湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初6301号原告：张佳伟，男，1994年2月6日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘康、鲁毅，湖北楚融律师事务所律师。被告：李盼，男，1991年5月25日出生，汉族，住湖北省松滋市，被告：刘绘斗，系李盼之妻，1991年10月7日出生，汉族，住湖北省营山县，原告张佳伟与被告李盼、刘绘斗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告张佳伟到庭参加诉讼。被告李盼、刘绘斗经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张佳伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2020年1月15日签订的《武汉市存量房买卖合同》；2.判令李盼、张佳伟返还支付的购房款16万元；3.判令李盼、刘绘斗支付违约金162000元；4.判令李盼、刘绘斗支付为实现债权而支付的律师费用12000元；5.判令李盼、刘绘斗承担本案诉讼费。事实与理由：2020年1月15日，张佳伟于李盼、刘绘斗签订《武汉市存量房买卖合同》，约定张佳伟支付81万元用于购买李盼、刘绘斗名下位于湖北省武汉市江夏区保利清能西海岸（南区）G19-1-103号房屋。合同约定李盼、刘绘斗应在合同签订后15个工作日内申请办理不动产权证书，合同履行过程中，房屋被查封或者限制转让的，李盼、刘绘斗应在2020年1月21日前解除房屋查封或限制转让情形，否则构成违约。合同签订后，张佳伟依约支付了16万元购房款，但李盼、刘绘斗一直未申请办理不动产权属证书，也为办理房屋解除查封手续等，经多次催促，其均不能履行合同义务。李盼、刘绘斗未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年1月15日，张佳伟在知晓位于湖北省武汉市江夏区保利清能西海岸（南区）G19-1-103房屋已被人民法院依法查封情况下，与李盼签订购买前述房屋的《武汉市存量房买卖合同》。约定，1.房屋价款81万元；2.李盼应于签订合同后15个工作日内申请办理不动产权证书、应在张佳伟贷款审批通过的10个工作日内向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请、最迟应于贷款银行整套的解压资料可以领取的5个工作日之内办理完毕解除抵押登记手续；3.第一笔定金4万元，于合同签订的24小时内支付给李盼；4.2020年1月20号之内支付第二笔定金16万元给李盼；5.2020年1月25日之内支付第三笔定金10万元；6.李盼应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，如因违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋转让价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的违约责任；7.若在合同履行过程中发现房屋被查封或限制转让的，李盼承诺在张佳伟知悉之日起，在2020年1月21号之内解除房屋查封或者限制转让情形，如李盼不能在前述时间内解除查封或限制转让情形的，则视为李盼构成根本违约；8.李盼逾期履行本合同约定的义务超过十五日、将房屋出售给第三方等，构成根本违约，张佳伟有权以书面通知方式解除合同，并有权要求双倍返还定金或要求李盼支付房屋转让款20%的违约金，同时要求李盼退还已支付的其他款项；9.合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼方式向对方主张权利的，违约方需承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。合同还对解决争议的方式等进行了约定。刘绘斗系李盼之妻，为案涉房屋的共有权人。李盼于合同签订当日签署了“配偶同意出售证明”，承诺刘绘斗知晓全部交易流程授权李盼签订房屋居间买卖合同。同日，李盼出具“定金收条”，载明收到张佳伟支付的定金4万元。张佳伟向刘绘斗的银行账户支付了5万元，备注为“产权证号鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0007744号，监管金额5万元，房屋地址：江夏区藏龙岛办事处里庙路17号保利清能西海岸南区二期G19栋单元1层3号。张家伟另通过微信、支付宝转账方式向李盼支付部分购房款。共计支付的款项为16万元。张佳伟为履行合同、购买案涉房屋，向金融机构申请购房贷款，并已获审批通过。因李盼、刘绘斗经多次催告仍未及时办理房屋解除查封手续，导致纠纷发生。2020年10月21日，张佳伟与湖北楚融律师事务所签订《委托代理合同》，约定湖北楚融律师事务所指派律师代理张佳伟与李盼、刘绘斗房屋买卖合同纠纷一案，代理费12000元，签订合同之日支付6000元，案件开庭前支付6000元。以上事实，有当事人陈述、《武汉市存量房买卖合同》、定金收条、《委托代理合同》等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，张佳伟与李盼签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，张佳伟、李盼在签订合同时虽均知晓案涉房屋已被人民法院依法查封、转让受限，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张佳伟与李盼签订的合同应为有效，双方均应诚信履行。本案应予讨论的问题有三：一为案涉合同的解除及已付购房款的退还；二为李盼应否支付违约金及其数额的确定；三为刘绘斗应否共同承担责任。本院评议如下：（一）关于案涉合同的解除及已付购房款的退还《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，根据李盼与张佳伟签订的合同，李盼超过双方约定的其应当申请办理不动产权证书的时间15日后，仍未履行该项义务，张佳伟有权依据合同约定书面通知李盼解除案涉合同；因案涉房屋被人民法院依法查封，李盼未于双方约定的时间内涤除该项导致房屋交易无法顺利进行的限制，致使双方合同目的无法实现，张佳伟也有权依据法律规定行使合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张佳伟未通知解除合同，其起诉后，本院于2020年11月20日向李盼送达了载明张佳伟关于要求解除案涉合同的诉讼请求的起诉状副本，李盼未提出异议，案涉合同已于2020年11月20日解除，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张佳伟已向李盼及刘绘斗支付案涉房屋的购房款共计16万元，李盼应当予以返还，故对张佳伟关于要求李盼退还购房款16万元的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于李盼应否支付违约金及其数额的确定《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。张佳伟向本院提出要求李盼支付违约金162000元的诉讼请求，视为其选择向李盼主张违约金责任。根据双方合同关于“李盼逾期履行本合同约定的义务超过十五日、将房屋出售给第三方等，构成根本违约，张佳伟有权以书面通知方式解除合同，并有权要求双倍返还定金或要求李盼支付房屋转让款20%的违约金”，双方约定的违约金计付标准为房屋转让款的20%，计162000元（81万元×20%）。因张佳伟在订立合同时即知晓案涉房屋已被查封，仍轻信李盼能轻易涤除人民法院对案涉房屋采取的查封措施，存在一定的过错；李盼明知案涉房屋已被人民法院查封，且明知或应当明知人民法院短期内是否会解除对案涉房屋的查封，仍然与张佳伟签订买卖合同出售案涉房屋，其具有的过错较大。同时，双方合同签订之日距合同约定的李盼应当涤除人民法院查封措施之日的间距非常短，对李盼的违约行为也产生一定影响。综合以上各方面因素，并基于张佳伟可能存在的实际损失，结合双方合同订立时的背景情况及合同的履行情况，考虑双方当事人的过错程度，本院酌定由李盼向张佳伟支付违约金5万元。张佳伟还主张由李盼承担其因提起本案诉讼维护权益发生的律师费损失12000元。一方面，双方合同虽明确约定了一方因对方违约行为提起诉讼产生的律师费由违约方负担，但张佳伟仅向本院提供《委托代理合同》一份，未提供确切证据证明其已实际支出该笔费用，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款关于“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，张佳伟应当自行承担举证不能的法律后果。另一方面，本院已基于张佳伟可能存在的实际损失，酌定由李盼向张佳伟支付违约金5万元，张佳伟即使发生了律师费损失，本院酌定的违约金也已足够覆盖其该项损失。故对张佳伟关于要求李盼支付律师费12000元的诉讼请求，本院不再予以支持。（三）关于刘绘斗应否共同承担责任《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。刘绘斗与李盼为夫妻关系，其虽未在案涉合同上签名，也未在“配偶同意出售证明”上签名，但刘绘斗提供了其银行卡及账号用于缴存房屋监管金，并作为案涉房屋的共有权人配合张佳伟办理了购房贷款申请、审批等手续，表明其对李盼签订合同出售案涉房屋知情且无异议，以行为方式作出了事后追认的意思表示，故李盼基于案涉合同所负的债务应认定为李盼、刘绘斗的夫妻共同债务。案涉合同解除后，李盼、刘绘斗应当共同承担返还已付购房款、支付违约金等责任，张佳伟关于要求刘绘斗承担共同责任的诉讼请求，有理合法，本院予以支持。刘绘斗应就李盼基于案涉合同产生的债务承担共同还款责任。综上，张佳伟的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认李盼、张佳伟于2020年1月15日签订的《武汉市存量房买卖合同》于2020年11月20日解除；二、李盼、刘绘斗于本判决生效之日起十五日内一次性向张佳伟退还已付购房款160000元；三、李盼、刘绘斗于本判决生效之日起十五日内一次性向张佳伟支付违约金50000元；四、驳回李盼、刘绘斗其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6310元，减半收取计3155元，由张佳伟负担2225元，由李盼、刘绘斗负担930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇二〇年十二月十九日法官助理许念书记员吴黎明