济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初11129号原告：济南弥茶茶业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102MA3F6UP50C。法定代表人：王某,总经理。委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。被告：李某某，男，1970年11月10日出生，汉族，住山东省聊城市委托诉讼代理人：张申，山东融冠律师事务所律师。原告济南弥茶茶业有限公司（以下简称弥茶公司）与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告弥茶公司的委托诉讼代理人马斌、于海萍，被告李某某的委托诉讼代理人张申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弥茶公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除弥茶公司与李某某签订的《武岳庙建筑群租赁合同》，李某某腾空房屋恢复原状并交付给弥茶公司；2.请求依法判决李某某向弥茶公司支付自2020年2月1日至合同解除之日的租金(租金暂计算至2020年7月30日为584400元)及自2019年1月1日至合同解除之日的物业费（物业费暂计算至2020年7月30日为208372元）及逾期支付租金、物业费的违约金（违约金自欠付之日至实际支付之日，每逾期一天按照应付款的日千分之五计算）；3.请求依法判决李某某向弥茶公司支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日被告占用房屋的费用（房屋占用费用按照租赁合同约定的租金标准的2倍计算）；4.请求依法判决李某某向弥茶公司承担违约金575000元；5.请求依法判决李某某承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实与理由：弥茶公司与李某某于2018年4月23日签订《武岳庙建筑群租赁合同》（以下简称租赁合同），约定弥茶公司将坐落于济南市历下区县西巷以西、万寿宫街以南、后宰门街以北武岳庙项目B座地上两层，建筑面积为920平方米的房屋租赁给李某某。租赁期自2018年5月1日起至2023年7月1日止。其中两个月为免租期，租金自2018年7月1日开始计算。首年租赁费为115万元，前两年无递增，后三年租赁费用每年在上一年的基础上递增10%。租赁合同还约定了双方的权利义务及违约责任。弥茶公司按照合同约定将房屋交付给李某某使用，李某某在使用房屋过程中逾期缴纳租金，经弥茶公司多次催要后仍拒不交纳。按照弥茶公司与李某某签订的租赁合同约定，李某某已构成违约，李某某的违约行为给弥茶公司造成了重大的经济损失。为维护弥茶公司的合法权益，弥茶公司特向贵院起诉，请求贵院判如所请。李某某辩称，逾期交纳费用是因疫情所致的不可抗力，不构成违约，不应承担违约责任。根据政府相关部门的《关于疫情期间减免经营用房租金的倡议书》及济南市政府发布的《关于积极应对疫情促进中小微企业健康发展的若干意见》第5条之规定，结合李某某与弥茶公司商议的结果，弥茶公司同意因疫情原因为李某某免除3个月租金，并可缓交，实际情况是李某某涉案酒店自2月初至5月中旬共三个月因疫情封锁道路并未经营。关于物业费，弥茶公司并未为李某某提供相应的物业服务，该涉案酒店所有的包括但不限于保洁、安保、维修等业务均系酒店自主完成。因此，弥茶公司所称李某某拖欠物业费，无事实及法律依据。关于弥茶公司诉讼请求的第三项李某某在疫情之后多次与弥茶公司进行沟通，不存在恶意拖欠租金与违约的情况，李某某于9月底暂时关闭酒店并积极与弥茶公司沟通寻找他人接手，弥茶公司表示认可与同意，但弥茶公司于10月初将酒店大门上锁，致使李某某无法进行后续事项，即便合同解除也应当留出拆除原装修恢复原状的时间，且该时间内李某某不应支付相关的赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于济南市历下区县西巷以西、万寿宫街以南、后宰门街以北武岳庙项目B座地上两层，建筑面积约920平方米，规划用途为文体娱乐用地/商业、停车，济南市城市建设投资有限公司系涉案房屋所有权人，产权登记证号：鲁（2016）济南市不动产权第某某某某某某某号。济南市城市建设投资有限公司与山东源泰物业管理有限公司签订《武岳庙建筑群租赁合同》，合同约定：武岳庙项目位于济南市历下区县西巷以西、万寿宫街以南、后宰门街以北，建筑面积5296平方米，山东源泰物业管理有限公司有权进行租赁经营和管理，其下属企业及关联企业可以共同使用租赁房屋，不视为房屋转租。2017年3月1日，山东源泰物业管理有限公司与弥茶公司签订《房屋租赁管理授权委托书》，双方约定山东源泰物业管理有限公司将坐落济南市县西巷后宰门9号武岳庙，总建筑面积为5296平方米的房屋委托弥茶公司代为出租及管理。2018年4月23日，弥茶公司与李某某签订《武岳庙建筑群租赁合同》（弥茶公司为甲方，李某某为乙方），合同约定：租赁房屋仅能用于办公或餐饮，建筑面积约920平方米。1.租赁期限自2018年5月1日起至2023年7月1日止（包括首尾两日），其中前两个月为免租期（物业费用需正常缴纳，不予以免除），租金自2018年7月1日开始计算，租赁期满合同终止。租赁费标准为：首年租赁费为115万元（人民币大写：壹佰壹拾伍万元整），前二年无递增，后三年租赁费用每年在上一年的基础上递增10%。2.租赁期限内，每六个月为一个付款周期。租赁费按“先交费后使用”的原则缴付，在承租期内，乙方须于每个付款周期起始前30日之前预先向甲方支付本周期内的租金。此外，乙方应在签订本合同后3个工作日内向甲方支付第一周期租金57500元整。3.租金不包括本合同所规定的物业管理费及其他应付费用。4.若乙方未能按照本合同的规定向甲方支付租金、物业费或其他费用，每逾期一日应按逾付租金总额的千分之五向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金（包括违约金）之日为止。5.租赁期内，乙方应向甲方交纳575000元的合同履行保证金，甲方同意乙方在2019年1月1日将保证金打到甲方的指定账户，甲方向乙方出具收据。6.租期第一年乙方按照每月7.5元/平方米的价格（此后价格按照甲方实际向物业机构交付的标准支付），随第一期租金一起向甲方支付物业管理费，物业公司仅提供租赁房屋外公共区域的物业管理，包括公共卫生、保安。租赁房屋内的卫生、保卫等物业事宜，具体物业管理协议与甲方指定物业管理公司另行签订（根据实际运营情况，每年核定一次物业服务价格）。7.本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止之日即为租赁房屋返还日，乙方须将租赁房屋及甲方所提供的设备、设施恢复至交付使用时的原貌，保持完好无损交还甲方；每逾期一日乙方需按本合同约定的最后一期的租金标准向甲方缴纳相当于2倍的日租金及物业管理费并承担租赁单元的公用事业费，直至乙方按照合同要求返还租赁单元为止。8.乙方不按约定交付租赁费用超过30日或者未按时缴纳合同履约保证金亦或迟延预付水、电等各类应缴费用超过30日甲方有权解除合同。9.因一方原因提前解除合同的，违约方应当承担违约当年6个月的租赁费作为违约金，乙方逾期交付租赁费、保证金的，除足额补交外，还应承担自逾期之日起至实际全部交付日止的日千分之五的违约金。李某某庭审中陈述，在涉案房屋经营酒店。根据合同约定李某某六个月支付一次租金且应当于付款周期前三十日前支付，合同约定的租金起算日为2018年7月1日，故其应当于每年的6月1日前支付当年7月份到12月份的租金，于12月1日前支付次年1月到6月的租金。李某某租金支付至2020年1月31日,物业费支付至2018年12月31日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，弥茶公司与李某某签订的《武岳庙建筑群租赁合同》约定，李某某须于每个付款周期起始前30日之前预先向弥茶公司支付本周期内的租金，不按约定交付租赁费用超过30日弥茶公司有权解除合同。李某某未按约定交纳租金，弥茶公司有权解除租赁合同。故对弥茶公司解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。弥茶公司于2020年7月24日向本院递交起诉状，进入诉前调程序，本院认定双方租赁合同自2020年7月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方合同解除后，弥茶公司有权要求李某某腾空房屋、恢复原状交付于弥茶公司。故弥茶公司的有关诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《武岳庙建筑群租赁合同》约定，李某某应当于每年的6月1日前支付当年7月份到12月份的租金，于12月1日前支付次年1月到6月的租金。现李某某已支付租金至2020年1月31日。《关于印发的通知》鲁发改投资[2020]944号的文件规定，对承租国有房屋（包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产）的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取第二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。对不直接与房屋所有权归属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的小微企业和个体工商户，适用减免政策。本案中，李某某应当享受相应的减免政策。李某某应向弥茶公司支付2020年4月至6月的租金143750元（115万元÷12÷2×3），支付2020年7月1日至7月31日的租金52708.33元（126.5万元÷12÷2×1），租金共计196458.33元。李某某已支付物业费至2018年12月31日，根据合同约定，租期第一年李某某应按照每月7.5元/平方米的价格支付物业费，李某某应再支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业费27600元（7.5元/平方米×920平方米×4），弥茶公司主张的其他物业费，因未提供有效证据证明租期第一年之后的物业费标准及数额，对其相关诉求，本院不予支持。《武岳庙建筑群租赁合同》中载明如在合同终止后李某某逾期交还租赁房屋的，应按照合同约定的最后一期的租金标准向甲方缴纳相当于2倍的日租金支付房屋占有使用费。本院认为弥茶公司要求其支付房屋占有使用费，理由正当，但支付标准过高，根据公平原则及当事人过错程度，本院调整为李某某支付弥茶公司房屋占有使用费的标准为：2020年8月1日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费按263541.67元（126.5万元÷12÷2×5）计算;2021年1月1日至2021年7月31日期间的房屋占有使用费按照105416.67元/月（126.5万元÷12）计算；之后每年以126.5万元为基数，自2021年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照逐年递增10%的标准支付。弥茶公司要求李某某支付违约金，李某某认为违约金过高请求予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”弥茶公司要求的违约金过高，本院根据公平原则、履行情况以及新冠疫情的影响，将违约金酌定为以欠付的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2020年8月1日起至实际给付之日止计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告济南弥茶茶业有限公司与被告李某某签订的《武岳庙建筑群租赁合同》自2020年7月31日解除；二、被告李某某于本判决生效之日起十日内腾空房屋、恢复原状并向原告济南弥茶茶业有限公司交还涉案房屋；三、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告济南弥茶茶业有限公司支付2020年4月1日起至2020年7月31日止的租金196458.33元；四、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告济南弥茶茶业有限公司支付2019年1月1日至2019年4月30日期间的物业费27600元；五、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告济南弥茶茶业有限公司支付房屋占用费（2020年8月1日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费按263541.67元计算;2021年1月1日至2021年7月31日期间的房屋占有使用费按照105416.67元/月计算；之后以126.5万元/年为基数，自2021年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照逐年递增10%的标准计算。）；六、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告济南弥茶茶业有限公司支付违约金（以欠付的租金196458.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2020年8月1日起至实际给付之日止计算）；七、驳回原告济南弥茶茶业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17110元，减半收取8555元，由被告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇二〇年十二月十六日书记员 孙左兰