北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初26316号原告：李鹤，女，1991年10月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：路来林，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：陈喆颐，男，1986年12月19日出生，汉族，北京意品天橙商贸有限公司负责人，住浙江省乐蒲市。原告李鹤与被告陈喆颐房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李鹤，被告陈喆颐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鹤向本院提出诉讼请求：1.陈喆颐退还李鹤房租70000元；2.陈喆颐支付违约金3500元；3.诉讼费由陈喆颐承担。事实和理由：陈喆颐租赁了王光辉的北京市丰台区珠江骏景中区东门2-117的底商。2019年11月30日，陈喆颐又与李鹤签订《租赁合同》。合同约定：租赁期限为2019年12月1到2021年1月31日，陈喆颐同意李鹤租赁作为经营使用，其范围以营业执照为准。由于陈喆颐与房东王光辉签订合同到期，李鹤不知晓陈喆颐支付房东房租情况。致使王光辉在2019年2月向李鹤催要房租。陈喆颐违反合同约定，陈喆颐应退还李鹤房租70000元及支付违约金3500元。李鹤为维护合法权益，诉至贵院，请求法院依法支持李鹤的诉讼请求。陈喆颐辩称，李鹤与我于2019年11月30日签订租赁合同，合同约定李鹤应于11月15日支付下一合同年房租，李鹤未履行合同，逾期至今未支付。我与房东王光辉租赁合同到期时间为2021年3月2日，因此并不存在与房东合同到期一事，并且李鹤知晓全部情况。李鹤提供的两次银行转账记录并非租金，而是李鹤个人原因需要现金，因此转账给我换取现金。本院经审理查明：2016年1月23日，王光辉（出租方）与万海珍（承租方）签订房屋租赁合同，约定房屋坐落于北京市丰台区骏景园中区1号楼2-117室，房屋租赁期自2016年3月3日至2021年3月2日。陈喆颐称万海珍是其妻子，李鹤和陈喆颐均认可自2017年开始陈喆颐将其从王光辉处租赁的房屋部分转租给李鹤。2019年11月30日，陈喆颐（出租人、甲方）与李鹤（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将店面租赁给乙方使用，甲方同意乙方所租赁作为经营使用，租赁期限自2019年12月1日至2021年1月31日止。租金为年付（2019年12月1日—2021年1月31日）租金70000元，租金支付时间：乙方应于每年的11月15日支付甲方下一年的租金。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或房屋不符合约定条件……若乙方出现违约、违法行为，甲方有权收取乙方伍万元人民币违约金；若甲方出现违约行为，甲方需支付乙方违约金同时，违约方还须承担因违约行为给对方造成的所有经济损失。李鹤、陈喆颐认可该份租赁合同是后补签的。李鹤主张涉案房屋租金为5000元每月，因陈喆颐欠款7万元，双方签订租赁合同约定租期一年两个月，欠款7万元折抵一年租金。房东王光辉称陈喆颐未及时向支付房租，故2020年3月开始其开始将房租交付给王光辉。李鹤就其主张向法院提交：1.银行卡交易明细，显示2019年4月11日、2019年9月1日其分别向陈喆颐转账2万元及5万元；2.微信聊天记录，内容是李鹤多次催要陈喆颐给钱，其中2019年12月30日，李鹤：“先签合同，然后算算账啥的。”2019年12月31日，李鹤：“哲哥，你看你晚上有时间吗？然后咱们聊聊，正好你把合同打出来，去年咱签了合同。”2020年1月3日，李鹤：“哲哥你什么时候过来呀，合同也打出来吧。”陈喆颐：“我现在打个合同去。”2020年4月5日，李鹤发送图片给陈喆颐，内容显示“房租3个月15000元整，70000元-15000元=55000元……”李鹤：“哲哥，不懂的问我，算完了你给我转60700元就行，咱们就没帐了。你看你什么时候方便给我转。”陈喆颐：“再等几天吧！我现在卡上也没钱。”3.微信转账记录，显示李鹤向微信名称为“房东”的对象转账共计21000元，李鹤解释每月租金5000元，其向房东王光辉支付2020年3月1日至7月31日共计5个月的租金，因楼上装修免除了4000元，故其共计21000元。陈喆颐对上述证据的真实性均不持异议，其认可其向房东王光辉交纳租金至2020年2月，有经济纠纷，此后未再交纳租金。陈喆颐主张其向李鹤提出周转资金，但原因是其此前多次转账给李鹤，李鹤未归还，其碍于情面，不好直接开口索要，才找方法索要借款；而李鹤使用其所注册公司的营业执照和银行卡，双方电话聊天中商议使用费每年1万元，共计3万元，加上此前借款，双方已经互不相欠。陈喆颐主张其向李鹤转账多笔，李鹤提出的7万元不是租金，是资金周转，其中2万元是借款，已经归还，5万元是通过现金方式给付李鹤；其已经在2020年2月告知李鹤其与王光辉有经济纠纷，让李鹤与王光辉直接签订租赁合同。庭审中，李鹤称2019年12月1日至2020年2月29日期间其使用涉案房屋产生的租金应当在其诉讼请求中予以扣除，其当庭变更诉讼请求中要求陈喆颐退还租金的数额为55000元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李鹤与陈喆颐签订租赁合同，内容是由陈喆颐将其从房东王光辉处承租的房屋部分转租给李鹤，该租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系合法有效，双方均应依约履行各自义务。双方争议焦点在于李鹤是否已经完成租赁合同租赁期内支付租金的义务。李鹤主张其2019年4月及9月向陈喆颐支付共计7万元是陈喆颐对其欠款，双方约定用该7万元作为租赁合同的租金，李鹤提供微信沟通的记录显示李鹤多次催要款项，且明确主张己方的计算明细包括70000元减去三个月每月5000元租金的内容，再结合租赁合同的内容，以上证据能够形成证据链证明李鹤的主张。陈喆颐提出异议，首先，陈喆颐抗辩7万元部分是借款部分是提取现金，其未能提供证据证明；其次，双方签订租赁合同的时间晚于2019年11月15日，约定的合同期总租金金额与李鹤向陈喆颐转账金额一致，陈喆颐从未催促李鹤交纳租金，且李鹤在微信中向陈喆颐提出的还款计算明细亦与李鹤在庭审中的陈述相符，陈喆颐对此未提异议，陈喆颐再抗辩李鹤未于2019年11月15日之前支付租金，与事实不符。综上，陈喆颐就其抗辩意见未能提供充分证据证明，对李鹤的主张亦无法进行有效反驳，本院对陈喆颐的抗辩意见不予采信，对李鹤的主张予以采信。李鹤既已支付租赁合同期内租金70000元，但在租赁期内，因陈喆颐给付房东王光辉的租金至2020年2月底，且陈喆颐明确告知李鹤与王光辉签订租赁合同，李鹤自2020年3月开始直接向王光辉给付租金。陈喆颐收取李鹤的租金70000元，但双方租赁合同仅履行2019年12月1日至2020年2月29日，故李鹤要求陈喆颐退还剩余合同期内租金55000元的诉讼请求于法有据，本院对其该项诉讼请求予以支持。李鹤要求陈喆颐支付违约金的诉讼请求，具有合同依据，但合同对违约金数额约定不明确，考虑到陈喆颐对违约金持有异议，本院根据本案中合同的实际履行情况、陈喆颐的过错程度、李鹤的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则酌情确定陈喆颐支付李鹤违约金500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈喆颐于本判决生效之日起七日内退还李鹤55000元；二、陈喆颐于本判决生效之日起七日给付李鹤违约金500元；三、驳回李鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费819元，由李鹤负担225元（已交纳），由陈喆颐负担594元（李鹤已预交，陈喆颐于本判决生效之日起七日内给付李鹤）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  石婷婷二〇二〇年十二月十七日书记员  刘开委