广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初3225号 原告：郑某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。 原告：毛某，女，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。 两原告共同委托诉讼代理人：唐某某，广西鹏韵律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王某某，广西鹏韵律师事务所实习律师。 被告：桂林某某发展有限公司，住所地：桂林市临桂区临桂镇人民路。 法定代表人：蒋某1，该公司执行董事兼总经理。 被告：桂林某某实业有限公司，住所地临桂区金水路东源云锦园。 法定代表人：蒋某2。 原告郑某、毛某与被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告郑某、毛某的共同委托诉讼代理人唐某某、王某某到庭参加了诉讼，被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑某、毛某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付某某国际**层**号商铺违约金365786.93元（按照每日万分之一计付违约金至被告办结涉案房屋所有权初始登记手续之日止，暂计至2020年3月4日止，此后违约金另计）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月2日原被告签订《商品房买卖合同》（编号为92*)，原告向被告购买某某国际**层**号商铺，并依约一次性付清了全部购房款及相关税费，被告已依约将房屋交付原告使用。但迄今为止，原告仍未能取得该房地产权属证书。2020年4月16日，某某区不动产登记局出具查询证明：被告未提交上述房屋的首次登记材料。依据92*号商品房买卖合同第十五条规定：被告应当在2015年3月4日（即签订商品房买卖合同之日起30日内）向房屋登记机构申请登记，在约定日期起90日内，被告应办结商品房所有权初始登记手续，否则，按已付房款的1%承担违约金责任（即19001.93元）；约定日期起90日以后，被告仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金（即每天按190.0193元/计，暂计至2020年3月4日，共五年，为346785元）。综上所述，双方所签合同是双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，合法有效，应当遵守执行。因此，被告依约应向原告支付违约金共计346785元。 原告郑某、毛某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、企业信用信息公示报告,证明被告诉讼主体适格；证据2、商品房买卖合同（一份），证明1、合同合法有效，双方应当遵照执行；2、约定被告的违约责任；约定商品房买卖合同在备案之日起30日内向房屋登记机构申请登记；约定买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；证据3、发票、完税证、收据，证明原告已依约支付完全部房款；证据4、查询证明（2020、4、16），证明至2020年4月16日止被告未依约提供房屋首次登记材料，构成违约。证据5、照片，证明因被告违约，原告于2018年8月20日参加维权活动。 被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告郑某、毛某提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认，并作为本案定案依据。 根据当事人陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2015年2月2日，原告郑某、毛某（为买受人）与被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定：原告购买两被告开发的位于西城大道与世纪大道交叉口××国际××房，该商品房的用途为商铺，属框剪结构，层高为4.8米，房屋建筑面积为79.34平方米，其中套内建筑面积76.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.74平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为24806.69元，房屋总价为1900193元。第八条关于交付期限的约定。出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设工程竣工验收合格。第十五条关于产权登记的约定。一、预告登记。（一）出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案√】【商品房买卖合同（现售）签订】之日起30日内向房屋登记机构申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（二）选择一次性付款方式的预告登记为可选项。二、初始登记、转移登记。（一）出卖人承诺于年月日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的百分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。上述合同还对付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等进行了约定。上述合同签订当日，原告向被告支付了购房款1900193元，并支付了涉案房屋的契税57955.89元、房屋所有权证代办费1500元。 原告提交的2020年4月16日桂林市某某区不动产登记局的《查询证明》，该证明显示涉案房屋未办理不动产权证，被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司暂未提交联创·某某国际**幢首次登记材料。 本案庭审中，原告陈述涉案房屋没有约定交房时间，因为是现房，所以买了就马上交房了，合同第十五条约定以及商品房买卖合同备案的时间是2015年2月3日，约定从2月3日起的30日内向房屋登记机构申请登记，原告认为这个指的就是初始登记。在第十五条第二款第二项第2点有约定违约的责任，违约金从2015年3月4日开始，以房款1900193元为基数，按每日万分之一计算到房屋所有权初始登记之日止。 本院认为，原告郑某、毛某与被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条没有明确约定出卖人何时办理涉案商品房所有权初始登记的时间，只是约定了如何计算违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，由于原告陈述涉案房屋购买的是现房，而合同中又未约定出卖人办理房屋初始登记的时间，因此，被告应按照上述规定在合同订立之日即2015年2月2日起90日内办结涉案商品房所有权初始登记手续，即被告应于2015年5月3日前办结涉案房屋所有权初始登记，但被告至今未履行上述义务，已构成违约，被告应从逾期之日即2015年5月4日起按买受人已交付的房价款1900193元的万分之一按日计算违约金至出卖人办结涉案商品房所有权初始登记手续之日止。同时，从双方签订商品房买卖合同的本意出发，结合利益权衡和公平合理的角度考虑，原告诉请的违约金应以其支付的总房价款20%即380038.6元（1900193元×20%）为上限。对于原告诉请超过本院审核部分的违约金，于法相悖，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司应于本判决生效后十日内向原告郑某、毛某支付逾期办证违约金（以已付房价款1900193元为基数，自2015年5月4日起按每日万分之一的利率计算至被告办结涉案商品房所有权初始登记手续之日止，以不超过380038.6元为上限）； 二、驳回原告郑某、毛某的其他诉讼请求。 案件受理费6788元，公告费560元，合计7348元。由被告桂林某某发展有限公司、桂林某某实业有限公司负担。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6788元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韩 艳 人民陪审员  叶永付 人民陪审员  李明成 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  唐景姣