北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8834号原告：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路2号。法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢源，北京市通商律师事务所律师。被告：代永红，女，1973年11月13日出生，汉族，自由职业者，住天津市和平区。委托诉讼代理人：王秋生，北京闻道律师事务所律师。原告北京嘉德新源置业有限公司（以下简称：嘉德公司）与被告代永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德公司的委托诉讼代理人谢源，被告代永红的委托诉讼代理人王秋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠付的2019年6月1日至2019年10月25日的租金200035.79元、物业管理费90841.94元、市场推广费15140.32元；2.判决被告向原告支付欠付的能源费用4496.3元；3.判决被告向原告支付因欠付合同款项而产生的违约金382009.1元；4.判决被告向原告支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为67755.62元）；5.判决被告向原告支付拖欠的POS机租用费1872.88元；6.判决被告向原告支付自2019年10月26日起至涉案房屋恢复原状之日2019年12月24日的房屋占用费金额为379008元；7.判决被告向原告支付将案涉房屋恢复原状的费用57823.06元；8.判决被告向原告赔偿因本案支出的律师费15000元；9.判决被告承担本案的诉讼费。以上金额合计为：1213983.01元。事实和理由：2018年5月28日，嘉德公司与代永红签订《嘉德MALL??天宫院房屋租赁合同》(以下简称：《租赁合同》)，约定嘉德公司向代永红出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“嘉德MALL??天宫院”商场02层37号的房屋，房屋面积为：210平方米。由于代永红在租赁期间存在欠缴租金、物业管理费等相关费用的情况，已严重违反合同约定，嘉德公司于2019年10月15日向代永红发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，主张《租赁合同》自2019年10月25日起解除，并要求代永红承担相应的违约责任，包括但不限于支付拖欠的租金、物业管理费、POS机租用费、水电费和违约金、滞纳金，并要求代永红在2019年10月25日前将案涉房屋恢复原状，代永红已收到了《关于租赁合同解除事宜的函件》。然而，截至本案起诉之日，代永红仍未履行合同义务，承担相应违约责任。一、嘉德公司有权要求代永红支付欠付的租金、物业管理费、市场推广费、POS机租用费及能源费用。根据合同条款约定，代永红欠付嘉德公司租金200035.79元、物业管理费90841.94元、市场推广费15140.32元、POS机租用费1872.88元、能源费用2363.52元，嘉德公司有权要求代永红予以支付；二、嘉德公司有权要求代永红支付因欠付合同款项而产生的违约金。根据合同约定，代永红应向嘉德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金，共计382009.1元；三、嘉德公司有权要求代永红支付逾期利息。根据合同约定，代永红延期支付租金、物业管理费、市场推广费、能源费用等，每逾期一日，应按照欠付款项的0.1%向嘉德公司支付逾期利息。代永红自欠付上述款项之日起，暂计至2020年3月5日，逾期利息共计67471.96元；四、嘉德公司有权要求代永红支付房屋占用费。涉案房屋已由原告于2019年12月24日自行恢复原状，故代永红应当承担租赁合同解除之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费共计为379008元；五、嘉德公司有权要求代永红支付将案涉房屋恢复原状的费用。截至嘉德公司提起本案诉讼之日，代永红仍未将案涉房屋回复原状。因此，嘉德公司有权向其主张案涉房屋的全部拆除费用53873.71元。鉴于代永红的上述违约行为，嘉德公司特此提起本案诉讼，恳请贵院支持嘉德公司的全部诉讼请求，以维护嘉德公司的合法权益。代永红辩称，房屋实际使用到2019年8月28日，我方认为我方有相应的违约行为，也欠付相应租金，但是不同意原告主张的相关费用数额，计算的时间有出入，我方认为时间节点应到2019年8月28日。计算方式没有太大异议，租金的增值税金额我方不同意交纳，POS机的增值税税率我方也不同意负担。1.对于原告主张的诉求第一项我方同意支付2019年6月1日到2019年8月28日的租金123467.03元（41618.18元含税租金/30天*89天）、物业管理费56070元（含税18900/30天*89天）、市场推广费9345元（3150元/30天*89天），以上共计188882.03元；2.能源费我方认为按照截止日期为2019年8月28日实时结算；3.我方认可我们有违约行为，本案发生也属于无奈，原告收取了推广费之后也没有改观，致使大量商户撤店，违约金我方认为过高，超出预期，申请法院酌情调整违约金数额；4.针对逾期利息，我方不予认可支付所有逾期利息，没有约定的依据；5.POS机租用费认为未付的天数是89天，欠费应为1155.22元，应从POS机的押金2000元中扣除；6.我方并未实际占用房屋，不同意相关费用。原告也向我们发布2019年8月28日停水停电，被告不可能再占用房屋；7.房屋恢复原状费用，我方认为不予认可，原告没有提出相关证据证明需要如此高的费用，我方认为可以由我方协商拆除，如果达不成一致，应就相关费用进行鉴定。8.律师费我方认为不是必要和必需费用，故我方不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月28日，嘉德公司（甲方）与代永红（乙方）签订《嘉德MALL??天宫院房屋租赁合同》，约定嘉德公司向代永红出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地被称为“嘉德MALL??天宫院”02层37号的房屋，房屋面积为210平方米。租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2018年11月30日至2021年11月29日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的装修期，即2018年9月30日至2018年11月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年9月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清……《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月租金额为每平米人民币200元，含税月租金为人民币42000元，由不含税租金额38181.82元，加上增值税税额人民币3818.18元构成。嘉德公司在诉讼请求金额说明中主张因税率变化，房屋租金含税金额为41618.18元《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币192150元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币18900元，由不含税物业管理费17830.19元，加上增值税税额1069.81元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币30.08元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台，保证金为人民币2000元/台。嘉德公司在诉讼请求金额说明中认可后因税率改革，POS机租用费变更为389.66元。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币3150元。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为64050元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金12600元。代永红按照合同约定向嘉德公司支付了房屋租赁保证金及公共事业保证金共计204750元、POS机保证金2000元。代永红主张因商场开业后人流量少、与其交纳的租金完全不成比例，运营差，管理乱，经营不善向商场申请后撤店。2019年9月25日，代永红工作人员通过微信向嘉德公司工作人员发送撤店申请，该申请显示02-37菀草壹女装于2019年8月28日撤店并断电，同意补齐之前的房租，搬走道具恢复毛坯，提前撤店同意扣除保证金。达成以上条款，解除合同。烦请贵公司尽快恢复。代永红为证明上述主张提交撤店申请、录音、聊天记录等证据予以证明。嘉德公司对此不认可，称其公司于2019年8月28日断电，代永红一直未将房屋恢复原状，故该房屋一直由代永红使用状态。嘉德公司向代永红邮寄送达《关于租赁合同解除事宜的函件》，显示：1.贵司与我司之间的租赁合同于发函之日起7日后即2019年10月25日解除；2.贵司应承担因解除合同而产生的一切后果，包括但不限于：a）贵司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还；b）于2019年10月25日前支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、公共事业费等费用共计255831.36元；c）于2019年10月25日前支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计384347.04元。另查，嘉德公司和代永红均认可代永红支付租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费至2019年5月31日。涉案房屋的租金为每月41618.18元，物业管理费为每月18900元，市场推广费为每月3150元，POS机租赁费每月389.66元。嘉德公司未返还各项保证金及押金。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与代永红之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和代永红均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方提交的证据材料，代永红主张其公司于2019年8月28日撤店，但2019年9月还产生能源费，结合双方提交的证据，本院认定代永红在2019年9月25日发出撤店通知，故本院认定代永红于2019年9月25日撤店。该撤店行为系其违反合同约定，系违约行为。2019年10月28日，嘉德公司因代永红欠付租金及其他费用，向代永红提出解除合同，故该租赁合同已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。代永红未支付2019年6月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因代永红于2019年9月25日向嘉德公司发出撤店通知，故代永红应支付2019年6月1日至2019年9月25日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，经核算为245555元。对嘉德公司诉求中超出部分，本院不予支持。关于能源费。合同中约定能源费由代永红承担，代永红主张其公司支付能源费至2019年5月31日，考虑代永红于2019年9月25日撤店，故对嘉德公司要求代永红支付2019年6月1日至2019年9月25日期间的能源费4496.3元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现代永红逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证金及并要求代永红另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。代永红主张合同中约定的违约金过高，本院依法予以酌减。鉴于嘉德公司尚未退还代永红支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金及POS机保证金等，上述款项足以弥补代永红违约造成嘉德公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，且代永红同意将以上费用作为违约金，故代永红向嘉德公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金等款项无需退还，对于嘉德公司再行要求代永红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因代永红未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，嘉德公司在诉求中主张的逾期利息实质为合同约定的违约金，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德公司主张的利息标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。代永红于2019年9月25日撤店，2019年9月25日之后代永红并未实际占有涉案房屋，故对嘉德公司要求代永红支付2019年10月26日起至2019年12月24日的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因代永红撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德公司恢复原状的费用应由代永红承担，故对该笔费用，本院予以支持。但考虑到嘉德公司尚未退还代永红支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失，故对嘉德公司的该项请求，本院不予支持。关于律师费。嘉德公司要求代永红支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、代永红于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年6月1日至2019年9月25日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费共计245555元；二、代永红于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年6月1日至2019年9月25日期间的能源费4496.3元；三、代永红于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以64057.84元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年6月1日起至实际给付之日止），欠付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以64057.84元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年7月1日起至实际给付之日止），欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以64057.84元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年8月1日起至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月25日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以53381.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起至实际给付之日止），欠付能源费的逾期利息（以4496.3元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年10月25日起至实际给付之日止）；四、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15726元，由北京嘉德新源置业有限公司负担10675元（已交纳3817元，余款6858元于本判决生效后七日内交纳），由代永红负担5051元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月三十一日法官助理  刘天怡书 记 员  赵立华