天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终5296号上诉人（原审被告）：天津自贸区万达置业有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）迎宾大道旷世国际大厦2-1501、2-1508、2-1509、2-1510、2-1511、2-1512室。法定代表人：肖广瑞，总经理。委托诉讼代理人：郭立新，天津建嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯薇,女，1957年10月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：刘怡，女，1982年8月11日出生，汉族，住天津市滨海新区。上诉人天津自贸区万达置业有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人冯薇、刘怡房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初6558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回冯薇、刘怡的一审全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由冯薇、刘怡承担。事实和理由：1.冯薇、刘怡不享有合同解除权。首先,诉争商品房门前步道的设置,完全能够满足冯薇、刘怡正常使用需要,其次,门前道路不属于合同约定的商品房交工标准,冯薇、刘怡无权据此要求解除合同。2.诉争商品房上下水和电路的设置符合合同约定的交房标准,且基于冯薇、刘怡要求又增设了一组上下水接口，故万达公司不存在违约行为。3.合同约定的解除权行使期限的内容合法有效,冯薇、刘怡主张解除合同已经超出了解除权的行使期限。4.原审判决第二项关于利息的判决内容不符合合同约定。即便在合同解除情况下,万达公司应返还的是购房款和活期存款利息,而判决第二项判决的是贷款利息,不符合合同约定。冯薇、刘怡辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.冯薇、刘怡享有合同解除权。涉案房屋没有通行道路，导致冯薇、刘怡合同目的根本不能实现。2.万达公司在涉案房屋的供电和上下水的问题方面也存在着根本违约，也导致了冯薇、刘怡合同目的不能实现，冯薇、刘怡有权解除合同。3.约定的解除权行使期限不应得到支持。该补充协议条款是万达公司提供的格式条款，属于排除购房人权利、加重购房人责任的条款，且万达公司亦未尽到提示和说明义务，故该条款应属无效。4.关于利息的标准的问题。按照活期存款利息去计算本案的利息是没有法律依据的，该条款明显不公平，另外也属于格式条款，且根据合同法的规定，如果双方约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加。冯薇、刘怡向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2017年7月19日签定的坐落于天津市滨海新区××路××路××号楼××号楼××号房屋的《天津市商品房买卖合同》；2.判令万达公司返还购房款2659950元、契税71890.54元、维修基金26599元，共计2758439.54元，并判令万达公司以2758439.54元为基数，按银行同期贷款利率标准给付自2017年4月14日（付清全部款项的次日）起至实际返还之日止的利息损失；3.本案诉讼费用由万达公司承担。一审法院认定事实：2017年2月1日，冯薇、刘怡就坐落于滨海新区××路××西，解放路以南万海华府北苑5号楼及配建7、配建8-5号楼××的房屋（以下简称涉案房屋）向万达公司交付了定金100000元，后分别于2017年2月18日、4月13日交付了房款1265948元、1294002元，上述房款合计为2659950元。冯薇、刘怡与万达公司实际于2017年8月10日签订了编号为2017-9085085的《天津市商品房买卖合同》（合同中载明的合同生成时间为2017年7月19日）。冯薇、刘怡分别于2017年9月26日、27日缴纳了上述涉案房屋的契税71890.54元、维修基金26599元。涉案《天津市商品房买卖合同》载明，涉案房屋设计用途为商业，建筑面积174.53平方米，每平方米价格为15240.65元，商品房价款为2659950元。商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。万达公司于2018年10月30日前，将符合上述条件的商品房交付冯薇、刘怡使用。关于商品房配套设施运行，合同约定：上水、下水、供电为房屋交付之日。天津滨海万达广场项目商铺交房标准为预留上下水接口，供电为市政供电（户内明挂配电箱、插卡预付费电表、由物业收缴电费）。双方另行签订了合同补充协议，第15.3条约定除双方另有书面约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行义务。涉案房屋所处的万海华府北苑5号楼及配建7配建8于2018年11月16日完成了工程竣工验收备案，于2018年10月30日取得了新建住宅商品房电力配套证明、排水、给水配套证明，电力配套及排水配套专项审查合格，具备供电、正式排水、供水条件。根据冯薇、刘怡提交的万海华府北苑及万海购物中心修建性详细规划总平面图及万达公司提交的万海华府北苑一期规划总平面图显示，涉案房屋门前规划设计为绿地。万达公司未能提交证据证明其在出售房屋时告知冯薇、刘怡涉案房屋出口门前在规划中没有道路。万达公司于2018年11月17日向冯薇、刘怡出具了入伙通知书，载明收房时间为2018年11月20日。冯薇、刘怡实际查勘房屋时间为2018年12月25日。万达公司认可在当时房屋内未按照电路设计图铺设电路、屋内没有上下水接口、墙面存在空鼓。冯薇、刘怡在勘验房屋后与万达公司协商房屋存在问题未果后，于2019年5月16日起诉万达公司要求万达公司履行商品房买卖合同并交付涉案房屋，判令万达公司为冯薇、刘怡提供符合安全通行条件的出入道路并赔偿逾期交房违约金及利息损失，后冯薇、刘怡撤诉。万达公司于2019年下半年对屋内上下水接口及电路进行了增设，目前屋内具备上下水接口及明管铺设的电路，但并未提供证据证明增设的上下水接口及电路符合设计规范及验收标准。一审法院于2020年4月10日对涉案房屋进行了现场勘查，涉案房屋无法通过楼宇大堂内电梯或消防楼梯到达，其一楼入户楼梯门位于所在楼宇背面，门前为绿地，绿地上有间隔石板铺设的步道，涉案房屋内部电路均为明管铺设，屋内具备上下水接口，房屋墙面存在空鼓。双方均认可涉案房屋的性质为商业。万达公司于最后一次庭审中陈述，其已于2020年5月上旬修复了墙面空鼓；重新将房屋非承重部分电路改为暗管铺设，承重部分仍保留明管电路；门前步道改为板材拼接。一审法院认为，本案争议焦点为：1.关于冯薇、刘怡行使解除权是否超出了解除权的行使期限问题。本案《补充协议》第15.3条关于”如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权”的约定，属于万达公司单方提供的格式条款。在商品房买卖合同的履行过程中，应当允许购房人在出现法定或约定的购房人有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议、协商问题的解决办法。万达公司提供的上述格式条款中关于30日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，应认定前述条款为无效条款。冯薇、刘怡于2018年12月25日首次勘验涉案房屋，截止至其本次提起解除合同之诉（2019年10月17日），并未超过一年的法定除斥期间，故冯薇、刘怡行使解除权未超出解除权的行使期限。2.关于万达公司是否存在违约行为使得冯薇、刘怡具有合同解除权问题。冯薇、刘怡庭审中明确其解除合同的理由为如下两项：一是涉案房屋没有上下水接口及电力设施、电路设计不符合规范；二是万达公司向冯薇、刘怡出售房屋时未告知房屋门前为整片公共绿地，至今没有通行道路，导致其购买房屋的合同目的不能实现。关于上下水接口及电路铺设问题，万达公司认可在其通知冯薇、刘怡交付涉案房屋时不存在上下水接口且屋内并无电路，该问题均系后期整改，故万达公司交付房屋不符合合同约定的预留上下水接口、市政供电的交房标准，存在违约情形。关于门外通行道路问题，万达公司未能举证证明其在出售涉案房屋时已明确告知冯薇、刘怡涉案房屋入户楼梯门前为绿地，并无正常通行道路。根据冯薇、刘怡提交的照片显示，在万达公司通知交房时，涉案房屋入户楼梯门前为绿地，并无通行道路，后万达公司陆续在门前绿地中修建了间隔石材步道、拼接石材步道。根据冯薇、刘怡提交的万海华府北苑及万海购物中心修建性详细规划总平面图及万达公司提交的万海华府北苑一期规划总平面图显示，涉案房屋门前规划设计为绿地。经过双方长达一年半之久的协商，万达公司现仅能提供绿地之上的板材步道。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条判断一方违约行为是否导致合同目的不能实现，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目的的影响程度、时间因素对合同目标实现的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素予以综合判断。本案中，涉案房屋的性质为商业，故购房人购买涉案房屋系为达到商业经营目的，现万达公司所修葺的绿地板材步道虽可步行通过，但与购房人合理期待的小区内正常通行道路相去甚远。且本案涉案房屋存在其特殊性，该房屋并不能通过正常的所在楼房正面的楼宇大厅由客用电梯或消防楼梯到达，而仅能通过所在楼房背面的入户楼梯到达，故该出口处的门外道路是否通畅便利尤为重要。通行便利无疑为商业经营的一项重要考量因素，如无正常通行至入户门的道路，将对商业目的产生不可或缺的影响。本案中此种不便情况已历时一年半之久，加之涉案房屋门前原本规划设计用途即为绿地，故万达公司可在门前修缮正常通行道路的可能性较低。因此，万达公司未能提供正常通行道路的违约行为对合同目的的影响程度较大，致使冯薇、刘怡的合同目的无法实现，加之万达公司的上述其他违约行为，冯薇、刘怡有权要求万达公司解除涉案商品房买卖合同、返还购房款2659950元及自2017年4月14日起至实际给付之日止的利息损失。关于冯薇、刘怡提出的要求万达公司返还契税及维修基金的诉讼请求，因该款项并非万达公司收取，应于上述合同解除后，由万达公司配合冯薇、刘怡向收取部门要求返还。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、四十条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除原告冯薇、刘怡与被告天津自贸区万达置业有限公司签订的编号为2017-9085085的《天津市商品房买卖合同》；二、被告天津自贸区万达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯薇、刘怡返还购房款2659950元并支付原告冯薇、刘怡以2659950元为基数，自2017年4月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率及自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；三、驳回原告冯薇、刘怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28868元（二原告已预交），由被告天津自贸区万达置业有限公司负担27837元，由二原告负担1031元。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：1.冯薇、刘怡是否享有合同解除权；2.双方在补充协议中约定的解除权的行使期限是否有效。3.如冯薇、刘怡有权解除合同，利息的计算标准。关于冯薇、刘怡是否享有合同解除权的问题。双方对于冯薇、刘怡购买的案涉房屋用途为商业，案涉房屋入户门前规划设计为绿地，且案涉房屋仅能从绿地进入均无异议。在约定的交房期内，万达公司未能如约交房，冯薇、刘怡在实际查勘房屋后，发现门前无通行道路，水电达不到正常使用要求，从而要求万达公司进行整改，在经过长达一年多时间的协商中，万达公司仅能提供绿地之上的简易步道，水电改造亦未经过合法验收手续。本案中，案涉房屋的性质为商业，冯薇、刘怡购买案涉房屋系为达到商业经营目的，门前具备正常的通行道路属于商业经营的必备要义，现万达公司所修葺的简易步道虽可步行通过，但该临时设置的步道未经过合法审批，且绿地属于全体业主共享的公共资源，万达公司擅自设置步道存在诸多不可控因素，随时可影响冯薇、刘怡案涉房屋的通行及正常经营。且万达公司后期铺设的电线未经过合法验收，存在重大安全隐患。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，万达公司未能提供正常通行道路、未铺设验收合格的电线的违约行为致使冯薇、刘怡的合同目的无法实现，冯薇、刘怡有权要求万达公司解除案涉商品房买卖合同。关于双方在补充协议中约定解除权的行使期限是否有效的问题。双方虽然签订了解除权行使期限的补充协议，但该补充协议属于格式条款，约定的解除权行使期限明显少于法定的解除权行使期限，属于排除冯薇、刘怡主要权利，加重冯薇、刘怡责任的条款，且万达公司未尽提示和说明义务，该格式条款应属无效。冯薇、刘怡提出解除合同并未超出法定的行使解除权期限，应予支持。关于如冯薇、刘怡有权解除合同，利息的计算标准的问题。双方约定了合同解除的违约责任，如冯薇、刘怡违约，冯薇、刘怡须承担总房款20%的违约责任；如万达公司违约，仅承担总房款活期存款利息的违约责任。该违约责任条款显系不对等约定，属于不公平条款。且冯薇、刘怡确提出证据予以证实其损失高于约定的违约金计算标准，依照相关法律规定，冯薇、刘怡请求人民法院予以调增违约金的计算标准至同期贷款利率具有事实和法律依据，一审法院支持其请求并无不当，本院予以维持。综上所述，天津自贸区万达置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28868元，由上诉人天津自贸区万达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  何日升审判员  郭小峦二〇二〇年十二月三十一日法官助理王飞凡书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……