河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5837号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南惠民城电器有限公司，住所地河南省郑州市高新区翠竹街********。统一社会信用代码91410100692182617J。法定代表人：司仕银，该公司经理。委托诉讼代理人：王景龙，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐国林，男，1962年10月1日出生，回族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：李伟，河南心诚律师事务所律师。上诉人河南惠民城电器有限公司（以下简称惠民城公司）因与被上诉人徐国林房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2020）豫1424民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人惠民城公司委托诉讼代理人王景龙，被上诉人徐国林及其委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠民城公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回徐国林诉讼请求；2.案件受理费由徐国林负担。事实与理由：1.一审认定案涉租赁合同有效错误。案涉房屋未办理产权登记、没有取得国有土地使用证、没有证据证明符合城镇规划，故案涉租赁合同应为无效合同；2.一审认定惠民城公司支付2020年4月8日至2021年4月8日租金错误。惠民城公司已在2020年5月1日前腾空案涉房屋并通知徐国林接收，对转租给案外人南国宾馆的部分，惠民城愿立即腾退并支付相应比例的房屋使用费，惠民城公司不应支付一年的租赁费；3.本案形成合同僵局，一审未予认定错误。惠民城提交了有效证据证明自身经营困难，没有恶意违约的情形，在惠民城自愿支付相应违约金的情况下，依法可以解除合同；4.根据双方补充协议，案涉租金应从2020年3月8日支付至2021年3月7日，一审判令从2020年4月8日支付至2021年4月7日没有事实和法律依据。徐国林辩称：1.关于合同效力问题，一审徐国林已经提交了案涉房屋的相关手续，案涉租赁合同合法有效；2.根据双方签订的补充协议，惠民城公司有义务向徐国林支付全年租金；3.本案不属于合同僵局的情形。请求驳回上诉，维持原判。徐国林一审诉讼请求：1.请求判令惠民城公司继续履行合同，支付从2020年4月8日至2021年4月8日的租金465,000元，并赔偿相应的损失（庭审中明确损失为279,000元）；2.案件受理费由惠民城公司负担。一审法院认定事实：2012年2月1日徐国林与惠民城公司经协商一致签订了《房屋商铺租赁合同》，合同编号为（豫）SQ-ZC001，约定由惠民城公司（乙方）承租徐国林（甲方）位于柘城县春水东路××楼××层。合同第五条约定了租赁期限、面积、租金及用途：1．乙方租赁甲方的商用物业，房屋面积约为面积约900㎡……；2．租赁期限自2012年3月8日起至2022年3月7日止共十年，前三年年租金人民币贰拾叁万元整，房屋设备使用费人民币贰拾叁万元整，两项合计每年费用人民币肆拾陆万元；中间三年年租金人民币贰拾伍万元整，房屋设备年使用费人民币贰拾伍万元整，两项合计每年费用伍拾万元整；最后四年年租金人民币贰拾陆万元整，房屋设备年使用费人民币贰拾陆万元整，两项合计每年费用人民币伍拾贰万元整。考虑到乙方的装修，自签订合同之日至2012年4月7日之前为免租期，实际租金从2012年4月8日开始计收；3．支付方式：每年支付一次；第一次支付在实际交房当日即2012年4月8日，下次交纳期在前次租金到期前一周交纳……；4．乙方在合同期内可以拆分转租或采取其它灵活有效的经营方式，但整体转租需经甲方同意。合同第七条约定了合同的变更、解除与终止：1．双方可以协商变更或终止本合同；2．甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响承租人使用的；（2）因房屋自身质量不合格对乙方的人身和财产安全构成威胁的；3．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；……。合同第九条、第十条分别对甲乙双方的违约责任进行了约定，其中第十条乙方违约责任处理规定：1．在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按应交未交不等费用总额的3倍支付甲方滞纳金；2．在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金30%的额度向甲方支付违约金，同时对超出违约金以外的损失进行赔偿。另外，徐国林与惠民城公司约定了其他权利和义务，并分别在合同上进行签字或加盖公章。2017年7月3日双方签订《租赁经营合同》补充协议，约定房屋租金和房屋设备使用费自2017年3月8日至2022年3月7日之间每年租金人民币贰拾叁万贰仟伍佰元整，小写￥232,500元，房屋设备年使用费人民币贰拾叁万贰仟伍佰元整，小写￥232,500元，两项合计每年费用人民币肆拾陆万伍仟元整，小写￥465,000元。该补充协议自签订后7个工作日，乙方需把本年租金与房屋设备年使用费以电汇方式支付给甲方。2020年3月31日双方签协议书，约定乙方按照双方签订的（豫）SQ-ZC001号租赁合同及其有关补充协议，约定：1．在2020年4月15日前支付2020年3月8日-2021年3月7日期间的房租；2．乙方在2021年3月7日前向甲方移交房屋后，（豫）SQ-ZC001号的租赁合同无条件终止；3．本合同自签订之日起生效。2020年4月30日，惠民城公司以房租过高、连年亏损为由向徐国林发出解除合同通知书，要求解除合同。另查明，2012年9月4日惠民城公司与案外人柘城县南国商务宾馆签订房屋租赁协议，将其承租徐国林的房屋中的一间门面房转租给案外人，约定租赁期限为2012年9月7日起至2022年4月7日，房屋租金每年70,000元，每年8月26日支付租金。2020年9月9日案外人向被告支付租金70,000元。2020年9月10日惠民城公司以经营困难为由向案外人发出解除合同通知书。2020年9月12日案外人向惠民城公司回函不同意解除合同。再查明，徐国林对柘城县城关镇春水东路51号房产办理了产权登记，房权证号为柘城房权证（2000）字第000003**，该房权证显示房屋总层数为3层，建筑面积1108.22㎡，房屋所有权人为徐国林，该房屋所在地的土地性质为国有土地，并办有柘国用（2000）字第2000092号中华人民共和国国有土地使用证。为进一步提高城市建设管理水平，完善城市功能，改善城市环境，提升城市品位，柘城县人民政府办公室于2009年8月25日下发柘办［2009］26号中共柘城县委办公室文件，第四条第（2）款关于破旧房屋拆迁改造的规定“对没有按照城市规划建设的临时、违章建（构）筑物和严重影响城市景观的建（构）筑物，以及占压道路红线的建（构）筑物，一律强制拆除。属于国有资产的进行公开拍卖，然后进行升级改造；属居民所有将拆除，按有关法律程序向建委、规划部门申请，报批后方可建设，否则按有关规定统一改造为公共绿地。”2009年10月30日徐国林与柘城县建设委员会签订房屋自拆自拆自建协议书，约定由徐国林于2010年10月30日前完成柘城县城关镇春水东路51号占地面积370㎡的房产实施自行拆迁改造建设。在拆建过程中柘城县建设委员会搞好指导与服务，徐国林须按照规划拆迁到位，并严格按照规划设计方案进行建设。以上事实有房屋自拆自建协议书、城关镇春水东路51号房屋房产证、［豫］SQ-ZC001号房屋商铺租赁合同、柘城县《租赁经营合同》的补充协议、2020年3月31日协议书、2019年5月24日被告向原告支付房租截图、2012年9月4日房屋租赁协议、2020年9月9日转账凭证、2020年9月10日解除合同通知书、2020年9月12日保留合同通知书、柘国用（2000）字第2000092号中华人民共和国国有土地使用证、河南省柘城县公证处公证书、中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。徐国林与惠民城公司之间签订的《房屋商铺租赁合同》、《租赁经营合同》补充协议、2020年3月31日协议书均系双方的真实意思表示，不违反法律及相关法规的禁止性规定，具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。徐国林按约向惠民城公司交付房屋，惠民城公司应当按照合同约定在规定时间内支付租金。徐国林起诉要求惠民城公司支付租金的租赁期限与合同约定的租赁期限不符，系对其自己权利的处分。故对徐国林要求继续履行合同，并要求惠民城公司支付2020年4月8日-2021年4月8日的租金465,000元的诉请，依法予以支持。关于徐国林诉请的赔偿损失279,000元的问题，徐国林虽提供证据证明惠民城公司在2019年支付租金时超出了约定时间，但徐国林当时并未表示异议且予以接收，庭审中徐国林且亦未提供证据证明惠民城公司延迟支付租金的行为以及截至目前尚未支付租金的行为给其造成了经济损失。故对徐国林要求赔偿经济损失279,000元的诉讼请求不予支持。关于惠民城公司辩称徐国林未取得建设工程规划许可证，双方之间签订的《房屋商铺租赁合同》、《租赁经营合同》补充协议、2020年3月31日协议书应属无效合同的问题。被告答辩称徐国林与惠民城公司之间签订的合同依法属无效合同，但其却提出反诉，请求依法解除徐国林与惠民城公司之间签订的合同。合同解除的前提是合同有效。无效合同自始无效、确定无效、当然无效，无需解除。故惠民城公司的答辩理由与其反诉请求相互矛盾。再者徐国林是否取得建设工程许可证以及案涉房屋是否系违法建筑属行政管理范畴，不影响双方合同的效力。且徐国林提供的自拆自建协议书以及该院调取的中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件能够证实徐国林建房符合当时的城镇建设规划，故惠民城公司的该辩解理由不能成立，不予采信。关于惠民城公司辩称双方签订的《房屋商铺租赁合同》、《租赁经营合同》补充协议、2020年3月31日协议书在惠民城公司向徐国林发出解除合同通知书时已经解除，徐国林在异议期满后再行起诉，法院不应予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。关于合同解除双方未达成一致意思表示，故不属于约定解除。然《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的违约解除权的实施主体是守约方，违约方不享有该条规定的合同解除权。当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件。由于徐国林不存在违约行为，故惠民城电器公司作为违约方不享有该合同解除权。即在徐国林作为守约方明确要求继续履行合同的情况下，案涉合同不应解除，应当继续履行。关于惠民城公司辩称其反诉要求解除合同于法有据的问题。在房屋租赁等长期性合同中，一方因经济形势的变化、履约能力等原因，导致不可能履行长期合同，需要提前解除合同，而另一方拒绝解除合同。在出现合同僵局的情况下，允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系。徐国林与惠民城公司之间在2020年3月31日重新签订协议书，变更租赁期限为一年，惠民城公司于2020年4月15日前支付租金，于2021年3月7日前向徐国林移交房屋后租赁合同无条件终止，说明双方对协议的履行是进行了沟通交流的，惠民城公司对其经营状况、履约能力是清楚知晓的。然惠民城公司于2020年4月30日付款期限届满后以新冠肺炎疫情影响、长期闭店、收入中断、市场低迷等为由向原告发出解除合同通知书，不符合上述合同僵局的情形。其次，惠民城公司辩称因疫情、线上交易等原因导致其经营困难，但在双方重新签订协议时国家已经开始号召复产复工且惠民城公司亦未向该院提供证据证明其经济状况，故对其履约能力该院不做判断。惠民城公司将其承租的部分房屋进行了转租，诉讼过程中仍持续收益，且案外人明确表示不同意解除合同。故继续履行合同非但不会显失公平亦有利于保护案外人的利益，更有利于保护租赁市场的交易秩序。惠民城公司辩称由徐国林直接要求案外人交付房屋的辩解理由违反了合同的相对性，更无事实和法律依据。再者，惠民城公司违反合同在先，徐国林并没有违约的情形，故徐国林亦未违反诚实信用原则。最后，惠民城公司作为违约方，亦不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的合同不能继续履行的情形，故不能行使解除权。综上，惠民城公司的上述辩解理由及其他辩解理由均不能成立，不予采信。关于惠民城公司在法庭辩论终结后提交的国有土地使用证及该院依申请调取的中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件能否作为证据使用的问题。该两份证据虽在法庭辩论终结后提交，但国有土地使用证能够证明案涉建筑的土地系合法取得，虽不显示土地性质，但不影响徐国林依法对该土地享有的权利。该院依申请调取的中共柘城县委办公室柘办［2009］26号文件，能够证明徐国林建房符合当时的城镇建设规划。该两份证据与本案具有关联性，且为了避免不必要的诉累，该院对该两份证据予以采信。判决：一、徐国林与惠民城公司继续履行［豫］SQ-ZC001号房屋商铺租赁合同、《租赁经营合同》补充协议及2020年3月31日协议书；二、惠民城公司于判决书生效后十日内向徐国林支付2020年4月8日至2021年4月8日的租金465,000元；三、驳回徐国林的其他诉讼请求；四、驳回河南惠民城电器有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,620元，反诉费100元，共计5,720元，由徐国林负担1,720元，由惠民城公司负担4,000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，关于案涉租赁合同是否有效的问题，案涉租赁合同系双方真实意思表示，惠民城公司主张案涉房屋未办理产权登记、没有取得国有土地使用证、没有证据证明符合城镇规划等，均未提交有效证据予以证明，同时结合徐国林提交的案涉房屋相关手续，一审认定案涉租赁合同有效正确。关于本案是否形成合同僵局，惠民城公司是否有权解除合同的问题，首先，惠民城公司未提交证据证明其经营困难，如继续履行合同对其显失公平。其次，惠民城公司主张其面临2009年以来线上交易火爆及2020年以来疫情影响，但上述情形均非突然发生，有其逐渐影响的过程，同时在双方签订补充协议时，已经逐步复工复产，在惠民城公司对未来经营的困难与风险有充分认识的情况下，仍选择与徐国林签订补充协议并约定了租金支付期间，应视为惠民城公司真实意思表示。最后，惠民陈公司亦未提交有效证据证明守约方即徐国林拒绝解除合同违反诚实信用原则。综上，本案不存在合同僵局的情形，惠民城公司无权请求解除合同。关于一审确定的租赁支付期间是否正确的问题，根据双方补充协议，惠民城公司应自2020年4月15日前支付2020年3月8日至2021年3月7日期间的房租，自惠民城公司2021年3月7日向徐国林移交防务后，案涉租赁合同无条件终止。故一审判令惠民城公司支付租金至2021年4月8日没有事实和法律依据，本院依法予以纠正。根据徐国林起诉状，其要求惠民城公司支付租金的起算日期为2020年4月8日，故虽然双方补充协议约定应付租金起算日期为2020年3月8日，应视为徐国林放弃了2020年3月8日至4月8日的租金，系其对自身权利的处分，本院确定惠民城公司应支付的租金为2020年4月8日至2021年3月7日，租金金额为426250元。综上所述，惠民城公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省柘城县人民法院（2020）豫1424民初4165号民事判决第一项，即：“徐国林与惠民城公司继续履行［豫］SQ-ZC001号房屋商铺租赁合同、《租赁经营合同》补充协议及2020年3月31日协议书”；第三项，即“驳回徐国林其他诉讼请求”；第四项，即“驳回河南惠民城电器有限公司的反诉请求”；二、变更河南省柘城县人民法院（2020）豫1424民初4165号民事判决第二项为：惠民城公司于本判决生效后十日内向徐国林支付2020年4月8日至2021年3月7日的租金426250元。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费7835元，由河南惠民城电器有限公司负担7182元，徐国林负担653元。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  许长峰二〇二〇年十二月二十七日书记员  鹿国旗