四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2790号 原告：谭志强，男，1975年3月31日出生，汉族，住辽宁省丹东市振安市。 委托诉讼代理人：苏霞，女，系原告配偶。 委托诉讼代理人：程渝，四川及第律师事务所律师。 被告：杨琼，女，1971年5月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告谭志强与被告杨琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行审理，原告谭志强及其委托诉讼代理人程渝、被告杨琼到庭参加了诉讼。为查明案情，本院于2020年10月14日复庭审理本案，原告委托诉讼代理人苏霞及程渝、被告杨琼到庭参加了诉讼。双方当事人进行庭外和解但未果。本案现已审理终结。 谭志强向本院提出诉讼请求：1、判令解除2011年4月25日原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还已付购房款128000元，并支付违约金20000元；3、判令被告赔偿原告另行购置同类大小房屋损失：125505元〔计算方式：35平方米（房屋面积）*7243元（市场平均价）-128000元（已付房款）〕；4、判令被告向原告支付本案律师费6400元。以上合计：279905元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月25日，谭志强与杨琼签订了《房屋买卖合同》，合同第一条约定：杨琼自愿将座落于幸福人家A2-3栋2单元5楼26号房屋出售给原告（建筑面积35平方米），房屋成交价格为128000元，合同第二条第二款约定：乙方在合同签订之日起1日内向甲方首付房款120000元，余款8000元在甲乙双方过户时付清，并特别约定，乙方在房管局查到房屋信息资料档案后，乙方再支付给甲方余款8000元，合同第五条约定：2011年4月25日内到产权交易中心办理房屋买卖产权过户手续。协议签订后，2011年4月25日，原告按照合同的约定支付了首付房款120000元，2011年12月2日，原告依约向被告支付了余款8000元，但自2011年4月25日交房后，原告多次要求被告协助办理房屋产权过户，被告均以各种理由拒绝办理，时至今日，该房屋仍未登记在原告名下，导致原告的合同目的无法实现。根据合同约定及合同法规定，被告行为已经构成根本违约，为维护原告的合法权益提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 杨琼辩称，1、案涉房屋为拆迁安置房，杨琼是从案外人李成刚处购得，杨琼通过网络挂售房屋，谭志强找到中介方协商签订的房屋买卖合同，2011年12月2日杨琼与谭志强一同到原幸福镇规划办提交了谭志强的资料并登记存档，登记权属号为0263882，姓名为谭志强；2、现无法办理房屋产权证的原因并不在杨琼，是政府原因，杨琼不存在不履行合同义务的违约行为，如办理到产权能够实现过户，杨琼愿及时配合；3、无法办理房屋产权登记不影响谭志强居住使用，谭志强一直将房屋出租给别人居住，至今累计收取租金60000余元；4、同意解除房屋买卖合同，但杨琼不应承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2008年9月27日，为安置5.12大地震受灾人员，都江堰市原幸福镇人民政府需征收幸福村7组所有集体土地，因涉及地上房屋及附属物的拆迁，姜娟、李成刚系该村民小组成员，原幸福镇人民政府与姜娟（户主）签订了《市应急安置地征收拆迁补偿协议》，案涉内容载明：1、该户封户普查数据中，无享受本组集体经济组织分配的农业人员，不享受本集体经济组织分配权的人员为姜娟、李成刚两人，其补偿房屋按都办发[2004]191号和都办发[2005]105号文件执行，具体为世居非农人员姜娟、李成刚，分摊主体房面积扣除产权置换面积（35㎡）后的补偿为115699元（协议第二条）；2、移交安置房钥匙（安置住房）时间拟为姜娟户清场经甲方验收核定之日起18个月，如到时超出18个月未移交安置房钥匙，则超出期间的过渡费按双倍支付，即每月200元/人支付，移交安置房钥匙时拆迁房拒绝领取钥匙入住的，不再支付过渡费。（协议第七条）；3、姜娟分摊房屋面积按[2005]105号第三条第（一）款第2项执行（不再进行住房安置），不享受本协议第七条（协议尾部空白处书写内容）。 案涉房屋位于都江堰市××路××号××小区××栋××单元××楼××号。2011年1月24日，都江堰市幸福镇拆迁安置办公室出具《领取钥匙证明》，载明“Ａ2幸福人家物业处：兹有3栋2单元5楼26号业主姜娟、杨琼，其他手续已办理完毕，可交付安置房。特此证明”。当日，杨琼领取到幸福人家Ａ2-3幢2单元5楼26号房屋钥匙及业主手册。 2011年4月25日，杨琼作为甲方与谭志强作为乙方、案外人成都大唐房屋中介有限公司作为丙方签订了《房屋买卖合同》，案涉条款约定：1、甲方将坐落在幸福人家A2-3栋2单元5楼26号（以下简称案涉房屋）建筑面积35平方米1房1厅1卫住房一套以128000元价格出售给乙方；2、乙方在签订合同之日向甲方首付房款120000元，余款8000元在甲乙双方过户同时付清；3、乙方向丙方支付佣金2000元；4、甲乙双方约定2011年4月25日内到产权交易中心办理房屋买卖产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商，如果双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，违约方不因合同是否有效均承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担赔偿责任；5、甲方在2011年4月25日内向乙方交房；6、乙方如未按约定给付房款，属乙方违约，合同继续履行，乙方向甲方支付违约金2万元；7、甲乙双方如未按本合同履行合同义务，属违约行为，合同继续履行，违约方向守约方支付违约金2万元；8、甲方如未按约定向乙方交房，属甲方违约，合同继续履行，甲方向乙方支付违约金2万元；9、因不可抗力原因造成本合同不能正常履行的，甲乙丙三方均不承担责任；10、任何一方违约导致诉讼，违约败诉方应承担向守约方支付总房款5%的律师费；11、本合同一式三份，甲乙丙三方各执一份，自三方签字、盖手印之日起即刻生效；12、特别约定（该条系书写）：在产权信息未办到乙方谭志强户上或产权不是个人产权，甲方退还所有房款，乙方押中介费500元整，待所有信息办到谭志强户上，乙方再向丙方支付剩余中介费500元整；如房屋面积不管确认后是多少，甲方无权再向乙方增加任何费用，乙方在房管局查到房屋信息资料档案后，乙方再向甲方支付余款8000元。杨琼、谭志强在该合同尾部签名捺印，中介方在该合同尾部盖章并由负责人签名。 签订上述《房屋买卖合同》当日，谭志强向杨琼支付了定金10000元、购房款110000元，杨琼向谭志强出具了收到定金10000元和购房款110000元两份收条，并将案涉房屋交付给谭志强。 2011年12月2日，谭志强与杨琼到幸福人家A2物业管理服务中心将交房程序表中案涉房屋业主信息由杨琼变更为谭志强，谭志强向杨琼支付了购房余款8000元，杨琼向谭志强出具了收款收条。案涉房屋现尚未办理任何产权登记。 谭志强对其另行购置同类大小房屋损失主张，提交了通过成都58安居客网络平台查询的同小区住房现出售平均单价7243元/平米，并在本案庭审陈述，其打算购置同类房屋，还没有购置。 据本院就案涉房屋的办证问题到幸福街道办事处调查的情况，拆迁安置政策的住房安置标准为每人35平方米，拆迁补偿协议中已明确姜娟不再进行住房安置，李成刚具有拆迁安置书但已安置有另一套房屋，所以案涉房屋的产权登记办理存在障碍。据该街道办提供的都办发[2005]105号文件，系都江堰市人民政府办公室于2005年6月发布，文件标题为《关于调整和补充有关规定的通知》，该通知第三条第（一）款第2项内容为“不能提供未享受国家福利房、住房公积金、住房安置费等住房安置待遇的相关合法证明，村组和乡镇出具的原籍证明或经公示有异议的，拆除其依法取得的主体房住房和附属房按《都江堰市征地补偿安置暂行办法实施细则》都办发[2004]191号附表3规定予以赔偿，不再进行住房安置。” 据本院向都江堰市不动产登记中心调取的李成刚名下房屋信息，李成刚名下曾于2015年12月登记有位于都江堰市××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋产权（权0259677），建筑面积70.78平方米，取得方式系征地拆迁安置。 庭审中，谭志强陈述，其是经大唐房产中介公司介绍，当时去房屋现场看过，对房屋比较满意，但是不清楚房屋的性质，中介和杨琼又带其房管局查询资料，当时没有查到房屋信息，付清8000元的尾款是杨琼说以后会查到，案涉房屋是出租给案外人使用。杨琼陈述，其是从李成刚处购买的案涉房屋，谭志强的资料已经交给民丰社区的安置中心。 以上事实，有当事人提交的身份信息、《房屋买卖合同》、收条、领取钥匙证明、交房程序表、《市应急安置地征收拆迁补偿协议》、网页截图等证据及本院调取的个人住房信息查询记录、案件庭审笔录在卷为证，本院予以确认。 本院认为，谭志强诉请解除《房屋买卖合同》，杨琼同意解除《房屋买卖合同》，虽《房屋买卖合同》的相对方还涉及中介公司，但中介方与当事人之间居间合同关系不属于本案处理范围，因此，基于双方当事人同意解除《房屋买卖合同》，本院确认解除，合同解除后，杨琼应将已收购房款返还给谭志强，谭志强应将案涉房屋腾退返还给杨琼。双方当事人的争议焦点为违约方是谁。 本案中，根据谭志强与杨琼签订的《房屋买卖合同》，对房屋产权办理的约定条款在“甲乙双方约定2011年4月25日内到产权交易中心办理房屋买卖产权过户手续”后还约定有“如果双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，违约方不因合同是否有效均承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担赔偿责任”，结合谭志强的庭审中所述其购房前查看过案涉房屋现场，且合同中无房屋登记产权信息，谭志强在签订合同前应当知晓案涉房屋系尚未开始办理产权登记的拆迁安置小区房屋，并非如谭志强在本案中所称不知案涉房屋性质，且通过房管部门未查询到房屋信息的情况下谭志强而向杨琼付清购房8000元尾款，若仅凭交易相对方口头承诺以后会查到房屋信息而付清尾款明显与日常生活经验法则不符，本院不予采信，谭志强在未查询到房屋信息情况下而付清尾款的行为可推定谭志强对案涉房屋尚未曾办理产权登记明知且接受。对案涉房屋可能短期内无法办理产权，谭志强和杨琼应当能够预见，从拆迁安置办公室出具的领取钥匙证明和物业中心的交房程序表的内容来看，杨琼已经充分审慎注意对姜娟、李成刚是否有权处分案涉房屋，根据谭志强所述提前看房后又到房管局查询信息、到物业中心办理信息登记，谭志强也已充分审慎注意杨琼是否有权处分案涉房屋，但案涉房屋产权办理目前存在的障碍来看，因涉及震后拆迁住房安置政策，案涉房屋产权是否能够办理到姜娟或李成刚名下，若能又何时办理到姜娟或李成刚名下，均无法确定，该情形是杨琼和谭志强均无法预知而现实存在的障碍，杨琼无法履行将案涉房屋产权过户给谭志强的义务，也无法通过向姜娟或李成刚主张自己权利以履行协助过户给谭志强的义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”规定，本院认为，杨琼已将房屋交付给谭志强使用9年有余，谭志强未举证证明杨琼表示拒绝办理过户的证据，而客观上尚不具备杨琼协助办理房屋产权过户到谭志强名下的条件，《房屋买卖合同》系因不可归责于双方当事人的事由而解除，谭志强和杨琼均不系违约方，双方互不承担违约责任，谭志强请求杨琼支付违约金、赔偿另行购置房屋损失和律师费等违约责任，本院不予支持。但考虑到谭志强提起本案诉讼已产生律师代理费，本案诉讼费本院认定由杨琼承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告谭志强与被告杨琼于2011年4月25日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告杨琼于本判决生效之日起十日内向原告谭志强返还房款128000元； 三、原告谭志强于本判决生效后三十日内将位于都江堰市××路××号××小区××栋××单元××楼××号房屋腾退返还给被告杨琼； 四、驳回原告谭志强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取2749元，由被告杨琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周 平 二〇二〇年十二月十四日 书记员 胡小雪