甘肃省山丹县人民法院执 行 裁 定 书（2020）甘0725执异40号异议人（案外人）：房某某，山丹县居民。申请执行人：张掖市某公司。住所：甘肃省张掖市高台县。委托诉讼代理人：钱某某，甘肃某律师事务所律师。被执行人：甘肃某公司。住所：张掖市山丹县。委托诉讼代理人：王某某，甘肃某律师事务所律师。本院在执行（2020）甘0725执821号申请执行人张掖市某公司（以下简称张掖市某公司）与被执行人甘肃某公司（以下简称甘肃某公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人房某某于2020年12月16日就本院（2020）甘0725执821号之一执行裁定查封山丹县交通街某市场E座的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查、听证，现已审查完毕。异议人房某某称，其于2015年5月24日购买了山丹县交通街某市场E座117号商铺，并与甘肃某公司签订了《商品房买卖合同》，并向甘肃某公司支付了全部购房款。为了盘活市场，购买前三年房屋由甘肃某公司名义出租，公司再将租金返给个人。2018年其将房屋出租给赵某某使用，每年支付5000元的租金。涉案房屋在签订合同时编号是118号，后来因双铺重新编号变更为117号。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，其符合上述法律规定，法院依法应当中止对涉案房屋的执行。提交《商品房买卖合同》、收款收据、租赁协议、转账凭证等证据。申请执行人张掖市某公司的委托诉讼代理人辩称，异议人房某某的异议请求无事实和法律依据。理由如下：1.张掖市某公司与甘肃某公司建设工程合同纠纷一案，执行依据（2019）甘0725民初1556号民事判决书明确张掖市某公司对甘肃某公司名下的山丹县某综合市场D座、J座、H座、G座、E座房产享有优先受偿权；2.涉案不动产系商业综合体，属于商业用途，而非住宅使用，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形；3.不论异议人房某某是否支付购房款，均是其与甘肃某公司之间的债权债务关系，在未经不动产登记部门确认变更的情况下，涉案不动产所有权仍属于甘肃某公司，故异议应通过诉讼要求甘肃某公司返还房款，而不是申请排除执行。被执行人甘肃某公司委托诉讼代理人辩称，异议人房某某的异议请求成立。2015年甘肃某公司与异议人房某某签订了《商品房买卖合同》，约定房某某购买山丹县某市场E座117号商铺，异议人交付全部购房款，且已实际占有。因涉案不动产未分割、部分手续不全导致甘肃某公司一直没有为异议人办理过户手续，过错方在甘肃某公司。经审查查明，张掖市某公司与甘肃某公司建设工程合同纠纷一案，张掖市某公司于2019年4月3日向本院申请诉前财产保全，本院于2019年4月3日作出（2019）甘0725财保35号民事裁定书，裁定查封被申请人甘肃某公司所有的坐落于山丹县交通街某综合市场D座、J座、H座、G座、E座房产（价值9000000元）期限为两年。2019年4月4日、4月9日分别查封上述房产。后本院于2019年10月23日作出的（2019）甘0725民初1556号民事判决书内容为：一、被告甘肃某公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市某公司支付工程款6335590.94元，并承担利息125392元，共计6460982.94元。2019年6月10日起止工程款全部付清之日的利息，由被告甘肃某公司以所欠工程款为基数，年利率4.75%向原告张掖市某公司计付；二、被告甘肃某公司未按照履行本判决第一项义务，则原告张掖市某公司对被告甘肃某公司名下的山丹县某综合市场D座、J座、H座、G座、E座的房产折价、拍卖或变卖的款项在本判决第一项义务总额内享有优先受偿权。三、驳回原告张掖市某公司的其他诉讼请求。张掖市某公司不服该判决，向张掖市中级人民法院上诉，张掖市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）甘07民终53号民事判决书，内容为：一、维持甘肃省山丹县人民法院（2019）甘0725民初1556号民事判决书第二项、第三项；二、变更甘肃省山丹县人民法院（2019）甘0725民初1556号民事判决书第一项为“被上诉人甘肃某公司于本判决生效后三十日内向原告张掖市某公司支付工程款7450236.7元，并承担利息147452.6元，共计7597689.3元。2019年6月10日起止工程款全部付清之日的利息，由被告甘肃某公司以所欠工程款为基数，年利率4.75%向原告张掖市某公司计付。”该判决生效后，甘肃某公司未按期履行生效判决书确定的给付义务，张掖市某公司申请强制执行本院以（2020）甘0725执821号立案执行。根据异议人房某某提交的证据，2016年3月23日房某某与甘肃某公司签订了《商品房买卖合同》，约定以233090元购买山丹县某市场E座一层118号商铺一间，面积为42.1平方米，该商品房用途为非住宅。上述事实，由（2019）甘0725财保35号民事裁定书、（2019）甘0725民初1556号民事判决书、（2020）甘07民终53号民事判决书、协助执行通知书回执、《商品房买卖合同》、收款收据等证据予以证实，足以认定。本院认为，异议人房某某主张对查封的被执行人甘肃某公司名下山丹县交通街某市场E座一层118号商铺享有所有权，并要求法院中止执行的请求系案外人异议。就本案而言，张掖市某公司对涉案商品房享有建设工程价款优先受偿权，故异议人房某某作为购房者，其对抗的是张掖市某公司的建设工程价款优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，异议人房某某的《商品房买卖合同》中明确涉案商品房用途为非住宅，并不适用于居住，故不符合第二十九条第（二）规定的情形。综上，异议人房某某对涉案房屋享有的权利不足以排除张掖市某公司享有的建设工程价款优先受偿权，亦不足以排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回异议人房某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张玉林审判员  周勇国审判员  张 琴二〇二〇年十二月二十六日书记员  陈蓉芳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。