浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3575号上诉人（原审原告、反诉被告）：李银娒，男，1949年1月29日出生，汉族，户籍地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区，现居住在意大利共和国。委托诉讼代理人：周光、毛毅坚，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：温州市东风五金机电有限公司。住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区五马街****。法定代表人：施雪娇，执行董事。委托诉讼代理人：陈峰，浙江震瓯律师事务所律师。原审第三人：温州市名城建设投资集团有限公司。住。住所地：中华人民共和国浙江省温州市南塘住宅区**团****/div>法定代表人：王进法，董事长。委托诉讼代理人：朱永华、陈蕾蓓，浙江中辛律师事务所律师。上诉人李银娒因与被上诉人温州市东风五金机电有限公司（以下简称东风公司）及原审第三人温州市名城建设投资集团有限公司（以下简称名城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初11451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李银娒上诉请求：撤销一审判决，改判支持李银娒的全部诉讼请求，并驳回东风公司一审的全部反诉请求；本案一、二审诉讼费用由东风公司承担。事实和理由：一、一审认定“合同目的并非难以实现”属认定事实错误，涉案《买卖合同营业房与二楼用房买卖合同》目的确实无法实现。1、涉案安置房的大产权证至今尚未办理，尚不能办理五马街二期营业房D12室房屋产权证。名城公司陈述一楼安置房能够办理房屋权属证书与客观事实不符，且明确二楼安置房目前也不能办理房屋权属证书。同时，一审法院认为二楼安置房无法办理可以选择货币安置，但这与李银娒签订《买卖合同营业房与二楼用房买卖合同》取得安置房屋权使用权、所有权的合同目的完全不相符，且货币安置必须经过评估，其评估价值显然也远低于李银娒购买二楼安置房所付出的对价，因此二楼安置房货币安置显然不符合李银娒签订合同目的，不能以二楼房屋能选择货币安置即认定李银娒的合同目的能够实现。2、《营业房与二楼营业房买卖合同》第二条已经约定“新建房屋安置预定30个月”，这是东风公司告知李银娒的信息，基于该预期李银娒签订合同并约定“安置房建成后，东风公司向李银娒转移房产权，办理房产权给李银娒”，但自安置房建成至今已长达十几年，显然超过该一定时间。且至今也不能明确一、二楼安置房具体能够办证的时间。涉案安置房房屋权属证书办理、转移至李银娒名下，是李银娒支付对价、签署涉案合同的主要目的，积极的取得涉案安置房房屋权属证书及将涉案房屋产权转移至东风公司名下也是东风公司最重要的一项合同义务。但是由于东风公司未积极履行义务，也未向拆迁安置单位要求办证或提起诉讼，客观上导致涉案安置房至今还不能明确具体办理房屋权属证书时间。如此长时间未能办理房屋产权转移手续，结合李银娒长期居住在意大利，年事已高将无法再长途往返意大利、乘机受限的事实，李银娒的合同目的确实已经无法实现。二、一审法院认定东风公司对涉案房屋不能办理权属证书不负有责任、东风公司因李银娒未支付剩余购房款而未配合办理二楼房屋交付，并认定该抗辩属合理抗辩，属严重认定事实错误。东风公司延迟履行交付及延期履行办理权证义务的事实清楚。1、虽双方签订了《营业房与二楼营业房买卖合同》，但拆迁安置主体仍是东风公司。名城公司在庭审中已也明确向东风公司交付安置房及办理产权证书，而非直接向李银娒交付及办理产权证书。安置房于2008年前早已经建成，并已经摸文定位，但东风公司至今未按合同约定履行合同义务办理房产权证义务、至今未向名城公司要求或者起诉要求办理产权证书违反合同约定延期履行办理权证义务的事实清楚。合同虽未约定确定的办理产权过户手续时间，但根据涉案合同第六条规定，安置房建成的时间即是东风公司履行办理产权过户义务的时间。但东风公司至今拒不配合交付二楼营业房，亦未按合同约定履行合同义务办理房产权证、至今未向名城公司要求或者起诉要求办理产权证书，也未促使拆迁安置单位去办理权属证书，东风公司当然对涉案安置房不能办理产权证负有责任。2、根据东风公司及名城公司陈述，因结算表中安置补偿款要抵扣的原因，东风公司拒绝在结算表上盖章、不配合名城公司工作，导致二楼营业房至今未交付给李银娒。一审法院认定东风公司因李银娒未支付剩余购房款而未配合办理二楼房屋交付，显然与一审庭审陈述相矛盾，属认定事实错误。同时，由于该合同支付剩余购房款的条件尚未成就，东风公司也无法以购房款未支付为由延期交房二楼安置房，一审法院认定其属于合理抗辩显然认定错误，东风公司故意不履行交付二楼安置房屋的事实清楚。三、一审法院认定《买卖合同营业房与二楼用房买卖合同》约定的支付剩余购房款条件已经成就，并判决李银娒支付剩余购房款及利息，属遗漏本案重要事实、严重认定事实及适用举证责任错误。1、一审法院认定合同约定的房屋买卖公证为2007年8月10日办理的拆迁安置手续的委托公证属严重认定事实错误。根据合同约定，支付剩余购房款的条件包含“候等甲方拿到五马街道改建工程办公室建设工程图纸”及“双方前往鹿城区公证处办理房产买卖公证”两个条件。双方之所以约定该两个条件，其最终目的是为了确认双方的买卖关系、确保李银娒明确取得涉案一、二层安置房的所有权。因为只有在取得涉案房屋图纸的情形下，才能明确涉案安置房具体位置、具体面积，才能初步具备办理涉案安置房权属证书条件及办理房产买卖公证的前提。否则，没有明确的具体位置、具体面积及明确的权属，双方是无法办理房产买卖公证的。显然李银娒与东风公司于2007年8月10日办理的办理拆迁安置手续的委托公证是达不到双方约定该两个付款条件的目的即无法确认双方的买卖关系、确保李银娒明确取得涉案一、二层安置房的所有权。同时，根据合同的表述，应当是东风公司先拿到五马街道改建工程办公室建设工程图纸，双方再办理房产买卖公证。而双方于2007年8月10日办理拆迁安置手续委托公证时，涉案安置房的建设工程图纸还远没有取得，显然也能够反映双方约定办理的房产买卖公证并非办理拆迁安置手续委托公证。2、从文义上理解和通常理解，合同约定的房屋买卖公证也显然并非办理拆迁安置手续的委托公证。房屋买卖公证当然是关于房屋买卖合同的公证。2007年8月10日办理拆迁安置手续的委托公证其公证的内容就是一份“委托书”，该委托书记载“因事务繁忙，现我代表本公司委托李银姆为我公司的代理人”并未记载任何房屋买卖的相关内容。3、一审法院的认定也有违安置房买卖市场的通常惯例。根据温州市场安置房买卖市场的通常惯例，买卖安置房普遍去公证处办理房屋买卖合同公证而非委托公证。因为办理房屋买卖合同公证既是为了确认房屋买卖的事实及效力，也是为了避免出现一房二卖、出卖人违约不予出卖时出现争议，而显然委托公证无法达到上述目的。同时，安置房买卖中取得房屋产权后支付剩余购房款是普遍惯例，若在涉案房屋连工程图纸还未出具、连定位摸文还没有、连买卖关系都未公证的情形下，李银娒需要支付完毕全部款项，显然不符合安置房交易惯例，也显然违背双方签订合同时的意思表示。4、一审法院适用举证责任错误。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的基本原则，合同的付款条件已经成就、东风公司主张的2007年8月10日办理拆迁安置手续的委托公证为《买卖合同营业房与二楼用房买卖合同》中约定的房产买卖公证的举证责任应当由东风公司承担。5、东风公司至今未出示任何催告李银娒支付剩余购房款证据，显然有违常理，能够反映双方合同约定的付款条件尚未成就。6、一审法院判决李银娒支付巨额的利息无事实及法律依据。由于涉房屋产权证无法办理，至今涉案房屋的房屋买卖公证亦不能办理，合同约定剩余购房款支付条件尚未成就，李银娒当然无需支付剩余购房款，不存在支付逾期付款利息的问题。姑且不论东风公司主张的利息是否需支付，东风公司主张支付的利息也完全超过了诉讼时效。四、一审法院认定事实错误导致理解适用法律错误。1、李银娒有权依据合同法第九十四条解除涉案合同。2、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定要求李银娒支付2350000元及利息系适用法律错误。李银娒按合同约定履行了支付购房款义务，且在东风公司企业困难的情形下，在合同付款条件尚未成就的情形下，为了帮助企业还提前支付了100万元（该款先以借款出借后转为购房款）。已经按照约定全面履行自己的义务，不存在违约的情形。东风公司辩称，一、李银娒认为合同目的不能实现，没有事实和法律依据。1、李银娒购买涉案的房屋本身是属于商业性用房，是用于投资。其早在2008年1月份已经收房并出租收取多年的租金，二楼也已经交房并出租。至少从投资的目的来看，李银娒的目的已经实现，办理产权并非李银娒的唯一的目的。名城公司也已经明确表示一楼已经可以具备办理产权证，是因为李银娒自己没有去办理，二楼可以选择货币安置。2、李银娒购买涉案的房屋的时候，涉案房屋的状态是属于拆迁房，李银娒对于何时交付何时办理产权证，是非常清楚的，也是应当能够明知、预知的。3、李银娒以自己长期旅居意大利年事已高，乘机受限作为理由，解除涉案合同，理由不能成立。因为这些理由均是在涉案房屋买卖合同签订之后发生的。且系李银娒自身原因导致。4、李银娒的上诉理由自相矛盾。李银娒先陈述其与不动产登记部门沟通，发现涉案的房屋至今未能办理产权证，后又陈述根据涉案合同第二条和第六条的约定安置在预定30个月、房屋安置房建成后转移房产办理产权证，又认为已经具备办理产权条件证是因为东风公司的原因不配合办理。上述陈述自相矛盾。二、涉案房屋的交付及办理产权手续上，东风公司不存在任何责任。1、东风公司和李银娒签订合同，并办理了委托公证，李银娒完全可以凭借公证书的委托权限去办理交房、办证、结算等手续。2008年时，涉案房屋的一楼也已经由李银娒自行与名城公司办理结算交房。在一楼办证的时候，也没有要求东风公司到场去签字盖章之类的行为。二楼也应当是同样的手续。2、涉案合同中约定新房安置预定30个月，这只是暂定时间，并不是一成不变的。安置房建成后的转移产权手续的前提是要在名城公司竣工验收通过，包括消防、综合等验收通过，具备办证手续后再办理产权证的。如上述条件未成就，东风公司无法协助办理过户手续。这是强人所难，也是法律所不允许的。3、涉案合同是一个双务合同，作为买方，李银娒当然负有付款的义务，东风公司办理完公证书，并将相关的办证交房结算的权限交给了李银娒所指定的人。事实上，李银娒无需东风公司协助即可与名城公司办理交房、办证结算事宜。对于东风公司来讲，其义务已经全部履完毕。买卖合同委托公证书已经是符合去办证的条件，李银娒应当要支付剩余的购房款。另外，在2007年办理委托公证到现在，李银娒都没有提出过任何异议，没有向东风公司主张过要求办理房屋买卖合同公证。三、涉案合同的付款条件已经成就，李银娒未履行付款的义务。从合同的文义来看，约定公证书成立，李银娒将房款一次性付清。该公证书指的就是委托的公证，现委托公证已经成立，李银娒就应当要履行付款义务。李银娒至今没有履行付款义务，东风公司即使不在结算单上盖章，也是属于东风公司合理的抗辩。请求驳回李银娒的上诉。名城公司述称，一、关于涉案房屋一楼、二楼产权办理的问题。经了解，一楼的产权证确实是可以办理的。二楼的产权并非无法办理，而是因为消防政策改变的原因，消防通道需分隔调整，暂时无法办理。待调整完毕后，便可申请办理产权。二、一审认定事实正确，名城公司没有异议。请求依法处理。李银娒向一审法院起诉请求：1.依法判决解除李银娒与东风公司于2001年6月8日签订的《营业房与二楼用房买卖合同书》；2.依法判决东风公司返还李银娒已支付的购房款4002022.3元及利息（利息为4002022.3元为基数自付款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。暂算至2019年12月30日合计为4117419.22元）；3.本案诉讼费用由东风公司承担。审理过程中，东风公司向一审法院提起反诉请求：1.请求判决李银娒继续履行合同，并向东风公司支付购房款2350000元，并赔偿利息损失（自2007年8月10日至2019年8月19日按央行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日起至李银娒全部付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费由李银娒承担。一审法院认定事实：温州市东风五金机电公司（系东风公司改制前单位）与温州市旧城改建指挥部五马街改建工程办公司于2000年9月29日签订《单位拆迁补偿安置协议书》及于2001年2月25日签订《单位拆迁补偿安置补充协议书》就有关温州市大同巷2号房屋的拆迁事宜达成一致，对有关拆迁补偿进行约定。2001年6月8日，李银娒（作为乙方）与温州市东风五金机电公司（作为甲方）签订了《营业房与二楼用房买卖合同书》，约定：甲方五金机电公司（法人代表宋龙森）将原座落温州市大同巷2号自管房（以下简称涉案房屋），现已被五马街改建工程办公室拆建，确认返还营业房面积96.41平方米、二楼用房面积93.36平方米，共计面积189.77平方米。拆迁补偿安置协议书两份，协议书文号№26号、№42号。经东风五金机电公司投标，并经全体职工大会全体职工一致同意，将以上列出的房产出卖，东风五金机电公司属集体企业。要房产出卖必须经属管领导批准才可出卖，为此由法人代表宋龙森报请东风街道办事处审批、经东风街道党工委研究同意，发文东风办事处（2001）09号。出卖给乙方李银娒为业，乙方受买后，有占有、使用、收益、处分房产权利，出卖核实总房价款伍佰捌拾伍万元正，为了双方买卖顺利实施，特订立以下合同条款：“一、合同建立之日起，乙方预付购房款贰佰伍拾万元正，余款叁佰叁拾伍万元正，候等甲方拿到五马街改建工程办公室建设工程图纸，甲乙双方前往鹿城区公证处办理房屋买卖公证。公证书成立乙方将房款一次性付清……；三、甲方出卖的返还营业房，二楼用房合计购房款伍拾柒万伍仟玖佰叁拾元零捌角贰分，全额由乙方支付，但分二期支付，每期支付50%。当合同成立，乙方应即付一期购房款贰拾捌万柒仟玖佰陆拾伍元肆角壹分，第二期购房款结算款乙方凭甲方缴款通知书由乙方支付清楚……；五、甲方出卖的营业房与二楼用房与五马街改建工程办公室协议认定为189.77平方米。在新建房安置时，如面积多出，由乙方直接交钱给甲方与五马街改建工程办公室结算，甲方不作另外与乙方结算补偿。六、安置房建成后，甲方向乙方转移房产权，办理房产权给乙方。其交易费、交易税等一切费用均由乙方缴纳，甲方概不负担。但甲方必须无偿、无条件协同办理，不宜任何借口推诿一切责任。上述《营业房与二楼用房买卖合同书》签订后，李银娒按约于2001年6月支付了二楼拆迁安置房第一期预付款287965.41元，并于2001年6月13日向东风公司支付了预付购房款250万元。2005年1月24日，李银娒又根据东风公司的要求向其支付房屋预收款100万元。2007年8月10日，李银娒、东风公司共同前往温州市××东公证处办理了（2007）浙温华证内字第016864号《公证书》，东风公司就温州市大同巷2号房屋拆迁事宜由东风公司委托李银娒处理。2008年1月24日，温州万家利拆迁事务所通知东风公司进行认购定位，2008年1月29日，李银娒进行摸文定位后签署了《五马街二期营业房地块安置定位认购单》：“自愿认购五马街二期营业房地块Ｄ12室拆迁安置房壹套，新房建筑面积97.8平方米”并接收了涉案安置房的一楼。2008年10月，李银娒通过东风公司向温州万家利拆迁事务所补交了房款173880.89元及总电表费210元。2018年12月28日，李银娒又向温州市名城建设开发有限公司支付了39966元。李银娒要求东风公司配合办理涉案房屋二楼的交付手续，东风公司因李银娒未支付剩余购房款，故未予配合办理。2019年6月20日及2019年7月1日，李银娒通过温州问政平台向温州市名城建设投资集团有限公司询问涉案房屋产权办理的相关情况。名城公司答复：涉案房屋属于Ｄ幢，因Ｄ幢1-2层消防通道需分隔、调整，暂时无法办理产权。消防通道分隔、调整需相关部门审核批准，故无法确定具体时间，如消防通道分隔、调整完毕，便可申请办理产权事宜。李银娒认为东风公司没有将涉案房屋的产权过户至李银娒名下导致李银娒的合同目的无法实现，李银娒遂诉至法院。一审法院认为，李银娒与温州市东风五金机电公司于2001年6月8日签订的《营业房与二楼用房买卖合同书》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效，双方应按照合同的约定全面履行自身义务。关于李银娒主张因涉案安置房至今未取得权属证书导致李银娒的合同目的无法实现故要求解除合同。一审法院认为，双方在合同中并未约定东风公司应协助李银娒办理产权过户手续的具体时间，安置房至今尚未办理产权登记，根据名城公司的陈述是因为安置房建设的消防问题，并非东风公司的原因所导致，另外，因双方买卖的是尚未建成的安置房，存在很多不确定的因素，李银娒仍然愿意购买，应承担安置房产权在一定时间内无法办理的风险，李银娒主张李银娒现常年居住在意大利，使用涉案房屋存在困难，也不是解除合同的理由，还有根据名城公司陈述，安置房的一楼产权现可办理，安置房的二楼产权近期也可以办理，关于涉案安置房的二楼，李银娒也可以选择货币安置，李银娒的合同目的并非难以实现，关于涉案房屋二楼的交付问题，东风公司主张李银娒不支付剩余的款项故未予配合，属于合理的抗辩，亦不能成为李银娒解除合同的理由，综上，李银娒主张要求解除合同的理由不成立，不予支持，由此，李银娒主张要求东风公司退还购房款及支付利息损失的主张，亦不予支持。关于东风公司主张要求李银娒支付剩余购房款，一审法院认为，根据双方的陈述，李银娒已经支付给东风公司的购房款为350万元，李银娒支付其余的款项为支付涉案房屋的结算款，根据合同的约定，合同的总价款为585万元，李银娒应在双方办理买卖公证的公证书成立之日支付剩余的款项，现该公证书于2007年8月10日已经办理，李银娒应按约支付剩余的款项235万元。关于李银娒主张的双方在合同中约定的公证书是买卖合同的公证，并非2007年8月10日办理的公证，依据不足，不予采信。因李银娒未按约支付剩余款项，东风公司主张利息损失，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、李银娒于本判决生效之日起十五日内向东风公司支付购房款2350000元及利息损失（以2350000元为基数，自2007年8月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行完毕之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李银娒的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费68636元，减半收取34318元，由李银娒负担，反诉案件受理费12800元，由李银娒负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提供新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一、关于本案的标的。根据《营业房与二楼用房买卖合同书》约定的内容，双方买卖的标的为拆迁安置指标权益。该指标权益由协议书文号№26号、№42号的拆迁补偿安置协议书确定，并经李银娒摸文定位已确定为五马街二期营业房地块D12室安置房一套。故涉案安置房指标权益真实存在并已经得到落实。李银娒已经享有《营业房与二楼用房买卖合同书》所约定的安置房指标权益。二、关于涉案合同是否应予解除的问题。涉案安置房指标权益系财产性权益。财产性权益到物化财产的转化过程中可能存在的风险应由李银娒自行承担。首先，关于涉案安置房未办理权属证书的问题。涉案房屋能否办理权属证书以及权属证书何时办理，东风公司无权决定，亦不属于东风公司合同义务。在涉案安置房的初始登记完成前，东风公司亦无法履行协助办理过户义务。故李银娒以此为由主张解除合同，理由不能成立。其次，关于安置房二楼未交付的问题。李银娒主张东风公司未予配合导致其无法接收安置房二楼而构成违约。但根据《营业房与二楼用房买卖合同书》的约定，涉案合同总价款为585万，待东风公司拿到五马街改建工程办公室建设工程图纸，双方前往鹿城区公证处办理房屋买卖公证。李银娒在公证书成立时支付余款。双方于2007年8月10日在温州市××东公证处办理（2007）浙温华证内字第016864号《公证书》后，李银娒根据该公证书摸文定位并签署《五马街二期营业房地块安置定位认购单》，接收了涉案安置房一楼房屋。该公证书已经实现了李银娒所主张的办理公证的相关功能。李银娒主张买卖合同中约定的公证书是指《营业房与二楼用房买卖合同书》的公证，但未提供任何证据证明多年来其曾要求东风公司配合办理《营业房与二楼用房买卖合同书》的公证。一审认定双方办理的（2007）浙温华证内字第016864号《公证书》即为《营业房与二楼用房买卖合同书》中约定的公证书，认定正确，亦与本地拆迁安置权益买卖、房屋买卖的交易习惯相符。在李银娒尚未支付40%余款的情况下，东风公司拒绝配合办理安置房二楼交接手续的行为不构成违约。最后，二楼安置房可以选择货币安置，即使评估价值低于当时购买安置房所付出的对价，也属于市场风险，而非合同目的不能实现的理由。故李银娒要求解除合同，依据不足，本院不予支持。三、关于违约责任问题。李银娒未按约支付余款，构成违约。一审判决李银娒支付余款235万元并赔偿利息损失，处理正确。李银娒主张东风公司关于赔偿利息损失的诉讼请求已经超过诉讼时效，但李银娒在一审中表示其一直有与东风公司接洽，即双方就涉案纠纷一直处于协调当中，故一审判决利息损失自李银娒应当支付相应款项开始计算，并无不当。综上所述，上诉人李银娒的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38816元，由上诉人李银娒负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月十五日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁