河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9735号 上诉人（原审被告）：臧某，女，1970年5月3日出生，汉族，住河北省石家庄市桥东区。 被上诉人（原审原告）：石家庄荣泰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区丰收路188号。 法定代表人：黄益兴，公司经理。 委托诉讼代理人：樊现矿，河北冀石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴胜军，河北冀石律师事务所律师。 上诉人臧某因与被上诉人石家庄荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初3148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 臧某上诉请求：一、一审判决认定事实不清，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判（或发还终审）；二、因本案发生的一切费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违反合同约定出售商铺未通知上诉人也未做好协调工作导致第三方阻碍上诉人的装修进度，致使上诉人装修时间延长两个月，上诉人不应承担该延长期间的房租，该事实认定不清，贵院应予改判。上诉人在装修过程中遭到自称房主的第三方阻拦，并将上诉人租赁的商铺上锁，导致上诉人长时间无法装修，之后从被上诉人处得知在双方签署租赁合同后被上诉人又将该商铺出售给第三方。在此过程中被上诉人从未告知上诉人，未履行出租人应尽的义务，严重违反合同约定，故此导致装修期间延长两个月的房租不应由上诉人承担。二、被上诉人出租的商铺的主烟道排烟不合格，而且该商铺未取得消防验收手续，致使上诉人无法正常经营，不能实现租赁该商铺目的，上诉人不应向被上诉人支付房租。上诉人在经营过程中经常因排烟问题受到楼上住户举报，导致饭店无法正常运营，而且在告知被上诉人后，被上诉人一直拖延拒不维修；另因租赁物未获得消防验收，导致上诉人无法办理消防手续。故此被上诉人的行为严重违反租赁合同第4.2条、第5.5条之规定，导致上诉人无法正常经营，该事实一审未查清。三、被上诉人在严重违约的情况下，在2017年10月私自断水断电导致上诉人无法经营，给上诉人造成巨大损失，其目的是逼迫上诉人自行退场，之后的房租更不应当由上诉人承担。四、一审法院举证分配错误，导致上诉人退场时间无法查明，一审法院仅凭被上诉人陈述认定的退场时间与事实严重不符，贵院应予改判。租赁商铺的水电等基础设施均由被上诉人掌控，上诉人在2017年10月停水停电后随即被迫退场，之后被上诉人又将该商铺转租给他人，该事实应由被上诉人举证证明，一审法院要求上诉人举证实属强人所难。五、本店“燕美味”是北京源动力餐饮公司的加盟店，加盟费79800元，可核实。（北京市通州区玉带河东街6号院京通医院内运河写字楼蒋庆180××××7928）。综上，一审法院认定事实不清，举证责任分配错误，被上诉人的行为已严重违反约定，上诉人不应再向其支付租赁费用，请求贵院应予改判（或发还终审）。 荣泰公司辩称，本案是系列案件，长安法院一审一共有29个案件，撤诉准备协商的10件，判决19件，上诉案件应当是5、6件，我们就已经生效的案件，当时是按照15件申请的，现在已经有的案件进入了执行程序，有张立显案件，长安法院执行局已经给我们发了提供财产线索的通知书，其余的申请执行案件正在长安法院执行局走流程，二上诉人不交租金的理由是房屋存在漏水情况，一审法院认定即使存在漏水情况也不足以使得合同无法履行，没有支持上诉人的抗辩，并且告知上诉人可以另行起诉来主张自己的权利，关于一审判决也没有完全支持被上诉人的请求，我们也准备通过其他途径另行主张，该两个上诉案件双方均未有新证据提交，我方认为应当予以维持，驳回上诉人的请求。 荣泰公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付租金、商业管理服务费136,893元及违约金，庭审中，原告称上述租金计算至2017年12月31日止；二、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月13日，石家庄南海物业服务有限公司第二分公司（甲方）与翟建宗（乙方）签订《奥北公元商户物业管理服务协议书》，就蒸美味商业门牌号3＃109一、二层，建筑面积为150.1平方米的管理服务费用及物业费作出约定。当日，翟建宗交纳保证金11257元。2016年6月29日，荣泰公司与臧某签订《租赁合同书》，主要内容：臧某租赁荣泰公司坐落于石家庄市长安区，房屋建筑面积150.1平方米，其中一层面积75.05平方米，二层的建筑面积75.05平方米，由臧某经营东家蒸菜（餐饮）项目，租赁期限自2016年6月30日至2018年9月29日，租期27个月，交付房屋时双方签交接单，如遇交房延误或提前，以实际交房日期为准，合同截止日期不变，荣泰公司为臧某提供2个月的装修免租期。租金标准为一层3.5元／平方米／天，二层1.5元／平方米／天，合同期内标准月租金为11257.5元／月，商管150.1元／月。租金支付方式为按季度支付，每上一个季度届满前30日预付下季度租金。违约责任：每迟延一天交纳租金或其他费用，须向甲方缴纳应交租金的0.3%的违约金，超出约定日期10天，甲方有权收回乙方的承租房屋并终止合同，保证金不再退还乙方，并由乙方负责赔偿由此给甲方造成的损失。因甲方原因造成乙方不能交付租金费用或其他费用，乙方不承担赔偿由此给甲方造成的任何损失。该合同后文乙方处有臧某的签字，委托人处为空白。庭审中，臧某称该合同系翟建宗委托其签订的。庭审中，荣泰公司称该公司于2016年5月13日将房屋交付臧某，臧某无异议；2016年7月6日，臧某交付了2016年8月30日至11月30日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元，共计34221元；2016年12月27日，臧某交付2016年11月30日至2017年2月28日计3个月租金33771元、4个月零21天商管费450元，共计34221元，之后房租尚未交付。另庭审中，臧某辩称荣泰公司将涉案房屋交付他人，并未交付臧某本人，合同的实际履行不是臧某，荣泰公司不应要求臧某支付租金，并称其与翟建宗系委托关系，荣泰公司不予认可。再庭审中，臧某称其于2017年9月退场，荣泰公司称臧某具体退场时间为2017年12月30日。庭审后，臧某称其系代翟建宗签订上述房屋租赁合同，但称翟建宗现下落不明，无法让其到庭接受询问。另查明，涉案建设项目建筑位置在建设大街东、××路南，该工程于2012年9月13日取得建设工程规划许可证，但至今尚未取得消防验收手续。再查明，涉案租赁物现处于闲置状态。以上事实，有荣泰公司、臧某陈述、《租赁合同书》等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，关于涉案租赁合同的承租主体问题，臧某辩称其系受翟建宗委托签订涉案租赁合同，非承租方，荣泰公司不予认可，且其亦无法提供翟建宗具体下落；又，臧某以其名义于2016年6月29日与荣泰公司签订《租赁合同书》，合同承租方显示为臧某本人；相应的合同主体以该租赁合同书显示内容为准，故对臧某辩称其非合同相对方一节，不予支持。臧某称其于2017年9月退场，荣泰公司称臧某具体退场时间为2017年12月30日，双方均未提交证据证实，但臧某应对其退场事宜承担举证责任，故本案臧某具体退场时间以荣泰公司认可时间2017年12月30日为准，相应的租赁合同解除的时间为2017年12月30日。关于房租及商管费交纳情况，2016年7月6日，臧某交付了2016年8月30日至11月30日计3个月租金33,771元、4个月零21天商管费450元，共计34,221元；2016年12月27日，臧某交付2016年11月30日至2017年2月28日计3个月租金33,771元、4个月零21天商管费450元；自2017年3月1日起至2017年12月30日止，臧某应缴纳房租为11,257.5元/月×10个月=112,575元，商管150.1元/月×10个月=1,501元，因臧某履约保证金6,270元尚在荣泰公司处，应予折抵，臧某应缴纳房租为（112,575元-11,257元=101,318元），商管费为1,501元；臧某未按约定支付租金及商业管理费，应承担违约责任，荣泰公司主张按中国银行同期贷款利率计算违约金，未违反法律和行政法规的强制性规定，亦予以支持。关于臧某辩称荣泰公司交付的租赁物存在漏水导致无法经营，其不应承担房屋租金，荣泰公司应向其返还已经支付的房租并赔偿违约造成的经济损失，因与本案不属于同一法律关系，不予处理，臧某可另案主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告臧某于本判决生效之日起十日内向原告石家庄荣泰房地产开发有限公司支付拖欠的房租101,318元（已扣除履约保证金）和商业管理费1,501元，共计102,819元及违约金（以101,318元为计算基数，自2018年1月1日起至本判决确定的履行期限止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告石家庄荣泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3,038元（原告已预交），由原告石家庄荣泰房地产开发有限公司负担790元，被告臧某负担2,248元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，臧某与荣泰公司于2016年6月29日签订《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。荣泰公司于2016年5月13日将案涉房屋交付于臧某，臧某占有使用案涉房屋，应依约支付租金及相关费用，其未予支付应承担违约责任。对于臧某主张的因荣泰公司原因致使其装修时间延长，案涉商铺未取得消防验收手续、断水断电而致使其无法正常经营，其不应承担相应房租的诉求，其可有证据后另行主张。对于退场时间，臧某应当对其主张的退场时间承担举证证明责任。现臧某未能提交证据予以证实，原审以荣泰公司认可的时间为准并无不妥。 综上所述，臧某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,038元，由上诉人臧某负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯增辰 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十二月十日 书记员  郄张雨