河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初4558号原告：秦美莲，女，1956年7月9日出生，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：郭书魁，河南盘古律师事务所律师。被告：河南省懿丰置地有限公司，住所地河南省郑州市金水区丰庆路36号丰庆佳苑15号楼322号。法定代表人：姚海莲，任公司总经理。委托诉讼代理人：乔宏伟，男，1964年7月15日出生，系该公司员工。被告：姚华民，男，1968年8月11日出生，住河南省驻马店市驿城区。被告：河南懿丰油脂有限公司，住所地：河南省泌阳县产业集聚区。法定代表：姚华民，任该公司总经理。委托诉讼代理人：丁书银，男，1970年7月11日出生，系该公司员工。原告秦美莲与被告河南省懿丰置地有限公司（以下简称懿丰置地公司）、姚华民、河南懿丰油脂有限公司（以下简称懿丰油脂公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦美莲及诉讼代理人郭书魁，被告本案现已审理终结懿丰置地公司的诉讼代理人乔宏伟，被告懿丰油脂公司的诉讼代理人丁书银到庭参加诉讼，被告姚华民经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告秦美莲向本院提出诉讼请求：1.继续履行原告秦美莲与被告懿丰置地公司于2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》；2.由被告懿丰置地公司返还原告自行收取的房屋租金63050元；3.解除原告秦美莲与被告懿丰置地公司于2018年6月30日签订的补充协议，由被告承担违约金250000元，三被告承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年6月30日原告同被告懿丰置地公司签订《商品房买卖合同》，约定被告懿丰置地公司将41号楼6、8号户铺出卖给原告建筑面积共（81.01）＋（81.73）平方米，每平方米15600元，总金额2538744元，买受人于签订本合同时向出卖人一次性支付房款2538744元。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权纠纷，因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权纠纷的，由出卖人承担全部责任。本合同签订后，除法定事由外，任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应承担该房价款总额10％的违约金。此房产在中国农业银行驻马店雪松路支行抵押并查封，我公司偿还银行贷款办理该房产解押解封手续，不影响本合同正常履约。乙方按合同向甲方缴付了房款2538744元，详见收款凭证。之后合同甲乙方及丙方姚华民（保证人）又签订补充协充协议。如果甲方违约，甲方愿意承担原房款20％的违约金，并按原购房合同执行，进行网签备案。丙方作为保证人，为以上甲方所有义务承担连带保证责任。原告发现被告把所购商品房外租他人，甲乙丙三方于2019年11月13日签订协议书。协议书签订之后甲丙方没有按约履行，既没有移交房屋、又没有办理过户、更没有返还租金，致使原告财产和精神遭受重大损失。为此依法提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告懿丰置地公司辩称，原告秦美莲未按商品房买卖合同足额支付购房款，原告违约在先导致合同无法履行，原告无权要求返还租金；因原告的违约行为导致被告无法履行回购合同，原告请求违约金250000元于法无据；协议约定的解封条件为成就且约定2021年6月30日交房条件为成就，应驳回原告的诉讼请求。被告姚华民辩称，因原告未足额按时交付购房款违约在先，被告不应承担连带责任。被告懿丰油脂公司辩称，原告未按照合同足额支付房款，被告懿丰置地公司未解封房屋，协议约定条件不成就，原告请求被告承担责任，于法无据，应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年6月30日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司签订商品房买卖合同，合同的主要内容：被告懿丰置地公司将懿丰盛景新城41号楼6、8号商铺出售给原告，建筑面积为81.01+81.73平方米，每平方米15600元，总金额2538744元，付款方式为签订本合同时一次性支付房款；交房日期为2021年6月30日前，买受人逾期付款，出卖人有权根据逾期付款情况相应推迟交付日期；出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的自约定的交房日期的第二日至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金。同日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告姚华民签订补充协议（泌阳懿丰），补充协议的主要内容：原告同意被告懿丰置地公司以购房款回购房屋，回购款自本协议签订之日起三年内三次付清，每满12个月支付一次，前两次每次支付房款的30%，最后一次支付房款的20%；如被告违约被告愿意承担原购房款20%的违约金，并按照原购房合同执行，进行网签备案，被告姚华民作为保证人为被告懿丰置地公司以上所有义务承担连带保证责任。同日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司再次签订补充协议，其中协议第19条约定：此房产在中国农业银行驻马店雪松路支行抵押并查封，我公司偿还银行贷款办理该房产解押解封手续，不影响本合同正常履约。2018年9月7日，被告懿丰置地公司出具收据：收到原告秦美莲41号楼6、8号商铺款2538744元，收款方式：抵账（现金）。2019年1月13日，原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告懿丰油脂公司签订协议，协议主要内容：2018年6月30日房屋买卖合同继续有效，补充协议（泌阳懿丰）暂缓执行；交房日期调整为2019年11月13日；涉及房屋现状呈租赁经营形式，被告懿丰置地公司协调后移交原告并办理相关手续租金结算日为2019年11月13日，被告预收的房租待本协议签订生效后15个工作日返还原告，被告必须于2020年5月13日前办理完毕银行涉及房产的解押、解封手续。否则，此协议作废，双方签订的补充协议（泌阳懿丰）继续有效并执行该商品房买卖合同；被告懿丰置地公司将该房产的产权办理在被告懿丰油脂公司名下后交至原告原告将该房产的产权过户至个人的手续及税收等费用由原告负担，但被告懿丰置地公司、被告懿丰油脂公司必须协助办理产权过户手续。至今，案涉房屋懿丰盛景新城41号楼6、8号商铺仍抵押于农行驻马店雪松路支行。被告懿丰置地公司既未向原告交付房屋，又未向原告退还房款。以上事实，有当事人陈述及书证在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告秦美莲与被告懿丰置地公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告秦美莲已经履行足额支付购房款的义务，有书面商品房买卖合同及房款收据为证，足以认定。原告与被告懿丰置地公司于签订商品房买卖合同当日又签订补充协议，该协议视为回购合同，从原告陈述及原告提供的收据载明的信息看，原告所支付被告懿丰置地公司的购房款包括抵帐款，被告懿丰置地公司出具收据的行为表明其对于抵账是认可的，且对于原告签订合同后支付房款亦是同意的，该收据虽然时间为2018年9月7日出具，但并不影响认定原告已经履行支付房款的义务。由于案涉房屋仍处于抵押状态，被告懿丰置地公司出卖案涉房屋应当取得抵押权人的同意，或者受让人代为清偿消灭抵押权，而目前并未取得抵押权人同意，原告亦不同意代为清偿消灭抵押权，同时双方约定的交房日期为2021年6月30日前，因此原告秦美莲主张继续履行商品房买卖合同条件不成就，本院不予支持。原告有权选择在条件成就时另行主张继续履行合同，或者依法解除合同并要求被告承担违约责任。原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告懿丰油脂公司于2019年1月13日签订的协议因被告并未按照约定于2020年5月13日前办理完毕银行涉及房产的解押、解封手续，根据约定，该协议作废，合同双方已不具有协议的权利义务关系。协议约定的交房日期调整为2019年11月13日以及约定租金的条款并不生效，交房日期仍为2021年6月30日前，因此原告主张被告懿丰置地公司返还租金，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告解除2018年6月30日补充协议并由被告承担违约金250000元的问题。本院认为，由于被告懿丰置地公司至今并未实际履行原告秦美莲与被告懿丰置地公司、被告姚华民签订补充协议（泌阳懿丰），原告主张解除该补充协议，于法有据，本院予以支持。同时，该补充协议明确约定如被告违约被告愿意承担原购房款20%的违约金，并按照原购房合同执行，进行网签备案，被告姚华民作为保证人为被告懿丰置地公司以上所有义务承担连带保证责任。根据约定，被告懿丰置地公司应当承担购房款2538744元的20%的违约金，即507748.80元（2538744元×20%），被告姚华民承担连带责任。因此原告主张被告懿丰置地公司承担250000元违约金并由被告姚华民承担连带责任，事实清楚，于法有据，本院予以支持。原告要求被告懿丰油脂公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款,《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、解除原告秦美莲与被告河南省懿丰置地有限公司、被告姚华民签订的补充协议（泌阳懿丰）；二、被告河南省懿丰置地有限公司于判决生效后十日内支付原告秦美莲违约金250000元，被告姚华民承担连带责任，被告姚华民承担连带责任后，有权向被告河南省懿丰置地有限公司追偿；三、驳回原告秦美莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5996元，减半收取计2998元，由被告河南省懿丰置地有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  马富周二〇二〇年十二月十六日书记员  朱 珂