贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8019号上诉人（原审原告）：赵明礼，男，1977年1月3日出生，彝族，住贵州省赫章县。上诉人（原审原告）：王天彩，女，1979年9月16日出生，彝族，住所地：贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨艳，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：赵明江，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕节市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（新客车站旁边）。统一社会信用代码：9152050067073306XQ。法定代表人：吴正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人(特别授权)：王会强，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权)：朱超，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人赵明礼、王天彩与被上诉人毕节市鼎盛房地产开发有限公司（下称：鼎盛房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初10164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人赵明礼、王天彩上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人。约定日期起180日以后，被上诉人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，上诉人不退房的，被上诉人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向上诉人支付已付房价款万分之二的违约金。被上诉人逾期交付有关文书，应按约定支付违约金。被上诉人于2019年8月26日通知上诉人签订的《委托书》载明“全权委托房开公司免费代办不动产登记证，本人负责提供办证要件并保证真实性，如提供的办证要件不真实，由本人全权负责。不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。......”从该委托书的行文结构及逻辑来看，上诉人不追究被上诉人违约责任的前提是“提供办证要件不真实”。因上诉人提供的办证要件真实有效，故不追究被上诉人违约责任的前提条件不成立，被上诉人应支付上诉人违约金。即使不按照前述解释，《委托书》中对“不追究房开公司签订合同中的一切违约责任”的具体条件表述不清晰，如主体及标的均不明确，即“房开公司”是指哪一个房开公司?“合同”是指哪份合同?“一切违约责任”具体是指哪些违约责任?故该免除违约责任的表述存在诸多漏洞，是被上诉人趁上诉人委托办证时，故意做模糊化表达，借此逃避违约责任，对上诉人不公平。《委托书》是由被上诉人单方制作，在文字表达模糊化时，应作不利于被上诉人的解释，即上诉人未免除被上诉人逾期交付办理涉案房屋不动产权证的违约责任。一审判决认定上诉人出具委托书委托被上诉人办理涉案商品房不动产权证书时，明知被上诉人已逾期办理不动产权属证书，应承担违约责任的情况下，明确表示不再追究被上诉人的违约责任，视为上诉人就该民事权益已经做出处分错误。被上诉人鼎盛房开答辩称：上诉人在明知被上诉人已逾期办证的情况下承诺不追究被上诉人违约责任，系对自身权利作出的处分，意思表示明确，未违反法律规定，《委托书》也不属于格式条款，合法有效。上诉人主张其不追究被上诉人违约责任的前提是上诉人提供办证资料不真实，且《委托书》内容模糊，被上诉人应支付违约金的理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵明礼、王天彩向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金暂定67388.32元（违约金以购房款312852元为基数，按日万分之二的标准，自2017年6月30日起计算至被告办理商品房转移登记并交付原告之日止，暂计至2020年6月11日）；上诉人赵明礼、王天彩上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人。约定日期起180日以后，被上诉人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，上诉人不退房的，被上诉人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向上诉人支付已付房价款万分之二的违约金。被上诉人逾期交付有关文书，应按约定支付违约金。被上诉人于2019年8月26日通知上诉人签订的《委托书》载明“全权委托房开公司免费代办不动产登记证，本人负责提供办证要件并保证真实性，如提供的办证要件不真实，由本人全权负责。不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。......”从该委托书的行文结构及逻辑来看，上诉人不追究被上诉人违约责任的前提是“提供办证要件不真实”。因上诉人提供的办证要件真实有效，故不追究被上诉人违约责任的前提条件不成立，被上诉人应支付上诉人违约金。即使不按照前述解释，《委托书》中对“不追究房开公司签订合同中的一切违约责任”的具体条件表述不清晰，如主体及标的均不明确，即“房开公司”是指哪一个房开公司?“合同”是指哪份合同?“一切违约责任”具体是指哪些违约责任?故该免除违约责任的表述存在诸多漏洞，是被上诉人趁上诉人委托办证时，故意做模糊化表达，借此逃避违约责任，对上诉人不公平。《委托书》是由被上诉人单方制作，在文字表达模糊化时，应作不利于被上诉人的解释，即上诉人未免除被上诉人逾期交付办理涉案房屋不动产权证的违约责任。一审判决认定上诉人出具委托书委托被上诉人办理涉案商品房不动产权证书时，明知被上诉人已逾期办理不动产权属证书，应承担违约责任的情况下，明确表示不再追究被上诉人的违约责任，视为上诉人就该民事权益已经做出处分错误。被上诉人鼎盛房开答辩称：上诉人在明知被上诉人已逾期办证的情况下承诺不追究被上诉人违约责任，系对自身权利作出的处分，意思表示明确，未违反法律规定，《委托书》也不属于格式条款，合法有效。上诉人主张其不追究被上诉人违约责任的前提是上诉人提供办证资料不真实，且《委托书》内容模糊，被上诉人应支付违约金的理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2014年7月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积36.63平方米，套内建筑面积22.80平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为312852元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款162852元，余款150000元以银行按揭贷款支付。同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，在接收该商品房的同时向出卖人出示第二十三条约定的物业服务费用缴款凭证。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2017年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款312852元。2018年11月29日，被告取得毕节市七星关区学院路都市港湾（2号地块）商业裙楼不动产权证书，具备办理不动产权属转移登记条件。2018年11月30日，被告在原告所属7楼栋张贴办证通知，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2019年8月26日，原告提交资料并出具委托书委托被告代为办理不动产权证书。原告出具的委托书载明不追究房开公司签订合同中的一切违约责任。2019年11月1日，涉案商品房不动产权证书办理完毕。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款，被告向原告交付了涉案房屋。但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》第二十二约定：出卖人承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告逾期通知原告提交办证资料，办理不动产权证书，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。但被告取得涉案楼栋不动产权证书，具备办理商品房转移登记的条件后，原告出具委托书委托被告办理涉案商品房不动产权证书时，明知被告已逾期办理不动产权属证书，应承担违约责任的情况下，明确表示不再追究被告的违约责任，视为原告就诉请的该民事权益已经作出处分，原告就逾期办证违约金再行提起诉讼，不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告赵明礼、王天彩的其他诉讼请求。案件受理费742元，由原告赵明礼、王天彩负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：上诉人出具《委托书》委托被上诉人办理涉案商品房不动产权证书时，明确表示不追究被上诉人的违约责任。一审中，上诉人对该《委托书》的质证意见为：真实性、合法性无异议，关联性有异议，达不到证明目的，原因为被上诉人至今未收到不动产权属证书及相关办证文书。即上诉人认可《委托书》的真实性、合法性，仅因其未收到不动产权证书及相关办证文书，故认为达不到被上诉人的证明目的。但涉案房屋不动产权证书已于2019年11月1日办理，被上诉人已在一审庭审中出示，上诉人至少于一审开庭时已知晓涉案房屋不动产权证书已办理的事实，上诉人至今未领取不能认定系被上诉人原因所致。且根据《委托书》载明的内容，上诉人是否领取不动产权证书并非上诉人放弃主张违约责任的前提，故上诉人在认可《委托书》真实性、合法性的情况下仅以未领取不动产权证书为由主张被上诉人应支付违约金的理由不成立，本院不予采纳。同时，《委托书》无上诉人不追究被上诉人违约责任的前提是上诉人提供办证要件不真实的约定，且不存在内容表述不清晰的情形，故对上诉人关于其不追究被上诉人违约责任的前提是“提供办证要件不真实”，因上诉人提供的办证要件真实有效，故不追究被上诉人违约责任的前提条件不成立，且《委托书》内容表述不清晰，被上诉人应支付违约金的主张，不予采纳。综上，上诉人的上诉理不成立，对其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1484元，由上诉人赵明礼、王天彩负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十五日书记员 高 进