北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6481号原告（反诉被告）：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京丰邦财务顾问有限公司，住所地北京市朝阳区黄厂南里3号院12号楼10层1101-1。法定代表人：褚明春，执行董事。委托诉讼代理人：陈娥，北京市京师律师事务所律师。原告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）与被告北京丰邦财务顾问有限公司（以下简称丰邦财务公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富华铂荣公司委托诉讼代理人刘吉薇、孙莹，被告丰邦财务公司委托诉讼代理人陈娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告于2017年4月2日签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y2031915）及补充协议；2．请求判令解除通州区运河核心区III-03地块F3其他类多功能用地项目3-1号商务办公及商业楼x层xxx房屋的联机备案登记；3．请求判令被告支付原告违约金929566元；4．请求判令被告支付原告律师费170000元；5．请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年4月2日签署《北京市商品房预售合同》（编号：Y2031915），原告将位于通州区运河核心区III-03地块F3其他类多功能用地项目3-1号商务办公及商业楼2层3-225房屋出售给被告，商品房套内面积119．11平方米，套内每平米单价78042元，总价款9295660元。合同附件四第1条约定，买受人在签订合同当日支付房款4655660元，剩余房款4640000元采用银行按揭贷款支付，应于商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕，但被告-直没有全额支付。2019年3月8日原告与被告签署《补充协议》，第三条第3项约定：如乙方于2019年12月31日前未付清剩余房款，则乙方同意自2020年1月1日起双方之间原合同自动解除，乙方按照总房款10%向甲方支付解除合同的违约金。截止至起诉之日被告仍有3710000元没有支付。根据《北京市商品房预售合同》附件十二第二十八条，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房的相关登记、备案等）出卖人有权通过诉讼方式解决，买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、差旅费等）。综上，原告提起本次诉讼，请求法院查明案件事实，支持原告诉讼请求。被告丰邦财务公司辩称，一、丰邦财务公司同意解除双方签订的编号为Y2031915号《北京市商品房预售合同》及补充协议；二、丰邦财务公司在富华铂荣公司返还收受的购房款本金（含定金）5585600元及返还日止的利息（暂计至2020年5月7日为725159．82元）后，愿意配合富华铂荣公司办理商品房预售合同备案解除手续；三、丰邦财务公司无需向富华铂荣公司支付违约金；四、丰邦财务公司无需承担富华铂荣公司律师费。事实与理由如下：一、本案基本事实如下：2016年初，褚明春（丰邦财务公司法人）拟购买商铺进行经营，便与富华铂荣公司的委托销售代理机构北京铭地行房地产经纪有限公司销售冯彦达接洽沟通贷款购买商铺事宜，2017年4月2日，丰邦财务公司与富华铂荣公司签订了合同编号为：Y2031915的《北京市商品房预售合同》及补充协议，合同主要约定：丰邦财务公司购买侨商中心项目3-1号商务办公及商业楼x层xxx商品房，房产总价款为人民币9295660元，合同附件四第一条第二款约定以贷款方式付款，即“合同签订当日支付房价款（含定金）计人民币4655660元，剩余房价款4640000采用银行按揭贷款支付，并应于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕”。涉案合同在丰邦财务公司签字盖章后由冯彦达收走，并称还完贷款后才能给丰邦财务公司一份。合同签订后，丰邦财务公司于当日支付4655660元购房款，之后便一直催冯彦达办理银行贷款，但却被告知因政策原因，银行不给商业贷款，让丰邦财务公司自己想办法办理贷款或分期补足尾款，并称等开发商竣工备案后，会有违约金为由让丰邦财务公司重新签订分期付款的补充协议，丰邦财务公司于2018年底签订补充协议后，于2018年12月19日再次付款930000元，共计已付款5585660元。2019年3月8日，冯彦达又让丰邦财务公司签订一份补充协议，让丰邦财务公司于2019年12月31日前支付剩余购房款3710000元，并约定在此日前未付清款项，合同解除，并承担总房款的10%的违约金。二、富华铂荣公司在合同的签订及履行中存在过错；在本案合同的签订及履行中，富华铂荣公司存在过错，据丰邦财务公司所了解，在双方签订涉案合同前，2017年3月26日北京市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（下称“公告”）中规定“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”，即丰邦财务公司于公告发布后已不具备办理按揭贷款的资格了。但富华铂荣公司却仍然告知丰邦财务公司可以办理贷款。当确定银行无法办理商业贷款后，丰邦财务公司应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，购房人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人”的规定，依法解除合同，富华铂荣公司返还购房款本金及利息，但富华铂荣公司却一直以违约金为由欺骗丰邦财务公司缴纳房款，签订《补充协议》。富华铂荣公司作为一个专业房地产开发有限公司，在达成交易并签订以银行按揭贷款为付款方式的合同前，有义务了解当时的政策，丰邦财务公司是否能办理银行按揭贷款，并向丰邦财务公司履行告知义务。但富华铂荣公司不仅没有履行告知义务，还一直欺瞒引导丰邦财务公司，让丰邦财务公司误认为能办理按揭贷款。在富华铂荣公司的代理销售告知丰邦财务公司因政策的原因不能订立商品房担保贷款合同时，应当依法解除合同，富华铂荣公司应当退还购房款及利息，但富华铂荣公司却再次不诚信的让丰邦财务公司签订补充协议要求补足尾款，并约定了高额的违约金。现合同无法继续履行，过错方在于富华铂荣公司，首先，在政策已经下文不再办理商业贷款后，还误导丰邦财务公司签订按揭贷款的涉案合同，导致丰邦财务公司向其支付5585660元购房款，占用丰邦财务公司购房款三年之久；其次，在贷款不能办理后，应当依法解除合同的，但富华铂荣公司并没有依法解除，且再以降低违约金为由要求丰邦财务公司签订补充协议，补足房款，实际违约金并没有降低，只是换种说话欺骗丰邦财务公司而已。三、富华铂荣公司所依据的2019年3月8日双方签订的《补充协议》第三条关于逾期付款的违约责任条款无效。补充协议系富华铂荣公司提供的格式合同，富华铂荣公司没有公平的确定双方之间的权利和义务。《补充协议》第三条第3项约定：如乙方于2019年12月31日前未付清约定的款项，乙方同意按照总房款的10%向甲方支付解除合同的违约金。附件十二《补充协议》第六条关于对涉案合同第十二条交房期限的约定：出卖人应当在2017年11月30日前交付房屋，如不能在此期限交房，买受人同意给予出卖人6个月的宽展期，且不视为出卖人延期交付，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不构成违约；如果出卖人在宽展期届满日但未超过宽展期届满后6个月内交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日12个月仍未交房的，……买受人解除合同的，出卖人在解除和注销本合同中各项登记手续后60日内退还收取的购房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，买受人支付购房款与出卖人交付房屋均系双方应履行的主要合同义务，然而富华铂荣公司提供的补充协议中，将乙方未付清约定的款项后，乙方同意按照总房款的10%向甲方支付解除合同的违约金；出卖人未按期交付房屋的，先给予六个月宽展期，且还不视为违约行为，在宽展期届满日12个月仍未交房的，买受人解除合同的，出卖人按买受人已付房价款的1%向买受人支付违约金。同属违反合同主要义务的违约责任约定，出卖人收取的违约金高于买受人的数倍。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。依此规定，富华铂荣公司没有公平的确定双方之间的权利和义务，加重了丰邦财务公司的违约责任，依法应确定逾期付款的违约责任条款无效。四、富华铂荣公司主张的违约金过高且没有依据。违约金是以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量的。本案丰邦财务公司在合同的履行中并没有给富华铂荣公司导致实际损失，相反，富华铂荣公司占用丰邦财务公司5585660元购房款三年之久，给丰邦财务公司导致极大损失的结果产生。富华铂荣公司现却提出高额的违约金有失公平原则。法院应依法认定《补充协议》第三条第3项约定乙方同意按照总房款的10%向甲方支付解除合同的违约金条款无效。在认定无效后应视为双方没有约定违约金数额，可根据实际情况由法院确定丰邦财务公司是否存在违约后，再依据富华铂荣公司的实际损失或者最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的标准进行确定违约金或实际损失的额度，既按未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，而不是以合同约定的高额违约金来计算。五、富华铂荣公司请求支付律师费没有依据。附件十二第二十八条约定：如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。涉案合同中仅仅有买受人承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用，并没有出卖人承担违约责任外，也需承担买受人由此而产生的费用的约定，涉案合同中，出卖人也存在延期交房的违约责任，该条如此约定明显涉及提供格式合同中的不公平约定条款，应当依法认定为无效。综上所述，本案合同无法履行主要系不能办理贷款原因导致，不能归责于双方当事人，合同解除后根据公平原则富华铂荣公司应当依法返还丰邦财务公司的购房款（定金）及利息。富华铂荣公司所依据的违约责任及承担律师费用的条款因违反了合同法规定属无效条款，故富华铂荣公司请求支付高额的违约金及律师费用没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。被告丰邦财务公司针对原告富华铂荣公司的本诉提出反诉请求：1．判令原告返还被告购房款5585600元及利息损失（分笔计算，第一笔自2017年4月3日，第二笔自2018年12月19日，至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2．判令原告支付被告逾期交房违约金169931．59元；3．反诉费由原告承担。事实和理由：丰邦财务公司与富华铂荣公司于2017年4月2日签订了合同编号为：Y2031915的《北京市商品房预售合同》及补充协议，合同约定的总价款为9295660元，合同签定之日付款4655660元，剩余房款4640000元采用银行按揭贷款支付，丰邦财务公司总共向富华铂荣公司支付了购房款（含定金）5585660元，后因政策原因，无法办理商业贷款，现富华铂荣公司在本诉中提出解除合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，购房人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还购房人。”根据该条规定，现因政策原因不能办理贷款，属以上不可归责于当事人双方的事由，富华铂荣公司请求解除合同后，应当将收受的购房款本金及利息返还给丰邦财务公司。反诉原告与反诉被告签订的《北京市商品房预售合同》第十一条第1项约定：“出卖人应当于2017年11月30日前向买受人交付该商品房”。附件十二《补充协议》第六条约定：“1、出卖人应当在2017年11月30日前交付房屋，如不能在此期限交房，买受人同意给予出卖人6个月的宽展期，且不视为出卖人延期交付，买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不构成违约；2、如果出卖人在宽展期届满日但未超过宽展期届满后6个月内交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，合同继续履行”。然反诉被告在2018年底才具备交房条件，根据合同的约定，应当依约向反诉原告支付延期交房违约金。反诉原告于是2018年12月19日已向反诉被告支付房款4655660元，反诉被告应依此数额按日万分之一计算向反诉原告支付违约金，现反诉被告提出诉讼要求解除合同，反诉原告也依约提出反诉，要求反诉被告承担违约责任，望依法予以支持。原告富华铂荣公司针对被告丰邦财务公司提出反诉请求辩称，对于丰邦财务公司的第一项诉讼请求，同意在扣除违约金、律师费及相关诉讼费用后的剩余金额返还但不同意支付利息，对第二项诉讼请求不同意支付延期交房违约金，富华铂荣公司不存在延期交房的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2017年4月2日，富华铂荣公司（出卖人）与丰邦财务公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区Ⅲ-03地块F3其他类多功能用地项目3-1商务办公及商业楼x层xxx出售给了丰邦财务公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米78042．64元，房屋总价款为9295660元。关于付款方式和逾期付款责任。《预售合同》第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取第4种方式付款4、其他方式该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”约定，1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）4655660元；剩余房价款4640000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。《预售合同》第八条“逾期付款责任”约定，买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。（2）逾期超过30日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人应付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。关于交付条件与逾期交房责任。《预售合同》第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供住宅质量保证书）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。《预售合同》第十一条“交付时间和手续”约定，（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：（二）详见附件十二补充协议。附件十二补充协议第六条“关于本合同第十二条”约定，1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政管、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件八补充协议第十八条约定，买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。《预售合同》第二十六条“争议解决方式”约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可申请中国北京房地产业协会或消费者协会等相关机构调解；或按照下列第1种方式解决：1、依法向房屋所在地人民法院起诉。第二十九条补充协议规定：对本合同中未约定、约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二补充协议第二十八条约定，如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。《预售合同》附件十二补充协议第三十二条约定，《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2017年4月1日，《预售合同》进行了联机备案，联机备案编号为1759539。《预售合同》签订后，丰邦财务公司于2017年4月2日支付4655660元购房款，2018年12月19日付款930000元。2018年10月18日，3-1号商务办公及商业楼完成了工程竣工验收备案。2019年3月8日，富华铂荣公司（甲方）与丰邦财务公司（乙方）签订了《补充协议》载明，甲方与乙方于2017年4月签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号：【Y2031915】，简称原合同），乙方购买甲方开发的位于北京市通州区运河核心区III-03地块F3其他类多功能用地项目3-1商务办公及商业楼xxx号（预售房号）房屋（下简称该房屋）。现双方经友好协商，一致同意对原合同达成如下补充协议，共同遵守：第一条原合同“附件四第1条买受人按下列第（2）方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款4655660元；剩余房价款4640000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。”但截至本协议签署之日，乙方尚未支付的购房款金额为人民币3710000元。第二条现经甲乙双方协商一致，变更如下付款方式：乙方应于2019年12月31日前向甲方一次性支付购房款人民币3710000元。如乙方于2019年3月31日前付清前述款项的，则甲方同意免除乙方自原合同约定的应付款期限届满之次日起算的逾期付款违约金。第三条违约责任：1、如乙方于2019年6月30日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年4月1日起至实际付款日（即2019年6月30日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。2、如乙方于2019年12月31日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年1月21日起至实际付款日（即2019年12月31日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。3、如乙方于2019年12月31日前未付清第二条约定的款项，则乙方同意自2020年1月1日起双方间原合同自动解除，乙方同意按照总房款的10%向甲方支付解除合同的违约金，乙方同意甲方直接从乙方已付购房款中扣除前述违约金和因合办理完毕预售注销备案手续之日起的【60】个工作日内将剩余款项（如有）退还给乙方。第四条乙方认可在本协议签订之日前，该房屋已经具备了原合同约定的交付条件。乙方应于付清全部购房款及其他任何应付款项当日，办妥该房屋的收楼手续；即便甲方未向乙方发出书面交付通知或乙方未收到书面交付通知，乙方也应在前述期限内持有效身份（主体）证明文件／证件及相关文件到甲方办理收楼手续并缴纳办理收房手续所需的全部费用。同时，乙方应承担的物业服务费及其他公共能源费等相关费用、该房屋所涉的风险、责任，也从乙方付清全部购房款及其他任何应付款项当日起算由乙方全部承担。第五条在订立本补充协议时，双方已就本协议条款的内容进行了充分协商，双方对其中约定的内容完全知恶和理解，并完全同意受其约束。本补充协议是原合同的有效组成部分，本协议约定内容与原合同不一致之处，以本补充协议为准；除本补充协议约定的条款外，其余条款仍按原合同履行。第六条本补充协议经双方签字盖章后即生效，一式三份，甲方持二份，乙方执一份，具有同等法律效力。”庭审过程中，关于违约金，丰邦财务公司称逾期交付违约金计算的截止时间为富华铂荣提供的工程备案许可的时间，富华铂荣公司要求的违约金数额过高且没有依据。关于贷款问题，丰邦财务公司称在签订预售合同时就已告知富华铂荣公司，丰邦财务公司为空壳公司仅为此次购买房屋使用，富华公司称没有问题，公司也一直配合富华铂荣公司积极向银行提交相关材料，后来富华铂荣公司告知由于政策原因批贷不下来，让公司自己跟银行联系贷款事宜，最终未贷下款来，之后公司想解除合同，都不知道应该找谁，因为手中根本没有双方签订的预售合同，为此提交了与富华铂荣公司销售代理机构人员的微信聊天记录和通话录音予以证明，富华铂荣公司对此不认可。关于《补充协议》，丰邦财务公司称系受到欺诈所签订的，《补充协议》是富华铂荣公司提供的格式合同，双方没有公平的权利义务，富华铂荣公司对此不予认可，丰邦财务公司未就此提供证据予以证明。另查，2020年4月10日，本院向丰邦财务公司送达了起诉材料（包括起诉书）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，《预售合同》和《补充协议》系双方真实意思表示应属合法有效，现丰邦财务公司未按照《补充协议》约定的期限支付剩余购房款，已构成违约，富华铂荣公司要求解除《预售合同》和《补充协议》，符合合同约定条件，并无不当，本院对此予以支持，具体解除时间应为起诉书送达之日即2020年4月10日。关于富华铂荣公司要求解除通州区运河核心区III-03地块F3其他类多功能用地项目3-1号商务办公及商业楼x层xxx的联机备案登记的诉讼请求，由于办理备案登记，作为买受人仅负有协助义务，预售合同解除后，买受人的义务为协助出卖人办理备案登记注销手续，现丰邦财务公司对此无异议，故本院对此予以支持。关于富华铂荣公司主张逾期付款违约金的诉讼请求，双方在《预售合同》和《补充协议》中约定了违约金条款，故其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，丰邦财务公司认为违约金过高应予以调整，本院认为，《预售合同》约定付款方式为贷款，从丰邦财务公司的注册情况、双方合同签订以及贷款审批相关政策来看，虽有一定的客观原因，但富华铂荣公司对于丰邦财务公司未能办理贷款具有一定的过错，最终导致了付款方式的变更，且从预售合同签订到房屋实际具备交付条件长达近两年之久，存在逾期交房的违约情形，极大地增加了当事人的负担，且富华铂荣公司未对其实际损失进行初步举证，因此对于丰邦财务公司认为违约金过高应予以调整的主张，本院予以采纳，具体数额，本院根据双方的过错程度、预售合同签订及履行情况以及富华铂荣公司的相关损失，本院酌情确定为470000元，对其主张的过高部分，本院不予支持。关于富华铂荣公司主张的律师费用的诉讼请求，《预售合同》附件十二补充协议第二十八条虽有相关规定，但该规定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据《预售合同》主文第二十九条的规定，应以《预售合同》主文约定为准，但《预售合同》主文中并未有相关律师费用的约定，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于丰邦财务公司主张返还购房款5585660元的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于丰邦财务公司主张的资金占用期间的利息损失，结合预售合同履行情况以及当事人的过错程度，本院认为按照中国人民银行同期存款利率的标准计算为宜，故对其主张过高部分，本院不予支持。关于丰邦财务公司主张的逾期交房的违约金，由于《预售合同》已解除，丰邦财务公司的该项诉讼请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告北京丰邦财务顾问有限公司于2017年4月2日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年4月10日解除；二、被告北京丰邦财务顾问有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理完毕联机备案注销登记；三、被告北京丰邦财务顾问有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京富华铂荣房地产开发有限公司逾期付款违约金470000元；四、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告北京丰邦财务顾问有限公司已付购房款5585660元；五、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告北京东方娲神建筑防水工程有限公司已付购房款利息（以4655660元为基数，自2017年4月3日至2018年12月19日，按照中国人民银行同期存款利率标准计算；以5585660元为基数，自2018年12月20日至实际付清之日止，按照中国人民银行同期存款利率标准计算），于第四项判决执行完毕之日起三日内付清；六、驳回原告北京富华铂荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告北京丰邦财务顾问有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7348元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担445元（已交纳），由被告北京丰邦财务顾问有限公司负担6903元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费14291元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担13869元，由被告北京丰邦财务顾问有限公司负担422元（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月三十一日法官助理 李熹明书 记 员 张博森