河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初4891号原告：连杰，男，1969年11月11日出生，汉族，住河南省焦作市中站区。委托诉讼代理人：郭卫群，北京市盈科（郑州）律师事务所律师被告：焦作市东桂基金房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市东二环路银建28号楼北2号。法定代表人：罗元元。诉讼代表人：焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。负责人：石文伟，系河南法本律师事务所主任。委托诉讼代理人：刘晓亮，河南法本律师事务所律师。原告连杰与被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连杰的委托诉讼代理人郭卫群、被告东桂公司的委托诉讼代理人刘晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连杰向本院提出诉讼请求：1、确认原告连杰对被告焦作市东桂基金房地产开发有限公司享有1230301元的购房债权。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，被告开发的金桂茗苑小区举行了盛大的复工典礼仪式。2019年7月24日，原告和被告在金桂茗苑售楼部签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的金桂茗苑小区4号楼1单元2103号房屋一套，房屋建筑面积为82.25平方米，房屋价款为230300元。付款方式为一次性付款234408元。原告按约支付了购房款，被告给原告开具了等额的收款收据。2019年8月6日，焦作市解放区吴书记、赵区长及政府各级领导还亲临金桂茗苑施工现场，大力支持被告加快施工进度，争取尽快将金桂茗苑建成并交付。2019年10月21日，原告和被告在金桂茗苑售楼部签订了《商品房买卖合同》五份，约定原告购买被告开发的金桂茗苑小区3号楼1单元1203号、1204号、1906号、2006号、2106房屋各一套，房屋建筑面积分别为82.25平方米、82.25平方米、83.36平方米、83.36平方米、83.36平方米，房屋价款分别为198394元、198394元、201071元、201071元、201071元。原告按约支付了购房款，被告给原告开具了等额的收款收据。然而2019年11月，原告听说被告的金桂茗苑售楼部不让卖房了，而且售楼部还被贴了封条。原告还在网上看到焦作市山阳区法院的公告，让被告金桂公司的债权人向该公司申报债权。此时原告才知道被告早在2019年5月就已经进入破产程序。之后，原告向被告金桂公司申报了购房债权本金1230301元。被告金桂公司的破产管理人经核查后，在2020年8月向原告邮寄了债权编号为【JM-172】的《住宅购房人债权审查通知书》。该通知书的初步审查意见为，原告所申报的商品房买卖合同为进入破产程序后签订的无权处分合同，对原告的债权不予确认。原告收到该通知书后，随即向被告金桂公司的破产管理人提出了书面异议。但是被告仍然对原告申报的购房债权不予确认。原告认为，原、被告自愿依法签订《商品房买卖合同》，原告按照合同约定支付了购房款，且被告出具了《收款收据》。此外，原被告是在被告的金桂茗苑小区售楼部签订的《商品房买卖合同》，签订合同又是在金桂茗苑小区复工仪式进行之后，原告并不知道被告金桂公司已经进入破产程序，原告完全有理由相信被告有权对外销售房屋。因此，确认原告享有1230301元的购房债权合法有据。为此，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。焦作市东桂基金房地产开发有限公司辩称，东桂公司于2019年5月10日进入破产程序，2019年5月10日之后东桂公司未经管理人同意签订的合同属于无权处分，案涉六份合同未经管理人追认，均属无效。金桂茗苑项目至本案开庭之日，仍未取得预售许可，五证不全，案涉合同依法无效。原告主张的购房款未实际支付至东桂公司，东桂公司也没有收到案涉购房款。综上，原告主张无事实与法律依据，请予驳回。本院经审理认定事实如下：2019年5月10日，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08破申1号民事裁定书，裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请。2019年6月12日，焦作市中级人民法院裁定本案由焦作市山阳区人民法院审理。本院于2019年7月4日在本院官网发布破产管理人公示。2019年8月7日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号决定书，指定河南法本律师事务所担任焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人。2019年10月12日，焦作市山阳区人民法院作出（2019）豫0811破3号公告，定于2019年12月23日上午9时在本院1号审判庭召开第一次债权人会议。于2020年9月18日召开了第二次债权人会议。2019年7月24日《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的金桂茗苑小区4号楼1单元2103号房屋一套，房屋建筑面积为82.25平方米，该商品房单价为每平方米2800元，房屋价款为230300元。付款方式为一次性付款。原告于2019年7月1日向干益飞转账200000元；于2019年7月25日向郑含转账30300元，附言购房款。被告分别于转账时间给原告开具了等额的收据。2019年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》五份，约定原告购买被告开发的金桂茗苑小区3号楼1单元1203号、1204号、1906号、2006号、2106房屋各一套，房屋建筑面积分别为82.25平方米、82.25平方米、83.36平方米、83.36平方米、83.36平方米，商品房单价均为每平方米2412.08元，房屋价款分别为198394元、198394元、201071元、201071元、201071元。签订合同当日，被告向原告出具各商品房对应房款的收据，收据均显示收款方式为现金。原告于2019年10月23日向姜丽转账1000000元。焦作市东桂基金房地产开发有限公司管理人作出的债权编号为[JM-172]住宅购房人债权审核通知书载明：债权人名称为连杰，申报权利为交房（1230301.00），申报房屋信息为金桂茗苑4-2103、2106/3-1203、1204、2006、1906，合计1230301.00。管理人初步审查意见：经管理人审查，所申报的商品房买卖合同为进入破产程序后签订的无权处分合同，不予确认。备注：1.以上未作特别说明，货币单位均为人民币/元；3.如债权人对本通知内容确认无误的，应当自收到本通知后五日内在确认一栏签字捺印（盖章）并寄回管理人处。逾期未寄回的，视为认可本通知内容；4.如债权人对本通知内容存有异议的，应当自收到本通知后五日内在不予确认一栏签字捺印（盖章）、并向管理人提出书面异议，附上相应证据材料。逾期未提出异议，视为认可本通知内容。债权人对审查结果不予确认。干益飞出具视频证言，证明连杰在东桂公司购房是其经手的，房款一部分转至郑含私人账户，一部分转至姜丽账户。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、收据、转账明细、债权审核通知书、视频资料以及当事人的陈述予以佐证。本院认为，2019年5月10日，焦作市中级人民法院裁定受理申请人中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司对被申请人焦作市东桂基金房地产开发有限公司的破产申请。被告进入破产程序后，干益飞无权代理东桂公司订立合同，被告亦未对该合同予以追认，该合同对被告不发生效力。对于原告是否向被告支付案涉购房款一事，原告称将房款先后转账至干益飞、郑含、姜丽三人私人账户，并解释系购房时干益飞称东桂公司对公账户被查封，要求原告将第一笔房款打给干益飞私人账户，2019年后期干益飞账户也被银行扣划了资金，干益飞认为其账户存在司法扣划的风险，又让原告将剩余的购房款转给了姜丽和郑含。被告抗辩称干益飞、郑含、姜丽非东桂公司员工，现有证据亦不能证明该三人为东桂公司员工。同时，被告于2019年5月10日进入破产程序且已发布相关公告，原告向干益飞购买被告房屋时，应当知道干益飞系无权代理。另外，案涉商品房单价均不超过三千元，远低于市场价格，收款账户非对公账户且不断变更，原告作为理性自然人应察觉其购买案涉商品房可能存在风险，有理由怀疑干益飞代理卖房的合理性，但原告却未考虑诸多不合理之处，未对被告公司实际状况予以核实，径直将房款转至上述私人账户，有悖常理。综上，本院认为原告非善意相对人，原告将购房款转账至干益飞、郑含、姜丽三人账户，不能认定系向被告支付案涉购房款，原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款、第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项规定，判决如下：驳回原告连杰的诉讼请求。案件受理费50元，由原告连杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  司少华二〇二〇年十二月三十一日法官助理师艳杰书记员高斌