广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19632号原告：文皇，男，1986年4月28日出生，土家族，住湖北省沙洋县×××××××××××，公民身份号码422×××××××********。委托诉讼代理人：谢东方，广东木棉律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告文皇诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢东方，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《物业使用权转让合同》；2.被告向原告退还转让款235442元；3.被告向原告支付违约金40025.14元（根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告按涉讼合同约定的转让金的17%向原告支付违约金）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告以235442元价格向被告购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××号商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权。2016年12月23日双方签订了《物业使用权转让合同》，当天原告向被告一次性付款235442元。《物业使用权转让合同》约定：转让价235442元，付款方式是一次性付款，该物业使用权应在2017年12月31日前交付。被告于2016年12月23日向原告出具了付清房款的完税凭证《增值税普通发票》。原告按照合同支付了全部转让金235442元，被告理应在2017年12月31日前向原告交付该物业，但两年多过去了被告至今未建房屋，无法交付物业，原告多次要求被告退房退款。被告至今无法交付该物业，已构成根本违约。根据《合同法》第九十四条第四款的规定，原告可以解除《物业使用权转让合同》。《物业使用权转让合同》第九条第一款约定：被告选择解除合同的，原告应按转让金的30%支付违约金（但该合同未对“原告选择解除合同，被告应如何承担违约责任”作出规定）。被告作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定被告按《物业使用权转让合同》约定的转让金的17%向原告支付违约金40025.14元。为维护权益，提起诉讼。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：1.被告与原告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业使用权转让合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉讼《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订涉讼《物业使用权转让合同》后，原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业签订涉讼《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向被告梦乐城公司出租，租赁期限为3年。涉讼合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并一直每月向原告支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，涉讼物业是要出租给梦乐城公司的，原告出具《授权委托书》《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身。因此，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉讼物业使用权转让合同约定的交付时间为2017年12月31日，由此应自2018年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以涉讼物业实际收取梦乐城公司支付的收益，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告以涉讼物业实际收取梦乐城支付的租金，而原告收取租金的前提在于其认为已交付物业。因此，现原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，原告要求按已付物业使用权转让款的17%计算违约金没有合同依据，且明显过高，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告出示的租金明细表，原告确认总额，本院对该表显示的总额予以确认。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（二期）14号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2016年12月23日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××2××××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年12月22日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金235442元，乙方一次性付款；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；乙方逾期付款超过90天，甲方有权选择解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金并承担解除合同的所有费用；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2016年12月24日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金235442元。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。梦乐城公司向本院提交《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金41766元，同意由智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。原告确认已收取梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共41766元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2017年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年9月18日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金235442元应退予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告智城公司及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及保证金41766元应退予梦乐城公司，现梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金193676元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请违约金按已付转让金的17%计算，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为已付转让金的15%即35316.3元，原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告文皇与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年12月23日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金193676元予原告文皇；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35316.3元予原告文皇；四、驳回原告文皇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2716.01元（原告已预交），由原告负担349.01元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2367元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月八日书记员  钟 丹