海南省三亚市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼02民终461号   上诉人（原审原告）：朱文峰，男，汉族，1984年3月18日出生，公民身份号码XXX，户籍住址江苏省江都市。   委托诉讼代理人：姚卓尔，江苏楚乾律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：钱梁，江苏楚乾律师事务所专职律师。   被上诉人（原审被告）：姚孟辰，男，汉族，1995年8月25日出生，公民身份号码XXX，户籍住址北京市海淀区。   被上诉人（原审被告）：姚继韵，男，汉族，1962年11月18日出生，公民身份号码XXX，户籍住址福建省厦门市思明区。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所专职律师。   原审第三人：海南鲸钻房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91460200MA5RHX4X9R，住所地海南省三亚市吉阳区鹿岭路27号半山半岛四期3#楼商业街3-12C商铺。   法定代表人：胡万杰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：蔡乐，男，该公司职员。   上诉人朱文峰因与被上诉人姚孟辰、被上诉人姚继韵以及原审第三人海南鲸钻房地产经纪有限公司（以下简称鲸钻公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3284号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   朱文峰上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判支持朱文峰在一审中提出的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由姚孟辰、姚继韵承担。事实和理由：一、一审法院认定朱文峰与姚孟辰签署的《土地房屋买卖合同》的履行以朱文峰与姚继韵签署的《二手房买卖合同》能够履行为前提错误。朱文峰与姚孟辰签署《土地房屋买卖合同》的同日另签署一份《备忘录》，该备忘录第三部分明确《土地房屋买卖合同》与《二手房买卖合同》之间相互独立，任一合同的无效、终止或被撤销均不影响另一合同的效力。二、一审法院认定《二手房买卖合同》不能履行错误。《二手房买卖合同》补充合同的《附条件更名通知》明确约定合同性质实际为合同权利、义务概括转让，其标的物为出让方朱文峰对于合同相对方房地产开发商鹿回头公司、新佳公司的权利义务，故朱文峰只应对房屋买受人的权利承担权利瑕疵担保责任，无需对房产承担权利瑕疵担保责任。《备忘录》第1.2条约定，三方确认：丙方（朱文峰）在《二手房买卖合同》项下不负有任何未尽义务，亦不存在任何违约或赔偿责任。本案中，姚继韵持有的对于开发商鹿回头公司、新佳公司的权利并不存在权利瑕疵，朱文峰已履行完毕其在《二手房买卖合同》项下的所有义务，现涉案房屋购房人已更名为姚继韵，不存在不能履行的情况。三、一审法院认定朱文峰未向姚孟辰支付定金和购房款错误。《二手房买卖合同》实际已履行完毕，朱文峰将其对姚继韵享有的200万元债权转让给姚孟辰，作为朱文峰在《土地房屋买卖合同》项下应支付的购房款，故朱文峰实际已向姚孟辰支付定金和购房款。现朱文峰已依约履行全部义务，而姚孟辰以其行为表明不再履行过户义务，朱文峰有权按照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定要求姚孟辰返还购房款200万元及双倍返还定金40万元，并要求姚继韵按《备忘录》的约定承担连带责任。   姚孟辰、姚继韵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、姚继韵与朱文峰签订的《二手房买卖合同》，无论是合同的名称还是内容都是房屋买卖合同，并非合同权利义务的概括转让。按该合同约定，朱文峰主要义务就是将涉案的1111房交付并过户登记至姚继韵名下，姚继韵主要义务是将房屋转让款支付给朱文峰，支付的房屋款项分两部分，一部分是银行转账247万，另一部分是用其儿子姚孟辰名下的902房作价200万元抵做房款。朱文峰与姚孟辰签订《土地房屋买卖合同》后，朱文峰并没有实际支付200万元房款，该合同实际系姚继韵对1111房款支付义务的补充。两个合同存在共同的基础法律关系，也就是房屋买卖关系。《备忘录》第一部分关于支付方式的约定也印证该事实。当事人双方签订《备忘录》的目的是为了及时结清1111房、902房的债权债务关系，《土地房屋买卖合同》是《二手房买卖合同》的补充约定，而不是将合同权利义务概括转移给合同相对人以外的第三人。朱文峰认为其与姚继韵之间的权利义务约定系债权债务概括转移，没有事实和法律依据。朱文峰作为房屋的转让人，应当对其所转让的房屋承担权利的瑕疵担保责任。朱文峰明知涉案房屋在转让前就已经被多家法院查封，不得转让、抵押、赠与，但朱文峰仍然转让，朱文峰存在严重的过错，该转让合同不能履行，依法应当解除。一审开庭时，朱文峰承认其提交的鹿回头公司、新佳公司与姚继韵签订的合同不是姚继韵本人所签，因此不能认定完成了更名。二、定金属于实践性合同，以交付为生效要件，朱文峰并没有向姚孟辰实际支付购房款，而且购房合同已经解除，不存在购房款和定金的返还问题。   鲸钻公司未向本院陈述意见。   朱文峰向一审法院起诉请求：1.解除朱文峰与姚孟辰签署的关于国际康体养生中心二期C第3C#幢第9层902号房的《房屋买卖合同》；2.姚孟辰向朱文峰返还房屋转让款200万元并返还双倍定金40万元；3.姚孟辰承担朱文峰为本案支出的律师费137,500元；4.姚继韵为姚孟辰上述第二、三项义务承担连带责任。   一审法院认定事实：2018年1月30日，姚继韵与朱文峰、鲸钻公司签订《二手房买卖合同》，约定朱文峰将“半山半岛1111房”卖给姚继韵，成交价为450万元。合同签订后，朱文峰将该房屋交付姚继韵，姚继韵向朱文峰支付了购房款247万元。“半山半岛1111房”的开发商是三亚鹿回头旅游区开发有限公司、海南新佳旅业开发有限公司，因该两公司外欠大量债务，涉讼众多，其负责开发的半山半岛项目的土地及房产被多家法院查封。“半山半岛1111房”在朱文峰出卖给姚继韵之前，已被法院查封。2018年4月11日，姚继韵向朱文峰邮寄一份《不安抗辩通知书》（经过公证），姚继韵认为其调查核实，该房不具备交易条件，交易的房屋尚没有与开发商办理网签备案，且仍由开发商向其他债权人抵押状态，这种状态导致其对本次交易不安。因此请朱文峰在收到本通知后30日内，提供该房网签合同证明，以便其将剩余款项支付给朱文峰。   2018年4月15日，姚孟辰（卖方）与朱文峰（买方）签订《土地房屋买卖合同》，约定：卖方同意转让、买方同意受让“康体养生902房”，建筑面积为77.34㎡，总价款为200万元；第三条付款以及定金：3.1双方确认，在本合同签署完成的同时，买方已经向卖方付清全部土地房屋售价200万元，双方就此已无任何争议。3.3双方确认：（1）本条3.1具有等同于《价款交付收据》的效果。（2）本条3.1中的20％（即40万元）为定金。任何一方未能完整履行本合同应当接受担保法、合同法有关定金的法律规定的约束；卖方应于本合同签订后的十个工作日内将转让房地产标的物交付给买方，其余交付事项延至2018年5月8日完成；卖方保证在2018年6月15日之前将转让房地产的所有权登记转移至买方或买方指定的主体名下；卖方逾期履行房屋交付义务或产权转移登记义务的，买方有权解除合同，并同时追究相关违约和赔偿责任。若导致诉讼解决的，违约方应当承担守约方的诉讼费、律师费等。姚继韵作为姚孟辰的代理人签署了本合同，鲸钻公司的工作人员羊如龙作为见证人在合同上签名。   2018年4月15日，姚继韵代其儿子姚孟辰作为甲方，姚继韵作为乙方，朱文峰作为丙方签订《备忘录》，鉴于：乙方与丙方之间就“半山半岛1111房”的买卖已签署性质为合同权利义务概括转让的《二手房买卖合同》，截止本备忘录之日，在该合同项下乙方到期应付未付的款项为200万元。第一条，1.1三方在此确认：本备忘录签署完成之时，半山半岛债权即发生从丙方转移至甲方的效力和效果，此项债权转让同时视为丙方完成其在康体养生合同项下的房地产转让款200万的支付义务；第三条，三方在此确认，“半山半岛合同”与“康体养生合同”之间相互独立，任一合同无效、终止或被撤销均不影响另一合同的效力；第四条，4.l乙方为甲方在“康体养生合同”的全部义务和责任向丙方提供连带责任保证，若甲方违反“康体养生合同”义务应向丙方承担责任，丙方有权要求乙方与甲方承担共同、连带的责任等。2018年5月11日，姚继韵、姚孟辰向朱文峰邮寄第二份《不安抗辩通知书》（经过公证）。姚继韵认为其调查核实，该房不具备交易条件，也没有与开发商办理网签备案，且目前仍由开发商向其他债权人抵押状态，其刚刚调查核实该房屋在进行交易前已被三处法院查封，已处于履行不能，待其与其他业主共同维权并解除查封后继续进行双方的交易。因姚孟辰未向朱文峰交付案涉房屋，朱文峰遂委托江苏楚乾律师事务所律师提起诉讼，并向该律师事务所支付律师服务费137,500元。   一审法院认为，一、关于《二手房买卖合同》与《土地房屋买卖合同》的关系。朱文峰出卖给姚继韵的“半山半岛1111房”已经被法院查封，属于法律上不能履行情形，即姚继韵与朱文峰、鲸钻公司签订的《二手房买卖合同》不能履行。姚孟辰与朱文峰签订买卖“康体养生902房”的《土地房屋买卖合同》中，将姚继韵根据《二手房买卖合同》约定向朱文峰支付“半山半岛1111房”购房款中的200万元，当作朱文峰向姚孟辰支付“康体养生902房”的购房款，因此，《土地房屋买卖合同》与《二手房买卖合同》相关联。《土地房屋买卖合同》的履行，是以《二手房买卖合同》在法律上能够履行为前提。因《二手房买卖合同》不能履行，姚继韵没有义务向朱文峰支付购房款，朱文峰对姚继韵不享有债权，朱文峰没有权利向姚孟辰转让债权，《土地房屋买卖合同》在事实上已经不能履行。   二、关于合同解除及法律后果。虽然姚孟辰与朱文峰签订的《土地房屋买卖合同》有效，但《土地房屋买卖合同》在事实上不能履行，应予解除。鉴于朱文峰在事实上没有向姚孟辰支付定金和购房款，朱文峰请求姚孟辰向其返还房屋转让款200万元和返还双倍定金40万元，并请求姚继韵承担连带责任，不予支持。“半山半岛1111房”在朱文峰转让给姚继韵前，已经被法院查封，朱文峰是知道的，两份合同不能履行，朱文峰存在过错，应承担相应的法律责任，朱文峰请求姚孟辰承担律师费137,500元，不予支持。   三、关于案涉合同及备忘录的相关内容。民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。关于《土地房屋买卖合同》“在本合同签署完成的同时，买方已经向卖方付清全部土地房屋售价200万元，双方就此已无任何争议”的约定。若《二手房买卖合同》能够履行，该约定对各方当事人具有法律约束力，但《二手房买卖合同》已经确定不能履行，朱文峰仍根据该约定主张权利不公平、不合理。关于《备忘录》“《二手房买卖合同》与《康体养生合同》之间相互独立，任一合同无效、终止或被撤销均不影响另一合同的效力”的内容。因为《土地房屋买卖合同》与《二手房买卖合同》相关联，《土地房屋买卖合同》的履行以《二手房买卖合同》的履行为前提，《二手房买卖合同》终止必然导致《土地房屋买卖合同》终止。上述内容违背客观事实，不予采信。姚孟辰、姚继韵的抗辩理由成立。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十五条规定，判决：一、解除朱文峰与姚孟辰签订的关于国际康体养生中心二期C第3C#幢第9层902号房的《土地房屋买卖合同》；二、驳回朱文峰的其他诉讼请求。案件受理费27,100元、财产保全费5000元（朱文峰均已预交），均由朱文峰负担。   本院二审期间，双方当事人未提交证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。   二审另查明，朱文峰与姚继韵签订的《二手房买卖合同》因法律上履行不能，被三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3291号民事判决解除，并判决朱文峰向姚继韵返还购房款247万元及支付利息。朱文峰与姚继韵均不服该判决，上诉至本院。本院于2020年9月25日作出（2020）琼02民终382号判决，该判决认为《二手房买卖合同》符合房屋买卖合同的构成要件，不属于权利和义务一并转让的情形，该合同不能履行，合同目的不能实现，遂判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。   本院认为，案涉《土地房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.《土地房屋买卖合同》与《二手房买卖合同》是否具有关联性；2.姚孟辰应否返还购房款200万元及双倍返还定金40万元。   关于二合同之间是否关联的问题。本案中，姚继韵为购买“半山半岛1111房”与朱文峰签订《二手房买卖合同》在前，因姚继韵未足额支付购房款，朱文峰又与姚孟辰签订本案诉争《土地房屋买卖合同》，将“康体养生902房”作价200万元折抵前合同仍欠付的购房款，对购房款的支付方式进行变更，朱文峰并未实际支付《土地房屋买卖合同》约定的转让款200万元，前后合同之间相互关联。朱文峰另主张《二手房买卖合同》的合同性质实际为合同权利、义务的概括转让。对此，该合同性质已由本院（2020）琼02民终382号生效判决确认为房屋买卖合同。故，朱文峰关于二合同之间不具有关联、《二手房买卖合同》性质实际为合同权利、义务的概括转让的意见，本院不予支持。   关于返还购房款、定金的问题。如前所述，《土地房屋买卖合同》实际系以房折抵前合同即《二手房买卖合同》欠付的购房款200万元，朱文峰未实际支付该款项及定金，姚孟辰至今未交付房屋，而《二手房买卖合同》因履行不能被另案生效判决解除，并判处朱文峰返还购房款247万元。据此，以房抵债的债务200万元已不存在，朱文峰亦未实际支付该款项，其关于返还购房款及定金的主张无事实根据和法律依据，本院不予支持。   综上所述，朱文峰的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费27,100元，由朱文峰负担。   本判决为终审判决。   审判长 梁 朝   审判员 李 祎   审判员 林艳嘉      二○二○年十二月十八日   法官助理 林 飞   书记员 王 娥   附：相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。