北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5914号原告（反诉被告）：王玉峰，女，1963年8月9日出生，汉族，京客隆退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宣玥，北京市国韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐亚梅，女，1971年2月24日出生，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）兼被告（反诉原告）徐亚梅委托诉讼代理人：钱邦业，男，1968年2月24日，汉族，自由职业者，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）王玉峰（以下简称原告）与被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业（以下分称姓名，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人宣玥，二被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与二被告之间的租赁合同关系；2.要求二被告腾退位于北京市朝阳区甘露园中里X排X号房屋（以下简称涉案房屋），并将上述房屋返还原告；3.要求二被告支付房屋占有使用费（按照每月2000元的标准，自2019年10月至二被告实际搬离房屋之日止）。事实和理由：1996年，原告因危房改造从单位分得承租公房一处，即涉案房屋。此后，原告的母亲王XX将涉案房屋出租给二被告使用，租金400元/月。2014年2月，王XX去世，租金由原告收取。2018年，原告将租金涨到了700元/月。2019年8月中旬，原告第一次通知二被告想要收回房屋，二被告不同意。同月，原告告知被告如果二被告不返还房屋，则双方需签订书面租赁合同，且租金涨到每月3000元，二被告仍没有同意。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，十多年前，二被告从王XX处承租了涉案房屋，租金为400元/月，直至王XX去世，租金一直没有变更。因房屋比较老旧，二被告经常对房屋进行维修。2017年，二被告对涉案房屋进行了翻修，在原有房屋旁边又加盖了几间房屋，大概20多平方米，扩建房屋和装修大概花了5万多元。后原告通知加盖的房屋要被拆除，原因是违建，二被告当时就把屋顶拆除了。2017年10月1日起，租金涨到700元/月。2019年9月，原告以自己儿子要居住房屋为由要求收房，二被告提出要求补偿装修的钱，原告没有同意。既然现原告执意解除合同，二被告同意，并同意搬离涉案房屋，同意支付2019年10月之后的房屋占有使用费，标准为700元/月。另外，二被告提起反诉，反诉请求：要求原告赔偿二被告装修残值损失及房屋造价损失5.4万元。反诉理由如下：2017年5月，二被告对涉案房屋进行扩建及装修，于2017年7月完工，共花费4.8万元。2017年11月，原告称涉案房屋是违建，怕政府不允许，要求拆除涉案房屋的屋顶；10天后，原告说政府不管屋顶的事，二被告再次安装了屋顶，花费了4000元，另外，拆迁单位的保安敲诈二被告2000元，要求原告支付，原告针对反诉辩称，不同意反诉请求。被告所述装修、扩建花费4.8万元，不认可，根据现场勘验发现，墙面已经有脱落情况，被告只是为了屋内干净对墙面进行了简单的粉刷；地砖有色差，证明被告购买地砖是分批次购买的，地砖质量比较低；卧室的天花板质量偏低，过道的天花板原材料是透明防晒塑料板，二被告改装为玻璃板，过道天花板没有形成附和，不同意利用，二被告应当拆除；关于电路，原房屋本就有电，因此不清楚装修内容；关于下水管道的改造，此前房屋有水井、水表，被告将水井盖上了，水表更换了，因此不属于装修损失；被告称其对卧室、房顶加装了防水措施，但是涉案房屋本来就有防水，因此不清楚二被告装修内容。被告主张的另外6000元，其中4000元，原告不予认可，因为此前屋顶是普通瓦片，是合格的，二被告私自改造为彩钢瓦，导致房屋被认定为违建，二被告为避免被查，才擅自将屋顶拆除后重新加盖为彩钢瓦，由此产生的费用应当由二被告自行承担；其中2000元，原告不予认可，因为二被告私自加盖房屋，导致拆迁单位要拆除被告加盖的违建部分，二被告为了保住加盖部分，就给了拆迁办工作人员1000元，该费用应由二被告自行承担。综上所述，二被告对房屋的装修和扩建，都是为了其另行出租方便，合同解除的主要原因也在于此，故解除合同的过错方主要在于二被告。原告仅对已形成附和的地砖及天花板予以认可，同意支付装修补偿款2000元至3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年2月，原告与二被告形成事实租赁关系，二被告承租涉案房屋，租金为400元/月，后租金涨至700元/月。2019年8月中旬，原告要求收回房屋，双方因装修补偿问题未达成一致意见。自2019年10月起，二被告未再支付租金。审理中，本院组织双方前往涉案房屋进行现场勘验，勘验结果为：涉案房屋原房屋内有卧室两间，储物间一间，厨房一间及过道，在原房屋西侧由二被告加盖有卫生间一间、大门和过道。原告认可二被告装修内容为：对所有房屋铺设地砖、重新粉刷墙面、重新铺设天花板、重新铺设电路、改造下水管道。原告不同意继续利用涉案房屋内的家具家电，同意继续利用加盖部分的墙体和门，卫生间与厨房之间的隔断要求拆除，不同意利用。庭审中，本院依二被告申请委托北京永达信工程咨询有限公司对涉案房屋装修残值及扩建部分造价费用进行鉴定。后二被告向鉴定机构明确表示不再申请鉴定，该鉴定机构于2020年11月30日退回本次鉴定。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方均认可未签订书面租赁合同，对租赁期限亦无约定，故双方就涉案房屋应认定为成立不定期租赁关系。原告于2019年8月中旬向二被告提出解除合同，二被告未同意，并自2019年10月起不再支付租金，应当视为原告为二被告给予了合理期限，故本院认定双方的租赁关系于2019年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求被告支付2019年10月之后的房屋占有使用费，于法有据，二被告亦予以认可，本院不持异议，关于使用费标准，本院综合考虑双方此前约定的租金价格及与涉案房屋同地段、同户型、相似面积房屋的平均租赁价格酌情确定。二被告主张装修残值损失及扩建房屋造价损失，有事实和法律依据，本院结合现场勘验情况、原告同意继续利用的装修情况、房屋实际使用情况、装修市场的一般行情等因素，对上述损失酌情认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王玉峰与被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业就位于北京市朝阳区甘露园中里X排X号房屋形成的租赁关系于二〇一九年九月三十日解除；二、被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区甘露园中里X排X号房屋，并将上述房屋交还原告（反诉被告）王玉峰；三、被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）王玉峰支付房屋占有使用费（按照每月一千八百元的标准，自二〇一九年十月一日计算至实际搬离房屋之日止）；四、原告（反诉被告）王玉峰于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业装修损失二万元；五、驳回原告（反诉被告）王玉峰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费575元，由原告（反诉被告）王玉峰负担150元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）徐亚梅、钱邦业负担425元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二〇年十二月二十一日书记员 辛丽颖