河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1121民初744号原告冯磊奇，男，1990年6月15日出生，汉族，住舞阳县。委托代理人刘彦亭，漯河市舞阳县正鑫法律服务所法律工作者。第三人马全林，男1965年2月14日出生，汉族，住舞阳县。委托代理人马飞，男，1990年3月20日出生，汉族，住址同上，系马全林的儿子。委托代理人孙东升，河南银海律师事务所律师。被告杨二伟，男，1973年7月27日出生，汉族，住舞阳县。被告王桂兰，女，1940年12月8日出生，汉族，住址同上，系杨二伟的母亲。被告曹慧萍，女，1973年8月23日出生，汉族，住址同上。原告冯磊奇、第三人马全林与被告杨二伟、王桂兰、曹慧萍合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯磊奇及其委托代理人刘彦亭、第三人马全林的委托代理人马飞、孙东升、被告杨二伟均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月16日，原被告双方在被告所在的舞××镇柴庄村委会的见证下签订了《安置房买卖合同》。合同签订后，原告支付了定金和全部购房款。等交房时被告却不想让原告得到合同约定的面积为137平方米的房子，想让原告得到一个小面积的房子，原告认为，合同是双方的真实意思表示，双方都应诚实信用，原告支付了全部购房款，被告应按照合同约定交付房屋，为此诉至法院，请求判令被告履行2016年1月16日与原告签订的《安置房买卖合同》并交付房屋。第三人述称，位于舞阳县新区贾湖××王春城柴××社区××楼东单元××层中户系由被告杨二伟、王桂兰卖给了第三人，并于2020年5月7日由舞××镇柴庄村委会将该房屋交付给了第三人使用，该房屋的所有权已经交付给第三人，请求将该房屋判决给第三人所有。被告杨二伟辩称，该案诉争房屋系由舞××镇柴庄村委会拆迁安置补偿给我们的，我先后将该房屋卖给了被告和第三人，现在我承认对原告违约，不同意再履行与原告签订的买卖合同，愿意按照约定支付原告20%的违约金后，在额外支付原告10万元的赔偿金，请求将该房屋判决给第三人所有。经审理查明，被告杨二伟、王桂兰、曹慧萍均系舞××镇柴庄村居民，王桂兰与杨二伟系母子关系，杨二伟与曹慧萍原系夫妻关系。2014年12月25日，经舞泉镇人民政府鉴签，舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部与王桂兰签订《舞××镇柴庄村王城岗组房屋置换安置协议》，约定用王桂兰位于柴庄村王城岗组的宅基地、房屋及附属物置换位于舞阳面积为137平方米和90平方米及储藏室一间的安置房。2016年1月16日，原告冯磊奇与被告签订房屋买卖协议，约定原告冯磊奇以13万元价款购买被告面积为137平方米的安置房一套及储藏室一间，合同签订后，被告杨二伟将其与村委会签订的安置协议原件交付给冯磊奇，被告杨二伟分别于2016年1月6日、2月5日、4月17日、5月3日、2018年6月20日给原告冯磊奇出具收到购房款7万元、1万元、2万元、2万元、4万元的收据共计16万元，其中2万元的收据杨二伟不认可收到购房款。2016年1月16日，舞××镇柴庄村村民委员会给原告冯磊奇出具加盖有村委会印章但无负责人及盖章人签名的“房屋实际所有人确认书”一份，在庭审过程中，柴庄村村民委员会负责人不认可该确认书的内容及盖章。2017年1月25日，第三人马全林与被告杨二伟签订房屋买卖协议，约定第三人马全林以15万元价款购买被告面积为137平方米的安置房一套及储藏室一间，合同签订后，被告杨二伟将其与村委会签订的安置协议复印件交付给马全林，第三人马全林分别于2017年1月16日、1月25日、4月20日支付被告杨二伟购房款12万元、1万元、1万元、2万元共计16万元，2020年5月7日，被告杨二伟与第三人马全林由王志国（村委会干部）作为公证人签订“房屋交付确认书”，确认涉案房屋自签字时起房屋交接完毕，购买方可以自行装修。在诉讼过程中，舞××镇柴庄村村民委员会负责人王俊卿出具“证明”一份，主要内容为涉案房屋系我村安置房，经王桂兰、杨二伟与马全林商议，该房屋已转让给马全林，并经舞××镇柴庄村村民委员会见证备案，2020年5月7日，舞××镇柴庄村村民委员会将该房屋交付给马全林占有使用，我村委会对涉案房屋的其他买卖协议均不知晓，也无人对加盖村委会印章的行为表示认可，我村委会仅认可该房屋交付给马全林，该证明有负责人王俊卿签名并加盖有村委会印章。2020年5月7日，柴庄村村民委员会与杨二伟、马全林签订“舞××镇柴庄村村民委员会交付柴庄村二期拆迁安置房屋产权人入住舞××镇柴庄蜀王春城社区安置房装修遵守执行承诺”，同意马全林对涉案房屋进行装修，后马全林将部分临时生活物品搬入涉案房屋。另查明，柴庄村村民委员会向杨二伟分配拆迁安置房时，需经舞××镇柴庄村村民委员会对安置房位置抽签确认，马全林经柴庄村委会同意抽签获得了位于舞阳县××王春城柴××社区××楼东单元××层中户面积为137平方米的安置房，冯磊奇经柴庄村委会同意，抽签得到90平方米安置房一套并得到钥匙持有该房屋。再查明，在庭审过程中，被告杨二伟认可只有持拆迁安置协议原件才能分得房屋，2020年5月7日，在柴庄村委会分房现场，原告持拆迁安置协议原件认房时，现场村委会及舞泉镇政府工作人员即认为该房屋存在纠纷，建议原告冯磊奇先通过抽签取得应给杨二伟等分配的面积为90平方米的房屋，然后由当事方应依法解决，冯磊奇遂挑选到应分配给杨二伟等的面积为90平方米的房屋。本院认为，本案中，被告杨二伟先后与原告冯磊奇、第三人马全林签订房屋买卖协议，将其与舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部拆迁置换的面积为137平方米的房屋一套分别卖给原告冯磊奇和第三人马全林，该行为虽然属于典型的一房二卖行为，但该两份买卖协议均是第三人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，均为有效协议。因本案在审理过程中，经多次组织调解，原告冯磊奇、第三人马全林均要求履行合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《八民会议纪要》的相关规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。就本案而言，虽然双方买卖的房屋不是商品房，但由于处理该类房屋买卖纠纷缺乏明确具体的相关法律法规规定，因此，该案应参照最高人民法院的上述规定精神进行处理。首先，原告冯磊奇、第三人马全林对涉案房屋均未办理房屋所有权变更登记；其次，在舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部于2020年5月7日组织分房时，因被告杨二伟等均未到场，舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部先是凭借第三人马全林持有其与杨二伟等签订的房屋买卖协议和杨二伟等与舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部签订的《舞××镇柴庄村王城岗组房屋置换安置协议》复印件，以马全林与杨二伟等签订的房屋买卖协议已经在舞××镇柴庄村民委员会备案为由，同意第三人马全林参与挑选并取得涉案房屋；在原告冯磊奇持有其与杨二伟等签订的房屋买卖协议和杨二伟等与舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部签订的《舞××镇柴庄村王城岗组房屋置换安置协议》原件要求分房时，舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部意识到涉案房屋已经被被告杨二伟一房二卖，存在纠纷，原告冯磊奇随即提起诉讼。据此，由于舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部未参加诉讼，本院无法确认舞××镇柴庄村民委员会、舞阳县舞××镇柴庄村二期拆迁安置指挥部将涉案房屋分房给第三人马全林属于马全林的合法占有；再次，从合同的成立时间及合同的履行情况看，由于原告冯磊奇签订合同和交付购房款的时间均早于第三人马全林，因此，被告杨二伟等应优先向原告冯磊奇交付涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告杨二伟、王桂兰、曹慧萍于本判决生效后三十日内向原告冯磊奇交付位于舞阳县蜀王春城柴庄社区5号楼东单元四层中户面积为137平方米的房屋一套及储藏室一间。二、驳回第三人马全林的诉讼请求。案件受理费4300元，保全费1520元，均由被告杨二伟、王桂兰、曹慧萍负担。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  孔伟宏审 判 员  李晓燕人民陪审员  韦春云二〇二〇年十二月七日书 记 员  张萌萌