广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初35562号原告:管宇，男，1989年10月10日出生，住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：卢瑶，女，1984年5月8日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区，系管宇妻子。被告:深圳市舜兴物流有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道南坑社区智富特区办公楼201，统一社会信用代码：914403007542930064。法定代表人：杨宏伟。委托诉讼代理人：徐思宇，女。原告管宇诉被告深圳市舜兴物流有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管宇及其委托诉讼代理人卢瑶，被告深圳市舜兴物流有限公司委托诉讼代理人徐思宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按照《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》退还原告剩余款项630206元；2、被告向原告支付剩余款项相应违约金（违约金以630206元为基数，日利率万分之三，自2015年9月15日计至实际支付日止，暂计至2020年9月9日为457977元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月19日，原告与被告签订了《“智富特区”有偿使用合同》，约定：原告向被告认购位于深圳市龙岗区坂田街道雅宝路2号智富特区，房产建筑面积约53.82平方米，房屋总价为为1029164元，其中原告支付被告首付款600164元，原告向被告借款429ＯＯＯ元，双方同意分期120月。原告此后先后支付首付款600164元及四期利息25597元共625761元给被告。合同中约定被告承诺在2015年3月30日前将房产交付给原告，若被告违约未能交付，应退还原告所有已付款并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息，除此之外，另付合同总价款10%作为违约金；由于被告工程建设此后一直处于停滞状态，2015年8月18日双方商议并签订《“智富”特区有偿使用合同解除协议书》，双方经核算，同意被告退还原告已付款项及违约金共计787756元，被告当日退还了其中20%共157550元至原告账户，并约定20个工作日内（2015年9月15日）退还剩余80%款项共630206元，并约定每延迟一天，按应付款金额的万分之三向原告支付。但至今被告既没有按照协议约定向原告支付剩余款项，亦没有交付房产。原告多次到被告处要求退款未果。原告认为被告已构成违约，为维护原告自身合法权益，请法院判如所请。被告辩称，本案原告对此所主张的权利已超过诉讼时效。根据《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外”的规定，本案中被告与原告是在2015年8月签订的该《“智福特区”有偿使用合同解除协议书》，被告按照协议要求于2015年8月18日向原告支付了首期款项。依该协议约定，剩余款项应在乙方收到首期款项的20个工作日内支付。截止原告起诉之日，已过去5年多的时间，原告对其所所主张的权利未在法定诉讼时效期间行使，故该主张已超过法定的诉讼时效。另外根据《民法总则》第195条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序总结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，依照谁主张谁举证的原则，本案中原告也未举证证明其主张的诉求在此5年多期间中断过。据此，原告的主张未在法定诉讼时效期间行使，故该诉求已超诉讼时效。综上所诉，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月19日，原告管宇与被告深圳市舜兴物流有限公司签订一份《“智富特区”有偿使用合同》，合同约定：被告系位于深圳市龙岗区交汇处综合物流项目（以下称“智富特区”）的开发商，该项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。被告将智富特区公寓10层08号房给原告有偿使用，该房地产建筑面积为53.82平方米、套内建筑面积为38.44平方米，使用费总价款为1029164元，原告于2014年1月19日向被告支付房屋使用费30万元，于2014年2月12日前付完首付余款300164元，余款429000元向被告借款，原告同意分期120个月，按年利率8%，以等额本金的方式按月支付给被告。关于房地产使用期限：首个使用期从被告交付房产之日起20年，首个使用期届满后如双方无其他书面约定，则原告继续使用，第二个使用期自动继期20年，第二个使用期届满后，如双方无其他书面约定，则原告继续使用房地产，第三个使用期自动续期至2057年6月4日止，原告不再就以上自动延续期限向被告支付本合同项下使用费以外的费用，2057年6月4日以后如果政府主管部门批准同意本房地产所在土地的使用权期限自动续期，且政府主管部门与被告签订土地使用权续期合同并向被告颁发土地使用权证，则原告可于该土地使用权证有效期内，在完全满足政府提出的土地续期条件后，有权继续使用房地产至土地使用权续期期限届满，无需另行向被告支付使用费。该房地产定于2015年3月30日交付，被告有权根据实际情况适当调整交付日（提早或推迟日期均不超过60日），并通知原告。被告逾期交付在超过120日的，原告有权在约定交付期限届满之日起半年内解除合同，被告应在原告解除通知到达之日起10日内退还原告全部已付款并支付按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，同时按合同总价款的10%向原告支付违约金，违约金不足以补偿原告实际损失的，被告应补偿其差额。合同签订后，原告分别于2014年1月19日、2月10日向被告支付首期款30万元、300164元，之后于2014年8月19日向被告偿还四期借款本息共计25597元，原告出具收款收据确认收到前述款项。2015年8月18日，原告与被告签订一份《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》，协议约定：双方同意在被告退还协议约定的全部款项的前提下，解除于2014年1月19日签订的《“智富特区”有偿使用合同》及之后签订的补充协议。双方同意被告退还原告全部款项787756元，该款项包括原告已经缴纳的全部款项及合同约定的违约赔偿、利息等。考虑到被告的实际情况，在本协议签订之后5个工作日内，原告同意被告按照本协议约定的款项总金额的20%即157550元作为向原告支付的首期款，在原告收到首期款20个工作日内，被告将剩余80%的款项支付至原告银行账户。被告未按照本协议约定付款的，每延迟一天，按照应付款金额的万分之三向原告支付逾期付款违约金。协议签定后，被告于2015年8月18日向原告转账支付157550元，但之后未按约定支付余款，遂产生本案纠纷。庭审中，被告对欠款630206元的事实予以认可，但其称原告起诉已超过诉讼时效。对此，原告提交了相关的信访资料:2016年12月8日，原告向深圳市中级人民法院提交一份主张本案所涉权利的登记表。2017年12月19日龙岗区坂田街道信访办公室向原告出具一份《信访事项受理告知书》，内容为原告于2017年12月16日通过来信向该办公室反映舜兴物流园项目长期停工未按时完工的信访事项，该办公室决定予以受理。2018年2月6日，龙岗区坂田街道信访办公室向原告出具一份《信访事项处理意见书》，对原告的信访诉求进行回复。另查，根据涉案房产的建设用地规划许可证、土地使用权证显示，该房地产土地用途为仓储用地，土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营。本院认为，原告与被告签订《“智富特区”有偿使用合同》虽然名为有偿使用合同，但从合同的内容看，双方就涉案房产项目概括、房地产情况、面积误差、房地产使用费和支付方式、使用期限、交付期限及装修装饰标准、交付标准、质量与保修、前期物业管理等进行了约定，该合同实为房地产买卖合同。由于涉案房产所占用的土地用途为仓储用地、土地性质为非商品房性质，不得进行房地产开发经营，且被告也未取得涉案房产的合法预售手续，不符合商品房预售的条件，故原告与被告所签订的《“智富特区”有偿使用合同》违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。为此，根据法律规定，因无效合同而取得的财产，应当予以返还。但《“智富特区”有偿使用合同解除协议书》是双方就合同终止后权利义务的处理进行的约定，不违反法律规定，且是双方的真实意思表示，应为有效合同。因此，双方均应遵照该协议约定履行各自的义务。根据解除协议约定，被告应返还原告787756元，被告已实际返还157550元，本案中被告亦确认欠款630206元，故本院予以确认。同时，根据解除协议的约定，被告应在原告收到首期款（2015年8月18日）20个工作日内即2015年9月15日前将剩余款项630206元退还被告。现被告逾期付款，依法应自2015年9月16日起按照解除协议的约定以日万分之三标准向原告支付逾期付款违约金。关于原告起诉是否超过诉讼时效问题，解除协议约定被告付款期限为2015年9月15日，之后因被告未履行义务，原告于2016年及2017年向信访部门等国家机关提出保护其民事权利的请求，根据《最高人民法院》第十四条规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。”故原告向信访部门等主张权利的行为构成诉讼时效中断，原告于2020年9月15日提起本案诉讼，并未超过法定诉讼时效。综上，依据《中国人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告深圳市舜兴物流有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告管宇购房款项630206元；二、被告深圳市舜兴物流有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告管宇前项欠款的逾期付款违约金（以630206元为基数，按每日万分之三标准，自2015年9月16日起计算至实际付款之日止）；三、驳回原告管宇的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2967元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国旺二〇二〇年十二月十七日书记员  林丹燕