河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5750号 上诉人（原审被告）：田龙，男，1986年7月18日出生，汉族，现住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被上诉人（原审原告）：秦皇岛市星光物业服务有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区河北大街中段442、452号第五层，统一社会信用代码：91130300791360001P。 法定代表人：陈化身，总经理。 委托诉讼代理人：景海旭，河北释梵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：景碧颖，河北释梵律师事务所实习律师。 上诉人田龙因与被上诉人秦皇岛市星光物业服务有限公司（以下简称星光物业公司）之间物业服务合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2020）冀1028民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 田龙上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人多次向物业公司反映公摊面积被其他业主私自侵占的问题，而上诉人物业公司一直不予处理。上诉人在搬家时电梯无法正常运行，此导致了上诉人增加了支出。一审法院判令上诉人再次交纳电梯运行维护费2325元亦没有事实及法律依据。被上诉人物业公司在为上诉人卫生间纱窗更换问题上存在着不作为。 星光物业公司辩称，不同意上诉人的上诉理由，上诉人的上诉亦不应得到二审法院的支持。理由如下：双方签订的前期物业服务合同第24、25明确约定，被上诉人收取每平米每月1.3元的物业管理服务费中并不包括专项设备运行的能源损耗费。公共使用的专项设备运行的能源损耗应当独立计量核算，故按有关标准由业主分摊承担。于此同时，依据被上诉人一审中提交的物价局文件及综合执法局授权书等证据，能证明被上诉人收取的各项费用符合合同约定及法律规定，不存在二次收费的情况。另外，被上诉人作为物业服务企业，其物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的养护和管理，卫生环境、安全防范、交通秩序与车辆停放管理、房屋装修装饰管理。而上诉人主张的其他业主侵占公摊面积情况，被上诉人确实亦无权利拆除，上诉人据此该主张拒缴物业费是没有任何合同基础和法律依据的。综上，田龙的上诉理由缺乏事实及法律依据，不能成立。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 星光物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的物业基准费10075元、电梯运行维护费2325元、生活垃圾处理费180元、供热换热运行维护费77元，共计12657元及逾期付款违约金44260.75元（按照日3‰的标准以12657元为基数，自2015年7月11日起计算至2020年9月14日）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明：2012年5月13日被告与秦皇岛星光房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120513013），购买了位于大厂回族自治县挪威de森林二期(星光城)第A1幢02单元4层0401号房屋，房屋建筑面积为129.15㎡。同日被告与原告秦皇岛市星光物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：“乙方（被告）缴纳物业管理服务费的时间：在预付的物业费期限届满后按年交纳，具体时间为预付的物业费期限届满日及此后每年的相对日”；“物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：普通住宅1.3元/㎡/月；“公共使用的专项设备运行的能源损耗，应独立计量核算，按有关标准由业主分摊承担”；“乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并逾期之日起每日按未付金额的千分之三收取滞纳金，并有权停止提供相关服务”。2015年7月11日起至2020年7月10日止被告欠缴物业服务费10075元（129.15㎡×1.3元/㎡/月×12个月×5年＝10075）；大厂回族自治县物价局、大厂回族自治县房产管理局《关于进一步明确物业服务收费有关政策的通知》（厂价字[2018]16号）对电梯运行维护费确定了政府指导价标准，电梯运行维护费0.3元/㎡/月，大厂回族自治县城市管理综合行政执法局就星光城小区居民生活垃圾处置费委托原告进行收缴，并确定收费标准为每户每月3元。2015年7月11日起至2020年7月10日止被告欠缴电梯运行维护费2325元（129.15㎡×0.3元/㎡/月×12个月×5年＝2325），生活垃圾处置费180元（36元/户/年×5年=180），2015年-2016年供暖换热运行维护费77元，共计12657元。上述款项经原告以邮件催收等方式进行催要，被告至今未缴纳。另查明，原告秦皇岛市星光物业服务有限公司于2018年2月26日向大厂回族自治县人民法院提起诉讼，要求被告支付物业服务相关费用，2018年3月16日原告申请撤回起诉，同日大厂回族自治县人民法院裁定准予撤诉。上述事实，有原告提交的营业执照副本、商品房买卖合同及补充协议、前期物业服务合同、入伙星光城小区业主承诺书、大厂回族自治县物价局和大厂回族自治县房产管理局《关于进一步明确物业服务收费有关政策的通知》、大厂回族自治县城市管理综合行政执法局授权书、大厂回族自治县物价局物业服务收费备案书及备案表、律师函、催缴快递单、大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初604号民事裁定书及原告的当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源。被告与原告签订了前期物业服务合同，原告为包括被告在内的业主提供了物业管理服务的事实存在，原告与被告之间形成了物业服务合同关系，双方均应全面履行自己的义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务，被告未按约定履行缴费义务，属违约行为，应当承担违约责任。故对原告请求判令被告支付欠缴物业服务费10075元的诉讼请求，本院予以维护；前期物业服务合同对公共使用专项设备运行能源损耗独立计量核算进行了明确约定，但对收费标准没有约定，则适用政府指导价标准，原告请求的电梯运行维护费2325元、生活垃圾处置费180元、2015年-2016年供暖换热运行维护费77元符合政府指导价标准，本院予以维护，以上四项共计12657元。原告主张的违约金44260.75元，数额过高，本院酌定维护欠缴物业费用12657元的20%即2531元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告田龙于本判决生效之日起三日内给付原告秦皇岛市星光物业服务有限公司自2015年7月11日起至2020年7月10日止的物业服务费10075元、电梯运行维护费2325元、生活垃圾处置费180元、供暖换热运行维护费77元、违约金2531元，共计15188元；二、驳回原告秦皇岛市星光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取90元，由被告田龙负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，在被上诉人星光物业公司诉上诉人田龙物业服务合同纠纷一案中，上诉人田龙对于一审法院判令其支付被上诉人星光物业公司的物业费及电梯运行维护费均不予认可。但二审中，上诉人田龙亦未提交新证的据佐证其上诉主张。一审法院依据商品房买卖合同及补充协议、前期物业服务合同、入伙星光城小区业主承诺书、大厂回族自治县物价局和大厂回族自治县房产管理局《关于进一步明确物业服务收费有关政策的通知》、大厂回族自治县物价局物业服务收费备案书及当事人陈述等在案的相关证据，判令上诉人田龙支付被上诉人星光物业公司的涉案物业费及电梯运行维护费均合法有据，且无不当之处。对此，本院予以维持。 综上所述，田龙的上诉理据不足，其上诉理由不能成立，其相应的上诉主张本院亦不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费180元，由上诉人田龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二０二０年十二月二十八日 法官助理 马 占 书 记 员 田孟姣