北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10854号原告：北京燕阳华泰机电工程有限公司，住所地北京市房山区城关街道顾八路1区1号-L308。法定代表人：杨顺启，总经理。被告：北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司，住所地北京市大兴区春和路39号院1号楼3-505。法定代表人：张尤锋，总经理。原告北京燕阳华泰机电工程有限公司（以下简称燕阳公司）与被告北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司（以下简称吉庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告燕阳公司的法定代表人杨顺启到庭参加诉讼。被告吉庆公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕阳公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除燕阳公司与吉庆公司签订的《北京市房屋租赁合同》和《毛坯房屋补充协议》；2.吉庆公司将上述合同书所涉租赁房屋保持现状腾退给燕阳公司；3.吉庆公司支付燕阳公司自2019年4月1日起至房屋腾退返还之日止的租金（按照每月15000元计算）、违约金15000元（根据合同约定，吉庆公司应支付1个月租金标准的违约金）、恢复原状费用50000元（系估算）；4.本案诉讼费用、公告费用由吉庆公司承担。事实和理由：2018年6月19日，燕阳公司与吉庆公司签订房屋租赁协议，燕阳公司将坐落于北京市大兴区宏业路9号院7号楼3层306室、建筑面积145.98平方米的房屋租赁给吉庆公司，租金为每月15000元，押一付三；居间人为北京申家房地产经纪有限公司；但吉庆公司在自2019年10月30日支付10000元房租后，一直没有支付租金，经燕阳公司及居间人北京申家房地产经纪有限公司联系吉庆公司，多次讨要房屋租金，均未果；吉庆公司自2019年12月5日以后失联；为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，请求解除与吉庆公司的房屋租赁合同，将租赁房屋移交给燕阳公司，并要求吉庆公司支付2019年4月1日起至将租赁房屋移交给燕阳公司之日的房租、违约金以及恢复原状所需费用；为维护自身合法权益，燕阳公司诉至法院，请求判如所请。吉庆公司未作答辩。本案经审理认定事实如下：燕阳公司系“大兴区宏业路9号院7号楼3层306”号的房屋所有权人；对燕阳公司针对上述房屋颁发有编号为京(2019)大不动产权第008160号的不动产权证书，该证书载明权利人为燕阳公司，共有情况为单独所有，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利性质为“出让/商品房”，用途为办公，房屋建筑面积为145.95平方米。2018年6月19日，在北京申家房地产经纪有限公司的居间服务下，燕阳公司（甲方、出租人）与吉庆公司（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》；双方约定租赁房屋坐落于北京市大兴区宏业路9号院7号楼3层306，房屋建筑面积为145.98平方米，房屋装修情况为毛坯，房屋所有权人为燕阳公司，未设定抵押，租赁用途为办公，租赁期限自2018年8月4日至2021年8月3日，共计3年，甲方应于2018年6月19日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲方给乙方预留装修及搬家免租期为2018年6月20日至2018年8月3日，同时约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方租赁期内对房屋进行的固定装修（如地面、墙面、顶）等等不得故意损坏留给甲方，应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”；关于租金，双方约定租金标准为每月15000元，按季度支付，年租金合计180000元，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2018年6月19日、2018年10月28日、2019年4月28日，以此类推；关于押金，双方约定押金为15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；关于其他相关费用的承担方式，双方约定，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担，该合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。关于房屋维护及维修，双方在合同书第七条约定：“（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或和合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任”；关于转租，双方在合同书第八条约定：“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任”；关于合同解除，双方在合同书第九条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的……3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的”；关于违约责任，双方在合同书第十条约定：“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按双倍租金标准支付违约金”。合同附件一为“房屋交割清单”，确认交房日期为2018年6月19日。同日，即在2018年6月19日，燕阳公司（甲方）、吉庆公司（乙方）签订《毛坯房屋补充协议》；双方约定：“一、本合同期内，如甲方违约，甲方需赔偿乙方对本房屋的装修费用，费用分摊三年（第一年违约赔偿100%；第二年违约赔偿70%；第三年违约赔偿50%）。装修费用以发票或收据为准。二、如乙方违约或本合同到期，乙方对本房屋的固定装修需留给甲方，不得故意破坏。三、合同期内，第三年房屋租金递增8%，即月租金为16200元，年租金为194400元”。上述合同签订当日，燕阳公司即将租赁房屋交与吉庆公司使用；经燕阳公司统计并提交微信转账记录，吉庆公司在签订合同时给付燕阳公司3个月租金45000元和相当于1个月租金数额的押金15000元，之后在2018年11月13日燕阳公司向吉庆公司发微信催要租金，吉庆公司在2018年12月6日给付租金9000元，在2018年12月10日给付租金36000元，在2019年1月17日给付租金10000元，在2019年1月18日给付租金10000元，在2019年3月14日给付租金25000元，在2019年7月8日给付租金20000元，在2019年10月30日给付租金10000元，之后就再也联系不上吉庆公司；经本院核算，上述已给付租金合计165000元，即已交纳2018年8月4日至2019年7月3日期间11个月租金。关于吉庆公司接收房屋后的装修情况，燕阳公司陈述称，吉庆公司对租赁房屋进行了简单装修，主要是装修了地面，将房屋用于办公室，还做了展板；现在租赁房屋上的锁是U型锁，是吉庆公司自己安装的，燕阳公司现在无法进入租赁房屋内，但据燕阳公司了解，吉庆公司经营不善，租赁房屋内应当没有贵重物品，但因为无法进入租赁房屋内，具体情况不能确定。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，吉庆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，就办公用房的租赁事宜及装修事宜，出租人燕阳公司与承租人吉庆公司在2018年6月19日所签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》《毛坯房补充协议》系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。对于已交纳租金情况，虽然燕阳公司主张吉庆公司交纳租金至2019年3月31日，但根据其在庭审中的陈述意见及微信转账记录可以确认，除交纳15000元押金外，吉庆公司交纳租金合计165000元，即交纳了11个月租金，对于2018年8月4日至2019年7月3日期间租金，吉庆公司已经付清；但对于2019年7月3日之后租金，吉庆公司至今未交纳，按照《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》第九条之约定，承租人不按照约定支付租金达7日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋，虽然上述约定时间过短，但考虑到至本案审理时，吉庆公司仍未交纳2019年7月3日之后租金，故对燕阳公司要求判决解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本院判决解除合同，故吉庆公司应返还租赁房屋，因《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》载明：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方租赁期内对房屋进行的固定装修（如地面、墙面、顶）等等不得故意损坏留给甲方，应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施”，《毛坯房屋补充协议》亦约定：“如乙方违约或本合同到期，乙方对本房屋的固定装修需留给甲方，不得故意损坏”，故对燕阳公司要求吉庆公司按照现状将租赁房屋腾退给燕阳公司的诉讼请求，本院予以支持。按照合同约定，在合同解除后，以押金冲抵应由承租人负担租金等费用，故在吉庆公司已交纳租金至2019年7月3日，且交纳押金15000元的情况下，现本院判决合同解除，故应以押金冲抵未付租金，视为吉庆公司已交纳租金至2019年8月3日，故对2019年8月4日至腾退房屋之日止的未付租金（合同解除前为租金，合同解除后为占有使用费），吉庆公司应予给付；燕阳公司要求按照合同约定的租金标准，即每月15000元计算未付租金（占有使用费）并无不当；但其所主张起算未付租金时间不当，本院调整为自2019年8月4日起算。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；根据合同约定，因承租人原因导致合同解除的，承租人应按月租金的100%向出租人支付违约金，故对燕阳公司要求吉庆公司赔偿违约金15000元的诉讼请求，本院予以支持。因燕阳公司已要求吉庆公司要现状交还房屋，且恢复原状费用50000元尚未发生，就主张上述金额依据，燕阳公司未提供证据证明，故对燕阳公司要求吉庆公司给付恢复原状费用50000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对燕阳公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除北京燕阳华泰机电工程有限公司与北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司在二〇一八年六月十九日就“大兴区宏业路9号院7号楼3层306”号房屋所签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》《毛坯房屋补充协议》；二、北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内将本判决第一项所涉“大兴区宏业路9号院7号楼3层306”号租赁房屋按房屋装修现状腾退给北京燕阳华泰机电工程有限公司；三、北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京燕阳华泰机电工程有限公司租金（自二〇一九年八月四日起算，至履行本判决第二项腾退义务时止，按照每月15000元标准计算，在合同解除前为租金，在合同解除后为占有使用费）；四、北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京燕阳华泰机电工程有限公司违约金15000元；五、驳回北京燕阳华泰机电工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由北京燕阳华泰机电工程有限公司负担1100元（已交纳），由北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由北京吉庆万家建筑装饰工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月十八日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷