广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初10355号原告：邹菊花，女，汉族，1981年10月24日出生，公民身份号码：441×××××××********，住址：广东省惠州市惠阳区×××××××××××××。委托诉讼代理人：石华磊，广东南龙律师事务所律师。被告：深圳市沃家物业管理有限公司，住所：深圳市南山区×××××××××××××××××××。法定代表人：乔某1。被告：广州沃家物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区××××××××××××××。法定代表人：豆某1。以上两被告共同委托诉讼代理人：王方周，系公司员工。原告邹菊花诉被告深圳市沃家物业管理有限公司、广州沃家物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告邹菊花向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原告与被告一、二之间签订的康城四季三期20栋1单元2606室房屋租赁合同，并腾退交还该房屋给原告；二、判令被告一、二支付原告康城四季三期20栋1单元2606室的房屋软装款价差9950元；三、判令被告一、二支付解除康城四季三期20栋2单元2406室房屋租赁合同的房屋占有使用费，按每月租金1800元的标准计房屋占有使用费，持续计至实际腾退房屋给原告时止；四、判令被告一、二支付原告截至起诉日的已欠租金10200元，并继续计付租金至解除本合同日止；五、判令被告一、二向原告交付已代交租金完税凭证；以上合计20150元。六、判令本案全部诉讼费由被告一、二承担。庭审中，原告变更诉请4为：判令被告一、二支付原告截止到2020年4月1日已欠租金7200元，并继续计付租金至解除本合同之日止。增加一项诉请，请求法院判令被告一、二向原告支付腾房时拖欠的物业水电费，具体以物业管理处的抄表为准。事实与理由：原告是惠州市惠城区商品房住宅小区×××××××××××××××××的业主。原告获悉被告一、二在该小区接收业主房屋用于酒店公寓出租，遂在2017年5月13日，与被告一、二商谈，达成2018年7月1日前将自己的康城四季三期20栋1单元2606室房屋租赁给两被告用于酒店公寓出租的书面协议，双方约定：原告付款3.5万元房屋软装款，由被告代购部分酒店客房用品，以提高档次，达到被告可做酒店公寓出租要求。遇到合同解除或终止，被告应退房及返还室内所有物品。原告给被告三个月免租期，每月租金为1800元，租期5年，被告每两个月付租金一次，付租时间为第二个月的30日前。被告收房后自主开展住宿经营，自行对入住客人管理服务，并对房屋室内设施妥善维护。合同还约定：若被告逾期支付租金达15日，经原告催告，15个工作日内仍未支付的，原告可解除该协议，收回房屋。协议签订当日，原告依约向被告支付1万元软装款，于2018年6月24日从开发商处收房，随即将软装款余额2.5万元付齐，将房屋交给了被告。合同履行过程中，被告不按时支付租金，至今已拖欠租金10200元，且被告配置软装物品不符合约定，存在价差9950元应退回。被告无理拖欠租金，经原告多次催要，至今无果。被告深圳市沃家物业管理有限公司、广州沃家物业管理有限公司在庭审中辩称：由于受疫情影响，酒店经营困难，随即向各业主发送免租请求事宜函件，告知业主可无责单向解约，经协调原告业主不愿意收回房间，我方2、3月未付业主租金、4、5、6月支付了业主半月租金，7月即恢复原租金。对原告的诉请一我方当场交付房间钥匙给原告，房屋内软装配置物品已按照酒店标准配置齐全且已维护至完好无损；对原告诉请二要求我方支付其软装差。我方认为其要求缺少事实依据，按签订的合同，我方参照同类酒店标准装修然后交付于贵方。请参照（合同第三条约定）故我方现有房屋是完全达到其交付标准的。对原告的诉请三、四，原告要求我方支付其房屋占用费（金额），我方提出异议：疫情期间我方在起初跟业主商议过退回其房间给业主，但对方不愿意免租也不愿意收回房间，我司生存困难之际依然支付了其4、5、6半月租金。请法院酌情考虑企业的生存问题。对原告诉请五要求我方交付代交租金完税凭证，我司做以下说明：未交付给业主完税凭证是因我方财务需要做账，若贵方开回发票至我方，我方将向贵方退还所交税点数据。对原告诉请六，我方认为其诉讼费应由双方共同承担，各承担其百分之五十。查明的案件事实经审理查明，2017年6月1日，原告作为甲方（出租人），被告深圳市沃家物业管理有限公司作为乙方（承租人），双方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于广东省惠州市区康城四季小区×××××1×××××××出租给乙方作为公寓出租经营，甲方交付的房屋须按照四星级酒店客房标准装修，并建议应包括下列附属设施：（详看附件）。为了保证度假公寓管理的安全和舒适度，租赁房屋须统一使用乙方指定的门锁和床垫、布草、巾类须由乙方统一采购，费用由甲方负责。房屋租赁期自2018年7月1日至2023年6月30日。租赁物业的交付以甲方向乙方交付房屋钥匙为准。甲方交付钥匙起计，业主给予乙方（管理公司）3个月免租的筹备正式出租权利。租金为单间两月3600元，甲方应得的租金每两个月租金于第三个月的30日之前，按月将甲方应得的房屋租金支付到甲方指定的银行账户。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除（14.2条）。双方还就其他事项进行了约定。合同落款处乙方（承租人）盖章的为：广州沃家物业管理有限公司。又查，2020年1月28日，被告以“新冠疫情”为由通过微信向原告发送了请求免租的函件，原告称其并未同意该函件的免租请求。2020年7月6日，原告以被告拖欠租金为由诉至本院，要求判如所请。庭审中，双方同意解除合同，原告称截止至2020年7月31日被告共欠其租金5个半月。被告认为欠付3.5个月租金为6300元。另查，原告称被告没有按照软装清单配齐全部物品，相差金额9950元。裁判的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告深圳市沃家物业管理有限公司虽作为涉案租赁合同的承租方，但并未在合同上盖章，盖章的是被告广州沃家物业管理有限公司，因此，本案中合同签订方应为原告与被告广州沃家物业管理有限公司。原告与被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现原告主张解除合同，被告亦予以认可，本院予以准许。合同解除之日为应诉材料送达之日即2020年7月10日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告广州沃家物业管理有限公司腾退房屋并按1800元/月的标准支付合同解除后的占用费的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告还辩称因2020年2月“新冠”疫情爆发，使得酒店经营状况严重受损，应减免租金。本案中，案涉房屋用于度假式公寓出租经营，属于人员集中的服务行业，因防控疫情的需要，政府部门亦实施了关闭公共场馆等管控措施，客观上被告确实存在无法使用租赁房屋的事实，对被告的上述抗辩意见，本院予以采纳。结合本市疫情的防控及复工复产情况，酌情认定2020年2月、3月属于因疫情防控导致不可抗力，造成被告无法使用租赁物的期间，本院对上述期间的租金予以免除。故，被告应付原告租金为6900元（5.5个月×1800元＋600元-3600元）。原告为证明软装款差价向本院提交了软装清单，但该清单报价金额与实际支付金额存在差异，被告对此不予认可，原告亦未提交其他有效证据予以佐证，故该报价单不足以作为软装款差价认定的依据。原告主张被告支付软装款价差费9950元的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。深圳市沃家物业管理有限公司不是涉案房屋租赁合同的当事人，原告主张被告深圳市沃家物业管理有限公司承担支付责任，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。关于原告主张被告交付已代交租金完税凭证，本院认为，原告作为案涉房屋的所有人，有权向税务机关查询税款的缴纳情况，且该主张亦不属于民事案件审理的范围，本院不予处理。原告诉请被告支付腾空房子时拖欠的物业水电费，但未提交相关证据予以证明拖欠事实及具体金额，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告邹菊花与被告广州沃家物业管理有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月10日予以解除；二、被告广州沃家物业管理有限公司应于本判决生效之日起的十日内向原告邹菊花支付拖欠的租金6900元；三、被告广州沃家物业管理有限公司本判决生效之日起的三十日内将位于广东省惠州市区康城四季小区××××××××××××××腾空交还给原告邹菊花；四、被告广州沃家物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告邹菊花支付自2020年7月10日起至实际移交租赁物止的房屋占用费，房屋占用费按每月1800元计算；五、驳回原告邹菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费304元（原告已预交），由原告邹菊花负担200元，由被告广州沃家物业管理有限公司负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 黄利华审 判 员 叶珊珊审 判 员 赵顺喜二〇二〇年十二月二十一日法官助理 曾玉锋书 记 员 马茂腾