湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1025民初806号 原告：雷华强，男，1978年2月1日出生，汉族，湖南省临武县人，住临武县。 原告：段怡红，女，1984年10月8日出生，汉族，湖南省临武县人，住临武县。 委托诉讼代理人：曾醉，湖南中奕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹东腾，湖南中奕律师事务所律师。 被告：湖南九通地产有限公司，住所地郴州市万华路郴州经济开发区管委会老办公楼503室。 法定代表人：陈光友。 被告：湖南九通地产有限公司临武分公司，住所地临武县城关镇晴岚南路13号。 负责人：胡群生，公司总经理。 被告：临武九通地产有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇临武大道中段锦绣乾城小区。 法定代表人：胡群生，公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王小柳，湖南尚友（临武）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：蒋矿斌，湖南尚友（临武）律师事务所实习律师。 原告雷华强、段怡红与被告湖南九通地产有限公司（以下简称湖南九通公司）、湖南九通地产有限公司临武分公司（以下简称九通临武分公司）、临武九通地产有限公司（以下简称临武九通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷华强、段怡红的委托诉讼代理人曾醉，被告九通临武分公司、临武九通公司的共同委托诉讼代理人王小柳、蒋矿斌到庭参加了诉讼。被告湖南九通公司经本院公告送达传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告雷华强、段怡红向本院提出诉讼请求：1.判决两被告履行合同约定将“经验收合格”的房屋交付给原告，并判决被告以购房款315,923元为基数按照每日万分之五的标准向原告支付自2015年10月30日起至2016年1月30日的违约金为14,217元，该违约金实际赔付至小区竣工验收之日止；2.判决两被告履行合同约定办理权属登记并交付产权证书给原告，并按照购房款315,923元为基数的百分之一即3,159.23元，向原告支付逾期办证违约金；3.本案诉讼费用由两被告承担。（后原告申请追加临武九通公司为本案被告，并在庭审中明确由三被告共同承担上述责任） 事实和理由：2014年11月30日,原告与九通临武分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告临武县武水镇临武大道旁九通?锦绣乾城第4幢的F404号房屋，总价款315,923元。合同第八条约定被告应在2015年10月30日前向原告交付“经验收合格”的商品房，如逾期交付超过30日的，出卖人按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在该商品房交付使用后360工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，出卖人按已付房款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告没有按照约定的时间交房，并因被告原因，原告未能在约定的时间取得房屋产权证书。因此被告应当向原告支付逾期交房违约金，并赔偿原告逾期办证的损失。湖南九通公司为九通临武分公司的总公司，应与九通临武分公司共同承担责任。临武九通公司为变更后的涉案房地产土地使用权人，应与两被告承担连带责任。 被告九通临武分公司辩称，1.违约金是一种债权，原告的起诉已超过诉讼时效，法院应当对其诉讼主张不予支持。2.因诸多原因九通临武分公司确实未能依约交房，但已于2017年5月1日将房屋交付原告使用，随后开通了水、电、气并已入住。3.九通临武分公司已经依约将有关资料提交到产权登记部门进行了备案。4.延迟交房办证系因出现了无法预料的困难，而非答辩人的过错。答辩人正在推进办证等事宜，争取早日将总证办好。综上，答辩人不应承担责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告临武九通公司与被告九通临武分公司答辩意见一致。 被告湖南九通公司未向法庭提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的商品房买卖合同、购房款发票、收据、贷款合同，拟证明原告购房，被告仍未交付房产证给原告，原告有权要求被告支付逾期交房和办证违约金。九通临武分公司、临武九通公司仅对证明目的不予认可，其理由是合同约定的是备案登记，不是办证。本院认为，双方当事人对证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信，至于证明目的留待“本院认为”中再作综合评定。 九通临武分公司提交的证据如下，第一组证据（2011年湖南郴州现代服务业招商推介会房地产开发分项目投资意向书、关于印发《临武县开展2012年重点项目建设大会战活动实施方案》的通知、关于锦绣乾城建设项目备案的通知、临武县城乡规划委员会2013年第2次全体会议纪要、关于成立临武县富坤华府小区和陶然花园项目建设协调领导小组的通知），拟证明该项目是政府招商的重点项目。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，该组证据与本案无关，不予采信。 第二组证据｛（2013）第0035号土地使用权证、（2013）第0458号土地使用权证、（2017）临武县不动产权第0××4号不动产权证、临城规工字（2014）第02号建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证｝，拟证明项目竣工延期、后期办证困难不是被告造成的，政府对项目用地面积的几次变更才是直接原因。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，该组证据能证明案涉房屋土地情况及所有权人，予以采信，但不能达到被告的证明目的。 第三组证据（临武县住房和城乡建设局2012年7月9日下达的停工通知书、2013年11月21日的建设项目整改通知书、临武县住房和城乡建设局2013年12月23日停工通知书、临武县城市管理行政执法局2014年3月25日下达的行政处罚决定书、临武县国土资源局2014年6月3日下达的停止违法行为通知书），拟证明由于政府对项目土地使用权面积的反复调整，造成建设审批手续无法办理，项目停工，导致延期交房、办证。原告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，上述文件不能够证明九通临武分公司的工期延长是由于第三方的原因造成的，因此不能证明其目的。 第四组证据（关于锦绣乾城房地产项目办证历史遗留问题处置意见，关于锦绣乾城房地产项目办理不动产登记工作的通知，其中含《证明》等附件），拟证明县政府已认可锦绣乾城的问题是历史遗留问题，办证工作在有效推进，能够有效保障原告的权利。原告对临武县住房和城乡建设局盖章的《证明》的“三性”均有异议；对其他证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，上述证据不能直接证明被告办理证件的情况，不能达到其证明目的。 第五组证据（业主领取所购房屋的钥匙登记表及水电气开户、优惠券领取登记表），拟证明业主已接受房屋交付，并接受了因延期交房公司给予的水泥河砂补偿，房屋已完全具备使用功能，原告的起诉主张不能成立。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为领钥匙不是交房，不能证明其目的。被告逾期交房，原告有权追究其违约责任。本院认为两张登记表上均有原告签名，故对其真实性、合法性予以采信，至于能否证明九通临武分公司已履行了交房义务则留待“本院认为”中再作综合评定。 本院经审理认定事实如下：湖南九通公司于2011年3月9日在郴州市郴州经济开发区成立，2016年6月12日核准，目前企业登记状态为存续，公司经营范围为，房地产开发经营，项目投资，室内外装饰装修，建筑材料、装饰材料销售；九通临武分公司系湖南九通公司的分公司，于2012年3月20日在临武县成立，公司经营范围与湖南九通公司一致；临武九通公司由胡群生、胡建华和湖南九通公司出资，于2015年7月22日在临武县成立，公司经营范围为，房地产开发经营，房地产开发项目投资，室内外装饰装修，建筑材料、装饰材料销售，市场经营管理及商业活动组织策划的咨询服务。2013年4月12日，相关部门准予了九通临武分公司对临武县锦绣乾城建设项目的备案许可。2013年5月左右为锦绣乾城的开工日期。2014年11月4日，九通临武分公司获得了相关部门颁发的商品房预售许可证。 2014年11月30日，原告雷华强、段怡红与被告九通临武分公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：ＧＦ-2000-0171号。约定原告购买九通临武分公司开发建设的位于临武县××镇××道××幢××单元××层××号房，建筑面积共123.97平方米，总价款315923元。第八条约定，出卖人应当在2015年10月30日前将验收合格商品房交付原告。第九条约定，除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自第八条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。第十五条规定，出卖人应当在该商品房交付使用后360（个）工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，九通临武分公司未于2015年10月30日之前向原告交付涉案房屋。原告于2017年5月1日领取案涉房屋钥匙。2014年12月4日，九通临武分公司将上述合同提交到临武县房产局办理了备案登记，备案号：ＪＴ2014162。但原告至今未能取得房屋产权证书。 另查明，2013年1月21日的土地使用权证｛临武国用（2013）第0035号｝显示土地使用权人为九通临武分公司，使用权面积为31692.7㎡。2014年1月6日的土地使用权证｛临武国用（2013）第0458号｝显示土地使用权人为九通临武分公司，使用权面积为24226.1㎡。湘（2017）临武县不动产权第0××4号不动产权证显示权利人为临武九通公司，面积31692.68㎡。 本院认为，原告与九通临武分公司所签订的《商品房买卖合同》其实质上是商品房预售合同，该合同系当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定和公序良俗原则，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。 本案的争议焦点之一，该房屋是否已实际交付及被告应否赔偿原告的损失。双方当事人在合同中约定，该商品房经验收合格为房屋交付的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”九通临武分公司于2016年5月开始，通过电话等方式通知各购房户领取钥匙，原告自愿于2017年5月1日领取钥匙并签字确认。虽然案涉房屋在交付时不符合合同约定的条件，存在交付瑕疵，但原告仍然收房并实际控制和占有房屋，该行为应视为原告同意变更约定的交付条件，是其对自己权利的自愿处分。应认定双方房屋已经实际交付。故原告在本案中再次要求被告交付验收合格商品房的诉讼请求，不能成立。同时，合同第八条还约定，九通临武分公司应当在2015年10月30日前交房，而原告实际于2017年5月1日才收房，确为逾期。就此，原告可以向九通临武分公司主张从2015年10月31日起至2017年5月1日止的逾期交房违约金。根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。九通临武分公司未按照约定如期交付房屋，原告自2017年5月2日起可以向被告主张权利。而原告却于2020年7月15日才向法院提起诉讼，时间已超过了法律规定的三年诉讼时效，且原告无证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故丧失请求法院保护民事权利的期限。因此，九通临武分公司提出的本案起诉已超过了诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。同时，原告在诉讼请求中对被告逾期交房提出的违约金计算期间为2015年10月30日起至2016年1月30日止，时间仅为三个月，未计算至向人民法院提起诉讼之日止，但却还提出“该违约金实际赔付至小区竣工验收之日止”。原告的此行为明显是在规避法律，意图少缴纳案件受理费，严重干扰了人民法院对案件的正常审理，该行为是错误的，在此对原告及其委托诉讼代理人给予批评警告。 争议焦点之二，九通临武分公司是否履行了协助原告办理房屋产权证书的义务及应否承担违约办证的责任。双方合同中约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后由买受人申报产权，被告应当履行相应的协助义务。其中的必要证明文件应当包括建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋测绘图纸及房屋分户平面图等。即九通临武分公司应当在2017年5月1日后360个工作日内即2018年10月9日之前，将办理权属登记需由其提供的上述必要证明文件资料报产权登记机关备案。九通临武分公司辩称其已于2014年12月4日将案涉的《商品房买卖合同》提交到临武县房产局办理了备案登记，已经履行了合同约定的备案义务。本院认为该合同备案行为实为国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施，而非合同约定的为买受人最终取得产权证书而进行的资料备案行为，二者不能等同。故对该辩解理由，本院不予采纳。另，九通临武分公司还辩称系政府对土地使用权证做出了多次变更和相关职能部门发布停工令等客观原因导致逾期办证，而非自身原因。本院认为上述情形确实存在，但九通临武分公司无证据证明上述情形出现的原因系政府调整相应规划或者相关职能部门乱作为所导致。故对该辩解理由，本院同样不予采纳。九通临武分公司应当承担违约责任，应按合同约定向原告支付未按时协助原告办理房屋产权证书的违约金。根据合同第十五条的约定，违约金为已付房价款315,923元×1％=3,159.23元。同时，合同中约定出卖人仅负有协助原告办理产权证书的义务，而非直接为原告办理产权证书，且原告也未提供其他证据证明被告负有为其直接办理产权证书的义务，故原告要求被告交付产权证书的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 争议焦点之三，逾期办理备案登记造成的损失由谁承担。九通临武分公司与原告签订了《商品房买卖合同》后，收受了原告的购房款，且前期办理的房屋立项及相关证照、工程招投标及建设规划、建筑工程施工等手续均以九通临武分公司的名义进行。因此，从合同的相对性及当事人之间主要权利义务的约定和履行来看，九通临武分公司为一方当事人，应承担相应的责任。但根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，九通临武分公司系湖南九通公司的分公司，因此，九通临武分公司的违约责任应当由湖南九通公司承担。另，湖南九通公司系后来成立的临武九通公司的股东之一，九通临武分公司提供的两份土地使用权证和一份土地不动产权证显示案涉房屋的土地使用权已由九通临武分公司变更为临武九通公司所有，但无证据证明九通临武分公司有关案涉合同的权利义务已经全部转移至临武九通公司。同时，根据《关于锦绣乾城房地产项目房产办证历史遗留问题处置意见》（临房治办函[2020]8号）和《关于锦绣乾城房地产项目办理不动产登记工作的通知》（临化解办函[2020]10号）等文件可知，虽然后续办理初始登记的相关事宜由临武九通公司负责，实际上临武九通公司也在积极办理，但临武九通公司处理后续事宜仍需九通临武分公司协助配合。故本院认为本案应由湖南九通公司和临武九通公司共同承担相应民事责任为宜。 被告湖南九通公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，其行为是错误的。本院视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，但不影响本案的正常审理，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告湖南九通地产有限公司、临武九通地产有限公司于本判决生效之日起90日内，将案涉房（临武县武水镇临武大道九通?锦绣乾城第4幢的F单元4层F4-04号房）的必要证明文件报产权登记机关备案，并协助原告雷华强、段怡红办理房屋产权登记手续； 二、限被告湖南九通地产有限公司、临武九通地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告雷华强、段怡红支付逾期办理产权登记的违约金3,159.23元； 三、驳回原告雷华强、段怡红的其他诉讼请求。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费235元，由原告雷华强、段怡红负担193元，被告湖南九通地产有限公司、临武九通地产有限公司负担42元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李晓章 审 判 员  李丰峰 人民陪审员  李清泉 二〇二〇年十二月三十日 法官助理刘源东 书记员刘媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。