山西省忻州市忻府区人民法院民事判决书（2020）晋0902民初2038号原告：贾某，男，汉族，1959年9月18日出生，山西省忻州市人，住忻州市。委托诉讼代理人：寇某，山西九原律师事务所律师。被告：山西帝业投资有限公司，住所：忻州市七一北路鹏宇大厦工商银行北侧。法定代表人：智某，职务：经理。被告：刘某1，男，汉族，1974年5月2日出生，山西省定襄县人，现羁押于忻州市看守所。被告：定襄神农百业房地产开发有限公司，住所地：山西省忻州市定襄县团结路2号，法定代表人：刘某2，职务：经理。被告：刘某2，男，汉族，1945年8月5日出生，定襄县人。原告贾某诉被告山西帝业投资有限公司、刘某1、定襄神农百业房地产开发有限公司、刘某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告山西帝业投资有限公司和刘某1共同偿还原告欠款5578884元及延付利息（其中359308元欠款从2018年4月1日起计算、2868622.5元欠款从2018年8月11日起计算、剩余2350953.5元从2019年8月11日起计算，按一年期贷款市场报价利率的4倍详算至执行完毕止）截止起诉日利息约100000元，本息合计5678884元。2、依法判决被告定襄神农百业房地产开发有限公司和刘某2对上述欠款本息承担连带偿还责任。事实理由：原告为忻州市禹豪房地产开发有限公司“百合佳苑”住宅小区开发项目的负责人，2017年3月至4月份，忻州市禹豪房地产开发有限公司与定襄神农百业房地产开发有限公司及张进文等16户三方分别签订了《关于以房抵债购买百合佳苑小区商品房协议书》，依据三方协议书约定，由张进文等16户出资房屋总价款30%的款，定襄神农百业房地产开发有限公司出资房屋总价款70%的款，共同购买忻州市禹豪房地产开发有限公司“百合佳苑”小区的商品房，张进文等16户支付约定的30%的购房款后，忻州市禹豪房地产开发有限公司将商品房交付16户居住，剩余70%的购房款由定襄神农百业房地产开发有限公司分期支付忻州市禹豪房地产开发有限公司。被告刘某2系定襄神农百业房地产开发有限公司的法定代表人和实际投资控制人，被告刘某1是刘某2的儿子，定襄神农百业房地产开发有限公司自愿出资70%的购房款与张进文等16户共同购买商品房用于抵顶刘某1投资设立的山西帝业投资有限公司欠张进文等16户的债务。基于上述原因，被告刘某1作为债务人，被告刘某2作为刘某1的债务担保人于2017年12月18日给原告（该购房欠款的债权公司已划归原告所有）打了两支欠款条，承诺：359308元的欠款于2018年3月20日还款；2868622.5元的欠款于2018年8月1日还款，剩余欠款2350953.5元（其中两户房款已解决）于2019年8月1日还款，还款期限为十天，逾期支付2%的月息，此欠款刘某2和刘某1均有按期归还原告的责任，不受定襄神农百业房地产开发有限公司和山西帝业投资有限公司破产和改制的影响，该款均由刘某2和刘某1负责连带偿还。上述欠款经原告多次催要，四被告至今未偿还，为此，原告依法起诉，请求人民法院依法判决被告山西帝业投资有限公司和刘某1共同偿还所欠原告之款5578884元及延付利息（其中359308元的利息从2018年4月1日起计算、2868622.5元欠款的利息从2018年8月11日起计算、剩余2350953.5元的利息从2019年8月11日起计算，按一年期贷款市场报价利率的4倍计算至执行完毕止）。要求判决被告定襄神农百业房地产开发有限公司和刘某2对上述欠款本息承担连带偿还责任。被告山西帝业投资有限公司、刘某1口头辩称：认可原告的起诉事实，但我现在没有能力归还，同意在我出狱后慢慢归还。被告定襄神农百业房地产开发有限公司口头辩称：欠款金额是事实。法院认可我和刘某1之间的委托关系，但不认可刘某1委托我处理这16套房子的事情，现我没有办法处理此事。被告刘某2口头辩称：原告起诉的是事实，但我不是帝业投资的法人，同意以定襄神农百业房地产开发有限公司承担连带保证责任，但我个人不承担责任。忻府区法院不承认我给别人解决债权，我没办法承担债权。所欠原告贾某之款应由山西帝业投资有限公司承担责任。原告围绕其的诉讼请求，提交以下证据：证据一、２０１７年１２月８日刘某1、刘某2所书欠款条两支、欠购房款明细复印件三页证明欠款事实和金额及归还期限；证据二、刘某1的授权委托书复印件一页，证明刘某1委托刘某2处理帝业公司债权债务；证据三、《关于以房抵债购买百合佳苑小区商品房协议书》和补充协议复印件七页证明刘某1、刘某2欠款原因；证据四、忻州市禹豪房地产开发有限公司证明复印件一页，证明原告贾某是本案的债权人。经本院组织双方当事人当庭质证，各被告对原告的证据发表如下质证意见：被告刘某2：对原告提交的证据一、二、三都认可，忻州市禹豪房地产开发有限公司的证明我不知情。被定襄神农百业房地产开发有限公司：同刘某2质证意见。被告刘某1：委托书是我写的，对原告的证据一、二、三我都认可，有我签字的我都认可。忻州市禹豪房地产开发有限公司的证明我不知情。由于各被告对原告提供证据一、二、三均认可，故本院对原告提供的证据一、二、三的真实性均予以认定。原告的证据四，四被告虽不知情，但该证据具备真实性、合法性与关联性，故本院予以确认。根据原告提供的有效证据及原被告的当庭陈述、质证意见，本院确认如下事实：原告为忻州市禹豪房地产开发有限公司“百合佳苑”住宅小区开发项目的负责人。因刘某2是定襄神农百业房地产开发有限公司的法定代表人和实际投资控制人，刘某1系山西帝业投资有限公司债务人的法定代表人，刘某1系刘某2的儿子，2016年5月6日，刘某1与刘某2签订授权委托书，刘某1全权委托刘某2处理山西帝业投资有限公司的债权债务和公司的经营运转活动及公司的财产事宜。2017年3月至4月期间，忻州市禹豪房地产开发有限公司与定襄神农百业房地产开发有限公司及张进文等16户三方分别签订了《关于以房抵债购买百合佳苑小区商品房协议书》及《关于以房抵债购买百合佳苑小区商品房补充协议》，协议约定，张进文等16户出资房屋总价款的30%，山西帝业投资有限公司欠张进文等16户的款，定襄神农百业房地产开发有限公司自愿出资70%的购房款与张进文等16户共同购买商品房用于抵顶刘某1投资设立的山西帝业投资有限公司欠张进文等16户的债务，张进文等16户支付约定的30%的购房款后，忻州市禹豪房地产开发有限公司将商品房交付16户居住，剩余70%的购房款由定襄神农百业房地产开发有限公司分期支付忻州市禹豪房地产开发有限公司，但不能由此免除山西帝业投资有限公司归还所欠张进文的债务，忻州市禹豪房地产开发有限公司有权向定襄神农百业房地产开发有限公司追要70%的购房款，也有权向山西帝业投资有限公司追要70%的购房款，定襄神农百业房地产开发有限公司与山西帝业投资有限公司承担连带还款责任。2017年12月18日刘某1分别书立两支欠条为：“欠款条今欠到忻州市禹豪房地产开发有限公司贾某（13套）购房总欠款伍佰柒拾叁万柒仟贰佰肆拾伍元整（5737245元）。后附《定襄团购房付、欠款明细表》。具体还款日期：一、2018年8月1日还款2868622.5元整；二、2019年8月1日还款2868622.5元整；还款期为10天，超过此限本人愿按欠款金额的2%月息连本带息支付贾某，利息计算从欠款之日计起（欠款人按期归还所欠款数，不再支付利息）。此欠款根据三方签订的《关于房抵债购买百合佳苑小区商品房协议书》及《关于房抵债购买百合佳苑小区商品房补充协议书》相关约定，经债权人同意，以上还款日期在原约定还款日期的基础上为最终推后还款日期。对于以上债务刘某2和债务人刘某1均有按期归还忻州市禹豪房地产开发有限公司贾某房屋欠款的责任。该欠款不受‘定襄神农百业房地产开发有限公司’和‘山西帝业投资有限公司’改制、破产等因素影响，均由担保人刘某2和债务人刘某1负责连带偿还。债务担保人刘某2债务人刘某12017年12月18日”、“欠款条今欠到忻州市禹豪房地产开发有限公司贾某购房（3套）欠款伍拾贰万陆仟肆佰玖拾叁元整（526493元）附《定襄团购房付、欠款明细表》。具体还款日期：2018年3月20日。此统计根据三方购房协议计算：以上三套房已付房款1190000元，尚欠房款526493元（欠款明细表杨泽民总价560066元、欠首付170066元、贷款390000元，薄晓宇总价609242元、欠首付189242元、贷款420000元，王占云的勾掉，两人欠359308元）还款期为10天，超过此限本人愿按欠款金额的2%月息支付贾某，利息计算从欠款之日计起（欠款人按期归还所欠款数，不再支付利息）。此欠款根据三方签订的《关于房抵债购买百合佳苑小区商品房协议书》及《关于房抵债购买百合佳苑小区商品房补充协议书》相关约定，我方债务担保人刘某2和债务人刘某1均有按期归还忻州市禹豪房地产开发有限公司贾某房屋欠款的责任。该欠款不受‘定襄神农百业房地产开发有限公司’和‘山西帝业投资有限公司’改制、破产等因素影响，均由担保人刘某2和债务人刘某1负责连带偿还。债务担保人刘某2债务人刘某12017年12月18日”债务人刘某1、连带担保人刘某2均在上述两支欠条上签字、压印。协议签订后，除2019年8月1日还款2868622.5元中有两户房款已解决外，剩余欠款2350953.5元及2018年8月1日的还款2868622.5元、2018年3月20日的还款359308元均未支付，尚欠款项合计5578884元一直未归还。后经原告多次向四被告催要，四被告至今未偿还原告。2020年9月16日忻州市禹豪房地产开发有限公司出具证明一份，证明：2017年12月18日债务担保人刘某2、债务人刘某1所欠购房款（两份借款条）归贾某个人所有，与我公司无关。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告山西帝业投资有限公司、刘某1未按约定支付原告购房款5578884元，其行为构成违约，其理应按照约定履行付款义务，现原告要求被告山西帝业投资有限公司、刘某1共同归还其欠款5578884元，符合有关法律之规定，本院依法予以支持。原告与二被告利息的约定是双方的真实意思表示,但该约定超过人民法院能够保护的最高利息标准，本院予以适当调整，因双方的商品房协议书成立于2019年8月20日之前，故违约金标准本院参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的2019年8月20日的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%分段计算。以本金2868622.5元为基数的利息从2018年8月11日起至归还之日止;以本金2350953.5元为基数的利息从2019年8月11日起至归还之日止；以本金359308元为基数的利息从2018年4月1日起至归还之日止。综上所述，被告承认原告的诉讼请求中不违反法律规定的部分本院予以支持。原告与被告定襄神农百业房地产开发有限公司及刘某2均在欠款条中约定保证方式为连带担保，未约定保证期限，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应恪守，现原告要求被告定襄神农百业房地产开发有限公司和刘某2对上述欠款本息承担连带保证责任，本院也依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：一、被告山西帝业投资有限公司、刘某1于本判决生效后二十日内支付原告贾某购房款本金人民币5578884元及违约金，违约金计算标准按照年利率15.4%计算，其中以本金2868622.5元为基数的违约金从2018年8月11日起至归还之日止;以本金2350953.5元为基数的违约金从2019年8月11日起至归还之日止；以本金359308元为基数的违约金从2018年4月1日起至归还之日止。二、被告定襄神农百业房地产开发有限公司、刘某2对上述被告山西帝业投资有限公司、刘某1所欠原告贾某的本金人民币5578884元以及逾期未付款违约金（上述第一项规定的各分段违约金期限）均承担连带保证责任。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51552元减半收取25776元，由四被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 米改玲 二0二0年十二月二十九日书记员 孙伟娜