文书内容江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初4539号原告：葛茂义，男，1964年8月21日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：徐红芳，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。被告：朱明中，男，1966年7月23日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：郭玉贵、卞存生，江苏珠溪律师事务所律师。原告葛茂义与被告朱明中房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2019年12月28日作出（2019）苏0903民初4579号民事裁定书，后葛茂义上诉于盐城市中级人民法院，盐城市中级人民法院于2020年5月21日作出（2020）苏09民终1086号民事裁定书，裁定撤销原审裁定发回本院重审，本院于2020年9月15日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛茂义及其委托诉讼代理人徐红芳，被告朱明中的委托诉讼代理人郭玉贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛茂义向本院提起诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告签订的租赁协议一年期满已经终止并解除。2、请求法院判令被告在三个月内返还其租赁的1000平方米的厂房（含附属设施）及两间办公室。3、请求法院判令被告参照租赁协议约定的租金标准支付原告自2019年2月1日至返还厂房及两间办公室之日止的占用使用费（按租赁合同约定的年租金78000元计算）。4、请求法院判令被告承担违约金20000元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：因被告从事机械加工需要，与我于2018年2月1日签订了《租房协议》，约定：1、租用厂房面积约1000平方米（含附属设施）及两间办公室。2、租赁期限暂定一年（2018年2月1日至2019年1月31日）。3、年租金78000元，先交后租。4、租赁期间水、电费被告自理。《租房协议》同时约定租期结束，如被告有意向续租，需提前三个月通知原告，双方另行签订合同，同等条件下被告有优先承租权。租期届满后，被告未提前三个月通知原告确定是否继续承租，在原告多次与被告联系沟通续签合同事宜，被告仍不予理睬，原告以公证邮寄方式向被告发出通知，要求被告在十天内与原告重新签订租房协议，并告知被告，如不履行手续，原告将收回房屋另作安排，被告收到通知后仍置之不理，故诉至法院。被告朱明中辩称：1、对原告主张的各项诉讼请求，被告不予认可。2、被告认为原告不具备向被告主张权利的资格，因为原告与案外人刘书海于2018年1月18日签订的资产买卖协议系无效协议，具体理由是涉案房屋系违章建筑，按照合同法的相关规定，属于违背法律行政法规强制性规定的合同，属于无效协议，原告根据该协议不能合法取得涉案房屋的所有权，另外，被告正在通过举报渠道向有关部门反映涉案房屋系违章建筑，要求拆除，相关行政部门正在调查此事。3、被告与原告签订的租房协议，并非被告的真实意思表示，不能据此认定被告对原告购买涉案房屋事实的认可，刘书海当初要求被告与原告签订租房协议，并未告知被告涉案房屋已经出售给原告的事实，而是哄骗说只是形式协议，房屋产权还是刘书海的，并答应被告事情办好后，还清被告全部欠款，但刘书海事后并未能兑现承诺，所以，被告认为与原告签订的租房协议，是在欺诈的背景下所为，原告与刘书海有恶意串通的行为，所以，从该方面来说，该协议无效，所以，被告认为涉案房屋产权至今仍归刘书海所有。4、据被告了解，刘书海已经就与葛茂义之间的资产买卖协议问题，已向盐城市经济技术开发区法院起诉，要求葛茂义向刘书海返还办公用房、厂房及附属设施。本案应以盐城市经济技术开发区法院审理的结果为依据，请求对本案中止审理。5、被告于2019年10月份向盐城市人民政府举报，已责令大冈镇镇政府对涉案房屋进行违章查处，要求原告限期自行拆除，否则，政府将强制拆除。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月18日，刘书海与葛茂义签订了《资产买卖协议》，该协议约定：刘书海将其所有的位于钢结构厂房、一幢二层办公楼约4000平方米及其附属设施（含围墙）等出售给葛茂义，售价为320万元。出售的厂房、办公楼及其附属设施等资产所占范围内的土地使用权（临时用地）亦包括出售范围之内。临时用地期限届满后，由刘书海出面与胜利居委会协调续用事宜，但土地使用费用由葛茂义承担。现临时用地期限内应给胜利居委会的土地使用费由刘书海承担。双方在签订本协议后5日内，双方办理资产交接手续，其中，葛茂义必须与承租人朱明中签订租赁合同，租金由葛茂义收取。原承租人罗书成某租，但在2018年9月1日之前的租金归刘书海收取，之后的续租租金由葛茂义收取。协议还规定了其它事项。之后，刘书海与葛茂义按该协议约定，葛茂义向刘书海支付了320万元的资产购买款，双方并办理了资产交接。2018年2月1日，原、被告签订了《租房协议》，该协议约定：甲方（葛茂义）将坐落于大冈镇共青桥西侧约1000平方米厂房（含附属设施）及两间办公室出租给乙方（朱明中）使用。租赁期限暂订一年，从2018年2月1日起至2019年1月31日止。年租金78000元，先交后租，于签订协议时一次性交清。租期结束，如乙方有意向续租，需提前三个月通知甲方，双方另行签订合同，同等条件下，乙方有优先承租权。本协议系双方自愿签订，双方各执一份，经双方签字确认后正式生效，任何一方不得反悔，否则承担违约金2万元整。协议还规定了其它事项。协议签订后，朱明中、葛茂义、刘书海以三方债务转让的方式支付了租金。租期届满后，原、被告为租赁事宜发生纠纷，原告遂诉至本院。另查明：涉案房屋的土地为2008年案外人刘书海申请1.05亩非耕地临时用地，年限从2008年8月20日至2019年8月20日，该审批表中，审批意见为：盐城市盐都区大冈镇胜利居民委员会“同意作临时用地使用”，盐城市盐都区大冈镇建设管理服务所“同意报批”，盐城市国土资源局大冈国土所“拟同意作临时用地，不得建筑永久性建筑，请领导审批”。涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证和建房许可证，未领取房屋所有权证。2018年3月7日，葛茂义与盐城市盐都区大冈镇胜利居民委员会签订了《用地补偿协议书》，该协议书约定：为解决历史遗留问题，化解矛盾，将229省道以西，兴盐界河围堤下的一块地转让给葛茂义，经双方协商，订立如下协议：一、转让四址：东址：现厂房东墙以西，南址：现围墙以北，西址：现围墙以东，北址：生产河南岸（详见明细图）。二、盐城市盐都区大冈镇胜利居民委员会将上述地块转让给葛茂义使用，葛茂义一次性补偿给该居委会15万元，在签订协议时交清。三、葛茂义需办理征地手续，则自行办理，费用自理。四、葛茂义如需在用地范围内搭建用房，必须服从镇居的管理，不得违反国家政策和政府的相关规定。葛茂义按该协议已交付了15万元。以上事实，有原、被告的当庭陈述，《资产买卖协议》，《租房协议》，《用地补偿协议书》等证据存卷证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定期处理。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证和建房许可证，因此，葛茂义与朱明中签订的租房协议属于无效合同，但根据上述法律规定，葛茂义作为出租人有权要求承租人朱明中返还房屋、支付房屋占有使用费。综上，对原告诉请的要求被告返还房屋，本院予以支持，并给予被告三个月的腾空让房期限。对原告诉请的要求被告支付占用使用费，本院参照双方约定的年租金78000元的标准予以支持，期限自2019年2月1日起至被告向原告返还房屋之日前三个月止。对原、被告签订的《租房协议》，因属于无效合同，且履行期已届满，依法应自行解除。对原告主张的违约金20000元，因《租房协议》系无效合同，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱明中于本判决生效后三个月内将案涉租赁的厂房（含附属设施）、办公室两间腾空后返还给原告葛茂义，并按年租金78000元的标准向原告葛茂义支付房屋占用使用费（自2019年2月1日起至返还房屋之日止）。二、驳回原告葛茂义的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，由被告朱明中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判长  蒋为华审判员  许官林审判员  杨汉华二〇二〇年十二月二十四日书记员  卢玉清附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定期处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。