广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28481号原告：中山市沃德物业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××841U。法定代表人：黄振钦，董事。委托诉讼代理人：林镜山，该公司工作人员。委托诉讼代理人：冼碧玉，该公司工作人员。被告：马平，男，1981年10月25日出生，汉族，住浙江省海宁市硖石街道长田社区××××××，公民身份号码330××××××××××××659。原告中山市沃德物业管理有限公司（以下简称沃德公司）与被告马平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沃德公司委托诉讼代理人林镜山到庭参加诉讼。被告马平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃德公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年5月1日至2020年6月20日期间的物业管理费14452.9元及违约金13277.6元（暂计至2020年6月20日），之后的违约金继续请求。事实和理由：被告是中山市××××××××××佳境康城臻盛园9幢1单元101房的业主，与原告形成了物业服务合同关系，约定物业服务收费为按建筑面积每月每平方米2.4元收取，违约金的计算标准为自逾期之日起按欠费总和的每天3‰交纳。涉案房屋的建筑面积为198.09平方米，每月应交物业服务费475.42元，自2018年5月起被告开始无故拖欠物业服务费，截止2020年6月20日，被告拖欠物业管理服务费及相关费用高达27730.5元。被告马平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：中山市××××××××××佳境康城臻盛园9幢1单元101房的权利人为马平，房屋建筑面积198.09平方米。中山市××××××××××佳境康城臻盛园1-9幢地下车库A038号车位，建筑面积33.73平方米，登记时间为2019年10月31日。2015年11月25日，中山市骏佳房地产开发有限公司（以下简称骏佳公司）与马平签订商品房买卖合同，约定马平购买骏佳公司开发的位于中山市××××××××××××××××××××××××××，出卖人应当在2015年12月30日前将商品房交付买受人使用；由于买受人原因，未能按期交付的，如买受人从通知的交付之日起，仍未办理交楼手续，则视同已进行验收交接，上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费；合同还约定了其他事项。骏佳公司（甲方）与马平（乙方）签订前期物业服务协议，约定甲方采用招标的方式选聘沃德公司在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业管理；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止；管理公司按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费，管理公司在年终决算物业服务总收入和服务总成本，盈余或者亏损均由物业管理企业享有；管理公司按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费，住宅按建筑面积，多层别墅每月每平方米3.5元，多层洋房每月每平方米2.4元，高层洋房每月每平方米2.5元，商场按建筑面积每月每平方米4元；业主从被通知办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5-10日，遇公休日提前，管理公司在首次收取物业服务费时，可预收三个月，业主或非业主使用人变换或者管理公司终止物业服务时，如业主或非业主使用人不欠管理公司物业服务费及其它费用的，管理公司应在一个月内将预收的物业服务费本金免息退回给原业主或非业主使用人，在本物业取得权属证明书之前，按乙方与发展商签订的合同中的约定面积计算物业服务费，在本物业取得权属证明之后，以确权的实测建筑面积计算物业服务费，对本物业确权前的物业服务费存在差异的，甲乙双方不退补；甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交违约金；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，除依约缴纳所拖欠的物业服务费外，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之六交违约金；车位服务费及车辆停放服务费，小车车辆停放服务费室外170元/月、室内300元/月，摩托车停放服务费室外25元/月、室内30元/月，电动车停放服务费室外15元/月、室内20元/月；合同还约定了其他事项。沃德公司提供的臻盛园9栋1单元101房欠费明细表记载，马平尚欠2018年5月1日至2020年6月30日期间的物业管理费12360.92元、2019年10月1日至2020年6月30日期间的车位费720元、2016年7月至2020年5月期间的水费1371.98元，合共14452.9元未交纳。庭审中，沃德公司主张车位管理费每月40元，开发商送了马平两个车位。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。马平与骏佳公司签订的佳境康城前期物业管理服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议约定沃德公司为涉案小区的物业管理公司，沃德公司已依照合同约定提供了物业服务，马平理应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。马平自2018年5月起未交纳物业管理费，沃德公司要求马平交纳自2018年5月1日至2020年6月20日期间的物业管理费的主张，有法律及合同依据，本院予以支持。根据合同约定，马平每月应交物业管理费475.42元（198.09平方米×2.4元/平方米），现沃德公司主张马平支付上述期间的物业管理费12360.92元（475.42元/月×26个月），理据充分，本院予以支持。沃德公司主张马平在涉案小区有两个车位，每个每月40元，经查，马平在涉案小区有一个产权车位，登记时间为2019年10月31日，故沃德公司主张马平支付2019年11月1日至2020年6月30日期间的车位管理费320元（40元/月×8个月），本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。关于水费的问题，在物业服务公司已实际代业主向供水公司支付水费的情况下，业主应向物业服务公司返还。沃德公司主张马平向其支付垫付的水费，提交了其自制的明细表，且马平并未提交相关的证据予以反驳。因此在沃德公司已为马平垫付了水费的情况下，马平理应向沃德公司返还垫付的2016年7月至2020年5月期间的水费1371.98元，但沃德公司并非供水合同关系的主体，其无权要求马平支付其垫付款项之外的违约金。关于违约金的问题。马平欠付物业管理费、车位管理费给沃德公司造成了相当于利息的损失，沃德公司主张按日息3‰计算利息，已超出法律规定的限度，本院酌定物业管理费违约金以每月应交物业管理费475.42元、车位管理费违约金以每月应交车位管理费40元为基数，分别从欠费的次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。马平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告马平于本判决生效之日起七日内向原告中山市沃德物业管理有限公司支付2016年7月至2020年5月期间的水费1371.98元、2018年5月1日至2020年6月20日期间的物业管理费12360.92元、2019年11月1日至2020年6月30日期间的车位管理费320元及违约金（以每月应缴物业管理费475.42元、每月应缴车位管理费40元为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算,从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告中山市沃德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费493.26元（原告已预交），由被告马平负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  苏庭峰人民陪审员  邱兆平二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  蔡文华董秋言