河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1431号上诉人（原审原告）：金池名郡第三届业主委员会。住所地：开封市金池名郡会所。负责人：周庆根，主任。委托诉讼代理人：王平，男，汉族，1957年10月26日生，住河南省开封市经济技术开发区，系金池名郡小区业主，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张克俊，河南正言律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：浙江开元物业管理股份有限公司。住所地：浙江省杭州市萧山区宁围街道富业巷3号浙江民营企业发展大厦1幢1101、1102、1103、1104室。统一社会信用代码：91330100730295306H。法定代表人：陈灿荣，总经理。委托诉讼代理人：侯文博，河南汴睿律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人金池名郡第三届业主委员会因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。金池名郡第三届业主委员会的委托诉讼代理人张克俊、王平，浙江开元物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人侯文博均到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。金池名郡第三届业主委员会上诉请求：撤销一审判决，改判支持金池名郡第三届业主委员会的诉讼请求即“依法确认2018年5月5日，金池名郡小区业主委员会与浙江开元物业管理股份有限公司河南金池分公司（以下简称“开元金池分公司”）签订的《金池名郡物业服务合同》无效”；诉讼费用由浙江开元物业管理股份有限公司承担。事实与理由：1.金池名郡小区业主委员会合同主体资格不合法，已经生效的开封市鼓楼区人民法院（2018）豫0204行初38号和开封市中级人民法院（2019）豫02行终246号行政判决书判决撤销新区建设局为金池名郡小区业主委员会出具的《业主委员会备案证明》和《业主委员会印章刻制申请》，从而认定了金池名郡第三届业主委员会是金池名郡唯一合法的业主委员会，金池名郡小区业主委员会主体资格自始不合法，该业主委员会签订的《金池名郡物业服务合同》主体资格不合适，没有法律效力。2.案涉的《金池名郡物业服务合同》未经业主大会专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反《物权法》的强制性规定。3.浙江开元物业管理股份有限公司为实现重回金明池的目的，派自己的员工卢鹏瑞冒充在金池名郡拥有8套住房的业主，假冒8张选票，浙江开元物业管理股份有限公司明知金池名郡第三届业主委员会合法任期未满未被罢免，明知金池名郡小区业主委员会不能提供金池名郡大会同意选聘该公司的决定，仍签订了《金池名郡物业服务合同》，不构成表见代理，涉案合同应确认无效。被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。浙江开元物业管理股份有限公司在金池名郡小区签订物业服务时，金池名郡业主委员会尚处于合法有效状态，且经过招投标程序，物业服务合同合法有效。另外，金池名郡第三届业主委员会未提交过半数业主授权，该业主委员会就涉及物业公司的选聘、解聘以及物业公司事项不具有诉权。金池名郡第三届业主委员会向一审法院起诉请求：1、依法确认2018年5月5日，金池名郡小区业主委员会与开元金池分公司签订的《金池名郡物业服务合同》无效；2、诉讼费用由浙江开元物业管理股份有限公司承担。一审法院认定事实，金池名郡第三届业主委员会为2016年10月31日经开封市城乡一体化示范区物业管理办公室备案成立的业委会，业主委员会备案证明载明任期为3年，成立时间为2016年10月31日。2017年12月14日，开封市城乡一体化示范区物业管理办公室向金池名郡小区业主委员会出具《业主委员会备案证明》和《业主委员会刻制印章申请》，显示“同意给予备案，成立时间为2016年10月31日，任期3年……”，“金池名郡小区业主委员会已向我局备案，现申请刻制印章，印章名称是：金池名郡小区业主委员会”。2018年5月3日，浙江开元物业管理股份有限公司通过邀请招标方式中标开封市金池名郡小区物业管理服务项目。2018年5月5日，金池名郡小区业主委员会与开元金池分公司签订开元名都金池名郡物业服务合同，约定由开元金池分公司对开元名都金池名郡小区进行物业服务，合同有效期为3年，自2018年5月8日至2021年5月7日，并约定如合同到期前3个月，小区没有过半的业主书面同意解聘，合同顺延三年。后开元金池分公司进驻该小区提供物业服务。金池名郡第三届业主委员会于2018年1月24日向开封市鼓楼区人民法院提起行政诉讼，后经一审判决，二审发回重审，开封市鼓楼区人民法院于2019年3月20日作出（2018）豫0204行初38号行政判决书，判决撤销开封新区建设局为金池名郡小区业主委员会出具的《业主委员会备案证明》及《业主委员会印章刻制申请》。开封市新区建设局、金池名郡小区业主委员会不服判决，提起上诉，2019年6月27日，开封市中级人民法院作出（2019）豫02行终246号行政判决书，判决认定新区建设局对金池名郡小区业主委员会提交的材料未进行合理审查，对业主大会的召开、业主委员会的选举产生等重大程序事项未进行审核即予以备案，程序违法，且导致同一物业管理区域在同一时期存在两个业主委员会，违反《物业管理条例》的规定，判决驳回上诉，维持原判。判决书已经发生法律效力。现金明池名第三届业主委员会认为金池名郡小区业主委员会非法成立，不具备代表业主对外签订物业服务合同的资格，其与开元金池分公司签订的物业服务合同不合法为由诉至一审法院，请求确认合同无效。另查明，开元金池分公司为浙江开元物业管理股份有限公司所设的分公司，开元金池分公司于2018年11月21日注销。一审法院认为，开元金池分公司与金池名郡小区业主委员会于2018年5月5日签订开元名都金池名郡物业服务合同时，金池名郡小区业主委员会已进行登记备案，并取得业主委员会备案证明和准许刻制印章，故金池名郡小区业主委员会与开元金池分公司签订开元名都金池名郡物业服务合同时该业主委员会的主体资格合法、有效；浙江开元物业管理股份有限公司为金池名郡小区物业管理服务项目的中标方，以开元金池分公司名义签订金池名郡物业服务合同，应为浙江开元物业管理股份有限公司的同意认可，另开元金池分公司与金池名郡小区业主委员会所签订的开元名都金池名郡物业服务合同内容未有违反法律的强制性规定，且未有证据证明金池名郡第三届业主委员会所述开元金池分公司与金池名郡小区业主委员会存在恶意串通行为，本案所涉的开元名都金池名郡物业服务合同已实际履行。综上，金池名郡第三届业主委员会的诉请，证据不足，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回金池名郡第三届业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费100元，由金池名郡第三届业主委员会承担。本院二审期间，上诉人金池名郡第三届业主委员会提交一封信函、一张照片，以证明上诉人向开元金池分公司直接送达了信函，信函内容为告知该公司涉案合同无效，要求该公司终止该合同的履行。开元金池分公司认为信函系上诉人的单方陈述，不予质证；对照片的真实性有异议，不显示照片的拍摄形成时间。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……。第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。即选聘和解聘物业服务企业是业主的权利，业主大会是代表全体业主利益的权力机构，业主委员会仅是业主大会的执行机构。即使金池名郡小区业主委员会与开元金池分公司签订物业服务合同时，主体资格合法、有效，但无证据证明其已经获得了业主大会同意其代表业主与开元金池分公司签订物业服务合同的授权；也无证据证明聘用开元金池分公司作为该小区物业服务企业，是经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意。金池名郡小区业主委员会无权代表业主与开元金池分公司签订物业服务合同，该物业服务合同无效。开元金池分公司辩称金池名郡小区业主委员会系表见代理，本院认为，开元金池分公司系专业的物业服务企业，其应知晓业主委员会仅是业主大会的执行机构，是否选聘该物业服务企业是业主共同决定的，故其提交的中标通知书并不意味着其对金池名郡小区业主委员会的代理资格进行了审查，其称系表见代理的意见不能成立。开元金池分公司辩称已有90%以上的业主履行了合同义务，按照合同交纳了物业费，应视为90%以上的业主以行动同意涉案物业服务合同。本院认为，签订物业服务合同应是物业服务企业提供物业服务之前签订的，若未签订合同或合同无效的情况下，物业服务企业实际入驻并提供了物业服务，业主在既定事实的基础上交纳物业费并不能认定是对同意与该物业服务公司签订物业服务合同的追认，否则将有放纵物业服务企业以已实际提供物业服务为由而实际剥夺业主选择权之虞。综上所述，金池名郡第三届业主委员会的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初4960号民事判决；二、2018年5月5日金池名郡小区业主委员会与浙江开元物业管理股份有限公司河南金池分公司签订的《金池名郡物业服务合同》无效。一审案件受理费100元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担；二审案件受理费100元，由浙江开元物业管理股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  谢 芳审判员  高新峰二〇二〇年十二月一日书记员  宋亚含