河南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫民申7221号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：河南东方宇亿置业有限公司。住所地：郑州市金水区郑汴路**院综合楼**。法定代表人：景东方，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇赛，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明阳，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：耿秀云，女，汉族，1965年9月16日出生，住登封市。委托诉讼代理人：卢洪涛，河南群达律师事务所律师。再审申请人河南东方宇亿置业有限公司（以下简称宇亿公司）因与被申请人耿秀云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终9690号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。宇亿公司申请再审称，请求依法撤销原审判决，依法提审或指定下级人民法院再审。事实与理由：一、案涉房屋系为解决职工住房问题筹建，性质是职工福利分房，而非商品房，所建房屋作为福利由登封市棉麻公司（以下简称棉麻公司）职工和宇亿公司职工参与分房，购房资格特定即职工资格，属于经济适用房的范畴。二、原审认定基本事实不清。《房屋认购合同》表明，宇亿公司明确告知耿秀云案涉房屋出卖方包括棉麻公司，耿秀云对该套住房做了充分了解，该事实应当认定而未予认定。宇亿公司提供的证据《棉麻公司职工购房名单》明确显示耿秀云参与了棉麻公司职工福利分房。虽然庭审查明耿秀云并非棉麻公司职工，但是其借用职工名额参与了福利分房。银棉大厦房屋均为内部认购，未向社会销售。根据同期调研情况，银棉大厦房屋市场价值在2600元/㎡左右。棉麻公司职工实际认购均价在2322元/㎡，耿秀云所购买房屋的价格在2024.99元/㎡，耿秀云与棉麻公司职工享受到了同等福利分房的待遇。三、原审错误认定宇亿公司存在故意隐瞒的事实。本案中，宇亿公司主观上并没有欺诈的故意，客观上也并未隐瞒棉麻公司为案涉土地房屋所有权人的事实。耿秀云明知案涉房屋权利人为棉麻公司，系棉麻公司职工福利分房而仍参与认购，系其自愿、真实意思表示。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条的规定，欺诈属于可撤销的合同事由，并不能直接确认合同无效，原审法律适用错误。四、原审适用举证规则错误。耿秀云未能提供证据证明宇亿公司存在故意隐瞒未取得预售许可证的事实，也没有证据显示其尽到了审查和注意义务，不能排除其明知案涉房屋土地系归棉麻公司所有的合理怀疑。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应当由其承担举证不能的后果。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》保护的是善意买受人的权益，耿秀云未尽到合理的审查和注意义务，且非善意买受人，不应当享有0.9倍购房款的惩罚性赔偿，原审判决错误，有违诚实信用原则，且显失公平。六、原审忽略了房屋认购时登封市当地的社会环境和法律环境，判决结果缺乏正当性和合理性，不能解决矛盾，反而可能会造成社会矛盾激化。耿秀云认购的房屋系集资房，其价格低于市场商品房价格的15%，是由集资房的性质决定的，也是由登封市当时的历史条件决定的。目前，登封市政府主管部门已经在出台相关政策，允许相关单位自建、联建房屋在补缴土地价款后，给予办理不动产权证书。《关于银棉大厦办理不动产初始登记证的申请》已经提交主管部门，待办理政策下发后通知职工自行缴纳费用办理。七、原审法院漏列棉麻公司为案件当事人。棉麻公司作为《房屋认购合同》的共同出卖人和银棉大厦土地、房屋的所有人，负有协助办理房产证的义务，《棉麻公司职工购房名单》中也有耿秀云的名字，棉麻公司与本案有利害关系，应当作为诉讼当事人参加诉讼。耿秀云辩称，一、涉案房屋并非职工福利房，而是打着职工福利房的名义向市场公开销售的商品房。涉案房屋所占用的土地属于棉麻公司以划拨方式取得的土地，不具备棉麻公司与宇亿公司联合建房的条件，并且对外销售的所有房屋包括涉案房屋在内均是以宇亿公司的名义对外销售。《房屋认购合同》售房人为宇亿公司，棉麻公司并没有在合同上盖章，因此涉案房产不具备职工安置房屋的特点，况且耿秀云并非棉麻公司职工，是社会不特定对象，原审把涉案房产定性为商品房是正确的。二、耿秀云购房时，售房人承诺房产系宇亿公司开发，手续齐全，将来可以办理房产证，耿秀云在多次了解到这样的信息后才决定购房并与宇亿公司签订了购房合同。在随后的十余年来，耿秀云催促宇亿公司签订商品房买卖合同并办理产权证书，宇亿公司称可以办理，但时至今日没有结果。宇亿公司在原审中提供的棉麻公司职工购房名单，虽然显示有耿秀云的名字，但这个名单是宇亿公司单方制作，耿秀云并不认可，也从未到棉麻公司工作过。另外，宇亿公司称耿秀云所购的房子比市场价优惠15%没证据证明。三、原审认定宇亿公司存在故意隐瞒、欺诈是正确的。宇亿公司隐瞒了土地取得的方式系划拨，并未向国家缴纳出让金，因此土地的性质并非商住地，所建成的房产不可能作为商品房对外出售；涉案土地系棉麻公司通过划拨方式取得，即便对房屋开发，也应当以棉麻公司名义开发，宇亿公司不具有售房资格但宇亿公司为了能把涉案房产顺利向市场上出售，对耿秀云介绍房产时故意隐瞒了上述事实，承诺涉案房产能够办理产权证书，并且在合同中作了明确约定，以此骗取耿秀云信任而最终使耿秀云购买了涉案房产。四、原审适用法律正确，对各方当事人举证责任分配正确。五、耿秀云在本案中所受的损失应当得到补偿。耿秀云与宇亿公司签订购房合同的时间为2007年，当时只有能办产权证的房子售价才会超过2000元，时隔十三年之后，当时有证的房产现在已增值到每平方米五至七千元，而涉案房产现值仍然为每平方米两千余元，原审又让耿秀云承担了十三年的房屋使用费，即便让宇亿公司双倍赔偿耿秀云，也不能弥补耿秀云所受到的实际损失。六、原审未漏列棉麻公司作为当事人。依照合同相对性原则，宇亿公司与耿秀云之间是合同相对方，棉麻公司与宇亿公司是其内部关系，与耿秀云无关。本院经审查认为，宇亿公司与耿秀云所签订的《房屋认购合同》对房屋的位置、单价及总价款、交款方式、产权办理等内容均进行了明确约定，具备商品房买卖合同的主要内容。宇亿公司主张耿秀云所购房屋系棉麻公司职工集资福利房，本案不属于商品房买卖合同纠纷，但结合本案实际来看，耿秀云并非棉麻公司职工，涉案《房屋认购合同》并没有棉麻公司加盖印章予以确认，不能认定棉麻公司为该合同的相对方，宇亿公司亦未能提交相关充分有效证据证明耿秀云购买了棉麻公司职工集资福利房，该主张依据不足，不能成立。故原审认定该《房屋认购合同》为商品房买卖合同并无不当。宇亿公司在未取得商品房预售许可证的情况下，仍向耿秀云出售房屋，并在《房屋认购合同》中明确约定由其负责办理涉案房屋的房产证，而其在本案诉讼中并未提交充分有效证据证明其已告知耿秀云未取得商品房预售许可证的事实，且房产证至今不能办理，具有明显过错，给耿秀云造成了损失，原审结合本案实际，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判令宇亿公司向耿秀云返还购房款372913元及利息，并以购房款的90%即335622元予以赔偿，同时根据公平原则，判令耿秀云向宇亿公司支付房屋使用费133575元，并无不当。综上，宇亿公司的申请再审理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回河南东方宇亿置业有限公司的再审申请。审判长  林秀敏审判员  孙 明审判员  邹新哲二〇二〇年十二月二日法官助理郝明亮书记员龚梦圆