广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29845号原告：张双琴，女，汉族，住广州市天河区。被告：任秀欢，女，1954年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：邵婉文，女，1984年9月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两被告共同委托诉讼代理人：段兰，广东金桥百信（佛山）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴章斐，广东金桥百信（佛山）律师事务所实习律师。原告张双琴诉被告任秀欢、邵婉文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月14日公开开庭进行了审理，原告及两被告的共同委托诉讼代理人段兰、吴章斐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告任秀欢赔偿原告购房定金30000元；2.两被告连带承担因违约原告产生的中介费18500元及误工费2500元；3.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：于2020年8月10日傍晚6点，原告通过佛山市正方房地产中介有限公司员工周思敏介绍(以下简称中介方)，约看了位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××(以下简称该房产)，看后比较满意，2020年8月15日带家人再次复看了该房产，看后，原告叫中介方约任秀欢面谈关于购买该房产办理过户及付款的相关细节事宜。中介方约我们双方2020年8月18日晚上7点30分在中介方的办公地址见面详谈。当晚约8点左右大家开始谈，在场人员有：邵婉文(被告二)、邵某文(被告任秀欢的儿子)、邵婉文的一男性朋友、张双琴(原告)、周思敏(中介方)(共5人)。当晚双方就关心的价格、付款时间、付款方式展开了约二个小时的面商，后双方同意该房产以2513330价格成交。付款方式为一次性付款。付款时间：约11月底12月初，具体过户时间在签订《买卖合同》时确定。当场无法立即确定准确的过户时间是因为：原告购买该房产是需要将原住房出售(原住房已出售，等还清银行贷款后就可过户交易)，收齐售房款后才可购买该房产。在出售原住宅后已向银行申请了提早还款手续(约2020年8月9日向银行提出申请还款)，但银行一直没有给出明确的还款日期，只是回答约要三个月时间。当晚原告也将原告的实际情况及资金情况明确——向邵婉文及其家人告之。邵婉文及邵某文还表示理解，邵婉文的朋友也很清楚房屋交易流程及银行还款流程，还与我说佛山与广州不同，佛山的银行还款时间要快一点，广州需要的时间要长些，当时三方都非常清楚并知晓实际付款情况。后来谈到差不多22点，由于时间太晚，任秀欢年纪大，身体又有些不适，原告的准确的付款时间又还没有，后来双方约定，为表示诚意，原告先转帐三万元定金到任秀欢帐上，由邵婉文先代签《购房定金》协议。双方并约定2020年8月22日当天签订该房产的《买卖合同》，原告也需在签订《买卖合同》前确定还款时间及资金付款的安排。双方口头确认后，原告当晚21：58分将3万元定金转帐到任秀欢的帐号上，由邵婉文签订《购房定金》，协议前邵某文加了原告的微信，付款后，邵某文将该房产的房产证及任秀欢的身份证发了给原告。邵婉文及其儿子是非常清楚原告的资金情况及付款的大概日期的，再得到他们的认同情况下原告才下的定金。当天晚上中介方还要求原告签订了《佣金确认书》。签订《购房定金》协议后，原告多次催问银行原告的还款时间，银行8月20日答复原告2020年11月10日原告现住房可以还款了，原告一收到银行的消息后，就立即通知了中介方(附件6)，中介方推算，11月25原告就可以收到房款，就可以与任秀欢办理过户手续了。剩下来的事就等8月22日签订《买卖合同》了。8月22日下午15点本人如约而至，当天只有邵婉文及一男性朋友到场，来后说了一句要考虑一下原告的付款时间，没有说其他事情就走了。后来中介方多次电话咨询邵婉文问什么时候可以签《买卖合同》邵婉文都没有正面回答，一直拖延时间。8月25日，原告收到邵某文的微信，问原告可否10月份付房款。原告回答邵某文，我们在8月18日当晚谈话过程中并没有提过10月份付房款一说，因为原告非常清楚知道自己要收到出售房子的款项后才有资金购买该房产，10月份根本不可能。如当晚邵婉文及邵某文告之要10月份收钱，原告决不会下定金，因原告资金不到位，根本不可能完成购买该房产手续。而且与邵某文的微信通话记录中，他也一直没有说是我的原因，只是说是中介方的问题。但我们双方是见过面的，还谈了二个小时，并且双方当晚还加了微信，10月份付款一说也是在收定金之后，所以，很明确是任秀欢及其家人由于自己的原因不想把房子卖给原告，邵某文还称我们所签的《购房定金》无效。8月27日在没有得到原告同意的情况下，任秀欢单方面将购房定金退回到原告的银行帐号上。原告只是想购买一间房子与家人居住，最起码的契约精神还是知道的，在下定金时，原告清楚明白地向邵婉文及其儿子说明了原告的资金情况及大概付款的时间，再得到他们认可的情况下才支付了定金，原告的本意是想买房，要是任秀欢继续卖该房产给本人，原告也愿意购买的。由于任秀欢这种不遵守合约的行为，原告在买不到该房产的情况下还要支付中介佣金，对于这种不遵守合约精神的人，请法院给予正确的判决。被告任秀欢辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。一、原、被告在签订《购房定金》时双方并未就价款支付时间、房屋交付时间等进行约定，因此涉案《购房定金》属于预约合同，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，没有生成任何经济利益，况且未签订房地产买卖合同的责任不在被告，原告要求被告使用定金罚则进行赔偿，无事实和法律依据。1.被告在中介找到被告前，被告已经在其他中介处已经放盘。中介通过电话方式询问被告是否有房产出租、出售，被告告知涉讼的房屋在挂牌销售，其后中介也多次带其他人员前往看楼。在与原告签订《购房定金》合同时，被告告知签订合同后，需在2020年10月前获得价款，中介表示没有问题，后在中介要求下，在付款条件、交房时间等具体情形都未进行约定时，先与原告签订《购房定金》合同，并约定在2020年8月22日签订房屋买卖合同。2.2020年8月22日双方前往中介处对买卖合同条款进行磋商并签订房屋买卖合同，原告当场告知需将位于广州的房屋卖掉以后，筹集到款项才能支付房款，大概是在1月30日之前，被告不同意该支付时间，双方未达成一致，未签订《房屋买卖合同》。3.被告销售房屋主要目的是为了尽快筹集款项以用于家庭急需，本次房屋交易价格200多万，原告在签订预约合同时本就应当具备相应的支付能力，但原告在实际上没有相应资金的情况下，仅用3万元定金锁定房屋后再行筹集款项，导致本次交易存在极大的不确定性。被告对本次交易最终何时才能实现无法确定，最终双方并未达成意思一致，被告并无过错。4.出卖人出售房屋的目的是取得购房款，买房人购买房屋的目的是取得房屋所有权，房款支付时间、所有权何时变更是房屋买卖合同的主要条款，在该条款未达成一致意见的情况下，买卖合同并未成立。涉案《购房定金》属于预约合同，预约合同的履行只是发生本合约的行为，没有生成任何经济利益，况且未签订房地产买卖合同的责任不在于被告，原告要求被告使用定金罚则进行赔偿，无事实合法法律依据。5.如前所述，被告不存在违约，原告主张中介费及误工费没有事实和法律依据，不应得到支持。6.《购房定金》未约定中介费的承担问题，原告该主张没有合同依据也无法律依据，且中介费是原告为了其寻找理想房源等其自身目的而支出的费用，与被告无关。而且中介并未促成买卖合同的签订，该居间的义务也并未完成，原告实际上仍可要求中介继续提供服务，事实上也并无损失。7.原告自己未筹措到相应资金，以小额定金来撬动并意图锁定房源，本身就存在主观过错，鉴于被告并无过错，因此无论是定金双倍赔偿或者中介费、误工费均不应当由被告承担。被告邵婉文辩称，邵婉文不是适格的被告，其只是代理任秀欢签字，并非《购房定金》的当事人，不应承担责任。原告举证如下：1.定金转账凭证（转出）原件1份、《购房定金》原件1份、原告与被告任秀欢儿子的微信聊天记录（含不动产权证、土地登记情况、任秀欢身份证）打印件4页（与原件核对一致），用以证明原告支付了定金给被告后，任秀欢儿子将涉讼房屋的权属证明发给原告。2.佣金确认书原件1份，用以证明原告向中介支付了18500元。3.原告与中介的微信聊天记录1页（与原件核对一致），用以证明原告告知被告可以还款的时间。4.原告与被告任秀欢儿子的微信聊天记录4页（与原件核对一致）、定金转账凭证（转入）原件1份、网上银行交易电子凭证复印件1份，用以证明被告要求10月支付房款，与协商不一致，后退还3万元定金予原告。5.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉讼房屋的现状已经转卖。6.证人周思敏的证言：周思敏为就涉讼房屋为原、被告提供居间服务的中介方。2020年8月18日，原告与被告任秀欢签订《购房定金》时，被告是知悉原告在10月份是无法支付购房款的。2020年8月22日，当时因为被告的儿子邵某文要确定其所需购买房屋的付款时间才能跟原告确定涉讼房屋的付款时间，故双方在当日未确定涉讼房屋的具体付款时间。双方在协商过程中有说过预计11月份支付房款，具体付款时间没有协商一致。被告举证如下：1.被告邵婉文与中介的微信聊天记录打印件1页（与原件核对一致），用以证明被告一直与中介沟通要求原告付款的时间为2020年10月份。2.被告任秀欢的儿子与原告的微信聊天记录打印件2页（与原件核对一致），用以证明在2020年8月22日未能签订房地产买卖合同是因为原告不能在之前约定的2020年10月份支付房款，被告向原告协商退还定金，且发出解除通知。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的或有原件核对的证据，本院确认其真实性并在卷佐证。证人周思敏的证言，本院进行综合认定。本院综合采信的证据结合当事人陈述，确认以下事实：2020年8月18日，原告（乙方，买方）、被告任秀欢（甲方，卖方）与案外人佛山市正方房地产中介有限公司（经纪方，丙方）签订《购房定金》约定：买卖双方独家委托经纪方购买及出售位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××之物业。该物业之成交价为2513330元。2020年8月18日当天支付定金30000元，乙方须2020年8月22日（含当天）前签订该物业的房地产买卖合同，否则逾期定金不退；若甲方违约不卖，需退还乙方已支付的购房定金30000元，并赔偿乙方30000元。同日，原告向被告任秀欢的账户转入定金30000元。2020年8月25日，原告与被告的儿子邵某文微信聊天内容如下：发送人发送内容邵某文张小姐你好！能否按我们之前约定10月份付房款？橄榄树张双琴我们之前重来没有约定10月份付房款邵某文我们当时说了可以提早，最迟10月份。张双琴在定金时，我还说，明天我原来的房子签按揭合同，我要问清楚银行具体的扣款时间，当天也清楚告知你们我要收到钱才可以付给你们不可能，第一，我多次跟你们表达了我要卖房才有钱，并表示房子已卖，也签了合同，就等银行的还款时间下定时也明确表示，你们是非常清楚也从来没有10月份之说，因银行还款需要提前3个月，10月是不可能，我没有提出，也没听说你们提过邵某文问银行是没错！但我们当时说了最迟10月份，可以提早，我们当时明确了这个意思了！不能说问银行就无限推迟是吧？就准备签合同那天，我姐姐也再次强调问中介，中介也说10月是没问题！出来准备签合同才发生这样的情况我一直都跟中介强调了是10月份，到出来准备签合同中介还是说10月份是没问题，这是我的错？张双琴我们是当面说，在周六约签约时你们都没提过，后来是在计算日期时，你们觉得要12月太迟，才想违约做生意讲诚信，做人也应如此邵某文是中介一直跟我们说10月份是没问题，所以我们才没提出好不？这样子张小姐，大家也不多说吵了！我提出两种方案：1：按10月份付房款2：我退回3万订金给你，大家算了张双琴当天大家坐下聊了2个小时，你另一男性朋友也非常了解交易与银行还款流程，当晚他也多次回答我关于佛山与广州交易与按揭的不同请尊重契约精神大家是签了购房定金协议的邵某文这个订金协议无效的，我已经给律师看过了！是中介非法操作。订金是做在买卖合同里面的打官司这个协议判协议无效的2020年8月27日，被告任秀欢通过转账向原告退还了定金30000元。另查，涉讼房屋的产权人于2020年9月30日由被告任秀欢变更为案外人李浩。本院认为，原告与被告任秀欢签订的《购房定金》为预约合同，是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，但双方在签订该预约合同时并未确定付款的时间及方式。在双方协商签订房屋买卖合同的过程，双方对付款的时间未能达成一致意见，导致双方未能签订房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原告与被告任秀欢对于双方未能签订房屋买卖合同均无过错，被告任秀欢应将收取的定金退还予原告，而任秀欢实际亦已主动将定金退还原告。原告主张被告双倍返还定金、承担中介费及误工费，缺乏法律依据，本院不予支持。邵婉文并非合同的相对方，原告诉请邵婉文承担本案的责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张双琴的全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取537.5元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十二月二十五日书记员  成海欣