广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36137号原告：广州市亿安物业管理有限公司，住所地广州市白云区石井街107国道潭村路段D、G首至三层广州市广大服饰商贸城D3008室。法定代表人：宁建光。委托诉讼代理人：刘小艳，广东国道律师事务所律师。被告：陈均保，男，1980年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂南区。原告广州市亿安物业管理有限公司（以下简称亿安公司）与被告陈均保租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿安公司的委托诉讼代理人刘小艳，被告陈均保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付1331号、1333号、1421号、1422号四间档口从2020年5月1日至2020年8月24日期间的租金为72112元，支付1331号、1333号、1421号、1422号四间档口从2020年3月1日至2020年8月24日期间欠付的管理费10030元，支付1331号、1333号、1421号、1422号四间档口从2019年12月21日至2020年8月24日期间欠付的水电费9961元，共计92103元；2、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：我司于2019年5月1日将广州市广大服饰中心一层1331号、1333号、1421号、1422号共四间商铺出租给被告使用，双方签订了租赁审批表和商铺租赁合同及相关附件（以下简称合同），合同约定：四间商铺面积合计为173.69平方米，租赁期限为3年，月租金单价为100元/平方米，月管理费为10元/平方米租金每年递增10%，2020年5月1日起月租金单价为110元/平方米，租金、管理费每月10日前支付。电费1.5元/度、水费5元/吨，租赁铺位的水费、电费按该商铺的实际发生额加上公摊水电等计收。我司按约定及时交付了商铺，并完全的履行了合同出租方的义务，被告入场后，从2019年12月21日开始拖欠水电费用、2020年3月开始拖欠管理费，2020年5月开始拖欠租赁期间的租金，在此期间，我司多次微信、书面、电话、短信等与被告沟通要求缴纳拖欠的租金、管理费和水电费用，被告一直不予理会，迫于无奈，我司已于2020年8月24日将上述商铺收回，解除了双方的租赁关系，但被告仍一直拖欠我司的上述租赁费用。综上所述，被告严重违反合同约定，拖欠租赁费用，为了维护我司的合法权益，我司特提起诉讼，望判如所请。被告陈均保辩称，首先你们知道这个是什么样的公司？有没有到现场调查过这个公司？目前基本还是空着，2019年5月交了一整年租金给他，没做任何和推广引流，每一个客户有20万的租金在那里。今年疫情租金没有任何减免，过年前我交了两个月应该就是管理费跟电费之类的，他现在开口说我们欠他租金，我做批发生意从来不拖欠租金。现在客流量寥寥无几，没有和我们共度难关的一个表态，只是催交租金。6月20日左右对商铺停电差不多一个月，派出所迟迟没来，我找石井街道办反映情况，经济科那里没有结果。他们的策略是把商铺押金全吃掉。我进去一年半载之后才了解到这个公司是如此的复杂，8月20日左右商场市场管理员、保安强行将我档口内的物品清空，造成我的损失，我还有四万多的押金在原告那里，租金交到今年的4月底，2-3月疫情期间租金也没有减。我不同意原告的全部诉讼请求，6月14日原告已与我解除合同，街道办事处出的意见，我方庭后复印两份提交法庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月7日被告于《租赁合同审批表》中签名，该表载明合同期为2019年5月1日至2022年4月30日，涉案4间商铺面积分别为48.38㎡、45.6㎡、41.03㎡、38.68㎡，第二年租金单价为110元。经计算，故涉案商铺自2020年5月1日至2021年4月30日约定的租金标准为19106元。2019年4月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将坐落于广州市白云区石井街107国道潭村路段D、G首至三层广州市广大服饰中心的商铺，铺位号及建筑面积为：二期1331（41.03㎡）/1333（38.68㎡）/1421（48.38㎡）/1422（45.6㎡）共4间商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作经营场地使用。乙方承租的商铺仅作为女装经营场地用途使用。租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止。租金、管理费用按自然月缴付，其中在本合同签订时缴付17369元的租金、1737元的管理费。甲方为该商铺提供独立电表一个，该铺位的水费、电费按该商铺的实际发生额加公摊水电等计收，电费1.5元/度，水费6元/吨。签约时，乙方须向甲方缴付履约保证金40000元，防火保证金2000元等。本合同附件：1.《商铺租金、管理费用明细表》；2.《物业管理服务合同》……6.乙方身份证复印件/营业执照复印件。同日，双方还另行就涉案商铺签订了《物业管理服务合同》，对双方在物业管理服务中的权利义务进行了明确的约定。上述合同签订后，被告向原告支付履约保证金及防火保证金共计42000元，原告将涉案商铺交付被告经营女装使用。2020年8月24日原告将被告涉案商铺内的物品搬出另行存放。另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。再查，本院受理的涉案商铺所在的楼宇广大服饰中心的其他商铺租赁合同纠纷（2019）粤0111民初6558号案中查明，广大服饰中心是一幢地上7层，地下1层的建筑物。根据广州市白云区国土资源和规划局复函显示，经查无该栋建筑物的权属登记记录。该建筑物所在地块曾经《建设工程规划许可证》（穗规建证[2013]2248号）批准建设1幢地上8层，地下2层的商业楼，该工程尚未申请办理规划验收手续。庭审中，原、被告确认被告涉案商铺的租金支付至2020年4月底。原告陈述今年疫情期间的租金已经减免，因第一年租金已是五折的折扣，双方已约定享受该五折折扣后不再享受其他折扣，原告确认出租方潭村经济合作社已减免其2020年3月的租金。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、照片。拟证实被告于2020年5月至8月仍继续使用涉案商铺，原告于其门口张贴催费通知向其催收租金、管理费、水电费等费用；2、发票。拟证实被告使用涉案商铺并正常缴纳租金至2020年4月底、水电费缴纳至2019年12月20日；3、电表读数照片、水电读数及费用明细表。拟证实涉案商铺有独立的电表及被告欠付水电费用的情况。本院认为，因涉案商铺所在的广大服饰中心无产权登记，虽已取得《建设工程规划许可证》，但该规划许可证显示，涉案场地所在楼宇批准建设的建筑物规模为一幢地上8层，地下2层的楼宇，而涉案场地所在楼宇却实为一幢地上7层，地下1层的楼宇。由此表明，涉案场地所在楼宇并未按照建设工程规划许可证的规定建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》应为无效。被告向原告支付的租金实为场地占用费。合同虽为无效，被告仍应向原告支付占用涉案商铺期间的场地占用费和实际产生的水电费用。（一）现双方均确认被告自2020年5月1日起未支付占用费，并于同年8月24日将货物搬离涉案商铺，故被告应参照合同约定的租金标准19106元向原告计付2020年5月1日至2020年8月24日的占用费，经核算，上述期间占用费为72110元。被告辩称2020年6月26日始原告对涉案商铺停电了26天，因其未提供证据证实上述主张，应承担举证不能的不利后果，故被告该抗辩意见本院不予采纳；被告主张新冠疫情期间应适当减免租金，因原告已给予被告自2019年8月1日至2020年4月30日期间租金减半收取的优惠政策，被告亦按照上述优惠政策向原告支付租金，双方已约定享受上述租金折扣后即不再享受市场同期其他优惠，该约定对双方均具有约束力，故被告主张减免新冠疫情期间租金的意见本院不予采纳；（二）关于水电费，原告提交商铺水电费明细表、电表读数及照片拟证明被告使用涉案商铺期间产生水电费的数额，虽被告对上述证据予以否认，但因其并未提交相反证据否定原告的主张，且原告曾多次向被告发出要求缴纳水电费的通知，结合原告对水电费计付的流程和收费情况的陈述，本院对原告主张被告欠付水电费数额共计9961元的意见予以采信，故原告要求被告支付水电费9961元本院予以支持。被告欠付的上述场地占用费及水电费共计82071元，因被告已向原告支付履约保证金及防火保证金共计42000元，合同无效后原告应将上述保证金退还被告，原告亦已出具发票对上述保证金予以确认，故被告虽未于本案中主张退还，未避免双方当事人诉累，本案中被告欠付费用中应扣减上述保证金，扣减后被告还应向原告支付40071元。关于原告要求被告支付欠付管理费的问题。因双方就涉案商铺的物业管理问题另行签订了《物业管理服务合同》，该物业服务合同对双方之间就物业管理服务的权利义务关系有明确的约定，物业管理费属于上述物业服务合同履行过程中产生的费用，双方之间就涉案商铺形成的租赁关系和物业服务关系属于两个不同的法律关系，故原告要求被告支付的物业管理费属于因物业管理产生的费用，本案属双方因租赁合同发生的纠纷，故本案中对物业管理费不予调处，原告应另行向被告主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告陈均保向原告广州市亿安物业管理有限公司支付扣除保证金后的场地占用费及水电费共计40071元；二、驳回原告广州市亿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1051元，由原告原告广州市亿安物业管理有限公司负担594元，由被告陈均保负担457元并于本判决生效之日起三日内迳付原告广州市亿安物业管理有限公司。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月二十八日书记员 傅奎显