北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61006号原告：岳彬彬（反诉被告），女，1989年11月24日出生，汉族，户籍地吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：付新岭，北京君途律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺丽影，女，1995年2月9日出生，汉族，北京君途律师事务所实习律师，户籍地河北省邢台市。被告：李慧君（反诉原告），女，1977年5月1日出生，汉族，户籍地山西省晋中市。原告岳彬彬（反诉被告，以下简称原告）与被告李慧君（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告本人及其委托诉讼代理人付新岭，被告本人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还剩余租金31667元、电费3900元、押金5.6万元；2.要求被告支付因被告根本违约造成的违约金5.6万元；3.要求被告返还华为笔记本电脑一台和空调4台；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于北京市朝阳区XX房屋（以下简称涉案房屋），租期自2018年5月17日起至2020年5月16日止，租金标准及支付方式为半年付（每半年15万元），房屋押金5.6万元，原告已按约支付租金及押金。2019年4月上旬，被告在涉案房屋门上张贴通知，声称此房房主已收回，未经房主同意任何人不得擅自入内，并更换了房锁，原告只得另行承租房屋，且涉案房屋内物品至今仍无法取回。被告擅自提前解除合同的行为已构成根本违约，给原告造成了损失，故原告诉至法院。被告答辩并反诉称，不同意原告的诉讼请求。1.涉案房屋的租赁合同未到期，原告自2019年5月17日至2020年5月17日均未交纳房租，故不涉及返还剩余租金、电费及押金。2.现在原告还拿着房屋钥匙及水卡、电卡、燃气卡等8张，还有水费及差价电费未交纳，房屋亦未恢复原状，故我方不同意支付违约金。3.涉案房屋内未看到笔记本，确有空调，但是不记得数量，但是微信中已告知原告，如果不来拿就扔了。且涉案房屋内有很多垃圾，当时社区人员及警察均在现场，也做了相关记录。另，我方提出反诉请求，1.确认双方签订的《房屋租赁合同》解除；2.要求原告返还涉案房屋钥匙及水卡、电卡、燃气卡等8张；3.要求原告补交2017年至2019年的自来水费255元和中水费555元、电费差价378.6元；4.要求原告支付恢复涉案房屋现状的费用294324.16元；5.要求原告赔偿被告恢复涉案房屋现状期间的租金损失（自2019年5月17日至恢复现状之日止，按照每月2.5万元计算）；6.反诉费由原告负担。原告对反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。双方的租赁合同已于2019年4月9日解除。被告主张的返还钥匙及各类卡均在涉案房屋内。如是我方使用的水费我方同意补交，我方从涉案房屋搬走后，电卡尚余3900元。被告未维修房屋且费用过高，我方不同意支付房屋维修费。因被告已经收回房屋，我方未使用，不同意支付房租费用。本院经审理认定事实如下：2016年5月7日，出租人（甲方）被告与承租人（乙方）原告、何XX签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年5月17日至2018年5月16日，计24个月。本房屋月租金为2.8万元，按季度结算，提前10日向甲方支付下季度租金，押金5.6万元。乙方租赁期间，水费、电费、卫生费、燃气费、电话费、有线电视费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前壹个月通知对方，经双方协商后解除合同。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金5.6万元。自租赁日起，第二年月租增加1000元整，乙方租赁期间，可自行安排转租他人，甲方不得干涉，如甲方单方违约，须向乙方支付违约金5.6万元，同时退还给乙方剩余房租。甲方负责物业费、取暖费，乙方负责其它费用。落款处何XX及被告签字并附联系电话、身份证号予以确认。并备注：甲方提供热水卡、电卡、燃气卡、门禁卡8张，邮箱钥匙1把，电箱钥匙、门钥匙，厨房下水池底板损坏，燃气在受损，主卫淋浴玻璃门受损，可随意拆掉。甲方屋内为空房，厨房内有木柜子，除此之外无任何家具设施。被告称:“水电卡均在涉案房屋内。”2016年5月7日，原告配偶何XX向被告支付1万元；2016年5月16日，原告配偶何XX向被告支付6.5万元；2016年5月17日，原告配偶何XX向被告支付6.5万元；双方确认2016年系何XX与原告签订的租赁合同，以上款项包含3个月租金及押金5.6万元。原告称:“何XX支付的是2016年5月17日至2017年5月16日期间的租金和押金。”2018年4月1日，出租人被告与承租人原告签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2018年5月17日至2020年5月16日，共计2年24个月。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电等使用情况进行验收。结清各自应当承担的费用，甲方负责物业费、取暖费，乙方负责其它费用。租金标准及支付方式半年付15万元，房屋押金5.6万元待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后返还。租金到期前10日支付后续租金。承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，乙方不得随意损害房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，维护及维修屋内设施。租赁结束后，乙方负责将房屋设施恢复原状或支付甲方恢复费用由甲方恢复。若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为出租方违约，出租方负责赔偿违约金5.6万元并返还乙方剩余租金。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金5.6万元及恢复房屋原状的费用。补充协议参见原合同。落款处原被告签字并附联系电话、身份证号予以确认。2018年5月7日，原告配偶向被告转账4.5万元，2018年5月8日，原告配偶向被告转账4.5万元，2018年5月9日，原告配偶向被告转账4.5万元，2018年5月10日，原告配偶向被告转账1.5万元，2018年11月8日，原告配偶向被告转账15万元。双方确认该合同系续租合同，前租赁合同的押金转至本租赁合同，双方第一次签订合同是在2016年5月17日，上述30万元系2018年5月17日至2019年5月16日期间的租金。庭审中，原告还提交了以下证据：1.原告配偶何XX与被告及原告与被告之间的微信聊天记录，证明被告知晓并同意原告承租房屋用于经营。被告对2016年聊天记录的真实性无法确定，因为时间太长了，关联性、证明目的不认可。对2018年微信记录的真实性认可，并称我方只允许原告居住使用。2.通知及微信聊天记录，证明被告于2019年4月9日收房，更换租赁房屋钥匙并张贴通知。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称:“通知是在2019年4月9日向原告出具，因为原告一直违规使用房屋，改变房屋用途，我方才收回的房屋。”3.电表照片、电费支付凭证，证明租赁期间，电费均由原告支付，原告剩余3900元电费未使用。被告对该证据的真实性无法确定，证明目的不认可，并称我方主张的是需要补交的阶梯电价。4.微信聊天记录，证明被告收房后，原告多次向被告索要被扣留的笔记本电脑。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称:“我没有答复过，因为我并未见过笔记本电脑。”5.原告与房屋中介麦田公司员工代XX之间的通话录音及录像，证明原告向中介公司索要电脑，被告了解原告想要拿回电脑，并让中介等她消息。被告对该证据的真实性无法确定，关联性不认可，并称未见过笔记本电脑。6.2019年3月29日，原告与被告之间的微信聊天记录（截取），证明被告告知原告其联系了工商局，工商局会在2019年4月10日在涉案房屋核查整改情况。被告对该证据的真实性、证明目的认可。7.原告配偶何XX与案外人签订的房屋租赁合同、委托书及租金支付凭证，证明原告积极整改，于2019年3月21日新签订《房屋租赁合同》，将办公地点搬至新址。被告对该证据的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。并称:“2019年4月9日原告微信中告知我要继续经营，因为工商局一案双罚，原告在工商局举报自己，以达到罚我的目的。”8.2019年3月24日至25日原告在XX普拉提馆教练微信群中的聊天记录，证明原告积极整改，2019年3月多次告知教练及会员地址变更，2019年3月29日之后，金星园店停止营业。被告对该证据的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。9.物品出门证，证明2019年4月3日，原告将健身器材搬出，金星园已不具备经营条件。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称:“物业确实告诉我原告要搬东西，我同意了，但当时原告没有告知我搬的什么，也没有告诉我不再经营了。”10.2019年3月20日原告与房产中介中原地产员工小邹的微信聊天记录、58同城网站信息截屏，证明原告积极整改，与中介沟通转租涉案房屋，中介公司将房屋转租信息上传至58同城网站上。被告对该证据的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。并称转租未通知我方。11.涉案房屋室内前后对比图，证明金星园店已不具备经营条件。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。12.2019年1月21日原告与房屋中介人员的微信聊天记录，证明原告积极整改，于2019年1月21日即开始找合适的健身房场所。被告对该证据的真实性不清楚，关联性、证明目的不认可。并称原告未通知我方。2019年3月4日前工商局两次罚款，原告均未通知我。13.原告入住涉案房屋时的照片，证明入住时涉案房屋的状态，被告只是贴了壁纸，敲掉一面非承重墙和一个门，承重墙上装了健身承重支架，安装了镜子，其他没有动。被告对该证据的真实性认可。14.阳台漏水照片，证明涉案房屋楼上漏水状态。当时楼上无人居住，大雨导致阳台积水，物业公司查了几次，称不是我方原因，故之后再未找过原告。被告对该证据的真实性不清楚，并称:“不能看出是涉案房屋管道，不能证明是否为楼上漏水导致，且涉案房屋阳台有地漏，如有积水可从地漏流走，但是原告在阳台堆积了物品，堵住了地漏。15.2017年8月24日原告与被告之间的微信聊天记录，证明拆除一面承重墙已经过被告同意。被告对该证据的真实性、证明目的认可，但称原告未恢复原状。16.原被告之间的微信聊天记录及网上购买电脑记录，证明原告向被告索要放在涉案房屋内的物品，购买电脑用于办公使用。被告对购买记录的真实性不清楚，证明目的不认可。对微信聊天记录的真实性认可，证明目的不认可。被告提交了以下证据：1.微信记录，证明原告违约，同意解除合同，并表示屋内物品不要了，且表示继续违法经营。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称:“工商局确实因为经营健身房向我方发出了整改通知书，我方已在2019年3月29日恢复居住使用了，且整改与本案无关。被告知晓我方经营健身房，不同意解除租赁合同，也未表示不要屋内物品。”2，收房记录，证明被告收房时社区人员李X、物业公司人员李X都在现场，李X是派出所指派的人员，我也向物业公司报备了。原告对该证据的真实性、证明目的均不认可。如果这些人员在场，应有居委会盖章，且收房是在一个多月后。3.出租人与承租人登记表，证明原告居住在此，故办理了居住证。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，并称当时是因为需要去医院看病，所以办理了居住证，实际是为了经营。4.情况说明、报警记录，证明被告于2019年4月9日报警，举报了原告违法经营，派出所告知被告积极配合工商部门，并制止原告的违法行为。后我找开锁公司换了锁，将钥匙交给了中介，并在屋外写了通知，原告未再进入涉案房屋。原告对该证据的真实性、证明目的均不认可，对情况说明的真实性、证明目的不认可，并称:“居委会未通知原告，原告亦未在现场。我在2019年4月9日之后去过涉案房屋，但因被告已换锁无法进入。我方多次要求被告将屋内物品还给我，但被告一直不予理睬，4月9日我也到派出所报了警，警官告知我方被告也报了警，并称如被告自行换锁，相关法律后果自行承担。”5.被告与工商所所长于2020年10月29日的微信聊天记录、2019年10月15日被告和工商所员工之间的现场谈话录音、2019年4月9日工商询问通知书，证明原告于2018年因违法被工商处罚，2019年再次被工商处罚。工商所约谈被告，称4月10日去拍照取证，如拍到违法经营，被告不制止，就罚被告。原告对微信记录、现场录音的真实性、关联性、证明目的均不认可。对通知书的真实性认可，证明目的不认可。6.被告与中介公司员工代XX的微信聊天记录、被告与原告及代XX现场谈话内容记录，证明原告两次违法被工商局处罚，但并未告知原告。原告对微信记录的真实性认可，关联性、证明目的不认可。对谈话记录的真实性、关联性、证明目的均不认可。并称该谈话记录不存在，且在光盘中无任何谈话记录的照片、录音及影像资料。7.2019年5月30日录像、书面证明，证明2019年4月9日派出所李X一同开门清点，屋内无其他物品。原告对该证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。并称:“该视频拍摄于2019年5月30日，而被告单方收房时在2019年4月9日，之后一直在被告控制中，故该证据不能证明强行收房时房屋客观状况。”8.2019年6月5日原告与被告的视频，证明被告找原告解决问题，原告拒不恢复房屋，造成房屋损失至今。被告对该证据的真实性认可，关联性、证明目的不认可。该视频系因被告干扰原告在另一经营场所经营而发生，与本案无关。9.缴费通知单、电费发票、自来水费，证明原告拖欠的水电费情况。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。该组证据均是2020年4月20日之后出具，2019年4月10日之后发生的费用应由被告承担。双方确认：被告将涉案房屋墙面都覆盖了泡沫胶，有部分墙面安装了镜子，次卧的墙拆除了。有4台原告安装的空调在涉案房屋中。被告称:“除此之外，室内5个门锁损坏，4扇推拉门只剩2扇且损坏，客厅、主卧、次卧共6扇室内窗户损坏，两个卫生间7个地漏损坏、且多个部位损坏、防水损坏，阳台因地漏堵住导致阴水，厨房多部件损坏。”原告称:“室内门锁无法确定是否损坏，2016年的租赁合同约定推拉门损坏可拆卸，另外两扇推拉门是完好的，拆下来放在了阳台，燃气灶本身就是坏的，窗户没有损坏，主卧地漏在2017年12月坏过，但已修好，之后无漏水现象，阳台漏水已经物业确认是因楼上漏水导致，厨房损坏已在合同中备注。”经询，双方均同意租赁合同于2019年4月9日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定的情形，对双方具有约束力，双方均应按约定履行各自的义务。但租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。本案中，双方均确认被告于2019年4月9日收回涉案房屋，并将门锁更换，原告之后未再进入涉案房屋，且双方均同意《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除，对此本院不持异议。根据双方提供的证据及当庭陈述，虽然原告承租涉案房屋用于经营健身房，受到了工商部门的相应处罚，但被告在出租房屋之初即知晓原告使用房屋用途，且原告正常经营了3年，说明被告同意原告将涉案房屋用于经营健身房，现原告在被告收回房屋之前已将屋内经营物品搬走，并承租了新的经营地点，未在涉案房屋内继续经营，说明其已按照行政主管机关的要求进行了整改。且在被告同意的情况下，欲将涉案房屋转租，并不存在违约行为。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为出租方违约，出租方负责赔偿违约金5.6万元，故被告应向原告支付违约金5.6万元。另，双方确认原告已支付租金至2019年5月16日，而被告在2019年4月9日提前收回房屋，按照合同约定每月租金2.5万元计算，被告应返还原告2019年4月9日之后的租金即30833元。关于原告主张的剩余电费3900元，虽然被告不予认可，但原告提供了电表照片及缴费记录，而被告并未提供相反证据予以反驳，故本院认可原告的主张，认定被告应退还原告电费3900元。关于原告要求被告返还笔记本电脑一台及空调4台，因原告未提供充足证据证明笔记本电脑在涉案房屋内，故本院对原告该项诉请不予支持，但被告认可涉案房屋内确有4台空调，故本院对原告要求被告返还4台空调的诉讼请求予以支持。关于被告反诉要求返还8张卡及钥匙一节，双方在第一次签订《房屋租赁合同》时已备注被告提供热水卡、电卡、燃气卡、门禁卡8张及邮箱钥匙1把，电箱钥匙、门钥匙，说明原告已收到上述物品，现原告称钥匙及卡均在涉案房屋内，并不在其手中，被告对此不予认可。在无证据显示钥匙及卡在屋内的情况下，原告亦无法返还的情况下，原告应支付相应费用，考虑被告自行换锁收房，亦应承担一定责任，故本院认定原告据此应向被告赔偿100元。关于被告反诉要求原告补交水费及电费一节，结合《房屋租赁》合同及被告提交的水电费缴费票据，原告在使用涉案房屋期间确存在欠付水电费情况，2019年4月9日前的水电费应由其承担，经核算，原告应向被告支付水费795元、阶梯电费378.6元。关于被告要求原告将涉案房屋恢复原状及租金损失一节，结合双方证据及当庭陈述，原告确造成涉案房屋一定毁损，但因双方并未进行收房交接，无法确定被告收房时的屋内客观状况，且在双方签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋内已有部分物件受损，根据合同约定，原告在租赁结束后，应将房屋设施恢复原状或支付被告恢复费用，考虑到被告已收回涉案房屋，结合房屋毁损情况及双方过错程度，原告支付的房屋押金应抵扣部分恢复费用及租金损失，故本院对原告要求被告退还押金5.6万元的诉讼请求不予支持，酌定原告另行向被告支付恢复费用3万元。对于被告主张的其他损失，因不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)岳彬彬与被告（反诉原告）李慧君签订的《房屋租赁合同》于2019年4月9日解除；二、被告（反诉原告）李慧君于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)岳彬彬返还剩余租金30833元、电费3900元；二、被告（反诉原告）李慧君于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)岳彬彬支付违约金56000元；三、被告（反诉原告）李慧君于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)岳彬彬返还北京市朝阳区XX房屋内的空调4台；四、原告(反诉被告)岳彬彬于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）李慧君赔偿房屋钥匙及卡费损失100元；五、原告(反诉被告)岳彬彬于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）李慧君支付水费795元、阶梯电费378.6元；六、原告(反诉被告)岳彬彬于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）李慧君支付恢复费用30000元；七、驳回原告(反诉被告)岳彬彬的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）李慧君的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3251元，由原告（反诉被告）岳彬彬负担1268元（已交纳），被告（反诉原告）李慧君负担1983元（于本判决书生效之日起七日内交至本院）；反诉案件受理费6100元，由被告（反诉原告）李慧君负担2867元（已交纳），原告（反诉被告）岳彬彬负担3233元（于本判决书生效之日起七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  赵娜二〇二〇年十二月十八日书记员  李娜