山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1002民初5553号原告：王忠芳，女，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人：王倩明，山东业诺律师事务所律师。被告：威海新顺意房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91371000555234185R，住所地威海市环翠区孙家疃镇王家村。法定代表人：苏玉霞，总经理。委托诉讼代理人：沈雷，河南荣康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彬，河南荣康律师事务所律师。原告王忠芳与被告威海新顺意房地产开发有限公司（以下简称新顺意公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王忠芳之委托诉讼代理人王倩明、被告新顺意公司之委托诉讼代理人林彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王忠芳向本院提出诉讼请求：一、解除其与新顺意公司就威海市环翠区房屋签订的商品房买卖合同(预售)；二、判令新顺意公司返还其购房款1485000元及已还按揭贷款利息110760.62元(截止2020年9月15日)；三、判令新顺意公司向其支付购房款利息（以本金5万元基数，自2018年3月21日起至2018年5月15日止；以本金455000元为基数，自2018年5月16日起至2018年8月2日止；以本金1485000元为基数，自2018年8月3日起至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期贷款利率来计算；以本金1485000元，自2019年8月20日起之实际付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）四、判令新顺意公司向其支付违约金（以本金5万元基数，自2018年3月21日起至2018年5月15日止；以本金455000元为基数，自2018年5月16日起至2018年8月2日止；以本金1485000元为基数，自2018年8月3日起至实际付款之日止；均按每日0.01%计算。）五、判令新顺意公司承担本案的诉讼费用、保全费、担保费。事实与理由：2018年5月17日，其与新顺意公司签订商品房买卖合同(预售)，约定其购买新顺意公司开发的位于威海市环翠区房屋，总房款为1485000元，房屋交付时间2019年12月31日，逾期超过60天，买受人有权解除合同，并有权自付款之日起要求新顺意公司每日按照已付房款的0.01%(不低于银行同期贷款基准利率)支付利息，每日按照总房款的0.01%支付违约金。合同签订后，其依约向新顺意公司交付首付款455000元，并在工商银行威海市中支行贷款103万元用于支付房款。但新顺意公司至今未交付房屋，导致其合同目的无法实现，故诉至法院请求处理。新顺意公司辩称，一、涉案房屋已通过政府部门竣工验收，具备交付使用及入住条件，王忠芳的合同目的能够实现。2018年5月17日，王忠芳与新顺意公司签订房屋买卖合同（预售），新顺意公司将威海市环翠区半山半岛3号楼804室出售给王忠芳，该房屋已经在2018年取得威海市建委出具的竣工验收报告，并且早已通过五大主体验收，五大主体也系建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位等验收通过，具备入住条件，而且该栋房屋也已经取得威海市环翠区住房和城市建设局、质检站出具的单体竣工验收备案表，按照签订合同买卖合同第九条，已经符合交付条件，其他业主也已经开始装修入住，王忠芳却以各种理由拒绝接收。王忠芳购买房屋的合同目的已经能够实现，不存在合同目的无法实现的情形，故也不存在解除合同的情形。二、王忠芳的合同解除权已经丧失，为维护交易的稳定性，房屋买卖合同应该继续履行。根据2018年5月17日王忠芳与新顺意公司签订的买卖合同及补充协议，合同约定的交房时间为2019年12月31日，根据此合同第十二条第二款的约定，若新顺意公司逾期交付60日，王忠芳有权解除合同，应当通知新顺意公司，王忠芳自2020年3月1日取得合同解除权利。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款的规定，法律没有规定或当事人没有约定，经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在1年内行使，逾期不行使解除权消灭。2020年4月份王忠芳到售楼处告知其退房主张，已经行使了催告权利，根据司法解释，行使解除权的合理期限为三个月，法律规定解除权的除斥期间的目的在于督促权利人及时行使权利，而王忠芳诉讼的时间为2020年8月24日，已经远超过解除权的行使时间，故王忠芳已经丧失了买卖合同的解除权。三、涉案房屋已经达到入住条件。2019年12月份新顺意公司已经向王忠芳邮寄收房通知，王忠芳因不急于居住该房屋，其目的在于等待房价上涨进行炒房及不愿意缴纳空置物业管理费，而未来接收房屋，今年因受疫情影响房价下行，王忠芳才想单方解除合同。综上所述，无论根据合同第九条约定，还是法律及环翠区政府文件，新顺意公司已取得了向王忠芳交付房屋的相关资料，无论现实情况还是合同约定均已经符合交房条件，并且王忠芳也未在解除权行使期间行使合同解除权，致约定解除权归于消灭，为保护市场交易稳定及维护对合同约定的信心，新顺意公司坚持继续履行合同。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日，王忠芳（买受人）与新顺意公司（出卖人）就其购买位于威海市房屋（建筑面积共142.50平方米，房屋总价款为1485000元）事宜网签了一份商品房买卖合同（预售）。该合同第九条商品房交付条件约定：商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间和地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付违约责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，王忠芳于2018年3月21日支付定金5万元，于2018年5月16日支付首付款405000元，共计455000元。后王忠芳就剩余购房款103万元向工商银行威海市中支行申请购房按揭贷款，2018年8月3日该银行将贷款103万元发放至新顺意公司账户。王忠芳自2018年9月15日期开始分期向银行偿还贷款本息，截止2020年9月15日，共计偿还利息110760.62元。2019年12月，新顺意公司通知王忠芳接受房屋，但王忠芳以交付房屋不符合约定条件至今未接受房屋。庭审中，新顺意公司提供如下证据：证据一、日期为2018年10月12日房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工质量验收报告及2020年5月29日建设工程竣工规划核实合格证各一份，拟证实涉案房屋已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收通过，水、电、气、暖等已经能够使用，具备入住条件，且已经取得竣工验收；证据二、涉案房屋所在3号楼其他住户的收房登记表及涉案小区及3号楼现场图片，拟证实涉案房屋已具备入住条件，其他住户已经装修入住，已不具备合同约定的解除情形。王忠芳质证称，对证据一的真实性无异议，但并非合同约定的在交付房屋时应取得的建设工程竣工验收备案证明文件；证据二与本案无关，其他住户是否入住与其无关。新顺意公司在本案审理过程中称，涉案房屋所在建筑的单体竣工验收备案表及房屋测绘报告已经由相关部门于2020年3月或4月份出具，但因其他原因其现在无法取得上述文件，申请本院予以调取。因新顺意公司是涉案房屋的开发商，其具备取得上述文件的条件，故本院对其调取证据的申请未予准许。另查明，王忠芳在本案诉讼中因对新顺意公司的财产申请保全措施，缴纳财产保全申请费5000元，并支付财产保全担保费1545元。本院认为，王忠芳与新顺意公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的相关规定，该合同合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。双方争议的焦点是王忠芳是否有权解除涉案商品房买卖合同。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，新顺意公司应于2019年12月31日前向王忠芳交付该商品房，新顺意公司在向王忠芳交付房屋时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，并应向王忠芳出示上述证明文件，如果新顺意公司不出示或出示的文件不齐全，王忠芳有权拒绝收房，由此产生的逾期交付违约责任由新顺意公司承担，且逾期超过60日的，王忠芳有权要求解除合同。新顺意公司现并无证据证实其于合同约定的交房日期后60日内取得了涉案房屋的建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，故王忠芳要求解除涉案商品房买卖合同，符合双方合同约定，本院予以支持。新顺意公司并无证据证实其就涉案商品房买卖合同的解除权行使向王忠芳进行了催告，王忠芳在合同约定的解除事由出现后一年内提起本案诉讼要求解除合同，符合法律规定，故新顺意公司关于王忠芳要求解除合同的诉讼请求已超过解除权行使期间的相关抗辩，无法律依据，本院不予采纳。涉案商品房买卖合同约定，新顺意公司逾期超过60日未按合同约定交付房屋，王忠芳要求解除合同的，新顺意公司应退还王忠芳购房款，并自王忠芳付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时新顺意公司应按照全部购房款的0.01%向王忠芳支付违约金。依据上述约定，王忠芳在合同解除后，要求新顺意公司退还其购房款1485000元并支付首付款455000元自付款之日起按中国人民银行同期贷款利率（或按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算的利息的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持；王忠芳因购买涉案房屋向银行贷款103万元，截止2020年9月15日共向银行偿还贷款利息110760.62元，该已偿还利息（高于按照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）系王忠芳因合同解除所受遭受的实际损失，其要求新顺意公司予以赔偿，理由正当，本院予以支持；王忠芳已将上述其偿还的贷款利息作为损失予以主张，其再要求新顺意公司另行向其支付该103万元贷款自发放之日起的利息，属于对利息损失的重复主张，故本院不予支持；依据双方合同约定，合同解除后，新顺意公司除向王忠芳赔偿购房款利息损失外，还应按照全部购房款的0.01%向王忠芳支付违约金，王忠芳现要求新顺意公司每日按照购房款的0.01%向其支付违约金，与双方合同约定不符，本院不予支持，其主张的违约金应为全部购房款1485000元的0.01%，即为148.5元。王忠芳在本案中因对新顺意公司的财产申请保全措施，缴纳财产保全申请费5000元，其要新顺意公司承担该费用，符合法律规定，本院予以支持；王忠芳要求新顺意公司支付其因申请保全措施支出的担保费用1545元，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、解除王忠芳与威海新顺意房地产开发有限公司就威海市环翠区房屋签订的《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：201800015133）；二、威海新顺意房地产开发有限公司返还王忠芳购房款1485000元；三、威海新顺意房地产开发有限公司赔偿王忠芳截止2020年9月15日已偿还的银行贷款利息110760.62元；四、威海新顺意房地产开发有限公司支付王忠芳购房首付款利息（以本金5万元基数，自2018年3月21日起至2018年5月15日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以本金455000元为基数，自2018年5月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率来计算；以本金455000元为基数，自2019年8月20日起至实际付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、威海新顺意房地产开发有限公司支付王忠芳违约金148.5元；六、威海新顺意房地产开发有限公司支付王忠芳财产保全费5000元；七、驳回王忠芳其余诉讼请求。上述二、三、四、五、六项给付义务，应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10723元，由王忠芳负担1199元，威海新顺意房地产开发有限公司负担9524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 邓    立二〇二〇年十二月十日书记员 张志伟（代）