福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初16832号 原告：陈春，男，1984年1月31日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：徐黎明，福建邦平联展律师事务所律师。 被告，张智勇，男，1961年7月6日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：陶玉玲，女，1960年2月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列被告共同委托诉讼代理人：林育滨，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：王晓润，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告陈春与被告张智勇、陶玉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春及其委托诉讼代理人徐黎明，被告张智勇、陶玉玲的共同委托诉讼代理人林育滨、王晓润均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈春向本院提出诉讼请求：1．解除陈春与张智勇、陶玉玲签订的《房屋买卖合同》；2.张智勇、陶玉玲支付陈春违约金535200元、律师费33000元。 事实和理由：2020年3月31日，陈春与张智勇在厦门市金色麦田房地产代理有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：陶玉玲将厦门市思明区厦禾路337号2010室房屋（以下均称讼争房屋）出售给陈春，成交总价为2676000元，陈春应于合同签订日支付定金100000元，于2020年4月30日前过户送件受理后当日支付766000元，通过银行贷款方式支付1800000元；陶玉玲拒绝出售房屋构成根本违约，陈春有权解除合同，要求陶玉玲按成交总价的20%支付违约金；因违约导致诉讼，违约方应承担守约方因实现债权而支出的律师费等必要费用；由代理人签署本合同的，代理人对被代理人在本合同中的所有义务和责任承担连带保证责任。同日，张智勇还出具一份《产权人及共有人未到场声明》，确认“本人未按上述期限提供《授权确认函》或公证《委托书》或其他书面追认文件的，本人应按《房屋买卖合同》相关约定向买方承担违约责任，并依照房屋成交价2.5%向居间方支付佣金”。在合同签订时，陈春得知张智勇与陶玉玲是夫妻关系，张智勇是以被代理人陶玉玲的名义签订合同，张智勇与陶玉玲之间构成表见代理。合同签订后，陈春依约履行义务，准备办理房屋过户手续等，但张智勇多次推脱不予办理过户，其也没有取得陶玉玲的授权委托手续。2020年7月3日，陶玉玲在与陈春电话沟通时，明确表示其不同意出售讼争房屋。因此，根据前述合同约定，张智勇、陶玉玲已经构成根本违约，陈春有权解除合同，并要求张智勇、陶玉玲支付违约金535200元、律师费33000元。 张智勇辩称，一、张智勇以陶玉玲的名义与陈春签订案涉合同时，张智勇并未取得陶玉玲的授权，陶玉玲事后也未对张智勇的代理行为进行追认。陈春主张张智勇、陶玉玲之间构成表见代理没有任何证据予以证实，陈春明知张智勇必须取得陶玉玲的授权，房屋买卖才能成立，故其在签订合同时已经明知张智勇是没有代理权的，张智勇与陶玉玲之间不构成表见代理关系。因此，张智勇签订案涉合同的行为属于无权代理，该行为自始不产生法律效力，案涉合同无效，不存在需要解除合同的问题。现陈春要求解除合同合同，缺乏法律依据，应予以驳回。二、陶玉玲未对张智勇签订案涉合同的行为进行追认的根本原因在于，陈春未按照合同约定支付定金100000元，陈春违约在先，而非陶玉玲要涨价。故张智勇不存在任何过错，过错在于陈春，陈春无权要求张智勇支付违约金及律师费。1．《产权人及共有人未到场声明》中载明：“本人（张智勇）保证该房屋相关权利人同意上述合同及相关交易文件的所有条款，本人的代理行为已取得该房屋相关权利人的真实、有效授权，并保证在上述合同签订后贰拾日内向居间方及买方提供追认法律文件……”、“买方知悉上述声明内容并表示接受……”，由此可知，在签订合同时张智勇只是保证可以在2020年4月20日前取得陶玉玲的授权，陈春已明知张智勇尚未取得陶玉玲的书面授权，但表示接受，并要求张智勇需在20日内取得书面的授权。2．合同约定陈春应在合同签订当日支付定金100000元，《产权人及共有人未到场声明》中陈春明确表示同意按合同约定将定金及购房款直接自行支付至产权人指定账户。陈春应在2020年3月31日支付定金但却迟迟未支付，张智勇也不清楚陈春是否还有意购买讼争房屋，故张智勇也未进一步与陶玉玲进行沟通，导致最终陶玉玲不同意张智勇代理出售讼争房屋。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”因此，导致张智勇最终无法取得陶玉玲授权的原因在于陈春未依约支付定金，全部的过错在于陈春，张智勇无需赔偿陈春的损失。三、退一步讲，即使法院最终认定张智勇需赔偿陈春的损失，但陈春未支付任何购房款，不存在任何损失，其主张张智勇按照合同总价的20%支付违约金，远远超过其损失，缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 陶玉玲辩称，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”陶玉玲自始至终没有授权给张智勇出售讼争房屋，陈春在签订案涉合同时明知该情况，且在之后陈春联系陶玉玲时，陶玉玲也明确不同意出售房屋亦没有授权张智勇出售房屋，对张智勇实施的无权代理行为不予追认。因此，张智勇与陈春所签订的案涉合同无效，对陶玉玲不发生效力，陶玉玲无须为张智勇的无权代理行为承担任何责任。陈春请求解除合同并要求陶玉玲支付违约金、律师费，没有事实及法律依据，应当依法驳回陈春对陶玉玲提出的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据及事实，本院认定事实如下： 厦门市思明区嘉禾路337号2010室房屋登记权利人为陶玉玲。陶玉玲与张智勇于2011年8月31日登记离婚，双方约定该讼争房屋归陶玉玲所有。 2020年3月31日，在厦门市思明区殷涛强房产中介服务部居间下，张智勇以陶玉玲（作为甲方）的名义与陈春（作为乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将讼争房屋出售给乙方，建筑面积为50.69平方米，成交总价为2676000元；乙方应于合同签订当日内支付定金100000元，乙方拟申请贷款1800000元支付部分购房款，乙方应于过户送件受理后当日支付甲方购房款766000元，乙方预留交房保证金5000元、迁出户口保证金5000元；双方于2020年4月30日前办理过户送件手续，交易过程中应缴纳的各项税费由乙方承担；甲方应于2020年4月30日前将房屋交付给乙方，并于2020年4月30日前向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；因违约导致诉讼，违约方应承担守约方因实现债权而支出的律师费等必要费用。该合同第九条约定：“甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知形式解除房屋买卖合同：……（3）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（4）将该房屋出售给第三方。甲方出现上述根本违约情形之一的，乙方有权选择要求甲方双倍返还定金，或有权要求甲方按合同成交价的20%支付违约金”；第十条约定“由代理人签署本合同的，代理人对被代理人在本合同中的所有义务和责任承担连带责任”。 同日，张智勇还签订一份《产权人及共有权人未到场声明》，载明“本人（张智勇）代表该房屋相关权利人的真实意愿与卖方陈春就买卖位于思明区嘉禾路337号2010室房屋签订《房屋买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》以及其他相关交易文件等。本人保证该房屋相关权利人同意上述合同及相关交易文件的所有条款，……保证在上述合同签订后20日内向居间方及买方提供追认法律文件，包括《授权确认函》或委托本人出售该房屋的公证《委托书》等”、“本人未按上述期限提供《授权确认函》或公证《委托书》或其他书面追认文件的，本人应按《房屋买卖合同》相关约定向买方承担违约责任，并依照房屋成交价2.5%向居间方支付佣金”。陈春也在该声明下方签字，确认“买方已知悉上述声明内容表示接受，同意在代理人承诺提供授权文件期间内，不撤销或解除上述合同。且买方同意按照《房屋买卖合同》的约定将定金及购房款直接自行支付至产权人指定账户”。 2020年3月30日，陈春通过王秀梅向厦门市金色麦田房地产代理有限公司支付了定金100000元。 2020年7月2日，陈春发短信给张智勇再次催问讼争房屋买卖事宜，张智勇回复“前妻讲280就卖”，陈春未予以同意。2020年7月3日，陈春打电话给陶玉玲沟通讼争房屋买卖事宜，陶玉玲表示“我这个房子不卖，跟他（张智勇）签，跟我有什么关系”。 陈春因本案诉讼支出律师费33000元。 审理中，陈春还陈述，1．在签订合同时，张智勇有提供讼争房屋的产权证复印件、结婚证复印件，居间人也有提供这些材料给陈春。陈春没有核实张智勇的授权委托情况，因为居间人说张智勇以同样的方式成功交易过另外一套房屋。2．陈春是在张智勇同意的情况下将定金100000元支付给居间人的，后来陶玉玲不同意出售讼争房屋，居间人便向陈春退还了定金。3．因急于解决孩子就学问题，陈春不得不匆忙另行购置房屋，但从房屋的地理位置、价格上均遭受损失，陈春为此还因焦虑产生了精神损失。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”该条款所规定的表见代理，适用于存在外表授权的场合，亦即当无权代理人拥有代理权的法律外观，足以令人信服其有代理权时，被代理人应为此负授权之责。就本案而言，陈春并未举证证明存在足以令人信服的张智勇拥有以陶玉玲名义签订案涉合同的代理权外观，《产权人及共有权人未到场声明》的内容亦可见陈春知晓陶玉玲并未就出售讼争房屋向张智勇出具授权委托书，因此，显然无法认定张智勇以陶玉玲名义签订案涉合同的行为构成表见代理。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”张智勇无权代理陶玉玲将讼争房屋出售给陈春，并与陈春签订案涉合同，陶玉玲对此不予追认，故张智勇的该代理行为对陶玉玲不发生效力。因此，陶玉玲并非案涉合同的一方当事人，其与陈春之间不存在房屋买卖合同关系。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益”，可见，在相对人善意时，即相对人不知道且未因重大过失而不知道行为人无权代理，虽然被代理人对代理行为不予追认，但应由无权代理人承担代理行为的后果，即代理行为对无权代理人发生效力。该法条第四款规定：“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”即相对人明知行为人无权代理时，代理行为对无权代理人亦不发生效力，此时应由相对人和无权代理人按照各自的过错分担信赖利益的赔偿责任。本案中，陈春知晓陶玉玲并未就出售讼争房屋向张智勇出具授权委托书，张智勇签订案涉合同为无权代理，故陈春并非善意相对人，其与张智勇签订的案涉合同对张智勇亦不发生效力。因此，张智勇以陶玉玲名义与陈春签订的案涉合同自始无效，陈春与张智勇应当根据前述第四款规定，按照各自过错承担责任。 综上，陈春要求解除与张智勇、陶玉玲签订的《房屋买卖合同》，并要求张智勇、陶玉玲承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。但陈春要求张智勇、陶玉玲支付违约金及律师费，本质上在于主张赔偿损失，鉴于张智勇出具的《产权人及共有权人未到场声明》已经明确“本人未按上述期限提供《授权确认函》或公证《委托书》或其他书面追认文件的，本人应按《房屋买卖合同》相关约定向买方承担违约责任”，充分考虑陈春支付购房款情况、陈春的信赖利益损失、双方当事人的过错程度等因素，基于公平原则和诚实信用原则，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款规定，本院酌定张智勇应赔偿陈春损失70000元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张智勇于本判决生效之日起十日内赔偿陈春损失70000元； 二、驳回陈春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9482元，减半收取计4741元，由陈春负担4157元，张智勇负担584元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宪昌 二〇二〇年十二月二十八日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。