浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5758号上诉人（原审原告）：平阳中梁商业管理有限公司，住所地：平阳县昆阳镇平海大道128号A区一楼商管办公室。法定代表人：姜风，经理。委托诉讼代理人：张健，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柯上青，男，1988年6月16日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：阮雨奕，浙江信泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞飞，浙江信泰律师事务所律师。上诉人平阳中梁商业管理有限公司（以下简称中梁管理公司）与上诉人柯上青因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中梁管理公司上诉请求：撤销一审判决主文第三项、第四项，改判支持中梁管理公司一审第三、四项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定中梁管理公司对涉案物业商城路面进行修缮长达两个余月，经营确会造成影响，并据此扣减物业费及租金，属于事实认定错误、法律适用错误。1、该认定证据不足，且不符合客观事实。本案没有任何证据能够证明涉案物业所在商城存在对商城路面进行修缮长达两个余月的情况。2、中梁管理公司对路面进行修缮时，并未采取全部封闭式修缮，而是在不同时段内对部分路段进行修缮，所有商户、消费者均能自由出入。期间，商城自由运转，商户均自由经营。且修缮的目的是为了商城能够更好的对外营业。一审法院认定应当结合疫情给予2个月租金和物业费的减免，无任何依据。3、一审法院认定中梁管理公司存在锁门行为，该认定不准确、不全面。中梁管理公司系在柯上青已提出撤铺要求，且自行停止营业的情况下，在部分时段对涉案商铺加锁，且加锁时柯上青已经欠付租金及物业费。此外，中梁管理公司仅对部分入户门加锁，不影响柯上青开店经营。二、一审法院对租金的减免处理，与浙江省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》不符。根据该实施意见的规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。本案中，根据公平原则，不应当完全由出租人承担因疫情防控导致的停业期间内的风险。此外，柯上青实际在疫情之前已经存在欠付租金、物业费等违约行为，不应当因为疫情再享受减免的福利。三、一审法院对质量保证金等抵扣租金、物业费，处理错误。1、质量保证金用于处理柯上青商品或者提供服务的质量保证，并非在欠付租金中可以直接进行抵扣。而当前柯上青还存在遭受其他因质量问题导致索赔的可能。2、根据租赁合同的约定，合同终止后90日内，乙方需要在满足“注销工商地址”、“注销租赁场所登记的能源、信息、通信户名”“无其他诉讼纠纷、侵权事件”......“按照甲方要求交还房屋”的情况下，才可以退还该质量保证金。但截至上诉日，柯上青仍拒绝自主腾空租赁物业，更未办理注销工商登记等手续。因此，不应当直接在欠付的租金、物业费中直接扣减相关款项。柯上青针对中梁管理公司的上诉辩称：一、中梁管理公司在没有进行任何通知的情况下，自2019年9月12日到2019年11月20日，对商场的路面进行修缮，其修缮的方式是将商场的四周包围，导致顾客进出不便，对商铺经营造成重大影响。且由于其不合理的修缮方式，恶化了商场的环境，下水道恶臭熏天，导致客流量减少。二、在2019年9月商场修缮期间，柯上青多次与中梁管理公司协商洽谈房屋租金事宜，但中梁管理公司承诺后，杳无音讯。故不是柯上青不愿意缴纳租金和物业费，而是中梁管理公司未及时给出方案，双方仍在洽谈中。三、柯上青在2020年4月底已经提出退铺要求，在清理店铺设备，买方前来拉货时，中梁管理公司予以阻止并进行锁门，阻碍柯上青清铺。四、租金减免问题。柯上青经营的是餐饮业，在全市各大企业复工后，仍旧不鼓励餐饮业及其他容易导致人群聚集的行业复工。由于商场的封闭性和餐饮行业的特殊性，即便餐饮业在允许隔离条件下予以复工，也因受到疫情及前期商场商铺修路的影响，无法恢复正常的运转。根据公平原则，应当适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。五、柯上青已长达数月未曾经营，不存在质量问题导致的索赔，柯上青也不存在拒不腾空的情况，是中梁管理公司的阻挠导致柯上青无法腾空。柯上青上诉请求：撤销一审判决，直接改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、一审法院认定中梁管理公司于2020年5月14日向柯上青送达《解约函》，事实上柯上青未收到。2、租金、物业费应当计算至2020年5月14日中梁管理公司同意解除合同的日期。中梁管理公司的排烟管道占用柯上青的使用面积多达4平方米，该部分面积不应当计算租金、物业费。中梁管理公司提供的物业服务质量不合格，却收取高额物业费，不合理。3、双方签订的格式合同，属于霸王条款，双方的责任不对等。中梁管理公司修路期间，未提前通知商家，双方一直协商租金、物业费减免问题，但未果，导致柯上青未交租金、物业费。疫情期间的经营不理想，双方多次沟通租金、物业费减免问题，也一直协商不下，故柯上青未缴租金、物业费。是中梁管理公司违约在先，而最终承担违约责任却是柯上青。4、2020年5月10日，柯上青提出清空铺面，但遭到中梁管理公司的拒绝。次日，柯上青将铺面里的空调等出售给他人，但买受人去搬设备时，遭到中梁管理公司的拒绝，中梁管理公司还锁住铺面大门，导致交易失败，柯上青将款项退还给买受人。之后中梁管理公司一直未通知柯上青清空设备。在签订格式条款时，中梁管理公司也未明确告知柯上青占用违约责任。柯上青多次要求变卖铺面设备，均遭中梁管理公司拒绝，5、因疫情，柯上青提出解除合同，中梁管理公司同意，此属不可抗力原因。柯上青不存在违约行为，中梁管理公司不能没收履约保证金。6、格式条款中约定的占用费、占用期间的物业费都属于违约条款，与原先约定的违约责任同时存在，加重了柯上青的责任。中梁管理公司针对柯上青的上诉辩称，一、双方没有达成解约合同的合意。退铺申请是柯上青单方提出解除合同，中梁管理公司并未同意，因为其不具备合理合法的解约事由。二、修路时间在2019年9月20日到2019年11月20日，且并非整体封闭修路，而是逐段修缮。柯上青也没有提供任何证据证明修路对其经营造成影响。根据合同约定，其2019年第四季度租金应在修路之前缴付，现主张因修路问题未交租金不构成违约，与合同约定及事实不符。三、直到一审庭审，柯上青还没有腾空商铺，其应支付相关的费用。四、截止当前，柯上青仍未将经营注册地址注销，影响了后续租户的经营，故质量保证金不应该进行预先扣减。中梁管理公司向一审法院起诉请求：1、判决中梁管理公司与柯上青之间的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》（合同编号049）于2020年5月28日解除；2、判令柯上青立即腾空平阳中梁百悦广场二层B-2F-21/2号商铺；3、判令柯上青支付租金84905.17元及占有使用费（以99.64元/平方米/月为标准，自2020年5月29日起计算至实际腾空之日止）、物业服务费44823.33元（以25元/平方米/月为标准计算至实际腾空之日止，暂计至2020年5月28日）、未付水费195元（水费标准为5.50元/吨，计算至实际腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）及电费1923.50元（电费标准为1.15元/度，计算至腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）；4、判令柯上青支付违约金15933元；5、判决支持中梁管理公司没收柯上青的履约保证金22000元。诉讼期间，中梁管理公司表示不再主张第三项诉讼请求中的电费。一审法院认定事实：2017年11月29日，中梁管理公司（甲方）与柯上青（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺出租给乙方使用，套内面积为226平方米，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；自进场日起，乙方享有2个月装修期，自2017年11月20日起至2018年1月19日止；固定租金，按计租面积计付，第1个租约年的月租金为23.5元／平方米，第2个租约年的月租金为47元／平方米，第3个租约年的月租金为49.82元／平方米；经营项目为烤肉；乙方应向甲方支付22000元作为履约保证金；乙方应向甲方支付11000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；开业日暂定为2018年1月20日。租赁合同第4.3.1条约定：固定租金支付方式以季度（3个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第21.3条约定：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。第21.4条约定：乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权解除合同。第23.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。第23.5条约定：无论任何原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。2017年11月29日，中梁管理公司、柯上青签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费标准为每月25元／平方米，按226平方米计算，电费标准为1.15元／度，水费标准为5.50元／吨。上述合同均为中梁管理公司提供的格式合同。合同签订后，柯上青向中梁管理公司支付了履约保证金22000元、质量保证金11000元、物业费保证金17000元。2018年6月30日，中梁管理公司、柯上青签署合同补充协议，载明：因政府相关单位验收原因，合同约定开业时间更改为2018年4月29日，该商铺租金及物业费从商场正式开业日开始计算；租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为23.5元/平方米，计租第2年月租金为47元/平方米，计租第3年月租金为49.82元/平方米，物业管理费为每月25元/平方米。计租第2年第三期2019年10月1日至2019年12月31日租金为31866元、物业费为16950元，缴纳时间为2019年9月20日前；计租第2年第四期2020年1月1日至2020年4月28日租金为41779.87元、物业费为22223.33元，缴纳时间为2019年12月20日前；计租第3年第一期2020年4月29日至2020年6月30日租金为23269.26元、物业费11676.67元，缴纳时间为2020年4月20日前。2020年4月29日，柯上青向中梁管理公司提出书面退铺申请，载明：因经营不理想，申请撤铺。2020年5月14日，中梁管理公司向柯上青送达《解约函》，载明：柯上青逾期支付租金及物业费，中梁管理公司有权单方解除合同并收取违约金和没收履约保证金；根据柯上青在2020年4月29日提出的撤铺申请，中梁管理公司同意与柯上青于2020年5月28日解除合同，柯上青应在该日期内对铺内货品清理，并将所租赁商铺还原至毛胚状态；柯上青仍应支付相关租金及物业费直至合同终止；柯上青在规定时间内未按中梁管理公司要求处理，中梁管理公司将拥有对柯上青滞留物品的一切处置权（如丢弃、损坏等），同时将安排第三方进行该商铺还原毛胚，所产生费用由柯上青承担；柯上青在中梁管理公司规定时间内经中梁管理公司验收确认符合约定后，商铺交还给中梁管理公司，无论任何原因，柯上青未能在交付日商铺交还给中梁管理公司，则自次日起，柯上青应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向中梁管理公司支付占用费及承担相关的能源费。柯上青于次日收到该函件。柯上青的租金及物业费已付至2019年9月30日，之后未支付。中梁管理公司于2019年9月12日至11月20日对商场路面进行施工修缮。涉案商铺已停业，但至今未腾空。柯上青申请撤铺后，中梁管理公司曾有锁铺行为。中梁管理公司自认柯上青的电费余额足以支付所欠税费。一审法院认为，中梁管理公司、柯上青签订的租赁合同、合同补充协议及物业管理服务协议，不违反法律法规强制性规定，系双方真实意识表示，应认定为合法有效。双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同解除问题。柯上青因自身原因提出退铺申请，中梁管理公司也函告柯上青同意于2020年5月28日解除租赁合同。故确认租赁合同于2020年5月28日解除。合同解除后，柯上青应按合同约定向中梁管理公司交还涉案商铺，但其至今未腾空及交还涉案商铺。故对中梁管理公司主张腾空涉案商铺，予以支持。（二）关于租金及物业费问题。双方对租金及物业费计算标准均无异议，予以确认。租赁合同于2020年5月28日解除，租金应计算至2020年5月28日止。占用费计算期间应为2020年5月28日起至实际腾空之日止。占用费主要是赔偿因租赁合同解除后柯上青仍占有使用商铺给中梁管理公司造成的损失，虽然双方约定占用费按租金标准的200%计算，但考虑到柯上青行为给中梁管理公司造成损失的实际情况，且期间中梁管理公司亦有锁门行为，结合柯上青的过错及中梁管理公司起诉要求腾空而柯上青至今未腾空的事实，酌定柯上青应支付给中梁管理公司的占用费按49.82元／平方米／月标准计算，占用期间物业费按25元／平方米／月标准计算。中梁管理公司主张占用费按99.64元／平方米／月计算，不予支持。故柯上青应支付中梁管理公司租金84905.17元及占用费（以49.82元／平方米／月标准，按226平方米，自2020年5月29日起计算至实际腾空之日止）、物业费44823.33元及占用期间物业费（以25元／平方米／月标准，按226平方米，自2020年5月29日起计算至实际腾空之日止）。对柯上青提出减免租金及物业费的要求，鉴于中梁管理公司对商场路面进行修缮长达两个余月，确实会对商铺经营造成影响，结合疫情原因，再考虑到消费季节性因素，酌定中梁管理公司按第2年的租金及物业费标准给柯上青减免2个月租金和物业费，即租金减免21244元（226平方米×47元×2），物业费减免11300元（226平方米×25元×2）。租赁合同解除后，中梁管理公司应按约定退还柯上青质量保证金11000元、物业费保证金17000元，酌定质量保证金用于抵扣租金，物业费保证金用于抵扣物业费。故柯上青应支付中梁管理公司租金52661.17元（84905.17元-21244元-11000元）、物业费16523.33元（44823.33元-11300元-17000元）。（三）关于水、电费问题。柯上青虽欠部分水费，但其尚有电费余额，足以抵扣水费，故对中梁管理公司主张的水费不予支持。由于柯上青对水、电费均不认可，故在本案中对电费不予处理，柯上青可另行与中梁管理公司结算。（四）关于违约金问题。根据合同约定，因柯上青违约导致合同解除，中梁管理公司有权要求其按照第一个租金年3个月固定租金的标准支付违约金。考虑到合同条款中对于柯上青违约行为已有没收履约保证金的约定，酌定柯上青向中梁管理公司支付违约金11778元。（五）关于没收履约保证金问题。租赁合同约定柯上青违约的，中梁管理公司有权没收合同项下之履约保证金。柯上青在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，租赁合同的解除亦系柯上青原因所致，故对中梁管理公司没收履约保证金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中梁管理公司与柯上青签订的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；二、柯上青于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺；三、柯上青于本判决生效之日起十日内支付中梁管理公司租金52661.17元及占用费（以49.82元／平方米／月标准，按226平方米，自2020年5月29日起计算至实际腾空之日止）、物业费16523.33元及占用期间物业费（以25元／平方米／月标准，按226平方米，自2020年5月29日起计算至实际腾空之日止）；四、柯上青于本判决生效之日起十日内支付中梁管理公司违约金11778元；五、中梁管理公司不予退还柯上青履约保证金22000元；六、驳回中梁管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取计1400元，由中梁管理公司负担220.5元，柯上青负担1179.5元。本院二审期间，柯上青提供了如下证据：1、照片。证明涉案商铺墙体渗水、商场地面脏污外渗，中梁管理公司未履行其物业管理职责的事实。2、商场修缮照片。证明商场修缮范围广，造成通行困难，严重影响商铺营业。3、聊天记录。证明商场停车位少、商场周围停车抄牌严重，中梁管理公司不合理修缮导致环境恶劣、通行不便，严重影响商铺正常营业。中梁管理公司对上述证据的证据三性均有异议。认为证据1照片无法反映具体地点、时间等情况，证据2记载有拍摄时间的照片，即使真实，也说明商场周边路段的修缮是逐步开展，而非一次性整个合围修缮。证据3商场周边车位少不是减免租金的事由。中梁管理公司提供如下证据：1、两份未拆封的EMS邮件（当场拆封，出示邮件内的《催款函》、《解约函》），证明其根据柯上青提供的地址、联系号码寄送函件，但被退回。2、《免租确认书》及《补充协议》，该两份证据中约定的8136元实为半个月租金和物业费，证明柯上青同意减免半个月租金作为双方合理分担疫情的损失。柯上青对证据1没有异议，对证据2的真实性没有异议，但认为协议签订于2020年4月30日，但中梁管理公司在2020年5月1日即对柯上青所在的店铺进行上锁，可见该份协议并非双方当事人真实的意思表示。本院认为，柯上青提供的证据1因无法反映具体地点及时间，故本院不予确认。证据2可以反映涉案商场周围路面修缮的实际情况，本院予以确认。证据3与本案争议不具有关联性，本院不予确认。中梁管理公司提供的证据，本院予以确认。本院经审查当事人在一、二审提供的证据，认定：租赁合同第21.3条的约定内容为：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。2020年5月14日，中梁管理公司通过邮政EMS向柯上青寄送《解约函》，被退回。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。二审期间，双方确认柯上青已于2020年9月29日腾空涉案商铺，并已办理原经营商铺的工商注销手续。本院认为，双方当事人一致确认商场外部道路从2019年9月12日开始修缮，柯上青二审提供的证据2可以反映出商场外部周边道路整体进行重修，施工期间进行一定的封闭，给人员进出商场造成较大的不便，至2019年11月下旬，工程尚未全部完工。一审法院认定中梁管理公司对商场外部路面修缮的时间达两个余月，对商场内商铺经营造成影响，与事实相符。中梁管理公司就此提出的上诉主张不成立，本院不予采信。商场外部路面修缮客观上对商铺经营造成一定的影响，柯上青经营的餐饮业受疫情影响而停止营业，一审法院综合考虑上述因素，酌情给予减免一定期限的租金和物业费，该处理规则并无不妥。鉴于中梁管理公司在二审期间提供了新的证据，证明双方就疫情期间的租金减免已经达成一致意见，结合路面重修对商铺经营的影响，本院酌情调整为给予减免1个半月的租金和物业费，即减免租金15933元，减免物业费8475元。中梁管理公司就此提出的上诉主张，本院部分予以支持。二审期间，柯上青已腾空商铺，并注销工商登记，故对于中梁管理公司有关质量保证金不应抵扣租金、物业费的上诉主张，本院亦不予支持。一审法院并未认定中梁管理公司的锁门行为影响柯上青的正常经营，而仅在处理合同解除后的占有使用费时，认为中梁管理公司的该行为欠妥，并结合其他因素，对合同约定的占有使用费标准予以下调，该处理亦无不当。中梁管理公司就此提出的异议，缺乏依据，本院不予采信。2020年5月14日仅系《解约函》发出的时间，根据函件中有关“同意与柯上青于2020年5月28日解除合同”的内容，应认定双方的合同解除时间为2020年5月28日，柯上青主张2020年5月14日为合同解除的时间，与事实不符，其主张租金、物业费计算至该日，本院不予支持。其关于计租面积应扣减4平方米排烟管道的上诉主张，亦缺乏依据，本院不予采信。柯上青未按期支付租金，已构成违约，其主张系中梁管理公司违约在先，缺乏事实依据，本院不予采信。涉案租赁合同第21.3条约定的履约保证金实为履约定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二审中，经本院释明，中梁管理公司明确其选择适用定金条款，即向柯上青主张定金22000元。2020年5月10日，柯上青尚欠租金未付，且双方尚未就解除合同达成一致意见，在此情况下，柯上青将商铺内的设备出售给案外人，并由案外人到商铺内搬运设备，即使中梁管理公司进行阻止，亦具有一定的合理性。现其以中梁管理公司阻止案外人搬运设备而主张自己无需支付占有使用费，理由不足。涉案租赁合同于2020年5月28日解除，合同解除后，柯上青应当及时腾空租赁物。其未及时腾空租赁物，且在中梁管理公司起诉后仍未履行腾空义务，一审法院判令其支付占有使用费，处理正确。鉴于柯上青已于二审期间（2020年9月29日）腾空租赁物，故本院对一审判决相应的判项予以变更。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2887号民事判决主文第一、五项；二、撤销浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2887号民事判主文第二、四、六项及案件受理费负担部分；三、变更浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2887号民事判决主文第三项为：柯上青于本判决生效之日起十日内支付中梁管理公司租金57972.17元及占用费（以49.82元/平方米/月标准，按226平方米，自2020年5月29日起计算至2020年9月29日止）、物业费19348.33元及占用期间物业费（以25元/平方米/月标准，按226平方米，自2020年5月29日起计算至2020年9月29日止）。四、驳回平阳中梁商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2800元，减半收取计1400元，由平阳中梁商业管理有限公司负担400元，柯上青负担1000元。二审案件受理费2000元，由平阳中梁商业管理有限公司负担500元，由柯上青负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛