北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初23198号原告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王彬，执行董事。委托诉讼代理人：姜运哲，男，北京联优生活智选物业管理有限公司员工。被告：朱彤，男，1972年10月9日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）与被告朱彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联优公司之委托诉讼代理人姜运哲，被告朱彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联优公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决双方解除合同；2．请求法院判决被告支付原告房屋租金9300元；3．请求法院判决被告以9300元为基数，按日千分之五的标准支付原告自2020年3月22日起至履行支付义务之日止的逾期违约金；4．请求法院判决被告赔偿原告空置损失18600元；5．请求法院判决被告支付原告违约金6200元；6．案件受理费由被告负担。事实与理由：2019年07月22日，房屋出租人邢延辉、房屋资产管理人联优公司与朱彤签订《房屋租赁合同》，约定朱彤承租联优公司管理的位于北京市西城区xxx间的房屋，出租面积20平方米，租赁期限为2019年7月22日至2020年7月21日，房屋月租金3100元，按季度支付，租金支付期限为2019年7月22日、2019年9月22日、2019年12月22日、2020年3月22日。但朱彤未按照合同约定于2020年3月22日支付租金，但其并未支付，经联优公司多次催缴，至今朱彤未交还房屋。根据租赁合同第六条第(五)款的规定，出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1．乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金额15%的;租赁合同第七条第(一)款的规定乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应当按照当期应付金额的千分之五/日的标准支付逾期违约金。4．甲方有本合同第六条第(四)款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付服务违约金;乙方有本合同第六条第(五)款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。朱彤拒付租金并未搬离房屋的行为构成了根本违约，给联优公司造成了房屋空置等损失，朱彤除应当将尚未结清的房屋租金支付外，还应当按照租赁合同的约定向联优公司支付违约金，并赔偿因朱彤的违约行为给联优公司造成的房屋闲置损失。朱彤辩称，不同意联优公司的诉讼请求，理由如下：第一，2020年1月20日我们一家来武汉过年遇到疫情，至4月8日武汉解封，均不能回京，后社区告知我因为租住的是合租房，不符合隔离条件，仍不能回京，直至5月8日我到了葫芦岛隔离后5月底才抵京。期间，3月25日联优公司催缴房租时我告诉他们回京付款、4月25日联优公司催缴房租时我告诉他们加上押金相当于支付至5月22日了、5月25日联优公司向我催缴房租我表示回京再付遭到他们辱骂，我决定不租了，联优公司让我把钥匙交给他们，我于5月28日让同事收拾好物品，5月29日把钥匙放在屋门内台上并电话通知了联优公司，因此合同已经解除，我不应支付后续租金，更不应支付违约金和损失，而且我因为受疫情影响不能居住使用涉案房屋，期间费用不应收取。本院经审理认定事实如下：2019年7月22日，联优公司（甲方）与朱彤（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容有：乙方承租甲方管理的位于北京市西城区xxx间的房屋涉案房屋，出租面积20平方米，租赁期限2019年7月22日至2020年7月21日，租金标准每月3100元，付款方式为：2019年7月22日支付2019年7月22日至2019年10月21日房租9300元，2019年9月22日支付2019年10月22日至2020年1月21日房租9300元，2019年12月22日支付2020年1月22日至2020年4月21日房租9300元，2020年3月22日支付2020年4月22日至2020年7月21日房租9300元，押金3100元，租赁期限届满或合同解除、终止后，房屋租赁押金除抵扣在本合同和（或）贷款相关合同（如有）项下应由乙方承担的租金、服务费、生活费用、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分（若有）应如数无息返还乙方。第六条、合同解除及终止。……（五）出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金15%的；……（七）本合同租赁期限届满或本合同解除、终止的，乙方应于本合同到期日前或解除、终止日前，将房屋及附属物品、设备设施恢复至甲方交付使用时的原貌，保持完好无损（正常使用下的损耗除外）交还甲方，若房屋内物品设施，因乙方原因有损坏或丢失的，乙方应予以赔偿，且乙方须自行承担费用移走、清空自有的财物、装置。若在租期届满或解除、终止时仍有属于乙方的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，均视为乙方自动放弃留存物品的所有权，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋及设施收回，进行处置。甲方无需就该处置或任何其他处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或任何其他人士负责，且乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本款约定而需甲方清除前述留存物品的开支及费用。第七条、违约责任。（一）违约方有下列情形之一的，每逾期一个自然日，应按下述约定向守约方承担相应违约责任：……3．乙方未按合同约定时间支付租金、押金、服务费、生活费用的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的日千分之五的标准支付逾期违约金。4．甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有本合同第六条第（五）款约定的情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。上述合同签订后，被告依约交纳了押金3100元，租金已交纳至2020年4月21日。庭审中，朱彤主张其于2020年1月20日回武汉过年后因疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施导致其于5月底才回到北京，期间无法使用房屋，联优公司不应收取上述期间的租金。联优公司表示其于三、四月份向朱彤催缴租金时，朱彤同意于回京后支付房租，且房租支付可通过电子化方式进行，联优公司于4月8日向朱彤发送的短信显示，现武汉已解封，请尽快缴纳房租。朱彤另表示2020年5月25日联优公司采取辱骂方式向其催缴房租，其告知联优公司不再租用房屋，联优公司同意并要求其交回钥匙，其于5月29日将物品搬离、钥匙放在屋门内台后电话通知了联优公司。联优公司不予认可，表示解除合同的前提是朱彤支付违约金并交还钥匙，5月公司查看涉案房屋时仍是锁门状态，7月查看时发现朱彤已搬离，朱彤从未交还钥匙。朱彤未就其主张向本院提供证据。经询，联优公司同意以朱彤交纳的押金抵扣欠付租金。本院认为，联优公司与朱彤签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。双方合同履行过程中发生新冠肺炎疫情。朱彤在武汉期间，因政府相关部门针对疫情采取的管控措施导致其无法返京使用涉案房屋，属于当事人订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，联优公司向朱彤催要租金时，朱彤并未及时提出变更或解除合同，朱彤虽主张其于2020年5月25日与联优公司解除合同并于5月29日搬离了涉案房屋，但此时不可抗力对朱彤的影响已消除，且朱彤未提交证据证明其与联优公司已协商一致解除合同，亦未证明其将房屋交还联优公司，鉴于联优公司认可其于7月查看房屋时发现朱彤已搬离，故本院认定双方合同于2020年7月21日到期终止，对朱彤关于涉案合同已于2020年5月解除的抗辩意见不予采纳，对联优公司要求解除合同的诉讼请求亦不予支持。在双方合同已到期终止的情况下，联优公司亦于合同到期后收回房屋，其要求朱彤赔偿空置损失，缺乏依据，本院不予支持。关于联优公司要求朱彤支付租金9300元的诉讼请求，朱彤虽表示其于疫情发生后未使用涉案房屋，但考虑到朱彤对损失的扩大负有一定责任，宜根据公平原则合理分摊双方的损失，本院酌定减免一个半月的租金，联优公司同意以朱彤交纳的押金3100元抵扣欠付租金，故在抵扣押金后，朱彤应再向联优公司支付租金1550元，本院对联优公司诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。由于朱彤未按照合同约定支付租金系因疫情原因导致，不宜认定为违约，对联优公司要求朱彤支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，朱彤支付北京联优生活智选物业管理有限公司租金1550元；二、驳回北京联优生活智选物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元，由北京联优生活智选物业管理有限公司负担359元（已交纳），由朱彤负担15元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王志伟书 记 员 林 彤