北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异494号案外人：稷山县金鑫源房地产中介服务有限公司，住所地山西省稷山县。法定代表人：骆宣宇，总经理。委托代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。委托代理人：苏水云，稷山县稷峰镇法律服务所法律工作者。申请执行人：郭文佳，男，1969年11月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被执行人：李俊明，男，1970年6月6日出生，汉族，住山西省稷山县。委托代理人：王丹东，山西圣剑律师事务所律师。被执行人：李瑞俊，男，1993年3月28日出生，汉族，无业，住山西省运城市稷山县。被执行人：稷山县明瑞房地产开发有限公司，住所地山西省稷山县。法定代表人：赵俏花，总经理。委托代理人：张娟，山西衡霄律师事务所律师。委托代理人：胡黎明，北京京哲律师事务所律师。本院在执行郭文佳与李俊明、李瑞俊、稷山县明瑞房地产开发有限公司（以下简称明瑞公司）合同纠纷一案中[执行依据（2017）京0108民初1348号民事判决、执行案号：（2019）京0108执5916号]，案外人稷山县金鑫源房地产中介服务有限公司（以下简称金鑫源公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。金鑫源公司述称，请求法院依法解除对稷山县稷圣路东侧、育英街北侧的明鑫花苑小区326套房屋（以下简称涉案房屋）的查封，并立即停止对涉案房屋的强制执行。法院于2019年4月3日查封了涉案房屋，明瑞公司已于2015年1月3日将该涉案房屋作价抵顶给骆宣宇、王保荣，骆宣宇、王保荣为了便于处理该房屋，转让给了金鑫源公司。2015年11月10日，明瑞公司与金鑫源公司就用于抵债的包括法院查封的涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，同时明瑞公司配合金鑫源公司将抵债的房屋在稷山县房地产管理中心全部做了《商品房买卖合同》备案及物权预告登记。金鑫源公司为预告登记权利人，且金鑫源公司在此之后已实际合法占有了贵院所查封的涉案房屋。本案中金鑫源公司于2015年1月3日签订的以房抵债《协议书》及2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。而法院查封时间是2019年4月3日，在法院查封之前金鑫源公司已与明瑞公司签订了合法有效的书面买卖合同，并合法实际占有了所查封的涉案房屋，且在占有后对涉案房屋进行了修缮。金鑫源公司已支付了涉案房屋的全部价款。根据金鑫源公司与明瑞公司签订的协议约定，协议生效，金鑫源公司对明瑞公司的债权全部转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。涉案房屋一直处于预告登记的状况并非案外人的原因造成的。由于明瑞公司一直未缴纳涉案房屋的不动产营业税，导致明鑫花苑小区1000余套房屋一直无法办理不动产登记证，金鑫源公司多次催促明瑞公司向税务局缴纳营业税，甚至多次向国家税务总局稷山县税务局申请予以催缴，至今没有结果。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部分协助执行若干问题的通知》第十五条，作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以预查封。法院查封的涉案房屋系被执行人于2015年已出售给金鑫源公司。法院依法不能对已出售给金鑫源公司的涉案房屋采取预查封措施，应当立即解除。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金鑫源公司具有足以排除强制执行的民事权益，金鑫源公司作为买受人在履行《商品房买卖合同》中没有任何过错，法院应当立即解除对涉案房屋的查封措施。郭文佳辩称，被执行人与骆宣宇、王保荣签订的《协议书》是名为抵顶房屋实为保障房屋销售偿还借款的协议，被执行人在《协议书》中所谓的抵顶房屋的意思表示不真实，且具体条款中没有与房屋所有权转让、权属登记有关的约定的内容。明瑞公司在2012年9月26日至2013年11月8日期间，共向骆东红借款8080万元，而非骆宣宇、王保荣、金鑫源公司。2015年11月25日，骆宣宇、王保荣与被执行人签订《售房协议》，约定骆宣宇、王保荣将全部房屋出售给被执行人。2016年6月1日，金鑫源公司又与被执行人签订《售房协议》，委托被执行人将诉争房屋对外出售。从上述两份《售房协议》签订的时间、内容等方面不难看出，骆宣宇、王保荣均未以取得房屋作为目的，而是由被执行人对外出售涉案房屋后将房款支付给骆东红，从而实现偿还借款的目的。金鑫源公司和被执行人所做的涉案房屋的预告登记，其真实目的不是实际取得房产，与2015年11月25日签订的《售房协议》相矛盾，且发生了预告登记档案随意抽回的情况。因此我方认为预告登记是虚假的。2015年11月25日签订的《售房协议》约定将《协议书》中的抵顶房屋予以购回，而在被执行人付款期限未到的情况下，金鑫源公司和被执行人又做出了预告登记，上述行为之间相互矛盾，都是为了用售房款偿还借款。预告登记的房屋总共办理了349套，预告登记后，被执行人向客户出售了23套，金鑫源公司从房管所抽回了23份预登记档案交还给了被执行人。预告登记档案随便抽回，进一步说明双方将房款用于还债的真实目的。本案查封的涉案房屋属于被执行人，抵顶协议本身无效，预告登记手续虚假，且预告登记是对预告登记义务人处分行为的限制，房屋所有权并未发生转移，金鑫源公司不享有阻却执行的权利，贵院的查封行为正确。被执行人从未实施过交房行为，这也符合《协议书》及金鑫源公司办理预告登记的目的。本案出借人是骆东红，所谓抵顶房屋的主体是骆宣宇、王保荣，金鑫源公司并不是本案的适格主体。且根据被执行人提供的资料，骆宣宇、王保荣针对涉案房屋相关权益的主张与提出的执行异议本身相互矛盾，申请驳回金鑫源公司的异议请求。被执行人同意申请执行人的意见，认为涉案326套房屋仅作为担保王保荣、骆宣宇的6800万元债权，并非抵顶给金鑫源公司。2015年1月3日签订的《协议书》约定了明瑞公司将开发建设的明鑫花苑×#-×#楼中未出售的352套房屋、门面房及车位，按照约定的价格全部划归王保荣以此顶替欠款。同年11月25日签订的《售房协议》中，明瑞公司与骆宣宇、王保荣约定将明鑫花苑的349套住宅、门面房及车位分三次销售给明瑞公司。同时，骆宣宇、王保荣为了保障其债权的实现，要求明瑞公司将352套房屋的《商品房买卖合同》、《预告登记申请审批表》、《预购商品房预告登记约定书》分别签章交其保管。2016年6月1日，明瑞公司与金鑫源公司签订的《售房协议》，双方约定金鑫源公司将现需要销售的单元楼292套、车位200个委托明瑞公司统一销售，明瑞公司每售出一套单元房，就通知王保荣，并将房款支付到骆宣宇在工商银行的账户，并由金鑫源公司负责从房管所取回手续，退给明瑞公司。上述三份协议签订的目的仅是为了保障王保荣、骆宣宇6800万债权的实现，而非实际抵顶。涉案的326套房屋至今仍在明瑞公司名下。金鑫源公司于2015年12月29日、30日办理了326套房屋的预告登记，于2016年6月1日与明瑞公司签订了《委托销售合同》，并在销售房屋之后，又退回了《预告登记合同》和相关预告登记审批表，而退回的22套房屋的预告登记申请表中的审批栏并未签字盖章。明瑞公司认为金鑫源公司在2015年12月29日、30日对326套房屋进行预告登记为虚假登记。金鑫源公司是一般债权，不能排除法院的查封行为。骆东红、骆宣宇、王保荣强行施工并占据涉案房屋，不存在明瑞公司已经交付金鑫源公司使用房屋的情形。金鑫源公司不是适格主体，借款主体并非金鑫源公司、骆宣宇、王保荣，而是骆东红，金鑫源公司和明瑞公司不存在债权债务关系。明瑞公司和王保荣、骆宣宇签订的以房抵债协议，目的是将349套房屋作为骆宣宇、王保荣保障其债权实现的担保。经审查查明，2018年11月23日，本院就原告郭文佳与被告李俊明、明瑞公司、李瑞俊民间借贷纠纷一案，作出（2017）京0108民初1348号民事判决，判决如下：一、被告李俊明偿还原告郭文佳借款810万元并给付利息（计算方式：以810万元为基数，自2015年9月29日起按照月利率2%的标准计算至实际付清之日止），均于本判决生效后十日内付清；二、被告李瑞俊、稷山县明瑞房地产开发有限公司对被告李俊明上述第一项还款义务承担连带清偿责任；三、被告李瑞俊、稷山县明瑞房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权在承担连带清偿责任的金额范围内向被告李俊明追偿；四、驳回原告郭文佳其他诉讼请求。判决生效后，因李俊明、明瑞公司、李瑞俊未履行法定义务，郭文佳向本院申请执行。本院于2019年3月4日立案执行，执行案号为（2019）京0108执5916号。执行过程中，本院于2019年3月28日作出（2019）京0108执5913/5915/5916/5917号执行裁定：预查封被执行人稷山县明瑞房地产开发有限公司开发的坐落于稷圣路东侧、育英街北侧的明鑫花苑部分房屋（详见清单），即案涉房屋。2019年4月1日，本院向山西省稷山县房地产登记中心发出协助执行通知书。同日，稷山县住建局签收上述司法文书。2019年4月3日，本院发出（2019）京0108执5913/5915/5916/5917号公告，裁定：一、自即日起，本院对稷山县明瑞房地产开发有限公司开发的坐落于稷圣路东侧、育英街北侧的明鑫花苑部分房屋（详见清单）予以查封；二、被执行人应于2019年4月15日之前履行法律文书确定的义务，逾期仍不履行，本院将依法拍卖所查封财产以清偿债务；三、在查封期间，未经本院同意，任何人对所查封财产有占有、适用、转移、变卖、毁损、典当、抵押、过户等行为的，本院将依法追究其法律责任。2019年4月19日，金鑫源公司提出书面异议。本院收到金鑫源公司对涉案房屋强制执行提出的异议后，执行实施部门未提起对涉案房屋的处分性措施。案件审查过程中，明瑞公司以稷山县自然资源局为被告，以金鑫源公司为第三人提出行政诉讼，要求撤销涉案的326套房屋的房屋预告登记证明。2019年12月20日稷山县人民法院作出（2019）晋0821行初40号行政判决书，判决驳回明瑞公司的诉讼请求。明瑞房地产公司提供的2020年10月28日稷山县住房和城乡建设管理局向本院出具证明材料：兹证明稷山县明瑞房地产开发有限公司开发的稷山明鑫花苑小区×号楼到×号楼至今没有竣工验收，系因到目前为止仍没有施工完毕而未竣工验收。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。金鑫源公司请求法院停止强制执行的异议请求实质是对法院停止处分行为的请求，因金鑫源公司对涉案查封的房屋进行了预告登记，本院执行实施部门未实施（2019）京0108执5913/5915/5916/5917号公告第二项内容,即裁定拍卖所查封财产的执行措施，对于未作出的执行行为本院无从审查，因此对于金鑫源公司所提出要求停止强制执行的异议请求，本院不予以审查。对金鑫源公司所提出的停止强制执行解除对涉案房屋查封的异议请求，因涉案房产登记在明瑞公司名下，在明瑞公司未履行生效法律文书确定义务的前提下，本院预查封登记在明瑞公司名下财产并无不当。金鑫源公司虽然办理了涉案房屋的预告登记，但根据法律规定金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，只有在符合物权登记条件的前提下，受让人提出排除执行异议的，才能够得到支持。因本案中涉案房屋未办理竣工验收，尚不具备符合物权登记的条件，在此情形下，金鑫源公司提出的排除执行的异议请求于法无据，本院不予支持。双方对签订的《协议书》、《售房协议》真实性的判断问题，应通过其他程序解决，本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，裁定如下：驳回稷山县金鑫源房地产中介服务有限公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  邵红燕人民陪审员  岳 维人民陪审员  方 梅二〇二〇年十二月十八日书 记 员  郑 鑫书 记 员  曹 健