湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初12514号原告:李娟，女，1980年8月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：张瞻，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹亮，湖南金州律师事务所律师。被告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房，统一社会信用代码：914301043205210910。法定代表人：胡标。委托诉讼代理：颜海燕，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师。原告李娟与被告湖南百合百乐商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟的委托诉讼代理人张瞻、曹亮，被告湖南百合百乐商业管理有限公司的委托诉讼代理人颜海燕、周玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李娟向本院提出诉讼请求：1、判令解除《百货合同》及《变更协议》；2、判令被告退还履约保证金180000元、装修押金20000元、联营管理费131000元、综合管理费10000元、垫付的空调清洗费704元，共计341704元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月16日签订了一份《百货合同》，又于2019年5月8日签订了《变更协议》，合同及协议约定原告承租被告位于长沙市（县）西中心T3门店1楼A1-07号，合同及协议约定期限为2019年4月28日至2022年4月27日，建筑面积为283平方米，用于名创优品，自2017年1月25日至2020年1月24日，原告已缴纳履约保证金180000元、装修押金20000元、预缴的联营管理费131000元、综合管理费10000元、替商场垫付的空调清洗费704元，以上共计341704元，同时，根据《百货合同》第17.4条之约定“任何一方如违反本合同上述各项条款规定的，导致合同不能正常履行的，违约方应负责赔偿守约方的一切损失，包括支付合同条款中已约定的违约金”。现被告严重违反合同约定，提前终止合同，原告有权要求被告赔偿退还以上损失共计341704元。原告李娟为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定特此依法提出诉讼，希准许为盼。被告湖南百合百乐商业管理有限公司辩称，1、原告起诉案由错误，原告的法律关系定性错误，原告并无请求退还履约保证金、装修押金及出入证保证金、水电卡保证金、租金、物业费请求权的基础，双方并无房屋租赁合同关系，而是联合经营的关系，双方签订的百货合同中没有房屋租赁出租承租等字眼，合同中并未约定租金金额、缴纳方式等合同的必备要素，由此可知该合同系联营合同，而非租赁合同。原告店铺的具体经营均系由原告自行负责，被告只是以房屋使用权收取联合服务费。2、依据该合同并未违约合同约定，未违反合同义务，不存在被告支付原告款项的理由。合同中的违约责任并未约定退还履约保证金、装修押金及出入证保证金等，原告请求没有依据。3、原告提供的证据不充分，无法实现其诉求成立的，原告提供的微信聊天记录反证了被告一直在提供商场的物业管理服务，2020年年初还在积极组织防疫工作支持鼓励店铺复工复产，并不能证明被告存在违约行为。4、原告至今仍在正常经营，持续占有案涉门面且通过经营获取相应利益，其应当向被告支付相应费用，而非被告向原告支付费用。5、被告因为众多租户违约未支付租金导致其背负2300余万元的债务，该债务是被告欠付案外人即物业所有人长沙综合交通枢纽综合建设有限公司，该案在长沙市中级人民法院已经判决，因此本案应当是原告欠付被告的租金及相关费用，而非被告欠付原告的相关费用。综上被告无任何违约行为，不存在支付原告任何费用的理由。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年12月16日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《百货合同》约定，甲方将位于长沙市（县）西中心T3门店1楼A1-07号，经营面积150平方米，建筑面积283平方米的场地，供乙方经营本合同所约定的商品或服务，经营品牌为名创优品。2.1合同签订三日内，乙方应以现金方式或银行转账的方式向甲方交纳履约保证金￥180000.00元（大写：壹拾捌万圆整）,如乙方未按时缴纳，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之五向甲方支付违约金，逾期7天甲方有权解除本合同。3.1乙方装修，须向甲方交纳装修押金￥10000.00元（大写：壹万圆整）。装修完成并无违规的，装修押金在扣除水电费、管理费、垃圾清理费等装修期间产生的所有费用后多退少补。3.2乙方应于2017年1月25日完成装修并开业，未完成装修开业的，或者乙方装修设计不符合甲方要求且甲方整改通知后未在甲方指定期限内按要求完成整改的，每延迟一日因向甲方缴纳2000元的违约金，甲方可从乙方的装修押金或结算贷款中直接扣除违约金……。4.1关于结算条件双方约定，一致同意采取以下现金或银行转账方式结算，乙方同意甲方按：1、每月保底销售总额28万按11%提取联合合作服务费，2、每月销售总额35万（含35万）以上按实际销售总额的12%提取联合合作服务费，3、每月销售总额50万以上按50万销售总额的13%收取联合合作服务费。4.1.2乙方进场时需缴纳一次性综合管理费￥:1000000元（大写：壹万圆整）。乙方按月以转账或现金方式向甲方缴纳。乙方应在每个月第5个工作日交清上个月费用；否则，每天按应缴金额1%计算违约金，逾期7天甲方有权解除本合同。4.1.3甲乙双方为促进共同发展、互惠互利，经协商一致达成《联合营销协议书》作为乙方每月度和当年度的销售目标（见本合同补充协议一）,乙方同意甲方按4.1.1所述提取联合合作服务费，当每月提取的合作服务费不能达到双方《联合营销协议书》的约定时，乙方应向甲方承担违约责任，即以未完成的差额部分向甲方支付。乙方按月以转账或者现金的方式向甲方交纳。乙方应在每个月的第5个工作日交清上个月费用：否则，每天按应缴金额1%计算违约金，逾期7天甲方有权解除本合同。4.2乙方自行促销产生的销售，甲方按正常销售收取联合合作服务费，甲方让利的促销，以双方签订的促销协议为准。以上联合合作服务费以及各种相关的费用，由乙方自行收银，乙方应在每个月第5个工作日交清上个月费用；否则，每天按应缴金额1%计算违约金，逾期7天甲方有权解除本合同。17.1本合同期限2017年1月25日起至2020年1月24日止，合同期36个月经双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。17.2合同未尽事宜，经双方协商一致后，签订补充协议，补充协议与本合同书具有同等法律效力。17.4任何一方如违反本合同上述各项条款规定的，导致合同不能正常履行的，违约方应负责赔偿守约方的一切损失，包括支付合同条款中已约定的违约金。2019年5月8日，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《变更协议》，该协议约定将原合同17.1条款的内容改为：本合同期限2019年4月28日起至2022年4月27日止，合同期36个月经双方法定代表人或授权代理人签字并加盖公章后生效。……2019年5月28日起至2019年7月27日为甲方为扶持乙方经营给予的免租期，乙方无需向甲方缴纳此期间的合作服务费，但该期间乙方需一次性按照建筑面积20元每平方米向甲方缴纳物业管理费。该免租期结束后乙方须按照原合同约定足额向甲方缴纳相关费用。因湖南百合百乐商业管理有限公司欠付长沙综合交通枢纽建设投资有限公司租金、运营管理费等，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2019年8月26日，以湖南百合百乐商业管理有限公司、彭四平、胡标为被告诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出（2019）湘01民初3253号民事判决，其中确认：审理过程中，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司一致同意解除合同，并确定合同解除日为2019年8月31日。2020年4月30日，湖南百合百乐商业管理有限公司张贴《告示》，告知湖南百合百乐商业管理有限公司各承租户：长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司已就解除长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司于2015年8月6日签订《房屋租赁合同》达成一致，湖南百合百乐商业管理有限公司将交还租赁场地，湖南百合百乐商业管理有限公司在租赁期间所产生的债权债务由其负责处理，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司现已启动租赁场地管理权工作，为此，特告知：1、请各承租户于2020年5月15日前，请与接管购物中心的新公司洽谈合作事宜；不愿意经营者请于2020年5月20日前搬离退出各自承租区域，并对承租区域的物品自行进行清理，逾期未处理的物品将视为丢弃物。2、请各承租户提前知晓该情况，做好相关准备工作，由此带来的不便，敬请谅解。本案庭审过程中，本院就涉案商铺的目前状况进行了询问，原告述称：2019年5月28日涉案商铺已装修完毕开业。依据原告提供的被告出具的收据，原告已缴纳履约保证金180000元，预收三个月联营合作款131000元，装修押金20000元，一次性综合管理费10000元。另查明，2020年6月29日，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（甲方）与湖南百合百乐商业管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同解除协议之补充协议》约定，乙方同意于2020年5月31日向甲方交还租赁物业，并按照《房屋租赁合同》约定标准向甲方支付自2019年9月11日起至2020年5月31日延期交还租赁物业期间产生的场地占用费394.5376616万元,被告尚未支付。以上事实有原告提交的《百货合同》、《变更协议》、《收据》、（2019）湘01民初3253号民事判决书、告示、《房屋租赁合同解除协议之补充协议》等证据及当事人陈述在案佐证。结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下：本院认为，原告李娟与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《百货合同》，系双方的真实意思表示，且均不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。对原告的各项损失请求，本院分析如下：一、关于原告诉请解除《百货合同》、《变更协议》，首先，《百货合同》4.1.3条约定当每月提取的合作服务费不能达到双方《联合营销协议书》的约定时，乙方应向甲方承担违约责任，即以未完成的差额部分向甲方支付。被告提供场地供原告经营，原告需按月向被告缴纳合作服务费，原、被告之前实质是房屋租赁合同关系。但依据（2019）湘01民初3253号民事判决书，被告湖南百合百乐商业管理有限公司与长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的《房屋租赁合同》已于2019年8月31日解除，该合同解除后，被告湖南百合百乐商业管理有限公司就涉案商铺已无权限再向原告提供涉案商铺进行经营，涉案《百货合同》、《变更协议》已无法再继续履行，故对于该诉讼请求，本院予以支持。关于涉案《百货合同》、《变更协议》解除后的法律责任问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告湖南百合百乐商业管理有限公司的违约行为是造成本案《百货合同》、《变更协议》提前解除的主要原因，故根据本案合同的约定及履行情况，本院对原告李娟的诉请认定如下：对返还履约保证金180000元、装修押金20000元的诉请，因被告湖南百合百乐商业管理有限公司的违约行为是造成本案《百货合同》、《变更协议》提前解除的主要原因，且原告已装修完毕，被告未提交证明装修期间原告存在违约情形，故对于该诉讼请求，本院予以支持。对返还联营管理服务费131000元的诉讼请求，依据《百货合同》4.1条约定，乙方同意甲方按：1、每月保底销售总额28万按11%提取联合合作服务费。2、每月销售总额35万（含35万）以上按实际销售总额的12%提取联合合作服务费，3、每月销售总额50万以上按50万销售总额的13%收取联合合作服务费。虽《变更协议》约定2019年5月28日起至2019年7月27日为甲方为扶持乙方经营给予的免租期，乙方无需向甲方缴纳此期间的合作服务费，但该期间乙方需一次性按照建筑面积20元每平方米向甲方缴纳物业管理费，且原告现仍营业。现原、被告双方均未提供每月销售额对账情况，本院对原告应缴纳的联合合作服务费难以核实，免租期结束后至今，原告实际仍在使用商铺经营，故对于该诉请，本院依法不予支持。对原告诉请的综合管理费10000元，依据《百货合同》4.1.2乙方进场时需缴纳一次性综合管理费￥:1000000元（大写：壹万圆整）。乙方按月以转账或现金方式向甲方缴纳。现原告在经营，故对于该诉请，本院不予支持。关于垫付的空调清洗费704元，原告提交的证据并不足以证明其实际支出情况，故对该诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、判令原告李娟与被告湖南百合百乐商业管理有限公司签订的《百货合同》及《变更协议》解除；二、限被告湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李娟履约保证金180000元、装修押金20000元；三、驳回原告李娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3213元，由被告湖南百合百乐商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张辉二〇二〇年十二月十六日法官助理林青曼书记员解秋阳