上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48230号原告：中信泰富(上海)物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海登琛贸易有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：徐绍震。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司诉被告上海登琛贸易有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制进行了审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告中信泰富(上海)物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘一品到庭参加了诉讼。被告上海登琛贸易有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中信泰富(上海)物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费人民币(以下币种均同)33,110元；2.判令被告支付违约金107,291.30元(暂计算至2019年11月30日止，请求计算至实际支付之日)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与开发商上海瑞明置业有限公司(以下简称瑞明公司)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为文华东方酒店地下一层商铺区域提供物业服务。被告为浦东新区浦东南路XXX号(文华东方酒店)地下一层112室租户，依据被告与瑞明公司签订的《上海市房屋租赁合同》附件二约定，由乙方支付租赁房屋的物业管理费，费用为每月1,655.50元。现被告拖欠自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费33,110元(共计20个月、50元/月/平方米，面积33.11平方米)。另依据合同约定被告应当支付违约金107,291.30元。被告长期拖欠物业管理费，经原告催讨至今未付，故原告诉至法院，要求判如所请。上海登琛贸易有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：瑞明公司系上海市浦东新区浦东南路111,139号房屋的权利人。瑞明公司(甲方)与原告(乙方)签订《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》，约定由原告为位于上海市浦东新区浦东南路XXX号文华东方酒店地下1层区域的文华东方酒店地下商铺提供物业服务；乙方负责按照管理规定，租/售合同相关条款及已确定的该物业收费标准向租客/业主收取物业管理费及其他相关费用，商铺正式运行物业管理费为80元/月/平方米(以出租面积计，详见附件三)；因酒店商铺还处于扶持试营业阶段，故甲方要求现按50元/月/平方米(以出租面积计，详见附件四)收取；合同期限为自2016年1月1日起至2016年12月31日止；合同还约定了其他事宜。合同到期后，上述双方签订《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》，将管理期限延长一年至2017年12月31日止，物业管理费收费仍按50元/月/平方米收取(租赁面积)；补充协议还约定了其他事宜。《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》签订后，原告依约入驻文华东方酒店地下商铺，为文华东方酒店地下商铺提供物业管理服务至今。瑞明公司(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)于2014年签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定由乙方向甲方承租上海市浦东新区浦东南路111，139号地下112单元商铺(以下简称系争房屋)，租赁面积33.11平方米；甲方有权要求乙方支付自交付日起乙方应向甲方支付的租金(如有)，应向服务企业支付的管理费、推广费(如有)、其他费用及本合同规定的滞纳金(如有)；乙方向甲方预先缴付当月租金、推广费(如有)，及向服务企业预先缴付当月的管理费；若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、管理费、推广费(如有)、其他费用等各项费用超过十四(14)日的，自前述款项应付之日起，每逾期一日，甲方及/或服务企业有权向乙方要求加收应付金额的千分之三(0.3%)的滞纳金；租赁期限自交付日(即2014年11月1日)起至2017年10月31日；管理费的标准为50元/月/平方米，即每月管理费为1,655.50元，以租赁面积计算；合同还约定了其他事宜。2014年10月31日，原告、被告签订《文华东方酒店地下商铺租户手册》，约定物业管理费按照租赁协议约定，按建筑面积交纳物业管理费，按月收取，租用人需在每月7日前交清；租户应按时缴纳当月物业管理费，每逾期一天加收应付金额的千分之三(0.3%)的违约金等。因被告未向原告支付自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费33,110元，原告诉至法院。以上事实由原告递交的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》、《上海市房屋租赁合同》及补充条款、《上海市房地产权证》、《文华东方酒店地下商铺租户手册》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与瑞明公司签订的《文华东方酒店地下商铺项目前期物业管理合同》、《【文华东方酒店】地下商铺项目前期物业管理合同之补充协议》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告作为系争房屋的实际使用人，理应按照合同约定交纳物业管理费。现原告向被告主张自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费33,110元并无不妥，本院予以支持。至于原告主张的违约金，《文华东方酒店地下商铺租户手册》中虽对此有约定，但本院认为按每逾期一天加收应付金额的千分之三的违约金，显属过高，本院酌情予以调整。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海登琛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中信泰富(上海)物业管理有限公司自2016年3月1日起至2017年10月31日止的物业管理费33,110元；二、被告上海登琛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中信泰富(上海)物业管理有限公司违约金3,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,108元，由原告中信泰富(上海)物业管理有限公司负担2,308元，被告上海登琛贸易有限公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年十二月八日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。