北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8660号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。被告：陈经纬，男，1984年8月17日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告陈经纬物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人张广秋、被告陈经纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈经纬支付我公司2014年6月21日至2018年1月7日的物业服务费12050.87元；2.判令陈经纬支付我公司2014年6月21日至2018年1月7日的生活垃圾费106.44元；3.诉讼费由陈经纬承担。事实及理由：2014年6月20日，北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与我公司签署了《博龙家园物业管理委托合同》，约定将位于丰台区小屯路的博龙家园的物业委托原告管理，直至博龙家园成立业主大会。我公司签约后依约履行物业管理委托合同约定的义务。2017年5月23日，博龙家园小区业主成立了业主委员会，我公司遂于2018年1月7日经与居委会、业委会提前沟通后，通知业委会，2018年1月15日正式撤出小区物业管理。我公司自2014年6月21日起实施物业管理，至2018年1月15日撤出之日止，为陈经纬在内的小区业主提供了相关物业服务，与此同时陈经纬亦接受了我公司提供的相关物业服务内容，双方形成事实上的物业服务合同关系，其应向我公司交纳服务期间的各项物业服务费用，因多次催要无果，故起诉。陈经纬辩称，第一，诉讼主体不适格，双方未签订物业合同，且无物业服务事实。我自2012年入住博龙家园小区以来，只签订过一份《物业合同书》及相关附件《业主手册》《业主公约》。根据合同缔约方签章显示，本小区开发商为北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司），物业公司为北京东光物业公司管理有限公司（以下简称东光物业公司），并不是金鹏顺发公司。第二，转让的物业合同违法，应属无效。我与东光物业公司金鹏顺发公司签订的《物业合同书》中明确指出不得将本物业的整体管理责任转给第三方。《业主公约》中对物业管理企业的选定和变更作出了明确的规定。现金鹏顺发公司与石龙公司私自签订《物业管理委托合同》侵害了我及全体业主的合法权益，属于损害我及全体业主合法权益的恶意串通行为，应认定为无效。第三，我与金鹏顺发公司无事实物业服务。该公司自称于2014年6月入住博龙家园小区，但从未向业主公示其入住合法行为及手续，没有在北京市住建委备案。金鹏顺发公司自称2014年6月起应急接管小区物业管理。根据北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目交接管理办法》的通知(京建发【2010】603号)附件：《北京市物业项目交接管理办法》的规定，严重超越应急接管最长时间的规定（不超过3个月），服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本服务事项。金鹏顺发公司为非法强行接管，无权要求业主缴纳物业费。第四，金鹏顺发公司不是生活垃圾费收费责任主体，无权向我收取费用。根据北京市关于生活垃圾收费标准的相关解释，生活垃圾处理费的收费主体为各乡镇、街道办事处，金鹏顺发公司不是收费主体，且不能提供专用收费收据。第五，多年来，我从未接到任何形式的物业费缴费通知，金鹏顺发公司无权主张收费且2017年6月之前的主张已经超过诉讼时效的规定。综上所述，金鹏顺发公司的起诉没有事实依据和法律依据，我保留对其提起反诉的权利，请法院裁定驳回金鹏顺发公司的起诉或判决驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：陈经纬系北京市丰台区小屯路1-301房屋（以下简称1-301房屋）的所有权人，房屋建筑面积125.11平方米。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1.其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》中载明：金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2.其公司向陈经纬进行催缴，2017年2月5日通过韵达快递形式向陈经纬寄出，提交了《催缴通知书》及韵达快递单的复印件；3.物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年，提交了业主公约。经质证，陈经纬对上述证据均不认可，认为自己签过物业合同及相关公约，《博龙家园物业管理委托合同》与自己无关，且违反法律应属无效，要求说明《证明》盖章目的，《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》只有金鹏顺发公司的章，催缴通知书及快递单没有接到过，业主公约是自己与东光物业公司签订的合同，不认可物业费收费标准，金鹏顺发公司无权收取垃圾费。陈经纬主张金鹏顺发公司并未正式进入小区提供物业服务，提交了政府信息告知书、东光物业公司于2015年2月3日开具的付款单位为315沈某物业费专用收据、照片、商户名为北京东光博龙物业管理有限公司兴业银行刷卡存根。经质证，金鹏顺发公司对上述证据的关联性均不认可。另，2017年9月6日，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。本院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向陈经纬收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此本院认定金鹏顺发公司于2014年6月21日开始为博龙家园小区提供物业服务。陈经纬在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求陈经纬交纳2014年6月21日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，关于具体金额，金鹏顺发公司计算有误，本院予以调整。关于生活垃圾清运费，因业主公约中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求陈经纬给付生活垃圾清运费，本院亦予以支持。陈经纬辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，本院对陈经纬辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈经纬于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一四年六月二十一日至二〇一八年一月七日期间的物业费9167.06元；二、陈经纬于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一四年六月二十一日至二〇一八年一月七日期间的生活垃圾清运费106.44元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元，由北京金鹏顺发物业管理有限公司负担54元（已交纳），由陈经纬负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯大伟二〇二〇年十二月三十日法官助理 王蓉梅书 记 员 李晓涵