贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8531号上诉人（一审被告）：高帮辉，女，1957年5月16日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（一审原告）：纳雍县易昌房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县雍熙办事处五眼桥，统一社会信用代码：915205255519040817。法定代表人：郑远麒，该公司执行董事。原审被告：李欢，男，1981年1月14日出生，汉族，住贵州省纳雍县。原审被告：刘杉，女，1982年1月30日出生，汉族，住贵州省纳雍县。上诉人高帮辉因与被上诉人纳雍易昌房地产开发有限公司（以下简称：易昌公司）及原审被告李欢、刘杉商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2020）黔0525民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人高帮辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人于2013年达成购房意向，并支付首付款99309元。但双方并未签订购房合同，并约定办理按揭、交付房屋、办理产权登记等事项。后被上诉人工作人员通知上诉人领钥匙装修，但双方也未签订购房合同。一审中被上诉人出示的合同非上诉人所签，也非李欢、刘杉所签，系被上诉人伪造，应认定为无效合同，其后所附2019年4月22日签订的《协议》仅是对付款方式变更方式的认可，并非对主合同的确认，因主合同无效，也应认定为无效。该房屋的实际购买人为上诉人，而非李欢、刘杉，被上诉人应与上诉人重新签订《商品房买卖合同》。根据被上诉人提供的《商品房买卖合同》，其应于2014年9月30日前办理房屋所有权转移登记，并将办理转移登记有关文书交付买受人，至今未交付，上诉人有理由相信其已丧失商业信誉，应当中止双方关于商品房买卖所约定的事项的履行，待被上诉人履行交付商品房转移登记有关文书时，上诉人再支付余下房款。被上诉人易昌公司二审未作答辩。原审原告易昌公司一审诉讼请求：1.判令三被告共同偿还原告房款22万元，并自2019年12月1日起以22万元为基数按年利率24%支付逾期付款利息直至付清全部款项时止；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年被告高帮辉与原告易昌公司商议购房，双方约定高帮辉购买原告开发建设的位于纳雍县房屋，购房总价为319398元，首付99398元，余款22万元以银行贷款支付。庭审中，原告出示买受人处署名为“李欢、刘杉”的《商品房买卖合同》，合同编号2013001450号，被告李欢否认系本人签名，高帮辉亦否认合同上署名“李欢、刘杉”是本人所为或高帮辉代签。与原告达成买房协议后高帮辉向原告交付首付款99398元，同年4月15日原告向高帮辉交付房屋，高帮辉已装修入住至今。因办理银行贷款未成功，高帮辉与原告于2019年4月22日签订补充协议，协议主要内容为：甲方（出售人）纳雍县易昌房地产开发有限公司，乙方高帮辉，丙方刘杉、李欢，丙方刘杉、李欢与甲方签订商品房买卖合同，约定刘杉、李欢向甲方购买易昌山水绿城天骄豪苑Ｈ栋16-5房屋，房屋购买总价为319398元，首期房款为99398元（已支付甲方），其余购房款22万元的付款方式为银行贷款付款，因买受人刘杉、李欢原因导致银行贷款未能通过审批，故截止本协议签订之日，丙方尚拖欠甲方购房款22万元未付，甲方要求丙方一次性支付；丙方认可乙方与甲方签署的所有涉及易昌山水绿城天骄豪苑Ｈ栋16-5房屋买卖合同协议的行为，乙方并自愿加入债务关系，自愿与丙方共同承担支付房款责任，乙方就购房款、利息、违约金、律师费等承担连带付款责任；乙丙方于2019年12月1日前一次性支付购房款22万元，未按期付款的，则自2019年12月1日起以未付款为基数按照年利率24%支付逾期付款利息直至付清全部款项时止。协议尾部署名“李欢”系高帮辉代签，庭审中原告表示认可高帮辉代李欢签名的事实。同时，高帮辉向原告出具《还款承诺书》，承诺于2019年12月1日前向原告还款22万元，未按时还款并支付逾期付款的利息。因高帮辉要求原告为其办理产权证书未果，高帮辉拒绝支付购房款22万元，原告因此提起诉讼。一审法院认为：被告高帮辉与原告易昌公司协商购房，且高帮辉交付首付款后，易昌公司已向高帮辉交付房屋，高帮辉已装修入住多年，双方的房屋买卖合同成立并生效。高帮辉虽否认与易昌公司签订书面合同，但易昌公司已于2013年4月15日向高帮辉交房，交房七年后2019年4月22日双方在补充协议中载明“丙方认可乙方与甲方签署的所有涉及易昌山水绿城天骄豪苑H栋16-5房屋买卖合同协议的行为”，说明高帮辉知晓案涉房屋买卖合同之事，高帮辉也以协议、还款承诺书的形式确认支付下欠购房款，双方合同已实际履行，是否签订书面合同并不影响双方房屋买卖合同的成立和生效，故高帮辉应履行支付下欠购房款的义务。高帮辉辩称易昌公司应为其办理房屋产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。高帮辉付清购房款的履行义务在前，其未付清购房款要求易昌公司办理案涉房屋产权证，并以此为由拒付购房款于法无据，不予支持。高帮辉要求易昌公司处理房屋漏水事宜，系另外的法律关系，其可另行主张权利。易昌公司主张刘杉、李欢承担支付下欠购房款的责任，因购房合同和补充协议被告刘杉、李欢未签名确认，易昌公司未举证证实李欢、刘杉明知此事而未作否认表示，不能认定案涉房屋购买人是李欢和刘杉，故易昌公司的该项诉讼请求不予支持。关于利息，高帮辉与易昌公司约定下欠购房款22万元于2019年12月1日支付，逾期以未付款为基数按年利率24%支付利息，高帮辉请求调整，根据买卖合同关于当事人请求调整违约金的规定，可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告高帮辉于判决生效之日起三十日内支付原告纳雍县易昌房地产开发有限公司购房款22万元，并以22万元为基数自2019年12月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍支付利息至履行完毕之日止。二、驳回原告纳雍县易昌房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费2300元,由被告高帮辉负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人于2013年达成购房意向后，向被上诉人支付了购买案涉商品房的首付款99398元，被上诉人亦于同年向上诉人交付了案涉商品房，双方之间就案涉商品房已形成买卖合同关系。以被上诉人为出卖人，原审被告李欢、刘杉为买受人进行备案的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，不应约束双方当事人，具体权利义务的享有和承担，应综合本案其他证据，予以认定。现因案涉商品房未能办理按揭贷款，上诉人于2019年4月22日与被上诉人签署《协议》并出具《还款承诺书》，承诺于2019年12月1日前向被上诉人一次性支付购房款22万元，上诉人应当按照协议及还款承诺书的约定履行自身义务。逾期未付，应当承担相应的违约责任。该《协议》第四条已明确约定“自房款结清之日起，30个工作日内甲方负责帮乙方丙方办理好该房屋的产权手续，如甲方未及时办理好产权证造成违约按原购房合同相关违约条款执行”，可见，被上诉人履行代为办理产权相关手续的义务于上诉人支付房价款之后，上诉人主张被上诉人应先办理产权相关手续，其才付款的上诉理由不成立，本院不予采纳。在案证据不足以证明被上诉人丧失商业信誉，上诉人主张本案双方买卖案涉商品房的相关事项应中止履行的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人高帮辉负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月二十六日书记员  秦 倩