未向法庭提交其全部撤场的相关证据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德新源公司与新缘时尚公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德新源公司和新缘时尚公司均应按照合同该约定履行各自的义务。新缘时尚公司因其公司经营不善，未按时支付涉案房屋费用，系其违反合同约定，存在违约行为。2019年8月24日，嘉德新源公司根据合同约定切断涉案房屋能源供应。2019年9月25日，嘉德新源公司向新缘时尚公司提出解除合同，要求解除合同的时间为2019年9月30日，故该租赁合同已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金、物业管理费、市场推广费、POS机租用费。新缘时尚公司未支付2019年6月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费，因双方之间的租赁合同已经实际解除，且故嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付2019年6月1日至2019年9月30日期间租金、市场推广费、物业管理费共计161942．93元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12．2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12．2．4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现新缘时尚公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德新源公司有权依据合同约定不予退还各项保证金及并要求新缘时尚公司另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。新缘时尚公司主张合同中约定的违约金过高，本院依法予以酌减。鉴于嘉德新源公司尚未退还新缘时尚公司支付的房屋租赁保证金133560元、公共事业保证金12720元、POS机保证金2000元、装修押金40704元。上述足以弥补新缘时尚公司违约造成嘉德新源公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，且新缘时尚公司同意将以上费用抵扣嘉德新源公司的损失，故新缘时尚公司向嘉德新源公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，对于嘉德新源公司再行要求新缘时尚公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的违约金。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0．1%向甲方支付违约金。因新缘时尚公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，故对于嘉德新源公司提出的欠付款项的违约金的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德新源公司主张的违约金标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于POS机租用费的问题，因新缘时尚公司未完全腾退，应当向嘉德新源公司支付POS机的租用费，现新缘时尚公司并未提交相应证据证明其已经缴纳2019年9月1日至2019年9月30日的POS机租赁费用，因此对于嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付2019年9月1日至2019年9月30日的POS机租赁费用389．66元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用费问题。合同约定房屋占有使用费的标准按照每日每平方米27．62元标准进行支付，涉案房屋159平方米，因此每日的房屋占有使用费应当为4391．58元。新缘时尚公司虽称前往涉案场地查看里面没有东西，但是并未提交相关证据证明其完全腾退房屋的具体时间，嘉德新源公司称涉案房屋已经于2019年12月20日由其自行恢复原状，因此本院根据双方陈述以及提交的证据，对于嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付自2019年10月1日至2019年12月20日期间的房屋占用费355717．98元的诉讼请求，本院予以支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13．1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因新缘时尚公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德新源公司恢复原状的费用应由新缘时尚公司承担，故对该笔费用本院予以支持。但考虑到嘉德新源公司尚未退还新缘时尚公司支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失。故新缘时尚公司无需另行支付恢复原状费用。关于律师费。嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京新缘时尚公司商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、共计161942．93元；二、北京新缘时尚公司商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费的逾期利息（以40485．73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年6月1日起至实际给付之日止），欠付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费的违约金（以40485．73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月1日至实际给付之日止），欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费的违约金（以40485．73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月1日至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费的违约金（以40485．73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际给付之日止）；三、北京新缘时尚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司POS机租赁用389．66元；四、北京新缘时尚商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年10月1日至2019年12月20日期间的房屋占用费355717．98元；五、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11224元，由北京嘉德新源置业有限公司负担2243元（已交纳），由新缘时尚服饰有限公司负担8981元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 青二〇二〇年十二月二十六日书记员 刘天怡