河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初6055号原告：李金刚，男，汉族，1964年11月27日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：裴祥群，女，汉族，1972年6月1日出生，住南阳市宛城区，系李金刚的妻妹，代理权限特别授权。被告：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理职务。住所地：河南省南阳市人民路鸿徳购物公园1幢。委托代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，代理权限特别授权。委托代理人：康建平，女，汉族，1963年6月22日出生，住河南省南阳市宛城区，系公司员工，代理权限特别授权。原告李金刚与被告河南豪盛商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告李金刚于2020年9月24日诉至本院，本院同日作出受理决定，在法律规定的期限内向原告送达了受理案件通知书、举证通知书和开庭传票，向被告送达了应诉通知书、诉状副本、举证通知书和开庭传票等相关法律手续。依法由审判员张宏显独任审判，于2020年11月9日、11月19日公开开庭对进行了审理。原告李金刚的委托代理人裴祥群、被告河南豪盛商贸有限公司（以下简称豪盛公司）的委托代理人张伟、康建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金刚诉称：原被告双方于2015年7月30日签订《租赁（返租）协议书》，将原告购买的鸿德购物公园负一层827、828、829号商铺租给被告，租金每月9501元，因被告豪盛公司不诚信、恶意拖欠房屋租金，原告于2018年提起诉讼，法院判决支付租金至2018年10月，自2018年10月被告豪盛公司又恶意拖欠租金至今未支付。《租赁（返租）协议书》约定，协议期满后，不再续签租赁协议的，并支付剩余租金及违约金。现原告诉至本院，请求法院判令：1、被告支付原告自2018年10月20日至2020年10月20日共24个月租金，每月9501元，共计228024元，违约金17540元，共计245564元。2、责令被告履行合同义务，按照产权面积明确涉案商铺位置，安装隔断并交付原告。3、诉讼费由被告承担。被告豪盛公司辩称：一、被告不是商铺的销售方，被告没有交付商铺的合同义务，原告要求分割商铺并进行交付的诉讼请求依法应当予以驳回。二、原告要求的租金数额过高。目前不管是谁在占用原告的商铺房屋，都不能再按照原来的租金标准计算租金。原告诉请的租金参照以往判决书在租赁关系中认定的租金数额来确定，没有事实依据和法律依据。即便应该支付租金，也应参照市场租金价格确定租金。1、原告请求参照的租金标准不合法。原告与南阳鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）签订的《商铺认购协议书》，与原告和豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》实际上是配套使用的，本案涉及的《租赁（返租）协议书》本质上是销售合同中的一个促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁。建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”中国人民银行《关于进一步打击非法集资等活动的通知》(银发(1999)289号)文件，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，也都将分割销售、售后包租等形式认定为非法融资行为。本案涉及的商铺即属于该种情况，所谓租金实际上是购房款的返还比例款，并非正常意义上的租金，因此该租金标准在合同期内不应当予以支持，关于租金的约定不具有法律效力。2、原告要求参照的租金标准，严重违背市场规律规律，显失公平。按照原告的计算标准，租金每平方米高达260元，实际上同区域的价格为每平方米60到80元左右，万德隆公司的租金仅为每平方米18元。被告豪盛公司已经向法院提交了周边同区域商铺房屋以及万德隆公司的租赁合同，足以证实该事实的存在。因此原告要求的租金标准严重违背市场规律，显失公平，不应当得到支持。三、豪盛公司有权请求法院依法调整租金标准。1、合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人有权请求法院或仲裁机构变更或者撤销。本案原告请求的租金标准显失公平，被告豪盛公司请求法院按照市场标准予以调整。2、原告长期围堵被告管理的商场影响正常经营活动。目前带头闹事的相关人员已被公安机关立案侦查，追究其刑事责任。基于该事实，原告应当承担因为堵商场给被告豪盛公司及万德隆公司造成的两个月无法经营所造成的经济损失，原告请求的租金应当减免两个月计算。3、受新冠疫情的影响，商场经营受影响，属于因不可抗力不能履行合同。根据《合同法》的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据河南省高院2020年2月28日《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》明确指出“经审查继续履行合同对该当事人一方确属明显不公平的，应予以变更，并结合案件情况、根据公平原则，确定如何变更。”基于以上政策和规定，涉及豪盛公司的集体诉讼案件，在宛城区法院及专案组的协调下，均已经落实了减免三个月租金的政策，故本案涉及的租金，也应减免三个月租金。综上，被告请求法院按照市场标准在每平方米60-80元之间确定租金数额，并减免五个月租金。原告李金刚为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下：第一组：三处商铺的《商铺认购协议书》三份，《租赁（返租）协议书》三份，收款收据三份，用于证明：原告在南阳鸿德房地产开发有限公司处购买827号、828号、829号三处商铺，三处商铺房屋面积均为12.82平方米，并支付商铺购买款共计1140000元，原告与被告签订《租赁（返租）协议书》，由被告经营管理原告购买的商铺，三处商铺租赁期限均自2015年10月20日起至2025年10月20日止，被告按商铺面积及价款每月向原告支付商铺租金，商铺每年租金为购房合同价的10%，每处商铺租金均为38000元/年，3167元/月，三处商铺租金每月共计9501元。第二组：南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初4007号民事判决书一份，执行和解协议一份，用于证明：因被告拖欠支付商铺租金，原告向法院提起诉讼，法院支持原告要求被告支付商铺租金的诉讼请求，双方因前案达成执行和解。对原告李金刚所举证据，被告豪盛公司发表质证意见为：对证据一、二的真实性无异议，但对证明方向有异议，恰恰能证明原被告双方之间所谓的租金标准，并不是真正的市场价格，而是因为民间借贷的款项没有还清，以房抵债之后的一种还款约定，该标准不是正常的租金标准，被告有权依法申请人民法院进行调整。被告豪盛公司向本院提交证据如下：第一组：负一楼流行前线同区域业主《委托租赁协议书》24份，用于证明：同区域业主与豪盛公司签订的协议，租金平均在80.5元/㎡左右，而本案原告与被告签订的《租赁（返租）协议书》约定的租金数额为260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准，按照这一标准，明显背离市场规律。第二组：负一楼万德隆同区域《房屋租赁合同》1份，用于证明：南阳鸿德房地产开发有限公司与万德隆公司之间的商铺租赁合同约定的租金平均在18元/㎡。而本案原告与被告签订的《租赁（返租）协议书》约定的租金数额为260元/㎡左右，这实际是返还购房款的标准，不是租金标准，按照这一标准，明显背离市场规律。对被告豪盛公司所举证据，原告李金刚发表质证意见为：这是豪盛公司与其他人签的合同，与我们无关。我们要求按照原合同执行。被告说租金高，当时我们买房价格也高。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：对于原、被告双方无异议的证据本院予以采信，对双方有异议的证据，本院在评理部分予以评析。根据原、被告的陈述、举证、质证、本院认证及庭审调查，确认以下事实：2015年7月30日，原告与鸿德公司签订三份《商铺认购协议书》，双方约定：原告指定认购的商铺房屋为827号、828号、829号，建筑面积为均为12.82平方米，实际支付价款每处均为380000元，一次性付清。原告、鸿德公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。原告向鸿德公司支付商铺房屋购买款380000元×3处=1140000元。同日，原告与被告豪盛公司签订三份《租赁（返租）协议书》，双方约定：原告为豪盛购物公园负一层827号、828、829号商铺房屋购买人，三处商铺房屋面积均为12.82平方米。原告自愿将该商铺房屋租赁给被告豪盛公司统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。三处商铺房屋返租期限均自2015年10月20日起至2025年10月20日止，被告豪盛公司每年支付每处商铺房屋租金为每处商铺房屋总价款的10%，即每年38000元/处给原告，折合每月3167元/处，三处商铺每月租金为9501元，租金按自然月支付，被告豪盛公司每月25-30日将上月度租金存入原告在被告指定银行所开账户。商铺房屋返租期间，原告享有收取本协议约定的租金费用的权利，被告豪盛公司应按约定将返租金额支付给原告。本协议签署后，被告豪盛公司如未按期支付原告租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二计付。原告、被告豪盛公司分别在合同落款处签名、加盖公司公章。因被告豪盛公司未按合同约定向原告支付房屋租金，原告于2018年向南阳市宛城区人民法院提起诉讼，要求法院判令被告豪盛公司支付欠付的租金及违约金，按照产权面积安装隔断交付原告商铺房屋。2018年11月19日，本院作出（2018）豫1302民初4007号民事判决：被告豪盛公司支付原告租金总额218523元并支付违约金；驳回原告的其他诉讼请求。本院认为，本案争议焦点为：1、被告豪盛公司是否应当按照《租赁（返租）协议书》约定的标准向原告支付拖欠的商铺房屋租金及违约金。2、被告豪盛公司是否应当向原告交付商铺房屋。一、原告与被告豪盛公司签订的《租赁（返租）协议书》，原告与鸿德公司签订的《商铺认购协议书》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，原告与鸿德公司成立房屋买卖合同关系，与被告豪盛公司成立房屋租赁合同关系。原告与被告豪盛公司应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自的义务。原告履行了足额交付商铺房屋购买款的义务，但被告豪盛公司未按合同约定支付房屋租金，属违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告要求被告按照合同约定支付房屋租金的请求，本院予以支持。原、被告双方在《租赁（返租）协议书》中第七条约定，“被告如未按期支付原告租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未付租金金额的每日万分之二支付”，现原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告豪盛公司辩称的：“《租赁（返租）协议书》本质上是《商铺认购协议书》中的促销环节，是附加条款，并非真正意义上的租赁，实际上是返还购房款的约定，关于租金的约定不具有法律效力”的意见，本院不予采纳。关于被告豪盛公司辩称的“《租赁（返租）协议书》约定的商铺房屋租金标准过高，违背市场规律，显失公平”的辩解意见，本院认为，原告与被告豪盛公司在《租赁（返租）协议书》中约定的房屋租金是双方达成合意后，由被告豪盛公司拟制格式合同，原告在合同上签字，不存在威胁、欺诈、重大误解的情形，不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行，将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，在双方未协议变更租金条款前，双方应按原租金条款计算房屋租金。对被告豪盛公司要求的以市场价标准调整租金的辩称意见，本院不予支持。二、关于原告主张将本案商铺房屋安装隔断并交付原告的请求。原告与被告豪盛公司签订《租赁（返租）协议书》，双方成立房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定在同一楼层的每位商铺购买者均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，具有不可分割性，故不具备专有特征，强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此原告的该项诉讼请求，不具有合法性及合理性。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第（七）项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。故，关于原告请求安装隔断并交付商铺房屋的诉讼请求，理由不当，于法无据，本院不予支持。三、被告豪盛公司辩称，因原告长期围堵商场，导致无法正常经营长达两个月，但被告豪盛公司未提交证据证明因原告导致其两个月无法经营造成经济损失的证据，对该辩称意见，本院不予采纳。被告豪盛公司辩称，受2020年初新冠疫情影响，商场经营受影响，应减免三个月房屋租金。因新冠疫情确系事实，本院酌定减免被告两个月租金。综上，被告豪盛公司应支付原告的租金数额，从2018年10月21日至2020年10月20日，共24个月，三处商铺房屋每月租金共计9501元，扣减因疫情减免的两个月租金，应支付租金总额为209022元，每笔租金的违约金以月租金9501元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告河南豪盛商贸有限公司支付原告李金刚自2018年10月21日起至2020年10月20日的房屋租金209022元及违约金，每笔租金的违约金以月租金9501元为基数，分别自欠租之日起按日万分之二计付至该笔租金付清之日止。二、驳回原告李金刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2492元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张宏显二〇二〇年十二月十日法官助理苏静书记员任娟