朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽1302民初2855号原告盛京银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区北大街东都家园一期G4网点401、101、202、302号。负责人曹军，行长。委托代理人隋鑫，男，1990年7月27日出生，汉族，该行职员，住朝阳市双塔区。被告姜兴文,男,1967年2月18日出生,汉族,住朝阳市双塔区。被告伊国荣，女，1967年11月8日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区长江路六段5号。法定代表人王建华,总经理。委托代理人李伟,辽宁红枫律师事务所律师。原告盛京银行股份有限公司朝阳分行与被告姜兴文、伊国荣、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告盛京银行股份有限公司朝阳分行的委托代理人隋鑫、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司的委托代理人李伟到庭参加了诉讼。被告姜兴文、伊国荣经传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛京银行股份有限公司朝阳分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告姜兴文、伊国荣签订的《盛京银行个人（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证）》；2、判令被告姜兴文、伊国荣向原告提前偿还全部贷款本金1,835,618.63元；3、判令被告姜兴文、伊国荣向原告偿还利息、罚息（截至2020年7月20日共计142,134.17元，以及自2020年7月21日起按照借款合同约定的计息办法给付原告利息、复利、罚息至实际还清之日止）；4、判令原告对被告姜兴文名下的位于朝阳市双塔区（天骄城）316C号楼2单元2层2202号的建筑面积为129.84平方米的房屋及占用的土地享有优先受偿权；5、判令被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司对姜兴文、伊国荣前述全部债务承担连带偿还责任；6、判令三被告承担本案诉讼费用及实现债权的全部费用。事实和理由：2017年6月13日，原告与被告姜兴文、伊国荣、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订了《盛京银行个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证），约定由原告为姜兴文、伊国荣发放个人按揭贷款金额2,200,000元，期限从2017年6月15日起至2027年6月12日止，共计10年，被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，担保约定的范围为本金、利息、复利及实现抵押权的费用。同日，姜兴文、伊国荣以其购买的位于朝阳市双塔区（天骄城）316C号楼2单元2层2202号房产进行预告抵押登记，原告取得预告抵押登记证书。原告依约向姜兴文履行了义务，截止2020年7月20日，此笔贷款已逾期并欠息336天，累计拖欠贷款本金1,835,618.63元，利息142,134.17元，共计1,977,752.8元。被告姜兴文、伊国荣未到庭无答辩。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司辩称，对提供阶段性担保的事实认可。经审理查明，2017年6月10日，被告姜兴文、伊国荣购买被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司开发的双塔区房屋。2017年6月13日，被告姜兴文、伊国荣作为借款人和抵押人，被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司作为保证人（即开发商或售房单位），原告盛京银行股份有限公司朝阳分行作为贷款人和抵押人，三方签订《个人住房（商业用户）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，约定，原告为被告姜兴文、伊国荣提供贷款220万元，用于购买住宅，借款期限为10年，即2017年6月15日至2027年6月12日止，贷款年利率5.39%，等额按月还款，双方约定采取签订《委托扣款授权书》的方式，原告将贷款划入朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司账户，姜兴文、伊国荣以座落于双塔区的住宅为案涉贷款提供抵押担保；在保证期间，朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司愿对姜兴文、伊国荣的债务承担连带责任，保证担保的范围包括借款本金、利息（包括罚息）、应支付的赔偿金以及实现债权而发生的相关费用，保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告代为保管之日止；借款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本息，原告从借款逾期之日起按合同利率的1.5倍计收逾期利息；未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，原告对贷款余额按合同贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同贷款利率计收复利；借款期间，借款人连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，原告有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。2017年6月14日，原、被告在朝阳市房产部门办理了期房抵押登记。原告于2017年6月15日向姜兴文发放了借款本金220万元。姜兴文、伊国荣在2019年6月20日前按约偿还了贷款本息，之后未再偿还贷款本息，截至2020年10月20日，已逾期16期，尚欠贷款本金为1,835,618.63元；利息、罚息及复利共计133,942.11元。庭审中，朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司承认姜兴文、伊国荣抵押的案涉房屋尚不能办理不动产权证。上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）、个人借款借据、预告抵押登记证、商品房买卖合同（预售）及首付款收款收据、姜兴文欠本息明细表等证据，经开庭质证及本院审查，予以采信，并载卷佐证。本院认为，原告盛京银行股份有限公司朝阳分行与被告姜兴文、伊国荣、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订的个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）有效，双方应按合同约定各自履行义务。在合同履行过程中，原告依约履行了发放贷款的合同义务，被告姜兴文、伊国荣自2019年6月后未按期还款，截至2020年10月20日已逾期16期，构成违约，原告有权要求按个人住房（商业用房）借款合同的约定解除合同，提前收回已发放的贷款本息，原告要求解除双方签订的借款合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定。原告直接以起诉的方式解除借款合同，借款合同自被告姜兴文、伊国荣收到起诉状副本之日即2020年9月25日起解除。被告姜兴文、伊国荣自愿以位于双塔区的房屋为本案中的借款提供抵押担保，原告与被告姜兴文、伊国荣就抵押的房屋按照合同约定向登记机构申请抵押权预告登记，并未办理房产的抵押登记。抵押权预告登记中登记的并非是现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其只享有当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人对涉案房屋的处分，但对涉案房屋不享有优先受偿权。根据借款合同约定，被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司为被告姜兴文、伊国荣的该笔贷款向原告提供阶段性连带责任保证，保证责任至原告取得房屋他项权止，因案涉房屋不能办理房屋产权证书，导致不能办理正式抵押登记手续，其应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，对原告合理的诉讼请求予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告盛京银行股份有限公司朝阳分行与被告姜兴文、伊国荣2017年6月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年9月25日解除。二、被告姜兴文、伊国荣于本判决生效后10日内偿还所欠原告盛京银行股份有限公司朝阳分行剩余借款本金1,835,618.63元及截至2018年10月20日的利息133,942.11元，并自2020年10月21日起按借款合同约定的利率给付原告利息，利随本清；三、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司对被告姜兴文、伊国荣上述欠款本息承担连带保证责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,600元（原告预交），保全费5,000元，合计27,600元，由三被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  燕 枫人民陪审员  王洁纯人民陪审员  李淑萍二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  李晓萌