河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0711民初3534号原告（反诉被告）：河南合智行房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市中原区桐柏北路100号院42号楼2单元10层104号。法定代表人：李江涛，公司总经理。委托诉讼代理人：梁宇宙，河南华融律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：新乡润华金地置业有限公司，住所地：牧野区工业集约发展区北环路2号办公楼418房间。法定代表人：林庆鹏。委托诉讼代理人：赵兴闯，河南传德律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄轩，河南传德律师事务所实习律师，特别授权。原告（反诉被告）河南合智行房地产营销策划有限公司（以下简称智行公司）诉被告（反诉原告）新乡润华金地置业有限公司（以下简称润华公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合智行公司的委托诉讼代理人梁宇宙，被告润华公司的委托诉讼代理人赵兴闯、黄轩到庭参加诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。原告智行公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告支付拖欠原告的佣金329694元；2、判令被告返还支付合同质保金130003元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月15日，原被告签订了《“润华金地广场”商品房项目委托代理销售合同》，约定：将被告润华金地广场1、2号楼商品公寓、底商委托给原告进行代理销售，委托期限至2018年6月30日，合同到期双方又于2018年6月13日续签合同，将代理销售期限延期至2019年6月30日。2018年2月25日，双方又签订了《润华金地广场商品房项目2018年度销售任务分解补充协议》，约定如原告在2018年2月1日至2018年6月30日考核期内实际总销售额≥0.8亿，被告按1.4%的标准最终结算佣金，佣金按月结算，每月按1%的标准先行结算，当期考核期结束后再根据实际任务完成情况依据相应标准在次月一次性结清尾款。原告在2018年2月1日至2018年6月30日考核期内，实际总销售额82423403元，超过了约定的0.8亿标准，应按1.4%的标准最终结算佣金，被告仅按1%的标准结算了佣金，下欠0.4%的佣金共计329694元未支付。此外，根据原被告合同约定，被告从原告每月佣金中保留5%作为合同质保金，在《商品房买卖合同》约定的交房时间到达后30天内一次性无息付清。被告总计扣留原告质保金130003元，现早已达到约定的返还条件，被告至今未予返还支付。被告共计欠付原告459697元，经多次催讨无果，故原告无奈特又诉至贵院，请求依法判如所请被告润华公司辩称，一、原告起诉要求答辩人支付329694元佣金没有事实依据，依法应当予以驳回。原告起诉依据的2018年2月25日《润华金地广场商品房项目2018年度销售任务分解补充协议》双方并未实际履行，并且已被2018年6月13日双方签订的《“润华金地广场”商品房项目委托代理销售合同》所取代，双方实际履行的是2018年6月13日所签的合同根据该合同第4.2条约定，任务考核期为2018年2月1日-2019年1月31日，任务考核期销售任务是实际总销售额达到1.5亿元。根据原告在任务考核期销售任务是实际总销售额，佣金结算标准分为三个档次，即原告的实际总销售额小于1.5亿，按照实际总销售金额的1%结算佣金；原告的实际总销售额大于或等于1.5亿，按照实际总销售金额的1.3%结算佣金；原告的实际总销售额大于或等于1.6亿，按照实际总销售金额的1.4%结算佣金。本案中原告在2018年2月1日-2019年1月31日考核期内，完成的实际总销售额114575476元，低于1.5亿，应按照实际总销售金额的1%结算佣金，答辩人已经按照1%的标准向原告支付过该佣金。原告主张应按照1.4%的标准结算佣金，并索要另外的0.4%的佣金，没有事实依据，依法应当予以驳回。二、原告要求支付合同质保金没有依据，依法应当予以驳回．根据2018年6月13日双方签订的《“润华金地广场”商品房项目委托代理销售合同》第5.3条约定，答辩人向原告支付质保金的条件是原告在服务过程中未给原告造成损失，并且所售房屋全部在合同约定交付期满30日后。本案中原告在服务过程中存在严重违约，不仅给答辩人造成巨额经济损失，更是对答辩人的良好声誉造成不良影响。首先，答辩人在履行合同过程中，因工作失职将原本规划设计层高为4.6米的房屋在与买受人签订的《商品房买卖合同》中将层高约定为与规划设计不符的4.76米，致使房屋交付后买受人向答辩人主张索赔，答辩人已经因原告的该失误赔偿买受人3万元，但案涉的类似层高错误的房屋还有15套，若按照每户赔偿3万元的损失计算，仅此部分答辩人就需要赔偿数十万元。若买受人以交付房屋与合同约定房屋层高不符为由主张退房并要求答辩入赔偿损失的话，答辩人的损失将无法估量。其次，因原告销售过程中的不负责任行为，出现“一房二卖”的情形，该事件由新乡日版头版刊登持续报道。给作为新乡知名房企，陆续开发了润华翡翠城、润华翡翠山、润华翡翠国际、润华美丽谷、润华海棠公馆、润华褐石公园、润华金地广场等优质项目，所开发的项目和品质得到社会高度认可，但因原告的不负责代理销售行为引发的“一房二卖”并经新乡本地知名煤体连续公开报道，使社会公众产生了答辩人不诚信的假象，给答辩人造成了巨大的声誉损失故根据《“润华金地广场”商品房项目委托代理销售合同》第10.4条约定，原告影响答辩人声誉的，应当赔偿答辩人的损失。基于上述原因，原告在服务过程中不仅给答辩人造成经济上的损失，更是给答辩人造成声誉上的损失，因此其起诉要求支付质保金不符合合同的约定，依法不应予以支持。另因原告违约给答辩人造成的损失，故答辩人依法提起反诉。综上所述，原告的起诉和事实理由均不成立，请求依法驳回其诉讼请求。被告润华公司向本院提出反诉请求，1、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失23万元；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年6月15日，反诉人与被反诉人签订《“润华金地广场”商品房项目委托代理销售合同》，约定由被反诉人对反诉人开发的润华金地广场1、2号楼商品房进行销售代理。2018年6月13日，在上述合同履行期限届满前，双方又签订《“润华金地广场”商品房项目委托代理销售合同》将委托销售期限延长至2019年6月30日。被反诉人在履行上述合同过程中因存在重大失误，如在与买受人签订备案合同时将部分房屋的层高书写错误以及“一房二卖”等不负责的行为，给反诉人造成了巨大的经济和声誉的损失，严重违反了合同的约定，依法应当承担相应的赔偿责任，故特向贵院提起反诉，请求判如所诉！原告智行公司辩称，反诉被告在代理销售期间，销售业绩极好，对此收到反诉原告的嘉奖，并向反诉被告颁发了奖杯以此对反诉被告的工作的高度认可，如果反诉被告存在损害反诉原告的行为在佣金结算时反诉原告即应立即提出，现反诉时提出目的是为了逃避法律责任，其反诉理由无事实依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：2017年6月15日，原告（乙方）智行公司与被告（甲方）润华公司签订“润华金地广场”商品房项目委托代理销售合同，合同中约定，甲方委托乙方代理销售本项目的房屋，商品房屋具体包括可售商品公寓1、2号楼，约4万平方米（含1、2号楼底商）；委托期限为2017年6月15日至2018年6月30日；乙方按照实际总销售金额的比例收取代理佣金，本项目代理基础佣金为项目实际总销售额的1%，采用浮动佣金制，本合同期内，任务考核期为2017年6月15日至2018年1月31日，2018年2月1日至合同期结束的任务考核作为附件另行约定。2018年2月25日，甲方润华公司与乙方智行公司签订补充协议一份，协议中约定，代理服务甲方“润华·金地广场”项目全程营销代理；任务时间自2018年2月1日起至2019年1月31日止；乙方按项目实际总销售金额的比例收取代理佣金，本项目代理基础佣金为项目实际总销售额的1%，采用浮动佣金制；本合同期内，全年销售任务为实际总销售额达到1.5亿；任务考核期分为两个考核周期，第一考核周期时间为2018年2月1日——2018年6月30日；第二考核周期为2018年7月1日——2019年1月31日。第一考核周期2018年2月1日——2018年6月30日，任务考核期销售任务是实际总销售额达到0.7亿（注：实际总销售额指乙方代理甲方与客户签订房屋买卖合同的合同价款总和）。实际完成任务指标结算佣金标准实际总销售额＜0.7亿1.0%，实际总销售额≥0.7亿1.3%，实际总销售额≥0.8亿1.4%；第二考核周期2018年7月1日——2019年1月31日，任务考核期销售任务是实际总销售额达到0.8亿）。实际完成任务指标结算佣金标准实际总销售额＜0.8亿1.0%，实际总销售额≥0.8亿1.3%，实际总销售额≥0.9亿1.4%，全年考核周期2018年2月1日——2019年1月31日，任务考核期销售任务是实际总销售额达到1.5亿。实际完成任务指标结算佣金标准实际总销售额＜1.5亿1.0%，实际总销售额≥1.5亿1.3%，实际总销售额≥1.6亿1.4%，销售佣金按月结算，任务考核期内每月按照1%先行结算，任务考核期结束后，根据实际任务完成情况依照上述结算标准在次月一次性结清尾款（无息）。若全年销售任务完成，则无论阶段任务是否完成，全部佣金按全年任务的销售额的相应佣金点数结算佣金。2019年2月1日——合同期结束的任务考核待本年度任务完成后另行约定。2018年6月13日，甲方润华公司与乙方智行公司又签订委托代理销售合同一份，合同中约定，甲乙双方约定本项目的委托代理期限为2018年7月1日至2019年6月30日，本合同期内，任务考核期为2018年2月1日至2019年1月31日，任务考核期销售任务是实际总销售额达到1.5亿，实际总销售额＜1.5亿1.0%，实际总销售额≥1.5亿1.3%，实际总销售额≥1.6亿1.4%，2019年2月1日之后的新增可售房源和任务考核作为附件另行约定；甲乙双方约定每月佣金结算保留5%作为合同质保金。如乙方在为甲方提供服务过程中未给甲方造成后续损失，在《商品房买卖合同》约定的交房时间到达后30天内一次性无息付清。如确由乙方原因导致甲方造成损失，此费用应于支付甲方的损失后，剩余部分退还给乙方；乙方不得在经甲方认同的合同文本以外擅自修改合同文本，或向客户作出与合同文本不符的允诺或进行虚假宣传等。若由此导致买受人不履行买卖合同或要求解除合同，甲方支付给乙方的佣金应在下月扣回，除此以外，乙方应按照案涉合同总金额的10%向甲方支付违约金；由于乙方原因造成客户退房，乙方应退回佣金，无论是由甲乙双方任何一方的原因造成客户退房的，该套房的代理佣金只结算一次；如因客户原因导致退房，由客户与乙方向甲方书面报告，甲方同意后退房，或者经诉讼退房，该套房屋的佣金从下月销售代理佣金中全额扣回。原告在2018年2月1日至2018年6月30日期间代理销售被告的房屋金额为81077716元，在2018年2月1日至2019年1月31日期间代理销售被告的房屋金额为114575476元。被告总计扣留了原告佣金质保金130003元。另查明，在原告代理销售案涉房产过程中，原告工作人员存在不规范的操作行为，被告因此被新闻报道。再查明，原被告确认的案涉2#楼的合同版本中记载的层高为4.79米。被告称案涉项目规定的一楼层高为4.65米，原告误将面积层高填写为4.79米。本院认为，关于原告主张被告支付拖欠的佣金329694元的诉讼请求，原被告在2018年2月25日补充协议中将任务考核期2018年2月1日至2019年1月31日分为两个考核周期，分别制定了考核标准，并约定了全年的考核标准。同时，原被告双方明确约定若全年销售任务完成，则无论阶段任务是否完成，全部佣金按全年任务的销售额的相应佣金点数结算佣金。按照上述约定，被告在全年实际总销售额未达到1.5亿时，应按照其考核周期即阶段任务的完成情况结算佣金，在全年实际总销售额达到1.5亿以上时，则无论阶段任务是否完成，全部佣金按全年任务的销售额对应的佣金点结算佣金。后原被告于2018年6月13日又签订了一份委托代理销售合同中，明确任务考核期为2018年2月1日至2019年1月31日，任务考核期销售任务是实际总销售额达到1.5亿，考核期内是销售指标在1.5亿至1.6亿之间按1.3%计提。因上述考核期间与补充协议中约定的考核期间相同，而代理佣金的计算方式却并不相同，因该协议的约定在后，此协议中关于佣金的计算方式应视为对补偿协议中佣金计算方式的变更，因原告在2018年2月1日至2019年1月31日期间的实际总销售额并未达到1.5亿，因而对于原告的此部分诉讼请求，本院不予支持；关于被告主张原告将层高写错给其造成的3万元损失，根据被告提交的2#楼商品房买卖合同模板可知，合同中记载的层高为4.79米，被告主张2#楼一楼层高为4.65米，因被告并未提交有效证据证明其将上述不同于其他楼层层高的有关情况告知了原告，即原告明知一楼层高为4.65米而误写成4.79米，且被告作为商品房买卖合同的一方当事人，其在合同上签字盖章时也有义务审查合同的具体内容，故对于被告主张原告承担此部分损失，本院不予支持；关于被告主张原告支付名誉受损费用20万元的诉讼请求，根据被告提交的两份报纸可知，原告的工作人员在代理销售房屋时存在不规范的操作的行为，但被告仅因该事件被报道即主张其公司名誉受损并要求原告赔偿损失费20万元，本院认为，被告主张的该部分损失无事实和法律依据，本院不予支持；关于原告主张被告返还质保金130003元的诉讼请求，原被告双方明确约定，如原告在为被告提供服务过程中未给被告造成后续损失，在《商品房买卖合同》约定的交房时间到达后30天内一次性无息付清。若由于原告的原因导致被告遭受损失，保证金应于支付被告的损失后，剩余部分退还给乙方，结合以上被告损失的认定，对于原告主张被告支付保证金130003元，本院予以支持；综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百零六条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新乡润华金地置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南合智行房地产营销策划有限公司给付保证金130003元；二、驳回原告（反诉被告）河南合智行房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）新乡润华金地置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8200元，反诉费2385元，由原告（反诉被告）河南合智行房地产营销策划有限公司承担5285元，由被告（反诉原告）新乡润华金地置业有限公司承担5300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 ：张孝群审 判 员 ：陈青青人民陪审员 ：齐东海二〇二〇年十二月八日书 记 员 ：张继文