广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28996号原告：宋利花，女，1974年10月28日出生，汉族，住广东省增城市。委托诉讼代理人:王琦，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。原告宋利花诉被告佛山市粤海通房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人王琦、被告的委托诉讼代理人周宦生、孙泳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.本案诉讼材料送达被告之日《商品房买卖合同(预售)》解除；2.被告退还购房款543394元；3.被告支付利息74817元(LPR公布前以中国人民银行同期贷款利率计算，公布后以LPR利率计算，其中50000元自2017年5月20日起暂计至2020年10月21日止利息为7935元，223394元自2017年5月28日起暂计至2020年10月21日止利息为35218元，270000元自2018年3月30日起暂计至2020年10月21日止利息为31664元，直至被告退还购房款之日止)；4.被告支付违约金10867元；5.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原被告签订《商品房买卖合同(预售)》（以下简称涉讼合同）与《补充协议》，涉讼合同约定原告购买被告开发的座落于佛山市南海区***房（以下简称涉讼商品房），房屋应于2018年6月30日前交付、并约定了相关交付条件、逾期交付房屋责任。合同签订后，原告依约支付了房价款。直至2018年11月被告才取得《竣工验收备案表》。原告以高于附近同类商品房的价格购买涉讼商品房，皆因被告宣称可以开通燃气(周围多数同类楼盘公寓无法开通燃气)，具备明火而非使用电力烹饪，完全符合中国常人百姓的传统饮食习惯。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，第六条，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，取得竣工验收备案表与测绘报告应为涉讼商品房交付条件。《补充协议》中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，《补充协议》与涉讼合同同时签订，涉讼合同却显示无《补充协议》。事实上，《补充协议》早已由被告拟定，原告无权修改，只得无条件接受。理由很简单，此前原告已签署《认购书》及支付定金，如原告拒绝签订《补充协议》，则定金必然被没收。当日同时签订涉讼合同与《补充协议》，《补充协议》应作为涉讼合同的附件十一，交到南海区住建局登记备案。但因《补充协议》中存在大量不平等的格式条款。尽管被告通知原告收楼，因被告无法按合同约定完成燃气安装，原告拒绝收楼。原告要求解除预售合同且赔偿损失。被告辩称，一、双方交易的是精装修房，约定交楼时间应以《委托装修协议》的时间为准，被告已经在约定交楼时间之前取得了《竣工验收备案表》和《测绘报告》，不存在逾期交付的情形，原告无权要求解除合同。二、退一步而言，即使原告享有合同解除权，其解除权也早已期满消灭，无权要求解除合同。根据《补充协议》第二十二条第（一）款的约定，原告若要行使解除权的应当在可以行使解除权之日起7日内以书面通知的方式行使解除权，逾期视为原告放弃行使该权利。而《委托装修协议》约定的交楼时间为2019年4月30日，加上90天的逾期期限和7天的合同解除权行使期限，原告的合同解除权已于2019年8月5日期满消灭，如今已无权再要求解除合同。被告已经三次书面通知（2018年12月13日、2018年12月25日、2019年6月27日）催告原告履行收楼，即使按照第二次书面通知的时间（即2019年6月27日）再加上3个月行使解除权的期限，原告解除权的行使期限已于2019年9月27日届满。但原告在被告催告履行后3个月内未行使解除权，原告的解除权也已消灭，如今无权再要求解除合同。再退一步而言，即使按照原告的主张，被告应于2018年6月30日交付涉讼商品房，那么加上90天的逾期期限和法定1年的最长解除权行使期限，原告行使合同解除权的期限最晚也已于2019年9月27日届满消灭，原告如今已无权要求解除合同。三、涉讼商品房的规划、设计及报建并不存在燃气工程，故原本就不应配备燃气管道。涉讼商品房的规划用途为商业公寓、办公，而非住宅，并不具有家庭生活的居住功能和用途。四、涉讼商品房的户型、布局以及用途都决定其依法不可能配备燃气。五、涉讼合同中关于燃气的约定只是疏忽大意所致，但并非被告的真实意思表示，该条款自始不成立，原告也无权以此条款要求解除合同。1.燃气约定只是因工作人员疏忽未删除，并非被告的意思表示，属于不成立的条款。2.事实上，被告也从未宣传或对外宣称涉讼商品房会配备燃气，相反，从被告的宣传资料、样板房照片均表明了不配备燃气的事实。3.大部分业主都未要求交付燃气或对此有异议，可见燃气并非双方约定的交楼条件，业主（包括原告）对不具备燃气也明知的，原告只是借故解除合同而已。六、从《委托装修协议》也可看出，燃气实际上并非双方约定的交付条件，且原告自始也是明知的，故原告无权以此要求解除合同。七、涉讼合同中的燃气约定属于无效条款,且依法不应履行，原告无权据此主张解除合同。尤其重要的是，双方所签订的合同及补充协议，也并未约定未配备燃气管道入户，原告享有解除合同权。因此，原告以无配备燃气为由要求解除合同，并无合同依据。八、退一步而言，依照买卖合同第十条约定，本案属于因公用部门原因未能接入燃气，原告也无权解除合同。九、涉讼商品房未配备燃气并不会影响其使用功能，更不影响原告实现合同目的，涉讼合同理应继续履行，而非解除。综上，涉讼商品房已具备交付条件，原告理应依约收楼。至于原告诉称的燃气问题，其实并非双方约定的交付条件，双方原本也明知涉讼商品房并不配备燃气。本案合同虽因疏忽未删除该燃气条款，但该条款已因违反强制性规定而无效，依法不应履行，也无法履行。而无论原告是否享有解除权，其解除权已因行使期限届满而消灭，如今已无权要求解除合同。原告与被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对真实性无异议的证据，经审查，本院确认真实性并在卷佐证。综合采信的证据和当事人陈述，本院认定以下事实：2017年5月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订涉讼合同，约定：出卖人将其建设的广东省佛山市南海区***商品房出售给买受人，规划用途为公寓，总价款543394元；商品房交付应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付涉讼商品房。涉讼合同第十条【商品房相关设施设备交付条件】约定：燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气设施交付时管线敷设到位，是否接入市政公用管网以及开通以公用部门的提供为准。如因公用部门原因未能接入的，出卖人有责任义务协调相关部门解决存在问题，直至上述基础设施、配套达到使用条件。如果在约定期限内基础设施设备中的燃气未达到交付使用条件的，出卖人按照合同第十二条的约定承担逾期支付责任。涉讼合同第十二条【逾期交付责任】约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。2017年5月28日，原告（受让人）与被告（出卖人）签订了《补充协议》，约定本条第（一）、（二）款中，如存在多项上述设施未达到交付使用条件的，仅按逾期达到交付使用期限最长的一项计算一次违约金，不作多项累加。上述基础设施设备所指的使用条件，仅指具备使用的可能，而不等于可以实际投入使用，该使用条件不等同与周边地区具备同等的使用条件，若因市政建设或者非出卖人原因导致该地区与其他地区不处于统一使用条件，不构成出卖人违约。根据法律规定、买卖合同或本协议约定，买受人可以行使合同解除权的，应自解除权可以行使之日起7日内行使该权利，并以书面形式通知出卖人，逾期视为买受人放弃行使该权利。同日，原告（委托人、甲方）与佛山市长华装饰工程有限公司（受托人、乙方）签订《委托装修协议》，约定甲方委托乙方按照本协议的附件《装修改造图》、《装修交付标准》对涉讼商品房进行装修。为保证装修的统一性和及时性，甲方同意自被告与甲方签订涉讼合同约定的商品房交付当日（如被告提前交付该商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管。乙方应当在2019年4月30日前完成本协议约定装修工程并交付给甲方。涉讼商品房所在的商业2座于2018年12月12日取得竣工验收备案及于2018年12月25日取得测绘报告书。2019年6月27日，被告按涉讼合同原告提供的地址邮寄《装修交楼通知书》，通知原告装修工程已完成并通知原告于2019年7月1日至同月5日收楼。2017年5月20日、2017年5月28日、2018年3月30日，原告分别向被告支付50000元、223394元及270000元。诉讼中，被告确认涉讼商品房及所在楼宇内未铺设燃气管道；在对涉讼商品房所在楼宇进行规划报建时未涉及燃气管道铺设的报建。2020年10月30日，原告提起本案诉讼。2020年11月13日，原告起诉状送达给被告。本院认为，原告和被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。《补充协议》中关于设施设备交付条件的变更约定，减轻了被告接通燃气的责任，排除原告主要权利，该约定无效，双方应按涉讼合同约定的交付条件履行。《补充协议》关于买受人解除权行使期限变更为自解除权可以行使之日起7日内行使的约定，属于不对等的单方约定，该约定无效。涉讼合同约定被告交付涉讼商品房时需完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果燃气在约定交付日未达到交付条件的，被告按照涉讼合同第十二条的约定承担逾期交付责任；涉讼合同第十二条约定被告逾期交付超过90日的，原告有权解除合同。被告确认涉讼商品房内尚未铺设燃气管道，涉讼商品房实际无法达到涉讼合同约定的交付条件，原告依约有权解除涉讼合同。关于原告解除权是否超过行使期限问题。自原告提起本案诉讼时，涉讼商品房内尚未铺设燃气管道，该房屋实际无法达到涉讼合同约定的交付条件，原告依约享有单方面解除涉讼合同的权利。原告主张解除合同的起诉状于2020年11月13日送达至被告，本院确定涉讼合同于当日解除。至于被告辩解原告主张解除权已过除斥期间的问题，被告一直未能按合同约定接通燃气，该违约行为一直持续进行。现被告未举证原告已实际收楼，原告在实际办理收楼手续前，其一直享有解除权，原告解除权除斥期间应从其实际接收房屋时起算，被告该辩解意见本院不予采纳。涉讼合同约定被告逾期交付超过90日，原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款并自原告付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。现涉讼合同因被告违约而解除，被告应向原告退还已付全部购房款543394元并支付违约金10867元（543394元×2%），原告该部分诉请本院予以支持。此外，被告还应从原告实际付款之日起按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付已付款利息予原告，原告主张以50000元为本金自2017年5月20日起、以223394元为本金自2017年5月28日起、以270000元为本金自2018年3月30日起，均至实际付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，未超出合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告宋利花与被告佛山市粤海通房地产有限公司于2017年5月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年11月13日解除；二、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款543394元予原告宋利花；三、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金10867元予原告宋利花；四、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以50000元为本金自2017年5月20日起、以223394元为本金自2017年5月28日起、以270000元为本金自2018年3月30日起，均至实际付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告宋利花，本项随上列第二项清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取5045.39元，（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费5045.39元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费5045.39元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十二月十六日书记员  杨文晖