四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1920号 上诉人（原审被告）：王妍，女，1990年1月24日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审原告）：泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司，住所：泸州市江阳区酒城大道三段玉石北路1号，统一社会信用代码91510502071441903H。 法定代表人：杜宇，执行董事。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 上诉人王妍因与被上诉人泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司（以下简称醉美管理公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人王妍，被上诉人醉美管理公司委托诉讼代理人肖篪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王妍的上诉请求：依法撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2121号民事判决第二、四、五项；本案一、二审律师费、诉讼费用由被上诉人醉美管理公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。在上诉人承租期间，被上诉人提供承租集装箱存在漏水漏电，严重影响上诉人的经营活动，给上诉人造成了较大的经济损失。请求二审法院查明事实支持上诉人的上诉请求。 被上诉人醉美管理公司辩称：上诉人承租的集装箱漏水是自行装修造成的，与被上诉人无关。被上诉人多次派员上门对上诉人所说的漏电情况进行核实检修均未发现上诉人所说漏电情况。上诉人自免租期以后无故迟延支付房屋租赁费用长达5个月，更在被上诉人催告解除合同后占用承租集装箱半年之久不予退房，理应承担违约责任。一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 醉美管理公司向一审法院起诉请求：1.判令王妍支付拖欠房租143880元（2018年9月1日至2020年6月30日欠租为143880元），并按合同约定从2020年7月1日起按每月标准支付房屋占用费至搬出房屋位置，退回夜知味美食广场集装箱房屋；2.醉美管理公司没收王妍保证金30000元，支付违约金22348.8元；3．判令王妍支付拖欠物管费18240元，水费81元（截止2020年6月30日），以实际搬出房屋时间结算；4.本案诉讼费、律师费及相关费用由王妍承担。 一审法院认定事实：醉美管理公司系国有企业。2018年8月30日，醉美管理公司（甲方）与王妍（乙方）签订了《夜知味美食广场招商合同》，约定：乙方租用甲方位于夜知味美食广场集装箱经营餐饮，建筑面积144㎡，外摆面积84㎡，租期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。第一年房屋内租金为50元/㎡/月，外摆区域租金为15元/㎡/月，第二年房屋内租金为53元/㎡/月，外摆区域租金为20元/㎡/月，第三年房屋室内租金为56.18元/㎡/月，外摆区域租金为25元/㎡/月。物管费用由甲方委托物管公司向乙方收取，其费用为5元/㎡。乙方在签订合同之日，须向甲方缴纳履约保证金30000元。优惠政策：免租期为6个月，自2018年9月1日起至2019年2月28日止。免物管费6个月，自2018年9月1日起至2019年2月28日止。在租期内，乙方如有下列行为，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。…4.拖欠租金累计达两个月的；5.拖欠水电气费达一个月的；…如甲、乙双方任何一方违约，除上述约定的责任外，违约方应向另一方支付房屋租赁期内年租金的20%的违约金，除此之外，因守约方行使权利所支付的律师代理费、评估费、鉴定费等由违约方全部承担。王妍从2019年3月1日起开始拖欠房屋租金。2020年5月13日，醉美管理公司出具了《关于解除夜知味美食广场集装箱租赁合同的告知书》，载明：王妍逾期缴纳相应费用达14个月，已属于严重违约，醉美管理公司单方与其解除合同，收回房屋，没收保证金。请于2020年5月20日前将房屋内物品搬离，并按合同约定支付欠费及违约金。2020年5月15日，醉美管理公司在川江都市报上发布通知，告知王妍其已将《关于解除夜知味美食广场集装箱租赁合同的告知书》张贴于承租房屋门前。 另查明，醉美管理公司委托了四川理光律师事务所代理本案，产生了代理费12700元。 一审法院认为，案件争议焦点是：1.王妍的行为是否构成违约，租赁合同是否已解除；2.租金是否应当减收；3.违约金的计算问题。 关于王妍的行为是否违约，租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方在租赁合同中约定，王妍拖欠租金累计达两个月的，拖欠水电气费达一个月的，醉美管理公司可以终止合同，收回房屋，没收保证金。王妍自2019年3月起未缴纳房租及水电气费，违反了合同约定。醉美管理公司已于2020年5月15日通过报纸向王妍发出了解除合同的通知，故醉美管理公司与王妍于2018年8月30日签订的《夜知味美食广场招商合同》已解除，王妍应退还租赁的房屋给醉美管理公司。按双方合同约定，醉美管理公司收取的保证金30000元可不予退还。王妍主张醉美管理公司交付的房屋因漏水不能正常使用，但王妍未提供证据证明其主张，而醉美管理公司提供了房屋的竣工验收报告证明房屋质量合格，故对王妍的主张一审法院不予支持。 关于租金是否应当减收的问题。王妍主张2018年10月至2019年6月期间因夜知味广场车辆出入口封闭施工，房租应减收80%，王妍出示的施工照片及泸州市公安局关于恢复佳乐世纪城周边道路双向通行的通告，仅能证明夜知味广场附近道路曾进行了施工，但并不能证明在2018年10月至2019年6月期间广场的车辆出入口进行了封闭施工，故对王妍的该主张，一审法院不予支持。2020年年初全国发生了“新冠肺炎”疫情，餐饮行业响应政府部门防治疫情的要求进行了停业，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”，并参照泸州市国有资产监督管理委员会泸国资产权﹝2020﹞5号《泸州市国有资产监督管理委员会关于市属国有企业减免个体工商户房租的通知》文件规定“决定对已签约承租市属国有企业经营性房产从事经营合同的个体工商户进行房租减免，减免幅度参照对中小企业的减免政策执行，即：免收2020年2月份租金，减半收取3月、4月份租金”，对王妍要求免收2020年2月的房租以及减半收取2020年3、4月房租的主张，一审法院予以支持。本案王妍应支付醉美管理公司合同解除前即2019年3月1日至2020年5月14日的房租租金129601.6元，扣除2020年2月以及2020年3、4月一半的房屋租金共计18624元，王妍还应支付醉美管理公司租金110977.6元。合同解除后，醉美管理公司要求王妍于2020年5月20日前腾交房屋，但王妍至今仍占用房屋，故一审法院酌情支持王妍从2020年5月20日起至腾交房屋之日止参照双方合同约定的第三年租金标准即10189.2元/月向醉美管理公司支付房屋占用费用。对王妍维修房屋的费用及损失是否应抵扣房租的主张，因其未提供确实充分的证据证明其维修房屋的费用及损失，故一审法院不予支持。对醉美管理公司要求王妍支付物业费的主张，因双方在合同中约定物管费用由甲方委托物管公司向乙方收取，现醉美管理公司自行向王妍主张物管费用，但又未提供其向王妍提供物业服务的证据，故一审法院不予支持。对醉美管理公司要求王妍支付其垫付的水费81元的主张，因醉美管理公司出具了2019年10月至2020年4月交纳水费的依据，而王妍并没有出示相关的反证，一审法院予以支持。 关于违约金的计算问题。因双方在租赁合同中约定按年租金的20%的标准支付违约金，但双方约定的每年租金标准不一致，应视为双方约定的违约金计算标准不明确，故对醉美管理公司要求王妍支付违约金的主张，一审法院不予支持。对醉美管理公司要求王妍支付律师费12700元的主张，符合双方合同的约定亦不违反法律规定，一审法院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，第一百零七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由王妍在判决生效后十五日内腾交位于泸州市江阳区夜知味美食广场集装箱的房屋给泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司；二、由王妍在判决生效后十日内向泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付2019年3月1日至2020年5月14日的房屋租金共计110977.6元，并从2020年5月20日起至腾交房屋之日止按10189.2元/月向泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付房屋占用费用；三、由王妍在判决生效后十日内向泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付垫付的水费81元；四、由王妍在判决生效后十日内向泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付律师费12700元；五、王妍缴纳的履约保证金30000元归泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司所有；六、驳回泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4518元，减半收取2259元，由王妍负担。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。但本院已当庭核实王妍于2020年11月将承租集装箱腾空，暂未与醉美管理公司办理移交手续。本院二审查明的其余案件事实与一审法院认定的事实一致,本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩情况以及一、二审法院已经查明的事实，本案的争议焦点是：1.王妍是否应当向醉美管理公司支付租金、房屋占用费、水费并承担醉美管理公司所支出的律师费用；2.醉美管理公司是否应当退还王妍履约保证金30000元。上诉人王妍认为其与醉美管理公司签订的《夜知味美食广场招商合同》履行期间，先后出现该承租点道路封闭施工影响客源、醉美管理公司对其所承租集装箱漏水漏电未能及时检修维护等严重影响自己正常经营的情况，导致自己不仅不能正常使用承租集装箱，还因修缮承租集装箱产生费用损失，故未向醉美管理公司支付相应的租金及其他费用属于履行先诉抗辩权，醉美管理公司无权收缴自己所交保证金，也不应由自己承担醉美管理公司的律师费和案件诉讼费。本院对此作如下评述：首先，王妍与醉美管理公司签订的《夜知味美食广场招商合同》合法有效，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。王妍承租集装箱后即对场地进行了装修并用于经营餐饮业。在经过双方合同免租期以后，从2019年3月至5月期间，王妍继续使用承租集装箱进行餐饮经营，但一直以漏水漏电问题为由迟延支付租金。王妍在没有证据能够证明是醉美管理公司出租集装箱质量问题且给自己餐饮经营已经造成损失的前提下以履行先诉抗辩权为由延迟支付租金、水费缺乏事实基础和相关的法律依据。至于承租集装箱所在夜知味广场周边道路施工问题属于市政公共道路建设，并非醉美管理公司所能预见的情形，不能以此作为影响经营的原因归责于醉美管理公司。所以王妍应当为自己在合同履行期间迟延支付租金、水费的违约行为承担相应的违约责任，即在支付拖欠租金、水费的基础上还需承担所交保证金30000元收归醉美管理公司所有的违约责任，并承担醉美公司为主张自己权利所产生的律师费及诉讼费。故对王妍拒绝支付租金、水费、不应承担醉美管理公司所支出的律师费用、诉讼费、请求返还保证金的上诉请求，本院不予支持。其次，在接到醉美管理公司《关于解除夜知味美食广场集装箱租赁合同的告知书》后，王妍在已经停止餐饮经营的情况下，应及时腾退承租集装箱并与醉美管理公司办理交接手续，但王妍一直占用承租集装箱直至2020年11月，时间长达半年。醉美管理公司根据双方合同约定诉请王妍支付占用费符合双方合同约定，应予支持。一审法院根据王妍与醉美管理公司合同约定，按照双方合同租金标准判令王妍支付占用费于法有据，本院予以维持。但经本院多方核实，醉美管理公司也承认在王妍反映承租集装箱漏水之后派员上门查看检修，因认为是王妍自行装修造成漏水，故要求王妍自行处置。对此本院认为，本案中醉美管理公司作为集装箱的出租人和经营地点的管理者对王妍承租的集装箱负有管理维护义务。承租集装箱漏水问题一定程度上限制了王妍对承租集装箱的正常使用和经营行为，醉美管理公司在不能查明集装箱漏水原因的前提下也应积极回应王妍要求解决漏水问题的诉求，配合其解决在经营中所遇到的困难。醉美管理公司在接到王妍承租集装箱漏水问题反映后未能积极处置解决该问题，在管理方面存在一定程度上的过错。故本院对王妍要求调减租金的请求可予酌情考虑。综合本案实际情况，本院确定对王妍2019年3月至5月间欠付的租赁费调整为80000元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2121号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项； 二、变更四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0502民初2121号民事判决第二项为由王妍在判决生效后十日内向泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付2019年3月1日至2020年5月14日的房屋租金共计80000元，并从2020年5月20日起至腾交房屋之日止按10189.2元/月向泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付房屋占用费用。 一审案件受理费4518元，减半收取2258元，由王妍负担2000元，泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司负担258元。二审案件受理费4518元，由王妍负担4000元，泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司负担518元。 本判决为终审判决。 （此页无正文。） 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  银 宇