贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7989号上诉人（原审原告）：张春莎，女，汉族，1963年8月19日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：孙亚夫，贵州民大律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：陈江，贵州民大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。上诉人张春莎因与被上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初11054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人张春莎上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以已付购房款1324130元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2012年6月8日起计算至被上诉人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。”双方签订《商品房买卖合同》的同时，另行签订租赁协议，按出卖人的要求将商铺返租给出卖人使用。后因被上诉人未按合同约定履行义务，上诉人于2015年12月14日提起租赁合同纠纷诉讼，后经七星关区人民法院调解，达成调解协议，七星关区人民法院于2016年2月23日作出（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》，调解内容为：“一、原、被告双方于2014年9月10日签订的《博泰大厦商业委托经营协议》继续履行；二、被告定于2016年5月1日之前支付原告姚庭会、张春莎2014年9月11日至2017年8月31日期间的租金315000元；三、被告定于2016年5月1日前为原告办理位于毕节市七星关区的房屋所有权证。”但被上诉人至今仍未办理案涉房屋不动产权证。因《商品房买卖合同》未明确约定逾期办证违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《民事调解书》的约定，被上诉人应于2016年5月1日前向上诉人交付房屋权属证书，但至今未交付。故本案中，被上诉人存在两个违约行为，一是超过约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。二是未按《民事调解书》约定的时间为上诉人办理案涉商铺房屋所有权证，被上诉人对两个违约行为依法均应当承担违约责任。故上诉人主张被上诉人逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及逾期交付房屋所有权证给买受人的违约责任均有事实及法律依据。一审判决认为双方之间就办理房屋权属证书争议归于消灭的认定与事实不符、与法律相悖。被上诉人博泰房开公司未作答辩。张春莎向一审法院起诉请求：1.判决被告以购房总价1324130元为基数，向原告支付从2016年5月2日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金，违约金暂计140000元。（具体违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日）。2.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其位于七星关区个出售给原告，该商铺房号为1—36号。购房总价款为1324130元，购房款原告已全部向被告支付。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买家人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的／%向买受人支付违约金。3、办理房屋相关费用由买受人支付。双方签订《商品房买卖合同》后，双方另行签订租赁协议，按被告的要求原告将商铺返租给被告使用。后因被告未按合同约定履行义务，原告于2015年12月14日向七星关区人民法院提起租赁合同纠纷诉讼，经人民法院调解，达成调解协议。七星关区人民法院于二0一六年二月二十三日作出（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》，调解内容为：一、原、被告双方于2014年9月10日签订的《博泰大厦商业委托经营协议》继续履行；二、被告定于2016年5月1日之前支付原告姚庭会、张春莎2014年9月11日至2017年8月31日期间的租金315000元；三、被告定于2016年5月1日前为原告办理位于毕节市七星关区的房屋所有权证。因被告未按（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》指定的期间为原告办理房屋所有权证，原告遂以被告违反合同约定为原告办理权属证书为由，提起本案诉讼。另查明：博泰公司对原告购买的商铺进行了返租，第一次租期三年；第二次租期3年（2014年9月11日至2017年8月31日）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，双方对交房时间存在争议，但根据原告提交的（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》载明原告诉称部分，涉案商品房由被告博泰公司返租使用，被告公司无需直接向原告交付涉案商铺，再根据第一次租期三年；第二次租期3年（2014年9月11日至2017年8月31日），应认定被告已于2011年9月11日向原告交付了涉案商铺。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即2012年6月7日前，被告应当将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告2015年5月11日取得毕节市七星关区麻园路（博泰大夏）房屋所有权证书，应认定其履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。但此时被告已违约，应当承担违约责任。因我国实行的是商品房物权登记制度，被告作为涉案商铺的出卖方，有义务协助原告办理房屋权属转移登记。在其具备办理房屋权属转移登记条件时，应当通知原告提交办证资料办理房屋权属证书。故2016年2月23日双方达成调解协议，上述（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》作出之日，应视为被告已通知原告提交办证资料办理房屋权属证书，履行完毕合同约定的义务。故被告的违约时间应为2012年6月8日至2016年2月23日。原告诉请被告从2016年5月2日起承担逾期办证违约责任，不在合同约定的应由被告承担违约责任的时间范围。被告未按（2015）黔七民初字第4385号《民事调解书》履行义务，原告可通过执行程序实现其权利。该《民事调解书》作出之后，原、被告之间就办理房屋权属证书争议归于消灭，原、被告之间的权利义务关系依调解协议内容予以确定，办理涉案房屋权属证书纠纷已不是原、被告方双争议事项，故原告主张《民事调解书》生效之后的逾期办证违约金，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张春莎的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由原告张春莎负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案中，上诉人一审起诉请求被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为从2016年5月2日起至被上诉人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日。二审中，上诉人将被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的期限调整为从2012年6月8日起计算至被上诉人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日，被上诉人明确表示对上诉人超过一审诉讼请求的部分，不同意调解且不同意二审一并审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民院可以一并裁判。”之规定，本院对上诉人二审主张的被上诉人承担2012年6月8日至2016年5月1日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求不予审理。对于上诉人主张被上诉人承担2016年5月2日起至被上诉人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日的违约金的诉求，因生效的调解书已对双方办理案涉房屋转移登记事宜进行确认，明确被上诉人应于2016年5月1日前向上诉人交付房屋权属证书。故如被上诉人未履行生效调解书确认的内容，上诉人可依法向人民法院申请执行。上诉人在双方就办理案涉房屋转移登记事宜达成调解协议并经生效民事调解书确认后，以被上诉人未按调解书确定的期限交付房屋权属证书为由，另行提起诉讼主张被上诉人承担逾期交付有关文书违约责任，应不予支持。一审据此驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理不成立，对其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人张春莎负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月三十日书记员 高 进