山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8963号 原告：济南市历城区百货公司，住所地历城区，统一社会信用代码：91370112163408908G。 法定代表人：娄焕新，经理。 委托诉讼代理人：张猛、付博，山东康桥律师事务所律师。 被告：刘智，男，1962年9月19日出生，户籍地济南市历城区，现住址济南市天桥区。 原告济南市历城区百货公司（以下简称百货公司）与被告刘智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告百货公司委托诉讼代理人付博，被告刘智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 百货公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除百货公司、刘智间的房屋租赁合同关系，刘智腾空房屋（位于历城区*）退还百货公司；2.判令刘智支付自2008年1月19日至实际退还之日的租金及违约金（租金按照300元/月计算，计算至2020年8月18日为45300元，违约金按照每日应付租金的1%计算）；3.本案诉讼费由刘智承担。事实与理由：2007年12月17日,百货公司与刘智签订房屋租赁合同，合同约定刘智租用百货公司办公楼六楼的一门办公室使用，租赁期限自2007年12月18日至2008年12月17日租赁期限为一年，租金每年3600元，按月缴纳，刘智应提前一个月交下个月租金，逾期每日应按照租金的1%支付违约金。合同签订后，百货公司按照合同约定将房屋交付给刘智使用，但刘智仅支付了一个月的租金300元，此后刘智拒不支付租金并拒不腾房，刘智的行为已经严重违约，为此，诉至法院。 刘智辩称，1、双方间不存在租赁关系。2、百货公司提交的租赁合同并非真实意思表示。根据法律规定，该民事行为未发生效力。其与百货公司签订租赁合同、缴纳300元“租金”系为公司好开展相关工作，并不存在租赁关系，百货公司也从未向其主张过租赁费用，显然与常理相悖。3、百货公司主张刘智腾空并退还房屋与事实不符，该房屋一直由百货公司掌控，房门与走廊大门均上锁，刘智无法进入该房屋。4、即使刘智与百货公司之间的房屋租赁合同有效，根据相关法律规定，百货公司于2020年11月起诉，已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘智原系济南历城县五金交电化工公司（以下简称历城五交化）职工。1994年8月30日，因挪用公款，济南市历城区商业局对刘智做出留党察看两年的处分决定。百货公司于1995年2月合并成立，刘智并未到百货公司工作，百货公司亦未向刘智发放工资。刘智在外自谋职业，自1997年起刘智将养老金交给百货公司，由百货公司代为缴纳，自2002年起刘智不再交纳养老金，2003年6月18日，百货公司在社会保险申报表中对刘智做出减员处理，自此双方劳动关系终止。 庭审中，刘智提交情况说明1份并自述：其自1981年起在历城五交化公司工作，1994年公司与百货公司合并；1985年结婚时五交化公司给其分配宿舍一间，位于洪楼百货大楼**，面积约20平方米；因历城五交化公司与百货公司在一个院内办公，两个公司商量要在洪楼百货大楼原四楼基础上加建一层，故要求住在四楼的人全部搬出，并签订搬迁户协议；加建完毕后，其又搬回四楼原来的宿舍，后不在该宿舍居住，但其桌椅、床、煤气灶等老家俱还放在宿舍内；2007年百货公司经营不好，将洪楼百货大楼对外出租，公司将其使用的宿舍做财务室，未与其商量便把宿舍内的家具全部搬到楼道中，为此其找百货公司理论，公司为其安排洪楼百货大楼后的附楼6楼的涉案房屋用于存放家具，但并没有向其交付房屋钥匙；2007年下半年，百货公司的工作人员找其要求就涉案房屋签订合同，其不同意，百货公司再三解释，为了公司好开展工作，先假装签个合同，象征性的交300元，其为了配合百货公司的工作，就签了这个合同，签合同时交过300元；之后百货公司从未向其催要过租金，2020年9月百货公司要求其腾房，但涉案房屋一直在百货公司的控制下，房门与走廊大门一直是锁起来的，其没有用过房子，也没有钥匙。 上述事实有（2012）历城民初字第2973号民事判决书、（2013）济民一终字340号民事判决书、（2015）鲁民申字第669号民事裁定书及庭审笔录予以证实。 本案争议焦点为：一、百货公司与刘智之间是否存在房屋租赁合同关系；二、百货公司的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间。 关于焦点一，查明如下： 百货公司为证明其与刘智之间存在房屋租赁合同关系且合同已实际履行，提交以下证据:证据一、《房屋租赁合同》复印件1份，合同出租方为百货公司，承租方为刘智，主要内容为：刘智租用百货公司办公楼附楼六楼一间房屋办公使用，期限自2007年12月18日至2008年12月17日；租金3600元，按月交纳，合同签订日交当月租金，逾期每日应按租金的1%支付违约金，如半月内未交清，百货公司有权解除合同；合同期间双方应遵守本条款，不得单方终止，合同落款时间为2007年12月17日。证据二、收款收据原件1份，载明：“刘智2008年1月17日房租2007.12.17—2008.1.17叁佰元整”。上述两份证据经质证，刘智认为，证据一是复印件无法核实真实性，认可2007年12月17日与百货公司签订过《房屋租赁合同》，但合同内容是否与证据一内容一致无法确认；证据二收据上没有其本人签名，认可在签订租赁合同时应百货公司要求交纳了300元，但交款时间及款项性质不清楚。 刘智为证明其辩称及庭审中自述内容，提交以下证据：证据一、五金公司与搬迁户协议原件1份，载明：“经商业局协商，原在百货公司四楼住的五金公司的职工在施工期间搬下来，待百货公司基建竣工后百货公司职工搬回的同时，五金公司职工相应搬回”，协议尾部有历城五交化公司、济南市历城区商业局加盖公章，刘智在“搬迁户”处签名。证据二、关于刘智住房搬迁费用报销意见原件1份，载明“因百货公司建筑施工五金公司职工刘智需临时搬迁，经公司研究决定刘智搬迁时租房费用每月90元，公司负担报销70元本人负担20元，自92年12月22日直到搬回公司为止”，该意见加盖历城五交化公司公章。证据三、通话录音光盘及文字整理材料各1份，系本案诉讼过程中，刘智于2020年11月19日给百货公司原经理刘伟打电话的通话记录，其中刘智称“当时你把我宿舍的东西给弄出来的”，刘伟答“临时放了放，后来给你换了这个屋”；证据四、涉案房屋及所在楼道外观的照片打印件7份，拟证明涉案房屋现在处于被锁的状态，无法使用。经质证，百货公司认为，对证据一的真实性无异议，但证据一的签订时间是1992年，且没有百货公司的盖章确认，刘智也不是百货公司的职工；证据二不是百货公司出具，无法确认，该证据出具时间是1992年，而百货公司、刘智签订的房屋租赁合同的时间是2007年，证据一、二与本案无关；对证据三真实性不认可，无法确认系刘伟的录音，即使真实，“签合同、交租金是走过场”仅是刘智在电话中自行陈述的内容，刘伟并没有确认；证据四无法显示拍摄时间，不能证明楼道大门处于被锁状态，且涉案房屋内的东西一直是刘智的，刘智一直占用该房屋。 上述证据经审查，本院综合认证如下：刘智以百货公司提交的《房屋租赁合同》系复印件为由不予认可，但其当庭自认于2007年12月17日与百货公司签订过租赁合同，并向百货公司交纳了300元；另，刘智对百货公司为其提供洪楼百货大楼*房屋存放其旧家具的事实亦予认可，上述自认事实与百货公司提交的《房屋租赁合同》及收据的时间、租金数额等均相吻合；庭审中，刘智称无法确认本案证据《房屋租赁合同》的内容是否与其自认的和百货公司所签合同的内容一致，为此本院要求其提交其手中持有的租赁合同进行核对，但其未予提交，综上情形，结合庭审中查明事实，本院对百货公司提交的《房屋租赁合同》、收据的证据效力予以认定，并据此确认百货公司与刘智之间存在房屋租赁合同关系，百货公司已实际交付刘智位于济南市历城*，刘智已向百货公司交纳2007年12月17日至2008年1月17日期间的月租金300元，自2008年1月18日至今的租金未付。 关于焦点二，查明如下： 百货公司主张租金到期后，其工作人员曾口头向刘智催要房租，刘智对此不予认可，认为从没有人向其催要房租，对此百货公司未提供证据予以证实，本院对百货公司主张的催款事实不予认定。根据《房屋租赁合同》的约定，租金交纳方式为“提前一个月交下月租金”，属于定期给付债务，每期租金履行期限届满后，均为独立债务，故本案中诉讼时效期间应自每期租金履行期限届满后起算。经查，百货公司于2020年9月7日在本院诉前调解阶段立案，故其第一次向刘智主张权利的日期为2020年9月7日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因此百货公司在2017年9月7日之前的租金债权已经超过诉讼时效。 本院认为，百货公司与刘智于2007年12月17日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，为有效合同。百货公司已按约将房屋交付给刘智，刘智在房屋内放置个人物品，确已实际使用，刘智应按合同约定支付房屋租金，逾期不付违约，应承担违约责任。刘智辩称其为配合百货公司开展工作才签订的合同，其本人并无签订租赁合同的真实意思，因其未提供充分证据予以证实，本院不予采纳。《房屋租赁合同》于2008年12月17日到期后，刘智继续使用该房屋，且百货公司未提出异议，故《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定“刘智若迟交租金，且半月内仍未结清，百货公司有权终止合同”，现刘智拖欠房租，百货公司起诉要求解除《房屋租赁合同》合法有据，《房屋租赁合同》自百货公司的起诉状副本送达刘智之日（2020年9月30日）解除，刘智应将涉案房屋腾空退还百货公司，本院对百货公司要求解除租赁合同、腾退房屋的诉讼请求予以支持。关于百货公司主张的租金，本院对未超过诉讼时效期间的租金予以支持。根据租金提前1个月支付的约定，2017年8月18日至2017年9月17日的月租金应于2017年8月17日支付，故该月租金以及之前的月租金均为诉讼时效期间届满（2017年9月7日）之前到期的债权，均已超过诉时效，本院不予支持；自2017年9月17日之后的租金尚未超过诉讼时效，本院予以支持，刘智应当向百货公司支付自2017年9月18日至合同解除日前一日（2020年9月29日）的租金10920元（300元*36个月+300元/30天*12天）。百货公司主张按合同约定以租金每日1%的标准计算违约金，本院认为该违约金计算标准过高，予以调整，酌定按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。本案中百货公司未主张《房屋租赁合同》解除后的房屋占用费，本院对此不予处理，百货公司可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、济南市历城区百货公司与刘智于2007年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月30日解除； 二、刘智应于本判决生效之日起二十日内腾空位于济南市历城区*房屋，退还济南市历城区百货公司； 三、刘智应于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区百货公司租金10920元； 四、刘智应于本判决生效之日起十日内支付济南市历城区百货公司违约金（以10920元为基数，自2017年9月17日至实际给付之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 五、驳回济南市历城区百货公司的其他诉讼请求。 案件受理费1158元，减半收取计579元，由济南市历城区百货公司负担463元，刘智负担116元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇二〇年十二月三十日 书记员  袁 萌