广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1987号原告：叶玉春，女，1963年9月27日出生，汉族，住恩平市××××××，身份证号码：440××××××××××××045。委托诉讼代理人：郑一鸣，广东金硕律师事务律师。被告：恩平市××××××××，住所地：恩平市××××××××××××，统一社会信用代码：52440785MJL813148C。法定代表人：周某1。原告叶玉春与被告恩平市××××××××租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑一鸣、被告法定代表人周某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《租赁合同》于起诉状副本送达被告之日解除；2.被告支付2019年10月8日至《租赁合同》解除之日的租赁费及占有使用费给原告（占有使用费参照合同约定：2020年1月8日至2020年6月7日为每月10000元，2020年6月8日至2020年9月7日为每月10500元给付，占有使用费应从《租赁合同》解除之日起计算至被告实际返还租赁物之日止，暂计至2020年9月7日租赁费及占有使用费为：111500元）；3.被告立即返还租赁物给原告；4.被告支付违约金50000元给原告（在被告已支付给原告的保证金中迳付）；5.本案的全部诉讼费用由被告承担（涉案合同标的为1441011元）。事实和理由：原告是恩平市×××××××××××××屋（房屋坐落土地地号：恩平市恩城磷肥厂旧址B之南、之北）以及恩平市×××××××××××××××屋（房屋坐落土地地号：恩平市恩城磷肥厂旧址）的所有权人。2018年3月8日，原告叶玉春与被告恩平市××××××××签订《租赁合同》，合同主要约定：一、原告将上述房屋租赁给被告使用，租赁期限为12年，自2018年3月8日起至2030年3月7日止；二、装修期（2018年3月8日至6月7日）免租；三、乙方（即被告）支付保证金50000元给甲方（即原告）；四、租金标准：2018年6月8日至2020年6月7日为每月10000元；2020年6月8日至2022年6月7日为每月10500元；五、租金每季一交，乙方（即被告）应在每季第一个月5日前支付下一季租金；六、乙方（即被告）应按时支付租金，如逾期一个月无支付租金或连续两个月不按时支付租金，视为乙方构成根本违约，甲方（即原告）可单方面通知乙方解除合同，保证金作为违约金不作退回。签订合同后，被告于2018年6月11日支付了保证金50000元给原告。截止到2019年9月23日，被告仅支付租金到2019年第三季度（即2019年9月），从2019年第四季度开始，被告便开始拖欠租金至今，经原告多次追索仍不支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，依法应确认本案《租赁合同》在原告作出单方解除合同意思表示并通知给被告时即解除。又因被告实际占有使用租赁物至今，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，被告应当返还租赁场地给原告。此外，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，合同解除之前的所发生的租金，被告应予清偿；合同依法解除之后的占有使用费，被告亦应按照合同约定的租金标准支付给原告。被告辩称，1.使用出租屋人不止恩平市××××××××，还有华政职业培训学校、恩平市奕民广告公司、恩平市华众人力资源有限公司一起使用，房屋不是只有恩平市××××××××使用，还有其他人在使用，为什么只起诉培训中心？恩平市××××××××先租下该房屋，后来经过房东允许再转租给其他人，只起诉恩平市××××××××不符合事实，有异议。2.该事情被告的法定代表人没有能力去偿还租金，培训中心现有的设备、设施申请了保全，唯一解决的渠道是把设备设施变卖再偿还租金。本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，原告叶玉春（甲方/出租方）与被告恩平市××××××××（乙方/承租方）签订《租赁合同》。合同主要条款约定：一、租赁物（权属人均为原告叶玉春）情况：甲方将位于恩平市恩城磷肥厂旧址、恩平市恩城磷肥厂旧址B之南、恩平市恩城磷肥厂旧址B之北、恩平市××××××××—43号租赁给乙方使用。本租赁物的主要功能为商业、教育培训办学，如乙方需转变使用功能，须经甲方同意后方可执行；二、租赁期限：本合同租赁期限为12年，从2018年3月8日起至2030年3月7日止；三、租金及交付：装修期（2018年3月8日至6月7日）免租，2018年6月8日至2020年6月7日为每月10000元，2020年6月8日至2022年6月7日为每月10500元，租金每季一交（应在每季第一个月5日前支付下一季租金）；四、乙方在签订本合同时一次性支付保证金50000元给甲方；五、转租：经甲方书面同意后，乙方可将租赁物转租，转租部分的管理由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变；六、违约责任：乙方应按时支付租金，如逾期一个月无支付租金或连续两个月不按时支付租金，视为乙方构成根本违约，甲方可单方面通知乙方解除合同，保证金作为违约金不作退回。签订合同后，被告于2018年3月11日支付了保证金50000元给原告。截止到2019年9月23日，被告仅支付租金到2019年第三季度（即2019年9月份），从2019年第四季度开始，被告拖欠租金至今。另查明，原告提起本案诉讼，被告法定代表人周某1于2020年12月4日收到本院依法送达的起诉状副本。在诉讼中，本院根据原告的申请，依法作出（2020）粤0785民初1987号民事裁定书，裁定查封、冻结或者扣押恩平市××××××××价值总额200000元的财产。本次案件申请费1520元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告、被告签订的《租赁合同》意思表示真实，符合法律规定，租赁合同依法成立并自成立时生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，被告逾期未付租金构成违约，符合当事人约定一方解除合同的条件，原告主张自被告收到起诉状之日起（2020年12月4日）解除原告、被告签订的《租赁合同》，理据充分，本院予以确认和支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，被告是否转租不影响被告根据合同的相对性向原告承担支付租金和占用费的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”以及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，合同解除后，承租人负有办理租赁物返还交接手续的义务，解除合同后返还租赁物前原告的损失主要包括未支付的租金以及返还租赁物前的租赁物占有使用费，因此原告主张被告支付2019年10月8日至《租赁合同》解除之日（2020年12月4日）的租赁费及合同解除后租赁物返还前的占有使用费（参照合同约定的租赁费标准）给原告，并诉请返还租赁物，理据充分，应予支持。其中2019年10月8日至2020年9月7日的租赁费合计111500元，2020年9月7日至2020年12月4日的租赁费为10500元/月×89天÷30天/月=31150元（以上合计142650元），2020年12月5日至实际返还租赁物之日止按10500元/月计付租赁物占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金和赔偿损失可以同时主张，并且合同有明确约定，因此，被告应向原告承担违约金50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百三十五条规定，判决如下：一、确认原告叶玉春与被告恩平市××××××××于2018年3月8日签订的《租赁合同》于2020年12月4日解除；二、被告恩平市××××××××向原告叶玉春支付2019年10月8日至2020年12月4日的租赁费合计142650元，并从2020年12月5日起至租赁物实际返还之日止按10500元/月向原告叶玉春支付租赁物占有使用费；三、被告恩平市××××××××应向原告叶玉春承担违约金损失50000元（从被告向原告支付的保证金50000元中直接扣减）；四、被告恩平市××××××××自本判决生效之日起三十日内将位于恩平市恩城磷肥厂旧址、恩平市恩城磷肥厂旧址B之南、恩平市恩城磷肥厂旧址B之北、恩平市××××××××—43号的租赁物返还给原告叶玉春。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行返还租赁物义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费17769.10元，保全费1520元，合计19289.10（原告叶玉春已预交），由被告恩平市××××××××负担。原告叶玉春多预交的受理费19289.10元由本院予以退回，被告恩平市××××××××应向本院补交受理费19289.10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长 何华明审 判 员 梁日稳审 判 员 任爱武二〇二〇年十二月二十八日法官助理 杨林涛书 记 员 郑秀媚