山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13074号上诉人（原审原告）：济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：赵汝新，主任。委托诉讼代理人：王长峰，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：李奇，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南丽星滨河商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：褚胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘作义，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬梅，山东国孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王丹凤，女，1984年11月3日出生，汉族，住济南市。上诉人济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会（以下简称标山居委会）因与被上诉人济南丽星滨河商业管理有限公司（以下简称丽星滨河公司）、王丹凤侵权责任纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。标山居委会上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持标山居委会的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由丽星滨河公司、王丹凤承担。事实和理由：一、一审认定事实错误、不清。1.一审判决对“王丹凤支付对价取得了对涉案房屋的占有”认定事实错误、不清。丽星滨河公司及王丹凤在一审中并未提交支付对价的相关证据，一审认定王丹凤支付对价取得了对涉案房屋的占有是没有事实依据的。2.一审判决对“涉案房屋出卖时标山居委会是知情的”认定事实错误。标山居委会对包括王丹凤在内的所有购房人未出具过销售证明或任何口头承诺，更未收取王丹凤的任何款项，对丽星滨河公司与王丹凤签订《房屋买卖合同》的整个过程没有参与且不知情。3.一审判决对王丹凤不存在主观过错的事实认定错误、不清。王丹凤在未支付对价且明知对外租赁的情况下，与丽星滨河公司签订《房屋买卖合同》且实际占有控制涉案房产，主观过错明显且有涉嫌刑事犯罪的嫌疑。王丹凤在签订《房屋买卖合同》过程中从未向标山居委会咨询、沟通过涉案房产的权属，也未向标山居委会核实过丽星滨河公司出售涉案房产的合法性，其行为明显不符合交易惯例，不符合客观事实及交易习惯，其主观恶意串通非法侵占涉案房产的主观意图明显。4.一审判决对标山居委会要求确认丽星滨河公司与王丹凤签订买卖合同无效并要求腾退涉案房产违背诚实信用原则的认定错误、不清。诚实信用原则要求当事人在订立、履行合同，以及合同终止后的全过程中，都要诚实、讲信用，相互协作。本案中，丽星滨河公司与王丹凤违背诚实信用原则私自签订《房屋买卖合同》并实际侵占标山居委会财产，在标山居委会依法维权的情况下又聚众上访，丽星滨河公司与王丹凤之间的权益纠纷可以适用诚实信用原则进行处理，但丽星滨河公司、王丹凤对标山居委会的侵权行为不仅毫无诚信并且有涉嫌刑事犯罪的嫌疑。房屋买卖涉及到对所有权的收益和处分，而房屋租赁只涉及到对使用权的出租。本案中，标山居委会出租房产的情况下，丽星滨河公司与王丹凤私自签订买卖协议显然与诚信原则不符。二、一审判决适用法律错误。1.丽星滨河公司与王丹凤在标山居委会不知情的情况下处分标山居委会的房产的行为侵犯了标山居委会的财产所有权，丽星滨河公司与王丹凤签订的《房屋买卖合同》损害了标山居委会的利益，根据合同法第五十二条规定，属于无效合同。2.一审判决对合同无效的处理适用法律错误。本案中，丽星滨河公司与王丹凤所签订的《房屋买卖合同》应该被人民法院确定为无效，根据合同法第五十八条规定，该合同被确认无效后，就应当腾退涉案房屋。综上，一审判决认定事实部分错误、不清，且适用法律错误，请求二审法院在查明案件事实之后，依法改判支持标山居委会的上诉请求。丽星滨河公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，王丹凤向丽星滨河公司购买涉案房屋，其占有该房屋系合法占有，标山居委会并非该房屋买卖合同中的当事人，其无权请求确认涉案的房屋买卖合同无效，标山居委会的上诉请求不能成立。王丹凤辩称，认可一审判决。标山居委会向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认丽星滨河公司与王丹凤签订的房屋买卖合同无效；2.请求法院判决丽星滨河公司、王丹凤立即腾退所侵占的标山居委会位于济南市天桥区东工商河以西、标山南路以北、济泺路以东的标山庄社区生活保障房（丽星滨河公司与王丹凤买卖合同中标注：标山·壹号公寓8-826房间）；3.本案诉讼费由丽星滨河公司、王丹凤承担。一审法院认定事实：2015年8月22日，标山居委会作为发包人与山东百世建设集团有限公司签订《建设施工合同》，约定：标山居委会将位于标山南路以北，标山路以西的标山社区生活保障房项目（商业楼）发包给山东百世建设集团有限公司，工程内容为设计图纸范围内的所有内容，建筑总面积约7500平方米，地上八层，局部三层，框架结构。2017年8月28日，标山居委会作为甲方与作为乙方的时建锋、褚胜利签订《意向书》，约定：鉴于标山居委会在天桥区标山中路西侧1号，开发建造了房地产一处，乙方有意购买，现双方就购买房屋相关事宜达成意向如下。购买标的房地产为天桥区标山中路西侧1号房屋，乙方购买3-8层房屋，房屋面积约为5000平方米（面积以实际测量为准），房屋的单价为7000元/平方米。该房屋短期内无法办理房屋产权证手续，待国家政策允许办理房屋产权证时，甲方协助乙方办理，相关办证费用由乙方承担。乙方知悉并认可甲方房屋现状，并同意购买。甲方承诺对标的房产拥有完全的所有权及土地使用权，该标的房地产开发建设，保证自来水、排水、供电、供暖、通讯管线已铺设并畅通；保证乙方在购得该房产后享有完全所有权，可以自由转让、出租等。乙方为购买该房产，预先支付购房款50万元。乙方交款当日，进场装修样板间并招商。甲方于2017年9月底完成房屋竣工及消防验收达到交付乙方使用的条件，且在达到上述交付条件之时，甲乙双方签订《房屋买卖合同》，乙方向甲方交付第二期购房款至500万元；自交房之日起满3个月的次日，乙方向甲方交付第三期购房款2000万元，余款在2018年5月底前交清。若甲方不能按期交付房屋，乙方有权解除本意向书，要求甲方返还购房款并赔偿房屋装修损失。标的房产交付乙方后，甲方保证该房产的正常使用，不受相邻以及周边的影响；标的房产发生任何所有权、房屋质量等争议，由甲方承担全部责任。标山居委会在甲方处加盖印章，时建锋、褚胜利在乙方处签字捺印。丽星滨河公司陈述，时建锋、褚胜利系受丽星滨河公司委托签订的上述意向书，实际买受人系丽星滨河公司，且丽星滨河公司已经按照意向书的约定向标山居委会交纳了部分房款320万元。之后，标山居委会作为甲方与作为乙方的时建锋、褚胜利及作为担保方的丽星滨河公司又签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方达成的意向书，乙方意向购买甲方位于天桥区标山中路西侧1号的房屋（3-8层约5000平方米，单价7000元/平方米）。在未签订正式合同之前，乙方已经售出70余套房屋，现经甲乙双方约定如下。一、乙方在2018年11月15日起停止该房屋的一切销售活动，需在2018年11月15日前在已交纳购房款（以对公账户明细为准）的基础上，于2018年11月30日前再向标山居委会交纳600万元。乙方按时履行以上协议后，甲乙双方根据实际销售面积结清购房款，将未出售的剩余房屋退还给标山社区居委会。二、如乙方于2018年11月30日前未能按时履行第一项约定，甲方有权收回乙方已售出和未售出的全部房屋，并解除之前甲、乙双方签订的意向书。已售出的房款由褚胜利、时建锋个人给业户退款，并承担业户的损失和相应的法律责任，与标山社区居委会无任何关系，标山社区居委会不承担任何责任。如乙方不能履行本协议，给居委会造成的全部损失由乙方承担，担保方承担连带担保责任。标山居委会在甲方处加盖印章，褚胜利在乙方处签字捺印，丽星滨河公司在担保方加盖印章。2017年12月8日，丽星滨河公司作为甲方与作为乙方的王丹凤签订《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于山东省济南市天桥区标山路1号，标山·壹号公寓8-826室房屋，房屋总价款为人民币324926元。合同签订后，王丹凤向丽星滨河公司交付了购房款，丽星滨河公司于2018年9月1日向王丹凤交付了涉案房屋，该房屋由王丹凤一直占有使用至今。对涉案房屋的销售及使用情况。王丹凤提交2017年11月份业主提供的标山·壹号公寓当时售楼情况的照片打印件一页，证明标山居委会应该能看到当时售楼的情况，当时售楼长达一年，此照片证明2017年10月份至2018年10月在这售楼一年间标山居委会是知情的。提交2018年标山居委会贴的公告函照片打印件一页，证明标山居委会因未收齐丽星滨河公司购房房款，给业主停水停电，标山居委会知道房屋买卖存在。提交丽星滨河公司出示的房地产产权公告函及产权证明照片打印件各一页，证明涉案房屋能够对外出售及出租，能办理产权证书。王丹凤是在2017年11月看到该公告函于2017年12月8日购买了标山·壹号公寓826室。提交部分标山·壹号公寓业主签字的诉状答辩签名三页，证明部分业主看到标山居委会出示的房地产产权公告函才买的案涉房产。标山居委会对售楼情况的照片的真实性有异议，该照片无法证明拍摄时间及证明目的。对公告函照片打印件的真实性无法确认，且此告知函中的照片无法体现告知函中加盖公章，且此证据并不能证明王丹凤陈述的证明目的。对房地产产权公告函及产权证明照片打印件的真实性无异议，但对其证明目的有异议，公告函与产权证明的形成时间均为2017年11月20日，产权证明中对于其用途作了描述此房屋为对外出租，做经营方使用，办理营业执照，此证据与本案标山居委会提交的租赁合同证明目的一致，此两份证明为标山居委会为丽星滨河公司办理营业执照，对壹号公寓进行改造为宾馆而出具。本案丽星滨河公司陈述的其认可王丹凤对销售行为的描述与产权证明的内容完全相左。对部分标山·壹号公寓业主签字的诉状答辩签名的真实性无异议，但其证明目的不认可，签字涉及的人员同本案开庭旁听人员一样均为丽星滨河公司的违法销售行为的受害者，本案标山居委会对于受害者表示同情，配合上级主管机关对受害者进行帮扶，但此签名不能确定丽星滨河公司销售的合法性。丽星滨河公司对售楼情况照片的真实性及证明内容均无异议，该打印件所反应的确系在2017年至2018年我方销售涉案房屋的现场场景。对告知函真实性无异议，在2018年11月11日标山居委会在涉案房产张贴告知函后，对涉案房屋采取了停水停电、封门等行为，才造成了所有业主向北园街道办事处、天桥区人民政府、济南市人民政府等相关部门投诉及上访，经相关部门多次协调保持现状。对房地产产权公告函及产权证明照片打印件及部分标山·壹号公寓业主签字的诉状答辩签名真实性及证明内容均无异议。一审法院认为，本案系侵权之诉，王丹凤是通过支付对价取得了对涉案房屋的占有，且在涉案房屋出卖时，标山居委会亦是知情的，故王丹凤不存在主观过错，且标山居委会亦不是涉案2017年12月8日《房屋买卖合同》的当事人，其要求确认上述房屋买卖合同无效并要求丽星滨河公司、王丹凤腾退涉案房屋亦明显违背了诚实信用原则，故对标山居委会的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:驳回济标山居委会的诉讼请求。案件受理费100元，由标山居委会负担。二审中，王丹凤提交POS签购单8份及丽星滨河公司出具的收据3份，用以证明其已支付房款的情况。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，标山居委会与时建锋、褚胜利及丽星滨河公司签订的《意向书》和《补充协议》，对丽星滨河公司已经出卖的70余套房屋的相关事宜进行了约定，双方对王丹凤购买的涉案房屋包括在70余套房屋中均无异议，丽星滨河公司如未按协议履行义务，标山居委会可按补充协议的约定主张权利。一审判决驳回标山居委会的诉讼请求，并无不当。标山居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李 琴审判员 刘彦亭审判员 明 霞二〇二〇年十二月十日书记员 刘 彤