河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1234号上诉人（一审被告、申请执行人）：杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙），主要经营场所浙江省杭州市滨江区泰安路。执行事务合伙人：杭州浙农锦绣投资管理有限公司。法定代表人：毛兴将，总经理。委托诉讼代理人：王志敏，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志强，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：崔伟，男，汉族，1968年2月13日出生，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：和瑞娟，河南博颂律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：巩义市房产开发公司，住所地河南省巩义市建设路益民街。法定代表人：贺宪民。委托诉讼代理人：杨银辉，河南星光律师事务所律师。上诉人杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙）因与被上诉人崔伟、第三人巩义市房产开发公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初1136号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2020年12月11日开庭进行审理。上诉人杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙）委托的诉讼代理人王志强，被上诉人崔伟委托的诉讼代理人和瑞娟，第三人巩义市房产开发公司委托的诉讼代理人杨银辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据物权公示原则，案涉房产登记在巩义市房产开发公司名下，巩义市房产开发公司系案涉房产的所有权人。不动产转移以登记为生效要件，崔伟虽与巩义市房产开发公司签订了《房屋买卖合同》，但未办理过户登记，案涉房屋仍属巩义市房产开发公司。崔伟的异议不符合法律规定的可以排除强制执行的条件，崔伟在签订《房屋买卖合同》至法院查封长达8年的时间里，一直未办理房产过户手续，崔伟对案涉房屋不享有排除执行的权利等。崔伟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律适当，依法应予维持。事实和理由：崔伟与巩义市房产开发公司于2011年11月17日签订《房屋买卖合同》并支付了全部购房款。巩义市房产开发公司于2011年11月18日将案涉房产正式交付崔伟，崔伟对案涉房屋已具备实质意义上的占有、使用、收益和处分的权利。2015年崔伟将案涉房产出租给他人使用，崔伟提交的承租人证明、房屋租赁合同及原审法院调取的相关材料均证明崔伟系案涉房产的合法产权人。崔伟签订《房屋买卖合同》、支付全部购房款及占有使用案涉房产的时间均早于原审法院查封时间。请求二审法院驳回上诉，维持原判。第三人巩义市房产开发公司同意被上诉人崔伟的答辩意见。崔伟一审诉讼请求：1.中止对位于巩义市××庄小区（权证号：巩××号）房产的强制执行，并解除查封。2.确认上述房产归崔伟所有，巩义市房产开发公司协助崔伟办理案涉房产的产权过户登记手续。3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：一、杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙）与巩义市房产开发公司、巩义市住房保障和房产管理中心（原巩义市房地产管理局）金融借款合同纠纷一案，一审法院于2020年1月20日作出（2019）豫01民初1589号民事判决，判决如下：“一、被告巩义市房产开发公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙）借款本金5，000，000元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利以为5，000，000元基数，自2005年3月31日起按照《人民币短期借款合同》约定标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159,746元，保全费5,000元，共计164,746元，由被告巩义市房产开发公司负担”。后巩义市房产开发公司不服提起上诉，本院于2020年4月26日作出（2020）豫民终224号民事裁定，裁定对巩义市房产开发公司按撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。在案件审理过程中，一审法院作出（2019）豫01民初1589号民事裁定，裁定：“冻结被告巩义市房产开发公司、巩义市住房保障和房产管理中心名下银行存款2358.92万元或查封、扣押其同等价值的其他财产”。移交一审法院执行实施机构后，一审法院作出（2019）豫01执保404号执行裁定书和协助执行通知书，于2019年8月14日查封被保全人巩义市房产开发公司名下位于巩义市××庄小区（权证号：巩980100××××）、（权证号：巩980100××××）、（权证号：巩980100××××）、（权证号：巩980100××××）、（权证号：巩980100××××）；巩义市南环路（权证号：巩970100××××）的房产。崔伟针对一审法院的查封提出执行异议，一审法院于2020年8月31日作出（2020）豫01执异527号执行裁定，裁定驳回崔伟的异议请求。崔伟不服，遂提起本案诉讼。二、2011年11月17日，崔伟与巩义市房产开发公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：巩义市房产开发公司将其所有的坐落于常庄小区房屋一幢，上下二层，建筑面积约570平方米（房产证号：巩城公字第××号）的所有权自愿转让给崔伟，并注明此房无产权、债权、债务纠纷。并约定，该房屋总价款人民币105万元，在崔伟付清全部房款后，巩义市房产开发公司将该房屋管理权移交给崔伟。2011年7月4日，崔杰向周会芳转款105万元，崔杰到庭陈述该笔款项系代崔伟支付的案涉房产的购房款，巩义市房产开发公司予以认可。2011年11月17日，巩义市房产开发公司向崔伟出具了收到常庄小区房款105万元的收据。郑州住房公积金管理中心出具的《个人业务明细》显示为周会芳交纳公积金的单位系巩义市房产开发公司。2011年11月18日，崔伟与巩义市房产开发公司签订了《房屋移交确认书》。2015年崔伟将案涉房产出租给社区门诊。2017年2月16日，水费用户名变更到社区门诊名下。社区门诊搬走后，又出租给他人。一审法院认为，根据崔伟提交的证据及本院调查取证的情况，可以认定崔伟与巩义市房产开发公司在2011年就已签订房屋买卖合同并已支付完全部购房款，2011年11月18日，巩义市房产开发公司将案涉房产交付给崔伟，崔伟陆续出租给他人使用。依据在案证据亦无法认定未办理过户手续是因崔伟自身原因所致。综上，崔伟提交的证据能够形成完整的证据链条，证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件，应当停止对案涉房产的执行。本案系案外人执行异议之诉案件，审理的焦点问题在于审查崔伟对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。崔伟的其他诉请与本案的争议焦点无关，在本案中不予处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决：一、不得执行位于巩义市××庄小区，权证号巩××号房产；二、驳回崔伟的其他诉讼请求。案件受理费14,250元，由崔伟负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：崔伟对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，首先，在案的《房屋买卖合同》、转款记录、房款收据等证据证实，2011年11月17日崔伟与巩义市房产开发公司签订了案涉房产的买卖合同，并在2011年7月4日委托其弟弟崔杰向巩义市房产开发公司的现金出纳周会芳的账户转款105万元，2011年11月17日巩义市房产开发公司向崔伟出具了收到常庄小区房款105万元的收据。房屋买卖合同签订和房款支付时间均在2019年8月14日法院查封案涉房产之前，且崔伟对《房屋买卖合同》签订时间在支付房款之后以及由其弟弟崔杰向周会芳的账户支付房款的原因作出了合理解释，与一审法院向巩义市房产开发公司调查取证的情况相符。故可以认定在人民法院查封前崔伟就案涉房产签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款；其次，根据《房屋移交确认书》、《房屋租赁合同》、崔伟收取房屋租金的收条，以及一审法院对曾经承租案涉房产的社区门诊负责人胡建和河南省宏测检测技术有限公司工作人员张新蕊所做的调查询问笔录，能够证实崔伟先后于2015年和2018年4月将案涉房产出租给社区门诊和河南省宏测检测技术有限公司。故可以认定在人民法院查封前崔伟已实际占有案涉房产；其三，无证据证实案涉房产未办理过户登记系崔伟自身原因所致。综上，案外人崔伟同时符合上述法律规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人杭州炳盛投资管理合伙企业（有限合伙）的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,250元，由巩义市房产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  刘海全审判员  朱 虹二〇二〇年十二月二十六日书记员  高 嫱