山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12613号 上诉人（原审被告）：青岛安得房行房产经纪有限公司，住所地青岛市黄岛区红石崖街道办事处大窑商城1栋1单元1楼101号，统一社会信用代码：91***************H。 法定代表人：岳美花，执行董事。 委托诉讼代理人：张海娜，山东贝恩斯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛怡隆置业投资有限公司，住所地青岛市黄岛区武夷山路301号，统一社会信用代码：91***************B。 法定代表人：潘彩虹，董事长。 委托诉讼代理人：云万林，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩攀峰，男，汉族，1992年3月25日出生，系山东倡通律师事务所实习律师，住青岛市黄岛区。 上诉人青岛安得房行房产经纪有限公司（以下简称安得公司）因与被上诉人青岛怡隆置业投资有限公司（以下简称怡隆公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初7325号民事判决，于2020年7月16日向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法由审判员冯梅担任审判长，审判员曲波主审，与审判员温燕组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安得公司上诉请求：依法撤销一审判决并将本案发回重审或改判驳回怡隆公司的诉讼请求。事实与理由：一、原审程序违法，侵害了安得公司的诉讼权利。安得公司及其法定代表人从未收到一审诉讼文书和开庭传票。怡隆公司和一审法院已知晓安得公司的法定代表人在2020年3月13日变更为岳美花，可在收到一审判决前，岳美花从未收到一审法院送达的开庭通知，而岳美花一直在本地生活，不存在送达不到的情形，一审法院违规送达导致安得公司丧失依法答辩和反诉的权利，给安得公司造成严重损失。若一审法院严格按照法律程序送达诉讼文书，安得公司就能及时答辩并对装修营业损失和搬家等问题依法提起反诉。二、原审法院认定事实有误。1、安得公司从未收到涉案《关于租赁合同到期后不再续租的通知》。安得公司在2019年全年正常营业，怡隆公司及其相关工作人员也有安得公司前法定代表人薛丽的电话及微信，完全可正常联系到安得公司。且安得公司店里有工作人员看店，不存在联系不上安得公司或安得公司歇业情形，不需张贴通知就可直接通知到安得公司。事实上，无论是薛丽还是安得公司店内工作人员均未收到此通知。2、安得公司之所以到现在还未腾房，是因怡隆公司派工作人员与安得公司前法定代表人薛丽就拆迁补偿进行协商，直至2020年7月初怡隆公司的工作人员还就装修补偿费与薛丽进行协商，并安排评估人员到安得公司店里进行评估测量。安得公司直至看到一审判决才知晓怡隆公司起诉要求腾房的事实。3、怡隆公司关于安得公司要求其收购陶器及补偿装修费用否则不予腾房的主张与事实严重不符。自2019年12月底，怡隆公司工作人员主动找到安得公司前法定代表人薛丽说涉案房屋要拆迁，无法继续租赁，了解安得公司有什么要求。薛丽表示拆迁有利于黄岛区发展，应予支持，但若搬迁，安得公司将损失严重，特别是装修方面。怡隆公司工作人员表示理解，并让薛丽将要求写下来，由其向领导反映。在这一前提下，薛丽提出按拆迁规定给予应得补偿，不存在“怡隆公司不同意安得公司的收购要求，安得公司不腾房”的事实。三、原审程序存在瑕疵，致使安得公司缺席一审庭审，一审法院认定事实与实际不符，判决显失公平。 怡隆公司答辩称：一审判决认定案件事实清楚明确，适用法律依据正确，审判程序合法正当，安得公司的上诉请求毫无事实与法律依据，应予驳回。请求二审法院依法维持一审判决。一、原审程序合法。一审法院依法向安得公司送达诉讼文书及开庭传票，安得公司无正当理由拒绝到庭，一审法院依据《民事诉讼法》第144条规定，依法缺席判决，审判程序完全合法正当。二、原审判决认定案件事实清楚明确，适用法律依据正确。1、怡隆公司得知包括涉案房屋在内的“春秋装饰园”园区拆迁改造计划后，提前6个月向园区内的所有租户送达了《关于租赁合同到期后不再续租的通知》，并与大多数租户提前解除租赁合同，退还租金。但安得公司拒绝签收该通知，因此，怡隆公司组织工作人员在涉案房屋张贴该通知，并不存在安得公司不知情的情况。2、本案双方签订的租赁合同已于2019年12月31日到期，租赁期限届满后，本案双方并未续签合同。安得公司并不存在装修、营业、搬家等损失。退一步讲，即便存在上述损失，根据合同约定该损失也由安得公司自己承担。相反，安得公司在合同到期后违法占用涉案房屋，应向怡隆公司支付其占用期间的占有使用费及违约金。本案双方签订的《经营场所租赁合同》第十一条约定“租赁期限届满或上述原因致使合同终止或解除的，安得公司承诺：按照要求时间将自有设施和安得公司装修自行拆除并恢复场所原状，将人员、货物等及时撤离并将租赁场地和房屋完好退还给怡隆公司，双方互不承担其他违约责任，对于安得公司临时建筑、内部装修、搬迁、停产停业等均不进行赔偿和经济补偿，对于未经怡隆公司书面许可而在场所内的留置物品，怡隆公司有权作为安得公司丢弃物品自行处理，且不承担赔偿责任。”第十三条约定“租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止的，安得公司应于租赁期满或合同终止后三日内将租赁场所及怡隆公司提供的配套设施以良好、适租的状态交还怡隆公司；逾期交还的，按逾期时间2倍租金的标准向怡隆公司支付赔偿金，造成怡隆公司其他损失的，还应赔偿其他损失。”合同到期后，怡隆公司再次通知安得公司，要求其在2020年1月3日前交还涉案房屋，并不存在怡隆公司派工作人员与安得公司协商拆迁补偿的情况。安得公司未按合同约定在合同期满三日内交还涉案房屋，反而继续占用，并向怡隆公司提出要求拆迁补偿的无理要求，严重违反合同约定，侵犯了怡隆公司的合法权益。因此，一审法院判决安得公司交还房屋、支付占有使用费和违约金，事实清楚，完全符合法律规定。三、本案双方已达成和解协议，怡隆公司已按和解协议内容履行完毕，但安得公司仍上诉，违反本案双方所达成和解协议的约定，应驳回安得公司的上诉请求。一审判决宣判后，本案双方达成和解，并于2020年7月24日签订《协议书》一份，约定“安得公司于2020年8月4日腾空案涉房屋并交还怡隆公司；怡隆公司支付安得公司装修补偿249,817元；安得公司不再就该案进行上诉，已上诉则撤回上诉”。现怡隆公司按约将装修补偿249,817元支付给安得公司，但安得公司延期将涉案房屋交还怡隆公司，且未按协议约定撤回上诉，严重违反本案双方所达成和解协议的约定。综上，安得公司的上诉请求无任何事实及法律依据，请求二审法院依法驳回安得公司的上诉请求。 怡隆公司向一审法院起诉请求：判令安得公司腾出其占用的位于青岛市黄岛区摊位并交付怡隆公司；且向怡隆公司支付自2020年1月1日起至摊位交付之日止的逾期交还租赁场所赔偿金（按年租金50,425元计算）；还向怡隆公司支付自2020年1月3日起至摊位交付之日止的违约金（按每日100元计算）。事实与理由：2019年1月7日，本案双方签订《经营场所租赁合同》、《春秋装饰园摊位管理合同》各两份，约定由安得公司承租怡隆公司名下位于青岛市黄岛区摊位）。本案双方约定租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金共50,425元、管理费共50,425元。合同生效后，本案双方按约履行合同义务。2019年12月31日合同到期，依据合同约定安得公司应于租赁期满三日内将涉案租赁摊位腾空交还怡隆公司，但安得公司在合同期满后无理占用涉案摊位至今未交还。怡隆公司多次要求安得公司交还摊位，安得公司均不予理会。因安得公司所承租涉案摊位需整体拆迁改造，其在合同期满后无理占用涉案摊位，致使怡隆公司的拆迁改造计划无法实施，造成怡隆公司极大财产损失。因此，安得公司应立即腾空涉案摊位并交还怡隆公司，且按合同约定向怡隆公司支付其占用期间的赔偿金。 安得公司在一审中未作答辩。 一审法院认定事实：怡隆公司提交鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第0013751号《不动产权证书》、鲁（2016）青岛市黄岛区不动产权第0013748号《不动产权证书》各一份以及春秋装饰园市场一楼平面图一份，证明其系涉案摊位（房屋）的产权人。一审法院予以确认。本案双方于2019年1月7日签订《经营场所租赁合同》《春秋装饰园摊位管理合同》，约定：安得公司承租怡隆公司名下位于青岛市黄岛区两处摊位，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金共为50,425元、管理费共50,425元。合同约定安得公司应于租赁期满三日内将租赁摊位腾空交还给怡隆公司。合同还约定违反合同义务，经催告后仍未及时整改履约的，应向守约方支付违约金每日100元。2019年6月12日，怡隆公司向安得公司发出《关于租赁合同到期后不再续租的通知》，载明：合同经到期后不再续约，合同到期后安得公司应按照合同约定三日内交还摊位。怡隆公司将该《关于租赁合同到期后不再续租的通知》在案涉房屋张贴。2019年12月31日，怡隆公司向安得公司发出《通知》，并在案涉摊位张贴限期交还摊位通知，告诉安得公司涉案合同已履行完毕，限其三日内交还涉案租赁摊位。 一审庭审中，怡隆公司陈述：安得公司用涉案房屋开设茶室，还出售茶具、陶器之类；安得公司要求怡隆公司将其室内的陶器予以收购，要求怡隆公司给与其装修补偿，怡隆公司不同意安得公司的要求，故安得公司不腾房。 一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案双方签订的《经营场所租赁合同》《春秋装饰园摊位管理合同》是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有法律约束力，本案双方均应按约履行义务。怡隆公司于合同期满近半年前向安得公司发出《关于租赁合同到期后不再续租的通知》，并于合同期满后再次向安得公司发出《通知》，告诉安得公司涉案合同已履行完毕，限其三日内交还涉案租赁摊位，故对怡隆公司要求安得公司腾出并交付涉案房屋的诉讼请求，原审法院依法予以支持；关于合同期满后的房屋使用费，应按租金标准即每年50,425元计算，从2020年1月1日起计算至实际腾出之日止；关于违约金，涉案合同明确约定若违约按每日100元支付违约金，故安得公司应支付怡隆公司违约金按每天100元计算，从2020年1月1日起计算至实际腾出之日止。安得公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的法律责任，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、青岛安得房行房产经纪有限公司于一审判决生效后三十日内腾出其占用的位于青岛市黄岛区摊位并交付青岛怡隆置业投资有限公司；二、青岛安得房行房产经纪有限公司于一审判决生效之日起十日内支付青岛怡隆置业投资有限公司房屋使用费（按每年50,425元计算，自2020年1月1日至实际腾出之日止）；三、青岛安得房行房产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛怡隆置业投资有限公司违约金按每天100元计算，从2020年1月1日起计算至实际腾出之日止。如未按一审判决确定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，由青岛安得房行房产经纪有限公司负担。 上诉人安得公司在二审中提交以下新证据： 证据一，《上诉人与被上诉人之间纠纷的情况说明》，证明：怡隆公司一审起诉的事实不存在。 证据二，安得公司原法定代表人薛丽与怡隆公司工作人员潘华在2020年6月一审判决期间的微信聊天记录，证明：本案双方一直就补偿问题进行协商，安得公司未违反涉案合同约定。 证据三，部分发霉变质的茶叶（注：变质的海参和蜂皇浆已无法提供），证明：怡隆公司给安得公司突然断电导致安得公司货损：茶叶4万元、蜂皇浆和海参1万元，紫砂制品1万元，经营性损失30万元。 证据四，照片两张，证明：涉案房屋现在还没动工。 被上诉人怡隆公司质证称：对证据一的真实性无法确认，其只是一份安得公司法定代表人签名的说明，不属于证据，并不能证明安得公司未违约；事实是涉案房屋租赁合同到期后，安得公司无理占用涉案房屋。对证据二的真实性有异议，安得公司提交的打印件无法证明是其原法定代表人和怡隆公司工作人员的微信聊天记录，更不能证明安得公司未违约。对证据三茶叶的真实性予以认可，但此非怡隆公司停电给安得公司造成的损失。安得公司的茶叶变质也与怡隆公司无关。对证据四的真实性无异议，但其与本案无关联性。 被上诉人怡隆公司在二审中提交以下新证据： 证据1,《协议书》一份，证明：本案双方于2020年7月24日签订《协议书》一份，约定安得公司于2020年8月4日前腾空案涉房屋并交还怡隆公司；怡隆公司支付安得公司装修补偿249,817元；并约定安得公司不再就该案进行上诉，若已上诉则其撤回上诉。此协议第五条约定安得公司收到怡隆公司支付的装修补偿款后，本案双方就涉案协议所约定租赁相关事宜一次性处理完毕，双方再无其他争议，安得公司不得再向怡隆公司主张任何权益及费用。 证据2，银行付款凭证和收款收据各一份，证明：根据本案双方签订的《协议书》，怡隆公司向安得公司支付了装修补偿249,817元，安得公司收到该笔装修补偿后向怡隆公司出具了收款收据。 证据3，房屋交接单一份，证明：安得公司未按本案双方所达成《协议书》约定的期限将涉案房屋交还给怡隆公司，而是在逾期10天后，于2020年8月14日将涉案房屋交还给怡隆公司。 上诉人安得公司质证称：对上述证据1至证据3的真实性均无异议，本案双方签订协议时，怡隆公司称政府要求2020年8月初必须腾房，故安得公司无奈着急签订了协议。安得公司未及时交房，是因当时天气下雨且安得公司法定代表人家属出现伤亡。上述装修补偿249,817元是估价，安得公司至今未收到正式评估报告。2020年7月31日，安得公司整理货物时才发现货损情况。 基于本案双方的示证内容和质证意见，本院对上述证据分析认证如下：首先，安得公司提交的证据一系安得公司法定代表人岳美花就本案事实所作个人书面陈述，其既非书证也非证人证言，不属于证据范畴。因安得公司并未举证证明其提交的证据二确系薛丽与怡隆公司工作人员之间的微信聊天记录，故本院对此份微信聊天记录的真实性不予确认；且从此份微信聊天记录所载内容看，其虽显示微信聊天双方曾就补偿问题进行协商，但不能证明安得公司未违反涉案租赁合同约定，故本院对此份证据不予采信。因安得公司既未举证证明其所提交发霉茶叶的存放地，也未举证证明上述茶叶的发霉时间，更未举证证明上述茶叶发霉的原因，本院不能确认安得公司所提交证据三与本案存在关联性，故本院对此份证据不予采信。上诉人提交的证据四虽具有真实性，但与本案不存在关联性，故本院对此份证据不予采信。其次，因安得公司对怡隆公司提交的上述3份证据的真实性均予认可，且怡隆公司提交的此3份证据与本案具有关联性，故本院对怡隆公司提交的上述3份证据均予采信。 本院经审理查明，2020年7月24日，本案双方签订《协议书》（安得公司为乙方，怡隆公司为甲方），约定：一、乙方承诺于2020年8月4日前腾空占用的青岛市黄岛区摊位并交付给甲方。乙方确认，如逾期交付，每逾期一天，乙方承担违约金人民币壹万元，甲方有权从下述装修补偿款中扣除，逾期后房屋内的物品为乙方丢弃物品，甲方可自行处置且不承担任何责任。二、考虑到涉案房屋内乙方实际装修情况，甲方同意在乙方将上述摊位房屋按约定交付给甲方后5日内，按照装修评估价值￥249,817元（大写：人民币贰拾肆万玖仟捌佰壹拾柒元）将装修补偿支付给乙方，评估范围内的物品及装修在评估结果确认前，乙方不得拆除和破坏，评估结果确认后，乙方可按甲方确认的物品明细拆除；除该费用外，乙方不得再以任何理由要求甲方支付其他任何费用。三、乙方按照本协议约定腾空并交付摊位房屋后，甲方不再要求乙方履行（2020）鲁0211民初7325号民事判决书中的第二项及第三项内容，即不再要求乙方支付房屋使用费及违约金（暂计算至2020年7月17日共计47,143.8元）。四、乙方保证不再就（2020）鲁0211民初7325号民事判决书提起上诉、再审、申诉、信访等任何影响该判决生效的请求。如乙方已经上诉，乙方承诺在本协议签订后10日内自行撤诉。五、乙方收到甲方支付的装修补偿款后，甲乙双方就本协议所涉租赁相关事宜一次性处理完毕，双方再无其他争议，乙方不得再向甲方主张任何权益及费用。六、乙方保证不对任何第三人泄露有关本协议的任何信息，否则自愿承担违约和损失赔偿责任。七、本协议所留地址为甲乙双方住所地或主要办事机构所在地，如在履行本协议过程中发生任何争议，则该地址视为双方通知及法院邮寄法律文书的法定送达地址。八、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。本协议自甲乙双方加盖公章后生效。 2020年8月14日，安得公司将涉案租赁房屋腾空并交还给怡隆公司。2020年8月25日，怡隆公司按照本案双方于2020年7月24日所签《协议书》约定，通过银行转账方式向安得公司支付装修补偿款249,817元。安得公司于当日收款后向怡隆公司出具收款收据，安得公司在其收款收据“单位盖章”处加盖公章，且其原法定代表人薛丽在“经手人”处签字确认。 再查明，怡隆公司在一审中曾举证证明其向安得公司发出《关于租赁合同到期后不再续租的通知》并在涉案房屋张贴，还举证证明其向安得公司发出限期交还摊位《通知》并在涉案房屋张贴。安得公司在二审中主张其未收到上述两份通知。但怡隆公司提交的照片显示，怡隆公司将上述两份通知均张贴在名为“愚楽公馆”的茶室大门上。安得公司在二审中认可名为“愚楽公馆”的茶室系其经营的茶室。 还查明，安得公司均在本案双方签订的《经营场所租赁合同》、《春秋装饰园摊位管理合同》两份合同尾部加盖其公章，并载明其联系电话是186××××3768。 2020年5月13日，一审法院向安得公司邮寄开庭传票、应诉通知书、起诉状、举证通知书等程序性文书，收件人记载为安得公司原法定代表人薛丽，联系电话为186××××3768，收件地址为青岛市黄岛区红石崖街道办事处大窑商城1栋1单元1楼101室，即安得公司住所地。邮寄状态显示为退回。 2020年6月4日，一审法院向安得公司邮寄开庭传票、应诉通知书、起诉状、举证通知书等程序性文书，记载收件人为安得公司现法定代表人岳美花和安得公司原法定代表人薛丽，联系电话为186××××3768和136××××6525，单位名称为青岛安得房行房产经纪有限公司，收件地址为青岛市黄岛区红石崖街道办事处大窑商城1栋1单元1楼101室，即安得公司住所地。邮寄状态显示为退回。 2020年6月3日下午16时4分，一审法院法官刘德强、葛伟云至安得公司（青岛市黄岛区武夷山路381-10号愚楽公馆）现场送达开庭传票。安得公司董事薛丽称其不是安得公司法定代表人，拒收法庭传票。原审法院遂将开庭传票等应诉材料留置在现场并拍照存档。 2020年6月12日下午15时32分，一审法院使用座机及全流程网上办案系统平台电话拨打安得公司原法定代表人薛丽的联系电话186××××3768，薛丽均不接电话。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，首先，一审判决作出后，本案双方经协商一致签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本案双方均应按约履行各自义务。涉案《协议书》约定，安得公司腾空涉案房屋并交付怡隆公司，怡隆公司向安得公司支付装修赔偿款249,817元后，本案双方就涉案租赁合同纠纷产生的争议一次性处理完毕，安得公司不得再向怡隆公司主张任何权益及费用，并保证不再就一审判决提起上诉、再审、申诉、信访等任何影响一审判决生效的请求。根据本院查明事实，怡隆公司已按上述协议约定，向安得公司支付装修赔偿款249,817元，且安得公司已确认收到怡隆公司向其支付的装修赔偿款，并已向怡隆公司交付涉案房屋，本案双方就涉案租赁合同纠纷产生的所有争议已解决完毕。安得公司现无论在实体上还是程序上均已无上诉利益，故本院对安得公司的上诉请求不予支持。其次，关于一审程序是否违法问题。经本院查明，一审法院依法采用邮寄送达、电话送达和现场留置送达等方式向安得公司及其法定代表人岳美花、董事薛丽送达一审开庭传票等应诉材料，且送达地址为安得公司的住所地和安得公司认可系其经营的“愚楽公馆”茶室所在场所，完全符合法律规定。对安得公司关于一审法院送达程序违法的上诉主张，本院不予采纳。且即使原审法院送达程序存在瑕疵，但因本案双方在原审判决作出后已达成和解协议，并已按其双方达成的和解协议履行完毕主要合同义务，据此也足可认定安得公司已对其实体权益作出处分，其关于驳回怡隆公司一审诉请的上诉请求与其作出的上述处分行为相背离。现安得公司在怡隆公司放弃向其追索房屋使用费和违约金乃至已向其支付装修赔偿款的情况下，却不按约撤回上诉，既违反双方合同约定，也有违民法的诚信原则。安得公司的上诉请求已既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人安得公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人青岛安得房行房产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯梅 审判员  曲波 审判员  温燕 二〇二〇年十二月二十六日 法官助理王清 书记员刘欣瑜