河南省濮阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫09民终2278号 上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司台前支行，住所地台前县人民路24号。 法定代表人：钞胜军，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵耀宾，男，该支行职工。 委托诉讼代理人：杨和耀，河南优诚事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张振亚，男，1969年5月10日出生，汉族，住台前县。 委托诉讼代理人：朱庆华，河南凤台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岳凯丽，河南凤台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：管庆民，男，1964年8月24日出生，汉族，住台前县。 委托诉讼代理人：王程，河南忠义律师事务所律师。 上诉人中国工商银行股份有限公司台前支行（以下简称工商银行台前支行）因与被上诉人张振亚、管庆民房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省台前县人民法院（2020）豫0927民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人工商银行台前支行的委托诉讼代理人赵耀宾，被上诉人张振亚的委托诉讼代理人岳凯丽，被上诉人管庆民的委托诉讼代理人王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行台前支行上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回张振亚的全部请求。2、一、二审诉讼费用由张振亚承担。事实和理由：一、一审判决事实认定不清。1、工商银行台前支行与张振亚、管庆民之间不存在任何法律关系。2004年7月6日,工商银行台前支行建成涉案房屋后,依法转让并登记到张助国名下，过户手续已作为证据提交，工商银行台前支行从未收取过管庆民的购房款,故与上述二人之间不存在房屋买卖关系；2、一审中证明管庆民交纳购房款的三位证人并未出庭接受质证和询问,真实性无法核实,根据证据规则其证言不能作为认定案件事实的依据；3、对于张振亚与管庆民的私下交易行为,工商银行台前支行不知情,不应当对其承担责任；二、一审判决论理逻辑和适用法律错误。1、根据《物权法》和《合同法司法解释》的规定,及时变更产权登记不是合同是否生效的判定标准。一审法院以张振亚与管庆民之间未及时办理房屋变更登记为由,否认双方合同的效力系法律适用错误；2、一审判决认定张振亚和管庆民之间买卖合同无效，则张振亚对涉案房屋是无任何权利的,故工商银行台前支行并未侵犯其权利；3、一审法院论述了涉案房屋买卖合同的无效性,又判决该合同解除,此为法律理解和适用的逻辑错误。4、一审法院判决工商银行台前支行赔偿913900元,违反了相对性原则。工商银行台前支行并非承担赔偿责任的相对人。综上,工商银行台前支行与管庆民及张振亚之间不存在房屋买卖关系，不应承担赔偿责任，一审法院事实认定不清，法律适用错误。请求二审法院依法改判,支持工商银行台前支行的全部请求。 张振亚辩称，首先，工商银行台前支行坚称与张助国之间存在房屋买卖合同关系,但并未提交集资建房时涉案房屋的分配底册及其他有效证据,而张助国不认可在工商银行台前支行处购买了该房屋,对其说法应不予认可。其次，一审过程中,管庆民提交了时任台前县工行行长朱贵明,副行长邵建华、纪检组长张硕亮的证言,法庭向以上三人进行当面询问同时制作询问笔录,该证言系有效证据。2003年6月,管庆民将该房产出卖给了张振亚并交付使用。最后，张振亚认为原判认定事实清楚,适用法律正确,望贵院驳回工商银行台前支行上诉请求,维持原判。 管庆民辩称，一审判决应予维持。张振亚要求管庆民返还购房款并赔偿房屋增值损失的诉求无事实和法律依据。1.管庆民于2000年依法取得涉案房屋所有权,2003年6月16日交付于张振亚时,房屋产权明确；2004年7月6日将该房产登记在张助国名下，又于2008年4月16日将涉案房产转让给张月英,上述房产的交易及登记时间,均在管庆民与张振亚房屋买卖合同履行之后,张振亚独立处分房产的行为与管庆民无关。综上所述,张振亚要求管庆民返还房款,并赔偿房屋增值损失的请求不能成立,一审判决事实认定清楚，法律适用明确，应予维持。 张振亚向一审法院起诉请求：1、解除张振亚与管庆民之间的买卖合同，返还房款243000元。 一审法院认定事实：1998年至2000年间，工商银行台前支行在台前县火车站对过实施集资建房。管庆民以工行职工赵宪普的名义交纳房款120000元后，购得工商行家属院西南角南头两间三楼房屋，未办理房屋产权变更登记手续。2003年6月16日，管庆民与张振亚达成房屋买卖合同，将涉案房屋以150000元的价格转让与张振亚。2004年7月6日，工商银行台前支行将涉案房屋登记在案外人张助国名下，且未告知管庆民、张振亚。庭审时张振亚提供了时任台前县工商银行行长朱贵明，副行长邵建华，纪检组长张硕亮的证人证言，能够认定管庆民交纳购房款，具备购买涉案房屋的资格。2008年4月16日，张振亚将涉案房屋转让于案外人张月英。后因张助国被濮阳市华龙区人民法院强制执行，涉案房产被强制执行到案外人张继祥、张秀芹名下。2019年5月30日，经委托河南凯业房地产估价咨询有限公司（以下简称凯业公司）对涉案房屋评估，评估市场价值为962000元。 一审法院认为，张振亚与管庆民之间虽存在房屋买卖关系，虽然完成了房屋及房款的交付，但因双方并未及时办理房屋产权变更登记，不应视为双方买卖房屋的合同合法有效。涉案房屋已被依法强制执行并过户，双方的买卖合同已不再具备生效履行的可能，张振亚主张要求解除与管庆民买卖合同的请求应予以支持。管庆民交付了购房款，且提供了时任工商银行部分领导及经办人的证人证言证实其具有购房资格。张振亚在管庆民处取得涉案房屋后，工商银行台前支行未经张振亚知情同意，擅自将涉案房屋登记在张助国名下，该行为显然侵犯了张振亚的财产权益，给其造成了经济损失。工商银行台前支行的行为对张振亚损失负有直接责任，应给予赔偿。张振亚取得涉案房屋及出售房屋，均未依法及时办理房屋产权变更登记，对其所产生的的损失亦应承担相应的责任。管庆民对工商银行台前支行擅自登记房屋产权一事并不知情，且未参与，张振亚要求管庆民承担责任的请求法院不予支持。涉案房产已被处置，张振亚遭受的经济损失，经凯业公司评估为962000元，此项评估已包含张振亚所主张的房款及房屋增值部分。结合本案案情，法院认为，酌情由张振亚对自身经济损失承担5％的责任为宜，由工商银行台前支行赔付张振亚经济损失962000x95％=913900元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、张振亚与管庆民于2003年6月16日达成的、关于涉案房屋的买卖合同，于判决生效之日起解除。二、工商银行台前支行赔付张振亚经济损失913900元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回张振亚的其它诉讼请求。案件受理费13420元，由工商银行台前支行负担12939元，张振亚负担481元。 本院二审期间，围绕上诉请求工商银行台前支行提交了证据，证据1、台前县工商银行火车站建房办法和有关规定的说明一份；证据2、分房表一份。欲证明张助国在分房时取得两套房产，涉案房屋当时转让给了张助国。 为查明案件事实，本院对张助国、赵锡伟进行了调查。张助国证明，以自己的名义只购买了一套涉案小区的房屋，对于涉案房屋的登记档案中的签字均不是张助国本人所签，印章不是自己的印章。对于涉案的房产是管庆民是顶替赵宪普的名义买的，是张助国介绍管庆民卖给了张振亚。张助国没有委托过原工商银行台前支行办公室人员赵锡伟办理房产登记。赵锡伟证明，自己没有参与工商银行台前支行的集资建房和分房。工商银行台前支行提交的示意图不是买房、分房的图，而是统一办理房产证时由赵锡伟绘制的草图。2004工商银行台前支行统一办理房产证，每户交纳1000元办证费，涉案房产的登记手续不是自己办的，涉案房产登记档案中房屋买卖契约上张助国和赵锡伟的名字都不是自己签的。 本院组织对当事人对上述证据进行了质证。 对工商银行台前支行提交的证据，张振亚质证认为：分房表的真实性无从确认，不能认定张助国取得两套房产，也未显示房屋位置，无法证明案涉房屋为张助国分到的房产。管庆民质证认为：根据工商银行台前支行提交的有关规定与证人证言可知，工商银行台前支行职工每人只享受一处住房，与工商银行台前支行欲证明的张助国分得两套房产相矛盾。工商银行台前支行提交的分房表为复印件，图片不完整，无法体现张助国房产的位置，不能确认为案涉房产。 对于张助国的证言，工商银行台前支行质证认为，对该证据的真实性无异议，对其证明目的不认可。1、无论张助国是否认可，案涉房产登记以房产部门登记为准，且该房产被执行后偿还张助国的债务，应认定是张助国的合法财产；2、管庆民未提交证据证明向工商银行台前支行支付房款，张振亚与其交易是私下交易，与工商银行台前支行无关；3.赵锡伟是当时的一般工作人员，现已解除劳动关系。张振亚质证认为，对该证据真实性及证明目的没有异议。张助国的陈述说明该房产并非其所购买，工商银行台前支行在登记房屋时存在过错，导致了张振亚的损失。案涉房产由工商银行台前支行集资建设，工商银行台前支行应提供分房底册等其他能够证明房产所有人的证据，其未能出示有效证据，应承担不利后果。管庆民质证认为，对该证据真实性没有异议，能够证明管庆民合法取得涉案财产，工商银行台前支行在房产销售及登记过程中有明显过错。 对于赵锡伟的证言，工商银行台前支行质证认为，对证据的真实性没有异议。但并不能证明涉案房屋与张振亚、管庆民有任何关系，且无论分房草图是分房时还是办理房产登记时绘制的，均能证明张助国有两套房产的事实。张振亚质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议。该笔录与张振国的陈述可以相互印证，工商银行台前支行提交的涉案房产登记手续不能证明与张助国的交易存在，应认定工商银行台前支行公章被人擅用或者一房二卖，其过错行为导致张振亚的损失。管庆民质证认为，结合张助国的陈述，能够证明工商银行台前支行提供的涉案房屋的房产登记材料不属实，将涉案房屋错误登记在张助国名下存在明显的过错。房产登记时间晚于管庆民与张振亚交易时间，不受管庆民的干涉和控制，管庆民不存在任何过失或过错。 本院对上述证据审核认为，赵锡伟的证言能够证明工商银行提交的示意图不是分房、买房示意图，而是形成于2004年办理房产登记时，工商银行台前支行不能以此证明其在集资建房时将涉案的房屋卖给了张助国，且主张卖给张助国与其提交的《台前县工商银行火车站建房办法》有关“职工原则上只能享有一处住房”的规定相互矛盾，故对工商银行台前支行的证明目的本院不予采信。对于张助国、赵锡伟的证言，本院予以采信。 结合当事人的质证意见，本院对张助国、赵锡伟的调查笔录认定如下：张助国的调查笔录能够印证管庆民顶替工商银行台前支行员工赵宪普的名字购买了案涉房屋，并经张助国介绍转卖给张振亚。赵锡伟的调查笔录证明2004年工商银行台前支行统一办理了案涉房屋小区的房产登记手续，工商银行台前支行提供的分房表也为当时画成，而案涉房屋房产登记手续的签字并非张助国、赵锡伟本人所签，在工商银行台前支行对于登记手续上支行印章真实性并无异议的情况下，其未能提交有效证据证明与张助国之间存在对案涉房产的交易，工商银行台前支行对房产登记到张助国名下存在过错行为。 除以上证据以外，本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为：对于工商银行台前支行在开始集资建房时是由谁出资购买涉案房屋问题，有朱贵明，邵建华，张硕亮的证言，证明管庆民顶替赵宪普支付房款购买了涉案的房屋，该事实经张助国证言相印证，且经一审法院生效的（2019）豫0927民初620号民事判决所确认。对此工商银行台前支行抗辩认为，工商银行台前支行将房屋出售给了张助国，并办理了房产登记，但张助国否认自己购买过涉案房屋，且张助国对房产登记档案所有显示的“张助国”签名，否认是其本人所签。在买方为张助国的房屋买卖契约中的显示的委托代理人是“赵锡伟”，赵锡伟同样否认是自己的签名。工商银行台前支行在二审中提交了“分房示意图”，但示意图的绘制人赵锡伟所证，该图并非分房的示意图，而是统一办理房产证时绘制的示意图，故该图同样不能起到证明工商银行台前支行最初将涉案的房产出售给张助国的证明作用，不能认定张助国与工商银行台前支行之间存在房屋买卖合同的法律关系。从现有证据及一审法院（2019）豫0927民初620号判决书能够证实，2004年7月工商银行台前支行对包括涉案房屋在内的集资房统一办理房产登记时，对涉案房屋享有权益的应为张振亚，工商银行台前支行对将涉案房屋登记在张助国名下所作的抗辩事由没有证据支持。另，工商银行台前支行并未提交任何本应由其保管的集资建房的收支账目，房屋分配方案等档案资料，以证明涉案房产最初的购买人。工商银行台前支行又不能证明张助国知情并同意他人将涉案房产办理登记在自己名下。故工商银行台前支行将案涉房产过户登记在张助国的名下有明显的过错。 从本案查明的事实看，张振亚支付对价，受让管庆民购买的工商银行台前支行职工集资所建的涉案房产时，涉案房产并未办理房产登记。后工商银行在统一办理房产登记时，因将涉案房产登记在张助国名下，导致后来因登记的所有权人为张助国被强制执行，用于偿付了张助国的债务。对涉案房屋享有合法权益的受让人张月英向张振亚主张损失，张振亚承担的赔偿责任及赔偿金额已由生效的民事判决所确认，该赔偿金额即为因涉案房屋被强制执行给张振亚造成的损失，张振亚的损失与工商银行台前支行错误地将涉案房产登记在张助国名下具有一定的因果关系。故一审判决工商银行台前支行对张助国的损失承担相应的赔偿责任，并无不当。工商银行台前支行的上诉主张没有事实和法律依据。 综上所述,工商银行台前支行的上诉请求不能成立,本院不予支持。原审判决认定事实清楚,虽认定管庆民与张振亚之间的买卖合同无效属在适用法律上存在瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定,判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12939元，由中国工商银行股份有限公司台前支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 兵 审判员 刘 伟 审判员 魏献忠 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 郭琳婧