北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初47088号原告（反诉被告）：马腾慧，女，1998年11月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：潘志东，北京泽盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：王自强，北京泽盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东爱能贸易有限公司，住所地山东省滨州市。法定代表人：刘爱民，总经理。委托诉讼代理人：诚实，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培，北京市华泰律师事务所律师。第三人：北京弘联信和投资有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张书磊，执行董事。委托诉讼代理人：吴朝华，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁广俊，北京市兰台律师事务所律师。第三人：北京市朝阳区孙河乡前苇沟村民委员会，住所地北京市朝阳区。法定代表人：耿晓玲，主任。委托诉讼代理人：谭金浩，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）马腾慧（以下简称原告）与被告（反诉原告）山东爱能贸易有限公司（以下简称被告）、第三人北京弘联信和投资有限公司（以下简称弘联信和公司）、第三人北京市朝阳区孙河乡前苇沟村民委员会（以下简称前苇沟村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月28日立案后，被告对原告提起反诉，本院予以受理，反诉案件与本诉案件合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘志东、王自强、被告委托诉讼代理人诚实、王培、弘联信和公司委托诉讼代理人吴朝华、前苇沟村委会委托诉讼代理人谭金浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我和被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁协议书》于2017年11月30日解除；2、被告退还我支付的租金55万元；3、被告赔偿我装修及物品损失2155178.24元；4、案件受理费、鉴定费由被告负担。事实和理由：被告从弘联信和公司处承租了北京市朝阳区综合商住楼。后被告将该商住楼的四、五层对外转租。2017年4月26日，我与被告就该商住楼四、五层租赁事项签订了一份《房屋租赁协议书》，约定由我承租该房屋，租赁期限自2017年8月1日至2032年7月31日，前三年每年租金110万元，第四年开始每年递增5％，租赁用途为商业、办公、住宿等，租金每半年支付一次。同日，我向被告支付定金5万元。2017年8月3日，我向被告支付房屋租金50万元。我收到被告出租的房屋后，开始对租赁房屋进行装修，并购置家具、家电、厨卫等设施。直至2017年10月装修完毕后才开始使用。正逢前苇沟村委会清退外地人口，并在我承租的房屋处张贴了通知，要求我于2017年11月30日前清退租户并腾空房屋。我得知该消息后与被告的工作人员王某联系，要求王某协商解决此事，但王某告知被告系从弘联信和公司处承租的涉案房屋，需要找弘联信和公司协商解决。在此过程中，我承租的房屋被前苇沟村委会采取停水、停电等措施。因为正是冬季，无法进行取暖，我的租户无奈之下只能搬离，导致我租赁的房屋无法继续使用。后我与被告的法定代表人刘爱民打电话，要求解除上述问题，刘爱民告知我此事已经交给王某负责处理。于是我多次找王某解决，王某告知我正在找政府解决，让我等消息。后王某告知我，政府愿意给我适当经济补偿，让我考虑。我当时已经支付了几十万元的租金，并为房屋投资200多万元进行装修，最终却无法使用该房屋。所以政府给的适当补偿根本不能弥补我的经济损失，为此，我多次请求王某进一步沟通，争取能够弥补我的经济损失，但一直没有结果。我认为，被告作为出租人，将涉案房屋出租给我，其有义务保证我能够在租赁期限内正常使用该房屋，但实际上该房屋从2017年11月以后就无法正常使用，导致我购买的家具、电器都无法搬走，我和被告签订的《房屋租赁协议书》亦无法继续履行。据此，被告应当退还我支付的租金，并赔偿我经济损失。现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。被告辩称并反诉称：我公司不同意原告的诉讼请求。据我公司核实，我公司出租给原告的房屋没有建设规划许可证，我公司认为双方签订的《房屋租赁协议书》应当属于无效合同。在合同无效的情况下，也就不存在合同解除的问题。第二，我公司将房屋交付给原告后，2017年4月至2018年，房屋一直由原告占有、使用，即使合同无效，原告也应当支付占有期间的使用费。原告支付的租金早已经到期，我公司无须退还。第三，关于原告主张的经济损失，我公司认为，根据合同法的相关规定，合同无效或被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方所遭受的经济损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。我公司认为，根据最高人民法院关于城镇房屋租赁的相关司法解释，原告要求赔偿装修损失，亦应当是装修的现值损失。并且原告承租房屋的用途明确约定为商业、办公、住宿，原告作为经营者，在签订租赁合同时应当具备起码的审慎审查义务，包括但不限于要求我公司提供房屋产权证明、建设工程规划许可证等材料。我公司出租的房屋租金明显低于该地段其他商业用房的租金标准，原告在签订合同时明显能够预见合同无效的风险，但仍然与我公司签订合同。我公司认为，对于该无效合同，原告的过错责任更大。双方签订上述合同后，到2018年1月20日，原告应当支付下一期租金，从2018年2月至5月，我公司多次与原告联系，沟通逾期支付租金的相关事宜，要求原告支付租金，但多次沟通无果，原告至今未履行支付租金的义务。因原告的违约行为，导致我公司无法向我公司的上手出租人，即弘联信和公司支付租金。最终，弘联信和公司将我公司交纳的20万元保证金扣留。我公司认为，该损失亦是由原告的违约行为造成。现我公司提起反诉，请求判决：1、原告支付我公司2018年2月1日至2018年6月15日期间的房屋租金579048元；2、原告赔偿我公司经济损失20万元；3、反诉案件受理费由原告负担。弘联信和公司述称：我公司与被告的租赁合同已经解除，我公司亦将该房屋交还给前苇沟村委会。我公司首先与被告解除了合同，然后与前苇沟村委会解除了合同。关于原告主张的装修，据我公司合核实，在被告将房屋交还给我公司时，房屋的装修没有大的变化，我公司不清楚是否有小的装修。前苇沟村委会述称：我村委会与弘联信和公司于2019年9月签订了解除租赁合同的协议，截止目前还有一笔补偿款尚未支付给弘联信和公司，弘联信和公司亦未与我村委会办理租赁标的物的交接手续，我村委会不清楚目前涉案房屋由谁在实际控制。原告对被告的反诉辩称：我不同意被告的全部反诉请求。我承租的房屋被前苇沟村委会张贴了强行清退人员的公示后，我已经于2017年11月30日搬离涉案房屋，在此之前，涉案房屋已经被停水、停电，无法继续使用，合同亦无法继续履行。2017年11月30日以后，我要求从涉案房屋中搬走我的物品，但房屋已经被上锁，我无法进入，亦无法搬走物品。综上，我不同意被告的全部反诉请求，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2017年，弘联信和公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定弘联信和公司将位于北京市朝阳区院落出租给被告，租赁期限在2017年3月1日至2032年2月28日，房屋用途为商业、办公、住宿、公司注册等。2017年4月26日，司某代表被告与原告签订了一份《房屋租赁协议书》，约定由原告承租被告出租的位于北京市朝阳区综合商住楼第四、五层，租赁期限15年，自2017年8月1日至2032年7月31日。合同约定原告承租房屋的用途为商业、办公、住宿等。合同约定年租金110万元，原告每半年支付一次租金，支付时间为租期满前十天。原、被告签订上述合同后，原告于同日向被告支付定金5万元，2017年8月3日，原告向被告支付租金50万元。被告向原告交付租赁房屋后，原告对该房屋进行装修，并购买了家具、电器准备用于对外出租经营。原告向本院提交了一份前苇沟村委会于2017年11月24日给原告发出的通知，该通知载明：“根据市、区、乡疏解非首都功能工作要求，为加快推进和落实“疏解整治促提升”工作的各项任务，确保疏解工作的顺利推进，现特告知比单位在2017年11月30日前将建筑物内人员及物品清空，逾期未完成的，出现的后果自负。”该通知为照片打印件，庭审中，被告对该通知的真实性未提出异议，但被告认为，前苇沟村委会此后撤回了该通知，该通知亦未实际执行。被告、弘联信和公司称直至2018年8月，原告承租的房屋被被告交还弘联信和公司之前都能够正常使用。前苇沟村委会对该证据的真实性不予认可。原告称在前苇沟村委会发出该通知后，原告承租的房屋被停水、停电。原告称其在2017年11月30日前就从涉案房屋中搬离，但因房屋被封，故无法从涉案房屋中搬走其购买的家具、电器。原告向本院提交了杨某与被告工作人员王某的录音证据，在2017年12月5日的录音中，王某认可涉案房屋被停电，但认为系原告不当使用电器被检查发现后所致。在2018年10月23日杨某与王某的录音中，王某称被告被从涉案房屋中赶出，房屋被封了，被告也无法进入该房屋。案件审理过程中，原告申请对其承租的房屋装修造价进行评估。本院依法委托北京求实工程管理有限公司对原告的申请事项进行评估，该评估机构于2020年1月8日作出了《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：1、装饰工程造价为1458570.64元；安装工程造价为185610.8元；3、设备部分为506360元；不确定部分（现场缺少油烟机和热水器的费用）11040元。案件评估费62700元，由原告方预付。本院于2020年9月8日对现场进行勘验，现场有原告的床、沙发等可移动物品。同日原告将床和沙发搬离涉案房屋。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被告出租给原告的房屋，至法庭辩论终结前未提交房屋的合法建设工程规划审批手续，故本院认定原、被告于2017年4月26日签订的《房屋租赁协议书》无效。因该合同属于无效合同，原告要求确认该合同于2017年11月30日解除的诉讼请求，没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于原告使用承租房屋的时间，本院认为，原、被告双方均认可前苇沟村委会发出限期搬离通知的事实，被告称前苇沟村委会发出该通知后又撤回，且该通知并未实际执行，但被告未就其该陈述提交证据予以证明，本院对被告的该答辩意见不予采信。在前苇沟村委会发出限期搬离通知且涉案房屋被停电的情况下，本院认为原告对涉案房屋的占用截止时间为2017年11月30日，并据此判令被告应当返还的租金数额。在上述合同被确定无效的情况下，原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，具有事实和法律依据。但对于合同的无效，本院认为原、被告双方均存在过错，被告不应向原告出租无规划审批手续的房屋，原告在承租前亦未对该房屋的相关情况尽到审查义务，故本院酌定被告对合同的无效承担百分之七十的责任，并依据评估结果确定被告应当承担的赔偿数额。原告提交的证据不足以证明评估报告中“不确定项”项下的物品损失，本院将不予考虑该项下的损失金额。在依据评估结果确定赔偿金额时，本院将扣除评估报告“设备工程”项下原告已经搬走物品的价值确定赔偿的基数。关于被告要求原告支付租金以及赔偿20万元经济损失的反诉请求，本院认为没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）山东爱能贸易有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）马腾慧租金十八万三千三百三十三元；二、被告（反诉原告）山东爱能贸易有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）马腾慧经济损失一百四十万三千七百三十九元；三、驳回原告（反诉被告）马腾慧的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）山东爱能贸易有限公司的全部反诉请求。如果被告（反诉被告）山东爱能贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费六万二千七百元，由原告（反诉被告）马腾慧负担一万八千八百一十元元（已交纳），由被告（反诉原告）山东爱能贸易有限公司负担四万三千八百九十元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）马腾慧）。案件受理费二万八千四百四十一元，由原告（反诉被告）马腾慧负担九千三百五十七元（已交纳），由被告（反诉原告）山东爱能贸易有限公司负担一万九千零八十四元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）马腾慧八千四百四十三元，于本判决生效之日起七日内交纳一万零六百四十一元）。反诉案件受理费八千二百三十九元，由被告（反诉原告）山东爱能贸易有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  刘茵茵审判员  黎伟伟二〇二〇年十二月二十四日书记员  唐 哲