安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初4258号 原告：来安新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省来安县汊河镇新碧城市花园鹤望兰街区商业中心2号楼4楼，统一社会信用代码91341122MA2MT74037。 法定代表人：张铭宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王俊，安徽清流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许芳静，安徽清流律师事务所实习律师。 被告：管宇，男，1970年11月13日生，汉族，住辽宁省海城市。 原告来安新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）与被告管宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新碧公司的委托诉讼代理人王俊、许芳静到庭参加诉讼,被告管宇经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 新碧公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《来安县商品房预售合同》及附件并判令被告返还房屋；2.判令被告支付原告违约金104502.45元（总房款696683×15％）;3.判令被告退还购房款发票并配合原告至房管部门办理撤销网签备案手续;4.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师代理费3000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与管宇于2016年10月21日签订了《商品房买卖合同》及附件，约定管宇购买其所有的碧桂园城市花园郁金苑2幢1单元1704室，总房价款为696683元；付款方式为，管宇在签订合同时支付146683元，2016年12月26日前通过银行按揭贷款方式支付550000元。因管宇未按期支付中国农业银行股份有限公司来安县支行的按揭款，农业银行追究其保证责任，将其起诉至法院，来安县人民法院于2020年8月30日作出(2020)皖1122民初3137号判决，判决其承担保证责任。其于2020年9月18日履行连带清偿义务，向农业银行支付管宇的贷款本息及相关费用合计505072.01元。根据合同约定，其有权选择解除合同，并要求管宇按商品房总房价款的15%支付违约金。为维护其合法权益，请求法院支持其诉讼请求。 管宇未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，新碧公司为出卖人与管宇为买受人签订《来安县商品房预售合同》及补充条款，约定管宇购买新碧公司开发的位于来安县房屋，总房款为696683元；管宇在2016年10月16日支付首付款146683元，于2016年12月26日前通过商业贷款的方式支付550000元。补充条款约定：买受人以银行按揭贷款方式支付房价款的，因法定或约定原因造成双方已签署的合同解除或终止的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担；若导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同；出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用视为买受人欠出卖人的债务。出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。合同签订后，管宇按约支付了首付款146683元。 2016年11月24日，管宇与中国农业银行股份有限公司来安县支行、新碧公司签订《个人购房担保借款合同》，向中国农业银行股份有限公司来安县支行按揭贷款550000元，新碧公司提供阶段性保证担保。后因管宇未按时还款，中国农业银行股份有限公司来安县支行诉至本院要求管宇偿还贷款及利息，并要求新碧公司承担连带清偿责任。本院于2020年8月30作出（2020）皖1122民初3137号民事判决，判决：管宇偿还中国农业银行股份有限公司来安县支行借款本金489849.90元及利息(其中，2020年5月20日前的利息为7432.49元，之后利息按照合同约定计算至借款实际付清之日止)，新碧公司对管宇的上述借款本息承担连带清偿责任。新碧公司已向中国农业银行股份有限公司来安县支行履行了清偿贷款的义务。 上述事实，有新碧公司委托诉讼代理人的当庭陈述及其提供的《来安县商品房预售合同》及补充条款、付款凭证复印件、（2020）皖1122民初3137号民事判决书复印件等证据在卷佐证。 本院认为，新碧公司与管宇于2016年10月21日签订的《来安县商品房预售合同》及补充条款，是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，买受人以银行按揭贷款方式支付房价款的，若导致出卖人须为买受人承担保证责任的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同。因管宇出现上述违约行为，新碧公司依照合同约定可以行使合同解除权，故对新碧公司请求判令解除与管宇之间签订的《来安县商品房预售合同》及附件的诉讼请求，本院予以支持；在合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，管宇理应在合同解除后，向新碧公司返还房屋并协助新碧公司至房管部门办理撤销网签备案手续，故对新碧公司请求判令管宇返还房屋及配合其至房管部门办理撤销网签备案手续的诉讼请求，本院予以支持；对于新碧公司要求管宇退还购房款票据的诉请，因购房票据系新碧公司在收取管宇支付购房款项时向管宇出具的收款凭证，新碧公司主张返还无相应法律依据，故本院不予支持。依照法律规定，合同解除后原合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。按合同约定，出卖人在承担保证责任后解除合同的，买受人应按商品房总价款的15％支付违约金给出卖人，但按该约定计算违约金明显过高，本院结合本案案情并参照当地房地产市场行情，酌定由管宇支付违约金69000元。根据合同约定，出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用视为买受人欠出卖人的债务，但并未对本案所涉纠纷的律师费承担予以明确约定，故对新碧公司要求管宇支付律师费的诉请，本院不予支持。管宇经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,放弃了对新碧公司之主张及证据答辩和质证的权利,由此产生的不利后果由其自负。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告来安新碧房地产开发有限公司与被告管宇于2016年10月21日签订的《来安县商品房预售合同》及附件于本判决生效之日解除； 二、被告管宇在合同解除后十日内向原告来安新碧房地产开发有限公司返还房屋并配合原告来安新碧房地产开发有限公司办理撤销网签备案登记手续； 三、被告管宇于本判决生效后十日内支付原告来安新碧房地产开发有限公司违约金69000元（从被告管宇已付购房款中直接扣除，无需另行支付）； 四、驳回原告来安新碧房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2450元，减半收取计1225元，由原告来安新碧房地产开发有限公司负担439元，由被告管宇负担786元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理郭正卿 书记员胡永欣 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。