安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初10433号 原告：朱某，女，汉族，2014年8月27日出生，户籍地安徽省合肥市瑶海区。 监护人：朱晓波，男，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 监护人：王颖，女，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：朱君,安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷,安徽华人律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）34层。 法定代表人：赵健勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周琦，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 原告朱某与被告安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱某的委托诉讼代理人朱君、李婷婷，达贸公司的委托诉讼代理人吴晓峰、周琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告损失45058元;2.被告承担本案的全部诉讼费。 事实与理由:被告开发位于合肥市肥西路以东朗峰大厦项目，并通过网络平台、宣传广告、样板房等多种方式宣传该项目为精装公寓，层高4.5米，“买一得二”，室内可隔为两层使用，并以远高于同地段办公楼价格的精装公寓价格对外销售。原告出于居住需求，购买了被告开发的上述项目房屋。签订《商品房买卖合同》时，被告告知原告，《商品房买卖合同》为制式合同无法更改否则不能备案，被告目前正在着手办理“商改住”的相关手续，并承诺会按照样板房免费对房屋装修、通水、排水、隔层、排烟道等，并将按照居民标准收取物业费、水电费。基于被告的上述虚假承诺，原告于2017年4月13日与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买1栋15层1512室房屋，房屋总价为750977元，并约定被告于2018年12月31日之前向原告交付房屋。《商品房买卖合同》签订后，原告按照合同约定履行了付款义务。 合同约定的交房时间前后，原告与其他购房人前往拟交付房屋查验时发现，拟交付的房屋与被告的宣传与承诺严重不符，具体为：1、房屋用途为办公，并非被告宣称的公寓，被告也未办理“商改住”的相关手续；2、房屋的层高不足4.5米，由于房顶下悬有消防管道，房屋无法隔成两层使用；3、房屋仍正处于施工阶段，无法达到被告承诺的交付条件；4、房屋内隔板材存在严重的质量问题，改造方案有重大安全隐患。5、房屋内未达到合同第14条约定的网通、电通等条件；6、被告承诺的储藏室被烟管和水管占用，无法正常使用。 为维护自身合法权益，原告联合其他购房人，先后多次与被告沟通并通过网络、媒体、信访等方式反映情况，但被告采取消极回避态度，问题始终未获解决，以至成讼。原告认为，被告的虚假宣传及承诺致使原告以远高于同地段办公楼的价格购买了案涉办公用房，被告至今未能向原告交付合格房屋，且因规划用途原因，房屋即便经过改造也无法消除安全隐患，将极大影响房屋使用功能，减少使用空间，原告势必因此受到重大损失。为减少自身诉累和损失，原告现参照人民法院生效判决，向贵院主张权利，请求法院判如所请。 达贸公司辩称，原告诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，其提供的证据亦是相互矛盾的，应依法驳回其全部诉讼请求。具体理由如下： 一、原告关于“被告虚假宣传及承诺的陈述”无事实依据。 （一）被告没有虚假宣传或者宣传不当 1、公寓本身不是一个法定的概念，公寓有住宅类公寓、非住宅类公寓，原告在宣传过程中使用公寓没有任何违法或不当。双方签订的商品房买卖合同中通过多种方式明确为办公，而不是住宅，但是可以通过改造用于居住，实际上根据业主意愿亦有不少业主通过改造实现居住的目的。原告对双方交易的案涉房屋是办公是明知的。 2、案涉房屋交易价格远远低于交易时的住宅交易价格，且通过付款方式等可以明确双方交易的不是住宅。 3、原告在事实与理由部分陈述的精装公寓、办理“商改住”、承诺按居民标准收取水电费无任何事实依据，原告也没有提供任何证据证明被告承诺“商改住”并按居民标准收取物业费、水电费，被告也从未作出如此承诺；另外，该等费用并非由被告收取，被告也无法作出如此承诺。 （二）不存在原告因为被告虚假宣传或宣传不当而签订涉案《商品房买卖合同》购买房屋的事实 如上所述，双方交易的是办公用房而不是住宅，且交易价格远远低于交易时合肥市及庐阳区的住宅平均价格，原告对此是明知的。原告陈述因被告宣传公寓而购买案涉房屋没有任何事实依据。 二、原告关于“被告交付的房屋与被告宣传与承诺不符”的陈述缺乏事实依据。 原告在诉状第2页中间一段陈述被告交付的房屋与被告的宣传与承诺不符，该陈述没有事实依据，在很多方面和原告提交的证据本身是相互矛盾的。 1、房屋用途。如上所述，双方签署的商品房买卖合同等多处很明确，双方交易的是办公用房，而不是住宅；宣传公寓本身没有违法、违规之处。原告关于“被告承诺商改住”的说法没有任何事实依据。 2、层高。房屋层高4.5米，已经有生效判决作出认定符合要求；原告关于消防管道下悬无法隔成两层的说法与事实不符。 3、正在施工，无法达到约定的交付条件。 （1）根据原、被告双方约定，被告交付的是毛坯房。原告提交的（2019）皖0103民初6277号民事判决书、（2019）皖01民终9303号民事判决书已经依法认定案涉房屋具备交付条件。 （2）原告所述施工，是在被告交付房屋后根据原告需要进行改造的施工，与案涉房屋的交付无关，是两个不同的法律关系。原告提交的（2019）皖0103民初6277号民事判决书、（2019）皖01民终9303号民事判决书已经依法对此作出认定。 4、存在质量问题，改造方案有重大安全隐患。是否存在质量问题，需要经过鉴定；原告至今没有提供任何证据证明存在质量问题，如果原告认为存在质量问题，请申请鉴定。退一万步说，该隔断存在质量问题的话，也是原告与装修公司之间的关系，而不是原、被告双方之间的关系。原告提交的（2019）皖0103民初6277号民事判决书、（2019）皖01民终9303号民事判决书对此作出认定。 5、未达到网通、电通条件。原告提交的（2019）皖0103民初6277号民事判决书、（2019）皖01民终9303号民事判决书，已经明确认定，达到网通、电通条件。原告陈述不符合客观事实，仍然在作虚假陈述。 6、储藏室被烟管、水管占用。双方在签署《商品房买卖合同》时，原告就与合肥隆顺装饰工程有限公司（以下简称隆顺公司）签署《装修协议书》，该协议明确约定“甲方（即本案原告）购买的案涉房屋的室内装饰、设备标准为毛坯，现甲方将房屋局部室内装饰、布局改造工作委托乙方（即隆顺公司）完成”，约定改造内容包括：设置洗漱功能；新设上下排水（污）管道；新设排烟孔；新建夹层板。也就是说原告在签署《商品房买卖合同》、《装修协议书》时明知房屋改造时新设上下排水（污）管道、排烟孔等，现以该等管道占用面积为由赔偿缺乏事实依据和法律依据。 三、原告没有证据证明其损失。 （1）根据现场情况，没有影响使用的情况。 （2）即便消防管道和喷头占用一定的面积，该影响微乎其微，不足以对使用产生实际影响。。 （3）如果原告将房屋隔成两层必须要改造，消防管道的改造和隔断改造完全可以同步进行，也就是说对原告根本没有影响，即使延误使用，也只应参照逾期交房违约金每日万分之一计算；如果不改造的话，影响更是微乎其微。 （4）原告并未提供任何证据证明其损失的具体金额。 四、本案与原告提交的生效商品房买卖合同纠纷案件在事实上存在重大差异，不能直接适用原判决。 五、原告接受交付且未在合理期限内提出异议，应视为被告交付的房屋符合约定。 根据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于的规定，买受人依法负有一定的检验义务。就本案而言，购买房屋系大宗财产交易且本案系办公用房投资交易，按照常理原告更应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收，但原告实际接受达贸公司交付的房屋、在接收房屋时未提出任何异议，而且其中12户签署确认书确认对改造事宜无任何异议；而原告就案涉房屋主张的各项影响因素均系外观层面，在主张异议时不存在任何障碍；原告在收房后在长达一年多的时间内仍然未提出任何异议。 六、部分原告签署确认书认可改造，而张宏芝因自身原因至今未收房 上述原告中除王**、张宏芝外，其余原告均签署确认书，认可改造并再无任何异议；另外张宏芝因自身原因至今未收房，不存在所谓的损失。 综上所述，被告认为原告诉讼缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：达贸公司是合肥市肥西路以东朗峰大厦项目的开发商。朗峰大厦1号楼自2017年起开始预售，预售许可证载明建筑面积包括商业和办公，不包括住宅。朗峰大厦的宣传画册中注有“圆一个楼上楼下居住梦”、“生活、办公、开店随您心意”、“4.5米挑高”、“买一层得两层”等字样，画册背面底部注明“本宣传资料包括尺寸、插图、文字描述、周边建筑配套、市政设施或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门标准的文件、图片为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”。同时，达贸公司在售楼部设有精装样板房，样板房分割为上下两层，设有卫生间和厨房。另，多家售楼中介在网络媒体上将朗峰大厦宣传为挑高4.5米的公寓。2018年12月，达贸公司向多家售楼中介邮寄“要求立即删除不实宣传内容的通知”，称从未授权任何媒体将朗峰大厦宣传为公寓，从未宣传挑高为4.5米。 2017年4月13日，达贸公司作为出卖人，朱某作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，约定朱某购买达贸公司开发建设的朗峰大厦第1幢15层1-1512室用途为办公的商品房，层高为4.5米；商品房价款为750977元；合同第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前将具备第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，其中第五种条件为该商品房取得《建设工程规划许可证（正本）》。 2018年10月30日，朗峰大厦1＃楼竣工验收。2018年11月12日，达贸公司取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月，达贸公司通知朱某接收房屋，朱某于2018年12月3日收房。 达贸公司为实现宣传时“买一得二”、可居住的承诺，提供了由合肥顺隆装饰工程有限公司作为乙方的一份《装修协议书》，并由朱某作为甲方签字，该装修合同约定：鉴于甲方购买合肥朗峰大厦1号楼1512室房屋的室内装饰、设备标准为毛坯，现甲方将该房屋局部室内装饰、布局改造工作委托乙方完成。一、委托乙方对该房屋内，在合适位置：1、设置洗漱功能；2、新设上下排水（污）管道；3、新设排烟孔；4、新建夹层板（加装简易钢质楼梯）；5、其余毛坯交付。二、甲方同意乙方全权负责并处理本协议第一条所约定的装修工程内容，且甲方均不得干预乙方工作的实施。三、甲、乙双方确定该房屋装修工程竣工时间为2019年2月28日，甲方需在该期限届满时自行前往该房屋进行验收，乙方不再另行通知。该装修合同未约定装修费用。 另查明：朗峰大厦1号楼1层至6层为商业区，7层以上为办公楼，案涉房屋作了楼板隔断和给排水、排烟的改造，房屋内已安装电灯、网线及开关，消防管道下悬40厘米左右。 2019年6月28日，朱某向达贸公司出具一份《确认书》，载明“本人为郎峰大厦1办1512室房屋（以下简称“该房屋”）”买受人，本人认为该房屋屋顶消防喷淋管道影响实际使用，经贵公司协调，本人已委托山东恒基消防安全工程有限公司安徽分公司进行改造。现本人确认：上述工程改造费用人民币2680元（含物业泄水费500元）已由贵司代缴。改造工程完工后，本人就该房屋交付一事再无任何异议。本人保证对双方沟通协商的内容保密，否则本人同意向贵司补缴上述工程费用”。 还查明：朱某在本案中提交了本院（2019）皖0103民初6277号民事判决书和（2019）皖01民终9303号民事判决书，要求参照上述判决予以裁判。该案系郭莉起诉达贸公司商品房预售合同纠纷，其中，一审判决认定达贸公司不当宣传的行为确有违约行为存在，且给郭莉带来了损失。另，消防管道下悬的问题尚未解决，达贸公司虽承诺免费改造，但改造期间必然会给郭莉使用房屋带来不便，达贸公司也应给与一定的赔偿。为了减轻当事人重复起诉的诉累，降低当事人的诉讼成本，节约司法资源，本院综合考量达贸公司的违约程度、对郭莉的影响限度、涉案商品房的用途以及本地经济生活水平等因素，酌定达贸公司按总房价的4%赔偿郭莉损失，即27838元（总房价695956×4%）。对于郭莉关于达贸公司逾期交房，需支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二审法院维持了一审判决，但认为因郭莉对所缔结合同的内容、买卖标的物的规划用途等负有合理审查义务，购房价款为双方协议一致确定，依据法理及司法解释规定，商品房销售广告和宣传资料均为要约邀请，郭莉亦未能举证证明达贸公司就所售商品房的开发规划范围、相关设施作出了具体明确的说明及允诺，且作出的说明、允诺与书面约定的合同内容不符，故郭莉以广告宣传册、销售人员将朗峰大厦宣传为“公寓”、“loft”，达贸公司制作、展示的样板房系上、下两层住宅房，达贸公司的房屋出售价格不符合市场价格等为由，主张达贸公司根本违约，一审未予认定，本院予以认同。但达贸公司作出的广告宣传、设置的样板房等使得郭莉等众多购房者对房屋使用功能、可使用面积产生了善意信赖，含郭莉在内的众多购房户亦接受达贸公司指定，在《商品房买卖合同》订立当月（或前后）即与同一家装修公司合肥顺隆装饰工程有限公司签订《装修协议书》，合肥顺隆装饰工程有限公司经达贸公司许可在房屋交付前已入场施工，故一审基于房屋交付时消防管道及喷头下悬约40厘米的状况、达贸公司的施工改造承诺及郭莉受到的迟延使用房屋的影响，认定达贸公司向郭莉支付损失费27838元，标准适当，符合诚实信用原则，本院予以认同。 在本案庭审中，本院问询原告诉请被告赔偿损失的事实依据，其答复为：被告涉嫌虚假宣传，导致原告以公寓价格购买案涉房屋，而实际上被告交付的是办公性质房屋，给原告造成相应价格减损；因为消防管道下悬，给原告造成损失。 以上事实由双方当事人提交的（2019）皖0103民初6277号和（2019）皖01民终9303号民事判决书，《商品房买卖合同》、补充协议、《合肥市商品房网上认购备案确认单》、收据、贷款合同、银行流水、宣传海报及网站广告、查验房屋的照片及视频、契税收据，《商品房预售许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《合肥市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《具备通信网络接入条件证明函》、《建筑物配套公建及工商业高压供电客户供配电设施验收意见》、《建设工程联合竣工验收供电方案核实意见》、《竣工验收备案表》、《建设工程规划许可证》（正本）、《合肥市建设工程规划核实管理暂行规定》、朗峰大厦交付通知书、快递单、新安晚报公告、交付流转单、《要求立即删除不实宣传内容的通知》、《装修协议》等证据，以及当事人当庭陈述予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 朱某主张损失的依据主要包括两点：1、达贸公司存在虚假宣传，误导消费者，交付的办公用房并非宣传时所称的公寓；2、消防管道及喷头下悬约40厘米造成的损失。为此，朱某提供的两份生效判决，主张参照该判决赔偿其损失。达贸公司则不予认可。本院认为，案涉房屋与已生效判决的涉及房屋均系达贸公司开发的郎峰大厦项目，但二审判决对虚假宣传未予以认定，维持一审判决结果是“基于房屋交付时消防管道及喷头下悬约40厘米的状况、达贸公司的施工改造承诺及郭莉受到的迟延使用房屋的影响，认定达贸公司向郭莉支付损失费27838元”，故本院对朱某主张的消防管道及喷头下悬约40厘米造成的损失予以支持，对虚假宣传的损失则不予认定。 关于朱某主张参照生效判决赔偿其损失，即按总房价的4%赔偿损失。本院认为，朱某诉请的损失应为实际损失，并非违约责任。本案中，达贸公司已对消防管道及喷头进行改造，朱某亦于2019年6月28日进行了书面确认，案涉房屋的迟延使用房屋损失相应减少，因此，本案的案件事实与生效判决认定的事实并不相同，故本院对朱某的该项主张不予支持。延迟使用房屋损失主要房屋空置损失，该项损失应计算至改造完成并经朱某书面确认之日，据此，本院酌定达贸公司按总房价的2%赔偿损失，即15019.5元（总房价750977×2%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告安徽达贸置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱某损失15019.5元； 二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为463元，由原告朱某负担393元，被告安徽达贸置业投资有限公司负担70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年十二月十六日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。