广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初10588号原告：谭培超，男，1976年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：叶贵明，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎洁燕，广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市南海粤丰市×投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：杨某1。被告：佛山市南海康正物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：卢某1。两被告共同委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。原告谭培超诉被告佛山市南海粤丰市×投资有限公司（以下简称粤丰公司）、佛山市南海康正物业管理有限公司（以下简称康正公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于同年6月28日公开开庭审理了本案，原告及其委托诉讼代理人叶贵明、黎洁燕与被告的委托诉讼代理人郑勇、徐广东到庭参加庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告粤丰公司在2019年7月4日签订的《租赁合同》无效，并确认原告于2020年3月21日起被告没有使用涉讼商铺；2.两被告向原告退还租赁保证金75000元和水电保证金20000元;3.两被告返还其多收取原告的电费213266.9元、水费28192.84元及计算至返还之日止的资金占用期间利息（利息按年利率6%利率计算，自2016年1月1日起暂计至2020年4月28日，电费的利息为56124.74元，水费的利息为7419.42元）;4.两被告向原告赔偿经济损失436203元;5.由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2006年底开始，原告承租了被告粤丰公司位于佛山市南海区***商铺（以下简称涉讼商铺），用于经营饭店（店铺名：湛江佬）。原告投入大量资金对店铺进行装修以及购置空调、冰箱、炉具、桌椅等设施设备。在2019年7月4日，被告粤丰公司与原告签订新的《租赁合同》，租赁期限为2019年8月1日起至2021年7月31日。2020年1月23日，受新型冠状病毒疫情影响，政府启动了重大突发公共卫生事件一级响应。原告的饭店也开始停业，直到2020年3月底，原告突然得知饭店被被告粤丰公司强行破门进入，并将店铺内的空调、桌椅、节能炉等设施设备和装修装饰全部打烂并堆放到饭店门外的停车场。随后，原告到罗村派出所报案。原告认为，被告粤丰公司的上述行为已经构成根本违约且造成极其恶劣的不良影响，给原告造成巨大的经济损失和精神伤害。今原告了解发现，自承租以来，被告康正公司长期按高于佛山市电价的标准和南海自来水价格的标准向原告收取每月的电费和水费。现自2016年1月起累计至2019年5月止，被告康正公司多收取了原告的电费213266.9元、水费28192.84元。两被告存在财务人员、收款账户混同的情况，故两被告均应承担共同清偿责任。两被告辩称，1.《租赁合同》已于2020年3月21日解除。2020年3月16日，两被告向原告发出律师函要求其在收到律师函3日内支付费用，如不按约支付则双方签署的租赁合同于3月21日自动解除。原告于3月17日签收了律师函并未支付费用。故双方签署的《租赁合同》已于2020年3月21日解除。2.两被告无需向原告返还保证金75000元和水电保证金20000元。原告未向被告粤丰公司支付2月份租金及场地使用费已超过合同约定的天数，被告粤丰公司有权不向原告返还合同保证金75000元。原告未向被告康正公司支付2月份管理费及水电费已超出合同约定的天数，被告康正公司有权不向原告返还水电保证金。3.两被告无需向原告返还多收取的电费、水费及利息。原告对支付的水电费价格是知悉并且同意的，双方对于水电费的支付已持续10年以上形成交易习惯。在原告支付水电费前，被告康正公司将水电实际用量报抄，并向原告出具收据让其核实。《物业管理合同》约定了水费每吨加收10%的损耗费。原告起诉退还水费已超诉讼时效。原告主张的水电部门的价格是两被告与佛山市禅城区供水有限公司及广东电网有限责任公司佛山供电局确定的价格，与原告无关。4.原告要求两被告赔偿经济损失436203元没有事实和法律依据。原告提供的设备设施损失都是其手写的，没有购买发票，其提供的证据不能证明上述设备设施的价格；原告要求两被告支付其员工工资220000元，没有法律依据。诉讼中，原告提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息公示报告复印件2份，证明原、被告诉讼主体资格。2.租赁合同（租赁期限为2013年8月1日至2015年7月31日）复印件1份，证明原告承租涉讼商铺，经营饭店，原告认为店铺没有相关的产权证明，租赁合同为无效合同。3.物业管理合同复印件1份，证明该合同原件存放在涉讼商铺内，因被告违法清理店铺内物品，导致合同原件被损坏。4.营业执照（副本）复印件1份，证明2006年12月起原告开始承租涉讼商铺至今，经营饭店，因店铺被强行清理，营业执照已丢失。5.微信聊天记录打印件16页（当庭出示存放于手机中的微信聊天记录原件）、转账记录详情打印件1份、华夏银行转账记录打印件2份，证明被告粤丰公司要求原告将租金、水电费和物业管理费全部费用统一付还款至被告康正公司的法定代表人卢某1的个人账户，两被告公司存在财务人员混同，收款账户混同，管理人员混同的情况，两被告应对本案承担连带赔偿责任；6.收款收据原件38份；7.佛山市电价价目表复印件2页；8.广东省发展改革委关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知、关于降低我省一般工商业电价的通知复印件1份；9.佛山市南海区发展规划和统计局关于启动我区自来水价格与价格调节基金联动机制等有关问题的通知复印件1份；证据6-9证明原告经了解后发现被告康正公司自2016年1月至2016年4月累计多收取原告的电费213266.9元、水费28192.84元；10.减免租申请复印件1份，证明受到疫情影响，自2020年2月起所有餐饮服务单位被要求暂停营业，原告与其他店铺业主曾经书面向被告粤丰公司减租申请；11.报警回执复印件1份；12.湛江佬设备用品清单部分复印件1份、货物清单复印件1份、弱电工程设备结算清单复印件1份、2020年2月份至4月份的工资统计表复印件1份；13.照片复印件10份；证据11-13证明原告发现涉讼商铺被破坏后报警，原告发生的经济损失。诉讼中，两被告提交了如下证据：1.粤丰汽车配件批发市场商铺水电报抄单原件3份，证明此证据为原、被告之间收取水电费部分的单据，证明原告在交水费前，被告康正公司将水电实际用量报抄后向原告出具收款收据，原告核实后再交付对应的水电费用，原告对水电费的单价和用量清楚明白。2.中国建设银行单位客户专用回单原件3份、发票原件5份，证明此证据为被告康正公司向水电部门支付水电费的部分单据，证明水电部门依据被告康正公司的总表向被告收取水电整个市场的水电费。3.竣工验收备案表原件1份，证明涉讼商铺已办理规划报建手续。4.律师函复印件1份、邮件查询结果打印件1份，证明两被告就搬走物品事宜通知过原告。当事人对证据真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并附卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交的证据6-9，与本案无关，本院对其关联性不予确认。原告提交的证据10为复印件，本院对其真实性不予确认；原告提交的证据11、13，本院综合认定。原告提交的证据12，为原告单方制作，本院对证据的真实性不予确认。被告提交的证据1，被告提交了原件核对，本院对其真实性予以确认；被告提交的证据4，有邮寄查询单佐证，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年8月3日，原告（乙方）、案外人潭亚三与被告康正公司（被告）签订《物业管理合同》，约定乙方租赁佛山市粤丰汽车配件批发市***房子并同意接受甲方提供的物业管理服务。管理期限从2013年8月1日至2015年7月31日。2019年7月4日，原告（乙方）与被告粤丰公司（甲方）签订《租赁合同》，甲方位于佛山市***房屋按现状出租给乙方用于经营饮食。租赁期限为2年，从2009年8月1日起至2021年7月30日止；每月租金7650元，按先交费后使用原则，乙方应每月五日前支付当月的租金；乙方支付的上述费用再甲方粤丰汽车批发市场招商处缴交；自本合同签订当日乙方应向甲方支付租赁保证金75000元，作为履行合同的保证。租赁期满后，乙方凭保证金收据原件且交齐应缴的费用和租金、按要求将租赁房屋交付给甲方，并同时注销以租赁房屋为经营场地的工商营业执照后，甲方则将租赁保证金（不计息）如数退还乙方；逾期或未足额缴纳双方约定的费用，每逾期一日，应向甲方支付欠费总额每日万分之十的违约金直至付清之日止。逾期五日，甲方即可断水断电，逾期十五日，即视为乙方已提前终止合同，甲方有权进行封铺且不承担任何责任。乙方房屋内的所有物品都是弃置物。为了市场的整体形象，从2019年8月1日起天天营业（节假日除外），乙方关门或者停业应向甲方提出书面申请。如乙方中途退租，或因乙方违约导致甲方解除合同、或合同到期（含解除合同）后没有按要求将租赁房屋交付给甲方的，或者没有注销以租赁房屋为经营场地的工商营业执照的，保证金作为违约补偿金归甲方所有，不予退还给乙方。本合同记载的电话、邮寄地址为通讯送达的地址，如有变化应书面通知对方。乙方通讯地址为：佛山市南海区***。被告康正公司收到原告支付的20000元水电保证金。同日，被告粤丰公司收到原告支付的租赁保证金75000元。2020年3月16日，两被告委托广东龙浩律师事务所向原告在《租赁合同》上留存的地址邮寄《律师函》，邮单备注“敦促及时清付所欠租金、水电及物管费律师函”，《律师函》告知原告：1.3日内支付拖欠的租金、管理费、水电费39398.63元；2.原告逾期支付上述款项，《租赁合同》、《物业管理合同》在上述期限届满之日解除，原告应退出房屋，并按合同约定办理交接手续。2020年5月13日，被告康正公司起诉原告，案号为（2020）0605民初11446号，本院作出的该案民事判决书认定被告康正公司无权没收原告支付予其的水电保证金20000元。另查明，涉讼商铺位所在建筑物已办理竣工备案手续。诉讼中，原、被告确认：涉讼商铺位于佛山市南海区***；原告未交纳2020年2月1日至2020年3月31日的租金及场地使用费。原告陈述：其经营的店铺在2020年1月26日开始未再营业。原告在2020年4月1日发现涉讼商铺内的物品被两被告搬走；原告已经在涉讼租赁经营15年；原告曾在涉讼商铺被搬离处取走过发票。两被告陈述：被告粤丰公司无奈之下才与原告解除合同及清空涉讼商铺内的物品；被告康正公司在2020年3月29日搬走原告的物品；涉讼商铺内物品搬离后，两被告曾通知原告取走，但原告仅取走部分物品。本院认为，原告与被告粤丰公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有法律约束力。原告主张确认《租赁合同》无效，缺乏依据，本院对原告该请求不予支持。两被告陈述其于2020年3月29日将涉讼商铺内原告物品搬离，《租赁合同》于当日未再实际履行，本院确认《租赁合同》于当日解除。（2020）0605民初11446号民事判决已认定被告康正公司无权没收原告支付予其的水电保证金20000元，故被告康正公司应退还该水电保证金予原告。关于何方违约。一方面，原告在疫情发生后直接中止履行租赁费用支付义务，又未按照其认可的租赁费用减免金额向被告支付费用，且在被告粤丰公司向其发出《律师函》催促后仍未支付租金，原告逾期缴纳租金存在履行《租赁合同》的瑕疵。一方面，两被告在2020年3月16日发出《律师函》通知原告未3日内支付租金则解除《租赁合同》，但2020年2、3月份因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对原告使用涉讼商铺和复工复业产生影响和损失，在一定期间内可能造成原告履行合同困难，被告粤丰公司在原告仅拖欠其2020年2月1日后租金情况就要求解除合同，缺乏依据。被告粤丰公司在未就疫情期间租赁费用与原告协商一致且被告粤丰公司明知疫情防控措施致原告在该期间可能无法正常营业的情况下，未通知搬离即迳行搬离原告存放在涉讼商铺内的物品导致了《租赁合同》实际无法继续履行，被告粤丰公司对于《租赁合同》解除存在过错，构成违约。原告主张被告粤丰公司退还租赁保证金70000元，于理有据，本院予以支持。关于原告的损失。原告主张被告粤丰公司赔偿物品损失及员工工资损失，分析如下：1.原告未提交其支付员工的工资的转账凭证及劳动合同佐证其主张的员工工资损失，且陈述其在2020年1月26日未再营业，本院对于原告主张的该部分损失不予确认。2.关于原告主张的物品损失。被告粤丰公司自行搬离原告存放在涉讼商铺内的物品，在搬离过程中确会对物品进行耗损，本院对原告的该部分损失予以考量。原告提交的证据不足以证明其主张的物品价值。原告在涉讼商铺已经经营长达15年，其购置物品成本已在多年使用中进行了摊销。《租赁合同》仅约定了租赁期间两年，原告在新购入物品时也应根据租赁期限予以衡量。此外，原告在发现涉讼商铺内物品被搬离后，应为减少损失扩大及时处理，原告未及时处理被搬离物品导致扩大部分的损失其自行承担。原告的瑕疵履约行为虽然不改变对被告粤丰公司根本违约的认定，但可作为酌情减轻被告粤丰公司违约责任的考量因素。综合考量双方的履约情况、违约方的过错程度、租金标准、被告粤丰公司已收取的租金总额、原告履行《租赁合同》的瑕疵，根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告粤丰公司向原告赔偿损失30000元，原告的主张超过本院核准的部分，本院不予支持。《租赁合同》的相对方为被告粤丰公司，原告以两被告财产混同为由主张两被告承担连带责任，原告提交的证据不足以证明其主张，本院对于原告的该请求不予支持。关于水电费用。原告在涉讼商铺已承租多年未对水电费标准提出异议，表明原告对于其缴纳的水电费标准知情且认可的，原告亦未举证双方对于水电费标准存在其他约定，现原告要求两被告退还部分已缴纳的水电费及支付利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十一条、第一百一十四条、第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之的规定，判决如下：一、被告佛山市南海粤丰市×投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金75000元予原告谭培超；二、被告佛山市南海康正物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金20000元予原告谭培超；三、被告佛山市南海粤丰市×投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失30000元予原告谭培超；四、驳回原告谭培超的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计7402.23元（原告已预交），由原告负担4400.23元，被告佛山市南海康正物业管理有限公司负担150元及被告佛山市南海粤丰市×投资有限公司负担2852元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十一月三十日书记员  谭国敏书记员  杨文晖