北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10413号原告：李晰，女，1980年10月26日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张翔，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京新安贞医院投资管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇七北路**院**楼****404。法定代表人：张洪玉，董事长。委托诉讼代理人：王艺，北京市中喆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭华珍，北京市中喆律师事务所律师。被告：北京安贞心康医院投资有限公司，住，住所地北京市昌平区北七家镇宏福科技园宏福大厦**/div>法定代表人：黄福水，董事长。被告：北京宏福建工集团有限公司，住所地北京，住所地北京市昌平区宏福创业园>法定代表人：赵文有，总经理。以上二被告委托诉讼代理人：秦艳，北京市奥援律师事务所律师。原告李晰与被告北京新安贞医院投资管理有限公司（以下简称新安贞公司）、被告北京安贞心康医院投资有限公司（以下简称安贞公司）、被告北京宏福建工集团有限公司（以下简称宏福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晰的委托诉讼代理人张翔、新安贞公司的委托诉讼代理人王艺、郭华珍、安贞公司、宏福公司的委托诉讼代理人秦艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晰向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还购房款1122786元；2．判令被告向原告支付利息（以1122786元为本金，按照同期银行贷款利率，从2013年9月26日起计算至实际付清日为止）；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年，原告向北京安贞医院昌平分院（以下简称昌平分院）以总价1122786元购买宏福苑房屋一套，原告分别在2013年7月16日、2013年9月26日分三笔通过原告和原告母亲林灵伟账户将1122786元汇入到张希平账户。原告支付全部房款后至今未能入住房屋。2017年5月16日，原告母亲向北京安贞医院反映原告购买昌平区×××住房问题，北京安贞医院纪律检查委员会答复称:张希平系北京新安贞公司员工，经向张希平了解，他表示他的账户曾分三次收到过您女儿李晰及您本人名义的汇款。该账户是以张希平名字开设住房专用账户，并不属于他个人，您所交的房款已全部转给宏福公司。部分购房者分次交款，在您交齐房款时，宏福公司扣着房子不交，所以包括您在内的部分购房者未得到住房。经查，新安贞公司起诉宏福公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（以下简称郑各庄村委会）要求返还购房款27144242元和利息损失。2019年12月2日，北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初13574号作出判决:宏福公司、郑各庄村委会返还新安贞公司购房款27077786元、宏福公司、郑各庄村委会赔偿新安贞公司利息损失（以27077786元为基数，自2013年9月26日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）后，新安贞公司和郑各庄村委会不服一审判决提起上诉，2020年4月16日，北京市第一中级人民法院（2020）京01民终186号作出终审判决，驳回上诉，维持原判。原告多次找被告协商返还房款事宜，但被告无故拖延。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。新安贞公司辩称，不同意李晰的诉讼请求。一、新安贞公司并非涉案房屋买卖关系的当事人。本案是被答辩人与昌平分院的房屋买卖关系，新安贞公司并非案涉房屋买卖过程中的当事人。二、案涉房屋为昌平分院合作建设项目专家配套福利房，申请住房对象为昌平分院专家及应聘为昌平分院的医护及管理人员，案涉房屋买卖不是通常意义上房屋买卖，而是具有福利性质的内部购房，不能单纯按房屋买卖关系来认定和处理。三、与原告形成房屋买卖关系的主体是昌平分院，向职工收取购房款的主体也是昌平分院，在昌平分院没有实际设立的情况下，宏福公司作为昌平分院的设立单位，安贞公司作为昌平分院项目名称变更后的设立单位，宏福公司和安贞公司依法应当对昌平分院设立过程中的债权债务承担承继义务。1、安贞医院职工的房屋买卖合同履行过程。昌平分院是经批准由北京首都医科大学附属北京安贞医院与宏福公司合作设立的项目，昌平分院的公章由宏福公司刻制并一直持有，张希平虽由我方派出人员，但张希平是经过宏福公司任命的昌平分院建设办公室主任，其代表昌平分院与昌平分院职工办理房屋买卖合同相关事项是履行昌平分院设立的职务行为。原告提交的北京安贞医院纪检监察办公室的答复内容显示，张希平所收的房款最终已全部转给宏福公司。相关职工买卖合同的履行过程为:购房职工与昌平分院签署《房屋认购书》，宏福公司加盖昌平分院公章；购房职工向昌平分院交付购房款；昌平分院向职工出具购房款收据和入住通知单；职工与宏福公司和郑各庄村委会签订《×××买卖合同书》；最后，由宏福公司和郑各庄村委会向购房职工交付房屋。2、与原告形成房屋买卖关系的主体为昌平分院。根据北京市卫生局《关于同意设置昌平分院的批复》（京卫医字［2006］20号），北京市卫生局《关于昌平分院项目变更设置单位及名称的批复》（京卫医政字［2014］9号），宏福公司是案涉房屋买卖关系形成、履行期间经批准的昌平分院设立主体。根据北京市卫生和计划生育委员会《关于变更北京安贞医院昌平分院项目医疗机构名称的批复（京卫医政字［2014］29号），昌平分院项目变更后设置医疗机构的名称调整为“北京安贞心康医院”。根据北京市卫生和计划生育委员会《关于变更北京安贞心康医院设置单位的批复》京卫医政［2014］77号，昌平分院项目变更后设置医疗机构的名称调整为“安贞公司”。此外，根据北京市卫生局京卫医字［2008］71号批复，昌平分院经营性质核定为股份制营利性医疗机构。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第四条的规定，在昌平分院没有实际设立的情况下，宏福公司和安贞公司作为昌平分院的设置单位，对昌平分院所签订合同的权利义务负有法定承继义务。如果说昌平分院未实际设立的情况下对外所签订合同权利义务的承继，依法应由宏福公司和安贞公司承担。四、宏福公司是案涉房屋买卖关系的房屋交付方、房款实际收取方。如果案涉房屋买卖关系无效，宏福公司亦应承担连带责任。五、宏福公司引起的本案纠纷，对职工起诉负有过错。昌平分院向职工出售的福利房共有90套，其中56套宏福公司和郑各庄村委会与职工还另行签订了《×××房屋买卖合同书》，只有签订过《×××房屋买卖合同书》的职工，宏福公司和郑各庄村委会才会将房屋交付。我们了解到的情况是，本次审理的5名职工纠纷案中，有4名职工杨文华、赵丹阳、赵学诚、杨珂是因为宏福公司和郑各庄村委会在物业方面百般刁难，不给提供应有的水电等物业服务，所以职工起诉，故宏福公司和郑各庄村委会对该4名职工起诉负有过错。宏福公司未交付原告房屋，故引发本案诉讼，宏福公司亦负有过错。综上，新安贞公司虽然是北京市第一中级人民法院（2020）京01民终1860号判决书和北京市第一中级人民法院（2018）京01民终9343号判决书中房屋买卖合同的当事人，但新安贞公司不是本案房屋买卖关系的当事人，新安贞公司亦不是昌平分院未实际设立情况下的法定权利义务承继人，依法不应当承担本案合同无效的法律后果。根据合同相对性原则，新安贞公司请求依法驳回原告针对新安贞公司的诉讼请求。安贞公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方没有销售房屋，与原告李晰不存在房屋买卖合同关系。宏福公司辩称，不同意原告的的诉讼请求。我方与新安贞公司存在房屋买卖合同关系，与原告李晰不存在房屋买卖关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年8月22日，宏福公司、郑各庄村委会（甲方）与北京安贞医院管理有限责任公司（乙方）签订《购房协议》，约定，甲方将北京×**楼房按照合作企业内部优惠价格出售给乙方，其中地上建筑面积大约43000平方米，每平方米6800元，地下建筑面，地下建筑面积不少于10000平方米600元，乙方购房户需向甲方支付总购房款暂定318400000元，乙方预定购买甲方的楼房可自行调整价格分配给其内部购房户，甲方不予干涉；经乙方出具相关证明后乙方购房户可直接与甲方签订购房合同双方还在协议中约定了其他内容。2013年1月，双方签订《昌平分院项目配套员工宿舍住房补充协议书》，约定，本协议配套员工宿舍特为昌平分院建设项目专用配套福利设施，申请住房对象为安贞医院专家及应聘为安贞分院的医护及管理人员，其他人员不得由购此宿舍。李晰陈述，其在2013年与昌平分院就购买北京市昌平区×××房屋一套达成协议。随后，李晰于2013年7月16日向张希平银行账户转账200000元、于2013年9月26日，李晰向张希平账户转账922786元。因未向李晰交付房屋，李晰的母亲前往北京安贞医院反映上述问题。2017年6月27日，北京安贞医院纪检监察办公室出具回函一份，载明：“张希平系新安贞公司员工。非首都医科大学附属北京安贞医院职工。经向张希平了解，他表示：他的账户曾分三次收到过以您女儿李晰以及您本人名义的汇款。该账户是通过董事会领导班子同意，以张希平名字开设的住房专用账户，并不属于他个人，您所交的房款已全部转给宏福公司。当时部分购房者一次性交清全款，已在前期办理入住。部分购房者分次交款，在您交齐房款时，宏福公司扣着房子不交，所以包括您在内的部分购房者未得到住房。关于宏福公司违约问题，新安贞公司已向法院起诉，但至今未判决，因此目前还不能解决交房或退还房款问题”。2015年，新安贞公司起诉宏福公司、郑各庄村委会请求继续履行《购房协议书》《补充协议》并赔偿逾期交付使用房屋的租金，承担不能交付房屋的违约责任及案件评估费、鉴凭定费和诉讼费。2018年9月14日，该院依法作出（2015）昌民初字第15191号民事判决书，判决新安贞公司与宏福公司、郑各庄村委会之间的《购房协议书》《补充协议书》无效，并驳回新安贞公司的诉讼请求。案件宣判后，新安贞公司不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简依称一中院）。2018年12月24日，一中院作出（2018）京01为民终9343号民事判决书，判决驳回新安贞公司的诉讼请求。在上述民事判决书中载明“经审查，一审法院认定的事实属下面实，本院予以确认。……本案所涉房屋的建设未取得合法的建设工程规划审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，就涉案房屋订立的房屋买卖协议及相应的补充协议应属无效”。2019年，新安贞公司起诉宏福公司、郑各庄村委会请求二被告返还购房款及赔偿利息损失、保全费用。2019年12月2日，该院作出（2019）京0114民初13574号民事判决书，判决宏福公司、郑各庄村委会返还新安贞公司购房款27077786元，并支付利息损失（以27077786元为基数，自2013年9月26日至实际支付之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）。案件宣判后，新安贞公司、宏福公司不服一审判决，上诉至一中院。2020年4月16日，一中院作出（2020）京01民终1860号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。关于“昌平分院”的相关情况：2006年2月16日，北京市卫生局向首都医科大学附属北京安贞医院出具《关于同意设置昌平分院的批复》（京卫医字［2006］20号），同意北京安贞医院与北京宏福产业集团合作，在我市设置医疗机构的立项申请，核定的名称为昌平分院，该项目由北京宏福产业集团全额投资。2014年2月7日，北京市卫生局向首都医科大学附属北京安贞医院出具《关于昌平分院项目变更设置单位及名称的批复》（京卫医政字[2014]9号），原则同意该项目设置单位调整为宏福公司。2014年2月27日，北京市卫生和计划生育委员会向宏福公司出具《关于变更昌平分院项目医疗机构名称的批复》（京卫医政字［2014］29号），同意原项目变更后设置医疗机构的名称调整为“北京安贞心康医院”。2014年5月12日，北京市卫生和计划生育委员会向宏福公司出具《关于变更北京安贞心康医院设置单位的批复》（京卫医政字［2014］77号），同意将原项目变更后设置单位调整为安贞公司。另查，2013年6月21日，北京安贞医院管理有限责任公司经北京工商行政管理局朝阳分局核准注销，原股东一致确认原北京安贞医院管理有限责任公司所有债权、债务及业务均由新安贞公司承继。新安贞公司股东同意承继北京安贞医院管理有限责任公司注销前所有债权债务及相关法律责任，并负责办理北京安贞医院管理有限责任公司与宏福公司、郑各庄村委会的未尽事宜。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。李晰已经实际支付购房款，其与昌平分院形成事实上的房屋买卖合同关系。现因昌平分院未成立，本案的争议焦点在于案涉房屋买卖合同关系的主体是谁？新安贞公司辩称，宏福公司与安贞公司应为合同关系当事人。本院认为，从宏福公司、郑各庄村委会与北京安贞医院管理有限责任公司签订的《购房协议书》以及《昌平分院项目配套员工宿舍住房补充协议书》中约定的甲方将北京×**楼房按照合作企业内部优惠价格出售给北京安贞医院管理有限责任公司，北京安贞医院管理有限责任公司可自行调整价格分配给其内部购房户的约定，并考虑案涉房屋的购买流程，昌平分院实际系代表北京安贞医院管理有限责任公司与李晰形成的房屋买卖合同关系。新安贞公司自愿承继了北京安贞医院管理有限责任公司的权利义务，且张希平系新安贞公司的员工，并收取了李晰的购房款，故案涉房屋买卖合同关系的双方当事人应当是李晰与新安贞公司。违反法规的强制性规定的合同无效。本案所涉房屋的建设未取得合法的建设工程规划审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定，故就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李晰与昌平分院形成的房屋买卖合同关系被确认无效后，李晰交纳的购房款，新安贞公司应予以返还。关于购房款利息，新安贞公司明知涉案房屋未具备相关审批和规划手续，依然承继上述合同的权利义务；李晰作为房屋买受人应在交易中尽到审慎的注意义务，在购房之前应对房屋是否取得以及能否取得合法的建设审批手续等事宜了解知悉。因此，双方对于合同无效均存在过错。本院综合考虑双方对于合同无效的过错程度以及合同履行情况、实际损失等因素酌情确定利息损失的赔偿标准。李晰主张的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。李晰请求其他被告承担给付责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、确认李晰与北京安贞医院昌平分院形成的房屋买卖合同关系无效；二、北京新安贞医院投资管理有限公司于本判决生效后十日内返还李晰购房款1122786元；三、北京新安贞医院投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿李晰利息损失（以1122786元为基数，自2013年9月27日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；四、驳回李晰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14905元，由北京新安贞医院投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  王科宇人民陪审员  周建环二〇二〇年十二月三十日法官 助理  郑凌之书 记 员  周心怡