北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12688号原告：康岑菲，女，1985年5月27日出生，汉族，中国国投国际贸易有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王梁，天津全唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉华维，上海秦兵律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，董事长。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司北京长安支行，住所地北京市西城区宣武门内大街乙6号。法定代表人：张渠，行长。委托诉讼代理人：李嘉，中国工商银行股份有限公司北京长安支行员工。原告康岑菲、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京长安支行（以下简称工商长安支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告康岑菲及其委托诉讼代理人王梁、冉华维，被告泰禾公司的委托诉讼代理人张孟胜，第三人工商长安支行的委托诉讼代理人李嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康岑菲向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年3月23日签订的编号为Y2027075的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.解除康岑菲与工商长安支行于2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.泰禾公司返还康岑菲已支付首付款2006994元；4.泰禾公司向康岑菲补偿款270000元；5.泰禾公司向康岑菲已支付贷款本金暂计275731.53元（以工商长安支行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；6.泰禾公司向康岑菲支付违约金暂计139894.79元（以3996994元为基数，按日万分之五计算，从2020年4月20日起算，暂计算至2020年6月30日，主张至泰禾公司所有应付款项实际支付之日止）；7.泰禾公司向工商长安支行支付康岑菲未还贷款本金（以工商长安支行出具的于判决生效之日还款明细表载明的应还款数额为准）；8.本案诉讼费用由泰禾公司承担。事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订北京市商品房预售合同，购买泰禾公司位于北京市大兴区黄村镇的泰禾金悦中心项目017-5#办公商业楼第7层702号房屋，房屋预售面积76.92平方米，房屋总价款3996994元，支付首付款的2006994元，余款1990000元通过贷款支付。康岑菲依约支付首付款，并于2018年9月20日与工商长安支行签订个人购房借款/担保合同，工商长安支行如期将1990000元贷款支付给泰禾公司，2020年9月，泰禾公司告知康岑菲收房，康岑菲前去查看，认为房屋与购买时不符，故与泰禾公司协商退房。2020年1月20日，双方签署和解协议，约定当日解除北京市商品房预售合同，泰禾公司90日内代康岑菲向工商长安支行清偿剩余贷款本金，4个月内向康岑菲返还首付款2006994元，支付康岑菲已付贷款本金，具体金额以银行核算为准，同时支付资金占用补偿款270000元，泰禾公司逾期付款，按日承担返还房款万分之五违约金，但泰禾公司未支付任何费用，故起诉至法院，请求判如所请。泰禾公司辩称，同意确认双方签订的北京市商品房预售合同于2020年1月19日解除，解除因为康岑菲认为房屋与购买时规划图不符，双方才签订的协议；第三项诉讼请求，同意退还首付款；第四项诉讼请求，补偿款按照协议约定履行；第五项诉讼请求已付贷款本金同意退还以银行出具的核算明细为准；第六项违约金计算的基数不认可，应该以付款2006994元及偿还的贷款本金总和为基数。泰禾公司已经向康岑菲偿还2020年4月至2020年8月及2020年10月的贷款，金额总计128930.52元，其中本金是82548.22元，利息46382.3元，所欠的银行贷款中应扣除已经支付的128930.52元，泰禾公司出现偿还困难，因疫情影响，系不可抗力，疫情期间对企业进行管控，造成营销降低，不应支付违约金。第七项诉讼请求根据协议约定履行，具体以银行核算为准。工商长安支行述称，不同意解除康岑菲、泰禾公司、工商长安支行签订的《个人购房借款/担保合同》，截止至目前，《个人购房借款/担保合同》合法有效，正常履行，康岑菲无权单方解除该合同，康岑菲、泰禾公司应当依法履行《个人购房借款/担保合同》项下的还款义务及连带保证责任。康岑菲与泰禾公司签订的和解协议，未经工商长安支行同意，且未参与退房协议的签订，不是该协议的当事人，同时三方签订的《个人购房借款/担保合同》截止至目前合法有效，正常履行，不同意由泰禾公司代康岑菲偿还剩余贷款本金，康岑菲、泰禾公司应依法继续履行《个人购房借款/担保合同》项下的还款义务及连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月23日，康岑菲与泰禾公司签订北京市商品房预售合同，合同编号为Y2027075，约定由康岑菲购买位于北京市大兴区泰禾金悦中心017-5#办公商业楼7层702号房屋，规划性质为办公，房屋建筑面积76.92平方米，套内面积53.99平方米，总价款3996994元。合同签订后，康岑菲交付首付款2006994元，同时于2018年9月20日与工商长安支行签订个人购房贷款/担保合同，向工商长安支行贷款1990000元。2020年1月19日，泰禾公司（甲方）与康岑菲（乙方）签订和解协议，鉴于甲乙双方于2017年3月23日签订了合同编号为Y2027075的商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区黄村镇的泰禾金悦中心项目017-5-702号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案，乙方于2019年11月以北京市规划自然资源委员会为被告、以甲方为第三人向北京市通州区人民法院起诉，要求法院判令撤销2018规土（大）竣字0051号《建设工程规划核验意见》（以下简称“本诉讼”）现甲乙双方经平等沟通，签订本协议，以资共同遵守。一、乙方应当在本协议签订后五个工作日内向北京市通州区人民法院就本诉讼提出撤诉申请并获得法院的同意，如果法院最终没有同意乙方的撤诉申请，视为乙方未履行完毕该项义务，则本协议自动终止……四、甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还工商银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续。五、购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起四个月内将乙方交付的首付购房款2006994元以及乙方已经偿还给工商银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还乙方。六、本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，乙方应当在三个工作日内完成撤销与本房屋相关举报、信访、诉讼等，不得再向甲方提出任何诉求……如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之五的违约金。工商银行提交银行还款明细，载明截止至2020年10月20日，康岑菲已偿还贷款本金为331344.05元，剩余贷款本金为1658655.95元。已偿还贷款部分，泰禾公司偿还2020年4月-8月及2020年10月贷款，核查其还款情况，共计偿还本金数额为82696.53元，剩余248647.52元贷款本金系康岑菲偿还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。康岑菲与泰禾公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于2020年1月19日解除上述商品房预售合同，本院不持异议。故，对于康岑菲的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于康岑菲的第二、七项诉讼请求，即主张解除其与工商长安支行签订的《个人购房借款/担保合同》及要求泰禾公司向工商长安支行支付其未还贷款本金，本院认为，根据合同法相关规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，关于康岑菲主张泰禾公司代其向工商长安支行偿还剩余未还贷款本金，现工商长安支行对此提出异议，不同意由泰禾公司代为偿还，故本院对康岑菲该项诉讼请求不予支持。因工商长安支行在本案中未提出独立的诉讼请求，根据上述规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，故康岑菲要求解除其与工商长安支行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，本院不予处理。康岑菲可在与泰禾公司的商品房预售合同确认解除之判决生效后另行主张解除其与工商长安支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，亦可由工商长安支行另行起诉解决相关争议。对于康岑菲的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，泰禾公司应退还康岑菲首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）并另行支付资金占用补偿款270000元，现泰禾公司亦同意给付，本院对此不持异议。关于康岑菲主张的第六项诉讼请求即违约金，根据和解协议的约定，泰禾公司应当在协议签订之日起90日内代康岑菲偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个月内将康岑菲交付的首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还给康岑菲。现泰禾公司未履行约定义务，应当支付康岑菲违约金，但双方关于违约金的约定过高，按照相关规定应予以调整，本院酌定泰禾公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，向康岑菲支付违约金。关于计算基数，双方约定“如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之三的违约金”，因银行贷款本金亦属于房款性质，故该约定中的应返还房款按照合理解释应包括和解协议第四条约定的银行剩余贷款本金及第五条约定的首付购房款及已偿还给银行的贷款本金（合计数额即为房屋总价款），不包括资金占用补偿款270000元。关于违约金起算时间，和解协议第五条约定的首付购房款及已偿还给银行的贷款本金的违约金，起算时间应从双方和解协议约定的协议签订之日即2020年1月19日后4个月即2020年5月19日起算，至实际支付之日止。和解协议第四条约定的银行剩余贷款本金的违约金，因本院对康岑菲的第七项诉讼请求即要求泰禾公司向工商长安支行支付其未还贷款本金未予支持，故其该项违约金的诉求，本院亦不予处理，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、确认康岑菲与北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于2017年3月23日签订的编号为Y202705的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；二、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还康岑菲购房首付款2006994元；三、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付康岑菲补偿款270000元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付康岑菲已偿还中国工商银行股份有限公司北京长安支行的房屋贷款本金（截止至本判决生效之日，具体金额以中国工商银行股份有限公司北京长安支行核算为准）；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付康岑菲逾期付款违约金（以房屋首付款2006994元及中国工商银行股份有限公司北京长安支行核算的截止至本判决生效之日康岑菲已偿还的房屋贷款本金之和为基数，自2020年5月19日起算，至实际付清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；六、驳回康岑菲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28341元，由北京泰禾嘉信房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘京京二〇二〇年十二月二十二日书记员  郑曼曼