北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14118号原告：北京京港城物业管理有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄西街232号1-9幢。法定代表人：王建新，董事长。委托诉讼代理人：张文生，北京祥荣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓宁，北京祥荣达律师事务所实习律师。被告：北京武林小将体育文化发展有限公司，住所地北京市丰台区石榴庄西街232号西区3-807。法定代表人：岳振宏，职务不详。被告：岳振宏，男，1991年4月7日出生，汉族，北京武林小将体育文化发展有限公司法定代表人。原告北京京港城物业管理有限公司（以下简称京港城公司）与被告北京武林小将体育文化发展有限公司（以下简称武林小将公司）、岳振宏租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京港城公司的委托诉讼代理人张文生、霍晓宁到庭参加诉讼。被告武林小将公司、岳振宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京港城公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与武林小将公司签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除；2.请求判决二被告支付原告2018年11月17日至2020年1月16日房租334862.70元、2019年制冷以及2019-2020年供暖费17620.23元；3.请求判决二被告支付原告因迟延支付房租所产生的违约金，数额由法院酌定；4.请求判令二被告赔偿经济损失（扣减租赁保证金75359元后）175488.56元；5.请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告公司负责“京港城生活广场”的物业管理与商铺招租工作。岳振宏系武林小将公司的法定代表人。2016年6月3日，原告与武林小将公司协商一致，签订《商铺租赁合同》，约定武林小将公司承租原告位于丰台区石榴庄西街232号“京港城生活广场”三层的建筑面积为269.3平米的商铺，商铺用途为武术培训，租赁期限为2016年7月1日至2021年6月30日，第一年及第二年日租金4.6元/m2，租金每两年递增一次，递增额为上年度实际租金额的基础上递增6%。商铺的水、电、空调、天然气等能源费采取分户计量，由武林小将公司自行承担，武林小将公司应按原告通知直接向原告支付，供暖费按北京市规定标准收取。武林小将公司应于2018年11月17日前交纳下一期租金，但被告自2018年11月17日起，一直拖欠租金及能源费。原告已多次向被告发催款通知，二被告多次向原告签署欠条，承诺补足欠缴费用，但截至目前，二被告仍未付清欠缴房屋及能源费。基于此情况，原告依据合同约定，请求解除《商铺租赁合同》。此外，由于武林小将公司违约致使《商铺租赁合同》提前解除，在武林小将公司处上课的学生无法继续上课，原告不得不以设立免租期、低于市场价格的租金等优惠条件重新招租，以便迅速解决学生上课问题，避免激发社会矛盾。综上所述，二被告的欠款行为已给原告造成巨大的经济损失，特诉至法院，要求依法判决。被告武林小将公司、岳振宏未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月，京港城公司（出租人、甲方）与武林小将公司（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“由乙方承租位于北京丰台区石榴庄西街232号京港城大厦3层商铺，建筑面积269.3平方米，乙方承租的商铺用途为武术培训，租期为5年，自2016年7月1日至2021年6月30日止。乙方须在签署本合同的同时向甲方一次性交付相当于两个月租金的租赁保证金75359元，此保证金如乙方在合同履行过程中完全履行本合同项下义务无违约行为，双方合同终止乙方归还甲方商铺后15日内甲方将租金保证金无息退还给乙方。商铺的水、电、空调、天然气等能源费采取分户计量，乙方应当自行承担，乙方应按甲方通知直接向甲方支付。供暖费按北京市规定标准收取。乙方应当向甲方支付的任何费用，包括但不限于租金、物业管理费、能源费、各项保证金等，在应付之日未支付，乙方应按照拖欠费用每日5‰的比例向甲方支付迟延付款违约金，从应付日至实付日止。乙方在超过30日未支付应付费用及迟延付款违约金，甲方有权提前解除合同。乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过三十日的，甲方有权不经乙方同意立即解除本合同，乙方无权要求甲方退还已付之保证金或其他费用；若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分。”因拖欠租金，2017年11月29日、2019年7月11日、2019年10月24日，岳振宏作为武林小将公司法定代表人以及欠款人，愿意还清房租及制冷、供暖费，因闭店、归还商铺所产生的损失及违约金，其均愿意承担。2020年1月20日，岳振宏（乙方、武林小将）与皓淼少儿武术（甲方）签订《学员接收确认书》，武林小将公司的学员由皓淼少儿武术继续提供教学服务。京港城公司自认双方《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告武林小将公司、岳振宏经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告武林小将公司多次拖欠房屋租金及制冷、供暖费，并将学员于2020年1月20日全部交由另一家武术机构继续提供服务，原告与被告武林小将公司的《商铺租赁合同》已无法实现合同目的，原告自认合同于2020年1月16日解除，本院予以确认。被告武林小将公司的法定代表人岳振宏作为欠款人签署多份欠条，愿意与武林小将公司共同承担违约责任，故原告要求二被告支付尚欠的房租及制冷、供暖费的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告因为拖欠支付房租及制冷、供暖费的违约行为，原告既要求二被告支付违约金，又要求赔偿经济损失，无法律依据，本院择一选择。因原、被告武林小将公司在《商铺租赁合同》中约定的违约金过高，对于原告主张的经济损失，本院考虑原告重新寻找新承租方后给予新承租方免租期的情况，以五个月为限计算其经济损失，扣除被告武林小将公司已交纳的租赁保证金75359元后的数额，本院予以支持，其余超出部分的财产损失，本院不予支持。原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京京港城物业管理有限公司与北京武林小将体育文化发展有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年1月16日解除；二、北京武林小将体育文化发展有限公司、岳振宏于本判决生效后七日内支付北京京港城物业管理有限公司2018年11月17日至2020年1月16日房租334862.70元及2019年制冷费、2019-2020年供暖费17620.23元；三、北京武林小将体育文化发展有限公司、岳振宏于本判决生效后七日内赔偿北京京港城物业管理有限公司经济损失121768.60元（已扣除租赁保证金75359元）；四、驳回北京京港城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9094.12元，由原告北京京港城物业管理有限公司负担700元（已交纳），由被告北京武林小将体育文化发展有限公司负担8394.12元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  冯 媛二〇二〇年十二月十日法官助理  谢家文