北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初12587号原告：铁维中，男，1978年4月21日出生，回族，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋亚萱，北京市华伦律师事务所律师。被告：张腾亮，男，1983年1月20日出生，汉族，住河北省廊坊市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李真，北京声驰律师事务所律师。被告：廊坊澳美基业房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区祥云道69号。法定代表人：张亚娟，董事长。委托诉讼代理人：黄亚欢，女，廊坊澳美基业房地产开发有限公司员工。被告：张亚娟，女，1967年11月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：黄亚欢，女，廊坊澳美基业房地产开发有限公司员工。被告：天津市益友金属建材有限公司，住所地天津市北辰区西堤头镇刘快庄村（天津众伟企业咨询服务中心116室）。法定代表人：蒋萌，董事长。委托诉讼代理人：王坤，女，天津市益友金属建材有限公司员工。原告铁维中与被告张腾亮、廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美基业公司）、张亚娟、天津市益友金属建材有限公司（以下简称益友公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铁维中的委托诉讼代理人张文焱，被告张腾亮的委托诉讼代理人李真，澳美基业公司、张亚娟的共同委托诉讼代理人黄亚欢，益友公司的委托诉讼代理人王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁维中向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）京0105执异1150号民事裁定；2.判决依据（2015）朝民（商）初字第361号民事判决在（2016）京0105执10760号执行案件中继续执行廊坊廊和坊金融家第3幢3单元1401室房屋。事实和理由：铁维中与澳美基业公司民间借贷纠纷一案已取得（2015）朝民（商）初字第361号民事判决（已生效）。上述判决判令澳美基业公司向铁维中归还欠款1500万元及利息，判令张亚娟对该笔债权承担连带保证责任，判令益友公司以其持有的廊坊龙堂家具门窗有限公司股权对该笔债权进行质押担保，应拍卖或变卖上述股权清偿澳美基业公司对铁维中的债务。铁维中依据该判决申请强制执行，执行案号为（2016）京0105执10760号。执行中，法院查封了澳美基业公司名下廊坊廊和坊金融家第x幢x单元xx室房屋（以下简称1401室房屋）。该房屋查封后，张腾亮以案外人身份向法院提出执行异议，申请中止对该房屋的执行。后法院裁定中止对1401室房屋的执行。但张腾亮并未付清房屋全款，且入住房屋时间为2018年10月，占有房屋的时间晚于查封时间，不构成对房屋的合法占有。张腾亮尚不能对房屋行使完整的权利，其对于涉案房屋并未实现阻却执行标的转让、交付的完整实体权利，法院不应中止对涉案房屋的执行。被告张腾亮辩称，不同意铁维中的全部诉讼请求。理由如下：第一，张腾亮于2016年6月21日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，早于房屋查封时间。第二，张腾亮购买涉案房屋系用于居住，其与妻子和两个孩子在涉案房屋中实际居住数年。张腾亮名下虽另有一套房屋，但系其父母出资购买且由年迈父母居住，不能容纳张腾亮一家四口一并居住。第三，张腾亮已支付涉案房屋的价款超过合同约定总价款的50%。第四，张腾亮在房屋查封前已领取钥匙并投入80万元进行装修。被告澳美基业公司辩称，张腾亮已与澳美基业公司签订《商品房买卖合同》并支付超过50%的价款，张腾亮现实际居住于涉案房屋中，澳美基业认可张腾亮享有排除强制执行的民事权益，故不同意铁维中的诉讼请求。被告张亚娟辩称，张腾亮已与澳美基业公司签订《商品房买卖合同》并支付超过50%的价款，张腾亮现实际居住于涉案房屋中，澳美基业认可张腾亮享有排除强制执行的民事权益，故不同意铁维中的诉讼请求。被告益友公司辩称，张腾亮已与澳美基业公司签订《商品房买卖合同》并支付超过50%的价款，张腾亮现实际居住于涉案房屋中，澳美基业认可张腾亮享有排除强制执行的民事权益，故不同意铁维中的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告铁维中诉被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司、张亚娟、益友公司民间借贷纠纷一案，本院（2015）朝民（商）初字第361号民事判决书已发生法律效力，该判决书判决：一、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告铁维中借款本金一千五百万元以及利息（以尚欠本金为基数，自二〇一三年七月十二日起至付清之日止，按照月息百分之二标准计算，扣减已付利息二百七十三万元）；二、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铁维中律师费四十五万元、财产保全担保费十万五千元；三、被告张亚娟对上述被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司应承担的付款义务，向原告铁维中承担连带保证责任；四、被告张亚娟承担保证责任后，有权向被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司追偿；五、原告铁维中对被告天津市益友金属建材有限公司所持有的廊坊龙堂家具门窗有限公司一千五百万元股权拍卖或变卖的价款，按质押权设立顺序享有优先受偿权；六、驳回原告铁维中的其他诉讼请求。铁维中据此申请强制执行，本院以（2016）京0105执10760号立案受理。执行中，本院向廊坊经济技术开发区住房和规划建设局发出（2016）京0105执10759、10760号协助执行通知书：“一、查封廊坊澳美基业房地产开发有限公司所有的河北省廊坊市金融??家3幢3单元101、102、301、302、401、402、501、502、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1502、1601、1602、1701、1702、1801、1802及4幢1单元301、401、501、601、801、901、902、1101等35套房屋。二、查封期限三年，自二〇一六年七月二十七日至二〇一九年七月二十六日，查封期间，未经本院许可，不得为前述房屋办理任何手续。三、住建局已告知，以上房产已在该局进行了预售商品房买卖备案。”上述房产中包括案外人张腾亮所提异议之房产。我院已对上述房产进行了续查封。2019年4月25日，张腾亮作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年11月5日作出（2019）京0105执异1150号执行裁定书，裁定：本院（2016）京0105执10760号案中，中止对廊和坊金融??家第3幢3单元1401室房屋的执行。2016年6月21日，澳美基业公司作为卖方与买受人张腾亮签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，现定名为廊和坊金融·家，房号为第3幢3单元1401号房，建筑面积为193.8平方米；双方约定按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米7000元，总金额为1356600元，买受人于2017年2月22日交齐首付款546600元、贷款810000元等。2017年5月11日，澳美基业公司作为甲方与乙方张腾亮签订《补充协议》，约定：乙方购买甲方开发建设的1401室房屋并已签署《商品房买卖合同》，约定房屋总价为1356600元，已付房款546600元；现因乙方个人原因自愿将首付比例上调至50%，补交首付款140000元；买受人申请银行按揭贷款670000元等。2016年7月1日，张腾亮向廊坊澳中物业服务有限公司（以下简称澳中公司）交纳1401室房屋电费200元、水费200元；2018年8月17日，张腾亮向澳中公司缴纳1401室房屋水费200元；2019年11月18日，张腾亮向澳中公司缴纳1401室房屋水费200元。澳中公司向张腾亮出具以上交费情况的收据。2016年6月21日至2017年5月11日，张腾亮通过POS机支付406600元、130000元、10000元、140000元，以上金额合计为686600元。2017年2月22日、5月11日，澳美基业公司分别向张腾亮出具1401室房屋房款收据，金额分别为546600元、140000元，以上金额合计为686600元。诉讼中，张腾亮提交以下证据用以证明其名下在廊坊开发区内另有一套不动产，但由其年迈父母居住：1.《廊坊开发区不动产登记信息查询结果单》，显示：张腾亮名下存在坐落于祥云道祥泰花园三期7幢2单元102室房屋（以下简称祥泰房屋）一套，面积为80.05平方米。2.廊坊市房权证廊开字第XXXX号房屋所有权证，载明：房屋所有权人为张腾亮、张晓蕾，共有情况为共同共有，房屋坐落于廊坊开发区祥云道祥泰花园三期x幢xx，登记时间为2010年11月26日，面积为80.05平方米。3.廊坊经济技术开发区祥泰社区居民委员会于2020年11月13日出具的编号为0002455、0002456号《证明信》，载明：张玉安、陈青芝居住于祥泰房屋。4.2020年3月16日，廊坊开发区祥泰物业管理有限公司开具的祥泰房屋2020年物业费《收据》，金额为996元。5.2009年9月至2020年9月期间，祥泰房屋购电详情明细表，载明用户名为张腾亮。诉讼中，张腾亮称：张玉安、陈青芝分别为其父母亲，居住于祥泰房屋中；张腾亮与妻子张晓蕾生育一子一女，分别12岁、4岁，四人居住于1401室房屋中。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张腾亮与澳美基业公司签订了《商品房买卖合同》，支付了第一笔房款，并于2016年7月1日交接房屋，以上时间均早于法院在执行案件中的查封时间，虽然涉案房屋未办理过户登记，但张腾亮不存在明显过错。张腾亮在廊坊开发区虽另有祥泰房屋，但考虑该房屋系由张腾亮的父母居住，张腾亮与妻子儿女共计四人无法与父母一并在在祥泰房屋中居住，张腾亮为了照顾父母或抚养孩子，虽另有房屋，但符合现实情况中一般家庭对居住权的期待。综上，本院对张腾亮有关1401室房屋为其唯一能够居住的房屋的主张予以采信，张腾亮就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益可以排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。综上，本院对铁维中的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：驳回原告铁维中的全部诉讼请求。案件受理费17022元，由原告铁维中负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 张 琦审判员 赵 鑫审判员 温晓汾二〇二〇年十二月三十日书记员 白 静书记员 王 玥