河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初6425号原告（反诉被告）：新乡市美大物业管理有限公司，住所地新乡市开发区**街坊隆基枫华源会所。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭清松，男，汉族，1969年11月3日出生，住新乡市。原告新乡市美大物业管理有限公司（以下简称“美大物业公司”）与被告郭清松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案。郭清松于2020年11月4日提出反诉。本院经审查后，决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美大物业公司的委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅，郭清松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美大物业公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告郭清松交清所欠物业费6853元；2、被告按协议约定支付违约金2094元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告受河南隆基房地产开发有限责任公司聘请，为隆基新谊城小区提供物业管理服务。2012年6月13日，原告与被告签订前期物业管理服务协议。被告在隆基新谊城小区居住至今，享受了原告按约定提供的各项物业服务。但被告自2017年3月8日至今，未按时交纳物业管理费，经原告工作人员多次催交未果。为维护自身合法权益，原告诉至本院。被告郭清松向本院提交书面答辩意见称，1、按照《河南省物业管理条例》的规定，物业管理企业必须具备规定的资质条件，依法登记注册，取得资质等级证书后方可从事与其资质相对应的物业管理活动，也应在物业管理区域显著位置公示企业信息、服务内容及收费项目、收费标准、日常维修养护情况、物业费使用情况等信息，但美大物业公司未公示，也未提交证据证明其资质，故应由县级以上人民政府物业管理主管部门责令其限期整改，否则应处以罚款；2、按照《新乡市物业服务收费管理实施办法》，物业服务费应实行政府指导价和市场调节价两种形式，普通住宅面积在2万平米以上的（含2万平米）物业费收费实行政府指导价，且物业服务费实行价格公示制度，物业服务企业在收费前应到价格主管部门办理收费许可证，并对收费项目、收费标准、收费依据等进行公示，但美大物业公司并未提交证据证明新谊城小区的建筑面积、收费许可证及政府指导价等；3、美大物业公司在新谊城小区没有物业用房；4、美大物业公司提供的物业服务不到位，未对业主随意安装地锁、破坏绿地变为菜地、毁坏护栏等行为加以制止，篮球栏损坏也没有维修；5、2016年夏天下大雨时，因小区通向地下室的暖气管道施工时未填缝，造成郭清松地下室漏水，物品损坏，当时郭清松向物业公司报告后，美大物业公司要求登记后处理，但至今未予处理，每次下雨地下室均漏水，美大物业公司应对郭清松的损失进行赔偿；6、美大物业公司擅自允许他人利用小区的公共部位设置营业摊位，甚至开设了烧烤摊位，严重影响业主的生活；7、美大物业公司向新谊城小区业主收取水费时额外加价收取服务费，并且收取郭清松的恢复费后，对墙面至今未进行修复；8、美大物业公司对小区的电梯没有及时维护保养，郭清松居住的单元楼多次出现电梯困人事件，货梯自2016年5月至2018年7月一直因故障停用，且该楼栋电梯检验不合格，存在安全隐患，也给业主带来极大的不便，美大物业公司的该行为应受到县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处罚。且美大物业公司后来维修电梯使用了维修基金，但并未经过批准，也未公布使用账目；9、美大物业公司将业主共有部位和相关场地交给尊悦会所使用，设置收费停车位，并设置多处广告牌，这些收入明细美大物业公司均未公开。综上所述，美大物业公司管理服务混乱，服务不到位、不及时，因此，其诉讼请求不应得到支持。被告郭清松向本院提起反诉称，根据其答辩的事实和理由，要求原告美大物业公司返还收取的墙面恢复费200元、额外收取的水费服务费54元，赔偿因地下室漏水造成的损失300元、因电梯故障引起不便造成的精神损失费和辛苦费300元、因服务不到位造成的损失300元。原告美大物业公司对被告郭清松的反诉辩称，1、墙面恢复费是因为郭清松装修时擅自对外墙体改造破坏，改变原建筑的设计用途，美大物业公司为恢复墙体收取了郭清松该费用；2、水费是水务公司要求美大物业公司代为收取的，并非公司自愿；3、关于地下室漏水问题，郭清松没有证据证明该事实，也没有证据证明该损失与物业公司有关，不应支持；4、关于电梯的问题，郭清松前后表述相矛盾；5、美大物业公司维修电梯并未使用维修基金；6、关于服务问题，因小区住户较多，个别业主素质较差，管理困难，但公司的服务也得到很多业主的认可，因此，其不能成为郭清松拒交物业费的理由。原告美大物业公司向本院提交的证据有：1、前期物业服务协议，证明原告与被告郭清松签订了物业服务协议，原告也提供了相应的物业服务。该协议载明被告的房产面积为143.73平方米，收费标准为1.2元/月/平方米，违约金标准为日万分之五；2、催费通知单3份、律师函邮寄单一份，证明原告尽到催费的通知义务；3、物业服务照片、保安签到记录表及业主赠送锦旗的照片，证明原告尽到物业服务责任，也得到业主的肯定，而被告未按期交纳物业费构成违约。被告郭清松向本院提交的证据有1、新谊城24号楼东单元西电梯检验报告（复印件）1份，证明电梯检验不合格；2、新谊城业主网上反映小区停车收费问题的截图；3、水费交费票据27张、物业费收据1张、外墙恢复费收据1张，证明原告美大物业公司收取的水费高于市场价，且收取了服务费；4、小区照片16张，证明美大物业公司服务管理不到位。庭审期间，被告郭清松对原告美大物业公司的证据提出异议，认为证据均与本案无关，也没有对郭清松的提问进行回复，不能证明服务到位。美大物业公司对郭清松的证据提出异议：1、电梯检验报告系复印件，真实性无法核实，且郭清松答辩时称电梯已修好；2、对网页截图的真实性有异议，不清晰，关于小区停车问题，因小区业主较多，为维护正常停车秩序，美大物业公司划定停车位并收取停车费，郭清松如果对此有异议，可以向有关部门反映；3、水费收费票据上有的注明有服务费，有的没有，如果收取的服务费违反规定，美大物业公司愿意积极改正、解决；4、对小区照片的真实性无异议，但其只是暂时的、局部的，不能据此否定美大物业公司的贡献，也不能据此拒交物业费。郭清松地下室漏水是开发商及建筑施工方造成的，与美大物业公司无关。经庭审质证，原告美大物业公司提交的证据客观真实、形式合法、相互印证，本院予以认证。被告郭清松提交的证据1、2系孤证，没有其他证据予以佐证，本院不予认证；证据3、4客观真实、形式合法，能够证明其答辩意见及反诉请求，本院予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：郭清松系隆基新谊城小区24号楼1单元4层西户业主。2012年6月13日，郭清松与美大物业公司签订前期物业管理服务协议，约定：美大物业公司为隆基新谊城小区提供物业管理服务，按业主拥有物业的建筑面积收取物业费，高层住宅1.2元/月/平米。合同签订后，郭清松向美大物业公司交纳物业费至2016年1月31日，之后的物业费至今未支付。美大物业公司为此提起诉讼。另查明，隆基新谊城小区24号楼1单元4层西户房屋的建筑面积为143.74平方米。2013年2月27日，因郭清松造成楼体外墙面损坏，美大物业公司收取200元恢复费。2017年8月27日，美大物业公司将退还郭清松的暖气流量表费2280元抵扣相应数额物业费。2013年至2018年间，美大物业公司收取水费服务费32元。因郭清松等业主向新乡市发展和改革委员会（以下简称“发改委”）举报美大物业公司涉嫌违法。2015年12月28日，发改委下达新发改价检处罚[2015]5号行政处罚决定书，对美大物业公司作出以下处罚：1、责令改正，定期向业主公布自来水二次加压分摊费用；2、罚款3000元。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，美大物业公司系隆基新谊城小区的物业服务企业，而郭清松作为该小区24号楼1单元4层西户的业主与美大物业公司签订物业服务协议，并在小区居住，接受美大物业公司提供的物业服务，因此，在郭清松长期拖欠物业费的情况下，本院对美大物业公司要求郭清松交纳物业费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，郭清松所在的隆基新谊城小区24号楼1单元4层西户房屋自2016年2月1日至2020年6月30日应交物业费143.74平方米×1.2元/平方米·月×53个月＝9142元，扣除应退还的暖气流量表费折抵的物业费2280元，剩余6862元，美大物业公司主张6853元系对自身合法权益的处置，本院予以支持。美大物业公司还要求郭清松支付违约金，但从郭清松提交的证据及双方当事人的当庭陈述来看，美大物业公司在小区房屋共用部位的日常维修、养护和管理等方面存在瑕疵，并未完全履行物业服务合同约定的各项义务，故本院对其上述要求不予支持，美大物业公司也应当通过本案的审理认真对照相关法律规定及物业服务合同约定，积极采取有效措施，解决自身存在的问题，提升物业服务质量和水平。另一方面，虽然美大物业公司提供的物业服务存在上述瑕疵，但其并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化、严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能以此为由减免物业费，郭清松以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，本院不予支持。郭清松反诉要求美大物业公司退还收取的水费服务费54元，但其提交的证据仅显示32元，故本院仅支持美大物业公司退还该32元。郭清松要求美大物业公司返还墙面恢复费200元，因郭清松认可其造成墙面损坏，故本院对该反诉请求不予支持，但美大物业公司应根据收取费用目的对墙面进行恢复。郭清松还要求美大物业公司赔偿其地下室漏水损失300元，但其未提交证据证明，故本院不予支持。郭清松还要求美大物业公司支付其电梯损坏造成的精神损失、服务不到位造成的不便利损失，但该两项诉讼请求无事实和法律依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、郭清松于本判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司物业费6853元；二、新乡市美大物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还郭清松服务费32元；三、驳回新乡市美大物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回郭清松的其他反诉请求。如果郭清松、新乡市美大物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由郭清松负担。反诉费25元，由新乡市美大物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 李 琦二〇二〇年十二月八日书记员 曲志菲