河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9258号上诉人（一审原告、反诉被告）：邢益雪，女，汉族，1991年3月7日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：孔德斌，河南益唐律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：郭子琦，女，满族，1984年8月21日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：王志祥，河南都典律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦军鸽，河南都典律师事务所律师。上诉人（一审被告）：洛阳市海洋房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典3-4幢116号商业房。法定代表人：孙会军，该公司总经理。上诉人刑益雪因与上诉人郭子琦、上诉人洛阳市海洋房地产经纪有限公司（以下简称海洋房产公司）居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。邢益雪上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判郭子琦向邢益雪支付违约金326400元；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案尚未达到买方应支付全部购房款的条件，邢益雪不存在任何违约行为。首先，合同明确约定，交接购房款的时间是邢益雪签订购房合同当天。而本案中，自始至终没有出具正式购房合同，更谈不上签订正式合同。并且，郭子琦要求涨价，阻扰上诉人与房地产公司签订新的购房合同。本案中，尚不存在上诉人支付全部购房款的法律义务。其次，上诉人已经按照约定及时完全履行了合同义务。上诉人依照约定支付了中介费、物业押金、更名手续费，在2019年3月份已经将一百余万元购房款全部筹备齐全，为购房做足了充分准备。上诉人于2019年3月20日、2019年3月28日共向中介支付购房定金10万元。上诉人的上述行为，完全履行了合同义务，足以起到保证履约的作用。再次，从交易习惯和日常经验法则来看，上诉人已经充分履行了买房一方能做到的所有义务，在被上诉人要求涨价，多次阻挠交易进行，购房合同不能正常签订的情况下，要求上诉人先支付1088000元巨额款项，明显加重买方负担，资金安全得不到保障，与交易规则严重不符。二、郭子琦存在严重违约行为，致使合同目的无法实现，应承担违约责任，向上诉人支付违约金。根据一审庭审的证据，可以证明《居间服务合同》签订后不久，郭子琦就先后提出“我还是决定不解押”，“咱俩就换一个中介”，“我就不卖这个价格了”，“自己选择多，卖价钱高了，就不卖了”。同时，被上诉人因购买中弘中央广场的公寓，提出预支房款定金；在开发商处以无理方法阻止出具购房合同，到房管局叫停业务。被上诉人的种种行为，既违反诚实信用原则，又违反合同约定，导致交易无法进行。一审判决对被上诉人阻扰交易的行为进行了认定，被上诉人应承担违约责任，但一审判决结果却与该事实不符，应予以纠正。上诉人作为购买方，已经支付中介费、购房押金，在被上诉人多次提出无理要求的情况下，陷入被动局面。双方寻求中介订立居间服务合同目的是为了省时省力，若合同正常履行，不必如此频繁约双方见面。正是因为被上诉人阻挠合同履行，才导致中介公司一味地约双方见面协商，在见面协商过程中，被上诉人又不断提出无理要求，足以证明被上诉人已经违约在先。根据《合同法》第六十七条的规定，因被上诉人违约，上诉人取得先履行抗辩权。一审判决采取抵销的方式，被上诉人不承担任何责任，没有事实依据。三、一审法院适用法律错误，本案不存在过错相抵的适用条件。如前所述，上诉人积极全面履行了合同义务，被上诉人的行为直接导致交易无法进行。一审判决所谓“过错相抵”与案件事实不符，没有适用条件。过错相抵原则体现在《民法通则》第一百三十一条以及《侵权责任法》的规定之中，适用侵权行为。本案属于合同法律关系，一审法院无视被上诉人违约在先的事实，适用法律错误，判决结果严重不公，应予以纠正。郭子琦辩称，一、在合同有效期内郭子琦一直积极履行合同约定义务。2019年3月20日，三方签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，约定了买卖涉案房屋的事宜，付款方式是邢益雪一次性支付全部房款108.8万元。2019年4月17日，三方又签订了《补充协议》，约定最迟至2019年7月25日海洋房产公司要办理相关手续，即三方约定2019年7月25日为海洋房产公司办理相关手续、买卖双方交付房款和房产的最后时间。合同签订后，郭子琦即向中国人民银行申请对涉案房产提前还款，中国人民银行提前还款的“申请时间为30天”，至2019年4月23日，郭子琦办理完毕贷款清洁手续。期间郭子琦自行筹措资金50余万元，用于支付剩余贷款和提前还贷的违约金。与此同时，在未收到任何房款的情况下，2019年6月份，郭子琦按照约定已经分别向涉案房产的开发商和洛阳市不动产登记中心递交了申请，撤销了自己与开发商之间的商品房预售合同、以及涉案房产在洛阳市不动产登记中心的预告登记。至此，郭子琦已经履行完毕合同约定的所有义务。但是截至2019年7月25日，海洋房产公司没有办理完成相关手续，邢益雪也未向郭子琦交付房款。而且在2019年7月25日当天，郭子琦按照海洋房产公司约定的时间到达时，邢益雪既未到场，也未向郭子琦交付任何房款，甚至在当晚通过海洋房产公司表示只愿意支付一定比例的购房款，要求郭子琦改变房款的支付方式，还要求郭子琦向其交付房产钥匙。在一审开庭时，经法官调解，郭子琦仍愿意以合同约定的108.8万元成交，但是邢益雪不同意继续履行合同。二、在合同履行期内，郭子琦从未要求涨价，也未曾阻挠开发商出具新的购房合同。在合同履行期内，郭子琦在未收到任何房款的情况下，已经办理完毕解押手续，而且也配合解除了《商品房预售合同》、撤销了预告登记。但截至2019年7月25日，郭子琦仍未收到任何房款。在合同履行期内，郭子琦从未要求过涨价，邢益雪所述郭子琦的涨价要求均是在2019年7月25日之后，而邢益雪是在2019年7月25日之前就要求改变房款支付方式，双方未达成一致意见，故郭子琦不存在单方违约的行为。对于开发商向邢益雪重新出具购房合同一事，开发商要求郭子琦、海洋房产公司、邢益雪均到场后再出具，此事实有郭子琦与开发商的一段录音为证。海洋房产公司述称，邢益雪的上诉与海洋房产公司无关。郭子琦上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求；2.本案一审（包括本诉和反诉）、二审的案件受理费等费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，违约方为邢益雪，其应当支付违约金、缴纳的定金也应当归郭子琦所有。2019年3月20日，邢益雪、郭子琦以及海洋房产公司签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》。2019年4月17日，三方又签订了《补充协议》，约定最迟至2019年7月25日海洋房产公司要办理相关手续，即三方约定了2019年7月25日为海洋房产公司办理相关手续、双方交付房款和房屋的最终时间。房屋买卖合同签订后，郭子琦积极履行合同，于2019年4月23日办理完毕贷款清结手续，还撤销了商品房预售合同及预告登记。而邢益雪并未按照合同约定，于2019年7月25日前向其交付房款。邢益雪非但没有如约支付房款，还要违背合同约定变更房款支付方式，其行为已经构成了违约，应当向郭子琦支付违约金及购房定金。二、一审判决遗漏了双方的诉讼请求，未在判项中判令解除双方均同意解除的房屋买卖合同。邢益雪辩称，郭子琦要求支持其一审反诉请求，没有任何依据。1.本案违约方系郭子琦，其违约行为直接导致合同目的无法实现，应承担违约责任。本案合同签订后，郭子琦多次声称证要办下来了，就不卖这个价格了，其涨价意图明显。并且，郭子琦到开发商、房管局处阻止出具正式合同，直接造成合同不能履行。2.本案邢益雪尚不具备交付全部购房款条件。根据合同约定，交付购房款的时间是邢益雪签订正式购房合同当天，而不存在具体的日期，具体哪一天能签订正式合同是不确定的，并且郭子琦的个人行为阻止开发商出具正式合同。所以，不具备交付购房款的条件。3.本案双方没有约定最终交付房款的具体时间节点。从一审提交的微信聊天记录可知，签订补充协议是督促中介尽早办理相关手续。协议内容也是约束中介，为中介公司增加了及早办理手续，否则向买房人退费的义务。无法得出交付房款的具体时间节点，该理解与主合同中约定不符，系郭子琦个人主观理解，没有依据。4.郭子琦没有积极履行合同，反而一直怠于履行义务。案涉房产有抵押，合同约定郭子琦应于2019年3月30日前注销抵押，但郭子琦在多次催促下，最终于2019年4月23日才办理了解押，已经怠于履行义务近一个月。这也是郭子琦违约行为表现之一。郭子琦仅仅完成了房屋解押的初步义务，就要求邢益雪支付房屋总价款，不符常理。5.根据法律规定，郭子琦阻挠出具正式合同，并提出涨价，违约在先，邢益雪取得合同履行抗辩权。从日常经验和交易习惯来讲，邢益雪已经支付了大额定金、物业押金、中介费等费用的情况下，要求邢益雪支付全部一百余万元购房款，严重违背常理。海洋房产公司辩称，1.在合同履行过程中，郭子琦多次声称因为房价上涨，不愿继续出售房产，且海洋房产公司多次邀请双方见面办理付款等相关手续，双方均以各种理由推脱，没有时间，且郭子琦没有按照合同约定时间办理解押，延期将近一个月，也导致合同履行在约定期限内无法完成。2.一审法院已经认定，一方面邢益雪未按合同约定支付全部房款，郭子琦在涉案房屋交易过程中多次要求涨价，并阻挠邢益雪与房地产公司签订新的购房合同，双方均存在过错。综上，在合同履行过程中，海洋房产公司并无过错，一审法院也认定造成涉案合同无法继续履行，买卖双方均有过错，所以海洋房产公司不应承担上诉的诉讼费。海洋房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项；3.撤销由上诉人承担的一审受理费10082元，一审受理费由被上诉人承担；4.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：海洋房产公司为促成被上诉人的交易花费大量的人力和精力成本，经过多次磋商和沟通双方达成买卖意向，签订合法合规的居间合同。在合同约定期限内海洋房产公司积极协调各方按照合同的约定办理产权转移手续，合同最终无法全面履行的根本原因并非海洋房产公司造成。一审法院认定：1.本案中，邢益雪未按合同约定支付全部房款，郭子琦在涉案房屋交易中多次要求涨价，并且阻挠邢益雪与房地产公司签订新的购房合同。2.一审法院认为，造成涉案合同无法继续履行，买卖双方均有过错。既然法院已经审理认定是因为双方的过错才导致合同无法继续履行，就不应该让海洋房产公司承担全部的一审本诉受理费用10082元。中介服务费系上诉人劳动所得，上诉人已为该交易提供90%的服务，只剩房款交接和邢益雪签订新的商品房合同，更名手续费也已经交于相关部门，因为被上诉人双方的不配合不履行合同的行为，更名手续费也无法退回。上诉人不仅一点劳动报酬没有得到，还得倒贴赔偿10082元的诉讼费，且一审法院也认定买卖双方有错，但让上诉人承担巨额诉讼费不当。邢益雪辩称，海洋房产公司上诉理由不能成立。1.海洋房产公司带邢益雪实地看房，属于先合同义务。海洋房产公司称花费了大量的人力和精力，没有证据予以证明，该理由不能成立。2.海洋房产公司未能积极及时促成双方实现合同目的。在郭子琦提出要涨价，且郭子琦未及时办理房产解押时，海洋房产公司没有积极采取应对措施。面对郭子琦的强势，海洋房产公司只是一味约双方见面商谈。邢益雪履行了应尽义务，若合同正常履行，是不需要约买卖双面见面的。但是，本案中介约双方见面，恰恰可以证明郭子琦已经违约，阻止合同办理。在交易出现无法继续履行的情况时，海洋房产公司只是一味拖延，意图让邢益雪一方作出巨大让步，其在本案中存有过错。3.因交易目的无法实现，海洋房产公司收取的所有费用是邢益雪的直接损失，应予以退还。若海洋房产公司可以证明付出劳动，应得酬劳，应由郭子琦承担。郭子琦辩称，海洋房产公司的上诉事实和理由不能成立。导致本案交易买卖双方失败的根本原因系中介方交易设计存在不合理、不合法的情形。郭子琦在更名已经完成的情况下，未收到购房款不敢将房屋交付给邢益雪。邢益雪在未实际取得房屋钥匙的情况下，也不敢将近108.8万元的房款一次性交付给郭子琦。同时中介公司业务人员在传递买卖双方信息时，并未做到如实传达，利用双方信息不对称，导致双方矛盾激化，甚至在一审庭审后调解期间，郭子琦同意按原合同108.8万的价格履行合同，中介工作人员仍然为个人利益向邢益雪传达了要加价2万元的信息。邢益雪向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告于2019年3月20日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、依法判令被告郭子琦向原告支付违约金326400元；3、依法判令被告海洋房产公司向原告退还物业押金1万元、中介服务费21760元、手续费7万元，双倍返还定金10万元；4、本案所有诉讼费用由二被告承担。郭子琦向一审法院反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人、本诉被告于2019年3月20日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、依法判令被反诉人和本诉被告于判决生效后5个工作日内配合反诉人完成将涉案房屋恢复至反诉人名下的相关手续；3、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金326400元；4、依法判令被反诉人和本诉被告于判决生效后3日内将购房定金10万元交付给反诉人；5、依法判令被反诉人和本诉被告承担本诉和反诉的案件受理费等费用。一审法院认定事实：2019年3月20日,原告邢益雪（买方）与被告郭子琦（卖方）经被告海洋房产公司（居间方）居间介绍签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》,合同约定原告邢益雪购买被告郭子琦名下位于美伦山水华府二期27-1-2404号房屋（以下简称涉案房屋）,总房款为108万元；该房屋证件尚未办理，现处于抵押状态，双方协商走一手房手续，更名费由买方承担；由卖方负责解押还款；买方签订购房合同当日双方交接房款；卖方解押当日买方支付定金10万元，签订本合同当日付定金2万元,居间方代为保管，更名费由居间方代为收取。合同签订后，2019年3月20日，海洋房产公司收取了原告邢益雪物业押金1万元，购房定金2万元，中介服务费21760元，2019年3月28日，海洋房产公司收取了原告邢益雪定金8万元，办手续费7万元。2019年4月17日，三方签订了补充协议，约定从4月25日起三个月时间，海洋房产公司办理房产相关所有手续，否则中介方退还买房人所有费用。另查明：2019年4月23日被告郭子琦将涉案房屋结清贷款。2019年6月13日，洛阳市美伦房地产开发有限公司出具情况说明，载明因逾期办证，申请注销与郭子琦的购房合同。之后，被告郭子琦配合办理了该合同注销手续。又查明：庭审中，原、被告郭子琦均同意解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，被告海洋房产公司提出继续履行合同，并将收取的中介费补偿给被告郭子琦，经法庭调解，三方未能达成一致意见。本案审理过程中，海洋房产公司将押金1万元、定金10万元返还原告。一审法院认为，原被告及海洋房产公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》,系各方当事人真实意思表示,未违反法律强制性规定,为有效合同,各方均应按约履行相应义务。本案中，原告邢益雪及被告郭子琦均同意解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，该院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，一方面，原告未按合同约定支付全部购房款，被告郭子琦在涉案房屋交易过程中多次要求涨价，并阻扰原告与房地产公司签订新的购房合同；另一方面，被告海洋房产公司收取了原告物业押金1万元、中介服务费21760元、手续费7万元，定金10万元；该院认为，造成涉案合同无法继续履行，原、被告双方均有过错，按照过错相抵原则，原告及被告郭子琦向对方诉求的违约金该院不予支持；被告海洋房产公司虽然提供了相应服务,但未在《补充合同》约定的时间完成相关手续，故应当将中介费用退还原告，并应将收取的更名费7万元返还原告邢益雪。原告及反诉原告其他诉讼请求无事实依据及法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：一、被告海洋房产公司于该判决生效之日起十日内退还原告邢益雪中介服务费21760元；二、被告海洋房产公司于该判决生效之日起十日内返还原告邢益雪更名手续费70000元；三、驳回原告邢益雪其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郭子琦的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10082元，由被告海洋房产公司负担，反诉受理费3848元，由被告郭子琦负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。郭子琦提交的证据：2019年8月4日的录音一份，证明：不是因为郭子琦的原因阻挠签订合同。邢益雪质证意见：该份录音不能达到其证明目的，反而能够证明本案合同如果继续履行，开发商直接向买房人出具购房合同即可，不需要郭子琦的同意，但是郭子琦阻止出具合同，导致交易目的无法实现。海洋房产公司质证意见：对内容认可，能证明海洋房产公司已将该房产过户手续办至最后一步，只剩开发商给邢益雪出具购房合同，但因为各种原因和郭子琦的阻挠，最终没有正常进行。海洋房产公司提交的证据：证据1.海洋房产公司工作人员与邢益雪的微信聊天记录截图，证明：从2019年6月开始邢益雪多次要求工作人员找借口往后拖延时间，在2019年7月25日即补充协议约定的最后履行时间，邢益雪还是以不能请假为由未到场，最终无法签订合同。证据2.海洋房产公司工作人员与郭子琦微信聊天截图，证明：郭子琦从7月声称房子涨价，后一直以各种理由拒绝见面，在7月21日将工作人员微信拉黑，在7月29日告知海洋房产公司该次交易手续其已叫停。证据3.《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，证明：按合同约定，在交易过程中过错方应向守约方赔偿居间方所收取的佣金，所以邢益雪应向过错方郭子琦主张。邢益雪质证意见：对证据1不认可，该证据系片面截取，邢益雪是现役军人，其工作特殊，三次约见面，均系有客观原因未到。同时除此之外，每次约双方见面，郭子琦也是以各种理由不与照面。另外约双方见面，可以证明郭子琦一方提出了新的要约，意图改变合同的履行内容，所以是否能够见面，均与合同履行不具有必然关系，无法证明邢益雪具有违约行为。因邢益雪的主要义务已经履行完毕，支付了中介费、定金、押金等费用，当时没有出具正式的合同，约邢益雪见面也不是为了履行主合同义务。对证据2没有异议，可以证明郭子琦在本案中有违约行为，并且在合同履行中处于十分强势的地位，一直提出各种违背合同约定的新要约，如不配合，就采取各种阻挠措施，属根本违约。对证据3的真实性没有异议，该合同明确约定交接购房款应在购房合同签订当天进行交接，本案不存在邢益雪应支付购房款的情形。因邢益雪在本案中不存在任何过错，不应由邢益雪承担佣金，中介公司面对郭子琦的强势一味推脱，负有一定的过错。郭子琦质证意见：对证据1的真实性和证明方向均无异议，能够证明中介人员为促成双方合同履行多次约邢益雪办理相关手续，邢益雪在与中介的沟通过程中没有将合同和补充协议约定的期限当作履约事项看待，一再要求中介工作人员尽量往后拖延。邢益雪在签订补充协议之后仍然没有积极促成交易早日完成，是直接的违约行为。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议。该证据只截取了一部分，没有显示郭子琦要求买方在原有房款基础上加价12万的意思表示，只是说该房产要办证就能多挣12万。该组微信聊天记录中郭子琦没有直接要求中介人员明确告诉邢益雪在原有基础上加价12万元才同意出售。对证据3，海洋房产公司提供的三方合同的模板签订日期在2019年3月20日，但是三方签订的补充协议在2019年4月17日，补充协议在后，按照补充协议最后一条约定，2019年7月25日当天中介退还买方所有费用，包括但不仅限于中介费、定金和更名费等，所以郭子琦不应该承担佣金部分。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，邢益雪及郭子琦均同意解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，本院予以确认。关于本案违约责任的认定问题。郭子琦本案合同履行过程中多次要求涨价，并阻扰邢益雪与房地产公司签订新的购房合同，邢益雪未按合同约定支付全部购房款，海洋房产公司未能促使双方积极履行合同义务，三方对合同解除均存在一定过错。邢益雪与郭子琦双方过错相抵，二人主张的违约金均不予支持。海洋房产公司未在约定的时间内完成《补充协议》中的相关手续，应退还中介费、定金、更名费等费用，一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人邢益雪、海洋房产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；上诉人郭子琦的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初791号民事判决第一、二项；二、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初791号民事判决第三、四项；三、解除邢益雪、郭子琦、洛阳市海洋房地产经纪有限公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；四、驳回邢益雪的其他诉讼请求；五、驳回郭子琦的其他反诉请求。一审本诉受理费10082元，邢益雪负担7000元，洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担3082元，反诉受理费3848元，由郭子琦负担。二审案件受理费7696元，邢益雪负担2000元，郭子琦负担4000元，洛阳市海洋房地产经纪有限公司负担1696元。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二〇年十二月二十六日法官助理郭楠书记员单晓玉