北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45572号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：林雪枫，北京市京翰律师事务所律师。被告：李根，男，1995年4月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李某，李根之母，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯某，李根之外祖母，住北京市海淀区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告李根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司之委托诉讼代理人林雪枫，被告李根之委托诉讼代理人李某、冯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李根立即支付拖欠的物业费8695.36元（2018年10月11日至2020年12月31日）；2.判令李根支付违约滞纳金345.17元（以2018年10月11日至2019年12月31日期间物业费为基数，计算违约金天数自2018年10月11日至2020年5月31日共计598天，以2020年1月1日至2020年12月31日期间物业费为基数，计算违约金天数自2020年4月1日至2020年5月31日共计151天）；3.诉讼费用由李根承担。事实与理由：我公司系李根购买居住的颐慧佳园×号房屋所在小区物业管理公司，与颐慧佳园小区业主委员会签署了颐慧佳园小区物业服务合同及颐慧佳园小区物业服务补充协议。我公司已经如约提供了物业服务，李根自2018年10月11日至今，无故拖欠物业管理费用8695.36元，依约还应按欠缴费用的日万分之一标准支付违约滞纳金。经我公司多次催缴，李根至今未付，故诉至法院。李根辩称，我不同意长城物业公司的诉讼请求，长城物业公司在提供物业服务过程中，给我造成了重大财产损失，给我们及家人造成无法弥补的精神损害，存在明显过错，长城物业公司从未书面催告物业费，因为他们很清楚给我造成的损失不是区区物业费能够补偿和弥补的，长城物业公司仅凭物业服务合同，不能证明其提供了合格的物业服务，反而给我造成重大损失的情况下，主张物业费，显然不符合法律规定。基于这样的事实，法院应认定长城物业公司没有为我提供合格的物业服务，驳回长城物业公司的全部诉讼请求。2019年春天，长城物业公司以清理杂物的名义，将我放在自家空调机柜中的器物，其中一个是清代的器物，还有一个上面有我弟弟亲手给我刻的兰花，给清拿走了，至今无法归还。当天清理所谓杂物时，我家人提前一个小时把该清理的物品都自行清理好，放在了过道，过道距窗下的空调机柜有两米多远，且中间有矮树木隔着。在物业人员清理前，我明确告知空调机柜里的物品不能动，物管员小李也表示不会动，我就离开家不到半小时，回来发现空调机里的三个器物都被清走了，长城物业公司找到物管员小李讨要，她表示马上追回来，可是当天没有追回来，以后她就开始躲着我。无奈我就找长城物业公司经理交涉，物业经理找其员工给我送去两盆花，我多次表示多少花盆也抵不了那几个器物的价值和意义，而且被清理走的器物也不是花盆，是九十年代我姥姥和其弟弟在天津花7000元买的，其中一个是清代的。姥姥的弟弟把器物送来之后不久就过世了，我姥姥始终视这三件东西为纪念物。事情发生以后，长城物业公司没有积极面对问题和解决问题的态度，律师介入之后，一拖二回避。我曾经找过张经理，她说申请给我免两年物业费，但总公司没批。经过这么长时间，我也很矛盾，对这个事情毫无思想准备，如果知道会发生这样的事情，我会拍照留存，也会找专家鉴定价值，我从未想过交易，只是想留个念想。我经过思想斗争，事情至今无法弥补，如果责任主体有诚恳的态度，赔礼道歉，我能接受张经理所说用没交的物业费折抵我的损失，并支付给我精神损失，诉讼费由长城物业公司自行负担。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：李根系海淀区颐慧佳园×号房屋的业主，该房屋建筑面积137.04平方米。2017年1月25日，北京市海淀区颐慧佳园小区业主委员会（以下简称颐慧佳园业委会）与长城物业公司签订《颐慧佳园小区物业服务合同》，物业服务期限自2017年4月1日至2020年3月31日，物业服务费标准为住宅2.36元每平方米每月，经书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之一的标准支付违约金，最多不超过应付未付物业费的100%。颐慧佳园业委会委托代理人李某1，长城物业公司委托代理人曹某在合同落款处签字，并分别加盖公章。2018年10月10日，长城物业公司与颐慧佳园业委会签订《颐慧佳园小区物业服务补充协议》，约定服务期限自2018年10月10日至2021年10月9日，项目进场时间为2018年10月10日，按年度收取物业管理费，交费时间为第一季度的季末前。李根对《颐慧佳园小区物业服务合同》和《颐慧佳园小区物业服务补充协议》均不予认可。2018年10月10日，长城物业公司进驻颐慧佳园小区，为该小区提供物业服务。长城物业公司主张其于2020年4月7日在102号房门张贴催缴律师函，李根对此不予认可，表示没有看到律师函，且律师函上业主名字都写错了。李根主张长城物业公司将其放在空调柜机内的器物清走未找回，双方为此事多次协商未果，为此提交2020年10月19日与物业公司张经理对话录音，证明张经理承认清理物品的事实，曾经提出申请减免两年物业费，起诉完全是律师的行为，无法解决问题。长城物业公司对录音真实性认可，合法性、关联性、证明目的均不予认可，认为录音中并无任何长城物业公司关于花盆丢失的自认，花盆丢失当天业主并未告知经理，几天后才告知，经与当事员工核实，清理当日仅清理了李根家人确定不要的，未见刻有兰花的小花盆。另查，北京市第一中级人民法院于2019年12月24日作出（2019）京01民终11574号民事判决书，认定本案被告长城物业公司通过招标的方式于2018年10月10日进驻颐慧佳园小区，为该小区提供物业服务。本院认为，颐慧佳园业委会与长城物业公司签订的《物业服务合同》内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，李根作为颐慧佳园小区业主，应当履行颐慧佳园小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同。同时，生效判决确定了长城物业公司进驻小区时间以及为颐慧佳园小区提供物业服务的事实，现长城物业公司要求李根给付2018年10月11日至2020年12月31日期间物业费的请求，于法有据，本院予以支持。长城物业公司计算的物业费金额有误，本院予以纠正。对于李根主张因物业公司过错导致其物品损失一节，本院认为，李根所述物品放在户外，且不在李根实际控制之下，李根未提交充分证据证明物品丢失系由长城物业公司直接导致，或因长城物业公司履行合同存在瑕疵导致，故对其抗辩，本院不予采信。考虑到李根确因丢失物品一事与长城物业公司多次协商，应认定李根并非无故欠费，故对长城物业公司要求李根支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、李根于本判决生效后七日内给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2018年10月11日至2020年12月31日期间的物业费8627.86元；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司已预交），由李根负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二〇年十二月二十九日书记员  高 岚