贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5106号 原告：贵州同心义乌市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县黔龙新城2号楼1单元1-2室。统一社会信用代码：91520522082762411R。 法定代表人：龚郎平，系该公司执行董事。 委托代理人：黄训刚，男，1990年11月15日出生，汉族，贵州省水城县人，住贵州省贵阳市白云区。委托权限为特别授权。 被告：周中群，女，1987年8月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市云岩区。 原告贵州同心义乌市场管理有限公司（以下至判决书主文前简称“同心公司”）诉被告周中群租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员樊莹适用简易程序进行审理。因被告周中群未在户籍地居住，且去向不明，需公告送达法律文书，不宜适用简易程序审理，本院于2020年9月24日作出（2020）黔0522民初5106号民事裁定，将本案变更成普通程序进行审理。2020年12月9日依法由审判员樊莹、人民陪审员罗炯、王义组成合议庭公开开庭进行审理，原告同心公司的委托代理人黄训刚到庭参加诉讼，被告周中群经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同心公司诉称，原、被告于2019年1月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告同心商贸城B区24栋B24-1-1-11.12.13.14号房屋，共4间商铺，租赁期限自2019年1月19日起至2021年7月31日止，合同实行先付租金后使用原则，租金实行一年一次性支付制。租金单价为28元/平方/月，租赁面积为146.24㎡，年租金总额为49137元/年。被告应支付原告2019年8月1日至2020年7月31日租金49137元，但被告截止起诉之日尚未支付任何租金。按照合同的第十一条第二款之规定“乙方拖欠租金及其他合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾一日，甲方有权向乙方收取每日租金总额的3‰元的违约金”。原告已提供商铺给被告使用，被告亦未按合同约定支付租金，经多次催收未果后诉至法院，请求判决被告支付原告2019年8月1日至2020年7月31日租金49137元及违约金147.4元，共计49284.4元（违约金实际计算至付清全部款项之日止）并承担案件诉讼费。原告当庭变更诉讼请求，请求判决被告支付原告2019年8月1日至2020年10月20日租金60821元及违约金147.4元（违约金实际计算至付清全部款项之日止）。 原告同心公司为支持其诉讼主张，在举证期限内提交如下证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件J及被告身份证复印件，用以证明原、被告诉讼主体适格； 2、《房屋租赁合同》，用以证明原、被告双方的租赁合同关系以及约定的租金标准、方式、违约责任； 3、《装饰装修协议》、《商户入场须知》、《市场消防安全责任书》、《商品质量安全承诺书》，用以证明被告已按照双方的的约定使用原告提供的商铺并进行装修； 4、《缴纳租金通知函》、短信联系截图、通话记录，用以证明因被告拖欠原告租金，原告多次联系被告追缴租金，被告在2020年5月29日回复； 5、《解除租赁合同协议书》、《解除合同审批表》，用以证明被告欠付原告租金，原告于2020年10月20日单方面解除《房屋租赁合同》。 被告周中群未发表答辩意见，亦未在举证期限内提交证据。 经审查认证，原告提交的第1、2、3组证据客观真实，来源合法且与本案有关，依法可以作为本案定案依据，本院予以认证。原告提交的第4组证据客观真实，来源合法且与本案有关，依法可以作为本案定案依据，但达不到原告的证明目的，结合截图记载的内容以及通话记录可以看出被告给原告回复的时间应为2019年5月29日。原告提交的第5组证据系其单方制作，不能证明其主张，本院不予认证。 经审理查明，2019年1月19日，原告同心公司（出租人、甲方）与被告周中群（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：ＴＸＳＧ-ＹＹ-20190119-01号，）（以下简称“合同”），双方约定：同心公司将其合法拥有的位于黔西县南部新区房屋（共4间）出租给周中群使用，建筑面积146.24平方米，租赁期限自2019年1月19日至2021年7月31日止，免租金期限为5个月11天，即从2019年1月19日至2019年6月30日止，租金起算日期为2019年7月1日，合同签订时需支付一个月的租金4095元，实行先付租金后使用的原则，租金实行一年一次性支付制，2019年7月1日至2019年7月31日的租金为4095元，2019年8月1日至2020年7月31日的租金为49137元，2020年8月1日2021年7月31日的租金为52576元。《合同》第九条乙方保证及责任9.2载明“乙方应按合同约定支付租金及根据合同约定应向甲方支付的其他费用”，第十条合同的解除10.4载明“有下列情形之一，甲方有权选择解除本合同或者要求乙方继续履行本合同，并要求乙方赔偿其由此遭受的一切损失：10.4.1乙方逾期支付租金及其他本合同约定由乙方承担的费用超过5日时；......甲方根据上述情形解除合同时，应书面通知乙方，本合同自解除通知送达乙方之日解除，乙方及时腾空并交回租赁房屋，乙方已缴纳的租金、物业管理费及保证金不予退还，甲方并有权要求乙方赔偿，甲方因此遭受的损失；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的损失和承担相应违约责任。”，第11条违约责任11.2载明“乙方拖欠租金及其他本合同约定由乙方承担的费用，应向甲方支付违约金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取每日租金总额的3‰元的违约金。”。同日，原、被告又签订《同心商贸城商铺装饰装修协议》、《同心商贸城商户入场须知》、《市场消防安全责任书》、《商品质量安全承诺书》，被告向原告支付了2019年7月1日至2019年7月31日的租金4095元。2019年5月17日，原告采用电话通话、短信的方式与被告联系询问其租赁的商铺一直未开门经营的原因。2019年5月29日，原告采用电话通话的方式与被告联系，被告通过短信的形式回复原告“很抱歉，我现在不方便接电话。”。2019年8月15日，原告向被告发出《缴纳租金通知函》，函告其应于2019年8月20日前缴清租赁合同约定的相关费用。原告又分别于2019年8月24日、8月28日采用电话通话、短信的方式向被告催缴租金。2019年9月5日，原告向被告发出《整改通知书》，告知限其于2019年9月9日前办理缴纳租金事宜，同时亦向被告告知逾期原告将暂停一切物业服务并收回商铺。因被告一直未履行租金交付义务，原告诉至法院，请求如上所判。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》等相关司法解释调整。原告同心公司与被告周中群在平等、自愿的基础上于2019年1月19日签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同的约定行使权利并承担义务。原告向被告主张的租金分为2个租期，分别为：2019年8月1日至2020年7月31日的租金49137元；2020年8月1日至2020年10月20日的租金11684元（60281元-49137元）。关于第1个租期的租金及违约金：关于租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，本案中，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第三条3.1、3.2的约定，被告应于2019年8月1日前一次性向原告支付2019年8月1日至2020年7月31日租期的租金49137元，经原告催要，被告均未向原告支付，因此被告应向原告支付2019年8月1日至2020年7月31日的租金49137元；关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十一条11.2就违约金的计算方法予以约定，具体算法为:被告应支付的年租金49137元，自2019年8月1日起暂计至2020年7月31日止，共计366日，每日租金为134.25元（49137元/年÷366日），按日利率3‰计算，违约金金额为147.4元（134.25元×366日×3‰），由于被告至今未向原告支付租金，故违约金应计算至实际支付之日止。关于第2个租期的租金及违约金，从原告向被告发出的《整改通知书》可以看出，被告最迟应于2019年9月9日前办理缴纳租金事宜，否则被告将收回商铺，经庭审询问，被告并未在2019年9月9日前向原告支付租金，那么原告依据双方签订的《房屋租赁合同》收回商铺也就是行使《房屋租赁合同》的解除权时间应为2019年9月10日，原告未在上述期限内行使解除权应视为没有采取适当措施防止损失扩大，2020年8月1日至2020年10月20日的租期租金系其未行使解除权导致的扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，原告主张的2020年8月1日至2020年10月20日的租期租金11684元及违约金诉讼主张本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告周中群经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利，自行承担由此产生的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周中群于本判决生效之日起十五日内向原告贵州同心义乌市场管理有限公司支付自2019年8月1日至2020年7月31日止的租金49137元及违约金147.4元，并自2020年8月1日起以租金49137元为基数，按日利率3‰计算违约金至租金49137元支付完毕之日止； 二、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1328元，由原告贵州同心义乌市场管理有限公司负担296元，由被告周中群负担1032元。（已交纳1032元，剩余296元限收到本判决书之日起十日内交纳）。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子光盘），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。 审 判 长  樊莹 人民陪审员  罗炯 人民陪审员  王义 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  龚倩