北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初19434号原告（反诉被告）：朱方同，女，1972年12月22日出生，汉族，住北京市东城区。被告（反诉原告）：姚文正，男，1948年12月24日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）朱方同与被告（反诉原告）姚文正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱方同、被告（反诉原告）姚文正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱方同向本院提出以下诉讼请求：1、被告向原告返还房屋押金4000元及利息（以4000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2020年1月19日起计算至实际给付之日止）；2、被告向原告返还2020年1月20日至2020年1月31日的房屋占有使用费1200元；3、被告向原告返还结余物业费400元。事实与理由：原被告双方于2019年7月31日签订《房屋出租合同》，合同约定被告将位于北京市昌平区沙河镇长城泵业小区5单元303室出租给原告居住使用，合同期限为2019年8月1日至2022年7月31日，月租金3000元，押金4000元。合同约定房屋租赁期间产生的水、电、物业费等费用由乙方支付。原告交纳房屋租金至2020年1月底，水费预交450元，电费预交1100元，物业费预交801元。后被告在2019年11月9日未通知租赁人及居住人情况下，无故擅自进入租赁房屋，严重影响居住人日常生活。原告鉴于该情况及居住人春节期间需要住院，于2020年1月5日与被告协商解除租赁合同。被告不同意解除合同，但于2020年1月19日更换租赁房屋门锁，原告自此无法进入该租赁房屋。后原告多次与被告协商退还未到期租金、房屋押金，以及结余的水、电、物业费，被告拒不退还相关费用。因此，原告起诉至贵院，望判如所请。姚文正辩称，一、关于原告第一项诉讼要求。合同第七条规定，退还保证金要在合同解除办完交接手续后退还。关于第二项诉求，合同第八条规定合同期未满房租不退。二、合同第五条规定，室内设施如有损坏，一律照价赔偿。原告损坏和搬走了很多设施并没有赔偿。三、合同第三条规定在租期内所发生的费用由乙方支付。四、由于原告严重违约应付违约金，赔偿被告的一切损失和支付诉讼费。五、关于2019年11月9日进屋之事，在原告证据第七页对话时就告诉了他我要到他家去看的事情。根据原告证据第12页，我在微信中又告诉了他。2020年1月5日，原告要求退房，违反了合同第六条的规定，特殊情况解除合同提前一个月通知对方。原告没有特殊情况，他父亲的眼病是在入住前就有的。更换门锁的事，是为了避免造成更大的损失，换锁前也通知了原告，原告并没有反对，原告把东西全搬走啦，时间接近春节。综上所述，原告是恶人先告状。为了维护被告的合法权利。彰显法律的公平公正。请求贵院驳回原告的全部诉讼请求，并赔偿被告的房租损失及物品损失。姚文正向本院提出反诉请求：1、要求被反诉人返还搬走的沙发、茶几、门柜、大理石餐桌，1.5米宽的席梦思床，实木写字台，如无法还原物就还与原物质量、大小对等的家具，折合人民币6300元；2、修复1.8米宽的床头部分，被朱方同拿走饮水机的水箱和过滤器还给我，折合人民币700元；3、要求原告补偿被告一个月零六天的房屋空置占有损失费3600元（从2月1日至3月6日），抵扣原告的保证金。4、全部诉讼费由被反诉人负担。事实与理由：朱方同在2019年7月30日与姚文正签订了房屋出租合同，租期三年。但朱方同在2020年1月5日在微信告诉要求退房，（当时我在重庆）没有同意。2020年1月9日我到长城泵业的出租房里与朱方同商量房屋的事情。2020年1月18日，我又到涉案房屋与朱方同商量，看到他买的沙发和床与我原有的沙发和床差距太远。我就不同意，他就打电话把警察喊来。警察看了，说你们到法院去解决。双方没有达成共识，我就告诉被反诉人我要换锁。元月19日，我看见他把东西都拿走了，又不把钥匙交出来，我就把锁芯换了。在微信中我告诉了原告，目的是为了避免他继续搬走或损坏我的东西使损失扩大。她扣了我的钥匙，我扣着他的保证金。在他搬走后，我清点发现她搬走了我的沙发，茶几，门柜，大理石餐桌，1米5宽的席梦思床，写字台各一件，还把饮水机上的水箱和过滤器拿走了，把1米8宽床的档头部分也拿走了。还有一些小物件。本房是2012年10月21日买来养老的房子，家具都是好质量的。由于政策放宽，2018年我得了一个孙子需要照顾，为了方便我们以出租的方式交换了一下住房的位置。第一年是租给张国旗和孙潮的，有交接清单证明我出租房内有这些物品存在。第二位是朱方同，她只住半年我是不会租给她的。她以租期三年欺骗的手段取得了该房的占用权。基于上述事实，依法提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权利。朱方同对姚文正的反诉辩称，不需要答辩期。不同意反诉诉讼请求。一、签订房屋出租合同时，上面并没有附家具清单，对方说我搬走或毁坏，他应该提供证据。他说以前房间里有什么东西，但我认为以前他跟别人的合同跟我没有关系。二、不同意对方要求我进行补偿，没有事实和法律依据，对方说我扣了他的钥匙，与事实不符，我租金交到1月底，他1月19日换了锁芯，不是我扣了钥匙。而且合同第七条写了，办完交接退还保证金，但对方把锁芯换了，就是他解除合同了，保证金就是平时说的押金，应当退给我。三、关于空占损失，我没有空置，是对方提前把锁芯换了收回了房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月31日，朱方同（承租方、乙方）与姚文正（出租方、甲方）签订《房屋出租合同》，约定甲方自愿将长城泵业5单元303租给乙方，出租时间从2019年8月1日至2022年7月31日止，月租金3000元，租金每三个月一缴，如需要续租，在期满前一个月与甲方商议；本合同自签订之日起，所发生的水、电、电视费、物业管理费用由乙方负责支付；屋内设施不许乱钉和改变屋内结构，室内设施如有损坏一律照价赔偿；本合同有效期中途不得变更或解除合同，如有特殊情况提前1个月通知对方，乙方对该房无转租权；乙方承租前向甲方缴4000元保证金，该款在解除合同办完交接手续，甲方退还乙方保证金；合同未满，房租不退。甲方将大门钥匙和室内钥匙共2把交给乙方，如有丢失照价赔偿。合同尾部有注明“乙方退房时，留下两张床，一套沙发，一个茶几”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，朱方同交纳了保证金4000元和2019年8月1日至2020年1月31日期间的租金18000元。庭审中，朱方同称姚文正私自进入涉案房屋，没有安全感，故在2020年1月5日通过微信告知姚文正不再租赁涉案房屋，姚文正认可收到该微信，但已经回复不同意。朱方同称自己在2020年1月18日搬离涉案房屋，姚文正于2020年1月19日更换涉案房屋锁芯，并提供微信聊天记录证明该事实，故朱方同主张姚文正退还保证金4000元及相应的利息和2020年1月20日至2020年1月31日的房屋占有使用费1200元。姚文正认可微信聊天记录的真实性，但不同意退还押金、利息、房屋占有使用费。庭审中，双方协商一致同意日租金按照100元计算。另查一，朱方同向姚文正交纳了2019-2020年度的物业费801元，现朱方同主张退还半年的物业费400元，姚文正认可收到801元的物业费，但不同意退还剩余钱款。另查二，姚文正要求朱方同返还沙发、茶几、门柜、大理石餐桌、1.5米宽的席梦思床、实木写字台，如无法返还原物就还与原物质量、大小对等的家具，折合人民币6300元，并向法庭提交了手写材料、2018年7月8日姚文正与孙潮签订的《北京市房屋租赁居间合同》、照片等证据证明其损失。朱方同不认可前述损失及证据，称自己已经按照合同约定重新购买了沙发、茶几、床，并向法庭提交了照片、订单截图等证据加以证明。姚文正不认可朱方同提供的证据，并称朱方同购买的沙发、茶几、床与原价值差距太大，但未提交相应的证据证明物品的原价值。姚文正主张床头500元、饮水机的水箱、过滤器共200元，并提交了相应的照片证明水箱、过滤器被更换，但未提交床头被损坏的证据。朱方同对该损失不予认可。姚文正主张房屋空置占有损失费3600元，并提交了2020年3月6日姚文正与案外人葛何峰签订的《房屋租赁合同》证明其在2020年2月1日至2020年3月6日之间有损失。朱方同不同意支付。另查三，经本院释明，姚文正坚持不要求法院到现场勘验，表示涉案房屋内已经没有什么可看的了。庭审中，双方均认可现涉案房屋内没有朱方同的物品，涉案房屋没有产权证，亦不能提交房屋的规划建设审批手续。上述事实，有《房屋出租合同》、转账记录、微信聊天记录、订单截图、录音、照片、《北京市房屋租赁居间合同》《房屋租赁合同》、书面材料、《房屋转让合同》及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有相关建设规划审批手续，故朱方同与姚文正签订的《房屋出租合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，姚文正在明知涉案房屋没有合法审批建设手续的情况下，仍然出租给朱方同，而朱方同在签订合同时并未尽到谨慎审查租赁标的物性质的注意义务即入住，双方对于合同无效均存在过错。关于朱方同主张房屋保证金4000元及利息一节，合同无效后，姚文正应当予以返还保证金，对于朱方同的该项请求，于法有据，本院予以支持。关于利息的请求，于法无据，本院不予支持。关于朱方同主张2020年1月20日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费1200元一节，因朱方同已经在2020年1月18日搬离涉案房屋，姚文正在2020年1月19日已经知晓搬离的事实并更换门锁，故对于朱方同要求退还房屋占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持。关于朱方同主张退还剩余物业费400元一节，于法有据，本院予以支持。关于姚文正主张朱方同返还沙发、茶几、门柜、大理石餐桌、1.5米宽的席梦思床、实木写字台，如无法返还原物就还与原物质量、大小对等的家具，折合人民币6300元，以及床头500元，饮水机的水箱、过滤器共200元的请求，因姚文正未提供充分的证据证明其实际损失，本院对该请求不予支持。关于姚文正主张朱方同赔偿2020年2月1日至3月6日期间的房屋空置占有损失，本院认为姚文正在明知涉案房屋没有合法审批建设手续的情况下，仍然出租给朱方同，其应当承担相应的责任，因此对于该项损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、姚文正于本判决生效后十日内退还朱方同保证金4000元、物业费400元；二、姚文正于本判决生效后十日内退还朱方同2020年1月20日至2020年1月31日期间的房屋占有使用费1200元；三、驳回朱方同的其他诉讼请求；四、驳回姚文正的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由朱方同负担（已交纳）；反诉受理费25元，由姚文正负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张焱二〇二〇年十二月二十九日书记员  田媛