北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初27896号原告：谭冀，女，1947年11月16日出生，汉族，北京铁路第二中学退休职工，住北京市朝阳区。被告：柴铁镐，男，1960年1月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：纪桂荣（柴铁镐之妻），女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：柴国智（柴铁镐之子），男，住北京市丰台区。原告谭冀与被告柴铁镐租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭冀，被告柴铁镐及其委托诉讼代理人纪桂荣、柴国智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭冀向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除合同，被告返还押金及房租等费用共计人民币43872.9元（押金10000元、租金33692.9元、有线电视费144元、卫生照明费36元）及其利息，从合同解除之日起计算至实际支付日止，以定期存款利率计算；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月3日，原告谭冀代理母亲刘凤兰与被告柴铁镐签订了房屋租赁合同，约定房屋租赁期自2018年9月4日至2019年7月3日共计10个月，租金每月7600元。当时原告母亲因原来租住的房屋被楼上十三户人家排出的污水淹了数日（原告母亲去承德旅游）而无法继续租赁，正面临居无定所。尽管被告不按惯例出牌，原告也只能委曲求全。被告要求原告付押金壹万元并且预付半年的房租（按北京租房的惯例是押一付三：付一个月的房租作为押金，再预付三个月的房租）。2018年9月3日签合同当天，原告从自己的账户转入被告账户伍万伍仟捌佰贰拾伍元。其中包括：六个月的房租45600元、押金10000元、十个月的有线电视费180元、卫生费加照明费45元。2018年9月22日，原告母亲从承德返回北京，正式搬入新租赁的房屋居住。9月28日，老母亲突感呼吸不畅，叫了救护车。结果于10月2日晨，在北京市丰台右安门医院不幸去世。死亡原因是肺部感染。实属令人悲痛欲绝的不幸！老母亲仅仅与新租赁的房屋有7天的缘分（家中的保姆许純琴可做证）。10与10日原告将母亲去世的消息电话告知了房东及链家的相关负责人并恳求多个链家的工作人员协助找新房客。2018年10月20日，原告将母亲的所有遗物都搬离了所租赁的房屋。第二天打电话通知被告和第三方约定见面进行交接事宜。不料原告、被告（链家的相关负责人和经理在场）面谈很不融洽。被告坚持因原告母亲违约不退给押金，并且要求原告继承母亲的权利赔偿被告损失的租金差价4000元。新租客以每月7200元（被告较前每月少收入400元）租金于11月10日入住。显然被告这是“一套房两租”，同时收取双份的房租。鉴于租赁合同中第十条第二款：“（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”不可抗力是法律学名词，指当事人不能预见和人力所不能抗御的强制力量。不可抗拒的因素不是标准的法律用语，视案件情况还可能包括比如当事人死亡，标的物灭失等对案件情况起重大影响的事件，也就是说没有一个固定的范围来约束它。就意思内容来讲，两者之间没有区别。1.不可抗力在中国《民法通则》上是指“不能预见，不能避免和不能克服的客观情况。”2.不可抗拒因素在中国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。”人的生老病死是自然规律，是不以人的意志为转移的。原告母亲在签订租赁合同时。身体无恙，91岁的人还能离开北京去承德旅游。回京后，是因肺部感染医治无效去世的。这明显属于不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。所以租赁合同理应自行解除。特诉至法院请求被告返还押金及房租等费用共计人民币伍万叁千贰佰壹拾叁元及其利息。柴铁镐辩称，租金是7600元每月，7600元除以30天是253.3元每天，原告从9月4号住到11月10号，房租用253.3元乘以2个月零7天的房租，这是他要支付给我的。其他的是有线电视费两个月零7天，7天不要，就计算两个月是36元。卫生照明费算两个月是9元。燃气、水电是109.2元。我方总共收了原告55825元，扣除房租、有限电费、卫生照明费、燃气水电等费用，我应该退还原告38444.13元。双方租期10个月，月租金7600元，由于原告提前退租，我方以7200元房租与下一任租户成交。使我方产生差额400元的损失，乘以8个月，损失共计3200元，应从退还的费用中扣除。被告违约，我要求被告赔偿违约金1万元。合同约定如违约押金不退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：谭冀系刘凤兰之女。2018年9月3日，谭冀作为刘凤兰（乙方、承租方）的委托代理人与柴铁镐（甲方、出租方）经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市宣武区牛街东里一区5号楼XXX，建筑面积73.37平方米。第二条、房屋租赁情况及登记备案。租赁用途为居住。第三条、租赁期限。房屋租赁期限自2018年9月4日至2019年7月3日。第四条、租金及押金。租金标准为每月7600元，支付方式为押一付六。押金为10000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担为违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第十条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。……第十一条、违约责任。……（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的131.58%向对方支付违约金。……第十三条、其他约定事项。……3.其他：1、经双方协商决定，该房屋在租赁期间的押金为10000元整。2、经双方协商决定，该合同的违约金为10000元整。……合同签订当日，谭冀作为刘凤兰的委托代理人与柴铁镐办理及房屋交接手续。谭冀向柴铁镐的账户转账支付房屋租金45600元、押金10000元、有线电视费180元、卫生加照明费45元，共计55825元。2018年10月2日，刘凤兰因病去世。2018年10月10日，谭冀通知柴铁镐刘凤兰去世事宜。之后，柴铁镐委托链家公司另行出租涉案房屋。2018年11月10日，柴铁镐将房屋另行出租，租金为每月7200元。谭冀主张其于2018年10月20日将涉案房屋搬空，22日链家公司工作人员进入房屋查了水、电、燃气表，25日三方在链家公司门店协商，但没能协商成功，其于22日就将房屋钥匙交给了链家公司，但其不清楚链家公司何时给的柴铁镐。柴铁镐主张10月25日三方在链家公司门店协商时才交接的房屋钥匙。谭冀主张其弟弟谭昊于2018年9月24日给柴铁镐的歌华有线账户充值100元。柴铁镐对此不予认可。审理中，谭冀就此未向本院提供证据予以证明。柴铁镐提交水、电、燃气费结算单，用以证明涉案房屋尚欠水、电、燃气费109.2元未交纳。谭冀对数额予以认可，但主张其已经交纳。另查，刘凤兰共有六名子女，分别为：谭冀、谭昕、谭晓玉、谭旭梅、谭力、谭昊（TANHAO，新西兰国籍）。本案审理中，谭昕、谭晓玉、谭旭梅、谭力、谭昊均表示放弃在本案中的权利并由谭冀行使，不参加本案诉讼。本院认为，谭冀代理刘凤兰与柴铁镐签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。根据该条规定，承租人的承租权不能继承，在承租人死亡的情况下，如果承租人只是一人，或虽然承租人有共同居住的人，但共同居住的人不要求继续承租的，租赁关系终止。本案中，承租人为刘凤兰，刘凤兰死亡后并无共同居住的人要求继续承租房屋，故刘凤兰死亡时柴铁镐与刘凤兰签订的《北京市房屋租赁合同》即告终止。对谭冀要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。合同终止后，柴铁镐应将剩余的费用退还给刘凤兰的法定第一顺序继承人，因谭昕、谭晓玉、谭旭梅、谭力、谭昊均表示放弃在本案中的权利并由谭冀行使，不参加本案诉讼，故本案不再列为当事人，谭冀有权主张相关费用。本案系因承租人死亡导致合同终止，不存在违约问题，柴铁镐主张违约金，于法无据，本院不予采纳。柴铁镐应当退还收取的房屋押金及剩余的房屋租金等费用。根据双方当庭陈述，柴铁镐于2018年10月25日收到房屋钥匙，故房屋租金等相关费用应计算至2018年10月25日。2018年10月26日之后的房屋租金等相关费用，柴铁镐应当退还。谭冀主张谭昊交纳了有线电视费100元，但未提供证据予以证明，本院不予采信。谭冀主张其已经交纳了水、电、燃气费109.2元，亦未提供证据予以证明，本院不予采信，该费用应从押金中予以扣减。综上所述，对谭冀要求柴铁镐退还房屋押金、房屋租金、有线电视费、卫生加照明费诉讼请求的合理部分，本院予以支持，即退还押金9890.8元、房屋租金32426.67元、有线电视费144元、卫生加照明费36元。谭冀要求柴铁镐支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，柴铁镐退还谭冀房屋押金9890.8元、房屋租金32426.67元、有线电视费144元、卫生加照明费36元。二、驳回谭冀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费448元，由谭冀负担14元（已交纳），由柴铁镐负担434元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二〇年十二月十五日法官助理 王甘书 记 员 高雅