四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初1819号 原告：雷跃文，男，生于1967年06月15日，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：谢永蓉，女，系原告妻子，生于1967年03月12日，汉族，住四川省峨眉山市。 被告：峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司，住所地峨眉山市绥山镇名山路东段269号一幢1号，统一社会信用代码91511181058233624K。 法定代表人：王晓东，执行董事。 原告雷跃文诉被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司（以下简称峨眉凯宾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理，适用简易程序于2020年8月25日公开开庭进行审理，后因案情复杂裁定适用普通程序，于2020年12月16日公开开庭进行审理。原告雷跃文及其委托诉讼代理人谢永蓉，被告法定代表人王晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷跃文向本院提出诉讼请求：一、判决继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、判决被告给付2014年12月31日起至2020年6月23日扣减的租金93210元及拖欠租金的违约金41785元，每间房屋租金20232元，五间房屋共计101160元，减去2020年2-4年租金的50%（7950元）后仍欠93210元；欠付违约金每间8357元，共41785元（已减2020年2-4月欠租违约金770元）；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年9月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于名山路东段269号1幢（丰和城）16楼11-15号房屋，共五间，用于开设商务型酒店及酒店配套；租赁期限15年，自2014年12月31日起至2029年12月30日止；租金每月1000元，此后每满三年在前一年基础上固定递增6%；从2014年12月31日起交付租金，每季度提前7日支付租金。《房屋租赁合同》签订后，被告于2014年进行装修并营业，至2020年1月26日，受新型冠状肺炎病毒疫情影响暂时停业，于2020年4月8日重新开业至今。2015年1月4日，被告向原告支付2015年第一季度租金，按合同约定第一季度每间房屋租金为3000元，但被告每间给付2438元，少给付564元。原告就少给租金事宜，多次找被告质询，被告答复为方便业主，在租金中扣除了应由业主缴纳的租赁环节税费，由被告代为纳税。2015年至2019年，被告每季度均向原告支付每间房屋扣减18.8%后的租金。2019年12月底，被告未按时向原告支付2020年第一季度的租金，经原告电话催讨，被告于2020年1月14日仅向原告支付每间房屋860元，并告诉原告为2020年1月份的租金。按合同约定2020年每月租金为1060元，被扣减了200元。累计至2014年12月至2020年6月23日，每间房屋租金被扣减20232元，原告5间房屋共计被减扣租金101160元，扣除疫情原告自愿减去三个月50%的租金7950元后，被告尚欠原告租金93210元。2020年4月8日，被告重新营业后，拟定《补充合同》一份，以疫情影响为由，要求解除《房屋租赁合同》，免除疫情影响的2020年2、3、4三个月及2020年8月酒店装修共4个月的租金；2020年5月1日起至2021年4月30日止，每月租金调整为净收500元/间；2021年5月1日至2029年12月31日止，每间月租金净收为800元-900元；按季预付租金改为按月支付。同时，《补充合同》要求原告承认租金已结清，不得向被告追讨2015年至今扣减的租金，也未明确被告代交租赁税的义务和违约责任。该《补充合同》受到原告质疑和不满，经向峨眉山市税务局查询，被告虽扣减原告的租金，却未代原告交税，扣减租金全部被其侵吞。原告未与被告签订《补充合同》后，被告通知原告解除合同，但被告既未履行《房屋租赁合同》支付租金义务，却仍然占用原告房产经营至今。综上所述，原告要求继续履行双方于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》直至合同期满。被告违反诚信原则，扣减合同约定的租金，原告有权追讨。被告自2020年4月8日恢复营业，原告有权获得租金，也愿意对2020年2、3、4三个月的租金减半。拖欠租金的违约金，合同约定是以欠费金额的日千分之五（节假日除外）计算，原告主动调整按日万分之6.55，以每月30日计算。请求判如所请。 被告峨眉凯宾酒店辩称，2020年2月1日至2020年5月31日，是疫情的高发期，属于不可抗力。为响应政府号召共同抗击疫情，峨眉凯宾酒店于2020年1月27日至4月8日停止营业，并于2020年3月23日向原告发了解除合同到店处理的短信通知，告知原告合同内第6条第4款“双方因不可抗力的影响，包括租赁所地在政府以上（含该级政府）的行政行为致使本合同不能履行或者不能完全履行的，双方互不承担责任。”而原告迟迟不到，后来，峨眉凯宾酒店又于2020年5月2日给原告发了挂号信，原告还是未到店处理。关于原告所述峨眉凯宾酒店欠租金的问题，原告在第一次收到租金时为何不说此事，不要求峨眉凯宾酒店补足租金，5年以来默认此事，在今年提起此事，原因是与原告签订的租金过高，在房屋交接上出现了很多问题，峨眉凯宾酒店要求原告及时处理，但是原告方不能处理，让峨眉凯宾酒店与开发商处理，所以峨眉凯宾酒店扣除了过高的租金和处理房屋维修的费用；峨眉凯宾酒店要求原告支付不到场解除合同的违约金。并且原告请求的有部分租金已经超过诉讼时效，这部分租金不应得到支持。 诉讼中，原、被告双方对于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》无异议。原告认可于2020年5月2日收到被告的解除合同通知书。被告认可自2015年1月1日起至2017年12月31日止，每季度每间房屋少给付原告租金564元；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，每季度每间房屋少给付原告租金598元；2020年1月14日给付原告租金4300元。 经审理查明,2013年9月14日，以原告为甲方与以被告为乙方签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于名山路东段269号1幢（丰和城）16楼11-15号五间房屋，用于开设商务酒店及酒店配套；期限租赁15年，自2014年12月31日起至2029年12月30日止；租金每月1000元/间，因租赁所产生的税费由甲方按照国家规定承担，经营的产生的各种税费由乙方承担；合同期内的房屋租金递增条件为每满三年在前一年基础上固定递增6%；乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的，甲方有权解除合同；合同到期后，乙方不愿继续租赁时，合同解除。否则，经甲乙双方另行协商，同等条件下，乙方有优先承租权；合同期满后，乙方不愿继续租赁时，房间内所有装修、设施设备归甲方所有；乙方不得在合同履行过程中无故终止本合同或违约，否则要承担二个月房屋租金的赔偿，且房间内乙方以入的设施、设备全部作为赔偿归甲方所有；若无故拖欠租金时，按应付租金金额的日5‰计付违约金。逾期两个月，甲方可解除合同，乙方并承担违约责任；双方因不可抗力的影响，包括租赁所在地政府以上（含该级政府）的行政行为致使本合同不能履行或者不能完全履行的，双方互不承担责任；修缮房屋本是甲方的义务，但乙方为便于管理和运营，所以在承租本房屋后主动承担房屋日常修缮责任。但由于乙方是直接使用方，所以当在使用过程中乙方发现任何房屋质量问题或隐患须在第一时间立即告知甲方等内容。租赁合同签订后，被告于2015年1月4日向原告支付2015年第一季度租金，按合同约定每季度每间房屋租金为3000元，但被告每季度每间房屋给付租金2436元，少给付租金564元。自2015年1月1日起至2017年12月31日止，被告每年每间房屋少给租金2256元，每年少给原告5间房屋租金共计11280元，三年共计少给付原告5间房屋租金33840元。按约定自2018年1月1日起的三年内，被告每季度应向原告支付每间房屋租金3180元，但被告自2018年至2019年每季度每间房屋给付租金2582元，少给付租金598元，被告每年每间房屋少给租金2392元，每年少给原告5间房屋租金共计11960元，二年共计少给付原告5间房屋租金23920元。2019年12月24日，被告未按合同约定给付原告2020年第一季度租金15900元，而于2020年1月14日给付原告租金4300元，少给付2020年第一季度租金11600元。因新型冠状肺炎病毒疫情的爆发，被告按政策要求于2020年1月27日停止营业。峨眉山景区于2020年3月23日起有序开放。被告于2020年4月8日恢复营业。2020年5月1日，被告以新冠肺炎疫情影响，酒店经营困难，亏损严重为由，向原告发出《合同解除通知》，要求与原告解除于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》，并于2020年5月10日前到峨眉凯宾酒店办公室办理合同解除和收房手续。原告于次日收到《合同解除通知》后即与被告交涉，得知被告拟定《补充合同》一份，要求原告签订。因原告不同意《补充合同》约定的内容，不愿意与被告签订《补充合同》，于2020年7月2日向本院提交起诉状，请求判决原、被告签订的《房屋租赁合同》继续有效并履行至合同期满；请求判决被告支付2014年12月至2020年6月23日的租金93210元及违约金41785元。诉讼中，原告认可按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金，并要求被告给付租金至2020年12月31日；同意免除被告二个月的房屋租金。 本院认为，原、被告双方于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行义务和享受权利。非因合同约定的解除条件成就或者具有法定解除条件，任何一方当事人均不得任意解除合同。2020年5月2日，被告因新型冠状肺炎病毒疫情爆发流行，影响旅游业的正常经营为由，向原告发送合同解除通知，依照法律规定，该通知到达原告时合同解除，但法律同时又规定，原告可对被告的合同解除提出异议。现原告于2020年7月向本院提起诉状，要求继续履行与被告签订的《房屋租赁合同》，既是对被告提出合同解除否定。被告提出解除合同因不符合合同的约定，同时又不符合法律的规定，仅以新冠肺炎疫情影响为由而提出解除合同，而从峨眉山风景名胜区于2020年3月23日有序开放的客观事实来看，新冠疫情对被告的经营活动有一定影响，但仅是影响较短的一段时间，并不是影响合同的剩余全部期限，在疫情防控期间可采取减免租金的方式消除影响，并且原告也认可免除两月租金，以减轻疫情对被告的经营压力。故被告提出的解除合同的要求不能成立，双方当事人应当按照《房屋租赁合同》的约定继续履行义务，原告要求被告给付2020年12月31日前的租金符合法律规定，依法予以支持。诉讼中，原告主动免除两个月租金的行为，系是自己对权利的处分，且该处分并不损害他人利益，本院对原告免了除被告两月租金予以确认。被告在合同履行过程中，未按合同约定足额给付原告每季度的房屋租金，属于违反合同的约定，依法应当承担给付责任。被告辩称扣减部分租金是因为租金约定过高的调整，但合同并未约定被告有调整租金的权利，在未征得原告同意而自行调整租金的行为不符法律规定，故其对租金过高而进行扣减的辩称不能成立，其该辩称不予支持。被告另辩称扣减部分租金是用于租赁房屋的维修，而在合同中约定租赁房屋的修缮系由被告负责，其以租赁房屋维修的理由扣减部分租金不符合合同的约定，其该辩称不能成立，其该辩称不予支持。按合同约定，被告是按季度给付房屋租金，先付租金后使用，即上季度给付下季度的租金。原告要求被告给付自2015年1月1日起至2020年3月31日未足额支付的租金，现被告提出诉讼时效，原告要求只给付不超过诉讼时效内的租金。按法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告未收到足额租金时应就知道其权利受到侵害，依法向应在诉讼期间内的义务人主张权利或者向求法院主张权利，否则其权利将得不到法院的保护。根据审理查明，原告于2020年7月向法院主张被告未足额给付的租金，依法对于三年内未给付足额的租金予以保护，超过此期间的租金，法院不予保护，而2017年7月属于该年第三季度，该季度租金于2017年6月下旬给付，在此时，原告就应知道其权利受到侵害，而原告未主张权利，原告租金的诉讼时效起始时间自2017年6月底给付2017年第三季度租金时起计算。本院对于被告主张的诉讼时效符合法律规定，予以采纳，应给付2017年第四季度的房屋租金，而该年第四季度租金给付时间为2017年9月23日前。被告未及时给付足额租金及未给付租金，依法应当按约定承担违约责任，在诉讼中，原告自愿以年利率3.85%的1.3倍计算标准违约金，原告的该调整行为符合法律规定，予以确认。被告以原告未按时办理解除合同手续应当承担违约金的辩称，因其解除合同的行为不符法律规定而不能成立，其要求原告承担违约责任既无合同的约定也不符合法律的规定，其该辩称不能成立。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告雷跃文与被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司继续履行于2013年9月14日签订的《房屋租赁合同》； 二、本判决生效后十日内，由被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司给付原告雷跃文拖欠的2017年9月1日至2020年12月31日房屋租金91340元及逾期给付租金的违约金。违约金计算为以本金2820元（564元/季/间×5间），自2017年9月24日起至款清日止；以本金2990元（598元/季·间×5间）]，自2017年12月25日起至款清日止；以本金2990元，自2018年3月25日起至款清日止；以本金2990元，自2018年6月24日起至款清日止；以本金2990元，自2018年9月24日起至款清日止；以本金2990元，自2018年12月25日起至款清日止；以本金2990元，自2019年3月25日起至款清日止；以本金2990元，自2019年6月24日起至款清日止；以本金2990元，自2019年9月24日起至款清日止；以本金11600元（15900元-4300元），自2019年12月25日起至款清日止；以本金5300元（15900元-1060元/月.间×2月×5间），自2020年3月25日起至款清日止；以本金15900元，自2020年6月24日起至款清日止；以本金15900元，自2020年9月24日起至款清日止；均按同期全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、驳回原告雷跃文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取为3000元，由被告峨眉山新凯宾丰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  王宇锋 人民陪审员  金春梅 人民陪审员  郑扶庭 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  赵 娟 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理找准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。