山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初5501号原告：烟台市宏丰置业发展有限责任公司，住所地山东省烟台市莱山区飞龙路**。法定代表人：林慧勇，董事长。委托诉讼代理人：辛虎，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长海，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：杨涛，男，1974年2月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：王强，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛煜帆，山东乾元律师事务所实习律师。烟台市方信置业有限公司（以下简称方信置业）于2020年6月23日以与杨涛存在房屋租赁合同纠纷为由向本院提起诉讼，本院依法予以受理。案件审理过程中，烟台市方信置业有限公司于2020年9月16日登记注销。烟台市宏丰置业发展有限责任公司（以下简称宏丰置业）申请作为原告参加诉讼，本院予以准予，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏丰置业的委托诉讼代理人辛虎和王长海及被告杨涛的委托代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉时，向本院提出诉讼请求：（一）判令被告向原告腾空交还坐落于烟台市芝罘区的房屋；（二）判令被告向原告支付房屋租金320001元、水费5075.22元、电费11244.4元；（三）判令被告向原告支付至实际交还房屋之日止的逾期交付房屋租金违约金46400元（自2020年1月1日起暂计至2020年5月25日）和未按期交还房屋违约金10000元；（四）判令被告向原告支付律师费30000元。事实和理由：2018年1月2日，烟台市房地产材料供应处与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定将位于烟台市芝罘区第贰层，面积为1500平方米的房屋租赁给被告，约定年租金为40万元。2019年10月9日，烟台市房地产材料供应处经核准注销，政府主管部门将相关债权转让给原告，并通知了被告。2019年3月21日，原告与被告签订了《租赁合同》，被告继续租赁该地址的房屋800平方米，租赁期限为2019年1月2日至2020年1月1日止，年租金为20万元。合同约定被告逾期支付房屋租金，每逾期1天按年租金总额的1‰交纳滞纳金。同时约定，如被告没有在合同租赁期届满3日内交还所租房屋，延迟交付超过15天，应向原告支付违约金1万元。另外还约定，因一方违约给对方造成的全部损失，包括但不限于为实现权益所产生的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、评估费、鉴定费等均由违约方承担。在《租赁合同》履行过程中，被告没有按约支付房屋租金、水电费，租赁期满后，被告没有按约定腾空交还房屋。现其拒不履行义务。原告认为，根据《合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，及《租赁合同》相关约定，被告应当向原告支付所欠租金、水电费，返还房屋并承担违约责任。综上所述，为保护自身的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特提起诉讼，望判如所请。被告杨涛答辩称：其确实欠原告房屋租金320001元、水费5075.22元、电费11244.4元，但并不是恶意拖欠，真实情况是2019年8月主管物业的是原告工作人员林慧勇，林慧勇与被告一直在诉讼的相对方苏迎新是同学，故原告给被告涨房租，加物业费，所以被告没有继续交房租。在2020年4月份原告的孙部长及公司领导李文生与被告经过友好协商，被告承诺欠款3年还清，每年租金不再拖欠，李文生承诺房子再续租给被告3年，可是到了2020年5月原告的李文生又通知被告说所欠房租2020年还清，被告同意，并与原告的苏会计进行对账，作出了还款计划，可是原告的李文生经理又改变了承诺，要求被告于2020年5月15日前搬离涉案房屋，故被告不是恶意拖欠并拒不交还房屋，而是被告认为双方的租赁合同已经经过口头承诺续期3年，依据山东省政府印发的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》，涉案房屋应该减半房租到2020年12月31日，被告要求适用该规定向原告支付所欠房租至2020年12月31日止。本院经审理认定，双方均无异议的事实认定如下：2018年1月2日，案外人烟台市房地产材料供应处作为甲方，被告杨涛作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定杨涛承租甲方合法拥有的坐落于烟台市芝罘区第贰层房屋。租赁期限自2018年1月2日至2019年1月1日。2018年12月28日，烟台蓝天投资开发集团有限公司下发烟蓝投开发[2018]118号《关于烟台市房地产材料供应处及烟台市建新房屋拆迁处资产无偿划转的通知》，将烟台市房地产材料供应处及烟台市建新房屋拆迁处名下全部资产无偿划转至烟台蓝天实业发展有限公司。2019年3月21日，方信置业作为甲方，被告作为乙方签订《租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，面积800㎡。租赁期限自2019年1月2日至2020年1月1日，被告应于租赁期限届满之日起3日内将承租房屋完好无损地交还给方信置业，房屋租金金额为200000元，押金3000元，租金交纳方式为每半年预交房租。合同同时约定，被告应当按照本合同的约定按时交付房屋租金，如逾期，每逾期一天按年租金额的1%缴纳滞纳金；逾期超过15天，方信置业有权解除合同，将房屋收回。合同租赁期限届满后，如被告没有在合同租赁期满届满之日3日内按时交还所租房屋，迟延交付超过15天，应向方信置业支付违约金1万元。在合同履行过程中，因一方违约给对方造成的所有损失，包括但不限于实现权益产生的诉讼费、保全费、律师费、保全担保费、评估费、鉴定费等均有违约方承担。合同签订后，方信置业履行了交付房屋的义务，截止2020年1月1日，被告拖欠房租320001元、水费5075.22元、电费11244.4元。2019年7月31日，案外人烟台蓝天实业发展有限公司作为甲方，方信置业作为乙方签订《资产委托经营管理协议》，协议约定，方信置业接受烟台蓝天实业发展有限公司的委托，对包括涉案房产在内的资产进行经营管理，委托经营期限为10年，自2019年8月1日起至2028年7月31日止。2020年6月23日，烟台蓝天实业发展有限公司作出《关于将烟台市宏丰置业发展有限责任公司与烟台市方信置业有限公司实施整合的通知》，决定将方信置业和宏丰置业实施整合，将方信置业的全部资产及负债（包括货币资金、实物资产、债权债务等）无偿划转至宏丰置业，划转基准日为2020年6月30日，方信置业公司作清算注销处理。2020年9月16日，烟台市芝罘区市场监督管理局作出方信置业的注销登记，注销原因为决议解散。诉讼中，原告主张被告逾期缴纳房屋租金的日期为2020年1月3日至2020年5月25日共计145天，所产生的违约金为46400（320001×1‰×145天）元。被告对此辩称其不构成违约，如果法庭认定其构成违约，则申请法庭酌情降低违约金。另查，原告委托山东鑫士铭律师事务所代为诉讼，并支付律师代理费30000元。本院认为，（一）宏丰置业是否具备原告资格。《中华人民共和国公司法》第一百七十二条规定，“公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散”；第一百七十四规定，“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司继承”，本案中，方信置业和宏丰置业的唯一股东均为烟台蓝天实业发展有限公司，该公司作出《关于将烟台市宏丰置业发展有限责任公司与烟台市方信置业有限公司实施整合的通知》具有股东会决议的效力，方信置业的人员、财产和债权债务均划转给宏丰公司，方信公司清算注销，该行为符合公司法规定的吸收合并。《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定，“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”；《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条规定，“企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人”之规定，宏丰置业作为原告适格，方信置业在租赁合同中享有的权利义务，由宏丰置业承继。（二）方信置业与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行各自义务。原告履行了交付房屋的义务，被告作为承租方，亦应当履行支付房屋租金和水电费的义务，故原告主张被告支付房屋租金320001元、水费5075.22元、电费11244.4元的主张，于约相符，本院予以支持。合同期满后，被告作为承租方，应当承担返还租赁物的义务。原告主张被告逾期返还房屋支付违约金10000元并赔偿原告的律师代理费损失30000元，于约相符，本院予以支持。（三）关于逾期缴纳房屋租金的违约金。双方签订的《租赁合同》约定每逾期1天缴纳房屋租金，被告应当按照年租金总额的1‰缴纳滞纳金。从性质上讲，双方约定的逾期付款滞纳金即被告未履行房屋租金支付义务的违约金，该标准换算为年租金的年利率为36.5%。被告违约未支付房屋租金导致原告产生的损失为资金占用损失，原告主张的房屋占用损失与被告逾期缴纳房租并无因果关系，原告对该项损失可另案主张。综上，双方签订的《租赁合同》中对逾期缴纳房屋租金的违约金约定过分高于实际损失，本院依被告申请酌情进行调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。关于计算基数，原告主张的320001元并非《租赁合同》约定的年租金，应当以合同约定的200000元为计算基数。《租赁合同》约定的租金交纳方式为每半年预交，但原告自合同期满（2020年1月1日）之日主张违约金，系当事人对诉讼权利的合法处分，本院予以准予。(四)被告主张已经与原告口头达成续租3年的主张，因原告予以否认，被告亦没有证据予以证明，故对其主张，本院不予支持。被告关于减免2020年租金的主张，与本案原告的诉讼请求并没有关联性，对其主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百七十二条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条、第九十条的规定，判决如下:一、限被告杨涛于本判决生效之日起十日内腾空烟台市芝罘区房屋（面积为800㎡），并返还给原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司。二、限被告杨涛于本判决生效之日起十日内向原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司支付房屋租金320001元、水费5075.22元、电费11244.4元、逾期返还房屋违约金10000元。三、限被告杨涛于本判决生效之日起十日内向原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司赔偿律师代理费30000元。四、限被告杨涛以200000元为基数，自2020年1月1日起至实际返还支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，向原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司计付逾期缴纳房屋租金的违约金。五、驳回原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告杨涛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司。案件受理费7641元，由被告杨涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  项 励人民陪审员  高峥嵘人民陪审员  崔争争二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  鲁方圆