广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22808号原告（反诉被告）：蔡敏东，男，汉族，住广东省潮安县。被告（反诉原告）：佛山市大山科技有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：罗某1。第三人：罗某1，男，汉族，住广东省汕尾市红海湾开发区。第三人：陈永坚，男，汉族，住广东省广州市越秀区。第三人：翁维珍，女，1978年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。上列被告及第三人的共同委托诉讼代理人：温静仪，广东辰锦律师事务所律师。上列被告及第三人的共同委托诉讼代理人：郭江**，广东辰锦律师事务所律师。原告蔡敏东与被告佛山市大山科技有限公司、第三人罗某1、陈永坚、翁维珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，被告提起反诉，本院经审查后决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭审理了本案，原告蔡敏东，被告及第三人的共同委托诉讼代理人温静仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的厂房租赁合同；2.被告退回2020年7月份已付租金18750元、厂房押金56250元，并赔偿原告因厂房搬迁时间耽误造成的损失10000元；3.被告承担本案所有诉讼费用。诉讼中，原告明确第2项诉讼请求的损失是因被告延迟交付厂房，原告不能按时入场并使用厂房，只能继续使用之前承租的厂房所造成的租金损失。事实和理由：原告与被告于2020年6月3日达成租赁意向，双方有签订租赁合同，原告租赁被告的房屋。租赁物是位于佛山市南海区XX工业区XXX厂区厂房的不动产，租赁合同总标的是75000元，每月需要支付租金18750元，租金是按月支付，缴纳租金有开具租金收据。双方签订的合同为定期合同，租赁的期限到2025年6月30日，租赁的用途是用于卫浴玻璃深加工工厂，合同中对违约责任认定是通过当地法院诉讼。原告有按合同约定支付租金，因被告行为导致原告造成损失，要求被告赔偿，原告具体损失名目有退还厂房押金56250元，退还租金18750元，赔偿厂房搬迁产生的费用10000元。原告为维护其合法权益不受侵害，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院作出公正判决。被告辩称，被告在履行合同过程中，没有任何违约行为，原告诉状中称因被告行为导致原告损失，没有说明被告存在何种违约行为，也没有提供任何证据证明原告存在违约行为，相反，被告已按照合同约定向原告交付租赁场地供其使用，根据双方签订的厂房租赁合同书，原告应该按照约定的时间、约定的金额向被告支付租金。被告不存在任何违约行为，因此无需向原告退还租金及违约金，更无需向原告赔偿10000元。综上，原告的所有主张现均没有事实及法律依据，被告已经按时向原告交付租赁物，原告应该按照合同约定继续履行并向被告支付租金，由于原告的违约行为造成了被告的损失，被告提起反诉以维护自身的利益，请求法院在查清事实的基础上驳回原告所有的诉讼请求。第三人共同陈述，第三人并不是合同的相对方，原、被告的纠纷与第三人无关，第三人无需承担任何责任。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付拖欠的租金56250元；2.被告有权没收原告支付的押金56250元；3.本案一切诉讼费用由原告承担。事实和理由：2020年6月3日，原、被告签订厂房租赁合同书，约定被告将位于佛山市南海区XX工业区的厂房以现状租赁给原告经营、使用，双方约定租金第一年为每月18750元，以后每年在上一年租金的基础上递增3%，此租金金额包含土地使用税，7月1日作为租金调整日。签订合同后，原告于2020年6月12日向被告支付押金56250元及2020年7月份租金18750元。但在履约过程中，由于上一手租户未能及时清场，原、被告及原承租人贺华签订三方协议，约定贺华继续使用案涉厂房一个月，即2020年7月23日搬离，该协议经三方签名确认。协定协议后，贺华按时搬离涉案租赁物，涉案租赁物随即交付给原告使用，按照约定，租金延后也一个由8月份起算，但被告仅支付了一个月租金以后便没有支付，截止至2020年11月，共拖欠原告56250元的租金，按照合同书第九条9.2款：若遇乙方（即反诉被告）欠交租金超过三十天，甲方（即反诉原告）有权提前解除本合同，收回租赁物，将乙方保证金没收作为违约补偿；并有权向乙方追偿所欠租金及甲方带来的其他损失。按照该条款，被告有权利没收原告的保证金。综上，由于原告的违约行为，导致被告损失，现被告提出反诉，请求法院支持被告的全部诉讼请求。原告针对被告的反诉辩称，原告不曾进入涉案租赁物，也没有使用过涉案租赁物，故不存在拖欠租金的情形。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，对当事人无异议的证据材料本院予以采信并附卷佐证。当事人提交了原件予以核对的证据，本院对其真实性予以确认。被告提交的情况说明，本院经综合审查后对其真实性予以确认；被告提交的视频，原告未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案租赁物位于佛山市南海区XXXX，登记产权人为XXXX玻璃制品厂。2020年6月3日，被告（甲方，出租方）与原告（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区XXX工业区（土名：XXXX，原XX玻璃制品有限公司）的厂房约1500平方米（以下简称涉案租赁物），以现状租赁给乙方经营、使用，租金按12.5元/平方米/月计算；租赁期限从2020年7月1日起至2025年6月30日止；2020年6月20日起甲方将租赁物交付给乙方使用，2020年7月1日起为计租日；本出租合同的租赁交租方式为押三付一，即付三个月租金56250元为保证金，同时付一个月的租金18750元，合计75000元；租赁期间，除不可抗因素外，甲乙双方均不得以其他任何理由或形式中止合同，违约方须赔偿对方三个月租金并满足对方的其他合理赔偿要求。2020年6月22日，原告与被告、原承租人贺华签订《情况说明》，载明：原告于2020年6月3日向被告租赁的涉案租赁物，与被告约定交付时间为2020年6月20日，该租赁合同已经生效。原承租人贺华与被告2019年12月19日所签合同于2020年4月30日到期（合同到期后未续租也未搬离，继续使用至今），现贺华因故不能于2020年6月20日搬离厂房，经三方到场当面协商，原告同意原租户贺华先生继续使用该厂房一个月（即2020年7月23日搬离）。此期间的租金原本由原告支付现改由贺华支付，由出租方被告来监督并收取。原告通过微信与第三人翁维珍聊天（聊天内容详见下表）。日期发送人发送内容二〇二〇年六月十九日原告他的弟弟就是那个陈胜康的弟弟啊，他今天告诉我，他说你，除非陈永坚和陈胜康两个人签名，你就没事，如果他们两个任何一方没有签名的话，你都有事，所以的话搞得我真实很受伤的这个。作为租户的话，我不想参与你们这个产权的纠纷上面，所以说，如果说还是有这个产权的纠纷的话，我就是希望我自己退出，如果说有产权的纠纷的话，这样弄得我到时候开场真的没法开了，知道吧。2020年6月22日翁维珍这几天一直在忙，现在才有空回复你，公司那边说了，陈盛培那边如果再打电话骚扰你，你就录音，不用跟他说那么多，就叫他找陈永坚就可以了原告老板娘呀，那个陈胜康那边他不会去找陈永坚的，他只会在这个厂房这里搞事，他不会去找他的，我告诉你，我如果进场的话，他基本就是会呀，你们最好有这个时间的话去处理好，不要到时候搞得大家都很尴尬翁维珍他敢堵门口我们会出面处理的2020年7月27日原告你里面的车还没清走，那我怎么进去啊，我怎么拉东西进去啊然后你这个大门也没有来弄，你看一下，整个大门都快倒塌了翁维珍刚刚找师傅来看过了那台车那里啊，再问警察那边，因为这个他放在这里我们也不能一声不吭的给他拆开，到时候给他那个给他敲诈你也可以，那个地方你也可以报警啊，叫警察那边早一点处理啊。原告你这个东西要你们去处理吧，我怎么弄我现在的话我跟你说，你现在场地都还没交给我，你现在连着堵门口，你看一下今天多少号啦你要跟公司那边说一下这个没这样子搞下去不是办法，你把那个按金和租金先退还给我行了2020年7月28日原告你还没移车交场地给我？昨天是蓝色的锁，今天就变成了红色的锁你联系公司，退回押金和租金给我2020年7月29日翁维珍老板，车已经开走了，你们可以入场啦原告我知道车已经开走啊，问题那个门口的那把锁不是你的，是人家的，人家锁住门了，知道吧我早上过去看过了，你的锁头是蓝色的，已经给他翘掉了，现在是红色的，红色是另外一家的你老是叫我入场，我现在的话每一次进去的话，那个人家就锁住门，然后还不给我进去，我里面放的那几包玻璃，我都不知道怎么样拉出来呢你们最好是跟陈胜康去谈一下，看怎么处理这个问题，我不能跟你们这样拖了，你那个钱要快点跟公司那边说退还给我再说了，你们这样弄两家人这样弄的话，拖到年底都搞不出这个事情出来啊翁维珍你有合同在手，那个厂房的使用权已经是你的了，他不让你进去是他违法，你可以报警原告我有合同，人家也有合同啊，人家跟村里面有合同啊人家现在是堵住我门口不让我进厂，不让我进厂，你听明白没有现在这个问题是警察都不受理这个问题，派出所都不受理这个问题你和公司那边说那个押金，还有那个租金要退还给我这样子弄下去，我没办法跟你租了翁维珍我们老板明天或者后天会过来亲自处理这个事原告急，很急，这个月必须要有明确的处理结果，月底处理不了就马上退押金和租金2020年9月9日，原告提起本案诉讼。2020年10月31日，被告收到原告起诉状等应诉材料。诉讼中，原告陈述原承租人贺华于2020年7月24日搬离涉案租赁物，涉案租赁物随即交付给原告使用，租金延后也应该由8月起算。原、被告均确认原告已向被告支付涉案租赁物押金56250元及2020年7月租金18750元；原告于2020年6月15日搬入涉案租赁物，同年8月3日搬离涉案租赁物，原告搬离涉案租赁物后，涉案租赁物由案外人陈盛康使用；原承租人贺华已向被告支付2020年6月租金，未支付2020年7月租金。另查明，被告与原承租人贺华签订结算表，载明：贺华已付6月份租金16905元，贺华应付6月1日至6月19日租金10706.5元，贺华应付6月20日至7月24日租金21774元等。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《厂房租赁合同书》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。关于合同的解除问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租方亦应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告已按约定向被告支付保证金56250元及2020年7月租金18750元，但被告因涉案租赁物与案外人陈盛康产生纠纷致使原告不能完全使用涉案租赁物，已构成违约，原告有权解除合同，涉案租赁合同于被告收到载有原告解除合同意思表示的起诉状之日即2020年10月31日解除。关于租金的支付及保证金的处理问题。原承租人贺华使用涉案租赁物至2020年7月24日，原告亦于2020年8月3日搬离涉案租赁物，现涉案合同因被告违约而解除，本院酌情确定免除原告支付2020年7月25日至8月3日期间租金的义务，被告反诉请求原告支付2020年8月4日起的租金，依据不足，本院不予支持。在本院已免除原告支付2020年7月25日至8月3日期间租金支付义务的情况下，原告请求被告返还2020年7月租金18750元，本院予以支持。涉案合同因被告违约而解除，原告请求被告退回涉案租赁物保证金56250元，合法有据，本院予以支持。被告反诉请求没收原告支付的保证金56250元，本院不予支持。关于原告请求的损失问题。原、被告与原承租人贺华约定涉案租赁物由贺华使用至2020年7月23日，此后原承租人贺华继续使用涉案租赁物并支付租金至2020年7月24日，原告亦未提出异议，原告请求被告赔偿迟延交付租赁物的损失10000元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）蔡敏东与被告（反诉原告）佛山市大山科技有限公司于2020年6月3日签订的《厂房租赁合同书》于2020年10月31日解除；二、被告（反诉原告）佛山市大山科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金18750元及保证金56250元予原告（反诉被告）蔡敏东；三、驳回原告（反诉被告）蔡敏东的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）佛山市大山科技有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取962.5元（蔡敏东已预交），由蔡敏东负担25元，佛山市大山科技有限公司负担937.5元，佛山市大山科技有限公司负担部分并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予蔡敏东，本院不另收退。反诉受理费减半收取1275元（佛山市大山科技有限公司已预交），由佛山市大山科技有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员吕冬娥二〇二〇年十二月四日书记员孙王成欣