河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11344号原告：河南亚新物业服务有限公司，住所地郑州市**航海北街**。统一社会信用代码：91410103725812807K。法定代表人：张玮，总经理。委托诉讼代理人：张文有、史正雪，河南华融律师事务所律师。被告：何二彦，男，汉族，1974年10月21日出生，户籍地河南省尉氏县。原告河南亚新物业服务有限公司（以下简称：亚新物业公司）诉被告何二彦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告亚新物业公司的委托诉讼代理人张文有、史正雪到庭参加了诉讼。被告何二彦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亚新物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付自2018年1月至2020年9月，每个月260元，共计33个月的物业管理服务费8580元；2.请求依法判决被告支付逾期交纳物业费的违约金2574元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月7日河南中联创房地产开发有限公司（以下简称：中联创）委托原告对橄榄城都市广场商业提供前期物业服务，合同中约定的商业收费标准为每平方米每月6.0元，写字楼为每平方米每月3.5元。2014年7月15日原被告双方签订《前期物业管理服务协议》，合同约定由原告为被告购买的橄榄城都市广场商业B座1324号房屋提供前期物业管理服务，被告房屋建筑面积为57.58平方米，合同约定物业费收费标准为写字楼物业费2.8元每平方米每月，商业物业费实行3.5元每平方米每月，该物业费收费标准为原告对橄榄城都市商业广场广大业主实行的优惠价。2017年原告运营达不到收支平衡，就物业费上涨事宜，写字楼物业费收费标准由每平方米每月3.5元调整为4.5元，商业恢复至原来的备案价格每平方米每月6.0元，根据《物权法》第七十六条规定物业费调整属于涉及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告业关于物业费调整已入户征得双过半业主的同意。自2018年1月1日起橄榄城都市广场写字楼物业费收费标准由每平方米每月3.5元调整为4.5元，商业恢复至原来的备案价格每平方米每月6.0元，原告就物业费调整已在都市广场向广大业主进行公示。公示后，原告按调整后的物业费标准收取，其中已有364户业主按调整后的物业费收费标准进行交纳，收费率达95.04%，总建筑面积为37274.12平方米，已缴费的业主建筑面积为36496.97平方米，已达97.92%；2019年334户业主已按调整后的物业费收费标准进行交纳，收费率达87.21%，总建筑面积为37274.12平方米，已缴费的业主建筑面积为33852.11平方米，已达90.82%。合同履行期间原告已如约提供物业管理服务，被告自2018年1月至2020年9月未按调整后的物业费收费标准向原告按时交纳物业费，被告已构成违约，应向原告支付违约金。考虑到原告与业主签订的《前期物业服务协议》中第十条违约责任条款约定业主未按时交纳物业费，从逾期之日起按拖欠费用总额千分之五的标准交纳违约金过高，现原告主动降低违约金收取标准，原告以被告所拖欠的物业费8580元的30%向被告主张违约金为2574元。为了切实维护原告的合法权益，原告特依据我国法律的相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告何二彦未作答辩，未提交证据。经审理本院查明如下事实：1.2011年，河南中联创房地产开发有限公司与郑州亚新物业服务有限公司签订编号为YXPS-20110701号橄榄城都市广场商业《前期物业管理服务合同》一份，委托郑州亚新物业服务有限公司对橄榄城都市广场商业提供前期物业服务。其中产权权属面积80194.75平方米，可收费房间数754间，业主412位。合同中约定的商业收费标准为每平方米每月6.0元，写字楼为每平方米每月3.5元。2.2014年7月15日，依据上述《前期物业管理服务合同》，郑州亚新物业服务有限公司（甲方）与被告何二彦（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》一份，合同约定由郑州亚新物业服务有限公司为被告何二彦购买的橄榄城都市广场商业B座（郑州市贺江路78号B号楼13楼）1324号房屋提供前期物业管理服务，被告何二彦房屋类型为写字楼，建筑面积为57.58平方米。合同约定物业费收费标准为写字楼物业费2.8元每平方米每月，商业物业费实行3.5元每平方米每月。首次预交半年，此后季首5日内缴纳每季度物业费。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按欠交费用总金额的日千分之五的标准交纳违约金。3.2017年6月15日，郑州亚新物业服务有限公司关于橄榄城都市商业广场物业收费问题向全体业主发出“关于橄榄城都市商业广场项目物业费调价征询意见的公告”。公告主要内容为：橄榄城都市商业广场项目自2013年12月交付使用，写字楼物业费实行优惠价2.8元/㎡/月，商业物业费实行3.5元/㎡/月收取，至今已经4年。因公司物价及人力成本的持续上涨，物业运营已经不能达到收支平衡，致使公司连续出现亏损。长此下去公司将无力保障项目的正常运行。鉴于以上情况，公司拟对橄榄城都市商业广场项目物业费收费标准调整并意见征询。征询时间为2017年7月1日至2017年11月30日。随后，郑州亚新物业服务有限公司向全体业主就征询意见。4.2017年11月20日，郑州亚新物业服务有限公司就橄榄城都市商业广场项目物业费调价征询意见结果进行了公示，公示主要内容为：经征询，在广大业主的积极参与下，物业费调整征询工作已于2017年11月15日完成。项目共计760个房间，411个业主，可收费面积90112㎡；其中403个房间，房屋面积70766.23㎡（占可收费面积的78.5%），229个业主（占总业主人数的56%，同意物业收费调整，该部分房屋面积及业主人数均已超过50%，符合相关法律法规条款规定。结合广大业户意见，参照《物业管理条例》和《前期物业服务协议》，物业费调整标准为：写字楼由原备案价3.5元/㎡/月调整为4.5元/㎡/月；商业物业费标准恢复至备案价6元/㎡/月。新收费标准自2018年1月1日起实施。公示后，郑州亚新物业服务有限公司于2017年12月21日将物业收费调整后的收费标准向郑州市二七区房管局物业监察科提出了备案说明，备案说明中提及调整后的物业收费自2018年1月1日起实行。5.自2018年1月1日后，郑州亚新物业服务有限公司开始按照调整后的物业收费标准开始收取物业服务费。郑州亚新物业服务有限公司所管理下的橄榄城都市广场商业项目范围内2018年、2019年已经按照新标准缴纳物业管理服务费的业主均已超过占建筑物总面积和总人数的50%。6.2018年8月21日，郑州亚新物业服务有限公司名称变更登记为河南亚新物业服务有限公司。7.被告何二彦自2018年起未再缴纳物业管理服务费，故产生本案纠纷。本院认为，本案中原告亚新物业公司与被告之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，双方均应遵守。按照双方合同约定，原告亚新物业公司为被告提供物业管理服务，被告有义务依约支付物业管理服务费，但被告自2018年起至2020年9月份未支付原告相应费用，应属违约，故原告亚新物业公司诉请被告支付相应物业管理服务费和违约金，符合双方合同约定，本院应予支持。关于物业管理服务费的标准，因原告亚新物业公司前期已依法就物业服务管理费调整征求涉案小区业主意见并公示，其调整物业服务管理费符合有关法律、法规规定，且涉案物业项目2018年、2019年已经按照新标准缴纳物业管理服务费业主人数中占建筑物总面积和总人数的业主均已超过半数，故被告应按照调整后的标准（4.5元/月/平方米）缴纳物业管理服务费，自2018年1月至2020年9月共计为8550.63元。关于违约金，本院支持以每季度应交部分租金（每季度为259.11元）为基数、自被告逾期之日起（即自2018年起至2020年第三季度，每年的1月6日、4月6日、7月6日、10月6日为逾期日）至实际支付之日止的利息，其中2018年和2019年前三季度租金按照中国人民银行同期贷款利息标准计算，2019第四季度至2020年第三季度租金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条，《河南省物业管理条例》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告何二彦自本判决生效之日起十日内支付原告河南亚新物业服务有限公司物业管理服务费8550.63元（自2018年1月1日至2020年9月30日），并支付违约金[以每季度应交部分租金（每季度为259.11元）为基数、自被告逾期之日起（即自2018年起至2020年第三季度，每年的1月6日、4月6日、7月6日、10月6日为逾期日）至实际支付之日止的利息，其中2018年和2019年前三季度租金按照中国人民银行同期贷款利息标准计算，2019第四季度至2020年第三季度租金按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算]；二、驳回原告河南亚新物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取39元，由被告何二彦负担(该款原告已预交，被告应在本判决生效后十日支付给原告)。本判决为终审判决。审判员 梁 芳二〇二〇年十二月三十一日书记员 王明义