安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初2761号 原告：合肥九浔商贸有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路287号金鼎广场第23层，统一社会信用代码91340103MA2N2KHL。 法定代表人：周辰，总经理。 委托诉讼代理人：徐继伟，安徽权祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤锋，安徽权祯律师事务所律师。 被告：合肥市铂丽酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国路加烨广场五楼，统一社会信用代码91340100MA2N0HMP2M。 法定代表人：杨长发。 委托诉讼代理人：杨俊保，男，公司员工。 被告：安徽省加烨置业集团有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国路150号宁国新村门面3号，统一社会信用代码91340100734974031C。 法定代表人：陆晓刚。 被告：安徽华熠商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国路150号加烨广场1幢401室，统一社会信用代码91340100697367688B。 法定代表人：宋矿利。 原告合肥九浔商贸有限公司（以下简称九浔公司）诉被告合肥市铂丽酒店管理有限公司（以下简称铂丽公司）、安徽省加烨置业集团有限公司（以下简称加烨公司）、安徽华熠商业管理有限公司（以下简称华熠公司）侵权责任纠纷一案，本院立案受理后，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九浔公司的委托诉讼代理人徐继伟，被告铂丽公司的委托诉讼代理人杨俊保到庭参加诉讼，被告加烨公司、华熠公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九浔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告铂丽公司支付房屋占用费用2419097.40元（从2017年4月7日起按照被告与安徽华熠商业管理有限公司签订合同中约定的房屋月租金86706元计算至2019年7月22日）；2、请求判令被告加烨公司、华熠公司在2017年4月7日至2019年7月22日期间已收取被告铂丽公司租金的范围内承担返还责任；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年8月21日，九江银行股份有限公司合肥分行与孙秀华签订《借款合同》，协议约定孙秀华向九江银行股份有限公司合肥分行借款3000万元，同日由抵押人加烨公司以合肥市提供抵押担保，并办理了抵押登记。因孙秀华未归还到期债务，2015年9月7日经安徽省高院作出（2015）皖民二终字第00524号民事判决,九江银行股份有限公司合肥分行对上述两处房产享有优先受偿权。因孙秀华、加烨公司未履行上述判决,九江银行股份有限公司合肥分行向合肥中院申请强制执行,合肥中院于2015年10月20日立案执行。在执行过程中,九江银行股份有限公司合肥分行将债权转让给原告,合肥中院将申请执行人变更为原告。因房产流拍,2017年2月10日合肥中院以第三次拍卖保留价2800万进行以物抵债,以（2015）合执字第00763-4号执行裁定书,将上述房产所有权裁定为原告所有,裁定书于2017年4月7日送达原告,从2017年4月7日起房产的所有权已归于原告所有。2017年7月10日,合肥中院发布公告要求各承租人与原告重新签订租赁合同。如未达成新的租赁协议,主动迁出,2018年7月5日合肥中院再次以（2015）合执字第00763号通知书要求被告履行上述告知义务。但被告铂丽公司一直非法占有原告的上述房产至法院强制退场。被告加烨公司、华熠公司在2017年4月7日后也无权收取租金,其收取的租金应返还给原告。 经原告多次催促,被告铂丽公司一直未交付费用,给原告造成了巨大经济损失。为维护自身权益,特向贵院起诉,请求判如所请。 被告铂丽公司辩称：对原告起诉不予认可，我公司与被告加烨公司、华熠公司签订的合同是有效的，我司也不存在欠付租金和物业费的情况，针对原告提起的诉讼造成我司被执行关闭的损失严重，我方保留追究相关责任方的权利。 被告加烨公司、华熠公司未提出答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年8月21日，孙秀华与九江银行股份有限公司合肥分行签订了一份合同编号为gd201208174866的《借款合同》，约定孙秀华向九江银行股份有限公司合肥分行借款人民币3000万元用于采购货物等；借款期限为3年，自2012年8月21日至2015年8月21日，实际借款金额及放款日以借款凭证为准，若原告根据本合同的约定提前收贷，则视为借款到期日相应提前；合同对借款利息、逾期罚息等作出约定；借款由抵押人加烨公司以其依法拥有的可以抵押的房产提供抵押担保（抵押合同编号为gd20120817486602）；此外，合同还对双方的其他权利义务作了约定。 同日，九江银行股份有限公司合肥分行与加烨公司签订了一份编号为ｇｄ20120817486602的《最高额抵押合同》，约定被抵押担保的债权为九江银行股份有限公司合肥分行与债务人孙秀华在抵押额度有效期内（自2012年8月21日至2015年8月21日止）发生的在抵押最高本金限额3000万元项下的所有债权；在最高本金限额内，不论原告与债务人发生债权的次数和每次的金额和期限，抵押担保责任及于该最高本金额度项下的所有债权余额（含本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及其他债权人实现债权的费用等）；抵押物是加烨公司名下的位于合肥市的两处房产（产权证号分别为：房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号）。当日原告即为上述抵押房产办理了抵押登记手续，房地产他项权证号为：房地产他证合产字第××号。2012年8月23日，加烨公司对两处抵押房产的产权证进行了变更登记，产权证号分别变更为：房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号。同日，合肥市房地产产权监理处对上述变更情况在房地产他项权证上进行了备注。 2012年8月23日，九江银行股份有限公司合肥分行按约向孙秀华发放了3000万元贷款，借款日期为2012年8月23日，到期日期为2015年8月21日。2013年10月，孙秀华不再按约偿还本金，2015年1月，孙秀华不再偿还利息。2015年1月30日，九江银行股份有限公司合肥分行向孙秀华发出一份编号为2015013001的贷款提前到期通知书，载明：孙秀华与九江银行股份有限公司合肥分行于2012年8月21日签订编号为ｇｄ201208174866的《借款合同》，该合同第十二条规定当孙秀华出现该条规定的情形时，九江银行股份有限公司合肥分行有权宣布该债务提前到期。现孙秀华因未及时按月归还借款本金及利息违反了合同第八条的规定，九江银行股份有限公司合肥分行依据主合同所赋予的权利，宣布孙秀华在主合同项下的债务提前到期，请孙秀华在收到本通知书之日起三日内归还上述提前到期的债务，否则，九江银行股份有限公司合肥分行将随时采取法律措施。同日，孙秀华在该份通知书的回执上签字确认。但是孙秀华并未及时清偿借款本息。后九江银行股份有限公司合肥分行起诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院作出（2015）合民二初字第00189号民事判决书，判决“九江银行股份有限公司合肥分行对加烨公司所有的位于合肥市的两处房产（房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号）在本判决秀孙华拖欠九江银行股份有限公司合肥分行的债权范围内享有优先受偿权等”，判决作出后，孙秀华不服提起上诉，安徽省高级人民法院于2015年9月7日作出（2015）皖民二终自第00524号民事判决书，维持合肥市中级人民法院作出（2015）合民二初字第00189号民事判决内容。 上述判决生效后，九江银行股份有限公司合肥分行向合肥市中级人民法院申请强制执行，执行期间，九江银行股份有限公司与九浔公司达成《债权转让协议》，将其对孙秀华、加烨公司等享有的债权及抵押权转让给九浔公司，合肥市中级人民法院将申请执行人变更为九浔公司。因登记加烨公司名下的房产三次拍卖均流拍，依据九浔公司的申请，2017年2月10日，合肥市中级人民法院作出（2015）合执字第00763-4执行裁定书，裁定加烨公司名下位于合肥市的房产（房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号）所有权归九浔公司所有。裁定书于2017年4月7日送达九浔公司，于2017年4月12日送达孙秀华、加烨该公司等。2017年7月10日,合肥市中级人民法院发布公告要求各承租人与九浔公司重新签订租赁合同。如未达成新的租赁协议,主动迁出,2018年7月5日合肥市中级人民法院再次以（2015）合执字第00763号通知书要求各承租人与九浔公司重新签订租赁合同。 另查明，通过九浔公司提供的《委托书》、《租赁合同》、《补充协议》可以看出，华熠公司代表加烨公司与铂丽公司于2015年2月16日签订《租赁合同》，约定将位于合肥市4817平方的物业出租给铂丽公司使用，租金为每平方18元，月租金为86706元，年租金为1040472元，租赁期限自2015年2月16日至2026年2月16日止等。2016年7月22日，华熠公司与铂丽公司签订《补充协议》约定双方就加烨广场五楼4817平方米房屋租赁事宜在原有的2015年2月16日签订的租赁合同基础上达成如下补充条款：一、华熠公司只能交付3218平方米给铂丽公司使用，本协议签订后铂丽公司需交给加烨公司五楼的部分租金772320元，（前期铂丽公司已交加烨公司租金20万元），加烨公司需给铂丽公司出具有效收据。物业费308928元按合同交给物业公司。五楼剩余经营户华熠公司负责尽快把他们清走，把剩余面积交给铂丽公司正常使用。如超过一年时间，华熠公司承担铂丽公司损失。二、华熠公司把剩余面积1599平方米交给铂丽公司使用时，铂丽公司补齐租金及物业费等。2016年12月23日，华熠公司与铂丽公司再次签订《补充协议》，约定双方就加烨广场五楼4817平方米房屋租赁事宜在原有的2015年2月16日签订的租赁合同基础上达成如下补充条款：一、在2016年7月22日签订的补充协议中提到的五楼剩余面积1599平方米于2016年10月1日交给铂丽公司使用了，租金和其他条件和大合同条款一致。铂丽公司应在此协议签订三日内把五楼剩余面积1599平方的一年租金345384元和一年物业费153504元交到华熠公司指定账户，否则视为违约。二、五楼因加烨公司六楼仓库失火，造成重大损失，装修被毁，经双方友好协商，华熠公司同意铂丽公司的免租期到2018年2月16日止，铂丽公司已缴纳第一年的房租，加烨公司财务已开具收款收据。铂丽公司第二年租金缴纳日为2019年2月16日开始等。铂丽公司提供有加烨公司出具的房租收据并陈述租赁房屋时并知道房屋设定有抵押权。 上述事实，有原、被告当庭陈述及民事判决书、执行裁定书、送达回证、通知书、公告、照片、委托书、租赁合同、收据等书证予以证实，本院予以确认。 本院认为，原告九浔公司通过受让九江银行股份有限公司合肥分行债权并成为对孙秀华、加烨公司等享有的债权及抵押权，后2017年2月10日，合肥市中级人民法院作出（2015）合执字第00763-4执行裁定书，裁定加烨公司名下位于合肥市的房产（房地权证合产字第××号、房地权证合产字第××号）所有权归原告九浔公司所有，裁定书于2017年4月7日送达原告九浔公司，据此，原告九浔公司成为于合肥市的房产的所有权人。 因被告铂丽公司与被告加烨公司之间签订的《租赁合同》后于被告加烨公司将位于合肥市的房产设定抵押权。原告九浔公司取得该房屋所有权后，被告铂丽公司与被告加烨公司之间的租赁合同关系对原告九浔公司并无约束力，其后被告铂丽公司仍然占用位于合肥市强制退场期间，导致原告九浔公司无法行使所有权。且被告铂丽公司并未与原告九浔公司续签租赁协议，其对该房屋的占有属无权占有。 原告九浔公司取得位于合肥市的房产的所有权后有权就该房产取得收益，通过原告九浔公司提供的证据和被告铂丽公司的辩称和提供的收据，作为出租人的被告加烨公司已经收取被告铂丽公司的租金并给予被告铂丽公司一定的免租期至2019年2月15日，无证据显示在原告九浔公司取得位于合肥市的房产所有权至2019年2月15日期间被告铂丽公司尚欠被告加烨公司的租金，故该期间被告铂丽公司并不负有向原告九浔公司支付房屋占用费的义务，反观被告加烨公司在位于合肥市的房产所有权变更为原告九浔公司前已经收取被告铂丽公司部分房租并给予一定期间的免租期，损害原告九浔公司的权益，原告九浔公司取得房屋所有权至2019年2月15日期间的房屋占用费用应由被告加烨公司支付原告九浔公司，原告九浔公司主张按照被告加烨公司与被告铂丽公司之间约定的租金标准计算房屋占用费用，予以确认，计算为1938413.59元（680天÷365天×12×86706元）。在2019年2月16日起的房屋租用费用，被告铂丽公司虽辩称在强制退场前不拖欠被告加烨公司的租金，但未能提供相应的证据予以证实，该期间的房屋占用费用应由被告铂丽公司支付，计算为447545.49元（157天÷365天×12×86706元）。通过证据显示被告华熠公司在与被告铂丽公司签订涉及位于合肥市的房产租赁合同是作为被告加烨公司的委托人，在本案中其不负有向原告九浔公司的返还房屋占用费的责任与义务。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条、第一百九十条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥市铂丽酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥九浔商贸有限公司支付房屋占用费用447545.49元； 二、被告安徽省加烨置业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告合肥九浔商贸有限公司支付房屋占用费用1938413.59元； 三、驳回原告合肥九浔商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取13076元，由原告合肥九浔商贸有限公司负担176元，由被告合肥市铂丽酒店管理有限公司负担3600元，由被告安徽省加烨置业集团有限公司负担9300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  李翔 二〇二〇年十二月四日 书记员  张燕 附相关法条： 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国侵权责任法》 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。