北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初96号原告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：朱志炜，北京市汉坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市汉坤律师事务所律师。被告：李德庆，男，1961年2月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：李维，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大律师事务所律师。被告：乌晓萍，女，1962年12月28日出生，蒙古族。委托诉讼代理人：李维，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴杨虎，北京市法大律师事务所律师。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。法定代表人：哈斯青格利。被告：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。被告：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。被告：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被告李德庆、被告乌晓萍、被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、被告内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、被告呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、被告内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司）、被告内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、被告石晓军、被告哈斯苏亚拉申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信信托公司的委托诉讼代理人赵之涵，被告李德庆、乌晓萍的委托诉讼代理人吴杨虎到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。中信信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）京03执异602号执行裁定书；2.判决恢复执行呼和浩特市回民区通道北街云鼎第一幢第×层×号房屋；3.判令李德庆、乌晓萍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月26日，中信信托公司与金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定中信信托公司向金石蒙荣集团发放2.5亿元信托贷款。同日，中信信托公司与金石蒙荣房地产公司签订了《抵押合同Ⅰ》，并陆续签订多份补充协议，约定：金石蒙荣房地产公司以其持有的呼国用（2005）第×号《国有土地使用权证》对应的950.30平方米国有土地使用权及其上云鼎项目7174.89平方米在建工程提供抵押担保。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项（2014）第×号《土地他项权利证明书》，并陆续取得了相应的《在建工程抵押登记证明》。2017年5月11日，根据中信信托公司申请，北京市第三中级人民法院依法作出（2017）京03执407号执行裁定书，依法裁定查封金石蒙荣房地产公司名下土地使用权及对应云鼎项目在建工程。2018年7月，李德庆、乌晓萍就案涉房屋提出案外人执行异议，称其与金石蒙荣房地产公司签署了《商品房买卖合同》，支付了购房款，并实际占有该房屋。北京市第三中级人民法院随后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）裁定中止对案涉房屋的执行。中信信托公司认为，李德庆、乌晓萍未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，李德庆、乌晓萍不符合《执行异议和复议规定》规定的有关要件，应恢复执行案涉房屋的执行。主要理由为：一、即便案外人主张其已经在设定抵押权之前购买案涉房屋，金石蒙荣房地产公司是无权处分，也不能影响中信信托公司合法取得抵押权。如前所述，根据不动产权利证书登记情况，金石蒙荣房地产公司已将云鼎项目的国有土地使用权及在建工程一并抵押给中信信托公司，双方就前述抵押权在主管机关办理了抵押登记。1.变更登记是不动产物权变动的生效要件，不动产登记具有公示公信力。根据不动产权证登记情况，案外人没有取得案涉房屋的所有权。2.退一步讲，假设金石蒙荣房地产公司无权处分，也不能影响中信信托公司合法取得抵押权。《中华人民共和国物权法》第106条第1款明确，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。同时，《中华人民共和国物权法》第106条第3款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。抵押权属于他物权，应当适用《中华人民共和国物权法》有关善意取得的规定。中信信托公司符合《中华人民共和国物权法》第106条有关善意取得的规定，已经依法取得云鼎项目的抵押权。具体理由如下：（1）中信信托公司取得案涉抵押权时，案外人并未就购房合同办理网签备案或就案涉房屋进行产权登记，中信信托公司无从知晓案外人曾与金石蒙荣房地产公司签署了购房合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第15条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”根据《中华人民共和国物权法》第187条，不动产抵押权的设立以登记为生效要件，其转让也应以登记为生效要件。即，在法律赋予公示以公信力的情况下，案涉房屋已被登记在受让人名下，可发生善意取得。并且，《最高人民法院关于中国农业银行大连市分行友好支行诉大连中大集团公司、第三人中国大连国际经济技术合作集团有限公司借款合同抵押担保纠纷一案请示的答复》更是明确认可了不动产登记的权利推定效力及不动产抵押权的善意取得。案外人在其异议申请书中主张其在中信信托公司设立抵押权之前已经取得案涉房屋的所有权，但因案涉房屋存在在建工程抵押等限制而无法办理网签备案以及产权登记。假设案外人确实在设立抵押权之前就与抵押人签订了购房合同，但是案外人在签订购房合同后始终未办理网签备案或取得案涉房屋的产权登记。在2013年12月26日，中信信托公司与金石蒙荣房地产公司对案涉房屋设立抵押登记时，云鼎项目的不动产登记簿上记载的所有权人仍为金石蒙荣房地产公司，且不存在任何异议登记。不动产登记具有权利推定效力，因此，如没有任何证据证明抵押权人中信信托公司在接受抵押时对案涉房屋产权的真实状况明知或者应知，应当认定中信信托公司系善意取得对案涉房屋的抵押权。（2）中信信托公司已经依照《抵押合同》约定向金石蒙荣集团累计发放了人民币2.5亿元的信托贷款。《中华人民共和国物权法》第106条第1款第2项规定，不动产所有权善意取得的一个构成要件是“以合理的价格转让”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第19条，判断转让价格是否合理“应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定”。关于抵押权的善意取得，学界通说认为，不应机械地按照《中华人民共和国物权法》第106条第1款，要求抵押权人必须支付合理的价格。司法实践中有一种观点认为，抵押借款合同中，抵押权人已经发放贷款给抵押人（同时也是债务人）意味着满足了善意取得中支付合理对价的要件。最高人民法院第一巡回法庭在最高人民法院（2015）民申字1247号民事裁定书中认定：“从一、二审人民法院在本案以及中信银行大连分行诉兆峰机电公司、关兆峰的另案查明事实看，中信银行大连分行已经按照其与兆峰机电公司、关兆峰之间的借款合同提供了1000万元人民币的借款，为担保该笔借款的偿还，兆峰机电公司向中信银行大连分行提供了案涉车辆作为抵押物。鉴于中信银行大连分行为取得抵押权已经履行了相关贷款给付义务，抵押权担保的主债权已经成立，应当视为已经支付合理对价。”本案中，中信信托公司依照主合同约定，于2014年4月3日向金石蒙荣集团发放了首笔信托贷款人民币1.94亿元；于2014年4月28日依照主合同的约定向金石蒙荣集团发放了第二笔信托贷款人民币0.56亿元。抵押权人中信信托公司累计发放贷款人民币2.5亿元，完全履行了抵押合同项下的义务，应当视为其已经支付了合理对价，满足抵押权善意取得的构成条件。本案为案外人执行异议程序，参考《最高人民法院关于适用的解释》第311条关于案外人举证责任的相关规定、《执行异议和复议规定》的规定，案外人应当举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。二、案外人未能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且案外人不符合法律规定足以排除强制执行的条件。1.案外人提交的证据不足以证明其在法院查封前已经实际占有房屋。从合法占有的法律基础看，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“未经竣工及消防验收的房屋，不得交付使用，禁止投入使用。”案涉房屋性质仍为在建工程，不具备进行任何五方验收、消防验收或竣工综合验收的客观条件，也不具备满足《中华人民共和国物权法》规定的“占有”行为的法律基础。从是否形成占有的事实情况上看，案外人仅提交了内蒙古金石物业管理有限公司开具的“云鼎入住凭证”及物业费、供暖费收据，该等材料系被执行人金石蒙荣房地产公司的关联企业开具，不能证明案外人已经实际占有案涉房屋。因此，案外人不符合《执行异议和复议规定》规定的“已经合法占有该不动产”的法定情形。2.案外人未充分证明其已经实际支付全部或50%以上的购房款。关于付款环节，案外人提交的证据包括由金石蒙荣房地产公司自行开具的《收据》。除此之外，没有提供其他任何形式的付款凭证。中信信托公司认为，金石蒙荣房地产公司的私售行为是引发当前纠纷的直接原因，同时从金石蒙荣房地产公司的角度，如其协助案外人证明已支付了房款，既可以减少中信信托公司执行财产，又可避免案外人对其进行追索。因此，仅凭金石蒙荣房地产公司开具的《收据》，完全不能证明案外人已经支付了全部或50%以上的购房款。案外人应当提供完整的银行转账凭证、《贷款合同》（涉及按揭情况的）等相关材料。案外人当前已经提交的材料尚不能证明其符合《执行异议和复议规定》规定的已支付相应购房款的法定情形。3.案外人消极不行使登记权利。《商品房买卖合同》第二十四条约定：“自合同签订生效之日起30天内，由出卖人向产权登记机关申请登记备案。”尽管案外人声称金石蒙荣房地产公司拖延办理过户登记，但是案外人未提交任何证据证明其曾持续、积极地要求金石蒙荣房地产公司办理相关手续，或曾向金石蒙荣房地产公司主张任何权益。即案外人对于未及时办理相应登记手续负有过错。网签备案以及预售登记是房屋买受人对其物权期待权进行公示的合理、必要方式，既是不动产取得的法定要求，也是实践中的普遍做法。案外人没有以合理、必要的方式公示其声称存在的物权期待权，没有对抗其他善意物权人的基础。案外人消极不行使登记权利，且对于案涉房屋至今没有办理预售网签登记、产权登记存在过错。因此，案外人不符合《执行异议和复议规定》规定的“非因买受人原因未办理过户登记”的法定情形。北京市第三中级人民法院对案涉房屋采取查封、保全措施完全符合法律、法规的相关规定。李德庆、乌晓萍辩称，中信信托公司对案涉房屋不享有抵押权，而且根据《执行异议和复议的规定》第二十八条的规定，李德庆、乌晓萍能够排除中信信托公司对案涉房屋的强制执行。一、李德庆、乌晓萍购买案涉房屋的时间在中信信托公司设立抵押权之前，中信信托公司在设立抵押权时应当知道案涉房屋已经出售给李德庆、乌晓萍，故其并未合法取得案涉房屋的抵押权，就案涉房屋不享有优先受偿的权利。根据中信信托公司2014年1月10日取得的呼他项（2014）第×号《土地他项权利证明书》，明确“抵押设定日期为2013年12月26日，抵押物为回民区通道北路东侧的国有土地使用权，土地随在建工程一并抵押。随后也取得了呼房回民区字第×号《在建工程抵押登记证明》，明确将回民区通道北街云鼎商住楼抵押给中信信托公司，抵押权登记时间为2014年1月9日。然而，李德庆、乌晓萍与金石蒙荣房地产公司就案涉房屋买卖事宜已于2012年8月23日就签订了《商品房买卖合同》，即中信信托公司就案涉房屋办理抵押登记时间晚于李德庆、乌晓萍签订购房合同时间。中信信托公司主张，在其取得案涉房屋抵押登记时，李德庆、乌晓萍并未就购房合同办理网签备案或就案涉房屋进行产权登记，故中信信托公司无从知晓案外人曾与金石蒙荣房地产公司签订了购房合同。然而，根据中国人民银行发布的《贷款通则》第二条、第十条及第二十七条的规定，中信信托公司作为专业的金融机构，在审核借款人资质以及在发放贷款的时候，对借款人的还款能力以及提供的抵押物负有严格的审查义务。换言之，中信信托公司作为专业的贷款机构，在审核抵押物权属状况时，相较于一般的民事主体，负有更审慎、合理的注意义务。本案中，金石蒙荣房地产公司早在2012年10月8日，就向李德庆、乌晓萍交付了案涉房屋，并开始缴纳暖气费、物业费。同时，中信信托公司明知金石蒙荣房地产公司提供的抵押物是向广大消费者销售的商品房，在取得商品房预售许可证后就可以对社会公众销售；商品房买卖合同签订后，买受人支付全部购房款并取得房屋实际占有但未办理权属登记的情况比比皆是，这是一种常态。所以，中信信托公司审核抵押物时，应当到案涉房屋实际所在地进行实地考察抵押物的状况，同时还应当到物业公司以及供暖、供水、供电等公司核查抵押物的状态，以判断房屋是否已经出售；而不是仅仅根据不动产登记中心关于国有土地使用权以及在建工程的登记信息简单判断案涉房屋是否已经销售。二、李德庆、乌晓萍已经提供了充分的证据证明对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，而且完全符合《执行异议与复议的规定》第二十八条关于排除强制执行的条件。（一）《执行异议与复议的规定》第二十八条的立法目的。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条至三十条的规定，除了继承、征收等非法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须进行依法登记，始能发生效力。鉴于我国现行房地产一级登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合议很长一段时间。在这段时间中，买卖的不动产在法律上仍然属于出卖人所有，如果仅仅将买受人当作普通的债权人，给予债的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人将买卖不动产另行变价的不测风险。由于不动产处于普罗大众的基本生活资料地位，所以我国法律对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。（二）李德庆、乌晓萍就案涉房屋享有的权利完全符合《执行异议与复议的规定》第二十八条的规定，享有排除中信信托公司执行的权利。在本案中，李德庆、乌晓萍对登记在金石蒙荣房地产公司名下的案涉房屋，同时满足第二十八条关于享有排除强制执行权益的四个条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。在本案中，李德庆、乌晓萍与金石蒙荣房地产公司双方就案涉房屋买卖事宜早在2012年8月23日就签订了《商品房买卖合同》，而北京市第三中级人民法院查封案涉房屋的时间是2017年5月22日；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产。金石蒙荣房地产公司早在2012年10月8日，就向李德庆、乌晓萍交付了案涉房屋，并开始缴纳了暖气费、物业费，而该时间也早于案涉房屋被查封的时间。在本案中，中信信托公司以案涉房屋未通过验收为由，主张占有不合法。竣工验收合格才能交付使用是基于行政管理对于房屋安全的考虑，是对开发商交付房屋条件的要求，以此来评判买受人的占有是否合法并不合理。判断买受人的占有是否为合法占有时，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价。本案中，李德庆、乌晓萍根据合同实现对房屋的占有，就属于合法占有；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在本案中，李德庆、乌晓萍已经全额支付了案涉房屋的购房款，有出卖人金石蒙荣房地产公司出具的《收据》为证；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。李德庆、乌晓萍与金石蒙荣房地产公司就案涉房屋买卖事宜早在2012年8月23日签订了《商品房买卖合同》，而案涉房屋抵押登记给中信信托公司的时间为2013年12月26日，故《商品房买卖合同》签订时案涉房屋不存在他人权利障碍，且案涉房屋不属于政策限制购买的房屋，也没有证据证明李德庆、乌晓萍有其他消极不行使登记权利的情况。在2013年12月26日之前，案涉房屋未办理过户登记的客观原因是金石蒙荣房地产公司拖延办理；而在2013年11月26日之后，因为案涉房屋已被恶意抵押给中信信托公司无法办理过户登记。三、《执行异议与复议的规定》第二十八条的规定属于第二十七条但书部分规定的情形，排除了但书前半句规定的适用。综上所述，中信信托公司对案涉房屋不享有抵押权，而且根据《执行异议与复议的规定》第二十八条的规定，李德庆、乌晓萍完全能够排除中信信托公司对案涉房屋的强制执行。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信信托公司向本院提交以下证据：证据1.P2013M11AJSMR0001-TR04的《抵押合同Ⅰ》、（2013）京方圆内经证字第51058号《公证书》；证据2.P2013M11AJSMR0001-TR12的《保证合同Ⅰ》、（2013）京方圆内经证字第51066号《公证书》；证据1、证据2共同证明金石蒙荣房地产公司以其持有的土地使用权和在建工程为金石蒙荣集团在《主合同》项下债务提供抵押担保；金石蒙荣房地产公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供连带责任保证担保；双方一致同意为相关抵押合同、保证合同办理强制执行公证；《抵押合同Ⅰ》、《保证合同Ⅰ》具备强制执行力。证据3.呼他项（2014）第×号《土地他项权利证明书》，证明根据不动产权利证书登记情况，金石蒙荣房地产公司已将云鼎项目的国有土地使用权抵押给中信信托公司，双方就前述抵押权在主管机关办理了抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，中信信托公司对案涉房屋同样享有抵押权。证据4.（2017）京03执异407号《执行裁定书》，证明中信信托公司已取得合法有效的执行依据，北京市第三中级人民法院对有关土地使用权及云鼎项目采取的查封措施合法有效。李德庆、乌晓萍发表质证意见称：对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性认可，证明目的不认可，关联性不认可。李德庆、乌晓萍向本院提交以下证据：第一组证据，《商品房买卖合同》，证明李德庆、乌晓萍购买涉案房屋时间在中信信托公司设立抵押权之前，中信信托公司设立抵押权时应当知道案涉房屋已经出售；第二组证据，收据、按揭贷款合同及借据、还款账户及流水，证明目的为李德庆、乌晓萍在案涉房屋被查封前，在2012年10月19日就通过按揭贷款的方式向金石蒙荣房地产公司支付全部房款1853572元。第三组证据，收房书、入住凭证、金石物业公司中标通知书、物业手册、暖气费缴费收据、租赁合同及租金收益，证明金石蒙荣房地产公司在2012年10月8日，就向李德庆、乌晓萍交付了案涉房屋，金石物业公司系案涉房屋的物业管理公司，李德庆、乌晓萍在接收房屋后，便开始缴纳了暖气费、物业费，李德庆、乌晓萍在接收房屋后，将房屋出租给案外人。进而证明，李德庆、乌晓萍在法院查封之前，实现了对案涉房屋的支配和控制，即实现了对案涉房屋的占有。中信信托公司发表质证意见称：对第一组证据《商品房买卖合同》真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可。1.变更登记是不动产物权变动的生效要件，不动产登记具有公示公信力。李德庆、乌晓萍虽然与金石蒙荣房地产公司签署了《商品房买卖合同》，但未办理变更登记，未取得案涉房屋的所有权。2.李德庆、乌晓萍没有申请预售备案登记，未行使其合同权利，具有主观过错。《商品房买卖合同》第二十四条约定：“自合同签订生效之日起30天内，由出卖人申请预售登记备案。”但金石蒙荣房地产公司始终没有申请预售登记备案，李德庆、乌晓萍也未能举证证明其曾经催促金石蒙荣房地产公司办理预售登记，对未办理预售登记存在主观过错。因李德庆、乌晓萍在签订购房合同后始终未办理案涉房屋的产权变更登记，金石蒙荣房地产公司始终是案涉房屋的所有权人，其与中信信托公司签订《抵押合同Ⅰ》并随后办理抵押登记的行为属于有权处分，中信信托公司已合法取得抵押权。且因为案涉房屋没有办理预售登记，中信信托公司无从知道案涉房屋是否预售的情况，中信信托公司对此没有过错。对第二组证据的真实性、合法性均予以认可，对于其关联性和证明目的均不予认可。对于李德庆、乌晓萍提交的金石蒙荣房地产公司的自开收据，中信信托公司认为该证据尚不足以证明李德庆、乌晓萍已经支付了相应购房款。考虑到金石蒙荣房地产公司主观上存在协助李德庆、乌晓萍证明已经支付房款的意愿，客观上涉及大量民间借贷，存在以房抵债可能性的实际情况，李德庆、乌晓萍当前提交的证据尚不足以证明其已经支付了全部或50%以上购房款。依据李德庆、乌晓萍提供的工商银行流水，李德庆、乌晓萍贷款金额为170万元，且未显示该笔款项的收款主体是金石蒙荣房地产公司，李德庆、乌晓萍亦未提供其他向金石蒙荣房地产公司划款的凭证。故无论从支付金额或收款主体来看，均不能证明李德庆、乌晓萍已向金石蒙荣房地产公司支付全部购房款1853572元。对第三组证据的真实性、合法性予以认可，对于该证据的关联性、证明目的均不予认可。李德庆、乌晓萍提交的有关用于证明金石蒙荣房地产公司实际交房的材料均不属于《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的能够中止执行的条件之一。如李德庆、乌晓萍欲通过该等交房证据证明其对案涉房屋已经形成了“合法占有”，中信信托公司认为从合法占有的法律基础看，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“未经竣工及消防验收的房屋，不得交付使用，禁止投入使用。”案涉房屋性质仍为在建工程，不具备进行任何五方验收、消防验收或竣工综合验收的客观条件，也不具备《中华人民共和国物权法》规定的“占有”行为的法律基础。从是否形成占有的事实情况看，李德庆、乌晓萍仅提交了物业费、供暖费收据，该等材料系被执行人金石蒙荣房地产公司的关联企业开具，不能证明李德庆、乌晓萍已实际占有案涉房屋。因此，李德庆、乌晓萍不符合《执行异议和复议规定》规定的“已经合法占有该不动产”的法定情形。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉未到庭，亦未提交证据及发表质证意见。对于上述证据，本院认定如下：对于中信信托公司提交的P2013M11AJSMR0001-TR04的《抵押合同Ⅰ》、（2013）京方圆内经证字第51058号《公证书》、P2013M11AJSMR0001-TR12的《保证合同Ⅰ》、（2013）京方圆内经证字第51066号《公证书》、呼他项（2014）第010号《土地他项权利证明书》、（2017）京03执异407号《执行裁定书》，李德庆、乌晓萍对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对于李德庆、乌晓萍提交的《商品房买卖合同》、收据、按揭贷款合同及借据、还款账户及流水、收房书、入住凭证、金石物业公司中标通知书、物业手册、暖气费缴费收据、租赁合同及租金收益，中信信托公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对于上述证据的证明能力，本院将结合在案证据和案件事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：一、中信信托公司的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托公司作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。同日，中信信托公司作为抵押权人与金石蒙荣房地产公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅰ》，约定金石蒙荣房地产公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权。该合同所附《在建工程抵押清单》显示房地产名称为云鼎，所有权人为金石蒙荣房地产公司，土地使用权证号为呼国用（2005）第×号，用地总面积9000平方米，抵押房产面积为7174.89平方米，抵押土地面积为950.30平方米，抵押物详见房屋状况附表。该合同所附《抵押财产清单（土地）》显示土地使用权人为金石蒙荣房地产公司，使用权面积9000平方米，抵押面积950.30平方米。房屋状况附表显示房号为“1010、1013、1015、102、1022、1027、1028、104、1单元1501-1单元1507、1单元1601-1单元1607、1单元1701-1单元1707、1单元1801-1单元1809、1单元18010、1单元18011、1单元1901-1单元1907、1单元2001-1单元2007、1单元2101-1单元2107、1单元2201-1单元2207、1单元2801-1单元2809、1单元28010、1单元28011、2单元18015、2单元18016、2单元28015-2单元28020、3单元28025、3单元28026、3单元28028、3单元28029、4单元25035-4单元25040、4单元26035-4单元26040、5单元25045、5单元25046、5单元26046”。同日，中信信托公司与金石蒙荣房地产公司签订了《保证合同Ⅰ》，约定金石蒙荣房地产公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供连带责任保证担保。保证担保范围为主合同约定的主债权、利息以及债务人因违反主合同而产生的罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及中信信托公司为实现主合同项下债权及相应担保债权而发生的所有费用。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项（2014）第×号《土地他项权利证明书》，取得涉案土地使用权的抵押权，抵押面积950.3平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。另查，2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托公司分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托公司，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托公司委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托公司主张，2016年4月30日，抵押人科建公司未完成与中信信托公司签订的《抵押合同Ⅱ》（包括《抵押合同Ⅱ之补充协议》）第6.2.2条约定的翠海名座项目的销售进度指标，已构成违约，且科建公司未在中信信托公司确定的期限内纠正违约行为。中信信托公司决定宣布贷款提前到期，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托公司偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托公司偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托公司为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。二、云鼎项目购房人权利取得情况根据李德庆、乌晓萍提交的证据显示，2012年8月23日，李德庆、乌晓萍作为买受人与出卖人金石蒙荣房地产公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。金石蒙荣房地产公司向李德庆、乌晓萍出具收据，显示名称为案涉房屋，收费项目为购房款，金额为1853572元，2012年10月16日，乌晓萍与中国工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，第一条贷款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币1700000元。第二条贷款用途与担保方式2.1本合同项下贷款用于购买/自建坐落于呼市回民区通道北街建筑面积54.04平方米的房屋。第五条放款5.3借款人授权贷款人将贷款一次性划入下列账户，户名：金石蒙荣房地产公司。抵押物清单载明房产地址为云鼎第一幢×层×号房屋。2012年10月8日，乌晓萍在收房书上签字确认验收房屋，同日，乌晓萍与金石蒙荣房地产公司就案涉房屋签署了《临时管理规约示范文本》、出具承诺书并缴纳了物业费等费用。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托公司依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第五项载明：采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉应当履行义务部分的收入或查封、扣押、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其它财产。2017年5月22日，本院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了金石蒙荣房地产公司名下云鼎项目在建工程，查封期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，李德庆、乌晓萍提出执行异议，称其与金石蒙荣房地产公司签署了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并支付了购房款。本院依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，裁定中止对涉案房屋的执行。据此，中信信托公司提起本案诉讼。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收据、《收房书》、物业费收据等在案证据及当事人陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为李德庆、乌晓萍对涉案房屋是否享有民事权益，是否足以排除中信信托公司申请的强制执行。本院对此分析如下：关于李德庆、乌晓萍对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，李德庆、乌晓萍与金石蒙荣房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，金石蒙荣房地产公司尚未将涉案房屋过户登记在李德庆、乌晓萍名下，故李德庆、乌晓萍对涉案房屋尚不享有物权所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，李德庆、乌晓萍对于其取得房屋的所有权有合法正当的期待利益，因此，李德庆、乌晓萍依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。关于李德庆、乌晓萍对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，李德庆、乌晓萍与金石蒙荣房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间为2012年8月23日，而中信信托公司与金石蒙荣房地产公司签订《抵押合同Ⅰ》及《保证合同Ⅰ》时间为2013年12月26日，案涉土地使用权的抵押权设立时间为2014年1月10日，本院依据中信信托公司的申请查封涉案房屋的时间为2017年5月22日，李德庆、乌晓萍与金石蒙荣房地产公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，就李德庆、乌晓萍提交的证据显示，自2012年10月8日起李德庆、乌晓萍已经占有涉案房屋；再次，根据本案现有证据，在李德庆、乌晓萍与金石蒙荣房地产公司签订《商品房买卖合同》之后，李德庆、乌晓萍已经向金石蒙荣房地产公司支付了涉案房屋的全部价款，并由金石蒙荣房地产公司向李德庆、乌晓萍开具全额收据；同时，就本案查明事实，涉案房屋未能办理过户登记并非李德庆、乌晓萍自身原因导致。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，李德庆、乌晓萍作为涉案房屋的买受人，其对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行，本院执行裁定书裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，不存在依法应予撤销的情形。综上所述，中信信托公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回中信信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。公告费87.5元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  侯 军审 判 员  蒙 瑞审 判 员  李 淼二〇二〇年十二月三十一日法官助理  王梦琦书 记 员  杜 颖