广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21410号原告：黄金额，男，1972年5月20日出生，汉族，住广东省普宁市×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：罗欣，广东穗南律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告黄金额诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人罗欣，被告智城公司、第三人梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业转让金252000元及利息（利息以252000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月1日起至偿还之日止）；3.被告智城公司向原告支付逾期交付物业的违约金（以252000元为基数按每日万分之五的标准计算，从2018年1月1日计算至全部金额偿还之日止）；4.解除原告与被告智城公司、第三人梦乐城公司签订的《租赁合同》；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2016年9月18日签订《物业使用权转让合同》，约定被告将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告，物业土地使用权性质为集体商业用地，物业建筑面积为28平方米，其中套内建筑面积19.60平方米。双方约定物业使用权的转让期限从合同签订之日起算，截至日期为2036年9月16日，此外，被告在约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给原告至2048年12月31日止。该物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米人民币9000元，总转让金额为人民币252000元，被告需在2018年1月1日前将该物业交付给原告。合同签订后，原告已向被告支付转让金132000元，且原告为购买涉讼物业使用权，根据被告的指定，与案外人民加科风信息技术有限公司经营的“民贷天下”网站签订《借款协议》，以贷款按揭的形式由案外人向被告支付剩余转让金120000元。并且原告自2017年6月6日起，每月均承担偿还本息的义务。根据《物业使用权转让合同》附件二《广佛智城商业用房交楼标准清单》的约定，涉讼物业交付需达到清单约定关于地面、墙身、天花、门、水电等的交付标准。事实上，涉讼物业现处于建设施工阶段，至今未竣工验收，涉讼物业远远未达交付标准，进而导致双方签订《物业使用权转让合同》的目的未能实现。根据《合同法》第九十四条、九十六条的规定，原告依法享有法定解除权。根据《物业使用权转让合同》第九条约定第3项约定：“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金”，故原告有权要求被告支付违约金，违约金以252000元为本金，按照万分之五每日的标准计算，从2018年1月1日计算至全部金额偿还之日。鉴于被告违反合同约定，无法按约履行交付房屋，致使原告与第三人、被告签订的《租赁合同》无法履行，故原告要求解除《租赁合同》。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告不同意解除。理由如下：1.被告与原告在《物业使用权转让合同》无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与第三人签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向第三人出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但第三人已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于第三人向被告的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》《物业管理授权委托书》给第三人接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给第三人来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉讼物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年1月1日，由此自2018年1月2日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以已实际收取被告第三人支付的租金已近两年，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉讼物业已实际收取第三人支付的租金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付利息、违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人梦乐城公司述称，第三人与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将涉讼物业使用权出租给第三人，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但第三人已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共36966元，合计41766元。第三人就涉讼租赁合同的履行没有违约行为。鉴于原告提起诉讼要求解除涉讼物业使用权转让合同，将导致涉案租赁合同不能继续履行，故第三人要求解除涉讼《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金和租金共41766元返还给第三人，同时以41766元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。其余证据，本院综合认定。本院经审理认定事实如下：广佛智城（六期）天街2号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地9区、10区。2016年9月18日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年9月16日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金252000元，乙方于本合同签订当日支付首期转让金132000元，其余款项12万元贷款支付；甲方在2018年1月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、第三人梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托第三人代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金252000元。原告已收取第三人梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共41766元。梦乐城公司同意由被告智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2018年1月1日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年9月18日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金252000元应退予原告，原告收取的租金及保证金41766元应退予第三人梦乐城公司，现第三人梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金210234元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请以已付转让金为本金从逾期交付之日即2018年1月1日起按日万分之五计算违约金，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为已付转让款的15%即37800元。本院在确定上述违约金时已对原告的损失予以综合考量，原告主张的违约金、利息超出本院核定的违约金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄金额与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年9月18日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、解除原告黄金额与被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年9月18日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金210234元予原告黄金额；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金37800元予原告黄金额；五、驳回原告黄金额的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2993.96元（原告已预交4041.74元），由原告负担483.96元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2510元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的3557.78元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹