北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初20711号原告:王平原，男，1956年11月25日出生，汉族，北京市外企服务总公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡文友，北京市盈科律师事务所律师。被告：李韫琴，女，1934年6月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王旭强（李韫琴之子），住北京市西城区。原告王平原与被告李韫琴合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王平原及其委托诉讼代理人胡文友，被告李韫琴之委托诉讼代理人王旭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王平原向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿原告房屋财产损失7410249元；2．请求判令被告承担本案诉讼费、保全费、评估费。诉讼过程中，王平原变更第一项诉讼请求为：请求判令被告赔偿原告房屋财产损失7080700元。事实和理由：李韫琴与王平原是母子关系，李韫琴与王旭强也是母子关系，王旭强是王平原的弟弟。国家实行房改政策后，2000年李韫琴让王平原出钱买两套房改房，这两套房子分别是北京市西城区x号和x号，当时4号房屋的购买价格是18092元。李韫琴和王平原口头约定4号房归王平原所有，房屋面积57．8平方米。现被告恶意转移房屋所有权，李韫琴和王旭强瞒着王平原，在2016年12月21日把4号房过户给王旭强，导致原告无法取得房屋，故诉至法院。李韫琴辩称，不同意原告的诉讼请求，北京市西城区x2号和4号房原来是李韫琴承租的公房，2000年参加房改，购房款是向王平原借的，已经归还了，没有约定过与王平原一人一套。购房后，2号房由儿子王秋磊居住，4号房由李韫琴居住。2017年王秋磊突发疾病，家庭经济困难，2018年5月将2号房出售了。4号房过户给王旭强，是考虑到照顾王秋磊和李韫琴的养老问题。因为房改时使用了王为堂的工龄，我按照每人50万元的份额给子女分配，还答应多给王平原10万元，但王平原不同意。本院经审理认定事实如下：王为堂与李韫琴系夫妻关系，二人育有四个子女，分别为：长子王平原、次子王秋磊、三子王旭强、女儿王姝。王为堂于1992年12月8日死亡。北京市西城区x号（以下简称2号房屋）和2门4号房屋（以下简称4号房屋）原系铁道部的公房。2000年9月12日，铁道部机关服务局与李韫琴签订《房屋买卖合同》，以成本价将2号房屋出售给李韫琴，房价款为16138元，公共维修基金为1113元。同日，铁道部机关服务局与李韫琴再次签订《房屋买卖合同》，以成本价将4号房屋出售给李韫琴，房价款为18092元，公共维修基金为1213元。根据房管部门的房屋档案记载，两次购房均使用了王为堂44年的工龄、李韫琴36年的工龄。2001年8月，李韫琴取得了2号房屋和4号房屋的所有权证书，其中2号房屋的建筑面积为53平方米，4号房屋的建筑面积为57．8平方米。2016年12月21日，李韫琴与王旭强签订《存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号：CWxxx），李韫琴将4号房屋以1元的价格出售给王旭强。2016年12月27日，4号房屋登记在王旭强名下。2018年6月29日，李韫琴与案外人夏海南签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同，合同编号：Cxxx），李韫琴将2号房屋以500万元的价格出售给夏海南。2018年7月，2号房屋登记在夏海南名下。庭审中，王平原与李韫琴均表示，2号房屋的实际成交价格为566万元。王平原提交了李韫琴于2018年写给自己的信件和2018年6月时与李韫琴的通话录音，证明2号房屋和4号房屋均是王平原出资购买，双方口头约定一人一套，其中4号房屋归王平原所有。上述信件中包含“在当初购房时，你出资与我合作（父母工龄）才有能力买到”、“以前只是口头商议的，二人合作的房产各分一套”、“最好你放弃要一套房子的想法，不要和自己的妈来争”以及因家庭负担重想要将2号房屋出售的内容。李韫琴认可信件是其书写，但表示王平原支付的购房款是基于双方的借贷关系，其已向王平原归还了借款，王平原对此不予认可，李韫琴就其主张未向本院提交证据。上述录音体现了李韫琴认可两套房屋系王平原出资购买的内容，录音中王平原另询问：“那你现在把房子卖了，就剩一套了，这以后我觉得这事儿就更不好弄了，再说我也可能多想，你当初说有一套房子是给我的，可能指的是4号”，李韫琴表示：“我是那么说的，但是现在，你说我也咨询了，后来人家说这个从法律上来讲，那只是口头一说，你也没有什么凭证，也没有什么协议，我说是呀，那时没想那么多，就那么一说就完了，后来也不关心这事儿，也没打听过，现在就是说写的我的名字，那就是我的，人家就这么说的。”李韫琴对录音的真实性不予认可，经本院释明，李韫琴明确表示不申请鉴定。审理中，王平原表示李韫琴告知其要出售2号房屋时，其并不知晓4号房屋已过户给王旭强，2018年通过查询房屋档案才知道4号房屋已于2016年过后给王旭强。另查，一、2018年10月，王平原、王姝因房屋买卖合同纠纷一案，将李韫琴、王旭强、第三人王秋磊诉至本院，要求确认李韫琴与王旭强签订的位于北京市西城区xxx号的房屋买卖合同无效，将房屋所有权恢复至李韫琴名下。本院经审理后认为4号房屋属于李韫琴的个人财产，于2019年6月作出（2018）京0102民初46555号民事判决书，判决：驳回王平原、王姝的诉讼请求。后双方均未对该案提起上诉，（2018）京0102民初46555号民事判决书业已发生法律效力。二、2019年8月，王平原因所有权确认纠纷一案，将李韫琴、王旭强诉至本院，要求确认4号房屋所有权归王平原所有、判决李韫琴和王旭强将4号房屋过户到王平原名下。2019年11月，本院作出（2019）京0102民初33853号民事判决书，判决：驳回王平原的全部诉讼请求。王平原不服该判决，提起上诉。2020年1月，北京市第二中级人民法院作出(2020)京02民终373号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决“本院认为”中载明：“李韫琴与王旭强签订《存量房屋买卖合同》将诉争房屋以1元的价格出售给王旭强,王旭强与李韫琴之间实际为赠与合同关系，并实际得到履行。王平原、王姝曾诉至法院要求确认李韫琴与王旭强签订的上述房屋买卖合同无效，被法院生效判决驳回。在王旭强依据有效合同完成了诉争房屋所有权转移登记的情况下，王平原要求确认诉争房屋归其所有，并据此要求办理所有权转移登记，本院不予支持。至于王平原所称其出资购买诉争房屋并与李韫琴之间存在口头协议，属于合同之债，可另行解决。”再查，一、王平原申请对4号房屋在2020年5月28日的市场价值进行评估，本院委托北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司对4号房屋的市场价值进行评估，评估结论为：4号房屋在2020年5月28日的房产总价为7080700元。王平原为此支付评估费20202元。王平原、李韫琴对评估报告予以认可。二、在本案审理过程中，本院依王平原申请出具了（2020）京0102民初20711号民事裁定，查封李韫琴名下价值7410249元财产。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在未签订书面合同的情况下，应当结合当事人陈述及在案证据对是否形成事实合同关系作出认定，而对于事实合同关系的成立，应当结合当事人实施行为当时的意思表示及纠纷发生之后当事人对于相关事实的认知等因素进行综合判断。具体到本案中，首先，涉案2号房屋和4号房屋原系公房，李韫琴之夫王为堂早在1992年去世，李韫琴于2000年与产权单位签订房改房购房合同，以优惠价格购买上述两套房屋，并取得产权。对于房屋的购买过程，李韫琴在给王平原的信件里以口述的形式回忆了“当初购房时你（王平原）出资与我合作（父母工龄）…以前口头商定…二人合作的房产各分一套”的内容，该信件能够反映出李韫琴对双方口头协议书面形式的确认，虽然从形式上看不够完备，但权利义务关系明确具体，不存在任何歧义，再行考虑双方的母子关系，可以认定王平原与李韫琴之间就合作购房及分配方案达成过口头协议，存在事实上的合同关系，该合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，通过王平原提交的录音，结合双方当事人陈述，可知王平原履行了支付购房款的义务，李韫琴虽称双方系借贷关系，其已向王平原归还借款，但王平原不予认可，李韫琴亦未提交证据予以佐证，故本院对李韫琴的该项抗辩意见难以采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方合同约定，李韫琴应当将两套房屋的其中一套过户给王平原，但李韫琴已将两套房屋均转移登记至他人名下，双方合同已无法履行，故王平原要求李韫琴赔偿损失，存在事实依据。关于损失数额，王平原虽主张应为4号房屋的当前市场价值，但王平原提交的证据不足以证明损失指向的是4号房屋，且王平原于2018年已知晓损害结果的发生，故本院对王平原主张的损失数额不予采纳。因并无在案证据表明双方“各分一套”的具体约定内容，且2号房屋和4号房屋位置和面积相差不大，本院综合考虑本案实际情况，本着公平合理的原则，酌情确定损失数额为566万元，对王平原要求李韫琴赔偿损失的合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，李韫琴赔偿王平原损失5660000元；二、驳回王平原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30682元，由王平原负担6156元，由李韫琴负担24526元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由王平原负担（已交纳）。评估费20202元，由王平原负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月十八日法官助理 王志伟书 记 员 林 彤书 记 员 胡玉亚