四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初5499号 原告:李静，女，1975年1月8日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：邵成建，四川怀志律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：毋新生，北京梵清律师事务所律师，执业证号××。 原告：何锐，男，1974年1月2日出生，汉族，住四川省高县。 委托诉讼代理人：邵成建，四川怀志律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：毋新生，北京梵清律师事务所律师，执业证号××。 被告：绿地集团宜宾置业有限公司，统一社会信用代码91511500MA62GCRD8K，住所地四川省宜宾市翠屏区清华街8号2楼201号。 法定代表人：范文军，总经理。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）事务所，执业证号××。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所，执业证号××。 被告：成都好居新起点房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91510104MA6CEA8F6K，住所地四川省成都市锦江区红星路一段35号附1号（自编号：B区2楼1441号）。 法定代表人：吴喜枝，总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师，执业证号××。 原告李静、何锐与被告绿地集团宜宾置业有限公司（以下简称绿地集团宜宾公司）、成都好居新起点房地产营销策划有限公司（以下简称成都好居新起点公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李静及二原告的委托诉讼代理人邵成建、毋新生，被告绿地集团宜宾公司的委托诉讼代理人刘瑛、邓恒，被告成都好居新起点公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李静、何锐向本院提出诉讼请求：判令二被告共同返还原告多支付的购房款986948元，并支付相应资金占用利息（利息计算方式：以986948元为基数从2019年6月28日起按年利率6%计至二被告全部返还为止，暂计算至2020年9月8日的资金占用利息约为10000元）。事实和理由：2019年4月14日，原告在被告绿地集团宜宾公司设在四川省宜宾市叙州区的金街站前中央广场接待中心，向被告绿地集团宜宾公司订购站前中央广场3层3-1048号商铺，根据金街站前中央广场接待中心所公示的商品房预售许可证，站前中央广场的开发商为被告绿地集团宜宾公司，预售许可证号为2019023。原告在当日支付了定金20万元，并在金街站前中央广场接待中心内与被告绿地集团宜宾公司的销售人员签订了《房屋认购协议》。同年5月7号，原告到金街站前中央广场接待中心支付了房款1531298元，余款730000元向银行申请贷款支付，上述款项全部转入被告绿地集团宜宾公司销售人员指定的账户中。后原告于2019年6月27日与被告绿地集团宜宾公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》时发现网签备案的合同金额与原告实际支付金额相差986948元，原告实际支付2461298元，但网签备案的《四川省商品房买卖合同（预售）》金额仅为元1474350元。后原告仔细对照《房屋认购协议》才发现之前在被告绿地集团宜宾公司开发的站前中央广场接待中心与原告所签订《房屋认购协议》的相对方为被告成都好居新起点公司，前期支付的款项也转入了该公司。但在随后签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的出卖人为被告绿地集团宜宾公司，且原告按揭支付的尾款也进入了被告绿地集团宜宾公司。为此，原告认为，原告购买的是被告绿地集团宜宾公司开发的案涉商铺，且所有合同的签订地、款项支付地点均是在被告绿地集团宜宾公司有相关证件公示的金街站前中央广场接待中心内，原告有理由认为案涉商铺的出卖人为被告绿地集团宜宾公司，原告按照被告绿地集团宜宾公司销售人员的指示将首付房款转入了被告成都好居新起点公司的行为，应由被告绿地集团宜宾公司承担法律后果。而案涉商铺的实际购房价格应以原告与被告绿地集团宜宾公司于2019年6月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》为准。因此，原告认为二被告共同多收取的购房款986948元应退还原告。原告为此多次找二被告退款，二被告均以种种理由推诿，为维护自身的合法权益，遂诉至法院。 被告绿地集团宜宾公司辩称，1.被告绿地集团宜宾公司未收取《四川省商品房买卖合同（预售）》约定价款以外的任何款项，被告绿地集团宜宾公司无义务向原告返还任何款项。被告绿地集团宜宾公司与被告成都好居新起点公司于2018年12月29日签订了《商品房预约认购协议书》，约定由被告成都好居新起点公司认购被告绿地集团宜宾公司包括案涉房屋在内的四川省宜宾市“城际空间站项目一期”BQ15-03地块商业。2019年4月14日，原告李静与被告成都好居新起点公司签订了《房屋认购协议》，被告成都好居新起点公司将案涉房屋销售给原告李静。《房屋认购协议》约定：“乙方与绿地集团宜宾公司就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准”。被告绿地集团宜宾公司根据原告与被告成都好居新起点公司的要求，为配合原告办理备案登记等手续，于2019年6月27日与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，收取了合同约定的房价款1474350元。2.案涉房屋系由被告成都好居新起点公司向原告转让，且转让金额为2461298元，《房屋认购协议》中也多处告知案涉房屋的相关情况，原告对此清楚知情，《房屋认购协议》合法有效。《房屋认购协议》载明：“经双方协商一致同意该房屋成交单价26600元/平方米，成交总价为2461298元”“乙方签订本协议前，已全面、充分、征求法律、财务、评估等专业人员意见，完全同意本协议约定及款项金额，承诺不会因房款及差额过高而迟延、少付或拒付本协议有关款项”。因此，原告清楚知道案涉房屋系被告成都好居新起点公司向其转让，并确认转让价格为2461298元。3.《四川省商品房买卖合同（预售）》系被告绿地集团宜宾公司根据原告与被告成都好居新起点公司的要求所签订，该合同的签订也系原告对《房屋认购协议》的认可和履行。原告与被告成都好居新起点公司的权利义务应当以《房屋认购协议》为准，确认转让价格。4.被告绿地集团宜宾公司从未委托被告成都好居新起点公司进行营销代理，也从未授权被告成都好居新起点公司代表被告绿地集团宜宾公司出售房屋，原告与被告成都好居新起点公司之间的合同纠纷与被告绿地集团宜宾公司无关。综上，被告绿地集团宜宾公司仅收取了《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的1474350元价款，不存在多收取原告房款的事实。同时，原告基于与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》购买了案涉房屋，其清楚知晓并认可房屋的价款为《房屋认购协议》中约定的价款，其所支付的价款也与《房屋认购协议》约定价款一致，《房屋认购协议》系原告与被告成都好居新起点公司之间的真实意思表示。应当驳回原告对被告绿地集团宜宾公司的诉讼请求。 被告成都好居新起点公司辩称，1.不同意原告要求退还房款及利息的诉讼请求，不承担案件受理费。2.被告成都好居新起点公司与原告达成购买意向之前，于2018年12月29日与开发商被告绿地集团宜宾公司签订案涉房屋整体购买协议，约定由被告成都好居新起点公司整体购买“城际空间站项目一期”商业用房。该协议还约定可以通过更名购房人的方式与开发商签订房屋备案合同等行使处分权。被告成都好居新起点公司有权将案涉房屋进行转让。3.2019年4月4日，被告成都好居新起点公司与原告李静签订《房屋认购协议》。协议明确约定该房屋归属被告处置的整体状况，交易方式，该房屋将由买受人与开发商签订《商品房买卖合同》，该房屋的购买权转让至原告名下，原告成为该商品的买受人。该协议第五条再次详细告知该房屋交易方式与款项支付方式，原告均无异议。4.《房屋认购协议》明确约定案涉房屋价格为2461298元，与原告诉状描述所支付的款项一致。该协议是双方真实意思表示，未违反我国法律和行政法规的强制性规定，系合法有效且已实际履行。5.被告成都好居新起点公司以收购的方式取得了商铺的购买权，并通过自有渠道进行销售，在买受人认可价格并接受交易方式后，最终由被告成都好居新起点公司将商铺购买权概况转让给买受人，并为买受人提供购房全流程的服务，为买受人取得商铺正式的所有权尽责。6.原告在认可协议书约定的前提下，方与被告成都好居新起点公司签订《房屋认购协议》，这是双方能够交易的前提。2019年6月27日，原告在被告成都好居新起点公司的安排下，另与开发商签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，作为房屋备案的一个必备手续与《房屋认购协议》是一个整体，均是为了保障交易顺利进行。该两份协议签订时间间隔近3个月，原告按约支付了双方约定的全部房款，且签署了《四川省商品房买卖合同（预售）》并于2019年7月25日备案成功，在开发商统一交房时间2019年8月31日办理了交房手续，以上足以证明原告对此交易已经实际履行且无其他异议。7.原告时隔一年多，于2020年9月提起诉讼，要求退款无法律和事实依据。8.该房屋市场行情对交易双方都是公平、公开的。与开发商签署的备案价，属于行业要求对外公布的计税价格，也是房屋行政管理机关认可的价格。在市场交易中，实际成交价是交易双方根据市场行情、地理位置、房屋性质等一系列综合因素决定的，且案涉房屋属于商业地产项目，原告作为投资方，对交易价格及模式应当非常清楚。9.在本案中，原告及其委托诉讼代理人自始至终都清楚该房屋价值，并且愿意为此支付对价，完全属于商业投资行为，一个具有完全民事行为能力的投资人，对房屋的价值应有准确的判断并承担投资行为带来的市场风险。综上，原告是基于投资意愿购买的商铺，与被告签署的协议是正常合法的商业行为，商业投资更要遵循合同契约精神，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合各方提交的证据，本院认定事实如下： 被告绿地集团宜宾公司是案涉房屋的开发商。2018年12月29日，被告绿地集团宜宾公司（甲方）与被告成都好居新起点公司（乙方）签订《商品房预约认购协议》，约定甲方按照乙方要求针对四川省宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业1号楼（站前西广场）进行规划变更设计，且取得乙方的书面同意，在取得《商品房预售许可证》后，由甲方与乙方指定并经甲方认可的第三方签订正式的商品房买卖合同，合同内容以本协议约定内容为原则，包括但不限于第三方的付款方式及甲方的标的物业交付、产权办理等时间节点，均以本协议为准，不作变更。双方还对标的物业总价进行暂定，对标的物业单价的均价进行了约定。 2019年4月14日，被告成都好居新起点公司（甲方）与原告李静签订《房屋认购协议》，载明：“鉴于：1.甲方与开发商绿地集团宜宾公司系合作单位，已获得宜宾西站站前广场独家销售处置权，甲方愿意将该房屋出售给乙方。2.甲乙双方在本协议签订后，乙方与绿地集团宜宾公司（以下简称开发商）就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。乙方确认，上述情况甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义，故双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上，现就相关事宜，达成如下约定。第一条1.1项目坐落于宜宾市南部新区成贵高铁站前区域一期地块，双方交易的房屋位于宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业1号楼站前西广场，商铺房号：1-3-1048（以下简称该房屋）。建筑面积92.53平方米，套内面积44.42平方米，公摊48.11平方米（若《商品房买卖合同》面积与本协议面积有误差，双方同意按成交单价×产权证建筑面积据实找补）。〔上述信息以房产证或者相关正式法律文书上的记载为准〕。第二条2.1甲方承诺该房屋产权清晰明确，若因甲方故意或者重大过失造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任，但因第三方原因（包括但不限于开发商）造成的除外。第三条3.1经双方协商一致同意房屋成交单价：26600元/平米，成交总价为￥2461298元。第四条4.2.1乙方共向甲方支付认购该商品房的定金￥200000元，付款时间为2019年4月14日。4.2.2首付款支付（不含定金）：乙方于2019年5月5日之前与开发商签订《商品房买卖合同》并支付购房首付款￥1531298元。4.2.3剩余房款￥730000元，由银行按揭贷款支付。第六条6.1若甲乙双方签署本协议后，甲方不得在无正当理由情形下将该房屋出售给第三方，因甲方将该房屋出售给第三方而导致双方无法完成房屋交易的，视为甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本协议，甲方双倍返还定金给乙方。6.2若乙方原因导致其未按协议约定的时间及款额交纳定金、首付款（或全款）并签订《商品房买卖合同》，每延期一日，按应交纳的金额的每日千分之一的标准向甲方支付违约金；如乙方延期支付定金或房款超过3日的，则甲方有权在不通知乙方的情况下解除本协议，并有权在解除本协议后直接将该房出售给第三方，乙方已经缴纳的定金及已付的任何房款不予退还。6.3本协议约定的总房款为最终确定之事项，乙方在签订《商品房买卖合同》时除发生实际建筑面积与本协议确认面积不一致情形外，不应再要求变更，如因乙方此项要求导致甲乙双方最终未能签订《商品房买卖合同》，则甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予返还。6.4甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订《商品房买卖合同》内容及项下相关约定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还。”。 2019年6月27日，被告绿地集团宜宾公司（出卖人）与原告李静、何锐（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《〔绿地•宜宾城际空间站（一期）站前广场1号楼商业（BQ15-03地块）〕商品房买卖合同附件与补充协议》，将成贵高铁宜宾东站站前综合体BQ15-03地块站前广场第1幢3层3-1048号房屋出售给原告。上述合同约定：该商品房预售面积92.53平方米，其中套内建筑面积44.42平方米，分摊的共有建筑面积48.11平方米。该商品房单价为每平方米15933.75元，总价款为1474350元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项200000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。买受人于2019年5月7日前支付首期房价款744350元，占全部房价款的50.49%；余款730000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。双方还对权利义务、违约责任等作了约定，并于2019年7月25日进行了房屋买卖合同网上备案登记。 2019年7月22日，原告李静、何锐（借款人）与中国工商银行股份有限公司宜宾分行签订《个人购房借款/担保合同》，采取“办妥预抵押登记+阶段性担保后放款”的方式，向中国工商银行股份有限公司宜宾分行贷款730000元用于购买本案案涉房屋，贷款期限120个月。借款人同意贷款人一次性划入被告绿地集团宜宾公司账户，贷款利息自实际放款日起计算。此后，中国工商银行股份有限公司宜宾分行按约将上述贷款直接划入被告绿地集团宜宾公司账户。 另查明，2019年4月14日，原告与被告成都好居新起点公司签订《房屋认购协议》时支付定金20万元。2019年5月7日，原告支付被告成都好居新起点公司首付款1531298元。2019年6月27日，被告成都好居新起点公司支付被告绿地集团宜宾公司房款744350元。2019年12月30日，中国工商银行股份有限公司宜宾分行按约将原告李静、何锐购房贷款73万元直接支付被告绿地集团宜宾公司。 2020年1月6日，被告绿地集团宜宾公司将案涉房屋交付原告。 以上事实，有原告的身份证复印件，被告的营业执照复印件，《商品房预约认购协议》《房屋认购协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》《〔绿地•宜宾城际空间站（一期）站前广场1号楼商业（BQ15-03地块）〕商品房买卖合同附件与补充协议》《个人购房借款/担保合同》，银行交易明细，房屋买卖合同网上备案信息摘要，房屋交付依据以及原、被告的陈述为证。 本院认为，案涉《商品房预约认购协议》《房屋认购协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》《〔绿地•宜宾城际空间站（一期）站前广场1号楼商业（BQ15-03地块）〕商品房买卖合同附件与补充协议》均是相关当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他导致合同无效的情形，均合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。本案争议的焦点是双方应以哪份合同约定的房屋价款为准，二被告是否应当退还原告主张的多支付的购房款及利息。本院认为，案涉房屋的价款，应以原告与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》约定的价款2461298元为准，具体理由如下： 一、原告与成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》明确约定：“甲乙双方在本协议签订后，乙方与绿地集团宜宾公司（以下简称开发商）就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。乙方确认，上述情况甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义……第三条3.1经双方协商一致同意房屋成交单价：26600元/平米，成交总价为￥2461298元。第四条4.2.1乙方共向甲方支付认购该商品房的定金￥200000元，付款时间为2019年4月14日。4.2.2首付款支付（不含定金）：乙方于2019年5月5日之前与开发商签订《商品房买卖合同》并支付购房首付款￥1531298元。4.2.3剩余房款￥730000元，由银行按揭贷款支付。”。本院认为，原告作为进行商铺投资的理性商事主体，通过其所签订的上述协议，应当能够充分知晓本次房屋交易的相关情况：一是原告应当知晓其所交易的对象为被告成都好居新起点公司。虽然原告辩称其是在被告绿地集团宜宾公司所设的楼盘销售点进行交易，其误认为是与被告绿地集团宜宾公司进行交易。但是，商品房销售中，存在销售方与开发方不一致的情形，《房屋认购协议》明确载明的合同相对方为被告成都好居新起点公司。二是原告应当知晓其所购买房屋的现状，尤其是知晓对其作出购买房屋决定起着重大影响的房屋价款情况。原告是在知晓并同意该房屋价款的基础上，基于自己的投资判断，才与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》。三是原告应当知晓房屋的交易流程中包括要与所购房屋的开发商另行签订合同用于办理过户手续的事宜。《房屋认购协议》是原告与被告成都好居新起点公司就案涉房屋达成买卖合意的本约，《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是为履行上述《房屋认购协议》，为原告办理房屋过户手续而达成的一个附件。因此，案涉房屋价款应以原告与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》约定的价款2461298元为准。 二、原告已经以实际行为印证了其实际履行的就是其与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》。原告于2019年4月14日，即其与被告成都好居新起点公司签订《房屋认购协议》当日即支付该合同约定的20万元定金；至2019年5月7日，原告按该合同约订支付被告成都好居新起点公司购房款1731298元；2019年7月22日，原告向银行贷款730000元，该款于2019年12月30日由银行直接支付被告绿地集团宜宾公司。至此，原告已经支付完毕《房屋认购协议》约定的全部2461298元购房款。2020年1月6日，原告从被告绿地集团宜宾公司处接收了案涉房屋。从支付的房款金额上看，原告通过首付及贷款方式，先后共计支付2461298元，符合原告与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》约定的价款；从时间节点上看，在原告与绿地集团于2019年6月27日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议之前50天，原告就于2019年5月7日共计支付被告成都好居新起点公司1731298元，该金额已大于《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房款，而原告又于2019年7月22日向银行申请贷款730000元，并于2020年12月30日支付绿地集团宜宾公司。显然，原告认可《房屋认购协议》的价款并按约实际履行《房屋认购协议》。审理中，原告陈述：“因为钱已经交了，被告说不还，和绿地签了合同以后我们去找他们退差价，他们不退还”，若如原告诉讼中主张的房屋价款为1474350元，原告在支付金额达1731298元后，在多支付购房款且已经找公司退钱未果，双方存在较大争议的情况下，原告还申请向银行贷款来支付尾款，显然不合常理。原告以自己的实际行为再次证明双方实际履行的是原告与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》，2461298元才是案涉房屋的真实价格。 三、被告绿地集团宜宾公司（甲方）与被告成都好居新起点公司（乙方）签订的《商品房预约认购协议》只对合同双方当事人即被告绿地集团宜宾公司与被告成都好居新起点公司具有约束力，只影响被告成都好居新起点公司是否能按照《房屋认购协议》的约定履行向原告交付案涉房屋的义务。而本案中，被告绿地集团宜宾公司认可被告成都好居新起点公司对案涉房屋的处分权，原告也已经实际取得了案涉房屋。因此，《商品房预约认购协议》与本案纠纷的处理并无关联性。 综上，原告与被告成都好居新起点公司签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，双方当事人应当按约履行。原告已按约支付完毕购房价款，被告也已将案涉房屋交付原告，双方已实际履行完毕《房屋认购协议》约定的主要义务，原告要求二被告退还多支付的购房款及利息的主张，无事实和法律依据，且有违诚信原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李静、何锐的诉讼请求。 案件受理费13769元，由原告李静、何锐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长  何杉 审判员  杨红 审判员  刘强 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  任艳