安徽省固镇县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0323民初3063号原告:安徽尚达信置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇浍河路888号,统一社会信用代码913403230772394909。法定代表人:肖军,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张从江，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周保伟，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。被告:周道琼,女,1967年8月15日出生,汉族,住安徽省固镇县,(系孟少华妻子)被告:孟晓东,女,1991年9月8日出生,汉族,户籍地北京市西城区，现住安徽省固镇县。(系孟少华女儿)被告:孟庆国,男,1939年2月10日出生,汉族,住安徽省固镇县,(系孟少华父亲)被告:陈桂芳,女,1942年11月28日出生,汉族,住安徽省固镇县,(系孟少华母亲)四被告的共同委托诉讼代理人：吴松，安徽振固律师事务所律师。第三人:安徽固镇农村商业银行股份有限公司浍河支行，住所地固镇县城关镇浍河路河欣城小区北门东侧,统一社会信用代码91340323MA2MUQEH3G。负责人:徐芳,该支行行长。委托诉讼代理人：刘新源，该支行员工。原告安徽尚达信置业有限公司以下简称“尚达信置业公司”与被告周道琼、孟晓东、孟庆国、陈桂芳、第三人安徽固镇农村商业银行股份有限公司浍河支行以下简称“浍河支行”商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽尚达信置业有限公司的委托诉讼代理人张从江、被告周道琼、孟晓东、孟庆国、陈桂芳共同的委托诉讼代理人吴松、第三人安徽固镇农村商业银行股份有限公司浍河支行的负责人徐芳、委托诉讼代理人刘新源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚达信置业公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告和孟少华于2016年12月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令四被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理注销商品房买卖合同备案登记的相关手续；三、判令四被告将位于固镇县城关镇浍河欣城46号楼S103号房屋返还给原告；四、判令四被告用原告应返还给四被告的孟少华已付购房款支付孟少华应当支付的解除合同违约金161590元；五、判令确认在解除合同之后，原告在从孟少华已付购房款中扣除孟少华应付违约金和利息等费用之后剩余的孟少华已付购房款暂定1564857.36元返还给四被告；六、判令四被告支付在解除商品房买卖合同之后、延迟返还上述房屋期间的占用使用费（房屋使用费的标准暂定为1万元/月，自商品房解除合同之日起，计算至四被告实际返还房屋之日，每月房屋使用费的具体金额待鉴定后确定。该项诉讼请求原告在庭审过程中已放弃）；七、判令四被告承担本案案件受理费、财产保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月30日，孟少华（已死亡）为购买原告的房屋，与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买卖标的为浍河欣城46#楼S103号商铺；合同总价为3231799元，其中首付款1641799元，余款1590000元由孟少华向浍河支行申请贷款支付。该《商品房买卖合同》附件十一第八条约定：在买受人获准房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人由于为买受人担保而向银行承担相关的担保责任，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担，如银行因此而解除与买受人抵押贷款合同的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人付清合同约定的全部购房款，并支付出卖人的全部担保金额，否则出卖人有权解除商品房买卖合同，并要求买受人按照买卖合同约定的总房款的5%支付解除合同违约金。另外，在此情况下解除合同，如买受人对此房屋已经装修，此装修费用由买受人承担，出卖人并可要求恢复原状；因本合同发生的争议，由出卖人所在地人民法院管辖。原告于2017年7月1日将上述房屋交付给孟少华使用，但因孟少华自身原因，该房屋至今未办理产权过户登记手续。2018年6月26日，原告与孟少华及其妻子周道琼、浍河支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：孟少华及其妻子周道琼向浍河支行按揭贷款1590000元，用于支付购买上述房屋的购房款，贷款期限为120个月，尚达信置业公司提供连带责任保证担保。浍河支行于2016年5月30日按约定发放了1590000元贷款。在贷款之后，孟少华按约定偿还了2018年8月2日至2020年1月31日期间的贷款本金与利息，自2020年2月28日起开始拖欠贷款本金与利息。因为孟少华拖欠浍河支行的贷款本息，浍河支行于2020年2月29日至2020年5月28日从原告的保证金账户中扣划孟少华应偿还的贷款本息49894元，并于2020年5月28日将孟少华剩余应偿还的贷款1355457.64元从原告的保证金账户中全部扣除，并解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》。原告替孟少华承担保证责任的金额共计1405351.64元。由于孟少华逾期偿付银行借款，导致原告向银行承担了担保责任，银行又解除了与孟少华签订的借款合同，因孟少华已死亡，作为孟少华的第一顺序继承人即四被告至今也未给付原告被银行扣划的孟少华应付的借款本金与利息，原告迫不得已根据《商品房买卖合同》附件十一第八条之规定，解除与孟少华签订的商品房买卖合同（包括附件与补充协议）。在解除合同之后，四被告还应当承担诉讼请求所列举的民事责任。据了解，孟少华已经于2020年春节前后去世，孟庆国系孟少华的父亲，陈桂芳系孟少华的母亲，周道琼系孟少华的妻子，孟晓东系孟少华的女儿，均是孟少华的第一顺序继承人。为保护原告的合法权益，原告不得不将孟少华的第一顺序继承人列为被告向贵院提起诉讼，恳请人民法院判决支持原告提出的全部诉请。周道琼、孟晓东、孟庆国、陈桂芳辩称：一、被告认为孟少华于2016年12月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》不应当予以解除。理由是，当债务人的物保与第三人人保并存时，除非有约定的偿还顺序，否则首先应当由债务人的物保承担责任，在此情况下，原告不具有直接承担保证责任的义务。即第三人要求原告直接承担保证责任与《物权法》的相关规定冲突。孟少华不应承担不符合法律规定产生的约定义务。当然案涉合同是否应当解除由法院判决；二、原告要求参照合同总金额5%的标准承担违约金过高，应当予以适当降低。违约金的适用虽然具有惩罚性，但其主要目的还是为了损失填补，原告偿还贷款属实，但造成原告损失仅为利息损失，参照同期银行的贷款利率为基准计算原告的损失，再加上20%的浮动比例，也是小于合同总金额5%的标准，显然当合同解除的情况下原告要求参照合同总标的承担5%的违约金过高，应当予以减少；三、原告认可返还的购房款没有包含房屋的增值部分。原告起诉书认可的返还金额是其单方的计算金额，被告对此不予认可。被告认为案涉房屋存在增值部分，针对已经增值部分，原告并不应当享有相关权利。该增值部分的收益权应当归属孟少华所有。但原告起诉时仅仅是参照购买时的房屋价格所计算出的标准，显然不包括房屋的增值部分，故被告不认可原告的计算方法；四、本案不存在合同解除后的占有使用费用。本案四被告均表示放弃继承，如果法院判决解除合同，四被告同意至判决生效时向原告交付房屋。因而不存在占有使用费用问题；五、案涉房屋已经被人民法院多次查封，由于案涉房屋并没有进行抵押登记，原告是否具有优先权由人民法院判决；六、四被告已经放弃遗产的继承，如需承担相关诉讼费用等费用，应当判决被告在应当继承的遗产范围内承担，而不是直接判决被告承担。浍河支行辩称：原告所陈述的是事实，孟少华在我行的按揭贷款由担保人尚达信置业公司承担了担保责任，其还款1405351.64元后结清，我行与孟少华的借款合同已履行完毕。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孟少华于2020年1月11日死亡，其法定第一顺序继承人有配偶周道琼、女儿孟晓东、父亲孟庆国、母亲陈桂芳，且以上四位继承人已明确表示放弃对孟少华遗产的继承。2016年12月30日，孟少华与尚达信置业公司签订了编号为201612300001的《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：买卖标的为浍河欣城46#楼S103号商铺，合同总价为3231799元，首付款1641799元，余款1590000元由孟少华向浍河支行申请贷款支付。其中首付款1641799元是孟少华用白酒抵付，截止到2018年6月26日，孟少华已将与首付款同等价值的白酒即1641799元全部交付完毕。2016年5月30日浍河支行向孟少华发放贷款1590000元，2018年6月26日，孟少华、周道琼、尚达信置业公司（保证人）与浍河支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，主要内容为，浍河支行向孟少华、周道琼发放购房贷款1590000元，尚达信置业公司为保证人，保证人对该合同项下全部借款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债券的一切费用承担连带责任保证责任。后因孟少华、周道琼未按期偿还银行贷款，浍河支行于2020年2月29日至5月28日从尚达信置业公司的保证金账户扣划孟少华应偿还的贷款本金49894元，并于2020年5月28日扣划剩余未偿还的贷款1355457.64元，合计从尚达信置业公司划款1405351.64元。另查明，案涉房屋已备案在孟少华名下，但尚未办理房屋所有权登记手续，现该房屋已被固镇县人民法院查封。再查明，尚达信置业公司于2020年11月5日向本院缴纳诉讼保全费用5000元。本院认为：孟少华与尚达信置业公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及孟少华、周道琼与浍河支行签订的《个人购房担保借款合同》，均是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人理应按照合同约定履行相应的义务。关于原告主张合同解除、违约金以及保全费的问题。根据孟少华与尚达信置业公司签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第八条的约定：“在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人逾期偿付银行借款等原因，导致出卖人由于为买受人担保，而向银行承担相关的担保责任，由此给出卖人造成损失及产生所有费用由买受人承担，如银行因此而解除与买受人抵押合同的，除非买受人在出卖人承担了保证责任后五日内向出卖人付清合同约定的全部购房款，并支付出卖人的全部担保金额，否则出卖人有权解除商品房买卖合同，并要求买受人按照买卖合同约定总房款的5%支付解除合同违约金”。浍河支行发放贷款后，因孟少华、周道琼作为借款人未能按照《个人购房担保借款合同》约定按期还本付息，原告作为连带保证人向浍河支行承担了相应的担保责任，孟少华、周道琼逾期支付购房贷款的行为，已构成违约，且该违约行为也符合孟少华与尚达信置业公司约定的合同解除条件，故对于尚达信置业公司要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，本院予以支持。孟少华也理应按照买卖合同约定总房款的5%向尚达信置业公司支付解除合同的违约金即161590元（房屋总价3231799元×5%）。对于尚达信置业公司主张的保全费亦符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张注销备案登记以及返还房屋、购房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，孟少华与尚达信置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，尚达信置业公司与孟少华之间的权利义务已终止，尚达信置业公司应返还孟少华已支付的购房款1826447.36元（已付首付款1641799元+银行贷款购房款1590000元-原告被银行扣划1405351.64元），在扣除违约金161590元以及保全费5000元后，尚达信置业公司理应返还1659857.36元。因孟少华已经死亡，其已经不具有民事权利能力，四被告作为继承人，有在孟少华遗产范围内继承上述财产的权利，即便四被告放弃，四被告继承的权利仍然存在，故本院判令尚达信置业公司将1659857.36返还给四被告。关于注销备案的问题，因为案涉房屋只在房管部门办理了备案登记，四被告也已放弃对案涉房屋的继承，故尚达信置业公司有权依据本判决书直接办理案涉房屋的注销备案手续，四被告无需协助，但事实上房屋仍被四被告在占有，四被告理应腾空房屋并将案涉房屋返还给尚达信置业公司。关于原告主张的迟延返还房屋的占有使用费的问题，因尚达信置业公司当庭放弃该项诉讼请求，本院对该项诉请不再予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告安徽尚达信置业有限公司与孟少华于2016年12月30日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201612300001)及补充协议；二、被告周道琼、孟晓东、孟庆国、陈桂芳于本判决生效之日起十日内将位于固镇县城关镇浍河欣城46号楼S103号房屋腾空并返还给原告安徽尚达信置业有限公司；三、原告安徽尚达信置业有限公司有权依据本判决书向相关部门申请注销合同编号为201612300001的《商品房买卖合同》的备案登记的相关手续；四、原告安徽尚达信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告周道琼、孟晓东、孟庆国、陈桂芳购房款1659857.36元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10629元，由安徽尚达信置业有限公司负担2054元，被告周道琼、孟晓东、孟庆国、陈桂芳负担8575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  蒋永根二〇二〇年十二月九日法官助理杨静书记员李洞宾