河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6274号原告:江罗罗,女,1988年6月16日出生,汉族,住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：贾俊伟，河南世纪风律师事务所律师。被告:许昌中联商务服务有限公司（曾用名许昌中联房地产中介有限公司），住所地许昌市文峰路北段银都大厦1幢4楼5A08号。法定代表人:戚建设。委托诉讼代理人：王**，系公司员工。原告江罗罗与被告许昌中联商务服务有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告江罗罗及其委托诉讼代理人贾俊伟，被告许昌中联商务服务有限公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江罗罗向本院提出诉讼请求：l.请求人民法院依法判决解除原告和被告的居间合同；2.请求人民法院依法判决被告返还原告居间服务费10000元并赔偿原告购房定金损失40000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告委托被告提供订立房屋买卖合同的媒介居间服务，明确要求住宅建设用地使用权期限为70年。被告接受委托后，向原告报告与案外人陈跃民的订约机会，并积极居中斡旋，代为传达原告与案外人陈跃民的订约意思，被告在竭力促成涉案《房屋买卖合同》前后，一直告知原告住宅建设用地使用权期限为70年。涉案《房屋买卖合同》签订时，原告向被告支付了居间服务费10000元，向案外人陈跃民支付了购房定金50000元。涉案《房屋买卖合同》签订后，原告发现许昌市国土资源局0014号分割转让证明书载明：案外人陈跃民房屋住宅用地终止日期为2054年03月10日，即住宅建设用地使用权期限不是原告向被告明确要求的70年，而是50年，导致原告签订《房屋买卖合同》之目的不能实现，原告与案外人陈跃民协商解除了涉案《房屋买卖合同》，被告拒不返还原告居间服务费10000元并赔偿原告购房定金损失40000元，遂发生纠纷。许昌中联商务服务有限公司辩称，原告起诉的内容缺乏事实和法律依据，没有请求权的基础，属无理要求。第一、原告所指的委托被告订立房屋买卖合同的居间服务，明确要求住宅建设用地使用权期限为70年，与客观事实不符。如果原告签订合同前明确要求所购房屋土地使用权一定为70年，这份合同可能就不会存在。合同的签订时间是2020年5月25日晚上18：30以后，要求土地使用权期限70年是在2020年5月26日下午17：21以后提出的（有微信聊天记录为证）。此要求是合同签订后原告单方面要求附加的，如果原告购房前明确要求此房土地使用权期限为70年，在签合同当天完全可以在合同中体现出来（此事店内同事四人和卖方可以做证）。签订合同当晚有两个细节，第一个是合同第1页第3条《国有土地使用证》号这个写的是：暂无。原告当时在纠结这个，我司给她的解释是：有些小区土地证分割了，有些没有分割，但每栋楼都会有个土地证，也就是平时说的大证，保证肯定有证，只是有没有分割的事；第二个合同补充条款中第5条：若银行审批不通过，双方互不承担违约责任，友好解除合同。（甲方需退回乙方已交定金）。这是原告江罗罗要求增加上的，卖方和中介方并没有异议。同样，如果她明确要求土地使用期限为70年，完全可以在合同补充条款中注明，而不是事后再以土地产权年限的事来做为违约的理由；如果原告有明确要求70年产权的事，合同补充条款中肯定会注明，补充条款本来就是双方协商后拟定的。就像房屋交接，正常情况下卖方收到房款就应该给买方交接房屋，但他们双方商定的交房日期是2020年8月份。如果原告明确要求70年产权这件事，不可能不在合同中体现。第二、2020年5月25日晚上21点左右才签完的合同，2020年5月26日晚上23：50左右原告找业务员说70年产权的事（微信聊天记录时示2020年5月26日23：50分、2020年5月27日凌晨00：23还在发信息问），因为当天晚上时间太晚，并且业务员还在铂悦山带客户看房（有公司喜报、置业顾问和客户为证），也可能是被她问烦了才做出这样的回答；这个回答可能不太严谨。我们承认是我们员工工作的失误，后序我们也在积极的给双方做工作协商调解。但原告一直在反复，刚开始说去房管局问下没什么影响就要，后来又让卖方补土地出让金三万，之后又说家人不让要，影响二次出售等，期间还有一周左右时间一直联系不上。2020年5月29日微信上传给我的是起诉第一被告陈跃民，第二被告中联不动产。2020年6月13日双方协调时又说不按合同进行，希望补房东一部分钱做违约金来解除合同。作为中介第三方，我们能做的都已经做了，双方协调不了我们也没有更好的办法，只有寻求法院来判定。第三、原告有意拖延时间，2020年5月25日晚上签的合同，2020年5年27日上午去银行面签，2020年5月29日上午原告的资料从银行取走，2020年6年3日应原告的要求再次去房管局产权调查，2020年6月4日下午16：08分发微信未回复；2020年6月5日上午11：31打电话未接；2020年6月5日上午11：49发微信未回复；2020年6月7日上午8：39发微信未回复；2020年6月7日上午8：41发微信未回复；2020年6月7日上午8：44发微信语音不接；2020年6月8日上午11：49发微信语音不接；2020年6月8日上午11：46打电话未接；2020年6月8日上午11：56发微信未回复；2020年6月9日下午17：13打通电话后说没时间接听（以上都有通话记录和微信聊天记录为证）。联系这么多次一直不接电话，不回微信，卖方期间还一直在催促我发催告函给原告，但原告一直置之不理，属于明显在拖延时间。如果5月27日当天知道土地使用权限是50年无法接受，当天可以直接明确表明不要，赔偿违约金按合同约定充其量也就是几千元，而不是三番五次的反复延误时间。让我们顶着30多度的高温天气让跑来跑去折腾我们。（期间还曾说如果卖方补3万元土地出让金就继续要这套房子。）在我司看来原告在乎的不是70年土地使用权的事，而是以这个理由继续要求卖方降价。第四、原告出示的微信语音记录，此聊天记录发生的时间是2020年5月26日晚上23：50分、2020年5月27日凌晨00：23及以后，而合同的签订是在2020年5月25日晚上20：00左右；同样在2020年6月3日应原告的要求再次去房管局产权调查时，原告明确告之我司查完产权当天她就给我答复，如果没有其它的多余费用，要求卖方补偿面积＊15.6元／平的钱她就会要这套房子（有电话录音为证），但之后连续四五天之内就联系不上原告，在此期间几乎每天我都会电话或微信通知她，但她没有一点回复；第五、关于土地使用年限事宜，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国务院令第55条第12条规定：居住用土地使用权出让最高年限为70年，该规定并没有设定土地使用最低年限。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。也就是说，土地使用权剩余期限为20年，不会影响产权人对房屋的使用，但土地使用权到期后是否需要再补缴土地出让金，目前尚无具体规定。即便房屋产权是50年，这套房在整个小区的成交价上也相对比较便宜，这个可以在58同城或贝壳找房等相关网站查询到；即便个人想补土地出让金，也无法办理，一是没有明文规定；二是个人也无法单独办理，需要开发商牵头来操作；第六、该房屋虽然土地使用权是50年，但整个小区第三期房屋都是这样，并不是卖方或我方原因人为造成的。对按揭贷款和过户税费并没有影响。并且2020年6月3日原告亲口承诺，如果产权调查后，没有其它多余的费用，该合同可以继续进行下去（有电话录音为证）；第七、作为中介第三方，我方主要工作是在买卖双方都是在自愿、平等的基础上达成一致意见，并签字按手印。我方在双方意愿基础上担任了见证人的角色，与买卖双方没有任何利益冲突。就本案中合同签订后原告又提出房屋土地使用权70年的事，我方本着照顾原告的利益的想法，曾多次努力协调希望卖方能补偿原告部分土地出让金，以便合同正常进行下去，但双方协商未果，使合同无法继续履行；第八、原告请求返还居间服务费并赔偿原告购房定金属无理要求，因我司已提供了居间服务，评估公司也做好了评估报告，卖方也全力配合进行了银行面签，产权调查，原告单方违约（第二次双方调解时原告给出的理由是家人不同意购买），按照合同约定，作为中介方应取得与之劳动相适宜的报酬。按照合同约定第九条第3款，原告需支付所欠我司服务费￥27600.00元整（附我司收费标准：113万＊2％＋1000过户服务费＋贷款服务费70万＊2％=37600元减去之前已支付的1万，还应支付我司27600元），且自2020年6月3日起原告应支付我司逾期违约金：每日房屋全款￥1130000.00元的千分之三。至于购房定金损失，是因原告自身故意拖延所致，且在七里店法庭已经处理过（附民事裁决书、和解协议各壹份）。综上所述：这个单是2020年5月25日晚上加班签的，不说之前的辛苦谈单（从129万谈到113万，其间浪费了多少话费，多少时间，多少精力），仅当晚店内几个同事的加班费晚餐费我司就支出三四百，银行安排面签，评估公司安排人员评估，这些都是我们已经辛苦付出的，去房管局多次都是顶着30多度的高温来回跑。这个单从5月25日签订至今，历时近六个多月，期间所发生的费用都已支出，并且给双方在不停的沟通，耽误我们很多的时间。虽然我们做的是服务行业，但也希望能得到最起码的尊重，辛辛苦苦的付出不但得不到应得的报酬，还反倒因为对方的一个想法，我们倒成了被告。希望大家将心比心，也设身处地为我们想想，假如处在这个位置的是你们，你们会怎么做。还望审判长理解并尽量帮我们追回应得的劳务报酬，谢谢。根据本案有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告江罗罗经被告许昌中联房地产中介有限公司居间介绍购买二手房。2020年5月25日，原告江罗罗（乙方、买房方）、案外人田静代陈跃民（甲方出售方）、被告许昌中联房地产中介有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（合同编号20190394），主要内容为：1.甲方出售房屋坐落于魏都区文峰办事处莲城大道新时代庄园4幢东起1单元7至8层西户，房屋权属为商品房，《房屋所有权证号》为10××63，房屋所有权人为陈跃民，《国有土地使用证》号为暂无，房屋建筑面积为225.37平方米，现房有抵押贷款，抵押权人为建设银行，至今未还贷款余额约捌万元整，双方约定于20个工作日内由甲方自行解押完成。2.房屋交易价格为1130000元，乙方应在签订本合同后过户当日内，付给甲方购房首付款（含定金）430000元（含定金），剩余房款700000元，由乙方委托丙方,代办银行或者(公积金贷款)，乙方向银行或者(公积金管理中心)申请柒拾万元。(贷款事宜按银行或公积金管理中心规定、审批为准)贷款额与首付款(含定金)总和为房屋总价款；签订本合同时，甲方房款中的壹万元押于丙方，双方办完物业交接后，丙方退还给甲方。3.违约责任，甲方必须保证对该房屋享有完整所有权,并能完全支配及处理该房屋的一切事项，若发生与该房屋有关的纠纷或债务,一概由甲方负责清理,并承担一切责任。该房屋不能正常交易给乙方，甲方应全额退还,乙方已付购房款,并按合同总房价20%为违约金赔偿给乙方；乙方未按照合同规定付款，甲方对乙方逾期付款行为,有权追究违约责任。每逾期一日,乙方应支付逾期款项的千分之三作为违约金。逾期超过十日,甲方有权解除合同,所收取的购房首付款(含定金)不予退还；甲、乙双方任何一方违约,或者逾期不提交材料、或者逾期不办理相关手续,丙方收取费用不退,并有权追究违约方责任。每逾期一日,违约方按照房屋全款的千分之三作为违约金,支付给丙方。4.其他条款：甲方保证该房屋为名下唯一房产，因过户时涉及“满五唯一”政策的影响，若甲方名下有其它房产，则多出的差额税由甲方承担；经甲乙双方协商，乙方同意甲方再收到全部房款后，于2020年8月1日之前双方进行物业、水、点钥匙等交接；签订本合同当日，乙方支付甲方伍万元定金；双方约定，银行审批通过后，甲方需在5个工作日内进行解押手续的办理；若银行审批不通过，双方互不承担违约责任，友好解除合同（甲方需退回乙方已交定金）。同日，原告江罗罗向被告许昌中联房地产中介有限公司缴纳10000元，《收据》（No2831914），主要内容为：入账日期2020年5月25日，交款单位江罗罗，人民币11300元，收款事由代办服务费（2020.5.25交付壹万元整，剩余壹仟叁佰圆整于过户当日支付）。原告江罗罗向案外人田静缴纳40000元和许昌中联房地产中介有限公司缴纳10000元，《收据》（No7425146），主要内容为：“交款单位江罗罗，人民币50000元，收款事由莲城大道新时代庄园4幢东起1单元7至8层，房权证号10××63”，其中10000元押于许昌中联房地产中介有限公司。合同签订后，查明案涉房屋土地使用权期限为50年，后因该原因房屋买卖合同无法继续履行，产生争议。2020年7月1日，江罗罗以许昌中联房地产中介有限公司为被告、陈跃民为第三人向本院提起诉讼，诉讼请求为：请求人民法院依法判决解除原告和被告、第三人的《房屋买卖合同》;请求人民法院依法判决被告返还原告居间服务费10000元并赔偿原告购房定金50000元;诉讼费用由被告承担。2020年9月14日，江罗罗、陈跃民签订《和解协议》，主要内容为：因许昌中联房地产中介有限公司(现名:许昌中联商务服务有限公司)提供的住宅建设用地使用权期限不是70年,导致甲乙双方2020年5月25日签订的《房屋买卖合同》之目的不能实现,甲乙双方达成如下协议:1、甲乙双方同意解除2020年5月25日签订的《房屋买卖合同》;2、乙方同意由许昌中联房地产中介有限公司向乙方收取的人民币大写壹万元整(小写:10000元)押金直接返还给甲方,并将收据交付甲方,由甲方直接向许昌中联房地产中介有限公司追要;3、甲乙双方就2020年5月25日签订的《房屋买卖合同》再无纠纷。2020年9月18日，江罗罗申请撤诉，本院作出（2020）豫1002民初3507号民事裁定，裁定准许江罗罗撤回起诉。以上事实有房屋买卖合同、聊天记录、（2020）豫1002民初3507号民事裁定书、和解协议及庭审笔录在卷为凭。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中，原告委托被告居间介绍购买房屋，双方虽未签订单独的书面居间合同，但依据房屋买卖合同、收据均显示，被告为居间方，故原被告之间存在居间合同关系。结合庭审查明的事实，房屋买卖合同中包含部分居间服务的权利和义务，现房屋买卖合同已解除，根据原告的请求及被告的抗辩意见，原告、被告之间的居间合同关系已解除。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。结合本案，关于案涉房屋土地使用权期限的事实在房屋买卖合同中载明内容为“《国有土地使用证》号为暂无”，合同签订后，经核实查明为50年，被告并未事先知情，不存在故意隐瞒重要事实的情形，对原告请求返还居间服务费10000元的请求，本院不予支持；但被告作为房地产中介公司，应对房屋的信息全面审查的义务，现因该原因导致房屋买卖合同解除，被告确存在一定的过错，综合合同的实际履行情况、双方过错，对因合同解除原告支付的定金损失40000元，原、被告各自承担50%，即被告向原告支付20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条之规定,判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告许昌中联商务服务有限公司向原告江罗罗支付20000元；二、驳回原告江罗罗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元因适用简易程序减半收取计525元，由原告江罗罗负担315元，被告许昌中联商务服务有限公司负担210元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  燕金钊二〇二〇年十二月九日书记员  魏泽森