文书内容浙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙执复79号复议申请人：同焜房地产开发（嘉善）有限公司。住所地：嘉善县惠民街道台升大道3号1号楼230室。法定代表人：慈波涛，总经理。委托诉讼代理人：吴晨尧，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖，北京大成（上海）律师事务所律师。申请保全人：浙江博元建设股份有限公司。住所地：嘉兴市晶晖广场1-2301室。法定代表人：寿才良，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陆晓东，男，法务部经理。委托诉讼代理人：高逸多，浙江匠造律师事务所律师。复议申请人同焜房地产开发（嘉善）有限公司（以下简称同焜公司）不服浙江省嘉兴是中级人民法院（以下简称嘉兴中院）(2020)浙04执异18号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。嘉兴中院查明，2020年6月1日，嘉兴中院立案审理同焜公司诉博元公司建设工程施工合同纠纷一案。2020年7月7日，博元公司提出反诉，并申请财产保全，请求查封、冻结或扣押同焜公司价值1亿元银行存款或等值的不动产等其他财产，并提供了中国人民财产保险股份有限公司嘉兴市分公司的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。嘉兴中院据此作出（2020）浙04民初37号之三民事裁定，于2020年7月17日查封同焜公司名下位于浙江省嘉善县惠民街道优家村、恒天花园里东侧、泰山路南侧的住宅用地［不动产权证书号：浙（2017）嘉善县不动产权第0032275号，土地面积：29573.8平方米］（以下简称案涉住宅用地），冻结同焜公司在上海农商银行嘉善支行银行账户5013××××4977（以下简称案涉银行账户）内存款5000万元，实际冻结金额191，8179万元。为此，同焜公司以超标的保全为由提出执行异议，请求法院解除对案涉银行账户的冻结，解除对案涉住宅用地的查封，代以在保全标的额1亿元以内保全案涉住宅用地上对应套数的房屋；请求法院提供博元公司申请采取保全措施时所提供的担保措施及相关文件。嘉兴中院另查明，案涉住宅用地系案外人上海众桨企业发展中心于2017年7月14日以出让金41403，3200万元的价格竞得。2017年7月24日，嘉善县国土资源局、上海众桨企业发展中心、同焜公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将案涉住宅用地受让人的名称变更为同焜公司。2017年11月10日，同焜公司支付出让金41403，3200万元，并于同年11月17日向税务部门交纳契税1242，0996万元及印花税20，7016.6万元。该地块未发现存在抵押的情况。2019年6月10日、12月31日，同焜公司开发建设的位于××街道××路××号××幢××商品房预售证，编号为善售许字（2019）第21号、善售许字（2019）第59号，预售建筑面积共计41063.08平方米。根据上海农村商业银行股份有限公司嘉善县支行、同焜公司及工程监理单位浙江之江工程项目管理有限公司于2019年4月22日签订的《浙江省商品房预售资金监管协议书》，同焜公司开立的案涉银行账户系江南御苑项目预售资金专用存款账户。案件审查过程中，嘉兴中院从嘉善县住房保障与房地产管理服务中心调取了截止2020年8月26日，江南御苑销售情况统计表，统计表中载明了江南御苑项目房屋的备案毛坯价格以及实际销售情况。嘉兴中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、第三十二条规定，人民法院财产保全中，所查封、扣押、冻结的财产，应与申请保全的财产价值相当，不得明显超标的保全。根据同焜公司提交的《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、出让金支付凭证及纳税凭证等，证明案涉住宅用地市场价值约为4亿余元，且同焜公司已就开发建设的江南御苑项目第2-5、7、8幢办理了商品房预售证，预售建筑面积41063.08平方米。因同焜公司另有可供足额保全的财产，应依法解除超标的额部分财产的保全措施。本案中，被保全人同焜公司为房地产开发公司，案涉银行账户为商品房预售资金专用存款账户，对其维护日常生产经营至关重要，担负着保障工程建设顺利进行、维护购房者合法权益的功能。因同焜公司尚有房屋可供保全，应对同焜公司案涉银行账户予以解冻。对案涉住宅用地的查封，直接影响同焜公司已获预售证的商品房的预售，影响其资金的回笼，不利于企业的正常生产经营。在同焜公司尚有房屋可供保全的情况下，应对案涉住宅用地予以解封。同焜公司在审查中提供了其可出售的商品房清单，并主张可保全江南御苑项目第7幢价值1亿元的商品房置换被保全的案涉住宅用地，博元公司对置换方案不予认可。为此，嘉兴中院从嘉善县住房保障与房地产管理服务中心调取了江南御苑项目销售情况统计表。认为相关部门的备案价格虽可用作商品房价格评估参考，但是不动产处置是否能够达到相应的价值，尚无法确定。变现过程中，受市场供求影响较大，还会存在诸多不确定因素和变现费用等因素的影响，因此在确定保全财产价值的范围时应留有余地。嘉兴中院综合了上述因素认为按照50%的价值来确定须预查封房屋的范围较为合理，即本案应查封当前对应价值为2亿元的房屋。为此，异议人同焜公司关于本案保全实施存在超标的额保全的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条、第十五条第一、二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、第三十二条之规定，嘉兴中院于2020年9月2日作出（2020）浙04执异18号执行裁定：一、解除对同焜公司名下案涉银行账户的冻结措施。二、变更（2020）浙04执保21号协助执行通知书所采取的保全措施，即解除对同焜公司名下案涉住宅用地［不动产权证书号：浙（2017）嘉善县不动产权第0032275号，土地面积：29573.8平方米］的查封措施，预查封同焜公司名下坐落于嘉善县××路××号××商品房××（具体详见《预查封房屋清单》）。三、驳回同焜公司的其他异议请求。同焜公司不服，向本院申请复议，请求依法变更嘉兴中院（2020）浙04执异18号执行裁定书第二项中预查封同焜公司名下坐落于嘉善县××路××号××商品房××，代以在保全标的额1亿元以内保全案涉住宅用地上对应套数及价值的房屋。理由是：嘉兴中院于2020年9月2日作出（2020）浙04执异18号执行裁定认定其保全中确存在超标的保全的情形，裁定解除对复议申请人案涉银行账户、案涉住宅用地的冻结及查封措施，但同时裁定预查封复议申请人名下坐落于嘉善县××路××号××商品房××。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，财产保全程序中，人民法院不得明显超标的额查封、扣押、冻结。嘉兴中院（2020）浙04执异18号执行裁定查封的复议申请人财产价值仅土地价值就已逾1.5亿元，超过了被申请人的保全标的额1亿元，显然构成超额查封，法院应当继续解除超标的额部分的保全措施。前述149套商品房为申请复议人委托被申请人建设施工的案涉工程江南御苑项目3号、4号及8号可预售房屋，鉴于《成交确认书》记载的土地出让总价41403，3200万元，且涉案工程上共建设8栋住宅主楼，嘉兴中院裁定的预查封房屋仅对应的土地价值就已高达15526，2450万元，远高于被申请人主张的保全金额1亿元。嘉兴中院未对裁定的预查封房屋及土地价值进行价值评估，即认为在此价值范围内查封具有合理性，属于事实认定不清。其次，目前现行有效的法律规定中无明确以司法拍卖规定作为确定财产保全申请对应查封标的价值依据的规定。嘉兴中院根据网络司法拍卖规定确定查封财产价值范围，属于法律适用错误。嘉兴中院以《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中关于拍卖方式的规定为依据确定查封价值范围，缺乏法律法规依据，就本案而言，被申请人申请保全的标的仅为1亿元，双方的建设工程施工合同纠纷尚在审理当中，尚无生效法律文书判决复议申请人需向被申请人支付1亿元标的额，且复议申请人亦存在向被申请人高达1亿元以上的诉讼主张。博元公司错误申请对复议申请人采取保全措施，导致案涉住宅用地上的所有6栋可预售房屋在长达2个多月时间内均无法正常预售，且至今仍处于查封、无法预售状态，严重影响了复议申请人的房屋销售、资金回笼安排，给复议申请人造成的极大损失，应依法承担赔偿责任。同时，嘉兴中院违法采取保全措施的行为，也应依法向复议申请人承担国家赔偿责任。本院对嘉兴中院查明的事实予以确认。另查明，复议申请人同焜公司开发建设的位于嘉善县××街道××路××号××幢，其中1号楼和6号楼为政府信用保障房，2-5、7、8幢已获得商品房预售证，编号为善售许字（2019）第21号、善售许字（2019）第59号，预售建筑面积共计41063.08平方米。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，财产保全程序中，人民法院不得明显超标的额查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条、第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，对房地产开发企业已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院可以进行预查封。因本案尚在审理中，双方当事人的民事责任的承担虽有待生效裁判文书予以认定，但嘉兴中院（2020）浙04民初37号之三民事裁定确定的查封、扣押、冻结同焜公司价值1亿元的银行存款或其相应价值的财产符合法律规定。复议申请人开发建设的位于嘉善县××街道××路××号××仅是取得预售许可证，同类型的房屋相关的市场交易价值的相关证据并不充分，其中部分为政府信用保障房，且被预查封的149套预售商品房屋的备案价已经包括了土地价值。前述预查封的149套房屋为未经竣工验收的在建建筑物，其实际价值目前无法准确认定，嘉兴中院以该商品房备案价作为保全财产参考价，并按照备案价的50%确定该查封房屋的范围，并无不当。至于同焜公司在复议申请书中提出的博元公司申请对复议申请人采取保全措施，导致案涉住宅用地上的所有6栋可预售房屋在长达2个多月时间内均无法正常预售，至今仍处于查封、无法预售状态，严重影响了复议申请人的房屋销售、资金回笼安排，给复议申请人造成极大损失，应依法承担赔偿责任；嘉兴中院违法采取保全措施的行为，应依法向复议申请人承担国家赔偿责任的主张，不属本案执行复议审查范围，本院不作审查。综上，同焜公司复议申请理由不能成立，对其申请复议的请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回同焜房地产开发（嘉善）有限公司的复议请求，维持浙江省嘉兴市中级人民法院（2020）浙04执异18号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  徐济时审判员  李佩瑶审判员  王 茜            二○二○年十二月二十 日      书记员  王晓青