贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8632号上诉人（原审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520525534224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人：万涛，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许梦潇，男，汉族，1977年10月23日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：胡朝会，女，汉族，1980年5月8日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人：钟影，贵州朗意律师事务所律师。原审第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈应梅，该公司员工。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称：福明房开公司）因与被上诉人许梦潇、胡朝会及原审第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称：平安盛世物管公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13759号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人福明房开公司委托诉讼代理人万涛、被上诉人许梦潇、胡朝会委托诉讼代理人钟影、原审第三人平安盛世物管公司委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人福明房开公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人仅退还被上诉人电视系统工料费及燃气开户费；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，双方对房屋权属的初始登记和转移登记均有明确约定，同时该条第三款第二项明确超过360日出卖人不能交付转移登记有关文书的，买受人不退房，从约定之日起按已付购房款的日万分之一承担违约责任。一审判决认为双方未对房屋权属转移登记时间及违约责任作约定，认定事实错误，径直按照司法解释规定计算违约金，适用法律错误。2.因产权登记制度变更，登记流程、条件均发生重大变化，上诉人必须将原《土地使用权证》合宗变更登记为《不动产权证》，取得变更后的不动产权证是办理房屋产权初始登记和转移登记的前提，毕节市国土资源局2018年10月17日才为上诉人颁发该不动产权证，故合同约定的办理初始登记至上诉人实际取得不动产权证期间系不可抗力造成，上诉人应当免责。同时，上诉人对被上诉人办理产权登记仅为协助义务，根据双方合同的约定，因被上诉人未向上诉人出具委托书，上诉人不应承担违约责任。3.智能水表费不属于代收代缴的开户费，且被上诉人所举证据不能证明已向上诉人交纳了智能水表费，不应退还智能水表费。被上诉人许梦潇、胡朝会答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司述称，我方已将代收费用交给上诉人，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。原审原告许梦潇、胡朝会向一审法院起诉请求：1.判决被告福明房开公司为原告办理七星关区商品房不动产权证书；2.判决被告向原告支付逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款471941元为基数，2018年6月26日至2019年8月20日期间参照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，2019年8月21日至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）3.判决被告福明房开公司返还原告三通费3410元；4.本案诉讼费由被告负担。一审认定事实：2016年7月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于七星关区，建筑面积133.77平方米，总价款为471941元，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101941元，余款370000元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。2016年6月28日、2016年7月2日，原告向被告福明房开公司支付房款共101941元。2018年6月26日，被告将涉案商品房交付给原告。2018年12月26日，原告办理了住房公积金贷款，向被告支付完毕购房余款309000元。2018年6月26日，被告福明房开公司委托平安盛世公司向原告收取了燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视系统供料费330元。现涉案商品房尚未取得商品房所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在合同中未约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，被告应于房屋交付之日起90日（2018年9月26日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。现原告已经完全履行其支付购房款的义务，而被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，已经构成违约，故对原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，予以支持。因此，被告应当自2018年9月27日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。因双方在合同中约定由原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交到办证部门并通知原告即可，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书提交到办证部门并通知原告之日止。对于违约金的计算标准，本案中，原、被告双方未对逾期超过360日之后的原告不退房情形违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金可按照原告已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不在公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以原告已付购房首付款101941元为基数，自2018年9月27日起至2018年12月25日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，自2018年12月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。关于原告诉请被告办理商品房不动产权转移登记并的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，因涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，不具备办理转移登记的条件，属于法律规定的事实上履行不能，故对原告的该诉请，不予支持，原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书后，另行主张权利。关于原告主张返还燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视系统供料费330元的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；……前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应包含在商品房总价款中，被告不能另行向原告收取。本案中，被告福明房开公司委托第三人平安盛世物业公司及案外人贵州佳自德置业管理有限公司向原告收取燃气、水、电视等三通费用，被告福明房开公司在收取涉案商品房总价款之外，还另行收取了上述费用，应当举证证明其未将上述费用计入涉案商品房总价款中，但被告并无证据证明前述事实，故被告另行向原告收取燃气开户费、智能水表费、电视系统工料费无事实及法律依据，应予返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告许梦潇、胡朝会支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金计算方式为：以原告已付购房首付款101941元为基数，自2018年9月27日起至2018年12月25日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，自2018年12月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以原告已付购房款471941元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告许梦潇、胡朝会燃气开户费2500元、智能水表费580元、电视系统工料费330元，共计人民币3410元；三、驳回原告许梦潇、胡朝会的其他诉讼请求。案件受理费568元（已减半收取），被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担490元，原告许梦潇、胡朝会负担78元。本案审理过程中，各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：案涉《商品房买卖合同》第二十二条对转移登记约定如下：（一）出卖人承诺于/前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1.约定日期起360个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的0.1%承担违约责任；2.约定日期起360个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记中约定了上诉人应自交房之日起90日内申请所有权初始登记，但在第三款转移登记中对取得初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人的时间未作约定，且在该款第二项约定逾期超过360日后不能交付有关文书的处理方式仅选择了被上诉人退房的情形下上诉人应按银行同期活期贷款利率支付利息，对被上诉人不退房的情形未作选择。一审据此认定双方未约定上诉人逾期超过360日未能交付办理产权转移登记有关文书的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算本案违约金，并无不当，上诉人主张双方就办理转移登记及违约责任已作约定，无事实依据，本院不予采纳。因办理初始登记并不需要被上诉人的委托书，故被上诉人是否向上诉人出具委托书，与上诉人应当履行取得初始登记并交付办理转移登记有关文书的义务无涉，上诉人主张系因被上诉人未出具委托书导致其不能向被上诉人交付办理案涉商品房转移登记有关文书，不应承担违约责任无事实依据，本院不予采纳。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间晚于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行的时间，不动产登记政策的调整不属于合同履行期间的不可抗力事由，上诉人所举证据不能证明其逾期具备办理转移登记条件系不动产登记的政策调整所致。上诉人据此主张免除违约责任无事实和法律依据，本院不予采纳。水、电达到使用条件、燃气达到进户标准系上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中所约定的基础设施建设须达到的条件。结合被上诉人提交的原审第三人出具的收费票据和原审第三人的答辩意见，可以认定上诉人委托原审第三人收取智能水表费，且上诉人未举证证明智能水表费系被上诉人自主消费，故一审判决由上诉人退还智能水表费，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印