海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民初172号   原告（执行案外人）：杨**。   委托诉讼代理人：张天翔。   委托诉讼代理人：杜颖。   被告（申请执行人）：汕头市建筑工程总公司。   法定代表人：杨海文。   委托诉讼代理人：陈柳龙。   第三人（被执行人）：三亚大同房地产开发有限公司。   法定代表人：向晓红。   原告杨**与被告汕头市建筑工程总公司（以下简称汕头市建筑公司），第三人三亚大同房地产开发有限公司（以下简称大同公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨**的委托诉讼代理人张天翔，被告汕头市建筑公司的委托诉讼代理人陈柳龙到庭参加诉讼，第三人大同公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   杨**向本院提出诉讼请求：1.立即解除对位于海南省三亚市河东区（现吉阳区）榆亚路榆林煤场东侧“海上时光”（又名“西沙海景花园-海尚逸品”）项目第1幢3层10317号（现房号为317号）房屋的查封，并停止对该房屋的执行；2.本案诉讼费用由汕头市建筑公司承担。   事实和理由：2010年1月14日，杨**与大同公司签订了《[海上时光]楼盘内部认购书》（以下简称《认购书》），双方约定大同公司将坐落海南省三亚市河东区榆亚路榆林煤场东侧“海上时光”（又名“西沙海景花园-海尚逸品”）项目第1幢3层1-10317号（现房号为317号）房屋（以下简称涉案房屋）以724,080元的价格出售给杨**。该认购书签订当日，杨**依约向大同公司支付了全部购房款。杨**与大同公司还签订了关于购买涉案房屋的《商品房买卖合同》。合同约定，大同公司将涉案房屋以728,314元的价格出售给杨**，签订合同时交付房款。双方还约定，出卖人大同公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由大同公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。2012年2月21日大同公司将涉案房屋交付给杨**。该房屋由杨**占有使用至今。由于大同公司原因，该房屋的权属至今未变更登记至杨**名下。上述有关事实，在杨**与大同公司商品房预售合同纠纷案件中，均已得到三亚市城郊人民法院（以下简称城郊法院）、三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）的查明及确认。   2018年4月13日，三亚中院在执行申请执行人汕头市建筑公司与被执行人大同公司追偿权纠纷一案中，作出（2016）琼02执4号之七执行裁定（以下简称4号之七执行裁定），查封了登记在大同公司名下的涉案房屋。2020年6月8日，三亚中院受理了杨**提出的针对排除涉案房屋执行的异议。2020年7月20日，三亚中院作出（2020）琼02执异43号执行裁定（以下简称43号执异裁定），驳回了杨**提出的执行异议。   参照最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定、海南省高级人民法院（2019）琼民初58号民事判决，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，杨**于法院查封前已基于合法有效的买卖合同支付了全部价款并合法占有了涉案房屋，虽未办理过户登记手续，但对此无过错，杨**的权利能够排除执行，故应解除对涉案房屋的查封，停止对该房屋的执行。   汕头市建筑公司辩称：一、杨**对涉案房屋不享有足以排除汕头市建筑公司强制执行涉案房屋的民事权益。   （一）依照《执行异议规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的前提需同时具备上述三项情形。本案中，杨**购买西沙海景花园-海上逸品项目合计18套房屋的目的系用于投资，涉案房屋并非用于居住且名下无其他用于居住房屋。据此，杨**提出排除涉案房屋的强制执行，没有事实和法律依据。   （二）杨**对涉案房屋不享有物权期待权。杨**自2010年1月14日与大同公司签订《认购书》至2018年4月13日三亚中院作出4号之七执行裁定时，已相隔八年之久。杨**在涉案房屋具备办理网签备案手续的情况下，未能及时与大同公司签订正式商品房买卖合同并办理网签备案。由此可见，杨**签订《认购书》的目的在于投机性炒房，对最终获得涉案房屋的物权并没有期待，不享有对涉案房屋的物权期待权，其对大同公司享有的债权不能优先于汕头市建筑公司对大同公司享有的债权。   （三）涉案房屋未办理网签备案，杨**存在严重过错。汕头市建筑公司是基于涉案房屋未办理销售网签备案和大同公司提出置换申请的前提下，同意进行置换查封涉案房屋。2018年4月13日，三亚中院作出4号之七执行裁定时，涉案房屋未办理网签备案手续，杨**存在严重过错，其对涉案房屋不享有足以排除汕头市建筑公司强制执行涉案房屋的民事权益。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   杨**提交如下证据：1.《认购书》，证明：2010年1月14日，杨**与大同公司签订《认购书》，约定杨**向大同公司认购涉案房屋。2.《商品房买卖合同》，证明：杨**与大同公司签订《商品房买卖合同》，双方通过该合同约定：杨**以728,314元的价格购买大同公司开发的涉案房屋；大同公司应当在2011年6月1日前将所购房屋交付杨**；交房后365日内，大同公司应当将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。3.补充协议，证明：大同公司承诺将杨**购买的包括涉案房屋在内的海上时光18套房屋土地使用年限到2059年。4.特约商户签购单及收款收据，证明：杨**已于2010年1月13日通过现金方式向大同公司缴纳包括涉案房屋在内的海上时光小区18套房屋的认购款270万元；2010年1月14日签订认购协议书时，杨**通过刷卡方式向大同公司支付了包括涉案房屋在内的海上时光小区18套房屋的房款12,399,358元；2012年2月21日交房时，因房屋面积差异杨**又通过刷卡的方式向大同公司补缴房款355,777元。5.发票，证明：大同公司为杨**开具了涉案房屋的购房款发票。6.《海上时光委托经营管理合同》，证明：2012年2月15日，大同公司将涉案房屋交付杨**后，杨**与三亚海上时光酒店管理有限公司（以下简称海上时光酒店）签订委托经营管理合同，将涉案房屋委托给海上时光酒店经营。7.《委托管理合同》，证明：2018年10月29日，杨**将包括涉案房屋在内的海南省三亚市河东区榆亚路“西沙海景花园-海逸尚品”18套房屋委托三亚凯瑞莱酒店管理有限公司（以下简称凯瑞莱酒店）管理。8.网上银行电子回单，证明：2018年11月2日，凯瑞莱酒店委托吴永彬将“西沙海景花园-海逸尚品”18套房屋第一年收益合计576,000元转账支付给杨**；2019年11月13日，凯瑞莱酒店委托孙尚颖将“西沙海景花园-海逸尚品”317号房屋第二年收益32,000元转账支付给杨**。9.（2014）城旅初字134号民事判决（以下简称134号民事判决）、（2015）三亚民一终字第307号民事裁定（以下简称307号民事裁定）、（2015）城旅重字第20号民事判决（以下简称20号民事判决），证明：2015年1月23日、2016年4月18日，城郊法院两次通过判决查明确认杨**认购、签订商品房买卖合同、支付房款、使用涉案房屋的事实。10.4号之七执行裁定，证明：2018年4月13日，三亚中院在执行申请执行人汕头市建筑公司与被执行人大同公司追偿权纠纷一案中，作出4号之七执行裁定，查封了登记在大同公司名下的涉案房屋。11.43号执异裁定，证明：2020年7月20日，三亚中院驳回了杨**提出的执行异议。12.最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定、海南省高级人民法院（2019）琼民初58号民事判决，证明：参照最高人民法院、海南省高级人民法院相关判例，《执行异议规定》第二十八条、第二十九条均可适用时，应排除执行。13.涉案房屋所在楼房的310、311、318号房屋的《不动产权证书》，证明：该三套房屋的不动产权证是根据琼（2018）三亚市不动产权第XXXX号证书转让变更登记而来的，包括涉案房屋在内的整栋楼初始登记在2018年才完成，即在2018年才具备分割办理每户不动产权证的条件；杨**在购买涉案房屋时，具备在三亚购买多套房屋的资格。   汕头市建筑公司质证意见：对证据1-3的“三性”有异议。认为汕头市建筑公司未参与签订《认购书》，对其真实性无法确定，不予认可；认为《商品房买卖合同》不是办理网签备案的商品房买卖合同，在签订商品房买卖合同时，应当依法办理该商品房的备案登记手续，未办理网签备案，杨**存在过错。对证据4银行转账的真实性予以认可，但对收条收据的真实性不予认可，不能证实杨**已向大同公司支付了18套房屋的总价款，杨**也未提交其他房屋的认购书或商品房买卖合同来确定18套房屋的总金额。对证据5的真实性予以认可，但对其证明的内容不予认可，应当由杨**提供18套房屋的全部支付凭证，或是18套房屋确定全部都真实付款后才能够确定该发票项下的金额以及购房款已经全部支付给大同公司。对证据6、7的形式真实性、合法性和关联性均有异议，汕头市建筑公司并非合同的当事人，无法确定其真实性，该合同是否真正的履行亦没有证据证明。对证据8的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议。该证据无法证实所支付的款项是涉案房屋的租金，因为付款人并非委托合同以及经营合同上所确定的承租人，亦无法确认经营管理合同和租赁委托管理合同是否真实履行。对证据9中的134号民事判决的“三性”无异议，但对其证明内容有异议，该份证据不能证实涉案房屋已经由杨**占有且全部交付了购房款，汕头市建筑公司在该案件中并没有被追加为第三人，没有参与该案件的审理；对307号民事裁定的真实性没有异议，但对其关联性和证明内容有异议，该裁定书撤销的是（2014）城旅初字第132号民事判决，与本案没有关联性；对20号民事判决的“三性”无异议，但对其证明内容有异议，该份判决汕头市建筑公司并没有作为第三人参加诉讼，无法确认杨**是否已经支付购房款以及是否占有使用涉案房屋。对证据10“三性”和证明内容均无异议，但该裁定对涉案房屋的查封时间是在2018年4月13日，且对该房屋的查封是通过407、408、512、1414号房进行置换查封而来，并且在该裁定查封时，涉案房屋并没有进行备案登记，杨**存在严重过错，不享有排除本案执行的权利。对证据11“三性”和证明内容无异议。对证据12真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该份证据与本案没有直接关联性。对证据13的“三性”及证明内容均有异议，该份证据不能证明本涉案案房屋是因为查封而无法办理产权过户登记；涉案房屋在查封时，杨**并没有办理网签备案，存在严重过错。   大同公司未发表质证意见。   对杨**提交的证据，本院作如下认定：汕头市建筑公司对证据5、10、11及证据9中134号民事判决、20号民事判决的“三性”予以认可，本院对上述证据均予采信；汕头市建筑公司对证据1-3的“三性”不予认可，但对证据9中的20号民事判决“三性”无异议，本院认为该生效判决已采信证据1、2，并认可该两份证据的真实性，故本院予以采信，证据3属于证据2的补充，亦予以采信；汕头市建筑公司对证据4中的银行转账的真实性予以认可，本院认为结合大同公司的收据及证据5可以证实杨**已向大同公司支付了涉案房屋的全部价款，故对于杨**的证据4予以采信；汕头市建筑公司对证据6、7不予认可，对证据8网上银行电子回单予以认可，本院认为，证据6、7分别是杨**与相关酒店管理公司签订的，证据8是第二家酒店管理公司向杨**依约支付房屋收益的汇款记录，该三份证据可以证实杨**实际占有使用了涉案房屋，汕头市建筑公司不认可证据6、7，但并未提出相反证据来推翻，故本院对6-8均予采信；汕头市建筑公司对证据9中本院作出的307号民事裁定的关联性不认可，但对城郊法院134号民事判决、20号民事判决的“三性”无异议，结合杨**的质辩意见可知，本院307号民事裁定是针对其购买的同时期同项目另一套房屋作出的，因城郊法院作出的134号民事判决是系列案件中的一件，该系列案被全部发回重审，结合20号民事判决及该民事裁定可知该系列案确系被发回重审，故本院对307号民事裁定予以采信。证据12的生效裁判文书与本案无关，本院不予以采信。对于证据13的三份不动产权证，杨**未提交原件予以核实，无法确认其真实性，汕头市建筑公司对该证据不予认可，本院不予采信。   汕头市建筑公司、大同公司均未提交证据。   依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   1.2010年1月14日，杨**与大同公司签订了《认购书》，双方约定大同公司将涉案房屋出售给杨**。此后双方签订《商品房买卖合同》，约定：大同公司将涉案房屋以728,314元的价格出售给杨**，签订合同时交付房款；出卖人大同公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属转移登记需由大同公司提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。包括涉案房屋在内，大同公司共向杨**出售了18套房屋。随后双方签订了《补充协议》，大同公司承诺将杨**购买的包括涉案房屋在内的海上时光18套房屋土地使用年限到2059年。2010年1月13日、2010年1月14日、2012年2月21日杨**分别向大同公司支付了270万元、12,399,358元、355,777元房款，涉案房屋的房款包含在内。2019年8月13日，大同公司为杨**开具了涉案房屋购房款发票。   2.2012年2月21日，大同公司将涉案房屋交付给杨**。2012年2月15日，杨**与海上时光酒店签订《海上时光委托经营管理合同》，将涉案房屋委托该酒店经营管理，委托期限为3年，从2011年6月1日起至2014年5月31日。2018年10月29日，杨**与凯瑞莱酒店签订《委托管理合同》，将涉案房屋委托凯瑞莱酒店管理，委托期限为5年，从2018年10月29日起至2023年10月28日。   3.因大同公司未依照约定办理涉案房屋的产权过户手续，杨**于2014年6月4日向城郊法院提起民事诉讼，诉请大同公司向其支付逾期办证违约金。该案审理过程中，城郊法院向三亚市住房和城乡建设局函询涉案房屋未办理房产证的原因。2014年12月26日，三亚市住房和城乡建设局向城郊法院回函载明：“海上时光”小区项目的房屋总证正在按商品房办证遗留问题的程序办理中，杨**所购房屋在交清办证费用后可以单独申请办理业主房产证。该案经一审、二审、重审后，城郊法院于2016年4月18日作出20号生效民事判决，认定杨**与大同公司签订的《认购书》《商品房买卖合同》合法有效，大同公司的逾期办证行为已构成违约，并判令大同公司向杨**支付涉案房屋相应逾期办证违约金。   4.2015年9月14日，海南省高级人民法院作出（2015）琼民一终字第45号民事判决（以下简称45号民事判决），该判决第二项判令大同公司向汕头市建筑公司支付6,223,513.84元。上述45号民事判决生效后，大同公司未履行给付义务，汕头市建筑公司遂向本院申请强制执行。2016年1月18日，本院立案执行。   在执行申请执行人汕头市建筑公司与被执行人大同公司追偿权纠纷一案中，本院作出（2016）琼02执4号之三执行裁定，查封了大同公司名下涉案“海上时光”项目中的407、408、512、1414、1701五套房屋。2017年4月12日，大同公司、汕头市建筑公司共同向本院提交《申请书》，以其中的407、408、512、1414四套房屋已出售给业主、为避免业主上方维权对社会造成负面影响为由，申请将大同公司上述项目中的317、917、918三套房屋来置换上述407、408、512、1414四套房屋，汕头市建筑公司同意查封置换。2018年4月13日，本院作出4号之七执行裁定，裁定：解除对大同公司名下的涉案项目407、408、512、1414四套房屋的查封；查封大同公司名下该项目中的317、917、918三套房屋；查封期限为三年。   此后，杨**不服该裁定对于涉案房屋的查封行为，向本院提出书面异议，本院受理杨**的执行异议后于2020年7月20日作出43号执异裁定，驳回了杨**提出的执行异议请求。杨**不服该裁定，遂提起本案案外人执行异议之诉。   本院认为，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。   上述司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。本案中，杨**早在2011年就已与大同公司签订了合法有效的《认购书》及《商品房买卖合同》，并支付了该房屋全部价款，大同公司于2012年2月向杨**交付了涉案房屋，此后杨**将该房屋委托酒店管理公司进行经营，截止本院2018年4月裁定查封该房屋之前，杨**已实际占有使用涉案房屋七年有余，城郊法院生效的判决已认定涉案房屋未办理产权过户登记的原因是大同公司违约造成的，与杨**无关。现杨**对登记在大同公司名下的涉案房屋提出的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，其作为房屋买受人享有能够排除执行的权利，故本院对其主张予以支持。汕头市建筑公司主张杨**未办理网签备案手续存在严重过错，与生效民事判决认定的大同公司违约逾期办证事实相矛盾，故对其主张不予支持。   综上所述，杨**享有足以排除涉案房屋强制执行的民事权益，其提出的诉求有事实和法律依据，依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：   不得执行三亚大同房地产开发有限公司名下位于三亚市吉阳区（原河东区）榆亚路榆林煤场东侧的西沙海景花园317号房屋。   案件受理费11,040.8元（杨**已预交），由汕头市建筑工程总公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   本院（2020）琼02执异43号执行裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 李柔翰   审判员 杨冲冲   审判员 王晓艳      二〇二〇年十二月二十三日   法官助理 陈 子   书记员 周海晶   附：相关法律条文   最高人民法院关于人民法院   办理执行异议和复议案件若干问题的规定   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   中华人民共和国民事诉讼法   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用   《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。