北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初6301号原告（反诉被告）：张连芳，男，1955年8月29日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张宏玮（张连芳之子），住北京市平谷区。被告（反诉原告）：许兴海，男，1977年3月4日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：朱爱盟，女，1983年3月17日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：胡居洪，北京市中逸律师事务所律师。原告（反诉被告）张连芳与被告（反诉原告）许兴海、朱爱盟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张连芳及其委托诉讼代理人张宏玮，许兴海、朱爱盟的共同委托诉讼代理人胡居洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张连芳向本院提出诉讼请求：1.二被告支付2020年4月21日至2021年4月20日的租金12万元，并支付违约金4.8万元；2.本案诉讼费由二被告负担。事实和理由：2019年4月18日，张连芳与二被告签订《经营性房屋租赁合同》，约定张连芳将位于北京市平谷区黄松峪乡梨树沟村×××号的房屋出租给二被告经营农家院，租期2年，自2019年4月21日起至2021年4月20日止，年租金12万元，按年上付款。合同签订后，二被告支付了第一年租金12万元。2020年4月20日应支付第二年租金12万元，但二被告至今未支付。根据合同约定，拖欠房租累计一个月以上属于被告违约，应承担合同总金额20%的违约责任。为维护合法权益，故张连芳诉至法院。许兴海、朱爱盟辩称：一、新冠肺炎疫情爆发属于不可抗力，根据最高法司院解释的规定，以及双方的约定“甲乙双方互不承担责任，合同自动终止”，请求法院驳回张连芳的诉讼请求。新冠肺炎疫情爆发以来，直至2020年8月1日，涉案房屋所在地梨树沟村一直处于封闭状态，不许人员进出，不具备营业条件，给二被告造成损失。张连芳起诉状没有如实交代双方争议的背景，因新冠肺炎疫情对双方租赁合同造成的巨大冲击只字不提，仅仅以二被告拖欠租金为由，要求支付第二年租金并支付违约金4.8万元的诉讼请求，没有法律依据。二、张连芳起诉状中所称“按年上付”与事实不符，租赁合同对此并无约定。根据朱爱盟回忆，在租赁合同签约时，张连芳隐瞒若干重要事实，误导二被告。朱爱盟早已在2019年底告知张连芳解除合同，张连芳不予理睬，致使双方产生争议。1.租金按年上付款与事实不符，双方签署的《经营性房屋租赁合同》对第二年的租金何时支付没有约定，双方亦无口头约定。2.双方在签署《经营性房屋租赁合同》时，张连芳对若干事实进行了隐瞒，对二被告进行了误导：（1）房屋并不属于张连芳所有，而是在其儿子名下，双方签署的合同属于无效合同；（2）张连芳未提前告知冬天周边景区关闭不能经营而且房屋必须要断水以防水管冻坏，因此该房屋于2019年11月开始被断水，不具备营业条件；（3）房屋是全封闭状态，天窗由玻璃搭建，封闭不好，下雨天经常漏水导致顾客摔伤，多雨季节经常导致断电，影响经营；房屋内上下二层系旋转悬挂铁梯，多次导致人员摔伤，后经询该房屋存在重大消防安全隐患，只有一个安全出口，没有消防喷淋及示意图，经与房主沟通，张连芳称已经花钱找消防部门打点好了，二被告认为此房屋存在重大消防安全隐患，不能继续经营。3.朱爱盟于2019年底以微信、电话等形式，告知张连芳提前解除合同，但张连芳不予理睬，致使纠纷未能得到妥善处理。综上，二被告认为张连芳在签约时，未能就与合同有关的重要事项提前告知二被告，二被告并不知道每年11月开始断水防止冻坏水管。朱爱盟由于工作原因无法继续经营，其已于2019年底明确告知张连芳提前解除合同。紧接着便是新冠肺炎疫情爆发，直至2020年8月房屋所在梨树沟村才结束封闭管理。期间为了减少合同双方的损失，朱爱盟在告知张连芳提前解除合同后，还积极为张连芳联系新的承租人，这些情况都表明二被告并没有故意违约的意思，诉至法院责任不在二被告，不应由二被告承担责任。根据最高院的司法解释及租赁合同的约定，合同已经终止，双方互不承担责任。故许兴海、朱爱盟提出反诉：要求确认双方签署的《经营性房屋租赁合同》于2020年4月20日解除。张连芳针对反诉辩称，1.黄松峪乡梨树沟村×××号的房屋在张连芳本人名下。2.是否断水由房屋使用人决定，可以断水也可以不断水，梨树沟附近景区也有农家院冬天经营没问题。3.关于二被告陈述的消防问题系捏造，不存在。4.被告没有向张连芳明确表示解除合同，也没有明确说过不租房了。在2020年7月时，朱爱盟还通过微信表示要交第二年的租金，继续经营农家院。截至目前双方之间的合同仍未解除。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，出租方（甲方）张连芳与承租方（乙方）许兴海、朱爱盟签订《经营性房屋租赁合同》，约定“第一条，租赁位置。1.甲方出租给乙方的房屋为北京市平谷区黄松峪乡梨树沟村×××号。2.出租房屋面积约800平方米。第二条，租赁期限、用途。1.该房屋租赁期共2年，自2019年4月21日起至2021年4月20日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营农家院使用。第三条，租金及支付方式。1.该房屋租金每年120000元，付款方式，年付。第九条，房屋交付及收回的验收。2.乙方交还甲方房屋应当保留基础装修，保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。3.本合同履行期满或因任何原因造成合同解除时，乙方自行投资的物品能够移动的由乙方自行处理，与甲方无关，但不得破坏基础装饰，保持原样。第十条，甲方违约责任处理规定。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总金额20%的违约金。第十一条，乙方违约责任。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应每日按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。第十二条，免责条件。1.房屋如因不可抗拒的原因导致毁损或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任，合同自动终止。”合同签订当日，二被告交纳第一年的租金12万元，张连芳将涉案房屋交给二被告用于经营农家院。第二年租金未支付，张连芳称第二年租金为上付款，应于2020年4月20日支付，二被告对此不予认可，称双方约定不明，对此应进一步协商。二被告称实际占用涉案房屋到2019年11月初，后将钥匙交给房东代为保管和看护房屋，2019年底朱爱盟告知张连芳提前解除合同。张连芳对此不认可，称钥匙都给朱爱盟了，现张连芳手里没有涉案房屋的钥匙，且二被告从未提出解除合同，朱爱盟找新的承租人是为了减轻自己的负担，其并未同意。在本案审理过程中，张连芳明确表示现同意解除《经营性房屋租赁合同》。2020年7月，双方均认可涉案房屋入住了一批客人，客人向朱爱盟支付了费用。张连芳称当时朱爱盟在场，客人直接把房费给了朱爱盟。二被告称朱爱盟不在场，系张连芳开的门，因涉案房屋存有朱爱盟的酒水，客人通过微信向朱爱盟支付了酒水钱。现涉案房屋内还有二被告的一些个人物品，二被告于2020年12月23日出具“情况说明”邮寄我院，称其已于2019年10月就此问题与张连芳沟通时明确表示放弃该等物品、东西已赠与张连芳，并已将所有物品交付清楚。张连芳不认可二被告曾明确告知其放弃租赁房屋内个人物品。本院于2020年12月28日通知张连芳可以接管房屋。另查一，经本院向黄松峪乡梨树沟村委会调查得知，村委会水电都通着，谁用谁交钱，冬天可以经营。农家院在今年五一之前就可以营业了，只是需要履行测温、扫码、登记等程序。另查二，2020年7月16日，朱爱盟与张宏玮的微信记录中，朱爱盟：“然后您看看如果是违约的费用是多少，然后如果是那个就是说，您说降低能降低多少？如果是按月，就是我们再干几个月，然后您咱上回说的就是干几个月的那个，我们大概其的费用是多少？比如说我一个月，能不能我一个月一给您，因为我确实我现在拿不出这么多钱”，“而且就是我去年赔的钱都是我自己赔的，然后家里头也不知道这些事情，我也只能就是找别人来帮我”；2020年7月28日，朱爱盟与张宏玮的微信记录中，朱爱盟：“哥不好意思，昨天回去晚了没及时回您，我肯定是想好好干，钱您能容我几天时间吗？催回来前我一次给您”……本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，原、被告签订的《经营性房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案的争议焦点在于双方签订的合同是否应当解除以及解除后的法律后果。关于合同解除的问题，二被告称已于2019年底告知张连芳解除合同，并提起反诉要求确认双方签订的《经营性房屋租赁合同》于2020年4月20日解除，因其提交的证据不能证明其明确提出过解除合同的意思表示，且在朱爱盟与张宏玮的微信记录中，朱爱盟在2020年7月仍表示要继续经营，另结合2020年7月入住了一批客人并向朱爱盟支付了费用，以及涉案房屋内现仍存有二被告的个人物品等情况，对二被告主张《经营性房屋租赁合同》于2020年4月20日解除的意见，本院不予采纳。二被告另称合同约定“房屋如因不可抗拒的原因导致毁损或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任，合同自动终止。”其理解与约定不符，本院不予采纳。但考虑到张连芳亦表示不再要求继续履行合同，故本院认定涉案合同于本案反诉状送达张连芳之日即2020年11月14日解除。关于欠付租金，张连芳主张应于2020年4月20日支付下一年的租金，合同虽约定为年付，并未约定是上付款，但根据第一年签合同后即交纳租金的交易习惯，可以判断第二年的租金交付时间也应为上付款。张连芳现主张第二年的全年租金，本院认为自2020年4月21日以后至合同解除日的租金二被告应当支付，但合同解除后二被告实际占用期间应支付的是房屋占用费。因二被告称其于2019年11月不再实际占用涉案房屋，并于2019年底已经告知张连芳解除合同，当时疫情尚未发生，故二被告不能经营并非完全因疫情不可抗力导致。但由于二被告租赁涉案房屋是为经营农家院，新冠肺炎疫情及政府的相关管制措施确实会对其经营造成影响，本院根据不可抗力的影响、双方损失情况，并考虑本案具体情况，根据公平原则合理分摊双方的租金损失和实际占用期间的费用。关于实际腾退日，二被告于2020年12月23日向本院邮寄“情况说明”明确表示2019年10月已告知张连芳放弃其物品，张连芳对此不予认可，本院认为该情况说明可以表明二被告现有明确放弃其个人物品的意思表示，但其未提交证据证明在2019年10月作出该意思表示，故本院以二被告在本案中作出该意思表示到达张连芳之日即2020年12月28日视为实际腾退日。关于违约金，张连芳主张二被告支付违约金，二被告称签订合同时，张连芳隐瞒若干重要事实导致其冬季无法经营一节，因其未提交充分证据予以证明，本院不予采信。二被告称受疫情影响，8月份仍处于封闭状态，无法经营，不应支付违约金，与事实不符。综上，张连芳主张违约金，有事实依据，但考虑到疫情对二被告经营造成的影响，本院以张连芳实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌定。二被告的其他相关辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认张连芳与许兴海、朱爱盟于2019年4月18日签订的《经营性房屋租赁合同》于2020年11月14日解除；二、许兴海、朱爱盟于本判决生效后七日内支付张连芳租金及房屋占用费67398元；三、许兴海、朱爱盟于本判决生效后七日内支付张连芳违约金20000元；四、驳回张连芳的其他诉讼请求；五、驳回许兴海、朱爱盟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1830元、反诉案件受理费35元，由张连芳负担838元（已交纳），由许兴海、朱爱盟负担1027元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张虹雨二〇二〇年十二月二十八日书记员  张向楠