文书内容云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4713号原告：王丽萍，女，1973年9月19日生，汉族，云南省安宁市人，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：杨俊，男，汉族，1964年9月24日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州弥勒市，系村委会推荐代理人，特别授权代理。被告：云南广厦置业有限责任公司，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城**）。统一社会信用代码：915329017670630746。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。被告：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城**）iv>统一社会信用代码：91532900662604487N。法定代表人：冯荣满，职务董事兼总经理。二被告共同委托诉讼代理人：李刚，男，特别授权代理。第三人：李艳成，男，1987年7月29日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。第三人：杨军，男，1972年2月10日生，白族，住云南省昆明市盘龙区。第三人：范井双，男，汉族，1967年10月5日生，住辽宁省法库县。范井双委托诉讼代理人：任志伟，1984年3月28日生，汉族，住辽宁省康平县，特别授权代理。原告王丽萍与被告云南广厦置业有限责任公司（以下简称广厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院在审理过程中依职权追加了大理州新华石寨子旅游有限公司（以下简称新华石寨子公司）作为被告，李艳成、杨军、范井双作为第三人。原告王丽萍及其委托诉讼代理人杨俊，被告广厦公司、新华石寨子公司的共同委托诉讼代理人李刚，第三人李艳成、杨军、第三人范井双的委托诉讼代理人任志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王丽萍向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2011年11月20日签订的《商铺租赁合同》，并将承租房屋及附属设施修复后按租房时的交房标准交还给原告；2、判令被告支付原告2012年1月1日起至2020年9月30日止的商铺房屋租金117,065.04元；3、依法判决被告支付原告违约金55,730.27元（按合同租金总额的百分之三十计算：185767.56×30%）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年11月20日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，该合同就租赁商铺地点、面积、租赁期限等进行了约定。合同签订后，原告按约定将房屋交给被告使用，被告却不全面、认真按合同履行义务。根据《商铺租赁合同》第五条约定，被告应于每季度的第一个月30日内支付原告本季度的房租，到2020年7月30日，被告共应向原告支付2012年1月1日至2020年9月30日的房租158,446.97元，但截至起诉之日，被告仅向原告支付了41,381.93元，扣除已付租金，被告还应向原告支付租金117,065.04元。被告的行为，违反了租赁合同的约定，给原告造成了巨大的经济损失，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告广厦公司、新华石寨子公司辩称，被告广厦公司与密湾一期（原南国城）的70多位业主及业委会成员协商一致并形成会议纪要，被告广厦公司于2020年年底付清业主2019年以前的租金，该会议纪要有被告方主要领导及业委会成员签字，业委会成员确认的事项对业主具有约束力，该会议纪要是对租赁合同的补充和变更，业主应按照会议纪要执行，所以现原告主张解除合同、支付违约金，无法律依据，不应得到支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，被告广厦公司及次承租人因贯彻落实疫情防控措施，导致经营困难，营业收入明显减少，不能按合同约定的期限支付租金，原告要求解除合同，不应得到支持。同时因疫情影响，2020年1月24日云南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，密湾一期作为商业项目与旅游业相关，经营受损。2020年5月11日密湾一期商户向被告广厦公司申请减免半年房租。2020年7月14日，文化和旅游办公厅下发《关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知》，旅游业开始复苏。根据《中华人民共和国合同法》关于不可抗力及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定，在疫情期间不能正常营业172天，该期间的租金应当减免。原告主张违约金过高，应就应付未付租金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第三人李艳成辩称，李艳成向杨军承租涉案房屋一楼经营大理古城南国城水上人家民俗音乐餐厅，并按合同约定支付租金，法律应保护第三人李艳成的合法权益，不能因该纠纷影响第三人的正常经营。第三人杨军辩称，1、答辩人并非是本案的合同当事人，根据合同相对性原则，答辩人不具备诉讼主体资格；2、答辩人于2014年7月1日向新华石寨子公司承租的商铺；3、答辩人自2014年7月1日承租商铺后，所有的租金均已按约支付，没有违约事宜。综上，答辩人与本案原、被告间无利害关系，也没有任何违约行为，不应作为本案第三人参加诉讼。第三人范井双辩称，答辩人所有费用已交给广厦公司，答辩人与本案无利害关系。当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案的法律事实如下：2011年11月20日，原告（甲方）与被告广厦公司（乙方）签订了编号为GSZY-H-（2011）xxx号《云南广厦置业有限责任公司商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于大理·银水帝都（原南国城）商业B13栋1-3层xx号商铺出租给乙方经营使用，套内建筑面积为67.71平方米（具体面积以产权部门最终测量为准），租赁期限为10年，2012年1月1日至2021年12月31日。租金为每月每平方米22元，前三年租金不变，从第四年起每年递增3%。具体标准如下：            租赁期限              月租金额                  2012年1月1日至2014年12月31日              1,489.62元                  2015年1月1日至2015年12月31日              1,534.30元                  2016年1月1日至2016年12月31日              1,580.35元                  2017年1月1日至2017年12月31日              1,627.75元                  2018年1月1日至2018年12月31日              1,676.50元                  2019年1月1日至2019年12月31日              1,726.61元                  2020年1月1日至2020年12月31日              1,778.75元                  2021年1月1日至2021年12月31日              1,832.23元      甲方同意给乙方6个月免租期优惠，免租时段为2012年1月1日至2012年6月30日。租金支付方式为：租金按季度结算。合同首期租金季度款在合同签订的有效起始日即2012年1月1日一个月之内提前一次性支付给甲方，后面季度的租金由乙方于每个季度第一个月30日内交付给甲方。房屋的转让与转租约定为租赁期间，乙方可以转租该房屋，但乙方的权利义务仍由乙方继续履行。房屋的变更、解除与终止约定为房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，并收回该房屋：1、利用承租房屋进行违法活动；2、拖欠房租累计三个月以上，经甲方催告仍不交纳的。违约责任约定为租赁期间，乙方有本合同约定的违约行为，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应赔偿该损失。合同还对租赁期间的税费缴纳等进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交给被告广厦公司经营使用，被告广厦公司共向原告支付了41,381.93元房租（其中含2012年1月1日至2014年9月30日的租金36,913.07元）。2012年1月1日至2020年9月30日，被告广厦公司应向原告支付租金158,443.5元（1,489.62元×6个月+1,489.62元×12个月+1,489.62元×12个月+1,534.30元×12个月+1,580.35元×12个月+1,627.75元×12个月+1,676.50元×12个月+1,726.61元×12个月+1,778.75元×9个月），扣除被告广厦公司已支付的租金41,381.93元，尚有117,061.57元未付。因被告广厦公司迟延支付租金，2020年5月25日，大理省级旅游度假区信访局、大理镇人民政府召集被告广厦公司与南国城业主代表商讨租金支付事宜，并形成会议纪要，被告广厦公司承诺于2020年12月31日前一次性付清截至2019年12月31日所欠业主的租金，若广厦公司不能按期支付租金，业主可以无条件终止合同收回房屋，广厦公司须将房屋恢复原状交还业主。但截至开庭之日，被告广厦公司也未向原告支付租金，庭审过程中，被告广厦公司明确表示不能按期支付租金。另查明，被告广厦公司是被告新华石寨子公司投资控股的一人有限责任公司。2013年11月13日，被告新华石寨子公司向密湾小镇（原南国城）业主就租金支付问题做出承诺，2019年7月23日，两被告共同向密湾小镇一期业主委员会作出《致密湾小镇一期业主委员会的公开信》，说明被告新华石寨子公司和被告广厦公司于2011年3月22日签订了一份《债权债务转让协议》，被告新华石寨子公司接手原广厦公司开发、运营的大理南国城项目。2014年7月1日，被告石寨子公司将被告广厦公司承租的上述房屋一至三楼转租给第三人杨军，涉案房屋一楼第三人杨军使用了2间铺面，其余转租给第三人李艳成。涉案房屋二楼、三楼由大理市景云酒店有限公司租用，因该公司经营出了特殊情况后被关闭，第三人范井双经公安机关拍卖而取得了涉案房屋二楼、三楼租赁权。目前涉案房屋一楼除杨军使用2间铺面外其余由李艳成管理使用，二楼、三楼由范井双管理使用。上述事实，有三方当事人在庭审中陈述及原告提交的《云南广厦置业有限责任公司商铺租赁合同》一份、被告广厦公司提交的《会议纪要》一份、《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》两份，第三人李艳成提供的《房屋租赁合同》，本院调取的《承诺书》《致密湾小镇一期业主委员会的公开信》《广厦公司企业信息公示报告》予以证实。本院认为，原告与被告广厦公司签订的《云南广厦置业有限责任公司商铺租赁合同》主体资格合法、意思表示真实，不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告按约定将房屋交给被告广厦公司使用，但被告广厦公司未全面履行合同义务，仅支付了41,381.93元租金，尚欠2014年10月1日至2020年9月30日的剩余租金117,061.57元及2020年10月1日至今的房租，且在本院审理过程中，被告广厦公司表示不能按期支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定和《云南广厦置业有限责任公司商铺租赁合同》中拖欠房租累计三个月以上，经出租人催告仍不交纳的，出租人有权解除合同的约定，原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告广厦公司恢复原状、返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称因新冠疫情影响，请求减免租金。本院认为，为贯彻落实《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的精神，本院酌情减免被告广厦公司2020年2月1日至2020年3月31日的租金3,557.50元（1,778.75元×2个月），故被告广厦公司应支付给原告2014年10月1日至2020年9月30日的剩余租金113,504.07元（117,061.57元-3,557.50元）。被告广厦公司长期拖欠租金，属于违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告广厦公司应向原告支付合同租金总额的30%作为违约金，被告广厦公司辩称违约金过高，请求法院予以调整。本院结合合同实际履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为35,118.47元（117,061.57元×30%）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，合同解除后，第三人杨军、李艳成就其使用的一楼商铺负有协助返还的义务。第三人范井双就其使用的二楼、三楼商铺负有协助返还的义务。关于新华石寨子公司是否应担责的问题。根据本院调取的《承诺书》《致密湾小镇一期业主委员会的公开信》《广厦公司企业信息公示报告》，被告广厦公司与被告新华石寨子公司存在财产混同情形，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告新华石寨子公司应对广厦公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王丽萍与被告云南广厦置业有限责任公司于2011年11月20日签订的编号为GSZY-H-（2011）xxx号《云南广厦置业有限责任公司商铺租赁合同》。二、被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于大理·银水帝都（原南国城）商业B13栋1-3层xx号商铺恢复原状并返还给原告王丽萍。第三人杨军、李艳成对一楼商铺负有协助返还义务。第三人范井双对二楼、三楼商铺负有协助返还义务。三、由被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司于本判决生效之日起三十日内连带支付原告王丽萍2014年10月1日至2020年9月30日的剩余租金113,504.07元。四、被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司于本判决生效之日起三十日内连带支付原告王丽萍违约金35,118.47元。五、驳回原告王丽萍的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,956元，原告王丽萍负担553元，被告云南广厦置业有限责任公司、大理州新华石寨子旅游有限公司负担3,403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  罗进文人民陪审员  杨信学二〇二〇年十二月十五日法官助理邵艳书记员杨筱榕