本溪市平山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0502民初2033号 原告：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：本溪市平山区曙光路七号。 负责人：黄志勇，该行行长。 委托诉讼代理人：张宇、刘彦华，该行员工。 被告：刘建忠，男，1964年10月23日出生，汉族，新疆石河子市人，无业，住新疆石河子市。 委托诉讼代理人：辽宁良友律师事务所律师。 被告：沈阳旺力房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区1号商贸楼。 法定代表人：郑学纯，该公司董事长。 被告：本溪旺嘉商砼有限公司，住所地：本溪高新技术开发区文翠路22号。 法定代表人：李有明，该公司董事长。 被告：郑学纯，男，1971年3月4日出生，汉族，浙江省平阳县人，沈阳旺力房地产开发有限公司董事长，住浙江省平阳县。 被告：浙江旺力投资管理有限公司，住所地：杭州市西湖区求是路8号公元大厦南楼902室。 法定代表人：郑学纯，该公司董事长。 被告：辽宁旺力置业发展有限公司，住所地：本溪高新技术产业开发区文翠路22号。 法定代表人：郑学纯，该公司董事长。 被告：大连旺力实业发展有限公司，住所地：大连市花园口经济区迎春街8号花园公寓6号楼5单元201室。 法定代表人：郑学纯，该公司董事长。 原告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告刘建忠、沈阳旺力地产开发有限公司、本溪旺嘉商砼有限公司、郑学纯、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司本溪分行的委托诉讼代理人张宇、刘彦华，被告刘建忠的委托诉讼代理人侯光远到庭参加诉讼。被告沈阳旺力房地产开发有限公司、本溪旺嘉商砼有限公司、郑学纯、浙江旺力投资有限管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请贵院依法准许对被执行人沈阳旺力地产开发有限公司抵押的房产抚顺经济开发区芳庭路12号2单元1402室（A4—1号楼2单元14层02号）的房屋进行执行；二、案件受理费等由各被告共同承担。事实与理由：一、贵院于2017年7月20日作出（2017）辽0502民初1045号民事调解书，但被告沈阳旺力地产开发有限公司等被执行人未按调解书约定每月偿还原告借款本金和利息。2018年4月，原告申请贵院强制执行。2018年4月25日，贵院对涉案房屋：抚顺经济开发区芳庭路12号2单元1402室（A4-1号楼2单元14层02号）采取查封保全措施。涉案房屋系原告与被告沈阳旺力地产开发有限公司签订的《抵押担保合同》的抵押房屋。原告是抵押权人，该抵押物权已经在行政机关办理了抵押登记，并颁发了他项权证。贵院2017年7月20日作出的（2017）辽0502民初1045号民事调解书对原告的抵押权也予以确认。二、申请法院查封抵押房产，是原告实现抵押权的方式。贵院2017年7月20日作出的（2017）辽0502民初1045号民事调解书规定：原告就抵押的房产拍卖、变卖或折价后价款享有优先受偿权。原告为行驶抵押权，向贵院提出申请强制执行，贵院依法查封了抵押房产。三、被告刘建忠与被告沈阳旺力地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，不具有对抗原告实现抵押权的法律效力。2014年11月21日，原告与被告沈阳旺力地产开发有限公司签订《抵押担保合同》，而被告刘建忠与被告沈阳旺力地产开发有限公司是2016年7月13日签订的《商品房买卖合同》，在案外人签订《商品房买卖合同》的时候，原告已对该房产拥有抵押权。根据物权法第191条2款、担保法第49条、《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，转让行为无效。抵押人转让抵押房产时，未通知抵押权人，该转让行为无效。同时，双方签订的房屋买卖合同只有收据，未出具商品房销售发票，房屋买卖合同的真实性存疑，且申请人单位出具的所购房屋为唯一住房证明没有证明力。四、执行异议规定第28条规定，买受人能对抗的是一般金钱债权，并没有赋予优先于担保物权人的权利。我行申请的该执行案件是依法执行实现抵押担保物权，并非金钱债权合同纠纷，执行行为未违反法律规定，被告刘建忠提出的异议理由不成立。原告在异议申请书中所提的依据不属于案外人提出的依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的范畴。综上，请求支付原告的诉讼请求。 被告刘建忠辩称：不同意原告的诉讼请求。被告刘建忠在2016年7月13日与沈阳旺力房地产开发公司签订合同，于当日缴纳了购房款73.26951万元，购买了案涉房屋，并交付给刘建忠，依据执行异议及复议规定第29条应当中止对案涉房屋执行。本案申请执行人抵押了89号房产，中止执行不等同于确权，而是暂缓执行，并不影响申请人的利益，中止执行后申请人的抵押权尚存在，后期开发商不解押，业主办证需要解除抵押权，中止执行只是暂时不让房屋进入拍卖程序，而不是永久的确认权利。 被告沈阳旺力房地产开发有限公司、本溪旺嘉商砼有限公司、郑学纯、浙江旺力投资有限管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司均未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告沈阳旺力房地产开发有限公司、本溪旺嘉商砼有限公司、郑学纯、浙江旺力投资有限管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，被告刘建忠购买了坐落于辽宁省抚顺市经济开发区的房屋，被告刘建忠于当日交纳了购房款73.26951万元，被告沈阳旺力房地产开发有限公司为被告刘建忠出具了专用收款收据。 另查：原告与被告沈阳旺力房地产开发有限公司、本溪旺嘉商砼有限公司、郑学纯、浙江旺力投资有限管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年7月20日作出（2017）辽0502民初1045号民事调解书，调解结果为：“一、2017年8月1日至2018年1月30日，被告本溪旺嘉商砼有限公司于每月30日前偿还原告中国农业银行股份有限公司本溪分行借款本金30万元及当期利息，自2018年2月1日起于每月28日前偿还原告中国农业银行股份有限公司本溪分行借款本金200万元及当期利息，并在最后一期将拖欠原告2017年7月20日前的利息、罚息、复利全部还清（当期利息以银行系统计算为准）；二、如被告本溪旺嘉商砼有限公司未按上述期限偿还借款本金及利息，原告有权自被告本溪旺嘉商砼有限公司不履行还款义务之日起对剩余全部本息申请强制执行；三、如被告本溪旺嘉商砼有限公司不能按期偿还欠款本息，则原告中国农业银行股份有限公司本溪分行有权就被告沈阳旺力地产开发有限公司抵押的房产拍卖、变卖或折价后价款享有优先受偿权；四、被告郑学纯、浙江旺力投资管理有限公司、辽宁旺力置业发展有限公司、大连旺力实业发展有限公司对上述款项承担连带还款责任。”后因该民事调解书没有获得履行，原告向本院申请强制执行。本院在执行该案过程中于2018年4月16日作出（2018）辽0502执497号执行裁定，将被执行人即本案被告沈阳旺力房地产开发有限公司名下的89套房屋予以查封，其中包含被告刘建忠购买的辽宁省抚顺市经济开发区的上述房屋。后刘建忠向本院提出执行异议，并提供了新疆生产建设兵团第八师一四一团十连管理委员会出具的刘建忠在一四一团无房的证明，本院于2020年6月3日作出（2020）辽0502执异13号执行裁定，裁定结果为：“中止（2018）辽0502执497号执行裁定书中对抚顺开发区芳庭街（旺力城一期）12号-2-1402抚开房权押字第（T201408405）[芳庭路12号2单元1402室（A4-1号2单元14层02号）]房屋的查封的执行。”原告对该裁定不服，来院提起本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告刘建忠在本院对抚顺经济开发区芳庭路12号2单元1402室(A4-1号楼2单元14层02号)房屋查封之前已与被告沈阳旺力房地产开发有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产且已支付全部价款，且提供了新疆生产建设兵团第八师一四一团十连管理委员会出具的刘建忠在一四一团无房的证明，因此刘建忠提出的异议符合上述法律规定，其权利能够排除执行。 综上所述，原告的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告中国农业银行股份有限公司本溪分行的诉讼请求。 案件受理费1.1127万元，由原告中国农业银行股份有限公司本溪分行负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  梁大鹏 人民陪审员  姜 影 人民陪审员  李家熠 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  孙 瑞 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。