北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1087号原告：张鸽，男，1987年5月23日出生，住北京市海淀区。被告：王桂芳，女，1966年4月23日出生，住北京市丰台区。被告：李凤月，女，1983年2月14日出生，住北京市海淀区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：冯涵，男，住北京市大兴区。原告张鸽诉被告李凤月、被告王桂芳、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蔡玫独任审判，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。本案原告张鸽与被告我爱我家公司委托诉讼代理人冯涵、被告王桂芳、被告李凤月到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张鸽向本院提出诉讼请求，要求1.撤销我与被告签订的《北京市房屋租赁合同》;2.三被告共同偿还中介费、房租、押金共计49266元。事实和理由：2019年8月10日，我通过我爱我家公司业务员高某租房，多次明确表示不要托管性质的房子，只要业主直租的。后高某向我介绍了位于北京市海淀区×号房屋（以下简称涉案房屋），签订合同时，我爱我家公司告知业主本人不在国内，委托其朋友李凤月帮忙代办手续。我出于对我爱我家公司的信任便签订了合同，并支付给李凤月房租、押金等总计41616元，支付给我爱我家公司中介费7650元。签订合同时，我也明确向李凤月告知，不要托管性质的房子，但签完合同当晚，我就发现李凤月曾以多家小中介公司名义发布过房源信息，和网上曝光被取缔处罚的黑中介手法一样，后我多次找李凤月和我爱我家公司要求退全款。经过多轮沟通和协商，2019年8月16日，我和李凤月的朋友、我爱我家公司店长吴某及业务员高某在涉案房屋内达成协议，扣除3天房租后退还我剩余费用，我当场把房屋钥匙及电卡等物品交给李凤月的朋友，但此后李凤月反悔，我一直没有拿到退款。为维护我的合法权益，特诉至法院。李凤月辩称，双方签订的租赁合同一直在正常履行，我有收取房租的权利，因张鸽未交纳第二期租金，我才把涉案房屋收回的，故不同意退还张鸽租金。按租赁合同约定，逾期付款超过7天的应支付2个月房租作为违约金，张鸽未交纳第二期租金已构成违约，押金转换为违约金，我不同意退还。中介费我没有收取过，与我无关，亦不同意退还。综上，我不同意张鸽的全部诉讼请求。被告王桂芳辩称，我是涉案房屋产权人，李凤月是我的朋友，其一直从事房屋中介工作。因我事情较多，2016年9月我跟李凤月签订了合同，将涉案房屋委托给李凤月打理，每个季度李凤月给我租金，并约定如有法律纠纷由李凤月承担。我跟张鸽没有任何关系，故不同意退还房租、押金、中介费。被告我爱我家公司辩称，本案是房屋租赁纠纷，我公司与张鸽是居间关系，不同意在本案中合并审理。在居间过程中，我公司并非执法部门，无权要求受托人提供工作单位等情况。张鸽要求我公司对于受托人的职业等进行审查从而认定房屋的性质不符合实际且无法实现，我公司并不知道李凤月向张鸽隐瞒情况，对于张鸽所述李凤月系房屋中介人员并不知情。2019年8月16日，三方在涉案房屋并未达成协议。综上，我公司在居间过程中并无瑕疵，张鸽在合同履行过程中存在过错，不同意退还中介服务费。另张鸽要求三被告承担连带责任，没有法律依据，请求法院依法驳回张鸽全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王桂芳系涉案房屋所有权人。王桂芳与李凤月系朋友关系，李凤月在北京都市易家房地产经纪有限公司工作，该公司经营范围包括房屋租赁业务。2019年8月10日，李凤月以王桂芳（出租方，甲方）的代理人名义与张鸽（承租方，乙方）、我爱我家公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下称涉案租赁合同），合同约定，王桂芳将涉案房屋出租给张鸽用于居住，租赁期自2019年8月13日至2020年9月30日，共计1年1月18天；租金标准：9000元/月，押一付三，押金9000元，各期租金支付日期2019年8月13日、2019年11月13日、2020年2月13日、2020年5月13日，以此类推。合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全，健康的，乙方有权单方解除合同，甲方应按当年月租金的200％向乙方支付违约金。乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按当年月租金的200％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200％支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。合同中就丙方提供的居间服务内容还约定：本合同签订后，如甲乙双方解除、中止或变更租赁关系的，甲乙双方仍应向丙方支付合同约定的佣金，丙方已收取的佣金不予返还；丙方明确告知甲乙双方合同履行过程中可能存在的若干风险…；丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为致使甲方或乙方遭受重大经济损失的，应退还已收取的佣金。李凤月在出租人（甲方）代理人处签名，王桂芳未在该份合同落款处签字。合同签订当日，张鸽向李凤月支付了2019年8月13日至2019年11月30日租金32400元、有线电视费216元及押金9000元，向我爱我家公司支付了中介服务费用7650元，李凤月将涉案房屋钥匙及电卡等交付给张鸽。次日，张鸽与李凤月、我爱我家公司业务员高某联系，以李凤月系房地产中介公司员工，涉案房屋属托管性质为由表示不再租赁涉案房屋。张鸽亦未实际搬入涉案房屋居住。2019年8月16日，李凤月委托朋友与张鸽、我爱我家公司吴某、高某在涉案房屋内就不再继续履行涉案租赁合同相关事宜进行过协商。此后，三方就退还中介费、租金、押金及支付违约金等事宜多次协商未果。庭审中，张鸽主张其寻找房源时，已明确告知我爱我家公司业务员不要托管性质的房屋，认为我爱我家公司没有尽到审核义务，和李凤月串通伪造证据欺骗其签订涉案租赁合同，李凤月隐瞒其和王桂芳的真实关系，提供虚假委托书，无权代理王桂芳出租涉案房屋，故涉案租赁合同无效，要求撤销上述合同，三被告退还其已支付的房屋租金、押金及中介服务费用等全部款项。就此张鸽提供了以下证据：1.与我爱我家公司业务员高某的聊天记录，内容显示“高某（以下简称“高”）：×家属楼精装两室一厅…9200元/月。张鸽：魏公村附近。…张鸽：我不想要托管的房子。高：好吧，有业主的房子，我加您个微信一会回去给你发几张照片你看可以吗？”“张鸽：你看过吗？高：不是业主朋友给开门…张鸽：业主朋友在哪儿离得远么？高：应该在附近吧，业主住的挺远的就让朋友拿着钥匙”；2.与我爱我家公司店长吴某（以下简称“吴”）的聊天记录，内容显示“2019年8月27日张鸽：是直接退钱。还是又像上次一样面谈。要是面谈就不用了。我8月16号那天已经把钥匙给你们双方了。吴：是把钥匙给了业主代理人了，她不是也同意了嘛，房租就是截止到16号。张鸽：啥时候退。怎么说。吴：现在还在走转租，目前好像还没有租出去呢。张鸽：我没同意走转租啊。一直没有同意。过去没有，现在没有，以后也不同意。吴：嗯。”；3.与我爱我家客服电话的录音，内容显示“张鸽：我想问一下，有这么一种情况的房子，你们公司能不能代理，现在有一个业主，他把他的房子给我了，还写给了我一个委托书，还给我了他的房产证复印件，假如说我又是一家中介公司员工，像这种情况我拿着这些资料去你们公司，让你们公司帮我出租找租客，帮我找居间的租客，房租付给我，我想知道这样的房子你们公司接吗？客服：不受理的。…客服：我刚才核实了一下，业主要委托你，需要业主原件，身份证原件，房产证原件，委托书，还要业主视频确认委托给你才受理。张鸽：必须要业主拍视频是吗？客服：对，还要身份证原件，房产证原件，才能可以。张鸽：我还想知道，假如业主不在北京，房产证原件没有提供，有复印件，我自己替业主写一个他委托给我的委托书，这样的委托书符合你们公司的规定吗？客服：我们公司要的就是刚才和你说的那些资料。张鸽：也就是说这个委托书必须是业主本人签的字，是吧？客服：对。张鸽：如果不是业主本人签字，即便你们打电话和业主核实了，业主口述让第三人代签他的名字也不行，是吧？客服：委托书必须业主委托的才可以。张鸽：必须业主本人签字的才可以是吧？客服：对。”4.委托书复印件，出具日期为2017年9月25日，委托李凤月办理涉案房屋出租事宜，委托期限自2017年10月1日至2020年9月30日。委托书落款处有“王桂芳”字样的签名。我爱我家公司对张鸽提供的其与高某的聊天记录不持异议；对录音的真实性不认可，认为张鸽存在诱导性语言，不存在客观性；认可与吴某的聊天记录及2017年委托书的真实性，但不认可证明目的。王桂芳认可其曾委托李凤月代其在2017年委托书上签名，王桂芳、李凤月对该份委托书及录音的真实性不持异议，对其他证据认为与其无关，无法核实真实性。王桂芳、李凤月称张鸽应于2019年11月13日给付第二期房租，张鸽未按时给付已构成违约，故涉案租赁合同应于2019年12月7日合同解除。李凤月提交《北京市房屋租赁合同》、与张鸽短信聊天记录作为证据，《北京市房屋租赁合同》显示王桂芳（出租房、甲方）将涉案房屋出租给李凤月（承租方、乙方），出租期限自2016年10月1日至2021年9月30日，共计五年。该合同的补充条款里约定：①第四年合同期租金8100元计算，付款日期不变。②甲方同意乙方将此房屋转租第三方，乙方须管理室内各项维修。如因乙方管理不善，所造成的一切经济纠纷，财产损失，均与甲方无关，由乙方负责；与张鸽短信聊天记录内容为：“2019年11月12日你好，张鸽，你租住的×号的房子，明天该交房租了，希望按时交纳”，“2019年11月21日你好，张鸽，你租住的×号的房子，房租已拖欠日期超过7天，按照合同约定已构成违约行为，我有权收回房屋从新出租。”王桂芳认为短信聊天记录真实性无法核实，但对《北京市房屋租赁合同》不持异议，王桂芳亦提供内容相同的《北京市房屋租赁合同》为证。我爱我家公司认为短信聊天记录的真实性无法核实，对《北京市房屋租赁合同》不持异议，张鸽对短信聊天记录的真实性认可，但对《北京市房屋租赁合同》不予认可。我爱我家公司主张在房屋租赁过程中，该公司作为居间方无权、也无法核实受托人的身份，李凤月有权代理王桂芳签订租赁合同，且该公司已如实将情况告知张鸽，不认可与李凤月串通欺骗张鸽签订租赁合同。我爱我家公司称签订合同时曾电话联系王桂芳，核实过李凤月的代理人身份，并提供2019年委托书一份，内容为“因个人原因，本人无法亲自前往北京我爱我家房地产经纪有限公司办理海淀区×号（合同号或物业地址）的相关事宜，现委托李凤月全权代表本人办理此业务。委托人：王桂芳日期2019年8月10日”，李凤月对该份委托书不持异议，称因我爱我家公司认为其所持2017年委托书不符合该公司的格式要求，故签订涉案租赁合同时，经我爱我家公司与王桂芳电话核实后，由其代替王桂芳在该份委托书上签名。王桂芳对2019年委托书的真实性不予认可，但称其曾接到我爱我家公司的核实电话，并当庭表示认可李凤月作为其委托代理人签订的涉案租赁合同。张鸽不认可此份委托书的真实性，称其从未见到过。张鸽认可李凤月在签订合同时向其表明系王桂芳委托代理人的身份，但提出李凤月和我爱我家公司告知其房主在国外，李凤月称自己系国企员工，其跟李凤月及我爱我家公司明确过不租带有托管性质的房屋。对于张鸽的上述主张，李凤月不予认可，我爱我家公司认可张鸽曾向其表示过不租带有托管性质的房屋，但认为涉案房屋属于业主直租或转租，不属于托管性质。张鸽认为托管性质的房屋系不直接跟房屋所有权人签订租赁合同，中间人赚取房屋租金差价的房屋。三被告均认为涉案租赁合同真实有效。张鸽称如法院认定上述租赁合同有效，其变更诉讼请求，以李凤月、我爱我家公司明知其不租赁托管性质的房屋，但仍欺骗其签订租赁合同为由确认涉案租赁合同于2019年8月16日解除，按当日三方达成的口头协议履行，扣除3天房租900元后，三被告退还其房租、押金及中介费等共计48366元。我爱我家公司表示三方是曾按上述方案协商过，但并没有达成明确的协议，且事后也因张鸽不同意扣房租而未履行。李凤月不认可三方已于2019年8月16日达成协议。张鸽、我爱我家公司称2019年8月16日张鸽将房屋钥匙、电卡及其他物品放在涉案房屋内，王桂芳、李凤月否认收到张鸽当天交还的房屋钥匙、电卡及其他物品。经询问，王桂芳、李凤月表示因疫情影响，李凤月已于2020年4月底提前将涉案房屋交还给王桂芳。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据当事人当庭陈述，2017年、2019年两份委托书上“王桂芳”的签名虽由李凤月代签，但王桂芳明确表示2017年李凤月在委托书上签名经过其同意，其对委托书载明内容不持异议，并当庭认可李凤月作为其委托代理人签订的涉案租赁合同。因涉案房屋权利人王桂芳进行了追认，故应当认定李凤月作为王桂芳的代理人有权与张鸽订立涉案租赁合同，在该合同中，王桂芳具有出租人的地位，并受涉案租赁合同约束。因李凤月系王桂芳的代理人，故王桂芳关于自己对签署涉案租赁合同不知情，且与其无关的抗辩，本院不予采纳。如王桂芳与李凤月就两人间签订的《北京市房屋租赁合同》履行有争议，双方可以另行解决，王桂芳并不能以此对抗其应当向张鸽承担的责任。涉案租赁合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。张鸽提供的聊天记录等证据并不能证明王桂芳、李凤月与我爱我家公司存在恶意串通，欺骗其签订涉案租赁合同的行为，故对于张鸽提出上述租赁合同无效要求撤销的主张，本院不予支持。张鸽虽在合同签订前告知我爱我家公司，其不同意租赁托管性质的房屋，但依据前述本院认定事实，出租方为所有权人王桂芳，涉案房屋并不属于托管性质，故张鸽以李凤月、我爱我家公司实施欺骗行为为由要求解除涉案租赁合同的主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据庭审查明事实，双方刚刚签订涉案租赁合同即产生纠纷，张鸽亦未实际搬入涉案房屋居住，王桂芳、李凤月虽不认可张鸽于2019年8月16日将钥匙及电卡等物品留在涉案房屋内，但亦承认李凤月已于2020年4月将涉案房屋交还给王桂芳，期间王桂芳、李凤月并未要求张鸽办理房屋交接事宜，故本院认定王桂芳、李凤月已于2019年8月16日接管涉案房屋钥匙。根据本案实际情况，涉案租赁合同客观上已无实际履行可能，在张鸽承担提前退租的违约责任的情况下，其要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年8月16日解除，本院予以支持。合同解除后，王桂芳应将2019年8月17日至2019年11月30日期间的租金31500元及有线电视费216元退还给张鸽。涉案租赁合同系因张鸽的违约行为而解除，王桂芳有权按照张鸽提前终止协议的情形主张违约金，因涉案租赁合同中约定押金可以抵作违约金，故对于张鸽要求退还押金的请求，本院不予支持。李凤月系王桂芳的代理人，应由王桂芳对李凤月的代理行为承担民事责任，故对于张鸽要求李凤月退还房租及押金等费用的请求，本院不予支持。本案为房屋租赁纠纷，张鸽主张我爱我家公司、王桂芳、李凤月返还居间费用即中介服务费，与本案并非同一法律关系，本案对此不予处理，双方可另寻法律途径解决。因我爱我家公司系居间方，与张鸽属居间合同关系，故张鸽在本案中要求我爱我家公司退还房租及押金等费用，缺乏法律依据，本院不予支持。张鸽主张按2019年8月16日三方达成的口头协议，要求三被告退还其房租、押金及中介费等共计48366元，但张鸽未提供充分证据证明王桂芳、李凤月同意上述调解方案，故对此项请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第五十一条、第五十二条、第六十条、第九十四条规定，判决如下：原告张鸽与被告王桂芳、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司于二O一九年八月十日签订的《北京市房屋租赁合同》在二O一九年八月十六日解除;被告王桂芳于本判决生效后七日内退还原告张鸽二O一九年八月十七日至二O一九年十一月三十日的房屋租金及有线电视费共计31716元;三、驳回原告张鸽其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1032元（原告张鸽预交516元），由原告张鸽负担239，已交纳;由被告王桂芳负担793元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蔡玫二〇二〇年十二月二十九日书记员  刘洋