山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初744号原告：聊城市正泰伟业房地产开发有限公司，住所地聊城市东昌府区兴华西路立新巷4号。法定代表人：崔建国，总经理。委托诉讼代理人：赵岩，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘振，山东鲁衡律师事务所律师。被告：聊城经济技术开发区广平乡人民政府，住所地聊城经济技术开发区广平乡政府。法定代表人：赵学成，乡长。委托诉讼代理人：甄天伦，山东万航律师事务所律师。被告：聊城经济技术开发区广平乡颐和家园社区，住所地聊城经济技术开发区广平乡颐和家园社区。单位负责人彭建波，主任。委托诉讼代理人赵春军，山东万航律师事务所律师。原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司（以下简称正泰公司）与被告聊城经济技术开发区广平乡人民政府（以下简称广平乡政府）、聊城经济技术开发区广平乡颐和家园社区（以下简称颐和社区）委托代建合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法进行了审理并于2018年9月28日作出（2018）鲁1502民初3153号民事判决。判决后，被告广平乡政府不服提出上诉，山东省聊城市中级人民法院以(2019)鲁15民终1758号民事裁定书撤销原判决，将本案发回我院重审。重审后，本院于2020年1月15日立案。重审后，原告正泰伟业大幅度增加诉讼请求，超过我院级别管辖范围，我院遂依法向聊城市中级人民法院请示。聊城市中级人民法院审查后认为本案不属于故意规避级别管辖情形，决定我院继续审理。我院依法另行组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告正泰公司的委托诉讼代理人赵岩、潘振，被告广平乡政府的委托诉讼代理人甄天伦，被告颐和社区的委托诉讼代理人赵春军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案重审后，原告的诉讼请求多次发生变化，在庭审过程中，原告正泰公司将其诉讼请求固定为：1、请求依法判令两被告连带向原告支付住宅楼室内造价及商业楼室内造价剩余工程价款共计29666533.8元；2、请求依法判令两被告连带向原告支付监理费2828400元，造价咨询费844000元，招标代理费710760元，地源热泵费用500000元，停工损失、检测费用等3833708元，上述费用合计8716868元；3、请求依法判令两被告连带向原告支付融资利息合计9832232元；4、请求依法判令两被告连带向原告支付管理费6722884.71元；5、请求依法判令两被告连带向原告支付逾期支付工程欠款利息，利息自2017年1月26日起至实际支付之日止以53424570.71元为基数按照银行同期贷款利率进行计算；6、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年7月18日，正泰公司与广平乡政府签订《聊城经济技术开发区广平颐和家园社区项目代建合作协议》，约定将该社区一期项目交由正泰公司代建，总建筑面积约15.35万平方米。协议对总造价及管理费、付款时间等事项进行了约定。协议签订后，正泰公司履行了义务，2018年1月26日，五方主体及广平乡政府共同盖章确认了交接单，确认该社区总建筑面积为163639.1平方米。按照代建合作协议约定，广平乡政府还应向原告支付勘察费、设计费、监理费、招标代理费、测绘费、工程造价咨询费等前期费用、地源热泵费用、地上回填土费用及其他新出现的费用。被告仅支付了上述部分费用。因被告缺乏资金，项目建设过程中无法及时支付工程款，按照广平乡政府要求，由其与正泰公司共同融资，融资利息由被告承担。原告代建的上述项目以颐和社区的名义对外销售，购房款直接打入颐和社区名下账户，且对于部分工程款及前期费用、工程量的认可也都是由颐和社区签章确认，其应当承担连带责任。被告广平乡人民政府辩称，《代建合作协议》约定的控制价格不能直接作为结算依据。经委托审计并对原告未施工内容进行核查，广平乡人民政府已经不欠原告工程款。原告诉求中的前期费用，广平乡政府已经支付7610630.16元，已结清；地源热泵费用约定工程款为950万元，但应以审计结果为准，广平乡政府已经支付900万元。正泰公司主张停工损失、融资利息、逾期支付工程款利息均无事实和法律依据。广平乡政府将工程交于原告组织建设，如果工程存在停工情形，也是由于原告未履行合作协议约定义务或管理不当导致，应自行承担损失。按照合作协议第四条规定，正泰公司负有垫支工程款义务，且协议也没有由广平乡政府承担融资利息的约定。根据协议第四条第五项约定，计算逾期付款利息的时间节点应该是质监站对涉案工程验收合格一个月到期之日，并非正泰公司所诉竣工之日起一个月。事实上，涉案工程于2018年1月26日办理交接后，质监站尚未验收，且广平乡政府已经支付了工程款项，故正泰公司主张逾期付款利息无事实和法律依据。被告颐和社区辩称，我社区与正泰公司不存在合同关系，按照合同相对性原则，正泰公司要求我社区支付工程款无事实和法律依据，请求人民法院驳回其诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理，能够确认以下事实：2014年7月18日，原告与广平乡政府签订《聊城经济技术开发区广平颐和家园项目代建合作协议》（以下简称合作协议），合作协议约定以下主要内容：广平乡政府（甲方）、聊坡市正泰伟业房地产开发有限公司（乙方）。根据开发区党工委、管委会关于新型农村社区建设的意见，结合土地增减挂政策，经管委会考察、同意，甲方将广平乡颐和家园社区一期项日交由乙方代建、管理，经甲、乙双方协商，达成以下协议：一、项目规模。总建筑面积约16.35万平方米，总投资约2．6亿元。一期安置对象：麻庄、南窦庄、南周庄。二、项目建设工期。2014年11月底达到搬迁入住条件。三、工程总造价（一）住宅楼：（1）住宅楼室内价格不高于1190元／㎡（标准附后）1190元／㎡×13．05万＝15529．5万元；（2）室外配套价格不高于190元／㎡（标准附后）190元／㎡×13．05万＝2479．5万元；（3）工程勘察、设计、图审、监理、招标代理、测绘费、小区配电及临时用电、箱变费用等前期费用据实结算，约为1979.14万元，每平方米约合129元／㎡，计入楼房面积成本（甲方协调有关部门减少项目费用除外）；（4）地源热泵约950万元（以实际结算为准）；（5）地上回填用土9.7万方，价格15元／m3，共计146.55万元，最终据实结算；（6）由于工程变更导致的工程量增减及施工过程中发生的变更，由甲方、乙方和监理方签证认可，进入工程决算，并据实结算。以上六项构成入住楼房建筑成本，如出现新的费用，经双方认可．另行计算。（二）办公服务楼计生站、商业二层均为框架结构，价格成本不高于1410元／㎡，室外配套190元／㎡（1410＋190）×2．3万＝3680万元。（三）向上争取的专项配套资金或项目资金，以审计认定为准。四、工程价款的支付按照工程进度，按建设类别以不同方式支付：（一）复耕费（1）基础完成时，支付可用复耕费的30％；（2）主体完成时，支付可用复耕费的50％;(3)工程竣工一个月内支付可用复耕费的20％。（二）商业楼。商业楼所收款全额支付乙方商业楼工程建设成本资金。根据商业楼销售进度，分比例启用剩余售楼资金：售至80％时，将剩余资金的80%支付其他建筑成本；售至90％时，将剩余资金的90％支付：依次类推，直至全部售完，方动用剩余资金支付乙方其他工程款。（三）其他公建、专项资金或项目建设，由乙方垫支。上级款到后立即根据审计全额结算给乙方。（四）住宅楼差价。竣工一个月内，群众必须搬迁入住，甲方分两期收取楼房差价：主体施工期间，收取楼房差价款的1／2，交钥匙前必收取剩余楼房价款；遇特殊情况，双方协商确定。五、工程结算资金来源。1、建设合同内的工程款，乙方按进度分阶段向管委会提出申请，经甲方、建设局、财政局领导批准后，由聊城经济技术开发区管会参照聊开发（2013）24号文件中18万/亩以内的增减挂资金，分阶段拨付至甲方，然后再由甲方对乙方进行支付。管委会奖励的2万/亩优先付给乙方用于小区配套建设。2、增减挂资金不足的工程款，由甲、乙双方共同解决。（1）乙方协助甲方出售的商业门面房房款优先用于支付乙方工程款项；（2）甲方积极申请上级补助及专项资金，用于小区配套设施建设；（3）以麻庄村土地为置换，抵补乙方部分建设资金，具体价格由管委会确定。六、委托范围。1、一期安置楼建设内容：37栋5层住宅楼、6栋楼为2层商业楼、1栋为3层小面积住宅楼、1栋为3层社区服务中心共计15.35万平方米土建、安装建设施工；2、配套设施建设；3、入住3年内的有偿物业管理。七、双方责任、权利及义务。1、甲方权利和义务。（1）负责社区建设规划方案及施工图纸审定，并报建设局同意、备案；（2）对整个委托项目的工期、质量、造价进行监督；（3）定期召开相关现场会，解决涉及工程建设的外部环境问题，向乙方提供一个良好的施工环境，排除一切干扰、阻扰施工因素；（4）按审计结算成本向开发区管委申请增减挂资金，付给乙方；（5）负责给乙方的全方位服务，因村民阻扰影响施工及设施拆除不及时，按延误时间顺延工期，并协助做好对各项目部的监督；（6）负责制定拆、搬迁政策，组织村民搬迁、拆迁及土地复耕工作，收齐差价及时拨付乙方。2、乙方权利和义务。（1）负责设计社区建设规划方案及施工图纸，组织项目建设的地质勘探、工程建设施工现场的工期、质量、控制相关造价，抓好安全文明施工的监督和管理；（2）负责筹集充足的项目前期建设资金，保证建设开发顺利进行，确保按期、保质完成；（3）组建项目建设指挥部，定期召开工作会议，研究和解决项目建设有关问题；（4）对各项目部严格管理，确保不出现安全事故，确保不出现因拖欠工资而出现的农民工上访事件；（5）协助甲方将门市楼以合理价格及时出售，以保证项目建设资金。八、约定的其他事项。1、工程变更：发生工程变更时，由甲方、乙方、设计单位、监理单位签证同意后实施；2、乙方与甲方办理完成工程项目移交手续，工程（除小区物业管理）验收完30日内完成工程竣工财务决算，乙方足额收到委托代付、代建资金后，本协议即行终止。该协议的附有《项目总投资估算表》和《前期费用估算表》，在前表中约定了建设单位管理费为土地费用、住宅建筑安装工程费、公建建筑安装工程费、室外配套费、前期费用之和的1.5%；在后表中约定了13项前期费用。合作协议签订后，原告依约进行了施工，在施工过程中经双方协商一致，对部分施工内容进行过变更，最后共计完成颐和社区45栋楼房建设，其中住宅楼计133082.71平方米；办公服务楼26684.19平方米。2016年12月25日，该小区的施工单位、建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位在《工程证书备案申请表》中盖章，该表格中县（市区）质监站意见栏目为空。2018年1月26日，包括本案原告正泰公司、被告广平乡政府、在内的五方责任主体签署《开发区社区项目交接单》，广平乡政府在接受单位栏目中盖章。截止到2018年3月，广平乡政府共付给原告前期费用6316396.26元，地源热泵费用900万元，土方费用1294233.9元，工程款171391385.9元。本院认为，正泰公司与广平乡政府签订房屋代建协议后，依约履行了义务，享有依照合同约定和法律规定向广平乡政府请求履行付款义务的权利。广平乡政府同时享有债务已经履行完毕的抗辩权。对正泰公司的诉讼请求，结合广平乡政府的抗辩，本院逐一分析如下：一、关于正泰公司主张的住宅楼室内造价及商业楼室内造价剩余工程价款共计29666533.8元。对此，本院认为，尽管双方在合同中约定了住宅楼价格成本不高于每平方米1190元、办公服务楼的价格成本不超过每平方米1410元，但以上价格并非双方关于结算价格的明确意思表示一致，而是一个控制范围。经鉴定，诉争楼盘住宅楼的实际成本造价为每平方米1248.21元，超过约定控制价格，应当依照约定价格计算；办公服务楼的实际成本造价为每平方米1397.47元，低于控制价格，应当据实结算。故原告正泰公司应当就住宅楼和办公服务楼获得的价款为1190×133082.71+1397.47×26684.19=195658779.9元；减去广平乡政府已经支付的171391385.9元，为24267394元。二、关于原告主张的监理费2828400元，造价咨询费844000元，招标代理费710760元，地源热泵费用500000元，停工损失、检测费用等3833708元，上述费用合计8716868元。原告主张的监理费、咨询费、招标代理费属于双方在合同中约定的前期费用，该费用据实结算，由广平乡政府支付。该合同约定工程勘察、设计、图审、监理、招标代理、测绘、小区配电及临时用电、箱变等费用均属于前期费用。但正泰公司申请的鉴定报告中只有变压器基础、招标代理费、造价咨询费、社区变压器工程费的鉴定价格，广平乡政府向其支付的前期费用6316396.26元也并未按照双方合同约定列明系支付的何种前期项目。故本院在此种情形下，无法判断广平乡政府尚欠原告前期费用的具体数额，原告的该宗诉讼请求，无法得到支持。原告可在确定前期费用总额的证据充分后，以总额减去被告已支付的前期费用作为自己的权利请求另行主张。原告主张的地源热泵费用经鉴定为920万元，减去广平乡政府已经支付的900万元，尚欠20万元，应予保护。正泰公司就其主张的停工损失向我院提交了书证复印件三份。该复印件显示2016年3月29日，正泰公司就12个月的停工损失计2146661.6元，向广平乡政府提交申请报告，颐和社区在报告和明细表上加盖公章并有工作人员签名。广平乡政府否认复印件的法律效力，原告也未提交原件予以补强，故对原告方此项诉讼请求，本院不予支持，原告可以补强证据后另行主张。正泰公司主张的检测费用在双方合同中没有约定，此项请求缺乏合同基础，本院不予支持。三、关于原告正泰公司的融资利息。对此本院认为，双方关于融资利息的承担并未在合同中约定，原告要求被告承担缺乏合同基础，不应予以支持。四、关于原告正泰公司管理费6722884.71元的诉讼请求。双方在合同附表中约定了管理费的计算方式为土地费用、建筑工程费、前期费用之和的1.5%，其中土地费用为零，前期费用尚无最终鉴定报告，能够确认的管理费用为195658779.9元×1.5%=2934881.7元。五、关于原告主张的逾期支付工程欠款利息。正泰公司（乙方）与广平乡政府（甲方）在代建协议中第八条第8款中约定“乙方与甲方办理完成工程项目移交手续，工程验收完30日内完成工程竣工财务决算，乙方足额收到委托代付、代建资金后，本协议即行终止。”该条款只约定了财务决算时间，并未约定甲方向乙方付款的最终截止时间，考虑到交易习惯，本院认为甲方应在决算完毕一个月内履行完毕付款义务为宜。本案中广平乡政府签字认可的接受时间为2018年1月26日，其应当在2018年3月25日前将合同约定款项向正泰公司付清，并自2018年3月26日起承担因迟延履行而造成的原告损失。该损失应当按照一年期贷款市场报价利率计算。六、关于还款的责任主体。对此，本院认为，正泰公司系与广平乡政府签订的房屋代建合同，并且也是向广平乡政府交付合同产品，颐和社区并非该房屋代建合同主体，不应当承担合同义务，原告要求颐和社区与广平乡政府承担连带责任，没有法律依据。综上，原告正泰公司的部分诉讼请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告聊城经济技术开发区广平乡人民政府于判决书生效之日起三十日内向原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司支付住宅楼与办公服务楼的建设款项24267394元；二、被告聊城经济技术开发区广平乡人民政府于判决书生效之日起三十日内向原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司支付地源热泵欠款200000元；三、被告聊城经济技术开发区广平乡人民政府于判决书生效之日起三十日内向原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司支付管理费2934881.7元；四、被告聊城经济技术开发区广平乡人民政府就以上三项判决确定的债务向原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司支付自2018年3月26日起至判决履行之日止的迟延履行利息，按照一年期贷款市场报价利率计算；五、驳回原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费316492元、保全费5000元，由原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司与被告聊城经济技术开发区广平乡人民政府各负担160746元。鉴定费100万元，由原告聊城市正泰伟业房地产开发有限公司负担30万元、被告聊城经济技术开发区广平乡人民政府负担70万元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院（上诉需在向本院提交上诉状之日起七日内依法缴纳上诉费，否则视为撤回上诉）。审 判 长  赵耀彤人民陪审员  杨 丽人民陪审员  赵金玉二〇二〇年十二月十一日法官 助理  孔 艳书 记 员  李茹欣