福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0581民初5495号 原告：林莉，女，1979年10月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡仕澎，北京市京师(泉州)律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈舒云，北京市京师(泉州)律师事务所执业律师。 被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2YOMY163。 法定代表人：郭淑华，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：董明祥，男，公司员工。 被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场，统一社会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：汤婷婷，公司执行董事兼总经理。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层,统一社会信用代码91350100751381908A。 法定代表人：杨家勇，公司执行董事兼总经理。 原告林莉与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称“石狮泰禾管理公司”）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称“石狮泰禾投资公司”）福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称“福州泰禾房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈舒云、石狮泰禾管理公司的委托诉讼代理人董明祥到庭参加诉讼，被告石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司未到庭应诉。本案现已审理终结。 林莉向本院提出诉讼请求：1.石狮泰禾管理公司支付拖欠的自2019年12月9日至2020年10月9日期间的租金35937.75元，并支付相应的违约金，违约金的计算方式是以购房款总额431253元为基数分别自各季度租金逾期支付超过30日起按日万分一计付至实际付清款项之日止；2.判令石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金及违约金承担连带清偿责任；3.由石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司共同承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。事实和理由：2017年7月10日，林莉与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》（以下简称“委托合同”），约定林莉将址于石狮泰禾广场项目9楼X层XX号单元(建筑面积49.91平方米)（以下简称“案涉房屋”）委托石狮泰禾管理公司租赁，石狮泰禾管理公司承诺：林莉自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度的租金总额(相当于购房合同总价的10%)，共计为43125.3元。然截止至2020年10月9日，石狮泰禾管理公司已累计拖欠租金35937.75元，根据委托合同第8.4条约定：乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一支付逾期违约金。石狮泰禾管理公司应当以购房款总价431253元的日万分之一支付逾期违约金。其次，2017年7月10日林莉作为甲方与石狮泰禾投资公司作为乙方签订《担保协议》为石狮泰禾管理公司履行合同提供担保，《协议》约定在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。故石狮泰禾投资公司应当承担相应责任。最后，根据《公司法》第六十三条之规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，石狮泰禾投资公司作为石狮泰禾管理公司的唯一股东，福州泰禾房地产公司作为石狮泰禾投资公司的唯一股东在不能证明财产独立的情况下，应当对本案债务承担连带责任。综上所述，《房屋租赁委托合同》是双方真实意思表示，双方均应按约定履行。石狮泰禾管理公司的行为已构成违约，应承担相应责任，石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司应当承担连带责任。 石狮泰禾管理公司辩称，1.对拖欠的租金金额35937.75元有异议，尚欠租金是自2020年1月10日至2020年10月9日的租金32343.9元。2.因疫情期间确实造成商铺停业，部分文娱行业停业6个月，包括泰禾商场减免租户15天的租金，因此给公司减免3个月到6个月的租金是合理的。3.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。委托合同第4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金为仅为总房价款的120分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）五十条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金明显属于非借款合同项下的纯金钱给付之债，其违约金甚至不应参照民间借贷的利息标准予以保护，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于原告损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。对违约金的起算日期有异议，对起算期限是根据合同后的15个工作日和1个月的宽限期。 石狮泰禾投资公司未作答辩。 福州泰禾房地产公司辩称，公司与其他被告之间不存在财产混同，亦不能否认公司独立人格，林莉仅以公司系唯一股东为由要求承担连带责任没有任何事实和法律依据。理由是，1.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”若林莉以福州泰禾房地产公司与其他被告存在人格混同为由要求公司对其债务承担连带责任，则林莉应负基本的举证义务，证明两公司间人员、财务等混同等，而福州泰禾房地产公司仅负有限的举证责任。2.福州泰禾房地产公司以及其他被告自成立开始就建立了独立规范的财务制度，有独立的会计部门和会计制度。各公司之间具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，财务支付明晰，各公司之间不存在财产混同(附福州泰禾房地产公司2018年、2019年年度审计报告)；其次，福州泰禾房地产公司与其他被告系完全相互独立的公司，二者法定代表人不同，注册资本不同，成立日期不同，经营范围不同，注册登记机关不同，经营场所不同、员工体系不同、组织机构不同，同时也不存在一组人马一个机构两套牌子的情况。再次，对本案债权债务关系，福州泰禾房地产公司完全不知情，公司享有股东权利，承担有限责任，并不直接干预和参与其他被告的具体经营行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.石狮泰禾管理公司提供的泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部于2020年5月17日发布的《关于恢复场所开放和活动举办的通告》，因无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。2.石狮泰禾管理公司提供的商场空铺清单，因系其单方制作，其真实性无法确认，且林莉不予认可，故本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月10日，林莉作为甲方与石狮泰禾管理公司作为乙方签订编号000240号委托合同，约定林莉将案涉房屋委托石狮泰禾管理公司代为处理租赁事宜。租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度(每12个月为一个租赁年度，下同)的租金总额(相当于购房合同总价10%)，共计43125.3元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方(如遇法定节假日，则顺延)，依次类推。6.3甲方应积极向乙方提供办理有关出租许可事项所需的证明文件，并完成必需的签字盖章等手续。6.6甲方为实际承租人办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。若甲方违反本合同第6.3、6.6条约定，经乙方书面通知催告后，仍未在乙方催告的期限内完成配合义务的，每延迟一日，甲方应向乙方支付房款总额的日万分之一作为违约金。逾期超过30日，乙方有权解除合同，造成乙方及实际承租人的相关损失(包括但不限于直接损失、可得利益损失、因甲方上述行为而导致乙方对实际承租人承担的违约责任、装修费、诉讼费、律师费等损失)还应由甲方承担。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。 同日，林莉作为甲方与石狮泰禾投资公司作为乙方签订《担保协议》，该协议约定：“甲方与石狮泰禾管理公司签订了000240委托合同，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾商业运营管理有限公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月”。 案涉房产现登记于林莉名下。石狮泰禾投资公司是石狮泰禾管理公司的唯一股东。 庭后双方共同确认石狮泰禾管理公司尚欠林莉自2020年1月10日至2020年10月9日9个月租金32343.9元未付。双方确认当期应付租金的违约金起算点分别是：第一个阶段从2020年1月10日至2020年4月9日租金的违约金自2020年3月10日开始计算，第二个阶段从2020年4月10至2020年7月9日的违约金自2020年6月6日开始计算，第三个阶段从2020年7月10日至2020年10月9日租金的违约金自2020年8月31日开始计算。 林莉于2020年12月6日向本院申请撤回对福州泰禾房地产公司的诉讼请求。 本院认为，林莉分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的委托合同和《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。石狮泰禾管理公司尚欠林莉自2020年1月10日至2020年10月9日9个月租金32343.9元的租金未付，现林莉请求支付，有事实和法律依据，予以支持。 1.关于应否减免3个月租金的问题。因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称“《措施》”）中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》。因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，本院不予支持。 2.关于逾期违约金的计算问题。案涉委托合同委托方因受托方逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉委托合同8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金相当于年度租金总额的36.5%，明显高于委托方所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的抗辩意见，本院予以采纳。根据案涉委托合同履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响及委托方预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以当期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。林莉对石狮泰禾管理公司根据合同计算每三个月租金逾期支付的违约金起算日没有异议。故石狮泰禾管理公司应以当期尚欠的三个月租金10781.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年3月10日起、自2020年6月6日起、自2020年8月31日起至实际付清之日止。林莉主张超过本院认定部分的违约金，不予支持。 3.关于石狮泰禾投资公司应否承担连带清偿责任的问题。石狮泰禾投资公司作为石狮泰禾管理公司的唯一股东，其未能举证证明该公司的财产独立于石狮泰禾管理公司，理应对石狮泰禾管理公司的债务承担连带清偿责任，不仅限于支付租金债务，还包括违约金债务。林莉诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及违约金债务承担连带清偿责任，有合同依据和法律依据，本院予以支持。 综上所述，对林莉的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾投资公司、福州泰禾房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林莉租金32343.9元，并以三个月租金10781.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年3月10日起、自2020年6月6日起、 2020年8月31日起至实际付清款项之日止的违约金； 二、石狮泰禾广场投资有限公司应对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、驳回林莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1353.5元，减半收取计676.8元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司、石狮泰禾广场投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈清真 二〇二〇年十二月七日 书记员  林钰雯 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 4.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 6.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。