浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5365号上诉人（原审被告）：戴进巧，男，1963年10月3日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：戴进顺，男，1960年9月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：张洪英，女，1961年8月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）：戴乐，男，1982年8月20日出生，汉族，住温州市鹿城区。上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：曾竞孝，浙江金道（温州）律师事务所律师。上列四上诉人的共同委托诉讼代理人：林震宇，浙江金道（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶将，男，1967年11月21日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：余隐，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施明强，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐因与被上诉人叶将房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐上诉请求：撤销一审判决，改判驳回叶将一审诉讼请求。事实和理由：一、戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐与叶将之间的法律关系应为拆迁安置权益买卖合同关系，而非房屋买卖合同关系。1、涉案协议除第一条约定外，其余条款均系关于拆迁补偿权益转让的约定。2、协议签订后，涉案房屋一直由戴进顺的父亲对外出租并收益，叶将从未主张过房屋所有权，直至房屋被拆迁。3、叶将的代理人在多次庭审中明确表示涉案协议系拆迁安置权益买卖。4、法律未禁止拆迁安置权益转让。二、一审判决戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐返还购房款5454414元，明显错误。1、土地、房屋征收是一个漫长的过程，且在当地影响重大，结合涉案协议内容，可推断叶将购买涉案房屋不是为了居住，而是为了获得拆迁补偿利益。当时，其知晓涉案房屋没有权利证书，也知晓房屋的拆迁利益尚不确定。现其因涉案房屋所获的拆迁利益达不到其预期，而向法院起诉要求返还款项，有违诚实信用原则。2、协议书第三条约定，根据拆迁政策按照相应系数换算后的安置面积超过1000平方米部分和增购不当均归叶将所有。说明在签订协议时，叶将明知该投资行为存在一定的风险，甚至预判拆迁安置权益可能会超出1000平方米，因此约定超出部分归其所有。现因拆迁安置权益少于1000平方米，其反过来要求返还买卖款，显示公平。3、签订协议时，涉案房屋周边房价均价在30000元/平方米左右，而叶将知晓拆迁安置权益仅是一种期权，即该权益一定会获得，但无法确定取得时间和金额。因此，双方最终确定单价仅为7300元/平方米，远低于市场价。三、且不论双方之间的法律关系，仅就返还购房款的利息损失，应驳回叶将关于利息的诉请。1、从过错程度看，双方对拆迁安置权益的了解程度大致相同，且作为购买方，叶将为了获得更高收益，降低风险，应当比戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐对情况了解得更深更全面。因此，叶将具有更大的过错。2、从实际获利情况看，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐仅从叶将处获得320万元，其余410万元为循环打款，未实际到账。尤其是戴进巧，在本次交易中分文未得。叶将在前案判决中已经获得了涉案房屋252.82平方米的拆迁权益，加上一审判决的5454414元，仅该两项，叶将已获利11016454元，与其实际付款320万元相比，已获得3.5倍收益。即使与涉案协议价款730万元相比，也已经获得1.5倍收益。若赔偿利息诉请得到支持，则叶将可获得1.9倍收益。因此，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐无需赔偿叶将利息损失。叶将辩称，一、涉案合同性质应以前案生效判决认定的房屋买卖合同为准，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐主张双方为拆迁安置权益买卖合同关系，没有法律依据。二、本案不论是认定为房屋买卖合同还是拆迁安置权益转让，都在于合同中部分买卖标的是违法建筑，不受法律保护，在合同无效的情况下，应根据合同法第58条的规定，返还对应的价款。戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐主张的自负投资风险的观点，不能排除其依法应承担的法律后果。如果按其逻辑，则现实生活中所有的经济合同都存在投资风险，违约方都可以此为借口规避法律责任。三、按照双方当事人签订的买卖合同，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应当承担的合同无效损失赔偿责任远高于叶将在一审中提出的利息主张。一审法院根据双方的过错程度，结合双方对于出现该情况应如何赔偿损失的约定远高于叶将提出的利息损失赔偿主张，对叶将提出的利息损失赔偿主张予以支持，是平衡双方过错后的结果，合理、合法。请求维持原判。叶将向一审法院起诉请求：1、判令戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐返还购房款5454414元并赔偿利息损失（利息损失以5454414元为基数，自2010年1月11日起计算至实际履行之日止，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令胡崇福、徐光明、张林海、黄银友对戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐的三分之一债务承担连带赔偿责任。诉讼过程中，叶将撤回对胡崇福、徐光明、张林海、黄银友的起诉，并撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2010年1月10日，叶将作为乙方，戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐作为甲方，胡崇福、徐光明、张林海、黄银友作为担保人，签订《协议书》，约定：甲方将所有的坐落于温州市鹿城区滨江街道岠江东路135弄5号（37亩地段××路××首）临街五间二层房屋及屋后若干二层建筑中的1000平方米所有权及拆迁安置补偿权益转让给乙方所有（1000平方米具体坐落为：临岠江东路五间房屋中东首一间一至二层，不足1000平方米部分在屋后建筑一层部分补足，再不足部分在岠江东路135弄5号路面其余四间房屋中补足）；转让单价为7300元／平方米，总价款730万元，乙方付款方式为签订之日一同付清；本协议生效后，上述1000平方米所对应的房屋及土地权益均归乙方所有，该房屋被拆迁时，上述1000平方米所对应的拆迁安置补偿权益归乙方所有，根据拆迁政策按照相应系数换算后的安置面积超过1000平方米部分和增购部分均归乙方所有，甲方无权主张权利；新房回购时，甲方保证乙方补足部分面积以与岠江东路135弄5号路面房屋一层同样的优惠价回购，差价部分价款由甲方承担；各方应按照诚实信用原则履行各自义务，甲方承诺对所转让建筑具有转让权利，且全家一致同意，并不存在权益纠纷，若有任何纠葛，概由甲方负责清理，与乙方无涉，因此给乙方造成损失的应予以赔偿；如因甲方原因造成乙方无法实现安置补偿权利或及时取得安置房的，甲方应赔偿乙方由此造成的所有损失（赔偿标准，乙方可选择为已付房款的一倍或房价上涨时该房屋市场价差额等）；本协议履行期间，甲方承诺不将上述临岠江东路五间房屋和屋后建筑未转让乙方部分出售给任何第三人，否则由甲方赔偿乙方500万元；胡崇福、徐光明、张林海、黄银友作为担保人对甲方如下义务的履行以及因违反义务所产生的责任承担连带担保：1、甲方对所转让房屋权利清楚，家庭其他人员没有异议；2、甲方不将岠江东路五间房屋和屋后建筑出售任何第三人；3、保证乙方顺利取得所受让的1000平方米所有权及实现拆迁安置补偿权利（包括按照政策规定的系数换算后超1000平方米部分和增购面积的取得），补足部分面积与优惠价差额由甲方承担。2014年期间，涉案房屋被列入拆迁范围。2017年期间，叶将因与戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐就《协议书》履行产生纠纷，向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，请求：确认涉案《协议书》合法有效；涉案房屋合法面积485.47平方米的房屋拆迁安置权益归叶将所有，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐配合办理权益转移手续，并就叶将无法取得的514.53平方米的房屋拆迁安置权益10805130元及临时安置费承担赔偿责任；胡崇福、徐光明、张林海、黄银友对上述10805130元及临时安置费承担连带清偿责任。温州市鹿城区人民法院审理后认为，1、涉案《协议书》项下涉及合法产权和违章建筑，其中合法可安置面积357.51平方米，购房款金额为2609823元（357.51平方米×7300元／平方米），上述合法可安置面积357.51平方米中，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐有权处分的包括屋后建筑合法可安置面积209.38平方米（314.07平方米×2／3）和东边一间两层房屋可安置面积36.988平方米及戴进巧名下剩余合法可安置面积为6.452平方米，以上合计252.82平方米，剩余面积涉及戴进良的合法可安置部分，未经戴进良同意，虽该部分面积所涉合同有效，但叶将无法取得该部分面积对应的拆迁安置权益；2、由于主合同部分被认定无效，故胡崇福、徐光明、张林海、黄银友无需就无效合同部分承担保证责任。根据上述主要分析，判决：一、确认叶将与戴进顺、戴进巧、张洪英、戴乐于2010年1月10日签订的《协议书》中涉及357.51平方米合法可安置部分的面积合法有效，剩余642.49平方米面积无效；二、位于温州市鹿城区××路××弄××号××亩地段××路××首）房屋合法可安置面积252.82平方米的房屋拆迁安置权益归叶将所有；三、戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐配合叶将办理上述252.82平方米房屋拆迁安置权益转移手续；四、驳回叶将的其他诉讼请求。叶将及戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐不服上述判决均提起上诉。温州市中级人民法院审理后维持原判，并认为，1、叶将系出于投资目的购买涉案房屋，以待将来该房屋被拆迁时获得拆迁利益；2、戴进顺、张洪英与金春、郑武洁、李文洁之间有多笔款项往来，存在其他经济往来的可能，且戴进顺本人亦承认有欠款，出卖房屋是为了还款。现戴进顺、张洪英、戴乐以存在循环打款为由，认为双方之间的买卖系虚构的事实，理由不充分。上述判决发生法律效力后，叶将提起本案诉讼。一审法院认为，双方围绕涉案房屋买卖签订的《协议书》经生效判决确认，其中涉及357.51平方米合法可安置部分面积的内容合法有效，剩余642.49平方米面积因违章无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效后的法律后果之规定，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应返还叶将无效部分面积对应的购房款项，即4690177元（642.49平方米×7300元/平方米）。同时，在有效的357.51平方米面积中，叶将仅取得252.82平方米面积的房屋拆迁安置权益，剩余104.69平方米因涉及无权处分而无法实际取得。对该部分无法实际取得的权益，虽属有效协议内容，但戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐无法实际履行，故同样应返还叶将该部分面积对应的购房款764237元（104.69平方米×7300元/平方米）。综上，叶将要求戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐返还购房款5454414元（4690177元+764237元），符合法律规定，予以支持。关于应返还购房款的利息损失问题，叶将在签订涉案《协议书》时确实存在对合法建筑面积审查不严之大意，但就该问题，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐显然具有更大的过错，其对房屋的了解情况远高于叶将。同时，双方在《协议书》中亦约定，如因戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐一方原因造成叶将无法实现拆迁权益，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应赔偿叶将由此造成的损失，赔偿标准可选择为已付房款的一倍或房价上涨时该房屋的市场价差额。现叶将按照银行贷款基准利率及市场报价利率计算利息损失，截止起诉时止，仅约为应返还房款的一半。综合考虑各情形，叶将要求从协议签订次日起，分段按照银行贷款基准利率及市场报价利率计算，并无不当，予以支持。戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐辩称应从起诉之日起计算，缺乏依据，不予采信。关于戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐辩称的叶将购买的是涉案房屋的拆迁权益问题，已被生效判决否定，本案不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条的规定，判决：戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐于本判决生效之日起十日内返还叶将购房款5454414元，并赔偿利息损失（以5454414元为基数，自2010年1月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费68855元，减半收取34427.5元，财产保全费5000元，合计39427.5元，由戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方就涉案《协议书》形成的法律关系，在前案中已经进行相应的主张和抗辩，前案生效判决已认定双方之间为房屋买卖关系，而非拆迁安置权益转让关系，故对该问题，本院不再赘述。前案生效判决已认定涉案《协议书》部分内容无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐应返还无效部分的购房款并根据过错程度赔偿损失。根据前案生效判决的认定，涉案《协议书》中涉及的1000平方米房屋大部分被政府行政主管部门认定为违章面积，从而导致违章面积部分的内容无效。戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐作为出卖人，因出卖的标的物存在瑕疵而导致合同无效，应认定其存在过错，且其过错明显大于买受人。一审判决戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐赔偿利息损失并无不当，所适用的利息计算标准亦属合理。综上，戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐的上诉请求不成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费68855元，由上诉人戴进巧、戴进顺、张洪英、戴乐负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十二月十日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛