山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2020）晋0602民初1736号原告：李玉枝，女，1963年3月28日出生，汉族，朔州市山阴县人，现住朔州。委托诉讼代理人：张丽丽，朔州市朔城区法律援助中心律师。被告：山西新时代房地产开发集团有限公司，住所地朔州经济开发区朔唯路。法定代表人：李强，职务，总经理。委托诉讼代理人：王振岗，山西中吕律师事务所执业律师。原告李玉枝诉被告山西新时代房地产开发集团有限公司（以下简称新时代房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉枝及其委托诉讼代理人张丽丽、被告新时代房地产公司委托诉讼代理人王振岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李玉枝向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除地下车库销售协议；2、请求人民法院判令被告退还原告已付车库购买款47000元，并支付按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2011年4月11日起至被告实际返还全部购车库款日为止，现暂计算至2020年6月11日，计28764元；3、请求人民法院判令被告赔偿原告损失，即同时期同地段租金25000元。事实和理由：2007年，原告购买了被告位于朔州经济开发区建设北路西侧佳和枫景二期的商品房一套，此时房屋是期房。原告看到该项目规划图上当时没有地下车库。房屋交付后，被告在该小区修建了地下车库。为了能够在小区里有停车的地方，2011年4月11日，原告和被告签署了《地下车库销售协议》，协议约定：被告将位于佳和枫景二期小区地下车库32号车库售与乙方。原告在协议上签了字，被告在协议上盖了章。2011年4月11日，原告通过银行给被告支付了车库款47000元。原告已经依据协议履行了支付车库款的义务。被告修建的地下车库只有一个口用于出入，但是一个出口的宽度完全不够两辆车同时出入，而依据中华人民共和国国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的规定，汽车库、修车库的汽车疏散出口总数不应少于两个，且分散布置。两个汽车疏散出口是保证火灾情况下车辆安全疏散的基本要求，所以，将本条确定为强制性条文。车库周围没有设置消防车道，消防车道的宽度不应小于4米。相邻的两个汽车坡道也没有设置防火隔离墙。车库还漏水，墙皮剥落，车库没有设置防火墙，车库内没有设置火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统，车库内没有设置排烟设施，车库存在极大的安全隐患，所以车库没法停放车辆。可见，被告修建的车库，虽名义为车库，但是该建筑的防水设施、防火设施、消防车道、面积、出口个数等参数指标完全达不到国家对于车库的强制要求标准。本质上被告就是修建了一个地下室而已，该地下室完全达不到车库的使用目的。《中华人民共和国合同法》第279条规定：建设工程竣工验收合格后方可交付使用；经验收或者验收不合格的，不得交付使用。车库一直没有达到国家颁发的施工验收规范和质量检验标准，所以被告一直没有将车库交付给原告。原告多次与被告协商要求被告履行合同，被告不予解决。2018年，被告才告诉原告，不是被告不想让原告使用车库，是车库的消防不合格，没有取得消防许可证，消防队把车库封了，如果让业主使用车库，被告就会被处罚。原告购买车库的合同目的是停车，车库不能停车导致原告购买车库的合同目的落空。万般无奈之下，为了维护原告的合法权益，原告只能解除合同，依据相关法律，向人民法院提出诉讼，望判如所请。新时代房地产公司辩称，原告陈述的诉状内容与本案事实不符，本案原、被告虽然有“地下车库销售协议”，但双方并未实际履行该合同，按照本合同第二条约定，该合同已无效，对双方均无约束力。原告的诉讼请求已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李玉枝提供的证据有：1、原告身份证复印件，拟证明：李玉枝系本案适格原告。新时代房地产公司对该证据无异议。2、《地下车库销售协议》复印件，拟证明：原告与被告于2011年4月11日签的协议，原告购买位于佳和枫景二期小区地下车库32号车库。协议第三条违约处理第二款约定，如有违约，一切责任、损失均由违约方承担。被告公司在协议上盖了章。新时代房地产公司对该证据无异议。3、山西省农村信用社现金缴款单（回单）复印件，拟证明：2011年4月11日，原告给被告×××账户支付了车库款4.7万元。现金缴款单款项来源记载原告支付车库款。原告已经履行了缴纳车库款的义务。新时代房地产公司对该证据无异议。4、车库转让协议复印件，拟证明：2011年4月，张虹将32号地下车库直接转让给李玉枝。李玉枝按张虹名字直接支付车库款，车库使用权归李玉枝，后续一切事项由李玉枝负责。新时代房地产公司的质证意见是：该证据是复印件，不能作为单独作为证据使用。李玉枝是受让张虹的车库，盖名字与记账凭证上“张红”名字不一致，也没没有付购买张虹车库的付款证明，无法证明该车库与李玉枝有关。假使李玉枝是经过张虹受让的该车库，本案原、被告双方没有直接合同关系，本案原告不是适格的诉讼主体，本案诉状与事实不符。5、《八年期间具体协商情况和时间、人员》书面证明材料复印件，拟证明：八年间，原、被告之间进行九次协商未果。本次诉讼没有超过诉讼时效。新时代房地产公司的质证意见是：该证明材料上没有被告公司加盖的公章，也没有被告公司相关人员的签字。6、“朔州那些事”微信公众号2018年对车库问题的报道截图，拟证明：原告为了车库不能停车的事，多方维权未果。原告的诉讼未超过诉讼时效。新时代房地产公司的质证意见是：此证据证明不了未过诉讼时效。7、照片14张，拟证明：照片是2020年10月12日照的，这是车库现状，证明车库墙体剥落、露出砖块。车库没有灭火系统、没有防火墙、没有排烟设施，不符合国家车库交付的强制标准。新时代房地产公司的质证意见是：该证据已过举证期限，不予质证。新时代房地产公司提供的证据有：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明：被告主体适格。李玉枝对该组证据无异议。2、照片15张，拟证明：业主已实际使用了车库。李玉枝的质证意见是：与本案没有关联性，不能证明是哪个车库。但能证明车库墙体剥落、露出砖块、老旧危险，没有灭火系统、没有防火墙、没有排烟设施。3、视频资料2段，拟证明：车库完全可以正常停车使用；车库的出口可以同时容纳两辆车进出。李玉枝的质证意见是：视频中反映的不是我们车库的所在地，完全体现不出来是我们的车库，该证据是伪证，与事实不符。提供的车库视频状况与照片明显不符，也不能证明车库符合国家要求的交付标准。与本案没有关联性。4、《车库买卖合同》复印件两份，收据复印件一份，拟证明：业主以明显低于市场价购买车库，且对车库现状了解，属自愿购买。李玉枝的质证意见是：不能证明当时的车库市场价，本案与当时的市场价没有关联性。合同中的小区与本案诉争的不是一个地方，合同与我们提供的协议完全不同，不同地方车库价格是不一样的，不能以园林小区的价格衡量佳和枫景小区的价格。证明不了车库的市场价，逻辑不成立。5、《建设工程规划许可证》复印件一份，拟证明：被告所建设的车库是经过规划许可的。李玉枝的质证意见是：（1）、该证据系复印件，不能确认真实性，不能作为定案依据；（2）、建设项目名称显示的是“电力园区二期佳和枫景”，与本案诉争的小区不是一个地方，与本案没有关联性；（3）、即使提供本案车库的规划许可证也不能证明验收合格。通过对以上证据的分析、质证、认证及当事人陈述，可确认以下事实：原告系被告开发的朔州经济开发区佳和枫景小区二期业主。2011年4月11日，原告与被告签订了《地下车库销售协议》，约定：1、甲方（被告）将位于佳和枫景二期小区的地下车库32号车库以4.7万元出售给乙方（原告）；2、在双方签订本协议后三个工作日内，乙方将全部车库款一次性交付甲方；3、违约处理：（1）、如乙方在规定时限内未能付清车库款，甲方将收回另行销售；（2）、如有违约一切责任、损失由违约方承担。协议签订后，原告依约如数支付了被告购买车库款，但因被告修建的地下车库漏水、墙体剥落，未设置防火墙，未设置火灾自动报警和自动喷水系统，未经相关部门验收合格，一直未能交付原告使用。现原告称，自2013年以来多次与被告交涉未果，遂诉讼来院，双方形成诉讼。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案被告在答辩时提出了诉讼时效抗辩，称原告的诉讼请求已过诉讼时效。而原告向本院提供了一份自己打印的由徐小虎、任登峰、李伯爱、马继宏等人签字的《八年期间具体协商情况和时间、人员》书面证明材料，欲证实其自2013年至2018年一直找被告协商修复车库，向被告主张权利，存在诉讼时效中断事由。被告认为该份证明上没有被告方盖章或工作人员签字，对此不予认可。本院认为，原告提供的该份证明系孤证，无其他证据相互印证，不能形成完整的证据链条。同时，原告还提供了2018年“朔州那些事”微信公众号和2019年8月5日“朔州身边事”网络平台对车库问题的报道截图，亦欲证明存在诉讼时效中断的情形。但根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条、第十三条、第十四条之规定，该证据不属诉讼时效中断之证据。原告提供的上述证据均不符合诉讼时效中断的法定情形。本案原告应当从2011年起即知道自己的权利受到损害，却于2020年才向人民法院提起诉讼，超出了三年的诉讼时效期间，被告的抗辩理由成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第一百九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十二条、第十三条、第十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告李玉枝的诉讼请求。案件受理费1157元（原告已预交），由李玉枝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 田海明人民陪审员 姬玉成人民陪审员 张 凯 二〇二〇年十二月三十日书 记 员 李丽娜