北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2385号原告：李岩，女，1976年11月10日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李本荣（李岩之父），男，1948年12月22日出生，汉族，住北京市。被告：易安，男，1975年11月2日出生，汉族，住重庆市。被告：魏艳萍，女，1974年12月6日出生，汉族，住河北省。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司法务。被告：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，汉族，该公司法务。原告李岩与被告易安、被告魏艳萍、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）及被告北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员薛兵独任审理，于2020年10月20日开庭进行了审理。原告李岩的委托诉讼代理人杨柳和李本荣、被告易安、被告魏艳萍、被告链家公司的委托诉讼代理人余卓、被告方源公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李岩向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：10000XXXXX）和《补充协议》（合同编号：10000XXXXX）；2、要求被告李岩和魏艳萍退还原告定金30万元；3、要求被告李岩和魏艳萍支付违约金53万元；4、要求四被告退还居间服务费58300元和保障服务费7950元；5、要求四被告协助原告办理撤销网签合同编号为C1XXXXX《北京市存量房屋买卖合同》的网签手续；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定，涉案房屋总价款265万元，其中定金30万元。《补充协议》第四条违约责任的第2款约定：甲方（易安）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方（原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方（魏艳萍）的所有费用由甲方直接赔付乙方。现原告已经按照约定向被告易安和魏艳萍支付了定金30万元，并向被告链家公司支付居间代理费58300元，向被告方源公司支付保障服务费7950元。因被告易安和魏艳萍的离婚诉讼，魏艳萍申请法院将涉案房屋查封，导致无法继续履行合同。所以，原告有约定的合同解除权，故起诉至法院。被告易安辩称：我同意原告的诉讼请求，由法院依法审理，但是应该区分我与魏艳萍之间到底是谁的责任。请求法院公平公正判决，如果涉及到违约，我没有钱可以赔偿。违约金的金额过高，请法院予以酌减。被告魏艳萍辩称：我不同意解除合同，要求继续履行合同，只要原告将款项支付至第三方我方就能解除查封，但是目前还没有收到原告的打款证明。原告也存在违约未按照约定支付款项。我方申请查封房屋是为了阻断房屋买卖，是为了日后房款分割时能够有保障。我始终同意卖房，房主是易安，我只是易安的代理人，易安需要承担责任。违约金的金额过高，请法院予以酌减。被告链家公司辩称：买卖双方如果均同意解除合同的话，我公司没有意见。违约金与我公司无关。我公司与原告是居间服务合同关系，与本案并非同一法律关系不应处理，我公司非本案适格被告。不同意配合解除网签，我公司无协助义务，也无法单方解除，我公司并非网签合同主体，原告要求我公司配合解除无合同依据。如果处理，居间合同里约定居间费由违约方承担。目前无法判断违约方。经我公司查询，房屋价格基本与购买时持平稍有下降，受疫情影响无大波动。被告方源公司辩称：我公司答辩意见同链家公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月27日，出卖人易安（魏艳萍为易安代理人）、买受人李岩及共同买受人李本荣签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），主要约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落于Y区A号楼B层213号（以下简称213号房屋）。该房屋所在楼栋建筑总层数为6层，其中地上6层，地下0层。该房屋所在楼层为1层，产权证明所载建筑面积共58.81平方米。该房屋规划设计用途为住宅，房屋已经设定抵押，抵押权人为工商银行，抵押登记日期为2008年4月16日。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为75万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为190万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金30万元，剩余房款如全部或者部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。就该房屋权属及具体情况，双方当事人承诺如下事项：1、出卖人对该房屋享有合法权利；2、该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；4、出卖人承诺该房屋已符合出售条件；5、出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。合同还约定了其他内容。2019年4月27日，甲方（出卖人）易安与乙方（买受人）李岩、李本荣及丙方（居间方）链家公司就231号房屋签订《补充协议》，主要约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计265万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2019年4月27日将第一笔定金1万元以自行划转的方式支付甲方；乙方不晚于2019年4月28日将第二笔定金9万元以自行划转的方式支付甲方；乙方不晚于2019年5月7日将第三笔定金20万元以理房通支付的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2019年5月7日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年7月15日前办理完毕解除抵押登记手续。乙方于不晚于2019年10月21日将第一笔购房款2280000元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方同意，在不晚于2019年10月28日，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同还约定了其他内容。2019年4月27日，甲方（出卖人）易安与乙方（买受人）李岩、李本荣及丙方（居间方）链家公司签订《居间服务合同》，约定由丙方作为交易居间人，乙方承担居间服务费58300元，并于合同签订当日向丙方支付。同日，甲方（出卖人）易安与乙方（买受人）李岩、李本荣及丙方（服务方）方源公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定丙方本着诚实守信、尽职尽责的原则，提供交易保障服务，乙方应于签订本合同当日一次性向甲方支付服务保障费7950元。合同还约定了其他内容。2019年4月30日，甲方（出售方）易安、乙方（原买受方）李岩和李本荣、丙方（居间方）链家公司及丁方（新买受方）李岩签订《变更买受方协议书》（链家），约定将《房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》中李岩、李本荣的权利义务全部转移给李岩，李岩同意受让签署合同项下的全部权利义务，甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。同日，甲方（出售方）易安、乙方（原买受方）李岩和李本荣、丙方（服务方）方源公司及丁方（新买受方）李岩签订《变更买受方协议书》（方源），约定将《房屋交易保障服务合同》中李岩、李本荣的权利义务全部转移给李岩，李岩同意受让前述合同项下的全部权利义务，甲、乙、丙、丁四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。上述合同签订后，双方即开始实际履行。李岩于2019年4月27日向易安支付定金1万元，于2019年4月28日支付定金9万元，于2019年5月6日支付定金20万元。易安收到定金后将213号房屋的抵押解除，并于2019年6月28日与李岩办理了网签备案手续（网签合同编号：C1XXXXX）。2019年7月，魏艳萍以离婚纠纷为案由将易安起诉至本院，并申请诉前财产保全，请求查封213号房屋。本院于2019年7月2日作出（2019）京0112财保365号民事裁定书将213号房屋查封。因易安提出管辖权异议，本院于2019年12月5日作出（2019）京0112民初24585号民事裁定书，将上述离婚案件移送至重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院审理。2020年6月16日，重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院作出（2020）渝0241民初932号民事判决书，判决易安和魏艳萍离婚，因213号房屋涉及第三人利益，离婚案件中未予处理。2019年7月9日，易安通过微信向李岩表示“因我方自己原因房款经济纠纷，现我作为房主在此申明，该房屋停止交易，至于前期买房已支付的所有钱及违约金，由于我本人没有拿到一分钱，但法律法规上我是责任人，对此我不推诿，由于我个人经济有限，现处于失业状态，无法偿还此笔首付款及违约金，现与各位协商，看是否能通过法院拍卖……”。李岩表示其收到上述信息后，一直通过中介与易安和魏艳萍积极协商，希望继续履行合同。易安表示其后期积极协助李岩办理房屋过户手续，但因为魏艳萍将房屋查封而未能履行。魏艳萍表示其要求将房款交至法院监管，但易安不同意，故而没有继续履行。为了证明上述事实，李岩、易安及魏艳萍提交了微信聊天记录予以证明。另查，李岩之父李本荣与案外人郑某于2018年12月1日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定郑某将其坐落于Y区C号楼D单元F室房屋出租给李本荣，租赁期限自2018年12月6日至2020年6月5日，月租金3400元。2020年5月26日，李本荣与案外人吴某签订《北京市房屋租赁合同》，约定吴某将其坐落于Y区G号楼E单元H出租给李本荣，房屋租赁期限自2020年5月29日至2021年11月28日，月租金3600元。李岩表示其购买213号房屋的目的是为了让父母居住，因被告违约导致其产生房屋损失。为了证明上述事实，李岩提交了《北京市房屋租赁合同》、业务回执及支付凭证等证据予以证明。本案审理过程中，李岩于2020年6月15日将要求继续履行其与易安签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》变更为解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。截至至法庭辩论终结前，213号房屋仍处于查封状态。上述事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《变更买受人协议书》（链家）、《变更买受人协议书》（方源）、（2019）京0112财保365号民事裁定书、（2019）京0112民初24585号民事裁定书、（2020）渝0241民初932号民事判决书、收据、银行转账记录、交易凭证、微信聊天记录及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应恪守履行。李岩按照合同的约定向易安支付了定金30万元，在支付第一笔首付款之前，涉案房屋被查封。易安作为出卖人应当保持213号房屋处于可交易流通状态。截止至法庭辩论终结前，213号房屋仍处于被查封状态，房屋买卖合同无法继续履行，故本院对李岩要求解除《房屋买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求予以支持，合同解除时间为解除通知到达被告之日即2020年6月15日。合同解除后，易安应当将李岩支付的定金30万元予以返还，并协助李岩办理撤销网签备案手续，故本院对李岩的上述诉讼请求予以支持。因易安与魏艳萍的离婚纠纷，213号房屋被魏艳萍申请查封导致合同无法继续履行，易安作为出卖人应当承担相应的违约责任。本院根据李岩提交的房屋租赁合同、房租支付凭证等证据，综合考虑房屋现值、李岩实际损失及易安申请违约金酌减的意见，对李岩主张易安承担违约金10万元的诉讼请求予以支持，对其过高诉讼请求不予支持。李岩与易安签订房屋买卖合同时，易安与魏艳萍处于婚姻关系存续期间，213号房屋贷款部分由二人婚后共同偿还，魏艳萍作为易安的代理人亦全程参与了房屋买卖全过程，可以认定出售213号房屋系易安和魏艳萍的共同意思表示。同时，导致合同目的无法实现的查封行为系魏艳萍在婚姻关系存续期间的保全所致，因此上述给付义务应认定为被告易安和魏艳萍的共同债务，故李岩要求魏艳萍共同承担赔偿责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。魏艳萍称其只是易安的代理人不应当承担赔偿责任的辩解意见，本院不予采信。关于李岩要求链家公司、方源公司分别退还居间服务费和保障服务费的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理，李岩可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李岩与被告易安于2019年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：10000XXXXX）及原告李岩与被告易安、被告北京链家房地产经纪有限公司于2019年4月27日签订的《补充协议》（合同编号：10000XXXXX）均于2020年6月15日解除；二、被告易安协助原告李岩办理坐落于Y区A号楼B层213号房屋（网签合同编号：C1XXXXX）的网签撤销手续，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告易安、被告魏艳萍共同退还原告李岩房屋定金30万元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、被告易安、被告魏艳萍共同支付原告李岩违约金10万元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、驳回原告李岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12100元，由原告李岩负担5850元，由被告易安、魏艳萍共同负担6250元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇二〇年十二月十八日法官助理  邹金宏书 记 员  孙嘉慧