广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终2071号 上诉人（原审原告）：杨志，男，汉族，1973年7月20日出生，户籍地凤山县，现住广西壮族自治区河池市金城江区。 上诉人（原审原告）：黄贵东，女，壮族，1974年12月24日出生，住广西壮族自治区河池市金城江区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：韦升壮，广西铁义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韦华，男，壮族，1984年3月4日出生，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 被上诉人（原审被告）：覃蒙萱，女，壮族，1987年5月12日出生，住址同上。 上诉人杨志、黄贵东与被上诉人韦华、覃蒙萱房屋买卖合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初982号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人杨志、黄贵东上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判由被上诉人韦华、覃蒙萱支付违约金68000元；2、案件全部诉讼费由被上诉人韦华、覃蒙萱承担。事实和理由如下：1、本案《房产交易协议》已明确约定，2016年7月15日前办理过户手续，如不按照该约定日期办理，则支付相应违约金。但是，直到2020年3月30日，韦华才帮杨志、黄贵东办理公户登记，远远超过协议约定的过户期限，考虑到实际，杨志、黄贵东愿意放弃部分权利，只要求韦华、覃蒙萱支付68000元违约金，相当于抵消应当支付的尾款。一审法院认为杨志、黄贵东没有在合理期限内解除合同，存在过错，无需承担违约金，该认定是错误的，韦华、覃蒙萱违约事实明显，应支付违约金。 被上诉人韦华、覃蒙萱答辩称，1、讼争房屋不能按照合同约定时间过户，是政策性原因，并非韦华一方的过错。2、签订房产协议时，杨志、黄贵东是知道讼争房屋性质的，属于单位房，房子的相关证件原件也是由杨志一方保管。 杨志、黄贵东向一审法院起诉请求：一、判令韦华、覃蒙萱支付违约金68000元；二、本案诉讼费由韦华、覃蒙萱负担。 一审法院认定事实：原告杨志、黄贵东系夫妻关系，被告韦华、覃蒙萱系夫妻关系。2016年杨志、黄贵东经人介绍买房认识韦华、覃蒙萱，2016年2月27日，韦华（卖房方甲方）与杨志（购房方乙方）签订《房产交易协议》，主要内容约定：甲方将其拥有的位于河池市食品药品检验所的房屋（所有权证编号：金20144197号产权人：韦华、覃蒙萱），建筑面积124.02平方米，以448000元出售给乙方。双方于2016年2月27日正式交房（因政策原因，双方沟通决定先交付使用，并定于2016年7月15日前向有关部门办理过户手续，即约定于甲方取得《房产证》满两年之日后共同配合办理过户手续）。房款分三期支付，定金10000元充抵房款已于2016年2月20日收取，第二期380000元在交付房屋钥匙交接由乙方支付给甲方，最迟不超过2016年2月27日，第三期尾款68000元在双方办理完过户手续后10天内付清。甲方如不按协议规定的日期交付房屋及办理房产过户的，每逾期1天按房价的总额3‰计算违约金给乙方，逾期超过1个月的，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，还应赔偿乙方所交房款的30%，并承担因此受到的损失。协议签订当日，韦华交付房屋钥匙给杨志，杨志通过银行转账的方式转款37万元进韦华帐户。2016年3月29日，黄贵东出具收据给韦华，证明收到韦华交付的涉案房屋产权证（金字第××号两本）和个人住房档案（04922649号）。2016年7月1日，黄贵东与杨志到原河池市房管局（现为河池市不动产登记局）办理房产变更登记，经工作人员告知因涉案房屋没有《土地使用权证》不能办理变更登记。2019年12月13日，韦华、覃蒙萱取得涉案房屋《不动产权证书》（产权证号：桂20**河池市不动产权第**），2020年3月30日，杨志、黄贵东取得《不动产权证书》（产权证号：桂20**：桂20**河池市不动产权第**覃蒙萱向杨志、黄贵东催付购房尾款68000元，杨志、黄贵东遂诉至本院，提出判如所请。 另查明，1、韦华于2020年6月3日以房屋买卖合同纠纷为由，向一审法院提起诉讼，要求杨志、黄贵东支付购房尾款68000元，该案现已审理终结；2、涉案房产系单位房改房，河池市食品药品检验所证明：2014年7月统一为单位住户办理房产证，因机构改革未能办理土地证。统一由广西思科勘测设计有限公司统一为各个住户代办不动产权证后才能上市交易；3、2019年7月23日，韦华向广西壮族自治区河池食品药品检验所交纳土地出让金13485.60元。2019年12月25日，韦华通过手机的方式发内容为“黄姐据说那个土地证已经得了近期可以办理过户手续你加一个微信我把所需要的材料发给你看一下先准备好材料到时候好去办理”的短信给黄贵东。2019年12月27日，韦华再次向黄贵东的手机发送河池思科测绘经办人及联系方式；4、黄贵东确认在2019年12月25日收到韦华的短信后知道土地证是通过思科公司代办理，在收到短信后将涉案房屋的材料交给单位去办理不动产证，不清楚单位何时办理好。根据韦华提供的思科公司工作人员的联系方式，于2020年3月2日联系思科公司人员并交付办证费2000元给思科公司人员，2020年3月15日收到思科公司通知案涉房屋可以过户。2020年3月18日杨志通知韦华办理过户，2020年3月30日领到变更登记后的不动产权证。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨志、黄贵东主张韦华、覃蒙萱承担违约责任，应提交相应的证据证明韦华、覃蒙萱存在违约的事实。本案中，杨志、黄贵东在交易时对房屋的性质已知情，双方在合同中亦对逾期办理房产过户超过1个月的，乙方有权解除合同，甲方将退还已收房款并赔偿乙方损失的违约责任进行了约定。杨志、黄贵东在知道导致涉案房屋未能过户原因的情况下，未提出解除合同，视为其已认可了当时房产变更登记条件尚未成就的客观因素。之后，韦华交纳土地出让金，得知房产具备过户条件后，及时通知并协助配合办理过户手续，故一审法院认为，杨志、黄贵东的诉请理由不充分，证据不足，无法支持。综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杨志、黄贵东的诉讼请求。案件受理费1500元，减半收取750元（原告已预交），由原告杨志、黄贵东负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：韦华、覃蒙萱是否应支付逾期办证违约金？ 本院认为：虽然本案讼争房屋办理过户的时间，远远超出《房产交易协议》约定的期限，但经查明，未能按照约定办理的原因，是由于讼争房屋属于河池市药检所单位房，因机构改革等未能及时办理得土地使用权证。换言之，不能办理土地证以及何时才能办得，这些都不是韦华、覃蒙萱可以预见或避免的，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，本案被上诉人韦华、覃蒙萱无需承担违约责任，上诉人杨志、黄贵东的上诉理由不成立，不予采纳，一审判决实体处理正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人杨志、黄贵东的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由上诉人杨志、黄贵东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月七日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷