广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2271号 原告：桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会，住所地：桂林市叠彩区中山北路105号。 负责人：张文新，桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：曹吉余，桂林市叠彩区佳诚法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李军土，桂林市叠彩区佳诚法律服务所法律工作者。 被告：蒋顺荣，女，1967年11月19日出生，汉族，住桂林市。 委托诉讼代理人：唐春华，男，1966年4月14日出生，汉族，住址同上，与被告系夫妻关系。 原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会（以下简称：邮电小区业委会）与被告蒋顺荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告邮电小区业委会主任张文新及其委托诉讼代理人曹吉余、李军土、被告蒋顺荣及其委托诉讼代理人唐春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮电小区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费（含停车费）共计人民币5155.6元（2019年8月至2020年6月物业服务费600.6元、公摊水电费55元,2019年1月至2020年6月停车费4500元）；2.判令被告支付逾期交费之滞纳金1245.32元（滞纳金暂计2020年6月30日，之后滞纳金计算至交清欠费之日止）；3.本案受理费全部由被告负担。事实与理由：原告业主委员会依法成立于2016年11月8日。被告系原告小区业主。2018年8月11日，原告采用电话联系和上门征求意见的方式，召开小区物业管理自治工作征询会。经过业主投票，一致同意小区物业实行自管自治，并通过《邮电小区物业服务自管办法》、《邮电小区车辆管理办法》、《授权给保安人员发放工资》等管理规约。之后，业主委员会将规约向全体业主进行了公示。其中《邮电小区物业服务自管办法》规定：住宅、商铺、仓库按业主专有建筑面积0.5元/月/㎡、公摊水电费5元/户/月、业主专用停车位第一辆100元/月，第二辆150元/月，每辆按50元递增收取停车费。同时还规定：采取按月先交费后享有服务的原则；逾期交纳物业费及停车费的从逾期之次月起每日按应交费金额的千分之三收取滞纳金。原告实行业主自治管理二年多来，小区绝大多数业主都自觉交纳物业管理费，但被告以原告“停车收费标准过高”为由，拒交物业费。经过原告多次与被告协商，以及张贴《告示》送达《诉前催款通知书》，被告始终不予交纳，其行为损害了已交物业管理费业主的合法权益。依小区管理规约，被告拖欠物业费（含停车费）从逾期之次月起每月按应交费金额的千分之三收取滞纳金。原告考虑到既要严格按规章制度办、也要结合欠费业主的经济状况之后，决定从逾期之次月起每日按应交费金额的千分之一收取滞纳金。为此，被告应支付滞纳金1245.32元。为维护广大业主的合法权益，根据《物权法》第七条、第八十一条，和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件司法解释》第六条，以及小区管理规定，特诉至法院，望法院依法判决。 被告蒋顺荣辩称，1.请求依法驳回原告诉请的停车费及滞纳金。被告只 有一辆桂Ｃ×××××，平时都交了临时停车费，原告收取被告车辆费4500元 ，不合理，被告也没有与原告签订车辆费每月250元的合同。2.因为原告收取 第3页共9页 车辆费每月250元引起拖欠缴费。被告从2020年3月23日前都交了物业费 ，不应交滞纳金。3.本案受理费全部由原告承担。原告没有通过业主大会，单 方制定合同收费不能成为收费方式。原告取消业主的固定车位，改为临时车位 ，对内外收取高额收费，导致业主开车回家没有车位，影响小区业主交费。原 告利用自管自治办法要被告交出停车费每月250元不合理。原告对被告的车辆 CSH897进出拦截高额临时收费。原告拿停车位对内外高额收费不分红公布 账目，影响业主交费。原告自作主张收取业主高额费用，发给12个人的工资 支出，不按周边小区管理收费，不合理。桂Ｃ×××××的车不是被告家的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，亦作为本案定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院确认以下法律事实：邮电小区位于桂林市叠彩区，被告系桂林市叠彩区中山北路105号邮电小区8栋（原：中山北路585号8栋）2-1号房的业主，该房屋建筑面积109.2㎡。2016年11月8日，邮电小区业主关于成立第一届业主委员会事宜向桂林市叠彩区土地房产工作局备案，2019年4月29日，邮电小区业主关于成立第二届业主委员会事宜向桂林市叠彩区土地房产工作局备案。第二届业主委员会备案表登记该管理性质属于业主自管，业主委员会会议决定：2019年3月30日，在凤集社区的指导见证下，邮电小区召开了全体业主大会，152票表决通过了小区管理规约，业主大会议事规则、业主委员会章程、业主委员会选举办法。同时，选举产生了第二届业主委员会七名委员：于强、孙平、李国先、陈桂生、杨桂清、张文新、蒋双林。会议决定张文新为本届小区业委会主任，杨桂清为副主任；《邮电小区物业服务自管办法》物业服务自管收费约定：本物业服务区域物业服务收费实行包干 第4页共9页 制，住宅、商铺、仓库：0.50元/月/平方米，物业服务费用由单个业主（包括空置房业主）按其拥有物业的建筑面积交纳。车辆停放服务费：七座以下车辆停放服务费，小区业主自用车100元/月/辆(每户限停一辆);公摊水电费按5.00元/户/月收取，用于支付小区内路灯、智能监控设备、门禁、道闸、楼道灯等公用设施用电。物业服务费及车辆停放服务费等相关费用，采用按月先交费后享受服务的原则，由业主委员会委托受聘人员直接向业主、物业使用人收取。对逾期未交纳物业服务费及车辆停放服务费的业主和物业使用人，服务提供方要求其在一定期内解决，逾期未解决致使服务提供方无法继续提供服务的，服务提供方有权终止提供物业服务。业主、物业使用人逾期交纳物业服务费及车辆停放服务费的，服务提供方、从逾期之次月起每日按应缴费用3‰收取滞纳金。业主物业使用人欠交物业服务费及车辆停放服务费属于违反业主规约行为，损害交费业主、物业使用人利益，服务提供方有权受托代理交费业主、物业使用人直接向人民法院提起诉讼，追交所欠物业服务费及车辆停放服务费。服务提供方为维护交费业主、物业使用人权益产生的必要费用，由欠费业主、物业使用人承担，包括但不限于律师费、保全费、诉讼费、差旅费等。《邮电小区车辆管理办法》、《邮电小区管理规约》、《中北邮电小区业主大会议事规则》分别对该小区内的车辆停放及车位收费标准、物业管理事项、业委会议事规则等进行了约定。后原告对该小区进行了物业管理。被告提供2020年3月23日的加盖原告公章的收据一张，载明：今收到6栋1-2-1蒋顺荣交来物业费2019年1月至7月7个月物业费109.2×0.5×7=385元、公摊水电费5×7=35元。原告认为被告未交2019年1月至2020年6月的停车费、2019年8月至2020年6月的物业服务费、公摊水电费，原告遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。 另查明，本院在审理原告起诉该小区业主的物业服务合同纠纷系列案中 第5页共9页 ，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，虽然原、被告之间没有签订物业服务合同，但根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，”业主委员会有权自治管理本小区物业。《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”，赋予了业主委员会在其决议和管理职能范围内的诉讼主体地位。本案邮电小区业委会经全体业主大会选举产生，且经桂林市叠彩区土地房产工作局登记备案，系依法成立。邮电小区业委会受业主大会的委托负责该小区的物业服务，根据《中华人民共和国物权法》第 七十八条 第 一款 ：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，其与业主之间形成了物业服务法律关系。被告拒交物业管理费的行为，侵犯了小区业主的共同利益，业主委员会可以作为原告主张全体业主的共同利益。被告辩称没有召开业主大会，本院认为，业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等属于业主自治范围内的事项，不属于本案审理的范围。 邮电小区的物业管理单位是原告桂林市叠彩区邮电小区业主委员会，该小区实行业主自管，原告依照会议决定收取物业费，进行物业管理。双方当事人应当按业主委员会会议决定的约定全面履行各自的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。按上述规定，被告应按 第6页共9页 照业主委员会会议决定支付拖欠原告的物业服务费及公摊水电费费用。原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成被告对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。被告住房建筑面积为109.2㎡，按照业主支付该房屋物业服务费每平方米0.5元、公摊水电费每月每户5元计算，被告应支付2019年8月至2020年6月的物业费600.6元、公摊水电费55元。因此对原告要求被告支付物业费、公摊水电费的诉讼请求，本院予以支持。关于停车费，原告提供的证据不足以证实被告的车辆在其起诉的时间段停放在该小区，原告应承担举证不能的法律后果。对原告的该项诉请，本院不予支持。 关于滞纳金，虽然《邮电小区物业服务自管办法》中约定“业主、物业使用人逾期交纳物业服务费及车辆停放服务费的，服务提供方、从逾期之次月起每日按应缴费用千分之三收取滞纳金”，现原告主动降低违约金的计算标准，即按从逾期之次月起每日按应交费用千分之一的标准收取滞纳金。本院认为，因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，被告不属于恶意拖欠，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 本院认为，良好的小区环境和秩序构建，有赖于业主和业委会双方的同心协力。在业委会依约提供服务后，业主应当履行交纳相关费用的义务。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。即使存在矛盾，应当通过协商对话等方式加强沟通，而不应以拒绝缴纳物业费的方式对抗。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》七十八条、第八十一条、第八十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问 第7页共9页 题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告蒋顺荣向原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会支付2019年8月至2020年6月的物业费600.6元、公摊水电费55元； 二、驳回原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元（原告桂林市中山北路105号邮电小区业主委员会已预交），由被告蒋顺荣负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐晓莹 审 判 员  龙 军 人民陪审员  文 波 二〇二〇年十二月二十八日 第8页共9页 书 记 员  杨 何 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第 七十八条 第 一款 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； 第9页共9页 （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。