上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初16827号原告：胡剑星，男，1985年12月28日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：杜建民。被告：钱永，男，1982年11月18日生，汉族，住安徽省。原告胡剑星与被告钱永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序审理，并于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告胡剑星及其委托诉讼代理人杜建民到庭参加诉讼。被告钱永经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告胡剑星向本院提出诉讼请求：1、原、被告解除租赁合同；2、被告即刻搬离并返还原告松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、被告支付房租及使用费，自2020年1月10日起，按照每月3,500元的标准计算至被告返还房屋之日止；4、被告支付违约金7,000元。事实和理由：2018年3月10日，原告将自己名下位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告。当日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2018年4月10日起至2021年4月9日止，月租金为3,500元，保证金3,500元。合同还约定承租方逾期不支付租金累计超过七日的，出租方可解除租赁合同，违约方应按月租金的一倍支付违约金。被告自2019年10月开始以各种理由及欺骗手段拖欠房租，经原告多次催讨后，被告又陆续支付了一部分，经计算，被告支付的租金对应的期限截止至2020年1月9日(实际该部分租金尚欠500元)，对于之后的租金一直未予支付。2020年8月25日，被告就欠付的租金出具了欠条，并承诺了支付时间，但逾期仍然没有支付。原告认为，被告逾期支付的行为已经符合合同约定的解除条件，故原告起诉至法院，请求判如所请。被告钱永未出庭答辩，但其于庭后即2020年12月17日至本院陈述如下：关于原告的第一、二项诉讼请求不予同意，被告要求继续履行合同并居住至合同期限届满为止。关于原告的诉讼请求三，被告的确没有支付自2020年1月10日起的租金，但不支付是有原因的，因为租赁的房屋老化、破损，被告要求原告维修，但原告至今未予维修，所以在原告没有修复前被告不同意支付租金。关于原告第四项诉讼请求，因被告不存在违约行为，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租人(乙方)签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条约定，甲方将位于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方。合同第二条约定，乙方承诺租赁该房屋作为居住使用；租赁期自2018年4月10日至2021年4月9日；房屋月租金为3,500元，每三月支付一期，乙方应于签约时支付首期租金，于下一支付周期前七日内支付每期租金，每逾期一日，则乙方需按双倍日租金支付违约金；乙方于签约定当日向甲方支付该房屋的租赁保证金3,500元。合同第五条约定，有下列情形之一，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方按月租金一倍支付违约金，如支付违约金不足抵充守约方损失的，违约方还应赔偿造成损失与违约金之间的差额部分。第五条罗列了解约的八种情形，其中包括乙方逾期不支付租金累计超过七日。合同第六条约定，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方，若有不足，乙方就不足部分应向甲方补足。合同另对其它事项进行了约定。因被告自2020年1月10日起的租金未予支付，经原告催讨，被告于2020年8月25日出具欠条一份，载明“今欠胡剑星房租2020年1月-2020年9月10日房租费9个月，人民币叁万壹仟五百元整，￥31,500元，于9月10日前付壹万伍仟元。”但被告并未按约支付。另查明：位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为原告及案外人史某某，登记日为2013年1月5日。审理中，原、被告一致确认，欠条中所载的租期九个月存在笔误，应为八个月，金额为28,000元。原告称，被告已付的保证金按照合同约定抵扣本案被告欠付的租金。被告称，租赁房屋存在的问题是渗漏、墙体脱落、瓷砖脱落、门锁损坏，上述问题在2019年5月就发生了，被告当即电话给原告，但至今未予修复。被告为此本院提供了其于2020年12月17日上午拍摄了房屋内照片，用以证明上述问题确实存在。原告称被告从未提出过房屋老化维修的要求，其认为从照片拍摄时间和损害情况来看，是被告为了本案抗辩需要刻意破坏房屋后拍摄。以上事实，有《房屋租赁合同》、欠条、微信往来记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。被告逾期支付租金，根据租赁合同第五条的约定，原告有权解除合同。至于被告所提的房屋老化，原告拒绝维修的抗辩，被告并未提供相应的证据予以证明，而且此抗辩也不能作为拒付租金的合理理由。故此，本院对于被告的抗辩不予采纳。综上，本院认为原告主张的解约理由成立，租赁合同应予以解除，合同解除归责于被告。关于合同解除的时间，因本案诉讼原前告并未以书面形式向被告提出解除合同，故应以本案诉状送达之日即2020年11月15日作为合同解除日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告返还房屋。同时，被告应按约向原告支付租金及使用费，原告主张被告按合同约定的每月3,500元的标准向原告支付自2020年1月10日起至房屋返还之日止的房租及使用费，于法有据，本院予以支持。关于保证金。原告要求按照合同第六条的约定抵扣租金，并无不当，本院予以支持。关于违约金。因本案系被告违约导致租赁合同解除，故原告依据合同第五条约定主张违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。但违约金的数额应为月租金的一倍即3,500元，原告对于一倍的理解有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡剑星与被告钱永于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月15日解除；二、被告钱永于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并将上述房屋返还给原告胡剑星；三、被告钱永于本判决生效之日起十日内支付原告胡剑星自2020年1月10日起至上述房屋返还之日止的租金及使用费(按照每月3,500元的标准计算，其中应扣除已付保证金3,500元)；四、被告钱永于本判决生效之日起十日内支付原告胡剑星违约金3,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，减半收取计469元，由原告胡剑星负担44元(已付)，由被告钱永负担425元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年十二月二十九日书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。