河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0303民初1981号 原告（反诉被告）：吴新巧，女，1960年9月30日出生，汉族，住秦皇岛经济技术开发区。 委托诉讼代理人：董新，河北德圣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘文茹，女，1962年10月12日出生，汉族，住秦皇岛市山海关区。 委托诉讼代理人：孙丽丹，河北鼎路律师事务所律师。 原告吴新巧与被告刘文茹租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴新巧向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》并搬出房屋，恢复原状；2.被告向原告支付从2020年4月1日至判决生效之日的租金、物业费11149元；3.被告负担诉讼费。事实和理由：2017年4月19日，刘文茹与吴新巧签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，刘文茹承租吴新巧位于山海关兴华商城2号楼104、105号房屋，租期五年，自2017年4月1日起至2022年3月30日止。租金第一年为50000元，以后每年房租随行就市。2019年双方因房租问题被告将原告起诉，山海关区法院经鉴定认定2020年4月1日至2021年3月31日租金为43700元。2020年4月1日后被告未交纳租金。2020年9月18日、21日，原告两次向被告发出《告知函》，要求被告交纳租金，并给予一定期限，否则解除合同。但被告仍未交纳。双方签订的合同约定物业费由被告交纳，因被告未交物业费，导致物业公司起诉原告，法院判决原告承担物业费11149元。 刘文茹辩称，原告的诉求没有事实和法律依据。原告本次诉求中要求解除租赁合同是单方强行解除合同的违约行为，其应当按照合同约定及法律规定承担相应的法律责任。既然原告要求解除合同，被告同意解除。 刘文茹向本院提出反诉请求：1.反诉被告给付反诉原告解除合同可得利益损失20000元；2.反诉被告赔偿反诉原告提前解除合同遭受的房屋装修损失20000元，后变更为60000元。 吴新巧辩称，解除租赁合同是按照合同法规定，由于被告违约并且经过原告合理期间内催告才解除的，所以本案并不是原告单方强行解除的违约行为，其次根据租赁合同约定双方没有对解除合同后的损失及装修问题进行明确约定，仅约定合同到期被告不再承租，将有权向新承租者按折损收取装修费用。关于双方解除合同的装修费没有约定。基于以上两点，首先是被告先违约拒绝支付租赁费，并且合同上没有明确装修费用分担，我方认为不应承担解除合同装修损失费用。第二，关于可得利益损失我方不应承担。因为根据合同法规定违约状态下赔偿损失应该是直接损失，并且可得利益损失没有明确计算依据和标准，再加之是被告先违约，我方不应承担解除合同可得利益损失。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年4月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，刘文茹承租吴新巧位于山海关兴华商城2号楼104、105号房屋，租期五年，自2017年4月1日起至2022年3月30日止。租金第一年为50000元，签订合同当日一次性付清，以后每年房租随行就市。合同还约定，物业费由刘文茹负担。合同生效后，刘文茹对租赁房屋进行了装修，并按照约定支付了第一年租金，第二年租金于2018年3月24日支付，但在刘文茹向吴新巧支付第三年的租金50000元后，双方对租金问题出现分歧。为此，刘文茹向本院提起诉讼，要求确认2019年4月1日至2020年3月的租金。本院经鉴定认定，2019年4月1日至2020年3月31日的租金为46000元，2020年4月1日至2021年3月31日租金为43700元。2020年4月1日后的租金刘文茹未交纳，且2018年后的物业费未交纳。2020年7月，秦皇岛佳乐物业服务有限公司起诉吴新巧，请求支付2018年5月至2020年5月的物业费12384元，本院判决吴新巧支付物业费11149元。 吴新巧提交如下证据： 证据一、房屋租赁合同一份，证明原告将涉案房屋出租给被告，合同约定被告承担物业费。 证据二、山海关法院（2019）冀0303民初4097号，证明经过法院判决2020年4月1日至2020年3月31日租金为43700元，在2020年4月1日以后被告就并未交纳租金，直至二审开庭时原告当庭告知被告缴纳租金否则解除合同，并且山海关法院判决书认定事实部分，明确确认被告仅支付了租金不包括物业费。 证据三、2020年9月8日、2020年9月21日原告先后两次向被告发出《告知函》，再次要求被告尽快交纳租金，基于一定期限否则将解除合同，已经提前要求承租人在合理期限内支付； 证据四、微信聊天记录两页、照片两张，内容为原告将告知函通过微信和贴门的形式向被告送达，证明原告已经将告知函送达被告，被告仍没有履行。 证据五、山海关法院（2020）冀0303民初630号判决书，证明由于被告没有交纳物业费导致原告被起诉，判决我方支付11149元，根据合同约定该费用应该由被告承担。 证据六、资产评估报告一份，该报告结论有效使用期限为1年。2020年1月20日至2021年1月19日，证明该报告在有效期内，明确房屋租金价格。在评估对象内容里写明被告为简单装修，瓷砖地面肯德基门。 刘文茹发表如下质证证据意见：对证据一真实性、合法性没有异议，合同约定被告承担物业费，没有约定物业费向谁支付，无论被告将物业费用支付给原告还是物业公司都是履行了义务。判决书不能作为2020到2021年房屋租金价格依据，该份判决书陈述的是原告提交评估报告内容之一，因该报告因新冠疫情期间不能适用。43700元不能作为该年度租金价格。证据三、四因房屋租赁价格不能确定，通知不产生法律效力。证据五因原告没有将被告支付其5000元物业费支付给物业公司导致物业公司主张11149元物业费，5000元不应该由我方承担，应该由原告承担。评估报告因新冠疫情导致2020年租金评估价格失去法律效力。当时被告租赁原告房屋是毛坯房，所有装修都是被告支付的。所以报告简短写明只是简单陈述房屋现状，装修应该以实际发生为准。刘文茹租赁原告房屋是毛坯房状态，兴华商城的物业公司是知晓的，法院可以核实。 刘文茹提交如下证据：装修费用明细两页，工程预算一页，轻工辅料装修报告单一页，草图六页，具体的效果图六页。证明支付装修费137085元。 吴新巧发表如下质证意见：对证一的三性不认可，是被告自己制作的，没有任何单位的盖章签名；证据二预算是由秦皇岛广贸工程有限公司出具，但日期为2020年11月24日，该预算单上没有其单位盖章，并且被告在2017年签订合同以后马上进入装修，日期不符，属于虚假证据；证据三轻工辅料报价单三性不认可，报价单为2020年11月22日，所以属于后补的，该公司名称为秦皇岛万拓公司，没有法人签字盖章；对证据四、五的三性不认可，该证据没有任何单位盖章签字，真实性都不予认可。通过以上证据看出证据是被告自己制作的虚假证据，请法庭依法追究其伪证罪的刑事责任。事后我方保留对其刑事报案权利。 经审核，原被告提交的证据真实、合法并与本案相关联，本院予以采信。 本院认为，本案争议焦点为：1.刘文茹是否构成违约；2.刘文茹是否应支付吴新巧租金及物业费；3.刘文茹请求给付可得利益损失及装修费是否应支持。 关于刘文茹是否构成违约问题，依据双方合同约定，第一年租金于签订合同时付清，以后租金虽未明确约定给付时间，但履行过程中，第二年租金实际给付时间为2018年3月24日，亦在第二个租期前，因此可以推定，双方给付租金的方式为上打租，也符合目前的市场交易习惯。刘文茹未在2020年4月1日前给付吴新巧下个租期的租金，构成违约。吴新巧出租房屋的目的，主要是赚取租金，其不能实现该合同目的，刘文茹构成根本违约，吴新巧可以据此请求解除合同。刘文茹庭审中同意解除合同，本院对吴新巧请求解除合同的诉讼请求予以支持。 2.刘文茹是否应支付吴新巧租金及物业费问题。刘文茹未支付吴新巧2020年4月1日至2021年3月31日的租金，吴新巧依据合同约定，有权主张租金。给付租金的标准本院已委托鉴定机构出具鉴定结论，该期间的租金为43700元，对此本院对该标准予以确认。租金计算至判决生效之日。按合同约定，刘文茹应承担租赁房屋的物业费，2018年5月至2020年5月的物业费11149元应由刘文茹给付吴新巧。 3.刘文茹请求给付可得利益损失及装修费是否应支持。因刘文茹构成违约，吴新巧请求解除合同，刘文茹请求给付可得利益损失及装修费，无事实及法律依据。本院不予支持。 原告吴新巧的其他诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除吴新巧与刘文茹2017年4月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、刘文茹于本判决生效后十日内按年租金43700元标准给付吴新巧2020年4月1日至判决生效之日的租金，并将案涉房屋交还吴新巧； 三、刘文茹于本判决生效后十日内给付吴新巧2018年5月至2020年5月案涉房屋的物业费11149元； 四、驳回吴新巧其他诉讼请求； 五、驳回刘文茹的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费652元，减半收取计326元，申请费320元，反诉案件受理费400元，共计1046元，由刘文茹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  董富强 二〇二〇年十二月四日 书记员  王舒玉