西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书   （2020）陕0113民初17383号原告：中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行，住所地：西安市高新区。负责人：李朝亮，该分行行长。 委托诉讼代理人：金辉，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何炬，陕西仁和万国律师事务所律师。被告：陕西巨威房地产开发有限公司，住所地：陕西省西咸新区。法定代表人：王月霞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：殷丹，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔妍，陕西瀚沃威律师事务所律师。被告：李风雷，男，汉族，1989年10月24日出生，住西安市周至县。原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行（以下简称“中国农行高新分行”）与被告陕西巨威房地产开发有限公司（以下简称“巨威公司”）、李风雷金融借款合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告中国农行高新分行委托诉讼代理人金辉、何炬，被告巨威公司委托诉讼代理人崔妍及被告李风雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中国农行高新分行诉称，2015年11月，被告李风雷与被告巨威公司签署了《商品房买卖合同》(合同编号：Y15116754)，购买其位于西安市XX房XX路以南、西三环以东巨威大秦都第05幢2单元07层商品房一套，房屋总价款466726元。2015年11月2日，原告与被告李风雷、被告巨威公司签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：XXXXXXXXXXXXX9202）合同约定：借款金额为人民币32万元，借款期限为25年，即从2015年11月2日至2040年11月1日。借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款年利率为自中国人民银行基准利率调整后的次年1月1日起调整；采用等额本息还款方式；借款逾期的，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和罚息，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上浮50%;担保方式为巨威公司提供阶段性保证，被告李风雷用所购之上述房产提供抵押担保。同时约定保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同第11.4条约定借款人若未按约定按期足额偿还借款，贷款人(原告)有权提前收回已发放借款;双方发生争议时,由贷款人即原告所在地人民法院管辖。为担保合同的履行,被告李风雷以其所有的位于西安市XX房XX路以南、西三环以东巨威大秦都第05幢2单元07层房屋及占有土地使用权对上述借款合同项下债务设定抵押担保,与原告于2015年11月2日,签订了《西安市房地产(预购商品房)抵押合同》,针对该房屋办理了《预购商品房(预购集资房)贷款抵押登记备案证明》(市房预抵字:20151180379)。抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息(包括复利和罚息)、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等)。原被告签订的合同生效后,原告按照合同约定,于2015年11月6日向被告李风雷发放住房按揭贷款32万,期限25年,并直接将贷款划到被告李风雷指定的被告巨威公司在原告处开立的账号(XXXXXXXXXXXXX4883)上,记载执行利率4.9%。先期,被告李风雷尚能按时偿还贷款本息,但自2019年6月起,开始多次拖欠还款,自2020年2月起,连续未按约定日期偿还贷款本息。被告巨威公司为被告李风雷承担保证担保责任,对其清偿债务承担连带担保责任。原告为保护其合法权益诉至法院，请求判令：1.被告李风雷偿还原告借款本金人民币283002.37元，以及自2020年12月5日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利；2.原告对被告李风雷所有的位于西安市XX房XX路以南、西三环以东巨威大秦都第05幢2单元07层房屋及占有土地使用权在上述借款本息及实现债权费用范围内行使抵押权有限受偿；3.被告陕西巨威实业有限公司对李风雷上述欠款本息、罚息、复利承担连带清偿责任；4.二被告承担本案的诉讼费5607元、律师费11484元，并互负连带责任。被告巨威公司辩称，1.律师费未实际产生，不予认可，请求法院驳回；2.我公司只承担阶段性担保责任，仅对房产证未办理至当事人名下之前的这部分债务承担责任；3.我公司已代被告李风雷向原告还款14965.31，请法院核实应否在诉请金额中予以扣除；4.若判决我公司承担担保责任，应在判决中明确我公司应对被告李风雷享有追偿权。其余事实我公司认可。被告李风雷辩称，欠付原告287122.26元本金是事实，但原告起诉之后,我已经将之前产生的全部利息5618.28元予以归还。经审理查明，2015年11月2日，原告中国农行高新分行（贷款人、抵押权人）与被告李风雷（借款人、抵押人）、被告巨威公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》约定，借款金额为人民币32万元整，借款用途为购买位于西安市XX房XX路以南、西三环以东房产，购房合同编号Y15116754。借款期限为300个月，自2015年11月6日起至2040年11月5日止。执行利率4.9%。借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入陕西巨威房地产开发有限公司账户（开户行：中国农业银行股份有限公司西安唐延路分理处，账号:XXXXXXXXXXXXX4883）。还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月。借款担保采用阶段性保证＋抵押方式。由阶段性保证人陕西巨威房地产开发有限公司根据合同约定方式提供保证担保，由抵押人按合同约定提供抵押担保。抵押物为位于西安市XX房XX路以南、西三环以东房产，购房合同编号Y15116754的住房一套。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该合同第9.1.1条约定，保证方式为连带责任保证。第9.1.2条约定保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。第9.1.3条约定，保证期间为借款到期日起二年。第11.4（2）条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，则贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。同日，原告中国农行高新分行（乙方、抵押权人）与被告李风雷（甲方、抵押人）签订《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，合同约定抵押担保范围包括合同中约定的主债权及其利息(包括复利和罚息)、违约金、损害赔偿金和实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费等)。并于2015年11月11日办理了预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案。2015年11月6日，原告将32万元贷款发放至合同约定的巨威公司账户。自2019年6月起，被告李风雷开始多次拖欠还款，自2020年2月起，连续未按约定日期偿还贷款本息。原告于2019年9月27日、2020年3月30日、2020年8月31日，分别从被告巨威公司账户划款3731.03元、5616元、5618.28元，以上共计14965.31元用于代偿被告李风雷之欠款。另查明，2017年12月13日，中国农业银行股份有限公司西安高新技术产业开发区支行变更为中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行。以上事实，有《关于中国农业股份有限公司西安高新技术产业开发区支行升格的批复》、《个人购房担保借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明、贷款发放通知单、贷款还款流水等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告中国农行高新分行与被告李风雷、巨威公司签订的《个人购房担保借款合同》及原告中国农行高新分行与被告李风雷签订的《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当依约履行合同中约定的义务。被告李风雷在收到贷款后应当按照合同依约按期履行还款义务，但自2019年9月起其逾期未归还贷款本金、利息等显系违约，被告应当承担违约责任。故原告主张被告李风雷偿还贷款本金以及自逾期支付之日起至全部债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利，于法有据，本院予以支持。被告李风雷以其所有的位于西安市XX房XX路以南、西三环以东巨威大秦郡第05幢2单元07层20702号房产作为抵押担保，并签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并办理了抵押登记，抵押权已经设立，原告主张就上述抵押房屋在借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。对于原告要求对该房屋土地使用权行使抵押权的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告主张律师费11484元，虽原告未实际支付，但陕西仁和万国律师事务所委派律师参加了诉讼活动，《委托代理合同》已经实际履行，律师代理费是必然发生的费用，应当认定为原告的损失，故原告主张被告李风雷支付律师代理费，于法有据，本院予以支持。原告要求被告巨威公司对被告李风雷上述欠款本息、罚息、复利承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十四条、第四十三条、第五十三条之规定，判决如下：一、被告李风雷自本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行偿还剩余借款本金283002.37元，以及2020年12月5日起至全部债务实际清偿之日止产生的利息、罚息、复利；二、被告李风雷于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行支付律师代理费11484元；三、原告中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行对被告李风雷所有的位于西安市XX房XX路以南、西三环以东巨威大秦都第05幢2单元07层房屋在上述借款本息及实现债权费用范围内享有优先受偿权；四、被告陕西巨威实业有限公司对被告李风雷上述欠款本金、利息、罚息、复利承担连带清偿责任；五、驳回中国农业银行股份有限公司陕西自贸试验区西安高新分行的其余诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5607元，由被告李风雷、陕西巨威实业有限公司共同承担。因原告已预交，二被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员     吕  睿  涵 二〇二〇年 十二月二十四日 书 记 员    史  艺  华    打印：相丽华       校对：马格       2020年  月  日送达1