河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初10209号原告：朱贺，女，汉族，1992年5月18日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：胡盼盼，河南华豫律师事务所律师。被告：河南麦尚置业有限公司，住所地：河南省商丘市梁园区神火大道天伦C座写字楼4189室，统一社会信用代码:9l4l140059242261XG。法定代表人：杨俊玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘刚、焦言言，河南永秀律师事务所律师。原告朱贺诉被告河南麦尚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用小额程序，于同年12月4日在第七审判庭公开开庭进行了审理，原告朱贺的委托诉讼代理人胡盼盼、被告河南麦尚置业有限公司的委托诉讼代理人刘刚、焦言言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱贺请求本院判令：1、请求法院依法判令被告继续履行商品房买卖合同；2、被告支付逾期交房违约金27472.1元（暂定，直至交房之日止）；3、请求法院判令被告支付逾期交房补偿金1000元（暂定，直至交房之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年7月26日签订商品房买卖合同，原告购买被告位于商丘市示范区××路与××路交叉口××玫瑰园××楼××单元××号的房屋。合同约定交房日期为2018年12月30日前，被告于2020年7月1日出具了承诺书，约定如2020年9月30日不能交房，按商品房买卖合同逾期交房条款执行，并自2020年9月30日开始计算每月每户补偿1000元直至交房为止，现被告违反商品房买卖合同与承诺书的约定至今未交房，且商品房买卖合同约定违约金过低，现要求延期交房违约金按房屋总价款的日万分之一计算。被告河南麦尚置业有限公司辩称：一、逾期交房是因为涉案住房在建设期内遇到不可归责于我公司的因素，造成建设周期延长，从而影响到交房期限。这些因素包括：因响应政府大气污染防控而停工、因中州路侯恂路市政道路施工无法进入施工场地而停工、因雨雪天气无法施工而停工，因新冠肺炎疫情防控而停工等等。这些因素是我公司无法预见无法避免无法克服的。二、双方签订的商品房买卖合同附件十一即补充协议第二条对特殊原因影响交房的因素进行了约定，其中包括遭遇不可抗力（比如新冠疫情）、连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气、政府规划变更（比如市政道路施工）、突发性公共事件等。这些因素均已排除在逾期交付天数之外，不需要开发商承担违约责任。双方这一约定公平合理，意思表示真实，对双方均有约束力。三、部分业主采取非理性手段维权，进而影响项目建设，给我公司造成了不良影响和不可估量的损失，开发商承诺每户每月支付1000元补偿金的前提被破坏，不能根据承诺书要求我公司承担违约责任。请求驳回原告的诉请。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2017年7月26日，原告与被告河南麦尚置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买被告河南麦尚置业有限公司开发的位于商丘市示范区××路与××路交叉口××玫瑰园××楼××单元××号××房屋××套，预测建筑面积共86.23平方米，每平方米4748元，房屋总价款409420元；原告应于2017年7月26日付清首付款129420元，剩余房款280000元向银行申请贷款支付；被告河南麦尚置业有限公司应当在2018年12月30日前向原告交付该商品房。逾期交付责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任；逾期超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同附件十一补充协议第二条约定的特殊原因指以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内以书面或协议约定形式告知买受人的；2、有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相关规划变更导致延期的；4、遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；7、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8、涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9、其他出卖人不能预防和控制的因素。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务。被告河南麦尚置业有限公司未能按照合同约定时间向原告交付房屋。2019年12月1日，被告河南麦尚置业有限公司向国奥?玫瑰园（二期）全体业主出具承诺书一份，承诺书载明：因我公司以及扬尘治理、创建卫生文明城市管控原因造成延期交房，现我公司全体股东商议决定在2020年6月30日之前交房。前期给广大业主造成了延期交房，我公司深表歉意。如我公司不能在2020年6月30日之前交房，从2020年7月份开始，我公司向每户每月补偿1000元人民币。如有业主在此期间给我公司造成负面影响，我公司将不承担违约责任。承诺书发出后，国奥?玫瑰园（二期）部分业主采取围堵被告河南麦尚置业有限公司营销中心，在该营销中心门口悬挂“黑心开发商坑害业主无理延期交房业主无家可归”、“黑心河南麦尚置业蜗牛进度坑害业主血汗虚伪贪婪无良”等条幅。2020年7月1日，被告河南麦尚置业有限公司又出具承诺书一份，承诺书载明：交房时间最迟为2020年9月30日，2020年9月30日前交不了房，按每月每户1000元现金补偿，不得抵物业费。另查明：商丘市气象科技服务中心证明商丘市自2014年12月1日至2020年10月30日共出现459天降水日数。商丘市城乡一体化示范区环境污染防治攻坚战领导小组办公室出具的关于建筑工地涉土石方作业在污染天气期间的管控情况证实，自2016年10月18日至2019年10月26日，我市因污染天气应急管控，累计管控天数302天，管控措施为全面停止土石方作业，自2019年11月2日至2020年2月10日，启动重污染天气橙色预警共90天。商丘市商务中心区管理委员会出具情况说明：侯恂路（归德路一中州路）第一合同段道路工程开工时间约为2017年3月1日，通车时间约为2018年10月1日。判决的理由与结果本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于原告要求继续履行合同的请求，原、被告双方对此均无异议，本院予以支持。原告支付购房款后，被告河南麦尚置业有限公司应当按照约定期限向原告交付房屋，而被告河南麦尚置业有限公司没有按照约定期限交付房屋，是造成此次纠纷的主要原因。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一补充协议第二条的约定，应视为若存在上述情形，被告河南麦尚置业有限公司可顺延交房日期。根据被告河南麦尚置业有限公司提供的商丘市城乡一体化示范区环境污染防治攻坚领导小组办公室出具证明证实，自2016年10月18日至2019年10月26日期间，我市因污染天气应急管控，累计管控天数302天，管控措施为全面停止土石方作业，自2019年11月2日至2020年2月10日，启动重污染天气橙色预警共90天。商丘市商务中心区管理委员会出具情况说明：侯恂路（归德路一中州路）第一合同段道路工程开工时间约为2017年3月1日，通车时间约为2018年10月1日，国奥?玫瑰园（二期）小区位于商丘××××路西侧，由于归德路至中州路道路工程为市政基础建设，工程施工开工时间为2017年3月1日，通车时间为2018年10月1日，历时共450天，由于中州路的道路施工，必然会影响被告河南麦尚置业有限公司对国奥?玫瑰园（二期）的施工进度，按照上述合同的约足，本院酌定从逾期交房天数中扣减。根据原、被告关于遭遇不可抗力，遇到连续阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期不计入被告河南麦尚置业有限公司逾期交房的期限的约定，我市近几年确实存在连续阴雨等恶劣天气现象，本院酌定从逾期交房天数中扣减。新冠肺炎疫情为突发性公共事件，为疫情防控工作，被告河南麦尚置业有限公司施工受到影响，按照原、被告对突发性公共事件的约定，被告河南麦尚置业有限公司因新冠肺炎疫情导致的施工受到的影响，应酌情扣减相应的期间。因上述应扣减天数存在重叠现象，本院酌定因大气污染防治、中州路道路施工、新冠肺炎防控、连续阴雨恶劣天气等原因应扣减天数总共300天。按照原、被告除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意逾期90日内，出卖人不承担违约责任的约定，在被告河南麦尚置业有限公司逾期交房90日内，被告河南麦尚置业有限公司不承担违约责任，此期间应从违约期间内扣除。被告河南麦尚置业有限公司2019年12月1日向包括原告在内的业主出具的承诺书，是被告河南麦尚置业有限公司的真实意思表示，但该承诺书明确载明：“如有业主在此期间给我公司造成负面影响，我公司将不承担违约责任”，此为附条件的约定，如业主在此期间没有造成被告河南麦尚置业有限公司负面影响的行为，则被告河南麦尚置业有限公司应按照约定支付补偿金，但根据被告河南麦尚置业有限公司提供的证据可以证实，在被告河南麦尚置业有限公司出具承诺书后，出现业主围堵被告河南麦尚置业有限公司营销中心、悬挂条幅的行为，对被告河南麦尚置业有限公司造成了不良影响，虽然被告河南麦尚置业有限公司于2020年7月1日又出具承诺书，且因上述补偿金的给付是附条件的，现补偿条件已被破坏，原告请求被告河南麦尚置业有限公司按照该承诺书的承诺支付补偿金的基础已不存在。但被告河南麦尚置业有限公司于2020年7月1日出具承诺书不附条件，视为新的承诺且时间在后，产生了新法律事实和关系，故对原告主张的被告支付逾期交房补偿金1000元予以支持。被告河南麦尚置业有限公司逾期交房期限为2018年12月31日，原告请求被告河南麦尚置业有限公司支付违约金的日期暂计算至2020年12月4日，共计704天，扣除合同约定的不承担违约责任的90日及因大气污染防治、中州路道路施工、新冠肺炎防控、连续阴雨恶劣天气等原因应扣减的天数300天，被告河南麦尚置业有限公司实际违约期间为314天。被告河南麦尚置业有限公司逾期交房的违约金为：已交房款409420元×日万分之零点五×314天＝6427.89元，原告请求被告河南麦尚置业有限公司支付逾期交房违约金6427.89元（暂计算至2020年12月4日，后续违约金计算至交房之日）的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告河南麦尚置业有限公司继续履行商品房买卖合同。二、被告河南麦尚置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告朱贺逾期交房违约金6427.89元（暂计算至2020年12月4日，后续违约金计算至交房之日）。三、被告河南麦尚置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告逾期交房补约金1000元。四、驳回原告朱贺的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费243.4元，由原告朱贺负担209.4元，被告河南麦尚置业有限公司负担25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本,上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  万雪山二〇二〇年十二月二十日书记员  邱豪杰