北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9916号原告（反诉被告）：北京金科纳帕置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路**翰宏花园会所。法定代表人：谢滨阳，总经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告（反诉原告）：逯游，男，1989年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张岩，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽娜，女，1963年9月21日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。原告（反诉被告）北京金科纳帕置业有限公司（以下简称金科公司）与被告（反诉原告）逯游房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金科公司的委托诉讼代理人岳仁东，被告（反诉原告）逯游的委托诉讼代理人张岩、赵丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原被告于2018年11月29日签订《北京市商品房现房买卖合同》；2.请求人民法院判决被告向原告支付违约金3800000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品现房买卖合同》（以下简称买卖合同），买卖合同约定，被告以19900000元购买位于北京市昌平区XXX号（房屋所有权证号为：京（2017）昌不动产权第XXXX号）。买卖合同附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定付款方式（银行贷款）”部分载明出卖人与买受人约定采用下列方式支付XXX号房屋购房价款，该房屋总价款为19000000元。1、买受人于2018年11月19日签署《北京市商品房现房买卖合同》当日，缴付首付款人民币100000元（买受人已付定金转入本期购房款）。2、购房首付款的剩余部分，即人民币1900000元于2018年12月6日前付清。3、购房首付款的剩余部分，即人民币2000000元于2019年6月20日前付清。4、购房首付款的剩余部分，即人民币11920000元于2019年11月20日前付清。5、购房总价款的剩余部分，即人民币3980000元，由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款。买受人所申请贷款应当自《北京市商品房现房买卖合同》签订之日起30日内（公积金贷款应当自《北京市商品房现房买卖合同》签订之日起60日内）到达出卖人账户。若买受人未按约定付清余款或未按期付款的，买受人应按本合同第九条的约定承担逾期付款的违约责任。买卖合同第九条逾期付款责任部分载明逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件无约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。2018年12月15日，被告支付原告2000000元。2019年6月28日，被告支付原告100000元。2019年7月3日，被告支付原告200000元。以上合计2300000元。原告认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的相应义务。现被告并未按照约定的付款时间支付相应的购房款，已构成违约。所以，原告的诉讼请求于法有据，应予以支持。故，原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉至贵院，请求贵院查明案件事实，依法判决支持原告的诉讼请求。逯游辩称，同意解除买卖合同，违约金我方不同意支付。房屋买卖，金科没有履行出卖人询问我方在北京市是否有购房资质，也没有对资格予以审核。我方认为作为出卖人应当具有对北京购房资格的条件更加熟悉，也应当在签订合同之前向我方核实购房资格问题。该合同并非在售楼处所签，是委托销售的中介拿着合同到我方的单位签署的，并没有向我方解释购房合同条款，也没有尽到提示义务，尤其是购房资格问题，所以我方认为自己不存在违约情形，不应承担违约责任。鉴于双方都同意解除该合同，所以我方就对违约责任进行答辩。即便法庭依法认为我方应当承担相应的违约责任，我方也认为对方主张的违约金过高，请求法庭予以降低，根据双方的违约情形，对金科造成的损失以及房屋之后可以进行销售，综合考虑承担违约金的金额。逯游向本院提出反诉，诉讼请求：1.判令被反诉人退还购房款共计2300000元；2.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2018年11月29日，反诉人与被反诉人签订《商品房现房买卖合同》（草稿），约定反诉人购买被反诉人北京市昌平区XXX号商品房一套，现被反诉人要求解除买卖合同，反诉人同意解除，要求被反诉人返还已交购房款2300000元。金科公司辩称，对解除涉案合同没有异议，但认为解除合同的原因是由于逯游未出售现有房产，逾期支付购房款构成违约。涉案房屋系别墅改善性住房，逯游购房时愿意出售名下房产，再进行购买，合同中对购房款有明显约定，逯游未按照约定时间交付购房款。2019年7月27日金科公司向逯游邮寄告知函催促购房款及违约金，但逯游未能支付，其行为构成违约，应当承担违约责任，金科公司对此提出解除合同，让逯游承担违约金，有理有据。北京市购房政策已经出台多年，逯游购房时知晓其不具有购房资格，表示将其名下的房产出售，再进行网签，但这不足以成为逯游逾期支付购房款的理由，本案解除合同是逯游的原因，主张的利息问题无法无据。关于购房款可待人民法院确定逯游应承担违约金后予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年11月29日，金科公司（出卖人）与逯游（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）（草稿），约定逯游以19900000元购买金科公司位于北京市昌平区XXX号房屋（房屋所有权证号为：京（2017）昌不动产权第XXXX号）。《买卖合同》第九条逾期付款责任部分载明“……2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起1日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。……本条所称逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定”。双方在该合同的附件五部分约定买受人于2018年11月19日签署《买卖合同》当日支付首付款100000元（买受人已付定金转入本期购房款），于2018年12月6日前付清1900000元，于2019年6月20日前付清购房首付款的剩余部分2000000元，于2019年11月20日前付清购房首付款的剩余部分11920000元，购房总价款的剩余部分3980000元，由买受人向出卖人指定的银行申请银行贷款；买受人所申请贷款应当自《买卖合同》签订之日起30日内（公积金贷款应当自《买卖合同》签订之日起60日内）到达出卖人账户，若买受人未按约定付清余款或未按期付款的，买受人应按本合同第九条的约定承担逾期付款的违约责任。庭审中，双方一致确认，2018年11月19日，逯游支付金科公司100000元；2018年12月6日，逯游支付金科公司1900000元；2019年6月28日，逯游支付金科公司100000元；2019年7月3日，逯游支付金科公司200000元，以上合计2300000元。经查，逯游非北京市户籍，其名下已经有一套房屋。庭审中，金科公司与逯游当庭一致同意《买卖合同》（草稿）于2020年10月16日解除。以上事实，有《北京市商品房现房买卖合同》（草稿）、交款收据、户籍证明、不动产权证书以及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致的，可以解除合同。本案中，当事人当庭一致认可《买卖合同》（草稿）内容的效力及解除日期，本院尊重当事人的意思自治。现双方当事人仅对逯游逾期支付购房款的责任及已支付购房款的返还问题存在争议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，逯游要求金科公司返还已支付购房款的诉讼请求于法有据。逯游逾期支付购房款的责任方面，金科公司主张依据合同约定按照累计应付款的20%支付，但仅主张3800000元。而逯游主张因不具备购房资格才不付款，无需承担违约责任，即使应当承担，合同违约金的约定也过高。本院认为，涉案《买卖合同》（草稿）无法继续履行的原因是逯游不具备购房资格，这一事由产生的直接原因在逯游一方，因为其可以通过出售已有房屋的方式使自身获取购房资格，但逯游在明知这一事由存在情形下，怠于恢复合同履行的条件，亦不依据《买卖合同》相关约定向金科公司发送解除合同的通知，径行不予支付后续款项，应承担违约责任。若按照合同约定按照累计应付款的20%支付违约金，违约金过高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，判决逯游支付金科公司违约金900000元。另外，金科公司主张涉案房屋已经抵押给第三方机构，逯游迟延付款的行为产生了资金占用成本，但是金科公司未举证实际损失数额，且在此期间同样占用逯游已支付购房款，对此部分损失本院不再单独考虑。鉴于双方一致同意对金科公司返还逯游已支付购房款及逯游需支付的违约金进行综合计算，对于上述金额本院不再分别裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京金科纳帕置业有限公司与逯游2018年11月29日签订的《北京市商品房现房买卖合同》于2020年10月16日解除；二、北京金科纳帕置业有限公司于本判决书生效后七日内退还逯游已支付购房款1400000元；三、驳回北京金科纳帕置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回逯游的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费141200元，由北京金科纳帕置业有限公司负担70600元，已交纳；由逯游负担70600元，于本判决书生效后七日内交纳。反诉案件受理费12600元，由逯游负担6300元，已交纳；由北京金科纳帕置业有限公司负担6300元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二〇年十二月二十二日法官助理  高 陆书 记 员  姜 帆书 记 员  孟祥龙