广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0304民初45425号 原告：叶志勇，男，汉族，1976年12月21日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾明金，广东深大地律师事务所实习律师。 被告：孙洪莉，女，汉族，1975年10月12日出生，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：罗大有，广东淘法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴泽衔，广东淘法律师事务所实习律师。 第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华大厦301B,统一社会信用代码914403007412471827。 法定代表人：张海明。 委托诉讼代理人：刘瑞庭，男，满族，1991年11月21日出生。 上列原告叶志勇诉被告孙洪莉及第三人深圳链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人胡维刚，被告孙洪莉本人及其委托诉讼代理人罗大有、吴泽衔，第三人委托诉讼代理人刘瑞庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2020年6月19日，原告与被告在第三人的居间下就深圳市福田区房屋（不动产权证号：XXXXXXX)签订了《房屋买卖合同》。合同签署后，原告积极、全面的履行合同义务，及时支付了合同约定的定金。因房价暴涨，被告经原告及居间方多次通知均拒绝履行合同义务。被告违背诚实信用原则，拒不履行合同义务的行为，严重损害了原告的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，特诉至本院请求判令：1、被告继续履行于2020年6月19日签订的《房屋买卖合同》并将涉诉房屋过户至原告名下，并按期交房；2、被告向原告支付迟延履行违约金暂计2440.00元（以488万元为基数按每日万分之五，从2020年7月19日起计至实际交房之日止，暂计至2020年7月20日）;3、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审时，原告明确诉讼请求中的按期交房是指，依照原被告之间的《房屋买卖合同》第八条约定在被告支付全部房款之后被告应当将房屋交付给原告。 被告辩称，1、被告一直善意积极履行合同，但因为深圳市出台715房产新政，导致被告原计划卖房以后再以成年小孩在校大学生的名义购买首套房目的无法达到被迫解除合同，被告并非恶意违约，理由如下：第一、被告的目的卖房的目的是想换房，被告在卖房以后计划以在读大学的成年子女名义购买新房，此时子女购买新房属于首套房享受首付三成和按揭利率的优惠政策，但因为突然出台的715新政导致在校大学生的子女因没有缴纳3年社保失去购房资格，因此被告原计划卖房换房的目的无法达到；第二、被告卖房一开始就想尽快成交并获取首期款以便尽快订购另外的新房，但因为原告和中介在签约过程中一直保证在2020年7月15日之前交付首期购房款的承诺始终没有达到，也导致被告无法按原计划尽早获得首期购房款以便订购其他房产；第三、基于深圳715房产新政的突然性,被告作为卖方的换房计划无法实现，本着善意的原则，被告在7月19号就第一时间通知了原告和中介，并主动积极地双倍返还定金20万元以弥补原告的经济损失，被告的行为并非恶意不履行合同，并且在合同履行的早期定金阶段，采取的是不拖延不对抗的善意想法，以避免造成买方进一步的经济损失和影响，使买方及时去选购其他的房产。第四、原告所诉称被告是因为房价的暴涨和恶意违约解除合同并不符合客观事实，实际上，社会谣传的在八卦岭片区会增加荔园小学及荔园实验学校的传言，在被告签订房屋买卖合同之前已经存在，该谣言事后也被政府辟谣，至今没有任何的官方信息来证实涉案房屋将变成学位房的事实，另外从案外人“贝壳找房”的官网上所公布的鹏益花园成交记录可以证明，鹏益花园的低楼层面积的房产截至今天10月份房价并没有出现暴涨或成交有所萎缩；2、房屋买卖合同中约定继续履行合同按日万分之五标准追究延迟履行违约金或者在解除合同情况下按合同金额20%追究违约责任，合同约定的这两个违约责任的标准明显过高远超过于在本案当中买方实际经济损失，本案中被告在合同签订后一个月内，也是在定金的阶段属于合同履行的初期就已经本着善意的原则及时通知了原告有关被迫解除合同的想法，因此，这种情况下原告在一个月不到的时间获得了10万元的赔偿，足以弥补解除合同给其造成的经济损失，也并不影响其选购其他房产的交易机会；3、原告起诉继续履行合同，却没有提交其努力继续履行合同的事实证据，包括至今没有看到原告提供不动产登记中心出具的购房资格证明，至今没有看到原告在8月20号之前已经准备好首期款234万元的有关材料，原告履行筹集首期款234万元的义务并没有很好履行，因此，在本案中继续履行合同存在巨大的不确定性，存在不可履行的事实。 第三人发表意见称，1、本案所涉合同签订于2020年6月19日，该合同的洽谈、协商、最终确认并完成签约的过程清晰，符合买卖双方的真实意思表示，合同的内容约定完整，不违背法律及当事人的意思表示，第三人已履行完成居间义务；2、第三人将以客观、公正的态度和立场协助法院查明本案的事实情况。 经审理查明如下事实： 2020年6月19日，原告（乙方、买受人）、被告（甲方、出售人）与第三人（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其享有所有权的深圳市福田区房产（不动产权证号：XXXXXX，以下简称涉案房产）转让给乙方，涉案房产没有设置抵押，甲方对涉案房产享有完全的处分权，房产转让价格为4880000元，乙方应于2020年6月23日前支付购房定金10万元至甲方指定账户；双方同意乙方以银行商业贷款形式支付除购房定金之外的房款4780000元，乙方须于2020年8月20日之前预付首期购房款2340000元（不包括定金）到乙方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，甲方应在接到乙方或第三方通知后积极配合办理上述手续，并签订资金存管合同等相关法律文件；第八条约定：甲方应于收到全部购房款（不含交房保证金）后5日内将涉案房产交付给乙方，该房产交付时，甲方与乙方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等情况进行验收，记录水、电、燃气表的读数，移交该房屋房门钥匙／门禁卡／电子密码等，并交接《房屋交割清单》及有关协议中所列物品；甲乙双方在交楼确认书及房屋附属设施设备，装饰装修、相关物品清单上签字；在房屋交付日以前发生的物业管理、水、电、燃气、有线电视、网络服务及其他费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方同意将该房屋专项维修资金（公共维修基金）转移至乙方名下；任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务逾期在十个工作日内，自合同约定的履行期限届满次日至实际履行之日，每逾期一自然日，违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超十个工作日的，守约方如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。 合同签订当日，原告支付了定金5万元，被告出具了相应定金收据。2020年6月21日，原告向被告银行账户转账5万元，备注为“鹏益花园购房定金”。 2020年7月19日，被告向原告及第三人发出《解除二手房买卖合同通知》，称被告原定售卖涉案房产用于重新购房，因7月15日深圳新政出台导致无力再购买新房，故要求与原告及第三人解除涉案房屋买卖合同，并愿意返还原告双倍定金（双倍定金20万元已汇入原告账户）。 同日，被告和第三人中介人员通过微信聊天沟通，第三人中介人员向被告发送信息“客户这边还是希望您能继续履行合约”，被告回复“我没办法继续履行合同”。 2020年7月19日，被告向原告通过银行转账20万元，备注为“退鹏益花园X栋XXX房定金10万和违约金10万”。 庭审时，被告主张原被告及第三人还曾达成原告需在2020年7月15日之前支付首期款的约定，原告及第三人均予以否认，且根据被告提交其与原告相关人员及与第三人中介人员的微信聊天记录中，未可见原被告及第三人达成了2020年7月15日支付首期款的合意。 另查，原告提交由案外人深圳农村商业银行股份有限公司于2020年11月4日出具的《存款证明书》载明截至2020年11月4日原告账户内存款金额为4880000元，原告以此证明其具有一次性支付全部购房款的能力。庭审时，原告确认其同意一次性支付全部购房款。 再查，根据2020年11月18日案外人深圳市住房和建设局出具的《购房资格证明》，经核查2020年11月17日原告家庭具有本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套；另，被告确认涉案房产无抵押。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方据此成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格履行合同义务。 本案中，原告依约及时向被告支付了购房定金，被告在下一步合同义务履行期届满前即向原告及第三人发出解除合同通知，要求解除合同并告知其不再继续履行合同，由此导致合同履行停滞，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，被告的行为已经构成违约，应对此承担违约责任。被告虽辩称因深圳市购房新政出台导致其无法购置新房而需解除原被告之间的房屋买卖合同，但购房新政的出台对被告出售房屋不构成实质阻碍，也未导致涉案房屋买卖合同履行不能，被告的该项抗辩理由不能成立，另被告主张原被告双方对首期款付款时间作了重新约定，但未提供有效证据予以证明，应承担举证不能的后果，故对被告关于首期款已约定于2020年7月15日之前支付的陈述，本院不予采纳。 如上所述，被告构成违约不享有单方解除权，被告向原告及第三人发出的解除合同告知函不具有解除涉案合同的法律效力，因此，原告有权要求被告继续履行涉案房屋买卖合同，协助原告将涉案房产转移登记至原告名下并交付涉案房屋，本院予以支持。关于继续履行合同，原告同意以一次性付款的方式支付购房款488万元（总房款488万元，被告收取的定金10万元已退回原告），该履行方式客观上更有利于被告收取购房款的合同目的的实现和合同继续履行，本院予以认可。 关于违约金，从本案查明的事实来看，被告于2020年7月19日发出解除合同通知明确表示不再继续履行合同构成违约，依据合同约定，如原告选择继续履行，被告应按房屋成交价格的万分之五每日支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金，根据双方的履行情况，下一阶段被告的合同义务在于配合原告进行首期款资金监管，而双方约定资金监管届满时间为2020年8月20日，即被告协助办理资金监管也应发生于2020年8月20日之前，另原告诉请按照合同约定的每日万分之五的标准计算违约金，但该标准过高，被告亦持有异议，本院酌情调整违约金按照每日万分之四的标准进行计算，计算至本判决作出之日止，故原告有权要求被告按每日万分之四的标准支付自资金监管届满次日2020年8月21日起至本判决作出之日止的违约金，而本判决作出后的违约金,因涉及尚未发生的事实,且原告未针对此后请求预交诉讼费用,故原告可在数额明确后另行主张。此外，被告已于2020年7月19日主动支付了10万元违约金，基于案结事了以及避免当事人诉累之考虑，且原告已选择以要求被告支付违约金的方式承担违约责任，故被告已支付10万元违约金应在被告应付违约金中予以抵扣，对于原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告叶志勇与被告孙洪莉及第三人深圳链家房地产经纪有限公司于2020年6月19日签订的《房屋买卖合同》继续履行； 二、被告孙洪莉应在本判决生效之日起10日内向原告叶志勇提供收款账号，原告叶志勇应于被告孙洪莉提供账号后的10日内向该账号支付购房款4880000元； 三、被告孙洪莉应于原告叶志勇支付完购房款后的10日内，与原告叶志勇共同向深圳市不动产权登记中心申请将被告孙洪莉名下位于深圳市福田区的房产（不动产权证号：XXXXXX）转移登记至原告叶志勇名下（过户登记需缴纳的税费按合同约定执行）； 四、被告孙洪莉应于原告叶志勇支付完毕所有房款之日起5日内结清相关费用，将涉案房产交付于原告叶志勇并配合办理相关物业过户手续； 五、被告孙洪莉应在房产交付之日起10日内向原告叶志勇支付违约金（违约金从2020年8月21日起以488万元为基数，按日万分之四的标准向原告叶志勇支付违约金至2020年12月4日止，其中扣除被告已支付的违约金10万元）； 六、驳回原告叶志勇的其它诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果当事人未按本判决指定的期限履行其他义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,支付延迟履行金。 本案案件受理费45859.52元及保全费5000元（均已由原告预交），由被告负担。 如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。 审判员 曾 鸣 二〇二〇年十二月四日 书记员 陈桂坍