河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初4586号原告:河南绿捷物业服务有限公司，统一社会信用代码91411082558308469N，住所地：长葛市铁东路北段东侧。法定代表人:崔权营，该公司执行董事。委托代理人：何昊楠，河南七星灿律师事务所律师。被告：乔慧霞，女，1983年7月24日生，汉族，现住长葛市。原告河南绿捷物业服务有限公司诉被告乔慧霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南绿捷物业服务有限公司的委托代理人何昊楠，被告乔慧霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南绿捷物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：请求判令被告向原告支付自2019年7月1日至2020年6月30日物业费1619.9元、生活垃圾处理费84元、地上车位租赁费2000元，共计3703.9元，并赔偿资金占用期间利息损失166.44元（自2019年8月20日暂计至2020年9月30日，以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另计至清偿之日止）；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》，约定由原告为瑞景新城小区业主提供物业服务，物业服务收费选择多费制，收费项目包括：物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目；收费价格：物业费，高层1.18元/平方，多层0.7元/平方；生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年；地下车位（库）照明、卫生费240元/年；1期车库100元/年；储藏室照明、维护费：1期每月0.2/㎡，2期每月0.35/㎡；而经核实：被告系该小区第1幢1单元19层西户（0119001）号房业主，房屋建筑面积为114.4㎡，并租用1号楼前地上C09号车位；被告作为该小区高层楼住户，应依法依约按时向原告交纳各项物业服务费用。经多次催收，除部分相关物业费用交纳外，目前被告仍未交费项目及金额明细为：2019年7月1日至2020年6月30日物业费1619.9元、生活垃圾处理费84元、地上车位租赁费2000元，故原告依法提起诉讼。原告依约提供了物业服务，被告作为该小区业主，应依约交纳相应物业费、生活垃圾处理费等物业服务相关费用，而其长期拖欠的行为，已构成违约。被告乔慧霞辩称，绿捷物业服务公司与瑞景新城业主委员会于2019年3月31日签订的《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》的法律行为无效，比原物业服务合同约定的价格相比，涨幅达70%之多，加重了业主负担，侵害了包括答辩人在内的小区业主的利益；根据《河南省物业管理条例》第四十八条规定，绿捷物业服务公司依据的权利依据未经业主大会同意，无法律效力；绿捷物业服务公司在服务期间，经常停水、停电，未尽到管理义务，答辩人不交物业费用是行使抗辩权的体现。特别是今年疫情期间，“绿捷物业”公司私自撤离瑞景小区，造成小区公共安全面临疫情威胁等等；绿捷物业服务公司收取答辩人在内的业主“公共部位公摊电费108元/年”，系固定收费、乱收费，应根据实际支出分摊到各户，侵害了答辩人的权益。在我不欠电业局电费的情况下，绿捷物业公司强制停我家的电，被告报警后，仍然不予纠正。答辩人没有缴纳物业费，主要原因是绿捷物业服务公司违规涨价，业主不知情，合同不合法的情况下。请求法院支持答辩人按照2018年以前的物业费标准交纳物业费并适当减免，更换有资质的物业公司。经审理查明：2019年3月31日，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》，约定：由原告为瑞景新城小区业主提供物业服务，物业服务收费选择多费制，收费项目包括：物业费、电梯公摊电费、家用水电费、公摊电费、生活垃圾处理费、车库或车位照明、维护费等项目；收费价格：物业费，高层1.18元/平方米，多层0.7元/平方米；生活垃圾处理费每户84元/年。公共部位公摊电费108元/年；地下车位（库）照明、卫生费240元/年；1期车库100元/年；储藏室照明、维护费：1期每月0.2/平方米，2期每月0.35/平方米。合同生效后，原告按照合同约定，为瑞景新城小区业主提供了相应的物业服务。另查明，被告为长葛市瑞景新城小区1幢1单元19层西0119001号户号业主，该房屋建筑面积为114.4㎡，现被告仍未交费项目及金额为2019年7月1日至2020年6月30日物业费1619.9元，生活垃圾处理费84元，地上车位租赁费2000元，共计3703.9元。本院认为：原告系经依法登记成立、取得执业资格的物业服务企业,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与长葛市瑞景新城业主委员会签订《瑞景新城业主委员会绿捷物业服务公司2019年度物业服务合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,该合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人具有约束力。物业管理活动中,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的物业服务,业主应当按照物业服务合同的约定接受物业服务、交纳物业服务费用。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系,优质的物业服务,会给业主带来优美的生活环境,提高业主的生活质量,同时业主的支持配合,又是物业公司提升服务质量的有力保障,反之亦影响到业主的生活质量,而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支,没有相应的物业费,客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量,这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。本案原告依约履行了对瑞景新城小区的物业服务义务,被告作为居住在由原告提供物业服务的小区业主,享受了原告提供的物业服务,应当依约向原告交纳物业服务费用。对于物业服务的瑕疵,业主可通过与物业公司沟通、协商,要求物业公司改进、弥补,仍达不到合同约定标准的,必要时可通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业,而不应以物业公司的服务欠佳等理由以拒交物业费的方式来“维权”,对于其他已交纳费用的业主有失公平,也不利于维护业主自身的切身利益。关于原告主张的资金占用期间利息损失问题。从本案查明的实际情况看，被告乔慧霞拒绝缴纳物业费并非恶意，且原告在提供物业服务管理中，确有存在服务没有完全到位的情形,故对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条,《物业管理条例》第十五条、第三十四条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决如下:一、被告乔慧霞于本判决生效之日起十日内支付原告自2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费1619.90元、生活垃圾处理费84元、地上车位租赁费2000元等共计3703.90元；二、驳回原告河南绿捷物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告乔慧霞负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员 杨 红二〇二〇年十二月十一日书记员 贺盼盼