福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4834号 上诉人（原审原告）：厦门市集美城发物业有限公司，住所地厦门市集美区天安路**城监大队办公综合楼**。 法定代表人：高文通，系公司负责人。 委托诉讼代理人：杨永平，福建银江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温建萍，福建银江律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：厦门市集美区杏林街道高浦社区居民委员会，，住所地福建省厦门市集美区杏林街道高浦中路** 法定代表人：陈允超，书记。 委托诉讼代理人：刘颖，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴露萍，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 原审第三人：王加进，男，1964年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：方志雄、吴钟灵，福建磊达律师事务所律师。 上诉人厦门市集美城发物业有限公司（以下称“集美城发公司”）因与上诉人厦门市集美区杏林街道高浦社区居民委员会（以下称“高浦社区”）、原审第三人王加进物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初5904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 集美城发公司上诉请求：1、撤销厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初5904号民事判决书，改判支持集美城发公司全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由高浦社区承担。事实和理由：一、案涉4505平方米部分的房屋物业管理费自2012年4月起至2016年2月期间应按照每月每平方米1.4元计算。1.高浦社区自2012年4月1日开始，就案涉4505平方米部分的房屋与原审第三人签订租赁合同，出租给原审第三人经营使用，高浦社区作为业主有按前期物业服务合同约定的标准缴交物业管理费等费用的义务。虽然高浦社区2013年4月8日才接收案涉4505平方米部分的房屋，但系其出租、招商经营的原因，高浦社区作为业主，即使空置也有缴交物业管理费等费用的义务。2.集美区建设局向集美城发公司就案涉4505平方米部分的房屋物业管理费自2012年4月起至2016年2月期间拨款155589.83元（该款项于2017年6月2日扣回），系按照空置的标准计算（2012年4月至2014年5月期间按每月每平方米0.6元计算、2014年6月至2016年2月按每月每平方米0.9元计算）。而高浦社区作为业主、且已将房屋出租交由原审第三人使用，应按前期物业服务合同约定的标准缴交物业管理费（每月每平方米1.4元）。二、原审法院从物业服务费中按每间每月30元的标准扣除垃圾清运费事实不清。1.一审庭审中证人林某确认，其只是向一半店面承租人收取每间每月30元垃圾清运费，印证了原审第三人提交的证据仅是向20间店面收到垃圾清运费，而不是全部46间店面。一审法院按全部46间扣除垃圾清运费显然错误。2.证人林某提交的证言明确，其只是2018年10月份才开始进行部分店面的垃圾清运，庭审中证人也确认该事实，原审第三人提交的证据也仅是从2018年10月开始。原审法院自2013年4月起扣除垃圾清运费显然错误。实际上，上诉人提供的是公共部分的物业管理服务，而每间店面每月30元垃圾清运费系店面的生产经营垃圾的清运费，由环卫收取费用负责清运或店面经营人自行委托清运，与集美城发公司提供的物业管理服务没有交叉重叠，该部分垃圾清运费不应扣除。退其次讲，根据原审第三人提交的证人证言证据及证人出庭陈述，也仅是提供2018年10月份以后进行20间店面的垃圾清运，扣除也仅是扣除该部分的垃圾清运费。 高浦社区答辩称，一、集美城发公司两点上诉理由实际上是对收费标准的异议，但是高浦社区认为本案当中最基础的事实集美城发公司未予以高浦社区任何的物业服务，从集美城发公司提交的承包合同及补充资料来看，只是集美城发公司与本案不相关的第三方签订的合同，与本案无关，不能代表与本案合同实际履行有关，案涉房屋属于小区外围，证人林某证言明确所清运的内容是日常垃圾及日用品废弃物，对于店面来说，最基础的物业服务未能提供，更不能用说有关管理性的服务，我方认为集美城发公司并没有提供与合同相对应的物业服务。二、集美区建设局与集美城发公司的前期物业服务合同未提供原件，然后原审法院就此认定，即便集美区建设局与集美城发公司的前期物业服务合同是真实，那么在合同当中已经约定建设局有义务有责任在交房通知书中有关缴费的要求，并且前期物业服务合同必须向全体业主公示，但是我方收到的交房通知书中并没有任何要缴交物业服务费的内容，所以物业服务费的缴纳是集美区建设局向集美城发公司支付物业服务费，不应由我方向集美城发公司缴交物业服务费。 王加进述称：一、案涉店面的性质为安置房，根据集美区政府会议纪要等政策规定，由政府补贴物业费及公维金。集美城发公司一审提交的《前期物业管理服务合同》第一条、厦门市集美区发展和改革局《关于文康花园安置房项目基建立项的函》、《文康花园安置房六间店面三方移交书》、《厦门安和万家物业清洁服务承包合同》第一条都证实案涉店面为安置房。根据集美区的政策，安置房物业费免交，由政府补贴。该事实有高浦社区提交的区委会《会议纪要》为证。而且，集美区建设局拨付物业管理费及公维金的事实，其本身就证实店面是安置房，其物业管理费和公维金由政府补贴。二、集美城发公司与高浦社区之间没有合同关系，不存在合法的民事法律关系，集美城发公司诉求物业管理费、公维金缺乏事实根据。三、集美城发公司没有提供物业管理服务。集美城发公司也没有提供证据证明其有提供物业管理服务。集美城发公司诉求物业管理费、公维金缺乏事实根据。一审已经查明，案涉店面的垃圾清运是由原审第三人委托工人清运，由垃圾工人直接向最终用户收取垃圾清运费。垃圾工人林某到庭作证证实，店面的垃圾由其清运，其清运的垃圾，包括店面的生产经营垃圾，也包括生活垃圾，其服务的店面记载在其收执的《收款收据》。高浦社区与原审第三人租赁关系结束后，直至2019年一审诉讼期间，集美城发公司都没有提供物业服务，其垃圾清运由现在的店面承包人委托当地村民高浦社区第七组的村民郭敏雅清运。四、退一步讲，如果需要缴纳物业管理费和公维金，不论是从法律规定还是从合同约定，原审第三人都无须承担。一审判决认定“根据2013年6月20日高埔社区出具的证明可知，高浦社区与王加进签订的租赁合同中，双方并无要求王加进承担物业服务费和公共维修金的合意，故高浦社区主张即使应缴交物业管理费用，也应由第三人承担的主张，本院不予支持”是完全正确的。五、高浦社区提出2016年11月份之前的物业管理费、公维金已经经过诉讼时效的抗辩意见是正确的。六、集美城发在《民事上诉状》中的下列2点说法也是错误的。1.高浦社区在2013年4月8日才从集美国投公司接收案涉店面并于2013年4月20日交给第三人，集美城发在《民事上诉状》中称2012年4月1日就交给第三人经营使用不属实。2.集美城发提出2016年2月之前的物业费应为1.4元每月每平方米的意见是错误的。一审判决第12页第二段第6行至第15行对计费标准有正确而详细的阐述。 高浦社区上诉请求:1、撤销原审判决第一、二项，驳回集美城发公司对高浦社区的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由集美城发公司承担。事实与理由：一、文康花园系安置房项目，依据集美区政府的相关政策及规定，安置房项目的物业管理费用、公维金等依法由政府部门承担。一审法院认定文康花园小区系安置房项目，案涉店面也是安置房项目的一部分，依据《集美区安置房小区物业管理办法（试行）》（集建综字[2007]57号）、《集美区安置房项目配套公建管理暂行办法（试行）》（集府[2008]108号）内容的规定，安置房项目的物业管理服务费、公共维修金由集美区财政拨付。二、原审判决的合同依据《文康花园安置房项目建设合同书》及两份《文康花园安置房前期物业管理服务合同》均无原件，不能单独作为认定案件事实的根据。三、即便物业服务合同真实有效，但两份物业服务合同的性质并非普通民事合同，而是集美区建设局作为建设单位，为了履行对安置房的行政管理职能，与集美城发公司签订的物业服务合同，故2010年签订的物业服务合同第六条、2012年签订的物业服务合同第四、五、六条约定，由集美区建设局向集美城发公司缴纳物业管理费和公维金。一审法院认定区建设局为案涉小区的建设单位，那么依据我国现有法律的规定，建设单位聘请物业公司的，需要通过招投标的形式确定物业服务公司，并且在出售房屋时需要将该份物业服务合同一并给购房人签署确认，但本案中，建设部门从未向任何一位购房人告知过小区的物业服务公司及相应的物业服务费用。并且时至今日，案涉小区的物业服务费用仍旧是由区建设局承担的，所以集美区建设局与集美城发公司签订的物业服务合同不能认为是前期物业服务合同，该份物业合同不能对案涉小区业主形成约束力。则集美城发公司也就不应以此合同作为要求业主缴纳费用的依据。四、集美城发公司应向原审第三人主张物业管理费和公共维修金。五、本案最大的一个争议焦点是被上诉人是否为上诉人提供了物业服务，原审法院并未查明此点案件事实。从集美城发公司的举证中，看出集美城发公司仅仅提供了将文康花园物业服务的部分内容转包给第三方公司，但并未举证证明其给案涉店面部分提供了符合合同要求和事实的物业服务。在原审审理中，原审第三人提供的书面证据和人证，均证明了在原审第三人租赁期间，也就是高浦社区接收房产至今，集美城发公司并未给店面提供过任何物业服务，连最基本的垃圾清运都是原审第三人在自行请他人处理。六、集美城发公司主张的2016年9月之前的诉求已明显超过诉讼时效。集美城发公司2018年8月15日向高浦社区发布《催款函》、2018年11月14日发送律师函，但事实上高浦社区均未收到。直至2019年9月集美城发公司向原审法院起诉之前，集美城发公司对于其一审主张的所有费用均未向高浦社区主张任何权利。则原审判决认定的上诉人应承担的2012年4月1日起至2015年9月30日之前的物业公共服务费、公共维修金至2017年10月1日已超过二年诉讼时效。2015年10月1日之后虽适用三年诉讼时效，但因集美城发公司未积极向高浦社区主张权利，则原审判决认定的高浦社区应承担的2015年10月1日起至2016年9月期间物业公共服务费、公共维修金亦已超过诉讼时效，而高浦社区在一审庭审中亦以超出诉讼时效提出抗辩。七、原审判决关于4505平方米店面的物业费及公共维修金的计算存在错误。即使上诉人应承担4505平方米店面的物业费及公共维修金，也应先扣除2013年4月9日起至2016年9月期间物业公共服务费、公共维修金，因该部分已超出诉讼时效。集美城发公司在原审中提供的清洁外包合同并无法直接证明其已为高浦社区提供物业服务。而原审判决认定，集美城发公司应提供而未提供垃圾清运服务费用应在其主张的物业服务费中扣除，其他未提供的物业服务部分并未查明也未予以扣除。如原审法院认为集美城发公司未提供的物业服务部分所对应的费用应当予以扣除，则集美城发公司未提供的维修、养护、安保等服务部分也应予以扣除。集美城发公司未提供任何物业服务，上诉人无须支付费用。 集美城发公司答辩称,一、案涉小区虽然立项时项目名称为“文康花园安置房项目”，但案涉店面并非拆迁安置补偿所得的“安置房”，立项文件《集发展基（2006）125号》清楚载明案涉的店面来源系被告村民集体发展项目，高浦社区作为案涉店面的管理和运营方有义务缴纳物业服务费、公维金等费用。二、集美区建设局系建设单位，有权委托前期物业服务单位，集美区建设局也出具了《证明》，证明集美城发公司入驻管理多年。集美城发公司与建设局（建设单位）签订的前期物业管理服务合同对高浦社区（业主）包括其他业主具有约束力。高浦社区在一审中也对二份前期物业管理服务合同予以确认，并提供作为证据使用，可证明高浦社区也清楚该份证据真实合法有效，在二审中却不予认可，显然违背了民事诉讼“禁止反言”的规则。因为厦门市审计局对集美区建设局审计关于集美区安置房建设管理情况才发现案涉店面存在违规管理，发现案涉的店面高浦社区已经出租给第三人，厦门市审计局所以要求相关的费用要扣回。三、集美城发公司提供了建设局证明、管理费及公维金确认书、《清洁服务承包合同》等书证均证明了集美城发公司对案涉小区提供了小区公共部位保洁、公共秩序服务、公共设备设施的维护管理、公共绿化的养护管理等公共服务，高浦社区作为小区的业主个体，从中受益，应当缴纳物业服务费等费用。四、集美城发公司主张未超过时效：1.物业管理公司持续提供物业服务，按时定期支付物业费是业主的一项义务；2.物业管理服务合同应当视为同一合同、产生的费用应当视为同一债务，同一债务分期履行的诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算；3.集美城发公司与高浦社区双方未约定履行期限，未约定履行期限的，诉讼时效从要求履行义务届满之日起计算，集美城发公司的主张未超过时效；4.集美城发公司自2012年4月起，就案涉的店面每半年向集美区建设局提出主张要求支付物业管理费、公维金，属于“与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”，诉讼时效中断.集美区建设局于2017年6月2日将2012年4月起到2016年2月期间的物业费、公维金扣回，城发物业即向高浦社区主张物业费、公维金，故未超过诉讼时效。 王加进述称,高浦社上诉意见“被上诉人应向原审第三人主张物业管理费和公共维修金”的说法是错误的。一、按照《物业管理条例》的规定，如果需要交纳物业管理费和公维金，其缴纳的主体是业主。如果业主与承租人之间就物业管理费和公维金的交纳有约定的，依照其约定。高浦社区于2013年6月20日出具《证明》一份交给第三人。该《证明》是高浦社区与第三人之间《租赁合同》的一部分。根据该《证明》，双方约定第三人承租的店面没有物业管理服务，也就是说，第三人无须承担物业费和公维金。二、第三人从高浦社区租赁的店面是用于招商转租的，2013年以来，租户换了一批又一批。如果根据2012年集美城发与区建设局的合同约定，应当向租户收取。那么，2013年4月份以来，店面的实际经营者（租户）换了一批又一批。如果没有向这些实际经营者（租户）收取相关费用，由此造成的损失，应当由集美城发自行承担。 集美城发公司向一审法院起诉请求：一、高浦社区立即向集美城发公司支付2012年4月1日起至2019年7月31日期间的文康花园一、二层店面物业公共服务费586010.1元、日常专项维修资金104644.66元、公摊水费1066.82元、公摊电费6636.64元及违约金（违约金以698358.22元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率四倍计算，自2019年11月1日计算至实际付款之日止）；以上暂合计698358.22元；二、本案的诉讼费用由高浦社区承担。 原审判决查明，2010年11月16日，厦门市集美区建设局（作为甲方）与厦门安和万家物业管理有限公司（作为乙方）签订了一份《文康花园安置房前期物业管理服务合同》，其中载明：第一条：物业名称为文康花园安置房、建筑面积为65716平方米；第二条：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备（共用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、空调、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的运行、维修、养护和管理；3、物业管理区域内归属乙方管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、装饰装修管理服务；9、组织和管理社区文化娱乐活动；10、物业档案资料管理。第六条：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅1元／月／平方米；办公楼／综合楼1.4元／月／平方米；店面、商场农贸市场（商业物业）1.4元／月／平方米；幼儿园1.4元／月／平方米。第七条：业主应于入伙之日起交纳物业服务费用：2、已办理交房手续的安置房，依据《集美区安置房小区物业管理办法（试行）》（集建综字［2007］57号）规定，被拆迁户应事先向乙方全额缴纳物业服务费用，而后再凭票据向甲方申领物业服务费补贴。甲方有责任在《交房通知书》中告知业主有关缴费要求；3、安置房项目配套公建部分的物业服务费用，根据《集美区安置房项目配套公建管理暂行办法（试行稿）》（集府［2008］108号）规定，由各相关接管单位向乙方缴交相应的物业管理服务费；4、乙方正式进驻接管物业半年后，甲方与乙方结算物业服务费用（此后均按半年拨付）。第八条：公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅0.25元／月／平方米、综合楼、幼儿园及店面、商场、农贸市场0.25元／月／平方米。第九条：公摊水电费由乙方向业主或使用人收取。第十一条：业主逾期交纳物业综合管理费、公维金及公摊水电费等而产生的滞纳金，依据政府相关规定执行，由乙方向业主（或使用人）收取。第十七条：乙方可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。第三十七条：甲方逾期拨付或业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方有权从逾期之日起，每日按应交费用的千分之三加收违约金。本合同期限自2010年11月1日起至2011年10月31日止。2012年10月25日厦门市集美区建设局（作为甲方）与厦门安和万家物业管理有限公司（作为乙方）签订了一份《文康花园安置房前期物业管理服务合同》第一条：物业名称为文康花园安置房、建筑面积为65716平方米；第二条：物业服务内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备（共用的上下管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、空调、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的运行、维修、养护和管理；3、本小区区域内归属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理。4、本小区区域内的属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；6、交通、车辆行驶及停放管理；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；8、社区文化娱乐活动；9、物业及物业档案、资料管理。第四条：物业管理服务费：2、已招租营业性的商业面积由乙方按1.4元／月／平方米向租户收取；3、安置房小区财政补贴面积计算方法：整个楼盘的建筑面积扣除已招租营业性的商业面积；4、政府补贴政策5年保持不变（以被拆迁安置户办理交房入住手续之日起计算；未办理交房手续强行入住的以实际入住之日起计算，由物业公司及时认定）。第五条：1、公维金由区财政按0.25元／月／平方米的标准补贴，由甲方向区财政申请后拨付至乙方的公维金账户；2、已招租营业性的商业面积由乙方按0.25元／月／平方米向租户收取；3、安置房小区财政补贴面积计算方法：整个楼盘的建筑面积扣除已招租营业性的商业面积；4、政府补贴政策5年保持不变（以被拆迁安置户办理交房入住手续之日起计算；未办理交房手续强行入住的以实际入住之日起计算，由物业公司及时认定）。第六条：每季度甲方与乙方结算安置房物业服务费用；第七条：根据《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业代为收取相关费用的，由乙方向业主或使用人收取。第十二条：甲方、业主逾期交纳物业综合管理费、公维金及公摊水电费等而产生的滞纳金，依据政府相关规定执行，由乙方向甲方、业主（或使用人）收取；第十六条：9、乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及公维金、经相关单位委托代收代缴的相关费用；第十七条：本合同期限自2012年11月1日起至甲方书面通知终止之日止。2018年11月5日厦门市集美区建设局出具《证明》一份，载明：兹证明集美城发公司于2011年11月1日至2012年10月31日为文康花园安置房（坐落于厦门市集美区××街道××路，总建筑面积65716平方米）提供物业管理服务。已招租营业性的商业面积物业服务费按1.4元／月／平方米、公共维修金费用按0.25元／月／平方米由集美城发公司向租户收取。2006年6月29日厦门市集美区发展和改革局向高浦社区居民委员会作出文件号为集发展基（2006）125号的《关于文康花园安置房项目基建立项的函》，其中载明：所呈报告及有关附件收悉。根据区政府常务会议纪要（集府综［2006］9号）精神，经研究同意在××路××花园安置房项目，用地面积18054.066平方米。该项目总建筑面积65716平方米，其中一、二层共计4500平方米店面作为村民集体发展经济项目，由村民集资入股，参照“金包银”有关政策建设和运营。项目预计投资12000万元，所需资金由你居委会自行解决。2006年9月5日，厦门市集美区人民政府作为文号为集府综［2006］9号文件，其中载明：会议同意高浦社区文康花园安置房项目的一、二层共计4500平方米店面作为村民集体发展经济项目，由村民集资入股，参照“金包银”有关政策建设和运营，入股和收益分配方案须报杏林街道办备案。2006年厦门市集美区建设局（作为甲方业主）与高浦社区作为（乙方代建单位）签订了一份《文康花园安置房项目建设合同书》其中第四条约定：本合同以包干代建的形式进行的，在本合同履行完成时，代建单位包干费用结算按照有关部门核准的施工图及房管局的实际测量的建筑面积为准进行调整...；第五条约定乙方应每月25日报送本月的项目进度给甲方审核，甲方在次月的10日前将财政审核所审核后的项目款项拨至乙方开户银行的账号。如甲方原因没按时拨付，项目工期相应顺延；第八条第七款约定：乙方应按规定缴交相关税费，依据《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》及《厦门市物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，负责组织选定物业管理公司搞好前期物业管理，解决住户入住的有关问题，并按《厦门市住宅公共设施专用基金管理暂行办法》缴纳公共设施专用基金（工程决算价的2%），按规定配备物业管理房。房屋未配售的这段时间内，甲方不需交付综合物业管理服务费和房屋公共维修金；第十款约定水、电、有线、煤气及综合管网附属费用已包含在项目包干造价中，乙方不得再向住户收取任何建设费用；第十一款乙方负责组织竣工验收工作及竣工结算；十二款乙方应依相关法律法规对该安置房承担建筑施工质量保修责任直至保修期届满，保修期内维修费用由乙方承担。十三款乙方代替区建设局与住户签订安置房购销合同书。2012年4月28日，高浦社区（作为甲方）与王加进（作为乙方）签订一份《房屋店面租赁合同》,载明：甲方将坐落在杏林街道高浦社区文康花园店面出租给乙方，建筑面积为4500平方米。承租期限为6年，租金为每月每平方米25元。2013年4月8日，厦门市鑫展投资有限公司将“文康花园安置房”4500平方店面移交给高浦社区。2013年4月20日，高浦社区（作为甲方）与王加进（作为乙方）签订一份《高浦文康花园店面租赁补充协议》，载明：甲方实际交付乙方店面总建面积4505平方米；2013年4月20日起甲方将店面交予乙方；2013年4月20日至2013年6月19日为店面装修招商期，不计租金，租金从2013年6月20日起计，承租期限至2019年6月19日期满。2013年6月20日，高浦社区出具一份《证明》，载明：兹王加进承租高浦社区文康花园场所及店面，依据租赁合同由承包人自行管理。我高浦社区没有指定或委托其他物业公司代为管理。2016年，厦门安和万家物业管理有限公司名称变更为厦门市集美城发物业有限公司。2016年6月17日厦门市集美区人民政府印发的第67次常务会议纪要中载明：四、会议听取区建设局关于安置房物业管理费补贴期延期有关事项的汇报。为切实做好安置房管理工作，有效促进入住，维护社会安定稳定，会议明确安置房物业管理费等相关费用补贴期满后再延长三年。2017年9月20日，厦门市集美区国有资产投资有限公司（作为移交方）、高浦社区（作为接收方）和厦门市集美区建设局（作为监交方）签订了一份《文康花园安置房六间店面三方移交书》，载明：集美文康路303号101-105单元及107单元六间店面从区国投公司剥离，由区国投公司按现状移交高浦社区居委会。上述移交店面建筑面积共计1096.74平方米。2018年8月15日,集美城发公司向高浦社区邮寄物业相关管理费用的催缴函、2018年11月14日银江律师事务所向高浦社区寄送关于支付物业公共服务费等费用的律师函。讼争房屋面积为4505平方米的部分，集美城发公司收取集美建设局拨款支付的2012年4月至2014年5月物业管理费70253.66元、2014年6月至2016年2月物业管理费85236.17元，上述物业服务费共计155589.83元。其中2012年4月至2014年5月，按照每月0.6元／平方米计算，2014年6月至2016年2月，按每月0.9元／平方米计算。上述款项均于2017年6月被集美建设局扣回。集美城发公司确认2016年3月之后的物业管理费及公共维修基金均未再向集美区建设局申请。集美城发公司与案外人厦门鑫居家家政服务有限公司签订了共计四份《厦门安和万家物业清洁服务承包合同》，合同期限自2012年4月1日持续至2015年12月31日。集美城发公司与厦门舒巧家政服务有限公司签订了四份《厦门安和万家物业清洁服务承包合同》，第一份服务期限约定为进驻时间至2017年6月30日（各项目具体入驻时间以甲方书面确认为准）、第二份约定服务期限为2017年7月1日至2017年7月15日、第三份约定为2017年7月16日至2017年9月30日、第四份服务期限约定为2017年10月1日至保洁招标工作完成。2017年11月28日集美城发公司与厦门鑫芃成清洁服务有限公司签订了一份《厦门市集美城发物业有限公司清洁服务承包合同》，服务期限为2017年12月1日至2018年11月30日，双方并补充约定原合同有效期延续至招标工作结束。2019年3月28日集美城发公司与福建花开富贵物业管理有限公司厦门集美分公司签订了一份《厦门市集美城发物业有限公司清洁服务承包合同》，服务期限为2019年4月1日至2020年3月31日。案外人林某作为证人出庭，当庭陈述：我是负责文康花园店面每天产生的垃圾的清运。每个月每个店面收30元费用，大概十几间店面。收款收据当中交款方处是店铺的号数，我是直接向店面的租户收取费用的。我只收部分店面的费用。我只负责清运垃圾。店面清出来的垃圾，洗车厂的贴纸垃圾、吃的等。这些垃圾是否属于物业清理，我不清楚。我负责清运的垃圾就我一个人，其他地方的垃圾清理我不清楚。第三人王加进当庭陈述：我住高埔村，我一直有在讼争店面有经营，小区里面有保安，小区内部也有做清洁。集美城发公司确认讼争店面2013年4月8日移交的4505平方米店面共计40间，2017年9月20日移交的建筑面积共计1096.74平方米店面共计6间。 原审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业务委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据案外人厦门市集美区建设局与被告高浦社区签订的《文康花园安置房项目建设合同书》，原审法院确认厦门市集美区建设局系讼争房屋的建设单位，其与集美城发公司签订的案涉《文康花园安置房前期物业管理服务合同》应为合法有效。根据集美城发公司与厦门市集美区建设局签订的《文康花园安置房前期物业管理服务合同》、集美城发公司提交的与第三方签订的十份《厦门安和万家物业清洁服务承包合同》以及第三人王加进当庭所做的讼争小区内有保安和做清洁的陈述，原审法院确认集美城发公司对讼争店面所在的文康花园有提供物业服务。因讼争店面中面积为4505平方米的房屋系于2013年4月8日移交给高浦社区，故集美城发公司主张高浦社区支付自2012年4月1日至2013年4月8日期间的物业服务费和公共维修资金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。厦门市集美区建设局拨款向集美城发公司支付了讼争房屋面积为4505平方米的2012年4月至2016年2月物业管理费共计155589.83元。虽然集美城发公司与厦门市集美区建设局签订的《文康花园安置房前期物业管理服务合同》中约定物业服务费为每月1.4元／平方米，但集美城发公司接受厦门市集美区建设局拨款系按照每月0.6元／平方米和每月0.9元／平方米的标准计算，原审法院确认物业服务费计算标准应按照2012年4月至2014年5月每月0.6元／平方米计算，2014年6月至2016年2月每月0.9元／平方米计算。集美城发公司就超出部分于2019年11月通过本案起诉向高浦社区主张权利，已超过诉讼时效，且高浦社区也以超过诉讼时效提出抗辩，故原审法院不予支持。因本案中包含案涉店面在内的文康花园安置房2012年4月至2016年2月期间的物业费和公维金，于2017年6月2日被集美区建设局扣回，原审法院确认2017年6月2日即集美区建设局将物业服务费扣回之日，应为集美城发公司知晓权利被侵害之时，故集美城发公司于2019年11月19日向原审法院起诉主张物业服务费，并未超过诉讼时效。结合原、被告及证人的当庭陈述，原审法院确认原告并未为讼争店面中2013年4月8日移交给高浦社区的面积为4505平方米的店面提供垃圾清运服务以及证人林某为文康花园部分店面清运垃圾的事实。集美城发公司应提供而未提供的垃圾清运服务费用应在其主张的物业服务费中扣除，扣除的费用原审法院酌情按照证人林某所陈述按每个店铺每月30元标准计算。关于4505平方米店面的物业服务费，自讼争房屋移交给高浦社区之日即2013年4月9日至2014年5月，按照每月0.6元／平方米计算、自2014年6月至2016年2月按照每月0.9元／平方米、2016年3月至2019年7月按照合同约定的每月1.4元／平方米计算，原审法院确认面积为4505平方米的店面物业服务费为381574元［4505平方米×（14个月×0.6元／平方米＋21个月×0.9元／平方米＋41个月×1.4元／平方米）］，再扣除4505平方米店面自2013年4月至2019年7月共计40间的垃圾清运费91200元（40间×30元／间／月×76个月）为290374元。关于2017年9月20日移交的建筑面积共计1096.74平方米6间店面的物业服务费，按照合同约定的每月1.4元／平方米计算，原审法院确认面积为1096.74平方米的店面物业服务费为33780元［1.4元／月／平方米×1096.74平方米×22个月（自2017年10月至2019年7月），再扣除1096.74平方米店面共计6间的垃圾清运费3960元（6间×30元／间／月×22个月）为29820元。物业服务费共计320194元（290374元＋29820元）。关于公共维修金是否适用诉讼时效，房屋公共维修金关系到全体业主的公共利益，且集美城发公司只是代收，不应因集美城发公司物业服务企业的行为影响全体业主的利益，因此不应适用诉讼时效制度。公共维修基金按照合同约定0.25元／月／平方米标准计算，面积为4505平方米的店面自2013年4月9日至2019年7月31日的公共维修金计算为85595元（0.25元／月.平方米×76个月×4505平方米）；面积为1096.74平方米店面自2017年10月至2019年7月的公共维修金计算为6032.07元（0.25元／月／平方米×22个月×1096.74平方米）。公共维修金共计91627.07元（85595元＋6032.07元）。关于公摊水费和公摊电费。集美城发公司并未提供证据证明其就讼争公摊水电费已代为缴交，故其主张高浦社区向其支付公摊供电费用及违约金没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于物业费和公共维修金的违约金，因部分讼争房屋2016年2月之前的物业费和公共维修金原本由集美区建设局缴交，后集美区建设局又将所缴交费用扣回，且物业费和公维金的缴交义务主体也系本案争议的焦点，故对集美城发公司的违约金主张，原审法院不予支持。根据2013年6月20日高浦社区出具的《证明》可知，高浦社区与王加进签订的租赁合同中，双方并无要求王加进承担物业服务费和公共维修金的合意，故高浦社区主张即使应缴交物业管理费用也应由第三人承担的主张，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告厦门市集美区杏林街道高浦社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市集美城发物业有限公司支付物业服务费320194元；二、被告厦门市集美区杏林街道高浦社区居民委员会应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市集美城发物业有限公司支付专项维修资金91627.07元；三、驳回原告其他诉讼请求。 二审审理过程中，高浦社区对一审查明的如下事实有异议，一、“向社区寄送关于支付物业公共服务费等费用的律师函。”但是律师函高浦社区没有收到，收件人信息是错误的，原件查询单上，没有收件地址和收件名，只是显示寄达地福建厦门市，2018年8月15日显示他人收。“村委食杂店”，不是高浦社区的地址，村里不允许开食杂店。2018年10月25日也是显示他人收。二、建设局与集美城发公司签订的合同第十七条：乙方可选聘专业公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。但是集美城发公司已将合同项下的管理责任全数转让给了厦门鑫芃成清洁服务有限公司、福建花开富贵物业管理有限公司厦门集美分公司、厦门鑫居家家政服务有限公司、厦门舒巧家政服务有限公司。三、关于建设局2018年10月5日出具的证明，不论证明内容载明了什么，形式要件不具备，根据民诉法相关规定，该证明不符合相关规定，并且没有法人代表出庭确认，证明物业管理费和公维金由城发公司向租户收取，这也是建设局和集美城发公司之间的约定。如果集美城发公司没有及时向租户收取物业管理服务费，视为集美城发公司放弃自身权利，所有法律后果及法律责任应由集美城发公司自担。王加进认为一审查明事实存在遗漏：一、集美城发公司时至今日都没有向租户收取物业管理费和公维金。二、一审王加进有提交部分转租户清单给原审法院，但是一审判决对租户的清单没有载明。对一审查明的三方当事人无异议的其余事实，本院予以确认。 二审审理过程中，集美城发公司提交了一组证据，2014年3月26日至2019年3月27日的保洁周检查考核表、保洁月检查考核表、照片，拟证明提供案涉小区（包括案涉房屋）保洁等公共物业服务。高浦社区质证认为：该组证据不属于新证据，不能作为认定事实的依据，对该组证据三性不予认可，所有的考核表以及照片都是集美城发公司单方制作以及与案件不相连的第三人的相关内容，而且是个人手填制作，也没有公章。另外，照片上体现的是市政的服务人员还是集美城发公司的服务人员，无法认定。照片显示的维修属于可以由公维金支出的维修服务，应由集美区建设局进行审批，应该提供公维金的审批单，确认确实是提供过该维修服务。王加进质证认为：1.真实性无法确认，在王加进承租期间，集美城发公司没有向案涉店面提供物业管理服务，涉案店面的垃圾清运是由第三人委托工人清运，由垃圾工人直接向最终用户收取垃圾清运费。2.合法性方面，上述证据不属于新证据，集美城发公司于二审提交，不符合法律规定。3.关联性方面，无法证明集美城发物业管理费和公维金的主张。 本院认为，本案的争议焦点是集美城发公司向高浦社区居委会主张的物业管理费的依据是否成立。关于案涉店面是否属于安置房的问题。2006年9月5日，厦门市集美区人民政府作为文号为集府综[2006]9号文件，其中已载明：高浦社区文康花园安置房项目的一、二层共计4500平方米店面作为村民集体发展经济项目，由村民集资入股，参照“金包银”有关政策建设和运营。因此，案涉店面虽位于文康花园内，但该店面不属于安置房，不符合享受安置房物业管理等相关费用补贴政策的条件，应当依约缴交物业管理费。关于原审判决依据的两份《文康花园安置房前期物业管理服务合同》的问题。一审第一次庭审过程中，高浦社区质证时对集美城发公司提交的关于讼争小区的两份前期物业管理服务合同的真实性并未提出异议。现高浦社区又对上述两份合同的真实性提出异议，其质证意见前后矛盾，本院不予采信。关于诉讼时效的问题。案涉店面2012年4月至2016年2月期间的物业管理费于2017年6月2日被集美区建设局扣回，该日是集美城发公司知晓权利被侵害之时。该日计算至集美城发公司向一审法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，一审法院认定并无不当。关于集美城发公司是否提供的物业服务的问题。集美城发公司提交了前期物业服务合同、清洁服务承包合同等证据证明其已提供了物业服务。一审审理过程中，王加进也陈述讼争小区内有保安和做清洁，可以认定集美城发公司确有提供相应的物业服务。高浦社区作为业主，有义务缴交相应的物业管理费。关于物业管理费的承担问题。在高浦社区与王加进双方签署的租赁合同，以及2013年6月20日向王加进出具的证明中，高浦社区并未有要求王加进承担物业管理费的合意，高浦社区主张由王加进承担物业管理费的上诉理由本院不予采信。关于物业管理费的标准问题。集美城发公司接受集美区建设局拨款收取案涉店面的物业管理费时，系按照每月0.6元/平方米和每月0.9元/平方米。案涉店面于2013年4月9日交付给承租人王加进，至2019年6月19日，长达六年。在此期间集美城发公司一直在为讼争小区提供物业服务。集美城发公司主张其接受集美区建设局的拨款系按照空置标准的上诉理由，本院不予采信。由王加进提交的收款收据和证人证言可以认定，物业服务中基础的垃圾清运工作都需要案涉店面使用人另行雇佣第三方处理，集美城发公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院参照王加进提交的垃圾处理费用额度从物业管理费中进行扣除，并无不当。 综上，厦门市集美区杏林街道高浦社区居民委员会、厦门市集美城发物业有限公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10784元，由厦门市集美区杏林街道高浦社区居民委员会负担5055元，厦门市集美城发物业有限公司负担5729元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二〇年十二月八日 书记员（ 丘小 涓） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。