北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18066号原告：袁成法，男，1973年9月7日出生，汉族，户籍地河南省邓州市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵爱梅，北京市盈科律师事务所律师。被告：李润，男，1964年5月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告袁成法与被告李润房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告袁成法之委托诉讼代理人赵爱梅，被告李润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁成法向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付违约金60000元、案件受理费680元；2．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告（甲方）和原告（乙方）于2009年10月25日签订北京市房屋买卖合同，被告将北京市顺义区×××房屋出卖给原告，房屋价款51万元。2009年12月3日办理房屋过户登记。2014年9月7日，原告和黄海军、张晶晶夫妇签订了房屋买卖合同，2014年9月办理过户。房屋总价125万元。房屋买卖合同第九条第（三）项约定，出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户名迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2020年4月27日，黄海军、张晶晶向北京市顺义区人民法院起诉袁成法，要求迁出涉案房屋的户口并支付违约金。2020年8月25日，北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初7875号民事判决书判决：袁成法于本判决生效之日起七日内向原告黄海军、张晶晶支付逾期迁出户口违约金6万元；案件受理费由袁成法负担680元。原告和李秀兰没有关系，无法配合迁出户口，损失可能继续扩大。自黄海军、张晶晶起诉时，袁成法才知道涉案房屋有李秀兰的户口。按照原告与被告签订的北京市房屋买卖合同第五条第四项约定：甲方应配合乙方办理户口迁出等手续。被告故意隐瞒所卖房屋有户口的情况，不配合原告办理户口的迁出手续，致使原告遭受支付违约金6万元和案件受理费680元的损失。为维护原告的合法权益，避免损失扩大，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告李润辩称，房屋买卖合同并不是我直接和原告签订的，是北京万紫千红房地产经纪有限公司（以下简称万紫千红公司）和原告签订的，故对于合同中约定的内容及条款我一概不知，签完合同之后原告并未要求被告将涉案房屋中原有的户口迁出，原告和万紫千红公司签订的房屋买卖合同中第五条第四款约定“甲方应配合乙方办理户口迁出”，迁出户口不是甲方的责任和义务，况且我并不知情合同中约定的内容，我不存在过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：袁成法主张其于2009年10月25日在万紫千红公司居间下，与李润签署《北京市房屋买卖合同书》，以51万元的价格购买位于北京市顺义区×××号房屋，前述合同约定李润应配合袁成法办理户口迁出。为此，袁成法提交《北京市房屋买卖合同书》（以下简称合同）为证。合同主要内容为：2009年10月25日，在万紫千红公司居间下，甲方（出售方）李润与乙方（买受方）袁成法签署《北京市房屋买卖合同》，其中约定：甲方出售的房屋坐落于北京市顺义区×××号，房屋建筑面积为59．77平方米，甲乙双方同意上述房产的交易价格为51万元整。合同载明：第五条房屋交付（四），甲方应配合乙方办理户口迁出、有线电视过户、电话过户等手续。第十二条补充条款约定，1．如单方违约，违约金、代理费、贷款手续费，由违约方赔付；2．甲乙双方必须在万紫千红办理网签、过户、贷款手续；3．甲乙双方友好协商交房时间定在房主收到房屋全部房款后交付；4．乙方付首付时间定在2009年11月10日之前付给甲方首付款19万元整。合同落款处显示甲方：李润（手写签名字样），身份证号×××，委托代理人：刘勇（手写签名字样并捺有手印），乙方：袁成法（手写签名字样并捺有手印），身份证号：×××，丙方：北京万紫千红房地产经纪有限公司（加盖有公章）。庭审中，李润主张合同中不是其本人签字，且不知晓刘勇是谁；并主张其在2009年将涉诉房屋委托万紫千红公司代理销售，当时是先与万紫千红公司签署的独家代理协议，约定在一个月内李润只能委托万紫千红公司销售涉诉房屋，后万紫千红公司未在约定期限内将房屋售出，之后李润又与万紫千红公司签订过其他材料，并将房本、身份证复印件、钥匙、水电气卡交给了万紫千红公司，但是由于时间太久记不清签的具体是什么了，也无法提交这些材料。李润主张其妹妹李秀兰的户口已于2020年9月份从涉案房屋迁出。李润于2009年9月14日收到万紫千红公司支付49万元。袁成法主张其依照合同约定的日期在万紫千红公司（顺义区石园店）将首付款以现金形式（装在档案袋内）支付给了李润的委托代理人刘勇，当天也将中介费支付给了万紫千红公司。2009年11月25日，袁成法向中国邮政储蓄银行北京顺义区东兴路支行贷款31万元，放款日期2009年11月25日，到期日期2031年11月25日，入账账号为×××，户名为刘勇，贷款种类为中长期个人二手住房贷款。涉案房屋于2009年12月7日过户至袁成法名下。另，2020年4月27日，案外人黄海军、张晶晶作为原告将袁成法（被告）、北京链家房地产经纪有限公司（第三人，以下简称链家公司）起诉至本院，案号为（2020）京0113民初7875号，并提出如下诉讼请求：1．判令被告袁成法将位于北京市顺义区×××处的户口立即迁出；2．判令被告、第三人连带支付房屋总价款5%的违约金62500元及按照每日625元支付自2014年12月10日至户口实际迁出之日止违约金；3．本案诉讼费由被告袁成法承担。针对该案，本院于2020年8月25日作出民事判决书，该判决书查明：2014年9月7日，在链家公司居间下，黄海军、张晶晶作为买受人与袁成法作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于顺义区×××号，建筑面积59．77平方米，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为25万元。合同载明：第九条权属转移登记（三），出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户名迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，买卖双方依约逐步履行，于2014年12月10日办理完过户手续，黄海军、张晶晶于当日取得上述房屋产权证书。原告于2020年4月27日向本院提起诉讼。诉讼中，依原告申请，本院调查核实，涉案房屋内存有案外人李秀兰的户口，李秀兰的户口于2004年6月15日迁入。原告表示购房后其家人户口并未迁入涉案房屋，并不知道涉案房屋有案外人户口，直至2020年4月17日派出所打电话调查房屋内人员情况时才得知房屋内登记了其他人的户籍。袁成法表示其并不认识李秀兰，涉案房屋系其从他人处购置，并不知晓房屋内有他人户籍直至原告起诉。庭审中，本院询问李秀兰户口未迁出是否给原告造成损失，原告表示因李秀兰的户口未迁出影响涉案房屋的交易价格，贬损约20万元，同时因户口未迁出影响其孩子上学。经本院询问，袁成法表示如果认定袁成法构成违约，其主张违约金过高，要求调整违约金额。并作出如下判决：一、被告袁成法于本判决生效之日起七日内向原告黄海军、张晶晶支付逾期迁出户口违约金6万元；二、驳回原告黄海军、张晶晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1275元（原告黄海军已预交），由原告黄海军、张晶晶共同负担595元（已交纳），由被告袁成法负担680元，于本判决生效之日起七日内支付给原告黄海军。袁成法不服（2020）京0113民初7875号民事判决书，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2020年10月30日作出（2020）京03民终11720号民事判决书，该判决书查明的事实与一审法院查明的事实一致，并作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由袁成法负担。上述事实，有《北京市房屋买卖合同书》、《北京市存量房屋买卖合同》、交易对手信息、民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：结合双方诉辩意见及查明的事实，本案争议焦点为：一、《北京市房屋买卖合同书》的效力；二、李润是否应就李秀兰户口未迁出涉案房屋承担违约责任。关于《北京市房屋买卖合同书》的效力，《民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。虽然李润主张合同中不是其本人签字，但根据李润的陈述，其为将涉诉房屋售出，曾与万紫千红公司签署过独家代理协议，且在独家代理协议终止之后又与万紫千红公司签署过其他材料，并将房屋所有权证书、身份证复印件、钥匙、水电气卡交给万紫千红公司，并在之后收到万紫千红公司支付的房款49万元，综上可知，李润对于万紫千红公司代为出售涉案房屋理应知晓且无异议，故应认定万紫千红公司代李润出售涉案房屋的行为有效。关于李润是否应就李秀兰户口未迁出涉案房屋承担违约责任。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，买卖双方签订的《北京市房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据双方签订的房屋买卖合同第五条第（四）项的约定，出卖人应配合买受人办理户口迁出手续。李润作为房屋出卖人，负有办理涉案房屋原有户口迁出手续的合同义务，根据查明的事实，至案外人黄海军、张晶晶起诉之日（2020年4月27日）案外人李秀兰的户口仍在涉案房屋内未迁出，李润未能按照合同约定办理原有户口迁出手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿袁成法因李秀兰之户口未迁出而造成的损失，且袁成法已举证证明李润的违约行为给其造成的经济损失为6万元（计算至黄海军、张晶晶起诉之日即2020年4月27日），故对于袁成法要求李润支付违约金6万元的诉讼请求，本院予以支持。关于袁成法要求李润支付的案件受理费680元，在（2020）京0113民初7875号一案中，袁成法作为房屋出卖人，关于涉案房屋中原有户口是否已经迁出，本身亦具有注意义务，故因其违约导致的相关诉讼费用应由袁成法自行负担，现其要求李润赔偿该部分费用，依据不足，本院不予支持。需要指出的是，由于后续李润未履行完毕将涉案房屋内户口迁出义务，会存在给袁成法造成损失的可能，袁成法可另行主张要求李润赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告李润支付原告袁成法违约金60000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告袁成法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费659元（原告袁成法已预交），由原告袁成法负担9元（已交纳），由被告李润负担650元，于本判决生效之日起七日内给付原告袁成法。本判决为终审判决。审 判 员 林媛媛二〇二〇年十二月二十五日法官助理 焦婵娟书 记 员 姜 琳