贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终2221号上诉人（原审原告）：邓静，女，1989年9月13日生，苗族，住贵州省兴义市兴泰新区。上诉人（原审原告）：赵静，女，1986年11月27日生，汉族，住北京市朝阳区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王振花，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周静，女，1973年3月28日生，汉族，户籍地住贵州省遵义市汇川区，现住贵州省黔西南州兴义市（黔西南州辉煌舞蹈培训咨询有限责任公司）。被上诉人（原审被告）：丁旭，男，1979年9月11日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何秋庆，兴义市兴义法律服务所法律工作者。上诉人邓静、赵静因与被上诉人周静、丁旭房屋租赁合同一案，不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初12532号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵静、邓静上诉请求：1、请求依法撤销(2019）黔2301民初12532号民事判决，在查清事实的基础上支持上诉人原审诉请或者发回重审。2、由二被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：原审法院仅以邓静一份向村委会提交的申请书及案外单位出具的《证明》、《情况说明》作为认定本案主要事实的定案依据，原审法院在对涉案房屋是否已经实际腾退、实际控制权是否已经完成交接等未进行审理情况下，即认定被上诉人已经完成了交付房屋的义务，明显缺乏证据证明，查明的事实不清，据此认定被上诉人已经交付的事实错误，适用法律错误，应发回重审或依法改判。一、原审法院在并未查清涉案房屋实际控制权是否转移的情况下就认定被上诉人完成了交付义务，属于事实认定不清，应依法发回重审。本案涉案房屋的交付，不仅包括为了满足涉案房屋处于实现合同目的的适租状态而进行证照申请方面的协助交付义务，被上诉人更应当完成涉案租赁协议的主要交付义务即将涉案房屋的实际控制权转移给承租人。本案中，涉案协议虽约定将留一间为其父母居住，但并未豁免其应当交付其余涉案房屋面积的义务。原审法院对被上诉人是否已经实际转移涉案房屋的控制权的基本事实并未审查清楚的情况下，就认定被上诉人已经完成了交付义务的事实是错误的。涉案房屋实际控制权转移的一个重要标志就是涉案房屋钥匙的交付。钥匙交付标志着承租人能够不受出租人的限制而自由出入涉案房屋，是被上诉人完成涉案房屋实际控制权转移的标志。但在本案中，仅依据邓静持有的涉案协议向村委会提交的申请书就证明被上诉人将涉案房屋的实际控制权转移给了承租人的理由是不充分的，况且此申请书在未签订合同时就已经开始准备，申请书的提交并不能证明被上诉人实际腾退了涉案房屋交由上诉人实际控制。事实证明在提交申请书后，被上诉人并未完成腾退及交付钥匙的义务。且被上诉人所述的事实与法院已经认定证据证明的事实不符。被上诉人庭中答复法院称签约的同时交付了钥匙，又说在其收到租金后即交付钥匙，但签约时间与交付租金并非同日进行，该叙述自相矛盾，在是否实际交付问题上，被上诉人在庭审中撒谎，显而易见。被上诉人自始至终都未向上诉人转移涉案房屋的实际控制权。上诉人与被上诉人签约后，涉案房屋由被上诉人的父母居住，村委会、马管处实地勘验时，依旧是由被上诉人的父母开门进行勘验的。因被上诉人并未腾退并实际转移房屋的实际控制权而致使涉案协议无法及时履行。2019年4月本案另一实际承租人赵静约被上诉人见面时，被上诉人就涉案房屋的交付拒绝商谈。实际上，在2019年4月被上诉人都未腾退，涉案房屋一直由被上诉人实际占有并控制。可见，原审法院在并未审理清楚涉案房屋的实际控制权是否转移的情况下就认定被上诉人完成了交付义务，属于事实认定不清，应依法发回重审。二、原审法院仅以邓静提交的申请书以及不符合证据形式的下纳灰村民委员会出具的二份《证明》和马管处出具的《情况说明》，在并未对涉案房屋实际控制权是否转移进行确认的情况下，就认定被上诉人完成了涉案合同的交付的事实，明显缺乏证据证明，由此认定的事实及适用法律错误，应当依法改判。被上诉人提交的所谓《证明》及《情况说明》是在庭前会议质证完毕后专门针对“是否交付”而出具的材料。其中一份《证明》及《情况说明》只有下纳灰村民委员会的公章及马岭河峡谷风景名胜区管理处的公章，没有负责人及经办人员签字。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。可见前述材料在形式上因其没有负责人或经办人员的签字并不符合证据的形式，因此该材料因不符合证据的形式要件而无证明力；且“马管处”的《情况说明》与是否实际交付无关联性（以上意见上诉人一审庭审已经发表质证意见），因此，前述证据不应被法院采信，更不应当作为定案的依据。另一份《证明》即便添加上签字充其量也只是证人证言，单位作证应当由负责人或者经办签字人员出庭作证当面接受诉争双方的质询，鉴于被上诉人与村委会之间的利害关系，其证言的可信度很低。就二份《证明》的内容来看，村委会并非涉案协议的履行任何一方，其出具的证明内容如“交由”、“接受”等内容已经超越村委会人员应知的范围，因为是否交付过钥匙连被上诉人丁旭本人都自述矛盾，村委会如何而知?且从《证明》的手写体来看，明显是在被上诉人起草打印好的情况下，才找到村委会签署的盖章的，签字人不一定理解或注意到《证明》“交由”的真实含义，打印内容缺乏客观性，且出具《证明》的签字人与被上诉人为同一村集体，据查证签字人与被上诉人关系极其亲密，其出具的证明内容缺乏可信性。可见，村委会所出具的材料，没有任何证明效力，不应被法院采信，更不应作为定案证据。由此可见，原审法院以其一份未签字不符合证据形式的《证明》、一份利害关系人缺乏真义的《证明》及一份无关联性的《情况说明》，在并未确认是否已经完成实际涉案房屋控制权的情况下就认定涉案房屋已经交付的事实，明显缺乏证据证明，由此认定的事实错误及适用法律错误，应当依法改判。综上所述，为维护上诉人的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百七十条之规定，特向贵院提起上诉，诚望依法改判或者发回重审。补充上诉意见：因被上诉人未按时完成交付义务，导致案涉合同未能按时继续履行，后上诉人多次向被上诉人告知解除案涉合同，要求被上诉人退还已经缴纳的租金，但一审判决在未查清事实的基础上做出不予解除合同的错误判决。现本案上诉人邓静因个人经济原因已经不具备继续履行本合同的能力；邓静由于是兴义市本地人，为本案案涉合同实际执行人，现在因其无力履行案涉合同义务直接导致案涉合同无法继续履行。本案另一上诉人赵静远在北京不具备实际执行能力，且加之新冠肺炎疫情影响，客观上本合同已经不具备继续履行的可能性，又鉴于现阶段承租双方关系紧张，且上诉人待诉至一审法院庭审中上诉人才得知被上诉人父亲在合同签订案涉协议半年（时间不确定，但肯定在签订合同6个月之后）之后曾亡故于案涉房屋内等事实。综合前述原因，上诉人已经于2020年1月18日发函再次明确表示解除合同，不管是主观上还是客观上都不能再履行案涉合同，案涉合同已经不具备继续履行的可能性；再者，本案案涉合同为房屋租赁合同不适应强制履行，因此，案涉合同应当解除。退一步讲，即使（假设）法院判令被上诉人并未违约，因综合前述原因，上诉人现在明确表示上诉人不能再继续履行本案合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第二款、第九十四条第二款规定，本案合同也应当解除。在这种情况下根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，被上诉人应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的由被上诉人自己承担。也就是说，即使认定被上诉人违约，上诉人也要求解除合同，在承担相应的违约责任后，被上诉人应当将剩余的租金退还给上诉人。违约责任的厘定可参见北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知第24项，详见附件；贵院也应当考虑双方约定的8个月的免租期，且在免租期到期之前上诉人就已经告知出租人不再承租的意愿。综上，为维护上诉人的合法权益，也为了实现诉讼目的的既定纷争，减少协议双方之间诉累，实现审判工作的法律效果和社会效果。诚望贵院在查清事实的基础上，依法改判支持上诉人原一审诉求。周静、丁旭二审答辩称,一、根据上诉人的举证，不能证明该房屋未交付，也不能证明被上诉人未按合同履行，说明两点：1、《证明》中证人本人未到庭，2、李小波在证明内容中的陈述也与事实不符。二、针对于合同、被上诉人认为一审对该案的判决合法合理，而上诉人从一审开始至二审上诉总是在找各种理由不想履行合同，其原因在被上诉人一审时提交的与邓静的录音光盘中完全能够体现，1、房屋已交付；2、房屋已实际使用；3、老人办理丧葬事宜是在被上诉人的大哥家办理的。4、邓静并没有委托代理人；5、上诉人邓静、赵静双方也在打官司。因此从该录音中不难看出该案完全是由赵静主导，从一审到二审邓静并没有出现，也能从录音中邓静的表述看出邓静并没有委托与被上诉人打官司。补充一点，双方签订的合同中，有约定一楼要有一间是归被上诉人父母居住而且被上诉人父亲的是在户外活动时因摔伤当场死亡，并非上诉人所说的亡故于案涉房屋。上诉人表述影响营商环境，用这样的方式威胁人民法院和政府，目的是吧本因无理的行为以这样的方式绑架于当地经济发展，如果每一个到我州发展投资的商人都以这样的方式来进行经营的话，法律的严肃性、行政法规的严肃性会遭到践踏。邓静、赵静向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令确认原被告双方于2018年11月21日所签订的《房屋租赁合同》已经解除；2.请求判令二被告立即返还原告已付的合同租金538000元及其利息26619.79元(自2018年11月22日起按照银行同期贷款利率计算至被告实际支付完毕之日，暂计至2019年12月1日);(538000＊4.75/360＊375＝26619.79)；3.请求判令二被告支付原告因主张权利而支付合理支出30000元;4.请求判令二被告承担本案所产生的一切诉讼费用。一审法院查明，2018年11月21日，丁旭、周静作为出租方（甲方）与邓静作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，甲方将其位于贵州省兴义市及房屋周边平台及土地面积800平方米出租给乙方使用，租赁期限为20年，甲方应在合同签订后5日内将租赁物交付乙方使用。考虑到地区管理报建及乙方工程建设，甲方愿意无偿提供8个月的建设及装修时间（即从合同签署当天往后延8个月）。租期从合同签订后第九个月起到满20年后止，即起租日为2019年7月21日。合同期满前两个月，乙方需以文本形式通知甲方是否续约，同等条件下，乙方享有优先续租权。租金及支付方式，租期为20年，每年租金为53800元，在租赁期限内房屋租金不变，租金十年付一次，分两期支付，十年租金共计538000元，签订本合同后五日内，乙方向甲方一次性支付528000元，前期已交的定金10000元转为首期租金。第二个十年租金于起租日开始，满十年后的十日内一次性支付。乙方通过银行转账方式向甲方支付租金，以乙方银行显示转账成功为准，甲方收款账户户名为周静。合同第十条违约责任，第3项“如甲方迟延交付租赁物时，甲方需减收乙方当月租金的10%，逾期交付超过15天，乙方有权随时解除合同，甲方退还乙方已支付的全部费用”。双方在合同中对各自的权利义务及其他事项等进行了约定。出租人甲方签字处丁旭、周静签字捺印，承租人乙方签字处邓静签字捺印。2018年11月10日，邓静通过微信向周静转款定金10000元，周静出具收条一张。2018年11月22日，赵静通过其招商银行北京富力城支行向周静转款484200元。同日，邓静向周静转款43800元。邓静、赵静共计向周静转款538000元。2018年11月26日邓静向马管处、两违办以及村委会以租住万峰林贵地湾40号丁旭家房屋，决定在万峰林打造精品民宿为由递交了申请书。2020年4月13日兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会出具证明：兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会居民丁旭将贵地湾××××号房屋租赁给邓静开设民宿使用，2018年11月26日邓静持申请书到兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会申请精品民宿建设，经村委员会调查确认贵地湾××××号房屋以交由邓静使用，村委员会给邓静加盖公章给予证明并要求邓静向马管理报审。2020年4月14日贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处出具情况说明：2018年11月28日，申请人邓静向我单位提交民居改造申请，我处于2018年12月6日会同万峰林街道办事处两违办进行了房屋现场核实并提取数据，于2018年12月10日将方案模板发送至申请从邮箱，截至2020年4月14日，未收到该申请人提交的任何方案。一审法院认为，对于赵静是否系房屋租赁合同的共同承租人问题，赵静、邓静自认二人共同承租了丁旭、周静位于兴义市房屋及土地，虽然房屋租赁合同时仅有邓静的签字，但赵静、邓静均认可赵静以口头方式委托邓静与丁旭、周静订立房屋租赁合同，故邓静与丁旭、周静签订的房屋租赁合同效力及于赵静，赵静是房屋租赁合同共同承租人。对于案涉租赁合同是否已达解除条件的问题。合同解除分为约定解除和法定解除。本案双方争议的焦点系案涉租赁房屋是否已交付，约定的解除条件是否成就。根据双方在房屋租赁合同约定，丁旭、周静作为出租人应当在签订合同后5日内将租赁物交付承租人赵静、邓静使用，若逾期交付超过15天，根据合同第十条第3款的约定，赵静、邓静则享有解除房屋租赁合同的权利。周静、丁旭作为出租人对于案涉房屋是否已履行交付义务，应当承担举证责任，为证明其已履行交付房屋义务，周静、丁旭向本院提交了邓静向相关部门申请的民宿改造申请书，兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会出具的证明，贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处出具的情况说明予以证实。从申请书内容看，邓静是以案涉房屋承租人的身份向相关部门递交了民宿改造申请，而兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会在邓静提交申请书后到实地进行了核实，在案涉房屋已交付邓静使用的情形下村委会进行了确认，并告知邓静向马管处核实并按要求进行报审。邓静也按照程序向贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处提交了申请，该处会同了万峰林街道办事处两违办对涉案房屋进行了现场核实提取数据。邓静在签订合同后的第五日、第八日就以承租人身份向兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会、贵州省兴义市马岭河峡谷风景名胜区管理处出具提交了申请，村委会以及马管处也到案涉租赁房屋处对邓静租赁房屋进行了实地考查，在确认邓静作为承租人已实际占有、使用案涉租赁房屋后，对其提交的民宿改造申请也予以受理。故虽然邓静、赵静以邮寄方式向周静、丁旭发出了解除合同的律师函，但双方约定的解除条件并未成就，赵静、邓静以未履行交付房屋义务为由主张解除合同的请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回邓静、赵静全部诉讼请求。案件受理费9746元，减半收取4873元，由邓静、赵静负担。二审中，上诉人赵静、邓静提交证据一：李小波出具的《证明》一份，证明直至2019年4月18日，被上诉人都未实际腾退案涉房屋；证据二：（2019）黔2301民初11501号、（2019）黔2301民初11500号贵州省兴义市法院民事调解书，证据三：解除合同通知书及邮寄凭证、签收单，证据二、三证明：1、邓静由于是兴义本地人，为本案案涉合同直接执行人，目前案涉合同邓静由于个人经济原因已经不具备继续履行本合同的能力；2、上诉人发函明确告知被上诉人解除案涉合同。证明目的：因被上诉人未按时交付房屋，致使案涉合同不能按时按约履行，致使履行的最佳时机错过，目前结合前述上诉人的履行能力加之新冠疫情，履约双方之间的信任等综合原因，即便贵院判定被上诉人没有违约，案涉合同也无法履行，上诉人再次申明解除合同，不再履行合同，案涉合同也不具备继续履行的可能，再者本案案涉合同不适合强制履行，因此合同应当解除。被上诉人质证：第一份证据当事人父亲是7月过世的，证明是子虚乌有的，完全是假的，不认可；第二份证据出具的调解书与本案无关；第三份证据日期是2020年11月18日，收到时间是11月21日，在本案的审理过程中，邮寄这个不能证明没有按时交付房屋和没有履行合同。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、案涉租赁房屋是否在合同签订后是否实际交付？2、案涉合同是否能够继续履行？关于本案争议焦点一，本案中，关于被上诉人是否将案涉房屋实际交付使用，双方当事人各执一词，但是在本案一审中周静、丁旭提交的兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会与2020年4月13日出具的《证明》中明确表述“经＇兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会＇调查确认贵地湾××××号房屋已交由邓静使用”，结合本案合同实际执行人邓静在案涉租赁合同签订后积极办理民宿申请事宜一节，因兴义市万峰林街道办事处下纳灰村民委员会对邓静开设民宿事宜进行现场调查时，已核实上诉人邓静在当时已经实际使用案涉房屋，且结合双方当事人签订合同的目的为使用案涉房屋开设民宿，在未交付房屋、未对房屋进行验收的情况下，即办理民宿申请事宜不符合一般常理，故一审法院认定案涉房屋已实际交付邓静使用并无不当。关于本案争议焦点二，本案案涉合同为房屋租赁合同，出租人已经履行了交付房屋的义务，承租人也已按照合同约定按时履行了支付首期租赁费的义务，在上诉人未能证明双方在合同履行过程中存在合同约定的解除合同的情况，也未出现《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的解除合同的法定情形下，案涉房屋租赁合同仍然合法有效存续，上诉人提出其于2019年11月与2020年12月两次向被上诉人邮寄《解除合同通知书》中提及被上诉人并未实际交付房屋而要求解除双方租赁合同，但因其未能举证证明房屋未实际交付使用，因此，该份《解除合同通知书》并未产生解除合同的效力；同时，上诉人邓静提出其为案涉合同实际执行者，租赁案涉房屋的目的是开设民宿，其现已无继续经营民宿的经济能力，故主张解除合同，也并非案涉合同无法继续履行的理由。因此，案涉租赁合同目前不存在无法继续履行的客观情况，为保护交易安全，双方当事人应按照合同约定继续履行合同义务。综上所述，赵静、邓静的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9746元，由上诉人赵静、邓静负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 杨 林审判员 张基柱二〇二〇年十二月二十三日书记员 刘蓉唯