吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2020）吉24民初406号原告：中国银行股份有限公司延边分行，住所地吉林省延吉市人民路**。法定代表人：崔耕，行长。委托诉讼代理人：冷瑞，该行职工。委托诉讼代理人：李钟学，吉林孚达律师事务所律师。被告：高占军，男，1968年2月1日生，汉族，住延吉市。被告：张莉萍，女，汉族，住延吉市。被告：延吉市宇航房地产开发有限公司，住，住所地吉林省延吉市朝阳街友谊路**/div>法定代表人：孙作魁，该公司经理。破产管理人：吉林达公伟业律师事务所。委托诉讼代理人：路颖超，吉林达公伟业律师事务所律师。第三人：金成，男，朝鲜族，住吉林省延吉市。原告中国银行股份有限公司延边分行（以下简称中行延边分行）因与被告高占军、张莉萍、延吉市宇航房地产开发有限公司（以下简称宇航公司）及第三人金成金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中行延边分行的委托诉讼代理人李钟学，被告宇航公司的委托诉讼代理人路颖超到庭，第三人金成参加了诉讼，被告高占军、张莉萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。中行延边分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告高占军及张莉萍偿还原告贷款本金134771.16元，偿还截止2018年3月20日止的利息6288.25元，罚息685.7元，三项合计为141745.11元，并判令被告承担其还清原告贷款结清为止的利息及罚息。2、判令解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告同冬梅签订的《个人购房借款与担保合同》，其抵押按揭贷款房屋抵押及担保合同部分继续有效。3、被告宇航公司承担连带担保责任。4、判令《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》有效，原告对抵押担保物享有优先受偿权。5、三被告承担本案的诉讼费用及其他相关费用。诉讼中，中行延边分行放弃第4项中判令《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》有效的诉讼请求。事实和理由：2007年12月10日，被告从原告处贷款20万元人民币，双方签订了《个人购房借款与担保合同》，月利率为5.546％（详见合同书），逾期贷款罚息利率为本合同第八条规定的按中国人民银行规定的逾期利率50％计收利息。贷款期限为20年，还款方式为等额本息还款法，月还款额1509.60元。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却违约，偿还至2016年12月20日就拒不偿还我行贷款。共偿还122681.79元，其中偿还本金65228.84元，利息57248.87元，罚息204.08元。从2016年12月20日拖欠我行贷款后至今没有偿还我行贷款，虽经原告多次催收，但三个被告均拒绝履行偿还义务。无奈，原告依据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉求，以维护原告的合法权益。宇航公司辩称，宇航公司2017年9月由执转破进入破产程序，吉林达公伟业律师事务所作为破产管理人，宇航公司并未向管理人交代案情，没有提供相关材料，因此管理人不清楚本案借款事实。2017年9月末州法院受理宇航破产清算案件，利息计算至法院受理公司破产案件之前为止。尊重法院裁判。被告高占军、张莉萍未提交答辩意见。金成述称，我的房子是2014年2月18日购买的，在本案抵押贷款之前。这个房屋之后被宇航公司的老板转到别人名下进行贷款。我现在一直居住在这个房屋内。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：对于中行延边分行为证明1、2007年12月10日原告与高占军、张莉萍和宇航公司签订合同，约定被告向原告贷款20万元，贷款期限为20年，借款用途为购房，月利率为5.546‰，还款方式为按月等额本息还款；2、被告高占军、张莉萍以所购房屋办理抵押登记手续；3、被告宇航公司对被告高占军、张莉萍的债务承担连带保证责任所举证据《个人购房借款与担保合同》，宇航公司质证称，合同中公章无异议，法定代表人孙作魁签名的真实性无法确定，签订合同的过程管理人不清楚；金成质证称，无异议；高占军、张莉萍未予质证。本院认为，高占军、张莉萍未出庭质证，视为对质证权利的放弃，金成对该证据无异议，宇航公司对合同中的公章无异议，虽称对法定代表人签名的真实性无法确定，但也没有提供其他证据予以反驳，且该证据内容能够证明待证事实，故对该证据予以采信。对于中行延边分行为证明2007年12月10日原告按约定向宇航公司履行了付款义务所举证据借款借据，宇航公司质证称，真实性不发表意见，破产管理人不清楚；金成质证称，无异议；高占军、张莉萍未予质证。本院认为，高占军、张莉萍放弃质证权利，金成质证称无异议，宇航公司虽对该证据表示不清楚，但也没有提供其他证据予以反驳，且该证据能够证明待证内容，故对该证据予以采信。对中行延边分行为证明被告高占军、张莉萍与被告宇航公司存在房屋买卖合同关系，被告高占军、张莉萍向宇航公司交付首付款的事实所举证据二被告之间的房屋买卖合同及首付款交付凭证，高占军、张莉萍未予质证；金成质证称无异议；宇航公司质证称，对于首付款和买卖合同经办过程管理人不清楚。本院认为，高占军、张莉萍放弃质证权利，金成质证称无异议，宇航公司对于首付款和买卖合同经办过程虽表示不清楚，但也没有提供其他证据予以反驳，且该证据能够证明待证内容，故对上述证据予以采信。对于中行延边分行为证明截止2018年3月20日，被告高占军、张莉萍拖欠原告贷款本金152128.15元及利息5959.20元，罚息507.52元，共计158594.87元。该笔贷款发放后，每笔还款是在高占军账户中扣划所举证据《按揭基本情况表》、贷款已还款明细清单，宇航公司质证称，管理人不清楚；金成质证称，无异议；高占军、张莉萍未予质证。本院认为，高占军、张莉萍放弃质证权利，金成质证称，无异议，宇航公司虽对该证据表示不清楚，但也没有提供其他证据予以反驳，且该证据能够证明待证内容，故对上述证据予以采信。对于第三人金成为证明其是2014年开始装修，2015年住进去的，在收到法院传票之前金成从来不知道其所居住的房屋存在纠纷，金成当时是在大洲运动城旁边的宇航公司购买的房屋，其去公园对面的中国银行打的钱，当场就缴纳了费用所举证据其与宇航公司签订的房屋预销售契约及发票，中行延边分行质证称，经中国银行工作人员了解，实际居住人金成居住的事实无异议，金成现居住在1A-2-1201；宇航公司质证称，真实性及证明目的均无异议；高占军、张莉萍放弃质证权利。本院认为，高占军、张莉萍放弃质证权利，中行延边分行、宇航公司对该证据无异议，且该证据能够证明待证内容，故予以采信。高占军、张莉萍、宇航公司未提交证据。根据各方当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：高占军、张莉萍系夫妻关系。2007年9月28日，高占军作为买受人与出卖人宇航公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2007192021201）。合同约定“一、项目建设依据：位于延吉市××路西，编号为09-03-05的土地上建设的商品房河畔花园（工委小区），建设工程规划许可证号为Y2005013，施工许可证号为222401200706050101。二、商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为延吉市房产管理局，商品房预售许可证号为2007192。三、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为河畔花园（工委小区）第3幢2单元1201号房，该商品房产权登记建筑面积共107.75平方米。四、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2850元，总金额（人民币）叁拾万柒千零捌拾捌元整。五、付款方式及期限：买受人按第三种按揭贷款方式按期付款。六、交付期限：出卖人应当在2008年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件（该商品房经综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。”2007年11月28日，高占军向中国银行延边分行申请借款，“交易信息”栏中房屋信息登记为延吉市梨花路以南、公新街以西工委小区（河畔花园）3号楼2单元-1201号，申请人及共有人声明处分别由高占军与张莉萍签名。2007年11月29日，中国银行延边分行同意高占军的申请。2007年12月4日，延吉市房地产交易中心出具《延吉市房地产预购商品房抵押登记备案证明》，载明抵押权人为中行延边分行，保证人为宇航公司，抵押人、借款人为高占军，房屋坐落工委河畔花园，房号2-1201号（门牌：1A-2-19，产籍号：10-17-597，建筑面积：107.75平方米，房屋总价：307734元，借款金额：20万元），抵押期限自2007年12月5日至2027年12月5日。2007年12月10日，高占军作为借款人（甲方）与中行延边分行（乙方）签订《个人购房借款与担保合同》，宇航公司（丙方）作为该合同的保证人。合同约定：“一、贷款及用款：乙方根据甲方的申请,同意向甲方发放购房抵押贷款，贷款金额为200000元(大写:贰拾万元整)；贷款期限自2007年12月10日至2027年12月10日，从贷款发放之日(《借款借据》载明的借款日期)起,共计240个月。二、利息计算方法及还款方式：月利率为5.546‰；乙方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定计收利息,利率按本合同约定利率上浮50%执行；还款方式为等额本息还款法，甲方在贷款发放次月其逐月还款，还款总月数为240个月，每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）。四、贷款抵押担保及相关约定：商品房预售合同（或房地产证）编号为2007192，房产地址为延吉市××路以西，楼宇名称、座别及房号为工委小区3#2单元-1201，建筑面积107.75平方米，购房总价为307088元；甲方在本合同项下的抵押物之抵押权设定并登记或备案完毕之日，应将《商品房预售合同》和他项权证（或抵押备案证明材料）原件交乙方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止；甲方及丙方应协助乙方或乙方委托的机构办理抵押备案或抵押登记手续，在抵押期间内甲方已按期或提前归还贷款本息后，乙方应出具书面证明协助甲方办理抵押登记/备案的撤销手续，并将已由乙方执管的他项权证（或抵押备案证明材料）原件交还甲方。七、贷款的保证担保：本合同由丙方为甲方在本合同项下提供连带责任保证。若甲方不能向乙方偿还贷款本息或因甲方违约被乙方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带清偿责任。五、甲方授权：甲方授权乙方，从甲方在乙方处开立的存款账户（账号为×××）内扣收本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；乙方有权从该账户上直接划收甲方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用等内容，甲方（手押）：高占军，乙方（公章）中国银行股份有限公司延边分行，丙方（公章）：延吉市宇航房地产开发有限公司，签约日：2007年12月10日”。同日，中国银行延边分行按照高占军的授权，将20万元借款直接付至宇航公司在该行220212938018091001的账户中。截止2018年3月20日，高占军已还本金合计为65228.84元，本金余额为134771.16元，应收利息与拖欠罚息分别为6288.25元、685.7元，需还款总额为141745.11元。另查明，2014年2月18日，宇航公司作为出卖人（甲方）与买受人（乙方）金成签订房屋预销售契约。主要约定甲方自愿将坐落在工委河畔花园3#-2-1201房地产（房屋建筑面积108.14平方米）出售给乙方，甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写肆拾捌万元整），480000元。乙方2014年2月18日前一次性付清给甲方100%房款，双方同意于2014年2月18日由甲方将上述房地产使用权交付乙方。房屋已交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转让给乙方。同日，金成向宇航公司支付房款480000元、煤气费3200元、绿化费200元、电费200元等费用，共计491500元，宇航公司向金成出具收据。案涉房屋现房号为1号楼2单元1201，由金成占有使用至今。还查明，2017年10月13日本院受理宇航公司破产清算一案。截止2017年10月12日止，高占军未清偿的利息为3662.55元,罚息为300.56元。本院认为，本案争议的焦点问题有四：一是案涉借款合同效力如何，高占军、张莉萍应否承担清偿借款本息的民事责任；二是中行延边分行提出的解除借款合同的主张应否予以支持；三是中行延边分行对案涉房屋是否享有优先受偿权；四是宇航公司应否承担连带担保责任。（一）关于案涉借款合同效力及高占军、张莉萍应否承担清偿借款本息的民事责任问题。根据本案查明的事实，《个人一手房屋贷款申请、审批表》、案涉《个人购房借款与担保合同》、《借款借据》、《商品房买卖合同》等证据有高占军签名，经本院依法公告送达后，高占军未出庭参加质证，视为对质证权利的放弃，且根据中行延边分行提供的高占军的贷款还款明细清单，高占军按照合同约定已偿还部分贷款本金及利息，可以认定案涉借款合同成立且生效。中行延边分行按照高占军的授权将案涉借款发放至宇航公司账户中，已按照约定履行发放贷款的义务，高占军作为借款人，应承担清偿借款本息的义务。张莉萍作为其配偶，对夫妻共同债务应承担清偿义务。（二）关于中行延边分行提出的解除借款合同的主张。本案中，中行延边分行与高占军签订的借款合同，均是双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，中行延边分行依约履行了义务，高占军归还了部分借款本金，但未按照合同约定按时支付利息，已构成违约。根据合同约定，未按期还本付息的，贷款人有权宣布合同项下借款本金全部或部分立即提前到期，并要求立即归还部分或全部借款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，高占军逾期未付利息构成违约时，中行延边分行请求解除合同符合双方约定和法律规定，应予支持。同时，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，中行延边分行请求解除借款合同符合法律规定，应予支持。（三）关于中行延边分行对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题。系争房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据我国物权法第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中行延边分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，中行延边分行主张行使房屋优先受偿权依据不足，不予支持。（四）关于宇航公司应否承担连带担保责任的问题。案涉《个人购房借款与担保合同》明确约定宇航公司为高占军在该合同项下提供连带责任保证。若高占军不能向中行延边分行偿还贷款本息或因高占军违约被中行延边分行要求提前清偿贷款本息和费用时，宇航公司将承担连带清偿责任。现高占军违约未能按期清偿借款本息，故宇航公司应对高占军所负债务承担连带清偿责任。但依照《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”规定，宇航公司承担利息的范围限于2017年10月13日本院受理宇航公司破产清算案件之前。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条《中华人民共和国破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司延边分行与被告高占军签订的借款合同（编号为JNRBAA20070073）;二、被告高占军与张莉萍于本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司延边分行截止2018年3月20日的借款本金134771.16元，利息6288.25元、罚息685.7元，合计141745.11元，自2018年3月21日起至借款实际付清之日止的利息、罚息，按照借款合同约定的标准计算；三、被告延吉市宇航房地产开发有限公司对上述债务中的截止2017年10月12日的借款本金134771.16元、利息3662.55元、罚息300.56元，共计138734.27元，承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司延边分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3135元，由高占军、张莉萍、延吉市宇航房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 太 熹审判员 秦承兰审判员 崔 玉 二〇二〇年十二月二十八日书记员 宋晓旭