湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0304民初2560号原告：中国电信股份有限公司郧阳区分公司，住所地：十堰市郧阳区城关镇解放路41号，统一社会信用代码91420304722047337B。法定代表人：张军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：江**，湖北荟才律师事务所律师。代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。被告：宁林，男，1978年1月27日出生，汉族，住十堰市郧阳区,原告中国电信股份有限公司郧阳区分公司（以下简称：电信郧阳分公司）与被告宁林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告电信郧阳分公司委托诉讼代理人江**、被告宁林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告电信郧阳分公司向本院提出诉讼请求称：1、请求人民法院依法判令解除原告与被告宁林之间签订的两份《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告宁林立即从位于郧阳区城关解放路115号和117号的临街门面房屋中搬出，并支付到期日至强制搬出日期间的房屋使用费5925元（42405元－36480元）。3、请求人民法院依法判令被告支付违约金7944元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月16日、10月22日，原、被告双方分别签订了《房屋租赁合同》各一份，合同约定由原告将位于郧阳区城关××（面积67.5平方米）/117号（38平方米）电信公司临街门面出租给被告，被告用于从事电信合作代理业务。租赁期限1年。其中117号门面房租赁期限2019年4月1日起至2020年3月31日止，年租金36480元。115号门面房租赁期限2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金64800元。1年期满，同等条件下，被告享有优先承租权，租金按年度一次性支付。原告于2020年8月21日给被告宁林下达了《解除房屋租赁合同并收回该租赁物通知书》，要求被告于2020年8月30日前到原告处协商解决具体事宜。被告不予理睬，至今多次沟通，仍拒不搬出。故原告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，望依法公断。被告宁林辩称：我分别在2003年、2010年、2011年都是陆续从别人手上转让过来了，不是从原告手上转过来的，而且合同都是一年一签，每年都把房屋交了，我这些年从来没有拖欠房屋租赁费。原告现在要求我搬离，需要合适的理由。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日电信郧阳分公司（甲方）与宁林（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：“第一条租赁标的甲方同意将坐落在郧阳区城关镇解放路117号电信公司临街门面部位的房屋（以下简称117号门面）出租给乙方与电信公司合作代理电信使用，使用面积为38平方米。第二条租赁期、租金及支付2.1租赁期为壹年，自2019年4月1日起至2020年3月31日止。2.2租金为：人民币大写叁万陆仟肆佰捌拾元整，小写36480元。租赁期内的物业管理费、水费、电费等因使用房屋而产生的一切费用由乙方自行缴付，不纳入租金中。3.5租赁期届满，且甲乙双方未另订合同的，甲方有权收回房屋，但应提供30日宽限期（自租赁期届满之日起算）供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算。第五条违约责任5.5租赁期届满，甲乙双方未另订合同且租赁关系未延续的，乙方应在本合同约定的宽限期内搬迁完毕并将房屋交回甲方，并支付宽限期内的相应租金。否则，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期内租金，并有权按占用期内租金总额的30%收取违约金。8.4乙方如需继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与甲方协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或本合同约定解除本合同为止。”2019年10月22日，电信郧阳分公司与宁林又签订一份《房屋租赁合同》约定甲方同意将坐落在郧阳区城关镇解放路115号临街的房屋（以下简称115号门面）出租给乙方开电信合作厅使用，使用面积为67.5平方米。租赁期为壹年，自2019年10月1日至2020年9月30日。租金为64800元。此次签订的合同中双方对租赁期间各自权利义务及违约责任的约定与2019年4月16日双方签订的《房屋租赁合同》内容一致。上述两份合同约定的租赁期限到期后，电信郧阳分公司未与宁林续签房屋租赁合同。2020年5月13日，宁林通过向电信郧阳分公司银行账户转账的方式预交了117号门面房一年期租金36480元。2020年8月19日宁林通过向电信郧阳分公司银行账户转账的方式预交了2020年10月1日至2021年9月30日115号门面房租金54000元。2020年8月21日电信郧阳分公司向宁林送达《解除房屋租赁合同并收该租赁物通知书》内容为：“宁林：你与我公司已签订的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）编号为HBSYA1901314AGN00，于2020年9月30日到期，根据合同约定和市公司的整体安排部署，现决定就该房屋到期后不再继续出租，望你收到该通知后按照双方合同约定提前做好腾空并交付房屋的准备工作，逾期产生的后果包括给我公司造成的经济损失，我公司保留向你追偿的权利，故特此向你履行上述告知事宜，望你遵守执行。另外，你与我公司签订合同编号HBSYA1901314AGN00已于2020年3月31日到期，到期后我公司未再与你续签。根据此《合同》第八条第四款之约定，到期后未另订协议，租赁期为不定期。我公司依法依约定可以随时收回该租赁物。我公司同样根据《关于郧阳区分公司部分自有房产回收的通知》［中电信十堰销渠业40号］文件要求，不再续租，要求你一并将该租赁房屋予以返还。请你方收该通知后，限于2020年8月30日前到我公司办公室协议具体退还事宜。特此通知！中国电信郧阳区分公司2020年8月21日”。另查明，双方均认可因疫情原因，房屋租金减免两个月。自2003年起，宁林长期租赁电信郧阳分公司房屋，双方之间合同均为一年一签。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，电信郧阳分公司与宁林签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉两份《房屋租赁合同》对租期及续租事宜均有明确约定。涉案门面分别于2020年3月31日及2020年9月30日到期。其中117号门面租赁合同于2020年3月31日到期后，宁林于2020年5月13日再次支付了一年期租金36480元，虽然此时电信公司未与宁林及时签订书面合同，在合同约定租期届满前一个月至宁林支付新一年租金前，电信郧阳分公司未向宁林提出过不再续租事宜，依据双方交易习惯，应当认定在宁林支付了新一年租金时，双方形成了事实上的租赁合同关系。现电信郧阳分公司诉请解除117号门面租赁合同及腾退117号门面，没有事实依据，本院依法不予支持。关于115号门面，根据双方的合同约定，宁林如需继续承租房屋，应在租赁期届满前30日与电信郧阳分公司协商，双方另订合同。如双方未对房屋在租赁期届满后的继续使用提出异议而又未能及时另订合同的，则双方租赁关系视为延续，租赁期为不定期，租赁期内双方应继续履行本合同约定，直至双方重新签订租赁合同或一方依据法律规定或合同约定解除本合同为止。该合同于2020年9月30日到期，电信郧阳分公司于2020年8月21日已明确提出不再续签合同并要求收回租赁房屋，双方租赁合同关系因租赁期限届满而自动终止，对电信郧阳分公司诉请解除115号门面《房屋租赁合同》的诉请，本院不予处理。双方租赁合同到期后，宁林应当履行撤场及归还场地的义务。现电信郧阳分公司诉请宁林迁出租赁房屋和补交占用期内租金，有事实及法律依据，本院依法予以支持。占用期的租金参照《房屋租赁合同》约定的标准计算，并按双方认可的原因减免两个月的租金。关于违约金，因电信郧阳分公司提起诉讼时（2020年10月30日）为合同租赁期间届满后电信郧阳分公司应当给予宁林腾退房屋的宽限期内，故，对电信郧阳分公司该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宁林于本判决生效之日起30日内向原告中国电信股份有限公司郧阳区分公司腾退交还位于十堰市郧阳区城关镇解放路115号临街部位的房屋，并自2020年12月1日起参照2019年10月22日双方签订的《房屋租赁合同》约定标准支付占用期间的房屋租赁费至本院指定的腾退期限止。二、驳回原告中国电信股份有限公司郧阳区分公司的其他诉讼请求。案件受理费661元，因适用简易程序减半收取计331元，由原告电信股份有限公司郧阳区分公司负担231元，被告宁林负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  王杰二〇二〇年十二月二十二日法官助理殷丽娜书记员柯晗附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。