吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初4337号原告：白城市恒瑞物业有限公司。住所地白城市幸福南大街58号楼5单元3号。统一社会信用代码：91220800339926291C。法定代表人：刘丹。委托诉讼代理人：曾宪娟。被告：杨洋，女，1982年10月15日出生，汉族，现住白城市。原告白城市恒瑞物业有限公司（以下简称恒瑞物业）与被告杨洋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。恒瑞物业的委托诉讼代理人曾宪娟，杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒瑞物业向本院提出诉讼请求：判决被告立即给付原告物业管理费共计人民币3753元及利息（利息按照年利率为6％给付，自2017年1月1日起至付清之日止）。事实和理由：自2017年恒瑞物业接管吉鹤苑小区以来，被告一直以种种理由拒绝缴纳物业服务费，原告多次向被告索要，但被告以各种理由拒绝给付。根据原告与业委会签订的物业管理服务合同，故原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》和有关法律之规定诉至法院，请求人民法院查明事实依法判决，准予原告所请。杨洋辩称，原告没有按照物业服务合同内容提供物业服务，我拒绝支付物业费。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日幸福办事处吉鹤苑社区吉鹤苑小区业主委员会（以下简称吉鹤苑业主委员会）代表白城市吉鹤苑小区全体业主与恒瑞物业签订《物业管理服务合同》，约定恒瑞物业为吉鹤苑提供物业服务，服务期限为2017年1月1日至2021年12月31日，物业服务费用标准为住宅按照建筑面积为每月每平方米0.72元收取。恒瑞物业的具体服务项目为每周扫一次楼道，每两周拖一次楼道，每月一次楼道消毒。每天2次清运生活垃圾，室外庭院保洁，园区绿化，每年2次下水井清掏及时清扫冰雪，楼宇门及程控对讲门铃由物业公司进行养护，如需要更换配件（如闭门器、电控锁、门把手等）物业公司负责，超1000元以上由业主均摊到各户。维护公共秩序包括保持楼体外墙及楼道内墙面整洁，阻止乱贴广告，阻止小商小贩叫喊叫卖。房屋公用部位的维修养护管理，包括楼盖、屋顶、外墙、承重墙体；涉及大型（5000元以上），中型（1000-5000元）可与业主委员会或社会共同协商，如因小区没有房屋维修资金或维修资金低于百分之30的，此项资金由业主自筹。如业主未按时缴纳物业费，物业将在拖欠6个月后根据相关规定起诉，并按月加收10%的滞纳金。杨洋的房屋系住宅，位于白城市××苑，建筑面积为144.82平方米，该房屋为顶楼。2018年以来，杨洋因房屋屋顶漏水及房屋外墙皮脱落向物业公司反映维修事项，双方经口头协商启动物业专项维修基金进行修理，但因杨洋所在单元的其他业主没有缴纳物业费，可用的专项维修基金不足以修复杨洋家所有的损坏，需要杨洋对部分修理进行自费。杨洋家所在的单元的楼宇门对讲系统被损坏，导致该楼宇门只能用钥匙手动开启。本院认为，本案的案由为物业服务合同纠纷。2017年1月1日吉鹤苑业主委员会与恒瑞物业签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。该《物业服务合同》使得杨洋与恒瑞物业之间形成了事实物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。杨洋抗辩主张其不交纳物业费的原因为恒瑞物业没有按照《物业服务合同》的内容向其提供物业服务，因其家为顶楼，房盖及外墙面因年久失修有漏水及掉皮的现象。恒瑞物业对杨洋抗辩主张的事实没有异议，但其认为杨洋家的维修事项已经超过《物业服务合同》约定由物业公司负责的部分，属于大中型的维修项目，不在日常的管理养护的范围内，应当启动物业专项维修基金进行维修，因杨洋所居住的白城市××苑的业主只有杨洋家交纳了物业专项维修基金，可用的物业维修基金为3000多元，按照白城市物业办的规定该项基金的启用应当由业主自行启动，物业公司无法办理。关于16号楼三单元的楼宇门，在2017年1月1日，恒瑞物业入住以来该门程控系统已经被损坏，对于该门物业公司有养护的义务，修理的费用超过了1000元，且该单元的其他业主亦不同意均摊费用，物业公司只能在现有的基础上进行养护。根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”根据该法规定，物业维修资金属于业主共有，对该项资金的使用应当由业主共同决定，物业公司无权使用。故杨洋的抗辩主张应当通过召开业主大会或业主委员会启用物业维修资金，并非向恒瑞物业主张，其抗辩主张不能作为其拒交物业服务费的理由。物业公司依约定对服务小区进行了服务管理，小区范围内的居民就应缴纳物业费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序的维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益。故，杨洋应按照协议约定缴纳物业费，杨洋的房屋面积为144.82平方米，按照《物业服务合同》约定的物业费标准为每月每平方米0.72元，从2017年1月1日起至2019年12月31日共计36个月，杨洋的物业费为3753元（144.82平方米*0.72元/平方米/月*36个月）。关于恒瑞物业利息的主张。恒瑞物业请求的利息实质为杨洋不履行交纳物业费义务的违约金，。按照《物业服务合同》第十七条第10项的约定，小区业主如不能按时缴纳物业管理服务费，物业将在拖欠6个月后根据相关规定起诉欠费业主，并按月加收10%的滞纳金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，违约金的计算要参照实际予以衡量，《物业服务合同》中约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金予以调整，杨洋应按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130%给付滞纳金。关于违约金的计算标准，按照交易习惯，物业服务费以年为周期进行交纳，恒瑞物业于2017年1月1日入住白城市××苑，其物业费的收取应当从2018年1月1日开始，按照《物业服务合同》第十七条第10项的约定，小区业主如不能按时缴纳物业管理服务费，物业将在拖欠6个月后根据相关规定起诉欠费业主，并按月加收10%的滞纳金。故本案的违约金的起算时间为2018年7月1日，违约金具体计算方式为，从2018年7月1日起至2019年6月30日以人民币1251元（2017年1月1日至2017年12月31日，12个月的物业费）为基数，以中国人民银行同期贷款利率的130%计付，从2019年7月1日至2020年6月30日以人民币2502元（2017年1月1日至2018年12月31日，24个月的物业费）为基数，2019年8月19日之前的按同期中国人民银行公司的贷款基准利率的130%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计付，2020年7月1日至3753元（2017年1月1日至2019年12月31日，36个月物业费）物业服务费付清之日止，以人民币3753元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计付。综上所述，白城市恒瑞物业有限公司的诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第七十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：杨洋于本判决生效之日起五日内向白城市恒瑞物业有限公司给付拖欠的2017年1月1日至2019年12月31日之间36个月的物业服务费3753元及违约金（违约金具体计算标准如下：从2018年7月1日起至2019年6月30日以人民币1251元为基数，以中国人民银行同期贷款利率的130%计付，从2019年7月1日至2020年6月30日以人民币2502元为基数，2019年8月19日之前的按同期中国人民银行公司的贷款基准利率的130%计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计付，2020年7月1日至3753元物业服务费付清之日止，以人民币3753元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计付。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由杨洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员  其木格二〇二〇年十二月三日书记员  刘力玮