河北省故城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1126民初166号 原告：范秀英，女，1955年6月26日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：陈章岩，故城县政通法律服务所法律工作者。 被告：李海瑞，男，1963年6月27日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：张汉青，故城县方正法律服务所法律工作者。 被告：崔思远，男，1987年9月23日出生，汉族，住故城县。 委托诉讼代理人：王洪建，故城县顺达法律服务所法律工作者。 被告：张**阳（系崔思远之妻），女，1986年10月3日出生，汉族，住故城县。 被告崔思远、张**阳的共同委托诉讼代理人：潘生，河北广厦律师事务所律师。 原告范秀英与被告李海瑞、崔思远、张**阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告范秀英的 —2— 委托诉讼代理人陈章岩，被告李海瑞的委托诉讼代理人张汉青，被告崔思远的委托诉讼代理人王洪建，被告崔思远、张**阳的共同委托诉讼代理人潘生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告范秀英向本院提出诉讼请求：一、请求判令确认房屋买卖合同有效；二、被告崔思远、张**阳继续履行合同、交付房屋并办理过户手续，承担逾期履行违约金（自2018年12月26日起至2020年3月26日按全部购房款为基础，按月息2分计算，每个月17600元乘以27个月得出475200元）；三、被告李海瑞返还中间截留的购房款约37万元及利息；四、诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：被告崔思远与被告李海瑞因存在债权债务关系，被告崔思远授权委托被告李海瑞出售其名下位于故城县院住宅及院落一处。2018年12月9日，原告通过被告李海瑞与被告崔思远签订房屋买卖协议，约定原告购买被告崔思远名下位于故城县院住宅及院落一处，成交价格为88万元。合同约定：逾期履行违约金每日按已交付购房款的千分之一计算。原告按约定分多次向被告崔思远授权的被告李海瑞名下转账购房款，共计66.5万元，向被告崔思远名下转账购房款14600元，合计已给付购房款67.96万元。之后被告崔思远未能按约定期限交付房屋。经了解被告李海瑞在代收房款中截留了原告给付被告崔思远的房款约37万元。涉案房屋买卖合同的签订及履行在被告崔思远、张**阳婚姻存续期间，原告多次找被告协商未果，原告依法诉诸法院。 —3— 被告李海瑞辩称，原告所诉的内容为房屋买卖合同，李海瑞不是本案适格被告，本案中的原告与被告崔思远签订的房屋买卖合同原告为购买方，崔思远为出售方，李海瑞仅是崔思远出售房屋的代理人，不属于房屋买卖合同中的任何一方。根据合同的相对性原则，合同是在合同的当事人之间发生拘束力，合同效力仅局限于合同当事人。李海瑞不是本合同中的第三人对于原告所诉内容前后矛盾不一致，将李海瑞列为本案的被告明显不适格，请求法庭予以驳回原告的诉讼请求。 被告崔思远辩称，被告在涉诉之前并不知道房屋买卖合同的相对人，然后房屋买卖合同是在被告李海瑞的胁迫下签订的，其中也包括被告李海瑞胁迫崔思远委托出售房屋授权书。另外，由于该房屋买卖合同违反法律规定，因此合同自始无效。因合同无效故不应继续履行，并且我方也不同意承担违约金。 被告张**阳辩称，涉案房屋属于夫妻共同财产，未经其同意进行处置，属于无权处分，该转让房屋协议效力待定。 原告举证如下：1-1房屋买卖转让协议书一份，证明房屋买卖的金额履行违约金缴纳等情况；1-2崔思远个人声明，其中第二项崔思远自愿将涉案房屋出售给原告；1-3房屋产权证书；1-4村委会住宅转让变更证明；2、崔思远授权委托书一份，证明崔思远授权给李海瑞等人出售涉案房屋，房产证号为18××99号，借款金额为30万元；3、原告提交售房签合同时光盘及录音录像文字整理资料一份，证明崔思远自愿将涉案楼房卖于原告；4、业务凭证3张、银行账户明细2张、微信转账证 —4— 明1张，证明原告方向李海瑞转款66.5万元；5、业务凭证1张、微信转账明细6张，证明原告转账崔思远14600元;6、申请法院调取的崔思远房产证登记档案一份；7、房屋买卖担保协议书，证明崔思远协助办理房屋过户登记手续及约定将购房款交于李海瑞的事宜；8、李俊梅的户口页及委托合同一份，证明李俊梅户口在郑口镇××村，以婆婆范秀英的名义购买涉案房屋，让其丈夫穆其涛办理购房的一切手续。9、不动产登记中心证明一份。10、委托合同一份，11、2018年10月23日李海瑞补充协议一份。 被告李海瑞举证如下：1、原告与崔思远签订的房屋转让协议书；2、授权委托书；3、借款证明1份、欠条1份、业务凭证1个、短信截屏3页。 被告崔思远举证如下：1、转让协议书一份，我们协议书上所写的成交价格为88元；2、集体土地使用证复印件一份，证明土地性质是集体性质；3、申请法院调取的故城县检察院起诉书一份，证明崔思远是受胁迫才卖房的；4、崔思远与张**阳结婚证复印件一份。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及两被告提交的证1，《房屋买卖转让协议书》，打印字体内容一致，对于崔思远的房屋买卖协议中手写添加的“附：甲方已实际收到款收据为准”及原告提交的房屋买卖协议中“证明人李海瑞本人愿作为甲乙双方房屋变更户主的担保人”不予确认，被告崔思远提交的协议书中88元应为笔误，价款应为88万元；原告提交的证据1-3房屋产权证 —5— 书，系原告买房时被告交付给原告的，与本院调取证据6的房屋产权信息相一致，故本院予以确认；原告提交证据1-2崔思远的个人声明，证据2授权委托书、证据3售房签合同时光盘内容与个人声明相一致，故本院予以确认；录音录像整理资料及被告李海瑞提交的证据2的崔思远的授权委托书，上面的签名系崔思远本人所签，与本案具有关联性，但是从崔思远提交的检察院起诉状来看，涉案房屋买卖时李海瑞雇人吃住在崔思远家中，涉嫌胁迫的嫌疑，故个人声明与授权委托书本院不予确认。原告提交证据1-4的村委会住宅转让变更证明，盖有村委会的公章，与本案具有关联性，故本院予以确认；原告提交的证据4、5系原告向李海瑞转购房款及原告向崔思远的转账凭证具有真实性，被告李海瑞亦对收到购房款66.5万元、被告崔思远对收到购房款14600元均无异议，故本院对该组证据予以确认；原告提交的证据7房屋买卖担保协议书，载明崔思远将房屋卖给范秀英之子穆其涛，价款92万元及约定将购房款交于李海瑞等内容，2018年10月23日先付10万元，该证据亦有本案两被告签名，其中载明了崔思远协助办理房屋过户登记手续及且崔思远也知晓李海瑞收取购房款的事实，故本院对该证据的这部分内容予以确认；原告提交的证据8及证据10李俊梅的户口页及委托合同一份，户口页系户籍信息，真实性无异议，本院予以确认；委托合同虽有李俊梅及范秀英的签名，但是在签订房屋买卖合同时却是范秀英与崔思远签订买卖合同，没有表示受托人或委托人这方面意思表示，房屋买卖合同的当事人应为范秀英及崔思远；证据9系本院调取，与证据6可以 —6— 呼应，本院予以确认。被告李海瑞提交的证据2授权委托书对于后来手写添加的“代理权限”等内容不予确认；证据3系李海瑞与崔思远之间债权债务关系，与本案房屋买卖合同纠纷不具有关联性。短信截屏可以证明李海瑞向崔思远转房款，对真实性予以确认。被告崔思远提交的证据2集体土地使用证复印件，虽然是复印件，但是经本院现场勘验得知涉案房屋确实建于西城镇土地上，故本院对该证据予以确认。证据3起诉状系公文文书，具有司法效力，证据4结婚证复印件对方当事人对其真实性无异议，与本案具有关联性，故本院予以确认。 结合当事人的陈述及有效证据，本院经审理认定事实如下：被告崔思远与李海瑞及案外人高兰菊、李海洪存在民间借贷关系，于2017年8月14日出具授权委托书将自己名下位于故城县院住宅及院落授权高兰菊、李海洪、李海瑞出售。2018年10月23日原告范秀英之子穆海涛得知此房出售，与被告崔思远、李海瑞签订了《房屋买卖担保协议书》，约定购房款92万元，由崔思远负责过户，原告当日给付李海瑞10万元作为过户手续，并约定2018年11月2日过户后将剩余款项82万元交于李海瑞账户。穆其涛及崔思远、李海瑞均在该协议签字捺印。被告李海瑞就将涉案房屋的产权证书及钥匙等交于原告。李海瑞当日将10万元转账给付被告崔思远，被告崔思远向李海瑞出具借条，载明向李海瑞借款10万元办理房产过户手续，2018年11月2日前还清，并在借条下部书写收到现金10万元。后因未能过户，将房价改为88万元，与原告范秀英签订了《房屋买卖转让协议书》约定被告崔思远需在2018 —7— 年12月25日前将房屋腾空并做正式交付。如到期不能交付房产则按每天该房屋总价的千分之一滞纳金。同日，崔思远出具了一份《个人声明》，记载了崔思远自愿将涉案房屋出售给原告，由其子穆其涛代办一切手续。在今后办理房屋确权拆迁过程中均全力配合。另外，被告李海瑞已收取涉案房屋的购房款665000元，后李海瑞将349800元转给崔思远。另外，被告崔思远自己直接收取涉案房屋的购房款14600元。涉案房屋所在地的故城县委会出具了住宅转让变更证明，记载了经转让人崔思远与受让人范秀英友好协商，崔思远自愿将位于郑口镇××村体育北街××院住宅一处转让给范秀英名下，自2018年11月23日起故城县体育北街19号院房屋所有权人为范秀英。另查明，2018年10月份左右，李海瑞雇人吃住在崔思远家中以此来要求崔思远还账，且该事件发生在涉案房屋买卖期间。此房产所处土地位于故城县，房产证号：故房权字第××号，建筑面积：281.56平方米，无此房产下的土地登记信息。另外，崔思远与张**阳于2011年12月2日登记结婚，涉案房屋于1994年4月份获得建设工程规划许可证，于1995年3月份经核验涉案房屋质量合格。崔思远于2013年申请办理房屋所有权证书。 本院认为,农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告所签订的房屋买卖协议的标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原告户口所在地为故城县，现居住故城 —8— 县郑口镇体育街114号,并非故城县的集体经济组织成员,不具有使用西城镇村宅基地的资格,故该房屋买卖协议违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。合同被确认无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此，二被告应当各自返还收取的购房款即被告李海瑞应返还315200元，被告崔思远应返还购房款364400元。此外，由于涉案房屋仅交付了产权证书及钥匙，但是被告崔思远并没有清空及腾退房屋，原告一直未实际居住占用使用该房屋，所以二被告应该赔偿原告这部分的损失，应以已付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，自2019年11月16日起至付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《河北省土地管理条例》第五十五条第四款的规定,判决如下: 一、原告范秀英与被告崔思远于2018年12月9日签订《房屋买卖转让协议书》无效； 二、被告崔思远于本判决生效之日起十五日内返还原告范秀英购房款364400元并赔偿损失（以364400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月16日起至付清之日止）； 三、被告李海瑞于本判决生效之日起一个月内返还原告范 —9— 秀英购房款315200元并赔偿损失（以315200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月16日起至付清之日止）。 四、原告范秀英于判决生效之日起十五日内返还被告崔思远房产证及钥匙； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12600元，保全费4120元，共计16720元，由被告崔思远负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审 判 长  宋晓红 人民陪审员  李** 人民陪审员  荣建才 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  谷丹妮