广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24048号原告:谭志洪，男，1987年10月24日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************817。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉儿，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区*沥****，统一社会信用代码N144***********562。法定代表人：叶某1。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社，住所地广东省佛山市南海区*沥****，统一社会信用代码N144**********463Q。法定代表人：叶某2。被告：广东金腾律师事务所，住所地广东省佛山市禅城区***********，统一社会信用代码31440000L056545245。负责人：崔建珍。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。原告谭志洪诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社（以下简称蛇龙三合作社）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社（以下简称蛇龙四合作社）、广东金腾律师事务所（以下简称金腾律所）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄卉楠、黄嘉儿，被告金腾律所的委托诉讼的代理人黄叶明到庭参加诉讼。被告卓景公司、蛇龙三合作社、蛇龙四合作社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司于2018年11月25日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告卓景公司向原告返还款项133600元并支付利息（利息以133600元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止）；3.被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社、金腾律所对被告卓景公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2018年11月25日，原告在被告卓景公司销售人员的接待和游说下，有意购买被告卓景公司开发建设的位于佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园“琦宝国际·创客T＋”项目*******物业。被告卓景公司承诺租赁期限长达28年，带精装修、可自住可投资售后返组，回报率相当高等。原告当天向被告卓景公司支付了50000元，并在被告卓景公司销售人员的安排下，向指定的广州侠都行品牌管理有限公司账户支付了10000元。当日被告金腾律所在现场对合同签署进行见证，在被告卓景公司的销售人员和被告金腾律所保证合同合法有效的情况下，原告支付了500元律师见证费，并在销售人员提供的《物业使用权转让合同》、《家具软装设计、代购委托协议》、《物业委托经营管理合同》、《律师见证委托协议》等数份文件上签字。《物业使用权转让合同》约定使用权转让总价款263100元。2018年12月1日，原告一次性向被告卓景公司支付了83100元。2019年4月1日，原告向广州侠都行品牌管理有限公司支付了40000元。至此，原告向被告卓景公司支付了款项133100元，向广州侠都行品牌管理有限公司支付了款项50000元，向被告金腾律所支付了律师见证费500元。根据《物业使用权转让合同》的约定，被告卓景公司应于2020年6月30日前将物业交付原告，但直至起诉之日，被告卓景公司仍未向原告交付物业。原告曾前往现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。经现场询问得知，涉案物业尚没有通过市政部门验收，具体交楼时间不明。同时，原告在网上看到多则关于琦宝国际楼盘虚假宣传的负面新闻，才意识到被告卓景公司从未向其出示该物业的任何报建资料和土地权属资料，所谓的物业使用权转让实为租赁合同，现合同约定的28年租赁期限远超过了法律规定的20年最长租赁期限。同时，涉案物业所在土地及在建建筑物应归被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社所有，被告卓景公司开发建设的“琦宝国际”项目并未取得被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社同意出租的证明材料，并且被告卓景公司的售后包租和一次性收取28年租金的行为违法违规。被告卓景公司无法按约交付涉案物业，广州侠都行品牌管理有限公司因此丧失履行合同的可能且事实上并未履行合同，原告的合同目的无法实现，依法有权解除合同，被告卓景公司、广州侠都行品牌管理有限公司应当将已收取的款项全部返还原告。2020年8月3日，原告委托律师通过邮政EMS发送《律师函》至被告卓景公司、蛇龙三合作社、蛇龙四合作社及广州侠都行品牌管理有限公司，依法要求解除与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》以及与广州侠都行品牌管理有限公司签订的《家具软装设计、代购委托协议》、《物业委托经营管理合同》，并要求被告卓景公司、广州侠都行品牌管理有限公司返还已收取的款项。被告卓景公司拒收快递，广州侠都行品牌管理有限公司及被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社收到后拒不回复、不予处理。“琦宝国际·创客T＋”项目由被告卓景公司与被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社共同合作开发，共享收益。现被告卓景公司严重损害原告的利益。被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社未加以限制，纵容被告卓景公司的违法违规行为，应承担过错责任。另外，被告金腾律所违规见证，明知合同存在无效条款仍进行见证，滥用律师见证的公信力，原告基于对被告金腾律所的信赖而签订了合同，被告金腾律所明显有过错，应承担过错责任。因此，被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社、金腾律所应对被告卓景公司应向原告返还的款项及利息承担连带清偿责任。被告卓景公司辩称，被告卓景公司不同意解除《物业使用权转让合同》，不同意退款及赔付相关利息损失并承诺尽快向原告交付物业：一、虽然双方签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2020年6月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。涉案租赁物已办理报建手续，属合法建筑物，被告卓景公司亦已尽最大努力进行协调，并承诺尽快向原告交付物业。现被告卓景公司已经配合政府、住建、维稳、劳动局等部门的要求，最大限度的将合同工程款支付给了负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司，并与该公司多次交涉，以争取案涉物业早日通过竣工验收，从而实现在合同约定的期限内向原告交付物业的目的。现被告卓景公司已就此向广东华鼎建筑工程有限公司提起诉讼，要求其履行涉案工程竣工验收并交付的义务，该案正在审理中。被告卓景公司不同意退款及赔付相关利息损失，但在不解除《物业使用权转让合同》的前提下，被告卓景公司愿意遵照合同第五条第5点约定向原告支付违约金，但不同意退还已收取款项。被告卓景公司与蛇龙三合作社、蛇龙四合作社存在土地租赁合同关系，且该土地已办理的集体土地使用权证及其他相关建设工程证件，被告卓景公司与原告是双方共同就物业使用权事项达成协议，而非物业产权事项达成协议，故该租赁合同合法有效。二、诉讼费由被告卓景公司承担没有依据。综上，请求法院判决《物业使用权转让合同》继续履行，同时由被告卓景公司承担逾期交付物业的违约金。故此，被告卓景公司不同意解除合同、退还相关款项及支付利息等。蛇龙三合作社与蛇龙四合作社的答辩意见一致：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，确立了合同相对性原则在合同法上的地位，包括主体相对性，即由于合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。另外，合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼，而不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求与诉讼；内容相对性，即除法律、合同另有规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。对于本案而言，原告提起本案诉讼的依据是其与被告卓景公司签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》，而蛇龙三合作社、蛇龙四合作社并没有在该合同上签名盖章，并非签约当事人，更没有事后向包括原告在内的人作出对该合同履行或相关责任自愿承担责任的任何承诺，故将蛇龙三合作社、蛇龙四合作社列为本案被告实属无法律依据，请求法院不予支持。二、蛇龙三合作社、蛇龙四合作社与被告卓景公司存在土地租赁合同关系，且该土地已经办理集体土地使用权证，故该土地租赁合同关系合法有效，原告与被告卓景公司的物业租赁关系的签约、履行等，与蛇龙三合作社、蛇龙四合作社无关。被告金腾律所辩称，一、本案是租赁合同纠纷，应适用合同法的法律关系予以调整。根据合同相对性原则，《物业使用权转让合同》签约双方是原告与被告卓景公司，因该合同的履行发生争议的，应由签约当事人之间进行主张。原告主张被告金腾律所承担共同清偿责任没有法律依据。被告金腾律所不是该《物业使用权转让合同》的当事人，不是适格的被告。二、被告金腾律所是依法设立的律师事务所，与原告签订《律师见证委托协议》后，依法接受原告的委托，指派执业律师就其与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》中的签名、指模、印章的真实性进行见证，符合相关法律规定。现涉讼合同并不存在签名、印章或指模不真实的情形，被告金腾律所已经切实履行了《委托见证协议》下的义务。根据双方签订的《律师见证委托协议》，原告在委托被告金腾律所进行律师见证前确认已经就需要见证签署的《物业使用权转让合同》进行详尽理解、同意合同条款并且是自愿签订。被告金腾律所已经按《律师见证委托协议》的约定，指导双方当事人规范签署合同并对双方签名、指模、印章的真实性予以见证，最后将《法律见证书》交付给原告，全部履行了约定的义务，按协议约定收取相应的劳务报酬符合法律规定。同时根据双方签订的《律师见证委托协议》第五条的规定，原告收到《法律见证书》后，双方就委托见证事项的权利义务全部了结。因此无论原告与被告卓景公司之间因《物业使用权转让合同》的履行发生何种争议，被告金腾律所收取500元的律师见证费均不应予以退还，原告在与被告金腾律所之间的《律师见证委托协议》约定的权利义务全部了结后再向被告金腾律所主张权利于法无据。三、从原告诉状的陈述可知，在原告决定与被告卓景公司签署《物业使用权转让合同》之前，被告金腾律所从未与原告有任何的接触，更没有参与到原告与被告卓景公司之间磋商任何一个环节，《物业使用权转让合同》条款也是原告与被告卓景公司协商一致后由被告卓景公司提供的，对原告签署《物业使用权转让合同》没有任何过错。原告与被告卓景公司之间决定要签订《物业使用权转让合同》后，为了规范双方的签约以及保证双方签约主体和签名、指模、印章的真实性，才根据签约双方当事人的委托，对双方签署《物业使用权转让合同》的过程进行见证。被告金腾律所不应对原告与被告卓景公司之间签订的《物业使用权转让合同》履行过程中发生的争议承担连带责任。四、与本案同一项目下不同的客户因相同的原因、相同的案由已经向南海区人民法院提起过诉讼，经生效的（2020）粤0605民初8140号民事判决认定被告金腾律所无需向原告承担责任。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告金腾律所没有向本院提交证据。被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。本院组织当事人进行证据交换和质证，经审查，本院对原告提供的《物业使用权转让合同》、《律师见证委托协议》等有原件予以核对的证据的真实性予以确认并附卷佐证。对原告提供的其他证据，本院将结合本案证据及案件事实综合认证其证明力。被告卓景公司虽向本院提供了证据，但其经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，亦未能提供证据原件予以核对，且其所提交的证据均是基于其与案外人之间产生的材料，本院对其提供的证据不予审查。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年11月25日，原告（乙方）与被告卓景公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方受让所取得使用权的佛山市南海区******广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号*******号物业；物业使用权期限自2020年6月30日起，至2048年6月30日止。其中2020年6月30日至2040年6月30日为租赁期，2040年7月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为263100元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为175225元，综合管理费为87875元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金50000元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；乙方采取分期付款方式支付使用权转让总价款，首期款94100元于本合同签订之日起15天内付清，余下款项169000元从2019年1月1日起分60期按日历月份逐月支付，每期款项为2817元，应在每月5日前支付当期款项；甲方应当在2020年6月30日前将该物业交付给乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止。同日，原告（甲方）与被告金腾律所（乙方）签订《律师见证委托协议》，约定：甲方委托乙方为其与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》办理律师见证；乙方同意接受甲方的委托，为甲方与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》办理律师见证，就签约双方签名、指模、印章的真实性进行见证；甲方委托乙方办理见证前，确认已经详尽理解、同意《物业使用权转让合同》的全部条款内容并自愿签订，同意按《物业使用权转让合同》的约定享有合同权利、履行合同义务；律师见证费用为每份500元，甲方应于签约当天向乙方支付。同日，被告卓景公司向原告出具收款收据，确认收到原告交来琦宝项目第9C栋1215号物业使用权转让定金50000元。2018年12月1日，原告通过银行转账向被告卓景公司支付83100元，即原告共向被告卓景公司支付价款133100元。2018年12月3日，被告金腾律所向原告开具广东增值税普通发票，价税合计500元。另查明，琦宝铝材装饰展贸中心9幢已取得建设工程规划许可证。诉讼中，被告卓景公司在答辩状中自认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2020年9月18日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告卓景公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年6月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，涉讼物业使用权总转让金额为263100元，被告卓景公司应在2020年6月30日前将涉讼物业交付给原告，如原告在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日止。经审查，截至涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间2020年6月30日，原告依约应向被告卓景公司支付的款项金额为144806元（首期款94100加上18期分期款50706元计算所得），而原告实际仅向被告卓景公司支付了133100元，即原告未能按期足额履行《物业使用权转让合同》项下的付款义务，已经构成违约，故其诉请被告卓景公司以其已付物业使用权转让款为本金向其计付利息，缺乏理据，本院不予支持。虽然原告未能按照涉讼《物业使用权转让合同》约定支付价款，但该合同同时约定被告卓景公司应在2020年6月30日前交付涉讼物业予原告。而截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，不具备投入使用的条件，原告亦明确要求解除合同，故《物业使用权转让合同》不宜继续履行，为减少双方损失和讼累，本院判决解除涉讼《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司已收取的转让款133100元，应当退还予原告。原告主张被告卓景公司退还133600元，其中500元是被告金腾律所收取的费用，而非被告卓景公司收取，原告主张被告卓景公司退还该款项并计付利息，缺乏理据，本院不予支持。被告蛇龙三合作社、蛇龙四合作社并非涉讼《物业使用权转让合同》的当事人，且原告未能提供证据证明上述两被告存在应对被告卓景公司涉讼债务承担连带责任的法定或约定事由和情形，故原告诉请上述两被告本案承担责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。此外，被告金腾律所亦非涉讼《物业使用权转让合同》当事人，且根据其与原告签订的《律师见证委托协议》约定，被告金腾律所仅就签约双方签名、指模、印章的真实性进行见证，现无证据表明签约双方签名、指模、印章存在虚假不实的情况，原告诉请被告金腾律所对被告卓景公司的涉讼债务承担连带责任，显然理据不足，本院不予支持。被告卓景公司、蛇龙三合作社、蛇龙四合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、解除原告谭志洪与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年11月25日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定；二、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项133100元予原告谭志洪；三、驳回原告谭志洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2623.25元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2623.25元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月十五日书记员 李和仪