福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2854号 原告：黄荣循，男，1964年4月19日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：陈清节，男，1977年11月19日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭文先，福建岱仙律师事务所律师。 被告：林渊德，男，1965年8月7日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 第三人：李志贞，男，1971年12月9日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 第三人：德化县福都大酒家（个人独资企业），住所地德化县龙浔镇瓷都大道62号。统一社会信用代码：91350526MA32CXTG5Q。 投资人：林渊德。 原告黄荣循与被告陈清节、林渊德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，依照陈清节和林渊德申请，本院依法分别追加德化县福都大酒家、李志贞作为本案第三人参加诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄荣循、被告陈清节的委托诉讼代理人郭文先、被告林渊德和第三人李志贞、第三人德化县福都大酒家（以下简称“福都酒家”）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄荣循向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2008年7月5日签订的《租赁协议书》；2、要求二被告将位于福建省泉州市德化县××镇××道××幢××层××房××腾空并恢复原状，返还原告；3、要求二被告支付2020年2月5日起至套房实际恢复原状日止拖欠的租金（月租金按1680元计算），暂时计算至2020年9月5日止13440元；4、要求二被告支付逾期付款违约金（以1680元为基数，自2020年2月5日起按合同约定日利率1%计算至实际还清租金之日止），暂时计算至2020年9月5日止4032元；5、要求二被告赔偿因违约造成的各项经济损失14900元；诉讼中，经本院释明，原告不变更或增加其诉讼请求。事实与理由：被告陈清节、林渊德因经营酒店需要，于2008年10月1日，由原告黄庚申等八人作为甲方、被告陈清节、林渊德作为乙方，签订《租赁协议书》一份，甲方将进城大道陆号楼叁间店面及壹拾伍套套房，同意出租给乙方作为酒店经营使用，合同约定：一、甲方之一黄庚申；三楼套房一套，月租金1080元；二、租赁期限15年，即2008年10月1日至2023年9月30日（自经营起2008年10月1日至2011年9月30日，三年内租金不变），第4年租金以6＃Ａ号楼出租总平均价格作为本座楼的租金价位，以此类推，套房二年一订，店面一年一订。三、租金每月1付，月头1-5日内按期付款。四、甲方负责以上租赁房屋场所的外墙、窗门、走廊、外地面天台排水等公共设施装修，经营场所的室内（含修改）由乙方自行负责等。五、违约责任…2、乙方应按时交付租金，越期未交租金，加收滞纳金，店面或各套套房）每天按租金的10%收取，3个月仍未交租金即终止合同，一切损失由乙方负责等条款。合同签订后，二被告经营福都大酒店；原告黄荣循向黄庚申购买位于福建省泉州市德化县××镇××道××幢××层××的房产并于2018年7月5日取得不动产权证书，此后，被告陈清节、林渊德向原告黄荣循支付依照《租赁协议书》应向黄庚申支付的租金。但从2020年2月5日至今，二被告均未按约定及时支付租金。经原告多次催讨，二被告未能履行，已严重违约。为此，提起诉讼，请依法判处。 陈清节辩称，一、提前解除租赁协议书不符合法律规定，应驳回原告的诉讼请求；二、答辩人与黄荣循签订的《租赁协议书》注明是用于经营酒店使用，且福都酒家注册成立后均由酒家支付租金，原、被告双方已经合意变更由福都酒家来承租。答辩人是酒家的出纳，是公司职员，在公司成立前代为履行职务行为，公司成立后应该由公司来承担法律后果；三、2020年3月26日，德化县消防救援人对酒家检查认定酒家住所、生产、仓储使用功能混合属“三合一”场所，责令酒家停业整顿，原告明知其住所属于居住用房而租赁给被告用于酒店经营，违反相关规定，《租赁协议书》应认定无效；四、如果要恢复原状，原告因自身过错应承担大部分费用；五、福都酒家因新冠疫情和停业整顿导致没有办法营业，如果需要继续支付租金，应根据实际情况减免4个月租金；六、原告要求赔偿损失14900元没有依据，应予驳回； 林渊德辩称，签订《租赁协议书》用于经营福都酒家属实，因为租期未到，原告起诉影响经营导致租金未能缴交。福都酒家于2017年11月30日发包给第三人李志贞，承包期至2023年9月30日止，承包期内的债权债务由李志贞负责。答辩人已退出酒家，原告的请求与答辩人无关，相关费用应由李志贞承担。 李志贞辩称，其与原告没有存在租赁关系，双方不存在租赁债权债务，按照合同相对性原则，其不必向原告承担责任；2020年3月26日收到德化县消防救援大队责令停业整顿通知书，租凭协议已自动解除；其与林渊德、陈清节签订的承包合同约定，如双方发生纠纷，应由泉州市仲裁委员会解决，法院无权管辖。 福德酒家辩称，其意见与林渊德一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 黄荣循提供如下证据：1、《租赁协议书》一份，证实林渊德、陈清节因经营酒店需要向黄庚申租赁套房一套，以及租金、租期及违约责任的约定；2、身份证一份，证实黄荣循身份情况；3、附表一份，证实未出租前案涉套房状况；4、房屋产权证一份。证明所出租的不动产的基本情况，证实案涉出租套房系黄荣循拥有所有权。陈清节质证认为证据的真实性均无异，但证据1证实租赁的套房是用于经营酒家，后期租金是福都酒家支付的，经营酒家违反消防规定，该协议无效；林渊德、李志贞和福都酒家对证据的三性均无异议。 陈清节提供如下证据：1、泉德消函[2020]2号文件、“三合一”场所的安全隐患、危害法规解释各一份，证实福都酒家属“三合一”场所，被消防责令停业整顿，双方签订的租赁协议违反法规，协议应认定无效；2、照片一份，证实福都酒家属“三合一”场所，根本无法改变；3、租金调整凭证、房屋租金领取登记表、房东通讯录各一份，证实房东和福都酒家都同意由酒家支付租金，原租赁合同权利义务双方同意变更由福都酒家承受；4、《空调购销合同》、《电视机购销合同》、《格力空调工程购销合同书》、《租用房屋合同书》各一份和《房屋租赁合同》三份，证实陈清节均以福都酒家名义对外签订合同，其签订《租赁协议书》也是代表福都酒家履行职务行为。黄荣循质证认为，对上述证据真实性无异议，但关联性不予认可。合同是林渊德、陈清节签订的，作为出租方只要收取租金，至于租金承租方叫谁支付都可以；林渊德和福都酒家质证认为，对上述证据真实性均无异议，2017年福都酒家包给李志贞和陈清节经营，应由李志贞和陈清节承担，不应由林渊德支付；李志贞认为，证据1无异议，其他证据不予质证。 林渊德提供《福都大酒家承包协议书》一份，证实林渊德、陈清节于2017年11月30日将福都酒家承包给李志贞经营，林渊德已退出，租金不应由其支付。陈清节质证认为，证据真实性无异议，其签字是履行职务行为；李志贞质证认为，真实性无异议，但2020年3月26日福都酒家因消防问题被停业整顿，租赁协议已解除；福都酒家对证据的真实性无异议。 本院认为，当事人提供的上述证据经质证后，真实性均无异议，本院予以确认。 经审理，本院对本案的事实认定如下：1、2008年7月5日，陈清节、林渊德（乙方）因经营酒店需要向黄庚申、刘志荣、刘逢春等人（甲方）租赁店面及套房，双方签订一份《租赁协议书》，约定：一、甲方将进城大道6号楼3间店面及15套套房同意出租给乙方作为酒店经营使用（其中黄庚申三楼套房一套，月租金1080元。）；二、租赁期限15年，即2008年10月1日至2023年9月30日（自2008年10月1日至2011年9月30日，三年内租金不变），第4年租金以6#Ａ号楼出租总平均价格作为本座楼的租金价位，以此类推，套房二年一订，店面一年一订；三、租金每月一付，月头1－5日内按期付款；四、甲方负责以上租赁房屋场所的外墙、窗门、外地面天台排水等公共设施装修，经营场所的室内（含修改由乙方自行负责）…等；五、违约责任…2.乙方应按时交付租金，逾期未交租金，加收滞纳金，店面或各套套房每天按租金的10%收取，3个月仍未交租金即终止合同，一切损失由乙方负责；…等。协议签订后，黄庚申按约定将套房交付给林渊德、陈清节装修使用，林渊德、陈清节后注册成立福都酒家进行经营并通过福都酒家依协议约定支付租金给黄庚申。 2、2017年11月30日，福都酒家承包给第三人李志贞经营，福都酒家为甲方，李志贞为乙方，林渊德、陈清节作为福都酒家的原始股东进行签字，双方签订一份《福都大酒家承包协议书》，约定：承包金12万元/年，即1万元/月，按月支付，于每月5日前支付给甲方；承包期限自2017年12月1日至2023年9月30日；发生争议时，由双方协商或向泉州市仲裁委员会申请仲裁；…等。合同签订后，该酒家即由李志贞承包经营至今，但双方没有进行工商登记的变更，李志贞仍借用福都酒家的营业执照进行经营活动，按《租赁协议书》约定每月支付1680元租金给黄荣循。 3、2018年黄荣循向黄庚申购买位于福建省泉州市德化县××镇××道××幢××层××的房产并于2018年7月5日取得不动产权证书，此后，李志贞将应支付给黄庚申的租金1680元通过银行转帐直接支付给黄荣循至2020年1月31日，2020年2月起至今的租金未能支付。 4、2020年3月26日德化县消防救援大队作出泉德消函[2020]2号文件，认定福都酒家存在问题：设置的消防设施不符合要求，该场所的疏散通道与上面住户共用，厨房未设置消防设施，未采用防火门进行分隔。要求福都酒家及时整改消防安全隐患。 5、案涉套房已办理房屋所有权证，所有权人是黄荣循。 6、黄荣循提供的附表记载原状描述：套房为框架结构，内部无装修，内砌部分墙，外墙已沏好，外部装修已完成。 本院认为，一、林渊德、陈清节因经营酒家需要向黄庚申租赁套房，双方签订《租赁协议书》，该协议并不违反相关法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人应依协议约定履行。 陈清节关于《租赁协议书》违反法规的规定应认定无效的辩解，于法无据，不予采纳；法律规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，2018年黄荣循向黄庚申购买涉案的房产并取得不动产权证书，不影响黄庚申与林渊德、陈清节签订《租赁协议书》的效力，《租赁协议书》的所有权利和义务依法由黄荣循行使和承担；《福都大酒家承包协议书》系由林渊德、陈清节作为原始股东签名摁印，协议书明确约定承包金应于每月5日前支付给林渊德、陈清节，李志贞系借用福都酒家的工商营业执照进行经营活动，双方至今未进行相关企业变更登记，出租人也未在承包协议上签名确认或同意由李志贞直接支付租金，《福都大酒家承包协议书》仅是林渊德、陈清节与李志贞之间发生的法律关系，与黄荣循的《租赁协议书》是不同法律关系，并不能对出租人黄荣循进行约束，故案涉店面和套房的承租人法律地位并没有变化，仍然是林渊德和陈清节应承担支付租金的义务，2020年2月至今的租金未能支付，事实清楚，按合同约定每月租金1680元，陈清节与林渊德应予支付。因此，林渊德辩解其已于2017年11月30日退出酒家，租金应由承包人李志贞负担，依据不足，不予采纳；陈清节辩解其仅是公司员工，在协议上签字系履行职务行为，责任应由福都酒家承担，与事实不符，本院亦不予采纳。 二、福都酒家合法已经营多年，2020年3月26日消防文件认定福都酒家存在的问题并不是无法整改，也不是酒家无法继续经营的根本原因，该文件并不当然导致《租赁协议书》自动解除的法定事由；因此，李志贞主张协议已于当日自动解除的辩解，依据不足，不予采纳。自2020年2月至今，林渊德、陈清节未能按协议约定按月缴交或通过他人缴交所欠租金，已构成违约，依照协议约定，黄荣循有权解除合同并要求承租人将房屋恢复原状返还给出租人，故黄荣循要求解除《租赁协议书》及按原状收回店面及套房的请求，符合合同约定和法律规定，应予以支持。 三、《租赁协议书》约定逾期交付租金每天可按租金的10%收取滞纳金，根据该约定，黄荣循要求林渊德、陈清节按协议约定的每天10%标准支付逾期付款违约金及赔偿因违约造成的各项经济损失14900元。该请求不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”精神，福都酒家受疫情影响经营收入明显降低，黄荣循的诉讼请求，本院亦不予支持。陈清节要求福都酒家因新冠疫情和停业整顿导致没有办法营业，应根据实际情况减免4个月租金的请求，本院不予支持。 综上，黄荣循的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除黄庚申与林渊德、陈清节于2008年7月5日签订的《租赁协议书》。 二、林渊德、陈清节应于本判决生效之日起三十日内将址在德化县龙浔镇瓷都大道6号楼3层302套房一套恢复原状（根据“附表”记载）并返还给黄荣循。 三、林渊德、陈清节应于本判决生效之日起十五日内支付给黄荣循自2020年2月5日起至套房返还日止按1680/月标准计算的租金。 三、驳回黄荣循的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费609.3元，减半收取304.65元，由黄荣循负担236.65元，林渊德、陈清节负担68元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李立新 人民陪审员  林丽红 人民陪审员  陈克聪 二〇二〇年十二月二十日 书 记 员  黄宜婷 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物将会承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。