北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初5321号原告（反诉被告）：北京卓东致远物流有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇任李路沿河段166号，统一社会信用代码91110113MA004DG9XC。法定代表人：卓可战，总经理职务。委托诉讼代理人：李天博，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立超，北京圣伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：德联立晟（吉林）供应链有限公司，住所地汪清县，统一社会信用代码91222424MA157E8F37。法定代表人：李文平，执行董事职务。委托诉讼代理人：王野，男，1976年6月28日出生，汉族，北京市宣武区，该公司法务经理。委托诉讼代理人：时伟华，男，1972年5月23日出生，吉林省白山市，该公司法务总监。原告（反诉被告）北京卓东致远物流有限公司（以下简称物流公司）与被告（反诉原告）德联立晟（吉林）供应链有限公司租赁合同（以下简称德联公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物流公司向本院提出诉讼请求：1．要求判令被告向原告支付所欠库房租金691426元,并按下列方式支付利息:以100000元为基数,以6%年利率计算,从2019年9月18日起至实际支付之日;以522126元为基数,以6%年利率计算,从2019年12月26日起至实际支付之日;以69300元为基数,以6%年利率计算,从2019年9月13日起至实际支付之日；2．要求判令被告向原告赔偿仓库附属设施40万元并支付利息以40万为基数，以年利息6%为计息标准，自2019年12月26日起至实际支付之日止；3．案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年6月10日,原告北京卓东致远物流有限公司(甲方)与被告德联立晟(吉林)供应链有限公司(乙方)签订《租赁协议》。合同约定:原告将其公司院内的库房租赁给被告使用,合同期限从2019年7月20日至2020年7月20日,面积为5860平米,单价0．9元/平米/天,付款方式为半年付,第一个半年租金970416元,物业费6000元,分四次付清。第二个半年租金954594元,物业费6000元,于2019年12月19日前支付。合同约定:“如乙方不按期缴纳租赁费、电费、水费、卫生费等其他应承担的费用,还应每天按年租金总额的千分之五向甲方支付利息,每天按年租金的千分之五向甲方支付滞纳金,欠费超过15日,乙方仍不缴纳以上费用,则本合同自动解除,甲方无条件收回租赁库房及场地,并要求乙方支付利息赔偿损失。”在合同履行过程中,被告多次迟延交付租金。2019年12月25日,原、被告双方办理交接,被告搬出库房。截止至2019年12月25日,被告共欠付租金691426元。被告拖欠租金以及继续占有使用出租场地的行为已经严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定,特诉至贵法院,请贵法院查清事实,支持原告的诉讼请求。被告德联公司辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，原告主张的房租费用、利息没有事实与法律依据。反诉原告德联公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认反诉人与被反诉人签订的《租赁协议》无效；2．请求判令被反诉人退还反诉人已支的费用949786元；3．请求判令被告以各期支付费用计算利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息损失，直至全部款项支付完毕之日止的利息（截至2020年7月20日为33465元）。具体利息计算公式为2019年9月2日至2020年7月20日期间，以本金716206元（2019年5月7日至2019年8月22日共计9笔款项）计算，利息共计25741元；2019年9月3日至2020年7月20日，以本金31127．5元（2019年9月3日付款）计算，利息共计1112元；2019年9月5日至2020年7月20日，以本金150000元（2019年9月5日付款）计算，利息共计5334元；2019年12月11日至2020年7月20日，以本金52452．5元（2019年12月11日付款）计算，得出1278元利息；4．本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：因被反诉人一直拒绝向反诉人提供合法有效的出租权利手续、拒不提供可用于仓储行业的消防证明材料、没有提供政府物价部门审批文件、收费标准等，使反诉人的货物存放一直处于不安全、合同无效等状态。2019年9月2日被反诉人收到了反诉人发送的《合同解除通知函》，租赁合同关系已经解除，双方就解除后的租金退还问题一直协商未果。鉴于被反诉人至今未提供合法出租库房权利文件、非法出租仓库、存在消防安全隐患、长期反锁库房、阻止反诉人使用库房，现反诉人陆续接到全国各地供应商向反诉人货主方主张赔偿、退款等，反诉人不能将库存货物及时折抵价款赔付第三方，货主已就有关费用向反诉人提出协商、索赔等要求，已给反诉人造成货物过期或已临近有效期被销毁损失、直接造成对第三方承担违约责任损失、逾期收益无法实现损失、严重影响公司经营损失、出庭参加各类诉讼等各类损失数百万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的相关约定、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条等法律规定，要求被反诉人返还已交租金、赔偿损失等违约责任并赔偿合同履行后可以获得的利益。反诉被告物流公司辩称：不同意对方的全部反诉请求。我方在签订租赁协议时已明确告知对方涉诉房屋的产权状况，对方对此是明知的。对方支付的费用无权要求我公司返还。我方并未阻止对方搬走货物，反而多次催促对方搬走，根本不存在反锁库房的事实。对方所述第三方供应商赔偿、退款等并无相关证据佐证，且与我方无关。经审理查明：2019年6月10日,双方就物流公司位于北京市顺义区××镇××村北的库房签订《租赁协议》，约定自次月20日开始交付房屋，并开始计算租期。2019年6月19日，双方签订《付款计划书》，就付款计划进行具体明确规定。2019年9月中旬，德联公司将货物搬出小库。2019年12月25日，德联公司将所有货物、办公用品等搬出库房、办公宿舍区域。现双方就合同履行问题发生争议，诉至法院要求处理。审理中，本院进行了现场勘验。现场存在两个小库，一南一北，大小基本相同，北小库在《租赁协议》范围内，而南小库不属于范围内。审理中，就合同效力，双方存在争议。德联公司称：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中截止到目前原告没有提供建设工程规划许可证，所以我方认为《租赁合同》无效。物流公司称：我方认为是有效的，因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》仅适用城镇房屋，租赁协议显示的租赁土地为集体划拨的工业用地，系农村房屋而非城镇房屋，且租赁协议中明确表示我方有土地使用权证。本院向物流公司释明，要求其提交涉诉房屋建房许可手续及土地性质的证明文件，物流公司向本院提交了集体土地建设用地使用证复印件、补充协议、北京市顺义区新城建设管理委员会文件、乡村建设项目规划许可及其他事项申报表、北京京卫装订厂关于翻建厂房建设项目规划许可的申请、情况说明、北京市顺义区经济和信息化委员会文件关于建设项目规划征求意见函、房屋及经营场地使用协议。对此德联公司认为物流公司并未提供建设工程规划许可证，在双方合同履行过程中，对方也一直没有提供涉诉房屋的任何手续，故协议应属无效。就已付款问题，双方均认可德联公司已支付了物流公司949786元。但就其中包括项目及其性质，双方有不同表述。物流公司称：在被告提供的转账凭证中第一笔2019年5月7日付款的22809元，转账备注为其他，该笔款为德联公司应付的2019年1月1日到2019年3月15日电费；第二笔2019年8月2日的6000元，转账备注为其他，是物业费；同日转账的7135元备注为其他，是2019年3月15日到2019年6月15日期间的电费；2019年9月3日德联公司给我方转账的31127．5元备注为其他，是水电费、叉车充电房费。德联公司对此称：第一笔2019年5月7日付款的22809元，是美丽汇公司要我方代为付款的，是美丽汇的费用，我方同意为其代为垫付的费用。物流公司所称其余剩下的部分陈述我方都认可，是我方承租后发生的水电费、物业费及其他杂费。就9月中旬搬离小库的具体所指以及搬离时间，双方各执一词。物流公司称对方于2019年9月16日搬离南小库，小库费用应单独计算。为此物流公司提交微信聊天记录以证明。微信聊天记录中有双方商量搬离小库事宜的过程中，还谈及另外一个小库的租用问题。德联公司对此不予认可，其称：9月12日我方搬离北小库，9月16日我方搬离南小库并将该小库钥匙代北京囿文美丽汇健康管理有限责任公司（以下简称美丽汇公司）交还物流公司，我方并没有租用南小库。就美丽汇公司与本案涉诉房屋的关系，德联公司称：我公司曾与美丽汇公司存在委托运输的合同关系，而该公司拖欠我方相应的服务款项，一直迟迟未结。因为该公司同意以在原告库房当中的货物冲抵部分服务费，故将钥匙交给我方，我方在处理了能够变现的物品后，将钥匙直接交还给了原告。故原告所主张的南小库与本案并没有任何关联。对此，物流公司称：被告使用德联公司这个名字续签是2019年7月20日开始使用。《付款计划书》载明德联公司向我方支付一个月退租补偿金、水电费190107元，并表示继续续租5860平方米。我们之前都是跟美丽汇公司签的租房协议。后来美丽汇公司退租，就把德联公司（他们两家是关联公司）拉进来续签租赁合同，由被告给1个月的退租补偿金、水电费共190107元。当本院问及德联公司为什么同意替美丽汇公司给退租补偿金、水电费，德联公司称当时其为了签订协议承租涉诉房屋。审理中，物流公司就其所主张的691426元陈述：小库面积为1480平米，实际占用55天，按照0．9元/平米/天的标准，自2019年7月20日计算至2019年9月12日。租赁协议约定的库房、办公宿舍面积5860平米，占有使用期间为2019年7月20日至2019年12月25日期间，每天每平0．9元计算，加上一个前期欠付的10万元，这三笔计算出来的总数就是691426元。欠付的10万元是因为双方有约定，2019年9月17日我方要求被告全部搬走，被告当初是答应了腾空的，欠付25万，已经支付了15万。关于利息计算，有一个司法解释，不超过6%的话法院就可能支持。双方对此合同里没有约定。对此德联公司称：我方不认可对方的计算方式及数额。房屋租金我方认为我方已经支付完毕了，还多付了，我方已经支付了949786元，我方不应当再给对方钱了。审理中，物流公司就其第二项诉讼请求称：从我方与对方合作开始，对方就反复的承租退租，承租期间要求我方出资增设各种设施、整修房屋，根据其标准装修地面及墙壁等，在合同并未履行完毕时，对方单方提出解除合同造成我方损失。新增设的附属设施长期无人使用，属于闲置状态，日晒雨淋折旧老化，上述均是被告违约撤场损失，因此我方要求其支付部分损失，我方投入约七八十万，我方仅要求被告支付约一半即40万。德联公司对此称：截止到目前，我方并未看到对方所称的新增设备的证据材料，不清楚对方说的新增七八十万的设备设施是什么、用在哪里了，而本案中在勘查现场时库房仍然处于不符合仓储物流使用条件状态，也没有就该库房一直存续的安全隐患予以处理，不符合仓储库房出租条件。故我方认为此费用不应由我方承担。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》《付款计划书》、转账凭证、微信聊天记录、勘验笔录、照片、询问笔录和庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案涉诉房屋虽然地处农村，但根据土地状态及开发程度，本案涉诉租赁问题可以参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。物流公司未能提交涉诉房屋的建设工程规划许可证，故本案双方签订《租赁协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方均认可已付总金额为949786元，对此本院予以认定。从物流公司提交的微信聊天记录来看，双方除了涉诉5860平米库房、办公宿舍的租赁之外，还有南小库的租赁问题。尤其可以从德联公司代美丽汇公司偿付及续租的过程来看，物流公司所称更符合逻辑关系，而德联公司所辩称及解释，明显存在漏洞，无法自圆其说。故对物流公司所主张南小库的占有使用费，本院予以支持。其使用天数，本院认定为54天。其费用计算公式为0．9×54天×1480平米=71928元。库房、办公宿舍的占有使用时间本院认定为159天，其占有使用费用计算公式为：0．9×159天×5860平米=838566元。对双方认可的德联公司代美丽汇公司支付给物流公司的退租补偿金和水电费为190107元，本院予以认定。德联公司已付总金额中，应当扣除其代美丽汇公司垫付的22809元，再扣除6000元物业费、7135元电费、31127．5元杂费，所计算得出的882714．5元系德联公司已经支付物流公司的占有使用费。综上所述，总的计算公式为：德联公司应付款项（南小库应付占有使用费71928元+库房及办公宿舍应付占有使用费838566元+德联公司承诺代美丽汇应付的退租补偿金、水电费190107元）-已付占有使用费882714．5元=被告尚欠217886．5占有使用费(水电费、杂费已经结清)。对本诉和反诉双方的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持，均予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京卓东致远物流有限公司与被告（反诉原告）德联立晟（吉林）供应链有限公司于二〇一九年六月十日签署的《租赁协议》无效；二、被告（反诉原告）德联立晟（吉林）供应链有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）北京卓东致远物流有限公司占有使用费二十一万七千八百八十六元五角；三、驳回双方其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14623元（原告北京卓东致远物流有限公司已全部预交），由原告北京卓东致远物流有限公司负担6623元（已交纳），由被告德联立晟（吉林）供应链有限公司负担8000元，于本判决生效之日起七日内直接付给原告北京卓东致远物流有限公司。反诉案件受理费13633元（反诉原告德联立晟（吉林）供应链有限公司已全部预交），由反诉原告德联立晟（吉林）供应链有限公司负担10633元（已交纳），由反诉被告北京卓东致远物流有限公司负担3000元，于本判决生效之日起七日内直接付给反诉原告德联立晟（吉林）供应链有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘飞虎人民陪审员  高 倩人民陪审员  刘京一二〇二〇年十二月十五日书 记 员  荣 幸