北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45582号原告（反诉被告）：北京德成兴业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区丹棱街。法定代表人：萧进华，董事长。委托诉讼代理人：李予涵，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏资，北京观韬中茂律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京思迪姆沃德教育科技有限公司，住所地北京市门头沟区滨河路。法定代表人：王晶，总经理。委托诉讼代理人：费建华，男，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京德成兴业房地产开发有限公司（以下简称德成兴业公司）诉被告（反诉原告）北京思迪姆沃德教育科技有限公司（以下简称思迪姆沃德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德成兴业公司委托诉讼代理人李予涵、李敏资与被告思迪姆沃德公司法定代表人王晶、委托诉讼代理人费建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德成兴业公司向本院提出诉讼请求：一、判决思迪姆沃德公司向德成兴业公司支付自2020年2月7日起至2020年8月6日期间的租金109764元；二、判决思迪姆沃德公司以2020年2月7日至5月6日租金53112元为基数、以日千分之一为标准、向德成兴业公司支付自2020年1月27日起至实际支付租金之日止的违约金（截至本起诉书出具之日，违约金为人民币10197.50元）；三、判决思迪姆沃德公司以2020年5月7日至8月6日租金56652元为基数、以日千分之一为标准、向德成兴业公司支付自2020年4月27日起至实际支付租金之日止的违约金（截至本起诉书出具之日，违约金为人民币5721.85元）；四、诉讼费由思迪姆沃德公司承担。事实与理由：德成兴业公司与思迪姆沃德公司之法定代表人王晶于2017年12月19日就德成兴业公司拥有的该房租赁事宜签订了编号为×××的《永丰嘉园租赁合同》（以下简称“主合同”），并于2018年5月29日签订了编号为×××-补充协议003的《合同补充协议》（以下简称“补充协议一”），后德成兴业公司与思迪姆沃德公司于2018年12月5日签订了编号为×××-6-7-补充协议的《合同补充协议》（以下简称“补充协议二”，“主合同”、“补充协议一”以及“补充协议二”以下合称“租赁合同”），约定租赁期限为2018年6月7日至2021年6月6日。租赁合同第四条第（一）款约定，思迪姆沃德公司应当于2020年1月27日前向德成兴业公司支付2020年2月7日至2020年5月6日期间的租金人民币53112元，应于2020年4月27日前向德成兴业公司支付2020年5月7日至2020年8月6日期间的租金人民币56652元；租赁合同第十一条第2款约定，思迪姆沃德公司在租赁期间未按照本合同的约定支付租金、保证金，或者未按照本合同的约定承担相关的税费、补足保证金的，德成兴业公司除有权要求思迪姆沃德公司及时支付外，有权向思迪姆沃德公司收取违约金，每延迟一日，收取思迪姆沃德公司应支付款项的千分之1的违约金。逾期30日仍未交付的，德成兴业公司有权解除本合同，思迪姆沃德公司保证金不予返还，同时有权要求思迪姆沃德公司赔偿由此造成的损失。因思迪姆沃德公司未能按照租赁合同约定的期限向德成兴业公司支付上述应付租金，期间德成兴业公司已多次对思迪姆沃德公司进行租金催缴，并于2020年4月16日向思迪姆沃德公司发送租金催缴函，于2020年5月20日委托律师事务所向思迪姆沃德公司发送租金催缴的律师函，但截至本起诉书出具之日思迪姆沃德公司仍未向德成兴业公司支付上述应付租金，已逾期超过30日。思迪姆沃德公司辩称，不同意德成兴业公司的诉讼请求。2020年2月4日因小区封闭式管理客户无法进入小区，房屋不具备使用功能，2020年5月8日市场监督管理局要求我公司停业，我公司没有任何收入，不同意支付德成兴业公司款项。2020年8月15日教委通知可以申请恢复营业，8月底与德成兴业公司联系，补交租金继续租用房屋，德成兴业公司同意我方继续租赁房屋，也告知我方此前的双方关于房租的争议已在法院起诉。双方协商2020年8月6日开始补交，目前房屋是正常使用状态。另我方提出反诉，反诉请求为：1、继续执行双方签订的《永丰嘉园租赁合同》及其补充协议；2、免除疫情期间2020年1月29日至8月31日合同《租赁合同》中约定的房屋租金，共计人民币130354.29元。具体为：2020年1月29日至2月6日期间的租金人民币5195.73元；2020年2月7日至5月6日期间的租金人民币53112元；2020年5月7日至2020年8月6日期间的租金人民币56652元；2020年8月7日至8月31日期间的租金人民币15394.56元；3、双方签订的《永丰嘉园租赁合同》及其补充协议的基础上延长租期8个月，至2022年2月6日；4、诉讼费由被反诉人承担。德成兴业公司对思迪姆沃德公司反诉辩称，不同意思迪姆沃德公司的反诉请求。我方同意继续履行合同，我公司非国企，无需根据相关文件对思迪姆沃德公司进行租金减免，如思迪姆沃德公司占用该房，应按照合同约定向我公司支付租金。其于2020年9月7日支付的租金系2020年8月7日-2020年11月6日的租金，我方无需返还。因疫情导致思迪姆沃德公司损失巨大，不是不可抗力导致的，是其经营风险，其风险不应转移至我方，不同意思迪姆沃德公司对租期延长的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2017年12月19日，出租方甲方德成兴业公司与承租方乙方王晶签订《永丰嘉园租赁合同》，约定：永丰嘉园项目是甲方开发建设的住宅小区项目，甲方将位于永丰嘉园一区×号楼×单元房屋（建筑面积共计138.58平方米，包括套内面积和公摊建筑面积）及单元内的相关设施设备出租给乙方，乙方同意承租该出租物业；乙方承租甲方出租物业的用途是乐高积木及机器人课程，乙方承诺，不在出租物业内从事经营北京市禁止在住宅楼内经营的行业，未经甲方书面同意，不得增加、变更出租物业的用途；出租物业的租赁期间为36个月，自2018年1月1日至2020年12月31日（装修期自2018年1月1日至2018年2月28日止，此期间乙方无须交纳该房屋租金），计租期自2018年3月1日起，乙方须缴纳该租赁房屋租金及物业管理费；租金的计算方式为2018年3月1日至2018年12月31日租金为177040元，单价4.2元/天/建筑平方米；2019年1月1日至2019年12月31日，租金212448元，单价4.2元/天/建筑平方米，2020年1月1日至2020年12月31日租金233688元，该房屋租金单价4.62元/天/建筑平方米；租金季付，乙方应当在合同签订日前支付2018年3月1日至2018年5月31日的租金人民币53112元，乙方应当在上一季度租赁期满前支付下一季度租赁期的租金，租金不包含物业管理费；本合同保证金为60294元（相当于三个月房屋租金58422元及物业管理费1872元），乙方应于合同签订并生效之日向甲方足额支付保证金，保证金用于欠缴的租金、违约金等；双方确认自2018年1月1日起甲方已将该出租物业及其附属设备设施交予乙方；双方的权利义务含乙方在租赁期间应当遵守出租物业所在永丰嘉园小区的物业管理公约及有关的法律法规，任何一方提前解除合同的，均须提前90日向对方提出申请，该申请一经提出即不可撤销，对方如无特殊理由不得拒绝，双方按照乙方实际使用出租物业的时间及本合同有关约定结算费用，不再就提前解除合同相互承担违约责任和赔偿本合同约定以外的其他损失；违约责任为，乙方在租赁期间未按照本合同的约定支付租金、保证金，甲方除有权要求乙方及时支付外，有权向乙方收取违约金，每迟延一日，收取乙方应支付款项的千分之1的违约金，逾期30日仍未交付的，甲方有权解除合同，乙方保证金不予返还，同时有权要求乙方赔偿由此造成的损失；不可抗力为由于地震及其他不可预见并且对其发生和后果不可避免或克服的不可抗力事件，或直接影响本合同的履行或不能按约定条件履行时，遇有上述不可抗力事件的一方应立即将事件情况以书面形式通知对方，经对方认可后，双方应按事件对履行本合同影响的程度尽快协商解决是否解除本合同，或决定是否部门免除本合同的责任；本合同到期后，同等条件下乙方有优先承租权。2018年5月29日，甲方德成兴业公司与乙方王晶签订《合同补充协议》，约定：租赁期间变更为出租物业的租赁期间为36个月，自2018年5月7日至2021年5月6日，装修期自2018年5月7日至2018年7月6日止，此期间乙方无须交纳该房屋租金，自2018年7月7日起，乙方须交纳该租赁房屋租金及物业管理费；租金计算方式变更为2018年7月7日至2019年5月6日租金177040元，2019年5月7日至2020年5月6日租金212448元，2020年5月7日至2021年5月6日租金233688元；租金支付方式变更为季付，乙方应在签订合同前支付2018年7月7日至2018年10月6日租金53112元；出租物业的交付变更为自2018年5月7日甲方已将出租物业及其附属设备设施现状交予乙方。2018年12月5日，双方（乙方处王晶签字、思迪姆沃德公司盖章）再次签订《合同补充协议》，约定：租赁期间变更为自2018年6月7日至2021年6月6日，装修期自2018年6月7日至2018年8月6日，此期间乙方无须交纳租金，自2018年8月7日起，乙方须交纳该租赁房屋租金及物业管理费；租金及支付方式变更为2018年8月7日至2019年6月6日租金177040元，单价4.2元/天/建筑平方米，2019年6月7日至2020年6月6日租金212448元，单价4.2元/天/建筑平方米；各期缴纳租金日期，2019年1月27日交纳2019年2月7日至2019年5月6日租金，2019年4月27日交纳2019年5月7日至2019年8月6日租金，2019年7月27日交纳2019年8月7日至2019年11月6日租金，2020年6月7日至2021年6月6日租金233688元，单价4.62元/天/建筑平方米；出租物业交付变更为自2018年6月7日已将出租物业及其附属设备设施交予乙方。上述租赁合同及两个补充协议签订后，思迪姆沃德公司将案涉房屋用于乐高积木及机器人课程培训经营，至2020年1月17日，思迪姆沃德公司将租金交纳至2020年2月6日。2020年1月28日，永丰嘉园社区居委会及物业公司发布紧急通知，启动对园区外来人员出入管理措施，建议业主近期不要有访客邀约，所有访客必须出示身份证实名登记，与被访业主双方确认后佩戴口罩方可进入园区。同日，市场监督管理机构发布行政提示，要求校外培训机构疫情解除前暂停营业。2020年4月15日，德成兴业公司向思迪姆沃德公司发送《关于催缴房租金的函》，内容为贵司应于2020年1月27日向我司支付前述房屋租金，我方曾多次电话催促贵司缴纳房租，但贵司一直未能向我司支付该笔款项，贵司违反了租赁合同的约定，请贵司于2020年4月17日12:00点之前向我司结清上述费用，否则，我司将按照租赁合同约定行使合法权益，包括但不限于追加违约责任、赔偿责任等。同日，思迪姆沃德公司向德成兴业公司发送函件，内容为：疫情给众多企业生产经营造成了极大困难，作为小微企业的儿童教培机构，受到的冲击更是首当其冲，面临贷款难，停业时间远长于其他企业，面临客户要求退款而造成的更为严重的现金流危及，开业时间短，到疫情为止基本上都未收回投资，商铺所在小区处于封闭式管理，不具备营业条件，希望得到贵司如下支持：鉴于商铺所在小区处于封闭管理，不允许外人出入，免除2月1日至小区开放期间房租及物业费，小区开放至国家允许校外培训机构营业期间房租及物业费减免50%。2020年5月20日，德成兴业公司再次发律师函，内容为按照租赁合同约定，截至本函出具之日，贵公司一直未向德成兴业公司支付自2020年2月起的租赁房屋租金，应支付的租金金额为109764元；在此期间，德成兴业公司已响应国家号召于2020年4月13日通知贵司给予减免疫情期间15天租金的优惠措施，并且同意贵司延期三个月支付租金以及不追究期间违约金的责任，但贵司未予认可，因此德成兴业公司又于2020年4月29日与贵司面谈协商终止合同，最终贵司未予同意，现要求贵司公司于本函送达之日起3日内，向德成兴业公司支付上述应付款项109764元，如贵公司不能按照上述函告内容履行义务，德成兴业公司将根据相关法律规定及租赁合同的约定，采取包括解除合同、诉讼等途径在内的一切合法措施向贵公司进一步主张权益，包括但不限于要求贵公司承担逾期付款的利息及其他违约责任、赔偿责任等。2020年5月22日思迪姆沃德公司回函，内容为：2020年1月疫情开始蔓延，1月28日租赁房屋所在的永丰嘉园开始实施封闭管理，同时工商管理部门及教育部要求线下培训机构暂停营业，对此，我们第一时间将此信息告知贵司。2020年4月6日，我司又主动发函给贵司，请求协商减免疫情期间租金，直至4月29日贵司才对此请求给出最终答复。我司至今未能交纳租赁房屋的原因就是疫情期间租金减免的额度未能于贵司达成一致，无法确定支付金额，并非故意拖欠。对于贵司给出15天租金减免的答复及终止合同的要求，我司不能接受，自疫情开始至2020年5月1日近100天，租赁房屋所在的小区处于封闭管理，非小区业主不能进入，客观上租赁房屋已经不具备营业的条件，我司处于线下儿童教育机构，5月14日教育部开学文件中再次明确此类机构暂不复课，疫情之间尚未结束，由疫情带来的损失还将继续扩大，在此前提下，贵司对疫情造成的双方损失，只承担15天我司认为违背了公平原则。作为一家有社会责任感的公司，我们本着对社会、对客户、对员工负责的态度，响应国家稳就业的号召，即使再难，我们也会坚持经营，所以不能接受贵司提出的终止租赁合同的提议。如国家政策、最高法指导意见合同法等不能令贵司重新审视疫情期间租金减免的相关事项，我司会积极配合贵司进行司法程序，力求双方对于疫情期间租金减免的意见分歧能够得到友好、公平、高效的解决。2020年5月26日，德成兴业公司向思迪姆沃德公司发《律师函》，内容为：对贵公司2020年5月20日回函函复如下：1、最高人民法院2020年4月16日印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事若干问题的指导意见（一）》明确规定：人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件，受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持，在理解和适用指导意见二时应作为一个整体来理解和适用。2、关于贵司欠缴2020年2月7日至5月6日房租53112元（减免15日租金后金额为44367元）、2020年5月7日至8月6日房租56652元，德成兴业公司考虑到疫情影响，秉持共克时艰之精神，已于2020年4月13日通知贵公司给予减免疫情期间15天租金的优惠措施，并且同意贵公司延期三个月支付租金以及不追究延期期间违约金的责任。3、提醒贵公司注意，国家政策仅是对国有企业出租房屋租金减免作出规定，且国有企业减免房屋租金后尚可申请相关补贴，德成兴业公司并非国有企业，国家政策仅限于鼓励、提倡私营企业减免缓房屋租金，且私营企业减免房屋租金后并不必然能从国家有关部门取得政策性补贴，且德成兴业公司并未免于疫情影响，自身经营状况也深受疫情影响，在此情况下，德成兴业公司充分考虑贵公司的实际困难，给予贵公司上述减免缓房屋至今措施，已经在实质上响应了国家及北京市相关房屋至今减免缓的政策号召，与贵公司分担了疫情造成的经营风险，承担了社会责任。4、综上，如贵公司在德成兴业公司的租金减免缓措施之外再提出更大幅度的减免要求，应属于合同依法变更后当事人仍然主张部分或全部免除责任的，人民法院不予支持的情形，贵公司应承担相应法律后果。如贵公司不能按照本所于2020年5月20日出具的律师函内容履行义务，德成兴业公司将根据相关法律规定及租赁合同的约定，采取包括解除合同、诉讼等途径在内的一切合法措施向贵公司进一步主张权益，包括但不限于要求贵公司承担逾期付款的利息及其他违约责任、赔偿责任等，由此导致的一切后果由贵公司自行承担。2020年6月1日，思迪姆沃德公司回函，称对于5月26日律师函中的一些高深条款和用意，我司并不能完全理解；依据现有形势，我司与贵司就租金减免似乎已经不能达成一致，律师函不能从根本上解决问题，我司建议双方尽快进入司法程序，以便减少双方的不必要损失。2020年8月8日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年秋季学期开学工作的通知》，即日起，全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。思迪姆沃德公司主张公司于2020年9月1日恢复线下培训课程，公司于2020年9月7日交纳了2020年8月7日至11月6日房租58422元。现双方合同处于继续履行中。本案中，思迪姆沃德公司以新冠肺炎疫情的发生构成不可抗力为由，诉请扣除2020年1月29日至8月31日期间租金并要求延长合同期限，德成兴业公司则要求思迪姆沃德公司全额支付上述期间租金和违约金。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情发生以来，为保护公众健康，涉案房屋所在辖区采取了相应的疫情防控措施，且工商行政机构发布校外培训机构疫情解除前暂停营业的提示，思迪姆沃德公司自2019年1月29日开始未能正常经营，故因此对于不能正常经营、不能正常履行合同的当事人来说，本次新冠肺炎疫情及疫情防控措施应属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。根据法律规定及最高人民法院相关指导意见，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或全部免除责任。在疫情或疫情防控措施直接影响合同正常履行的情况下，法院将合同法中鼓励交易的原则一以贯之并具体细化，力求将疫情对各方当事人的损害和对社会秩序的影响降到最低，有效助力和推动复工复产，而当事人亦应本着诚实信用原则，积极协商、共担风险、共渡难关。故关于本案中双方责任的分担，应在诚实信用原则和公平原则的基础上结合本案案情，综合加以认定。就双方合同履行事宜，德成兴业公司于2020年8月6日提起本次诉讼，原诉请解除双方之间的租赁合同，在思迪姆沃德公司交纳了后续租金后，双方一致同意继续履行合同。就2020年1月29日至8月31日租金支付一节，双方在新冠肺炎疫情发生后多次进行了协商但均未达成一致意见。思迪姆沃德公司作为房屋承租人，应将公司经营受疫情影响的情况及程度及时告知德成兴业公司，现有证据可证明其在2020年4月初向德成兴业公司提出减免租金申请，但后双方并未达成一致意见。案涉房屋所在小区于5月1日解除封闭管理，5月14日教育部开学文件中再次明确此类机构暂不复课，在此情况下，思迪姆沃德公司应积极与德成兴业公司进行协商，在双方就房租减免未达成一致意见的情况下，为避免损失的进一步扩大，应采取含要求解约、及时腾退房屋等方式，但其一直未采取上述方式。故就2020年1月29日至5月14日期间的租金，本院综合依据新冠肺炎疫情对思迪姆沃德公司经营的影响，从公平原则、诚实信用原则出发，酌判思迪姆沃德公司支付合同约定租金标准50%的租金；就2020年5月15日至8月31日期间租金，判决思迪姆沃德公司应按照合同约定标准支付全部租金。就德成兴业公司要求思迪姆沃德公司支付违约金一节，因思迪姆沃德公司并非故意拖欠，且双方一直进行协商，故该诉请本院不予支持。就思迪姆沃德公司其他反诉诉请一节，双方均同意继续履行合同，就其要求延长租期一节，因本院已在减免租金方面对其部分反诉诉请予以支持，已考虑了疫情对其经营的影响，故对其该项反诉诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、北京思迪姆沃德教育科技有限公司与北京德成兴业房地产开发有限公司继续履行双方签订的《永丰嘉园租赁合同》及补充协议；二、北京思迪姆沃德教育科技有限公司于本判决生效后十五日内支付北京德成兴业房地产开发有限公司租金八万零六百七十元一角九分；三、驳回北京德成兴业房地产开发有限公司其他诉讼请求；四、驳回北京思迪姆沃德教育科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千四百零七元，由北京德成兴业房地产开发有限公司负担五百零四元，已交纳；由北京思迪姆沃德教育科技有限公司负担九百零三元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一千四百五十四元，由北京思迪姆沃德教育科技有限公司负担九百元，已交纳；由北京德成兴业房地产开发有限公司负担五百五十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇二〇年十二月二十三日书记员  施 延