陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终15501号 上诉人（原审被告）：陕西地方电力房地产有限责任公司。住所地：西安市长安区。法定代表人：李屹，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗鸿，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚宇鑫，男，1991年4月27日出生，汉族，住陕西省韩城市。委托诉讼代理人：张叶舒，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蓉，陕西德伦律师事务所律师。上诉人陕西地方电力房地产有限责任公司（以下简称：电力房地产公司）因与被上诉人姚宇鑫房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初5496号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年，电力房地产公司取得了位于西安市长安区XX街道XX路XX段地块的建设用地使用权，并欲在该地块上建设商品用房对外出售，电力房地产公司对该项目取名曲江观山悦。电力房地产公司于2011年取得了建设工程规划许可证，于2014年取得了建筑工程施工许可证。2015年，涉案房屋所属楼幢取得了商品房预售许可证。2017年4月7日，姚宇鑫、电力房地产公司经协商签订了商品房买卖合同。双方约定电力房地产公司将曲江观山悦小区36幢3单元3层30302号房屋售予姚宇鑫。双方在合同中就房屋基本情况约定为“预测建筑面积169.01平方米，套内建筑面积134.38平方米”（合同第三条）；计价方式及价款约定为“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7108.7元，总价款为1201441元”（合同第六条）；房屋交付条件约定为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得了房屋测绘报告”（合同第九条）；房屋交付时间约定为“出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房，交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人未出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收房屋（合同第十一条）；房屋登记约定为“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”（合同第二十条）。同时，双方对其它内容亦进行了约定。姚宇鑫、电力房地产公司合同签订之前，姚宇鑫已向电力房地产公司交付了部分房价款。合同签订之后，姚宇鑫还通过按揭贷款方式向电力房地产公司交付了剩余的房价款。2017年10月31日，电力房地产公司向姚宇鑫出具了购房款增值税专用发票，显示总房价款为1200943元。电力房地产公司于2017年10月31日向姚宇鑫交付了房屋。时至2020年4月，姚宇鑫仍未取得涉案房屋的不动产权证书，姚宇鑫遂诉至原审法院要求电力房地产公司将涉案房屋不动产权登记的资料报产权登记机关备案，电力房地产公司支付其收到办理不动产权证通知之日的违约金，其中时至2020年4月21日的违约金为48418.07元，电力房地产公司向其出示竣工验收备案表，向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，本案诉讼费用由电力房地产公司承担。姚宇鑫认为电力房地产公司于2017年10月31日向其交付了涉案房屋，依据合同约定电力房地产公司应于2019年3月15日前将涉案房屋的不动产权登记资料报产权登记机关备案，未予登记备案已构成违约，自2019年3月22日至2020年4月21日，以房价款1200943元的日万分之一计算违约金，违约金应为48418.07元。电力房地产公司在答辩中认为其在未出示相关证明文件的情况下姚宇鑫未予拒绝而接收了房屋，姚宇鑫也有一定责任；由于涉案房屋所属项目未完成竣工验收，无法进行登记备案，无法向姚宇鑫出示、提供相关证明文件，姚宇鑫第一项、第四项诉讼请求应予以驳回；双方合同中所约定的违约金标准过高，应调整为总房价款的日万分之零点五较为合适。庭审中，促其协商，因双方分歧较大，本案未能调解。姚宇鑫诉称至原审法院称，其与电力房地产公司签订了商品房买卖合同，并按照合同约定履行了付款义务，电力房地产公司未按约定将涉案房屋的不动产登记资料报产权登记机关备案，现要求电力房地产公司将涉案房屋的不动产登记资料报产权登记机关备案，电力房地产公司支付时至其收到办理不动产权证通知之日的违约金，其中时至2020年4月21日的违约金48418.07元，电力房地产公司向其出示竣工验收备案表，向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，本案诉讼费用由电力房地产公司承担。电力房地产公司辩称，其与姚宇鑫签订商品房买卖合同之事属实，姚宇鑫已向其交付了房价款，其已向姚宇鑫交付了房屋，在其未出示相关证明文件的情况下姚宇鑫并未拒绝收房。由于涉案房屋所属项目未完成竣工验收，无法进行登记备案，无法向姚宇鑫出示、提供相关证明文件，姚宇鑫第一项、第四项诉讼请求应予以驳回。双方合同中所约定的违约金标准过高，应调整为总房价款的日万分之零点五较为合适。原审法院认为，依法成立的合同,自成立时生效。本案中，姚宇鑫、电力房地产公司在平等、自愿的基础上签订了商品房买卖合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反相关法律强制性规定，现双方对合同真实性无异议，该合同应为有效，对双方均具有约束力。当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，依据姚宇鑫、电力房地产公司所签订合同的约定，电力房地产公司应于姚宇鑫接收房屋后500日内为姚宇鑫完成涉案房屋不动产权证书的办理。依据本案查明的事实，电力房地产公司于2017年10月31日向姚宇鑫交付了房屋，经推算，电力房地产公司应于2019年3月15日前协助姚宇鑫完成不动产权证书的办理。在此之前，电力房地产公司应将办理涉案房屋权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，电力房地产公司至今未协助姚宇鑫完成办理已构成违约，姚宇鑫要求其办理房屋不动产权登记备案手续之请求，于法有据，依法应予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依据姚宇鑫、电力房地产公司所签订合同的约定，电力房地产公司未按时协助姚宇鑫完成涉案房屋不动产权证书的办理，姚宇鑫要求其承担时至2020年4月21日的违约金之请求，于法有据，依法应予以支持。同时，由于电力房地产公司现仍未将涉案房屋的不动产权登记备案手续向房产登记机关报备，其还应向姚宇鑫承担时至涉案房屋不动产权登记备案之日的违约金。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，姚宇鑫、电力房地产公司对于逾期办理房屋不动产权证书的违约金计算标准约定为每日房价款的万分之一，该标准约定过高，且电力房地产公司提出了异议，应予以调整，按每日房价款的万分之零点六计算违约金较为合理。经核算，时至2020年4月21日的违约金为28967元，电力房地产公司应向姚宇鑫予以支付。姚宇鑫要求电力房地产公司出示竣工验收备案表、并向其交付住宅质量保证书、住宅使用说明书之请求，因电力房地产公司就涉案房屋所属项目未完成竣工验收，向姚宇鑫出示及交付上述备案表、保证书、说明书客观不能，姚宇鑫此节请求应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后三个月内协助原告姚宇鑫办理完毕位于西安市长安区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号单元房屋不动产权的登记备案手续。二、被告陕西地方电力房地产有限责任公司于本判决生效后十日内向原告姚宇鑫支付时至2020年4月21日逾期办理房屋不动产权证书的违约金28967元；被告还应向原告承担2020年4月22日至涉案房屋不动产权登记备案之日的违约金，违约金以房价款1200943元为基数，按日万分之零点六标准计算。三、驳回原告姚宇鑫的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1010元，原告已预交，减半收取，由原告承担243元，被告承担262元。宣判后，电力房地产公司不服，向本院提起上诉称，一、涉案房屋所在项目目前未完成竣工验收，一审判决电力房地产公司在判决生效后三个月内协助办理产权登记备案手续的内容在客观上无法履行。二、姚宇鑫未遭受任何实际损失，应按照日万分之零点五的标准来计算违约金。三、姚宇鑫在接收房屋时明知没有向其提供竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，仍然接收了房屋，其也存在过错，一审判决未予考虑。综上，请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回姚宇鑫要求电力房地产公司将办理不动产权登记的资料报产权登记机关备案的诉讼请求；2、撤销一审判决第二项，改判电力房地产公司向姚宇鑫支付时至2020年4月21日逾期办理房屋不动产权证书的违约金24139元；并承担2020年4月22日至涉案房屋不动产权登记备案之日的违约金，违约金以房价款1200943元为基数，按日万分之零点五标准计算；3、一审、二审诉讼费均由姚宇鑫承担。姚宇鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、因电力房地产公司未在规定时间内取得竣工验收导致姚宇鑫无法办理产权登记备案手续，电力房地产公司应当承担违约责任。一审判决电力房地产公司在判决生效后三个月内协助姚宇鑫办理产权登记备案手续并无不当。二、一审判决电力房地产公司承担迟延办证违约金，以涉案房价款为基数，按日万分之零点六的标准计算合理合法。三、电力房地产公司交付的房屋未取得竣工验收，不符合法律的强制性规定及合同约定，其应积极履行合同约定，提供竣工验收文件，且姚宇鑫自收房之日起，就一直向电力房地产公司主张并要求提供竣工验收质量表、住宅质量保证书、住宅使用说明书。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，姚宇鑫与电力房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。电力房地产公司至今未能协助姚宇鑫取得涉案房屋的所有权证书，违反了合同约定，构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，电力房地产公司仍应继续履行协助姚宇鑫取得涉案房屋的所有权证书的合同义务。关于违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。电力房地产公司上诉认为按照日万分之零点六计算逾期办证违约金过高，但未提供证据证明，故本院对其该项上诉请求不予采信。综上，电力房地产公司的上诉理由不成立，其公司的上诉请求本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西地方电力房地产有限责任公司已预交，由陕西地方电力房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  刘 燕 子   1