北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15211号原告：北京迅达同辉劳务服务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣京东街********。法定代表人：牛曰锋，总经理。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被告：北京隆福盛文酒店管理有限公司，住所地北，住所地北京市北京经济技术开发区经海二路********v>法定代表人：常福军，总经理。委托诉讼代理人：李羿，北京市英格律师事务所律师。原告北京迅达同辉劳务服务有限公司（以下简称：迅达公司）与被告北京隆福盛文酒店管理有限公司（以下简称：隆福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迅达公司的法定代表人牛曰锋及委托诉讼代理人冀莹莹，被告隆福公司的委托诉讼代理人李羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迅达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；2.判令被告向原告返还腾退位于北京经济技术开发区经海二路15号的房屋（建筑面积600平方米）；3.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的未付租金270000元；4.判令被告向原告支付逾期付款利息（以540000元为基数，按照年利率24%的标准，自2020年1月1日起计算至被告实际向原告付清第3项款项之日止）；5.判令被告向原告支付从2020年7月1日起至被告实际腾退之日的房屋占用使用费；6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于北京经济技术开发区经海二路15号1幢二层15间的房屋租赁给被告使用，建筑面积600平方米，租赁期限自2019年1月1日至2028年3月31日。租金为每年540000元，每三年递增5%，支付方式为年付。合同签订后，原告如约将涉案房屋交付给被告使用，但自2020年1月被告未按照合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告至今未能按时支付。为原告合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉于贵院特诉至贵院，望判如所请。被告隆福公司辩称，不同意迅达公司的诉讼请求。一、隆福公司已支付迅达公司2019年1月1日至2020年的租金及2020年租金60000元。上述租金的支付时间分别为2019年2月28日支付500000元、2020年6月10日支付100000元；二、受新冠肺炎疫情影响，隆福公司暂无力支付后续租金；三、隆福公司正在恢复生产经营之中，待恢复正常之后将依约支付欠付租金；四、迅达公司此时主张解除涉案合同，不符合国家有关新冠肺炎疫情防控和恢复社会经济发展的精神，加重了隆福公司的经济负担，对隆福公司显失公平。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月29日，迅达公司（出租方、甲方）与隆福公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称：涉案合同），约定迅达公司将位于北京市北京经济技术开发区经海二路15号一幢二层15间房屋，含电梯间及配电室，建筑面积600平方米，出租给隆福公司，租赁期间自2019年1月1日起至2028年3月31日止。租金每年540000元，房租支付方式为年付，租金每三年递增5%，每年租金乙方须于上一付款有效期结束7日前一次性支付于甲方，如乙方逾期未付，须按日加月租金的0.5%的滞纳金，超过7天未付租金视为自动退租。关于承租人的责任，约定乙方应按本合同三、四、五条规定交付租金、押金和各项费用，如有拖欠，视为违约，甲方有权解除合同收回房屋。关于合同的解除，约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照合同约定时间支付租金的……。合同签订之后，迅达公司依约交付了房屋。经询，隆福公司称仍在使用涉案房屋进行酒店经营使用。为证明租赁关系，迅达公司提交了包括本案租赁合同在内的共3份房屋租赁合同，隆福公司均予以认可。经查，除涉案房屋外，迅达公司与隆福公司的法定代表人常福军于2013年3月28日就涉案楼体房屋的三至五层签订《房屋租赁合同》（以下简称：2013年合同），租期自2013年4月1日起至2028年3月31日止；迅达公司与隆福公司于2019年7月1日就涉案房屋同层的其他15间房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称：2019年合同），租期自2019年7月1日至2028年3月31日。迅达公司已就上述两份房屋租赁合同的争议另行向本院提起了诉讼，且在2013年合同案件审理中，牛曰锋作为第三人参加诉讼。另查明，2018年10月1日，常福军（甲方）与迅达公司法定代表人牛曰锋（乙方）签订了《借款协议》，约定甲方向乙方借款3000000元，借期自2018年10月1日起至2019年9月30日止，借款原因为甲方因租赁乙方房屋拖欠租赁费1000000元（2015年3月份支付）及前期装修2013年10月1日借款2000000元于2015年9月30日到期未还拖欠至今，两项合计3000000元，利息为每月50000元。如果甲方在经乙方同意后提前归还此借款时，则按照实际用款天数计算利息。关于违约责任，甲方借款到期应于当月30日前向乙方偿还本金3000000元以当月利息40000元；甲方若不按时归还借款，乙方有权收回甲方租赁乙方的房屋，或每天必须交于乙方用于还款。甲乙双方还对违约责任、争议解决等双方当事人权利义务作出了约定。2019年10月1日，常福军（甲方）与牛曰锋（乙方）签订了《借款协议》，约定甲方向乙方借款3000000元，借期自2019年10月1日起至2020年9月30日止，借款原因为甲方因租赁乙方房屋拖欠租赁费1000000元（2015年3月份支付）及前期装修2013年10月1日借款2000000元于2015年9月30日到期未还拖欠至今，两项合计3000000元。利息为每月50000元。如果甲方在经乙方同意后提前归还此借款时，则按照实际用款天数计算利息。关于违约责任，甲方借款到期应于当月30日前向乙方偿还本金3000000元以当月利息50000元；甲方若不按时归还借款，乙方有权收回甲方租赁乙方的房屋，或每天必须交于乙方用于还款。甲乙双方还对违约责任、争议解决等双方当事人权利义务作出了约定。2019年2月28日，隆福公司转入迅达公司500000元；2019年3月12日，隆福公司转入迅达公司200000元；2019年3月15日，隆福公司转入迅达公司200000元；2019年3月19日，隆福公司转入迅达公司100000元，上述转账记录均备注“房租”。2020年6月10日，隆福公司向牛曰锋转账100000元。对于2019年2月28日至2019年3月19日四笔合计1000000元转账的性质，迅达公司称其中540000元为涉案合同2019年整年度的租金，剩余460000元为2013年合同的租金；隆福公司辩称2019年2月28日的500000元为本案涉案合同租金，剩余500000元为2019年合同的租金。在本院对2013年合同的审理中，常福军称若本院未认定其中460000元为2019年合同的租金，则同意作为2013年合同的租金进行抵扣。对于2020年6月10日隆福公司向牛曰锋转账的100000元，迅达公司及2013年合同案件的第三人牛曰锋均主张系2013年合同租金，隆福公司则辩称其中40000元为补交的本案涉案合同2019年度的租金，剩余60000元为2020年的租金。牛曰锋与常福军个人之间也存在频繁的资金往来，其中，2019年6月3日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月5日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月25日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月26日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月28日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年7月1日，常福军向牛曰锋转账200000元；2019年7月8日，常福军向牛曰锋转账200000元；2019年7月26日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年8月29日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年9月6日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年9月14日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年9月15日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年10月30日，常福军向牛曰锋转账100000元；关于2019年6月3日至2019年10月30日合计1500000元转账的性质，迅达公司称包括了租金及常福军与牛曰锋之间的借款利息，其中2019年6月3日的100000元、6月5日的100000元、6月25日的100000元中的50000元、9月14日的100000元、10月30日的100000元，合计450000元均为利息，其余1050000元为2013年合同的租金。隆福公司辩称，该1500000元均系2013年合同的租金，在本院对2013年合同审理中，常福军亦称上述款项为2013年合同的租金，且从未向牛曰锋支付过任何利息。为佐证合同已经解除，迅达公司提交了《房屋租赁合同终止告知书》，告知书载明：“鉴于（1）2013年3月28日我司与贵司签订《房屋租赁合同》，我方将位于北京经济技术开发区经海二路15号房屋租赁给贵公司使用，建筑面积5279平方米，租赁期限自2013年4月1日至2028年3月31日。租金每半年支付一次。（2）2019年1月1日，我司与贵司签订《租赁合同》，我方将位于北京经济技术开发区经海二路15号一幢二层15间房屋租赁给贵公司使用，建筑面积600平方米，租赁期限自2019年1月1日至2028年3月31日。租金支付方式为年付。（3）2019年7月1日，我司与贵司签订《租赁合同》，我方将位于北京经济技术开发区经海二路15号一幢二层15间房屋租赁给贵公司使用，建筑面积600平方米，租赁期限自2019年7月1日至2028年3月31日。租金支付方式为年付。贵公司拖欠房租截止到2020年06月30日已达一年之久，合计拖欠房租人4340000元，滞纳金另计。另外，还有历年拖欠的房租借款3000000元，利息450000元。我司已于2020年5月6日通知贵司，如贵司不能在2020年6月30日前支付上述欠款，我司将与贵司终止合同。截止目前，贵司仍未支付上述欠款，贵司已严重违约。现我司正式通知贵司：1.解除上述三个《租赁合同》（即2013年3月28日双方签订的《房屋租赁合同》，2019年1月1日双方签订的《租赁合同》，2019年7月1日双方签订的《租赁合同》）。2.限贵司于即日起撤离。3.贵司应于即日内支付房租人民币4340000元，支付历年拖欠的房租借款3000000元，以及借款利息450000元。4.贵司应于即日内支付违约金6600417元。”对此，隆福公司否认收到该通知书。迅达公司未提交证据证明该告知书已送达给隆福公司。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。迅达公司与隆福公司签订的涉案合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行各自义务。本案中，迅达公司主张隆福公司欠付2020年租金，隆福公司辩称2020年租金已交纳60000元，故双方争议的焦点在于欠付的金额，也即各笔交易款项的性质认定。对此，本院评述如下：首先，针对发生于2019年3月12日、2019年3月15日、2019年3月19日的三笔转账500000元，隆福公司称系2019年合同的租金，但该合同签订时间为2019年7月1日，远晚于交易时间，明显有违常理，故对此抗辩意见本院不予采信。其次，迅达公司自认备注有“房租”的2019年2月28日至2019年3月19日期间合计转账1000000元中包括了本案涉案合同租金540000元及2013年合同租金460000元，而在2013年合同审理中，常福军同意在该460000元未被本院认定为2019年合同租金情况下作为2013年租金进行抵扣，且双方均认可2019年2月28日转账的500000元为本案涉案合同租金，据此，本院认定上述540000元为本案涉案合同租金。再次，关于2020年6月10日隆福公司向牛曰锋转账100000元的性质争议，本院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。隆福公司作为发起转账一方，称该款项为本案涉案合同的租金，迅达公司及牛曰锋予以否认，但其作为收款一方，应对否认隆福公司的意见承担举证责任，而隆福公司及牛曰锋均未提交相反证据予以证明，且隆福公司同意若其中40000元未被认定为本案涉案合同2019年租金时，作为2020年租金进行抵扣，故本院认定该100000元为本案涉案合同2020年度租金。最后，2019年6月3日至2019年10月30日期间的转账交易，与本案无关，本院不予处理，双方可另行解决。因隆福公司欠付租金，迅达公司有权解除合同，迅达公司主张曾于2020年6月30日向隆福公司完成送达《房屋租赁合同终止告知书》，但并未提交证据证明，且隆福公司予以否认，故本院以本案起诉书副本送达隆福公司之日作为合同解除之日，即双方之间的租赁合同于2020年9月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的后果，隆福公司应腾退并返还房屋，支付欠付租金及2020年9月9日以后的房屋占有使用费用，占有使用费用标准，本院参照本案涉案合同租金标准予以确定。迅达公司主张的2020年1月1日至2020年6月30日期间的未付租金，因隆福公司于2020年6月10日已支付100000元，本院予以扣除。欠付租金及2020年7月1日以后的房屋占有使用费，虽名称有误，但本质均为隆福公司占用涉案房屋所需支付的费用，故本院对迅达公司主张的租金及占有使用费起始时间调整后予以判决。关于逾期付款利息，双方合同中约定的标准过高，隆福公司也请求法院予以调整，本院酌定后予以判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京迅达同辉劳务服务有限公司与北京隆福盛文酒店管理有限公司于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除；二、北京隆福盛文酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内腾退并向北京迅达同辉劳务服务有限公司返还北京市北京经济技术开发区经海二路15号房屋（建筑面积600平方米）；三、北京隆福盛文酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京迅达同辉劳务服务有限公司2020年1月1日至2020年9月9日期间的租金273278.69元及逾期付款利息（以373278.69元为基数，自2020年1月1日起计算至2020年6月10日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算；以273278.69元为基数，自2020年6月11日起计算至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；四、北京隆福盛文酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京迅达同辉劳务服务有限公司房屋占用使用费（按每年540000元的标准，自2020年9月10日起计算至实际腾退之日）；五、驳回北京迅达同辉劳务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23775元，由北京隆福盛文酒店管理有限公司（于本判决生效后七日内交纳）；保全费3220元，由北京隆福盛文酒店管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十二月十日书记员  张瑞瑞