山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2269号上诉人（原审原告、反诉被告）：长治县叁帝木门居然之家田昊店。登记经营者：姜秋香，女，汉族。实际经营者：宋利军，男，汉族。委托诉讼代理人：郑鹏旭，山西恒烨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：长治县田昊商贸有限公司。法定代表人：田昊，职务经理。委托诉讼代理人：成李斌，山西雷风律师事务所律师。原审被告：太原居然之家家居有限公司。法定代表人：张宇，职务总经理。委托诉讼代理人：徐玉芳，山西新国泰律师事务所律师。上诉人长治县叁帝木门居然之家田昊店（以下简称叁帝木门田昊店）因与被上诉人长治县田昊商贸有限公司（以下简称田昊商贸）、原审被告太原居然之家家具有限公司（以下简称太原居然之家）租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市上党区人民法院（2020）晋0404民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叁帝木门田昊店的委托诉讼代理人郑鹏旭，被上诉人田昊商贸的委托诉讼代理人成李斌，原审被告太原居然之家的委托诉讼代理人徐玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叁帝木门田昊店上诉请求：依法撤销原判决第一条的内容,并依法改判被上诉人构成违约,并应承担违约责任；依法撤销原判决第二条的内容,并依法改判上诉人不应承担2019年11月4日至2020年8月29日的场地占用费的支付义务;一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一是原审判决对上诉人与被上诉人于2018年12月21日签订的《补充协议》中关于“将合同期顺延一年,顺延期限自2019年11月5日至2020年11月4日”的表述,是“续签合同的意向”的认定是错误的。因为该《补充协议》与《商铺租赁合同》具有同等法律效力,同时也是《商铺租赁合同》履行的前提条件(即:没有《补充协议》中顺延一年租期,就没有《商铺租赁合同》的履行)。《补充协议》中虽然没有对续租期间的租金等费用及免租期限的内容约定,但在合同中对租金的支付方式已有约定,无需在《补充协议》中表述,不能因该约定不明确而否认该《补充协议》的效力。因此,被上诉人在合同期内提前终止合同的行为构成违约,应承担违约责任。二是2018年12月签订《商铺租赁合同》、《补充协议》是在被上诉人商铺由第三方承包,由第三方管理的情况下才签订的,第三方作为合同相对方的负责人在合同上签字确认过,被上诉人未经承包人同意擅自解除合同的行为,构成违约。三是2019年10月1日,被上诉人向上诉人下发《不续约告知函》时,双方尚在租赁期限内,上诉人明确回复被上诉人不同意不续约。为此双方展开拉锯式调解,从2019年10月1日开始,至2019年12月底,被上诉人多次给上诉人停电停水,后双方通过第三方多次调解,并达成了调解意见。调解期间,被上诉人组织商城开展活动,上诉人也积极参加。上诉人并按双方调解意见签订2020年的租赁合同,交给第三方找被上诉人签字盖章,但被上诉人却临时反悔拒绝盖章。春节期间全国疫情发生,复工后,上诉人催促被上诉人签字盖章,但被上诉人再次反悔,导致双方合同无法继续履行。原审法院无视双方调解过程,无视调解期间被上诉人给上诉人停电停水的过错行为,无视疫情期间商铺不能营业等客观情况,主观认定上诉人是无权占用被上诉人场地,并按租赁费标准计算场地占用费,明显错误。四是原审判决上诉人支付被上诉人2019年11月5日至2020年8月29日占用场地费错误。1.原判决认定上诉人支付被上诉人占用场地费参照2019年度的租赁费标准计算错误。租赁费标准是上诉人正常营业期间租赁被上诉人场地,双方共同确定的标准。而从2019年11月底,被上诉人就已给上诉人的商铺停电停水,上诉人已经无法正常营业,无法正常营业的原因是被上诉人造成的,故上诉人不应承担争议期间的任何费用。2.原判决认定占用场地时间错误。2019年10月中旬,被上诉人单方终止合同,上诉人向一审法院提起诉讼。2019年11月4日,合同到期后,双方就是否续签合同事宜多次协商,通过第三方参与调解,双方达成继续合作的意见,为此,2019年被上诉人商城搞活动,要求上诉人参与活动,上诉人也积极参与。双方协商结果比较乐观,上诉人也在被上诉人拟定的合同上签字,交给第三方,由第三方负责找被上诉人盖章。期间,上诉人曾接到一审法院交纳诉讼费通知,出于诚信,上诉人并未交纳诉讼费。春节期间,全国发生疫情,直到4月初复工,第三方再次找被上诉人盖章,被上诉人又拒绝盖章。至此,双方才再次发生诉讼,造成上诉人未及时撤场。如果被上诉人不主动与上诉人协商续租事宜,上诉人会及时搬离原场地,不会继续占用被上诉人场地。原审判决不尊重客观事实,主观臆断的认定上诉人占用被上诉人场地时间从2019年11月5日至2020年8月29日占用期限明显错误,原判决严重偏袒被上诉人。田昊商贸辩称，1、上诉人的理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判，具体理由：依据补充协议无论是什么原因不续约，还是双方租金、租期、免租期限等租赁合同的实质要件达成协议，所以租赁合同未成立，以及无论商谈过程是什么，双方之间未签订正式的租赁合同，依然是租赁合同未成立，租赁合同未成立就谈不上违约问题；2、关于占用费用及期限问题，未签订租赁合同就应当及时撤场，无论任何原因都是违法占用，都应当承担占用费，关于上诉人的撤场时间部分是上诉人自行认可并且也是一审法院对其撤场时间予以核实的，所以对占用费的计算是合法合理的。太原居然之家辩称，1、我们认同一审法院的判决依法维持原判；2、本案的案由是租赁合同纠纷，案件审理的核心是出租人和承租人的关系，我方不是合同的相对方，没有作出任何担保，所以我方不应当承担任何责任和义务；3、关于这五个系列案我们有同类案件向法庭提供，我们在庭后提交法庭，希望法庭予以采纳。叁帝木门田昊店向一审法院起诉请求：一、要求被告田昊商贸承担单方违约的违约责任，并依据《商铺租赁合同》第八章第十九条规定，退还原告租金、物业管理费、服务费等8695元，同时依据《居然之家招商合同》第十三章第一条之规定，赔偿原告装修费110000元，并应支付13989.72元违约金；二、要求被告太原居然之家承担连带赔偿责任；三、要求二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月25日，长治县居然之家田昊商贸有限公司注册成立，2017年10月19日长治县居然之家田昊商贸有限公司将名称变更为长治县田昊商贸有限公司，即：被告（反诉原告）田昊商贸。2016年11月1日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸签订了《居然之家招商合同》，承租了位于××县的场地（面积为111.79平方米，摊位号为2007）用于经营3D木门，租赁期限为2016年11月5日至2018年11月4日，该合同第十三章第五十三条约定：“违约责任1.除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。…”2018年10月30日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸又续签了租赁期限为一年（自2018年11月5日至2019年11月4日）的《商铺租赁合同》，该合同约定，每平方米日租金为1.2元，合同期内（365天）租金共计48964.02元；免租金期共计90天，共免除租金额为12073.32元；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费；本合同期满，甲、乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方。2018年12月21日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸签订了《补充协议》，就双方签订的2019年《商铺租赁合同》补充约定：“一、关于合同期限、租金及其他费用1、乙方经营面积为111.79平方米，原合同租赁期限：自2018年11月5日至2019年11月4日，现将合同期限顺延一年，顺延期限：2019年11月5日至2020年11月4日。如果双方因特殊原因不选择续签2019年11月5日至2020年11月4日期间的租赁合同，双方均不承担此项违约责任。2、根据原租赁合同约定租金标准为1.20元／㎡／天，物业管理费为0.50元／㎡／天。原合同约定合同期内免租期为一年免三个月（只免租金不免物业管理费），2018年11月5日至2019年11月4日期间内均按以上原合同规定执行。2019年11月5日至2020年11月4日期间内的租金等费用及免租情况另定。3、根据商场经营情况，共同保证商场良好运转，现按2018年12月10日下发的电子通知文件缴纳后半年租金的商户，在原免租基础上再免收租金2个月，后半年实际应交租金金额为19060.20元。二、除本协议中所涉约定内容，其他条款仍按原合同执行。本协议是原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力。”2019年10月1日，被告（反诉原告）田昊商贸向原告（反诉被告）叁帝木门田昊店下发《不续约告知函》，表明合同期满后被告（反诉原告）田昊商贸将不再与原告（反诉被告）叁帝木门田昊店进行合同续签。原告（反诉被告）叁帝木门田昊店在收到《不续约告知函》后，于2019年10月3日向被告（反诉原告）田昊商贸递交了回执，被告（反诉原告）田昊商贸于当日进行了回复，表明按照双方2018年12月21日签订的《补充协议》第一条第1项的约定，被告（反诉原告）田昊商贸考虑到商场综合管理的因素，在2019年11月4日合同期满后不再与原告（反诉被告）叁帝木门田昊店续约。2018年10月30日原告（反诉被告）叁帝木门田昊店作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）田昊商贸签订的租赁期限为一年（自2018年11月5日至2019年11月4日）的《商铺租赁合同》租赁期限届满后，双方未续签2019年11月5日至2020年11月4日期间的《商铺租赁合同》。另查明，2015年12月16日被告太原居然之家作为甲方与作为乙方的山西田昊家电集团有限责任公司签订了《居然之家加盟店特许经营合同》，约定甲方同意乙方加盟成为“居然之家”特许经营店，使用其商标、商号及企业识别系统（CIS），在合同约定的期限和区域内开展家居建材的经营管理业务；乙方加盟店××县交叉口东南角，建筑面积约10000平方米；加盟店的特许期限20年，自本合同生效之日起开始计算；加盟店开业前的招商由乙方自行招商；加盟店由乙方自行进行管理，经营管理过程中的一切法律责任和经营后果由乙方自行承担。另查明，反诉被告叁帝木门田昊店已经于2020年8月29日从长治县田昊店一号楼二层的场地（面积为111.79平方米，摊位号为2007）撤场，并将该场地完整地交给了反诉原告田昊商贸。本案的争议焦点是：1、被告田昊商贸与原告叁帝木门田昊店于2018年12月21日签订的补充协议是否可视为双方续签了租赁期为2019年11月5日至2020年11月4日的《商铺租赁合同》？原告要求被告田昊商贸承担单方强行终止合同的违约责任的诉请有无事实及法律依据？2、被告太原居然之家在本案中应否承担连带赔偿责任？3、反诉原告的反诉请求有无事实和法律依据。一审法院认为，（一）租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容应包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中原告叁帝木门田昊店与被告田昊商贸于2018年12月21日签订的补充协议中虽有“原合同租赁期限自2018年11月5日至2019年11月4日，现将合同期顺延一年，顺延期限自2019年11月5日至2020年11月4日”的表述，但该表述仅能表明租赁双方有日后续签合同的意向，补充协议中对续租期间内的租金等费用及免租期限等核心内容并未约定，不具备租赁合同的实质构成要件，故原审法院确认该补充协议并非双方商铺租赁合同的续签，2019年11月5日至2020年11月4日期间原被告双方并不存在租赁合同关系。因原租赁合同（租赁期限自2018年11月5日至2019年11月4日）已于2019年11月4日到期，双方又未续签新的租赁合同，故原告所述的被告单方强行终止合同无事实依据，原审法院对原告要求被告田昊商贸承担单方强行终止合同的违约责任的诉请不予支持。（二）民法总则规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。就本案而言，原告叁帝木门田昊店请求判令被告太原居然之家对被告田昊商贸的违约责任承担连带赔偿责任，但原告叁帝木门田昊店既未提供被告太原居然之家承担连带赔偿责任的法律依据，也未提供证据证明被告太原居然之家约定对被告田昊商贸的违约责任承担连带责任，且被告田昊商贸也不存在单方强行终止合同的违约行为，故原告叁帝木门田昊店的该项诉讼请求原审法院不予支持。（三）因反诉原告田昊商贸与反诉被告叁帝木门田昊店事实上并未续签租期为2019年11月5日至2020年11月4日的租赁合同，双方原租赁合同（租期为2018年11月5日至2019年11月4日）已经履行完毕，反诉被告叁帝木门田昊店应当于2019年11月5日起从案涉商铺撤场，而反诉被告叁帝木门田昊店于2020年8月29日才从案涉商铺撤场并将案涉商铺完整交给了反诉原告田昊商贸，反诉被告叁帝木门田昊店自2019年11月5日至2020年8月29日对案涉商铺继续占有属于无权占有，其行为对反诉原告田昊商贸构成侵权，应当依法承担侵权责任。因案涉商铺场地属经营场所，产生相应的损失必然存在，故反诉原告田昊商贸要求反诉被告叁帝木门田昊店支付相应的场地占用费的诉请于法有据。至于该损失的数额，反诉原告未举证证明，原审法院参照反诉原、被告于2018年10月30日签订的租赁合同中的租金标准酌情判令反诉被告支付反诉原告的日场地占用费为0.9元／㎡，即反诉被告应当支付反诉原告的场地占用费为298天（自2019年11月5日至2020年8月28日）×0.9元／㎡／天×111.79㎡=29982.08元。关于反诉原告田昊商贸诉求的物业管理费问题。原审法院认为，物业管理费的缴纳应以签订物业服务合同为前提，因为反诉被告叁帝木门田昊店自2019年11月5日至2020年8月29日对案涉商铺属于无权占有，反诉原告田昊商贸未举证证明此期间与反诉被告叁帝木门田昊店建立了物业服务合同，所以反诉原告田昊商贸请求判令反诉被告叁帝木门田昊店支付此期间的物业管理费没有事实依据，原审法院不予支持。关于反诉原告田昊商贸要求反诉被告叁帝木门田昊店腾退场地并返还场地的诉请，原审法院认为，因反诉被告叁帝木门田昊店已于2020年8月29日自动撤场并将案涉商铺完整交给了反诉原告田昊商贸，故对反诉原告田昊商贸的该诉请不予支持。据此，为维护民事主体的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条第一、二款之规定，一审法院判决：一、驳回原告长治县叁帝木门居然之家田昊店的诉讼请求。二、限反诉被告长治县叁帝木门居然之家田昊店于判决生效后三十日内支付反诉原告长治县田昊商贸有限公司场地占用费29982.08元。三、驳回反诉原告长治县田昊商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2954元，由原告长治县叁帝木门居然之家田昊店负担；反诉案件受理费403.61元，由反诉原告长治县田昊商贸有限公司负担128.83元，反诉被告长治县叁帝木门居然之家田昊店负担274.78元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人新提供的证据有：证据一、协议书，证明2018年9月田昊公司将该公司两年的商场经营权承保给了司国民，双方约定了该商铺在经营期间由司国民全权管理，同时司国民和各商铺签订租赁合同包括租赁费用的收取均由司国民负责。证据二、2019年11月17日的协议书，由被上诉人和丽珀卫浴写的，证明上诉人一审起诉了被上诉人之后，双方存在调解过程，当时就被上诉人单方解除合同构成违约，需对上诉人承担违约赔偿达成过调解协议，这个协议通过第三方司国民与被上诉人的负责人协商的，进一步证明上诉人与被上诉人并非在第一年合同期到期后上诉人没有搬离现场的原因是因为双方仍然有按照补充协议约定的内容继续租赁商铺共同的意向，而非被上诉人的答辩意见。证据三、证人司国民的出庭证言，证明作为田昊商贸的承包人与各商铺签订了两年的合同，但是被上诉人田昊商贸在租期内单方解除合同，经司国民调解，没有调解成。证据四、证人宋国顺的出庭证言，证明各商铺与田昊签订合同也是基于对司国民的信任，时间是两年，但是由于田昊商贸单方违约提前终止了合同，导致现在各商铺无法继续经营。被上诉人质证认为，对证据一的协议书真实性没有异议，但这份协议书上从行为上可以看司国民只是公司委托经营管理的管理人，不是一个实质上的承包人，从租金的缴纳也可以看出他们所谓的分成方法是收取全部租户租金，把全年的运营成本刨除后如果有结余按五五分成，这就是公司内部管理模式，而不是一个具有法律意义承包人的责任。对证据二的协议书真实性有异议，我们没有见过，批注的内容也可以看出司国民标注是收到，说明司国民需要向公司进行请示汇报之后，他没有作为承包人这一级法律的承包权，所以司国民只是一个具体管理人。对证人司国民的证言可以充分说明司国民其实就是公司在那委托管理的人员，他并不是一个具有法律意义上能独立承担租赁责任的承包人。宋国顺的证言清楚的可以陈述到他是依据补充协议于2019年到2020年重新签订的租赁合同，也就是说他对租赁协议中约定的对于租金、租期、免租期要另行签订合同这个事实是完全可以确认的。原审被告质证认为，对证据一、二的协议书，我们对协议书的内容不知情，也不是协议的当事人，关于协议的真实性无法核实，体现的内容也与我方无关。证人证言的核心还是双方履约的问题，与我方无关。二审经审理查明的事实和一审认定的事实一致。本院认为，二审仅围绕当事人的上诉请求和事实、理由进行审理。关于上诉人第一项上诉事由，本案二审中上诉人申请的出庭证人宋国顺作证陈述2019年到2020年有和被上诉人公司签订过新的合同，且一审法院已经对被上诉人和上诉人于2018年12月21日签订的补充协议不构成续签了租赁期为2019年11月5日至2020年11月4日的商铺租赁合同进行了充分论述，并无不当，本院予以确认。关于上诉人第二项上诉事由，上诉人申请出庭的证人司国民在应对提问“你主导的签订的租赁合同是否都最终需要公司盖章确认才能正式成立？”时回答“我签了字再等田昊公司签章确认。”司国民在应对提问“你刚才的所述，你原来在田昊商贸担任过负责人，什么时候担任的？”时回答“2017年～2020年4月份。”司国民在应对提问“什么是负责人？”时回答“在田昊公司任总经理。”司国民在应对提问“你在这期间领取工资吗？”时回答“领。”从证人司国民的证言可知，商户签订的租赁合同如要成立均需要被上诉人盖章确认，司国民2017年～2020年4月份在被上诉人处任职并领取工资，且上诉人一审提供的2018年10月30日授权委托书也仅是被上诉人授权司国民处理相关事务，故本院认为司国民并非法律意义上独立的第三方，上诉人第二项上诉事由不能成立。关于上诉人第三项、第四项上诉事由，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中上诉人虽主张2019年10月1日至2019年12月底被上诉人多次给上诉人停水停电，但是未提供证据佐证被上诉人停电的具体时间期限，应由上诉人承担举证不能的不利后果。另，一审法院对于被上诉人主张的损失也是在综合本案案情的基础上确定上诉人按每平方米日租金1元向被上诉人支付场地占用费，并无不当，本院予以确认。基此，上诉人的上诉事由均无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，叁帝木门田昊店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3228.78元，由长治县叁帝木门居然之家田昊店负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王成立审判员 王 瑞审判员 王少军二○二○年十二月十八日书记员 申媛芝