北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15428号原告：北京迅达同辉劳务服务有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣京东街3号二十五层A座2320室。法定代表人：牛曰锋，总经理。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。被告：常福军，男，1976年9月1日出生，满族，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：李羿，北京英格律师事务所律师。第三人：牛曰锋，男，1962年9月10日出生，汉族，住北京市北京经济技术开发区。原告北京迅达同辉劳务服务有限公司（以下简称：迅达公司）与被告常福军、第三人牛曰锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迅达公司的委托诉讼代理人冀莹莹、被告常福军的委托诉讼代理人李羿、第三人牛曰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迅达公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告在2013年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日解除；2.判令被告向原告返还腾退位于北京经济技术开发区经海二路15号的房屋（建筑面积4679平方米）；3.判令被告向原告支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的未付租金2290000元；4.判令被告向原告支付逾期付款利息（以2290000元为基数，按照每日0.5%为标准，计算至被告实际向原告付清上述款项之日止）；5.判令原告无须向被告返还保证金100000元；6.判令被告向原告支付从2020年7月1日起至被告实际腾退之日按租金标准计算的房屋占用使用费；7.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于北京经济技术开发区经海二路15号的房屋租赁给被告使用，建筑面积4679平方米，租赁期限自2013年4月1日至2028年3月31日，共计15年。现被告自2019年1月开始未按照合同约定支付租金，经原告多次催要未果，为原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。常福军辩称，我方已经支付迅达公司2019年1月1日至2020年6月30日的租金1500000元。其中于2019年支付了1300000元，2019年7月8日，北京隆福盛文酒店管理有限公司代我方向牛曰锋支付200000元租金。同时，我方受新冠肺炎疫情影响，暂时无力支付后续房租。我方逐步恢复后，将按时支付租金。原告此时选择解除合同，不符合国家新冠疫情防控和经济社会发展工作的精神，对答辩人显失公平并加重了我方的经济损失。牛曰锋述称，所有的意见同迅达公司一致，以迅达公司的陈述为准。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月28日，迅达公司（出租方、甲方）与常福军（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定迅达公司将位于北京市北京经济技术开发区经海二路15号房屋出租给常福军，租赁期间自2013年4月1日起至2028年3月31日止，共计15年。约定租金为第一年和第二年每年2200000元，第三年2400000元，第四年、第五年、第六年每年2500000元，第七年、第八年、第九年每年2600000元，第十年、第十一年、第十二年每年2700000元，第十三年、第十四年、第十五年每年2800000元。租金为上付，每半年支付一次。每期租金乙方须于上一付款有效期结束7日前一次性支付甲方，如乙方逾期未付，须按日加收月租金0.5%的滞纳金，超过七天未付租金则视为自动退租。关于房屋押金，合同中约定乙方于2013年3月28日向甲方支付100000元作为定金，合同生效后定金自动转为押金。合同期满乙方如不再续租，甲方应将押金退还。乙方如在租赁期内中止租约，押金不予退还。乙方若于租赁期内违反本合同中承租人的责任规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或者全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用时，乙方需接到甲方付款通知书后十天内补足。乙方若于租赁期间内按期付足租金并按合约履行承租人责任，甲方需于合约期满及乙方退出租赁标的后七天之内将押金返还乙方，该押金数额将不含任何利息。关于承租人的责任，乙方如拖欠租金、押金和各项费用，则视为违约，甲方有权解除合同收回房屋。2018年12月29日，迅达公司（出租方、甲方）与北京隆福盛文酒店管理有限公司（承租方、乙方，以下简称隆福公司）签订了《房屋租赁合同》，约定迅达公司将位于北京市北京经济技术开发区经海二路15号一幢二层15间房屋，含电梯间及配电室，建筑面积600平方米，出租给隆福公司，租赁期间自2019年1月1日起至2028年3月31日止。租金每年540000元，房租支付方式为年付，每三年租金递增5%。合同中另对租金支付、违约责任等进行了约定。迅达公司已就双方之间的争议另行提起了诉讼。2019年7月1日，迅达公司（出租方、甲方）与隆福公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定迅达公司将位于北京市北京经济技术开发区经海二路15号一幢二层15间房屋，建筑面积600平方米，出租给隆福公司，租赁期间自2019年7月1日起至2028年3月31日止。租金每年500000元，房租支付方式为年付，每三年租金递增5%。合同中另对租金支付、违约责任等进行了约定。迅达公司已就双方之间的争议另行提起了诉讼。2018年10月1日，常福军（甲方）与牛曰锋（乙方）签订了借款协议，约定甲方向乙方借款3000000元，借期自2018年10月1日起至2019年9月30日止，借款原因为甲方因租赁乙方房屋拖欠租赁费1000000元（2015年3月份支付）及前期装修2013年10月1日借款2000000元于2015年9月30日到期未还拖欠至今，两项合计3000000元，利息为每月50000元。如果甲方在经乙方同意后提前归还此借款时，则按照实际用款天数计算利息。关于违约责任，甲方借款到期应于当月30日前向乙方偿还本金3000000元以当月利息40000元；甲方若不按时归还借款，乙方有权收回甲方租赁乙方的房屋，或每天必须交于乙方用于还款。甲乙双方还对违约责任、争议解决等双方当事人权利义务作出了约定。2019年10月1日，常福军（甲方）与牛曰锋（乙方）签订了借款协议，约定甲方向乙方借款3000000元，借期自2019年10月1日起至2020年9月30日止，借款原因为甲方因租赁乙方房屋拖欠租赁费1000000元（2015年3月份支付）及前期装修2013年10月1日借款2000000元于2015年9月30日到期未还拖欠至今，两项合计3000000元。利息为每月50000元。如果甲方在经乙方同意后提前归还此借款时，则按照实际用款天数计算利息。关于违约责任，甲方借款到期应于当月30日前向乙方偿还本金3000000元以当月利息50000元；甲方若不按时归还借款，乙方有权收回甲方租赁乙方的房屋，或每天必须交于乙方用于还款。甲乙双方还对违约责任、争议解决等双方当事人权利义务作出了约定。另查，常福军系隆福公司的法定代表人。2019年2月28日，隆福公司转入迅达公司500000元；2019年3月12日，隆福公司转入迅达公司200000元；2019年3月15日，隆福公司转入迅达公司200000元；2019年3月19日，隆福公司转入迅达公司100000元，上述转账记录均备注“房租”。迅达公司法定代表人牛曰锋与常福军之间也存在频繁的资金往来，其中，2019年6月3日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月5日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月25日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月26日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年6月28日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年7月1日，常福军向牛曰锋转账200000元；2019年7月8日，常福军向牛曰锋转账200000元；2019年7月26日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年8月29日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年9月6日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年9月14日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年9月15日，常福军向牛曰锋转账100000元；2019年10月30日，常福军向牛曰锋转账100000元；2020年6月10日，隆福公司向牛曰锋转账100000元。关于2019年2月28日至2019年3月19日四笔合计1000000元转账的性质，迅达公司称其中540000元为双方2018年12月29日所签订合同的租金，剩余460000元为本案租金。常福军则称该1000000元均为另案租金，与本案无关。经本院释明，常福军称若另案中未认定460000元为另案租金，则同意将460000元作为本案租金在本案中抵扣。关于2019年6月3日至2019年10月30日合计1500000元转账的性质，常福军称2019年6月份才开始支付本案2019年的租金，上半年没有支付过，该1500000元均为本案的租金，之后没有支付过租金。迅达公司则称2019年6月3日至2019年10月30日合计1500000元的转账中包括了租金及常福军与牛曰锋之间的借款利息，其中2019年6月3日的100000元、6月5日的100000元、6月25日的100000元中的50000元、9月14日的100000元、10月30日的100000元，合计450000元均为利息，其余1050000元为涉案租金。牛曰锋认可迅达公司的主张，常福军则称从未向牛曰锋支付过任何利息。关于2020年6月10日隆福公司向牛曰锋转账100000元的性质，常福军称该笔款项为隆福公司与迅达公司之间的另案租金，迅达公司称该100000元为本案租金。庭审中，经询问，双方均认可租金争议始于2019年年初，在此之前双方的租金均已结清。双方均认可常福军向迅达公司交纳了押金100000元。为佐证合同已经解除，迅达公司提交了房屋租赁合同终止告知书，告知书载明：“鉴于（1）2013年3月28日我司与贵司签订《房屋租赁合同》，我方将位于北京经济技术开发区经海二路15号房屋租赁给贵公司使用，建筑面积5279平方米，租赁期限自2013年4月1日至2028年3月31日。租金每半年支付一次。（2）2019年1月1日，我司与贵司签订《租赁合同》，我方将位于北京经济技术开发区经海二路15号一幢二层15间房屋租赁给贵公司使用，建筑面积600平方米，租赁期限自2019年1月1日至2028年3月31日。租金支付方式为年付。（3）2019年7月1日，我司与贵司签订《租赁合同》，我方将位于北京经济技术开发区经海二路15号一幢二层15间房屋租赁给贵公司使用，建筑面积600平方米，租赁期限自2019年7月1日至2028年3月31日。租金支付方式为年付。贵公司拖欠房租截止到2020年06月30日已达一年之久，合计拖欠房租人4340000元，滞纳金另计。另外，还有历年拖欠的房租借款3000000元，利息450000元。我司已于2020年5月6日通知贵司，如贵司不能在2020年6月30日前支付上述欠款，我司将与贵司终止合同。截止目前，贵司仍未支付上述欠款，贵司已严重违约。现我司正式通知贵司：1.解除上述三个《租赁合同》(即2013年3月28日双方签订的《房屋租赁合同》，2019年1月1日双方签订的《租赁合同》，2019年7月1日双方签订的《租赁合同》)。2.限贵司于即日起撤离。3.贵司应于即日内支付房租人民币4340000元，支付历年拖欠的房租借款3000000元，以及借款利息450000元。4.贵司应于即日内支付违约金6600417元。”对此，常福军否认收到该通知书。迅达公司未提交证据证明该告知书已送达给常福军。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，常福军称2019年2月28日至2019年3月19日合计1000000元转账中包括了2019年7月1日双方所签订租赁合同的租金，但双方所签订租赁合同的时间远远晚于租金支付时间，对此，常福军未作出合理解释，故本院对其抗辩意见不予采信。迅达公司自认其中540000元为双方2018年12月29日所签订租赁合同的租金，剩余460000元为本案租金，常福军也同意将在该460000元未认定另案租金的前提下，在本案中予以抵扣，故本院认定该1000000元中的460000元为本案租金。关于2019年6月3日至2019年10月30日合计1500000元转账的性质，常福军作为发起转账的一方，称该款项均为本案的租金，迅达公司、牛曰锋作为收款一方，应对否认常福军的意见承担举证责任，但其提交的借据不足以佐证其主张，故本院对其抗辩意见不予采信，认定该1500000元均为涉案租金，至于牛曰锋与常福军之间的借贷纠纷，双方可以另行解决。关于2020年6月10日隆福公司向牛曰锋转账100000元的性质，常福军否认该笔租金为本案租金，本院不持异议。迅达公司与常福军签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约履行各自的合同义务。因常福军欠付租金，迅达公司有权解除合同，但迅达公司提交的证据不足以证明已自行将解除通知送达给常福军，故本院以本案起诉书副本送达常福军之日作为合同解除之日，即双方之间的租赁合同于2020年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的后果，常福军应腾退并返还房屋，支付欠付租金及2020年7月30日以后的房屋占有使用费用，占有使用费用标准，本院参照租金标准予以确定。迅达公司主张的2019年1月1日至2020年6月30日期间的未付租金、2020年7月1日之后的占有使用费，虽名称有误，但本质均为常福军占用涉案房屋所需支付的费用，故本院对迅达公司主张的租金及占有使用费起始时间调整后予以判决。迅达公司主张的没收保证金，实质为解除合同违约金，该主张有合同依据，本院予以支持。关于逾期支付租金违约金，双方合同中约定的标准过高，常福军也请求法院予以调整，本院对违约金标准酌定后予以判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京迅达同辉劳务服务有限公司与常福军签订的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除；二、常福军于本判决生效之日起七日内腾退并向北京迅达同辉劳务服务有限公司返还北京市北京经济技术开发区经海二路15号房屋；三、常福军于本判决生效之日起七日内支付北京迅达同辉劳务服务有限公司2019年1月1日至2020年7月30日期间的租金2149677.42元及逾期付款利息（其中以640000元为基数，自2019年7月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算；以640000为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算；以1300000元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算；以209677.42元为基数，自2020年7月1日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；四、常福军于本判决生效之日起七日内支付北京迅达同辉劳务服务有限公司房屋占用费（按每年2600000元的标准，自2020年7月31日起计算至实际腾退之日）；五、常福军于本判决生效之日起七日内支付北京迅达同辉劳务服务有限公司解除合同违约金100000元（已履行，由已支付的保证金冲抵）；六、驳回北京迅达同辉劳务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162250元，减半收取81125元，由北京迅达同辉劳务服务有限公司负担471元（已交纳），由常福军负担80654元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十二月二十日书记员  赵若含