辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初17715号原告（反诉被告）：沈阳贵尊餐饮管理有限公司，住所地沈阳市沈河区九纬路37号。法定代表人：刘明扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑辉，辽宁观策律师事务所律师。被告（反诉原告）：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司，住所地沈阳市和平区澳门路29号。负责人：刘巍，该公司总经理。委托诉讼代理人:杜晓彤，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人:明伯翰，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区澳门路29号。法定代表人：陈耀豪。原告（反诉被告）沈阳贵尊餐饮管理有限公司（以下简称“贵尊餐饮公司”）与被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司（以下简称“新世界物业商管分公司”）、被告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司（以下简称“新世界物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵尊餐饮公司委托诉讼代理人郑辉，被告（反诉原告）新世界物业商管分公司委托诉讼代理人杜晓彤、明伯翰到庭参加诉讼，被告新世界物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告贵尊餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告停止断电断水行为；2.判令二被告承担因其违约行为造成的原告营业损失6882.74元、员工工资8892.31元、食材损失20818元（暂计算至2019年8月18日）；3.判令二被告承担因本诉讼引起的诉讼费、律师费等所有费用。诉讼过程中，本诉原告贵尊餐饮公司撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令被告承担因违约造成原告营业损失9003.53元、员工工资92230.77元、食材损失3258.95元，增加设备费用32070元。事实和理由：贵尊餐饮公司与新世界物业商管分公司于2018年1月12日签订《物业管理合同》，约定贵尊餐饮公司承租位于沈阳市和平区沈阳K11购物艺术中心大厦[L4]层[4004c]、[4005c]号商铺，经营项目酒吧、简餐，由新世界物业商管分公司提供物业管理服务。贵尊餐饮公司从2018年店铺装修、经营期间，出现种种问题，如商铺棚顶落灰、掉石子、钉子、老鼠等等事宜，贵尊餐饮公司一直找新世界物业商管分公司解决，新世界物业商管分公司均未予以处理。2019年7月17日，新世界物业商管分公司向贵尊餐饮公司出具《停电通知书》，并于2019年7月20日将贵尊餐饮公司经营的两个店铺停水停电，贵尊餐饮公司找新世界物业商管分公司协商，双方同意，贵尊餐饮公司支付[4005c]商铺的物业费，新世界物业商管分公司将之前贵尊餐饮公司提出的需要解决的问题均积极解决完毕，新世界物业商管分公司当天中午供水供电。2019年8月6日，新世界物业商管分公司在没有解决前述问题的情况下，又向贵尊餐饮公司出具《停电通知书》，并于2019年8月10日擅自对贵尊餐饮公司租赁的商铺[4004c]供电供水至今。新世界物业商管分公司擅自停止供电供水导致贵尊餐饮公司无法正常营业，存放在冰柜的食材不新鲜，甚至腐败、变质，无法使用，雇佣的员工带薪停工，新世界物业商管分公司行为给贵尊餐饮公司造成重大损失。另，新世界物业公司是新世界物业商管分公司的总公司，根据《中华人民共和国公司法》规定，应当对贵尊餐饮公司的损失承担责任。本诉被告新世界物业商管分公司辩称，答辩人或者出租方（沈阳盛新艺乐物业有限公司）对被答辩人经营的商铺停止能源供应行为是依据《商铺租赁合同》和《物业管理服务合同》约定，在被答辩人不履行合同义务、严重违约情况下进行自我救济行为，非答辩人违约，损失由其自行承担，理由如下：一、由于被答辩人长期拖欠商铺租金、物业管理费及水电费，在多次催告前提下，出租方及答辩人才按照合同约定停止水电能源供应，是被答辩人违约在先。根据《租赁合同》第13.9条和《物业管理服务合同》第23条第26项的约定：“在甲方（即被答辩人）违反本合同或有关物业管理服务规章制度的任何规定的情况下，乙方（答辩人）有权在提前2日书面通知甲方后，暂停商铺的水电、煤气、电讯供应或其他服务，直至甲方改正了该等违约行为或/并按照乙方的要求采取了补救措施。因此产生的一切后果及所有因此而引起的费用，包括但不限于重新接驳水电、煤气、电讯供应的费用，均由甲方负责并自行承担。”自2018年12月起，被答辩人就一直欠缴物业管理费和房屋租金，经答辩人和出租方多次书面催告，被答辩人仍然拒绝交纳，因此答辩人委托出租方因被答辩人欠缴租金而暂停被答辩人商铺水电供应时一并催缴物业费及水电费。根据合同法意思自治原则，合同关系当事人不违反我国法律强制性规定，在协商一致前提下，允许当事人自由地创设权利义务。因此，租赁合同及物业合同双方当事人在所签订合同中均明确约定，出租方及答辩人有权以直接停水停电方式进行自力救济，以催促物业使用人支付费用，承租人对违约后罚则是明知的，且该约定并未违反我国强制性规定，属有效合同约定。二、被答辩人没有任何证据证明答辩人未合理履行合同义务，是其无理由拖欠缴纳物业管理费行为最终导致其自身全部损失。被答辩人在起诉状中只字不提其拒绝缴费内容，只一味强调由于答辩人停止能源供应行为给其造成损失。被答辩人称，在其经营期间，出现商铺棚顶落灰、掉石子、钉子、老鼠等问题，物业公司均未予处理，但对其所述问题却没有任何证据证明。实际上，答辩人基于商场整体效果的需要，交付的就是精装修商铺。商铺日常使用过程中出现的一些问题，如商铺指示牌、区域漏水、棚顶落灰等，答辩人都已经积极处理完好并且留存处理记录。被答辩人由于自身经营不善（尤其是酒廊部分商铺），拒绝履行合同约定的付款义务，是被答辩人违约在先。在被暂停水电供应后，不是积极交费改正违约行为，而是任由损失扩大，其损失应由其自行承担。三、2020年5月出租方、被答辩人及答辩人三方就4005C商铺签订“极餐厅”终止协议，约定2020年5月20日终止该商铺上的租赁合同及物业服务合同。除协议内约定的双方费用结算问题外，协议第八条明确三方就该商铺已不存在其他债权债务纠纷，因此本诉中被答辩人所主张的4005C“极餐厅”的损失，包括其所述设备购买款、商铺经营损失、食材损失、员工损失等均不存在。另，关于被答辩人主张的设备购买款，其所出示的购买设备的凭证显示是2018年10月23日签订的买卖合同，2018年9月13日我公司交付该商铺场地给被答辩人，被答辩人为开设餐厅而购进设备，这是正常的经营行为，与本案所诉无关。关于被答辩人主张的员工工资，依据被答辩人单方制作的“极餐厅”停电期间人工损失表可以看到，主要包括两部分：2019年7月20日停电及2019年8月10日至11月28日期间“极餐厅”的员工工资。除4005C“极餐厅”部分（因上述原因不存在），答辩人赔偿被答辩人该部分损失之外，2019年8月6日之后告知的停电措施是针对4004c部分店铺的，而该场地被答辩人用于经营“极酒廊”，在2019年8月19日，商场出租方和物业服务公司就已解除与被答辩人在4004c场地的租赁及物业服务合同之后，被答辩人已经不再经营，也就不存在员工工资损失问题。关于被答辩人主张的食材损失，首先其证据根本不能证明损失发生，其次最重要的是即使存在食材损失，也是被答辩人放任损失扩大的结果。正如被答辩人所说，因出租方停止水电供应前均向被答辩人书面告知，给予被答辩人充分准备时间，并且在通知中重点提醒被答辩人要注意易腐坏食材处理等，要尽量避免损失发生。无论是积极缴费还是将店内人员工作安排、食材配料等储存问题处理好，时间都很充裕，但被答辩人置若罔闻，不但拒绝履行支付管理费的义务，而且放任其损失扩大。四、被答辩人自与答辩人签订物业服务合同以来，从未交纳过物业管理费，不但不履行合同约定的义务，而且不断以物业服务存在瑕疵为由扰乱商场管理，甚至恶意诉讼，严重违背诚实守信原则。被答辩人自2018年1月12日签订租赁合同及物业管理合同，2018年9月13日出租方交付商铺，为扶持商铺发展，至2018年12月，商场才开始计收租金和物业管理费。但除2018年12月物业费是用被答辩人之前缴纳的保证金抵扣外，被答辩人从未缴纳过商铺物业管理费。由于其自身经营不善，拖欠缴费在先，答辩人及出租方多次催缴，无奈之下按照双方合同约定之违约罚则暂停能源供应后，被答辩人又放任损失、恶意诉讼在后，故对于其所谓损失，应由被答辩人自行承担。本诉被告新世界物业公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。反诉原告新世界物业商管分公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告贵尊餐饮公司支付反诉原告新世界物业商管分公司物业费及代缴水电费合计129342.74元，计算至2019年8月；2.判令反诉被告贵尊餐饮公司支付反诉原告新世界物业商管分公司逾期支付物业费的违约金12905.89元，暂计至2019年10月31日，自2019年11月1日按合同约定计算至实际支付之日止；3.判令反诉被告贵尊餐饮公司支付反诉原告新世界物业商管分公司律师费15000元；4.判令本案诉讼费用由反诉被告贵尊餐饮公司承担。诉讼过程中，反诉原告新世界物业商管分公司变更反诉请求为：1.确认4004c商户物业合同解除；2.判令反诉被告贵尊餐饮公司支付反诉原告新世界物业商管分公司物业费，计算至2019年7月20日为129258.74元；3.判令反诉被告贵尊餐饮公司支付反诉原告新世界物业商管分公司水费计算至2020年5月为304.5元；4.判令反诉被告贵尊餐饮公司支付反诉原告新世界物业商管分公司逾期支付物业费违约金计算至2019年7月20日为12905.89元，2019年7月21日起按照合同约定计算方式支付至实际清偿之日止；5.判令反诉被告贵尊餐饮公司支付反诉原告新世界物业商管分公司律师费15000元。事实和理由：反诉被告贵尊餐饮公司与反诉原告新世界物业商管分公司于2018年1月12日签订物业管理服务合同，约定反诉被告贵尊餐饮公司租赁K11购物中心四楼4004c商铺，由我方提供物业服务。合同签订后，反诉被告贵尊餐饮公司用于经营“极酒廊”品牌酒吧、简餐，由于酒吧经营一直不景气，反诉被告贵尊餐饮公司多次以我方物业服务存在瑕疵为由拖欠物业费及水电费等，均系由我方代缴能源费用。对于反诉被告贵尊餐饮公司所述我方在服务过程中出现问题，我方在接到反诉被告贵尊餐饮公司报修后，如果是物业服务范围内职责内容，我方能够及时进行维修，不存在其所述服务缺陷问题，更不能构成其拒不支付物业费用的理由。自2018年12月至今反诉被告贵尊餐饮公司一直拖欠物业费用及能源费用，即未按物业合同约定内容履行义务，应支付逾期支付物业费违约金，并承担我方因此支付的所有损失，包括但不限于诉讼费及律师费。反诉被告贵尊餐饮公司辩称，1.我方不欠反诉原告新世界物业商管分公司任何水电费用。2.反诉原告新世界物业商管分公司未按约定履行义务，我方不同意支付物业费，对反诉原告新世界物业商管分公司主张的欠物业费的数额也不予认可，是反诉原告新世界物业商管分公司违约，我方不应当承担违约金。3.不同意支付律师费等相关费用，而且数额没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新世界物业商管分公司及贵尊餐饮公司向法庭提供了L4层4004c号商铺及L4层4005c号商铺的租赁合同和物业管理服务合同。《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》（L4层4004c号商铺）约定：“出租方：新世界（沈阳）房地产开发有限公司承租方：沈阳贵尊餐饮管理有限公司，承租方经营商铺时使用的商号应为极酒廊，该商铺租赁期为3年……4.2物业管理费出租方委托新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司提供大厦的物业管理服务，承租方需与出租方委托的物业管理公司签署《物业管理服务合同》……承租方须向出租方或物业管理公司缴付的费用，包括但不限于水电费等公共设施费用……物业管理费及水电费等其他费用支付根据出租方指定的物业管理公司与承租方签署的《物业管理服务合同》的约定执行……4.8承租方未按时支付应付款项承租方应按照本合同的约定按时足额向出租方缴交租金、运营推广费、其他费用、赔偿金、违约金、应补交的保证金（如适用）等应付款项。若承租方未按时支付全部或部分该等应付款项，则出租方有权单方决定将承租方向出租方交付的任何款项先冲抵租金以外的承租方应付款项，而无论承租方就该等款项的用途作任何说明或指定。同时，出租方有权按照以下规定处理：（a）若承租方逾期支付应付款项，承租方须从次日起按日向出租方支付所欠款项金额0.05%的违约金。（b）若承租方逾期超过应付款日30日仍未能缴足应付款项，或者出租方书面要求承租方付款后7日内承租方仍未能缴足应付款项，出租方有权单方终止本合同。出租方因向承租方催讨租金、运营推广费或其他承租方应缴费用，而引起的所有合理费用、开支、损失，承租方均应予以全额赔偿，包括但不限于律师费等法律费用……10.2出租方单方终止合同（a）因承租方的过错出现下列任一情形时，出租方有权单方终止本合同、收回商铺，承租方应向出租方支付等额于保证金数额的违约金。若出租方因此遭受的损失超过该违约金数额，承租方应就超出部分予以赔偿。出租方因处理该等相关事宜而支出的律师费、公证费，承租方应当予以全额赔偿。……10.5合同终止的后果（a）停止公用事业出租方或物业管理公司有权自合同终止之日停止商铺的水电、燃气、空调等的供应。承租方自行承担其因此而遭受的损失（如有）……13.9承租方违约在承租方违反本合同或租户管理规章的任何规定的情况下，出租方或物业管理公司有权在提前2日书面通知承租方后，暂停商铺的水电、煤气、电讯供应或其它服务，直至承租方改正了该等违约行为或/并按照出租方的要求采取了补救措施。因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用，包括但不限于重新接驳水电、煤气、电讯供应的费用，均由承租方负责并自行承担……9保证金承租方应于本合同生效后7日内一次性向出租方缴交等额于承租方在应支付租金期间3个完整的最高租金月份应交的保底租金、运营推广费之和的保证金，即人民币45540.00元。根据《物业管理服务合同》的约定，承租方应于《物业管理服务合同》生效后7日内一次性向出租方指定的物业管理公司缴交等额于3个完整月份应交的物业管理费作为物业保证金，即人民币57960.00元。……”贵尊餐饮公司与新世界物业商管分公司签订《物业管理服务合同》一份，该合同就《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》（L4层4004c号商铺）的有关约定，对为贵尊餐饮公司提供物业管理服务及其支付物业管理费等事宜进行了约定，其中载明：“委托方（以下简称甲方）：沈阳贵尊餐饮管理有限公司，受托方（以下简称乙方）：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司……3、甲方商铺（租约）面积：276平方米……第四条：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等……第十六条：本物业管理区域物业服务收费乙方收取物业管理费的起算同《租赁合同》中的计租日，即装修期届满后的第一日为收取物业管理费的起算日……第十七条：物业管理费收费标准：1、按甲方所租赁单元之租约面积计算单元商户：￥70元（RMB）/平方米/月，每月共计人民币【19,320】元……甲方应于每月的第20日之前向乙方预付下个月的物业管理费。逾期缴纳，乙方将按甲方物业服务费总金额0.05%/日，收取滞纳金。……第十八条：保证金1、甲方应于本合同生效后7日内一次性向乙方缴交等额于3个完整月份应交的物业管理费作为保证金，即人民币【57,960】元……3、保证金仅作为甲方履行本合同义务的保证，甲方不得将保证金用于抵销其任何应付款项。如果甲方违反本合同的任何规定或拖欠支付本合同规定的任何款项或者任何应由甲方承担的费用，或不向乙方支付任何其应支付的损害赔偿金、违约金，乙方有权从保证金中扣取甲方的任何欠款及其利息。……如《租赁合同》期满终止或提前终止，甲方未按《租赁合同》约定按期离场并返还商铺，则本合同项下的物业管理费等费用计取至甲方实际离场返还商铺之日。21、受有关部门或单位的委托，乙方可根据实际情况适当提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费）。代收代缴收费项目具体包括：水费、电费，收取标准以乙方公式为准。22、物业服务期限与《租赁合同》期限一致。如《租赁合同》期限有任何变更，本合同期限亦随之变更。如《租赁合同》期满终止或提前解除，甲方未按《租赁合同》约定按期离场并返还商铺，则本合同项下的物业管理费等费用计取至甲方实际离场返还商铺之日。……26、在甲方违反本合同或有关物业管理服务规章制度的任何规定的情况下，乙方有权在提前2日书面通知甲方后，暂停商铺的水电、煤气、电讯供应或其它服务，直至甲方改正了该等违约行为或/并按照乙方的要求采取了补救措施。因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用，包括但不限于重新接驳水电、煤气、电讯供应的费用，均由甲方负责并自行承担。第二十四条：乙方的权利和义务1、对公共区域、公共服务设施设备、绿化、环境卫生、安全保卫及交通秩序等项目进行服务、管理与维护等；对甲方所租赁的商铺装修及相关垃圾清运等事项进行监督和管理；……第八章违约责任第二十五条：因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿……第二十七条：如甲方迟延支付物业管理费及其他费用（包括本合同约定的代收代缴的费用），每迟延一日，需向乙方支付应付而未付款0.05%作为逾期付款违约金，并承担乙方因此遭受的一切经济损失（包括但不限于诉讼费及律师费等）”。第九章附则第三十六条：本合同项下相关书面文件不能直接送达对方时，应按照以下联系方式送达：甲方：沈阳贵尊餐饮管理有限公司，联系方式：沈阳市沈河区九纬路37号，联系人：刘明扬，电子邮箱：ｘｘｘ×××＠163.ｃｏｍ……如以挂号信或特快专递方式送达，于收件人签收时或于投寄该文件之日起第7天17时（以先到达的时间为准）视为送达；如以电子邮件方式发送，则于该文件进入收件人的邮件服务器之时或于发送该文件之日起第3日17时（以先到达的时间为准）视为已被送达。《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》（L4层4005c号商铺）约定：“出租方：新世界（沈阳）房地产开发有限公司承租方：沈阳贵尊餐饮管理有限公司，承租方经营商铺时使用的商号应为极墨西哥餐厅，该商铺租赁期为5年……4.2物业管理费出租方委托新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司提供大厦的物业管理服务，承租方需与出租方委托的物业管理公司签署《物业管理服务合同》……承租方须向出租方或物业管理公司缴付的费用，包括但不限于水电费等公共设施费用……物业管理费及水电费等其他费用支付根据出租方指定的物业管理公司与承租方签署的《物业管理服务合同》的约定执行……4.8承租方未按时支付应付款项承租方应按照本合同的约定按时足额向出租方缴交租金、运营推广费、其他费用、赔偿金、违约金、应补交的保证金（如适用）等应付款项。若承租方未按时支付全部或部分该等应付款项，则出租方有权单方决定将承租方向出租方交付的任何款项先冲抵租金以外的承租方应付款项，而无论承租方就该等款项的用途作任何说明或指定。同时，出租方有权按照以下规定处理：（a）若承租方逾期支付应付款项，承租方须从次日起按日向出租方支付所欠款项金额0.05%的违约金。（b）若承租方逾期超过应付款日30日仍未能缴足应付款项，或者出租方书面要求承租方付款后7日内承租方仍未能缴足应付款项，出租方有权单方终止本合同。出租方因向承租方催讨租金、运营推广费或其他承租方应缴费用，而引起的所有合理费用、开支、损失，承租方均应予以全额赔偿，包括但不限于律师费等法律费用……10.2出租方单方终止合同（a）因承租方的过错出现下列任一情形时，出租方有权单方终止本合同、收回商铺，承租方应向出租方支付等额于保证金数额的违约金。若出租方因此遭受的损失超过该违约金数额，承租方应就超出部分予以赔偿。出租方因处理该等相关事宜而支出的律师费、公证费，承租方应当予以全额赔偿。……10.5合同终止的后果（a）停止公用事业出租方或物业管理公司有权自合同终止之日停止商铺的水电、燃气、空调等的供应。承租方自行承担其因此而遭受的损失（如有）……13.9承租方违约在承租方违反本合同或租户管理规章的任何规定的情况下，出租方或物业管理公司有权在提前2日书面通知承租方后，暂停商铺的水电、煤气、电讯供应或其它服务，直至承租方改正了该等违约行为或/并按照出租方的要求采取了补救措施。因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用，包括但不限于重新接驳水电、煤气、电讯供应的费用，均由承租方负责并自行承担……9保证金承租方应于本合同生效后7日内一次性向出租方缴交等额于承租方在应支付租金期间3个完整的最高租金月份应交的保底租金、运营推广费之和的保证金，即人民币79605.00元。根据《物业管理服务合同》的约定，承租方应于《物业管理服务合同》生效后7日内一次性向出租方指定的物业管理公司缴交等额于3个完整月份应交的物业管理费作为物业保证金，即人民币91350.00元。……”贵尊餐饮公司与新世界物业商管分公司签订《物业管理服务合同》一份，该合同就《沈阳K11购物艺术中心大厦商铺租赁合同》（L4层4005c号商铺）的有关约定，对为贵尊餐饮公司提供物业管理服务及其支付物业管理费等事宜进行了约定，其中载明：“委托方（以下简称甲方）：沈阳贵尊餐饮管理有限公司，受托方（以下简称乙方）：新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司……3、甲方商铺（租约）面积：435平方米……第四条：房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等……第十六条：本物业管理区域物业服务收费乙方收取物业管理费的起算同《租赁合同》中的计租日，即装修期届满后的第一日为收取物业管理费的起算日……第十七条：物业管理费收费标准：1、按甲方所租赁单元之租约面积计算单元商户：￥70元（RMB）/平方米/月，每月共计人民币【30,450】元……甲方应于每月的第20日之前向乙方预付下个月的物业管理费。逾期缴纳，乙方将按甲方物业服务费总金额0.05%/日，收取滞纳金。……第十八条：保证金1、甲方应于本合同生效后7日内一次性向乙方缴交等额于3个完整月份应交的物业管理费作为保证金，即人民币【91,350】元……3、保证金仅作为甲方履行本合同义务的保证，甲方不得将保证金用于抵销其任何应付款项。如果甲方违反本合同的任何规定或拖欠支付本合同规定的任何款项或者任何应由甲方承担的费用，或不向乙方支付任何其应支付的损害赔偿金、违约金，乙方有权从保证金中扣取甲方的任何欠款及其利息。……如《租赁合同》期满终止或提前终止，甲方未按《租赁合同》约定按期离场并返还商铺，则本合同项下的物业管理费等费用计取至甲方实际离场返还商铺之日。21、受有关部门或单位的委托，乙方可根据实际情况适当提供代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费）。代收代缴收费项目具体包括：水费、电费，收取标准以乙方公式为准。22、物业服务期限与《租赁合同》期限一致。如《租赁合同》期限有任何变更，本合同期限亦随之变更。如《租赁合同》期满终止或提前解除，甲方未按《租赁合同》约定按期离场并返还商铺，则本合同项下的物业管理费等费用计取至甲方实际离场返还商铺之日。……26、在甲方违反本合同或有关物业管理服务规章制度的任何规定的情况下，乙方有权在提前2日书面通知甲方后，暂停商铺的水电、煤气、电讯供应或其它服务，直至甲方改正了该等违约行为或/并按照乙方的要求采取了补救措施。因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用，包括但不限于重新接驳水电、煤气、电讯供应的费用，均由甲方负责并自行承担。第二十四条：乙方的权利和义务1、对公共区域、公共服务设施设备、绿化、环境卫生、安全保卫及交通秩序等项目进行服务、管理与维护等；对甲方所租赁的商铺装修及相关垃圾清运等事项进行监督和管理；……第八章违约责任第二十五条：因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿……第二十七条：如甲方迟延支付物业管理费及其他费用（包括本合同约定的代收代缴的费用），每迟延一日，需向乙方支付应付而未付款0.05%作为逾期付款违约金，并承担乙方因此遭受的一切经济损失（包括但不限于诉讼费及律师费等）……”贵尊餐饮公司向法庭提供招商银行股份有限公司付款回单，显示：2019年4月22日贵尊餐饮公司向新世界物业商管分公司支付水费582.75元；2019年7月19日贵尊餐饮公司向新世界物业商管分公司支付2019年4月水费120.75元；2019年7月19日贵尊餐饮公司向新世界物业商管分公司支付2019年5月水费131.25元、6月水费136.50元；2019年8月21日贵尊餐饮公司向新世界物业商管分公司支付7月水费131.25元；2019年9月18日贵尊餐饮公司向新世界物业商管分公司支付2019年8月水费157.50元。新世界物业商管分公司向法庭提供增值税发票3张，主张代贵尊餐饮公司支付水费共计304.5元。贵尊餐饮公司向法庭提供其自行制作的对账单两份，显示4005c店铺2019年6月营业额为161389.2元，其中周六营业额为47548.3元；2019年7月营业额为143249.5元，其中周六营业额为24479.9元。贵尊餐饮公司向法庭提供其自行制作的食物损坏明细表、极餐厅停电期间设备损失表、极餐厅停电期间人工损失表，分别载明食物损坏损失3258.95元、停电期间设备损失32070元、停电期间支付的员工工资92230.77元。2018年10月23日，贵尊餐饮公司与案外人鞍山市恒兴厨房设备有限公司签订合同书一份，约定合同总价款450000元，工程项目为厨房设备及安装，工程地点为沈阳市和平区博览路2甲1号L4层4004c、4005c商铺，保修期为一年。新世界物业商管分公司向法庭提供其自行制作的物业费欠费明细表，载明贵尊餐饮公司的4004c号商铺欠缴2018年12月物业管理费1270.36元、2019年2月至7月每月物业管理费19320元、2019年8月物业管理费12068.38元，共计129258.74元。2019年4月1日，新世界物业商管分公司向案外人沈阳盛新艺乐物业有限公司出具委托函一份，该函就贵尊餐饮公司欠缴自2018年12月至2019年4月的物业管理费相关事宜进行授权，委托新世界物业商管分公司在催缴贵尊餐饮公司的所有应付欠款时，要求贵尊餐饮公司一并支付已拖欠的物业管理费，若届时仍未缴纳所有应缴费用，则在书面催告后停止对该商铺的能源供应，直至纠正相关违约行为。2019年4月9日，新世界物业商管分公司与案外人沈阳盛新艺乐物业有限公司共同出具催款公函并向贵尊餐饮公司邮寄，载明贵尊餐饮公司承租的位于沈阳K11购物艺术中心[L4]层[4004c]号商铺欠缴自2018年12月至2019年4月的租金、管理电费等相关费用共计77652.97元，经多次催缴仍未缴纳；若未于2019年4月15日前付清上述款项，将依照租赁合同及法律规定追究其相关法律责任。贵尊餐饮公司确已收到催款公函，但对数额不予认可，并称水电费已全部缴纳，物业相关费用系因新世界物业商管分公司未尽其义务，故拒绝缴纳，且新世界物业商管分公司无权停止供水供电。2019年6月11日，案外人沈阳盛新艺乐物业有限公司向贵尊餐饮公司邮寄《告知函》，载明截至2019年6月10日，贵尊餐饮公司承租的位于沈阳K11购物艺术中心[L4]层[4004c]号商铺欠缴2019年1月至6月应付的租金、物业管理费等费用共计120158.4元。如在收到该函之日起3日内仍然未付清前述全部应付款项，将于6月15日前10时停止对上述店铺的能源供应（包括但不限于水电、煤气、电讯供应或其他服务），所产生的一切后果由贵尊餐饮公司自行承担。2019年7月17日，案外人沈阳盛新艺乐物业有限公司向贵尊餐饮公司邮寄《告知函》，载明截至2019年7月17日，贵尊餐饮公司承租的位于沈阳K11购物艺术中心[L4]层[4004c]号商铺欠缴2018年12月至2019年7月应付的租金、物业管理费、水电费等费用共计171697.05元。如在收到该函之日起2日内仍然未付清前述全部应付款项，将于7月20日前10时停止对上述店铺的能源供应（包括但不限于水电、煤气、电讯供应或其他服务），所产生的一切后果由贵尊餐饮公司自行承担。2019年8月7日，案外人沈阳盛新艺乐物业有限公司向贵尊餐饮公司邮寄《告知函》，载明截至2019年8月6日，贵尊餐饮公司承租的位于沈阳K11购物艺术中心[L4]层[4004c]号商铺欠缴2018年12月至2019年8月应付的租金、物业管理费等共计165110.36元。如在收到该函之日起2日内仍然未付清前述全部应付款项，将于8月10日前10时停止对上述店铺的能源供应（包括但不限于水电、煤气、电讯供应或其他服务），所产生的一切后果由贵尊餐饮公司自行承担。贵尊餐饮公司称告知函未收到，但新世界物业商管分公司无权对其租用的商铺进行停水停电，且告知函中未明确具体的停水停电时间。2019年7月20日，新世界物业商管分公司对案涉4004c、4005c号商铺停止供电，后于当日中午恢复供电。2019年8月10日，新世界物业商管分公司对4004c店铺停止了能源供应。2019年8月20日，新世界物业商管分公司与案外人沈阳盛新艺乐物业有限公司共同出具《关于提前终止通知》一份，并于次日向贵尊餐饮公司邮寄，该通知载明：根据租赁合同及物业合同约定，贵方须自计租日当月开始，于每月的第20日之前向出租方预付下个月的保底租金、物业管理费及其他费用。然而，自2018年12月起，贵方却拖欠该房屋的租金、物业管理费及其他费用。为此，业主及物管公司已于2019年4月9日、2019年6月11日、2019年7月17日、2019年8月7日向贵方发出催款函及停止能源供应告知函，但贵方却置若罔闻，至今仍拖欠未付。鉴于贵方的上述行为，根据《租赁合同》第10.2条以及《物业管理服务合同》第22条的约定于2019年8月19日终止L4层4004c号商铺的《租赁合同》及其《物业管理服务合同》。邮寄回单显示签收时间为2019年8月23日，但未载明签收人，无法确定是收件方签收还是退件后寄件方签收，且邮寄详情一栏的最后记载为2019年8月22日快件派件不成功（因收方客户拒收快件），待进一步处理，之后再无派送记录。因此，无法确定该邮件已由贵尊餐饮公司签收。在邮寄书面通知的同日，又按照合同约定的电子邮箱向贵尊餐饮公司发送《SYK11-极酒廊提前终止合作通知-2019.8.20》电子邮件一份，载明：“刘总，您好！首先非常感谢贵司对沈阳K11项目一直以来的支持与认可。贵我双方于2018.1.12就L4层4004c店铺签署租赁合同。但贵公司开始运营以来，多次产生欠款，且时间长达近8个月。根据贵我双方签署合约内容及2019.4.9、2019.6.11、2019.7.17、2019.8.7向贵司发出的催款函及告知函内容，特向贵司发出提前终止合作通知，请您查看附件。原件将同步送至店铺并邮寄。”新世界物业商管分公司向法院提供《终止协议》一份，约定甲方（出租方）沈阳盛新艺乐物业有限公司、乙方（承租方）贵尊餐饮公司和丙方（物业管理方）新世界物业商管分公司协商一致，同意于2020年5月20日终止[4005c]号商铺的《租赁合同》及其《物业管理服务合同》，且在三方履行完本协议所有义务后，三方就原合同再无其他债权债务，也无其他争议纠纷。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百八十二条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”第一百八十四条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。”供电单位在用电人逾期交付电费且经催告后仍不交付的情况下，有权按照国家规定的程序中止供电，这是基于法律的特别授权。而新世界物业商管分公司作为物业服务企业，在业主违反约定逾期支付物业费时，可提起诉讼或者申请仲裁予以救济，其无权自行创设权利采取停止供电等方式催交物业费，由此给贵尊餐饮公司造成的损失，应承担赔偿责任。核清新世界物业商管分公司的赔偿数额，需先行确定4004c商铺的合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”本案中，尊餐饮公司未依约支付物业服务费等相关费用，经多次催告后，贵尊餐饮公司依然未支付，据此解除《物业管理服务合同》符合法律规定，本院予以支持。关于解除时间，根据现有证据无法确定书面解除通知已送达贵尊餐饮公司；根据合同“以电子邮件方式发送，则于该文件进入收件人的邮件服务器之时或于发送该文件之日起第3日17时（以先到达的时间为准）视为已被送达”的约定及电子邮件系即时到达的特点，本院以电子邮件发送时间2019年8月21日作为《物业管理服务合同》的解除时间。同时，因贵尊餐饮公司与新世界物业商管分公司及案外人沈阳盛新艺乐物业有限公司于2020年5月20日签订的《终止协议》约定4005c商铺在三方履行完本协议所有义务后，三方就原合同再无其他债权债务，也无其他争议纠纷,故4005c商铺2019年7月20日半日的损失不再支持，新世界物业商管分公司应赔偿贵尊餐饮公司4004c商铺2019年7月20日半日及2019年8月10日至2019年8月21日的损失。关于贵尊餐饮公司主张的营业损失。贵尊餐饮公司与新世界物业商管分公司均掌握4004c商铺的营业数据，均负有提供义务，但双方均未提供，本院参照贵尊餐饮公司提供的4005c商铺的营业数据计算损失，2019年7月20日为周六，营业额明显高于日常营业时间，4005c商铺2019年6、7月周六营业额共计72028.2元，周六平均营业额为9003.53元，故确定2019年7月20日半日营业额为4501.76元；4005c商铺2019年6、7月日平均营业额为5077.31元，故确定2019年8月10日至2019年8月21日营业额为60927.72元，即使按照15%的利润计算亦是9814.42元，现贵尊餐饮公司主张营业损失9003.53元，并不为过，本院予以支持。关于贵尊餐饮公司主张的员工工资损失。贵尊餐饮公司向法庭提供4004c号商铺的6名员工的劳动合同、工资支付记录及2019年7月20日、2019年8月10日至2019年8月18日的工资统计表，上述期间的员工工资属于贵尊餐饮公司的损失，新世界物业商管分公司应予承担。6名员工2019年7月20日的工资总额为973.08元，则半日工资为486.54元；2019年8月10日至2019年8月18日的工资数额为7919.24元；根据2019年7月20日的单日工资额，推算2019年8月19日至21日工资额为2919.24元（973.08元/天×3天），故新世界物业商管分公司应赔偿贵尊餐饮公司工资损失11325.02元。合同解除之后的员工工资损失，要求新世界物业商管分公司承担无法律依据，本院不予支持。关于贵尊餐饮公司主张的食材损失。新世界物业商管分公司的非法停止能源供应行为必然导致贵尊餐饮公司食材损失，贵尊餐饮公司主张食材损失数额为3258.95元，并提供照片及进货凭证，新世界物业商管分公司亦未提出相反证据，故本院对贵尊餐饮公司的该项请求予以支持。关于贵尊餐饮公司主张的设备费。贵尊餐饮公司主张由于新世界物业商管分公司停电造成安装在4004c商铺的保鲜工作柜、电烤箱、醒发箱生锈无法使用，但并未就此提供证据加以佐证，故不予支持。关于新世界物业商管分公司主张的物业费及逾期支付违约金。新世界物业商管分公司已提供了物业服务，贵尊餐饮公司应支付物业费。根据双方签订的《物业管理服务合同》第十七条约定，物业管理费收费标准为每月19320元，新世界物业商管分公司主张贵尊餐饮公司自2018年12月开始欠缴物业费，并向法庭提交物业费欠费明细表一份，根据该表，新世界物业商管分公司主张的2018年12月至2019年7月20日的物业费实为2018年12月至2019年8月物业费，贵尊餐饮公司未能提供证据证明其已缴纳上述期间的物业费129258.74元（1270.36元+19320元×6个月+12068.38元），故应予支付。根据双方往来邮件的内容及综合本案案情，新世界物业商管分公司提供的物业服务确实存在瑕疵，故逾期支付违约金一项本院不予支持。关于新世界物业商管分公司主张的水费304.54元。根据新世界物业商管分公司提交三张增值税发票，该三张增值税发票分别备注为“2019年8月”“2019年8月”“2020年3月”，贵尊餐饮公司提供的转账明细显示已向新世界物业商管分公司支付2019年8月水费157.50元，该数额与之前月份数额相当，且该月10日已停止能源供应，故该项请求本院不予支持。关于双方主张的律师费。因无法律依据，故本院不予支持。关于被告新世界物业公司是否承担责任问题。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”故当新世界物业商管分公司的财产不足以清偿贵尊餐饮公司债务时，被告新世界物业公司承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条、第一百八十二条、第一百八十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）沈阳贵尊餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司签订的4004c商铺《物业管理服务合同》于2019年8月21日解除；二、原告（反诉被告）沈阳贵尊餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司物业费129258.74元；三、被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳贵尊餐饮管理有限公司营业损失9003.53元；四、被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳贵尊餐饮管理有限公司员工工资损失11325.02元；五、被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）沈阳贵尊餐饮管理有限公司食材损失3258.95元；六、被告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司对被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司的上述给付事项承担补充清偿责任；七、驳回本诉原告沈阳贵尊餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1493元，由原告（反诉被告）沈阳贵尊餐饮管理有限公司负担1200元，被告（反诉原告）新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司负担293元；反诉案件受理费1723元，由反诉原告新世界（沈阳）房地产物业管理有限公司商场管理分公司负担223元，反诉被告沈阳贵尊餐饮管理有限公司负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  孙家君人民陪审员  刘 芳人民陪审员  张 颖二〇二〇年十二月十七日法官助理杜欣书记员曹蕊本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百八十二条用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。第一百八十四条供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。