云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9718号上诉人（原审原告）：丁易平，男，1991年2月6日出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：朱云斌，北京市京师律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘贤，女，1986年2月10日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：沈军，云南华度律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑜，云南华度律师事务所实习律师。上诉人丁易平与上诉人刘贤合同纠纷一案，均不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人丁易平及其委托诉讼代理人朱云斌，被上诉人刘贤的委托诉讼代理人沈军、刘瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人丁易平的上诉请求：1.撤销一审判决的第二项，改判为：“刘贤向丁易平返还转让款238000元，并按照年利率6%的标准支付资金占用费共计5950元（自2019年11月4日暂计至2020年4月4日，实际应计算至还款之日止）;2.撤销一审判决的第三项；3.本案一审、二审诉讼费全部由刘贤承担。事实与理由：(一）一审法院以“原告作为经营主体对所需商铺负有合理注意的义务，原告与被告有多年的转租关系，应当了解和知道被告与春溢公司的租赁合同为一年一签，且不能转让和联营，原告未了解清楚能否与春溢公司签订租赁合同即与被告签订转让协议，亦存在过错，故原被告双方应各自承担相应的责任。”的论证理由有失偏颇，不客观、不公正，难以令人信服。1.正是因为丁易平与刘贤有多年的转租关系，且在多年转租的过程中，从未有人提出过异议，才使得丁易平有理由相信刘贤有转租的权利，而不会让丁易平对刘贤无权转租的行为产生怀疑。2.丁易平与刘贤于2019年11月4日签订的《门面转让协议》第五条违约责任（1）中明确约定：“甲方保证该门店有合法承租权并有权依法转让，应该按时交付门面，逾期一天按照五百元的标准向乙方支付违约金”。丁易平对于刘贤承诺与保证的行为，进一步增强了丁易平对于刘贤有转租权的信任。对于刘贤承诺和保证的行为，法院没有理由要求丁易平去核实，更不应该让丁易平为刘贤违反其保证行为的事实而承担不利后果，一审法院如此认定责任，无疑是对丁易平产生了二次伤害。(二）合同依法解除后，刘贤应当向丁易平返还全部的转让款23800元，一审法院判决只退还转让费166600元的判决错误，且刘贤获得剩余的71400元转让款亦没有法律依据，构成不当得利。1.根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，丁易平有权利要求刘贤返还转让款238000元，并有权要求刘贤承担相应的利息损失。（注：丁易平的损失不仅仅是利息损失，为装修该店铺〈即绝味鸭脖部分〉花费了5万元，采购设备花费了1万多元，加盟费1.6万元等等损失，丁易平均未主张，而仅要求刘贤返还转让款和相应的利息损失。）2.本案完全是由于刘贤无权转租，且在约定的交付日期未履行店铺交付义务，也未配合丁易平与春溢公司签订《租赁协议》，后因店铺所在区域拆迁整改，导致合同无法履行。在判决合同解除后，一审法院不仅未支持丁易平赔偿损失之请求，就连恢复原状的诉讼请求都未完全支持，该判决有失公正，且严重违法法律规定。其次，根据我国立法之精神，任何人都不能因为其违法和违约之行为而获得利益，一审法院如此判决无异于助长了刘贤违法违约之气焰，对社会诚信体系无疑会造成严重损害。综上所述，请求二审法院改判支持丁易平的诉讼请求。上诉人刘贤的上诉请求：1.二审法院依法撤销一审民事判决，依法驳回丁易平的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由丁易平承担。事实与理由：涉案商铺由绝味鸭脖经营位置和茶π经营位置共同组成，从2017年起绝味鸭脖经营位置就由丁易平实际占有经营，2019年刘贤与丁易平签订的《门面转让协议》，实际上是将涉案50号商铺除绝味鸭脖经营位置的另一部分也就是茶π经营位置使用权从2020年3月21日起，一并转让给丁易平，该协议签订后，刘贤向丁易平交付了茶π经营位置经营者的租赁押金凭证以及刘贤向仕林街小吃市场方缴纳的铺面押金10000元的凭证，丁易平实际获得了涉案商铺整个实际使用权益，丁易平签订《门面转让协议》的目的已经实现，从2019年11月4日签订《门面转让协议》和丁易平向刘贤支付20万元剩余转让费起，所有的经营风险应由丁易平承担。丁易平在一审时诉称，在2020年3月21日刘贤没有实现无偿帮助丁易平与春溢公司签订云南省昆明市呈贡区门面的铺面租赁合同的约定，构成违约，刘贤认为，该项违约没有对丁易平的权利造成实质性的影响，春溢公司从来也没有向丁易平主张过任何权利，丁易平一直在正常经营涉案部分商铺，铺面转租在该区域属于普遍现象，也没有哪一家经营者因为违反春溢公司该项规定而受到实际损失，再者，由于疫情影响，重庆属于重度疫情隔离区，刘贤也无法在约定时间履行相关约定，后春溢公司在2020年4月6日发布了提升改造相关事宜通告，属于客观情势变更，也不在刘贤可控范围内，属于丁易平应自行承担的商业风险，且春溢公司并非是收回涉案商铺，而是指定了搬离地点，合同到期到搬离期间将不再收取租金，也是对丁易平作了相应补偿。现丁易平以刘贤违约为由要求解除《门面转让协议》,是违背诚实信用原则的，是把风险完全转移给刘贤的行为，对刘贤来说是极不公平的。一审法院认为，本案《门面转让协议》的目的在于获得仕林街小吃摊市场方，即春溢公司直接签订涉案商铺租赁合同的机会认定错误，《门面转让协议》的目的是在于获得涉案商铺的实际经营权，而不是所谓的直接与春溢公司签订涉案商铺租赁合同的机会，签订涉案商铺租赁合同的机会只是形式，实质是涉案商铺的实际经营权。刘贤从2017年起就与丁易平签订了《商铺租金合同》，到2018年2月2日续签了《商铺租金合同》，再到2019年签订《门面转让协议》，都可以说明丁易平是涉案商铺实际利益享有者，刘贤因为疫情没有及时配合丁易平与春溢公司签订云南省昆明市呈贡区门面的铺面租赁合同的轻微违约行为没有对丁易平造成实质性的影响，其签订合同的目的不会因该违约行为而不能实现。综上所述，请求二审法院依法支持刘贤的全部上诉请求。针对刘贤的上诉，丁易平答辩称，1．刘贤向丁易平交付仕林街小吃摊市场方春溢公司10000元铺面押金凭证和退还丁易平向刘贤交付的2000元押金以及请丁易平替刘贤向茶π商铺转退5000元押金，并不能说明丁易平获得了涉案商铺整个实际使用权益。理由如下：（1）刘贤向丁易平交付春溢公司铺面10000元的押金凭证，不属于刘贤履行《门面转让协议》的义务，而是刘贤要求丁易平帮助其从春溢公司将这10000元押金退回来，而且该10000元已经加在转让费238000元里面了，双方商定的实际转让费应为228000元。（注：经向春溢公司了解，该10000元押金需要刘贤本人去退，丁易平退不了）（2）刘贤向丁易平退还2000元押金，是属于退还丁易平自己于2019年3月17日至2020年3月17日租赁期间向刘贤交付的押金；另，刘贤请丁易平向茶π商铺转交租赁期满的5000元押金，属于丁易平协助刘贤的行为。该两项退款义务均属于刘贤履行先前分别与丁易平、茶π商铺签订的租赁协议中到期返还押金的义务，不属于履行本案所涉《门面转让协议》的义务，与本案无关。且退押金的行为是发生在丁易平己经向刘贤交付了238000元以后，此时，刘贤己经没有扣留该押金的必要。（3）实际上，茶π持续经营至2020年3月17日仍未搬走，在此期间，实际使用权益属于茶π所享有，且在此期间，刘贤转租给茶π所获得的租金差价收益亦归刘贤所有。因此，刘贤主张丁易平于《门面转让协议》签订后收到押金凭证及押金时实际获得了涉案商铺整个实际使用权益，不符合客观事实。2.刘贤在《民事上诉状》中认可其未实现帮助丁易平与春溢公司签订租赁合同的行为构成违约，只是认为该违约没有对丁易平造成实际性影响，春溢公司从来也没有向丁易平主张过任何权利，也从来没有哪一家经营者因为违反春溢公司禁止转租的行为受到实际损失。丁易平认为，刘贤该观点违背常理，且不符合客观事实。理由如下：（1）刘贤未按照本案所涉《门面转让协议》约定的时间（即2020年3月17日）将仕林街50号店铺交付给丁易平，也未帮助丁易平与春溢公司签订租赁协议，何来春溢公司向丁易平主张权利，主张什么权利？（2）刘贤称：“没有哪一家经营者因为违反春溢公司禁止转租的行为受到实际损失”，该说法是刘贤自己想当然的观点，没有经过实际调查，且不符合客观事实。据我方知悉，在李长江与××就××摊位转让合同纠纷中，就存在李长江于2019年10月22日与杨海波签订《摊位转让协议》后，2020年1月初，李长江到春溢公司要求变更承租人时，春溢公司明确表示，未经业主书面同意不得私自转租、联营，而拒绝与李长江签订租赁协议。目前，李长江己将杨海波诉至昆明市呈贡区人民法院，该案己在审理过程中，可与昆明市呈贡区人民法院核实。3．刘贤在其《民事上诉状》中称：“认为‘一审法院认定丁易平与刘贤签订《门面转让协议》的目的在于获得仕林街小吃摊市场方直接签订合同的机会’的认定错误，丁易平与刘贤签订《门面转让协议》的目的是在于获得涉案商铺的实际经营权，而不是所谓的与春溢公司签订租赁合同的机会，签订租赁合同的机会只是形式，实质是涉案商铺的实际经营权。”丁易平认为：刘贤该表述属于逻辑错误，理由如下：首先，50号商铺刘贤并未于约定的时间2020年3月17日交付给丁易平，丁易平至今未取得该商铺的实际经营权。其次，刘贤该表述不符合基本逻辑，众所周知，在没有签订租赁合同的前提下，如何取得商铺的实际经营权？签订租赁合同是取得实际经营权的前提，否则，属于非法侵占他人房屋，是违法行为。综上，请求二审法院依法驳回刘贤的全部诉讼请求。针对丁易平的上诉，刘贤答辩称，一、《门面转让协议》交易对象。1.《门面转让协议》是关于门面的交付，双方在签订协议前就已经交付，丁易平也承认从2017年3月到2020年3月16日其一直在占有经营该铺面。因此《门面转让协议》的主要合同义务于2019年11月4日在丁易平支付剩余转让费，并于同日支付给丁易平该铺面的租赁押金（《收条》写明是绝味鸭脖和茶π即案涉商铺的全部）之后就已经完成。2.2020年3月21日丁易平和春溢公司签订该商铺的铺面租赁合同，是为无偿帮助行为，而该《门面转让协议》是有偿的，此无偿部分的合同义务是附属义务，非主要合同义务，且该保证行为并非刘贤保证帮助签署铺面租赁合同而非保证丁易平和春溢公司签订租赁合同。因此即使刘贤没能做到一定的帮助行为也不影响《门面转让协议》的实际履行，也不能以此追究刘贤未能帮助的违约责任。3.客观上是因为春溢公司进行改造导致其暂时不能续签，且春溢公司承诺商铺配合搬离指定地点，改造完成在同等条件下优先享有改造后承租商铺的资格。所以其所谓的与春溢公司直接签订案涉商铺的机会并没有丧失，因此实质上对丁易平并也没有构成财产损失。至于丁易平本人自己不愿遵循春溢公司的改造要求，没能与春溢公司签订合同并不是刘贤的原因。二、关于是否有权转租。以2020年3月17日为节点区分。1.在2020年3月17日前，因刘贤与春溢公司签订了《仕林街引摊入市商铺摊位租赁合同》（小吃2019-50）证明刘贤对该商铺的经营期限为2019年4月1日至2020年3月31日，因此在此期间刘贤享有合法的承租权，且因为刘贤与春溢公司的承租合同是一年一签，实质双方从2017年就已经有合同租赁关系，而刘贤从2017年开始就将该门面转租给丁易平。即使以2019年4月开始计算，按照刘贤在租赁春溢公司商铺期间将给该商铺转租给丁易平的事实是客观存在的，刘贤与春溢公司2019年3月17日签订的《仕林街引摊入市商铺摊位租赁合同》系双方在2017年租赁商铺后重新签订，在该合同签订前，刘贤已将租赁的商铺中转租给丁易平，丁易平亦陈述其已使用转租房屋近4年，因此我方认为春溢公司在刘贤将商铺转租给丁易平使用的事实在2017年转租行为发生时即应当知晓，且从本案2020年4月提起诉讼至今，春溢公司未对刘贤的转租行为提出过任何书面异议，已超过6个月，（丁易平所说的业主方和市场方经理口头回应没同意，是因为其没有书面同意，但是是以默认许可的）依据《城镇房屋租赁合同解释》第16条第1款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”之规定，因此该《门面转让协议》的转租行为是合法有效的。2.在2020年3月17日之后，刘贤和丁易平双方通过《门面转让议》可以确认：丁易平是知晓刘贤和春溢公司签订的商铺租赁协议在3月底到期，所以为了承接该商铺将时间约定在2020年3月21日，由丁易平直接与春溢公司签订商铺租赁协议，并且在这个过程中，刘贤仅是一个无偿帮助行为。3.根据刘贤与春溢公司签订的《仕林街引摊入市商铺摊位租赁合同》（小吃2019-50)，其中明确约定在合同期满后，乙方（刘贤）在同等条件下有商铺（摊位）的续租优先权，而对此，刘贤的一个无偿帮助的体现是放弃其享有的优先承租权。三、丁易平应当风险自担，刘贤没有违约行为不应当退还转让费。1.根据《门面转让协议》第四条约定，乙方（丁易平）接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方自行负责。在2019年11月4日刘贤和丁易平就该摊位达成实质和形式上的一致后，就应当由丁易平接受自行经营承担风险。2.春溢公司对商铺进行改造不续签的是属于客观情况。刘贤没有义务和能力提前预知春溢公司的改造行为，毕竟《门面转让协议》是2019年11月签的，而春溢公司是在2020年4月作出的《关于仕林街提升改造相关事宜的通知》。3.丁易平打电话刘贤没接，只有一次，并不能达到其证明目的。而刘贤本人没能到昆明帮助丁易平和春溢公司签约是因为疫情原因，导致刘贤不能跨省活动，而刘贤本人一直在重庆的事实丁易平在签订《门面转让协议》的时候就知晓的；并且前文也有说明该行为只是一个无偿帮助行为，不是主要合同义务，并不影响丁易平的实质性权利。4.刘贤承租商铺是有成本的，缴纳了一定的转让费。关于铺面转让，按照市场交易习惯，都存在一定的转让费，刘贤也是通过他人的指标才能获取该摊位的承租权的，对此丁易平也是认可的，在此基础上双方才能达成该《铺面转让协议》，因此其铺面转让后的风险应当由丁易平自行承担。综上，请求二审法院支持我方全部上诉请求。原审原告丁易平向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2019年11月4日签订的《门店转让协议》；2.判令被告向原告返还店铺转让费238000元，并按照年利率6%支付自2019年11月4日至还清款项之日止的资金占用费（暂计至2020年4月4日为5950元）；3.判令本案诉讼费等相关费用由被告承担。一审法院认定事实：被告将从春溢公司承租的位于云南省昆明市呈贡区部分转租给原告经营绝味鸭脖，最后一次转租期至2020年3月17日。2019年11月4日，原告与被告签订《门面转让协议》，约定：被告将从仕林街小吃摊市场方（春溢公司）承租的位于云南省昆明市呈贡区（现由绝味鸭脖经营位置和茶π经营位置共同组成）的门店转让给原告，并保证原告同等享有被告在原有租房租赁合同中所享有的权利与义务，同时保证在2020年3月21日无偿帮助原告与春溢公司签订涉案商铺的租赁合同；原告应向被告支付238000元商铺转让费，其中首付款38000元已于2019年10月20日付清，尾款200000元应于2019年11月4日付清；被告向春溢公司缴付的铺面押金10000元归原告所有；商铺应在2020年3月17日交付给原告；被告保证对该商铺有合法的承租权并有权依法转让，应当按时交付商铺，逾期一天按五百元的标准支付违约金……。协议签订后，原告按约向原告支付了转让费共计238000元，被告向原告返还了涉案商铺租赁押金7000元，但未按约于2020年3月17日将涉案商铺茶π经营位置交付给原告，也未按约于2020年3月21日帮助原告与春溢公司签订租赁合同。2020年4月6日，春溢公司发布关于仕林街提升改造相关事宜的通告，通告载明：1、为配合改造工作，本次租赁合同到期后，所有商户将不再进行续约，所有商户必须按改造时间分区域按时搬离商铺（自愿搬离至指定地点），合同到期至搬离期间，将不再收取租金。2、对拒绝按期搬离，阻碍改造的商户，将依规强制清出市场，由此造成的一切损失和责任由商户自行承担，并取消改造后承租商铺的资格。3、按照要求配合改造的商户，同等条件下优先享有改造后承租商铺的资格……。一审法院认为，本案系原、被告履行双方所签订的《门面转让协议》而引发的纠纷，非租赁合同纠纷，故本案的案由应为合同纠纷。原告与被告签订的《门面转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，当事人应按约定全面履行各自的义务。根据双方转让协议的内容及庭审陈述，本案原告与被告签订《门面转让协议》的目的在于获得与仕林街小吃摊市场方，即春溢公司直接签订涉案商铺租赁合同的机会，被告未按约于2020年3月21日帮助原告与春溢公司签订租赁合同已构成违约，由于春溢公司于2020年4月6日发布了所有商户不再续约的通告，导致原告与春溢公司签订租赁合同的目的不能实现，根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告要求解除双方签订的《门面转让协议》的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。对于被告应否退还转让费并支付资金占用费的问题，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后尚未履行的终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告向被告支付转让费主要是为获得涉案商铺的经营权，被告未能向春溢了解涉案商铺经营权是否能转让，春溢公司能否与原告直接签订租赁合同等情况，即告知原告可以帮助其与春溢公司签订租赁合同，从而使原告产生错误意识，对原告合同目的不能实现明显存在过错。原告作为经营主体对所需商铺负有合理注意义务，原告与被告有多年的转租关系，应当了解和知道被告与春溢公司的租赁合同为一年一签，且不能转让和联营，原告未了解清楚能否与春溢公司签订租赁合同即与被告签订转让协议，亦存在过错，故原被告双方应各自承担相应的责任。综合本案合同的履行情况、过错程度及春溢公司通告的内容，为均衡双方当事人之间的利益，一审法院酌情认定被告向原告返还收取转让费的70%，即166600元。对原告主张的资金占用费，双方转让协议没有约定，且资金占用费系在确定的履行期限内没有履行产生的费用，原告要求被告自收到转让款之日起支付资金占用费没有法律依据，一审法院不予支持，至于本判决指定的履行期限届满后的资金占用费，已按法律规定要求被告加倍支付迟延履行期间的债务利息，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告丁易平与被告刘贤于2019年11月4日签订的《门店转让协议书》；二、被告刘贤在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告丁易平退还转让费166600元；三、驳回原告丁易平的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均无新的证据提交。二审认定事实与一审判决认定事实相一致。本院认为：本案争议焦点是：店铺转让费23800元应如何处理？首先，一审法院认定丁易平与刘贤签订的《门面转让协议》对双方有效，以及认定本案案由为合同纠纷正确，本院予以维持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从《门面转让协议》约定的内容分析，是丁易平通过刘贤的转让行为取得春溢公司签订商铺租赁合同的机会，但根据本案查证事实，春溢公司发布了不再与所有商户续约的通告，由此可以认定丁易平与刘贤签订的上述协议的目的不能实现，一审法院判决解除上述协议符合本案事实及上述规定，本院予以维持。关于店铺转让费23800元应如何处理的问题。一审中，丁易平将刘贤与春溢公司签订《租赁合同》作为证据提交，因此可以证实丁易平在与刘贤签订《门面转让协议》之时，应当知晓刘贤无权转租、联营等事实，因此丁易平对上述协议不能履行存在过错，而刘贤在明知其向春溢公司承租的店铺不能转租、联营等情况下，仍将店铺转让给丁易平，亦存在过错。因双方合同目的不能实现，则刘贤应相应履行退还收取丁易平的店铺转让费的义务，一审法院根据上述事实及分析，将本案所涉转让费酌情认定由刘贤退还其中的70%合理，本院对此予以维持。丁易平上诉要求全部退还转让费，以及刘贤上诉要求不退还转让费的上诉主张与本案事实不符合，均不能成立，本院予以驳回。另外，一审法院对其余事项的认定及处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人丁易平及上诉人刘贤的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4963元，由上诉人丁易平负担2481.50元，由上诉人刘贤负担2481.50元。退还上诉人丁易平预交的二审案件受理费2481.50元，退还刘贤预交的二审案件受理费2481.50元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  杨章亮审判员  金 馨审判员  刘 涛二〇二〇年十二月十八日法官助理龙俊秀书记员杨雅婷