北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9684号原告（反诉被告）：常洁，女，1958年10月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：常小燕，女，1960年12月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙志铁，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丽莉，女，1988年10月17日出生。汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王朋，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）常洁与被告（反诉原告）王丽莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告常洁及其委托诉讼代理人常小燕、孙志铁，被告王丽莉及其委托诉讼代理人王朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金共计40035元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年1月4日，原告与被告签订《交易合同合订本》（编号：100004914816，包括《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》）。2020年2月17日，原被告双方及居间方北京链家置地房地产经纪有限公司签订《变更协议书》，合同约定：被告购买位于昌平区东小口镇的房屋，并于2020年4月30日前完成缴税过户。2020年4月16日，评估公司出具评估报告，按照《补充协议》第二条第5款约定“甲乙双方应于网签且出评估报告后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续。”但是被告一直拖延，直到2020年5月8日才去办理公积金面签初审。根据《补充协议》第四条第1款“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”为履行合同约定义务，原告主动与房屋承租方解除承租关系，并为此支付了玖万伍仟元赔偿款，然，被告却怠于履行合同义务，为维护原告的合法利益，特依据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。王丽莉辩称，不同意原告诉讼请求，根据补充协议第二条第五项约定，王丽莉在2020年4月26日才在买房群中知道评估报告的结果出来了。同时王丽莉在4月28日向中介提交贷款申请表，4月26日至4月28日没有超过合同约定期限，没有构成违约。王丽莉提出反诉请求：1.依法判令被反诉人向反诉人承担迟延履行《房屋买卖业务签订文件合订本》《变更协议书》约定的办理不动产转移登记手续的违约金32970元；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2020年1月4日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》《补充协议》，约定被反诉人在接到中介方评估通知后五日内，配合评估公司对房屋进行评估，中介方2020年1月6日通知被反诉人对房屋进行评估。但被反诉人由于跟房客的纠纷一直未解决，甚至还因为房客不腾房报警处理。被反诉人直至2020年4月14日才提交评估，属于严重违约，应承担由此产生的违约金221370元。双方于2020年2月17日签订《变更协议书》，约定申请办理不动产转移登记的时间由75日变为117日，即自2020年1月4日至2020年4月30日止，但被反诉人直至2020年5月15日才办理的不动产转移登记手续，构成违约，按照协议应当承担相应的违约金。反诉人认为，合同系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力，反诉人已全面履行合同义务，但被反诉人迟延履行义务，望法庭本着维护诚实信用和公平公正的原则，支持反诉人的诉讼请求。常洁针对王丽莉的反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。原告没有不按时办理不动产登记手续，被告于2020年5月14日提交公积金复审借款合同后，原告于15日配合被告办理不动产转移登记手续，与补充协议约定的时间不一致，系被告延期办理公积金贷款面签导致。原告亦不存在被告主张的延迟履行约定的合同义务，原告于4月14日递交评估并于16日取得评估报告，且房屋中介已于2020年4月15日在买房微信沟通群中两次明确通知被告提前准备面签材料，被告违约在先，必然导致最终房屋不动产转移登记延期。被告申请贷款时间已经到了5月8日，贷款理应发生在变更不动产权前，被告还坚持说原告5月15日才办理登记，自相矛盾。被告说中介于1月6日通知评估，无事实及证据依据，合同签署日期为1月4日，评估前按正常流程还应办理网签、审核被告购房资质等，不可能于1月6日通知评估。其次，原被告双方于2月17日已签署变更协议，更不可能存在1月6日通知评估事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2020年1月4日，常洁（出卖人）与王丽莉（买受人）签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，约定王丽莉购买常洁位于北京市昌平区东小口镇的房屋。《合同》第二条第五款约定“出卖人已将房屋出租，且承租人已放弃优先购买权。……出卖人承诺交房前解除租赁合同并按期交房，由此产生的费用由出卖人自行承担”。《补充协议》第二条第5款约定“甲乙双方应于网签且出评估报告后三个工作日共同前往贷款机构办理贷款手续”。第四条第1款约定“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。2020年2月17日，常洁（甲方、出售方）、王丽莉（乙方、买受方）及北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《变更协议书》，约定“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起117日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”。上述协议经居间方代表孙某辅助履行，各类通知通过孙某与常洁、王丽莉的微信私聊或者孙某、常洁、王丽莉及近亲属组建的微信群聊进行传达。微信私聊中关于网签、评估、办理贷款的内容主要有：2020年4月14日上午10:56，孙某向王丽莉表示“姐评估完事了”，上午10:57，孙某向王丽莉表示“房子钥匙业主换了”，王丽莉随即表示“嗯嗯，好的”。微信群聊中关于网签、评估、办理贷款的内容主要有：2020年2月10日下午6:05，孙某表示“提交完网签就可以约评估，但是现在评估公司的人进不去小区，目前公积金那边正在协商，只要做完评估咱们就可以去银行面签了，到时我会提前通知”，并提醒当事人及其亲属；2020年2月20日上午10:42，孙某表示“咱们网签已经打完”，并提醒当事人及其亲属，后于上午10:59和11:45分别收到双方回复；2020年4月15日上午9:59，孙某表示“咱们已经递交评估，现在准备材料准备面签，面签预计在下周，大家提前准备好材料”，随后在群聊中提醒双方各自需要准备的材料并表示“大家先准备好这些东西，咱们一是等评估报告出来，二是等房子清空以后咱们就去办理贷款”；2020年4月26日下午5:11，孙某表示“评估已经出来了”，双方于下午5:11和下午5:55分别予以认可；2020年5月1日下午8:50，孙某表示“现买卖合同在2020年4月30日到期，原则甲乙双方须配合丙方签署合同延长的变更协议。后经甲乙双方协商一致，合同不做延期变更，合同继续履行，具体延长时间以办完过户时间为准，在此期间，甲乙双方积极配合丙方走买卖房屋流程！甲乙双方均具备追究对方延迟过户时间所产生的违约责任的权利（每日房屋总价的万分之五的违约金），丙方可提供相应的凭证。”双方均未给予明确回复；2020年5月5日上午10:25，孙某表示“刚和公积金那边沟通了，还是定到八号下午两点在昌平公积金管理中心办理面签贷款，大家准时到，然后准备好材料”，并提醒双方各自需要准备的材料，并于当日收到双方认可的回复；2020年5月8日下午5:08，孙某表示“面签已经办完……”并收到双方回复。微信群聊中关于办理不动产转移登记的内容主要有：2020年5月14日下午4:13，孙某表示“15号买卖双方办理缴税过户手续……”并提醒双方需准备的材料，于同日获得双方回复；2020年5月15日上午11:12，孙某表示“已经顺利完成过户……”。庭审过程中，常洁申请证人孙某出庭作证，孙某表示王丽莉曾以房屋未腾空为由拒绝办理贷款手续。经查，2020年4月25日，常洁与案外人北京中融嘉业房地产经纪有限公司签署《解约书》，约定常洁支付北京中融嘉业房地产经纪有限公司108500元，北京中融嘉业房地产经纪有限公司于2020年4月30日交房。另查，2020年5月15日，王丽莉获得代开机关国家税务总局北京市昌平区税务局第三税务所个人代开二出具的《北京增值税普通发票》。以上事实有《房屋买卖业务签订文件合订本》《变更协议书》《解约书》《北京增值税普通发票》、微信聊天记录、证人证言以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，常洁和王丽莉已签署纸质合同，但是履约的具体细节主要通过微信聊天进行，且双方各自邀请近亲属参与群聊或请求居间人与其近亲属私聊，应视为对该近亲属的授权，本院对相关微信聊天中的内容予以认可。双方一致认可双方的主要合同义务已经履行完毕，仅对王丽莉是否违反合同约定逾期前往贷款机构办理贷款手续的义务，以及常洁是否违反合同约定的办理不动产转移登记的义务有争议。对于王丽莉是否违反合同约定逾期前往贷款机构办理贷款手续，《补充协议》第二条第5款约定，双方共同前往贷款机构办理贷款手续的时间为网签且出评估报告后三个工作日。对此，常洁认为出评估报告的时间为2020年4月16日，本院予以认可。通过双方与居间人的聊天记录可以看出，王丽莉早于2020年4月14日收到孙某“姐评估完事了”的信息，其在一分钟后便回复“嗯嗯，好的”，可见其对评估及完成的时间是应当知晓的。但是，本院认为双方在合同履行过程中一致变更了《补充协议》第二条第5款的约定，王丽莉并不违约。根据证人孙某的陈述，王丽莉在办理网签之前提出因房屋内实际存在租户不愿网签，各方聊天中也有关于清退租户相关的表述。按照双方合同约定，本院对这一事实予以认可。按照合同约定，常洁须在交房之前解除涉案房屋已存在的房屋租赁合同，但是常洁在2020年4月25日与案外人先行协议解除，承诺的最后搬出日期为2020年4月30日。在此之后的2020年5月5日孙某在微信聊天中提醒各方办理贷款面签的时间为2020年5月8日，各方均予以认可。上述时间节点符合正常的履约进度，由此可见，常洁和王丽莉对于《合同》第二条第五款中关于房屋租赁合同的解除以及《补充协议》第二条第5款关于办理贷款面签时间的约定进行了变更，变更为常洁先行解除房屋租赁合同，再由居间人进行贷款面签预约形成一致认可的面签时间。上述变更协议的内容虽然没有形成书面合同，但是通过各方的履行行为可以看出是确定的。对于常洁是否违反合同约定的办理不动产转移登记义务，本院认为，双方亦对于《变更协议书》中约定的办理不动产权属转移登记的日期进行了实质变更。首先，如上所述，双方对于房屋租赁合同的解除以及办理贷款面签时间已然进行变更，当事人按照诚实信用原则应当相应顺延之后各项履约期限，否则本案合同将事实上难以履行。其次，孙某于2020年5月1日在微信群中表示“现买卖合同在2020年4月30日到期，原则甲乙双方须配合丙方签署合同延长的变更协议。后经甲乙双方协商一致，合同不做延期变更，合同继续履行，具体延长时间以办完过户时间为准，在此期间，甲乙双方积极配合丙方走买卖房屋流程！甲乙双方均具备追究对方延迟过户时间所产生的违约责任的权利（每日房屋总价的万分之五的违约金），丙方可提供相应的凭证。”双方虽均未给予明确回复，对于其中所述“甲乙双方协商一致”的事实双方也未提交证据予以证明，但是常洁和王丽莉在后续履约过程中均未表示反对，且按照孙某通知，正常办理了房屋权属转移登记、缴税、房屋交割等事宜，以上各履约行为时间节点均未产生不合理的迟延，对于王丽莉关于常洁逾期办理不动产转移登记的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第七十七条规定，判决如下：一、驳回常洁全部诉讼请求；二、驳回王丽莉全部反诉请求。案件受理费801元，由常洁负担，已交纳；反诉案件受理费313元，由王丽莉负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二〇年十二月十五日法官助理  高 陆书 记 员  姜 帆书 记 员  崔士雄