广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19691号原告：陈爱君，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家杰，广东天地正律师事务所实习律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李立，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告陈爱君与被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序于同年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚秀庆、黄家杰，被告的委托诉讼代理人李立、杨兆霖到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《补充协议》第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条无效；2.被告向原告支付自2018年10月31日起至2019年9月18日止**3幢**未配备燃气设施的违约金832728.08元(以购房款5156211元为基数按日万分之五的标准计算)；3.被告退还原告购房款23499.23元；4.被告向原告支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止逾期交楼的违约金153981.35元（以购房款5132711.77元为基数按日万分之五的标准计算）；5.被告向原告支付自2019年10月25日起至2019年11月1日止逾期移交办理房屋所有权转移登记资料的违约金4106.17元(以购房款5132711.77元为基数按日万分之一的标准计算)；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告购买被告开发的涉讼商品房。佛山市南海区××××××××是被告开发建设的房地产项目。被告为促销，宣传该项目3-5栋为“带豪装”的“公寓”，“拎包入住”。2017年，原告认购该项目3幢**（下称涉讼商品房），并签订《佛山华南国际中心商品房认购书》、支付定金5万元。2017年7月31日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定：原告购买的涉讼商品房总价为5156211元；建筑面积为263.05㎡，套内建筑面积为193.09㎡；原告按揭支付购房款；涉讼商品房交付条件为其已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；被告应于2018年10月30日前交付涉讼商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；如在约定交付日燃气设施未达到交付条件的，被告按购房总价的日万分之五支付违约金；因被告原因原告未能在约定交付之日起360日内取得涉讼商品房所有权证书、合同不解除的，自原告应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按购房总价的日万分之一支付违约金；双方签订的补充协议中含有不合理的减轻或减免被告依约应承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准；补充协议条款若属于减轻、免除被告责任或排除原告主要合同权利、加重原告责任情形的，属无效的格式条款。签订上述购房合同的同时，被告要求原告签署《补充协议》（以下简称《补充协议》）。上述合同、协议签订后，原告已依约支付完全部购房款。二、《补充协议》第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条依法无效。《合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因《补充协议》是被告事先拟定、重复用于购房签约，根本不允许购房者修改的协议。其依法属格式条款。纵观《补充协议》内容，其基本是免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的协议。根据上述法律规定，其依法无效。特别是第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条关于交付条件、涉讼商品房设施设备交付、逾期交付违约责任、逾期办证等约定，免除了被告依约办理测绘、配备燃气设施、逾期交付及办证应承担的违约责任，严重损害了原告的合法权益，依法无效。此外，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条、附件十一第一、二条约定，与该合同冲突的《补充协议》，依法无效且不适用于原、被告双方。因此，《补充协议》第二、三、四、五、九、十、十八、二十二、二十三、二十五条依法无效。三、被告逾期为涉讼商品房配备燃气设施，严重违约。原告依约有权要求其支付违约金832728.08元。《商品房买卖合同（预售）》第十、十二条约定被告应于2018年10月30日前完成室内燃气管道的敷设，否则承担逾期交楼同等违约责任。但事实上，涉讼商品房直至2019年9月18日才接通公共燃气管网，严重影响原告正常使用，损害原告合法权益。被告严重违约，依约应向原告支付自2018年10月31日起至2019年9月18日止未配备燃气设施的违约金832728.08（以购房款5156211元为基数、按日万分之五的标准计算）。四、被告依约应退还原告购房款23499.23元。《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定实测面积与约定面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。事实上，《商品房买卖合同（预售）》约定套内建筑面积为193.09平方米，但不动产权证记载的专有建筑面积为192.21平方米。根据上述约定，被告应退还原告购房款23499.23元。五、被告逾期交付符合约定的涉讼房屋，构成违约。原告依约有权要求其支付违约金153981.35元。《商品房买卖合同（预售）》第九、十一、十二条约定被告应于2018年10月30日前交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉案房屋给原告，否则承担逾期交楼违约责任。但据悉，被告于2018年12月30日才取得涉案房屋所在项目的测绘报告，构成违约。原告依约有权要求被告支付违约金153981.35元（以购房款5132711.77元为基数，按日万分之五的标准计算）。六、被告逾期提供办证资料，构成违约。原告依约有权要求其支付违约金4106.17元。《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定因被告原因导致原告在2019年10月25日前未能办证而原告不解除合同的，被告应按购房总价的日万分之一支付违约金。但实际上，被告直至2019年11月1日才通知原告领取办证资料。其构成违约，应向原告支付违约金4106.17元（以购房款5132711.77元为基数，按日万分之一的标准计算）。被告辩称：一、被告与原告签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。（一）涉讼《补充协议》是被告与原告经充分协商签订的，其内容条款均属于双方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效事由，更没有违反法律、行政法规的强制性规定。因此，该《补充协议》应属合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应严格执行。（二）《补充协议》并未打破原合同条款的责任分配平衡，只是对原合同未约定的细节进行补充，而且在商业上也有双方共担风险的情况，故不属于格式合同。（三）退一步来说，即使认定《补充协议》中部分的条款无效，亦不应认定《补充协议》整体无效。补充协议中的其他条款是否无效，应结合纠纷实际情况考虑条款是否有约束力，只有被告以此约定对抗原告诉请时，法院才应审查有关约定。二、涉讼商品房已于2018年6月22日办理竣工验收备案，符合法定及合同约定的交付条件，且被告已按合同约定时间通知原告收楼，履行了交楼义务，原告无权主张逾期交楼违约金。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号，见证据1)第十一条的规定：交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。而涉讼《补充协议》（下称《补充协议》）第二条，也约定商品房交付条件为取得《建设工程竣工验收备案表》。由此，涉讼商品房的法定及约定交付条件均为取得竣工验收备案。根据被告提交的证据显示，涉讼商品房已于2018年6月22日办理了竣工验收备案，达到了法定及约定的交付条件，被告也按《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，于2018年10月20日书面通知原告进行收楼。因此，被告已按合同约定的时间将符合条件的房屋交付给原告，原告无权主张逾期交楼的违约金。三、即使认为涉讼商品房取得房屋测绘报告才符合交付条件，但由于不可抗力及政府原因导致涉讼商品房所在项目未能按预定时间办理竣工验收，以致迟延申请房屋测绘，同时由于政府部门原因未能及时完成测绘，才导致逾期取得房屋测绘报告，而被告对此并不存在过错，不应承担违约责任。根据被告提交的《国土城建和水务局（南海区房地产测绘中心）办事指南》显示，要办理房屋测绘，必须先取得竣工验收备案。换言之，竣工验收备案是办理房屋测绘的前提条件，而备案的延迟必然导致申请房屋测绘的延迟，从而致使逾期出具房屋测绘报告。根据被告提交的证据显示，2018年2月8日，因佛山市内部分施工项目发生安全事故，佛山市政府命令全市建设工程停工，而涉讼商品房所在的**项目也因此停止施工长达30日，造成了项目比预定时间迟延了一个月竣工，也导致被告未能按预定时间办理竣工验收备案和房屋测绘的申请。根据《补充协议》第二十二条约定，因暴雨、台风等不可抗力因素、政府行为、公共事业部门原因致使商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间。因此，由于政府命令导致的竣工备案和房屋测绘申请的迟延从而造成的逾期交付时间，应根据合同约定予以顺延。而尽管竣工验收备案已经有所迟延，被告也在办理完毕备案及相关材料准备后，于2018年7月23日及时向佛山市南海区×××××××申请房屋测绘。根据《测绘办事指南》的指示，建筑规模大于15万平方米的综合体，测绘办结时间应为30个工作日，本案**整体建筑规模为399241.24平方米，按测绘中心的规定应于提交申请后的30个工作日内完成测绘，也即应于2018年9月3日左右完成。因此，被告已为测绘报告预留了三个多月的时间，至迟也应能于约定交房时间即2018年10月30日前出具房屋测绘报告。然而由于台风影响，2018年9月16日佛山市政府命令全市停工，导致**的测绘工作延误两日。更重要的是，由于测绘中心的原因导致一直未能完成测绘，一直迟延至2018年12月29日才出具了房屋测绘报告。综上可知，对于房屋测绘，被告已经预留了充足的时间，而且期间也不断跟进协调，是测绘中心的原因才导致了未能在约定交房时间前出具测绘报告。可见对于房屋测绘报告的迟延不可完全归责于被告，被告对此没有过错，不应承担由此造成的逾期交付责任。即使认为被告需要承担责任，也应按照《补充协议》第二十二条之约定，上述政府命令停止施工、政府原因迟延测绘工作、台风影响导致停工的天数应进行顺延，不应纳入逾期交付房屋的计算当中。四、退一步来说，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，亦应根据损益相抵的原则，减轻被告的赔偿责任。本案中，原告已经在2018年11月1日办理了收楼手续。同时，因涉讼商品房已于2018年6月通过竣工验收，房屋并不存在安全结构或严重的质量问题影响原告的正常使用，原告亦未因此遭受到任何实质性损失。原告已于2018年11月1日起持续占有、使用涉案房屋，享受房屋使用之利益，且原告并未举证证明其因未取得房屋测绘报告遭受的损失金额。因此，在此情况下，应根据损益相抵原则，结合合同实际履行的情况，减轻被告的赔偿责任。五、根据《补充协议》第九条第二款之约定，被告无需承担逾期办证违约金。（一）根据《补充协议》第九条第二款的约定，被告只需在商品房交付后730日（即2020年10月29日）将资料报产权机关备案即可。本案中，被告已在2019年9月3日通知原告办证，并未超过《补充协议》约定的办证期限，因此被告无需承担逾期办证违约金。（二）《补充协议》第九条并未打破原被告间的责任分配平衡，实际上双方是共同承担商业风险的，应认定其为有效条款。例如，根据《补充协议》第九条第三款的约定，在成功办理房屋所有权抵押登记之前，开发商还要为小业主提供商品房按揭贷款的阶段性担保。一旦房产证办不下来，小业主的贷款无法偿还，开发商是需要承担连带赔偿责任的。被告与中国农业银行股份有限公司南海松岗支行的《银企合作协议》第六条足以证明被告在办证前需为购房者承担连带责任担保的事实。因此，从这一角度看，《补充协议》的第九条是双方风险共担的约定，应认定其为有效条款。（三）《补充协议》第九条是对政府原因、不可抗力等因素充分考虑后，由原被告双方合意达成的条款，其约定的办证期间具有合理性。涉讼商品房在施工期间，曾因政府命令被迫停工、遭受台风影响停工、以及政府未能在规定时间内完成测绘报告等情况影响，故《补充协议》第九条是在考虑到合理的政府、不可抗力因素影响后才达成的合同条款，本身具有合理性。（四）《补充协议》第九条第二款对办证期限的约定并未明显减轻被告责任，不应认定为无效的格式条款。如前所述，办证期限的约定考虑了政府原因和不可抗力因素，具有合理性，而且被告若违反《补充协议》第九条第二款，仍需按已付房价款每日万分之一的标准向原告赔偿逾期办证违约金。因此，《补充协议》第九条并未明显减轻被告的责任，应被认定为有效。六、退一步来说，即使被告要支付逾期办证违约金，则本案商品房办理房屋所有权证书的期限应以测绘报告的出具时间起计算360日，而不应以合同约定的交付时间起算。本案《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二项约定，出卖人（被告）应协助买受人（原告）在商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证书。实际上，其涵义是开发商需在上述期间内办理通过商品房权属预登记并通知买受人办证，而对于上述约定中的“商品房交付之日”，应为本案商品房符合交付条件之日，而并非是原告所主张的合同约定的交付日。首先，如上所述，如认定本案商品房的交付条件是必须同时具备竣工验收备案表和测绘报告，则商品房的准确交付时间应为其符合交付条件之日。而本案商品房于2018年6月22日通过竣工验收备案并于2018年12月29日取得房屋测绘报告。则换言之，该商品房于2018年12月29日才完全符合交付条件，则应以该日期作为商品房的交付日期，即办理房屋所有权证书的期限应自2018年12月29日起算360日；其次，实践中，办理商品房的所有权转移，首先需要开发商进行预登记，预登记通过审批后，才能通知买受人办理房屋所有权证书。而开发商的预登记需要提交商品房确权表、分户平面图及测绘面积明细等，而这些资料必须在商品房取得《房屋测绘报告》之后才能提供。因此，仅有在商品房取得《房屋测绘报告》之后才属于符合办证条件，才能申请办理房屋所有权的预登记，则应自涉讼商品房取得《房屋测绘报告》之日即2018年12月29日起算360日办理房屋所有权证书的期限；最后，从另一角度来看，《商品房预售合同》相关条款的目的是鼓励和督促被告及早交付房屋。在完全符合商品房交付条件前，被告已经提前将房屋交付给原告使用，使得原告已经提早受益，如果办证的起算日期再按照对被告不利的解释认定，必然导致被告越早交付房屋，起算日期越前，产生的逾期办证违约金越多，这相当于鼓励被告不应当提前交付房屋，实属有违逻辑，有违合同目的和整体解释。再者，原告已经主张自合同约定交付日至2018年12月29日的逾期交房违约金，在该段实际交付但未达到合格交楼期间产生的损失已经包含了逾期办证的损失，若赔付该损失后仍然要求以实际交付日起算逾期办证违约金，则会导致对上述期间产生双重的违约金赔付，且在商品房不符合交付条件的情况下仍计算逾期办证违约金有违公平原则。七、被告负有的合同义务是铺设燃气管道而非连接管网，被告已完成燃气管道铺设，无需承担违约责任。退一步来说，即使认定被告负有连接公共燃气管网的义务却未在约定时间完成连接而构成违约，但逾期接通管网的原因在于政府政策而并非被告，且原告已实际接收了房屋获得了使用价值，应以原告的损失综合被告的违约过错程度为基础调低违约金。《商品房买卖合同（预售）》第十条第四项第一款虽然约定了交付时应完成室内燃气管道的敷设并与城市管网连接保证燃气供应，但紧接着第二款就约定：燃气设施交付时管线应敷设到位，如因公用部门原因未能接入市政公用管网的，出卖人有责任义务协调相关部门解决直至达到使用条件。由此可知，被告在合同中真正负有的、并且切实能够受被告的意志和能力去完成的义务，是完成涉讼商品房的燃气管道敷设，而对于商品房与公用燃气管网的连接，被告仅可能负有协助义务。本案中，被告早在2012年9月19日即已报装了包括涉讼商品房在内的燃气，且本案商品房在**2018年6月22日竣工备案之前就完成了燃气管道的铺设。因此，被告已完成了合同约定的铺设燃气管道的义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。即使认定被告负有保证涉讼商品房与公共燃气管网连接的义务，但本案中，被告早在2012年就已报装了燃气并在《竣工备案表》出具前即已完成了燃气管道铺设，如无意外，本应能在《商品房买卖（预售）合同》约定交楼日期即2018年10月30日前完成公共燃气管网的连接。但是，2017年2月10日，佛山市南海区国土城建和水务局发布了《南海区国土城建和水务局关于进一步规范办公建筑规划设计和管理的实施意见》，禁止公寓式办公建筑配置燃气。而涉讼商品房的规划用途正是公寓式办公建筑，即使早已报装并铺设了燃气管道，也因上述《意见》导致未能在交楼日期前连接公共燃气管网。直至佛山市自然资源局南海分局于2019年9月4日废止了上述实施意见后，被告才能立即积极协调各部门使得涉讼商品房于2019年9月18日接通了公用燃气管网。可见，对于涉讼商品房逾期接通公共燃气管网，其原因显然是上述佛山市南海区国土城建和水务局发布的政策，而并非是被告本身。即使认定被告未在约定时间接通燃气管网存在违约，但主要的过错并不在于被告。同时，原告已于2018年10月26日接收了涉讼商品房，获得了房屋的使用价值，并未因燃气逾期开通而产生损失。即使存在损失，也应以原告的实际损失为基础，根据损益相抵原则降低被告的违约责任。八、逾期接通公共燃气管网的违约金标准问题。首先，原告已于2018年10月31日起占有使用涉讼商品房，获得了房屋使用利益，很显然，延迟开通燃气并未导致原告无法使用房屋，而仅会造成一定的阻碍，换言之原告的损失是燃气的使用便利性，对此可以瓶装煤气进行替代，即被告以使用瓶装煤气的成本对原告进行赔偿就足以弥补损失。而实际上每个月燃气费用的成本也仅在100元左右，故应按照该标准计算违约金。其次，若根据涉讼《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金标准（日万分之五）计算，涉讼商品房一个月的逾期燃气违约金就高达77343元，即使按照每日万分之一的违约金标准计算，每月的逾期燃气违约金也高达15469元。而同地段、同类型、同面积的房屋一个月的租金仅为7000-8000元左右，即使按照最极端的算法，原告因未取得燃气而无法将房屋出租导致损失，则按照上述房屋租金的标准赔偿亦已足以弥补其损失。最后，参考目前佛山两级法院的关于逾期交付燃气的判决赔偿案例，可见赔偿标准均不高。以2020年1月16日判决的(2020)粤06民终607号系列案为例，在开通燃气作为住宅必不可少的交付条件下，佛山市中级人民法院对开发商逾期96天开通燃气，并没有按照合同约定按购房款的日万分之四的违约金标准判罚，而是统一按每户共赔偿8000元，实际赔偿标准约日万分之0.6。综上所述，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。本案合同约定的违约金标准已经过分高于原告的损失，而且也明显与被告的违约程度不相符，且涉讼商品房已于2019年9月18日接通燃气管网，原告诉请违约金计算至2019年10月1日无事实及法律依据。九、根据《补充协议》第五条之规定，被告无需退还原告面积差异购房款。（一）被告与原告签订的《补充协议》第五条中明确约定，双方同意以套内建筑面积计价，面积差异比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。而根据被告提供的涉案商品房测绘报告，涉讼的3幢**实测的套内面积为192.21㎡，《商品房预售合同》中约定的套内面积为193.09㎡，按照预售合同第十三条的计算公式，套内面积的差异比=（192.21-193.09）/193.09=0.45%，差异比小于0.6%。因此，被告无需退还原告面积差异购房款。（二）《补充协议》第五条合法有效。根据《补充协议》第五条的约定，只要是套内面积差异在0.6%以内的，买卖双方不作任何补偿，而在差异大于0.6%时，双方会按照实际差异比多退少补。换言之，在开发商多给了差异在0.6%以内的面积给业主的情况下，开发商同样不会因此向业主要求补偿房屋差价款。而且，**的业主数以千计，若所有的商品房出现些许误差都要多退少补的话，实际上是变相增加了开发商和小业主的交易成本，不利于社会的整体经济效益。因此，《补充协议》第五条属于双方协商减少交易成本的条款，并未明显减轻被告的责任，应认定其为合法有效。《补充协议》第二条实际只是双方合法的约定，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第11条已经明确规定办理了工程竣工验收备案后房屋即可交付使用，被告已经在合同约定的交楼时间前取得了竣工验收备案，故该补充协议的条款只是对上述政策文件的确认，并未加重对方责任，排除对方主要权利；补充协议第三条明确规定了被告仍有继续完善相关设施设备的责任，这也是被告履行合同义务的表现，且并未影响本案商品房的交付，没有影响主合同实现的主要目的；补充协议第四条是双方基于客观情况对主合同所做的变更，并没有加重原告的责任；补充协议第五条双方约定面积差在0.6%以内的不作补偿，0.6%以上的多退少补，实际上是原被告双方为减少交易成本的条款，若所有的业主在出现细微的面积差别均需要多退少补的，则原被告之间的交易成本及相关的手续会变得繁琐、复杂，不利于社会的整体经济效益，且并非只有业主的实测面积比合同约定面积更少的情况，而是仍存在业主的实测面积比合同约定面积更大的时候，开发商也不需要业主补缴房款，故补充协议第五条对双方是平等的，不应被认定为无效条款；补充协议第九条，根据被告提供的银企合作协议，被告在办证前需要为业主提供连带责任的担保，换言之，业主在没有获得房产证的期间内，其在银行的按揭贷款是由被告承担连带保证责任的，故第九条也是双方风险共担的条款，并非格式条款；补充协议第十条与诉求无关，应当在条款影响到原告的诉求时才针对该条款是否为格式条款进行审理，故在本案中不应审理；补充协议第十八条只是对主合同效力的再次确认及补充解释，是为主合同服务，既然主合同是合法有效，在此情况下第十八条也应当合法有效，且十八条是对合同法第十五条的进一步补充解释，并不存在违反法律，加重对方责任的情况；补充协议第二十二条是对不可抗力因素的具体化解释，也是合理合法，并未加重对方责任；补充协议第二十三条与第十条答辩意见一致；补充协议第二十五条只是对补充协议性质的明确，且被告的答辩中已经提及因为网签的格式合同的调整非常困难，被告采取补充协议的形式对主合同进行了具体化的解释，与《合同法》第117条一致，应认定其为合法有效，且第二十五条与业主的签名页非常接近，业主在签名时可以明显注意第二十五条的内容。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证和辩证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交的《收楼资料移交清单》《银企合作协议》《燃气报装协议》均有原件，本院对其形式上的真实性予以确认；2.被告提交的2018年2月8日《暂时停止施工通知》、佛委办明电[2018]11号《关于全市建设工程全面停工的紧急通知》、2018年3月7日《复工申请》、南海区房地产测绘中心网上办事系统截图、2018年9月16日《工作联系单》、2018年9月16日《佛山市防台风全民动员令》、南海区瓶装燃气价格截图、同地段同类型房屋租金截图，本院综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年7月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买广东省佛山市南海区××××××××××**3幢**；套内建筑面积193.09平方米；房屋总价为5156211元；（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定交付日未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方另行约定其他内容。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：（第二条）双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》……；（第三条）《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理，双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备……；（第四条）《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款；如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行……由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第五条）《商品房买卖合同》第十三条第1款变更为……按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿……面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%……；（第九条）《商品房买卖合同》第二十条第（二）款变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……；（第十条）《商品房买卖合同》第二十二条第（三）款第3项另行约定的具体内容如下：该商品房所在建筑区划内的绿化、园林、泳池、球场、文化体育场所及设施等均属于出卖人所有……；（第十八条）出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、宣传单、报纸、广播、电视广告、网络广告等）仅作为初步介绍项目之用……；（第二十二条）因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动，供水、供电、供气等公共事业部门原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间；（第二十三条）双方一致同意将《商品房买卖合同》第五条最后一自然段、第十四条规划变更第（三）款、第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第十七条保修责任第（三）款、第二十二条建筑物区分所有权第（一）款、第（二）款删除，不再适用；（第二十五条）《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的，双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性，本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容……；双方另行约定其他内容。原告已付清合同约定的购房款。2018年6月22日，**3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年10月21日，被告通知原告可于2018年10月30日起办理收楼手续。2018年11月1日，原告签收收楼资料。2018年12月29日，涉讼商品房取得测绘报告，载明涉讼商品房套内面积为192.21㎡，分摊面积69.61㎡，建筑面积261.82㎡，规划用途为公寓式办公。2019年10月9日，被告通知原告领取办证资料、退面积差额款0元，原告签名予以确认。本院在另案中向佛山市南海燃气发展有限公司发函，该公司向本院复函，载明：**项目于2019年9月18日接通公共燃气管网，开发商已报装的门牌单元具备燃气开通条件；佛山市自然资源局南海分局已于2019年9月4日颁布了关于废止《南海区国土城建和水务局关于进一步规范办公建设规划设计和管理的实施意见》的公告，**项目在《南海区国土城建和水务局关于进一步规范办公建设规划设计和管理的实施意见》颁布前已办理燃气报装，该项目以燃气庭院管道第三方检验报告及竣工验收备案表办理通气。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告主张《补充协议》属格式条款，部分条款免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，诉请确认该部分条款无效。本院具体分析如下：一、该补充协议是被告在签订房屋买卖合同时另行拟定的以进一步明确买卖双方权利义务的条款，其中第二、三、四、二十二条是对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件、交付期限、逾期交付的违约责任、解除合同条件的变更，未对买卖双方的权利义务作出对等约定，存在明显的减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，原告主张补充协议第二、三、四、二十二、二十五条无效，理据充分，本院予以支持；二、补充协议第五条是对等约定，原告诉请该条款无效，本院不予支持；三、补充协议第九条，并未免除被告协助原告办理产权证的义务，也不存在排除原告主要权利的情形，原告诉请该条款无效，本院不予支持。四、原告诉请确认无效的其他条款，应结合实体纠纷的实际情况，根据被告违约行为对原告权利造成影响的程度，考虑该条款对原告有无约束力。当原告权利受损而主张权利时，如果被告以此约定对抗，则法院才应审查该部分约定的权利义务是否对等、被告以此约定抗辩能否免责等，故本院对补充协议的其他条款是否无效在本案中不予直接认定。关于面积差异购房款。《补充协议》约定，“按套内建筑面积计价，合同约定计价面积与实测计价面积有差异，以实测计价面积为准，面积差异百分比在±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，面积差异百分比＝（实测套内建筑面积－合同约定计价套内建筑面积）÷合同约定计价套内建筑面积×100%”。经核算，涉讼商品房的面积差异百分比为-0.45%[（192.21㎡-193.09㎡）÷193.09㎡]，在双方约定的不作补偿范围内，被告依约无需向原告退还购房款。原告诉请被告退还购房款23499.23元，本院不予支持。关于逾期交楼违约金。合同约定被告应于2018年10月30日前将已取得竣工验收备案及测绘报告的商品房交付予原告，但涉讼商品房至2018年12月29日才取得测绘报告，被告应支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止的逾期交付违约金。但因原告自2018年11月1日已接收、占有房屋，根据损益相抵原则，本院酌定按房屋总价日万分之一的标准计算上述期间的违约金，经核算为30937元（5156211元×0.0001×60天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期配备燃气设施的违约金。合同约定涉讼商品房交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，但涉讼商品房所在项目于2019年9月18日才接通公共燃气管网，故被告应支付涉讼商品房符合交付条件之日（2018年12月29日）至接通公共燃气管网之日（2019年9月18日）止期间的逾期配备燃气设施的违约金。本院结合合同履行情况、被告违约情形、原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定按房屋总价日万分之一的标准计算上述期间的违约金，经核算为136124元（5156211元×0.0001×264天），原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期移交办证资料违约金。《补充协议》约定“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，涉讼商品房于2018年11月1日交付，被告于2019年10月9日通知原告领取办证资料，没有超出双方约定的时限，原告诉请被告支付逾期移交办理房屋所有权转移登记资料的违约金，缺乏依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告陈爱君与被告广东新天鸿物业发展有限公司于2017年7月31日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条、第二十二条、第二十五条无效；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金30937元予原告陈爱君；三、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期配备燃气设施的违约金136124元予原告陈爱君；四、驳回原告陈爱君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6964.42元（原告已预交），由原告负担5144.42元，由被告负担1820元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月二十八日书记员  余宝儿