北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初20591号原告：邹野，男，1967年5月20日出生，汉族，北京屹泰工匠建筑劳务有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王鹏，北京市力行律师事务所律师。被告：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤融谷**楼201-68。法定代表人：朱灿，总经理。委托诉讼代理人：冯爱娣，北京法绳律师事务所律师。原告邹野与被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹野及其委托诉讼代理人王鹏，被告鸿坤公司的委托诉讼代理人冯爱娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹野向本院提出诉讼请求：1.鸿坤公司赔偿邹野2015年10月2日至2016年5月5日期间延期交房违约金663198.86元；2.鸿坤公司赔偿邹野2016年5月6日至2018年12月31日期间因未按照主、从合同标准交付房屋导致邹野无法入住的延期交房违约金3376285元；3.鸿坤公司赔偿邹野至今未按合同标准和国家标准交付房屋造成的维修费用185651.72元、工程造价鉴定费50000元、后续维修期间房租损失300000元及往返搬家费用50000元；4.鸿坤公司赔偿邹野2016年5月至2018年12月期间物业费损失98324.29元、后期维修需要搬出住所期间物业费损失18435.81元；5.鸿坤公司赔偿邹野信函公证费1000元，维修过程中电费损失5572.95元、燃气费损失592.8元；6.鸿坤公司赔偿邹野房屋质量及修复方案鉴定费120000元；7.诉讼费用由鸿坤公司负担。事实和理由：邹野与鸿坤公司之间系房屋买卖合同关系。2015年，邹野与鸿坤公司签订主合同《北京市商品房预售合同》与从合同《精装修协议》，邹野购买鸿坤公司开发的大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块43#住宅楼-2层305商品房一套。合同对双方之间的权利义务进行了详细约定。邹野依照合同中的约定履行了义务。根据主从合同约定，该商品房应于2015年10月1日前验收合格并交付适用，但由于鸿坤公司违约，其于2016年5月4日才把多项未完成和不合格质量的房屋办理手续，房屋钥匙留给鸿坤公司进行未完成和不合格向的施工与维修。经工程检测公司鉴定：房屋质量问题严重，邹野无法入住。经邹野多次要求（包括采取快递信函方式）、鸿坤公司多次重修的情况下，鸿坤公司卖出的房屋仍不能达到合格安全的基本居住条件。时至今日，鸿坤公司卖出的房屋还有多项不合格或未施工，邹野无法入住，鸿坤公司的行为构成严重违约，按照合同约定，鸿坤公司应赔偿邹野逾期交房违约金、未按合同约定标准交付房屋导致邹野未能及时入住的延期交房损失、房屋质量问题维修费用、鉴定费及其他各项损失。鸿坤公司辩称：邹野的诉讼请求无事实基础和法律依据，应予驳回。2015年9月29日，邹野与鸿坤公司签订《北京市商品房预售合同》及《精装修协议》，邹野从鸿坤公司处购买的涉案房屋系毛坯房，装修改造属于开发商赠送，鸿坤公司没有向邹野收取任何装修改造费用。双方签订的《北京市商品房预售合同》与《精装修协议》分别属于房屋买卖和装饰装修两个法律关系，不应在同一案件中起诉。邹野诉请的质量问题均属于装修合同中涉及问题。涉案房屋于2015年3月30日取得竣工验收备案表，鸿坤公司于2016年5月5日已将涉案房屋交付给邹野入住使用，鸿坤公司按照合同约定的装修标准进行的装修，履行了合同约定的义务，房屋及装修均不存在质量问题。另根据装修协议第4条第2款相关规定，涉案房屋已超过360天的保修时间，鸿坤公司不再承担任何保修责任；对于邹野提出的装修质量问题，鸿坤公司均安排维修人员进行了维修改善，邹野也签字确认。不存在邹野诉请的未完工项目。关于第1项诉讼请求，鸿坤公司不存在逾期交房，首先根据双方签订的精装修协议第3条约定，邹野不得以装修期间抗辩未交付房屋。涉案房屋的竣工验收备案表的取得时间为2015年3月30日，《住宅质量保证书》是于房屋取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》次日计算。另案涉房屋所在整个小区交付的时间是2015年10月1日，均是按照合同约定的时间交付，在合同签订时已取得了竣工验收材料，当时已向邹野出示过。邹野于2016年5月5日收房的原因有二：第一，邹野使用工程欠款折抵的方式支付房屋价款，当时尚未达成抵款的合意。2015年11月11日，邹野支付了6910000元房款，2016年5月30日，双方签订商品房购买价款抵偿协议，所欠工程款10822590元用于折抵房款，故邹野是在2016年5月5日收房，晚于其他业主；第二，基于工作人员统一发放了收房通知，2015年10月1日也给邹野发放了收房通知，是因邹野个人原因一直拖延到2016年5月5日收房，故不同意邹野第1项诉讼请求。第2项诉讼请求，没有合同依据和事实基础。关于第3项诉讼请求，虽然造价费用为180000余元，但报告中对于是否属于质量问题、正常损耗还是使用不善人为因素导致无法界定，不宜简单将造价费用认定为装修质量问题。2016年5月5日交房时，根本不存在邹野提出的装修问题。例如四层南厕洗手台轨道脱落，水龙头切换失效等问题显然属于使用不善人为因素导致，不应当认定为质量问题。基于该鉴定报告中无法界定是否属于质量问题还是正常损耗，该鉴定报告的造价不应当采纳。邹野所做的是其与他人聊天记录的公证，与本案没有关联性。第4、5项诉讼请求，电费、燃气费、物业费属于邹野入住后用于自身的日常生活，应由邹野自行承担，公证费亦属于邹野自行承担的费用。本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，邹野与鸿坤公司签订北京市商品房预售合同（住宅类）（以下简称预售合同）及精装修协议。2015年9月29日，邹野（买受人）与鸿坤公司（出卖人）再次签订了预售合同及精装修协议，双方均认可2015年7月31日签订前述两份合同与2015年9月29日签订的两份合同内容完全相同，认可双方于2015年9月29日办理了网签手续。预售合同约定，邹野购买坐落于北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705地块43#住宅楼-2层305房屋，房屋总价款17732590元。合同附件五约定：买受人应于主合同签署当日支付首期购房款10822590元，商品房总价款扣除首期款后的其余款项6910000元由买受人申请银行按揭贷款支付。合同第十二条约定交付条件。出卖人应当在2015年10月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅）；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）。合同第十四条约定逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，应按照逾期时间分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。合同第十六条交接手续中约定，查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意先行办理房屋交接手续，双方确定的修缮问题由出卖人按《住宅质量保证书》的内容进行修复，并承担修复费用。该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人发出的入住通知书中告知的房屋交付手续办理期限届满之日起，即视为出卖人已按照本合同约定条件交付了该商品房，该商品房的风险转移给买受人，该商品房的相关税费、物业管理费等所有因该商品房的拥有或使用而发生的费用从出卖人书面通知买受人交接房屋之日开始计算，由买受人承担。如因此导致出卖人损失或增加支出的，由买受人给予赔偿。买受人未实际办理交接手续超过6个月的，出卖人有权解除本预售合同，向买受人收取房屋总价5%的违约金，所有相关费用由买受人承担。合同第十八条约定住宅保修责任。（—）出卖人承诺自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。2015年9月29日，鸿坤公司与邹野就《北京市商品房预售合同》签订补充协议，其中第四项系对商品房交付的约定：……4.买受人应按出卖人通知的时间、地点前来办理交接手续，出卖人向买受人出示主合同第十二条规定的证明文件后，双方应办理商品房交接及签署商品房交接单；5.发生下述情况之一的该商品房的实际交付日为出卖人交付通知所载明期限的届满日：①因买受人自身原因未能在出卖人书面通知规定的时间和地点办理该商品房交付接收手续的；②买受人无正当理由拒绝办理该商品房接受手续的；③买受人通讯录联系地址、电话、传真发生变化且未依约通知出卖人，致使出卖人无法向买受人送达该商品房交付通知的。6.在办理该商品房验收交接时，如买受人认为出卖人交付的该商品的装饰、设备标准不符合主合同附件六约定，则买受人应在办理完该商品房入住手续后15日内向出卖人书面提出，否则视为买受人认可出卖人交付的该商品房及其装饰、设备标准符合主合同约定。第五项系关于商品房空气质量的补充约定：双方确认，《北京市商品房预售合同》第十二条约定的建筑工程竣工验收备案表中包含环保监测项目，双方同意以此项环保检测和室内空气质量检测结果作为判断买受人所购房屋室内空气质量合格与否的唯一依据。前述环保检测项目和室内空气质量检测项目合格或买受人对所购房屋进行装修的，买受人不得以房屋室内空气质量不符合国家相关规范和标准为由向出卖人提出退房或其他赔偿要求。邹野与鸿坤公司签订的精装修协议约定：鉴于买受人所购买该商品房为毛坯房，买受人向出卖人提出除约定该商品房交付标准以外的装修改造需求，委托出卖人对房屋进行装修和改造；针对买受人委托装修改造事项，出卖人不再向买受人另行收取任何费用，买受人同意出卖人指定的装修公司对该商品房按本协议所述之室内装修条款进行变更装修和改造。精装修协议第一条第5项约定买受人就装修和改造质量事宜提出异议时，应在出卖人交付房屋后的15日内向出卖人以书面形式一次性提出，如逾期未向出卖人发送任何书面通知的，视为买受人认可出卖人交付的商品房装修标准符合本补充协议的约定。如经出卖人证实出现装修和改造质量问题时，按照本协议第四条保修责任的约定执行。第三条约定：l.鉴于买受人委托出卖人装修和改造，双方同意，出卖人取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》（毛坯）并提供该房屋的《住宅质量保证书》（毛坯）以及《住宅工程质量分户验收表》（毛坯）后，即说明出卖人已经履行完毕主合同第十二条约定的义务。买受人同意按照本协议以及《预售合同》的约定查验接受房屋，办理入住手续，不得以不符合《预售合同》第十二条的约定为由拒绝接收已经取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》（毛坯）或《住宅工程质量分户验收表》（毛坯）的房屋并办理入住手续。2.该商品房交接手续依照《预售合同》第十六条相关约定办理。第四条第2项约定本补充协议项下的精装修和改造工程，除本条第1款所列项目外，在交付买受人后的360天内出现质量问题的，经双方或双方确认的第三方机构确认后确为质量问题且严重影响买受人正常使用的，由出卖人承担装修保修责任，但由于交付后人为或自然损耗造成的除外；超出360天的，出卖人不再承担任何保修责任。3.该商品房基础设施、房屋的地基基础和主体结构，在《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限自该商品房取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》之次日起计算。《精装修协议》后附有《房屋室内精装修标准》，双方进行签字确认。关于房屋价款的支付问题，邹野与鸿坤公司均认可涉争房屋总价款17732590元系分两笔支付，其中10822590元系以工程款折抵房款的方式支付，6910000元系由邹野于2015年11月11日贷款支付。双方仅对10822590元的支付时间存在争议，鸿坤公司主张双方达成抵扣合意的时间为2016年5月30日，为证明其主张，鸿坤公司提交了商品房购买价款抵偿协议（以下简称折抵协议）及邹野房款折抵明细。但邹野称鸿坤公司提交的折抵明细系其单方制作，折抵协议上未载明签订时间，亦未明确约定折抵时间，邹野不认可真实性；邹野主张达成抵扣合意的时间为2015年7月21日，邹野提交了鸿坤公司开具的金额为10822590元的发票一张，开票时间为2015年9月29日。另鸿坤公司主张在2015年10月1日前曾通知邹野收房。经询问，鸿坤公司就为何在其主张的双方达成房款抵扣合意（2016年5月30日）前向邹野出具前述发票、通知邹野收房、并向邹野交付涉争房屋未能作出合理解释，故本院对鸿坤公司提出的双方于2016年5月30日达成抵款合意的事实不予采信，根据鸿坤公司开具发票的时间认定邹野系于2015年9月29日完成了10822590元房款的支付义务。2016年5月5日，鸿坤公司与邹野在涉争房屋移交清单上签字。关于鸿坤公司是否曾通知邹野就涉争房屋进行交接问题，鸿坤公司主张在2015年10月1日曾通知邹野进行交接，但因为邹野对装修质量有异议，故拒绝领取钥匙和进行交接；邹野主张鸿坤公司未曾通知其交接房屋。关于2016年5月5日房屋交接前鸿坤公司是否通知邹野问题，鸿坤公司与邹野均认可鸿坤公司未进行通知，是邹野自行前往办理交接手续。庭审中，邹野向本院提交2016年5月10日、2016年7月23日、2016年10月12日、2017年9月28日、2018年5月10日、2018年10月25日、2018年12月6日的致函，证明鸿坤公司存在违约。其中2016年5月10日的致函中载明：“北京鸿坤伟业房地产开发有限公司：理想家园0801-0705地块43#住宅楼-2层305商品房，买受人于2015年10月1日非正式的查验过所买房屋，发现装修存在诸多质量问题，要求贵司安排装饰公司整改，时至2016年4月20日，发现装饰公司并未对装修质量问题进行彻底整改，无奈，买受人只有请第三方工程检测机构对房屋进行验房检测，验房报告及验房后买受人发现的各种问题附后，共计28页，请贵司予以重视，督促装修公司尽快修好。自贵司交房以来，买受人无法居住，由此产生的各项损失均由责任方承担，特此函告贵司。”柯少博在收件人处签字。下方手写注明：“今收到以上函件，具体装修质量问题待确认。附件共计28页。”该份致函后附有北京沣浩达工程检验服务有限公司出具的《验房报告》，报告落款日期为2016年5月4日。2016年7月23日的致函载明：“北京鸿坤伟业房地产开发有限公司：贵司开发的理想家园0801-0705地块项目（即林语墅项目）自交房以来，业主发现诸多室内室外质量问题，贵司与贵司的承包方相互推诿，到目前尚未开始解决或未彻底解决，近期北京入汛期，大部分业主的屋面、窗户、地下室、电梯间、配电室等多处进水，给业主生命带来安全隐患，给财产带来损失，给居住带来麻烦，给入住带来滞后，现把43#住宅楼2层305商品房（即14-305）的验房报告附后，14-305房屋的质量问题也是全体业主房屋的通病，林语墅全体业主忍无可忍，现函告贵司，望贵司尽快彻底解决问题，赔偿损失（含延期入住损失、入住后由于质量问题影响居住的损失）质量问题附件1、2、3附后。”包括邹野在内的10名业主代表在林语墅全体业主代表处签字。其中附件1系希望鸿坤公司解决林语墅项目屋面、外墙、窗户、地下室、电梯间严重漏水问题，附件2系邹野列明的验房报告后出现的问题，共计12条，附件3载明：“北京鸿坤伟业房地产开发有限公司：理想家园0801-0705地块43#住宅楼-2层305商品房，贵司于2015年10月1日交房以来，买受人发现装修存在诸多严重质量问题（如墙面、地面石材空鼓、门扇变形、楼梯踏步石材空鼓、木制品柜体及门扇变形、楼梯踏步石材空鼓、木制品柜体及门扇变形、地下室进电梯间门扇劈裂、石材地面与木地板地面不在一个平面等）。贵司有责任按照国家有关验收标准验收，把验收合格的产品交付给买受方，有质量问题的产品需要更换或修理是常理之事，可贵司与装饰公司沟通后未有实质上进展，从2015年10月1日贵司交房至2016年4月20日，产品质量问题基本上没有解决，2016年4月20日致函贵司至今，除隔三差五有几人修理壁纸和涂料、和部分油漆面外，其它主要问题均未安排解决。照贵司这样解决问题的态度和速度，买受方无法接受。买受方再次函告贵司，望贵司尽快找懂精装、能干好精装的队伍更换或修理产品的缺陷，使贵司的产品能达到国家验收标准。自贵司2015年10月1日交房以来，买受方因贵司的产品（精装部分）未能达到国家相关验收标准，买受方无法入住，由此带来的各种损失将由贵司承担，望贵司予以重视，避免损失无限再扩大化。”邹野在买受人处签字。前述函件及附件上均手写注明“2016.7.23收来函”。关于邹野在该份致函中三次提到“2015年10月1日交房以来”的原因，邹野称因为合同约定的交房日期是2015年10月1日，邹野在函件中这样表述系笔误。经询问，邹野与鸿坤公司均认可涉争房屋的钥匙及资料是在2016年5月5日交接。邹野主张前述致函分别由鸿坤公司员工签收或系邮寄送达鸿坤公司，并提交了邮件快递单，鸿坤公司对前述证据真实性及证明目的均不认可。称函告内容不属实，无法证明系鸿坤公司员工签收，部分问题鸿坤公司已派维修人员维修完毕，鸿坤公司提交的现场维修记录上邹野签字确认时间为2018年11月26日，即此前所有函告内容中的问题均已解决。2018年12月致函中阐述的质量问题不属实，费用也未实际发生，维修费用的标准也没有法律依据。另根据双方签订的精装修合同约定，超过360天不再承担任何保修责任，涉案房屋已于2016年5月5日交付使用，至今已超过360天保修时间，故鸿坤公司不应再承担任何保修责任。庭审中，邹野提交了公证书及公证费发票一份，公证内容为邹野的手机微信部分聊天记录，证明鸿坤公司存在违约。微信聊天记录显示：邹野与微信名显示为“闫合鸿坤维修”曾就维修事宜进行过沟通。鸿坤公司对公证费发票的关联性不认可，对微信聊天内容的证明目的不认可，称聊天内容不具有完整性，聊天记录恰恰证明鸿坤公司一直按照邹野的要求维修改善。鸿坤公司提交了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉争房屋经竣工验收且取得备案表的时间是2015年3月30日，不存在邹野诉称的逾期交房。邹野对该份证据的证明目的不认可，称备案表的时间为2015年3月30日，早于双方预售合同的签订时间，说明备案表与交付房屋时间没有因果关系。鸿坤公司提交了涉争房屋物资移交清单及钥匙移交清单，证明鸿坤公司在2016年5月5日已经对涉争房屋进行了交接，邹野已经入住使用。邹野对该份证据的证明目的不认可，称合同约定的交房时间是2015年10月1日，该份证据显示交房时间是2016年5月5日，鸿坤公司存在逾期交房，应承担违约责任。鸿坤公司提交了2018年8月9日致函、现场维修记录及维修情况单，证明邹野函告的问题鸿坤公司已维修改善，并得到了解决，邹野已签字确认。其中现场维修记录单上业主复验意见一栏载明意见为部分已修，邹野在业主确认处签字，日期为2018年11月26日。邹野对该份证据的证明目的不认可，称鸿坤公司在交房之后近3年内都没有交给邹野符合合同约定、质量标准的房屋，进一步证明鸿坤公司违约，应承担相应的法律责任。鸿坤公司提交了收房清单，证明涉争房屋所在小区是于2015年10月1日统一收房，鸿坤公司不存在延期交房。邹野以该份证据与本案无关为由对该份证据不予认可。案件审理过程中，邹野提出鉴定申请，要求就涉争房屋的质量问题及修复方案进行鉴定，经双方协商确定由北京市建设工程质量第二检测所有限公司司法鉴定所开展鉴定工作。2019年4月26日，北京市建设工程质量第二检测所有限公司出具司法鉴定回函：以未出具法院委托函及业务饱满为由将鉴定委托退回。后双方协商确定由北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称质量鉴定中心）就房屋及装修是否存在质量问题及修复方案进行鉴定。2020年9月22日，质量鉴定中心出具北京建研院司鉴中心[2019]建鉴字第396号司法鉴定意见书，载明：1.该房屋室内地面石材多处存在空鼓现象，不符合国家相关标准规范的规定。2.该房屋地下一层共检测10处地面石材平整度偏差，其中有8处不符合国家相关规范的规定，不合格率为80%。3.该处房屋三层至阁楼楼梯侧面石材局部存在色差，不符合国家相关标准规范的规定。4.该房屋四层南、北卫生间地面石材存在污渍，不符合国家相关标准规范的规定。5.该房屋一层门厅西侧墙面石材存在裂纹，石材局部损坏，不符合国家相关标准规范的规定。6.该房屋三、四层楼梯口及四层南侧卫生间地面石材局部存在修补痕迹和裂纹，上述现象不符合国家相关标准规范的规定。7.该房屋四层南侧卫生间门口石材踢脚线脱落、浴缸检修口石材门破损、浴缸石材局部存在开裂，北侧墙面石材拼缝处开裂。8.该房屋四层南侧卫生间洗手台下侧抽屉轨道脱落，无法正常开启，不符合国家相关标准规范的规定。9.该房屋四层南侧卫生间浴缸花洒主龙头切换失效。10.该房屋地下二层设备间门套脱落，不符合国家相关标准规范的规定。11.该房屋地下一层卫生间内浴室隔断玻璃门关闭不严密；四层南侧淋浴间玻璃门上侧连接件缺失；四层北侧卫生间无淋浴间门。12.该房屋地下二层车库耐磨环氧地坪存在脱落现象，且地面存在积水痕迹，不符合国家相关标准规范的规定。13.该房屋三、四层南、北卧室及阁楼木踢脚线局部拼缝处开裂，不符合国家相关标准规范的规定。14.该房屋地下一层卫生间地漏没有水封，且地漏排水管无存水弯，不符合图纸设计的规定。15.该房屋地下一层镜面平整度符合国家相关标准规范的规定。16.该房屋四层北侧卧室顶板厚度满足图纸设计要求。17.该房屋新风机设备间加气混凝土砌块墙砂浆灰缝不饱满，不符合国家相关标准规范的规定。18.该房屋阁楼新风机设备间通风管道处墙周边缝隙封堵不严。19.该房屋地下二层车库顶板管根及周围顶板存在渗漏水痕迹，不符合国家相关标准规范的规定。20.该房屋阁楼卧室天窗存在渗漏水现象，不符合国家相关标准规范的规定。21.该房屋三层客厅分户墙空气隔声值符合国家相关标准规范的规定，不符合图纸设计的规定。2020年9月22日，质量鉴定中心做出鉴函（B19396）-3号鉴定建议修复方案。邹野及鸿坤公司针对质量鉴定意见书及修复方案提出异议，鉴定机构均出具回函及鉴定说明函。邹野缴纳鉴定费120000元。后经邹野申请，摇号确定由北京京诚博产工程项目管理有限公司（以下简称京诚博产公司）就涉争房屋质量问题修复项目进行工程造价鉴定，京城博产公司于2020年11月20日出具工程造价司法鉴定意见书征求意见稿，邹野与鸿坤公司就征求意见稿分别提出异议。2020年12月3日，京诚博产公司做出京诚博产司价鉴字【2020】019号工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：北京市大兴区西红门镇中心规划区0801-0705块43#住宅楼2层305商品房质量问题修复项目鉴定金额为185651.72元：其中装修协议范畴为154636.85元，属于精装工程部分为1829.38元，不属于以上两种的部分为25511.57元，暂列项为3673.92元。暂列项系针对《修复方案》第七条“地下一层卫生间浴室隔断玻璃门若修理后仍无法正常关闭，建议进行更换”更换玻璃门的费用，若实际维修中不涉及更换，则去掉暂列项。邹野缴纳鉴定费50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，邹野与鸿坤公司签订的房屋买卖合同及精装修协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按合同履行相关义务。关于房屋质量问题与装修质量问题是否应在本案中一并处理的问题，鸿坤公司虽主张房屋买卖合同与精装修协议属于两个不同法律关系，但是结合两份合同的约定及履行情况来看，两份合同有紧密联系，不宜分别处理，具体理由如下：首先，精装修协议对预售合同中房屋交接义务进行了补充约定；其次，从双方合同签订时间及鸿坤公司主张的通知交房时间来看，合同中虽约定邹野购买的是毛坯房，委托鸿坤公司进行装修，但结合双方第二次订立合同的时间（2015年9月29日）、合同中约定及鸿坤公司主张的交房时间（2015年10月1日）、邹野致函中提到的2020年10月1日非正式勘验对装修问题提出异议等事实，可以认定双方在2020年9月29日签订房屋预售合同及精装修协议时，装饰装修工程已基本完成，即鸿坤公司实际向邹野出售的房屋是经过精装修的房屋而非毛坯房。综合前述情况，对于鸿坤公司提出的房屋买卖合同与精装修协议属于两个法律关系，应分别予以处理的意见，本院不予采信。关于因房屋质量及装修质量问题产生的修复费用问题，根据质量鉴定中心出具的北京建研院司鉴中心[2019]建鉴字第396号司法鉴定意见书及鉴函（B19396）-3鉴定建议修复方案，京诚博产公司作出的京诚博产司价鉴字[2020]019号工程造价司法鉴定意见书，涉争房屋商品房质量问题修复项目鉴定金额为185651.72元：其中装修协议范畴为154636.85元，属于精装工程部分为1829.38元，不属于以上两种的部分为25511.57元，暂列项为3673.92元。因“暂列项”为修复方案中不确定是否发生的费用，故本案中暂不予支持，如经修复后确需更换地下一层浴室门，邹野可另行主张该笔费用。经核算，本院确认鸿坤公司应支付邹野修复费用181977.8元。关于邹野要求鸿坤公司承担后续维修期间的租金损失、往返搬家费、后续维修期间的物业费等损失的诉讼请求，本院从案涉房屋所在地段同类房屋的租金价格及鉴定机构确定的维修方案所涉维修事项的合理工期给邹野带来的影响，本院酌情确定邹野后续维修损失50000元。关于邹野主张2015年10月2日至2016年5月5日期间逾期交房违约金问题。根据双方签订的房屋预售合同第十二条、第十六条及精装修协议第三条之约定，涉争房屋的交付期限为2015年10月1日前，交付条件是鸿坤公司取得《北京市建筑工程竣工验收备案表》（毛坯）并提供该房屋的《住宅质量保证书》（毛坯）以及《住宅工程质量分户验收表》（毛坯），在满足前述交付条件后，鸿坤公司应在交付日前7日前书面通知邹野办理交接手续，验收交接后，双方应当前述商品房交接单。同时合同约定，如果由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人发出的入住通知中告知的房屋交付手续办理期限届满之日起视为出卖人已按本合同约定条件交付了该商品房，该商品房的风险转移给买受人。本案中，鸿坤公司仅能证明其在合同约定的交付时间前取得了《北京市建筑工程竣工验收备案表》（毛坯），未能提交相关证据证明其曾向邹野提供过涉争房屋的《住宅质量保证书》（毛坯）以及《住宅工程质量分户验收表》（毛坯），亦未能举证证明其在约定的交房期限前向邹野发送过书面的交付通知或入住通知，涉争房屋直至2016年5月5日才实际交付，鸿坤公司未按合同约定履行相应交付义务，应支付邹野逾期交房违约金。关于鸿坤公司提出的逾期交房的原因系双方尚未就房款抵扣支付达成合意的抗辩意见，与鸿坤公司向邹野开具发票的时间及交付房屋的行为存在矛盾，且其就此未作出合理解释，故本院对其该项抗辩意见不予采信。鸿坤公司提出合同约定违约金过高，本院综合案件审理情况，酌情调整为鸿坤公司以邹野已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，支付邹野2015年10月2日至2016年5月4日期间的逾期交房违约金。关于邹野主张2016年5月6日至2018年12月31日期间逾期交房违约金、物业费损失及维修期间的电费、燃气费等损失，因涉争房屋于2016年5月5日已经交付，邹野主张前述违约金及损失，无事实和法律依据，本院不予支持。邹野要求鸿坤公司赔偿其信函公证费1000元，于法无据，本院不予支持。邹野要求鸿坤公司承担两次鉴定费用170000元的诉讼请求，因涉争房屋确实存在质量问题，需要修复，故鸿坤公司应承担前述鉴定费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付邹野维修费用181977.8元；二、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付邹野逾期交房违约金（自2015年10月2日至2015年11月10日期间，以10822590元为基数，按每日万分之一的标准计算；自2015年11月11日至2016年5月4日期间，以17732590元为基数，按每日万分之一的标准计算）；三、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿邹野后续维修房屋损失50000元；四、驳回邹野的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45752.49元，由邹野负担39112.49元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担6640元；鉴定费170000元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李慧茁人民陪审员  李美林人民陪审员  谷美菊二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  周 莹书 记 员  王秋实