贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11965号原告：中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行，住所地：贵州省凯里市北京西路2号，统一社会信用代码：91522601709569384W。法定代表人：杨汉林，系该行行长。委托诉讼代理人：李丹丹，女，汉族，1991年6月28日出生，住贵州省凯里市北京西路2号，系公司职工。被告：杨贵昌，男，苗族，1989年10月25日出生，住贵州省凯里市。被告：黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市金山大道59号开环片区一中西侧，统一社会信用代码：915226005650106016。法定代表人：郑红，系公司总经理。委托诉讼代理人：顾汉业，男，汉族，1975年8月28日出生，住贵州省凯里市，系公司职工。原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行（以下简称“农行凯里金泉支行”）诉被告杨贵昌、黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司（以下简称“华诚伟业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年12月11日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行凯里金泉支行的委托诉讼代理人李丹丹到庭参加诉讼，华诚伟业公司的委托诉讼代理人顾汉业到庭参加诉讼，被告杨贵昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告农行凯里金泉支行向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》项下贷款提前到期；2、判令被告杨贵昌履行借款合同归还我行贷款本金354640.87元、利息4631.17元，本息合计359272.04元（利息暂算至2020年7月28日，后续贷款利息以原合同约定计算至实际清偿日为准）；3、判决原告对借款抵押房地产有优先受偿权，并处置抵押物优先偿还原告借款本息；4、被告华诚房开公司对杨贵昌所欠贷款本息承担连带保证责任；5、诉讼费及其他相关费用由被告负担。事实与理由：被告杨贵昌因购买华诚伟业公司开发的“华诚.东方领域”住房，于2016年6月23日在原告农行凯里金泉支行取得一手房贷款37.8万元，借款合同号52020120160030989、借款凭证号520220160040284,贷款到期日2046年6月22日，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月23日；抵押物为所购房屋，位于凯里市，建筑面积120.1平方米，办理了抵押登记手续，取得编号为“凯房他证凯里市字第××号”的抵押权预告登记证；华诚伟业公司对杨贵昌贷款提供阶段性担保。贷款发放后杨贵昌多次连续逾期不按约偿还贷款，我行多次进行催收。截止2020年7月28日杨贵昌又已累欠4期未还，贷款余额354640.87元、应收未收利息4631.17元，贷款五级分类为次级。借款人杨贵昌违约后，我行多次邮寄ＥＭＳ信函、电话及短信告知等方式进行催收，要求被告履行合同还款义务，被告屡屡以暂时困难、马上偿还等推诿搪塞，至今仍不归还。原告多次向被告杨贵昌进行催收，但被告仍未履行合同还款义务。为避免国家信贷资金流失，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。为证明自身诉请成立，原告向本院提交的证据有：原告基础证照、借款人身份证、户口本、婚姻证明、个人信贷业务申请表、面谈笔录、商品房预售合同登记备案表、贷款发放通知、借款凭证、借款合同、抵押权证、还款明细及催收材料、利息计算说明、黔东南州华城伟业房地产开发有限公司营业执照、法人身份证。被告杨贵昌未提交书面答辩意见，也未提交任何证据材料。被告华诚伟业公司辩称：杨贵昌逾期还款的事实，我公司予以认可，因为他的逾期还导致我公司向农业银行支付违约金，所以请法院在审理的时候，请将杨贵昌应当予以支付的保证金一并处理。我公司的连带保证责任，应该是先执行杨贵昌抵押的房产，不足部分我公司再承担剩余的欠款。为证明自己的辩解理由成立，被告华诚伟业公司向本院提交的证据有：农业银行业务凭证。经审理查明，被告杨贵昌因购买华诚伟业公司开发的位于凯里市住房，2016年6月7日原告农行凯里金泉支行、被告杨贵昌、被告华诚伟业公司签订了合同号52020120160030989《个人购房担保借款合同》，合同主要内容约定：被告杨贵昌向原告农行凯里金泉支行借款37.8万元，贷款到期日2046年6月6日，还款方式为等额本息还款法，约定用涉案房屋进行抵押，被告华诚伟业公司对杨贵昌贷款提供阶段性保证＋抵押。合同签订后原告如约发放贷款，涉案房屋办理了抵押登记手续，取得编号为“凯房预凯里市字第××号”的抵押权预告登记证；合同履行过程中被告杨贵昌多次连续逾期不按约偿还贷款，截止2020年7月28日被告杨贵昌又已累欠4期未还，贷款余额354640.87元、应收未收利息4631.17元，贷款五级分类为次级。原告多次邮寄ＥＭＳ信函、电话及短信告知等方式进行催收未果。2020年8月6日原告向本院提起诉讼，庭审中，因被告杨贵昌未到庭参加诉讼，本院未能主持调解。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。农行凯里金泉支行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与杨贵昌、华诚伟业公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的有关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。第一、关于《个人购房担保借款合同》项下贷款提前到期的问题。经审查，原告与华诚伟业公司订立的《个人购房担保借款合同》中已约定“借款人未按约定按期足额偿还借款的”，原告有权提前收回已放借款。杨贵昌连续4期出现不按约定履行按期等额归还本息的义务，并且经过原告催收后仍然不履行还款义务，其违约行为已经损害了原告的合同利益，故原告主张提前收回贷款本金及已经发生的利息（含罚息、复息），理由正当，予以支持。第二、关于利息问题。经审查，⑴原告主张截止2020年7月28日的利息4，631.17元中，逾期未还正常利息4,337.51元、复息41.69元、罚息11.76元、提前还息240.21元。按照双方订立的《个人购房担保借款合同》第五条的约定，提前还息是指借款人在实际取得贷款后36个月内提前还款的，贷款人按提前归还金额向借款人加收一个月的贷款利息。提前还息的前提条件是借款人主动提前还款，而本案被告杨贵昌是被动提前还款，不应适用提前还息的约定。故，原告主张杨贵昌提前还息240.21元，无合同依据，不予支持。第三，关于原告是否享有案涉房屋的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。原告作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，原告对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。华诚伟业公司作为借款连带保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当承担连带责任保证，其在承担保证责任后，有权向杨贵昌追偿。第四，关于华诚伟业公司被扣付的保证金问题。华诚伟业可另行主张权利。被告杨贵昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨贵昌在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行借款本金354,640.87元及利息4，390.96元（利罚息暂计至2020年7月28日止，2020年7月29日后利息按《个人购房担保借款合同》的约定计付至本金及利息清偿之日止）；二、被告黔东南州华诚伟业房地产开发有限公司对上述被告杨贵昌应承担的借款本金及利息承担连带责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司凯里金泉支行的其余诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6690元,由被告杨贵昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  肖艳婷人民陪审员  胡晓慧人民陪审员  王晓明二〇二〇年十二月十一日书 记 员  袁 瑛