辽宁省朝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1321民初2519号原告：李祥山，男，1968年7月29日出生，汉族，公务员，住朝阳市双塔区。被告：辽宁佰宏房地产开发有限公司，住所地朝阳县新县城辽宁佰宏金融大厦**。法定代表人：荀小林，总经理。委托诉讼代理人：曹雪莲，辽宁三燕律师事务所律师。原告李祥山与被告辽宁佰宏房地产开发有限公司（以下简称辽宁佰宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法由审判员贾岩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李祥山，被告辽宁佰宏公司的委托诉讼代理人曹雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李祥山向本院提出诉讼请求：1．辽宁佰宏公司赔偿原告2015年、2016年、2017年三年推迟交工的违约金人民币24,225.00元（17＊3＊475=24,225.00元）；2．辽宁佰宏公司赔偿原告三年赡养老人居住房费（每年3，000元），合计人民币9,000元；3．诉讼费用由辽宁佰宏公司负担。事实和理由：我与辽宁佰宏公司于2013年9月28日签订协议书，认购位于新县城龙湾新城金地雅居Ｅ区户，当时原告交了该房全款现金人民币170,949.00元，协议书上该公司承诺购房交工时间是2014年12月31日，截至2018年3月21日我到该公司领取房子钥匙并办理了除房子全款以外取暖费、物业费、临时电费、垃圾清理费、装修保证金等事宜，当时该房由公司派人安装临时电、没有水，根本不具备交工条件及居民居住条件，直到2018年4月通的水，2018年11月下旬通的暖气，2019年2月通的正式电业局的电。国家明确约定，房屋交工使用前必须经质检合格，通水、通电、通气等保证居民基本居住条件。我购买的该房屋时间节点从2015年1月至2018年4月止，没水没电不具备居住条件，属于延迟交工期限，国家有规定，延迟交工的开发商要按照当年人民币贷款利率给购房人予以赔偿，造成的经济损失也要予以赔偿。恳请人民法院依照法律规定，维护公民权益，公平公正予以裁决。被告辽宁佰宏公司辩称，1．原告购买房屋的情况属实；2．原告诉状中所说的交房时间不对；3．原告要求被告给付赡养老人的费用没有法律依据；4．原告计算违约金方法不对；5．原告购买的房子是属于县政府的团购房，由于县政府方面的原因造成房屋不能及时交付，县政府县长、副县长已就此事召开过协调会，对于延期交付的损失，原告建议法院不受理或审慎处理。原告对其主张的事实以及诉讼请求依法向本院提交了下列证据，本案经审查认定如下，证据1．原告与被告签订的买房协议书复印件一份、交款收据复印件十二张，上述证据原件于2020年10月份被告通知我重新签订商品房买卖时被被告收回，证明我与被告签订协议购买了被告的房屋、购买的房子位置及购买房屋房款，协议书约定交房时间是2014年12月31日。被告发表质证意见认为，对协议书的真实性没有异议，但是该协议书已经作废，双方已经重新签订了商品房买卖合同；对原告提交的收款收据真实性也没有异议，但是有些收据不属于房款，在计算违约金是不应该计算在内的。本院认为，该组证据真实有效，买房协议书能够证明原告购买房屋所在的位置及需要支付的房款，协议书载明认购交工时间是2014年12月31日，但12张交款票据中包含房价款取暖费、物业费、维修基金、电费等，除房款以外的费用不应当计算在违约金范围内。2.2018年3月21日被告公司出具的收款表复印件一份，表中注明的减少0.61平方米是我与被告算完账之后的面积，同时证明我是2018年3月21日取的钥匙。被告发表质证意见认为，对这份证据的真实性没有异议，但是对原告要证明的问题有异议。这份收款表只是双方对房款及其他应收款项的结算，并不能证明原告取钥匙的时间。本院认为，该证据客观真实本院予以采信。3．国家电网公司电费收据两份，证明电业局2019年2月份正式为涉案房屋开始通电、收取费用，在此之前涉案房屋供电都是临时用电。临时用电收据在签订合同时被被告收回。被告发表质证意见认为，原告提交的这份证据载明用电都是正常用电，与原告的主张相悖。本院认为，该组证据真实有效，国家电网公司收据载明电费类别系正常电费，只能说明案涉房屋从2019年2月份起使用的是正式用电，并向国家电网公司交纳费用。4．朝阳县圣禹供水有限公司居民水费催缴通知单复印件一份、朝阳县圣禹供水有限公司出具的情况说明一份，证明案涉房屋是2018年4月正式供水。被告发表质证意见认为，这两份证据只能证明原告缴纳水费的时间及自来水公司正式供水的时间，不能证明原告取钥匙的时间，因为该小区有临时供水。本院认为，该证据客观真实，对于该证据本院予以采信。被告辽宁佰宏公司对其主张的事实依法向本院提交了下列证据，本案经审查认定如下，1．商品房买卖合同一份，证明原告购买该房屋的实际价款、交付时间及逾期交付的违约责任；2．徐英在被告处领钥匙的表，证明徐英2016年12月4日已经领取钥匙，也就是被告实际交房的时间；3．朝阳县职工团购房购买协议一份，证明原告购买被告的房屋享受了优惠政策，属于团购房。原告发表质证意见认为，1．对房屋买卖合同真实性、合法性没有异议，但是与被告违约没有关系，这份合同是2020年10月份重新签订的合同，虽然以前的协议作废了，但是约定的违约责任没有作废，被告应该按原协议承担延期交付的违约责任；2．我虽然没有见过团购房购买协议，但是我认同，与我的诉讼请求没有关系，不能免除被告的违约责任；3．被告提供的徐英在被告处领钥匙的表我没见过，我也不认识徐英，表中记载的房号不是我的房子，与我无关。本院认为，2020年10月签订的合同有双方当事人的签字和盖章，是其真实意思表示，合法有效，合同证明了原告购买该房屋的实际价款、交付时间及逾期交付的违约责任；徐英的收款表与原告并无任何关系，不能证明被告想要证明的问题；团购房购买协议客观真实，且双方均无异议，对此本院予以采信。经审理查明，朝阳县人民政府搬迁到新县城之前，朝阳县城建设管理委员会为解决全县干部职工居住问题，与辽宁佰宏公司签订《朝阳县职工团购房购买协议》，县干部职工购买新县城房屋享受团购价格。原告李祥山系朝阳县公安局的正式干警，朝阳县公安局召开大会通知职工团购房屋，因团购价格低廉，故原告参加团购，并于2013年9月29日与被告辽宁佰宏公司签订《协议书》一份，《协议书》约定：甲方系辽宁佰宏公司，乙方系李祥山；乙方（李祥山）认购的商品房为住宅，“龙湾新城”项目E区17号楼3单元4层401号；图纸建筑面积为75平方米；其中建筑面积80平方米（含80平方米）房屋单价是2,250元/m3；房屋价款为168,750元；认购房屋的面积最终以房产测绘部门测绘的建筑面积为准，双方同意以认购房价格“多退少补”进行结算；甲方承诺乙方如乙方在其所购房屋竣工时退房，甲方以乙方已交房款为基数，按建行同期贷款基准利率计算的利息付给乙方，认购交工时间是2014年12月31日。签订协议后，原告交纳给被告房款人民币170,949元。在约定的交工时间到期后，被告没有按约将房屋交付原告。2018年3月21日，原告在领取钥匙后对该房屋进行装修并入住。2020年10月17日，原告将《协议书》原件交还被告，被告将原《协议书》收回，原、被告双方重新签订了商品房买卖合同【现售】（合同编号：202010170001），合同约定：出卖人是辽宁佰宏公司，买受人是李祥山、于昕宇；房屋用途为住宅，买受人（原告）购买房屋所在小区为龙湾新城E区，房屋坐落于朝阳县；建筑面积74.39m3，套内面积63.38m3；商品房单价为每平方米人民币2,250元，总价款167,378元；买受人（原告）应当在2020年10月17日前一次性支付该商品房全部价款；出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列处理：（1）逾期在720日以内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过720日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。在此之后，双方就延迟交房的违约责任问题发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《协议书》以及《商品房买卖合同【现售】》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，故均合法有效。当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，原、被告双方于2013年9月29日签订的《协议书》中约定的房屋交付时间为2014年12月31日，虽然协议中未对被告延期交付房屋应承担的违约责任作出约定，但被告延期交房的事实客观存在，其亦应按照法律规定承担违约责任。然而双方于2020年10月17日又签订了《商品房买卖合同【现售】》，原告将原《协议书》交还被告，被告将该《协议书》收回作废。该合同对于房屋交付时间以及违约责任等事项均重新作出了约定，合同约定房屋的交付时间为2020年12月31日，在被告已经履行了向原告交付房屋的义务的情形下，依此约定被告则规避了按照原《协议书》应承担的延期交房的违约责任，对此，原告在签订合同时理应知晓，但原告并未拒绝，而是与被告签订了该合同，因此应视为原告对双方权利义务重新约定的认可。现合同并没有对按照原《协议书》中约定的交房时间被告应承担的违约责任作出约定，同时按照合同重新约定的交房时间，被告也不存在违约情形，故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：驳回原告李祥山的诉讼请求。案件受理费631元减半收取计315.5元，由原告李祥山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审判员  贾岩二〇二〇年十二月二十三日法官助理于景皓书记员陈平