北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18307号原告：陈宝珠，女，1953年10月31日出生，汉族，北京市顺义区居民。委托代理人：谢斌，北京市庆成律师事务所律师。被告：刘占奎，男，1969年6月16日出生，汉族，北京市顺义区居民，住顺义区。被告：刘绍文，女，1966年7月18日出生，汉族，北京市顺义区居民，住顺义区。委托代理人：聂虓，男，1989年7月19日出生，汉族，北京市顺义区居民。原告陈宝珠与被告刘占奎、刘绍文农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宝珠的委托代理人谢斌，被告刘占奎、刘绍文的委托代理人聂虓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈宝珠向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告陈宝珠与被告刘占奎、刘绍文之间的农村房屋买卖合同无效；2．判决北京市顺义区x号宅院拆迁补偿及回迁安置房平米数归原告陈宝珠所有；3．诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告在北京市顺义区有宅院一处，门牌号为x号。二被告系夫妻关系。1994年，原告陈宝珠与被告刘占奎、刘绍文达成房屋买卖协议，将自己上述宅院出售给二被告，双方未签订任何的协议书。现原告得知，根据相关的法律、政策规定，原告与被告的房屋买卖合同是无效的。无效合同的法律后果是双方返还因为无效合同而取得的财产。原告多次与被告协商，要求将房屋返还原告，原告同意给与相应的经济补偿，但是被告一直不置可否，现在拒绝与原告协商。因此，起诉至法院，请求法院依法支持原告的合理诉讼请求。被告刘占奎、刘绍文辩称：我方不同意确认合同无效，我方现已将房屋翻建，拆迁办也将款项打入我方账户，具体拆迁事宜也均找刘占奎、刘绍文协商，我方认为拆迁利益均为被告所有，不同意补偿和安置平米数归原告。本院经审理认定事实如下：陈海庭、李淑元夫妻共育有五名子女，长女陈宝珠，次女陈宝玉，三女陈宝平，长子陈宝利，次子陈宝柱，其中三女陈宝平于2012年7月9日死亡，户口注销，其余子女均在世。陈海庭于2017年2月23日去世。陈海庭之父陈贵恒已于1967年4月去世，之母陈乌氏已于1970年去世。2020年11月23日，李淑元出具证明同意本案涉诉房屋归陈宝珠所有。2020年11月24日，李淑元、陈宝玉、陈宝平之女于佳、陈宝利、陈宝柱出具证明及放弃遗产继承权声明称李淑元与陈海庭曾明确表示本案涉诉房屋归陈宝珠所有并办理了土地使用权证。涉诉宅院位于顺义区x号，《集体土地建设用地使用证》编号为顺义杨镇二街集建（证）字第x号，登记使用人为陈宝珠。1994年1月19日，陈宝珠之父陈海庭以自己名义与刘占奎签订协议将登记在陈宝珠名下的本案涉诉房屋作价五千元出售给刘占奎，并将集体土地建设用地使用证一并交付。审理中，刘占奎、刘绍文另提交上载日期为2004年7月21日以陈宝珠之名义与刘占奎签订的协议及买卖房屋草契。陈宝珠不认可2004年协议及草契的真实性及关联性，并变更第一项诉讼请求为：要求确认陈海庭与刘占奎之间的农村房屋买卖无效。经查，刘占奎的户籍登记地为北京市顺义区x号，且为非农业户口。2019年11月20日，北京中建京东置业有限公司与刘占奎签订北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书（以下简称“房屋拆迁补偿安置协议书”），协议约定因顺义区杨镇中心区棚户区改造，北京中建京东置业有限公司需对涉诉宅基地及地上房屋和附属物实施拆迁，北京中建京东置业有限公司支付拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计2101990元，其中包括：（一）拆迁补偿：宅基地区位补偿款1281780元，被拆迁房屋价值补偿188380元，搬家补偿5000元，装修补偿12463元，设备迁移补偿2155元；（二）奖励补偿：提前搬家奖288000元，遏制抢建奖81792元，遏制违建奖100000元；（三）综合补助142420元。被拆迁人家庭中符合安置资格的人员情况为零人，刘占奎仅享有本项目安置房屋署名权。按照宅基地认定面积的70%计算房屋安置面积，总安置面积为126平方米（刘占奎选定90平方米的安置房屋，剩余36平方米由北京中建京东置业有限公司予以回购）。双方存在的分歧有：1．房屋买卖合同的效力。陈宝珠主张合同无效；刘占奎、刘绍文认为合同有效。2．陈宝珠系以分家方式取得原有房屋所有权，还是以继承方式取得房屋所有权。陈宝珠主张其以分家方式取得房屋所有权；刘占奎、刘绍文仅认可陈宝珠系以继承方式取得房屋所有权。3．合同效力认定后的后果。上述事实，有双方当事人陈述、集体土地建设用地使用证、房屋拆迁之前的照片、杨镇二街村民委员会证明、结婚证、派出所证明信、死亡医学证明书、证明、放弃遗产继承权声明、身份证复印件、1994年1月19日协议书、2004年买卖房屋草契及协议、定向安置房选房顺序号、杨镇二街村民委员会出具的证明、房屋拆迁补偿安置协议书、拆迁评估报告、遏制抢建奖励补偿结果通知单、标准宅基地补助增补单、拆迁测绘成果、评估报告送达回执、北京市房屋契证、村委会证明、集体土地上住宅拆迁补偿安置方案、村委会证明、结婚证、派出所证明信、死亡医学证明书、证明、身份证复印件、放弃遗产继承权声明及身份证复印件等证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点一为陈海庭与刘占奎农村房屋买卖合同的效力问题。1994年1月19日，陈海庭与刘占奎签订协议书，将本案涉诉房屋出售给刘占奎，集体土地建设用地使用证一并交付，之后该房屋一直由刘占奎占有使用直至拆迁。刘占奎提交以陈宝珠之名义与刘占奎签订的买卖房屋草契及协议，陈宝珠对证据的真实性、关联性不予认可，本院对此不予认定。依据我国土地管理法相关规定，农村房屋与农村宅基地紧密相连，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。经查刘占奎不具有杨镇二街村集体经济组织成员身份，因此陈海庭与刘占奎之间的农村房屋买卖合同也即1994年1月19日协议无效。本案争议焦点二陈宝珠系以分家方式还是以继承方式取得原有房屋所有权。1993年陈海庭虽未立文约书面声明将本案涉诉房屋转让给陈宝珠，但事实上将房屋登记在陈宝珠名下。根据现有证据，陈宝珠无论系以分家方式，或是继承方式，均已取得原有房屋所有权，其有权主张相应权利。本案的争议焦点三为买卖合同效力认定后的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。买卖合同虽因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但考虑到自1994年陈海庭将涉诉房屋出售后，刘占奎、刘绍文一直占有使用该房屋至今已逾二十年，故本院对刘占奎签订房屋买卖合同的信赖利益损失予以酌情考量。现因顺义区杨镇中心区棚户区改造，本案涉诉房屋已被拆迁，本案涉诉房屋及宅基地事实上已无法返还，而刘占奎签订房屋拆迁补偿安置协议获得安置面积共126平方米，拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计2101990元，其中包括：（一）拆迁补偿：宅基地区位补偿款1281780元，被拆迁房屋价值补偿188380元，搬家补偿5000元，装修补偿12463元，设备迁移补偿2155元；（二）奖励补偿：提前搬家奖288000元，遏制抢建奖81792元，遏制违建奖100000元；（三）综合补助142420元。刘占奎、刘绍文陈述拆迁办所有手续均与刘占奎办理，所有款项均已打入刘占奎账户。考虑到房屋拆迁补偿各项奖励的特殊性，本院对拆迁补偿款及安置房屋权益返还等问题认定如下：对于宅基地区位补偿款1281780元，因刘占奎购买涉诉房屋并长期在此居住，考虑到对刘占奎、刘绍文信赖利益的保护，宅基地区位补偿款由原告陈宝珠享有十分之三的份额即384534元，由被告刘占奎享有十分之七的份额即897246元。对于被拆迁房屋价值补偿款，因刘占奎已经出资购买涉诉房屋，故该补偿款应归刘占奎所有。搬家补偿、装修补偿、设备迁移补偿、提前搬家奖系对自涉诉房屋搬迁的被拆迁人口所给予的补偿，刘占奎在涉诉房屋居住二十余年，因此搬家补偿5000元、装修补偿12463元、设备迁移补偿2155元、提前搬家奖288000元归刘占奎所有。遏制抢建奖，遏制违建奖系对遏制违建、抢建给予的补偿，因刘占奎在涉诉房屋居住二十余年，占有并使用涉诉宅院，此遏制抢建奖81792元，遏制违建奖100000元应归刘占奎所有。综合补助142420元系对宅基地面积不足200平方米的情况予以补助，因此综合补助由原告陈宝珠享有十分之三即42726元，被告刘占奎享有十分之七即99694元。房屋安置面积是对在涉诉房屋内居住的宅基地使用权人给予的拆迁之后的房屋安置补偿，刘占奎享有署名权，因此房屋安置面积归被告刘占奎。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条、第一百八十五条、第一百八十六条第一款之规定判决如下：一、被告刘占奎给付原告陈宝珠宅基地区位补偿款、综合补助共计四十二万七千二百六十元，自判决生效起七日内履行；二、驳回原告陈宝珠的其他诉讼请求。案件受理费一万一千八百零八元，由原告陈宝珠负担七千九百五十四元（已交纳），由被告刘占奎负担三千八百五十四元，于本判决生效之日七日内交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋万忠二〇二〇年十二月二十日书记员  石 在