广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4513号原告：江敏，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：林雪儿，女，1974年9月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂**，系原告的妻子。被告：李利杰，男，1989年12月21日出生，汉族，住河南省武陟县。原告江敏诉被告李利杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告江敏及其委托诉讼代理人林雪儿，被告李利杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江敏向本院提出诉讼请求：1.被告照价赔偿已损坏家具物品损失44000元；2.被告赔偿房屋清洁、消毒、余下杂物、损坏物品清运费3000元；3.被告向原告支付租房期间的水、电、煤气、物业等未结费用1900元；4.租赁押金8600元归原告所有；5.被告赔偿原告误工费4500元、交通费500元；6.被告赔偿损坏物品（大厅窗帘布、大厅及书房防蚊纱门）损失14123元；7.被告人为造成房屋设施损坏赔偿20000元；8.被告赔偿租金损失13500元（2020年4月至6月）。事实和理由：原告与被告于2019年3月24日签订《房屋租赁合同》，原告将广州市番禺区华南碧桂园翠山蓝天苑22座108房出租给被告居住，2020年2月原告检查房屋时发现被告有在房屋内摆放货物和饲养大量动物。2020年3月23日租赁合同到期，原告在警察见证下检查房屋时，发现被告将房屋内的墙体、家具等物品损坏严重，部分丢失，房屋内沙发、床褥、墙体等留有动物粪便、尿水，气味刺鼻。经原告调查，被告有在房屋内饲养大量动物（怀疑被告从事买卖动物交易），并因动物声音大、气味大等问题被人多次投诉到物管中心、南村派出所、居委会等部门，均到场核实。2020年3月24日原告在华南碧桂园居委会，物管公司两部门人员见证下与被告交接房屋，原告向被告提出房屋设施、家具赔偿问题，被被告拒绝，后经华南碧桂园居委会调解不成。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告李利杰辩称：我认为原告的主张与事实不符，不同意原告的诉讼请求。原告拍摄照片主张我方在房屋内摆放货物及饲养大量宠物的时候，并非是我退房的时候，而是当天房屋停水，原告回来拍摄的，并非是交房当天拍摄的。另外，原告主张我方损坏家具严重并非事实，我承租房屋的时候，原告是知晓我有饲养猫狗的，而且房屋位于一楼，非常容易潮湿，屋内的家具也很老旧，原告主张其向我提出房屋设施、家具赔偿问题，被我拒绝，是由于房屋都是自然损耗，并非是我故意为之，谈不上赔偿的问题。至于原告主张的声音大、气味大被投诉，我确认有接到过投诉，但相关部门到场核实后，发现屋内是很干净的。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年3月24日，江敏作为出租方（甲方），与李利杰作为承租方（乙方）及广州中名灏房地产中介公司作为经纪方共同签订了一份《房屋租赁合同》（NO.s0080151），约定甲方同意将位于广州市番禺区南村镇华南碧桂园××座××房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作住宅用途使用，租期为一年，从2019年3月24日至2020年3月23日止；甲方应于2019年3月24日将涉讼房屋交付乙方使用；甲乙双方约定月租金为4300元/月，租金按月结算，乙方在每月的第1日前结清本月的租金；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金8600元，以及首月租金4300元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；在租赁期内，甲方负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用；在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方使用房屋不当或者认为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；乙方未征得甲方同意，擅自将该房产转租、分租给他人使用或调换使用的，或利用该房产进行违法活动的，或拖欠租金或相关费用超过十五天，或未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途，或故意损坏该房产的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失；租赁合同期满或提前终止，乙方必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则将视为乙方对余下物品放弃权利，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；乙方不得利用该房屋从事商业活动和摆放货物；等等。当日，双方签订了一份《家私电器清单》（NO.0000568），其上载明涉讼房屋内家具有沙发五件套一组、茶几一个、餐台一张配套五张椅子、床头柜二个、电视柜一个、衣柜二个、梳妆台一套，家电有电视机一台、空调三台、煤气炉一台、抽油烟机一台、消毒碗柜一台、冰箱一台、热水器一台、洗衣机一台；并载明了电表、煤气表和水表读数。签订上述合同后，江敏并开具了《租赁押金收据》和《租赁收据》，确认收到李利杰缴纳的租赁押金8600元和租金4300元。2020年3月24日，因涉讼房屋租赁期满后，双方对于房屋的清洁以及房屋内物品的赔偿等问题产生争议，广州市番禺区南村镇华南碧桂园社区人民调解委员会根据当事人的申请进行了调解，但无法达成调解。2020年3月30日，江敏提起本案诉讼。庭审中，双方当事人均确认以下事实：1.江敏于2019年3月24日交付涉讼房屋给李利杰使用，李利杰于2020年3月23日搬离涉讼按房屋，于2020年3月24日交还涉讼房屋；2.李利杰向江敏缴纳了租赁押金8600元，并交纳租金至2020年3月23日。但双方当事人对以下问题存在争议：一、对于李利杰交还涉讼房屋至江敏时的房屋状况以及李利杰应否赔偿损失的问题。江敏主张：1.李利杰租赁期间损坏家具严重，其中包括床垫、床头柜、梳妆台和沙发，李利杰将床垫弄脏无法使用，床头柜丢失，梳妆台泡水毁坏，皮沙发被淋过水无法使用，上述家具是其在2017年购买的，但购买凭据已丢失，李利杰应向其方赔偿上述损坏家具物品损失44000元，该金额为其方新购家具预估的价格；2.其接收房屋时涉讼房屋内窗帘非常脏也已经损坏，大厅、书房的防蚊纱门也无法使用，上述窗帘、防蚊纱门是2017年安装的，但购买凭据已经丢失，现需要重新订做，大厅窗帘布报价1207元、大厅、书房防蚊纱门的报价为12916元，李利杰应赔偿该部分损失；3.李利杰损坏了主人房的墙纸，以及导致墙体起泡，当时其在百安居门店拍摄了报价单，其根据报价单主张李利杰赔偿该部分损失20000元；4.李利杰交还涉讼房屋时，房屋虽然基本有清洁，但厨房、冰箱等处没有清洁干净，墙体及床上均有动物的粪便，由于李利杰在房屋内饲养动物，导致其方需清洁房屋及运走杂物，因此李利杰应向其方赔偿清洁消毒费用1741元和搬运杂物费用1259元；5.其为处理本案纠纷，产生误工和交通费损失，按照每月800元的误工费计算，李利杰应赔偿误工费4500元和交通费500元；6.因提起本案诉讼，其无法对涉讼房屋另行出租，李利杰应赔偿其方三个月租金损失，按照每月4500元计算。江敏并提交了以下证据拟证实其上述主张：1.人民调解受理登记表、人民调解协议书，拟证实由于李利杰损坏家具比较严重，当时请来了居委进行协调；2.报警回执，拟证实当时约定双方到房屋进行交接，但李利杰没有到场，故其当时报警，警察到了现场查看；3.房屋物品及设施被损坏前照片7张（拍摄于2019年2月份），拟证实未出租给李利杰之前，房屋内的物品及设施的状态；4.房屋物品及设施被损坏照片36张（其中厨房后户外走廊的照片拍摄于2020年3月23日，其余拍摄于2020年3月24日），拟证实其将房屋出租给李利杰后，李利杰将屋内的设施设备损坏；5.损坏物品、设施及房屋清洁所需费用报价单（兴业装饰有限公司订货单2张、报价单3张、ISOM配送单、穗港欧陆家私报价清单、网络截图1张、图片2张），拟证实因李利杰损坏涉讼房屋，其另行购买物品设备以及聘请清洁人员清洁所支出的费用。李利杰对上述证据质证称：对第1项证据予以确认；对第2项证据，因当时租期未到，江敏就来到涉讼房屋，当时其方没时间到场，江敏就报警了；对第3项证据真实性无异议；对第4项证据不予确认，江敏拍摄的照片并非其方退房时的照片，而是2020年2月22日停水当天拍摄的，当时其方只是搬离了尚未打扫，其方是在清洁干净后于2020年3月24日退房的；对第5项证据真实性不予确认，江敏因想出售房屋重新装修，该费用与其方无关，不应由其方承担，至于清洁费用，其方已经打扫干净再交还房屋，因此其方也不确认清洁费用。李利杰并抗辩主张：1.江敏表示沙发太脏了，所以其用水洗了；床头柜太老旧，其一搬动就烂了，无法使用，因此扔了，其没有破坏；梳妆台也是非常老旧，但涉讼房屋本来就很潮湿，其并没有故意将梳妆台泡水，其担心江敏又要其方赔偿，所以一直放置着没有使用；其有自己的床垫，所以没有使用江敏提供的床垫，而是放置在另一个房间，其把外层的包布拆出来清洗了；故不同意江敏提出赔偿该部分家具损失的主张。2.涉讼房屋的窗帘只是没有拉开，拉开就是完整的窗帘，也没有破烂，而且涉讼房屋的纱门本来就很老旧，所以不同意江敏提出的大厅窗帘、大厅及书房防蚊纱门的赔偿主张。3.墙纸翘起、墙体起泡的问题是涉讼房屋本身潮湿所致，并非其人为导致，因此也不同意赔偿该部分损失。4.因其已将涉讼房屋清洁完毕，亦不同意向江敏赔偿清洁消毒费用和搬运杂物费用。5.对于江敏提出的误工费和交通费，该费用与其方无关，不同意赔偿。6.江敏主张赔偿租金损失的诉请没有依据，其亦不同意支付。李利杰提交了2020年3月23日晚上或3月24日凌晨拍摄的照片，拟证实其交付房屋时已经清洁完毕的状况；提交了微信聊天截图拟证实其积极与江敏协商涉讼房屋物品及设备的损坏问题，但江敏不予理会。江敏对上述证据真实性无异议，但认为李利杰将一些较大问题的地方避开拍摄。二、对于涉讼房屋的物业管理费、水电费等费用是否已经结清的问题。江敏主张李利杰缴纳物业管理费、水电费至2019年12月，自2020年1月起未再缴纳该费用，因此李利杰应支付租房期间尚未结清的水、电、煤气、物业管理费等费用共计1900元，其中电费574.14元其已代缴，水费及物业管理费及滞纳金共计1535.6元，由于一直未缴纳费用，因此产生滞纳金；房屋不存在漏水问题，其于2020年3月24日、3月27日与物业公司查看过水表，两日水表度数是一致的，期间其也没有关闭水阀，根本不存在漏水情况。江敏并提交了发票和物业交费截图拟证实其上述主张，其中2020年1月欠缴物业费321.30元（包括水费208.25元、污水费113.05元）；2020年2月欠缴物业费321.30元（包括水费208.25元、污水费113.05元）；2020年3月欠缴物业费893元（包括花园物业服务费39.04元、违约金2.34元，住宅物业服务费214.42元，水费413元，污水费224.20元）。李利杰则表示其退房时已经将该结的费用都结清了；对电费无异议；3月1日至23日的物业管理费其同意缴纳，3月23日之后的物业管理费不应由其缴纳；对于水费和污水费，其认为过高，其家中只有一两人居住，有时出差没有人住，一个月大概几十元的水费即可，因涉讼房屋存在漏水问题，当时江敏是承认漏水的，但其搬离之后江敏又表示不存在漏水问题，江敏于3月24日、3月27日与物业查看水表是因为其不在家，但水表读数没有改变不代表房屋不漏水，故对于水费，其不同意缴纳。江敏则回应称当时由于疫情期间，其没有回去检查，其当时告知李利杰，如果确实是漏水，其可以承担一半水费，但3月24日在居委会的陪同下检查房屋时，发现并非是房屋漏水，而是李利杰使用马桶不当，导致马桶漏水，其于3月27日在物业公司陪同下查看涉讼房屋水表，发现读数与3月24日交接水表的读数一致，证明涉讼房屋没有漏水，因此其不同意承担一半水费。三、对于租赁押金8600元应否退还的问题。江敏主张李利杰违反了合同第十三条第三点的约定，拖欠租金和相关费用超过十五天，其有权没收押金。李利杰则认为其已缴清所有费用，只是因为房屋存在漏水问题，其才不同意缴纳水费，物业公司在其搬离涉讼房屋时也给予了放行条，是因为其缴清了费用才会给放行条的。本院认为，江敏与李利杰就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照履行。现双方当事人均确认涉讼租赁期限已经届满，且李利杰已将涉讼房屋交还给江敏管业，对于该事实，本院予以采纳。对于双方争议的李利杰有否损坏涉讼房屋及屋内物品以及应否赔偿损失问题。江敏提交了照片、视频等证据拟证实涉讼房屋在租赁期满时存在室内墙面以及部分家私家电受损情况。其中：1.关于江敏主张的涉讼房屋床垫、沙发、梳妆台、床头柜受损所致的损失问题。对此江敏提交了出租前后照片予以证实，李利杰虽然抗辩称床头柜因太老旧导致一搬动就损坏而无法使用，其因此丢弃了，但未能举证证实，本院不予采纳，对于床头柜的损失，李利杰应予以赔偿；对于床垫、沙发，从江敏提交的照片等证据可反映，床垫以及沙发内芯均存在多处脏污的情况，李利杰亦自述因江敏称沙发太脏了，因此进行了水洗，并将床垫外包布亦进行了水洗，李利杰作为承租人，理应妥善使用涉讼房屋及屋内物品，包括应对所使用物品进行适当合理的清洁养护，但李利杰未能予以妥善实施即交还给江敏，故应承担相应的赔偿费用，至于江敏主张沙发无法使用，未能予以举证证实，本院不予采纳；对于梳妆台，李利杰抗辩称系因为房屋自身潮湿所致，而根据江敏提交的照片显示，摆放梳妆台所临靠的墙壁墙角处确系存在潮湿起霉的现象，本院合理采纳李利杰的意见，江敏虽然主张李利杰将梳妆台泡水损坏，但未能予以举证证实，因此对于梳妆台的损失，本院不予支持。故，李利杰未能举证证实其已妥善使用床垫、沙发和床头柜，理应承担举证不能的不利后果，考虑到江敏自身未能举证证实其购买该部分家具的时间及价值，亦应承担一定的举证责任，本院根据本案实际情况，酌定李利杰赔偿江敏该部分损失6000元。2.对于江敏主张的大厅窗帘布、大厅及书房防蚊纱门损失14123元。江敏亦未能提供相关证据证实窗帘已损坏无法使用，但从照片上来看确系比较脏污，李利杰未能举证证实确系进行了妥当使用和清洁，故本院酌定李利杰向江敏赔偿窗帘清洁费用200元；对于防蚊纱门，同理，李利杰虽然抗辩主张系自然老旧所致，但未能举证证实，且即使如李利杰所述系自然损坏，李利杰亦应及时通知江敏进行检查和维修，但李利杰对此未能举证证实其曾向江敏告知该纱门损坏的问题，亦无法证实纱门损坏并非其不当使用原因所致，故应承担举证不能的法律后果，李利杰应对纱门的损失进行赔偿，基于江敏未能举证证实防蚊纱门购买或添附时间，以及原有防蚊纱门的价值，其从江敏提交的照片显示，主要损坏的是纱网部分，故本院酌定李利杰赔偿江敏防蚊纱门损失500元。3.对于墙纸和墙体损失20000元，同理，从江敏提交的照片来看，涉讼房屋墙壁确系存在潮湿起泡发霉的情况，江敏未能举证证实系因李利杰不当使用涉讼房屋导致房屋墙壁潮湿、墙体起泡以及房屋墙纸翘起，故对于该部分损失，本院不予支持。4.对于赔偿房屋清洁、消毒、余下杂物、损坏物品清运费3000元，虽然李利杰提交证据抗辩其已对涉讼房屋进行了清洁，但其提交的照片无法反映整个房屋是否已经清洁完毕，应承担举证不能的不利后果，故本院酌定李利杰赔偿江敏清洁费用损失500元。另外，对于江敏主张的误工费4500元、交通费500元，江敏未能举证证实其确系存在该部分损失，故本院对该主张不予支持。对于租金损失13500元，江敏已于2020年3月24日收回涉讼房屋，其未能举证证实其无法对涉讼房屋出租是因李利杰所致，故对于该诉请本院亦不予支持。故综上，李利杰应向江敏赔偿损失合计7200元。关于江敏主张的物业管理费、水电费等未结清费用1900元的诉请。江敏对此提交了发票和物业缴费截图等证据予以证实。李利杰虽然抗辩称除水费、污水费之外的费用已结清，但未能提交相关证据证实其已缴清该费用，应承担举证不能的不利后果，故对于李利杰的该抗辩主张，本院不予采纳。李利杰于2020年3月23日搬离涉讼房屋并于次日交还房屋，应向江敏支付至2020年3月23日止的物业管理费及水电费。其中，李利杰对电费574.14元无异议，本院予以采纳。对于物业管理费及水费，因江敏所提交缴费截图载明的2020年3月物业管理费及相应违约金均系以整月计，而李利杰在2020年3月23日后便未再使用涉讼房屋，故对于李利杰在2020年3月1日至3月23日期间所应支付的物业管理费及相应违约金，本院酌情按其使用天数所占当月的比例计算；对于水费和污水费，李利杰虽然辩称系涉讼房屋漏水导致水费激增，未能予以举证证实，本院不予采纳，且考虑到物业公司一般是当月收取上月产生的水费和污水费，李利杰亦未能举证证实其实际使用的水费和污水费的金额，故对于江敏主张的水费和污水费，本院予以合理采纳。故，李利杰应向江敏支付物业管理费和水电费合计为2043.73元[（39.04元+2.34元+214.42元）÷31天×23天+321.30元+321.30元+413元+224.20元+574.14元]。基于江敏仅在本案中主张李利杰支付1900元，属于其自行处分民事权利的行为，本院予以采纳。李利杰应向江敏支付物业管理费和水电费1900元。对于江敏提出没收租赁保证金的诉请。根据涉案租赁合同约定，“合同期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退回给乙方，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除”。现涉讼房屋租期已届满，江敏本应将李利杰缴纳的租赁保证金8600元退还给李利杰，双方当事人在庭审中均确认租赁保证金8600元尚未退还给李利杰。对于未退还的原因，江敏主张因李利杰违反合同第十三条第三项即拖欠租金或相关费用超过十五天的，其有权没收保证金。本院认为，双方当事人就涉讼房屋的租期已届满且已交接房屋，双方主要产生争议矛盾源于双方交接房屋时对于涉讼房屋存在受损及赔偿问题未能沟通协商一致所致，双方均存在过错。且从双方当事人提交的证据以及在庭审中的陈述可知，李利杰尚未结清的费用中主要是水费、污水费问题，亦是基于双方对于涉讼房屋是否存在漏水未能确定一致意见所致，故江敏以上述合同约定主张没收租赁保证金，理据不成立，本院不予支持。江敏应向李利杰退还保证金8600元，基于李利杰还应向江敏赔偿相关物品损失7200元，以及支付尚欠的物业管理费和水电费1900元，故该保证金可用于抵扣上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李利杰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告江敏支付物业管理费、水、电费共1900元；二、被告李利杰应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告江敏赔偿物品损失7200元；三、被告李利杰已缴纳的保证金8600元可用于抵扣上述第一、二项判决所确定的款项；四、驳回原告江敏的其余诉讼请求。如被告李利杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2502元，由原告江敏负担2452元，被告李利杰负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十二月三十一日书记员  徐倩雯