湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6232号原告（反诉被告）：赵玉蓉，女，1980年7月17日出生，土家族，住武汉市江汉区。被告（反诉原告）：郭芳丽，女，1981年4月23日出生，汉族，住武汉市青山区。被告（反诉原告）：熊伟，男，1976年11月4日出生，汉族，住武汉市青山区青山镇石化村131门7号。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘慧，湖北敦临律师事务所律师。原告（反诉被告）赵玉蓉与被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵玉蓉，被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟的共同委托诉讼代理人刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉蓉向本院提出诉讼请求：1.确认赵玉蓉与郭芳丽、熊伟间签订的《房屋租赁合同》解除；2.郭芳丽、熊伟退还赵玉蓉预交的租金22000元；3.郭芳丽、熊伟向赵玉蓉返还押金6000元；4.郭芳丽、熊伟承担本案的全部诉讼费用。郭芳丽、熊伟共同辩称及反诉称：一、关于解除合同，赵玉蓉无权单方解除合同，本案并非因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，赵玉蓉承租房屋经营酒店，本身存在经营风险，该房屋是否能够出租出去取决于市场行情及赵玉蓉的经营能力，与疫情并无完全的关联，与郭芳丽、熊伟无直接关联，合同未到期，赵玉蓉在无法定或约定解除权的情况下，无权单方解除合同；二、关于返还租金，合同约定租期为2年，郭芳丽、熊伟已经将房屋交付赵玉蓉使用至今，赵玉蓉应当支付2020年下半年租金，赵玉蓉以疫情为由要求郭芳丽、熊伟退还租金没有依据；赵玉蓉承租房屋长期空置也是与实际情况不符，从产生的水电费显示，赵玉蓉在疫情期间实际使用房屋；三、关于租房押金，合同第8条明确约定在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退还押金，现赵玉蓉中途退租，违反合同约定，应当承担违约责任，其押金不予退还，合同应当继续履行。郭芳丽、熊伟提起反诉，请求法院判令：1.赵玉蓉与郭芳丽、熊伟签订的《房屋租赁合同》继续履行；2.赵玉蓉支付郭芳丽、熊伟自2020年7月1日至2020年12月31日房屋租金33000元，支付自2019年11月1日至2020年12月31日所欠物业管理费3490元，支付自2020年2月至2020年7月水电费1201.32元；3.郭芳丽、熊伟无需退还押金6000元；4.本案诉讼费由被反诉人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和举证的证据，本院认定事实如下：郭芳丽、熊伟系武汉市花楼街198号宝利金国际公馆B2栋29层11室房屋共同所有权人。2019年1月3日，赵玉蓉与郭芳丽签订《房屋租赁合同》，约定赵玉蓉承租武汉市花楼街198号宝利金国际公馆B2座2911号房屋；租赁期限自2019年1月1日起至2020年12月31日止；租赁房屋仅作为酒店公寓使用，房屋租金为5500元/月，按半年支付，签合同时支付33000元，以后须提前15天支付下一周期的租金；房屋押金6000元，合同期满结清费用后全额无息退还；租赁期间的水电费、物业费由赵玉蓉承担；租赁期间，赵玉蓉中途擅自退租的，押金不退还。合同签订后，赵玉蓉承租使用案涉房屋，物业管理费（249.3元/月）缴纳至2019年10月、电费缴纳至2020年1月。2019年12月至2020年1月，赵玉蓉向郭芳丽支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的房屋租金共计33000元后未再支付案涉房屋租金。另查明，2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告，城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营，机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年4月8日，武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施。还查明，疫情期间，赵玉蓉通过微信多次与郭芳丽协商减免房屋租金未果。2020年4月20日，在双方对房屋租金减免未达成合意的情况下，赵玉蓉在微信中明确表示要求退房，郭芳丽未同意。2020年7月16日，赵玉蓉通过微信将案涉房屋门锁密码告知郭芳丽。再查明，自2020年1月23日至2020年4月8日期间房屋租金为13933.28元（具体计算为以下①②之和：①5500元/月×2个月；②183.33元/天×16天）。本案在审理过程中，本院于2020年11月6日组织赵玉蓉、郭芳丽、熊伟至案涉房屋内进行现场勘验。经现场勘验：案涉房屋大门锁为电子密码锁，其密码与赵玉蓉于2020年7月16日向郭芳丽微信告知密码一致；房屋内还留存床两张、床垫四张、单人沙发一张、靠背椅两个、独立装修柜1个、厨房及卫生间墙柜。经询问，赵玉蓉表示，屋内大件物品未能搬出的原因是郭芳丽、熊伟不同意其搬离；郭芳丽、熊伟共同委托诉讼代理人刘慧表示屋内大件物品未能清理是因为欠缴物业费，物业公司不让其搬离，但这是代理人的个人推测；且拒绝向郭芳丽、熊伟进行核实。经释明，郭芳丽、熊伟共同委托诉讼代理人刘慧明确表示不同意接收房屋，也不同意赵玉蓉将房屋内的大件物品搬离。同日，本院向案涉房屋物业管理单位保利金中央荣御物业服务中心进行调查，经调查：物业服务中心只对业主收取案涉房屋的物业管理费，业主与租户之间对于物业管理费的约定只限于业主与租户之间；承租人搬离房屋只需凭业主的书面同意或业主直接与物业公司联系并表示同意承租人搬离，租户即可搬离；物业服务中心不会因为欠缴物业费而禁止承租人搬离房屋。本院认为，赵玉蓉与郭芳丽、熊伟间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。武汉地区爆发新冠××疫情，属于不可抗力；武汉疫情期间应从2020年1月23日起计算至2020年4月8日止。赵玉蓉承租涉案房屋用于经营，因疫情导致赵玉蓉无法正常经营，其租赁房屋目的无法实现情况客观存在，虽赵玉蓉请求减免租金符合法律规定及合同约定，但不可抗力造成的不利影响应及于双方当事人，而非一方，由此产生的经济损失理应由双方进行合理分担，故对赵玉蓉主张免除疫情期间全部房屋租金的诉讼请求，本院予以部分支持。综合权衡上述不可抗力对双方当事人造成不利影响的程度，本院酌定赵玉蓉免予缴纳租金的比例为50%，即6966.64元（13933.28元×50%）。2020年4月8日武汉市正式解除离汉离鄂通道管控措施，武汉市各行各业已开始复工复产，其不可抗力因素已消除，故对于赵玉蓉于2020年7月16日自行离开案涉商铺并交付门锁密码的行为，应当认定为赵玉蓉单方违约解除合同。依据《房屋租赁合同》的约定，在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，甲方不退还押金；故对于赵玉蓉主张：“郭芳丽、熊伟退还押金6000元”的诉讼请求，本院不予支持。鉴于赵玉蓉于2020年7月16日将案涉房屋门锁密码告知郭芳丽并搬离房屋，且本案已认定赵玉蓉属违约解除合同并承担提前解除合同的违约责任，故应认定案涉《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除，其房屋租金、物业管理费、水电费均应计算至2020年7月16日。故对郭芳丽、熊伟主张：“赵玉蓉支付2020年7月17日至2020年12月31日期间的房屋租金及物业管理费”，本院不予支持。但2020年7月1日至同月16日期间的房屋租金共计2933.28元（183.33元/天×16天）、2019年11月至2020年7月期间的物业管理费共计2243.7元（249.3元/月×9个月），赵玉蓉应当向郭芳丽、熊伟支付。依据案涉《房屋租赁合同》约定，承租期内所产生的水电费由承租人承担；本案已查明，案涉房屋自2020年2月至2020年7月期间共产生电费1201.32元，郭芳丽、熊伟亦实际支付上述电费，故赵玉蓉应向郭芳丽、熊伟支付电费1201.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确定原告（反诉被告）赵玉蓉与被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟在2019年1月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；二、被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟于本判决书生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵玉蓉退还房屋租金6966.64元；三、驳回原告（反诉被告）赵玉蓉其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）赵玉蓉于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟支付2020年7月1日至2020年7月16日期间的房屋租金2933.28元；五、原告（反诉被告）赵玉蓉于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟支付2019年11月至2020年7月期间的物业管理费2243.7元；六、原告（反诉被告）赵玉蓉于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟支付2020年2月至2020年7月期间的电费1201.32元；七、驳回被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟其他反诉请求。负有履行义务的当事人于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告（反诉被告）赵玉蓉负担450元（已付），被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟负担50元［此款原告（反诉被告）赵玉蓉已垫付，被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟随同上述判决款项一并支付给原告（反诉被告）赵玉蓉］；反诉费1392元，由被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟负担1342元（已付），原告（反诉被告）赵玉蓉负担50元[此款被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟已垫付，原告（反诉被告）赵玉蓉随同上述判决款项一并支付给被告（反诉原告）郭芳丽、熊伟]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 胡 琦二〇二〇年十二月八日书记员 刘玉兰