北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43843号原告（反诉被告）：北京紫御艾缘灸道国际中医研究院，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王爱玲，经理。委托诉讼代理人：包树良，北京科仪律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京众和信文化发展有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：鲁伟丽，经理。委托诉讼代理人：顾平，男，北京众和信文化发展有限公司公司员工。委托诉讼代理人：滕宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京紫御艾缘灸道国际中医研究院（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京众和信文化发展有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人包树良，被告委托诉讼代理人顾平、滕宏伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告签订的《商铺租赁合同》于2020年3月19日解除；2.被告退还原告已经交纳的租金17万元（2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金）；3.被告退还原告已交纳的租赁保证金17万元。事实和理由：2020年1月9日，原告和被告签订《商铺租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告将位于“朝阳区某某X号院某某枫景X号楼X层101-3”房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告经营中医艾灸养生调理使用，租赁期限为4年7个月，租赁期间为2020年1月8日至2024年8月7日，其中：2020年1月8日至2020年2月29日为免租期；2020年1月8日至2022年1月7日年租金为68万元；2022年1月8日至2024年8月7日年租金为71.4万元。支付方式为押三付三，即每三个月支付租金，另以三个月的租金作为租赁保证金。原告按照合同约定于2020年1月8日向被告转款34万元，其中包含17万元租赁保证金及2020年3月1日至5月31日租金17万元，另外根据租赁约定支付2020年1月8日至2月29日免租期间的物业费75O0元，以上共计34.75万元。后国内突然爆发新冠肺炎疫情，又适逢春节长假，采取严格的疫情防控措施，原告一直未能进场装修及正常开展经营，而且原告的经营业务有行业特殊性，属于人与人的近距离接触，作为疫情下的高风险行业，原告无法正常开展经营活动，致使合同目的无法实现。因此，原告于2020年3月19日致函被告，提出解除涉案合同，同时将涉案房屋的钥匙邮寄给被告。此后，因双方就租金及押金的退还事宜经多次协商未果，故原告诉至法院，望法院依法判决。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。涉案合同是原告单方解除，原告的行为已经构成单方违约，不存在不可抗力，疫情并不必然导致合同无法履行。第一，从涉案合同的剩余租期看，租期长达四年零七个月，直到2024年8月才届满，在涉案合同中被告也给了原告到2020年2月29日长达53天的免租期，2020年2月29日的时候，新冠疫情已经发生了，在此期间原告并未承担经营风险和损失。第二，2020年2月27日，原告在涉案房屋注册工商登记，当时疫情已经发生，后续疫情趋于好转，在此期间原告仍然注册公司说明其可以预见到疫情的影响，故其不符合不能预见、不可抗力的认定。第三，无论原告还是其在涉案房屋内注册的公司，经营范围均是咨询、策划和研究类，不包括医疗活动，不会受到疫情影响。第四，疫情发生后，政府出台政策进行扶持和租金的减免，如果原告因为疫情导致其经营困难，其完全可以与被告进行租期和租金的变更与协商，也不会影响涉案合同继续履行。综上，可以说明疫情与合同解除之间不存在因果关系，可以证明是原告违约在先，其无权要求返还租金和保证金。疫情发生后对双方均有影响，原告在涉案合同短时间内单方违约解除合同，是将损失强加给被告，不符合合同约定也显失公平，故要求驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求:1.原告补交2020年1月8日至2020年2月29日共计53天的免租期租金100111.11元（按照年租金68万元的标准计算）；2.原告赔偿被告空租期及给予新承租人免租金的租金损失共计241777.78元（按照年租金68万元的标准计算，期限为2020年3月19日至7月15日共计128天）；3.原告支付违约金17万元；4.原告立即办理在涉案房屋内注册的北京艾缘灸道中医文化有限公司的工商注册迁址或注销手续；5.原告赔偿被告重新招租产生的中介费损失46263.75元。事实和理由：原告于2020年3月19日无故提出解除涉案合同，并将涉案房屋的钥匙退还给被告，致使涉案合同不能履行。期间，被告与原告多次协商未果，为了减少损失，被告积极寻找新的承租人，并于2020年6月1日与新承租人签订租赁合同，给予新承租人免租期至2020年7月15日。原告主张的解除合同的理由不能成立，其不享有单方解除权，其解除合同的行为构成根本性违约，应承担合同约定的违约责任并赔偿给被告造成的各项损失。原告就被告反诉辩称，对于被告第四项反诉请求，如果确实存在相关情况，原告同意注销或迁址的。对于其他反诉请求，原告均不同意，因为疫情的不可抗力导致原告无法履行合同，是不可归责于双方的过错，原告不应当承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月9日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订涉案合同，约定：乙方承租涉案房屋，租赁给乙方使用，租赁期限为4年7个月，免租期共计53天，为2020年1月8日至2020年2月29日。2020年1月8日至2022年1月7日期间，年租金为68万元；2022年1月8日至2024年8月7日期间，年租金为71.4万元；租金支付方式为每三个月为一个付款周期，乙方需签订本合同的同时支付甲方2020年3月1日至2020年5月31日的房租17万元。本合同签订之日的同时，乙方应向甲方足额支付履约保证金，金额为17万元；租赁期间内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还履约保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约责任。本合同履行期不满1年解除本合同的，乙方向甲方支付相当于当年全年租金的违约金。2020年1月9日，原告向被告支付免租期物业费7540元、保证金17万元及2020年3月1日至5月31日的租金17万元。2020年3月19日，原告向被告发出《关于因疫情原因终止商铺租赁合同的函》，主要内容为：因新冠肺炎疫情的原因，原告作为艾灸养生企业，受疫情所造成的不可抗力影响严重，无法正常开展各项经营活动，故提出终止涉案合同，并请求退回已支付的全部租赁相关款项。2020年3月23日，被告向原告发送《回函》，主要内容为：被告认为原告以疫情属于不可抗力导致不能开展经营活动，要求解除合同的理由不成立。原告单方解除涉案合同属于根本违反合同约定，严重违约，应承担违约责任。被告不同意退还原告已支付的费用。北京艾缘灸道中医文化有限公司的成立日期为2020年2月27日，注所地为“北京市朝阳区某某28号院某某枫景3号楼1层101-3”，法定代表人为王爱玲。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张其签订涉案合同后从未进场，也未进行装修，只是拿了涉案房屋的钥匙。疫情发生后，原告与被告多次沟通，开始沟通过租金和租期的变更，但后来发函之后就是沟通解除合同的事宜。原告主张由于其属于美容养生行业，这个行业需要人与人之间近距离接触，疫情发生后产生安全隐患，直接导致客户流失，原告无法继续经营这个项目，且涉案房屋的房租较高，原告也无法负担。被告主张原告未与其进行任何沟通，直接单方解除了涉案合同并擅自将涉案房屋的钥匙交还被告，且原告未办理房屋交接手续，而是以自己的行为明确表示不履行合同义务，故原告应属于违约。被告称其认可涉案合同于2020年3月19日解除，但主张原告应承担违约责任。关于被告提起的反诉。被告称由于原告的违约行为，其将涉案房屋重新出租并给予新承租人免租期，而免租期是为了尽快招租避免损失才给与新承租人的，是原告违约行为所造成，所以其提起反诉要求原告赔偿其相应损失。关于原告未能注销涉案房屋工商注册信息的行为，被告称工商部门的规定是假如原告关联公司被认定为经营异常的情况下，那么涉案房屋的地址就无法再另行注册新公司。本院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告于2020年3月19日解除涉案合同，被告对合同于该日解除并无异议，本院确认涉案合同于2020年3月19日解除。根据庭审查明的事实，原告系单方解除涉案合同，其虽主张新冠疫情构成不可抗力，但本院认为其并未举证证明相关事件客观上导致涉案合同无法继续履行，本院认为其提前解除涉案合同应属违约。现被告提起反诉要求原告支付违约金，虽然本院对于原告关于不可抗力的主张未予采信，但考虑到原告继续履行合同可能会受到一定影响的因素，对于原告单方提前解除合同的行为不宜苛予过重的责任，故本院对违约金予以酌情调整。虽然，涉案合同同时约定有保证金条款及违约条款，但本院认为在要求原告支付违约金的同时再扣除其已交纳的保证金，对于原告而言产生了权利义务的失衡，本院认为被告应将保证金予以返还。关于原告已交纳的租金，其于2020年3月19日将涉案房屋的钥匙交还被告，此后其未再占有房屋，故被告应退还原告2020年3月20日至5月31日期间的房租。由于被告给予原告53天的免租期，而免租期系被告基于正常履行涉案合同而给予原告的优惠措施，现合同提前解除，故被告提起反诉要求原告支付免租期租金并无不当，本院将参考涉案合同实际履行情况对免租期租金予以酌情判处。另，被告反诉要求原告支付空租期及其给予新承租人免租期的租金，本院认为相关反诉请求并无依据，本院不予支持。被告要求原告支付其重新出租涉案房屋的中介费的请求于法无据，本院不予支持。关于北京艾缘灸道中医文化有限公司在涉案房屋注册的问题，虽然该公司的法定代表人与原告的法定代表人为同一人，但涉案合同的相对方为原告与被告，该公司并非涉案合同的一方当事人，被告对于此问题应另案解决，本院对其该项反诉请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京紫御艾缘灸道国际中医研究院与北京众和信文化发展有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年3月19日解除；二、北京众和信文化发展有限公司于本判决生效后七日内返还北京紫御艾缘灸道国际中医研究院租金35268元（北京众和信文化发展有限公司应返还北京紫御艾缘灸道国际中医研究院租金135268元，北京紫御艾缘灸道国际中医研究院应支付北京众和信文化发展有限公司免租期租金10万元，二者予以折抵）；三、北京众和信文化发展有限公司于本判决生效后七日内返还北京紫御艾缘灸道国际中医研究院保证金2万元（北京众和信文化发展有限公司应返还北京紫御艾缘灸道国际中医研究院保证金17万元，北京紫御艾缘灸道国际中医研究院应支付北京众和信文化发展有限公司违约金15万元，二者予以折抵）；四、驳回北京紫御艾缘灸道国际中医研究院的其他诉讼请求；五、驳回北京众和信文化发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6400元，由北京紫御艾缘灸道国际中医研究院负担516元（已交纳），由北京众和信文化发展有限公司负担5884元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4691元，由北京众和信文化发展有限公司负担2166元（已交纳），由北京紫御艾缘灸道国际中医研究院负担2525元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十二月二十九日书记员  丁 楠