北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9812号原告：刘磊，男，1991年6月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：许友，北京京翔律师事务所律师。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，执行董事。原告刘磊与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月13日作出（2019）京0111民初17254号民事判决。刘磊不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）京02民终6188号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘磊及其委托诉讼代理人许友到庭参加了诉讼。被告天洋基业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘磊向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令天洋基业公司返还购房款1289433元及利息（以1289433元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年9月14日起计算到付清之日止）；2．请求法院判令天洋基业公司返还装修费26200元，物业费5999．85元，印花税645元，取暖费4598．55元；3．诉讼费由天洋基业公司承担。事实及理由：我与天洋基业公司于2017年3月5日签订房屋买卖合同，约定天洋基业公司将位于房山区378室房屋出售给我，我已经按照合同支付了购房款并缴纳了物业费、印花税、取暖费等相关费用。合同约定房屋交付日期为2017年5月1日，按照合同约定天洋基业公司应该在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书。天洋基业公司交付的房屋未达到入住条件造成我直接经济损失。现天洋基业公司未按照合同约定履行义务已构成违约，故向法院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。天洋基业公司未到庭答辩，但提交书面答辩意见称，刘磊所购房屋已于2017年4月30日交付其使用至今，并未给刘磊造成实际损失。且根据与其签署的合同号为Y2021669的《北京市商品房预售合同》抵押情况中约定，抵押债务期限至2022年2月19日止，期间该房屋不具备办理转移登记条件，刘磊已在该合同上签字，应认定为刘磊知情并认可该条款。转移登记中约定因出卖人的原因，买受人未能在交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方另行约定，但事后双方并未签署相关协议进行明确约定，故应视为刘磊主张退房无据可依，请求法院驳回刘磊该项诉求。另，装修费、取暖费、物业费的收款单位非天洋基业公司，我司认为与本案无关。关于印花税同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月5日，天洋基业公司（出卖人）与刘磊（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），该商品房规划用途为商业。合同约定：刘磊购买了天洋基业公司开发建设的房山378号房屋，该房屋建筑面积为84．48平方米，套内建筑面积38．94平方米,实际套内面积为38．58平方米，房屋总价款为1289433元。合同约定天洋基业公司应当在2017年5月1日前向刘磊交付房屋。同时，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；同时出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理。该第（2）种方式处理为双方另行约定。2017年3月5日，刘磊交付了全部购房款。2017年4月23日，天洋基业公司为刘磊出具了发票。2017年4月30日，天洋基业公司向刘磊交付了涉案房屋。2017年4月30日，刘磊向河北天融物业服务有限公司北京分公司交纳了物业费5999．85元，向北京弘益热能科技股份有限公司交纳了供暖费4598．55元。2017年5月3日，天洋基业公司代收了刘磊印花税645元。2017年6月25日，刘磊分两次向北京南艺北通装饰有限公司支付装修费共26800元。涉案房屋至2019年5月1日未能办理房屋所有权证书，后天洋基业公司曾贴出公告，该公告载明有部分房屋进行了抵押，刘磊所购房屋属于公告序号186号房屋。本案审理过程中，双方均认可预售合同第二十条所约定的：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方另行约定。但双方事后并未对此作出约定。本院认为，刘磊与天洋基业公司签订的预售合同系双方真实意思的表示，该预售合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的预售合同，缔约双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地履行各自的权利义务。刘磊的义务是按时交付购房款并接收符合约定的房屋，天洋基业公司的义务是按照约定的时间及时交付符合合同约定的房屋，并按时办理相关不动产权属登记。通过庭审可以看出，刘磊在2017年3月5日交付了全部购房款，天洋基业公司于2017年4月30日向刘磊履行了房屋交付义务，但天洋基业公司至今未办理不动产转移登记。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”天洋基业公司逾期办理涉案房屋所有权证书的时间超过合同约定的期限已满一年，刘磊有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘磊要求天洋基业公司返还购房款并支付利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息的标准，本院依法予以确定。刘磊要求天洋基业公司返还印花税，天洋基业公司亦同意返还，对此本院不持异议。刘磊要求天洋基业公司返还物业费、取暖费、装修费，因属房屋使用期间的必然消耗，本院不予支持。天洋基业公司就房屋的返还问题未提出反诉，故就涉案房屋的返还问题，本案中不予处理，天洋基业公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内退还刘磊购房款1289433元并支付利息（以1289433元为基数，自2017年3月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内退还刘磊印花税645元；三、驳回刘磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16742元，由北京天洋基业投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘洪刚人民陪审员  靳琳琥人民陪审员  白秀伯二〇二〇年十二月十七日书 记 员  祁海营