广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24337号原告：谭少丽，女，1980年11月2日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××866。委托诉讼代理人：饶海新，广东信广律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告谭少丽诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告谭少丽的委托诉讼代理人饶海新，被告广东广佛智城集团有限公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金261794元并支付利息（利息以261794元为本金，从2016年11月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至清偿之日止，暂计至起诉之日为58904元）；3.被告向原告支付违约金126970元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月9日，原告丈夫陈汝锡与广东广佛智城商业地产投资有限公司(后名称变更为现在的被告名称)签订了一份《物业使用权转让合同》，被告将拥有佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地xxxxx号商业用房的使用权转让给原告丈夫。合同规定了物业转让年限，转让金，付款期限，以及物业的交付标准和期限，违约金等内容，此外，合同还规定了双方的权利义务等内容。合同签订之后，原告丈夫即按合同规定的义务向被告全额支付了物业使用权转让金共261794元。2019年11月5日，原告丈夫将上述商业用房使用权转让给原告，并到被告处办理了合同转名手续，被告重新跟原告签订了《物业使用权转让合同》，合同仍按原来的内容执行，被告也于同日重新向原告开具了上述物业使用权转让金发票。被告收到原告的转让金后，并没有在合同规定的2017年12月31日前将该物业交付给原告。直至今天，被告的该工程项目并没有完工，也不具备将合同约定的交付条件将上述物业交付给原告使用，被告的行为已构成严重违约，也令原告不能完全实现合同的目的。根据合同法的相关规定，原告有权解除合同，并有权要求被告承担违约责任。由于被告违约，至今未能将符合交付条件的上述物业交付给原告，因此，被告应向原告支付收取转让金期间的利息。另外，根据《物业使用权转让合同》第九条违约责任第3项规定，被告未按约定向原告交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金，暂计算至起诉之日，被告应向原告支付违约金126970元。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除该合同。原告丈夫陈汝锡就涉讼物业使用权与被告签订《物业使用权转让合同》，并与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）、被告就涉讼物业使用权签订《租赁合同》。上述两份合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司支付了履约保证金和首月租金4800元，并自2018年2月份开始支付租金，至2019年10月梦乐城公司已支付原告丈夫陈汝锡履约保证金及租金共计38686元。2019年11月，原告称其丈夫陈汝锡于2019年3月已去世，要求梦乐城公司将2019年11月及之后的租金直接支付给其本人，故原告、被告及梦乐城公司于2019年11月5日就涉讼物业分别重新签订《物业使用权转让合同》和《租赁合同》，涉讼物业使用权转为原告所有，租金亦有原告收取，自2019年11月至今，原告又收取租金3080元，以上共计41766元。二、原告丈夫陈汝锡及其本人以涉讼物业已实际收取租金41766元。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于梦乐城公司向被告的租赁定制房，涉讼物业是要出租给梦乐城公司的，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，而非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、虽原告于2019年11月5日与被告重新签订了《物业使用权转让合同》，但原告作为陈汝锡的妻子，清楚知悉涉讼物业的状况，涉讼合同约定的物业交付时间为2017年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交付物业行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金并支付利息。原告以涉讼物业实际收取了梦乐城公司支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业。因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾，且原告主张按合同第九条第3款约定的标准计付违约金明显过高。五、涉讼物业使用权转让款为陈汝锡支付，如法院判决被告退款，应同时判决原告承担就涉讼物业退还已收梦乐城履约保证金和租金的义务。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认，对双方有争议的证据，本院将结合其他证据及案件事实进行综合分析认证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（六期）天街4号楼于2017年12月6日取得了建设工程规划许可证，被告主张该楼栋自编号为广佛智城项目3号地15号楼。2019年11月5日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地xxxxx×商业用房的使用权转让给乙方。使用权转让期限从合同签订之日起至2036年10月×日止。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金261794元。甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金，逾期超过90天的，乙方有权解除合同，违约金计至乙方通知解除之日。等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、案外人梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。落款日期为2019年11月5日的《转让协议》载明的转让方为陈汝锡，受让方为原告，见证方为被告，约定于2019年11月5日起，转让方申请将该物业转让给受让方，即日起关于物业使用权和收益权均归属于受让方，日后一切得益和责任均与转让方无关；关于该物业转让而产生的债权债务，转让方和受让方自行解决，一切债权债务均与见证方无关，见证方仅协助办理《物业使用权转让合同》和《租赁合同》；委托经营期共14个月，前期委托经营收益归转让方所有，受让方委托经营期自2019年11月1日至2020年12月31日止。等等。原告确认陈汝锡是其配偶且已经去世。被告在庭审中确认上述《转让协议》的真实性，但同时说明该协议签订时陈汝锡已经去世，签订该转让协议是为办理原告承继涉讼物业使用权收益及直接向原告账户直接支付租金。诉讼中，案外人梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金41766元，并明确同意其已支付的款项在本案被告的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到案外人梦乐城公司支付的租金及履约保证金41766元。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，并已收取其与原告于2019年11月5日签订的《物业使用权转让合同》项下的使用权转让金261794元。被告向原告开具了对应金额为261794元的广东增值税普通发票。2020年9月21日，原告提起本案诉讼。被告在同年9月29日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定被告应在2017年12月31日前将涉讼物业交付给原告，截至本案庭审辩论终结之日，被告已收齐该合同项下的全部使用权转让款，但涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年9月29日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金261794元应退还予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及履约保证金41766元应当退还予梦乐城公司，而梦乐城公司向本院出具《情况说明》同意将该款项在本案被告的债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金41766元在本案被告应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告尚应退还转让款220028元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告向其支付违约金126970元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定违约金应以转让金261794元的15%即39269.1元为上限。原告诉请的违约金数额已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告应向原告支付违约金39269.1元。此外，原告诉请的利息实质上亦属于其因被告违约导致的损失，本院已于上述违约金的计算中对该损失进行了综合考量并就总体的违约金数额作出了认定，因此，对原告的该项利息主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告谭少丽与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年11月5日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月29日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金220028元并支付违约金39269.1元予原告谭少丽；三、驳回原告谭少丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4007.51元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的4007.51元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月七日书记员 李和仪