福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初1792号 原告：泉州源和创意产业园运营有限责任公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：苏文强，董事长。 委托诉讼代理人：罗德昌，福建协力人律师事务所律师。 被告：泉州市晶品工艺礼品有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：王煜腾。 被告：王煜腾，男，1976年8月4日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州源和创意产业园运营有限责任公司（下简称源和公司）与被告泉州市晶品工艺礼品有限公司（下简称晶品公司）、王煜腾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告源和公司的委托诉讼代理人罗德昌到庭参加诉讼。被告晶品公司、王煜腾经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源和公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除源和公司与晶品公司之间《房屋租赁合同》（编号2010074＃），并判令晶品公司立即将址在泉州市鲤城区××街××号××期××号楼××层的房屋交付源和公司；2.判令晶品公司缴纳的租赁保证金15240元归源和公司所有；3.判令晶品公司立即支付源和公司自2019年8月1日至2020年5月31日期间的租金共计50800元，并支付源和公司自2019年8月5日起至实际付款之日止按照2%／月计算的逾期支付租金的违约金（违约金暂计至2020年6月4日为5588元）；4.判令晶品公司立即支付源和公司自2019年9月1日至2020年3月31日期间的水电费829.5元；5.判令晶品公司支付源和公司自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止按照原租赁合同租金标准5080元／月的2倍计算的占用费（占用费暂计至2020年8月31日，3个月为30480元）；6.判令晶品公司在租赁期间新增的装修、装饰无偿归源和公司所有；7.判令晶品公司立即向市场监督管理部门变更、注销以租赁房屋地址为工商登记的手续，并于返还租赁场所后向源和公司出示前述证明；8.本案律师代理费6000元由晶品公司承担；9.判令王煜腾对晶品公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年6月，源和公司与晶品公司签订《房屋租赁合同》（编号：2010074＃），由晶品公司向源和公司承租址在泉州市鲤城区××街××号××期××号楼××层面积为127ｍ＇的房屋。租赁期限自2018年6月25日至2021年6月24日止共计3年。月租金标准为40元／㎡，租金按月支付（每月5日之前支付当月租金）。自2019年8月起，晶品公司就未再支付租金。经源和公司多次催讨无果后，源和公司只好通过诉讼方式解决。根据《房屋租赁合同》第六条第五款：乙方（晶品公司）逾期交付租金，除应补交所欠租金外，按本次应交租金每日千分之五的标准，向甲方（原告）支付违约金。乙方逾期30日欠交租金，甲方有权无条件终止合同，并有权不退还租赁保证金。十二条第四款第4项：乙方不支付或不按照约定支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同。鉴于晶品公司长时间拖欠租金及水电费拒不支付，已经构成严重违约。根据前述约定，源和公司有权要求解除合同并要求晶品公司承担违约责任。另根据《租赁合同》第十三条第三款：任何一方未履行或未完全履行本合同规定各项义务的，……包括但不限于受损方支付的诉讼费、律师费等。所以，源和公司通过诉讼方式维护自身权益的支出均应由晶品公司承担。此外，根据我国《公司法》第五十七条第二款：本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。及第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。鉴于王煜腾持有晶品公司100%股权，即晶品公司系王煜腾投资的一人有限责任公司。根据公司法的前述规定，王煜腾应当对晶品公司的债务承担连带责任。 晶品公司、王煜腾均未作答辩。 本院认为，晶品公司、王煜腾未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证的诉讼权利。源和公司提交的房屋租赁合同、律师函、寄送及签收记录、委托代理合同、房屋所有权证、律师费发票具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。源和公司提交的水电费通知单，系其单方制作，源和公司未能提交证据证明已将通知单送达给晶品公司或已经过晶品公司确认，故本院对该证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 址在鲤城区鲤中街道XX社区XX巷XX号37Ａ＃系泉州中侨（集团）股份有限公司所有，由源和公司负责经营管理。2018年6月24日，源和公司作为出租方甲方与晶品公司作为承租方乙方签订一份《房屋租赁合同》（编号2010074＃），约定：租赁房屋地址为泉州市鲤城区××街××号××；租赁房屋为二期37＃号楼Ａ1层，租用面积127平方米；房屋用途为办公；在任何情况下，租赁关系解除后，乙方新增的装修、装饰和附属设施、设备等（指入墙入地及其他不可移动、不可拆卸部分）均无条件无偿归甲方所有；房屋租赁期自2018年6月25日至2021年6月24日，共计三年，其中免租装修期为1个月，即从2018年6月25日至2018年7月24日；假如乙方在租赁期限届满或合同解除后，未按本合同约定的时间撤离房屋且未经甲方书面同意继续占用房屋的，其占用不能视为合同续期或合同续订，在占用期间乙方需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付房屋占用费，不足一个月按一个月计算，且甲方有权随时索回租赁房屋，同时有权要求乙方承担擅自占用期间的一切费用并赔偿由此给甲方造成的损失；月租金标准为40元／㎡；租金按月支付，每月5日前缴纳当月租金，首月租金与租赁保证金一并缴纳；乙方逾期交付租金，除应补交所欠租金外，并按本次应交租金的每日千分之五的标准，向甲方支付逾期付款违约金；乙方逾期30天欠交租金，甲方有权无条件终止本合同，并有权不予退还租金保证金；乙方应向甲方支付相当于三个月的租金的款项作为房屋租赁保证金即15240元；因乙方违约致使甲方解除合同的，或者乙方提前解除合同的，甲方已收的租金保证金不予退回，乙方还应当还清所有租金、费用及滞纳金，如果还给甲方造成损失的，还应当给予赔偿；税费、电费、停车费及公摊的其他费用，需由甲方或物业公司代收代缴的，则乙方应在收到甲方或物业公司书面通知之日起三日内向甲方或物业公司缴纳；合同期满或提前终止前，乙方须向有关部门变更、注销任何乙方以租赁房屋作为登记注册地址之用途的手续，并在返还租赁场所后的三十日前向甲方出示相关证明；乙方不支付或者不按照约定支付租金超过三十日的，甲方有权单方解除合同；除本协议另有规定外，任何一方未履行或未完全履行本合同规定的各项义务的，如果还给对方造成损失的，包括但不限于利润上的损失、本可节省或避免的损失、附带损失或其他经济上的间接损失等，应当给予对方充分有效的赔偿，赔偿范围应足以涵盖所有受损范围，包括但不限于受损方因此支付的全部诉讼费、仲裁费、公告费、保全费、执行费、差旅费、评估费、鉴定费、拍卖费、调查取证费及律师费等，并使受损方不受损失。该合同还就其他相关事项进行了约定。合同签订后，源和公司依约将案涉房屋交付晶品公司使用，晶品公司向源和公司支付租赁保证金15240元及部分租金。但晶品公司自2019年8月起就未再支付租金。另查明，晶品公司系由王煜腾个人独资的有限责任公司，其工商登记的企业地址为福建省泉州市鲤城区XX街道XX社区XX街610号源和堂园区37栋Ａ室。源和公司委托律师参与本案诉讼，已支出律师代理费6000元。 本院认为，源和公司将其代为经营管理的鲤城区XXX街源和1916创意产业园的部分房产出租给晶品公司，并与晶品公司签订《房屋租赁合同》，该合同当事人主体适格，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。源和公司依约将案涉租赁物交付晶品公司使用后，晶品公司未依约支付自2019年8月1日起的租金，已构成违约，应承担相应违约责任。源和公司因此要求解除《房屋租赁合同》，并要求晶品公司返还案涉房屋，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。晶品公司积欠的租金仍应支付给源和公司，故，源和公司要求晶品公司支付自2019年8月1日起至2020年5月31日止的租金共计50800元的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。案涉合同约定晶品公司逾期交付租金，除应补交所欠租金外，还应按本次应交租金的每日5‰即每月15%的标准支付违约金。起诉时，源和运营公司自愿将逾期付款违约金的标准降低为每月2%，系其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以准许。案涉合同约定晶品公司应于每月5日前支付当月租金，故源和公司请求晶品公司支付尚欠租金自2019年8月5日起至实际付款之日止按每月2%计算的逾期付款违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。合同约定，晶品公司违约致使甲方解除合同的情况下，租赁保证金不予退还，故源和公司请求租金保证金15240元归其所有的诉求，符合合同约定，本院予以支持。源和公司要求晶品公司支付水电费829.5元，缺乏证据，本院不予支持。关于源和公司要求晶品公司支付自2020年6月1日起至实际交付房屋之日止按照原租赁合同租金标准5080元/月的2倍的标准计算的占用费的诉求。其中2020年6月1日至合同解除之日止仍应按合同的约定的标准计付租金；合同解除后，若晶品公司未立即腾空返还房屋，则将造成源和公司租金的损失，虽双方约定晶品公司在合同解除后继续占用房屋应按合同解除前最后一个月租金的2倍支付房屋占用费，但该违约金标准过高，本院予以调整为按照原租金标准上浮30%为宜（即逾期腾房占有使用费为6604元每月），源和公司关于逾期腾房占有使用费的诉求，本院予以部分支持。源和公司请求晶品公司在租赁期间新增的装修、装饰无偿归源和公司所有及晶品公司变更、注销以租赁房屋作为登记注册地址的手续并向源和公司出示前述证明，符合合同约定，本院予以支持。合同还约定，任何一方未完全履行合同义务，还给对方造成损失的，应予赔偿，赔偿范围包括律师费等。故，源和公司要求晶品公司承担其支出的律师代理费6000元，符合合同约定，本院予以支持。晶品公司系王煜腾独资的有限责任公司，根据公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故，源和公司要求王煜腾对晶品公司的上述债务承担连带清楚责任，符合法律规定，本院予以支持。晶品公司、王煜腾经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州源和创意产业园运营有限责任公司与泉州市晶品工艺礼品有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号2010074＃），泉州市晶品工艺礼品有限公司应于本判决生效之日起十日内将泉州市鲤城区××街××号××二期37＃号楼Ａ1层房屋返还给泉州源和创意产业园运营有限责任公司； 二、泉州市晶品工艺礼品有限公司已付的租赁保证金15240元归泉州源和创意产业园运营有限责任公司所有； 三、泉州市晶品工艺礼品有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付自2019年8月1日起至2020年5月31日止的租金共计50800元，并支付自2019年8月5日起至本判决确定的付款之日止，以当月欠缴租金（每月租金为5080元）为基数，按每月2%计算的逾期付款违约金； 四、泉州市晶品工艺礼品有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付自2020年6月1日起至本判决生效之日止（即合同解除之日止）按每月5080元计算的租金，并支付自本判决生效之日起至实际返还案涉房屋之日止按每月6604元的标准计算的房屋占有使用费； 五、泉州市晶品工艺礼品有限公司在租赁期间新增的装修、装饰无偿归泉州源和创意产业园运营有限责任公司所有； 六、泉州市晶品工艺礼品有限公司应于本判决生效之日起三十日内变更、注销以福建省泉州市鲤城区XX街道XX社区XX街610号源和堂园区37栋A室作为登记注册地址的手续，并于返还租赁场所后向泉州源和创意产业园运营有限责任公司出示前述证明； 七、泉州市晶品工艺礼品有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州源和创意产业园运营有限责任公司支付律师代理费6000元； 八、王煜腾对泉州市晶品工艺礼品有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 九、驳回泉州源和创意产业园运营有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3856元，由泉州市晶品工艺礼品有限公司、王煜腾共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  史赠莹 人民陪审员  庄燕茹 人民陪审员  陈秋菊 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  连丽娜 民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国公司法》 第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。 本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计 算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。