山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初4858号 原告：王德基，男，汉族，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：王建军，烟台芝罘正扬法律服务所法律工作者。 被告：威海临港经济技术开发区汪疃镇杭上村村民委员会，住所地威海临港经济技术开发区汪疃镇杭上村。 法定代表人：李波，村主任。 被告：李波，男，汉族，住威海临港经济技术开发区。 二被告委托诉讼代理人：袁文虎、宋巧歌，山东威和律师事务所律师。 原告王德基与被告威海临港经济技术开发区汪疃镇杭上村村民委员会（以下简称杭上村委会）、被告李波农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德基及其委托诉讼代理人王建军、被告杭上村委会、被告李波之共同委托诉讼代理人袁文虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王德基向本院提出诉讼请求：1.请求二被告连带返还原告购房款220000元；2.请求二被告连带赔偿原告门窗款10000元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年6月16日，原告通过被告李波向被告杭上村委会购买杭上村房产一处，被告杭上村委会向原告出具了买房证明。2018年9月16日，被告李波通知原告缴纳购房款，原告接到通知后，到被告李波家中向其缴纳了240000元的购房款，李波之妻夏春燕向原告出具了收款收据。2018年11月22日，原告对购买的房产进行了门窗安装，共计花费1万元。2020年1月份，原告得知被告所建房产属于违建，政府相关部门对该房产进行了拆除。经原告查询，2018年5月29日，威海市城市管理与行政执法人员己向被告李波明确告知该房产属于违建，二被告在己知该房产属违建情况下，还于2018年9月16日收取原告房款，该行为属于欺诈。至今，被告只退还原告房款20000元，剩余款项退还事宜至今协商未果。为维护原告合法权益不受侵害，特诉至法院，请求依法处理。 杭上村委会、李波共同辩称，第一，原告起诉二被告诉讼主体错误。按照原告诉状所述，被告李波在本案系履行职务行为，不应承担任何责任。第二，涉案房屋已被政府拆除，原告应当向政府主张权利。现原告按照买卖合同主张权利，如合同无效，原告应当返还房屋，不能返还房屋，被告就不存在返还价款问题。第三，合同无效责任承担问题，原告明知其不是杭上村村民，不享有在杭上村购买房屋的资格，原告在此情况下投资购买农村房屋，系个人投资行为，其应当对这个风险包括房屋灭失的风险自行承担责任。第四，原告应提起行政诉讼确认政府拆除涉案房屋的行为违法，原告在行政赔偿诉讼中作为受偿主体，本案原告向被告主张权利毫无依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告李波系杭上村委会主任。2008年4月5日，被告杭上村委会(甲方)与陈诗福（乙方）签订《土地承包合同书》一份，合同内容为：杭上村委会将村内原办公室闲置地以及村东荒沟承包给陈诗福经营，经营项目：种植业、养殖业或者其他合法经营。办公室的土地四至为：南至大房子院墙南墙边，北至大房子北墙边，东至大房子西山头，西至村中路边。村东荒沟的土地四至为：南至办公室北沿子边，北至高压线杆南3米，东至东沿子边，西至路边。承包期五十年，自2008年4月5日至2058年4月5日止。承包费及交款方法：承包费每年每亩400元整，共16亩，共计承包费32万元，10年付清。合同签订之日起先交足10万元，以后每一年交2.2万元，直至交清为止。承包期间，在承包的土地上投入的所有设施所用资金陈诗福自己承担，并负责办理相关合法手续，杭上村委会不承担经济责任和法律责任。合同落款处有被告杭上村委会公章、法定代表人李波、陈诗福签字，见证单位处加盖“文登市汪疃镇司法所”公章。 2017年6月16日，被告杭上村委会向原告出具《证明》一份，内容为：兹有王德基，在汪疃镇杭上村原村委、磨坊购置房屋一栋，正房三间，东西占地长9米（限地基外仞），南北占地长15米（限地基外仞），该房屋无产权证。购房者享受村民房屋同等待遇。原告主张其向被告杭上村委会购买房屋，被告杭上村委会向其出具的证明；二被告主张该证明系被告杭上村委会与原告之间达成的简易房屋买卖合同。 2018年5月13日，被告杭上村委会与陈诗福签订《协议》一份，约定：“陈诗福在村西和村里承包的闲置地上盖房，房屋建完后以通水通电住人为标准，每栋房陈诗福交给村委（村西的房）8000元正，（村里的房）每栋10000元，作为宅基地使用费。陈诗福在建房期间每年量力给予村发放福利。”合同下方有李波和陈诗福签字。 2018年，杭上村村内原老村委办公室旧址开工建设了16栋房屋（从南到北共计4排，每排4栋房屋），由丛培敏进行施工，原告购买了其中最南边一排西起第1栋房屋。 2018年5月24日，威海市城市管理与行政执法局向杭上村委会发出威城执改字（2018）第53030号《责令改正通知书》，责令杭上村委会于2018年5月24日前自行停止违法建设、到汪疃镇政府4楼行政执法局接受调查。李波签收该通知书。2018年5月28日，临港区执法局就涉案房屋建设问题对李波进行询问调查，李波陈述，“房屋由村里进行建设，产权属于村集体。建设之前没有办理相应的手续。土地性质是村集体建设用地。现已经投入140万元。” 2018年7月10日，临港区执法局根据李波的上述笔录及现场勘验向威海临港经济技术开发区汪疃镇人民政府发送威临城执移字[2018]第（51013）号案件移送函。该函内容为，威海市临港区汪疃镇人民政府：本机关于2018年5月28日对临港区汪疃镇杭上村村委会西北侧发现由杭上村民委员会进行的疑似违建一案立案调查，在调查中发现该建筑没有办理任何审批手续，属于违法建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》第65条的规定，现将该案件移送你单位处理，并请将处理结果于2018年7月13日前函告本机关。 2018年9月16日，原告支付购房款后，李波之妻夏春燕出具金额为240000元的收据一份，收据中显示项目为房款，收款人陈诗福。诉讼过程中，二被告主张该款项后来支付给陈诗福。 2018年11月22日，原告对其购买房屋更换铝合金门窗，为此支出装修费10000元。 2019年，原告购买的涉案房屋被拆除。 2020年1月22日，被告李波退给原告购房款20000元。 又查明，除原告外，案外人刘军伟购买2018年在杭上村建设的房屋，因房屋被拆除，刘军伟将被告杭上村委会、李波、夏春燕、第三人陈诗福诉至本院，案号为(2020)鲁1002民初502号。该案审理过程中，夏春燕称陈诗福委托其代收房款，后来其将房款交给陈诗福；陈诗福称李波同意其在杭上村盖房子，涉案房屋面积130平方米左右一栋，其2018年8月底去韩国，去韩国前跟李波说房价240000元，让夏春燕代收房款，其从韩国回来后打单，其和李波与丛培敏谈的施工价格，夏春燕代收刘军伟的房款未交给陈诗福，丛培敏盖房需要资金、材料款从夏春燕处取钱，后夏春燕将款项单据交给陈诗福，还给了现金，丛培敏没有从陈诗福处拿施工款，其曾让夏春燕给了丛培敏50000元；李波称涉案房屋建筑面积135平方米，砖混的毛坯房，里面什么都没有，陈诗福盖的，由丛培敏施工，该宗房屋16栋共四排。 本院认为，本案争议的焦点问题有：一是涉案房屋买卖关系的双方当事人应如何认定；二是涉案房屋被拆除所造成的损失应如何承担。 关于第一个争议焦点。第一，被告杭上村委会向原告出具的《证明》仅能证实原告购买房屋的座落位置，并不能证实涉案房屋系杭上村委会出卖。而且原告交纳购房款的收款收据中载明收款人为陈诗福，原告主张其有理由相信自杭上村委会购买房屋，本院不予支持；第二，被告杭上村委会与陈诗福签订的《土地承包合同书》、《协议》中均载明杭上村委会已将原村委旧址土地出租给陈诗福，陈诗福自行负责投资建设及办理手续。陈诗福在(2020)鲁1002民初502号案件审理过程中亦认可其系出资建设方以及出卖人；第三，如杭上村委会系房屋出卖人，建房所需资金及收取购房款均应由其负责，但本案中16栋房屋的建房资金并非杭上村委会承担。原告购房款由夏春燕领取后，亦未交付给杭上村委会；第四，建设涉案房屋影响村集体利益，相关事项的决定应经村民会议讨论决定，但各方均不能提交村民会议或村民代表会议记录予以证实。综上，原告及二被告主张涉案房屋出卖人为杭上村委会，没有证据证实，也不符合实际情况，本院不予支持。结合(2020)鲁1002民初502号案件中李波、夏春燕、陈诗福的询问笔录，可证实李波与其妻夏春燕收取涉案16栋房屋的购房款、李波和陈诗福共同与丛培敏协商施工价格及丛培敏盖房需要资金、材料款从夏春燕处支取等事实。在涉案房屋的建设中，李波、夏春燕、陈诗福的行为符合个人合伙的特征，应予认定涉案房屋系由李波、夏春燕、陈诗福三人合伙建设并出售。 关于第二个焦点问题。涉案房屋因没有相应手续而被拆除，且原告并非杭上村民，故涉案房屋买卖合同应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告李波等人收取原告购房款240000元，扣除已退还的20000元，应将剩余购房款220000元返还给原告。陈诗福在未办理任何相应手续的情况下建设房屋并对外出售，李波作为村委会法定代表人，明知陈诗福没有合法手续而允许其进行建设，且执法部门2018年5月约谈要求停止建设、出具通知书之后，仍然不予以阻止，反而由其妻子夏春燕于2018年9月继续收取原告房款，故陈诗福、李波、夏春燕就标的物违法被拆除具有过错，应自行承担房屋被拆除而无法返还的责任。对于原告主张的安装铝合金门窗10000元及利息损失，原告并非杭上村村民，理应知晓法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，其对合同无效存在过错，应自行承担安装铝合金门窗及利息损失的50%。 合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。原告请求作为合伙人之一的被告李波承担退还房款及赔偿损失的法律责任，本院予以支持。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。李波承担责任后，如果认为应由其他合伙人承担，可以另行主张权利。 综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告李波返还原告王德基购房款220000元，并赔偿原告王德基利息损失（以220000元为基数，自2018年9月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）； 二、被告李波赔偿原告王德基安装门窗款5000元； 三、驳回原告王德基的其他诉讼请求。 上述第一至二项均于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2375元，原告王德基负担175元，被告李波负担2200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 潘 龙 二〇二〇年十二月十四日 书记员 苗茜霖