北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初43086号原告：北京世纪洁龙物业管理有限公司，住所地北京市西城区北滨河路2号105室。法定代表人：王静，总经理。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈铁重，北京中勉律师事务所实习律师。被告：钱莉，女，1969年3月15日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称世纪洁龙公司）与被告钱莉物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪洁龙公司之委托诉讼代理人陈震、陈铁重与被告钱莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世纪洁龙公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告承担2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费18260.64元；2、判令被告承担上述费用的滞纳金500元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告接受北京市××房地产开发公司的委托，对北京市海淀区××路×号院×号楼××小区提供物业服务，被告系该小区××室的业主，该房建筑面积为169.08平方米。根据前期物业服务合同《物业管理委托合同》的约定，物业管理服务费每月每平方米2.25元。事实上，虽经原告多次催讨，但被告至今仍未按规定支付2015年l月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费。被告作为××小区的业主，居住在园区，享受原告提供的物业服务，却长期不交纳物业管理服务费，被告的行为对原告的正常管理工作造成了极为恶劣的影响，同时也侵害了其它业主的合法权益。被告的行为已经给原告造成了损失，为了维护原告的合法权益，故诉至法院。钱莉辩称，我是×号楼××的业主，我的房屋面积是169.08平米。2015年至2019年期间的物业费，我只缴纳了2017年的费用，缴纳原因是因为我要出租房屋，如果不交该年度的费用，物业公司就要断电，其他年份没有缴纳的理由如下：第一，原告与××房地产公司签订的物业管理委托合同不能认定真实性，不能确定该合同效力，对业主不具有法律约束力。就物业管理委托合同本身，没有签署日期。判决书内容认定了2014年6月28日，但我们的物业管理委托合同都没有签订日期，真实性不认可，是二个版本。第14条第二款收费项目2.25不和逻辑，约定十年是至2024年，但原告经营期限仅仅到2023年，而且十年时间过长，第二十一条服务质量管理目标没有实质约定，对物业服务企业没有约束力。合同文本是1997年建设部示范文本，网上可以随意下载，该文本与2014年的法律规定不适合，2014年法律要求约定的项目该合同中都没有。总之，合同的签订不符合常理和交易习惯，法律规定的主要条款及约定内容欠缺，合同双方签订的行为敷衍了事，说明其真实目的不是为了对小区的物业管理做约定，也全然不顾业主的利益，就是为了给双方的违法行为制造借口。物业管理委托合同没有进行备案，没有经过业主签字，没有在小区显著位置公示，物业服务收费项目、服务质量、收费标准、收费依据没有在小区显著位置公示，对业主不具有法律约束力。合同也没有约定收费标准和滞纳金，原告起诉状中的收费依据不成立。第二，××房地产公司不具有签订物业管理委托合同的主体资格，而且未经招投标，未经批准，私自与原告签订合同的行为违反法律规定，侵害了业主合法权益。关于前期业务，国务院物业管理条例有明确规定。××房地产公司2014年6月已经无权委托物业管理事项，而且选聘物业服务企业未按照法律规定的程序执行。2014年6月原物业服务企业擅自停止服务，当时小区专有部分早已经全部交付业主，应由业主共同决定选聘物业服务企业，××房地产公司作为建设单位应该履行向相关政府部门报送筹备首次业主大会会议所需资料，推荐业主代表召开业主申请成立业主大会的法律义务。即使业主大会未成立，也应由相关政府部门协助业主共同决定物业管理事项，或者由政府部门提供应急服务，建设单位没有任何权利私自决定小区物业管理事项。××房地产公司不但未履行法律义务，反而是在业主完全不知情的情况下违反规定程序，与原告私自签订物业管理委托合同，侵害了业主合法权益。第三，××房地产公司与原告滥用民事权利，侵害了也户主的合法权利，违反法律强制性规定，应该承担违法的法律后果和相应的法律责任。第四，原告进入××小区是强行接管、拒不撤出的违法行为。根据法律规定，原告不得向业主收取物业服务费。合同是2014年签订的，在原告进入小区后，海淀房管局2015年5月7日对原物业企业×××公司擅自停止服务下达了责令改正通知书。原告在明知小区业主不接受其服务的情况下，拒不交接，拒不搬出，依法原告不得向业主收取物业服务费。第五，业主已经通知原告不接受服务，可是原告却强行滞留小区，业主又不能把房屋挪走，原告的这种行为就是强制交易行为，无权收取物业服务费。第六，原告诉称我侵害了其他业主的合法权益不成立，事实上是原告和××房地产公司实施违法行为，共同侵害了全体业主的合法权益，其他业主在不明真相或者被迫无奈或者放弃权利的情况下不进行维权，并不能限制我们依法维护自身合法权益。原告和××公司应对自身的违法行为承担法律后果和相应法律责任。第七，原告没有证据证明其向小区提供了物业管理服务，所以其主张收取物业服务费没有理由没有依据，因为缺少物业管理和服务，给我们的居住和生活造成了极大的困扰，同时业主的公共收益被原告侵占，小区环境差造成我们的房价在周边区域范围就是价格洼地，损害了全体业主的利益。原告事实上没有按照规范和标准为小区提供服务，造成小区物业管理现状极差。第八，原告的诉讼期间已经超过诉讼时效。原告在此次诉讼之前从未以任何形式对我们催缴过物业服务费，根据法律规定，其诉讼的部分期间已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。钱莉是北京市海淀区××路×号院××小区×号楼××室业主，房屋面积是169.08平方米。钱莉未缴纳2015年至2019年期间四年的物业费。位于海淀区××路×号院（以下简称×号院）×号楼的××住宅楼项目为北京市××房地产开发公司（以下简称××房地产公司）与北京××××房地产开发有限公司（以下简称××××公司）联建项目。2000年6月15日，××房地产公司与××××公司就该项目的房屋分割及房屋销售问题签订《补充协议（一）》，约定：该项目建筑面积为28065.2平方米，其中地上建筑面积24525.2平方米，地下建筑面积3540平方米（最终以房地局确认的面积为准）。其中××房地产公司实际所得建筑面积为12553.23平方米；××××公司实际所得建筑面积15511.97平方米。2005年4月6日，××房地产公司与××××公司签订《关于××住宅楼地下室分割的说明》，约定××××公司分得此楼地下室东侧部分，××房地产公司分得此楼地下室西侧部分，双方各占地下室面积的50％。同年，××××公司取得×号院×号楼，建筑面积14447.94平方米的房屋（其中包括679.19平方米的地下室）所有权证书。2006年9月1日，××房地产公司、××××公司（甲方）与×××物业公司（乙方）签订《××小区物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方就位于×号院的××物业（建筑面积27600平方米）实行物业管理。后×××物业公司在合同履行过程中从该小区撤出。2014年6月28日，××房地产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由世纪洁龙公司为×号院×号楼××小区（计费面积24571平方米）提供物业服务，委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。2014年6月18日，××小区业主申请成立业主大会。同年8月12日成立××小区首次业主大会会议筹备组。2014年11月12日至2014年11月19日，××小区首次业主大会会议召开，会议以决议的形式通过了《××小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）、《××小区物业管理自管方案建议案》（以下简称《建议案》）。2014年11月22日，××业委会在北京市海淀区甘家口街道办进行了备案。《议事规则》第二条第十五款写明：“在业主大会闭幕期间，授权小区业主委员会代为全体业主管理公共设施、设备，行使诉讼或非诉讼的事宜。”《建议案》写明：“……根据××小区只有一栋楼，140户业主的实际情况，决定实行业主大会自治管理小区物业。”2014年12月21日，××业委会向世纪洁龙公司出具通知，主要内容为：业委会正式成立，业主大会决议该小区实行业委会领导下的物业服务中心运作模式，并已报海淀区房管局。世纪洁龙公司擅自进入小区，违反相关规定，要求世纪洁龙公司于2014年12月26日前撤离××小区。因世纪洁龙公司未撤离小区，北京市海淀区××小区业主委员会于2016年起诉世纪洁龙公司，要求该公司立即退出小区等请求，北京市第一中级人民法院最终认定“《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位××房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，××小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。关于世纪洁龙公司上诉主张其与××小区目前属于事实物业服务关系，本院认为，物业服务企业未与建设单位或者业主签订书面物业服务合同的情况下，实际提供物业服务，且业主已经接受的，可以确定双方之间成立事实上的物业服务合同关系，事实物业服务法律关系存在的前提是未签订书面物业服务合同。本案中，建设单位××房地产公司与世纪洁龙公司签订了书面物业服务合同并实际履行，故世纪洁龙公司事实物业服务的主张无事实依据，本院不予支持。”法院认定目前尚不具备世纪洁龙公司与××业委会进行物业交接的条件，故驳回了××业委会的诉讼请求。另查，××××公司在2020年起诉世纪洁龙公司与××房地产公司，要求确认世纪洁龙公司与××房地产公司于2014年6月28日签订的《物业管理委托合同》无效。北京市西城区人民法院最终认定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，××房地产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，××房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。而且××××公司并未举证证明世纪洁龙公司在签订合同时知晓该公司系联建单位，世纪洁龙公司基于××房地产公司的建设单位身份，与××房地产公司签订前期物业合同；现有证据不足以证明双方存在恶意串通的事实。”故驳回了××××公司的诉讼请求。钱莉认为世纪洁龙物业公司未执行备案规定，不具备合法资格，世纪洁龙公司与××房地产公司签订的合同的真实性及效力不确定，对业主不具有法律约束力，世纪洁龙公司对××小区系强行接管，拒不撤出，业主不接受其服务，属于强制交易行为，而且该公司诉讼的部分期间已过诉讼时效。同时，钱莉认为世纪洁龙物业公司对小区缺少管理和服务，公共区域显著位置没有任何世纪洁龙公司的标志和公示、公共区域设施无人维护，损毁严重，存在安全隐患，小区环境杂乱，卫生状况差，小区绿化养护、树木修剪状况差，影响了小区的房价，故不应向其支付物业费，世纪洁龙公司不予认可，认为其公司一直在提供物业服务，但是物业服务质量很难集体评价。同时表示其公司未备案是因为与业委会产生纠纷所致，现房管局已将备案事宜移交街道处理。本院认为，法院生效判决已经认定建设单位××房地产公司与世纪洁龙公司签订书面物业服务合同时，××小区业主大会尚未成立，小区业主亦未选聘物业服务企业，故该合同符合前期物业服务合同的特征。××房地产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，××房地产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。同时，结合世纪洁龙公司自2015年1月起确实在××小区内提供物业服务，故××小区的业主应按照××房地产公司与世纪洁龙公司签订的物业管理委托合同的收费标准向世纪洁龙公司交纳物业费。现钱莉自2015年1月起未交纳物业费，应承担相应的法律责任，故世纪洁龙公司起诉要求钱莉交纳物业费之请求，理由正当，本院予以支持。钱莉辩称世纪洁龙物业公司未在行政机关备案一节，属于管理性规定，而非效力性强制性规定，不能作为拒付物业费的理由。钱莉辩称物业服务质量不达标一节，根据钱莉提供的证据，本院无法认定世纪洁龙公司的行为构成根本违约。钱莉可通过合理、合法途径向其主张并督促积极改进，不能以此作为拒绝缴纳物业费的理由。同时，世纪洁龙公司作为物业服务企业，应尽力提升物业服务质量，改善小区业主的居住环境。钱莉辩称世纪洁龙公司部分主张已过诉讼时效一节，因物业公司在持续地提供物业服务，应视为物业公司以自己继续提供物业服务的行为主张了权利，故对该项抗辩，本院不予采信。鉴于钱莉未缴纳物业费系事出有因，并非故意拖欠，故对世纪洁龙公司主张的滞纳金之请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、钱莉于本判决生效后七日内向北京世纪洁龙物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费18260.64元；二、驳回北京世纪洁龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135元（北京世纪洁龙物业管理有限公司已预交），由北京世纪洁龙物业管理有限公司负担4元，已交纳；由钱莉负担131元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王利丹二〇二〇年十二月二十五日书记员  汤思淼