宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0213民初2562号 原告：马何丰，男，1985年2月1日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：崔晓文，浙江合创律师事务所律师。 被告：吕玲娟，女，1957年1月3日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人：李允成，宁波市奉化区锦林法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：袁佳蓓，浙江欧硕律师事务所律师。 原告马何丰与被告吕玲娟确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，被告吕玲娟于2020年7月13日提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。在案件审理过程中，本院根据被告吕玲娟的申请依法委托鉴定机构对案涉房屋价值进行了鉴定。原告马何丰及其委托诉讼代理人崔晓文，被告吕玲娟及其委托诉讼代理人李允成到庭参加诉讼。双方当事人在诉讼中申请庭外和解，本院予以准许。被告吕玲娟在庭审结束后申请撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告马何丰向本院提出诉讼请求：1.依法确认2009年10月28日签订的针对原告名下权证号05-1319的，位于宁波市奉化区××街道（现为方桥街道）方桥居民新村一排5幢7号住宅（以下简称案涉房屋）的房屋买卖协议无效。2.由被告承担本案诉讼费用。在庭审中原告向本院申请增加如下诉讼请求：1.判令被告向原告返还案涉房屋。2.要求被告支付原告自2010年至2020年的案涉房屋占有使用费205200元。事实与理由：2009年9月，因原告准备到上海发展，便想将自己位于奉化市××街道（现属于奉化区方桥街道）居民新村一排5幢7号的住宅出售。经朋友介绍，被告找到原告表达了想要购买该住宅的想法。后经双方协商，先是在2009年10月9日草签了一份手写的买卖协议，接着又在2009年10月28日正式签订了一份房屋买卖协议，约定被告以22.8万的价格购买原告的住宅。房子交付被告后，原告便前往上海，直到2018年初才回到宁波。回到宁波后原告考虑回到户籍地申请住宅分配，这时才发现2009年出售的宅基地实际依然登记在自己名下，以至于无法再分配新的宅基地。后经咨询当地国土资源所才知道自己的住宅属于集体土地的宅基地，是无法出售给外村居民的，只能有条件的出售给本村居民。于是原告找到被告协商准备收回该宅基地，并补偿被告的损失，但被告的赔偿要求过高，双方无法达成共识。原告认为，原告虽与被告达成自愿的房屋买卖协议，但依法该协议的内容是无法实现的。被告购买房屋后，也只是出租该房屋，并非自己居住使用，其在自己的户籍地也是拥有宅基地的。所以在双方无法达成共识的情况下，原告向本院起诉。 被告吕玲娟答辩称：本案合同无效是原告违背诚实信用原则导致的，因合同无效过错在原告，诉讼费应由原告承担。原告本身是龙潭墩村村民，不是案涉房屋所在村的村民，龙潭墩村已经要拆迁，根本不需要申请宅基地。原告当时卖房子是为了到上海做生意，才卖房子的，是他自己要卖的，过错在原告。方桥街道以外的村民当时都可以在方桥街道建房和买房。针对原告增加的诉讼请求，被告表示原告增加的诉讼请求不应支持，案涉房屋不应返还，占有使用费不应支付。 原告马何丰为证明自己的主张，提供了下列证据，被告吕玲娟的质证意见和本院的认证意见如下： 《房屋转卖协议》《宁波市奉化区不动产登记查询证明》各1份，用以证明：原告和被告于2009年10月28日签订房屋买卖协议以及案涉房屋现依然登记在原告名下的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，也认可原告与被告自愿买卖案涉房屋及案涉房屋现仍未过户至被告名下的事实。经审查，被告认可该组证据的真实性，故本院认为该组证据可以作为认定相关案件事实的依据。 被告吕玲娟在本诉中未提供证据。 本院经审理，认定事实如下： 被告吕玲娟系宁波市奉化区方桥街道胡家渡村胡家村村民。原告马何丰系方桥街道龙潭墩村村民。2009年10月28日，原告马何丰与被告吕玲娟签订了一份《房屋转卖协议》，约定原告将登记在原告名下的位于奉化区××街道（现为方桥街道）方桥新村5幢7号（包括前小间）的农村房屋以22.8万元的价格出售给被告。被告按约向原告支付了购房款，并一直在案涉房屋中居住至今，但案涉房屋仍登记在原告马何丰名下。在诉讼中，根据被告吕玲娟的申请，本院依法委托鉴定机构对案涉房屋的价值、装修及装饰价值、搬迁费进行了鉴定，但鉴定机构向本院回复无法评估案涉房屋的价值及搬迁费。 以上事实有原告和被告提供的并经法庭举证、质证、认证的相关证据、当庭陈述及宁波市豪斯房地产资产评估有限公司向本院出具的函件予以认定。 本院认为，在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同无效。案涉房屋所在地并非国家确定的宅基地制度改革试点地区，而且被告吕玲娟并非案涉房屋所在地的村集体组织成员，故双方就案涉的农村房屋于2009年10月28日签订的《房屋转卖协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告向其返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告向其支付自2010年至2020年房屋占有使用费205200元的诉讼请求，原告对该诉讼请求所依据的事实负有举证证明的责任，但原告未提供证据证明该205200元房屋占有使用费的计算标准及依据，应承担举证不能的法律后果，而且原告占有使用被告支付的购房款与被告占有使用原告的房屋费用相互对等可以相互抵销?，被告在原告向其返还购房款前无须向原告支付房屋占有使用费，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告马何丰与被告吕玲娟于2009年10月28日签订的《房屋转卖协议》无效； 二、被告吕玲娟于本判决生效之日起三个月内将位于宁波市奉化区××街道××村××幢××号的房屋返还给原告马何丰； 三、驳回原告马何丰的其他诉讼请求。 案件受理费7798元，减半收取3899元，由原告马何丰负担2052元，由被告吕玲娟负担1847元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行裁判文书确定的义务；逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何军 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  周露 ? 附：本案引用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国和合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ?参见《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。”