安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1282民初5626号 原告：界首市利安物业服务有限公司。住所地：界首市颍南街道办事处裕民路533号。统一社会信用代码：91341282MA2TEG8246(1-1)。 法定代表人：张慧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：燕鹏程，安徽儒言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王博，安徽儒言律师事务所律师。 被告：刘莉，女，1958年9月15日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 委托诉讼代理人：刘军，河南恪信律师事务所律师。 原告界首市利安物业服务有限公司与被告刘莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告界首市利安物业服务有限公司的委托诉讼代理人燕鹏程，被告刘莉的委托诉讼代理人刘军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告界首市利安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费2933元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2019年2月1日和界首市大唐物业管理有限公司签订《物业移交协议》。原告自合同签订当日进入该国际城小区为国际城业主提供合同约定的物业服务。被告自2019年2月开始接受原告提供的各项物业服务，但拖欠原告2019年3月至2020年10月的物业服务费2933元至今未交纳。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。 原告界首市利安物业服务有限公司为支持其诉讼请求所依据的事实，向本院提供如下证据：1.营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件各一份；2.大唐国际城与业主交房验收交接表、楼宇接收记录、室内装修装饰管理服务协议书、装修申请表复印件各一份；3.大唐国际城物业管理及收费协议复印件一份；4.通知复印件一份；5.办公例会纪要复印件一份；6.物业移交协议复印件一份；7.工程保修单、车辆登记证明、人员进出登记表复印件；8.证人高某、王某1的证言；9.界首市房地产管理局、界首市西城办事处关于界首市大唐物业管理有限公司移交界首市利安物业服务协议备案文件复印件。 被告刘莉辩称：一、答辩人与被答辩人之间无物业服务关系。1、根据界首市嘉得莱置业发展有限公司与业主签订的售房合同，大唐国际城前期物业公司为安徽盛唐永安物业管理有限公司，后该公司更名为界首市大唐物业管理有限公司。大唐物业是合法入驻的前期物业。在前期物业合同未被解除的情况下，第三方物业无权进驻大唐国际城，更无权收取物业费用。2、答辩人接到诉状后，到建设单位询问，建设单位书面告之界首市大唐物业公司仍是大唐国际城的合法物业，任何第三方均无权收取物业管理费用。因此，原、被告之间无物业服务关系，原告起诉无法律依据。二、被答辩人无诉讼主体资格。根据被答辩人诉状陈述，其公司于2019年2月1日与大唐物业签订物业移交协议。答辩人认为，即便存在物业移交协议，其移交也不合法。被答辩人是虚假移交。1、在前期物业合同未被解除的情况下，前期物业合同继续有效。物业管理事关业主切身利益，在未经半数业主同意，任何人无权私自移交。2、业主并不知道物业移交事宜，更不同意移交物业，建设单位也不知道、不认可移交物业。答辩人及全体业主一直认为是大唐物业公司在管理大唐国际城小区。因此，被答辩人诉称的移交物业没有事实依据。3、《物业管理条例》第39条规定:物业服务企业可将物业管理区域内专项服务业务委托给服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。因此，被答辩人诉称的移交物业不仅违背业主、建设单位的意愿，也违反法律规定。4、我国《合同法》第8条规定:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除。根据上述规定，被答辩人未经建设单位、过半数业主同意，擅自转让物业违反法律规定。本案当事人双方不是合同的相对人，被答辩人不具有诉讼主体资格。三、大唐国际城物业管理差，业主可拒交物业费，物业公司也不应按原定标准收取物业费。1、关于大唐国际城公共照明，因物业公司经常不缴纳电费，导致小区电梯停运，无公共照明。2、小区垃圾长期无人清扫，居住环境差。小区有三个出口，东门被物业公司改成门面对外出租，私收租赁费，北门长期封闭，给业主出行造成不便。物业公司损害业主利益，不履行物业管理职责，无权按原定标准收取物业管理费用。综上，答辩人认为，被答辩人起诉无事实和法律依据，法庭应驳回其起诉。 被告刘莉为支持其辩称理由所依据的事实，向本院提供如下证据：1.身份证复印件一份；2.商品房买卖合同复印件和情况说明各一份；3.电梯维保合同、维保费用、联系函、电费缴费发票复印件；4.停电通知照片五张；5.小区卫生、大门照片一组；6.录像一组；7.收据复印件一份；8.界首市大唐国际城业主委员会出具的证明一份；9.证人王某2、于某的证言。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告刘莉购买界首市嘉得莱置业发展有限公司所开发的“大唐国际城”4幢1单元601室商品房并于2017年8月28日接收该商品房成为该小区的业主。界首市大唐物业管理有限公司系被告所居住的“大唐国际城”小区的前期物业服务企业。 原告界首市利安物业服务有限公司系有限责任公司(自然人投资或控股),成立日期为2019年1月21日,营业期限为2019年1月21日至2039年1月20日,经营范围为物业管理、园林绿化养护。 2019年2月1日，原告界首市利安物业服务有限公司与界首市大唐物业管理有限公司签订了《物业移交协议》，协议内容为：“甲方：界首市大唐物业管理有限公司乙方：界首市利安物业服务有限公司经过双方友好协商，界首市大唐物业管理有限公司将大唐国际城、大唐凤凰城两小区的物业服务管理移交给界首市利安物业服务有限公司，经协商具体内容如下:一、自2019年2月1日起，界首市大唐物业管理有限公司将大唐国际城、大唐凤凰城两小区的物业服务管理正式移交给界首市利安物业服务有限公司。同时一并移交办公场所及办公设施给界首市利安物业服务有限公司工作人员使用。二、2019年2月1日前，界首市大唐物业管理有限公司所产生的一切债权债务均与界首市利安物业服务有限公司无关，2019年2月1日后，界首市利安物业服务有限公司在服务管理中所产生的任何责任事务均与界首市大唐物业管理有限公司无关。三、界首市大唐物业管理有限公司所收取的大唐国际城、大唐凤凰城两小区业主的履约保证金一并移交界首市利安物业服务有限公司，并由界首市利安物业服务有限公司向有关部门索取费用折抵业主物业费。四、因两小区部分项目未进行竣工验收，后期项目移交事宜均由界首市利安物业服务有限公司负责。五、大唐国际城、大唐凤凰城两小区界首市利安物业服务有限公司组织人员管理，原管理人员符合条件的，界首市利安物业服务有限公司应当优先留用。六、双方签订物业服务协议后，界首市利安物业服务有限公司需到辖区办事处社区进行备案，界首市大唐物业管理有限公司配合其进行备案。七、双方有不尽事宜，可另行签订补充协议。补充协议与此协议具有同等法律效应。”。甲乙双方均在该协议上盖章。2019年2月1日，界首市西城街道办事处张庄社区居民委员会、界首市西城街道办事处信义社区居民委员会在该协议上签署“同意协议内容”并加盖印章。同日，界首市人民政府西城街道办事处在该协议上签署“同意备案”并加盖印章。2019年2月2日，界首市房地产管理局在该协议上签署“同意备案”并加盖印章。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”和《物业管理条例》第三十九条“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人”的规定，物业管理公司可以是建设单位依法选聘的前期物业服务企业,也可以是业主大会或业主委员会通过合法程序选聘的物业服务企业，且物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托他人。本案中,原告界首市利安物业服务有限公司并非界首市嘉得莱置业发展有限公司(建设单位)选聘的物业服务企业,且在原物业服务公司尚未被解聘的情况下,原告和界首市大唐物业管理有限公司协议移交涉案小区的全部物业管理权,违反了法律的规定。因此,该移交协议对被告刘莉并不具有法律约束力。故原告诉请被告刘莉支付物业服务费,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告界首市利安物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由原告界首市利安物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  高秀宾 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  王可凡