北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5131号原告：王黎静，女，1977年7月13日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告：孙洪艳，女，1977年2月17日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告王黎静与被告孙洪艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王黎静、被告孙洪艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王黎静向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拖欠的租金11667元（2020年应给租金10万除以12个月，被告6月1日走的，应给5个月租金41667元扣除被告已给付的3万元）；2.判令被告给付原告物业费6259.06元（其中2019年全年4418.16元，2020年1月1日至2020年5月31日1840.9元）、电费189.2元、水费225元、暖气费4856.4元（至2020年5月31日，×1室欠暖气费1601.3元，×2室欠暖气费3255.1元）；3.判令被告给付原告违约金50000元（按合同约定应给半年租金）；4.判令被告给付原告格力空调赔偿款3000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年12月17日签订北京市房屋租赁合同，约定被告承租原告位于北京市怀柔区滨湖小区×1及×2门脸房，租期自2017年1月1日至2021年12月31日，2017年至2019年租金为9万元，2020、2021年年租金10万元。2020年被告应当缴纳年度租金10万元，被告以资金短缺为由向原告支付租金三万元，剩余租金未支付。2020年6月1日，被告提出解除租赁合同并将房屋腾退给原告。原告收房后发现格力空调丢失，且被告拖欠物业费、供暖费、电费。至2020年5月31日被告尚拖欠部分租金未支付。孙洪艳辩称，不同意租金11667元。因为疫情和政策原因，我经营美容养生，属于特殊行业，不允许营业。我和对方已达成退租协议，对方已经张贴对外出租字条，我不欠对方租金。我确实没交物业费和暖气费，欠了一年物业费4418.16元，一年暖气费4107.46元。水电费认可原告主张。疫情期间不能开门搬东西，5月退租，已经提前跟对方说，对方知道，不同意支付违约金。我进去时什么都没有的，一台是我移机过来的，一台是装修队进来时我给买的，这两台空调现在一台卖给伙伴了，一台移回家里了。本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，王黎静与孙洪艳签订《北京市房屋租赁合同》，约定孙洪艳承租王黎静位于北京市怀柔区滨湖小区×1及×2门脸房，租期自2017年1月1日至2021年12月31日，其中2017年至2019年年租金为9万元，2020、2021年年租金为10万元，押金1万元。关于违约责任，合同约定：（一）乙方不按约定支付租金但未解除合同的，及乙方未按约定时间返还房屋的，应按当年年租金30%标准支付违约金；合同期满后乙方不再续约，应及时把在此租赁房屋低地址上注册的公司迁走……（二）租赁期内，乙方单方违约提前退租，租期还差一年以上的应按当年半年房屋租金标准支付违约金；租期还差半年的以上及小于半年的应按3个月房屋租金标准支付违约金。孙洪艳租赁涉案房屋用于美容经营。2019年年底之前的房租，孙洪艳已支付给王黎静。2020年，孙洪艳已支付房租3万元。2020年6月1日，孙洪艳将案涉店内物品搬离。物业费、暖气费孙洪艳均已交至2018年底。孙洪艳认可尚欠电费189.2元、水费225元。案涉两处底商2019年1月1日至2019年12月31日的物业费为4418.16元，2020年1月1日至2020年5月31日的物业费为1840.9元，共计6259.06元。北京市怀柔区滨湖小区×1室2019-2020年度的采热费为1601.3元，滨湖小区×2室2019-2020年度的采热费为3255.1元，共计4856.4元。2020年10月，王黎静持诉争请求及事实理由诉至本院。王黎静提供以下证据：1、房屋租赁合同（含无签字附件，上记载“1台格力空调，2组前台，物业费4418.2元”等内容）、原告与前承租人的聊天记录（内容为：“卢老师，您培训学校搬走后给我留的格力空调是壁挂大两匹的吧？”，“对，是的”，“嗯嗯，好的，谢谢您，知道了”），证明原被告之间的租赁关系及空调是原告的。2、供暖费票据2张及银行单，证明暖气费费用4856.4元。3、水费发票1张及明细，证明水费费用225元，我方垫付。4、物业公司出具证明，证明2019年1月至2020年5月31日物业费和电费的欠款；5.欠条[均为手写，内容为：“欠条，今孙洪艳欠王黎静滨湖小区×1及×2房屋的押金10000整（壹万元整），3个月内付清。孙洪艳”]及被告身份证复印件，证明被告押金未交付。6、不动产权证书2张，证明租赁的两套底商均登记在原告名下。7、原被告微信聊天记录（含5月26日王黎静“孙姐，今天法院给我打电话供暖公司起诉我了，你这两天什么时候去交供暖费”，5月28日王黎静“孙姐，给你打电话你不接微信你也不回什么情况”，6月1日“妹妹，房子我已撤无法经营，希望理解，谢谢一直以来的合作。监控、整体厨房、音响、两个断桥铝门，都给你留下抵供暖费。因心脏问题就不和你见面啦，钥匙我放在美容店这边西侧窗户缝隙里。有事留言。之前的手机号都不用了”，“吧台也送你”），拟证明我没有同意被告退租，我一直说的退租要按合同执行。孙洪艳质证意见：1、我自己租赁合同没有找到，这个合同与我之前的不一样，我记得每一页都按手印了，当时没达成协议之前我们草签过协议，签合同时没有后附清单；我不认识卢老师，不认可他说的。2、供暖费我认可是欠了一年的，2020年1至5月我没有营业，这期间产生的费用不认可。3、我认可，但原告8月才去交的，有些不是我拖欠的。4、电费我交到12月份，物业费认可欠了一年的4418.16元。5、我交了押金，欠条是我写的，但原告没把欠条退给我。6、房产证无异议。7、微信聊天记录真实性认可，不认可对方陈述不同意我退租要求按合同执行的说法。孙洪艳提供以下证据：1、原被告聊天记录（含3月3日孙洪艳“房租本来想着年后给你凑齐。没想到天灾。这种情况钱我也实在凑不齐，店我也经营不下去了。你看年前给你3万和1万元的押金，我还能多久。现在我也在网上给你发转租啦”，王黎静“那你大概什么时候回来？”，孙洪艳“我这边不让出村，去了我联系你”），拟证明3月份被告告知原告要退租，且已经给了1万元押金。2、照片一张，拟证明2020年4月底5月初原告已经张贴出租广告。3、空调移机材料，空调售后，拟证明格力空调是被告的，不是原告的，是从其他地方移到店里的和被告买的。王黎静质证意见：1、微信聊天记录真实性认可，2020年3月3日被告跟我说店经营不下去了要退租，我跟被告说按合同执行，押金我没收到；被告无心经营，疫情是年初，3月可以申请恢复经营，被告说在家，我在店里找到她。2、照片可以看出上面留有被告手机号，被告要将房屋转租，合同约定不可以转租，我的一个朋友去看，把被告贴的撕了，贴了我的联系方式，不到一小时被告给撕了，又重新贴上，时间是5月中旬。对此被告称，我是贴了一个自己手机号的广告，而且贴了很长时间，我先帮原告联系着。3、底商没有家具，但原有空调和监控。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王黎静与孙洪艳签订《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方合同在履行期间遭遇新冠肺炎疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，但双方系2016年12月签订的5年期房屋租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现，故孙洪艳提前退租的行为系违约行为，应向王黎静支付违约金。2020年6月1日，孙洪艳微信留言“房子我已撤无法经营……钥匙我放在……有事留言，之前手机号都不用了”，表明在履行期限届满之前，孙洪艳明确表示不再租赁，且已搬离相关物品，此时王黎静享有合同解除权。王黎静主张相关权利均要求至2020年5月31日，表明其主张解除租赁合同，且租赁合同解除时间为2020年6月1日，本院认定双方租赁合同解除，解除时间为2020年6月1日。王黎静要求孙洪艳支付电费189.2元、水费225元，孙洪艳认可，本院不持异议。至2020年5月31日涉案房屋物业费6259.06元、暖气费4856.4元孙洪艳未支付，孙洪艳应向王黎静给付。王黎静要求孙洪艳给付拖欠租金（至2020年5月31日）11667元，根据合同约定，2020年年租金为10万元，5个月房租共计41667元，扣除已支付3万元，剩余11667元。孙洪艳主张已交纳押金1万元，王黎静称未交纳，且提供押金欠条原件，孙洪艳未提供相应证据，本院对孙洪艳主张不予认可。孙洪艳以疫情及政策为由不同意支付2020年期间的房租。根据司法解释规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本院结合北京市同期疫情防控总体要求、美容行业大致经营情况、当事人利益平衡等因素，酌情确定孙洪艳向王黎静支付房租5833元。关于违约金，考虑到新冠肺炎疫情影响等因素，部分免除孙洪艳的违约责任，违约金数额本院酌予判定。王黎静要求孙洪艳赔偿空调损失，孙洪艳不认可，王黎静提供的合同附件无双方签字、提供的微信聊天记录亦不能证明其所述，故相关诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，判决如下：一、确认王黎静与孙洪艳于2016年12月17日签订的《北京市房屋租赁合同》自2020年6月1日起解除；二、孙洪艳于本判决生效后十日内给付王黎静租金5833元、水费225元、电费189.2元、物业费6259.06元、暖气费4856.4元；三、孙洪艳于本判决生效后十日内给付王黎静违约金10000元；四、驳回王黎静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，由王黎静负担610元（已交纳），由孙洪艳负担242元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何伟群二〇二〇年十二月十八日法官助理 李小茜书 记 员 张 燕