新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新4002民初3794号    原告（反诉被告）：崔素兰，女，1985年7月24日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。委托诉讼代理人：王红燕，伊宁市佳诚法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市伊犁河南岸奶牛场二道桥以南“伍佰长廊”1号楼。主要负责人：赵艳云，该分公司总经理。被告（反诉原告）：新疆佳弘房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉州昌吉市长宁南路121号14-15层（69区3丘17栋）。法定代表人：陈学荣，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：张静，新疆同济律师事务所律师。原告（反诉被告）崔素兰与被告（反诉原告）新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司（以下简称佳弘伊犁分公司）、新疆佳弘房地产开发有限公司（以下简称佳弘公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）崔素兰及其委托诉讼代理人王红燕，被告（反诉原告）佳弘伊犁分公司、佳弘公司的共同委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）崔素兰向本院提出诉讼请求：1、被告佳弘公司履行商品房买卖合同（合同编号：××、××），并办理不动产权证；2、本案诉讼费由两被告共同承担。庭审中，原告（反诉被告）崔素兰变更第1项诉讼请求，主张被告佳弘公司继续履行商品房买卖合同（合同编号：××、××），被告佳弘公司出具位于伊宁市伊犁河南岸二道桥以南佳弘·曦岸商业×区×号商铺及×号商铺的商品房购房统一税务发票（金额分别为759,152元、335,920元），并由被告佳弘伊犁分公司协助被告佳弘公司开具、被告佳弘公司协助原告办理上述两套商铺的不动产权证书。事实和理由：2017年，原告购买被告佳弘公司开发的位于伊宁市佳弘·曦岸小区东门×、×号商铺，双方于2017年3月24日及2017年8月2日签订合同编号为××、××的两份商品房买卖合同并付清购房全款。合同签订后，原告要求被告佳弘公司开具购房发票并协助办理产权证，但该公司以各种理由拖延，其行为造成原告无法行使自己对所购商铺的出售权及合法商贷，给原告造成损失，故诉至法院。被告（反诉原告）佳弘伊犁分公司、佳弘公司辩称并反诉称，原告与我方之间并不存在商品房买卖合同关系；涉案两套商铺是基于原告哥哥崔国华承建了被告佳弘伊犁分公司的部分工程，故我方用以物抵债的形式将商铺抵给崔国华，但我方与崔国华约定工程款结算后，剩余未付工程款与房款进行冲抵，冲抵方式为多退少补；我方先行将涉案两套商铺交付给崔国华，但双方未结算，崔国华让原告来帮忙办理手续，时任经办员误以为是原告施工的工程，故错将合同买受人写成原告的名字，但我方与原告之间从未形成任何法律关系，我方也未曾同意将商铺冲抵给原告，故原告起诉我方主体有误，至我方应诉之日与公司核实后才知道合同错误的事实，我方与崔国华也不存在商品房买卖合同关系，签订商品房买卖合同只是为了便于给崔国华过户而走的公司内部程序，原告的诉讼请求应予以驳回，故提起反诉，请求判令：1、撤销反诉原告佳弘公司与反诉被告签订的两份商品房买卖合同（合同编号：××、××）；2、本案的本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。原告（反诉被告）崔素兰针对反诉答辩，请求驳回反诉原告的反诉请求；涉案商铺是崔国华与被告佳弘伊犁分公司以工程款抵的房，崔国华欠我借款，就与该两套商铺抵付我的借款；我与被告佳弘公司签订商品房买卖合同时，向佳弘公司询问签订该合同是否有问题，佳弘公司称没有任何问题，是全款付清的房子，合同签订后就办理产权证，并非两被告所述不清楚将崔国华与我混淆才签订的商品房买卖合同，故两被告的理由不成立。本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提交的商品房买卖合同复印件两份、收据复印件一份（均与原件核对无异）、协议书复印件两份（与原件核对无异），由于两被告对上述证据的真实性均无异议，本院经审查后对上述证据予以确认并在卷佐证。对于两被告提交的商品房预销售许可证复印件一份（加盖有伊宁市房地产交易中心复印件与档案相符章），由于原告对该组证据无异议，本院经审查后对该组证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：1、借条复印件两张（未提交原件核对），拟证实崔国华向原告借款，为还借款将涉案商铺抵给原告，因商品房买卖合同已经签订，故借条原件已经撕了，复印件是后面找到的，借条上的刘随是崔国华的妻子。两被告质证认为：对借条的三性均不认可。本院认证：虽原告提供的两张借条系复印件，但因该两笔借款的债务人崔国华对两张借条予以认可，故本院仅对该组证据的真实性予以采信。两被告针对其辩称，提交证据如下：1、光盘一张，拟证实2020年11月13日，崔国华与被告佳弘公司集团副总经理的通话录音，我方用涉案两套商铺折抵未付给崔国华的工程款及质保金，冲抵方式为多退少补，但崔国华与我方至今未对涉案工程进行决算，现欠付工程款尚不明确。原告质证认为：对该组证据的三性均不认可，不具备合法性，录音中没有提及算账的事。本院认证：经与崔国华核实，其认可存在与该副总经理的通话一事，故本院仅对该证据的真实性、合法性予以采信，但该录音内容仅能证实该副总经理要求崔国华一起算账。经本院向案外人崔国华询问，并对其做了一份询问笔录，经双方质证，原告对崔国华询问笔录认可，认为所述内容属实；两被告对崔国华询问笔录的真实性认可，但对崔国华回答的内容的真实性不认可，认为其提交的与崔国华的录音可以证实崔国华与被告佳弘伊犁分公司之间工程款的账并未对完。本院经审理认定事实如下：一、被告佳弘伊犁分公司将佳弘·曦岸一期至四期及伍佰长廊工程的分项工程分包给案外人崔国华（系原告崔素兰哥哥）。2016年9月2日，被告佳弘公司（甲方）与崔国华（乙方）签订协议书，该协议书约定乙方购买佳弘·曦岸商业×区××，房屋面积111.64平米，价格按市场价6800元/平米，总价759,152元；经甲乙双方协商同意，乙方将甲方未支付剩余佳弘·曦岸一期至四期及伍佰长廊质保金和工程款冲抵乙方所购买佳弘·曦岸商业×区××商铺的款项；甲方负责提供该房屋由甲方提供的相关办证资料；乙方自行办理该房屋的产权并自行支付该房屋办理产权所应交纳的各项费用等内容。同日，被告佳弘公司（甲方）与案外人新源县固强建筑安装工程有限责任公司伊犁分公司、崔国华（乙方）签订协议书，该协议书约定乙方购买佳弘·曦岸商业×区××，房屋面积98.8平米，价格按市场价3400元/平米，总价335,920元；经甲乙双方协商同意，乙方将甲方未支付剩余佳弘·曦岸一期至四期及伍佰长廊质保金和工程款冲抵乙方所购买佳弘·曦岸商业×区××商铺的款项；乙方自行将此房产权办置崔国华（身份证号：×××）名下，并由崔国华支付该房屋办理产权所应交纳的各项费用；该协议书其余内容与上述协议书一致。上述两套商铺总价款合计1,095,072元。庭审中，原、被告对崔国华与新源县固强建筑安装工程有限责任公司伊犁分公司系挂靠关系均不持异议。2017年8月11日，被告佳弘伊犁分公司向崔国华出具“今收到崔国华×、×房款1095072元”的收据一张。同年夏天，佳弘·曦岸的物业公司将涉案商铺钥匙交付崔国华。二、因涉案工程所需，原告给其哥哥崔国华借款，后崔国华为偿还原告借款，将涉案两套商铺抵付借款，并同意该两套商铺所涉及的权利亦归其妹妹即原告享有。遂原告与被告佳弘公司于2017年3月24日针对涉案××号及××号商铺各签订商品房买卖合同一份（合同编号分别为××、××），×号商铺总金额为759,152元、×号商铺总金额为335,920元。被告佳弘公司取得涉案商铺所在佳弘·曦岸小区商业×区的商品房预销售许可证的时间为2013年6月25日。庭审中，原告自认其未缴纳涉案商铺的契税。本院认为，案外人崔国华从被告佳弘伊犁分公司处分包涉案工程，因被告佳弘伊犁分公司系被告佳弘公司设立的分支机构，被告佳弘公司以涉案×号及×号商铺的购房款抵付了涉案工程欠付崔国华的工程款和质保金，从而双方签订两份协议书，该两份协议书均系以物抵债协议，而以物抵债作为清偿债务的方式之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，其生效以当事人实际履行为条件，现因崔国华已受领涉案商铺，故原有债务自其受领商铺时起消灭；崔国华受领涉案商铺后，将涉案商铺的权利转让给原告，该行为系法律规定赋予债权人的权利。原告受让此债权后，与被告佳弘公司签订商品房买卖合同，该行为视为被告佳弘公司已经接到崔国华债权转让的通知，故对被告佳弘公司发生效力。因此，原告与被告佳弘公司签订的两份商品房买卖合同（合同编号分别为××、××）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽然被告佳弘公司未直接收取原告涉案商铺的购房款，但经查明的事实，原告通过受让崔国华抵账商铺权利的方式清偿了该两套商铺的购房款1,095,072元，由此可得，原告已经按照合同约定履行了付款义务，故对原告主张被告佳弘公司应当继续履行商品房买卖合同，并向其出具涉案两套商铺的购房统一发票（发票金额分别为759,152元、335,920元），由被告佳弘伊犁分公司协助开具的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张被告佳弘公司协助办理上述两套商铺的不动产权证书，因原告没有涉案商铺的购房发票而未缴纳契税，没有契税发票不具备办理涉案商铺产权手续的基本条件，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。两被告（反诉原告）主张撤销反诉原告佳弘公司与反诉被告签订的两份商品房买卖合同（合同编号：××、××），认为其经办人员误以为系原告施工涉案工程，以物抵债时错与原告签订了商品房买卖合同，故其与原告不存在商品房买卖合同关系，因双方签订商品房买卖合同时，需要提交并核对买受人的身份信息，被告佳弘公司不可能不知道原告与崔国华并非同一人，现两被告以对原告身份产生误解为由要求撤销涉案合同，理由明显不成立，且其亦未提供证据证实订立合同时存在重大误解，故对两被告（反诉原告）的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）崔素兰与被告（反诉原告）新疆佳弘房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：××、××）继续履行；二、被告（反诉原告）新疆佳弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）崔素兰出具位于伊宁市伊犁河南岸二道桥以南佳弘·曦岸商业×区×号商铺及×号商铺的购房统一发票（发票金额分别为759,152元、335,920元），并由被告（反诉原告）新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司提供协助；三、驳回原告（反诉被告）崔素兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司、新疆佳弘房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司、新疆佳弘房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）新疆佳弘房地产开发有限公司伊犁分公司、新疆佳弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   董 文 二〇二〇年十二月九日 书  记  员   毛钰玮