北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23791号原告：吴军，男，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张天一，北京天达共和律师事务所律师。被告：北京瑞茂房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区小屯路8号紫金园写字楼A210室。法定代表人：阮文娟，董事长。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡律师事务所律师。原告吴军与被告北京瑞茂房地产开发有限公司（以下简称瑞茂房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员赵旭东独任，公开开庭进行了审理。原告吴军及其委托诉讼代理人张天一，被告瑞茂房地产公司委托诉讼代理人王超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴军向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告购房意向金20万元；2．被告向原告支付以20万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率即年利率4．35%计算的资金占用费，从2019年10月26日起算至意向金实际退还之日止；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月26日，原告及其家属经中介介绍，至被告开发的“国风长安·云棠”楼盘售楼处看房，楼盘销售人员邹雪丽、孙溪接待原告并向其介绍楼盘情况，原告最终看中楼盘9号楼103房。被告销售人员表示，原告意欲购买的9号楼103房已由案外人签订购房合同，该案外人有意解除合同，但因该案外人与被告的合同尚未解除，原告暂不能就9号楼103房签订合同。在被告销售人员引导下，原告签署一份文件，因不能填写已出售的9号楼103房而暂将房号填写为11号楼的一处房产，除填写房号外，文件其他需填空处都是空白的。签订文件过程中，原告多次与被告销售人员核实该文件性质，并重复强调实际要买的是9号楼103房产，销售人员确认该文件仅是表明意向，并非正式合同，案外人解除对9号楼103房的合同后，原告即可正式签订对该房的购房合同。原告除签署意向书外，还按照被告销售人员指示于2019年10月26日14时左右向被告支付购房意向金20万元。上述意向书仅有原告单方签字，销售人员将两份原件拿走进行上报盖章，但始终未将被告盖章后的原件交给原告，被告是否在意向书上盖章原告亦不得而知。之后，经原告与家属商议及考虑，认为被告的销售及签订合同方式有风险，不能保证原告想要购买的9号楼103房能够及时退订，经慎重考虑，最终决定不购买被告楼盘并于2019年10月末11月初告知销售人员，要求退还意向金。被告同意办理退款事宜，并以此为由多次要求原告配合办理相关手续、在空白文件上签字等等，当时为原告联系看房事宜的中介王恒卫等人也协助原告与被告沟通退款事宜，但被告多次违背关于退款的承诺，将退款事宜一拖再拖，经原告多次催告，至今仍未退还意向金。根据原被告沟通情况，原告签署的意向书虽载明房屋为11号楼项下房产，但双方真实意思是约定9号楼103房的购房意向，应以双方真实意思表示为准；关于意向书的性质，因原告与被告销售人员反复确认该文件系表达购房意向，并非正式购房合同，因此原被告并未订立购房合同，原告签署的文件为预约；因原被告实际协商购买的房产，即9号楼103房当时已出售给案外人，根据《商品房销售管理办法》等法律规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人，在案外人尚未与被告解除协议之时，被告客观上无法与原告签订正式购房合同，因此，原告决定不订立购房合同并非其自身过错，反而被告明知已与案外人签订购房合同，仍与原告协商出售该房屋，被告具有一定过错；关于意向金的性质，原告虽支付意向金以示购房意向，但由于双方当时没有且不能订立正式合同，因此该部分款项并非购房款，应予返还。另外，根据原告查询北京市住房和城乡建设委员会预售项目信息，被告取得预售许可的房产项目为坐落于丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块R2二类居住用地的“黄庄九雅嘉园”，与本案中原被告协商购买的坐落于小屯路和莲石东路交口的“国风长安·云棠”项目信息不一致，对预售信息与实际情况不符的行为，被告亦应当承担相应的法律后果。基于上述理由，原告有权要求退还意向金。原告多次与被告交涉退款事宜，但被告态度恶劣，拒绝退款，占用原告的意向金至今，为维护自身合法权益，原告依据《合同法》《民事诉讼法》《商品房销售管理办法》等法律规定向贵院提起诉讼，恳请判如所请。瑞茂房地产公司辩称：不同意原告诉讼请求。1．原告所称意向金20万元为合同定金，根据我方提交的《商品房认购书》第4条约定，认购人同意在支付定金之日起7日内，即2019年11月2日与出卖人协商条款第5条，认购人未在约定期限内协商条款，出卖人可以解除意向书。原告已经构成违约，被告有权不退还定金20万元；2．诉讼请求第二条没有事实和法律依据。根据我方提交的《客户退款申请书》，原告同意其所支付的20万元定金无息退还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月26日，出卖人瑞茂房地产公司与认购人吴军签订《北京市商品房认购书》，约定：第一条基本情况（一）认购人所购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市丰台区世贸国风长安项目中的第11幢一单元105号房。第二条销售依据【1】该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：北京市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为：京房售证字（2019）-22号……第四条认购定金认购人应当自签订本认购书之日起1日内，向出卖人支付认购定金__元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。认购人同意在支付定金之日起7日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第五条认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过10日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起45日内将已收取的定金退还认购人。同日，吴军向瑞茂房地产公司转账支付20万元。瑞茂房地产公司未向吴军开具收款凭证。2019年11月3日，吴军签署客户退款申请书，载明：本人于2019年10月26日就定购贵司开发建造的国风长安项目11-105号房屋事宜与贵司签订编号为/号《商品房认购书》。本人因没有成功认购房屋，已与贵司签署《解除商品房认购协议书》。本人已于2019年11月3日在贵司处办理完毕退款手续，现申请贵司按本人原支付路径无息退还《解除商品房认购协议书》项下应向本人退还的款项，即200000元。收据/发票（编号：1000005065）原件已由贵司收回，且即可作废。同日，销售部内部申请单显示：申请人吴军，房号11-105，因不能筹措到购房款，缺口约1000万元，故不能购买该房，申请退款。吴军本人签名，销售人员处有孙溪签字。吴军称其签名时为空白表格，申请原因并非本人书写。庭审中，吴军提交2019年10月26日看房时与销售人员孙溪、邹雪丽的录音、微信聊天记录，用以证明其本欲购买9号楼房屋，是按照销售人员要求填写为11号楼，并且销售人员承诺不愿购买时可以退款。录音内容显示：吴军的配偶于晓稚（以下简称于）说：等于说9号楼还没腾下来，那个人还拿着呢。他要是不退我们就买不成了呗。销售人员孙溪（以下简称孙）说：他要是不退我就给您退款。于说：您就把这20万元再退给我。孙说：我们经理既然说了能退。于说：关键我们签这个协议不是在这个上签的吗？在这个11号楼。孙说：收了您钱了别人钱我们就不收了。于说：那我知道，但是你现在签的这个合同，回来你非要让我买这个……，我们不买啊。孙说：那不会。中介人员说：就是这套房子签完你不想要了这20万也照样给你退。孙说：对呀，就这套房子您签完了这20万，您不想要，也照样给您退啊！瑞茂房地产公司不认可录音的真实性，主张孙溪真名为孙秀娇，与邹雪丽均为该房地产项目委托销售方北京合硕房地产经纪有限公司员工，现已离职，销售人员对外宣称内容不代表其公司。本院认为，瑞茂房地产公司将其开发的房地产项目委托他人代为销售不违反法律规定，但销售方及其销售人员接受委托，在销售过程中所为行为代表委托人，因此其所为行为结果均应由委托人承受。瑞茂房地产公司虽不认可允诺吴军在不愿继续洽商签订正式销售合同时退还已付款项，但销售人员在销售洽商过程中对购买人存在明确承诺，该承诺对吴军签订认购书和当即转账付款意愿的形成构成明显误导，因此，瑞茂房地产公司的抗辩理由，本院不予采纳。吴军要求瑞茂房地产公司退还已付款项200000元及利息的诉求，本院予以支持。但利息计算标准，本院酌情确定。吴军签字的客户退款申请书显示其曾表达申请无息退款意向，该意向书所表达意向应做统一完整解释，瑞茂房地产公司拒绝退款，却又据此主张应当依照吴军意向不必支付利息，属断章取义，故其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、北京瑞茂房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还吴军已付款项200000元；二、北京瑞茂房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向吴军支付上述款项利息，自2019年10月27日起按照中国人民银行同期存款利率计算至款付清之日止；三、驳回吴军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4399元，由北京瑞茂房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵旭东二〇二〇年十二月二十一日书记员  王 楠