广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初3630号 原告：广西保利物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区凤岭南路16号领秀前城领秀府1号楼1层，统一社会信用代码91450100779113315F。 法定代表人：韦庆忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄莉洁，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘义峰，系该公司员工。 被告：廖东珠，女，1976年11月2日出生，汉族，户籍地浙江省文成县，现住广西南宁市青秀区。 原告广西保利物业服务有限公司诉被告廖东珠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘义峰到庭，被告廖东珠经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，依法适用缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西保利物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付南宁市青秀区凤岭北枫林路19号3号楼1单元2803号房物业管理费9165. —2— 60元及其违约金20214.90元（从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准计算至实际支付之日，起诉阶段暂计至2019年4月30日），合计人民币29380.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月22日，原告与开发商广西保利置业集团有限公司签订《保利·童心缘前期物业服务合同》，约定广西保利置业集团有限公司聘请原告对其开发的位于南宁市提供前期物业服务。2012年10月22日，被告与广西保利置业集团有限公司签订合同编号为ＹＳ00207354的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买了保利·童心缘小区3号楼1单元2803号房，房屋面积为100.51平方米。从小区整体交付至今，原告严格按《前期物业服务合同》的约定提供物业管理服务并积极履行合同约定的相关义务。但自2014年8月1日起，被告无故停止交付涉案房屋的物业管理服务费。根据合同附件《业主临时管理规约》第二章第七条“业主的义务”第2款之约定：“业主须按时全额缴纳物业管理服务费用和物业专项维修资金以及其他应交款项”，被告必须按月全额缴纳物业管理服务费用等费用。但截止2019年4月30日，被告已逾期欠缴物业管理费达1643天，已构成违约。根据合同附件《业主临时管理规约》第五章“违约责任”第二十六条之约定：“业主、使用人未按照本业主临时管理规约或物业管理服务合同的约定缴纳物业管理服务费用及其他应交费用的，自逾期之日起，每日加收应当缴纳费用的千分之三的违约金。欠费满一个月以上的，物业公司可将其欠费情况向全体业主通报，必要时可停止向该业主（或使用人）提供物业管理服务，直至该业主（或使用人）清偿全部欠款、违约金为止；欠缴满三个月以上的，物业公司可采取法律手段进行追缴，为追缴所支出的全部费用由欠费人承担。”因此，原告有权通过诉讼向被告追缴所欠缴物业管理费及违约金 —3— 等相关费用。另外，原告已多次采用书面、短信等形式催告被告缴纳物业管理费及违约金等相关费用，但被告仍因其个人原因拒不履行义务。故诉至法院。 原告围绕本案事实依法提交了证据，被告未到庭且未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年8月25日，被告（买受人）与广西保利置业集团有限公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由买受人向出卖人购买位于南宁市青秀区，商品房建筑面积共100.51平方米，其中套内建筑面积81.18平方米，分摊的共有共用建筑面积19.33平方米。合同第九条约定：出卖人应当在2013年4月20日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按本合同约定的时间或者交房通知指定的时间办理交接手续的，视为房屋已交接给买受人，买受人必须支付延期交房期间的物业管理费和其他因延期交房引起的一切费用。第二十条约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为广西保利物业服务有限公司，前期物业服务期间，物业服务收费价格为1.6元／月·平方米（建筑面积），由物业服务企业按照季以银行托收方式收取。买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，并承诺遵守《临时管理规约》。 2011年5月20日，广西保利置业集团有限公司（甲方）与原告广西保利物业服务有限公司（乙方）签订《保利·童心缘前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对保利·童心缘小区提供前期物业管理服务事宜。合同第三条约定：服务期限自2011年5月20日起至本小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止。合同第二十二 —4— 条第三款约定：业主每月1日-30日前缴纳当月费用；第四款约定：业主的物业管理费应从甲方的交楼通知规定业主办理收楼手续之日起开始缴纳；物业服务费的收费标准为高层、公寓住宅按建筑面积1.6元/月·平方米缴纳（包括电梯年审费、维护保养费）；经营性用房（商业）按3.2元/月·平方米标准缴纳，但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；甲方、业主和物业使用人未按本合同约定足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金。 本院认为：依照《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的约定，广西保利置业集团有限公司与原告签订的《保利·童心缘前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。 关于物业服务费。根据《保利·前期物业服务合同》第二十二条约定，物业服务费的收费标准为高层、公寓住宅按建筑面积1.6元/月·平方米缴纳，经营性用房（商业）按3.2元/月·平方米标准缴纳，故被告每月应缴纳的物业服务费应按每平方米1.6元计100.51平方米为160.82元。2014年8月至2019年4月期间，被告应向原告支付的物业服务费为：160.82元/月×57个月=9166.74元。现原告只主张物业费9165.60元，属于权利的自由处分，本院予以支持。 关于逾期缴纳物业服务费的违约金。《保利·童心缘前期物业服务合同》第二十二条第四款约定，被告逾期缴纳物业服务费，从逾期之日起，按照每天所欠费用的3‰支付违约金，但违约金的偿付数额应参考违约造成的实际损失予以认定，故 —5— 本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法酌情调整确定被告应承担的违约金为9165.60元×30%=2749.68元，原告超出部分的违约金主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条之规定，判决如下： 一、被告廖东珠向原告广西保利物业服务有限公司缴纳从2014年8月1日至2019年4月30日期间的物业服务费9165.60元； 二、被告廖东珠向原告广西保利物业服务有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金2749.68元； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费535元，由原告广西保利物业服务有限公司负担322元，被告廖东珠负担213元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国 —6— 农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 鲍        放 人民陪审员 钟雁芬人民陪审员潘霞 二〇二〇年十二月十七日 书 记 员 陈    奕    先