北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20916号原告：赵素军，男，1972年12月12日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：唐俊，贵州富慧律师事务所律师。被告：孔令捷，女，1976年6月23日出生，汉族，自由职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张宝伟，北京哲熙律师事务所律师。原告赵素军诉被告孔令捷房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵素军及其委托诉讼代理人唐俊，被告孔令捷及其委托诉讼代理人张宝伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵素军向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告关于北京市通州区602、603房屋的租赁关系；2、判决被告给付原告租金192519元（从2019年1月起至被告实际腾空并返还房屋之日止，以每月租金1万元为标准，暂计算至2020年6月30日，因2018年尚欠12519元，暂计192519元）；3、判决被告支付原告违约金30万元；4、判决被告将北京市通州区602、603房屋腾空并返还给原告；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年4月28日，原告与被告签订《自愿离婚协议书》，并在天津市西青区民政局登记离婚。协议第三条约定：“将赵素军名下坐落位于北京市通州602、603房租给孔令捷使用，并约定租赁期限从2015年5月1日至2025年5月底。其中，2015年为免租期，2016年房租为八万元，2017年房租为十万，2018年房租为十二万元。2018年以后房租不再递增，租金给付期限：2016年5月底之前给付前半房租，2016年11月底之前给付下半年房租，以此类推。物业费出租方和承租方各交纳一半。”第五条约定：“任何一方不按本协议约定期限履行及支付款项义务的，应给付守约方违约金人民币贰佰万元整。”协议签订后，原告按照协议约定将房屋交付给被告使用，而被告却从2018年开始就未按协议约定缴纳租金。截至起诉之日，被告尚欠原告2018年租金12519元，2019年1月至2020年6月租金18万元，经原告多次催讨协商，被告均以种种理由拖延支付，被告不支付租金的行为，已构成根本违约。被告孔令捷辩称，我不同意原告的诉求。我不欠原告租金，理由如下：第一，原告与被告原系夫妻关系，签订自愿离婚协议书前原告主张抚养二人婚生女，并要求双方大部分财产归其所有，其中包括本案诉争两套房屋，被告因此同意租用两套房屋并支付租金，但至2017年12月婚生女由被告实际抚养，因此被告认为自愿离婚协议书的前提及基础已不存在，被告已向大兴区法院提出解除该协议的案件。第二，在自愿离婚协议书中，双方明确约定，603房屋有一半是婚生女的，在孩子实际由被告抚养的情况下，该部分涉及的租金被告不应支付。第三，原告至2015年11月30日在603房屋设立公司，并使用房屋，因此，被告也不应再支付603房屋的租金。第四，在2015年，原告委托被告对602、603房屋进行装修，装修费用均由被告垫付，但原告从未向被告返还装修款。第五，在自愿离婚协议书中，双方明确约定，物业费由双方各负担一半，2019年物业费41925．24元由被告支付，原告未将一半物业费支付给被告。第六，2017年原告曾将本案涉及房屋对外出租，租户在承租期间将室内存放的画损坏，经协商，原告同意以15000元价格折抵租金，综上，经折抵，被告不拖欠原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月28日，原告与被告在天津市西青区民政局登记离婚，双方签订了《自愿离婚协议书》并备案。该协议载明以下内容：男方与女方于2003年8月8日在天津市西青区登记结婚，婚后于2007年5月28日生育一女儿。男女双方自愿离婚。女儿由男方抚养，随同男方生活，抚养费（含托养费、教育费、医疗费）由男方全部负责。女方每月支付孩子抚养费贰仟元，给付方式：季付。夫妻各自名下房产权证归各自所有。坐落于北京市通州区602、603房是男方赵素军名下的房产。该房产自2015年5月1日起出租交付给女方孔令捷使用，租赁期限至2025年5月底。其中，2015年为免租期，2016年房租为八万元，2017年房租为十万，2018年房租为十二万元。2018年以后房租不再递增。租金给付期限：2016年5月底之前给付前半房租，2016年11月底之前给付下半年房租，以此类推。物业费出租方和承租方各交纳一半。承租人孔令捷将房租汇至赵素军工商银行名下账户：×××。待双方女儿年满18周岁时，男方赵素军应无条件将602房屋过户给赵孔梓涵。603房屋其中一半的房产权属归所有。任何一方不按本协议约定期限履行及支付款项义务的，应给付守约方违约金人民币贰佰万元。该协议还约定了其他内容。上述协议签订后，原告按照协议约定将602、603两套房屋交付给被告使用，被告对房屋进行了装修。原、被告双方均认可2016年和2017年的租金已经付清。关于2018年的租金，双方约定为12万元。2018年1月25日，被告向原告支付61000元。2018年12月21日，被告向原告支付49519元。原告认为被告应当支付2018年的抚养费24000元，这笔钱可以折抵租金。被告认为2017年12月以后其实际抚养女儿，不应支付抚养费，且自2018年以后的抚养费均不同意与租金抵扣。关于2019年1月以后的租金，被告尚未给付原告。春天印象（北京）健康管理服务有限公司的法定代表人是乔秀珍，乔秀珍是孔令捷的母亲。2018年8月21日的营业执照载明该公司的住所地在双方诉争的602房屋。被告以该公司的名义在2018年5月和2019年12月分别交纳了物业费41925．24元。北京仁信通达贸易有限公司的法定代表人是原告。该公司的成立日期为2015年11月30日，住所地在双方诉争的603房屋。被告称原告在装修完毕后就使用603，其要求原告腾退未果。原告否认被告的说法，称602、603两套房屋在装修后均由被告使用。现602、603两套房屋仍然登记在原告名下，为单独所有。经核实，被告尚欠602、603两套房屋2018年的租金9481元、2019年的租金12万元和2020年1月至6月的租金6万元。本院认为，本案的争议焦点有三个，一是租赁合同关系是否应当解除，二是欠付租金数额，三是违约金应否支持。原被告双方原系夫妻关系，二人在自愿离婚协议中约定了对602、603两套房屋的处分方式，包括租金的支付和女儿成年后的房屋产权过户问题等。由于离婚协议是对夫妻双方人身关系、子女抚养、财产分割等的一揽子协议，是双方综合考虑的结果，因此，离婚协议不同于普通的财产性合同。原、被告双方关于两套房屋的租赁关系也约定在离婚协议中，这种房屋租赁有别于普通的房屋租赁。根据查明的事实，被告确实存在拖欠租金的行为，但是，考虑离婚协议的特殊性，原告要求解除租赁合同关系、腾空房屋的请求，本院不予支持。被告拖欠给付租金，属于违约行为，但双方离婚协议约定了高达200万的违约金，明显过高，本院综合考虑协议性质、拖欠租金的金额和期限等因素，酌定为1万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据庭审查明事实，原被告双方均认可2016年和2017年的租金已经付清。关于2018年的租金，被告已经支付110519元，根据离婚协议约定，原告应负担的物业费为20962．62元，由于被告已交纳，故应抵扣。被告明确表示自2018年以后的抚养费均不同意与租金抵扣，因此，原告要求将抚养费进行抵扣，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于2018年抚养费的问题，双方可另行解决。关于2019年1月至2020年6月的租金，被告尚未给付原告，现原告要求被告支付，本院予以支持。由于被告已交纳2019年的物业费，其中一半应由原告负担，故本院予以抵扣。关于2020年7月以后的租金，原告可另行解决。由于被告尚未举证2020年的物业费交纳证据，故这一费用的抵扣，可另行解决。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告辩称，自愿离婚协议书的前提及基础已不存在，现没有证据证明该协议被确认无效或撤销，因此，这一辩解意见，本院不予采信。被告辩称双方明确了女儿18周岁后对房屋的产权约定，其有权拒绝支付租金。由于房屋产权现在没有发生变更，因此，被告的辩解意见不符合物权法的规定，本院不予采信。被告辩称原告至2015年11月30日在603房屋设立公司，并使用房屋，因此，其不应再支付603房屋的租金。对于这一观点，原告否认。被告并未对其观点进行充分举证，且将公司登记在某一住所并不意味着实际占有使用该房屋，故对其辩解意见，本院不予采信。被告辩称，在2015年，原告委托被告对602、603房屋进行装修，装修费用均由被告垫付，但原告从未向被告返还装修款。由于双方并未约定装修款应当由原告支付，故对被告的辩解意见，本院不予采信。关于15000元的问题，双方均表示该笔款项与2017年的租金挂钩，因此，这与本案争议的2018年以后的租金无关。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、被告孔令捷给付原告赵素军关于北京市通州区602、603房屋在2018年1月至2020年6月的租金（折抵2018年和2019年的物业费）147555．76元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告孔令捷给付原告赵素军违约金10000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告赵素军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4344元，由被告孔令捷负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙之智二〇二〇年十二月十七日书记员  齐 茜-8--1-