广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25021号原告：苏伟娟，女，1985年6月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区××××××××××××，公民身份号码445×××××××********。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告苏伟娟诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告苏伟娟的委托诉讼代理人张天祥、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还物业使用权转让金231404元并支付违约金34710.6元（按231404元的15%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月14日，被告作为转让方(甲方)与原告作为受让方(乙方)签订《物业使用权转让合同》，约定：①甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积28.17m²，其中套内建筑面积20m²；②物业转让期限自本合同签订之日起算，截止日期为2038年5月13日；③按照建筑面积计算使用权转让金，单价8215元/m²，总金额231404元，乙方采用一次性付款方式支付使用权转让款；④甲方在2018年12月31日前向乙方交付物业；乙方逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按照物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金；⑤甲方未按照第五条约定期限向乙方交付物业的，应按照已收取转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；协议还约定了其他事项。同日，原告作为甲方(新出租方)、被告作为丙方(原出租方)与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）作为乙方(承租方)三方签订《租赁合同》，约定：上述物业出租主体由丙方变更为甲方，乙方仍是承租人，物业租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方；协议还约定了其他事项。上述两份协议签订当天(2018年5月14日)，原告向被告支付物业使用权转让款231404元。但是，被告并未如期在2018年12月31日向原告交付涉讼物业。2020年×月1日，原告发出《律师函》，通知解除上述《物业使用权转让合同》和《租赁合同》。原告认为：1.被告严重迟延履行合同且导致原告订约目的不能实现，原告因此可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定通知被告解除合同；2.合同解除后，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条要求被告支付违约金；3.被告广东广佛智城集团有限公司应向原告支付违约金的事由及数额如下：鉴于涉案合同是由被告提供的格式合同，未对双方当事人的权利义务作出对等约定，有违公平原则。原告参照佛山市中级人民法院(2017)粤06民终8593号民事判决，主张被告按照合同价款231404元的15%向原告支付违约金，计34710.6元（231404元×15%）违约金。被告辩称，一、原告与被告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告迟延交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，故原告的该项请求没有合同依据。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与梦乐城公司就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将涉讼物业出租给梦乐城公司，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日。合同签订后，虽然涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2019年2月起一直支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，涉讼物业是必须要出租给梦乐城公司的，原告也出具了《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得该物业本身。因此，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现。原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交付物业行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金。原告已经实际收取了梦乐城公司支付的租金收益，且无证据证明原告因被告逾期交付物业有实际遭受损失，故原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾，且原告要求按物业使用权转让款的15%支付违约金明显过高。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）15号楼于2019年6月26日取得建设工程规划许可证。2018年5月14日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年5月13日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金231404元，乙方采用一次性付款的方式支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租赁期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元，第二年月租金1680元，第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告支付物业使用权转让款231404元。2020年8月31日，原告邮寄律师函予被告及梦乐城公司，告知因被告违约，解除《物业使用权转让合同》及《租赁合同》。该邮件于同年9月1日被签收。诉讼中，案外人梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金18984元，并明确同意其已支付的款项在本案被告的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到案外人梦乐城公司支付的款项18984元。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已支付完毕涉讼《物业使用权转让合同》项下的全部物业使用权转让款，被告依约应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则原告依法有权解除合同，该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的律师函之日（2020年9月1日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金231404元应退还予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及履约保证金18984元应当退还予梦乐城公司，而梦乐城公司向本院出具《情况说明》同意将该款项在本案被告的债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金18984元在本案被告应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告尚应退还转让款212420元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告以其已付转让金231404元的15%向其计付违约金34710.6元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告诉请的上述违约金数额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金212420元并支付违约金34710.6元予原告苏伟娟；二、驳回原告苏伟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2645.86元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2645.86元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十三日书记员 李和仪