北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初10888号原告：倪慧，女，1976年11月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王荣田，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玮，北京圣伟律师事务所实习律师。被告：周红卫，男，1969年9月4日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：周红心（被告周红卫之弟），男，1971年11月9日出生，住山东省淄博市张店区。第三人：周红心，男，1971年11月9日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。原告倪慧与被告周红卫、第三人周红心确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪慧及其委托诉讼代理人王荣田、王玮，被告周红卫的委托诉讼代理人兼第三人周红心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪慧向本院提出诉讼请求：1.确认倪慧与周红卫于2008年2月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：CX2XXXX7）无效；2.周红卫协助倪慧将位于北京市通州区运河西大街X号XX号楼631号房屋产权过户至倪慧名下。事实和理由：周红卫是倪慧前夫周红心的哥哥。2008年2月，周红心因开店缺少经营资金，向倪慧提出以订立虚假房屋买卖合同套取贷款来解决资金问题。为此，倪慧与周红卫于2008年2月29日签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CX2XXXX7），合同约定：周红卫向倪慧购买北京市通州区运河西大街X号XX号楼631号房屋（以下简称631号房屋），转让总价为30万元；2008年8月20日倪慧将房屋交付给周红卫，付款方式为自行交割。2008年3月6日，倪慧与周红卫办理了房屋产权过户手续，631号房屋登记至周红卫名下，但房产证原件一直由倪慧保管。后周红卫从北京银行股份有限公司建国支行获得贷款56万元用于周红心店铺的经营。周红卫从未支付过房款，房屋亦从未交付给周红卫，一直由倪慧居住至2017年3月，之后倪慧将房屋委托给北京伟祺佳业房地产经纪有限公司出租。倪慧认为双方签订房地产买卖合同并非双方的真实意思表示，合同应当认定无效，故诉至法院，望判如所请。周红卫辩称：不认可倪慧陈述的理由，与事实不符。1.倪慧陈述2008年周红卫为了骗取贷款将房屋过户不是事实，事实是周红心与倪慧结婚后打算投资餐饮，故想向银行申请贷款，但是倪慧与周红心的贷款资质均不符，故想用周红卫的名义取得贷款，是倪慧找的中介公司进行操作的；2.倪慧陈述周红卫将贷款用于周红心的生意经营与事实不符，事实是贷款全部给了倪慧用于餐饮经营；3.贷款共计56万元，取得后在银行卡中，银行卡全部给了倪慧。倪慧自己办理的贷款，周红心没有参与，周红卫只是负责签字；4.倪慧称诉争房屋由其居住至2017年3月与事实不符，事实是诉争房屋一直处于出租状态，倪慧从未在此居住，倪慧与周红心的孩子是2012年出生的，出生后孩子一直在山东省淄博市张店区上幼儿园及小学，故倪慧的事实理由部分是虚假陈述。诉争房屋属于倪慧婚前购买，结婚后属于夫妻共同财产。认可倪慧把房产转移到周红卫名下是为了获得银行贷款，但我认为诉争房屋属于周红卫代持，周红卫从未对房屋进行过处分。周红卫是善意第三人，为了帮助周红心与倪慧解决开店资金困难的问题，为了获取银行贷款，否则倪慧与周红心可以直接抵押房屋。周红心辩称：同周红卫的答辩意见一致。另补充：我认为涉案诉讼不是合同无效的问题，倪慧可以要求善意第三人返还财产。双方均无买卖房屋的真实意思，周红卫只是挂名的房屋所有权人，房屋的实际所有人为倪慧和周红心。本院经审理认定事实如下：周红卫与周红心系兄弟关系，倪慧与周红心原系夫妻关系，二人于2007年10月8日登记结婚，于2018年10月8日协议离婚。2002年11月27日，倪慧以总价款327614.59元购买案外人北京新世界房地产有限公司开发的631号房屋，其中首付款67133元，贷款26万元。2008年2月29日，倪慧作为出卖人与周红卫作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CX2XXXX7）（以下简称涉案合同），约定由周红卫购买631号房屋，成交价为30万元，倪慧应当在2008年8月20日前将房屋交付给买受人。2008年3月14日，631号房屋转移登记至周红卫名下。另查，2008年3月7日，周红卫向案外人北京银行股份有限公司建国支行（以下简称北京银行建国支行）申请办理个人购房按揭贷款业务，双方签订了编号为00501FXXXXX1的《个人贷款借款合同》。2009年1月9日，631号房屋设立抵押登记，抵押权人为“北京银行有限公司建国支行”，后北京银行建国支行向周红卫发放贷款56万元。2019年5月28日，周红卫将借款合同项下的全部债务清偿完毕。2019年6月28日，北京银行建国支行在631号房屋上设立的抵押登记注销。在本案审理过程中，倪慧申请对631号房屋进行财产保全，并提供《阳光财产保险股份有限公司财产保险责任保全保单》予以担保。2020年6月5日，本院作出（2020）京0112民初10888-1号民事裁定书，裁定查封周红卫所有的631号房屋，查封期限为2020年6月11日起至2023年6月10日止。庭审中，倪慧称其与周红卫均无买卖房屋的真实意思表示，签署涉案合同系为获取银行贷款，当时急需资金但因自身征信不良无法直接办理抵押贷款，故与周红卫签署了涉案合同，周红卫从未支付过对价，房屋亦未交付给周红卫，故主张涉案合同因以合法形式掩盖非法目的而无效。为证明其主张，倪慧申请证人石某出庭作证。庭审中，石某称其于十多年前在亲亲我家房地产经纪有限公司工作时倪慧为其客户，当时倪慧急需50万元左右的资金，委托其办理资金过桥业务，即将倪慧名下的房屋过户至其哥哥名下，让其哥哥办理银行贷款。周红卫及周红心对证人证言均予以认可，亦认可涉案合同签署目的系为获取银行贷款，倪慧与周红卫均无买卖房屋的真实意思表示，亦无房屋买卖的事实，但周红心辩称涉案房屋系其与倪慧的夫妻共同财产，不同意将房屋过户至倪慧名下。此外，为证明631号房屋一直由其占有、使用、收益，倪慧向本院提交《北京市房屋租赁委托合同》两份、2017年度至2019年度的物业费收款收据等证据。其中，《北京市房屋租赁委托合同》载明倪慧分别于2017年3月25日、2020年5月8日委托北京伟祺佳业房地产经纪有限公司全权办理631号房屋出租事宜，出租委托期限为2017年4月1日至2021年3月31日，2017年度至2019年度的物业费收款收据显示缴费客户为倪慧。周红卫及周红心对以上证据的真实性认可，亦认可房屋未实际交付给周红卫，但主张周红卫系善意代持人，一直配合倪慧办理房屋有关事宜。庭审中，本院就倪慧在北京市通州区的购房资格进行了询问，倪慧称其在通州区已有一套住房，不是北京市户籍，现在通州区无购房资格。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据双方提交证据以及庭审陈述可知，倪慧与周红卫系为套取银行贷款虚构的房屋买卖事实，631号房屋虽转移登记至周红卫名下，但一直由倪慧实际占有、使用、收益，据此可知，双方并无买卖房屋的真实意思表示，故涉案的房屋买卖合同无效。合同无效后，周红卫本应将631号房屋所有权回转至倪慧名下，但倪慧现不具备在北京市通州区购房的资格，房屋现无法转移登记至倪慧名下，故待倪慧取得在北京市通州区的购房资格后，可另案处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认倪慧与周红卫于2008年2月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CX2XXXX7）无效；二、驳回原告倪慧的其他诉讼请求。保全费5000元，由原告倪慧负担（已交纳）。案件受理费2900元，由被告周红卫负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 婷二〇二〇年十二月二十二日法官助理  刘青霞书 记 员  岳 瑶