天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初3498号原告：张保华，男，汉族，1972年9月25日出生，住天津市蓟州区。被告：天津明玉城房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇翠湖东路东侧1号楼3号商厦。法定代表人：马志强，总经理。委托诉讼代理人：项福生，天津环岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学文，公司职员。原告张保华与被告天津明玉城房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张保华、被告天津明玉城房地产投资有限公司的委托诉讼代理人项福生、张学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张保华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金14.8万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告2016年9月6日购买被告开发的凤凰山水园2-1-102楼房一套，总房款71.8146万元，并签订房屋买卖合同，合同约定2017年5月15日前交房，但被告迟迟未按照约定时间交房，致使原告受到经济损失。按照合同约定：被告于2017年5月15日至2018年12月31日应给付原告所付房款日万分之0.5的利息作为违约金和补充协议约定2019年1月1日至2019年12月20日按所付房款的日万分之五计算，被告应付原告违约金共计14.8万元。经原告多次催要，被告以各种理由拒付。故原告为维护自身合法权益具状起诉，望判如所请。天津明玉城房地产投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求,原告诉讼请求数额过高。被告不认可双方签订的补充协议，该协议是在业主围攻法人的情况下签订的，签署的条款也是不平等条款。被告认为对原告损失的赔偿应为平行地段和当地租金为准。此外，在双方合同履行过程中，存在政策性停工300多天，此期间导致的逾期交房被告不同意承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：被告天津明玉城房地产投资有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2016年9月6日，原告张保华为乙方、被告天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定原告张保华购买被告开发的位于蓟州区××镇××路××号楼××房屋，总价款为718146元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年5月15日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理。3、予以延期。”第四条乙方付款形式及付款时间约定：“双方约定，乙方按下列第2种形式付款，商品房正在新建商品房预售资金监管中的，乙方应将全部商品房价款存入甲方新建商品房预售资金监管账号。2、贷款付款的，乙方应于2016年9月13日前，一次性存入商品房首付款218146元，其余价款办理贷款。”第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.5?向乙方支付违约金。”2016年9月6日，原告张保华向被告天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款218146元。2016年12月20日，原告张保华向被告天津明玉城房地产投资有限公司支付商品房购房款500000元。2018年7月18日，原告张保华为乙方、被告天津明玉城房地产投资有限公司为甲方，双方签订了补充协议，约定：一、甲方于2019年7月1日前，无条件将验收合格房屋交付乙方。即甲方无论什么情况、什么条件、包括不可抗力、政府限制施工等各种因素，均不影响2019年7月1日前，向乙方交房；二、甲方如不能在2019年7月1日前将验收合格的房屋交付乙方，自原合同签订交房日期起至2018年12月31日止，甲方按原合同标准向乙方赔付。并自2019年1月1日起至实际交房之日止，甲方每日按商品房总价的万分之五标准，向乙方赔付违约金；三、甲方如在2019年7月1日前交房，自原合同签订交房日期起至实际交房日期止，甲方按原合同标准向乙方赔付。2019年12月20日，被告天津明玉城房地产投资有限公司向原告张保华交付房屋。另，2016年、2017年期间，我市政府及其相关部门在本市出现天气重污染情况下曾多次发布持续时间不同的限制施工的行政措施，具体文件如下：天津市环境应急及事故调查中心于2016年10月2日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2016年10月2日起至2016年10月4日24时止全面停止土石方等作业，停工3天。天津市环境应急及事故调查中心于2016年10月13日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2016年10月13日起至2016年10月16日24时止全面停止土石方等作业，停工4天。天津市环境应急及事故调查中心于2016年10月24日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2016年10月24日起至2016年10月26日18时止全面停止土石方等作业，停工3天。天津市环境应急及事故调查中心于2016年11月1日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，于2016年11月3日发布《我市重污染天气预警等级升级为橙色》，要求施工工地自2016年11月2日0时起至2016年11月6日14时止全面停止土石方等作业，停工4.5天。天津市环境应急及事故调查中心于2016年11月11日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，于2016年11月16日发布《我市重污染天气预警等级升级为橙色》，要求施工工地自2016年11月11日20时起至2016年11月19日24时止全面停止土石方等作业，停工8.5天。美丽天津一号工程指挥部于2016年11月15日发布《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，要求施工工地自2016年11月15日起至2016年12月31日止在建施工工程全面停止施工，停工47天。天津市环境应急及事故调查中心于2016年12月29日发布《我市发布重大污染天气橙色预警启动Ⅱ级应急响应措施》，要求施工工地自2016年12月29日20时起至2017年1月8日14时止停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆、土石方等作业，停工8.5天。天津市环境应急及事故调查中心于2017年1月15日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2017年1月15日20时起至2017年1月18日17时止全面停止土石方等作业，停工3天。天津市环境应急及事故调查中心于2017年2月3日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2017年2月3日起至2017年2月5日止全面停止土石方等作业，停工3天。天津市环境应急及事故调查中心于2017年2月13日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅲ级应急响应措施》，要求施工工地自2017年2月13日11时起至2017年2月16日18时止全面停止土石方等作业，停工3.5天。天津市环境应急及事故调查中心于2017年4月1日发布《我市发布重大污染天气黄色预警启动Ⅱ级应急响应措施》，要求施工工地自2017年4月2日18时起至2017年4月7日18时止全面停止土石方等作业，停工5天。美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年5月24日发布《关于加强臭氧控制措施的通知》，要求施工工地自2017年5月24日起至2017年5月27日止建筑墙体涂刷、装饰等活动一律停工，停工4天。天津市建设工程质量安全监督管理总队于2017年5月25日发表于《关于加强2017年中、高考期间建筑工地文明施工管理的通知》，要求5月31日至6月8日、6月10日至6月18日，全市范围内各施工现场白天严格落实降低噪声保证措施，一律禁止夜间施工，停工18天。美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年6月7日发布《关于加强臭氧控制措施的通知》，要求施工工地自2017年6月7日起至2017年6月9日止建筑墙体涂刷、装饰等活动一律停工，停工3天。美丽蓟州一号工程指挥部办公室于2017年6月14日发布《关于6月14日至17日期间做好不利天气条件应对工作的紧急通知》，要求施工工地自2017年6月14日起至2017年6月17日止，停工4天。蓟建委于2017年8月25日发布关于转发《蓟州区强化空气质量保障实施方案》的通知，要求施工工地自2017年8月25日起至2017年9月10日止在建施工工程全面停止施工，停工17天。本院认为，原、被告对双方之间的商品房销售合同关系、房屋价款、合同约定的交房日期、被告逾期交房、被告实际交房时间等事实均无异议。本案的争议焦点主要在于被告应如何承担违约责任，具体来说包括：一、因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除，以及如何扣除；二、原告主张的违约金是否应予适当减少。关于因政府发布的停工文件等造成的逾期天数是否应予以扣除。本院认为，双方签订合同后，各级政府有关部门为进一步落实加强空气质量保障工作所作出的一系列相关文件均明确要求停止施工，被告因配合执行政府部门上述文件的要求而停工，由此引发的延期交房属于不可抗力，该部分逾期天数应于扣除。依前述政府部门发布的停工文件的要求，自合同签订之日即2016年9月6日起至合同约定的商品房交付之日即2017年5月15日止，因执行政府相关部门发布的停工文件，涉案商品房项目工程累计停工87.5天，被告交房日期应予顺延，顺延至2017年8月11日上午。再次因执行停工文件停工40天，因此应再次顺延至2017年9月20日上午。被告主张扣除各级政府部门于2017年9月20日之后发布的停工文件的停工天数，理据不足，本院不予支持。综上，被告应承担自2017年9月21日起至2019年12月20日止期间逾期交付房屋的违约责任。关于原告主张的违约金是否应予适当减少。被告主张逾期交房给原告造成损失指的是未能及时入住房屋的租金损失。由此，被告认为原告依据的补充协议系被告法人在收到围攻胁迫的情况下签订的，应属无效，且原告的诉讼请求过分高于其实际损失，被告要求依法减少。本院认为，首先，关于补充协议的效力，本院认为，被告并未提交充足的证据证明该补充协议是在被告受到胁迫违背其真实意思表示的情况下签订的，并且根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，被告并未在一年内行使撤销权，故对被告的主张，本院不予支持。其次，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金数额过高的情况下，被告要求进行调整，本院予以支持。再次，关于逾期交房造成的损失如何确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”该条规定了当事人对损失如何计算没有约定的情况下，法院在审理此类纠纷时应如何确定损失。本案中，原被告双方签订的天津市商品房买卖合同约定了逾期交房造成损失的计算方法即按银行同期贷款利率计算利息。因此，综合本案的具体情况及合同约定，被告逾期交房造成原告的损失为76267.11元（以718146元为基数，自2017年9月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，计66044.5元；以718146元，自2019年8月20日起至2019年12月20日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计10222.61元）。综上，原告主张利息及违约金共计148000元，该数额高于被告逾期交房造成的原告损失的130%，应予调整为99147.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决如下：一、由被告天津明玉城房地产投资有限公司于本判决生效后五日内给付原告张保华违约金99147.24元，款项直接汇入原告张保华在中国农业银行开户的6228××××5276账户中；二、驳回原告张保华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1630元，由原告张保华负担490元，由被告天津明玉城房地产投资有限公司负担1140元（款项由被告天津明玉城房地产投资有限公司直接汇入原告张保华上述账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  周小琳二〇二〇年十二月二十七日书记员  么义超附：本案所适用法律条文如下：1、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。