文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0114民初3750号原告:钟顺财，男，1982年6月24日生，土家族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陈绍康，重庆市黔江区联合法律服务所法律工作者。被告:刘倬宇，男，1974年1月8日生，土家族，住重庆市黔江区。被告:蔡玉梅，女，1975年6月9日生，苗族，住重庆市黔江区。二被告共同委托诉讼代理人：刘业宏，男，1952年2月24日出生，土家族，住重庆市黔江区，系被告刘倬宇父亲。原告钟顺财与被告刘倬宇、蔡玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,于2020年7月17日公开开庭进行了审理，原告钟顺财及其委托代理人陈绍康、二被告的共同委托诉讼代理人刘业宏到庭参加诉讼。因案件复杂转为普通程序，于2020年10月13日再次开庭进行了审理，原告钟顺财及其委托代理人陈绍康、二被告的共同委托诉讼代理人刘业宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟顺财向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年7月6日签订的房屋转让协议；2.判令二被告双倍返还原告定金301200元；3.判令二被告支付违约金108120元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月6日双方签订房屋转让协议并经黔江区公证处公证，办理公证当日原告按约定向被告支付房屋定金150600元，2015年7月12日被告将涉案房屋一套交付给原告入住至今，期间原告多次联系被告办理涉案房屋的产权过户登记。2017年9月10日双方约定由被告于2018年12月31日前提供涉案房屋相关资料办理产权过户登记，到期被告仍未提供，致使涉案房屋至今未办过户登记。2019年11月原告获知被告于2015年10月8日将涉案房产抵押给中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行贷款，且重庆市第四中级人民法院对涉案房产进行评估拍卖，于是原告向第四中级人民法院提出执行异议，第四中级人民法院于2019年12月8日作出(2019)渝04执异87号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求。显然原被告双方订立合同的目的不能实现，原告遂与被告协商，被告只承诺退还原告所交购房定金，不承诺双倍返还及支付违约金，故双方未达成协议。双方订立房屋转让协议合法有效，原告按协议约定交付给被告定金150600元，且被告给原告出据的收条亦是房屋定金，其定金合同基于主合同有效，定金从合同有效，按定金法则被告应当双倍返还定金，同时因被告将出售给原告的房屋抵押贷款未清偿，导致涉案房屋无法办理产权过户，且该套房屋法院已进入拍卖，事实上合同目的不能实现，被告之行为明显违约，按协议约定被告应承担房屋总价款20%违约金，因被告只认可退还原告定金，显然有损原告的合法权益，故原告特诉请人民法院依法判决支持原告诉求。被告刘倬宇、蔡玉梅辩称：1.合同不具备法定解除条件，原告是知晓房屋要进行抵押的；2、合同的目的能够实现。2015年7月原、被告签订的合同约定的过户时间是2016年10月1日，当时房屋正在谈抵押，所以才会把过户时间约定在15个月后，当时黔程公司朱升华曾经与我们及原告协商过，我们认为这个时候过户是没有问题的。2017年9月10日双方约定过户时间为2018年12月31日，重新约定的过户时间是对原协议的补充，对原合同的条款无修改。该房屋并非因为涉及抵押，导致不能过户。原告提供四中院民事执行裁定书，说明房子在查封之前签订合同，查封之前交付房款，是可以过户的，现在仍然可以过户。中院提出让原告交纳390000元，原告没有给法院付款；3.担保法规定定金不应该超过总额的20%。违约的问题，事情是属于违约，但是定金与违约金只能二选一，原告需要列出损失；4.原告也存在违约，未如期交付约定尾款39万元。补充条款并未对原告支付尾款的时间进行变更，原告连39万元都没有交，现在又来主张按照总价款54万元的20%来要求被告支付违约金，被告不认可。原告使用该房屋5年了，原告需要支付5年的租金12万元，因为我们以前出租的租金是每月2000元。本院经审理查明的事实如下：刘倬宇、蔡玉梅系302房地证2012字第00XXXX号房屋的共有人，该房屋坐落于重庆市黔江区城西街道城西四路388号。2015年7月6日，刘倬宇、蔡玉梅（甲方）与钟顺财（乙方）签订《房屋转让协议》，约定刘倬宇、蔡玉梅将坐落于重庆市黔江区城西街道城西四路388号总层数10层8出售给钟顺财，房屋转让价款为540600元。钟顺财在2015年7月6日向刘倬宇、蔡玉梅支付定金150600元，尾款390000元待贷款贷出后（2017年1月31日前）支付给刘倬宇、蔡玉梅，刘倬宇、蔡玉梅在2015年7月13日前将房屋交给钟顺财使用，并于2016年10月1日前协助钟顺财办理房屋过户。对于违约责任，双方约定如有违约，追究违约方房款总价20%的违约金，并赔偿由此给给对方造成的经济损失。同日，刘倬宇、蔡玉梅与钟顺财就《房屋转让协议》在重庆市黔江区公证处办理了公证。上述《房屋转让协议》签订后，钟顺财于2015年7月6日支付定金150600元，刘倬宇、蔡玉梅依约将涉案房屋交付钟顺财使用至今。2017年9月10日，双方约定被告于2018年12月31日前提供涉案房屋相关资料办理产权过户手续。庭审中，对于支付定金和违约金，原告表示选择要求二被告双倍返还定金。另查明，2018年5月，中国农业银行股份有限公司黔江分行与被告刘倬宇、蔡玉梅金融借款合同纠纷一案，重庆市第四中级人民法院经审理，于2018年12月25日作出（2018）渝04民初300号判决，判决：“......五、原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行对被告刘倬宇、蔡玉梅所共有的位于重庆市黔江区城西街道办事处城西四路388号总层10层7、8两处房产（产权证号分别为302房地证2012字第00XXXX号、302房地证2012字第00XXXX号）享有抵押权；......原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行有权对上述抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在本判决第1-3项债务范围并在最高限额2650万元内优先受偿......”前述判决生效后，刘倬宇、蔡玉梅等在规定期限未履行生效判决确定的义务。2019年4月2日，农行黔江分行向重庆市第四中级人民法院申请执行前述生效判决，四中院经审查后于2019年4月16日决定立案执行。2019年4月26日，重庆市第四中级人民法院作出（2019）渝04执231号执行裁定，查封了302房地证2012字第00XXXX号房屋。2019年5月29日，农行黔江分行向重庆市第四中级人民法院提出评估拍卖申请，请求本院对302房地证2012字第00XXXX号房屋采取评估、拍卖措施。钟顺财不服重庆市第四中级人民法院认对涉案房屋的执行，遂向重庆市第四中级人民法院提出执行异议。重庆市第四中级人民法院于2019年12月18日作出（2019）渝04执异87号执行裁定书，驳回钟顺财的异议请求。本院认为，原、被告签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。原告从二被告处购买的房屋因二被告与案外人的纠纷，导致房屋被重庆市第四中级人民法院强制执行，进行了查封、拍卖。截止本案法庭辩论终结，该房屋仍未能办理房屋过户手续，房屋转让协议的目的不能实现，故原告请求解除《房屋转让协议》的诉求，本院予以支持。对于原告要求二被告双倍返还定金301200元的诉求，根据合同法第一百一十五条规定，当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保......收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方以书面形式对定金作出了约定，原告按约于2015年7月6日向二被告支付了定金150600元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。因《房屋转让协议》约定的房屋转让价款为540600元，因此定金不能超过108120元（540600元*20%）。二被告因与他人的经济纠纷，未履行房屋办理过户手续的约定，故应双倍返还定金216240元（108120元*2）。对于二被告要求原告支付租金的抗辩，因与本案不是同一法律关系，二被告可另行主张其合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告钟顺财与被告刘倬宇、蔡玉梅于2015年7月6日签订的《房屋转让协议》于本判决生效之日起解除；二、被告刘倬宇、蔡玉梅于本判决书生效之日起十日内返还原告钟顺财定金216240元。三、驳回原告钟顺财的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告钟顺财负担2756元，由被告刘倬宇、蔡玉梅共同负担4544元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  李 化人民陪审员  吴雪芳人民陪审员  罗福华二〇二〇年十二月二十日书 记 员  龚实淼