江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初4792号原告：熊娅妃，女，1974年8月25日生，汉族。委托诉讼代理人：魏静、刘桥民，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京金梦都房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91320115777043616G，住所地南京市江宁经济技术开发区谷里工业集中区纬一路。法定代表人：薛毅，执行董事。委托诉讼代理人：张舒婷，女，1995年1月17日生，该公司员工。原告熊娅妃与被告南京金梦都房地产开发有限责任公司（以下简称金梦都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊娅妃及其委托诉讼代理人魏静、刘桥民，被告金梦都公司的委托诉讼代理人张舒婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊娅妃向本院提出诉讼请求：1、确认其与被告金梦都公司于2019年1月19日签订的南京市商品房预售合同及补充协议于2020年4月1日解除；2、金梦都公司退还其购房款8076428元及违约金1211464.2元；3、金梦都公司承担本案诉讼费用。事实和理由：其与金梦都公司于2017年12月签订房屋买卖合同，约定其购买金梦都公司开发的位于南京市江宁区房屋，交付标准为精装修。其支付部分房款后，金梦都公司又向其推荐了13幢101室房屋的精装修样板房房屋，并承诺除了部分家具不送以外，其他均为交付标准。为早日入住，双方解除上述合同，于2019年1月19日又签订了一份南京市商品房预售合同及补充协议，约定由其购买金梦都公司开发的位于南京市江宁区的精装修样板房房屋，合同总价为人民币8076428元，交房时间为2019年12月30日，若逾期交房超过90日，则其有权解除合同并要求退回全部购房款并按累计已付房价款的15%要求金梦都公司支付违约金。合同签订后，金梦都公司告知其如提前支付，可享受一定的房款贴息政策。因此，其提前支付房款，金梦都公司按合同价开具收据。后金梦都公司告知出于验收需要，需将房屋的装修全部拆除验收后再重新装修交付，并在其不知情的情况下对房屋进行装修拆除。其无奈，催告金梦都公司在合同约定期限内装修完毕交付，但金梦都公司明确表示无法按时交付，交付期需延迟一年，且金梦都公司亦未在合同约定期限向其交付符合合同约定的房屋。因金梦都公司已迟延交付超过90日，其于2020年3月30日向金梦都公司发函通知解除其与金梦都公司签订的南京市商品房预售合同及补充协议，但金梦都公司拒绝返还房款、承担违约责任。金梦都公司的行为已严重损害了其合法权益，现依据相关法律规定，诉至法院，望裁如所请。被告金梦都公司辩称：案涉商品房在买卖时约定为毛坯交付。其已在2019年12月底向原告熊娅妃寄发了收楼信件，已履行了通知义务。熊娅妃诉称的购房款合同约定为8076428元，但实际上熊娅妃仅承担了7718400元。即便认定熊娅妃享有解除权，并且合同解除，那么2020年1月26日至2020年3月底其受疫情影响无法再次通知熊娅妃接收房屋，也无法予以交付，该期间产生的损失远远低于熊娅妃主张的解除合同违约金，根据相关规定，违约金应当予以调减。熊娅妃虽提出主张违约金的数额，但没有对自身所受损失进行举证，其认为不应当就全部的违约金进行主张。本院经审理认定事实如下：2019年1月19日，原告熊娅妃与被告金梦都公司签订一份湖光山色街区商品房预售合同，约定：“预售人（下称甲方）：南京金梦都房地产开发有限责任公司，预购人（下称乙方）：熊娅妃。……第一条合同标的基本情况一、甲方预售给乙方的商品房（下称该商品房）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区谷里街道悦湖路18号湖光山色街区13幢101含上下跃室，该房号为公安审定编号……四、该商品房的建筑面积317.61平方米，其中套内建筑面积298.74平方米，共有共用分摊建筑面积18.87平方米……第三条定金及其处理办法一、乙方应于2018年10月11日前向甲方支付定金（大写壹拾万元整）（小写100000元）……第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为25428.76元／平方米，总价款合计（大写）捌佰零柒万陆仟肆佰贰拾捌元整，（小写）：8076428，币种人民币。该总价款由下列款项构成：房价款：单价25428.76元／平方米，合计8076428元。……第五条付款方式、时间和迟延付款的责任一、乙方应按下列方式和时间向甲方支付合同价款：分期付款：第一期：应于2018年10月22日前支付（小写）3230572元。第二期：应于2019年1月22日前支付（小写）2422928元。第三期：应于2019年4月22日前支付（小写）2422928元。……第六条房屋交付时间、条件和迟延交付的责任一、甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》……该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收价款的万分之二／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。四、甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：……按照总价款的万分之二／天计算，向甲方支付迟延期间的违约金。……第十条房屋交付和接收手续一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前……书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其它交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：视为甲方已按期交付。……”合同附件4、装饰装修及设备标准约定：“外墙：外墙保温，外墙涂料和石材。内墙：批白腻子。顶棚：批白腻子。室内地面：水泥砂浆。………...”同日，熊娅妃与金梦都公司签订一份《商品房预售合同》补充协议，约定：“甲乙双方就编号2017205148《商品房预售合同》（下简称合同）的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守。第一条乙方向甲方购买的商品房为位于悦湖路18号湖光山色街区13幢101室住宅一幢（套）（下简称该商品房）。……第四条甲方逾期交付商品房及违约责任除本补充协议约定的特殊情况外，甲方如未按合同第六条第一款约定的期限将该商品房交付给乙方使用的，甲乙双方一致同意不按照合同第六条第三款、第四款的约定履行，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90天之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，乙方应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同；甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按乙方累计已付房价款的15%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金，但该违约金最高不超过乙方已交付房价款的15%。第五条关于商品房交接1、关于该商品房的交付条件，合同第六条与本条约定不一致的，以本条约定为准：甲方已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。甲方按合同第六条约定的期限向乙方交付该商品房，如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因甲方的原因导致延期的；政府延迟有关文件批准或其他政府行为的；乙方有任何违约行为的。甲方设置的示范单位只作为乙方感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。甲方按照合同附件4以及约定的交付标准进行交付。该商品房基础设施设备的交付条件以本条约定为准。……上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则甲方应向乙方支付人民币20元的违约金，但出现约定的甲方可据实延期的特殊情况除外。除此以外的附件7中的其他设施未达规划验收标准的，由甲方负责整改完善，但不承担其他责任。3、关于该商品房的交付和接收手续，合同第十条的约定和本条约定不一致的，以本条约定为准：乙方明确知悉且自愿同意：甲方未发出书面交付通知书给乙方或乙方未收到交付通知书的，乙方于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于乙方原因，未能在本合同约定时间接收该商品房的，视为甲方已按期交付。双方同意将合同第十条第三款约定删除。4、为不影响甲方对该商品房的施工，乙方自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。乙方在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。……”该补充协议附件二《类独栋ＢＪ300Ｓ、ＰＪ300Ｓ户型装标》约定：“楼层：公共部分……首层：玄关天花：造型吊顶……厨房天花：吊顶乳胶漆……水盆龙头、直饮水系统、抽油烟机……微波炉……负一层：地下室天花：造型吊顶或硬包……门、门锁……”截至2019年2月28日，熊娅妃向金梦都公司支付购房款7718400元，金梦都公司向熊娅妃开具总金额为8076428元的购房款收据。2019年2月28日，熊娅妃与金梦都公司销售工作人员刘梦颖、胡龙签订一份业主交款“现金折扣”申请表，该申请表载明：“兹有南京碧桂园湖光山色碧桂园业主熊娅妃……于2018-10-22签约购买单位路址：畔山苑013幢101。业主实际需分3期缴交楼款，现未缴交楼款共2期，金额￥3869638元，现业主申请￥3869638元楼款（共2期）至2019年02月28日缴交，特此申请按公司交款享受“现金折扣”优惠共358028元（抵扣楼价），其中自付一次性付款优惠358028元；……按逾期交款贴息8%＋未逾期交款贴息10%计算。业主最终应缴交楼款为￥3511610元。（优惠计算公式：逾期单期楼款现金折扣优惠＝缴交楼款金额×8%未逾期单位楼款现金贴息折扣＝缴交楼款金额×10%）。”2019年2月28日，胡龙签字确认一份工作业务联系单，该联系单载明：“……事由：关于确认畔山苑013幢101室已交款项及精装修事宜内容：兹有客户熊娅妃于2019年01月19日于湖光山色街区签署商品房买卖合同，于2019年02月28日缴清全额楼款，该房屋确认为装修交付。精装交付时间为2019年12月31日。……”熊娅妃购买的上述房屋原先为精装修样板房。后该房屋被金梦都公司恢复至毛坯状态。2019年12月底，该房屋为毛坯状态。2020年3月31日，熊娅妃向金梦都公司邮寄一份解除合同通知，该通知载明：“南京金梦都房地产开发有限责任公司：本人与贵司于2019年1月19日签订南京市商品房预售合同及补充协议，约定由本人购买贵司开发的位于南京市江宁区的精装修房屋，合同总价人民币8076428元，交房时间为2019年12月30日，若逾期交房超过90日，则本人有权解除合同并要求退回全部购房款并按累计已付房价款的15%要求贵司支付违约金。合同签订后，本人依约支付了所有房款，但现贵司明确表示无法按时交付且至今亦未向本人交付符合合同约定的房屋，因贵司已迟延交付超过90日，故现向贵司通知如下：一、本通知之日起解除本人与贵司签订的南京市商品房预售合同及补充协议。二、贵司应在收到本通知后30日内向本人退还房款8076428元并支付15%的违约金1211464.2元。希望贵司按本通知要求妥善处理，否则，本人将依法追究贵司的法律责任。特此通知。”2020年4月1日，金梦都公司收到该解除合同通知。截至法庭辩论终结时，案涉房屋仍为毛坯状态，仍未交付。2020年5月，原告熊娅妃诉至本院，要求解除与被告金梦都公司签订的南京市商品房预售合同及补充协议，并要求金梦都公司返还购房款、支付违约金。审理中，熊娅妃陈述因逾期交房，导致其产生了资金占用损失。金梦都公司认为案涉房屋的市场租金标准约为5000-6000元/月。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有南京市商品房预售合同、商品房预售合同补充协议、通用机打收据、现金折扣申请表、解除合同通知、邮寄EMS单及当事人的陈述等证据证实。本院认为，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。原告熊娅妃与被告金梦都约定交付精装修房屋的时间为2019年12月31日，在商品房预售合同补充协议中约定逾期交房超过90日后，熊娅妃有权解除合同。如解除合同的，熊娅妃应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知金梦都公司，否则视为熊娅妃选择继续履行合同。金梦都公司未能按约交付房屋，在逾期已超90日的情况下，熊娅妃于2020年3月31日向金梦都公司邮寄解除合同通知，金梦都公司于2020年4月1日签收该通知。故应认定双方签订的商品房预售合同及补充协议已于2020年4月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在补充协议中约定甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部购房款，并按乙方累计已付房价款的15%向乙方支付违约金。熊娅妃实际支付购房款7718400元，其余款项，其并未实际支付，仅系金梦都公司给予熊娅妃的“现金折扣”，故金梦都公司应返还熊娅妃购房款7718400元。对熊娅妃主张的超出该数额的购房款，本院不予支持。金梦都公司未能按约交付精装修房屋，已构成违约，依约应支付熊娅妃违约金。结合熊娅妃支付购房款的时间、目前的利率水平等因素，熊娅妃所称的占用资金损失明显低于按双方约定的标准计算的违约金，本院对双方约定的违约金标准进行适当调整，综合以上因素，本院认为调整为已付房价款的10%为宜。故金梦都公司应支付熊娅妃违约金771840元（7718400元×10%）。对熊娅妃主张的超出上述数额的违约金，本院不予支持。为避免诉累，有关商品房预售合同解除后的相关登记注销手续，双方依约定执行为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告熊娅妃与被告南京金梦都房地产开发有限责任公司于2019年1月19日签订的南京市商品房预售合同（宁房预售合字2017205148号）、商品房预售合同补充协议于2020年4月1日解除。二、被告南京金梦都房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告熊娅妃购房款7718400元，支付熊娅妃违约金771840元，合计8490240元。三、驳回原告熊娅妃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76815元，财产保全费5000元，合计81815元，由原告熊娅妃负担5583元，由被告金梦都公司负担76232元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  荣 进人民陪审员  方承凤二〇二〇年十二月二十七日书 记 员  刘 璐