广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1781号 原告：广西桂海实业集团有限公司，住所地防城港市港口区金花茶大道396号桂海世贸广场9号楼1-3层，统一社会信用代码：91450600788428749Y(1-1)。 法定代表人：王必雲。 委托诉讼代理人：凌子淳，广西海狮律师事务所律师。 被告：胡连霞，女，1966年4月28日出生，汉族，身份证住址河南省开封市顺河回族区。 第三人：中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行，住所地防城港市港口区友谊路11号，统一社会信用代码：91450602059501109N。 负责人：黄奕珉。 委托诉讼代理人：周勇，男，1976年8月31日出生，汉族，该分行职工，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：卢雨君，女，1988年5月10日出生，该分行职工。 原告广西桂海实业集团有限公司（简称桂海公司）诉被告胡连霞、第三人中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（简称工商银行港口支行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院立案后，原告向本院申请诉前财产保全并提供担保，本院于2020年11月16日作出民事裁定书，裁定：查封被申请人胡连霞购买的防城港市港口区，查封价值550000元，期限为三年。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桂海公司的委托代理人凌子淳，第三人工商银行港口支行的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼，被告胡连霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告桂海公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》并搬离涉案房屋。2.判令被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续。3.判令被告向原告支付：原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行的银行贷款本息49226.73元（暂计至2020年7月21日，2020年7月21日之后贷款本息计至《个人购房借款/担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准）。4.判令被告向原告支付解除合同违约金136831.20元（按合同总价款30%计）。5.判令被告向原告支付拒不配合办理搬离房屋、注销涉案商品房预告登记和《商品房买卖合同》备案登记等手续的违约金暂计金额为55188.58元(违约金计算方法：以合同总价456104元为基数，按日千分之一标准计算，自2020年4月16日起暂计至2020年8月15日违约金为55188.58元，以后另计至被告配合办理完毕上述手续止）。6.判令被告向原告支付房屋折旧费暂计金额为59,605.92元，(折旧费计算方法：以房屋总价456104元为基础，按年折旧率5%计算，从2018年1月4日起暂计至2020年8月15日954天的房屋折旧费为59,605.92元，以后另计至实际办理完毕注销涉案房屋预告登记和《商品房买卖合同》备案登记等手续之日止）。7.判令本案律师费10500元由被告承担。8.本案诉讼费用由被告承担。原告增加诉讼请求：1判令被告胡连霞承担原告已支付的诉讼财产保全责任保险费1650元。2.本案诉讼费（保全申请费）3270元由被告胡连霞承担。事实和理由：2017年9月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发位于防城港市港口区，总金额为人民币456104元，首期款为人民币137104元，余款人民币319000元向中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行（以下简称工行港口支行）办理贷款手续。《商品房买卖合同》附件四第（6）条约定：“买受人向银行申请的按揭贷款已发放，在该商品房所有权证转移登记未办理到买受人名下前，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款连续三个月，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金（买受人自行承担对房屋装饰装修等一切的损失）”。附件十一第五条第2项约定:“出卖人或买受人依据本合同或本补充协议的约定，行使单方面解除合同权利而解除合同、或依据本合同及本补充协议约定自动解除合同时，出卖人、买受人均应在解除合同通知送迖或视为送迖之日或自动解除合同之日起5个工作日内、互相配合到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续，如买受人已入住的，须在前述时间内，先结清自办理入住手续以来的物业管理费用、水电费等，腾空房屋并支付办理入住手续之日起至办理相关登记、备案注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的折旧率计算）”；附件十一第五条第3项约定：“因行使单方解除合同或依据本合同或补充协议约定自动解除合同时，出卖人因可收回房屋另售而没有理由不配合办理本条上款相关事项，但若买受人拒不配合，则买受人除按本合同和补充协议约定承担解除合同相关违约责任及出卖人的损失外，自合同解除之日起的第6个工作日，买受人还须按日向出卖人支付本合同总价款千分之一的违约金”。上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致工行港口支行从原告的保证金账户中扣款49226.73元（暂计至2020年7月21日）。被告已于2018年1月4日办理入住手续。原告认为，因被告没有全面履行归还借款本息的义务，致使原告承担担保责任，解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权解除合同。以及依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告有义务搬离案涉房屋，原告有权向被告追偿已向银行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失，同时要求被告承担违约责任。另外，《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、并搬离房屋、支付该房屋年折旧费用的义务，并按约定承担违约责任。被告未依约履行合同义务，致使原告为采取诉讼方式实现债权聘请律师提供专业法律服务而实际支出的合理费用，属于被告给原告造成的损失，依据《商品房买卖合同》附件十一第五条第3项和第5项约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十七条和第一百一十三条规定应由被告承担。为维护原告的合法权益，现依照有关法律规定，特提起本诉，请求人民法院判如所请。原告增加诉讼请求事实及理由：本案诉讼过程中，为保障原告合法债权的实现以及生效法律文书的顺利执行，原告以保险公司的担保函向法院提供担保，已向法院申请保全被告胡连霞名下等值或相当于55万元的房产。因申请财产保全实际发生的诉讼财产保全责任保险费为1650元，另向法院支付的保全申请费为3270元。根据原告与被告胡连霞签订的《商品房买卖合同》附件十一第五条第3项和第5项约定，申请人为实现合同项下债权所产生的诉讼费和保全保险费由被告承担。为维护申请人合法权益，申请人特依据《民事诉讼法》第一百四十条之规定，增加前述诉讼请求，请贵院依法合并审理。 被告胡连霞未作答辩。 第三人工商银行港口支行陈述，没有意见。 本院经审理认定事实如下：2017年9月12日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订了《商品房买卖合同》（预售）（备案编号：ＦＣＧ2017028258），约定原告购买被告开发的防城港市港口区，建筑面积124.96平方米，单价为每平方米3650元，总价款为456104元。支付方式为，买受人于2017年9月12日前支付首期房价款137104元，余款319000元向工商银行港口支行申请贷款支付。合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递等方式送达对方，任一方更变通讯地址、联系电话导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件四第第（6)条约定：买受人向银行申请的按揭贷款已发放，在该商品房所有权证转移登记未办理到买受人名下前，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款连续三个月，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金（买受人自行承担对房屋装饰装修等一切的损失）。合同附件十一补充协议第五条关于合同解除的补充约定为：1.出卖人或买受人根据本合同或补充协议的约定，行使单方面解除合同权利的，需向对方发出书面通知，自解除合同通知送达或视为送达之日起即解除本合同。2.合同解除后起第5个工作日内、互相配合到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续，如买受人已入住的，须在前述时间内，先结清自办理入住手续以来的物业管理费用、水电费等，腾空房屋并支付办理入住手续之日起至办理相关登记、备案注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的折旧率计算）。3.因行使单方解除合同或依据本合同或补充协议约定自动解除合同时，出卖人因可收回房屋另售而没有理由不配合办理本条上款相关事项，但若买受人拒不配合，则买受人除按本合同和补充协议约定承担解除合同相关违约责任及出卖人的损失外，自合同解除之日起的第6个工作日，买受人还须按日向出卖人支付本合同总价款千分之一的违约金。且出卖人可无需征得买受人的同意，而单方面到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续。若买受人拒不配合，出卖人走司法程序或其他有效途径解除合同的，买受人须承担出卖人因此而造成的全部损失，包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、保全费、律师费、评估费、差旅费等。5.非出卖人原因，买受人7天内不及时归还银行按揭贷款且逾期超过三次的，造成出卖人损失的，买受人全额赔偿，且出卖人有权解除合同。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，依约支付了首付款。2017年10月30日，被告作为借款人与工商银行港口支行作为贷款人、原告作为保证人签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告（借款人）向中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行申请贷款319000元用于上述房屋，并对还款方式、利率、逾期还款责任等作了具体约定。原告作为保证人为上述贷款提供连带责任保证。被告在上述合同履行过程中未依约向工商银行港口支行按时偿还借款，导致原告作为保证人承担了相应的还款责任。截止2020年7月21日，原告偿还中国工商银行股份有限公司防城港市港口支行贷款本息49226.73元（其本金为34021.5元，利息为15205.23元）。 2017年12月20日，原、被告双方办理了房屋预告登记，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。 2020年4月9日，原告通过邮政专递的方式向被告在合同预留的联系地址发出《解除商品房买卖合同律师函》，通知因被告未按时支付银行按揭贷款本息，导致银行已从桂海公司开立的专项保证金账户中划扣，合同约定的解除条件已成就，桂海公司决定解除双方签订的《商品房买卖合同》。在物流信息上显示被告于2020年4月10日因拒收，未妥投退回。 2020年8月26日，原告（甲方）与广西海狮律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定原告委托广西海狮律师事务所代理与被告胡连霞商品房预售合同纠纷一案。2020年8月26日，广西海狮律师事务所向原告出具一张法律服务费为10500元的《广西增值税专用发票》（编号：00922369）。 另查，涉案商品房预告登记以及《商品房买卖合同》备案登记至今未办理相关撤销登记手续。2018年1月4日，被告签署了《入户声明》。 以上事实有原告提供的营业执照、身份证复印件、商品房买卖合同及备案证明、预告登记证、个人购房借款/担保合同、《关于履行担保责任的告知函》、律师函、快递单、物流信息、委托代理合同、律师服务费发票、支付凭证、入户声明、诉讼财产保全责任保险单及保单保函、保险费发票、保险费银行付款凭证、保全费缴款收据及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立的合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行义务。被告未按时向银行偿还按揭贷款，致使原告因承担担保责任而代为偿还，根据双方合同约定，原告依法享有行使约定解除权的权利。同时根据合同约定，行使单方面解除合同权利的，需向对方发出书面通知，自解除合同通知送达或视为送达之日起即解除本合同，以及双方合同关于送达的约定、原告发出《律师函》及退回的时间，该《商品房买卖合同》已于2020年4月10日解除。 关于原告请求被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，并支付拒不配合办理注销涉案商品房预告登记和《商品房买卖合同》备案登记等手续的违约金的问题。根据双方合同约定合同解除后起第5个工作日内、互相配合到政府相关部门办理抵押登记注销、预登记注销和合同备案注销等各种手续，即被告应于2020年4月17日前配合原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，但被告至今未配合办理上述登记手续，对于原告请求被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续，应予以支持。关于违约金的计算。合同约定若买受人拒不配合，则买受人除按本合同和补充协议约定承担解除合同相关违约责任及出卖人的损失外，自合同解除之日起的第6个工作日，买受人还须按日向出卖人支付本合同总价款千分之一的违约金，故被告应支付原告违约金以456104元为基数，按日千分之一标准计算从2020年4月20日计至本判决生效之日止。 关于原告请求被告支付原告代为支付给工商银行港口支行的贷款本息的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，截至2020年7月21日，原告通过承担连带保证责任的形式向第三人偿还贷款本息49226.73元，其中本金为34021.5元，利息为15205.23元。实际上原告代偿本金部分为其提前履行了其在商品房预售合同被解除后应负的偿还购房贷款义务。而原告代被告向第三人偿还银行借款的利息，被告应当向原告偿还，故被告偿还原告代为支付的暂计至2020年7月21日的贷款利息15205.23元（以后贷款利息计至本判决生效之日止，以原告实际代为支付的贷款利息数额为准），对于原告请求超出的部分，本院不予支持。 关于被告请求原告支付解除合同违约金的问题。根据合同附件四第（6)条约定：买受人向银行申请的按揭贷款已发放，在该商品房所有权证转移登记未办理到买受人名下前，买受人未能按月足额归还银行按揭贷款连续三个月，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，同时买受人按合同总价的30%向出卖人支付违约金。原告主张被告支付违约金136831.2元（房屋总价款456104元×30%）符合合同约定，本院予以支持。 关于被告请求原告支付房屋折旧费的问题。根据双方合同的约定，房屋折旧费以房屋总价款456104元的5%折旧率计算为22805.2元，对于原告请求超出的部分本院不予支持。 关于原告请求被告支付律师代理费及财产保全责任保险费的问题。因在合同中明确约定律师费，但对财产保全责任保险费未作明确约定，故对于原告请求被告支付律师费10500元，符合双方的合同约定，本院予以支持。对于原告请求被告支付财产保全责任保险费1650元，合同未作明确约定，对此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西桂海实业集团有限公司与被告胡连霞签订的《商品房买卖合同》； 二、被告胡连霞于本判决生效之日起三十日内搬离涉案房屋； 三、被告胡连霞于本判决生效之日协助原告广西桂海实业集团有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续； 四、被告胡连霞向原告广西桂海实业集团有限公司支付未配合办理上述撤销登记手续的违约金[违约金以456104元为基数，按日千分之一标准从2020年4月20日计至本判决生效之日止]； 五、被告胡连霞向原告广西桂海实业集团有限公司偿还代为支付的暂计至2020年7月21日的贷款利息15205.23元（以后贷款利息计至本判决生效之日止，以原告实际代为支付的贷款利息数额为准）； 六、被告胡连霞向原告广西桂海实业集团有限公司支付解除合同违约金136831.2元； 七、被告胡连霞向原告广西桂海实业集团有限公司支付房屋折旧费22805.2元； 八、被告胡连霞向原告广西桂海实业集团有限公司支付律师费10500元； 九、驳回原告广西桂海实业集团有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费3035.14元，由原告广西桂海实业集团有限公司负担341元，被告胡连霞负担2694.14元；保全费3270元，由被告胡连霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 -10- 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  吴尉宛