江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初4858号 原告（案外人）:陶争丰，女，1968年3月8日出生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人:宋树人、过炜玮，江苏瑞莱律师事务所律师。 被告（申请执行人）:无锡市无线电监测站，统一社会信用代码12320200E811839465,住所地无锡市梁溪区清扬路26号11楼。 法定代表人：万一峰，该单位站长。 委托诉讼代理人:陈依定，江苏中智律师事务所律师。 第三人（被执行人）:无锡市天诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132020571153712XJ，住所地无锡市锡山区安镇街道西街锡沪路北。 法定代表人：李瑞君，执行董事。 原告陶争丰与被告无锡市无线电监测站（以下简称无线电站），第三人无锡市天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案受理，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告陶争丰的委托诉讼代理人宋树人、过炜玮，被告无线电站的委托诉讼代理人陈依定到庭参加诉讼。第三人天诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 经审理查明，无锡仲裁委员会于2016年7月18日就无线电站与天诚公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）锡仲裁字第608号裁决书：1.解除无线电站与天诚公司于2011年10月24日签订的《协议书》、2012年11月27日签订的《房屋买卖合同》及其他补充协议；2.天诚公司向无线电站返还购房款223万元，赔偿购房款一倍的赔偿款223万元，赔偿装修损失489097元，承担已支付房款占用利息（以223万元为基数，自2012年12月6日起至购房款223万元返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。以上款项由天诚公司于裁决书生效之日起十日内支付给无线电站等。根据无线电站的申请，无锡市中级人民法院于2016年12月20日立案强制执行，案号为（2016）苏02执00603号，并于2017年2月16日作出（2016）苏02执00603号执行裁定，指定该案由无锡市锡山区人民法院执行。本院根据该裁定，于2017年3月14日立案执行，案号为（2017）苏0205执640号。在该案执行过程中，本院于2017年12月12日轮候查封天诚公司名下坐落于无锡市××路××号的房屋共计116套，其中包含××路××号1204室，并于2019年6月25日由轮候查封变更为首封。案外人陶争丰提出异议后，本院于2020年9月27日作出（2020）苏0205执异138号执行裁定书，驳回陶争丰的异议申请。 原告陶争丰向本院提出诉讼请求：1、停止对××路××号1204室的执行；2、确认案涉房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：陶争丰配偶系无锡润禾金属制品厂（以下简称润禾厂）的投资人。2008年2月4日，天诚建设集团有限公司（以下简称天诚集团）董事会同意将结欠润禾厂的材料款折抵陶争丰向天诚公司购买商品房的购房款。2008年4月28日陶争丰与天诚公司签订了《商品房买卖合同》（未经网签备案），购买××路××号××室房屋用于办公用房。2013年2月，天诚公司向其交付了房屋、钥匙，其于2013年11月对案涉房屋进行装修并占有使用至今。由于天诚公司拖欠税费，无法开具正式发票，且案涉合同签订后天诚公司又将房屋抵押给案外人徐新华，后房屋又被法院查封，故没有及时办理产权过户登记。2017年12月，无锡市锡山区人民法院在（2017）苏0205执640号执行案件中将案涉房屋查封。其认为案涉房屋属其所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第二十八条之规定应停止对案涉房屋的执行。陶争丰认为其已支付全部购房款且实际合法占有案涉房屋，已取得案涉房屋的准物权，该准物权优先于无线电站的一般金钱债权，能够阻却执行行为。且最高人民法院曾裁定认为执行规定第二十八条对所有类型的被执行人均可适用。 被告无线电站辩称，对房屋买卖合同的真实性不予认可，天诚公司系房地产开发公司，案涉房屋规划用途为办公，本案应当适用执行规定第二十九条的规定，驳回陶争丰的诉讼请求。 第三人天诚公司未作答辩也未提供证据。 本院经审理认定事实如下： 2008年4月28日，天诚公司（出卖人）与陶争丰（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出售天诚大厦（暂定名）1204号房，建筑面积为100.26平方米，单价为11183元/平方米，总金额为1121208元。该合同第十八条载明买受人的房屋仅作办公使用，买受人不得擅自改变该商品房的用途等。同日，天诚公司出具收据，确认收到陶争丰通过转账支付的1121208元，收款事由为天诚建设集团有限公司（以下简称天诚集团）代陶争丰（无锡润禾金属制品厂）支付天诚大厦1204室房款。 2012年4月16日，案涉房屋初始登记至天诚公司名下，房屋性质为商品房、规划用途为办公。 2013年11月6日，无锡市天诚物业管理有限公司（以下简称物业公司）出具收据，确认收到1204装修押金1000元、垃圾费500元、电梯运载费300元，水电押金1000元、物业费2688元。2014年12月31日，物业公司再出具收据确认收到1204物业费1800元。上述收据均由陶争丰保管并提交本院。 2016年11月28日天诚公司出具承诺书，确认××路××号天诚大厦1204室于2008年4月28日与陶争丰签订商品房买卖合同，产权归陶争丰，天诚公司所涉债务与陶争丰无关，陶争丰因此所受损失由天诚公司赔偿并负责办理好相关房地产证书。2018年2月1日，天诚集团向无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）出具《情况说明》，载明其与润禾厂自2006年起存在门窗安装业务，双方协商一致，在2006年工程材料款1684634元中的1121207.58元用于支付陶争丰购买××路××号（天诚大厦）1204室的房款，天诚集团与天诚公司已在往来账务中对该房款全部结算和支付。陶争丰另提供董事会申请报告、完工单、制作协议、结算明细、报价汇总单、汇总明细表等证据证明天诚集团结欠润禾厂门窗工程款的事实。润禾厂系个人独资企业，投资人邓梓清与陶争丰系夫妻关系。 上述事实，有执行裁定书、邮寄凭证、商品房买卖合同、情况说明、承诺书、申请报告、收据、房屋初始登记证、收据、完工单、制作协议、结算明细、报价汇总单、汇总明细表、营业执照、结婚证、当事人陈述、质证笔录及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，案外人执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。陶争丰依据执行规定第二十八条的规定，认为其符合了该条规定的情形，要求停止对案涉房屋的执行。无线电站则认为天诚公司系房地产开发企业，故本案应适用执行规定第二十九条进行审查。关于法律适用，执行规定第二十八条和二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对所有类型的被执行人都可适用，而第二十九条是针对房地产开发企业作为被执行人时所设置的专门条款。房地产开发企业作为被执行人时，上述两条均可适用。但无论是第二十八条还是第二十九条，在对无过错的买受人或者消费者购房人进行特别保护时，其基本理念均是请求交付物的债权作为物权期待权，其效力优先于金钱债权。本案中，陶争丰虽提供了《商品房买卖合同》证明其与天诚公司之间存在房屋买卖关系，但根据天诚公司及天诚集团出具的情况说明、收据载明的房款支付情况及陶争丰代理人在庭审中的陈述等可以看出，实际上系因天诚集团结欠润禾厂门窗工程款后天诚集团决定将案涉房屋折抵所欠润禾厂的工程款，故才有天诚公司和陶争丰签订《商品房买卖合同》，并明确由天诚集团代付全部房款的事实。案涉房屋实际上是天诚集团用于作价抵债，而非一般的房屋买卖。以物抵债的设立目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原有金钱之债的方法，债权人享有的本质上仍是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。故执行规定第二十八条和第二十九条对于以物抵债的行为均不适用。陶争丰要求按照执行规定第二十八条的规定主张停止对××路××号1204室的执行，不符合法律规定，本院不予支持。陶争丰要求在本案中确认房屋归其所有的诉讼请求，依据不足，本院亦不支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陶争丰的诉讼请求。 案件受理费14891元，由陶争丰负担。（已缴纳） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王亦华 人民陪审员  华 奋 人民陪审员  邱新华 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  张 麟