贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8014号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈继常，女，1983年10月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：龙猷，贵州四立律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司因与被上诉人陈继常商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.三通费等在2014年前收取，已过了诉讼时效期间，原审适用法律错误。2.根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》的规定，违约责任截止日期只能到初始登记日即2018年2月8日。3.被上诉人并没有举证证明其所受损失，原审判决违约金过高，请求人民法院适当调低违约金。被上诉人陈继常二审未作答辩。一审原告陈继常起诉请求：1.判决被告在十日内赔偿原告自2014年5月31日起至2019年4月28日期间因逾期办理房屋所有权登记的违约金暂计人民币40,000.00元（违约金以总房款257,509.00元为基数，按年利率6%的标准计算，计算期间自2014年5月31日起至2019年4月28日止）；2.判决被告在十日内退还原告已经收取的“其他相关费用”4,898.00元；3.本案受理费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确第1项诉请违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算。一审法院查明事实：原、被告于2012年5月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积为88.87平方米，套内建筑面积为76.99平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为259428.00元；买受人应于本合同签订之日支付首期房款79428.00元，银行按揭贷款支付余款180000.00元；被告应当于2013年5月31日前交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；房屋登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。补充协议7.2条约定，出卖只承担办理房屋产权证的代理义务、买受人应提供齐全相关真实证件，以及物业费已缴清的相关凭证，否则出卖人不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付吧购房款，被告向原告出具了发票，该发票载明：购房款为257509.00元，建筑面积为88.24平方米。2012年5月29日，被告向原告收取了闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2500.00元、电表入户费529.00元。2013年5月31日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年2月8日，被告取得涉案楼幢不动产权证书。2019年4月22日，被告将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告于2013年5月31日向原告交付了房屋，合同约定在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权。本案中，被告于2019年4月22日将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门，已构成违约，应承担违约责任。故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，予以支持。被告答辩称系政府的城市规划的调整，调整后所有的规划手续，施工手续都相应的进行了调整，并且在调整办理手续的过程中又遇到政府机构的改革。政府的规划调整属于不可抗力，所以被告可以免除违约责任。就本案，被告所举证之证据不能证明政府的行为属不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成的，被告主张的该情形并不符合不可抗力的构成要件，对被告的该抗辩意见，不予采纳。关于违约金的计算标准问题。双方签订的合同未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金计算的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在房屋交付后360日内登记涉案商品房的所有权，即被告应于2014年5月26日前登记涉案商品房的所有权，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年5月27日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2020年4月30日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2017年4月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2017年5月1日起至被告履行登记涉案商品房所有权义务之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。对于违约金的截止时间，被告于2019年4月22日将办理涉案商品房产权转移登记的相关资料提交到不动产登记部门，被告已履行了约定的义务，故该项违约金计算至2019年4月21日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款257,509.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月1日起计算至2019年4月21日。关于原告主张被告退还其他费用的诉请，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2,500.00元、电表入户费529.00元实质为供电、有线电视、管道燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定，理应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩。但是，上述费用的代收并无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告予以返还。故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。对原告主张被告退还上述费用共计3,379.00元的诉请，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告陈继常支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款257,509.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月1日起计算至2019年4月21日）；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈继常闭路电视入户费350.00元、管道燃气入户费2,500.00元、电表入户费529.00元；三、驳回原告陈继常的其他诉讼请求。案件受理费461.00元，由原告陈继常承担126.13元，由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担334.87元。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款中，就商品房权属登记权利义务的表述为：“……房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”，据此，上诉人的义务是限期办理完成商品房所有权的转移登记，而非在该期限内办理取得初始登记。上诉人主张违约金应计算至其取得初始登记之日或其向不动产登记中心提交办理转移登记手续之日与合同约定不符，本院不予采纳。上诉人逾期未能完成约定事项，应当承担相应的违约责任，因本案合同双方没有约定违约金计算标准，一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。本案无约定的违约金过高应予调减的情形，上诉人主张调减违约金无事实及法律依据，本院不予采纳。根据双方约定，被上诉人向上诉人缴纳电、燃气、有线电视立户费，系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳，双方未约定委托期限，上诉人也不能举证证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人无须再代被上诉人缴纳上述费用，应予退还，且被上诉人的主张并未超过诉讼时效。上诉人关于不应退还电、燃气、有线电视立户费且已超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。综上，上诉人贵州省毕节市房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月二十五日书记员 赵 莉