上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初22366号原告：上海邑邦物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：肖嘉莹，财务总监。委托诉讼代理人：张莉，上海驷言律师事务所律师。被告：高萍，女，1968年11月11日生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：吴建华，男，1961年11月27日生，汉族，住上海市青浦区。原告上海邑邦物业管理有限公司与被告高萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告上海邑邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张莉、被告高萍的委托诉讼代理人吴建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海邑邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费人民币1,846.20元；2、判令被告支付违约金559元。审理中，原告变更第二项诉请为：判令被告支付违约金(以欠费金额为基数，按日千分之三的标准，自2020年3月16日计算至实际支付之日止)。事实和理由：2019年9月16日，原告与上海市青浦区雅苑小区业委会签订《物业服务托管合同》，合同约定原告为雅苑小区提供物业服务，合同期为半年，自2019年9月16日至2020年3月15日，物业费用为多层每月每平方米3.50元，联排每月每平方米3.10元，物业服务费用按季度交纳，业主逾期交纳物业服务费、停车费的，按照日千分之三计违约金，合同对停车场的服务费用进行了明确约定。被告系雅苑小区X号XXX室房屋业主。原告履行了合同义务，对被告居住的小区提供了物业管理，但被告未交纳相应物业服务费用。原告多次催讨未果，故诉诸法院。被告高萍辩称：对业委会与原告签某某《物业服务托管合同》不认可，认为业委会主任签订合同后就辞职，其不能代表业主；对房屋的面积、欠费期间及金额无异议，但不同意按照每月每平方米3.50元的标准支付，认为原告的收费标准应调整至每月每平方米2元至2.50元之间。理由为：原告的物业服务不到位，和提供前期物业的物业公司相比，原告的服务要差很多，原告提供的物业服务很多均不符合合同中约定的标准，服务与收费标准不匹配；原告也未做到财务公开，故不同意按照每月每平方米3.50元的标准支付。经开庭审理查明：被告高萍为上海市青浦区朱家角镇沙淀中路XXX弄XXX号XXX室房屋业主，该房屋建筑面积87.90平方米，属多层住宅。2019年9月16日，上海市青浦区雅苑小区业主委员会(以下简称雅苑业委会)与原告上海邑邦物业管理有限公司签订《物业服务托管合同》，约定由原告为雅苑小区提供物业管理服务；物业管理服务内容为物业共用部位的维护、物业公用设施设备的日常运行和维护、物业公共区域的绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、物业公共区域的秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务；物业服务费收费标准为多层每月每平方米3.50元，联排(底层)地上面积每月每平方米3.10元、联排(底层)地下面积每月每平方米1.60元；停车位物业服务费为车库机动车车位每月每个60元；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度第一月的上半月履行交纳义务，逾期交纳物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应交费用的，按日千分之三的标准计违约金；物业服务费用结算方式为酬金制，物业公司每月在预收的物业服务资金中按百分之十的比例提取酬金；合同为期半年，自2019年9月16日起至2020年3月15日止。因被告欠缴2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费，故原告诉至本院。以上查明的事实，有以下证据证明：原、被告的陈述、原告提供的《物业服务托管合同》、面积测算表等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，被告高萍为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、业主向12345的投诉记录，证明因原告服务不到位，业主曾有过投诉；2、照片多组，证明小区乱停车现象及垃圾堆放现象严重，公共设施多有损坏，原告均未及时修理。原告对被告提供证据的质证意见如下：1、对投诉记录不认可，投诉是关于亮灯情况的，因时间久远具体情况也已不是十分清楚，但就投诉记录并不能证明原告服务不到位；2、对照片的真实性、关联性不予认可，就几张照片不能证明原告服务不符合标准，疫情期间，小区只开放一扇门，原告保安是如数配备的，保洁也是按服务约定提供保洁服务，并定时做好消毒查杀工作，门禁等设备有损坏是正常的，原告方已经及时修复处理。原告认为被告提供的证据不能证明原告的服务不符合合同约定，并提供了弱电系统维修及保养合同、绿化养护合同、建筑装潢垃圾清运处置合同、保洁服务合同、水箱清洗合同、电梯标保合同、保安服务合同，报修、接待记录、工程维修(日检)记录表、设施设备巡检记录、客服排班表、疫情期间境外抵青人员情况表、外来人员出入、车辆登记表，消毒记录表及工作人员消毒的照片。被告对原告提供证据的质证意见如下：对证据真实性无法确认，被告认为各类外包合同是原告与案外人签某某，故被告并不是很清楚；维修记录，设施设备巡检记录等只能证明原告做了最基本的工作，故只能按照每月每平方米2元至2.50元之间的收费标准收取物业费。根据庭审查明的事实，本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告上海邑邦物业管理有限公司与雅苑业委会签某某《物业服务托管合同》，在未被宣告无效或撤销前，系有效合同，对小区全体业主具有法律约束力，双方均应按合同约定履行应尽义务。对于物业管理费标准被告未提供业主大会就物业管理费下调已达成决议且与原告已协商一致的证据，故物业服务费标准应按原告与雅苑业委会的合同约定进行确定。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作。对物业服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，虽有服务瑕疵，不足以构成业主拒交物业服务费的理由，故本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请予以支持。被告提供的证据虽可反映出原告部分服务工作存在不尽如人意之处，但现有证据不足以证明原告的物业管理服务存在违反合同约定的严重瑕疵，故本院难以采纳被告的该项答辩意见。根据被告的答辩及提供的证据，其并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下：一、被告高萍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海邑邦物业管理有限公司2019年9月16日至2020年3月15日的物业服务费1,845.90元；二、驳回原告上海邑邦物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王美芳二〇二〇年十二月三十日法官助理 张佳欢书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。