广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12264号原告：广东某企业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：黄某倩，职务：总经理。委托诉讼代理人：袁某钦,系广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某金,系广东尊海律师事务所律师。被告：徐某元，男，1973年2月17日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：张某雄,系广东瑞迪安律师事务所律师。原告广东某企业管理有限公司（以下简称某公司）诉被告徐某元租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人黄某金，被告徐某元的委托诉讼代理人张某雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《租赁合同》解除；2.被告向原告支付拖欠2020年4月1日至2020年5月31日的租金38448元、2020年1月1日至2020年4月30日的电费3569.6元；3.被告向原告支付违约金12605.3元（以租金及电费的总额42017.6*30%）；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年3月6日，原告与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将坐落在广州市番禺区大石街某某202、203、204、205、206、207号租赁物出租给被告使用，租赁期伍年，自2018年4月1日起至2023年3月30日止，被告每月支付租金18000元。合同签订后，原、被告一直都按约履行合同义务，但2020年4月份开始，被告不再按约履行合同义务，按向原告支付租金及电费。就被告的违约行为，原告于2020年4月28日向被告送达了《解除合同协议》，要求被告缴纳2020年4月份的租金21615.4元并解除双方签订的《租赁合同》，但是被告未作回应。2020年5月6日原告向被告发出《律师函》，通知事项如下：1、自被告收到本律师函之日解除双方于2018年3月6日签订的《租赁合同》；2、请被告于收到本律师函之日起5日内到委托人处办理终止合同书面确认手续，并缴纳拖欠租金21615.4元；3、请被告将涉案商铺的物资、设备搬迁腾退完毕，并与原告办理书面移交确认手续；4、请被告在收到本律师函15日内迁移由其经办的广州某教育科技服务有限公司营业执照注册地址；5、被告缴纳的租赁押金54000元予以没收。被告对此依然没有做出任何回应。原告认为，原告与被告签订的《租赁合同》不违反法律、法规的有关规定，系双方真实的意思表示，是合法有效的，双方应当受合同约束按约履行义务。现被告未按合同约定支付租金及电费，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任，故原告为维护自身合法权益，依照有关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告徐某元辩称，一、双方有效租赁合同期在2020年3月31日届满，原告要求答辩人支付2020年4月份和5月份租金没有依据，且应退还押金。2018年3月6日，原告与答辩人签订《租赁合同》，后来双方在2018年4月1日又签署了一份新的租赁合同即《广州市房屋租赁合同》并办理了备案登记，故，双方合同关系应以2018年4月1日签订的《广州市房屋租赁合同》为准。根据2018年4月1日签订的租赁合同约定，双方合同关系已经于2020年3月31日期满，原告要求答辩人支付2020年4月、5月份的租金电费没有依据。另外，2018年4月1日签订《广州市房屋租赁合同》并未明确相关押金作为违约金处理。故，答辩人是租赁期满而终止租赁关系，原告要求答辩人支付后续租金并没收押金没有依据。二、原告在2020年4月17日开始一直停电，后续还将租赁场地锁门，并未在期间提供正常场地给答辩人使用，并在2020年4月份多次明示解除所谓的租赁合同，而原告锁门后即实际控制收回场地，故，原告要求期间的租金没有依据。2020年2月份开始，因受新冠疫情及政府防控措施影响（原告也封住大门并做了限流管理），答辩人业务受到巨大影响，但原告却对该不可抗力情形却不肯减免租金，亦没有其他暂缓交租的支持政策，最终答辩人经营困难。另外，因答辩人支付了3个月押金，原告理应给与答辩人时间搬离租赁场地，且答辩人寻找其他地方也需要点时间。但遗憾的是，原告为了迫使答辩人支付所谓的4月份租金及逼迫答辩人搬离，竟然在2020年4月17日开始就一直停电，后续未经过答辩人同意又把租赁场地锁门，从2020年4月17日开始，租赁场地就一直无法使用，答辩人也是交涉后才能去搬走东西，并未再正常使用场地。综上，原告自2020年4月17日开始停电及锁门，答辩人未能正常使用场地，且实际上在2020年5月1日开始，原告锁门就已经实际控制收回了场地，后续答辩人只是交涉去搬走相关用品、未正常使用场地，故，原告要求答辩人支付期间的租金或者场地占用费没有依据。三、即使双方在2020年3月份后还存在租赁合同关系，但本案确实因新冠疫情及防控措施影响导致答辩人无法继续经营，对于该不可抗力，答辩人即使是退租也依法有据，故，原告没收答辩人押金缺乏依据，而要求答辩人支付2020年4月、5月租金亦没有依据。四、答辩人从事的是教育培训业务，因新冠疫情影响及政府防控措施，自2020年2月份开始业务基本停滞。新冠疫情属于不可抗力，但原告却未减免任何租金。对此，答辩人认为，原告应将收取的2020年2月份和3月份两个月份租金退回给答辩人。综上，答辩人恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：原告某公司是有限责任公司，2016年5月12日成立，经营范围主要包括房地产咨询服务、房地产中介服务、房屋租赁、场地租赁等等。2018年3月6日，某公司（出租方，甲方）与徐某元（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区大石街朝阳租赁物出租给乙方使用，租赁期间，该租赁物只能用于办公使用；租赁期5年，自2018年4月1日至2023年3月20日；合同签订24小时内，乙方向甲方交纳3个月租金54000元作为押金，合同期满乙方付清各项费用和办理工商登记注销（或转移）后15天内甲方将押金余额退回给乙方，押金不计利息；租金标准每月18000元（不包含税费），第二年租金按原租金递增6.8%，以此类推；每月5号前付清当月租金、电费；电费独立电表计费，电价1.8元/度，乙方在次月5号前应交清上月的水电费；乙方不按时交付租金，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的10%向甲方交付违约金，逾期超过15天作违约处理，甲方有权终止合同收回该物业，并注销该物业门牌地址，乙方所交押金不得退回；合同还约定了双方权利义务的其他条款；此外，合同还末页手写添加：该物业电表初始度数：202:0445，203:0994,204:0364，205,0572,206:2926,207:1511。合同签订后，某公司收取了徐某元54000元押金。2018年4月1日，某公司（出租方，甲方）与广州某教育科技服务有限公司（承租方，乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在番禺区大石街朝阳东房号的房产出租给乙方作商业用途，面积350平方米，租赁期限2018年4月1日至2020年3月31日，每月租金人民币15000元，租金按月支付，每月5日前付清当月租金；等等。2018年4月19日，徐某元以涉案租赁物地址取得“广州某教育科技服务有限公司”的《营业执照》，该公司是自然人独资的有限责任公司，徐某元为法定代表人及一人股东。2020年5月6日，某公司委托广东尊海律师事务所向徐某元发出一份《律师函》，主要载明：“1、自您收到本律师函之日解除双方于2018年3月6日签订《租赁合同》；2、请您于收到本律师函之日起5日内到委托人处办理终止合同书面确认手续，并缴纳拖欠租金21615.4元；3、请您在收到本律师函5日内，将广州市番禺区大石街某180号之商铺所涉物资、设备搬迁腾退完毕，并与委托人办理书面移交确认手续，若您未在上述期限内搬迁腾退完毕的，视为您放弃对上述商铺内所涉物资、设备的全部权利，届时委托人有权对您尚未搬迁腾退的物资、设备进行单方处理，由此所产生的一切费用由您承担；4、请您在收到本律师函15日内迁移广州某教育科技服务有限公司营业执照注册地址，逾期未迁移造成委托人损失的将由您承担赔偿责任；5、您缴纳的租赁押金54000元予以没收”。某公司把此《律师函》粘贴在涉案租赁物大门的玻璃门上。2020年5月11日，某公司向徐某元出具一份《欠费通知》，主要载明：“您所承租的场地2020年4月份、5月份应缴纳租金38448元，应缴纳电费3569.6元，共计应缴纳42017.6元整，截止到2020年5月11日我方依然未收到您4月份、5月份应缴款项，依据双方所签合同规定，你方已严重违约，我方有权收回该物业，封存内部物品，未缴清所欠费用前不得私自进出该物业搬离相关物品，否则视为盗窃，我方会依法追缴所欠租金电费”。庭审后，某公司补充证据，并陈述：涉案场地由广州市番禺大石某有限公司出租给广州市小兰沙贸易发展有限公司，合同租赁期内广州市番禺大石某有限公司同意其租给广州市某酒店有限公司，并同意广州市某酒店有限公司将场地出租给吴增兵，吴增兵再授权某公司管理及经营涉案场地，故原告对涉案场地具有租赁权利，涉案《租赁合同》合法有效。其中，2014年5月1日，吴增兵出具一份《授权书》，载明：“兹有某301号二层（广州市番禺区大石街某180号之22号201）物业实际经营人吴增兵（该楼层已备案），现指定授权广东某企业管理有限公司管理及经营，所有合同签约及租金等事宜均由某公司负责，授权期限到2027年9月30日止”。2014年7月21日，广州市番禺大石某有限公司出具一份《同意转租证明》，载明：“位于广州市番禺区大石街某180号之22号201属于广州市番禺大石某有限公司，现出租给广州市小兰沙贸易发展有限公司，合同租赁期内同意其租给广州市某酒店有限公司，并同意广州市某酒店有限公司将上述地址转租给吴增兵，同意其经营办公场所”。另查明，位于广州市番禺区大石街朝阳路中段的8层综合楼（建筑面积6603.87平方米）的房地产权属人是广州市番禺大石某有限公司（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）。2014年7月17日，广州市番禺区大石街富丽社区居民委员会向大石街流管中心出具一份《证明》，载明：“我辖区地址广州市番禺区大石街朝阳路中段与地址广州市番禺区大石街某180号之22号2层实属同一地址”。关于本案争议的涉案租赁物锁门、停电、场地交接及电费问题。庭审中，某公司确认由于徐某元经催告后仍逾期交纳租金故其司于2020年4月17日对涉案租赁物停电处理，2020年5月31日才将办公室交接给某公司，且被告的工商登记中经营场所变更是发生在2020年6月5日。庭审后，某公司又补充说明：因徐某元迟迟不交纳租金，某公司于2020年4月17日停电，2020年5月10日锁门，徐某元在2020年5月20日才开始将办公室东西搬离，2020年5月底才将办公室交接给某公司。徐某元自述其最后搬离物品的时间是2020年5月13日，并且认为某公司在锁门的时候双方就已经完成了场地交接。关于电费，某公司提供了涉案租赁物2020年1月至4月的电表读数及电费金额（电价按1.8元/度计算），其中2020年1月至3月金额为2391.4元，2020年4月金额为1178.2元，合计3569.6元；某公司陈述：电费一直都是某公司统计好和租金一起出单据给徐某元，徐某元确认后再将租金及电费一起支付给某公司的，双方的交易习惯一直如此。徐某元质证认为该电费登记表是某公司单方制作，并非原始凭证或电费缴费凭证，也无被告签字确认，对此证据不予认可。对以上争议的焦点问题，本院摘录双方有关联的微信聊天记录如下：2018年12月19日，某公司向徐某元发送一份《某商务中心物业缴费收据》，载明2018年12月租金18000元，11月份电费1167元，徐某元说：“能不能给电费单看看”，某公司说：“电费单就是看电表的，每个月都有现场抄表的，下个月开始，你可以陪同抄表，抄表的时候你安排一个人到现场确认就好”，徐某元说：“好的”；2019年9月9日，某公司向徐某元发送一份《某商务中心物业缴费收据》，载明2019年9月租金18000元，8月份电费3942元，某公司说：“又要交租咯”，徐某元说：“修路，门口封路二三个月了，惨淡”；2019年9月10日，某公司说：“租金能不能处理一下”，徐某元说：“月底会安排好的”；2020年4月17日，某公司说：“通知，徐总，您因未交租金，联系不到您的人，现在我们做停电处理。望您尽快缴纳电费及租金。特此通知”，徐某元说：“知道了”；2020年4月24日，某公司说：“你找个时间吧，徐总，找个时间见面聊一下吧，看怎么处理对接怎么移交”，徐某元说：“那里其实没什么东西的，你可以直接放猪就行啦，我那些东西桌子凳子那些不值钱的很多，我都不要了的，我搬回去我都没地方放好不好，反正你自己安排吧”；2020年4月29日，某公司说：“徐总，场地怎么处理，是退出了，还是继续搞”，徐某元说：“安排这几天搬东西走，昨天已搬了一些了”；2020年5月6日，某公司说：“徐总，你总要先把电费付给我先吧”；2020年5月7日，某公司说：“没有撤场吗？徐总”，徐某元说：“在搬，有些正在找地方”，某公司说：“今天已经7号了，你答应了5月1日前撤场的，我现在要装修，要对外出租了”；2020年5月10日，某公司说：“你要离场就干干净净的移交给我，不要拖拖拉拉了，你这样霸着场地，租金电费也不处理，这已经是五月份了”，徐某元说：“明天不锁门，这二天安排好”，某公司说：“租金、电费、营业执照赶快清理一下，做生意的干干净净，痛痛快快，要做就实实在在，不做就清清楚楚”；2020年5月17日，某公司说：“徐总，怎么处理，你到底是租还是不足，还是不管不问了”，徐某元说：“早就说了，坚持不下去，你把门都锁了，我搬不了东西”，某公司说：“你什么时候要搬过东西？上月电费、租金怎么处理？营业执照什么时候迁移”，徐某元说：“你4月十几号停电，你说怎样处理”，某公司说：“五月十号都没见你有动静，如果我不锁，你会转头找我，认为我没有帮你看好东西”；2020年5月20日，徐某元说：“吴总，明天开门给我要搬东西”，某公司说：“这个事情你和陈小姐对接吧，现在什么时候了，已经5月20号了，我们这里不是仓库，也不是自己家的物业，五一前你答应两天处理完毕，你要处理早就处理了，还要四月租金、电费你安排一下”。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，只有意思表示真实的民事法律行为才有效，虽然案涉租赁关系存在两份《租赁合同》，但是从徐某元向某公司交纳押金54000元及每月交纳租金18000元的履行情况再结合双方的微信聊天记录，可知双方租赁关系存续期间，实际履行的是2018年3月6日签订的《租赁合同》而非2018年4月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，徐某元并未提供证据证明《广州市房屋租赁合同》中载明的租金及租赁期等约定是双方的真实意思表示，故本院对徐某元的抗辩意见不予采纳。某公司与徐某元于2018年3月6日签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法成立并生效，对合同双方均具有约束力。徐某元承租并使用涉案租赁物，应按照前述合同约定向某公司缴纳租金，但徐某元从2020年4月1日起未依约向某公司支付租金，已构成违约，且某公司与徐某元均确认徐某元已搬离案涉租赁物，《租赁合同》已不存在履行基础，现某公司诉请解除双方的《租赁合同》，事实和法律依据充分，本院予以支持。对于某公司主张支付拖欠租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”的规定，现某公司诉请徐某元支付自2020年4月1日至2020年5月31日止的租金，符合法律的规定和合同的约定，本应予以支持，但是某公司在2020年4月17日对涉案租赁物停电的行为，使徐某元正常使用涉案租赁物存在客观阻碍，存在过错，而徐某元逾期不交纳租金且未搬离案涉租赁物中的物品，亦存在过错，故本院认为按照双方的过错程度及公平原则，从2020年4月17日起产生的租金各负担一半。至于案涉租赁物场地交还时间，某公司主张是2020年5月31日，徐某元主张是2020年5月13日，本院结合双方微信聊天记录（2020年5月20日，徐某元说：“吴总，明天开门给我要搬东西”，某公司说：“这个事情你和陈小姐对接吧，现在什么时候了，已经5月20号了，我们这里不是仓库，也不是自己家的物业，五一前你答应两天处理完毕，你要处理早就处理了，还要四月租金、电费你安排一下”），2020年5月20日徐某元仍主动要求某公司开门搬东西，有悖于徐某元自述的2020年5月13日搬离，故本院对某公司主张的案涉租赁物场地交还时间为2020年5月31日予以采信。故此，依照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准18000元/月，徐某元应向合某公司支付2020年4月1日至2020年5月31日止租金为22800元（18000元/月×16天÷30天/月+18000元/月×14天÷30天/月÷2+18000元/月÷2，说明：4月1日至16日共16天按正常计算租金，4月17日至4月30日14天按一半计算租金，5月整个月按一半计算租金）。关于电费。案涉《租赁合同》约定电价1.8元/度，从某公司与徐某元的微信聊天记录可知，双方履行租赁合同过程中，某公司每月超电表读数计算电费后向徐某元发送清单，徐某元一直按照此交易习惯支付电费，现徐某元抗辩提出要按照某公司提供电费票据或垫付证明，理据不足，本院不予采纳。据某公司提供的《电费登记表》载明，2020年1月至4月的电费合计3569.6元，现某公司要求徐某元清偿，本院予以支持。关于违约金。首先，关于租金的违约金，如前所述，某公司在履行合同过程中也存在过错，故对于某公司请求徐某元支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持；关于电费违约金，由于某公司至今未提供证据证明其代垫电费情况及代垫电费滞纳金情况，未有证据证明某公司因徐某元逾期交纳电费产生的损失，且某公司在履行合同中也存在过错，故对某公司的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告广东某企业管理有限公司与被告徐某元于2018年3月6日签订的《租赁合同》；二、被告徐某元于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东某企业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年5月31日的租金22800元；三、被告徐某元于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东某企业管理有限公司支付2020年1月至4月的电费合计3569.6元；四、驳回原告广东某企业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告广州某物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  崔淑冰二〇二〇年十二月十六日书记员  张 荣