北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11252号原告：张万泉，男，1969年8月3日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：高稀霞，女，1968年9月24日出生，汉族，北京市顺义区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街8号院1号楼1层102室，统一社会信用代码911101136828948999。法定代表人：王国生，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京市鑫程律师事务所律师。原告张万泉与被告北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张万泉的委托诉讼代理人高稀霞，被告典盛公司的委托诉讼代理人陈旺新，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张万泉向本院提出诉讼请求：1、判决双方房屋出租代理合同于2020年6月30日解除；2、判决被告支付原告2020年2月至6月租金32500元；3、判决被告支付原告违约金19500元；4、依法判决被告返还原告预收2021年1个月空档期（免租期）租金6500元；5、要求被告将涉诉房屋恢复原状，家具家电等被告添置的可移动物品拉走腾退；6、本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月5日，原告与被告签订了一份房屋出租代理合同，合同编号×××。合同约定租赁期限2018年7月1日至2021年6月30日，月租金6500元，每季度1号被告支付原告1个季度的租金。后因被告遇到资金周转困难等原因，原告予以理解，被告改为每月1号向原告支付房屋租金。但是被告从2020年2月1日开始拖欠原告租金，被告已经收取租户租金至2020年6月底，原告多次索要租金未果，合同约定若一方违约，则应向另一方按月租的300%支付违约金。自2020年7月1日起，原告直接收取租户租金。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。被告典盛公司辩称，双方签订的是出租代理合同，属于委托代理合同，不应该是房屋租赁合同。对于原告的第二项诉讼请求我方认可。对于第三项诉讼请求，双方虽然约定了违约金，但是被告不应该支付，涉诉房屋原告交付被告使用时是毛坯房，是被告装修之后才使用，对此合同其他约定事项中有约定，在装修以后双方约定房屋用于群租，因为原告同意群租所以被告才同意这个价格，因为疫情期间造成房屋没有办法合理出租，且群租房在物业和居委会没有办法办理出入证，所以没有办法出租，因为双方都有违法行为，所以被告认为代理无效。关于免租期租金双方约定的是免租的，合同没有履行完毕，对于免租期应该支付租金的问题没有约定，加上装修需要时间，被告不同意退还免租期租金，合同我们实际履行两年半，并且双方没有约定提前解除的情况下需要退还免租期租金，所以被告不同意支付。免租期没有具体约定是固定期限，不代表一年一个月。对于第一项诉讼请求合同解除认可，合同2020年6月30日已经实际解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋出租代理合同，被告提交的租赁合同、解除协议、转款凭证，本院现场勘验笔录、照片，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月5日，张万泉（甲方）与典盛公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市顺义区×××，建筑面积136.95平方米……第三条出租代理权限及期限。（二）出租代理期自2018年7月1日至2021年6月30日，共叁年零月零天……（三）甲方应于2018年7月1日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。（四）出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。第四条租金。（一）租金标准：6500元/月，租金总计214500元……第六条押金。甲方交付房屋时，乙方不向甲方垫付押金……第八条房屋及附属设施的维护。（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责主体管道，乙方负责配备家具家电及人为损坏维修。（二）甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见附件三……第十条合同的解除……（四）乙方有下到情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、未按照约定划付租金达15日以上的……第十一条违约责任。（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的300%支付违约金……（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状……第十三条其他约定事项。（1）2018年7月1日-2018年7月31日，2018年10月1日-2018年10月31日，2019年1月1日至2019年1月31日三个月为免租期，不向甲方支付租金；（2）此房无有线电视费；（3）房屋为毛坯房，由乙方出资装修并承担维修费用，主体管道除外；（4）如甲方需提前收回房屋，应提前一月通知乙方，除赔偿违约金300%外，另需赔偿装修款，按剩余天数折算（乙方需出示装修款明细及收据）；（5）如甲方2018年7月1日未按时交房，并通知乙方此房出售，不再代理此房，此合同作废，互不承担违约责任，如甲方未按约定交房并继续代理给乙方，起租日期顺延；（6）甲方同意乙方在客厅加一道隔断，乙方不得破坏主体结构，如因国家政策，需拆除隔断，由乙方拆除并承担损失……合同还约定了其他权利义务。合同附件支付租金计划表中给业主付款具体日期：2018年7月1日，租期2018年8月1日至2018年9月30日，租金13000元；2018年10月1日，租期2018年11月1日至2018年12月31日，租金13000元；2019年1月1日，租期2019年2月1日至2019年3月31日，租金13000元；2019年4月1日，租期2019年4月1日至2019年6月30日，租金19500元；2019年7月1日，租期2019年7月1日至2019年9月30日，租金19500元；2019年10月1日，租期2019年10月1日至2019年12月31日，租金19500元；2020年1月1日，租期2020年1月1日至2020年3月31日，租金19500元……免租期具体说明：（如果免租不是整月的必须注明免租具体天数）2018年7月1日-2018年7月31日，2018年10月1日-2018年10月31日，2019年1月1日-2019年1月31日，三个月为免租期。合同签订后，典盛公司对涉诉房屋进行了装修，后将房屋按间数对外出租。典盛公司支付租金至2020年1月31日，2020年2月之后未向张万泉支付租金，租户已将2020年6月30日前的租金支付典盛公司（租户张海龙付至2020年5月24日）。张万泉向典盛公司催要租金未果，后张万泉授权高稀霞与租户韩素依、张海龙、崔朝辉（与王新彦共租一间）、郭兵签署《友好协商合同》，内容为：鉴于中介公司从2月1号起拖欠房东租金，且收取房客租金到5/6月底（以合同为准），友好协商房东和租客各承担50%损失，房客需按600/月支付房东租金，待疫情结束后，一起起诉中介公司，各自拿回自己的损失（微信转账）。韩素依、张海龙、王新彦、郭兵的租赁合同均是2020年6月30日到期。2020年6月30日，张万泉与租户达成协议，由租户直接向张万泉支付租金，即张万泉自典盛公司收回房屋，张万泉与典盛公司的合同不再履行。2020年6、7月，典盛公司与各租户分别签订了《租赁合同解除协议》，承诺2020年7月31日前退还押金，同时针对租户王新彦转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3000元承诺于2020年8月31日退还；对租户韩素依转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3000元承诺于2020年8月31日退还；对租户郭兵转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3000元承诺于2020年8月31日退还；对租户张海龙转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3520元承诺于2020年8月31日退还（押金抵2020年5月25日至6月24日租金，故退3520元）。庭审中，典盛公司承诺租户向张万泉支付的2020年2月至6月租金由其负责退还。张万泉变更其第二项诉讼请求为要求典盛公司支付2020年2月至6月租金19700元。经本院现场勘验：1、涉诉房屋位于北京市顺义区×××，该房屋内部现有五间卧室，两间卫生间，厨房一间，门厅一间，其中北侧西数第一间卧室内有双人床一张，衣柜一个（三门），床头柜一个，电脑桌一张，椅子一把，美的牌挂式空调一台（1匹），窗帘一块；北侧东数第一间卧室内部设施与上述北侧西数第一间卧室一样；南侧东数第一间、第二间卧室内部设施与上述北侧西数第一间卧室一样；南侧西数第一间卧室（入户门南侧第一间）内部衣柜是二门衣柜一个，没有床头柜，其它设施与上述北侧西数第一间卧室一样；以上设施均为典盛公司租赁后购买安置。2、涉诉房屋南侧东数第二间卧室为典盛公司租赁后打隔断新间隔出的卧室，原来该间卧室与门厅相通，为一大客厅，房屋内其他格局没变。3、典盛公司租赁后购置了1台长虹牌洗衣机一台（型号：×××），放置在东北侧卫生间外；另购置安装了一台美的牌热水器（型号×××遥控），现在东南侧卫生间内；厨房内典盛公司购买安置了一台电冰箱（品牌×××）、一组抽油烟机和炉灶（品牌为樱花）。4、典盛公司租赁后重新铺设了卧室及客厅的地板，房屋内墙进行了整体粉刷，另更换了两个卫生间及四个卧室的门，南侧东数第二间卧室门为新增加的；张万泉房屋卧室和客厅原来是水泥地铺的地板革，房屋整体粉刷的白墙，原来2个卫生间及四个卧室共计有6个门，除了上述典盛公司重新装修部分，剩下室内设施装饰均为原有的；典盛公司表示新安的门是钢木门，地板是强化复合地板。5、该房屋现均对外租赁，非原告自用，双方交接房屋时原有租户4个，只有东侧北数第一间没有租户，交接后原有租户与典盛公司达成解除协议，与张万泉重新达成新的协议，继续租赁后，南侧东数第一间租户搬走了，现为张万泉的新租户，之后北侧东数第一间新来一租户，2020年10月31日北侧东数第二间卧室租户搬走，现该房间空置，其他房间均有租户。6、两个卫生间的墙壁、吊顶，典盛公司租赁后重新铺设有PVC板，张万泉原有墙砖在PVC板内，地砖没动；典盛公司表示卫生间洗手盆、马桶是其租赁后重新安置，张万泉表示该洗手盆，马桶原来就有，应该是原来的，不是典盛公司新换的。关于该房屋内典盛公司添置的可移动的家具家电等设施，双方原均表示同意留下不再搬走，张万泉向典盛公司支付一定的折价款，但因双方就折价款无法达成一致，故张万泉坚持要求典盛公司将涉诉房屋恢复原状，家具家电等典盛公司添置的可移动物品拉走腾退。典盛公司表示同意。庭审中，典盛公司主张张万泉出租房屋原是毛坯房，我公司承租后进行了装修投入（3万余元），添置了家具家电（2万余元），总计支出54206元，张万泉要求恢复应恢复到毛坯状态，并提交出库单两张和统计表一张予以证明。对此证据，张万泉表示真实性无法确认，中介和我说是典盛公司违约，东西典盛公司不再收回，之前双方协商也是不再收回，我的东西都被更换了，典盛公司要拿走现有的东西，必须把我的房屋恢复原状，我的房屋是2007年开发商交付，交房时白墙、门、墙砖、地砖、橱柜、洁具都有，我没有再动，之后便一直出租，2018年交付给典盛公司时房间就是白墙且均有门，地面是水泥地铺的地板革，客厅没有隔断，卫生间均有瓷砖、地砖以及坐便、洗手池，厨房也是铺有墙砖和地砖，有橱柜。本院认为：本案中，根据张万泉提交的合同内容，张万泉与典盛公司之间实质达成的是房屋租赁合同关系，本院予以确认。典盛公司签订合同后未按照合同约定履行给付租金的义务，根据合同第十条第四款的约定，张万泉有权解除合同。依据双方提交的证据及庭审陈述，张万泉于2020年6月30日与典盛公司的租户达成新的租赁协议，典盛公司收取租户租金至2020年6月30日且与租户亦达成解除租赁协议，所以该日可视为张万泉自典盛公司处收回涉诉房屋，张万泉与典盛公司的租赁合同自该日起不再履行，故本院确认双方合同于2020年6月30日解除，对于张万泉该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因典盛公司根本违约，张万泉有权主张给付违约金，故该项请求有事实与法律依据，本院予以支持。合同解除后，典盛公司应将2020年2月至6月拖欠的租金给付张万泉，双方对此期间欠付租金的数额均无异议，对于张万泉该部分请求，本院予以支持。关于张万泉主张典盛公司应退还提前免除的2021年1个月空档期的租金6500元的请求，因免租期是双方基于合同完全履行给予典盛公司的优惠，现典盛公司根本违约，不应享受全部免租期，本院结合合同实际履行期限，对张万泉给予典盛公司的免租期按照租期比例予以调整，对张万泉请求典盛公司支付一个月免租期租金的请求予以支持。关于典盛公司有关疫情影响以及装修需要时间等的抗辩意见，因租户已基本将2020年6月30日前的租金交付给了典盛公司且在双方合同履行期内张万泉亦给予了典盛公司一定的免租期限，故对于典盛公司上述抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于张万泉提出的典盛公司将房屋恢复原状并将典盛公司安置的家具家电等可移动物品拉走腾退的请求，典盛公司对此亦表示同意，对此本院不持异议，但是考虑到双方对于房屋原状描述存在分歧且综合典盛公司应承担的违约责任及双方合同履行情况、房屋原状况及本院现场勘验笔录，对于涉诉房屋内现有的所有房间的墙面、地面的装修，卫生间的马桶、洗手盆等洁具设施，厨房的橱柜，所有房间的门（原客厅处所加建的隔断即现房屋内南侧东数第二间卧室除外），以上均予以保留，其他恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告张万泉与被告北京典盛置地房地产经纪有限公司于二〇一八年五月五日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年六月三十日解除；二、被告北京典盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张万泉二〇二〇年二月一日至二〇二〇年六月三十日期间拖欠的租金一万九千七百元；三、被告北京典盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张万泉违约金一万九千五百元；四、被告北京典盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告张万泉一个月免租期的租金六千五百元；五、被告北京典盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内将涉诉位于北京市顺义区×××房屋内被告北京典盛置地房地产经纪有限公司安置的家具家电（详见前文本院现场勘验内容）拉走并将该房屋原客厅处加建的隔断即现房屋内南侧东数第二间卧室的北墙及该卧室门、卫生间吊顶予以拆除，其他形成附合的装修均予以保留；六、驳回原告张万泉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九百四十三元，由北京典盛置地房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇二〇年十二月二十二日书记员  常思宇