河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11095号 上诉人（原审被告）：柴海斌，男，1973年9月1日出生，汉族，住石家庄市新华区。 被上诉人（原审原告）：浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司，住所地：石家庄市新华区和平西路448号。 负责人：姚松亮，该分公司总经理。 上诉人柴海斌因与被上诉人浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司（以下简称绿升物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初5631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柴海斌上诉请求：一、依法撤销石家庄市新华区人民法院2020年9月27日作出的（2020）冀0105民初5631号《民事判决书》，并依法改判；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人应全额缴纳物业费认定事实不清，被上诉人提供物业服务不到位，上诉人应减少支付物业费。1、被上诉人提供物业服务不符合合同约定的标准，上诉人不应全额缴纳物业费。2015年10月30日被上诉人与河北兆翔房地产开发有限公司签订《林荫大院前期物业服务合同》，合同第二章约定了前期物业服务的内容，被上诉人应提供的物业服务包括：物业公共部位的维修，养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；业主共有的公共绿化的养护和管理等。被上诉人公布的《林荫大院物业服务标准》对绿化景观的养护、公共部位的养护也都确定相应标准，承诺“草坪生长整齐，覆盖率高于99%，无1平方米以上斑秃”等。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。然而自上诉人入住该小区以来，小区电梯故障频出，外来汽车、电动车随意进入小区，小区门口保安不到岗，人员随意跨越门禁进出无人阻拦，住户安全得不到应有保障；小区内枯草、裸露土地面积多于绿化面积，与被上诉人公示的服务标准相差甚远，小区污水未能及时处理，景观用水严重污染，被上诉人所提供的服务不能保障小区基本环境质量。被上诉人提供的物业服务远远达不到其承诺的服务标准，因此也不应按合同标准缴纳物业费。物业费的缴纳应当与其提供的物业服务相匹配，被上诉人未提供完备的物业服务，上诉人也不应全额缴纳物业费。2、共用设施、共用部分投放广告收益被上诉人应予以公示，并抵扣部分物业费。被上诉人利用电梯等小区共用部分通过投放广告等经营方式获取收益，未经过上诉人等业主同意也从未向小区业主公示过所得收益及支出状况。根据《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《林荫大院前期物业服务合同》第二章约定被上诉人提供的物业服务包括：物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；经甲方同意的广告牌设置和发布管理。被上诉人应对公用部分所得收益向业主公布，现上诉人要求被上诉人对共用部分广告经营等收益予以公示，且要求将其所得收益用于抵顶上诉人应缴纳的物业费。综上所述，一审法院认定上诉人应全额缴纳物业费认定事实不清，被上诉人未按合同约定提供符合公示标准的物业服务，且未向业主公示小区公用部分收益状况，因此，上诉人不应全额支付物业费。请二审法院查明事实，依法改判，维护上诉人合法权益。 浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司答辩称，一、上诉人与被上诉人之间的物业服务法律关系受相关法律和物业服务合同的保护和约束，一审法院事实认定清楚，证据确实充分。一审中，为了证明上诉人与被上诉人之间存在合法有效的物业服务法律关系及物业费收费标准，被上诉人提交了《林荫大院前期物业服务合同》予以证实；为了证明被上诉人已积极履行符合法律规定和物业服务合同约定的物业服务内容，被上诉人提交了小区整体环境的照片、保安巡逻、站岗执勤、清理乱停乱放非机动车、绿化浇水补种、消除四害、清洁工擦拭楼道窗户、拖洗楼道、定期清理水洗、疫情期间消杀排查、外来人员登记、张贴的警示牌、公示牌等照片证据予以证实，在绿升物业服务期间，林荫大院小区获评“河北省园林式小区”，从小区的整体环境照片来看，小区绿树成荫、干净整洁，这离不开物业公司一年三百六十五天坚持不懈为小区提供持续性的物业服务。以上证据均经过一审法院依法质证并作为认定事实的依据。二、一审法院适用法律正确，判决合法合理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定认定上诉人应当缴纳2017年12月1日以来的物业管理费7069.96元，符合法律规定。上诉人提交的证据不能真实反映物业公司提供物业服务的整体性、持续性、定期性。关于公共收益，2020年6月之前被上诉人一直未接手林荫大院小区公共区域的广告招商工作，且依据《物业管理条例》第五十四条，公共收益用途特定，单个业主无权以此抵扣物业费。被上诉人在林荫大院小区的物业服务工作得到了辖区政府及绝大多数业主的高度认可，2020年9月份被上诉人以满分的成绩通过了创建卫生城市及文明城市的国检测评，被上诉人严格依约履行物业服务。被上诉人自2016年9月15日办理房屋交接手续以后只缴纳过一次物业费且无合理抗辩，相比于其他按时足额缴费的业主，一审未支持被上诉人的违约金让上诉人直接获利了三年资金占用期间的利息，根本违约者反因违约行为而受益，这有悖法理和情理，打击了物业公司全心全意为小区提供服务的积极性，并且带动小区恶意欠费的不良风气。上诉人应当依约继续履行缴费义务并承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。为此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判，保护被上诉人的合法权益。 浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费7069.96元，违约金500元，共计12069.96元；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告柴海斌系林荫大院13幢1单元1903室的买受人，该房屋建筑面积95.54平方米。2015年10月30日，河北兆翔房地产开发有限公司作为甲方与原告绿升物业公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定甲方聘用乙方为林荫大院管理区域提供物业服务合同；物业名称林荫大院，坐落位置为东至泰华街、南至和平西路、西至电大街、北至市庄路；物业交付时间暂定为2015年12月31日，以实际交付时间为准；前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准收取前期物业服务费；本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅2元/月?平方米（不含能耗费），2.5元/月?平方米（含能耗费）；物业服务费及公共能耗费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每月12个月第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。 合同签订后，原告绿升物业公司为被告小区提供物业服务。被告柴海斌拒绝缴纳物业费，欠付原告2017年12月1日至2020年12月31日，共37个月的物业服务费。原告多次向被告催交拖欠的物业费未果，特诉诸法院。 以上事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、电梯维护保养记录、工作联系单、催费单、物业服务工作日志、照片及庭审笔录予以证明，上述证据已经开庭质证，均可作为定案依据。 一审法院认为，被告系林荫大院13幢1单元1903室的业主，虽然未与原告签订书面的物业服务协议，但原告已经为被告提供物业管理和服务，原告与被告之间已经成立事实上的物业服务合同关系。原告绿升物业公司作为物业服务企业，有义务对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理等，被告作为业主在享受物业服务的同时，负有交纳物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，司法裁判中对正当理由的认定应从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。 本案被告拒缴物业费的主要抗辩理由是：1、绿化草坪及树木大面积破坏死亡；2、小区公共设施损坏严重；3、小区中央水系枯水、臭水严重；4、小区电梯投放广告、广告收益不明确；5、对建筑面积和拖欠物业费时间段认可，对物业费2元每平方米计算不认可，违反了石家庄市区登记服务基准价。一审法院认为，首先，为维护物业服务关系的稳定性和确定性，交纳物业费的义务对全体业主而言是均等的。其次，营造良好的物业环境是物业公司与全体业主共同努力的结果，由于业主自身素质及对环境卫生要求不同等因素，要求人人严格遵守业主公约亦不现实。再次，物业服务问题及公共区域广告投放收益系小区公共服务问题，应当由小区业主大会或业主委员会依照法律、法规及管理规约主张权利，被告仅有权对物业公司履行服务义务致其自身合法权益遭受损失的行为提起诉讼。因被告提供的证据不足以证明其自身合法权益遭受损失，故应承担举证不利的后果。如因原告服务不到位，给被告造成损失，被告可另行主张权利。被告自2017年12月1日起至今未交纳物业费，关于物业费的计算标准，《物业服务委托合同》中均约定物业费为2元/月/平方米。被告柴海斌抗辩称，物业费2元/月/平方米，违反了石家庄市区登记服务基准价，应当按照0.9元缴纳物业费。但是被告的主张没有依据，且并没有证据证明原告提供的物业等级应当按照0.9元/月/平方米缴纳物业费，被告的抗辩不予支持。故被告欠缴的自2017年12月1日至2020年12月1日的物业服务费为7069.96元（95.54平方米*2元/月/平方米*37个月）。本案中，原告并非未履行物业服务义务，只是其履行标准未达到业主的需求，因小区环境卫生状况、安全情况势必影响业主的生活品质，对业主生活舒适度及心情也会造成一定影响，故根据物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，原告要求被告按欠费总额的日万分之五支付违约金的请求，不予支持。一审判决：一、被告柴海斌于本判决生效之日起五日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司物业费7069.96元；二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司石家庄分公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告柴海斌负担。 本院二审期间，上诉人柴海斌提供石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初5621号民事判决书复印件一份，证明绿升物业公司诉王传强物业服务合同纠纷一案，一审法院酌定按照欠缴物业服务费的75%予以支持。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，被上诉人根据《前期物业管理服务合同》约定为小区提供物业服务，上诉人享受了被上诉人提供的物业服务，故上诉人与被上诉人之间已经成立事实上的物业服务合同关系。上诉人在享受被上诉人提供的物业服务的同时，拒绝缴纳物业费，违反合同约定，应承担向被上诉人支付欠缴的物业费的义务。上诉人如认为被上诉人存在服务瑕疵，可向被上诉人反映，或者通过业主委员会或居民委员会向被上诉人提出协商改进意见，而不应成为上诉人拒交物业费和要求降低物业收费标准的理由。小区物业服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的服务管理，同时更需要业主积极的协助配合，并按合同交纳物业管理费，才能共同营造干净整洁的生活环境。物业费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，收取物业费标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业服务，上诉人以被上诉人服务不合标准拒交物业费，不仅损害了被上诉人的利益，而且也损害了正常交费业主的利益，故原审法院判决上诉人向被上诉人支付物业费7069.96元并无不当。 关于公共区域广告收益是否应当抵扣物业费的问题，根据《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，上诉人未提供证据证明业主大会或业主委员会作出了批准用公共区域广告收益抵扣物业费的决定，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人提供的石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初5621号民事判决书认定的事实与本案并不相同，不能证实上诉人的事实主张，故本院不予采信。综上所述，柴海斌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人柴海斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年十二月十五日 书记员 王西西