河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初8092号原告:李明明，男，1990年2月11日生，汉族，住河南省汝阳县。被告:郑州瀚宇置业有限公司，住所地荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰、樊华，河南神龙剑律师事务所律师。原告李明明诉被告郑州瀚宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人蒲英杰、樊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告交付房屋；2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以700485元为本金，每天万分之一计算，期限从2020年9月30日起算至实际交房之日止）；3、请求法院判令被告退还原告车位定金20000元；4、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年6月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，被告将位于荥阳市瀚宇天悦湾5号院二期B1座2单元1806号房屋卖与原告，房屋建筑面积89.57平方米，售价700458元，原告已付首付款210485元，剩余49万元房款，原告采取银行贷款方式已付于被告。原告在签订《商品房买卖合同》前，被告销售人员告知原告，买房必须购买8万元的地下车位，需要捆绑销售，原告迫于无奈与被告签订《地下车位认购书》并缴纳2万元的车位定金。双方《商品房买卖合同》约定被告向原告交付房屋日期为2020年9月30日，2020年9月30日上午，原告向被告销售人员询问房屋交房时间，被告销售人员告知因为疫情暂时无法交付房屋及车位，但是被告未提供有关因疫情影响延期交房的证据证明。原告认为被告延期交房已构成违约，应当承担违约责任，根据双方签订《商品房买卖合同》第九条约定被告逾期交房在60日以内的，应按已付房款总额每天万分之一向原告支付违约金。另外，被告要求原告买房必须购买车位，签订《地下车位认购书》属于捆绑销售，违反《合同法》和《消费者权益保护法》的规定。同时《地下车位认购书》属于定金合同，附属于《商品房买卖合同》，因被告无法正常交付房屋，违反主合同义务，导致车位无法正常交付，定金合同也构成违约，因此被告应当向原告退还2万元定金。原告认为被告的违约行为已损害了原告的合法权益。原告诉至法院。被告辩称，原告购买的房屋已经符合交付条件，且被告已经按照合同约定的送达方式，于2020年12月4日向原告发出了交房通知书，被告已经履行了交房义务，原告至今并未前来办理收房手续。被告逾期交房是因不可抗力引起的，原告主张的逾期交房违约金不能成立。由于受到疫情影响，各级政府和相关部门均发出紧急通知，对所有建设项目进行停工处理，导致相关工程无法施工，交房期限顺延，是众所周知的事实，而且荥阳市直到2020年3月16日才允许建设工程项目有条件进行复工，逾期交房属于典型的不可抗力，最高院在审理涉及疫情案件的指导意见中，也明确将疫情发生后，就疫情问题导致延期交房及时向业主发出了相关告知函。由于近年来大气污染防止治理，根据《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案的通知》（郑政【2019】22号）的要求，政府部门多次采取大气污染管控措施，仅2020年各类管控天数超过100天，由于政府部门的管控导致建设工程项目施工无法进行，无法按约定交付涉案房产，也属于不可抗力，被告不应承担违约责任。原告购买车位均系自愿行为，不存在强行捆绑销售。被告建设房屋时一并开发有地下停车位供业主选择，业主如选择买房时一并购买车位，可享受提前认购优惠。被告与原告签订的地下车位认购协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，协议真实有效，原告无权解除协议并要求被告退还车位款。综上被告销售房屋合法合规，被告已经严格按照合同约定履行了交付房屋的义务，不存在违约和捆绑销售车位的行为，原告的起诉没有事实和法律依据，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：2018年6月21日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了商品房买卖合同（编号为XY180××××0186）一份,主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市规划××支路与××交叉口西南侧瀚宇.天悦湾5号院二期B1幢2单元18层1806号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7820.53元，总金额为700485元整……第六条付款方式及期限……3、其他方式约定金额：210485元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-06-21，缴纳比例：30.05%；约定金额为49万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-07-21……第八条交付期限出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……3、因政策调整政府行为以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；施工中遇到国家相关法律法规、政策允许的顺延工期及自然等原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。同日，双方又签订合同补充协议（附件四）一份，主要内容为：“一、合同签订和告知……2、双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达……三、前期物业服务出卖人依法选聘的前期物业服务企业为：河南领域物业管理有限公司……”。原告于2019年11月左右，向被告分三期支付首付款共计210485元。2018年6月22日，被告给原告开具首付款的河南增值税普通发票一张，2019年1月11日，被告给原告开具银行贷款额度的河南增值税普通发票一张。2020年9月30日，原告通过微信聊天方式向被告工作人员询问房屋交付时间，被告工作人员告知其因疫情原因将会延期交房。2020年12月3日，被告工作人员通过微信聊天方式通知原告交房，并向原告发送交房须知一份，主要内容为：“1、交房通知单领取时间及地点：……5、所需资料：房主本人及共有人到场……契税票、高层5000元左右费用，洋房8000元左右费用（包含1年物业费、装修垃圾清运费：8元/平方米，装修高层保证金1000元、洋房3000元……”，原告没有接收该房屋。2020年12月4日，被告通过邮寄方式向原告邮寄交房通知书一份，后该邮件因收件人不再指定地址被退回。后原告诉至法院。另查明，2018年6月19日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订地下车位认购协议书一份，主要内容为：“乙方向甲方购买了坐落于瀚宇天悦湾项目5号院1栋2单元18层06号房屋，双方已签订了《商品房买卖合同》……二、乙方购买商品房的同时，提前认购地下停车位，双方协定按人民币8万元/个标准车位（不包括子母车位）进行购买……三、车位到达交付条件后，甲方以本合同约定的联系方式向乙方发出通知，甲方通知乙方选择车位时间，选择车位当天按照楼栋进行集中摇号方式确定选择车位顺序……四、乙方在签订《商品房买卖合同》时，同步签订本协议，并缴纳车位首付款2万元整，在本协议签订生效后，剩余款项6万元在选取车位当日签订《地下车位使用权转让协议书》时一次性缴纳完毕……”。当日，原告支付被告车位款2万元，被告给原告出具收据一份，主要内容为：“今收到李明明2万元……车位款”。2019年、2020年，政府有关部门因大气污染防治、环保等因素对施工单位进行严格管控措施。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同成立有效。结合原、被告陈述，首先是被告行为是否构成逾期交房问题，一是依照本案所涉商品房买卖合同第八条约定内容，被告交付时间为2020年9月30日前，但同时约定了不可抗力条款以及政府行为等非出卖人原因造成房屋无法按期交付的情形，二是被告提交的有关证据可以表明其延期交房的主要原因系政府行为等其不能实际控制的因素导致，诸如大气污染防治、环保等情形，特别是2020年新冠病毒疫情防控措施，应当属于合同约定的不可抗力以及非因出卖人原因的情形，三是原告陈述被告并未书面通知告知其上述情形，虽然被告并未提供充分的证据证明其在合同约定期限内告知原告，但政府部门因大气污染防治、环保等所实施的严格管控措施，应当是长期连续的行为，被告应当是明知的，且被告亦陈述其知道新冠疫情的因素，被告工作人员亦通过微信聊天方式告知了其疫情因素，故综上双方约定交付期限应当依约相应顺延，结合本案实际情况，被告行为不构成逾期交房，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。其次是关于原告要求被告向其交付房屋的问题，一是支付房款与交付房屋互为对价，原告依约向被告支付了购房款，被告应当向原告交付房屋，二是虽然被告工作人员于2020年12月3日通过微信通知原告交房，但同时亦通知交房的相应限制条件诸如契税票、物业费、垃圾清运费等，而双方签订的商品房买卖合同及补充协议并没有相应的约定，且该费用应发生在原告与物业公司等主体之间，与本案所涉的商品房买卖合同并无直接关联，因此原告未按通知接收房屋并不构成违约，三是被告当庭陈述可向原告按照合同约定交付房屋，上述条件不构成障碍，且本案所涉房屋已经建成并具备交付条件，故综上对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。最后是关于原告要求被告返还其车位定金2万元的诉讼请求，一是原告认为《商品房买卖合同》及《地下车位认购书》是主从合同关系，虽然该两份合同具有一定关联，但本案房屋与地下车位在客观物理上能够完全区分，原告亦未提供充分的证据证明该两份合同在法律上存在密切关联程度达到主从地步，二是原告认为被告存在捆绑销售行为，因捆绑销售概念属于反垄断法上的规定，不属于本案审理范围，且原告亦未提供充分的证据证明被告存在强迫行为，故综上原告并未提供充分的证据证明被告存在根本违约情形，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效后十日内将本案所涉的房屋（位于荥阳市规划一支路与成皋路交叉口西南侧瀚宇.天悦湾5号院二期B1幢2单元18层1806号房）交付给原告李明明,原告李明明应予以协助；二、驳回原告李明明的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告负担100元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二〇年十二月二十五日书记员  王 吉