杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初1200号 原告：林汝弟，女，1943年7月2日出生，回族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：胡刚，男，汉族，1968年7月3日出生，住杭州市下城区，系原告林汝弟的儿子。 被告：王海杭，男，1960年7月6日出生，汉族，住杭州市下城区,公民身份号码： 330102196007060674。 委托诉讼代理人：王磊，男，1987年9月4日出生，汉族，住杭州市下城区，公民身份号码： 330103198709042011，系被告王海杭的儿子。 被告：杭州爱家物业服务有限公司，住所地：杭州市西湖区莫干山路533号。 法定代表人：岳波。 委托诉讼代理人：雷道伟、李坦红，职员。 原告林汝弟与被告王海杭、杭州爱家物业服务有限公司（以下简称爱家物业）相邻关系纠纷一案，本院于2020年3月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月14日组织双方证据交换。原告林汝弟及其委托诉讼代理人胡刚，被告王海杭的委托诉讼代理人王磊，被告爱家物业的原委托诉讼代理人李妮到庭参加。后于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告林汝弟的委托诉讼代理人胡刚，被告王海杭的委托诉讼代理人王磊，被告爱家物业的委托诉讼代理人雷道伟、李坦红到庭参加诉讼。审理期间，原告林汝弟申请对漏水造成的损失金额，以及损失与2018年11月或12月被告王海杭家厨房墙体渗水是否有因果关系进行鉴定。本案现已审理终结。 原告林汝弟向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告赔偿房屋损失共计88790元（包括房屋装修损失35590元，漏水至今11个月的租金损失3800元/月计41800元，诉讼完毕后房屋维修期3个月的租金损失3800元/月计11400元）；2.被告赔偿财产损失1500元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告要求被告承担鉴定费4000元。 事实与理由：1997年原告搬入德胜东村5幢3单元102室。不到一星期就遭到楼上住户人为原因造成的大面积漏水，全部房间顶、墙面、衣柜渗漏,地板积水淹没。2004年原告家因地板全部腐烂,吊预、柜子都发现霉变、腐烂，墙顶面涂料脱落，严重影响日常生活,原告自己请施工人员进行修复并更换了房间全部地板,花费两万余元。其后十余年,楼上住户因洗衣机、阳台水池漏水，卫生间漏水，厨房起火浇水都渗漏原告家厨房、客厅、房间。期间原告多次到社区反映，并拨打110报警电话,楼上住户赔偿1500元了事。2016年楼上住户住房装修后又发生大面积渗漏,导致原告地板浸泡,衣柜进水,吊顶、墙面涂料脱落。原告到社区反映多次,楼上住户每次都以非自身责任推到房管所并以之前已赔偿1500元为由拖延了事。2016年开始,原告因楼上漏水未及时维修,造成墙面房顶大面积发霉,地板、柜子发霉腐烂,室内霉味弥漫,每到夏季、冬季关闭门窗时霉味散发更加厉害，严重影响家人的呼吸和身体健康。2017年，被告王海杭将住所通过房屋租赁公司出租给酒店作为员工宿舍使用。因酒店员工下班非常晚，回到宿舍后洗漱走动声响较大，严重影响到居住在被告楼下的原告的日常休息和睡眠。2018年，原告小儿子胡剑夫妇考虑到小孩上学问题，以胡剑妻子母亲的名义租住采荷学区房，并将其现住所（北景园菊香苑8幢1单元101室）出租以减轻租金压力。经原告家人商量及原告家的现实情况，以原告居住的××村××房出租来支付小儿子胡剑的租金。近年来原告丈夫因呼吸原因整晚咳嗽无法入睡，10月5日丈夫突发呼吸衰竭，经120急救至浙一医院100重症监护室抢救，于10月11日因抢救无效去世。同期原告小儿子胡剑也在浙一医院因肾病、鼻腔手术住院两次。丈夫丧事后原告也因呼吸原因于10月27日经120急救入院，住院医治，出院后考虑到家里的环境，原告开始居住在北景园菊香苑8幢3单元101室，并开始对德胜东村房屋进行修缮后协议出租以减轻经济压力。不料楼上住户于11月17日因自来水管破裂问题又开始漏水。原告到社区反映情况，社区通知楼上户主，户主称己托管爱家物业，一切事情由托管方负责。第二天原告经社区干部陪同查询托管方地址并反映此事。后经社区干部和原告多次电话催促，前后更换三、四批维修人员，经二十多天才将漏水修复，导致原告家厨房、橱柜、卫生间、门厅、客厅、柜子、房间、墙面、吊顶受潮。 被告王海杭答辩称：不认可原告的诉讼请求、事实和理由，原告说的漏水与被告王海杭无关。 被告爱家物业答辩称，2017年8月17日，爱家物业就物业地址为杭州市下城区××村××幢××单元××号房，与被告王海杭签订《房屋出租托管合同》，托管期限为2017年9月6日至2019年9月5日。2018年5月5日，爱家物业将案涉房屋出租给案外人，租期自2018年6月1日至2019年9月30日。针对上述事实，爱家物业认为：第一，本案案由为相邻关系纠纷，相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。在本案中，爱家物业作为案涉202室的出租管理方，既不是202室房屋的所有权人，亦不是实际使用人，故爱家物业并非本案适格被告。第二，根据原告诉状中所说的事实与理由，案涉房屋自1997年起多次发生较为严重的漏水，2016年发生了大面积渗漏并导致原告房屋地板、衣柜吊顶、墙面等受损。后因未及时维修，导致墙面房顶大面积发霉，地板柜子发霉等室内霉味弥漫大。结合原告提供的房屋受损照片，爱家物业有理由怀疑原告所主张的房屋漏水损失均发生在案涉房屋托管前。第三，根据原告诉状中所说的事实与理由，可知案涉房屋的漏水最后一次发生于2018年11月17日，然该次漏水发生的原因，系厨房内管道老化渗水。根据爱家物业与被告签订的房屋出租托管合同约定，上述问题引发的渗水维修责任为被告王海杭，故爱家物业在反馈被告王海杭上述问题后，双方及时更换了案涉房屋内所有冷热水管，解决了厨房墙壁内水管渗水问题，并未给原告造成损失，也并不影响其正常居住。原告执意认为此次漏水导致其房屋无法出租，但该损失持续系原告未及时采取合理措施，防止损失扩大。故爱家物业认为原告对损失扩大部分包括但不限于房屋损失租金损失等承担一定责任。最后，爱家物业对原告主张的房屋装修损失租金损失等损失金额有异议，金额过高。首先，原告主张的房屋装修损失金额仅来自于工程预算单，无任何相关单位的盖章，故爱家物业对该金额的合理性有异议。其次，根据原告诉状中所说的事实和理由可知案涉房屋发生过多次漏水，且被告王海杭就案涉房屋漏水对原告进行过现金赔偿。故爱家物业有理由怀疑原告在本案中所主张的房屋损失系多次漏水叠加的后果并非仅为托管期间发生漏水。 原告林汝弟围绕诉讼请求依法提交了证据。被告王海杭除对社区证明、房产证、照片、鉴定结论的真实性无异议外，对于其余证据的真实性均有异议。被告爱家物业除对房产证、照片、鉴定结论的真实性无异议，对社区证明的真实性无法核实，对其余证据均有异议。本院认为，原告提交的社区证明、房产证、照片系原件，被告亦对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告提交的证人证言、租房合同、证明虽系原件，但相关证人未到庭作证，本院对上述证据的真实性不予确认；原告提交的维修预算非原件，本院对证明力不予确认。 被告王海杭未向法庭提交证据。 被告爱家物业围绕其答辩意见提交了证据，原告林汝弟及被告王海杭均无异议，本院对证据的证明力予以确认。 依据上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：原告林汝弟、被告王海杭分别为杭州市下城区、××村××幢××单元××室的所有人。2017年8月27日，被告王海杭与被告爱家物业就××村××幢××单元××室签订《房屋出租托管合同》，托管期限为2017年9月6日起至2019年9月5日。2019年10月20日，被告王海杭与被告爱家物业就××村××幢××单元××室签订《房屋出租托管合同》，托管期限为2019年10月25日起至2020年10月24日。原告认为由于被告王海杭家中漏水，导致其财产受损及租金损失，遂起诉来院，要求被告王海杭及爱家物业赔偿。 庭审时，双方确认：本案的争议焦点是被告王海杭家中厨房渗水是否导致原告的财物损失。原告庭审时确认：⑴其诉讼请求中的损失是指2018年11月被告王海杭家厨房漏水导致的损失；⑵在被告王海杭家厨房渗漏发生前，其居住的房屋已有柜体发霉、墙壁发霉、墙体脱落、地板烂掉的现象存在，其一直没有维修；⑶在被告王海杭家厨房水管渗漏发生前，原告林汝弟已搬离案涉房屋；⑷其主张的租金损失系另一儿子胡剑在外租房的租金损失。被告王海杭庭审时确认：其厨房发生过水管渗漏，其接到过社区的电话，告知其楼下反映漏水。被告爱家物业庭审时确认：2018年12月8日其接到租客的报修电话，至2018年12月20日维修完毕。在维修中发现被告王海杭家中厨房墙内水管出了问题，导致水往外涌。 审理期间，原告申请对漏水造成的损失金额（包括厨房吊柜、地柜、卫生间吊顶、门套、阳台房间吊顶、地板、墙面涂料、地板，大房间地板、墙、顶面涂料，小房间柜子、地板、顶、墙面涂料。客厅柜子、吊顶、护墙板、墙面、顶面涂料），以及损失与2018年11月或12月被告王海杭家厨房墙体渗水是否有因果关系进行鉴定。本院委托杭州众诚价格评估有限公司进行价格评估鉴定，委托浙江省建筑科学设计研究院有限公司对房屋渗漏的因果关系进行鉴定。杭州众诚价格评估有限公司出具杭众价［2020］评字第T363号价格评估结论书，评估价格合计为31174元。浙江省建筑科学设计研究院有限公司发函告知本院，其出具房屋渗漏检测鉴定方案后，鉴定申请人未将鉴定款项汇入公司账号，因此退回本次委托。 另查明，原告林汝弟已向杭州众诚价格评估有限公司支付鉴定费4000元。 本院认为，相邻关系是指相互毗邻的不动产所有人或者使用人因对不动产行使所有权或者使用权而发生的权利、义务关系。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，根据双方提交的证据及陈述可知，被告爱家物业并非××村××幢××单元××室的所有人或者使用人，原告以相邻关系纠纷起诉被告爱家物业，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告王海杭是否需要对原告林汝弟做出赔偿。本院认为，原告庭审中已明确其诉讼请求中的损失指2018年11月被告王海杭家厨房漏水导致的损失。根据提交的证据及当事人的陈述，可确定2018年11、12月期间，被告王海杭所有的××村××幢××单元××室厨房水管发生渗漏。原告申请就渗漏与损失的因果关系进行鉴定，但未支付鉴定费用而未做该鉴定。结合当事人陈述的维修持续时间及原告提交的证据，本院认为王海杭家中厨房水管渗漏会导致原告的房屋遭受一定的损失。但鉴于未做渗漏与损失的因果关系的鉴定，无法确定杭州众诚价格评估有限公司所评估的损失金额均因被告王海杭家厨房水管渗漏导致，且原告陈述在王海杭家厨房水管渗漏发生之前，其家中已有柜体发霉、墙壁发霉、墙体脱落、地板烂掉的现象，其一直未维修，原告又无证据证明之前的房屋受损情形系被告王海杭家漏水导致，故本院认为不能以全部评估价格31174元确定赔偿金额，本院酌情确定被告王海杭赔偿原告林汝弟房屋损失10000元。关于原告主张的财产损失1500元，其未提交证据证明，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，本院认为，原告庭审时已确认，在被告王海杭家厨房水管发生渗漏之前，原告林汝弟已搬离案涉房屋，且其主张的租金损失系原告林汝弟另一儿子胡剑在外租房的租金，故本院认为其要求被告赔付租金损失亦无事实及法律依据，本院不予支持。关于鉴定费，鉴于做该鉴定系因被告王海杭家厨房水管渗漏引发，故鉴定费4000元应由被告王海杭承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告王海杭于本判决生效之日起十日内赔付原告林汝弟损失10000元； 二、被告王海杭于本判决生效之日起十日内支付原告林汝弟鉴定费4000元； 三、驳回原告林汝弟的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2157元（原告已预缴），因适用简易程序，减半收取1078.5元，由原告林汝弟负担1003.5元，被告王海杭负担75元。 原告林汝弟于判决生效之日起十五日内向本院申请退费;被告王海杭于判决生效之日起七日内,向本院交纳应负担的诉讼费,逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  陈毓华 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王玥涵 10-