河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0684民初3169号 原告：胡耀华，男，1989年3月6日出生，汉族，身份证住址河北省高碑店市。 委托诉讼代理人：许亮，北京市盈科律师事务所律师。 被告：陈磊，男，1980年12月20日出生，汉族，住河北省保定市容城县。 被告：李会敏，女，1981年6月1日出生，汉族，住河北省保定市容城县。 被告：保定白沟新城鑫恒农民专业合作社。 地址：白沟镇富民北路西侧。 法定代表人：孙凤田，该公司经理。 委托诉讼代理人：翁玉光，该公司员工。 委托诉讼代理人：马玉博，河北申坤律师事务所律师。 原告胡耀华与被告陈磊、李会敏、保定白沟新城鑫恒农民专业合作社案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告陈磊、被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告李会敏经本院传票传唤无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡耀华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令立即停止对原告购买的位于房屋（不动产证号为：冀2018保白不动产权第××号）的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封措施（房屋总价60万）；2、请求法院判令原告与被告陈磊、李会敏于2019年5月25日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于（不动产证号为：冀2018保白不动产权第××号）归原告所有；3、请求法院判令被告陈磊、李会敏立即协助和配合原告办理位于（不动产证号为：冀2018保白不动产权第××号）房屋的产权过户登记；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告陈磊、李会敏于2019年5月25日签订《房屋买卖协议》，约定被告陈磊、李会敏自愿将其合法拥有的坐落于（不动产证号为：冀2018保白不动产权第××号）房屋以人民币1180760的价格出售给原告，被告陈磊、李会敏配合原告办理产权过户登记手续，其相关税费由原告自行承担。原告与被告陈磊、李会敏于2019年5月25日将该《房屋买卖协议》办理河北达见（2019）004号律师见证书。上述协议签订后。原告已于2019年5月25日当日通过其配偶张莹以银行转账方式向被告陈磊、李会敏交付全部购房款1180760元及部分购买车库款共计1230000元，被告陈磊、李会敏当日向原告胡耀华出具收据一张。被告陈磊、李会敏于2019年5月25日向原告交付了该房屋。但因保定白沟新城管理委员会2017年4月5日印发的《关于稳控房地产市场实施意见》的通知规定，该房屋尚未满足办理产权过户登记手续的条件。2019年9月12日被告陈磊、李会敏与被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社民间借贷纠纷一案涉诉，高碑店市人民法院于2019年5月20日作出（2019）冀0684财保66号民事裁定书，裁定将被告陈磊、李会敏名下的涉案房屋在价值50万元范围内予以查封，随后，高碑店市人民法院于2019年9月12日作出（2019）冀0684民初2806号民事判决书，判决被告陈磊、李会敏于本判决生效后十日内共同偿还本案被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社借款本金438076元，并按年利率24%支付自2018年11月4日至付清之日止的逾期利息。后本案被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社向高碑店市人民法院提出强制执行申请。2020年8月20日，原告依法向高碑店市人民法院提出书面执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，终止对该房屋的执行。2020年8月31日高碑店市人民法院作出（2020）冀0684执异55号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并告知原告可在该裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告认为，原告与被告陈磊、李会敏于2019年5月25日签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，且不违反国家相关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，原告已付清全部购房款并已实际入住该房屋，被告陈磊、李会敏应当按照协议约定协助配合原告办理产权变更登记手续。原告购买涉案房屋后，虽因政策性原因无法办理产权过户登记手续，但原告已依协议约定支付全部购房款并实际占有涉案房屋至今，根据《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效:未办理物权登记的，不影响合同效力。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结:第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，原告取得涉案房屋后，未办理过户登记手续是因政策性原因导致，属于不可抗力，并非原告过错导致。因此，根据上述法律规定高碑店市人民法院不得查封、扣押、冻结本案涉案房屋。另外，高碑店市人民法院依据（2019）冀0684财保66号民事裁定书对涉案房屋采取的查封措施的程序违反法律规定，理由如下:一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第32条:财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。第1条:人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。本案中，（2019）冀0684财保66号民事裁定书对被申请人即本案被告陈磊、李会敏的送达是高碑店市人民法院于2019年6月12日通过邮政特快专递方式送达，但原告根据特快专邮底单通过中国邮政官网进行查询显示:无查询邮件信息。我国民事诉讼法规定的送达方式依次为:直接送达、留置送达、电子送达、委托送达、邮寄送达、转交送达、公告送达七种以及涉外的外交送达和条约送达。对于（2019）冀0684财保66号民事裁定书原告认为根据相关送达的法律规定，高碑店市人民法院至今仍未有效送达给本案被告陈磊、李会敏。因此根据上述法律规定，原告认为（2019）冀0684财保66号民事裁定书至今并未发生法律效力。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查时、扣押、冻结财产的规定》第9条第1款：查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。在（2019）冀0684财保66号民事裁定书的查封过程中，高碑店市人民法院并未张贴封条或者公告、另外根据第26条第3款：人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。本案中，原告胡耀华为善意第三人，因此，（2019）冀0684财保66号民事裁定书的查封效力无法对抗本案原告。原告为维护自己合法权益，特向贵院依法提起诉论，望判如所请。 被告陈磊辩称：认可原告起诉的事实。 被告李会敏未到庭答辩。 被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社辩称：1、原告依据的房屋买卖协议是在法院查封涉案房屋裁定之后签订的，其依据该协议享有的合同债权，不能排除对涉案房屋的执行；2、法院诉前财产保全裁定经依法作出，立即执行，其效力仅受制于向协助单位送达，是否向被申请人送达并不影响该裁定的效力；3、本案法院的查封裁定一经向不动产登记机关登记，即产生公示效力，不受是否张贴该封条或公告的影响；4、原告签订房屋买卖协议时，不去不动产登记机关核实房屋的权利负担，本身具有过错。综上，原告起诉没有事实和法律依据，请法院驳回原告全部诉讼请求。原告与被告陈磊之间的房屋买卖协议，被告陈磊有转移财产的嫌疑，且陈磊得到该笔款项也未向债权人偿还债务。认可合同有效。 本院经审理认定事实如下：被告陈磊与被告李会敏系夫妻关系。2019年5月25日，出卖方（甲方）陈磊、李会敏与买受方（乙方）胡耀华签订房屋买卖协议，约定甲方将其合法拥有的坐落在住房（包括车库2-28一个、车位两个，如需办理车库和车位更名手续，甲方无条件配合）所有权转让给乙方所有，该房屋不动产权证号为冀（2018）保白不动产权第××号，甲方系按揭贷款购买，现尚有银行贷款240000元未偿还；房屋面积为168.68平方米，每平方米售价7000元，房屋总价款为1180760元，车库作价150000元，车位两个为甲方免费赠与乙方；自合同签订之日乙方支付房屋款1230000元（包括车库款），余款100000元乙方押尾款，在办理房屋过户手续时付清，甲方所欠银行贷款240000元由甲方自行偿还，并保证在2020年5月25日前还清银行全部借款，及时办理房屋解押手续并在三个工作日内将房产本交付乙方；甲方保证对上述房屋享有完全的处分权，如果第三人对上述房屋提出请求，由甲方负责解决，甲方同时保证上述房屋没有设定抵押给他人（团购房按揭贷款抵押除外），如有上述情况给乙方造成损失由甲方进行赔偿；甲方配合乙方在2020年11月6日前办理房屋过户手续，同时乙方支付甲方尾款100000元；自合同生效后，甲方应在2019年6月30日前向乙方交付房屋（交付时以双方记载随房物品清单为准），房屋交付前所产生与该房相关费用（包括水、电、暖等费用）及债务由甲方承担；双方另对违约责任进行了约定。合同签订当日，合同双方当事人委托河北达胜律师事务所对双方签订的房屋买卖合同及买卖过程进行了律师见证，并出具了律师见证书。 2019年5月25日，原告通过其妻子张莹的银行账户分两笔向被告李会敏的银行账户转账共计100万元，另通过张莹的支付宝账号向被告李会敏转账23万元，被告李会敏为原告出具收到梧桐苑6-2-502买房款123万元的收款收据。原告另主张于2019年5月22日通过张莹的支付宝账号向房屋中介公司员工张志伟转账支付定金5万元，张志伟于2019年5月25日转回张莹银行卡4万元，另1万元扣作中介费。涉案房屋系被告陈磊与被告李会敏共同共有，于2018年10月29日取得不动产权证，因房屋贷款尚未还清，不动产权证原件抵押在银行。原告主张签订房屋买卖协议后，被告陈磊将其交纳购房款、车库款、住宅专项维修基金、燃气改装费、有线电视初装费的收款收据，购房发票、不动产登记费发票、购买车库合同、个人购房借款/担保合同等购房凭证交予原告，并在签订合同当天将涉案房屋交付原告居住至今。 2018年5月31日，被告陈磊曾向被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社借款100万元，借款到期后，被告陈磊仅通过其自己的银行账户及被告李会敏的银行账户向被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社偿还部分借款本金及利息，未履行剩余借款本金和利息的还款义务。被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社向本院申请诉前财产保全，要求查封被告陈磊、李会敏名下房产，本院于2019年5月20日做出（2019）冀0684财保66号民事裁定书，裁定将陈磊、李会敏名下共同共有的座落于白沟镇梧桐苑小区6号楼2单元502室（不动产证号：2018保白不动产权第××号）房产在价值50万元范围内予以查封，查封期限三年。本院于2019年5月21日向保定市白沟新城不动产登记中心送达了（2019）冀0684财保66号民事裁定书和（2019）冀0684执保150号协助执行通知书。被告保定白沟新城鑫恒农民专业合作社就上述借款纠纷向本院提起民间借贷纠纷诉讼，本院经审理于2019年9月12日做出（2019）冀0684民初2806号民事判决书，判令陈磊、李会敏于本判决生效后十日内共同偿还保定白沟新城鑫恒农民专业合作社借款本金438076元，并按年利率24%向原告支付自2018年11月4日至付清日止的逾期利息。因陈磊、李会敏到期未履行生效文书所确定的义务，故保定白沟新城鑫恒农民专业合作社向本院申请强制执行。胡耀华作为案外人于2020年8月20日对涉案执行标的提出书面异议，本院受理后，于2020年8月31日作出（2020）冀0684执异55号执行裁定书，驳回了胡耀华的异议请求。胡耀华不服，遂于2020年9月17日向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有（2019）冀0684财保66号民事裁定书、（2019）冀0684执保150号协助执行通知书、送达回证、房屋买卖协议书、律师见证书、转账凭证、购房款收据、（2019）冀0684民初2806号民事判决书、(2020)冀0684执异55号执行裁定书及当事人陈述等证据在卷予以证实。 本院认为：本院已于2019年5月20日做出（2019）冀0684财保66号民事裁定书，裁定将陈磊、李会敏名下共同共有的座落于白沟镇梧桐苑小区6号楼2单元502室（不动产证号：2018保白不动产权第××号）房产在价值50万元范围内予以查封，并于2019年5月21日向保定市白沟新城不动产登记中心送达了（2019）冀0684财保66号民事裁定书和（2019）冀0684执保150号协助执行通知书，上述裁定书及协助执行通知书一经送达就已发生法律效力。原告与被告陈磊、李会敏之间的房屋买卖协议签订于2019年5月25日，原告虽主张于2019年5月22日向案外人交付定金5万元，但未举证证实该款项的性质及与本案的关联性，即使交付定金情况属实，其时也发生在人民法院查封之后，原告亦未提交任何涉案房产查档记录。司法机关依法裁定查封的房地产是不得转让的，原告与被告陈磊、李会敏签订的房屋买卖协议虽不会因此而无效，但却不能发生物权变动的效力，即使被告陈磊、李会敏已将涉案房屋交付原告，但该交付不具有合法性，不能使原告取得对涉案房屋合法占有的法律效力。故原告的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告享有的民事权益也不足以排除对涉案房产的强制执行。综上所述，原告的各项诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，缺席判决如下： 驳回原告胡耀华的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告胡耀华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  宫 洁 人民陪审员  张艳华 人民陪审员  杨亚辉 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  赵英强