安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民再1号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司，住所地安徽省宁国市市区津河西路37号。 法定代表人：钱耕毅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹国宝，宁国市港口镇法律服务所法律工作者。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广德市杨滩镇人民政府，住所地安徽省广德市杨滩镇街道。 法定代表人：刘军，该镇镇长。 委托诉讼代理人：罗永胜，安徽宣广律师事务所律师。 再审申请人安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司（以下简称宁建房地产公司）因与被申请人广德市杨滩镇人民政府（以下简称杨滩政府）合同纠纷一案，不服本院（2011）宣中民四初字第00016号民事判决，向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院于2013年5月16日作出（2013）皖民四终字第00045号民事裁定，撤销本院（2011）宣中民四初字第00016号民事判决，驳回宁建房地产公司的起诉。宁建房地产公司不服上述裁定，向最高人民法院申请再审，该院于2017年11月29日作出（2017）最高法民申371号民事裁定提审本案，于2018年5月21日作出（2018）最高法民再118号裁定，撤销安徽省高级人民法院（2013）皖民四终字第00045号民事裁定，指令本院审理本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人宁建房地产公司的法定代表人钱耕毅及其委托诉讼代理人曹国宝、被申请人杨滩政府的法定代表人刘军及其委托诉讼代理人罗永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁建房地产公司申请再审称，1.杨滩政府未能按相关协议约定协调好拆迁、完成土地征用、办理土地出让等事宜，致工程建设不能顺利进行、房屋无法按商品房销售致其产生直接经济损失4083041元{【（1）支付土地款72万元，（2）地质勘探费9000元，（3）设计费65590元，（4）土地平整费57000元，（5）拆迁补偿费276900元，（6）规划、施工管理、质量监督费72000元，（7）附属砼道路工程款578000元，（8）附属排水工程款113000元，（9）接电费用25000元，（10）建设工程施工费5572551元，（11）不可预见费（人员工资及交通、招待、用车加油、资料复印等）64000元，合计7553041元】-已售收回房款347万元}。2.原审判决认定的工程造价成本错误。宁建房地产公司实际完成施工面积为9892.67平方米（A幢2281.78平方米+B幢1076.86平方米+C幢2168.87平方米+D幢4247.16平方米），每平方米造价成本为542.77元，总计造价为5369444.5元（9892.67平方米×542.77元/平方米），加上土地出让、拆迁补偿、勘探设计、道路修建等共投入成本为7199374.5元（5369444.5元+1829930元），扣除其房屋开发过程中实际收入3514554.66元，其直接损失为3684819.9元。3.原审判决认定案涉合同无效，确定杨滩政府承担30%责任错误。其一，宁建房地产公司系合法房地产开发公司，其对杨滩政府作为一级地方政府具有合理信赖。杨滩政府一再承诺办理土地出让手续，但未能兑现，存在过错，杨滩政府存在完全过错应当承担全部赔偿责任。其二，宁建房地产公司开发的房屋虽被实际施工人出售，但未导致房屋灭失，其没有过错。4.宁建房地产公司起诉符合《在中华人民共和国民事诉讼法》119条、124条规定，属于人民法院受理范围。安徽省高级人民法院（2013）皖民一终第00045号民事裁定没有说明理由及如何处理，也没有告诉救济途径，其无从维权，请求再审改判。 杨滩政府再审辩称，1.宁建房地产公司不具备诉讼主体资格。宁建房地产公司于2008年前处于歇业状态，2008、2009年亦未参加年检，被吊销营业执照，且于2010年5月4日召开股东会一致同意解散公司，并于5月28日刊登了清算公告，宁建房地产公司的经营期限于2011年11月27日终止。2.双方签订的《杨滩乡旧城改造投资意向协议书》不违反当时的法律、行政法规强制性规定，宁建房地产公司确认合同无效没有法律依据。3.杨滩政府履行了合同义务，不构成违约。为促成合同签订，杨滩政府于1998年3月1日即与案涉土地所有签订了《征用土地协议书》，同年12月8日，原广德县计划委员会作出《关于杨滩乡集镇建设工程项目一期工程立项的批复》，同意征用杨滩乡桐花村耕地90亩、非耕地10.5亩。2000年4月10日，杨滩政府申请集体建设征（拨）用土地申报，获得了原广德县土地管理局、广德县人民政府的审批，同意兴建道路工程征用非耕地17.801亩。双方签订的协议内容均未约定杨滩政府应提供国有土地，故不能以案涉土地未办理土地出让手续认定其违约。且合同履行过程中，杨滩政府积极协调各方矛盾，并按合同约定减免应收宁建房地产公司的相关费用及其他合同义务。4.宁建房地产公司诉请主张的经济损失系属虚构。其一，宁建房地产公司以宁国勘察建筑设计院编制的《建筑安装工程概算表》主张工程造价，但未提供实际结算价款的凭据。其中:Ａ幢房屋造价业经安徽省宣城市中级人民法院（2007）宣中民一初21号判决书认定为876273元，宁建房地产公司主张1537395.42元与之不符。Ｂ幢房屋包文虎与宁建房地产公司签订的协议约定造价为420元／平方米，双方结算清单系按542.77元／平方米计算，且Ｂ幢二层房屋直接抵付给包文虎偿付所欠工程款，安徽省宣城市中级人民法院（2007）宣中民一初21号判决书认定Ｂ幢基础和一层造价为164300元，宁建房地产公司主张782458.53元计算其支出费用。Ｃ幢房屋法院判决认定鉴定造价为912351.47元，宁建房地产公司主张1402377.92元。Ｄ幢房屋宁国勘察建筑设计院编制的《建筑安装工程概算表》造价概算1850319.7元，依据生效判决认定的Ａ幢、Ｃ幢房屋造价与之相比可知，《建筑安装工程概算表》概算的Ｄ幢房屋造价应超过实际造价50%以上。综上，宁建房地产公司虚增房屋造价，其实际支付工程款应为315万元左右。其二，拆迁补偿款276000元无支付证明，建委管理费24700元未加盖收费单位公章。其三，宁建房地产公司瞒报出售房屋数量，隐瞒收入。宁建房地产公司隐瞒了Ａ幢Ａ1-Ａ6幢六幢房屋一层门面及Ａ9房屋价款，Ｃ幢Ｃ2、4、5、7、9、11、12、14～17、19、20、23、24共计16套房屋，Ｄ幢Ｄ31、33幢两套房屋，共计25套房屋的收入。其四，宁建房地产公司的大股东周顺姣在原审中陈述在2010年清算时，在尚有几十套房屋未出售的情况下，宁建房地产公司仅欠外债100多万元。综上，宁建房地产公司主张的经济损失无事实依据，请求判决驳回其全部诉请。 2011年7月11日，宁建房地产公司向本院起诉请求：一、判令确认双方签订的《杨滩乡旧城改造投资意向协议书》及《补充协议书》无效；二、判令杨滩政府赔偿因协议无效给宁建房地产公司造成的直接经济损失4083041元及利息（自2003年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2012年3月20日止的利息为2421911元）。再审中变更第二项诉请中的利息为：自2003年11月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止。 本院原一审认定事实：因广德县杨滩乡集镇建设，杨滩政府于1998年以杨政（1998）115号文向广德县政府计划委员会提出申请要求进行集镇建设，广德县计划委员会于1998年12月8日以计基（1998）055号文批复予以同意。该项目一期投资500万元，商品房和道路建设总面积为2万平方米，需征用杨滩乡桐花村耕地90亩，非耕地10.5亩。 宁建房地产公司系从事房地产开发的企业。1999年5月31日，双方经多次协商签订了《杨滩乡旧城镇改造投资意向协议书》，约定甲方（杨滩政府）同意将广德县杨滩乡新镇规划改造建设项目委托乙方（宁建房地产公司）开发建设。甲方的权利有：监督乙方工程建设的全过程，审查乙方招用的建筑施工单位资质条件，参与工程建设中的工期、质量管理，并委托广德县质检站对整个工程进行质量监督，收取乙方应支付的征地费用等。甲方的责任有：提供新镇总体详细规划方案，提供首期工程各种批件（计委项目计划、选址、拆迁、土地征用等），完成土地实征工作和旧房拆迁工作，协调广德县区域内与房地产开发有联系的各有关单位关系与工作联系，落实本项目开发建设中的各项优惠政策，制定相应的新房促销政策和促销措施等。乙方的权利有：自主经营、自负盈亏，自行组织人力、物力、财力开发建设。乙方的责任有：按照甲方新镇建设总体规划要求和首期工程任务书，并结合市场需求情况设计单项工程施工图纸；通过各种渠道组织足额资金投入建设，按期完成首期建设工程等。一期工程用地总面积为18亩（以实测面积为准），工程建设用地费为4万元/亩（包括出让金和所有税费）等，乙方开工前支付甲方建设用地费用25000元/亩，完成首期工程建设50%时必须支付甲方建设用地全额价款。1999年6月21日，双方又签订了《杨滩乡旧镇改造投资意向补充协议书》，将原协议进场的时间顺延10天。此后，宁建房地产公司即组织人力、物力进行拆迁及开发建设。1999年9月8日，宁建房地产公司与安徽省宁国建设（集团）公司（以下简称宁建公司，法定代表人亦为钱耕毅）签订了《建设工程施工合同》一份，将案涉工程发包给宁建公司施工。宁建公司又先后与汤国文、江庆凌、林开福、郑传海、包文虎等人签订分包合同，对案涉房屋进行建设。A幢及B幢的基础和一层由汤国文施工；B幢的二层由包文虎施工；C幢由江庆凌、林开福施工；D幢由郑传海施工。1999年10月18日，宁建房地产公司与宁建公司签订《补充协议》约定：1.实行概算包干，即：按照宁国市勘察建筑设计院的工程设计图纸包干，施工期间无论市场价格是否发生变化，一律不予调整。变更设计发生的增减工程量按主合同造价结算办法按实调整。2.单项工程按基础、主体、装饰三个阶段完成后，经杨滩政府验收合格，按概算价的70%在10日内支付，余款待工程验收合格，交付宁建房地产公司三个月内付清。广德县人民政府于2000年5月15日以县土用地（1998）集建字第52号、53号、54号土地批复通知书，同意杨滩乡人民政府兴建道路工程2.797亩、8.507亩、6.497亩，共计17.801亩。2001年3月6日，部分案涉房屋经广德县建筑工程质量监督站验收合格。 2003年4月11日，双方签订《杨滩乡集镇开发建设补充协议》称，为恢复集镇开发建设，确保后期工程完工，双方约定甲方责任有：尽力协调乙方与有关部门的关系，在税费上享受优惠政策；为乙方提供的购房户及时办理土地权属证书；协调被拆迁单位或者居民的拆迁工作；根据乙方的需要，负责落实购房户的及时供电等。乙方的责任有：后期工程在5月20日前启动并开始建设，10月底所有工程完工（含道路），按照每户250元交纳用电入户费给甲方；5月底前为购房户提供办理产权证件材料，并按协商及时付清办证费用；所欠费用在5月20日前付3万元，剩余部分在10月底前付清；乙方暂未使用的土地必须在10月31日前按照规划进行建设，如逾期未动工建设，仍是空地，甲方将无偿收回。2003年9月6日，宁建房地产公司向广德县县委、县政府有关领导提出书面要求协调C、D幢后期已拆迁的续建工程尽快开工建设及已竣工的房屋一部分被占用，请求排除妨碍等问题。2003年9月8日，时任广德县县委书记作出批示，要求杨滩政府积极履行协议。2003年11月6日，宁建房地产公司与宁建公司签订《结算清单》载明：场地平整、道路、排水管道工程及附属工程，经宁建公司同意，由项目部直接与宁建房地产公司结算；总结算工程款5572551元（其中D幢工程造价概算为1850319.7元），减去6000元，实为5568510元整，宁建房地产公司已经付款429万元，尚欠1278510元（含保修金28万元）。 2004年10月11日，杨滩政府与宁建房地产公司双方签订《杨滩乡集镇开发后期工程补充协议》，约定甲方承诺涉及到杨滩政府收费全免；首期工程（18亩范围内）办证由甲方负责协助乙方办理；双方于2004年10月20日前清算账目，账清后，甲方向乙方提供土地批复，土地证由乙方自行办理；规划许可证的办理由甲方帮助填写材料，并协助乙方到广德县办理，费用由乙方自行解决，房产证由乙方自行办理等。2005年12月6日，杨滩政府对案涉部分土地（Ｂ幢房屋的范围）领取了广杨集用（2005）字第054号集体土地使用证。 本院原一审期间，经现场勘查，宁建房地产公司开发的商品房位于广德县，呈“十”字形街道。在“十”字形街道的西南、东南、东北、西北面的房屋分别被命名为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ四幢，均为沿街的二层房屋。 房屋建成后，宁建房地产公司自2000年至2012年1月15日陆续对其开发的房屋进行出售，共出售66套房屋，合同价为4122198.66元,实收3514554.66元，因杨滩政府未能为购房户办理房产证及国有土地使用证，未收回房款为607644元。 宁建房地产公司诉称的未经宁建房地产公司出售的房屋情况为：A幢1-6号房屋的门面、9号门面；B幢整幢房屋14套；C幢2号、4-5号、7号、9-10号、13-17号、23-24号共13套，合计34套。原一审期间，经本院核实，未经宁建房地产公司出售的房屋情况为：A幢1-6号房屋的门面（一层）未出售，A幢9号房屋一层由该房屋的实际施工人汤国文出售给鄢传林户，房价17000元，实际支付13000元。B幢共14套房屋，均由实际施工人包文虎出售：1号房屋卖给了蔡德树，2号房屋卖给了吴广寿，3号房屋卖给了王金兵，4号房屋卖给了罗明章，5号房屋卖给了丁双福，6号房屋卖给了翟启贵，7号和8号房屋卖给了鄢传林，9号房屋卖给了汪解芳，10号房屋卖给了李子权，11号房屋卖给了徐亭全，12号房屋卖给了吴光寿，13号房屋卖给了吴明芳，14号房屋抵给徐宗友，出售以上房屋包文虎得款605500元左右。其中，10号房屋由李子权转卖给何时伦，房价7.8万元；14号房屋由徐宗友转卖给刘家菊，房价5万元。C幢共13套房屋，其中：2号房屋由原告公司的职工邹丁祥卖给了姚运宏，房价为58210元；4号房屋由实际施工人汪永发卖给张继军，房价为41000元；15号、16号房屋由实际施工人江庆凌卖给冯海波，房价共8万元。17号房屋由实际施工人庄怀祥、汪永发出售给刘伟，房价为68800元，实际付款3万元。C幢23号、24号房屋由实际施工人庄怀祥分别卖给傅四新、肖小平，房价均为42000元；出售以上7套房屋得款332010元。另6套房屋的情况是：5号的住户是从实际施工人汪永发手中买的，该住户的姓名以及购买的价款无法查清；7号房屋已经由他人购买，出售人以及出售的价款无法查清。9号房屋卖给了陈俊，10房屋号卖给了张武兵，出售人以及出售的价款均无法查清；13号房屋已由他人购买，购买的情况无法查清；C幢14号房屋现无人居住，无法查清购买的情况。 因部分房屋被实际施工人出售，宁建房地产公司为了排除妨碍，以其单位职工杨世才、喻向阳的名义对部分被实际施工人出售的房屋领取房产证，并准备提起排除妨碍的诉讼，但房屋购买人傅四新、肖小平、翟启贵、罗明章四人提起行政诉讼，杨世才、喻向阳领取的房产证因不合法被法院依法撤销。 2009年，部分购房户对从宁建房地产公司处购买的房屋申请办理了集体土地使用权证。 宁建房地产公司成立于1996年11月28日，该公司自2008年后未进行年度检验，其营业执照已经吊销。2010年5月10日，该公司股东会议决定公司解算，拟任周顺姣为清算人。2010年5月4日，该公司在《宣城日报》上刊登清算公告。后该公司于2010年10月9日决定，终止解算公司程序。 宁建房产公司为建设本案房屋，付出的款项为：1.按照协议先后28次向杨滩政府支付用于开发项目土地征用、办理土地出让手续的出让金720000元及拆迁补偿款272340元，合计992340元。2.宁建房地产公司与宁国市勘察建筑设计院于1999年9月28日签订了岩土工程合同、1999年9月签订了建设工程设计合同，委托宁国市勘察建筑设计院进行地质勘探及设计，支付地质勘探费9000元、设计费65590元，合计74590元。3.因土地平整、砼道路、排水管道工程的需要，宁建房地产公司于2000年3月29日支付土地平整费57000元、2003年6月20日支付砼道路工程款578000元、2005年4月19日支付排水工程款113000元。4.宁建房地产公司于1999年10月13日支付案涉四幢房屋的质监费15000元。5.宁建房地产公司实际应支付工程款为：（1）本院（2007）宣中民一初字第21号民事判决认定的由汤国文施工的A幢及附属工程造价为876273元，B幢的基础、一层造价为164300元，合计工程款为1040573元。其中B幢第二层房屋由包文虎施工，宁建房地产公司未支付工程款，包文虎自行销售了整幢房屋作为工程款。依据生效判决A幢工程造价为876273元，B幢一层的工程造价为164300元（B幢二层原告未支付工程款），合计为1040573元；（2）广德县人民法院（2008）广民二初字第467号民事判决书认定，C幢的施工合同原先由江庆凌、林开福与原告签订，先后变更为陈和平、庄怀祥，后庄怀祥提起诉讼。根据该判决，C幢工程的造价经鉴定为912351.47元。（3）D幢工程造价概算为1850319.7元；共计为3803244.17元。 综上，宁建房地产公司为开发本案房屋的实际投入合计为5633174.17元。扣除其卖房实际所得3514554.66元，共亏损2118619.51元。 关于A幢一层1-6号房屋的价值，宁建房地产公司估价为28万元，杨滩政府估价为18万元。一审酌定该A幢一层1-6号房屋的价值为23万元。 本院原一审审理认为，关于争议焦点1。宁建房地产公司是否具有诉讼主体资格，宁建房地产公司虽经2010年5月10日股东会议决议解算，并在《宣城日报》上刊登清算公告，但该公司股东会议又于2010年1O月9日决定终止解算公司程序。经核实，公司的清算负责人周顺姣也证实公司并未实际清算。因此，宁建房地产公司提起诉讼，符合法律规定。 关于争议焦点2。本案的案由应如何确定，双方以协议的方式确定将广德县杨滩乡新镇规划改造建设项目委托宁建房地产公司开发建设。故本案争议的实质是代建合同纠纷。 关于争议焦点3。本案双方当事人签订的合同是否有效，双方签订的协议存在着在农民集体土地上进行开发建设、用地面积超过了当时法律规定的县级政府批准权限、批准项目与实际用地不符等违反法律以及国务院相关规定的行为，依法应属于无效协议。 关于争议焦点4。宁建房地产公司主张的直接经济损失及利息损失是否能够成立。合同无效双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨滩政府没有能够按照协议约定办理土地出让手续，从而导致本案合同无效，存在过错，宁建房地产公司在未办理土地出让手续的情况下就开工建设，且在房屋开发建设的过程中管理不善，也存在过错。对本案商品房开发造成的损失，由宁建房地产公司承担30％的责任，杨滩政府承担70％的责任。杨滩政府应赔偿1483033.66元(2118619.5元×7O％)损失。案经本院审判委员会讨论决定，判决：一、确认安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司与广德县杨滩乡人民政府于1999年5月31日签订的杨滩乡旧城改造投资意向协议书、1999年6月21日签订的杨滩乡旧城改造投资意向补充协议书、2003年4月11日签订的杨滩乡集镇开发补充协议无效。二、广德县杨滩乡人民政府于判决生效之日起30日内赔偿安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司1483033.66元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付从2003年11月1日起至2012年3月20日止的利息。三、安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内将未出售的6套房屋（A幢一层1-6号房屋）交付给被告广德县杨滩乡人民政府，被告广德县杨滩乡人民政府于该房屋交付时，支付原告房屋补偿款16.1万元。四、驳回安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57467元，由宁建房地产公司负担17240元，由杨滩政府负担40227元。 双方均不服一审判决，向安徽省高级人民法院提起上诉。安徽省高级人民法院审理认为，案涉土地属集体土地，其中部分用地为道路用地，宁建房地产公司在该土地上开发建设的商住房及对外销售未取得国家相关部门许可。宁建房地产公司开发建设的商住房及对外销售未办理相应的审批手续，在相关部门对其建设和销售行为进行处理之前，当事人之间的财产关系处于不确定状态，其提起诉讼，人民法院不应受理。该院于2013年5月16日作出（2013）皖民四终字第00045号民事裁定：一、撤销安徽省宣城市中级人民法院(2011)宣中民四初字第00016号民事判决；二、驳回安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司的起诉。 宁建房地产公司不服安徽省高级人民法院（2013）皖民四终字第00045号民事裁定，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2017）最高法民申371号民事裁定提审本案，审理认为，本案为合同纠纷，宁建房地产公司诉请判令确认合同无效，并要求杨滩政府赔偿损失。宁建房地产公司与案件有利害关系；被告明确，有具体的诉讼请求和事实、理由；其住所地位于宣城市中级人民法院辖区，案件属于宣城市中级人民法院管辖。宁建房地产公司提起的本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应当立案受理。本案双方当事人围绕合同的效力以及合同责任产生争议，人民法院应当对诉争对象进行审理并依法作出判决。宁建房地产公司的房地产开发建设和销售行为是否经过审批、当事人之间的财产权属状态，属于案件的实体问题，安徽省高级人民法院裁定以此为由驳回宁建房地产公司的起诉，适用法律错误。最高人民法院于2018年5月21日作出（2018）最高法民再118号裁定，撤销安徽省高级人民法院（2013）皖民四终字第00045号民事裁定，指令本院审理本案。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 1.宁建房地产公司主张损失部分中的工程造价成本。因A幢、B幢、C幢的工程造价业经法院生效裁判文书确定，故本院直接予以确认。关于D幢房屋造价。宁建房地产公司依据宁国勘察建筑设计院的设计概算书即《建筑安装工程概算表》主张工程概算总造价为1850319.7元。因杨滩政府在法定举证期限内未对D幢房屋造价申请鉴定，故依据优势证据规则对宁建房地产公司主张D幢房屋造价1850319.7元予以认定。2.杨滩政府称拆迁补偿款276900元及建委管理费24700元应不予认定。经查实，宁建房地产公司仅提举992340元票据，原审判决对交纳的992340元的款项予以认定，对其主张的拆迁补偿款276900元未予认定。宁建房地产公司提举的建委管理费24700元的票据系收费单位记账凭据，其上有具体经办人及相关人员批示“同意付款”，杨滩政府称未加盖收费单位公章应不予认定与事实不符，本院对该24700元予以认定，对杨滩政府此节抗辩意见不予采纳。3.关于案争房屋出售情况。除原审查明的事实外（宁建公司已出售的房屋包括D幢全部房屋），关于A幢一层1-6号房屋的再审查明，除A1房屋由鄢传林处分外；A2-6房屋已由宁建房地产公司出售给案外人，其中A2号房屋出售给徐宗友，售价30000元；A3房屋出售给丁道文，售价为30000元；A4房屋出售给鄢传林，售价30000元；A5房屋出售给罗洁，售价30000元；A6房屋出售给姚远金，售价30000元。关于C幢房屋除原审查明的事实外，另6套房屋的情况是：C5号房屋的初始购买人是从实际施工人汪永发手中买的，出售价款无法查清，现住户为夏天曌从于中宽处以93000元购买；C7号房屋现住户费忠建从姚远培处以100000元购买，初始出售人以及出售的价款无法查清。C9号房屋陈俊从林开福处购买，售价为50000元；C10号房屋现由张武兵居住，系从徐廷江处购买，售价为50000元；C13号房屋已由杨发国购买，售价为70821.14元；C14号房屋系申兴安从江庆凌处以70000余元购买。关于D幢房屋，D幢31号系过道，原审查明33号房屋宁建房地产公司已出售给陈林。 再审另查明，安徽省高级人民法院作出（2013）皖民四终字第00045号民事裁定后，宁建房地产公司于2013年9月6日向本院申请退回一审诉讼费用，2013年9月17日，本院退回宁建房地产公司预交的一审诉讼费用57467元。2019年8月28日广德县撤县设市。 再审案争焦点为：1.宁建房地产公司是否具有诉讼主体资格；2.双方当事人签订的相关合同效力的认定；3.宁建房地产公司主张的相关损失能否支持。 本院认为：1.宁建房地产公司主体是否适格。宁建房地产公司的营业执照于2008年吊销，于2010年刊登清算公告，后终止解算程序，公司未注销登记。依据相关法律及司法解释的规定，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，企业民事诉讼主体资格依然存在，本案中，宁建房地产公司仍存续，可以自己的名义进行诉讼活动，其主体适格，杨滩政府此节抗辩理由与法相悖，本院不予采纳。 2.案争合同效力的认定。根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第四十四条、第四十五条的规定，建设征用土地，应当依法办理审批手续。杨滩政府在集体土地上进行开发建设、用地不得违反法律以及国务院相关规定。经审查，原广德县人民政府存在化整为零的方式批准用地，杨滩政府用地面积超过了当时法律规定的县级政府批准权限，批准项目与实际用地存在明显不符，亦违背了国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定，故双方签订的案争协议违背法律禁止性规定，属无效协议。 3.宁建房地产公司主张的相关损失能否支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一，关于宁建房地产公司相关损失的认定。其一，案涉宁建房地产公司的项目前期投入成本的认定。经审理查明，宁建房地产公司在土地出让、拆迁补偿、勘探设计、道路修建方面投入共计1829930元。另杨滩政府认为建委管理费24700元应不予认定。经查，宁建房地产公司提举的建委管理费24700元的票据系收费单位记账凭据，其上有具体经办人及相关人员批示“同意付款”，杨滩政府称未加盖收费单位公章应不予认定与事实不符，故应当予以认定。其二，宁建房地产公司投入的建筑工程造价成本的认定。依据生效裁判文书确认宁建公司应当支付的工程款为：A幢合计为876273元，B幢一层工程造价为164300元，合计为1040573元；C幢造价鉴定为912351.47元，关于D幢造价宁建房地产公司主张以其与宁建公司结算造价概算1850319.7元，杨滩政府予以否认，认为参照生效裁判文书确认的A、C幢工程造价可知，宁建房地产公司主张的D幢造价超过实际造价50%以上。再审认为，因杨滩政府在法定举证期限内未对D幢房屋造价申请鉴定，依据谁主张、谁举证的原则，杨滩政府应承担举证不能的法律后果，本院原一审采纳宁建房地产公司的主张，认定D幢房屋造价为1850319.7元并无不当。以上合计，宁建房地产公司为开发案涉房屋实际投入合计为5657874.17元（1829930元+24700元+876273元+164300元+912351.47元+1850319.7元）。第二，关于宁建房地产公司出售房屋价款的认定。截至原审判决前，宁建房地产公司所售房屋实际所得为3514554.66元。再审查明，原一审判决后，原未出售的A幢一层2-6号房屋由宁建房地产公司或钱耕毅直接出售共计价款15万元；其余房屋出售情况因事隔多年，房屋几易其主，具体由谁出售双方各执一词，无法查明。据此，依据现有证据可以认定宁建房地产公司出售房屋实际所得为3664554.66元（3514554.66元+150000元）。综上，宁建房地产公司的损失为1993319.51元（5657874.17元-3664554.66元）。第三，关于双方责任的认定。引发案争合同纷争长年不能妥善解决的原因至少有三。一是杨滩政府未依法行政，在未合法办理土地审批、出让手续的情形下，径行与宁建房地产公司签订协议，导致案争合同无效，且在协议签订后，也未能按约履行制定房屋促销政策，故杨滩政府应承担主要责任。二是宁建房地产公司在合同签订过程中亦存在过错，其将案涉工程擅自转包给宁建公司（法定代表人均为钱耕毅），宁建公司又违法转包、分包，甚至再转承包。三是施工过程中宁建房地产公司存在管理不善，拖欠工程款，用部分房屋抵偿实际施工人的工程款，导致房屋被擅自出售。综合上述因素考虑，由此造成宁建房地产公司的损失，杨滩政府应承担70%的责任，宁建房地产公司自行承担30%的责任。故杨滩政府应赔偿宁建房地产公司的损失为1395323.66元（1993319.51元×70%）。案争合同无效，双方均有过错，且对宁建房地产公司的相关损失本院已核定，故对宁建房地产公司主张自2003年11月1日起至2012年3月20日止的利息损失不予支持。宁建房地产公司于再审中变更诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第四百零五条的规定，再审不予理涉。 依据再审查明的事实，因宁建房地产公司已将A幢2-6号房屋出售他人，其主张该部分的损失已无事实依据，本院依法不予支持。杨滩政府主张D幢31、33号房屋的价值，因D31号房屋系过道，D33号房屋原判决认定宁建房地产公司实收款已计入该部分房款，故对其此节抗辩理由不予采纳。 综上所述，宁建房地产公司的再审请求部分成立，应予支持。原判决认定事实基本清楚，再审基于补充查明的事实对原审判决予以改判。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、维持本院（2011）宣中民四初字第00016号民事判决第一项，即“确认安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司与广德县杨滩乡人民政府于1999年5月31日签订的杨滩乡旧城改造投资意向协议书、1999年6月21日签订的杨滩乡旧城改造投资意向补充协议书、2003年4月11日签订的杨滩乡集镇开发补充协议无效”； 二、撤销本院（2011）宣中民四初字第00016号民事判决第二项、第三项、第四项。 三、被申请人广德市杨滩镇人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿再审申请人安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司损失共计1395323.66元； 四、驳回再审申请人安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费57335元，由再审申请人安徽省宁国建设（集团）房地产开发有限公司负担45035元，被申请人广德市杨滩镇人民政府负担12300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 谢 振 审判员 陈月银 审判员 赵 萍 二〇二〇年十二月十七日 法官助理李娜 书记员熊彩虹 附：相关法律条文 《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订） 第三十六条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。 禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。 禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 第四十五条征收下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。