福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1512号 上诉人（原审原告、执行案外人）：赖艳芳，女，1990年1月6日出生，汉族，户籍地广东省英德市，住广东省英德市（送达确认地址同上）。 委托诉讼代理人：吴少基，广东万解律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：林永生，男，1978年12月27日出生，汉族，住福建省霞浦县（送达确认地址霞浦县）。 委托诉讼代理人：陈淑惠，女，1978年9月9日出生，汉族，住福建省霞浦县。系林永生之妻。 委托诉讼代理人：吴炳烨，福建风岚律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：卓开锦，男，1963年10月28日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县，住广东省英德市（送达确认地址同上）。 原审第三人（被执行人）：卓敏，男，1986年3月23日出生，汉族，户籍地福建省霞浦县，住广东省英德市。 上诉人赖艳芳与被上诉人林永生、原审第三人卓开锦、卓敏案外人执行异议之诉一案，不服霞浦县人民法院（2020）闽0921民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 赖艳芳上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定基本事实不清，致使适用法律错误。一、案涉房屋买卖合同签订后的2014年2月23日，上诉人已经将首付款20万元现金支付给卓开锦，卓开锦在收取款项后亦出具收据给上诉人。此后，除房屋没有过户外，该房屋长期以来物业和水电费均由上诉人缴纳，银行按揭款也是上诉人用自己婚前资金支付现金支付给卓开锦代缴（2014年至2016年7月1日前均以现金方式支付，有时以转账行使支付给卓开锦代缴）。上诉人开庭也陈述了，卓开锦在签订合同之前告知其涉及民事案件再审，担心银行账户查封，刻意要求上诉人以现金方式支付首付款，上诉人以现金方式支付款项遵守双方约定并无不妥。且我国法律并未规定必须以现金支付以外的方式支付任何款项才合法。一审仅以上诉人按卓开锦的要求履行约定就否定上诉人已支付该笔款项，明显是错误的。二、上诉人支付款项与卓开锦偿还贷款的金额有些微出入的问题，上诉人购买涉案房屋后的同年7月至2019年2月期间，与卓开锦属于两个独立的民事行为能力人。三、一审认定上诉人对未过户存在过错属认定事实不清。案涉房屋所欠银行贷款数额较大，上诉人至今暂时没有足够资金能一次性清偿，因此选择有利于自己方式通过继续按揭还款方式支付购房款，且系用婚前资金支付，一审认定上诉人怠于行使权利存在过错，明显不妥。 林永生辩称，一、对于房屋买卖合同，律师见证书、收据认为系虚假签署，基于买卖合同的主体身份关系，在签订协议的时间段至少他们系准媳妇与准公公身份（而且不排除时间的提前虚假性）。卓开锦在一审的答辩状也承认在签订合同时本身民事案件在身，才选择现金交易，那么上诉人有理由怀疑系为逃避债务而为的虚假的房屋买卖，若债务在身，作为赖艳芳若真是购买房屋，怕都不及，肯定是急着过户，而不是一直户名由卓开锦名义持有，更不可能在2014年至2016年7月如赖艳芳所述的“均以现金方式支付”。作为案涉人员，首先考虑的是债务官司缠身时随时名下房产被查封或拍卖的风险而却还是用卓开锦名义持有，这本身不合常理。另外房屋买卖20万元，赖艳芳对该现金的来源应明确提供证据证实，而不是在双方存在利害关系人身份的前提下仅是一张收据就作为交款收款的依据，明显证据不足。之后赖艳芳提供2018年5月18日至2019年6月28日的银行还款凭证仅能系卓开锦还房子的贷款。为此被上诉人认为必须进一步提供2014年2月起至2019年6月28日的赖艳芳与卓开锦之间的银行流水记录，若未能提交，说明买卖行为完全虚假。卓开锦借记账户2019年11月15日至2020年5月15日的明细清单，仅能证实在林永生与卓开锦、卓敏股权转让合同纠纷进入执行程序后，由赖艳芳转了四笔款项供卓开锦偿还贷款。另外有个卓雯的转账，第一笔记录，这个人是卓开锦女儿，其转账给卓开锦偿还贷款，若为卖给赖艳芳的房子，怎么会让卓雯来代付银行贷款？说明买卖的虚假，可以确认这房子仍然是卓开锦的。整个过程仅四笔由赖艳芳转款项供卓开锦偿还贷款有记录不能作为购房买卖的真实性。买卖合同不选择中介介入，仅双方所谓交易存在虚假，现金交易及收据也无相应中介或他人介入证明，另外在2014年2月15日签订合同选择律师介入，为何现金交易时不由律师确认下，律师见证书仅一名律师签名，不符合《律师见证业务工作细则》第16条“接受客户委托后，所里应指派两名律师进行见证工作”的规定，且出具见证书的时间为手签，同时见证的委托人是谁也未列明，不符合《律师见证业务工作细则》的20条规定。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错的前提是第三人已经支付全部价款并实际占有,但从本案看，即使原告认为20万元现金首付，未提供2014年到2020年5月的银行还款流水记录或赖艳芳当月提现的记录，也达不到已经支付全部价款的规定，故其理由不足以排除强制执行的民事权益，人民法院可以查封、扣押、冻结卓开锦名下的房产。综上，一审法院判决是正确的，请求二审法院维持原判。 卓开锦辩称，同意上诉人的意见，请求支持上诉人的上诉请求。 卓敏未作答辩。 赖艳芳向一审法院起诉请求：1.撤销福建省霞浦县人民法院作出的（2020）闽0921执异16号执行裁定书;2.确认坐落于广东省英德市房屋（产权证号:××）归其所有，并停止对案涉房产的强制执行。 一审法院认定事实：一审法院于2018年12月28日作出（2018）闽0921民初3234号民事判决书判决：一、卓开锦应向林永生支付股权转让款本金300000元及自2015年3月13日起按月利率1.5%计算至还款之日止的利息；二、卓敏在951760.5元范围内承担连带清偿责任。卓敏不服提出上诉，本院于2019年4月29日作出（2019）闽09民终383号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。后林永生向一审法院申请强制执行，一审法院于2020年1月8日查封登记在卓开锦名下广东省英德市英城滨江路滨江尚品2号楼B栋1503室的房产，并于2020年4月8日裁定依法拍卖、变卖上述房产，同日，赖艳芳书面提出异议，一审法院于2020年6月24日作出（2020）闽0921执异16号执行裁定书，裁定驳回赖艳芳的执行异议请求。另查明，赖艳芳与卓敏于2014年7月18日经政府登记结婚，于2019年3月28日协议离婚，卓开锦与卓敏系父子关系。 一审法院认为，林永生对卓开锦和卓敏享有的合法债权，经法院判决确认，该案在执行中，赖艳芳作为买受人对登记在被执行人卓开锦名下的不动产提出异议，必须符合下列情形且其权利能够排除执行：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赖艳芳提供了房屋买卖合同、律师见证书、物业管理费和水电费收据、法院专递邮件详情单，用于证实其与卓开锦于2014年2月15日就涉案房屋书面订立买卖合同，且长期居住的事实。经查，律师见证书上仅有1名律师签字，不符合应指派两名律师进行见证工作的规定，该见证书不予采信。但买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，结合物业公司出具收据等，可以证实在法院查封前，赖艳芳已签订合法有效的书面买卖合同，并已合法占有该不动产的事实。赖艳芳提供了卓开锦出具的首付款收据及存款凭证、借记卡账户历史明细清单，证实其按约履行合同，每月支付银行按揭款，并由卓开锦代缴的事实。经查，赖艳芳未能提供银行流水等证据佐证200000元首付款的来源，存款凭证仅能证实卓开锦有按月偿还按揭贷款的事实。关于赖艳芳是否按月向卓开锦支付按揭款问题，赖艳芳提供的2016年7月1日至2017年12月31日期间借记卡账户历史明细清单中仅能证实二人之间存在部分经济往来，且赖艳芳支付给卓开锦的钱款与卓开锦偿还贷款的金额亦不相符。一审法院在庭审中要求赖艳芳提交2014年以来的银行流水，但赖艳芳未在规定的时间内提交证据，应承担不利后果。故该组证据不足以证实赖艳芳已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款的事实。卓开锦系卓敏父亲，赖艳芳在签订买卖合同的同年即与卓敏登记结婚，基于二者的身份关系，赖艳芳可及时办理过户手续，但其怠于行使权利，对目前尚未办理过户登记存在过错。综上，不能认定赖艳芳对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对赖艳芳的主张，不予支持。 本案是案外人提起的执行异议之诉。因林永生对卓开锦、卓敏享有金钱债权，法院在执行过程中，于2020年1月对涉案房屋予以查封。本案中，卓开锦与赖艳芳于2015年签订买卖合同，将涉案房屋出售给赖艳芳，赖艳芳亦占有使用该房屋至今，但在案证据不足以证实赖艳芳有足额缴纳购房款，且赖艳芳怠于行使权利，造成房产过户登记至今未办理，存在过错。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记才发生效力，本案讼争房屋仍登记在卓开锦名下，属于卓开锦所有，赖艳芳就执行标的广东省英德市英城滨江路滨江尚品2号楼B栋1503室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，（2020）闽0921执异16号执行裁定并无不当。第三人卓开锦、卓敏经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，赖艳芳的诉讼请求，均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决： 驳回赖艳芳诉讼请求。 案件受理费100元，由赖艳芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明：各方当事人对一审查明认定的事实均没有提出异议，本院予以确认。 本案争议焦点：赖艳芳对讼争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院就此分析、认定如下： 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”赖艳芳主张本案符合上述四种情形而不得执行，应对上述四种情形的存在承担相应的举证责任。 本案中，赖艳芳虽然提供了房屋买卖合同以证明其向卓开锦购买了讼争房产，但纵观房屋买卖合同全文，双方未对讼争房屋产权过户进行任何约定，而房屋买卖根本目的在于取得交易房屋的产权，故该合同不符合房屋买卖合同一般逻辑。其次，赖艳芳虽有提供收款收据及部分转账凭证，亦基于赖艳芳与卓敏原系夫妻关系，卓敏又系讼争房屋产权登记人卓开锦的儿子，转账凭证与按揭款金额及时间均不一致，难以认定赖艳芳向卓开锦的转账系支付购房按揭款。收款收据亦缺乏资金来源的相关依据佐证。一审对此已进行详细分析，本院不再赘述。故一审对赖艳芳款项支付的主张不予认定，并无不当。再次，赖艳芳虽占有讼争房屋，但基于赖艳芳与卓敏原系夫妻关系、卓敏又系卓开锦的儿子，本院难以认定赖艳芳系仅基于房屋买卖合同进而占有讼争房屋。第四，赖艳芳二审提供了装修款收款收据、陈伟峰身份证复印件，拟证明赖艳芳在2018年1月3日支付房屋装修费用。该收款收据实为证人证言，因证人未出庭，对该收款收据真实性本院无法予以确认。且如前分析，基于赖艳芳与卓敏、卓开锦曾经存在的特殊关系，即使赖艳芳在与卓敏婚姻关系存续期间支付了案涉房屋装修费用，亦无法证明赖艳芳向卓开锦购买讼争房产的主张。最后，赖艳芳上诉自认因卓开锦“涉及民事案件在谁，担心银行账户被查封，刻意要求上诉人以现金的方式支付首付款”。可见，赖艳芳、卓开锦签订案涉房屋买卖合同时，对卓开锦涉及民事案件、财产可能被执行均是知情。综合以上理由，本院难以认定赖艳芳与卓开锦之间的房屋买卖合同系真实合法。故赖艳芳对讼争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，本院认为，赖艳芳的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往一审法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 二审案件受理费100元，由赖艳芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张辅用 审 判 员 林 斌 审 判 员 易丽容 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 刘菊平 书 记 员 林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；