北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28232号原告（反诉被告）：北京兴银律师事务所，住所地北京市大兴区兴创D标4号楼804。法定代表人：叶海波，主任。委托诉讼代理人：陈淑华，北京兴银律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海汽车集团（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈德美，董事长。委托诉讼代理人：刘燕，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文涛，北京市首信律师事务所律师。原告（反诉被告）北京兴银律师事务所诉被告（反诉原告）上海汽车集团（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京兴银律师事务所及其委托诉讼代理人陈淑华、被告上海汽车集团（北京）有限公司委托诉讼代理人刘燕、张文涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）北京兴银律师事务所向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋保证金（2个月租金）69552.5元;2、判令被告为原告免除3个月房租104298.75元;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2020年3月28日签订《房屋租赁合同》，约定由原告续租被告位于北京市西城区广安门外大街XXX室房屋，建筑面积254平方米，租期自2020年3月28日至2021年3月27日止，月租金33993.67元。合同签订后，双方一直按合同约定履行。自2020年2月起，因受疫情影响，原告的经营活动受到严重影响，根据国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评【2020】158号）、八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）等文件要求，原告多次向被告请求按国家相关政策减免原告至少3个月租金。被告作为国有企业，不仅拒绝国家政策为原告减免房屋租金，并于2020年8月26日向原告发送《解约通知》，要求解除双方的《房屋租赁合同》。现因原告不同意解除，要求被告继续履行合同并减免房屋租金未果，故诉至法院。2020年3月我方交纳至2020年6月27日的房屋租金。因疫情，我方于2020年6月15日向被告申请减租，被告给我们进行了催缴房租，双方一直就减租事项进行协商，直至被告给我们发了解约通知，并在当天进行了强制停电，我们对此和被告进行了协商，但是对方一直还是停电。起诉后，要求给我们供电，也向法院提了先予执行，后因停电无法实现合同目的，10月12日双方进行了房屋的交接。被告（反诉原告）上海汽车集团（北京）有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。关于减免租金的意见，兴银律所是在1月份新冠疫情发生后，在3月下旬已经逐渐恢复正常的阶段并与我公司签订的房屋租赁合同。我公司在该阶段多次询问确认兴银律所的合同签订时间以及合同条款的相关事宜，但是兴银律所在此期间没有提出任何经营困难以及要求减免租金的申请，并且一直在营业，并坚持于3月28日与我公司签订了合同，缴纳了第一期房租。我们认为兴银律所在签订合同时，已经对疫情的客观情况有了充分的判断，并有能力履行合同，所以在合同中约定租金交纳期限，每期应于上一期届满前三日内向甲方支付房租。兴银律所对此也没有任何异议。根据合同约定，兴银律所应于2020年6月24号向我公司支付2020年6月28日至2020年9月27日的房租104298.75元。兴银律所是完全有能力履行合同，并且不存在任何经营困难的情况，兴银律所要求减免3个月房租也没有任何事实的依据。被告多次发函催促交纳房租，但是兴银律所在发函催促缴纳房租后提出减免已交纳的3月至6月的房租，并以此为由不予支付6月至9月的房租。在此期间兴银律所并没有提供任何因疫情导致或者疫情防控措施导致其经营困难的材料，却连同其他租户一起向上级北京公司施压，要求减免已缴纳的房租。兴银律所的要求没有任何的事实基础，同时也没有任何法律依据。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。第一、根据该规定，兴银律所持有受疫情影响出现经营困难的材料，才可能申请相应的租金减免，但兴银律所提供的所有关于申请减免租金材料并没有体现出其受疫情影响出现经营困难的情况。第二，即使根据相关政策被告公司也不属于必须减免房租的市级区属国有企业范围，也没有减免3个月房租的指导意见，而是属于鼓励减免和协商解决的范畴。被告公司是上海市属企业在北京的子公司，非央企也不是北京市级区属国企，北京市的京政办发【2020】7号文件第一项第二条规定，中小微企业承租市及区属国有企业房产从事生产经营活动，才免收2月份房租，办公用房的给予2月份50%的减免。我们并不属于这个范畴，而是属于第三种对承租其他经营用房的鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决。北京市人民政府办公厅的京政办法【2020】15号文也是规定的承租其他经营用房的鼓励业主减免房租，具体由双方协商解决。以及北京市司法局的9项措施，支持律师行业健康发展的八项规定，是争取市委政府支持将律师事务所纳入5号文件、7号文件等文件规定的优惠扶持范畴，并非是必须减免房租的范畴。兴银律所并非一定享受政策优惠。而被告的北京房租是其主要营业收入，2019年其企业经营处于亏损状态，受新冠疫情影响，公司效益降低。公司通过减半发放员工效益工资的方式，克服困难，但是考虑到国有企业的社会责任，积极响应国家政策，在与相关发文部门多次确认沟通后，根据其提供的申请材料和公司的实际情况与兴银律所多次协商房租减免事宜，并主动提出减免半个月房租的解决方案。但兴银律所单方要求减少4个月房租，经被告公司多次解释沟通均不接受上述房租减免方案。兴银律所提供的政策依据并不适用北京公司新律所依据的发改委部门文件，我们也跟发文部门进行沟通，确认这个文件并不适用于我们。根据回复，我们是适用北京市政府的相关政策。兴银律所提供的证据中158号文件也是针对中央企业房租减免的相关规定，不适用我公司。关于保证金，对方要求返还，我方不同意，认为应该按照合同约定予以扣除。被告（反诉原告）上海汽车集团（北京）有限公司向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认原被告双方于2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》已经于2020年8月26日解除；2、请求法院依法判决被告支付原告2020年6月28日至2020年8月26日的房屋租金69056元；3、请求法院依法判决被告按日租金的2倍标准向原告支付自2020百年8月27日至2020年10月12日的房屋占用费107442元；4、请求法院依法判决被告支付解除《房屋租赁合同》的违约金83439元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由同答辩意见。原告（反诉被告）北京兴银律师事务所辩称：不同意被告的反诉请求。2020年8月26号被告是单方发的解除函，解除理由是我们拖欠租金，但事实上是我们根据国家政策，在协商要求减免租金。双方一直在协商过程当中，他单方发解除通知后，导致我方无法使用房屋，应该由被告承担损失。从8月26日开始的房屋占用费应由他们自己承担。我们同意租金支付到8月26日，从6月28号至8月26号的房屋租金认可。关于违约责任，我们并没有违约行为，所以不应支付违约金。同时认为，多部门下发的减免租金规定适用于被告方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年及2019年均签订一年期房屋租赁合同，合同到期后，2020年3月28日，原、被告续签《房屋租赁合同》约定，被告以其位于北京市西城区广安门外大街XXX室的自有房屋（产权证号：京房权证宣国第XXXX号），254平方米的房屋出租给原告办公使用。租赁期限一年，自2020年3月28日至2021年3月27日。房屋租金标准为34766.25元/月，每三个月为一期支付。保证金69532.5元。原告逾期30日支付租金，被告可以单方解除合同，合同解除的，原告还应支付合同总金额的20%的违约金，被告无需退还保证金；原告逾期支付租金，每逾期一日，按日千分之五支付违约金；逾期超7日，被告有权停水停电。合同签订后，原告向被告交纳了保证金差价及首期三个月的租金，租金交纳至2020年6月27日。保证金数额经计算为69552.5元。涉案的租赁合同签订前后，原告人员在微信中反复与被告沟通询问是否有房屋租金的减免政策。被告回复尚未出台相关减免政策。2020年6月及7月间，原告向被告书面提出减免租金，被告向原告发出催交租金函件。2020年8月26日，因原告未交纳第二期租金，被告向原告发出解约通知，并给原告房屋断电。因房屋断电无法使用，原告于2020年10月12日将涉案房屋交还被告。另查，2020年6月12日，国资委下发（2020）158号文，要求央企为小微企业减免房租的通知；2020年5月9日，发改投资规【2020】734号文件要求为承租国有企业房屋的小微企业减免上半年3个月房租。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告认为原告签订合同在疫情爆发之后，故认为原告的经营未受到疫情影响。本院认为，首先，原告在微信中始终表示希望减免房租。其次，原告为律师事务所，依本院对于法律行业的了解，律师事务所的经营收到疫情较大影响。最后，原、被告签订的涉案合同为续签租赁合同，其不同于在疫情爆发后签订合同的情形。故本院对于被告的意见不予采纳。综上，本院认定原告承租涉案房屋的主要目的为对外经营获取利润，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对原告经营活动造成影响，故可以适当减免租金，本院综合考虑双方收到疫情影响的损失情况及被告企业性质，酌定被告为原告减免三个月房屋租金。受疫情影响，原、被告双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经原告同意，被告单方通知原告解除租赁合同的行为不具有单方解除权的效力。但考虑到原、被告已交接涉案房屋，本院确认双方间租赁合同于2020年10月12日解除。被告于2020年8月26日给原告断电导致房屋无法正常使用，故自2020年8月26日后，其无权向原告收取租金。原告应当向被告支付房屋租金的期间为2020年3月28日至8月26日，减免3个月租金后，其应当支付2020年6月28日至8月26日租金。合同解除非因原告违约，故被告应当返还原告保证金。同理，本院对于被告反诉主张违约金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认北京兴银律师事务所与上海汽车集团（北京）有限公司于2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月12日解除；二、自本判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京兴银律师事务所房屋保证金69552.5元；三、自本判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京兴银律师事务所2020年3月27日至2020年6月26日三个月房屋租金104298.75元；四、自本判决生效之日起七日内，北京兴银律师事务所给付上海汽车集团（北京）有限公司2020年6月28日至2020年8月26日房屋租金68373.6元；五、驳回北京兴银律师事务所的其他诉讼请求。六、驳回上海汽车集团（北京）有限公司的其他反诉请求如果原告（反诉被告）北京兴银律师事务所、被告（反诉原告）上海汽车集团（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1889元，由被告（反诉原告）上海汽车集团（北京）有限公司负担（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1914元，由被告（反诉原告）上海汽车集团（北京）有限公司负担1411元（已交纳），由原告（反诉被告）北京兴银律师事务所负担503元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十二月三十一日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟