北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初10176号原告：胡晨祥,男,1978年6月8日出生,汉族、住北京市石景山区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：于世卿，北京市广盛律师事务所律师。被告：杨吉美，女，1960年1月7日出生，汉族，住北京市石景山区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭庆元，北京市中银律师事务所律师。被告：郭洪波，男，1968年3月8日出生，住北京市海淀区，公民身份号码×××。第三人：北京京石园景有限公司，住所地北京市石景山区杨庄北区甲12号楼二层202。法定代表人：高福颖，总经理。委托诉讼代理人：屈子英，北京市汇源律师事务所律师。原告胡晨祥与被告杨吉美、郭洪波及第三人北京京石园景有限公司（以下简称京石公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行审理，原告胡晨祥及其委托诉讼代理人于世卿，被告杨吉美之委托诉讼代理人郭庆元、被告郭洪波，第三人之委托诉讼代理人屈子英到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告胡晨祥向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令第三人将北京市石景山区房屋过户登记至被告杨吉美名下后，再由被告杨吉美及郭洪波协助原告胡晨祥办理上述房屋产权登记，登记到原告胡晨祥名下；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年2月13日，原告与被告杨吉美签订了《房屋买卖合同》，被告郭洪波作为杨吉美的房屋买卖代理人签字，并出具《公证书》(2009)京求是内民证字第0249号，原告购买了位于北京市石景山区的房屋并陆续支付了购房款66万元，合同约定双方在可办理房屋产权证之日起十日内，到房产管理部门办理所有权手续。之后，双方于2013年11月17日签订《补充协议》，其中第二条约定，将上述房屋产权直接登记在原告名下。2018年，原告得到相关部门通知，该房屋开始办理产权证，于是原告要求被告协助办理房屋产权证书。被告至今不予配合，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告杨吉美辩称：不认可原告起诉的事实和诉讼请求。首先，事实情况是2007年杨吉美所在单位筹备自建房，杨吉美交了6万元的预付款。2008年12月，杨吉美与单位签署了购房协议书，由杨吉美购买涉案房屋，当时杨吉美的母亲长期卧病在床，因杨吉美之弟杨吉冬没有居住地，经常让杨吉美帮忙，杨吉美决定将涉案房屋给杨吉冬使用，在符合条件时办理过户给杨吉冬。2009年1月，杨吉冬通知杨吉美，说与单位沟通，交纳房款需要办理相关的公证书，杨吉美按要求来到公证处办理了委托手续，受托人为郭洪波。2015年5月，杨吉美接到中介电话，说有人拿着委托书对外出售房屋，就去公证处撤销了之前做的公证委托。2019年10月，杨吉美收到单位电话通知，说目前有人持杨吉美的委托书办理涉案房屋的过户手续，杨吉美表示并未授权郭洪波对外出售该房屋。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，涉案房屋在转让时系未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让。最后，本案原告打的是合同纠纷，本案发生时是2009年，到现在已过10余年，原告一直未通过合法途径主张权益，也未主动联系杨吉美，已过诉讼时效，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。被告郭洪波辩称：我作为杨吉美房屋的买卖代理人，同意原告的诉讼请求，原告说的是真实的。我在2009年通过杨吉美的弟弟杨吉冬认识了杨吉美，当时杨吉冬欠我一笔债务，杨吉冬告诉我他有一套房子，是姐姐杨吉美单位筹建的，前期预付款6万元是杨吉冬出的，杨吉美也同意把房子给他，随后我告诉他可以把房子卖了还帐，他说他和杨吉美都不打算要房子，可以直接给我了，但是还差姐姐单位购房款30多万元没有交，整个房屋价款是40多万元，于是我根据杨吉美姐弟的要求通过两次银行转帐，给杨吉美支付了两笔房款共计30多万，支付房款之后就取得了涉案房屋选购资格，同时由杨吉冬代为选定了涉案房屋的房号，随后我通知杨吉冬和杨吉美还有杨吉美的丈夫，做了一个房屋可代为转让买卖的相关委托公证，我们4个人同时来到公证处签署了委托代理书，公证了夫妻双方的身份证和户口本，取得该房屋出售的授权之后我就明确告诉杨吉美和杨吉冬，我是做钢铁贸易的，必须要尽快变现，在2009年初了解到原告有意购买房屋，随后就将该房屋按照市场价格66万元转让给了原告，从此原告一家一直在涉案房屋居住至今，所有的物业费、车位费、供暖费等都是由原告缴纳。在2013年，涉案房屋迟迟未办理房本，原告就找我协商，我也向杨吉冬和杨吉美咨询，何时可以办房本，杨吉美回复说是有产权障碍，筹建单位在积极处理，2013年我代理杨吉美和原告又签订了补充协议，主要内容就是税费和时间的问题。2015年，杨吉美突然告知我要单方终止我的委托代理，我告知杨吉美委托我卖房的事宜已经办完了，而且我卖房的过程杨吉美和杨吉冬都知情，到2015年房本还没有达到办理的条件，就只能等待。2019年，本案第三人通知可以办房本了，原告得知消息，就找了我，带着委托公证书前往第三人处办理房本，第三人说是杨吉美和其签订的合同，光凭这个公证书不予办理，必须协商以后才可以办理。第三人述称：我单位系北京市琅山苗圃转企改制设立，2019年6月，北京市编办撤销北京市琅山苗圃，2019年12月25日我单位成立，本案中北京市琅山苗圃的相关权利和义务由我公司承继。北京市石景山区杨庄北区49栋2层202号房屋是北京市琅山苗圃的职工福利自建房，杨吉美系北京市琅山苗圃职工，2008年与北京市琅山苗圃签署购房合同购买了该房屋，该房屋因规划相关问题未能如期办理产权证，2019年才具备办理房屋产权登记的条件，原、被告之间的争议与我方没有关系，我单位同意配合履行法院就本案的判决内容，但根据合同相对性，我单位应过户给杨吉美。本院经审理认定如下事实：涉案房屋坐落于北京市石景山区，建筑面积104.11平方米，2019年3月21日进行首次登记，目前登记所有权人为北京市琅山苗圃（以下简称琅山苗圃）。涉案房屋系琅山苗圃于2008年建成的自建房，以职工福利的形式出售给部分职工，但因规划问题直至2019年3月始完成房屋初始登记。杨吉美系琅山苗圃职工，案外人杨吉冬系杨吉美之弟，案外人牛五田系杨吉美之夫。2019年6月5日，中共北京市委机构编制委员会办公室发函同意撤销琅山苗圃，第三人京石公司系琅山苗圃转企改制于2019年12月25日设立，琅山苗圃关于涉案房屋的权利义务由京石公司承继。2008年12月23日，甲方琅山苗圃与乙方杨吉美签订《购房协议书》，其中主要约定：“房屋坐落为北京市石景山区；总房价款为392990.7元，住房专项维修资金为7859.81元，付款方式及期限自本协议签订之日起20个工作日内，即2009年1月23日之前一次性向甲方交付总房屋价款和住房专项维修资金合计400850.51元；乙方按约定时间将全部购房款及其他相关费用全部付清，并与供暖、物业等部门办理完相关入住手续后，即可领取房屋钥匙”。该《购房协议书》所附购房交款通知单显示，杨吉美已预付购房款本息合计66607.61元，还需实际交款334242.9元。该《购房协议书》所选房至交款流程确认表显示，杨吉冬于2008年12月22日在选定房屋坐落处代杨吉美签字确认，所选定房屋坐落为北京市石景山区；杨吉美于2008年12月23日在购房协议已签订完毕及已领取交款通知单处签字确认。2009年1月19日，杨吉美及牛五田作为委托人与受托人郭洪波签订委托书，其中主要载明：“杨吉美、牛五田夫妇系涉案房屋的购买权利人，现委托郭洪波为代理人，全权代表办理涉案房屋买卖合同的签署、购房款项的缴纳、房屋产权登记、缴纳相关税费、领取房屋产权证书等事宜。在房屋所有权确定后，代为办理涉案房屋的有偿转让事宜以及与涉案房屋转让事宜有关的：在房屋土地管理部门签署房屋买卖契约、房屋产权过户登记、领取售房款、交纳相关税费、协助买方办理银行按揭贷款以及其他与涉案房屋有偿转让事宜有关的一切事务。郭洪波签署的相关法律文件我们予以承认。郭洪波有转委托权。委托期限自公证之日起至上述事宜办理完毕时止”。同日，上述委托书经北京市求是公证处公证并出具（2009）京求是内民证字第0249号公证书，证明杨吉美、牛五田在公证处面签委托书。庭审中，经确认，办理上述公证时杨吉美、牛五田、杨吉冬、郭洪波均在场。2009年1月21日，甲方郭洪波与乙方杨吉冬签订协议，其中主要载明：“一、乙方于2005年10月15日欠甲方53万元，至今尚未偿还，故乙方自愿将涉案房屋即其姐杨吉美所分配房屋一次性按每平米5765元，总价款601750.7元卖于甲方以抵抹部分对甲方的欠款，由于乙方所卖出的涉案房屋尚未交清全部房款及费用，故甲方代乙方交其剩余房款及其他费用334242.9元。因此，乙方用此房屋实际抵抹甲方欠款为275367.61元，还欠甲方254632.39元，双方另行签订借据。二、由于目前乙方所作价偿还的涉案房屋名义购买权利人为姐姐杨吉美和姐夫牛五田，杨吉美、牛五田与甲方已签署经公证的委托书，委托并承认甲方对上述房产所主张的包括租赁和售卖在内的一切权利，所得收益用于抵抹乙方对甲方的欠款。”该协议落款处有郭洪波、杨吉冬的签字。同日，杨吉冬另行向郭洪波出具借据，对上述协议中载明的剩余所欠款项进行确认，其中载明：“今向郭洪波借人民币25万元……”。杨吉冬在借款人处签字。庭审中，杨吉美认可上述协议及借据的真实性。2009年1月16日及1月21日，郭洪波分两笔向杨吉美银行账户转账支付用于购买涉案房屋的购房款334242.9元。2009年1月22日，琅山苗圃收到购房款334242.9元后向杨吉美出具收据，载明杨吉美交纳涉案房屋购房款334242.9元。2009年2月13日，买方胡晨祥与卖方杨吉美签订《房屋买卖合同》，主要约定：“关于房屋概况，卖方系北京市石景山区房屋业主，建筑面积104.38平方米，套内面积89.04平方米，……卖方保证该房屋的所有权明确，任何第三人不得就该房屋提出权利主张；……关于总价款，买方应向卖方支付总价款66万元的购房款，其中包括住房专项维修基金7659.81元；……关于支付方式，本合同签署之日起，买方向卖方支付人民币20万元，作为购买该房屋首付款，卖方收到该笔首付款后5日内向买方交付该房屋钥匙，买方查验该房屋并予以确认；买方收到卖方交付的该房屋六个月内向卖方支付第二笔购房款人民币20万元；买方需在卖方取得该房屋的所有权证之前交清全部剩余购房款26万元整；……关于房屋过户手续的办理，买卖双方应在卖方取得该房屋房产证之日起十日内，到房产管理部门办理该房屋所有权过户手续；……关于与房屋有关的单证和资料的移交，在买方付清房款之日起10日内，卖方应将其持有的与该房有关的单证和资料原件移交给买方……”。该合同落款处有郭洪波及胡晨祥的签字。签订上述合同后，胡晨祥即实际控制使用涉案房屋。庭审中，胡晨祥提交2009年2月与北京京园装饰有限责任公司签订的京园础装饰预算合同、2009年4月与北京中嘉奈伦物业管理有限责任公司签订的涉案房屋所在小区停车位租赁协议及相关物业费发票，证明自2009年2月购买涉案房屋之后就进行装修并居住房屋内已逾十年。杨吉美、郭洪波均认可上述证据真实性。杨吉美自认从未在涉案房屋内居住，在2019年之前未到涉案房屋与胡晨祥接触。关于涉案房屋购房款支付情况，胡晨祥称大部分购房款系通过银行取现和家中留存现金陆续支付，并提交至今仍保留的取款回单及交易凭证。郭洪波收到购房款后，向其出具收条，分别为：2009年2月16日收条载明收到购房款20万元；2009年8月5日收条载明收到购房款20万元；2010年2月28日收条载明收到购房款22万元；2010年12月25日收条载明收到购房款4万元。对此，杨吉美认可交易对手为郭洪波的交易凭证，认为其他个人取款部分的交易凭证与本案没有关联性，提出买房子不可能这样付款。对于收条，杨吉美提出从收条纸张和书写笔记来看，好像是同一时间书写的，对合法性、真实性都不认可。对此，郭洪波表示认可上述证据真实性，采取这种付款方式也是因为涉案房屋当时没有办理房产证，因与胡晨祥系老乡关系，相识已久，且信任胡晨祥能够足额支付购房款，故同意胡晨祥分期付款。胡晨祥则称，因付款时间久远，已逾10年之久，故取款和付款记录比较零散，难以完全对应，其与郭洪波虽然在合同中约定了付款方式，但因资金实际到位情况不同，而涉案房屋又没有及时办理房产证，心里还是对能否正常过户存在疑问，故积累到一定金额付款后再由郭洪波出具收条，购房款项中除自有资金外，还有出售外地老家房子的房款以及其父母的资助。2013年11月17日，杨吉美与胡晨祥签订《房屋买卖合同补充协议》，其中主要约定：“鉴于历时三年买方迟迟未取得房屋产权证书，现房价及税费持续上涨，经双方友好协商达成以下补充协议。1.原合同第六条第2款约定的由买方全部承担的房屋过户手续费及税费变更为买卖双方各承担一半的过户手续费及税费……”。该协议落款处有杨吉美代理人郭洪波和胡晨祥的签字。庭审中，杨吉美提交2015年5月22日其与丈夫牛五田至北京市求是公证处办理的公证书，内容为终止（2009）京求是内民证字第0249号公证书中授权郭洪波办理涉案房屋买卖事宜的相关委托。胡晨祥不认可该公证书证明目的，胡晨祥提出杨吉美在2009年即知晓郭洪波将涉案房屋出售，委托出售涉案房屋的行为已经完成，是有效的。庭审中，杨吉美提交无签名的陈述一份，杨吉美称系杨吉冬书写，其中载明：“关于房屋买卖之事我姐未知，当时我姐口头说是把房子让给我，先等房产证下来再议，没写协议，房款由杨吉冬自己支付，当时我钱也不够，所以找到郭洪波借钱交了房款，之后因以前杨吉冬欠郭洪波钱所以协商后用房子抵押给郭洪波，及剩余付给单位的购房款由郭洪波垫付33万元，我姐不知道付款之事，郭洪波具体事情我现在也不知道什么。”对于该陈述，胡晨祥不认可真实性，表示之前杨吉美另行提起诉讼要求判令双方之间关于涉案房屋买卖合同无效，在该案中，杨吉冬作为被告出庭，所表达的意见与该陈述完全不符，且该陈述落款处无签名。郭洪波表示亦不认可该陈述真实性，称与杨吉冬相识20余年，这份陈述据杨吉冬告知是其姐杨吉美逼着书写，不是真实意思。庭审中，胡晨祥提交2019年10月13日，杨吉美至涉案房屋处与其和母亲沟通的谈话录音，胡晨祥称录音中杨吉美陈述“我现在就是跟郭洪波的问题，还有我弟弟把我给套在这里头了……我知道这个公证是有效的，我不否认”，证明杨吉美对出售涉案房屋一事知情且承认委托出售行为的效力。另查明，2020年7月，杨吉美作为原告将被告胡晨祥、郭洪波、杨吉冬诉至本院，所涉纠纷案号为（2020）京0107民初9017号（以下简称9017号案件），要求判令胡晨祥与杨吉美之间就涉案房屋签订的买卖合同无效。该案中，杨吉美称因其母长期卧病在床，弟弟杨吉冬没房居住，杨吉美为尽孝道及考虑亲情，决定将涉案房屋交由杨吉冬居住使用，待符合过户条件时办理相关过户手续。2009年1月，杨吉冬通知杨吉美与单位沟通需要办理公证书，之后杨吉美夫妻在北京市求是公证处办理委托手续，内容为委托郭洪波代为办理出售涉案房屋的相关手续。2015年5月，杨吉美称接到中介公司电话，告知有人持公证书对外出售涉案房屋，杨吉美立即到公证处取消了之前作出的委托公证。2019年10月，杨吉美称收到单位电话通知，称有人要求办理涉案房屋的过户手续，杨吉美才得知涉案房屋被郭洪波出售的事实，因郭洪波无权对外售卖涉案房屋、涉案房屋出售时无产权登记、售房所得款也未付给杨吉美、买房人胡晨祥未与杨吉美实际联系、未审查涉案房屋的产权信息、与被告郭洪波又同系四川老乡、未实际向杨吉美支付购房对价，故该买卖合同应归于无效。在9017号案件诉讼中，杨吉冬不同意杨吉美的诉讼请求，表示涉案房屋系琅山苗圃的职工福利房，涉案房屋建成后，其姐杨吉美告知其不要涉案房屋，询问其是否需要，其明确表示需要涉案房屋，并将首付款交给杨吉美，之后与琅山苗圃进行沟通和选房也是其选的。因之前与郭洪波存在借贷关系，为偿还款项，故决定将涉案房屋交由郭洪波处理，并通知杨吉美夫妇协助办理了委托出售房屋的公证，且其与郭洪波也于2009年1月21日达成了相关协议。在给郭洪波办理出售涉案房屋的委托公证时，其与杨吉美夫妇均在场。在9017号案件诉讼中，杨吉美亦提交本案中杨吉冬书写的无签名陈述。杨吉冬认可陈述中的文字确系其书写，但不认可证明目的，表示杨吉美对出售房屋一事知情。2020年9月18日，9017号案件按杨吉美撤诉处理。上述事实，有购房协议书、房屋买卖合同及补充协议、公证书、委托书、协议、借据、银行交易凭证、收条、物业费发票、装修预算合同、小区停车位租赁协议及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：对于原告胡晨祥主张转移涉案房屋所有权之请求能否成立，应从涉案房屋即北京市石景山区的交易过程作如下法律分析：一、琅山苗圃与杨吉美签订的《购房协议书》系有效合同，属于涉案房屋权属的首次流转，第三人京石公司系琅山苗圃该合同权利义务的承继者。尽管杨吉美尚未取得房屋所有权证书，但其作为该购房协议买受人，其可以再次将房屋出售他人并构成有权处分，并不必然影响房屋买卖合同的效力。因此，《购房协议书》能够作为杨吉美有权自行或委托他人出售房屋的事实和法律基础，与胡晨祥主张的请求能否实现存在直接关联。二、根据2009年1月21日郭洪波与杨吉冬签订协议的内容，实质上是杨吉冬以杨吉美的名义将涉案房屋出售给郭洪波，并产生债务抵销的相关法律后果。首先，上述协议并非源于（2009）京求是内民证字第0249号公证书的委托权限而订立。在该公证书中杨吉美并未委托杨吉冬出售房屋，而委托郭洪波的代理权限仅限于与出售涉案房屋相关的具体事务，并未及于郭洪波同时作为其本人与杨吉美代理人的双重身份而进行房屋交易。其次，根据2009年2月13日胡晨祥房屋买卖合同载明内容、杨吉美出具的授权委托书以及胡晨祥、郭洪波所述，该房屋买卖合同的相对方为杨吉美和胡晨祥，并非基于郭洪波通过权利继受取得后的转卖行为。因此，郭洪波、杨吉东所签协议与胡晨祥主张的请求之间并不存在直接关联。三、2009年2月13日《房屋买卖合同》以及2013年11月17日补充协议的缔结，是胡晨祥主张请求所依据的债权行为，其合同效力和法律后果的判断自然成为需要分析的重点。第一，2009年2月13日房屋买卖合同及补充协议应属有效合同。首先，根据（2009）京求是内民证字第0249号公证书的载明内容，能够说明杨吉美作为涉案房屋的最初买受人，同意委托郭洪波代为行使包括有偿转让房屋、办理过户登记在内的相关事务。加之杨吉美之弟杨吉冬在9017号案件中的陈述，亦能合理说明杨吉美办理委托公证事宜的成因背景。因此，杨吉美与郭洪波之间形成了有效的委托合同关系。2009年2月13日，郭洪波在委托期限和范围内与胡晨祥签订了涉案房屋买卖合同，属于有权代理行为，由此产生的合同法律效力将及于委托人杨吉美。尽管杨吉美于2015年5月22日通过公证方式终止与郭洪波的委托关系，但不能以此为由否定上述涉案房屋买卖合同的效力。其次，胡晨祥分多次并采取现金与转账相结合的方式交付款项亦不与常理相悖，不能由此说明双方存在恶意串通侵害他人权益的事实。再次，上述涉案房屋买卖合同签订后，2013年11月17日，郭洪波作为杨吉美委托代理人与胡晨祥基于房屋权属证书长期未核发等情形，就所有权转移相关税费负担问题达成补充协议，系基于房屋买卖合同订立后的条款变更，亦属于有效协议。第二，通过实际履行行为能够认定杨吉美对2009年2月13日房屋买卖合同的认可。根据胡晨祥提供的装修合同、物业费发票等证据材料，能够证实胡晨祥自2009年开始在涉案房屋居住多年。依据一般社会经验法则判断，足以推定杨吉美知道或应当知道涉案房屋已经通过其授权委托而出售他人，并由他人长期居住，但杨吉美并未在合理期限内向受托人郭洪波或实际居住人提出任何异议，该默示行为本身进一步佐证其对郭洪波代理出售涉案房屋的认可。第三，涉案房屋出售时无权属证书以及诉讼时效抗辩均不影响胡晨祥请求权的实现。首先，杨吉美作为涉案房屋第一手买受人，尽管未取得房屋所有权证书，但并不影响其再次出售该房屋的合同效力。杨吉美辩称，根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，涉案房屋在转让时系未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，故再次出售房屋的行为应属无效。由于该法律规定旨在规范房地产交易市场的管理秩序，并非对买卖双方的交易行为效力做出否定性评价，因此并不属于效力性、强制性的法律规定，本院据此对杨吉美的上述抗辩意见不予采纳。其次，由于胡晨祥主张房屋所有权转移登记之请求具有物权期待权的属性，并非纯粹的债权请求权，故本院对于杨吉美提出的该请求已超过诉讼时效的意见亦不予采纳。通过上述分析，郭洪波作为杨吉美的委托代理人与胡晨祥签订的涉案房屋买卖合同应属有效，胡晨祥享有要求房屋所有权转移登记的权利。当然，为合理实现胡晨祥主张的上述请求并遵循房屋前后手交易的基本规则，京石公司与杨吉美应首先履行所有权转移登记之行为，待交易完成后，杨吉美应当承担将房屋所有权再次转移登记至胡晨祥名下的合同义务。郭洪波对胡晨祥主张的诉讼请求表示认可，本院对此不持异议，故其应与杨吉美共同履行上述义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，本院判决如下：一、第三人北京京石园景有限公司于本判决生效后七日内将北京市石景山区房屋所有权转移登记至被告杨吉美名下；二、上述判决主文第一项履行完毕后七日内，被告杨吉美、郭洪波将北京市石景山区房屋所有权转移登记至原告胡晨祥名下。案件受理费10400元（原告已预交），由被告杨吉美负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陈仪佳二〇二〇年十二月二十一日书记员  宋 鸽