北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0116民初4483号原告（反诉被告）：王敏，男，1986年9月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：易兆恒，天津沙原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，男，1984年4月4日，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：北京怀柔万达广场商业管理有限公司，住所地北京市怀柔区府前西街1号院1号楼万达广场7层夹层。法定代表人：王志彬，执行董事。委托诉讼代理人：高洒洒，北京仁威律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁秀，北京仁威律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王敏与被告（反诉原告）北京怀柔万达广场商业管理有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王敏委托诉讼代理人易兆恒、王**，万达公司委托诉讼代理人高洒洒、袁秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王敏向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原被告之间的租赁合同、物业服务协议；2．请求依法判令万达公司返还履约保证金51512元、物业服务保证金18029．2元、装修保证金10000元、质量保证金10000元、云pos保证金5000元，共计94541．2元；3．诉讼费由万达公司承担。事实与理由：原被告于2018年8月20日签订了《北京怀柔万达广场（营运期）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）、《北京怀柔万达广场步行街物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》）及《云POS租用服务协议》，万达公司将其位于北京市怀柔区万达广场室内步行街×层×号商铺出租给原告，用于餐饮经营，并为原告提供相应的物业服务。租赁合同及物业协议约定，原告向万达公司支付履约保证金51512元，物业服务费保证金18029．2元，质量保证金10000元、云POS保证金5000元。另外，原告还向万达公司支付了装修保证金10000元。上述租赁合同及物业协议生效后，原告积极履行了相应的义务，上述费用共计94541．20元均已支付给万达公司。2020年2月至今，因受新冠肺炎疫情影响，原告经营的商铺生意惨淡，亏损严重，现已无力继续承租商铺，原告自2020年2月开始向万达公司申请解除合同，但万达公司一直未予以答复，2020年7月29日，原告向万达公司送达沟通函，通知万达公司解除与原告之间的租赁合同及物业协议。万达公司至今尚未做出明确答复。为降低原告损失，维护原告合法权利，起诉至依法。万达公司辩称：同意解除合同，不同意原告的第二项诉讼请求，解除的原因是原告单方违约，所以应当按照合同约定不予退还原告交纳的保证金。原告主张疫情导致经营惨淡，疫情不影响原告占有使用房屋，原告以此为由解除不合理，原告提出解除的时间是7月底，疫情已经是三级了，经营生活秩序已经恢复正常。万达公司向本院提出反诉请求：1．要求王敏支付3月、4月的剩余分期租金28546．22元；2．要求王敏支付3月、4月的物业服务费9515．42元；3．要求王敏支付电费1281．44元；4．要求王敏腾退怀柔万达广场6016号商铺、恢复原状，并将工商税务注册地址迁出该房屋，并交还给万达公司；5．要求王敏支付房屋占有使用费、物业服务费，自2020年8月1日起暂计算至2020年10月31日，房屋占有使用费为156156．14元，物业服务费为27043．80元。自2020年11月1日起至王敏实际交还房屋之日止，按租赁合同终止时的月租金标准的2倍即54087．60元支付房屋占有使用费，按月物业服务费标准9014．60元支付物业服务费；6．要求王敏支付延期履行违约金，其中自2020年7月1日暂计算至10月31日止，延期缴纳电费的违约金为157．62元；自2020年8月1日起至2020年10月31日止，延迟支付租金、物业费的违约金3501．67元；自2020年11月1日起每日按39．34元标准支付违约金直至付清第一、二、三项请求金额时止；7．反诉费由王敏承担。事实与理由：原被告于2018年8月20日签订《租赁合同》，王敏租赁万达公司万达广场6016号商铺，用于经营“分米咖”餐饮，合同中对于租金、物业费标准、违约责任及支付方式均作了约定，2020年1月新冠肺炎疫情暴发后，万达公司对王敏的物业服务费和租金进行了一定的减免。对于3月、4月的租金、物业服务费给予分期支付的扶持，帮助承租人共渡难关，但王敏却于2020年7月31日擅自解除合同，其尚有部分租金、物业服务费及电费未付，且未按照合同约定将店铺返还给万达公司，故向法院提起反诉，请求依法判决。王敏辩称：同意万达公司的第一项、第二项诉讼请求；第三项需要核实证据；同意腾退店铺，迁出营业执照；不同意第五项诉讼请求。我们在2020年7月28日已经给万达公司发过一个函，希望对方协助我们清退，但他们置之不理。这三个月的占用费是万达公司怠于配合我们腾退导致的扩大损失，这期间我方没有经营，也没有产生物业成本，物业费不应该交纳；关于第六项，我方违约事实不成立，不应该承担违约责任。本院经审理认定事实如下：王敏（乙方）与万达公司（甲方）于2018年8月20日签订一份《租赁合同》、《物业协议》，《租赁合同》约定万达公司将其位于北京市怀柔区万达广场室内步行街×层×号商铺出租给王敏，用于餐饮经营，《租赁合同》第二条租赁期限和续租约定，租赁期限为33个月，自2018年9月1日至2021年5月31日止。租赁期限届满前，如乙方申请续租且经甲方同意，则乙方最迟应当在租赁期限届满之日90日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同或续租协议，逾期未能签署新的租赁合同或续租协议的，甲方有权将该房屋另行出租。第三条经营品牌、项目及主体约定，乙方在该房屋内经营品牌为分米咖，经营项目为餐饮美食。第七条保证金约定，乙方向甲方支付履约保证金51512元，物业服务费保证金18029．20元，甲方或物业服务公司有权从履约保证金或服务保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出，完成向消费者退卡及妥善履行本合同月底全部义务后30日内，履约保证金和物业服务保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务保证金收据原件。乙方应支付销售商品或提供服务的质量保证金10000元。乙方任何顾客对乙方所提供的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的款项或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，物业服务公司即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关的索赔……本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司将剩余质保金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条租金标准约定，自计租日至2019年8月31日月租金标准为25756元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金为27043．80元，2020年9月1日至2021年5月31日月租金为28395．99元，租金支付方式为：首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，其他交租期租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第九条物业服务费约定，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，收费标准为每月9014．60元，物业服务费支付方式同租金。第十八条房屋交还约定，租赁期限届满之日或合同终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。在交还期内，乙方应保持清洁完好，付清应付租金、物业服务费及其他应付款项，迁出工商税务注册，完成相应的工商税务变更登记或注销手续。合同第二十一条违约责任约定，乙方迟延交纳租金、保证金或物业服务费等，每延迟一日应支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。《物业协议》第2．4条约定，装修押金10000元、乙方在装修前一次性向甲方交纳，乙方装修结束后，甲方验收合格后，无息退还装修押金，如验收不合格，甲方有权不退还押金。第3．1约定，乙方应支付相当于2个月物业服务费的履约保证金，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费或违约金，以及违反管理制度导致乙方需承担的罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。2020年3月15日双方签订一份《补充协议》，约定：2020年1月扶持优惠租金金额为16226．28元、扶持优惠物业服务金额为5408．76元，优惠后物业服务费金额为3605．84元。2月扶持优惠租金金额为16924．18元、扶持优惠物业服务金额5641．39元、优惠后物业服务费金额为3373．21元。后双方协商同意王敏2020年3月至4月的租金及物业服务费按月分期支付，三月租金及物业费分10期支付，四月租金及物业费分9期支付，于2020年11月20日付清，现2020年7月20日后应付的3、4月份租金及物业费王敏尚未支付。2020年4月17日，双方签订一份《协议书》，双方同意自2020年4月16日起至北京市重大突发公共卫生事件一级响应期结束之日止，乙方租赁场所的电费予以缓交。合同签订后，王敏还向万达公司支付了履约保证金51512元、物业服务保证金18029．20元、质量保证金10000元、POS保证金5000元、装修押金10000元。2020年7月28日，王敏以受新冠疫情影响，经营亏损，无力支付租金等为由申请退租，告知万达公司2020年7月31日解除合同，并申请万达公司协助清退物品。2020年7月底，王敏停止营业。关于王敏欠付电费问题，万达公司主张欠付金额为1281．44元，并提交了一份电表管理平台账单。王敏表示不清楚用电金额，现无法核实。2020年7月31日，王敏起诉至本院，万达公司于2020年10月29日提起反诉。2020年11月1日，王敏腾退房屋，11月2日王敏将房屋交付万达公司，2020年12月万达公司已将房屋出租。现王敏已将注册在诉争房屋的工商执照注销。审理中，万达公司撤回要求王敏将房屋恢复原状、将工商注册迁出的诉讼请求。本院认为，原、被告之间的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于双方之间的房屋租赁关系，王敏曾于2020年7月向万达公司申请退租，本案在审理过程中，万达公司亦表示同意解除，故本院对双方之间的《租赁合同》、《物业协议》予以解除，万达公司认可合同解除的时间为2020年7月31日，本院不持异议。关于王敏要求退还相关保证金的请求，王敏系于2020年7月以新冠疫情等原因提出解除租赁合同，该期间北京的疫情已缓解，餐厅、商场已开放营业，王敏提出要求提前解除合同属于违约行为，故根据双方合同约定，对王敏主张要求退还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持；关于王敏主张的物业服务保证金18029．20元、质量保证金10000元、POS保证金5000元、装修押金10000元，现双方合同已解除，万达公司应予以返还。关于万达公司的诉讼请求，其要求王敏支付的3月、4月的剩余分期租金28546．22元、物业服务费9515．42元，王敏同意支付，本院不持异议。关于万达公司主张的第四项请求中的腾退房屋等问题，双方现已履行完毕，本院不再处理。关于万达公司主张的2020年8月1日至2020年11月1日期间的房屋占用费及该期间的物业服务费，该期间王敏租赁的场地并未营业，且在2020年7月，王敏申请向万达公司解除租赁合同时，也曾表示希望万达公司配合办理腾退手续，但万达公司并未与王敏积极协商解决，王敏亦未腾退房屋，造成该期间的房屋占用费和物业服务费损失共计112126．60元，双方均存在过错，该损失本院酌定由双方各承担50%的责任。关于万达公司主张的欠付电费1281．44元，万达公司提交了其电表管理平台账单，本院予以支持。关于万达公司主张的迟延交纳电费违约金的请求，本院予以支持，但其主张违约金的计算标准过高，本院予以酌情调整。关于万达公司主张的延期支付2020年8月1日后的租金和物业服务费违约金的诉讼请求，因双方在解除合同后，未能妥善解决后续事宜，均存在过错，万达公司也未及时退还王敏相应的押金、保证金，对万达公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除北京怀柔万达广场商业管理有限公司与王敏的《北京怀柔万达广场（营运期）商铺租赁合同》及《北京怀柔万达广场步行街物业管理服务协议》。二、北京怀柔万达广场商业管理有限公司返还王敏物业服务保证金18029．20元、质量保证金10000元、POS保证金5000元、装修押金10000元，共计43029．20元（于本判决生效后七日内执行）。三、王敏给付北京怀柔万达广场商业管理有限公司2020年3月、4月租金28546．22元、物业费9515．42元、欠付电费1281．44元、迟延支付电费违约金66元，以上共计39409．08元（于本判决生效后七日内执行）。四、王敏给付北京怀柔万达广场商业管理有限公司2020年8月至11月1日房屋占用费及物业服务费损失共计56063．30元（于本判决生效后七日内执行）。五、驳回王敏的其他诉讼请求。六、驳回北京怀柔万达广场商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1082元，由王敏负担589元（已交纳）；由北京怀柔万达广场商业管理有限公司负担493元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2285元，由王敏负担1000元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京怀柔万达广场商业管理有限公司负担1285元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹小澎二〇二〇年十二月二十四日法官助理 董真真书 记 员 董立志