河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初2228号原告：黎斐，男，1986年9月28日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。被告：河南旭晨置业有限公司，住所地郑州市上街区漓江路**。法定代表人：李海威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨秦珂，河南聚尚律师事务所律师。原告黎斐与被告河南旭晨置业有限公司（以下简称：旭晨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎斐、被告旭晨公司的委托诉讼代理人杨秦珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎斐向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2018年1月1日至2018年12月31日延期交房违约金15950.5（436956×365×0.0001）元，退还购房款外违规收取的促销金25,000元，补偿原告在延期交房期间的租房费用31200（2600×12）元，共计72,150.5元，另退回未达到交房条件期间收取的物业费618元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年1月22日与被告售楼部订立商品房购买合同，先后支付购房首付款35,000元，收到被告开具的两张收据。原告当场产生了质疑，被告知为促销需要，后期可开具发票，至原告拿到房产证止，仅将其中一张收据置换为发票，另一张被告知为促销费，无法开具发票，既然不是购房款，而原告支付的费用仅为购房款，故原告要求被告退还非购房款部分。原告与被告订立的商品房购买合同交房日期为2017年12月31日，于2018年6月17日在没有达到交房条件的前提下，被告要求原告必须到场，现场强制交房，对原告现场反映的质量问题也没有整改到位，至原告拿到被告代为办理的不动产证，才知道达到交房基本条件的日期，原告请求法院判令被告依法支付原告延期交房违约金以及在此期间原告因此租房而产生的租金。旭晨公司辩称，一、旭晨公司已完成该合同约定的交房义务，不存在逾期交房的情形，且旭晨公司交付的房屋符合交房条件。原告所购房屋自开工以来，多次遇政府及相关部门下达停工通知书、封土令等客观原因，属旭晨公司不能预防和控制的因素所造成的。依据合同约定，可以延期至2018年11月30交房。2018年6月4日，原告所购房屋已验收合格具备交房条件。旭晨公司于2018年6月17日向原告送达了交房通知书，原告收到通知后已办理收房。二、原告所述的25,000元并未缴纳给旭晨公司，旭晨公司共收取原告购房款433,885元，收取的款项已依照规定向原告足额开具发票。三、原告主张的延期交房期间的租房费用无事实和法律依据。四、根据合同约定，物业费是自房屋交付之日即业主收房之日起由业主向物业管理公司缴纳的，旭晨公司已于2018年6月17日向原告交付房屋，原告也与物业公司签订《入住手册》，该费用已由物业公司收取，是原告应当缴纳的费用，不应予以退还，更不应向旭晨公司进行主张。综上所述，旭晨公司已经履行了房屋交付义务，并不存在违约行为，原告无权要求旭晨公司支付逾期违约金并补偿租房损失。且旭晨公司也未收取原告的促销金和物业费，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉称的事实和理由均不能成立，应当依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，黎斐于2017年2月13日与旭晨公司签订《商品房买卖合同》，购买位于上街区××路××院××房屋××套。合同对所购房屋基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房违约责任、交接等做了约定。黎斐共支付购房款433,885元。合同第八条约定旭晨公司于2017年12月31日前交付房屋，房屋交房条件为：该商品建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套的基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书，同时约定遇法律法规政策调整、政府规划变更、行政审批延迟、公共服务垄断行业批准或验收延期；遭遇严重恶劣天气，以及其他出卖人不能预防和控制的因素，可顺延交房。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。政府部门下发的扬尘治理管制天气停工通知等通知文件实际影响了旭晨公司的建设施工，本院经审查，自黎斐于2017年2月13日与旭晨公司签订商品房买卖合同至约定的交房时间2017年12月31日，应扣除停工天数累计为151天，经核算，顺延后黎斐的交房日期应为2018年5月31日。本案所涉2号楼于2018年5月竣工，旭晨公司提交的竣工验收备案表显示勘察、设计、监理、施工和建设单位于2018年6月4日出具符合规范要求的竣工验收意见，后郑州市上街区住房和城乡规划建设局于2019年1月23日收到竣工验收备案全部文件并出具备案证明。旭晨公司于2018年6月17日向黎斐送达收房通知书并与其办理交房手续。本院认为，原、被告双方应当依照合同全面履行义务。原告黎斐与被告旭晨公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。原告黎斐依约支付了购房款，履行了付款义务，被告旭晨公司应当按照合同约定的日期和交付条件于2017年12月31日前，将符合合同约定交付条件的商品房交付原告黎斐。由于施工过程中，遇政府下达停工、封土令等客观原因，致使原告黎斐所购买的房屋停工，无法进行施工，该原因符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，属可顺延交房的特殊情况。根据查明的累计停工时间，原告黎斐购买房屋的交房日期应顺延至2018年5月31日。被告旭晨公司虽于2019年1月23日完成竣工验收备案，但被告旭晨公司通知原告黎斐交房后，原告黎斐已于2018年6月17日领取钥匙并交纳了物业费，应当认为被告旭晨公司与原告黎斐关于原合同约定的交房条件达成新的合意，应视为2018年6月17日被告旭晨公司已经向原告黎斐实际交付了房屋，履行了交房义务。原告黎斐称收房通知书上的名字并非本人签名，被告旭晨公司强制交房，强迫办理收房手续，但其称收房回执及交付清单上是其本人签名，且原告黎斐并未提交相关证据证明被告旭晨公司存在强迫交房行为，本院对此辩称不予采信，结合以上确认的顺延后交房时间及原告黎斐的收房时间，被告旭晨公司逾期交房17天，违约金根据合同约定计算为737.6元（433,885元×0.0001×17天）。关于原告黎斐主张的租金问题，因原告黎斐未提交相应证据证明其长期租房所产生的费用，亦未提交其他证据证明其损失，故该主张本院不予支持。关于原告黎斐主张的促销金，其并未将该费用支付给被告旭晨公司，故原告黎斐诉请退还促销金25,000元，本院不予支持。关于原告黎斐主张的物业费618元，根据《物业管理条例》及《商品房买卖合同》、《入住手册》的约定，物业费是自房屋交付之日起由原告黎斐向物业管理公司缴纳，该费用是原告黎斐应当缴纳的费用且该费用并未缴纳给被告旭晨公司，原告黎斐称物业公司系被告旭晨公司名下的，被告旭晨公司对此并不认可，且原告黎斐并未提交相关证据予以证明，故原告黎斐诉请退还物业费618元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南旭晨置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黎斐逾期交房违约金737.6元；二、驳回原告黎斐的其他诉讼请求。案件受理费802元（已减半收取），由原告黎斐负担794元，由被告河南旭晨置业有限公司负担8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  徐丽叶二〇二〇年十二月二十九日法官助理曹明明书记员马鲜草