河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1328民初4941号原告：张纪爱，女，1961年7月23日出生，汉族，住河南省唐河县。被告：唐河县中信置业有限公司。住所地：河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。原告张纪爱与被告唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张纪爱、被告中信置业的委托诉讼代理人王博源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张纪爱向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告本金及利息共计32081.6元（其中，延期办证违约金192.7元；面积差8015.4元及利息5899.3元；燃气初装费2400元及利息1689.6元；多交的住房大修基金160元及利息112.6元；多交的办证费7120元及利息5240.3元；6.保险费721元及利息530.7元）；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月21日，原、被告签署《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的房屋一处，并支付了购房款。但是被告延迟办证，多收取原告相关费用，占用原告资金，损害原告合法权益，故提出以上诉讼请求。被告中信置业辩称，原告部分诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当判决驳回。（1）本案原告不能证实被告在商品房交付使用后90日内未及时将办理产权登记需要由被告提供的材料报送到产权登记机关，被告并不存在逾期办证违约责任；（2）面积差问题，根据合同约定按房管部门实地测量的产权面积为准，按照协议价格多退少补，双方对此并未约定利息，即便判决被告承担面积差额款利息，也应当以房产证出证之日作为面积差利息计算的起始时间；（3）被告向原告收取的燃气初装费，属于小区规划红线内的燃气庭院管网和户内设施建设需要应当收取的费用，符合政府相关规定，《商品房买卖合同》也明确约定由开发商提供的配套基础设施并未包含燃气初装部分，因此燃气初装费并不包含在售房价款中，且在双方商品房买卖合同履行过程中，被告已明确告知原告需另行缴纳燃气初装费，原告也已缴纳了上述费用，构成了双方自愿、协商一致的补充合意，原告收取燃气初装费合理合法，即便直到现在原告仍未通气，是因为部分业主以安全为由不让蓄气，违约责任也不全在被告一方；（4）被告按规定收取住宅专项维修金、办证费用，因技术原因致使房屋约定面积与产权测绘面积发生差异，而收据上明确注明多退少补，并未约定利息，故被告在退还上述费用时，不应向原告支付利息；（5）原告系按揭贷款购房，按揭保险费系办理房屋抵押贷款时银行要求贷款人必须投保的保险，该事实有原告与银行所签订的贷款抵押合同载明，并非不合理收费，不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月21日，原告张纪爱作为买受方，被告中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告中信置业开发的河南省南阳市唐河县滨河街道办事处大唐中央城27幢1单元401，该商品房合同约定建筑面积共147.39㎡，商品房单价为人民币1307.57元/平方米，总金额192722元,采用银行按揭，买受人于2009年4月21日支付出卖人首付款58722元，余款134000元申请10年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2009年4月21日，原告向被告交纳房屋首付款58722元、保险费721元、办证按揭费9890元；2009年12月23日交纳房屋大修基金3854元、燃气初装费2400元。2019年1月9日，被告将涉案房屋不动产所有权证办出，该证上显示房屋建筑面积为141.26㎡。2020年10月29日，原告向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，被告代原告缴纳契税2770.59元、大修基金3694元。另查明，被告中信置业向唐河县房管局代交涉案房屋登记费60元、证本费10元、测绘费200元、交易手续费442元、评估费300元、抵押登记费60元、抵押服务费385元等房屋办证费共计1457元。本院认为，原告与被告中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的房屋办证费、面积误差款、大修基金、办证按揭费、保险费等违反法律规定，应予退还。1、原告请求被告中信置业承担延期办证违约金192.7元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.……；2.该商品房经综合验收合格；……”；该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……。”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋不动产所有权证于2019年1月9日出证，被告中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金，本院予以支持，数额为192.7元（192722元×0.1%=192.7元）。2、原告请求被告中信置业退还面积差款8015.4元及利息，本案中，原、被告签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为147.39㎡，房管部门测绘面积为141.26㎡，面积误差6.13㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为8015.4元（6.13㎡×房屋单价1307.57元／㎡=8015.4元），被告中信置业对该款应予以退还；原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持。3、原告请求被告中信置业退还燃气初装费2400元及利息，因原告房屋截止本案庭审结束尚未开通燃气，对此事实双方均无异议，故原告请求被告退还燃气初装费及利息的诉讼请求，本院予以支持。4、原告请求被告中信置业退还多收取的住房大修基金160元及利息，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告中信置业收取原告大修基金3854元，被告中信置业上交房产部门3694元，两者相减剩余160元，被告中信置业应予以退还。原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持。5、原告请求被告中信置业退还多收取的办证费7120元及利息，被告中信置业向原告收取办证费9890元，而被告中信置业代原告交纳契税2770.59元，代交办证费用为1457元，9890元减去契税、办证费用剩余5662.41元，被告中信置业对此应予退还。原告请求支付利息，本院亦予以支持。6、原告请求被告中信置业退还收取的保险费721元及利息，因被告并未提交相关证据证实涉案房屋投保情况，应视为涉案房屋未办理保险，对原告的该项请求予以支持。原告请求支付利息，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张纪爱延期办证违约金192.7元；二、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张纪爱面积误差款8015.4元及利息（利息以8015.4元为基数，自2009年4月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张纪爱燃气初装费2400元及利息（利息以2400元为基数，自2009年11月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张纪爱住房大修基金160元及利息（利息以160元为基数，自2009年12月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张纪爱房屋办证费5662.41元及利息（利息5662.41元为基数，自2009年4月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告张纪爱保险费721元及利息（利息721元为基数，自2009年4月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费301元，原告张纪爱负担25元、被告唐河县中信置业有限公司负担276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  周启印二〇二〇年十二月二十九日书记员  张誉芳