北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初32155号原告（反诉被告）：北京锦秀志伟信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵长军，经理。委托诉讼代理人：刘庆磊，河北霍振林律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京新玖星酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵志娟，董事长。委托诉讼代理人：聂晓东，北京铭旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔成哲，男，1962年3月15日出生，朝鲜族，北京新玖星酒店物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人：北京三元长城建筑有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴存刚，总经理。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。第三人：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会，住所地北京市朝阳区。法定代表人：邢凯，书记。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京三元长城建筑有限责任公司（以下简称三元公司）、第三人北京市朝阳区崔各庄乡人民政府东辛店村民委员会（以下简称东辛店村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，反诉案件与本诉案件合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘庆磊、被告委托诉讼代理人聂晓东、崔成哲、三元公司、东辛店村委会委托诉讼代理人陈明东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我公司与被告签订的《租赁经营协议书》以及补充协议；2、被告退还我公司支付的租金120万元；3、被告赔偿我装修及物品损失2603898元；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年1月27日，我公司与被告签订了一份《租赁经营协议书》，约定由我公司承租被告出租的位于北京市朝阳区房屋场地。租赁期限自2016年2月2日至2020年12月30日，租金300万元，且每年向三元公司支付58万元场地租金。上述合同签订后，我公司根据协议的约定，经三元公司同意，在被告的授权下对承租场地存在安全隐患的房屋进行翻建和修缮，所有翻建、修缮的费用均由我公司承担。在合同履行期间，我公司按照协议的约定履行了全部合同义务。2019年3月19日，我公司承租的房屋被全部停水停电，无法继续经营使用。经我公司和第三人沟通得知，第三人已于2018年11月30日书面通知被告于2018年12月30日腾退房屋场地，但被告并没有将该通知明确告知我公司。导致我公司与被告签订的《租赁经营协议》无法继续履行。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：我公司同意解除《租赁经营协议书》以及补充协议。但我公司认为该协议书的解除系因不可抗力造成的，是因为政府拆迁。关于原告的第二项诉讼请求，我公司认为原告实际租赁期限是从2016年2月2日至2019年5月17日，对于我们已经收取的、原告未使用期间的租金，我公司同意退还。关于原告第三项诉讼请求，我公司认为没有事实和法律依据，不同意承担赔偿责任。上述协议书签订后，原告按照协议书的约定应当缴纳税金，但因原告一直未支付该部分税金，我公司无奈之下替原告垫付税金557134.28元。2017年6月前后，原告在我公司不知情的情况下，擅自将产权为我公司的锅炉、排风机、树脂水处理设备以及中央水处理系统等设备拆除变卖，造成我公司巨大的经济损失。现我公司提起反诉，请求判决：1、原告支付我公司垫付的税金557134.28元；2、原告赔偿变卖我公司设备造成的损失764334.52元；3、反诉案件受理费由原告。三元公司述称：我公司与原、被告之间的诉讼没有任何关系，请求法院驳回原告对我公司的起诉。东辛店村委会述称：我村委会与三元公司之间存在租赁合同关系，与原告没有任何合同关系。我村委会最初将涉案的场地出租给中创公司，后来将承租人变更为三元公司。2018年12月31日，我村委会与三元公司签订了解除腾退协议，终止双方的合作关系。整个腾退过程是按照政府的要求完成的。合同终止后，我村委会按照政府的要求和相关标准支付了三元公司相应的补偿款。我村委会在整个过程中没有任何过错，该诉讼实质性的结果与我村委会也没有关系。原告对被告的反诉辩称：我公司不同意原告的全部反诉请求。首先，被告并不存在为我公司垫付税金的任何情形。我公司向被告支付所有租金后，被告并未给我公司开具任何正规的法律认可的发票，被告所列的税金票据与我公司之间不存在任何关联性。我公司认为协议书第4条约定的税金并非系被告所诉的税金，而是我公司向被告支付租金后，被告向我公司开具正规发票所产生的税金。关于被告的第二项反诉请求，我公司认为，被告所诉的设备、设施款项与事实不符，涉嫌捏造事实，不应得到法院的支持。2016年1月27日，我公司与被告签订《租赁协议书》时，涉案房产处有两台陈旧的燃煤锅炉，其中一台已经无法使用。2017年，燃煤锅炉不允许再使用，我公司通知被告将就锅炉拆除更换新锅炉，但被告明确告知我公司让我公司自行处理。在此情况下，我公司才将旧燃煤锅炉拆除。被告所提交的物品清单、机器设备明细、电子设备明细均系被告自行制作，没有我公司的签字确认，不符合正常的交接常理，我公司不予认可。管风机、树脂水处理和锅炉是一体的。我公司没有见到被告所述的中央水处理设备。综上，被告的反诉请求没有事实依据，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年1月27日，原、被告双方签订了一份《租赁经营协议书》，该协议书约定原告承租被告出租的位于北京市朝阳区房屋场地。该协议约定租赁经营期限自2016年2月2日至2020年12月30日，该期间的全部租金为300万元。该合同第四条约定：“租赁期间（自2016年2月2日起至2020年12月30日至）的租金为人民币叁佰万元（3000000元），税金由乙方（原告）承担。”该合同另约定原告每年需向该房屋的产权方（三元公司）支付租金58万元。2016年2月2日，原、被告双方签订了一份《补充协议书》，该补充协议约定：“根据甲、乙方签订的《租赁经营协议书》第十条第2款的约定，2016年2月1日之前甲方（被告）收取租住户的保证金（押金）、预收金，如因租住户提前退租或到期退租，需退还所收保证金（押金）、预收金时，由乙方（原告）代为甲方退还，乙方所付代付款从乙方应在2016年12月30日前，向甲方支付人民币伍拾伍万元（550000元）的款项中抵扣，抵扣账面金额为肆拾贰万陆仟壹佰捌拾玖元（426189元），具体金额以本补充协议的附件《新玖星2016年2月至2016年12月收费明细表》中的押金和预收款为准。”上述合同签订后，原告向被告支付了300万元的租金（含原告替被告退还的租赁保证金、押金），被告向原告交付了租赁标的物。2016年3月6日，被告给原告出具委托书，该委托书载明：“北京新玖星酒店物业管理有限公司委托北京锦秀志伟信息咨询有限公司全权负责位于北京市朝阳区房屋进行修缮（具有安全隐患的房屋）事宜，望有关部门给予支持。”同日，三元公司出具证明，该证明载明：“为响应政府号召，结合当前安全工作的特点，预防安全事故的发生，确保安全工作，同意对我单位下属酒店内的彩钢房进行拆除、翻建。”原告承租上述院落内的房屋后，对院落内房屋进行了装修，并对原有房屋进行了翻建和改建。2018年11月30日，三元公司给被告发出一份《关于终止的通知》，该通知载明：“贵公司曾与我公司（北京三元长城建筑有限责任公司）签署了房屋租赁合同，因市、乡两级政府正在实施城乡一体化工作，某村非住宅腾退回收工作现已开始实施，我单位租赁的土地现已被收回，固我单位与贵公司签署的房屋租赁合同属不可抗拒因素被迫终止，请贵公司在2018年12月20日腾退所租赁房屋，特此通知。”被告于2018年12月14日收到该通知，并在该通知上签收盖章。庭审中，原告称被告在收到上述通知后并未第一时间告知原告，原告承租的场地在2019年年初停水、停电，原告于2019年3月19日从其承租的房屋中搬离。被告对原告搬离承租房屋的时间持有异议，被告认为原告于2019年5月17日搬离承租的房屋和场地。庭审中，被告称原告曾擅自变卖了被告所有的设备、设施，并向本院提交了2016年1月28日北京某资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，以此证明被原告擅自变卖、处理的设备、设施的价值，被告以及该评估报告载明的项目价值认定被原告擅自处理的设备、设施总价值为764965.76元。被告向本院提交了增值税完税凭证，以此证明被告给原告垫付的税金为557134.28元。案件审理过程中，原告申请对其在承租场地和房屋内地上物、装修造价进行评估，本院依法委托北京中必达资产评估有限责任公司对原告的申请事项进行评估，该评估公司于2019年11月29日作出了《关于（2019）京0105民初32155号案件中涉及的设备设施及翻建修缮的现值不能予以评估情况说明》，该说明称因评估人员无法进入院内评估测量，故评估人员无法对上述资产进行评估。2019年5月22日，本案承办人对现场进行了勘验，经勘验查明，院落内南、北、西侧有建筑物，其中北侧和南侧为二层楼房，西侧为三层楼房。在院落的西北角有一个锅炉。勘验时，原告承租场地内的建筑物正在拆除过程中，其中南侧房屋二楼东南角第一间房屋未拆除内部装修，该房屋装有防盗门，墙面刷白，地面为地砖，室内有暖气片、窗帘、不锈钢面的厨台以及塑钢包围的卫生间，卫生间内有马桶、淋浴头。另查，被告出租给原告的场地和房屋系被告从三元公司处承租取得。三元公司与东辛店村委会签订有租赁合同，承租了涉案的土地和房屋。2018年12月12日，三元公司与东辛店村委会签订了《解除租赁及腾退场地协议》，该协议约定三元公司与东辛店村委会就涉案场地签订的租赁合同于2018年12月31日解除，东辛店村委会给付三元公司补偿款共计12663634元，其中房屋重置成新价为12154236元，搬家奖509398元。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告双方于2016年1月27日签订的《租赁经营协议书》以及2016年2月2日签订的《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。通过庭审查明，被告向原告出租的上述场地和房屋系被告通过与三元公司承租取得，三元公司系通过与东辛店村委会签订的租赁合同取得涉案场地。在三元公司与某村委会之间的租赁合同于2018年12月31日解除的情况下，本院认为，三元公司丧失房屋出租的权利，作为本案被告亦无权再向原告继续出租涉案房屋和场地，故应当认定本案原、被告双方签订的上述租赁合同和补充协议在2018年12月31日因被告丧失出租权利而解除。原告要求被告退还未使用期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院将根据总租金数额以及原告未使用租赁标的物的期间在原告主张范围内确定被告应退还的租金数额。关于原告要求被告赔偿设备设施以及改造费用的损失，本院认为，因原告系经过被告允许对承租的房屋进行修缮、装修和翻扩建，应当认定原告曾对该院落以及房屋进行过装修、设备、设施投入。原、被告双方签订的合同因被告丧失出租权而无法继续履行，被告应当赔偿原告因此造成的装饰装修、设备设施以及翻扩建损失。因评估机构未能对原告申请的评估事项进行评估，本院将根据承租标的物的规模、现场勘验的情况酌定原告的投入金额，并根据原告的使用年限予以折算。关于被告要求原告承担垫付税金的反诉请求，本院认为，被告向本院提交的增值税完税凭证不足以证明系因本案原告向被告支付租金所产生，被告亦未提交证据证明被告在原告支付租金后向原告出具正规发票，故本院对被告的该项反诉请求不予支持。关于被告要求原告赔偿因原告擅自变卖、处理的设备、设施损失，本院认为，对于原告认可的已经被处理的锅炉以外，被告提交的证据不足以证明原告对被告其他设备、设施进行了变卖、处理，本院酌定锅炉损失为三万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司与被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司于二〇一六年一月二十七日签订的《租赁经营协议书》以及于二〇一六年二月二日签订的《补充协议书》于二〇一八年十二月三十一日解除；二、被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司租金一百二十万元；三、被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司经济损失八十万元；四、原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司设备损失三万元；五、驳回原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司其他反诉请求。如果原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司、被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万七千二百三十一元，由原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司负担一万四千四百三十一元（已交纳），由被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司负担二万二千八百元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司四千一百八十五元，于本判决生效之日起七日内交纳一万八千六百一十五元）。反诉案件受理费八千三百四十七元，由原告（反诉被告）北京锦秀志伟信息咨询有限公司负担二百七十五元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司），由被告（反诉原告）北京新玖星酒店物业管理有限公司负担八千零七十二元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  刘茵茵审判员  黎伟伟二〇二〇年十二月二十九日书记员  唐 哲