上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8252号原告(反诉被告)：王延丽，女，1976年2月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晟旻，上海市勋业律师事务所律师。被告(反诉原告)：汤炯英，女，1952年2月3日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。委托诉讼代理人：陈一鸣(系被告之子)，1980年1月11日出生，汉族，户籍地上海市，现住上海市。原告王延丽与被告汤炯英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王延丽的委托诉讼代理人汪涛、被告(反诉原告)汤炯英及其委托诉讼代理人陈一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王延丽向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告家具设施经济损失人民币10,000元；2、被告向原告支付违约金1,417元(以1个月租金计算)；3、被告向原告返还2019年8月至2019年12月租金，计7,085元；4、被告赔偿原告补偿款100,000元(动迁家用设施移装费2,000元；动迁搬迁费1,000元；自身房屋的装修费16,324元，按每平方米500元计算，房屋建筑面积21平方米；动迁安置补偿费30,000元；动迁奖励费50,676元)。事实和理由：被告系位于上海市西唐家弄22弄1号2楼东边二楼西向公有住房(下称：房屋)的承租人。原告自2001年起承租系争房屋(当时房屋权利人不是被告)。原告最近一次装修是在2014年。自被告2015年成为房屋租赁人后，仍将房屋出租给原告，双方于2015年11月18日签署了《房屋租赁合同》(下称：《合同一》)。依据《合同一》的约定：1、租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止。2、年租金16,500元整；并于每年12月20日之前支付下一年的年租金。3、租赁期内，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同书。《合同一》签署后，原告按约履行。合同履行期间，被告提出将租金增加至每年17,000元，原告无奈只得接受。基于此，原告根据被告要求与被告签署了第二份《房屋租赁合同》(下称：《合同二》)。依据《合同二》的约定：1、租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，共计三年。2、年租金17,000元整；付款时间1年1付。原告在签署《合同二》之前，已经将2019年全年租金17,000元予以支付完毕。然而，日前系争房屋面临征收。被告据此要求终止合同，并要求原告搬离房屋。因原、被告双方就相关后续补偿事宜未能达成一致，故被告向法院提起诉讼，[(2019)沪0101民初21420号]，对于该案件，原告积极应诉，并针对该案向法院提起反诉。然而被告在双方未达成一致意见的情形下，趁原告2019年7月15日-25日回乡之时擅自撬锁进入系争房屋，并强行收回房屋；同时，将原告在室内的全部家具、家电予以自行处置。之后，便向法院申请撤回(2019)沪0101民初21420号案件的诉讼。综上，被告单方面解除合同已经构成违约，并强行收回房屋的行为更恶劣，故原告诉至法院，诉如所请。被告汤炯英辩称：只同意返还原告租金7,085元，其他的诉请均不认可。被告系位于上海市西唐家弄22弄1号2楼东边二楼西前间公租房承租人。2015年之前的租赁合同的相对方不是被告，受益人也不是被告，与被告无关。之前的装修费用是谁出的被告也不清楚。不认可该房屋2001年就出租给原告，何时出租的被告不清楚，系争房屋之前是被告婆婆的，婆婆2014年过世，2015年6月承租人变更为被告，当年年底是被告婆婆的儿子带被告和原告签房屋租赁合同的。2015年11月，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，房屋租金为16,500元/年。在此期间2017年及2018年原告并未按照原先合同约定支付租金，仅支付了16,000元/年租金，支付方式为一年一付。合同第9条对装修有约定，原告装修没有告知被告，没有经过原告同意，按照合同约定这个费用应当由原告自理。2018年底租约到期，原告提出续约，经双方协商租金为17,000元/年，在2019年12月19日双方拟定合同但因各种原因最后并没有签署，并在2018年12月28日支付2019年当年的房租17,000元。后因各种原因双方并没有再签署任何合同。所以原告提供的《合同二》为虚假合同。2019年3月，被告接到房屋征收通知，本案系争房屋将实行征收。在2019年5月19日下午，被告委托陈一鸣与原告沟通，希望可以在5月30日结束租赁协议(征收办要求6月30日交房)，并表示作为邻居可以补偿对方一个月租金，且租赁期至2019年5月30日结束。6月1日至房屋征收交房就不需要支付房租。当时原告口头答应，6月8日-11日，由受托人陈一鸣分别向原告4次支付113,500元，但原告拒绝不收。其后双方又多次协商无果。被告没有搬动过家具设施，被告只是换过门锁，将钥匙交给了动迁办，对屋内的东西都没动过。动迁是不可抗力，所以不同意支付违约金，之前被告愿意赔偿的条件是双方进行协商，但对方不同意，当时的11,350元是包括了退的房租加上违约金，当时调解愿意这样给，判决的话违约金由法院依法判决，现不同意按照11,350元给付。被告(反诉原告)汤炯英诉称：因反诉被告不肯搬迁导致反诉原告上门换锁费用280元的支出，且应于2019年8月28日支付房屋补偿费用拖延至2019年12月支付，共计本金4,790,000元，在9、10、11三个月份有利息损失。故提出反诉，要求：1、反诉被告支付反诉原告上门换锁费用280元；2、反诉被告支付反诉原告2019年9月-11月拆迁补偿款利息损失17,962元(以4,790,000元为基数，按银行存款定期利息年利率1.5%计算三个月)。原告(反诉被告)王延丽辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。换锁是反诉原告的违法行为，当时租赁合同还未解除，反诉被告物品的遗失直接原因是门锁被换，反诉原告承担过错责任，当时反诉原告在黄浦法院起诉反诉被告，所以反诉被告未报警，但系争房屋被收回后反诉原告立即撤回起诉；反诉原被告双方当时都没有对合同进行解除，反诉原告从未告知反诉被告关于房屋征收的相关内容，反诉被告对此都不知情，反诉原告和第三方的协议约束反诉被告是没有法律依据的，反诉原告也没有提供证据证明该损失。本院经审理认定事实如下：被告自2015年6月起，为上海市西唐家弄22弄1号东边二楼西前间承租人。2015年11月18日，被告作为出租房(甲方)与作为承租方(乙方)的原告就上述房屋租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2016年1月1日至2019年12月31日止；年租金为壹万陆仟伍佰元整；付款方式为乙方合同生效之日后一个月内向甲方一次性支付一年租金壹万陆仟伍佰元整；租金按年结算，由乙方于每年的12月20日之前支付下一年的年租金给甲方；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水、电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费；在租赁期，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方。如乙方要求继续租赁，则须提前贰个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前壹个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间，任何乙方提出终止合同，需提前壹月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十条规定的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前壹个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同约定，按贰个月的租金作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金0.3%向乙方加收滞纳金。另查明，黄浦区人民政府于2019年6月3日就黄浦区乔家路地块(东块)作出《房屋征收决定》(黄府征[2019]5号)，本案系争房屋属于上述征收决定的征收范围。2019年6月29日，被告作为被征收人或共有房屋承租人(乙方)与甲方上海市黄浦区住房保障和房屋管理局、房屋征收实施单位上海市黄浦第一房屋征收服务事务所有限公司签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。被告于2019年12月2日领取了系争房屋动迁补偿款4,792,960.62元。再查明，上海市黄浦区人民法院于2019年9月5日立案受理本案被告起诉本案原告的(2019)沪0101民初21420号房屋租赁合同纠纷一案。2019年10月9日，上海市黄浦区人民法院依法作出(2019)沪0101民初21420号民事裁定，因本案被告未在缴费通知规定期限内缴纳案件受理费，裁定按本案被告撤诉处理。还查明，本案被告委托诉讼代理人陈一鸣与原告在2018年11月30日至2019年6月15日期间通过微信就本案系争房屋的租赁进行过协商：2018年11月30日20：18陈一鸣表示“问下今年12月我们合同到期了，您看后续你们什么想法”；原告于当日20：26回复“续租吧”、于20：33回复“实际我们合同不合同都没什么、以前也说了一直住到拆迁……”；陈一鸣于当日21：10回复“还是弄个合同吧，我妈很细致的人”；原告回复“也行都可以”。2018年12月11日11：27陈一鸣表示“您好我和我妈说了我妈的意思再签三年17000一年以前说好是16500的后来也就16000了……”；原告于当日13：46回复“好的、我这几天有点忙、等月底的时候你在来吧、如果你也没时间的话我把钱直接转给你”。2018年12月19日12：02陈一鸣向原告发送文件《个人房屋出租协议》。2018年12月20日21：55原告回复“不好意思这两天有点忙忘了回微信”；“好的”。2018年12月28日20：08原告通过微信向陈一鸣转款10,000元并由陈一鸣于当日21：35领取，并表示“收到”。2018年12月29日01：36分原告通过微信向陈一鸣转款7,000元并由陈一鸣于当日08：27领取，并表示“收到”。2019年4月6日13：50分陈一鸣表示“我们这开始动迁了，10号方便吗？我们过来聊下租房的事”。2019年4月9日18：30原告回复“不好意思、这几天有点忙老家来了几个亲戚、过几天在联系、现在我也在找房子、你那边该怎么谈就怎么谈。”2019年5月20日15：01陈一鸣表示“您看XXXXXXX个月我给您7个月+1个月赔偿一个8个月11350元”；陈一鸣分别于2019年6月8日、9日、10日、11日四次向原告微信转账，每次各11,350元，原告均未收取。2019年6月12日11：37陈一鸣表示“同时告知下我们将会在本月20日收回房屋”。2019年6月15日17：40陈一鸣表示“不好意思，我妈说最多只能把17000元，退给您。2万元补偿我们不认可。”；原告于同日17：58回复“那好吧、随便你这也是我的底线”。本案在审理过程中，原告提供一份出租人签字落款为被告、签订时间为2019年1月9日，承租人签字落款为原告、签订时间为2019年1月14日的《房屋租赁合同》，被告对于该合同真实性不认可，申请对出租人签字落款处“汤炯英”的签名进行笔迹鉴定。本院依法委托司法鉴定科学研究院对上述《房屋租赁合同》出租人签字落款处的“汤炯英”是否为本案被告所签进行笔迹鉴定。2020年8月13日，司法鉴定科学研究院出具司鉴院[2020]技鉴字第543号司法鉴定意见书，鉴定结论：检材《房屋租赁合同》上需检的“汤炯英”签名不是汤炯英所写。本案鉴定费发票抬头为案外人巴夫洛投资管理咨询(上海)有限公司，审理中，被告表示鉴定费1,500元不在本案中处理。原告表示因鉴定费非原、被告任一方支付，不应在本案中处理。庭审中，原、被告均同意《房屋租赁合同》自2019年7月26日解除。上述事实，由原告提供的租赁凭证、《房屋租赁合同》、被告提供的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、乔家路地块(东块)付款凭证、本院出示的司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：根据原告提供的证据、被告的陈述以及法院出示的司法鉴定意见书，可以确认落款为“汤炯英”、时间为“2019.1.9”的《房屋租赁合同》非被告本人所签，且原告与陈一鸣的微信聊天中虽对签订新的房屋租赁合同有过协商，根据聊天内容及原告的打款行为，可显示原、被告仅确认了新的房租金额，未就其他事项作出新的约定，故该份合同不发生效力；原、被告之间于2015年11月18日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按该份合同约定履行。现原、被告均认可租赁关系于2019年7月26日解除，故原告要求被告返还2019年8月至2019年2月期间的租金理由正当，且被告同意返还，故对原告该诉请，本院予以支持。原告主张违约金所依据的《房屋租赁合同》对被告不发生效力，故本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张被告赔偿家具设施经济损失，但并未提供相关证据予以佐证，本院亦不予支持。原告要求被告赔偿补偿款100,000元，因该请求的组成项目均是以系争房屋面积为计算补偿的依据，并无针对实际承租人的补偿，且原、被告双方合同中也未作约定，故原告的该诉请，无事实依据，本院不予认可。被告反诉要求原告支付换锁费用及拆迁补偿款利息损失，均缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)汤炯英于本判决生效之日起七日内返还原告(反诉被告)王延丽自2019年8月至2019年12月的租金人民币7,085元；二、原告(反诉被告)王延丽的其余诉讼请求，不予支持；三、被告(反诉原告)汤炯英的全部反诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币263元，由原告(反诉被告)王延丽自行负担。反诉案件受理费人民币281元由被告(反诉原告)汤炯英自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕二〇二〇年十二月二十三日法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。