北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初8495号原告：北京北新房屋开发有限公司，住所地北京市朝阳区安定路39号。法定代表人：宋秀鸽。委托诉讼代理人：卢浩斌，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：申丽丽，北京市中闻律师事务所律师。被告：林焕堂，男，1953年11月20日出生，中国台湾居民，住中国台湾地区。委托诉讼代理人：林小建，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐，北京国舜律师事务所实习律师。原告北京北新房屋开发有限公司（以下称北新公司）与林焕堂林焕堂（以下称姓名）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北新公司的委托代理人卢浩斌、申丽丽，林焕堂的委托代理人林小建、刘璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北新公司向本院提出诉讼请求：判令解除北新公司与林焕堂于2000年11月9日签署的编号为NO：036241号《北京市外销商品房预售契约》，并同时解除编号为NO：036241号《北京市外销商品房预售契约》商品房屋预售预购登记备案手续。事实和理由：北新公司与林焕堂于2000年11月9日签署了编号为NO：036241号《北京市外销商品房预售契约》，约定：林焕堂自愿购买北新公司出售的位于北京市三层12号房屋，房屋用途为办公，建筑面积为281.32平米，房屋交付日期为2000年12月30日，房屋交易价格为4202920元（本判决书中的货币如不特别注明均为人民币），原被告双方于同日签署预售契约附件三《付款方式》，约定：签约时付30％，余款70％乙方申请建行贷款。上述预售契约及其附件于2000年11月8日在北京市国土资源局和房屋管理局进行了预售预购的备案登记。上述文件签署后，林焕堂至今并未向北新公司支付该房屋的任何款项，北新公司至今也联系不上林焕堂。鉴于以上林焕堂不履行付款义务等违约行为致使预售契约等合同目的不能实现，为维护北新公司合法权益，并根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，北新公司行使法定解除权，依法解除预售契约及其相关附件。特向贵院提起诉讼，请求支持北新公司的全部诉讼请求。林焕堂辩称：2000年之前，北新公司陆续向林焕堂借款1400余万元，向洪某借款13677500元，由于经营不善，资金流转困难，一直未能偿还欠款。2000年，经友好协商，北新公司同意以位于北京市朝阳区xx大厦三层12号、二层3号及八层1-4号房屋清偿林焕堂及洪某的借款，并与林焕堂签订三份《北京市外销商品房预售契约》，约定房屋受让人为北新公司。具体抵冲清偿方式为：合同编号NO：036241，三层12号房屋，签约时支付30%(洪某借款代为抵付1262920元)，余款70%(向中国建设银行北京市通州支行申请贷款294万元)；合同编号NO：036236，二层3号房屋，签约时一次性付清(洪某借款抵付3148660元、林焕堂借款抵付9852543.8元)；合同编号NO：036238，八层1-4号房屋，签约时一次性付清(林焕堂借款抵付7195957元)。因此，所有房屋款项均已通过抵账或贷款形式支付完毕，林焕堂并非未支付房屋款项，北新公司主张的内容不符合客观事实。林焕堂的主要合同义务已履行完毕，北新公司的合同目的业已实现，北新公司以“林焕堂不履行付款义务致使预售契约等合同目的不能实现”为由，提起诉讼要求解除合同没有任何法律依据。鉴于上述借款发生时间较为久远，部分账目模糊不清，无法详细看出原被告之间的账目往来，为利于本案审理，恳请法院指定会计师事务所对本案相关账目出具审计报告，在此基础上作出判决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，北新公司行使解除权已经超过法定期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2000年11月9日，北新公司（卖方、甲方）与林焕堂（买方、乙方）签署《北京市外销商品房预售契约》及补充协议书和相关附件，约定：乙方购买甲方开发的北京市朝阳区xx大厦第三层12号房屋（以下称诉争房屋），建筑面积281.32平方米，售价为每建筑平方米14940元，价款合计4202920元，付款方式见本契约附件三；乙方如未按本契约附件三付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本契约约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每延期一日乙方按延期交付价款的万分之五向甲方支付延期违约金；逾期超过45日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本契约；契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效，乙方已交纳的定金甲方不予返还。合同附件三“付款方式”约定：签约时付30％，余款70％乙方申请建行贷款。北新公司向法庭出示的合同上加盖了北京市国土资源和房屋管理局商品房预售预购登记专用章，日期为2000年11月8日。北新公司于2000年出具了金额为1262920元，付款人为林焕堂的房款发票。2000年11月22日，中国建设银行北京市分行审核发放了借款人林焕堂用于购买诉争房屋的贷款294万元，该款项支付给了北新公司。此后该贷款一直由北新公司偿还。林焕堂提交洪某与北新公司1998年8月1日《融资贷款协议书》复印件、洪某（甲方）与北新公司（乙方），林焕堂、陈某、游某（丙方）2000年10月20日《还款清债协议书》复印件，证明北新公司与洪某约定以洪某出借款项抵付林焕堂诉争房屋房款。上述两份协议书末尾均加盖有北新公司椭圆形公章，有北新公司时任法定代表人林某1签字。林焕堂未提交上述协议书原件，北新公司对上述协议书真实性不认可。《融资贷款协议书》内容为：“立协议书人:洪某(贷款方:以下简称甲方)，北新公司(借款方:以下简称乙方)。兹双方为就资金融通问题，特立协议如下:一、甲方同意以资金分次融通予乙方，且借款总额不得少于人民币1000万元，最高不得超过人民币1500万元。二、双方同意之贷款年限为一年，年利率为百分之十二，均自甲方汇款之日或收到汇票之日起算。三、贷款期限届满，乙方应无条件逐笔连本带息返还甲方，若有延迟应加计日息千分之零点五之滞纳金。四、若有未尽事宜或争端，双方应先友好协商解决。若无法解决，双方同意提交北京市商务仲裁。”《还款清债协议书》内容为：“立还款协议书人:甲方(贷款方)洪某，乙方(借款方)北新公司，丙方(购屋方)林焕堂、陈某、游某。就甲乙双方于1998年8月1日签订之融资贷款协议书经履行至今，由于乙方资金依旧紧张，无法依约偿还，经友好协商后拟定偿还协议如下：一、经双方核实确认甲方借予乙方之实际金额为人民币13677500元整。二、有关乙方应付予甲方之利息及滞纳金，双方另行依合同规定结算。三、为减轻乙方利息及滞纳金负担，清偿乙方债务，甲乙双方同意以经确认之借款人民币13677500元，除抵冲甲方向乙方购买北京xx大厦五楼8、9号面积376.39平方公尺之房产之应付尾款人民币371万元外(该房产至此所有房款均已付清)，甲乙双方并同意以待清偿之余额人民币9967500元代丙方抵付丙方购买乙方房产之部分房款，其明细如下：（一）林焕堂购买北京xx大厦三楼12号面积281.32平方公尺之部分房款人民币1262920元(总价人民币4202920元)。（二）林焕堂购买xx大厦二楼3号面积1089.32平方公尺(含5个车位计100平方公尺)之部分房款人民币3148660元(总价1905776美元)。（三）游某购买xx大厦八楼5、6号面积282.68平方公尺之部分房款人民币127.3万元(总价人民币422.3万元)。（四）陈某购买xx大厦三楼7、8、9、10、11号面积954.66平方公尺(含4个车位计80平方公尺)之部分房款人民币4282920元(总价人民币14262620元)。四、经上述清结后，甲乙双方之债权人民币13677500元即视同偿还，而甲丙双方之结算由甲丙双方自行解决，乙方不予过问。乙方仅对乙丙之间，将签立之购房合同负责。五、乙丙双方应于本协议书签妥后三十日内签妥房产预售合同，相关权利义务悉依合同规定处理。六、本协议书壹式叁份，甲乙丙三方各持一份为凭，如有争议，双方友好协商解决，协商不成时，任何一方均有权向北京仲裁委员会提出仲裁申请。林焕堂提交洪某2020年6月30日的公证视频和公证书，其中洪某陈述主要内容为：洪某和林某1是多年好友。1998年8月林某1投资的北新公司资金紧缺，向洪某借款周转，洪某同意后，与北新公司签订了《融资贷款协议书》，并分多次借予北新公司人民币13677500元。后来由于北新公司资金紧张，无法依约还款，经双方协商后，决定采用房抵债的方式偿还借款。于是,2000年10月,洪某和北新公司签订了《还款清债协议书》，协议约定用部分借款来抵付洪某所购xx大厦五楼8、9号房屋尾款人民币371万元。后因北新公司拒绝为洪某办理房屋所有权证，2012年，洪某将其诉至北京市朝阳区人民法院。经法院调解，北新公司承认了《还款清债协议书》的效力，并自愿为请求人办理了上述房屋所有权证。在《还款清债协议书》中，北新公司同意将剩余部分借款先用于代林某1亲友支付部分房款(即林焕堂所购xx大厦三楼12号部分房款人民币1262920元，林焕堂所购xx大厦二楼3号部分房款人民币3148660元，游某所购xx大厦八楼5、6号部分房款人民币127.3万元以及陈某所购xx大厦三楼7、8、9、10、11号部分房款人民币4282920元),再由林某1以其海外资产向洪某偿还，此部分已与洪某结清完毕。另查一、林某1系林焕堂胞兄。《北京市外销商品房预售契约》及补充协议书和相关附件系林某1代表北新公司与林焕堂签署，该合同末尾加盖的是北新公司圆形公章。另查二、2002年6月，北京市朝阳区人民检察院指控林某1担任北新公司董事长兼总经理期间的行为构成虚假出资罪和挪用资金罪，案件经我院审理于2003年8月12日以（2002）朝刑初字第xxx号刑事判决书判决林某1犯挪用资金罪，判处有期徒刑三年。该判决书已生效。（2002）朝刑初字第xxx号刑事判决书认定如下事实：（一）2000年11月9日，林某1代表北新公司分别与游某、林焕堂（林某1之弟）签订了《北京市外销商品房契约》，约定将“xx大厦”8层第5、6号售予游某，总价款为422.3万元；将“xx大厦”3层第12号售予林焕堂，总价款为420.292万元。协议中约定由游某、林焕堂在签约时向北新公司支付30％的购房款，余款向银行申请个人住房贷款。林某1在北新公司没有收取游某、林焕堂二人30％购房款的情况下，指使北新公司财务人员为游某、林焕堂二人开具了购房发票（向游某开具的发票金额为127.3万元，向林焕堂开具的发票金额为126.292万元）并以此为游某、林焕堂二人在建行通州支行办理了个人住房贷款。（二）证人游某的证言称：他于1996年认识了林某1。2000年10月间，林某1说他要办房子贷款，具体情况他让他们公司的刘某对游某说。过了一天，刘某拿着《北京市外销商品房预售契约》和房屋购销合同让游某签字，他也没仔细看就在上面签了字。林某1让他买的是“xx大厦”8层第5、6号。没过多长时间，刘某又拿着委托书及个人住房贷款合同让他签字，他签完字刘某就去办理银行贷款了，贷款是否办理了他不知道。游某称：他在合同上签字就意味着他要买这房子，还要去还银行的贷款，实际上他根本就没有按合同规定付30％的购房款，林某1也没让他付，这房子也根本不是他的。他从来没还过贷款，因为具体贷款数额以及如何还贷他都不清楚，林某1也从未让他去还过贷款。游某证实，他与林某1之间没有债务关系，林某1也没有以抵债的方式向他出售上述房屋，因为林某1根本就不欠他的钱。游某还证实，上述房屋是林某1以他的名义买的，但根本就不属于他，房屋的租金也始终是北新公司在收。林某1为什么要这么做他不是很清楚，可能就是去银行办理贷款，贷款具体干什么他不太清楚。（三）证人陈某的证言称：“xx大厦”盖好后他想在那里买房，和北新公司签过一份《外销商品房预售契约》，他当时应付30％的购房款，但没付。他准备在北新公司把他买房的银行按揭办好后再付首付款。陈某证实，他和林某1之间没有债务关系。他和林某1、洪某三方共同签过一份《还款清偿协议书》，当时在他这一方还有林焕堂、游某的名字。这个协议的内容和他买的房子有关，可能和房子的房租有关。陈某称他不认识洪某，签协议时他也没有多想，认为是租金的事，因为那时房子好像已经租出去了，签这么一个协议就是说租金应该是谁的。陈某证实，他没有为林某1还过债务，林某1与洪某之间是否有债务关系他不清楚。林某1盖“xx大厦”花了很多钱，和他签协议书就是要让陈某把购房首付款给他，由他去还钱。最后陈某没买这房，也没交首付款，林某1怎么处理的他不知道。（四）现有证据表明，北新公司的财务管理完全在林某1控制之下，至今仍有一枚椭圆型的公章没有交回。另查三、2010年洪某曾起诉北新公司要求解除双方所签《北京市外销商品房预售契约》，案件经我院审理于2010年11月19日以2010年朝民初字第xxxx号民事判决书判决驳回了洪某的诉讼请求，在该案中洪某提交《融资贷款协议书》和《还款清债协议书》作为证据，北新公司对上述证据均不认可。2012年洪某再次起诉北新公司要求办理其所购北新大厦508、509号房屋过户手续，双方在诉讼中达成和解，北新公司同意协助洪某办理北新大厦508、509号房屋过户手续，该案中洪某未提交《融资贷款协议书》和《还款清债协议书》作为证据。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告2000年11月9日签订的《北京市外销商品房预售契约》及补充协议书和相关附件，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的第一个争议焦点是林焕堂是否支付了购房款。对此应由林焕堂承担举证责任。林焕堂要求对北新公司账目进行审计以证明林焕堂已支付购房款的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。林焕堂提交洪某与北新公司1998年8月1日《融资贷款协议书》复印件、洪某（甲方）与北新公司（乙方），林焕堂、陈某、游某（丙方）2000年10月20日《还款清债协议书》复印件，欲证明北新公司与洪某约定以洪某出借款项抵付林焕堂诉争房屋购房首付款。对此本院认为，首先，林焕堂未能出示上述协议书原件，本院无法确认上述协议书的真实性。其次，即使存在上述协议书的原件，考虑到《还款清债协议书》的其他当事方陈某、游某均在（2002）朝刑初字xxx号刑事案件中提供证言，否认与洪某或林某1存在债务关系，否认与北新公司存在房屋买卖关系，考虑到林焕堂与时任北新公司法定代表人林某1系同胞兄弟，林某1又因在此期间挪用北新公司资金损害公司利益被追究刑责，上述因素足以使本院对《融资贷款协议书》和《还款清债协议书》中所列事项产生质疑。因此，即使存在上述协议书的原件，林焕堂仅提供上述协议书并不能完成举证责任，林焕堂需继续举证证明《融资贷款协议书》和《还款清债协议书》中所列事项真实存在。本案中，林焕堂未能提交证据证明相关事实存在，林焕堂提交的洪某视频仅为洪某单方陈述，且按洪某所称，洪某出借给北新公司13677500元，在北新公司无法还款的情况下，债权人洪某却同意债务人北新公司的法定代表人林某1用该笔债务抵扣林某1亲友的购房款，此节明显违背交易习惯和生活常识。北新公司虽曾与洪某在诉讼中和解为洪某所购房屋办理过户手续，但无证据证明北新公司认可《融资贷款协议书》和《还款清债协议书》，仅凭洪某的单方陈述和北新公司同意为洪某所购房屋办理过户，无法推论出《融资贷款协议书》和《还款清债协议书》中所列事项属实。林焕堂未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果。北新公司虽给林焕堂开具了首付款发票，但林焕堂自认首付款系用《还款清债协议书》中所列债务抵扣，在林焕堂未举证证明《融资贷款协议书》和《还款清债协议书》中所列事项属实的情况下，考虑到林焕堂与林某1的亲属关系以及林某1任职期间有损害北新公司利益行为的事实，仅有首付款发票无法认定林焕堂实际支付了首付款。北新公司虽收到了以林焕堂名义申请的按揭贷款，但此后上述贷款均系北新公司偿还，明显违背交易习惯，林焕堂未提交证据证明上述行为的合理性，本院无法认定上述贷款系林焕堂支付的购房款。因此，本院认定林焕堂未支付诉争房屋购房款。本案的第二个争议焦点是北新公司是否有权解除合同。根据原被告所签《北京市外销商品房预售契约》和相关附件的约定，林焕堂应在签约时支付30％房款，余款70％申请建行贷款，但其至今未付，已构成违约。北新公司主张因林焕堂的违约行为导致北新公司无法实现合同目的成立，北新公司有权依法解除合同。本案的第三个争议焦点是北新公司行使合同解除权是否超过法定期间。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。该条是关于法定解除权行使的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的表述为：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后……仍未履行，当事人一方请求解除合同的”。根据该文字内容，司法解释第十五条是针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”所作解释，该条司法解释适用范围不应涵盖《合同法》第九十四条设定的全部内容。本案中，北新公司主张法定解除权的行使原因为《合同法》第九十四条第一款第四项内容：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，而非该条第三项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形。故司法解释第十五条并不能适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。根据该规定，在没有相对方催告的情况下，当事人行使解除权的一年除斥期间的起算点应为“解除权发生之日”。即使将司法解释第十五条的适用范围理解为《合同法》第九十四条设定条件的全部内容，因合同目的无法实现具有当事人的主观判断因素，“解除权发生之日”的确定应以当事人认为合同目的无法实现，进而主张法定解除之日为“解除权发生之日”。本案中，林某1在担任北新公司法定代表人期间将公司财务管理置于其个人控制之下，挪用北新公司资金从事危害北新公司利益的行为，至其被追究刑事责任时仍有一枚椭圆型公章没有交回。在此期间，林某1代表北新公司与其胞弟林焕堂签署诉争《北京市外销商品房预售契约》，无任何证据表明林焕堂实际支付了购房款，且直至北新公司起诉，林焕堂从未对诉争房屋主张过相关权利。考虑到林某1任职期间违法行为对北新公司财务账目造成的破坏和不利影响，北新公司消除林某1的损害、各方股东达成一致以及核对账目查清事实均需要合理时间，依据公平和诚实信用原则，本案中对于法定解除权发生之日应确定为北新公司提起本案诉讼之日。因此，林焕堂关于北新公司行使合同解除权超过法定期限的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”林焕堂于2019年5月28日签收本院送达的本案起诉状和证据材料，视为收到解除合同通知，原被告之间的《北京市外销商品房预售契约》及补充协议书和相关附件已于2019年5月28日解除。北新公司要求解除合同的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。北新公司要求一并解除双方预售合同登记备案手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。考虑到房价上涨因素，依据公平原则，本案诉讼费均由北新公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：原告北京北新房屋开发有限公司与被告林焕堂签订的落款日期为2000年11月9日编号为NO：036241号《北京市外销商品房预售契约》及补充协议书和相关附件已于2019年5月28日解除，该《北京市外销商品房预售契约》的商品房屋预售预购登记备案手续于本判决生效之日起15日内解除。案件受理费40423元、公告费1500元，均由北新公司负担（已交纳）。如不服本判决，北新公司可在判决书送达之日起十五日内，林焕堂可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  文怡昊审判员  付瑞洁二〇二〇年十二月十八日书记员  祝婧婧