北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初26483号原告：孙靖，女，1978年5月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙玉泉（孙靖之兄），1973年6月20日出生，汉族，北京五越建设工程有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：华凤，黑龙江镇方律师事务所律师。被告：北京永亮嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街**院**楼****。法定代表人：陈东亮，总经理。委托诉讼代理人：杨宁波，男，北京永亮嘉业房地产经纪有限公司业务经理。委托诉讼代理人：李凤坤，男，北京永亮嘉业房地产经纪有限公司经理。原告孙靖与被告北京永亮嘉业房地产经纪有限公司（以下简称永亮嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙靖的委托诉讼代理人华风，被告永亮嘉业公司的委托诉讼代理人杨宁波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙靖向本院提出诉讼请求：1.请求判决原被告2019年6月14日签订的《房屋出租代理合同》于2020年8月30日解除；2.请求判令被告支付原告房屋租金11000元（自2020年6月16日至2020年8月30日止）并支付滞纳金（自2020年6月17日起按合同约定每延付一日支付日租金10%计算至法院生效判决书制定履行期限届满之日止）；3.判令被告赔偿原告违约赔偿金8800元；4.判令被告返还原告免租期房租8800元（按2个月计算）；5、请求判令被告支付原告开锁、换锁费用630元；6、请求判令被告支付原告拖欠的水电费用504.35元（其中水费355元、电费149.35元）；7.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：请求判令被告赔偿原告购买新油烟机款项228元。事实与理由：原告与被告于2019年6月14日续订《房屋出租代理合同》，合同约定原告将位于北京市丰台区西红门18号院阳光星苑小区16号楼5单元401号房屋租给被告，租金每月4400元，按季度支付。物业、取暖费用由原告承担；水、电等费用由被告承担。合同签订后，被告继续占有该房屋，自2020年6月16日开始拖欠房屋租金、水、电等费用，经原告多次索要，被告拒不支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告永亮嘉业公司辩称：我公司认为合同已于2020年6月20日解除。同意支付拖欠的水电费，其他诉讼请求均不同意。2020年6月20日因为新发地疫情，小区物业不让中介、快递、外卖进，房子没法出租，没人住，一直空置。根据合同第7条第2款，合同终止，互不承担责任。我方于6月20日给原告发过告知函，不存在支付租金这项，滞纳金也不存在。违约金也不同意支付，因为中介无法进入小区，合同无法履行，是不可抗力，合同终止，互不承担违约责任。诉求第四项，根据合同第3条第2小条，有免租期限认定。诉求第五项，6月20日给原告发完告知函，没有收房，我公司有钥匙，找我公司可以把门打开，而且开锁费用630元过高，小区门口有开锁的90元。我公司根据代理合同，2020年6月20日合同就终止了。原告说抽油烟机是坏的，没有证据。2020年6月18日，北京市大兴区西红门政府对我公司有停业的通知，西红门工商所也发了停业要求。我公司当时受疫情影响，是停业状态，小区无法进入，合同终止。当时复工没有说期限。诉求第二项与第三项冲突了。6月18日应该支付租金，未支付租金，7月18日房东也应该去收房。我方不认为我方有违约行为，也不认可房租是11000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括孙靖提交的《南苑棚户区改造三期房屋征收项目定向保障产权调换补偿协议》、《阳光星苑二期项目认购书》、《房屋出租代理合同》、租金收条、银行账户明细、缴费通知单及永亮嘉业公司提交的微信群聊天记录、情况说明。本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，征收部门（甲方）北京市丰台区人民政府房屋征收办公室与被征收人（乙方）孙靖签订《南苑棚户区改造三期房屋征收项目定向保障房产权调换补偿协议》，约定乙方被征收房屋坐落地址为丰台区南苑至善街21号，甲方按照4980元／建筑平方米的价格向乙方提供位于南庭新苑小区、阳光星苑小区二期的房屋作为定向保障房产权调换房源，产权性质按照经济适用房产权管理。后出卖人北京市丰台区房屋经营管理中心与买受人孙靖签订《阳光星苑二期项目认购书》，约定买受人所认购的房屋坐落于西红门路18号院16号楼5单元401号。2019年6月14日，（委托方、甲方）孙靖与（受托方、乙方）永亮嘉业公司签订《房屋出租代理合同》，载明：“第一条、委托事项：今甲方提供之房屋坐落于北京市丰台区阳光星苑北小区16号楼5单元401室，合计建筑面积66平方米，所有权人孙靖。第二条、委托权限：甲方自愿签订本合同并授予乙方代理权限如下：1、代为寻找房屋承租人；2、代为与承租人交涉、协商、签订租赁合同；3、代为收取房屋租金等相关费用；4、在承租期间，代为处理与承租人的一切相关事宜。第三条、代理期限：1、代理期为三年，自2019年9月16日起至2022年9月16日止。2、甲方为乙方三年预留90天，即2019年6月16日至2019年9月15日作为免租期，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋简单装修及清洁等。3、代理期满，如乙方仍有客户居住该房屋，乙方应提前壹个月通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长至不超过六个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金。在同等条件下，乙方有优先签署下一期房屋委托代理合约权。第四条、租金及付款方式：1、该房屋租金每月为人民币4400元，即人民币肆仟肆佰元整。2、租金的支付方式为每三个月支付一次，乙方根据合同约定，无论房屋出租与否应在代理期起始日起，三个工作日内向甲方支付应付款项。第五条、双方权利与义务1、甲方提供的房屋及设备应完好无损。如出现自然损坏影响承租人正常使用甲方应在15天内完成维修，或提供相应替代品，否则乙方有权代其维修，所发生的费用由甲方承担。乙方应当积极配合与协助甲方进行维修。2、乙方负责承租人妥善管理并安全使用房屋，爱惜屋内所留家具、电器等设施，如属人为损坏，乙方负责监督承租人修复或给予经济赔偿，否则所发生的费用由乙方承担……第六条、违约责任（一）甲方违约责任：l、委托期间，甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或出售，均属毁约，甲方应提前一个月通知乙方并向乙方支付本合同规定月租金额两倍的违约赔偿金，和乙方剩余合同期的差价，以及因此给乙方及乙方代理出租客户造成经济损失的，甲方应当承担赔偿责任。2、乙方或乙方代理客户发现房屋及附属设施、设备出现故障，甲方接到请求维修通知后，因拖延维修造成乙方代理客户财产损失或者人身伤害的，甲方应当依法承担责任并赔偿经济损失。3、本合同终止后六个月内，甲方不得与乙方所寻的原租户私自成交，否则将承担相当于一个月租金的代理费。（二）乙方违约责任：l、乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额10%的滞纳金（节假日或特殊情况除外）。2、乙方逾期三十日仍未支付房租，除乙方应按本合同约定向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除本合同。甲方要求解除本合同乙方应与接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金。第七条、合同变更与终止：1、甲、乙双方协商一致的。2、因不可抗力致使本合同不能继续履行的，本合同自然终止，互不承担责任。”后，永亮嘉业公司向孙靖支付了2019年9月16日至2019年12月15日期间的房屋租金13200元，孙靖向永亮嘉业公司出具了《租金收条》，该收条还载明了每次具体交租日期，即“①2019.12.16②2020.3.16③2020.6.16④2020.9.16，④2020.12.16以此类推每3个月支付一次共付12次，最后一次为2022.6.16号付3个月，合同期2022.9.16到期。”2020年3月17日，经双方协商，永亮嘉业公司支付孙靖第二期房屋8800元，孙靖免除了永亮嘉业公司一个月租金。2020年6月20日，永亮嘉业公司业务经理杨宁波向孙靖代理人孙玉泉以发送短信方式送达了《告知函》，载明：“致：阳光星苑北区16-5-401业主，因北京市疫情复发，小区封闭管理，不允许中介人员及租户进入小区，无法正常出租，搬家，办理入住手续，导致本房屋无法出租，阳光星苑北区16-5-401房屋的出租业务现处于停滞状态。因国家对疫情复发的应对措施导致我公司无法正常运营并履行合同，我公司据《中华人民共和国合同法》第117条118条之不可抗力规定，据最高人民法院印发的《关于妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》中第五条和《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件问题的指导意见》第五第六条款的文件，我公司决定：自2020年06月19日起房屋疫情期间租金不予支付，直至小区解除疫情防控封闭状态并正常出租为止。为维护双方权益，我方同意你方自今日起（2020年6月20日）免除违约责任退房并解除出租代理合同关系。疫情期间已付房租金的房屋在小区社区允许正常出租后计算房租金并在下次付款中扣除。未付房租金的房屋在小区社区允许正常出租后支付房租金，并扣除疫情期间所需的房租金。业主可自今日起（2020年6月20日）解除出租代理合同。本告知函具有诉讼／起诉／报警，凭证。特此函告，北京永亮嘉业房地产经纪有限公司”。孙靖称其收到上述《告知函》后通过孙玉泉向永亮嘉业公司杨宁波亦以彩信方式发送了《回复函》，并出示了原始载体，载明：“针对2020年6月20日我方收到北京永亮嘉业房地产经纪有限公司关于履行《房屋租赁代理合同》的《告知函》答复如下：一、《告知函》未加盖北京永亮嘉业房地产经纪有限公司的公章，不能代表是否是法人的真是意思表示，真伪不明。二、《告知函》称无法进入小区与事实不符，该小区处于中风险地区，未实施全封闭管理，你公司自房屋租赁合同生效时起就享有承租人占有、使用所承租房屋的相关权利，凭借从相关证明可以自由进出小区。三、关于阳光星苑北区16-5-401号房屋租赁代理合同的履行不属于《中华人民共和国合同法》中规定的不可抗力情形，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》”明确规定，要依法准确适用不可抗力规则，严格把握适用条件，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。四、该出租房屋不属于国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所行政事业单位房屋，因此不适用相关减免房租政策之规定。五、根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则；当事人应该按照约定履行自己义务，不得擅自变更或解除合同。六、针对你公司在不洽谈的前提下单方强硬要求免除疫情期间房租的行为于理于法无据、显失公平。因此，出租人不同意解除合同。七、出租人要求按原有合同继续履行，并保留追究对你公司因违约行为给我方造成的损失追究法律责任的权利。”永亮嘉业公司对上述证据的真实性无异议，但称未收到上述回复。审理中，永亮嘉业公司提交了阳光星苑社区居民委员会盖章的《证明》，该证明的内容为阳光星苑社区房屋中介群于2020年6月18日上午及中午的微信聊天记录，聊天记录里阳光星苑社区@所有人并发送“各房地产公司请注意：目前，全市启动二级响应，小区仍处于封闭式管理状态，快递、外卖、中介等外来人员禁止入内，请遵守相关规定，望配合理解！”永亮嘉业公司还提交了北京市大兴区西红门镇企业发展办公室出具的《情况说明》，载明：“自6月北京新发地疫情发生以来，我镇辖区内陆续出现新冠确认病例，为保证人民群众身体生命安全，依据市、区两级新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组工作要求及疫情防控指引，凡有确诊病例的小区为防止交叉感染及对外传播，自发现确诊病例之日起，所有该小区人员、车辆实行封闭管理，小区底商暂停营业，待疫情稳定后再恢复常态。”永亮嘉业公司另提交了欣荣社区底商群的微信聊天记录，该聊天记录显示西红门工商所通知各位商户，涉及有确诊疑似病例的小区底商全部停业，立即执行，涉及欣荣社区派郡商户。永亮嘉业公司提交上述证据拟证明因疫情影响，其无法进入小区开展工作，无法支付房租。孙靖对上述证据的证明目的不予认可。2020年8月30日14:38，孙靖通过孙玉泉向杨宁波发送《告知函》，并出示原始载体。该《告知函》载明：“致北京永亮嘉业房地产经纪有限公司鉴于你公司拒付阳光星苑北区16-5-401号房屋租金数月，已构成违约。为避免我方损失进一步扩大，现提出与你公司解除房屋租赁合同并保留通过法律程序向你公司主张违约赔偿责任。现要求你方于收到本通知之日起3日内归还上述房屋钥匙、取走与本房无关的其他物品，否则3日期起满，我方有权自行采取措施收回房屋并清理与本房无关用品，后果你方自负。”永亮嘉业公司对该证据真实性无异议，但称未收到上述《告知函》。2020年8月30日15:10，孙玉泉拨打杨宁波电话，称“小杨，阳光那房子，16号楼401房子我收来了”，杨宁波问“哪个房子？”孙玉泉答“16号楼5单元401”，杨宁波回复“刚才你给我发短信的那个，是吧？”孙玉泉答“对，我刚才给你发的短信。”杨宁波回复“收到了，我现在在老家，明天上午行吗？”孙玉泉答“该清理的清理，该拿走的拿走，看看有没有原来的私人物品该拿走拿走。”杨宁波回复“我叫人过去看一下，好吧？”孙玉泉答“好吧”。孙靖称通话后，永亮嘉业公司并未到场，故其于2020年9月5日找开锁公司将涉案房屋门锁打开并更换新门锁，共计花费630元。永亮嘉业公司对该通话录音的真实性认可，但表示未交付涉案房屋钥匙系因孙靖不配合。另，孙靖称其收房后，于2020年9月28日发现抽油烟机电机损坏且无法修复，故其花费228元购买了新抽油烟机，并要求该费用由永亮嘉业公司承担。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告孙靖与被告永亮嘉业公司签订的《房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。关于原告孙靖主张解除《房屋出租代理合同》一节，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告孙靖通过其代理人孙玉泉于2020年8月30日向被告永亮嘉业公司代理人杨宁波拨打电话，根据双方通话内容，可以看出原被告双方于当日就解除合同达成一致意见，并约定于次日办理房屋交接，故原告孙靖主张《房屋出租代理合同》于2020年8月30日解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告永亮嘉业公司抗辩称《房屋出租代理合同》于2020年6月20日解除，因该合同具有长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，故被告永亮嘉业公司以疫情防控无法进入小区为由单方发出的合同解除通知，不发生解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告孙靖主张被告永亮嘉业公司支付2020年6月16日至2020年8月30日房租11000元，因今年新发地疫情及采取的相关防控措施势必对被告永亮嘉业公司使用房屋或业务开展造成影响，故本院依据公平原则酌情调低房屋租金。原告孙靖主张被告永亮嘉业公司支付滞纳金及违约金8800元，因被告永亮嘉业公司单方向原告孙靖提出解除合同并未按约定支付租金，应属根本违约，且滞纳金系对于逾期支付租金行为所作约定，违约金系对于逾期支付租金行为满30日使得原告孙靖享有合同解除权时所作约定，故原告孙靖的上述主张，具有合同依据，符合法律规定，本院亦予以支持，但因新发地疫情的防控措施确实影响了被告永亮嘉业公司对涉案房屋的使用，故本院对滞纳金及违约金酌情予以调整。关于原告孙靖主张被告永亮嘉业公司支付免租期房租一节，因双方约定了免租期间为2019年6月16日至2019年9月15日，该期间已经过，故原告孙靖的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告孙靖主张被告永亮嘉业公司支付水电费504.35元，被告永亮嘉业公司表示同意支付，本院亦不持异议。原告孙靖主张被告永亮嘉业公司支付更换新抽油烟机的费用228元，因《房屋出租代理合同》约定甲方提供的设备应完好无损，如出现自然损坏影响使用，甲方应承担维修或更换的义务，现原告孙靖无证据证明抽油烟机损坏系人为损坏，故原告孙靖主张被告永亮嘉业公司承担更换费用的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告孙靖主张被告永亮嘉业公司支付开换锁费用630元一节，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告孙靖与被告北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于二〇一九年六月十四日签订的《房屋出租代理合同》于二〇二〇年八月三十日解除；二、被告北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙靖二〇二〇年六月十六日起至二〇二〇年八月三十日止的房屋租金6600元及滞纳金（以6600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自二〇二〇年六月十七日起至实际付清之日止）；三、被告北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙靖违约金4400元；四、被告北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙靖水电费504.35元；五、驳回原告孙靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1620元，由被告北京永亮嘉业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年十二月八日书记员  贾思雨