河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2870号原告：陈浩，男，1980年6月30日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：周鸿，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永周，河南良承律师事务所律师。被告：沁阳市建发置业有限公司，住所地：沁阳市河内路西段。法定代表人：侯慧香，该公司经理。委托诉讼代理人：范文涛，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张当智，河南河阳律师事务所律师。第三人：苗红旗，男，1969年1月5日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：张蕊，河南若讷律师事务所律师。第三人：河南省鑫河建设有限公司，住所地：林州市原康镇人民政府院内南二楼。法定代表人：符林强，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙鹏飞，该公司员工。委托诉讼代理人:张国军，河南同骏律师事务所律师。第三人：原小刚，男，1973年2月7日出生，汉族，住沁阳市。原告陈浩与被告沁阳市建发置业有限公司（以下简称建发公司）、第三人苗红旗、河南省鑫河建设有限公司（以下简称鑫河公司）、原小刚为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈浩及委托诉讼代理人周鸿、孙永周、被告建发公司的委托诉讼代理人范文涛、张当智、第三人苗红旗及委托诉讼代理人张蕊、第三人鑫河公司的委托诉讼代理人孙鹏飞、张国军、第三人原小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人返还原告购房款20万元及利息（利息按年利率6%从2018年3月5日计算至实际清偿之日）；2、判令被告、第三人赔偿原告损失67714元；3、本案诉讼费由被告、第三人承担。事实与理由：2018年3月5日，原被告经协商达成合意，原告购买被告开发的位于河内南侧，沁园路东侧，人和路西侧，南临总干河的界线的泊景湾2号楼1单元8层西南户房屋。同日经被告同意，原告将20万元购房定金交至第三人苗红旗处，苗红旗向原告出具加盖泊景湾2号楼工程部章的收据一张，载明：“今收到陈浩购房定金2#-1单元-8层西南户房屋贰拾万元整”。经查，被告已将上述房屋另行转卖他人。经原告多次催促，被告均以各种理由拒不履行合同。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告建发公司辩称，1、答辩人与原告之间不存在商品房买卖合同关系。从原告提供的证据看，答辩人与原告之间一没有签订房屋买卖合同，二没有预购协议，三没有定金合同。原告仅有的收据也不是答辩人所出具，因此，原告的证据不能证明其与答辩人之间存在房屋买卖的法律关系；2、答辩人允许鑫河公司以部分房款抵扣工程款。但原告将购房款交第三人苗红旗，第三人苗红旗以泊景湾2号楼工程部名义出具收据，也未将款项转给答辩人办理抵账手续，答辩人毫不知情，因此，原告交款行为违反基本常识、交易习惯和商业逻辑；3、原告请求答辩人返还房款、赔偿损失及利息也不成立。原告和第三人苗红旗的交易，答辩人不知情未参与，其交易与答辩人无关，同时，鑫河公司也未予冲抵工程款，因此，答辩人承担没有事实依据，应由第三人苗红旗、鑫河公司、原小刚承担。第三人苗红旗述称，原告诉请属实。愿意折抵我方的工程款，苗红旗是泊景湾1号楼和2号楼的实际施工人，经建发置业的实际许可，以购房款折抵实际工程款，因此应由建发置业返还原告购房款。第三人鑫河公司述称，1、建发公司申请追加鑫河公司为本案的第三人没有任何事实根据和法律依据。鑫河公司与建发公司签订了《建设工程施工合同》，承建了泊景湾2号楼工程。关于实际施工人含义《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》里已经阐述的非常清楚，实际施工人对应的是转包人或违法分包人。鑫河公司从未与苗红旗签订工程转包或分包合同，苗红旗根本就不是泊景湾2号楼的实际施工人。如果苗红旗认为自己是泊景湾的2号楼的实际施工人，那么苗红旗应当持分包合同向其上家违法分包方主张工程款。苗红旗收取的款项不能冲抵鑫河公司的2号楼工程款，鑫河公司与建发公司签订的《建设工程施工合同》中约定有购房款抵工程款，购房款冲抵工程款鑫河公司都给建发公司出具了加盖鑫河公司财务章的收据。鑫河公司从未授权苗红旗从建发公司代收泊景湾2号楼的工程款，根本不存在鑫河公司授权苗红旗收取购房款冲抵工程款。综上，建发公司称苗红旗为泊景湾2号楼实际施工人、苗红旗以冲抵工程款为由收取原告购房款实属捏造，其请求追加鑫河公司为第三人的理由不能成立。2、本案是商品房买卖合同纠纷，是卖方建发公司与原告之间的纠纷，与建设工程施工合同是两个法律关系，鑫河公司作为建设工程的施工方不应作为本案的第三人，更不应承担任何法律责任。首先，原告在起诉时明确指出，苗红旗收取原告的购房款是经过建发公司的同意，如果苗红旗收取了原告的购房款，则是代表建发公司收取的款项而非是代表鑫河公司收取的款项。其次，买卖合同中，买方应当向卖方付款或向卖方指定的收款方付款，不可能向其他人或单位付款。原告支付的购房款与鑫河公司没有任何关系。综上所述，鑫河公司没有参与原被告之间的商品房买卖，该案件与鑫河公司没有任何关系。鑫河公司与建发公司都是有限公司，双方都有严格的财务制度，原告缴纳的购房款与鑫河公司向建发公司结算工程款没有任何关系。请求法院作出公正判决。第三人原小刚述称，同鑫河公司的意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人质证意见，本院审查后，对第三人苗红旗提供的泊景湾2＃楼工程抵房清单，因仅是打印材料，没有相关人员签字或盖章，且被告对真实性亦提出异议，故本院对该证据的真实性不予采信。对原、被告提供的证据、第三人苗红旗提供的其他证据本身的真实性均予以确认，并在卷佐证。根据原、被告诉辩陈述及上述有效证据，本院对本案事实认定如下:2015年12月26日，被告建发公司（甲方、发包方）与第三人鑫河公司（乙方、承包方）签订建设工程施工合同，约定：工程名称：沁阳市泊景湾2#楼工程，工程地址：沁阳市河内与人和路交汇处西南角，建筑面积：共计约25000㎡……施工合同总造价为：1300元/㎡……注：1、甲方所付的工程款中除800万元现金外剩余工程款以甲方所开发的泊景湾2#商品住宅冲抵，冲抵的商品住宅按均价3000元/平方计价，其冲抵的商品住宅统一由甲方委托的销售人员进行统一销售，单价超过3000元/平方的部分作为甲方的管理费用。乙方通过个人渠道销售的房屋，超出双方约定的单价的部分归乙方所有（详见甲乙双方签订的工程抵房协议）。合同签订后一个月，甲乙双方签订工程抵房协议。上述合同，第三人原小刚代表第三人鑫河公司在法定代表人（委托代理人）处签字。2016年6月19日，被告建发公司（甲方、发包人）与第三人鑫河公司（乙方、承包人）签订建设工程施工合同补充协议，约定：工程项目名称：泊景湾2#楼，工程地点：沁阳市河内与人和路交汇处西南角……三、工程款支付关于工程款中以房款抵扣的情况双方约定如下：1.泊景湾2#楼东单元共计56套住宅全部作为工程款抵给乙方，均价为3000元/平方。2.不足部分乙方可以选择甲方开发的泊景湾项目其他商品房，单价为相应楼号甲方规定的工程抵房单价。上述协议，第三人原小刚代表第三人鑫河公司在代表人处签字。2018年3月5日第三人苗红旗为原告出具购房款收据一张，载明：“今收到陈浩交来购房定金（2#-1-8西南户）人民币贰拾万元正收款人苗红旗”，收据上加盖“泊景湾2号楼工程部项目专用章”。庭审中，第三人苗红旗认可收取原告陈浩200000元现金。另查明，1、第三人苗红旗参与了泊景湾2号楼的施工活动，存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为;2、诉讼过程中，根据被告建发公司申请，本院依法追加鑫河公司、原小刚为第三人参加诉讼；3、本院已经受理多起以购房人为原告、建发公司为被告、苗红旗为第三人的房屋买卖合同案件。鑫河公司作为原告起诉建发公司要求支付泊景湾2号楼工程款案件也正在审理中；4、原告陈浩于2020年8月28日向本院申请诉前财产保全，请求依法冻结建发公司名下账户存款294371元。本院于2020年8月28日作出（2020）豫0882财保10号民事裁定书，裁定冻结被申请人建发公司名下河南沁阳江南村镇银行股份有限公司银行账户、中国建设银行股份有限公司沁阳支行银行账户存款294371元，期限为一年。本院认为，商品房买卖系日常生活的重大事项，原告陈浩在购买建发公司开发的泊景湾2号楼1单元8层西南户商品房时，未按照商品房买卖的常规途径与作为开发商的建发公司建立商品房买卖合同关系，而是直接将200000元购房款交付第三人苗红旗。且在交款后仍未要求与建发公司签订商品房买卖合同，对此，原告未能尽到谨慎注意义务。第三人苗红旗虽存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为，但并不当然推定苗红旗所有单方收取购房户购房款的行为都可视为实施建发公司与鑫河公司以房款抵扣工程款约定的行为，在建发公司及鑫河公司不认可苗红旗收款行为，且建发公司否认与原告存在房屋买卖合同关系的情况下，原告陈浩提交的现有证据不能证明其与被告建发公司建立了房屋买卖合同关系。第三人苗红旗收取原告的购房款200000元，应由苗红旗向原告返还，并自原告交款之日起至实际清偿之日止，按照年利率6%赔偿原告相应的资金占用损失。原告请求赔偿房屋价格上涨的损失，理由不能成立。原告陈浩要求被告建发公司及其他第三人返还房款、赔偿房屋价格上涨损失，理由不能成立，本院不予支持。原告申请法院调取公安机关询问苗红旗的证据材料，因原告举证已有，且不影响本案的处理结果，无须再调。本案系房屋买卖合同纠纷，被告、第三人及其他案外人之间的法律关系、经济纠纷，不属于本案审理范围，本案不予审理。关于鑫河公司、原小刚抗辩的不应追加其为第三人的问题。已查明，众多购房户起诉建发公司、苗红旗案件数量众多，且鑫河公司与建发公司因建设工程合同纠纷也诉讼在案，为查清案件事实，避免当事人诉累，鑫河公司、原小刚与案件处理结果存在法律上的利害关系，根据民诉法第五十六条规定，本院依法追加鑫河公司、原小刚为第三人参加本案诉讼，并无不当。故，鑫河公司、原小刚辩称的其不应被追加为第三人的理由不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：一、第三人苗红旗应于本判决生效之日起十日内向原告陈浩返还购房款200000元及利息（从2018年3月5日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。二、驳回原告陈浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2658元，原告陈浩负担663元，第三人苗红旗负担1995元。保全费1992元，由原告陈浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  訾东东二〇二〇年十二月二十六日书记员  成孟阳书记员  邱萌萌