湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0702民初4734号 原告：湖南金泰物业管理有限公司，住所地常德市武陵区府坪街道办事处青阳阁社区朗州路45-5号（金钻广场H1栋4楼）。 法定代表人：王焕新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴金花，女，1995年12月8日出生，汉族，户籍地湖南省澧县，该公司员工。特别授权代理。 被告：方芳，女，1981年11月17日出生，汉族，户籍地湖南省常德市武陵区。 委托诉讼代理人：张进千，湖南协平律师事务所律师，一般代理。 原告湖南金泰物业管理有限公司与被告方芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南金泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人戴金花，被告方芳的委托诉讼代理人张进千均到庭参加诉讼。本案一审现已审理终结。 湖南金泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付金钻广场H2-6-4号房的物业服务费15186元（108个月×281.23㎡×0.5元，2011年1月1日至2019年12月31日期间），违约金1518元（15186×10%），共计16704元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。 方芳辩称：1.、湖南金泰物业管理有限公司没有证据证明与被告签订了物业服务合同，请求法院驳回原告的诉讼请求；2、即使被告要缴纳物业服务费，湖南金泰物业管理有限公司要求原告支付2017年11月5日前的物业费已超过诉讼时效，原告只有权收取2017年11月6日起至2019年12月31日，按每月140.61元计算的物业费3585.55元；3、因屋顶严重漏水无法居住，且被告自2011年就没有住在该房内，故被告只需缴纳3585.55元的60%的物业费，即2151.33元；4、被告要求原告支付违约金没有事实依据；5、案涉房屋外墙及屋顶漏水严重的问题，一直未得到根本解决，被告在房屋渗漏水问题未解决前，被告有权不交物业费。 湖南金泰物业管理有限公司向本院提交了以下证据复印件：1、《前期物业管理委托合同》；2、《商品房买卖合同》；3、欠费明细；4、物业费催缴通知单；5、方芳出具的承诺书。 方芳向本院提交房屋漏水照片一组。 本院确认下列案件事实：2002年11月2日，方芳与湖南金健置业投资有限责任公司签订《商品房买卖合同》，根据该合同约定：方芳购买了金钻广场H2栋5层4号房，建筑面积共282.36平方米（物业公司主张281.23平方米）。房屋应在2002年11月15日前交付使用……。 2005年9月1日，湖南金钻置业投资有限责任公司（甲方）与湖南金泰物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》。该合同约定：1、甲方将金钻广场委托给乙方实行物业管理，物业位置常德市城南金钻广场H1—H4楼；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。委托管理期限自2005年9月1日双方签订本合同起，至本区域业主委员会成立后选定新的物业管理企业接管之日止；3、委托管理事项：房屋建筑公共部位的维修养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊等；公共设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、公共照明、楼内消防设施设备；公共部位的交通与车辆停放秩序的管理；负责向业主和物业使用人收取物业维修资金；4、物业管理服务费：乙方建筑面积按每月每平方米1.0元向业主和物业使用人收取；5、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从过期之日起按千分之五每天收取滞纳金；6、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，从过期之日起按千分之五每天收取滞纳金；7、房屋公用部位、公用设施、公用场地、公用设备的一般小修费用由维修资金支付，由业主签字认可。物业的大、中修先由维修资金开支，如果不够，由物业公司组织向业主和物业使用人分摊续筹……。 因方芳自2011年1月1日起至2019年12月31日欠付物业管理费，湖南金泰物业管理有限公司遂诉至本院，要求判如所请。 本院认为：1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”依据该条规定，湖南金钻置业投资有限责任公司与湖南金泰物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，对业主方芳具有约束力，双方均应履行合同约定义务。湖南金泰物业管理有限公司为案涉房屋所在小区的业主提供了物业服务，方芳作为业主应按合同约定支付物业服务费。故被告关于湖南金泰物业管理有限公司没有证据证明与被告签订了物业服务合同，请求法院驳回原告的诉讼请求的观点本院不予采纳； 2、关于物业服务合同纠纷的诉讼时效问题：物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起起算。本案中，《前期物业管理委托合同》对于物业费支付周期及履行期限约定不明，合同到期终止或者解除时，物业费的诉讼时效才开始计算。故方芳关于“湖南金泰物业管理有限公司要求原告支付2017年11月5日前的物业费已超过诉讼时效”的观点本院不予采纳。 3、方芳拒绝缴纳物业费仅限于物业公司不履行或履行合同存在重大瑕疵，方芳向本院提交的证据不足以证明湖南金泰物业管理有限公司存在重大瑕疵，故没有拒缴物业服务费的权利。但是根据庭审调查，湖南金泰物业管理有限公司存在未按《前期物业管理委托合同》的约定向业主和物业使用人分摊续筹案涉房屋楼栋维修基金的事实，该事实直接导致方芳房屋漏水问题长期得不到解决，故本院认为方芳可以适当少交物业费，以承担湖南金泰物业管理有限公司所诉物业费金额15186元的70%为宜。即方芳应缴纳自2011年1月1日起至2019年12月31日共108个月的物业服务费为10630元【（0.5元×281.23㎡×108个月）×70%】； 4、因湖南金泰物业管理有限公司履行《前期物业管理委托合同》存在瑕疵，故湖南金泰物业管理有限公司要求方芳承担违约金的观点本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、方芳于本判决书生效之日起十日内向湖南金泰物业管理有限公司支付物业服务费10630元； 二、驳回湖南金泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费218元（已减半收取），由方芳负担153元、湖南金泰物业管理有限公司负担65元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  蔡雨静 二〇二〇年十二月五日 书记员  龚金霞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。