山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初4575号原告：石统军，男，1989年12月21日生，汉族，居民，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：马承彪，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：马嘉慧，山东衡正源律师事务所律师。被告：张严，男，1987年3月5日生，汉族，居民，住临沂市河**。被告：李居艳，女，1988年11月22日生，汉族，居民，住临沂市河**。第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034（以下简称鲁盟地产）。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：傅小磊，该公司职工。原告石统军与被告张严、李居艳和第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石统军及其委托诉讼代理人马嘉慧，第三人鲁盟地产集团有限公司的委托诉讼代理人傅小磊到庭参加诉讼，被告张严、李居艳经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石统军向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原告石统军与被告张严、李居艳及第三人鲁盟地产集团有限公司(以下简称鲁盟公司)签订的编号为1801542号《鲁盟地产房屋买卖合同》；2、依法判令二被告返还原告房屋首付款240000元、办理房产证费用20000元、房屋贷款16800元，以上共计276800元；3、依法判令二被告支付原告违约金160000元；4、依法判令二被告赔偿原告损失400000元；5、依法判令第三人鲁盟地产集团有限公司返还定金16000元；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等费用均由被告负担。庭前原告将诉讼请求2变更为依法判令二被告返还原告房屋首付款240000元、办理房产证费用20000元、房屋贷款16800元，以上共计276800元及利息，将诉讼请求4变更为依法判令二被告赔偿原告损失400000元（以涉案房屋增值评估结果为准）。事实与理由:2018年6月3日，原告作为买方与卖方张严、李居艳，居间方鲁盟公司签订编号为1801542的《鲁盟地产房屋买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告位于临沂市河东区××期××号楼××单元××室房××，交易价格80万元。合同第二条第一款约定：“本合同签订之日，乙方须支付人民币20000元作为购房定金交由丙方保管。”合同第六-1条约定：“甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金，守约方可解除合同”合同第六-4条约定：“签订合同后甲方如因房价上涨而不卖，或因房价上涨故意找借口不卖的，除按违约责任赔偿外，乙方有权要求赔偿此房屋的增值部分作为乙方再次购房的赔偿金”合同补充条款第5条约定：“该交易房产银行贷款自2018年7月起，甲方承担一千元正，乙方承担壹仟肆佰元正，直至过户当日”。合同签订后，原告依合同约定向被告支付首付房款24万元，向第三人支付定金2万元，并按月向被告支付涉案房产贷款，履行了合同约定的义务。2019年3月20日，原告应被告要求支付被告办理房产证费用2万元，被告承诺在剩余房款中扣除。原告多次联系被告要求办理过户手续，被告均拒绝，后，原告得知被告已经将涉案房产另行出售并过户给其他人。被告因房屋价格上涨，将房屋另行出售的行为严重违反合同约定，给原告造成巨大损失，其行为已构成根本违约，并给原告造成了重大损失。为此，原告特依法诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告张严、李居艳在法定期限内未答辩。第三人鲁盟地产答辩称，诉讼请求第5项返还定金16000元无事实依据。第三人作为居间服务方已经促成了原告与被告之间签订了房屋买卖合同，并且明确告知原、被告房屋相关状况及合同内容，在原、被告签订完毕合同后第三人的居间义务已经完成，合同法第426条规定，促成合同成立的委托人应当按照约定支付报酬且本案第三人已经在原告要求下返还定金4000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：证据一、编号为1801542号《鲁盟地产房屋买卖合同》原件。证明：原告与被告、第三人签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告位于临沂市河东区××期××号楼××单元××室房××，交易价格80万元。合同第二条第一款约定：“本合同签订之日，乙方须支付人民币20000元作为购房定金交由丙方保管。”合同第六-1条约定：“甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金，守约方可解除合同。”合同第六-4条约定：“签订合同后甲方如因房价上涨而不卖，或因房价上涨故意找借口不卖的，除按违约责任赔偿外，乙方有权要求赔偿此房屋的增值部分作为乙方再次购房的赔偿金。”合同第八条约定：“诉讼中律师费、诉讼费、保全费、丙方的服务费、代办费等均由违约方承担。”合同补充条款第5条约定：“该交易房产银行贷款自2018年7月起，甲方承担一千元正，乙方承担壹仟肆佰元正，直至过户当日。”二被告与原告签订房屋买卖合同后因房价上涨而将涉案房屋卖给他人，根据合同约定已构成违约，原告有权解除合同，二被告应当承担违约金及赔偿损失的违约责任，同时原告支付给被告的首付款、办理房产证费用、银行贷款，二被告应当予以返还；此外，原告支付的定金16000元由第三人鲁盟地产集团有限公司保管，应当予以返还。证据二、收条、银行交易明细原件，证明：原告按约定将首付款24万元支付给被告。证据三、收据、微信支付转账电子凭证原件，证明：原告应被告要求向被告支付办理房产证费用2万元，双方约定该费用在剩余房款中扣除。证据四、微信支付转账电子凭证、微信支付交易明细证明、微信转账截图原件，证明：按照合同约定，原告向被告支付涉案房屋贷款总计16800元。证据五、鲁盟地产经济连锁有限公司结算单、支付宝付款截图，证明：原告已按合同约定将2万元定金交由第三人，第三人返还原告4000元，剩余定金16000元。证据六、委托代理合同、律师费发票原件，证明：原告为本案诉讼支出律师费10000元，按照合同约定该费用应由被告承担。第三人鲁盟地产质证认为：对原告提交的证据一、二、三、四均没有异议。证据五证实了第三人已经返还定金4000元，同时也证实原告当时缴纳的定金数额为20000元。被告在法定期限内未提交证据。第三人提交的证据包括：一、鲁盟地产结算单，证实2018年6月18日在原告的要求下已经对定金进行了返还。二、财务系统截图一张，证实2018年6月19日已经将4000元返还给原告。三、财务系统截图一张，证实经纪人张美菊2018年6月20日支取了顾问佣金14400元。原告质证认为：证据一无法看出证据来源，无法证实是在原告的要求下返还定金。证据二原告认可2018年6月19日返还4000元定金。证据三经纪人支取佣金的情况与原告无关。庭前原告申请对涉案房屋的价值进行评估，2020年11月30日山东永和房地产土地评估有限公司作出不动产处置评估报告，评估结果为：主房10300元／平方米，评估总值为129.41万元。原告及第三人均对该评估报告无异议。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李居艳、张严系夫妻关系。第三人鲁盟地产系从事地产中介服务的专业机构。经第三人提供居间服务(丙方)，被告李居艳、张严(甲方)将座落在临沂市河东区翔宇三江领秀二期7号楼1单元2801室的房屋出售给原告石统军(乙方)。原、被告与第三人鲁盟地产就上述房屋买卖及居间服务的相关事项，于2018年6月3日共同签订合同编号为1801542的《鲁盟地产房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方同意将其坐落在临沂市河东区翔宇三江领秀小区7号楼1单元2801室房产出售，交易价格80万元。合同第二条第一款约定：“本合同签订之日，乙方须支付人民币20,000元作为购房定金交由丙方保管”。合同第六-1条约定：“…甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金，守约方可解除合同”。合同第六-4条约定：“签订合同后甲方如因房价上涨而不卖，或因房价上涨故意找借口不卖的，除按违约责任赔偿外，乙方有权要求赔偿此房屋的增值部分作为乙方再次购房的赔偿金”。合同第八条约定：“诉讼中律师费、诉讼费、保全费、丙方的服务费、代办费等均由违约方承担。”合同补充条款第5条约定：“该交易房产银行贷款自2018年7月起，甲方承担一千元正，乙方承担壹仟肆佰元正，直至过户当日”。合同签订当日，原告向鲁盟地产转款2万元，鲁盟地产出具收据，内容为“…河东区翔宇三江领秀7号楼1单元2801室购房定金预收20000元中介费16000元（协议）…”。2018年6月8日原告通过案外人公维功的账户向张严支付首付款24万元，张严、李居艳为此向原告出具收条。自2018年6月起原告每月承担涉案房产的部分贷款1400元，共计向被告转款16800元。2019年3月20日石统军向张严支付20000元用于办理产权登记，张严为此向原告出具收据一张，内容为“今收到石统军办理房产证费用20000元整…房产过户后在剩余房款中扣除返还给石统军…”。原告向被告支付了办证费用后，被告张严、李居艳并没有按照约定履行产权变更登记。根据（2019）鲁1302民初12890号民事判决书，被告在和本案原告签订房屋买卖合同后，于2019年先后将涉案房产出售给案外人王沛杰等人，并于2019年7月31日将房产过户至他人名下。另查明，1、第三人鲁盟地产已经向原告退还4000元定金。2、庭前原告申请对涉案房屋的价值进行评估，2020年11月30日山东永和房地产土地评估有限公司作出不动产处置评估报告，评估结果为：主房10300元／平方米，评估总值为129.41万元。3、原告石统军与山东衡正源律师事务所签订委托代理合同，委托马承彪、马嘉慧作为本案诉讼代理人，为此支付10000元代理费。本院认为，原告石统军与被告李居艳、张严签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方均应依照约定全面履行自己的义务。在合同履行的过程中，被告张严、李居艳将涉案房产出售给他人，并于2019年7月31日将涉案房产变更登记至他人名下，致涉案合同已经无法继续履行，被告已构成根本违约，双方签订的编号为1801542的《鲁盟地产房屋买卖合同》应予以解除。原告已经向被告支付的首付款24万元、办理产权登记的费用20000元及房屋贷款16800元，被告张严、李居艳均应予以返还，并应承担资金占用期间的利息损失，利息应自被告根本违约之日即2019年7月31日起计算，其中2019年7月31日起至2020年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2020年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的违约金及赔偿损失部分，本院认为最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，合同法及相关法律并未禁止违约金及损失赔偿的同时约定，但是法律确立的是预期利益的损失赔偿原则，在约定违约金及损失赔偿数额高于预期利益的情况下，不应再支持当事人提出的预期利益以外的其他诉求。故对于违约金及损失赔偿数额本院支持按照山东永和房地产土地评估有限公司评估的房价款129.41万元扣减合同价款80万元为49.41万元。对于原告主张返还16000元的问题，本院认为，在第三人鲁盟地产向原告出具的收据中，明确了其中的定金为4000元，中介费为16000元，因此合同目的不能实现的违约责任应由违约方即被告予以承担，16000元的中介费第三人鲁盟地产没有返还义务。原告因被告违约支出的律师代理费在双方签订的合同中约定由违约方承担，故本案原告的律师代理费10000元，应由被告张严、李居艳承担。被告张严、李居艳经本院合法传唤无正当理由未在规定时间内到庭参加诉讼，应视为其对答辩和部分质证诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果，由其本人承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告石统军、被告张严、李居艳、第三人鲁盟地产集团有限公司于2018年6月3签订的编号为1801542《鲁盟地产房屋买卖合同》；二、被告张严、李居艳于本判决生效之日起十日内返还原告石统军房款276800元及利息（利息自2019年7月31日起至2020年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告张严、李居艳于本判决生效之日起十日内向原告石统军支付违约金及赔偿损失共计494100元；四、被告张严、李居艳于本判决生效之日起十日内向原告石统军支付律师代理费10000元；五、驳回原告石统军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6164元，由被告张严、李居艳承担5804元，由原告石统军负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十二月二十五日书记员 张腾飞