南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初11308号 原告：南京维智德文化传播有限公司，住所地南京市雨花台区卡子门大街2号。 法定代表人：许金银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玲，江苏茂通(南京)律师事务所律师。 被告：南京金基通产资产经营管理有限公司，住所地南京市建邺区云锦路169号。 法定代表人：王海龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨柳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 原告南京维智德文化传播有限公司（以下简称维智德公司）诉被告南京金基通产资产经营管理有限公司（以下简称金基通产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告维智德公司的委托诉讼代理人张玲、被告金基通产公司的委托诉讼代理人杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告维智德公司诉称，乐基广场于2017年对外进行招商，就乐基广场F1层的经营业态对准与儿童有关经营品牌。被告为此打造乐基游乐场来吸引投资商进行商场入驻与儿童相关品牌。原告基于乐基广场对此经营业态的战略规划，与被告就经营儿童相关品牌达成一致意见后，于2018年1月10日双方签订《租赁合同》，约定租赁乐基广场F1层108室用于经营儿童教育，经营品牌为乐高教室，租赁期限自2018年4月1日起至2023年12月31日止，租赁期限共计5年9个月。《租赁合同》中第八条第6项中对经营业态作出明确约定，原告依合同正常履约。后被告与南京欢乐港商业管理有限公司(以下简称欢乐港)计划对乐基广场进行全面升级，被告因此将乐基广场交予欢乐港，让其作为第三方商管公司对乐基广场进行招商及营运，双方于2018年末进入合作筹备阶段，筹备的出发点是将乐基广场全面升级，打造为全时段河西夜街区。2019年3月，被告联合欢乐港将乐基广场打造为不夜城的规划已启动并进入宣传期，在2019年6月已完成欢乐港与乐基合并打造南京不夜城的相关合作协议，并于7月已招商完成60%。由于被告对乐基广场的经营业态调整，导致商户陆续撤离。2019年3月，乐基广场已出现大量店铺的撤离，商场人气惨淡、濒临倒闭。且根据被告与欢乐港对乐基广场经营业态的规划，原告经营的儿童品牌未在规划之内，后期同样面临被清除。由于被告的在先违约行为，对原告造成巨大经营损失和商业信誉受损。在租赁关系中，出租人的最主要义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。乐基广场的经营业态调整直接导致原告面临无法继续经营的困境。根据《合同法》第六十八、六十九条，原告为减少损失，依法行使不安抗辩权，中止向被告继续交纳租金等费用，并于2019年5月8日向被告发出沟通函，以通知被告租金中止支付并要求被告对乐基广场接下来的战略发展方向作出解释，但被告迟迟未给出回应和解决方案。2019年6月10日，原告向被告以发出沟通函的形式，通知被告解除合同，并要求被告对原告的所有损失进行赔偿。现由于被告的违约行为造成原告营业收入、装修装饰费用等各项经济损失，原告依据《合同法》及《租赁合同》中规定，要求被告赔偿原告诉请中的各项经济损失。为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告赔偿原告营业损失626492元；2、被告赔偿原告对租赁物的装修装饰费用408000元；3、被告承担本案诉讼费、保全费、担保费及律师费。 被告金基通产产公司辩称，首先，金基通产产公司不存在维智德公司所述将乐基广场全面升级，业态调整，清除儿童品牌的情况，乐基广场虽然重新开业，但仍有不少儿童品牌入驻，维智德公司所述不符事实；其次，维智德公司撤离乐基广场的原因系维智德公司拖欠金基通产产公司租金、物业费，根据双方签订的租赁合同，金基通产产公司有权依法行使合同解除权，在（2019）苏0105民初6713号案件中，金基通产公司已就维智德公司拖欠租金、物业费进行起诉，维智德公司也按照本案所述相关情况进行答辩，后经建邺区法院调解，金基通产公司也是充分考虑到维智德公司所述的一些情况即乐基广场的客观事实、基于维智德公司存在部分损失的情况而作出让步，将原先起诉的1313312.94元予以免除，双方关于涉案房屋的租赁纠纷已在6713号案件中将全部纠纷处理完毕，双方不存在其他争议，维智德公司再次起诉的行为违反了一事不再理的基本原则，更违反了诚实信用的原则，应予驳回。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月10日，金基通产公司（甲方、出租方）与维智德公司（乙方、承租方）签订《南京·乐基广场租赁合同》，合同约定：甲方同意将江苏省南京市建邺区所街100号“乐基广场”内F1层108-1房屋出租给乙方作为商业使用，租赁面积195.75平方米，该租赁房屋仅限于用于经营儿童教育，经营品牌为乐高教室，租赁期限自2018年4月1日起至2023年12月31日止，2018年4月1日至2018年12月31日的租金为98242.03元，2019年1月1日至2019年12月31日的租金为392968.13元，甲方于2018年4月1日前将租赁房屋交付给乙方，自实际交付日起，乙方可享有180天的装修期（2018年4月1日至2018年9月30日），乙方承诺在2018年10月2日前完成装修并确保对外营业，否则视为乙方严重违约，本租赁合同仅限于乙方基于第一条约定用于经营目的使用，乙方变更约定的经营业态或逾期支付租金等超过合同约定支付日10天的，甲方有权解除租赁合同。合同尾部有金基通产公司、维智德公司的盖章及金基通产公司员工“张兴亚”的签名。 2018年5月20日，维智德公司（发包人）与案外人南京雅舍装饰工程有限公司（承包人）就乐基广场一楼店铺的装修签订《南京装饰装修工程施工合同》，约定工程期限60天，自2018年6月7日至2018年8月7日，合同价款408000元。 2019年5月9日，金基通产公司员工“张兴亚”收到一份维智德公司发送的《沟通函》，函中载明：自我司位于乐基广场一楼的“维智德STEAM创客中心”入驻之今，商场客流量持续减少，甚至有不少其他商户于2018年12月份开始逐渐撤场，商场整体状况萧条不堪，未能保障商户的基本利益，导致我司经营受到严重影响。我司现在所有客户都是通过外部资源拓展得来，与商场的自然客流毫无关系。是否由于贵商场的发展战略方向调整改变所致，烦请贵商场给出一个合理的解释及解决方案，以便我司作出适当的应对措施。 2019年7月10日，金基通产公司起诉维智德公司要求支付租赁期间的租金、物业费等。2019年11月21日，经法院调解，双方达成（2019）苏0105民初6713号民事调解书，协议维智德公司支付截至2019年6月30日欠付的租金、物业费以租赁保证金和装修保证金冲抵，且维智德公司于2019年12月15日前腾空并返还乐基广场一楼108-1号房屋，金基通产公司对于违约金及2019年6月30日至2019年12月15日期间的占有使用费、物业费、水电费等其他诉讼请求放弃主张。 另查明，乐基广场最早于2016年开始营业。2017年3月17日，凤凰江苏网报道，乐基广场以国内最先进的综合性、全年龄段室内游乐场为特色和亮点，营造一个集娱乐、体验、餐饮、休闲、文化等元素为一体的主题商业广场，创新建设适合儿童至成人全年龄段娱乐消遣的综合型游乐场——乐基游乐场项目，1楼儿童游乐区，3楼成人游乐区、4楼屋顶休闲区，并有各类特色餐厅进驻其中。2019年，金基通产公司就乐基广场项目与案外人南京欢乐港商业管理有限公司合作。乐基广场招商宣传手册上载明：2019年，欢乐港商管重启乐基广场，利用乐基广场独特的沿河优势，发力夜生活，将营业时间向夜间延伸，对沿河景观全面升级改造，玩转灯光艺术，重塑色彩空间，1-2楼布局为网红店铺、高端餐饮、品质生活配套。 2019年10月18日，原告与江苏茂通（南京）律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，委托该所指派律师担任诉讼代理人，并约定律师费18000元。2019年11月5日，该所向原告出具普通增值税发票2张，金额分别为10000元、8000元，合计18000元。 庭审中，维智德公司陈述其于2019年6月10日又发送了一份《沟通函》，载明因上月5月8日发出沟通函后至今没有回复，故申请解除与金基通产公司的合作关系，要求退保证金、押金、装修费及会员课时退费，金基通产公司称未收到该份《沟通函》；其经营乐高教室，向163位客户退回了预收的课程费共计626492元，并提交了销售协议及退款凭证等。金基通产公司陈述双方在（2019）苏0105民初6713号案件中，金基通产公司主张的维智德公司欠付的租金及物业费等截至起诉之时即2019年7月10日为13.3万元，考虑到维智德公司的经营状况予以免除，维智德公司对免除金额亦予以认可。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。金基通产公司与维智德公司签订的《南京乐基广场租赁合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。金基通产公司与维智德公司之间关于房屋租赁合同纠纷一案，已在另案中由法院主持达成了调解协议，在调解书中，维智德公司欠付的租金等费用用租赁保证金、装修保证金予以抵扣，而非如维智德公司《沟通函》载明的合同解除，退保证金、押金、装修费、会员课时退费，且维智德公司认可金基通产公司对于其一部分欠付房屋占用费、物业费以及违约金等放弃主张，可见，金基通产公司并非本案的违约方，维智德公司要求金基通产公司赔偿其营业损失和装修费用的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下: 驳回原告南京维智德文化传播有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费14110元、保全费5000元，合计19110元，由原告南京维智德文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14110元。 审 判 员 宋玲 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 钱馨 书 记 员 方玉 张馨予