贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7799号上诉人（原审原告）:崔冲花，女，1960年8月29日生，汉族，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：马迁祝，贵州浩锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:贵州华庭房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9栋1单元8层12号。统一社会信用代码：915201007660900385。法定代表人：兰修奇，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）:贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司，住所地：威宁县草海镇人民北路。统一社会信用代码：91520526662966656L。法定代表人：兰修奇。上诉人崔冲花因与被上诉人贵州华庭房地产开发有限公司（以下简称：华庭房开公司）、贵州华庭房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称：威宁分公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初3648号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人崔冲花上诉请求：判支持上诉人一审诉讼请求。事实及理由：本案为群体诉讼案件，有50余案均是按照年利率6.175%判决被上诉人承担违约责任，本案未参照其他同类案件统一判决，违反公平原则。本案商品房买卖合同对违约金约定部分有违诚实信用原则。《商品房买卖合同》系格式合同，上诉人在签订合同时认为所有商户所签订的合同都是一致的，故未仔细审核。被上诉人以全部合同均具统一性混淆上诉人视听，达到其非法目的。另外，被上诉人没有要求按约定判决，只是认为约定过高，请求降低违约金，一审法院对合同约定日万分之二的案件降低至年6.175%，却对本案提高违约金的请求不予认可，显失公平。被上诉人华庭房开公司、威宁分公司二审均未作答辩。原审原告崔冲花一审起诉请求：1.被告向原告支付2016年12月31日至2020年1月31日其间逾期交付房屋转移登记文书的违约金66757.39元；2.被告从2020年2月1日至交付房屋产权证书之日止按日向原告支付已交付房价款0.2‰的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告以出让方式取得位于威宁县，被告获准的商品房预售许可证号为：【2011】商房预字第16号。2017年9月14日，原告崔冲花与被告华庭房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为2017091401），约定原告向被告购买“威宁草海明珠苑”Ｂ1-23-2号房屋，该房屋建筑面积为126.72平方米，总价为240046元人民币。《商品房买卖合同》第二十二条第三款（一）项约定：“出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。第二十二条第三款（二）项1条约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的银行同期活期存款利息承担违约责任。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明：2019年8月5日，被告华庭房开公司通过在《贵州日报》刊登通知、在“威宁草海明珠苑”小区住户微信群发布通知、在“威宁草海明珠苑”小区一楼公告栏张贴通知等形式，要求“草海明珠苑”Ａ、Ｂ栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书。再查明：被告开发“草海明珠苑”Ａ、Ｂ栋商品房，已于2019年8月14日办理了商品房房产证书，证书编号为黔（2019）威宁县不动产第0006621号。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告崔冲花与被告华庭房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，如未按约定及时、全面履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告负有按时给付房款的义务，被告负有向原告交付房屋并办理商品房转移登记的有关文书的义务。本案原告已经向被告支付了购房款,履行了合同约定应由其履行的义务，而本案被告未按照合同约定期限办理商品房转移登记的有关文书交付原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。诉讼中，被告提出的其应房管局要求修建水沟，致使房屋间距变窄，影响消防通道登高面导致未能通过消防验收，故未能按时办理商品房转移登记的抗辩主张，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，本案被告不承担违约责任的免责事由不能成立。但被告在庭审中出示的其在《贵州日报》刊登通知、在草海明珠苑住户微信群发布通知、在“威宁草海明珠苑”小区公告栏张贴通知等形式，要求草海明珠苑A、B栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书的证据，则能证实被告在违约后，努力采取补救措施，积极消除办理商品房转移登记的障碍后，便于2019年8月5日通过上述方式及时告知“草海明珠苑”A、B栋全体业主办理商品房转移登记的相关事宜。被告实施上述行为后，除非原告提供证据证明其在向被告提供了相关的办理商品房转移登记的相关材料后被告延迟办理或者不予办理，否则自此日起被告不应再继续承担赔偿损失的违约责任。本案诉讼过程中原告并未提交2019年8月5日后其向被告提供办理商品房转移登记的相关材料而被告一直未予办理或拒绝办理的相关证据，故对原告要求被告自2018年12月31日起至2020年1月31日止共396日期间以已付房款按日0.2‰向买受人支付违约金并承担以已付房款按日0.2‰向买受人支付从2020年2月1日起至交付房屋产权证书之日止的违约金的诉求，不予支持。本案应认定被告的违约期间从2018年12月31日起至2019年8月4日止共217天。自2019年8月5日以后如无证据证实原告提供办理产权转移登记材料给被告后被告仍迟延或拒绝办理商品房转移登记，则不能认定被告公司违约较为适宜。至于被告在违约期间如何承担违约责任的问题，原告认为双方约定违约金过低，请求予以调整。对于原告的请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告未能提供证据证实其购买商品房后因被告延迟办证所蒙受的实际损失比双方在合同中约定的按照银行同期活期存款利息计算的金额要高，应当承担举证不能的不利后果。故，对原告申请上调违约金的请求不予支持。被告应支付的违约金以原告已付购房款总额240046元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构活期存款年利率0.35%计算，被告应承担2018年12月31日起至2019年8月4日止共217日期间的违约金为240046×0.35%÷365×217=499.49元。原告主张被告华庭房开公司与威宁分公司共同承担违约责任，因威宁分公司系华庭房开公司设立的分支机构，其虽以自己的名义从事民事活动，但其所产生的民事责任可以由华庭公司承担，也可用威宁分公司管理的财产先以承担，不足部分由华庭房开公司承担。因在本案中无法查明威宁分公司是否有管理的财产，因此应由华庭房开公司承担本案的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、由被告贵州华庭房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告崔冲花支付从2018年12月31日起至2019年8月4日期间逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金499.49元；二、驳回原告崔冲花的其他诉讼请求。案件受理费138元，由原告崔冲花承担137元；由被告贵州华庭房地产开发有限公司承担1元。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：约金条款是合同自由原则的体现，当事人双方自由创设违约金条款，有利于督促当事人全面、及时履行合同义务。本案中，双方约定逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金以已付购房款为基数、按银行同期活期存款利息标准计付，出于对合同当事人意思自治的尊重，上诉人作为主张调高违约金的一方，应当对双方约定的违约金明显低于实际损失这一事实承担初步举证责任，但其并未举证证明，应当承担举证不能的不利后果。同时，被上诉人作为完全民事行为能力人，理应具备一般理性人的认知能力，并对其从事民事活动的法律后果负责，其在签订案涉合同未仔细审核应当自行承担相应后果。在双方已对违约金进行约定的情况下，只要合同不存在可撤销或无效的情形，双方均应当按照合同约定履行。一审法院对上诉人和被上诉人关于调整违约金的请求和抗辩，均不予采纳，按照约定对本案违约责任进行判决，并无不当，本院予以确认。上诉人关于一审判决显失公平，应当参照其他同类案件判决，违约金条款有违诚信原则等上诉理由，均无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由崔冲花负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月二十五日书记员 高 进