北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13982号原告（反诉被告）：北京铸晟房地产经纪有限公司,住北京市朝阳区东四环中路60号楼28层2802。法定代表人：刘要中，董事长。委托诉讼代理人：石文岩，男，北京铸晟房地产经纪有限公司员工。被告（反诉原告）：郭蓉蓉，女，1994年11月2日出生，汉族，戴姆勒大中华区投资有限公司员工，住北京市。原告北京铸晟房地产经纪有限公司（以下简称铸晟公司）与被告郭蓉蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告铸晟公司的委托诉讼代理人石文岩、被告郭蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）铸晟公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令郭蓉蓉支付铸晟公司违约金4400元；2.请求判令本案诉讼费由郭蓉蓉承担。事实和理由：2019年11月22日，铸晟公司与曲翠平（以下简称业主）签署《委托合同》，约定业主将坐落于北京市大兴区北京经济技术开发区贵园南里甲7号楼4-402房屋委托铸晟公司对外出租。委托期限自2019年12月1日起至2020年12月1日止，委托期限内的租赁事宜由铸晟公司全权负责，代业主向承租方收取租金及其他费用。2019年11月26日，铸晟公司、郭蓉蓉签署《租赁合同》约定：郭蓉蓉承租北京市大兴区北京经济技术开发区贵园南里甲7号楼4-402中的一个房间，租赁期限自2019年11月26日起至2020年12月1日止。房屋租金为2200元/月，需提前30日交纳。按照合同约定的租金支付时间，郭蓉蓉应于2020年5月1日支付第三次房租，经铸晟公司多次催告，郭蓉蓉拒不支付，铸晟公司依据《租赁合同》第七条约定：“逾期交付房租的，每日加收100元的滞纳金赔偿给铸晟公司，如三日内仍不交纳，铸晟公司视郭蓉蓉违约，应支付两个月租金的违约金”。综上所述，铸晟公司与郭蓉蓉之间的房屋租赁合同合法有效，铸晟公司依约向郭蓉蓉提供符合合同要求的房屋，郭蓉蓉应秉持诚实信用的原则全面履行合同，现依据《租赁合同》第三条第（四）项、第七条约定以及《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）郭蓉蓉辩称，2019年11月26日,郭蓉蓉与铸晟公司签订租赁合同,约定郭蓉蓉从2019年11月26日起租赁位于北京市大兴区贵园南里甲7号楼4-402中的一间卧室,涉案房屋租期为2019年11月26日至2020年12月1日。在看房阶段,郭蓉蓉一直与铸晟公司张永华联系，张永华已经离职。由于郭蓉蓉租赁的是客厅加隔断改造的卧室，所以多次向张永华确认隔断是否安全。后张永华保证隔断房也可以正常出租，遂郭蓉蓉签订了租房合同。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条，不符合安全标准的房屋不得出租。根据《合同法》第二百三十三条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，郭蓉蓉有权解除合同。2020年1月31日，郭蓉蓉收到铸晟公司的财务人员的电话，要求在2月1日前缴纳第二季度房屋租金6600元，郭蓉蓉收到电话后立马如数转账6600元给铸晟公司。期间郭蓉蓉一直按照合同履行，但铸晟公司签合同时承诺的半个月一次的保洁和室内设备维护却从未履行过。郭蓉蓉曾提出网络信号差和电路不能有效使用等多个问题，但铸晟公司一直借故拖延。根据《合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。第二百二十一条规定承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。2020年4月，涉案房屋业主曲翠平联系郭蓉蓉并说明，在郭蓉蓉按时支付第二季度房屋租金后，郭蓉蓉并未按时缴纳给业主，期间业主多次奔波、催促，直至2020年3月18日才收到房屋租金，直至此时，郭蓉蓉才从业主处得知，铸晟公司已经变更法定代表人。合同主体已经变更，且郭蓉蓉有知情权，铸晟公司应该及时告知公司相应变化。与此同时，铸晟公司被其他房屋租户投诉后被北京市丰台区房屋管理局约谈，其中包括业主。约谈理由为公司经营不规范、拖欠业主房租、打隔断、群租等。且当时业主对铸晟公司产生信任危机，通知郭蓉蓉如果继续交给铸晟公司房屋租金将会被赶出房屋，当时正值疫情高发时期，各个小区居委会监管严格，郭蓉蓉束手无策。郭蓉蓉在2020年4月再次接到铸晟公司电话要求支付第三季度房屋租金。在沟通过程中，郭蓉蓉及同屋室友要求铸晟公司签订合同时的承诺，即安装空调，以及两周一次的保洁服务。2020年5月，郭蓉蓉和业主试图与铸晟公司协商，沟通郭蓉蓉及业主需求。但铸晟公司拒绝为郭蓉蓉安装空调以及两周一次的保洁服务。铸晟公司法定代表人变更后，铸晟公司表示不再理会郭蓉蓉租住涉案房屋事宜。疫情期间，铸晟公司这种违约行为给郭蓉蓉造成极大困扰，因此铸晟公司应向郭蓉蓉支付违约金4400元。铸晟公司与业主签订的委托合同约定了各期支付房屋租金时间，但对于铸晟公司未能如期支付租金并没有任何约束约定，但却有限制业主房屋使用等相关问题的违约责任，故视为此合同存在违约责任不平等条约。根据铸晟公司与业主签订的合同，在业主未按时收到租金超过时限时，业主有权收回房屋。基于此，铸晟公司未按时向业主支付第二季度房屋租金后，铸晟公司与业主之间的委托关系已经结束。考虑到铸晟公司之前与业主和租户沟通时的种种表现，如果郭蓉蓉将第三季度房屋租金缴纳给铸晟公司，不安全因素非常大，面临着疫情期间被业主强制要求搬出的风险。综上所述，铸晟公司数次逃避责任、未按时向业主缴纳租金、完全忽视消费者权益的种种行为，对郭蓉蓉正常使用房屋造成极大困扰。被告（反诉原告）郭蓉蓉向本院提出反诉请求：1.请求判令铸晟公司退还郭蓉蓉租房押金2200元；2.请求判令铸晟公司向郭蓉蓉支付违约金4400元；3.请求判令本案诉讼费由铸晟公司承担。事实与理由：2019年11月26日,郭蓉蓉与铸晟公司签订租赁合同,约定郭蓉蓉租赁位于北京市大兴区贵园南里甲7号楼4-402中的一间卧室,涉案房屋租期为2019年11月26日至2020年12月1日。在看房阶段,郭蓉蓉一直与铸晟公司张永华联系，张永华已经离职。由于郭蓉蓉租赁的是客厅加隔断改造的卧室，所以多次向张永华确认隔断是否安全。后张永华保证隔断房可以正常出租时，遂铸晟公司签订了租房合同，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条不符合安全标准的房屋不得出租。根据《合同法》第233条，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。因此，郭蓉蓉有权解除合同。2020年1月31日，郭蓉蓉收到铸晟公司的财务人员的电话，要求在2月1日前缴纳第二季度房屋租金6600元，郭蓉蓉收到电话后立马如数转账6600元给铸晟公司。期间郭蓉蓉一直按照履行合同，但铸晟公司签合同时承诺的半个月一次的保洁和室内设备却从未履行过。郭蓉蓉曾提出网络信号差和电路不能有效使用等多个问题，但原告一直借故拖延。2020年4月，涉案房屋业主曲翠平联系郭蓉蓉说明，在郭蓉蓉按时支付第二季度房屋租金后，铸晟公司并未按时缴纳给业主，期间业主多次奔波、催促，直至2020年3月18日才收到房屋租金，直至此时，郭蓉蓉才从业主处得知，铸晟公司已经变更法定代表人。合同主体已经变更，且郭蓉蓉有知情权，铸晟公司应该及时告知公司相应变化。与此同时，铸晟公司被其他房屋租户投诉后被北京市丰台区房屋管理局约谈，其中包括业主。约谈理由为公司经营不规范、拖欠业主房租、打隔断、群租等。且当时业主对铸晟公司产生信任危机，通知郭蓉蓉如果继续交给铸晟公司房屋租金将会被赶出房屋，当时正值疫情高发时期，各个小区居委会监管严格，郭蓉蓉束手无策。郭蓉蓉在2020年4月再次接到铸晟公司电话要求支付第三季度房屋租金。在沟通过程中，郭蓉蓉同屋室友要求铸晟公司签订合同时的承诺，即安装空调，以及两周一次的保洁服务。2020年5月，郭蓉蓉和业主试图与铸晟公司协商，沟通郭蓉蓉及业主需求。但铸晟公司拒绝为郭蓉蓉安装空调以及两周一次的保洁服务。根据公司法关于法人变更的规定，公司工商登记事项发生变更的（包括变更法定代表人），原公司的债权债务应该由变更后的公司全部承担，不需要另行说明。铸晟公司法定代表人变更后，铸晟公司表示不再理会郭蓉蓉租住涉案房屋事宜。疫情期间，铸晟公司这种违约行为给郭蓉蓉造成极大困扰，因此铸晟公司应向郭蓉蓉支付违约金4400元。铸晟公司与业主签订的委托合同约定了各期支付房屋租金时间，但对于铸晟公司未能如期支付租金并没有任何约束约定，但却有限制业主房屋使用等相关问题的违约责任，故视为此合同存在违约责任不平等条约。根据铸晟公司与业主签订的合同，在业主未按时收到租金超过时限时，业主有权收回房屋。基于此，铸晟公司未按时向业主支付第二季度房屋租金后，铸晟公司与业主之间的委托关系已经结束。考虑到铸晟公司之前与业主和租户沟通时的种种表现，如果郭蓉蓉将第三季度房屋租金缴纳给铸晟公司，不安全因素非常大，面临着疫情期间被业主强制要求搬出的风险。综上所述，铸晟公司数次逃避责任、未按时向业主缴纳租金、完全忽视消费者权益的种种行为，对郭蓉蓉正常使用房屋造成极大困扰。郭蓉蓉为维护自身合法权益，故向法院提起反诉请求。原告（反诉被告）铸晟公司针对反诉辩称，一、郭蓉蓉要求铸晟公司支付违约金没有事实和法律依据。2019年11月26日，郭蓉蓉与铸晟公司签署了《租赁合同》约定，郭蓉蓉承租位于北京市大兴区北京经济技术开发区贵园南里甲7号楼4-402中的一个房间，租赁期限自2019年11月26日起至2020年12月1日止，房屋租金为2200元，需提前30日缴纳；租金支付时间：郭蓉蓉应于2020年5月1日支付第三次房租，经铸晟公司多次催告，郭蓉蓉拒不支付。依据《租赁合同》第七条约定，逾期交付房租的，每日加收100元滞纳金赔偿给铸晟公司，如三日内仍不交纳，视为郭蓉蓉违约，应支付相当于月租金两个月的违约金。故郭蓉蓉违约在先，郭蓉蓉要求铸晟公司支付违约金没有事实和法律依据。不同意郭蓉蓉声称的因涉案房屋属于隔断房，不认可郭蓉蓉有随时解除合同的权利。首先，在达成租房协议时，郭蓉蓉对涉案房屋为隔断房是知情的，主观上也明知隔断房与非隔断房租金的差异，其内心自愿接受所租房屋为隔断房的事实；其次，隔断房不属于质量不合格的范围内，故郭蓉蓉说法无法无据。郭蓉蓉所称未履行对租赁物的维修与保洁义务，以从给付义务对抗支付租金义务，违反法律规定。郭蓉蓉以铸晟公司法定代表人变更为由拒付租金，没有法律依据。法律规定，变更法人后，由变更后的主体承受前主体的一切行为。变更法人属于公司内部经营问题，变更行为并未影响到合同的正常履行，郭蓉蓉无权要求铸晟公司将内部变更情况均予以告知。并且，在收房租时，铸晟公司将变更的法律手续拿给郭蓉蓉查看，铸晟公司仍然拒付租金。郭蓉蓉提出铸晟公司与业主签订合同存在不平等条款，基于合同相对性原理，郭蓉蓉无权对铸晟公司与业主的合同做出评价，与本案无关。另对于郭蓉蓉所称铸晟公司未支付业主租金，属于捏造事实，铸晟公司并未欠付业主租金，即使存在此现象，郭蓉蓉也无权干涉。二、郭蓉蓉要求铸晟公司退还押金并支付违约金没有事实和法律依据。双方签订《租赁合同》第三条第4款约定，合同期满，郭蓉蓉结清全部费用双方办理移交手续后，铸晟公司应在五日内将所收取的保证金全部返还给郭蓉蓉。因铸晟公司十五日内未联系铸晟公司办理退还保证金手续的，逾期视为郭蓉蓉放弃，保证金不予退还，铸晟公司不承担任何责任。首先，该约定表明，押金的退还条件为本合同履行完毕。铸晟公司在履行过程中没有任何过错，正常提供租赁物前提下，郭蓉蓉单方违约，未将合同完整地履行完毕。其次，郭蓉蓉未曾与铸晟公司办理退还保证金手续，当时铸晟公司一直在催缴租金，郭蓉蓉也明知应支付租金，便故意躲着铸晟公司收租人员，更不用说郭蓉蓉要求铸晟公司退还保证金。综上所述，我方严苛合同约定，郭蓉蓉的违约行为严重影响到铸晟公司的正常运营，请法院依法判决，支持铸晟公司本诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年11月26日，铸晟公司（甲方）与郭蓉蓉（乙方、承租人）签署了《房屋出租合同》，约定如下：双方在平等、自愿和协商一致的基础上，就房屋租赁事项达成一致意见，特订立本合同，供双方在履行合同中共同遵守。第一条出租房屋位置及租赁用途：1、甲方代理出租位于北京市大兴区贵园南里甲7#-4-402室其中一间卧室带阳台（以下简称涉案房屋）及其设施（家具、家电），乙方承租该房屋作为居住用途。2、甲方提供乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。《物品交接单》经乙方查验实物签署确认后，作为乙方交还甲方房屋时验收依据。第二条租赁期限：1、租赁期限自2019年11月26日起至2020年12月1日止。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租须在本合同期满前三十天向甲方提出，双方另行协商续租事宜。第三条租金及支付方式：1、房屋租金税前每月为2200元。2、房屋租金交付方式为押一付三，须提前三十日缴纳，具体付款日期如下：第一次2019年11月26日交纳7407元，第二次2020年2月1日交纳6600元；第三次2020年5月1日交纳6600元，第四次2020年8月1日交纳6600元。3、合同有效期内押金、租金不再调整。4、在本合同签订之日起，乙方向甲方支付一个月的房屋租金作为房屋保证金2200元；综合管理费730元。乙方交付的保证金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应交纳的滞纳金及损坏房屋、设备（含家电）的赔偿。保证金用于垫付后，乙方应在五日内补足保证押金，如乙方未在五日内把保证金及造成损失的部分钱款补齐，甲方有权终止合同收回房屋。保证金不得冲抵末期房租。合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在五日内将所收保证金全部返还给乙方。因乙方原因十五日内未联系甲方办理退还保证金手续的，逾期视为乙方放弃，保证金不予退还，甲方不承担任何责任。第四条甲方义务：租赁期内甲方不得无故收回房屋，如因特殊原因中途将房屋收回应提前三十日通知乙方，在乙方搬离承租房后，退还剩余租金及押金。如因不可抗力致使本合同不能继续履行的，双方均不承担任何责任。第五条乙方义务：1.乙方租住该房期间使用的水、电、煤气、电话、有线收视、宽带上网、卫生等费用，由乙方按时向有关部门缴纳，如上述费用逾期三个月未缴纳者，视为违约。第六条房屋交付、交还及修缮：甲方应在本合同确认的承租日之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家电）交付乙方。乙方应仔细查验屋内所有物品，验收无误后签署《物品交接单》。第七条违约责任：租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前三十日通知甲方，并支付两个月租金赔偿给甲方。剩余房租及保证金可以冲抵违约金，逾期交付房租的，每日加收100元的滞纳金，如三日内仍不缴纳，甲方视为乙方违约，合同终止，并视为乙方放弃房屋内物品所有权，甲方有权开启房门接纳新租户入住，所造成的后果由乙方负担。郭蓉蓉向铸晟公司支付了押金2200元，并将房屋租金交纳至2020年5月31日。铸晟公司与郭蓉蓉均提交了房屋出租委托合同、授权委托书，欲证明铸晟公司承租房东曲翠平的涉案房屋后并转租给郭蓉蓉。经询，郭蓉蓉未支付2020年6月至8月的租金，郭蓉蓉称因为涉案房屋房东曲翠平要求其不要将房屋租金支付给铸晟公司，故郭蓉蓉于2020年5月21日自行搬出涉案房屋。铸晟公司称郭蓉蓉并未告知铸晟公司其搬出涉案房屋，且双方对郭蓉蓉退租事宜并未达成一致，直至2020年5月底铸晟公司才知晓郭蓉蓉搬离了涉案房屋。郭蓉蓉向本院提交了微信聊天记录，欲证明铸晟公司未向郭蓉蓉提供维修、保洁义务，其上显示：郭蓉蓉向铸晟公司张永华发送微信称：“您好，我们厨房里有蟑螂麻烦买点儿除蟑螂的药过来吧”，2019年12月9日，张永华回复：“……屋里一个蟑螂也没有，肯定有人搬家，是带你去蟑螂的，知道吗，那我怎么给你出啊，我也没有蟑螂药哇，你们在网上自己买点蟑螂药”，郭蓉蓉又称：“你好1.厨房插排没有你说需要我们自己掏钱买你帮忙装但是排插现在还没装2.我们搬进来就发现蟑螂了蟑螂药也需要我们买？那我们四户这每天2块钱的费用您是觉得什么都不用做就能拿了吗？”。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。铸晟公司与郭蓉蓉签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。郭蓉蓉称其于2020年5月21日自行搬离涉案房屋，铸晟公司称在2020年6月才知道郭蓉蓉搬走的事实，但对搬离具体时间未提交相反证据证明，故本院对郭蓉蓉所称的搬离时间予以采信。因郭蓉蓉在未与铸晟公司协商一致的情况下自行搬离涉案房屋，故本院认定《租房合同》实际已于2020年5月21日解除。关于郭蓉蓉以铸晟公司将涉案房屋打隔断为由主张其有权解除《租房合同》，但郭蓉蓉承租涉案房屋时，双方已对涉案房屋打隔断形式进行租赁达成合意，并且郭蓉蓉并未对涉案房屋隔断情况以及影响其人身安全举证证明，故对此抗辩意见本院不予采纳。关于铸晟公司主张的违约金。根据《房屋出租合同》约定，郭蓉蓉应于2020年5月1日交纳2020年6月至8月的租金。对此郭蓉蓉提出因铸晟公司欠付业主曲翠平租金，而导致其面临无法继续租住的风险，因此拒付该笔租金。本院认为，就本案审理查明的事实，郭蓉蓉并未对其上述抗辩意见充分举证，即便其所述为真且有可能影响后续租赁，而铸晟公司也已于2020年3月18日向业主曲翠平足额支付了租金。因此，铸晟公司在合同履行中不存在违约行为，而郭蓉蓉在未与铸晟公司协商一致的情况下，径行搬离涉案房屋，导致合同无法履行，对此存在过错。对于郭蓉蓉提出的铸晟公司未按照约定提供保洁及维修服务的抗辩意见，因郭蓉蓉未提交充分证据证明双方对铸晟公司应提供上述服务进行了明确约定，亦未提交证据证明因铸晟公司未能提供上述服务导致郭蓉蓉无法正常使用涉案房屋或导致其合同目的无法实现，故对于郭蓉蓉的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，郭蓉蓉欠付租金，经铸晟公司财务人员催交后，仍然拒付，且自行搬离了涉案房屋，导致合同无法履行，已构成违约，故铸晟公司要求郭蓉蓉支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。庭审中，铸晟公司明确其主张的违约金系按照《房屋出租合同》中第七条的约定，即承租人赔偿两个月的租金。郭蓉蓉主张合同违约金约定过高，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第1款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”铸晟公司未就因郭蓉蓉违约造成的实际损失进行举证，本院依据当事人过错程度、合同履行情况及市场情况酌定后予以判决。关于郭蓉蓉主张铸晟公司向其退还租房押金。因郭蓉蓉未与铸晟公司协商的情况下自行搬离涉案房屋，系单方解除《房屋出租合同》，铸晟公司以《房屋出租合同》第三条第4款及第七条的约定提出了不予退还押金的抗辩意见。双方在《房屋出租合同》第七条约定：“租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前三十日通知甲方，并支付两个月租金赔偿给甲方,剩余房租及保证金可以冲抵违约金。”郭蓉蓉单方解除合同系违约行为，铸晟公司按照《房屋出租合同》约定扣除郭蓉蓉已交纳的保证金用于冲抵违约金，符合合同约定，故郭蓉蓉该项主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于郭蓉蓉主张的因铸晟公司未按照约定提供保洁及维修服务，铸晟公司构成违约，应向其支付违约金。对此，本院认为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但根据审理查明的事实，《房屋出租合同》中并未明确约定铸晟公司应向郭蓉蓉提供上述服务，且郭蓉蓉亦未提供充分证据予以证明，故该项诉讼请求无事实及法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、郭蓉蓉于本判决生效后十日内向北京铸晟房地产经纪有限公司支付违约金1000元；二、驳回北京铸晟房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回郭蓉蓉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京铸晟房地产经纪有限公司负担（已交纳），反诉费25元，由郭蓉蓉负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十二月二十日书记员  张瑞瑞