北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37644号原告：田小宁，男，1980年8月10日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县。委托诉讼代理人：李树英，河北英利律师事务所律师。被告：郝轶鑫，男，1994年6月8日出生，汉族，现住河北省南宫市。委托诉讼代理人：杨杰，河北辩达律师事务所律师。原告田小宁（以下称原告）与被告郝轶鑫（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员黎伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李树英，被告之委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告之间的房屋租赁合同于2019年12月11日解除；2.请求判令被告支付原告拖欠房租73000元及以73000元为基数按照年利率24%的标准支付自2019年7月11日至实际付清之日止的滞纳金。事实和理由：原、被告于2019年3月26日签订《京旺家园租赁合同书》，合同约定租赁期限为3年，即从2019年4月11日至2022年4月10日止，年租金175200元，付款方式为前两次季付，金额43800元，之后为半年付，金额87600元。实际上，被告仅支付首次房租43800元，2019年7月11日至今的租金一直未付。综上所述，原告认为双方之间签订租赁合同后，原告按照合同约定向被告提供了出租房屋，被告应依约及时支付租金给原告。但是，被告拒不支付租金至今。由于被告不能依法支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称，原、被告之间签订的《京旺家园租赁合同书》已经于2019年10月解除。2019年10月16日，原告提出解除租赁合同，被告表示同意，双方系经协商自愿解除。被告已将租赁房屋返还了原告。2019年11月13日，将还款承诺书通过微信方式送达原告，原告表示认可。被告尚欠的房屋租金为29200元。实际租赁期限为6个月，按照月租金14600元计算，租金合计87600元。被告于2019年3月26日支付5000元，2019年5月20日支付10000元，2019年8月2日支付43400元，故尚欠租金29200元。原告主张按照年利率24%给付滞纳金，没有事实和法律依据。双方是协商解除，其无权主张滞纳金。其次，该主张过高，不具有公平性、合理性，逾期金额应按照年利率6%支付资金占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人没有争议的事实和证据有：2019年3月26日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《京旺家园租赁合同书》，约定：第一条，甲方将位于北京市朝阳区崔各庄乡京旺家园底商租赁于乙方使用，面积120平方米。第二条，租赁期限3年，从2019年4月11日至2022年4月10日止。第三条，定金为5000元，租金为每平方米每天4元，年租金175200元；押金14600元，前两次付款方式为季付43800元，以后付款方式为半年付87600元。第四条，本合同签订之前，乙方向原告支付定金5000元，合同签订之日定金自动转为押金，合同到期后经甲乙双方验房无异议，甲方退还乙方所交押金，乙方单方面毁约不退还押金；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金总额的5%。第十一条，乙方欠交租金或物业管理费超过一个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，需提前2个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，乙方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.甲方不退还乙方租金；c.甲方不退换乙方交付的押金，乙方要赔偿给甲方剩余年限租金的30%。2019年3月26日，被告支付原告5000元；2019年5月20日，被告支付原告10000元；2019年8月2日，被告支付原告43400元。诉讼中，原告称该房屋系原告从案外人处承租，后转租给被告。双方当事人有争议的事实有：一、关于租赁合同解除的时间，双方存在争议。原告主张租赁合同于2019年12月11日解除，被告主张租赁合同于2019年10月31日解除。对此，原告提交《律师函》、快递单以及快递查询记录予以证明。2019年12月11日，原告给被告出具《律师函》，载明被告拖欠2019年7月11日至今的租金，被告已欠交房租5个多月，原告有权提前解除租赁合同并追究被告违约责任。原告提交邮单证明该《律师函》于2019年12月11日交寄，物流查询显示于2019年12月12日签收。被告认可2019年12月13日收到《律师函》，但称对所载内容不认可。综合双方意见，本院对原告提交上述证据的真实性予以采信，通过上述证据可以认定被告于2019年12月12日收到《律师函》。被告提交微信聊天记录，称原告于2019年10月16日先提出解除合同，被告同意，并将房屋返还给原告，并称被告于2019年11月12日给原告发送书面告知，载明截至2019年10月31日被告未付房租金额为29200元，租赁合同于2019年10月31日解除。原告对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，原告称其未认可被告提出的解除合同，对被告提出的欠付租金的数额也不认可，口头约定达不到合同解除的目的。综合双方意见，本院对上述微信聊天记录的真实性予以采信，从上述证据可以看出双方就被告退房以及被告欠付租金数额进行协商，但双方未达成一致意见。此外，从上述微信聊天记录可以看出，双方最后协商租金数额事宜的时间为2019年11月13日，被告表示“这一两天先把房屋腾出来，你该租租，别耽误你往外出租”。因此，本院对被告关于双方合意解除合同的意见不予采信。二、关于被告交还房屋的时间。原告称被告于2019年12月11日之前已经将房屋钥匙交回。被告称其于2019年10月底将钥匙交还原告。对此，双方均未提交证据予以证明。三、关于被告欠付原告租金数额，双方存在争议。原告主张被告第一次支付的5000元系定金，前两次被告共支付了15000元，其中有14600元系押金；主张被告支付的43400元以及前述15000扣除押金后剩余400元共计43800元，系2019年4月11日至2019年7月10日的租金；主张被告欠付2019年7月11日至2019年12月11日期间的租金，共计73000元。被告认可14600元为押金，但称因双方系合意解除合同，押金应抵作租金，实际租赁期限6个月，被告欠付原告租金29200元。经询，原告称因被告未按期支付租金，构成违约，故原告不同意退还被告押金14600元。被告称如果法院认定被告违约，被告认为押金不予退还的约定不合理，押金也有违约金的性质，同意由押金折抵欠付租金。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《京旺家园租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行。本案中，根据双方《京旺家园租赁合同书》的约定以及被告于2019年12月12日收到原告发送《律师函》的事实，本院认定双方之间的《京旺家园租赁合同书》于2019年12月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告欠付原告的租金数额。第一，根据现有证据，被告于2019年11月13日表示“这一两天现把房屋腾出来”，本院认为原告作为出租方、被告作为承租方，对房屋交付问题均应尽到应有的关注，但双方均未举证，导致双方均未完成房屋使用的证明责任。据此，本院认定双方对于2019年11月13日至2019年12月12日期间的房屋租金各负担一半，故被告支付原告此期间的房屋租金7300元。第二，双方均认可被告支付原告14600元的押金。除被告押金外，被告仅支付原告房租43800元，根据合同约定，该租金系2019年4月11日至2019年7月10日期间的租金，故被告应支付原告2019年7月11日至2019年11月12日期间的房屋租金共计58880元。根据双方之间的《京旺家园租赁合同书》约定，被告未按期支付第二个季度的房租，被告迟延支付房租构成违约，应当承担违约责任。我国合同法约定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原告未提交证据证明其损失情况，但根据被告欠付租金的期限以及原告收回房屋时间，本院认为原告存在相应的损失。结合审理查明的情况，本院认为原告不同意退还押金并另行主张滞纳金，原告主张的违约金标准过高，本院根据实际损失情况对此予以调整。被告同意用押金折抵租金，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告田小宁与被告郝轶鑫于2019年3月26日签订的《京旺家园租赁合同书》于2019年12月12日解除；二、被告郝轶鑫于本判决生效之日起七日内支付原告田小宁2019年7月11日至2019年12月12日的房屋租金51580元；三、被告郝轶鑫于本判决生效之日起七日内支付原告田小宁违约金15000元；四、驳回原告田小宁的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1966元，由原告田小宁负担466元（已交纳），由被告郝轶鑫负担1500元（原告田小宁已预交，被告郝轶鑫于本判决生效之日起七日内给付原告田小宁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十二月二十二日书记员  毕晓宇书记员  张若芸