河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602民初2940号 原告：杨伟光，男，1988年3月14日出生，汉族，住保定市。 被告：保定市春雨房地产开发有限公司，住所地保定市竞秀区江城路（北侧）88号。统一社会信用代码91130600601302055T。 法定代表人：勾仕海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨飞超，河北言复律师事务所律师。 原告杨伟光与被告保定市春雨房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨伟光、被告委托诉讼代理人杨飞超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨伟光向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋建筑面积误差比3％以内部分的房价款12210.6元，超过房屋建筑面积误差比3%部分的双倍房价款28578元（共计40788.6元）；2、判令被告返还原告因房屋面积误差所多支付的产权费2631.2元，公共维修基金530元（共计3161.2元）；3、判令被告返还原告因房屋面积误差所多支付的房屋贷款利息15842.5元（利息以26500元为基数，自2011年5月10日起至全部还清之日止）；4、判令被告返还原告多收各项房屋配套费；天然气入户费3675元，有线电视初装费420元，壁挂炉费3800元，电梯使用费120元，防盗门费1500元（共计9515元）；5、请求判令被告返还原告房屋设施窗户材料费8200元；上述费用总计77507.3元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求中返还公共维修基金数额变更为返还全部公共维修基金8140.4元。事实和理由：原告于2016年6月9日与被告签订了商品房买卖合同书，合同约定：原告向被告购买保定市，该房屋建筑面积94平方米，单价4330元，购房总金额407020元；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。2018年11月30日原告取得了该房屋不动产权证书，证书显示房屋建筑面积为87.88方米，比双方合同约定的建筑面积减少了6.12平方米。按照合同约定，被告应当返还原告部分房价款，但至今被告依旧未履行退还多收购房款的义务。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，在商品房买卖合同中没有约定或者约定不明确的情况下，房屋实测面积小于合同约定面积，面积误差比在3％以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3％的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。现被告应按规定返还原告所购房屋面积误差房价款40788.6元。另外，被告按照合同中标明的房屋建筑面积收取的相应的产权费6436.4元，根据国家规定契税缴纳标准：若面积低于90平米，按房款的1％征收，超过90平米按房款的1.5％征收。遂被告现应退还原告房屋面积误差相应费用2631.2元；另外，被告代为收取相应的公共维修基金8140.4元，现应退还原告房屋面积误差相应的公共维修基金530元。原告为贷款购买房屋，贷款期限15年，执行利率6.8%，被告应返还原告因面积误差所多产生的利息15842.5元。被告按照合同中表明的房屋配套的窗户材料为断桥铝合金窗，中空玻璃，实际交付房屋配套为塑钢材料，应当返还原告相应窗户材料费8200元（入住后个人更换断桥铝合金窗，中空玻璃。）原告被征收的各项房屋配套费：天然气入户费3675元，有线电视初装费420元，壁挂炉费3800元，电梯使用费120元，防盗门费1500元（共计9515元），根据河北省政府冀政办（2009）5号文件和河北省物价局冀计行费【2009年】3号，明确规定城市燃气初装费、有线电视初装费等4项费用属于垄断企业代建费用项目，应纳入商品价格管理，其管理仅限下放到市、县（市）政府。综上所述，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护。被告交付使用的商品房实际建筑面积小于合同约定的面积，被告未按照合同约定赔偿原告的损失，己经构成违约。为此，原告依照《合同法》第107条之规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称，被告不存在拒绝退还房屋面积差价款的情况，没有及时退还的原因是涉及业主较多，需分楼号及单元分批次退回，由于疫情期间原告需耐心等待；被告同意按合同约定“多退少补”退还面积差产生的多余房款26500元。对于办理产权证费多代收的契税同意退回原告主张的数额2631元，但应扣除办理产权证由产权登记机关收取工本费及印花税85元。对于公共维修基金，是商品房销售过程中的行政管理行为，具体数额由房管部门确定，被告只是代收，不是最终收款人，待房管部门出具正式票据后，可根据票据金额多退少补。对于银行贷款利息或资金占用利息，原告可以选择全款购房，则不会产生贷利息问题。购房产生面积误差是正常现象，属于新房（增量房）交易必然给买双方伴随的风险，不应当支持。对于天燃气入户、壁挂炉、电梯使用、防盗门等费用，是双方在合同之后另行自愿支付、自愿收取的平等真实意思表示，不应退还。 本院经审理认定事实如下：2011年2月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了订房合同书，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价4330元，购房总金额407020元，付款方式：2011年2月27日交购房首付款127020元，余款28万元作银行按揭；房屋的配套设施：燃气工程入户安装费交首付款时一次性付清，有线电视线路铺设费、壁挂炉成本费按市政府相关部门规定由甲方代为收取，并由乙方负担，在乙方领取商品房钥匙时交纳；入户门为防火、防盗门，由甲方统一安装，费用由业主预交1500元，交定房款时交清，入住时多退少补；房屋建筑标准外窗及阳台为中空双层玻璃，塑钢封闭；房屋交付时间2011年5月1日；房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补；乙方在领取商品房钥匙时，应依据保定市房管局规定，交纳公共维修基金，由甲方代收。合同签订后，原告按约定交纳了房屋首付款，并于2011年6月27日办理了房屋贷款。2014年4月12日，原告向被告缴纳其购买房屋的公共维修基金8140.4元、房屋产权费6436.4元、天燃气入户安装费3675元、有线电视初装费420元、壁挂炉费3800元、防盗门费1500元。房屋交付后，保定市国土资源局于2018年11月30日对原告购买的上述房屋颁发了不动产权证书，房屋建筑面积登记为87.88平方米，较合同约定建筑面积减少了6.12平方米。 另查，上述房屋被告于2014年4月向原告交付，2016年9月9日，原告与被告就上述房屋换签了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于保定市，建筑面积94平方米，单价4330元，购房总金额407020元；面积确认及面积差异处理双方约定为房屋面积以房管局实测面积为准，办理产权时执行多退少补的原则；合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定为窗户：断桥铝合金窗，中空玻璃。原告称入住房屋后其自行更换断桥铝合金窗，中空玻璃，花费材料费8200元，主张被告返还上述材料费。被告称双方2011年签订的订房合同约定的是塑钢封闭，备案合同属于后签订，房屋建设已经完成，双方已经按照最初的意思履行完毕，应以双方第一次真实意思表示所签订的合同为准。 本院认为，原、被告签订的订房合同书、商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。被告作为房屋的出卖人，负有向原告交付合同项下房屋的义务，所交付的房屋应当符合合同的约定。原告按订房合同书履行付款义务后，被告向原告交付的房屋实测建筑面积与合同约定相差6.12平方米，应视为被告履行合同不符合约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的按照约定处理。”合同约定房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补，应为对房屋面积差异的处理方式。依据上述约定，建筑面积与合同约定相差6.12平方米，折合房款26499.6元，被告应予返还。原告主张该条款约定不明，请求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若问题的解释》第十四条第（二）项规定处理，没有事实依据，本院不予支持。根据上述约定可以认定双方在订立合同时对房屋面积出现差异已经提前预见，并对出现面积差异后如何处理事先进行了约定，即“房屋面积以房管局实测为准，所交房款多退少补。”该条款对退还或补交购房款是否应支付相应利息并未予约定，原告因房屋面积误差主张被告给付多支付房屋贷款利息没有法律依据，本院不予支持。原告诉请被告返还全部公共维修基金，依据原、被告签订的订房合同书约定为被告代收，原告主张全部返还无事实根据，本院不予支持。因房屋面积出现差异，被告多收部分应予返还。但涉案房产应交纳的公共维修基金具体金额尚未确定，本院无法核实，原告可待交纳金额确定后另行主张。涉案房屋应缴纳契税为3805.21元，原告向被告支付6436.4元，扣除工本费、印花税85元，被告应返还原告2546.19元。保价经费（2013）2号《关于新建商品房燃气初装费有关问题的通知》规定：“2010年8月20日前开工建设的，燃气初装费由用户按照价格部门制定的标准缴纳，2010年8月20日后开工建设的，应作为开发建设成本，计入商品房价格，由房地产开发单位按照价格部门制定的标准缴纳，不得向用户单独收取。”根据该通知，燃气初装费应作为开发建设成本，计入商品房价格，该规定并未免除购房人支付该费用的义务。双方在合同中对燃气工程入户安装费的支付已作具体约定，原告无证据证明该费用被告已作为开发建设成本计入房屋价格，属于重复收费。上述通知应为管理性规范，结合合同法意思自治原则、公平原则和诚实信用原则，本院对原告主张被告返还天然气入户安装费3675元的诉讼请求不予支持。原告诉请被告返还有线电视初装费420元，原、被告签订的订房合同书约定此项费用由被告代收，依据2009年3月15日河北省物价局下发并实施的《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消新装模拟有线电视用户初装费，被告收取该费用已无相关根据，故原告本项诉讼请求，本院予以支持。原告诉请被告返还壁挂炉费3800元，防盗门费1500元，依据双方签订的订房合同书约定上述款项应由原告负担，且自涉案商品房交付后，原告已实际使用上述设施，对本项诉讼请求本院不予支持。原告诉请被告返还电梯使用费120元，该费用非房屋买卖合同所产生费用，该主张与本案不属同一法律关系，本院不予支持。商品房买卖合同的签订时间为2016年9月9日，此时涉案房屋已建设完成并交付原告，双方签订的订房合同书已经履行完毕，故应认定双方签订的商品房买卖合同是用于合同备案和办理房屋产权证的需要，原告以订房合同书与商品房买卖合同约定的外窗用材差异主张被告返还材料费8200元，理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、被告保定市春雨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨伟光购房款26499.6元，房屋契税2546.19元，有线电视初装费420元，合计29465.79元。 二、驳回原告杨伟光的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取869元，由原告负担539元，由被告负担330元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二〇年十二月九日 书记员  崔彦朝