西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初21984号原告：西安赛格电子市场有限公司，住所地：西安市、4002房，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7248。法定代表人：李立武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘金柱，陕西万新律师事务所律师。委托诉讼代理人：张巧维，系公司员工。被告：西安碧荷餐饮有限公司，住所地：西安市高新区,统一社会信用代码：91610131MA6U3KL34H。法定代表人：刘雪，系该公司总经理。被告：宝鸡心悦斋餐饮管理有限责任公司，住所地：陕西省宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码：91610302MA6X98KW8G。法定代表人：赖小平，系该公司执行董事兼总经理。原告西安赛格电子市场有限公司（以下简称赛格电子）与被告西安碧荷餐饮有限公司（以下简称碧荷餐饮）、宝鸡心悦斋餐饮管理有限责任公司（以下简称心悦斋公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赛格电子的委托诉讼代理人刘金柱、张巧维到庭参加诉讼，被告碧荷餐饮、心悦斋公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告赛格电子诉称，2017年3月，原告赛格电子与被告心悦斋公司签订《西安赛格电子市场有限公司商位租赁合同》及《西安赛格电子市场有限公司物业管理合同》等协议，约定原告将西安市XX路XX段XX号XX商城XX层XX区XX号商位租给心悦斋公司用于开设小肥羊火锅连锁餐厅。合同约定了租赁期限、租金、综合押金及费用，支付方式和期限以及违约责任等内容。合同签订后，原告依约履行了商铺交付义务。2017年5月11日，心悦斋公司与碧荷餐饮向原告递交《关于变更租赁合同承租方责任主体的申请》，申请将上述合同中承租方变更为碧荷餐饮。但是，碧荷餐饮自2019年6月开始未按照合同约定的付款期限和租金标准支付租金及各项费用，对于2019年6月、8月、9月、10月、11月、12月以及2020年1月的租金及各项费用均未足额缴纳，存在拖欠行为。对于2020年5月的租金和各项费用，被告未缴纳。因新冠肺炎疫情影响，原告根据相关规定免除了被告2020年2月至4月共计三个月的租金，但被告在享受优惠政策后，拒绝缴纳后期租金和各项费用。故提起诉讼，请求依法判令：1、确认原告与被告碧荷餐饮之间的房屋租赁合同关系于2020年6月30日解除；2、被告碧荷餐饮支付拖欠的租金费用157476.5元以及支付至实际偿还上述租金之日止产生的滞纳金（以157476.5元为基数，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍，暂计至2020年11月4日为19978.43元，共暂计177454.93元）；3、被告碧荷餐饮支付违约金98211元；4、被告碧荷餐饮返还商铺，支付拆除还原费用50000元；5、被告碧荷餐饮向原告支付合同解除后至实际腾房并拆除还原之日止的房屋占有使用费（按每月49105.5元标准，从2020年7月1日暂算至2020年11月4日为206243.1元）；6、被告碧荷餐饮支付原告律师费29893元；7、心悦斋公司对上述第二项至第六项请求承担连带责任；8、本案的诉讼费由两被告承担。被告碧荷餐饮、心悦斋公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年3月16日，原告赛格电子（甲方）与心悦斋公司（乙方）签订《西安赛格电子市场有限公司商位租赁合同》，约定赛格电子将其位于西安市XX路XX段XX号XX商城XX层XX区XX号商位、使用面积为639平米的商位出租给心悦斋公司开设小肥羊火锅连锁餐厅使用。租期为2017年6月1日起至2022年8月31日止。租期内的租金为第一、第二租赁年度536760元/年，第三、第四租赁年度563598元/年；第五年度的租金为591777.96元/年。租金及物业按每3个月交付。乙方应于每3个月开始前的10天内向甲方支付租金。如逾期缴纳租金，则按每逾期一日向甲方缴纳拖欠总金额千分之一的滞纳金。合同约定，如提前终止、解除或届满后7日内，乙方应按合同提前终止、解除或届满时必须拆除并取走所有装修物，未及时拆除的，甲方有权处理，产生的费用由乙方承担。对于提前终止合同，违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切损失；任何一方有违约行为的，违约方还应就其违约行为给对方造成的损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）进行赔偿。因一方违约导致本合同不能履行的，违约方必须向另一方支付相当于当年度实际执行租金的两个月租金的违约金。2017年5月11日，心悦斋公司与段峰代表的碧荷餐饮共同向原告出具《关于变更租赁合同承租方责任主体的申请》，申请由碧荷餐饮承担租赁合同的全部对应责任和义务，双方原签订合同执行时间内约定的责任和权利义务条款不变，碧荷餐饮承诺熟知租赁合同全部内容，从2017年6月1日起承担全部对应的责任与义务。2020年6月15日碧荷餐饮盖章向原告出具了《小肥羊停业告知函》，称因受疫情影响，告知原告其自2020年6月30日晚市打烊后永久停业，双方终止合约。2020年7月1日，原告赛格电子与被告碧荷餐饮签订《解除协议》，约定2020年6月30日起解除承租赛格电子位于三层3A088的场地合同，碧荷餐饮前期已支付租金可使用至2020年1月31日（优免期：2020年2月1日至4月30日未收租金）；碧荷餐饮应补交2020年5月1日至2020年6月30日的两个月租金89460元，于离场之前完成支付；3、离场期为2020年7月1日至2020年7月7日，2020年7月8日起该场地由原告收回自行处置，如逾期离场，原告自2020年7月8日起按照原租金标准收取场地占用费直至实际离场当日；原告收取的押金89460元，其有权直接扣除本解除协议约定的乙方应付款，待碧荷餐饮结清所有费用，搬离全部所属物品后7日内将剩余部分退还，不足扣除的，按约定及时支付；碧荷餐饮结清上述款项后于7月7日下午18:00之前按照提交的装修拆除说明事项拆除装修，搬离全部物品，未拆除之物品，原告有权处理，涉及拆除及维修所产生的费用由碧荷餐饮承担。2020年8月10日，碧荷餐饮向原告出具《关于西安碧荷餐饮有限公司撤场拆除延期说明》，称餐厅顶部吊顶、厨房、大厅、隔墙、地面、包厢、柱体、吧台等待拆除，并申请延期至2020年8月17日。原告提交的案涉房屋内部照片显示，截止2020年12月14日，上述内容仍未拆除。原告提交案外人出具的两份上述装修内容拆除报价单，分别就上述装修内容拆除及垃圾清运的报价为79533.86元、66500元。原告提交委托代理合同及2020年9月15日开具的增值税专用发票，证明其为本次诉讼共支付律师代理费29893元。以上事实有商位租赁合同、申请、告知函、解除协议、拆除说明、延期说明、照片、委托代理合同、增值税专用发票等证据及当事人陈述在卷佐证，并经核对无异，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告赛格电子与心悦斋公司签订《西安赛格电子市场有限公司商位租赁合同》后，心悦斋公司与碧荷餐饮向原告申请变更合同履行主体为碧荷餐饮，后原告赛格电子与碧荷餐饮按照《西安赛格电子市场有限公司商位租赁合同》履行合同，该行为属双方权利义务的概括转让，碧荷餐饮据此取得《西安赛格电子市场有限公司商位租赁合同》中心悦斋公司的合同地位，此后赛格电子与碧荷餐饮均应依照上述合同约定履行自己的义务。法律规定，当事人经协商一致，可以解除合同，2020年7月1日，原告赛格电子与碧荷餐饮签订解除协议，解除了双方的租赁合同关系，故原告赛格电子请求确认其于碧荷餐饮之间就案涉商位租赁合同解除的请求本院予以支持，该合同于2020年7月1日解除。至于原告请求被告支付拖欠租金的主张，在解除协议中，双方确认欠缴的租金为2020年5月1日至2020年6月30日两个月的租金89460元，故碧荷餐饮应当将上述租金支付原告。对于逾期未缴的滞纳金，双方在租赁合同中的约定过高，本院调整至自2020年7月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付。原告请求的提前解除合同的违约金，符合双方租赁合同的约定，被告碧荷餐饮应当支付原告提前终止合同的违约金89460元，鉴于双方在解除协议中已经约定原告收取的押金89460元可在应付款项直接扣除，故该违约金与原告应返还的押金直接抵销。对于原告请求的返还商位、支付拆除费用50000元、支付房屋占用费、支付律师费的请求，符合法律规定及双方约定，本院酌情予以支持。至于原告赛格电子对被告心悦斋公司的诉请，双方签订的《西安赛格电子市场有限公司商位租赁合同》中有关心悦斋公司的权利义务已于2017年概括转移至被告碧荷餐饮，心悦斋公司已非租赁合同的相对方，原告对心悦斋公司的诉请缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十三条、第九十七条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决如下:一、确认西安赛格电子市场有限公司与西安碧荷餐饮有限公司之间关于西安市XX路XX商城XX层XX区XX商位租赁的《西安赛格电子市场有限公司商位租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告西安碧荷餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安赛格电子市场有限公司租金89460元及逾期利息（以89460元为基数，自2020年7月8日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告西安碧荷餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告西安赛格电子市场有限公司西安市XX路XX商城XX层XX区XX商位；四、被告西安碧荷餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安赛格电子市场有限公司逾期返还商位的房屋占用费（自2020年7月8日起，按照每月44730元支付至实际返还之日止）；五、被告西安碧荷餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安赛格电子市场有限公司装修拆除费50000元；六、被告西安碧荷餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安赛格电子市场有限公司律师费29893元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回原告西安赛格电子市场有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费16544元，减半收取8272元，由原告西安赛格电子市场有限公司承担4000元，被告西安碧荷餐饮有限公司承担4272元。因原告已预交，被告在履行上述金钱给付义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 杨 博二〇二〇年十二月十六日书记员 薛婉婉打印：扈艳红校对：吴承洲2020年月日送达1