河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0703民初2454号原告:李孟，男，汉族，1986年4月21日生，住新乡市。被告：上海永绿置业有限公司新乡分公司地址：卫滨区南环路二干渠以北（海域迪亚庄园）统一社会信用代码：914107006817806620。负责人：王磊。委托代理人：刘昱良，河南新雅琪律师事务所律师。委托代理人：张亚民，该公司员工。原告李孟诉被告上海永绿置业有限公司新乡分公司确认合同无效纠纷一案,本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李孟，被告上海永绿置业有限公司新乡分公司委托代理人刘昱良、张亚民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李孟诉称：原告系卫滨区劳动南街560号绿地迪亚上郡23号楼3单元3301室房屋的业主，被告系绿地迪亚上郡的物业服务公司。2010年10月2日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，第三条“物业费用”第一款第三项约定物业费是每月每平方米0.55元。原告一直按照约定向被告支付物业费。2019年12月2日，被告在绿地迪亚上郡张贴《关于“迪亚项目”物业费调整的公告》，称其按《河南物业管理条例》第48条的规定，通过入户意见征询，迪亚·上郡同意物业费调整的户数超过总户数的一半。将迪亚·上郡物业费标准在原有基础上上调0.2元/平方米.月。原告认为，一、被告没有出具任何绿地迪亚上郡过半业主同意调价的证据；二、部分业主同意调价的签字系在被欺骗或者是在限电等情况下被迫签署的同意，因被告的欺骗行为导致不能确定多少业主是在这种情况下签署的同意调价，故被告的入户意见征询的签字无效；三、被告的入户意见征询上同意调价的业主签字，仅能说明这部分业主同意调整物业费价格，并不能说明这部分业主同意涨价；四、被告的入户意见征询上对物业费涨价时间、涨价幅度没有明确写明，被告没有在物业费涨价的事项上做到全面、准确的说明，具体到合同中属于约定不明，不能作为变更合同中关于物业费条款的依据；五、被告认为迪亚上郡业主共2570户，此数据不准确，不能将此数据作为统计同意户数过半的依据；六、《河南物业管理条例》规定的物业费调整条件为需要户数和面积双过半，被告仅依据其认为的户数过半就调整价格的行为违反此规定，应属于无效；七、按《新乡市物业服务收费管理实施办法》（新发改收费[2008]106号）中第七条的规定，迪亚上郡小区属于普通住宅且住宅面积在2万平方米以上的物业，其收费实行政府指导价。按照《新乡市住宅区物业服务收费指导价标准》的规定，多层住宅为0.45元/平方米.月，物业服务合同约定的价格可上下浮动5%。被告单方将物业费调整为0.75元/平方米.月的行为违反相关规定，应属于无效；八、根据《河南省发展和改革委员会关于转发的通知》（豫发改收费[2015]157号）至规定，迪亚上郡物业服务目前属于前期物业管理，前期物业管理服务收费实行政府指导价。被告擅自涨价超过政府指导价标准，应属于无效；九、被告没有出示任何所谓的“其他管理较好的小区”的调研报告和“行业专家”论证意见。同时。原告还认为，被告最近几年来的服务质量十分恶劣，基础设施的保养和维护十分不到位，根本没有任何涨价的理由。所以被告仅仅通过张贴一张公告的方式径自涨价，明显不符合《河南物业管理条例》第48条“物业服务收费应当遵循质价相符、公开公正、合理诚信的原则”的规定。诉讼请求：一、请求确认被告2019年12月2日做出的通过一纸公告的方式对《前期物业管理服务协议》的变更行为是无效行为；二、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告称被告变更行为指的是变更《前期物业管理服务协议》第三条第一款第三项。被告上海永绿置业有限公司新乡分公司辩称：一、本次调整物业收费标准的行为是严格按照《河南省物业管理条例》有关流程规定进行的，不存在违规、违法行为。2019年7月我公司开始组织客服人员对调整物业费标准事宜进行入户意见征询，征询表上标注的很清楚为物业费调整意见征询，根本不存在欺蒙、造假情况，同时期间多次召开业主代表座谈会，听取业主意见和建议，最终于2019年12月2日开始将意见征询结果（双过半业主签字同意）在园区进行了公示，同时也向广大业主公布了后期物业服务提升改进计划。整个物业费调整计划是严格按照《河南省物业管理条例》有关流程规定进行的，不存在违规、违法行为。二、本次调整物业收费标准的行为具有合理性。在物价飞涨,其他行业工资成倍上涨的情况下,要求物业企业员工维持原来的工资水平不公平也不合理。而且即便调整收费标准,涉案的物管费标准也远低于同类档次住宅小区物管费。三、小区物业费收取率统计表数据显示，小区业主总计2570户，截止2020年11月物业费交费率达75.68%，这说明调整物业收费标准对全体业主已产生法律效力。物业管理委托合同是物业服务企业与全体小区业主之间形成的法律关系,只要业主达到“双过半”,即应认定全体小区业主与物业服务企业就合同调整变更的问题达成了合意,依法对全体业主产生法律约束力,否则将在同一个小区形成不同的物业收费标准,在业主中将会造成不公平和矛盾。四、新发改收费【2008】106号的相关规定已被新发改收费【2015】101号文件废除，而且根据《河南省物业管理条例》第三十六条第三款之规定物业服务企业有权利依照物业服务合同约定收取物业服务费用。五、《河南省发展和改革委员会关于转发（国家发展改革委员会关于开放部分服务价格意见的通知）的通知》（豫发改收费【2015】2755号）第一条第六款“非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”1、该条款明确指出指导价格是由省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定，并不是硬性要求，而且河南省没有出台物业费指导价格相关的文件。2、该文件与2018年实施的《河南省物业管理条例》第三十六条第三款之规定相违背，该规定无效。综上，物业管理委托合同关系是物业管理企业与小区全体业主建立的合同关系，不可能是物业公司与单个业主之间的一对一合同关系，物业服务具有公共性、完整性、不可分割性，物业管理委托合同关系是由多数业主的意志决定的。根据《物权法》的规定，法定多数业主的意见就代表了全体业主的意见，对全体业主具有法律约束力。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业，经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是法律针对小区业主自治确立的少数服从多数的民主集中制原则，即便是选聘和解聘物业服务企业只要“双过半”即可生效并对全体业主产生约束力，更何况是物业服务合同的变更。而且答辩人本次调整物业收费标准的行为符合相关法律定，望驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：原告李孟系新乡市绿地迪亚上郡小区23号楼3单元3301室房屋的业主。被告上海永绿置业有限公司新乡分公司系绿地迪亚上郡小区的物业服务公司。2010年10月2日，原被告签订前期物业管理服务协议，其中第三条第一款第（三）项规定：“多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元；小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.05元，其中小高层一层按建筑面积每月每平方米0.75元；商业用房按建筑面积每月每平方米0.95元。”2019年12月2日，被告在案涉小区张贴《关于“迪亚项目”物业费调整的公告》，载明：“尊敬的广大业主：随着我市最低工资基数、各种物料成本的不断提高，物业管理成本大幅度上涨，原有物业费标准已经远远不能保障物业公司的正常运营，造成物业服务标准下降，业主意见较多。为营造一个温馨、和谐的小区环境，保障广大业主的合法权益，我公司专门组织工作人员到我市其他管理较好的小区调研，邀请行业专家论证后拟将迪亚·上郡物业费标准在原有的基础上上调0.2元/平方米.月，迪亚·庄园物业费标准在原有的基础上上调0.25元/平方米.月，调整时间拟定2020年1月1日。……”庭审中，原告称该公告没有载明同意进行物业费调整的户数所占建筑物总面积过半。被告提交案涉小区物业服务费收费标准调整意见征询表，以证明物业费调整经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告认为该征询表存在欺骗诱导业主等现象，但原告提交的证据不足以证明其主张。案涉小区没有召开过业主大会，也没有成立业主委员会。本院认为：《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中享有下列权利：……（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；……”《河南省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会履行下列职责……（五）确定物业服务内容标准以及物业服务收费方案；……”。2019年12月2日，被告在案涉小区张贴《关于“迪亚项目”物业费调整的公告》，原告认为该征询表存在欺骗诱导业主等现象，但原告提交的证据不足以证明其主张，且案涉小区没有召开业主大会讨论物业费事项。原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李孟的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告承担。如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  胡文兵二〇二〇年十二月五日书记员  晋文卿