湖南省祁东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0426民初1922号 原告：祁东县恒家物业管理有限公司，住所地：祁东县玉合街道开福苑管理中心。 法定代表人：樊石桥，职务：总经理。 被告：谭运徕，男，1969年11月8日出生，汉族，湖南省祁东县人，住祁东县。 第三人：湖南开福房地产开发有限公司，住所地：祁东县玉合街道办祁丰大道322国道。 法定代表人：彭玲君。 原告祁东县恒家物业管理有限公司（以下简称“恒家物业公司”）与被告谭运徕、第三人湖南开福房地产开发有限公司（以下简称“开福房地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒家物业公司的法定代表人樊石桥，被告谭运徕到庭参加诉讼，第三人开福房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒家物业公司的诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费3089元及滞纳金6268元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告谭运徕的答辩要点：1、原、被告之间未签订物业服务合同，原告无权要求被告支付物业费；2、原告多次恶意催收物业费，小区业主均强烈反对原告管理小区，原告无权对小区进行管理；3、原告物业公司系2019年5月10日成立，其无权要求被告支付2019年5月之前的物业费；4、原告在管理小区时存在严重失职，现在小区消防隐患多、环境卫生差、安保形同虚设，原告又拒不公示物业费用收支明细，纵容开发商违建，严重侵害了业主的合法权益；5、原告无权私自提高物业费标准，更无权要求被告支付滞纳金。综上，原告在管理小区时严重违约，未提供符合行业标准的服务，被告依法有权拒绝交纳物业费，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人开福房地产公司未予答辩。 本院经审理查明：2018年1月1日至2019年5月31日期间，祁东县长宏物业管理有限公司（以下简称“长宏物业公司”）为开福苑小区提供物业管理服务，该物业公司股东为樊石桥和赵敏睿，2019年5月10日，樊石桥投资开办恒家物业公司。2019年6月1日，长宏物业公司退出开福苑小区，由原告恒家物业公司与第三人开福房地产公司签订《开福市场物业管理服务合同》，约定由恒家物业公司对开福市场及开福苑小区提供物业管理服务。2020年5月29日，双方又续签了《开福市场物业管理服务合同》。被告谭运徕系开福苑小区的业主，被告谭运徕（乙方）与第三人开福房地产公司（甲方）曾签订过一份《商品房买卖补充合同》，合同第八条系物业服务管理条款，其载明：“商品房交付给乙方第二日起，计付物业服务管理费，物业服务管理费按年度支付。物业服务内容以甲方与物业管理公司签订的管理合同为准。物业管理服务费，按县物价局核定的收费标准执行。乙方应按前款规定的时间和要求支付物业服务管理费，未按时支付应承担违约金，违约金按应交付款额×5‰×逾期天数计算”。谭运徕的房屋建筑面积为117平方米，2018年度的物业服务费根据建筑面积按1元/㎡/月的标准计算，2019年度的物业服务费根据建筑面积按1.2元/㎡/月的标准计算。前期，被告谭运徕依约按时交纳了物业费，但自2018年起，其认为物业公司未提供合格的物业服务，业主与物业公司之间矛盾重重，谭运徕便未再交纳物业费。原告恒家物业公司除口头催收外，另于2020年4月19日、9月19日向被告谭运徕书面催收物业费，但被告谭运徕一直未交纳。 另查明，开福苑小区一直未成立业主委员会。长宏物业公司与原告恒家物业公司交接时，长宏物业公司将其对拖欠物业费的业主所享有的物业费债权转让给了原告恒家物业公司。2018年11月30日，祁东县发展和改革局作出的《关于核定祁东开福苑小区前期物业服务收费试行标准的批复》确定祁东开福小区普通商品住宅前期物业服务收费标准为1.2元/㎡/月（含二次供水加压电费），自2018年12月1日起试行。 本院认为，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。在开福苑未成立业主委员会、业主大会亦未与物业公司签订新的物业服务合同的情况下，第三人开福房地产公司与长宏物业公司、原告恒家物业公司签订的《开福市场物业管理服务合同》作为前期物业服务合同对业主具有约束力，被告谭运徕以其并非合同当事人为由进行抗辩，本院不予采纳，且被告在与开福房地产公司签订的《商品房买卖补充合同》中对物业服务进行的约定，系双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按协议履行义务，承担责任。在物业公司提供相关物业服务后，被告负有交付物业费的义务，长宏物业公司将其对拖欠物业费业主所享有的债权转让给原告，意思表示真实，且原告已通过催收2018年度物业费的方式通知了业主，该债权转让合法有效，故被告辩称原告无权要求其支付公司成立之前所拖欠的物业费于法不符，且原告诉请的物业费计付标准也符合《商品房买卖补充合同》中约定的收费标准，故原告要求被告支付2018年度及2019年度的物业费，本院依法予以支持。而根据协议约定，被告未按时交付物业费时，应按总欠费每日5‰交纳滞纳金，但为督促物业公司不断提高服务质量，避免进一步激化业主和物业之间的矛盾，同时考虑到若无违约成本可能出现业主无故拖欠物业费等违背诚信原则的行为，故为了促进业主与物业和谐共处，本院对原告主张的滞纳金予以核减，酌情调整按年利率6%计算滞纳金。被告另辩称原告未提供符合行业标准的物业服务，被告有权拒绝交付物业费。被告提供的证据主要为证明原告催收物业费方式不合法、小区存在消防隐患、业主车辆损坏物业未尽责处理等物业服务不到位情况，关于催收物业费，原告应采取合法方式进行催收，被告也应依约及时履行交费义务。关于小区物业服务，原告应耐心听取业主意见积极改正，双方依法划定物业职责范围，对于属于物业职责范围的事项，原告应积极主动履行到位，对于需要协助有关部门处理的事项，亦要积极协助。只有原告服务贴心到位，才能获得广大业主的支持和理解，整个小区氛围才能和谐。综上，原告提供了物业服务，被告应依约支付物业费，虽原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告可以督促其改正，而不应采取拒不支付物业费的方式激化双方矛盾。原告祁东县恒家物业管理有限公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持，但滞纳金以本院核定为准。案经调解不成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 被告谭运徕在本判决生效后五日内向原告祁东县恒家物业管理有限公司支付欠付物业费3089元及滞纳金（滞纳金以每年度应付款项为基数，其中2018年度物业费自2019年1月1日起按年利率6%计至实际付清之日，2019年度物业费自2020年1月1日起按年利率6%计至实际付清之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告谭运徕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 刘书剑 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 唐奇奇 书 记 员 李晓艳 附：本判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。