广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初15434号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司，地址：广东省惠州市惠城区汝湖镇角洞水库库区内，统一社会信用代码：914***********404F。法定代表人：黄某1。代理人：黄凤娟，女，汉族，1986年11月21日出生，身份证号码：441************524，住惠州市惠城区更楼下****,系原告公司职员。代理人：刘凤英，女，汉族，1992年12月29日出生，身份证号码：441************045，住惠州市惠城区*************,系原告公司职员。被告：马志强，男，汉族，1963年04月28日出生，身份证号码：632************650，户籍地址：惠州市惠阳区*****************，住惠州市惠城区*********、广东省惠州市惠城区东平东湖花园五区********。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉被告马志强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人黄凤娟、刘凤英及被告马志强到庭应诉。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉称，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司受托为雅居乐白鹭湖君临天下提供物业服务,被告是君临天下25栋1201号房的业主。该房屋建筑面积为332平米,系高层住宅。依据有关法规规定及相关约定,该房屋物业管理服务费的标准为每月每平方米1.8元,即被告每月需向原告缴交物业管理服务费598元。自2019年1月起至2020年5月31日止,被告拖欠原告物业管理服务费人民币10166元及逾期付款违约金1235元，自2019年1月起2020年4月30日止，被告拖欠原告代为垫付的公摊电费481.36元。以上欠费合计11882.36元。该欠费虽经原告多次催缴,被告仍拒绝支付。为维护原告及全体业主的合法权益,特向贵院提起诉讼,请依法及时裁决：1.判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费10166元;2.判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金1235元（以每月未缴纳的物业管理服务费为基数,按每日千分之一的标准，计算至付清之日止，暂计至2020年5月31日）;3.判令被告向原告支付自2018年12月1日至2020年4月30日止的公摊电费481.36元;以上第1至3项费用共计:11882.36元；4.请求判令被告承担本案全部诉讼费。被告马志强答辩称：一、被答辩人不具有起诉答辩人的主体资格，被答辩人究竟是何方神圣？没有人告诉过答辩人，也没有人给过其任何信息资料，因此，答辩人既不认识也从未与其发生过任何交往，更未与其签订过《前期物业服务协议》，因此被答辩人不是案涉《前期物业服务协议》的当事人，当然不具有依据《前期物业服务协议》对答辩人提起诉讼的主体资格。二、被答辩人不具有对答辩人所属房产进行物业管理的主体资格，1、答辩人没有授权或者委托被答辩人对答辩人所属房产进行物业管理，2、惠州雅居乐-白鹭湖项目所有的房产早己于2015年底全部销售完毕，所有房产所有权均属于购房人，并且房屋所有权人己经组织成立业主委员会，被答辩人不是全体业主选聘的物业管理服务企业，3、因务院《物业管理条例》第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业”、第二十四条“因家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业”、第十一条“业主共同决定：……。选聘和解聘物业服务企业…”、第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格“、第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”等条款，均明确规定了物业服务企业的主体资格、选聘方式、服务权限等。（1）雅居乐-白鹭湖的开发商在前期销售过程中，拒不按照法定程序通过公开招标方式选聘物业服务企业，并且未将房产开发和物业管理相分离，而是指定下属单位作为其所销售房产的物业管理企业，并且在所有房产均己销售完毕并且己经成立业主委员会后拒不移交物业管理权，明显违反了《物业管理条例》强制性规定。（2）“分公司”显然不具备有法人资格，雅居乐-白鹭湖的开发商为了让其一个下属单位垄断其所开发的整个广东省甚至全国区域的所有物业管理，并由其下属单位成立诸多“分公司”，管理每一个区域的物业，如此做法，不仅严重违背《物业管理条例》，而且明显属于垄断经营。（3）雅居乐-白鹭湖的开发商指派下属单位管理其所开发的所有物业，不仅违背全体业主的根本意愿，而且损害全体业主的合法权益，它们上下勾结，坑害业主、谋取暴利、极力推脱开发商对房屋质量所应承担的法律责任，并利用其对于开发商所销售房屋的控制，肆意损害小业主的合法权益，己经引起小业主的强烈不满！全体小业主成立业主委员会并公开聘物业管理服务企业，但遭到开发商及其下属物业管理单位的极力抵制和打压，除拒不向小业主交还所销售房屋的控制权，也不向业主委员会移交整个小区的物业管理权，至今强行霸占物业管理权不放，己经严重威害到全体小业主合法权益和经济利益，小业主作为弱势群体，虽然对其所作所为无可奈何，但是绝不会停止抗争和依法维权。三、被答辩人的起诉违背事实和情理，1、答辩人于2015年购买雅居乐-白鹭湖两套预售房产，2017年7月16日开发商电话通知答辩人去收楼，到了物业管理中心后，工作人员让答辩人先签署相关收楼文件、领收钥匙并缴交收楼之前的物业管理费后再去看房，进门后发现，房内墙壁、地面多处裂缝、破损和凹陷，储物间玻璃破碎、大小阳台钢筋裸露和生锈，一片破烂景象，令人震惊！答辩人立即回到物业管理中心，提出拒绝收楼，并在业主收楼表上签署了“因房屋严重质量问题，尚未达到收楼条件，拒绝收楼，要求立即进行整改并达到质量标准后才能收楼”后就离开了。2017年7月16日，物业管理中心负责人黄小姐打电话给答辩人说，房屋内的所有问题都己经处理好，是她新自安排处理的，保证没有问题，叫答辩人过来收楼，到了物业管理中心后，黄小姐说公司要求必须把之前的物业费交了再去看房，不然她不好交差，这样让答辩人先刷卡交了2万3千多元物业管理费，说是先交2年的物业费，以后由银行代扣，之后，黄小姐安排工作人员带答辩人看房，结果发现房内的墙壁、地面裂缝、破损凹陷地方用水泥进行了修补，但修补非常粗糙并且面积巨大，并且阳台上的钢筋露出来和生锈的地方只是用水泥刷了一下，将锈迹进行遮盖，还有很多地面裂纹根本没有处理（详见现场照片）。为此答辩人非常恼火、当场骂黄小姐是诈骗犯！现场的工作人员也看不过去，说这样子肯定不行，必须重新做过！答辩人回到物业管理中心痛骂黄小姐，要求退还物业管理费并要撕毁收楼文件，黄小姐一再道歉并称是施工队骗了她，她保证一定负责搞好。并让物管员把有关质量问题全部记录下来，保证会让答辩人满意，让答辩人不要生气！过了段时间，在答辩人的催问下，黄小姐说搞好了，让答辩人过来看，在物管员的带领下再次去看房时，发现除了阳台钢筋生锈部分又用沥青刷了以外，其余地方根本没有动！由于物业管理中心和黄小姐根本不讲诚信，也根本不想解决问题，所以答辩人再也没有找过她们。由于答辩人急着要住，所以想凑合一下，简单装修算了，为此选了个日子并聘请装修公司出了方案，并在房产内贴了“开工大吉”（至今还贴在墙上），准备动工，结果装修公司派来的工人看过现场后，发现地板破碎和墙面裂缝和大面积的凹陷后，说处理不好他们不敢动工，说万一房子塌了，他们负不起责任，导致答辩人至今也不也再进去房屋。对于房屋存在的所有质量问题，黄小姐和物业管理中心的工作人员完全清楚，而且2017年7月16日和2017年7月22日的收楼验收表中均有记载。并且物业管理中心工作人员多次去现场时也拍了很多照片，对于房屋内状况以及存在的质量问题，法院随时可以进行现场勘察。令人难以理解的是，作为开商的雅居乐公司和其下属物管单位，为什么要睁眼说瞎话，其不仅对房屋存在的严重质量问题以及没有达到验收标准避而不谈，反而声称是答辩人拖欠物业费不交，其说法完全颠倒黑白、违痛事实！难道雅居乐公司真的穷疯了，需要用这种手段搞钱吗？雅居东公司和其下属物管企业利用其强势地位，不仅公然欺压小业主，而且故意捏造事实、滥用诉权，起诉小业主，如此霸道行径，显然毫无道德和诚信可言！2、由于雅居乐公司作为开发商，其所销售房屋存在的严重质量问题并且没有达到验收标准，而指使下属物管企业利用欺诈手段骗取答辩人前去收楼并收取答辩人23000多元的物业费，显然毫无道理！对于所收取答辩人的物业费，必须立即退还答辩人，对于所存在的房屋质量问题，必须立即按照房屋建筑质量标准和建设工程施工规范进行整改，在完成整改并取得建设工程主管部门核发的质量检验合格证后，才能向答辩人交付房屋，如果其不做整改或者整改不到房屋质量要求的，当然无权要求答辩人缴交物业费！审理查明的事实经审理查明，原告雅居乐生活服务股份有限公司惠州分公司受托为雅居乐白鹭湖君临天下提供物业服务，被告系君临天下25栋1201号房的业主（建筑面积332平方米，以下简称“涉案房产”）。原被告双方于2015年8月23日签订了《前期物业服务协议》，协议第8.1.2条约定：1、住宅、住宅按建筑面积每户每月每平方米1（不含水、电公摊费用及房屋共用部位、出售车位管理费、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），8.3.1条约定：发展商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理费，依据甲方授权，乙方可直接向物业使用人收取物业管理费，但甲方就缴物业管理费事宜与物业使用人承担连带清偿责任；8.3.2条约定：甲方须按本协议约定缴交物业管理服务费。乙方每月11日11日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付日止每日按应交服务费的千分之一计付滞纳金。8.4.1约定：每月10日前收取当月物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用。被告于2017年7月22日签收收楼验收表及领取锁匙。原告称被告一直有按时缴交物业服务费及公摊水电费，但自2019年1月1日至2020年5月31日欠拖的物业管理费10166元、2018年12月1日至2020年4月30日公摊电费481.36元。另查明，雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司与被告双方于2015年8月23日签订了《前期物业服务协议》，雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司于2017年9月19日经惠州市工商行政管理局核准变更登记，变更了公司名称（变更后为：雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司）及经营范围（详见原告提交核准变更登记通知书）。上述事实，有身份证、营业执照、《业主信息登记表》、业主收楼验收表、《前期物业服务协议》、《业主文件钥匙签收清单》、催收函及EMS快递单、送达详情、微信聊天记录、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《雅居乐白鹭湖各项收费标准表》、雅居乐白鹭湖收楼通知书、核准变更登记通知书、电费公摊明细表、房屋质量问题现场照片、物业管理人员查看房屋质量问题现场照片、2017年7月16日业主收楼验收表、2017年7月委托扣款协议、2017年7月17日收据及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由与结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，原、被告于2015年8月23日签订了《前期物业服务协议》是当事人真实意思表示，未违反禁止性法律规定，合法有效。原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2019年1月起就未缴交物业费、自2018年12月未缴公摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费、公摊费水的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每月10日前交纳管理费用，每逾期一日收取欠费金额按所欠的数额为基数的千分之一计算违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告称其物业服务工作人员诈骗手段使其签下收楼验收表及房屋质量劣质等问题，被告如果认为其造成损失，被告应收集证据明确责任主体，另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告马志强应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付2019年1月1日至2020年5月31日的物业服务费10166元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告马志强应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付2018年12月1日至2020年4月30日的公摊电费481.36元。三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。本案受理费48.53元（原告已预交），由被告马志强负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年十二月五日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威