北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初36965号原告：王红涛，男，1977年6月21日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：邵亚光，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，北京市国汉律师事务所律师。被告：北京顺和伟业物业管理有限公司（统一社会信用代码91110106672394516X），住所地北京市丰台区永外顺四条1号2号楼一层A112。法定代表人：张广俊，董事长。委托诉讼代理人：唐恭申，北京市钧盛律师事务所律师。被告：北京宏鑫颐商贸有限责任公司（统一社会信用代码91110106773362775X），住所地北京市丰台区和义松林庄（世嘉丽晶小区对面）。法定代表人：邱国文，董事长。被告：北京市南郊农场有限公司（统一社会信用代码91110000102860538H），住所地北京市大兴区旧宫镇旧宫西路15号。法定代表人：刘建波，总经理。上述二被告共同的委托诉讼代理人：李健，北京市中灿律师事务所律师。上述二被告共同的委托诉讼代理人：齐庆楠，北京市中灿律师事务所律师。被告：北京市五环联合食品有限公司（统一社会信用代码911101061011000944），住所地北京市丰台区南苑北和义庄。法定代表人：郑黎明，董事长。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京市汉卓律师事务所律师。原告王红涛与被告北京顺和伟业物业管理有限公司（以下简称顺和伟业公司）、北京宏鑫颐商贸有限责任公司（以下简称宏鑫颐公司）、北京市南郊农场有限公司（以下简称南郊公司）、北京市五环联合食品有限公司（以下简称五环公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王红涛及其委托诉讼代理人邵亚光，被告顺和伟业公司的委托诉讼代理人唐恭申，被告宏鑫颐公司、南郊公司共同的委托诉讼代理人李健，被告五环公司的委托诉讼代理人黄海波到庭参诉讼。本案现已审理终结。原告王红涛向本院提出诉讼请求：请求四被告连带赔偿原告经济损失6546473元（其中转让费225万元、支付原经营者补偿费4万元、中介费5万元、购买酒店经营、装修、添置物品费用1646273元、员工安置费92040元、客人拒付房租损失68160元、酒店预期收益费用240万元）。事实和理由：2007年12月16日，被告宏鑫颐公司作为出租方与被告顺和伟业公司作为承租方签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告顺和伟业公司承租被告宏鑫颐公司位于北京市丰台区和义西里北街8号房屋，产权单位为被告五环公司，租赁期限自2007年12月1日起至2028年6月15日止，租赁期限为二十年。2016年10月22日，原告与被告顺和伟业公司签订合同编号为（SHWY-2016102201)的《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告顺和伟业公司位于北京市丰台区和义西里北街8号顺和大厦三层及一层西大厅（含小卖铺）房屋用于酒店经营，出租房屋建筑面积约2500平方米，租期自2016年10月22日起至2028年6月15日止，租期12年。租金为2016年10月22日起至2021年10月21日，每年租金为140万元，自2021年10月22日起每五年递增5%，即2021年10月22日至2026年10月21日每年租金为147万元，自2026年10月22日至2028年6月15日每年租金为154．35万元。合同签订后至2018年7月25日，除小卖铺被告顺和伟业公司没有按时移交给原告外，其他双方都依约履行了各自的责任和义务，酒店处于正常良好的经营状态。2018年7月26日，由于被告顺和伟业公司管理使用的顺和大厦四楼部分房屋坍塌，砸毁原告经营管理的泰华酒店基础设施设备和部分房间，致使整个酒店无法正常营业，完全处于关闭状态，原告与被告顺和伟业公司的房屋租赁合同也无法正常履行，原告因次遭受经济损失。故原告诉至法院。被告顺和伟业公司辩称：225万元转让费与坍塌没有关系，公司还继续存在，与本案坍塌无关，所以与所有被告无关。4万元经营者补偿费用属于商业风险，与本案无关。后期投入的装修设备，大厦倒塌事故不牵扯原告经营范围，这个不是我方造成的，与我方无关。员工安置费没有事实和法律依据。客人拒付房租是原告可以自行主张的权利，不应向被告主张。预期收益没有事实和法律依据，我方不认可。虽然房屋是我方建的，后续都是宏鑫颐公司来处理。综上，我方不同意原告诉求。被告宏鑫颐公司辩称：1、我方并非坍塌建筑的建设单位或施工单位，不应承担侵权责任；2、我方并非侵权责任主体，对于本案的侵权结果没有过错，原告要求我方承担连带赔偿责任没有法律依据；3、本案原告的损失是多个原因共同作用导致的结果：首先，顺和大厦坍塌的直接原因是顺和伟业公司的违法建设，并且对违法建筑的日常维护缺失，加建房屋屋顶存水、漏雨，频繁装修且存在野蛮装修情况，安全管理责任不到位；其次，大厦加建建筑发生部分坍塌事故后，抢险指挥部组织抢险施工队伍对大厦北侧加建的三层、四层进行了抢险拆除，客观上也造成了原告损失的发生；第三，原告在明知承租建筑物并非合法建筑的情况下，与顺和伟业公司签订租赁合同，且2018年7月26日事故发生，违建拆除工作8月27日才开始，8月初顺和伟业公司和我方都曾在大厦张贴通知等多种方式要求租户清退，这期间原告未能尽快将财物转移，造成自身损失扩大，对于侵权结果的发生也有过错。故请求法院驳回原告诉求。被告南郊公司辩称：1、我方并非坍塌房屋的建设单位或施工单位，不应成为本案被告；2、我方并非侵权责任主体，对于本案的侵权结果没有过错，原告要求我方承担连带赔偿责任没有法律依据；3、本案原告的损失是多个原因共同作用导致的结果，该项意见与宏鑫颐公司一致。被告五环公司辩称：1、涉案房屋主体是宏鑫颐公司，事故发生在宏鑫颐公司承租期间发生的，所以与我方无关；2、建设单位是顺和伟业公司和张东敏之间的事情，因此坍塌的事情是顺和伟业公司和张东敏来承担，与我方无关，建设单位不是我方；3、原告主张的依据不合理，没有法律依据，转让费、中介费和补偿费真实性无法核实，不应该在本案处理，员工安置与本案无关，且没有法律依据，原告承租的违建的楼层进行装修，有事故发生，原告要自行承担，预期收入的损失没有法律依据。故我方不同意原告诉求。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月25日，五环公司（甲方）与宏鑫颐公司（乙方）签订《合作投资开发合同》，载明：项目建设地点位于丰台区和义庄北京五环联合食品厂院内，规划建设用地面积13020平方米，土地证号大兴国用（籍）320号，地号M-28-1-(30)，图号J-50-5(39)，用途工业；建设内容为库房项目，总建筑面积6000平方米；甲方负责完成该项目的立项、前期拆迁及消防、园林、环保等相关报批手续后将此项目转让给乙方，甲方同意将土地证号大兴国用（籍）320号，地号M-28-1-(30)，图号J-50-5(39)场区地块6．5亩长期提供给乙方使用，乙方自行筹集资金投资完成该项目的开发建设工作，该项目建成后乙方享有独家经营权及使用权，负责日常经营管理工作，自主经营、自负盈亏，乙方向甲方支付办理项目前期立项及相关报批手续费用173万元，原建筑物拆迁补偿费用80万元，待项目建成投入使用后，乙方保证甲方每年固定收益25000元；乙方对合作开发建设项目享有独立经营权和使用权，有权依法处理全部经营收益；甲方不承担乙方经营过程中的债权、债务及一切法律责任，乙方与任何人、任何企业、任何社会团体发生的经济、民事、刑事等一切纠纷由乙方承担。2005年9月20日，北京市五环联合食品厂（现名称为五环公司）获得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为北京市五环联合食品厂库房项目，建设位置为丰台区南郊农场和义庄，建设规模为6000平方米。2005年11月25日，北京市五环联合食品厂获批相关《建筑工程施工许可证》。2016年10月22日，王红涛（乙方，受让方）与北京泰华佳信酒店管理有限公司（甲方，转让人，以下简称泰华佳信公司）签订《酒店转让合同》，约定：双方就位于北京市丰台区和义西里北街8号顺和大厦三层泰华佳信公司的转让事宜，达成如下协议：三层泰华佳信公司拥有客房83间，餐厅一间，设备设施齐全，于2009年首次装修后并进行了两次翻修，各项手续齐全；一层西大厅（含小卖铺）设备设施齐全；甲乙双方经多次协商后最终一致确定转让费为225万元，此转让费用仅为三层泰华佳信公司以及一层西大厅（含小卖铺）的装修、装饰等设备设施与该泰华佳信公司的经营手续，乙方签订此《酒店转让合同》的同时还须与顺和伟业公司另签订上述酒店所占用房屋的《房屋租赁合同》；乙方2016年9月24日接手本项目前所有的一切债权、债务由甲方负责与承担，2016年9月24日接手后的一切经营行为及产生的一切债权、债务和相关事宜均由乙方负责与承担等。甲方由张东敏签字，并加盖泰华佳信公司公章。此前，王红涛分别于2016年9月12日、9月22日及10月22日分三次向张东敏个人银行账户支付转让款共计225万元，张东敏在泰华佳信公司开具的收据上签字。同日，王红涛（承租方，合同乙方）与顺和伟业公司（出租方，合同甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市丰台区和义西里北街8号顺和大厦三层及一层西大厅（含小卖铺），出租房屋建筑面积约2500平方米；甲方出租给乙方的房屋有土地使用证、规划许可证、建筑许可证、施工许可证，没有产权债务纠纷、没有抵押转让他人，能够从事经营活动；该房屋租赁期共12年，自2016年10月22日起至2028年06月15日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅为作为宾馆、住宿、餐饮、会议使用；2016年10月22日至2021年10月21日每年租金为人民币140万元等。此后，顺和伟业公司将顺和大厦三层交付王红涛承租使用，王红涛成为泰华佳信公司法定代表人并以泰华佳信公司名义对外经营酒店。2018年7月26日，顺和大厦主体建筑北侧加建建筑四层部分顶部和外侧墙体发生坍塌，面积约150平方米。次日，政府组织成立了应急指挥部，组织对坍塌部分进行拆除。2018年8月，应急指挥部组织相关部门陆续对违法建筑部分进行了拆除。经北京市丰台区安全生产监督管理局调查，出具《关于和义西里北街8号顺和大厦“7·26”部分楼体坍塌事故调查报告》，载明：顺和大厦主体建筑的建设单位为北京市五环联合食品厂（现该单位已更名为五环公司），实际出资建设单位为宏鑫颐公司。顺和大厦使用的土地面积6．5亩，土地使用权归属北京市南郊农场有限公司，2002年3月25日出租给五环公司。顺和大厦主体建筑由宏鑫颐公司筹集资金建设，2005年12月开工，2006年10月竣工，后建设单位向原市规划委委员会申请该项目规划验收，项目主体工程按照规划建设竣工，但因建设用地内其他建筑未按规划要求腾退，规划验收不合格。2007年上半年，在未办理相关手续的情况下，宏鑫颐公司将顺和大厦第3层改造为两层，增加面积约1100平方米，至此，总建筑面积达到7100平方米。2007年12月，宏鑫颐公司将顺和大厦主体建筑整体出租给顺和伟业公司。2008年到2010年期间，顺和伟业公司对顺和大厦主体建筑进行装修改造，并在房屋北侧（面积约900平方米，为四层坍塌部位）、东侧、南侧及顶部加建了部分建筑，涉及加建面积约7330平方米。经向区规土分局核查，后续加建部分建筑均未取得规划许可，属应取得未取得相关规划许可的城镇违法建设。顺和大厦主要用于公司办公及宾馆住宿使用。坍塌事故涉及四层房间6间，1人受伤，停放楼外地面的5台车辆不同程度受损（包括车牌号为×××的梅赛德斯奔驰牌汽车一辆，经丰台区价格认证中心认定价格为23万元）。分析认定导致此次事故的原因为：主体建筑北侧加建（违建）部分楼体施工质量差，加建（违建）房屋失养失修，管理单位未尽维护维修义务。事故处理建议为：（一）顺和大厦主体建筑北侧加建建筑由顺和伟业公司建设，且失养失修，该单位相关管理人员杜大建、张志忠等对事故的发生负有直接责任。（二）区规土分局协调市规土委函告北京市首农食品集团有限公司，要求其严格按照《建设工程规划许可证》许可内容进行整改。（四）责成北京首农食品集团有限公司针对南郊农场及其下属国有企业，疏于对国有土地上的地上建筑物管理，放任违法建设并投入使用。启动内部调查，对相关责任人员作出处理，对暴露的安全隐患制定整改措施。审理中，王红涛提交物品购置票据以及装修装饰合同及收据，用以证明其购买酒店经营、装修、添置物品花费1646273元。四被告对上述证据三性均不予认可。此外，王红涛还提交了泰华佳信公司出具的声明一份，载明：我公司在位于北京市丰台区和义西里北街8号经营的酒店系王红涛个人进行投资经营，前期的转让费、装修费、员工工资、酒店日常花费等所有开支，均是由王红涛个人负担，因无法以个人名义经营酒店，故王红涛以公司名义经营酒店。实际经营人及出资人为王红涛，房屋坍塌后的损失，亦是王红涛个人的损失。故我公司亦同意并认可，因房屋坍塌一事，由王红涛向相关责任人主张所有赔偿及损失。四被告对该证据的真实性未提出异议。审理中，宏鑫颐公司提交证据《告知书》，用以证明其告知顺和伟业公司要求其对扩增面积进行整改。该证据显示：2017年5月15日，宏鑫颐公司向顺和伟业公司发送《告知书》，载明：关于你公司承租我公司顺和大厦，如有超出承租部分的扩增建筑面积须向当地有关部门报批申办合法手续，如扩增建筑面积无法取得合法手续，望你公司务必进行整改。此外，宏鑫颐公司还提交了《通知》，用以证明其于2018年8月7日在顺和大厦张贴通知，载明：顺和伟业公司：鉴于2018年7月26日下午顺和大厦四层发生房屋坍塌事故，属地政府相关部门开展应急救援工作，已将大厦三层、四层存在安全风险的房屋进行了拆除。按照政府相关部门要求，将拆除全部违建房屋，由于整个楼体存在重大安全隐患，顺和大厦已经不再具备营业的条件，按照属地政府要求清退全部经营商户，由专业部门做房屋安全鉴定。现要求贵公司，通知楼内所有商户，于3日内（2018年8月8日-8月10日）完成大厦内所有物品的搬离工作，2018年8月10日以后楼内所有未搬离的物品，视为自动放弃，我方将自行处置，不承担任何责任。双方当事人对该证据的真实性不持异议。审理中，五环公司提交（2019）京0106民初28153号民事判决书一份，用以证明其在同类案件中法院判决其不承担赔偿责任，故在本案中其亦不应承担赔偿责任。各方当事人对该民事判决书的真实性均予认可，且亦认可该判决书中关于房屋建设的事实认定，均认可该民事判决书尚未生效。王红涛不认可五环公司的证明目的。审理中，王红涛表示，2018年8月11日有租户曾经阻挠过拆除工作，但后来有关部门强行拆除了违建。宏鑫颐公司张贴公告后，其确实没有进去拿东西。上述事实，有原告王红涛提交的《房屋租赁合同》、《酒店转让合同》、收据、房屋照片，被告宏鑫颐公司提交的合作投资开发合同、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、事故调查报告、被告五环公司提交的民事判决书等以及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：根据查明的事实，本案的争议焦点有以下两点：一、四被告对坍塌事故的发生是否存在过错以及是否应承担连带赔偿责任；二、王红涛的损失金额如何认定。关于争议焦点一：根据丰台区安全生产监督管理局事故调查报告认定，本次坍塌事故的原因为主体建筑北侧加建（违建）部分楼体施工质量差，加建（违建）房屋失养失修，管理单位未尽维护维修义务。顺和大厦主体建筑北侧加建建筑由顺和伟业公司建设。调查报告已明确事故直接责任方为顺和伟业公司，故顺和伟业公司理应承担赔偿责任。宏鑫颐公司为顺和大厦出租方，对顺和伟业公司加建的行为并未采取有效措施制止，且加建房屋失养失修，宏鑫颐公司未尽到维护维修义务，亦对坍塌事故发生负有过错。顺和伟业公司的违法扩建行为与宏鑫颐公司怠于行使管理责任的行为共同导致了坍塌事故的发生，致使王红涛遭受了损失，故王红涛要求顺和伟业公司及宏鑫颐公司承担连带赔偿责任的请求，合法有据，本院予以支持。现无证据表明南郊公司和五环公司对坍塌事故的发生存在过错，故其无须对王红涛遭受的损害后果承担赔偿责任。关于争议焦点二：王红涛实际承租的顺和大厦3层，总面积为2400平方米，其中由宏鑫颐公司建设的部分面积约为1100平方米，由顺和伟业公司建设的违法建筑部分面积约为1300平方米。顺和大厦坍塌时，三层并未立即坍塌损毁，但在2018年8月进行的拆除违建工作中违建部分被拆除，相应部分设备设施、装修装饰遭受损毁，对于该部分的财产损失，顺和伟业公司和宏鑫颐公司理应赔偿；此外，对于不属于违建部分的装修装饰，因坍塌事故发生后顺和大厦整体已不再满足酒店经营条件，致使王红涛的该部分投入遭受损失，故对于该部分损失，坍塌事故责任方亦应予以赔偿。至于王红涛主张的其余设备设施，由于在事故发生后，宏鑫颐公司曾张贴公告告知租户可以进入顺和大厦取出物品，亦告知应急指挥部即将对违法建筑进行拆除的情况，但王红涛在知悉上述情况后仍未积极采取措施及时转移相关设备设施的行为，致使大部分设备设施被遗留在顺和大厦中而无法使用，故对于其怠于减少损失的行为应当自行承担相应的法律责任。关于王红涛主张的转让费225万元，该费用系王红涛与泰华佳信公司签订《酒店转让合同》项下款项，该合同实际上系泰华佳信公司原先实际控制人与王红涛之间缔结的，双方转让的标的为公司的无形（酒店经营资质等）、有形资产（装饰装修、设备设施）。在本次事故中，因违建部分被拆除，本院综合考虑转让费总金额、装修装饰设备设施在转让费总金额大致所占比例、王红涛当时可预期使用该酒店设施的年限、违建部分所占全部承租面积的比例，酌定其因坍塌事故遭受的装修装饰、设备设施财产损失为110万元。关于王红涛主张的支付原经营者补偿费4万元、中介费5万元，因其未能提交其他证据对其主张予以证明，且四被告均不认可该费用的发生与本次事故存在关联性，故本院对该部分损失不予确认。关于王红涛主张的购买酒店经营、装修、添置物品费用1646273元，由于其没有证据能够证明其实际遭受的设备设施及物品损失情况，本院对该部分不予确认。关于其主张的装修添置损失，本院结合其提交的装修票据，以及王红涛当时可预期使用该酒店设施的年限、违建部分所占全部承租面积的比例等酌定为15万元。关于员工安置费92040元，因王红涛提交的员工安置费明细与其提交的银行转账记录未能一一对应，且亦无其他证据足以佐证转账记录载明的款项均系员工安置费用，故对该费用，本院不予确认。关于王红涛主张的客人拒付房租损失68160元，本院认为王红涛对该笔费用未能提供实际支付的相关凭证，故对该项费用的发生本院不予认定。关于王红涛主张的酒店预期收益费用240万元，本院认为，王红涛提交的证据不足以证明其主张，故对于该项损失，本院亦不予确认。综上，经本院核算，顺和伟业公司、宏鑫颐公司应当连带赔偿王红涛装修装饰、设备设施、装修添置损失共计125万元。故王洪涛的诉讼请求中合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第八十六条之规定，判决如下：—、被告北京顺和伟业物业管理有限公司、北京宏鑫颐商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内连带赔偿原告王红涛装修装饰、设备设施、装修添置损失共计125万元；二、驳回原告王红涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57625元，由原告王红涛负担46622元（已交纳），由被告北京顺和伟业物业管理有限公司、北京宏鑫颐商贸有限责任公司负担11003元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  金 滢人民陪审员  吉黎明人民陪审员  杨孜维二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  姚晓蕾