广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21974号原告：欧曦紫，女，1995年9月25日出生，汉族，住广东省广州市番禺区××××××××××××之**，公民身份号码440×××××××********。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告欧曦紫诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告欧曦紫，被告智城公司、梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还转让款258808元并支付违约金（以258808元为本金，按日万分之五自2018年1月30日起计算至实际付清转让款及违约金之日止，暂计至2020年7月30日为69868元）；3.被告智城公司赔偿原告租金损失[按年租金38400元（每套19200元）的标准，自2019年1月1日起计算至被告智城公司承担完全部违约责任之日止]；4.解除原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》；5.诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告和被告智城公司于2018年1月30日就佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉讼2套物业）的物业使用权转让签订了《物业使用权转让合同》。根据合同约定，被告智城公司将16B1803A和16B1805物业的物业使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日起截至2038年1月29日，并在转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日，物业的转让金为两套共517600元（一套金额为258800元）;同时，合同还约定被告智城公司应于2018年12月31日前将上述物业交付给原告，被告智城公司未按照合同约定的期限向原告交付上述物业的，按合同应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。同日，原告还与被告智城公司、梦乐城公司就前述16B1803A和16B1805物业的租赁事宜签订了《租赁合同》，约定被告于2018年12月31日前将前述物业交付给原告，原告再在2019年1月1日将物业交付给被告梦乐城公司，被告梦乐城公司依约向原告支付每套租金（第一年租金为19200元、第二年租金为20160元、第三年租金为21168元）。合同签订的当天，原告已经向被告智城公司支付前述物业的转让金首期共258808元，但是被告智城公司并未依照合同约定在2018年12月31日前向原告交付前述物业，甚至至今尚未动工建设前述物业。综上所述，被告智城公司的行为已构成根本性的违约，原告的合同目的无法实现，上述物业的《物业使用权转让合同》应当解除，被告智城公司并按合同约定承担违约责任。智城公司未按期交付上述物业的行为，导致原告与被告梦乐城公司签订的《租赁合同》无法履行，亦应解除。被告应当按照合同约定向原告退还转让金、支付违约金及赔偿房屋租金损失。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告智城公司辩称，一、原告要求解除两份《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，智城公司不同意解除。理由如下：1.原告尚未付清涉讼两物业使用权转让款全款，涉讼两物业的交付条件尚未成就。因此，不存在智城公司逾期交付涉讼两物业的情形，原告以此为由解除涉讼两物业使用权转让合同没有依据。根据涉讼两份《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。原告在本案中均未付清两套物业使用权转让全款，均仅向智城公司支付首期款129404元，余下物业使用权转让款129396元未支付（每套物业）。因此，合同约定的两物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形。对此，智城公司有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，原告与智城公司在涉讼两份《物业使用权转让合同》中均无约定原告就智城公司迟交付物业的行为享有合同解除权。即使智城公司有延迟交付物业的行为，该行为亦不属于是原告可以提出解除合同的约定事由。因此，原告提出解除涉讼两物业合同没有合同依据。2.退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼两物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉讼两物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年12月31日，由此自2019年1月1日开始，如原告认为智城公司有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、如前所述，原告尚未付清物业使用权转让款，涉讼2套物业的交付条件尚未成就，不存在智城公司逾期交付的情形，原告解除涉讼两份《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，无权要求智城公司返还物业转让金及支付逾期交付物业的违约金。四、原告要求智城公司赔偿租金损失没有依据，也没有证据证明其已实际产生该损失。而且，原告的第一项诉求已经主张了违约金，该违约金的主张与其所谓的租金损失均属于违约责任，属重复主张，不应予以支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金、及租金损失没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉讼2套物业签订两份《租赁合同》，均约定原告于2019年1月1日将涉讼2套物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉讼两份《租赁合同》签订后，原告至今未向被告智城公司付清涉讼两物业使用权转让款全款，致使涉讼2套物业至今尚未实际交付，故梦乐城公司同意解除涉讼《租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（二期）16号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2018年1月30日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订2份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年1月29日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼2套物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金258800元每套，乙方分期付款，首期转让款129404元（每套）于本合同签订当天支付，第二期款项129396元（每套）应在2018年7月30日前支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼2套物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼2套物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼2套物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订2份《租赁合同》，约定丙方将涉讼2套物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼2套物业使用权转让金258808元。原告没有收取被告梦乐城公司涉讼2套物业租金及保证金。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼2套物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼2套物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼2份《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼2份合同均约定，原告分期支付使用权转让金，首期转让款129404元于签订合同当天支付，第二期款项129396元应在2018年7月30日前支付；被告智城公司在2018年12月31日前将涉讼2套物业交付给原告。至庭审终结时，原告尚未支付第二期转让金予被告智城公司，原告已构成违约；涉讼2套物业也尚未竣工验收，不具备投入使用的条件。为减少双方损失和诉累，《物业使用权转让合同》应解除为宜，本院判决解除《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼2套物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金共258808元应退予原告。原告、被告智城公司对合同解除均负有责任，原告主张被告智城公司支付违约金、租金损失缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告欧曦紫与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年1月30日签订的2份《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定；二、解除原告欧曦紫与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2018年1月30日签订的2份《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金258808元予原告欧曦紫；四、驳回原告欧曦紫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3115.07元（原告已预交），由原告负担524.07元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2591元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月八日书记员  钟 丹