广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初5208号 原告：刘欣艳，女，苗族，1987年1月2日出生，住广西百色市隆林县。 被告：广西宁程房地产开发有限责任公司，住所：南宁市西乡塘区科园大道**盛世龙腾****。统一社会信用代码：91450100079056292B。 法定代表人：钟世新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：莫凭邕，广西金益律师事务所律师。 原告刘欣艳与被告广西宁程房地产开发有限责任公司（以下简称“宁程公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序程序，于2020年8月25日公开开庭进行审理，原告刘欣艳，被告宁程公司的委托诉讼代理人莫凭邕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘欣艳向本院提出诉讼请求：1.按合同要求判令被告承担因逾期交房365天支付违约金23474.76元。（合同要求逾期超过180天按照房价万分之二进行日付违约金）；2.判令被告支付12个月因被告逾期交房而导致的原告损失向外出租租房费用18000元；3.判令被告承担所有诉讼费用。 被告宁程公司答辩要点：被告认可逾期交房，但是被告也向法庭提供了相关证据，房屋交付逾期的原因和理由符合双方所签订的《商品房购买合同》第九条第三项、第四项条款的约定，因此，请法庭慎重审理房屋交付逾期的原因及天数所给本案造成的反驳理由是否成立。建议法庭驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 2 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于西乡××大学××路××号驰程天拓2号住宅楼1单元二十四层2401号房（以下简称“2401号房”），购房金额321572元。合同第九条约定：“出卖人应当在2018年8月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、特别约定：该商品房达到交付日期，但未付清房款的，应以付款后第15日作为交房日期的期限。买受人付清本合同约定的商品房价款后十五日内自行办理交付手续，具体交付时间出卖人不再另行通知。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、高考、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；3、供水、供电相关部门停水、停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的；4、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延迟的；5、由于法律、法规、行政部门决策、决定、命令的改变以及市政建设、文物考古挖掘等非甲方因素导致工期延长的。6、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被受理后（以政府收到资料日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需时间相应延期交房。7、如买受人未付清房款的（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款不足应付房款的），或本合同因买受人或政府原因未在房产管理部门完成备案手续的，出卖人有权顺延交付房屋，在该商品房达到交付日起时不予交付。实际交房日期相应的，可顺延至付清价款或贷款全部发放或本合同在房产管理部门完成备案手续之日起30日内。以上因素出卖人应在合同约定的交付日起前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。”第十条约定：“除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支 3 付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同还约定了其他事项。 合同签订前，原告已全额付清2401号房的购房款。 另查明，驰程天拓2号住宅楼项目于2016年1月18日开工，于2016年12月23日取得《商品房预售许可证》，于2019年8月16日取得施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收的《建设工程质量竣工验收意见》。被告于2019年8月18日向原告交付2401号房。 根据广西壮族自治区气象服务中心出具的《南宁市晴雨天气实况》及驰程天拓项目的《现场监理工程师日志》，显示2017年4月13日至2018年8月18日期间南宁市连续两日中雨以上天气于2017年5月23日、5月24日、6月20日、6月21日、7月2日、7月3日、7月11日、7月12日、7月13日、7月17日、7月18日、8月23日、8月24日、8月28日、8月29日、10月6日、10月7日、10月16日、10月17日；2018年3月18日、3月19日、5月13日、5月14日、6月1日、6月2日、6月4日、6月5日、6月24日、6月25日、6月26日、7月7日、7月8日、7月19日、7月20日、7月21日、7月24日、7月25日、7月26日、7月29日、7月30日停工共40天。2017年因高考于6月7日至6月8日停工2天、因中考于6月24日至6月26日停工3天、因南宁东盟博览会于9月6日至9月16日停工11天；2018年因广西壮族自治区“三月三”停工2天、因高考于6月7日至6月8日停工2天，共计20天。 2017年8月10日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅作出的《自治区住房城乡建设厅关于民用建筑保温工程限制使用无机轻集料保温砂浆的通知》，驰程天拓项目需变更建筑节能设计，根据监理日志记载，项目于2018年5月16日至2018年8月1日停工，扣减雨天及高考停工天数后，因设计变更停工天数为59天。 另查明，驰程天拓项目在施工期间与轨道交通一号线工期冲突，以及地下室室内排污管未能及时迁移。南宁市高新技术产业开发区建设房产局于2017年11月13日同意驰程天拓项目顺延工期，将竣工日期延至2018年9月30日。从合同约定的交付期限届满之日起计算至有关部门同意的竣工日期止，共计43天。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且被告已就涉案商品房办理了《商品房预售许可证》，合同依法 4 成立并有效，各方当事人均应恪守履行。 原告与被告之间形成商品房预售合同关系，原告已依约向被告支付购房款，被告应负按期交付房屋之义务，根据《南宁市商品房买卖合同》第九条的约定，被告应当于2018年8月18日前将2401号房屋交付给原告，被告迟延交付构成违约。被告提出的因政府修路、雨天、重大会议、庆典、中高考、规划设计变更等原因交付时间据实顺延的抗辩意见，对于与合同约定情形相符，且被告提供的监理日志证实确因前述原因导致工期延误的，本院予以采纳。但原、被告在合同中未对签订合同之前项目所产生逾期时间有特别约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。据实顺延交房天数的计算期间应自原告与被告签订合同次日起计算至合同约定的交房日止，即2017年4月13日至2018年8月18日。因此，交房时间可因政府修路顺延43天，因天气原因顺延40天，因三月三、中、高考及南宁东盟博览会顺延20天，因广西壮族自治区住房和城乡建设厅决定的设计变更顺延59天，交房时间可顺延至2019年1月27日。被告依约顺延的期限届满，仍未能向原告交付房屋构成违约，应向原告支付违约金，违约金从顺延后的交房时间的次日即2019年1月28日，计算至被告交房之日即2019年8月18日。根据《南宁市商品房买卖合同》第十条第（2）项的约定，被告逾期交房超过180日，原告不选择退房的，原告要求被告以已付购房款为基数按日万分之二计付违约金合法有据，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金13055.8元（203天×321572元×2÷10000）。 关于原告主张的逾期交房导致原告支出的租房费。原告主张的租房费实际为因被告逾期交房所产生的损失，被告在应当向原告支付的违约金中已经包含了因被告逾期交房所产生的损失，因此，对于原告的该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西宁程房地产开发有限责任公司向原告刘欣艳支付逾期交房违约金13055.8元； 二、驳回原告刘欣艳的其他诉讼请求。 上述应履行的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付 5 金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费418元（原告刘欣艳已预交），由原告刘欣艳负担355元；被告广西宁程房地产开发有限责任公司负担63元。 本判决为终审判决。 审判员  蒋亚鹏 二〇二〇年九月二日 书记员  方浩瑜