惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4340号原告：惠州比亚迪实业有限公司，住所地：惠州市大亚湾响水河。法定代表人：何龙，董事长。委托诉讼代理人：江雪莲，女，汉族，1985年8月5日出生，身份证号码350××××××××××××047，住广东省深圳市福田区××××××免税商务大厦，系公司员工。委托诉讼代理人：李松桓，男，侗族，1982年8月25日出生，身份证号码431××××××××××××815，住湖南省会同县××××××××，系公司员工。被告一:广东叶大妈互联网农业科技有限公司,住所地:惠州大亚湾澳头安惠大道二巷2号金海新苑1栋号207房。法定代表人：叶保声，总经理。被告二：叶保声，男，汉族，1974年10月25日出生，身份证号码441××××××××××××874，住广东省惠州市惠城区×××××××××××××××××××。两被告的委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。原告惠州比亚迪实业有限公司（简称比亚迪公司）与被告广东叶大妈互联网农业科技有限公司（简称叶大妈公司）、叶保声房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案，依法适用简易程序进行审理，于2019年12月27日公开开庭进行了审理，于2019年12月28日作出(2019)粤1391民初4401号《民事裁定书》，以一事不再理为由驳回原告的起诉。原告不服裁定，提起上诉。2020年9月4日，惠州市中级人民法院作出(2020)粤13民终4989号《民事裁定书》，撤销原裁定，发回重审。本院于2020年9月30日立案受理后，重新组成合议庭进行了审理，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李松桓和江雪莲、被告的委托诉讼代理人梁远强律师到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告的变更诉讼请求为：一、请求法院确认原告与被告一签订的《租赁合同》及补充协议于2020年12月22日解除；二、判令两被告支付我方特定损失费500000元。事实和理由：原告与被告叶大妈公司、被告叶保声于2017年12月5日签订了基于《亚迪二村商业综合楼租赁合同》（2017年9月23日签订，下称“租赁合同”）的《补充协议》。《租赁合同》及《补充协议》约定：被告叶大妈公司承继原承租人惠州荣一城商业有限公司的所有权利义务，由被告叶大妈公司按租赁合同约定承租原告所有的位于“广东省惠州市大亚湾区××××××××迪×××××××××”的房屋（下称“商业综合楼”），并直接向原告支付租金，承租期限为20年；另约定由被告叶保声作为连带责任担保人，担保被告叶大妈公司履行租赁合同所规定的义务/债务。《租赁合同》约定的付款条件包括：自签订租赁合同之日起180日内，支付2019年10月1日至2023年9月30日（48个月）的租金人民币10466534.4元。租赁合同同时约定被告叶大妈公司延期付款的，每延迟一日应按欠费金额的万分之五支付违约金，延迟超过180日的，原告有权单方解除合同。原告依据《租赁合同》约定于2017年10月1日前将该商业综合楼交付，然而被告叶大妈公司却未能按约定于2018年3月26日（签订日起180日内）前向原告支付2019年10月1日至2023年9月30日租金。就该逾期欠款，原告此前亦曾多次与被告叶大妈公司、被告叶保声沟通，并向被告叶大妈公司、被告叶保声发函进行催缴；然而被告叶大妈公司仍拖欠原告租金人民币9336534.4元（截至2019年10月15日），同时根据《租赁合同》约定，被告叶大妈公司应向原告支付逾期支付合同租金违约金已超过2600000元（暂计至2019年10月）。鉴于被告违反合同约定拖延支付相关到期款项，已严重侵害了原告利益，2019年1月4日原告就上述纠纷向贵院提起诉讼，诉讼请求包括：一、判令被告叶大妈公司支付合同租金人民币9336534.4元；二、判令被告叶大妈公司支付逾期支付合同租金违约金直至合同租金付清之日止（自2018年4月1日暂计至2019年1月3日为人民币1321915.02元；三、判令被告叶保声作为被告叶大妈公司连带责任担保人就第一项、第二项诉讼请求承担连带责任；四、判令被告承担案件全部诉讼费用。2019年1月21日原告另行向贵院申请财产保全，2019年2月14日贵院作出民事裁定，查封被告8套房产。2019年4月3日贵院作出一审判决，判决内容包括：一、限被告叶大妈公司自本判决书生效之日起10日内向原告支付租金9336534.4元及违约金（以9336534.4元为本金，从2018年4月1日起，每日0.5‰计算至付清之日止的利息）；二、被告叶保声对上述第一项判项确定的被告叶大妈公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告的其他诉讼请求。2019年5月8日原告向贵院申请强制扰行，2019年5月30日贵院作出执行裁定，查封被告的其他财产。在案件强制执行过程中，经原告向贵院核实，被告被执行财产多用于银行抵押，且抵押数额巨大，远超被执行财产价值；如被执行财产优先用于偿还银行抵押贷款后，将无法用于偿还案件原审判决中被告债务，本案无法继续执行。原告认为，案件原审判决审理意见认为被告一在前期已投入了大量资金，资金出现周转困难的情况下，被告二作为被告一的股东和法定代表人，愿意提供其个人名下多处房地产为被告一提供担保，被告仍具有相当的履行能力，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的导致合同目的不能实现的情形；但经原告向贵院核实，案件强制执行情况中被告被执行财产（即上述财产担保对应的被告二提供其个人名下的多处房地产）以无法用于偿还案件原审判决中被告债务；因此，原告认为案件原审判决所依据的客观事实已发生重大转变，应对案件事实部分予以重新核实认定；其次，被告已不具备继续履行合同的能力，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，应当解除合同。综上所述，原告为维护合法权益，请求判如所请。原告向法庭提供的证据：1、（2019）粤1391民初115号民事判决书，拟证明（2019）粤1391民初115号案件判决情况。2、（2019）粤1391执784号执行裁定书，拟证明（2019）粤1391民初115号案件进入强制执行程序后执行查封情况。3、《不动产登记结果》，拟证明被告抵押债务已超过被执行财产价值，被告无法通过强制执行偿还被告对原告的债务，被告已不具备合同履行能力。4、《亚迪二村商业综合楼租赁合同及补充协议》，拟证明原被告已就租金支付的标准、方式及违约后果进行详细约定。5、《律师函》，拟证明原告多次催促被告履行合同约定义务，但被告拒不履行。6、《通知书》及《执行裁定书》，拟证明惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院穷尽一切财产调查措施，未发现被告有可供执行的财产，现已终结执行程序。被告无力支付租金，理应解除租赁合同。7、广东省五华县人民法院（2019）粤1424民初710、712号民事判决书，拟证明五华县人民法院已判决广东五华农村商业银行股份有限公司在贷款本金15228000元及利息范围内对被告叶保声位于金海新苑1栋202、206、207号房产拍卖变卖的价款有优先受偿权，同时证明被告出现严重资不抵债的客观情况。8、《立案告知书》，拟证明被告一的实际控制人被告二因涉嫌拒不执行判决罪已被惠州大亚湾经济技术开发区公安局立案侦查，其至今未支付租金，已构成严重违约。9、关于叶大妈商业综合楼管控的《联络函》，10、《情况说明》，拟共同证明被告一从2020年6月开始就实际撤离了亚迪二村商业综合楼，其早已不再履行租赁合同项下的义务。两被告辩称：本案原告跟两被告的诉讼是重复起诉，根据一事不再理应当裁定驳回起诉。一、本案诉讼与前诉（2019）粤1391民初115案构成重复起诉，应当裁定驳回起诉。理由为：本诉与前诉的当事人诉讼标的及诉讼请求都相同，是重复起诉本案原告提出财产多于银行抵押且抵押数额较高的事实，并非前诉生效后发生的新的事实。事实上，银行抵押及抵押数额在前诉起诉之前就已经客观存在，原告对此清楚。在前诉未执行完毕之前，特别是查封财产未经司法拍卖之前，原告认定被告无法履行债务是主观臆断，非客观事实。因此不构成法律规定可以再次提起诉讼的情况，必须是发生新的事实的条件。判决生效后，不能以是否执行到位来对抗该判决的效力，否则将会存续判决相互矛盾的结果。因此根据一事不再理原则应当裁定驳回起诉。二、本案执行并非执行不能，是原告怠于启动拍卖程序造成的，法律人都清楚，执行法院是在年底结案，所以终结本次执行并非执行不能，随时可以恢复执行。执行标的是客观存在的，查封8个房产的抵押贷款债权都不高于50％，在未经司法拍卖之前，原告主观臆断认定被告无法履行债务，非客观事实。三、被告在前诉讼生效后，为了能够确保执行资产在优先受偿抵押贷款后，能够覆盖原告的债务，所以主动追加提供两处房产给原告查封，原告也已查封，因此并非只有8处房产，而是10处，评估价大概50000000元。基于司法拍卖的数额具有不确定性，原告与被告都不能主观臆断被告无法履行债务。本案执行之所以拖到今天，至今仍未拍卖，全因为原告怠于启动拍卖程序，本案执行案的10处房产中的8处房产，原告是首封人。启动拍卖程序必须是首封人走资产评估，被告及惠阳农商行多次请求原告尽快启动，但原告怠于启动。四、本案执行案件的8处房产，其中安惠大道2巷2-5、2-6、2-7三处房产已经偿还4000000元的本息，被告在2019年8月12日经惠阳法院将自己名下水口上村地皮司法拍卖得款8000000元，偿还给惠阳农商行4000000元抵押贷款后，剩余4000000元由惠阳农商行已经支付抵兑以上三处房产的贷款本息。因此按照评估价计算，仅该三处房产溢价10000000元，因此本案并非执行不了。五、被告叶大妈公司仍有可供执行的财产，叶大妈市场的租金收益并未列入可供执行的财产，事实上原告跟被告在前诉的诉前和诉中、诉后多次协商调解，被告主动将叶大妈市场的租金收益约5000000元，由租户直接支付给原告指定的专用账户，专项用于抵兑租金债务、押金等。原告完全可以通过此方式实现租金债权，但原告在没有任何租金权益负担的情况下，仍至今没有认可。我方也给原告提供了承诺书表明我方诚意。六、原告提起本诉，严重违背诚实信用厚则。原告作为本案执行涉案8处房产的首封人，明知只有首封人才能启动资产评估及拍卖程序的情况下，怠于执行。被告以及惠阳农商行多次请求尽快把相关债务偿还避免造成更多的利息损失，但原告仍置之不理，不知原告是基于何种目的。在2019年12月份，被告及惠阳农商行迫于无奈才依贵院的执行庭协调，将本案移送到惠阳法院执行，由抵押人惠阳农商行作为主体启动拍卖程序。在原告前诉未上诉后，股东叶保声拿出自己个人不动产以物抵债或者拍卖，同时已把叶大妈工人工资、装修材料商等债务解决，叶大妈公司从停业的边缘救回，现在市场恢复正常经营。现原告在股东叶保声把大量抵押贷款资产通过拍卖形式解决贷款缺口的情况下提出解除合同，明显违背诚实信用。如果前诉已经解除合同，股东叶保声完全可以让叶大妈公司停业破产，所有债务走破产程序，没必要把自已的所有财产搭进去。如果现在解除合同，对叶保声很不公平。被告没有按期足额支付2020年3月份-2023年9月份的租金，确实有过错，但主观并非恶意拖欠。在此情况下，被告以及股东叶保声以物拍卖抵债，其次以上次租金收益作为支付担保的方式，完全能够实现资金债权。七、如果合同解除，叶大妈公司必然破产，原被告都是担忧100多个商铺与叶大妈公司直接发生关系，如果被告破产会造成巨大负面影响，会产生一系列连锁反应，极易形成群体性事件。针对原告诉求第三项，特定损失500000元没有合同依据和法律依据，原告纯粹为了再次立案，主观臆断该500000元，依法应当驳回原告不合理诉请。请求驳回原告的重复起诉。此外，1、不存在二审裁定书所述的没有主动清偿或者无法清偿的行为，因为在（2019）粤1391民初115号案的执行过程中，被告方主动提出了增加两项房产交由贵院进行查封并予以执行，主动清偿的意思表示明确，这是因为被告怠于执行拍卖才造成债务无法履行；2、本案中原告提出的诉讼请求在（2019）粤1391民初115号案已经提出过，且已由贵院进行实体审理并予以驳回，本案属于重复起诉。两被告向法庭提供的证据：1、《地皮司法拍卖资料》，拟证明拍卖剩余款4000000元已支付抵对了安惠大道二巷2-5、2-6、2-7货款本息，也告知了原告。2、《承诺书》，拟证明被告仍有租金收益可供执行。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，经开庭质证。对双方无异的证据，予以确认并佐证在卷。对有异议的证据和事实认定如下：原告提供的证据：1、被告对原告提交的（2019）粤1391民初115号民事判决书的关联性有异议，认为该证据证明本诉与前诉的当事人诉讼标的及请求相同，是重复起诉。虽然本院已经作出了（2019）粤1391民初115号民事判决书确认被告应当履行支付租金及违约金，但是被告经过强制执行依旧不履行合同项下义务，已经构成根本违约，故原告有权主张解除《亚迪二村商业综合楼租赁合同》及补充协议，被告的异议不成立，不予采信。2、被告对原告提交的《不动产登记结果》的证明内容有异议，认为该证据表明在前诉未执行完毕之前，特别是查封财产未经司法拍卖之前，原告无法履行债务是主观臆断，非客观事实。其中显示轮候查封，看似这么多，其实都是银行之间内部完成抵押权之后，轮候查封其他财产。该证据证实被告抵押债务已经超过被执行财产价值，原告有理由推定被告已经无法履行合同义务，被告的异议不成立，不予采信。3、被告对原告提交的《亚迪二村商业综合楼租赁合同及补充协议》、《律师函》的关联性有异议，认为并不是新的事实。被告提出的异议与原告证明内容不符，不予采信。4、被告对原告提交的《通知书》及《执行裁定书》有异议，认为执行裁定书是终结本次执行，并不是执行不了，随时可以恢复执行。被告的异议成立，但与原告主张解除合同没有冲突。5、被告对原告提交的广东省五华县人民法院（2019）粤1424民初710、712号民事判决书的证明内容有异议，认为债务是抵押贷款的债务，抵押贷款的额度都是50%以下，在没有司法拍卖之前，原告认定无法履行债务是主观臆断。被告的异议成立，但与原告主张解除合同没有冲突。6、被告对原告提交的《立案告知书》的三性有异议，认为本案是涉及民事纠纷，不是刑事纠纷，该证据与本案无关，被告二也未收到公安部门任何通知。该证据与原件核对无异，对其真实性和合法性予以认定。该证据足以证明被告不履行判决书，与本案有一定的关联性，被告的异议不成立，不予采信。7、被告对原告提交的关于叶大妈商业综合楼管控的《联络函》、《情况说明》的三性均有异议，认为两被告不是恶意逃避责任，只是目前经营困难。被告提出的异议与原告的证明事实不符，不予采信。被告提供的证据：1、原告对被告提交的《地皮司法拍卖资料》的三性不予认可，认为该证据与本案无关。原告的异议成立，予以采信。原告对被告提交的《承诺书》的三性不予认可，认为是被告一单方制作的，与客观事实不符。原告的异议成立，予以采信。根据对证据的分析认定，本院确认如下事实：2017年9月28日，原告比亚迪公司（甲方）与案外人惠州荣一城商业有限公司公司（乙方、简称荣一城公司）、被告叶保声作为担保方签订了《亚迪二村商业综合楼租赁合同》，约定：一、甲方将位于广东省惠州市大亚湾区××××××××迪×××××××××的房屋出租给乙方使用，甲方应于2017年10月1日前将该房屋交付乙方使用，免租期为12个月，租赁期间为2018年10月1日至2038年9月30日。二、自签定本租赁合同之日起7日内，支付2018年10月1日至2019年9月30日（12个月）的租金即2616633.6元；自签定本租赁合同之日起180日内，支付2019年10月1日至2023年9月30日（48个月）的租金10466534.4元；2023年9月30日起，每季度末的最后五日前支付下季度的租金通过银行转账方式支付至甲方指定的银行账户。三、本合同担保方以个人财产担保乙方及后续成立的新公司应向甲方支付的租金、违约金损害赔偿金及甲方为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、电讯费、律师费等）以及其他所有主合同项下债务人的应付费用承担连带保证责任。担保方的财产共有人陈晓平同意为乙方的债务提供担保。四、违约责任：1、本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付前五年租金的，则自乙方违约支付第五日起，乙方每日应向甲方支付首期租金0.5‰的违约金；2、除本合同明确规定条约外，任何一方擅自提前终止合同均视为严重违约，违约方需赔付对方违约金，违约金金额为自违约之日起至本合同约定的终止之日止的应付租金，该违约金数额为此种情况下违约方唯一需支付之费用；3、乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额0.5‰的迟延履行违约金；迟延超过180日，甲方有权单方解除合同，甲方无需就乙方对商业综合楼的装修支付任何赔偿费用等。2017年12月5日，原告比亚迪公司（甲方）与荣一城公司（乙方）、被告叶大妈公司(丙方)、被告叶保声作为担保方签订了《补充协议》，约定原《亚迪二村商业综合楼租赁合同》项下属于乙方的权利及应履行的义务由乙方转为丙方承继；担保方仍应按原合同担保条款的约定为丙方承担担保责任；本合同签订后，丙方按原合同约定直接向甲方支付租金，甲方向丙方开具增值税专用发票等等。《补充协议》签订后，原告比亚迪公司将涉案房屋交付被告叶大妈公司使用，被告对该房屋进行了装修。经双方确认，被告共向原告支付了租金3746633.6元，累计支付至2020年2月份。因被告未能预付之后的租金，经催收未果，原告遂于2019年1月4日诉至本院，请求判令：一、判令被告叶大妈公司支付合同租金人民币9336534.4元；二、判令被告叶大妈公司支付逾期支付合同租金违约金直至合同租金付清之日止；三、判令被告叶保声作为被告叶大妈公司连带责任担保人就第一项、第二项诉讼请求承担连带责任；四、判令自原告通知被告之日起，解除原被告双方签订的《亚迪二村商业综合楼租赁合同》及《补充协议》；五、判令被告承担案件全部诉讼费用。本院依法作出（2019）粤1391民初115号民事判决书，判决：一、限被告广东叶大妈互联网农业科技有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州比亚迪实业有限公司支付租金9336534.4元及违约金（以9336534.4元为本金，从2018年4月1日起，每日0.5‰计算至付清之日止的利息）；二、被告叶保声对上述第一项判项确定的广东叶大妈互联网农业科技有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告惠州比亚迪实业有限公司的其他诉讼请求。（2019）粤1391民初115号民事判决书生效后，被告未按照上述判决履行义务，原告向本院申请强制执行。案件强制执行中，原告认为被告己不具备继续履行合同的能力，导致合同目的不能实现，依法应当解除合同。本院认为：原告比亚迪公司与案外人荣一城公司、被告二叶保声签订的《亚迪二村商业综合楼租赁合同》及原告比亚迪公司与案外人荣一城公司，被告一叶大妈公司，被告二叶保声签订的《补充协议》是各方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点：一、原告的起诉是否违反一事不再理原则的问题；二、原告主张的特定损失费500000元有无事实依据的问题。一、原告的起诉是否违反一事不再理原则的问题原告在（2019）粤1391民初115号一案中曾请求判决解除《亚迪二村商业综合楼租赁合同》及《补充协议》，该请求被判决驳回，未作实体处理，现原告请求确认《亚迪二村商业综合楼租赁合同》及《补充协议》于2020年12月22日解除，没有违反一事不再理原则。鉴于原告当庭表示解除合同，被告也当庭表示同意，因此，原告请求确认《亚迪二村商业综合楼租赁合同》及《补充协议》于2020年12月22日解除，符合合同法的相关规定，应予支持。二、原告主张的特定损失费500000元有无事实依据的问题原告未提交任何证据证明其损失500000元的事实，原告主张缺乏事实依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告惠州比亚迪实业有限公司与被告广东叶大妈互联网农业科技有限公司、叶保声的《亚迪二村商业综合楼租赁合同》及《补充协议》于2020年12月22日解除；二、驳回原告惠州比亚迪实业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8800元，由原告负担4400元，被告负担4400元。原审预收原告受理费4400元，重审预收原告受理费8800元，予以退回原告4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卓建新人民陪审员  苏洁玲人民陪审员  丁静纯二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  陈仁兰