广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24979号上诉人（原审被告）：朱永通，男，1974年3月16日出生，汉族，住所地:广东省封开县。上诉人（原审被告）：陈庆英，女，1975年5月15日出生，汉族，住所地:广东省封开县。两上诉人共同委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈镔，男，1981年11月29日出生，汉族，住所地:广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：许伟青，北京市一法（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地:深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋6楼603，统一社会信用代码:91440300715279885G。法定代表人：包宗权。上诉人朱永通、陈庆英因与被上诉人沈镔、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初4799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱永通、陈庆英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判朱永通、陈庆英不须向沈镔返还购房定金5万元；2.本案的上诉费用由沈镔承担。上诉理由：朱永通、陈庆英与沈镔就购买深圳市宝安区签订《意向书》，沈镔向朱永通、陈庆英支付定金5万元。之后，沈镔以房屋墙体渗水为由，要求解除合同并索要定金。沈镔所主张的墙体渗水的事实，一审法院未予以鉴定,其判决证据不足、事实不清。沈镔未在法定期限内提交答辩状。世华公司述称：我方非本案适格主体，无须承担任何责任。涉案房屋交易无保证金或定金托管在我方。沈镔与朱永通、陈庆英买卖合同的签订、约定及履行情况我方在一审已经作了陈述。沈镔向一审法院起诉请求：1.解除沈镔与朱永通、陈庆英于2019年4月18日签署的《意向书》；2.朱永通、陈庆英返还沈镔定金5万元；3.由朱永通、陈庆英承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：涉案房产位于深圳市宝安区，不动产证号为5000162773，建筑面积为101.8㎡，用途为住宅，于2005年5月10日经核准登记至朱永通名下，权利份额100%。2019年4月18日，沈镔作为买方，朱永通、陈庆英作为卖方，双方签订《意向书》，约定：卖方自愿将位于深圳市宝安区屋转让给买方，转让成交价为382万元，定金5万元，买方须于双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称“买卖及居间合同”）后1日内向卖方支付；剩余房款买方须于签署合同起30日内支付首期款并在签署日期届满后三日内提交按揭贷款申请，贷款无法获批或不足支付买方须于收到通知起十日内补足剩余房款；涉案房屋有抵押，卖方须于签署合同期30日内自行筹资赎楼；双方于买方获得贷款承诺函或一次性付款情况下剩余房款办理监管且交易房产注销抵押登记后5日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；卖方支付提前还款短期贷款利息、提前还款罚息、赎楼担保费、按揭服务费、借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费，卖方支付其他税费；双方确认已就房产交易具体事项协商一致，同意在签订本《意向书》后30日签署买卖及居间合同，若卖方违约不签署买卖及居间合同则需双倍返还买方所付保证金，若买方违约不签署买卖及居间合同则卖方可没收买方已付保证金；双方成功签署买卖及居间合同的，双方同意向居间方支付房产成交价3%的居间服务佣金，并在签署合同时向居间方支付按揭服务费3000元／单。当日，沈镔向陈庆英支付定金5万元。沈镔、朱永通、陈庆英及世华公司均确认，沈镔签署《意向书》前曾到现场查看过涉案房屋。2019年5月11日，沈镔自行到涉案房屋查看。2019年5月12日，沈镔、朱永通、陈庆英及世华公司共同到涉案房屋查看，沈镔与朱永通、陈庆英对墙体是否渗水及部分墙体内水管是否漏水发生争议，但沈镔、朱永通、陈庆英未请有资质的机构进行鉴定。2019年5月15日，朱永通、陈庆英、世华公司收到沈镔发出的《被迫解除购房和的通知》，载明因2019年5月11日看房过程中，陈庆英透露餐厅一侧墙体存在渗水，建议沈镔装修过程中进行处理，且经过2019年5月12日沈镔、朱永通、陈庆英及世华公司共同现场确认房屋情况，沈镔认为涉案房屋存在质量问题及安全隐患，要求解除《意向书》和《居间服务及佣金承诺书》并返还定金5万元。2019年5月25日，朱永通、陈庆英向沈镔发出《履约告之（应为“知”）函》，载明因沈镔未按照约定于2019年5月18日前签订合同的行为视为放弃购买涉案房屋，上述行为构成违约，沈镔已支付的定金不予退回。涉案房屋实际未交付；沈镔、朱永通、陈庆英双方除定金外，均未履行任何其他内容。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。沈镔与朱永通、陈庆英签订的关于转让深圳市宝安区屋的《意向书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。世华公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为放弃对沈镔与朱永通、陈庆英主张的事实进行答辩及对沈镔提供的证据进行举证、质证的权利。关于合同解除的认定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案沈镔与朱永通、陈庆英分别于2019年5月15日、2019年5月25日向对方书面通知解除《意向书》，应视为双方已对解除达成一致，一审法院确认沈镔与朱永通、陈庆英签订的《意向书》于2019年5月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。沈镔与朱永通、陈庆英约定签订《意向书》后30日签署买卖及居间合同，若卖方违约不签署买卖及居间合同则需双倍返还买方所付保证金，若买方违约不签署买卖及居间合同则卖方可没收买方已付保证金；买方须于双方签署买卖及居间合同后1日内向卖方支付定金5万元。沈镔作为买方，经过多次看房认为涉案房屋不符合其购房目的，且在约定签署买卖及居间合同的期限届满前明确告知朱永通、陈庆英表示不再购买涉案房屋；朱永通、陈庆英作为卖方，配合沈镔看房，并如实告知沈镔房屋使用中存在的问题，不存在故意隐瞒的情形。涉案房屋于2002年11月9日竣工，截至2019年已使用16年以上，一审法院认为沈镔与朱永通、陈庆英就墙体及水管是否渗水存在争议的情况下，在签署转让意向书后，未能签订正式的房屋买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由；且《意向书》并未约定保证金，沈镔与朱永通、陈庆英及世华公司均确认沈镔支付的5万元为提前支付的购房定金，朱永通、陈庆英以沈镔违反《意向书》中的违约条款为由不予返还定金，缺乏依据。综上，朱永通、陈庆英应向沈镔返还已收取的购房定金5万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认沈镔与朱永通、陈庆英2019年4月18日签订的关于转让位于深圳市宝安区屋的《意向书》于2019年5月25日解除；二、朱永通、陈庆英于判决生效之日起七日内向沈镔返还购房定金5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由朱永通、陈庆英负担。受理费沈镔已预交525元，由一审法院予以退回。朱永通、陈庆英应在判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费525元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。二审经审理查明：一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。沈镔与朱永通、陈庆英签署的《意向书》约定了双方不签订买卖及居间合同的违约条款，但该意向书并未约定保证金的数额；沈镔与朱永通、陈庆英及世华公司均确认沈镔支付的5万元为提前支付的购房定金，故意向书违约条款中保证金的性质应区别于朱永通、陈庆英已支付的5万元购房定金。且如一审法院所述，双方因房屋墙体及水管是否渗水存在争议未能签订正式的房屋买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，朱永通、陈庆英亦未提交证据证明其因意向书解除而遭受损失，仅以沈镔违反意向书中的违约条款为由请求不予返还定金，缺乏依据，本院不予支持。综上，朱永通、陈庆英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元(已由朱永通、陈庆英预交)，由朱永通、陈庆英负担。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇二〇年十二月六日书记员 方玉娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。