安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初13519号 原告（反诉被告）：吴娟,汉族,1976年7月19日出生,住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：惠友波，安徽宝文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甄志强，安徽宝文律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：周斌,男,汉族,1991年08月17日出生,住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：王东，安徽中天恒律师事务所律师。 吴娟与周斌房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴娟的委托代理人惠友波、甄志强，周斌及其委托代理人王东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴娟诉称：一、判令被告继续履行2019年01月22日与原告签订的房屋租赁合同,向原告支付拖欠的4个月租金19965元;二、原告因维权产生的诉讼费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年01月22日签订《房屋租赁合同》,双方约定,原告将位于合肥市瑶海区建筑面积90.75平方米的商铺出租给被告,用于经营天猫乐器线零售及教育培训,租期十年,自2019年03月01日至2029年02月28日,租金押一付三,于每个支付期结束前30天内提前支付下个支付期内的租金,同时约定合同期内,原告不允许无故收回房屋,被告不可提前退租。合同生效后,被告按合同约定履行支付租金至2019年11月，2019年12月至2020年2月的季度租金,被告仅支付2个月租金,拖欠2020年2月份租金至今,亦未按合同约定支付2020年9月至11月的季度租金,原告多次与被告协商未果,遂产生纠纷。原告现诉至法院,望判如所请。 周斌辩称：原告的诉请依法不成立，被告于2020年7月底通过电话微信等方式通知原告，双方租赁合同已终止。2020年2月份这个租金，因已经属于不可抗力，被告完全可以不支付租金，关于维权所产生的诉讼费、律师费问题，我们认为本案引发争议，并非被告原因所导致。原告诉请依法不成立的情况下，所产生的相关的诉讼费、律师费，均由原告自行承担，被告不应当承担相关的费用，请求法庭依法判决驳回原告的诉请。 周斌反诉称：一、请求判决从2020年8月1日开始解除反诉人与被反诉人签订的房屋租赁合同；二、请求判决被反诉人免除反诉人2020年2月1日至4月30日期间三个月房租，被反诉人并返还租金14973.75元；三、判决反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人租赁涉案房屋，用于天猫乐器线下零售及教育培训，因受疫情影响，收到合肥教育主管部门通知，2020年2月1日至4月30日这三个月期间，停止为学员授课，反诉人在此期间不得不停止教学。从2020年5月份开始，虽然疫情有所缓解但经营仍然十分惨淡。2020年7月底，通过电话、微信等多种方式通知被反诉人，解除双方签订的《房屋租赁合同》。随即，在2020年8月期间，反诉人根据《房屋租赁合同》要求和电话通知，将退租的两件门面房恢复原状。现反诉被告起诉要求租金，实属滥用诉权，现向法院提起反诉。 赵美辩称：我方不愿意解除合同，双方并未就涉案的合同达成协商一致解除，也未出现合同约定的解除情形，也没有出现有法定的解除事由原告不同意解除涉案合同；由于合同尚在履行期限内反诉人提出的要求免除2月份到4月份的三个月房租，是没有事实和法律依据的。 经审理查明：2018年11月16日,原、被告与合肥瑶海万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）签订一份《三方协议》,约定万达公司将位于瑶海区房屋出售给吴娟,同时出租给周斌,给予周斌三个月的装修免租期,自2018年12月至2019年2月。吴娟在付清全部购房款时概括承受出租人项下的权利义务。2019年01月22日，吴娟（甲方）与周斌（乙方）另行签订了《房屋租赁合同》,确定了吴娟将涉案商铺出租给周斌经营天猫乐器线下零售及教育培训,租期十年,自2019年03月01日至2029年02月28日。第四条租金及押金（一）租金支付方式：一次性支付3个月房租,从2019年3月1日起计租，每个支付期结束前30天内提前支付下个支付期内的租金。自2019年03月01日至2020年02月29日，每月租金为4991.25元；自2020年03月01日至2021年02月28日，每月租金为4991.25元……（二）押金：人民币4991.25元，租赁期满后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还乙方。第八条合同解除（三）甲方有下列情况之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4、因甲方原因导致无法办理工商执照、消防验收及其他导致乙方无法正常经营的情形。……第九条违约责任（一）在合同期内甲方不允许无故收回房屋,乙方不可提前退租。经甲方同意后，乙方可转租，需与甲方重新签订房屋租赁合同才可生效……第十条2、经过民事诉讼的胜诉方律师代理费由败诉方承担，双方均有过错，按程度比例负责胜诉方律师的律师代理费……合同签订后，原被告均按照合同履行相应的权利与义务。因受疫情影响，周斌难以经营遂通知赵美解除《房屋租赁合同》，并于2020年8月份对涉案商铺进行装修恢复原状。赵美不同意解除上述合同遂诉至来院。案涉房屋自2020年8月至今属空置状态。 以上事实，有赵美提供的《三方协议》、《房屋租赁合同》、授权委托书、不动产权证书、委托代理合同及律师费发票，周斌提供的情况说明、照片以及双方当事人的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。 本院认为：《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵守。周斌提前搬离涉案商铺并对其恢复原状，《房屋租赁合同》已实际履行不能，现周斌诉请解除该合同，本院予以支持。周斌虽就提前解除合同事项通知了吴娟但未提供任何证据证明双方就合同解除达成一致意见，实属违约，应承担一定的违约责任。本院酌定周斌支付吴娟违约金为两个月租金9982.5元，吴娟诉请继续履行案涉合同及周斌支付2020年9、10、11月租金，本院不予支持。关于疫情期间2020年2月-4月的租金，因周斌未提供证据证明吴娟同意为其减免2月份租金，诉请吴娟返还3月、4月资金亦缺乏法律依据，本院不予支持周斌的该部分诉请，支持吴娟诉请周斌支付其2月份的租金4991.25元。因周斌已交纳的4991.25元房租押金，具有违约责任性质，应予以冲抵违约金。上述款项冲抵后，周斌现需支付吴娟租金及违约金共计9982.5元。因周斌违约致吴娟因诉实际产生律师费3500元，案涉合同对律师费亦明确约定，现吴娟诉请周斌承担律师费3500元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除吴娟和周斌于2019年1月22日签订的《房屋租赁合同》； 二、周斌于本判决生效之日起十日内支付吴娟2020年2月租金及违约金共计9982.5元； 三、周斌于本判决生效之日起十日内支付吴娟律师费3500元； 四、驳回吴娟的其他诉讼请求； 五、驳回周斌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费299元，减半收取150元，由赵美负担100元，周斌负担50元；反诉案件受理费87元，减半收取44元，由周斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王天利 二〇二〇年十二月十九日 法官助理王杜鹃 书记员杨满 附相关条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。