河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初10968号原告：常梅，女，汉族，1974年8月10日出生，住商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：龚桂红，北京乾景律师事务所律师。被告：商丘市怡然之家商贸有限公司，住所地：商丘市梁园区民主路南凯旋路西，统一社会信用代码：91411402553194482G。法定代表人：宋勇，职务总经理。委托诉讼代理人：窦新东，河南君盟律师事务所律师。原告常梅与被告商丘市怡然之家商贸有限公司（以下简称怡然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，于同年12月15日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚桂红、被告怡然公司的委托诉讼代理人窦新东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1，依法判令被告继续履行2020年6月10日双方签订的合同，对原告商铺的外墙面、窗口、广告位置进行清理；2、请求依法判令被告支付所欠租金79356.04元；3、请求依法判令被告按照合同约定赔偿原告损失1500000元（合同履行之日起至原告起诉之日）直至被告清理完毕；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2010年10月10日签订了一份房屋租赁合同，约定原告把自己位于商丘市梁园区民主路南凯旋路西商百主楼4层的房屋租赁给被告经营使用，租赁期15年，租赁面积3721.71平方米。2020年5月份，被告提前终止合同，在2020年6月10日，双方签订终止协议书，约定被告赔偿原告三个月的租金139356.04元，同时约定被告应在2020年6月25日之前对房屋配套的外墙面、窗口、广告位置清理改造，超期则被告按照每天一万元赔偿原告的损失。终止协议签订后，被告支付60000元，对下欠款项一直推托不付。被告对外墙面、窗口、广告位置不仅没有清理，反而进行了重装修，其行为构成严重违约，致使原告无法对外出租，给原告造成重大损失。被告怡然公司辩称：1、对诉请1的合同不是原、被告所签，是第三人与被告所签，没有履行必要。因为2020.6原、被告及第三人签订了终止合同。2、原告请求租金被告已经付清。3、被告已经按照终止合同的约定履行了义务，进行了清理改造场地已经腾出，不应赔偿原告任何损失。争议焦点：1、原告的诉请1合同是否是原、被告真实意思表示。2、被告是否欠付原告租金；3、被告是否依约履行了合同后的清理及其他义务，是否应该赔偿原告损失。当事人围绕诉讼请求进行了举证和质证，原告提交的证据材料及证明目的是：证据1、房屋所有权证三份，证明目的：证明原告拥有租赁房屋的所有权，具有诉权；证据2、“商百购物休闲广场商铺租赁合同”三份，证明原、被告之间存在租赁关系；证据3、“合同终止协议书”一份，证明原、被告之间约定了原合同终止的条款；证据4、租赁商铺外观照片二份，证明被告违反了合同约定，不仅未按时清理款墙面及外墙广告，而且在原位置上进行了新的装修，严重影响原告对外出租，给原告造成了更大的损失，属于严重违约行为。被告的质证意见是：对证据1房产证和商铺租赁合同与本案关系不大。也可以证明原告并没有和被告签订合同。对证据3没有异议，但是被告已经按照合同约定支付租金并进行了清理改造，不应赔偿被告损失。对证据4可以证明该墙的外墙面已经被清理改造过，状况很好，达不到原告的证明目的。被告提交了支付租金的凭证，证明被告已经付清租金。原告的质证意见是：是起诉以后支付的，被告仍然没有按照合同足额支付，差3100元。本院对证据的分析与认定：原告提交的证据1、房屋所有权证三份，其内容与证据3、“合同终止协议书”相印证，对该组证据本院予以采信；原告提交证据2、“商百购物休闲广场商铺租赁合同”三份，落款处有原告与商百购物休闲广场商铺租赁合同的签名和印鉴，本院予以采信；对证据4、能够证明被告在合同终止后未依约进行清理、拆除，存在违约行为。对被告提交的还款凭证本院仅认定为已偿还金额76256.04元。经庭审和采信有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实，原告拥有位于商丘市梁园区民主路南凯旋路西商百主楼A幢4层的房屋所有权，面积3921.71平方米。2009年8月14日，原告（甲方）与商丘市商百经营管理有限公司（乙方）签订了《商百购物休闲广场商铺租赁合同》，约定原告将其所有的位于商丘市梁园区民主路南凯旋路西商百主楼A楼403、402、401商铺授权乙方租赁，以乙方名义与承租方签署有关租赁合同等文件，代收租金并完成租赁工作；并对租金及租赁时间和租赁费的交付方式进行了约定。其中403号租金为10260.94元/月，402号租金20706.21元/月，401号租金18070.09元/月，租赁时间为15年，租金自开业之日起每三年递增5%。2011年4月16日，涉案商铺实际租赁给怡然之家即本案被告。2020年6月10日，甲方商丘市商百经营管理有限公司、乙方怡然公司与丙方签订了《合同终止协议书》，约定：甲乙双方于2010年10月10日签订了《商百购物休闲广场商铺租赁合同》（以下简称“原合同”）。现因乙方单方面提出终止合同，经双方友好协商并与丙方沟通，同意该合同于2020年5月31日予以终止就原合同的终止达成以下协议：一、乙方赔偿合同终止造成丙方损失139356.04元作为违约金，应于房屋交接前全额一次性支付到甲方账户。乙方应于6月5日前清空所有物品将场地交出，按照原合同第九条约定返还房屋，逾期不清理的物品视为无主物，自行放弃，因此产生的纠纷由乙方负责；房屋交接日期为：2020年6月25日；丙方房屋所配套的外墙面、窗口、广告位置，乙方应及时清理、改造，不得影响四层物业的再次招商利用，鉴于三方合作关系，丙方同意即日起给乙方15天改造期（2020年6月10日至2020年6月25日止），期满如乙方没能改造完毕，乙方应向丙方赔偿损失每天10000元至整改完毕。同时查明，被告仅依约交付了房屋，至起诉时支付原告租金合计76256.04元。被告未依《合同终止协议书》对涉案房屋外墙面、窗口、广告位置进行清理，反而在原位置上进行了重新装修和加固。本院认为，原、被告2020年6月10日（诉状系笔误已更改）双方签订的《合同终止协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效的合同，双方当事人均应依合同约定履行义务。因被告未依约履行涉案房屋外墙面、窗口、广告位置的清理和改造，影响四层物业的再次招商和出租，构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：民事主体从事民事行为，应当遵循诚信原则，秉持诚信，恪守承诺。第一百一十九条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鉴于被告提出“乙方应向丙方包赔损失每天10000元至整改完毕”违约金过高，加之及于被告的违约程度与行为，本院仅按日违约金30%即3000元，自2020年6月26日起至2020年11月23日止：3000元/天×150天=450000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告商丘市怡然之家商贸有限公司继续履行2020年6月10日双方签订的《合同终止协议书》，对原告商铺的外墙面、窗口、广告位置进行清理。二、被告商丘市怡然之家商贸有限公司支付原告常梅下欠租金3100元。三、被告支付原告自2020年6月26日起至2020年11月23日止450000元违约金（按日违约金30%即3000元）至直计算至涉案商铺外墙面、窗口、广告位置进行清理完毕止。上述判文于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9150元，由原告负担5125元，被告负担4025元；保全费5000元，由原告负担2230元，被告负担2770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  万雪山二〇二〇年十二月十八日书记员  邱豪杰