安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初6007号 原告：马鞍山市太和物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山经济技术开发区人行公寓3栋201室，统一社会信用代码9134050066421524XM。 法定代表人：邢序禄，该公司经理。 委托诉讼代理人：李彩霞，该公司太古广场小区项目经理。 委托诉讼代理人：刘湛江，江苏苏南律师事务所律师。 被告：朱兴虎，男，1974年9月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：纪斌，安徽峭正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明世，安徽峭正律师事务所律师。 原告马鞍山市太和物业管理有限公司（以下简称太和物业公司）与被告朱兴虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太和物业公司的委托诉讼代理人李彩霞、刘湛江及被告朱兴虎的委托诉讼代理人纪斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 太和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费436976.1元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系马鞍山市花山区华飞路太古广场小区的物业服务企业,被告则为该太古广场小区内2-201室商业房产（即商铺,建筑面积2206.95平方米）的业主。马鞍山市花山区华飞路太古广场小区是由浙江海外海集团（马鞍开山）房地产开发有限公司开发的,早在2007年该开发商即开始对外销售商品房,同时马鞍山海外海物业管理有限公司被选聘作为该小区的前期物业管理企业。根据各方之间有关前期物业管理服务协议等,小区内的物业管理服务收费标准为商业物业房产（即商铺）系1.5元／平方米.月,自开发商早期签订《商品房买卖合同》约两年后交房时的2009年元月1日开始计收。至今11年多来,虽然物价在不断上涨,但是该收费标准一直没有变更。在该前期物业企业为业主服务了七年之后,马鞍山市花山区太古广场业主委员会成立,该业主委员会正式与原告签订了《太古广场物业业服务合同》,约定由原告从此提供该物业服务,同时原前期物企业马鞍山海外海物业管理有限公司及开发商均与原告马鞍山市太和物业管理有限公司达成了协议,约定在由原告接管该小区的物业服务之后,之前马鞍山海外海物业管理有限公司没有收取的物业费以后由原告收取,归原告所有。原告的服务名义上虽不再称为前期,但是收费标准仍然没变。合同至今仍正常履行。涉案商业物业房产（即商铺）太古广场2-201室自始至终未交纳物业费。2017年1月25日及2017年3月1日,杭州市下城区人民法院对安徽省马鞍山市花山区商业房地产分别向社会发出公告。在公告第六条中明确声明,标的物（即本商铺）过户登记手续由买受人（即后来的被告）自行办理,所涉及的一切税、费及标的物可能存在的物业费、水电等欠费等均由买受人承担。综上，截至2019年12月31日,本案所欠物业费436976.1元应由最后的业主即被告承担,现被告拒不承担,并且寻找各种借口包括滥诉等措拖进行推脱。 朱兴虎辩称，1.原海外海物业公司是否已将其收取案涉物业费的权利合法有效地转让给原告尚不确定，太和物业公司不能对原海外海物业公司应当收取的物业费主张权利；2.被告是向平安银行杭州分行直接购买案涉房产，法院发布的司法拍卖公告被告不知情，也与本案无关；3.被告只能从其获得案涉房屋产权开始缴纳物业费，之前该房屋所发生的物业费只能由之前的产权人承担，现有法律没有物业费延续承担的规定。综上，请法院依法驳回原告全部诉请。 本院经审理查明事实如下： 一、物业合同签订情况 2007年4月29日，浙江海外海集团（马鞍山）房地产开发有限公司（以下简称海外海房产公司）与马鞍山海外海物业管理有限公司（以下简称海外海物业公司）签订《前期物业服务合同》，约定：海外海房产公司选聘海外海物业公司对太古广场提供前期物业管理服务，期限为2007年4月30日至2008年12月31日，合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，应当在合同期满前选聘新的物业管理企业。 2015年12月28日，马鞍山市花山区太古广场业主委员会（以下简称太古广场业主委员会）与太和物业公司签订《物业服务合同》，约定：太古广场业主委员会选聘太和物业公司对太古广场提供物业服务，商业物业1.5元/月·平方米，合同期限自2016年1月1日至2018年12月31日。2018年10月31日，太古广场业主委员会与太和物业公司再次签订《物业服务合同》，约定由太和物业公司继续为太古广场提供物业服务，商业物业1.5元/月·平方米，期限自2019年1月1日至2021年12月31日。 2016年1月6日，海外海物业公司与太和物业公司签订《补充协议》，该协议第二条约定：海外海物业公司同意自2016年1月1日起至太和物业公司海外海名筑苑、太古广场、海外海名景苑物业服务合同备案工作完成时止，提供票据并盖章后给太和物业公司收取物业相关费用，收取的费用在扣除相关税费后归太和物业公司所有。 二、房屋权属情况 2017年2月和3月，杭州市下城区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上先后两次就太古广场2-201、202、203室房屋进行公开拍卖，但两次均无人竞买。2019年7月25日，平安银行股份有限公司（以下简称平安银行）在淘宝网资产竞价网络平台上发布公告，内容为：一、平安银行将于2019年8月11日至12日进行公开竞价活动；二、竞买标的为抵债物品，即商业房产，位于安徽省马鞍山市花山区，起拍价886万元，建筑面积5106.37平方米，房产尚未过户至平安银行名下，本次房产处置涉及两次过户，第一次过户至平安银行名下，由平安银行承担买方税费，买受人承担印花税等卖方税费及原产权人可能欠缴的房产税、土地税、其他处置费用，过户至买受人名下时，平安银行承担卖方税费，买受人需承担买方税费及可能欠缴的物业费、税费、电费、房产过户时产生的房产评估费用，拍卖佣金及其他税、费等；三、竞买人在报名前请务必再仔细阅读《竞买须知》。平安银行在该网络平台上同时公布了《竞买须知》，再次强调对可能存在的影响拍品使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务的费用也由买受人自行解决。后朱兴虎竞价获得平安银行委托竞价处置的太古广场2-201号房产，并于2019年8月13日与平安银行签订《成交确认书》，2019年11月，朱兴虎办理了太古广场2-201号房产的过户登记，获得了该房屋所有权。 三、物业欠费情况 太古广场2-201号房产面积2206.95平方米，该房产在2009年至2019年期间产生的物业服务费未支付。 四、其他情况 诉讼过程中，太和物业公司确认已收到朱兴虎支付的物业服务费16668元，双方亦同意将该款在本案中予以扣除。 上述事实，有经庭审质证、本院予以认定的营业执照、法定代表人身份证明书、房产证、不动产登记信息、前期物业服务合同、物业服务合同、补充协议、拍卖公告、成交确认书、收据、竞买公告及竞买须知等证据在卷作证，足以认定。当事人提交的前期物业管理服务协议及领房通知单与本案不具有关联性，不予认定。 本院认为，本案有两个争议焦点：第一，太和物业公司是否有权收取2016年1月1日前的物业服务费；第二，朱兴虎是否应当承担在其获得太古广场2-201号房屋所有权前的物业服务费。关于第一个争议焦点，根据本案查明的事实，海外海物业公司为太古广场提供了前期物业服务，自2016年1月1日起太和物业公司为该小区提供物业服务，对于2016年1月1日前的物业服务费，双方在补充协议第二条中作出了约定，但该约定仅能理解为太和物业公司可以海外海物业公司的名义收取物业服务费，即太和物业公司系受海外海物业公司的委托收取物业服务费，太和物业公司并非真正的权利人，故太和物业公司无权以自己的名义收取太古广场2016年1月1日前的物业服务费。至于2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，因太古广场业主委员会与太和物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对太和物业公司及太古广场业主均具有约束力，太和物业公司提供了物业服务，其亦有权按照合同约定收取费用。关于第二个争议焦点，平安银行在淘宝网资产竞价网络平台上发布的竞买公告和竞买须知上均明确说明，买受人需承担买方税费及可能欠缴的物业费、水费、电费、房产过户时产生的房产评估费用、拍卖佣金及其他税、费等，该内容系对所有竞买人的告知，让竞买人了解该拍品存在的瑕疵，进而影响到其是否购买的决定，该公告内容对平安银行及竞得者均具有法律约束力。案涉拍品价值较高，朱兴虎在竞买前理应充分阅读该公告内容，其应当知晓该房产欠缴物业服务费的情况，朱兴虎作为太古广场2-201号房产的竞得者，应当承担在其取得该房屋所有权前的物业服务费。 综上所述，朱兴虎应向太和物业公司支付2016年1月1日至2019年12月31日物业服务费158900.4元，扣除已经支付的16668元，还应支付142232.4元。对于超出部分的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告朱兴虎于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市太和物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日的物业服务费142232.4元； 二、驳回马鞍山市太和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7854元，减半收取计3927元，由原告马鞍山市太和物业管理有限公司负担2649元，被告朱兴虎负担1278元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  张晔 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  崔韦