河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民初362号原告:河南寓泰控股有限公司。住所地河南自贸区试验区开封片区郑开大道296号自贸大厦A栋805室。法定代表人:毛伟,该公司董事长。委托诉讼代理人：焦永军、刘宽（实习），河南陆达律师事务所律师。被告：开封市千鸿置业有限公司。住所地开封市开发区魏都路以南（开封市怀仁建筑工程有限公司院内第三栋1层）。法定代表人：张荣江，该公司董事长。原告河南寓泰控股有限公司（以下简称河南寓泰公司）与被告开封市千鸿置业有限公司（以下简称开封千鸿公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南寓泰公司的委托诉讼代理人焦永军、刘宽到庭参加诉讼，被告开封千鸿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告河南寓泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除河南寓泰公司和开封千鸿公司2018年4月9日签署的千鸿广场商业综合体项目定制开发协议；2.请求判令开封千鸿公司返还河南寓泰公司预付款人民币99591406.17元，承担违约金27353800元（合计126945206.17元）；3.请求判令开封千鸿公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月9日，原、被告签署千鸿广场商业综合体项目定制开发协议。协议约定：被告开封千鸿公司为位于开封市××一体化综合实验区CBD商务区A区，安顺路以南、安康路以北、八大街以东、规划清溪河以西地块的土地使用权人（国有土地使用权证地号：汴房地产权证第××号），在该地块上开发建设名为千鸿广场的商业综合体项目。原告河南寓泰公司拟定制该项目物业，被告开封千鸿公司按照原告河南寓泰公司对拟定物业的定制要求按照协议约定进行定制开发。在该项目达到商品房预售条件时，被告开封千鸿公司同意按照协议约定以预售商品房的方式将标的物预售给原告河南寓泰公司或原告指定的第三方。原告河南寓泰公司定制价款按照可售建筑面积对应固定单价计价，其中包括：定制酒店公寓预测面积21849.89㎡，单价5000元/㎡，预测总价款109249450元；定制商业预测面积5503.89㎡，单价5000元/㎡，预测总价款27519450元。酒店公寓、商业部分总金额合计为136768900元。协议确认协议签订前原告河南寓泰公司已向被告开封千鸿公司预付款7000万元，被告开封千鸿公司承诺于2018年12月31日前完成千鸿广场项目的竣工五方验收。此外，协议还对双方的其他权利义务作出约定。协议签署后，原告河南寓泰公司累计向被告开封千鸿公司支付预付款合计人民币99591406.17元。而被告开封千鸿公司开发的千鸿广场项目不仅至今未通过竣工验收，而且自2019年3月起至今处于停工状态，交房更是遥遥无期。另据了解，被告开封千鸿公司由于拖欠银行借款、建筑商工程款涉及多起诉讼和执行，并导致千鸿广场在建物业被查封。基于上述事实，原告认为，被告开封千鸿公司未按合同约定期限履行合同主要义务，且至今仍不能履行，项目长期停工且因拖欠银行贷款和工程款导致在建工程被查封的事实表明其已不能如约履行合同主要义务，原告河南寓泰公司订立合同的目的和合同权利无法实现。为此，原告河南寓泰公司提起诉讼，请求人民法院判如所请，以维护原告河南寓泰公司的合法权益。被告开封千鸿公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，被告开封千鸿公司既未举证亦未出庭质证，视为其放弃举证、质证权利。本院经审理查明：2018年4月9日，被告开封千鸿公司与原告河南寓泰公司签署《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》一份。该协议主要内容为，开封千鸿公司为位于开封市××路以南、××以东（国有土地使用权证地号：汴房地产权证第××号）地块的土地使用权人，开封千鸿公司在该地块上开发建设名为（千鸿广场）的商业综合体项目。河南寓泰公司欲定制该项目部分物业，开封千鸿公司按照河南寓泰公司对拟定物业的定制要求，按照本协议约定进行定制开发。在该项目达到商品房预售条件时，开封千鸿公司同意按照本协议约定以预售商品房及车位使用权转让的方式将标的物预售给河南寓泰公司或河南寓泰公司指定的第三方。该协议所涉物业位于开封市××一体化综合实验区CBD商务区A区，安顺路以南、安康路以北、八大街以东、规划清溪河以西，千鸿广场商业综合体项目。双方一致确认定制商业产权产品总价款为136769000元。河南寓泰公司定制价款按照可售建筑面积对应固定单价计价，不再调整。其中包括：定制酒店公寓预测面积21849.89㎡，单价5000元/㎡，预测总价款109249450元；定制商业预测面积5503.89㎡，单价5000元/㎡，预测总价款27519450元。酒店公寓、商业部分总金额合计为136768900元。地下车位20个，单价80000元，车位总价款1600000元。关于付款节点，酒店公寓、商业部分总金额为136768900元，其中：开封千鸿置业取得千鸿项目预售证并且最迟于2018年4月30日之前达到银行按揭放款条件（银行按揭放款条件为主体结构验收合格），河南寓泰公司支付至酒店公寓、商业部分总金额的55%；河南寓泰公司配合开封千鸿置业共同协调银行按揭贷款额度，待银行实际发放第一笔银行按揭贷款到账之日起60日后，河南寓泰公司按每月10%累计支付至酒店公寓、商业部分总金额的90%；开封千鸿置业于2018年12月31日之前达到千鸿项目的竣工五方验收条件后3个工作日内，河南寓泰公司支付至酒店公寓、商业部分总金额的95%；开封千鸿置业为河南寓泰公司提供办理不动产登记证所需要的资料并足额缴纳，按国家有关规定需要开封千鸿置业承担办证所需各项规费、税费后10日内，河南寓泰公司支付至酒店公寓、商业部分总金额的100%。协议还确认协议签订前河南寓泰公司已累计向开封千鸿公司付款7000万元。关于违约责任，该协议第十条违约责任约定：开封千鸿公司未按照本协议约定任一工程进度、证照办理时间节点造成逾期的，逾期在5日以内，开封千鸿公司向河南寓泰公司支付已付金额每日万分之五的滞纳金；逾期超过5日的，河南寓泰公司有权选择单方解除协议。河南寓泰公司解除协议的，开封千鸿公司按照本协议约定定制总金额的20%向河南寓泰公司支付违约金，开封千鸿公司同时全额退还河南寓泰公司（包括河南寓泰公司指定第三方）已支付的房款及车位款。如开封千鸿公司不予出售河南寓泰公司约定定制物业，经河南寓泰公司催告仍不履行的，催告期满后本协议解除，开封千鸿公司于催告期满后当日按照本协议约定定制总金额的20%向河南寓泰公司支付违约金，同时全额退还河南寓泰公司（包括河南寓泰公司指定第三方）已支付的房款及车位款。开封千鸿公司于对账日延期向河南寓泰公司支付款项的，开封千鸿公司向河南寓泰公司支付本协议约定定制总金额每日万分之五的滞纳金。河南寓泰公司未能按照约定付款节点支付相关款项的，逾期在5日以内，河南寓泰公司向开封千鸿公司支付本协议约定定制总金额每日万分之五的滞纳金；逾期超过5日的，开封千鸿公司有权选择单方解除协议。开封千鸿公司解除协议的，河南寓泰公司按照本协议约定定制总金额的20%向开封千鸿公司支付违约金。如河南寓泰公司不予购买约定定制物业，应当书面通知开封千鸿公司，同时按照本协议约定定制总金额的20%向开封千鸿公司支付违约金。此外，该协议还对定制开发物业基本情况、定制开发要求、价格及支付、《商品房买卖合同》的签署、房屋交付、关于面积误差及差异处理、关于物业管理、通知、不可抗力、争议解决等做出约定。开封千鸿公司与河南寓泰公司签署《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》前，河南寓泰公司通过其法定代表人毛伟账户向开封千鸿公司转款共计7000万元，转款时间和金额如下：2017年5月31日转款2000万元；2017年6月19日转款300万元；2017年7月18日转款200万元；2017年8月16日转款500万元；2017年9月29日转款500万元；2017年10月13日转款500万元；2017年11月14日转款3000万元。开封千鸿公司于2017年10月13日向河南寓泰公司出具金额为肆仟万元收据一张（编号为0813087），于2017年11月14日向河南寓泰公司出具金额为叁仟万元收据一张（编号为0813089）。开封千鸿公司与河南寓泰公司于2018年4月9日签署《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》后，开封千鸿公司未在合同约定期限内即最迟于2018年4月30日前达到银行按揭放款条件（银行按揭放款条件为主体结构验收合格），而是逾期至2018年6月29日才取得千鸿广场项目全部主体结构分部工程验收合格记录，向银行提交按揭放款审核申请。鉴于千鸿广场商业综合体项目定制开发协议签署后开封千鸿公司工程进度和证照办理严重逾期的现状，经双方协商一致，将河南寓泰公司向开封千鸿公司的付款约定变更为开封千鸿公司向河南寓泰公司预借款，并逐笔签署借款合同。其中至付款节点的借款约定为无息借款，未至付款节点的为预借款，双方约定利率为月息3分，至付款节点后不再计息，所计利息计入付款总额。自2018年5月15日起至2019年5月31日，原告河南寓泰公司陆续向被告开封千鸿公司通过银行转款18笔，转款金额为28695000元。详细转款情况如下：2018年5月15日，河南寓泰公司通过公司委托代理人刘伟账户向开封千鸿公司转款100万元；2018年6月7日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款225万元，月息三分，自6月16日至6月30日15天计息33750元；2018年6月15日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款17万元；2018年6月21日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款117万元；2018年6月22日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款7万元；2018年7月13日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款23万元；2018年7月19日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款850万元，其中8167105元按三分计息，自7月19日至10月9日83天计息677869.72元；2018年8月14日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款58万元；2018年9月11日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款496万元，月息三分，自9月11日至10月9日29天计息143840元；2018年9月14日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款14万元，月息三分，自9月14日至10月9日26天计息3640元；截止2018年10月9日，超付170215元，自10月10日至11月9日31天按三分计息为5106.45元；2018年10月18日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款140万元，月息三分，自10月18日至11月9日23天计息32200元；2018年11月14日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款352万元；2018年11月27日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款300万元；2018年12月14日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款8万元；2018年12月18日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款40万元；2019年1月14日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款8万元；2019年2月19日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款80万元；2018年2月19日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款4.5万元；2019年5月31日，河南寓泰公司向开封千鸿公司无息预借款30万元。综上，河南寓泰公司向开封千鸿公司累计转款本金金额为98695000元，其中六笔按月息三分计算利息金额为896406.17元。被告开封千鸿公司未能在2018年12月31日前达到千鸿项目的竣工五方验收条件，且至今仍不具备竣工五方验收条件，目前项目处于停工状态。另查明：2017年12月11日，开封千鸿公司将千鸿广场项目土地使用权（土地证号257848）18918㎡和部分在建工程39200.98㎡，总套数195套抵押给中原银行股份有限公司开封分行，并办理抵押登记，现仍处于抵押状态；2018年4月15日，开封千鸿公司将千鸿广场项目土地使用权（土地证号257848）18918㎡和部分在建工程39200.98㎡，总套数195套抵押给河南汴京农村商业银行股份有限公司，并办理抵押登记，现仍处于抵押状态。2019年7月25日，河南省开封市金明区人民法院依河南中城建设集团股份有限公司的申请，出具（2019）豫0211财保50号民事裁定书，将千鸿广场项目土地（土地证号257848）和部分在建工程依法查封，保全金额为21750000元，目前仍处于查封状态。2019年9月19日，河南省开封市龙亭区人民法院依据中原银行股份有限公司开封分行的申请，出具（2019）豫0202执1105号执行裁定书，裁定查封开封千鸿公司价值7770000元的财产。以上事实有原告河南寓泰公司向本院提交的河南寓泰公司国家企业信用信息公示系统公示报告、开封千鸿公司国家企业信用信息公示系统公示报告、河南寓泰公司和开封千鸿公司于2018年4月9日签署的《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》、河南寓泰公司向开封千鸿公司付款情况说明、河南寓泰公司向开封千鸿公司付款转账凭证、河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211财保50号民事裁定书及扣押（查封）物品清单、开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202执1105号执行裁定书、2017年12月11日中原银行开封分行出具的支付委托书和抵押物清单、2018年4月15日河南汴京农商行与开封千鸿公司签署的借款展期协议和抵押物清单、主体结构分部（子部分）工程验收记录4份、河南寓泰公司和开封千鸿公司签署的借款合同17份及当事人的陈述等材料在案佐证，并经庭审当庭核对相关部分证据材料原件，足以认定。本院认为，本案中，原告河南寓泰公司与被告开封千鸿公司所签订的《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》和《借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照该协议约定享受权利并履行各自义务。原告河南寓泰公司依据双方所签的上述协议约定履行了合同义务。被告开封千鸿公司未在协议约定期限内即最迟于2018年4月30日之前达到银行按揭放款条件，亦未在协议约定的2018年12月31日前达到千鸿项目的竣工五方验收条件且至今也未达到。同时结合开封千鸿公司将项目土地和部分在建工程抵押借款目前仍处于抵押状态，因开封千鸿公司涉诉导致项目土地和部分在建工程被依法查封，且项目目前长期停工不具备五方竣工验收条件等，可以判定开封千鸿公司已不能如约履行合同主要义务，原告河南寓泰公司的合同目的已不能实现，被告开封千鸿公司的行为已构成根本性违约，双方所签的《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》已无法继续履行。故原告河南寓泰公司关于解除双方签署的《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》的请求符合双方的协议约定和法律规定，本院依法应予支持。协议解除后，原告河南寓泰公司已支付的款项本金98695000元被告开封千鸿公司应依法予以返还。关于部分借款的利息计入已付款总额的问题，因本案中被告向原告的部分借款属于未到原告付款节点时的预借款，被告向原告支付阶段利息不违反法律规定且符合商业交易习惯，依法应予支持。但是，双方签署的部分借款合同中关于利率月息三分的约定违反法律规定，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，该借款利率应当按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算，故对应利息数额应当进行调整，具体为：2018年6月7日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款225万元，月息按照一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算，自6月16日至6月30日15天计息14437.5元；2018年7月19日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款850万元，其中8167105元按上述标准计息，自7月19日至10月9日83天计息289977.1元；2018年9月11日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款496万元按上述标准计息，自9月11日至10月9日29天计息61529.3元；2018年9月14日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款14万元按上述标准计息，自9月14日至10月9日26天计息1554.8元；截止2018年10月9日，超付170215元按上述标准计息，自10月10日至11月9日31天计息为2256.8元；2018年10月18日，河南寓泰公司向开封千鸿公司预借款140万元按上述标准计息，自10月18日至11月9日23天计息13772.4元。以上利息共计382527.9元，应计入已付款总额，本息合计99077527.9元，被告开封千鸿公司应依法予以返还，超出部分本院不予支持。同时，由于被告的违约，给原告造成损失，双方关于违约金的约定不违反法律规定，应为有效，被告开封千鸿公司还应向原告河南寓泰公司支付双方协议约定的违约金27353800元（即定制总金额136769000元×20%＝27353800元）。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除被告开封市千鸿置业有限公司与原告河南寓泰控股有限公司于2018年4月9日签署的《千鸿广场商业综合体项目定制开发协议》；二、被告开封市千鸿置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告河南寓泰控股有限公司已付款项99077527.9元，并向原告河南寓泰控股有限公司支付违约金27353800元，以上合计126431327.9元。三、驳回原告河南寓泰控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676526元，由原告河南寓泰控股有限公司承担2570元，被告开封市千鸿置业有限公司承担673956元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  戴玉峰审判员  孔德亮审判员  孙玲玲二〇二〇年十二月二十一日法官助理申和平书记员马凤霞