郑州铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）豫7101行初514号原告徐静，女，汉族，1987年2月14日出生，住郑州市金水区。委托代理人焦聪利，河南具匠律师事务所律师。委托代理人陈先顺，河南具匠律师事务所律师。被告中牟县自然资源和规划局，住所地河南省郑州市中牟县商都大道368号。法定代表人刘国胜，该局局长。委托代理人段改燕，该局工作人员。委托代理人董彬，河南成务律师事务所律师。第三人河南锦江置业有限公司，住所地郑州市中牟县城西区清阳街东、牟山路北绿城百合花园A2号楼1层101铺。法定代表人胡裕波，该公司董事长。委托代理人黄荣士，上海段（郑州）律师事务所律师。委托代理人罗致圆，上海段（郑州）律师事务所律师。原告徐静诉被告中牟县自然资源和规划局、第三人河南锦江置业有限公司不动产登记一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告徐静诉称，2012年7月9日，原告与第三人河南锦江置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买第三人位于中牟县雁鸣湖景区路以东、天明集团以西绿城·郑州雁鸣湖玫瑰园B2-02号房。《商品房买卖合同》签订后，直至2019年3月30日，第三人才将案涉房屋交付原告，且至今仍未能为原告办理案涉房屋的不动产权证书。后原告得知，案涉房屋因土地性质问题以及开发商在案涉小区原规划基础上擅自加盖房屋、修改项目规划问题，导致至今不能为业主办理不动产权证书，故原告于2020年5月向中牟县人民法院提起诉讼，要求解除与第三人签订的《商品房买卖合同》，但在该案件审理过程中，被告于2020年7月24日向第三人河南锦江置业有限公司核发了原告购买的案涉房屋的不动产权证书，权利人为第三人河南锦江置业有限公司。被告中牟县自然资源和规划局在审查第三人提交的办理不动产权证书材料时，在未核实涉案小区项目规划变更材料的真实性以及项目变更合法性的情况下，向第三人核发案涉房屋的不动产权证书，根据《行政许可法》相关规定，应当予以撤销。请求：一、依法判令撤销被告2020年7月24日向第三人河南锦江置业有限公司核发的豫(2020)中牟县不动产权第0027563号不动产权证书；二、由被告承担本案全部诉讼费用。被告中牟县自然资源和规划局辩称，一、被告依据第三人提交的申请，对涉案房屋进行首次登记（初始登记）并为其颁发不动产权证书系严格按照法定程序作出，事实清楚，程序合法，不存在可撤销的情形。《不动产登记暂行条例》第十六、十八、十九条和《城市房地产管理法》第六十一条第二款，规定了进行不动产首次登记的审查程序和申请人应当提交的材料。《行政诉讼法》第七十条规定了行政行为可撤销的情形。第三人向被告提交了不动产登记申请审批表、营业执照复印件、授权委托书、受托人身份证复印件、土地使用权证复印件、宗地图、建设工程规划许可证及附件、建筑红线图、规划核实意见书、工程竣工验收备案表、权籍调查表、宗地图等文件材料，被告认为，第三人提交的以上申请材料符合法律规定的申请房屋初始登记应提交的材料，并且进行了实地查看。被告依据第三人提交的申请，为其颁发不动产权证书系严格按照法定程序作出，事实清楚，程序合法，不存在可撤销的情形。二、被告受理第三人申请时，未有任何证据证明涉案房屋不符合建设工程规划，被告已尽到了合理的审查义务。2020年7月23日，被告受理第三人的产权登记申请时，审查了涉案房屋的建设工程规划许可证，涉案房屋的规划许可为地上两层、地下一层。经被告实地查看涉案房屋后，涉案房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的情况一致。第三人委托中牟县正信房地产测绘队对房屋面积进行测量，涉案房屋面积并未超标。且根据第三人提交的中牟县城乡规划局做出的《中牟县城乡规划局关于河南锦江置业有限公司绿城·郑州雁鸣湖玫瑰园项目的核实情况说明》，亦载明了该项目B2-01#楼至B2-03#楼面积与审批面积一致。被告有理由对中牟县城乡规划局做出的情况说明的真实性予以信赖。三、初始登记行为并不在登记部门与商品房购买者之间设定相应的行政法上的权利义务关系，商品房购买者与房屋初始登记行为也不具有利害关系，原告无权提起本次行政诉讼。在最高人民法院（2017）最高法行申4298号《行政裁定书》中，最高院认为：人民法院对房屋初始登记行为是否合法作出评价，亦主要依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出当时的事实和法律状态。初始登记行为并不在登记部门与商品房购买者之间设定相应的行政法上的权利义务关系，商品房购买者与房屋初始登记行为也不具有利害关系，不能提出相应的行政复议申请或者提起行政诉讼。四、被告为第三人办理初始登记符合法律规定，如原告认为第三人侵害了其合法权益，应另寻救济。涉案房屋在合法合规的情况下经初始登记在第三人名下并办理不动产权证书。原告如认为其基于与第三人的房屋买卖合同关系应当取得房屋所有权或与第三人解除合同关系，可单独向第三人主张。原告提起本次行政诉讼没有任何事实和法律依据。综上所述，被告为第三人办理初始登记并颁发不动产权证书符合客观事实，程序合法，不存在可撤销的情形，原告提起本案诉讼无事实及法律依据。请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人河南锦江置业有限公司述称，一、原告徐静的起诉行为不应受理，已经受理的应依法驳回起诉。徐静诉称被告向其核发所购买房屋《不动产权证书》以及规划调整方案的具体行政行为对其造成严重侵害及影响，但并未提供任何造成实际影响的相关证据材料；反而，该行政行为是办证部门依据《物权法》为保护徐静作为该不动产权利人的赋权行为，根本不会对其产生任何损害及不利影响。因此，根据《最高人民法院关于适用的若干解释》第一条第二款规定“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”，徐静在本案的诉讼主体不适格，人民法院应当驳回徐静的起诉。二、徐静所购买的B2-02号房屋并不存在规划变更的情形，第三人为其使用房屋的便利对公共区域进行的交付调整是双方协商一致的行为，该行为也并未对徐静造成任何影响，第三人依照合同约定配合为徐静办理不动产权证书不存在任何违法情形。首先，徐静所购买的涉案房屋并不存在规划变更的情形，第三人为其购买的房屋已办理的《不动产权证书》相关内容也是符合合同约定的。其次，徐静与第三人签订的《商品房买卖合同》补充协议第9条规定“在不影响建筑区划总体功能及绿化率等规划指标的前提下，出卖人可以对建筑区划平面布局进行局部调整”，因此，第三人作为出卖人对徐静所购买的房屋范围外所做的部分加建围墙的围合变更，并未改变其所购买房屋结构、户型等方面的情况，也是在双方协商一致后进行的，徐静对此变更和交付现状也是明知和认可的。最后，根据《商品房买卖合同》第15条约定，第三人作为出卖人，在徐静办理不动产权证书时应当配合向产权登记机关提供由出卖人应提供的资料。第三人在合同签订后也积极履行合同义务，向产权登记机关递交相应材料，并已经为徐静办理了涉案房屋的不动产产权登记证书，第三人办证不但不存在任何违法行为，恰恰是完全履行与徐静所签订的《商品房买卖合同》中约定的合同义务。三、第三人依法向被告递交的办理不动产权证书的材料文件，均为真实合法文件，被告核发的不动产权证书程序合法，该行为不符合需要听证的情形，未举行听证的行为并无任何不当。根据《中华人民共和国行政许可法》第36条“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知利害关系人”及46条“法律、法规、规章规定实施行政许可应当听证的事项，或者行政机关认为需要听证的其他涉及公共利益的重大行政许可事项，行政机关应当向社会公告，并举行听证”，上述条款均规定“只有涉及他人重大利益或公共利益时行政机关才应该告知利害人听取意见或举行听证会”，本案中第三人对徐静购买的房屋正常进行办证并不存在侵犯任何其他方权利，不符合要求听证的范围。第三人对徐静购买房屋以外的公共区域即围墙加建进行部分变更的行为也并没有损害徐静的任何实体权利，既没有损害其不动产所有权，也没有影响到徐静房屋的通风或采光权利，反而是促进其使用所购买房屋的便利，因此，徐静并非《行政许可法》第36条所指的与行政许可相关的重大利害关系人，也不属于《行政许可法》第46条所规定的公共利益范畴。被告依法审核答辩人递交相关材料后核发不动产权证书的行为程序合法，未另行举行听证的行为并不存在任何违规。四、徐静诉讼本案的实际目的是妄图通过撤销涉案房屋的不动产权证书，从而达到其与第三人解除《商品房买卖合同》并再次索取赔偿，其行为非但不顾第三人以及被告等多个行政部门为其办理不动产权证书所耗费的巨大精力，也造成司法资源的重度浪费。徐静因第三人延期交付房屋已于2019年向中牟县法院诉讼要求赔付交付违约责任，双方达成调解并已履行了近百万的交付违约金；在第三人已按照相关行政程序向规划局递交了相关手续积极主动地为徐静办理不动产权证书的过程中，徐静又在2020年4月份以第三人办证延期违约为由再次向中牟县法院提起诉讼要求解除购房合同并提出巨额的赔偿，经中牟县法院依法审理后以第三人已办理完毕该房屋的《不动产权证书》对其诉讼请求予以驳回。徐静意图通过民事诉讼再次要求第三人赔偿的目的未能实现后，又提出本次行政诉讼，其真实目的实际是妄图通过行政诉讼手段撤销已经作出的不动产权证书，达到第三人仍未取得不动产权证书的状态，从而以便凭此与第三人解除《商品房买卖合同》并达到再次索取赔偿的目的，徐静上述滥用诉讼权利的行为，不但明显有违诚实信用原则，也造成司法资源极大的浪费，应依法予以驳回。综上所述，第三人依法向被告递交相关材料为徐静办理涉案房屋不动产权证书的行为既符合合同约定又符合法律规定，被告按照法律规定为徐静核发不动产权证书程序正当合法，该行为也并无对其造成任何损害及不利影响，徐静在本案中的诉讼主体不适格，人民法院应当依法驳回徐静的诉讼请求。经审理查明，2012年7月9日，原告徐静作为买受人，第三人河南锦江置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：ZM12001036872）。合同约定：买受人购买的商品房位于中牟县雁鸣湖景区路以东、天明集团以西B2-02幢1层B2-02号房。原告与第三人双方另行签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第八条第一款约定：本合同第十五条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准，因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。2019年3月30日，河南锦江置业有限公司向徐静交付房屋并发放入伙通知书、入伙须知、验房指南。2019年，徐静向中牟县人民法院起诉第三人河南锦江置业有限公司，要求河南锦江置业有限公司支付逾期交房违约金共计788400元。同年3月26日，中牟县人民法院作出（2019）豫0122民初1029号民事调解书，河南锦江置业有限公司于2019年4月30日前支付徐静逾期交房违约金788400元。河南锦江置业有限公司按上述民事调解书履行完毕付款义务，且调解书履行完毕后，原告与第三人继续履行《商品房买卖合同》。2020年7月24日，中牟县自然资源和规划局向第三人河南锦江置业有限公司出具豫(2020)中牟县不动产权第0027563号不动产权证书。2020年，徐静以河南锦江置业有限公司为被告向中牟县人民法院提起民事诉讼，请求：1.依法确认双方于2012年7月9日签订的《商品房买卖合同》（ZM12001036872）及补充协议解除；2.依法判令河南锦江置业有限公司退还徐静购房款1200万元及解除合同违约金12万元；3.依法判令河南锦江置业有限公司赔偿徐静相关损失（以首付款600万元为基数，自2012年7月24日起至河南锦江置业有限公司实际退还房款之日，按照年利率6%计算；以银行按揭贷款625万元为基数，自2012年12月20日起至河南锦江置业有限公司实际退还房款之日，按照年利率6%计算）；4.依法判令河南锦江置业有限公司向徐静赔偿银行按揭贷款利息1408782.70元；5.依法判令河南锦江置业有限公司返还或赔偿徐静物业维修基金、测绘费、工本费、印花税共计22655元，交易手续费和工本费共计18010元，2014年7月1日至2015年6月30日物业费26823.6元，代收水、燃气费500元，垃圾清运费4470.6元，装修文明保证金2000元，代收电费500元，该项诉请共计74959.2元；6.依法判令河南锦江置业有限公司协助徐静办理契税退还手续，所退还契税归徐静所有。2020年8月26日，中牟县人民法院作出（2020）豫1022民初2531号民事判决，判决驳回原告徐静诉讼请求。原告徐静提起本案行政诉讼。另查明，豫(2020)中牟县不动产权第0027563号不动产权证书是由中牟县自然资源和规划局向河南锦江置业有限公司颁发。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”的规定。“有利害关系的公民、法人或者其他组织。”，仅限于法律上的利害关系。公民、法人或者其他组织主张的权益，只有依据行政诉讼法等行政基本法，以及行政实体法律、法规、规章等，才能取得原告主体资格，也才能请求司法保护。本案中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房屋管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”的规定和《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等适用本条例。”。该条例第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”。人民法院对房屋首次登记行为是否合法作出评价，亦主要依据申请人申请房屋所有权首次登记时提交申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出当时的事实和法律状态，而非首次登记以后形成的事实和法律状态。因此，首次登记行为并不在登记部门与商品房购买者之间设定相应的行政法上的权利义务关系，商品房购买者与房屋首次登记行为也不具有利害关系，不能提出相应的行政诉讼。综上，原告徐静与所诉豫(2020)中牟县不动产权第0027563号不动产权证书不具有利害关系。根据依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款之规定，裁定如下：驳回原告徐静的起诉。案件受理费50元，已交纳，于本裁定生效后全部退还原告徐静。如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本一式九份，上诉于郑州铁路运输中级法院。审 判 长  邵新来审 判 员  余 猛审 判 员  李高攀二〇二〇年十二月九日法官助理毛贝贝代理书记员  李俊霞附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……