济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3498号原告：张海晶，女，1989年2月25日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。委托诉讼代理人：任俊鹏，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：纪梦雨，济南天桥厚德方略法律服务所法律工作者。被告：王汝冰，女，1986年10月9日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：刘者睿（王汝冰之夫），男，1985年11月26日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：王成，北京大成（济南）律师事务所律师。原告张海晶与被告王汝冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了第一次审理。原告张海晶及委托诉讼代理人任俊鹏，被告王汝冰的委托诉讼代理人刘者睿、王成到庭参加诉讼。庭审后，原告张海晶提出申请，要求对本案所涉坐落于济南市房屋（以下简称1404号房屋）的房地产价值进行评估。经本院委托，山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司（以下简称弘裕公司）出具《房地产估价报告》。本案于2020年12月8日公开开庭进行了第二次审理。原告张海晶及委托诉讼代理人任俊鹏，被告王汝冰的委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海晶向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款34万元，具体返还数额以鉴定为准；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月20日，原告通过山东锦泽房地产经纪有限公司（以下简称锦泽公司）购买被告名下的1404号房屋，原告支付被告房屋价款共计324万元，并办理了房屋过户手续。后，原告与他人交谈，发现支付的购房款高于市场价款。现原告认为与被告签订的合同显失公平，要求被告依据市场价价格收取购房款，返还原告多支付的购房款。为维护原告自身合法权益，提起诉讼，请求依法支持原告之诉讼请求。张海晶在弘裕公司出具《房地产估价报告》后，诉讼请求变更为要求被告返还购房款599404元并承担鉴定费用26406元。王汝冰辩称，一、涉案《二手房买卖合同》是原、被告在居间方锦泽公司的居间下签署的，合同价款及付款方式等所有条款都是双方充分协商后达成一致的结果，是双方的真实意思表示，双方应严格按照合同约定行使权利及履行义务。二、涉案房屋是被告在2013年购买，2014年房产交付时便一直由原告租赁。原告已在涉案房屋实际居住7年之久，对涉案房屋所在小区环境、物业、周边配套设施等均全面了解，相反被告一直未实际在涉案房屋居住，而是全家在天津工作生活，对涉案房屋情况的了解远不及原告。涉案房产的价格是原被告共同协商并经房屋中介共同确认的结果，是双方共认的公允的符合市场规律的价格，并不存在显失公平的任何情形。三、原、被告曾于2018年6月4日就买卖涉案房产签订过《购房协议书》，协议签订后，原告严重违反合同约定，以各种理由拖延支付购房款，直接导致被告只能通过向朋友借款甚至高利贷用于支付天津购房款。原告的违约行为给被告造成了巨大经济损失，原告对此是明知的，而且自愿赔偿给被告造成的损失。2018年底原告以无力支付购房款为由放弃购买涉案房屋，并自愿将之前已付款项作为违约金用于弥补给被告造成的损失，后又于2019年强烈要求继续购买，被告基于对原告的同情选择再次相信原告。双方综合考虑所有因素、共同协商确认房价，即使如此原告仍然违约逾期交付购房款。从租赁到后续的房屋买卖，被告一直对原告的遭遇及各种原因导致逾期付款的情况表示理解。现原告却反咬一口要求被告返还房款的行为，实在难以理解，被告后续也将向原告主张合同违约的相关责任。四、二手房屋买卖是自然人之间最普通最常见的民事法律行为，房屋价格会因位置、物业服务、个人喜好等因素出现较大的差别，房屋的买卖是由买卖双方充分协商自愿达成一致的结果，是房屋交易市场秩序正常的一种表现形式。如果双方充分协商签署并实际履行完毕的合同可以轻易被以价格与市场价格不符应多退少补为由进行变更，那还有什么意思自治、诚实守信可言。原告主张应以鉴定结果作为涉案房屋交易价格，要求对房屋交易价格进行鉴定的主张是严重违背诚实信用、意思自治等基本原则，破坏正常房产交易秩序的行为。而且本案房屋价格是意思自治的范畴，鉴定机构的鉴定意见无法体现合同签署时买卖双方的主观喜好等其他因素，因此本案无启动鉴定之必要更没有启动鉴定的意义。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。王汝冰补充辩称，一、涉案合同价款是原、被告充分协商后确定的，是双方真实的意思表示。涉案房屋买卖事宜，原、被告自2018年6月5日签订第一次买卖合同之日起便一直对购房事宜进行反复磋商，双方综合考量原告违反第一份合同约定给被告造成损失等情况下，在2019年2月，确定320万元购房款，且已实际履行完毕。二、本案并不存在显失公平的情形，原告诉讼请求没有事实和法律依据。1.原告自涉案房屋在开发商向被告交付时便租赁居住至今，对于该房屋的实际状况显然是明知的。相反，被告全家都在天津居住生活，因此原告对涉案房屋的情况比被告更为了解，比被告更有优势，而且双方对于房屋买卖事宜磋商了8个多月，显然是充分了解后确定的，因此本案不存在显失公平的主观要件。2.根据合同法第七十四条、合同法解释二第十九条等相关法律规定，即使参照本案估价报告的2640596元作为市场交易价，排除任何影响价格的因素（原告第一份合同违约给被告造成的损失，第一份合同约定逾期付款扣50万元），涉案合同价款320万元，仅是在市场交易价的基础上上浮了21%，并未超过30%的合理区间，因此本案也不存在显失公平的客观条件。三、司法实践中亦是严格从显失公平主客观条件进行认定及根据合同法对市场交易价格在官方指导价或市场交易价基础上上下30%的合理浮动区间对是否构成显失公平进行认定。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，张海晶提交《二手房屋买卖合同》、网站信息、《不动产权证书》；王汝冰提交《购房协议书》《二手房屋买卖合同》、聊天记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下：一、1404号房屋为王汝冰于2013年购买，2014年其收房后于7月将该房屋出租给张海晶使用。二、2018年初，王汝冰欲将1404号房屋出售。张海晶得知此信息后表示愿意购买。2018年6月4日，王汝冰作为出售方（甲方）、张海晶作为购房方（乙方），签订《购房协议书》。内容为：关于购房事宜，经双方协商，达成协议如下：一、甲方将其拥有独立产权的1404号房屋，面积117.11平方米（以房产证上记载的面积为准），以总价278万元出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、甲方承诺：1.保证对出售的房屋拥有独立产权，无任何债权债务纠纷，如因其他纠纷等原因给乙方造成损失的，由甲方承担责任并负责解决。2.保证将该房屋按约定价格出售给乙方。3.保证自乙方付清所有购房款后积极配合乙方办理房屋产权过户。4.承诺因甲方原因造成不能过户给乙方，甲方须向乙方承担违约责任。三、乙方承诺。1.保证按约定价格（即总价278万元整）向甲方购买该房屋。2.乙方须于2018年6月8日前（含当日）支付给甲方第一笔购房款50万元，若上述约定期限内乙方未足额支付，甲方有权在未通知乙方的情况下，解除本协议并有权将该房屋自行出售给他人，同时乙方需向甲方承担违约金20万元。3.乙方须于2018年7月10日前（含当日）将剩余房款228万元一次性全部支付给甲方，若乙方在上述约定时间内未足额支付，甲方有权在未通知乙方的情况下，将房屋另行出售，乙方已支付的第一笔购房款50万元，甲方不予退还。4.保证承担房产过户时产生的一切费用，包括但不限于中介费（如有）、契税、印花税、过户费、购房发票等，即本协议所约定的购房款278万元即为甲方实际收取金额。四、乙方需按期将购房款汇入甲方指定账户，支付以实际到账时间为准，甲方指定账户信息如下：用户名：王汝冰，开户行：中国工商银行天津生态城支行，账号（略）。五、本协议的订立、履行、变更和争议的解决适用中华人民共和国法律。六、本协议自双方签字且按手印之日起生效，本协议一式四份，甲乙双方各执两份，每份均具有同等法律效力。该《购房协议书》签订后，张海晶于2018年8月3日支付购房款20万元、8月23日支付购房款20万元、9月5日支付购房款40万元、9月6日支付购房款40万元。合计120万元。因张海晶未按《购房协议书》的约定支付购房款，王汝冰的丈夫刘者睿多次与张海晶沟通、交流，催促张海晶支付购房款项。张海晶解释存在的困难，并承诺支付违约金、利息等。2019年1月，张海晶向刘者睿表示放弃，并称“之前的钱我一分不要了”、“之前的钱……当我赔偿的吧”。刘者睿向其询问“过了正月十五我开始卖房子没问题了吧？”三、2019年2月20日，张海晶作为买受方（乙方）、王汝冰及刘者睿作为出卖方（甲方）、锦泽公司作为居间方（丙方），签订《二手房屋买卖合同》，约定张海晶购买1404号房屋，房屋所有权人王汝冰，建筑面积117.11平方米，包含固定装修、双气设施。成交价格为320万元；定金为乙方在合同签订同时向甲方支付定金50万元；付款方式为乙方应于合同签订之日起3日内将购房款（含定金）120万元存入甲方指定账户，于3月24日前将200万元存入甲方指定账户。合同另对交易费用及税费承担、佣金支付、手续办理等内容进行了约定。该合同中还写明“交易房产的租赁情况：承租人：张海晶，租赁期限：2014年7月－2019年7月”。四、张海晶在本案诉讼中陈述，该合同签订后，其分别于2019年4月16日支付65万元、5月13日支付20万元、5月14日支付250100元、5月15日支付5万元、5月28日支付59万元、5月29日支付25万元。另其于2018年11月15日支付2万元、12月26日支付3万元。其主张以上支付的款项与此前支付的120万元（即2018年8月3日支付20万元、8月23日支付20万元、9月5日支付40万元、9月6日支付40万元），合计共支付324.01万元。王汝冰确认《二手房屋买卖合同》中约定的购房款320万元均已收到。但其在本案第一次庭审中主张于2019年5月14日退还给张海晶10万元。后其向本院明确实际收到张海晶支付的324.01万元，其另主张以上款项中包括张海晶承租1404号房屋的租金。具体为每月租金3400元，以上款项中的4万元为张海晶租赁1404号房屋自2018年6月至房屋过户（2019年6月）的租赁费用（合同约定应为40800元），并非涉案的购房款。五、2019年6月6日，1404号房屋的不动产权利进行了转移登记，登记至卢珩名下。张海晶在本案诉讼中称卢珩为其前夫，其购买1404号房屋后办理不动产权转移登记时，登记至卢珩名下。六、张海晶在本案诉讼中提供网站信息，显示1404号房屋对外出售信息，委托日期2019－04－01，售价270万元。张海晶主张该1404号房屋出售时挂到中介的售价是260万元。王汝冰主张委托中介对外出售价格是290万元。其另主张后以320万元价格出售给张海晶是因为张海晶在此前签订的《购房协议书》履行过程中存在违约行为，将违约金50万元计入了此后签订《二手房屋买卖合同》约定的价格中。张海晶对王汝冰的该主张不予认可。七、张海晶在本案诉讼中就1404号房屋的房地产价值提出评估申请。经本院委托，弘裕公司于2020年10月27日进行了现场勘查，于11月3日出具鲁弘估字［2020］第584号《房地产估价报告》，估价结果为：1404号房屋在确定价值时点2019年2月20日评估总价为264.0596万元，评估单价为22548元/平方米。张海晶与王汝冰在限定时间内未对该估价结果提出异议。张海晶为该评估向弘裕公司支付评估费26406元。本案第二次庭审中，张海晶认为该《房地产估价报告》评估的价格过高，但是其同意适用这个价格。因此变更诉讼请求，以其已经向王汝冰支付的324万元为基数，以评估总价264.0596万元为依据，要求王汝冰返还599404元。王汝冰对《房地产估价报告》的评估结果认为：1.现场勘查时间为2020年10月27日，却评估2019年2月20日的房屋价值，显然不具有客观性。2.双方第一次签署合同的时间是2018年6月4日，此时间至2019年2月20日，双方一直对房屋买卖事宜进行磋商，2019年2月20日的房屋估值并不能作为双方交易房屋时房屋市场价值的参考。3.双方对房屋价格的磋商历经8个多月的时间，是双方综合考虑各种因素后，充分协商后确定的，且已履行完毕，并不存在显失公平的情形，正常的房屋买卖都是双方磋商，而不是统一经由第三方鉴定机构出具鉴定意见。因此，该评估报告对于原被告签署房屋买卖合同时房屋价款的确定毫无意义。4.合同法第七十四条第一款，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。合同法解释二第十九条，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。基于上述法律规定，法律对于交易价格在市场波动的合理区间明确限制在30%范围内。本案中，即使换个角度来看，以本评估报告的2640596元作为市场交易价，上浮30%的价格应为3432774.8元，显然双方签署的合同价格并未超过30%的范围内。因此张海晶的诉讼请求没有事实和法律依据。本院认为，1404号房屋原为王汝冰所有，其经与张海晶协商，先于2018年6月4日签订《购房协议书》，约定以278万元的价格出售给张海晶。该协议后因张海晶的原因未能得以履行。双方又于2019年2月20日签订《二手房屋买卖合同》，约定王汝冰以320万元的价格出售给张海晶。该《二手房屋买卖合同》至双方产生纠纷、张海晶提起本案诉讼之前已经履行完毕。应该说以上《购房协议书》及《二手房屋买卖合同》均系当事人双方协商一致的结果，协议或合同的内容也不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，协议及合同均应认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”该法第六十条第一款也明确，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”依据以上法律规定，张海晶及王汝冰均应当按照合同约定全面、严格履行合同约定的各自义务。在《二手房屋买卖合同》事实上已经履行完毕后，张海晶又提起本案诉讼。综观其在本案中的诉讼主张，通俗地说就是认为“买贵了”；以法律术语而言，为显失公平。关于显失公平，目前法律法规确有相应规定，包括合同法第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。/一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。/当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第五十九条规定“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。/被撤销的民事行为从行为开始起无效。”《中华人民共和国民法总则》（以下简称民法总则）第一百五十一条也规定，“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”从以上法律规定的具体内容来说，在显失公平的情况下，当事人一方有权请求人民法院撤销或变更的应为合同或民事行为，而非合同中的某一条款或某一项约定内容，也不应当是民事行为中的某一部分。张海晶在本案中认为其与王汝冰签订《二手房屋买卖合同》，约定的1404号房屋买卖价格约定过高。在本案诉讼中，其提出评估申请，在弘裕公司出具评估意见后，其以1404号房屋的评估价格为基础，要求王汝冰返还其支付的购房款差额部分。其该项诉讼请求实质仅是要求撤销合同中的房屋价格，或者说是请求人民法院变更该《二手房屋买卖合同》中的价款。即以评估价格取代其与王汝冰、刘者睿自行协商一致的价格。对此，本院认为，市场经济为法制经济，经济往来中讲求当事人意思自治及意思表示相一致。张海晶与王汝冰约定对1404号房屋进行买卖，房屋的买卖价款、交付、权利的转移登记等内容均属于当事人协商范围，在不违反法律、行政法规效力性规定，不损害公共利益、不违背公序良俗等情形下，公权力应当减少干预或者是避免进行干预。另需要指出的是，从民法通则、合同法及民法总则关于显失公平的具体规定来看，也存在着很大的变化。合同法及民法通则均规定了显失公平情形下，当事人一方可以请求人民法院或者仲裁机关予以变更或撤销，但民法总则则仅规定“……受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，即只规定了受损害方有权请求予以撤销而没有再规定受损害方有权请求予以变更。因此，基于本案查明的事实及以上法律规定，张海晶在本案中要求以评估价格为基准，判令王汝冰返还评估价格与合同约定价格的差额没有事实根据和法律依据，本院对张海晶的诉讼请求不予支持。另，张海晶作为原告，在本案中仅将王汝冰作为被告提起诉讼。但实际上2019年2月20日签订的《二手房屋买卖合同》，首部出卖方（甲方）除王汝冰之名外，刘者睿也作为出卖方署名。但合同中写明了房屋所有权人为王汝冰，合同尾部甲方签字处为“王汝冰（代）”，刘者睿在委托代理人处签名。因此，基于以上合同约定的具体内容及1404号房屋的权利登记情况，本院认为刘者睿虽在《二手房屋买卖合同》首部的出卖方（甲方）处署名，其在该合同中应当是作为王汝冰的委托代理人。鉴于此，张海晶未将刘者睿作为合同当事人、未作为被告提起诉讼，刘者睿作为王汝冰的委托诉讼代理人参加本案诉讼亦未提出异议，本院予以准许，无需刘者睿再作为共同被告参加本案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回张海晶要求王汝冰返还购房款599404元并承担鉴定费用26406元的诉讼请求。案件受理费10058元，减半收取计5029元，由张海晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  杨春疆二〇二〇年十二月二十八日书记员  刘 微