河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初4026号原告：赵翠英，女，1966年7月14日生，汉族，住河南省漯河市源汇区。委托代理人：贾向禹，河南长风律师事务所律师。委托代理人：张爽爽，河南长风律师事务所实习律师。被告：张一道，男，1996年4月2日生，汉族，住平顶山市卫东区。被告：顾小红，女，1968年9月16日生，汉族，住址同上，系被告张一道之母。被告：漯河市美家房地产营销策划有限公司，住所地漯河市源汇区嵩山路646号，统一社会信用代码：914111005843800501（1-1）。法定代表人：李军，经理。原告赵翠英诉被告张一道、顾小红、漯河市美家房地产营销策划有限公司（以下简称美家房地产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵翠英及其委托诉讼代理人贾向禹、张爽爽，被告张一道、顾小红、美家房地产营销公司法定代表人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵翠英向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同书》；2、判决被告张一道、顾小红返还原告购房款人民币350000元及利息，利息以350000元为基数，自2019年10月9日起按月息1.5分计算至实际返还之日止，暂定10000元；3、判决被告漯河市美家房地产营销策划有限司返还原告中介服务费人民币3500元；4、判决三被告支付原告违约金105000元；5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2019年10月，原告赵翠英通过漯河市美家房地产营销策划有限公司(以下简称“美家公司”)获知被告张一道所有的位于古城锦苑安置社区的房屋，并极力推荐该房屋。2019年10月9日，在被告“美家公司”处，被告张一道、顾小红向原告赵翠英出示了赠予协议书、古城村安置房物业登记确认书、交房验房记录表等材料。当日，原告赵翠英与被告张一道、顾小红、“美家公司”签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：被告张一道同意出售其所有的位于古城锦苑安置社区3#楼西单元2703的房产给原告赵翠英，上述房屋价为人民币350000元，被告张一道保证自己对该房屋拥有所有权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，原告赵翠英于2019年10月9前全款支付350000元；任一方违约，需向守约方支付违约金为房款的30％；中介服务房屋成交总价的2％收取，共计7000元，由甲乙双方共同承担各1％；“美家公司”故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供情况，损害甲方或乙方利益的不得要求支付中介费。合同签订后，原告英便以转账和现金的方式支付了房款350000元，被告张一道向原告出具了收条。因该房屋系安置房，暂时没有产权书，原、被告在合同签订后，被告即将房屋钥匙交给原告，视为房屋交付。2020年国庆节后，原告从外地打工回家准备装修涉案房屋，却发现该房屋已被他人装修入住。通过向现住户了解，原告赵翠英得知，涉案房屋于2018年由被告张一道的父亲张旭光转让，被告张一道及顾小红对该事情亦知晓。原告认为，被告张一道、顾小红故意隐瞒涉案房屋已出售的事实，与原告签订合同，再次恶意转让涉案房屋，致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任，返还原告购房款并支付违约金。被告“美家公司”作为中介方违反合同约定，向原告提供虚假情况，导致原告权益受到侵害，应承担赔偿责任，为维护公民的合法权益不受侵害，原告具状起诉。被告张一道、顾小红辩称，原告所陈述的上述情况，与事实相符。但有一点我需要补充说明，在房子成交之前，把所有正规合法手续的原件都亲自交给买方过目细审，并通过房产中介签订了房屋买卖协议，把房屋钥匙交给了买方，当时房子是毛坯结构房。交房后原告外出务工，数月之后回来准备装修居住时，发现房子被他人非法换锁侵占并已经装修入住，此情况实属原告对于自己财产没有看管好，责任在原告。当时，在售房协议签订之前，我给我爸打电话说要卖房子，爸爸说房子有人要买，并提供一个买房人的电话号码，我打电话告知那个人说我们房子已经出售，并且我们拥有正规合法手续，任何人没有拿到该房产的合法手续，该房屋买卖所签协议是无效的。但那人一意孤行，与一个没有拥有房屋正规手续的人并私下找了几个担保人签一张无效房屋买卖协议，滑稽荒唐。况且我事先已经告知其该房屋已经出售，但他却置若罔闻，非法换锁，强行进入，实属违法行为。我们要求该房屋非法占有人立即搬走，腾出房子，归还原告。被告美家房地产营销公司辩称，之前不知道被告张一道的2703号房子已经出售，合同正常买卖签订，当时合同的手续很正常。根据当事人提供的证据、质证意见及陈述和庭审查明的情况，认定本案如下事实：2019年9月10日，原告赵翠英（为乙方）与被告张一道（为甲方）、被告美家房地产营销公司（为丙方）签订书面《房屋买卖合同书》一份，合同约定：“甲方同意出售甲方所有的位于古城锦苑安置社区3＃楼西单元2703的房产给乙方。该房屋用途为住宅，合同建筑面积80平方米，房屋用途为住房，权属为私产，毛坯；甲、乙双方议定上述房屋转让价为人民币350000元，按套计算，不动产证办理出来之前所有费用由甲方承担，不动产证办理出来之后甲方需在30个工作日之内无条件配合乙方完成不动产转移登记手续，过户产生费用由乙方承担；甲方承诺保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用及法律上的障碍，该房屋所有权为合法取得，即权力无瑕疵。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担；2019年10月9日由乙方向甲方全款支付人民币350000元，不得拖延；上述房屋的占有、使用、收益、处分权自合同签订之日起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并并入乙方使用；本协议一经双方签字即成立并生效，任一方违约，需向守约方支付违约金，违约金为房款的30％。丙方为甲乙双方提供以下服务，中介服务房屋成交总价的2％收取共计柒仟元整，甲乙方双方共同承担各1％，应于不动产转移登记手续办理前付清。甲乙双方未能交易成功的，中介费不予减免，若甲方或乙方违约或违背诚信原则导致未能交易成功的，由违约方或过错方承担全部中介费；丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲方或乙方利益的，不得要求支付中介费，造成损失的，应当承担损害赔偿责任。在本合同签订之日，甲方应将房屋所有权证、土地使用权证、原购房合同书及房款交付凭证、契税发票以及其它一切交易过户所需的资料交给丙方暂时代为保管，丙方出具收到凭证等。”。被告顾小红在该合同的甲方处签名。合同签订当日，原告赵翠英通过银行转账方式向被告张一道支付327000元，现金支付23000，被告张一道向原告出具350000元的收条一份，被告张一道将该房屋其中四把钥匙交给原告赵翠英，并向被告美家房地产营销公司缴纳中介服务费3500元。2020年国庆节后，原告赵翠英准备对涉案房屋进行装修时，却发现涉案房屋已被他人装修入住。原告赵翠英了解得知涉案房屋于2018年被告张一道的父亲张旭光已将涉案房屋转让，原告赵翠英认为，被告张一道、顾小红故意隐瞒涉案房屋已出售的事实与原告签订合同，致使合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任。被告美家房地产营销公司作为中介方违反合同约定，向原告提供虚假情况，导致原告权益受到侵害，应承担赔偿责任，为维护其合法权益，原告具状起诉。另查明，被告顾小红系被告张一道的母亲，2010年被告顾小红与被告张一道的父亲张旭光离婚。2009年6月5日，被告张一道的爷爷张福来与张旭光、张二旭（被告张一道的叔叔）签订《协议书》一份，该协议中将拆迁涉案安置房的原古城家宅分配给张福来的长子张旭光，张旭光付给张二旭现金20000元。2018年5月30日，张旭光（为甲方）与案外人陈××（乙方）签订《个人卖房协议书》一份，乙方购买甲方拥有的坐落在漯河市××古城村号拥有的房产（住宅），交易价格为261000元，首付定金30000元，最后注明：预付80平方房款，签字生效等。2019年8月3日张旭光在《古城村安置房物业登记确认书》和《古城锦苑安置社区交房验房记录表》选房人和业主处签名。2019年9月10日，被告张一道在将涉案房屋出售给原告前，被告张一道与其父亲张旭光通电话时，其父亲告知该房有人要买，并提供买房人的电话号码，被告张一道与买房人通电话等。庭审中，被告张一道提供2016年2月18日《赠与协议书》一份，该协议内容为张付来将其所有的古城房产赠与给张一道。被告张一道称“张付来”的签字和指印均是“张付来”本人的签字和指印，该《赠与协议书》由张旭光交给被告。现涉案房屋有案外人陈××占有使用。本院认为，根据被告张一道的答辩和陈述，被告张一道在将涉案房屋出售给原告赵翠英前，被告张一道与其父亲张旭光通电话时，其父亲告知该房有人要买，并提供买房人的电话号码，被告张一道也与买房人通电话等事实。本院可以认定被告张一道与其父亲张旭光对涉案房屋所有权及处分权存在异议和矛盾，也应明知涉案房屋已被张旭光出售给他人的情况。被告张一道与原告赵翠英所签订的《房屋买卖合同书》，虽是双方当事人真实意识表示，合同成立，但涉案房屋已被张旭光出售给他人占有、使用，涉案合同事实上已不可能履行，原告赵翠英与被告张一道签订的《房屋买卖合同书》目的已无法实现，故原告赵翠英主张被告张一道解除合同、返还房款并要承担违约责任的诉求本院予以支持。被告张一道庭审中提供的2016年2月18日《赠与协议书》，因该协议书没有见证人见证，赠与人（张付来）现已去世，不能证明该赠与协议书具有真实性、合法性。且与2009年6月5日，被告张一道的爷爷张福来（张付来）与张旭光、张二旭签订《协议书》内容相矛盾，故被告张一道称其为涉案房屋合法所有权人的辩称理由证据不充分，本院不予采信。对于原告赵翠英主张购房款30％的违约金的诉求，因原告赵翠英在与被告张一道签订涉案房屋时明知该房屋属于拆迁安置房屋，在没有对该房屋真正所有权人了解落实的情况下，应明知交易风险的存在，对造成该纠纷也有一定的过错责任；故原、被告就该合同约定的违约金较高，应予以适当减少，本院认为被告张一道应向原告赵翠英支付涉案房款20％的违约金即70000元。对于原告赵翠英主张被告美家房地产营销公司返还中介服务费的主张。因本案为房屋买卖合同法律关系，原告赵翠英主张被告美家房地产营销公司返还中介服务费为居间合同法律关系，二者是不同的法律关系，故原告该诉求本案不予审理，原告可另行起诉。被告顾小红只在合同甲方处签名，其不是房屋买卖合同中涉案房屋的当事人或利害关系人，故原告主张被告顾小红承担还款责任没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告赵翠英与被告张一道、被告漯河市美家房地产营销策划有限公司于2019年10月9日签订了《房屋买卖合同书》。被告张一道在本判决书生效后十五日内支付给原告赵翠英购房款350000元，违约金70000元，共计420000元。三、驳回原告赵翠英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8330元减半收取4165元，诉讼保全费2860元，共计7025元；被告张一道承担6900元，原告赵翠英负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省漯河市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 伟二〇二〇年十二月二十日书记员 宋雯娟