四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初3138号 原告：成都戛纳湾商业经营管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：代倩，四川策耀律师事务所律师。 被告：张勇，男，1971年10月4日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）诉被告张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告戛纳湾公司的委托诉讼代理人代倩，被告张勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 戛纳湾公司向本院提出诉讼请求：1.确认戛纳湾公司与张勇于2017年3月6日签订的《租赁合同》已于2020年6月5日解除；2.判令张勇立即将商铺腾空并清洁后交还戛纳湾公司；3.判令张勇立即向戛纳湾公司支付自2020年2月1日起至2020年6月5日止的租金83525.5元（其中2020年2月1日至2020年3月31日按17749.93元／月计算，2020年4月1日至2020年6月5日按22165.76元／月计算）；4.判令张勇立即向戛纳湾公司支付自2020年6月6日起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费标准为738.86元／日）及按二倍日租金（日租金标准为738.86元／日）标准计算的逾期交还房屋违约金；5.判令张勇立即向戛纳湾公司支付自2020年2月1日起至张勇实际交还租赁房屋之日止的物业管理费（标准为865.85元／月，暂计至2020年6月30日为4329.25元）；6.判令张勇立即向戛纳湾公司支付自2020年2月1日起至张勇实际交还租赁房屋之日止的生活垃圾处理费（标准为51.95元／月，暂计至2020年6月30日为259.75元）；7.判令张勇立即向戛纳湾公司支付自2020年2月1日起至张勇实际交还租赁房屋之日止发生的水费（标准为7.45元／ｍ3，暂计至2020年6月22日为931.25元）；8.判令张勇立即向戛纳湾公司支付租金优惠期租金共计124336.06元；9.判令张勇立即向戛纳湾公司支付违约金177533.88元（按合同总租金金额887669.42元的20%计算）；10.判令张勇承担本案全部诉讼费、保全费。事实与理由：2017年3月6日，戛纳湾公司与张勇签订《租赁合同》，约定张勇承租位于成都市天府新区××栋××层××号房屋用于经营，租赁期限自2017年4月1日至2021年3月31日。合同签订后，戛纳湾公司依约向张勇交付了房屋，但张勇在合同履行过程中多次拖欠租金等费用，戛纳湾公司催要无果后于2020年6月4日向张勇发出解约函，并于2020年6月5日送达张勇，双方的租赁合同已于2020年6月5日解除，合同解除后张勇至今仍未清偿欠费并向戛纳湾公司归还商铺。张勇的行为已构成严重违约，戛纳湾公司有权解除合同并要求张勇清偿全部拖欠费用，补足优惠期内租金，承担违约金及交还商铺。戛纳湾公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 张勇辩称，不予认可戛纳湾公司要求解除合同，合同应该继续履行。2020年2月至4月的租金因疫情原因双方协商减免事宜，戛纳湾公司同意了缓交，8月至10月的租金双方达成了口头协议在11月15日之前予以支付。 本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，戛纳湾公司（甲方）与张勇（乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将位于成都市天府新区××栋××层××号房屋出租给乙方用于商业经营，建筑面积为173.17平方米，乙方租赁专用于经营录音棚酒吧，租赁期限从2017年4月1日起至2021年3月31日止，2017年4月1日至2019年3月31日期间租金单价为118元／平方米／月，月租金为20434.06元，2019年4月1日至2020年3月31日期间租金单价为123元／平方米／月，月租金为21299.91元，2020年4月1日至2021年3月31日期间租金单价为128元／平方米／月，月租金为22165.76元。租金优惠期6个月，体现在2017年4月1日至2018年3月31日年度总租金按10个月收取，2018年4月1日至2019年3月31日年度总租金按10个月收取，2019年4月1日至2020年3月31日年度总租金按10个月收取，但若因乙方原因导致本合同实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期限的，则乙方不享受前述租金优惠期，即乙方须立即向甲方按该优惠期所在租赁年度月租金标准计算并补足优惠期内尚未缴纳的全部租金。乙方应在2017年4月6日内向甲方交付首次租金17028.38元，以后乙方应按月为一时段支付一次租金，每一时段的租金应在上一时段届满前提前15日一次性足额支付。合同第四条约定，自甲方交付该房屋时起，物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用由乙方自行承担并向项目物业公司缴纳。合同第五条约定，乙方同意在签署本合同时，向甲方缴纳履约保证金61302.18元用以担保乙方切实履行本合同项下之义务；若乙方违反本合同约定及有其他违约、侵权或违反法律、法规的行为，或未按期足额向甲方支付租金以及违约金的，则甲方有权扣除等额的保证金（甲方亦可接受项目物业公司之请求在保证金中扣除乙方拖欠的物业管理费、电费、水费、垃圾清运费等相关费用），用于冲抵上述乙方之应付款项，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿；合同期内若因乙方原因导致合同提前终止（解除）的，履约保证金一律直接归甲方所有，乙方对此不持异议。合同第十条第3款约定，在本合同有效期内，有下列情形之一的，甲方除有权按本合同总租金额的20%收取乙方的违约金外，还有权以书面通知的方式立即单方解除本合同：（1）乙方未按时足额缴纳租金等费用，逾期15日（含）以上的。合同第十一条约定，本合同有效期内，若乙方未按时足额缴纳租金等费用，则每逾期一天应承担应缴金额万分之五的违约金，同时，甲方有权对该房屋暂停全部或部分水电气等供应或商业管理服务，直至乙方履行完毕相关付款义务为止；凡系乙方违约导致甲方依据本合同约定解除合同的，乙方除按本合同约定向甲方支付违约金外，甲方已收取的履约保证金均不退还，如仍不足弥补甲方损失的，甲方还有权就该等未弥补的损失向乙方进行追偿。合同第十二条约定，租赁期届满若双方未续签租赁合同或合同提前解除，则乙方须在5日内办理完所有退场手续，结清一切费用，将乙方在该房屋内的全部可移动财产搬离该房屋并将该房屋恢复原状后将房屋退还交付与甲方；如乙方未按期办理退场手续并交还该房屋，则甲方有权采取断水、断电等措施，同时，自乙方租赁期届满之日或合同提前解除之日起，每延期一天，乙方应当向甲方支付相当于该租赁年度日租金2倍的房屋占用费直到交还该房屋为止，且甲方有权直接收回房屋。 2017年4月1日，张勇作为乙方与作为甲方的戛纳湾公司就乙方承租的商铺接受成都同森物业管理有限公司提供的物业管理服务事宜签订《物业服务协议》，合同期限自2017年4月1日起至2021年3月31日止。协议第四条约定，乙方按时向甲方支付物业服务费，计费面积按照乙方同期租赁房屋租赁或买受面积平方米，物业服务费单价为5元/平方米/月，即865.85元/月；生活垃圾处理费，餐饮、娱乐业按0.3元/月/平方米，其他行业按0.2元/月/平方米收取；物业服务费用按季度预付的方式交纳，乙方应在到期前三个月首月五日前交纳该季度费用。水、电费用由乙方依据甲方提供缴费通知之日起五个工作日按时向甲方（含甲方指定的第三方）缴纳，甲方（含甲方指定的第三方）提供等额收据给乙方，燃气费由乙方直接向燃气公司缴纳。 合同签订后，戛纳湾公司按合同约定向张勇交付了房屋，张勇亦按照约定向戛纳湾公司支付了相关费用。因张勇拖欠租金，戛纳湾公司于2019年11月19向张勇发送《催告函》，载明张勇拖欠2019年9月1日至2019年11月30日期间租金38249.79元，要求张勇收到函件3日内交纳欠款。后因张勇拖欠租金、商业管理费、水费费及垃圾清运费等，戛纳湾公司于2020年6月3日向张勇发送《解约函》，告知张勇自收到解约函之日起，双方的合同正式解除，在收到解约函之日起5日内搬离物品并支付拖欠的费用，履约保证金由戛纳湾公司全额扣除。该解约函于2020年6月5日由张勇店内员工签收。 另查明，戛纳湾公司于2020年5月8日制作《缴费通知书》，载明四月天录音棚酒吧2020年2月1日至2020年6月30日租金101997.14元，2020年2月1日至2020年6月30日商业物管费4329.25元，2020年2月1日至2020年6月30日垃圾清运费259.8元。案涉房屋截止2020年1月21日，水表读数为969m3，2020年6月读数为1094m3，2020年9月读数为1267m3，2020年10月读数为1293m3。 再查明，张勇于2020年6月24日缴纳了2020年6月1日至6月30日的租金、商业物管费、垃圾清运费，2019年12月31日至2020年1月31日的特种商用水费及固定电费，共28083.65元；于2020年8月3日缴纳了2020年5月1日至2020年7月31日的租金及2020年1月31日至2020年7月31日的特种商用水费，共45679.97元；于2020年8月3日缴纳了2020年5月1日至5月31日、2020年7月1日至7月31日的商业物管费、垃圾清运费，共1835.65元；庭审中，戛纳湾公司亦认可张勇已缴纳2020年5月至7月期间的费用。张勇于2020年11月12日缴纳了2020年9月1日至10月31日的租金28241.8元，2020年8月31日至2020年9月30日的临时水费692.85元，以及2020年7月31日至2020年11月3日的特种商用水费1065.35元；于2020年11月25日缴纳了2020年8月1日至2020年9月30日的租金25410.95元，商业物管费4329.25元，垃圾清运费259.8元，共30000元。戛纳湾公司于2020年12月4日向本院出具《情况说明》，对上述的缴费情况予以确认，并载明张勇尚欠2020年2月、3月、4月租金，2020年9月占用费12844.53元，2020年11月、12月占用费及2020年10月、11月、12月垃圾清运费、物业管理费。 戛纳湾公司于2020年12月4日制作《缴费通知单》，载明四月天录音棚酒吧应交2020年2月1日至2月29日租金17749.93元，3月1日至3月31日租金17749.93元，4月1日至4月30日租金22165.76元，9月1日至9月30日租金12844.53元，11月1日至11月30日租金22165.76元，12月1日至12月31日租金22165.76元，2020年10月1日至12月31日的商业物管费2597.55元、垃圾清运费155.88元。截至庭审之日，张勇仍占有并使用案涉房屋。 上述事实有《租赁合同》、《物业服务协议》、《催告函》、《解约函》、《缴费通知单》、水电抄表记录、《情况说明》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，戛纳湾公司与张勇签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，戛纳湾公司向张勇交付了房屋，张勇亦按照合同约定的履行期限支付了相关费用。后因张勇拖欠租金，戛纳湾公司催收未果，致使本案纠纷产生。针对本案的事实，本院认为本案的争议焦点为1.张勇在履行合同中是否有违约行为，是否应当承担违约责任；2.双方签订的租赁合同是否应当继续履行。现分别评述如下： 1.关于张勇在合同履行过程中是否有违约行为。张勇辩称戛纳湾公司同意缓交2020年2月至4月的租金，但戛纳湾公司予以否认。张勇未提交证据证明戛纳湾公司同意张勇缓交租金，且至今未缴清相关费用，其应当承担举证不能的不利后果。根据合同约定，租金按月为一时段支付一次租金，每一时段的租金应在上一时段届满前提前15日一次性足额支付，张勇未支付2020年2月至4月期间的租金，已违反合同约定，构成违约，应当承担违约责任； 2.关于合同是否应当继续履行。张勇辩称其与戛纳湾公司达成了初步协议，继续履行合同，但其未提交证据证明，且戛纳湾公司明确主张合同已解除。本院认为，根据合同约定，张勇未按时足额缴纳租金等费用，逾期15日（含）以上的，戛纳湾公司有权收取违约金，有权以书面通知的方式立即单方解除本合同。张勇未按合同约定支付租金，其已构成违约，戛纳湾公司有权解除合同，戛纳湾公司于2020年6月3日向张勇发送《解约函》，该解约函已于2020年6月5日由张勇店内员工签收。戛纳湾公司主张合同已于2020年6月5日解除并要求张勇腾退房屋，符合合同约定和法律规定，本院对此予以支持。 关于欠付的租金费用。张勇自2020年2月起未支付租金，戛纳湾公司诉请张勇支付2020年2月1日至2020年6月5日期间的租金，并无不当。此外，戛纳湾公司在庭审中认可张勇已缴纳2020年5月至7月期间的租金，故本院确认张勇还应当支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，根据戛纳湾公司于2020年12月4日制作的《缴费通知单》，本院确认此期间租金为57665.62元。 关于房屋占用费，戛纳湾公司要求按照房租租金的2倍予以支付。本院认为双方签订的合同已于2020年6月5日解除，但张勇在合同解除后并未腾退返还房屋，截至庭审之日，仍占有并使用案涉房屋，其应当支付占用期间的房屋占用费，但戛纳湾公司的损失为张勇逾期支付占用费的利息损失，且在合同解除后张勇也陆续向戛纳湾公司缴纳了6月、7月、8月、10月及9月部分的房屋租金共计97984.27元，且戛纳湾公司同时在也在本案中要求张勇支付解除合同的违约金，故本院对戛纳湾公司的占用费标准不予支持。占用费用应当按照合同约定的租金标准予以支付，张勇应当支付自2020年6月6日起至实际交还房屋之日止的占用费。因戛纳湾公司已确认张勇缴纳了6月至8月、10月及9月部分的房屋租金共计97984.27元，故本院确认张勇应以22165.76元/月为基数自2020年6月6日起计算房屋占用费至房屋实际返还时止，需扣除张勇已缴纳的94289.98元（97984.27元-22165.76元/月÷30天×5天）。 关于逾期交还房屋违约金。戛纳湾公司已于2020年6月3日发送了《解约函》，张勇实际收到了该函，戛纳湾公司有权解除合同并收回房屋，但在合同解除后，戛纳湾公司并未收回房屋，任由张勇继续经营，且戛纳湾公司仍收取张勇缴纳的6月、7月、8月、10月及9月部分的房屋租金，故本院对其主张的逾期交还房屋违约金不予支持。 关于物业管理费、生活垃圾处理费和水费。张勇在合同解除时仍占有并使用案涉房屋，其应当缴纳占有使用期间案涉房屋的物业管理费、生活垃圾处理费和水费，张勇在合同解除后已经缴纳了部分费用，《缴费通知单》载明张勇尚欠2020年10月1日至12月31日期间的物业管理费、生活垃圾处理费共计2753.43元，故本院确认张勇应以865.85元/月为基数自2020年10月1日起计算物业管理费至房屋实际返还时止，以51.95元/月为基数自2020年10月1日起计算生活垃圾处理费至房屋实际返还时止。因张勇已缴纳2020年11月3日前的特种商用水费，而戛纳湾公司并未提交案涉房屋11月以后的水表读数，本院无法核实其应缴水费，故本院对水费不予支持。 关于租金优惠期的租金。合同约定“若因乙方原因导致本合同实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期限的，则乙方不享受前述租金优惠期，即乙方须立即向甲方按该优惠期所在租赁年度月租金标准计算并补足优惠期内尚未缴纳的全部租金”，现张勇未按约定支付租金，违反合同约定，合同已于2020年6月5日解除，戛纳湾公司主张张勇支付优惠期的租金符合合同约定，本院对此予以支持，优惠期共6个月，体现在2017年4月1日至2018年3月31日年度总租金按10个月收取，2018年4月1日至2019年3月31日年度总租金按10个月收取，2019年4月1日至2020年3月31日年度总租金按10个月收取，故张勇应当支付优惠期租金124336.06元。 关于违约金。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。戛纳湾公司主张的违约金虽符合双方签订的《租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。张勇在合同解除后仍支付了部分租金、物业管理费等费用，且戛纳湾公司还收取了张勇三个月的租赁保证金。戛纳湾公司在庭审中未举证证明除资金占用利息外还有其他损失的存在。综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金以2020年度月租金金额22165.76元计算1个月租金即22165.76元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司与被告张勇签订的《租赁合同》于2020年6月5日解除； 二、被告张勇于本判决生效之日起五日内向原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司腾退并返还位于成都市天府新区××栋××层××号的房屋； 三、被告张勇于本判决生效之日起十五日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司2020年2月1日至2020年4月30日的租金57665.62元； 四、被告张勇于本判决生效之日起十五日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司房屋占用费、物业管理费、生活垃圾处理费（以22165.76元/月为基数自2020年6月6日起计算房屋占用费至房屋实际返还时止，需扣除张勇已缴纳的94289.98元；以865.85元/月为基数自2020年10月1日起计算物业管理费至房屋实际返还时止；以51.95元/月为基数自2020年10月1日起计算生活垃圾处理费至房屋实际返还时止）； 五、被告张勇于本判决生效之日起十五日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司优惠期租金124336.06元； 六、被告张勇于本判决生效之日起十五日内支付原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司违约金22165.76元； 六、驳回原告成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3582元，由被告张勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  周文莉