贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初9453号 原告：马洪，男，1980年6月20日生，汉族，住贵州省兴义市。 原告：林娟，女，1981年4月15日生，回族，住贵州省兴义市，系马洪之妻。 共同委托诉讼代理人：赵元，贵州年成律师事务所律师。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰栋壹层N-022号。 法定代表人：郑国江，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方世长，贵州黔青律师事务所律师。 原告马洪、林娟与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马洪、林娟的共同委托诉讼代理人赵元、被告华联房开公司的委托诉讼代理人方世长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马洪、林娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告在三十日内完成商品房的初始登记，并将相关资料交付给原告，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2.判令被告以房屋总价款409325元为基数，并按照年利率6%支付从2017年12月30日至2020年8月10日逾期办证的违约金64191元；3.判令被告以房屋总价款409325元为基数，并按照日万分之0.5支付从2017年8月10日至2020年8月10日逾期交房的违约金22431元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年11月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于兴义市屋，房屋总价款为409325元，首付123325元，余下房款以贷款的方式已经支付完毕。合同约定，被告应在2016年6月28日前向原告交付该商品房且需符合相关规定，如果逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应按交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，现原告自愿按照日万分之0.5计算违约金，从2017年8月10日算至2020年8月10日已经产生违约金22431元（409325元×（0.5÷10000）×1096天）。同时，合同约定被告应当在2017年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；如被告不能在规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期起60日后，仍不能交付的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。但因该条款系格式条款且加重原告的责任，无法赔偿原告因此造成的损失，应按照年利率6%支付逾期办理商品房转移登记的有关文书的利息给原告，从2017年12月30日算至2020年8月10日已产生逾期违约金64191元（409325元×6%÷365天×954天）。原告已经按照合同约定履行了付款义务，被告未按照合同约定履行相应义务已构成根本性违约，应当承担违约责任。综上所述，为维护原告合法权益，根据相关法律的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求为谢! 华联房开公司辩称，双方签订的合同属实，约定在2016年6月28日前交房，2017年12月30日前交付有关产权证书。被答辩人的房款已经付清了。对被答辩人的第2项诉讼请求逾期交房违约金从2016年6月28日起诉之日计算三年的诉讼时效，对超过诉讼时效的诉讼请求不应当支持。2017年11月11日，被答辩人已经领取商品房钥匙接房。在被答辩人接房后，就没有实际损失，对接房的违约金请求人民法院参照本地区其他案件判决予以调整。对答辩人的第3项诉讼请求逾期办证违约金答辩人请求按合同约定判决。最后，请求人民法院在计算违约金期间时扣除2020年疫情期间不可抗力的90天后依法判决。 本院经审理认定事实如下：2014年11月8日，马洪、林娟作为买受人，华联房开公司作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于兴义市，建筑面积135.69平方米，套内建筑面积106.15平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价3856.10元，房屋总价款为409325元；采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款123325元，余款286000元以银行按揭支付；第十一条约定，出卖人应当在2016年6月28日前向买受人交付该商品房且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同第二十二条第三款约定，出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十七条约定，双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起60日内向另一方当事人提供证明。合同还对其他购房事项进行了约定。另在合同附件十二即《补充协议》第十八条中约定，不可抗力包括：六级以上的地震、六级以上的大风、24小时内25ｍｍ以上大雨暴雨；火灾、国家法律规定的瘟疫、其他不可抗力原因（包括战争、动乱、空中飞行物或非买卖双方责任造成的损失）。合同签订后，马洪、林娟向华联房开公司支付了购房款123325元及维修基金等费用。购房余款由被告通过银行贷款的方式付清，华联房开公司亦认可涉案房屋购房款已付清。马洪、林娟也按相关规定向国家税务机关缴纳了案涉房屋契税及其他相关费用。2017年11月11日，被答辩人已经领取商品房钥匙接房。 另查明，涉案楼盘至今未取得建筑工程竣工验收备案登记，也未取得商品房大产权初始登记。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉合同签订后，马洪、林娟按约定向华联房开公司支付了全部购房款，华联房开公司未按约定期限履行交付房屋及按期取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，构成违约，依法应承担逾期交房及逾期办证的违约责任。虽然马洪、林娟于2017年11月11日已领取房屋钥匙装修入住，但华联房开公司至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案登记，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”之规定，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，均构成逾期交房。 关于逾期交房违约金计算的问题，根据案涉《商品房买卖合同》中“第十一条约定，出卖人应当在2016年6月18日前向买受人交付该商品房且该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”的约定，即华联房开公司应从2016年6月18日起按双方约定按已付购房款的日万分之一向马洪、林娟计付逾期交房违约金，原告自愿按日万分之0.5主张逾期交房违约金未违反法律法规相关规定，本院予以支持。又因案涉逾期交房违约金系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效，马洪、林娟于2020年9月21日才向本院提起诉讼，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，马洪、林娟在民法总则施行之后提起诉讼，本案应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前计算三年未超过诉讼时效期间，即至2017年9月22日，故马洪、林娟在2017年9月22日前的违约金诉请已过诉讼时效，本院不予支持。故逾期交房违约金应从2017年9月22日起计算。又根据违约金兼具惩罚性与弥补损失的性质，结合买受人的一般购房用于居住的目的，在马洪、林娟于2017年11月11日领取钥匙收房后，其损失相对降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，故在原告领取钥匙后的逾期交房违约金本院酌情调减为按照原告主张的逾期交房违约金的30%予以计算。华联房开辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期交房违约金，但华联房公司开至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案登记，也未交房，即从2016年6月28日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，本院对其抗辩意见不予支持。故华联房开公司应从2017年9月22日起向马洪、林娟支付逾期交房违约金，因原告仅向本院主张截止至2020年8月10日的逾期交房违约金，故从2017年9月22日计算至2020年8月10日（1054天）的违约金为：7202.07元（409325元×0.00005×51天+409325元×0.00005×1003天×30%），对2020年8月10日以后的逾期交房违约金，马洪、林娟可另案主张。 关于逾期办证违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》中约定“出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故逾期办证违约金应从2017年12月30日起按已付购房款的日万分之一计算，原告主张按照已付购房款的年利率6%计付逾期办证违约金，但因双方已就该违约金的计算方式进行明确约定，本院应尊重当事人意思自治，对于其称案涉逾期办证违约金条款系格式条款，且加重其责任，但从双方约定的违约金条款内容来看并未明显加重任何一方当事人的责任或限制一方当事人权利，加之原告并未举证证明逾期办证给其造成的损失明显大于双方约定的违约金，故本院对于原告主张按年利率6%计付逾期办证违约金的诉请不予支持。华联房开公司辩称应扣除2020年发生疫情不可抗力期间90日的逾期办证违约金，但华联房开至今未取得商品房大产权初始登记，即从2017年12月30日起就已违约，其违约行为发生在疫情开始前，根据合同法第一百一十七条的规定，对其抗辩意见不予采信。所以，结合原告仅主张逾期办证违约金至2020年8月10日的诉请，华联房开公司应支付马洪、林娟的逾期办证违约金从2017年12月30日起暂算至2020年8月10日为39090.54元（409325元×0.0001×955天），此后的逾期办证违约金原告可另案主张。 关于马洪、林娟诉请华联房开公司在30日内完成案涉房屋初始登记、并交付相应资料及办理房屋转移登记的问题。因案涉楼盘至今未取得建设工程竣工验收备案登记，而办理初始登记又需以取得竣工验收合格证明为前提，取得建设工程竣工验收合格证明又须涉案楼盘各项分项验收、综合验收合格，故案涉房屋目前尚不具备办理初始登记的条件，且该诉请又不具有强制执行性，故本院不予支持。另外，办理商品房产权转移登记手续需买受人的积极配合并提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，存在诸多不确定因素，并非华联房开公司一己之力即可完成的事项，且因房屋初始登记是办理房屋产权登记的前提，故案涉房屋并不具备办理房屋转移登记的条件，所以，对马洪、林娟的该项诉请,本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付马洪、林娟2017年9月22日起至2020年8月10日的逾期交房违约金7202.07元； 二、贵州华联房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付马洪、林娟2017年12月30日起至2020年8月10日的逾期办证违约金39090.54元； 三、驳回马洪、林娟的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1966元，减半收取983元，由马洪、林娟负担458元，贵州华联房地产开发有限公司负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  毛 玉 二〇二〇年十二月八日 法官助理  刘远鹏 书 记 员  冯明星