河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初5236号原告黄明军，男，汉族，1951年9月28日生，住信阳市浉河区。原告曹玉华，女，汉族，1951年10月19日生，住址同上，系原告黄明军之妻。共同委托代理人张文静，河南上品律师事务所律师，系特别授权。被告黄训贵，男，汉族，1971年2月23日生，住信阳市浉河区。被告刘平，女，汉族，1972年2月13日生，住址同上，系被告黄训贵之妻。共同委托代理人李树荣，河南文赢律师事务所律师，系特别授权。原告黄明军、曹玉华诉被告黄训贵、刘平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄明军及其委托代理人张文静、被告黄训贵、刘平及其共同委托代理人李树荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄明军、曹玉华共同诉称，原、被告双方房屋买卖合同纠纷一案，据信阳市中级人民法院作出的已生效的（2020）豫15民终1626号民事判决书载明：“对于被上诉人（即本案原告）尚未实现的合同目的，即取得购房款余款，被上诉人未主张该项权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……本案双方当事人（申请人与被申请人）对购房款总价款可通过协商途径解决，或者依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定依法解决”的内容，原告要求被告继续履行房屋买卖合同义务，立即支付剩余购房款515720元。请求法院判令：①被告向原告支付房屋购买余款515720元；②本案诉讼费、代理费由被告承担。原告黄明军、曹玉华对其诉讼请求提供有下列证据：①原告黄明军、曹玉华身份证复印件，拟证明其诉讼主体适格；②其收款收条、（2019）豫1502民初5334号民事判决书、（2020）豫15民终1626号民事判决书、浉政[2016]178号文件、浉政[2016]76号文件、被告黄训贵、刘平签订的具结书、房屋拆迁评估报告，拟证实被告已支付房屋订金10万元，双方并未约定房屋总价款；政府在拆迁前通过评估，被告已自认该房屋市场价值为615720元；已生效的民事判决书认定对涉案房屋的余款部分原告可另行主张，被告应当按照政府评估的房屋价格补齐差价。被告黄训贵、刘平辩称，①原告提起本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，其住址虚假、未说明房屋买卖合同是否有效、是否履行、房屋所有权是否转移、房屋现状等情况；没有陈述房屋总价、剩余房款515720元的来源等，应驳回原告起诉；②信阳市中级人民法院（2020）豫15民终1626号民事判决书认定涉案房屋买卖合同有效，已履行完毕，房屋所有权已转移，拆迁补偿款927114.5元归黄训贵、刘平所有，与原告无直接利害关系，应驳回原告起诉。信阳市中级人民法院（2019）豫15民终1311号民事判决书认定涉案房屋买卖合同成立并生效。2016年12月16日，原、被告双方签订《书面字据》：“购置浉河市场三期工程楼上楼下两间总面积47平方米，总购置款贰拾万元（20万元）已全部付清、立字为证。”原告黄明军签字，经鉴定“检样与样本1至样本5是同一人笔迹”，证明原、被告双方房屋买卖合同已履行完毕；③本案本次起诉的当事人与之前所诉的当事人相同，原告本次起诉的仍是拆迁补偿款，与之前诉讼的标的是相同的，虽然两次诉讼请求的数额不同，但是本次的诉讼请求实质上是否定之前诉讼的判决结果，本案实属重复起诉，应驳回原告起诉；④征收房屋价格评估与房屋出售价格是两码事，房屋评估价格高低是由评估目的决定，房屋出售价格是由市场供需关系决定，两个价格悬殊非常大且没有关联性。“书面字据”经鉴定认定房屋价格20万元已付清，原告黄明军与被告刘平均由签字，虽然信阳市中级人民法院没有认定该鉴定，但是没有说明理由，违反了《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第四十一条及第九十七的规定，而河南省高级人民法院出具的裁定书根据这一鉴定意见及物权法第一百零六条的规定，裁定：合同已履行完毕，所有权归被申诉人黄训贵、刘平。综上，本案原告起诉没有事实和理由，应驳回原告起诉。被告黄训贵、刘平对其答辩意见提供有下列证据：①信阳市中级人民法院（2019）豫15民终1311号民事判决书，拟证明涉案房屋即信阳市浉河区××市场××期工程门面楼二层205号、一层105号房屋买卖合同成立并生效；②信阳市中级人民法院（2019）豫15行终275号行政判决书、河南省高级人民法院（2020）豫行申557号行政裁定书，拟证明被告黄训贵、刘平对本案涉案房屋具有所有权；③2017年5月9日浉河区大市场区域排危除险工作指挥部与被告黄训贵、刘平签订的《国有土地房屋征收协议书》、《具结书》，拟证明本案涉案房屋所有权归被告黄训贵、刘平所有，确认的拆迁补偿款927114.5元包含本案原告起诉的515720元，原告提起本案诉讼与之前诉讼的当事人相同、起诉标的仍是拆迁补偿款即起诉标的相同，虽然两次诉讼的诉讼请求的数额不同，但本案的诉讼请求实质上是否定之前诉讼的判决结果，原告属重复起诉，应驳回原告的起诉；④2020年5月8日邮件交寄单、2020年5月25日《广东明鉴文书司法鉴定所司法鉴定意见书》、2018年3月21日浉河区法院工作人员对张振云等证人的调查询问笔录，拟证明原、被告双方所签的《书面字据》系原告黄明军所写，双方当事人的房屋书面买卖合同已完全履行。被告黄训贵、刘平对原告黄明军、曹玉华所举证据的质证意见是：①对原告身份证复印件无异议；②对原告提供的评估报告有异议，该报告是房屋拆迁征收安置办公室委托的，不符合程序，不规范，评估机构并未到现场，当时房屋已不存在，是在拆迁之后做出的评估报告。对原告提供的其他证据无异议。原告黄明军、曹玉华对被告黄训贵、刘平所提供证据的质证意见是：①对被告所提供的（2019）豫15民终1311号民事判决书无异议，认可房屋买卖合同有效，其交房的义务已履行完毕，但被告并未履行支付购房余款的义务；②对（2019）豫15行终275号行政判决书、（2020）豫行申557号行政裁定书无异议，该判决书证实原告已全部履行了合同义务，但被告并未完全履行付款义务，其已因此涉案房屋获利30多万元，应及时履行付款义务；③对被告提供的具结书及拆迁文件资料无异议，该具结书中的房屋价值与原告提供的评估报告中的价格是一致的，证明被告对此房屋价款是认可的；④对被告提供的司法鉴定意见书有异议，该鉴定系被告单方面委托，原告黄明军本人未到鉴定机构进行亲笔书写，程序违法，该鉴定报告不能作为证据采用；⑤浉河区法院工作人员对张振云等证人所作的询问笔录系同时询问多人，程序违法，且房屋价款应以评估报告为准，而不应以证人证言为准。经审理查明，1991年9月16日，原告黄明军之妻即原告曹玉华与信阳市浉河市场建设指挥部签订一份《信阳市浉河市场集资建房合同书》，约定原告曹玉华以24500元自愿选建浉河市场第三期工程五号楼第一、二层第五间房。该指挥部出具收据备注：大门营业楼东5号房。原告黄明军、曹玉华购买房屋后未办理房屋产权证，一直将该房屋出租给他人。被告黄训贵、刘平系浉河大市场个体经营户，被告刘平与原告曹玉华认识。2015年，被告黄训贵、刘平有意购买原告黄明军、曹玉华的上述房屋。2015年9月22日，被告黄训贵向原告黄明军支付购房订金10万元，原告黄明军出具收条一张，载明：“今收到黄训贵交房屋转让订金壹拾万元整（浉河市场门楼第五间一层和二层），余款待房产证办理完毕后再付清，收款黄明军”。因当时该房屋尚由原告黄明军、曹玉华对外出租，于2016年10月方将该房屋交付被告黄训贵、刘平。2016年5月，被告黄训贵、刘平持原告曹玉华于1991年9月16日与信阳市浉河市场建设指挥部签订的《信阳市浉河市场集资建房合同书》及相应收据向原信阳市房地产管理中心申请办理涉案房屋的产权证书，原信阳市房地产管理中心于2016年6月3日向被告黄训贵、刘平核发了信房权证浉河区字第**、信房房权证浉河区字第**房所有权证及相应的不动产登记簿。登记房屋位于浉河区××市场××期工程门楼2层205号、1层105号。2016年12月21日，信阳市浉河区人民政府作出《关于对浉河大市场部分区域停业停用的决定》，于2017年3月8日发布《关于对浉河大市场危险区域实施房屋征收的决定》及征收补偿安置方案。该方案规定的补偿范围包括房屋价值的一次性补偿、搬迁费、临时安置补偿费、停业损失及奖励等方面。该方案第四条（二）项征收补偿原则中2目规定：被征收房屋以合法有效的《房屋所有权证》为补偿依据；房屋、权属物及附属物的转让、赠与、抵押、继承等以合法有效手续为准。第五条征收补偿方式（二）项规定，被征收房屋价值的确定，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法进行评估确认，按评估确定的价格为依据给予一次性补偿。该条第（六）项规定：征收人与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或指有下列情况之一的，区政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，其中所列情况之一的第4目是：房屋所有权纠纷尚未依法解决或正在诉讼的。经信阳市浉河区人民政府房屋征收补偿安置办公室委托，河南安宏房地产评估咨询服务有限公司对涉案房屋进行价值评估，于2017年5月4日出具了“黄训贵、刘平被征收房屋价值评估报告”，评估结果为：浉河市场三期工程门楼2层205号房屋价值为226385元、浉河市场三期工程门楼1层105号房屋价值为389335元，合计615720元。2017年5月9日，被告黄训贵、刘平持其办理的房产证就涉案房屋向信阳市浉河区人民政府房屋征收补偿安置办公室签具具结书，该具结书载明：“房屋评估价值615720元，自行安置费123144元、搬家费2000元、附属物（含装饰）补偿5957.5元、签约奖励50000元、提前搬家奖123144元、停产停业损失7149元，实际补偿金额合计927114.5元。”其间，涉案房屋被拆迁，物权消灭。原告黄明军、曹玉华称其于2016年12月即浉河大市场的拆迁方案公布、其准备与拆迁部门签订协议时，方发现其房屋已被被告黄训贵、刘平办理在自己名下。原、被告双方自此发生争议，就此争议产生行政诉讼及多次民事诉讼。2017年6月5日，原告黄明军、曹玉华以信阳市国土资源局为被告、黄训贵、刘平为第三人提起行政诉讼，要求撤销原信阳市房产管理中心于2016年6月3日向黄训贵、刘平分别核发的信房房房权证浉河区字第**房房权房权证浉河区字第**有权证及相应的不动产登记簿。信阳市平桥区人民法院于2018年8月31日作出（2017）豫1503行初47号行政判决书，撤销信阳市国土资源局（原信阳市房产管理中心）于2016年6月3日向黄训贵、刘平分别核发的信房房权证房权证浉河区字第**权证浉房权证浉河区字第**证。该判决书已生效。被告黄训贵、刘平于2017年5月22日向本院提起诉讼，要求确认浉河区××市场××期工程门楼2层205号、1层105号房屋归其所有，在该案经信阳市中级人民法院裁定发回重审后，被告黄训贵、刘平将其诉讼请求变更为要求确认其与原告黄明军、曹玉华的房屋买卖合同成立并生效。被告黄训贵、刘平在该案诉讼中对其诉讼请求提供的主要证据是：①原告黄明军于2015年9月22日出具的收条一张，载明：“今收到黄训贵交房屋转让订金壹拾万元整（浉河市场门楼第五间一层、二层），余款待房产证办理完毕后再付清，收款人黄明军，2015年9月22日”；②被告黄训贵、刘平诉称由罗明珍代写、原告黄明军签名的“书面字据”，载明：“购置浉河市场三期工程楼上、楼下两间，总面积47平方米，总购置款弍拾万元（200000元）已全部付清，立字为据，付款人：刘平，收款黄明军，2016年12月16日”。原告黄明军坚称不存在该“书面字据”。“黄明军”三字不是其本人所写，申请进行笔迹鉴定。经原、被告双方同意，本院委托司法鉴定科学研究院进行笔记鉴定，该院所出具鉴定报告结论为：该份字据的收款人“黄明军”签名倾向性意见为不是黄明军所写。本院在该案诉讼中对鉴定结论予以采信。被告黄训贵、刘平在该案二审程序中申请重新鉴定，信阳市中级人民法院不予准许。信阳市中级人民法院于2019年5月24日对该确认之诉纠纷案作出（2019）豫15民终1311号民事判决书，认定：原、被告双方的房屋买卖合同成立并生效，但并不必然引起物权所有权的变动，该房屋拆迁补偿款有分项记载，如何分割的问题属另一法律问题；判决：确认黄训贵、刘平与黄明军之间就信阳市浉河市场三期工程门楼2层205号、1层105号房屋买卖合同成立并生效。2019年7月24日，原告黄明军、曹玉华向本院提起诉讼，要求①判决解除其与被告黄训贵、理赔于2015年9月22日的口头房屋买卖协议；②确认浉河市场三期工程门楼一层105号、二层205号的拆迁补偿款归其所有；③诉讼费由被告黄训贵、刘平承担。本院于2020年1月20日就该案作出（2019）豫1502民初5334号民事判决书，判决：一、解除原告黄明军、曹玉华与被告黄训贵、刘平的房屋买卖合同；二、原告黄明军、曹玉华于本判决书生效后十日内向被告黄训贵、刘平返还购房订金10万元，并按同期人民银行贷款利率从2015年9月22日起至实际履行完毕止支付相应利息；三、位于信阳市浉河市场建设指挥部浉河市场门楼第五间**、二层房屋的拆迁款927114.5元归原告黄明军、曹玉华所有。被告黄训贵、刘平不服该判决，提出上诉。在该案二审诉讼中，被告黄训贵、刘平提供其委托代理人李树荣委托广东明鉴文书司法鉴定所就“书面字据”进行鉴定后于2020年5月25日出具的司法鉴定意见书，该鉴定书鉴定意见为：“检材与样本1至样本5是同一人的笔记”，拟证明“书面字据”上的“黄明军”三字是原告黄明军本人书写。信阳市中级人民法院认为该鉴定意见是被告黄训贵、刘平单方委托、不予采信。对于原告黄明军、曹玉华提出的解除房屋买卖合同、判决房屋拆迁补偿款归其所有的诉讼请求，信阳市中级人民法院认为，涉案房屋买卖合同已成立并生效，原告黄明军、曹玉华已履行交房义务，房屋已由被告黄训贵、刘平占有使用，被告黄训贵、刘平已履行支付部分购房款，余款双方约定“待房产证办理完毕后再支付”，双方的主要合同义务已履行完毕、主要合同目的已实现。双方关于购房总价款的争议可以协议解决或依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定依法解决。信阳市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）豫15民终1626号民事判决书，判决：驳回黄明军、曹玉华的诉讼请求。其后，原告黄明军、曹玉华向本院提起本案诉讼。本案诉讼中，被告黄训贵、刘平向本院提供其以信阳市浉河区人民政府为被告向信阳市中级人民法院提起的关于要求支付拆迁补偿款的行政诉讼后，信阳市中级人民法院所作出的行政判决书、执行裁定书和原告黄明军、曹玉华申请再审后河南省高级人民法院作出的（2020）豫行申557号行政裁定书。该行政判决书及执行裁定书系就信阳市浉河区人民政府针对被拆迁人即行政相对人所作具体行政行为而作出行政判决及执行裁定书，并未涉及涉案房屋的所有权认定问题，且认定涉案房屋的征收补偿款是否会分割及如何分割的问题是另一层次的民事法律关系，与本案民事诉讼并无法律冲突。以上事实，有原、被告双方提供的信阳市浉河区人民法院、信阳市中级人民法院关于涉案房屋纠纷的一、二审民事判决书、信阳市平桥区人民法院行政判决书、信阳市浉河区人民政府作出的房屋征收决定及补偿安置方案、信阳市浉河区人民政府房屋征收补偿安置办公室委托河南安宏房地产评估咨询服务有限公司作出的评估报告、被告黄训贵、刘平签具的具结书及庭审笔录等证据证实。本院认为，公民合法财产权利应予依法保护，公民之间的房屋买卖合同及不动产财产权利的取得应予依法规范调整。原、被告双方之间因涉案房屋产生的纠纷主要有以下两个方面，现做如下分析认定：一、关于涉案房屋物权中的所有权问题。已生效的信阳市平桥区人民法院（2017）豫1503行初27号行政判决书已判决撤销信阳市国土资源局（原信阳市房产管理中心）为被告黄训贵、刘平办理的信房房权证浉河房权证浉河区字第**和信房房权证浉河区房权证浉河区字第**据此应认定本案涉案房屋在因征收拆迁而物权消灭之前，其所有权尚未依法转移，被征收拆迁的是仍属原告黄明军、曹玉华所有的房屋。本案诉讼中，被告黄训贵、刘平仍辩称涉案房屋属其所有，并提供其委托代理人单方委托广东明鉴文书司法鉴定所作出的司法鉴定意见书，拟证明其据以主张涉案房屋所有权已转移的“书面字据”的真实、合法性。在原告黄明军、曹玉华诉被告黄训贵、刘平请求解除房屋买卖协议、判决房屋征收补偿款归其所有一案的二审程序中，被告黄训贵、刘平已将该鉴定意见书向二审合议庭举证提交，已生效的信阳市中级人民法院（2020）豫15民终1626号民事判决书已认定该鉴定意见因系被告黄训贵、刘平单方委托，不予采信。被告黄训贵、刘平在本案诉讼中再次就该证据重复举证，本院亦不予采信。故被告黄训贵、刘平辩称涉案房屋所有权属其所有、房屋征收补偿款归其所有的意见证据不足，理由不能成立，不予采纳。二、在原、被告双方之间关于涉案房屋的买卖合同已成立并生效的情形下，因该房被征收拆迁而产生的征收拆迁补偿款如何分割的问题。已生效的信阳市中级人民法院（2019）豫15民终1311号民事判决书判决：“确认黄训贵、刘平与黄明军、曹玉华之间就信阳市浉河区××市场××期工程门楼2层205号、1层105号房屋买卖合同成立并生效。”该民事判决书认定：“根据物权法相关规定，房屋买卖合同成立并生效并不必然引起物权所有权的变动。该房屋目前已经拆迁，拆迁补偿协议也是由当时的所有权证书记载人黄训贵、刘平签订，90多万元的总拆迁补偿款也有具体分项记载，该款项如何分割属另一法律问题。”《中华人民共和国物权法》第二条规定：“因物的归属和利用产生的民事关系适用本法，包括不动产和动产，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本案第五章规定办理权属登记。”第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”本案被告黄训贵、刘平就涉案房屋所办理的产权证书及登记簿已被依法撤销，该房屋的所有权并未依法转移，该房屋仍属原告黄明军、曹玉华所有，依照《中华人民共和国物权法》规定，对据该涉案房屋所有权所产生的价款享有直接支配和排他的权利。被告黄训贵、刘平依据已成立并生效的房屋买卖合同占有、使用该房屋后，则依法享有因据有该房屋用益物权而收益的排他性财产权利。本案据用益物权产生的财产权利包括安置费、搬家费、附属物费、停业损失及奖励等项，原告黄明军、曹玉华对此未持异议，双方争议的焦点是据该房屋所有权而产生的财产权利。由于原、被告双方在就该房屋签订买卖合同时未约定具体价格或总价款额，双方存在分歧。《中华人民共和国合同法》第六十二条（二）项规定：价格或报酬不明确的，按照签订合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或政府指导价的，按照规定履行。由于该房屋已被拆迁，所有权标的物已消灭，已不可能对涉案房屋进行现场评估以确定该房屋在签订买卖合时的具体价格。该房屋是在原、被告双方关于买卖房屋的价格争议未解决、所有权人即原告黄明军、曹玉华的权利未获确认及保障的情况下被拆迁，以致形成现无法评定在签订合同时该房屋价格的局面。该局面的形成，是由于被告黄训贵、刘平违法申请办理并持有了后来被依法注销的房屋所有权证书所导致，被告黄训贵、刘平应负过错责任。涉案房屋的征收拆迁人即信阳市浉河区人民政府根据当时被告黄训贵、刘平尚持有房屋所有权证的情况，按照公布的征收补偿安置方案委托房地产价格评估机构对该涉案房屋进行价格评估，评估机构根据房屋及市场价格情况评定该涉案房屋的价格为615720元。该评估价格作为政府征收拆迁部门与房屋所有权人签订征收拆迁补偿协议的价格参照依据，具有政府指导价性质。被告黄训贵、刘平对此价格无异议，并按此价格向房屋征收拆迁部门出具了具结书，认可了该房屋价格，但因其不具有该房屋所有权而依法不具有取得该房屋价款的权利。原告黄明军、曹玉华系该房屋的所有权人，具有享有该房屋价款的权利，在已无法确定签订合同时该房屋价格的情况下，据现实状况选择以政府委托评估的指导价价格615720元为准主张权利，具有事实根据和物权依据，并无不当。法院在双方当事人各持己见、不能达成价格协议而又不得拒绝裁判的情形下，为了体现公平原告，使当事人的合法权益得以保护，过错责任得以承担，仅得酌定以当事人双方均认可的政府评估指导性价格为当事人双方房屋买卖价格为妥。原告黄明军、曹玉华已收到被告黄训贵、刘平购房款10万元，被告负有向原告支付购房余款515720元的责任。综上分析认定，原告黄明军、曹玉华要求被告黄训贵、刘平支付购房余款515720元的诉讼请求，事实清楚、证据充分，于法有据，理由成立，本院予以支持。被告黄训贵、刘平辩称已付清购房款、涉案房屋属其所有及本案属重复起诉，应驳回原告黄明军、曹玉华起诉或诉讼请求的意见，证据不足，所持理由与法律规范及已生效的民事判决书相悖，均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条（二）项之规定，判决如下：被告黄训贵、刘平应于本判决书生效后十日内向原告黄明军、曹玉华支付购房款515720元。本案受理费8957.2元，减半收取4478.6元，财产保全费3099元，合计7577.6元，由被告黄训贵、刘平共同承担。此费已由原告黄明军、曹玉华预交本院，由被告黄训贵、刘平在执行程序将此7577.6元直接支付给原告黄明军、曹玉华。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  许浩二〇二〇年十二月九日书记员  胡鹏