北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初13025号原告：中瑞物业管理有限公司，住所地北京市西城区复兴门北大街**楼西侧**。法定代表人：董新飞，经理。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。被告：高成森，男，1973年2月16日出生，汉族，住北京市昌平区。原告中瑞物业管理有限公司（以下简称中瑞物业公司）与被告高成森物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中瑞物业公司的委托诉讼代理人张海龙，被告高成森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2013年11月26日至2015年8月15日、2016年4月1日至2017年6月16日期间的物业费19585元，并支付利息损失（自2017年6月17日开始至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告中瑞物业公司的原名称为北京鑫龙嘉美物业管理有限公司。2013年11月15日，原告与北京王府花园小区业主委员会签订了《王府花园物业服务合同》及补充协议，对物业服务标准、物业费收费标准等均有明确约定。原告于2013年11月26日入驻王府花园小区，开始按照合同约定为小区的业主提供物业服务。至2017年6月16日原告撤出了王府花园小区。2017年7月14日，原告与王府花园小区业主委员会签订《王府花园小区物业管理交接协议》，约定截至于2017年6月16日之前的物业费由原告收取。本次诉讼之前，原告就王府花园小区其他几名业主提出过诉讼，北京市第一中级人民法院已经于2017年12月26日作出认定，原告与北京王府花园小区业主委员会签订的《王府花园物业服务合同》及补充协议成立未生效，同时认定原告与王府花园小区业主之间已建立了事实上的物业服务合同关系。被告作为王府花园小区的业主，享受原告提供的物业服务，但一直未支付物业费，故起诉，要求依法判决。被告高成森辩称，不同意原告的诉讼请求。我是2013年买的房子，当时面临更换物业公司，我发现物业服务不到位，比如门口不管理，人员随意出入，有被盗事件发生。突然有一天夜里我家来很多人，把我朋友的车抢走，车是停在我家院子里，跟门卫说关大门报警，但物业没有按我的要求做。卫生也不达标，后来召开业主大会把物业公司换了。原告高额收取业主装修押金，我向之前的物业公司交了装修押金，但前一个物业公司没有与原告交接，导致原告还找我要装修押金，然后我和原告协商将交给前一个物业公司的钱抵扣原告的部分物业费，抵扣到2015年8月15日。我缴纳了10200元的装修押金，同时支付了4231元物业费，明确标注了是2015年8月15日到2016年3月底的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高成森系北京市昌平区北七家镇王府花园业主，房屋建筑面积282．08平方米。2013年11月15日，北京市昌平区王府花园小区业主委员会（甲方）与北京鑫龙嘉美物业管理有限公司（中瑞物业公司原名称、乙方）签订《王府花园物业服务合同》，约定由乙方为北京市昌平区王府花园小区提供物业服务，物业服务期限为三年，自2013年11月15日起至2016年11月16日止，合同到期3个月前，甲乙双方没有书面提出终止合同，合同自动延期三年。合同第六条约定，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：制定物业服务工作计划并组织实施；负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；负责共有绿地、景观的养护和管理；负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集，排污排水等；负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。合同第十二条约定，本物业管理区域物业服务收费方式为酬金制。合同第十四条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为高层住宅1．65元/平方米·月，独栋别墅2．00元/平方米·月，联排别墅1．85元/平方米·．月，商业物业5．00元/平方米·月。物业服务支出和乙方的酬金均由预收的物业服务费支付。合同第十八条约定，乙方的权利义务包括：1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……11、乙方应开设专项账户存放物业费代管资金，使免征营业税得到保证。乙方在经营中取得利润应自行交税，税金由其所取得利润中支付。合同第三十五条第七款约定，甲方和乙方在银行建立共管账户，实行双章管理，其账户名称及账号等相关内容报业委会备案，物业费收入存入物业公司账户，支出必须有乙方的签章和甲方的签章共同盖章方可生效；第十款约定，乙方将先期出资40万元，用于前几个月的物业管理正常开支、物业办公用房装修、办公设备的购置，安装大门车辆牌照识别系统，小区大门的修缮等；第十五款约定，本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户。当日，双方还签订了一份《补充合同》，将原合同第三十五条第15款修改为：本合同签署之日起的7个工作日内，乙方应该将上述40万垫资款存入双方共管账户，至此，本合同方能正式生效。2013年11月18日，双方又签订了一份《补充协议》。中瑞物业公司于2013年11月26日进驻王府花园小区后提供物业服务，于2017年6月16日撤出王府花园小区。2017年7月14日，中瑞物业公司与王府花园小区业主委员会签订《王府花园小区物业管理交接协议》，约定截至于2017年6月16日之前的物业费由中瑞物业公司收取。2013年12月30日，中瑞物业公司收取高成森装修施工押金10000元及出入证押金200元。2015年7月1日，中瑞物业公司将上述10200元押金全部退回高成森。庭审中，高成森称其已向在中瑞物业公司进入小区前提供服务的北京天宇福霖物业管理有限公司缴纳装修押金10000元，经北京天宇福霖物业管理有限公司经理李正平同意转为物业费，中瑞物业公司也同意了，并提交说明复印件及装修施工人许海湛出具的证明。该说明内容为“情况属实，崇德府22号同意将押金转为物业费，顺延至2015年8月15日”。落款有李正平字样签名及北京天宇福霖物业管理有限公司王府花园管理事务所字样签章。中瑞物业公司对上述证据不予认可，表示对高成森缴纳给上一家物业公司的押金不知情，也没有从上一家物业公司交接到这笔款项。另查，中瑞物业公司曾起诉王府花园小区其他业主，法院审理后已作出生效判决书，认定中瑞物业公司与北京市昌平区王府花园小区业主委员会签订的《王府花园物业服务合同》并未生效，但中瑞物业公司在事实上为王府花园小区的业主提供了物业服务，与业主之间已建立了事实上的物业服务合同关系，根据中瑞物业公司的服务情况及物业收费标准，酌情确定业主按照中瑞物业公司主张物业费标准的75%交纳。上述事实，有《王府花园小区物业管理交接协议》、《王府花园物业服务合同》、（2017）京01民终7765号民事判决书、（2019）京01民终11318号民事判决书、公证书、支出凭单、收据、照片等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，中瑞物业公司依据其与与北京市昌平区王府花园小区业主委员会签订的《王府花园物业服务合同》进驻王府花园小区，虽然该合同并未生效，但中瑞物业公司在事实上为王府花园小区业主提供了物业服务，与高成森之间已建立事实上的物业服务合同关系，高成森应向中瑞物业公司缴纳相应的物业费。高成森虽表示其已将缴纳给上一家物业公司的装修押金折抵为2013年11月26日至2015年8月15日期间的物业费，并经过中瑞物业公司同意，但未提交充分证据予以证明，且中瑞物业公司亦表示未与上一家物业公司之间就此费用进行交接，故高成森的该项主张，本院不予采信。关于高成森应当支付的物业服务费具体金额，因中瑞物业公司在履行合同过程中存在不足，本院根据其提供物业服务的具体情况，酌情确定应当收取的物业费数额。关于中瑞物业公司主张的利息损失，没有相应依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高成森于本判决生效之日起七日内向中瑞物业管理有限公司支付2013年11月26日至2015年8月15日、2016年4月1日至2017年6月16日期间的物业费14688．75元；二、驳回中瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费149元，由中瑞物业管理有限公司负担65元（已交纳），由高成森负担84元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  雷俊平二〇二〇年十二月十日书记员  王 震