北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初998号原告（反诉被告）:北京博静雅物业管理有限公司，住所:北京市丰台区卢沟桥乡万丰路300号2号楼B座416室。法定代表人：曹军，总经理。委托诉讼代理人：魏晨璐，北京市国汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱威，男，1993年4月9日出生，汉族，北京博静雅物业管理有限公司职员。被告（反诉原告）：田孝荣，男，1959年3月26日出生，满族，无业，住北京市丰台区。原告北京博静雅物业管理有限公司（以下简称博静雅公司）与被告田孝荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博静雅公司委托诉讼代理人魏晨璐、朱威、被告田孝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博静雅公司向本院提出诉讼请求：1、要求法院判令解除原、被告于2010年1月1日所签订的《房屋使用管理协议》及双方达成的租赁设备层的口头协议和2011年2月20日所签订的《协议》；2、要求法院判令被告将丰台区西罗园四区32号楼地下室及楼顶机房边上库房腾退给原告;3、要求法院判令被告以每年44560元为标准支付自2017年4月1日起至其实际腾退房屋日止期间的使用费，并以44560元为基数，按日千分之三标准支付自2017年4月1日起至实际给付房屋使用费之日止的滞纳金；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2010年1月1日，原、被告签订《房屋使用管理协议》，该协议约定原告提供丰台区西罗园四区32号楼地下室给被告使用，被告按照每年25000元标准向原告支付租金，按季支付,后因被告加租设备层租金调整为每年44560元。自2017年4月1日始被告未再支付租金，故诉至法院请求判如所请。被告田孝荣辩称，我不同意原告的诉讼请求，理由如下：我经营期间2015年小区所在街道就明确地下室一个人都不能居住，并张贴了通知和封条，2016年也贴了封条，我找原告，但他们说这属于不可抗力，后来我朋友又交了2015年3月1日至2017年4月1日的费用，现我不同意原告的诉讼请求。田孝荣向本院提出反诉请求：1、判令博静雅公司退还2015年7月至2017年7月所收取的物业管理费90000元；2、判令博静雅公司赔偿2015年7月至2020年9月期间其支付的电费（排渗漏水）100000元，购买水泵费用13700元；3、判令博静雅公司给付其支付给杨涛的排水工资款168000元；4、判令博静雅公司赔偿其2012年7月21日发生大水倒灌地下设备层和二层所造成的损失113000元；5、判令博静雅公司在政府明令停地下室的通知后不主动解除合同反而继续收费给其带来的经济损失100000元；6、判令博静雅公司西罗园负责人口头约定的租赁设备层6间房屋租金每年20000元租期不限的约定无效，博静雅公司退还2011年1月至2017年7月的管理费130000元；7、判令博静雅公司赔偿其设备层装修费120000元。事实和理由：2010年签订合同后，博静雅公司对租赁物不维修，地下室常年漏水，该公司只管收费而不作为，造成了2012年7月21日倒灌水事故，给32楼居民和地下室住户都造成了不同程度的经济损失，给我的工作带来很大压力。为此,我增加了服务人员，杨涛就是我请来排水排污的。我因此赔偿住户损失28000元,我进行装修花费89000元。2015年6月街道通知关停地下室，但物业公司仍继续收费90000元，2011年1月我与物业公司柯经理口头约定将设备层1间房和几个空地租给我使用，租期不限，租金每年20000元，为此我投入120000元装修购买屋内设备。综上，我要求法院判如所请。博静雅公司对田孝荣的反诉辩称，我公司不同意田孝荣的诉讼请求，理由如下：1、关于管理费，截止目前地下室仍在田孝荣的占有使用下，并未返还，田孝荣要求退还管理费无任何事实和法律依据；2、对田孝荣第2项至第5项诉讼请求无事实依据。3、对田孝荣第6项诉讼请求答辩意见同对其第1项的意见；4、对装修费用不予认可，且其装修未经我公司同意，而且合同期限即将届满，所以不同意。本院经审理认定事实如下：2010年1月1日，博静雅公司与田孝荣签订《房屋使用管理协议》，该协议约定，甲方：博静雅公司，乙方：田孝荣，根据国家有关法律、法规和北京市的有关规定，甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，订立本协议。一、房屋坐落地点、面积1、甲方将其拥有的坐落在北京市丰台区西罗园四区32#楼负二层提供给乙方使用。2、甲方提供给乙方使用的该房屋使用面积（建筑面积）是平方米，共21间。二、房屋用途1、乙方向甲方承诺，该房屋仅作为租住使用。2、在使用期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋使用用途。三、使用期限1、该房屋使用期自2010年1月1日起至2020年12月31日止。……。四、管理费用及支付方式1、该房屋每年管理费用总计25000元。2、该房屋管理费支付方式为（季）（半年）（全年）付，并于协议生效后五日内支付2010年1月1日至2010年3月31日管理费6250元以此类推至本协议终止日期。3、乙方如逾期支付管理费，每逾期一天，甲方每日按年管理费1%加收滞纳金。……。协议签订后，田孝荣使用该房屋。2011年2月20日，博静雅公司与田孝荣达成《协议》，内容为：关于32号楼地下室承租人田孝荣长期与博静雅物业公司合作，博静雅物业公司将32号楼机房暂借给田孝荣存放货物，在暂借中只允许存放货物，不能做为其他使用，如出现违约行为一切后果自行承担，博静雅物业公司不承担任何法律责任。在履行协议中，田孝荣又将设备层进行了装修承租，租金亦调整为每年44560元。在房屋使用过程中，丰台区西罗园街道对地下室租户进行清退工作，后因此博静雅公司与田孝荣产生争议。在本院审理中，田孝荣称贴封条是2015年及2016年10月的事，博静雅公司对此予以否认并称2016年底政府启动地下室腾退工作，2017年初轮到西罗园街道，但贴没贴封条不清楚。田孝荣对2015年及2016年10月丰台区西罗园街道将其使用的地下室予以贴封条处理一事未提供充分证据。田孝荣称2015年7月至2020年9月期间其支付排渗漏水电费100000元，并购买水泵费用支出13700元,但未提供充分证据。其称支付给杨涛排水工资款168000元，但未提供充分证据。其称2012年7月21日发生大水倒灌地下设备层和二层给其造成损失113000元，但未提供充分证据。田孝荣租赁设备层后对其进行了装修。本院认为，2010年1月1日，博静雅公司与田孝荣签订的《房屋使用管理协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。在履行协议过程中，田孝荣又与博静雅公司达成协议由其承租设备层，该协议亦有效。在履行协议过程中，因政府行为导致协议无法履行，双方合同目的无法实现，故对博静雅公司要求解除《房屋使用管理协议》和双方达成的租赁设备层的口头协议的诉讼请求，本院应予支持。合同解除后，田孝荣应将承租的北京市丰台区西罗园四区32#楼负二层（21间房）及设备层返还给博静雅公司。对博静雅公司要求田孝荣将整个地下室腾退给博静雅公司的诉讼请求，本院不予支持。关于楼顶机房边上库房问题，因系借用关系，与本案非同一法律关系，故对博静雅公司要求解除2011年2月20日博静雅公司与田孝荣所达成的《协议》及腾退楼顶机房边上库房的诉讼请求，本案不予处理，可另案解决。依照相关规定，现地下室无法用于经营活动亦无法给博静雅公司带来经营利益，现博静雅公司亦未提供田孝荣占用地下室给其带来实际损失的相关证据，故对博静雅公司要求田孝荣按每年44560元为标准支付自2017年4月1日至其实际腾退房屋期间的使用费，并以44560元为基数，按日千分之三标准支付自2017年4月1日至实际给付房屋使用费之日止的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。田孝荣未提供2015年及2016年10月丰台区西罗园街道将其使用的地下室予以贴封条处理的充分证据，故对其要求博静雅公司退还2015年7月至2017年7月所收取的物业管理费90000元的诉讼请求，本院不予支持。田孝荣称2015年7月至2020年9月期间其支付排渗漏水电费100000元，并购买水泵费用支出13700元,但未提供充分证据，对其要求博静雅公司赔偿2015年7月至2020年9月期间其所支付的电费（排渗漏水）100000元，购买水泵费用13700元的诉讼请求，本院不予支持。田孝荣称支付给杨涛排水工资款168000元，但未提供充分证据，对其要求博静雅公司给付其支付给杨涛排水工资款168000元的诉讼请求，本院不予支持。田孝荣称2012年7月21日发生大水倒灌地下设备层和二层给其造成损失113000元，但未提供充分证据，对其要求博静雅公司赔偿其2012年7月21日发生大水倒灌地下设备层和二层给其造成的损失113000元的诉讼请求，本院不予支持。对田孝荣称博静雅公司在政府明令关停地下室的情况下，不主动解除合同反而继续收费，故要求判令博静雅公司赔偿给其带来的损失100000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。田孝荣要求判令租赁设备层的口头协议无效的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。其要求退还2011年1月至2017年7月管理费130000元的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。鉴于合同将于2020年12月31日到期，故对田孝荣要求赔偿设备层装修费120000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、解除北京博静雅物业管理有限公司与田孝荣于2010年1月1日所签订的《房屋使用管理协议》及双方所达成的租赁设备层的口头协议；二、田孝荣于本判决生效后七日内将位于北京市丰台区西罗园四区32号楼负二层（21间房）及地下室设备层腾空后交予北京博静雅物业管理有限公司；三、驳回北京博静雅物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回田孝荣的诉讼请求。案件受理费5050元，由北京博静雅物业管理有限公司负担4980元（已交纳），由田孝荣负担70元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费12147元，由田孝荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张百春人民陪审员  李 响人民陪审员  王立芷二〇二〇年十二月十七日书 记 员  吕鑫坤