河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初4979号原告：文艳芳，女，1982年3月26日出生，汉族，现住河南省焦作市山阳区。被告：焦作市杭城置业有限公司，住所地：河南省焦作市山阳区山阳路**。法定代表人：王闯，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁延顶，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。原告文艳芳与被告焦作市杭城置业有限公司（以下简称杭城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文艳芳及被告杭城公司的委托诉讼代理人袁延顶、王雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。文艳芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还购房款40万元及支付截止2020年9月16日的利息91000元；2、判令被告立即向原告支付以购房款40万元为基数从2020年9月17日开始直至40万元购房款归还完毕之日的利息（利率按照月利率1.25％计算）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中增加诉讼请求，要求解除原被告签订的员工福利购房申请书。事实和理由：原告于2019年3月11日与被告签订员工福利购房申请书，购房款40万元分两次通过现金和银行转账给被告。根据双方所签订员工福利购房申请书中1.6条约定，乙方确认不认购房源，则从乙方缴纳预购款之日起，以实际缴纳款项金额，按照年利率15％计算收益，为期一年，到期后甲方同时退还乙方本金和利息。至今，被告的房产开发未进行，被告不可能履行申请书中的出售房产义务，基于上述情况，原告决定按照申请书1.6条约定不认购房源，截止2020年9月16日，按照约定被告应向原告返还购房款40万元及支付2019年3月11日至2020年9月16日的利息91000元。原告认为申请书是双方真实意思表示的协议书，依法成立，对原被告双方具有约束力，现在被告不能提供房源，已经构成违约，原告依据申请书约定决定不要房源，被告应当承担返还购房款并支付利息的约定义务和违约责任。杭城公司辩称，一、案涉《购房申请书》无效。案涉房地产项目的土地使用权人不是杭城公司，而是焦作绿建房地产开发有限公司，杭城公司不具备与原告签订《购房申请书》的主体资格；原告并不是公司员工，不具备签订《购房申请书》的主体资格；案涉房地产项目至今未取得商品房预售许可证，双方签订的《购房申请书》不具备法律效力。二、原告无权要求杭城公司向其支付利息（包括一年期内15%利息及后续利息）。在案涉《购房申请书》被认定无效的情况下，如果认为其中第1条第1.6项是违约责任条款，那么该条款因《购房申请书》本身无效而不能适用；原告在明知杭城公司未取得“五证”且不存在故意隐瞒的情况下，在明知自己不是“公司员工”的情况下，仍然决定签订《购房申请书》并支付房款，显然具有重大过错，应自行承损失；案涉项目因政府交给绿建公司的土地上附着公用设施未移除而无法施工，属于双方协议第1.6条约定的“如遇特殊情况申请退款的，只退本金不计利息”的“特殊情况”。本院经审理认定事实如下：2019年3月11日，被告杭城公司与原告文艳芳分别作为甲方、乙方，签订了员工福利购房申请书，约定：乙方意向参与购房活动，一次性缴纳390000元房款预购款，享受优惠毛坯高层住宅5588元/㎡，意向房源面积约140㎡；一次性缴纳10000元车位预购款，享受车位一口价优惠80000元/个；如乙方确认不认购房源，则从乙方缴纳预购款之日起，以实际缴纳款项金额按照年利率15%计算收益，为期一年，到期后甲方同时返还乙方本金和利息。原告于2020年3月7日向被告支付现金20000元，于2020年3月11日向被告银行账户转账380000元，被告向原告分别出具了金额为20000元和380000的收据两张。至今，被告房产开发未进行。上述事实，有原告提交并经被告当庭质证的员工福利购房申请书、银行转账凭证、收据及原被告当庭陈述等予以证实，本院予以确认。被告提交焦作绿建房地产开发有限公司与焦作市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》、焦作绿建房地产开发有限公司向焦作市自然资源和规划局发送的《关于请求将焦作市JGT2018-2号地块净地交付及免除有关款项的函》、《焦作市政府关于解决焦作绿建房地产开发有限公司所提问题的协调推进会备忘录》，拟证明案涉房地产项目的土地使用权人不是被告，而是焦作绿建房地产开发有限公司，被告不具备与原告签订《购房申请书》的主体资格，案涉《购房申请书》无效，非因被告过错导致案涉项目不能正常推进。对此，本院认为，因焦作绿建房地产开发有限公司并非案涉购房申请书的权利义务相对人，基于合同的相对性，上述证据与本案不具关联性，本院不予采信。本院认为，一、案涉购房申请书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的购房申请书中没有约定商品房基本状况、交付使用条件、办理产权登记等事项，不具有房屋买卖合同的主要内容，且该申请书中明确表明“房款预购款”、“意向房源”等，故属于商品房预约性质的合同，并非商品房预售性质的合同。法律、行政法规并未禁止未取得商品房预售许可不能进行商品房的预约。被告辩称的原告无购房资格以及被告非土地所有权人无权签订案涉购房申请书，均不是合同无效的法定理由，故被告关于案涉购房申请书无效的抗辩，没有事实和法律依据，不能成立。二、原告有权解除案涉购房申请书并请求返还购房款及利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中双方签订案涉购房申请书后，被告至今未开始进行施工，明确以其行为表明不履行主要债务。原告起诉要求解除双方签订的合同，并要求返还购房款及利息，符合上述法律规定，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，由于双方明确约定“如乙方确认不认购房源，则从乙方缴纳预购款之日起，以实际缴纳款项金额按照年利率15%计算收益，为期一年，到期后甲方同时返还乙方本金和利息”（购房申请书第1.6条），因此，原告实际缴纳的房屋预购款400000元，被告应予返还，利息应自原告签订合同并缴纳预购款之日即2019年3月11日起计算一年至2020年3月10日止，原告请求超出部分不予支持。被告辩称原告属于双方签订的购房申请书第1.6条约定的“特殊情况申请退款的，只退本金不计利息”情形以及又抗辩主张该条款属于严重违法条款，涉嫌非法集资，均没有事实和法律依据，其该项抗辩不能成立。综上所述，原告文艳芳的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告文艳芳与被告焦作市杭城置业有限公司于2019年3月11日签订的员工福利购房申请书；二、被告焦作市杭城置业有限公司应于本判决生效之日起七日内退还原告文艳芳购房款400000元及利息（利息以400000元为基数，自2019年3月11日起至2020年3月10日止，按年利率15%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4333元，由被告焦作市杭城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 赵 歆二〇二〇年十二月七日书记员 曹登轲