北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22004号原告：张淑荣，女，1961年3月1日出生。委托诉讼代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晨飞，北京市东卫律师事务所实习律师。被告：宗秋丽，女，1982年8月9日出生。第三人：北京同创之家房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区南苑槐房西路南庭新苑底商A3-18。法定代表人：唐冬，总经理。委托诉讼代理人：葛超，男，1983年2月13日出生。第三人：北京市永联房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区永定门外大红门南里11号。法定代表人：陈重才。原告张淑荣与被告宗秋丽、第三人北京同创之家房地产经纪有限公司（以下简称同创之家公司）、第三人北京市永联房地产开发有限责任公司（以下简称永联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑荣的委托诉讼代理人张涛、孙晨飞，被告宗秋丽到庭参加诉讼，第三人同创之家公司、永联公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑荣向本院提出诉讼请求：1.第三人永联公司协助被告宗秋丽办理位于北京市丰台区槐房西路316号院17号楼929号房屋不动产权证书，被告宗秋丽取得涉案房屋不动产权证书30个工作日内将房屋产权转移登记至原告名下；2.被告支付原告违约金140000元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年7月29日，宗福声（出卖人）与原告张淑荣（买受人）在第三人同创之家公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》，约定宗福声将其名下位于北京市丰台区槐房西路316号院17号楼929号房屋出售给原告，总价款为900000元。出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内，买受人和出卖人双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。上述交易合同签订后，原告依约于2015年7月29日、2015年8月21日、2015年10月26日，共计支付房款700000元，宗福声亦按合同约定将涉案房屋交付原告，原告接收并装修后入住至今。被告宗秋丽是宗福声的独生女儿。2019年宗福声去世，被告宗秋丽作为其唯一继承人，在没有声明放弃继承权的情况下，理应继续履行其与原告签订的《房屋买卖合同》，配合原告办理案涉房屋所有权证书并过户登记至原告名下。原告多次与被告沟通协商履行合同事宜，被告均拒绝配合。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。宗秋丽辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、我是宗福声的唯一继承人，对宗福声与张淑荣之间有关929号房屋买卖的情况我不知情；二、宗福声与张淑荣于2015年7月29日签订的《房地产买卖协议》属于无效合同。双方签订房屋买卖协议时，宗福声尚未取得929号房屋权属证书，未取得权属证书的房屋不得转让，故该协议违反合同法第52条规定，因而无效；三、张淑荣存在逾期付款的违约行为，合同约定第二次付款时间为2015年10月15日，实际付款时间为2015年10月26日，逾期10日，按合同约定，张淑荣存在违约行为，合同终止，张淑荣应当承担违约责任；四、涉案房屋属于经济适用房，该类房屋以无效为原则，以有效为例外。对于已购经济适用住房再上市交易的合同效力，若是在相关政策法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房的，可以认定合同无效；五、涉案房屋属于拆迁安置房，不同于普通商品房，该类房屋购买价格相对较低，部分房屋产权证办理周期较长，且按规定在5年内限制上市交易，房屋的性质通常为按经济适用房管理，土地使用权性质为划拨用地，上市交易需缴纳土地出让金。我作为被拆迁安置人，拆迁房屋中有属于我的份额，我虽然不是涉案房屋产权人，但作为被拆迁人，享有居住权，宗福声出售房屋的行为已经剥夺了我的居住权；六、张淑荣主张的违约金没有法律依据。第三人同创之家公司、永联公司均未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月16日，北京市丰台区人民政府房屋征收办公室（甲方）与宗福声（乙方）签订《南苑棚户区改造三期房屋征收项目定向保障房产权调换补偿协议》，约定乙方同意甲方征收其房屋并选择定向保障房产权调换方式对其予以补偿安置；乙方被征收房屋坐落于丰台区南苑朝阳胡同3号，系自管公房；甲方同意提供位于南庭新苑小区、阳光星苑小区二期的房屋作为定向保障房产权调换房源，产权性质按照经济适用房产权管理；定向保障房建设单位负责为乙方办理定向保障房的购买、入住、登记备案、交纳相关税费及领取房屋产权证明手续。2015年3月4日，北京市丰台区房屋经营管理中心出具选房结果通知单，通知宗福声中选涉案房屋。2015年3月9日，永联公司通知宗福声于2015年3月11日办理涉案房屋入住手续。2015年7月29日，出卖人宗福声（甲方）与买受人张淑荣（乙方）、居间人同创之家公司（丙方）签订《房屋买卖合同》及《居间服务合同》，约定出卖人将涉案房屋（建筑面积49.55平方米）出售于买受人，房屋性质为按经济适用住房管理的房屋，成交价格900000元，定金金额20000元。双方约定：首付款700000元分两次支付：第一次支付时间2015年8月25日，人民币200000元（含定金20000元）；第二次支付时间2015年10月15日，人民币500000元。剩余购房款200000元，以现金支付方式于过户当日支付。双方同意以开发商实际下发房屋所有权证书时间为准，出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内，和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，居间人陪同协助办理房屋权属转移登记手续。双方就违约责任约定如下：第七条违约责任（一）逾期交房责任……（二）逾期付款责任……（三）根本违约（1）如果因出卖人将该房屋出卖给第三人，或拒绝将该房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的，或原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，或该房屋被查封或限制转让，或出卖人取得房屋所有权证后30个工作日后，不配合办理房屋所有权转移登记手续，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，除此之外，出卖人还应按买受人累计已付房价款的一倍向买受人支付违约金……。合同签订当日，张淑荣向宗福声支付定金20000元；2015年8月21日，张淑荣向宗福声支付第一笔首付款180000元；2015年10月26日，张淑荣向宗福声支付第二笔首付款500000元。庭审中，张淑荣同意房屋过户时支付200000元购房尾款，并向本院提交200000元的北京农商银行存款证明。2015年10月26日，宗福声将涉案房屋交付张淑荣，并签订《房屋交接清单》，张淑荣及其家人一直在此房屋居住。经本院查询，涉案房屋现仍登记在永联公司名下，不动产权证书号为京（2016）丰台区不动产权第XXXX号，无抵押情况。经张淑荣申请，本院于2020年8月6日作出（2020）京0106财保343号民事裁定书，裁定查封涉案房屋。在本案审理期间，张淑荣经房管部门审核，具有在北京市购房的资格。另查，宗福声于2016年12月8日死亡，其父亲宗士成于1992年4月14日因死亡注销户口，母亲宗春清于2014年3月18日因死亡注销户口。宗福声的初婚妻子刘京菊，二人生育女儿宗秋丽，刘京菊于1989年5月6日因死亡注销户口。宗福声于1989年10月10日与谷爱芹登记结婚，二人婚后无子女，于2006年11月14日经本院以（2006）年丰民初字第23010号民事调解书调解离婚。宗福声再婚离异后，未再婚。庭审中，宗秋丽主张张淑荣逾期支付第二笔首付款，对此，张淑荣不予认可，并主张宗福声同意其交房时付款。对其主张，张淑荣未提交证据证明。经本院释明，宗秋丽不要求反诉张淑荣支付逾期付款违约金。庭审中，张淑荣以宗秋丽拒不履行房屋买卖合同、拖延办理房屋所有权证和房屋权属转移手续已构成违约为由要求宗秋丽承担违约责任，并按照已支付700000元购房款的20%即140000元计算违约金。庭审中，宗秋丽同意协助张淑荣办理产权登记手续，认为按照合同约定出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内办理房屋权属转移手续，张淑荣所述拒绝出售房屋和拖延办理产权登记手续等违约行为并不存在，故不同意支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张淑荣与宗福声签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行，不得擅自变更或者解除合同。合同履行过程中，张淑荣已经按照合同约定支付购房首付款，宗福声业已将涉案房屋交与张淑荣居住使用，在宗福声死亡后，张淑荣有权要求其唯一继承人宗秋丽在继承遗产范围内继续履行合同义务，配合办理房屋所有权变更登记手续。宗秋丽在庭审中亦明确表示同意协助张淑荣办理相关产权登记手续。故对于张淑荣主张将涉案房屋产权登记变更至宗秋丽名下，再由宗秋丽将上述房屋产权登记变更至张淑荣名下的请求，本院予以支持。经查询，房屋现登记在建设单位永联公司名下，涉案房屋系宗福声在永联公司认购房屋，永联公司具有协助过户的义务。关于剩余购房款200000元，张淑荣明确表示可以按照合同约定在过户当日予以支付，本院不持异议。关于违约金，合同约定出卖人领取到房屋所有权证30个工作日内由买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，现涉案房屋登记在永联公司名下，宗秋丽尚未办理房屋权属登记手续，张淑荣以宗秋丽拒不履行房屋买卖合同、拖延办理房屋所有权证和房屋权属转移手续为由要求宗秋丽承担违约责任，依据不足，本院不予支持。本案第三人同创之家公司、永联公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京市永联房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内协助张淑荣办理位于北京市丰台区槐房西路316号院17号楼929号房屋的所有权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记至宗秋丽名下；二、宗秋丽于上述房屋所有权变更登记完成后的三十个工作日内协助张淑荣将位于北京市丰台区槐房西路316号院17号楼929号房屋所有权变更登记至张淑荣名下；三、张淑荣于上述房屋所有权变更登记至其名下的同时将剩余购房款200000元支付宗秋丽；四、驳回张淑荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23920元，由张淑荣负担11960元（已交纳），由宗秋丽负担11960元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  柴海燕二〇二〇年十二月二十八日书记员  董 博