上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初42566号原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：马维俊，董事长。原告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：马维俊，董事长。上述两原告共同委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海静韧实业有限公司，住所地上海市静安区。法人代表人：刘学琴。被告：上海义拓物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区华申路XXX号XXX幢楼一层2099部位。法人代表：冯印陶。原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司与被告上海静韧实业有限公司、上海义拓物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人钟景勇到庭参加诉讼，被告上海静韧实业有限公司、上海义拓物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告之间于2018年6月22日就上海市愚园路XXX号、愚园路XXX号第7层07-01号单元签署之《上海市房屋租赁合同》已经于2020年5月28日提前解除；2.请求判令被告上海静韧实业有限公司向原告支付拖欠过往租金人民币5,453,469.18元；3.请求判令被告上海静韧实业有限公司向原告支付拖欠场地占用费人民币2,821,366.42元；4.请求判令被告上海静韧实业有限公司向原告支付拖欠的电费151,804.1元、水费640元；5.请求判令被告上海静韧实业有限公司按照拖欠款项每日万分之五的标准向原告支付滞纳金，以诉请第2项至诉请第4项之合计金额人民币8,427,279.70元为本金，自2020年7月16日起统一计算，实际请求计算到判决生效之日为止；6.请求判令被告上海静韧实业有限公司向原告支付租赁房屋恢复原状费用人民币1,480,486.33元；7.请求判令被告上海义拓物业管理有限公司就上述全部诉请承担连带担保责任。事实和理由：2018年6月22日，两原告(甲方)与被告上海静韧实业有限公司(乙方)、被告上海义拓物业管理有限公司(丙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由被告上海静韧实业有限公司(以下简称静韧公司)承租上海市静安区愚园路XXX号、愚园路XXX号第7层07-01号单元(以下简称系争房屋)，被告上海义拓物业管理有限公司(以下简称义拓公司)为被告静韧公司履行租赁合同提供连带责任担保。合同期限自2018年12月29日至2028年12月28日止；租赁期第1-3年每月租金1,494,882元，实际支付需同时支付5%之租金增值税，含税租金1,569,626.1元；自2019年1月1日起物业管理费调整为215,320元，租赁保证金为6,760,152元，公用事业费保证金为140,000元。被告静韧公司应于每月第二十五(25)日或之前缴付下月租金及物业管理费，被告静韧公司还应承担使用该房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话及通讯等公用事业费用及其他费用；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需向原告支付每日千分之一的滞纳金外，原告有权单方面解除合同收回房屋并追究被告的违约责任；被告静韧公司还应承担合同终止后对租赁房屋恢复原状的义务。因被告静韧公司存在欠付租金、物业管理费等其他费用，两原告与被告方多次商谈，并对被告方进行催讨无果，故起诉至法院要求判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为1.确认原、被告之间于2018年6月22日就上海市愚园路XXX号、愚园路XXX号第7层07-01号单元签署之《上海市房屋租赁合同》已经于2020年5月28日提前解除；2.请求判令被告静韧公司向原告支付2019年8月1日至2020年5月28日欠付租金5,453,469.18元；3.请求判令被告静韧公司参照月租金1,569,626.1元的标准支付2020年5月29日至2020年7月15日的房屋占有使用费2,476,999元、参照每月物业管理费215,320元的标准，支付2020年5月29日至2020年7月15日的物业管理费339,792.66元，共计为2,816,791.66元；4.请求判令被告静韧公司向原告支付2020年3月1日到2020年7月15日的水、电费共计152,444.1元；5.请求判令被告静韧公司以前述欠付款项8,422,704.94元为本金，自2020年7月16日起计算至判决生效之日为止，以每日万分之三为标准，向原告支付滞纳金；6.请求判令被告静韧公司向原告支付租赁房屋恢复原状费用人民币1,480,486.33元；7.请求判令被告义拓公司就上述全部诉请承担连带保证责任。两被告未到庭应诉，亦未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年6月22日，两原告(甲方)与被告静韧公司(乙方)、被告义拓公司(丙方)签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由被告静韧公司承租上海市静安区愚园路XXX号、愚园路XXX号第7层07-01号单元(以下简称系争房屋)，建筑面积为5,383平方米，合同期限自2018年12月29日至2028年12月28日止；租赁保证金为6,760,152元，公用事业费保证金为140,000元，租赁期第1-3年每月租金1,494,882元，乙方应在每月缴付租金的同时向甲方支付租金之增值税税费，一个月的租金及其增值税税费为1,569,626.1元，乙方须于每月第二十五(25)日或之前缴付下月租金，若上述日期恰逢法定节假日，则应当提前；物业管理费为每月193,788元，乙方应于每月第二十五(25)日或之前缴付下月物业管理费，若上述日期恰逢法定节假日，则应当提前；甲方在租赁期限内有权提前三十(30)天以书面形式通知乙方调整物业管理费，乙方应根据通知要求支付调整后的物业管理费；乙方使用该房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话及通讯等公用事业费用及其他费用，均由乙方承担，乙方须按公用事业单位或甲方指定的物业管理公司规定的收费标准、期限和方式缴付；乙方因将该房屋恢复原状而造成的乙方的任何费用支出，甲方无须给予补偿，若乙方拒绝履行或延迟履行该等义务的，甲方可自行指定承包商进行恢复原状工程，费用由乙方承担；丙方作为乙方之连带担保方，丙方同意为乙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带保证责任，担保期限自本合同到期或提前终止之日起二(2)年。甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本合同立即自行终止。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况为：……本合同内任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用之日起拖欠连续超过十四(14)天或累计超过六十(60)天。租赁合同签订后，被告方支付了相应的租金及保证金，两原告将系争房屋及包括《租户手册》在内的材料移交给被告静韧公司，双方开始履行合同。《租户手册》载明，公共事业费中，电费按1.3元/度、水费按5元/立方米为标准收取。2018年11月20日，两原告向被告静韧公司发出《有关调整物业管理费收费标准的通知》，告知被告静韧公司“自2019年1月1日起，贵公司承租房屋的物业管理费收费标准调整为人民币40元/月/平方米(含税)”该通知于2018年11月20日送达被告方。2019年8月24日，两原告(甲方，出租方)与被告静韧公司(乙方，承租方)及被告义拓公司(丙方，承租方之连带担保方)签署《之补充协议》，甲、乙、丙各方就支付拖欠款项的还款期限及支付方式达成协议。2020年2月28日，两原告向各承租人发函，就减免租金事项进行通知，但注明“本函不适用于租期内提前与我公司解除租赁关系的承租人”。2020年5月25日，两原告向两被告发送《关于提前解除租赁合同的律师函》及《催款通知单》，要求两被告支付拖欠款项并告知两被告双方之间的租赁合同及许可协议等各项文件于2020年5月28日提前终止，并要求两被告于2020年5月28日返还房屋。被告静韧公司于2020年5月26日回函，称“如贵方坚持要求解除租赁合同，我方亦予以接受”“我方同意于2020年7月15日前完成场地交还事项”“……对于我方已付及应付款项及费用与我方记录和理解存在较大差异，还请及时安排双方财务对账”。2020年5月27日，两原告回函称接受于2020年7月15日返还房屋的要求，返还房屋前，同意参照租赁合同的约定租金和物业管理费标准，收取两被告场地占用费(包含租金和物业管理费)，并提出如两被告对两原告《催款通知单》中所列欠款金额有异议，可与两原告工作人员对接后进行对帐。2020年7月15日，被告静韧公司办理了房屋交接手续，并在《商铺之部分验收交接表》上盖章，《商铺之部分验收交接表》载明“租户未按合同附件五的约定将房屋恢复原状返还”及水电表读数。2020年7月28日，两原告向被告方发送《催款函》及《催款通知单》，要求两被告在2020年8月1日前付清不存在争议的全部欠款，并要求被告方承担包括但不限于按日向原告方支付逾期金额千分之一的滞纳金等违约责任。后因双方就各项金额支付等相关事宜协商未果，遂成讼。庭审中，两原告称原、被告双方实际按1,569,626.1元的月租金标准履行合同，并确认就系争房屋曾收取被告方430,640元的装修保证金、6,760,152元租赁保证金、140,000元公用事业保证金，但提出装修保证金430,640元并非被告方支付，而系案外人上海景泰建设股份有限公司支付，且已在另案中处理完毕；在物业管理费上调之后，虽要求被告方补足租赁保证金，但被告方实际未补足，原告收到的租赁保证金金额仍以6,760,152元为准。两原告同意在本案中将两被告已经支付的6,760,152元租赁保证金、140,000元公用事业保证金一并抵扣被告方欠付款项，其中2020年3月1日至2020年7月15日被告方共欠付水费2,730元、电费289,714.1元，与被告方支付的140,000元公用事业费保证金相折抵后，被告方尚欠付水、电费共计152,444.1元；2020年4月1日至2020年5月28日被告方欠付物业管理费409,802.58元，与被告方支付的租赁保证金6,760,152元相折抵后，此时被告方的租赁保证金仅剩6,350,349.42元，此后的物业管理费未予以抵扣；自2019年8月1日起至2020年5月28日止被告方应付租金为1,569,626.1*12/365*302=15,584,452.02元，被告方陆续支付了3,740,543.1元的租金，与前述剩余租赁保证金6,350,349.42元抵扣后，原告主张被告方欠付租金金额为5,453,469.18元。对于系争房屋现状，原告称虽双方办理了房屋交接手续，但因被告方未履行恢复原状义务，目前房屋尚未完成复原。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金系承租方的基本合同义务，被告欠付租金超过14天，已构成根本违约，两原告有权依据约定解除合同，本院对此予以确认。鉴于两原告于2020年5月25日向两被告送达《关于提前解除租赁合同的律师函》，并明确双方之间的租赁合同于2020年5月28日解除，被告方对前述时间节点未提出异议，本院认定租赁合同解除时间以2020年5月28日为宜。合同解除后，被告方应当向两原告结清合同项下的所有应付费用，故两原告主张被告静韧公司向两原告支付2019年8月1日至2020年5月28日的租金5,453,469.18元、2020年3月1日至2020年7月15日的水、电费共计152,444.1元的诉请，具有事实和法律依据，亦系对自身权利的处分，与法不悖，本院一并予以支持；鉴于两原告确认于2020年7月15日收回房屋，故两原告主张被告静韧公司以月租金1,569,626.1元的标准支付2020年5月29日至2020年7月15日的房屋占有使用费1,569,626.1*12/365*48=2,476,999元、以每月物业管理费215,320元的标准，支付2020年5月29日至2020年7月15日的物业管理费215,320*12/365*48=339,792.66元的诉请，于法有据，本院一并予以支持；因被告静韧公司逾期支付费用，两原告有权要求其支付逾期付款违约金，关于逾期付款违约金的标准，原告自愿将标准调低至每日万分之三，与法不悖，本院予以准许，故原告要求被告静韧公司以前述欠付款项之和5,453,469.18+2,476,999+152,444.1+339,792.66=8,422,704.94元为本金，以每日万分之三为标准，自2020年7月16日起计算至判决生效之日止向其支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持；两原告另主张被告静韧公司向其支付系争房屋恢复原状费用1,480,486.33元的诉请，鉴于该笔费用尚未实际发生，原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持；被告义拓公司作为租赁合同的连带担保方，为被告静韧公司在租赁合同项下的全部义务向两原告承担连带保证责任，期限自本合同到期或提前终止之日起二年，尚在期限内，故两原告要求被告义拓公司对前述付款义务承担连带保证责任的诉请，与法有据，本院予以支持。被告静韧公司、义拓公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理，由此而产生的法律后果应由其自身承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司与被告上海静韧实业有限公司、上海义拓物业管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号、愚园路XXX号第7层07-01号单元签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月28日解除；二、被告上海静韧实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司自2019年8月1日起至2020年5月28日止的欠付租金5,453,469.18元；三、被告上海静韧实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司2020年5月29日起至2020年7月15日止的房屋占有使用费2,476,999元；四、被告上海静韧实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司自2020年3月1日起至2020年7月15日止的欠付水、电费共计152,444.1元；五、被告上海静韧实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司2020年5月29日起至2020年7月15日止的欠付物业管理费339,792.66元；六、被告上海静韧实业有限公司应于本判决生效之日起十日内，以8,422,704.94为本金，以每日万分之三为标准，向原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司支付自2020年7月16日起计算至判决生效之日止的逾期付款违约金；七、被告上海义拓物业管理有限公司对被告上海静韧实业有限公司的前述第二至六项付款义务向原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司承担连带保证责任；八、原告上海天顺经济发展有限公司、上海通安房地产开发有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81,154元，减半收取计40,577元，由被告上海静韧实业有限公司、上海义拓物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 梓二〇二〇年十二月二十九日法官助理  杨诗怡书 记 员  杨诗怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。