河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6356号 上诉人（原审被告）：廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司。住所地：廊坊市新世纪步行街第五大街西侧商业街坊。 法定代表人：赵威，总经理。 委托诉讼代理人：安建芳，河北天枢律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北澳福房地产开发有限公司。住所：河北省廊坊市经济技术开发区科技谷园区青果路111号2幢1101。 法定代表人：赵威，总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北京朗运通房地产经纪有限公司。住所地：北京市丰台区丰管路22号院12幢2250室。 法定代表人：陈波，总经理。 委托诉讼代理人：赵楠，北京嘉纳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王旭男，女，汉族，1981年5月19日出生，住吉林省通化县。 委托诉讼代理人：陈卫，男，汉族，1977年1月18日生，住北京市朝阳区，系被上诉人丈夫。 委托诉讼代理人：牟浴，北京市京师律师事务所律师。 原审第三人：河北银行股份有限公司大厂支行。住所地：河北省廊坊市大厂回族自治县大安西街139号。 负责人：杨硕，行长。 上诉人廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司（以下简称幸福公司）、上诉人河北澳福房地产开发有限公司（以下简称澳福公司）、上诉人北京朗运通房地产经纪有限公司（以下简称朗运通公司）因与被上诉人王旭男、原审第三人河北银行股份有限公司大厂支行合同纠纷一案，三上诉人均不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初179号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人安建芳，上诉人河北澳福房地产开发有限公司委托诉讼代理人田国华、王天涯，上诉人北京朗运通房地产经纪有限公司委托诉讼代理人赵楠，被上诉人王旭男委托诉讼代理人陈卫、牟浴到庭参加诉讼，第三人河北银行股份有限公司大厂支行经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。 廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司上诉请求：l、撤销一审判决第三项，即：“被告廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王旭男团购服务费100000元。”并改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决将中介服务合同纠纷与房屋买卖合同纠纷一并审理，属于程序错误。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定“幸福公司与澳福公司都在同一场所办公”没有事实依据。2、一审判决以“没有提供证据证明因幸福公司推荐王旭男购房享受了优惠条件”为由，判令上诉人返还服务费没有事实依据。3、一审判决认定“王旭男本可以直接向澳福公司主张房源，无需幸福公司提供”，没有事实依据。三、一审判决上诉人返还服务费100000元，没有法律依据。l、双方签订的《团购推荐协议》是双方的真实意思表示，合法有效。该协议不存在约定解除或法定解除的情形，双方均应依约履行，且事实上，双方已经履行完毕。2、上诉人已经履行合同义务，有权收取服务费。 王旭男答辩称，廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司认为收取的团购费是属于居间服务费概念错误，居间服务费是为了促成交易提供了交易机会等相关信息服务收取的费用，团购费是参加团购房屋享受相关房屋价款优惠的费用，但实际是被上诉人与上诉人公司之间并未就居间服务达成书面或口头合意，该经纪公司没有提供证据证明为我方提供了具体的居间服务，所以房地产经纪公司主张的居间服务关系不能成立。从客观的法律关系上来说，该房地产中介机构与河北澳福房地产开发有限公司之间是代理销售的关系，其作为代理销售获取的报酬是由河北澳福房地产开发有限公司支付，现在该房地产经纪公司将应从开发商处获得的报酬转嫁给我方，属于违规收费，根据商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的费用，所以两中介严重违反该管理办法的规定，违法销售房屋，应当退还该笔团购费。另外，该涉案房屋备案价是1.6万元每平米，并没有通过中介公司收取的团购费中享受到优惠折扣，所以一审法院事实认定清楚，法律适用正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。提交三份法院判决书及一份新闻报道，做为参考。 河北澳福房地产开发有限公司未发表答辩意见。 北京朗运通房地产经纪有限公司未发表答辩意见。 河北银行股份有限公司大厂支行未发表答辩意见。 河北澳福房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，即：“被告河北澳福房地产开发有限公司给付原告王旭男违约金4918元。”，并依法改判为上诉人不承担任何责任。2、本案的诉讼费用由被上诉人王旭男承担。事实和理由：一审法院就本案基本事实的认定存在严重错误。一审法院认定上诉人的交房日期是2018年8月30日，依据的是案外人廊坊市峰景晖装饰工程有限公司通知的交房时间。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定，商品房交付条件仅限于竣工验收合格。也就是说，上诉人交付给被上诉人的商品房应为竣工验收合格的“毛坯房”。一审已查明，本案诉争房屋于2018年5月14日竣工验收合格，上诉人在一审庭审中提交了被上诉人与案外人廊坊市峰景晖装饰工程有限公司签订的装修协议，在该协议中表明，被上诉人委托廊坊市峰景晖装饰工程有限公司代收房屋并进行装修。廊坊市峰景晖装饰工程有限公司于2018年5月15日代被上诉人已办理了收房手续，这说明上诉人已依约履行完毕交房义务，以上事实足以证明上诉人已于2018年5月15日将房屋交付给了被上诉人。即使上诉人存在违约行为，违约金计算的起点也应为2018年1月31日，故截止至2018年5月15日，应为104天，而不是一审判决中认定的211天。因天数计算没有事实根据，故违约金数额计算错误。 王旭男答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。理由：1、上诉人认为给付被上诉人违约金4918元，一审判决正确，上诉人的计算天数我方不认可。2、关于上诉人提到的商品房竣工验收合格的日期是2018年5月14日，也就是被上诉人收房的日期，截至目前开发商没有提供商品房竣工验收备案表，5月14日不应视为交房日期，按照双方买卖合同约定，开发商应该交付合格的商品房，所以5月14日该商品房没有竣工验收，违约金不应以上述为基准。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司未发表答辩意见。 北京朗运通房地产经纪有限公司未发表答辩意见。 河北银行股份有限公司大厂支行未发表答辩意见。 北京朗运通房地产经纪有限公司上诉请求：1、依法撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初179号民事判决书，依法改判驳回被上诉人一审中对上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审法院事实认定不清、适用法律错误。一、上诉人已经向被上诉人提供了居间服务，被上诉人无权要求退还35000元。上诉人向被上诉人提供服务主要体现在两个方面：一方面，提供房源信息并锁定意向房源，介绍房源位置户型等情况，说明房价、付款方式、交房时间等能够满足被上诉人购房需求的信息，并最终促成被上诉人与开发商签约；另一方面，团购优惠购房服务，即被上诉人通过上诉人购房，可以享受总房价减免的团购优惠。本案中被上诉人通过上诉人的服务已经以团购优惠价与开发商签订了商品房买卖合同，被上诉人在享受上诉人提供的服务过程中未遭受任何经济损失，反得到了房屋价款的优惠，至此上诉人的合同义务已经履行完毕。二、被上诉人明知所交费用性质且自愿缴纳服务费，不存在受胁迫、受欺诈，被上诉人要求返还无法律依据。三、上诉人已经与开发商完成签约，上诉人与被上诉人之间的合同已履行完毕，且上诉人无任何过错，被上诉人无权要求退还35000元。 王旭男答辩称，北京朗运通房地产经纪有限公司认为收取的团购费是属于居间服务费概念错误，居间服务费是为了促成交易提供了交易机会等相关信息服务收取的费用，团购费是参加团购房屋享受相关房屋价款优惠的费用，但实际是被上诉人与上诉人公司之间并未就居间服务达成书面或口头协议，该经纪公司没有提供证据证明为我方提供了具体的居家服务，所以该经纪公司主张的居间服务关系不能成立。从客观的法律关系上来说，该房地产中介机构是与河北澳福房地产开发有限公司之间是代理销售的关系，其作为代理销售获取的报酬是由河北澳福房地产开发有限公司支付，现在该经纪公司将应从开发商处获得报酬转嫁给我方，属于违规收费，根据商品房销售管理办法第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的费用，该中介严重违反该管理办法的规定，违法销售房屋，应当退还该笔团购费。另外，该涉案房屋备案价是1.6万元每平米，并没有通过中介公司收取的团购费中享受到优惠折扣，所以一审法院事实认定清楚，法律适用正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。提交三份法院判决书及一份新闻报道，做为参考。 廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司未发表答辩意见。 河北澳福房地产开发有限公司未发表答辩意见。 河北银行股份有限公司大厂支行未发表答辩意见。 王旭男向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告澳福公司签订的合同编号为S20170416435号的《商品房买卖合同》，并退还原告购买房屋支付的购房定金10000元和首期房款346311元；2．被告澳福公司向原告支付违约金14126.22元；3．被告澳福公司退还代收装修款85334元；4．被告朗运通公司退还35000元，被告澳福公司承担连带责任；5．被告幸福公司退还服务费100000元，被告澳福公司承担连带责任；6．解除原告、被告澳福公司、第三人签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》（编号：DK170509000247），被告澳福公司向原告返还原告已经向第三人支付的银行贷款及利息，被告将已收取的剩余购房贷款（扣除原告已偿还的贷款部分）返还给第三人。 一审法院认定事实：一、合同签订及付款情况。（一）合同签订。2017年4月10日，王旭男与幸福公司签订《团购推荐协议》，约定：幸福公司团购推荐金融•家，王旭男意向购买金融•家5栋1单元11511号房屋，团购服务费总价款100000元，王旭男于2017年4月10日前向幸福公司支付；如王旭男成功购房（草签购房合同），无论任何原因，王旭男确认不再以任何理由要求幸福公司退还本协议项下团购服务费；王旭男确认幸福公司仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系。2017年4月16日，王旭男与澳福公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｓ20170416435），约定：1．王旭男购买澳福公司开发建设的位于河北省廊坊经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为39.69平方米，单价1779.69元／平方米，房屋总价为706311元；2．王旭男选择银行按揭贷款方式付款，其应于2017年4月16日前支付首期房价款356311元，余款350000元向河北省廊坊市中国工行银行（朝阳支行）申请贷款支付，后改为向本案第三人申请贷款；3．澳福公司应当在2018年1月30日前，将具备经验收合格的商品房交付王旭男使用；4．出卖人逾期交房的违约责任，按照补充协议的相关约定执行；5．商品房达到交付使用条件后，澳福公司应当书面通知王旭男办理交付手续；双方进行验收交接时，澳福公司应当出示本合同第八条规定的证明文件（房屋经验收合格的证明文件），并签署房屋交接单；6．澳福公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准；达不到约定标准的，王旭男有权要求澳福公司按照补充协议的相关约定执行。合同还约定了其他内容。2017年4月10日，王旭男与澳福公司签订《补充协议》，约定：1．王旭男自愿购买澳福公司开发建设的项目第5栋1单元15层11号商品房，王旭男于2017年4月10日前向澳福公司支付商品房部分房款356311元，余款350000元王旭男以银行按揭贷款的方式付清；2．双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格；3．关于合同解除的约定：⑴买卖合同及本协议解除后10日内，王旭男应当与澳福公司共同办理房屋买卖合同注销手续（注销合同备案的费用由王旭男承担），否则每逾期一日，王旭男应按照商品房总价款万分之五／日的标准向澳福公司支付违约金；⑵买卖合同及本协议解除后10日内，王旭男应配合终止澳福公司为王旭男提供的担保，解除商品房新设定的抵押等限制、注销产权登记、腾空商品房、迁出户口、退还优惠、退还税费票据原件、承担税费损失等手续，否则每逾期一日，王旭男应按照商品房总价款千分之二／日的标准向澳福公司支付违约金（如按此计算日违约金低于500元的，则按每日500元标准计算）；⑶买卖合同及本协议解除后10日内，王旭男应将该商品房腾空、恢复原状后返还澳福公司（如该商品房已交付），且不得有任何损坏，否则每逾期一日，王旭男应按照商品房总价款千分之一／日的标准向澳福公司支付商品房使用费。买卖合同及本协议非因澳福公司原因解除的，王旭男无权向澳福公司主张房屋内的装饰装修设施补偿；⑷前述手续全部办理完毕后90个工作日，澳福公司扣除王旭男应承担的违约金、费用及损失后，剩余购房款无息退还给王旭男；⑸买卖合同及本协议解除的，如王旭男为贷款客户，澳福公司不承担王旭男已还贷款机构贷款利息。如因澳福公司原因导致买卖合同及本协议解除的，双方同意：如王旭男为一次性／分期付款客户的，澳福公司按照中国人民银行同期存款利率向王旭男支付购房款实际到达澳福公司账户之日至澳福公司退还购房款之日的已付购房款的利息；如王旭男为贷款客户的，首付款部分按照中国人民银行同期存款利率计算，贷款部分按照中国人民银行同期贷款利率计算，由澳福公司向王旭男支付购房款实际到达澳福公司账户之日至澳福公司退还购房款之日的已付购房款的利息。除此之外，澳福公司不承担任何其它责任。协议还约定了其他内容。2017年4月10日，王旭男与峰景晖公司签订《室内装修协议》，约定：王旭男与澳福公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议后，王旭男委托峰景晖公司完成下述事项：1．在买卖合同约定的毛坯房交付条件成就时，由峰景晖公司代王旭男收房（见《收房及钥匙代管委托书》），并由峰景晖公司代王旭男与澳福公司签署相关交付文件；2．该商品房交付后，由峰景晖公司对该商品房进行室内装修，并在装修工程完工后，将该商品房交付王旭男；…5．双方确认，该商品房室内装修的价款按固定总价结算，装修总价款合计为人民币85334元。同时，王旭男在《收房及钥匙代管委托书》签字确认：王旭男不可撤销的委托峰景晖公司按照《商品房买卖合同》的约定办理商品房的验收及交接手续，领取房屋钥匙。（二）付款情况。2017年4月7日，王旭男通过银行转账支付澳福公司购房定金10000元；王旭男通过银行转账支付朗运通公司峰尚项目35000元。2017年4月10日，王旭男通过银行转账支付澳福公司购房首期款346311元；王旭男通过银行转账支付幸福公司服务费100000元；王旭男通过银行转账支付澳福公司装修费85334元。二、因涉案房屋的购买，王旭男、澳福公司与第三人签订《个人住房（商业用房）担保借款合同》，约定第三人向王旭男发放住房贷款350000元，贷款日期自2017年5月9日至2047年5月9日，并以涉案房屋提供抵押担保，以澳福公司提供保证担保。目前，贷款已发放，王旭男正在还贷中。三、2018年5月14日，经勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位六方进行竣工验收，出具《河北省建设工程竣工验收报告》，报告记载：工程名称为金融街金融家公寓楼，开工日期2011年1月15日，竣工日期2018年5月14日；竣工验收结论为本工程评定为合格工程，同意使用。四、2018年5月15日，被告澳福公司与峰景晖公司就涉案房屋进行交接，后由峰景晖公司对涉案房屋进行装修。房屋完成装修后，2018年8月，峰景晖公司向王旭男交付《交付通知书》，书面通知王旭男在2018年8月30日下午办理涉案房屋的交付手续。王旭男未办理上述交付手续。五、2019年9月12日，廊坊开发区住房和规划建设局出具廊开建消认字【2019】第001号关于“•金融街—金融•家服务式公寓”建设项目消防安全认定意见，该“意见”载明：经我局组织专家进行资料审查及现场核查，综合认定该建设工程现状符合消防安全要求。六、廊坊市不动产登记中心不动产产权情况表记载，诉争商品房所在楼栋已办理初始登记，涉案商品房1-11511室的产权证号为冀（2020）廊坊开发区不动产权第0003422号，房屋建筑面积为39.49平方米。一审法院认为，王旭男与澳福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，其内容不违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人理应遵守。一、关于涉案房屋是否符合交付条件及何时能够办理产权登记。庭审中，澳福公司提交了项目工程的竣工验收报告，结论为合格工程，同意使用。廊坊开发区住房和规划建设局关于“•金融街-金融•家服务式公寓”建设项目消防安全认定意见证明诉争商品房所在楼栋已取得消防验收合格的证明。廊坊市不动产登记中心不动产产权情况表证明诉争商品房所在楼栋已办理初始登记，诉争商品房的产权证号为冀（2020）廊坊开发区不动产权第0003422号。据此，涉案房屋已竣工验收，符合法律规定的交付使用条件，亦符合王旭男与澳福公司约定的交付要件，且能够办理产权登记。故，王旭男主张澳福公司未经验收即交付房屋的意见，本院不予支持。二、关于被告澳福公司是否构成逾期交房、应否支付原告违约金及涉案《商品房买卖合同》能否解除。本案中，王旭男与峰景晖公司签订的《室内装修协议》以及王旭男签字确认的《收房及钥匙代管委托书》，不违反法律的规定，本院依法确认。根据协议约定，王旭男同意由峰景晖公司办理涉案房屋的验收及交接手续。但涉案房屋应在2018年1月30日前交付，而峰景晖公司通知王旭男在2018年8月30日办理房屋交付手续，已构成违约，王旭男主张澳福公司承担违约交付房屋的违约金，符合合同约定，本院予以支持。但是，王旭男因此主张解除合同的意见，本院认为，涉案工程原系历史遗留的房地产项目工程，当地政府及相关部门为此引入新的资金对该房地产项目进行接续及完善，付出巨大；其次，购买涉诉房屋原本就是王旭男的主观意愿，其仅因违约交付的时间而解除合同虽也符合合同的约定，但却与其原本的购房意愿相违背，亦不利于房地产这种大宗交易的稳定性；第三，该工程已经验收合格，具备交付使用的条件，且能够办理产权登记；第四，涉案楼盘涉及到的商品房已大部分出售，部分房屋已交付业主使用；第五，涉案房屋已由王旭男偿还贷款经年有余，解除合同势必造成贷款合同解除，扩大损失；第六，涉诉房屋在购买时价格较高，与现在存在价差，这是房地产市场的风险，王旭男和澳福公司均应接受。因此，综合考虑上述因素，对于王旭男主张解除与澳福公司签订的商品房买卖合同及补充协议的意见，本院不予支持。关于违约金的计算，因澳福公司违约交房，对王旭男主张澳福公司承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。据《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房违约责任是“双方按照补充协议的相关约定执行。”《补充协议》第十一条约定，如出卖人构成逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之零点三三的违约金。此约定不违反法律规定，应该遵循。综合被告逾期交房行为，兼顾公平和诚实信用原则，本院认定被告澳福公司应以房屋总价款706311元为基数，按日万分之零点三三的标准，向原告支付自逾期交房之日起至2018年8月30日止（共计211天）的违约金4918元。三、关于应否退还原告诉请各款项及被告澳福公司应否承担连带责任。因案涉《商品房买卖合同》不予解除，王旭男主张退还购房定金和首期房款、装修款的意见，本院亦不予支持。另，王旭男意向购买澳福公司开发的涉案房屋，与幸福公司签订《团购推荐协议》。团购推荐应在推荐购买的产品中享受优惠条件，但幸福公司仅向王旭男提供房源并收取服务费，没有提供证据证明因幸福公司推荐王旭男购房享受了优惠条件。而实际上，幸福公司与澳福公司都在同一个场所办公，王旭男本可以直接向澳福公司主张房源，无需幸福公司提供，且王旭男没有得到团购推荐的优惠，幸福公司应将收取的团购推荐服务费100000元返还王旭男。此外，因朗运通公司未出庭参加诉讼，亦未提供相应证据证明其答辩主张，应承担不利后果，王旭男主张朗运通公司返还35000元的诉讼请求，本院予以支持。有关王旭男主张由澳福公司承担连带责任的意见，王旭男未能提供充分的证据证明其主张，于法无据，本院不予支持。四、关于应否解除原告、澳福公司、第三人签订的《个人住房（商业用房）担保借款合同》（编号：ＤＫ170509000247），因涉案房屋的部分房款系贷款支付，案涉房屋买卖合同未解除，王旭男与第三人之间的《个人住房（商业用房）担保借款合同》亦不应解除。判决：一、被告河北澳福房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王旭男违约金4918元；二、被告北京朗运通房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王旭男35000元；三、被告廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王旭男团购服务费100000元；四、驳回原告王旭男的其他诉讼请求。案件受理费3098元，由原告王旭男承担1549元，由被告河北澳福房地产开发有限公司承担1549元，此款于本判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人北京朗运通房地产经纪有限公司提交了2017年4月7日被上诉人王旭男与其签订的团购登记单、民兵团收据及POS机刷卡凭条一起拍摄的照片打印件一份，欲证明被上诉人王旭男签订团购登记单的时候明确知道享受购房优惠，可以凭此单对外公布的价格基础上每套减免5万元的事实。被上诉人王旭男的质证意见为：团购登记单不是与被上诉人之间居间服务合同，所以未给被上诉人提供居间服务，所谓的团购登记单根据商品房管理办法第28条规定是属于违法收费，团购登记单是违法签订的，涉案房屋也没有在北京朗运通房地产经纪有限公司的运作下享受到购房优惠，不认可该证据的证明效力及证明目的，其他质证意见同廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司的答辩意见。河北澳福房地产开发有限公司的质证意见为：因为该证据与收款收据重复复印，团购登记单的部分内容无法显示，我公司对该证据的真实性不发表意见，但在购房中提供北京朗运通房地产经纪有限公司推荐的客户相关凭证给予相应优惠，该证据能够显示其优惠的内容，该优惠的内容与廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司所提供的服务属于不同内容。廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司的质证意见为：同意河北澳福房地产开发有限公司的意见，北京朗运通房地产经纪有限公司与廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司收取款项的用途、目的不一致，对于廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司依照合同收取中介服务费没有任何关联。河北银行股份有限公司大厂支行未发表质证意见。上诉人北京朗运通房地产经纪有限公司提交的证据经庭审交换、质证，本院认证如下：该证据系团购登记单、民兵团收据及POS机刷卡凭条、被上诉人王旭男身份证复印件一起拍摄的照片，各方对该证据的真实性未提出异议，故本院对其真实性予以认可。从该照片中显示的团购登记单说明内容来看，可以看出被上诉人王旭男缴纳此费用的相关权利，即主要内容为预订房源并且支付信息服务费35000元后，被推荐人凭此单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免50000元的事实，结合当日被上诉人王旭男签字的民兵团收款收据及POS机刷卡凭条，可以证实被上诉人王旭男签订团购登记单时系知晓其缴纳该费用的性质及可享受的权利而自愿向上诉人北京朗运通房地产经纪有限公司缴纳35000元款项的事实。本案二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方的争议焦点共有三个。第一个争议焦点为：上诉人澳福公司是否构成逾期交房及若构成逾期交房一审法院关于违约金的计算天数是否准确的问题。第二个争议焦点为在被上诉人王旭男与被上诉人澳福公司未解除涉案商品房买卖合同的情况下，上诉人幸福公司是否应予退还被上诉人王旭男100000元团购推荐服务费的问题。第三个争议焦点为在被上诉人王旭男与被上诉人澳福公司未解除涉案商品房买卖合同的情况下，上诉人朗运通公司是否应予退还被上诉人王旭男35000元团购服务费的问题。关于双方争议的第一个焦点问题，本院认为，从本案查清的事实来看，被上诉人王旭男与上诉人澳福公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，上诉人澳福公司应在2018年1月30日前，将具备经验收合格的商品房交付王旭男使用。根据被上诉人王旭男与峰景晖公司签订的《室内装修协议》以及王旭男签字确认的《收房及钥匙代管委托书》可知，峰景晖公司在买卖合同约定的毛坯房交付条件成就时，有权代被上诉人王旭男收房，并在装修完工后，将该商品房交付王旭男。但本案中截至2018年8月30日，峰景晖公司才通知王旭男办理房屋交付手续，故一审法院酌情确定上诉人澳福公司延迟交房已构成违约，应按照合同约定支付被上诉人王旭男逾期交房违约金，违约天数为自逾期交房之日起至2018年8月30日止（共计211天）较为合理，本院予以维护。上诉人澳福公司虽上诉称涉案小区已于2018年5月14日竣工验收合格，且廊坊市峰景晖装饰工程有限公司也已于2018年5月15日代被上诉人王旭男办理了收房手续，故违约天数应计算至2018年5月15日，而并非一审法院认定的计算至2018年8月30日，但本院认为，涉案小区虽于2018年5月14日经施工单位、监理单位等六方竣工验收合格，但此时并未能通过消防验收，尚不具备交付使用条件，故其于2018年5月15日向廊坊市峰景晖装饰工程有限公司交付涉案房屋的行为不构成有效交付，本院对其此项上诉理由不予认可。关于双方争议的第二个焦点问题，本院认为，从本案查清的事实来看，2017年4月10日，被上诉人王旭男与上诉人幸福公司就购买涉案房屋事宜签订了《团购推荐协议》，该协议约定：幸福公司团购推荐金融•家，王旭男意向购买金融•家5栋1单元11511号房屋，团购服务费总价款100000元，王旭男于2017年4月10日前向幸福公司支付；如王旭男成功购房（草签购房合同），无论任何原因，王旭男确认不再以任何理由要求幸福公司退还本协议项下团购服务费；王旭男确认幸福公司仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系。同日被上诉人王旭男向上诉人幸福公司缴纳了服务费100000元，其取得了加盖有廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司财务专用章的收款收据，并于当日与上诉人澳福公司签订了商品房买卖合同并通过ＰＯＳ机刷卡346311元向上诉人澳福公司缴纳了购房首付款及85334元代收装修费。被上诉人王旭男作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同行为及相应后果具有足够的认知和辨识能力，且从本案查清的事实来看，其系为获取购房机会与推荐服务，自愿与上诉人幸福公司签订了《团购推荐协议》，该协议不存在无效情形，且其亦于交费后当日与开发商澳福公司签订了商品房买卖合同并缴纳了购房首付款及代装修款，该居间服务已完成，现被上诉人王旭男主张返还该居间费用理据不足，本院不予支持，一审法院裁处上诉人澳福公司应向被上诉人王旭男返还该100000元团购推荐服务费不当，应予纠正。关于双方争议的第三个焦点问题，本院认为，从本案查清的事实来看，2017年4月7日，被上诉人王旭男为购买涉案房屋与上诉人北京朗运通房地产经纪有限公司签订了《团购登记单》，该《团购登记单》载明了被上诉人王旭男缴纳35000元信息服务费后，可凭此《团购登记单》预订房源并享受购房优惠50000元，被上诉人王旭男通过ＰＯＳ机刷卡向上诉人朗运通公司缴纳了35000元，取得了35000元的民兵团．收款收据，并于同日通过银行转账支付上诉人澳福公司购房定金10000元，取得了加盖有廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司财务专用章的收款收据。从后续被上诉人王旭男陆续缴纳团购服务费100000元及签订房屋买卖协议并缴纳首付款、装修款等一系列事实来看，被上诉人王旭男对其签署涉案《团购登记单》的法律行为及法律后果是有明确认知的，其为获取购房机会自愿向上诉人朗运通公司缴纳35000元款项，并不违反法律规定，现购房已成功，该居间服务已完成，被上诉人王旭男再主张返还该居间费用理据不足，本院亦不予维护，一审法院裁处上诉人朗运通公司应向被上诉人王旭男返还该35000元服务费不当，应予纠正。 综上所述，廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司、北京朗运通房地产经纪有限公司的上诉请求成立，河北澳福房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初179号民事判决第一项、第四项，即：“被告河北澳福房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王旭男违约金4918元”、“驳回原告王旭男的其他诉讼请求”； 二、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2020）冀1091民初179号民事判决第二项、第三项。 一审案件受理费3098元，由王旭男承担1549元，由河北澳福房地产开发有限公司承担1549元；二审案件受理费3025元，由王旭男承担1512.5元，由河北澳福房地产开发有限公司承担1512.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 樊清维 审 判 员 韩静威 审 判 员 盖秀红 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 刘远鸥 书 记 员 李 煜