四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17657号 上诉人（原审第三人）：兰发盛，男，1964年10月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：龚跃武，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李文德，男，1966年10月13日出生，汉族，住西藏自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 原审被告：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市双流县东升街办荷塘南街115号。 法定代表人：胡云清。 上诉人兰发盛因与被上诉人李文德、原审被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称红福莱云公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 兰发盛上诉请求：1.撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初2210号民事判决第一、二、三项判决内容；2.判决驳回李文德第1、2、3、4项诉讼请求（即成都市双流区人民法院（2020）川0116民初2210号民事判决第一、二、三项内容对应的诉讼请求）；3.由李文德承担上诉案件的受理费。事实及理由：一、一审判决认定兰发盛与红福莱云公司签订商品房买卖合同的行为无效错误。红福莱云公司2009年9月起先后向兰发盛借款2942004元，红福莱云公司同意与兰发盛签订十套房屋的商品房买卖合同办理备案作为借款归还的抵押担保。此后红福莱云公司与兰发盛签订了包括案涉房屋在内的十套房屋的商品房买卖合同并办理了备案，红福莱云公司出具了两份收款收据。后因红福莱云公司经营不善，不能按期归还兰发盛的借款，经协商，红福莱云公司愿意履行先前签订的部分商品房买卖合同，实际向兰发盛交付包括案涉房屋在内的五套房屋。兰发盛为实现自身合法权益，就三套房屋向一审法院提起诉讼请求法院对签署的《商品房买卖合同》合法性等事宜作出裁决，一审法院作出（2011）双流民初字第1016号民事判决，确认了兰发盛与红福莱云公司协商一致签订的包括案涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效。2011年红福莱云公司向兰发盛交付房屋并由兰发盛占有使用，一审法院判决已经生效十年，兰发盛也实际占有使用房屋十年。（2016）川01刑终1053号判决仅反映了兰发盛由出借资金及与红福莱云公司签订商品房买卖合同，办理备案并期望作为一种“担保”的事实，但并未论述和裁决兰发盛与红福莱云公司在不能归还借款的情况下自愿履行商品房买卖合同、交付房屋的民事法律关系的性质。一审以该判决作为不予采信兰发盛提交的（2011）双流民初字第1016号民事判决完全没有说服力。二、一审判决认定关于借款到期兰发盛举证不能，认定红福莱云公司交付房屋属于流质抵押无效错误。红福莱云公司贷款若能按期归还就根本不可能履行签署的五份商品房买卖合同并向兰发盛交付五套房屋，通过红福莱云公司向兰发盛交付房屋就完全可以推导出借款已经到期。因此借款到期是兰发盛无需再举证的客观事实。兰发盛出借资金后，与红福莱云公司签订商品房买卖合同并办理备案，仅仅是期望采用该方式作为抵押担保，但实际上双方并未依法办理房屋的抵押登记，红福莱云公司将借款转为房款，自愿履行商品房买卖合同的行为不应属于“流质抵押”也不应无效。三、一审判决认定李文德的请求权应适用长期诉讼时效，适用法律错误。如果李文德签订了合同也支付了房款，就应积极在法律规定的时效内主张权利。四、如果李文德也与红福莱云公司签订有商品房买卖合同，本案就属于红福莱云公司一房二卖。根据相关法律规定、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。兰发盛与红福莱云公司签订了商品房买卖合同、办理备案、支付购房款，且红福莱云公司实际履行了合同，兰发盛占有案涉房屋并使用已有十年时间，并为确保其行为合法性提起过诉讼，因此兰发盛的合法权益依法应得到优先保护。相反，李文德与红福莱云公司签订买卖合同的时间、支付房款时间、支付房款金额，一审法院均未查实，并且合同也没有办理备案，李文德也没有积极主张权利，行为不合常理。目前因红福莱云公司违约导致合同已经不能实际履行，李文德只应向红福莱云公司主张赔偿，其要求撤销兰发盛买卖合同的备案、腾退房屋等请求损害了兰发盛的合法权益，不应得到支持。 李文德答辩认为，一、兰发盛与红福莱云公司签订的商品房买卖合同并非真实买卖的意思表示，是为民间借贷而签订十套房屋买卖合同备案，是作为借款的抵押担保，（2016）川01刑终1053号判决已认定因贷款将房屋备案到兰发盛、孙飞宇等人名下作抵押。兰发盛因为案涉小区多套备案房屋引起与购房者多起诉讼，其依据的一审法院作出（2011）双流民初字第1016号民事判决存在虚假诉讼，是红福莱云公司缺席情况下、隐瞒借款关系的情况下作出的，成都中院（2019）川01民终11038号民事判决也未认定一审法院（2011）双流民初字第1016号民事判决的效力。二、兰发盛占有房屋不意味着交付，是红福莱云公司无力偿还借款的情况下强占的，红福莱云公司并未交付房屋。三、李文德等购房者就案涉小区多次向政府反映及向公安报案，一审法院对诉讼时效的认定正确。四、兰发盛作为民间借贷关系的出借人理应承担相应风险，本身是一种抵押担保，不能对抗李文德购房。 李文德向一审法院提出诉讼请求：1.确认李文德与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令红福莱云公司所售的房屋归李文德所有；3.撤销兰发盛对前述房屋的备案登记，兰发盛腾退房屋给李文德；4.判令红福莱云公司为李文德办理前述房屋的备案登记。 一审法院认定事实：2011年2月11日，李文德与红福莱云公司签订《商品房买卖合同》和补充协议。该合同约定：1.李文德购买红福莱云公司开发的住宅，李文德一次性支付房款416220元。2.红福莱云公司应当在2011年4月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福莱云公司还应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》。3.李文德同意委托红福莱云公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4.李文德无偿委托红福莱云公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致李文德未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5.本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面文本内容的一致性。 补充协议约定，红福莱云公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房屋权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助李文德或按其委托办理房屋过户手续。除此之外，双方还在房屋面积、产权登记、房屋交付、房屋质量，共有权益、装饰装修以及违约责任等方面进行约定。 一审另查明，红福莱云公司因借款而将含案涉房屋在内的鸿福名苑楼盘10套房屋作为抵押担保，与兰发盛签订商品房买卖合同。双方于2009年9月16日就房屋签订《商品房买卖合同》，该合同于2009年9月15日进行商品房买卖合同签约备案（备案号为：1xx3，备案的房屋建筑面积为156.29㎡，备案的房屋总价为406354元）。兰发盛已实际使用房屋，并将该房屋出租。 一审又查明，李文德曾于2007年6月13日向胡云清付款146000元，2011年2月11日，李文德转账43000元。红福莱云公司向李文德开具了收取房屋的房款401622元的收据。兰发盛曾于2011年1月20日向一审法院提起诉讼，要求红福莱云公司交付、x栋x单元x楼x号、x栋x单元x楼x号房屋，并要求该司支付逾期交房违约金。后，一审法院作出（2011）双流民初字第1016号民事判决，认定双方就上述3套房屋所签的商品房买卖合同有效，判决红福莱云公司支付逾期交房违约金，同时驳回了兰发盛的其他诉讼请求。 原四川省双流县人民检察院于2013年10月25日以胡云清犯合同诈骗罪向一审法院提起公诉后，又以红福莱云公司为该案单位犯罪补充起诉。一审法院于2016年10月19日作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，认定红福莱云公司和其法定代表人胡云清在鸿福名苑楼盘的销售过程中犯合同诈骗罪。后，胡云清不服，提起上诉。2017年12月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01刑终1053号刑事判决，判决红福莱云公司和胡云清无罪。（2016）川01刑终1053号刑事判决中的二审审理查明部分载明，红福莱云公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、胡志正、周洪蓉、胡颖、吴均、李艳冰、杨红、孙飞宇、杨春伟、庞俊以及成都傣家风情餐饮娱乐中心。 一审法院认为，虽然兰发盛对李文德与红福莱云公司就房屋是否签订商品房买卖合同、李文德是否付清全部房款提出异议，但红福莱云公司向李文德开具了收取房屋的房款401622元的收据属实，且红福莱云公司并未就李文德是否付清房款提出异议，故兰发盛的上述异议不影响李文德与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属于有效合同。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。现案涉房屋的所有权登记并未登记至李文德名下，物权效力尚未发生，故一审法院对其主张案涉房屋归其所有、要求兰发盛腾退房屋的诉讼请求不予支持。 虽然兰发盛曾于2011年1月20日向一审法院提起诉讼，（2011）双流民初字第1016号民事判决认定双方所签的商品房买卖合同有效，但该次诉讼并未就双方签订商品房买卖合同的背景和目的进行审查，且（2016）川01刑终1053号刑事判决已查明双方基于抵押担保就案涉房屋签订商品房买卖合同，兰发盛在本次诉讼中亦认可双方基于抵押担保而就案涉房屋签订商品房买卖合同，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二款的规定，一审法院对（2011）双流民初字第1016号民事判决不予采信。 红福莱云公司基于借款而将案涉房屋作为抵押担保与兰发盛签订《商品房买卖合同》，该抵押物为不动产，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，其抵押权的设立需双方通过办理抵押权登记予以实现，现双方并未办理抵押权登记，故商品房买卖合同的签约备案登记不能认定为双方设立了抵押权。双方非真实的商品房买卖合同关系，其签订的商品房买卖合同无效。虽然兰发盛在一审庭审中主张红福莱云公司因无偿还能力而愿意履行该司与兰发盛所签的商品房买卖合同，但兰发盛未举证证明双方建立的抵押合同所赖以存在的基础合同即借款合同的债务履行期限已于2011年届满，属于举证不能，应承担相应的法律后果。故一审法院认为兰发盛和红福莱云公司之间的借款合同所约定的债务履行期限并未于2011年届满。因此，即使红福莱云公司在2011年将案涉房屋交予兰发盛以抵偿债务，双方亦因债务履行期限尚未届满而形成流质抵押。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，该流质抵押行为无效。故红福莱云公司和兰发盛应协助办理撤销双方于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记。 虽然商品房买卖合同的签约备案属于行政职能部门的行政管理范围，但红福莱云公司和李文德在合同中约定了“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性”，从而使该签约备案成为红福莱云公司的合同义务。现案涉房屋的商品房买卖合同至今未签约备案至李文德名下，红福莱云公司构成违约，应承担相应的违约责任。故一审法院认为该司应在履行完毕前述协助撤销义务后，再将其与李文德于2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》签约备案登记至李文德名下。 兰发盛就本案的诉讼时效期间提出异议，认为李文德提起本次诉讼已超过诉讼时效期间。对此一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，李文德至今未取得房屋，其签订商品房买卖合同的时间为2011年2月11日，且其本次的诉讼请求亦涉及房屋所有权，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》关于长期诉讼时下的规定。因此，兰发盛的该项抗辩意见不能成立。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条。第一百八十六条。第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第二款之规定，判决：一、李文德与红福莱云公司于2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效；二、红福莱云公司于兰发盛自判决生效之日起五日内，协助李文德办理撤销该司和兰发盛于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记（签约备案号为：1xx3）；三、红福莱云公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助李文德办理双方于2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记；四、驳回李文德其他诉讼请求。案件受理费3340元，由红福莱云公司负担。 二审中，李文德提交了本院（2019）川01民终11038号民事判决书、一审法院（2019）川0116民初7684号民事判决书各一份，拟证明案涉房屋不是红福莱云公司自愿交付兰发盛的，且房屋的价款严重低于市价。 兰发盛质证对证的真实性、合法性无异议，认为房屋非同一房屋，与本案无关。 本院对本院（2019）川01民终11038号民事判决书、一审法院（2019）川0116民初7684号民事判决书真实性、合法性予以确认，从两份判决书的内容看，均不系本案房屋，也非一审法院（2011）双流民初字第1016号民事判决所确认的房屋，本院对关联性不予确认。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，李文德与红福莱云公司签订《商品房买卖合同》后，红福莱云公司向李文德开具了收取房屋的房款401622元收据，且红福莱云公司并未就李文德是否付清房款提出异议，一审法院认定并确认李文德与红福莱云公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确。 对于李文德“撤销兰发盛对案涉房屋的备案登记，兰发盛腾退房屋给李文德”“判令红福莱云公司为李文德办理前述房屋的备案登记”的诉讼请求。本院认为，一审法院作出的已经生效的（2011）双流民初字第1016号民事判决，已经认定兰发盛与红福莱云公司针对案涉鸿福名苑、x栋x单元x楼x号、x栋x单元x楼x号三套房屋的商品房买卖合同合法有效，红福莱云公司应当承担继续履行义务。而随后本院作出的（2016）川01刑终1053号刑事判决仅表述“公诉机关控诉红福莱云公司将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、胡志正、周洪蓉、胡颖、吴均、李艳冰、杨红、孙飞宇、杨春伟、庞俊以及成都傣家风情餐饮娱乐中心”，且本院（2016）川01刑终1053号刑事判决对公诉机关控诉的该事实未作认定。由于李文德提交的本院（2016）川01刑终1053号刑事判决书表述的内容不足以推翻一审法院已经生效的（2011）双流民初字第1016号民事判决书判决的结果，因此，本案一审判决直接作出“对（2011）双流民初字第1016号民事判决不予采信”的认定不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定。由于一审法院已经生效的（2011）双流民初字第1016号民事判决书已经判决兰发盛与红福莱云公司针对案涉鸿福名苑房屋的《商品房买卖合同》合法有效、红福莱云公司应当承担继续履行义务，且案涉房屋也已经备案到兰发盛名下、案涉房屋兰发盛已经实际占有使用，因此，李文德主张“撤销兰发盛对案涉房屋的备案登记，兰发盛腾退房屋给李文德”“判令红福莱云公司为李文德办理前述房屋的备案登记”存在前述障碍，本院不予支持。 综上，兰发盛的部分上诉理由成立，原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果与生效判决结果冲突，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2020）川0116民初2210号民事判决第一项即“李文德与红福莱云公司与2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2020）川0116民初2210号民事判决第二、三、四项即“成都红福莱云房地产开发有限公司于兰发盛自判决生效之日起五日内，协助李文德办理撤销该司和兰发盛于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记（签约备案号为：1xx3）”“成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助李文德办理双方于2011年2月11日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记”“驳回李文德其他诉讼请求”； 三、驳回李文德的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 杨珍梅