吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0291民初584号 原告：高玉芹，女，1954年1月23日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市双阳区。 委托诉讼代理人：赵蕊(高玉芹之女)，女，1979年11月12日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：孙亚臣，吉林鑫美律师事务所律师。 被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区。 法定代表人：姚闯，该公司经理。 委托诉讼代理人：王雷，吉林松花江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓丽，该公司员工。 第三人：丁俊山，男，1951年8月10日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 第三人：郑天臣，男，1953年1月11日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 第三人：田艳红，女，1977年8月19日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 原告高玉芹诉被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（下称荣腾公司）、第三人丁俊山、郑天臣、田艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日作出（2019）吉0291民初328号民事判决，高玉芹提起上诉，吉林市中级人民法院于2020年6月16日作出（2020）吉02民终61号民事裁定，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。高玉芹委托诉讼代理人赵蕊、孙亚臣，荣腾公司的委托诉讼代理人王晓丽、王雷到庭参加诉讼。第三人丁俊山、郑天臣、田艳红经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 高玉芹向本院提出诉讼请求：1.依法判令原被告于2015年7月11日签订的编号为0211935（臣山雅苑2栋1单元3层302室面积78.59平方米、房号为146103IV401170103005）、0211937（臣山雅苑2栋14号车库、建筑面积32.46平方米、房号为146103IV401170001014）两份《臣山雅苑内部认购协议书》合法有效；2.判令被告立即与原告就上述签订的编号为0211935、0211937《臣山雅苑内部认购协议书》两处房屋签订正式商品房买卖合同，并办理备案登记等相关手续；3.依法判令被告与原告签订的编号为0211938、0211936两份臣山雅苑内部认购协议无效，返还原告房屋总价款374810元；4.依法判令由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：在被告开发建设臣山雅苑项目期间，由于资金短缺，时任被告公司法定代表人丁俊山与其合伙人郑天臣合意，以被告名义向原告借款75万元，约定利息2分。后因被告无力偿还本息，2015年7月11日经原被告协商，同意按1.7%的利息分别核算五笔借款的本息，共计1172450元，被告以其开发建设的臣山雅苑2栋1单元302室、2栋14号车库、1栋10层12室、地下车位1个合计1155597元抵顶拖欠原告的借款1155597元，约定剩余的16853元作为日后免交的进户费。根据上述约定，双方签订了编号0211935、0211936、0211937、0211938共四份臣山雅苑内部认购协议书。丁俊山与郑天臣分别签字并加盖了公章予以确认，被告还给原告出具了对应的收据四份，用以证明购房款已经交纳。原告认为，编号为0211935、0211937的《臣山雅苑内部认购协议书》中合同项下的房屋，被告已经取得预售许可证，合法有效。同时被告也应该与原告签订正式的商品房买卖合同，并办理备案登记等相关手续。原被告签订的0211938《臣山雅苑内部认购协议书》中所示房屋1栋10层12室，房屋总价274810元，此房屋属于违章建筑，至今未取得预售许可证，在签订协议时，被告故意隐瞒，构成违约。同时，编号为0211936《臣山雅苑内部认购协议书》合同项下的地下车位，总价款10万元，地下车位属于人防工程，不能办理预售许可证和产权登记，无法买卖，被告在出售时故意隐瞒，构成违约。造成原告无法实现合同目的，故应认定编号为0211936、0211938两份《臣山雅苑内部认购协议书》无效，被告应返还原告等价房款374810元。综上，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。 荣腾公司辩称：一、民间借贷法律关系根本不存在，高玉芹确认内部认购协议的有效无效没有事实基础。1.我公司不是民间借贷法律关系的一方主体。我公司与高玉芹之间并未签订书面借款合同。借款是郑天臣、田艳红个人行为；2.借款给田艳红并未实际给付公司。据高玉芹陈述本案款项转给田艳红，未直接进入公司账户，公司与田艳红之间没有劳动合同，也从未给其开过工资，更没有给田艳红任何授权，其收款行为不是职务行为，是个人行为。吉林省高级人民法院（2018）吉民申1468号民事裁定书中明确说“虽然在（2017）吉0291民初系列案件民事判决书中认定田艳红为荣腾公司财务人员，但在没有证据证实其所从事的行为系代表公司的情况下，应该认定其从事的行为仅为其个人行为。”没有充分证据证明田艳红将本案涉及的钱款转给公司或为公司使用。金钱本身为种类物，占有即所有，在没有充分证据证明原告钱款特定化（笔数及数量）转给公司或为公司所用，那就只能认定为郑天臣或田艳红给人借款。二、关于《臣山雅苑内部认购协议书》。1.高玉芹并没有与我公司达成商品房买卖的合意，高玉芹出示的内部认购协议并非我公司真实意思表示。我公司并没有将臣山雅苑的房屋出售给高玉芹，也没有与高玉芹签订商品房买卖合同（内部认购协议）。高玉芹提供的臣山雅苑内部认购协议书和收据上面加盖了我公司的公章和有丁俊山签名的真实性难以确定，假设是真的，也是被郑天臣骗取的，并不是法人丁俊山的本意，也不是荣腾公司的本意。郑天臣曾指使他人抢走并控制我公司的公章和财务账等[这个事实被吉林市龙潭作出（2017）吉0203民初677号判决确认]，他利用控制我公司公章和财务账等便利条件，虚开了内部认购协议和收据等。因此高玉芹出示的臣山雅苑内部认购协议并非荣腾公司真实意思表示；2.高玉芹并没有向荣腾公司支付购房款。如前所诉，高玉芹与我公司之间的民间借贷基础法律关系不存在，高玉芹主张的履行商品房买卖合同以及返还购房款等主张无事实及法律依据，因为高玉芹并没有把购房款支付给我公司，我公司也没收到过田艳红的购房款。亦没有与高玉芹达成商品房买卖的合意。更不存在故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实将房屋出卖给高玉芹的情况；三、本案缺少以房抵债协议的中间环节。据高玉芹所诉，本案应当是以物抵债，但缺少以物抵债协议，双方缺少必要的磋商。关于每一次抵债具体抵顶哪笔欠款、多少本金、多少利息、抵顶后的结算数额等等都没有具体约定，仅凭抵账协议和收据难以确认双方有以物抵债的合意。四、生效判决具有既判力。这个既判力不但约束当事人，而且也约束法院，法院在处理后诉时应受确定判决的拘束，即法院遵守确定判决，不得做出相异的判决。这是既判力的“禁止矛盾”的作用。因此，在龙潭法院、吉林市中级法院、铁东区人民法院、四平中级法院和吉林省高级法院均对转入或存入田艳红银行卡上的借款认定为郑天臣个人借款，不是我公司借款。即使假设郑天臣和田艳红是我公司的工作人员，由于没有我公司的授权，也不能代表我公司对外借款；即使臣山雅苑内部认购协议书和收据加盖了我公司的公章和有丁俊山所谓的签名，即使提供了我公司所谓的臣山雅苑借款明细表、记账凭证等所谓的财务账，也不能据此认定是我公司借款，应依法认定是郑天臣个人借款。这些生效的裁判文书对贵院同样具有约束力，贵院不应作出与此相反的结论。 丁俊山、郑天臣、田艳红未作陈述。 经审理查明：丁俊山于2011年9月-2016年7月间担任荣腾公司法定代表人。2011年末，荣腾公司要开发房地产项目，丁俊山代表荣腾公司与郑天臣就开发臣山雅苑项目达成合伙协议，约定荣腾公司出钱购买土地，郑天臣负责开发过程中需要的其他费用。2011年12月16日，荣腾公司与吉林市仪表总厂签订产权转让协议，吉林市仪表总厂将土地及厂房转让给荣腾公司，转让价款为2400万元，丁俊山、郑天臣在协议书中签字。2014年1月1日，荣腾公司与吉林安装集团盛安建筑安装有限公司签订荣腾房地产臣山雅苑工程承包合同书，丁俊山、郑天臣分别在合同中签字。2015年1月22日，荣腾公司与吉林陆军预备役步兵第四十七师就影响军事设施进行赔偿签订了协议书，丁俊山、郑天臣在协议书中分别签字。田艳红原为荣腾公司财务人员，通过田艳红个人账户向吉林市仪表总厂支付了转让款，荣腾公司在经营过程中，还通过田艳红个人账户支付过其他款项。 2011年12月起，郑天臣经手并通过赵凯介绍对外借钱。赵奎于2011年12月21日在银行提取现金19万元，又添加1万，共计20万元交给田艳红；2012年4月1日赵春雷向田艳红账户转款10万元；2012年11月12日赵春雷向田艳红账户转款5万元；2013年3月18日赵春雷转入田艳红账户20万元；2013年5月10日赵春雨向田艳红账户转款20万元。荣腾公司财务账中由丁俊山签字的原始凭证粘贴单所附的臣山雅苑借款明细表记载，于2011年12月21日向赵奎借款20万元（月息3分）、于2012年4月1日向赵奎借款10万元（月息3分）、于2012年11月12日向赵奎借款5万元（月息3分）、于2013年3月18日向赵奎借款20万元、于2013年5月10日向赵奎借款20万元。 2015年7月11日，赵凯代高玉芹与荣腾公司签订编号为0211935、0211936号、0211937、0211938的《臣山雅苑内部认购协议书》，协议中甲方（出售方）为荣腾公司，乙方（认购方）为高玉芹。主要内容：高玉芹分别认购臣山雅苑2栋1单元3层302室房屋，建筑面积78.59平方米，折后总价为407497元；2号楼14号车库1个，建筑面积32.46平方米，折后总价为373290元；1栋10层12室房屋，建筑面积51.08平方米，折后总价为274810元；地下车位一个，折后总价10万元。丁俊山、郑天臣分别在协议中签字，并加盖了荣腾公司的公章。同日，荣腾公司为高玉芹出具收据四份，载明：交款单位：高玉芹，收款方式：抵账购房。该四份收据上丁俊山、郑天臣分别签字并加盖了荣腾公司财务专用章。上述收据复写联粘贴于原始凭证粘贴单中，并由丁俊山签字入荣腾公司财务账。赵凯、赵春雷对荣腾公司基于上述借款以房抵债给高玉芹无异议。 另：本案诉争2号住宅已取得商品房预售许可证。1栋10层12室及地下车位无商品房预售许可证。 以上事实，有臣山雅苑内部认购协议书及银行业务凭证、作为荣腾公司记账凭证的借款明细表、收据、部分财务账册光碟、商品房预售许可证、（2017）吉0291民初361号民事判决书、（2017）吉0291民初50号民事判决书、吉林市公安局高新分局询问丁俊山的笔录、户口本、街道证明、个人档案、当事人当庭陈述等为证。 本院认为，本案争议焦点有二：1.高玉芹与荣腾公司之间是否存在债权债务关系；2.高玉芹与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。 1.关于高玉芹与荣腾公司之间是否存在债权债务关系。 从高玉芹提供的证据看，郑天臣经手借款并存入田艳红账户，但从通过田艳红账户向吉林市仪表总厂支付转让款及其他经营款项看，该账户用于公司经营，案涉借款在荣腾公司财务账中亦有体现，原始凭证粘贴单中均有丁俊山签字。在吉林市公安局高新分局询问丁俊山的笔录中，当询问丁俊山“郑天臣是否往臣山雅苑项目投资时”，丁俊山回答：“投资了。他收购仪表厂花了2400多万，后期他在盖楼的时候也投点资，但具体数字就不清楚了，后期财务账在他那保管。”当问及“郑天臣什么时候提出房子顶账的、用多少房子抵了多少债务时”时，丁俊山回答：“大概在2015年上半年的时候，具体债务和房子我都记不清了，我记得当时郑天臣带人到我公司，然后跟我说他欠钱，跟我说要以房抵债，我当时也都同意了，我当时印象比较深的有个叫崔玉香的女子就是以房顶账的。”当问及“像崔玉香这样的情况还有多少”时，丁俊山回答：“大概能有10个人左右吧，我也记不清了。”当问及“你们是否有郑天臣在外边借钱然后盖单位公章的情况”时，丁俊山回答：“有这种情况。”当问及“以你们公司名义借的钱打到哪里了时。”丁俊山回答：“都打到郑天臣指定的账户里了，具体哪个我就不清楚了。”当问及“这些人借给郑天臣钱，然后郑天臣给债务转账给公司你是否同意”时，丁俊山回答：“开始我不同意，后来我也默认了，郑天臣承诺最后在利润里面扣除这部分。”从上述丁俊山的回答看，丁俊山作为荣腾公司的法定代表人，对郑天臣对外借款最终转化为公司债务是认可的，这也与案涉款项体现在荣腾公司财务账相互印证。高玉芹与赵奎系夫妻关系，共同享有对荣腾公司的债权，故应认定高玉芹与荣腾公司存在债权债务关系。关于荣腾公司提出的案涉借款均未汇入荣腾公司账户，借款系郑天臣或田艳红个人行为、公司财务账曾被郑天臣控制，部分账目不真实、并提出对用原始凭证粘贴单书写的借据申请鉴定的问题，荣腾公司财务账显示，荣腾公司经营过程中，多笔财务均系田艳红经手，已生效的法律文书也认定田艳红系荣腾公司财务人员，故荣腾公司关于田艳红非荣腾公司财务人员及未经授权对外借款的主张，与生效法律文书认定的事实及案涉款项已进入荣腾公司财务账的事实相左；同时，荣腾公司提供的证据不足以证明案涉款项所涉账目不真实，申请鉴定的内容也不能证明案涉款项所涉账目不真实，故不予采纳和准许，如认为加盖的公章、财务专用章虚假涉嫌犯罪，可向公安机关报案。关于荣腾公司对丁俊山出具的承诺书申请鉴定的问题，因即使没有承诺书，高玉芹提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条证明待证事实，故无鉴定必要。关于丁俊山申请调取吉林市公安局高新分局询问其笔录过程录像的问题，因丁俊山并未提供公安机关在询问时有迫使其违背意愿进行陈述的证据，且在询问笔录中签署“以上看过，全部属实”，说明询问笔录内容系其真实意思表示。故其申请并无正当理由，不予准许。 2.关于高玉芹与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。 民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，除为法律特别规定所禁止的外，应予以准许。本案中，高玉芹与荣腾公司存在债权债务关系，在此基础上，双方在2015年7月11日签订《臣山雅苑内部认购协议书》，将债权本息转变为购房款，系双方真实意思表示，荣腾公司向高玉芹出具了加盖公章且有丁俊山签字的收据，而且该收据记账联已经留存于荣腾公司财务账册中，并由丁俊山在原始凭证粘贴单中签字确认，应认定荣腾公司对以房抵债是明知且予以认可的。虽荣腾公司抗辩认购协议书并非其真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，该抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。故双方签订的合同成立。案涉房屋2栋1单元3层302室2号楼14号车库已取得商品房预售许可证，针对上述房屋签订的内部认购协议有效；其他案涉房屋及车位未取得商品房预售许可证，针对其他案涉房屋、车位签订的内部认购协议无效。双方以债权债务关系为基础，以以房抵债为前提签订了内部认购协议，自双方签订内部认购协议时起，上述款项已转化为购房款。对因未取得商品房预售许可证而导致无效的内部认购协议，荣腾公司应返还购房款。本案购房款由借款本息转化构成，经核算，本金产生的利息未超出法律禁止的范畴，荣腾公司应予返还。 另外，关于高玉芹要求判令荣腾公司与其就案涉车库签订正式《商品房买卖合同》，并进行网签备案登记的诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”签订合同需双方当事人对合同内容协商一致，属于当事人意思自治范畴，不属于司法裁判范围，故本院对于崔玉香要求判令荣腾公司与其签订正式《商品房买卖合同》诉讼请求不予支持。因双方就案涉车库已经签订的合法有效的《臣山雅苑内部认购协议书》，为保证高玉芹能够实现房屋所有权，荣腾公司负有为高玉芹办理案涉房屋的《臣山雅苑内部认购协议书》备案登记手续的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第五十二条第四项、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、高玉芹与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2015年7月11日就位于臣山雅苑2栋1单元3层302室、2号楼14号车库签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效； 二、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内就臣山雅苑2栋1单元3层302室、2号楼14号车库为高玉芹办理合同登记备案手续； 三、高玉芹与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2015年7月11日就位于臣山雅苑1栋10层12室、地下车位签订的《臣山雅苑内部认购协议书》无效； 四、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司与本判决生效之日返还高玉芹购房款374810元； 五、驳回高玉芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15200元，保全费5000元，合计20200元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  魏清华 人民陪审员  蒋新民 人民陪审员  张泽君 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  程晓宇