云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初2629号 原告：弥勒市万泰物业管理有限公司，住所地：弥勒市吉山南路**。 法定代表人暨原告：周光临（系该公司总经理），男，1960年12月25日出生，汉族，居民，住弥勒市。 上述二原告的委托诉讼代理人：陈曦，云南八进律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司，，住所地：弥勒市温泉金港豪庭小区**** 负责人暨被告：董永（系该公司总经理），男，1963年11月20日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。 被告：云南钲翔物业服务有限公司，，住所地：个旧市金湖东路**市体委商住楼** 法定代表人：刘刚，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨婕，云南明泽律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告周光临、弥勒市万泰物业管理有限公司（以下简称“万泰物管公司”）与被告董永、云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司（以下简称“钲翔物业公司弥勒分公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，本院依职权追加云南钲翔物业服务有限公司（以下简称“钲翔物业公司”）作为被告参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行审理，二原告的委托诉讼代理人陈曦，被告钲翔物业公司弥勒分公司的负责人暨被告董永、被告钲翔物业公司的委托诉讼代理人杨婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告周光临与被告钲翔物业公司弥勒分公司签订的《万利园小区房屋、设施租用合同》；2.判决二被告共同支付二原告租金30000元及垃圾桶收集站建设费6000元。上述费用合计36000元；3.判决二被告将万利园小区一楼办公室一间、值班室、二楼三楼配电室两间、道闸监视系统一套恢复原状交还二原告管理使用；4.本案诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求：要求由三被告共同支付二原告租金30000元及垃圾桶收集站建设费6000元。事实及理由：原告周光临系原告万泰物管公司的法定代表人。被告董永系被告钲翔物业公司弥勒分公司的负责人。2017年，原告周光临与二被告签订《万利园小区房屋、设施租用合同》（以下简称“合同”），合同约定，被告钲翔物业公司弥勒分公司租用原告万利园小区房屋和设施用于物业管理，主要包括进小区一楼办公室一间，值班室一间，二楼三楼配电室两间，道闸监视系统一套，租期为5年，第一年租金为25000元，以后租金按小区物管收费增长幅度同比增加。支付方式一年一付，在本年度租期届满前提前一个月一次性付清下年度的租金。租赁期间发生的水费、电费由二被告承担。协议同时对双方的权利义务等进行了约定，还约定原万利园物业管理公司投资建设的垃圾桶收集站计价6000元（由二被告）在签订合同后2018年8月底前付清。上述合同签订后，二原告按照约定将小区一楼办公室一间，值班室一间，二楼三楼配电室两间，道闸监视系统一套交给被告钲翔物业公司弥勒分公司管理使用。合同履行期间，第一年度的租金25000元二被告如约支付给二原告。第二年度（2019年度）的租期开始后，二被告未按照合同约定支付二原告租金，在二原告的催收下被告仅支付部分租金，尚欠2019年度的5000元租金至今未支付给二原告。第三年度（2020年度）租期开始，二被告仍未支付二原告2020年度的租金。二原告多次要求二被告支付租金未果。综上所述，二被告在二原告的再三要求下仍拒不履行支付租金的义务。被告董永作为钲翔公司弥勒分公司的负责人其代表公司在合同上签字，因此，被告董永与钲翔公司弥勒分公司对涉诉租金依法应承担共同支付责任。二被告在合理催告后仍拒付租金，依据法律之相关规定，二原告对合同享有法定解除权。请求人民法院查明本案，判决支持二原告的诉讼请求。 被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永辩称：二原告诉讼请求存在不符合法律规定的部分，望法院查明事实后给予公正依法判决。1.同意二原告要求解除与我方签订的《万利园小区房屋、设施租用合同》，因为该合同的签订标的违反法律规定。二原告要求解除与我方签订的《万利园小区房屋、设施租用合同》中的标的房屋、设施即万利园小区一楼办公室一间、值班室一间、二楼三楼配电室两间、道闸监视系统一套和垃圾桶收集站，属于《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”，物业管理用房和共用设施设备，是无偿用于物业部门物业管理专用的，原告万泰物管公司作为小区开发商和前期物业管理部门，不得侵占业主权益，更不得出租谋利。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”，第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，请法院宣布该合同无效。2.二原告要求我方支付二原告租金30000元及垃圾桶收集站建设费6000元没有法律依据。万利园小区一楼办公室一间、值班室一间、二楼三楼配电室两间、道闸监视系统一套和垃圾桶收集站属于规定的物业管理用房和共用设施设备，是无偿用于物业部门物业管理专用的。我方2017年11月与弥勒市万利园小区业主委员会签订《弥勒市万利园小区物业管理服务合同》，但小区业主委员会无法交付万利园小区楼办公室一间、值班室一间、二三楼配电室两间、道闸监视系统套和垃圾桶收集站等法律规定的物业管理用房和共用设施设备给我方正常使用。我方只能与原告周光临签订不符合法律规定的《万利园小区房屋、设施租用合同》，并支付了租金45000元才能维持正常的小区物业管理活动到现在。现在小区的物业管理部门是我方，原告万泰物管公司作为小区开发商和前期物业管理部门，不得侵占业主权益，更不得出租谋利。所以二原告无权利用违反国家法律规定签订的合同收取任何费用，请法院驳回其诉讼，请求并判令二原告返回用违反国家法律规定签订的《万利园小区房屋、设施租用合同》已经收取的费用45000元。3.二原告要求我方将万利园小区一楼办公室一间、值班室一间、二楼三楼配电室两间、道闸监视系统一套恢复原状，交回原告管理使用没有法律依据。原告万泰物业公司2015年底因为物业管理不善已被小区业主解除物业管理服务，我方2017年11月1日与弥勒市万利园小区业主委员会签订《弥勒市万利园小区物业管理服务合同》，期限为2017年11月1日至2022年10月31日止，是小区现在合法有效的物业管理部门，使用的万利园小区一楼办公室一间、值班室一间、二楼三楼配电室两间等物业管理用房和共用设施设备，是专门用于物业管理专用的，二原告不是小区业主聘请的物业管理部门，无权使用以上房屋和设施，请法院驳回其诉讼请求。4.本案诉讼费用由二原告承担。 被告钲翔物业公司辩称：云南钲翔物业服务有限公司与本案没有关系，分公司与云南钲翔物业服务有限公司系挂靠关系，独立经营，自负盈亏，应该由分公司和董永独立承担，请求驳回原告对云南钲翔物业服务有限公司的诉讼请求。 原告为证实其主张，向本院提交了下列证据： 《万利园小区房屋、设施租用合同》、弥勒县房权证［2007］字第00014818号及弥勒县房权证［2007］字第00014819号房屋所有权证、弥国用（2010）第××号及弥国用（2010）第1020号土地使用权证复印件各1份，欲证实合同对租金、租赁物、原被告双方的权利义务等进行了约定；原告对涉诉租赁物享有物权。 经质证，被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永对原告提交的证据真实性无异议，但认为产权证是不合法的，合同是在二原告逼迫下签订的，因我公司要进入小区管理，不得已才签署的合同。被告钲翔物业公司对原告提交的证据真实性、合法性无异议，但认为产权证不合法。 被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永向本院提交了下列证据： 1.营业执照、钲翔物业公司弥勒分公司登记申请书、授权委托书、物业资质挂靠合同复印件各1份、负责人身份证明1份，欲证实钲翔物业公司弥勒分公司是独立核算的合法经营企业。 2.弥勒市万利园小区物业管理服务合同1份，欲证实钲翔物业公司弥勒分公司对小区物业管理是合法有效的。 经质证，二原告对被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永向本院提交的证据1无异议，证据2，不予认可，认为被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永在明知涉诉房屋系二原告所有的情况下，仍然与万利园小区业主委员会签订了物业管理合同，存在与万利园小区业主委员会恶意串通损害原告权益，弥勒市万利园小区物业管理服务合同与本案没有关系，无法证明涉诉房屋系公用设施。被告钲翔物业公司对被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永提交的证据均无异议。 被告钲翔物业公司向本院提交了物业资质挂靠合同、物业管理条例复印件、（2020）云2民再6号云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民事判决书复印件各1份，欲证实钲翔物业公司弥勒分公司是挂靠在钲翔物业公司名下，其是自负盈亏，具有独立核算资格的单位，可以作为独立承担法律责任的主体。 经质证，二原告及被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永对被告钲翔物业公司提交的证据均无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：二原告的提交的证据，来源合法，客观真实，予以采信。被告钲翔物业公司弥勒分公司暨被告董永提交的证据2，能够证实其与弥勒市万利园小区签订物业服务合同的情况，采信能够证明的部分。 本院经审理认定事实如下：原告万泰物管公司系弥勒市万利园小区的开发商及前物业管理部门，被告钲翔物业公司弥勒分公司系该小区的现物业管理部门，被告钲翔物业公司弥勒分公司挂靠于被告钲翔物业公司名下。2017年，原告周光临与被告钲翔物业公司弥勒分公司及被告董永签订《万利园小区房屋、设施租用合同》，该合同第一条约定：被告钲翔物业公司弥勒分公司租用原告万利园小区房屋和设施用于物业管理，主要包括进小区一楼办公室一间，值班室一间，二楼三楼配电室两间，道闸监视系统一套；第二条约定：租期为5年，日期从2017年11月1日至2023年10月31日止；第三条约定：第一年租金为25000元，以后租金按小区物管收费增长幅度同比增加，支付方式一年一付，在本年度租期届满前提前一个月一次性付清下年度的租金；第四条约定：原万利物业管理公司投资建设的垃圾桶收集站计价6000元，应该由小区住户负责费用，在签订合同后2018年8月底前付清；第六条约定：租赁期间发生的水费、电费由二被告承担；协议其余条款对双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，被告董永如约支付了2017年11月至2018年11月的租金25000元。2019年，在二原告的多次催促下，被告董永又支付了20000元租金。其后，因被告董永认为根据其与弥勒市万利园小区业主委员会签订的《弥勒市万利园小区物业管理服务合同》及法律法规的相关规定，物业用房应属于小区业主全体所有，并提供给物业服务部门无偿使用为由而拒绝支付剩余租金，故二原告诉至本院。 另查明，弥勒市万利园小区开发建设于2003年左右，原告万泰物管公司于2007年6月2日办理了涉诉房屋的房屋所有权证，证号分别为弥勒县房权证［2007］字第00014818号（建筑面积为180.35平方米）及弥勒县房权证［2007］字第00014819号（建筑面积为39.25平方米），于2010年12月2日办理了涉诉房屋的国有土地使用权证，证号分别为弥国用（2010）第××号（使用权面积55.96平方米）及弥国用（2010）第1020号（使用权面积20.27平方米）。 本院认为，一、关于本案争议的《万利园小区房屋、设施租用合同》是否有效的问题。原告周光临作为万泰物管公司的法定代表人，被告董永作为钲翔物业公司弥勒分公司的负责人，原告万泰物管公司已取得涉案房屋的房产所有权证及土地使用权证，系涉案房产的合法所有权人；双方在签订《万利园小区房屋、设施租用合同》时，无胁迫、欺诈等情形；合同签订后，二原告依约将其所有的一楼办公室一间，值班室一间，二楼三楼配电室两间，道闸监视系统一套交付被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司使用，被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司按合同约定支付了2017年11月1日至2018年10月31日的租金25000元及2019年部分租金20000元，双方签订的《万利园小区房屋、设施租用合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律及行政法规的规定，依法合法有效。被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司辩称该合法违反法律规定，认为涉案房屋应为小区业主所有的物业用房，且应无偿提供给物业管理部门使用的辩解，根据红河哈尼族彝族自治州住房和城乡建设局文件《关于认真贯彻落实新建住宅小区中配建社区用房的通知》（红建发〔2012〕442号）第三条规定“根据我州目前房地产开发规模较小，建议按每100户不低于20平方米的标准执行，同时每个小区配置不低于3‰物业用房”的规定，小区在规划建设时应当配备一定比例的物业用房，但本案中弥勒市万利园小区建设开发于2003年左右，在上述文件规定发布之前，原告在开发建设该小区时并无相应规定要求配备物业用房。另根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十六条第一款规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”物权的设立以登记为原则，本案涉案房屋已办理相应的房屋所有权证及土地使用权证，原告万泰物管公司系合法所有人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”二原告将其所有的房屋出租给被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司使用，具有法律和事实依据，故对被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司的辩解本院不予采纳。 二、关于被告钲翔物业公司弥勒分公司是否为适格被告的问题。被告钲翔物业公司弥勒分公司名义为分公司，领取了营业执照，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”，被告钲翔物业公司弥勒分公司属于本条规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，且其实际与被告钲翔物业公司仅为挂靠关系，被告钲翔物业公司弥勒分公司系自筹资金、自主经营、自负盈亏，具有一定独立性，被告钲翔物业公司依照其与董永的《物业资质挂靠合同》，收取了2年的挂靠费16000元。基于以上事实，被告钲翔物业公司弥勒分公司可以以自己名义从事民事活动和参与民事诉讼。 三、原告的诉讼请求应否得到支持的问题。依据上述论述，原告万泰物管公司作为涉案房屋的所有权人，依法可对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。原告万泰物管公司将该房屋出租给被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司使用，按照合同约定，被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司应依约给付租金，故对原告万泰物管公司要求支付2019年至2020年未付租金30000元的请求，具有法律和事实依据，本院予以支持。另依据《万利园小区房屋、设施租用合同》第四条“原万利园物业管理公司投资建设的垃圾桶收集站计价6000元，应该由小区住户负责费用，签订合同后2018年8月底前付清，否则不得使用垃圾桶收集站。”原告主张由被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司支付垃圾桶收集站6000元的请求，因合同约定由小区住户负责，本院不予支持。另原告要求解除该合同，并将租赁的弥勒市万利园小区一楼办公室一间、值班室一间、二楼三楼配电室两间、道闸监控系统一套恢复原状，被告董永及钲翔物业公司弥勒分公司同意解除该合同，对原告的要求解除合同的请求予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条第一款、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告周光临与被告云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司签订的《万利园小区房屋、设施租用合同》。 二、由被告董永及云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司于本判决生效之日起十日内支付原告周光临及弥勒市万泰物业管理有限公司2019年及2020年租金30000元。 三、由被告董永及云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司于本判决生效之日起十日内将弥勒市万利园小区一楼办公室一间、值班室一间、二楼三楼配电室两间、道闸监控系统一套恢复原状，交还原告周光临及弥勒市万泰物业管理有限公司使用。 四、驳回原告周光临及弥勒市万泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，减半收取计350元，由原告周光临及弥勒市万泰物业管理有限公司负担58元，由被告董永及云南钲翔物业服务有限公司弥勒分公司负担292元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  朱玉 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  胡艺