济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初5679号原告（反诉被告）：于晓文，1992年7月30日出生，汉族，住济南市平阴县。委托诉讼代理人：贾平，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：房继涛，山东储誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东大尧置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：徐德坤，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：于景伟，山东统河律师事务所实习律师。原告于晓文与被告山东大尧置业有限公司（以下简称大尧置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，大尧置业公司提起反诉，本院予以准许。原告（反诉被告）于晓文及委托诉讼代理人贾平、房继涛，被告（反诉原告）大尧置业公司的委托诉讼代理人徐德坤、于景伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于晓文向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付涉案房屋；2.判令被告赔偿原告逾期交房违约金67733.38元（以1256649元为基数，自2019年1月1日起至实际交房之日止，按日万分之一计算，暂计算至2020年6月23日，）；3.诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2017年8月25日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的大尧风华盛景G086地块项目5号楼2-1001房屋一处，总价款1256649元；在上述《济南市商品房买卖合同》中的第八条“交付期限中”约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”。但是，因出卖人原因该房屋至今未能按约定日期交付，至今出卖人已经累计逾期交付房屋539天。按照双方签订的两份《济南市商品房买卖合同》均在第九条约定“出卖人如超过本合同第八条约定期限为将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按照买受人已经支付的房价款日万分之一计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止”出卖人大尧置业公司应当向买受人支付延期交房违约金至实际交房之日，暂计算至2020年6月23日的违约金额为67733.38元，同时承担诉讼费、保全保险费等。大尧公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，应当予以驳回。大尧置业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告支付逾期违约金26100元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月25日，反诉被告与反诉原告签订《济南市商品买卖合同》，购买大尧盛景G086地块5号楼2-1001商品房一套，在支付首付款后，直到2017年11月24日才支付合同约定的按揭贷款870000元，逾期60天。反诉被告的逾期付款行为违反了双方签订的《济南市商品买卖合同》第六条第三款约定，依据第七条第二款处理方式，应当承担逾期付款违约金共计26100元。于晓文反诉辩称，被答辩人的证据并不能证明购房贷款延迟放款到开发商账户系答辩人的过错所致，答辩人根据被答辩人选择合作的购房贷款银行的要求提交了贷款所需材料，贷款过程中并未因答辩人的原因导致打款进度延缓，不应当承担违约责任；因被答辩人指定的合作贷款银行放贷余额不足或因国家宏观政策调控等可能影响银行放贷的风险导致的购房贷款逾期到账的责任，不应当强加给答辩人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月25日，于晓文与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定于晓文购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景G086地块项目5号楼2-1001室房屋，房屋总价款为1255842元。上述买卖合同签订后，于晓文支付了上述房屋购房款。同日，双方还签订《济南市商品房买卖合同》补充协议。该商品房买卖合同载明“……第六条….买受人应于签约当日交付首付款385842元，剩余房款870000元用于申请按揭贷款，买受人应当于首付款付清后当日办理抵押及贷款手续，并保证与贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期达到出卖人账户的视为买受人逾期付款。若买受人采取担保贷款付款方式（包括银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款方式的）买受人应在合同签订前向银行及公积金管理机构交齐全部资料、确认该付款方式的可行性…第七条双方约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）逾期30日之内的，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；逾期超过三十日的，出卖人均有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照总房款20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金及由于出卖人违约导致出卖人产生的相关费用……第八条,交付期限,出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的。……第九条，出卖人逾期交房的违约责任……2.出卖人如超过本合同第八条约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止。出卖人逾期交付超过90日，买受人有权以书面通知的形式单方面解除合同，但买受人应在合同解除后十日内于出卖人签署解除合同的全部文件，并到商品房所在地的房地产管理部门办理注销合同登记备案等全部手续。买受人在注销本合同登记备案等全部手续办理完毕后到出卖人处办理退还房价款的结算手续，并有权要求出卖人按照买受人已付房价款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准赔偿买受人损失。如买受人未在合同解除后十日内协助出卖人办理解除合同登记备案等相关手续，则买受人从逾期之日起按总房款的日万分之一向出卖人承担违约责任。……”山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，载明“依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。山东省严格按照国家关于新型冠状病毒感染的肺炎‘乙类传染病、采取甲类管理’的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施，第一时间摸排、发现、严控传染源，阻断潜在的传播途径，坚决遏制疫情传播扩散蔓延势头，全力保障人民群众生命安全和身体健康。”济南市住房和城乡建设局于2020年2月15日发布《关于进一步做好建筑工程“防疫情、促复工”保障工作的通知》，载明“各区县住建局、济南高新区自然资源与规划建设管理局、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部、莱芜高新区建设局、各建设、施工、监理单位，各有关单位：为进一步贯彻落实市委市政府关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作部署，促进我市建筑工程安全有序复工，强化‘防疫情、促复工’工作，确保建筑业迅速复工复产，现就有关要求通知如下：一、完善现场疫情防控措施……四、明确工程项目开复工程序1.自查。根据各自职责，对照复工条件开展复工前的全面自查，填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（详见附件2）。2.申请。经自查符合复工条件的，向项目所在地街道办事处提出开（复）工申请，各区县辖区内的施工项目开（复）工由各区县住房和城乡建设主管部门统一协调落实。申请复工需提交《建筑工程开（复）工复查申请书》（附件1）、《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（附件2）等材料。3.复查。要提高复查审批效率，属地街道办事处收到项目复工申请后，原则上应于当日会同区县住建部门到项目现场进行复查，对项目是否具备复工条件进行审核并填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施复查表》（附件3），确实符合复工条件的，签署同意复工意见，项目方可组织工人分批进场组织施工。……”槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》，载明“……17日，住建局相关工作人员分别联合兴福办事处、张庄办事处对山东省肿瘤防治研究院技术创新与临床转化平台项目、大尧风盛景广场（G042）、大尧盛景广场（G086）地块，山东省科技馆新馆项目施工，济南恒大翡翠华庭（西客站C地块）一期济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）一期、济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）二期、鑫苑世家公馆B-4地块等建筑工地进行防疫复工验收。经现场详细勘查，现场防疫物资配备齐全，悬挂防疫标语，符合复工要求，办事处签字准许复工。通过现场调研，我区房建项目预计2月底能达到防疫期间全面复工。……”另查明，大尧置业公司于2020年5月9日就案涉大尧风华盛景G086地块项目取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，于晓文与大尧置业公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》、补充协议，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点有以下二点：一、大尧置业有限公司是否存在违约行为；二、于晓文是否存在违约行为。于晓文陈述依照合同约定，大尧置业公司逾期交付房屋已经构成违约。大尧置业公司则辩称其不存在违约情形，因高温、雾霾、中高考导致停工，按照合同约定的内容可延期交房，后因疫情延误，并非违约行为。大尧置业公司陈述逾期付款违反了合同的约定，于晓文称个人贷款逾期发放系大尧公司签约银行的过错，本人并无逾期行为。经审查，本院认为，于晓文主张判令被告立即向原告支付违约金（以房屋总价1255842元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之一计算）的诉求，应当予以支持，理由如下：一.关于高温、雾霾、中高考影响交房的问题。大尧置业公司辩称上述因素影响了其按约定时间交房，其应按约延期交房，提交《关于做好重污染天气扬尘污染防治工作的紧急通知》、山东省气象服务中心出具的《证明》、监理日志、施工日志等佐证，于晓文对此不予认可。本院认为，即使依照相关规定存在高温、雾霾等影响施工的因素，也不能对误工天数进行简单累加处理，案涉项目施工是较为复杂、漫长的过程，存在影响因素期间可施工非户外项目等，也可调整施工计划、方案，从而确保施工内容如期完成。按照合同约定，高温导致无法施工，应以项目监理单位出具的证明加以证实，但大尧置业公司未提交监理单位出具的证明，亦未提交相关部门对其发出停工通知的证据材料，也未及时以合理的方式通知买受人。再者，按照规定是在中高考考场周围100米范围内的建设工地全天候禁止施工作业，而案涉项目处未有中高考考场，大尧置业公司施工应不受影响。加之，大尧置业公司辩称的上述因素不是案涉商品房买卖合同履行过程中才出现的相关事实，上述事实在合同签订之前已经客观存在多年。大尧置业公司作为案涉项目的开发商、案涉商品房买卖合同文本的提供者，在交房时间的选定上对上述事实可能对其履行交房义务造成的影响已予以充分考虑，为此产生的相应商业风险其应自行承担。二.关于大尧置业公司的自认情况。大尧置业公司在2019年12月26日作出的《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》上明确自认其按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的条款承担相应的违约责任，即大尧置业公司明确自认不能按照约定的2018年12月31日前交房其已构成违约，这与大尧置业公司辩称的其依据合同约定延期后不存在违约相矛盾。上述延期交房通知书于2019年12月26日作出，而大尧置业公司提交的因高温停工的时间早于该时间，部分雾霾天气也发生在该时间之前，可以印证大尧置业公司是在考量高温、雾霾因素出现后仍然自认违约。再者，于晓文对大尧置业公司发出的推迟交房的相关内容不予认可，才提起本案诉讼。综上，大尧置业公司在自认违约的情况下，再找出诸多可能影响施工进度的因素简单累加来掩盖违约事实，违反诚实信用原则。三、关于逾期支付房款的问题。在《济南市商品房买卖合同》签订后，于晓文积极准备资料，为办理贷款做准备。贷款过程中并未因的原因导致打款进度延缓，不应当承担违约责任；因被答辩人指定的合作贷款银行放贷余额不足或因国家宏观政策调控等可能影响银行放贷的风险导致的购房贷款逾期到账的责任，不应当强加给答辩人综上，于晓文对逾期支付房款的行为不存在过错，不应当承担违约责任。于晓文主张大尧置业支付违约金：以房屋总价1255842元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之一计算）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据上述分析，其主张按照日万分之一日标准计算损失较为客观、适当，本院予以支持。因涉案房屋至今尚未交付，故原告于晓文主张违约金计算至房屋实际交付之日，本院予以支持。同时，根据山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，因疫情影响导致工地无法施工。另根据槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布的《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》信息，本院认定大尧公司可于2020年2月17日被批准复工。故自2020年1月24日起至2020年2月17日止，共计24日，为疫情期间导致的无法开工时间不应计算在违约日期之内，应予扣除。另外，由于涉案房屋已经具备交付的条件，故对于于晓文主张大尧公司交付涉案房屋的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于晓文交付大尧风华盛景G086地块项目5号楼2-1001室房屋；二、被告山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于晓文支付违约金（以1255842元为基数，自2019年1月1日起至2020年1月23日止，按照日万分之一计算的违约金以及自2020年2月18日起至实际交付房屋之日止，按照日万分之一计算的违约金）；三、驳回于晓文的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告山东大尧置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1594元，减半收取797元，由被告山东大尧置业有限公司负担。反诉案件受理费226元，由反诉原告山东大尧置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二〇年十二月一日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭