云南省开远市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2502民初1475号原告（反诉被告，下同）：张铮，男，1961年3月2日生，汉族，现住云南省开远市。委托诉讼代理人：刘雯雯，云南云誉（开远）律师事务所律师。代理权限为特别授权诉讼代理。被告（反诉原告，下同）：陈代禄，男，1982年11月4日生，汉族，现住云南省开远市。委托诉讼代理人：邹晓云，云南兴津律师事务所律师。代理权限为特别授权诉讼代理。原告张铮与被告陈代禄土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，被告陈代禄提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张铮及其委托诉讼代理人刘雯雯、被告陈代禄及其委托诉讼代理人邹晓云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张铮向本院提出诉讼请求：1.判决由被告支付原告租赁场地租金共计69,000.00元；2.判决由被告支付原告违约金20,000.00元。并按照租金69,000.00元、日利率5%支付原告自2018年9月23日起至租金全部付清之日的逾期付款违约金；3.诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年9月24日，原、被告经协商一致签订《场地承租合同》，约定由原告将位于开远市昆河公路边东山庄开发区内场地的使用权出租给被告。租期自2016年9月24日至2021年9月23日，每年租金人民币23,000.00元，每年一次性支付租金，先付租金后使用场地。合同生效日即每年9月24日为被告支付租金的日期。合同签订后，被告使用场地至今，但被告已经连续三年没有按约定支付原告租金。根据《场地承租合同》约定，如乙方逾期支付下一年度租金，自逾期之日起支付应付租金每日5%的违约金，任何一方违约，赔偿违约金20,000.00元。所以，被告除应支付原告租金外，还应按约定承担违约金。综上，为维护原告的合法权益，请求判决支持原告的全部诉讼请求。被告陈代禄答辩称：1.我方请求驳回原告的诉讼请求；2.我方于2018年9月23日之前的租金已经支付了，现在我方愿意支付2018年9月24日至2019年1月24日的租金和国庆期间的租金，合计8305.56元。现提出反诉请求：1.请求解除双方的《场地承租合同》，并确认双方的《场地承租合同》已于2019年1月23日解除；2.本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：2016年9月24日，原、被告签订《场地承租合同》，约定由原告将位于开远市昆河公路边东山庄开发区内场地的使用权出租给被告。租期自2016年9月24日至2021年9月23日，被告将承租的场地用于经营开远市远行快运有限公司，公司属于道路运输业，主要经营范围是货运代理、货物运输等。2018年起，开远市开始重修环城公路，2018年下半年，市政公路修建至被告所承租的场地下方。承租的场地到开远市环城路还有20米左右的路段。环城路在修建时，场地地下方道路被挖断，此20米路段是被告进入场地唯一路段，因无法驾车进入场地装卸货，公司无法经营。也因市政修路工程，2018年12月24日，东山庄一小组工作人员到被告经营的公司贴了搬迁通知，所以，在2019年1月，被告选择搬离张铮转租的场地，将公司搬迁到开远市（开远市闽南建材市场内）。2019年3月，被告对公司进行了地址变更备案。综上，因不可抗力，致使被告不能正常使用张铮出租的场地、无法实现租赁目的，双方的《场地承租合同》客观上已无法继续履行，被告有权解除双方签订的《场地承租合同》，诉至法院，望判如所请。原告张铮为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1.原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格适格；2.《场地承租合同》，证明2016年9月24日，原、被告双方签订《场地租赁合同》，约定原、被告双方就场地租赁达成协议，并约定了租期、租金等内容。其中，租金支付方式为每年一次性支付，先付后用，每年的9月24日为被告支付租金的日期。而被告已经拖欠原告三年的租金6.9万元；3.7张照片，证明被告至今仍然使用租赁场地的事实；4.录音，证明被告认可欠付原告租金的事实。5.租地协议、租地平面图、原告结婚证、被告妻子身份证复印件，证明原告于2001年11月1日向开远市乐白道街道办事处东山庄一组租赁昆河公路东山庄开发区土地，租赁年限到2021年11月1日，原告租赁给被告的土地仍然在租期之内。被告陈代禄对原告张铮提交的证据的质证意见是：对证据1三性无异议；对证据2中场地承租合同真实性合法性认可，但是证明目的不予认可；对证据3照片的证明目的不予认可，被告的车停在场地里是因为国庆期间停放一下，我方有证人证明车停在里面是贴广告语和安某；对证据4录音真实性认可，证明目的不予认可；证据5真实性关联性认可，但是租赁合同是否还在租赁期内我方不清楚，因为原告之前和东山庄一组在打官司，不知道官司的结果。对原告张铮提交的证据，本院认为，三组证据均客观、真实反映了本案的相关事实，其真实性、合法性、关联性本院均予以认可。但对证据2“拖欠三年的租金6.9万元”的证明目的不予认可。被告陈代禄向本院提交下列证据以证明其主张：1.陈代禄的身份证复印件，证明陈代禄的诉讼主体资格；2.搬迁通告照片，证明因市政修路工程，2018年12月24日，东山庄一小组的工作人员到陈代禄经营的开远远行快运有限公司粘贴搬迁通知；3.询问笔录两份、被询问人的身份证复印件，证明因市政修路工程，2019年1月，陈代禄经营的开远远行快运有限公司搬出张铮所转租的场地，与被告不再存在租赁关系。因不可抗力，陈代禄与张铮的租赁合同与2019年1月自然解除；4.场地到环城路的照片两张，证明陈代禄曾经租赁的场地，到开远市环城路还有20米左右的路段。环城路在修建时，陈代禄无法驾车进入场地，公司无法经营，所以在2019年1月选择搬离张铮转租的场地；5.企业信用报告，证明2019年1月，陈代禄经营的开远远行快运有限公司搬离张铮转租场地，搬到开远市（开远市闽南建材市场内），2019年3月，公司进行了变更的备案；6.双方签定的《场地承租合同》证明双方在合同中第十条约定，因不可抗力或者城市规划征用的场地损失由征用方赔偿，本合同自行解除；7.证人窦某证实，2018年政府修路导致被告无法经营，在2018年12月24日东山庄村民一小组到被告公司粘贴搬迁通知后，被告于2019年1月份搬出承租的场地；8.证人刘某证实的内容与证人窦某一致。原告张铮对被告陈代禄提交的上述证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性均认可；对证据2、4的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据3的质证意见同对证据7、8一致；对证据5的真实性认可，证明目的不予认可。对证据6的真实性、合法性、关联性认可，但本合同涉及到的场地并没有不可抗力因素发生，不能证明本合同解除，因为到现在为止该场地并没有被征收，所以合同没有解除；证据7、8均证明了原告是保证租户的场地使用的，同时政府征收场地无正规发文，也未具体实施。而被告未与原告协商解除合同事宜，至今也未退还原告租赁场地。村民小组的搬迁通告没有实际执行。本院认为，对被告陈代禄提交的证据1、5、7、8的真实性、合法性、关联性本院均予以认可。但对证据7、8“2018年政府修路导致被告无法经营”的证明目的不予认可；对证据2的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可；证据3询问笔录不符合相关调查收集证据的形式要件，本院对其真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可；对证据6的真实性、合法性认可，但对其证明目的不予认可。经审理查明，2001年11月1日，原告张铮与开远市乐白道办事处乐白道村委会东山庄一组签订《租地协议》，约定由东山庄一组将其集体所有的位于开远市昆河公路边东山庄开发区现有的土地4.57亩租给张铮使用，租期二十年：从2001年11月1日开始至2021年11月1日止。双方还约定了租金、水电等内容。2016年9月24日，原告张铮与被告陈代禄签订《场地承租合同》，约定由原告张铮将上述承租的场地的使用权出租给被告陈代禄使用，租期自2016年9月24日至2021年9月23日，每年租金人民币23,000.00元，每年一次性支付租金，先付租金后使用场地。合同签订后，原告张铮将涉案场地移交给被告陈代禄用于经营开远远行快运有限公司。被告陈代禄在使用场地的过程中，支付了2018年9月23日前的租金，但自2018年9月24日起至今的租金未支付。经原告张铮多次催要未果，即向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，在上述《场地承租合同》的履行过程中，开远市乐白道办事处乐白道村委会东山庄一组于2018年12月24日到被告陈代禄经营开远远行快运有限公司张贴通告，通告内容为：由于东山庄开发区上段已协调完成，现请所有租户把属于自己的物品搬出，如期限内不搬出场地，所有物品按垃圾全部清理。时间2018年12月24日——12月31日止。2019年1月，被告陈代禄将其经营的开远远行快递有限公司搬迁到开远市（开远市闽南建材市场内）经营，并于2019年3月对公司进行了地址变更备案。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告张铮与被告陈代禄签订《场地承租合同》，约定由原告张铮将向开远市乐白道办事处乐白道村委会东山庄一组承租的，位于开远市昆河公路边东山庄开发区现有的4.57亩土地的使用权出租给被告陈代禄使用，该合同是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告双方在《场地出租合同中》对租金金额、缴纳方式及时间等均进行了约定。被告在租赁场地后支付了2018年9月23日前的租金，但自2018年9月24日起至今的租金未支付，其行为已构成违约，因此原告请求判决“由被告支付原告租赁场地租金”的观点本院予以支持，但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定其租金只能从2018年9月24日起计算至本案反诉状送达原告之日即2020年11月19日。即涉案租金的计算方式为：（2年×23000.00元／年）+(56天×63元／天)=49528.00元。关于其请求“由被告支付原告违约金20000.00元”的观点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，违约金过分低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的“过分高于造成的损失”，本案原、被告双方的约定违约金并未违反上述规定，且原告的请求与原、被告双方的合同约定相一致，其观点本院予以支持。关于原告请求判令被告“按照租金69,000.00元、日利率5%支付原告自2018年9月23日起至租金全部付清之日的逾期付款违约金”的观点，本院认为，原、被告双方约定支付逾期违约金的内容与《中华人民共和国合同法》中支付逾期利息的规定具有本质区别且违约金不能重复计算。因此，该观点本院不予支持。关于被告陈代禄反诉请求“解除双方的《场地承租合同》”的观点，本院认为，被告陈代禄在履行与原告签订的《场地承租合同》的过程中，已于2019年1月搬出所承租的场地，并将其所经营的开远远行快递有限公司的注册地变更为其搬迁后的新地址开远市（开远市闽南建材市场内）。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，被告陈代禄的上述反诉请求本院予以支持。但被告在搬出承租场地至原告起诉时止均未向原告移交该场地，因此解除双方场地承租合同应以本案原告收到被告的反诉状即2020年11月19日为准，此时间也为涉案租金计算的终止时间。对被告反诉请求“确认双方的《场地承租合同》已于2019年1月23日解除”的观点，本院认为，首先，被告支撑其观点的理由为《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同”，并以“2018年起，开远市开始重修环城公路，修建至反诉原告所承租的场地下方，其承租的场地到开远市环城路还有20米左右的路段被挖断，此20米路段是反诉原告进入场地唯一路段，因无法驾车进入场地装卸货，公司无法经营。”的事实，证明市政道路建设属于不可抗力，据此单方认为《场地承租合同》已解除。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而涉案市政环城公路修建并不符合以上特征。当市政环城公路修建影响被告经营时，被告可以向原告提出其他救济方式如减免租金等解决。其次，被告以“2018年12月24日，东山庄一小组工作人员到反诉原告经营的公司贴了搬迁通知，所以，在2019年1月，被告选择搬离张铮转租的场地”来证明其已完成了解除合同的形式要件，但现实是至今该场地也还在原告的租赁期间，也未被拆迁或者征用。且根据合同的相对性原则，东山庄村民一小组并非涉案合同一方，被告根据并非合同一方当事人的搬迁通知主张解除合同无法理依据。因此，被告的上述请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百一十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告陈代禄于本判决生效后三十日内支付原告张铮2018年9月23日至2020年11月19日的租金48124.00元。并支付原告张铮违约金人民币20000.00元；二、原告张铮与被告陈代禄签订的《场地承租合同》于2020年11月19日解除；三、驳回原告张铮的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈代禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币1013.00元，由被告陈代禄承担692.00元，由原告承担321.00元。反诉案件受理费506.50元，由被告陈代禄负担280.25元，由原告张铮负担280.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  尹光辉二〇二〇年十二月二十一日书记员  何圆双