山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0702民初3343号 原告：赵梓皓，男，1993年10月08日生，汉族，住山东生安丘市。 委托诉讼代理人：陈啸澎，山东信约国证律师事务所律师。 被告：潍坊晟翔置业有限公司，住所地潍坊市潍城区东风影院北邻沿街房三层308室。 法定代表人：聂其安，总经理。 委托诉讼代理人：张雁举，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天岳。 原告赵梓皓诉被告潍坊晟翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵梓皓向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告潍坊晟翔置业有限公司支付逾期交房违约金67672.8元；2.请求依法判令被告潍坊晟翔置业有限公司支付逾期交付车位违约金11835元；3.请求依法判令被告潍坊晟翔置业有限公司为原告赵梓皓办理房屋产权证书及逾期办理房屋产权证书的违约金22803.6元（截止到2020年8月17日，2020年8月17日之后的违约金按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至实际办证之日）；4.请求诉讼费用由被告潍坊晟翔置业有限公司承担。事实和理由：2013年9月13日，赵梓皓与潍坊晟翔置业有限公司签订商品房买卖合同，约定赵梓皓购买潍坊晟翔置业有限公司开发的××小区××号楼××单元××号房屋一套。合同签订后，赵梓皓按照合同约定支付了购房款、维修基金等相关费用，但潍坊晟翔置业有限公司却未按照合同约定的时间交付房屋，也未按照合同约定的期限办理房屋产权证书，潍坊晟翔置业有限公司的上述行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告辩称，1、被告不应当承担因原告原因等非因被告原因而导致延期交房的责任。 （1）2015年2月13日，涉案房屋已经验收合格，符合双方合同约定的交房条件。原告应当接受房屋，但原告未在约定时间里办理交房手续的责任在于原告自己，被告不应当承担因原告原因而导致延期交房的责任，即自2015年2月14日至原告主张实际交房期间的逾期交房违约金不应由被告承担。 （2）需要说明的是，涉案房屋符合交房条件后，由被告通知原告交房，原告先向被告处核实款项缴纳事宜，款项结清并符合交房条件，被告向原告出具交房结算通知，由原告带着结算通知与物业公司办理具体入住验房等交接手续。2016年7月21日，原告代理人带着相关身份证明材料至被告处办理结算，同时被告向潍坊海峰物业管理有限公司翔和嘉园项目部出具交房结算通知，同意为原告办理交房手续。因此自2016年7月21日之后，非因被告原因存在的延期交房不应由被告承担。 2、原告主张的违约金数额过高，请求贵院依法调整至同地同段房屋租金标准。 被告存在逾期交房行为给原告造成的损失一般为房屋租赁损失，目前同等地段房屋租金水平一般在1000元左右。原告主张的违约金数额明显过高，应当根据《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，予以调整。故请求贵院依法调整至至同地同段房屋租金标准。 3、原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效。 （1）根据《民法总则》等相关法律规定，诉讼时效应当从当事人知道或应当知道其合法权益受到侵害时开始计算。被告因多种原因未按照合同约定在2014年6月30日前交付房屋，属于违约行为。自2014年7月1日起，原告就知道或应当知道其合法权益受到侵害，诉讼时效开始计算。且被告实际于2016年7月21日已经出具了同意办理交房手续的通知，而直到2020年8月18日，原告才提起诉讼，明显已经超过诉讼时效。 二、关于逾期交付车位违约金问题。 首先，合同并未对逾期交付车位违约金进行约定，原告主张违约金无合同依据，原告只能主张损失。其次，逾期交付车位给原告造成的损失仅有租赁损失，据了解，翔和嘉园车位租赁费一般在100-200元之间。另案（2018）鲁0702民初1539号，丁建奎也仅仅主张车位使用费150元/每月。因此，即便支持原告违约金，也应当参照《商品房买卖司法解释》第十七条第二款之规定，以同等地段车位租金为依据。另，如前所述，被告已经于2016年7月21日办理了交付手续，原告主张逾期交付违约金已经超过诉讼时效。 三、关于逾期办证及违约金问题。 1、原告主张按照银行同期贷款利率按日计算违约金无事实及法律依据。 （1）根据双方签订商品房买卖合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”之约定，双方对逾期办理权属登记约定的违约责任承担是一次性违约金，而非按日计算违约金，原告主张按日计算违约金无事实及法律依据。 （2）原告要求的办证违约金实际是要求贵院予以变更违约金计算方式。根据相关法律规定，原告应当首先举证其存在的损失情况，否则要求变更违约金计算方式无法律依据。 （3）原告不存在任何损失，其无权要求变更。 2、原告要求被告为之办理房屋产权证书及主张违约金至办理产权登记之日计算违约金无依据。根据合同约定，被告作为出卖人的义务仅限于将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并非办理产权登记，因此原告要求被告为之办理产权登记无合同及法律依据，其次原告主张违约金截至办理产权登记之日无法律依据。 综上，请求贵院依法驳回原告不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于潍坊市潍城区××街××号××小区××号楼××单元××号房屋，购房金额为286132元。合同第八条约定，被告应于2014年6月30日前将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权证书的，出卖人按照已付房价的0.01%向买受人支付违约金。后原告付清全部房款。 2012年11月22日，原、被告签订《协议书》一份，约定原告购买被告开发的翔和嘉园5号楼2单元502室，并购买地下车位一个，价格80000元，车位交付时间为2014年12月31日。后原告付清全部车位款。 被告于2017年7月29日向原告交付房产及车位。 截止庭审之日，涉案房产尚不具备办证条件。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。被告未按合同约定期限履行交付房屋和车位的义务，应承担逾期交房违约责任。原告主张以286132元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期交房违约金（金额为67672.8元），未超出《商品房预售合同》中约定的违约金计算标准，亦未超出合理损失范围，本院予以支持。被告称逾期交房是因为原告的原因，未提供充分证据证明，其主张证据不足不能成立。关于逾期交付车位违约金，买卖地下车位协议中未约定逾期交付违约金，但被告在协议约定的时间内未交付车位，系违约行为，应承担违约金，按照法律规定，被告应以原告交付的车位款为基数自逾期之日起至实际交付之日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付逾期交付车位违约金。故原告主张的延期交付车位违约金11835元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于不能按期取得产权证书违约金的计算标准，合同约定为已付价款的万分之一，如违约金按此标准计算，明显不符合常理，显失公平。本院依法酌定为以房屋价款即286132元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年12月13日起计算逾期办证违约金至实际办理产权登记完毕之日。 关于被告主张的原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，被告逾期交付房屋的违约行为系持续性违约，该违约行为一直持续至2017年7月29日（被告交付房屋之日），且合同中约定，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已付房价款的万分之五向原告支付违约金，该约定仅约定逾期交房违约金的计算方式，但未约定违约金的支付期限，按合同有关条款或者交易习惯亦无法确定支付期限，显属违约金履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行、债权人也可以随时要求履行。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，……不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”的规定，本案诉讼时效应自被告向原告明确表示拒绝支付违约金之次日起计算，因被告持续性违约且未提供相应证据佐证本案超过诉讼时效，故应认为原告就本案纠纷提起诉讼并未超过诉讼时效。被告的该抗辩理由，不能成立。 关于原告要求被告办理产权证的诉讼请求，因涉案房产尚不具备办证条件，原告可在办证条件具备时另行主张，本案暂不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 被告潍坊晟翔置业有限公司支付原告赵梓皓逾期交房违约金67672.8元、逾期交付车位违约金11835元及逾期办证房产证违约金（以286132元为基数自2018年12月13日起至实际办理产权登记完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3258元，减半收取1629元，财产保全费1259元，合计2888元，原告负担129元，被告负担2759元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  赵丽娜 二〇二〇年十二月五日 书记员  张 敏