湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初2966号原告（反诉被告）：刘琳琳，女，1994年10月14日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：徐恩福，湖北兴楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：张敏，女，1958年12月2日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区，委托诉讼代理人：郑家，湖北郧阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊吉，湖北郧阳律师事务所律师。被告（反诉第三人）：湖北省好助手房地产经纪有限公司。住所地：十堰市茅箭区北京北路82号京华新天地8号楼4楼。法定代表人：陈龙根，系该公司经理。原告（反诉被告）刘琳琳诉被告（反诉原告）张敏、被告（反诉第三人）湖北省好助手房地产经纪有限公司（以下简称“好助手公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法由审判员彭剑适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告（反诉原告）张敏向本院提起反诉。原告（反诉被告）刘琳琳及其委托诉讼代理人徐恩福、被告（反诉原告）张敏及其委托诉讼代理人郑家、陈俊吉、被告（反诉第三人）好助手公司的法定代表人陈龙根到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘琳琳向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，被告（反诉原告）张敏双倍返还原告（反诉被告）刘琳琳定金共40000元；二、判令被告（反诉第三人）好助手公司对上述债务承担连带责任；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告（反诉被告）刘琳琳因买房，在被告（反诉第三人）好助手公司居间下，原告（反诉被告）刘琳琳与被告（反诉原告）张敏、被告（反诉第三人）好助手公司三方于2020年9月28日签订了《房屋买卖合同》，约定包含现存家具在内，成交价230000元，当日交付定金20000元，约定7天内办理过户手续。原、被告三方于2020年9月30日到不动产登记中心办理过户手续时，涉案房产存在抵押情况，导致无法办理过户。被告（反诉原告）张敏遂将已付房款退还。然而该房产直至2020年10月20日才告知原告（反诉被告）刘琳琳解除抵押。事后，原告（反诉被告）刘琳琳本着想买房的态度与被告（反诉原告）张敏联系多次，被告（反诉原告）张敏依然未履行合同义务。原告（反诉被告）刘琳琳通知被告（反诉原告）张敏解除合同，要求退还定金，但被告（反诉原告）张敏拒不退还，故现诉至法院。被告（反诉原告）张敏辩称，被告（反诉原告）张敏不存在法定或约定的解除合同情况，原告（反诉被告）刘琳琳无权解除合同。涉案房屋虽曾存在抵押，但不是解除合同的原因，《房屋买卖合同》中已对于房屋配套设施有明确约定，被告（反诉原告）张敏不存不按照约定履行的情况，故请求驳回其诉请。被告（反诉原告）张敏向本院提出反诉请求：一、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；二、判令原告（反诉被告）刘琳琳支付违约金26000元；三、本案诉讼费用由原告（反诉被告）刘琳琳承担。事实及理由：2020年9月28日，原告（反诉被告）刘琳琳与被告（反诉原告）张敏签订《房屋买卖合同》，并约定了违约责任。2020年10月20日后，原告（反诉被告）刘琳琳在可以取得房屋所有权的情况下拒绝与被告（反诉原告）张敏办理过户手续，截止目前已超过30天，且其向法院提起诉讼的行为直接证明其拒绝购买该房屋。因此其已构成合同约定中根本违约的情形，被告（反诉原告）张敏有权解除合同并主张房屋总价款20%的违约金，故现诉至法院。原告（反诉被告）刘琳琳对被告（反诉原告）张敏的反诉辩称，导致房产不能过户的原因并非系原告（反诉被告）刘琳琳造成，原告（反诉被告）刘琳琳不存在违约行为，因此请求驳回被告（反诉原告）张敏的诉请。被告（反诉第三人）好助手公司辩称，被告（反诉第三人）好助手公司已经提供了居间经纪服务，因该笔交易金额较少，故被告（反诉第三人）好助手公司采取简易操作办法，签订了三方合同，居间经纪服务内容没有约定的应当按法律规定处理。被告（反诉第三人）好助手公司提供居间服务协助买卖双方签订《房屋买卖合同》后，原告（反诉被告）刘琳琳并未履行合同义务支付中介服务费，被告（反诉第三人）好助手公司未收取其定金，抵押的房屋在解除抵押后可以出售，本案房屋已经处理不影响继续过户。抵押问题不是造成本次无法交易的根本原因，本案应当由买卖双方按约定承担相应责任，与居间方无关。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院逐一认定如下：原告（反诉被告）刘琳琳提交微信截图仅能够反映原、被告双方的部分对话内容，不足以证明整个合同关系及履行情况，亦不能证明被告（反诉原告）张敏构成根本违约的事实，因此对于其提交该证据的证明目的，本院不予采信。被告（反诉原告）张敏提交的合同与原告（反诉被告）刘琳琳提交的内容一致，能够反映双方合同约定情况，因此对于该证据，本院予以采信；被告（反诉原告）张敏提交的微信截图能够反映原、被告双方曾就合同履行情况进行交流协商的事实，因此对于该证据，本院予以采信;被告（反诉第三人）好助手公司提交的微信截图及照片结合原、被告双方的庭审陈述，能够反映原、被告双方在合同过程中发生争议及沟通协商过程的情况，因此对于该证据，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年9月28日，原告（反诉被告）刘琳琳与被告（反诉原告）张敏及被告（反诉第三人）好助手公司三方签订《房屋买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）刘琳琳以总价款230000元购买被告（反诉原告）张敏位于本市花果街办××号的房屋，房屋主要家具家电设施有：柜式空调、太阳能、热水器、床两张、餐桌、衣柜。付款方式为：原告（反诉被告）刘琳琳于2020年9月28日支付定金20000元，双方于7天内办理过户手续，原告（反诉被告）刘琳琳于过户时支付首付款130000元，被告（反诉原告）张敏配合办理过户手续不晚于约定时间，剩余房款于原告（反诉被告）刘琳琳领到不动产证40日内支付。合同还约定，原、被告双方逾期履行合同约定的付款及过户义务的，逾期在30日内，每逾期一日违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告（反诉原告）张敏若有提供相关产权证明手续不真实、不完整、无效或该房屋被查封或者限制转让，导致原告（反诉被告）刘琳琳无法取得房屋所有权的，或者逾期履行房屋产权过户约定义务超过30日等情形的，构成根本违约，原告（反诉被告）刘琳琳有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；原告（反诉被告）刘琳琳若有提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，或者拒绝购买该房屋等情形的，构成根本违约，被告（反诉原告）张敏有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；原、被告双方若出现根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以房屋总价款的20%的标准向对方支付违约金，且违约方仍应向被告（反诉第三人）好助手公司支付中介服务费。合同签订后，原告（反诉被告）刘琳琳即向被告（反诉原告）张敏支付了定金20000元。2020年9月30日，原、被告双方及被告（反诉第三人）好助手公司到不动产登记中心办理过户时，因合同所涉房屋存在抵押登记，遂一致同意另行择日办理。2020年10月20日，被告（反诉第三人）好助手公司通过微信告知原告（反诉被告）刘琳琳房屋抵押登记已解除，可随时过户后，原告（反诉被告）刘琳琳于2020年10月23日通过微信通知被告（反诉原告）张敏、被告（反诉第三人）好助手公司将合同约定的热水器补上，并提出索要茶几及周一过户的要求，被告（反诉原告）张敏遂回复“好的”。2020年10月25日，原告（反诉被告）刘琳琳再次通过微信向被告（反诉原告）张敏询问，被告（反诉原告）张敏答复要其联系被告（反诉第三人）好助手公司。经原告（反诉被告）刘琳琳询问，被告（反诉第三人）好助手公司工作人员答复称被告（反诉原告）张敏说过几天把热水器、茶几准备好再过户，可能要到11月初。原告（反诉被告）刘琳琳回复接受不了。2020年10月29日，被告（反诉原告）张敏通过微信询问当日能否办理过户，原告（反诉被告）刘琳琳认为时间太长，遂回复要求解除合同。后因原、被告双方发生争议协商不成，故而成诉。本院认为：当事人一方有迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行等情形的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订了房屋买卖合同，约定了合同义务及违约责任，虽然该房屋因抵押登记导致未能在约定时间办理过户登记手续，但原、被告双方已达成一致意见另行择日办理，且该房屋的抵押登记已经解除，故被告（反诉原告）张敏此时并未构成根本违约。抵押登记解除后，原告（反诉被告）刘琳琳再次提出办理过户登记手续，被告（反诉原告）张敏亦表示同意，但原、被告双方未就办理过户登记的具体时间达成一致，故应视为原、被告双方履行期限不明确。根据法律规定，对于履行期限不明确的，合同当事人随时有权要求对方依据合同约定履行义务，但应当给对方必要的准备时间。双方原合同约定的履行期为合同签订之日起7日内，逾期履行房屋产权过户义务超过30日才构成根本违约，且热水器等物品亦不属于房屋买卖合同的主要债务，故被告（反诉原告）张敏在2020年11月4日前办理产权过户登记均不构成根本违约行为，原告（反诉被告）刘琳琳无权以此为由解除合同。而被告（反诉原告）张敏于2020年10月29日询问当日办理过户登记时，原告（反诉被告）刘琳琳明确表示拒绝购买该房屋，其在对方未构成根本违约的情况下明确拒绝继续履行合同，属于双方合同中所约定的根本违约行为，故对于被告（反诉原告）张敏要求解除合同并支付其违约金46000元（230000元×20%）的主张，本院予以支持，扣减原告（反诉被告）刘琳琳已经支付的定金后，还应支付26000元（46000元－20000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘琳琳与被告（反诉原告）张敏、被告（第三人）湖北省好助手房地产经纪有限公司于2020年9月28日签订的《房屋买卖合同》。二、原告（反诉被告）刘琳琳于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）张敏违约金26000元。三、驳回原告（反诉被告）刘琳琳的诉讼请求。如果原告（反诉被告）刘琳琳未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元减半收取400元，由原告（反诉被告）刘琳琳负担。反诉案件受理费450元减半收取225元，由原告（反诉被告）刘琳琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决（或裁定、或调解书）发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  彭剑二〇二〇年十二月七日法官助理洪凌书记员麻强附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；（1）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（1）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（1）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（1）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。