河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初7046号原告（反诉被告）：张俊伟，男，汉族，1950年1月27日生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：付联委，河南鼎大律师事务所律师，特别授权。被告：常俊卿，男，汉族，1963年9月17日生，住洛阳市洛龙区。被告（反诉原告）：代姣荣，女，汉族，1959年9月26日出生，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：郑洋，河南天豫律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：杨瑜，男，汉族，1984年10月23日出生，住址同上，系杨军安之子。委托诉讼代理人：郑洋，河南天豫律师事务所律师，特别授权被告（反诉原告）：杨晓瑜，女，汉族，1987年7月12日生，住址同上，系杨军安之女。委托诉讼代理人：郑洋，河南天豫律师事务所律师，特别授权。原告张俊伟诉被告常俊卿、代姣荣、杨瑜、杨晓瑜房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张俊伟及其委托诉讼代理人付联委，被告常俊卿、被告代姣荣、杨瑜、杨晓瑜共同委托诉讼代理人郑洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张俊伟向本院提出诉讼请求：一、确认原告与杨军安签订的《房屋转让协议》无效；二、被告代姣荣、杨瑜、杨晓瑜在继承杨军安遗产范围内返还原告购房款18万元，并赔偿原告损失32万元；三、被告常俊卿对以上款项承担连带责任；四、由上述被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告和杨军安原系邻居关系，2009年10月，杨军安说有人卖房子，问原告要不要，原告答复看看房子再说，杨军安就带领原告到洛龙区龙祥B区3-2-501，原告看过房子后，认为比较合适，就决定买下这套房子，该房屋面积90.72平方米，当时约定房款18万元，原告要求双方签订一个房屋买卖协议，杨军安称协议准备好了，到时一手交钱，一手交房屋钥匙。2009年11月14日，杨军安通知原告要签协议，要原告准备18万元现金，2009年11月16日，原告如约来到洛龙区龙祥B区3-2-501，杨军安和被告常俊卿已到该房屋里，见到杨军安后，杨军安拿出两份《房屋转让协议》让我签字，原告看到协议转让方是刘阳锁，原告要求见房主刘阳锁，杨军安解释说是原房主卖给他的，这房屋因暂时不能办证，只能写原房主的名字，村党支部书记签着字村委会盖有公章见证着呢，于是原告就没有再多想，在《房屋转让协议》上签了字，杨军安让原告将购房款现金18万元交给被告常俊卿，常俊卿清点了房款后，给原告出具收条一份，杨军安就把房屋钥匙当即交给原告。原告接受该房屋后，原告即入住该房屋至2019年8月。2016年下半年，李灵珍联系到原告称本案所涉房屋是与刘阳锁在2006年置换的，刘阳锁也没有将该房屋卖给原告，在多次协调未果的情况下。李灵珍将原告诉至洛阳市洛龙区人民法院，要求原告腾出该房屋，洛阳市洛龙区人民法院于2018年12月23日做出（2018）豫0311民初2643号判决，判决原告腾出该房屋，后经洛阳市中级人民法院终审维持原判，现原告已主动履行完毕。经查明，杨军安已于2015年2月18日去世。2019年8月，原告履行腾出该房屋后，遂与杨军安妻子及儿子联系就退回房款及赔偿损失事宜多次进行协商未果。原告认为，杨军安明知自己没有处分权，向原告谎称有处分权，并与原告签订《房屋转让协议》，此协议依法属无效协议，导致原告房钱两空，给原告造成巨大经济损失，杨军安应返还原告购房款18万元并赔偿损失32万元，因杨军安已去世，其合法继承人即本案被告代姣荣、杨瑜、杨晓瑜依照《中华人民共和国继承法》的规定，应在继承杨军安遗产范围内对原告的损失承担赔偿责任，同时被告常俊卿收到原告的购房款后，没有充分证据证明将购房款交给杨军安，依法应对原告的损失与被告代姣荣、杨瑜、杨晓瑜承担赔偿责任。被告代姣荣、杨瑜、杨晓瑜辩称：第一、答辩人愿意向被答辩人退还购房款18万元。第二、根据我国土地管理法及相关规定，城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或小产权房。因此案涉的房屋买卖协议，因违反合同法第52条违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。第三、张俊伟在明知该房系小产权房且房屋所有人并非杨军安的情况下依然购买此房产，自身存在过错，应自行承担自己的损失。本诉被告代姣荣、杨瑜、杨晓瑜向本院提出反诉请求：一、确认案涉《房屋转让协议》无效；二、判令反诉被告向反诉原告支付占用房屋期间的租金共计113000元。租金从2009年12月计算至2019年5月，租金1000元。三、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由，2004年反诉原告代娇荣的丈夫杨军安从刘仁秀处购买了案涉的洛龙区龙祥B区3-2-501号房屋，并出资进行了装修。2009年11月16日，因反诉被告张俊伟有购买拆迁安置房的意愿，杨军安将该房屋卖于反诉被告张俊伟因该房屋登记的户主为刘阳锁，因此《房屋转让协议》上显示转让方刘阳锁受让方：张俊伟。协议签订后，张俊伟向杨军安支付了18万元购房款，杨军安将该房屋交于张俊伟。2015年2月18日，杨军安因病去世，2017年李灵芝及（刘仁秀妻子）将张俊伟诉至法院要求其腾退案涉房屋。该案经过两审审理，最终法院支持了李灵芝的诉讼请求。现张俊伟又将反诉原告诉至法院要求返还其购房款并赔偿损失。反诉原告认为案涉房屋系国家征收农村宅基地而补偿的安置房属村集体所有，不能用于非该集体经济组织成员之间的交易，因此案涉房屋转让协议应被认定为无效。而当合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。故反诉被告应当向反诉原告支付占用房屋期间的租金。原告对被告的反诉辩称：一、杨军安并非是从刘仁秀处购买涉案房产，杨军安对涉案房产没有所有权，更没有处分权及收益权。杨军安是否是购买刘仁秀的涉案房产，关于李灵珍起诉反诉答辩人返还原物纠纷一案经过洛龙区人民法院一审及洛阳市中级人民法院二审，均没有认定杨军安购买刘仁秀涉案房产的事实，虽然反诉原告杨瑜、代姣荣出庭作证称杨军安购买了涉案房产，至于是购买谁的、多少钱购买的均不知情，仅知道涉案房产卖给反诉答辩人。若是杨军安购买的，不可能任何购房的证据也没有，可见反诉原告称杨军安从刘仁秀处购买涉案房产显然是在撒谎，法院判决也没有对证人杨瑜、代姣荣称杨军安购买涉案房产的事实予以认定。二、关于李灵珍起诉反诉答辩人返还原物纠纷一案，两级法院已认定李灵珍为涉案房产所有人，反诉原告不可能也是涉案房产的所有人，且李灵珍主张反诉答辩人支付房租被法院依法驳回，作为无权处分该涉案房产的反诉原告更没有去主张房租权利。综上，反诉原告的反诉请求没有任何事实和法律依据，应依法驳回反诉原告无理的反诉请求，以维护法律的公平正义。经审理查明：杨军安系被告代姣荣丈夫、杨瑜系杨军安儿子、杨晓瑜杨军安女儿，原告张俊伟与杨军安系邻居关系，2017年9月14日，李灵珍就该涉案房屋以排除妨害为由将张俊伟、刘阳锁诉诸至我院，2017年11月13日作出（2017）豫0311民初4689号民事判决书，被告张俊伟不服上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院以事实不清发回我院重审，我院受理后，组成合议庭，于2018年9月14日进行了审理，2018年12月23日我院作出判决，判决一、张俊伟于本判决生效后十日内腾出位于洛龙区××小区××区3-2-501的房屋；二、驳回李灵珍的其他诉讼请求。张俊伟不服该判决上诉至洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院做出（2019）豫03民终981号驳回上诉，维持原判。对上述生效判决所查明的事实，本院予以确认。之后原告按上述生效判决履行完毕后，认为杨军安明知自己没有处分权，向原告谎称有处分权，与原告所签订《房屋转让协议》应属无效协议，要求返还购房款及损失，杨军安于2015年2月18日去世，故原告将常俊卿、代姣荣、杨瑜、杨晓瑜诉诸我院。本院认为，原告与杨军安订立的《房屋转让协议》已经被生效的法律文书确认无效，故对原告起诉与被告反诉要求确认该《房屋转让协议》无效的请求本院予以支持。原告要求杨军安的继承人在继承杨军安遗产范围内承担返还购房款的诉讼请求，杨军安的继承人在诉讼中予以认可，本院予以支持。原告与杨军安在签订《房屋转让协议》中均有过错，杨军安对涉案房屋虽然没有所有权，但其经所有权人许可。使用该房屋，具有合法的使用权，《房屋转让协议》签订后，原告向杨军安支付房价18万元，占有涉案房屋，双方形成对价占有，且双方在诉讼中，对无效合同的损失部分的证据，均不足以支持其诉讼请求，故对原告要求损失的请求及被告反诉租金的请求本院均不予支持。被告常俊卿的代收款行为是一种代理行为，其行为后果应由被代理人承担，对原告要求其承担责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第之规定，判决如下：一、确认原告张俊伟与杨军安所签订的《房屋转让协议》无效。二、杨军安的继承人被告代姣荣、杨瑜、杨晓瑜在其继承杨军安遗产范围内返还购房款人民币18万元。三、驳回原告张俊伟原告的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）代姣荣、杨瑜、杨晓瑜的反诉请求。案件受理费减半计取4400元，由被告（反诉原告）承担1584元，由原告（反诉被告）承担2816元，反诉费1280元，由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可以在接到判决书十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姚少庆二〇二〇年十二月二十一日书记员  王亚斌