湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初3468号 原告（反诉被告）：周雨林，男，1962年2月13日出生，汉族，住湘潭县。 委托诉讼代理人：蒋盈，湖南湘牵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仇杏，女，1989年1月4日出生，汉族，住雨湖区。 被告（反诉原告）：许玉梅，女，1967年1月25日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：余劲，男，1949年10月30日出生，住湘潭市雨湖区。 原告（反诉被告）周雨林与被告（反诉原告）许玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，被告许玉梅于2020年11月10日向本院提起反诉，本院受理后依法适用简易程序合并进行审理，原告周雨林的委托诉讼代理人蒋盈、仇杏、被告许玉梅的委托诉讼代理人余劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周雨林向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告（反诉原告）之间的租赁关系；2.判令被告向原告支付租金32792元；3.判令被告立即将房屋腾空交还给原告，并支付房屋占有使用费（该费用自2020年9月1日起按双方约定的月租金标准4064元／月计算至实际腾房之日）；4.请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年起，原告将坐落于湘潭市雨湖区××市场××＃××号门面出租给被告使用。因被告一直未按时交租，2018年1月起双方未继续签订书面房屋租赁合同，但被告仍继续租用原告的房屋，并约定按23元／平方米的价格计算月租金，即每月租金3864元。同时，被告还租赁了原告的单间作为租住房，约定租金为200元／月。自2019年6月起，被告陆续拖欠原告房屋租金，截至2020年8月26日止，被告拖欠原告房屋租金32792元。原告曾多次要求被告支付租金，但被告均以各种理由拒绝支付。被告拒付租金的行为已严重侵害原告合法权益，故原告诉至法院。 被告（反诉原告）辩称，14个月以前被告就提出经营不下去了要解除合同，所欠费用是原告（反诉被告）造成的，今年8月被告想把门面腾空，原告不同意，是在9月初的时候腾空的，是原告拖着被告造成费用增加。 被告（反诉原告）提出反诉请求，1.请求判决原告（反诉被告）补偿反诉原告联建棚改成正规门面大厅套房约1/3的投资7万元；2.判决因反诉被告的过错，使反诉原告在投资改建却无产权证的场所，长期处于无证经营造成的损失弥补4万元；3.判决因反诉被告退还违法违约强行多收反诉原告租金34272元，驳回其全部不实的诉讼请求；4.判决合同强加的“第4条2.房屋租赁税由乙方负责缴纳”违反法律规定实为偷税而无效；5.判决反诉被告承担两诉所有诉讼费用。事实与理由：1.被告承租原告房屋前原告口头承诺：假如被告承租以后不做了，原告可以补偿被告几万元，故被告才承租原告房屋。2.承租该房屋后装修各项费用巨大，原告仅提供地皮及附属的简易构筑物，被告投资参加联建扩建。3.原告与被告2014年签订的租赁合同系格式合同，故被告不认可“来修去丢”的格式条款；4.根据最高人民法院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释第2条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，本案被告租赁的房屋至今未办理不动产权证，导致被告至今未办理营业执照。4.原告与被告签订的最后一份合同的期限为2017年6月1日至2018年5月31日止，但原告未提交该份合同，该份合同约定租金为每季8064元，现依约清算，原告多收租金34272元。5.租赁该门面后，被告投入大量价值很高的附合、非附合的私有财产，关于该部分损失按合同8064元/季，计算14个月共37632元，加住房水电4182元，共41814元，减去原告认可的已交的31632元，即由被告承担75%比例，剩余10182元由被告承担。6.合同第4条约定的房屋租赁税由乙方负责缴纳，是强加于被告的条款，该条款违法。 原告（反诉被告）辩称，1.原告的第一项诉讼请求没有合同依据和法律依据；2.对诉请2提到的问题，该市场中其他租户的房产证是今年刚办好的，但除开被告（反诉原告）许玉梅以外的其他商铺，包括许玉梅的弟弟许洪波在多年前就已经办理了营业执照；3.原告没有多收租金，申请对合同进行笔迹鉴定；4.第四项诉讼请求提到的合同条款是符合法律规定的，且在本案中并未实际支付租赁税。 经审理查明：2009年8月5日，原告（反诉被告）周雨林通过拍卖购得雨湖区湘衡路231号房屋。2014年6月1日，原告与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同书1》，约定被告租赁原告37#1-4号门面，面积168平方米，每月每平方米5元，物业管理费每月每平方米11元，合计每季度8064元，每季度前10号一次性缴纳租金，租赁期限为2014年6月1日至2015年5月31日，保证金为2000元。2015年6月1日，原告与被告又签订《房屋租赁合同书2》，约定被告仍租赁原告上述房屋，但租金每季度为11592元，租赁期限为2015年6月1日至2017年12月31日止，此后，双方未再签订租赁合同。自2019年6月开始，被告开始拖欠原告租金。 2020年7月23日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出通知，告知被告已欠付房租32702元，要求其在2020年7月31日前交付房租。2020年8月1日，原告向被告发出通知，告知其欠付房租32702元，并告知其已封门处理。2020年8月4日，原告委托律师向被告发出律师函，告知被告尚欠原告租金32700元，并告知其若继续拖欠租金，原告方有权依法解除租赁关系。 另查明，原告（反诉被告）周雨林收取被告（反诉原告）2000元保证金未退还。因疫情影响原告主动免收被告半个月租金1932元。 以上事实有原告（反诉被告）提交的拍卖成交确认书、转让审批单、宗地图、土地登记卡、房屋租赁合同书、通知、律师函等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告（反诉被告）周雨林与被告（反诉原告）许玉梅签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，原告依约向被告交付租赁物，被告应当向原告支付租金，双方在租赁合同到期后未再签订租赁合同，成立不定期租赁，仍应按原合同履行租赁义务，现被告未按时支付租金构成违约，因原告已于2020年8月1日采取锁门处理的方式，系以实际行动表明其解除租赁合同，故本院确认原、被告双方租赁合同已于2020年8月1日解除，被告应当将房屋交付原告。关于租金，原告诉请被告支付拖欠的租金32792元，被告反诉要求原告退还已多收租金34272元，被告提交一份房屋租赁合同书，该合同书上甲方周雨林签名存在修改痕迹，且原告不认可系其签名，被告许玉梅明确表示不确定该签名是否系周雨林所签，且该份合同内容有多处存在修改痕迹，故本院对该份证据不予确认，原、被告双方应按《房屋租赁合同2》的约定履行合同义务，故每季度租金应为11592元，且被告已付租金收据均是按11592元支付，故对被告反诉请求原告退还已多付租金34272元的诉讼请求，本院依法不予支持，原告租金计算至2020年8月31日为32792元，因本院已确认双方租赁合同已于2020年8月1日解除，故原告不应收取被告2020年8月份租金，因疫情影响，原告仅减免半个月租金，本院在此基础上酌情再减免一个半月租金，共计5796元，另扣除原告收取的保证金2000元后，被告尚需支付原告租金21132元。原告诉请被告支付房屋占有使用费按月租金标准4064元支付，因原告已于2020年8月1日采取锁门处理，被告已无法使用该租赁物，故对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。关于被告反诉请求原告支付联建棚改成正规门面大厅套房约3/1的投资7万元的诉讼请求，因租赁合同明确约定“来修去丢”的规则，该约定符合法律规定，故对被告该反诉请求，本院依法不予支持。关于被告反诉请求原告因无产权证造成被告长期无证经营造成的经济损失4万元的诉讼请求，因原告提供的租赁物系通过法院拍卖取得，且未显示原告的租赁物系违章建筑，被告明知该房屋尚未办理产权证而租赁，其损失应当由被告承担，故对被告该反诉请求本院依法不予支持。关于被告反诉请求确认合同第4条第2项“房屋租赁税由乙方负责缴纳”违反法律规定而无效，因该约定系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该约定亦未实际履行，故对被告该反诉请求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条之规定、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）周雨林与被告（反诉原告）许玉梅之间的房屋租赁合同于2020年8月1日解除；被告许玉梅于本判决生效之日起十五日内腾空房屋并交付给原告； 二、由被告（反诉原告）许玉梅于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）周雨林房屋租金21132元； 三、驳回原告周雨林（反诉被告）的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）许玉梅的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费620元，反诉费1592元，合计2212元，由原告（反诉被告）周雨林负担200元，由被告（反诉原告）许玉梅负担2012元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  王德云 二〇二〇年十二月三日 书记员  刘紫薇 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。