中华人民共和国浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终467号上诉人（原审被告）：柯忠程（ＫＥＺｈｏｎｇｃｈｅｎｇ），男，1972年9月17日出生，法兰西共和国公民，住法兰西共和国巴黎市。委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周若凯，浙江人民联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：段荣宗，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。原审被告：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，执行董事。委托诉讼代理人：樊沈礼，男，1986年2月15日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。上诉人柯忠程（KEZhongcheng）（以下简称柯忠程）因与被上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）、原审被告五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服温州市中级人民法院（2019）浙03民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，柯忠程的委托诉讼代理人陈静、周若凯，五洲公司的委托诉讼代理人樊沈礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯忠程上诉请求：撤销一审判决，改判驳回二十冶公司的诉讼请求或者发回重审，本案一、二审诉讼费用由二十冶公司负担。事实和理由：原审认为姜爱萍在人民法院查封之前没有合法占有案涉商铺系事实认定错误。1.柯忠程系外籍人士，常年居住国外。2017年4月，柯忠程到案涉房产现场看楼盘，并以其母亲姜爱萍的名义购买了18间商铺（其中4间已经转让）。4月20日，柯忠程以其母姜爱萍的名义与原审被告五洲公司签订了14份《商品房买卖合同》。因其为外籍人士，难以确定交房时是否在国内，且其母身体不好，故经与五洲公司、乐清市五洲国际商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）协商，同日签署了14份《房屋交接书（商铺）》和《商铺委托经营管理协议》。2.原审认定案涉《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》不构成上诉人对案涉房产的实际占有，是错误的。根据《房屋交接书（商铺）》，姜爱萍已经明确同意接收，并转交商业管理公司经营。《商铺委托经营管理协议》第三条第三点还明确，如因开发商的原因造成该商铺不能立即交付，则以开发商实际交付该商铺时间作为甲方（即姜爱萍）向乙方（即商业管理公司）交付该商铺的时间，并由开发商直接交付乙方。因此，根据前述协议，从2017年12月30日起，上诉人与商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议》已经实际履行，案涉商铺已经由商业管理公司代为对外出租经营管理，期限至2027年12月29日止，上诉人也以此种方式合法占有了案涉商铺。3.竣工验收是关于房屋安全性能、工程质量验收程序的管理性规定，是针对房地产开发商和建筑商的一种约束性规范，上诉人作为购房人是善意的，不应当由其承担开发商迟延竣工验收的责任。二十冶公司辩称，1.案涉房产购房人为姜爱萍，柯忠程为姜爱萍的继承人，而非案涉房屋的实际购房人。2.案涉房产《房屋交接书（商铺）》落款时间为2017年4月，在竣工验收备案前半年，明显不符合事实。3.上诉人主张案涉房产已经交付并由其占有，没有依据。请求驳回上诉，维持原判。五洲公司辩称，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。二十冶公司向一审法院起诉请求：准许执行五洲公司名下坐落于乐清市××镇××路××号××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室××幢××室房地产（以下简称案涉房产）。一审法院查明：2017年4月20日，姜爱萍与五洲公司签订十四份《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的坐落于乐清市××镇××路××号××幢××室（购房单价为每平方米8061.93元，总金额597228元）、Ｄ区1幢305室（购房单价为每平方米8144.6元，总金额611820元）、Ｄ区1幢313室（购房单价为每平方米8040.85元，总金额566317元）、Ｄ区1幢314室（购房单价为每平方米8067.59元，总金额606037元）、Ｄ区1幢315室（购房单价为每平方米8047.41元，总金额906863元）、Ｄ区8幢128室（购房单价为每平方米13211.8元，总金额868280元）、Ｄ区8幢129室（购房单价为每平方米13211.8元，总金额868280元）、Ｄ区12幢301室（购房单价为每平方米8057.8元，总金额590961元）、Ｄ区12幢302室（购房单价为每平方米8146.3元，总金额614554元）、Ｄ区12幢315室（购房单价为每平方米8146.3元，总金额614554元）、Ｄ区12幢316室（购房单价为每平方米8057.8元，总金额590961元）、Ｄ区13幢301室（购房单价为每平方米9205.7元，总金额813788元）、Ｄ区13幢302室（购房单价为每平方米8794.3元，总金额721397元）、Ｄ区13幢305室（购房单价为每平方米8427.8元，总金额933801元），总计十四套商铺，总价款为9904841元。柯忠程（ＫＥＺｈｏｎｇｃｈｅｎｇ）通过现金方式向五洲公司支付6000元认筹金，于2017年4月15日通过中国银行向五洲公司支付36万元；姜爱萍分别于2017年4月17日、4月20日、4月20日通过中国工商银行向五洲公司支付54万元、500万元、6309385元；以上合计支付12215385元（该金额为姜爱萍原购十八套商铺的总价款，后其将除案涉十四套商铺外的其余四套转让他人）。2017年4月20日，五洲公司向姜爱萍出具收款收据十四份，载明收取涉案商铺房款，并于2019年1月21日向姜爱萍开具内容为案涉商铺购房款的十四份增值税普通发票。2017年4月20日，姜爱萍与商业管理公司签订十四份《商铺委托经营管理协议》，承诺将其购买的涉案商铺全权委托商业管理公司进行出租和经营管理，在涉案商铺交接手续办理完毕后交付商业管理公司。姜爱萍于2019年1月21日通过中国工商银行向五洲公司支付58412.5元，同日，五洲公司向姜爱萍出具收款收据十四份，载明收取涉案商铺的公共设施维修基金。2018年7月13日，五洲公司在乐清市××商铺办理不动产权分割登记，涉案商铺登记在五洲公司名下，其中Ｄ区1幢304室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024921号、Ｄ区1幢305室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0025017号、Ｄ区1幢313室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024818号、Ｄ区1幢314室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024874号、Ｄ区1幢315室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024919号、Ｄ区8幢128室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024885号、Ｄ区8幢129室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0025110号、Ｄ区12幢301室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024142号、Ｄ区12幢302室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024438号、Ｄ区12幢315室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024329号、Ｄ区12幢316室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024432号、Ｄ区13幢301室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024429号、Ｄ区13幢302室权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024278号、Ｄ区13幢305室房产权证号为浙（2018）乐清市不动产权第0024098号。另查明，涉案商铺所在的柳白新城D地块基建工程项目于2017年12月11日竣工验收，并于2017年12月28日在乐清市住房和城乡规划建设局备案。姜爱萍于2019年6月14日在中华人民共和国浙江省温州市华东公证处进行遗嘱公证，遗嘱内容为：在其去世之后，涉案商铺由其儿子柯忠程继承，归其个人单独所有，其配偶不享有所有权。后，姜爱萍于2019年7月12日死亡。再查明，在该院审理二十冶公司与五洲公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，二十冶公司于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，要求对五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。该院于同日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，并于7月26日查封了五洲公司名下坐落于乐清市××镇××路××号××区的127套房地产，其中包括案涉商铺。姜爱萍于2019年1月18日对案涉商铺提出书面执行异议，该院于2019年4月3日作出（2019）浙03执异38号执行裁定，中止对案涉商铺的执行。二十冶公司不服，遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为柯忠程对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，柯忠程提供的《商品房买卖合同》、银行交易记录、收款收据、增值税普通发票等证据，虽然能够证明其被继承人姜爱萍已在案涉商铺被查封前与五洲公司签订了书面买卖合同，并已按照合同的约定向五洲公司全额支付了购房款，但无法证明姜爱萍在人民法院查封之前已合法占有案涉商铺。具体理由如下：第一，根据该院依职权调取的《房屋建筑工程竣工验收备案表》载明的内容，案涉商铺所在工程于2017年12月11日竣工验收，而柯忠程提交的《房屋交接书（商铺）》落款时间为2017年4月20日，远早于案涉商铺的竣工验收时间，显然在当时案涉商铺尚不具备交付条件的情况下，该份《房屋交接书（商铺）》的内容有悖常理，不能作为姜爱萍已于2017年4月20日实际接收案涉商铺的证据。第二，柯忠程提交的姜爱萍于2017年4月20日与商业管理公司签订的十四份《商铺委托经营管理协议》，仅载明姜爱萍承诺将其购买的案涉商铺全权委托商业管理公司进行出租和经营管理，在案涉商铺交接手续办理完毕后交付商业管理公司。在欠缺相应证据证明案涉商铺已办理合法交接手续的情形下，仅凭上述《商铺委托经营管理协议》亦无法证明姜爱萍在该院查封前已经将案涉商铺交付商业管理公司进行出租管理。第三，柯忠程提交的中国工商银行交易记录、公共设施维修基金收款收据，落款时间均为2019年1月21日，晚于该院对案涉商铺的查封时间，亦无法证明姜爱萍在该院查封之前已合法占有案涉商铺。综上所述，柯忠程提交的证据不足以证明其完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，其对案涉商铺不享有足以排除执行的民事权益。二十冶公司请求准许执行案涉商铺，于法有据，该院予以支持。综上所述，二十冶公司的诉讼请求成立，该院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：准许执行五洲国际（乐清）电工电气城有限公司名下坐落于浙江省乐清市××镇××路××号××幢××室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024921号］、Ｄ区1幢305室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0025017号］、Ｄ区1幢313室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024818号］、Ｄ区1幢314室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024874号］、Ｄ区1幢315室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024919号］、Ｄ区8幢128室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024885号］、Ｄ区8幢129室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0025110号］、Ｄ区12幢301室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024142号］、Ｄ区12幢302室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024438号］、Ｄ区12幢315室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024329号］、Ｄ区12幢316室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024432号］、Ｄ区13幢301室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024429号］、Ｄ区13幢302室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024278号］、Ｄ区13幢305室［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0024098号］房地产。案件受理费81134元，由被告柯忠程负担。本院二审期间，柯忠程提交以下证据材料：1.照片十五张，证明柯忠程于2017年4月到案涉房产推广会现场，购买房产是真实的；2.邮政快递单复印件、快递查询单各十四份，其中快递单为向五洲公司调取，查询单为向邮局查询取得，证明2017年12月29日五洲公司向柯忠程邮寄了案涉十四套房产的交房通知书，12月30日，姜爱萍代为收取快递；3.证明、价目表、推广广告各一份，来源于商业管理公司，证明商业管理公司已经对案涉房产进行实际运营，上诉人已经通过此种方式实际占有案涉房产；4.柯忠程的护照、签证、出入境时间表，证明柯忠程2017年10月3日出国，2018年2月24日才回国，所以虽然姜爱萍收到交房通知书，但因柯忠程不在国内故无法签字。二十冶公司质证认为，证据1的场所时间均无法确认，真实性、合法性无法确认，与本案没有关联性；证据2为复印件，如果庭后五洲公司提交原件，真实性予以确认，关联性不予认可，且只能证明五洲公司发出了交房通知书，不能证明姜爱萍来接收案涉房产，后续事实也是无人接收案涉房产；证据3是五洲公司的关联公司商业管理公司出具的陈述，而且根据其内容，案涉房产还没有租出去，不能证明案涉房商铺已经实际使用，即使使用也是商业管理公司在使用，而非姜爱萍；证据4的真实性无异议，关联性不予认可，柯忠程不在国内不影响办理交房手续。五洲公司质证认为，证据1、证据2、证据3均真实，并于庭后通过移动微法院提交了证据2的十四份邮政快递单原件；证据4其不了解，由人民法院依法认定。本院认为，上诉人提交的证据1，难以确认系2017年4月案涉房产推广会现场，与本案的关联性难以确认，不予认定；证据2，五洲公司已经提交了快递单原件，其编号与查询单上的号码均能印证，且面单上均写明了收件人柯忠程、内容为案涉房产交房通知书，真实性、合法性可予确认，与本案有关联性，予以认定；证据3系案外人商业管理公司出具的说明材料及相应招租广告，性质上属于证人证言，二十冶公司对其真实性提出异议，商业管理公司未出庭作证，对该组证据不予认定；证据4，各方当事人对其真实性、合法性均无异议，且与本案事实可能有关联，予以认定。本院二审对一审查明事实予以确认。根据柯忠程原审及二审提交的证据，另查明：2017年4月20日，姜爱萍作为乙方，与五洲公司（甲方）、商业管理公司（丙方）签订十四份《房屋交接书（商铺）》，上写明，乙方购买甲方开发的案涉商铺，现该商铺已达到购房合同约定的使用交付条件，乙方同意接收该商铺；根据乙方与丙方签订的《商铺委托经营管理协议》，将该商铺通过本交接书转交丙方经营管理并交付承租户进场装修，同时三方确认如下事宜：一、该商铺的委托经营期开始时间与《商铺委托经营管理协议》的约定一致；二、甲方确认，该商铺经乙方转交丙方经营管理，但甲方仍承担购房合同约定的房屋保修责任，并由丙方在实际管理过程中代为向甲方主张。2017年12月29日，五洲公司以邮政快递形式向柯忠程邮寄十四封邮件，快递单上均写明系案涉房产的交房通知书；次日，姜爱萍代为签收。柯忠程2017年10月3日出国，2018年2月24日回国。本院认为，本案系柯忠程作为姜爱萍遗嘱确定的案涉房产继承人，对登记在五洲公司名下的案涉不动产提出异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为以下四点：一、姜爱萍是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同根据原审查明事实，姜爱萍与五洲公司于2017年4月20日签订了14份《商品房买卖合同》，二十冶公司对此未提出异议，可认定姜爱萍已经在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。二、姜爱萍是否已支付案涉房产全部价款根据原审查明事实，2017年4月20日，案涉十四套房产购房价款已经全部付清。各方当事人对此无异议，本院予以确认。三、姜爱萍是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产根据原审及二审查明事实，姜爱萍已于2017年4月20日与五洲公司、商业管理公司签订了案涉十四套房产的《商铺委托经营管理协议》及《房屋交接书（商铺）》。根据协议及交接书，可以认定姜爱萍于该日已经明确在案涉房产于2017年12月30日符合交付条件的情况下将其委托商业管理公司经营。《商铺委托经营管理协议》第三条第三点还明确，甲方（即姜爱萍）应于房屋交接手续办理完毕后即将商铺交付乙方（即商业管理公司）；如因开发商的原因造成该商铺不能立即交付，则以开发商实际交付该商铺时间作为甲方向乙方交付该商铺的时间，并由开发商直接交付乙方，可见三方亦不排除由开发商直接向商业管理公司交付案涉商铺的履约方式。2017年12月30日是协议约定的委托经营时间，同日，姜爱萍收到五洲公司邮寄给柯忠程的案涉十四套房产交房通知书，其未对案涉房产交付并委托经营事实提出异议，其遗嘱确定的案涉房产继承人柯忠程亦认可案涉商铺已经从2017年12月30日开始委托商业管理公司经营。综上，可以认定姜爱萍已经根据《商铺委托经营管理协议》委托商业管理公司于2017年12月30日经营案涉房产，以此实现对案涉房产的实际控制。柯忠程该项上诉理由依法成立。四、关于案涉房产未办理过户登记手续是否系因姜爱萍本人原因五洲公司于2018年7月13日才取得不动产权登记分割凭证，同月26日案涉房产就被查封，姜爱萍未办理产权过户手续，尚在合理时间范围内，不属于因姜爱萍自身原因导致案涉房产未办理过户登记的情形。综上，根据上诉人柯忠程提交的新证据，其作为姜爱萍遗嘱确定的案涉房产继承人，对案涉房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销温州市中级人民法院（2019）浙03民初350号民事判决；二、驳回上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各81134元，共计162268元，由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张静静审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年十二月二十八日书记员  来益芸