河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6161号 上诉人（原审原告）：蔡亚男，女，1992年12月5日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：蔡万利，男，1971年7月30日出生，汉族，住址同上。系蔡亚男之父。 委托诉讼代理人：李莉，北京市君益诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：国世通房地产开发有限公司，住所地河北省固安县温泉休闲商务产业园区。统一社会信用代码91131022550408588K。 法定代表人：林荣滨，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王景春，该公司法务。 委托诉讼代理人：沈文陶，河北则阳律师事务所律师。 上诉人蔡亚男因与被上诉人国世通房地产开发有限公司（以下简称国世通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡亚男上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人依据合同约定为上诉人代办房屋不动产权属登记手续，按照双方约定的标准向上诉人支付自2017年2月3日至起诉日2020年8月5日逾期办理房屋不动产权证的违约金及自2020年8月5日起至办理完毕房屋不动产权证之日止的逾期办证违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审未认定被上诉人逾期备案和逾期办证两个违约行为，并混淆该两个违约行为属于事实认定错误。《商品房买卖合同》第十五条规定国世通公司具有在交房后90日内备案的义务。案涉房屋交付时间为2016年11月5日，而国世通公司报产权登记机关备案时间为2018年7月，已构成违约。《补充协议》第九条明确约定产权登记办理时间及违约金，国世通公司具有在交房后2年内代办不动产权证的义务。国世通公司未按合同约定履行义务，上诉人至今未取得房地产权证书，构成违约。2、《补充协议》第九条约定的并非初始登记，且甲方原因有相当多种，没有办理初始登记只是其中一种原因。一审法院作出限缩解释，将甲方原因限定为办理初始登记是错误的。3、双方约定了明确的办理房屋所有权登记的期限，也约定了期限届满未能取得房屋权属证书时违约金的计算方法。买受人也办理了对出卖人的办证委托，出卖人也收齐了代办产权证资料，买受人至今未取得房产证，出卖人国世通公司应当承担违约责任。 国世通公司辩称，1、双方是房屋买卖合同关系，被上诉人已向上诉人交付房屋，上诉人的合同目的已实现。办理房屋所有权证是以上诉人为主导，被上诉人考虑到上诉人不在固安居住，为了提高办证效率，才会通知上诉人准备相关办证资料由被上诉人代交办证单位，被上诉人系协助上诉人办证。2、被上诉人没有办理房产证的职权，房产证是房地产登记机关向上诉人颁发。案涉房屋于2018年7月12日完成初始产权登记，被上诉人已完成协助办证义务。3、合同第十五条只约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人虽于2018年7月8日取得房屋初始登记备案，但该时间并非被上诉人提交资料时间，被上诉人并未违约。被上诉人按照《商品房买卖合同》的约定，按时将办理产权的资料提交是不动产中心，但因政府机构改革、疫情等不可抗力导致至今未办理完毕房屋产权，并非被上诉人原因所致，被上诉人不存在任何违约行为。 蔡亚男向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即为原告办理房屋产权证。2、判令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金498,284元。3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原、被告双方于2015年8月22日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于固安县，房屋总金额为1706452元，原告以银行按揭的方式支付购房款，首付款为516452元，贷款1190000元。被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。同日，原、被告双方签订商品房买卖合同补充协议，约定如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后2年内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的每日0.02%向原告支付违约金。原告于2016年11月5日接收了该房屋。2018年7月12日被告完成固安县休闲商务产业园区空港温泉新新小镇一期2-036＃的首次登记。2018年10月25日被告收取了原告产权代办资料。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。对原告提出的要求被告立即为原告办理房屋产权证的诉讼请求，因办理房屋所有权证系以买受人为主导，开发商须协助办理，方能尽快取得房屋所有权证。本案中被告代收产权办理相关资料的行为实际上是为了节省买受人办证时间，提高办证效率，被告亦积极采取函告等方式通知原告办理流程，且房屋产权证书系由房产管理行政部门颁发，故原告提出的要求被告办理房屋所有权证的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。双方在补充协议中约定如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后2年内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的每日0.02%向原告支付违约金，在商品房买卖合同的履行过程中，针对房屋产权证书的办理，开发商承担的系协助办理义务，其履行合同的主要内容为向产权登记机关报送有关资料，完成义务的外观标志即为被告取得初始登记证。“如因被告的原因”应理解为被告未按补充协议的约定完成初始产权登记。原告于2016年11月5日接收了房屋，被告于2018年7月12日完成固安县休闲商务产业园区空港温泉新新小镇一期2-036#的首次登记，该时间段处于双方约定的2年期间内，且原告的现有证据不足以说明被告在双方商品房买卖合同及其补充协议约定的房屋产权证书办理过程中存有过错，故对原告提出的要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金498,284元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告蔡亚男的全部诉讼请求。案件受理费8,875.00元，减半收取4,437.50元，由原告负担。 本院二审期间，国世通公司提交该公司法务向固安不动产登记中心咨询窗口工作人员的谈话视频，拟证明国世通公司已于2018年11月2日将办理不动产权证的相关资料提交至不动产中心，后因房管局、不动产中心机构改革，将被上诉人已录入的资料删除，2019年底不动产中心又通知被上诉人重新录入资料，但因疫情影响，不动产中心再次停办成批件录入，目前积攒的成批件太多，导致被上诉人至今无法正常录入办证资料，至今未办理完毕上诉人房屋产权证，并非被上诉人原因所致。蔡亚男质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，视频中工作人员的身份无法核实，是否能够代表不动产中心不能确定，且视频中的声音嘈杂，工作人员的回答也经常使用“可能”、“大概”、“也许”等词汇，不能确定任何事实；另外该证据在一审期间完全可以提交，但是没有提交，故不应作为新证据；被上诉人作为房地产开发企业，在与不动产登记中心业务往来过程中应该有书面回执或通知，而非口头答复；该证据无法达到证明目的。本院经审查认为，该视频录制过程完整，确系向固安不动产登记中心咨询办理不动产权证相关情况，结合一审中固安县自然资源和规划局出具的登记信息查询记录及《房屋抵押权确认申请表》、查询截图，能够证实国世通公司于2018年11月2日将办理不动产权证的相关资料提交登记机关，后相关资料于2019年4月1日被删除。 本院经审理查明：国世通公司曾于2018年11月2日将办理不动产权证的相关资料提交登记机关，后资料于2019年4月1日被删除。其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，蔡亚男与国世通公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对双方均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，国世通公司应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2016年11月5日交付，而国世通公司实际于2018年7月12日完成备案义务，且未就何时报送备案资料提供相应证据证明，应认定国世通公司构成违约。双方就该条约定选择的违约处理方式为，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。故国世通公司应向蔡亚男支付违约金1,706,452元×0.02%=341.29元。根据《补充协议》第九条的约定及国世通公司收取蔡亚男产权代办资料的行为，应认定国世通公司具有为蔡亚男代办不动产权证的义务。国世通公司于2018年11月2日将办理不动产权证的资料提交登记机关，并未至2年期限，蔡亚男未取得不动产权证，并非是国世通公司原因造成，国世通公司依约不应承担此项违约责任。 综上所述，蔡亚男的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初3029号民事判决； 二、国世通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔡亚男违约金341.29元； 三、驳回蔡亚男其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4,437.5元，由国世通房地产开发有限公司负担50元，蔡亚男负担4,387.5元；二审案件受理费8,774元，由国世通房地产开发有限公司负担50元，蔡亚男负担8,724元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月十四日 书记员 牛紫薇