福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020闽05民终5425号 上诉人（一审原告、反诉被告）：刘彬，男，1992年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被上诉人(一审被告、反诉原告)：福建中超实业有限公司，住所福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**,统一社会信用代码：91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 上诉人刘彬因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初5253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘彬上诉请求：1.撤销一审判决，并依法发回重审或改判；2.判决一、二审诉讼费由中超公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。(一)一审法院对于逾期交房天数和对不可抗力的事实认定错误。按照合同约定交房日期为2018年12月31日，案涉房屋实际交房日期为2019年9月7日，逾期交房天数应为自2019年1月1日起至9月7日共计250天。一审法院认定2019年8月28日为实际交房日不合理。中超公司于2019年8月28日发出书面邮件通知，刘彬于8月30日签收，9月7日办理交房手续。中超公司于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明，9月2日取得房产测绘报告。显然2019年8月28日根本不满足交房条件，而且中超公司通知刘彬9月7日当天才可以交房，刘彬于9月7日当日即按照通知约定办理了交房手续，故2019年9月7日为实际交房日。按照《商品房买卖合同》关于逾期交付的违约责任，未约定除不可抗力以外其他的免责条款，也没有约定开发商可以顺延交房日期的其他免责事由，故此处的法定免责事由应按照《合同法》第一百一十七条之规定。不可抗力的认定必须同时满足不能预见、不能避免并不能克服三个必要条件。一审法院不能以开发商和承建方之间的合同约定来约束本案双方当事人之间的权利义务。按照《合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，开发商作为格式条款提供的一方，在合同存在争议时，应作出有利于购房者的解释。泉州地区的风雨天气不是不可抗力因素。台风天，阴雨天是泉州地区常见的气象表现形式，多风多雨的情况一直存在。中超公司作为专业的房地产开发商，理应清楚福建泉州连年多台风的气候条件，在签定合同时合理预见并合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。中超公司无证据证明在施工期间出现的阴雨天气与往年存在不能预见的异常、恶劣变化情况，将刮风下雨定义为不可抗力，于法无据。2017年环湾自行车赛的停工管制并不构成不可抗力，该赛段路线并未经过水木春天B地块施工沿线，不能成为延期交房的正当理由。停水停电不是不可抗力因素。一般停电停水公告会提前3-7天左右通知到位，政府的停电行为及自来水厂停水行为均属于日常生活中可以合理预见并且通过协调相关工作安排可以克服的情况，中超公司无证据表明施工期间出现有异于往年的因素出现，将日常生活中正常的停水停电定义为不可抗力，于法无据，有违司法公正。(二)一审法院关于刘彬逾期付款的事实认定错误。按照商品房买卖合同附件四的相关约定，采用按揭付款模式的，购房者须在签订合同的30日内付清房款。本案合签订同时间为2017年4月15日，那付款时间应该为2017年5月15日。刘彬不存在逾期付款的违约责任。中超公司未履行自合同签订起30日内进行备案的约定，违反诚实信用原则，应属违约。按照网签申请表封面页下方第3条和第4条注意事项，以及商品房合同第八章第十九条第一款“出卖人应当自本合同签订之日起30日内日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记情况告知买受人”的规定，开发商需在一个月内向泉州市房产交易中心备案并及时告知备案情况。中超公司却延迟到2017年9月14日才进行备案，直接导致刘彬无法签订贷款合同，从而履行不能，无法在5月15日前付清房款，产生的法律后果应该由中超公司承担。附件四相关条款作为格式条显失公平，且买受人履行不能，中超公司作为提供格式条款一方免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款无效。按照商品房买卖合同附件四相关条款规定，“进行商业贷款的，买受方需要在一个月内贷款到账。”依据行业交易习惯以及《农银发(2008)255号》文件，中国农业银行个人住房贷款管理办法第一条中规定“若按揭楼盘为尚未竣工验收的期房，作为限制性条款，首笔个人住房贷款发放必须是按揭楼盘项目五证齐全、楼盘主体结构封顶并符合其他规定条件。”但事实是开发商本身没有在房屋交易中心备案，银行无法进行审批贷款，并且6#楼楼体直到2017年10月10日才主体封顶，开发商向银行递交主体封顶证明之后，银行才会处理放款事项，购房者的按揭款才会排队放款，这都需要一定时间的缓冲准备。显然开发商通过附加条款只对买受方设置各种义务，却只字不提出卖方开发商应尽到的及时备案、及时提交封顶证明等义务，这种霸王条款性质的格式条款，严重损害了买受人利益，属于显失公平，买受人履行不能，依据《合同法》第三十九条、第四十条的关于无效的格式条款的相关规定，该条款无效。刘彬享有同时履行抗辩权和先履行抗辩权，在开发商备案和提交封顶证明之前，刘彬根本无法履行余款按揭到款的义务，按揭到款需要按揭银行、中超公司各方的配合，何时办理完毕并非由刘彬控制。另外，2017年限购限贷政策，银行额度受限，审批和放款都需要长时间排队，且2017年下半年7月份贷款利率上调，首套房贷款折扣取消，直接导致刘彬的贷款利息增加了10余万，如开发商在5月14日前备案成功，刘彬的贷款合同就可以在7月份前签订，于情于理刘彬肯定是希望越早贷款越好，其不存在逾期付款的违约责任。二、一审法院适用法律错误。《合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”即使最后法律上认定风雨天气、停水停电为不可抗力，也应该按照其影响，部分免除责任。中超公司提交风雨天气记录源头为争议房屋周边的气象站观测点，观测点会在一天24小时多个时间节点持续监测天气情况，仅证明了记录日当天存在风雨天气的情况，但没有说风雨天气是晚上还是白天，也没有证据表明其风雨天气的持续时间，晚上不影响工期，阵风阵雨也不会影响工期。一审法院直接认定其为不可抗力，并且免除了中超公司全部责任，于法无据。此外中超公司提交的施工停工明细表属于承建方和开发商之间的制约关系，该明细表真实性持疑，且与本案无关，不具有任何法律证明力。开发商如因工期延误造成损失应向施工单位主张权利，但并不能免除其对刘彬违约赔偿的义务，中超公司应按照商品房买卖合同的约定履约。 中超公司辩称，一、一审判决扣除台风天、自行车赛、中雨以上雨天、六级以上风天气等符合事实，也有充分的法律依据。案涉《商品房买卖合同》第十二条明确了在不可抗力的情况下，中超公司可免除逾期交付的责任。建筑业作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，在较大的风雨中施工存在安全隐患，尤其是出现极端天气时更增加了事故发生的可能性，不仅会增加了开发商的施工成本，更会危害劳动者的生命安全，故而大风大雨的极端天气中不利于施工也不可能施工。而恶劣天气下是绝对不能施工的，停工延期不可避免，故中大暴雨或6级以上风属不能预见、不可避免的不可抗力事由。此外，若无水、无电则不可能进行施工作业。二、根据合同中约定的逾期交房天数的计算方式应是自约定交房日2018年12月31日之次日2019年1月1日起算，至实际交付之日2019年8月28日止。在工程在竣工之前的无法完成竣工的各种不抗抗力因素都应计算在内。故合同签订之日起至2019年1月1日起不可抗议天数71天，应顺延至2019年3月12日，2019年3月12日起不可抗力天数2天，应顺延至2019年3月14日，因此逾期交房的日期为2019年3月15日起至2019年8月28日止。该顺延的计算方式认定事实清楚，中超公司的逾期交房天数为166日。三、根据合同约定，逾期交房违约金的计算标准应当分段计算，180天以内的按照全部房价款万分之0.5计算，超过180天的按照全部房价款的万分之1计算。按合同条款规定的文义理解，如两种逾期情形违约金的计算标准是分情形整段计算，则合同约定无须强调(1)和(2)不作累加，而且，第二种逾期情形，根据其表述的字面含义，合同约定的是逾期超过180日后的违约金计算标准。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律条款正确，应予维持。 刘彬向一审法院提出诉讼请求：中超公司向刘彬支付延期交房违约金共计25579.525元。 中超公司向一审法院提出反诉请求：请求法院判令刘彬向中超公司支付逾期付款违约金12220元（违约金以逾期应付款650000元为基数，其中自2017年7月14日起至2018年6月26日按每日万分之1计付）。 一审法院经审理认定事实如下： 2017年4月15日，刘彬与中超公司签订合同编号为201704150078的《商品房买卖合同》一份，约定由刘彬向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为1023181元，刘彬应当在2017年4月15日前支付首期房价款373181元，余款650000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四：1.以商业贷款方式支付购房款：（1）……买受人应在签署商品房买卖合同之日起20日内办理完毕，且买受人申请的按揭贷款应于签署商品房买卖合同之日起30日内汇至出卖人账户，买受人逾期办理完毕按揭贷款手续或买受人申请的按揭贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条执行。 该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向刘彬交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同于2017年9月17日在泉州市房屋交易中心登记备案。2017年10月10日该6号楼主体工程封顶。2017年4月17日和2018年12月27日，中超公司分别向刘彬开具房款为373181元、650000元的发票。2017年11月18日，刘彬申请的按揭贷款650000元于汇入中超公司账户。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知刘彬于2019年9月7日交房，刘彬于2019年8月30日签收，并按通知时间办理交房手续。 一审法院认为，双方主要的争议焦点为：本诉部分：中超公司逾期交房天数如何认定。反诉部分：刘彬是否存在逾期付款的事实。 关于本诉部分争议焦点，从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对刘彬所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况，刘彬对中超公司提供的证明雨天、大风、停水停电天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，但未提供证据予以反驳，故对刘彬该相应主张不予采纳。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2017年4月15日至约定交房日2018年12月31日期间，存在中雨及六级以上风56天、热带低压和台风5天、自行车赛1天、停电6天、停水3天，共计延误工期71天，故中超公司可延期至2019年3月12日交房。2019年1月1日至2019年3月12日，中雨2天，顺延至2019年3月14日交房。逾期交房的天数应当自2019年3月15日起算，至实际通知刘彬交房的2019年8月28日止逾期天数为166天。 关于反诉部分争议焦点。刘彬虽于2017年4月15日签订《商品房买卖合同》，但该房屋于2017年10月10日才完成主体工程，具备办理按揭贷款的条件。因此，根据合同附件四商业贷款方式余款付款期限30日的约定，刘彬应于2017年11月10日前支付剩余款项。现刘彬于2017年11月18日将剩余按揭贷款支付至中超公司账户，构成逾期付款，逾期天数8天。 综上所述，刘彬与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、中雨以上雨天、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为166日。中超公司应按全部房价款1023181元为基数按每日万分之一的标准向刘彬支付逾期交房违约金8492.4元（1023181元×0.00005×166天），对刘彬请求的超出部分不予支持。关于反诉请求，双方在合同附件中明确商业贷款的办理及构成逾期付款的情形，但作为付款义务人，刘彬未能依约按时将剩余未付购房款汇至出卖人账户，亦属于逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任。刘彬逾期付款8天（2017年11月11日至2017年11月18日），根据商品房买卖合同第八条“逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”的约定，刘彬应向中超公司支付逾期付款违约金260元（650000元×0.00005×8天）。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内向刘彬支付逾期交房违约金8492.4元；二、刘彬应于判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期付款违约金260元；三、驳回刘彬的其他诉讼请求；四、驳回福建中超实业有限公司的其他反诉诉讼请求。 二审期间，双方当事人没有新证据提交。 经审查，一审查明事实清楚，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：1.案涉房屋的实际交房时间及逾期交房天数？2.逾期付款违约金数额？3.刘彬是否存在逾期付款？ 一、关于案涉房屋的实际交房时间及逾期交房天数问题。 经审查，中超公司于2019年8月28日书面通知刘彬于2019年9月7日交房，刘彬于2019年8月30日签收该书面通知，刘彬亦于2019年9月7日办理交房手续。中超公司发出书面通知仅为告知具体交房时间，而非于发出通知之日即可办理交接手续，同时刘彬亦按照中超公司通知的时间完成房屋交接手续，故，双方实际交房时间应为2019年9月7日。一审法院认定交房时间为2019年8月28日错误，予以纠正。根据本院针对中超•水木春天B地块5、6号楼所作出的业已生效的同类判决，中超公司提供的气象资料、停电停水公告、施工日记、停工明细表等证据可以作为中超公司延期交房的依据。结合一审认定的可延期交房情形，本院对中超公司可据以延期交房天数认定如下:自合同签订之日起即2017年4月15日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，中雨以上雨天应为48天（应扣与台风天气重叠的1天），一审认定错误，应予纠正。综上，中超公司可以作为延期交房的事由为，自合同签订之日起即2017年4月15日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天（包含2018年9月15日、2018年11月1日）、自行车赛1天、中雨以上雨天48天（应扣除2018年11月1日）、6级以上大风6天（应扣除2018年9月15日、2018年11月1日）、停电6天、停水3天，共计69天。自2019年1月1日起延期69天，即至2019年3月10日止，期间又存在中雨以上天气4天，故交房时间再次延长4天，至2019年3月14日，又是中雨以上天气顺延，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月15日，而中超公司至2019年9月7日方履行完毕相应交房义务，逾期天数为176天。一审法院认定中超公司逾期交房天数为166天错误，予以纠正。 二、关于逾期交房违约金。根据双方《商品房买卖合同》第十二条的约定“（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）及利息，并支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”，中超公司逾期交房天数为175天，未超180天，应当按照每日万分之0.5的标准计算逾期交房违约金。经计算，中超公司应支付的逾期交房违约金为9003.99元[（1023181元×0.05%）/天×176天]。一审法院判决中超公司应支付刘彬逾期交房违约金8492.4元错误，予以纠正。 三、关于刘彬是否存在逾期付款问题。 本院认为，案涉房屋于2017年10月10日才完成主体工程，具备办理按揭贷款的条件，因此，根据双方合同附件四关于商业贷款方式余款付款期限30日的约定，刘彬支付余款付款期限亦顺延至2017年11月10日。现刘彬于2017年11月18日履行支付余款义务，构成逾期付款，逾期天数8天，一审法院认定清楚，应予维持。 综上所述，刘彬的上诉请求部分成立，予以支持；一审认定事实有误，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5253号民事判决第二项、第四项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5253号民事判决第一项、第三项； 三、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给刘彬逾期交房违约金9003.99元； 四、驳回刘彬一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件本诉受理费439.4元，减半收取计219.7元，由刘彬负担77元，福建中超实业有限公司负担142.7元；反诉案件受理费减半收取52.75元，由刘彬负担1.1元，福建中超实业有限公司负担51.65元。二审案件受理费50元，由刘彬负担10元，由福建中超实业有限公司负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 王莉莉 书 记 员 梁锡鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。