北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1842号原告：徐艳杰，女，1990年6月18日出生，汉族，北京市朝阳医院职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：徐朋朋，北京卓浩律师事务所律师。被告：武京楠，女，1991年9月9日出生，汉族，北京市通州区漷县镇东寺庄村农民，住北京市通州区漷县。委托诉讼代理人：景海竞，北京京云律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，女，1994年5月7日出生，汉族，北京京云律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：刘洋，男，1983年5月9日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：付毅，北京市同翎正函律师事务所律师。第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。法定代表人：赵常建，总经理。委托诉讼代理人：曹红侠，女，1984年10月11日出生，汉族，北京晨建顺房地产经纪有限公司职工，住北京市房山区。原告徐艳杰与被告武京楠、刘洋、第三人北京晨建顺房地产经纪有限公司（以下简称晨建顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通（独任制）程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐朋朋、被告武京楠及其委托诉讼代理人景海竞、李璇、被告刘洋委托诉讼代理人付毅、第三人委托诉讼代理人曹红侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐艳杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告2018年12月26日至2027年3月23日的损失共计296900元，并以296900元为基数按银行同期贷款利率计算2018年12月26日至实际偿还之日止期间的利息；2.判令被告承担北京市丰台区晓月四里5号楼16层1602号房屋2018年12月26日至2027年3月23日期间的水费、物业费、供暖费；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月23日，原告与被告武京楠签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，武京楠将位于北京市丰台区晓月四里5号楼16层1602号房屋出售给原告，房屋建筑面积57.95平方米，总价款220万元，第三人晨建顺公司作为居间方。2018年12月25日，双方办理房屋产权过户手续。在原告打算进去收拾房屋时，得知在购买前房屋已被出租，租赁期限2017年3月23日至2027年3月23日。在签订买卖合同时，被告武京楠未将房屋已被出租的事实告知原告，合同第一条第五项约定房屋的租赁情况为出卖人未出租。涉案房屋实际产权人为被告刘洋，其行为已构成违约，应承担2018年12月26日至2027年3月23日期间原告无法居住房屋的损失，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告武京楠辩称，第一、我并非房屋实际购买人，我于2016年底于成都易捷金融服务外包有限公司就职，刘洋是我的领导。2017年7月左右，刘洋欲购房，询问我是否有购房资质。在确定我具有购房资质后，刘洋使用我的名字购买，房款由刘洋出资，我未看过房，仅配合办理过户，按照刘洋要求行事。第二、原告购买房屋应尽到核实义务，且原告已到涉案房屋看房，故损失应由其自行承担。第三、涉案房屋系付琳琳出租给案外人张德柱，并签署租赁合同，付琳琳系出租受理人，原告损失应由付琳琳承担。被告刘洋辩称，武京楠陈述属实，我用武京楠名字购买房屋。购房时，房屋是空置的，我更换了钥匙，后将房屋卖给原告。原告也来看过房，也更换了钥匙。付琳琳卖给我房屋时，他委托代理人化敬伟签署合同，根据合同第二条第五项约定，我对此无过错，过错方系付琳琳及其爱人。第三人晨建顺公司辩称，原告找到我公司称在丰台区看中一套房屋，要我帮忙进行买卖。我上门时，房屋里有位老人，他说负责看管房子。我告知他我是房产工作人员，并要了房主的电话。我联系房主武京楠后，看了一次房。原告在我上门看房前已经看过房屋。确定双方买卖交易后，我再次上门看房，房屋内没有任何居住的痕迹。双方买卖后对水、电、燃气卡进行交接，此时房屋内无人。因原告办理贷款，评估人员需进屋拍照，当时房屋无人居住，也无居住痕迹。双方签署合同时，武京楠确认房屋未出租。本院经审理认定事实如下：刘洋与武京楠原均在成都易捷金融服务外包有限公司就职，刘洋系武京楠领导。位于丰台区晓月四里5号楼16层1602号房屋原登记于案外人付琳琳名下。2017年9月4日，刘洋借武京楠之名以220万元价格向付琳琳购买上述房屋，武京楠于2017年9月5日取得该房屋产权登记。2018年8月21日，刘洋发现诉争房屋内有人居住，并指示武京楠报警。根据北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所当日对案外人胡洋的询问笔录记载：“我与张德柱合伙开公司，2017年3月份张德柱联系付琳琳，就诉争房屋与付琳琳签署了10年的租赁合同，张德柱向付琳琳转账支付30万元房租，其中15万元由我出资，房屋用作员工宿舍。2017年6月份，有一位30多岁的男子自称房主将房屋抵押给他们公司了（易借公司），让搬走，我到达房屋时对方已经走了。自2017年10月始，经常有人自称是房主的朋友，要求清退房屋，每次撬锁后就离开。2018年4月，一位男子把门撬了，说是他租的房子，将我员工东西扔出，我报警了，警察让对方去法院起诉，对方便离开了。因总有人过来，我的员工就搬走了，我让我的朋友居住房屋。2018年8月21日10时许，武京楠自称是该房屋的新房主，要把我清退”。北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所当日对武京楠的询问笔录记载：“2018年8月21日15时左右，发现我购买的房屋内住着别人。”武京楠称刘洋发现诉争房屋内有人居住，因其系产权人，故刘洋让其报警，因刘洋让其陈述的内容不真实，询问未结束其自行离开。2018年10月23日，徐艳杰（买受人）与武京楠（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：“第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋坐落为：丰台区晓月四里5号楼1602号。该房屋所在楼层为16层，建筑面积共57.95平方米。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况。（一）该房屋所有权证证号为京（2017）丰不动产权第XXXX号。第三条出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京晨建顺房地产经纪有限公司）。第四条成交价格、付款方剂及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2200000元。（1）买受人向出卖人支付定金，定金金额为30000元。（三）买受人向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1490000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。在房屋交付日以前发生的一切费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。第六条房屋的交付。出卖人应当在过户当日前将房屋交付给买受人。”2018年10月31日，徐艳杰与武京楠签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同载明：“房屋未出租。房屋成交价格为230万元，买受人于2018年11月20日前支付首期房价81万元，余款149万元向银行、公积金管理中心申请贷款支付。”后徐艳杰按照合同约定，向武京楠支付了房款。2018年12月25日，徐艳杰取得不动产权证，证号为京（2018）丰不动产权第0066274号。2019年2月25日，徐艳杰之夫郭劲峰发现房屋内有人居住，于当日报警。根据北京市公安局丰台分局卢沟桥派出所对案外人胡洋的询问笔录记载：“我与朋友张德柱于2017年3月份租赁诉争房屋，租期10年，房屋租金30万元，由双方各出资15万元，现租赁的房子出现纠纷。我不知道付琳琳将房屋抵押给投资担保公司，也不知道房屋户主变更，是有担保公司人员来房子里闹事才知道的，经常出现不少陌生人说房子抵押给一个担保公司来闹事，我的员工就搬走了。后我通过朋友找到王冠看着房子，后王冠搬走。我于2019年2月13日发现门锁被换，便拿租赁合同及身份证找开锁公司换锁，开门时房屋空着，当天我买了床和电暖气放入房屋，张德柱让两个亲戚来房屋居住。”2018年1月16日，张德柱曾于本院起诉付琳琳民间借贷纠纷一案，后因未按时交纳诉讼费，按自动撤诉处理。2019年6月19日，徐艳杰于本院起诉张德柱排除妨害纠纷一案，经本院查明，2017年3月23日，付琳琳与张德柱签订《房屋租赁合同》，将诉争房屋出租给张德柱，租赁期限自2017年3月23日至2027年3月23日，张德柱一次性支付付琳琳房屋租金30万元。本院于2019年8月29日作出（2019）京0106民初21132号民事判决书，驳回徐艳杰要求张德柱腾空房屋、排除妨害的诉讼请求。该判决已生效。因诉争房屋无法居住，徐艳杰与冯小文于2018年4月1日签订《北京市房屋租赁合同》，承租冯小文的房屋，租期为2018年4月1日至2019年4月1日，租金季付，每季度9900元。租赁期满后，双方就上述租赁合同续签一年，租期为2019年4月1日至2020年4月1日。2019年8月徐艳杰与冯小文解除租赁合同。2019年8月11日，徐艳杰（承租人）与刘巍（出租人）、马阿曼（共有人）签订《北京市房屋租赁合同》，承租位于北京市石景山区京原路甲5号院1号楼3层C1单元301号房屋，租赁期限自2019年8月23日至2020年8月22日，租金为每月5000元，押金5000元，支付方式为押一付三。庭审中，刘洋称付琳琳曾向案外人王伟伟借款240万元无法偿还，后付琳琳委托化敬伟出售其名下的诉争房屋。刘洋与化敬伟相识，刘洋借武京楠之名购买了付琳琳名下的诉争房屋，2017年9月4日，出卖人付琳琳（代理人化敬伟）与买受人武京楠签订《存量房屋买卖合同》，武京楠取得诉争房屋产权登记。2017年9月30日武京楠与王伟伟签订《主债权及不动产抵押合同》，武京楠将诉争房屋抵押给王伟伟，担保主债权金额为250万元，担保范围为本金及利息，并于当日办理了抵押登记。2018年11月6日，武京楠与王伟伟办理了抵押权注销登记。刘洋购买诉争房屋后，发现该房屋门锁被撬，其曾更换门锁，并找到化敬伟询问情况，化敬伟认为付琳琳可能尚欠高额利息，并怀疑高额利息债权人占用诉争房屋，化敬伟向刘洋承诺负责协调此事，同时刘洋安排一人看管房屋，一个月后刘洋将房屋出售给徐艳杰。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。诉争房屋系刘洋借用武京楠之名自付琳琳处购买取得，武京楠于2017年9月5日取得该房屋产权，系诉争房屋的借名产权人，刘洋系实际产权人。根据现已查明的事实，刘洋与付琳琳的委托卖房代理人化敬伟熟识，刘洋自付琳琳处购买房屋，于2017年9月4日实际取得诉争房屋产权，刘洋于2018年8月21日发现房屋内有其他实际占用人后，指示武京楠报警，根据派出所的询问笔录记载可以得知，刘洋在当时应已得知该房屋被出租给案外人张德柱，且在庭审中，刘洋亦自称曾找过化敬伟帮助协调此事。刘洋在已知诉争房屋存在承租人张德柱的情况下，仍将房屋出售给徐艳杰。徐艳杰与武京楠于2018年10月31日签订《北京市存量房屋买卖合同》中载明诉争房屋状态为“未出租”，刘洋的该行为已构成违约。因刘洋的违约行为，导致徐艳杰在购买诉争房屋后无法实际入住，需要另行租房居住，给徐艳杰造成了实际损失，对于徐艳杰要求自2018年12月26日始至2027年3月23日给付租金损失的请求，于法有据，应予支持。因刘洋系实际产权人，故该违约责任应由刘洋承担。对于徐艳杰要求武京楠、刘洋、晨建顺公司承担水费、物业费、供暖费一节，因其未提供相关证据，无法证明该费用实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、刘洋于本判决生效后七日内赔偿徐艳杰自2018年12月26日至2027年3月23日的租金损失296785.71元，并以296785.71元为基数，自2018年12月26日始，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止；以296785.71元为基数，自2019年8月20日始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际支付之日止。二、驳回徐艳杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5754元，由刘洋负担（徐艳杰已交纳，刘洋于本判决生效后七日内给付徐艳杰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  张立楠二〇二〇年十二月十四日书记员  王 玉