河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4005号上诉人（原审原告）：师明钟，男，汉族，1997年2月12日生，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：李继红，河南循规律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚萌，河南循规律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开封凯扬置业有限公司。住所地开封市金明大道132号金明财富中心商业一层西北角。法定代表人:徐亚军，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐霞，河南盛意律师事务所律师。上诉人师明钟因与被上诉人开封凯扬置业有限公司(以下简称:凯扬公司)商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。师明钟上诉请求：1.撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3173号民事判决书,依法改判支持师明钟的诉讼请求;2.一、二审费用由凯扬公司承担。事实与理由：1.2015年1月13日师明钟与河南省金明轩酒店管理有限公司（以下简称金明轩酒店）签订的租赁协议无效，一审认定错误。师明钟与凯扬公司是2016年3月20日正式签订的商品房买卖合同,这一事实双方均没有异议。一审法院认定2015年年初签订是不对的，年初双方仅签订的是认购合同，凯扬公司收走，这一点凯扬公司也是认可的。同时根据师明钟交房款的时间2015年12月30日,也可以认定2015年初双方不可能签订正式的商品房买卖合同。2015年1月13日师明钟与凯扬公司仅签订认购协议，还没有正式购买房屋，房屋还不存在，师明钟还没有所有权处分权，师明钟如何能将房屋出租给金明轩酒店。通过2017年9月17日师明钟与金明轩酒店签订的租赁协议也可以看出2015年1月13日双方签订的租赁协议根本是无效的。不然师明钟不可能在合同有效期内于2017年9月17日与金明轩酒店签订一模一样的协议；2.师明钟从未委托金明轩酒店代师明钟验收并收取房屋。金明轩签订的收房承诺无效。师明钟与凯扬公司签订合同购买的房屋，师明钟应是房屋的所有权人,是业主。凯扬公司交房应通知师明钟,有师明钟验收房屋是否达标。而本案凯扬公司从未通知过师明钟验收房屋。师明钟与凯扬公司签订的两份协议中，师明钟也没有委托金明轩酒店验收房屋，合同履行期间师明钟授权金明轩酒店为房屋的业主代理人，是代理师明钟与物业公司签订前期物业协议，并没有授权金明轩酒店代师明钟验收房屋及提前收房。所以，一审法院将金明轩酒店2016年7月10日的提前收房承诺作为师明钟的收房日期，明显错误。通过2017年9月17日师明钟与金明轩酒店签订的房屋租赁协议可以看出,是在2019年9月17日才算交付房屋，并将房屋出租给金明轩酒店，留三个月装修期。金明轩酒店支付租赁费也是从2020年开始支付租赁费；3.凯扬公司的房屋竣工日期为2017年3月10日，凯扬公司不可能在2016年7月10日交付房屋。凯扬公司虽然提交一份2016年6月21日的建设工程预验收记录表。但该预验收表只是制作时填写的是2016年6月21日,且下面几个单位的章均没有签字和日期,无法证实是2016年6月21日预验收合格，何况预验收也并不是正式验收。根据凯扬公司提交的房屋不动产权证书中，明确记载竣工日期是2017年3月10日，该不动产证书才是正规的确权证书。凯扬公司在2016年7月10日还没有竣工如何交房。一审法院却以一张空白章的预验收制作表作为定案依据，认定竣工时间为2016年6月21日严重错误；4.一审法院判决逾期提供资料，导致无法取得房权证书，凯扬公司承担违约金数额过低。虽然双方签订的合同约定违约金按照购房款的0.1%，但该合同是凯扬公司提供的格式合同,且该违约金明显过低。在庭审中师明钟向法庭说明，违约金过低根本无法弥补师明钟的损失，并要求适当增加违约金。综上所述，一审法院认定错误，程序违法，导致判决结果错误。特向法院提出上诉，望二审法院依法改判。凯扬公司辩称：1.2015年1月13日，师明钟与河南金明轩酒店管理公司（简称酒店）签订的租赁合同有效，作为出租人的师明钟应当为业主代理人的行为承担责任，因此，一审法院判决凯扬公司不存在逾期交房情况，不应承担逾期交房责任正确。师明钟与凯扬公司系在2015年1月11日，双方就签订了商品房买卖合同，认购了该套房屋，2015年1月13日，师明钟将该房屋租赁给了酒店，签订了租赁合同，授权酒店作为业主代理人，行使业主权利承担业主义务，并将该租赁合同交付给凯扬公司一份保存。2016年3月20日，师明钟与凯扬公司签订了正式的商品房买卖合同，约定了该房屋的交付条件为该商品房经四方验收合格，在2016年6月21日该房屋经4方验收合格，符合交付条件。2016年7月10日酒店作为业主代理人签署的业主提前收房承诺书、业主装修申请表等，酒店作为业主代理人有权行使业主权利承担业主义务，故凯扬公司系在2016年7月10日履行交付房屋的义务。因此，一审法院查明事实清楚，判决凯扬公司不承担逾期交付责任正确；2.对一审法院判决凯扬公司承担未办理权属登记承担的0.1%的违约责任，凯扬公司无有异议。凯扬公司系电话通知师明钟补交面积差额，未能保存通知补交面积差额的相关证据，对0.1%的违约责任系双方共同协商认定，故对一审法院判决0.1%的差额无有异议，综上，请二审法院依法维持一审判决，驳回师明钟的上诉请求。师明钟向一审法院起诉请求：1.因凯扬公司逾期提供资料，导致师明钟无法取得房地产权属证书，凯扬公司应支付违约金2755.9元（购房款的1%）；2.因凯扬公司逾期交房，凯扬公司应支付违约金13352.34元（2480.31元+10872.03元）；3.本案的诉讼费等相关费用由凯扬公司承担。一审法院认定事实：2016年3月20日，师明钟、凯扬公司双方签订《商品房买卖合同》一份，约定由师明钟购买凯扬公司开发的金明财富中心商服综合楼（公寓楼）12层05号房屋一套，房屋面积为44.45㎡，总价款为275590元，交付时间为2016年9月30日，交付条件为该商品房经四方验收合格。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；因买受人原因造成产权无法办理的，其责任由买受人承担。合同签订后，师明钟已经按照约定将房款缴纳完毕，该房屋已备案。凯扬公司提交2016年6月21日的建设工程竣工预验收记录表。2018年9月28日，涉案房屋办理了权利人为凯扬公司的不动产权证书（分割证），上面显示竣工时间为2017年3月10日，房屋建筑面积为44.85㎡。师明钟未补交房屋面积差。涉案房屋至今未办理房地产权属证书。另查明，2015年1月13日，师明钟（甲方）和河南省金明轩酒店管理有限公司（乙方）（以下简称金明轩酒店）签订租赁协议，师明钟将涉案房屋租赁给金明轩酒店，租赁期限自交房之日顺延3个月起至2031年12月31日止共计约15年。2017年9月17日，师明钟和金明轩酒店再次签订租赁协议，师明钟将涉案房屋租赁给金明轩酒店，租赁期限自交房之日顺延3个月起至2032年4月1日止共计约15年。上述租赁协议中均约定：甲方将本合同约定出租房屋交乙方后，具体装修事宜由乙方负责；本合同履行期间内，甲方授权乙方为该房屋的业主代理人，与物业公司签订前期物业管理协议并行使其相应的权利，承担义务。2016年7月10日，金明轩酒店签订《业主提前收房承诺书》，上面显示金明轩酒店要求提前收房装修，并向物业公司提交业主装修申请表，签订了装饰装修管理服务协议。一审法院认为,师明钟、凯扬公司签订的商品房买卖合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据师明钟诉状所述，师明钟在2015年初即和凯扬公司签订了商品房买卖合同，后该合同收走，双方又补签了商品房买卖合同，故师明钟在2015年1月13日和金明轩酒店签订的租赁合同是合法有效的，合同约定师明钟将出租房屋交付给金明轩酒店后，具体装修及和物业公司签订物业合同的权利均由金明轩酒店行使。而金明轩酒店于2016年7月10日即向凯扬公司要求提前收房并进行了装修，可以认定涉案房屋已于2016年7月10日交付。故涉案房屋不存在逾期交付的情况，对于师明钟要求的逾期交房违约金，因证据不足，不予支持。对于师明钟要求的逾期办证违约金，师明钟虽未补交房屋面积差，但凯扬公司未能充分举证证明曾履行了通知师明钟补交房屋面积差的义务，无证据证明是因师明钟拖延未补交造成涉案房屋至今无法取得房地产权属证书。且涉案房屋交付时间为2016年7月10日，查明的分割证办理时间为2018年9月28日，无证据证明凯扬公司已在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故凯扬公司存在违约的情况。根据合同约定，凯扬公司应按已付房价款275590元的0.1%向师明钟支付违约金，即275.59元。高出部分，因证据不足，不再支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、开封凯扬置业有限公司于本判决生效之日起十日内向师明钟支付违约金275.59元；二、驳回师明钟其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为101元，由师明钟负担98元，由开封凯扬置业有限公司负担2元。二审经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实相同。本院认为，本案双方争议的焦点是师明钟主张的逾期交房违约金是否应当支持。师明钟与凯扬公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。双方均应遵照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，师明钟依约履行了付款义务。依据该商品房买卖合同第八条约定，凯扬公司向师明钟交付房屋的时间是2016年9月30日前。本案中，凯扬公司未能举证证明该公司已经按照合同的约定向师明钟交付了房屋，凯扬公司提交的2016年6月21日该涉案房屋的竣工预验收记录表不能证明房屋已竣工，更不能证明该房屋已交付，且涉案房屋的不动产权证书（分割证）上面显示竣工时间为2017年3月10日。至于2016年7月10日金明轩酒店出具的《业主提前收房承诺书》，该承诺书出具时涉案房屋尚未竣工，不可能提前收房和装修，且师明钟与金明轩酒店签订的租赁协议中并未授权金明轩酒店收房或提前收房，因此，一审判决认定涉案房屋已于2016年7月10日交付与本案事实不符。关于师明钟与金明轩酒店签订的两份租赁协议，其中2015年1月13日的租赁合同签订时涉案房屋尚不具备租赁条件，应为预租赁，属于商业运作。依据2017年9月17日师明钟和金明轩酒店签订租赁协议并结合竣工时间，虽然凯扬公司与师明钟没有交付房屋手续，但可以认定在该协议签订时，该涉案房屋已交付。因凯扬公司未能提供具体交房时间的证据，本院认定涉案房屋的交房时间为2017年9月17日。综上，凯扬公司逾期交付房屋时间共计352天（2016年10月1日至2017年9月17日）。凯扬公司的行为已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。关于凯扬公司逾期交付房屋违约责任的承担问题，依据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1.2的违约金。据此约定，凯扬公司应向师明钟支付违约金11640.9元（275590元×0.00012×352天）。师明钟关于凯扬公司应当承担逾期交房违约金的上诉理由和请求部分成立，予以支持上述违约金部分，超出上述部分的诉求，不予支持。关于逾期办证违约金，根据合同约定，凯扬公司应按已付房价款275590元的0.1%向师明钟支付违约金，即275.59元。师明钟上诉要求增加该项违约金没有依据，不予支持。综上，一审判决关于逾期交房及违约金部分认定事实不清，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3173号民事判决第一项；二、撤销开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初3173号民事判决第二项；三、本判决生效之日起十日内，开封凯扬置业有限公司向师明钟支付违约金11640.9元；四、驳回师明钟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费101元，师明钟承担4元，开封凯扬置业有限公司承担97元；二审案件受理费101元，师明钟承担4元，开封凯扬置业有限公司承担97元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年十二月二十七日法官助理申和平书记员马凤霞