河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1423民初631号原告：宁陵县农村信用合作联社，住所地河南省宁陵县建设路与永乐路交叉口西南角，统一社会信用代码91411423175217922H。法定代表人：贺建军，系该联社理事长。委托诉讼代理人：豆春艳，上海方锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威，上海方锐律师事务所律师。被告：李爱华，女，汉族，1978年7月12日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：万雪丽，河南华豫律师事务所律师。第三人：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗乡南庄村，统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，系公司经理。原告宁陵县农村信用合作联社（以下简称“信用社”）与被告李爱华、第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称“兴安物流公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭于2020年5月13日公开开庭审理，原告信用社的委托诉讼代理人豆春艳，被告李爱华的委托诉讼代理人闫素梅到庭参加诉讼，第三人兴安物流公司经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.准许继续执行虞城县兴安物流有限公司所有的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内B1-1002号房产；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告诉河南金舶进口贸易有限公司、虞城县兴安物流有限公司、申建兵、宋喜玲、王海建金融借款合同纠纷一案，贵院作出（2018）豫1423民初1427号民事判决，判令对被告虞城县兴安物流有限公司所有的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（房权证号：虞房他证稍岗乡字第××号；房他证号：虞房他证稍岗乡字第1721022号）。判决生效后，贵院于2019年6月21日查封了虞城县兴安物流有限公司位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内B1-1002号房产一处，原告向贵院申请强制执行，并对虞城县兴安物流有限公司的上述房产评估拍卖。案外人李爱华提出异议，贵院作出（2020）豫1423执异3号执行裁定书中止对案涉房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部货款，或者已按照合同约定支付部分货款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋登记在兴安公司名下，李爱华应举证证明其购房行为符合上述规定的情形，方可对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。首先、李爱华在涉案房屋被一审法院查封前虽与兴安公司签订了商品房买卖合同，但因涉案房产规划用途为仓储，仓储用地的性质属于工业用地，并不能用于房地产商业开发，李爱华及兴安公司亦未提交证据证明兴安公司已实际取得商品房预售许可证，则双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。其次、被告兴安公司在2017年将涉案房产抵押给原告，而被告李爱华与兴安公司约定办理涉案房产证的时间为2017年10月1日前，其在2020年提出执行异议是在能够办理房产证的一年后，在长达一年的时间内其未向兴安公司催办房产过户，亦未通过诉讼等途径维护自己的合法权益，被告李爱华未尽积极审查义务，其自身存在重大过错。因此，李爱华对登记在兴安公司名下的不动产提出执行异议，不符合《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件，对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益，特向贵院提出诉讼，并判如所请。被告李爱华辩称：1.被告与第三人签订的商品房买卖合同合法有效，涉案房屋是在仓储用地上所建仓储房屋，没有改变土地规划用途，第三人出售涉案房屋完全符合《城市房地产管理法》第三十九条及《物权法》第三十九条的规定，不存在法律规定的合同无效情形；2.被告已经支付购房款，并在查封之前合法占有涉案房屋，被告没有在房屋买卖合同约定的办理不动产权证过户手续日期之前办理过户登记，存在三个原因：涉案房屋在2017年5月被睢阳区法院查封，2017年3月原告与第三人设立抵押权，第三人法定代表人被采取强制措施，上述三个原因皆是买受人不能控制的原因而办理不能，客观上存在变更登记障碍，上述原因均非买受人自身原因造成；3.原告作为专业的金融机构对抵押物没有尽到合理审查义务，不能主张善意取得抵押权，本案的涉案房屋早在2014年5月即开始对外公开销售，是虞城县政府重点打造的五金工量具产品展示销售贸易仓储物流平台，近300家房屋购买人在此购买房屋后或自用、或租赁、或作为仓储使用，陆续入住该市场，开业至今历年五金工量具展销会均在此召开，市县乡三级领导对五金城重视并持续宣传，原告在办理贷款时应对涉案房屋进行调查了解，到市场上走一走、看一看就能了解到涉案房屋已经出售的事实，原告对抵押物未能审慎审查，不属于善意取得抵押物情形。综上，请求法庭驳回原告的诉请。第三人兴安物流公司未答辩。本院经审理认定事实如下：原告宁陵县农村信用合作联社与被告河南金舶进出口贸易有限公司、虞城县兴安物流有限公司、申建兵、宋喜玲、王海建金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，于2018年9月10日作出（2018）豫1423民初1427号民事判决书，判决：“一、被告河南金舶进出口贸易有限公司于本判决书生效之日起十日内偿还原告宁陵县农村信用合作联社借款本金3900000元及截止到2018年4月17日利息、罚息153592.75元（自2018年4月18日开始，按双方合同约定的逾期月利率13.5‰计算逾期利息，直至付清之日止）。二、原告宁陵县农村信用合作联社对被告虞城县兴安物流有限公司所有的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（房权证号：虞房权证稍岗乡字第××号；房他证号：虞房他证稍岗乡字第1721022号）。三、被告虞城县兴安物流有限公司、申建兵、宋喜玲、王海建对上述第一项承担连带清偿责任。”王海建不服该判决提出上诉。商丘市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫14民终4555号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告信用社对该判决申请执行，本院在执行期间作出裁定，对位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内B1-1002号等房产进行查封，李爱华向本院提出异议，本院作出（2020）豫1423执异3号执行裁定书中止对案涉房产的执行，原告信用社不服该裁定，依法向本院提起诉讼。另查明，第三人兴安物流公司开发建设的虞城县稍岗乡南庄村物流园对外进行出售，被告李爱华于2014年6月21日与第三人兴安物流公司签订商品房买卖合同1份，该买卖合同主要内容为：“出卖人：虞城县兴安物流有限公司买受人及其共有人：李爱华第一条买受人购买的商品房为（预售商品房）名称：国际五金城，购买位置B1区1002室。第二条按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币355410元整。第三条2.付款方式买受人按第（1）种方式按期付款（1）一次性付款，签订本合同之七日内付清房款人民币355410元整。第七条关于产权登记的约定2.出卖人应当在商品房交付使用后3年内即2017年10月1日前，为买受人办理好房产证，办证费用由买受人负担。如因出卖人的责任，买受人不能再在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择退房，出卖人将全额房款退还给买受人。”合同签订后，因兴安物流公司未按合同约定按期办理房产证，后经虞城县稍岗镇人民调解委员会调解，被告李爱华与第三人兴安物流公司签订人民调解协议书1份，该协议书主要内容为：“出卖方：虞城县兴安物流有限公司购买方：李爱华案情简要：虞城县兴安物流有限公司和李爱华双方经自愿协商，虞城县兴安物流有限公司把自己所建商铺号B1区1002室于2014年6月21日卖给李爱华。购房款当场付清后交房入住，但由于出卖方的原因，致使该商铺逾期没有完成过户，为明确双方责任，避免产生纠纷，经李爱华申请调解，双方补签如下协议：1.本协议生效后双方共同确认所有购房款于2015年9月25日全部结清；所购买的该商铺交房事宜于2015年9月25日履行完毕；出卖人应当3年内为购买人办理好房产证的约定至签协议时仍未履行。李爱华此前所有付款凭证（汇款、收据）双方于本协议签订时共同核实确认后交由虞城县兴安物流有限公司收回保持，李爱华此后不再持有。2.该商铺自所有购房款全部结清时起，该商铺号B1区1002室的所有权归李爱华独自所有。3.该商铺过户前，若因虞城县兴安物流有限公司与他人的债务等原因，造成李爱华购买的该商铺被查封、拍卖所造成的实际损失，全部由虞城县兴安物流有限公司（以该商铺被查封、拍卖数额的限额为准）承担。”涉案房屋在2017年5月被睢阳区法院查封，2017年3月原告与第三人设立抵押权。李爱华与李文举系夫妻关系，李文举名下所购该小区房屋为B1区1003室。以上事实有双方当事人提交的（2020）豫1423执异3号执行裁定书、原告信用社与第三人兴安物流公司签订的抵押合同、虞房权证稍岗乡字第××号房屋所有权证书、虞房他证稍岗乡字第1721022号证书、（2018）豫1423民初1427号民事判决书、（2018）豫14民终4555号民事判决书、李爱华与兴安物流公司签订的购房合同、人民调解协议书、交纳购房款的收据、银行流水明细、交纳的电费、结婚证、稍岗国际五金城售足签等证据在卷佐证。本院经审委会研究认为，被告李爱华于2014年6月21日与第三人兴安物流公司签订涉案商品房买卖合同，原告没有提交确切的证据证明该合同无效，该合同也不存在违反国家法律法规禁止性规定的情形，该合同为有效合同。合同签订后被告将购房款交付给第三人兴安物流公司，虽然没有办理房产登记手续，但其已经实际占有使用并取得该涉案房产的所有权和使用权，而未办理房产登记手续系第三人在与被告签订房屋买卖合同之后因第三人的原因导致，被告没有过失或过错，故未办理房产登记手续的责任不在被告。涉案的虞城县稍岗乡南庄村工业园内B1-1002号房产于2017年3月办理抵押登记，2019年6月21日被查封，均晚于被告李爱华购买该涉案房产的时间，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部货款，或者已按照合同约定支付部分货款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案被告李爱华提交了就执行标的享有足以排除强制执行的证据证明其享有该房屋的所有权，而原告在与被告签订抵押合同时对抵押物是否已经售出没有尽到审慎的审查义务。对原告宁陵县农村信用合作联社提出的本案执行异议诉讼，应当驳回其诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告宁陵县农村信用合作联社的诉讼请求。一审案件受理费6631元，由原告宁陵县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  吕春元人民陪审员  陈志山人民陪审员  王艳华二〇二〇年十二月十四日法官助理赵世魁书记员楚琳琳