四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初1254号 原告：蒋某1，男，2017年5月9日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 法定代理人：蒋某2（原告父亲），男，1991年7月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：周冬平，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程东亮，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。 被告：四川隆阳房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区西河镇广场路**城市家园******。 法定代表人：陈亮，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵胜华，男，公司职员。 原告蒋某1与被告四川隆阳房地产开发有限公司（以下简称隆阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周冬平、程东亮，被告委托诉讼代理人赵胜华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告尽快交房；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金计算方式为：从2018年12月31日起计至实际交房之日止，按购房总价款日万分之一的标准计算；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2017年3月22日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发位于成都市龙泉驿区××街××路××商品房期房××，总价1412839元，交房时间为2018年12月31日前，并约定了逾期交房违约责任。原告已按约定金额交付了全部房款，但被告截止起诉之日仍未按约定交房，属严重违约行为。现原告依照法律、司法解释和合同约定提起诉讼，请判如所请，以维护原告的合法权益。 隆阳公司辩称，1.延期交房的起始时间应从2019年5月1日起开始计算。2018年12月31日，被告与46户业主代表协商，被告为1-4栋业主住宅贴瓷砖到户，业主放弃5月1日前的逾期交房违约金。其后，经三分之二的业主同意，被告履行了贴瓷砖的义务。原告属于住宅业主中的一户，也实际享受了贴瓷砖到户的便利，故原告应当与其他业主一样，延期交房的起始时间也应当从2019年5月1日起开始计算。2.延期交房的截止时间应当为2019年7月31日。案涉房屋在2019年7月31日前已经达到了合同约定或法定的交付条件，被告亦按约以短信及书面通知等形式通知了原告。另，被告于2019年9月26日再次发出《入住通知书》，原告未在2019年10月8日接受房屋，其责任自行承担。3.根据原、被告双方签订的《补充协议》第十一条约定，原告选择不退房的情况下，逾期交房的违约金不超过买受人已支付房价款的百分之一。故，违约金应为1412.84元。3.2019年8月，被告与铂悦城的业主代表就铂悦城再次整体交付和补偿达成一致意见。被告根据达成的意见发布公告，承诺在2019年10月15日前在完成相关楼栋贴砖到户等附加要求的情况下再次集中交付，并从2019年5月1日起至交房日按已付购房款每日万分之一的标准给予补偿。后被告陆续通知所有业主将于2019年10月8日整体交付。现绝大部分业主办理了收房手续并收取了相应补偿金。 本院经审理认定事实如下：被告开发建设了位于成都市龙泉驿区××街××路以南、龙二环以西的铂悦城项目并对项目的建设工程施工合同进行了备案，办理了《建筑工程施工许可证》。《建筑工程施工许可证》上载明铂悦城1-4号楼开工日期为2016年12月18日，合同竣工日期为2019年5月28日。 2018年5月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同(预售)》以及补充协议。合同约定，原告向被告购买铂悦城第2幢1单元2层211号房屋，该商品房的规划用途为商业用房；按套内建筑面积计算，单价为每平方米16161.51元，总价款为1412839元，买受人在2018年5月23日前一次性支付房款。建设工程施工合同约定的竣工日期为2019年5月28日；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书，住宅还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；规划的绿地率、非市政道路、车位和车库、物业服务用房、电梯、消防、安防、幼儿园等公共服务及其他配套设施2018年12月31日达到建设工程规划许可证批复要求；被告在2018年12月31日前向原告交付该商品房，达到约定的交付条件后，被告在交付日期届满前7日书面通知原告；除不可抗力外，被告未按照合同约定的时间向原告交付商品房的，双方另行约定。 补充协议第一条第5款约定“凡买卖合同文本与本协议约定不一致的，均以本协议约定为准”。第二条第4款约定“若出卖人以快递等信件方式通知买受人时，买受人本人应及时予以签收；若买受人无法签收时，应授权并由买受人同住亲属或小区物业工作人员或买受人指定人员代收；买受人本人拒绝签收、代收人拒绝代收、买受人不按规定自取或信件被退回的，均视为出卖人已履行了通知义务”。第十一条第1款约定“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过90日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等），违约金金额最高不超过买受人已支付房价款的千分之一。出卖人支付的违约金均含税，由出卖人依法代扣代缴”。该补充协议最后一段用加黑加粗字体载“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思的表示”。 2019年初，铂悦城项目业主因交房事宜向龙泉驿区相关部门信访，经相关部门组织调解，其他部分业主与被告达成约定并签订了贴砖的《补充协议》（以下简称“贴砖协议”）。本案原告未签订该协议。贴砖协议约定：“第一条、甲乙双方约定该房屋的交付日期变更为2019年7月31日前（含二改完成时间及贴砖到户完成时间），如届时不能按期交付，甲乙双方同意从2019年5月1日起按乙方已付房款金额每天万分之一的标准进行赔偿，以实际交付日期截止赔偿违约金。第二条、2019年3月15日前，若乙方协助甲方取得成都铂悦城小区1幢楼至4幢楼三分之二以上业主同意并签订书面确认文件后，甲方同意贴砖到户。若截止2019年3月15日，未取得三分之二以上业主同意并签订书面确认文件，则乙方不再要求贴砖到户，但乙方保留相应追诉权。第三条、2019年7月31日前交付（含二改）且贴砖入户完成后，乙方自愿放弃追究甲方从2018年12月31日至2019年7月31日期间的延期交房责任，乙方不得再向甲方提出任何关于延期交房的违约赔偿要求。…。第五条其他1、本补充协议为原合同的补充，是原合同不可分割的一部分，与原合同具有同等的法律效力。2、原合同与本补充协议不一致的，以本补充协议的约定为准……” 2019年8月5日，被告在铂悦城项目公开张贴了《关于铂悦城项目交房事宜的公告》，载明被告本应于原合同约定的交付时间交房，但因在施工建设过程中受到各种因素影响，截止2019年7月31日，项目现场仍有部分收边收口作业未完成，在政府相关部门的组织协调下，被告与业主代表进行了协商，公告承诺在2019年10月15日前完成整个项目的集中交付，具体交付日期以被告发出的书面通知为准，对1-6号楼住宅及商铺业主从2019年5月1日起至实际交房日按已付购房款每日万分之一的标准给予补偿。 案涉铂悦城项目1-6号楼于2019年7月23日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》；于2019年7月30日由建设、勘查、设计、施工、监理单位进行了竣工验收，并制作了竣工验收报告。2019年9月9日，成都市龙泉驿区住房和城乡建设局向被告出具了《建设工程消防验收意见书》，载明铂悦城项目消防设施设备符合项目消防设计、验收规范要求。成都市龙泉驿区规划和自然资源局于2019年9月19日、2019年12月12日向被告出具了《成都市建设工程规划核实意见书》，经核实铂悦城项目建设符合规划要求，核实合格。 商品房买卖合同签订后，原告按合同约定支付全部购房款共计1412839元。被告于2019年9月26日以邮政特快专递向原告邮寄了于2019年10月8日至2019年10月15日交房的入住通知书。原告未办理接收房屋手续。 上述事实，有当事人提交的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《铂悦城补充协议》、银行转款单、P0S机单据、收据、延期交房说明、《关于铂悦城项目交房事宜的公告》、《竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《建设工程消防验收意见书》、《成都市建设工程规划核实意见书》、《住宅工程质量分户检验汇总表》、交房通知书、邮寄凭证、他人签订的贴砖协议等证据以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行义务和行使权利。本案中，原告与被告签订的《预售商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于合同约定的违约金计算标准及计算起始时间 关于合同约定的违约金计算标准。根据庭审查明的事实，原、被告在《预售商品房买卖合同》和补充协议中对违约金的计算标准进行了约定。补充协议对违约金的最高限额进行了约定，即不超过已付房款的千分之一。原告主张补充协议中有关违约金的内容为格式条款，侵害了购房者权益，免除了开发商的违约责任，应为无效。按照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，补充协议中有关违约金的条款系对被告承担逾期交房违约金最高限额的约定，没有免除被告责任、加重原告责任、排除原告权利的相关内容。同时补充协议的尾部具有加黑加粗字体，足以提醒合同签订人在签订合同时关注合同内容。因此，原告的抗辩主张没有依据，本院不予支持。鉴于补充协议中有关逾期交房违约金的约定对预售商品房买卖合同中的相关内容补充约定了最高限额，按双方约定，逾期交房违约金逾期每日应以已付房款万分之一作为计算标准，但总额最高不超过已付款的千分之一。 关于合同约定的违约金计算的起始日期。预售商品房买卖合同约定：交房时间为2018年12月31日，逾期则违约金计算至实际交房之日止。原告主张交房时间应以房屋竣工验收备案时间为准，其主张没有明确的法律依据也没有双方约定，本院不予支持。根据庭审查明的事实，被告通过公告和邮寄交房通知确定的交房时间为2019年10月15日前，而部分原告在该日前亦取得了房屋。因此，交房时间应为2019年10月15日。 综上，按照双方签订的《预售商品房买卖合同》及补充协议的约定，逾期交房违约金为：已付房款万分之一/天，从2019年1月1日计算至2019年10月15日，但总额最高不超过已付房款1412839元的千分之一。 二、关于被告承诺的效力问题。2019年8月被告向铂悦城业主公告，承诺从2019年5月1日起至实际交房日按已付购房款每日万分之一的标准向业主补偿违约金。该公告内容对被告具有拘束力。经本院核算，被告在公告中自愿承诺的违约金计付金额高于双方合同约定的计算金额。故，按就高和有利于原告的原则，本院按被告承诺的违约金计付金额确定原告逾期交房违约金金额。即违约金从2019年5月1日起计至2019年10月15日止，违约金为23735.7元(1412839元*168天*万分之一/天)。 三、关于交付房屋问题。案涉房屋未完成交付是由于被告未接收房屋所致，被告并未拒绝交房，故房屋交付问题无须通过诉讼解决。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川隆阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金23735.7元； 二、驳回原告蒋某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费814元，减半收取计407元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十二月××日 书记员  陈琴芹