河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1277号上诉人（一审被告、申请执行人）：河南省第一建筑工程集团有限责任公司，住所地：河南省郑州市管城区航海东路246号。法定代表人：刘定国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈高超，河南建魁律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、案外人）：刘瑞，男，1972年4月16日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。委托诉讼代理人：邓伟丽，河南堃源律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：徐丽敏，女，1972年11月1日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：邓伟丽，河南堃源律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南六合置业有限公司，住所地：河南省郑州市金水区索凌路1号7号楼1层附1号。法定代表人：李兆辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。上诉人河南省第一建筑工程集团有限责任公司（以下简称一建公司）因与被上诉人刘瑞、徐丽敏、河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人一建公司的委托诉讼代理人赵红魁、陈高超，被上诉人刘瑞、徐丽敏的委托诉讼代理人邓伟丽，被上诉人六合置业公司的委托诉讼代理人朱安新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一建公司的上诉请求：一、撤销（2020）豫01民初974号民事判决，依法改判驳回刘瑞、徐丽敏的诉讼请求。二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定刘瑞、徐丽敏与六合置业公司签订的《定向建房选房合同》属于合法有效的书面商品房买卖合同,属事实认定错误。《定向建房选房合同》只有当事人名称、房屋的基本状况、出资额,没有双方当事人的住所、房屋销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容,而这些内容是商品房买卖合同的主要内容,不可缺少。刘瑞、徐丽敏与六合置业公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同关系。二、一审判决认定刘瑞、徐丽敏已支付涉案房屋的购房款,属于事实认定错误。刘瑞、徐丽敏没有提交证据证明其银行转账凭证支付方式。大额交易通过现金交付不符合生活常识,也不符合大额交易习惯。不能认定刘瑞、徐丽敏已经支付购房款。三、一审判决错误认定刘瑞、徐丽敏对涉案房屋长期占有使用。合法占有的条件之一需要所有权人六合置业公司将涉案房屋交付,刘瑞、徐丽敏提交的缴纳物业费的票据和业主临时公约的相对方为物业公司,不是六合置业公司,无法证明六合置业公司将涉案房屋交付的行为,且不能证明刘瑞、徐丽敏将房屋用于自身居住,不能说明其对涉案房屋处于长期占有使用状态。四、一审判决错误认定刘瑞、徐丽敏属于非因买受人自身原因未办理过户登记。刘瑞、徐丽敏从2008年与六合置业公司签订《定向建房选房合同》，至今将近十二年之久，未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权,未通过法院强制执行完成物权变动登记手续，应认定因买受人自身原因未办理过户登记。五、执行异议之诉应当严格审查执行异议案外人是否对涉案标的物拥有物权,通过一审法庭调查可知,刘瑞、徐丽敏对涉案标的物拥有物权证据不足。依据最高人民法院相关司法解释应当优先保护生效判决书的执行。六合置业公司拖欠一建公司几千万工程款未支付,严重侵犯了一建公司的合法权益。在生效判决执行中,涉案房屋仍登记在六合置业公司名下,法院查封和拍卖是合法的。综上所述，刘瑞、徐丽敏不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,不能排除强制执行。刘瑞、徐丽敏辩称，一建公司的上诉请求不能成立。一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并没有限定必须是商品房买卖合同，刘瑞、徐丽敏是购买管城区人民法院的团购房，签订的是定向选房合同，该合同具备商品房纠纷司法解释的合同要件，属于合法有效的合同。二、刘瑞、徐丽敏已支付全部价款，一审中提交了涉案房款的提现记录，佐证了现金支付的事实，且从六合置业公司涉案的其他案件可以看出，涉案房屋均系现金支付。三、一审法院认定刘瑞、徐丽敏对涉案房屋占有，认定事实正确。涉案房屋因为六合置业公司办理虚假的预告登记，导致不能办理过户登记，不能归咎于刘瑞、徐丽敏。六合置业公司述称，刘瑞、徐丽敏与六合置业公司确实是房屋买卖关系，刘瑞、徐丽敏用的是管城区人民法院团购房名额买的房子，请求法院依法判决。刘瑞、徐丽敏向一审法院提出的诉讼请求：一、判决停止对郑州市金水区索凌路1号1号楼26层102号房屋的强制执行。二、确认刘瑞、徐丽敏对位于郑州市金水区索凌路1号1号楼26层102号房屋共同享有所有权。三、依法判令六合置业公司协助刘瑞、徐丽敏办理房屋产权不动产登记证。四、本案诉讼费、公告费、评估费等全部由一建公司、六合置业公司承担。一审法院认定事实：一、一建公司与六合置业公司、河南顺和置业有限公司建设工程施工合同纠纷，该院于2014年12月2日作出（2014）郑民四初字第41号民事判决书，判决：1.六合置业公司于本判决生效之日起十日内偿还一建公司拖欠工程款9752979.30元及利息（从2009年11月25日起至全部清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2.一建公司依法对其施工六合之家小区（又名六合苑小区）5＃至8＃楼享有工程款优先受偿权，建设工程的价款依法就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。六合置业公司于本判决生效之日起30日内依据以房抵工程款的三份《协议书》及相应《商品房认购协议书》向一建公司交付约定房屋并协助办理相应的房屋所有权过户登记(房屋具体为六合之家小区5号楼主楼一、二、三层及附楼，6号楼一层和三层部分及附楼,6号楼1单元2层201户，6号楼1单元3层302户，8号楼1单元1708号、1907号、1909号、2007号、2207号、2209号)。并支付相应利息（以房抵工程款金额32370952元为基数自2009年11月25日起至交付约定房屋并协助办理相应的房屋所有权过户登记之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。3.六合置业公司在本判决生效之日起十日内返还一建公司履约质量保证金100万元及其利息（利息从2009年9月11日之日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。4.驳回一建公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340597元，诉讼保全费5000元，由六合置业公司负担。宣判后，一建公司不服，提起上诉，本院于2016年3月1日作出2015豫法民二终字第00221号民事裁定书，准许一建公司撤回上诉。后一建公司申请强制执行，一审法院所立执行案号为（2016）豫01执719号。二、本案涉案郑州市金水区索凌路1号1号楼26层102号（26层东南户）房产登记在六合置业公司名下，无预告以及抵押信息。本案执行过程中，一审法院于2018年11月14日查封了涉案房产。三、刘瑞与徐丽敏系夫妻关系。2008年1月29日，刘瑞、徐丽敏与六合置业公司签订《定向建房选房合同》，该合同约定，其选定房屋位于北环路××××交叉口东南角（六合之家）1号楼26层南东户，户型为四房二厅二卫，住宅建筑面积156.9平方米，单价3380元/平方米，总价530322元。六合置业公司出具落款日期为2005年10月31日的收据载明收到徐丽敏房款139700元、落款日期为2005年11月30日的收据载明收到徐丽敏房款40000元、落款日期为2007年9月26日的收据载明收到刘瑞（徐丽敏）房款100000元、落款日期为2008年1月29日的收据载明收到徐丽敏（刘瑞）房款250622元。后六合置业公司将案涉房屋交付刘瑞、徐丽敏，二人对案涉房屋进行装修并入住至今，并缴纳物业费、水费、电费及天然气费等相关费用。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2008年1月29日，刘瑞、徐丽敏与六合置业公司签订《定向建房选房合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，且合同签订的时间早于人民法院查封时间。在人民法院查封之前，刘瑞、徐丽敏已实际占有涉案房屋，并对房屋进行了装修使用。且二人已支付涉案房屋的全部价款。因六合置业公司的问题，未办理涉案房屋权属登记手续，属于非因买受人自身的原因未办理过户登记。故刘瑞、徐丽敏符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对本案涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。刘瑞、徐丽敏请求确认其对涉案房屋享有所有权并判令六合置业公司协助办理不动产登记，不是本案执行异议之诉的审查范围，其可另行解决。综上所述，刘瑞、徐丽敏请求排除执行的诉讼请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决停止对位于郑州市金水区索凌路1号1号楼26层102号房产的执行；驳回刘瑞、徐丽敏的其他诉讼请求。一审案件受理费9200元，由六合置业公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，案外人能否排除强制执行，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。本案中，2008年1月29日，刘瑞、徐丽敏与六合置业公司签订《定向建房选房合同》，约定了房屋位置、户型、建筑面积、单价、总价等条款，系双方当事人的真实意思表示，早于执行法院2018年11月14日对案涉房屋的查封。刘瑞、徐丽敏陈述向六合置业公司现金交付房款，有房款收据、郑州银行账户明细对账单、郑州农村商业银行南阳站支行银行流水相印证，证实刘瑞、徐丽敏已支付全部房款。刘瑞、徐丽敏提供的2015年物业管理服务协议、物业服务费发票、手机充值缴纳电费、水费的清单等证据，足以证实在执行法院查封之前，刘瑞、徐丽敏已实际占有案涉房屋，并进行了装修使用。因六合置业公司的问题，未办理过户登记。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，刘瑞、徐丽敏对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，一建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由河南省第一建筑工程集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十二月二十八日书记员  高 嫱