陕西省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）陕民申2951号 再审申请人（一审第三人、二审第三人）：汉水建设有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。 法定代表人：黄山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李宾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓英，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：杨秋连，女，汉族，1962年出生，住汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：李宾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智明，杨秋连丈夫。 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：钱均宏，男，汉族，1975年出生，住汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：李宾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓英，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：张锐桐，男，汉族，1993年出生，住汉中市汉台区。 委托诉讼代理人：李宾，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓英，北京市盈科（西安）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会，住所地：汉中市汉台区。 法定代表人：郭志祥，该居民委员会主任。 委托诉讼代理人：刘光彬，陕西汉京律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：汉中市鸿泰房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区。 法定代表人：张强，该公司经理。 再审申请人汉水建设有限公司（曾用名：汉中市汉水建设工程有限公司，以下简称汉水建司）、杨连秋、钱均宏、张锐桐因与被申请人汉台区东大街街道办事处莲湖社区居民委员会（以下简称莲湖社区委员会）、汉中市鸿泰房地产开发有限公司（以下简称鸿泰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉中市中级人民法院（2020）陕07民终240号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 汉水建司、杨秋连、钱均宏、张锐桐申请再审请求：依法裁定再审，判决撤销陕西省汉中市中级人民法院（2020）陕07民终240号民事判决，改判为驳回莲湖社区委员会的全部诉讼请求。事实与理由：一、再审申请人汉水建司、杨秋连、钱均宏、张锐桐认为，原判决认定的基本事实缺乏证据证明。原判决对于“交付”问题认定错误，没有证据证明鸿泰公司向莲湖社区进行了涉案房屋钥匙的交付。原判决认定“鸿泰房产公司将房屋钥匙交给了莲湖社区居委会”这一基本事实无证据证明。莲湖社区提供房屋钥匙三把，拟证明“鸿泰房产公司将三套房屋交付莲湖社区居委会且莲湖社区居委会实际占有”。汉水建司、杨秋连、钱均宏、张锐桐认为，莲湖社区仅提供房屋钥匙三把，显然无法证明该事实。莲湖社区提供陕西省汉中市中级人民法院（2017）陕07民特5号民事裁定，拟证明“鸿泰房产公司将涉案三套房屋钥匙交付莲湖社区居委会”。汉水建司、杨秋连、钱均宏、张锐桐认为，莲湖社区提供的（2017）陕07民特5号民事裁定，并无审理查明的相关事实，根本无法证明该事实存在。鸿泰公司在质证时称，“在此前庭审中，对钥匙的说明有差异钥匙全部在汉水建司手中”。汉水建司在质证时称，“钥匙一直在汉水建司掌控之下，莲湖社区居委会不可能有钥匙”。鸿泰公司与汉水建司质证意见一致。汉水建司在答辩意见中称“汉水公司作为施工方一直控制房屋从未将钥匙移交给鸿泰房产公司，即使已经出售的房屋在交易过程中，也是由汉水公司项目部工作人员管理钥匙，当汉水公司收到一部分购房款后，才将钥匙交付鸿泰房产公司，由鸿泰房产公司交付买受人。因此对于网签给杨秋连的房屋，汉水公司也不可能先期交给鸿泰房产公司，XX房XX社区。”。该答辩意见也与其质证意见一致。二、原审法院认为，应当由鸿泰公司继续向莲湖社区履行合同，缺乏法律依据。在涉及不动产多重买卖的问题，全国民事审判工作会议纪要（法办【2011】442号）16条规定，数份房屋买卖合同均为合法有效并且各买受人均要求履行合同，应按照依据办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序等确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同主管部门备案的时间及其他的证据。另，《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》也有相类似之规定。杨秋连及其后续的受让人的房屋受让行为具有公示性，具有优先性。房地产市场通行的网上签约与备案制度，是一种准产权登记行为，具有一定的公示公信效果。本案中的莲湖社区房屋置换协议签订在2015年3月27日，但从未在房地产部门做过任何登记和备案。后续杨秋连等合法办理网签备案，受让房屋，进行装修入住。若对莲湖社区的权利予以保护，将使国家的法定不动产备案登记制度的公信力严重受损，安全交易将无法保障。本案中，莲湖社区从未占有过房屋，从未履行过国家法定的公示登记程序，从未举证过合法交付的证据。 莲湖社区委员会提交意见称，汉中市中级人民法院（2020）陕07民终240号民事判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，应依法驳回再审申请人的再审申请。事实与理由：一、二审法院认定鸿泰房产公司将三套房屋钥匙交付给莲湖社区委员会的事实正确，原一审中，证人郭志祥、王某某出庭证明，鸿泰房产公司将三套房屋钥匙交给了莲湖社区委员会。本案多次审理中，鸿泰房产公司也多次的陈述向莲湖社区委员会交付了钥匙。二、二审法院判决由鸿泰房产公司向莲湖社区委员会履行合同既有事实依据也有法律依据。1、鸿泰房产公司向被申请人莲湖社区委员会交付了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。实践中，通常一交付房屋钥匙视为房屋的交付使用。本案中，莲湖社区委员会与鸿泰房产公司之间的《关于商品房置换借款的协议》签订时间早于杨秋连与鸿泰公司签订的《商品房预售合同》，且鸿泰房产公司在与莲湖社区委员会签订《关于商品房置换借款的协议》后，已经实际向莲湖社区委员会交付了房屋钥匙，其交付钥匙的行为应当认定为对房屋的转移占用和交付使用。2、申请人未支付对价。本案是汉水建司因建设莲湖茗居对鸿泰房产公司享受债权，其在汉中经济仲裁委所确认的权利被汉中市中级人民法院撤销，即使汉水建司其转让给杨秋连，但是杨秋连并未支付对价。3、申请人将房屋交付给钱均宏、张锐桐是恶意的。认定合法占有的前提之一应为买受人在占有时具有善意，且占有行为发生在纠纷之前。在杨秋连与钱均宏、张锐桐建立房屋买卖合同时，莲湖社区已就本案诉争房屋权属纠纷向人民法院提起了诉讼，杨秋连在明知房屋存在合同纠纷的情况下，将房屋交付给钱均宏、张锐桐占用使用的行为存在主观恶意，杨秋连也未举证证明鸿泰房产公司已向其交付房屋，且杨秋连与鸿泰房产公司签订的《商品房预售合同》进行备案登记在鸿泰房产公司向莲湖社区委员会交付房屋之后。4、钱均宏、张锐桐均是在争议的过程中购买的房屋。作为一个社会的正常人，既没有买卖合同，也没有登记备案，且房屋在诉讼的过程中，并被莲湖社区行政限制的提前下仍然义无反顾的购买房屋，严重的与正常人的社会认识不符，钱均宏、张锐桐应当是恶意的受让人，恶意的受让人不应当受到法律保护。5、鸿泰房产公司愿意继续向莲湖社区委员会履行合同。在鸿泰房产公司与汉水建司达成仲裁协议，汉中市仲裁委员会作出仲裁调解书后，鸿泰房产公司以其在仲裁中一时疏忽，在和汉水建司达成《和解协议》中，误将已抵偿给莲湖社区委员会的三套房屋抵给了汉水建司，造成仲裁裁决错误为由向汉中市中级法院提出申请，请求对仲裁裁决中案涉三套房屋予以撤销。鸿泰房产公司的该行为亦表明其愿意继续与莲湖社区委员会履行合同。 本院审查期间，汉水建司提交了莲湖茗居尚未出售的房屋钥匙，证明目的是，汉水建司是该项目的施工方，因鸿泰房产公司欠付汉水建司工程款，汉水建司掌控了莲湖茗居房屋的钥匙，因此，鸿泰房产公司不可能将案涉三套房屋的钥匙交付给莲湖社区委员会。 莲湖社区委员会质证意见：鸿泰房产公司于2015年已将三套房屋钥匙交付给莲湖社区委员会。鸿泰房产公司经济发生困难是在2016年，因此，汉水房产公司掌控鸿泰房产公司之前，鸿泰房产公司已将三套房屋钥匙交付给莲湖社区委员会。 杨秋连、钱均宏、张锐桐的质证意见：同意汉水建司的意见。 本院认为，汉水建司所举证据不能证明案涉房屋钥匙的交付事实，证明目的不予采信。 本院认为，本案的焦点问题是，鸿泰房产公司是否将案涉房屋交付给莲湖社区委员会占有使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。实践中，通常以交付房屋钥匙视为房屋的交付使用。本案中，莲湖社区居委会与鸿泰房产公司之间的《关于商品房置换借款的协议》签订时间早于杨秋连与鸿泰房产公司签订《商品房预售合同》，且鸿泰房产公司在与莲湖社区居委会签订《关于商品房置换借款的协议》后，已实际向莲湖社区居委会交付了房屋钥匙，其交付房屋钥匙的行为应当认定为对房屋的转移占用和交付使用。四申请人提出认定将房屋钥匙交付给莲湖社区委员会缺乏证据证明。本院认为，本案在历次审理中，莲湖社区委员会均就鸿泰房产公司交付给该委员会的三套房屋钥匙进行了举证，并且，鸿泰房产公司与汉水建司达成仲裁调解协议，汉中市仲裁委员会作出仲裁调解书后，鸿泰房产公司以其在仲裁中一时疏忽，在和汉水建司达成《和解协议》中，误将已抵偿给莲湖社区居委会的三套房屋在内的14套房屋抵债给汉水建司，造成仲裁裁决错误为由，向二审法院提出申请，请求对仲裁裁决中案涉三套房屋予以撤销。鸿泰房产公司的该行为亦表明其愿意继续与莲湖社区居委会履行合同。综上，四位申请人提出鸿泰房产公司未向莲湖社区居委会交付钥匙的理由不充分，其理由不予支持，其依据全国民事审判工作会议纪要等相关规定，认为原审判决错误的理由亦不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回汉水建设有限公司、杨秋连、钱均宏、张锐桐的再审申请。 审判长  王晓平 审判员  杨晓梅 审判员  李 鑫 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  程金梁 1