西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初22257号原告（反诉被告）：黄明杰，男，1978年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区XX路XX号XX栋XX单元XX层XX号。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：叶肃杰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托代理人：石晓静，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王润，男，1962年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区XX路XX段XX号XX号楼XX层XX号。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：刘冰，北京市博儒（西安）律师事务所律师。委托代理人：豆大强，北京市博儒（西安）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄明杰与被告（反诉原告）王润房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制开庭进行了审理，原告（反诉被告）黄明杰及其委托代理人叶肃杰、石晓静，被告（反诉原告）王润的委托代理人刘冰、豆大强均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）黄明杰诉称，2018年11月25日原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于西安市XX路西安市XX房XX层500平方米、一层55平方米的房屋出租给原告用于商业经营，租赁期限共36个月，自2019年1月16日起至2022年1月15日。合同约定租金为每年20万元，一次性支付，合同押金为5万元。合同第六条第3款约定：甲方在收取租金后却提前解除合同的，或甲方违反本合同中其他约定的，视为甲方违约，乙方可以要求甲方向其双倍返还当年房租及连带损失及经济补偿金。租赁合同签订后，原告依约支付了第一个租赁年度的房屋租金20万元及5万元押金并正常使用租赁房屋。第二个租赁年度开始前，原告依约也已经向被告支付了第二租赁年度的租金20万元。2020年6月9日，西安市第八医院向原告送达了一份通知，原告被告知西安市第八医院与被告签订的门面房合同于2020年4月30日到期，被告放弃续租，西安市第八医院决定从2020年6月2日起收回门面房使用权。原告在2020年6月20日最后期限内即被迫搬离租赁房屋。原告认为被告作为转租人未能与房屋产权人西安市第八医院续签租赁协议，致使出租房屋被收回，导致原、被告双方租赁合同无法继续履行，被告的上述行为给原告造成了重大经济损失，被告已构成根本违约。故原告现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2018年11月25日签订的《房屋租赁合同》解除；2、被告向原告返还租金141667元、押金50000元；3、被告向原告支付违约金400000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）王润辩称，被告同意解除合同，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。在租赁合同履行期间，被告多次向原告明确表示继续履行合同，不存在提前解除合同的行为，原告无权要求被告承担违约责任。原告未按期支付租金及水电费的行为已经构成违约，应当向被告承担违约责任。被告（反诉原告）反诉称，2016年1月6日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉人将位于西安市XX路西安市XX房XX层XX平米，一层门面楼梯间55平方米出租给被反诉人，租赁期限36个月，从2016年1月16日起至2019年1月15日止，年租金为31万元。被反诉人在支付2016年和2017年租金后，2018年被反诉人未按期支付租金，尚欠租金52000元。2018年11月6日双方续签《房屋租赁合同》约定租期自2019年1月16日至2022年1月15日止，年租金为20万元。双方续签的租赁合同第二条第三款约定：被反诉人承诺在第八医院授权反诉人的房屋使用期限内，反诉人将持续租赁此房屋与被反诉人使用。后反诉人与第八医院约定的房屋使用权限到期，被反诉人于2020年6月20日搬离此房屋。根据合同约定，被反诉人应当支付2019年1月16日至2020年6月20日的租金为286666元。双方于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》第七条第三款中规定，乙方故意拖欠租金、欠缴相关费用视为乙方违约。故被反诉人应当按照合同约定向反诉人承担双倍年租金62万元的违约责任。续租合同签订后，被反诉人于2018年11月28日及2019年11月21日向反诉人转账共计40万元。由于被反诉人尚欠2018年租金及违约金未支付，因此被反诉人支付的40万元除先行支付2018年所欠租金及违约金后，还应向反诉人支付违约金272000元及2020年1月6日至2020年6月20日租金286666元。故反诉原告现提出如下反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金286666元；2、判令反诉原告支付违约金272000元；3、本案诉讼费用由反诉原告承担。原告（反诉被告）黄明杰针对被告的反诉辩称，被告的诉讼请求没有事实依据，应当予以驳回。被告认为原告拖欠其2018年房租52000元是在颠倒是非，因为双方在2017年11月对2018年的租金进行了重新约定，租金由每年31万元调整为25万元，原告依照约定向被告支付了25万元的房租，被告在收到房款之后短信确认其收到了2018年的全年租金25万元。综上，原告认为被告的反诉违背基本诚信和道德。经审理查明，2016年1月6日，原告（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方出租给乙方的房屋位于：西安市XX路西安市XX房XX层XX平米；一层门面方楼梯间55平米。该房屋产权属于西安市第八人民医院，使用权属甲方（甲方应提供第八医院盖章证明）；合同第三条约定：该房屋租赁期共36个月，自2016年1月16日起至2019年1月15日止；合同第四条约定：租金为每年310000元，租金半年、年付支付。乙方应于每期15日前向甲方交付租金...；合同押金为5万元，如乙方因经营情况无法继续承租，应提前90天通知甲方，退回合同押金，已付租金不退......；上述合同签订后，被告依约向原告交付了涉案房屋，原告接收房屋后用于经营“信德培训中心”使用，并向被告支付了2016年1月16日至2018年1月15日的租金620000元及房屋押金50000元。另原告实际向被告支付了2018年1月16日至2019年1月15日的房屋租金258000元，被告据此辩称因原告未依照合同约定足额支付该年度租金，故提出反诉请求原告承担违约金及欠付租金。原告针对被告以上主张辩称双方于2017年底口头协商将该年度租金降低至了250000元，并就此提供了如下证据：1、2017年12月13日原告发送给被告王润的微信聊天记录“王总您好，我先转了10万的房租，剩下15万尽量在下周给您付完。不好意思，谢谢您的帮助”，被告回复称“收到10万”；2、2017年12月18日被告向原告发送的短信记录“黄校长，收到15万元，2018年全年房费收到共计25万，谢谢”。又查，2018年11月原告（承租方）与被告（出租方）就涉案房屋续签了《房屋租赁合同》，合同第2.1条约定：合同约定租赁期共36个月，自2019年1月16日起至2022年1月15日止；合同第2.3条约定：甲方承诺在房屋产权方第八医院授权于甲方的房屋使用期限内，甲方将持续租赁此房屋与乙方使用，并在2024年1月15日前保持房租水平不变；合同约定租金为每年200000元；合同第6.3条约定：...甲方在收取乙方租金后却提前解除合同的，或甲方违反本合同中其他约定的，视为甲方违约，乙方可以要求甲方向其双倍返还当年房租及连带损失及经济补偿金......。另双方又于2019年12月23日签订了《房屋租赁补充合同》。上述合同签订后，原告依约向被告支付了2019年1月16日至2021年1月15日的租金共计400000元，合同履行至2020年6月9日承租房屋的所有权人西安市第八医院向原告出具《通知》一份载明：我院与西安双丰实业有限责任公司（王润）签订的北临XX路门面房合同已于2020年4月30日到期。由于原承租户西安双丰实业有限责任公司（王润）放弃续租，2020年5月1日之后西安双方实业有限责任公司及其他任何第三方均无权对上述门面房对外出租并收取租金及水电费。现我院决定从2020年6月20日起收回门面房使用权。请各租户务必于6月20日前与原合同签订方理清债权债务，清理完各自财务。原告收到上述通知后于2020年6月20日搬离了涉案房屋。再查，被告向本院提交了房屋所有权人西安市第八医院（甲方）与陕西东华电力成套设备有限公司签订的《门面房联建协议书》及与西安双丰实业有限责任公司（以下简称“双丰公司”）（乙方）签订的《门面方合作协议》用以佐证上述两公司先后就包含涉案房屋在内的归属于西安市第八医院的门面房系合作关系，合同约定的合作期限截至2020年4月30日。另被告提交了陕西东华电力成套设备有限公司及双丰公司向被告出具的《委托书》用以佐证被告有权就涉案房屋与原告签订房屋租赁合同。上述事实，有《房屋租赁合同》、《门面房联建协议书》、《门面方合作协议》、《委托书》、收条、《通知》、银行转账记录、微信聊天记录、短信记录、谈话笔录、庭审笔录及当事人陈述在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，陕西东华电力成套设备有限公司及双丰公司与涉案房屋所有权人西安市第八医院签订的《门面房联建协议书》、《门面房合作协议》及上述两公司向被告出具的《委托书》均足以证明被告有权在上述两公司就涉案房屋拥有使用权的情形下与原告签订房屋租赁合同，故原、被告双方先后签订的两份《房屋租赁合同》均属合法有效，双方均应依约履行各自的权利义务。本案的争议焦点其一为2018年1月16日至2019年1月15日的房屋租金数额。原告称合同虽约定年租金为310000元，但双方通过口头约定的方式将租金降低至了250000元，并就此提供了其与被告的微信聊天记录及短信记录，微信聊天记录中原告向被告表达了该年度租金应支付的数额为25万元，被告对此未持异议，且在收到原告支付的25万元后通过短信向原告回复“2018年全年房费收到，共计25万元”。上述对话内容足以印证双方之间确实就该年度租金变更为了25万元。综上，原告已经向被告足额支付了该年度租金，被告以原告欠付租金为由提出的所有反诉请求，均无事实及法律依据，本院依法不予支持。原告主张确认双方于2018年11月签订的《房屋租赁合同》解除，并要求退还租金及押金一节。首先，合同约定被告承诺在房屋产权方第八医院授权于被告的房屋使用期限内将持续租赁此房屋与原告使用，但因双丰公司与西安市第八医院签订的《门面房合作协议》中约定的合作期限截止日期为2020年4月30日，导致西安市第八医院在上述合作期限到期后向原告发送通知要求原告限期搬离，原告最终在2020年6月20日便闭店搬离，原、被告之间的房屋租赁合同亦应在双丰公司就涉案房屋丧失使用权时（2020年4月30日）便告终止。综上，原告主张确认合同解除的诉请，本院依法应予支持，2020年5月1日至原告搬离之日期间的房屋占用费原告应依法向房屋所有权人支付，2020年5月1日至2021年1月15日期间的房屋租金125000元被告应返还原告。究其原因，首先，被告作为出租方，在明知双丰公司与房屋所有权人之间的合作期限截止日期为2020年4月30日的前提下仍然与原告签订合同约定租赁期限截至2022年1月15日，故其就合同无法继续履行应负主要过错；其次，原告在不清楚知晓被告是否在合同约定的租赁期限内享有使用权的前提下与其签订合同未尽到审慎义务，亦存在一定过错。综上，结合合同约定及原、被告双方在履行合同过程中的过错程度，本院酌定由被告向原告支付违约金100000元，并返还押金50000元。综上所述，兹根据，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）黄明杰与被告（反诉原告）签订的租期为2019年1月16日起至2022年1月15日止的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。二、被告（反诉原告）王润应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄明杰返还租金125000元及押金50000元。三、被告（反诉原告）王润应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄明杰支付违约金100000元。四、驳回原告（反诉被告）其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9717元，由原告（反诉被告）承担3000元，由被告（反诉原告）承担6717元，反诉受理费4694元，由被告（反诉原告）自行承担。保全费3478元，由被告（反诉原告）承担。因原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）应在履行付款义务时将上述款项一并支付给原告（反诉被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李晓婷二〇二〇年十二月三十日书记员  张雨濛打印：相丽华校对：李宏艳2020年月日送达1