大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初2229号原告：大连知食家餐饮服务有限公司，住所地：大连高新技术产业园区广贤路133号赛伯乐大厦一层106、107室，统一社会信用代码：91210231MA0XTPNA14。法定代表人：汪丹，系公司经理。委托诉讼代理人：刘青，系辽宁卓政（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪志强，系辽宁卓政（大连）律师事务所实习律师。被告：胡子恒，男，1991年7月18日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：周士彬，系辽宁丰源律师事务所律师。原告大连知食家餐饮服务有限公司与被告胡子恒租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连知食家餐饮服务有限公司的委托诉讼代理人刘青、倪志强，被告胡子恒的委托诉讼代理人周士彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《赛伯乐大厦房屋租赁合同》，并自合同解除之日起被告腾退房屋；2.请求判令被告给付原告拖欠租金暂计81，666.67元（自2020年3月14日起直至合同解除之日，暂计算至2020年10月14日）；3.请求判令被告支付违约金28，003.33元（以81，666.67元为基数、自2020年4月1日起按照日0.5‰计算，暂计算至2020年10月14日）；4.请求判令被告向原告支付律师费5，000元。（以上合计114，670元）。事实与理由：原、被告双方于2019年3月13日签订《赛伯乐大厦房屋租赁合同》，约定原告将位于大连市大厅公建出租给被告使用，出租面积为80平方米，用于被告经营“罗森便利店”，工商部门登记注册名称为大连高新区恒毅伯乐便利店，登记地址为大连高新园区广贤路133号，经营者胡子恒。关于租金交付和合同解除约定，合同第四条租赁期限：租赁期限为5年，自2019年3月14日至2024年3月13日止。合同第五条租金付款：第1年租金为13万元，第2年至第5年的年度租金为14万元。除第一年乙方应在每6个月的第1个月30日前支付下一期租金外，其余租赁年度乙方应在每个租赁年度的第1个月30日前支付下一期租金……如乙方在应付日30日内，无合理理由未按本合同约定足额支付上述租金，则本合同解除，乙方已支付的租金、履约保证金和其他费用作为违约金处理，不予退还。关于违约金，按照合同第十二条解除终止第3项，因乙方违约及其他原因导致甲方单方解除合同，甲方除有权没收乙方已缴纳的履约保证金及租金作为违约金处理外，乙方还应向甲方支付金额为贰万元违约金。同时第十三条违约责任第1项约定，若乙方未能按时足额缴纳租金，而在收到甲方书面催告后在30日内无合理理由未履行义务的，甲方有权单方面解除合同，对此甲方不负任何责任。同时乙方应按约定的应付费用金额每日0.5‰的比率向甲方交纳违约金。现按照上述合同约定，原告已经按照约定将涉案房屋交付被告经营使用，但被告自2020年3月14日起的租金至今未给付。为此原告于2020年5月28日向被告送达催款通知函，要求被告支付拖欠租金，但被告置之不理、拒不给付。基于上述约定和事实，原告依法向贵院起诉要求解除合同并由被告承担相应违约责任、赔偿损失，以维护合法权益。被告辩称，同意解除原、被告签订合同，但不同意腾退，原告无权主张腾退。被告不欠租金。第三、四项诉请因被告没有违约，所以不存在违约金及律师费。原、被告确于2019年3月13日签订租赁合同，但被告并不知道原告没有出租权，2020年1月高新园区管委会与赛伯乐解除合作协议，整个大厦由凌创资产管理中心公司管理，原告对涉案房屋没有处分权，2020年7月被告与凌创资产管理中心公司确立租赁关系，原告与被告所签订的租赁合同早于原告与赛伯乐公司签订的合同，而此期间，不是被告违约，不应适用违约条款，原告无权主张违约金，如果违约应该是本案原告违约，原告在合同签订后，无法保障合同履行条件即合同房屋其享有处分权、出租权，同时原告起诉的违约金主张了两次，主张过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，原告（出租人、甲方）、被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定。甲方将其拥有的坐落于大连市赛伯乐大厦一楼大厅公建房屋出租给乙方使用，使用面积为80平方米租赁房屋仅用于乙方进行罗森便利店的经营活动。房屋租赁期限为五年，自2019年3月14日至2024年3月13日止。双方约定于2019年3月13日为房屋交付日，免租期为31天，自2019年3月14日至2019年4月15日。第一年租金为13万元。第二年至第五年度的年度租金为14万元。除第一年乙方应在每六个月的第一个月30日前支付下一期租金外，其余租赁年度，乙方应在每个租赁年度的第一个月30日前支付下一期租金。乙方签订本合同15日内，预付首期六个月的租金65，000元整。乙方应于签订本合同15日内向甲方支付2万元的履约保证金，除本合同另有约定之外，租赁期内一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认同意，本合同解除，甲方有下列情形之一即视为严重违约，乙方有权立即解除本合同，解除合同通知书送达甲方之日为本合同终止日，即甲方在租赁期间内因任何原因丧失出租权利的。原告（乙方）与案外人大连赛伯乐科技有限公司（甲方）签订《赛伯乐大厦服务协议》约定，甲方同意协助将位于大连大堂公共区域东侧建筑面积为102.94平方米提供给乙方，作为大厦公共配套服务使用。使用期限自2018年4月15日起至2023年4月14日止，合同期内免收租金，合同期满后视经营状况再议租金事宜，甲方应提供服务，由乙方一次性缴纳2万元的服务费。合同签订后，大连高新园区广贤路133号房屋的产权人大连高新技术产业园区凌创资产管理中心，于2019年3月1日出具情况说明，具体内容为：大连高新技术产业园区凌创资产管理中心同意原告拥有高新园区广贤路133号地上房屋80平米的管理权和对外出租权。2020年1月6日，大连高新技术产业园区管委会及大连市高新技术创业服务中心向案外人赛伯乐投资集团有限公司出具《关于解除同赛伯乐投资集团有限公司合作协议的函》，载明：大连高新区管委会与贵司于2017年4月21日签订的合作协议。因贵司连续两年未完成考核指标中的入驻企业所得税，增值税、营业税三项税收在大连高新区留成部分和对入驻企业收取租金收入的总和达到1，000万元，具备协议约定的解约条件，现管委会正式通知贵司解除双方的合作协议，并请贵司安排大连赛伯乐科技有限公司于2010年1月20日前向管委会指定部门移交场地。2020年1月23日，案外人赛伯乐投资集团有限公司向大连高新技术产业园区管委会作出的回复函，具体内容为：赛伯乐投资集团有限公司已于2020年1月17日收到《关于解除同赛伯乐投资集团有限公司合作协议的函》。我方同意与贵方解除《合作协议》，但不认可贵方单方解除协议的理由、移交场地、时间等具体事项。请贵方与大连赛伯乐科技有限公司相关负责人以及楼宇实际运营团队负责人再行商议。2020年7月21日，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心出具授权证明书证明大连高新技术产业园区凌创资产管理中心依据管委会领导的指示精神，授权大连高新技术创业服务中心经营管理赛伯乐大厦，即案涉房屋大连高新园区广贤路133号。2020年6月22日，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心向赛伯乐大厦各企业发出《权利转让通知书》，告知相关企业，大连高新技术产业园区管理委员会与赛伯乐投资集团有限公司的合作协议因赛伯乐投资集团有限公司的原因已于2020年1月21日终止。现大连高新技术产业园区管委会决定由大连高新技术创业服务中心代替我中心已出租人的身份对赛伯乐大厦进行管理，特通知各企业。自本通知书发出之日起，我中心与各企业签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》中关于我中心的全部权利转移至大连市高新技术创业服务中心。根据我中心与各企业签订的补充协议第二条约定，各企业不再享受免租优惠，具体缴费标准及管理办法由大连市高新技术创业服务中心另行通知。2020年6月29日，大连市高新技术创业服务中心对赛伯乐大厦各企业作出《大连市高新技术创业服务中心关于接管赛伯乐大厦的通知》，即日起赛伯乐大厦正式交由大连市高新技术创业服务中心运营管理，并更名为融创大厦，定位为科技企业加速器，融创大厦房屋租赁使用费定价为1.4元/天/平方米(包括房租物业费、供暖费、水电公摊费等费用)。计费起始日期为2020年7月1日。融创大厦将依照园区重点产业方向开展招商工作，如贵司符合园区产业方向，并有意向在融创大厦继续办公，请于2020年7月1日至7月15日期间与我中心重新签订《房屋租赁合同》，依照合同要求缴纳房屋租赁使用费。如果贵司逾期，未与我中心重新签订《房屋租赁合同》或未缴纳房屋租赁使用费，并且未从融创大厦搬离，我中心将于2020年7月16日起依法对贵司予以清退。本院认为，结合本院查明的事实，本案争议焦点为：原告是否有权要求被告支付案涉房屋租金及腾退房屋。针对此争议焦点问题，本院认为，出租人对其出租的房屋应当享有处分权,未经权利人授权出租他人房屋将构成无权处分,只有经权利人追认或者订立合同后取得处分权,租赁合同才有效。本案中,案涉房屋属于大连高新技术产业园区凌创资产管理中心所有,根据我国物权法的规定,原告出租给被告应当取得该房屋权利人的同意，原告是基于其与案外人大连赛伯乐科技有限公司签订《赛伯乐大厦服务协议》取得案涉房屋的出租权，大连高新技术产业园区凌创资产管理中心，于2019年3月1日出具情况说明，同意原告对高新园区广贤路133号地上房屋80平米的管理权和对外出租权。现案涉房屋产权人大连高新技术产业园区凌创资产管理中心委托大连市高新技术创业服务中心对案涉房屋进行经营管理，2020年1月6日，大连市高新技术创业服务中心通知案外人赛伯乐投资集团有限公司解除双方合作协议。原告提交的证据不足以证明在此时间之后，对案涉房屋享有出租人相关权利，因此应由原告承担举证不能的法律后果。综上，原告无权收取自2020年3月14日起直至合同解除之日的租金及违约金，也无权要求被告腾退案涉房屋。关于原告所主张的律师费，因缺少事实及法律依据，本院亦不予支持。关于案涉合同的解除问题。2020年1月23日，案外人赛伯乐投资集团有限公司向大连高新技术产业园区管委会作出的回复函中，明确表示同意解除与贵方的合作协议，至此，原告的出租权出现瑕疵，按照原、被告签订的租赁合同的约定，被告有权要求解除合同，故本院对被告主张案涉《房屋租赁合同》已于2020年1月23日解除的意见，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告大连知食家餐饮服务有限公司与被告胡子恒在2019年3月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月23日解除；二、驳回原告大连知食家餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5，120元，减半收取计2,560元，由原告大连知食家餐饮服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  臧懿敏二〇二〇年十二月二十四日书记员  吕梦妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。