贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初9957号原告：丁立志，男，汉族，1965年5月23日生，住贵阳市花溪区。原告：李祥飞，女，仡佬族，1967年10月21日生，住贵阳市花溪区。二原告委托诉讼代理人：付岩晴（执业证号：15201201911095324，特别代理）、李红梅（实习，一般代理），贵州听君律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈倩雯，女，苗族，1993年1月24日生，该公司员工。一般代理。原告丁立志、李祥飞诉被告宏益房开商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁立志的委托诉讼代理人付岩晴、李红梅，原告李祥飞及其委托诉讼代理人付岩晴、李红梅，被告宏益房开的委托诉讼代理人陈倩雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁立志、李祥飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告已支付的购房款1194985元；3、依法判令被告返还原告已支付的维修基金11950元；4、依法判令被告支付资金占用所产生的利息（利息以本金1206935元为基数，按照年利率6%计算资金占用费，自2020年7月23日起算至实际履行之日止）。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：183538），约定由原告购买被告位于南明区，面积为29.19平方米，房屋总价款为1194985元。原告已全部支付了该笔房屋总价款。合同约定出卖人于2019年12月31日前，办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。协议生效后，原告已多次向被告催告办理商品房产权登记，但被告至今未向原告办理过户登记，致使原告未在约定期限内取得房屋权属证书，被告的行为已构成违约。根据合同第二十二条第三款第二项的约定，原告有权退房，被告应退还原告已支付的全部价款，并承担相应利息。被告宏益房开辩称：一、根据原被告双方所签署的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年12月31日前取得案涉房屋的所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，超出约定日期180日以后，原告有权退房。即自2018年6月30日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权，而截至2019年6月29日原告未以任何形式行使解除权，其解除权已消灭，应视为原告放弃行使解除权，选择继续履行合同。原告于2020年8月7日向法院提起解除之诉时，其依据合同约定所享有的解除权行使期限已经超过1年除斥期间，原告的解除权已经消灭，原告要求解除合同的诉请不应该得到支持。二、被告虽然存在未按时取得商品房所有权初始登记、交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，但原告已办理接房并将涉案房屋对外出租，并持续获取利益。原告签署《商品房买卖合同》的目的即占有、使用、收益权利均已实现，故被告逾期交付转移登记文书的行为不构成根本性违约，违约程度显著轻微，若判决解除合同不利于交易稳定，恳请法院根据诚信原则及鼓励交易原则，参考最高人民法院2019年11月8日印发的《全国民商事审判工作会议纪要》第47条的精神，驳回原告的诉讼请求。三、如果判决解除原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》，则应按照双方合同约定计算退还购房款的违约金。原告因被告违约行为所造成的损失已通过案涉房屋的租金收益得到弥补，故被告所承担的违约金中应扣除原告已获得的租金收益。且为避免扩大被告的损失，应明确合同解除的具体时间，同时合同解除之日即为房屋交还之日，且原告应将房屋恢复成交付状态交还给被告。四、本案所涉房屋的维修基金收取主体并非被告，如果判令解除合同，被告不承担返还责任。原告可凭相关票据到住建部门办理退还事宜。五、根据合同附件十二20.2条“无论双方因何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”之约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理备案登记等注销手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付款项。经审理查明：2017年11月20日，原告丁立志、李祥飞（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的本市南明区房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积29.19平方米，房款按套计算，总房款1194985元；买受人采取分期付款方式，买受人应当在2017年11月20日前分期支付房价款，预付款358985元，剩余房款836000元于2017年11月20日付清；合同第二十二条房屋登记约定：“……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2017年11月20日将房款全部交付给被告，被告开具收据两张，于当日交纳维修基金11950元，由被告开具收据一张，注明系代收。2018年7月2日原、被告签订《交房协议》及《房屋交付验收表》，原告确认自2018年7月2日起涉案房屋被告交付给原告。被告在2019年12月31日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告。原告于2020年8月7日向本院递交民事起诉状，其诉请如前。审理中，原告表示涉案房屋目前为出租状态，如法院判决解除商品房买卖合同，原告能随时将房屋腾空交还给被告。被告表示如判决解除合同原告应配合被告办理涉案房屋备案登记、预告登记的注销。在一审辩论终结前，被告表示本案涉案房屋仍不具备办理产权转移登记条件，被告尚未取得房屋初始登记。双方也未办理备案登记手续。原告提交2020年7月21日《退房通知书》一份及运单两份，证实原告以被告未按约办理商品房转移登记和权属证书，以超过180日为由，要求退房并要求被告自收到退房通知之日起60日内退还已付房款，支付相应利息。邮单显示托寄物为文件票证，邮件已签收。被告表示未收到该通知，不知道原告通知退房一事。被告向本院提交有以下主要证据材料：1、原、被告签订《房屋交付验收表》及交房协议、房屋现状照片，拟证明原告已接收房屋，对房屋享有占用、使用、收益等权利，原告合同目的已实现；原告对上述证据材料的真实性无异议，但不认可被告的证明目的，原告认为仅证明被告履行了交房义务。2、案涉房屋竣工验收报告，被告拟证明涉案房屋所在区域的住宅部分能够办理产权转移登记，拟证明涉案房屋已竣工验收，案涉房屋所在土地不存在权利瑕疵，可以办证，案涉房屋仅是延迟办证，不存在无法办证情形；原告认为被告提交的是复印件，不认可，也达不到被告的证明目的。3、宏立城官方微信文章（1）最新花果园产权办理“攻略”；（2）不动产登记（花果园）便民服务店启用了；花果园办证点照片，拟证明被告在持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。原告认为证据是从宏立城集团内部网下载，真实性不认可，办证照片不能证明案涉房屋达到办证条件，达不到被告的证明目的，且证据恰好证明案涉房屋尚未达到办证条件。以上事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、交纳购房款票据等有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”本案中，原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买方已履行了向被告支付购房款的基本合同义务，被告的合同目的已经实现，原告作为买方取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告应履行房屋出卖人向买受人交付房屋并将房屋所有权转移给买受人的基本合同义务，被告逾期履行交房义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。本案涉案商品房买卖合同签订后，被告已向原告交房，按合同约定，被告承诺于2019年12月31日前，取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务，以致原告未能取得房屋所有权，原告虽占用房屋，但对房屋缺少最根本的处分权，严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，自2019年12月31日起180日后即2020年6月29日后原告有权解除合同，至一审庭审辩论终结时止被告逾期履行产权转移登记的违约行为处于持续状态，被告没有向原告明确可以办理产权转移登记的时间，亦未举证证明有向相关产权登记机关申请办理房屋初始登记等积极履行合同义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，被告至今未履行产权转移登记义务，原告合同目的不能实现，原告有权依照合同约定及法律规定行使合同解除权，对原告诉请解除《商品房买卖合同》本院应予支持。对被告提出除斥期间的抗辩，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条未对因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人行使合同解除权的期限作出规定，《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”，本案中，被告逾期履行产权转移登记义务的根本违约行为持续，原告合同目的不能实现，而原、被告于合同中未约定解除权的行使期限，被告未催告原告行使解除权，原告诉请解除合同并无不当，应予支持；被告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，认为原告的解除权已过一年的行使期限，但该规定中一年除斥期间从整体条文看是针对逾期交房及逾期付款情形下解除权的行使期间，并非针对逾期办证情形，从内容上看，前述司法解释的规定是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，不适用于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，否则，将导致买受人作为守约方不能行使合同解除权，又无法取得房屋所有权，合同的履行将陷入僵局，对买受人有失公平，故对被告除斥期间的抗辩本院不予采纳。综上，原告诉请解除原、被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还相应购房款，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故对利息应按合同约定处理。因该约定仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间进行约定，现因被告逾期办证的违约行为导致双方签订的商品房买卖合同解除，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房款全部退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告提交的邮寄证据不能证明向被告邮寄送达的文件即是退房通知，且被告对此不予认可，故将原告向本院提起诉讼的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求从2020年7月23日起按照年利率6%计算，原告针对该部分损失未举证证明，该请求缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求退还房屋维修基金费用的主张，当时向原告收取该费用的单位系代收该费用，该费用已经交纳给贵阳市房地产管理局，在原被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还，故对原告的该诉请本院依法不予支持。关于被告要求原告返还房屋的主张，原告已收到房屋并出租使用，审理中原告也表示愿意配合返还，故在被告返还购房款时原告应将房屋腾空交还被告。双方并未办理备案登记手续，故不存在被告答辩当中要求原告协助办理解除相关手续等请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告丁立志、李祥飞与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年11月20日就位于本市南明区房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内返还购房款1194985元给原告丁立志、李祥飞，同时以该购房款为基数，按照同期银行活期存款利率标准计算，支付上述款项从2020年8月7日起至该款退还之日止的利息给原告丁立志、李祥飞。三、原告丁立志、李祥飞在贵阳宏益房地产开发有限公司支付完毕上述第二项款项同时将贵阳市南明区房屋腾空交还给贵阳宏益房地产开发有限公司。四、驳回原告丁立志、李祥飞的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7831元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 刘 宁二〇二〇年十二月三十日书记员 蒋家丽