苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6238号 原告：戴雪娟，女，1980年11月27日出生，汉族，住江苏省苏州市。 委托诉讼代理人：张佳佳，江苏新苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩骁，江苏新苏律师事务所实习律师。 被告：徐积庆，男，1936年11月17日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 被告：王金凤，女，1939年2月12日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：徐峻（系被告王金凤儿子），男，1971年12月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告戴雪娟与被告徐积庆、王金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易诉讼程序。并于2020年11月13日公开开庭审理。原告戴雪娟的委托诉讼代理人张佳佳、被告徐积庆、王金凤以及被告王金凤的委托诉讼代理人徐峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴雪娟向本院提出如下诉讼请求：1、判令两被告继续履行双方签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、判令两被告配合原告办理不动产变更登记手续；3、判令两被告向原告支付违约金35150元（以95万元为基数，以按日万分之五为标准，自2020年5月22日起暂算至2020年8月3日，后续违约金计算至被告配合原告实际履行不动产变更登记义务止）；4、判令两被告向原告支付律师费损失4万元；5、判令两被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告于2020年4月22日签订《苏州市存量房买卖合同》，约定原告以95万元购买两被告名下位于苏州市姑苏区房屋。后原、被告于2020年5月8日办理了存量房确认及资金托管手续。原告按约支付了95万元购房款，但两被告以房屋价格变动较大为由拒不配合原告办理该房屋的产权变更登记手续。两被告的上述行为严重侵犯原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。 被告徐积庆辩称，我儿子徐峻的丈母娘抢走我儿子徐峻，又从徐峻处抢走我五十六间3号X幢XXX室房屋的房产证，这次又阴谋勾结中介套住我，要我卖房。这是我唯一的养老房，我从未向谁表示过要卖房，也没有委托过谁代理我卖房，我坚决不卖房。对于要将案涉房屋出售一事，我事先完全不知情，我也没有签过房屋买卖合同，我也不认识买受人戴雪娟和中介人员。那天我去苏州市房地产市场和交易管理中心时，我头痛的老毛病又犯了，脑子也糊涂，我一点都不知道是去做什么，我无法左右自己而且受人胁逼。那天徐峻、王金凤把我带到苏州市房地产市场和交易管理中心交给一个年轻人，后来他们就走开了，我满脑子都是我的户口问题，其他一片空白，我一直到办手续那天中午才反应过来是卖房。我没有签字卖房，签字是别人伪造的。苏州市房地产市场和交易管理中心的工作人员应当将协议等材料读给我听，再给我看，并告知我一些注意事项，询问我为何卖房等，但工作人员却允许中介人员在远离办证柜台的地方办理手续，这是违规的。原告主张的这些费用损失应该由徐峻和他丈母娘、中介人员来承担，跟我无关。我名下只有一套房屋即案涉房屋。我现在跟王金凤一起住在苏州市，该房屋系王金凤一人名下，王金凤一直要赶我走，我不想和王金凤住在一起。 被告王金凤辩称，我同意继续履行合同，将案涉房屋过户至原告名下，但不同意支付违约金和律师费。之前我们和中介方协商的时候，同意支付原告每日万分之三的违约金，但是现在我们不同意支付违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市姑苏区房屋（建筑面积50.14平方米，以下简称案涉房屋）的不动产登记簿记载的权利人系被告徐积庆，案涉房屋于1981年建成，登记日期为1998年11月24日，备注为“系按房改政策售房”。 据被告徐积庆与被告王金凤陈述，二人于上世纪60年代结婚，但当时没有结婚证，后在被告王金凤工作单位的安排下离婚。1983年1月7日，两被告办理了复婚手续，现两被告系夫妻关系。 2020年4月22日，被告徐积庆、王金凤（出卖人、甲方）与原告戴雪娟（买受人，乙方）签订编号为XXXX的《苏州市存量房买卖合同》一份，约定两被告在苏州铭城一居房地产经纪有限公司（以下简称铭城一居公司）的居间介绍下，将案涉房屋以95万元的价格出售给原告戴雪娟。该合同第四条约定，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋价款具体支付方式约定为贷款支付，买卖双方约定于2020年5月10日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，且买受方贷款应于2020年6月20日前审批通过。买受方最迟在约定资金托管时间的三个工作日内将首付款打入资金托管账户。贷款款项由买受人委托贷款银行直接支付至资金托管指定账户。该合同第十条约定，自买受人付清房款之日起7日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任，造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下（不作累加）：……（2）逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，被告徐积庆、王金凤还与原告戴雪娟签订一份《补充协议》，对其他事项作了约定。《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》的出卖人落款处“徐积庆、王金凤”的签名系两被告儿子徐峻代签，另徐峻在出卖人的“委托代理人”处签字确认。原告戴雪娟在买受人签名处签字确认。 签署上述合同当日，徐峻向中介方铭城一居公司交付了一份《委托书》，其上载明：“本人徐积庆、王金凤，因年事已高，特委托儿子徐峻代为办理盘门五十六间X号X幢XXX室房屋的签约、代收定金等相关手续。”被告王金凤称委托人处的签名系其本人所签，被告徐积庆否认委托人处签名为其本人所签。徐峻称不确定委托书上“徐积庆“的签名是否系被告徐积庆本人所签，但可能是被告徐积庆本人所签，也可能系其代签。 2020年5月8日，被告徐积庆、王金凤（出卖方，甲方）、原告戴雪娟（买受方，乙方）在苏州市房地产市场和交易管理中心签订编号为3901555的《存量房交易信息确认书》，该确认书记载，两被告确认将案涉房屋以95万元的价格出售给原告戴雪娟，支付方式为贷款支付，税费由买受方承担。该确认书第八条第五款约定，甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续、贷款手续、过户手续、房屋交付手续的，则违约方按照第十条约定的违约责任承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费。该确认书还对其他事项进行了约定。被告徐积庆、王金凤在出卖人签名处签字确认，原告戴雪娟在买受人签名处签字确认。苏州市房地产市场和交易管理中心作为鉴证部门在该确认书上盖章确认。 同日，被告徐积庆、王金凤（卖方，甲方）、原告戴雪娟（买方，乙方）与苏州市房地产市场和交易管理中心（丙方）签订编号为XXXXX的《苏州市区存量房交易资金托管协议》，约定乙方将95万元存入尾号为1190的工商银行托管账户。该协议还对其他事项作了约定。 2020年5月8日，原告戴雪娟将19万元首付款存入尾号为1190的工商银行托管账户。2020年5月14日，原告戴雪娟申请的个人住房公积金贷款76万元存入尾号为1190的工商银行托管账户。后因被告徐积庆拒绝配合办理房屋权属转移登记手续，原告戴雪娟遂提起本案诉讼。 另查明：原告戴雪娟委托江苏新苏律师事务所张佳佳、韩骁代理其提起本案诉讼，共支付4万元律师费。 经办案涉房屋交易事宜的铭城一居公司员工邵某到庭作证称：“2020年5月8日，我和戴雪娟、徐积庆、王金凤及徐峻到苏州市房地产市场和交易管理中心办理资金托管手续。交易信息确认书和资金托管协议都是徐积庆、王金凤本人签名。苏州市房地产市场和交易管理中心工作人员当场询问过徐积庆和王金凤这房子是不是要卖，徐积庆和王金凤回答是的；工作人员再问他们这个房子的成交价是不是95万元，徐积庆和王金凤回答是的。这是苏州市房地产市场和交易管理中心对于房屋交易的正常询问流程。基本上只要房屋买卖涉及老人，工作人员都会当场询问出售人，并且拍照。5月8日当天我和徐积庆简单沟通过，徐积庆对于要将案涉房屋出售给戴雪娟的事情是清楚的。当时徐积庆还提到将案涉房屋出售后其户口不知道该落到哪里去，他表示目前户口是落在案涉房屋处。他当时重点关注案涉房屋出售后户口的去向。后来的交易事宜都是徐峻和我们对接。我们向苏州市房地产市场和交易管理中心预约了2020年6月1日和2020年6月18日两次办理过户手续，但是徐峻说他父亲徐积庆不愿意卖了，不愿意配合办理过户手续。” 徐峻称：“我是我父亲带大的，我姐姐是我母亲带大的，在我结婚前，我和我父母亲居住在案涉房屋内。后来因为案涉房屋要留给我结婚用，我结婚后我父母亲就搬到了我母亲的公房（苏州市）居住，至今也有十几年了。我父亲今后准备将案涉房屋给我，我母亲那套房屋给我姐姐。我爱人一直想给我女儿买一套房，在两年前我爱人想过要把案涉房屋出售后用于给女儿买房，但一开始我没同意。后来因为两年前房子没买，两年前想买的房子涨了几百万，我老婆又提出来要把案涉房屋出售，我就和我父母亲提出来，他们也表示同意。于是我就在2019年11月将案涉房屋挂牌出售，同时我也在看房准备买房。后来在2020年4月，我们与原告戴雪娟签订了房屋买卖合同。第一次去苏州市房地产市场和交易管理中心办理资金托管等手续时，我父母亲都到场签字同意出售。后来准备要第二次去苏州市房地产市场和交易管理中心办理相关交易手续时，我父亲反悔了，不同意卖房。不同意卖房的原因是他忽然考虑到案涉房屋出售后，他户口没有地方可以落。我给他提出了四种落户口的方案，但因各种原因都行不通或他不同意。后来，也因为要出售案涉房屋，我们家庭内部各种长年累积的矛盾也都爆发出来。我父亲就更不愿意继续出售房屋。” 本院的争议焦点为：徐峻作为代理人将案涉房屋出售给原告戴雪娟是否获得被告徐积庆授权或追认。对此，被告徐积庆否认徐峻提交给铭城一居公司的委托书系其本人所签，也否认《苏州市区存量房交易资金托管协议》及《存量房交易信息确认书》上的签名系其本人所签，徐峻则称委托书上的签名记不清是否是徐积庆本人所签，但徐峻称出售案涉房屋一事事先征得被告徐积庆本人同意。本院认为，即便委托书的签名并非被告徐积庆本人所签，但是根据中介人员邵某的证人证言以及徐峻、被告王金凤的陈述，可以证实《苏州市区存量房交易资金托管协议》及《存量房交易信息确认书》上的签名系被告徐积庆本人所签，表明徐积庆对于其子徐峻代其与原告戴雪娟签订房屋买卖合同，将案涉房屋以95万元的价格出售给原告戴雪娟一事知情且同意，故徐峻代理被告徐积庆及王金凤与原告戴雪娟签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，被告徐积庆、王金凤应按约履行。现因原告戴雪娟已经付清全部购房款，被告徐积庆、王金凤理应继续履行合同，并配合原告戴雪娟办理案涉房屋权属转移登记手续。 对于原告主张的逾期过户违约金，根据《苏州市存量房买卖合同》第十条约定，买卖双方应自买受人付清房款之日起7日内共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如逾期不配合办理房屋权属转移登记手续的，应按约向守约方支付逾期办证违约金。虽然原告已按约于2020年5月14日付清全部购房款95万元，双方应按约于2020年5月21日前申请办理房屋权属转移登记手续，但根据中介人员邵某的陈述，其向苏州市房地产市场和交易管理中心分别两次预约于2020年6月1日、2020年6月18日办理过户手续，该时间得到原告的认可，表明原告曾对于办理过户手续的时间作出过宽限，故逾期办证违约金的起算时间应自2020年6月18日次日开始起算，并计算至两被告实际配合办理房屋权属转移登记之日止。对于逾期办证违约金的计算标准，原告戴雪娟主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之五计算；被告王金凤、徐积庆则主张违约金过高，表示不同意支付违约金。鉴于合同约定的万分之五折合年利率为18.25%，而两被告逾期办理权属转移登记手续给原告造成的实际损失系迟延获得房屋并利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之五计算违约金确明显高于前述实际损失，故本院对两被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。另虑及本案系两被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑原告戴雪娟的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定两被告应承担的逾期过户违约金以购房款总价的每日万分之一点五计算，且计算基数应为原告戴雪娟实际交付的购房款95万元。 对于原告主张的律师费损失4万元，原告提交了律师代理合同及律师费发票予以佐证。根据《存量房交易信息确认书》第八条第五款约定，甲乙双方一方原因导致逾期办理过户手续的，则违约方应承担由此产生的律师费。由于本案纠纷系因被告违约引起，故两被告作为违约方应承担守约方因此必要支出的律师费。根据原告所主张的非财产及涉及财产的诉讼争议标的额所对应的律师费收费标准，以及本院对原告各项诉讼请求的支持比例，酌情认定两被告赔偿原告律师费损失20000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告徐积庆、王金凤继续履行其与原告戴雪娟签订的编号为XXXX的《苏州市存量房买卖合同》及其《补充协议》，且被告徐积庆、王金凤应于本判决生效之日起10日内配合将苏州市姑苏区房屋的权属转移登记至原告戴雪娟名下。 二、被告徐积庆、王金凤于本判决生效之日起10日内共同向原告戴雪娟赔偿律师费损失2万元及逾期过户违约金（以95万元为基数，自2020年6月19日起，按照每日万分之一点五的标准计算至被告徐积庆、王金凤实际配合办理上述房屋权属转移登记手续之日止）。 三、驳回原告戴雪娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13300元，减半收取6650元，由被告徐积庆、王金凤共同承担，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告戴雪娟。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  杨 昀