贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1543号 原告：黄连国，男，1974年10月4日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被告：贵州省龙里县福临房地产开发有限公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县龙山镇东门街，统一社会信用代码915227305907615977。 法定代表人：唐福林，执行董事。 诉讼代表人：贵州公达律师事务所（贵州省龙里县福临房地产开发有限公司破产重整管理人）。 委托诉讼代理人：国艳，贵州公达律师事务所律师，执业证号15201201311902492，一般授权。 委托诉讼代理人：温正杭，贵州公达律师事务所实习律师，一般授权。 第三人：贵州龙里农村商业银行股份有限公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道环北路，统一社会信用代码91522730709595400D。 法定代表人：王强，董事长。 委托诉讼代理人：周增银，贵州富迪律师事务所律师，执业证号15201201310744362，特别授权。 原告黄连国与被告贵州省龙里县福临房地产开发有限公司（以下简称福临房开公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月3日立案。诉讼中，本院依据福临房开公司的申请，依法追加贵州龙里农村商业银行股份有限公司（以下简称龙里农商行）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告黄连国，被告福临房开公司的委托诉讼代理人国艳、温正杭，第三人龙里农商行的委托诉讼代理人周增银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄连国向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告购买的位于龙里县城上城A栋A1-3-10-28号房屋为消费性购房并确认原告已交的购房款为消费性购房款债权；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月18日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于龙里县城上城A栋A1-3-10-28号房屋，面积55平方米；购房款总价764,500元于2016年7月18日前一次性支付，被告于2017年1月30日交房。合同签订后，原告按约定于2016年7月18日向被告支付购房总价款764,500元，被告也于2017年1月30日交房，但未给原告办理产权证，在此期间被告将该房屋抵押给农商银行并办理了抵押登记。被告的行为已经构成违约，按照法律规定应当将购房款764,500元退给原告并且赔偿违约金60,548.40元。原告在被告申请破产重整后进行债权申报，经第一次债权人会议审核通过的债权表确认原告的购房债权为普通债权，原告提出异议并申请复核。被告管理人于2020年5月28日作出《关于债权异议复核的通知》，维持债权表确认的结果。原告认为，原告全款购买的案涉房屋是基于基本生活和生产需要，其目的是为了收取租金用于维持原告的生活支出，完全满足消费性购房的标准，应当认定为消费性购房债权，而不是普通债权。原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国破产企业法》及相关法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 福临房开公司辩称，1.原告的债权不属于优先保护的购房债权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》，对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费性购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》显示原告购买的案涉房屋性质为商铺，并非是为了居住所需要，不具有获得优先保护的特殊权益。2.原告所享有的债权不能对抗建设工程价款优先权及抵押权，不能优先受偿。原告所购房屋未办理预告登记及预售登记，原告对涉案房产不享有物权，同时案涉房屋存在抵押权，另一方面法院生效法律文书确定的建设工程价款优先权也包含案涉房屋，根据相关规定，原告的债权不能对抗生效法律文书确定的建设工程价款优先权及龙里农商银行的抵押权，不能优先受偿。综上，请法院驳回原告的全部诉请。 龙里农商行述称，1.涉案房屋已抵押给龙里农商行,现龙里农商行的债权尚未获得受偿,抵押权合法有效存续,龙里农商行依法享有优先受偿权。2.原告在购买该商铺时已经知道该商铺已经抵押给了龙里农商行，原告并不属于善意第三人，不能对抗第三人已经合法有效设立的抵押权。3.根据相关法律规定，消费性购房债权是指消费者为了生活居住需要而购买的用于居住的房屋，而不是用于经营或其他原因的房屋，原告所购买的房屋为商铺，不属于相关法律规定的消费性购房债权。4.涉案房屋的买卖合同签订于抵押权存续期间,且没有办理备案登记，购房人的购房债权不得对抗龙里农商行的抵押优先受偿权。案涉房屋已经于2016年8月3日办理抵押登记手续，被告未经抵押权人龙里龙商行同意擅自将涉案房屋出让,违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，原告的购房债权不得对抗龙里农商行的抵押优先受偿权，若支持原告的诉请，则侵害龙里农商行的合法权益。综上，请求法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定如下事实：福临房开公司系龙里县域内一家从事房地产开发的企业，负责龙里县冠山街道小十字老公安局及冠山公园片区旧城棚户区改造项目（龙里城上城）的开发建设。 2016年1月29日，福临房开公司与龙里农商行、罗甸县农村信用合作联社等贷款人签订《社团最高额抵押合同》，约定以福临房开公司开发的位于龙里县房屋（含案涉Ａ1-3-10-28号房）为合同项下贷款提供最高额抵押担保，于2016年2月1日办理抵押登记，抵押期限自2016年1月29日至2018年2月12日。后福临房开公司因资金周转困难向贷款人申请展期，双方于2018年12月12日重新办理了抵押登记，抵押期限自2018年2月12日起至2019年8月11日止。2019年12月26日，福临房开公司重新与贷款人签订《抵押合同》，约定用前述抵押物继续提供抵押担保，并重新办理抵押登记，抵押期限自2019年12月26日至2021年12月25日。 2016年7月18日，福临房开公司作为出卖人与买受人黄连国签订《商品房买卖合同》，约定福临房开公司将其开发建设的位于龙里县冠山街道小十字老公安局及冠山公园片区旧城棚户区改造项目A栋A1-3-10-28号房出售给黄连国，商品房的规划用途为商业营业用房，建筑面积55平方米，房屋单价13,900元/平方米，总价款764,500元于2016年7月18日前一次性付清；该商品房占用范围内土地使用权已经设置抵押,抵押权人为龙里农商行，抵押登记日为2014年10月31日；双方约定交房时间为2017年1月30日前，双方约定于合同签订之日起30日内共同向房屋登记机关申请预告登记；出卖人承诺在2018年1月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订当日，黄连国向福临房开公司现金支付1,000元、转账支付781,753元购房款，福临房开公司向黄连国出具收据两张，分别载明“交款单位黄连国，收款方式现金，人民币壹仟元整，收款事由A-3-10-28商铺定金”、“交款单位黄连国，收款方式刷卡，人民币柒拾捌万壹仟柒佰伍拾叁元整，收款事由购房款，商业A-3-10（28）”。涉案房屋未办理预告登记手续。 2017年4月30日，黄连国作为甲方（委托方）与乙方（受托方）贵州聚贤商贸有限公司、丙方（担保方）福临房开公司签订《委托经营管理合同》，合同约定黄连国将涉案房屋委托给贵州聚贤商贸有限公司经营管理，委托期限为11年，自2017年4月30日至2028年4月29日。第1-3年该商铺乙方无偿使用和经营管理，第4-6年乙方按年租金总计91,740元向甲方支付，租金每年支付一次……。 2018年8月31日，最高人民法院作出（2017）最高法民终622号民事判决书，判决重庆市合川区万通建设集团有限公司在16,755,569.71元范围内对贵州龙里城上城A区、E区享有建设工程价款优先受偿权。涉案房屋包含在内。 2020年3月17日，本院作出（2020）黔2730破申1号民事裁书，裁定受理贵州腾龙实业集团有限公司对福临房开公司的重整申请，并于同日作出（2020）黔2730破1号决定书，指定贵州公达律师事务所担任管理人。福临房开公司管理人第一次债权人会议通过的债权表对黄连国A-3-10-28号房的764,500元购房债权及违约金60,548.40元确认为普通债权，黄连国向管理人提出异议并申请复核，管理人于2020年5月28日作出《关于债权异议复核的通知》，维持案涉债权为普通债权。 另查明，黄连国原为龙里县谷脚镇岩后村农户，因城市发展原住房被拆迁，该户除购买涉案门面外，另在龙里县城上城项目购买房屋一套并入住。 本院认为，黄连国主张案涉购房债权为消费性购房债权，从本质上也是要求确认债权的优先权。依据破产法原理，破产债权清偿中，生存利益优先保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在房地产企业破产程序中,债权分配的大致顺位为消费型购房者对所购房屋享有的物权期待权—承包人对所修建房屋享有的工程价款优先权—无过错买受人对所购房屋享有的物权期待权—抵押权人对抵押房屋的抵押权—其他债权。上述规定系为保护消费者生存权而作出的例外规定,规定中的“商品房消费者”应理解为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条所规定的消费者,即为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的公民个人；限于已经支付价款超过合同约定总价款的百分之五十,所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的买受人。本案所涉房屋为商业性质用房，从《委托经营管理合同》可以看出，黄连国购买案涉房屋是为了经营利益，显然不符合为了生存利益所需购房，而且黄连国在县域范围内有居住用房，其不符合消费性购房者的身份。同时，案涉《商品房买卖合同》签订之前，龙里农商行已取得案涉房屋抵押权并办理抵押登记，黄连国不具备善意取得条件，不能对抗建设工程价款优先受偿权,也不能对抗税收债权、破产费用、等其他享有优先受偿权利的债权。 综上，黄连国购买案涉房屋不属于消费性购房，所交的购房款不属于消费性购房款债权，黄连国对案涉房屋不享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 驳回黄连国的诉讼请求。 案件受理费60元，由黄连国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  陈 霞 人民陪审员  黄思荣 人民陪审员  冯明祥 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李 晶