北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初29987号原告(反诉被告)：北京新岩凯利投资管理有限公司，住所地北京市丰台区西三环南路10-3号1A006。法定代表人：姚新建，经理。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京四季君美休闲健身有限公司，住所地北京市海淀区田村路43号地下一层A-001。法定代表人：张菊青，执行董事。委托诉讼代理人：张普，该公司员工。委托诉讼代理人：吴慧娟，北京璐祥民嘉律师事务所律师。原告北京新岩凯利投资管理有限公司（以下简称新岩凯利公司）与被告北京四季君美休闲健身有限公司（以下简称四季君美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员丁颖独任，公开开庭进行了审理。原告新岩凯利公司的委托诉讼代理人李亚凡，被告四季君美公司的委托诉讼代理人吴慧娟、张普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新岩凯利公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2017年3月15日至2019年3月14日拖欠租金816577.92元及支付滞纳金（每日千分之三标准，以816577.92元为基数）；2.判令被告支付2017年3月15日至2019年3月14日拖欠的经营管理费115192元（22元/平方米/月）及逾期违约支付滞纳金3179.99元至实际付清之日止；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告曾于2016年12月31日签订《月恒正大（北京）新生活租赁合同》一份。依据该合同的相关约定，原告将位于北京市丰台区西三环南路10-3号二层面积约238平方米的区域租赁与被告。租赁期限自2017年3月15日起至2019年3月14日止。在此期间被告应按照合同约定向原告交付租金及能源等相关费用。合同生效后，被告未按合同约定交付相关费用。原告向被告发送了相关催缴通知书。现双方租赁合同期限届满。原告要求被告给付相关费用本金及违约金。故诉至法院。四季君美公司辩称，不同意原告的诉讼请求，双方签有租赁合同，原告将丰台区西三环南路10-3号月恒正大北京新生活广场二层商铺租赁给我方。我方于2017年3月进入装修至5月15日，装修结束后钥匙放置在原告处，从未使用过房屋，商铺里还有我方的物品。期间还有过一次漏水给我方造成损失，也未赔偿我方。因被告进行了改建，规划和消防验收不合格，故直至合同终止，被告都未能开业。原告没有完成自己的先前保证义务，所以被告不应当向原告主张诉求中的费用。被告方在签订合同后，依照合同约定已经向原告支付了部分租金和相关费用38万余元。四季君美公司提出反诉请求：1.要求被反诉人返还预付款140152.24元、履约保证金117780.24元、空调施工费57380元、消防施工费42840元、装修管理费10000元、装修保证金10000元、垃圾清运费2380元，以上合计380532.48元；2.判令被反诉人向反诉人支付利息，按照年利率6%计算，自2018年1月1日至实际付清之日止；3.判令被反诉人向反诉人支付装修损失60万元（以评估报告确定为准）；4.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉原、被告于2016年12月31日签订《租赁合同》一份，反诉被告将位于北京市丰台区西三环南路10-3号北京月恒正大新生活广场二层2-C号商铺出租给反诉原告经营美容院，租赁期限自2017年3月15日起至2019年3月14日止，开业日为2017年5月15日。合同签订后，反诉原告依约向反诉被告支付了预付款140152.24元，履约保证金117780.24元，空调施工费57380元，消防施工费42840元，装修管理费10000元，装修保证金10000元，垃圾清运费2380元。反诉被告将租赁区域交给反诉原告进行装修，反诉原告将租赁区域装修为美容院。2017年5月15日，根据双方合同约定，反诉原告美容院应该开业经营，但因反诉被告商场没有开业导致反诉原告不能开业。经协商，反诉被告表示商场开业后可以顺延合同期限。2018年9月反诉被告消防漏水导致反诉原告美容院浸泡，反诉原告找反诉被告协商赔偿，双方发生争议。现提起反诉。新岩凯利公司针对四季君美公司的反诉辩称，涉诉房屋产权是北京机械厂的，商场开业了，是四季君美公司自己未经营。大厦已经不需要消防备案了，商户自己完成消防手续就可以。履约保证金的事实我们是认可的，金额是认可的。装修管理费不认可，利息、房屋占用费不认可，6%计算标准均不认可，我方没有过错。不同意反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月31日，出租人新岩凯利公司（甲方）与承租人四季君美公司（乙方）签订《月恒正大（北京）新生活租赁合同》，第一条租赁物业及经营范围，1.1租赁物业：甲方同意出租，乙方同意承租位于北京市丰台区西三环南路10-3号二层2-C号商铺。1.2租赁面积：甲、乙双方确认，该商铺租赁面积为238平方米。1.3用途：该商铺仅用于乙方商业经营/展示活动。乙方承租该商铺所经营类别为美容，所经营商品品牌为四季君美。第二条租赁期限、交付日、免租期、开业日、起租日，2.1租赁期限及续租：租赁期限（包括装修免租期）：自交付日起24个月，即自2017年3月15日起至2019年3月14日止。2.2交付日：交付日指甲方将租赁商铺交付给乙方的日期，即租赁期限的起始日期2017年3月15日。2.3装修免租期为自交付日起60天，自2017年3月15日起至2017年5月14日止，装修免租期内乙方无需向甲方缴付租金，但需足额支付管理费、运营推广费、临时水、电、装修管理费、装修押金等其他相关费用。2.4开业日：开业日为装修免租期届满之次日，即2017年5月15日。2.5起租日：指装修免租期届满之次日，即乙方开始承租商铺租金的起始日期，即2017年5月15日。第三条租金及其他费用，3.1固定租金：第一年至第二年（包括装修免租期）：自2017年3月15日起至2019年3月14日止4.7元/日/平方米（含税），月租金：34024.08元/月（含税）。3.2管理费：每月人民币22元/平方米（含税），即人民币5236元/月（含税）。3.4履约保证金：3.4.1履约保证金117780.24元，即相当租赁期限内最高的年平均月固定租金金额的三倍及三个月管理费之和。乙方应于本合同双方盖章生效后三日内向甲方一次性支付该笔款项，以确保乙方履行其在本合同项下的责任和义务。甲方有权使用履约保证金冲抵租赁期限内任何时间乙方所欠的租金、管理费、运营推广费、损坏公共设施设备的维修费、违约金等其他应缴费用，因本合同引起的违约金等其它应缴费用，以及因乙方违约及/或侵权等行为造成甲方及/或第三方的损失。3.4.2履约保证金的退还：本合同项下租赁期限届满双方未能就续租达成协议且乙方没有任何违约行为的，或双方在租赁期限内协商一致解除合同并同意退还履约保证金的，或乙方依约行使解除权单方解除本合同的（为免疑问，不包括因乙方违约导致合同解除的情况），乙方在按照本合同约定交还承租商铺、缴清所有应付费用、滞纳金、违约金及其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后，剩余履约保证金将转作消费者投诉乙方所售商品或产品或提供服务出现质量问题时的赔偿备用金或质量保证金。3.5预付款：预付款140152.24元，作为装修免租期（60天）期间的管理费及运营推广费，以及自2017年5月15日至2017年8月14日期间的租金、管理费及运营推广费。届时，甲方及其委托的管理公司将直接以该预付款冲抵上述费用。在本合同双方盖章生效后三日内，乙方须向甲方及其委托管理公司一次性支付上述预付款。第五条租赁物业的装修，5.1内部装修工程：5.1.1乙方应自行及自费办理所有相关政府部门的所有装修报审，并确保通过审批，包括但不限于消防报审等。5.1.2乙方应支付《装修指南》中订明的装修押金及装修管理费，并根据事前己获甲方或其委托的管理公司及政府相关部门书面批准之相关设计图纸及规格说明，以妥当的方式，在各方面以北京月恒正大新生活广场适用的风格及形式装修该商铺，并在整个租期内保持妥善维修及良好状况。以上费用由乙方负担。5.3.3装修工程中涉及消防改造，空调通风改造，燃气结构方面的施工，将由甲方指定的专业工程承包商来完成，费用由乙方自行承担，乙方自行与专业承包商签订相关合同及相关服务条款，甲方不对其承担任何连带责任。第八条乙方的权利义务，8.1乙方应按本合同的约定及时支付租金、履约保证金、管理费、运营推广费及其他相关费用。第十二条违约责任，12.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金及预付款，每逾期一日，甲方有权按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金，如逾期超过十五日仍未交纳全部履约保证金和预付款，本合同自动终止，甲方无需通知乙方可将该商铺另行出租，并有权要求乙方支付相当于一个月租金（按第一年标准计算）金额的违约金。12.2乙方未能按规定时限交纳甲方应收的费用（如租金、管理费、运营推广费等），每逾期一日，按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金。合同签订后，四季君美公司向新岩凯利公司交纳履约保证金117780.24元；消防施工费42840元、空调施工费57380元、装修保证金10000元、装修管理费10000元、租金预付款140152.24元、垃圾营运费2380元。2017年3月至5月四季君美公司对租赁场所进行装修。后将钥匙交由新岩凯利公司保管，未开业经营。审理中，本院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对位于北京市丰台区西三环南路10-3号2层2-C商铺的装修价值进行评估，评估结果为上述商铺装修价值为293285元。2018年11月15日四季君美公司向新岩凯利公司出具《沟通函》，载明：“我司于2016年12月31日与贵司签订场地租赁合同，合同编号YHZD2016-004。2017年10月根据租赁合同2.4开业日条款之约定和贵司开业进度的要求完成店面的装修，当初签合同时甲方说2017年5月整体开业，但是到开业时间由于甲方原因开不了业，后经协商说十一统一开业，一直往后延迟，至今因贵司原因一直处于无法启动营业的状态。现我司经研究决定解除与贵司的租赁合同，并要求贵司赔偿我司包括但不限于：履约保证金117780.24元、预付款140152.24元、二装费用122600元、装修费用680000元、办照费用10000元、中介费用60000元等，合计1130532.48元（大写：壹佰壹拾叁万零伍佰叁拾贰元肆角捌分）。希望贵司尽快配合解决！”新岩凯利公司提交2018年12月14日向四季君美公司出具的《回复函》，载明：“关于贵司2018年11月15日作出的沟通函，我司已收悉。现回复如下：贵我双方于2016年12月31日签订的合同编号：YHZD2016-004《租赁合同》系双方真实意思体现且合法有效。现贵司单方提出解除该租赁合同并无合同依据，不符合合同约定，我司不予认可。如贵司执意单方解除《租赁合同》，我司将依据该合同相关条款主张相应权利，以维护自身合法权益。”四季君美公司对上述回复函不予认可，称未收到该回复函。庭审中，新岩凯利公司向本院提交：1.2002年3月15日北京市消防局丰台消防监督处出具的《建筑工程审核意见书》，显示六里桥蓝景丽家家居城内装修工程（位于丰台区西三环南路10号，建筑面积48320平方米，地上3层，高13.5米）基本符合消防要求。2.2003年12月18日北京市公安局消防局丰台消防监督处出具的《建筑工程消防验收意见书》，显示西三环南路10号六里桥店改造工程，地上三层，装修面积24640平方米，验收结论合格。3.2017年5月5日丰台区市场疏解工作组办公室出具的《关于2017年第二次市场疏解工作联席会会议纪要》，内容为“关于天秀城亿客隆服装商品市场转型方案，会议原则同意天秀城亿客隆服装商品市场的转型升级方案。会议要求，一是鉴于该市场位于西三环东侧，紧邻北京市重点大街，建设单位应在保证不增加建筑规模及高度的前提下，加强改造方案研究，提升建筑品质。区规划分局、区安监局、区消防支队配合做好转型升级市场改造方案的审批、备案等服务工作，把好安全关”。欲证明涉案房屋一次消防验收已经合格，涉案房屋局部改造不需要重新办理消防验收等手续，四季君美公司可以正常开业经营。四季君美公司对此不予认可，其认为新岩凯利公司从上一手公司承租涉案房屋后，对商厦内部房屋进行了改造，应向消防部门进行重新备案，一次消防并未通过。商厦现因房屋设计和消防问题无法进行经营。经本院与北京市丰台区消防救援支队核实，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场等场所的建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并表示其未收到北京市丰台区西三环南路10-3（月恒正大广场）申请消防审核的材料。另查，北京市机械施工集团有限公司（原名北京市机械施工公司、北京市机械施工有限公司）系丰台区西三环南路10-1、10-2、10-3号的房屋所有权人。北京市机械施工集团有限公司将上述房屋及周边场地出租给弘富实业有限公司，弘富实业有限公司将部分房屋转给武汉正大商贸有限公司（后承租主体变更为北京易初莲花连锁超市有限公司，又变更为北京卜蜂莲花连锁超市有限公司）用于经营购物中心。2016年7月13日，北京卜蜂莲花连锁超市有限公司委托新岩凯利公司经营月恒正大新生活广场。本院认为，当事人应按约定全面履行自己的义务。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，新岩凯利公司与四季君美公司签订的《月恒正大（北京）新生活租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定，建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。第十四条规定，设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案中，四季君美公司承租的场地在月恒正大新生活广场内，属于大型人员密集场所，根据上述规定，需进行消防验收，且新岩凯利公司提交的会议纪要中也写明消防部门须做好转型升级市场改造方案的审批、备案，故新岩凯利公司称无须进行消防验收，没有法律依据。在商厦整体未进行消防验收情况下，四季君美公司无法正常经营。现新岩凯利公司要求四季君美公司给付租金及滞纳金、经营管理费及滞纳金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院均不予支持。因四季君美公司无法开业经营，故对四季君美公司要求新岩凯利公司返还预付款、履约保证金、空调施工费、消防施工费、装修保证金的反诉请求，本院予以支持。四季君美公司主张装修损失，应当以评估报告确定的金额为准。因四季君美公司实际对租赁场所进行装修，根据合同约定并考虑装修的实际情况，对于其主张垃圾清运费、装修管理费的诉讼请求，本院不予支持。四季君美公司主张利息，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决如下：一、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还北京四季君美休闲健身有限公司预付款140152.24元、履约保证金117780.24元、空调施工费57380元、消防施工费42840元、装修保证金10000元；二、北京新岩凯利投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京四季君美休闲健身有限公司装修损失293285元；三、驳回北京新岩凯利投资管理有限公司的全部诉讼请求；四、驳回北京四季君美休闲健身有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12437元，由北京新岩凯利投资管理有限公司负担（已交纳）。反诉费13600元，由北京四季君美休闲健身有限公司负担3186元（已交纳）；北京新岩凯利投资管理有限公司负担10414元（本判决生效之日起七日内交纳）。评估费5500元，由北京新岩凯利投资管理有限公司负担（本判决生效之日起七日内支付北京四季君美休闲健身有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二〇年十二月三十日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟