上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51705号原告：严怡灵，女，1986年12月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张雅文，上海钧智律师事务所律师。被告：程宝，男，1990年1月17日出生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：唐维君，上海市东泰律师事务所律师。被告：计菊文，男，1981年5月25日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：董**，江苏东大舟律师事务所律师。第三人：王侦臻，女，1983年3月5日出生，汉族，住山东省莱州市金城镇烟潍路XXX号XXX号楼XXX单元XXX号。原告严怡灵与被告程宝、计菊文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严怡灵的委托诉讼代理人张雅文、被告程宝的委托诉讼代理人唐维君、被告计菊文及其委托诉讼代理人董**到庭参加了诉讼。后追加第三人王侦臻，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告严怡灵的委托诉讼代理人张雅文、被告计菊文及其委托诉讼代理人董**到庭参加了诉讼，被告程宝、第三人王侦臻经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。严怡灵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年5月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；2.两被告支付原告2019年7月16日至2020年1月15日的租金61,274元(按每月10,212.30元计算)；3.两被告支付原告自2020年1月16日起至2020年9月22日止的房屋占有使用费，其中：2020年7月15日前，按每月10,212.30元计算，2020年7月16日至9月22日，按每月递增5%即10,722.90元计算；4.两被告支付原告2019年7月17日至7月31日期间逾期支付租金的滞纳金51,061元(每日按日租金10倍计)；5.被告支付原告解除合同违约金51,061元。事实和理由：2017年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于浦东新区惠南镇南门路XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告作为教育培训/幼儿园使用,租赁期间自2017年7月16日起至2022年7月15日止，租金每天每平方米1.30元，房屋建筑面积237.51平方米。自第二年起，租金递增5%。房屋租金每6个月支付一次，每期租金应于到期日前5日支付下期租金。被告应当于2019年7月16日前支付租金61,274元，但其逾期未付，故提起诉讼。程宝辩称，2019年7月16日以后的租金确实欠付，但不同意原告的其余诉请。程宝自2019年12月开始，就未再使用系争房屋。2020年1月起，房屋就由原告占有使用。2019年12月，程宝将自己持有的上海贤珍教育培训有限公司(以下简称贤珍公司)的50%股份转让给了第三人王侦臻，王侦臻又与原告签订了租赁合同。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，直至2020年7、8月，所有教育培训机构都不许招收学生及入学，故系争房屋也未实际使用。计菊文辩称，其与程宝原是合伙经营关系，2018年9月22日以后，计菊文不再与程宝合伙经营，因未参加经营管理，故不清楚具体情况，就系争房屋的具体使用情况以程宝发表的意见为准。2020年1月原告已开始使用系争房屋并出租他人。同意合同的解除日期为2020年1月15日。对于房屋占有使用费，计菊文该段时间并未实际使用房屋，故不应承担。新冠肺炎疫情爆发以后，因系争房屋实际未使用，按照浦东新区相关政策，租金可以减免，且对逾期滞纳金以及违约金应当免除。第三人王侦臻提供答辩意见称，2019年12月5日与程宝签订股权转让协议后，程宝理应协助第三人与产权人签订房屋租赁协议并办理交房手续，但程宝一直未配合办理。2020年初因新冠肺炎疫情爆发，直至6月政府部门才允许学校开学。在此之前第三人未使用过南门路任何一套房屋。第三人为开办教学，自行与南门路XXX号房屋产权人协商租赁事宜，并使用该房屋注册了新的营业执照。2020年6月1日起，第三人一直使用南门路XXX号房屋经营，因生源较少，无需使用其他房屋，故未与原告以及案外人就南门路XXX号、122号房屋签订租赁合同。程宝与118号、122号房屋产权人之间的房租是否结清、房屋是否交还，第三人并不清楚。涉案合同上的四套房屋虽然共用大门，但未经产权人同意，第三人未曾使用过118号、122号房屋。经审理查明：系争房屋(全幢面积237.51平方米)自2016年1月起登记的权利人为严怡灵，与之相邻的122、126、130号房屋产权人分别为案外人。2017年5月13日，程宝、计菊文作为承租方、乙方，签订了一份《房屋租赁合同》，该份合同上出租方(甲方)处为空白。合同约定甲方出租给乙方的房屋坐落在南门路130、126、122、118号，建筑面积962.67平方米(250.14+237.51+237.51+237.51)。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办教育培训/幼儿园使用。甲方于2017年7月16日前向乙方交付该房屋。租赁期间自2017年7月16日起至2022年7月15日止。该房屋租金为每天每平方米1.30元。自第2年起，双方确定租金增加方法为在上一年的基础上增加5%，即(每年租金)第1年450,529元，第2年473,055元，第3年496,707元，第4年521,542元……。租金每6个月为一个支付期，每期租金须于下一个支付期到达之日前5天内支付。如乙方逾期支付租金，则每逾期一天，甲方有权按日租金的10倍收取滞纳金；逾期十五天未支付的，则视为违约，甲方有权单方面解除合同，并追究乙方的违约责任。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金约为2个月的租金，即75,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的5倍支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期不支付租金累计超过十五天的。合同另对其他事项作了约定。前述合同签订后，两被告承租使用包括系争房屋在内的四套房屋，用作教育培训，以贤珍公司名义对外经营，并分别向产权人支付房租。原告确认系争房屋的租金已支付至2019年7月15日，两被告对此无异议。另122号房屋的产权人已另案提起房屋租赁合同的诉讼，案号(2020)沪0115民初51704号，该案尚在审理中。122号、126号、130号房屋的产权人向本院提供说明，对原告针对系争房屋提起的涉案诉讼无异议。另查明，2019年12月15日，程宝(甲方、转让方)与王侦臻(乙方、受让方)签订转让协议，约定双方间的转让标的为甲方所持有的贤珍公司50%的股份，公司办公地址为浦东新区惠南镇南门路118、122、126、130号。甲方将其持有的公司50%的股权转让给乙方，作价18万元。公司办公地所租赁房屋的建筑面积为960平方米，协议签订后，公司应当协助乙方与房主达成协议，乙方同等享有甲方与原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，属于甲方的房屋租赁押金归乙方所有。甲方于协议签订当日内将贤珍公司的实际经营权转让给乙方。协议另对其他事项作了约定。2019年12月30日，计菊文(甲方)与王侦臻(乙方)签订协议，约定甲方将自已持有的贤珍公司50%股权作价16万元转让给乙方，……目前，贤珍公司办公地房屋租赁合同押金归乙方所有。协议另对其他事项作了约定。2020年6月4日，王侦臻在130号房屋处注册成立了上海浦东裕达托育有限公司，王侦臻为法定代表人。再查明，2020年1月8日，原告曾以程宝、计菊文为被告向本院提交起诉状，诉请确认其与程宝、计菊文签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除，被告支付原告自2019年7月16日起至2020年1月15日止的租金61,274元、支付解除合同违约金等诉请。本院于2020年4月7日立案，案号(2020)沪0115民初20224号。2020年4月15日，本院向被告送达了应诉材料。后因原告未缴纳诉讼费，本院于2020年4月29日裁定按撤诉处理。2020年6月17日，原告再次向本院提交起诉状，提起涉案诉讼。审理中，原、被告均表示双方曾面谈协商讼争合同于2020年1月15日解除，故一致确认以该日作为讼争合同解除日期。同时原告表示：当时被告方承诺会尽快付款，后因被告方未付款，也未交还房屋，原告提起诉讼，被告方于2020年4月收取法院的应诉材料后，曾承诺付款，故原告撤回了起诉(诉讼费亦未交)；两被告的股权转让行为与原告无关，原告与第三人未曾签订过租赁合同，未向第三人交付过系争房屋，未收取过第三人的款项。被告程宝称，程宝与第三人于2019年12月15日签订转让协议后，随即从四套房屋(118、122、126、130号)中退出，此后房屋交由第三人使用，程宝未与原告办理过房屋交接手续。被告计菊文称，其于2018年9月退出与程宝的合伙经营，此后未参与租赁合同的履行，2019年12月30日其亦将自己名下的贤珍公司50%的股份转让给第三人，讼争合同项下的全部权利义务亦应由第三人及程宝承担。2020年9月22日本案第一次庭审，原告称庭审结束后去系争房屋查看，发现房屋空置，确认当天收回系争房屋，要求房屋使用费计算至2020年9月22日。原、被告确认涉案合同上的四套房屋(合同履行期间)只有一个进户门，即由130号房屋进入，涉案合同是由130号房屋的产权人宋某代表四业主与被告协商确定。被告对第三人自述仅使用了130号房屋而未使用其他部位表示异议。原告确认在涉案合同签订后，四套房屋共收取押金23,600元，按面积分摊原告享有5,822.59元，同意在被告的应付款中抵扣。被告计菊文在庭审结束后提交了2015年4月的房屋租赁合同，该合同上记载的承租人为计菊文及案外人朱淑红、保证金金额52,700元，以证明计菊文通过向案外人支某某让款，实际支付过上一份合同的保证金52,700元，涉案合同仅支付了保证金的差额部分。原告予以否认，提供了126、130号房屋产权人的说明，以证明针对涉案合同被告实际仅支付过保证金23,600元。本院认为，涉案2017年5月13日的《房屋租赁合同》上仅有承租方(本案两被告)的签名，没有出租方的签名，但原告作为该份合同上租赁物之一即系争房屋的产权人，确认合同内容，该份合同也已实际履行，原、被告之间就系争房屋建立的房屋租赁合同关系成立并生效，双方均应恪守约定。前述合同涉及的租赁物及相关权益是可分割的，原告单独就系争房屋提起诉讼，两被告及其他租赁物的产权人亦无异议，本院予以认可。合同签订后，租赁物已交付两被告承租使用，两被告理应按照合同约定支付租金。自2019年7月15日起的租金，两被告未支付，已经违反了合同约定。被告程宝称关于系争房屋的租赁合同已于2019年6月解除，对此陈述其并无相关证据佐证，本院不予采纳。因双方均认可讼争合同解除日期为2020年1月15日，故本院依法予以确认。两被告欠付原告2019年7月16日至2020年1月15日的租金61,274元，应予支付。虽两被告曾共同在涉案合同租赁物处经营贤珍公司，并各自将自己持有的公司股权转让给第三人，但该行为与原告无涉，并不能免除两被告向原告承担涉案租赁合同中承租人的合同责任。租赁合同系因两被告违约而解除，两被告称双方于2019年12月已协商一致即其无需承担违约责任。对此，原告予以否认。且从2020年1月初原告首次提起诉讼向两被告主张租金、违约金等请求内容反映，原告并未免除两被告违约所致合同提前解除的违约责任。两被告对逾期付款的滞纳金以及解除合同的违约金提出调整请求，鉴于合同约定的相关违约金计算标准过高，本院准许两被告的调整请求，综合合同的履行情况、当事人的过错程度及因违约造成的损失等因素，确定两被告支付原告逾期付款滞纳金3,000元，解除合同违约金30,636元。关于原告主张的2020年1月16日至9月22日的房屋占有使用费。本院认为，根据租赁合同关于租赁房屋返还的约定，承租人返还房屋时，应经甲方验收认可、并相互结清各自应当承担的费用。原、被告双方虽曾协商于2020年1月15日解除合同，但对于房屋的交还并没有相应证据反映。两被告作为承租人，在租赁关系结束时负有向出租人返还租赁物的义务。两被告分别于2019年12月与第三人签订公司股权转让的行为，并不代表两被告已向原告履行了交还租赁物的义务。另目前并无相应证据反映原告已于2020年1月15日起已实际收回了系争房屋，两被告认为其不应当继续承担2020年1月16日起的房屋占有使用费的观点，本院不予采纳。本院同时注意到，原告曾于2020年1月8日向本院提起关于租赁合同的诉讼，后因两被告表示同意付款、原告未缴纳诉讼费，案件于2020年4月29日按原告撤诉处理；另第三人在审理中确认其于2020年6月1日起已与130号房屋的产权人签订了租赁合同并使用130号房屋，而系争房屋与130号房屋共用一个进户门、130号房屋的产权人同时又是涉案租赁合同签订时的出租方代表。显然，原告至少已经于2020年6月1日前实际知晓系争房屋的状态并掌控房屋的使用，原告自称于2020年9月22日庭审之日发现房屋空置并收回、房屋使用费计算至2020年9月22日的观点，与事实不符，本院不予采纳。原告主张的2020年6月1日以后的房屋使用费，本院不予支持。另根据相关法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在2020年1月初，已经提起了前案诉讼，其应当对租赁房屋的状态予以关注以防止因纠纷而致损失扩大。其在前案撤诉后，亦没有及时采取适当措施收回租赁物，造成的扩大损失亦应自行承担。鉴于上述理由以及两被告提出因新冠肺炎疫情的原因系争房屋处在疫情期间不能开展线下教培的承租用途，请求对房屋使用费予以减免，本院予以准许，本院确定由两被告承担2020年1月16日以后的房屋使用费计20,424.60元。关于租赁保证金，涉案合同约定的租赁保证金为75,000元，两被告并未提交向原告或合同其他业主支付75,000元保证金的凭证。被告计菊文在庭审结束后提交的2015年的房屋租赁合同(即上一份房屋租赁合同)，该份合同上的承租人系计菊文及案外人，收款对象也非租赁房屋的业主。故在原告及其他产权人否认的情况下，两被告主张已向涉案租赁合同的出租方足额支付了合同约定的保证金，本院不予采信。原告及其他业主确认收取过涉案合同的保证金合计23,600元，原告同意按面积折算系争房屋的保证金为5,822.59元、并同意退还两被告，尚属合理，本院予以准许，本案一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告严怡灵与被告程宝、计菊文就上海市浦东新区惠南镇南门路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年1月15日解除；二、被告程宝、计菊文于本判决生效之日起十日内支付原告严怡灵欠付租金61,274元；三、被告程宝、计菊文于本判决生效之日起十日内支付原告严怡灵逾期付款滞纳金3,000元；四、被告程宝、计菊文于本判决生效之日起十日内支付原告严怡灵房屋使用费20,424.60元；五、被告程宝、计菊文于本判决生效之日起十日内支付原告严怡灵解除合同违约金30,636元；六、原告严怡灵于本判决生效之日起十日内退还被告程宝、计菊文租赁保证金5,822.59元如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,250元，减半收取计2,125元，由原告严怡灵负担800元，由被告程宝、计菊文负担1,325元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十二月十四日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。