北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20555号原告：刘永春，男，1984年10月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：何根平，天津华先律师事务所律师。被告：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦111室。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴红钢，北京市盈科律师事务所律师。原告刘永春与被告北京海盈房地产开发有限公司（以下简称：海盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永春的委托诉讼代理人何根平、被告海盈公司的委托诉讼代理人裴红钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永春向本院提出诉讼请求：1．请求法院判定海盈公司拆除圈占公共绿地围挡，向刘永春交付合格的公共设施，即向刘永春交付不受限制、完全开放的公共绿地；2．请求法院判定海盈公司向刘永春承担自合同约定交房之日起至公共绿地整改完成之日的违约金27853．39元(以4642232元为基数，按日万分之二的标准，暂计至2020年7月30日，实际计算至海盈公司全部完成公共绿地整改之日)；3．请求法院判定海盈公司安装噪音防护措施，解决噪音污染问题；4．请求法院判定海盈公司向刘永春赔偿因海盈公司虚假宣传给刘永春造成的损失50000元；5．请求法院判定海盈公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年7月29日,刘永春与海盈公司签署《北京市商品房预售合同》(以下简称：预售合同),刘永春从海盈公司处购买瀛海府（规划文件备案名为“瀛锦苑”）商品房。预售合同约定，海盈公司交付商品房时,应满足基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。但海盈公司任意处置公共设施,在向刘永春交付房屋时未提供符合合同约定及法律法规规定的基础设施、公共服务及其它配套设施。海盈公司的行为严重违背契约精神,违反合同义务,应及时向刘永春履行合同义务并承担违约责任。1．海盈公司应该拆除圈占公共绿地的围挡,向刘永春交付合格的公共设施,即向刘永春交付不受限制、完全开放的公共绿地。刘永春认为海盈公司将小区公共绿地违法圈占，严重违反法律规定和规划设计文件的规定，严重违反了预售合同约定。因此,海盈公司应该拆除圈占小区绿地的围挡,向刘永春交付符合规划设计的合格的公共设施。2．海盈公司应向刘永春承担自合同约定交房之日起至公共绿地整改完成之日的违约金。根据预售合同约定，房屋交付时应符合基础设施设备、公共服务及配套设施条件,公共绿地属于房屋基础配套设施,海盈公司应该按照约定的期限向刘永春交付合格的公共绿地,逾期交付的应该承担违约责任。因此,海盈公司应向刘永春支付逾期交付合格公共设施的违约金,暂计算至2020年7月30日,直至海盈公司履行全部、完整的履行完合同义务为止。3．海盈公司应该解决刘永春面临的噪音问题,加建有效的噪音防护设施。瀛海府项目合同约定的噪音标准值高于《民用建筑隔声设计规范》规定的标准值,应该按照不高于45DB的标准判断噪音问题。根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第三十七条规定:“在已有的城市交通干线的两侧建设噪声敏感建筑物的,建设单位应当按照国家规定间隔一定距离,并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。”根据《北京市环境噪声污染防治办法》第二十一条规定:“在已有的道路、铁路、城市轨道两侧建设噪声敏感建筑物的,建设单位应当采取必要的噪声污染防治措施。使噪声敏感建筑物室内声环境质量符合国家规定的标准。”2018年9月20日,地铁8号线三、四期工程珠市口站以南到瀛海站区段开始空载试运行,根据前述法律法规的规定,海盈公司应当采取必要的噪声污染防治措施,使建筑物室内声环境质量符合国家规定的标准。但是,海盈公司并未加建隔音设施,减少地铁噪音污染。瀛海府项目室内声环境质量不符合国家规定的标准。预售合同第十六条约定:“……该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准或附件七所列情况与事实不符的，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同……”。因此，海盈公司应当对瀛海府项目室内声环境质量问题进行整改,及时加建有效的隔音防护设施,解决刘永春面临的噪音问题。4．海盈公司应向刘永春赔偿因海盈公司虚假宣传给刘永春造成的损失50000元。刘永春所购房屋坐落于1号楼，根据购房时海盈公司沙盘展示及销售人员宣传。1号楼北侧为公共绿地及休闲散步区域。近日海盈公司通知刘永春收房时,刘永春发现1号楼北侧坐落了配电室,配电室占地面积较大,涵盖了商业区和住宅区。对刘永春日常进出造成诸多不便，严重影响了刘永春的生活品质,而且,对刘永春所购房屋的价值造成负面影响。海盈公司违反诚实信用原则,误导刘永春在选购房屋时做出不利于自已的选择,给刘永春房屋价值、日常生活品质等造成了重大不利影响,海盈公司应该向刘永春赔偿损失50000元。综上所述,海盈公司的行为严重违背契约精神、违反合同义务,严重损害了刘永春的合法权益。刘永春为有效维护合法权益，根据国家法律法规之规定,特向法院提起诉讼，请法院在查清事实的基础上，依法判定支持刘永春的全部诉求。海盈公司辩称，一、本案中，瀛海府小区已经通过竣工验收以及规划验收，并已经交付刘永春，刘永春已经签字收房，刘永春的第一项诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。1．公共设施是否合格应以行政主管部门验收合格与否为准。本案中，瀛海府小区已经通过竣工验收以及规划验收，足以证明瀛海府小区的公共绿地是合格的。2．海盈公司就瀛海府小区公共绿地作出的绿化安排，是基于业主自身生活安宁权和隐私权的保护考虑。同时，瀛海府小区的公共绿地建设也满足绿地建设标准的要求，不存在违反相关规划、规定情形，也得到了相关政府部门的认可。3．刘永春与海盈公司签订的预售合同约定：“买受人了解小区其他业主对附随小院享有专属使用权并设置建筑隔离或绿化隔离，承诺放弃对相关区域的所有权利”，“买受人在接收上述附带空间后,应按照附带空间的规划用途进行使用,不得改变空间的形状、面积、大小及用途不得变更该附带空间已安装的设施、设备,不得私搭乱建,不得损害其他第三人的合法权益。”根据上述约定可知,海盈公司在签订预售合同之时已经与刘永春明确约定,临近一楼业主的绿地是不开放的。但是同时,海盈公司也与一楼业主约定,一楼业主要按照“公共绿地”的规划用途使用临近其房屋的绿地。海盈公司正是考虑到这种情况,所以与购房人就相关问题进行了明确约定,该约定不仅保护了小区绿化面积不减少,也保护了一楼业主正常居住的权利。刘永春在明知有上述约定的情况下还主张开放临近一楼的“公共绿地”,与上述约定不符。4．瀛海府小区实际建成情况符合规划条件,且海盈公司在预售合同中已经告知刘永春小区实际建成情况可能与沙盘情况不一致,刘永春以建成情况不符合沙盘为由主张交房不符合约定,没有事实依据。预售合同约定:“沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用,限于比例尺寸的制约,沙盘可能未全部覆盖本项目内所有的建筑物、构筑物,沙盘所示的楼栋位置关系、外立面等可能与规划设计存在差异,沙盘所示的单户外窗、阻台、露台、设施设备等可能与实际规划存在差异,买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利,关于项目的上述信息均以政府相关部门批准的规划设计为准。”刘永春主张沙盘与实际情况不符,并要求海盈公司按照沙盘展示的情况进行建设,不符合上述约定。瀛海府小区已经竣工、规划验收合格,足以说明瀛海府小区符合政府相关部门批准的规划设计。二、瀛海府小区公共绿地合格,且刘永春已经收房,刘永春要求海盈公司承担逾期交房违约责任,也没有任何事实和法律依据。三、就海盈公司交付刘永春的房屋,其设计、建设、隔声等均符合国家标准。本案中,刘永春既没有证据证明海盈公司交付房屋的噪声超出国家标准,也没有证据证明其因此遭受实际损失或者影响。其要求海盈公司加装噪音防护措施,缺乏事实和法律依据。1．刘永春混淆了“所在地声环境状况”和“室内噪声”概念。海盈公司有证据证明,所交付楼宇及房屋室内噪声未超过国家标准的最高限值，海盈公司在与刘永春签订的预售合同附件中对涉案房屋的隔音情况进行了明示,刘永春依据预售合同的约定,主张海盈公司提供房屋的噪声超出国家标准，并认为合同附件七的约定,超过了《民用建筑隔声设计规范》的上限。但是依据合同附件七披露的“所在地声环境状况”,指的是项目立项时所在地声环境现状的监测值,也就是项目立项时四至的环境噪音。而不是房屋室内的噪声标准。刘永春有意混淆了环境噪声适用的国家标准和室内噪声适用的国家标准。2．刘永春并未就涉案房屋噪音超标提出证据,也没有证据证明室内噪音对其正常生活造成了影响。刘永春主张的是预售合同约定的噪音标准与国家标准不符,但并未举证证明涉案房屋的实际噪音情况超过了合同约定或国家标准,也就是说,刘永春并未举证证明“噪音污染”的情况存在,也没有证据证明所居住环境的房屋噪音情况实际影响了刘永春的生活起居。这种情况下,刘永春要求海盈公司加装噪音防护措施,缺乏事实依据。3．在本案中,海盈公司就建筑隔声问题,已经采取了相应措施、尽到了有关注意义务。当时环评报告建议海盈公司在规划红线后退50米，海盈公司考虑到距离地铁站比较近所以后退了95米，建造房屋时也为业主安装了断桥铝的门窗和三层的中科玻璃；海盈公司在预售合同中已经充分提示了购房者临近地铁站面临的噪声问题风险；涉案房屋已取得瀛海府小区的竣工验收合格、规划验收合格文件,涉案房屋的设计、建设、隔声等均符合国家标准。因此,刘永春既没有证据证明海盈公司交付房屋的噪声超出国家标准,也没有证据证明其因此遭受实际损失或者影响，其要求海盈公司加装噪音防护措施,缺乏事实和法律依据。另外，关于虚假宣传问题，在双方的预售合同中已经明确了1号楼北侧会建造变电站，亦明确告知小区实际情况可能与预售沙盘不一致，刘永春并没有证据证明变电站对刘永春的房屋使用及价值有影响。综上所述,刘永春的诉讼请求没有事实依据和法律依据,恳请法院依法驳回刘永春的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月29日，刘永春（买受人）与海盈公司（出卖人）签订预售合同，约定买受人购买位于大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地1#住宅楼第*层*单元-701号房屋，项目名称：瀛锦苑；房屋预测建筑面积共87．26平方米，其中，套内建筑面积67．75平方米，分摊共有建筑面积19．51平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米68520．03元，总价款4642232元；该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件、建设工程竣工验收合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，并且满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房；合同附件七约定该商品房符合《民用建筑隔声设计规范》（GB50118）最低要求标准，并明确所在地声噪环境状况为：“项目东侧地铁八号线三期南延通车后：昼间53．0dB（A）～67．8dB（A）,夜间42．7dB（A）～67．2dB（A）。其中受周边噪声或振动影响最严重的区域为东侧，预测昼间将会达到67．8dB（A），超过（超过/优于）本地声环境质量标准适用区域标准12．8dB（A），夜间将会达到67．2dB（A），超过（超过/优于）本地声环境质量标准使用区域标准22．2dB（A）”；合同附件十一约定1#楼一单元、二单元北侧设有变配电室及高压分界室；合同附件十二约定销售市场放置的沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用，限于比例尺寸的制约，沙盘可能未全部覆盖本项目内所有的建筑物、构筑物，沙盘所示的楼栋位置关系、外立面等可能与规划设计存在差异，沙盘所示的单户外窗、阳台、露台、设施设备等可能与实际规划存在差异，买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利，关于项目的上述信息均以政府相关部门批准的规划设计为准。预售合同签订后，刘永春依约支付了购房款。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具建设工程规划核验意见，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地1#住宅楼等24项符合《建设工程规划许可证》（2018规（大）建字0007号）批准的内容。2019年10月12日，大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块项目1#住宅楼等项目在北京市大兴区住房和城乡建设委员会完成工程竣工验收备案。现刘永春已办理了涉案房屋的入住手续。庭审中，刘永春提交:1．涉案小区内照片证明绿地被圈占情况；2．预售合同证明合同中确定的涉案小区在八号线南延通车后的声噪环境状况超过了《民用建筑隔声设计规范》规定的噪声标准；3．涉案小区变电站照片及沙盘照片证明海盈公司在销售时存在虚假宣传。海盈公司认为:1．并不存在圈占绿地的行为，且绿地属于所有业主共有，刘永春个人起诉不具有主体资格；2．预售合同上关于噪声的相关内容系对室外噪声的披露，并无证据证明室内噪声超标；3．沙盘真实性认可，但预售合同已明确了变电站的情况且已明确沙盘可能与实际情况不一致，销售人员应当系按照预售合同陈述房屋情况，不存在虚假宣传。本院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张。单个或部分业主主张建筑物共有权受到侵害提起诉讼，不具有原告主体资格。本案中，涉案小区的绿地属于业主共有，针对小区噪音安装的防护设施属于小区公共设施，根据海盈公司提交的相关证据，涉案小区已经通过竣工验收和规划验收，刘永春在该小区合法验收之后所提出的关于小区内绿地及噪音的整改及相应违约金的诉求均涉及该小区内所有业主的公共利益，其以个人名义起诉主体不适格，应当予以驳回。关于刘永春主张的虚假宣传，根据《最高人民法院》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，刘永春与海盈公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。预售合同附件中已明确了1号楼一单元、二单元北侧设有变配电室及高压分界室以及沙盘可能未全部覆盖本项目内所有的建筑物、构筑物，沙盘所示的楼栋位置关系、外立面等可能与规划设计存在差异。从常理来看，沙盘限于比例尺寸的制约，确实无法准确无误的反映所售小区的全部细节，并且并无证据证明海盈公司曾承诺刘永春1号楼北侧空地为休闲场所，而该因素亦并非影响购房人是否购房的决定性因素，不属于需要格外特别提示的内容，本院根据刘永春提交的证据很难认定海盈公司存在虚假宣传，因此刘永春要求海盈公司赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回刘永春的全部诉讼请求。案件受理费525元，由刘永春负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年十二月二十一日书记员 张思竹