沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1083号原告（反诉被告）：宋承革，男，满族，1969年9月19日出生，住址：沈阳市和平区。委托诉讼代理人：金文权、吴明科，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：孔祥路，男，汉族，1960年12月15日出生，住址：沈阳市和平区。被告（反诉第三人）：朱原，女，汉族，1965年5月14日出生，住址：沈阳市和平区。原告（反诉被告）宋承革与被告（反诉原告）孔祥路、朱原（反诉第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人金文权，被告（反诉原告）孔祥路、被告（反诉第三人）朱原均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告宋承革诉称，二被告系夫妻关系，被告孔祥路拥有一套房屋，位于沈阳市和平区西安街168巷1栋1单元6层2号（建筑面积57.12平方米）。2000年6月17日，经协商一致原告与被告达成了《房屋转让协议书》。因被告孔祥路出国在外，便委托其妻子被告朱原办理房屋的买卖事宜，被告朱原代理被告孔祥路与原告签署了该《房屋转让协议书》。协议书约定：被告孔祥路（甲方）将其拥有的上述房屋转让给原告（乙方），成交价格为11.5万元；乙方负责办理更名过户手续并承担相关手续费，甲方负责配合乙方出示相关证件；乙方一次性付清全部购房款，甲方将房屋一切证件及钥匙交给乙方。协议书尾部，被告朱原亲手书写被告孔祥路同意出卖此房，因其出国在外由被告朱原代理，房证正式下来后，甲方和乙方一起取回，交给乙方。《房屋转让协议书》签订后，原告当即支付了全部购房款，并由被告朱原出具了收据，双方进行了房屋交接，我方入住至今。被告孔祥路归国且房产证下来后，原告多次要求被告履行变更过户手续，均以各种理由推脱至今。被告的行为严重侵犯原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令原、被告于2000年6月17日签订的《房屋转让协议书》合法有效，并判令被告协助原告办理标的房屋更名过户手续；2、判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告于2000年6月17日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2、判令被告协助原告办理标的房屋房产中介更名过户委托手续（产生的中介费用30000元由原告承担）；3、判令本案诉讼费由被告承担。被告孔祥路辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋转让协议书没有我本人签字，这个协议对我来说是无效的。这个房产是我父亲给我的，不是我们夫妻的财产，这个也是部队的军产房。我没有授权朱原签署协议，没有任何委托手续。整个协议的事情我不知情，朱原没有权利处理这个房子。被告朱原辩称，卖房的时候我准备出租房屋，原告多次到我单位找我，执意要买这个房子。我和原告说这个房子是军产房，原告也是为了让孩子上学，说父母年纪大了，他出租的房子就要到期了。后来原告说更名的事情他自己解决，我只需要出示房屋的手续。当时我也是一时心软，就背着被告孔祥路将涉案房屋出售给了原告，我也配合原告将户口落了。我以为原告早就更名过户了，直到前段时间我收到起诉状才知道房子的事。目前房子的状态是无法更名，因为房子是军产房，部队不同意转让，个人转让也变更不了登记，所以双方买卖目的实现不了，部队也规定军产房子不让转让。反诉原告孔祥路诉称，2000年6月17日，第三人朱原与反诉被告宋承革签订的《房屋转让协议书》，因该房屋为原告个人所有，与第三人朱原无关，且签定协议时，原告正在国外，对此不知情，第三人朱原隐瞒原告多年，现因房屋涉及军产无法办理过户，导致第三人在原告的追问下，说出擅自出卖的实情，因此，原告起诉确认该协议无效，属于无权处分，恳请法院维护原告的合法权益，支持原告的诉求。诉讼请求：1、判令确认《房屋买卖协议无效》；2、判令被告宋承革腾退房屋；3、判令本案诉讼费及其他费用由被告承担。反诉被告宋承革辩称，1、本诉就是确认合同的效力，所以反诉的第一项请求不成立；2、本诉是两个共同被告，反诉只是一个原告，所以也不成立；3、诉讼请求已超过诉讼时效。第三人朱原辩称，同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2000年4月28日，被告孔祥路、朱原签订《军产住房出售协议书》一份，协议约定“根据《军产住房出售暂行办法》，沈后营房办将坐落于沈阳市和平区西安街168号162门住房壹套出售给孔祥路，建筑面积57.12平方米；三、……乙方按成本价购房，对所购住房拥有全部产权……乙方购房住用5年后，可依法进入房地产市场，在同等条件下，甲方（或甲方的上级单位）有优先购买、租用权。”协议乙方签字处由朱原签名，“孔祥路”的签名系朱原代签。2000年6月17日，原告（买房人，乙方）宋承革与被告（出卖人，甲方）孔祥路、朱原就涉案房屋签订《房屋转让协议书》，协议约定“一、房屋位于沈阳市和平区西安街168巷1栋1单元6层2号，建筑面积57.12平方米的产权房屋出售给乙方。二、成交金额合计人民币11.5万元。三、乙方负责办理更名过户手续，一切过户的手续费均由乙方负责，办理过程中甲方负责出示有关证件。四、甲方保证上述房屋权属清楚，并且出具有关证件及收据，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责清理并承担民事诉讼责任。如卖房人未经乙方同意，从中作弊造成的经济损失及法律责任由卖房人承担，退回全部收款，并处罚卖房款的10%给乙方作为赔偿费、办理手续费用等。五、乙方一次性交齐购房款11.5万元，甲方同时将房屋（军产住房出售协议书、准住证、增加面积款收据二张）等一切证件及钥匙交给乙方。六、双方不得反悔，如有违约行为，违约方应负法律责任，并赔偿对方房屋价格的20%。七、本协议签订后法律生效，此协议甲、乙双方各执一份，协议如有未尽事宜双方可协商解决”。该协议甲方落款处由被告朱原（代理人）签字，并自书“甲方孔祥路同意将此房卖出，因出国在外，同意由妻子朱原代理，房证正式下来以后，甲方和乙方同时取回交给乙方”。乙方落款处由宋承革签字。同日，被告朱原为原告宋承革出具收条一份，收条载明“收到乙方宋承革购房款人民币壹拾壹万伍仟元整（11.5万）”。上述协议签订后，被告朱原向原告宋承革交付房屋钥匙，原告宋承革入住涉案房屋后使用至今。2001年10月18日，涉案房屋下发房屋产权证。证书载明房屋所有权人为孔祥路，房屋坐落于和平区西安街168号162，建筑面积57.12平方米。附记加盖“军产住房出售”印章。该房产证由被告朱原代孔祥路办理。庭审中，被告朱原陈述“2001年10月18日下房产证当天我和宋承革一起取的房产证，当场就把房产证交给原告”。另查明，被告孔祥路、朱原系夫妻关系，于1986年登记结婚。2000年3月25日，被告孔祥路出境至俄罗斯联邦，2002年7月9日归国。此后，被告孔祥路多次往返于中华人民共和国与俄罗斯联邦。再查明，2020年8月31日，沈阳军区善后工作办公室保障局出具沈善保函【2020】004号复函一份，内容载明“沈阳市和平区西安街168号1-6-2室住房，建筑面积57.12平方米，属于我部管理的军产住房。该住房为军队人员按房改待遇购买的现有住房，属于军队售房区房改房。目前，此类军产住房上市交易政策尚未出台，该住房暂时无法办理更名过户手续，待军委机关出台相关政策后，再按要求研究办理”。上述事实，有当事人提交的《房屋转让协议书》、房产证、收条、不动产电子登记簿查询证明、军产住房出售协议书、房租费专用收据、水电费专用收据、沈阳市拆迁户增加面积款收据、准住证、出入境记录查询结果、复函等证据以及原、被告的当庭陈述笔录在卷佐证，已经庭审质证及审查，予以确认。本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，被告孔祥路与被告朱原系夫妻关系，被告朱原代其签订《房屋转让协议书》时，被告孔祥路虽出境至俄罗斯联邦，但涉案房屋出售至今已20余年，期间，被告孔祥路曾多次归国，其对涉案房屋出售一事未曾提出异议，故其庭审时提出的“整个协议的事情我不知情……我以为房子出租了”的答辩意见与常理不符。综上，被告朱原的代理行为有效，其与原告宋承革签订的《房屋转让协议书》亦有效，被告孔祥路无权要求原告宋承革腾退房屋，被告孔祥路的反诉请求，本院均不予支持；关于办理房屋产权证问题。涉案房屋属于军队售房区房改房，因此类军产住房上市交易政策尚未出台，该住房暂时无法办理更名过户手续，故本院对于原告要求被告协助其办理房屋产权的相关委托手续问题不予支持，待具备办证条件后，原告可再行主张；关于反诉被告提出的诉讼时效问题。诉讼时效的客体为债权请求权，主要适用于给付之诉，而本案反诉原告孔祥路提出的协议无效的主张系确认之诉，不属于诉讼时效制度的规制范畴，故对于该抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、确认原告宋承革与被告朱原于2000年6月17日就位于沈阳市和平区西安街168号162（建筑面积57.12）房屋签订的《房屋转让协议书》有效；二、驳回原告宋承革的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孔祥路的诉讼请求。本诉案件受理费3200元，由原告宋承革负担600元，被告孔祥路、朱原负担2600元。反诉案件受理费2600元，由反诉原告孔祥路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  梁巍巍本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。