河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602初3474号 原告：保定硕博物业管理有限公司，住所地保定市竞秀区天鹅西路789号。统一社会信用代码91130602MA0DLGQX22。 法定代表人：辛化甜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王帅，该公司员工。 委托诉讼代理人：王彪，河北弘正律师事务所律师。 被告：苏寒，男，1981年10月17日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：王艳伟，女，1983年12月6日出生，地址同上，系原告苏寒之妻。 原告保定硕博物业管理有限公司与被告苏寒物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王帅、王彪、被告委托诉讼代理人王艳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年11月9日至2020年7月9日的物业管理费366.82元及公共能源设备维修维护费80元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2020年7月9日应支付滞纳金为265.21元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：世家花园小区的业主于2004年12月陆续入住，物业一直是青山房地产开发有限公司所派，对世家花园小区的物业进行管理，约到2009年青山物业撤走，引进新的物业公司（当时物业经理叫展晓红，公司叫什么名称记不清了），到2013底该公司撤走，撤走原因不详。自此，小区彻底瘫痪，小区里垃圾成山，到处是一片狼藉。无奈，小区里好心的业主通过社区共同招聘保定盛方物业进入小区，进行物业管理工作，由于部分业主长期不交物业费，盛方物业无法维持下去，无奈的将物业转给到华之杰物业公司，华之杰物业公司因物业费上调至0.95元，业主无法接受，华之杰再次撤走，小区里又成了垃圾满天飞，又变成了当年的脏乱差无人管理的小区。在此情况下，当时与华之杰物业公司的另一股东成立了保定硕博物业管理有限公司。该公司根据《物业管理条例》和《物权法》双过半的相关规定，通过业主大会，以月0.7元/平方米价格，征得广大业主同意并签字的形式，使该公司得到该小区广大业主的同意、并签字给与支持。于2019年6月8日正式进入该小区。我公司进入后，被告物业费应按建筑面积87.69平方米按月0.7元/平方米、公共能源设备维修维护费10元每月缴纳，物业管理费共计366.82元及公共能源设备维修维护费80元，违约金265.21元整。在被告欠费期间，原告对其业主安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年11月9日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。 苏寒辩称，一、硕博物业服务期间未按收费标准提供服务、违法乱收费，违反《物业管理条例》相关条例。1、硕博物业2019年11月至2020年3月15日随意降低服务标准。2019年11月15日硕博物业未与业主协商，业主在不知情的情况下硕博物业张贴通知：降低服务标准；同样未经召开业主大会硕博物业又张贴通知在2020年3月15日恢复服务。降低服务期间，小区无公共照明灯、小区大门敞开、无人看管、楼道公共区域无人清理等，这种随意服务的行为违反《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任之规定。硕博物业违反《物业管理条例》业主有权不缴纳任何物业费用。2、硕博物业存在乱收费现象。起诉书中提到“公共能源设备维护维修费”项目无法律依据。保定市物价局和保定市住房和城乡建设局于2018年11月23日联合发布的《关于调整保定市主城区莲池区、竞秀区、高新区住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》中规定物业合法收费项目为《通知》中第四、五、六、七条款收费之规定，何来硕博物业起诉书中提到的所谓的“公共能源设备维护维修费”？对于违法收费项目，业主有权拒绝缴纳。二、保定市硕博物业管理有限公司在世家花园小区管理期间未尽到物业服务应尽的义务，具体表现在：1、世家花园小区垃圾成堆、污水四溢，未能保证小区基本的干净的卫生环境。根据《物业管理条例》第二条规定本条例所称物业管理，是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2世家花园小区大门常处于无人看管状态，未能保证小区业主及财产的安全。根据《物业管理条例》第四十六条规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。3、硕博物业未经业主同意，强拆了世家花园小区的老年活动室，使小区业主的老年人失去了活动的地点。随意更改世家花园5号楼前空地用途，预谋私自改建车位，被业主制止。而根据《物业管理条例》第十一条第六款、第十二条的规定改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。根据《物业管理条例》第三十七条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房、公共绿地的用途。4、硕博物业任意调取并泄露业主的视频录像。根据《物业管理条例》第四十六条规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。但保定市硕博物业利用职务之便，随意泄露业主隐私，侵害了业主的合法权益。5、硕博物业经常与业主发生激烈冲突，甚至多次报警。而根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务应该维护业主的生活秩序，物业服务不仅没有维护业主的生活秩序，反而直接搅乱业主的生活秩序。6、因保定市硕博物业管理有限公司的非法入驻、暴力服务，前后百余名业主分别于2019年8月6日、8月28日、9月3日到保定市市政府、保定市竞秀区住建局物业科、保定市住建局物业科上访，寻求解决问题的途径。根据保定市硕博物业管理有限公司公示显示，小区未缴纳物业费业主高达200多户，被起诉业主100多户。以上可知，保定市硕博物业管理有限公司在世家花园服务期间，违反《物业管理条例》规定的其多项法定义务，未尽到其应尽的管理义务，甚至侵害了业主的合法权益。其未履行应尽的义务，答辩人便无缴纳物业费的义务。综上，硕博物业入驻世家花园进行物业管理存在未按收费标准提供服务、违法乱收费现象。而其在服务期间，更是违背了国务院《物业管理条例》的制定精神，即第一条：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。保定市硕博物业管理有限公司是在物业管理期间，违反多项法定义务，侵害了业主的权益，给业主造成了生活、环境、秩序、隐私等多项权利的损害，在其未完成法定义务的情况下，应当驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月份开始，原告陆续与世家花园小区业主签订《物业服务协议》。世家花园小区《物业服务协议》的签署分为两种，一种为业主直接和硕博物业公司签订《物业服务协议》，另一种为在《物业服务协议》的附表世家花园物业管理入驻表中签字确认的形式。原告提交了上述两种已和原告签订《物业服务协议》的住户为366户。2019年6月8日原告硕博物业公司在世家花园小区张贴公示，告知业主从6月8日起该物业公司通过正常合法手续进驻天鹅西路789号世家花园小区，物业服务管理收费标准按照三级服务住宅0.7元／月／平米，商业0.9-1.46元／月／平米，其他费用公共能源费10元／户／月（目前未收取），地下车库30元／个／月（目前未收取），后附物业服务协议。物业服务协议约定，乙方（业主）应提前一个月向甲方（物业公司）缴纳下一年度各项费用，乙方违反本协议约定，导致甲方的管理服务无法达到约定的服务内容和质量标准的，由乙方赔偿由此给甲方和其他业主及物业使用人造成在损失；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，每日按欠费总额的0.3%交纳滞纳金。2019年8月26日保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会在世家花园小区公示，主要内容为：2019年8月7日至8月21日对世家花园小区进行了关于“硕博物业进驻”“门禁安装”的民意调查。进驻情况，总户数：603户，同意进驻305户，不同意进驻189户，空房和租户24户，因电话变更联系不到32户，少数服从多数意见53户。 2019年11月16日至2020年3月3日，因小区暖气改造、路灯照明及卫生清理等问题，原告自行降低该期间物业收费标准，由0.7元降至0.35元。被告苏寒居住在世家花园小区4-5-502室，其居住房屋建筑面积为87.69平方米。自2019年11月9日至2020年7月9日未交纳物业管理费。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定下列事项由业主共同决定：（四）、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。世家花园小区住宅业主603户，原告提交的达成物业服务协议的为366户，根据世家花园小区住宅的基本结构面积，原告的入驻经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，且根据2019年8月26日保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会的公示，关于硕博物业公司进驻同意的业主亦超过半数，故原告是本案适格的诉讼主体。原告提供的物业公司工作人员进行物业管理的照片及该小区部分业主联名对物业公司管理工作的认可证明，并结合该小区绝大部分业主已正常履行物业服务协议的情况，应认定原告对该小区按照三级物业的服务标准履行了《物业服务协议》中其应尽的义务，并与被告形成物业管理服务权利义务关系。被告抗辩原告未按收费标准提供服务、违法乱收费无相关依据，本院不予采信。被告抗辩原告强拆小区的老年活动室、随意更改绿地用途、私建车位、任意调取泄露业主视频录像等问题，与本案不是同一法律关系，被告以此为由拒绝交纳物业费用理由不能成立，本院不予支持。被告对其抗辩内容可依相关法律规定另行主张权利。被告在2019年11月9日至2020年7月9日期间居住于该小区，接受了原告的物业服务，应按照《物业服务协议》的标准交纳物业费用。即87.69平方米×0.7元×8个月=491.06元，扣除2019年11月16日至2020年3月3日降低收费标准期间费用（87.69平方米×0.35元×3.6个月=110.49元），公共能源费10元×8个月=80元，共计460.57元。被告未按《物业服务协议》约定交纳物业费，已构成违约，应承担违约责任。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《物业服务协议》约定每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，约定过高，滞纳金可参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告苏寒于本判决生效后十日内给付原告保定硕博物业管理有限公司2019年11月9日至2020年7月9日期间的物业费、公共能源费共计460.82元及滞纳金（以460.82元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2019年11月9日至欠款付清之日止）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  段晓曦