济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6583号原告（反诉被告）：马福龙，男，1979年7月29日出生，汉族，住济南市。原告（反诉被告）：王宁宁，女，1983年4月14日出生，汉族，住烟台市。委托诉讼代理人：王罡，济南槐荫冠博法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：山东大尧置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：徐德坤，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：于景伟，山东统河律师事务所实习律师。原告马福龙、王宁宁与被告山东大尧置业有限公司（以下简称大尧置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，审理过程中，大尧置业公司提起反诉，本院予以准许。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王罡、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人徐德坤、于景伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马福龙、王宁宁向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付违约金（以房屋总价979886元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算）约150000元；2.判令被告向原告支付经济损失2000元；3.诉讼费费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年5月12日签订了《济南市商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于济南市槐荫区西客站片区兴福寺路以南，泰安路以东的大尧风华盛景G086地块项目2号楼1单元2304室及2号楼1-235号房地产。合同约定，被告应当在2018年12月31日前将上述房屋交付原告，但直至2020年5月12日原告才收到被告的交房通知，并于2020年5月16日张贴了《山东大尧置业有限公司G086地块应收、应付违约金的计算说明》，2020年5月22日原告被告要求到现场接收房屋时，被告的工作人员告知原告，如原告不按照被告张贴的《山东大尧置业有限公司G086地块应收、应付违约金的计算说明》签订协议，被告有权拒绝交房。大尧置业公司辩称，原告所诉与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。大尧置业公司向本院提出反诉诉讼请求，1.反诉被告支付逾期付款违约金18810元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月12日，反诉被告认购大尧盛景G086地块项目2号楼1-2304室商品房一套，交付首付款后，直到2017年8月17日才支付合同约定的款项，其逾期付款违反了合同的约定。反诉被告的逾期付款行为违反了双方签订的《济南市商品房买卖合同》第六条第3款约定，依据第七条第1项处理方式，应承担违约金18810元。马福龙、王宁宁反诉辩称，答辩人在签订商品房买卖合同之后，已经按照合同约定在合理期限内申请了银行贷款，银行系反诉原告指定，反诉被告提供的贷款材料、手续齐全，不存在任何过错，贷款实际到达反诉原告的账户不受答辩人控制，根据合同第六条的约定只有在逾期付款是答辩人个人的原因的情况下，答辩人才承担违约责任，银行贷款付款时间不受答辩人的个人原因所致，结果应当由反诉原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，马福龙、王宁宁与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定马福龙、王宁宁购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景G086地块项目2号楼1-2304室房屋，房屋总价款为953118元。上述买卖合同签订后，马福龙、王宁宁支付了上述房屋购房款。同日，双方还签订《济南市商品房买卖合同》补充协议。该商品房买卖合同载明“……第六条….买受人应于签约当日交付首付款383118元，剩余房款570000元用于申请按揭贷款，买受人应当于首付款付清后当日办理抵押及贷款手续，并保证与贷款手续办理完毕后30日内贷款全部到达出卖人账户，买受人原因导致贷款无法办妥、贷款不能按期达到出卖人账户的视为买受人逾期付款…第七条双方约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）逾期30日之内的，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；逾期超过三十日的，出卖人均有权单方解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照总房款20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自逾期之日起至全部房款付清之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金及由于出卖人违约导致出卖人产生的相关费用……第八条,交付期限,出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目调整导致工期延误的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫升导致无法施工的（以本项目监理单位出具证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的；其他不可归责于出卖人的。……第九条，出卖人逾期交房的违约责任……2.出卖人如超过本合同第八条约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之一计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止。出卖人逾期交付超过90日，买受人有权以书面通知的形式单方面解除合同，但买受人应在合同解除后十日内于出卖人签署解除合同的全部文件，并到商品房所在地的房地产管理部门办理注销合同登记备案等全部手续。买受人在注销本合同登记备案等全部手续办理完毕后到出卖人处办理退还房价款的结算手续，并有权要求出卖人按照买受人已付房价款参照中国人民银行同期活期存款利息的标准赔偿买受人损失。如买受人未在合同解除后十日内协助出卖人办理解除合同登记备案等相关手续，则买受人从逾期之日起按总房款的日万分之一向出卖人承担违约责任。……”同日，马福龙、王宁宁与大尧置业公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定马福龙、王宁宁购买大尧置业公司开发的大尧风华盛景G086地块项目2号楼-2-1-235室房屋，用途为储藏室（地下室），总价款26768元。2019年1月1日,大尧置业有限公司出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2019年6月30日，我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2019年6月20日，大尧置业有限公司再次出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2019年9月30日，我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2019年10月30日，大尧置业有限公司再次出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2019年12月31日，我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2019年12月26日，大尧置业有限公司再次出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明交房日期延期至2020年1月31日，具体交房时间以《交房通知书》为准。我公司按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》所约定的各条款承担违约责任。2020年5月9日，大尧置业有限公司出具《G086地块大尧风华盛景交房通知书》，该通知书载明：我司现通知您于2020年5月18日后携带相关择了和所需缴纳的费用，至大尧风华盛景正门交房现场办理交房手续。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，载明“依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。山东省严格按照国家关于新型冠状病毒感染的肺炎‘乙类传染病、采取甲类管理’的要求，进一步加强组织领导，落实防控责任，实行最严格的科学防控措施，第一时间摸排、发现、严控传染源，阻断潜在的传播途径，坚决遏制疫情传播扩散蔓延势头，全力保障人民群众生命安全和身体健康。”济南市住房和城乡建设局于2020年2月15日发布《关于进一步做好建筑工程“防疫情、促复工”保障工作的通知》，载明“各区县住建局、济南高新区自然资源与规划建设管理局、市南部山区管委会规划发展局、济南新旧动能转换先行区管委会建设管理部、莱芜高新区建设局、各建设、施工、监理单位，各有关单位：为进一步贯彻落实市委市政府关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作部署，促进我市建筑工程安全有序复工，强化‘防疫情、促复工’工作，确保建筑业迅速复工复产，现就有关要求通知如下：一、完善现场疫情防控措施……四、明确工程项目开复工程序1.自查。根据各自职责，对照复工条件开展复工前的全面自查，填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（详见附件2）。2.申请。经自查符合复工条件的，向项目所在地街道办事处提出开（复）工申请，各区县辖区内的施工项目开（复）工由各区县住房和城乡建设主管部门统一协调落实。申请复工需提交《建筑工程开（复）工复查申请书》（附件1）、《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施自查表》（附件2）等材料。3.复查。要提高复查审批效率，属地街道办事处收到项目复工申请后，原则上应于当日会同区县住建部门到项目现场进行复查，对项目是否具备复工条件进行审核并填写《建筑工程开（复）工现场疫情防控措施复查表》（附件3），确实符合复工条件的，签署同意复工意见，项目方可组织工人分批进场组织施工。……”槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》，载明“……17日，住建局相关工作人员分别联合兴福办事处、张庄办事处对山东省肿瘤防治研究院技术创新与临床转化平台项目、大尧风盛景广场（G042）、大尧盛景广场（G086）地块，山东省科技馆新馆项目施工，济南恒大翡翠华庭（西客站C地块）一期济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）一期、济南恒大翡翠华庭（西客站D-2地块）二期、鑫苑世家公馆B-4地块等建筑工地进行防疫复工验收。经现场详细勘查，现场防疫物资配备齐全，悬挂防疫标语，符合复工要求，办事处签字准许复工。通过现场调研，我区房建项目预计2月底能达到防疫期间全面复工。……”大尧置业公司于2020年5月9日就案涉大尧风华盛景G086地块项目取得《房地产开发项目综合验收备案证明》。在审理过程中，双方均认可涉案房屋尚未交付。另查明，中国建设银行股份有限公司济南经七路支行（以下简称建行经七路支行）与大尧置业公司有合作协议，该合作协议约定：建行经七路支行为大尧风华盛景G086地块的商品房发放个人贷款，建行经七路支行与购房人签订的《个人住房（商业住房）借款合同》生效后，应当根据该合同约定划款方式和付款时间将购房人的款项划入大尧置业公司指定的在建行经七路支行开立的存款账户内。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，马福龙、王宁宁与大尧置业公司自愿签订《济南市商品房买卖合同》、补充协议，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点有以下三点：一、大尧置业有限公司是否存在违约行为；二、马福龙、王宁宁是否存在违约行为；三、违约金条款的约定是否合理。马福龙、王宁宁陈述依照合同约定，大尧置业公司逾期交付房屋已经构成违约。大尧置业公司则辩称其不存在违约情形，因高温、雾霾、中高考导致停工，按照合同约定的内容可延期交房，后因疫情原因于2020年5月11日通知交房，并非违约行为。大尧置业公司称马福龙、王宁宁逾期付款违反了合同的约定，马福龙、王宁宁称个人贷款逾期发放系大尧公司签约银行的过错，本人并无逾期行为。经审查，本院认为，马福龙、王宁宁主张判令被告立即向原告支付违约金（以房屋总价979886元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算）的诉求，应当予以支持，理由如下：一.关于高温、雾霾、中高考影响交房的问题。大尧置业公司辩称上述因素影响了其按约定时间交房，其应按约延期交房，提交《关于做好重污染天气扬尘污染防治工作的紧急通知》、山东省气象服务中心出具的《证明》、监理日志、施工日志等佐证，马福龙、王宁宁对此不予认可。本院认为，即使依照相关规定存在高温、雾霾等影响施工的因素，也不能对误工天数进行简单累加处理，案涉项目施工是较为复杂、漫长的过程，存在影响因素期间可施工非户外项目等，也可调整施工计划、方案，从而确保施工内容如期完成。按照合同约定，高温导致无法施工，应以项目监理单位出具的证明加以证实，但大尧置业公司未提交监理单位出具的证明，亦未提交相关部门对其发出停工通知的证据材料，也未及时以合理的方式通知买受人。再者，按照规定是在中高考考场周围100米范围内的建设工地全天候禁止施工作业，而案涉项目处未有中高考考场，大尧置业公司施工应不受影响。加之，大尧置业公司辩称的上述因素不是案涉商品房买卖合同履行过程中才出现的相关事实，上述事实在合同签订之前已经客观存在多年。大尧置业公司作为案涉项目的开发商、案涉商品房买卖合同文本的提供者，在交房时间的选定上对上述事实可能对其履行交房义务造成的影响已予以充分考虑，为此产生的相应商业风险其应自行承担。二.关于大尧置业公司的自认情况。大尧置业公司在2019年12月26日作出的《大尧风华盛景G086地块延期交房通知书》上明确自认其按照双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定的条款承担相应的违约责任，即大尧置业公司明确自认不能按照约定的2018年12月31日前交房其已构成违约，这与大尧置业公司辩称的其依据合同约定延期后不存在违约相矛盾。上述延期交房通知书于2019年12月26日作出，而大尧置业公司提交的因高温停工的时间早于该时间，部分雾霾天气也发生在该时间之前，可以印证大尧置业公司是在考量高温、雾霾因素出现后仍然自认违约。再者，马福龙、王宁宁对大尧置业公司发出的推迟交房的相关内容不予认可，才提起本案诉讼。综上，大尧置业公司在自认违约的情况下，再找出诸多可能影响施工进度的因素简单累加来掩盖违约事实，违反诚实信用原则。三.关于逾期支付房款的问题。马福龙、王宁宁与建行经七路支行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，该合同约定由建行经七路支行一次性将剩余房款支付给大尧置业公司，资金支付行为的实际控制主体为建行经七路支行，打款时间不受马福龙、王宁宁的控制。故，马福龙、王宁宁对于该逾期支付房款的行为并不存在过错。此外，大尧置业公司与建行经七路支行之间存在合作协议，该合作协议中明确指出：建行经七路支行为大尧风华盛景G086地块的商品房发放个人贷款，建行经七路支行与购房人签订的《个人住房（商业住房）借款合同》生效后，应当根据该合同约定划款方式和付款时间将购房人的款项划入大尧置业公司指定的在建行经七路支行开立的存款账户内。由此可知，马福龙、王宁宁选择建行经七路支行作为贷款银行也是基于对大尧置业公司及建行经七路支行的信任，马福龙、王宁宁对于选择贷款银行事由也不存在过错。综上，马福龙、王宁宁对逾期支付房款的行为不存在过错，不应当承担违约责任。四.关于违约金的标准问题。在马福龙、王宁宁与大尧置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》中约定，若因出卖人原因逾期交房，出卖人应当按照向买受人支付违约金的标准为日万分之一，而该合同中还约定，若买受人逾期支付房款，如逾期之日在30日内，按照总房款日万分之三支付违约金，逾期超过30日，且经出卖人同意继续履行合同的，应当按照日万分之五支付违约金。根据上述合同约定，该违约金的支付方式显为权利义务不对等，现马福龙、王宁宁主张违约金的标准调整为日万分之三，本院基于公平原则对此予以确认。马福龙、王宁宁主张大尧置业支付违约金：以房屋总价979886元为基数，自2019年1月1日前至房屋实际交付之日止，按日万分之三计算）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据上述分析，其主张按照日万分之三日标准计算损失较为客观、适当，本院予以支持。因双方均认可涉案房屋至今尚未交付，故原告马福龙、王宁宁主张违约金计算至房屋实际交付之日，本院予以支持。马福龙、王宁宁主张因诉讼产生的经济损失2000元，无事实与法律依据，故本院对此不予支持。同时，根据山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布的《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，因疫情影响导致工地无法施工。另根据槐荫区住房和城乡建设局于2020年2月19日在济南市槐荫区人民政府政务信息公开中发布的《区住建局多措并举助力企业、工地积极稳妥做好复工复产》信息，本院认定大尧公司可于2020年2月17日被批准复工。故自2020年1月24日起至2020年2月17日止，共计24日，为疫情期间导致的无法开工时间不应计算在违约日期之内，应予扣除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山东大尧置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马福龙、王宁宁支付违约金（以979886元为基数，自2019年1月1日起至2020年1月23日止，按照日万分之三计算的违约金以及自2020年2月18日起至实际交付房屋之日止，按照日万分之三计算的违约金）；二、驳回马福龙、王宁宁的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告山东大尧置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3340元，减半收取1670元，保全费1220元，由被告山东大尧置业有限公司负担。反诉案件受理费135元，由反诉原告山东大尧置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二〇年十二月四日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭