广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19719号原告：李凤媚，女，1987年2月4日出生，汉族，住广东省江门市新会区××××××××队3巷**，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：陈海云，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告李凤媚诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，本院根据原告的申请追加广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）作为第三人参加本案诉讼。本案于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈海云，被告智城公司、第三人梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还转让金165653.86元、利息（以137247元为本金按照日万分之1.5计算，自2017年4月10日起计算至返还之日止，暂计至2020年5月9日为22234元）、28期供楼利息损失17401.19元、承担购房款30%赔偿金77174元；3.解除原告、第三人梦乐城公司签订的《租赁合同》；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：在2017年4月10日，原告与被告签订《物业使用权转让合同》约定，甲方合法拥有佛山市南海区×××××××××广佛智城项目全部物业的使用权。现本着平等互利、等价有偿、诚实信用的原则，就甲方将该项目部分物业的物业使用权转让乙方的相关事宜，订立本合同。一、物业基本情况。1.甲方将该项目自编号2号地******号商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方。2.该物业土地使用权性质为集体商业用地。二、转让年限。1.物业使用权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年4月9日。2.甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2048年12月31日止。在赠送期内，双方除第四条、第五条之外的权利、义务依照本合同的约定。三、物业使用权转让金及付款方式、付款期限。1.该物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米人民币9131.95元，总转让金额为257247元。2.乙方按照金融机构贷款方式付款，受让人可以首期支付转让款137247元，其余款项120000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付。四、物业的交付标准和期限。甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方。如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底。五、物业经营管理。为维护该项目全体使用权受让方的共同利益，该项目在对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营，即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广等。五、违约责任。等十四条条款约定。同一天（2017年4月10日），原告与被告实际控制的梦乐城公司签订《租赁合同》，约定把上述物业租赁给梦乐城公司，租赁期限3年（自2019年1月1日起至2021年12月31日止），每月收取租金等十四条约定。2017年4月21日，原告在被告安排下签订《借款协议》，由原告通过居间人民加科风信息技术有限公司借款120000元，每月本息归还1636.05元，借款120000元约定向被告支付上述物业所欠余款。2017年8月12日，被告收到原告全部转让款项257247元后向原告开具发票，但却故意把购买方名称写错为李凤娟以增加以后原告维权困难。2019年，由于被告都没有按照上述约定向原告交付该物业。原告多次到被告经营地强烈要求全额退款并且承担欺诈违约责任。被告才把原告尚未还贷借款本金91593.14元替原告向借款公司归还，余下该物业转让款项165653.86元（其中直接转让款137247元+供款本金28406.86元）和违约金一直拖延不返还。综上，被告存在以下方面的欺诈行为。第一，由于该物业土地使用权性质为集体土地，依照法律规定被告只能够取得20年租赁使用权，但被告明知不能够获取30年使用权前提下欺骗原告给予30年使用权（其中20年是合同约定有偿使用，另外面10年是无偿赠送）。第二，被告严重违约。没有按照合同约定时间建造好按约履行，并且在没有取得预售许可证之前以买卖方式与原告签订《转让合同》欺诈原告。第三，被告以合法形式掩盖非法目的进行非法集资业务。原被告双方交易模式是采取3年返利，供楼款由于违规无法从银行渠道进行抵押借款，因此被告要求原告向第三方机构进行借款。这明显是违反法律规定，企图进行非法集资套利欺诈经营运作。被告欺诈原告行为导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得该物业，依据合同法、最高院商品房买卖合同司法解释等相关规定，被告需要承担欺诈原告的法律赔偿责任。为此，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：1.被告与原告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.即使被告存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉讼《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订涉讼《物业使用权转让合同》后，与梦乐城公司及被告就涉讼物业签订涉讼《租赁合同》，约定由原告于2019年1月1日将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日。涉讼租赁合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付了首月租金及履约保证金4800元，且自2019年2月起一直支付租金。原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于被告梦乐城公司向被告的租赁定制房，涉讼物业是必须要出租给被告的，且原告出具《授权委托书》给被告接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告延迟交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼物业使用权转让合同未就逾期交付可以解除合同进行约定，故原告即使行使合同解除权亦应在合理期限。涉讼物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年12月31日，由此自2019年1月1日开始起算，原告如认为被告的逾期交付行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以涉讼物业已实际收取租金，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息。三、原告以涉讼物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业。因此，现原告要求被告按购房款的30%承担赔偿金没有任何依据，与其已收取租金的事实自相矛盾。四、原告要求赔偿28期供楼利息损失没有事实和法律依据。原告受让涉讼物业使用权时自愿选择贷款方式向被告支付物业使用权转让金，其当然须自行承担还款和支付利息的义务。原告所谓的供楼利息损失，实际是其自身借款行为的后果，是基于原告与出借人之间的借款合同关系而产生的合同义务，并非因涉讼《物业使用权转让合同》解除而产生的损失，与被告没有任何关系，与涉讼《物业使用权转让合同》是否解除亦无关系。五、关于涉讼物业使用权转让合同超过20年部分的效力问题，涉讼《物业使用权转让合同》没有违反强制性效力性的规定，不应强行套用租赁期限不得超过20年的规定认定为无效。即使无效，其使用期限亦不应从合同签订日起算，而应从合同约定的物业交付之日起算。而且，原告向被告支付的物业使用权转让价款为20年使用期限的物业使用权转让款，即使法院最终认定涉讼《物业使用权转让合同》超过20年部分无效，被告也无需向原告退还任何款项，更无需向原告支付任何利息。再退一步，即使法院最终认定超过20年部分无效并退还该部分款项，亦应分清原被告双方对合同无效的过错责任，不应再就退还部分计算利息。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人梦乐城公司述称，梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共6304元，合计11104元。梦乐城公司对涉讼《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告提起诉讼要求解除物业使用权转让合同，将导致涉讼租赁合同无法继续履行，故梦乐城公司要求解除涉讼《租赁合同》，要求原告将已收取的履约保证金和租金共11104元返还给梦乐城公司，并以11104元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院具体分析如下：被告、第三人提供的中国工商银行网上银行电子回单，交易备注为“由广佛智城公司代李凤媚付逾期管理服务费”，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（二期）15号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2017年4月10日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年4月9日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金257247元，乙方于本合同签订当日支付首期转让款137247元，剩余款项12万元通过贷款支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、第三人梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托第三人代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金257247元，其中12万元为原告向“民贷天下”平台借款支付。2019年8月29日，被告智城公司代原告支付剩余借款及利息91761.09元、逾期管理服务费852.29元。原告已收取第三人梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共11104元。梦乐城公司同意由被告智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司于2019年8月29日代原告偿还剩余借款及利息，表明双方已达成解除涉讼《物业使用权转让合同》的意思表示，本院确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在2019年8月29日解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金应退予原告，原告收取的租金及保证金11104元应退予第三人梦乐城公司，现第三人梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金153529.62元（257247元-91761.09元-852.29元-11104元）予原告。合同约定被告智城公司应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至2019年8月29日，涉讼物业所在建筑物仍未竣工验收，不具备投入使用条件，故合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请违约金按已付转让金的30%计算，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为已付转让金257247元的15%即38587.05元。本院在确定上述违约金时已对原告的损失予以综合考量，原告主张的利息、供楼利息损失、赔偿金超出本院核定的违约金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李凤媚与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年4月10日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2019年8月29日解除；二、解除原告李凤媚与被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司于2017年4月10日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金153529.62元予原告李凤媚；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金38587.05元予原告李凤媚；五、驳回原告李凤媚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3455.42元（原告已预交），由原告负担1384.45元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2071元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹