贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2730民初2569号 原告：蔡英，女，汉族，1985年12月28日生，贵州省龙里县人，住龙里县。 委托代理人：祝显松，贵州云纳律师事务所律师，特别代理。 被告：郝勇，男，汉族，1980年11月9日生，贵州省贵阳市南明区人，住贵阳市南明区。 原告蔡英诉被告郝勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告蔡英及其委托代理人祝显松到庭参加诉讼；被告郝勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡英向本院提出诉请：1、依法确认原、被告签订的《购房合同》有效；2、判令将被告名下位于龙里县混合结构、面积为122.46ｍ2的房屋（不动产权证号为：150803035，价值约60万元）的所有权归原告所有；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2010年8月18日，原、被告签定《购房合同》，约定将被告父母郝冠群、车秀珍夫妻共有的位于龙里县【房产证号：07××06，土地证号（国有划拨07字0307）】转让给原告。约定原告分二期付完该购房款，其中第一期付12万元，剩余6万元待该房屋过户给原告并拿到房产证后42日内付清。后被告将该房移交给原告居住，至今已居住近10年。这十年中，原告多次催促被告办理过户手续，被告均以各种理由拖延办理。2019年底，原告居住的该房被列入拆迁范围后，原告才知道该房早在2014年8月被告就已将该房屋过户到自己名下（不动产权证号为：150803035，面积为122.46平方米）。为此，根据《合同法》《城市房地产管理法》等法律规定，特诉至你院，诚盼判如所请。 被告郝勇答辩称：合同无效。1、该房屋在签订合同时没有实际产权人的签名或授权，该房屋2010年的产权人车秀珍共有人为郝冠群，为何没有实际产权人签名或委托，签署人虽为实际产权人的子女但也无权代为签署合同；2、你认识产权人吗?既然你认识实际产权人，为什么没有实际产权人签名？3、你认识共有人吗？你有没有问过共有人是否愿意出售该房屋？你看见他生病了？共有人虽有病但并未丧失民事行为能力。无法知悉共有人的真实意愿；4、划拨土地严格来说是不具备交易权的，因为属于国家划拨用地，如需交易还需缴纳土地出让金才可以上市交易，而该房屋是不具备上市资格的，无权交易，既然无权交易，合同也就自然无效了；5、再说此房屋牵扯第三方利益，如果需要补交土地出让金需要第三方配合，必须补交整栋房屋的出让金，我曾经提出过但被第三方拒绝。6、至今为止该房屋的交易也并未完成；7、我曾多次与你协商退款事宜，你均以逃避、拖延、商量等借口推脱至今。 上述原、被告主张的事实有双方提交的相关证据及陈述在案予以佐证。 经审理查明，2010年8月18日，原、被告签定《购房合同》，原告蔡英为乙方，被告郝勇为甲方，合同约定将贵州省龙里县烟叶站安置小区401室出售给原告蔡英，出售价为10万元。房产证号：07××06，土地证号（国有划拨07字0307）。 合同第二条约定：在签订合同之日起，甲方在十个工作日内配合乙方办理过户手续，所有过户所需费用由乙方承担，如乙方原因无法办理，由乙方承担，甲方提供所需手续积极配合。 合同第三条约定：付款方方式。乙方因自身原因无法全额付款，首付人民币肆万元（￥40000.00）整，待过户完毕后三十日内付清尾款人民币陆万元（￥60000.00）整，乙方如未按时付清所有欠款项，甲方有权向乙方追讨欠款项及赔偿，赔偿金额为所欠款项总额的10%。 合同第四条约定：违约责任。自该合同签订之日起，如有一方毁约，将支付对方成交价总额的10%作为补偿，双方如有争议可向仲裁委员会《仲裁》或人民法院提起诉讼。 当日双方又签订《补充协议》。载：经双方协商，现将龙里县烟叶站安置小区401室卖给乙方，售价为人民币拾捌万元（￥180000.00）整，因乙方无法一次性付清房款，首付拾贰万元（￥120000.00）整，余款在乙方拿到房屋产权证之日起42日内付清，如未付清余款甲方将按余款的10%收取违约金，如因乙方原因在办证过程中出现拖延办理，甲方将在42日内扣除时间，房屋总面积为122.46平方米，房产证号07××06，土地证号国有划拨07字0307。 双方争议房屋具体位于龙里县，双方签订合同及补充协议时产权人为被告郝勇的父母郝冠群、车秀珍夫妻共有。 合同签订后，原告于当日向被告支付共计12万元购房款。后该向原告交付，原告至今入住已近十年。 另查，被告郝勇父亲郝冠群2011年12月9日去世，母亲车秀珍2014年6月3日去世。 2014年8月21日，被告郝勇到贵州省龙里县公证处申请公证，公证处出具（2014）龙证字第285号公证书。被告郝勇以独子身份公证继承了涉案房屋。后将该房屋过户到自己名下，不动产权证号为：150803035，面积为122.46平方米。 后，原告催促被告办理过户手续，被告均以各种理由拖延办理。2019年底，原告居住的该房被列入拆迁范围后，原告才知道该房在2014年8月就已被被告过户。后经沟通无果提起诉讼。 庭审中，被告自认案涉合同签订时，其父亲处生病状态，其自称病名为脑干脑炎。出庭证人证实合同签订时，被告母亲在场知晓卖房事宜，卖房的其中目的就是筹款为其父医病。 经审理，本案双方争议的焦点为：被告签订合同的行为是否构成表见代理，案涉合同的效力如何。 本院认为，本案案涉房屋所涉及的《购房合同》与《补充协议》系原告蔡英与被告郝勇自愿协商后签订，签订合同时没有受到非法干预。对于被告郝勇签订合同的行为是否成法律规定的表见代理的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，本案中，被告郝勇在签订案涉房屋《购房合同》和《补充协议》时没有书面代理权授权，但鉴于当时其父郝冠群处于生病状态，原告蔡英认为其具备代理权符合善良风俗要求，且根据庭审调查，被告郝勇自称其父郝冠群当时所患病名为脑干脑炎。出庭证人证实合同签订时，其母亲在场知晓卖房事宜，卖房的其中目是筹款为其父医病。结合被告郝勇父母死亡时间，父亲郝冠群2011年12月9日去世，母亲车秀珍2014年6月3日去世，均与签订合同时间较近，故证人证言及原告陈述本院予以采信。并认定被告郝勇签订合同的行为构成表见代理，其代理行为有效。综上，本院认定，原告蔡英与被告郝勇于2010年8月18日签订的本案案涉房屋所涉及的《购房合同》与《补充协议》有效。对双方具有约束力，并主动按照约定履行各自义务。 对于原告诉请二：请求判令将被告名下位于龙里县混合结构、面积为122.46ｍ2的房屋（不动产权证号为：150803035，价值约60万元）（现具体位置和全称为：龙里县）的所有权归原告所有。经查，双方有“办理产权证的”约定，从其约定。故判被告直接协助原告办理案涉房屋产权过户登记即可。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下： 一、原告蔡英与被告郝勇于2010年8月18日签订的《购房合同》有效； 二、被告郝勇在本判决生效之日起三十日内协助原告蔡英将现属被告郝勇名下位于龙里县不动产权证号为：150803035）房屋产权变更过户登记到原告蔡英名下。 本案已依法减半收取的诉讼费4900.00元，由被告郝勇承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇二〇年十二月八日 法官助理岑娜 书记员方利