山东省诸城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0782民初7264号 原告：中国建设银行股份有限公司诸城支行，住所地：诸城市密州东路**。 法定代表人：李军，该行行长。 委托诉讼代理人：李先鹏，山东春水律师事务所律师。 被告：李崇华，男，1991年3月30日生，汉族，住诸城市。 被告：李则仁，男，1954年9月19日生，汉族，住诸城市。 被告：臧秀玲，女,1957年8月3日生，汉族，住诸城市。 被告：山东龙楷融资性担保有限公司，住所地：潍坊市奎文区健康东街**恒联大厦**楼**。 法定代表人：徐会云，该公司经理。 委托诉讼代理人：彭术繁，男，1977年2月10日生，汉族，该公司职工，住该公司。 被告：山东裕华发展有限公司，住所地，住所地：临淄区牛山路**iv> 法定代表人：孙家仁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：路健，男，1974年10月23日生，汉族，该公司职工，住该公司。 原告中国建设银行股份有限公司诸城支行与被告李崇华、李则仁、臧秀玲、山东裕华发展有限公司（下称裕华公司）、山东龙楷融资性担保有限公司（下称龙楷担保公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李先鹏、被告臧秀玲、被告龙楷担保公司的委托诉讼代理人彭术繁、被告裕华公司的委托诉讼代理人路健到庭参加了诉讼，被告李崇华、李则仁经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司诸城支行向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告终止个人住房(商业用房)借款合同，被告偿还原告借款本金414017.16元、利息8492.76元、罚息196.99元（计算至2020年8月1日），2020年8月2日至实际还清全部贷款之日止的利息按贷款合同约定计算偿还；2、龙楷担保公司、裕华公司承担连带保证责任；3、被告李崇华在抵押财产价值范围内承担抵押担保责任，原告有权在贷款本息、诉讼费用及实现债权费用的范围内对抵押物拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。本案的诉讼费、律师费、涉及本案的相关费用及今后产生的利息均由被告承担。事实及理由:2017年7月4日，被告李崇华从裕华公司购买房屋一套，并与原告签订借款合同，贷款金额为45万元，借款期限240个月，同时采用房产抵押，龙楷担保公司承担连带保证责任。原告依约发放贷款，被告于2020年5月9日之后不再按时履行还款义务，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。 臧秀玲辩称，借款属实，现在无力偿还贷款。 龙楷担保公司辩称，担保属实，要求先行处理抵押物，再承担保证责任。 裕华公司辩称，担保属实，要求先行处理抵押物，再承担保证责任。 李崇华、李则仁未到庭应诉，亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年5月18日，原告作为债权人，被告裕华公司作为保证人，签订个人住房借款最高额保证合同。约定：被告裕华公司为原告与因购置坐落于诸城市××路××段东侧项目所属之全部房产而与原告发生借贷关系的全部债务人所签订的一系列合同等文件提供连带责任保证。所担保的债权指自2017年5月18日至2022年5月18日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金及其他费用。最高额保证项下担保责任的最高限额为叁万万元整。保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。 2017年5月22日，原告作为贷款人，被告李崇华、李则仁、臧秀玲作为借款人及抵押人，龙楷担保公司作为保证人，共同签订个人住房（商业用房）借款合同。约定：借款金额45万元，借款用途为购买诸城市××路××号××号房屋。借款期限自2017年7月4日起至2037年7月4日止。借款利率为年利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。借款人不按约按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，原告有权停止发放借款、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及其他费用，保证期间为保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。抵押人同意用坐落于诸城市××路××号××号楼××单元××号不动产设定抵押，双方于2017年7月5日办理预告抵押登记，未办理正式抵押登记。 2017年12月1日，原告向李崇华、李则仁、臧秀玲发放贷款45万元，李崇华、李则仁、臧秀玲在个人贷款支付凭证上签字。借款发放后，被告李崇华、李则仁、臧秀玲自2020年5月份起未按约履行还款义务，构成违约，截止2020年8月1日，被告李崇华、李则仁、臧秀玲尚欠本金414017.16元、利息8492.76元、罚息196.99元。 本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同、个人住房借款最高额保证合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告与被告李崇华、李则仁、臧秀玲成立借款合同、抵押合同关系，与被告龙楷担保公司、裕华公司成立保证合同关系，双方均应按合同约定履行义务。原告按合同约定向被告李崇华、李则仁、臧秀玲发放贷款后，被告李崇华、李则仁、臧秀玲负有按约向原告偿还借款的义务，其逾期付款，构成违约。原告要求被告李崇华、李则仁、臧秀玲在贷款到期日前偿还上述借款本息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告李崇华虽以其名下的房产作为抵押，但涉案房产上设定的抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是为保障将来实现抵押权的请求权。虽原告对此项请求权进行了预告登记，但因该房产尚未完成现实物权的本登记，故原告对李崇华的抵押房产尚不能享有现实的抵押权，原告要求被告李崇华承担抵押担保责任的请求，无法律依据，本院不予支持。被告裕华公司、龙楷担保公司自愿为上述借款承担连带责任保证，且原告所诉未超出保证期间和担保范围，该二被告应依法对被告李崇华、李则仁、臧秀玲的上述债务承担连带保证责任。因借款合同、最高额保证合同中对于担保顺序的实现有约定，原告可按照合同约定实现担保权，故本院对被告龙楷担保公司、裕华公司关于先行处理抵押物再承担保证责任的辩解不予支持。被告裕华公司、龙楷担保公司承担保证责任后，有权向被告李崇华、李则仁、臧秀玲追偿。被告李崇华、李则仁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃诉讼抗辩及质证的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、被告李崇华、李则仁、臧秀玲于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司诸城支行借款本金414017.16元、利息8492.76元、罚息196.99元（计算至2020年8月1日）及自2020年8月2日起至实际付清借款本金之日止，以尚欠数额为基数，按合同约定利率计算的利息； 二、被告山东裕华发展有限公司、山东龙楷融资性担保有限公司对被告李崇华、李则仁、臧秀玲的上述债务承担连带清偿责任，被告山东裕华发展有限公司、山东龙楷融资性担保有限公司承担保证责任后，有权向被告李崇华、李则仁、臧秀玲追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司诸城支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7640元，减半收取3820元，财产保全费2634元，以上两项共计6454元，由被告李崇华、李则仁、臧秀玲共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张槐聪 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  李 慧