吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初1804号 原告：吉林市中东新生活购物乐园有限公司，住所地吉林省吉林市船营区越山路378号。 法定代表人：高海英，总经理。 委托诉讼代理人：党翠园，吉林开晟律师事务所律师。 被告：宋立丽，女，1987年1月25日出生，汉族，住吉林省吉林市。 第三人：中国银行股份有限公司吉林市分行，吉林高新区深圳街1号。 负责人：张大群，行长。 委托诉讼代理人：李利坤，该行员工。 委托诉讼代理人：薛磊，北京盈科（长春）律师事务所律师。 原告吉林市中东新生活购物乐园有限公司（以下简称中东公司）与被告宋立丽、第三人中国银行股份有限公司吉林市分行（以下简称中行吉林市分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中东公司的委托诉讼代理人党翠园、第三人中行吉林市分行的委托诉讼代理人李利坤和薛磊到庭参加诉讼。被告宋立丽经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中东公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除中东公司与宋立丽签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令宋立丽配合中东公司到房产部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续及房屋预购登记；3.判令解除中东公司、宋立丽与中行吉林市分行签订的《个人一手住房贷款合同》；4.判令宋立丽支付中东公司代为向中行吉林市分行清偿的贷款本息70,802.59元。庭审中，中东公司明确第4项诉讼请求为截止到2020年9月1日代偿本息为75,604.09元，如解除贷款合同还需支付提前解除合同的补偿金一个月利息，超出29万的部分应该由宋立丽承担。事实和理由：2015年11月23日，中东公司（甲方）与宋立丽（乙方）签订编号为***的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定宋立丽购买中东公司开发建设的***房屋，建筑面积96.88平方米，总价款414,955.00元；以商业贷款方式付款，首付款124,955元，贷款290,000元。同日，中东公司与宋立丽签订《吉林“中东凯悦公馆”项目住宅首付款借款协议》，约定由中东公司无息借给宋立丽124,955元用于支付中东公司开发建设的中东吉林凯悦公馆13号楼1单元7层21号房屋的首付款，宋立丽分四期归还。并在违约责任第三项约定：“如乙方未能按期偿还借款，逾期超过15日以内，乙方有义务向甲方以欠款金额的千分之五的日标准支付违约金；逾期超过15日，甲方不返还宋立丽支付的履约保证金10,000.00元，解除双方《商品房买卖合同》，甲方有权不予办理产权，并将房屋另售”等。2015年12月9日，中东公司、宋立丽与中行吉林市分行签订《个人一手房屋贷款合同》，约定：贷款金额为290,000元；中行吉林市分行将贷款资金划入中东公司名下账户；贷款以等额本息还款方式偿还；宋立丽以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；中东公司为宋立丽债务提供阶段性连带保证担保。合同签订后，中东公司代宋立丽支付首付款，中东公司与宋立丽在房产部门办理了商品房买卖预售合同备案登记。但宋立丽未按约定向中东公司偿还首付款，也未履行与中行吉林市分行签订的贷款合同，致使中行吉林市分行划扣中东公司保证金70,802.59元。宋立丽的行为严重违反合同约定，导致合同目的无法实现。因此，应当解除双方签订的商品房买卖合同、补充协议及个人一手房贷款合同，由宋立丽承担由于其违反合同约定给中东公司造成的损失。故中东公司诉至贵院，请支持中东公司诉讼请求。 宋立丽未到庭，亦未提交书面答辩意见。 中行吉林市分行述称，在中东公司返还银行贷款本息及提前解除合同的补偿金的情况下同意解除贷款合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中东公司向本院提交如下证据：证据1.2015年11月23日《吉林“中东凯悦公馆”项目住宅首付款借款协议》《商品房买卖合同（预售）》，证明：2015年11月23日，宋立丽与中东公司签订商品房买卖合同，购买中东公司***房屋，约定采用贷款方式付款、合同价款414,955.00元、宋立丽应在2015年11月23日前支付首期房价款124,955元、余款29万元向银行申请贷款、如宋立丽未按照约定时间付款逾期超过30日中东公司有权解除合同。因宋立丽无力支付合同约定的首付款，双方签订首付款借款协议，即宋立丽分四次支付首付款，同时约定宋立丽逾期偿还超过15日，中东公司不返还宋立丽支付的履约保证金1万元，解除双方《商品房买卖合同》，中东公司有权不予办理产权，并将房屋另售。宋立丽未按约定分期支付首付款，构成违约，中东公司有权解除合同。且宋立丽不履行分期支付首付款的行为，致使中东公司出卖房屋获得价款的合同目的无法实现，构成根本违约，应当解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，撤销商品房买卖合同备和房屋预购登记。证据2.2015年12月9日《个人一手住房贷款合同》及《贷款已还款明细清单》，证明：2015年12月9日，中东公司、宋立丽与中行吉林市分行签订《个人一手房贷款合同》，约定以宋立丽购买的案涉房屋抵押贷款29万元用于支付案涉房屋的购房款，贷款期限为360个月（2015年12月21日至2045年12月21日），每月按等额本息方式还款，中东公司为此笔贷款提供阶段性担保。宋立丽自2016年1月1日至2016年10月1日偿还贷款本息合计15,808.08元，自2016年11月1日、2020年9月1日，因宋立丽连续47期未偿还贷款，中行吉林市分行划扣中东公司保证金75,604.09元（包括：已还本金18,473.64元，已还应收利息55,821.14元，已还应收利息的罚息989.98元，已还拖欠本金的罚息319.33元），因宋立丽不履行偿还贷款义务的行为致使合同目的无法实现，应当解除中东公司与宋立丽签订的商品房买卖合同和贷款合同。宋立丽以不偿还贷款的行为表明其不履行贷款合同义务，中东公司作为保证人代为偿还贷款发生的利息（包括罚息）损失应当由宋立丽承担。证据3.13号楼1单元领取登记一份及房屋现状照片5张；证明：案涉房屋尚未交付宋立丽，仍处于空置状态。 宋立丽未向本院提交证据，亦未提交质证意见。 中行吉林市分行质证，对证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。 中行吉林市分行未向本院提交证据。 本院对中东公司提供的证据分析评判如下：中东公司提供的证据客观真实、来源合法，能够形成证据链条，故本院对上述证据均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月23日，中东公司（甲方）与宋立丽（乙方）签订《吉林“中东·凯悦公馆”项目住宅首付款借款协议》，约定：乙方为购买***住宅，向中东公司借款124,955元；乙方缴纳1万元的定金履约保证金；2016年5月22日之前还款31,955元；2016年11月22日之前、2017年5月22日之前、2017年11月22日之前各还款31,000元；如乙方未能按期偿还借款，逾期超过15日以内，乙方有义务向甲方以欠款金额的千分之五的日标准支付违约金；逾期超过15日，甲方不返还宋立丽支付的履约保证金10,000元，解除双方《商品房买卖合同》，甲方有权不予办理产权，并将房屋另售。该协议还约定了其他事项。同日，中东公司（甲方）与宋立丽（乙方）签订编号为ZDKY-2015-13073的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定：宋立丽购买***房屋，建筑面积96.88平方米，总价款414,955元；以商业贷款方式付款，首付款124,955元，贷款290,000元。该合同还约定了其他事项。《商品房买卖合同》办理了备案登记。宋立丽办理了预购商品房预告登记（登记号DJ00171925）。2015年12月9日，宋立丽（借款人）中行吉林市分行（贷款人）和中东公司（保证人）签订《个人一手房屋贷款合同》（合同编号：2015年吉市中东一手字233号），约定：贷款用途为购买案涉房屋；贷款金额为290,000元；贷款期限360月；贷款利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮5%；逾期贷款的罚息利率为贷款利率水平上加收50%；贷款支付至中东公司名下账户；贷款以等额本息还款方式偿还；提前还款补偿金标准为加收下一个月利息；宋立丽提供案涉房屋为抵押；中东公司提供阶段性连带保证担保。中行吉林市分行办理了抵押权登记。宋立丽未向中东公司偿还首付款借款。案涉房屋未交付给宋立丽。宋立丽向中行吉林市分行偿还了前10期贷款本息共计15,808.08元，其余贷款本息未偿还。截至2020年9月27日，中东公司向中行吉林市分行代偿宋立丽贷款本息共计47期，共还款75,604.09元，其中本金为18,473.64元、利息55,821.14元、罚息989.98元、拖欠罚息319.33元。截至2020年12月7日，宋立丽应还本金余额为267,268.48元。本案起诉状副本于2020年10月31日送达宋立丽。 本院认为，关于中东公司以宋立丽的行为严重违反合同约定，导致合同目的无法实现为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议。双方签订的《吉林“中东·凯悦公馆”项目住宅首付款借款协议》明确约定“如乙方未能按期偿还借款……逾期超过15日，甲方不返还宋立丽支付的履约保证金10,000元，解除双方《商品房买卖合同》”，双方已经明确了解除合同的条件，该条件已经成就，中东公司可以解除《商品房买卖合同》及补充协议。本案起诉状副本送达宋立丽之日（2020年10月31日）即为解除合同通知送达之时，案涉商品房买卖合同于当日解除。 关于中东公司请求解除中东公司、宋立丽与中行吉林市分行签订的《个人一手住房贷款合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”从合同主体的相对性来说，贷款合同的当事人为买受人宋立丽和中行吉林市分行，中东公司作为出卖人不属于当事人，无权提出解除贷款合同之诉。该项诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故中东公司要求宋立丽配合中东公司到房产部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续及房屋预购登记的诉讼请求，应予支持。鉴于本案购房款的付款方式为商业贷款。关于购房款的返还问题，当事人可另觅途径寻求救济。 关于中东公司请求宋立丽偿还截止2020年9月1日代偿本息75,604.09元。宋立丽没有依约向中行吉林市分行还款，中东公司作为保证人承担保证责任代偿本息75,604.09元后，有权向债务人宋立丽追偿。该项诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、吉林市中东新生活购物乐园有限公司与宋立丽签订的编号为ZDKY-2015-13073的《商品房买卖合同》及补充协议于2020年10月31日解除，宋立丽配合吉林市中东新生活购物乐园有限公司办理注销坐落于中东吉林凯悦公馆13号1单元7层21号房屋备案登记手续及房屋预购登记； 二、宋立丽于本判决生效之日五日内返还吉林市中东新生活购物乐园有限公司代偿的本息75,604.09元； 三、驳回吉林市中东新生活购物乐园有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7524元、保全费2594.78元、公告费244元，共计10,362.78元，由宋立丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  田艳华 人民陪审员  邹荔杰 人民陪审员  孟庆顺 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  戈宏亮