西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初22219号 原告（反诉被告）：田红刚，男，汉族，1987年6月21日出生，住陕西省城固县。 被告（反诉原告）：宋长平，男，汉族，1961年1月20日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人：李响，西安市雁塔区小寨法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）田红刚与被告（反诉原告）宋长平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田红刚、被告宋长平及其委托诉讼代理人李响到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）田红刚诉称，2020年5月24日，原告承租被告位于XX路XX号一楼的房屋，原、被告当场签订房屋租赁合同，缴纳押金16666元及三个月的房租24999元，后原告开始装修，共花费9934元。装修完被告突然向原告索要20000元的房屋转让费，原告坚决不同意。原告店铺开业后，被告经常到店里骚扰顾客及员工，并向邻居诉说原告不讲信用、没有良心等损害原告名誉，影响原告经营，导致原告生意惨淡。还经常挑拨原告和员工的关系，骚扰员工的正常生活，员工因害怕被告骚扰提出辞职，被告的行为严重违反了《房屋租赁合同》第四章1款的约定。2020年6月17日，原、被告约定到店里协商合同问题，结果被告恶语相向，将原告的朋友王金红打伤；2020年6月24日，有两位转店人前来洽谈商铺转让事宜，被告向这两人说原告欠他20000元，不给钱不让转店，同时还说原告偷水，转店的两个人不愿和被告纠缠匆忙走掉，其行为已违反了《房屋租赁合同》第五章第2款约定。原告在被告的骚扰下，惨淡经营三个月，继续经营无法摆脱被告纠缠，转让店铺被告胡搅蛮缠，违背合同约定，提出无理要求，店铺无法转让，原告无法经营，设备也搬不走，投资钱款血本无归，故提起诉讼，请求依法判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告赔偿合同违约金33333元，退还房屋押金16666元，赔偿房屋装修损失9934元，赔偿装修期间房租833元；3、赔偿原告店铺2020年9月、10月、11月共计3个月的合同履行后可获得的经营利润损失42296.016元；4、赔偿原告经营所需购买设备及餐具费用共计26639元；被告承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）宋长平辩称，原告田红刚所说严重不符合事实，无法律及事实依据：原告在多方考察交涉后与被告签订房屋租赁合同，被告鉴于原告拖欠房租，当庭同意解除2020年签订的《房屋租赁合同》，但原告应当支付相应的违约金等；双方在签订合同当日，被告已经将房屋交付原告使用，原告所说与事实严重不符，不存在赔偿损失一说，其损失应由原告自行承担；关于押金，被告同意解除，是因为原告逾期支付房租，押金不予退还，合同还约定，原告应赔偿答辩人二倍押金的违约金。综上，应驳回原告的诉讼请求。 反诉原告宋长平诉称，田红刚多方考察，熟知周边环境，多次与其交涉的情况下，双方于2020年5月24日签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，房屋月租金为8333元，押金为两个月租金16666元。合同签订后因反诉被告田红刚说其困难，只向其交纳了6、7月两个月的房租，8月房租一直未缴纳，后其多次向反诉被告催要，但反诉被告一直未交。合同约定，之后房屋租金三个月一付，该付款当月30号之前支付房租，如遇特殊情况可协商延期5至10日，如还不缴纳房租，须多付甲方单月两倍房租。现反诉被告占用房屋至今，并拖欠8、9、10、11月份租金至今，按照合同约定，其应当支付上述四个月租金33332元外，还应向其支付逾期两倍房屋租金66664元及水电费2654元；反诉被告在使用房屋期间，其还经常向反诉被告提供帮助，现反诉被告无故终止合同，给其造成巨大损失，反诉被告应当向其支付房屋押金2倍33332元损失；在签订租赁合同时，因其所出租的涉案房屋已经进行装饰装修，还配备吊顶、中央空调、三个冰箱、厨房用具、三项电、卫生间及店里相关材料等物资，故当时双方口头约定，2020年6月6日前给付其20000元转让费，但反诉被告一直未给。故请求依法判令：1、反诉被告田红刚支付反诉原告8、9、10、11月份房屋租金33332元、水电费2654元、转让费20000元，并支付逾期支付涉案房屋的两倍房租66664元，以上共计122650元；2、本诉、反诉费均由反诉被告承担。 反诉被告田红刚辩称，其不同意反诉请求，反诉原告要求支付反诉人8、9、10、11月份的房租，8月份的房租已经付过了，8.31已经停止营业了，所以不应该交房租，并且于8月31日和9月4日给反诉原告提交解除合同的书面通知，水电费同意按表支付，转让费不存在，没有事实依据；本案的诉讼费和反诉费应由反诉原告承担。 经审理查明，2020年5月24日，田红刚与宋长平签订《房屋租赁合同》，约定宋长平将沙井村XX路XX号1楼房屋租赁给田红刚使用，租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，租金为每月8333元，押金为两个月租金16666元；付款方式为第一次付款2020年6月1日至2020年8月31日，之后为三个月一付，该付款当月30号之前支付，如遇特殊情况经双方协商可延长5到10天，如果还不按时缴纳房租，须多付甲方单月两倍房租。合同约定，宋长平不得干涉田红刚的正常经营活动。田红刚如需转让房屋，需经得宋长平同意。2020年8月31日，田红刚向宋长平提出解除房屋租赁合同，并发送了解除合同通知书，但未向宋长平腾交房屋。2020年9月2日，宋长平向田红刚送达《通知函》，要求田红刚缴纳9、10、11月份的租金及8月份的水电费。 经本院主持，2020年11月18日田红刚向宋长平腾交了房屋，并结清了水电费，双方签订了《房屋腾交确认书》。 以上事实有房屋租赁合同、通知函、房屋腾交确认书、通知书、告知函等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当事人质证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，田红刚与宋长平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的合同义务。本诉原告田红刚要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，本诉被告亦同意解除，故本院对其要求解除《房屋租赁合同》的请求予以支持；法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现本诉原告田红刚要求本诉被告宋长平返还其押金16666元的请求符合法律规定，本院依法予以支持。至于本诉原告田红刚认为本诉被告在租赁期间骚扰其员工、侵犯其名誉权，干预其正常经营活动等行为违反合同约定，应属违约的意见，本院认为，宋长平在田红刚店面刚开始经营状况不好，建议其将酒水饮料原价销售的行为，仅是对其更好经营提出的建议，是否骚扰其员工也不足以认定宋长平干扰其正常经营，不能据此认定宋长平违约；至于宋长平的行为是否侵犯其名誉权，与本案不属于同一法律关系，田红刚可另案解决；田红刚认为宋长平要求支付相应的转让费为由不允许其转让，合同约定田红刚如需转让房屋，需经宋长平同意，据此亦不能认定宋长平违约。故本院对本诉原告田红刚要求本诉被告宋长平向其赔偿违约金、违约损失请求的理由不能成立，本院依法不予支持。 反诉原告宋长平请求反诉被告田红刚要求支付其8、9、10、11月份的房屋租金、水电费、转让费的请求，本院认为，反诉被告田红刚向反诉原告宋长平发送解除通知要求解除合同，对此宋长平并未同意，且田红刚一直未向宋长平腾房交钥匙，房屋实际由田红刚占用，故本院对宋长平要求田红刚支付其2020年9月至2020年11月18日期间租金的请求予以支持；对于其要求的8月份租金，反诉被告田红刚辩称其在合同签订后共支付宋长平41666元，已支付了8月份的房租，其中有两笔是现金支付，其中一笔10000元，一笔8333元。对此，宋长平称收到了田红刚10000元，未向其出具收据。本院认为，双方在合同中约定第一次房租为2020年6月1日至2020年8月31日，同时，宋长平在向田红刚发送催款通知时在主张8月份水电费、9、10、11月份房租时，并未主张8月份房租，故本院对反诉被告田红刚辩称其已缴纳了8月份房租的辩解予以采信。对于其主张的20000元转让费的请求，双方合同对此并无约定，原告提交的证据不能证明田红刚确有向其支付20000元转让费的义务；其要求的水电费已经结清，故本院对宋长平要求田红刚支付其20000元转让费、水电费的请求不予支持。至于原告请求的逾期支付的两倍房租损失，该违约约定过高，结合本案合同实际履行情况，房屋实际腾交情况以及对于解除合同双方的过错，本院酌情认定田红刚应向宋长平赔偿一个月租金即8333元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除田红刚与宋长平2020年5月24日签订的《房屋租赁合同》； 二、本诉被告宋长平于本判决生效之日起十日内返还本诉原告田红刚押金16666元； 三、反诉被告田红刚于本判决生效之日起十日内支付反诉原告宋长平房屋租金21666元及损失8333元，共计29999元； 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回本诉原告田红刚的其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告宋长平的其余诉讼请求。 本案案件受理费4370元，减半收取2185元，由被告宋长平承担216元，原告田红刚1969元；反诉费1377元，由反诉被告田红刚承担550元，反诉原告宋长平承担827元。因本诉原告田红刚、反诉原告宋长平均已预交，双方在履行上述金钱给付义务时一并将各自应负担的本、反诉受理费部分直接支付给对方当事人。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 杨 博 二〇二〇年十二月二十三日 书记员 薛婉婉 打印：相丽华校对：吴承洲2020年月日送达 1