重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7159号上诉人（原审原告）：重庆市璧山区联丰小额贷款股份有限公司，住所地重庆市璧山区金剑路566号附19号，统一社会信用代码91500227059877157K。法定代表人：江朝义，董事长。委托诉讼代理人：谢明华，重庆邦民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆兰波房屋开发有限公司，住所地重庆市渝中区朝千路7,99,101号，统一社会信用代码915000006221512257。法定代表人：余波，董事长。委托诉讼代理人：李多忠，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张海林，男，1982年7月13日出生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：熊力伟，重庆融策律师事务所律师。上诉人重庆市璧山区联丰小额贷款股份有限公司（以下简称联丰小贷公司）因与被上诉人重庆兰波房屋开发有限公司（以下简称兰波公司）、张海林债权人撤销权纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联丰小贷公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、张海林并未向兰波公司支付转让房产的对价。二、涉案房产左右两边的门面（48号、50号）均由张海林购买，单价为13800元/平方米，而本案房产购买价格为5000元/平方米是明显不合理的低价。三、张海林是兰波公司开发项目兰波红城丽景装修装饰工程的承包人，也是该项目商业门面的承租人，还是兰波房屋开发公司的债权人，其通过司法拍卖购买了多套兰波公司的房产，张海林挂靠的公司起诉兰波公司也查封了案涉房产，解封以后立即过户，证明张海林与兰波公司存在特殊的利害关系，其应当知晓低价转让会损害债权人的利益。四、一审用以作价格比较的房产是地下负一、二层，并且该房产经过三次流拍，而涉案门面是临街门面，价格上不具有可比性。兰波公司辩称，该公司尊重法院的判决，只要兰波公司盖章及法定代表人签字的文件其均予以认可。张海林辩称，一、其实际支付了房产转让款，而且一审中其向联丰小贷公司提供了支付证据。二、张海林代理人不清楚门面价格，也不清楚是否由张海林购买，除了联丰小贷公司所说的50号门面以外，案涉47号门面另外一侧并没有门面。三、张海林是红城丽景项目施工方之一的管理人员，也通过拍卖或购买的方式购置了红城丽景的房屋，但均是正常的交易行为。联丰小贷公司称张海林与兰波公司具有串通行为的意见属于主观臆断，并没有证据支持。张海林并非兰波公司的债权人也没有抵过车库，车库应当是兰波公司其他债权人的抵押物。四、根据张海林一审提供的照片，一审判决比较的房产是在地上不是在地下，只是在编制门牌号的时候编成了负层。五、联丰小贷公司未提供其债权受损的依据，其对兰波公司的执行案在执行过程中，其未举示终结执行的裁定，所以不能确定其收到损失。涉案楼盘商业门面价格波动较大受位置、朝向等影响，而且商业门面受经济环境的影响较大没有固定的价格，本案交易价格是适中的。联丰小贷公司向一审法院起诉请求：撤销兰波公司和张海林之间转让重庆市渝中区商品房的行为。一审法院认定事实：2016年5月19日，重庆仲裁委员会作出（2016）渝仲字第821号裁决书，裁决如下：（一）兰波公司归还联丰小贷公司借款本金500万元及利息（2016年3月31日以前的欠付利息为280万元；从2016年4月1日起至借款本息全部付清之日止，以本金500万元为基数，按年利率24%计算利息，利随本清）；（二）联丰小贷公司在本裁决第（一）项范围内对兰波公司名下位于重庆市渝中区裙楼（房屋所有权证号“房地证字第号”）第1层商业3号房屋、商业4号房屋、商业5号房屋、商业6号房屋、商业8号房屋、商业10号房屋折价或者以其拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（三）兰波公司归还联丰小贷公司借款本金2000万元及利息（2016年3月31日以前的欠付利息为1520万元；从2016年4月1日起至借款本息全部付清之日止，以本金2000万元为基数，按年利率24%计算利息，利随本清）；（四）联丰小贷公司在本裁决第（三）项范围内对兰波公司名下（房屋所有权证号：房地证字第号）位于重庆市渝中区裙楼第-1层商业1号房屋折价或者以其拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；（五）余波对兰波公司在本裁决第（一）、（三）项范围内债务承担连带清偿责任。前述裁决书作出后，兰波公司和余波并未履行付款义务，联丰小贷公司遂向本院申请执行，本院于2016年6月7日受理此案。2016年6月29日，一审法院作出（2016）渝0103执1126-2号协助执行通知书，其中载明：一、立即对兰波公司所有的位于重庆市渝中区第一层商铺13（即现门牌号渝中区）房屋所有权予以查封、冻结，以待处理；二、查封、冻结期限为三年。2016年9月5日，张海林（买受人）和重庆润民拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》一份，载明张海林以32.12万元的价格购买重庆市渝中区（原长江二路名义层）第一层商铺号商服用房（建面约为20.01㎡）。一审庭审中，联丰小贷公司举示了本院（2018）渝05民再32号民事判决书，其中事实评析部分认定不能证明张海林系该案四个项目的实际施工人。联丰小贷公司拟证明张海林系重庆盛源建设（集团）有限公司的项目经理，兰波公司对该证据无异议，张海林对该证据真实性也无异议，但认为其中并未张海林系重庆盛源建设（集团）有限公司的项目经理进行认定。2017年7月25日，本院作出（2015）渝五中法民执字第00112号之一执行裁定书，其中载明：本院在执行（2014）渝五中法民初字第00254号民事调解书所确认的债权债务时依法对兰波公司所有、权属编号为房地证字第号的位于重庆市渝中区（现座落为重庆市渝中）商铺做了司法评估，评估价格为516.56万元，但经三次司法拍卖均流标。2017年7月3日，根据申请人申请，本院以第三次流标价330.5984万元作为变卖底价进行变卖。2017年7月6日买受人蒋伯勇以330.5984万元竞得。……裁定如下：1.解除对被执行人兰波公司所有的位于重庆市渝中区（现座落为重庆市渝中区）房屋的查封；2.被执行人兰波公司所有的位于重庆市渝中区（现座落为重庆市渝中区）房屋的所有权及相应的其他权利归买受人蒋伯勇所有；3.买受人蒋伯勇可持本裁定书到房屋产权登记管理部门办理相关产权过户登记手续。2018年10月22日，兰波公司（甲方）和张海林（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定张海林向兰波公司购买重庆市渝中区房屋（建筑面积73.99平方米），成交价格为40万元。2019年10月21日，联丰小贷公司提起本次诉讼。联丰小贷公司认为，案涉《重庆市商品房买卖合同》确定的单价为5000余元/平方米，而涉案房屋同类商铺的价格，法院的拍卖单价都在16000元/平方米以上。兰波公司作为被执行人，其名下的不动产应当作为被执行财产进行公开拍卖，不应当进行私自转让，且私自转让对债权人也造成了损害，张海林虽然不是涉案楼盘的实际施工人，但也实际参与了该楼盘的装饰装修工程，而且重庆盛源建设（集团）有限公司对涉案房屋查封、解封到过户，时间很短，张海林在与兰波公司抵债至少30多个车位的情况下，应当知道兰波公司债务情况严重，故张海林不存在善意第三人的情况。一审庭审中，联丰小贷公司称其与兰波公司的债权债务并未受偿，而兰波公司则称部分房产已经裁决给联丰小贷公司，至于拍卖还是过户不清楚。一审庭审中，对于本院作出（2015）渝五中法民执字第00112号之一执行裁定书，张海林称可以证实案涉房屋同一栋楼房的商铺2017年时的拍卖成交价格为330万元，折合单价为4400元左右/平方米，联丰小贷公司则称该裁定书载明的交易时间为2017年7月，案涉房屋的交易时间为2018年10月，而重庆市房地产交易的高峰值就是在2018年中开始，重庆房地产价格暴涨，故裁定书所载明房屋价格不足以作为本案参考；裁定书所载明房屋为地下负1、负2层，没有正式的出入口，而案涉房屋的地理位置为一楼，有正式的门面，在临街来往行人能够清晰观察到其地理位置；交易价格虽为330万元左右，但实际该房屋的评估价格为516.56万元，而交易价格系三次流拍后进行变卖的价格，裁定书所载明房屋是地下负1、负2层，不好交易，案涉房屋应当以评估价格516.56万元作为参考价格。联丰小贷公司提交的临街商铺法院拍卖价格均在14000元左右/平方米，交易时间也为2018年，故涉案房屋交易价格明显低于同时期、同地段的交易价格。兰波公司对该裁定书的真实性和内容均不认可。一审法院经审理认为，经过一审庭审诉辩双方陈述，本案需评析的是张海林和兰波公司于2018年10月22日以签订《重庆市商品房买卖合同》形式，张海林向兰波公司购买的位于重庆市渝中区房屋（建筑面积73.99平方米，成交价格为40万元）是否符合《中华人民共和国合同法》第七十四条关于撤销权行使的规定。现查明，案涉房屋张海林于2018年10月22日购买价格为5406元左右/平方米，而2016年9月5日张海林在购买位于重庆市渝中区（原长江二路名义层）第一层商铺3号商服用房的价格为16051元左右/平方米，同时本院于2017年7月25日将位于重庆市渝中区（现座落为重庆市渝中区）商铺裁定给蒋伯勇的价格为4409元左右/平方米。一审法院认为，对于房屋价值的评判，即使在同一栋楼，也会因为楼层、朝向、位置等不同而产生价格差异，更重要的是房屋本身具有金融属性，不同时间段的房地产市场对于房屋价值的看法、预期并不相同，市场对房屋接受度才是衡量其实际价值的标准。现并无证据证明案涉房屋成交时交易双方具有恶意串通，损害第三人的情形，且案涉房屋的成交价格与其临近的蒋伯勇受让同一地址的房屋价格还有上升，也体现了房屋的实际行情，符合一般生活常识和准则，故一审法院认定案涉房屋的交易并不符合“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的”债权人撤销权的构成要求，对联丰小贷公司的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回联丰小贷公司的诉讼请求。案件受理费3650元，由联丰小贷公司自行负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人联丰小贷公司举示了以下证据：1.照片三张，欲证明：案涉房产与一审判决所对比房产不具有可比性，从照片可看出案涉房产地理位置是临街，而作对比的房产不临街，只有一个很小的门开在案涉房产旁边，并无其他出入口，案涉房产左右两边的汗蒸养生馆和善美乐大药房应当作为本案房产价值的参考标准；2.兰波公司价格评估表照片一张，欲证明：案涉房产评估价为18000元/平方米；3.《重庆市商品房买卖合同》两份，欲证明：案涉房产左右两边的门面，门牌号分别为50号和48号，均由张海林购买，成交价格为13800元/平方米。兰波公司对上述证据质证后认为，对第一组证据真实性无异议，该公司尊重司法拍卖委托评估的结果，房屋成交价格会受市场和公司经营状况的影响而有所不同，因此本案房产不应与48号和50号门面进行比较；对第二组证据的真实性不予认可，该公司未出具过该评估表；对第三组证据的真实性、合法性及关联性均无异议。张海林对上述证据质证后认为，对第一组证据的真实性、合法性无异议，但不认可其证明目的，从照片可以看出涉案门面不临街，而是在堡坎之上，善美乐大药房的位置在转弯的另一面，与本案门面位置存在区别，案涉门面的位置是在一个角落里；对第二组证据的真实性无法核实，即使是真实的，也是兰波公司单方制作，不具有证明力；对第三组证据的真实性、合法性均无异议，但不认可其证明目的，该小区房产价格波动较大，也受时间、位置等影响，该两份合同签订于2015年9月28日，不能证明案涉房产购买的价格是偏高或是偏低。被上诉人张海林举示了以下证据：1.红城丽景门面现场图片两张、司法拍卖网页截图，欲证明：该门面建筑面积287平方米，拍卖成交价格为208万余元，折合单价为7428元，案涉门面价格为其单价的72.6%，而该门面位置紧邻公路，物理位置更佳；2.淘宝网司法拍卖网页截图两页，欲证明：红城丽景房产于2018年12月2日经本院通过司法变卖平台以620312元的价格成交，其建筑面积为95.08平方米，折合单价为6524元，案涉门面单价为其单价的82.7%，该小区的商业门面价格波动较大；3.委托书2份、收条、银行转账记录、解决群众办证遗留问题明细表、税收完税证明及发票，欲证明：张海林向兰波公司支付了房款。联丰小贷公司对上述证据质证后认为，对第一、二组证据的真实性无异议，但不能达到证明目的，该两处房产都是经过司法拍卖多次流拍进行了打折处理，即使打折也比本案房产价格高；对第二组证据中委托书的形式真实性认可，但对实质真实性不认可，且张海林在一审中未提交，存在补充造假的可能，兰波公司作为被执行人委托他人收款属于拒绝执行生效裁判文书的违法行为，应当依法移交相关部门进行处理；对收条形式真实性认可，但对实质真实性不予认可，因兰波公司陈述到目前为止并未收到任何款项，兰波公司账户亦未收到转账，对银行转账形式真实性认可，对实质真实性不予认可，不能达到证明目的，张海林支付房款应当直接支付给兰波公司；对于税费的真实性无异议，但是应当由买受人承担，不应当算作房款；对解决群众办证遗留问题明细表和发票形式真实性认可，但对实质真实性不予认可，不能达到证明目的。兰波公司对上述证据质证后认为，对上述证据的真实性及证明目的均无异议，该小区商业门面价格波动较大，价格会受多重因素影响，对第三组关于支付房款的证据的真实性、合法性及关联性均无异议，证据中的公章均为兰波公司的公章，余波的私章也是真实的。本院对上述证据审核后认为，对联丰小贷公司所举示的第一、三组证据、张海林所举示的第一、二组证据，对第三组证据中的银行转账记录、解决群众办证遗留问题明细表、税收完税证明及发票真实性予以确认；对联丰小贷公司所举示的第二组证据，因并无原件核对，本院对其真实性、合法性及关联性均不予确认；对张海林所举示第三组证据中的委托书以及收条，因其真实性已得到兰波公司的认可，故本院对其真实性予以确认；对上述证据的关联性及证明目的本院将结合案件事实综合予以认定。二审中，联丰小贷公司向本院申请对涉案房产（重庆市渝中区）交易时的价值进行鉴定；对两份委托书以及一份收条中兰波公司印章的真实性以及形成时间进行鉴定；对现场进行勘验以确定应以哪套房产作为本案参照标准；将张海林、余波移交公安机关追究其拒不执行判决、裁定罪。本院二审经审理查明，2018年9月30日，兰波公司出具委托书两份，分别载明：兹委托张海林将购买重庆市渝中区购房款24元转账给余昌伟（大写：贰拾肆万元整），并载明了户名为余昌伟的开户行以及账号；兹委托张海林将购买重庆市渝中区购房款24元转账给余美蓉（大写：贰万元整），并载明了户名为余美蓉的开户行以及账号。2018年9月30日，张海林向余昌伟转账3万元；2018年10月13日，张海林向余美蓉转账2万元；2018年10月17日，张海林向余昌伟转账1万元；2018年10月23日，张海林向余昌伟转账5万元；2018年10月29日，张海林向余昌伟汇款5万元，附言购房款；同日，张海林向余昌伟转账5万元；2018年10月30日，张海林向余昌伟汇款5万元，附言购房款。张海林与兰波公司均陈述，余昌伟为余波的司机，余美蓉为余波的妹妹。2018年11月22日，兰波公司出具收条，载明：今收到张海林购买重庆市渝中区购房款40万元（大写：肆拾万元整），（其中公司收取现金105060元，公司委托转账给余昌伟24万元，公司委托转账给余美蓉2万元，张海林代兰波公司缴纳相关费用30940.46元）。二审中，张海林举示四份纳税人为兰波公司的税收完税凭证4份以及发票一份，金额合计34940.46元，主张其系以兰波公司名义代兰波公司缴纳税费，税收完税凭证与发票由税务机关开具给张海林。张海林陈述案涉房款共分八次支付，分别于2017年11月23日向余波支付现金10万元；于2018年9月30日向余昌伟转账3万元；2018年10月13日向余美蓉转账2万元；2018年10月17日向余昌伟转账1万元；2018年10月23日向余昌伟转账5万元；2018年10月29日分两次向余昌伟转账共计10万元；2018年10月30日向余昌伟转账5万元；代兰波公司缴纳涉案房屋相关税费34940.46元；合同签订后还向余波支付现金5060元，合计40万元。经本院查看现场，重庆市渝中区（案涉房产）、（善美乐大药房）、（韩式汗蒸养生馆）与（天猫小店）均为平层门面，其中善美乐大药房、韩式汗蒸养生馆以及天猫小店均面向小区空地，善美乐大药房与天猫小店均直接位于空地周边，韩式汗蒸养生馆未直接临街，案涉房产位于韩式汗蒸养生馆隔壁，地理位置为拐角处面向堡坎外，从小区空地不能直接看见其招牌及店面。上述房产的成交价格分别为：2015年9月28日兰波公司将48号、50号门面出售与张海林，建筑面积单价均为13800元；24号门面于2018年4月拍卖成交，成交价为208.8704万元，建筑面积为280.38平方米，建筑面积单价为7449.55元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案的争议焦点为：联丰小贷公司主张债权人撤销权能否成立。本院对此分析如下：首先，联丰小贷公司对兰波公司所出具委托书及收条印章的真实性及形成时间提出鉴定申请。本院认为，兰波公司在二审中已对该委托书及收条的真实性予以确认，对其收取张海林房款的事实亦无异议，因此联丰小贷公司所提出该鉴定申请并无必要，本院对其鉴定申请不予同意。本案中，虽然张海林所举示委托书上载明的金额存在笔误，但张海林举示了其向兰波公司支付案涉房款的相应凭证，兰波公司亦予以认可，因此联丰小贷公司主张兰波公司无偿转让财产依据不足，本院不予支持。其次，根据本院查明事实以及查看现场情况，案涉房产所处小区各门面的位置、朝向均存在区别，联丰小贷公司主张作为参考的48号、50号门面均朝向小区空地，位置相对较好，案涉门面位于拐角处且朝堡坎外，从小区空地不能直接看到其招牌及店面，因此48号、50号门面与案涉门面在房产价值上并不具有直接的可比性。兰波公司在二审中陈述该小区门面价格波动较大，成交价格会受市场、公司经营状况等多种因素影响，此亦符合常理。因此，通过与周边门面成交价格比较难以判断案涉房产是否构成不合理低价，但是联丰小贷公司现并未举示充分证据证明兰波公司以不合理低价转让财产对其造成损害且张海林对此明知的事实。联丰小贷公司主张张海林挂靠的公司起诉兰波公司查封了案涉房产，解封后立即过户于张海林，该主张并不足以证明张海林与兰波公司存在特殊利害关系以及张海林明知兰波公司对联丰小贷公司负有债务的事实。因此，无论案涉房产转让价格是否构成不合理低价，但因联丰小贷公司并无充分证据证明张海林系恶意受让案涉房产，其债权人撤销权并不成立，故本院对其要求鉴定案涉房产交易时价值的申请不予同意。至于张海林与兰波公司是否构成拒不执行判决、裁定罪，本院依据现有案情无法判断，联丰小贷公司可通过刑事途径解决该诉求。综上所述，联丰小贷公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7300元，由重庆市璧山区联丰小额贷款股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 克审 判 员  严永鸿审 判 员  邓筱茜二〇二〇年十二月二十五日法官助理  王璐野书 记 员  李心雨