北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6040号原告：王会智，男，1977年3月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：张广杰，男，1963年1月25日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告：李永席，男，1968年2月13日出生，汉族，无业，住河南省太康县。原告：颜文才，男，1979年12月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。四原告共同委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。被告：鲍小彬，男，1975年10月14日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被2：鲍征，男，1983年6月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被3：鲍领，男，1972年7月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。三被告共同委托诉讼代理人：齐瀚，北京市一格律师事务所律师。原告王会智、张广杰、李永席、颜文才与被告鲍小彬、鲍征、鲍领租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王会智、张广杰及四原告的共同委托诉讼代理人鹿世鹏，被告鲍小彬、鲍征、鲍领及三被告的共同委托诉讼代理人齐瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王会智、张广杰、李永席、颜文才向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告拆除腾退补偿款共计7712203.5元（按照拆迁利益总额的90%主张，拆迁利益总额为8569115元，其中每项如下：拆除费209989元，装修设备及附属物补偿价2399533元，场地一次性停产停业综合补助费247885元，腾退补助费2489125元，拆除腾退费5416元，困难补助费2956359元，拆迁补助费248913元，设备迁移补助费11895元）；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告系租赁合同关系，2015年11月双方约定被告将大兴区黄村镇狼垡二村西路黄土坡临5号地块租赁给原告用于建房。原告交纳租金后，在临5号地块建设公寓用房约210间，建筑面积约5200平米。上述公寓用房原告用于实际经营对外出租。租赁期间，大兴区黄村镇政府对该地块进行拆除腾退工作，并委托北京兴业利民置业有限公司具体负责，现被告已与拆迁公司达成拆除腾退补偿协议，原告出资建设的公寓遭受重大损失，但原告多次找被告协商拆迁利益分配问题未能达成一致意见。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告鲍小彬、鲍征辩称：鲍领与本案无关，鲍领与我二人是租赁关系，我们从鲍健、鲍领处承租的涉案土地及1300多平米房屋，承租前增建了大概1000多平米的房屋，2015年四、五月份开始建房，建完房后于2015年11月跟鲍健签的租赁合同，租金是每年22万，给了鲍领三年租金，我二人是合伙关系，同意共同承担连带责任，但不同意原告的诉讼请求。原告起诉所称的与实际事实不符，四原告我们只认识李永席，在2015年11月与李永席谈的合作，与李永席是合作关系，李永席在涉案场地也建造了一部分房屋，李永席每年给我们25万，所有的房租收益归李永席，遇拆迁按份额分，李永席只给了我们两年钱，后来就不给了。原告主张的数额与私下口头协商的分割方案不一致，分割方案均由李永席与鲍小彬口头协商确定，双方2020年5月9日协商过程中李永席明确回答认可了有被告盖房的事实并确定具体的分割方案，系在拆迁腾退后，双方协商确定分割方案及比例，系双方真实意思表示，在合同法及其他民事活动中，法无禁止即自由，更应该在此类案件中鼓励双方当事人的意思自治，四原告系合伙关系，李永席做出的合伙事项的意思表示，应当由其四人承担连带责任，四原告的内部协商方案不得对抗第三人，因此在拆除腾退后李永席与鲍小彬口头所确定的分割方案真实有效。结合拆迁腾退政策，鲍征作为涉案土地及房屋的经营者经营人进行清登核算并签订补偿协议，所补偿的费用系针对被告方的实际经营行为以及提供的合法营业执照进行对应的补偿，原告已自认承租时有被告房屋存在，根据举证规则原告应当负有进一步举证证明房屋面积的实际情况，如不能举证应承担不利后果。根据涉案院落及房屋周边的市场价格，原告向被告交纳的费用远低于周边市场的均价，是基于双方对拆迁利益有明确的具体分割方案，因而原告并未过高支付合同费用，因此基于一般社会生活经验法则，诚实信用原则，公平公正原则足以认定双方对拆迁款的分割方案是真实有效的。拆迁时有我们及鲍领建造的房屋大概2000多平米，有原告建造的房屋大概2000多平米，根据双方约定分割方案，原告应占总拆迁款的35%份额，剩余拆迁款应属被告所有。鲍领辩称：我与四原告不存在任何法律关系，无任何相关权利义务的约定，不是适格被告。我与我哥哥鲍健从狼垡二村承租的29.5亩土地，后将其中三亩多地转租给了鲍征、鲍小彬二人，租给鲍征、鲍小彬的时候地上有我与鲍健建造的6个小院，大概1300多平米的房屋，都是我哥哥鲍健作为我俩的代表签的合同。鲍征、鲍小彬跟李永席怎么谈的我就不知道了。我与鲍征、鲍小彬二人针对这三亩多地的拆迁补偿有约定，因为有我们的房，遇拆迁要有我们的拆迁利益，所以在拆迁的时候我哥哥鲍健作为代表到拆迁公司就这三亩多地与鲍征写了情况说明，然后这三亩多地的拆迁协议才同意让鲍征一个人签的，一共800多万的拆迁补偿，鲍征、鲍小彬应该给我们260万，这260万与四原告无关，是我哥哥我们和鲍征、鲍小彬的合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王会智、张广杰、李永席、颜文才向本院提交以下证据证明其主张：1.证人范某证言，证明2016年3月雇佣范某及其老乡在租赁的鲍征的土地上将原有房屋全部拆除后建房及进行装修；2.鲍小彬签字的收条一张，收条上写明所交的款项是地租，也写明了交款人为张广杰、王慧智、李永席，证明双方为租赁关系，同时证明被告明知四原告为合伙关系的事实。鲍小彬、鲍征对收条中其签字的真实性予以认可。但称双方是口头协商的合作关系，没有书面租赁合同。鲍征对收条真实性认可，但不认可双方为租赁关系。鲍领称该收条与其没有关系。本院经审查后认为，证人无法准确陈述关于建房情况、建房面积等事实，当庭陈述与其书写的证人证言内容不符，故对证人证言的证明目的不予确认。对收条的真实性及证明目的予以确认。鲍小彬、鲍征、鲍领向本院提交2020男5月9日鲍征与李永席的谈话录音，证明与李永席为合作关系，与其他原告无关。李永席认可被告以前的房屋面积补偿应归被告所有，新建房屋的面积两年以内拆迁被告获得赔偿款的30%，两年以后拆迁被告占50%。王会智、张广杰、李永席、颜文才认为录音时间仅为几十秒，无法体现整个协商过程，无法证明与李永席就拆迁利益分配形成了最终的确定方案。且该录音是在四原告起诉后，被告明知双方存在争议纠纷的情况下单独与李永席对拆迁补偿分配进行协商，侵犯了其他原告的合法权益。因该录音不完整，对该录音的证明目的本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鲍健、鲍领系北京市大兴区黄村镇狼垡二村村民，二人共同从狼垡二村承包土地29.5亩。2015年11月，鲍健与鲍征签订租赁合同，鲍健、鲍领将上述29.5亩土地中的3.184亩土地及地上房屋出租给鲍征、鲍小彬。2015年11月，鲍小彬与王会智、张广杰、李永席、颜文才口头约定，鲍小彬、鲍征将其二人承租的上述3.184亩土地及房屋出租给王会智、张广杰、李永席、颜文才。王会智、张广杰、李永席、颜文才承租上述土地及房屋后，于2016年初对房屋进行了改建、扩建及装修。因上述房屋在黄村镇狼垡地区农村集体经营性建设用地入市试点项目二期范围内，现均已被拆除。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院向北京兴业利民置业有限公司调取了上述涉案房屋的拆迁档案。拆迁档案中存有2015年11月2日，甲方（出租方）鲍健与乙方（承租方）鲍征签订的租赁合同，内容为：1、甲方提供大兴区黄村镇狼垡五条西口的土地、房屋租赁给乙方使用。房屋面积900平方米，占地面积2150平方米。2、年租金22万元，整租金为上交租。乙方提前一个月交纳全年租金8年后租金为25万元整。3、租赁期限使用年限为国家拆迁为止。4、如乙方拆除甲方房屋进行翻新建房。如，遇国家和土地政府拆迁，甲方享有原房屋面积900平方米，拆迁的一切所得剩余所有房屋面积归乙方。5、乙方在租赁期间发生的一切问题都自行解决与甲方无关……8、从2016年5月1日起收租金。2019年12月2日，拆除腾退人（甲方）北京兴业利民置业有限公司与被拆除腾退人（乙方）鲍征签订拆除腾退补偿协议，约定乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇狼垡二村。房屋建筑物、简易建筑物面积5023.38平方米（2006年前0平方米,2006-2009年间234.37平方米，2009-2013年间520.51平方米，2013年后4238.5平方米），其中房屋建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积459.77平方米。甲方应支付乙方补偿款，共计8569115元，其中：被拆除腾退房屋重置成新价0元；拆除费209989元（06-09年房屋）；装修设备及附属物补偿价2399533元；房屋一次性停产停业综合补助费0元；场地一次性停产停业综合补助费247885元；腾退补助费2489125元；拆除腾退费5416元；困难补助费2956359元；搬迁补助费248913元；设备迁移补助费11859元。针对本案合同效力问题，经询问，双方当事人均表示建房没有审批手续，不坚持合同有效，合同效力由法院认定。郑明鉴报表示建房没有审批手续，张仕龙称建房是否有手续其不清楚，双方均表示不坚持有效，以法院认定为准，张仕龙表示无论合同是否有效，其坚持诉讼请求。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鲍小彬、鲍征称与李永席为合作关系，但并未提交证据予以证明，故对该意见本院不予采纳。王会智、张广杰、李永席、颜文才主张与鲍领存在租赁关系，鲍领应承担连带责任，但根据本案查明的事实，鲍小彬、鲍征系从鲍领处承租涉案土地及房屋后转租给四原告，鲍领与四原告并无租赁关系，鲍领就涉案房屋的拆除腾退补偿款与鲍小彬、鲍征之间的分配问题，与四原告无关，亦与四原告就涉案房屋应取得的拆迁利益不存在冲突，故对四原告要求鲍领承担连带责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。现四原告提供的证人证言不足以证明涉案房屋系全部由四原告将原有房屋拆除重建，考虑到原、被告双方在涉案土地上均有建房及装修的事实，关于涉案房屋的装修设备及附属物补偿价2399533元，本院酌情确认由双方按照导致合同无效的过错程度等分担现值损失，在予以确认，为但未能提交相关证据证明其存在建房的事实，故对张仕龙的上述请求，证据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，四原告在承租涉案土地及房屋后进行了扩建及装修，并将涉案房屋出租获取租金，四原告在拆除腾退时确实产生了相关损失，现涉案房屋已被拆除腾退，四原告有权获得涉案房屋相应的腾退补偿。关于拆除费209989元，装修设备及附属物补偿价2399533元，场地一次性停产停业综合补助费247885元，腾退补助费2489125元，拆除腾退费5416元，困难补助费2956359元，拆迁补助费248913元，设备迁移补助费11895元关于房屋腾退补偿损失，因张仕龙对涉案房屋进行了装修，根据双方的陈述，本院酌情确定张仕龙的合理损失为8729元。关于一次性停产停业综合补助费，考虑到张仕龙在涉案房屋从事生产经营活动，但同时考虑到郑明鉴对涉案房屋主的出租行为亦可认为是经营行为的一种，故确定上述补助应在张仕龙与郑明鉴之间进行合理分配，对张仕龙主张的数额，本院酌情确定为167108元。关于搬迁补助费及工程配合补贴，考虑到出租人、承租人双方均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分配，对张仕龙主张的数额，本院酌情确定为36171元。对于张仕龙要求给付利息的诉讼请求，因损失的数额在诉讼之前尚未确定，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定之规定，判决如下：一、郑明鉴于本判决生效后十日内给付张仕龙各项腾退补偿款共计212008；二、驳回张仕龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，由张仕龙负担6657元（已交纳），由郑明鉴负担元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  桂盼盼二〇二〇年十二月十九日书记员  孙 佳