湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0602民初8040号 原告：中国建设银行股份有限公司岳阳市分行，住所地岳阳市岳阳楼区南湖大道**。 主要负责人：李勇军，行长。 委托诉讼代理人：李佩瑶，湖南人和人（岳阳）律师事务所律师。 被告：张琼，男，1985年1月28日出生，汉族，住岳阳市君山区。 被告：封娇，女，1988年8月14日出生，汉族，住湘阴县。 被告：湖南泰翔房地产开发有限公司，住，住所地湘阴县文星镇冬茅西路/div> 法定代表人：黄建军，男，1965年8月19日出生，汉族，住湘阴县。 原告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行（以下简称建设银行岳阳分行）与被告张琼、封娇、湖南泰翔房地产开发有限公司（以下简称泰翔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告建设银行岳阳分行的委托诉讼代理人李佩瑶，被告张琼，被告泰翔公司的法定代表人黄建军到庭参加了诉讼。被告封娇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建设银行岳阳分行的诉讼请求为：1、解除原告与被告张琼、封娇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告张琼、封娇偿还原告借款本金312651.08元，利息和罚息34651.44元（利息、罚息计算至2020年8月19日），并支付此后至全部清偿日止的利息、罚息；3、判令被告张琼、封娇承担原告为实现上述债权所支出的律师费14934元及公告费900元等费用；4、判令被告泰翔公司对上述债务承担连带清偿责任；5、判令原告对抵押房产享有优先受偿权；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月20日，原告与张琼、封娇签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告张琼、封娇提供33万元借款用于购房，并用该特定房屋作为向原告借款的抵押担保，被告泰翔公司为该笔借款提供连带保证。合同签订后，原告按约定发放了贷款，但被告张琼、封娇并未按照合同约定偿还借款本息。原告多次要求被告归还借款本息未果，遂诉至法院。 被告张琼辩称，贷款及欠款情况属实，会想办法还款，未及时还款系因为生意亏本及受疫情影响。认为在未办理房产证的情况下原告向其贷款存在问题，主张的利息及罚息过高。 被告封娇未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 被告泰翔公司辩称，1、原告的债权既有保证又有抵押物担保，根据相关法律规定应当先实现抵押权，只有在不足以清偿全部债权的情况下，该公司才需要对剩余债务承担责任。涉案抵押房产价值48万余元，足以清偿原告的债权，该公司无需承担还款责任，原告没有必要将该公司列为被告。2、即将实施的《中华人民共和国民法典》第392条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权……”本案合同对实现债权的方式未作明确约定，原告应先就借款人提供的抵押物实现债权。综上，请求驳回原告对该公司的诉讼请求。 经审理查明： 被告张琼与封娇系夫妻关系。2016年8月30日，张琼、封娇购买位于湘阴县××镇××路××栋××号房屋。2016年9月13日，被告张琼、封娇（借款人、抵押人），泰翔公司（保证人）与原告建设银行岳阳分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定张琼、封娇向建设银行岳阳分行借款33万元用于购买上述房屋，借期240个月，自2016年9月13日至2036年9月13日止;贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；采用等额本息还款方法；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款，原告有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，罚息利率为借款利率上浮50%；借款人不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，构成违约，原告有权解除借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、公告费、律师费等），由借款人承担；借款人将上述购买的房产抵押给原告，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保，抵押担保的范围包括借款合同所列的借款本金、利息（含复利和罚息）以及原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等）；泰翔公司对上述借款承担连带责任保证，保证范围为借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求保证人在保证范围内承担保证责任。合同还对其他事项进行了约定。 2016年9月29日，被告将上述抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记。2016年9月30日，原告按约定发放了贷款本金33万元。合同履行期间，张琼、封娇未按约履行还款义务，截止2020年8月19日，共计拖欠原告借款本金312651.08元、利息和罚息34651.44元。截至目前，涉案房产所有权证和房屋抵押登记手续未办理。 原告建设银行岳阳分行为追索债权，与湖南人和人（岳阳）律师事务所签订个人类贷款委外诉讼协议，约定原告委托湖南人和人（岳阳）律师事务所通过诉讼方式进行个人类贷款欠款催收，律所实行全风险代理，经审理确认双方债权债务关系并进入强制执行程序收回现金的，有抵押担保传统个贷类业务案件代理费按诉讼标的金额的4.3%计算，无抵押担保新型个人快贷类业务案件按5.2%计算。 本院认为，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行各自的义务。合同签订后，原告已按约履行发放贷款的义务，被告张琼、封娇未按照约定及时偿还借款本金及利息，已构成违约，原告有权提前收贷并要求被告清偿所有到期或未到期的借款本金、逾期利息和其他费用。原告主张截至2020年8月19日被告张琼尚欠本金312651.08元、利息和罚息合计34651.44元，被告张琼对此无异议，被告封娇经本院合法传唤不到庭，视为对自身权利的放弃，应当承担举证不能的责任，对原告要求解除合同，被告张琼、封娇共同偿还上述款项的请求，予以支持，此后至债务清偿之日止的逾期利息按合同约定支付。原告为实现债权委托律师事务所催收，被告张琼、封娇应当依约承担合理的律师代理费，结合本案的难易程度、律师付出的劳动以及本地经济发展水平，本院将律师代理费酌情调整为10500元，对超出部分不予支持。原告主张的公告费未实际发生，不予支持。对于原告主张对涉案约定抵押的房屋享有优先受偿权，因涉案房屋尚未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故该项诉请不予支持。对于泰翔公司应否就上述债务向原告承担连带清偿责任，虽然针对涉案抵押物已办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立具有不同的法律性质，因涉案房屋的产权证及抵押登记手续尚未办理，抵押权尚未设立，故泰翔公司的阶段性连带保证责任尚未解除，泰翔公司仍应对上述债务承担连带保证责任，在承担保证责任后，有权向被告张琼、封娇追偿。被告泰翔公司辩称原告的债权既有保证又有抵押物担保，涉案合同对实现债权的方式未作明确约定，原告应先就抵押物实现债权，该公司无需承担担保责任。本院认为，双方合同约定无论原告对本合同项下的债权是否拥有其他担保，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告可直接要求保证人在保证范围内承担保证责任，且泰翔公司就涉案债务向原告提供的是阶段性保证，设立的初衷是为了降低原告因不动产预告抵押权无法实现而导致的债权清偿风险，督促开发商及时完成项目开发建设，积极协助办理产权转移登记手续。而本案所涉抵押房产产权转移登记和正式抵押登记手续均未办理，泰翔公司存在怠于履责情形，原告尚未对涉案房产取得优先受偿权，涉案双方约定的阶段性保证的合同目的尚未实现，故泰翔公司的阶段性保证责任不应免除，对泰翔公司的上述抗辩意见，不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行与被告张琼、封娇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、由被告张琼、封娇共同偿还原告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行截至2020年8月19日的借款本金312651.08元、利息和逾期利息34651.44元，自2020年8月20日至实际清偿之日止的逾期利息按合同约定支付。 三、由被告张琼、封娇共同支付原告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行为实现债权而产生的律师费10500元。 四、被告湖南泰翔房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。 上述应支付的款项当事人应在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司岳阳市分行的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取3374元，由被告张琼、封娇、湖南泰翔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  卫洋 二〇二〇年十二月五日 书记员  李佳