北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2020)京0115执异370号案外人：沈某，男，2013年2月14日出生，汉族，住北京市丰台区。法定代理人：沈自洋（系沈某之父），1987年4月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：武艾玲，北京市德润律师事务所律师。申请执行人：杨运飞，男，1978年10月12日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨新达（系杨运飞之父），1948年8月18日出生，汉族，住北京市大兴区。被执行人：北京中建土博士科技发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄（科技创业园）。法定代表人：张猛。被执行人：慧泽天下健康管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区开放路113号南四层409室。法定代表人：彭慧。杨运飞与慧泽天下健康管理（北京）有限公司（以下简称慧泽公司）、北京中建土博士科技发展有限公司（以下简称土博士公司）民间借贷纠纷一案，本院在诉讼中保全查封土博士公司名下北京市XXX号院33号楼（以下简称33号楼）、北京市XXX号院40号楼（以下简称40号楼）。执行过程中，案外人沈某对33号楼1单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，召开听证会进行审查。案外人沈某的委托诉讼代理人武艾玲参加听证会，申请执行人杨运飞未参加听证会，但提交了书面意见，被执行人土博士公司、被执行人慧泽公司未参加听证会。本案现已审查终结。案外人沈某称，第一，关于合同性质与合同效力。土博士公司与沈某签订的《莱茵湾联合建设合同》系双方真实意思表示，双方签订合同之时，土博士公司已取得33号楼的国有土地使用权证和房屋大产权证，且此时产权上没有设定任何权利负担，故该合同未违反法律、法规强制性规定，应为合法有效合同；另外，就合同性质问题，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，即“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”,再结合《莱茵湾联建设合同》的具体履行内容，可知本案合同名为联合建设合同，实为房屋买卖合同；沈某在签订合同时，土博士公司出售的莱茵湾一期房屋已经办理完大产权证的分割手续，一期购房业主也已经取得自己所买部分的房屋的产权证。第二，关于房款支付、收房及占有使用等基本事实情况。沈某与土博士公司签订合同的时间为2013年12月10日，早于法院查封涉案房屋的时间；沈某于2019年5月9日前办理正常入住手续，并持续占有涉案房屋至今；沈某亦已支付全部购房款；涉案房屋未能办理过户登记系因土博士公司违约，未能及时办理大产权证的分割手续，而非沈某的过错。故沈某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部条件。第三，关于沈某对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应结合土博士公司的责任财产范围，沈某、杨运飞及土博士公司对涉案房屋各自享有的权利性质，以及涉案房屋的功能、属性等方面进行综合判断。《莱茵湾联合建设合同》已经基本履行完毕，土博士公司作为出卖人对涉案房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助沈某办理过户登记的义务。据此，涉案房屋己经脱离土博士公司责任财产范围，土博士公司因全额收取了沈某支付的购房款，其责任财产并未因此减损，土博士公司业已无权再用已经出售的房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。沈某对涉案房屋享有的物权期待权与杨运飞的普通金钱债权相比，应予优先保护。沈某对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。涉案房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见，且涉案房屋事实上对沈某一家具有居住保障功能。综上，请求法院停止执行涉案房屋。申请执行人杨运飞称，不同意沈某的异议请求。沈某与土博士公司签订的联合建设合同属于无效合同。土博士公司与沈某均不具备房地产开发资质，双方签订的联合建设合同违反了法律强制性规定，属于无效合同。33号楼所涉土地及房屋性质为科研办公，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，土地建设和使用者必须按照规划用途使用土地。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》的规定，科研办公用地属于A类公共管理与公共服务用地项下第A35小项，对应的使用范围是科研事业单位。科研用地与一般工业用地相比，科研用地倾向于吸纳研发、孵化高新技术等高科技产业，属于国家鼓励扶持科技事业的优惠措施，地价较低，因此对使用主体和使用范围均有严格限定，只能是“科研事业单位”。土博士公司以科研用地用途取得土地后，违反土地规划和土地用途，将涉案房屋分割出售给个人作为住宅使用，其行为本身就是违法的，所签订的协议也因其违法性而无效。沈某基于违法行为和无效合同无法取得涉案房屋的任何权利。综上，请求法院驳回沈某的异议请求。被执行人土博士公司、慧泽公司未到庭，亦未提交书面意见。本院查明，杨运飞与慧泽公司、土博士公司民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，本院于2019年5月9日保全查封土博士公司名下40号楼（不动产权属证书号：X京房权证通字第XXXX号），于2019年5月23日保全查封土博士公司名下33号楼（不动产权属证书号：X京房权证通字第XXXX号）。后本院2019年11月26日作出（2019）京0115民初4772号民事判决书，判决：慧泽公司偿还杨运飞借款本金9821092元并支付利息；对于上述慧泽公司不能清偿的部分，土博士公司在40号楼的价值范围内承担赔偿责任。该判决生效后，因慧泽公司和土博士公司未如期履行义务，杨运飞向本院申请强制执行，本院予以立案执行。另查，33号楼、40号楼登记的规划用途均为科研办公楼。审查过程中，沈某提交了以下证据：1．土博士公司（甲方）与沈某（乙方）于2013年12月10日签订的《莱茵湾联合建设合同》，用以证明沈某以合作共建的形式，购买了涉案房屋，房屋使用期限至2052年3月，且合同合法有效。该合同还载明：甲方与乙方联合开发北京市通州区土博士公司项目（以下简称本项目）；甲方全权负责本项目的建设事宜，并负责本项目的统一运营管理；乙方不参与本项目建设及经营，也不享有甲方经营分红等权利，但负责投入联建投资款，本项目建成后乙方分得一定面积房屋的房屋使用权；本项目建成后，乙方分配所得涉案房屋，乙方应向甲方支付联建投资款1247967元；乙方在本合同签署前已被告知，本项目土地使用权性质为工业，甲方不能为乙方办理本房屋所有权权属证，但乙方对本房屋享有使用权，乙方对此表示认可。2．购房款收据、银行转账凭证，用以证明实际购买涉案房屋，支付了房屋对价。3．物业费、电费、水费、燃气费收据等，用以证明其已实际占有使用涉案房屋。本院认为，沈某系未成年人，其民事诉讼权利和义务由其法定代理人沈自洋行使和承担。本案争议焦点为沈某对涉案房屋是否享有足以排除执行标的转让、交付的实体权利。本案中，33号楼仍登记在土博士公司名下，沈某并未就涉案房屋办理过户登记，故沈某对涉案房屋不享有所有权。由于33号楼登记的规划用途为科研办公楼，沈某自签订《莱茵湾联合建设合同》至本院查封期间，自身并不具备就涉案房屋办理过户登记的相应条件。沈某基于《莱茵湾联合建设合同》享有的仅仅是债权，相比于申请执行人杨运飞的债权并无优先保护的权利基础，即沈某对涉案房屋并不享有足以排除执行标的转让、交付的实体权利。故对于沈某关于停止执行的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人沈某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘 军审 判 员  王 莹人民陪审员  韩永华二〇二〇年十二月十七日书 记 员  熊诗岚