河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5007号 上诉人（原审原告）：荣万家生活服务股份有限公司（原名廊坊荣盛物业服务有限公司），住所地河北省廊坊市香河县蒋辛屯镇大香线东侧、和园路北侧（香河现代水业有限公司）院内。统一社会信用代码91131001601143496M。 法定代表人：刘勇罡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：向军，河北若石律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李某，男，2005年7月23日出生，回族，住廊坊市广阳区。 法定代理人：马某，女，1967年10月13日出生，回族，住廊坊市广阳区。系李某之母。 委托诉讼代理人：牛景芳，河北同伦律师事务所律师。 上诉人荣万家生活服务股份有限公司（以下简称荣万家公司）与上诉人李某因物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣万家公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持荣万家公司的全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由李某承担。事实和理由：1、荣万家公司作为物业服务企业系根据物业服务合同提供物业服务，李某被通知交付房屋后是否实际取得房 屋，及对该房屋的任何经营行为，均与给付物业服务费无关。一审判决认为李某在2016年3月16日至2019年4月24日期间未实际占有、使用房屋，2019年4月24日至今荣盛华府商业综合体尚未全面运营，酌定物业费收费标准无任何法律依据。2、对于收费的标准，荣万家公司与李某通过协议约定的物业费收费标准并未违反法律规定，为双方真实意思表示，合法有效，李某应当按照合同约定的收费标准支付物业费，并承担违约责任。 李某辩称，1、荣万家公司发入住通知书后，李某并未实际占用，仍由荣万家公司使用，荣万家公司应承担使用期间的物业费。2、荣万家公司未按照合同约定标准提供物业服务，合同约定的24元只是暂定收费标准，当合同约定的服务标准与暂定收费标准不符时，应降低。3、荣万家公司并没有将李某的房屋纳入统一运营管理的范围内，24元的收费也应扣除未运营管理的相应部分。 李某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案全部诉讼费由荣万家公司承担。事实和理由：1、一审判决认定事实存在错误。李某在收到《入住通知书》后不是不收房，而是无法收房，这也不是荣万家公司有权占用房屋的理由。荣万家公司在案涉房屋内存放木板，且将房门锁住。故荣万家公司在2019年之前是案涉房屋的实际使用者及收益者。一审判令李某承担自2016年6月30日至2019年4月24日的物业费并支付利息错误。2、一审判决认定李某按物业费的75%交纳2019年4月24日以后的物业费，属于标准过高，判决支付违约金没有法律依据。 荣万家公司辩称，李某实际收取房屋的时间为2016年3月16日，其应从入住通知书发出之日起15日按照物业服务协议的约定和收费标准支付物业费。李某所述的堵门问题，荣万家公司履行了赔偿义务，再以堵门为由拒绝缴纳物业费没有依据。荣万家公司作为物业公司提供物业服务，与李某是否收取房屋及是否经营没有任何关 联，李某应按照物业服务协议的约定支付物业费。 荣万家公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年6月30日至2020年3月15日期间的物业服务费共计197,476元；2、判令被告按照日5‰的标准向原告支付截至2019年6月10日逾期交纳物业服务费的违约金为568,175.68元。 一审法院认定事实：2015年5月6日，被告李某以4033477元价款购买了荣盛房地产发展有限公司建设的荣盛华府14＃商城1单元1层154号商铺，该商铺建筑面积为182.37平米，其中套内建筑面积98.37平米，公摊面积84平米。后经廊坊市广厦房产测绘中心实测公摊面积为83.56,该商铺实际建筑面积为181.93平米。2015年6月30日，荣盛物业与李某签订了《物业管理服务协议》，由原告荣盛物业对被告李某购买的上述商铺进行物业管理服务，期限自2015年6月30日至2051年5月18日，物业服务费标准为每平米每月24元。被告交纳了2015年6月30日至2016年6月29日的物业服务费（后经诉讼，法院判决退还房屋未实际交付前的物业服务费）。2016年3月16日原告向被告邮寄了《入住通知书》，但被告未进行实际的收房，原告仍在占用被告的商铺堆放物品直至2018年年底。2017年下半年，被告欲装修该商铺，通知原告将室内物品清走，原告要求被告补交物业服务费，双方产生意见分歧，乃至形成诉讼，被告要求解除房屋买卖合同，法院未予支持。该诉讼在终审判决后，被告开始装修商铺，并在2019年年底将上述商铺出租第三人经营。另，荣盛华府商业综合体目前尚未全面运营。 一审法院认为，本案的处理有二个着重点也是双方争议的焦点：一是物业服务费的交纳标准；二是物业服务费交纳的起算时间。被告李某的商铺系荣盛华府商业综合体连体外街商业门脸房。开发单位对该综合体采取的是外街门脸房出售，综合体内部空间分割出租的形式经营。就物业服务费的交纳标准问题，首先，双方签订的《物业管理服务协议》为原告方提供的制式合同。从内容看，其中第四条第 (一)款甲方权利义务第10项、第（二）款乙方的权利义务第7项、第11项、第五条第（一）款第1项“乙方按商铺的产权面积（以租赁合同确定为准）”，以上内容表明原告提供制式的《物业管理服务协议》将该综合体内外物业管理服务及收费标准混同，同时也表明该协议也不是双方当事人充分协商的结果。其次，协议约定的物业服务协议期限为36年。其中第五条约定物业服务费交纳标准建筑面积每平米每月24元为“暂定”，且出现一定情形，甲方有权调整物业服务费。根据合同的权利义务对等原则，在一定情形下，双方均有物业服务费调整的请求权利。再次，根据第四条第(一)款第9项的内容，物业服务包括但不限于安防、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供暖、供水等。物业公司提供的物业管理服务不完整或有缺陷，物业服务费应当予以降低。以上为合同角度。从法律角度讲，根据《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业，按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”综上，双方约定的每平米每月24元的物业服务标准可根据具体实情做适当调整。就物业服务费交纳的起算时间问题，2016年3月16日原告向被告邮寄了《入住通知书》可视为房屋交付的时间，且经已生效的法院判决确认。2016年3月16日至2016年6月29日的物业服务费被告已经交纳，故确认双方诉争的物业服务费起算时间为2016年6月30日。本案，被告的商铺为独立房屋，没有证据证明原告对该商铺进出门加装了锁具，并将相应的钥匙交付被告，而仅是向被告邮寄了《入住通知书》。被告收到《入住通知书》后也未进行实际的收房（比如在进出门自行加装锁具），乃至原告在该房屋内堆放物品（该物品为少量，并不影响被告收房并使用）。上述情况，应视原告为 “交付瑕疵”，且对被告的商铺未尽到物业管理服务协议中的安防义务。视被告为“应收未收”，存在对房屋所有权的消极行使。被告在诉请解除房屋买卖合同的诉讼终审判决后，开始占有并使用该铺，被告亦认可自2019年4月24日（终审判决的次日）开始交纳物业服务费。综上，考虑到2016年6月30日至2019年4月24日期间，被告未占有、使用上述商铺，且原告在至2018年年底前的一段时间内，尚在使用该房屋堆放物品，经综合考量，一审法院确定此期间的物业服务费标准以每平米每月10元计算并对原告主张该时间段欠付物业服务费的违约金的诉请不予支持。自2019年4月24日以来至今，荣盛华府商业综合体尚未全面运营，该时间段内的物业服务费酌定按照约定标准的75%计为每平米每月18元。本案，按照协议约定的日5‰的违约金计算已超过了欠付物业服务费的数额，属于明显过高，不宜支持。参照违约金一般不超过本金数额的30%的标准，结合本案物业服务费交纳逾期时间以及滞纳金的一般标准，本案就逾期缴纳物业服务费的违约标准酌定为日1.5‰计付。依照《中华人民共和国民合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十条规定，判决：一、被告李某于本判决生效之日起十日内给付原告廊坊荣盛物业服务有限公司2016年6月30日至2019年4月24日期间物业服务费60877元（1014天×0.33每平米每天×181.93平米），并以60877元为基数，按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率的二倍计付自2019年4月25日起至给付之日止的利息；二、被告李某于本判决生效之日起十日内给付原告廊坊荣盛物业服务有限公司2019年4月25日至判决之日的物业服务费元52396元（480天×0.6每平米每天×181.93平米）及逾期交纳的违约金37725元（52396×480×1.5‰），以上合计90121元；三、驳回原告廊坊荣盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为5728元,由原告廊坊荣盛物业服务有限公司承担4068元，由被告李某承担1660元。 本院二审期间，李某提交案涉项目业主群的微信聊天记录6张，拟证明荣万家公司并没有按照合同约定标准提供物业服务，综合体内的卫生间没有给外围业主使用，没有中央空调，没有统一运营；业主曾与荣万家公司协商过物业费的交付问题，荣万家公司曾同意按10元／平米·每月的标准向业主收取物业费，双方没有达成一致，按照物业管理条例的约定，物业费收费标准应由双方协商确定，不应由法院判决。荣万家公司质证认为，该证据内容与荣万家公司及本案争议无关，对证明目的不认可。本院经审查认为，该聊天记录中相关人员的身份及内容的真实性无法核实，且无荣万家公司参与，不能达到证明目的。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，荣万家公司与李某签订的《物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对于物业服务费收费标准问题，《物业管理服务协议》第五条第（一）项第1点明确约定，交纳标准暂定为建筑面积每平方米每月人民币24元，该标准虽是暂定，但该条款明确约定了可以调整物业服务费收费标准的情形为“（1）政府公用事业部门上调能源费收费标准；（2）物业服务所涉及的行业工资调整；（3）物业费税率上调；（4）本物业所在地城市居民消费价格指数变化。”，李某主张调整物业费收费标准的理由并不属于上述情形，本院不予支持。案涉房屋系2016年3月16日通知交付，自当日起李某应交纳物业服务费。荣万家公司虽曾在房屋内少量堆放物品，但并不影响房屋使用，且李某未实际收房，怠于行使权利。关于荣万家公司将案涉房屋锁住亦无相应证据证实。一审判决将此期间的物业服务费收费标准由24元酌减为10元，已充分考虑上述因素，本院予以维护。而对于2019年4月24日以后的物业服务费收费标准，荣万家公司认可荣盛华府商业综合体还处于整体招商阶段，尚未全面运 营，对于此阶段，一审判决酌定按约定标准的75%计收，符合法律规定。李某逾期缴纳物业服务费，应承担相应违约责任，一审判决并无不当。 综上所述，荣万家公司、李某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11444元，由荣万家公司负担8124元，李某负担3320元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 牛紫薇