浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终4647号上诉人（原审原告）：朱文生，男，1968年3月18日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：章魁者，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邵荣荣，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：章福敏，男，1968年7月16日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：郑国奉，北京盈科（温州）律师事务所律师。上诉人朱文生因与被上诉人章福敏定金合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱文生上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱文生一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由章福敏承担。事实和理由：一、一审中,章福敏承认其没有将二份行政处罚通知书告知朱文生,因此,章福敏存在隐瞒事实、欺骗朱文生的情形,其过错行为导致案涉合同目的无法实现。同时根据《不动产登记暂行条例》的规定,涉案房产由于章福敏的违建与违法导致朱文生面临无法办理不动产变更登记手续的风险,以及面临恢复原状,重新装璜以致造成严重经济损失的后果。二、朱文生购买涉案房屋,目的在于使用顶楼独立阳台,现因封堵消防门被要求拆除,势必造成阳台不能单独供朱文生使用,致使房屋面积大量缩水,且朱文生一直不知道消防门被章福敏自行封堵的情况,上述章福敏的行为均系导致合同目的不能实现的依据之一。三、如果朱文生取得房屋后,行政执法局与消防大队不让章福敏按照原有的装璜方案进行装修,房屋的使用功能就会大打折扣,与签订合同时的约定明显不符。四、章福敏封堵消防门的行为,明显违背了消防法。近期温州市不动产登记中心也发现有因商品房装修违章改造,行政执法局通知不动产中心暂缓登记以及要求业主恢复原状的情形。章福敏答辩称：一、涉案房屋总价值493万，系大额的家庭支出。朱文生理应对涉案房屋的基本情况进行现场勘查，事实上买卖双方在交易过程中进行了多次沟通交流，尤其针对涉案违法建筑双方在中介处同样进行过沟通。当时中介和章福敏均明确告知朱文生该搭建属于违章建筑。朱文生及其妻子都明确表示，自己可以托关系将违建问题处理掉。本案合同中，双方也明确约定了屋内搭建费用的承担问题。除此之外，中介还录制了房屋内部结构视频，光看视频朱文生都能发现屋内的搭建情况。另外，朱文生在购房之前就已是中梁首府小区业主，对小区内房屋的情况，以及小区开展违章整治等情况均十分了解。二、涉案房屋顶楼阳台本就属于公共阳台，章福敏在合同中并未承诺顶楼阳台可以供朱文生私自使用，且涉案房屋产权图纸上也没将公共阳台作为房屋的使用面积。朱文生认为顶楼阳台属于该房屋的使用范围，纯属其主观臆断。停止违法建设行政通知书系温州市瓯海区综合行政执法局于2019年7月作出的，时隔近一年，同小区类似的房屋都已经成功搭建。章福敏自然有理由认为行政执法局已经不再要求停止建设。更何况在交易过程中章福敏已明确告知朱文生涉案搭建属于违法建设，不可能得到国家的承认，根本不存在隐瞒与欺骗的情形。另外，责令限期整改通知书，是由温州市瓯海区消防大队于2020年5月21日作出的，发生在案涉买卖合同之后，不存在章福敏隐瞒、欺骗朱文生的行为。三、根据不动产登记暂行条例相关规定，只有不动产登记部门发现房屋存在违法建设，并且应当限制其交易的情形时才会做出不予登记的决定，涉案房屋并不存在该风险。事实上在2020年7月，章福敏已成功将涉案房屋出售。四、朱文生意图实现自己违法占用公用阳台的目的，不属于房屋买卖合同的根本目的，也不能得到法律的保护，因此朱文生主张案涉合同目的不能成立的说法没有依据。五、章福敏已经履行了告知义务，朱文生理应认识到违法搭建与封堵消防通道带来的违法利益无法得到法律保护。因此该违法面积就不能属于房屋的使用面积，该违法利益也不属于房屋的使用功能。朱文生以此为由认为自己利益受损纯属主观臆断，毫无事实与法律依据。六、即便封堵消防门是章福敏的个人行为，恢复原状后也不会对房屋产生任何影响，朱文生可以与章福敏协商如何修复房屋的瑕疵问题，但不能直接以此为由要求解除合同。另外房屋恢复原状后不动产登记中心依然可以正常办理过户，不存在无法过户的情况。朱文生向一审法院起诉请求：1.确认朱文生、章福敏之间于2020年5月11日签订的房屋买卖合同已于2020年5月27日解除；2.章福敏立即返还朱文生购房定金20万元并赔偿利息损失（以20万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年7月20日起计算至章福敏实际履行完毕之日止）。一审法院认定事实：2020年5月11日，朱文生与章福敏签订一份房屋买卖合同，约定章福敏将其所有的坐落于朗润园26幢1104室的不动产出售给朱文生，购房总价为493万元，签约之日朱文生须向章福敏支付购房定金20万元，此定金在手续办妥后直接充抵购房款。上述合同第九条的手写补充条款载明，套内现已安装、搭建的物料费、人工费等费用由章福敏自行结清，与朱文生无关。朱文生签约时业已知晓房屋内存在搭建物的现况。签约当日朱文生依约向章福敏支付购房定金20万元。2020年5月20日，消防部门出具一份责令限期改正通知书，认定诉争房屋存在封闭疏散通道、安全出口的消防安全违法情形，责令于2020年6月20日前整改。综合行政执法局出具的责令停止违法建设行为通知书认定诉争房屋内存在违法搭建物，责令立即停止建设，听候处理，若拒不停止建设，将申请区政府拆除续建部分。朱文生于2020年5月27日向章福敏发送解除房屋合同通知书，通知章福敏解除房屋买卖合同，要求章福敏于三日内返还定金20万元，朱文生未按约向章福敏付清购房款。一审法院认为，朱文生购买房产，在签署房屋买卖合同并支付定金前理应对诉争房屋现况作审慎的现场查验，结合合同内容与双方当庭陈述判断，朱文生对于房屋内存在搭建物的现况是知情的，也存在勘查得知消防门封闭现况的可能性，故双方签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。该合同载明签约之日朱文生须向章福敏支付购房定金20万元，此定金应属履约定金性质，即以交付定金作为督促双方履行合同义务的担保。朱文生援引《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款主张房屋买卖合同已于2020年5月27日解除，并无法律依据，首先该合同中并未约定章福敏须在2020年5月27日之前拆除违章搭建物、疏通消防安全通道，其次消防部门、综合行政执法局的通知书仅责令章福敏进行局部整改，并未阻却、妨碍诉争房屋的交易过户与居住使用，对该合同的正常履行尚不构成实质影响。故此，朱文生未能提供充分证据证明章福敏存在迟延履行债务或其他违约情形，朱文生主张的房屋瑕疵也不足以导致不能实现房产过户登记、居住使用的合同目的，故朱文生向章福敏发送解除房屋合同通知书，不能达成房屋买卖合同法定解除的客观效果。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。现朱文生作为给付定金的一方，不履行支付购房款的约定义务，依法无权要求返还定金，朱文生的诉讼请求缺乏事实、法律依据，应予驳回。综上判决驳回朱文生的诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由朱文生负担。二审期间，双方当事人均未提交补充证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，朱文生与章福敏签订的房屋买卖合同中约定：套内现已安装、搭建的物料费、人工费等费用由章福敏自行结清，与朱文生无关。该项约定说明朱文生在签订房屋买卖合同当时已知晓案涉房屋存在搭建情况。结合双方之间微信聊天记录所载的视频资料，足以证明朱文生对案涉房屋结构、装修状况及存在自行搭建的事实均有清楚的认知。朱文生在明知案涉房屋存在自行搭建的情况下，对自行搭建是否为违章搭建以及可能存在的风险应当具有理性的认识，在此情况下，其自愿与章福敏签订房屋买卖合同，理应承担相应的风险。其次，房屋违章搭建部分存在与否并不阻碍双方房屋交易的继续进行,朱文生也无证据证明当时存在其他妨碍双方签订房屋买卖合同的客观障碍。朱文生主张案涉房屋买卖合同目的无法实现，缺乏事实依据，本院不予支持。另外，案涉房屋系于2020年5月20日收到消防部门出具的责令限期改正通知书，晚于双方的签约时间，因此朱文生认为章福敏存在隐瞒事实、欺骗朱文生的主张,缺乏事实依据，本院不予支持。综上，朱文生的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审本案受理费4300元，由朱文生负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱鹏鸣审 判 员 黄丽君审 判 员 苏子文二〇二〇年十二月三十日法官助理 周瀚阳代书记员 黄嘉毅8-7-