重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初18838号原告：李贤波，男，1980年10月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：杨圣明，重庆尚亚律师事务所律师。被告：陈俐君，女，1977年11月3日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：时玫，女，1957年12月6日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：雷秀君，女，1967年3月14日出生，汉族，住重庆市渝**。三被告共同委托诉讼代理人：张敬东，泰和泰（重庆）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王娜，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告李贤波与被告陈俐君、时玫、雷秀君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，因陈俐君、时玫、雷秀君另案提起诉讼，本案中止审理。该案审理终结后，本案恢复审理。原、被告双方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李贤波向本院提出诉讼请求：一.判决三被告退还原告物业建筑面积为499平米房屋的保证金40000元；二.判决三被告退还原告物业建筑面积为481.12平方米房屋的保证金49400元；三.判决三被告退还原告多支付的房屋租金57308元；四.本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，李贤波变更第三项诉讼请求为：判决三被告退还原告多支付的房屋租金58308元。事实和理由：2013年8月2日，李贤波与李红玲等签订了《茶楼经营权及场地转让协议》，约定李红玲等将其从三被告处承租的位于重庆市渝中区大坪正街XXXXX号（建筑面积499平方米）的房屋转租给李贤波用于开办茶楼（旧茶楼），除去转让款因李红玲等已向三被告缴纳了保证金4万元，因此李贤波向李红玲等支付包括物业用电保证金1万元在内共计5万元的保证金，李红玲等将保证金的付款凭证原件交付给李贤波。同年11月11日，三被告与李贤波签订了该房屋的《商铺租赁合同》，对李贤波与就相关房屋的租赁进行了约定，并确认了李贤波与李红玲等人的转租行为。之后李贤波于2016年4月23日经三被告指示将该房屋转租给蒲伟，李贤波就此与三被告解除租赁合同。2014年3月3日，李贤波与李敏达成转租协议，约定李敏将其从三被告处承租的位于重庆市渝中区大坪正街XXXXX号（建筑面积为481.12平方米）的房屋转租给李贤波用于开办茶楼（新茶楼），之后李贤波与三被告签订了关于房屋的《商铺租赁合同》，对房租保证金等事宜进行了约定，同时双方协商将合同签订时间记载为李敏承租之日。合同签订后，李贤波按照约定向三被告缴纳了49400元保证金，之后经三被告同意转租给了陈志鹏，转让费10万元由陈俐君先行收取，待原、被告进行结算时如李贤波尚存在欠付租金情况则用于冲抵租金，李贤波就此与被告解除租赁合同。2018年3月12日，经三被告进行确认，李贤波承租期限内新、旧茶楼共计应支付租金为1719088元，李贤波从2013年8月28日起至2018年3月7日止合计支付给三被告1676396元（不含新旧茶楼房屋保证金89400元）。综上所述，原、被告之间房屋租赁合同解除，现三被告应当将相关费用返还李贤波，但是李贤波多次找三被告协商相关退款事宜一直未果，为维护自身合法权益，请求支持李贤波诉讼请求。陈俐君、时玫、雷秀君辩称，一、李贤波主张三被告需退还其保证金40000元的诉讼请求不成立，没有事实依据。1、李贤波主张该笔保证金系三被告与李红玲在前租赁合同中约定并收取，但在李红玲转租给李贤波前，三被告就已用该保证金将李红玲在租期内所欠房租、水电费、物管费抵扣完毕。2、首先，在三被告与李红玲的房屋租赁合同关系因转租给李贤波而解除时，如若保证金还存在退还前承租人李红玲的情况，即该保证金应属于李红玲对三被告享有的债权，根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”李红玲将该债权转让给李贤波，但未对三被告进行任何通知。因此，该债权转让对作为债务人的三被告不发生效力。如若存在保证金需要退还的情况，基于合同的相对性，也应该是由三被告退还给李红玲。其次，李贤波需要提供已向三被告进行债权转让通知的证据，即使债权转让已经通知了三被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十二条之规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”因此，三被告可以以该40000元保证金已经用以抵扣李红玲欠缴的房租向李贤波抗辩。3、根据李贤波与三被告双方签订的《商铺租赁合同》（499㎡）第四条第1款“合同签订时，乙方需交纳人民币40000元作为合同保证金，合同期满后，乙方无违约行为，甲方应在十个工作日内无息退还”可知，李贤波因基于合同约定，应向三被告缴纳40000元作为合同保证金，但李贤波自始至终未向三被告缴纳该笔保证金。此外，如果如李贤波声称已将保证金一并交给李红玲，那么李贤波在与三被告重新签订《商铺租赁合同》时，就不会再在合同中约定该保证金需要李贤波向三被告缴纳。李贤波的主张在逻辑、常理上明显不合理。二、李贤波并未向三被告缴纳49400元的保证金，李贤波的主张与事实不符，其主张三被告需退还保证金49400元的诉讼请求不成立。虽然李贤波与三被告在《商铺租赁合同》（481.12㎡）中约定了李贤波应向三被告缴纳49400元作为保证金，但李贤波实际并未向三被告缴纳该保证金，须由李贤波提供由李贤波缴纳该保证金的付款凭证。2、在由李贤波提供的打款记录中，并不存在一笔款项为49400元的记录，由此也可以证明李贤波自始至终未向三被告缴纳该笔保证金。三、李贤波不仅没有超额支付房屋租金57308元，反而尚欠三被告租金60614元。根据李贤波与三被告签订的《帝邦茶楼对帐情况说明（房租费）》，其中关于118832元的一笔转款为待查实款项，需核实该笔款项是否属于李贤波缴纳的租金，以此确定李贤波实际缴纳租金的总金额。三被告认为，该笔款项的转款日期为2013年8月22日，而李贤波与三被告签订《商铺租赁合同》（499㎡）的日期是2013年11月11日，在此之前，三被告根本不知晓前承租人李红玲已将该房屋转租给李贤波。所以，不管从转款时间上来判断当时的合同相对人，还是从李红玲欠缴的租金数额来讲，均应当认定该笔118832元的转款性质为李红玲缴纳的在转租给李贤波前尚未结清的租金。对帐说明中核实确认李贤波应向三被告支付新、旧两处茶楼租金合计1719088元，李贤波实际向三被告缴纳的租金合计1558474元，因此，李贤波仍欠三被告160614元房租。因三被告代李贤波收取了陈志鹏10万元转让费，经原、三被告双方约定，若在租金结算时如三被告尚存在欠付租金则用以抵扣。因此，李贤波实际欠付三被告租金合计60614元。综上所述，李贤波第一、二项诉讼请求不成立，经核算李贤波的应付租金和实付租金，李贤波不仅没有超额支付房屋租金57308元，反而尚欠三被告租金60614元。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十二条之规定，李贤波的诉讼请求不能成立，恳请法院依法驳回李贤波的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2013年8月2日，甲方李红玲、乙方张李娅、丙方许道鲜作为出让方，与受让方丁方赵雄文、戊方李贤波签订《茶楼经营权及场地转让协议》，约定甲乙丙三方于2013年8月1日将重庆市渝中区XXXXXX房屋茶楼（建筑面积499平方米）的场地承租权与该场地内的茶楼经营权一并转让并交付给丁戊方。甲乙丙三方中甲方于2011年6月28日与房东签订的《商铺租赁合同》约定的房屋保证金4万元和用电保证金1万元，出让方已向该合同甲方（房东）缴纳，因此本协议受让方应向出让方支付该5万元；甲乙丙三方转让承租权后，丁戊两方当然取得前述《商铺租赁合同》中承租方的权利并履行相应义务；《商铺租赁合同》约定的承租方的权利义务，在茶楼承租权转让之前由本协议甲乙丙三方享有和承担，在茶楼承租权转让后，由本协议丁戊两方享有和承担；本协议出让方与转让方的转让价款为62万元，其中57万元为场地承租权和茶楼经营权的转让款，余下5万元为房屋保证金和水电保证金。该协议还约定了转让价款的支付及其他事项。协议签订后，李贤波、赵雄文即开始占用使用上述房屋。李贤波现持有雷秀君于2011年6月28日向李红玲出具的保证金4万元的收条。2013年11月11日，陈俐君（曾用名：陈华）、雷秀君、时玫作为甲方与乙方李贤波签订《商铺租赁合同》。该合同主要约定：甲方将坐落于重庆市渝中区XXXXX房屋（建筑面积499平方米）出租给李贤波经营茶楼使用。租赁期限为捌年，自2011年6月28日起至2019年6月27日止（租金暂定前6年）。合同签订时乙方交纳4万元作为合同保证金，合同期满后乙方无违约行为，甲方应在十日内无息退还。租金标准：第一承租年（即承租日起12个月内）按建面35元/平米。第二承租年租金以上年度月租金总价为基数按5%的比例递增。第三承租年以上年度月租金总价为基数按8%的比例递增。第四至六承租年每年以上年度月租金总价为基数按10%的比例递增。此租金仅为物业折旧使用费用，不含通讯费、物管费、水电费、停车费及税金等。第七至八承租年每年月租金根据周边商业门面市场行情进行调整，如无上涨，仍以该年的上一年度月租金总价为基数每月按10%的比例递增。租金的支付方式为第一年内，每3个月为一期，在交付第一期租金时，甲方考虑清水房乙方装修需要及其它原因，乙方须在每期届满前提前15日向甲方预付下一期租金。第二至第六年内，每6个月为一期，乙方须在每期届满前15日向甲方预付下一期租金。第七至八承租年每年租金及支付方式根据周边商业门面市场行情进行调整。使用该房屋的水、电、物管等费用由乙方自行承担。该合同第五条“出租方与承租方的变更”约定：“2.租赁期间，乙方在征得甲方同意的前提下，乙方如欲将物业转租给第三方使用，在第三方保持本合同不变的情况，甲方允许及配合乙方转让取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”该合同第十二条“其它约定”中特别约定：“3、该合同为前一租赁方李红玲于2013年9月转租给李贤波的，其与本合同相关的债权、债务及其他一切法律纠纷与甲方无关。”合同还约定了其他事项。该合同签订时，李红玲在场。该合同签订后，李贤波未向陈俐君、雷秀君、时玫支付保证金。陈俐君、雷秀君、时玫作为甲方与乙方李贤波另签订《商铺租赁合同》。该合同主要约定：甲方将坐落于重庆市渝中区XXXXX房屋（建筑面积481.12平方米）出租给李贤波经营茶楼使用。租赁期限为捌年，自2011年4月15日起至2019年4月14日止（租金暂定前5年）。合同签订时乙方交纳49400元作为合同保证金，合同期满后乙方无违约行为，甲方应在十日内无息退还。租金标准：第一承租年（即承租日起12个月内）按建面35元/平米。第二承租年租金以上年度月租金总价为基数按5%的比例递增。第三承租年以上年度月租金总价为基数按8%的比例递增。第四至五承租年每年以上年度月租金总价为基数按10%的比例递增。此租仅为物业折旧使用费用，不含通讯费、物管费、水电费、停车费及税金等。租金的支付方式为前六个月内，每3个月为一期，在交付第一期租金时，甲方考虑清水房乙方装修需要及其它原因，给予45天租金优惠。之后每6个月为一期，乙方须在每期届满前30日向甲方预付下一期租金。使用该房屋的水、电、物管等费用由乙方自行承担。该合同第五条“出租方与承租方的变更”约定：“2.租赁期间，乙方在征得甲方同意的前提下，乙方如欲将物业转租给第三方使用，在第三方保持本合同不变的情况，甲方允许及配合乙方转让取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”该合同第十三条“其它约定”中特别约定：“3、该合同为前一租赁方李敏于2014年3月13日转租给李贤波的，其与本合同相关的债权、债务及其他一切法律纠纷与甲方无关。”合同还约定了其他事项。该合同载明签订时间为2011年4月20日。陈华于2014年3月13日出具收条载明收到李贤波承租渝中区大坪正街XXXXX物业合同履约保证金49400元，并备注该保证金已由李敏转付。甲方李贤波与乙方蒲伟签订《经营场地及生意转让协议》，约定甲方于2016年4月23日将甲方建面约499平方米老茶楼转让于乙方。转让费15万元，乙方于2016年4月22日一次性向甲方支付完清。2018年3月12日，甲方李贤波、乙方陈志鹏与产权方签订协议一份约定，甲方将渝中区XXXX原帝邦茶楼转让给乙方，双方协商转让金额为10万元，并于2018年3月17日前无条件交付给乙方。一、甲方必须把2018年3月17日前的所有欠款（物管费、水电费、清洁费、房租费等）全部结清。乙方概不负责。二、签定合同之日乙方付甲方定金5万元定金，余款5万元在3月17日交房时无欠款的情况下一次性付清。三、甲乙双方严格履行合同约定，任何一方违约、必须按转让标价三倍赔偿。该协议有李贤波、陈志鹏、陈华、雷秀君、时玫签名，并备注了“把转让费拾万元打到：4340623768XXXXXX（陈俐君）建行”的字样。2018年3月12日，李贤波与陈华（陈俐君）、雷秀君、时玫签订《帝邦茶楼对账情况说明（房租费）》，载明“帝邦茶楼新、旧两边茶楼接手后从2013年9月28日到2018年2月14日合计打款总费用：1647867元（含待查实款项：¥118832元，该款项最终确定以帝邦茶楼相关人员的打款银行凭据为最终确认金额）。时玫、雷秀君、陈华房东应该收新、旧两边茶楼合计金额为1719088元。（该费用是优惠2018年2月15-3月17日所有的房租）经双方对账（如果¥118832元成立的情况下）帝邦茶楼租户李贤波（身份证号：XXXXXX）差房东¥71221元，如果¥118832元未成立的情况差房东时玫、雷秀君、陈华合计金额为¥190553元。帝邦茶楼收取陈志鹏拾万元转让费由陈俐君收取并冲抵李贤波所欠房租。如果李贤波查实¥118832元打款房东，应退李贤波¥28779元（前提是物管费、水电费、等杂费）。”陈俐君、雷秀君、时玫在审理过程中另案作为原告以李红玲为被告，李贤波、赵雄文为第三人向本院提起了房屋租赁合同纠纷诉讼，要求判令：1.判决被告支付欠付的房租费118832元及资金占用损失（以118832元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2013年8月28日起计至全部付清之日);2.本案诉讼费由被告承担。该案另查明如下事实，“2011年6月28日，甲方陈俐君（曾用名：陈华）、雷秀君、时玫三人将其名下坐落于重庆市渝中区大坪正街XXXXXX房屋（建筑面积：499平方米，套内面积433.88平方米）出租给乙方李红玲用于经营茶楼，双方签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：租赁期限为8年，自2011年6月28日起至2019年6月27日止。合同签订时乙方交纳4万元作为合同保证金，合同期满后，乙方无违约行为，甲方应在十日内无息退还。租金标准：第一承租年（即承租日起12个月内）按建面35元/平米即每月租金17465元。此租金仅为物业折旧使用费用，不含通讯费、物管费、水电费、停车费及税金等。第二承租年（即承租日起13月至24月止）的租赁期限内，月租金总价以上年度月租金总价为基数按5%的比例递增，即每月租金19298.8元。第三承租年以上年度月租金总价为基数按8%的比例递增，即每月租金19805.3元。第四至八承租年每年以上年度月租金总价为基数按10%的比例递增。租金的支付方式为每6个月为一期，前两期付款分为四个季度付，即租期1-3月、4-6月、7-9月、10-12月按季度支付。在交付第一个季度租金时，甲方考虑清水房乙方装修需要，给予乙方免收2个月租金优惠，即只收17465元租金，之后乙方需在被告需在每期届满前15日预付下一期(6个月)房租费，直至合同期满。使用该房屋的水、电、物管等费用由乙方自行承担。该合同第五条‘出租方与承租方的变更’约定：‘2.租赁期间，乙方如欲将物业转租给第三方使用，在第三方保持本合同不变的情况，甲方允许及配合乙方转让，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，陈俐君（曾用名：陈华）、雷秀君、时玫按约向李红玲交付了案涉房屋，李红玲按约向陈俐君（曾用名：陈华）、雷秀君、时玫支付了保证金40000元。自2011年6月28日起至2013年9月27日止扣除免租期后案涉房屋总租金为454124.9元，李红玲以及经其合伙人许道鲜、张李亚在2011年6月28日起至2013年5月27日期间陆续向陈俐君（曾用名：陈华）、雷秀君、时玫支付案涉房屋租金391710元。”同时，该案审理后认为，“李红玲将其与陈俐君、时玫、雷秀君签订的前述《商铺租赁合同》的合同权利义务一并转让给了李贤波，并得到了相对人陈俐君、时玫、雷秀君的同意，其转让应属有效。自此，李红玲在《商铺租赁合同》中的未履行义务应由李贤波履行，李贤波则享有李红玲对陈俐君、时玫、雷秀君的相应抗辩权。现陈俐君、时玫、雷秀君起诉要求李红玲支付欠付租金不成立，对陈俐君、时玫、雷秀君的本案诉讼请求，本院不予支持。”2020年9月29日，本院就该案作出（2020）渝0103民初3198号《民事判决书》，判决驳回原告陈俐君、雷秀君、时玫的诉讼请求。该判决已生效。另查明，赵雄文于2013年8月28日向陈华（陈俐君）转账金额为118842元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，结合李贤波、赵雄文与李红玲、张李娅、许道鲜签订的《茶楼经营权及场地转让协议》、李贤波与三被告签订的两份《商铺租赁合同》，能够证实李贤波承租位于重庆市渝中区大坪正街XXXXXX建筑面积分别为481.12平方米、499平方米的房屋而与陈俐君、雷秀君、时玫建立的房屋租赁合同关系，是因李红玲与李敏二人将原与陈俐君、时玫、雷秀君签订的《商铺租赁合同》中的合同权利义务向李贤波予以了转让，并得到了相对人陈俐君、时玫、雷秀君的同意，该转让应属有效。故李贤波概括承受了原承租人李红玲与李敏《商铺租赁合同》中所有合同权利义务。李红玲与李敏原支付的保证金40000元和49400元，在李贤波与陈俐君、时玫、雷秀君合同关系终止后，应由陈俐君、时玫、雷秀君向李贤波予以退还。关于李贤波要求退还多支付的房屋租金58308元的问题，本院认为，2018年3月12日，李贤波与陈华（陈俐君）、雷秀君、时玫签订《帝邦茶楼对账情况说明（房租费）》载明，李贤波在2013年9月28日至2018年2月14日共应付房租1719088元，已支付1647867（含赵雄文代付的118832元），故扣除该118832元后，李贤波实际支付1529035元。因查实赵雄文于2013年8月28日实际支付款项数额为118842元，故李贤波实际已支付1647877元。另陈志鹏与李贤波的转让费10万元已直接支付给陈俐君，李贤波与三被告同意抵扣房租，故李贤波共支付房租1747877元。因另案查明李红玲在其租赁期间即2011年6月28日至2013年9月27日应支付租金454124.9元，已付391710元，尚余62414.9元未付。因李贤波概括承受了李红玲所签《商铺租赁合同》中权利义务，故李红玲在《商铺租赁合同》中的未履行义务应由李贤波履行。在抵扣该62414.9元后，李贤波尚欠陈俐君、时玫、雷秀君房租33625.9元。因陈俐君、时玫、雷秀君同意李贤波差欠的租金在其应退还的保证金中予以抵扣，故三人共还应向李贤波退还保证金55774.1元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈俐君、时玫、雷秀君在本判决生效后十日内退还原告李贤波保证金55774.1元；驳回原告李贤波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取计1627元，由原告李贤波负担1000元，被告陈俐君、雷秀君、时玫负担627元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 任 科二〇二〇年十二月三十日书记员 白皇佳