四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2132号 原告：都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司，住所地：四川省成都市都江堰市蒲阳镇。 法定代表人：李东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭书洋，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢砚琪，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：永禾（香港）有限公司，住所地：香港德辅道西103号。 董事：陈登建，职务不详。 被告：四川永禾烯科技有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市四川都江堰经济开发区堰华路615号都江堰市××号楼××层。 法定代表人：陈登建，职务不详。 都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司有限公司（以下简称工投公司）诉永禾（香港）有限公司（以下简称永禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理。2020年9月14日，本院依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行审理。工投公司的委托诉讼代理人彭书洋到庭参加诉讼，永禾公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。2020年9月27日，工投公司申请追加四川永禾烯科技有限公司（以下简称永禾烯公司）为本案被告，本院审查后予以准许。2020年12月21日，本案再次公开开庭审理，工投公司的委托诉讼代理人彭书洋到庭参加诉讼，永禾公司、永禾烯公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 工投公司诉称：1、请求依法判令解除原告与被告之间签订的《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》；2、请求依法判令被告向原告支付自2019年1月1日至2020年4月15日所欠缴租金291183元（前述金额为暂计金额，应当按照626.2元／日计算至实际腾退之日止）；3、请求依法判令被告向原告支付违约金56358元；4、请求依法判令本案所有诉讼费用由被告承担。2020年11月11日，工投公司变更诉讼请求为1、将第一项诉讼请求变更为“请求依法判令解除原告与永禾公司之间前述的《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》及《标准化厂房租赁合同变更协议》；2、请求增加一项诉讼请求为：“请求依法判令解除原告与永禾烯公司签署的《标准化厂房租赁合同变更协议》”作为第二项诉讼请求；3、将原第二项诉讼请求变更为第三项，同时内容变更为：“请求依法判令永禾烯公司向原告支付自2019年1月1日至2020年4月15日所欠缴租金291183元；4、将第三项诉讼请求变更为第四项，同时内容变更为：请求依法判令永禾烯公司向原告在支付违约金56358元；5、增加一项诉讼请求为判令永禾公司对第三、四项向原告承担连带清偿责任；6、请求将原第四项诉讼请求变更为第六项，内容变更为“请求法院依法判令本案所有诉讼费用均由二被告承担”。事实和理由：2019年1月1日，永禾公司与原告签订了《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》（以下简称案涉合同），由永禾公司承租位于四川都江堰经济开发区堰华路615号都江堰市××号楼××层的厂房，建筑面积共计2087.33㎡。案涉合同第二条“租赁期限”约定，“乙方承租的标的厂房的期限共计3年，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止……”。案涉合同第三条“租金标准”约定，“租赁期限内，租赁标准为每平方米每月9元，每个租赁年度租金合计225432元”。上述合同签订后，原告与永禾公司、永禾烯公司在2019年1月30日签订了《标准化厂房租赁合同变更协议》，约定由永禾烯公司承继永禾公司的权利义务，永禾公司承担连带清偿责任。现原告已经全部履行完毕所约定的义务，但被告并未按照合同约定的期限向原告缴纳第一个租赁年度的租金及履约保证金，原告多次通过电话向被告催收未果。故涉讼。 永禾公司、永禾烯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 工投公司于2011年12月13日取得位于都江堰市××镇××路××号××栋××层××号房屋（案涉厂房所在地）的权属登记，建筑面积8088.64平方米，共计4层，权证号为：都房权证监证字第0××3号。 2019年1月1日，工投公司（合同中出租方、甲方）与永和公司（合同中承租方、乙方）签订案涉合同，双方约定：“第一条租赁厂房基本情况甲方出租给乙方的标准化厂房的位置为四川省成都市都江堰市四川都江堰经济开发区堰华路615号都江堰市××号楼××层厂房，建筑面积共计2087.33平方米（该标准化厂房在本合同中称“标的厂房”）。乙方对标的厂房的结构、是否符合其生产要求、占地土地性质及周边环境已作充分了解并自愿承租该标的厂房。第二条租赁期限乙方承租标的厂房的期限共计3年，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。租赁期届满，同等条件下，乙方享有优先承租权，但甲方对标的厂房产权进行转让时，乙方自愿放弃优先购买权。第三条租金标准1、租赁期限内，租金标准为每平方米9元，每个租赁年度租金合计225432元。第四条租金支付1、乙方按租赁年度每年支付一次租金。2、本合同签订后7日内乙方向甲方支付第一个租赁年度的全年租金；之后每一个租赁年度届满前30日内，乙方向甲方预付下一个租赁年度的全年租金，甲方在收到乙方租金后必须向乙方开具合法有效的等额发票。……第五条标的厂房的交付1、本合同签订后7日内，且乙方向甲方支付第一个租赁年度的全年租金后，甲方将标的厂房交付给乙方。2、交付标的厂房时，若标的厂房内有设施设备需一并交付给乙方，甲乙双方应对交付的设施设备明细签字确认，该设施设备明显作为本合同的附件及甲方收回房屋时的验收凭据之一。……第十四条单方解除合同的条件1、甲方迟延交付标的厂房且迟延超过30日的，乙方有权解除本合同。2、乙方有下列任一行为的，甲方有权解除本合同。（1）乙方迟延履行本合同约定的租金支付义务和其他支付义务且迟延超过60日的。（2）乙方项目未在本合同约定的期限内建成投产的。（3）乙方擅自改变标的厂房的主体结构或擅自转租的。……（7）乙方无正当理由，在投产后闲置标的厂房达2个月以上的。第十五条违约责任1、甲方未按照本合同的约定交付标的厂房的，每迟延一天，应向乙方支付违约金1000元。2、乙方按照本合同第十四条第1款的约定解除本合同的，甲方应双倍退还乙方交纳的履约保证金。……5、若因乙方原因导致本合同提前解除或终止，乙方除应当按本合同其他约定承担违约责任外，还应向甲方支付56358元违约金，并赔偿甲方遭受的损失，改损失包括但不限于：前述损失包括但不限于乙方违约给甲方造成的经济损失（含预期利益）、甲方为了维护自身合法权益而支付的律师费、诉讼费、保全费、差旅费等费用。……”。 2019年1月30日，工投公司（合同中甲方）、永禾公司（合同中乙方）与永禾烯公司（合同中丙方）的代表谢治伟签订《标准化厂房租赁合同变更协议》（以下简称《变更协议》），约定：“甲乙双方于2019年1月1日签订了《标准化厂房租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），租赁厂房位置为四川省成都市都江堰市四川都江堰经济开发区都江堰市中小企业园7号楼三层（都江堰市蒲阳镇堰华路615号7号楼三层）。现甲、乙、丙三方拟对原租赁合同相关约定进行变更，经三方协商一致，达成以下变更协议：一、因乙方及丙方经营需要及根据四川省工商行政管理局（川市监）名称预核外字（2019）12号通知书，甲、乙、丙三方同意将原租赁合同乙方公司名称，自2019年1月1日起由原“永禾（香港）有限公司”变更为丙方“四川永禾烯科技有限公司（筹）”，由丙方全权履行乙方在原租赁合同中所有权利、义务和责任。二、除本变更协议约定的变更内容外，原合同其余条款继续有效，由甲方和丙方继续履行。三、本变更协议自甲、乙、丙三方签字盖章之日起生效。本变更协议一式陆份，甲、乙、丙三方各执贰份，具有同等法律效力。四、丙方的投资人（永禾（香港）有限公司）对丙方的债务承担连带担保责任。”工投公司在落款处加盖公司公章并有相关代表人员的签字，永和公司加盖公章确认，永禾烯公司因当时尚未成立，由其代表人谢治伟签字确认。 2019年11月15日，工投公司向陈登建邮寄（快递单号：ＳＦ100488322××××）律师函：“四川永禾烯科技有限公司：……上述合同签订后，都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司多次通过电话向贵司催收租金未果。都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司于2019年8月7日向贵司发出《关于缴纳标准化厂房租金及履约保证金的通知》，要求贵司限期向都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司支付欠缴的标准化厂房租金，贵司已签收。……现本律师代表都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司正式函告贵司：1、都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司将于2019年12月1日解除与贵司的《标准化厂房租赁合同》及《标准化厂房租赁合同变更协议》，贵司应缴清水、电、气、卫生费、物业费等相关费用，并于合同解除后3日内腾退租赁场地。2、请贵司收到本律师函后在7个工作日内积极与都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司联系，并立即缴清自2019年1月1日至2019年11月30日欠缴租金206646元以及合同提前解除的违约金56358元，共计263004元（大写：贰拾陆万叁仟零肆元整）。……”。 另，永禾烯公司于2019年2月3日成立，法定代表人为陈登建。在工投公司于2020年11月4日在都江堰市行政审批局提取的永禾烯公司的工商登记档案中，永禾烯公司亦向行政审批局提交了《变更协议》； 陈登建系永禾公司的董事，同时亦是永禾烯公司的法定代表人； 本院于2020年9月17日前往案涉租赁场地进行勘验，结果为案涉租赁场地已由案外人广州姿约美塑料制品有限公司在使用。 上述事实，有各方当事人的工商登记信息、《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》、《标准化厂房租赁合同变更协议》、来自中国法律服务（香港）有限公司的公正文书、不动产权证书、现场勘验笔录及照片、律师函及邮寄单、工商登记信息资料以及当事人的陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为，一、案涉《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》、《标准化厂房租赁合同变更协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”以及第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”之规定，案涉两份合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，系双方真实意思表示，应为合法有效。虽《标准化厂房租赁合同变更协议》中无永禾烯公司的盖章确认，但结合当时永禾烯公司尚未成立，而永禾烯公司在向行政审批局提交注册登记文件时，将《标准化厂房租赁合同变更协议》作为资料一并提交并备案，应当视为是对该份《变更协议》的认可，故并不影响《标准化厂房租赁合同变更协议》的效力，各方均应按照合同约定履行相关权利义务。 二、案涉两份合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，结合庭审已查明的事实，根据《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》的合同约定，永禾公司应当在合同签订后的七日内向工投公司支付第一个租赁年度的租金，且工投公司有权在永禾公司迟延履行支付租金义务超过六十日时解除合同，后工投公司、永禾公司、永禾烯公司于2019年1月30日签订的《标准化厂房租赁合同变更协议》亦明确约定由永禾烯公司全权履行乙方在原租赁合同中所有权利、义务、责任。永禾公司和永禾烯公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，且永禾烯公司亦未向本院提交已履行支付租金义务的证据，应自行承担不利法律后果，其超期未支付租金的行为已严重违约，加之根据本院现场勘验的情况，案涉租赁场地现处于由第三人使用的状态，案涉两份合同已无继续履行的必要，达到解除的条件，应予解除，本院对工投公司的该项诉讼请求予以支持。 三、关于责任主体、欠付租金金额及违约金的问题。 ---前述本院已认定《标准化厂房租赁合同变更协议》有效，根据该《变更协议》第一条、第二条的约定，原属于永禾公司在《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》中享有的权利及应承担的义务，已全部概括转让给了永禾烯公司，因此履行《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》的主体已变更为工投公司与永禾烯公司，故本案向工投公司承担支付责任的主体应为永禾烯公司； ---欠付租金金额问题。根据案涉合同第三条约定，租赁期限内，租金标准为每平方米每月9元，每个租赁年度租金合计为225432元（2087.33平方米×9元/平方米×12个月），即626.2元/天（2087.33平方米×9元/平方米÷30天）。工投公司在庭审中自认已于2019年12月1日将案涉租赁场地收回，因此本案租赁期限应为2019年1月1日至2019年11月30日，共计334天，合计租金209150.8元（626.2元/天×334天），本院予以确认。 ---违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”以及第一百一十四条：“当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，前述本院已认定永禾烯公司的行为构成违约，再结合案涉《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》第十五条的约定，永禾烯公司应当向工投公司支付违约金56358元，本院对工投公司的该项诉讼请求予以支持。 四、关于永禾公司是否应承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十六条：“保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证。”、第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。……。”以及第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，庭审中，工投公司以《标准化厂房租赁合同变更协议》第四条的约定，要求永禾公司对永禾烯公司的债务承担连带担保责任。本院前述已认定该《变更协议》有效，故担保条款有效，本案重在审查永禾公司的保证期间是否已届满，具体如下： 首先，在《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》中永禾公司与工投公司就租金的支付时间约定为：“1、乙方按租赁年度每年支付一次租金；2、本合同签订后7日内乙方向甲方支付第一个租赁年度的全年租金；之后每一个租赁年度届满前30日内，乙方向甲方预付下一个租赁年度的全年租金，甲方在收到乙方租金后必须向乙方开具合同有效的等额发票。”，由此可看出，就2019年度的租金即工投公司在本案中诉请的租金应由永禾公司在2019年1月14日前向工投公司支付，在三方于2019年1月30日签订《变更协议》时，永禾公司对工投公司的债务履行期已经处于届满状态； 其次，《变更协议》第一条、第二条中约定永禾烯公司是自2019年1月1日起就开始承继永禾公司的权利义务，故在签订《变更协议》之时，永禾烯公司已经负有向工投公司支付2019年度租金的义务，且履行期已经于2019年1月14日届满，在永禾公司与工投公司未约定保证期间的情况下，工投公司应当在2019年7月14日前向作为连带保证人的永禾公司主张权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十六条：“一般保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效中断；连带责任保证中，主债务诉讼时效中断，保证债务诉讼时效不中断。一般保证和连带责任保证中，主债务诉讼时效中止的，保证债务的诉讼时效同时中止。”之规定，工投公司在庭审中仅向本院提交了向永禾烯公司主张权利的证据，未向本院提交向永禾公司主张权利的证据，即便主债务诉讼时效存在中断的情形，但永禾公司作为连带保证责任人，其保证期间不能因主债务诉讼时效的中断而中断，工投公司应自行承担举证不利的法律后果； 故本院认为，永禾公司的保证责任因已过保证期间应予免除，本院对工投公司要求其承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十四条，第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十七条、第二百六十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第五百五十一条之规定，判决如下： 一、解除原告都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司与被告永禾（香港）有限公司于2019年1月1日签订的《石墨烯电池及高分子石墨烯复合树脂产业项目（办公用房）标准化厂房租赁合同》； 二、解除原告都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司与被告永禾（香港）有限公司、四川永禾烯科技有限公司于2019年1月30日签订的《标准化厂房租赁合同变更协议》； 三、被告四川永禾烯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司支付租金209150.8元； 四、被告四川永禾烯科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司支付违约金56358元； 五、驳回原告都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费已减半收取3257元，由原告都江堰市工业集中发展建设投资有限责任公司负担616元，被告四川永禾烯科技有限公司负担2641元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈 捷 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 王梦曦