广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9910号原告：惠州优汇佳贸易有限公司，住所地：惠州市惠城区**********第二、三层，统一社会信用代码：91441302MA51BKNP2M。法定代表人：禤某1。委托代理人：陈胜文，系广东万理通律师事务所律师。被告：张建辉，男，汉族，1980年10月24日出生，公民身份号码：430************095，户籍住址：广东省惠州市惠城区********************。原告惠州优汇佳贸易有限公司与被告张建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告惠州优汇佳贸易有限公司委托代理人陈胜文到庭参加诉讼，被告张建辉本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2018年3月18日，被告与原告签订了《专柜经营合同书》和《专柜经营合同经济协议书》，租赁原告国商大厦商场二楼2F-01号专柜（面积119M2），租赁期2018年5月1日至2022年4月30日，月租金23800元于当月5日前缴付，承担的管理费按5元/M2/月计为595元/月，电费独立安装计（即电费按1.50元/度计），空调费5月至10月份每平方米12元，约定被告违约要支付5000元违约金，其中《专柜经营合同经济协议书》第三条第1点明确约定被告属于自收银，逾期支付当月租金原告有权按应交金额的1%每日计滞纳金。2019年1月被告以经营困难为由申请减租，原告同意按15000元/月计租。现被告从2019年5月1日起至金拖欠租金、电费等各项费用未付（见缴费统计表）。2018年10月12日，被告再与原告签订了《专柜经营合同书》和《专柜经营合同经济协议书》，租赁原告的国商大厦商场一楼大门入口专柜（面积106M2）经营黄金珠宝，租赁期2018年10月22日至2022年10月21日，月租金22000元于当月缴付，承担的管理费按5元/M2/月计为530元/月，5月份至10月份空调费按12元/M2/月计为1272元/月，电费按1.50元/度计，约定被告违约要支付5000元违约金，其中《专柜经营合同经济协议书》第三条第1点明确约定被告属于自收银，逾期支付当月租金原告有权按应交金额的1%每日计滞纳金。被告拖欠2019年5月至9月、2020年2月起至今租金、管理费、空调费、电费等各项费用未付（见缴费统计表）。经多次催付，被告拒不付款。原告唯有起诉，要求支付租金和滞纳金等费用。由于双方约定的滞纳金过高，故原告主动减少，请求按应交金额的月利息2%计付滞纳金。以上望判如所请，1、判令被告支付原告国商大厦商场二楼2F-01号专柜2019年4月至9月份和2020年2月至5月份的租金135000元、滞纳金24000元、电费11468.8元、违约金5000元，合计175468.8元人民币；2、判令被告支付原告国商大厦商场一楼大门入口专柜2019年5月至2020年5月租金286000元、滞纳金40040元、违约金5000元、电费16240.5元、空调费7632元、管理费6890元，合计361802.5元人民币；3、判令解除原、被告2018年3月18日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》，以及解除2018年3月18日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》；4、判令被告腾空交付原告租赁场地，支付交付之前期间的租金、滞纳金、管理费和解除合同后逾期腾房的占有使用费、滞纳金等费用；5、由被告承担本案诉讼费。被告张建辉未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，原告惠州优汇佳贸易有限公司作为甲方（出租方）与被告张建辉作为乙方（承租方），于2018年3月18日签订一份《专柜经营合同书》及《专柜经营合同经济协议书》，该《专柜经营合同书》其中载明：“第二条专柜设置及经营范围：1、甲方同意提供国商大厦二楼2F-01号百货位置，建筑面积119平方米，实用面积83平方米的场地供乙方经营。3、经营期限自2018年5月1日至2022年4月31日止。共48个月。第五条合同的解除：1、如乙方违反下列其中任何一项规定者，乙方应付5000元的违约金。甲方有权单方面解除本合同，进场等费用（包括保证金）一概不退。且无须向乙方承担赔偿损失等的任何责任：2）拖欠应缴款项两个月以上的（含两个月）。合同还约定其他条款”。原告惠州优汇佳贸易有限公司在甲方签名处捺印，被告张建辉在乙方签名处签名捺印。《专柜经营合同经济协议书》其中载明：“第一条费用收取：1、合作基金（大写）贰拾叁万元（即230000元）。3、保证金（大写）肆万柒仟陆佰元（即47600元）。5、管理费（公共费用、空调费用）：按建筑面积（119㎡）以5元/㎡/月，计595元/月。8、乙方所用水电，独立装表，按表计费。或议为定额水电费二次用电另安装表计算。15、空调费5月至10月份每平方12元。第二条租金：甲方按乙方租用建筑面积（119㎡）以每月收取，每个月共计（大写）贰万叁仟捌佰元（即23800元）。第三条货款结算：1、结算方式：每月5日前交纳当月租金；逾期，以应交金额的1%每日计滞纳金）。4、如乙方销售额不足支付甲方应扣款项，则乙方应在结算时补足。否则，每逾期一天以1%收取滞纳金。逾期达两个月，则甲方有权解除本协议和双方所签署的合同，并要求乙方赔偿损失。协议书还约定其他条款”。原告惠州优汇佳贸易有限公司在甲方签名处捺印，被告张建辉在乙方签名处签名捺印。原告按照合同约定将国商大厦二楼2F-01号实际交付被告使用，被告向原告支付了保证金47600元，被告未按期支付2019年5月至9月份及2020年2月至5月份的租金及电费合计146468.8元。原告惠州优汇佳贸易有限公司作为甲方（出租方）与被告张建辉作为乙方（承租方），于2018年10月22日签订一份《专柜经营合同书》及《专柜经营合同经济协议书》，该《专柜经营合同书》其中载明：“第二条专柜设置及经营范围：1、甲方同意提供国商大厦商场一楼大门入口位置，建筑面积106平方米，实用面积69平方米的场地供乙方经营。3、经营期限自2018年10月22日至2022年10月21日止。共48个月。第五条合同的解除：1、如乙方违反下列其中任何一项规定者，乙方应付5000元的违约金。甲方有权单方面解除本合同，进场等费用（包括保证金）一概不退。且无须向乙方承担赔偿损失等的任何责任：2）拖欠应缴款项两个月以上的（含两个月）。合同还约定其他条款”。原告惠州优汇佳贸易有限公司在甲方签名处捺印，被告张建辉在乙方签名处签名捺印。《专柜经营合同经济协议书》其中载明：“第一条费用收取：1、合作基金（大写）贰拾伍万元（即250000元）。3、保证金（大写）肆万肆仟元（即44000元）。5、管理费（公告电费、空调费用）：按建筑面积（106㎡）以12元/㎡/月，（计即￥1200）。8、乙方所用水电，独立装表，按表计费。或议为定额水电费1.5元/度。15、其他：管理费，每平方5元，按建筑面积计算，每月530元。第二条租金：甲方按乙方租用建筑面积（106㎡）以22000元/月收取，每个月共计（大写）贰万贰仟元（即22000元）。第三条货款结算：1、结算方式：每月5日前交纳当月租金；逾期，以应交金额的1%每日计滞纳金）。4、如乙方销售额不足支付甲方应扣款项，则乙方应在结算时补足。否则，每逾期一天以1%收取滞纳金。逾期达两个月，则甲方有权解除本协议和双方所签署的合同，并要求乙方赔偿损失。协议书还约定其他条款”。原告惠州优汇佳贸易有限公司在甲方签名处捺印，被告张建辉在乙方签名处签名捺印。原告按照合同约定将国商大厦商场一楼大门入口实际交付被告使用，被告向原告支付了保证金44000元，被告未按期支付租金、电费、空调费、管理费、合计316762.5元。上述款项，经原告催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查，庭审中，原告称“被告已于2020年国庆前已搬走大部分东西，但是目前还有一些设施摆放在租赁场地。以上事实，有原告提供的原、被告身份信息、《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》、《收款收据》、缴费统计表、催告函、物业缴费表及庭审笔录在案佐证。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2018年3月18日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》及2018年10月22日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》是双方当事人的真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原告已按约定将国商大厦二楼2F-01号百货、国商大厦商场一楼大门入口1F-01号位置交付给被告使用，被告亦应按约定支付相应的租金，但被告未按约定的期限向原告支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。本案中，双方签订的《专柜经营合同书》第五条第一项约定了“拖欠应缴款项两个月以上的（含两个月），原告有权单方面解除解除合同”。因被告拖欠租金已超过两个月，故原告主张解除与被告于2018年3月18日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》及2018年10月22日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》的诉讼请求，具有相应的事实与法律依据，本院予以支持。因原告未能举证证明解除合同的《通知》送达给被告，故以原告起诉状副本送达被告张建辉之日即2020年12月17日解除。合同解除后，被告应在合理期限内搬离案涉房屋。再根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求被告支付案涉租赁房屋、商铺及租金，合法有据，本院予以支持。原告请求被告支付从2020年6月1日起至腾空之日的租金、滞纳金、管理费、占用费，在本案中不作处理，原告可另行主张。虽原告与被告签订的《专柜经营合同书》中约定如被告逾期不交租金，超过两个月（包含两个月）的，保证金一概不退。但根据《中华人民共和国担保法》第六十条的规定，出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权日所有，以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定，债务人或者第三人将其金钱以特护、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。因此，原告与被告上述的约定违反了法律规定，应为无效条款，被告已向原告支付国商大厦二楼2F-01号百货的保证金47600元及国商大厦商场一楼大门入口位置的保证金44000元，在应付原告的租金中予以扣除，故被告应向原告支付国商大厦二楼2F-01号百货的剩余租金87400元（135000元-47600元）及国商大厦商场一楼大门入口位置的剩余租金242000元（286000元-44000元）。关于违约金及滞纳金问题，被告未按期缴纳租金，构成违约，应承担相应责任，原、被告签订的《专柜经营合同书》及《专柜经营合同经济协议书》约定的违约金及滞纳金过分高于造成损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人即约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，本案中，于2018年3月18日签订的《专柜经营合同书》中约定的滞纳金及违约金，约定过高，违约金及滞纳金应以87400元为基数按年利率24%计算，自2020年5月6日起至清偿之日止。于2018年10月22日签订的《专柜经营合同书》中约定的滞纳金及违约金，约定过高，违约金及滞纳金应以242000元为基数按年利率24%计算，自2020年5月6日起至清偿之日止。关于原告主张被告应向原告支付拖欠的电费、空调费、管理费的问题，根据原告提供的缴租函、优汇佳购物广场物业缴费表及收款收据能证明被告拖欠原告国商大厦二楼2F-01号的2019年5月至2020年5月的电费11468.8元及国商大厦商场一楼大门入口位置的2019年5月至2020年5月的电费16240.5元、空调费7632元及2019年4月至2020年4月的管理费6890元。被告张建辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，缺席判决如下：解除原告惠州优汇佳贸易有限公司与被告张建辉于2018年3月18日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》及2018年10月22日签订的《专柜经营合同书》、《专柜经营合同经济协议书》。被告张建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内搬出向原告惠州优汇佳贸易有限公司租赁的房屋及商铺。被告张建辉应于本判决生效之日起十日内向原告惠州优汇佳贸易有限公司支付拖欠2019年5月至2020年5月的租金329400元及违约金、滞纳金（其中：以87400元为基数，自2020年5月6日起至清偿之日止，按照年利率24%计算；以242000元为基数，自2020年5月6日起至清偿之日止，按照年利率24%计算）。被告张建辉应于本判决生效之日起十日内向原告惠州优汇佳贸易有限公司支付拖欠的电费27709.3元、空调费7632元、管理费6890元，以上合计42231.3元。驳回原告惠州优汇佳贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9172.71元（原告已预交9172.71元），由被告张建辉负担6344.77元，由原告惠州优汇佳贸易有限公司负担2827.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 邱伟光审 判 员 陈希希审 判 员 杨燕红二〇二〇年十二月三十一日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威