北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63491号原告：北京市朝阳区嘉和丽园公寓小区业主委员会，住所地北京市朝阳区霄云路甲32号嘉和丽园。负责人：李淑英，主任。委托诉讼代理人：曹春芬，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文义，男，1964年2月17日出生，汉族，业委会成员。被告：赵晓红，女，1969年7月7日出生，汉族，户籍所在地北京市宣武区。委托诉讼代理人：孙玲，北京市金杜律师事务所律师。原告北京市朝阳区嘉和丽园公寓小区业主委员会（以下简称嘉和丽园业委会）与被告赵晓红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉和丽园业委会的委托诉讼代理人曹春芬、李文义，被告赵晓红的委托诉讼代理人孙玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉和丽园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令赵晓红向嘉和丽园业委会支付2014年4月1日至2018年11月25日的物业管理服务费80058.86元；2.判令赵晓红支付滞纳金240000元。事实和理由：嘉和丽园业委会与案外人北京某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）签订《物业管理委托合同》，委托某某公司为北京市朝阳区霄云路甲32号嘉和丽园公寓小区（以下简称涉案小区）提供物业服务，物业服务期限自2013年11月26日至2018年11月25日，物业管理费标准为住宅每月每平方米6.9元。赵晓红为该小区28层某某房屋（以下简称涉案房屋）的业主，《物业管理委托合同》签订后，某某公司依约为涉案小区提供了物业服务，但赵晓红未缴纳2014年4月1日至2018年11月25日期间的物业管理费，经多次催要未果，故嘉和丽园业委会诉至本院。赵晓红辩称：1.嘉和丽园业委会并非物业服务合同的权利义务主体，不具有向赵晓红主张物业费的主体资格，不属于本案的适格原告，其起诉不符合法律规定，嘉和丽园业委会称物业服务合同是酬金制，所以嘉和丽园业委会有主体资格，但是嘉和丽园业委会没有提供任何的法律规定和合同约定证明其有权起诉，嘉和丽园业委会应承担举证不能的法律后果。嘉和丽园业委会主张根据结算协议第七条，债权转让没有通知业主，债务转让未经业主同意，该债权债务转让协议对业主不发生效力，嘉和丽园业委会无权起诉；2.嘉和丽园业委会、某某公司未依约履行维修义务且怠于履行申请住宅专项维修资金的法定职责，导致涉案房屋屋顶持续漏水十余年，造成赵晓红租金及维修损失，赵晓红要求嘉和丽园业委会、某某公司履行维修义务及启动住宅专项维修资金未果的情况，赵晓红迫于无奈拒缴物业费，具有合法合理的理由，即使应当支付物业费，我与嘉和丽园业委会、某某公司就我遭受的损失冲抵物业费达成了一致意见，我不拖欠物业费；3.赵晓红仅享有涉案房屋百分之一的所有权，嘉和丽园业委会要求赵晓红承担全部物业费没有事实和法律依据；4.嘉和丽园业委会、某某公司在本案诉讼前从未向赵晓红主张过2014年4月1日至2018年11月25日期间的物业费，2017年12月1日之前的物业费已经超过诉讼时效。如果嘉和丽园业委会主张物业费的诉讼时效未经过，应提交催缴通知书、邮寄证明、律师函等证据证明主张过物业费，否则物业费的诉讼时效已经经过，嘉和丽园业委会并未提交相关证据，本案诉讼时效已经经过；5.赵晓红不交纳物业费并非是自身原因的导致，是由于嘉和丽园业委会、某某公司不履行义务，不履行申请住宅专项维修资金的义务，赵晓红不存在任何过错，嘉和丽园业委会无权要求赵晓红承担违约金。违约金应当以实际损失为基础，兼顾履行情况、过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则作出裁决，本案中的过错方为嘉和丽园业委会和某某公司，业主并未享受到完善的物业服务，不存在过错，业主不应支付任何违约金。根据相关判例，如果业主提出有效的房屋漏水、物业不达标的抗辩，对物业公司、业委会提出的违约金诉讼请求不予支持。即使应该承担违约金，嘉和丽园业委会主张的违约金标准为日千分之五，严重过高，要求予以调减，根据相关法律规定，违约金应与实际损失相适应，并根据过错程度予以综合衡量，本案中违约金应当调减为1000元以下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，嘉和丽园业委会作为甲方与某某公司作为乙方签订《北京市物业服务合同》，约定由某某公司为涉案小区提供物业服务，物业服务期限为5年，自2013年11月26日至2018年11月25日，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，高层住宅每月每平方米6.9元。业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未按时足额缴纳物业管理费等，应当按每日支付应收物业管理费的千分之五的标准向乙方支付违约金。2018年11月25日，某某公司作为甲方、嘉和丽园业委会作为乙方、案外人北京某某物业管理有限公司签订《嘉和丽园小区物业财务结算协议》（以下简称《结算协议》），约定，根据《嘉和丽园公寓小区物业管理交接协议书》的约定嘉和丽园小区于2018年11月25日进行并完成物业移交工作。甲、乙方协商一致同意，乙方继续委托甲方对《债权债务移交清单》中891666.3元业主未缴纳的物业费向全体业主继续收取，甲方用于偿还《债权债务移交清单》中运营债务，乙方予以配合。甲方因此产生的派驻人员费用、税金、诉讼费、律师费用均从《债权债务移交清单》中891666.3元业主未缴纳的物业费中列支，剩余费用和债权一并留给乙方。庭审中，双方均认可赵晓红和案外人某某为涉案房屋的房屋所有权人，二人按份共有涉案房屋，赵晓红享有1%的份额，某某享有99%的份额，房屋建筑面积为207.81平方米。经询，赵晓红表示二人于1996年在香港登记结婚，涉案房屋于2000年9月24日购买，但表示其对涉案房屋仅享有1%的份额，即使应当承担责任，也仅就该1%的份额承担责任。嘉和丽园业委会表示涉案房屋是夫妻共同所有，债务应为夫妻共同债务，赵晓红应就夫妻共同债务承担全部责任。庭审中，赵晓红表示嘉和丽园业委会的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，嘉和丽园业委会表示赵晓红的欠费是持续的，嘉和丽园业委会的债权来源于2018年11月25日的结算协议，自该时嘉和丽园业委会取得债权，诉讼时效应该自2018年11月25日起算。而其取得债权后在小区的大堂对欠费业主的欠费情况进行公示并要求业主交纳物业费，履行了催缴义务。赵晓红对此不予认可，表示按照相关法律规定，同一期债务分期履行的，诉讼时效从最后一期债务到期之日起起算，本案中每一年的物业费都是独立的债务，2014年至2018年的物业费并非是同一期债务分期履行，并不能适用该条规定。债权转让没有通知业主，对业主来说债权转让不合法，对业主不发生法律效力。债权转让并非诉讼时效中断的合法事由，从此时起算诉讼时效没有法律依据。在债权转让前，业委会、物业公司没有向赵晓红主张过2014年至2018年的物业费，嘉和丽园业委会主张的债权转让后，嘉和丽园业委会也从未向赵晓红主张该期间的物业费，本案的诉讼时效已经经过。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。嘉和丽园业委会与某某公司签订《北京市物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。根据有关规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故上述协议对赵晓红具有约束力。某某公司提供了物业服务，赵晓红应当支付物业费。本案中，嘉和丽园业委会提交结算协议证明某某公司将其对欠费业主的债权转让给了嘉和丽园业委会，在本案庭审过程中，赵晓红亦知晓了这一事情，故嘉和丽园业委会有权向欠费业主主张权利，其起诉符合法律规定。对赵晓红关于嘉和丽园业委会不具有原告资格的抗辩意见，本院不予采纳。关于赵晓红主张的其仅享有涉案房屋百分之一的份额，不应承担全部物业费的抗辩意见，根据本院查明的事实，赵晓红与案外人某某系夫妻关系，涉案房屋购买于二人婚姻关系存续期间，应属于二人的夫妻共同财产，涉案房屋所欠物业费系夫妻共同债务，任何一方均应当对夫妻共同债务承担责任。现嘉和丽园业委会仅要求赵晓红承担全部物业费，不违反法律规定，故本院对赵晓红的该项抗辩意见不予采纳。关于赵晓红主张的嘉和丽园业委会以及之前的物业公司未尽到物业服务义务，导致其家中持续漏水的抗辩意见，考虑到物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从赵晓红提供的现有证据而言，难以证明物业公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。赵晓红如认为其权益因漏水遭受损害，可通过合法途径另行解决关于赵晓红主张的嘉和丽园业委会的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，根据嘉和丽园业委会提供的公示及催缴照片，其公示时间为2019年4月1日，但是嘉和丽园业委会并未提供证据证明在此之前曾向赵晓红催要过物业费，结合嘉和丽园业委会的现有证据，其主张的2016年4月1日之前的物业费超过了诉讼时效，本院不予支持。2016年4月1日至2018年11月25日期间的物业费并未超过诉讼时效，赵晓红应当支付物业费。嘉和丽园业委会主张应当从签署《结算协议》之日开始视为其知晓债权并开始起算诉讼时效，没有法律依据，本院对其主张不予采信。关于嘉和丽园业委会主张的滞纳金，赵晓红系涉案房屋存在漏水问题与嘉和丽园业委会进行沟通，并非恶意欠费，故本院对其该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告赵晓红于本判决生效之日起七日内支付原告北京市朝阳区嘉和丽园公寓小区业主委员会2016年4月1日至2018年11月25日期间的物业费45645.52元；二、驳回原告北京市朝阳区嘉和丽园公寓小区业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3050元，由原告北京市朝阳区嘉和丽园公寓小区业主委员会负担2615元（已交纳）；由被告赵晓红负担435（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年十二月三十日书记员  卢伟明