河北省保定市竞秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0602初3531号 原告：保定硕博物业管理有限公司，住所地保定市竞秀区天鹅西路789号。统一社会信用代码91130602MA0DLGQX22。 法定代表人：辛化甜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王帅，该公司员工。 委托诉讼代理人：王彪，河北弘正律师事务所律师。 被告：刘丽娟，女，1984年8月5日出生，汉族，住保定市竞秀区。 原告保定硕博物业管理有限公司与被告刘丽娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王帅、王彪、被告刘丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年6月8日至2020年6月8日的物业管理费760元及公共能源设备维修维护费120元；2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2020年6月8日应支付滞纳金为832.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：世家花园小区的业主于2004年12月陆续入住，物业一直是青山房地产开发有限公司所派，对世家花园小区的物业进行管理，约到2009年青山物业撤走，引进新的物业公司（当时物业经理叫展晓红，公司叫什么名称记不清了），到2013底该公司撤走，撤走原因不详。自此，小区彻底瘫痪，小区里垃圾成山，到处是一片狼藉。无奈，小区里好心的业主通过社区共同招聘保定盛方物业进入小区，进行物业管理工作，由于部分业主长期不交物业费，盛方物业无法维持下去，无奈的将物业转给到华之杰物业公司，华之杰物业公司因物业费上调至0.95元，业主无法接受，华之杰再次撤走，小区里又成了垃圾满天飞，又变成了当年的脏乱差无人管理的小区。在此情况下，当时与华之杰物业公司的另一股东成立了保定硕博物业管理有限公司。该公司根据《物业管理条例》和《物权法》双过半的相关规定，通过业主大会，以月0.7元/平方米价格，征得广大业主同意并签字的形式，使该公司得到该小区广大业主的同意、并签字给与支持。于2019年6月8日正式进入该小区。我公司进入后，被告物业费应按建筑面积104.38平方米按月0.7元/平方米、公共能源设备维修维护费10元每月缴纳，物业管理费共计760元及公共能源设备维修维护费120元，违约金832.2元整。在被告欠费期间，原告对其业主安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年6月8日起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次催促未果。 刘丽娟辩称，对原告所述的事实我不知情，这些情况是我刚知道的，我是2020年底买的房子，后来才住，也没有欠过物业费，在2019年底交的时候物业撤了，就一直没有交费，暖气费物业公司也没收，我不知道是哪个物业，换了好几个物业公司。除了收垃圾的事情以外，其他事情原告没有做。物业公司把我们的公共场所占了，对滞纳金不认可。 本院经审理认定事实如下：2019年6月份开始，原告陆续与世家花园小区业主签订《物业服务协议》。世家花园小区《物业服务协议》的签署分为两种，一种为业主直接和硕博物业公司签订《物业服务协议》，另一种为在《物业服务协议》的附表世家花园物业管理入驻表中签字确认的形式。原告提交了上述两种已和原告签订《物业服务协议》的住户为366户。2019年6月8日原告硕博物业公司在世家花园小区张贴公示，告知业主从6月8日起该物业公司通过正常合法手续进驻天鹅西路789号世家花园小区，物业服务管理收费标准按照三级服务住宅0.7元／月／平米，商业0.9-1.46元／月／平米，其他费用公共能源费10元／户／月（目前未收取），地下车库30元／个／月（目前未收取），后附物业服务协议。物业服务协议约定，乙方（业主）应提前一个月向甲方（物业公司）缴纳下一年度各项费用，乙方违反本协议约定，导致甲方的管理服务无法达到约定的服务内容和质量标准的，由乙方赔偿由此给甲方和其他业主及物业使用人造成在损失；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起，每日按欠费总额的0.3%交纳滞纳金。2019年8月26日保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会在世家花园小区公示，主要内容为：2019年8月7日至8月21日对世家花园小区进行了关于“硕博物业进驻”“门禁安装”的民意调查。进驻情况，总户数：603户，同意进驻305户，不同意进驻189户，空房和租户24户，因电话变更联系不到32户，少数服从多数意见53户。 2019年11月16日至2020年3月3日，因小区暖气改造、路灯照明及卫生清理等问题，原告自行降低该期间物业收费标准，由0.7元降至0.35元。被告刘丽娟居住在世家花园小区5-2-502室，其居住房屋建筑面积为104.38平方米。自2019年6月8日至2020年6月8日未交纳物业管理费。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定下列事项由业主共同决定：（四）、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。世家花园小区住宅业主603户，原告提交的达成物业服务协议的为366户，根据世家花园小区住宅的基本结构面积，原告的入驻经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，且根据2019年8月26日保定市竞秀区新市场街道阳光社区居民委员会的公示，关于硕博物业公司进驻同意的业主亦超过半数，故原告是本案适格的诉讼主体。原告提供的物业公司工作人员进行物业管理的照片及该小区部分业主联名对物业公司管理工作的认可证明，并结合该小区绝大部分业主已正常履行物业服务协议的情况，应认定原告对该小区按照三级物业的服务标准履行了《物业服务协议》中其应尽的义务，并与被告形成物业管理服务权利义务关系。被告在2019年6月8日至2020年6月8日期间居住于该小区，接受了原告的物业服务，应按照《物业服务协议》的标准交纳物业费用。即104.38平方米×0.7元×12个月=876.79元，扣除2019年11月16日至2020年3月3日降低收费标准期间费用（104.38平方米×0.35元×3.6个月=131.52元），公共能源费10元×12个月=120元，共计865.27元。被告抗辩事由无事实依据，本院不予采信。被告未按《物业服务协议》约定交纳物业费，已构成违约，应承担违约责任。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《物业服务协议》约定每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金，约定过高，滞纳金可参照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 被告刘丽娟于本判决生效后十日内给付原告保定硕博物业管理有限公司2019年6月8日至2020年6月8日期间的物业费、公共能源费共计865.27元及滞纳金（以865.27元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率为标准计算，期间自2019年6月8日至欠款付清之日止）。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  郭振英 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  段晓曦