山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0921民初3662号原告：刘凤娟，女，1974年12月2日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人:张营培，山东圣卓恒律师事务所律师。委托诉讼代理人:焦裕伟，山东圣卓恒律师事务所律师。被告：张宪东，男，1971年11月10日出生，汉族，住临沂市兰山区。原告刘凤娟与被告张宪东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凤娟及其委托诉讼代理人张营培、焦裕伟到庭参加诉讼，被告张宪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凤娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告张宪东支付原告刘凤娟违约金20万元，返还原告垫支的电料款5500元、水电费3600元，并支付利息；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月3日、2015年9月2日，原告与被告先后签订《房屋租赁合同》，原告将位于宁阳县一处房产及土地租赁给被告。2015年9月2日签订的《房屋租赁合同》第1条第2款约定房产每年租金为人民币156000元，缴纳为每年支付一次。第1条第3款约定土地租金为每年4万元。合同第2条第3款约定，如被告出现违约，被告须补偿原告200000元。被告在房屋租赁合同有效期内，单方面终止合同，属于违约行为。根据房屋租赁合同上述约定，被告应支付原告违约金200000元。另，原告还为被告垫支电料款5500元、水电费3600元，被告应返还。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所诉。被告张宪东辩称，2015年3月，原告与被告签订房屋租赁合同，房屋租赁费为156000元，租赁期限为2015年6月6日至2018年6月5日，但涉案房屋是被告投资建设，正常情况合同违约金是一个月房租。涉案房屋是被告投资60多万元建设的，该合同存在欺诈情形，原告违约在先，原告将被告经营的超市关门长达17天，一共关门4次，第5次强行要钱时，被告提出不再经营租赁，2017年5月13日通知了原告，6月8日被告整理货物，11号拉走了货物，合同解除。2017年6月，原告就将房屋租赁给了隆达服饰。原告主张的电料款5500元，按照合同约定应由其自身承担。经计算我方拖欠的电费大约为1600元，水费大约486元，水电费合计大约2086元，该费用可以在应返还的租金数额中扣减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告为证明其主张，提交以下证据：1、房屋租赁合同两份，原告据此主张2015年5月3日原被告双方签订房屋租赁合同，双方约定房屋租赁期间为2015年6月6日至2018年6月5日，租金为156000元；2015年9月2日双方再次签订的房屋租赁合同，房屋租赁期间为2015年7月1日至2023年1月31日，双方约定儒家宾馆一楼五间租赁期2015年7月1日至2023年1月31日，年租金15.6万元，宾馆南侧七间租赁期2015年9月26日至2023年1月31日，年租金四万元。另约定如被告出现违约，原告将收回其所有投资部分，被告另外补偿原告方现金20万元整。2、2019鲁0921民初3227号民事判决书一份，原告据此主张法院认定双方合同在2017年6月底实际解除，原因系被告单方搬走。3、2017年7月5日齐涛出具电料款收据照片一份，原告据此主张其为被告垫支电料款5500元。4、电费明细一份，原告据此主张其为被告垫支水电费3600元。5、付款明细表一份，原告据此主张被告在2016年5月1日前应支付2017年租金196000元，但其仅支付下年度租赁费51000元，在2017年5月1日前应支付2018年租金196000元，但仅支付134935元。被告对第一份、第二份证据的真实性无异议，但认为原告阻拦其正常营业，违约在先。对第三份证据有异议，认为合同约定将原告将电扯到室内，原告是在履行此合同义务。对第四份证据有异议，仅认可最后欠电费1600元，水费486元。对第五份证据无异议。经审查，原告提供的第一份、第二份、第五份证据与本案有关联，依法确认为有效证据使用，对于证明目的，结合其他证据予以综合评价。对第三份证据、第四份证据，该证据并非原件，本院依法不予确认。被告为证明其主张，提交以下证据：1、照片一宗，被告据此主张部分涉案租赁房屋系被告出资建设，已经正常营业情况。2、隆达服饰广场购物袋一份、工商信息照片一份、电话录音一份，被告据此主张2017年7月，原告将涉案房屋租赁给了隆达服饰，不存在租赁损失。原告对第一份证据的真实性无异议，对第二份证据中的购物袋无异议，认可隆达服饰在2018年8月份租赁了涉案房屋一年，但并非被告所主张的2017年，对工商信息照片有异议，认为该证据并未显示隆达服饰的具体成立时间，且工商登记时间与实际经营出租无必然关系；对录音有异议，认为该录音无法确认对方身份，且对方回答系在被告诱导之下所说。经审查，对被告提供的第一组证据，本院依法予以确认。对第二组证据中的购物袋照片予以确认；因电话录音中的对方当事人并未到庭，无法核实其真实性，故对该证据不予确认；因工商信息照片显示内容并无完整，对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院经审理认定事实如下：2015年5月3日原告刘凤娟与被告张宪东签订房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告位于宁阳县间平房（宽15米，长23米），用以经营服装及百货零售，租赁期间自2015年6月6日至2018年6月5日，租金为156000元。2015年9月2日双方再次签订房屋租赁合同，合同约定原告将其位于宁阳县磁窑镇府前街大转盘向东180米路南楼房一层5间租赁给被告用于服装及百货销售，其中宾馆一楼5间255平方米，宾馆南侧160平方由被告自建，租赁时间为2015年7月1日至2023年1月31日，合同租赁期为7年6个月，每年租金为156000元。另外宾馆南侧由80年代建设的危房7间，东西宽24.4米，南北宽19米，约463平方米，双方约定由原告购买，拆除全部危房后将土地租赁给被告，由被告负责建设，投资约20万元，原告每年收取被告土地使用费40000元，合同期为7年4个月，自2015年9月26日起至2023年1月31日止。对于违约责任，双方约定一楼总体面积870平方米，被告因建设及装饰共投资60万元，在合同有效期内，如原告违约，致使被告不能正常经营，给被告造成经济损失，原告赔偿被告总投资60万元，如被告违约，原告收回乙方所有投资部分，被告另补偿原告现金20万元。如被告在合同期内经营状况不佳，可对外转租，转租承接方所作经营项目须经原告认可同意，在合同期内，必须每年5月1日前缴纳下一年房屋租赁费196000元。如被告不能履行合同，被告投资建设的钢结构建筑物及装饰归原告所有。合同租赁期间，因被告先期投入较大，致使资金周转困难，未及时缴清租金，原告为索要租金曾阻止其正常开门营业，双方因此发生纠纷，2017年6月被告撤离租赁场所。2019年6月13日，被告以超付租金为由，将刘凤娟诉至本院，本院于2019年12月31日作出（2019）鲁0921民初3227号民事判决，生效判决确认双方房屋租赁合同于2017年6月30日实际解除，判令刘凤娟返还原告超付的租赁费57849元及利息。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同成立并生效，合同签订后双方均应切实履行合同义务。被告在房屋租赁期间未及时缴清租金，原告采用了阻拦开门的方式追要租金，是双方发生纠纷的起因。本院认为双方争议的焦点为：第一、原被告双方谁存在违约行为。原告主张根据合同要求，被告自行撤离租赁场所，未保证约定的租赁期限，系违约行为，应按照约定支付违约金20万元，被告主张其仅是迟缓缴纳租金，但原告采取的阻拦营业的方式致使其不能正常营业，系违约行为。本案认为被告未按约定及时缴清租金，且在双方未协商一致的情况下自行撤离，系违约行为，但被告采取阻止营业的方式亦属不当行为，阻碍了被告继续行使承租权，其行为亦存在过错。焦点二、合同中违约金约定的数额是否过高。本案房屋租赁合同情况特殊，不同于一般的城镇房屋租赁，本案中，部分涉案房屋系被告投资兴建，原告仅负责提供土地，故原告的损失亦不能等同于将自建房屋租赁他方后，因他方违约造成的己方损失。另外原告并未提供有效证据举证证明其具体损失，而其主张的违约金高达20万元，已经超过全部涉案房屋一年的租金数额，该违约金标准明显过高，显失公平，不应作为定案依据。本院综合本案合同履行情况、双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，在原告未提供有效证据举证证明其具体损失的情况下，酌定原告的损失为一个月的租金数额，并以此确定违约金标准。另外原告要求被告支付电料款5500元，其提供的证据仅为收据照片，且收据出具人未到庭说明该款项具体用途，本院对此依法不予确认，对该请求依法不予支持。原告另要求被告支付水电费3600元，虽未提供有效证据证明该欠款数额，但被告自认欠水电费2086元，并同意支付，故本院按照被告自认数额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张宪东支付原告刘凤娟违约金16333元（196000元/年÷12月），于本判决生效后七日内支付。二、被告张宪东支付原告刘凤娟垫付的水电费2086元，于本判决生效后七日内支付。三、驳回原告刘凤娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2218元，由被告负担218元，原告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员 王 强二〇二〇年十二月十日书记员 王晓迪