成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7320号 原告：周高生，男，1959年2月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雪莲，四川新开元律师事务所律师。 被告：四川鼎邦商业管理有限公司，住所地成都高新区。 法定代表人：贾保国，执行董事。 委托诉讼代理人：蒋欣芮，女，1994年4月1日出生，汉族，住四川省渠县，系公司员工。 原告周高生与被告四川鼎邦商业管理有限公司（以下简称鼎邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人代应涛、王雪莲，被告委托诉讼代理人蒋欣芮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周高生向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年1月至2020年8月租金157,299.88元；2、被告向原告支付逾期支付租金的违约金24,884.59元（在审理过程中，原告将该项请求变更为：被告向原告支付逾期支付租金的违约金24,839.84元）。事实与理由：2015年1月1日，原、被告签订了《商铺租赁合同》（编号CDJSSA249），约定被告承租原告位于润驰国际广场（双流）项目的1栋12605商铺。租赁期限自2015年1月1日起至2030年12月31日止。按照《商铺租赁合同》第八条、第九条的约定，从2019年1月1日开始，被告应按月向原告支付租金，其中2019年度每月7,684.19元，2020年度每月8,136.20元。被告一直未按月支付租金，经原告多次催收，被告均不理会。截至2020年8月31日，被告已累计欠付租金157,299.88元，原告向被告发送书面《关于立即支付房租的催告函》（以下简称《催告函》），被告仍未支付租金。依据《商铺租赁合同》第十三条第3款之规定，被告应当按照未付金额的每日万分之五向原告支付违约金。特诉至法院，请依法判决。 被告鼎邦公司辩称：1、被告承认存在拖欠原告租金情况。但是，由于2020年1月至3月全国暴发新冠肺炎疫情，被告处于完全停业状态，无任何收入，请求法院判决免除2020年1月至3月的租金。2、被告拖欠原告租金的违约行为，合同约定以欠付租金为基数，按每日万分之五计算违约金的标准过高，请求法院予以调减。 本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，周高生作为甲方，鼎邦公司作为乙方，签订《商铺租赁合同》（编号CDJSSA249），约定周高生将其所有的位于成都市双流区东升街道航鹰东路6号1栋1楼12605号即润驰国际广场（双流）项目1栋12605号的商铺出租给鼎邦公司，租赁期限15年，自2015年1月1日起至2030年12月31日止。合同第八条“租金标准”约定：前四年租金为一次性支付，已从商铺购房款中一次性扣除。每月租金具体为第49—60个月（2019年1月1日至2019年12月31日）7,684.19元/月，第61—96个月（2020年1月1日至2022年12月31日）8,136.20元/月，第97—180个月（2023年1月1日至2029年12月31日）8,588.21元/月。第九条“租金支付时间”约定：1、租金按月支付，每月10号（如遇休息日、法定节假日，则顺延至此后的第一个工作日）将当月租金一次性支付给周高生。2、鼎邦公司逾期支付租金，应按照本合同约定向周高生支付违约金，周高生不得以此为由主张解除合同。第十三条“违约责任”第3款约定：鼎邦公司无正当理由逾期向周高生支付租金，经周高生书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，鼎邦公司应向周高生支付未付金额万分之五的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，周高生按约定向鼎邦公司交付案涉商铺，鼎邦公司按约定向周高生支付2018年12月31日前的案涉商铺租金，此后的租金尚未支付。2020年9月4日，周高生就拖欠租金事项向鼎邦公司发出《催告函》，要求鼎邦公司于收到该函三个工作日内支付截止2020年8月31日的欠付租金157,299.88元，鼎邦公司于2020年9月6日收到该函。截止庭审之日即2020年11月24日，鼎邦公司未予支付。 以上事实，周高生及鼎邦公司身份信息、《商铺租赁合同》《催告函》、EMS快递单及邮件流程单、房屋权属证书、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1、受新冠肺炎疫情影响，是否应当减免租金？2、《商铺租赁合同》对被告迟延支付租金的违约行为约定的违约金计算方式是否过高？本院评析如下： 一、受新冠肺炎疫情影响，是否应当减免租金的问题。鼎邦公司将2018年12月31日前的租金已支付完毕，依据《商铺租赁合同》第九条第1款，每月10号交纳当月租金，2019年1月至2020年8月期间租金157,299.88元，鼎邦公司未予交纳，现均已逾期，构成违约，双方均无异议，本院对此予以确认。鼎邦公司辩称，因新冠肺炎疫情爆发，导致鼎邦公司无法营业，完全处于停业状态，无任何收入，2020年1月至3月的欠付租金应予免除。周高生反驳称，鼎邦公司未举证证明其停止营业的时间，截止开庭前未向周高生提出免除该期间租金的要求，且新冠肺炎疫情对成都地区产生影响的时间为2020年2月和3月，2020年1月期间并未受疫情影响，故不应当免除该期间租金。对此诉辩意见，鼎邦公司承租期间，2020年1月下旬全国突发新冠肺炎疫情，依据新冠肺炎疫情暴发及防控期间的居家隔离、限制聚集的现实情况，鼎邦公司作为餐饮娱乐行业受疫情冲击巨大，综合考虑新冠肺炎疫情对鼎邦公司经营活动所产生的影响，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关精神，本院酌情减免鼎邦公司2020年2月的案涉商铺租金8,136.20元。 依据《商铺租赁合同》第八条约定，案涉商铺租金标准为：2019年7,684.19元/月，2020年8,136.20元/月，鼎邦公司欠付2019年1月1日至2020年8月31日的租金为7,684.19元/月×12+8,136.20元/月×8=157,299.88元，扣除减免的2020年2月的租金8,136.20元后，鼎邦公司欠付的租金为149,163.68元。依据《商铺租赁合同》第九条第1款约定，鼎邦公司应予每月的10日支付当月租金，上述欠付租金的支付时间均已逾期，故对周高生要求鼎邦公司支付欠付租金157,299.88元的诉讼请求，本院予以部分支持149,163.68元。 二、《商铺租赁合同》对被告迟延支付租金的违约行为约定的违约金计算方式是否过高的问题。《商铺租赁合同》第十三条第3款约定：鼎邦公司无正当理由逾期向周高生支付租金，经周高生书面催告后三个工作日内仍未支付的，每逾期一天，鼎邦公司应向周高生支付未付金额万分之五的违约金。鼎邦公司辩称，周高生未举证证明其实际损失及数额，即便周高生存在损失也仅为欠付租金利息损失，而合同约定的违约金支付标准过高，应当予以调减。对此辩称意见，因周高生未举证证明鼎邦公司迟延履行支付租金的违约行为对其造成的实际损失，鼎邦公司的该违约行为致使周高生遭受的实际损失即为因此产生的资金占用利息损失。《商铺租赁合同》约定的以欠付租金为基数，按日万分之五即年利率18%计算违约金，综合考虑双方履行合同情况、过错程度和预期利益等因素，并无不当，不属于约定违约金过高的情形。 按照《商铺租赁合同》第十三条第3款约定，鼎邦公司于2020年9月6日收到周高生发出的《催告函》之次日起，应自三个工作日后即2020年9月10日开始计算违约金，周高生提出鼎邦公司支付违约金的诉讼请求，其计算违约金的时间段为2019年1月11日至2020年8月31日，该时间段尚未产生违约金，故对周高生要求鼎邦公司支付违约金24,839.84元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告四川鼎邦商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告周高生支付欠付租金149,163.68元； 二、驳回原告周高生的其他诉讼请求。 案件受理费1,972元，由原告周高生负担357元，被告四川鼎邦商业管理有限公司负担1,615元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  魏建辉 二〇二〇年十二月九日 书记员  张 玲