广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11237号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司，住所地为广东省东莞市莞城区丽峰路23号东田丽峰大厦写字楼1301号。统一社会信用代码为91441900722438493E。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：蔡志明，男，1984年6月18日出生，汉族，住广东省丰顺县。被上诉人（原审原告）：邱旭莲，女，1983年5月25日出生，汉族，住广东省东莞市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司，住所地为广东省东莞市常平镇河东路1号。统一社会信用代码为91441900198046740F。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，女，该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人蔡志明、邱旭莲、原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2020年10月20日作出（2020）粤1973民初11425号民事判决：一、常平房地产公司、东田公司应于判决发生法律效力之日起十日内共同向蔡志明、邱旭莲支付逾期办证违约金7409.42元；二、驳回蔡志明、邱旭莲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费125元（蔡志明、邱旭莲已预交），由蔡志明、邱旭莲负担75元，由常平房地产公司、东田公司共同负担50元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11425号民事判决书。东田公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡志明、邱旭莲的全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由蔡志明、邱旭莲承担。事实和理由：一、原审法院将不动产权管理部门审核发证的期间计入办证期间是错误的。1.东田公司于2017年7月14日提交了案涉楼宇的不动产登记申请材料，并取得了《不动产登记受理凭证》，该凭证显示国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及竣工验收备案证书均已提交，资料齐全，不存在规划许可证或施工许可证不齐或违反的情形。原审法院认为存在东田公司所提供材料不齐全或未按建设工程规划许可、施工许可等施工而影响大确权颁发的可能，是错误的。2.东田公司一审提交的常平镇不动产登记中心出具的关于东田山畔华庭确权相关情况的回复可证明2017年7月14日至12月26日期间是不动产权管理部门审核发证期间，不应计入东田公司的办证期间。不动产权管理部门审核发证的时间是东田公司无法控制的，2017年12月28日的关于办理不动产权证的通知也可证明东田公司有积极履行通知义务。原审法院认定发放办证通知之日才是实际完成协助办证义务之日是错误的，东田公司完成协助办证义务的时间应当为提交不动产权证办证资料的时间，即2017年7月14日。即使原审法院认为发放办证通知之日才是实际完成协助办证义务之日，也应当扣除不动产权管理部门的审核期间165天。二、原审法院对诉讼时效起点认定错误。1.案涉商品房买卖合同第十五条、附件五其他补充第五条明确约定了东田公司办理案涉房屋权属登记的时间，也明确约定东田公司违反该义务须按己付房款的万分之五支付违约金，以及蔡志明、邱旭莲何时有权解除合同。根据约定，东田公司需在2016年9月13日前将有关确权资料报产权登记机关备案，如到期未备案，则视为违约。2.诉讼时效应当从2016年9月13日起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，蔡志明、邱旭莲自2016年9月13日知道办证权利受到损害，即具备请求支付迟延办证违约金的权利，诉讼时效开始起算。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条也规定，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。3.原审法院认定逾期办证违约金应为按日累计计算的持续性侵权没有事实和法律依据。在蔡志明、邱旭莲未提交任何损失证据的情况下，原审法院认定逾期办证违约金过低不利于敦促东田公司履行协助办证的义务，违反了《中华人民共和国合同法》第一百四十四条的规定。4.原审法院混淆了协助办证请求权与违约金计算方式的主从关系，主权利协助办证请求权己超过诉讼时效的情况下，即使违约金持续计算，也不能因此推导出主权利的诉讼时效未超过。蔡志明、邱旭莲、常平房地产公司未向本院提交答辩意见。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理查明，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点为：一、蔡志明、邱旭莲关于支付逾期办证违约金的请求是否已经超过诉讼时效期间；二、如蔡志明、邱旭莲的请求未超过诉讼时效期间，是否需要对双方约定的逾期办证违约金计算方式进行调整。首先，案涉《商品房买卖合同》（包括主文及附件）是出卖人东田公司、常平房地产公司与买受人蔡志明、邱旭莲的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，蔡志明、邱旭莲亦未在该合同订立之日起一年内申请撤销，因此，该合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。其次，结合案涉《商品房买卖合同》主文及附件，可知当事人约定了出卖人逾期协助办证但买受人不解除合同情形的违约责任。按照合同主文第十五条，该项违约责任为违约金按固定数额（已付房价款的万分之五）计算。再次，由上可知，本案当事人约定的逾期办证违约金是按固定数额计算的，属于一时性债权。一时性债权应从约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，从东田公司、常平房地产公司向蔡志明、邱旭莲交付案涉房屋之日的2014年9月13日起至2016年9月12日，合同约定的协助办证期限满730日，但此时东田公司仍没有协助蔡志明、邱旭莲办妥房地产权属证书。在蔡志明、邱旭莲不解除案涉合同的情况下，应从2016年9月13日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，蔡志明、邱旭莲最迟应于2019年9月12日向东田公司、常平房地产公司主张权利。而蔡志明、邱旭莲于2020年6月16日才向一审法院申请网上预约立案，且没有证据证明其在2016年9月13日至2019年9月12日期间曾就逾期办证违约金向出卖人主张过权利，蔡志明、邱旭莲提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款前段规定的三年诉讼时效期间。在此情况下，无需再考虑是否对双方约定的逾期办证违约金的计算方式进行调整的问题。因此，东田公司、常平房地产公司无需向蔡志明、邱旭莲支付逾期办证违约金。对于蔡志明、邱旭莲提出的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，东田公司的上诉请求成立，应予支持；原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初11425号民事判决；二、驳回蔡志明、邱旭莲的诉讼请求。一审案件受理费125元，由蔡志明、邱旭莲负担（已预交）。二审案件受理费50元，由蔡志明、邱旭莲负担。对于广东东田投资股份有限公司预交的二审案件受理费50元，本院予以退回。蔡志明、邱旭莲应于收到缴款通知书之次日起七日内向本院缴交二审受理费50元。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二〇年十二月二十九日书记员 张 优