安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初11390号 原告（反诉被告）：高玲，女，1985年1月6日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：彭飞，安徽国恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴红方，男，1962年7月2日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人：郭治龙，安徽徽都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田坤，安徽徽都律师事务所律师。 原告（反诉被告）高玲与被告（反诉原告）戴红方房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高玲及其委托诉讼代理人彭飞、被告（反诉原告）戴红方委托诉讼代理人郭治龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）高玲向本院提出诉讼请求：1.判决解除高玲与戴红方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令戴红方立即腾退占用的高玲位于合肥市蜀山区房屋；3.判令戴红方支付高玲房屋租金及占用期间的使用费暂计145833元（以年租金250000元为标准，自2020年1月15日计算至实际腾退之日止）；4.判决戴红方承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，高玲变更其诉讼请求为：1.判决解除高玲与戴红方之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令戴红方支付高玲房屋租金及占用期间的使用费暂计211110元（以年租金25万元为标准，自2020年1月15日计算至2020年11月19日止）；3.判决戴红方承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：高玲及其所担任法定代表人的安徽泽力钢业有限公司（以下简称泽力公司）因供货关系对安徽奥森机械设备有限公司（奥森公司）奥森公司享有债权。两公司因此约定由奥森公司股东马辉所有的拓基城市广场金座Ａ座2002、2003、2004、2005号房屋的使用权及租金用来偿还高玲及泽力公司的债权。2015年1月15日奥森公司股东马辉与泽力公司法定代表人高玲签订了《房屋租赁合同书》，将拓基城市广场金座Ａ座2002、2003、2004、2005号房屋出租给高玲，并约定在租赁期间可以自用也可以将房屋转租给第三方使用。2010年1月15日，高玲与戴红方签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期为12个月，自2020年1月15日至2021年1月14日止；房屋年租金为250000元，租金以季付支付方式，第一次付款时间2020年3月份等内容。合同签订后戴红方未能按期支付租金，现案涉房屋已于2020年11月19日经合肥市庐阳区人民法院拍卖成功。高玲多次找戴红方催付租金，戴红方都未给付。至此为维护自身合法权利，特诉至贵院，恳请判如所请。 被告（反诉原告）戴红方辩称，请求依法驳回高玲的诉讼请求。戴红方为甘肃第一建设集团有限公司分公司的负责人，2016年12月10日，戴红方为了甘肃第一建设集团有限公司合肥分公司办公需要而承租了涉案房屋，并按约定向原房主即出租人马辉支付了相应的租金。2019年12月9日，长丰县人民法院作出2019皖0121执3074号执行裁定书，裁定扣留、提取被执行人马辉的租金收入10000000元，并要求甘肃第一建设集团有限公司协助执行。2020年元月，为逃避执行，马辉又与高玲签订房屋租赁合同，再由高玲与戴红方签订房屋租赁合同。高玲与马辉签订的房屋租赁合同违反了民法总则第154条、合同法第52条规定，侵害了马辉债权人的利益，应属无效合同。由于高玲没有转租权，戴红方与高玲签订的房屋租赁合同违背了真实意愿，也应予以撤销。2020年6月，涉案房屋也被庐阳区人民法院查封、拍卖。现戴红方认为虽然使用房屋应当支付费用，但不应将租金（占用费）支付给高玲，请求法庭驳回高玲的诉请。对于案涉房屋已经被庐阳区人民法院于2020年11月19日拍卖成功的事实无异议。 被告（反诉原告）戴红方向本院提出反诉请求：依法撤销高玲与戴红方之间签订的《房屋租赁合同》。事实与理由：2016年12月10日，戴红方为办公需要以甘肃第一建设集团有限责任公司名义承租了位于合肥市蜀山区的房屋，交付押金20000元，租金支付至2020年1月15日合计800000元。2019年12月9日，长丰县人民法院作出（2019）皖0121执3078号执行裁定书，裁定扣留、提取被执行人马辉租金收入10000000元，并要求甘肃第一建设集团有限责任公司协助执行。2020年元月，为逃避执行马辉又与高玲签订房屋租赁合同，再由高玲与戴红方签订房屋租赁合同。高玲与马辉就该房屋签订的房屋租赁合同违反了民法总则第154条、合同法第52条规定，侵害了马辉债权人的利益，应属于无效合同。由于高玲没有转租权，戴红方与高玲签订房屋租赁合同违背了真实意愿，也应予以撤销。2020年6月，涉案房屋也被庐阳区人民法院查封、拍卖。现戴红方认为虽然使用房屋应当支付费用，但不应将租金（占用费）支付给高玲，否则，将要承担被法院处罚的不利后果。故此提出反诉。 原告（反诉被告）高玲辩称，首先，不论是长丰县人民法院的协助执行情况，还是庐阳区人民法院的拍卖情况，均为戴红方先行知道，高玲事后才了解的。戴红方明知上述情况仍然与高玲签订房屋租赁合同，因此戴红方不存在重大误解或者是欺诈等相关撤销合同的条件。其次，长丰县人民法院协助执行情况是在戴红方和高玲签订合同之前发生的，戴红方在签订合同时明知相关执行情况，也没有及时披露或者告知高玲，所以不存在高玲与马辉串通的情形。再次，庐阳区人民法院的拍卖情况是房屋租赁关系成立，且戴红方违约之后发生的，高玲也是经戴红方事后告知才得知。高玲得知这一情况后，立即向庐阳区人民法院说明了情况，并且做了笔录。最后，戴红方不符合合同法54条关于撤销合同的条件，即使符合，在高玲向其催要房租时，其仍然承诺愿意支付租金，只不过要求延期支付，符合合同法第55条第二款具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者是以自己的行为放弃撤销权之规定，以自己的行为放弃了撤销权。 本院经审理查明：2020年1月15日，案外人马辉与高玲签订《房屋租赁合同书》，约定马辉将拓基城市广场金座A座2002/2003/2004/2005房屋出租给高玲，租期自2020年1月15日起至2021年1月14日。后高玲（出租方、甲方）与戴红方（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将合法拥有的坐落于合肥市蜀山区拓基广场金座A座2002-2005室的房屋及附属设施出租给乙方，乙方经现场看房，并对该房的相关权属证书及甲方的身份证件审查确认，该房的附属设施包括5P空调两台、2P空调两台；该房的房型为框架，建筑面积474平方米；租赁期共12个月，自2020年1月15日起至2021年1月14日止；年租金为250000元，租金以季付支付方式，甲方收到乙方的租金后开具收据，第一次付款2020年3月份；乙方承担租赁期内产生的各项费用，具体为物业费、水费、电费、燃气费及其他相关费用，乙方应按管理机构规定的时间缴纳上述费用；乙方自接受租赁房屋之日起向甲方缴纳押金20000元（押金于2016年10月12日已支付至今），在甲方按合同约定收回租赁房屋之日返还乙方等内容。前述合同签订后，高玲将房屋交付给戴红方使用。因戴红方未按期支付租金，高玲诉至本院。 另查，案涉房屋原房地产权利人为案外人马辉。2020年6月10日，安徽省合肥市庐阳区人民法院作出（2020）皖0103执922号查封公告，拟对查封的被执行人马辉名下位于合肥市拓基城市广场金座A幢办2002室、2003室、2004室、2005室房产进行评估拍卖。2020年11月19日，经安徽省合肥市庐阳区人民法院司法拍卖，案涉房屋被案外第三人竞买成功。 上述事实有高玲提交的《房屋租赁合同书》（马辉与高玲）、房地权证、《房屋租赁合同》（高玲与戴红方）、微信聊天记录，戴红方提交的《房屋租赁合同书》（马辉与高玲）、《房屋租赁合同》（高玲与戴红方）、（2020）皖0103执922号查封公告、拍卖通知书在卷佐证，本院予以确认。 高玲提交的《安徽泽力钢业有限公司对账单》、企业公示信息单，与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予确认。高玲提交的谈话笔录，无法核实其真实性，对其证明效力，本院不予确认。戴红方提交的（2019）皖0121执3078执行裁定书及协助执行通知、《房屋租赁合同》（2016年）、收据，与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予确认。 本院认为，高玲与戴红方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。戴红方关于马辉为逃避执行与高玲签订的《房屋租赁合同书》无效，高玲与戴红方签订《房屋租赁合同》违背真实意愿应予撤销的主张，依据不足，本院不予支持。戴红方未按约支付租金，其行为显属违约，高玲据此诉请要求解除双方之间的《房屋租赁合同》，并要求戴红方支付拖欠的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。考虑到新型冠状病毒××疫情的影响，并根据公平原则，本院酌情确认高玲应免除戴红方疫情期间一个月的租金，再扣除戴红方已支付的押金20000元，戴红方还需支付高玲2020年1月15日至2020年11月19日期间的租金170925元（250000元／年÷12个月×10个月＋250000元／年÷365天×5天-250000元／年÷12个月×1个月-押金20000元）。高玲诉请的租金超出170925元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、戴红方于本判决生效之日起十日内支付高玲租金170925元； 二、驳回高玲的其他诉讼请求； 三、驳回戴红方的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4467元，减半收取计2233.50元，由高玲负担424.50元，戴红方负担1809元；反诉案件受理费40元，由戴红方负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李荣誉 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  王 琼 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。