北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初43926号原告：北京合众慧能科技股份有限公司，住所地北京市海淀区西北旺东路**院****楼****。统一社会信用代码：91110108665648055K法定代表人：李贲，董事长。委托诉讼代理人：韩松，北京市宝鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：贠某，女，该公司员工。被告：北京大诚商业地产经营管理有限公司,住所地北京市,住所地北京市海淀区万寿路西街×号寰岛博雅大酒店****统一社会信用代码：9111010832713369XD法定代表人：乔金丽，经理。委托诉讼代理人：刘某，男，该公司员工。原告北京合众慧能科技股份有限公司（以下简称合众慧能公司）与被告北京大诚商业地产经营管理有限公司（以下简称大诚地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合众慧能公司之委托诉讼代理人韩松、贠某与被告大诚地产公司之委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合众慧能公司向本院提出诉讼请求：1.判决大诚地产公司返还我公司房屋租金1155615.3元；2.判令大诚地产公司给付我公司租金利息184409.72元；3.诉讼费由大诚地产公司承担。事实与理由：我公司（原名北京合众科林自动化工程技术有限公司）与大诚地产公司于2015年3月4日签订《租赁合同》一份，约定我公司租赁位于北京市海淀区万寿路西街×号寰岛博雅大酒店五层×1、×2、×3、×5、×6、×7、×8、×9室共计569.49平方米的房屋，租赁期限为2015年4月18日至2018年4月17日。后在合同履行过程中，我公司发现合同中约定的租赁面积与实际不符，合同约定面积远远大于实际租赁使用的面积。经与大诚地产公司协商无法达成一致后，我公司于2018年3月聘请了专业测绘公司对房屋进行了测绘，测绘结果显示租赁范围面积为461.46平方米。我公司在三年的租赁期内都依据合同约定足额支付了全部房屋租金，大诚地产公司的欺诈行为给我公司带来了巨大的经济损失，我们曾经多次提出面积不符的情况，大诚地产公司未予解决，故诉至法院。大诚地产公司辩称，我公司不同意合众慧能公司的诉求。合众慧能公司的起诉已超过诉讼时效，双方于2015年3月4日签订租赁合同，当日即交接房屋并签订交割协议，提交了装修图纸，合众慧能公司在2015年3月4日签订合同前就对房屋进行了多次勘察、设计等，对租赁合同约定的面积（含公摊面积）及房屋实际使用面积的数值是非常清楚的，到2018年4月17日，合众慧能公司腾退房屋，我公司退还押金，其未对租赁面积提出异议，直到2018年5月，合众慧能公司才以上述理由起诉至法院，其起诉已经超过三年的诉讼时效，且存在恶意诉讼的意图。文博大厦的规划用途为办公，寰岛博雅大酒店的规划用途为酒店，后改为办公，因此寰岛博雅大酒店的公摊面积远大于文博大厦。双方租赁合同约定的是整体出租，对房屋四至范围进行了明确约定，是作为特定房屋出租的，租金标准是固定数额，逐年递增，而没有采取面积乘以单价的租金方式，合众慧能公司的诉求不应得到支持。大诚地产公司向本院提出反诉请求：1.判决合众慧能公司向我公司支付违约金121787元；2.判决合众慧能公司向我公司支付违约金利息至其支付违约金之日止；3.反诉费由合众慧能公司承担。事实与理由：2015年3月4日，我公司与合众慧能公司签订了位于海淀区万寿路西街×号寰岛博雅大酒店五层×1-×3、×5-×9室的《租赁合同》，建筑面积共计559.79平方米，租赁期限为2015年4月18日至2018年4月17日，租金支付方式为押三付一，即每月5日前支付下一期租金。合同签订后，合众慧能公司租金支付屡屡延迟，截至合同到期，合众慧能公司共延迟付款达36次，延迟天数累计高达251天。《租赁合同》约定，乙方不按约定期限支付租金及其他应由乙方承担的费用，但未达到解除合同条件的，应在交纳当期费用时另行支付违约金，每延迟一天应向甲方支付未交纳金额的0.5%的违约金。按此约定合众慧能公司应支付延迟付款违约金121787元以及违约金利息，故提起反诉。合众慧能公司针对大诚地产公司的反诉辩称，对于大诚地产公司提出的2015年8月20日前的违约金已经超过诉讼时效，我们在合同履行过程中确有逾期支付情况，但只晚了18天，且合同约定的日千分之五的滞纳金标准过高，要求酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：位于海淀区万寿路西街×号房屋由两栋相连接的楼宇组成，其中南侧部分产权人为北京房地集团有限公司，北侧部分产权人为北京文博大厦有限公司（以下简称文博大厦）。北京房地集团有限公司委托北京寰岛博雅大酒店有限公司（以下简称寰岛博雅大酒店）从事房屋出租及物业管理，期限自2011年1月1日至2020年12月31日。寰岛博雅大酒店授权大诚地产公司对海淀区万寿路西街×号北京寰岛博雅大酒店五、六、七、八层，建筑面积5108.12平方米的房屋自行办公及对外房屋出租，期限自2015年1月1日至2020年12月31日。产权人为北京房地集团有限公司的房产证记载五层建筑面积1317.41平方米。2015年3月4日，大诚地产公司与合众慧能公司（原名北京合众科林自动化工程技术有限公司）签订《租赁合同》，约定合众慧能公司承租位于海淀区万寿路西街×号寰岛博雅大酒店五层，建筑面积（含公摊面积）569.49平方米房屋用于办公，租用房屋位于五层×1、×2、×3、×5、×6、×7、×8、×9室，租赁期限自2015年4月18日至2018年4月17日，租金支付方式为押三付一，即每月5日前支付下一月租金。第一年租金为1351115元、第二年租金为1378137元、第三年租金为1405700元（在上一年基础上递增2%）。租赁房屋为框架结构，外墙为大理石，分为地上12层、地下3层，层高3、地下**层中间为公共区域，设有环形走廊、强弱电管井、设备间、3部客梯、2部货梯；室内墙面为壁纸、地面铺设地毯、局、地面铺设地毯2015年3月17日，合众慧能公司与大诚地产公司签订《补充协议》，约定因施工改造过程中部分区域不能拆除，不能拆除部分建筑面积为9.7平方米，故将租赁面积变更为建筑面积（含公摊面积）559.79平方米，同时租金调整为第一年1328102元、第二年1354664元、第三年1381757元。租赁合同到期后，合众慧能公司如期将租赁房屋交还给大诚地产公司，相关费用已结算，双方合同履行完毕。合众慧能公司主张其在合同履行过程中发现租赁面积与实际面积不符，遂于2018年3月委托北京意诚远耀勘测设计有限公司对其办公区域面积进行测量，该公司于2018年3月26日出具报告书，结果为承租范围内使用面积为303.182平方米。大诚地产公司对上述报告书不予认可。对于合同中约定的建筑面积，大诚地产公司表示因大厦建成后没有出售，对于公摊等部分面积没有计算过，故其系根据寰岛博雅大酒店给的电子图自行测绘的。租赁房屋中部分面积位于寰岛博雅大酒店五层，部分面积位于文博大厦五层，其中属于文博大厦的部分为大诚地产公司与文博大厦置换而来，置换时对相关面积未进行确认。审理中，合众慧能公司申请对寰岛博雅大酒店五层×1、×2、×3、×5、×6、×7、×8、×9室的建筑面积进行测绘。本院依法委托北京市测绘设计研究院进行测绘鉴定，测绘院要求提供整栋楼的建筑图纸，后合众慧能公司将测绘鉴定内容变更为，对整层的建筑面积和各房间套内建筑面积、文博大厦五层涉案房屋的套内建筑面积进行测绘。本院向合众慧能公司释明申请内容与诉讼争议不一致，可能导致法院无法采信鉴定结论，合众慧能公司坚持申请测绘鉴定。测绘院于2020年9月16日出具《司法鉴定检验报告书》，说明现场由合众慧能公司和承办法官对测绘对象和范围进行了确认，大诚地产公司对测绘的对象和范围有异议，但现场并未具体指界。受现场条件所限，部分房间套间隔墙不可见，将与本案诉争房屋无关的其它房屋套内建筑面积合并处理。测绘鉴定结果：1、寰岛博雅大酒店五层整层的建筑面积1271.95平方米；2、寰岛博雅大酒店五层（产权人房地集团）各房间套内建筑面积为：1#房屋（涉案房屋）套内建筑面积146.83平方米，2#房屋（与本案诉争房屋无关的房屋）套内建筑面积719.31平方米；3、3#（本层共有共用部位）建筑面积405.81平方米（含外墙一半面积27.14平方米）；4、另有位于文博大厦五层涉案房屋（4#）的套内建筑面积为146.43平方米。合众慧能公司对《司法鉴定检验报告书》予以认可，通过报告结论可以看出五层本层共有共用部分面积占整层总建筑面积的比例为31.9%，则每间办公室还应分摊自身建筑面积乘以31.9%的共用部分面积，从而得出1#房屋建筑面积应为200.59平方米。因1#房屋分摊面积高于4#房屋，按照上述计算方式应比实际建筑面积多，但鉴于程序复杂，其愿意降低标准，统一计算标准进而得出4#房屋面积200.04平方米，故租赁房屋建筑面积合计400.63平方米。大诚地产公司对《司法鉴定检验报告书》不予认可，认为在测绘现场鉴定人明确表示对五层的建筑面积进行测绘无法推算出整栋楼的公摊系数，双方合同约定租赁范围内建筑面积含公摊面积，这个公摊面积应当对整栋楼进行测绘才能得出结论，故本次的鉴定结果不能作为本案的审判依据，同时合众慧能公司对报告书的解读和计算也是错误的。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，合众慧能公司与大诚地产公司于2015年3月签订《房屋租赁合同》，租期三年，合众慧能公司于2018年5月向本院提交起诉书，并未超过诉讼时效，本院对大诚地产公司关于超过诉讼时效的抗辩不予采信。合众慧能公司与大诚地产公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守履行。根据《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条规定，公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫、地下室他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半。第十条，公用建筑面积分摊系数计算将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。第十一条，公用建筑面积分摊计算各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。由此可知，若想计算每套（单元）的公用建筑面积，需得知公用建筑面积分摊系数。房产证上记载的整层建筑面积不包括应分摊的公用建筑面积。现合众慧能公司申请对整层建筑面积以及各套套内建筑面积进行测绘评估，无法得出整栋建筑物的公用建筑面积分摊系数，从而无法得出租赁房屋的实际建筑面积。双方租赁合同中，明确对租赁房屋位置进行了确认，即寰岛博雅大酒店五层×1、×2、×3、×5、×6、×7、×8、×9室，合众慧能公司在签订租赁合同之前已对租赁房屋的朝向、范围、空间大小等进行了确认，且无证据证明其在租赁期内对合同约定面积提出异议。根据双方签订的补充协议可知，双方对租赁面积的变更亦影响了租金数额，租金金额应与租赁面积存在一定关联性，但合众慧能公司虽主张合同约定面积与实际面积不符，现又未提交充分有效证据证明上述事实，应当承担举证不能的不利后果，故对合众慧能公司要求大诚地产公司退还租金及相应利息的诉讼请求，本院不予支持。对于大诚地产公司提出的反诉请求，本院认为，双方租赁合同已于2018年4月到期履行完毕，对各项费用均已结清，现大诚地产公司又以合众慧能公司在合同履行过程中存在逾期付款情形，要求其支付违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回北京合众慧能科技股份有限公司的全部诉讼请求；二、驳回北京大诚商业地产经营管理有限公司的全部反诉请求。鉴定费5000元，由北京合众慧能科技股份有限公司负担，已交纳。案件受理费16860元，由北京合众慧能科技股份有限公司负担，其中6370元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1721元，由北京大诚商业地产经营管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  夏文慧人民陪审员  张利华人民陪审员  王玉丽二〇二〇年十二月十五日书 记 员  高 岚