北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初20372号原告(反诉被告)：李秋，女，1969年8月3日出生，汉族，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：魏权，黑龙江宜友律师事务所律师。被告(反诉原告)：原庆，男，1978年3月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张紫晔，北京宣言律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖，北京宣言律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李秋与被告（反诉原告）原庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李秋之委托诉讼代理人魏权与被告原庆之委托诉讼代理人张紫晔、赵颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李秋向本院提出诉讼请求：1、原庆退还我房租74400元；2、原庆退还我押金4300元；3、原庆支付我上述款项延迟支付利息3994元，暂计算至2020年11月9日，具体以实际支付日为准；4、原庆向我支付装修款16363元；5、诉讼费由原庆承担。事实与理由：双方于2018年6月7日签订了房屋租赁合同，原庆将其位于北京市海淀区万寿路街道复兴路×号楼×层东门×室租给我使用。2019年6月口头续签合同，期限至2020年6月，年租金8.8万元，（房屋我今年装修，原庆免我一个月房租）。同年9月我因不可抗力因素与原庆解除房屋租赁合同，双方已经达成协议将剩余房租退给我，2019年10月至2020年6月的8个月房租6.4万元及房屋押金4300元。现原庆不退还剩余房租反而将我手机拉黑无法联系，故我起诉。原庆辩称，涉案房屋为我从上任房主手中购入，李秋当时为房屋租户，房屋过户给我后继续出租给李秋，李秋告知我租赁房屋是为了一家四口居住，孩子上学方便。在房屋租赁期间，李秋存在违约违法行为，不享有合同解除权，合同于2019年11月解除。李秋私自将住宅改造成旅馆并开展经营的行为系违法行为，不享有合同解除权。李秋在我不知情的情况下私自改造租赁房屋，并在无证无照情况下非法开设旅馆进行经营活动。2019年6月李秋向我支付一年房租8.8万元，其中第一个月免租金。鉴于李秋违约违法行为，房屋被查抄后长期空置，我于2019年11月16日将房屋另行出租。李秋应向我赔偿一个月租房金、违约金1.5万元，并赔偿造成家电财产损失约2万元、误工损失25250元以及租金降价损失4.8万元，该部分损失远超过李秋2019年12月至2020年6月期间的租金，李秋无权主张租金、押金返还。现我方提出反诉：1、双方的房屋租赁关系于2019年11月16日解除；2、李秋向我支付违约金15000元；3、李秋向我赔偿财产损失93250元；4、李秋承担本案诉讼费、反诉费。李秋对原庆的反诉辩称，我不认可解除合同的日期，该日期为原庆与他人再签合同的日期，不定期租赁没有违约条款存在，违约金没有依据。原庆应举证家电是其的，且房屋老旧，原庆提出的2万元金额有异议，误工费与我无关，如果原庆坚持主张应提供考勤表、请假单、纳税通报表，房屋对外出租降价损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2018年6月7日,原庆（出租方，甲方）与李秋（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原庆将北京市海淀区万寿路街道复兴路×号楼×层东门×号房屋（以下简称涉案房屋）租给李秋，租赁期自2018年6月19日至2019年6月19日，租金标准为每年83000元，押金待合同期满或特殊情况导致的合同结束，李秋退租后返还。合同第三条约定：“甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。”第七条约定：“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿一个月租房金，违约金7000元。”合同到期后，双方未续签书面租赁合同，双方均确认李秋已交纳2019年6月19日至2020年6月19日的租金88000元，每月租金标准为8000元，因租赁期间李秋出资装修房屋，故免除一个月租金。双方均确认李秋交纳的押金4300元在原庆处。2020年7月24日，北京市海淀区万寿路地区社会治安综合治理委员会办公室出具证明，内容为：“2019年8月-12月期间，我单位综合治理办公室在集中打击查处群租房、‘黑旅馆’、日租房等违法经营行为行动中，通过前期调查，发现地址为：北京市海淀区万寿路街道复兴路×号楼×层×号，该房屋租户有经营日租房的行为。2019年9月，我单位与海淀区分局永定路派出所、海淀区房管局第二房管所联合执法，对该房屋的日租房行为进行联合整治。”审理中，李秋提交其与原庆的微信聊天记录，其中2019年9月3日李秋告知原庆房屋内东西都拉走了，2019年9月9日李秋回复有冰箱，并上传交接单，内含电视、热水器、空调、燃气灶、排油烟机、电视柜各一台，并向原庆提出“那我今天就是正式退房了”，原庆回复“退你的”。2019年9月15日，李秋回复“你把锁换了”，原庆未予否认并于2019年9月16日回复“回去吧，把电卡塞我门缝里”。另，2019年5月16日的微信聊天记录，双方就装修大致范围、价格及少给一个月房租进行了确认。审理中，原庆提交照片、工资证明、2019年11月16日的资产管理服务合同，要求李秋按照合同约定赔偿一个月租房金、违约金15000元、家电损失20000元、误工损失25250元及租金差价损失48000元。李秋对此不予认可，表示原庆知道其经营家庭旅馆。原庆表示不知道李秋是非法经营。关于家电，原庆表示家具家电在其2014年或2015年购房时即存在。李秋表示家具家电是10年前中介公司配置的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李秋与原庆签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。李秋与原庆在房屋租赁合同期满后未续签合同，双方为不定期租赁合同关系。因李秋存在使用涉案房屋经营日租房的违法经营行为，2019年9月相关部门对此进行联合整治。根据微信聊天记录，李秋因涉案房屋被联合整治，家具家电被清空，于2019年9月9日向原庆提出正式退房，2019年9月15日原庆更换门锁，因此本院确认双方的房屋租赁关系于2019年9月15日解除。关于原庆要求双方租赁关系于2019年11月16日解除的反诉请求，该日期为原庆另行出租房屋的日期，且根据聊天记录，原庆对李秋提出退房、更换门锁并未提出异议，9月16日另告知李秋把电卡塞门缝里，因此结合上述情况，本院确认房屋租赁关系于2019年9月15日解除，对原庆提出的租赁关系于2019年11月16日解除的反诉请求不予支持。合同解除后，原庆应退还李秋押金及2019年9月16日至2020年6月19日的剩余租金，李秋要求原庆退还租金及押金的请求，于法有据，本院予以支持，经本院核算剩余租金金额为72800元、押金4300元。李秋要求原庆支付利息，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据微信聊天记录，双方对李秋出资装修房屋，原庆免除一个月租金达成一致意见，李秋要求原庆支付装修款，于法无据，本院不予支持。李秋使用涉案房屋进行日租房违法经营，其行为构成违约，应承担违约责任。原庆要求李秋依约赔偿一个月租房金8000元及违约金7000元，证据充分，本院予以支持。因涉案房屋内物品被清空，原庆主张家电财产损失，本院予以支持，但原庆主张数额过高，就财产价值亦未提交证据，具体数额由本院根据租房年限、微信聊天记录确认的家电家具范围酌情判定为1500元。原庆主张误工损失、租金降价损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认李秋与原庆的房屋租赁关系于2019年9月15日解除；二、原庆于本判决生效后七日内返还李秋房屋租金72800元、押金4300元，以上共计77100元；三、李秋于本判决生效后七日内赔偿原庆一个月租房金及违约金15000元、家电损失1500元；四、驳回李秋的其他诉讼请求；五、驳回原庆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2276元（李秋已预交），由李秋负担548元，已交纳；由原庆负担1728元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1233元，由原庆负担1127元，已交纳；由李秋负担106元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 晶人民陪审员  刘良喜人民陪审员  武剑辉二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  王笳奇