濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初2953号原告：吕虎成，男，汉族，1965年6月16日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：刘自刚，河南卓诚律师事务所律师。被告：濮阳市乾元宝业置业有限公司，住所地濮阳市京开大道与胜利路交叉口东北角银鹏大厦**。注册号：410900001029697。法定代表人：史艳玲，该公司经理。第三人：冯叶宗，男，汉族，1989年2月26日出生，住河南省濮阳县。第三人：管小铭，女，汉族，1986年12月5日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：任文阁，河南众孚律师事务所律师。原告吕虎成与被告濮阳市乾元宝业置业有限公司（以下简称“乾元公司”）、第三人冯叶宗、管小铭商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕虎成及其委托诉讼代理人刘自刚，第三人冯叶宗，第三人管小铭及其委托诉讼代理人任文阁到庭参加诉讼。被告乾元公司经本院公告送达起诉书副本、开庭传票、应诉通知书等未到庭应诉。本案现已审理终结。原告吕虎成向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告乾元公司于2010年4月6日签订的《职工购房买卖合同》有效；2、依法判令确认第三人冯叶宗与被告宝业公司签订的《商品房买卖合同》无效，并排除妨碍；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年4月6日，原告购买被告乾元公司建设以出让方式取得位于濮阳市××路东段北侧，编号为03-07-026的地块土地使用权，第1号楼3单元1层301号房屋一套（现名为人和小区），并与被告乾元公司签订《职工购房买卖合同》，自2010年4月6日依约交纳了全部房款等。被告于2011年元月份将房屋建成后，2011年7月，被告乾元公司股东王仁钦将上述房屋及配套地下室均交付于原告。原告进行装修时，第三人强行装修进行阻扰，称与濮阳医疗器械化玻采购供应站签订有房屋买卖合同，原告依法购置上述房屋，第三人强行要求居住房屋严重侵害了原告的合法权益。原告无奈依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告乾元公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人冯叶宗述称，涉案房屋的实际购房人是第三人管小铭，只是借用了答辩人的名字签订合同。第三人管小铭述称：1、原告购买的是3幢3单元1层301号房，管小铭购买的是1幢3单元1层301号和302号房，原告和第三人管小铭购买的并非同一套房屋；2、管小铭足额支付了房款，原告自2010年4月6日仅向公司支付了15.5万元房款，且只有35000元的房款是针对3幢3单元1层301号房的付款，另外12万元支付的是1幢3单元1层301号房的房款。但是该12万元房款的支付没有合同依据，根据原、被告合同的约定，未交清房款，无权主张交付房屋。综上建议驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月6日，原告吕虎成（××）、被告乾元公司（出卖人）签订《职工住房买卖合同》一份，合同主要约定：项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于濮阳市××路东××北侧、编号××03-07-026的地块土地使用权；××购买的职工集资房为第3幢3单元1层301号房，单价为每平方米2390元，总金额252145元；此外，双方还对××所购房屋的基本情况、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、××逾期付款的违约责任、交付期限、规划、设计变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任等事项进行了约定。被告乾元公司分别于2010年4月6日、2010年11月26日向原告出具收据，内容分别为“今收到吕虎成35000元，系付3#301部分首付款，2009.11.23已交5000元”；“交款单位：吕虎成，人民币：壹拾贰万元整，￥120000元收款事由：1#301室部分房款”。王仁钦分别于2011年3月18日、2012年1月1日、2014年1月28日向原告出具收到条，收到原告房款35000元、10000元、30000元。2013年12月18日，刘文婷、第三人冯叶宗（××）分别与被告乾元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同主要约定××购买的商品房位于第1幢3单元1层02号房、01号房，总金额均为250000元，另外，双方还对××所购房屋的基本情况、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、××逾期付款的违约责任、交付期限、规划、设计变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任等事项进行了约定。同日，被告乾元公司出具收据一份，主要内容为“交款单位：管小铭；人民币：伍拾万元证”，收据背面显示有“证明，石化路该两套房产已卖给管小铭，此房款已清，滑明亮，2013.12.18”。另查明，王仁钦作为吕虎成的证人到庭作证，王仁钦证明案涉房屋建设时未取得相关证件，该项目利用乾元公司的资质，是王仁钦、滑明亮、高继波三人合伙建设，王仁钦是现场负责人，吕虎成将涉案房屋的尾款交给了王仁钦，后转给了滑明亮，王仁钦将案涉房屋钥匙交给吕虎成。所建楼房开始从北往南排号，后物业进驻从南往北排号，故原告与第三人诉争的是同一套房屋。第三人管小铭对王仁钦证人证言不予认可，认为证人向滑明亮转款20万元的时间发生在2011年4月28日，而此时证人才收取了吕虎成3.5万元，况且仅凭一张20万元的银行流水，也没有滑明亮出具的收据为准，不能证明款项的性质。又查明，第三人管小铭提交滑明亮出具的承诺1份、濮阳市自来水公司收费信息查询列表1页、城市供用自来水合同（户表）1份、华润燃气股份有限公司用户气费信息表1页、《城镇燃气供用气合同》1份、自来水改装费收据2张、电改非及电费收据2张、物业费收据3张。拟证明涉案房屋名义购房人是冯叶宗，实际购房人是管小铭，且已交付管小铭占有且使用至今。本院认为，管小铭主张其系案涉房屋的实际购房人，冯叶宗予以认可，本院对此无异议。本案争议的焦点为原告吕虎成、第三人管小铭分别与被告乾元公司就涉案房屋签订的买卖合同效力问题。本案原告吕虎成与被告乾元公司签订案涉房屋买卖合同在先，但买卖双方所签订的购房合同是平等主体间的民事合同，并不能改变合同为房屋买卖的性质，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案所涉及的两份合同均是合同主体双方的真实意思表示，符合合同所要求的成立及生效要件，合同内容并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，同时，依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的,不影响合同效力”之规定，案涉房屋未办理产权过户登记手续，并不影响两份合同的效力，因此，原告吕虎成要求本院确认其与被告乾元公司签订的《职工住房买卖合同》为有效合同，本院予以确认。原告吕虎成未提供证据证明第三人管小铭与被告乾元公司所签订的《商品房买卖合同》存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，要求确认第三人管小铭与被告乾元公司所签订的《商品房买卖合同》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。原告吕虎成诉请第三人排除妨碍,属于侵权之诉,和本案不属于同一法律关系,本院不予审查,原告吕虎成可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告吕虎成与被告濮阳市乾元宝业置业有限公司于2010年4月6日签订的《职工购房买卖合同》有效；二、驳回原告吕虎成的其他诉讼请求。案件受理费5082元、公告费480元，由被告濮阳市乾元宝业置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲审 判 员  杨 明人民陪审员  张颜报二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  王 宁