重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初26877号原告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码：9150000074533171XL。法定代表人：徐厚斌，董事长。委托诉讼代理人：段念，重庆志平律师事务所律师。被告：李明英，女，汉族，1969年1月5日生，住重庆市沙坪坝区华宇金沙港6号18-2，公民身份号码510222196901050440。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司与被告李明英物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的委托诉讼代理人段念到庭参加了诉讼。被告李明英经本院依法送达开庭传票等文书，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费28268.8元（欠费期限2015年1月1日至2017年4月30日）；2、判令被告支付水费1119.6元、电费1315.6元、水公摊111.9元、电公摊138.9元（欠费期限2015年1月1日至2017年4月30日）；3、判令被告以欠费的总金额31954.8元为基数，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，其房屋坐落于重庆市九龙坡区科园三街139号附8号（A6别墅）。从2015年1月1日至2017年4月30日，被告拖欠物业服务费、水电、电费、公摊水电费（由于原告服务的小区系老小区，水表、电表在该小区内只有一个总表，物业公司每月先行向自来水厂、电力局按照总表度数支付水费和电费，后再根据每户分表计算每一户业主应当缴纳的水电费）。原告曾多次要求被告支付拖欠费用，被告均置之不理。为维护原告自身合法权益，特诉至本院，望判如所请。被告李明英未到庭应诉，但庭前向法院邮寄书面答辩状称案涉房屋于2015年5月19日被重庆市第一中级人民法院查封和进行司法处置，该房屋经过司法拍卖后已于2017年5月3日变更了产权人，被告不应支付物业服务费及水电公摊费。经本院庭前向被告电话核实，被告称该书面答辩状系其真实意思，另提出原告的诉讼请求超过诉讼时效。经审理查明，位于重庆市九龙坡区科园三街139号附8号房屋的现登记权利人为重庆市渝北区汇达丰小额贷款有限公司，但在原告诉请的2015年1月1日至2017年4月30日期间的登记权利人系被告李明英，房屋建筑面积776.63平方米。2005年8月19日，原告（乙方）与建设单位重庆金果园房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对金果园小区实施前期物业管理服务的事宜，约定物业服务费实行包干制，住宅物业服务费标准：1元/月·平方米，别墅、联排别墅物业1.3元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费用或物业服务资金应按月交纳，业主或物业使用人应在每月前20日内履行交纳义务，若未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限为三年，自2005年7月28日至2008年7月26日止。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业服务。2020年7月28日，重庆市九龙坡区人民政府渝州路街道办事处、九龙坡区渝州路街道科园二路社区居民委员会共同出具了一份《关于重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司对“金果园”项目实施事实物业管理服务的情况说明》，载明“重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司所管理的“金果园别墅商务住宅小区”项目坐落于重庆市高新区石桥铺科院三街139号......该项目从1999年起至今一直由重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司进行物业服务管理......只因项目从2008年7月26日以后未签订新的物业服务合同，故现参照2005年签订的前期物业服务合同执行。”原告陈述工作人员每月将缴费通知单塞到被告房屋的门缝中催收物业服务费，且于2018年3月26日、2019年12月20日向被告邮寄律师函，但未向法院提交邮寄材料及签收材料；于2019年2月28日通过邮寄催款函的方式向被告催收了原告诉请期间的物业服务费及水电费，收件人系被告，联系电话13983175371、15826196356，收件地址为重庆市沙坪坝区华宇金沙港湾6号18-2，但并未举示该邮件签收材料；于2020年11月26日通过邮寄催款函向被告催收了2015年1月至2020年11月期间的物业服务费、水电费，但并未举示该邮件签收材料；于2020年5月7日向被告邮寄律师函，催收了诉请期间的费用，该邮件状态显示次日已签收，协议信箱。审理中，原告提出被告拖欠2015年1月1日至2017年4月30日期间的物业服务费28269.33元（即1.3元/月·平方米×28个月×776.63平方米），现原告自愿变更金额28268.8元、代缴水费1119.6元、代缴电费1315.6元以及同期的公摊水费111.9元、公摊电费138.9元，并要求以未付总金额为基数按照每日千分之三支付违约金。本院认为，被告李明英经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告小区开发商签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务，根据权利和义务相一致的原则，被告应当按合同约定向原告支付物业服务费。在前期物业服务合同到期后，原、被告虽未签订新的物业服务合同，但原告仍继续为案涉小区提供物业服务至今，被告接受了原告的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业服务费，收费标准可参照《前期物业服务合同》的约定。关于被告提出的诉讼时效抗辩的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持”，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法通则》二年时效期间以及2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》三年时效期间，均自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日其计算。根据前期物业服务合同的约定，业主应于每月20日前缴纳物业服务费及公摊水电费，故每月物业服务费用及公摊水电费用应当于当月21日开始计算诉讼时效。结合庭审查明，原告有效书面催收仅是2020年5月7日，且原告亦未举示存在诉讼时效中断、中止的情形，故被告提出原告诉请的物业服务费及公摊水电费超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采信，本院对原告主张物业服务费及公摊水电费的诉讼请求，不予支持。因原告主张违约金的依据是前期物业服务合同中关于违约金的约定，现原告所诉物业服务费主张已超过诉讼时效，故本院对违约金主张亦不予支持。关于代缴的水费、电费的问题，原告举示的前期物业服务合同中并未约定代缴水电费用的内容，且从庭审中原告陈述无法明确诉请期间被告所用水、电情况，故本案对原告主张代缴水、电费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25元，由原告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  张 雪二〇二〇年十二月二十五日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟