浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5745号上诉人（原审原告）：蔡洪星，男，1964年7月17日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：朱伟方，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘星帆，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中房集团瑞安房地产开发有限公司。住所地：瑞安市玉海街道明珠大厦3幢2单元2-3层。法定代表人：张棪清，该公司董事长。诉讼代表人：管理人浙江光正大律师事务所、毕马威华振会计师事务所。负责人：周光。委托诉讼代理人：范丰盛，浙江光正大律师事务所律师。原审第三人：重庆国际信托股份有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。法定代表人：翁振杰，董事长。委托诉讼代理人：陈子恒，男。委托诉讼代理人：李杨，男。上诉人蔡洪星因与被上诉人中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房房开公司）及原审第三人重庆国际信托股份有限公司（以下简称重庆信托公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初10158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡洪星上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、蔡洪星与中房房开公司之间的房屋买卖交易真实，双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效。一审判决认定《商品房买卖合同》无效，显属错误。（一）一审判决认定蔡洪星与中房房开公司对已查封的房屋进行买卖，存在串通的主观故意。但客观事实是，蔡洪星已经办理网签备案登记手续，该事实足以表明交易之时涉案房屋尚未查封，一审判决认定双方存在串通的主观故意，不具有事实基础。（二）蔡洪星已经足额支付全部购房款，但一审判决未区分几笔款项的性质，机械地根据款项流向将涉案房屋买卖交易定性为恶意串通行为，明显错误。蔡洪星从瑞安市建筑工程有限公司（以下简称瑞安建筑公司）房建第二项目部借得款项后，通过林飞霞将购房款支付给中房房开公司，后中房房开公司将该笔收入用作支付尚欠瑞安建筑公司的建设工程款。该资金流转属不同交易主体之间的不同款项支付，绝非恶意串通。1、从主体角度分析。借款合同的当事人是蔡洪星与瑞安建筑公司，购房合同的当事人是蔡洪星与中房房开公司。2、从每笔款项的性质及所反映的法律关系分析。第一阶段，瑞安建筑公司支付给蔡洪星的款项系借款，对应的是借款合同法律关系；第二阶段，蔡洪星支付给中房房开公司的款项系购房款，对应的是商品房买卖合同关系；第三阶段，中房房开公司支付给瑞安建筑公司的款项系工程款，对应的是建筑工程施工合同关系。3、从瑞安建筑公司向中房房开公司破产管理人申报的债权金额以及审核的结果看，其申报与审核的金额中已经扣减了相应工程款。该事实也足以证明中房房开公司收到的购房款已经用于支付之前尚欠的工程款。4、如果蔡洪星与中房房开公司存在串通情形，则蔡洪星无需向中房房开公司支付购房款，直接可以不付款而抵债。正因为蔡洪星不是瑞安建筑公司，才会向中房房开公司支付购房款，本案不是以房抵债，而是实实在在的购房行为。5、没有证据证明中房房开公司已将其与重庆信托公司及农业银行之间签订的有关资金监管协议之事告知蔡洪星，或以此作为合同履行的内容，故涉案购房款是否进入中房房开公司的专项账户，不能归咎于蔡洪星，更不能以此否定蔡洪星购房的真实意思表示及其善意之行为。（三）蔡洪星与中房房开公司之间不存在恶意串通的主观故意。1、涉案《商品房买卖合同》的签订时间为2015年2月10日，而中房房开公司破产的时间是2016年11月4日，相隔21个月。蔡洪星即便知道中房房开公司财务困难，也不可能预见在21个月之后企业会破产，故双方无串通的必要。2、一审判决以蔡洪星系瑞安建筑公司第二项目部负责人的身份，而主观推测二者存在恶意串通情形，与事实不符。本案中，蔡洪星与普通的购房者并无二异。3、从蔡洪星购房的背景分析。蔡洪星作为瑞安建筑公司的员工，基于中房房开公司暂无资金支付瑞安建筑公司工程款，才在得知中房房开公司出售房屋的消息后，愿意购房以减轻瑞安建筑公司未收回工程款的压力，同时也满足自身购房的需求，是三赢的方案。（四）涉案房屋买卖行为不存在损害包括重庆信托公司在内的其他债权人利益的情形。1、“损害债权人利益”是企业破产后才产生的法律概念。假使中房房开公司未破产，那么其将会陆续偿还所欠款项，就不存在损害债权人利益之说。2、对于重庆信托公司而言，其向瑞安市住房和城乡规划建设局出具的《声明书》中载明，“对该项目取得商品房预售许可证后售出（售出行为不包括虚假买卖、买卖双方恶意串通等行为）的商品房，我单位同意放弃该商品房对应部分土地使用权抵押权”。本案中，没有证据证明蔡洪星与中房房开公司之间存在虚假买卖及恶意串通的行为，则该买卖符合抵押权放弃的情形。并且，由于重庆信托公司的债权已经被管理人确认为优先债权，即使涉案房屋所在项目的地块设定了土地他项权利，其所享有的优先债权也不会沦为普通债权。3、对于其他债权人而言。由于中房房开公司已将涉案购房款作为工程款予以扣减，故可以优先受偿的工程款已减少，即其他债权人受偿比例将提高。即使涉案房屋不能完成交付，蔡洪星作为支付了购买商品房全部款项的消费者，其所购房屋的权利本身具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。（五）一审判决认定涉案合同无效，且房屋无法交付，导致蔡洪星的债权不能优先受偿，有违公平公正原则。蔡洪星与其他购房者并无二异，已足额支付购房款，承担了购房者甚至是业主的相应义务，一审判决认定蔡洪星与中房房开公司恶意串通，没有事实和法律依据。即使中房房开公司不能继续履行合同义务交付房屋，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）的意见，蔡洪星作为已经交付全部购房款的消费者，对破产财产也可在购房款的范围内全额优先受偿。一审判决错误认定蔡洪星不属于善意购房者，由此带来的后果是蔡洪星的购房款只能当作普通债权申报，最终只能按照清偿比例得以清偿，对于蔡洪星而言极不公平。二、一审判决法律适用错误。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条的规定并未否认处分行为的效力，也未涉及买受人对于查封物权的认定。一审判决曲解该条文的真正含义，错误引用该条法律规定认定蔡洪星无权请求中房房开公司交付房屋。2、涉案合同已经备案登记的客观事实足以表明，涉案房屋在购买当时尚处于自由状态，蔡洪星有权对房屋主张权利。更何况，由于中房房开公司进入司法破产程序，涉案房屋的查封已被依法解除，此时法律或者事实上不能履行的情形也已经消失。故蔡洪星主张继续履行合同，交付涉案房屋的客观条件已经成就。三、一审判决驳回蔡洪星的一审诉讼请求，即认可中房房开公司可解除涉案《商品房买卖合同》及《地下停车位租赁、赠与合同》，于法无据。1、从解除事由来看，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，只有双方均未履行完毕的合同，破产管理人才有权解除。而本案中，蔡洪星作为购房者，已经履行了支付全部购房款的义务。因此，管理人无权据此解除涉案合同。2、从程序方面来看，涉案合同在破产前就存在，且在第一次债权人会议之前，蔡洪星没有收到解除合同的通知。故中房房开公司无权解除涉案合同。3、蔡洪星已经缴纳工程款、镂空改造装修款、物业维修基金等资金，表明中房房开公司在破产清算期间同意继续履行涉案合同。四、一审判决认为蔡洪星要求确认中房房开公司作出的《中房集团瑞安房地产开发有限公司管理人通知书》无效的诉请不能作为独立的诉讼请求进行支持，不符合基本法理，也没有法律依据。蔡洪星诉请确认该通知书无效，该诉在性质上属于确认之诉。一审判决不予支持，是无视蔡洪星的一审诉讼请求。中房房开公司辩称，一、资金流水是恶意串通的表现，资金流水的背后是恶意以房抵债的事实。1、涉案款项当日进出，实际上仅仅是掩人耳目进行走账，中房房开公司收到的并非真正的购房款。2、本案当事人的恶意串通行为确实损害了第三人（债权人）利益。首先，重庆信托公司就涉案房屋对应的土地价值享有的优先受偿的权利被破坏。其次，涉案房屋的工程款是以水岸蓝庭小区的房屋抵偿中房房开公司所欠的另一项目仁和嘉园项目的工程款，损害中房房开公司水岸蓝庭项目债权人的利益。二、即使不是恶意串通，涉案合同也属无效。从资金流水的情况看，蔡洪星显然不属于善意的购房人。蔡洪星与中房房开公司以虚假的意思表示实施的民事行为无效。三、涉案房屋不能过户。1、涉案房屋现状不能成为过户的理由。涉案项目解除查封和抵押手续，系基于《中华人民共和国企业破产法》第十九条的规定，但此不能成为蔡洪星办理过户的理由。2、继续过户会损害债权人利益。3、破产后，对未完成的以房抵债继续过户，构成个别清偿，属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为。重庆信托公司述称，一、涉案房屋抵押权一直存在，未经重庆信托公司同意，不得转让及办理过户手续。1、生效判决确认重庆信托公司就涉案房屋享有抵押权。2、重庆信托公司的声明书并不是重庆信托公司放弃涉案房屋抵押权的声明，而是行使同意中房房开公司转让抵押房屋权利的体现。重庆信托公司并未放弃涉案房屋的抵押权。本案中，中国农业银行瑞安支行从未收到蔡洪星的购房款，未出具存缴证明，声明书所载明的条件并未成就。此外，本案商品房买卖合同的签订目的不是善意的，是为了实现以物抵债的手段，也不满足声明书所载明的转让抵押物房屋的条件。3、因为涉案房屋存在抵押权，蔡洪星办理所有权过户登记，系法律上不能履行之债，不能办理相关过户手续。重庆信托作为抵押权人，已经明确表示不同意抵押人转让该抵押物，因此中房房开公司不可转让涉案房屋，不能为蔡洪星办理过户登记手续。二、涉案房屋被司法查封，不能转让。蔡洪星与中房房开公司签订买卖合同，构成擅自处分重庆市高级人民法院于2015年2月6日查封的房产，应属无效。三、涉案房屋被解封，系基于破产法的规定。蔡洪星并不是善意的购房人，不能比照正常的社会购房人享受过户的权利。1、涉案房屋的签订，系蔡洪星与中房房开公司串通的产物，侵犯了重庆信托公司合法享有的抵押。2、蔡洪星在明知或者应该知道该行为将损害重庆信托公司利益的情况下，仍然完全放任其结果发生，足以认定其存在主观恶意。此外，涉案房屋的过户，还因涉嫌个别清偿而存在限制。蔡洪星向一审法院起诉请求：1、确认中房房开公司于2018年7月19日作出的《中房集团瑞安房地产开发有限公司管理人通知书》关于解除中房房开公司、蔡洪星于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》以及《中房·水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》无效，并继续履行该二份合同；2、依法判令中房房开公司向蔡洪星交付坐落于瑞安市瑞祥新区××路《水岸蓝庭》小区第1幢1单元802室的房屋。一审法院认定事实：重庆高院于2015年2月3日作出（2015）渝高法民保字第00005号民事裁定书，于2015年2月5日查封中房房开公司名下包括涉案房屋在内的水岸蓝庭8套房屋及绿城璟园96套房屋，查封期限二年。后因中房房开公司进入破产清算程序，管理人依法解除了该批房屋的查封。2015年2月10日，蔡洪星与中房房开公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：蔡洪星向中房房开公司购买坐落于瑞安市瑞祥新区××路××小区××幢××单元××室的一套房屋，面积为125.63㎡，单价为19088元／㎡，总价为2398025元。同日，双方又签订二份《中房·水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》，约定车位号为027＃、028＃，租赁期限20年，合价为260000元，房屋和车位总计2658025元。2015年2月9日即合同签订前一天，瑞建公司房建第二项目部向另案原告林飞霞账户汇款2600416元，另案原告林飞霞从农行账号通过网银汇款给中房房开公司2600416元用于支付另案原告林飞霞购买水岸蓝庭小区1幢1单元702室的购房款和车位款，另案原告林飞霞是瑞建公司房建第二项目部的出纳，中房房开公司当日即将该款如数汇至瑞建公司房建第二项目部账户，瑞建公司房建第二项目部又把该款转回至另案原告林飞霞账户。2015年2月10日，另案原告林飞霞从农行账号通过网银汇款给中房房开公司2658105元用于支付涉案水岸蓝庭小区1幢1单元802室的购房款和车位款，蔡洪星是瑞建公司房建第二项目部的负责人，中房房开公司当日即将该款如数汇至瑞建公司房建第二项目部账户，瑞建公司房建第二项目部又把该款转回至另案原告林飞霞账户，另案原告林飞霞又把2594627.88元汇至瑞建公司房建第二项目部账户。蔡洪星在庭审中陈述，上述中房房开公司两次转账给瑞建公司房建第二项目部账户的款项均用于偿还欠付该公司的经济适用房工程款，但并非偿还涉案水岸蓝庭项目的工程款。中房房开公司开发，瑞建公司承建的中房·水岸蓝庭房地产项目在完成主体工程后由于缺乏资金处于停工状态。2015年11月11日，中房房开公司（甲方）、瑞建公司（乙方）、业主代表徐幼华和阮小兰（丙方），在市政府工作组鉴证下签订一份协议书，约定向88位业主（每户10万元）催收购房款等措施筹集资金，由乙方完成剩余工程。2017年1月23日，中房房开公司向蔡洪星送达水岸蓝庭交房通知书，并要求每户交纳10万元。蔡洪星于次日交纳了该款，后于同年3月21日按每户15100元标准交纳镂空改建工程费用。2016年11月4日，瑞安市人民法院裁定受理中房房开公司破产清算案，案号为：（2016）浙0381破申26号，并成立清算小组，指定浙江光大律师事务所、毕马威华振会计师事务所为破产管理人。2018年7月19日，中房房开公司破产管理人向蔡洪星送达通知书，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，要求解除与蔡洪星签订的《商品房买卖合同》和《中房·水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》，请蔡洪星申报债权。2014年1月30日，中房房开公司将涉案房屋所在“水岸蓝庭”地块土地使用权抵押给第三人重庆信托公司。2014年7月29日，第三人重庆信托公司向瑞安市住建局发函对于“水岸蓝庭”已合法售出的房屋放弃抵押权，对未售出的仍继续保留抵押权。2018年7月3日，瑞安市人民法院作出（2016）浙0381破11号之十民事裁定书，裁定确认叶文肖等63户债权人的债权，其中包括第三人重庆信托公司享有的债权针对璟园项目、水岸蓝庭项目金融借款的抵押债权901753175.08元（优先债权）及迟延履行金11608900.01元（普通债权），瑞建公司享有的债权针对雅景苑项目的工程款483105元（优先债权）及利息10693.09元（普通债权），针对水岸蓝庭项目的工程款16760953元（优先债权）、利息436345元（普通债权）及履约保证金450000元（普通债权）。一审法院认为，存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形的，合同无效。本案中，重庆市高级人民法院对涉案房屋查封在先，中房房开公司擅自与蔡洪星签订《商品房买卖合同》，出卖该查封房屋在后；涉案房屋购房款从瑞安建筑公司房建第二项目部打出，不但从未进入水岸蓝庭项目的资金专业监管农行账户，而且通过支付工程款方式最终打回瑞安建筑公司房建第二项目部；蔡洪星所在的瑞安建筑公司房建第二项目部作为中房房开公司的长期合作伙伴，承建中房房开公司多个工程项目，知道或者应当知道当时中房房开公司资信不良、多处房屋被查封的情形；综上，蔡洪星与中房房开公司签订涉案《商品房买卖合同》，明显存在恶意串通，侵害包括重庆信托公司在内的其他债权人利益的情形，涉案《商品房买卖合同》无效。对已查封房屋进行买卖，同时违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条关于被执行人（中房房开公司）就已查封的财产所作的移转不得对抗申请执行人的规定。涉案房屋虽依《中华人民共和国企业破产法》第19条规定被解除查封，但不能履行情形在先。蔡洪星请求中房房开公司继续履行《商品房买卖合同》及交付坐落于瑞安市瑞祥新区××路××小区××幢××单元××室的房屋，不予支持。中房·水岸蓝庭地下停车位属于房屋买卖的配套设施，应随房屋买卖一并处置，蔡洪星请求继续履行该合同，亦不予支持。关于确认中房房开公司于2018年7月19日作出的《中房集团瑞安房地产开发有限公司管理人通知书》无效的诉讼请求，一是对合同效力已作出认定，二是该请求无诉的实质利益，故不能作为独立的诉讼请求来支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，判决：驳回蔡洪星的诉讼请求。案件受理费25984元，由蔡洪星负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，现有证据不足以证明涉案《商品房买卖合同》和《中房?水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故应认定上述合同合法有效。一审法院认定上述合同存在恶意串通，侵害其他债权人利益的情形，依据不足。而涉案房产存在被查封的情形，属于物权变动问题，亦不影响买卖合同的效力。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，中房房开公司因无力支付工程款，故以其开发的商品房抵偿欠瑞安建筑公司的工程款。基于商品房预售的形式要求，中房房开公司与蔡洪星签订《商品房买卖合同》以及《中房?水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》并通过资金转入转出的方式履行以房抵债协议。现涉案房屋及车位尚未交付，以房抵债协议尚履行完毕，属于上述法律规定的情形，中房房开公司管理人有权基于破产财产最大化的考量，单方决定解除或者继续履行合同。2018年7月19日，中房房开公司管理人向蔡洪星送达《中房集团瑞安房地产开发有限公司管理人通知书》，告知解除中房房开公司与蔡洪星于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》以及《中房?水岸蓝庭地下停车位租赁、赠与合同》，符合上述法律规定，该通知书合法有效。上述合同因中房房开公司管理人的通知而解除，蔡洪星请求继续履行合同、交付涉案房屋，无合同依据，本院不予支持。综上，鉴于一审法院对本案的判决结果正确，故本院对一审判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25984元，由上诉人蔡洪星负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁