安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初3047号 原告：孙祖成，男，1976年10月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 被告：合肥中信物业有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道。 法定代表人：刘永斌，董事长。 被告：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江东路。 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 原告孙祖成与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、被告合肥建工第二建筑工程有限责任公司（以下简称二建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙祖成及其委托诉讼代理人刘芝兰，被告二建公司的委托诉讼代理人查显兵到庭参加诉讼。被告中信物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙祖成向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告继续履行与原告签订的碧水家园商品房买卖合同；将案涉房屋产权登记过户至原告名下；2.本案的诉讼费及其他费用由两被告承担。 事实与理由：2007年10月，中信物业公司取得碧水家园房地产的开发权，二建公司取得碧水家园房地产的施工权，实际施工人徐从银承包了碧水家园#楼的施工权。由于中信物业公司的资金短缺，工程建建停停，且已欠了大量的工程款。经（2010）合仲字第084合肥仲裁委员会调解书认定：就中信物业公司拖欠二建公司的4221.6余万元工程款达成“以房抵款”的调解协议。实际施工人徐从银、王家宗以663729元工程款抵扣了碧水家园的房屋后，又将案涉房屋抵款给原告。（2018）皖0103民初1096号、（2018）皖0103民初3724号合肥市庐阳区人民法院等民事判决书，均认可实际施工人徐从银、王家宗与二建公司的对账单中包含案涉房屋的抵扣款数额。以上事实充分证明二建公司在支付实际施工人工程款中已抵扣案涉房屋购房款的客观事实。 2013年1月，原告与二建公司、实际施工人、消防设备安装老板等就案涉房屋抵款事宜达成购房《协议》，在案涉房屋抵款的财务手续办理完结后，原告实际占有并入住案涉房屋至今。《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。为了维护原告的合法权益，特诉来贵院，请准如前请。 中信物业公司未到庭，其提供书面答辩意见：一、合肥仲裁委员会(2010)合仲字第084号仲裁调解书第四条所约定的“以房抵款”实际是以我公司的房屋为二建公司的工程款债权设置的担保，并不是把我公司的房屋直接抵给二建公司，是以“抵押房屋的销售款抵付工程款”，从双方实际约定和实际履行来看，均非通常意义上的“以房抵债”行为。以房抵债属于实践性法律行为，需完成房屋产权变更登记，原债务消灭。 084号仲裁调解书虽然在第四条中约定了“上述其余程果取以房抵的方式文付”，但该调解书第五条一“以房抵款”的履行方式约定了“为确保申请人债权，被申请人保证在2010年12月31日前取得＃楼预售许可证，并由被申请人办理申请人为债权人的预抵押手续，申请人应积极配合，被申请人不得另行销售和抵押”，即由我公司将楼房产抵押给二建公司。为明确对拟抵押房产的处置，该调解书第五条二款进一步约定了“申请人有权以被申请人名义对外销售，被申请人无条件配合”。 另外，根据我公司2011年7月15日提交给合肥市中级人民法院的《情况说明》及《抵押物权证》能够还原如下事实：我公司在2011年7月15日前，已经将084号仲裁调解书所约定的房产实际抵押给了二建公司，且二建公司当时已实际取得了抵押给其的房屋的销售款。依据上述二建公司与我公司就“以房抵款”所作实际约定和已部分实际履行的事实，足以认定二建公司与我公司在084号仲裁调解书中所约定的“以房抵款”，并非是将＃楼房产产权作为债的支付手段交付给二建公司，而是由我公司将＃楼房产抵押给二建公司并确保二建公司能从抵押给其的房产销售款中实现其工程款债权。 之所以二建公司未实际选择以通常意义上的“以房抵债”来实现其债权，是因为在双方仲裁的当时，案涉工程尚待二建公司续建完成，在客观上根本不具备交付和取得＃楼房产的条件。 二、2011年8月18日二建公司与我公司在084号调解书执行过程中所签《和解协议》也不是通常意义上“以房抵债”性质的约定。 首先，中信物业公司与二建公司达成084号《仲裁调解书》建公司申请强制执行时，并没有向中信物业公司主张案涉房屋的所有权，而是要求中信物业支付工程款。 另，该份在084号调解书强制执行过程中签订的《和解协议》，其第一条约定了“将碧水家园号楼全部74套可售房屋以房抵款支付给申请人作为工程款，并将该房屋全部办理以申请人为债权人的在建工程抵押手续”，可见，这里的“以房抵款”仍是遵循了084号调解书约定的，仍是指向所涉房产抵押权的。 该协议第二条进一步明确了“为保障碧水家园项目的工程施工，支持申请人将上述号楼74套房屋销售变现为工程款，合肥中信物业有限公司将以自己的名义对该商品房按申请人的指定对该74套房屋进行销售，该全部销售款项及按揭款进入以合肥中信物业有限公司名义开设的专门账户中，该款全部属于合肥二建公司所有，不得他用”。其后的第三条还约定了由二建公司掌管上述专门账户的银行印签、第四条还约定了申请法院査封上述专门账户等保障协议履行的内容。 可见，《和解协议》所约定的“以房抵款”仍遵循了084号调解书的基础性约定，仍是以抵押房产的销售收入来专项抵付二建公司的工程款债权，也未约定以相关房产的产权抵付二建公司的工程款债权。 三、084号仲裁调解书及三方协议涉及流质流押 首先，084号仲裁调解书作出时，所确定的工程款总量81016049元(含停工补偿款700)，只是停工前的工程量，并不是到期应付工程款。 另，号楼可售面积为7713平方米，根据该调解书确定的6450元每平方米的单价，实际号楼的抵款金额为5026988.5元，加上该调解书第三条双方确定的已付款金额38万元及2011年1月20日支付500万元，我司的支付款已达到94026988.5元，已远超084号仲调解书所确定的工程款总量81016049元。 最后，三方协议作出时，工程尚未竣工验收，尚未达到向违法分包人(2018晥0103民初3724等系列判决均已认定系违法分包)支付工程款的条件。 四、我公司从没有和二建公司的违法分包施工人按三方协议的约定签订《商品房买卖合同》。三方协议第2条约定了“丙方(实际施人)与甲方(中信物业公司)同意签订商品房买卖合同、第5条还约定了“＃楼具有商品房预售许可证件，丙方购买后可办理登记备案手续，并按购房合同交付房屋”。实际上，三方协议签订后，我公司没有和任何实际施工人签订过《商品房买卖合同》。 五、我公司从没有向二建公司的违法分包施工人交付过房屋，实际占房人都属于非法占房。 我公司从未按三方协议约定和二建公司的违法分包施工人签订《商品房买卖合同》，所以我公司不可能向二建公司的违法分包施工人交房，相关违法分包施工人都是自己入住的我公司房屋。虽我公司多次要求迁出，但实际占房人均 不予配合。 二建公司辩称，一、案涉房屋是由中信物业公司经徐从银、王家宗指示，出卖并交付给孙祖成以抵扣工程款。中信物业公司与实际施工人及其指定的第三人之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以购房款抵付工程款，无义务为孙祖成办理产权登记，亦不应继续履行孙祖成与中信物业公司之间的商品房买卖协议。 （2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付二建公司工程款42216049元，该工程款采取以碧水家园#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，二建公司作为总承包人同意以碧水家园#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。 案涉房屋是由中信物业公司经徐从银指示，出卖并交付给孙祖成以抵扣工程款。中信物业公司与徐从银（实际施工人）及其指定的第三人（孙祖成）之间直接形成房屋买卖合同法律关系，二建公司并非案涉房屋买卖合同的当事人。二建公司只是配合办理购房款抵付工程款的手续，无义务为孙祖成办理产权登记，亦无法继续履行孙祖成与中信物业公司之间的商品房买卖协议。 二、（2010）合仲字第084号仲裁调解书已经履行完毕，案涉房屋已经交由实际施工人及其指定的第三人实际居住，孙祖成已经实际合法占有案涉商品房。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵债的方式解决”。案涉084号调解书及执行和解协议中确定的以房抵债履行方式已履行完毕，中信物业公司经徐从银指示，已经将案涉房屋于2015年出卖并交付给孙祖成。孙祖成合法入住多年，其双方已履行完毕案涉以房抵债协议。 综上，二建公司并非案涉房屋的出卖人，无义务亦无能力办理案涉房屋的产权登记。 本院经审理认定事实如下：碧水家园小区由中信物业公司开发建设，承建方为二建公司，建设过程中因中信物业公司拖欠工程款，二建公司向合肥市仲裁委申请仲裁，双方调解。2010年12月28日合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年9月1日，二建公司和中信物业公司达成和解协议，确认中信物业公司自愿将碧水家园号楼全部74套可售房屋“以房抵款”支付给二建公司作为工程款，中信物业公司将以自己的名义对该商品房按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，号楼的实际处置权完全在贵方。号楼对外销售我方会全力配合。” 中信物业公司将上述房屋抵付给二建公司后，碧水家园项目三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，该三案的一审、二审判决书当中已经认定了徐从银获得碧水家园4套房产、王家宗获得13套房产，卢一平获得32套房产以抵付部分工程款。本案房产即包括在内。 2013年1月8日，二建公司作为甲方，徐从银、王家宗作为乙方，杭州保源消防设备安装有限公司安徽分公司作为丙方，孙祖成作为丁方，四方签订了协议书一份，约定：一、丁方系丙方朋友，现预购碧水家园住房。二、乙方同意丁方所购碧水家园抵扣丙方工程款，抵扣金额为663729元。丙方同意丁方支付购房款578000元，差额部分由丙方承担。 原告于2016年3月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用，有安徽骄阳物业管理有限公司出具的证明为证。但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 2020年1月12日，徐从银、王宗保出具一份收条，确认收到孙祖成支付的碧水家园房屋购房款663729元，此购房款已结清。此款由碧水家园#楼消防工程款抵扣20万元，碧水家园#楼消防工程款抵扣463729元。 以上事实，有孙祖成提交的仲裁调解书、和解协议、抵押登记证、执行案件结案审批表、协议书、民事判决书、物业证明、缴费凭证、民事判决书、收条，二建公司提交的人民网领导留言板截图、回函、情况说明等证据，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，中信物业公司与二建公司在（2010）合仲字第084号调解书中已经确认中信物业公司以碧水家园号楼全部可预售房屋抵付拖欠二建公司的工程款。之后，双方在执行和解协议中约定中信物业公司以自己的名义按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。随后，二建公司将案涉房屋抵付给徐从银、王宗保，孙祖成又从徐从银、王宗保处以抵扣工程款方式支付房款，应当视为本案的原告已经履行了合同约定的交付房款义务，但由于中信物业公司未能如约履行合同义务，故至今未能办理房产证，中信物业公司应承担违约责任。 原告要求判决两被告继续履行与原告签订的碧水家园商品房买卖协议、两被告履行为原告办理房产证的义务，本院可判决由中信物业公司依据本案的买卖合同关系将本案房产产权登记过户至原告名下，但原告应当承担购买房产作为买房人应支出契税和维修基金等。原告要求二建公司承担责任，因二建公司只是具有配合办理购房款抵付工程款手续义务，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥中信物业有限责任公司于本判决生效之日起十日内配合原告孙祖成将合肥市庐阳区碧水家园房屋过户至原告孙祖成名下； 三、驳回原告孙祖成的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计5219元，保全费3839元，合计9058元，由被告合肥中信物业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  吴 朋 附本案判决所依据的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。