大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9579号原告：贺子嘉，女，1991年7月17日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：岳泉林，系辽宁诚高律师事务所律师。被告：大连华丰金山花园房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区黄山路3A、3B号，统一社会信用代码91210200570880476R。法定代表人：崔迎喜，系执行董事。委托诉讼代理人：秦芳菲，系辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。原告贺子嘉与被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告贺子嘉的委托诉讼代理人岳泉林，被告的委托诉讼代理人秦芳菲、刘甲明出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求（变更后）：判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金28,391.71元（自2019年11月1日起至2020年9月1日止，共计305天，以已支付房屋价款930,876元日万分之一标准计算）。事实与理由：原、被告于2017年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的大连市甘井子区金山园25号2单元6层2号住宅一套，建筑面积83.84平方米，房屋总价款930,876元；被告应当在2018年3月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；第十五条约定：办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由原告负责办理。如因被告责任，自房屋交付之日起超过两年，原告仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，但被告未按约为原告办理房屋权属登记，直至2020年9月1日才通知原告可以办理房屋权属登记。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法裁判。被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告作为案涉项目的开发商，迟延办证并非是“由于出卖人的原因”所导致，原告亦没有提供证据证实系由于被告的原因导致迟延办证，故被告不应承担迟延办证的违约责任。根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，应该是由于出卖人的原因导致迟延办证的，被告作为出卖人才承担法律责任。根据谁主张谁举证的原则，原告应举证证实系由于被告的原因导致迟延办证，否则，原告应承担举证不能的不利后果。二、根据办证难流程，政府部门的等效文件应作为办证之依据，故即使法院认定被告应承担违约责任，被告的违约日期应截止到2020年7月29日。根据《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发[2019]18号）规定，对办证难的项目，由当地政府相关部门出具等效文件，作为登记要件和依据。在区住建部门已在2020年7月29日出具了竣工验收的等效证明文件，并递交给了办证部门，故即使法院认定被告应承担责任，被告的违约责任截止日期应是2020年7月29日。三、即使法院不认可行政部门递交的等效文件作为被告违约责任终止日，司法实践中，亦应以被告2020年8月20日之前向办证机关递交初始登记所需材料的日期作为被告违约责任的终止日。原告主张应以政府的备案日期作为被告违约责任的截止日没有法律依据。现有证据证明，被告于2020年8月20日前已将案涉小区房屋办理初始登记的申请材料全部提交至办证登记部门，并取得有效的收件回执。在被告递交初始登记资料文件后，办证登记部门后续的材料审核至备案登记等期限，其并非是因被告作为出卖人的原因所致，故司法实践中，应以被告递件日，作为被告违约责任的终止日。被告递件的具体日期，被告已申请法院调查取证，但日期肯定是在2020年8月20日办证部门给被告出具的收件书面回执之前。故即使法院认定被告应承担违约责任，其承担责任的日期，最晚也应截止到被告收到递交审批报件回执的时间即2020年8月20日。四、因受到新冠××疫情、台风强暴雨等恶劣天气等因素影响，在被告违约后，被告亦必须继续履行合同以达到办证之条件，若法院认定被告违约，也应当扣减受不可抗力等因素影响期间相应日期的违约金。被告办理案涉项目初始登记期间，因受到新冠××疫情开始爆发、住建部门对建筑企业的停工令直至3月31日才缓慢恢复，以及大连7月22日爆发的聚集性疫情、强台风等恶劣天气等因素影响，根据《民法总则》第一百八十条第二款、《合同法》第一百一十七条的规定，上述情形是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告受上述客观情况影响而无法继续进行履行合同，根据最高法《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》的精神，法院应本着平衡各方利益的处理精神，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任，故被告认为从兼顾公平合理原则，法院应当减免被告受不可抗力等因素影响期间相应共计104日的违约金。对此，郑州中院在新冠疫情后立案审理的相同案由和类似案情的（2020）豫01民终1867号民事判决中，对迟延履行后因出现新冠疫情等不可抗力因素，在开发商应付的违约金数额中给予了免除。五、即使法院认定被告应承担违约责任，因违约赔偿应遵循损害填补原则，原告应对被告违约对其造成的损害承担举证责任，否则，法院应按照被告的抗辩对违约金予以调整，故被告认为违约金从日万分之一调整为日万分之0.5比较妥当。即使被告应承担违约责任，也仅仅是造成原告不能及时取得不动产登记凭证，而不影响原告对房屋居住等合同主要目的的实现。而我国的违约金是以补偿为原则，再结合前述受不可抗力、办证难等解决化解措施，造成逾期办证的结果并非被告企业自身原因导致的客观情形，并考虑到原告亦未举证证实被告的违约对其造成损害的相关证据，对此，大连中院在购房者诉保利地产公司的类似系列案件（2018）辽02民终4079号民事判决中，根据公平原则酌定将合同约定的“已付房款日万分之一”的逾期办证违约金标准调整为“已付房款日万分之0.5”。故被告认为，根据被告履行合同的实际情况及过错程度，兼顾公平原则，并参考本地法院相同或相似判例的基础上，法院应依法将违约金由日万分之一调整为日万分之零点五。六、原告自交房入住以来存在未支付电费、逾期未缴纳物业费的情形，而电费一直是由被告垫付的，若法院认定被告应向原告支付逾期办证违约金，则被告认为应违约金中抵顶原告欠付的物业费、电费等相关费用。综上，被告逾期办证并非由于被告自身原因导致，存在政府相关部门竣工验收以及不可抗力等因素影响，被告具有相应免责事由，且原告诉请要求被告支付违约金数额过高，故被告恳请法院依法驳回原告所有诉讼请求。经审理查明，2017年5月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区金山园25号2单元6层2号房屋，总房款930,876元；出卖人应当在2018年3月31日前交付商品房；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。被告于2018年4月22日将案涉房屋交付原告。被告于2018年3月6日向原告出具了结算款发票，房屋面积为83.84平方米，房款金额为930,876元，备注“结算款发票”。2020年7月29日，大连市甘井子区住房和城市建设局向大连市不动产登记中心出具《证明》，内容载明：依据辽宁省自然资源厅《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发[2019]18号）文件精神，由大连华丰金山花园房地产开发有限公司开发建设、大连经济技术开发区规划建筑设计院设计、大连华丰建筑工程有限公司施工、大连方圆建设监理有限公司监理的金龙路旧区改造项目A区（华丰·金山花园）工程，建筑面积269,554.23平方米（1#-48#）共48栋楼，根据鉴定部门出具的鉴定报告，该项目工程地基基础及上部承重结构的施工质量满足设计及相关验收规范要求。2020年8月20日，大连市不动产登记中心向被告出具《不动产登记收件回执》，登记类型为商品房项目房地产权首次登记。2020年9月1日，被告在原告所属小区单元门上张贴《华丰金山花园办理房产证通知》，通知原告可以办理房产证。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》；辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部于2020年7月25日发布《辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部令第14号》；大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部于2020年7月31日发布《大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部令第13号》；大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站于2020年3月31日向被告下发《恢复施工安全监督告知书》；大连市卫生健康委员会发布快讯《8月30日上午，市政府新闻办举行新冠××疫情防控工作第四十八次集中发布会》。大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年7月17日发布《关于做好防御强降雨工作的通知》；大连市甘井子区防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月2日发布《关于做好强降雨应对工作的通知》；大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月12日发布《关于落实市领导指示精神，做好防御强降雨工作的通知》。本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、大连增值税普通发票、收款收据（物业费）、华丰金山花园办理房产证通知、被告提供的证明、不动产登记收件回执、大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号、辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部令第14号、大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部令第13号、恢复施工安全监督告知书、卫生健康快讯、关于做好防御强降雨工作的通知（大汛办电[2020]64号）、关于做好强降雨应对工作的通知（甘汛办发[2020]2号）、关于落实市领导批示精神做好防御强降雨工作的通知（大汛电[2020]82号）、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证据材料已经本院开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点为被告是否存在逾期办证行为及违约金计算的起止时间。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未按约履行协助原告办理房屋所有权登记义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，因被告未能依约协助原告办理产权登记，导致原告未及时取得房屋权属证书，不能正常充分的行使房屋权利，被告应当根据合同约定向原告支付违约金。关于违约金计算的起始时间问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。本院认为，此处“房屋交付之日”应为房屋实际交付给原告的日期，即2018年4月22日，故被告应自房屋实际交付满两年的次日即2020年4月22日起承担违约金。关于违约金计算的截止时间问题。本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》约定“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，被告对于具体办证时间负有通知义务。经庭审查明，被告于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知原告可以办理权属证书，故原告主张违约金计算至2020年9月1日有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告辩称应以竣工验收等效证明文件或被告向办证机关递交初始登记材料的时间为截止日期，该辩称意见不符合合同约定，亦无事实和法律依据，故本院不予采纳。关于被告辩称原告应举证证明系“因出卖人责任”导致逾期办证一节。本院认为，被告作为出卖人负有“在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料”的合同义务，被告既未举证证明其已在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的材料，亦未举证证明其未在约定的期限内报送材料存在免责事由，据此应当认定为系因被告责任导致逾期办证。故被告的此项抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称因受新冠××疫情、台风强暴雨等恶劣天气影响，应予扣除相关期限一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，如前所述，被告应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，即于2020年4月21日前办理。但因发生新冠疫情，国家采取了一系列防治措施。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》，要求市内各类企业停工停产，依法保障员工合法权益，强化主体和社会责任，把各项防控和服务保障措施落实到位。直至2020年3月31日，大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站向被告下发《恢复施工安全监督告知书》，被告作为房地产企业才开始复工。受疫情影响的上述期间被告无法正常工作，本案涉及的工程竣工验收的各项程序也受疫情影响无法继续进行。本院认为，新冠××疫情的发生应属于不可预测、不可预见的不可抗力因素，故本院对被告提出的免除2020年2月1日至3月31日（60天）期间逾期办证违约金的意见予以采纳。对于被告提出的我市“7.22”疫情的影响，因此次疫情的防控仅仅是区域性的防控措施，并未对本案涉及的工程竣工验收的各项程序产生质的影响，故本院对被告要求免除2020年7月28日至8月29日期间逾期办证违约金的意见不予采纳。对于被告应按何种标准向原告支付相应的违约金一节。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。本院认为，该合同条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，非经原、被告双方协商。原告在购买房屋时对该合同条款只能被动接受，没有对合同条款协商和变更的可能。因此，应当认为，被告在预先拟定该格式条款时已经充分考虑了办证所需时间和己方利益。现被告违反由其主导制定的合同条款，要求原告举证证明其损失，并要求降低违约金标准至日万分之0.5，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告辩称物业费、电费由被告垫付，应予抵扣一节，尽管可能存在被告垫付上述费用的情形，但因法律对此并无特别规定，被告不能因此减免违约金，且根据合同的相对性，物业费及电费的收费主体并非被告。故被告的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，被告应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2020年4月22日至2020年9月1日止，向原告支付逾期办证违约金，扣除疫情影响的60天，即被告应向原告支付逾期办证违约金6,795.39元[930,876元×1/10000×（133天-60天）]。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告贺子嘉逾期办证违约金人民币6,795.39元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贺子嘉的其他诉讼请求。案件受理费人民币255元（原告已预付，已减半收取），由原告贺子嘉负担194元，被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司负担61元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判员  富国周二〇二〇年十二月十八日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。