上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初19474号原告：上海金鸟企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郁萍，总经理。委托诉讼代理人：顾顺平。委托诉讼代理人：卞莉琴。被告：上海川冶餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨洪兴，总经理。被告：上海富余兴餐饮有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：潘娳，经理。原告上海金鸟企业管理有限公司(以下简称“金鸟公司”)与被告上海川冶餐饮有限公司(以下简称“川冶公司”)、被告上海富余兴餐饮有限公司(以下简称“富余兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，于2020年10月10日第一次公开开庭进行了审理。原告金鸟公司的委托诉讼代理人卞莉琴，被告川冶公司的法定代表人杨洪兴，被告富余兴公司的法定代表人潘娳到庭参加诉讼。本案于2020年11月30日第二次公开开庭审理，原告金鸟公司的委托诉讼代理人顾顺平、卞莉琴，被告川冶公司的法定代表人杨洪兴到庭参加诉讼。被告富余兴公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告金鸟公司向本院提出诉讼请求：1、确认金鸟公司与川冶公司签订的租赁合同于2019年12月23日解除，川冶公司搬离并返还宝山区真华路XXX号二楼建筑面积750平方米的房屋(以下简称系争房屋)。2、判令川冶公司支付至2019年12月22日止拖欠的租金人民币149,680元(以下币种均为人民币)，并按两倍租金标准支付从2019年12月23日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。2、判令川冶公司支付2019年8月1日至2019年11月30日期间的垃圾清运费4,000元、2019年10月1日至2019年12月26日期间的水电费31,707.75元。3、判令川冶公司支付2019年7月23日至2019年11月22日租金的逾期付款违约金86,124元，2019年11月23日至2019年12月22日租金逾期付款违约金21,531元，水电费逾期付款违约金10,862元，解约违约金143,540元。4、要求没收川冶公司支付的履约保证金63,875元。5、判令富余兴公司对川冶公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年7月，金鸟公司(甲方)与川冶公司(乙方)签订了租赁合同，约定，甲方将宝山区真华路XXX号二楼建筑面积750平方米的房屋出租给乙方经营餐饮，租期从2017年7月23日起至2022年4月11日止。2019年3月23日，因川冶公司法定代表人变更，金鸟公司与川冶公司、富余兴公司就系争房屋重新签订了租赁合同，约定，租期从2019年3月23日至2022年4月11日，川冶公司应当在2019年7月15日前支付当年7月23日至11月22日期间的租金287,080元，2019年11月15日前支付当年11月23日至2020年3月22日的租金287,080元，富余兴公司对川冶公司的合同义务及违约责任承担连带责任。合同签订后，川冶公司共支付富余兴公司946,460.73元，其中租金750,830元，水电费195,630.73元。该租金支付的系从2018年11月23日起的租金，如此计算，川冶公司的租金支付至2019年10月。2019年11月15日后，川冶公司未支付前期拖欠租金及后续租金及水电费，经多次催告无果，2019年12月10日金鸟公司向川冶公司邮寄租赁合同解除通知书，并在房屋大门、川冶公司办公室门口张贴，金鸟公司在通知书中提出2019年12月23日解除合同。川冶公司至今未搬离，故涉诉。被告川冶公司辩称，因金鸟公司在川冶公司经营期间经常断水断电，致使川冶公司无法经营，于2019年11月30日关门，后来因为疫情也没有再经营。川冶公司准备转让该店铺，故物品仍留在系争房屋内。川冶公司对金鸟公司所述的已付租金750,830元，已付水电费195,630.73元无异议，川冶公司付款凭证目前找不齐全，据川冶公司计算，租金应当支付至2019年10月22日。川冶公司未收到或看到合同解除通知，2020年5月，金鸟公司将系争房屋锁掉，川冶公司要求继续转让店铺，不同意搬离。不同意金鸟公司的诉请。如承担违约金，违约金过高，要求调低。被告富余兴公司辩称，2019年12月30日，富余兴公司的法定代表人进行了变更，现任的法定代表人对之前的事情均不清楚，不应当承担责任。经审理查明，2017年7月，金鸟公司(甲方)与川冶公司(乙方)、案外人上海旌迁搬场服务有限公司(保证人)签订租赁合同，约定，甲方将宝山区真华路XXX号二楼建筑面积750平方米房屋出租给乙方经营餐饮；租期自2017年7月23日至2022年4月11日；2017年7月23日至2019年7月22日期间，月租金为67,707.50元，2019年7月23日起至2021年7月22日期间，月租金为71,770元，2021年7月23日至2022年4月11日期间，月租金为76,076.20元。合同签订后，川冶公司支付了金鸟公司保证金63,875元。2019年3月，杨洪兴受让系争店铺。2019年3月23日，金鸟公司(甲方)与川冶公司(乙方)、富余兴公司(保证人、丙方)签订了租赁合同，约定，甲方将真华路XXX号二楼部位建筑面积750平方米房屋出租给乙方经营餐饮；租期自2019年3月23日起至2022年4月11日止；本文所述租金由房屋使用租金及房屋物业管理费共同组成，其中房屋物业管理费为1元/平方米/天，与房屋使用租金同步调整，租金按下述条款确定：2019年3月23日起至2019年6月22日，每一年租金为812,490元，每一个月租金为67,707.50元，2019年6月23日至2021年6月22日，每一年租金为861,240元，每一个月租金为71,770元；乙方应向甲方完整支付租金，不得分割支付，逾期未付或支付不足，均视为乙方未能按期支付租金，甲方可按合同约定追究乙方违约责任；甲方按实际应收金额相乙方分别开具房屋使用租金发票和物业费发票，发票总额为应收租金总额；租金先付后用，租金以四个月为支付期，全年分三期支付，乙方应于2019年3月20日前，向甲方支付2019年3月23日起至2019年7月22日的租金，之后租金按以下期限支付：于每年7月15日前，支付当年7月23日至当年11月22日的租金，于每年11月15日前，支付当年11月23日至次年3月22日的租金，于每年3月15日前，支付当年3月23日至当年7月22日的租金；甲方应在乙方支付租金后的三天内开具发票，如乙方拖欠租金的，按所欠费用每日1%支付给甲方逾期付款违约金，乙方逾期未付款超过15天的，构成根本违约，甲方有权解除本合同，乙方承担逾期付款违约金外，还应承担因甲方单方解除租赁合同所造成的实际损失和预期利润；乙方按实支付水电费，如拖欠水电费的，按所欠费总额的30%向甲方承担违约金，逾期支付水电费超过一个月，视为根本性违约，甲方有权单方解除本合同；乙方向甲方支付履约保证金63,875元，作为合同履行义务的担保(包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约责任等)；该房屋内安装水电、管道费用和垃圾清运及经营中的环保费用由乙方承担；水、电费按月实结，逾期支付水电费，甲方有权采取相应措施；有下列情形之一的，视为乙方构成根本性违约，甲方有权解除本合同，甲方不退还未到期部分的租金及保证金，乙方应向甲方支付二个月租金的违约金，同时另行赔偿甲方损失：乙方逾期支付租金或管理费超过三十日，逾期支付水电费等其他费用超过三十日，如出现上述情形之一的，甲方有权采取停电、停水措施，由此造成的一切损失由乙方承担；甲方解除合同的，乙方应按解除通知中的要求撤离该房屋，逾期撤离的，甲方有权采取贴封条、加锁等，除承担其他违约责任外，乙方还应按日租金的三倍承担逾期撤离该房屋的违约金；丙方同意对乙方的履行义务及违约责任承担连带保证责任。2019年12月10日，金鸟公司向川冶公司寄送租赁合同解除通知，主要内容为，川冶公司已经构成根本性违约，金鸟公司通知川冶公司于2019年12月23日解除合同，川冶公司应按约支付2019年7月23日至2019年11月22日的尚未支付的部分租金77,910元，及2019年11月23日至2019年12月22日的租金71,770元，及2019年9月、10月、11月的水电费及垃圾清运费32,651.59元。该通知未邮寄送达川冶公司。审理中，金鸟公司提供了照片，显示系争房屋大门上张贴了租赁合同解除通知。川冶公司表示，川冶公司于2019年11月30日即关门，没有看到过张贴在大门上的通知。金鸟公司于2020年5月将系争大门锁掉了。金鸟公司表示，金鸟公司确实于2020年5月中旬将系争房屋的大门锁掉了。审理过程中，金鸟公司表示，杨洪兴向金鸟公司支付的租金750,830元中有270,830元支付的系杨洪兴受让川冶公司之前川冶公司应付的2018年11月23日至2019年3月22日期间的租金，剩余部分支付从2019年3月23日起的租金。川冶公司表示，川冶公司不清楚支付的租金的具体起始日期，但据川冶公司计算，租金应该已经付至2019年10月22日。金鸟公司、川冶公司一致表示，川冶公司欠金鸟公司的水电费、垃圾清运费按3万元计算。以上事实，有金鸟公司提供的租赁合同、解除通知及退件凭证、照片、收据、发票，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，金鸟公司与川冶公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。金鸟公司向川冶公司寄送的租赁合同解除通知未送达川冶公司，金鸟公司在系争房屋大门上张贴该通知时，川冶公司已经关门停业，金鸟公司未证明川冶公司收到了该通知，故金鸟公司主张租赁合同于2019年12月23日解除，本院不予采纳。合同约定，有下列情形之一的，视为川冶公司构成根本性违约，金鸟公司有权解除本合同：逾期支付租金或管理费超过三十日，逾期支付水电费等其他费用超过三十日，如出现上述情形之一的，金鸟公司有权采取停电、停水措施，由此造成的一切损失由川冶公司承担。川冶公司于2019年11月即关门停业，并拖欠租金、水电费等费用，且拒不搬离，已经构成了根本性违约，金鸟公司有权单方解除合同。川冶公司于2020年9月14日收到了金鸟公司的诉状副本，租赁合同于当日解除。合同解除后，川冶公司应当搬离系争房屋，将该房屋返还给金鸟公司。川冶公司作为承租方对其支付租金的情况负有举证责任。川冶公司主张其支付租金至2019年10月22日，未提供相应证据，本院不予采信。金鸟公司认可川冶公司支付了从2018年11月23日起的租金750,830元，本院予以采信。川冶公司的租金可认定为支付至2019年10月18日。川冶公司拒绝搬离并返还系争房屋，金鸟公司要求川冶公司支付从2019年10月19日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费，本院予以准许。本院考虑到疫情原因，酌减川冶公司的房屋使用费，川冶公司还需支付从2019年11月19日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费。上述房屋使用费可按照租金标准计算。金鸟公司、川冶公司一致确认川冶公司拖欠的水电费、垃圾清运费共计3万元，金鸟公司要求川冶公司支付该款，本院予以准许。合同约定，如川冶公司拖欠租金的，按所欠费用每日1%支付给金鸟公司逾期付款违约金；川冶公司按实支付水电费，如拖欠水电费的，按所欠费总额的30%向金鸟公司承担违约金。金鸟公司要求川冶公司支付逾期付款违约金，符合约定。鉴于上述违约金标准较高，本院酌情确定川冶公司支付金鸟公司逾期付款违约金共计5万元。合同约定，金鸟公司有权解除合同的，不退还川冶公司未到期部分的租金及保证金，川冶公司应向金鸟公司支付违约金，违约金按二个月租金计算。金鸟公司要求没收保证金63,875元，符合约定，本院可以准许。没收保证金即用于弥补金鸟公司的损失，金鸟公司再主张二个月违约金，本院不予准许。金鸟公司主张按照租金两倍标准计算房屋使用费，超出一倍使用费标准的实质上亦属于违约金，本院不予准许。合同约定，富余兴公司同意对川冶公司的履行义务及违约责任承担连带保证责任。金鸟公司要求富余兴公司的川冶公司的债务承担连带责任，符合约定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海金鸟企业管理有限公司与被告上海川冶餐饮有限公司、上海富余兴餐饮有限公司签订的租赁合同于2020年9月14日解除；二、被告上海川冶餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区真华路XXX号二楼房屋，并将该房屋返还给原告上海金鸟企业管理有限公司；三、被告上海川冶餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内；按每月71,770元计算，支付原告上海金鸟企业管理有限公司从2019年11月19日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费；四、被告上海川冶餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海金鸟企业管理有限公司水电费、垃圾清运费共计3万元；五、被告上海川冶餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海金鸟企业管理有限公司逾期付款违约金5万元；六、原告上海金鸟企业管理有限公司已经收取被告上海川冶餐饮有限公司的保证金63,875元不予返还；七、被告上海富余兴餐饮有限公司对被告上海川冶餐饮有限公司在上述判决主文第三、四、五条中所负债务承担连带责任；八、驳回原告上海金鸟企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为11,482元，由原告上海金鸟企业管理有限公司负担6,132元，被告上海川冶餐饮有限公司、被告上海富余兴餐饮有限公司负担5,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇二〇年十二月十五日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。