湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0406民初1549号原告：汪蔼湘，女，1963年3月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：汪旅衡，男，1960年1月6日出生，汉族，无固定职业，住湖南省衡阳市雁峰区。被告：朱晓玲，女，1968年10月29日出生，汉族，无固定职业，住湖南省衡阳市雁峰区。原告汪蔼湘与被告汪旅衡、朱晓玲财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪蔼湘与被告汪旅衡到庭参加诉讼，被告朱晓玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告汪蔼湘向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告返还原告购房款210，000元；二、请求依法判决被告赔偿原告自2017年4月起至本案生效判决规定的履行期限的最后一日止的租金损失（2017年4月至2018年8月，租金损失为2，100元×17个月=35，700元；2018年9月至2020年12月的租金损失为2，300元/月×28个月=64，400元。综上，暂计算至2020年12月的租金损失总额为100，100元）；三、请求依法判决被告赔偿原告诉争商服用房升值的差价损失（以专业评估机构确定的房屋现值减去210，000元的差额为准）；四、请求判令本案诉讼费、财产保全费、评估费、鉴定费等由被告承担。被告汪旅衡辩称:一、汪蔼湘诉请不属实，房屋产权已经于去年中院审理判决终结，此案应不予审理，涉案房子汪蔼湘没有所有权，就没有房租；二、汪旅衡与汪蔼湘没有任何协议，汪蔼湘诉称其在拍买公司交了210，000元，该210,000元是汪旅衡对汪旅衡弟弟的承诺，汪蔼湘只是代理汪旅衡弟弟行使了该权力，与汪蔼湘无关；三、汪蔼湘所称每个月收的租金是帮汪旅衡弟弟代收的赢利资金，并非汪蔼湘所说的租金；四、汪蔼湘诉称的210，000元是她自愿所为，不是汪旅衡强迫其交的，等汪旅衡经济好点汪旅衡同意把210，000元还给汪旅衡弟弟，而不是给汪蔼湘。被告朱晓玲未到庭，亦未向本院递交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2008年12月23日，汪旅衡与衡阳市翼通拍卖有限公司（以下简称翼通拍卖公司）签订拍卖成交确认书，竞买了坐落于衡阳市雁峰区××乡××村××组××号商服用房，建筑面积248.19㎡，单价3200元／㎡，成交金额794208元。汪旅衡支付了购房款584208元，2009年2月20日，汪蔼湘通过中国农业银行向翼通拍卖公司刘忠良汇款210000元，但二人对于共同出资购买上述房屋无明确约定。2009年8月21日，汪旅衡为衡阳市雁峰区××乡××村××组××商服用房（产权证上显示为101-1、101-2、101-3三间）办理房屋所有权证（登记房屋所有权人为汪旅衡，共有情况为单独所有，房屋所有权证号为：衡房权证雁峰区字第0××7号，其中101-3商服用房面积为85.77㎡）。2009年9月4日，汪旅衡为上述房屋办理国土使用权证（土地使用权人为汪旅衡，国土使用权证号：衡国用（2009Ｂ）第06-03881号）。上述房屋所有权证及国有土地使用权证办理过程中所需的税费均由汪旅衡支付。2009年9月份，汪蔼湘即知晓汪旅衡将上述房屋登记在其个人名下。在清退涉案房屋原有租赁户后，汪旅衡将涉案房屋重新出租（汪蔼湘未实际参与并决策涉案房屋重新发租事宜），并自2009年9月起至2017年4月期间，每月向汪蔼湘支付一定款项，其中2009年9月至12月期间每月支付1700元，2010年1月至2017年4月期间每月支付2100元。因汪旅衡在2014年9月9日为案外人衡阳泽丰园工贸发展有限公司借款与湖南融兴融资担保有限公司（以下简称融兴担保公司）以衡阳市雁峰区××乡××村××组××商服用房作抵押反担保签订《抵押反担保合同》，后该案引起纠纷提起诉讼被衡阳市中级人民法院以生效的（2015）衡中法民二初字第2号民事判决于2016年12月12日立案执行。2017年4月之后，汪旅衡未再向汪蔼湘支付款项。因融兴担保公司对汪旅衡提供抵押担保的房屋享有抵押权，其作为（2016）湘0408民初1281号一案的被执行人，2017年7月21日，衡阳市蒸湘区人民法院（以下简称蒸湘法院）对汪旅衡提供抵押担保的房屋进行了查封。2018年8月，汪蔼湘向本院提起诉讼，要求确认涉案101-3商服用房归其所有，但因涉案101商服用房已被蒸湘法院查封，诉讼程序依法中止。2018年9月26日，汪蔼湘向蒸湘法院提出执行异议，蒸湘法院经审查后，于2018年10月22日作出（2018）湘0408执异53号执行裁定书，驳回其异议；汪蔼湘对上述执行裁定不服，于2018年11月2日向蒸湘法院提起案外人执行异议之诉。蒸湘法院作出（2018）湘0408民初1826号民事判决，驳回汪蔼湘的全部诉讼请求。汪蔼湘不服向衡阳市中级人民法院提出上诉，衡阳市中级人民法院经审理后作出（2019）湘04民终352号民事判决，驳回上诉，维持原判。因汪蔼湘在向蒸湘法院提起案外人执行异议之诉时同时要求汪旅衡、朱晓玲支付租金，蒸湘法院以上述诉请中所涉及事项不属于案外人执行异议之诉案件的审查范围，可另案诉讼主张权益，故汪蔼湘向本院提起诉讼。另查明，2020年10月27日，蒸湘法院在执行申请执行人融兴担保公司与被执行人衡阳泽丰园工贸发展有限公司、何寿生、何平、汪旅衡、朱晓玲追偿权纠纷执行一案，对汪旅衡抵押担保的衡阳市雁峰区××乡××村××组××商服用房发出拍卖公告，该拍卖房屋经询价计税基准价（政府定价或者政府指导价标准）为2393000元。本院认为：本案争议的焦点为，汪蔼湘是否是涉案101-3商服用房的实际购买人？从本案查明的事实来看，涉案101-3商服用房经合法程序登记在汪旅衡个人名下，汪蔼湘虽主张上述房屋归其所有，但根据双方提供的证据及本案庭审查明的事实，汪蔼湘与汪旅衡既未签订合法有效的书面买卖合同，汪蔼湘虽提供了交款依据，但其交纳的210，000元也低于涉案101-3商服用房的实际拍卖价值（85.77㎡×3,200元/㎡=274，464元），其主张系该房屋的实际购买人与事实不符，且未实际合法占有上述不动产或办理相关产权变更手续，其提供的证据不足以证明系上述房屋的实际权利人。对汪蔼湘向翼通拍卖公司交纳的210，000元，汪旅衡不持异议，虽然汪旅衡辩称该款是汪蔼湘代其弟弟汪继衡缴纳扩充楼道间的款项，但并无证据证明，故对其辩称，本院不予采信。对汪蔼湘交纳的款项，汪旅衡应予以返还。汪旅衡根据汪蔼湘交纳的210，000元拍卖房屋款，按月支付相应的租金，汪蔼湘并未提出异议，视为对其投资享有的收益双方达成了共识。虽然该涉案门面已被蒸湘法院采取拍卖执行措施，但并不妨碍汪旅衡应对汪蔼湘从2017年4月起至2020年12月履行给付租金的义务，对汪蔼湘要求汪旅衡支付租金100，100元，因其要求从2018年9月开始至2020年12月的租金按每三年递增10%即每月按2，300元计算，因具体从哪一年开始递增，双方并无约定，汪蔼湘也未举证证明，故租金仍按2，100元/月计算，汪旅衡应支付租金为2，100元×45个月（2017年4月至2020年12月）=94，500元，故对该项诉请，本院予以部分支持。对汪蔼湘要求被告赔偿其诉争商服用房升值的差价损失，因汪蔼湘并非涉案房屋的所有权人，无权对该房屋的价值举张权利，故对其该项诉请，本院不予支持。朱晓玲与汪旅衡系合法夫妻，对汪蔼湘投资汪旅衡竞买的门面是知情的，并且向汪蔼湘支付租金，故认定该债务为夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪旅衡、朱晓玲于本判决生效之日起十日内一次性返还原告汪蔼湘购房款210，000元，并支付2017年4月至2020年12月止的租金损失94，500元；二、驳回原告汪蔼湘的诉讼请求；如被告汪旅衡、朱晓玲未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，976元，由被告汪旅衡、朱晓玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  段水源二〇二〇年十二月二十七日法官助理罗珺代理书记员  袁冬秀