广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29478号原告：邹辉雄，男，汉族，住广东省龙川县。原告：谢扬涛，男，汉族，住湖南省洞口县。原告：彭丽娜，女，汉族，住广东省深圳市福田区。三原告共同委托诉讼代理人：何延清，广东广立信律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：谢华雄，广东广立信律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。原告邹辉雄、谢扬涛、彭丽娜诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（以下简称长富公司）租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月11日立案后，本院依法适用简易程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告邹辉雄及三原告的共同委托诉讼代理人谢华雄、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年8月16日签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限的约定及《委托经营管理合同》、《物业管理服务合同》；2.被告返还原告物业使用权租赁金247750元、物业维修基金2830元和签约律师见证费500元；3.被告以247750元为本金按每日万分之五的标准向原告支付自2018年7月1日起至实际清偿之日止的违约金；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月16日，原告邹辉雄及谢扬涛与被告签订了《物业使用权租赁合同》一份，约定：被告将坐落于佛山市南海区××××××长富都市创意产业园的5号楼xx号物业的使用权租赁给原告；物业用途为主导商业、办公；租赁期限自物业交付之日起至2038年6月30日，并赠送物业使用权至2042年8月31日止；租赁金总计283000元，原告采用分期付款方式支付，合同签订当日支付首期租赁金142000元，2017年11月16日、2018年2月16日、2018年5月16日、2018年8月16日分别支付部分租赁金35250元；被告应于2018年6月30日前将物业交付给原告使用；物业维修金为租赁金总额的1%；被告应按约定交付租赁物业给原告使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按己收取租赁费的万分之五支付逾期违约金，逾期交付超过60天的原告有权要求解除本合同。合同附件《5栋公寓平面图》约定了物业为公寓居住用途。上述合同在被告要求下由广东创顺律师事务所进行了律师见证。同日，原被告又签订了一份《委托经营管理合同》及《物业管理服务协议》，管理合同约定：物业在交付使用后原告交由被告进行经营管理，期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止；被告每年以单位总租赁金的8%支付收益给原告，即每月收益1887元，每季度收益人民币5660元；被告按季度结算原告收益，并于次季度首月20日内付清收益。签订上述合同后，原告依照合同约定按时足额支付了首期和前三期物业使用权租赁金合计247750元、物业维修基金2830元和签约律师见证费500元。因涉诉物业在交付期限届满时仍未办理联合竣工验收备案，不具备交付使用的条件，原告认为有权中止履行合同，故原告暂未支付第四期租赁金。2018年10月25日，三原告共同向被告递交一份《申请书》，请求将原业主谢扬涛和邹辉雄变更为原告彭丽娜和邹辉雄，被告在该《申请书》中盖章确认。原告认为，双方签订的《物业使用权租赁合同》及《委托经营管合同理合同》、《物业管理服务合同》真实合法有效，双方均应按照约定严格履行，但涉讼物业至今未能办理联合竣工验收并交付给原告使用，被告已逾期交房，并且涉讼物业属工业厂房性质，根本无法用于公寓居住用途，也不符合居住的正常使用条件；再者，涉讼物业建筑物与规划审批方案不符，未取得《建设工程规划许可证》，建设行为未办理任何规划建设手续，存在违法加建改建；且被告从未支付任何返租租金。因此，原告的最终合同目的已无法实现，依据合同约定以及法律规定，原告有权解除合同，要求被告返还合同款项并承担违约责任。另，三原告主张涉讼合同的相对方为邹辉雄、彭丽娜。被告长富公司辩称，一、案涉租赁合同由长富公司与邹辉雄、谢扬涛签订，根据合同的相对性，彭丽娜非本案适格的主体。《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。虽然邹辉雄、谢扬涛向长富公司申请将案涉物业业主变更为邹辉雄、彭丽娜，但邹辉雄、谢扬涛没有支付全部租赁金，且邹辉雄、彭丽娜没有重新与长富公司签订书面租赁合同，根据合同相对性，邹辉雄、谢扬涛才是适格的主体。二、原告邹辉雄、谢扬涛不享有单方解除权，根据《物业使用权租赁合同》约定案涉物业应由被告收回，无需向原告退回已收款项。邹辉雄、谢扬涛对案涉租赁物验收合格后，在2018年6月30日向被告出具租赁物业使用权收楼确认书。但之后拒绝向原告支付第四期分期租赁金，经被告多次催收未果，至今原告尚欠被告35250元未支付。根据合同第十四条（四）约定，原告已收回案涉租赁物，为此，无需向原告退回已收取款项。三、即使认为被告未收回案涉物业，原告邹辉雄、谢扬涛也不享有单方解除权。原告迟延支付第四期分期款项至今已2年多，存在违约行为，违约方无权解除案涉租赁合同。四、若合同认定解除，由于原告存在违约行为，对合同解除存在过错，长富公司亦有权拒绝向其交付案涉租赁物，其主张的逾期交付违约金无事实、法律依据，应予以驳回。退一步，若仍需支付，被告认为：1、原告主张按日万分之五计算逾期违约金过高，远远高于原告的实际损失，且自合同解除之日起，被告已无义务向原告交付案涉房产，逾期交付违约金应计算至解除合同之日止，所以，自2018年7月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日至解除合同之日止，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2、根据《物业使用权租赁合同》第十五条（一）“乙方（原告）应按合同约定支付租赁金。如逾期支付，从逾期之日起计收滞纳金，每逾期一日按未付清款项的万分之五向甲方（被告）支付滞纳金……。”原告依法应按合同约定向被告支付逾期付款违约金，为避免累讼，应与原告主张的逾期交付违约金相互抵销。五、关于律师见证费损失500元。由于原告未举证证明，且该费用也非被告收取，并非是被告要求必须进行见证，请法院予以驳回。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人对真实性未提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的宣传广告单，本院进行综合认定。2.被告举证的国土城建业务申请表，本院进行综合认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区×××××侧车间五项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年8月16日，原告邹辉雄、谢扬涛（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于长富都市创意产业园5号楼xx号，物业租赁面积64.6平方米，其中公摊面积19.4平方米；乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以租赁上述使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2038年6月30日，租赁期限届满之日起甲方赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日止。期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权租赁金总计283000元,乙方采用分期付款的方式支付款项，于2017年08月16日支付首期租赁款142000(含定金)，并签订《物业使用权租赁合同》《委托经营管理合同》，分别于2017年11月16日、2018年2月16日、2018年5月16日、2018年8月16日各支付35250元。甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告邹辉雄、谢扬涛和被告签订《物业管理服务协议》，约定被告对原告的物业提供管理服务，双方约定物业服务的权利义务。2017年8月26日，原告邹辉雄、谢扬涛和被告签订《委托经营管理合同》，约定两原告将涉讼物业委托长富公司经营，委托经营期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，每季度固定收益为5660元，于次季度的首月20日内付清收益。原告邹辉雄、谢扬涛、彭丽娜提交了《申请书》：佛山市南海区××××××长富都市创意产业园的5号楼xx号，将原业主谢扬涛和邹辉雄变更为彭丽娜、邹辉雄。被告在该申请书上盖章。被告确认收取了原告租赁款247750元、物业维修基金2830元。被告于2020年11月14日收到本案的起诉状及应诉材料。本院认为，《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》、《物业管理服务协议》均由原告邹辉雄、谢扬涛与被告长富公司签订，合同的相对方为原告邹辉雄、谢扬涛与被告长富公司，原告的举证不足以证明涉讼《物业使用权租赁合同》、《委托经营管理合同》、《物业管理服务协议》的合同相对方已变更为原告邹辉雄、彭丽娜与被告长富公司，本院对三原告主张涉讼合同相对方为邹辉雄、彭丽娜不予支持。彭丽娜并非涉讼合同的相对方，彭丽娜在本案中的诉讼请求，缺乏依据，本院均不予支持。无论《物业使用权租赁合同》如何表述约定交付之日起超过20年之后原告可继续使用租赁物的期限，不改变原告支付的租赁款对应的租赁期限实际超过20年的事实。涉讼房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告邹辉雄、谢扬涛与长富公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告邹辉雄、谢扬涛使用，逾期交付超过60天的，原告邹辉雄、谢扬涛有权解除合同。至原告邹辉雄、谢扬涛提起本案诉讼主张解除合同，涉讼房产未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，也没有证据显示已向原告交付，原告邹辉雄、谢扬涛请求解除《物业使用权租赁合同》和《物业管理服务协议》，本院予以支持。长富公司已于2020年11月14日收到原告的起诉状，本院确认物业使用权租赁合同20年内的租赁约定及《物业管理服务协议》已于2020年11月14日解除。《委托经营管理合同》于本院送达起诉状前已履行期届满，原告邹辉雄、谢扬涛诉请解除，本院不再予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告邹辉雄、谢扬涛已支付的租赁款247750元和物业公共维护费2830元。涉讼房屋未办理竣工验收备案，不具备交付使用的条件，长富公司逾期交付房屋予原告邹辉雄、谢扬涛，应承担相应违约责任。被告主张原告邹辉雄、谢扬涛未支付最后一期的租赁款构成违约，但被告逾期交付租赁物违约在先，被告的该项主张，本院不予支持。《物业使用权出让合同》并未对被告未按期交付涉讼房屋致合同解除的情形及应承担的违约责任进行约定，本院参照《物业使用权出让合同》关于原告邹辉雄、谢扬涛逾期支付租赁金导致合同解除的违约责任的约定，即原告邹辉雄、谢扬涛需按租赁金总额的10%-30%支付违约金的约定，结合合同的履行及解除情况、长富公司的过错程度、原告邹辉雄、谢扬涛的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，酌定长富公司按原告邹辉雄、谢扬涛已支付租赁款的25%向原告邹辉雄、谢扬涛支付违约金61937.5元。本院判定的违约金足以弥补原告邹辉雄、谢扬涛的损失，本院对原告邹辉雄、谢扬涛在违约金之外再行主张被告支付律师见证费，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邹辉雄、谢扬涛与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限的约定和双方签订的《物业管理服务协议》于2020年11月14日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款247750元及物业维修基金2830元及违约金61937.5元予原告邹辉雄、谢扬涛；三、驳回原告邹辉雄、谢扬涛的其他诉讼请求。四、驳回彭丽娜的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3543.51元（三原告已预交），由被告长富公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。三原告预交的3543.51元，在本判决生效后，经三原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十二月十八日书记员  成海欣