北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初2359号原告：范晓文，女，1957年8月18日出生，汉族，北京市东城区房屋修建公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：聂晓东，北京铭旭律师事务所律师。被告：北京中通房地产开发有限公司，住所地本市东城区永定门外定安里甲11号。法定代表人：刘瑞东，总经理。委托诉讼代理人：窦锴，男，1975年3月20日出生，该公司职工。被告：北京宝华地产有限公司，住所地北京市东城区天坛路55号1号楼4层1-12内406号。法定代表人：陈艳，董事长。委托诉讼代理人：胡彦霞，女，1986年2月16日出生，该公司员工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐永飞，北京市中伦文德律师事务所律师。原告范晓文诉被告北京中通房地产开发有限公司（以下简称中通公司）、北京宝华地产有限公司（以下简称宝华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范晓文的委托诉讼代理人聂晓东，被告中通公司的委托诉讼代理人窦铠及被告宝华公司的委托诉讼代理人胡彦霞、徐永飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范晓文向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同向原告赔偿二被告不能交付中通公司与范晓文签订安置协议中约定的安置房屋而给原告范晓文造成的各项经济损失4999088元，具体包括上述房屋的市场价4485689元、中介费121114元、契税67285元及不能及时交付房屋期间自2014年2月1日至2019年7月3日共计65个月每月按照5000元标准计算的周转租金损失32.50万元；2、判令二被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2009年4月30日，原告与被告中通公司签订《崇文区宝华里危旧房改造异地安置协议书》（以下简称异地安置协议书）。该协议书约定被告中通公司对原告当时在危改区沙子口中街××号住房进行危改拆迁，被告中通公司将原告异地安置在理想城小区××号房屋，楼房建设期2年，自2009年4月16日至2011年4月15日，原告应付异地安置购房款144067.50元。2009年8月3日，原告按照协议书约定实际足额支付购房款，但两年建设期满后，被告中通公司未按照协议书的约定向原告交付上述房屋。2014年被告中通公司退出该拆迁项目，由被告宝华公司承接。原告认为按照协议书约定，原告已经履行了协议书约定的全部义务，被告中通公司有义务按照约定向原告交付上述房屋。被告中通公司未经原告同意的情况下，将其交付房屋的义务转移给宝华公司的行为无效，被告宝华公司实际加入到中通公司向原告交付房屋的义务中的行为，属于债的加入，因此，被告宝华公司应该与被告中通公司共同向原告承担协议书约定的交付房屋的义务。现上述房屋已被出售给案外人，原告客观上已经无法取得该房屋，故要求二被告赔偿原告经济损失，诉如所请。被告中通公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、异地安置协议书约定的房屋无法继续交付。当时为鼓励原告异地安置，中通公司与原告签订了两份异地安置协议书，其中一份即本案的异地安置协议书，原告将另一份异地安置协议书更名为其兄范国强。为了异地安置被拆迁居民，中通公司2008年12月12日与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司签订《框架协议》，后来因为各方面的原因，该框架协议未能实际履行。原告已经选定的房号被出售他人。为解决该问题，中通公司采取以原告及其兄范国强的名义在理想城购房，钱款由中通公司支付，继续履行异地安置协议书。范国强同意了该方案，中通公司为其购买了其他房屋。但范晓文不同意选择购买其他房屋，所以该问题一直未解决。2、异地安置协议书的义务应当由实施主体即宝华公司继续履行。中通公司于2003年与当时的崇文区危旧房改造办公室签订《协议书》，取得宝华里项目的开发权，于2008年1月8日取得拆迁许可证。但2014年4月1日，东城区危旧房改造办公室以律师函的形式单方取消了中通公司的开发权，中通公司因此退出该项目。现中通公司与危旧房改造办公室或东城区人民政府就前期拆迁工作尚未进行结算，亦未与宝华公司进行前期项目交接。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第35条规定，本条例实施前已经依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。但根据原有的规定即《城市房屋拆迁管理条例》第19条，尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。因此，本案中异地安置协议书未履行的义务应当由宝华公司承担。被告宝华公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、根据合同的相对性，异地安置协议书的相对方为中通公司，宝华公司不是该协议书的相对方，故该纠纷与宝华公司无关。2、原告的房屋于2009年已经由中通公司拆迁完毕，双方签订了异地安置协议书，按照该协议书的约定中通公司应于2011年4月30日向原告履行交房义务，但中通公司至今未履行，故原告应向中通公司主张违约责任。原告因中通公司的违约行为而起诉，让宝华公司承担违约责任没有任何事实和法律依据。3、宝华里项目是市区重点遗留项目，虽然宝华公司于2005年11月11日已经成为项目主体，但项目不属于转受让关系，并且此时按异地安置协议书约定，中通公司已经逾期4年，原告应属于中通公司已经拆迁安置完毕的对象，不属于宝华公司接受处理安置范围的对象。故该纠纷应当由原告与中通公司之间进行解决，与宝华公司无关。4、范晓文家原有承租房屋20平米以下，选择外迁安置到鸿坤理想城，按照政策只能给一套90平米以下的房屋，但实际上签署了两份协议，一份协议约定给96平米的两居室一套，一份协议约定给127平米的三居室一套，故范晓文的外迁安置超标，宝华公司对超标部分不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年12月12日，中通公司与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司签订《框架协议》，该协议书约定鸿坤伟业公司拥有“鸿坤理想城”的土地使用权和开发建设权，但该项目尚未开发建设完毕。鸿坤伟业公司向中通公司提供拆迁安置用房，中通公司支付鸿坤伟业公司相应合作款。合作计算均价为每平方米7100元。本同签订之日起五个工作日内，中通公司向鸿坤伟业公司支付定金3000万元。2009年4月16日，中通公司（甲方）与范晓文（乙方）签订《崇文区宝华里危旧房改造异地安置协议书》，合同编号为2-2-133。该协议书约定，1、乙方在宝华里危改区内沙子口中街××号有承租正式住房1间，使用面积14.10平方米，建筑面积18.75平方米，现有正式户口3人，安置人口3人，分别是户主范国强，之嫂景素珍，之妹范晓文。2、乙方自愿选择异地安置用房，放弃其他安置方式。甲方同意为乙方购买理想城小区××号两居室一套，建筑面积96平方米。以上楼房为施工号，单元号、房号为暂定，待楼房建成交付使用后，以政府有关管理部门批准确定的楼号、单元号、房号为准。房屋用途为普通住宅，建筑面积为设计图纸面积。3、楼房建设期两年，乙方须自行周转，并自行承担周转期间发生的各项费用，周转时间为2009年4月16日至2011年4月15日。甲方交付使用安置房的日期为本合同签订之日起两年，如因重大疫情、政府指令、文物保护以及其他合理、合法的不可抗力造成安置房竣工延期，除双方协商同意解除本协议书外，安置房交付时间应根据实际情况予以顺延，且甲方在发生之日起30日内告知乙方，可通过在施工场地进行公告的方式进行，其同样视为告知了乙方。4、除本协议规定的延期等特殊情况外，甲方如未按照本协议规定的期限将乙方购买的安置房屋交付使用，从逾期交房之日起按照乙方所购安置房屋的居室，一居室每月600元，两居室每月800元，三居室每月1000元，四居室每月1200元给予补偿，直至实际交房时为准。网签合同生效后，乙方有权选定本协议或网签购房合同之一主张赔偿。5、乙方应付异地安置购房款144067.50元，相抵提前搬家优惠及各项补助费25775元，甲方实收乙方118292.50元，公共维修基金2995.20元。乙方一次性付款的，应在本合同签订之日起10日内，向甲方一次性付清应付房款144067.50元，逾期支付的，视为自动放弃该安置房。6、乙方已于2009年3月27日将原房屋腾空交付甲方拆迁，同时将其房屋产权证或租赁契约交予甲方。7、所购房屋产权为商品房，产权归乙方，乙方按照甲方通知的时间和内容，与安置房屋的开发商签订购房合同并办理网签等相关手续。8、本协议履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向北京市东城区人民法院起诉。上述异地安置协议书签订后，原告于2009年8月3日向中通公司支付购房款144067.50元，公共维修基金2995.20元。该合同为本案争议拆迁安置合同。同日，中通公司（甲方）与范晓文（乙方）签订1份《崇文区宝华里危旧房改造异地安置协议书》。该协议书约定，甲方同意乙方购买理想城××号三居室一套，建筑面积127.16平米，购房款合计699380元，乙方应付异地安置购房款699380元，相抵提前搬家优惠及各项补助费用335000元，甲方实收乙方364380元。乙方已在2009年3月27日将原房屋腾空交付甲方拆除等，乙方所购房屋为商品房，产权归乙方所有。范晓文将该房屋指定给其哥哥范国强一家购买，实际由范晓文的嫂子景素珍名义购买，购房地址更改为鸿坤理想城××号住宅××号。2018年8月20日，本院向鸿坤伟业公司核实，其公司称，因中通公司的原因，双方并未履行《框架协议》，双方不存在资金往来。合同楼号为大兴理想城小区××号房屋经公安机关核准登记的楼号为××号房屋，该房屋已于2013年出售并过户其他人名下。合同楼号为××号房屋经公安机关核准的楼号为××号，该房屋于2013年12月出售并过户至他人名下。后本院经向大兴区房管局核实确定××号楼为大兴区西红门××号房屋，该房屋已经出售他人。未查到××号房屋的情况。诉讼中，本院依据原告范晓文的申请，委托北京康正弘基房地产评估有限公司对北京市大兴区西红门××号房屋于2018年10月8日的市场价进行评估。该评估公司于2019年5月24日作出评估报告，评估价值为4485689元。原告范晓文也申请对上述房屋的租金进行评估，后又撤回评估申请。2018年3月20日，中通公司向本院出具情况说明称，中通公司按照每月2500元的标准向原告支付了自2011年3月至2013年12月的逾期交房补偿款，支付2014年1月逾期交房补偿款980元，之后中通公司退出宝华里项目停止发放。宝华公司亦认可中通公司停止发放周转费后，政府相关部门也未向原告发放周转费补偿。2014年3月31日，北京市东城区危旧房改造办公室向中通公司发函，东危改函[2014]4号，内容为，你公司负责实施宝华里危改项目，不能如期履行与搬迁居民签订安置补偿协议，我办委托的北京市君泰律师事务所的律师函已送达你公司，为保证搬迁居民的合法权益，请你公司配合我办进行宝华里项目的交接工作。2016年6月30日，甲方北京市东城区重大项目协调办公室、乙方北京中通房地产开发有限公司及丙方北京宝华地产有限公司签订《宝华里项目三方协议》。上述三方针对宝华里项目的实施推进工作及后续事宜进行了相关约定。诉讼中，被告宝华公司持上述三方协议称，根据三方协议约定，被告中通公司配合被告宝华公司办理宝华里项目的手续，同时，根据该三方协议约定，被告中通公司在项目实施过程中签订的民事协议责任应当由被告中通公司承担。对此，被告中通公司称，不认可宝华公司的证明目的，签订该份协议是为了配合宝华公司办理拆迁许可证，宝华公司一直称宝华里项目不是转让，但是实际上宝华公司接手宝华里项目都是按照项目转让手续办理；原告是实际被拆迁居民，原告的原有住房已经被拆除，宝华公司接手宝华里项目后，原告被拆除房屋的土地面积应当会进入宝华公司进行挂牌进行二级开发的范围，并产生的收益由宝华公司获得，根据权利义务一致的原则，宝华公司应当承担原告的安置义务，也就是根据城市房屋拆迁管理条例第十九条的规定，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人；中通公司系被迫签订该三方协议，宝华公司想通过该三方协议推卸责任，但现在政府也不与中通公司进行结算，所以不论从法律法规的角度还是从能够实际解决宝华里遗留的矛盾角度，宝华公司都应该解决拆迁户的问题，而不能以该三方协议推卸责任。原告称，该三方协议原告未参与，也不知情，对该份协议真实性、合法性及证明目的均不认可。同时，三方协议约定中通公司和宝华公司之间的义务分配，该约定仅在双方内部具有法律效力，不能约束原告。宝华公司对包括原告房屋在内的土地项目实施开发建设，是属于对中通公司和原告之间合同关系的债务加入，宝华公司作为项目开发利用的受益方，应当对原告的安置问题进行解决。事实上宝华公司对该项目原地安置的居民实际进行安置补偿，原告虽与中通公司签订异地安置协议，但其与原地安置居民的差异也仅仅在于购房款的收取是中通公司收取的，而在该三方协议约定中通公司与宝华公司就购房款、公共维修基金、契税款等在结算中再行解决结算。现宝华公司与中通公司就收取的款项也未结算，故宝华公司与中通公司应承担连带责任。庭审中，中通公司称，与案外人的《框架协议》不能履行后，中通公司为解决安置问题，采取以原告及其兄范国强的名义在理想城另购其他房，钱款由中通公司支付，继续履行异地安置协议书，范国强同意了该方案，中通公司为其购买了其他房屋，但范晓文不同意选择购买其他房屋，所以该问题一直未解决；中通公司认为现在原告未得到安置确实有损失，但是这个问题可以在2009年至2010年得到解决，原告的损失应当计算至其哥哥范国强得到安置的时间即2010年3月，之后都属于扩大的损失，范国强签约时，理想城的房屋按照套内面积计算每平米2.5万元，折合建筑面积每平米2万元左右，但2019年时房屋价款已涨至每平方米4-5万元。对于宝华公司提出的超标准安置的问题，中通公司称，原告被拆迁房屋18.75平方米，安置了两套房屋，一套127平方米按照原告的指示安置给原告的哥哥范国强，另一套96平方米（即涉案房屋）安置给原告，超标准安置是因为为了完成拆迁进度，公司作出的让步。另，中通公司称，其与北京市东城区危旧房改造办公室或北京市东城区政府就宝华里项目尚未结算。本院认为：本案中，范晓文作为被拆迁安置人，中通公司与范晓文签订了外迁安置协议，但其并未向范晓文交付外迁安置房屋，中通公司未履行完毕安置义务，后中通公司退出宝华里危改项目，宝华公司成为该项目新的实施主体，故对范晓文的安置义务应由宝华公司继续承担。关于范晓文因未获得安置住房主张相应金钱损失赔偿的诉讼请求，考虑到后期拆迁安置标准的统一性，涉及公共政策利益的问题，本院对范晓文的该项请求不予支持。关于案件受理费和鉴定费，因宝华公司接手之前，中通公司已经严重违约，故本案案件受理费和鉴定费应由中通公司承担。综上，应由宝华公司首先对范晓文进行安置，如果范晓文与宝华公司就其安置问题仍未解决的情况下，可再行起诉。综上所述，判决如下：驳回原告范晓文的全部诉讼请求。案件受理费46800元和鉴定费13714元，由被告北京中通房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范欠歌人民陪审员  杨金柱人民陪审员  钟启龙二〇二〇年十二月三十日法官 助理  刘 娅书 记 员  姚 瑶