江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3525号原告：张驰明，男，1961年5月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱春成，江苏衡胜律师事务所律师。被告：王正亚，男，1979年8月21日出生，汉族，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：王海燕，江苏法之衡律师事务所律师。原告张驰明与被告王正亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理，原告张驰明的委托诉讼代理人朱春成、被告王正亚及其委托诉讼代理人王海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张驰明向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年10月30日签订的房屋租赁协议；2、判令被告支付违约金[从2020年7月2日至2020年8月5日35天，按照每天的租金925元（712元+712元×30%）计算违约金，共计32375元；2020年8月5日之后的违约金以每天925元，计算至实际腾空房屋之日]；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月31日，原告将其所有的位于盱眙县间门房出租给被告，双方签订房屋租赁协议，约定租期4年，即从2015年7月31日至2019年8月1日；年租金26万元，自双方签订协议时一次性付清，下年度房租应提前1个月支付，推迟一天按1万元计算…。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告。2015年8月2日被告将102室房屋转租给案外人王红，王红将承租房屋的租金交付被告，被告按期将涉案房屋租金交付原告。2018年10月30日，因上述协议履行即将结束，原告与被告又续签了涉案房屋的租赁协议，租期从2019年8月2日至2025年8月1日；年租金26万元，其他内容同第一份内容。第二份租赁协议签订后，被告按期交纳第一年租金26万元，但第二年即2020年8月2日至2021年8月1日的租金被告以王红拒绝将第102号腾空交付为由拒付，经催要被告拒付租金，故提起本案诉讼。被告王正亚辩称，签订并履行第一份租赁协议无异议，我承租原告位于盱眙县两间门面房，每年租金26万元，期间征得原告同意我将第102号房屋转租给王红，期限为2015年7月31日至2019年8月1日，合同签订后双方按约定履行协议没有争议。2018年10月30日我与原告在上述协议履行即将结束时商谈续签第二份租赁协议，租期从2019年8月2日至2025年8月1日，每年租金26万元，其他内容未变，但原告于2015年9月1日在我与王红租赁协议上注“同意转租，到期后我方直接与王红订立租赁合同，同等条件下王红享受优先承租权”的内容，我对此并不知情，我与王红之间租赁协议于2019年8月1日到期，但王红未将第102号房屋退还，造成我扩大经营计划不能实现，我认为是原告违约。我多次要求王红、原告将102号房屋交付，但王红说原告承诺将102号房屋租赁给她，也不愿意将该房屋退还给原告。2020年3月，我起诉王红排除对涉案房屋妨碍，因王红有原告书面承诺故撤回起诉。综上，原告要求解除租赁协议的诉讼请求我不同意，因为原告存在违约，我要求继续承租该房屋，对每年租金26万元没有异议，是两间房屋的一年租金，目前我只使用一间，请求法院公正审理。经审理审明，2015年7月31日原告将位于盱眙县两间门面房出租给被告，双方签订房屋租赁协议，约定租期4年，从2015年7月31日至2019年8月1日，年租金26万元…。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告租赁涉案经营家庭床上用品，2015年8月2日被告征得原告同意将第102号房屋以年租金14.60万元转租给王红，王红将承租房屋的租金交付被告，被告按期将涉案房屋租金交付原告。2018年10月30日因上述协议履行即将结束，原告与被告商谈又续签了第二份涉案房屋的租赁协议，租期从2019年8月2日至2025年8月1日；第三条约定年租金26万元，自双方签订协议时乙方（王正亚）应一次性付清（指定原告账户），下年度房租应提前1个月支付，推迟一天按1万元计算；…第六条：租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同、收回房屋并追究造成经济损失：1、如有违约应赔偿甲方房租双倍，甲方另有权收回房屋；…4、租赁期间，乙方逾期交纳合同约定应由乙方负担费用。第二份租赁协议签订后，被告按期向原告交纳第一年即2019年8月2日至2020年8月1日租金26万元。被告与王红转租协议到期后，被告要求王红腾空交付第102号房屋，王红对此有异议，并提交2015年9月1日原告在被告与王红转租协议上注“同意转租，到期后我方直接与王红订立租赁合同，同等条件下王红享受优先承租权”为依据相对抗。2019年6月14日，王红起诉要求撤销原告与被告于2018年10月30日签订的五墩西路都梁花苑第102号房屋租赁协议；判决原告按照和被告于2018年10月30日签订房屋租赁协议的相同条件与自己签订房屋租赁协议…。法院经审理认为：张驰明虽向王红对房屋租赁到期后许下承诺，但承诺未征得王正亚意见，王正亚在房屋租赁到期前与张驰明续签租赁协议，是基于双方合意，王红未提交证据足以证明张驰明与王正亚续签的租赁协议存在可撤销情形，故判决驳回王红诉讼请求。王红不服提起上诉，江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。2020年3月11日，王正亚起诉王红要求排除对五墩西路都梁花苑第102号房屋使用妨害，在审理过程中王正亚于2020年7月30日以补充证据为由撤诉。近期，原告起诉本案诉讼。上述事实，有当事人陈述，原告提交房屋租赁合同不动产权证、房屋租赁协议两份、盱眙法院（2019）苏0830民初2999号民事判决书、淮安中院（2019）苏08民终3538号民事判决书和双方聊天记录，被告提交与王红于2015年8月2日房屋转租协议和盱眙法院（2020）苏0830民初533号民事裁定书等证据，经庭审质证无异议或异议不能成立，本院予以确认。庭审过程中，原告陈述租赁协议第三条约定下年租金因提前一个月支付，推迟一天每天按1万元计算，原告认为该约定违约金过高，所以按照每日的租金加罚30%计算并主张违约金，被告对此有异议，原告未就其要求解除双方于2018年10月30日签订的房屋租赁协议被告承担违约责任的事实进行举证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案焦点是被告在履行与原告于2018年10月30日签订的房屋租赁协议中是否存在根本违约行为。原、被告于2015年7月31日签订第一份房屋租赁协议和涉案102号房屋以14.60万元转租及履行没有争议。2015年9月1日原告与王红商谈并在被告与王红转租协议上注“王红享受优先承租权”并没有征得被告意见，而2018年10月30日原告与被告商谈并续签了第二份上述第102、103号房屋的6年租赁协议并没有受之前原告向王红承诺影响，第二份租赁协议签订后被告按约定支付第一年租金26万元，而王红不愿腾空搬离涉案102号房屋是造成被告不能使用涉案房屋的原因。相关当事人先后多次诉讼，但没有解决存在的矛盾。目前原、被告及王红诉求交织，各不相让，矛盾依旧，被告交纳第二份两间房屋租赁协议第一年租金26万元，实际只使用103号一间房屋，而被告未按期交纳第二份协议第二年租金原因是涉案102号房屋原告对王红许下承诺和原告又与被告签订租赁协议内容冲突引起的，对此原告负有一定责任，后期原告也不能协调被告及王红对涉案房屋正常使用，本院在审理过程中协调原、被告及王红意见，各方未达成一致协议。综上所述，被告未按期交付租金有特定事由，原告以被告未按期支付租金为由要求解除第二份租赁协议并承担违约金理由不能成立，本院不予支持。原告诉讼中按日计算租赁租金不是合同约定内容，被告对此有异议，本院不予支持，原告可依据合同约定另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张驰明诉讼请求。案件受理费609元，减半收取304.50元，由原告张驰明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二〇年十二月二十四日书记员  徐芳芳附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。