北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63748号原告：北京鸿瑞侨物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区常惠路**楼**。法定代表人：崔立新，董事长。委托诉讼代理人：彭杨，男，1987年4月15日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：孙**，女，1982年11月10日出生，回族，该公司员工。被告：杨小平，女，1977年2月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵言（被告杨小平之夫），男，1973年7月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京鸿瑞侨物业管理有限公司（以下简称鸿瑞侨公司）与被告杨小平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿瑞侨公司的委托诉讼代理人彭杨、孙**，被告杨小平及其委托诉讼代理人赵言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿瑞侨公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨小平向鸿瑞侨公司支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费10097.14元；2.判令杨小平向鸿瑞侨公司支付违约金（以每年的欠缴金额5048.57元为基数按日千分之三的标准自2019年起，以每年的12月31日为起算时间计算至实际支付之日止）。事实和理由：鸿瑞侨公司负责为北京市朝阳区万象新天际小区（以下简称涉案小区）提供物业服务，杨小平为该小区204号楼某某室房屋（以下简称涉案房屋）业主，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定了物业管理费每月每建筑平方米3.18元，按年度交纳，并约定业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按应交额每天千分之三计算违约金。鸿瑞侨公司为涉案房屋提供了物业服务，经鸿瑞侨公司催要，杨小平仍未交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费，故鸿瑞侨公司诉至本院。杨小平辩称：不同意支付物业费和违约金。鸿瑞侨公司主张的欠费期间有错误，入住小区的时候因为要办理入住手续，所以被迫交纳了两年的物业费，我方已经交纳了2017年5月26日至2019年5月26日期间的费用，鸿瑞侨公司诉讼请求中2019年1月1日至2019年5月26日是重复主张的。关于预收物业费，我认为鸿瑞侨公司预收的行为违规，根据有关规定，物业公司不得违背业主意愿提前收费，经批准预收的，预收的期限不得超过六个月，如果物业公司没有出示相关部门批准文件，业主可以拒交。2017年5月26日，鸿瑞侨公司要求我预交两年的物业费，是违法违规的。鸿瑞侨公司诉讼请求中主张2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费属于预收，不符合相关规定，我可以拒交。鸿瑞侨公司提供的服务存在问题，曾经向鸿瑞侨公司报修，鸿瑞侨公司没有及时上门且人员态度恶劣，也没有实际解决问题。涉案楼栋一层大厅漏水，影响出行，向鸿瑞侨公司反映，也没有进行维修，而且一层电梯口的地砖损坏，有噪音，向鸿瑞侨公司反映，没有维修。地。地下车库漏水线裸露，有安全隐患。鸿瑞侨公司没有对小区内的绿化进行正常的养护、小区路面破损没有及时修缮。因为管道的问题，导致涉案房屋没有热水，也没有退还预交的热水费。过道两侧种植松树影响出行，而且会出现安全问题。鸿瑞侨公司应该公示物业费收支账目。公共管道堵塞导致我家中的马桶堵塞，应该由鸿瑞侨公司负责进行疏通。鸿瑞侨公司在履行合同过程中存在重大瑕疵，我可以拒交物业费。物业公司提供的服务项目和质量与合约规定的标准存在明显差距的，可以要求减免物业费，物业公司对于公共区域的日常维修、维护不到位，涉案房屋漏水及大厅地砖破损，向鸿瑞侨公司反映多次，且涉案房屋返水的问题就是鸿瑞侨公司对于公共管道日常维护不到位导致的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月26日，鸿瑞侨公司作为甲方与杨小平作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定由鸿瑞侨公司为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑面积为132.3平方米，物业管理服务费用标准为每月每建筑平方米3.18元，首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满后第一个月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的（含能源费），甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金至实际支付日止。庭审中，双方均认可杨小平为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为132.3平方米。经查，涉案房屋于2017年5月26日转移登记至杨小平名下。庭审中，杨小平表示已经交纳了2019年1月1日至2019年5月25日的物业费，鸿瑞侨公司对该期间的费用再次主张，系重复主张。并提交银行交易明细证明其支付了两年的物业费，并表示涉案房屋于2017年5月26日转移登记至其名下，此时开始其才有交纳物业费的义务，其交纳的两年物业费对应的期间应为2017年5月26日至2019年5月25日，故2019年1月1日至2019年5月25日的物业费已经交纳。鸿瑞侨公司对此不认可，其表示物业费是按年度交纳，不以业主之间房屋买卖时间作为交纳费用的节点，虽然杨小平于2017年5月26日支付了物业费，但其支付的物业费对应的期间为2017年1月1日至2018年12月31日。庭审中，杨小平表示鸿瑞侨公司在服务上存在其抗辩意见中表述的各种问题，并提交照片、录音、微信记录等予以佐证。鸿瑞侨公司不认可杨小平的意见，表示涉案房屋的电器、马桶的维修，不属于其服务范围，其提供的物业服务针对的是公共区域。关于生活热水的问题，是热力公司提供的服务，杨小平应该找热力公司解决。每周会对小区内的绿植进行修剪养护。关于大厅漏水及地砖的问题，已经进行了维修。已经对地下车库的漏水点进行了维修。小区的绿化达标，为了便于供暖维修和出行，所以才对绿化带进行了改造。每年三月都会公示物业费收支的情况。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。鸿瑞侨公司与杨小平签订的《前期物业管理服务协议》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照约定履行各自的义务。鸿瑞侨公司按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务，杨小平应支付物业费。关于杨小平主张的鸿瑞侨公司的物业服务存在诸多问题等抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从杨小平提供的现有证据而言，难以证明鸿瑞侨公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。关于应当支付的物业费期间，根据本院查明的事实可知，涉案房屋于2017年5月26日转移登记至杨小平名下，杨小平自该日才成为涉案小区业主，故应当自2017年5月26日开始支付物业费，现杨小平提供的证据足以证明其已经交纳了2017年5月26日至2019年5月25日期间的物业费，鸿瑞侨公司要求杨小平支付2019年1月1日至2019年5月25日期间的物业费没有法律依据，本院不予支持。鸿瑞侨公司要求杨小平支付2019年5月26日至2020年12月31日期间物业费，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于鸿瑞侨公司主张的物业费金额，本院根据上述期间予以核算。关于鸿瑞侨公司主张的违约金，杨小平系因物业服务中存在的问题与鸿瑞侨公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告杨小平于本判决生效之日起七日内支付原告北京鸿瑞侨物业管理有限公司2019年5月26日至2020年12月31日期间的物业费8061.07元；二、驳回原告北京鸿瑞侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26元，由原告北京鸿瑞侨物业管理有限公司负担5元（已交纳）；由被告杨小平负担21元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年十二月二十九日书记员  卢伟明