河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4439号上诉人（原审被告、反诉原告）：开封国际城一号实业开发有限公司。住所地河南自贸试验区开封片区郑开大道恒大东汇名城1B地块12号住宅楼1单元202房间。法定代表人：丰荣俊，董事长。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡海强，男，汉族，1987年11月17日生，住河南省开封县。委托诉讼代理人：叶宏禄，河南辽源律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔俊涛，河南辽源律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团有限公司。住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄立涛，总经理。委托诉讼代理人：马旭，该公司员工。上诉人开封国际城一号实业开发有限公司（以下简称一号公司）因与被上诉人胡海强、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初1073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开封国际城一号实业开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人退还被上诉人购房款1156590元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人购买的房屋是通过老业主郑治远推荐购买，上诉人减免了郑治远的物业费12579元，郑治远购买的房屋于2019年11月30日交付，其实际享受了上诉人公司的减免物业费的优惠，根据上诉人与被上诉人签订的《无理由退房协议书》第三条的约定，应在退还被上诉人的购房款中退还老业主的物业管理费奖励金额。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的合法权益。被上诉人胡海强答辩称，1、胡海强依法享有解除合同并要求开封国际城一号实业开发有限公司全额退还购房款及利息的权利。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》，胡海强不存在任何违约行为，而且支付了全部房款，因此胡海强主张解除其与开封国际城一号实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，并要求退还全部购房款有事实和法律依据。2、开封国际城一号实业开发有限公司上诉扣除所谓的佣金或者老业主物业管理费奖励金额不能成立。胡海强在售楼处购房，无中介服务，郑治远是否存在物业费减免与本案胡海强购房之间不存在任何因果关系。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，应予以维持。原审被告恒大地产集团有限公司答辩称，同上诉人意见。胡海强向一审法院起诉请求：1、法判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，退还胡海强购房款共计1267443元；并从起诉之日起开始计算至实际履行完毕之日按照银行同期贷款利率支付利息；2、诉讼费由开封国际城一号实业开发有限公司承担。开封国际城一号实业开发有限公司向一审法院提出反诉请求：1、胡海强配合办理撤销涉案房屋的合同备案登记和预告登记等手续；2、胡海强承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：胡海强与一号公司于2018年2月25日签订编号为201802000701的商品房买卖合同（预售），约定由胡海强购买一号公司开发的开封市郑开恒大未来城35号楼2单元22层2203号房屋，总价款为1267443元。同日，一号公司向胡海强出具无理由退房协议书，上面约定：“如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。如乙方由其他兼职销售员通过“恒房通”平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。”同日，恒大公司也向胡海强出具无理由退房承诺书。合同签订后，胡海强按照合同约定支付了优惠后的全部房款1169169元。涉案房屋已经办理了预售登记备案手续。因一号公司的老带新业务，胡海强享受减免物业费12579元，案外人郑治远享受减免物业费12674元。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同、无理由退房协议书是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。现胡海强依据无理由退房协议要求解除合同，一号公司也同意解除，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故一号公司应返还胡海强实际支付的购房款1169169元。高出部分房款及利息，不予支持。合同解除后，《商品房买卖合同（预售）》登记备案应予撤销，胡海强应予配合一号公司办理《商品房买卖合同（预售）》登记备案的撤销手续。对于一号公司要求胡海强配合办理撤销预告登记手续，因证据不足，不予支持。因和胡海强签订商品房买卖合同的不是恒大公司，收款方也不是恒大公司，故对于胡海强要求恒大公司承担责任的诉讼请求，因证据不足，不予支持。对于一号公司辩称的应从退房款中扣除一号公司支付的老业主物业管理费奖励12579元，在无理由退房协议中，对于应扣除的老业主物业管理费奖励金到底是胡海强的还是郑治远的，并未能进一步具体证明，涉案房屋已经解除且未交付，一号公司主张的胡海强的12579元物业管理费尚未实际发生并由胡海强实际享有，故对此辩称意见不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除胡海强和开封国际城一号实业开发有限公司于2018年2月25日签订编号为201802000701的商品房买卖合同（预售）；二、开封国际城一号实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡海强购房款1169169元；三、胡海强于本判决生效之日起十日内协助开封国际城一号实业开发有限公司办理编号201802000701《商品房买卖合同（预售）》的登记备案撤销手续；四、驳回胡海强对恒大地产集团有限公司的诉讼请求；五、驳回胡海强其他的诉讼请求；六、驳回开封国际城一号实业开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为16207元，由胡海强负担1257元，由开封国际城一号实业开发有限公司负担14950元。反诉案件受理费为100元，由胡海强负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一号公司提交的《郑开恒大未来城项目2018年老带新免收物业管理费台账》显示，一号公司老带新业务，老业主郑治远减免物业费12579元，胡海强未减免物业费优惠。原审认定事实错误，予以纠正。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除权人可以解除合同。本案胡海强与一号公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。胡海强现依据无理由退房协议要求退房退款，一号公司同意解除，一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，一号公司退还胡海强已付的购房款正确，本院予以维持。一号公司上诉称，胡海强买房是老业主郑治远推荐，一号公司减免了郑治远物业管理费12579元，按照《无理由退房协议》第三条约定，在返还胡海强购房款时应扣减12579元。本院认为，因一号公司未向法庭提供有效证据证明涉案商品房买卖合同是在案外人郑治远促成下签订，也没有提供证据证明物业管理费的实际减免情况，胡海强对此不予认可，并明确表示，胡海强是在售楼处购买房屋，认购过程中不存在中介服务，因此一号公司对此应承担举证不能的法律后果，对一号公司的上诉主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人开封国际城一号实业开发有限公司的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由上诉人开封国际城一号实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十二月二十九日书记员  陈艳艳