河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初10259号原告：路明明（曾用名路明），男，1987年9月17日出生，汉族，住驻马店市。被告：雷树梅，女，1965年7月1日出生，汉族，住驻马店市。委托诉讼代理人：魏文化，男，1967年10月8日出生，汉族，系雷树梅的丈夫，住址同上。委托诉讼代理人：赵虎，驻马店市驿城区园街道法律服务所法律工作者。第三人：驻马店市信达房地产营销策划有限公司，住所地：驿城区东高花园**楼**。法定代表人：赵红艳。经理。委托诉讼代理人：朱晓丛，女，汉族。1985年3月15日，该公司工作人员，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：马磊，男，1991年10月23日出生，回族，该公司工作人员，住河南省汝南县。原告路明明诉被告雷树梅、第三人驻马店市信达房地产营销策划有限公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告路明明，被告雷树梅及委托诉讼代理人魏文化、赵虎，第三人信达公司的委托诉讼代理人朱晓丛、马磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路明明向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付房屋总成交价20%的违约金138000元；2、诉讼费被告承担。事实与理由：2020年7月2日，原告与被告通过第三人签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告将其拥有的位于驻马店市风光路沪强风光城11号楼东1单元2层西户，房屋建筑面积为112.10平方米的房屋，以690000元的价格出售给原告。并约定如一方违约支付对方房屋成交价20%的违约金。合同签订后原告支付了2万元定金。但到了约定的过户日期被告拒绝前往办理，并明确表示不再向原告出售房屋，单方面解除合同。被告在收取了原告购房定金后却拒绝继续履行合同显属严重违约。被告雷树梅辩称：1、被告不存在房屋买卖合同违约的问题。被告自始至终未有拒绝办理合同约定的任何手续，从未明确表示不再向原告方出售房屋。（1）因合同存在瑕疵，三方均同意修改和延期。（2）合同关于乙方付款方式约定不明确，难以保证甲方的合法权益。（3）合同中约定对本合同的解除，应以采取书面形式。被告方并未书面形式解除合同。合同中的居间服务费被告方有争议，第三人表示认可；2、三方在准备签新合同时，原告方表示不买房了；3、第三人扣押原告的房产证和土地使用证，致使不能及早办理房屋解押手续；4、被告没有收到原告的定金，被告虽然签署了收据，但并没有收到被告的定金，而且，收据上的名字也不一致；5、本合同不能履行是因为不可抗力，应免于责任，提取公积金、提前还房贷、注销房屋抵押等都有时间限定、提前预约和提供相关手续，属不可抗力。6、第三人及原告合谋进行合同欺诈，意图达到骗取违约金的目的。7、该案系房屋解押约定，原告陈述的事实和合同约定的条款不符，合同约定2020年7月31日是其办理房屋解押手续的日期，而非房屋买卖过户手续办理日，原、被告签订的不是房屋买卖合同而是房屋解押合同，从合同的约定条款中，并没有约定房屋交付的日期及房屋的过户时间。房屋解押是行为，没有标的的数额约定违约方支付20%的违约金，没有事实和法律依据。房屋解押行为不能以个人的意志和房屋约定转移。不可抗力和银行解押的规定，根本不存在主观故意同时也没有给原告造成任何损失。根据《中华人民共和国合同法》有关规定该约定的条款系无效条款。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告没有违约，不应承担任何违约金，请求驳回原告的诉求。第三人信达公司述称，这是买卖三方合同。被告说没有付房款的日期不属实，合同约定于7月31日前被告办理产权过户手续。原告的押金2万元是交给其公司作为物业押金。原、被告约定在7月31日到其公司练江路店重新约定延长产权转移手续时三方签订的原合同就被雷树梅撕毁掉了。其暂压的手续都有给被告出手续。经审理查明，2020年7月2日，原告路明明（××）与被告雷树梅（××）通过第三人信达公司签订了《驻马店市存量房屋买卖合同》一份，约定：“雷树梅（××）将驻马店市风光路沪强风光城11号楼东1单元2层西户（房权证字第**）以690000元的价格出售给原告路明明（××）；乙方支付2万元作为购房定金，甲方应于2020年7月31日24点前向该房屋的原贷款机构提交一次性还款剩余贷款的申请，且最迟应于2020年7月31日24点前办理完毕注销抵押登记手续。甲乙双方协商，应当于2020年7月31日24点前共同到交易房屋所在地房管局办理网上签约手续。合同签订后，原告路明明向信达公司交付定金2万元，由被告雷树梅出具收据一张，该定金2万元暂由信达公司保管，信达公司称原告所交给其公司2万元定金是房屋交付后作为物业押金的。合同成立后，被告雷树梅以合同抬头处打印的××为“路明”与合同落款处签名的“路明明”不一致，产生了误解，要求重新签订合同。因被告的不动产权书原件由第三人信达公司保管，无法正常提取公积金，被告于2020年7月28日，才将房屋不动产权证从第三人信达公司处取回，于7月29日原告提取公积金，准备偿还按揭贷款办理解押手续，因办理解押手续需要一段时间。合同约定房屋解押日期与办理过户日期一致，且办理还贷及解押需要一段时间。2020年7月31日，原、被告及第三人信达公司在第三人处协商修改双方原签订的《房屋买卖合同》履行期限，被告以要签订新的合同为由未经对方同意就将合同原件撕毁，原告称只是说在原合同修改补签合同，不同意撕毁原合同，为此双方发生争议，未能再签订新的《房屋买卖合同》。酿成纠纷成讼。另查明，诉讼中，被告提交了下列证据：1、房屋所有权暂压条一份，证明：第三人信达公司公司扣押被告的房产证的事实，该事实导致被告无法及时办理房屋解押手续；2、通话记录及录音、时间，证明：被告向第三人催要房产证用以办理房屋房屋解押手续，而第三人口头答应却不归还房产证，导致被告不能及时办理解押手续；3、手机信息截图，时间2020年7月29日，证明：被告积极主动的办理房屋解押手续，并于2020年7月29日提取住房公积金；4、2020年7月24日，信达公司转发给被告的民事起诉状，证明：原告没有在约定房屋解押期满后经过协商再提起诉讼，而是提前做出诉讼准备，证明原告确认被告在约定解押期内无法解押，原告不是积极配合被告完成解押，而是在为自己认为被告肯定违约程度自然作准备。5银行提前还款相关规定。证明被告提前还款约定按照用户的规定执行，个人没有随时要求办理的权利。6、建设银行个人贷款结清证明，时间为2020年9月30日，证明：被告经过个人的努力已结清贷款，被告始终在为解押履行义务。上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、电话录音等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同成立后，被告雷树梅以合同抬头处打印的××为“路明”与合同落款处签名的“路明明”不一致，产生误解，因被告的不动产权书原件由第三人信达公司保管，无法正常提取公积金，合同约定房屋解押日期与办理过户日期一致，无法在约定期限内办理解押及过户手续。2020年7月31日，原、被告及第三人信达公司在第三人处协商修改双方原签订的《房屋买卖合同》履行期限，说明双方对修改变更合同履行期限达成新的合意，后因被告将合同原件撕毁，双方发生争议，未能达成新的合意，未再签订新的《房屋买卖合同》，且被告已于2020年9月30日办理解押手续。因原告表示不愿再购买案涉房屋，合同已实际解除，现原告主张被告违约，诉请被告支付违约金138000元，证据不足，本院不予支持。至于原告所交付定金20000元现由信达公司保管，第三信达公司应当将原告所交付的20000元返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限第三人驻马店市信达房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告定金20000元。二、驳回原告路明明的其他诉讼请求。如第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，原告负担1230元，第三人负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二〇年十二月十五日书记员  王帅