河南省长垣市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0728民初4314号原告：高同军，男，1971年6月10日出生，汉族，住长垣市。委托代理人：李建楠，河南剑锐律师事务所律师。被告：李强，男，1973年4月19日出生，汉族，住长垣市蒲东区。委托代理人：李振宇，长垣县阳光法律服务所法律工作者。被告：李建军，男，1970年6月6日出生，汉族，住长垣市。委托代理人：苏冬冬，河南弘治律师事务所律师。原告高同军因与被告李强、李建军案外人执行异议纠纷一案，高同军于2020年9月22日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。后依法适用普通程序于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告高同军及其委托代理人李建楠，被告李强的委托代理人李振宇、李建军的委托代理人苏冬冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高同军向本院提出诉讼请求：停止对位于长垣市蒲西区亿隆XXX2期20幢1单元401室（产权证号：30××20）房产的强制执行，并解除查封扣押。事实和理由：2012年1月1日高同军与李建军签订了《买卖合同》，李建军将位于长垣市蒲西区亿隆XXX2期20幢1单元401室房屋以总价款34万元出卖给高同军，合同签订后高同军一次性支付了购房款，李建军将诉争房产交付给高同军占用至今。根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条的相关规定，高同军已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，李建军应配合高同军办理房屋过户手续。李强系执行案件的申请人，李建军系执行案件的被申请人，在执行程序中李强申请长垣市法院对涉案房产强制执行，高同军提出案外人异议，长垣市法院于2020年9月2日作出（2020）豫0728执异35号民事裁定书，驳回高同军的异议申请。高同军购买涉案房屋后，虽没有办理产权过户登记，但高同军以按合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，高同军取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且高同军并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》第304条、第305条、第307条、第312条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第19条的规定，请求依法支持高同军的诉讼请求。李强辩称，高同军与李建军签订的买卖合同是否真实，李强并不知情。如果高同军实际支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续过错原因是谁造成的？根据高同军所述，既然2012年已全部交清房款，案涉房产属于有正规开发商的商品房，依法符合过户条件。高同军未过户，应认定高同军有过错，李强可以查封案涉房产，请求驳回高同军的诉请。李建军辩称，李建军不反对高同军的异议，请法院依法判决。高同军围绕诉讼请求向本院提供的证据有：第一组：商品房买卖合同一份，证明李建军已于2012年将案涉房屋卖给高同军，涉案房屋实际所有人为高同军。第二组：1、亿隆XXX物业管理处证明一份；2、物业费缴费单3张；；3、电费缴费单3张；4、生活垃圾处理费1张；5、换电表费用收据1张；6、微信截图1张。证明2013—2020年期间，案涉房屋由高同军实际居住，并缴纳物业费、电费等，其中2019年2月15日共缴纳物业费、电费、垃圾处理费、换电表费共计5966元，该费用由高同军女儿高某缴纳，并由微信转账记录予以印证。第三组，张某当庭证言，证明高同军与李建军签订合同，支付房款，交付房屋实际居住的事实。以庭审质证，李强对高同军提交的商品房买卖合同的真实性不发表意见，李强不是合同相对方，无法确认合同的真实性。另外仅根据该合同无法证明高同军已经支付全部房款。对亿隆XXX物业管理处出具证明的真实性有异议，认为该证据不符合法定形式，其真实性无法核实。对盖有亿隆XXX物业管理处收费专用章的缴费单据，该单据显示用户姓名为李建军，不能证明是高同军交纳。对执行裁定书没有异议。李建军对高同军提交的商品房买卖合同真实性没有异议，对其他证据请法院核实。李强、李建军未向本院提供证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：高同军向本院提供的商品房买卖合同，高同军称以前合同丢了，在2020年9月份以前疫情期间找到李建军补了一份合同，后来又找到了原合同。因两份合同内容完全一致，且两份合同第二页第五条填写房款内容一致，该数额与两合同第一页第一条房款数额同样不一致，显然，两份商品房买卖合同的真实性存在瑕疵；另外，高同军亦未向本院提供收到条等手续相印证，仅提供了商品房买卖合同及证人证言，不足以证明其全额支付房款的主张，故本院不予采信。对亿隆XXX物业管理处收费专用章，因该证据系电脑打印的证明，未有相关负责人的签名，不符合证据规则的规定，且证明内容没有显示高同军或家人自2014年至今实际居住在长垣市蒲西区亿隆XXX2期20幢1单元401室，故对第二组证据的证明目的，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年李强因与李建军民间借贷纠纷一案，李强申请冻结、查封李建军价值30万元的财产，本院出具（2013）长民二保字第54号民事裁定书，对李建军名下案涉房屋予以查封。后李强依据本院（2014）长民二初字第46号民事判决书，申请本院依法强制执行，在执行期间，本院作出（2015）长执字第1118-1号执行裁定书，查封了被执行人李建军名下案涉房产，该房产登记在李建军名下。执行过程中，案外人高同军向本院提出执行异议申请，本院于2020年9月2日作出（2020）豫0728执异35号执行裁定书，驳回异议人高同军的异议请求。高同军称其于2012年1月1日与李建军签订了商品房买卖协议（并提供了两份相同的合同书），该房屋现仍登记在李建军名下，案涉房屋所缴纳物业费、电费、水费住户名称均为李建军。高同军在庭审中称其不认识字，只会签名；案涉商品房买卖合同其中一份为补的合同，其中一份为原合同，原合同内容是高同军侄子写的，后来补的合同都是李建军写的，包括高同军的签名，高同军在合同上按的手印。本院认为,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定,案外人在未办理财产登记的情况下,虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权,但若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的,即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”,仍享有排除强制执行的民事权利。本案中,高同军提交的两份相同的商品房买卖合同存在明显的瑕疵，不能证明高同军与李建军在法院对案涉房产查封前达成了房屋买卖的合意。高同军称房款是现金交付，仅是证人证言不足以证明房款已经全部交付，亦不能证明房款交付时间。从本案原告提交的证据来看,其仅提交了微信支付凭证和物业缴费等证明,支付凭证仅直接表明资金的流向问题,物业缴费证明亦仅直接表明高同军对涉案房产的占有使用问题,上述证据之间无法形成完整的购房证据链条;退一步讲,如高同军所称其已支付了全部房款,在其支付了全部房款之后法院查封之前,在此期间,其完全可以要求对涉案房产办理过户登记并有权主张权利,但其未提供证据证明在此期间系非因其自身原因未办理过户登记。综合上述种种情形,本案高同军不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,其提起的案外人执行异议之诉不足以排除强制执行,故对原告高同军的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第(二)项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下:驳回高同军的诉讼请求。案件受理费6400元，由高同军承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长 葛 丽审判员 范国宏陪审员 范淑利二〇二〇年十二月二十日书记员 张 硕