浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5747号上诉人（原审被告）：朱平昌，男，1973年11月4日出生，汉族，住江西省余干县。委托诉讼代理人：叶祥国，温州市鹿城区金瓯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：戴汉明，男，1994年12月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：林明锐，浙江光正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏豪，浙江光正大律师事务所律师。原审第三人：永嘉县万新尚瑞置业有限公司，住所地：浙江省永嘉县三江街道长岙村西路。法定代表人：樊俊宏。上诉人朱平昌因与被上诉人戴汉明及原审第三人永嘉县万新尚瑞置业有限公司（以下简称万新尚瑞置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院（2020）浙0324民初3793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱平昌上诉请求：撤销一审判决，改判朱平昌支付戴汉明租金10153.46元，或发回重审。事实和理由：一、一审法院对本案的事实认定不清。2017年间，永嘉县三江街道立体城刚刚开盘，万新尚瑞置业公司为了炒热商铺，设立了“销售部、招商部、工程部”等，朱平昌系与招商部联系，属于招商引资的意向对象之一。朱平昌承租了三江街道立体城1、2、3、6、7幢111室商铺，与万新尚瑞置业公司签订了商铺租赁合同。合同签订后，朱平昌即开始装修，商铺装修即将完毕时，万新尚瑞置业公司将111室商铺出售给了他人，故将朱平昌承租的111室商铺调换至渉案105室商铺。因111室商铺建筑面积有120多平方米，而105室商铺建筑面积只有90平方米，且111室商铺已经装修，为弥补朱平昌的损失，万新尚瑞置业公司自愿免一年租金，同意朱平昌在105室商铺顶上开洞，通往202室。对上述前因后果一审法院没有查明。二、一审法院对本案的事实认定错误。2017年12月间，万新尚瑞置业公司将105室商铺出卖戴汉明，同月25日，朱平昌、戴汉明、万新尚瑞置业公司三方签订租赁合同主体变更协议，约定权利与义务全部转由戴汉明享有和承担。朱平昌与万新尚瑞置业公司原来签订的租赁合同，租赁面积是142.03平方米，而戴汉明买受的只有90.14平方米。一审法院认为变更协议中约定的“全部”，包括超出戴汉明买受的90.14平方米以外的51.89平方米，有违事实。三、一审法院的判决结果不公平。朱平昌是根据戴汉明买受的90.14平方米建筑面积计算租金，而戴汉明认为朱平昌租赁的面积是142.03平方米，应当按该面积计算租金，双方发生争执，戴汉明于2019年12月19日诉诸法院，后又撤诉，一审法院把逾期付款的责任全部推卸给朱平昌，有失公正。一审法院判令朱平昌支付租金及逾期付款违约金，而双方之间已经约定2019年9月16日自愿解除租赁合同，朱平昌何来违约？一审法院认为朱平昌搬离房屋后，应及时采取补救措施，避免经济损失的扩大。双方既然已经解除租赁合同，还需什么补救？一审法院判令朱平昌支付恢复原状的费用7590元，依据是戴汉明提供的企业服务管理和物业管理费票据，该费用不属于恢复原状的费用。戴汉明辩称，一、一审法院认定事实清楚。1、朱平昌所称的其原先向万新尚瑞置业公司租赁的商铺面积以及如何约定的事实，与本案无关。戴汉明与万新尚瑞置业公司签订买卖合同的时间是在2017年12月25日，当日，戴汉明、朱平昌、万新尚瑞置业公司三方还签署了变更协议，万新尚瑞置业公司与朱平昌之间的租赁合同中万新尚瑞置业公司的权利义务全部转让给戴汉明，由此，该租赁合同的出租方变更为戴汉明。戴汉明实际购买的店铺面积虽只有90.14平方米，但租赁合同约定的租赁物面积为142.03平方米，朱平昌实际使用的面积也超过了140.03平方米，其中二层商铺产权人系万新尚瑞置业公司，万新尚瑞置业公司在诉讼中明确表示要按原租赁合同及变更协议执行，即多出的51.89平方米租金收益归戴汉明。二、一审法院判决结果正确。1、租金应按租赁合同约定的面积142.03平方米以及实际的租赁面积来确定。由于朱平昌自身对合同内容理解有误，拒绝履行义务，才造成逾期付款的后果，一审法院判令其承担逾期付款违约责任，合理公正。戴汉明第一次起诉朱平昌后，朱平昌立即与戴汉明协商，称愿意归还所欠租金，戴汉明因相信朱平昌，故迟迟未交案件受理费，导致第一次起诉因超过规定的缴费时间而按自动撤诉处理。2、朱平昌及一审法院认定双方已于2019年9月16日经微信联系解除租赁合同，戴汉明认为此是朱平昌单方解除租赁合同行为，戴汉明只是无奈配合其搬离，从未同意其解除租赁合同的要求。租赁合同约定租期三年，第一年免收租金，戴汉明享受租金收益的期间为第二、三年，朱平昌在第二年即提出解除租赁合同，相当于享受完第一年的免租金权利而拒绝承担后面的义务，戴汉明不可能同意其在第二年就解除租赁合同。且朱平昌未将出租屋内的物品搬离，未将租赁物恢复原状，导致该商铺空置一年多。3、根据租赁合同第五条第七款，第六条第四款的约定，朱平昌在搬离租赁商铺时应当恢复原状，因其未将租赁商铺恢复原状导致戴汉明需要自行将由朱平昌破坏的楼梯洞口补修，为此支出的维修费用应由朱平昌承担。因戴汉明找的维修人员在物业公司工作，故公司开具的发票为企业服务管理和物业管理费，修复的价格亦属于市场正常的合理价位。如果朱平昌有异议，其应在一审提出鉴定申请。其在一审未提出鉴定申请，就不应在二审继续提出异议。请求驳回上诉，维持原判。戴汉明向一审法院起诉请求：1、判令朱平昌支付戴汉明租金35783.91元及逾期付款违约金（暂计算至2020年6月19日为12774.78元，自2020年6月20日起以35783.91元为基数按月利率2%计算至履行完毕之日止）；2、判令朱平昌支付戴汉明租赁期间的水电费、物业服务费等合计26931.89元及逾期付款违约金（自2019年9月17日起按月利率2%计算至履行完毕之日止）；3、判令朱平昌支付戴汉明违约金28974.12元；4、判令朱平昌赔偿戴汉明恢复租赁物原状的费用7590元。诉讼期间，戴汉明明确其诉讼请求为：1、判令朱平昌支付戴汉明租金35783.91元及逾期付款违约金，违约金以35783.91元为基数自2019年10月11日起按月利率2%计算至履行完毕之日止；2、判令朱平昌支付戴汉明违约金28974.12元（按第二年、第三年租金总额的20%计算）；3、判令朱平昌赔偿戴汉明恢复租赁物原状的费用支出7590元。一审法院认定事实：万新尚瑞置业公司系永嘉县三江街道三江立体城凌江庭的开发商。2017年9月25日，万新尚瑞置业公司与朱平昌签订一份以万新尚瑞置业公司为甲方、朱平昌为乙方的《温州立体城住宅底商商铺租赁合同》，约定万新尚瑞置业公司将其位于永嘉县××街道××幢××室商铺××商铺向上延伸的二楼部分场地出租给被告朱平昌使用；该场地的具体位置在永嘉县××街道××幢××室××商铺××楼××商铺，承租建筑面积为142.03平方米；乙方的物业管理由四川鼎晟资产管理有限责任公司温州分公司负责，乙方承诺遵守甲方制定的《物业管理服务协议》等相关物业管理规定内容；乙方承租本合同项下的期限自2017年9月20日起（起租日）至2020年9月19日（期满日）止；如因甲方原因而延迟交付租赁房屋日期的，则本合同履行期限作相应顺延，甲乙双方需要对此进行书面确认；如因乙方原因而使交付租赁房屋的日期延迟的，则本合同履行期限不作相应变更。合同第三条中租金标准及租金支付日期约定，第一年即2017年9月20日至2018年9月19日为零租金，第二年即2018年9月20日至2019年9月19日，含税月租金为40元／平方米，第三年即2019年9月20日至2020年9月19日，含税月租金为45元／平方米；租金实行季度支付制，每期支付三个月的租金，本协议生效后乙方须于2017年9月15日前支付自2017年9月20日起至2017年12月19日止的第一次租金，后续租金乙方应在每季度租金到期前5日内向甲方支付下一自然季度租金，以此类推；甲方应当于收取租金后5日内向乙方提供租赁发票；合同租金为含税价；押金，乙方在签订本合同后7天内须向甲方缴纳（大写）玖仟玖佰肆拾贰元壹角整（￥：9942.10）作为押金，租赁期满或合同解除后，店面租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，甲方有权书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方承担本合同租金总额20%的违约金，剩余部分应如数无息返还给乙方。合同第五条（房屋的交付与返还）第7款约定，乙方自费将场地内的所有物品搬离场地，并将场地恢复至交付时的状态，正常使用时导致的折旧除外。合同第六条第3款约定，乙方应保证于2017年9月20日前开业，装修期自2017年8月20日起至2017年9月19日，共20日。在此期间，乙方需承担物业管理费、水电费以及装修或经营活动而产生的其他费用。合同第六条第4款约定，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得对该房屋进行改建、增建，不得以任何形式毁坏该房屋的主体结构，如乙方对该房屋做出任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，乙方在合同终止交还该商铺时，可移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并复原。合同第八条违约责任记载：1、任何一方未履行本合同项下的任何一项条款均被视为违约，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的一切损失。2、乙方擅自转租或委托第三方经营管理或与第三方共同经营的，须承担本合同租金总额20%的违约金。3、乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费等其他费用中任何一项或全部的，每逾期一日，应承担逾期交付金额的2%的违约金。4、乙方从事违法经营活动，受到行政机关处罚的，须承担本合同租金总额30%的违约金，并赔偿因此给甲方造成的经济及商誉损失。5、乙方未经甲方同意进行装修改建的，擅自拆改或损坏房屋结构，须承担本合同租金总额20%的违约金。6、乙方擅自改变租赁房屋用途的，擅自改变经营业态、品类或品牌的，须承担本合同租金总额30%的违约金。7、未经甲方书面同意，乙方连续中断或停止经营活动达15天以上的，须承担本合同租金总额20%的违约金。租赁合同签订后，万新尚瑞置业公司按约定将立体城凌江庭1、2、3、6、7幢105室商铺计面积90.14平方米及该商铺向上延伸二楼部分商铺交付朱平昌使用。此前，万新尚瑞置业公司收取朱平昌8740元，并非9942.10元，万新尚瑞置业公司于2019年1月4日将8740元直接退还朱平昌。朱平昌未经万新尚瑞置业公司书面同意，在立体城凌江庭1、2、3、6、7幢105室商铺内一楼顶部水泥地板开凿架设楼梯通道，连同（应为“通”）二楼的部分商铺（目前该二楼商铺仍属万新尚瑞置业公司所有）用于开设巴山川菜馆，朱平昌实际使用面积超过142.03平方米。2017年12月25日，万新尚瑞置业公司将涉案105室商铺计面积90.14出卖给戴汉明。当日，戴汉明、万新尚瑞置业公司、朱平昌三方签订一份变更协议，约定自2017年12月25日起租赁合同中万新尚瑞置业公司的权利与义务全部转让由戴汉明享有和承担，即租赁合同的出租方由万新尚瑞置业公司变更为戴汉明。朱平昌在履行合同过程中，未按合同约定支付戴汉明租金，仅于2018年10月28日支付租金10000元，2019年1月7日支付租金11633元，2019年8月25日支付租金2000元，2019年10月11日支付租金8000元，合计31633元。朱平昌亦未完全按合同约定缴纳物业服务费、水费、电费。朱平昌在承租房屋期间，生意不佳。2019年8月间，朱平昌曾联系戴汉明要求解除租赁合同。2019年9月16日，戴汉明方与朱平昌经微信联系，协商解除租赁合同，但没有就租金支付、经济损失赔偿等问题达成协议。解除合同时，朱平昌未对商铺105室通往二楼的楼梯洞口及通道恢复原状。2019年10月31日，戴汉明方电话联系朱平昌要求恢复原状，朱平昌认为不需由其负责。2019年11月间，戴汉明自行委托对该楼梯洞口及通道进行修复、恢复原状，费用支出为7590元。一审法院认为，万新尚瑞置业公司与朱平昌于2017年9月25日签订房屋租赁合同，后基于房屋买卖关系，戴汉明、朱平昌、万新尚瑞置业公司三方于2017年12月25日签订变更协议书，戴汉明概括承受了万新尚瑞置业公司的权利义务，戴汉明、朱平昌之间合同主体适格，内容合法，属有效协议。双方当事人均应按合同约定履行。戴汉明购买的房产面积为90.14平方米，而承受合同权利出租面积为142.03平方米，而作为仍持有另外51.89平方米房产的权利人即万新尚瑞置业公司在庭审中明确表示该部分房产收取租金的权利在签订变更协议时转让归戴汉明享有，而实际上朱平昌承租并使用的面积为142.03平方米，并非90.14平方米，结合万新尚瑞置业公司的意见，为避免当事人诉累，戴汉明主张按合同约定面积142.03平方米计算租金，理由合法、正当，予以支持。朱平昌主张按戴汉明购买房屋实际面积90.14平方米计算租金，不符合公平原则，不予支持。朱平昌占有、使用租赁物，负有按照合同约定支付租金的义务，结合本案实际情况，计算租金的期间为2018年9月20日至2019年9月16日。根据租赁合同第三条的约定，该租赁期间的租金为67416.91元（142.03×40×11＋142.03×40×26÷30），扣减朱平昌已付的租金31633元，朱平昌尚欠戴汉明租金35783.91元。朱平昌未按租赁合同约定支付租金，属违约行为，应承担违约责任。该租赁合同第八条第3款约定的违约金过高，应予以调整，宜调整为按月利率1.5%计算。根据第三条租金支付条款的约定，戴汉明主张自2019年10月11日起计算违约金，符合合同的约定，予以支持。朱平昌事先已于2019年8月间告知戴汉明要求解除合同，双方于2019年9月16日经微信联系同意解除租赁合同，应认定双方已于2019年9月16日解除租赁合同。双方并未就解除租赁合同后的善后问题达成一致意见，且朱平昌未按合同约定履行义务，属违约行为，应承担违约责任，赔偿戴汉明经济损失。戴汉明在朱平昌搬离房屋后，应及时采取补救措施，避免经济损失的扩大，未及时采取措施，不能就扩大的经济损失要求朱平昌赔偿。双方在租赁合同第八条违约责任条款约定“需承担本合同租金总额20%的违约金”，即违约金28974.12元，该约定金额过高，酌情调整为朱平昌赔偿戴汉明以第二年租金标准计算的三个月的租金损失为宜，即17043.60元（142.03×40×3）。根据租赁合同第五条第7款、第六条第4款的约定，朱平昌应承担将租赁物包括楼梯洞口及楼梯通道恢复原状的义务。在解除租赁合同并经戴汉明电话联系后，朱平昌仍未对用以架设楼梯的105室一楼顶部楼梯洞口及楼梯通道进行修复并恢复原状，戴汉明自行修复后，朱平昌应承担支付该款项7590元的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十九条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、朱平昌于本判决生效之日起十日内支付戴汉明2018年9月20日至2019年9月16日的租金35783.91元及逾期付款违约金，违约金以租金35783.91元为基数自2019年10月11日起按月利率1.5%计算至履行完毕之日止；二、朱平昌于本判决生效之日起十日内支付戴汉明经济损失17043.60元；三、朱平昌于本判决生效之日起十日内支付戴汉明恢复原状的费用支出7590元；四、驳回戴汉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1608元，减半收取804元，由戴汉明负担29元，由朱平昌负担775元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，朱平昌与万新尚瑞置业公司签订的租赁合同约定的租赁面积为142.03平方米，朱平昌亦实际使用该142.03平方米租赁面积。后戴汉明、朱平昌、万新尚瑞置业公司三方签订变更协议，万新尚瑞置业公司将其与朱平昌的租赁合同中的全部权利义务一并转让给戴汉明，戴汉明因此成为该租赁合同的出租人，其向朱平昌主张142.03平方米租赁面积的租金，有合同依据，应予支持。至于戴汉明是否向万新尚瑞置业公司购买涉案105室，以及戴汉明向万新尚瑞置业公司购买的105室房屋面积是否小于租赁面积，均不影响戴汉明基于三方之间的协议获得租赁合同出租人的全部权利。朱平昌未按租赁合同的约定向戴汉明支付142.03平方米租赁面积的租金，已构成违约，应承担违约责任。一审法院判令朱平昌按142.03平方米租赁面积支付租金，并支付逾期付款违约金，处理正确。双方通过微信协商达成解除租赁合同的合意后，朱平昌作为承租人应当及时腾空租赁物，并应当按合同约定将其租赁期间在105室顶部开凿的通道恢复至原状。其未履行恢复原状的义务，已构成违约，故应赔偿由此导致戴汉明无法正常使用105室而造成的租金损失。一审法院考虑合同约定的违约金标准过高，酌情调整为按第二年的租金标准计算三个月的租金损失，处理妥当。合同解除后，朱平昌未履行恢复原状的义务，经戴汉明催告后，朱平昌仍未履行该义务，在此情况下戴汉明自行予以修复，由此产生的费用应由朱平昌承担。朱平昌在一审中虽对戴汉明出具的票据提出异议，但并未申请对修复费用进行评估。一审法院基于戴汉明已经自行修复的事实，以及戴汉明主张的修复金额符合实际，对戴汉明的主张予以支持，处理亦无不妥。综上，朱平昌的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人朱平昌负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十二月二十三日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛