北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初48710号原告（反诉被告）：北京顺宝蓝庭投资有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路益园文化创意产业基地C区（即西杉创意园四区）12号楼东段一层002。法定代表人：何江，董事长。委托诉讼代理人：王振中，男，1979年5月23日出生，汉族，北京顺宝蓝庭投资有限公司法务总监。委托诉讼代理人：赵晓飞，女，1985年5月12日出生，汉族，北京顺宝蓝庭投资有限公司法务。被告（反诉原告）：肖杕，女，1968年1月8日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王利勇，北京启高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓迪，北京启高律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京顺宝蓝庭投资有限公司（以下简称顺宝蓝庭公司）与被告（反诉原告）肖杕（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。顺宝蓝庭公司的委托诉讼代理人王振中，肖杕的委托诉讼代理人王利勇、陈晓迪到庭了参加了诉讼。本案现已审理终结。顺宝蓝庭公司向本院提出诉讼请求：1.肖杕返还已付房屋押金277984元；2.肖杕返还已付未使用的租金123379.2元；3.肖杕返还因面积误差多收取的房租118274.87元；4.肖杕支付合同解除违约金277984元。事实与理由：我公司与肖杕于2018年9月28日签订《空间使用协议》，肖杕将位于北京市朝阳区酒仙桥路2号院内（798艺术区B区706北一街B07-3号）房屋第一层至第二层全部空间出租给我公司使用。协议明确约定“甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助乙方办理商标注册”，但事实上，肖杕出租给我公司的房屋无法正常使用，经我公司与肖杕多次协商未果，故我公司依约解除了协议，双方于2018年11月30日签订了《房屋交接协议》，我公司将房屋交还给肖杕。我公司就违约金及未使用的房租和押金数次沟通，肖杕都未退还，故我公司诉至法院。肖杕辩称并反诉称：不同意顺宝蓝庭公司的诉讼请求。我提出反诉，要求：1.顺宝蓝庭公司支付违约金277984元；2.顺宝蓝庭公司支付合同期间我垫付的水费12143元、电费56865.2元以及2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费用34272元，共计103280.2元；3.顺宝蓝庭公司支付的押金不予退还；4.顺宝蓝庭公司支付逾期支付房租滞纳金204318.24元。事实与理由：我与顺宝蓝庭公司先后于2017年9月13日、2018年9月28日（续签）签订《空间使用协议》，合同约定租赁期限自2018年9月28日至2020年3月27日止。每月费用138992元，发票税金、水费、年费、采暖费、装修管理费由顺宝蓝庭公司承担。支付方式为押二付三。顺宝蓝庭公司是一家以转租、出租办公用房、工位赚取差价利润为主要盈利模式的公司，由于其自身的经营不善以及其内部高层管理人员的大规模调整，顺宝蓝庭公司在2018年11月30日突然要求解约，依照合同约定，任何一方提前终止合同，须提前两个月通知对方，并承担相应的违约责任，两个月的租金作为违约金即277984元。双方协议还约定，如乙方原因提前解除合同的无须退还乙方所付押金，由此请求法院判令押金不予退还。双方签订合同到解除合同长达一年半时间里，顺宝蓝庭公司一直未提出面积误差，加之顺宝蓝庭公司是专业从事房屋租赁的公司，故我认为面积是没有误差的，如果双方争议过大，可以现场测量。顺宝蓝庭公司在一年前就已经知道该房屋不能进行众创空间类的工商注册，并且该房屋是可以进行工商注册的，只是无法达到顺宝蓝庭公司多数公司同时注册的要求，所以我并没有违约行为。合同有效期内顺宝蓝庭公司多次逾期支付房租，合同第二次付款应付金额为833952元，应付日期为2017年12月21日前，实际支付日期为2018年5月10日，按合同约定滞纳金为141771.84元；第四次付款应付日期2018年6月21日，应付金额为416976元，实际支付日期2018年7月20日，逾期30天，逾期滞纳金62546.4元。滞纳金共计204318.24元。为维护合法权益，故我提出反诉。顺宝蓝庭公司对于反诉辩称：合同解除系肖杕违约造成，我公司没有违约行为，不应承担违约金，同时押金应予退还。肖杕主张的水电费无法证明是我公司使用以及准确的财务数据，故不予认可。供暖费的计算有误，一是面积不对，经我公司核实面积只有325平方米；二是日期不对，双方合同于2018年11月30日解除，对应的供暖期间应该是2018年11月15日至11月30日，之后我公司未使用涉案房屋，不应再承担供暖费。本案合同的起始日是2018年5月11日，肖杕将上一份合同中一期的付款情况纳入本案进行计算。未及时支付租金的原因是因为涉案房屋不能用于注册导致双方就此进行多次沟通而产生的延误，我公司不应承担滞纳金。双方2017年及2018年的两份合同里都明确约定了涉案房屋的用途用于工商注册的条款，过程中肖杕一直承诺可以协助办理注册，如果我公司对不能注册的情况是明知的，不需要在2018年即本案的合同里再次进行明确约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：顺宝蓝庭公司（出租方、甲方）与肖杕（承租方、乙方）签订《空间使用协议》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区酒仙桥路2号院内（798艺术区B区706北一街B07-3）房屋一层及二层全部空间（以下简称涉诉房屋）在现有的状态下出租给乙方使用；承租区域的建筑面积为816平方米，承租区域作为联合办公、商业用途；承租区域外涉及的一层加建面积和二层露台面积乙方无偿独立使用；服务期自2018年9月28日至2020年3月27日止；每月费用为138992元，每3个月支付一次，于上一次费用到期日7天前支付下一期费用；押金277984元，已于2017年9月支付；首期费用共计416976元，乙方须在合同服务期起租日后5个工作日内全额汇入甲方账户；承租期内，因使用此房屋所产生的相关费用（水电费、供暖费、宽带费、停车费等）均由乙方承担；甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续及相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助乙方办理工商注册；甲方同意乙方服务此房屋为联合办公室使用及商业使用，并配合乙方正常办公经营；因甲方原因造成本合同无法继续履行，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的费用（乙方所交付的费用按日计算）及全额押金，并赔偿乙方相当2个月房租的违约金；如因乙方原因提前解除合同，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金；乙方未按合同约定支付费用，逾期按日加付欠缴费用总额的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿；甲、乙双方任意一方提前终止合同，须提前二个月通知对方，并承担相应的违约责任；乙方自行承担供暖费用，采暖基准含税单价42元/平/采暖季。顺宝蓝庭公司与肖杕就涉案房屋第三层单独签订了另一份《空间使用协议》，该协议约定的服务期自2018年5月11日起至2020年3月27日止；每月费用58400元；费用每三个月支付一次，于上一期费用到期日7天前支付下一期费用。2018年11月27日，顺宝蓝庭公司向肖杕发出《告知函》，称其在使用涉案房屋时发现无法办理工商注册，造成顺宝蓝庭公司无法正常经营，应认定为肖杕违约，要求肖杕于收到函件后3日内与顺宝蓝庭公司协商合同解除事宜，逾期顺宝蓝庭公司将行使解除权。2018年11月30日，双方签订《房屋交接协议》，约定涉案房屋第一至三层已支付而尚未使用的房屋租金及房屋押金共计475376元；因该合同无法继续履行，经协商一致，对违约的问题及费用结算问题另行商议，确认于2018年11月30日对涉案房屋完成交接，交接后合同已终止履行。涉案房屋系北京一木三木科技发展有限公司（以下简称一木三木公司）从北京七星华电科技集团有限责任公司（以下简称七星华电公司）处承租，双方签订的《房屋租赁合同》中记载涉案房屋租赁面积250.64平方米；《场地及设施租赁协议》中记载建筑物外占用场地增建临时建筑面积45.67平方米，空间内搭建二、三层设施面积449.4平方米。一木三木公司系肖杕投资的自然人独资公司，现已注销。顺宝蓝庭公司与肖杕曾就涉案房屋另签订过一份《北京市房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期自2017年9月28日起至2018年9月27日止；关于涉案房屋建筑面积、用途、双方的权利义务等内容与《空间使用协议》相同。顺宝蓝庭公司主张涉案房屋无法办理工商注册，故肖杕将涉案房屋拿回自己使用。顺宝蓝庭公司为此提交了其与一木三木公司执行董事王毅成签订的《工位租赁入孵协议》及《TA众创入孵协议》。肖杕对于该证据的真实性、关联性不认可，称其与王毅成是两个自然人，与本案无关。肖杕主张其垫付涉案房屋水费12143元、电费56865.2元；顺宝蓝庭公司对于涉案房屋的面积是认可的；顺宝蓝庭公司迟延支付租金构成违约。肖杕为此提交以下证据：1.一木三木公司应付水电费明细及七星华电公司开具的场地租赁费、电费、水费、物业费等费用的发票；2.肖杕与顺宝蓝庭公司李然的微信记录。顺宝蓝庭公司对于肖杕提交证据的质证意见如下：对证据1的关联性不认可，无法证明产生费用的具体金额和肖杕已缴费的事实；对于证据2，李然虽然曾负责管理涉案房屋，但已经离职，在其离职后顺宝蓝庭公司才发现面积存在巨大误差。经询，双方确认涉案房屋带有加建的部分和露台，该部分的费用包含在租金里面没有另付；肖杕认可涉案房屋尚有123379.2元租金未退还。审理中，顺宝蓝庭公司曾向本院提出申请，对涉案房屋的建筑面积进行鉴定。后其自行撤回了鉴定申请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，根据一木三木公司与七星华电公司签订的《房屋租赁合同》和《场地及设施租赁协议》可知，涉案房屋一层的加建部分和二层属于违章建筑，故《空间使用协议》中关于相关部分的内容应属无效，但肖杕仍有权要求顺宝蓝庭公司按照合同约定的租金标准支付占有使用费用。《空间使用协议》中其他对于双方权利义务的约定仍然有效，双方均应严格履行各自义务。《空间使用协议》中约定，肖杕的合同义务是为顺宝蓝庭公司提供与物业注册手续及相关的产权证明文件、协助办理工商注册、同意涉案房屋作为联合办公室及商业使用、配合正常办公经营等，并不包括保证涉案房屋可以用于工商注册的内容；且在《空间使用协议》签订前，双方曾签订了为期一年的《北京市房屋租赁合同》，故顺宝蓝庭公司在签订《空间使用协议》时对于涉案房屋工商注册相关的情况理应是知晓的，其以涉案房屋无法办理工商注册为由解除合同的行为已经违反了双方的约定，构成违约，无权要求肖杕向其支付违约金；同时根据双方约定，肖杕无须退还顺宝蓝庭公司交纳的押金。故对于顺宝蓝庭公司要求肖杕退还押金及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于肖杕要求顺宝蓝庭公司支付违约金的反诉请求，因合同仅约定了肖杕无须退还押金，且押金足以弥补肖杕的损失，故本院亦不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方确认《空间使用协议》于2018年11月30日解除，对于剩余未使用的租金，顺宝蓝庭公司有权要求退还。对于顺宝蓝庭公司要求退还因面积误差多收取的房屋的请求，根据肖杕与顺宝蓝庭公司当时的负责人李然的微信记录可以看出，顺宝蓝庭公司当时对面积进行过测量，结果与合同约定的816平方米大体一致；双方确定涉案房屋包括了露台等加建部分；顺宝蓝庭公司在审理中亦撤回了对涉案房屋面积进行鉴定的申请，故本院有理由相信816平方米是双方对涉案房屋包含加建部分在内进行测量后共同确认的结果。故顺宝蓝庭公司的该项请求依据不足，本院不予支持。关于肖杕要求顺宝蓝庭公司支付水费及电费的反诉请求，根据七星华电公司开具的发票显示肖杕已经垫付了相关费用，但《空间使用协议》实际的履行期为2018年9月28日至11月30日，对于此期限内的水费及电费，肖杕有权要求顺宝蓝庭公司支付；此期限外的费用与本案《空间使用协议》无关，肖杕无权在本案中主张。关于肖杕要求顺宝蓝庭公司支付供暖费的反诉请求，因《空间使用协议》约定供暖费由顺宝蓝庭公司自行交纳，肖杕亦未提交其已垫付的证据，故本院对于该项请求不予支持。关于肖杕要求顺宝蓝庭公司支付逾期付款违约金的反诉请求，因肖杕主张迟延付款的时间均早于《空间使用协议》的履行期，相关费用均与本案合同无关，故对于相关请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肖杕于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京顺宝蓝庭投资有限公司租金123379.2元；二、原告（反诉被告）北京顺宝蓝庭投资有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）肖杕水费284.88元；三、驳回原告（反诉被告）北京顺宝蓝庭投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）肖杕的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12502元，由原告（反诉被告）北京顺宝蓝庭投资有限公司负担9734元（已交纳）；被告（反诉原告）肖杕负担2768元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费2165元，由被告（反诉原告）肖杕负担2115元（已交纳）；原告（反诉被告）北京顺宝蓝庭投资有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十二月三十日书记员 邓嘉男