黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0109民初3987号原告：张艳玉，女，1986年5月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：杨昌盛，黑龙江维鸿律师事务所律师。被告：哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝大道2166号A区9号沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务总经理。委托诉讼代理人：程乐乐，女，该公司员工。原告张艳玉与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。张艳玉委托诉讼代理人杨昌盛，润恒公司的委托诉讼代理人程乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张艳玉向本院提出诉讼请求：1.要求润恒公司给付自2013年7月1日起至2020年9月15日止期间的逾期办证违约金919,027.2元及自2020年9月16日起至权属证明交付之日止的违约金（以1,164,800元为基数，按日万分之三计算）；2.要求润恒公司给付2017年租金17,500元及违约金1750元;3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月15日，张艳玉与润恒公司签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，约定润恒公司将位于松北区××北镇××村地块上的交易市场D1栋1、3层1号商铺转让给张艳玉；商铺转让总价款为1,164,800元，商铺转让净价款849,838元；润恒公司于2011年12月31日前向张艳玉交付商铺，并于交付之日起一年半内取得商铺的权属证明；如润恒公司未按约定取得权属证明，则从应当取得商铺权属证明期满之次日起30日内按已付款日万分之三给付违约金。2014年11月6日，润恒公司与张艳玉签订《房屋租赁合同》，约定租金30,000元/年，租期为2015年1月1日至2017年12月31日，如润恒公司未按约定支付租金的，应支付年租金5%的违约金。现润恒公司未给张艳玉办理商铺权属证明，且欠付2017年租金17,500元。润恒公司实际支付租金标准为年租金35,000元。润恒公司辩称，张艳玉要求润恒公司给付逾期办证违约金无合理依据，即使支付违约金也应以净价款849,838元为基数计算，且违约金的计算标准过高，应予以调整。润恒公司实际支付租金标准为年租金35,000元。已支付2017年租金17,500元，同意支付欠付租金17,500元，但不同意支付相应的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即A2黑龙江省单位往来资金结算票据，A3《房屋租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：对A1《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，该证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月15日，张艳玉与润恒公司签订合同编号为JYD1-01的《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同》（以下简称《转让合同》）及《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条项目建设依据，润恒公司以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场D1栋1、3层01号转让给张艳玉。第二条使用年限，该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。第三条基本情况，该商铺预测建筑面积为128平方米。第四条计价方式，按照预测面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米9100元，转让总价款为1,164,800元。第五条付款方式及期限，付款方式为一次性付款：优惠4%，按照折后价减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款为849,838元。第六条产权登记，润恒公司保证在交付该商铺之日起一年半内，取得该商铺的权属证明，如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，张艳玉有权退铺。张艳玉如不退铺的，自润恒公司应当取得该商铺的权属证明期限届满之次日起30日内，按日计算向张艳玉支付其已付款万分之三的违约金，同时双方另行签订补充协议，合同继续履行。第九条交付时间，润恒公司应当在2011年12月31日前向张艳玉交付该商铺。《补充协议》约定，商铺折后转让总价款为1,118,208元；委托租赁期限为3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；该商铺每年固定总收益为该商铺折后转让总价款的8%，润恒公司一次性支付张艳玉三年租赁收益，在租赁期内，该商铺的所有权属于张艳玉。合同签订后，张艳玉于2011年6月15日交付商铺转让净价款849,838元，润恒公司开具了金额为849,838元的黑龙江省往来资金结算票据。2014年11月6日，张艳玉与润恒公司签订《房屋租赁合同》，约定润恒公司承租张艳玉商铺，租金为30,000元/年；租赁日期为2015年1月1日至2017年12月31日，每年租金于当年的1月30日前缴纳，如润恒公司未按约定支付租金达三十日的，应按年租金的5%支付违约金。现润恒公司未按约定取得商铺权属证明，润恒公司实际支付租金标准为年租金35,000元。并且欠付2017年租金17,500元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告张艳玉与被告润恒公司订立的合同，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后总价款为1,118,208元，与《转让合同》中约定的折后商铺总价款相符，故能够认定案涉商铺的转让总价款为1,118,208元。双方的《转让合同》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《转让合同》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此净价849,838元之外的余款268,370元是以三年返租租金冲抵商铺转让款。《转让合同》约定,润恒公司应当在2011年12月31日前向张艳玉交付该商铺，交付该商铺之日起一年半内，取得该商铺的权属证明。按照合同约定，商铺产权证办理时间为2013年6月30日前。现润恒公司未能按约定办理权属证明，构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，润恒公司认为违约金约定过高，请求法院调整适当减少，符合法律规定，应予采纳。润恒公司的违约行为造成张艳玉的损失主要是利息损失。庭审过程中原告也未提供证据证明因被告的违约行为造成其可得利益损失的数额。结合本案的实际情况，本院酌情调整违约金，以1,118,208元为基数，自2013年7月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至权属证明交付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故对张艳玉要求润恒公司给付自2013年7月1日起至2020年9月15日止期间的逾期办证违约金919,027.2元及2020年9月16日至权属证明交付之日止的违约金（以1,164,800元为基数，按照日万分之三计算）的诉讼请求，本院予以部分支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。润恒公司同意支付欠付租金17,500元，是对其权利的处分。润恒公司未按约定时间支付租金，构成违约，应当承担违约责任。润恒公司应向张艳玉给付2017年欠付租金17,500元及违约金1750元（35,000元×5%），合计19,250元。故对张艳玉要求润恒公司给付2017年欠付租金17,500元及违约金1750元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张艳玉逾期办证违约金（以本金1,118,208元为基数，自2013年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至权属证明交付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张艳玉租金17,500元及违约金1750元，合计19,250元；三、驳回原告张艳玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6591元（原告张艳玉已预交），由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述款项给付原告张艳玉。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李艳娜二〇二〇年十二月二十五日法官助理刘思君书记员王建婷