河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8937号上诉人（原审原告）：田茹，女，1976年3月8日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：夏文远，河南弘创律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷，河南弘创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市老城区王城大道**。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈向阳，该公司员工。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。上诉人田茹因与被上诉人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。田茹上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，依法改判住总宇泰房地产公司向田茹支付违约金暂计23104元（以632995元为基数，按日万分之0.5自2018年11月1日计算至2020年10月30日，2020年11月1日至实际完成房屋所有权登记之日的违约金另行计算）；2、本案一、二审诉讼费由住总宇泰房地产公司承担。事实与理由：双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定若因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日取得该商品房的房屋所有权证书的，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。该房屋约定的交房日期为2018年7月31日，实际交付之日为2017年6月30日。无论根据合同约定的交付日期还是实际交付日期，住总宇泰房地产公司均未在90日内给田茹办理房屋所有权证书，构成根本违约。一审法院以田茹未举证证明逾期办证给其造成的损失为由，判令按照房屋实际价款的2%支付违约金违背合同法的基本原则和合同订立目的。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定作出判决，但是一审法院未完全理解条款中过分高于和适当减少的字意，纵容住总宇泰房地产公司的违约，损害了田茹的合法利益，请求二审法院依法予以纠正。住总宇泰房地产公司答辩称，一审判定住总宇泰房地产公司按照房屋总价款2%支付违约金符合事实和法律规定，也契合和贯彻了疫情防控下处理社会矛盾的理念，合法有据，应依法予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》约定，明确是“因出卖人原因”，合同补充协议进一步明确出卖人对自身原因造成的办证延误不承担责任”。一审已经查明未能如期办理产权登记备案确有总包方拒不配合提供案涉房产相关竣工资料等原因。随后又因新冠疫情爆发、政府管控以及国务院机构调整等因素，加之楼栋也存在私搭乱建等情况，影响规划核实等工作进而影响办理产权登记备案。田茹也未提交其有损失的任何证据，住总宇泰房地产公司依法申请降低违约金，一审法院综合考虑双方的权益依法酌定处理并无不当，符合事实和法律规定。田茹向一审法院起诉请求：1、依法判令被告于30日内协助原告办理位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋房地产权属登记；2、依法判令被告向原告支付违约金，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满至次日起即2018年10月31日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、合同效力：有效，依据为该商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗。二、签订买卖合同的时间：2016年11月17日。三、是否约定管辖条款否□是四、合同约定买卖标的物情况、价款和价款支付方式：标的物：位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋；总价款：632995元；支付方式：首付+按揭贷款。五、合同约定的交货时间：2018年7月31日。六、合同约定的违约金计算方式：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。双方约定自2018年7月31日起90日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。七、合同价款的实际支付情况：面积实测后，总价款632995元，已办理按揭贷款手续。八、对合同约定违约金标准有无异议：有。九、需要说明的其他事项：截止目前，案涉房屋尚未完成首次登记。以上事项中，双方有争议的事项为第六项，其他事项双方无争议。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告田茹依约支付全部房款后，被告住总宇泰公司未按照合同约定协助原告田茹完成房屋所有权登记，系违约行为，应承担相应的违约责任。故原告田茹要求被告住总宇泰公司协助办理位洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号号房屋的房地产权属登记，合法有据，该院予以支持。对于被告住总宇泰公司提出的买受人至今未办理房产证不是因出卖人的原因，其不应承担违约责任的抗辩意见，经查，导致案涉房屋至今未办理房产证的原因主要是被告住总宇泰公司因其自身原因未能完成案涉房屋的首次登记，故该抗辩意见，该院不予采纳。关于原告田茹主张的违约金，虽系合同中明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案被告住总宇泰公司在案件审理过程中提出了违约金过高并要求予以调整的抗辩意见，加之原告田茹未举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故该院综合考虑合同的履行情况、买受人所受实际损失情况及预期利益等因素，酌定被告住总宇泰公司应按房屋实际价款的2%向原告田茹支付违约金，即被告住总宇泰公司应支付违约金12659.9元，原告田茹诉讼请求中超出部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原告田茹办洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号号房屋的不动产权属登记；二、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告田茹违约金12659.9元；三、驳回原告田茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取128元，由被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点系住总宇泰房地产公司提出合同约定的违约金过高请求法院予以调整的要求是否合理，是否应该进行调整。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十四条规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条相关规定，本案中住总宇泰房地产公司提出调整双方约定的违约金时，法院可以给予审查并适当进行调整。一审法院根据案件实际情况，兼顾考虑住总宇泰房地产公司逾期办证的违约行为情节、过错程度以及田茹可能获得的预期利益等因素，根据公平原则酌情对违约金予以调整并无不当，且本案中田茹未举证证明因住总宇泰房地产公司违约所造成的实际损失，故本院对其上诉主张不予支持。综上所述，田茹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61元，由上诉人田茹负担。本判决为终审判决。审判员  李慧二〇二〇年十二月十八日法官助理南志丹书记员侯少祎