浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙民初24号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：张琳云，男，1959年12月3日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告张琳云、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、 浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告张琳云的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的浙江省东阳市国用（2009）第3-37号、3-38号、浙江省东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的浙江省东阳市江北街道帝景湾2幢302室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土 地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号 执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元， 迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算 至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元以及实现债权 的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019） 浙执异4号执行裁定，认定张琳云向皮卡王公司购买了案涉房屋， 支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋产权登记过户手 续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应土地使用权的执 行，认定事实不清，适用法律错误。张琳云与皮卡王公司未提交证 据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，张琳云除提供销售 不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入 账凭证等证据，不能证明张琳云在法院查封前已经支付全部价款； 张琳云也未提供诸如房屋交接确认书、进房通知单、水电费及物业 费发票、装修费缴纳凭证等证据证明其在法院查封前已实际占有案 涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不 可能在2015年11月3日前竣工并交付。此外，张琳云对案涉房屋 未能办理初始登记存在过错。张琳云未根据商品房买卖合同约定及 时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记， 应承担不利的法律后果。因此，张琳云不符合《最高人民法院关于 人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执 行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。张琳云也 未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议复议规 定第二十九条的规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况 下，结合现有张琳云支付款项的证据，本案需查明张琳云支付皮卡 王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司 利益、涉嫌虚假诉讼。且若张琳云系在法院查封后支付购房款，皮 卡王公司未将购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定 犯罪。 张琳云辩称，（2019）浙执异4号执行裁定认定事实清楚、适 用法律正确。张琳云和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商 品房买卖合同，支付了全部购房款，并已在2014年底实际占有使 用案涉房屋。因皮卡王公司原因，案涉房屋没有及时竣工，至今没 有办理过户登记手续，张琳云对此没有过错。因此，本案符合执行 异议复议规定第二十八条规定，张琳云对案涉房屋享有的民事权益 可以排除法院执行。横琴公司主张（2019）浙执异4号执行裁定未 查明或排除张琳云与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符。 张琳云提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉 款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼， 缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒 不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请 求。 百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作 答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了 证据交换和质证。 横琴公司向本院提交以下证据材料：一、本院（2015）浙执民 字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、 本院（2019）浙执异4号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起本案 执行异议之诉的依据。 张琳云质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性 均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法 有效的买卖合同，付清了房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有 排除执行的权益。 张琳云向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、 竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同一份；三、浙 江增值税普通发票一份、皮卡王公司收款收据二份；四、银行流水、 业务回单（收款）各一份；五、具结书一份；六、记账凭证二份； 七、皮卡王公司2020年9月24日出具的《情况说明》一份；八、 费用清单一份。上述证据材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31 日取得案涉房屋商品房预售证，张琳云购买了案涉房屋，支付了全 部房款，已实际占有、使用上述房产，且东阳市住建局已收到竣工 验收备案文件，案涉房屋归张琳云所有等事实。 横琴公司质证认为，对证据材料一的形式真实性、合法性没有 异议，但商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系， 竣工验收备案表记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自 认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年 2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于张琳云庭审陈述的 交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使张琳云 主张案涉房屋早已于2014年交付，也系张琳云与皮卡王公司之间 的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。对证据材料二的形式真实 性予以确认，但对购房真实性不予确认，不能证明双方间存在商品 房买卖关系，双方系商品房买卖还是民间借贷关系，需进一步查明， 应以款项是否实际支付给皮卡王公司，以及支付款项的最初真实意 思法律关系为准，且商品房买卖合同约定需办理预告登记，但实际 上并未办理。对证据材料三中浙江增值税普通发票的形式真实性予 以确认，但对购房真实性不予确认，应以款项是否实际支付给皮卡 王公司以及支付款项的最初形成的真实意思法律关系为准；收款收 据应核对原件，且仅凭两份收款收据不足以证明张琳云支付购房款 的事实，张琳云应提供证明直接支付给皮卡王公司的补强证据，此 外，两份收款收据形成时间与商品房买卖合同签订时间相隔两年之 久，不符合商品房买卖的规定和惯例；故上述证据材料不能证明张 琳云支付了商品房买卖合同项下的购房款。对证据材料四的形式真 实性没有异议，但对购房真实性及关联性有异议，银行流水、业务 回单（收款）显示款项系张琳云分别汇款给杨爱平、东阳明鉴会计 师事务所，与皮卡王公司无关，且商品房买卖合同约定的房款金额 与银行流水、浙江增值税普通发票的金额亦不相符，不能证明张琳 云支付了商品房买卖合同项下的购房款。对证据材料五的形式真实 性无异议，但对购房真实性有异议，具体质证意见与证据材料二相 同。对证据材料六的“三性”均有异议，该证据没有出处，真实性 无法查明。张琳云提交证据材料七、八已经超过举证期限，且证据 材料七系皮卡王公司出具，二者之间存在利益关系，且无皮卡王公 司法定代表人签名，不能作为证据采纳。 本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因张琳云对证据“三 性”均无异议，故可作为本案证据予以确认。张琳云提供的证据材 料一、二、三、四、五、六、八相互印证，可以共同证明案涉房屋 的竣工验收、销售备案、房款支付等基本事实，故在横琴公司未能 提供反驳证据的情况下，均作为本案证据予以认定。证据材料七虽 系皮卡王公司庭审后出具，但案涉房屋的占有使用情况是本案的基 本事实之一，横琴公司对证明内容的真实性有异议，但并未提供有 效反驳证据，故予以采信。 本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司 （以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商 业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债 务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路 以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在 建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押 担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公 司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以 贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额 质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公 司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系， 北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证 字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担 保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制 执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日， 北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632 号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城 文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标 的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金 额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000 万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包 括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行 标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民 字第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4 号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于 2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通 知书予以续封。就此，张琳云提起执行异议，请求解除对案涉房屋 及其土地使用权的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙 执异4号执行裁定，中止对案涉房屋及其土地使用权的执行。横琴 公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011） 第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车 位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮 卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工 程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣 工验收日期为2016年8月1日。 2014年10月15日，张琳云与皮卡王公司签订商品房买卖合同 一份，约定张琳云购买东阳市××街道××幢××室房屋，设 计用途为一般住宅，建筑面积188.62平方米，商品房总价2037096 元，张琳云于2014年10月15日前一次性付清总房款；皮卡王公 司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付张琳云使用， 包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取 得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认 可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公 司应当书面通知张琳云办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡 王公司不得拒绝张琳云查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预 告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使 用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房 屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规 定的土地、房屋权属证书，交付给张琳云；张琳云委托皮卡王公司 办理商品房转移登记；商品房预售的，自本合同签订之日起30天 内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，上 述合同办理备案登记。同日，皮卡王公司、张琳云共同向东阳市房 地产管理局出具具结书一份，载明：“本单位浙江皮卡王实业集团 房地产开发有限公司与本人张琳云根据商品房预（销）售网上合同 备案系统操作要求，我们双方均承诺在取得合同备案号后即时打印 已提交网上合同备案的商品房预（销）售合同，并在该打印合同上 签字盖章。同时保证签章确认的书面商品房预（销）售合同内容与 网上提交的商品房预（销）售合同内容一致。以上承诺如有违背， 我们愿自负一切法律责任。特此具结。” 2012年11月2日，张琳云向杨爱平分别汇款80万元、537096 元。同日，皮卡王公司出具收款收据，记载收到张琳云1237096元， 款项内容为帝景湾2幢302室，该收款收据负责人一栏签名为“杨 爱萍”。皮卡王公司2012年12月31日的记账凭证记载收到张琳云 帝景湾2-302房款1237096元。2013年1月30日，张琳云向杨爱 平汇款80万元。同日，皮卡王公司出具收款收据，记载收到张琳 云80万元，款项内容为帝景湾2幢302室，该收款收据负责人一 栏签名为“杨爱平”。皮卡王公司2013年2月28日的记账凭证记 载收到张琳云帝景湾2-302房款80万元。 2017年12月29日，张琳云向皮卡王公司共管账户（户名：东 阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行 1208××××5067账户）汇款14107.56元。张琳云提交的费用 清单载明房款补差3760元、权证代办费1000元、专项维修资金 9070.56元、其他费用257元，合计14107.56元。 2018年1月10日，皮卡王公司就案涉房屋向张琳云开具浙江 增值税普通发票一份，价税合计2040876元。 2020年9月24日，皮卡王公司出具《情况说明》一份，载明 “兹有东阳市××街道××幢××室，我公司与该房屋业主张 琳云的房屋交付手续已于2014年11月办理完毕。特此证明。” 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、张 琳云与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因 张琳云与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公 安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；二、张琳云对 案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、张琳云与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系 根据前述认定的事实，本案中，2014年10月15日张琳云与皮 卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记。案涉商品房 买卖合同约定的商品房总价为2037096元，虽然张琳云提交的银行 流水表明相应款项系其分别于2012年11月2日、2013年1月30 日转账给杨美平，但皮卡王公司出具的收款收据、记账凭证均记载 收到相应款项，结合案涉商品房买卖合同第七条载明“张琳云于 2014年10月15日一次性付清总房款”等事实，张琳云主张其在案 涉商品房买卖合同签订之前已经支付合同约定的全部购房款，可予 采信。后期，张琳云补缴了房款补差和相关费用款项的事实清楚。 皮卡王公司亦就案涉房屋向张琳云开具了浙江增值税普通发票。就 案涉房屋，虽然张琳云未申请预告登记，但其与皮卡王公司之间的 商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款及补差、开 具浙江增值税普通发票等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公 司主张张琳云与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损 害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。 至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒 不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。 二、张琳云对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益 执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人 对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利 能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前 已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合 法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支 付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非 因买受人自身原因未办理过户登记。据上所述，张琳云在人民法院 查封之前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同，支付合 同约定的全部购房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年 8月30日前向买受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收 备案证明的商品房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权 属证书，交付给买受人。皮卡王公司确认于2014年11月向张琳云 办理完毕房屋交付手续，张琳云已实际占有案涉房屋。但是，由于 皮卡王公司至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送 案涉工程竣工验收备案文件，致使张琳云至今未能取得所购房屋的 权利证书。案涉房屋未办理过户登记，并非因张琳云自身原因所致。 因此，张琳云对案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议复议规定 第二十八条的规定，其得以据此请求排除执行。 综上所述，张琳云就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴 公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四 条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费23127元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于 最高人民法院。 审判长  侯黎明 审判员  谢静华 审判员  赵恩勰 二〇二〇年十二月二日 书记员  程丽嫣