湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书(2020）鄂1303民初1374号原告：余先明，男，1956年7月17日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人：万其明，随州市曾都区西城法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。被告：钱海勇，男，1980年10月27日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：蒋艳阳，湖北五合律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告余先明与被告钱海勇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余先明及其委托诉讼代理人万其明、被告钱海勇及其委托诉讼代理人蒋艳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余先明向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月14日签订的《租赁协议书》；2、判令被告清偿拖欠房租费46400元及其违约金10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月14日被告为了扩大经营，向原告要求再租用沿河大道30号第一工业园的场地用于扩大经营。双方于2015年12月14日签订了《租赁协议书》，租赁时间自2015年12月17日至2022年12月17日止。2016年至2017年被告均按合同约定支付了租赁费，但2017年至2019年期间，被告仅支付部分租金，2017年尚欠8800元，2018年尚欠8800元，2019年尚欠28800元，共计46400元租金未支付。根据双方签订的《租赁协议书》约定，被告的行为已经构成违约，应向原告支付10000元的违约金。对此，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，请人民法院依法解除原、被告于2015年12月14日签订的《租赁协议书》，并判令被告清偿拖欠房屋租金46400元及违约金。被告钱海勇辩称，一、双方于2015年12月14日签订的《租赁协议书》为无效合同。原告不具备出租房屋场地的主体资格，其对房屋和场地不享有出租的实体权利；涉案房屋是违章建筑，违章建筑租赁协议为无效合同；二、答辩人不欠租金，原告征收租金无法律依据；三、租赁合同无效，原告主张租金和违约金的请求均不能成立；四、原告请求房租费，而原告所称的“租赁协议书”是土地出租，原告诉求缺乏依据。综上，原告所诉不实，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2008年3月27日，原告余先明（乙方）与曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（甲方）签订一份《承包协议》，承包曾都区西城办事处双龙寺社区居委会（以下简称“双龙寺社区居委会”）所有的原第一工业园的厂房用于投资，协议主要内容为：“一、原厂房改建为商业用房，由乙方负责投资，经营期为二十年，期满该房屋为甲方所有；二、在经营期间，房屋在原基础增加面积约5000平方米，改造的费用和投资由乙方承担，改建房屋服务技术要求及改建安全由乙方负责，甲方不承担任何投资费用及安全责任；三、乙方每年分两次上交管理费，每半年提前上交。第一年上交甲方管理费为贰拾玖万元，第二年为贰拾玖万伍仟元，以此类推，每年增加伍仟元管理费；四、在承包期间，乙方不经甲方同意不得随意转让他人使用，若乙方提出终止合同，乙方的投资和损失由乙方自行承担，甲方若提出终止合同，由甲方赔偿乙方损失；六、乙方在使用期间，要搞好门前四包，服从计划生育、综合治理等社区管理；十二、合同期满，房子由甲方收回，乙方也可在同等条件下优先承包使用；十四、本合同若有未尽事宜，由双方另行协商，与合同具有同等效益。”2012年3月10日，双龙寺社区居委会与随州市康乐健身有限责任公司重新签订一份《承包协议》，约定由随州市康乐健身有限责任公司承包双龙寺社区居委会所有的原第一工业园的厂房，对上述协议第十一条、第十二条作了变更，其他内容同原协议一致。2015年7月8日，由于协议履行主体再次发生变更，原告与双龙寺社区居委会对2012年3月10日的协议内容作了补充约定，内容为“随州市康乐健身有限责任公司中的徐军舰、魏红的各30%的股份已由余先明购买，公司的权利和义务由余先明负责承担落实，公司条例不便”，原告余先明在协议上签字，双龙寺社区居委会在协议上盖章、负责人签字确认上述补充内容。原告重新取得承包权后，2015年8月17日，与双龙寺社区居委会在2008年3月27日签订的《承包协议》基础上添加第十五条“十五、由于市康乐健身责任公司中的徐军舰、魏红的各30%的股份由余先明购买，恢复2008年3月27日合同执行”。并将2008年3月27日签订的《承包协议》落款时间修改为2015年8月17日。随后，原告将房屋及院内场地进行重新改造，用于对外出租经营。2015年12月14日，原告余先明（甲方）与被告钱海勇（乙方）签订一份《租赁协议书》，约定被告承租原告承包的双龙寺社区居委会原第一工业园内的场地使用，合同主要内容为：“一、甲方将位于随州市西城双龙寺社区第一工业园（即随州市沿河大道30号）内金玉皇庭后场地（长40米×宽6米×高3米，共计240平方米）给乙方使用。按每平方米月租金10元计算，年租金共计贰万捌仟捌佰元整（￥28800.00）。此后乙方在每年合同的对应日交清下年租金；二、租赁期限为柒年，自2015年12月17日起至2022年12月17日止；三、乙方若在甲方出租给乙方使用的场地上搭建物，搭建物的一切费用及修缮费用全部由乙方承担。合同期满，租赁场地上的搭建物无偿归甲方所有；四、乙方承租的场地使用水电，由乙方自己负担，通水、通电，并承担电费；五、乙方承租甲方的上述场地及房屋，不得转租他人使用；六、违约责任：若一方违约，违约方向对方支付违约金壹万元，并解除合同。”该协议签订后，被告向原告支付了2015年12月17至2016年12月17日的租金28800元，2016年12月18至2017年12月17日的租金28800元，2017年12月18至2018年12月17日的租金20000元，2018年12月18至2019年12月17日的租金20000元，2019年12月18日后的租金未支付。另查明，原告承包的双龙寺社区居委会原第一工业园的房屋权属登记在随州市机电厂名下，随州市机电厂系1999年1月21日成立的集体所有制企业，2003年1月20日停止经营，现已吊销，原登记在该厂名下的房屋权属现归属于集体经济组织曾都区西城办事处双龙寺社区居民委员会。本院认为，原告余先明与被告钱海勇签订的《租赁协议书》系原、被告双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告整体承包双龙寺社区居委会原第一工业园厂房，承包范围包括院内厂房及场地，作为承包主体，其有权对其所承包房屋及场地进行重新规划、调整，对外出租并收取租金。且原告经营多年，房屋所有权人双龙寺社区居委会并未就原告的主体资格提出异议。因此，对被告辩称原告不具主体资格及《租赁协议书》无效的理由，本院不予支持。关于合同履行问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”被告在尚欠原告2017年租金8800元、2018年租金8800元已构成违约的情况下，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本院确认原、被告双方租赁合同于开庭之日2020年7月1日解除。关于房屋租金问题，由于2020年初全国爆发新冠××疫情的影响，各地政府及卫生防控部门均采取了企业停工、商场闭市、学校停课等疫情防控措施，在此期间，被告钱海勇显然无法使用案涉房屋进行经营活动，2020年3月中旬，随着疫情缓解，疫情防控进入常态化防控阶段，企业开始复工复产，商场开始复市，但市场整体营业仍处于非正常状态，因此，为了平衡各方当事人的利益，结合本案双方当事人的具体情况以及疫情和疫情防控措施对整个市场行情的影响，根据公平原则，按照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神，本院酌定免除被告钱海勇2020年1月23日至2020年1月31日、2月份、3月份的房租租金，应当支付2017年12月18至2018年12月17日拖欠的租金8800元，2018年12月18至2019年12月17日拖欠的租金8800元，2019年12月18日至2020年1月23日的租金2919.45元（28800元÷365天×37天），2020年4月1日至2020年6月30日的租金7200元（28800元÷12个月×3个月），以上四项合计为27719.45元。从2020年7月1日起至被告交还所租标的土地之日止按双方约定的租赁费价格具实计付占用费。关于违约金的问题，因被告欠交2017年租金8800元、2018年租金8800构成违约，本院酌定被告支付原告违约金2000元，2019年至2020年的租金没如期交纳，是因为疫情这一不可抗力因素所致，此期间违约金本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二）》的规定精神、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告余先明与被告钱海勇2015年12月14日签订的《租赁协议书》于2020年7月1日解除；二、被告钱海勇于本判决生效之日起十日内向原告支付2020年6月30日之前的租金27719.45元；从2020年7月1日起至被告钱海勇交还所租标的土地之日止按双方约定的租赁价格具实计付土地占用费；三、被告钱海勇于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金2000元；四、驳回原告余先明的其他诉讼请求。案件受理费2210元，由原告余先明承担660元，被告钱海勇承担1550元。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  吴明森人民陪审员  苏功茂人民陪审员  刘前富二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  赵 兵