北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2458号原告：张云霞，女，1954年9月25日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：XXX。委托诉讼代理人：李强，北京理瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊伟，北京理瀚律师事务所律师。被告：简成玉，男，1970年11月7日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：XXX。委托诉讼代理人：朱武平，北京璐祥民嘉律师事务所律师。被告：简淑丽，女，1963年11月23日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：XXX。原告张云霞与被告简成玉、简淑丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张云霞及其委托诉讼代理人李强、樊伟与被告简淑丽，简成玉之委托诉讼代理人朱武平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云霞向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向我返还购房款210万元；3、判令被告赔偿房屋差价432.6万元；4、判令被告赔偿房屋装修折价损失10万元；5、判令被告赔偿我购买同类型房屋支付的中介费用16.23万元；6、判令被告支付自判决生效之日至实际支付之日止的上述款项同期利息（按照银行间同业拆借利息计算）；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年11月2日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定我购买位于北京市海淀区X镇X嘉园X号楼X单元X室（以下简称X室）房屋。2013年3月23日，我已按合同约定支付完毕购房款210万元。因购房时该房屋产权证还未办理，双方约定待房产证下发时，被告需积极配合我办理房屋过户手续。后房产证下发，我要求被告配合办理产权登记手续，但被告以各种理由拒绝配合办理。自双方签订合同至今，房屋市场价值已经上涨几倍，因被告违约行为造成合同目的无法实现，现无奈主张解除合同，被告应当根据合同约定及法律规定承担违约赔偿责任，并向我赔偿因其违约产生的房屋差价及其他相关损失。简成玉辩称，不同意张云霞的诉讼请求。虽然我对张云霞在起诉书中所列部分事实认可，但签订合同时张云霞知道我们家中的情况，张云霞找寻了多人进行了见证。房产证下发前我们没有过户的义务，是张云霞要求解除合同，我们没有要求解除。如果张云霞坚持要求解除，产生的损失应当由张云霞自行承担。合同中没有约定过户时间，现在也没有过户条件，我们没有违约，房屋早就交付张云霞。从常理来看，买方应询问卖方有无其他家属，从之前的询问笔录可以看出张云霞知晓我们有其他家庭成员。张云霞对于此后过户可能存在障碍是明知的，所以合同中没有约定在具备办理房产证条件多久后办理房产证。虽然过户存在困难，但我们一直在想办法克服困难，为张云霞办理过户创造条件。在入住房屋8年的时间，我们从未阻碍张云霞使用房屋或解除合同。基于以上几点，我们没有违反合同约定，张云霞无权解除合同。同时，涉案合同无需解除，再给我们一点时间整理家庭内部矛盾，把房产证办下来就可以配合张云霞过户，不会对张云霞实际使用房屋造成影响。如果张云霞坚持要求解除合同，其主张的差额损失是因其坚持解除合同产生，根据合同法规定，其应当减少损失扩大，其就扩大部分的损失不得要求赔偿。我们从未想过解除，也从未想过房屋上涨的差价利益，现张云霞要求返还3倍购房款，不合理。即使现在出售房屋，也到不了600万元，房屋并非满五唯一，交易需要交纳高额税费，房屋没有产权证，无法进行拍卖。房屋不能拍卖的情况下，无法赔偿损失。对于评估报告的真实性认可，估价结果不认可，与链家等历史交易数额差距较大，鉴定所采用的比较法，也没有相关依据。此外，评估报告只考虑土地出让金，没有考虑税费，涉案房屋没有所有权证，如果评估节点出售的话，还需缴纳5.6%增值税，1%契税，20%个税以及印花税等。这些税费按照双方合同的约定均应由张云霞承担。此外，交易房屋是否满五唯一、装修情况以及是否带家具对交易价格有极大影响，但评估报告并没有考虑。简淑丽辩称，同意简成玉的意见。本院经审理认定事实如下：2012年11月2日，简成玉、简淑丽（甲方、卖方）与张云霞（乙方、买方）签订房屋买卖合同，约定甲方将坐落在北京市海淀区四季青X嘉园X号楼X单元X室（以下简称X室）房屋出售给乙方，房屋总价款210万元，双方在签订本合同时，支付定金10万元，待房产证下发时，甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续，房产过户到乙方名下。合同签订当日，张云霞向简成玉支付定金10万元。2013年4月之前，张云霞分次向简成玉、简淑丽支付了全部购房款。简成玉、简淑丽在张云霞支付部分购房款项后，于2012年12月将X室房屋交付给张云霞。张云霞收房后将X室房屋进行装修，并于2013年4月入住。现X室房屋实际登记地址为北京市海淀区四季青X嘉园北里X号楼X单元X室。此后，张云霞与简成玉、简淑丽因房屋过户问题产生纠纷。2018年，张云霞向本院提起诉讼，要求简成玉、简淑丽继续履行合同，简桂荣、简淑英等人配合办理X室房屋所有权登记手续。经本院审理查明：X室房屋是杨玉琴与北京颐泉房地产开发有限公司签订《北坞村腾退补偿安置协议书》置换、购买的安置房。杨玉琴系被腾退人，简成玉、简淑丽、周雪洁为共居人。杨玉琴系简成玉、简淑丽、简桂荣、简淑英、简淑玲之母，杨玉琴于2010年11月去世。双方均认可房屋买卖合同中约定的北京市海淀区四季青X嘉园X号楼X单元X室房屋系书写错误，出售的房屋实为X室房屋。2018年7月12日，本院作出（2018）京0108民初7481号民事判决，判决一、张云霞、简成玉、简淑丽继续履行于2012年11月2日签订的《房屋买卖合同》；二、简成玉、简淑丽、简桂荣、简淑英、简淑玲、周雪洁、北京颐泉房地产开发有限公司于本判决生效后10日内协助张云霞将位于北京市海淀区四季青X嘉园X号楼X单元X室房屋办理所有权登记手续，登记至张云霞名下，所需费用由张云霞自行负担。宣判后，简桂荣不服，提起上诉。2018年9月26日，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终7197号民事判决书，认定：简成玉、简淑丽与张云霞于2012年11月2日签订房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行己方义务。张云霞已经支付了全部购房款并入住诉争房屋，但诉争房屋尚未过户至张云霞名下，房屋买卖合同尚未履行完毕，张云霞尚未取得诉争房屋所有权。由于诉争房屋系杨玉琴原来的房屋拆迁安置而来，后杨玉琴去世，诉争房屋的权属必然涉及杨玉琴的财产继承问题。简成玉、简淑丽在未取得杨玉琴其他继承人同意的情况下，将诉争房屋出售给张云霞，构成无权处分。在无权处分的情形下，房屋的善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件，现房屋尚未过户至张云霞名下，不构成善意取得房屋所有权的条件。对于房屋买卖合同是否能够继续履行的问题，杨玉琴的继承人表示不同意出售诉争房屋，导致房屋买卖合同不具有继续履行的可能性，判决：撤销本院（2018）京0108民初7481号民事判决，驳回张云霞的诉讼请求。诉讼中，经张云霞申请，本院委托鉴定机构分别对X室房屋现市场价值及装修现值进行鉴定。鉴定过程中，张云霞自行撤回对装修现值的鉴定申请。2020年9月3日，北京京城捷信房地产评估有限公司出具《估价报告书》，载明：……二、估价对象：财产范围：X室房屋所有权及其应分摊的国有土地使用权，含室内装修，不含室内动产、债权债务等其他财产及权益……三、价值时点：价值时点为2020年8月14日……六、估价结果：……估价对象市场价值总额：6025518元；房地产单价：71613元/建筑平方米；专业意见：本次评估结果为设定估价对象为商品房条件下的市场价值，如估价对象房屋性质为按经济适用住房管理，根据北京市相关政策规定，按经济适用住房产权管理的住房上市交易时应按房屋售价的3%交纳土地出让金。根据注册房地产估价师的调查了解，目前该类房屋上市交易时均按网签价的3%交纳土地出让金。估价对象地区政府指导价约为21500元/平方米，估价对象网签价为1809010元，土地出让金为54270元。则估价对象房屋性质为按经济适用住房产权管理的市场价值为5971248元。本案庭审中，张云霞就诉讼请求提交（2018）京01民终7197号民事判决书、《房屋买卖合同》、付款凭证、《北坞村腾退补偿安置协议书》、2019年7月8日庭审笔录、手机截图、北京颐泉房地产开发有限公司《证明》等材料予以证明。简成玉、简淑丽对民事判决书真实性认可，对证明目的不予认可，简成玉、简淑丽认为现在还没有履行到过户阶段，不能明确合同无法履行。对庭审笔录的真实性认可，对证明目的不予认可，称该交易不适用催告条款。对《房屋买卖合同》、付款凭证、《北坞村腾退补偿安置协议书》、手机截图的真实性认可，对证明目的不予认可。对北京颐泉房地产开发有限公司《证明》无异议，认可X室房屋目前可以办理房屋产权证。简成玉就答辩意见提交2017年3月28日庭审笔录予以证明。张云霞对该笔录的真实性认可，对证明目的不予认可，否认知晓被告的家庭情况。简淑丽对简成玉提交的证据没有异议。经询问，张云霞明确表示，在收到简成玉、简淑丽返还购房款及全部赔偿损失款的情况下，同意一个月内将X室房屋腾退交还给简成玉、简淑丽。经释明，张云霞就其主张未提交其他相关证据。简成玉、简淑丽就各自答辩意见，未提供其他相关证据。本院认为，合法的民事权益受法律保护。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张云霞与简成玉、简淑丽于2012年11月2日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方应遵守履行。在合同履行过程中，张云霞要求简成玉等人继续履行合同并配合其办理房屋产权变更登记手续，经法院原审生效判决认定：诉争房屋系杨玉琴原有房屋拆迁安置房屋，杨玉琴去世后，诉争房屋的权属必然涉及杨玉琴的财产继承问题，因杨玉琴其他继承人不同意简成玉、简淑丽出售X室房屋，导致房屋买卖合同不具有继续履行的可能性。本案中，简成玉、简淑丽在合理期限内仍未协助张云霞办理X室房屋产权变更登记手续，简成玉、简淑丽已构成根本违约，理应承担违约责任。现张云霞起诉主张解除合同，简成玉、简淑丽退还已付购房款，请求合理，于法有据，本院予以支持。简成玉、简淑丽辩称张云霞知晓其家中情况，张云霞亦有合同责任之抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。因简成玉、简淑丽违约造成合同无法继续履行，现张云霞主张简成玉、简淑丽赔偿违约损失，请求合理，但张云霞主张赔偿432.6万元，并无充分依据，故本院将依据鉴定意见及双方提交的证据酌情予以判处。简成玉、简淑丽不同意赔偿张云霞违约损失，理由均不成立，本院不予采信。房屋买卖合同解除后，在简成玉、简淑丽退还张云霞购房款并赔偿张云霞合理损失的情况下，张云霞应将X室房屋及时返还给简成玉、简淑丽，具体腾退方案，本院酌情予以判处。关于张云霞起诉主张简成玉、简淑丽赔偿装修损失10万元之请求，因鉴定机构在鉴定意见中已考虑房屋装修情况，鉴定结果中所作价款业已包含装修价值，故本院对张云霞该项请求，不予支持。关于张云霞主张简成玉、简淑丽赔偿其购房中介费用，因相关费用并未实际发生，且该部分费用并非必然发生的损失，故本院对张云霞此项请求，不予支持。关于张云霞起诉主张简成玉、简淑丽支付自判决生效之日至实际支付之日止相关费用的利息之请求，因该项内容涉及判决生效后的执行问题，不属于本案判决范围，故本院对张云霞此项请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除张云霞与简成玉、简淑丽于二〇一二年十一月二日签订的《房屋买卖合同》。二、简成玉、简淑丽于本判决生效后七日内返还张云霞购房款二百一十万元。三、简成玉、简淑丽于本判决生效后七日内赔偿张云霞经济损失三百八十七万一千二百四十八元。四、张云霞于收到简成玉、简淑丽返还购房款二百一十万元及赔偿款三百八十七万一千二百四十八元后七日内将购买的位于北京市海淀区四季青X嘉园北里X号楼X单元X室房屋腾退交还简成玉、简淑丽。五、驳回张云霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费一万七千五百六十四元（张云霞已预交），由简成玉、简淑丽负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费五万七千八百一十八元（张云霞已预交），由张云霞负担四千二百一十九元，已交纳；由简成玉、简淑丽负担五万三千五百九十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  林宇军人民陪审员  李蜀晋人民陪审员  史金凤二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  董彦君