广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22864号原告（反诉被告）：佛山市南海嘉洲物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××（1号），统一社会信用代码914×××××××××××482R。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。被告：广州阪尚皇餐饮有限公司，住所地：广州市越秀区×××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××909。法定代表人：杨剑才，该公司总经理。被告（反诉原告）：杨剑才，男，1981年2月20日出生，汉族，住广东省××××××××××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××41X。两被告的共同委托诉讼代理人：韩根贤，广东君厚律师事务所律师。原告佛山市南海嘉洲物业管理有限公司（以下简称嘉洲公司）与被告广州阪尚皇餐饮有限公司（以下简称阪尚皇公司）、佛山市南海区喆尚餐厅租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，佛山市南海区喆尚餐厅注销登记，经原告申请，本院依法将被告佛山市南海区喆尚餐厅变更为其营业者杨剑才，后被告杨剑才提起反诉，本院经审查决定将反诉与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭审理了本案。原告嘉洲公司的委托诉讼代理人彭建芬，两被告的共同委托诉讼代理人韩根贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉洲公司向本院提出诉讼请求：1.被告杨剑才向原告支付拖欠的租金109814元（2020年2月1日-2020年5月31日期间的租金，租金标准为每月36576元）；2.被告杨剑才向原告支付拖欠的电费9352元；3.被告杨剑才向原告支付拖欠的水费372元；4.被告杨剑才向原告支付原告代垫的商铺复原费36000元；5.被告杨剑才向原告支付迟延支付租金、水电费和商铺复原费的滞纳金（以每月应付租金、水电费为本金，按照日千分之二的标准计算，计至实际支付之日为止；以复原费36000元为本金从2020年6月11日起按照日千分之二的标准计算至实际付清之日止）；6.被告杨剑才向原告支付涉案商铺重新招商的空置期和免租期(共2个月零25日)的租金损失103632元；7.被告杨剑才向原告支付涉案商铺重新招商的空置期和免租期(共1个月零6日)的物业管理费损失16726.8元；8.被告杨剑才承担本案的诉讼费；9.被告阪尚皇公司对被告杨剑才应向原告支付的款项以及本案的诉讼费承担连带责任。事实和理由：原告是涉案商铺佛山市南海区×××××××××××××××××××之二的所有权人，也是××××××的物业管理人。原告为甲方，被告阪尚皇公司为乙方，于2015年1月8日签订《租赁合同书》约定：甲方向乙方出租位于佛山市南海区×××××××××××××××××，建筑面积288平方米；租期6年，期间为2015年3月1日至2021年2月28日；甲方于2015年1月20日至2015年1月30日交铺，提供90至100日的装修免租期(至2015年4月30日之前)；2019年3月1日至2021年2月28日，每月租金127元/平方米，每月合共为36576元，2019年3月1日至2021年2月28日，每月管理费(合同中误写为“租金”)48.4元/平方米，每月合共为13939元；每月5日前被告应向原告支付当月的租金、管理费、综合服务费和上月的水电费，逾期支付的按日加收千分之二滞纳金。合同签订后，原告向被告阪尚皇公司交付了使用场地。2015年4月24日，被告杨剑才在涉案商铺注册成立佛山市南海区喆尚餐厅。2015年6月19日，应被告阪尚皇公司的要求，原告与被告阪尚皇公司以及佛山市南海区喆尚餐厅签订《协议书》，约定涉案商铺作为佛山市南海区喆尚餐厅的住所地和经营场所，合同中乙方的权利义务转由佛山市南海区喆尚餐厅承担，被告阪尚皇公司对佛山市南海区喆尚餐厅履行合同的债务承担连带责任。此后佛山市南海区喆尚餐厅在涉案商铺正常经营。从2020年2月起，佛山市南海区喆尚餐厅就没有缴交租金，5月份的水电费也没有交。2020年5月26日，佛山市南海区喆尚餐厅向原告发出《关于提前终止租赁合同的告知函》，以新型冠状病毒疫情发生为由，申请提前终止合同，6月1日停止营业。此后，佛山市南海区喆尚餐厅撤走人员和部分物品，停止营业。原告于2020年6月2日向佛山市南海区喆尚餐厅发出《对佛山市南海区喆尚餐厅》，内容包括：同意合同至2020年5月31日终止；要求佛山市南海区喆尚餐厅按合同约定在合同终止后十日内搬走物品并将商铺装修拆除恢复原状(毛坯)后交还原告，如由原告恢复，费用由佛山市南海区喆尚餐厅承担；佛山市南海区喆尚餐厅应向原告缴清费用，包括租金、水电费、商铺复原费等；要求佛山市南海区喆尚餐厅于2020年6月5日前缴清欠费，原告将不再追究因其违约给原告造成的其他损失，否则原告将按合同约定处理等。2020年6月3日，原告向佛山市南海区喆尚餐厅发出《违约收铺告知函》，告知原告将收回涉案商铺。2020年6月9日，佛山市南海区喆尚餐厅回复上函，发出《关于收铺告知函的复函》，称同意原告收回商铺。直至起诉前，佛山市南海区喆尚餐厅没有清缴租金、水电费，也没有对涉案商铺恢复原状至毛坯。原告只好另行请人拆除，共支付商铺复原费36000元。因佛山市南海区喆尚餐厅违约突然终止合同，原告在没有准备的情况下重新招商，不仅增加了原告招商的费用，也造成涉案商铺无端增加空置期，且需要原告重新给予后续商家免租装修期，给原告带来了空置期和重新给予的免租装修期的租金和物业管理费损失。原告于2020年7月1日与深圳市笨鸟先飞餐饮管理有限公司就出租涉案商铺签订了租赁合同，约定租金从2020年8月25日后计起，物业管理费从2020年7月6日计起。由于该合同约定商铺间隔的位置、面积、实用率与原、被告之间的合同有所不同，租金部分有基本租金和按营业额提成，以高者计租等不同的约定，因此该合同与本案在租金和物业管理费上没有可比性，故原告按与被告的合同向被告主张空置期和重新给予商家免租期的租金和物业管理费损失。根据以上事实，佛山市南海区喆尚餐厅突然违约解除合同，造成了原告空置期(共1个月零6日)和重新给予商家免租期(50日)的租金损失103632元(合共2个月零25日，按原合同租金标准每月36576元计算)，给原告造成了空置期物业管理费损失16726.8元(共1个月零6日，按原合同物业管理费标准每月13939元计算)。合同第九条约定：乙方在应在合同终止后10天内将商铺按原告交铺原状复原至毛坏并交还原告。合同第十条约定：在合同期内，乙方非因法律规定或合同约定事由，未经甲方同意提前解除合同的，视为违约，履约保证金不返还，并赔偿甲方实际经济损失，乙方拖欠原告的所有费用仍需缴纳。乙方延迟交纳租金、管理费、综合服务费、水电费及各项应缴费用的，按应缴总额每日千分之二缴纳违约金。原告认为，2020年3月1日，南海区已经全面恢复餐饮堂食，佛山市南海区喆尚餐厅也很快恢复正常营业。疫情虽然对餐饮业有影响，但尚不足以构成解除本案合同的不可抗力，且原告已经主动对佛山市南海区喆尚餐厅的2月份租金给予一半减免，另一半在三、四月份再各交一半的优惠。原告还出资大力开展整个××××××的促销活动，向消费者派送数百万元的消费券，将消费者使用消费券所减少支付的金额由原告支付于商户，以扶持商户复工复产。仅通过该项活动，原告即向佛山市南海区喆尚餐厅又让利(减租)18202元。现佛山市南海区喆尚餐厅因自身原因，未经原告同意违约解除合同，且拖欠原告租金、水电费、杂费等费用，又没有按合同约定将商铺复原至毛坯，影响了后续商户的装修使用，原告对此不予接受，现根据合同约定，依法向被告阪尚皇公司和佛山市南海区喆尚餐厅主张权利。佛山市南海区喆尚餐厅已于2020年9月注销，故佛山市南海区喆尚餐厅的责任应由其营业者杨剑才负担。2020年2月的租金，原告同意被告在2020年4月和5月分别补交四分之一。2020年2月份的租金，因为疫情原因给予被告减半，水电费的具体计费期间与缴费单一致。两被告辩称，1.对租金的金额被告不认可，被告认为应调整2-5月份的租金调整为10742.5元/月（租金36576元+商场管理费13939元+综合服务费1152元），在该总额的基础上减半收取。再减去每月已经支付的商场管理费13939元，减去每月支付的综合服务费1152元，等于10742.5元/月。2.对电费、水费金额和期间无异议。3.因合同约定，合同依法终止时被告应当承担商铺复原费，被告同意支付商铺复原费，但是对原告主张的商铺复原费金额有异议，被告认为应当支付给原告的商铺复原费应当为20000元以下。4.不认可滞纳金。5.不认可空置期和免租期的租金损失及空置期和免租期的物业管理损失。6.诉讼费及关于阪尚皇的连带责任请法院依法裁判。被告杨剑才向本院提出反诉请求：1.请求确认涉案租赁合同于2020年5月31日解除；2.2020年2、3、4、5月的租金标准为10742.5元/月；3.原告向被告返还履约保证金83520元；4.请求原告赔偿被告物品损失150000元；5.判令原告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、面对新冠肺炎这个不可抗力（或合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化），有的市场主体有能力存活下来，有的市场主体在勉力支撑后不得不倒下，这些弱小的市场主体在了结其债权债务过程中亟需获得债权人的公平对待、司法机关的依法保护。涉案合同签订于2015年1月8日，至2020年初新冠肺炎爆发，合同履行已五年，在此期间，被告完全履行了租赁合同的全部义务。涉案合同的终止期限是2021年2月28日，诚恳地说，如果没有新冠肺炎疫情暴发带来的冲击，被告一定能够履行完租赁合同。新冠肺炎是导致被告请求解除合同的根本原因。新冠肺炎暴发后，无人知晓这凶猛的瘟疫何时能够终止，且事实上至今仍四处肆虐。被告多次联系原告，希望能就租金、商场管理费、综合服务费等协商变更，以此公平方式保障合同得到依法、完全履行。然而，原告不愿依法公平协商，原告将合同解除归咎为被告一方的责任，这不公平。二、原告应向被告交还涉案商铺内的全部物品。1.佛山市南海区喆尚餐厅在2020年5月26日向原告送达了《关于提前终止租赁合同的告知函》，告知解除合同相关事项，包括被告将涉案商铺内的所有可移动设备、家具等物品搬出搬离的意思表示。2.由于原告就款项结算存在争议，原告拒绝开出放行条，没有放行条，被告无法将涉案商铺内的任何物品带出××××××。3.涉案商铺内存有被告大量的物品，这些物品的购入价格合计342111.6元，去除折旧，现值可达150000元。4.原、被告之间的租赁关系已履行超过五年，在此期间，双方关系是融洽的；合同的解除绝非恶意违约导致，新冠肺炎及合同当事人未能就变更合同协商一致是根本原因。诚恳请求原告考量这些事实，完整、真实地向法院陈述涉案商铺内属于被告所有的物品情况，并返还给被告。原告针对被告杨剑才的反诉答辩称，一、对第1项反诉请求涉案合同应于2020年5月31日解除，由于被告已经提前撤场，欠交租金等费用，自该日止已经4个月。原告不得不同意解除；因合同已经事实上不能继续履行。二、对第2项诉请，被告方要求降低2020年2月-2020年5月的租金、商场管理费和综合服务费的合并金额为10742.5元。原告认为原告已经根据疫情情况对被告给予了2月份减租半个月，另半个月租金交租时间延长至3、4月份再交。原告在商场派发消费券给消费者，消费者在被告的商铺使用后，被告从中获得了美食券抵扣租金1次13702元，1次4500元。三、此外，南海区从2020年3月1日起已经恢复堂食，被告的请求没有合同依据和政策法律依据。四、对第三项诉请，根据双方的租赁合同第十条约定，原告有权没收保证金。五、对第四项诉请，根据合同9.2项，被告超出合同期限没有处置自己的物品，物品归原告所有，原告处理时产生的费用被告承担。被告在未结清各项应付费用，原告对被告在租赁场地内的物品享有留置权，并且可以以此款项抵扣被告欠付原告的款项。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提供的光盘1张，原告对光盘的停电视频真实性无异议，本院对其真实性予以确认；光盘中的物品视频，拍摄时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认；2.被告提供的微信聊天记录打印件1份，被告未提供微信原始载体予以核对，本院对其证明力不予确认；3.被告提供的物品清单、照片、流程图打印件各1份，物品清单、流程图由被告自行制作未经原告认可，本院对其证明力不予确认；照片的拍摄时间和地点无法确认，本院对其证明力不予确认。本院经审理认定事实如下：2015年1月8日，原告嘉洲公司（甲方）与被告阪尚皇公司（乙方）签订《租赁合同书》（以下简称涉讼合同），约定：经营项目为韩式火锅中餐项目，经营品牌为阪尚皇，租赁场地位于佛山市南海区×××××××××××××××××（以下简称涉讼租赁物），租赁面积288平方米；租赁期限六年，从2015年3月1日至2021年2月28日止，甲方交场日暂定为2015年1月20日，最迟不超过2015年1月30日；从交场之日计算至2015年4月30日，乙方免交租金，但乙方需于2015年3月1日起按20元/平方向甲方支付物业管理费；租金从2015年5月1日起计收；2015年3月1日至2017年2月28日，每月租金30240元；2017年3月1日至2019年2月28日，每月租金33264元，2019年3月1日至2021年2月28日，每月租金36576元；2015年3月1日至2017年2月28日，每月商场管理费11520元；2017年3月1日至2019年2月28日，每月商场管理费12672元；2019年3月1日至2021年2月28日，每月商场管理费13939元；综合服务费每月1152元，合同商业合作期内，除非双方另有约定，商场综合服务费保持不变；每月5日缴交本月的租金、管理费、综合服务费及上月水电费等应缴费用的最后到账日；乙方逾期支付的按日加收千分之二滞纳金；履约保证金83520元在合同签订三天内由乙方支付给甲方，甲方收到足额履约保证金后，本合同生效；乙方于签订本合同三天内向甲方预缴起租月后第一个自然月的租金及管理费合共为41760元；乙方必须是以“阪尚皇”品牌经营韩式火锅项目，未经甲方书面同意不得变更经营品牌和改变租赁场地的用途；合同期满，乙方须按甲方交铺原状复原至毛坯并将场地在期满日后10天内交还场地给甲方；否则，甲方有权扣除履约保证金用于因商铺恢复交铺原状而产生的全部费用，如履约保证金不足以抵偿的，甲方仍有权追究乙方赔偿；乙方合同期内中途撤场的，如甲方非书面要求乙方恢复租赁场地至交场原状的，则乙方租赁场地内的建筑物本身及固定装修装置和租赁场地内的所有装修装置、设施设备等乙方不得拆除损坏及人为破坏，否则乙方须按甲方要求修复至乙方原经营状态，若有损坏须照价赔偿或按修复的造价向甲方赔偿；合同期满后10天内乙方未撤离的可移动设备及物品，视为乙方放弃其租赁场内的财产，所有权归甲方所有，如果甲方在处理及拆除乙方留置的物品时产生费用的，由乙方承担；乙方在未结清各项应缴费用前，甲方对乙方租赁场地内之所有物品设备(包括受转租人的财产)享有留置权，并有权将处理的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，甲方行使此等权利后，仍有权依据本合同的约定追究乙方违约责任；在合同期内，乙方非因法律规定或合同约定事由，未经甲方同意单方解除合同的，视为违约，履约保证金不返还，并赔偿甲方实际经济损失，乙方拖欠甲方的所有费用仍需缴纳；在合同期内，甲方非因法律规定或合同约定事由，未经乙方同意单方解除合同的，视为违约，甲方应双倍退还乙方履约保证金，并赔偿乙方实际经济损失；乙方须按合同约定，按时足额向甲方缴纳租金、管理费、综合服务费、水电费及各项应缴甲方的费用，如延迟交纳则按应缴总金额每天千分之二缴纳违约金，延迟时间超过30天仍未交纳的，甲方有权单方解除合同，乙方须赔偿甲方因此而造成的一切损失，履约保证金不返还，乙方拖欠甲方的所有费用仍需缴纳；合同期满或非甲方原因本合同提前终止，乙方均无权要求甲方对该商铺内的装修、添加物给予赔偿或补偿；违约方应承担对方为解决争议支付的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、资料费和交通食宿费等。双方并约定其他权利义务。2015年2月28日，原告出具收款收据，确认收到被告阪尚皇公司合同保证金83520元。2015年6月19日，原告嘉洲公司（甲方）与被告阪尚皇公司（乙方）、佛山市南海区喆尚餐厅（丙方）签订《协议书》，约定：甲方同意乙方将双方于2015年1月8日签订的涉讼合同，承租的涉讼租赁物，从2015年7月1日起按原合同条件转给丙方，作为丙方的住所地和经营场所；涉讼合同中乙方的权利和义务转由丙方承担；乙方对丙方在履行涉讼合同及本协议下拖欠甲方的债务承担连带贵任。2020年5月14日，原告向佛山市南海区喆尚餐厅发出《催交通知》，该通知写明请于2020年5月14日晚18：00前清缴应缴费用，否则原告将于5月15日10：00停电。2020年5月26日，佛山市南海喆尚餐饮向原告发出《关于提前终止租赁合同的告知函》，该函写明由于受新冠肺炎疫情的影响，一月下旬以来餐饮行业受到严重打击，以致经营受到严重亏损，已无法承担租金费用，佛山市南海喆尚餐饮己无法正常营业。因不可抗拒、无法履行合同，特申请提前终止租赁合同，退还租赁及物业管理保证金。佛山市南海喆尚餐饮将内部所有可移动设备、家具等物品搬出搬离，6月1日停止营业。2020年6月2日，原告向佛山市南海喆尚餐厅发出《的复函》,该复函写明1.合同终止日期为2020年5月31日；2.铺位恢复：佛山市南海喆尚餐厅应在合同终止日后10天内撤走佛山市南海喆尚餐厅物品并将商铺装修拆除恢复原状(毛坯)后交还场地给原告。如由原告恢复，费用预计需要35000元，由佛山市南海喆尚餐厅承担；3.应缴费用：原告按2月10日发出的调租方案给予2020年2月份的租金减免50%，但剩余50%的租金、管理费及其他应缴费用佛山市南海喆尚餐厅仍需缴交。2020年5月31日前，佛山市南海喆尚餐厅应缴未缴的租金、管理费、水电费、杂费等合计共154538元；4.履约保证金：佛山市南海喆尚餐厅所缴履约保证金额不退还，并赔偿原告实际经济损失，佛山市南海喆尚餐厅拖欠原告的所有费用仍需缴纳。故此，佛山市南海喆尚餐厅缴交的履约保证金83200元，原告不予退回。5.佛山市南海喆尚餐厅应于2020年6月5日前缴清上述欠费，原告将不再追究因佛山市南海喆尚餐厅违约而给原告造成的其他经济损失。6.佛山市南海喆尚餐厅须于2020年6月5日前与原告签订合同终止协议。2020年6月3日，原告向佛山市南海喆尚餐厅发出《违约收铺告知函》，该函写明从2020年3月1日起，佛山市南海喆尚餐厅一直拖欠原告租金及电费等费用，至今仍未缴清，已构成单方违约，原告有权解除合同并收回涉讼商铺，履约保证金不返还，且要向原告支付违约金，并缴清拖欠原告的所有费用，原告有权追索所有损失。原告现通知佛山市南海喆尚餐厅：1.双方签订涉讼合同自2020年5月31日起解除，原告收回涉讼商铺；2.自本函送达之日起三天内，佛山市南海喆尚餐厅结清应缴原告的一切费用后立即迁出租赁商铺，并将商铺恢复原状交还原告，逾期不迁的，原告强制收回商铺，商铺内未搬迁物品视同放弃，由原告处置并不作任何补偿和赔偿，处理留置物品所产生的费用由佛山市南海喆尚餐厅承担。2020年6月9日，佛山市南海区喆尚餐厅向原告发出《关于收铺告知函的复函》，该复函写明佛山市南海区喆尚餐厅同意原告可以收铺，因为佛山市南海区喆尚餐厅于2020年5月26日已发《提前终止租赁合同告知函》。2020年6月11日，原告向佛山市南海区喆尚餐厅发出《2020年6月9日复函的回复》，该回复写明原告于2020年6月2日要求佛山市南海区喆尚餐厅于2020年6月5日前与原告签订合同终止协议，缴清欠费，在合同终止日后10天内撤走佛山市南海区喆尚餐厅的物品并将该商铺装修拆除恢复原状（毛坯）后交还场地给原告。但是佛山市南海区喆尚餐厅没有按照原告要求，在限定期限内与原告签订合同终止协议，缴清欠费及撤走物品并将商铺交还给原告，因此，原告按照2020年6月3日发出的《违约收铺告知函》收回商铺，商铺内未搬迁物品视为佛山市南海区喆尚餐厅放弃，由原告处置并不作任何补偿和赔偿。2020年6月19日，原告嘉洲公司（甲方）与王义勇（乙方）签订《××××××工程承包协议》，该协议约定：工程名称为××××××四层阪尚皇商铺装修清拆工程；工期10天，自2020年6月19日至2020年6月28日；承包费36000元。2020年7月23日的发票载明，购买方为原告嘉洲公司，代开企业名称为王义勇，货物或应税劳务、服务名称为*建筑服务*其他建筑服务，金额为36000元。2020年7月1日，原告嘉洲公司（甲方）与深圳市笨鸟先飞餐饮管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定：租赁物位于佛山市南海区××××××××××××××××××四层，铺位编号4008-2，建筑面积530平方米；租赁期限从2020年7月6日至2025年7月5日止；2020年7月6日至2020年8月24日，基本物业管理费22000元；2020年8月25日至2022年7月5日，基本租金34450元，基本物业管理费26500元。另查明一，位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××已办理房地产权证。另查明二，佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布的2020年2月8日《佛山市关于疫情防控期暂停餐饮服务单位堂食的工作指引》写明所有餐饮服务单位（不含单位食堂）暂停提供现场就餐（堂食、桌餐），可采取外卖或打包外带的方式提供餐饮服务。2020年2月29日，佛山市新冠肺炎防控指挥部办公室印发《佛山市推动餐饮业有序复工复产工作指引》，该指引要求高风险地区暂停堂食服务外，可采用外卖或打包外带的方式提供餐饮服务；中风险地区严格按照《广东省餐饮服务业新冠肺炎防控工作指引》开展堂食服务，减少桌椅摆放，大堂（含露天）餐桌实际使用数量不得超过满客时的50%，隔桌安排就餐，餐桌之间距离不少于1米；小型餐馆、饮品店和小餐饮等餐饮经营单位引导顾客采用“一人一桌”“同向入座”方式用餐；低风险地区，餐饮经营单位可以开放堂食服务。2020年3月16日发布的《广东省新冠肺炎疫情风险等级分区分级名单》中，佛山市南海区属于中风险地区。另查明三，佛山市南海区喆尚餐厅的营业者为杨剑才，机构类型为个体工商户；佛山市南海区喆尚餐厅于2020年9月9日注销。2020年9月9日，原告提起诉讼。诉讼中，1.两被告陈述其于2020年2月1日停业，2020年3月3日恢复营业；原告于2020年5月15日将涉讼商铺停电，被告在停电后交纳了相关费用后，原告恢复通电。2.原、被告均确认被告杨剑才分两次给予原告美食券18202元（其中一次美食券金额为13702元，另一次美食券金额为4500元）；原告主张13702元是3-5月活动美食券，该券于2020年5月31日抵扣2020年2月的租金，4500元用于2020年5月20日抵扣2020年2月的剩余租金，余下部分抵扣2020年3月份的租金；两被告主张130702元应在2020年3月1日抵扣2、3月的租金，4500元于2020年5月20日抵扣2020年2、3月的租金。3.原告明确其诉请6、7是在没收保证金的前提下，要求被告支付空租期以及免租期的租金及管理费损失。4.原、被告均确认被告已向原告支付了2020年2月至5月的商场管理费和综合服务费。5.原告陈述涉讼商铺所在的商场在疫情期间没有停业，被告于2020年6月1日停业；正常情况下，大件物品进出商场需要提前向原告申请放行，但原告对佛山市南海区喆尚餐厅员工撤离物品没有设置阻拦；到2020年6月9日，佛山市南海区喆尚餐厅回复原告可以收铺时，场内值钱的东西基本上已经搬空，只有不能拆除的固定装修和垃圾。6.原告主张涉讼商铺在2020年4月20日至2020年5月31日产生水费372元、电费9352元，其中，2020年4月20日至2020年5月20日期间产生水费255元、电费6502元；2020年5月20日至2020年5月31日产生水费117元、电费2850元。被告杨剑才对水电费的金额和期间均无异议。本院认为，佛山市南海区喆尚餐厅为个体工商户，被告杨剑才为其营业者，现佛山市南海区喆尚餐厅已注销，故佛山市南海区喆尚餐厅的权利义务应由其营业者杨剑才承继。涉讼租赁物已办理产权登记，合法适租，涉讼合同及《协议书》是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽然会对被告杨剑才的经营产生影响，但涉讼商铺所在商场处于正常营业中，餐饮行业在2020年2月8日后可以采取外卖或打包外带方式提供餐饮服务、2020年2月29日起可开展堂食服务，涉讼商铺不存在无法进行经营的客观障碍，涉讼合同实际具备继续履行的条件，原告以不可抗力为由请求解除涉讼合同无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于涉讼合同解除的时间，被告杨剑才所经营的佛山市南海喆尚餐饮于2020年5月26日向原告发出《关于提前终止租赁合同的告知函》，明确要求提前终止涉讼合同并确定于2020年6月1日停止营业，原告于2020年6月2日复函同意涉讼合同于2020年5月31日终止，故本院对被告杨剑才要求确认涉讼合同于2020年5月31日解除的诉请依法予以支持。关于履约保证金，在涉讼合同具备继续履行条件，且被告杨剑才所经营的佛山市南海区喆尚餐厅已复业，原告亦对涉讼商铺进行租金减租并给予消费券激励的情况下，被告杨剑才仍不向原告支付租金已构成违约，其后被告杨剑才所经营的佛山市南海喆尚餐饮向原告发出《关于提前终止租赁合同的告知函》，要求终止合同，被告杨剑才已构成根本违约。依据涉讼合同约定，原告有权没收被告杨剑才的履约保证金，被告杨剑才要求原告返还履约保证金83520元无事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于租金，原告确认2020年2月的租金减免一半，故经核算，被告杨剑才应向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金总额为128016元[（36576元÷2）+36576元/月×3个月]。原告和被告杨剑才均确认被告杨剑才给予原告美食券15202元，该美食券可以抵扣相应租金，故被告杨剑才尚需向原告支付租金109814元（128016元-18202元）。原告确认涉讼商铺所在的商场在2020年2月期间有进行营业，被告杨剑才亦未提供证据证明因涉讼商铺所在商场在2020年2月期间未营业致其无法开业，且相关政府出具的工作指引亦明确2020年2月8日后可采取外卖或打包外带方式提供餐饮服务，被告杨剑才在2020年2月未实际进行经营不可归责于原告，且2020年3月，被告杨剑才已实际复业，餐饮服务亦可采取堂食方式，故对原告要求2020年2月至5月的租金调整为10742.5元/月的主张，本院不予采纳，其诉请超出核定部分，本院不予支持。关于水电费，原告主张被告杨剑才欠付其电费9352元、水费372元，被告杨剑才对该金额无异议，故本院对原告要求被告杨剑才支付电费9352元、水费372元的诉请依法予以支持。关于逾期付款违约金，原告主张被告杨剑才支付滞纳金属于对被告杨剑才逾期付款违约责任的主张。涉讼合同虽约定每月5日缴交本月的租金、管理费、综合服务费及上月水电费等应缴费用的最后到账日，承租人逾期支付的按日加收千分之二滞纳金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之二。1.关于2020年2月、3月租金的逾期付款违约金；原告确认2020年2月减免一半租金后的剩余部分在2020年3、4月各缴纳一半，金额为13702元的美食券是3-5月活动美食券，且原、被告对美食券抵扣租金的日期及抵扣的租金期间并未进行约定，故本院酌定该美食券自2020年3月5日（2020年2月减免一半租金剩余部分的一半租金的付款日及2020年3月租金的付款日）抵扣2020年2月部分租金9144元（36576元÷2÷2）及2020年3月部分租金4558（13702元-9144元）。原、被告均确认金额为4500元在2020年5月20日抵扣租金，因2020年3月剩余部分的租金付款日期先于2020年4月应付的2020年2月的部分租金，故本院确定金额为4500元的美食券在2020年5月20日抵扣2020年3月的部分租金。综上，经核算，被告杨剑才应以4500元为本金从2020年3月6日起至2020年5月20日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金68.4元（4500元×76日×0.0002）予原告；被告杨剑才还应以27518元（36576元-4558元-4500元）为本金从2020年3月6日起、以9144元（36576元÷2÷2）从2020年4月6日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告。2.关于2020年4月、5月欠付费用的逾期付款违约金；根据涉讼合同约定，被告杨剑才应于每月5日前支付当月租金及上月水电费予原告，被告杨剑才逾期支付租金、水电费，应以36576元为本金从2020年4月6日起、以43333元（租金36576元+水费255元+电费6502元）为本金从2020年5月6日起、以2967元（水费117元、电费2850元）为本金从2020年6月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告。原告对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。关于复原费，涉讼合同约定承租人需按出租人交铺原状复原至毛坯并将场地在期满日后10天内交还场地给原告，被告杨剑才亦同意支付商铺复原费，现原告已举证证明其因复原商铺支付36000元，故本院对原告要求被告杨剑才支付商铺复原费36000元的诉请予以支持。被告杨剑才认为商铺复原费应在20000元以下的抗辩无事实依据，本院依法不予采纳。关于复原费的逾期付款违约金，涉讼合同对于支付复原费的时间及逾期支付复原费的违约金标准并未进行约定，且被告杨剑才是否需向原告支付复原费以及应支付的金额经本院判决后才予以确认，故本院对原告要求以36000元为本金从2020年6月11日起按照日千分之二的标准计算逾期付款违约金的诉请依法不予支持。关于空置期和免租期损失，被告杨剑才已向原告支付至2020年5月31日的租金和商场管理费、综合服务费，2020年7月1日，原告已将涉讼商铺另行出租并从2020年7月6日开始计算物业管理费，故涉讼商铺的空租期实际仅有一个月，原告没收被告杨剑才的履约保证金已足以弥补该损失，故本院对原告要求被告杨剑才支付空租期租金损失和物业管理费损失的诉请依法不予支持。至于免租期，该期间是原告与案外人协商确定的期限，属于原告与案外人对双方签订租赁合同的履行，与被告杨剑才无关，亦非损失，且原告没收被告杨剑才的履约保证金的数额实际超出了原告的空租期损失，综上，本院对原告要求被告杨剑才支付免租期租金损失和物业管理费损失的诉请依法不予支持。《协议书》约定被告阪尚皇公司对佛山市南海区喆尚餐厅在履行涉讼合同及协议书下拖欠的债务承担连带责任，现被告杨剑才对原告所负的债务均为佛山市南海区喆尚餐厅因履行涉讼合同及协议书产生的债务，被告阪尚皇依约应承担连带责任，故本院对被告阪尚皇公司就被告杨剑才向原告所负债务承担连带责任的诉请依法予以支持。关于物品损失，原告于2020年6月11日发出的《2020年6月9日复函的回复》中明确载明佛山市南海区喆尚餐厅没有按照原告要求，在限定期限内与原告签订合同终止协议，缴清欠费及撤走物品并将商铺交还给原告，因此，原告按照2020年6月3日发出的《违约收铺告知函》收回商铺，商铺内未搬迁物品视为佛山市南海区喆尚餐厅放弃。该回复的内容与原告在庭审中关于其收回涉讼商铺时涉讼商铺东西基本搬空的陈述明显不相符，且原告明确其商场进出大件物品需要向原告申请放行，原告主张被告杨剑才搬出货物无需放行条，是其商场规定的例外，但原告并未提供证据证明其曾就被告杨剑才的搬迁给予例外待遇的证据，综上，本院被告杨剑才关于其停止营业时涉讼商铺内尚有其物品的陈述予以采信。被告杨剑才所经营的佛山市南海区喆尚餐厅作为承租方未依约向原告支付租金虽构成违约，但原告在未经被告杨剑才或佛山市南海区喆尚餐厅同意的情况下自行处理佛山市南海区喆尚餐厅的物品致被告杨剑才无法取回其财物，其行为亦有所不当，由此给被告杨剑才造成的财物损失应予以赔偿。因原告在庭审中作出与事实不符的陈述致本院无法查清其收回涉讼商铺时商铺内物品的情况，应自行承担相应不利后果，本院结合被告杨剑才关于涉讼商铺内留存物品的陈述，结合被告杨剑才承租涉讼商铺的用途、涉讼商铺的面积、涉讼合同的履行期间及物品存在折旧的实际情况，根据公平及诚实信用原则予以衡量，本院酌定原告赔偿被告损失50000元。被告杨剑才对损失的诉请超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同及原告发出的函虽经写明承租人不搬迁商铺内的物品视为放弃，但是原告作为商场管理方，其发出的函中对于搬迁物品均设置有签署终止合同和缴清欠费的前提，亦未有证据显示原告曾为承租人搬迁物品提供了放行条件，故本院对原告认为被告杨剑才放弃了其物品的主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司与被告广州阪尚皇餐饮有限公司于2015年1月8日签订的《租赁合同书》于2020年5月31日解除；二、被告（反诉原告）杨剑才应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金109814元、电费9352元、水费372元予原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司；三、被告（反诉原告）杨剑才应于本判决发生法律效力之日起十日内支付复原费36000元予原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司；四、被告（反诉原告）杨剑才应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金68.4元予原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司；五、被告（反诉原告）杨剑才应以27518元为本金从2020年3月6日起、以9144元从2020年4月6日起、以36576元为本金从2020年4月6日起、以43333元为本金从2020年5月6日起、以2967元为本金从2020年6月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司；本项随上列第二项清；六、被告广州阪尚皇餐饮有限公司对上述第二、三、四、五项债务承担连带清偿责任；七、原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失50000元予被告（反诉原告）杨剑才；八、驳回原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）杨剑才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取为2913.37元（原告已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司负担1197.37元，被告（反诉原告）杨剑才、被告广州阪尚皇餐饮有限公司负担1716元。反诉费2723.67元（被告杨剑才已预交），由原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司负担525元，被告（反诉原告）杨剑才负担2198.67元。经核算，被告（反诉原告）杨剑才、被告广州阪尚皇餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳1191元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。对原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司多预交的诉讼费用1191元，在本判决发生法律效力后经原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司书面申请,本院退还予原告（反诉被告）佛山市南海嘉洲物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十二月十一日书记员 陆美羽