福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初161号 原告：庄良灿，男，1973年2月7日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：李燕红，系庄良灿妻子，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：张佳威，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 被告：庄灿华，男，1979年12月10日出生，汉族，原住福建省晋江市青阳新街**，现住福建省晋江市万达公馆**。 被告：林雅雅，女，1983年11月15日出生，汉族，原，原住北京市崇文区幸福家园**楼**住福建省晋江市万达公馆Ｃ区。 原告庄良灿与被告庄灿华、林雅雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄良灿的委托诉讼代理人张佳威到庭参加诉讼。被告庄灿华、林雅雅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄良灿向本院提出诉讼请求：一、判令解除庄良灿与庄灿华、林雅雅于2014年7月8日签订的《房屋、土地使用权转让合同》3份；二、判令庄灿华、林雅雅立即退还庄良灿支付的购房款人民币10401938.7元；三、判令庄灿华、林雅雅按购房款总金额人民币22753024元的20%向庄良灿支付违约金，共计人民币4550604.8元；四、判令庄灿华、林雅雅负担本案全部诉讼费。事实与理由：庄良灿为购买庄灿华、林雅雅夫妻共同财产，即位于晋江市梅岭街道世纪大道东侧晋江××广场××幢××房屋，于2014年7月8日与庄灿华、林雅雅签订《房屋、土地使用权转让合同》3份。其中，庄灿华作为甲方，与庄良灿作为乙方，签订落款时间均为2014年7月8日的《房屋、土地使用权转让合同》2份，约定庄灿华将诉争房屋Ａ303、Ａ305、Ａ307、Ａ308、Ａ1802、Ａ1803、Ａ1805、Ａ1806卖予庄良灿，其中Ａ303、Ａ305、Ａ307、Ａ308价款合计为6015574元，Ａ1802、Ａ1803、Ａ1805、Ａ1806价款合计为8367008元。林雅雅作为甲方（代理人庄灿华），与庄良灿作为乙方，签订落款时间为2014年7月8日的《房屋、土地使用权转让合同》1份，约定庄林雅雅将诉争房屋Ａ1801、Ａ1807、Ａ1808、Ａ1809卖予庄良灿，价款为8370442元。案外人李燕婷作为庄灿华、林雅雅授权代理人，在3份《房屋、土地使用权转让合同》均签名捺印。上述3份合同均约定，房屋权属转移登记前后的全部税费（包括土地使用权、房屋所有权分户登记相关税费及依法应由庄良灿承担的相关税费）均由庄灿华、林雅雅承担，上述费用庄良灿在办理权属转移登记时先行垫付后从应付购房款中抵扣；房屋银行按揭贷款本息及前期庄灿华、林雅雅未缴交的费用由庄良灿代为支付后抵扣购房款；交房前产生的包括水电费、物业管理费、房屋分户登记相关税费等费用均由庄灿华、林雅雅负责缴清；庄灿华、林雅雅应于2014年8月20日前办理完房屋、土地权属变更登记到庄良灿名下的全部手续。《房屋、土地使用权转让合同》签订后，庄良灿依约通过代垫银行按揭贷款本息、代垫房屋权属转移登记前后税费等形式，共计支付购房款人民币10401938.7。本案双方分别于2014年7月30日、2014年7月31日办理诉争房屋权属转移登记时，发现诉争房屋因庄灿华、林雅雅与案外人陈秀轮债权债务纠纷，于2014年7月31日被泉州市中级人民法院采取财产保全措施。该情形发生后，庄良灿通过执行异议程序，请求法院撤销对诉争房屋的保全措施，并认定诉争房屋所有权归庄良灿所有。该案历经一审、二审、再审程序，均驳回庄良灿的诉讼请求。因此，客观上诉争《房屋、土地使用权转让合同》，因庄灿华、林雅雅违约，已无继续履行的可能性，理应予以解除，且庄灿华、林雅雅应当按合同约定承担相应违约责任。同时，案涉房屋系庄灿华、林雅雅夫妻关系存续期间的共同财产，庄灿华、林雅雅均参与了诉争《房屋、土地使用权转让合同》的签署，应当共同承担相应债务。 庄灿华、林雅雅未作答辩。 庄良灿围绕诉讼请求依法提交福建省高级人民法院（2017）闽民终621号民事判决书、（2018）闽民申463号民事裁定书及3份《房屋、土地使用权转让合同》。本院组织当事人进行了质证。庄灿华、林雅雅无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。庄良灿提供的福建省高级人民法院（2017）闽民终621号民事判决书、（2018）闽民申463号民事裁定书系人民法院作出的生效裁判文书，3份《房屋、土地使用权转让合同》已经生效民事判决认定，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 庄灿华与林雅雅系夫妻关系。2014年3月10日，庄灿华及林雅雅签署12份《委托书》，授权李燕婷办理以下委托事务：1.代为办理诉争12套房屋的还贷、解押手续；2.申请办理领取房屋、土地权证并缴交相关税费；3.在领回权证且房屋具备转让条件时，代为转让房屋（代理本事项时应与合法的房地权证原件一起使用方为有效），包括代为签订房屋买卖合同、收取房款，代为办理房屋权属转移登记手续并支付相关税费，代为协助买方办理二手房银行按揭手续；代为办理房屋交接事宜及物业、水、电、煤、电话、有线电视等过户手续。上述12份《委托书》内庄灿华及林雅雅的签名捺印均由福建省晋江市公证处公证确认。庄灿华作为甲方，与庄良灿作为乙方，签订落款时间均为2014年7月8日的《房屋、土地使用权转让合同》2份，约定庄灿华将诉争房屋Ａ303、Ａ305、Ａ307、Ａ308、Ａ1802、Ａ1803、Ａ1805、Ａ1806卖予庄良灿，其中Ａ303、Ａ305、Ａ307、Ａ308价款合计为6015574元，Ａ1802、Ａ1803、Ａ1805、Ａ1806价款合计为8367008元。林雅雅作为甲方（代理人庄灿华），与庄良灿作为乙方，签订落款时间为2014年7月8日的《房屋、土地使用权转让合同》1份，约定庄灿华将诉争房屋Ａ1801、Ａ1807、Ａ1808、Ａ1809卖予庄良灿，价款为8370442元。李燕婷在3份《房屋、土地使用权转让合同》均签名捺印。上述3份合同均约定，房屋权属转移登记前后的全部税费（包括土地使用权、房屋所有权分户登记相关税费及依法应由庄良灿承担的相关税费）均由庄灿华及林雅雅承担，上述费用庄良灿在办理权属转移登记时先行垫付后从应付购房款中抵扣；房屋银行按揭贷款本息及前期庄灿华及林雅雅未缴交的费用由庄良灿代为支付后抵扣购房款，其中Ａ303、Ａ305、Ａ307、Ａ308数额为2632533.88元，Ａ1802、Ａ1803、Ａ1805、Ａ1806数额为3526790.77元，Ａ1801、Ａ1807、Ａ1808、Ａ1809数额为3537796.62元；庄灿华及林雅雅取得房屋权证后，应无条件立即配合庄良灿办理房屋权属转移登记手续，庄良灿在扣除代付的银行贷款及转移登记手续费用后的剩余房款汇入庄灿华及林雅雅指定的吴招治名下账号为6217××××7192中国建设银行账户；庄灿华及林雅雅应于2014年7月10日将房屋交付给庄良灿，交房前产生的包括水电费、物业管理费、房屋分户登记相关税费等费用均由庄灿华及林雅雅负责缴清；庄灿华及林雅雅应于2014年8月20日前办理完房屋、土地权属变更登记到庄良灿名下的全部手续。合同生效后，任何一方均不得违约，若有违约，则违约方应按合同总价的20%支付给守约方作为违约金。合同签订后，庄良灿之妻李燕红代还12套诉争房屋银行按揭贷款9707121.27元，庄良灿之父庄双凤代缴10套诉争房屋分户登记印花税及契税573778.08元，庄良灿之妻李燕红代庄灿华支付诉争房产Ａ1805分户登记印花税及契税76277.11元，李燕红的弟弟李秉修代庄灿华支付诉争房产Ａ1806分户登记印花税及契税44762.26元。以上合计，庄良灿实际支付的款项为10401938.72元。2014年7月24日，庄灿华取得Ａ1805、Ａ1806房屋所有权证；2014年7月27日，庄灿华取得Ａ303、Ａ305、Ａ307、Ａ308、Ａ1802、Ａ1803房屋所有权证；2014年7月29日，林雅雅取得Ａ1801、Ａ1807、Ａ1808、Ａ1809房屋所有权证。后庄灿华与庄良灿签订《移交证明》1份，记载双方确认诉争12套房屋移交时间为2014年7月10日。 2014年7月23日，本院受理陈秀轮与庄灿华、林雅雅民间借贷纠纷一案。根据陈秀轮的申请，本院于2014年7月31日作出（2014）泉民初字第1037-1号民事裁定：冻结诉争12套房屋，冻结期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。本院于2015年5月15日作出（2014）泉民初字第1037号民事判决：一、庄灿华及林雅雅应于判决生效之日起30日内共同偿还陈秀轮借款本金2000万元并按照中国人民银行规定的银行同期同档次贷款基准利率的四倍计付利息（自2013年7月4日起至2013年9月21日止按本金500万元计算利息，自2013年9月22日起计至2014年2月18日按本金1000万元计算利息，自2014年2月19日起至实际偿还借款之日止按本金2000万元计算利息）；二、驳回陈秀轮的其他诉讼请求。该案发生法律效力后，陈秀轮向本院申请强制执行，该财产保全转为执行冻结措施。庄良灿作为案外人对上述执行标的提出书面异议，本院于2015年9月6日作出执行异议裁定，以诉争房屋所有权登记人为被执行人庄灿华及林雅雅，本案不存在对诉争房屋中止执行的法定情形等为由，裁定：驳回庄良灿的异议。庄良灿不服该裁定，遂于2015年9月11日提起诉讼，请求：一、判决不得执行晋江万达广场商业综合体3幢A303、A305、A307、A308、A1801、A1802、A1803、A1805、A1806、A1807、A1808、A1809室房屋（以下简称诉争房屋），并解除查封；二、判决确认庄良灿与庄灿华及林雅雅于2014年7月8日签订的3份《房屋、土地使用权转让合同》合法有效；三、判决确认诉争房屋的所有权归庄良灿。本院作出（2015）泉民初字第1496号民事判决，驳回庄良灿的诉讼请求。庄良灿提起上诉，福建省高级人民法院于2017年9月4日作出（2017）闽民终621号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庄良灿不服二审判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年1月7日作出（2018）闽民申463号民事裁定，驳回庄良灿的再审申请。 本院认为，庄良灿与庄灿华、林雅雅签订3份《房屋、土地使用权转让合同》，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定有效。双方均应依约履行。合同签订后，庄良灿已实际支付款项为10401938.72元。因陈秀轮与庄灿华、林雅雅民间借贷纠纷一案，本院根据陈秀轮的财产保全申请，裁定冻结12套诉争房屋。该案发生法律效力后，陈秀轮向本院申请强制执行，该财产保全转为执行冻结措施。庄良灿作为案外人对上述执行标的提出书面异议，本院裁定：驳回庄良灿的异议。庄良灿不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，本院作出（2015）泉民初字第1496号民事判决，驳回庄良灿的诉讼请求。庄良灿提起上诉，福建省高级人民法院于2017年9月4日作出（2017）闽民终621号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现合同因庄灿华、林雅雅违约无法继续履行，庄良灿请求解除其与庄灿华、林雅雅签订的3份《房屋、土地使用权转让合同》及返还已付款项10401938.72元，依法应予支持。本案系因庄灿华、林雅雅违约导致合同无法履行而解除，庄良灿请求庄灿华、林雅雅依合同约定按购房款总金额人民币22753024元的20%向庄良灿支付违约金4550604.8元，符合合同约定，予以支持。庄灿华、林雅雅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除庄良灿与庄灿华、林雅雅于2014年7月8日签订的三份《房屋、土地使用权转让合同》； 二、庄灿华、林雅雅应于本判决生效之起十日内返还给庄良灿10401938.72元； 三、庄灿华、林雅雅应于本判决生效之起十日内支付给庄良灿违约金4550604.8元。 案件受理费178318.1元，由庄灿华、林雅雅负担（应于判决生效后五日内交纳），庄良灿预交的受理费178318.1元予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林海峰 审判员  刘志健 审判员  尹立新 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  赖俊杰 注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。