广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28359号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司坦洲分公司，住所地广东省中山市××××××同汇街**汇香林居******，统一社会信用代码91442000MA512KENX5。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：司燕海，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨家秀，该公司工作人员。被告：胡艳平，女，1977年3月1日出生，汉族，住湖北省汉川市×××××××××，公民身份号码421×××××××********。被告：刘元明，男，1972年12月5日出生，汉族，住湖南省桃源县×××××××××××××××××，公民身份号码432×××××××********。原告珠海中珠物业管理服务有限公司坦洲分公司（以下简称中珠公司）与被告胡艳平、刘元明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中珠公司委托诉讼代理人司燕海、杨家秀，被告刘元明到庭参加诉讼。被告胡艳平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中珠公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告支付2017年7月1日至2020年7月21日期间的物业管理费7579.9元及违约金（从逾期之日起至实际清偿之日止，每天按所欠费总额的千分之三计算，暂计至起诉之日为10842.08元）。事实和理由：两被告购买了位于中山市×××××××××××××××××××××。2016年5月25日，原、被告签订汇香林居前期物业服务合同，约定物业服务收费标准为按建筑面积每月每平方米2.5元，违约金自逾期之日起每日按欠费总和的3‰交纳。涉案房屋建筑面积为85.12平方米，故两被告每月应交物业服务费212.78元。但自2017年7月起，两被告无故拖欠物业管理费以及其他费用，原告多次催要无果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告刘元明辩称，其未收到收楼证明，原告未告知被告何时可以收楼，物业管理费从何时开始交纳合同上有记载；涉案房屋一直在安装维修期，没有达到收楼标准，后因被告资金周转问题，所以没有收楼，法院已将涉案房屋拍卖了。被告胡艳平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：胡艳平、刘元明系中山市×××××××××××××××××××××的业主，房屋建筑面积85.07平方米。2014年7月23日，中山市鼎辉房地产开发有限公司（甲方）与中珠公司（乙方）签订前期物业服务合同，约定中珠公司为涉案小区提供物业管理服务，服务期限自2014年7月23日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止；管理费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.5元收取，甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；合同还约定了其他事项。2016年5月25日，胡艳平、刘元明（甲方）与中珠公司（乙方）签订汇香林居前期物业管理服务协议，约定由中珠公司为涉案小区提供物业管理服务，本合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止；本物业管理区域物业服务收费为包干制方式，甲方交纳物业管理费，应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起至交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；甲方缴纳费用时间为每月1日至20日；甲方按期拥有物业的建筑面积缴纳，甲方取得房地产权证前，物业服务费按照买卖合同中约定买受面积缴纳；甲方取得房产权证后须向乙方出示，从出示当月起物业服务费按证书载明的面积计收，买卖合同中约定买受面积与房地产权证中载明的面积有差异的，已经发生的物业服务费不作退补；管理费收费标准高层电梯住宅按照建筑面积每月每平方米2.5元收取（房屋实际交付两年内按2.2元/月/平方米执行，差价由开发商补贴），包含公共水电分摊，不含电梯及公共维修费；对讲门铃维护费7元/月；受有关部门或单位委托，乙方可以提供水、电费等代收代缴收费（不属于物业管理服务费用）服务，收费标准执行政府规定；若甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所前欠费用总额的千分之三向乙方缴纳违约金；合同还约定了其他事项。中珠公司提交其自制的表格显示胡艳平、刘元明尚欠2017年7月1日至2020年7月1日期间的物业管理费7259.9元，2018年12月1日至2020年7月1日期间的对讲系统维护费140元，2019年12月9日用水改造费180元。2020年6月26日，中珠公司委托广东谨行律师事务所向胡艳平、刘元明发出律师函，记载：刘元明、胡艳平自2017年7月至2020年6月拖欠物业管理服务费及相关费用合共16960.77元，其中物业管理费为7047.12元，对讲机133元，用水改造费180元，违约金9600.65元，请其在收到本律师函之日起七日内支付拖欠的物业管服务费及相关费用。刘元明称其未收到，中珠公司提交邮寄情况显示该邮件已拒收。庭审中，中珠公司主张涉案房屋的建筑面积为85.07平方米，2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费每平方米2.2元，2019年7月1日至2020年7月31日的物业管理费每平方米2.5元；对讲系统维护费从2018年12月份开始收取，每月7元；刘元明对此予以确认。中珠公司主张涉案小区以前是用中山市××××××的水，后改成中山市坦洲市镇的用水，用水改造费每户180元，刘元明对此不予确认，认为其并未收到更换用水的通知。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。胡艳平、刘元明与中珠公司签订的前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。在中珠公司依照合同约定提供物业服务后，胡艳平、刘元明应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。胡艳平、刘元明自2017年7月起未交纳物业管理费，中珠公司要求胡艳平、刘元明交纳自2017年7月1日至2020年7月21日期间的物业管理费的主张，有法律及合同依据，本院予以支持。协议约定，管理费收费标准高层电梯住宅按照建筑面积每月每平方米2.5元收取（房屋实际交付两年内按2.2元/月/平方米执行，差价由开发商补贴），即胡艳平、刘元明应向中珠公司支付上述期间的物业管理费7256.5元（85.07平方米×2.2元×24个月＋85.07平方米×2.5元×13个月）。中珠公司主张对讲系统维护费每月7元，从2018年12月开始收取，刘元明予以确认，本院予以照准，故胡艳平、刘元明应向中珠公司支付2018年12月至2020年7月期间对讲系统维护费140元（20个月×7元）。根据协议可知，物业管理费并不包括用水改造费，中珠公司要求胡艳平、刘元明交付用水改造费，并提交自制的明细表予以佐证，胡艳平、刘元明并未提交相关的证据予以反驳，因此胡艳平、刘元明应中珠公司支付用水改造费180元。关于违约金的问题。双方约定逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费3‰交违约金。因中珠公司未举证证明胡艳平、刘元明逾期缴纳物业服务费给其造成的实际损失，且约定的违约金标准过高，本院酌定以每月应交物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起计算违约金至全部清偿之日止，2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。胡艳平经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告胡艳平、刘元明于本判决生效之日起七日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司坦洲分公司2018年12月至2020年7月期间对讲系统维护费140元、用水改造费180元、2017年7月1日至2020年7月21日期间的物业管理费7256.5元及违约金（以每月应交物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日及之前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司坦洲分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260.55元（原告已预交），由被告胡艳平、刘元明负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  苏庭峰人民陪审员  邱兆平二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  蔡文华董秋言