广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5012号原告：李翠珊，女，1967年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区×××××××××××，公民身份号码442××××××××××××。委托诉讼代理人：郑万臻，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄磊，广东万**海天律师事务所律师。被告：蔡浩成，男，1971年7月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市×××××××××，公民身份号码440×××××××××××。委托诉讼代理人：肖腾追，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伟枫，广东泽荣律师事务所实习律师。原告李翠珊与被告蔡浩成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李翠珊的委托诉讼代理人郑万臻，被告蔡浩成的委托诉讼代理人肖腾追、邓伟枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翠珊向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的房屋买卖合同在2019年8月解除；2.被告向原告偿付购房款245000元，并支付从起诉之日起至付清之日止，按照本金245000元以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期付款利息；3.被告向原告赔偿经济损失589400元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为解除原、被告在2003年3月18日签订的房屋买卖合同；变更第3项诉讼请求的金额为631662元。事实和理由：2003年3月18日，被告（转让方）与原告（买受方）签订房屋买卖合同，约定被告将其中山市石岐区置宏花园一区××××××转让给原告，成交价为245000元，还约定如因被告的原因造成该物业无法转让或中途不愿转让的，视为被告违约，被告须退回原告已付购房款，造成原告经济损失的，被告承担赔偿责任。2003年3月23日，被告向原告出具收据确认已收到购房款245000元。原告支付全部购房款后，装修并居住。2003年9月8日，被告将涉案房产向中国工商银行中山市银苑支行抵押，被担保主债权数额为230000元。在宋永坤与被告买卖合同纠纷［（2017）粤2071执恢449号］一案中，法院查封了涉案房产。2018年6月，因房屋被法院贴了封条原告才知道被查封。原告提起执行异议［（2018）粤2071执异584号］被裁定驳回，后提起案外人执行异议之诉，法院于2019年8月作出（2019）粤2071民初12106号民事判决驳回了原告的诉讼请求。至此，原告已经必然丧失涉案房产的权属。涉案房产的房价保守估算为834400元。双方签订买卖合同时涉案房屋未存有抵押权，在原告支付全部购房款并装修居住后，被告仍以涉案房产为自己办理抵押登记，明显是以其自己的行为表明不愿转让该物业，表明其不履行主要债务。导致目前该物业无法转让给原告，合同目的无法实现的原因在被告一方。依约被告须退回原告已付购房款，并赔偿原告经济损失。被告蔡浩成辩称，1.被告同意退还原告购房款245000元及利息（从起诉之日起按年息6%计算至清还之日止）；2.驳回原告赔偿经济损失589400元。庭审中，被告同意解除合同。事实与理由：1.被告从发展商处以工程款抵债承接了涉案房产，因生意周转需要现金，所以通过15年按揭形式承接涉案房产，再从发展商处收取现金23万元，最后由原告以供楼方式支付按揭款23万元，实际上涉案房产的按揭款都是由原告支付的。在原告未供完楼款的情况下，被告不可能也无法配合原告办理过户手续。被告欠其他人款项被诉至法院并执行，从而查封了涉案房产。原告提出执行异议，最终原告胜诉，法院解除查封。因原告的按揭还没有供完，故被告不可能也无法配合原告办理过户手续。原告出国前后也没有找被告办理过户手续（主要系原告还没供完楼），估计是原告认为自己执行异议胜诉了，涉案房产就是自己的，无需再办理过户手续。2.原告曾就对（2005）中石民二初字第79号［执行案号：（2006）中法执行字第2288号］案提出过执行异议。从中可以看出，原告在当时就已经知道被告被他人查封涉案房产提出执行异议，应当具备相当的法律意识，因此，原告可以在提前还清按揭具备过户条件后，仍不通知被告办理过户手续，过错不在被告。3.原告是具有相当的法律意识，哪怕是因为被告不配合，原告也知道或应当知道可以通过诉讼等合法途径来维护自己的合法权利，但原告却没有这样做，最终导致其自身权益受损，责任在自身，与被告无关。4.（2019）粤2071民初12106号民事判决第7页认定的事实即原告在房产未能过户上是存在过错的，因此，原告要求被告承担所谓的经济损失没有事实依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2003年3月18日，蔡浩成（转让方）与李翠珊（买受方）签订房屋买卖合同书，约定蔡浩成将其向中山市置宏发展有限公司购买的中山市石岐区置宏花园一区××××××（以下简称涉案房产）转让给李翠珊，成交价为245000元，蔡浩成在收清李翠珊全部转让款后在一个月内到中山市房管局办理物业交易手续并转至李翠珊名下。违约责任还约定“如因甲方（即蔡浩成）的原因造成物业无法转让或甲方中途不愿转让该物业的，则视为甲方违约，甲方须退回乙方（即李翠珊）已付购房款，造成乙方经济损失的，甲方应向乙方承担赔偿责任。”2003年3月23日，蔡浩成向李翠珊出具收据，载明已收到购房款245000元。2.原中山市人民法院在执行中山市大涌镇合兴建材厂（以下简称合兴建材厂）与蔡浩成买卖合同货款纠纷［（2005）中石民二初字第79号］一案中，查封了蔡浩成名下的涉案房产。李翠珊对此提出执行异议，原中山市人民法院于2007年3月5日作出（2006）中法执字第2288-3号民事裁定，认定李翠珊已全部支付购房款并装修实际居住多年，裁定解除对蔡浩成名下的涉案房产的查封。合兴建材厂不服前述民事裁定，向中山市中级人民法院提起复议。中山市中级人民法院于2007年6月11日作出（2007）中中法执复议字第16号，裁定驳回合兴建材厂的复议申请，维持中山市人民法院（2006）中法执字第2288-3号民事裁定。在宋永坤与蔡浩成买卖合同纠纷执行一案［（2017）粤2071执恢449号］中，本院查封了蔡浩成名下的涉案房产。李翠珊再次提起执行异议［（2018）粤2071执异584号］，本院在该案中查明：涉案房产的登记房地产权利人为蔡浩成，土地证号：国（2003）易234839，房产证号：C2076575，登记时间为2003年9月8日；抵押权人为中国工商银行中山市银苑支行，被担保主债权数额为230000元，抵押登记时间为2003年9月8日，不动产登记证明号：中商他项（2003）易5233号；（2017）粤2071执恢449号案查封时间为2017年5月18日，（2017）粤2071执恢449号案查封为第一查封。2019年4月9日，本院作出（2018）粤2071执异584号执行裁定，认为李翠珊与蔡浩成于2003年3月18日签订买卖合同时涉案房产未存有抵押权，而合同签订后蔡浩成仍以涉案房产办理抵押登记，明显有违常理，且原中山市人民法院对涉案房产解除查封后至2017年5月18日本院以（2017）粤2071执恢449号案查封涉案房产，在此期间已有10年的时间，李翠珊仍未办理注销抵押登记手续及办理过户登记，明显存有过错，故裁定驳回李翠珊的异议请求。李翠珊不服前述裁定，于2019年5月7日向本院提起案外人执行异议之诉，主张1.中止执行蔡浩成因宋永坤买卖合同纠纷一案对涉案房产的执行；2.确认涉案房产的所有权属于李翠珊所有。本院于2019年7月18日作出（2019）粤2071民初12106号民事判决，认为1.虽然李翠珊向蔡浩成支付了全部购房款，也实际占有使用涉案房产，但是李翠珊在房产未能过户上是存在过错的，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形；2.虽然李翠珊与蔡浩成签订了房屋买卖合同且李翠珊也实际占有使用涉案房产，但涉案房产仍然登记在蔡浩成名下，尚未完成涉案房产的权属转移登记手续，蔡浩成与李翠珊之间存在的还是债的法律关系，李翠珊对蔡浩成享有要求办理房产过户登记的债权。故，驳回李翠的诉讼请求。该判决于2019年8月29日已发生法律效力。之后，李翠珊提起本案诉讼，主张前述实体权利。3.蔡浩成提交银行流水显示，涉案房屋的贷款为个人一手住房购置贷款，金额为230000元，贷款发放日为2001年11月29日，于2011年4月15日提前清还完毕。但从蔡浩成提交的涉案房屋的不动产登记资料查询结果载明涉案房屋仍处于如前所查明的抵押及查封的状态中。4.诉讼过程中，本院依据李翠珊的申请，依法委托广东中展土地房地产与资产评估咨询有限公司（以下简称中展公司）对涉案房屋于2020年3月4日的市场价值进行评估，评估结果显示：涉案房屋建筑面积为106.91平方米，房地单价为8200元/平方米，评估价值为876662元。对于该评估结论，李翠珊与蔡浩成在庭审中均表示没有异议。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李翠珊与蔡浩成签订的房买卖合同书是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。庭审中，李翠珊与蔡浩成一致同意解除双方签订的房买卖合同书，本院对此予以准许。关于涉案合同解除的过错问题。蔡浩成辩称涉案房产无法过户让至李翠珊名下，是李翠珊自身存在重大过错所致，其所谓的重大过错是李翠珊负责清还贷款，在贷款清还完毕后没有及时办理过户登记。从双方所提交的证据显示，首先没有蔡浩成没有充分的证据证明涉案房屋的贷款由李翠珊负责偿还，退一步讲，即使如蔡浩成所述，蔡浩成也在过户前使得涉案房屋产权清晰没有其他权利负担。但实际上，涉案房屋却因蔡浩成的另外债务案件而被查封，而蔡浩成没有及时解决该债务问题。由此可见，导致涉案房产不能过户至李翠珊名下以及最终解除的主要原因是蔡浩成所致，因此，蔡浩成的行为已构成根本违约，过错方应为蔡浩成。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及房屋买卖合同书关于违约责任的约定，李翠珊要求返还购房款245000元，理据充分，本院予以支持。关于赔偿损失的问题。李翠珊申请了对涉案房产作房地产估价以证明其损失。根据涉案合同约定的价款及中展公司就涉案房产出具的房地产估价报告，涉案房产确实存在溢价损失，且蔡浩成对此报告评估结论予以确认，故李翠珊要求蔡浩成支付溢价损失631662元的诉求，本院予以支持。李翠珊主张的逾期付款利息属于其实际损失，但由于本院已支持其经济损失的诉请，溢价损失的金额已足以弥补该损失，故李翠珊再主张逾期付款利息，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李翠珊与被告蔡浩成于2003年3月18日签订的房屋买卖合同书；二、被告蔡浩成于本判决发生效力之日起七日内向原告李翠珊返还购房款245000元及赔偿溢价损失631662元；三、驳回原告李翠珊的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12190.30元，评估费4383元，合计16573.30元（原告李翠珊已预交），由原告李翠珊负担190.30元，被告蔡浩成负担16383元并于本判决生效之日起七日内径付原告李翠珊。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  刘敏娟人民陪审员  陈卫强人民陪审员  杜锦权二〇二〇年十一月三十日书 记 员  罗李力石丽娜