广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初35104号原告（反诉被告）：周庆仙，女，1980年5月8日出生，汉族，身份证住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：韩慧静，广东深远律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾存钢，广东深远律师事务所律师。被告（反诉原告）:深圳市百佳华商业管理有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道新湖路2146号佳华名苑1栋401-7，统一社会信用代码91440300073376973C。法定代表人：庄小雄。委托诉讼代理人：邓浩樟，男。委托诉讼代理人：邱泳贤，女。原告周庆仙诉被告深圳市百佳华商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日受理后，依法适用于简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾存钢，被告的委托诉讼代理人邱泳贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告商铺租赁履约保证金和数据采集设备押金共计212900元;2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2018年10月26日签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告承租被告位于深圳市龙岗区，用于经营多嘴肉蟹煲餐厅，租赁期限为五年，自2018年11月1日起至2023年10月31日止。双方签订《商铺租赁合同》后，被告于2018年11月1日将商铺交付给原告占有使用，原告向被告交纳了履约保证金207900元和数据采集设备押金5000元，并在租赁期限内及时交纳租赁费用。因受新冠疫情大流行和疫情防控尤其是政府禁止开放堂食和人员聚集等疫情防控措施的影响，原告餐厅管理骨干和技术岗位人员无法回深工作，餐厅无法经营，《商铺租赁合同》的目的不能实现。原告因此依据双方签订的《商铺租赁合同》第18.2条：“甲乙双方同意由下列情形之一的，可以解除合同，双方互不承担责任：……（5）因不可抗力致使商铺无法使用连续超过15日（含15日）或者累计超过30日以上，不可抗力包括不限于：暴风、洪水、干旱、雷击、火灾、地震或其他重大自然灾祸导致严重事故、设施或设备损坏；瘟疫、流行病疫或检疫隔离……”，于2020年1月28日向被告发送《申请函》，申请协商解除《商铺租赁合同》，并请求退还保证金207900元和数据采集设备押金5000元未果，后于2020年2月11日向被告发送了《解除合同通知书》单方解除了《商铺租赁合同》。合同解除后，被告至今仍未返还原告商铺租赁履约保证金和数据采集设备押金。《合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告按照《商铺租赁合同》的约定解除租赁合同，属于依约合法行使正当权利，被告应向原告返还商铺租赁履约保证金和数据采集设备押金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告全部请求。被告辩称，被告认为原告无权要求被告返还履约保证金及相关费用。一、原被告双方签订的合同约定，租赁合同期限为2018年11月1日起至2023年10月31日止，距离合同期满还有3年多，短暂的疫情并未影响长期租赁合同目的的实现，也没有影响原告在疫情期间正常使用房屋，合同期限未到，也不存在法定或约定合同解除的情形，原告单方解除租赁合同是违法解除合同。二、根据双方签订的房屋租赁合同第21.1条约定，原告违约导致合同解除的，被告无需返还履约保证金。原告违反合同约定，提前解除合同，要求被告返还履约保证金缺乏合同依据。综上，原告以疫情为由单方要求解除租赁合同属于违法解除，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2020年2月1日至2020年2月11日的租金30416.90元；2.原告向被告支付违约金10000元；3.被告向原告支付占有房屋期间的房屋占有使用费406296元（以租金80190元每月为标准，自2020年2月12日计算至2020年7月14日）；4.原告承担本案的案件受理费。事实与理由：2018年10月26日，被告与原告就位于深圳市龙岗区铺签署《商铺租赁合同》，租赁期限为2018年11月1日至2023年10月31日止，租金为每月80190元。合同第21.1条、第17.2条约定。合同签订后，被告依约履行了合同义务，但原告于2020年1月28日以新冠疫情为由申请提前终止双方的租赁关系，又于2020年2月11日向被告邮寄《合同解除通知书》，以不可抗力为由通知被告解除商铺租赁合同。不可抗力是指合同当事人不能预见、不能预防和不能克服的客观情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）和（二）的规定，原告主张的情形不属于不可抗力的情形，而是属于正常的商业风险，不适用涉案合同第18.2（5）条的规定，即原告的解除合同行为属于违约行为，依法承担违约责任。在原告解除涉案合同后，原告拒不支付涉案合同违法解除前应当缴纳的租金费用，且拒不向被告交付涉案房屋，继续占有使用涉案房屋，已严重侵犯了被告的合法权益，根据涉案合同第17.2条，原告应向被告支付逾期交付房屋期间的占有使用费。因原告一直拒不返还涉案房屋的行为，被告于2020年7月14日再次通知原告将涉案房屋清空并返还被告，但原告拒不履行清空并返还涉案房屋的义务，被告为维护自身的合法权益，只能自行聘请第三方将涉案房屋进行清空。综上所述，因××的发生不属于不抗力的情形，亦不具有使合同目的不能履行的严重程度，更不能致使涉案房屋无法使用，而是属于正常的商业经营风险，原告理应继续履行合同，但原告却违反合同约定，单方解除合同，且拒不向被告缴纳租金及涉案房屋，该违约行为已严重侵犯被告的合法权益。根据最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情肺炎民事案件若干问题的指导及合同法第94条第一款，只有当不可抗力导致合同目的无法实现的，合同当事人才有权解除合同，但原告主张的不可抗力与合同目的无法实现并不存在因果关系。原告针对被告的反诉辩称，第一，原告解除合同是依据双方签订的商铺租赁合同的第18.2条的约定进行解除的，自2020年2月1日之后，原告未再实际使用所租赁的商铺。第二，原告依据双方依据所签订合同的约定解除合同，不存在违约，所以不应当支付违约金。第三，因2月1日之后，原告未实际占有涉案所租赁的商铺无需支付租金，且当时正处于新冠疫情的严重时期，根本没有办法赴被告所在地办理返还租赁商铺的手续。而且根据合同的约定，如果原告在规定的期限内不宜搬离自有的物品外，由被告进行没收，可见过了约定的期限之后，原告已经没有权利搬离房屋的物品，也就是说此时的物品应归被告所有，被告有权自行处理。因此请求法院驳回被告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年10月26日，原告作为乙方（承租方）、被告作为甲方（出租房），双方签订《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于深圳市龙岗区铺用于经营多嘴肉蟹煲，该商铺建筑面积为594平方米，使用面积297平方米。合同期限为5年，自2018年11月1日至2023年10月31日止。该商铺的初次免租装修期为2个月，即2018年11月1日至2018年12月31日。商铺租金按照使用面积每平方米270元／月（固定租金）与该商铺当月营业额计算提成（营业额提成）相比较，两者取其高作为当月乙方需向甲方支付的该商铺租金。在合同期限内，2019年1月1日至2020年10月31日，固定租金为80190元／月，营业额提成按8%计算；2020年11月1日至2022年10月31日，固定租金为84199.50元／月，营业额提成按9%计算。乙方使用自有ＰＯＳ收银系统，租用甲方的数据采集设备，数据采集设备押金为每台5000元。乙方应于本合同签订后7个工作日内向甲方一次性支付履约保证金207900元。租赁合同期限届满或本合同终止时，在满足以下全部条件后90日内，甲方将履约保证金扣除相应费用后的剩余部分（若有）一次性无息退还给乙方：（1）乙方应办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；（2）乙方已将租赁商铺及附属设施已符合本合同约定的状态返还给甲方，甲方书面确认无异议；（3）如乙方对外发售储值卡的，乙方已与持卡人结算完毕，被投诉、诉讼、行政处罚等相关问题已经解决；（4）乙方已不拖欠甲方及相关方的任何费用；（5）双方已就基于本合同产生的债权债务清理完毕。甲乙双方同意有下列情形之一的，可以解除合同，双方互不承担责任：（1）经双方协商一致……（5）因不可抗力致使该商铺无法使用连续超过15日（含15日）或者累计超过30日以上，不可抗力包括但不限于：暴风、洪水、干旱、累计、火灾、地震或者其他重大自然灾祸导致严重事故、设施或设备损坏，瘟疫、流行病疫或检疫隔离等。遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任，但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面影响。合同期限内，在无乙方解除合同成就条件下，乙方如果需要提前撤场，必须依序逐项履行完毕下面所有义务之后，方可提前撤场（1）提前30日向甲方提出书面申请（每年的1月1日-2月28日为不撤场时间），经得甲方书面同意；（2）应结清并且向甲方支付完毕截止至撤场日的租金、商业服务费及其他费用、滞纳金、赔偿金等全部对甲方的应付款项；（3）乙方提前撤场，视为乙方单方解除合同，乙方同意放弃履约保证金，不再要求甲方退还履约保证金，另外，乙方同意向甲方一次性支付10000元作为违约金；（4）与甲方签订关于乙方提前撤场的补充协议；（5）根据本合同规定，办理完毕相关交还手续。本合同期满或本合同被解除后，乙方必须在合同期满或合同被解除后5日内将乙方在该商铺内的设施、设备和其他物品迁出商铺，并配合甲方办理好书面交接手续。如果乙方没有在合同期满或合同被解除后5日内迁出，则视为乙方对仍然留在该商铺内的设施、设备和其他物品作为抛弃物，乙方同意甲方有权自行处理。合同期满或合同被解除后5日内。该商铺内的设施、设备和其他物品可以不用拆除，视为乙方对未拆除的部分作为抛弃物。乙方拖欠任何对甲方的应付款项30天以上，甲方有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金207900元、数据采集设备押金5000元。原告缴纳租金至2020年1月31日，自2020年2月1日后未缴纳过租金。2020年1月28日，原告向被告发送《申请函》，称“由于受××疫情影响，导致我店管理骨干和技术岗位人员受疫情防护防控无法回深到岗上班，同时受疫情影响，国家要求消费者都选择不到人员密集场所，商场没有客流，导致餐饮行业无法经营，为了不影响您公司运营，现向贵司提出协商申请提前终止双方的租赁关系，原合同约定的租金及管理费结算至2020年1月31日，同意我方在2020年2月1日撤场同时返还我方租赁保证金207900元，如更新餐饮品牌替换，我方定全力配合，还望深圳市百佳华商业管理有限公司领导能根据我店目前的真实情况，切实了解我们的具体状况，协商并给予我们最大的帮助和支持”。2020年2月11日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，称“我方于2018年10月26日与贵司签订了编号为SP-ZL201807号房地产租赁合同。在合同期间，我方一直严格履行合同义务，但基于目前不可抗力的出现，根据合同18.2（5）条之约定，因新型冠状病毒引发的疫情导致承租店铺长期持续无法使用，以致本租赁合同目的无法实现。有鉴于此，为避免双方损失扩大，我方特此通知贵司解除该房地产租赁合同”。解除通知书送达被告后，原告未通知被告接收商铺，亦未办理移交手续。2020年7月14日，被告清理涉案商铺，并在微信通知原告“里面的很多物品，我们都会跟你们去放，你们到时候确定了去就是去拉的话也比更方便，所以说，你最好是还是安排人到现场跟进一下这个事情一起吧这个啊哪一些要的哪些不要的是吧，也可以一次性的做好处理，你们也不用费什么人力物力啊现在”。原告回复称“租赁合同2月份就已解除，物品我们早就不要啦，你们自行处理就好”。被告已收回商铺内的数据采集设备。本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。原告主张依照合同约定的“因不可抗力致使该商铺无法使用连续超过15日（含15日）或者累计超过30日以上”，其可以解除合同，故于2020年2月11日向被告发送解除合同通知书，被告不予同意，双方因此发生争议。本院认为，××疫情虽然对原告经营的餐馆产生了一定的影响，但原告提出解除租赁合同时，疫情刚发生不久，疫情影响也只是暂时性的，而双方的租赁合同剩余期限尚余3年多，原告未能证明因疫情原因租赁合同剩余期限确实无法继续履行，且双方合同亦约定“应尽最大努力克服该事件，减轻其负面影响”，原告未积极与被告协商寻求办法降低双方的损失，而径行向被告发送解除合同通知书，其以疫情影响为由单方解除租赁合同，不符合法律规定和合同约定，构成违约。按照前述认定，原告构成违约，现原告要求被告返还履约保证金，本院不予支持。庭审时，被告确认已收回数据采集设备，故对原告要求被告返还数据采集设备押金5000元的请求，本院予以支持。原告虽于2020年2月11日向被告发送解除合同通知书，但被告未予同意，期间原告亦未通知被告接收商铺或办理移交手续，直至2020年7月14日被告接收商铺并通知原告取回商铺内设施、物品，故本院认定双方租赁合同解除时间为2020年7月14日，故原告应向被告2020年7月14日前的租金。考虑到2020年2月份、3月份××疫情形势暂不明朗，确实对原告的餐馆经营造成了影响，本院酌定减免原告该两个月的费用，原告应向被告支付租金276784.84元（80190元×3＋80190÷31天×14天）。被告还请求原告支付违约金10000元，综合本案实际情况，考虑到被告不予退还原告履约保证金已经足以弥补被告的损失，故对被告该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）周庆仙与被告（反诉原告）深圳市百佳华商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年7月14日解除；二、被告（反诉原告）深圳市百佳华商业管理有限公司应于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周庆仙返还数据采集设备押金5000元；三、原告（反诉被告）周庆仙应于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）深圳市百佳华商业管理有限公司支付租金276784.84元；四、驳回原告（反诉被告）周庆仙的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）深圳市百佳华商业管理有限公司的其他反诉请求。上述付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2246元（原告已预交），由原告负担2193元，被告负担53元；反诉案件受理费4000元，由原告负担2478元，被告负担1522元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国旺二〇二〇年十二月十一日书记员  林丹燕