河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8512号上诉人（原审原告）：曹建洛，男。被上诉人（原审被告）：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈向阳，该公司员工。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。上诉人曹建洛因与被上诉人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初1134号民事判决，向一审法院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹建洛上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持上诉人一审诉讼请求第二项，即被上诉人以购房总价878149元为基数按万分之一自2018年11月1日起赔偿上诉人违约金至实际完成房屋所有权登记之日止；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人逾期办证2年之久，合同对于违约金的计算有明确约定，一审判决违约金过低，仅为合同约定的25%左右。根据合同约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金。本案合同交房时间为2018年7月31日，被上诉人应当于2018年10月31日前为上诉人办理房屋所有权转移登记，但时至今日仍未办理。如被上诉人如约为上诉人办证，即使上诉人将涉案房屋出售能够挣到的差价也远大于合同约定的违约金。一审认为双方约定的违约金过高，任意酌定的违约金仅为合同约定的25%左右，降低了被上诉人的违约成本，助长了被上诉人的违约行为。二、一审严重违反法定程序，不尊重上诉人合法诉讼权利。住总宇泰房地产公司答辩称，一审判决被上诉人按房屋总价款的2%向上诉人支付违约金符合事实和法律规定，也契合和贯彻了疫情下处理社会矛盾的理念，应依法维持。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》的约定，明确是“因出卖人”的原因，合同补充协议进一步明确“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”。被上诉人一直在积极推动和协调案涉房产的产权登记备案手续，未能如期办理产权登记备案确有总包方拒不配合提供案涉房产相关竣工资料的原因；期间又适逢国务院机构调整，原消防部门承担的消防验收工作改由住建部门承担，相应工作暂停办理；随后又发生新冠疫情事件政府管控，加之案涉楼栋也存在私搭乱建及个别业主因涉债权债务纠纷房屋被查封等情况。这些均非被上诉人能控制和左右的但又客观存在的事实和因素，但均是影响规划核实等工作开展进而影响办理产权登记备案的重要因素，且办理产权备案和逾期交房两者造成的后果和损失不同，逾期办理产权登记备案并未给上诉人造成损失，上诉人也未提交其有损失的任何证据，被上诉人有权申请调低违约金，且目前房屋升值较多，一审法院综合考虑双方的权益依法酌定处理并无不妥，符合事实和法律规定。其次，2020年受新冠病毒肺炎疫情影响，大量中小企业受到重大冲击,有的已倒闭有的挣扎在死亡线,全社会的商业活跃度会有所降低,随之而来的，对地产的需求也会下降。这些因素叠加在一起,必然会给房地产市场的前景蒙上阴影。被上诉人同样是受损者之一，今年企业的经营异常困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，对于审理商品房买卖合同中的相关事宜，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。再次，2020年6月至今，同本案一样类似的同一小区同一期的业主起诉案件数量多达二百余件，截至2020年11月7日，已诉前调解96户、一审阶段调解39户、已司法确认98户，另外，经协商后签订协议394户，前述暂合计629户，占比为64.18%。目前亦有部分业主在沟通中准备签约。绝大部分业主比较理解企业的难处，均同意按房屋总价款的2%计算违约金，后续就此事的签约仍正在有序进行，付款按批次已陆续支付。若出现不同的计算方式，其他业主可能会再次出现群诉现象，不利于社会稳定，也势必会严重影响房地产市场的健康稳定发展，不利于创造良好的营商环境，也与疫情期间国家维护企业发展稳定的大方向相悖。综上，请求驳回上诉，维持原判。曹建洛向一审法院提出诉讼请求：1.要求住总宇泰房地产公司于30日内协助其办理洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋房地产权属登记；2.要求住总宇泰房地产公司向曹建洛支付违约金(按合同约定，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，自2018年11月1日起，计算至取得房地产权属证书之日止)；3.本案诉讼费用由住总宇泰房地产公司承担。一审法院经审理认定事实：一、合同效力：有效。依据为该商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗。二、签订买卖合同的时间：2017年4月13日。三、是否约定管辖条款或管辖协议：否￡是R。四、合同约定买卖标的物情况、价款和价款支付方式：房屋位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋；总价款874342元；价款支付方式为按揭贷款。五、合同约定的交房时间：2018年7月31日前。六、合同约定的违约金计算方式：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方约定自2018年7月31日起90日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。七、合同标的交付情况：2017年8月8日交付。八、合同价款的实际支付情况：面积补差后，共支付全部房款878149元。九、对合同约定违约金标准有无异议：有。十、需要说明的其他事项：截止目前，案涉房屋尚未完成首次登记。以上事项中，双方有争议的事项为第六项，其他事项双方无争议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告曹建洛依约支付全部房款后，被告住总宇泰房地产公司未按照合同约定协助原告曹建洛完成房屋所有权登记，系违约行为，应承担相应的违约责任。故原告曹建洛要求被告住总宇泰房地产公司协助其办理位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋的房地产权属登记，合法有据，予以支持。关于原告曹建洛主张的违约金，虽系合同中明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案被告住总宇泰房地产公司在案件审理过程中提出了违约金过高并要求予以调整的抗辩意见，加之原告曹建洛未举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故综合考虑合同的履行情况、买受人所受实际损失情况及预期利益等因素，酌定被告住总宇泰房地产公司按照房屋实际价款的2%向原告曹建洛支付违约金，即被告住总宇泰房地产公司应支付违约金17563元（878149元×2%），原告曹建洛诉讼请求中超出部分，不予支持。对于被告住总宇泰房地产公司提出的买受人至今未办理房产证不是因出卖人的原因，其不应承担违约责任的抗辩意见，经查，导致涉案房屋至今未办理房产证的原因主要是被告住总宇泰房地产公司因其自身原因未能完成涉案房屋的首次登记，故该抗辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内协助原告曹建洛办理洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋的不动产权属登记；二、被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告曹建洛违约金17563元；三、驳回原告曹建洛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费652元，由被告洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，住总宇泰公司认为双方合同约定的违约金过高请求予以调整，一审法院根据案件实际情况，兼顾考虑住总宇泰公司逾期办证的违约行为情节、过错程度以及曹建洛可能获得的预期利益等因素，根据公平原则酌情对违约金予以调整并无不当。对于曹建洛的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费953元，由曹建洛负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇二〇年十二月二十一日书记员  周 颖