北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异248号案外人：上海中龙实业有限公司，住所地上海市宝山区双城路803弄11号1602B-204室。法定代表人：邹兰珍，执行董事兼总经理。委托代理人：张国明，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人：徐文倩，上海市锦天城律师事务所律师。申请执行人：普天新能源有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀北二街6号1602房间。法定代表人：王栋，总经理。委托代理人：罗娟，北京市康达律师事务所律师。委托代理人：王乃哲，北京市康达律师事务所实习律师。被执行人：上海汉瑟微氢新能源科技有限公司，住所地上海市宝山区月罗路310号G334室。法定代表人：刘海，执行董事兼总经理。委托代理人：张忠建，男，1978年2月7日出生，上海汉瑟微氢新能源科技有限公司职员，住江苏省射阳县。被执行人：上海锦孟源工贸有限公司，住所地上海市宝山区月罗路310号2幢208室。法定代表人：洪连宝。被执行人：娄珍申，男，1980年4月20日出生，住江苏省射阳县。被执行人：上海昌华宝瑞投资有限公司，住所地上海市宝山区宝杨路1800号2号楼436室。法定代表人：房华凤。被执行人：刘海，男，1974年11月19日出生，住江苏省射阳县。本院在执行普天新能源有限责任公司（以下简称普天公司）与上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司（以下简称汉瑟公司）、刘海买卖合同纠纷一案[执行依据：（2016）京01民初5号民事调解书；执行案号：（2017）京01执593号]过程中，案外人上海中龙实业有限公司（以下简称中龙实业公司）向本院提出对上海市政和路388弄33号102室（以下简称案涉房产）享有租赁权的书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。中龙实业公司述称，请求确认中龙实业公司对案涉房产享有租赁权，保障中龙实业公司在租赁期内即2028年6月30日前阻止向受让人移交占有房地产、优先购买权。事实与理由：2020年9月8日法院作出的（2017）京01执593号《公告》，说明法院受理的普天公司与汉瑟公司等买卖合同纠纷一案的民事调解书已经生效，法院于2018年5月10日取得江苏省射阳县人民法院移送的对案涉房产及政和路388弄43号地下一层车位235的处置权，同时告知以上房地产的利害关系人于收到公告之日起10日内书面向法院立案庭提出异议。中龙实业公司系案涉房屋的承租人，并已向首封法院主张过权利。中龙实业公司于2013年7月18日与案涉房屋原权利人上海昌瑞投资有限公司签署《上海市房屋租赁合同》，租赁期限为2013年7月10日至2028年6月30日，后案涉房屋于2014年8月14日转让给汉瑟公司，根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，该租赁合同对汉瑟公司具有约束力，同时汉瑟公司向江苏省射阳县人民法院出具《情况说明》，再次强调了其愿意履行租赁合同，并说明中龙实业公司一直使用案涉房屋的事实。综上，中龙实业公司在法院查封案涉房屋之前已经取得案涉房屋租赁权且实际占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，请求确认中龙实业公司对案涉房产享有的租赁权。为支持其主张，中龙实业公司向本院提交证据如下：1.上海昌瑞投资有限公司与中龙实业公司签订的《上海市房屋租赁合同》。2.上海昌瑞投资有限公司与汉瑟公司签订《上海市房地产买卖合同》2份。3.汉瑟公司向江苏省射阳县人民法院出具的《情况说明》。4.中龙实业公司向汉瑟公司支付租赁费用的银行流水、发票14张。普天公司辩称，请求法院驳回中龙实业公司所提案外人异议。一、中龙实业公司主张的租赁关系是汉瑟公司为阻挠、规避执行而利用关联公司签订的，是侵害普天公司利益的合同，当属无效。二、涉案房屋并不存在租赁，汉瑟公司在多份文件中显示的涉案房屋无租赁情况。三、即便认为涉案房屋租赁合同有效，涉案房屋也从未交付中龙实业公司使用，而是一直由被执行人娄珍申及其家人居住。四、即便认为涉案房屋租赁合同有效，中龙实业公司也并未实际履行支付租金合同义务。五、即便认为中龙实业公司主张的租赁合同曾经已经履行，中龙实业公司由于并未实际经营，且已经被吊销营业执照，不具备继续履行合同的主体要件。汉瑟公司辩称，认可中龙实业公司对涉案房屋的租赁情况，同意中龙实业公司提出的案外人异议的主张。本院经审查查明，普天公司诉上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、汉瑟公司、刘海买卖合同纠纷一案中，在本院主持下，各方当事人达成调解协议，2016年5月9日本院作出（2016）京01民初5号民事调解书，确认：“一、上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司、刘海均确认本案债务本金、违约金（计算至二○一五年十一月三十日）、案件受理费、财产保全担保费、律师费、财产保全费等合计为六千三百九十万元；二、上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司、刘海对上述到期债务均承担还款责任，应于二○一六年五月六日前偿还，其中上海锦孟源工贸有限公司对到期债务向普天新能源有限责任公司承担立即清偿责任；保证人娄珍申向普天新能源有限责任公司承担连带清偿保证责任；其他担保人上海昌华宝瑞投资有限公司、刘海、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司以各自抵押物，在最高额抵押担保范围之内各自承担相应的抵押担保责任；三、如上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司、刘海未能按期偿还到期债务，普天新能源有限责任公司有权立即实现抵押权并按第四条处置下述抵押物：1.座落于：上海市宝山区牡丹江路1211号2101室、2102室、2103室、2112室，房地产权证号依次为：2101室：沪房地宝字（2014）第XXXX号、2102室：沪房地宝字（2014）第XXXX号、2103室：沪房地宝字（2014）第XXXX号、2112室：沪房地宝字（2014）第XXXX号。上述四套商业用房所有权人为上海昌华宝瑞投资有限公司，普天新能源有限责任公司有权要求上海昌华宝瑞投资有限公司将上述四套房产，以一千三百七十万元的最高额抵押限额为限，向普天新能源有限责任公司承担抵押担保清偿责任；2.座落于：上海市杨浦区国泓路833弄2号602室，房地产权证号为：沪房地杨字（2014）第XXXX号，所有权人为刘海，普天新能源有限责任公司有权要求刘海将上述房屋以一千四百三十四万元的最高额抵押限额为限，向普天新能源有限责任公司承担抵押担保清偿责任；3.座落于：上海市政和路388弄33号102室，房地产权证号：沪房地杨字（2014）第XXXX号，所有权人为上海汉瑟微氢新能源科技有限公司，普天新能源有限责任公司有权要求上海汉瑟微氢新能源科技有限公司将上述房产以三千七百万元的最高额抵押限额为限，向普天新能源有限责任公司承担抵押担保清偿责任；4.自二○一六年五月六日起，普天新能源有限责任公司有权要求主债务人上海锦孟源工贸有限公司履行六千三百九十万元债务，也有权要求保证人娄珍申承担连带清偿义务，也有权要求抵押人依照本协议第四条所述方式之一处置抵押物以实现抵押权，抵押人必须服从、配合。四、普天新能源有限责任公司为实现抵押权而处置抵押物，以及处置债务人和连带责任保证人的其他资产，不影响普天新能源有限责任公司依据本调解书行使债权及其他权利，普天新能源有限责任公司可选择如下方式之一实现抵押权：1.抵押人将抵押房产直接过户给普天新能源有限责任公司或其指定的第三人普天新能源（上海）有限公司；2.普天新能源有限责任公司主持、监督在市场上挂牌出售、变现；3.司法强制拍卖；4.司法变卖；5.现行有效的以及本调解书生效之后颁布施行的法律、司法解释规定的其他财产处置方式。上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司、刘海无条件同意、配合普天新能源有限责任公司选择以上方式中的任意一种或几种或者随时在上述方式中变更处置方式以实现抵押权。如选择第1种方式即以房抵债的，刘海的房产确定以一千四百五十万元的估值折抵本案债务，上海昌华宝瑞投资有限公司的房产折抵其债务的金额由双方确定评估机构（二○一六年七月六日前确定）在房产过户前进行评估，但不能少于一千零七十万元；如选择第2种方式，抵债金额依实际变现后普天新能源有限责任公司实际受偿的价款确定，且普天新能源有限责任公司对市场挂牌出售、变现的行为、过程和结果拥有监督和是否同意的权利，同时普天新能源有限责任公司对出售房产有优先购买权。有关抵押权实现的所有费用、过户税费由上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司、刘海共同负担；五、如果本案到期债务六千三百九十万元，自二○一六年五月六日起三年内，上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司、刘海已全部还清，则普天新能源有限责任公司不在本案债务之外收取任何迟延履行利息，否则应以未清偿本案到期债务部分为基数，自二○一六年五月六日起至实际付清之日止，按年利率百分之四点三五计算，向普天新能源有限责任公司支付迟延履行利息。”调解书生效后，因上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、汉瑟公司、刘海未履行生效调解书确定的义务，普天公司向本院申请强制执行。2020年9月8日，本院作出（2017）京01执593号公告，内容为：“普天新能源有限责任公司与上海锦孟源工贸有限公司、娄珍申、上海昌华宝瑞投资有限公司、上海汉瑟微氢新能源科技有限公司，刘海买卖合同纠纷一案，本院作出的（2016）京01民初5号民事调解书已经发生法律效力。执行中，本院轮候查封了被执行人上海汉瑟微氢新能源科技有限公司名下位于上海市政和路388弄33号102室（证号：沪房地杨字（2014）第XXXX号）房产及政和路388弄43号地下一层车位235。首封法院江苏省射阳县人民法院于2018年5月10日将处置权移交本院。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，中龙实业公司提出的案涉房屋系生效法律文书确定的特定标的物，且文书中明确了普天公司对案涉房屋享有抵押的优先受偿权，中龙实业公司所提异议本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下：驳回上海中龙实业有限公司提出的案外人异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长 冯更新审 判 员 娄玉玲审 判 员 栗俊海二〇二〇年十二月七日法官助理 乔晓柳书 记 员 李 琳