浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初5182号 原告：刘小兵，男，1978年12月26日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市衢江区，现住浙江省乐清市。 原告：唐玲凤，女，1981年3月24日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市柯城区，现住浙江省乐清市。 二原告共同委托诉讼代理人：祁琦，北京德恒（温州）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒（温州）律师事务所律师。 被告：衢州万博房地产发展有限公司，统一社会信用代码9133080035013288XH，住所地浙江省衢州市九华北大道****。 法定代表人：杨可，执行董事。 委托诉讼代理人：宣潇然，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王桢，男，该公司员工。 原告刘小兵、唐玲凤与被告衢州万博房地产发展有限公司（以下简称“万博公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日以（2020）浙0802民诉前调532号案号登记后，根据当事人的申请依法启动了房屋测绘程序，嗣后以（2020）浙0802民初5182号案号正式立案，并于2020年12月10日公开开庭进行了审理，原告刘小兵、唐玲凤的特别授权委托诉讼代理人祁琦、李捷挺及被告万博公司的特别授权委托诉讼代理人宣潇然、王桢均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘小兵、唐玲凤诉称：2016年11月16日，原告购买了被告开发的新城吾悦广场1幢343号房产，并依约支付了房款，办理了产权登记手续。然而交付的房产实际层高低于合同约定的5.1米，大部分层高仅为4.5米，与合同约定严重不符，致使房产商业价值严重贬损。原告与被告多次沟通未果，故诉请被告赔偿各项损失320410元（包含房屋层高不足的损失270410元及两年租金损失50000元），并承担律师费20000元及本案诉讼费。 被告万博公司辩称：1.被告已经按照合同约定交付房屋。双方签订的商品房买卖《补充协议》第一条第（二）项约定“本合同中的建筑层高为该房屋的设计标准层高，在符合相关规范的前提下，出卖人不承担违约责任”。该商铺符合建筑规范，按设计、报建标准建设，未擅自变更层高，不应承担违约责任。根据施工蓝图，该商铺内部存在降板，上侧为大商业部分，《补充协议》第十条专用条款第（二）项（1）中予以提醒“房屋套内因结构设计的需要，如框架柱、梁等可能对套内空间尺寸产生不利影响”，原告也签字予以确认，被告按图施工，不存在过错。2.该商铺于2017年8月20日已经过原告签字接收，原告在收房过程中按照交付流程完成资料查验、手续办理、物品领取、房屋查验，未提异议，收房近三年内也未主张权利，现以房产贬损为由提起诉讼，没有事实和法律依据。3.购买商铺系市场投资行为，自原告完成收房到疫情发生之前，原告占有房屋未提异议，由于本次疫情导致市场交易下滑，商铺租赁出现困难，商业价值贬损和被告没有因果关系。原告未能提供层高引发损失的证据，应当依法承担不利法律后果，由此产生的诉讼费、律师费不应由被告承担。 原、被告围绕诉讼请求及抗辩意见分别提交了证据，经庭审质证，本院对《商品房买卖合同》、增值税发票及不动产登记证书（复印件）、《法律服务委托协议书》及律师费发票；交付物品签收表、交接书予以确认。 诉讼中，本院根据原告的申请依法启动了房屋测绘程序，浙江中信检测有限公司接受本院委托，作出ZXJC/DF20200275测绘成果书及补充鉴定函（检测费10000元由原告交纳），经质证，本院予以采信。 经审理查明：原告刘小兵、唐玲凤系夫妻。2016年11月16日，二原告与被告万博公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的新城吾悦广场1幢343号房产，设计用途为商业，层高5.1米，建筑面积69.1平方米（套内面积52.4平方米，应分摊的共有建筑面积16.7平方米），房屋单价16631.59元（按建筑面积计算），总价1149243元。合同第六条载明：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第十一条载明：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。补充协议第六条第（三）项约定：因买受人原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权等措施，买受人应承担违约或赔偿责任…… 2017年8月6日，被告向原告出具了收到购房款1149243元的增值税发票；2017年8月20日，原告领取了案涉房屋的钥匙、资料等物；2017年12月，原告办理了房屋产权登记，证载面积为69.1平方米。现原告以房屋出租过程中发现层高不足为由提起诉讼。经测绘，案涉房屋层高5.1米的建筑面积为15.09平方米，层高4.5米的建筑面积为54.01平方米。 本院认为，本案系一起因购买的商品房（店铺）层高不足引发的纠纷，原告以层高不足为由诉请赔偿。对于双方的争议，本院逐一分析认定如下： 一、被告是否违约。商品房买卖实务中，房地产开发企业作为具有较完善销售流程、相对专业的出卖人，《商品房买卖合同》通常系由其提供的格式条款，买受人客观上处于合同中相对不专业的一方，通常不可能对其提供的格式条款作任何修改。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中对房屋层高不足的责任未做约定，但房屋买受人购买的并非一个平面，而是一个可以在其中居住、活动的三维立体空间，层高不足客观上会影响买受人的使用或居住体验，故出卖人负有保障买受人获得符合合同约定的房屋面积、房屋空间的义务。被告变更了案涉房屋的层高，即改变了空间尺寸，按照合同约定，即使变更后的层高符合相关规范，即使经过了相关审批程序，仍应按约定期限履行通知义务。被告未能向原告交付符合合同约定层高的房屋，亦未依约履行书面告知义务，显然构成违约。 二、原告的损失如何确定。合同法第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。因被告未对原告履行房屋层高变更的通知义务，原告已对案涉房屋办理了产权登记，在近年来房价不断上涨的客观形势下，原告出于维护现有既得利益不选择退房，而选择主张赔偿损失符合情理，亦未与法律规定相悖。现行法律法规对层高不足造成的损失计算方式、处理原则未作出明确规定。《最高人民法院》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原、被告双方在《商品房买卖合同》中也作了相同的约定。现原告完全据此计算层高不足的损失金额，有部分参照意义，但存在不尽合理之处。 首先，房屋价值受到诸多因素的影响，诸如坐落位置、周边环境、交通情况、开发商品牌、小区规划等，但决定房屋价值最主要的因素是土地取得成本，土建成本、管理成本等开发成本，开发利润等，而土地成本主要通过面积体现，因此房地产交易市场的交易习惯也是按照房屋面积与房屋单价的积来确定房屋总价。其次，住宅或店面的层高通常为2.2米至5.5米，在层高达到国家标准层高的前提下，房屋高度的降低虽然会对房屋的使用功能、舒适度产生影响，亦会对建筑成本等有一定影响，但其对使用性能的影响显然小于面积的影响，对房屋总价的影响权重显然也小于房屋面积对房屋总价的影响权重。因此，如果将面积误差对房屋总价的影响权重系数确定为1，那么层高误差对房屋总价的影响权重系数则酌情确定为0.6为宜。 综上，案涉房屋的空间误差比为9.2%【（69.1×5.1-15.09×5.1-54.01×4.5）/（69.1×5.1）×100%】，本院确认因层高不足产生的损失为106190元【〔3%×1149243+（9.2%-3%）×1149243×2〕×0.6】。原告主张被告赔偿因本案诉讼产生的律师费损失20000元，虽然合同中对出卖人违约是否应承担买受人维权律师费的内容未作约定，但参照补充协议第六条第（三）项的约定，根据对等原则及合同主体地位平等原则，本院予以支持。至于原告主张的案涉房屋两年租金损失50000元，无相应证据予以支撑，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；对于房屋检测费用，原告未作主张，本院不予评判处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告衢州万博房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘小兵、唐玲凤因案涉房屋层高不足产生的损失106190元； 二、由被告衢州万博房地产发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告刘小兵、唐玲凤因本案诉讼产生的律师费损失20000元； 三、驳回原告刘小兵、唐玲凤的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6406元，减半收取3203元，由原告刘小兵、唐玲凤负担2016元（已预交）；由被告衢州万博房地产发展有限公司负担1187元，于判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邱雅梅 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  庞 筱