浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4635号上诉人（原审被告）：瑞安市海景房地产开发有限公司，住所地瑞安市安阳街道瑞虹景园****，统一社会信用代码91330381557521946R。法定代表人：林国良，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方顺坤,浙江安阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司瑞安市支行，住，住所地瑞安市虹桥南路**一社会信用代码91330381609441359C。代表人：韩明锦，该支行行长。委托诉讼代理人：余坚坚，浙江信泰律师事务所律师。原审被告：王业成，男，1983年8月29日出生，汉族，住文成县。原审被告：廖秋媚，女，1982年11月5日出生，汉族，住文成县。上诉人瑞安市海景房地产开发有限公司（以下简称海景公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司瑞安市支行（以下简称瑞安中行）以及原审被告王业成、廖秋媚金融借款合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初8765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海景公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回对海景公司的诉讼请求。事实和理由：阶段性保证合同的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商即使完成开发建设、积极协助办理产权登记手续。本案中，海景公司已完成涉案房屋开发建设，并已完成产权初始登记手续，不存在怠于建设、办理产权过户等情形，王业成、廖秋媚随时可以办理产权登记手续，故海景公司的保证责任应当免除。一审判决海景公司承担责任的理由是海景公司未提供证据证明涉案房屋已完成产权登记手续，事实上海景公司已完成该手续。瑞安中行辩称：一、本案借款及担保的事实清楚、证据充分。借款虽未到期，但因王业成、廖秋媚未按约还款，已构成违约，瑞安中行宣告借款提前到期符合合同约定，一审确认的借款本息、利息、罚息及律师费等均符合合同约定及法律规定。二、涉案《一手住房贷款合同》约定保证人（开发商）提供阶段性担保。附件二第4.2条约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。三、海景公司签署的最高额保证合同约定：保证期间为每笔按揭主合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥以瑞安中行为抵押权人的正式抵押登记手续，并向瑞安中行交付他项权证之日止。四、至今瑞安中行仍无法对抵押物进行正式抵押登记，无法登记非基于瑞安中行的原因导致，且海景公司在一审判决前并未提供证据证明其完成了产权初始登记手续。瑞安中行认可海景公司提交的不动产查询信息，但海景公司并未结束阶段性担保义务，故仍应承担连带保证责任。王业成、廖秋媚未作陈述。瑞安中行向一审法院起诉请求：1.王业成、廖秋媚偿还瑞安中行借款本金678354.65元，并支付期内利息、逾期利息、复利（计算至2020年6月12日止期内利息为16548.62元、罚息为828.46元，自2020年6月13日起本金678354.65元及期内利息17856.56元为基数按合同约定利率上浮50%计算至实际履行完毕之日）；2.王业成、廖秋媚共同支付瑞安中行为实现债权所支付的律师费3000元；3.瑞安中行对登记在王业成、廖秋媚名下的坐落于瑞安市××街道××幢××单元××室房产［预登记号：瑞房预瑞安字第0××3号］折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.海景公司对上述债务承担连带保证责任；5.本案的诉讼费由海景公司、王业成、廖秋媚负担。诉讼过程中，瑞安中行将第1项诉请变更为王业成、廖秋媚偿还瑞安中行借款本金678354.65元，并支付期内利息、逾期利息、复利（计算至2020年9月7日止期内利息为25106.9元、罚息为1483.73元，自2020年9月8日起本金678354.65元及期内利息25106.9元为基数按合同约定利率上浮50%计算至实际履行完毕之日）。一审法院认定事实：2016年3月30日，王业成、廖秋媚、海景公司与瑞安中行签订编号72510026海景《个人一手住房贷款合同》，合同约定：1、借款金额为77万元，借款期限为2016年3月30日至2031年3月30日；2、借款利率为浮动利率，即每年1月1日按基准利率重新定价一次，还款方式为等额本金还款法，每月8日支付；3、本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指未按约足额偿还任意一期借款本息的行为；4、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，瑞安中行有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用包括借款人承担合同项下与借款有关的诉讼费、律师费、执行费等；5、海景公司自愿为借款提供连带责任保证，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由瑞安中行核对无误、收执之日止，王业成、廖秋媚同意以其所有的坐落于瑞安市××街道××幢××单元××室作为抵押财产，为借款提供抵押担保。上述房产已于2016年4月14日办理预告抵押登记。2016年4月18日，瑞安中行按约发放借款77万元，借款后，王业成结清2020年2月28日前的借款本息，此后未再按约支付本息。瑞安中行确认一审法院向王业成、廖秋媚送达起诉材料日即2020年9月7日为借款提前到期之日，经核算，王业成、廖秋媚截至2020年9月7日尚欠借款本金678354.65元、期内利息25106.9元、逾期利息717.34元、期内利息复利766.39元，其中已到期本金为23248.62元。瑞安中行为实现本案债权而支出律师费3000元。一审法院认为：案涉借款、担保等事实清楚、证据充分。现借款虽未到期，但因王业成、廖秋媚未按合同约定履行还款义务，已经构成违约，瑞安中行宣告借款提前到期，符合合同约定，没有违反法律规定，予以支持。贷款银行约定有权宣告借款提前到期，通常是在出现根本性违约或债权不安等情形下赋予债权人的权利救济，属于解除权行使，故贷款银行既已选择宣告贷款提前到期，其要求对宣告提前到期时还款期限尚未届满的借款计收逾期利息缺乏合同依据，故瑞安中行主张本案全部贷款本息自宣告到期日后按罚息利率计收利息和复利依据不足，不予支持。瑞安中行现主张案涉借款于2020年9月7日提前到期，系对自己权利的处分，予以确认。在借款提前到期时，已逾期的借款本息，应按合同约定以罚息利率计收逾期利息和复利；还款期限尚未届满宣布提前到期的借款，应按原合同约定利率计收利息。本案中，虽然王业成与瑞安中行仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而瑞安中行在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于瑞安中行的原因导致，故瑞安中行有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。海景公司未提交证据证明涉案房屋已完成产权初始登记手续，应承担连带保证责任。海景公司承担责任后有权向王业成、廖秋媚追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、王业成、廖秋媚于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司瑞安市支行借款本金678354.65元及利息（截至2020年9月7日期内利息为25106.9元、逾期利息为717.34元、期内利息复利为766.39元；此后以截至宣告提前到期日结欠的本金23248.62元、期内利息25106.9元为基数按年利率6.98%，以宣告提前到期日未到期的结欠本金655106.03元为基数按年利率4.655%，均从2020年9月8日起计算至实际履行之日止）,以及律师费3000元；二、中国银行股份有限公司瑞安市支行有权对预登记王业成、廖秋媚名下坐落于瑞安市××街道××幢××单元××室房产［预登记号：瑞房预瑞安字第0××3号］的折价、拍卖或变卖后所得价款享有优先受偿权；三、瑞安市海景房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任，瑞安市海景房地产开发有限公司承担保证责任，有权向王业成、廖秋媚追偿；四、驳回中国银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5427元（已减半收取），由王业成、廖秋媚、瑞安市海景房地产开发有限公司负担。二审期间，海景公司向本院提交了以下证据：瑞安市不动产登记信息查询记录，拟证明涉案房屋已于2019年7月2日办理初始登记。瑞安中行认为：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，其认可涉案房屋已办理初始登记。本院认为，海景公司提交的上述证据能够证明其待证事实，故本院对该证据予以确认。二审期间，瑞安中行、王业成、廖秋媚未向本院提交新的证据。本院经审理除对一审法院认定的事实予以确认外，另认定：2019年7月2日，涉案房产办理权利人为海景公司的不动产登记证书，权利证号为：浙（2019）瑞安市不动产权第0036601号，但至今未办理王业成、廖秋媚名下的所有权登记手续。本院认为，预售商品房贷款合同通常约定由房地产商在预售商品房抵押预告登记转为正式抵押登记前提供担保，而未要求房地产商提供全程担保，其实质是要求房地产商担保负责商品房开发过程中的风险，避免因房产开发原因造成抵押权难以实现风险的发生，具有阶段性和补缺性。故在判定房地产商担保责任时，要考虑该类担保合同的特殊性，公平合理加以界定。本案中，海景公司已完成房地产开发义务，涉案抵押物亦已进行所有权初始登记，房屋未办理后续转移登记等手续并非海景公司原因导致。且一审判决已确认瑞安中行就涉案抵押房产依法变价所得款项享有优先受偿权，不动产抵押权已获得保障，在此情况下，如再判定海景公司继续承担阶段性保证责任，不公平亦不合理。海景公司上诉主张其阶段性保证责任免除、无需对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，海景公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初8765号民事判决第一项、第二项；二、撤销浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初8765号民事判决第三项、第四项；三、驳回中国银行股份有限公司瑞安市支行的其他诉讼请求。一审案件受理费5427元（已减半收取)，由王业成、廖秋媚负担；二审案件受理费10854元，由中国银行股份有限公司瑞安市支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 俏审 判 员  李 劼审 判 员  胡淑丽二〇二〇年十二月二十三日法官助理  徐晓文代书记员  郑婷婷8-9-