上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初23198号原告：郑正国，男，1963年11月2日出生，汉族，身份证地址浙江省。委托诉讼代理人：李瑶瑶，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静国，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：何卫涛，男，1979年7月9日出生，汉族,身份证地址河北省。原告郑正国与被告何卫涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李瑶瑶及杨静国、被告何卫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑正国向本院提出诉讼请求：(1)确认郑正国与何卫涛所签《房屋租赁合同》于2020年6月29日予以解除；(2)何卫涛搬离上海市黄浦区白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋；(3)何卫涛支付2020年5月17日至2020年6月28日期间租金人民币15,400元；(4)何卫涛就欠租支付逾期付款违约金(计至实际付款日止)；(5)何卫涛支付解约违约金人民币11,000元；(6)何卫涛腾退房屋，并按原租金2倍标准支付自2020年6月29日起至实际腾退房屋之日止之房屋占用使用费(暂计至2020年7月15日止为人民币12,466.75元)；(7)何卫涛支付截至实际腾退房屋之日止之水电煤、电话(通讯)费及电视收视费等费用。对于何卫涛所缴押金则要求在何卫涛履行完毕上述义务后再予退还何卫涛。事实和理由：2019年8月17日，郑正国与何卫涛签订租赁合同，约定郑正国将名下位于上海市黄浦区白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)出租予何卫涛，租期至2022年8月16日止，月租金为人民币11,000元。租赁期间，何卫涛自2020年5月17日起欠付租金。2020年6月28日，郑正国书面通知解除租赁合同。次日，何卫涛签收解约通知，但何卫涛收函后始终不予迁离系争房屋。郑正国因何卫涛欠付租赁费用且不予腾退系争房屋，遂起诉来院。何卫涛辩称，承租初期，何卫涛即发现房屋存在质量问题，就此已及时反馈，但郑正国始终未予解决。另因疫情原因，租赁双方曾协商对后续租金标准进行调整，但未能达成合意，并就此导致租金延付。对于已发生之水电煤费用等均已清结。综上，对郑正国诉请均不予认可。郑正国提供以下证据：(1)《上海市房地产权证》，以证明郑正国为系争房屋之权利人；(2)《房屋租赁合同》，以证明郑正国与何卫涛之间存在房屋租赁合同关系，何卫涛负有按约付租之合同义务；(3)《关于解除合同的通知》及寄送凭证，以证明郑正国按约行使单方解约权，租赁合同于何卫涛收讫解约通知之日即2020年6月29日予以解除。何卫涛提供以下证据：(1)微信聊天记录U盘附文字记录内容，以证明郑正国隐瞒房屋存在漏水及灶具质量问题，同时证明租赁双方协商重签月租金调整为人民币9,800元之租赁合同；(2)照片及与燃气公司工作人员之间沟通录音U盘，以证明郑正国信用不佳，私自改装燃气表。本院经审理认定事实如下：郑正国系上海市黄浦区白渡路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称系争房屋)权利人。2019年8月，郑正国与何卫涛签署《房屋租赁合同》一份，约定(1)郑正国将系争房屋出租予何卫涛，租期3年，自2019年8月17日起至2022年8月16日止；(2)月租金为人民币11,000元，租金按3个月作为一期支付，何卫涛应于改期首月7日前支付当期租金；(3)如何卫涛逾期付租，则每逾期1日，应按日租金1倍支付逾期违约金，如逾期超过15日，除如数补缴租金及逾期违约金外，在未经郑正国谅解情形下视为何卫涛擅自终止合同，何卫涛就此须承担违约责任，违约金数额为月租金之1倍；(4)何卫涛须支付租赁保证金人民币20,000元，租赁关系消除且何卫涛将房屋及其附属物品与郑正国交割清楚并清结应付费用当日，郑正国将租赁保证金全额无息退还予何卫涛；(5)租赁期限内，水电煤、电话(通讯)费、电视收视费等由何卫涛承担；(6)郑正国应保证房屋及装修、附属设施、设备处于正常可使用状态，如发现故障，应当及时通知郑正国维修，郑正国应于接到通知后7日内进行维修，逾期不予维修，何卫涛可代为维修，费用由郑正国承担；(7)何卫涛应按合同约定按实支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，逾期不付租金累计超过15日，郑正国有权单方面解除本合同，并要求何卫涛按租金1倍数额支付违约金；(8)除续租外，何卫涛应在租赁期限届满后当日内，将房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后之状态下返还予郑正国。如逾期返还，则每逾期1日，何卫涛须按日租金2倍支付房屋占用期间之使用费。签约后，租赁双方履行各自合同义务，郑正国交付系争房屋，何卫涛缴纳租赁保证金人民币11,000元并实际付租至2020年5月16日止。2020年6月28日，郑正国致何卫涛《关于解除合同的通知》，称因何卫涛逾期付租已远超15日，郑正国就此解除双方所签租赁合同，同时要求何卫涛限期迁离、清偿欠费并承担违约责任。2020年6月29日，何卫涛收讫该通知，但届时并未按照通知办理解约后续事宜。另查明：何卫涛承租期间曾就洗衣机漏水、灶具打火问题与郑正国进行交涉沟通。2020年6月上旬，租赁双方曾就后续租期及租金标准进行协商，但未能达成合意。本案庭审后，郑正国向本院补充提供何卫涛首期租金及租赁保证金支付凭证，以证明何卫涛实际缴付租赁保证金数额为人民币11,000元。何卫涛收讫上述支付凭证后未予提出书面意见，但在本院电话核实时对实际缴纳租赁保证金数额为人民币11,000元予以确认。综上，现郑正国称何卫涛承租期间欠付租金，且在合同解除后不予返还系争房屋，郑正国并以此为由起诉来院。审理期间，系争房屋返还及交接事宜于2020年12月9日办理完毕。本院认为：郑正国与何卫涛所签《房屋租赁合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，郑正国及何卫涛作为签约方均应恪守合同约定之义务。何卫涛承租期间欠付租金且构成合同约定之解约事由，郑正国就此按约行使合同解除权，双方所签《房屋租赁合同》于解约通知送达至何卫涛之日即2020年6月29日予以提前解除，何卫涛在合同解除后应予及时迁离并返还系争房屋，且对于租赁期间尚欠租金负有支付义务。对于郑正国诉请之逾期付租违约金，郑正国该项诉请存在合同依据，本院依法应予支持，但郑正国可获支持之违约金数额应以何卫涛欠付租金本金数额为限。对于郑正国诉请之解约违约金及房屋使用费，鉴于诉请均与合同约定无悖，故本院依法均予支持。对于郑正国诉请之水电煤等费用，鉴于郑正国就此未能提供具体费用金额，同时考虑到租赁保证金之后续处理，租赁双方可在完成房屋交接及包括水电煤等租赁费用之最终结算后再予办理保证金返还事宜。至于何卫涛辩称洗衣机漏水、灶具打火问题一节，鉴于所涉事项对居住生活并未造成根本影响，且何卫涛就此可代为维修并要求郑正国承担维修费用，故上述情节不足以成为何卫涛不予支付租金之抗辩理由。至于何卫涛辩称因协商后续租期及租金标准而延期付租一节，鉴于目前并无证据显示郑正国曾同意何卫涛就此可延付租金，故本院对何卫涛所述该项情节亦依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款之规定，判决如下：一、原告郑正国与被告何卫涛于2019年8月所签《房屋租赁合同》于2020年6月29日予以解除；二、被告何卫涛于本判决生效之日起十日内支付原告郑正国2020年5月17日至2020年6月28日期间租金人民币15,400元；三、被告何卫涛就逾期付租于本判决生效之日起十日内偿付原告郑正国逾期付租违约金人民币15,400元；四、被告何卫涛于本判决生效之日起十日内偿付原告郑正国解约违约金人民币11,000元；五、被告何卫涛于本判决生效之日起十日内支付原告郑正国房屋使用费人民币117,333.33元(自2020年6月29日起、按每月人民币22,000元、计至2020年12月8日止)；六、被告何卫涛就上述第二项至第五项履行完毕且付清截至迁离日止水电煤等租赁费用当日，原告郑正国退还被告何卫涛租赁保证金人民币11,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,300元(原告郑正国已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币650元，由被告何卫涛负担，本院退还原告郑正国人民币650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二〇年十二月二十一日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……