河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初7137号原告：王东亮，男，1963年3月3日生，汉族，企业管理人员，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：肖继浩，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坤华，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：中牟县刘霞果蔬综合超市，经营场所中牟县永福街紫藤家园商业壹号楼北2号门面房，统一社会信用代码92410122MA443DUA2M。经营者：陈刘霞。委托诉讼代理人：杨翰峥，河南昊展律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，河南昊展律师事务所实习律师。原告王东亮与被告中牟县刘霞果蔬综合超市返还原物纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王东亮及其委托诉讼代理人肖继浩，被告中牟县刘霞果蔬综合超市委托诉讼代理人杨翰峥、刘辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还位于中牟县城西区经××紫藤××商业××号商业房，并腾空搬离该房屋；2、判令被告向原告支付占有房屋期间的使用费180000元（使用费暂以每年30000元为标准，从2014年4月4日起计算至被告实际腾空返还之日止，暂计至2020年4月3日）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年1月24日，原告与河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）签订《商品房买卖合同》，购买盛煌公司开发的位于中牟县××城区经××紫藤××商业××号商业房，建筑面积为73.73平方米。2008年1月25日，在中牟县房地产管理局进行备案登记，备案合同号为007667号，原告向盛煌公司支付了全部的购房款，盛煌公司向原告交付了涉案房屋。2013年7月10日，因盛煌公司拖延办理涉案房屋的产权证，原告起诉盛煌公司履行办证义务，庭审中双方达成了（2013）牟民初字第1413号民事调解书，后原告向中牟县人民法院申请强制执行，要求盛煌公司协助办理涉案房屋的所有权证。2014年4月4日，中牟县人民法院向中牟县住房保障和房地产管理局送达协助执行通知书，要求“将合同编号为007667号的《商品房买卖合同》中所涉及房屋的所有权证登记至王东亮名下”，2014年4月14日，原告缴纳了涉案房屋的契税。故，原告系涉案房屋合法权利人。经原告调查，涉案房屋现由被告非法占有使用，原告曾向被告多次表明其为房屋的合法权利人，要求被告向原告返还涉案房屋，但被告仍拒不返还。根据《物权法》第三十五条之规定，被告非法占有涉案房屋，严重侵害了原告的合法权益。原告有权行使排除妨害，要求被告向原告返还涉案房屋，并支付占有房屋期间的使用费。现原告为维护其合法权益，故诉至贵院，望判如所请。中牟县刘霞果蔬综合超市辩称，一、原告起诉中牟县刘霞果蔬综合超市为本案被告存在主体错误；被告作为个体工商户并没有以自己的字号为承租方承租房屋，是以经营者陈刘霞个人名义承租的房屋。故原告以被告为主体要求返还房屋并支付使用费，被告主体存在错误。二、原告在未取得物权登记的情况下起诉，原告主体存疑，应依法驳回原告起诉；原告是否购买其诉称的房屋，购房款是否足额缴纳，即便人民法院以调解书的形式调解结案，也应审查原告的房款支付是否存在明显过低或者是否存在以物抵债，若存在以物抵债，以物抵债是否合法，抑或该调解书是否损害其他第三人的合法权利应予撤销等情形。故原告诉请依据的调解书并非物权登记权利证书，不能必然产生足以对抗出租方《房屋买卖合同》的法律后果。原告未取得物权登记进行起诉，目前到底是原告还是出租方应享有涉案房屋权利并不明确，原告的主体资格存疑，请求依法驳回原告起诉。三、陈留霞使用涉案房屋存在合法前提，依法应得到法律保护，不存在向出租人之外的人进行返还的义务；2017年3月1日起，陈刘霞以个人名义与校艳玲协议由陈刘霞承租校艳玲及其丈夫张宏伟购买的位于中牟县新城区经二路东纬二路南盛煌紫藤嘉园商业1号北2号的商业房，租赁期限自2017年3月1日至2018年2月28日。期满后分别于2018年3月、2019年3月、2020年3月与校艳玲签订《房屋租赁合同》，陈刘霞总承租的租期自2017年3月1日至2021年2月28日。陈刘霞承租房屋时也向出租人要求审核其房屋手续，出租人向陈刘霞出示了承租房屋的《商品房买卖合同》等相关手续，故陈刘霞在与出租方约定的合同期限内占用使用房屋有合法依据且不存在支付租金错误或支付租金侵犯善意第三人权利的情形，陈刘霞作为承租方已经审核出租方与开发商河南盛煌实业发展有限公司之间的《商品房买卖合同》、收据等材料，尽到了审核出租方针对房屋享有合法权利的善意，且自2017年3月1日起至2021年2月28日止的租金陈刘霞已经足额向出租方支付完毕。故陈刘霞占有涉案房屋属于依法占有，支付租金也不存在拖欠或者恶意损害第三人权利的情形，应依法得到法律保护。陈刘霞无向出租人之外的人返还房屋的义务。综上，陈刘霞占有使用涉案房屋并依约向出租方缴纳租金并不存在不当或者过错。原告诉称的其购买房屋，但其并未实际控制占有陈刘霞承租的该房屋。故请求依法驳回原告的起诉或诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王东亮诉河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告王东亮诉至本院，要求盛煌公司按照房屋买卖合同向房屋产权登记部门提供办理房屋产权证相关材料。经调解双方于2013年7月10日达成如下协议：一、被告河南盛煌实业发展有限公司自愿于2013年7月18日前给付原告王东亮六万元；于2013年10月31日前给付原告王东亮二十一万六千元及相关损失三千七百五十元；原告王东亮放弃向被告河南盛煌实业发展有限公司主张任何违约金。二、原告王东亮在收到上述两笔款项后于一周内到中牟县住房保障和房地产管理局办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号007667）的手续。三、若被告河南盛煌实业发展有限公司未按约定于2013年7月18日前给付原告王东亮六万元，被告河南盛煌实业发展有限公司自愿于2013年7月21日前协助原告王东亮办理合同编号为007667的《商品房买卖合同》中所涉及房屋的所有权证，且被告河南盛煌实业发展有限公司自愿承担办理房产证所产生的契税、维修基金、税费、手续费。四、若被告河南盛煌实业发展有限公司于2013年7月18日前已给付原告王东亮六万元，但于2013年10月31日前没有按约定给付原告王东亮下余二十一万零六千元及相关损失三千七百五十元；被告河南盛煌实业发展有限公司自愿于2013年11月3日前协助原告王东亮办理合同编号为007667号的《商品房买卖合同》中所涉及房屋的所有权证，且被告河南盛煌实业发展有限公司自愿承担办理房屋所有权证所产生的契税、维修基金、税费、手续费，且已经给付原告王东亮的六万元被告河南盛煌实业发展有限公司自愿放弃，不得再向原告王东亮要回。五、案件受理费一百元，减半收取五十元，保全费九百六十五元，原告王东亮自愿负担。本院出具（2013）牟民初字第1413号民事调解书。后王东亮依据该调解书申请执行。本院于2014年3月17日向中牟县住房保障和房地产管理局发出（2013）牟执字第1051号协助执行通知书，要求该局协助将合同编号为007667的《商品房买卖合同》中所涉及房屋的所有权证登记王东亮名下。王东亮于2014年4月14日缴纳了契税。2020年6月11日中牟县不动产登记中心向北京市京师（郑州）律师事务所出具复函，主要内容：贵所关于王东亮七套房屋办理不动产权登记的咨询函我中心于2020年6月10日已收悉。针对贵所咨询王东亮名下的位于中牟县新城区经二路东纬三路南盛煌紫藤嘉园商业4幢（合同编号007673）、商业5幢（合同编号007660）、商业1幢02号（合同编号007667）、商业1幢03号（合同编号007665）、商业2幢09号（合同编号007674）、商业2幢10号（合同编号007671）、商业2幢11号（合同编号007664）七套房屋未能办理不动产转移登记原因及办理转移登记所需相关手续问题，经查询档案资料我中心做出以下回复：一、房屋买受人王东亮，七套房屋坐落分别为：中牟县新城区经二路东纬三路南盛煌紫藤嘉园商业4幢；商业5幢；商业1幢03号；商业2幢09、10、11号，商品房买卖合同已于2008年1月25日登记备案，合同备案编号分别为：007673；007660；007667；007665；007674；007671；007664。二、商品房开发单位尚未申请办理该房屋的首次登记，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条二款规定“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记”。三、办理该七套房屋的不动产转移登记，需开发单位先行申请办理房屋的首次登记，取得房屋首次登记的不动产权属证书（或不动产登记簿)，而后，我中心依据“郑自然资文【2020】1号”《郑州市不动产登记标准化操作规范》第一百二十四条之规定，由申请人提供以下申请材料办理房屋的不动产转移登记：1.不动产交易、税收、不动产登记申请表（原件）；2.申请人有效身份证明(比对原件）；3.不动产权属证书（原件）；4.民事调解书或民事判决书和生效证明、执行裁定书、协助执行通知书等生效法律文书（原件)；5.税费缴纳凭证(原件）。特此函复。原告称，与盛煌公司签订房屋买卖合同后到房管部门备案登记，盛煌公司已将房屋钥匙交付原告，因盛煌公司没有办理该涉案房屋的首次登记，导致原告无法办理案涉房屋物权登记证书。原告于2020年7月要求被告返还房屋，被告拒绝返还。被告称，2008年1月11日因案外人张宏伟与盛煌公司签订商品房屋买卖合同，自2017年3月校艳玲（系张宏伟之妻）与被告签订有《租赁合同》，约定将该案涉房屋出租给被告使用至今。另查明：2020年11月24日本院作出（2020）豫0122民监41号民事裁定书，裁定如下：一、（2013）牟民初字第1413号案件由本院再审；二、再审期间、中止原调解书的执行。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或证据不足以证明其主张事实的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，案涉房屋属不动产，因原告未能举证证明案涉房屋登记在其名下。原告提供的本院（2013）牟民初字第1413号民事调解书，显示盛煌公司有协助原告王东亮办理案涉房屋的所有权证的义务。王东亮申请执行后本院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了协助执行通知书，但案涉房屋产权至今未登记在王东亮的名下。本院已于2020年11月24日作出（2020）豫0122民监41号民事裁定书，裁定再审王东亮诉盛煌公司房屋买卖合同纠纷一案，再审期间中止对原（2013）牟民初字第1413号民事调解书的执行。另外，本案被告系从案外人处承租案涉房屋。故原告王东亮现要求被告中牟县刘霞果蔬综合超市返还案涉房屋并支付占有房屋期间的使用费的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王东亮的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告王东亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  陈怀杰二〇二〇年十二月二十四日书记员  马静爽