四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初9056号 原告：李嵬岽，男，1965年9月3日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师 被告：王焜琳，男，1993年9月16日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：成都格拉德企业管理咨询有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段505号1栋2单元18层1809号。 法定代表人：王焜琳，总经理。 委托诉讼代理人：郑琴，公司员工。 原告李嵬岽诉被告王焜琳、成都格拉德企业管理咨询有限公司（以下简称格拉德咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用小额诉讼程序。后因案件事实争议较大，依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告李嵬岽的委托诉讼代理人孙泽凤、段伟，被告格拉德咨询公司的法定代表人即被告王焜琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李嵬岽向本院提出诉讼请求：1.判令格拉德咨询公司、王焜琳立即支付欠付的2020年1月21日至2020年5月19日的租金28000元；2.判令格拉德咨询公司、王焜琳立即支付欠付的物业费、能耗费3842.77元；3.判令格拉德咨询公司、王焜琳立即支付违约金7000元。事实与理由：王焜琳系格拉德咨询公司的实际控制人。2018年11月1日，王焜琳以格拉德咨询公司的名义与李嵬岽签订《委托代管协议》，约定李嵬岽将位于高新区天府大道北段1199号1栋20层2015号房屋委托给格拉德咨询公司经营管理，自2018年11月1日至2019年4月30日，房屋保底收益为每月7000元，按月支付，物业管理费、水电费及其他相关费用由格拉德咨询公司承担。合同还约定，格拉德咨询公司单方解除协议或者因其违约导致合同解除的，应赔偿李嵬岽7000元作为违约金。合同签订后，李嵬岽按照约定履行义务，但格拉德咨询公司与王焜琳均未按照约定支付租金。综上，李嵬岽为维护自身的合法权益，特诉至法院。 王焜琳、格拉德咨询公司辩称，格拉德咨询公司于2020年3月20日与李嵬岽沟通协商2020年1月20日至3月5日免租事宜，并重新签订租赁合同，但因各方面原因未支付。2020年5月9日，李嵬岽在格拉德咨询公司不知情的情况下将房屋转租他人，5月18日公司收回房屋，5月19日将房屋退还给李嵬岽，故公司不应当再承担任何费用。格拉德咨询公司交付了10000元保证金，应当在本案中予以抵扣。王焜琳是代表公司签订合同，在本案中不应当承担责任。 本院经审理认定事实如下：李嵬岽系成都市高新区天府大道北段1199号1栋20层2015号房屋业主。2018年11月1日，李嵬岽作为甲方与作为乙方的格拉德咨询公司签订《委托代管协议》，约定甲方将成都市高新区天府大道北段1199号1栋20层2015号房屋委托乙方代管，期限为6个月，自2018年11月1日至2019年4月30日止。委托代管期限内，甲方固定保底收入为7000元/月。乙方按1个月为一期的方式向甲方支付保底收入。本协议签订后，乙方应当于当月10日前预付第一期保底收入合计7000元，之后乙方应在每期届当月10日向甲方支付下一期保底收入。甲方将房屋交付给乙方之日起物业管理费由乙方承担。水费、电费及其他相关费用由乙方按实际发生的费用自行承担。乙方不按约定支付甲方收入达15个工作日的，甲方有权单方面解除合同并提前收回房屋并要求乙方支付1个月保底收入作为违约金。 合同签订后，李嵬岽按照约定交付了房屋。格拉德咨询公司支付房屋租金至2020年1月20日，此后未再支付相关费用。 另查明，2020年11月11日，成都银泰中心物业服务中心出具《情况说明》，载明格拉德咨询公司承租李嵬岽2015号房屋的期限为2017.11.1-2020.5.19，期间产生物业费1623.45元、水费217.07元、热水费1050元、空调制热/制冷费936.25元、生活垃圾处置费16元，欠费3842.77元，李嵬岽于2020年7月10日、8月13日支付1643.88元； 庭审后，王焜琳申请本院调取报警记录，用以证明李嵬岽将房屋出租给张为和其经营的成都芸景酒店管理有限公司的事实。本院依法调取的成都市公安局高新技术产业开发区分局桂溪派出所《情况说明》载明，2020年5月17日王焜琳报警称当天20时许，其因与张为就银泰中心1号楼10-30楼内的部分酒店租金问题产生纠纷，涉及金额约200万元，王焜琳称对方不履行，故报警求助。《询问笔录》载明张为现为成都芸景酒店管理有限公司的法人，该公司与成都格拉德非凡酒店管理公司签订了承包经营合同，承包了银泰中心1栋10-30楼60余套公寓住房，期限3年。因疫情原因，该公司未支付减免后的租金。 上述事实有《委托代管协议》、缴费通知书、《情况说明》、《询问笔录》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：1.李嵬岽与承租人之间是否达成租金减免协议；2.李嵬岽是否将房屋转租他人？3.本案的实际承租人是谁？ 1.格拉德咨询公司辩称公司与李嵬岽达成免租协议，减免2020年1月20日至3月5日的租金。李嵬岽不予认可，格拉德咨询公司也未提交证据予以证明与李嵬岽存在上述减免协议，故本院对格拉德酒店公司的该辩解不予支持。但本案案涉房屋系用于酒店经营。2020年1月底，因全国范围内爆发新冠疫情，公共场所及居民小区均实行封闭化管理，确会给酒店经营造成相应影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1.6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，格拉德咨询公司租赁案涉房屋用于经营酒店，新冠肺炎疫情确实使其营业收入明显减少，其可以请求减免租金。但李嵬岽在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，亦产生了一定的损失，故本院根据公平原则，结合案涉小区其他业主的减免情况，支持减免一个月房租； 2.关于李嵬岽是否将房屋转租给张为或者其经营的成都芸景酒店管理有限公司。格拉德咨询公司在庭审中提交的手机照片系复印件且无法证实聊天记录里的人员身份。同时根据桂溪派出所的《情况说明》和王焜琳的询问笔录可知，张为经营的成都芸景酒店管理有限公司与成都格拉德非凡酒店管理公司签订了承包经营合同，承包了银泰中心1栋10-30楼60余套公寓住房，期限3年。故本院对格拉德咨询公司辩称李嵬岽将案涉房屋转租给张为或成都芸景酒店管理有限公司的主张不予采信； 3.关于案涉房屋的实际承租人。李嵬岽主张合同由王焜琳在实际履行，王焜琳应为合同的实际承租人及格拉德咨询公司的股东，应当承担责任。本院认为，李嵬岽与格拉德咨询公司签订了《委托代管协议》，合同明确约定格拉德咨询公司为承租方。即使王焜琳是该公司的法定代表人及股东，根据《中华人民共和国公司法》第三条“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”及《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，格拉德咨询公司现仍然成立，李嵬岽在庭审中也未提交证据证明王焜琳有滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，也没有证据证明该公司不能清偿债务，且对该事实的认定应通过执行来解决，而不宜在诉讼过程中判定。故李嵬岽诉请王焜琳承担支付责任无合同和法律依据，本院不予支持。 根据庭审中，双方举证质证情况，本院对格拉德咨询公司应当承担的费用确定如下： 1.房屋租金，格拉德咨询公司还应当支付2020年1月21日至2020年5月19日的租金，扣除减免的一个月，实际租金为7000元/月÷30天×119天-7000元=20766.67元。格拉德咨询公司主张交付10000元保证金，李嵬岽不予认可。双方签订的合同也未约定保证金，格拉德咨询公司也未提交缴纳凭证，故本院不予采信； 2.物业管理费、能耗费根据物业公司出具的《情况说明》确定为3842.77元，按照合同约定承租期间的费用应当由格拉德咨询公司支付； 3.违约金，根据合同约定因格拉德咨询公司原因导致李嵬岽单方解除合同，其应当支付违约金7000元。本案中因疫情原因，格拉德酒店管理公司因李嵬岽协商租金减免未果致使一直未支付租金，但在疫情爆发前格拉德咨询公司还存在逾期支付物业管理费、能耗费等违约行为。综上，本院结合合同履行情况、违约责任大小、损失情况，确定格拉德咨询公司承担违约金2000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都格拉德企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李嵬岽房屋租金20766.67元； 二、被告成都格拉德企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李嵬岽物业管理费、能耗费3842.77元； 三、被告成都格拉德企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李嵬岽违约金2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386元，由被告成都格拉德企业管理咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  周文莉