河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初2986号 原告：李平，女，1980年7月17日出生，满族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：吴正亮，重庆成龙律师事务所律师。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告李平与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李平及其委托诉讼代理人吴正亮、被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李平向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同标准向原告交付房屋；2、判令被告赔偿原告逾期交付房屋违约金共计36025.5元（以394800元为基数按照每日万分之一的标准计算，自2017年9月29日至被告实际交付之日止，暂计至2020年4月29日）；3、判令被告退还原告房屋面积差额3％以内的购房款共计11844元及利息（利息以11844元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年5月23日至被告全部偿还之日止）；4、判令被告赔偿原告房屋面积差额超过3％部分的双倍赔偿金共计27720元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，撤销第一项诉请，将第二项诉请计算标准变更为以394800元为基数按照每日万分之一计算，自2013年11月30日至2014年5月23日；增加诉讼请求：1、判令被告逾期办理并交付房本的违约责任，以394800为基数，自2014年3月1日至2020年6月22日，按年利率6%计算；2、判令被告返还原告已支付给被告的公共维修基金差额514.08元、天然气费3675元、有线电视费用420元、产权费用差额2556.04元；3、判令被告向原告提供其向房管局支付购房契税的发票及原告支付房款发票。事实和理由：2014年5月23日，原、被告之间签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），双方约定被告将位于保定市竞秀区房屋（以下简称涉案房屋），合同约定被告以每平方米4200元价格出卖给原告，买卖合同第四条载明：涉案房屋建筑面积共计84.23平方米，购房总价款为353766元。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款。合同第六条约定被告应当在2013年11月30日前将涉案房屋交付给原告使用，但在约定的时间内被告未按期交付房屋。后于2014年5月23日，原、被告签署补充协议，补充协议约定将房屋建筑面积更改为94平方米，购房总价款因此变更为394800元，补充协议签订后，原告也依照更改后的房屋面积和价款向被告支付了房款，被告也向原告出具了收据，载明原告依据支付完毕全部购房款。原告在2013年也按照合同约定交付了涉案房屋的公共维修基金7896元以及办理产权费用6247元。但截止2019年7月16日，被告才将涉案房屋登记在不动产登记中心，且被告并未将产权证明及房屋交付给原告。根据原告查询到的涉案房屋不动产登记信息，房屋建筑面积为87.88平方米，其中相差6.12平方米，其中，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：（二）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。现被告交付的房屋面积误差超过3%，原告主张双倍赔偿符合法律规定。此外，截止起诉之日，被告仍未将涉案房屋不动产权证明已经涉案房屋的水电燃气装修完毕，房屋未交付至原告，已经逾期交付很多年。被告的上述行为已经严重侵犯了原告的合法权益，请求依法支持原告的全部诉讼请求。买卖合同第十五条约定了办理产权时间，但被告截止2020年6月22日，才通过涉案房屋所在小区物业公司将涉案房屋的不动产权属证明交付原告，己经严重超过双方约定的时间。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告己经违约。故原告增加诉讼请求，望判如所请。 被告辩称，被告同意退还面积差额25704元及契税差额，但是应扣除工本费及印刷费。关于交房是因为双方对其他数额发生争议造成，不应由被告承担违约责任。原告主张逾期交房、逾期办理产权登记违约金超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年10月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价4200元，购房总金额394800元，付款方式：2010年10月17日付购房款394800元；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，原告于2010年10月17日交纳购房款394800元，2013年6月14日，原告向被告缴纳其购买房屋的公共维修基金7896元、天燃气费3675元，同年8月5日缴纳房屋产权费6247元、有线电视初装费420元。2014年5月23日被告向原告交付了涉案房屋，保定市国土资源局于2019年7月16日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为87.88平方米，较合同约定建筑面积减少了6.12平方米。 2014年5月23日，原告与被告就上述房屋换签了商品房买卖合同，该合同第三条约定，原告购买被告开发建设的保定市朝阳南大街朝阳花园D区2号楼1单元1602号房，建筑面积84.23平方米，第四条约定，单价每平方米4200元，购房总金额353766元，面积确认及面积差异处理双方约定为房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则。房屋交付时间为2013年11月30日；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按下列第3项处理：双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋确权的相关资料，在房屋交付两年内，协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳有关费用，不提交有关证件手续，造成逾期办理产权证书，责任由买受人自负。同日，双方签订商品房买卖补充合同，双方就上述合同补充变更如下：该售出商品房产权登记面积为94平方米，单价为4200元，总计394800元，原合同第三、四、六条项下内容与本补充合同约定相悖的，以本补充合同的约定为准。 庭审中被告提供保定市城乡规划管理局竞秀区分局建设工程规划核实意见书，主张涉案房产属于房地产开发遗留问题，由于政府原因调整容积率的项目补缴土地出让金问题造成办理产权证明手续延误，被告无过错。同时被告提供东2栋1602号收楼书一份，经办人签字为陈贵勇，业主签字为翟秀荣，时间处为空白，在该收楼书下端写有收房时间2013.6.17内容，主张涉案房屋的交付时间为2013年6月17日。原告对上述证据为复印件均不认可。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。订房合同书与商品房买卖合同约定不一致的，应以商品房买卖合同约定内容为准。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差6.12平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差6.12平方米，折合房款25704元，被告应予返还。原告主张该条款约定不明，请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条第（二）项规定处理，没有事实依据，本院不予支持。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房款利息没有法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还公共维修基金差额，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为3690.96元，原告向被告支付6247元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告2471.04元，并交付原告代办契税发票。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费3675元的诉讼请求不予支持。原告诉请被告返还有线电视初装费420元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告收取该费用已无相关根据，故原告本项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告交付支付房款发票，因涉案房屋已办理了房屋产权登记，该发票是办理产权登记所需材料之一，已向产权登记部门提供，对此原告可向产权登记部门进行查询。被告提供的东2栋1602号收楼书为复印件，且双方签字时间处均为空白，该收楼书下端书写的“收房时间2013.6.17”的真实性无从证明，故该收楼书不具有证据效力。双方争议的交房时间应以庭审中双方确认的2014年5月23日为准。商品房买卖合同约定房屋的交付时间为2013年11月30日，被告无证据证明房屋交付存在合理延期的情形，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告自2013年11月30日至2014年5月23日以394800元为基数按照每日万分之一支付违约金。民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案原告于2020年9月4日向本院起诉，故应认定原告的该项诉讼请求已超过诉讼时效期间，本院不予支持。被告提供的保定市城乡规划管理局竞秀区分局建设工程规划核实意见书，主张由于政府原因调整容积率的项目补缴土地出让金问题造成办理产权证明手续延误，被告无证据证明补缴土地出让金问题与办理房屋权属证书具有因果关系，对此本院不予采信。商品房买卖合同约定，在房屋交付两年内被告协助原告办理房屋所有权登记，在约定期限内原告未取得房屋权属证书，被告无证据证明未取得房屋权属证书系原告方原因所致，故应认定被告已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据合同约定被告协助原告办理房屋权属证书应为2014年5月23日起两年内，即截止至2016年5月23日，涉案房屋于2019年7月16日取得不动产登记证书，逾期办理房屋权属证书违约责任双方未作约定，故应按法律规定处理。原告主张上述违约金部分已超过诉讼时效期间，对超出部分本院不予支持。本案原告于2020年9月4日向本院起诉，被告应自2017年9月4日起至2019年7月16日，按照原告已交纳的房款总额394800元，参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李平购房款25704元，房屋契税2471.04元，有线电视初装费420元，合计28595.04元。 二、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告李平代办涉案商品房契税发票； 三、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李平逾期办理房屋权属证书违约金（以394800元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2017年9月4日至2019年7月16日止）； 四、驳回原告李平的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取845元，由原告负担545元，由被告负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  崔彦朝