湖南省资兴市人民法院行 政 判 决 书（2020）湘1081行初73号原告：徐颖慧，女，1982年1月27日出生，汉族，湖南省桂阳县人，居民，住湖南省桂阳县。委托代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被告：桂阳县自然资源局，住所地湖南省桂阳县欧阳海大道107号。法定代表人：尹波，桂阳县自然资源局局长。出庭负责人：龚建国。委托代理人：邓瑞仁，男，1963年9月1日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县。委托代理人：何良开，湖南志浩律师事务所律师。第三人：桂阳县图书馆，住所地湖南省桂阳县鹿峰街道体育路16号。法定代表人：吴威，桂阳县图书馆馆长。委托代理人：龚茂湘，湖南志浩律师事务所律师。第三人：彭彰花，女，1961年10月2日出生，汉族，湖南省桂阳县人，居民，住湖南省长沙市。原告徐颖慧诉被告桂阳县自然资源局及第三人桂阳县图书馆、彭彰花不动产行政登记一案，于2020年9月7日向本院提起行政诉讼。本院依据《最高人民法院关于同意湖南省郴州市中级人民法院开展行政案件相对集中管辖试点工作的批复》于同日立案后，向被告及第三人邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。原告徐颖慧及委托代理人徐攀、被告桂阳县自然资源局出庭负责人龚建国、委托代理人邓瑞仁、何良开、第三人桂阳县图书馆馆长吴威及委托代理人龚茂湘、第三人彭彰花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐颖慧诉称，原告通过司法拍卖于2005年4月竞得第三人桂阳县图书馆综合楼第二层房屋，并依法办理了产权登记。当时交付房屋时存在通往二楼的楼梯通道，该通道位于现登记在桂阳县××号门面中。2020年3月，原告因在与桂阳县图书馆民事诉讼一案中，获取桂阳县图书馆的房产登记情况，发现桂阳县图书馆房产首次登记是在2002年5月31日，房屋所有权证号是房权证桂阳字第0××6号（以下简称0××6号房权证）。据0××6号房权证登记簿记载，第一层房屋编号为101－111号，正房11间，杂房5间，用途为门面。产权分户图中标识第一层为101-112号，其中112号房屋标识有楼道，未作为门面登记。2005年7月20日，桂阳县图书馆申请变更0××6号房权证登记，原桂阳县房产管理局为桂阳县图书馆颁发房权证桂阳字第0××7号房屋所有权证（以下简称1××7号房权证）。1××7号房权证分户图将112号房屋标识的楼道予以删除，标识为门面。之后，桂阳县图书馆将112号门面过户登记给第三人彭彰花名下。原告认为，桂阳县图书馆名下的原112号房屋中有通往二楼的楼道，未办理任何产权登记，也未登记为门面，但原桂阳县房产管理局在2005年7月20日为桂阳县图书馆变更登记时，将该房屋变更登记为门面，违背了更换新证应当以原产权证为依据的事实，属于违法行政，损害了原告应当享有的通行权利，其违法行政行为应予撤销，故，请求人民法院依法撤销1××7号房权证。原告徐颖慧为证明其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1.原告的不动产权证及附图；2.桂阳县图书馆的0××6号房权证和1××7号房权证；3.原告的原房权证及附图；4.拍卖交易确认书及交易凭证；5.桂阳县人民法院的调查令及其调取的资料；6.资兴市人民法院的调查令及其调取的资料；7.现场照片。被告桂阳县自然资源局辩称:一、原桂阳县房产管理局为桂阳县图书馆办理房屋产权证的行政行为合法。2002年6月3日为桂阳县图书馆办理的0××6号房权证中记载的房屋都是桂阳县图书馆在2001年建设的房屋。2005年7月20日，桂阳县图书馆申请房屋面积复核换证，原桂阳县房产管理局经审核后，为桂阳县图书馆换发了1××7号房权证，该证仍然是对桂阳县××房产证上的房屋进行登记，产权没有变更，只是房屋的建筑面积和编号有些小的变化。前述两个房权证中都包括了一楼的112号门面。至于0××6号房权证所附的一层平面图实际上是设计图，不是分户图，1××7号房权证中的附图才是分层分户图，是桂阳县房产测绘事务所依现状测绘的，测绘情况表明112号房屋并没有楼道。二、案涉房权证中分户图中112号门面是否有楼道标识对原告的权益不产生影响。1.112号房屋在办理转移登记给彭彰花之前，房屋权属是桂阳县图书馆的，该房屋的现状并没有楼道。2.112号门面转让给彭彰花并办证，不会影响原告的权益。3.112号房屋是否为楼道，是否作楼道使用由房屋现状决定，并不会由分户图中的标识决定，登记机关无权对房屋的作用（是否作楼道使用）作出处理。如果原告认为买房后，原有的楼道被作门面使用侵害了相邻权（通行权），可向法院提起民事诉讼，原告提起行政诉讼解决不了通行权的问题。4.原告购买时就清楚，112号房屋并没有楼道。综上所述，原不动产登记机关的发证行为合法，发证行政行为与徐颖慧没有法律上的利害关系，徐颖慧不具备原告的主体资格，依法应当驳回起诉。被告桂阳县自然资源局为证明其诉讼主张，向本院提交下列证据：1××6号房权证及其办证资料；2××7号房权证及其办证资料；3.第三人彭彰花的房权证桂阳字第0××8号房屋所有权证（以下简称1××8号房权证）及其办证资料。第三人桂阳县图书馆述称：一、原桂阳县房产管理局颁发的1107房权证权属来源清晰，颁证程序合法。桂阳县图书馆的综合楼于2001年建设，经申请，原桂阳县房产管理局于2002年6月3日为桂阳县图书馆颁发0××6号房权证。后来，因一层101-112共12个门面，除101外已售出了11个，二层于2005年4月10日通过法院公开拍卖给了原告徐颖慧，加上面积不准确等原因，桂阳县图书馆申请房屋面积复核换证，原桂阳县房产管理局于2005年7月20日据此颁发了1××7号房权证。房权证上备注二楼全部卖完，102-112门面已售。属于桂阳县图书馆的产权为一层101门面和三、四、五、六层房屋。二、原告起诉歪曲了事实。1.原告于2005年4月10日拍得桂阳县图书馆综合楼二层属实，并且于2005年4月26日办理了房权证桂阳字第0××5号房屋所有权证（以下简称0××5号房权证），但其购买的仅限于第二层房屋，有公共楼道可以上下通行，其拍得的标的物与桂阳县图书馆的101门面不相干。2.第三人彭彰花所有的112号门面在原0××6号房权证及现在的1××7号房权证上都作了产权登记。3.第三人彭彰花的112号门面内从房屋建成以来就不存在上下二楼的楼梯。原0××6号房权证的一层平面图是设计图，而不是房屋建成以后的分户图，设计图是可能变更的，最终的产权状况应以分户图为准。4.不管112号门面原来设计时是否有上下二楼的通道，均与原告无关。原告于2005年拍得桂阳县图书馆综合楼第二层时，已经对标的物的现状作了充分的了解，也知晓有通往二楼的公共楼道可供通行，时隔十五年之后再来主张本就不存在的通道，其理由明显不能成立。综上所述，请求法院查明事实，驳回原告的起诉。第三人桂阳县图书馆为证明其诉讼主张，向法院提交了下列证据：1××7号房权证；2.桂阳县图书馆与徐颖慧签订的门面租赁协议；3.桂阳县人民法院（2019）湘1021民初642号民事判决书；4.郴州市中级人民法院（2019）湘10民终3026号民事判决书；5.湖南省高级人民法院（2020）湘民申1445号民事裁定书；6.徐颖慧的承诺保证书；7.2002年5月桂阳县图书馆房屋登记核发权证申请表、一层平面图；8.桂阳县图书馆0××6号房权证；9.2005年7月桂阳县图书馆房屋登记核发权证申请表、房屋分层分户平面图；10.桂阳县图书馆综合服务楼门面销售协议书（两份）。第三人彭彰花述称，彭彰花与桂阳县图书馆签订购房合同，购买桂阳县图书馆出售的112号门面，并于2005年7月办理了1××8号房权证。彭彰花购买该门面时，门面内并没有楼梯，原告徐颖慧还租用过该门面开茶馆一年。原告的起诉没有任何事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的起诉。第三人彭彰花为证明其诉讼主张，向法院提交了下列证据：彭彰花为112号门面办理的房权证、国土使用证、契证。各方当事人提交的证据，经本院组织质证并经审查核实，本院均予以确认并在卷佐证。经审理查明，第三人桂阳县图书馆的综合楼位于桂阳县鹿峰街道体育路，于2001年建成。之后，桂阳县图书馆在2001年将综合楼第一层的门面对外出售，共出售门面11间。门面销售协议书中房号编序按该楼从南至北（即按大楼朝向从左至右）排序，其中本案第三人彭彰花购买编号为1号的门面（即本案诉争的平面图中112号房屋）。2002年5月，桂阳县图书馆向原桂阳县房产管理局申请办理综合楼的房屋产权登记。2002年6月3日，原桂阳县房产管理局为桂阳县图书馆的综合楼办理房产登记并颁发0××6号房权证。该房权证记载：房屋所有权人桂阳县图书馆；一层房号101－111、建筑面积419.01平方米、设计用途门面；……。0××6号房权证中的附图是采用该房屋的设计平面图，一层房屋房号编序按照平面图从左至右（即按大楼朝向从右至左）排序，分别为101－112号，与桂阳县图书馆出售门面的排序方向正好相反，彭彰花购买的1号门面在0××6号房权证所附平面图中编号为112号房屋。而且，平面图中112号房屋内有楼道标识。2002年9月2日，原桂阳县房产管理局在桂阳县图书馆的0××6号房权证的附记中标注101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111已售（注：该房号应当是指桂阳县图书馆出售门面的编号）。桂阳县图书馆综合楼建成后，第一层房屋除101号房屋（指平面图中编号）外，其他房屋均已出售他人。桂阳县图书馆为了二层房屋通行方便，将一层101号房屋改造成通往二层的楼梯通道，并将二层房屋出租给原告徐颖慧用于网吧经营。2005年4月，桂阳县图书馆因综合楼建设工程合同纠纷民事执行案件，桂阳县人民法院委托郴州市恒盛拍卖有限公司将桂阳县图书馆综合楼的二层房屋对外拍卖。2005年4月10日，原告徐颖慧竞拍取得该拍卖房屋。2005年4月25日，原桂阳县房产管理局在桂阳县图书馆的0××6号房权证附记中标注201－205已售。2005年4月26日，原桂阳县房产管理局依申请为徐颖慧二层房屋办理产权登记并颁发0××5号房权证。2005年7月21日，因0××6号房权证登记有错误，桂阳县图书馆向原桂阳县房产管理局申请换发证（变更登记），原桂阳县房产管理局通过测绘核实后向桂阳县图书馆颁发1××7号房权证。1××7号房权证记载：房屋所有权人桂阳县图书馆，房屋总层数六层，所在层数1－6层，建筑面积2118.68平方米。该房权证附记中标注：房号101－114门面388.58平方米；……。并注明其中102－112已售，二楼全部已售，原产权证为0××6号。该房权证登记簿附有桂阳县房产测绘事务所制作的房屋分层分户平面图，其中一层分户平面图标识101－112号房为门面，113、114号房为杂房。112号门面中无楼道标识。2005年7月21日，经桂阳县图书馆和彭彰花申请，原桂阳县房产管理局为彭彰花购买的112号房屋办理产权登记并颁发1××8号房权证。该房权证记载：房屋所有权人彭彰花，房号112，所在层数一层，建筑面积33.09平方米，设计用途商业。附记中标注：原产权证1××7号。徐颖慧竞拍购买桂阳县图书馆综合楼二楼房屋后，将房屋用于商业经营并继续将一层101号房屋作为楼梯通道使用。2006年12月30日，徐颖慧与桂阳县图书馆签订门面租赁协议，约定桂阳县图书馆将综合楼101号房屋租给徐颖慧使用，期限十年，年租金3360元。合同期届满后，徐颖慧仍在继续使用101号房屋作通道，但未再支付桂阳县图书馆租金。2018年9月，桂阳县图书馆向徐颖慧送达收回租赁门面的通知。2019年3月21日，桂阳县图书馆向人民法院提起民事诉讼，要求解除与徐颖慧的门面租赁关系并支付占用期间的租金。案经桂阳县人民法院一审，郴州市中级人民法院二审，湖南省高级人民法院再审，人民法院生效判决确认：解除桂阳县图书馆与徐颖慧之间的租赁关系，徐颖慧将101号房屋交还桂阳县图书馆，并支付占用费。2020年9月7日，原告向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.请求确认被告办理1××7号房权证的行政行为违法；2.请求撤销1××7号房权证，依照原产权性质及分户图重新办理新的产权证；3.请求撤销彭彰花的1××8号房权证；4.判令被告承担本案诉讼费。因原告诉讼请求中涉及多个行政行为，违背“一案一诉”的受案原则，诉讼中，经本院释明，原告撤回第三项诉讼请求。另查明，因机构改革，桂阳县不动产登记的职权现由桂阳县自然资源局行使。本院认为，本案被诉行政行为是桂阳县房屋登记部门于2005年7月21日为桂阳县图书馆综合楼办理的房屋变更登记并颁发1××7号房权证的行政行为。本案争议的主要焦点，一是原告主体是否适格；二是本案是否超过起诉期限；三是被诉行政行为是否合法。关于原告主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，原告徐颖慧是桂阳县图书馆综合楼二层房屋的权利人，其认为房屋登记机关将该综合楼一层112号房屋楼梯通道登记为门面，侵害了其合法权益，徐颖慧与本案被诉行政行为有利害关系，有权提起诉讼，故，本案原告主体适格。关于起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原桂阳县房产管理局虽在2005年7月21日作出了被诉行政行为，但原告在2020年3月前一直不知道被诉行政行为的具体内容，从原告2020年3月知道被诉行政行为内容之日起至起诉之日止，起诉期限未超过一年，且距被诉行政行为作出之日未超过因不动产提起诉讼的最长诉权保护期限二十年，故，本案未超过起诉期限。被告及第三人抗辩称本案已超过起诉期限，因无证据证实，本院不予采信。关于被诉行政行为合法性问题。评判本案被诉行政行为合法性应当以当时适用的法律规范为依据。《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日起施行至2008年7月1日废止）第四条第二款规定，申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。第九条规定，房屋权属登记分为：（一）总登记；（二）初始登记；（三）转移登记；（四）变更登记；（五）他项权利登记；（六）注销登记。第十八条规定，权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（二）房屋面积增加或者减少的；（三）房屋翻建的；（四）法律、法规规定的其他情形。申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。本案中，原桂阳县房产管理局于2002年6月3日为桂阳县图书馆办理综合楼的产权登记并颁发0××6号房权证，属于初始登记。在办理0××6号房权初始登记时，原桂阳县房产管理局未按照规定认真审查核实房屋的现状和面积，错误将房屋设计平面图作为房权证附图，导致房屋初始登记的现状、面积与实际不符，具体存在：每层房屋登记的面积与实际面积不一致；一层112号房屋登记平面图中标有楼道与房屋实际状况不符；一层房屋编号与实际已售门面编号不符等错误登记。正是因为0××6号房权登记存在错误登记，桂阳县图书馆遂于2005年7月申请更正登记。经桂阳县房产测绘事务所对房屋面积进行测绘，重新制作了房屋分层分户平面图，原桂阳县房产管理局于2005年7月21日为桂阳县图书馆综合楼办理变更登记并颁发1××7号房权证。1××7号房权证属于变更登记，不是换发证，1××7号房权证的房屋权属来源是0××6号房权证，是对0××6号房权证中的错误登记之处予以更正。更正登记后，1××7号房权证各层房屋面积与实际面积相符，附图中一层平面图112号房屋没有楼道标识与房屋实际状况相符。故，原桂阳县房产管理局于2005年7月21日作出的变更登记行政行为，并无不当。原告诉称一层112号房屋设计是楼道，0××6号房权证未将该房屋登记为门面，而1××7号房权证擅自改变了0××6号房权证登记内容，将112号房屋变更登记为门面，违背了更换新证应当以原产权证为依据的规定，属于违法行政，1××7号房权证应予撤销。原告上述主张与本院审理查明的事实不符，本院审理查明0××6号房权证实际包括了112号房屋的产权登记，只是因为登记时一层平面图中房屋的编号与桂阳县图书馆门面出售的编号混乱，导致0××6号房权证错误登记一层房号为101－111，并在附记中标注101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111号门面已售，造成112号房屋未予登记和未予出售的假象。综合本案在卷证据表明，0××6号房权证中登记的101号房屋应当就是指本案诉争的112号房屋，而且112号房屋实际并未建设楼道，故，原告以112号房屋错误登记为由诉请撤销1××7号房权证的理由不能成立，本院不予支持。况且，112号房屋早在2001年通过合法买卖，已由第三人彭彰花善意取得所有权，并于2005年7月21日办理了1××8号房权证，即112号房屋的产权登记已从1××7号房权证中分立，112号房屋的不动产权证是独立存在的，即使撤销桂阳县图书馆的1××7号房权证，彭彰花的1××8号房权证未经依法撤销仍然具有法律效力，原告欲通过本案诉讼撤销112号房屋产权登记并交将其作为其通往二楼通道的诉讼目的不能达到，原告诉请撤销本案被诉行政行为无实际意义。综上所述，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第六十九条之规定，判决如下：驳回原告徐颖慧的诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐颖慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  张志辉人民陪审员  黄**耕人民陪审员  雷勇华二〇二〇年十二月三十日法官助理李良桃书记员侯外凤附：本判决书所引用的法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。