四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初9286号 原告：邬孝永，男，1976年9月17日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告：谢琴，女，1976年9月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 二原告共同委托诉讼代理人：李波，四川品默律师事务所律师。 被告：成都西南电工有限公司，住所地成都市新都区新繁镇文庙街。 法定代表人：刘家成，执行董事兼总经理。 被告：张之富，男，1956年9月1日出生，汉族，住成都市新都区。 二被告共同委托诉讼代理人：薛佳，四川博绅律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：易思伶，四川博绅律师事务所实习律师。 原告邬孝永、谢琴与被告成都西南电工有限公司（以下简称西南电工公司）、张之富商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告邬孝永、谢琴的委托诉讼代理人李波、被告西南电工公司、张之富的委托诉讼代理人薛佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邬孝永、谢琴向本院提出诉讼请求：1．请求判令西南电工公司立即为邬孝永、谢琴办理位于成都市新都区××镇××街××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证（当庭撤回该项诉讼请求）；2.请求判令西南电工公司为邬孝永、谢琴办理的不动产权证的住宅土地使用权终止日期为2080年11月5日（当庭撤回该项诉讼请求）；3.请求判令西南电工公司向邬孝永、谢琴支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金计算方式为：以全部购房款385480元为基础，按照每日万分之一的标准，从2018年9月23日起计算至邬孝永、谢琴实际取得不动产权证书原件之日止），违约金暂计至2020年7月15日为25480元；4.请求判令张之富对西南电工公司上述第三项债务承担连带责任；5.本案全部诉讼费由西南电工公司、张之富承担。事实与理由：邬孝永、谢琴与西南电工公司于2015年2月12日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，邬孝永、谢琴购买西南电工公司开发的位于××镇××庙街××幢××单元××层××号房屋（该房屋现地址变为成都市新都区××镇××街××号，以下简称案涉房屋），总价值385480元。根据主合同第10条第1款约定，西南电工公司在2016年9月30日前向邬孝永、谢琴交付该商品房，第19条第2款约定邬孝永、谢琴未能在商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，西南电工公司按日计算向邬孝永、谢琴支付全部房价款万分之一的违约金。双方于2016年10月2日办理完毕房屋交付手续并实际使用，结合主合同约定的办理产权时间，西南电工公司应当在2018年9月23日之前为邬孝永、谢琴办理案涉房屋所有权证，但邬孝永、谢琴逾期未取得房屋所有权证书，西南电工公司逾期办证行为给邬孝永、谢琴造成损失，应按合同约定标准支付违约金。西南电工公司是一人有限责任公司，张之富是唯一股东，股权比例是100%，根据《中华人民共和国公司法》第63条规定，张之富应当对西南电工公司的债务承担连带责任。为此，邬孝永、谢琴诉至本院，提出前述诉讼请求。 西南电工公司辩称：第一，案涉《商品房买卖合同》第一条明确写明案涉房屋建设用地涉及到两块土地，分别为（2013）新都国用第14501号，土地使用权终止期限为2072年8月23日，（2014）新都国用第13272号，土地使用权终止年限为2080年11月5日，规划建设时是两块土地同时规划建设，均合法合规，修建完成后、办理产权证之前，需要进行不动产权籍调查，西南电工公司委托第三方公司进行调查后，发现部分房屋涉及的国有土地使用权终止时间在2072年8月23日之前，根据权籍调查报告，房管局办证时因《商品房买卖合同》约定的国有土地使用权终止时间与权籍调查报告有出入，应以权籍调查报告为准，故要求西南电工公司与买受人签订《补充协议》，按照权籍调查报告记载的各户国有土地使用权期限重新约定，在签订《补充协议》后才能够办证，如不签订，房管局不予办证，邬孝永、谢琴已与西南电工公司签订了《补充协议》，其不动产权证书已经办出。第二，主合同中仅约定房屋所有权证办理期限而未约定国有土地使用权证的办理期限，按照商品房买卖合同补充协议约定，办理权属转移登记的起算时间应当是出卖人向买受人交付房屋、买受人向出卖人交齐办证所需全部税费、资料之日，办理期限应当为约定的房屋所有权证和国有土地使用权证两证均届满时，即三年内，买受人须提交的资料包含应当签订的关于国有土地使用权终止期限的《补充协议》，未提交则视为没有交齐资料，且不动产登记政策调整期间、疫情不可抗力影响期间均应从办证期限中扣减，故西南电工公司不构成违约，不承担逾期办证违约金。第三，即使西南电工公司应当承担违约金，其截止时间也应当是本案起诉时，而非邬孝永、谢琴主张的取得房屋不动产权证原件之日，行政主管部门办出不动产权证、通知西南电工公司领取、原件转至贷款银行办理按揭贷款等都需要时间，且非西南电工公司原因所致，起诉后逾期办证的原因是出卖人还是买受人何者所致不能确定。综上，请求驳回邬孝永、谢琴的全部诉讼请求。 张之富辩称：张之富曾担任西南电工公司的唯一股东，但案涉争议是由商品房预售引发，《商品房买卖合同》中明确约定收取的购房款纳入资金监管，对于商品房买卖所涉资金均是独立、能够与股东个人财产明确区分的，邬孝永、谢琴不能证明张之富作为股东，其财产与西南电工公司的资产进行了混合，故张之富不承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：对于当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，2015年2月12日，西南电工公司（出卖人）与邬孝永、谢琴（买受人）签订自编号Ａ的《商品房买卖合同》，约定邬孝永、谢琴购买西南电工公司开发建设的案涉房屋，合同第一条约定：出卖人取得位于成都市新都区新繁镇文庙街地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：新都国用（2013）第1××1号、新都区国用（2014）第11××号，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房暂定名“东湖·郡”，建设工程规划许可证号为：建字第1××、1××号。第三条约定：案涉房屋用途为住宅，测绘建筑面积共96.37平方米，其中套内建筑面积79平方米，所在土地用途为住宅用地，土地使用年限自2013年10月17日至2080年11月5日止。出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算案涉房屋价款，单价为每平方米4879.49元，总价款合计385480元。第五条约定：买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价的32.55%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都新都支行（以下简称工行新都支行）或住房公积金管理机构借款支付。第十条约定：出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。第十九条第二款约定：“（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。 同日，双方签订自编号为A的《商品房买卖合同补充协议》，载明“本补充协议与《合同》（指代前述A0《商品房买卖合同》）有抵触之处，以本补充协议为准”，约定买受人于2015年2月12日前，向出卖人支付首付房价款125480元，除首付款之外的房价款260000元，由买受人向银行申请按揭贷款方式支付。补充协议第四条约定，“1、买受人委托出卖人办理《合同》项下商品房的权属转移登记及商品房抵押贷款他项权利登记时应无条件配合出卖人、贷款银行提交相关资料，并交纳相应税、费，否则出卖人有权拒绝买受人提出的交付商品房的请求，同时，不能及时办理商品房权属转移登记的后果由买受人自行承担。2、出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为买受人申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证”。 2015年2月12日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永支付的“东湖·郡”项目号房屋房款50000元，交款方式为：定金转房款20000元，ＰＯＳ刷现30000元。2015年3月16日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永支付的房款260000元，交款方式为工行按揭回款。2015年6月12日、2015年10月10日，西南电工公司分别出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永支付的房款50000元、25480元，交款方式均为ＰＯＳ刷现。2016年9月21日，西南电工公司出具加盖该公司财务专用章的收据，载明收到邬孝永、谢琴建行ＰＯＳ刷现支付的代收税费等7718.36元。西南电工公司当庭确认以上收款事实。双方一致确认，案涉房屋已在2016年10月2日向邬孝永、谢琴交付。房屋信息查询记录显示，案涉房屋现登记地址为新都区××镇××街××号，于2015年3月15日为谢琴、邬孝永办理签约备案。2020年1月19日，西南电工公司于取得案涉房屋所在楼栋的初始登记。2020年10月9日，邬孝永、谢琴取得案涉房屋不动产权属登记，证书编号为川（2020）新都区不动产权第号、第号。 另查明以下事实： （一）2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。 （二）2013年10月17日，西南电工公司取得新都国用（2013）第1××1号国有土地使用权证，记载地类（用途）为住宅用地，终止日期为2072年8月23日。2017年5月22日，西南电工公司取得川（2017）新都区不动产权第0××1号登记证书，记载：该宗地由新都国用（2014）第号，经新都府土发（2014）31号批准，并由抵押权人同意在有抵押的情况下办理整合，应符合新都规条自号、出让合同（协）与变更协议。 （三）西南电工公司提交了《东湖郡二期（3栋1、2单元、4、5栋）不动产权证（分户）资料收集的通知》，通知二期业主分户产权办理资料收集工作将于2020年3月2日开始，请业主按照提供资料清单要求自行复印和下载附件表格按模板要求填写签字后交售楼部，附件1《客户提供资料清单》分别列举了需要复印的资料和需要打印或领取后填写（签字）的资料，其中并无关于国有土地使用权终止年限的有关《补充协议》等内容。 （四）2020年4月，成都市武测地理信息工程有限公司（以下简称武测公司）对案涉土地进行权籍调查并作出《不动产权籍调查表》，其中《调查审核表》记载：武测公司受西南电工公司委托，于2020年4月2日对西南电工公司出让取得的位于新都区新繁镇文庙街的宗地进行了地籍调查（全部竣工），经调查，该宗地为西南电工公司出让取得，并领有新都国用（2013）第1××1号、新都国用（2013）第号、川（2017）新都区不动产权第0××1号国土证，地类用途均为住宅用地，使用权类型均为出让，使用年限分别为2072年8月23日、2072年8月23日、2080年11月5日，该工程为全部竣工，并取得《建设工程规划合格证》、成都市新都区规划管理局建设工程规划核实意见书，该宗地3幢跨新都国用（2013）第1××1号国土证、（2017）新都区不动产权第0××1号不动产权证，7幢跨新都国用（2013）第0××1号国土证、（2017）新都区不动产权第0××1号不动产权证。《基地面积分户幢信息表》记载3幢建筑基底总面积为3762.69平方米，其中新都国用（2013）第1××1号国土证对应2256.91平方米，（2017）新都区不动产权第0××1号不动产权证对应1505.78平方米。《国有土地使用权面积分摊表-3栋》记载，案涉房屋（房屋唯一号0××1）国有土地使用权终止日期为2072年8月23日。 （五）西南电工公司（甲方、出卖人）与邬孝永、谢琴（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同补充协议（二）》（以下简称《补充协议（二）》），载明：鉴于甲乙双方签订的《商品房买卖合同》约定，乙方所购买房屋地块位于成都市新都区新繁镇文庙街，分别由两块土地组成，国有土地使用权证号分别为新都国用（2013）第1××1号（终止日期2072-08-23）、新都区国用（2014）第0××1号（终止日期2080-11-05）。在签订《商品房买卖合同》时，合同标注土地使用权终止日期为2080-11-05。但在为乙方所购买房屋办理不动产权籍调查过程中，因该房屋位置横跨两块土地，且由于所在国有土地使用权终止日期不一致，按要求将涉及该横跨土地的房屋土地使用年限按新都国用（2013）第1××1号所标注日期（2072-08-23）作为土地使用权终止日期。为此，为尽快办理房屋不动产权证，双方同意签订本补充协议如下：1.《商品房买卖合同》第三条“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：住宅用地，土地使用年限自2013-10-17至2080-11-5止”变更为“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：住宅用地，土地使用年限自2013-10-17至2072-08-23止”；2.本《商品房买卖合同补充协议（二）》为《商品房买卖合同》之补充，所约定内容不一致的，以本《商品房买卖合同补充协议（二）》为准。3.本《商品房买卖合同补充协议（二）》在甲乙双方签字、盖章后生效。本协议一式叁份，甲方壹份，乙方壹份，不动产登记机构壹份。该协议上落款时间填写为“2020年月日”。 （六）打印日期为2020年7月9日的企业信息查询通知单记载，西南电工公司成立于2002年10月18日，经营期限至2052年10月17日，注册资本金4000万元，主体类型为有限责任公司（自然人独资），股东为张之富。邬孝永、谢琴提供的2016年12月1日《成都西南电工有限公司承诺书》记载：“本人张之富郑重承诺，本人在办理成都西南电工有限公司之前没有出资办理过一人出资的有限公司，在本公司注册后也不再出资办理一人出资的有限公司”，承诺人签字处有“张之富”签名捺印并加盖西南电工公司公章。 以上事实，有双方确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，邬孝永、谢琴与西南电工公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应诚信全面履行合同约定的义务。邬孝永、谢琴已向西南电工公司支付了合同约定的全部购房款，西南电工公司也已向邬孝永、谢琴交付案涉房屋，并为其办理了不动产权属登记。对应邬孝永、谢琴变更后的诉讼请求，围绕各方争议焦点，本院评述如下： （一）关于违约责任。双方所签订《商品房买卖合同补充协议》中明确约定如与《商品房买卖合同》有抵触之处以补充协议为准，则按照该补充协议约定，西南电工公司应在邬孝永、谢琴交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的365日内为其申请办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后2年内为其办理房屋分户的国有土地使用权证，邬孝永、谢琴已于2016年9月21日向西南电工公司支付委托办理权属转移登记所需税费，西南电工公司也于2016年10月2日向邬孝永、谢琴交付案涉房屋，结合补充协议中关于邬孝永、谢琴所提交资料、所支付代办税费不齐西南电工公司有权拒绝交付房屋的约定，足以认定双方约定的办理房屋所有权证的起算条件已经具备。西南电工公司提出按照行政主管部门要求需先与邬孝永、谢琴签订关于案涉房屋土地权使用期限的《补充协议（二）》方能为其办理不动产权属转移登记，但所举证据不足以证明该事实主张成立且构成事实或法律上的履行不能。西南电工公司自行提交的《东湖郡二期（3栋1、2单元、4、5栋）不动产权证（分户）资料收集的通知》通知从2020年3月2日开始收集资料，其中并无要求买受人与之签订有关土地使用权终止期限变更的补充协议的内容。双方已签订的《补充协议（二）》主要内容为将主合同约定的土地使用年限自2013-10-17至2080-11-5止变更为自2013-10-17至2072-8-23止，是基于2020年4月开展的地籍调查结果而由双方合意订立，则该《补充协议（二）》不应理解为包含于2015年2月12日订立的《商品房买卖合同补充协议》所约定的邬孝永、谢琴委托西南电工公司办理权属转移登记应提交的资料，西南电工公司主张的为邬孝永、谢琴办理不动产权证书的期限应自双方签订《补充协议（二）》之后起算的答辩意见，本院不予采纳。 因《商品房买卖合同补充协议》约定的房屋所有权证办理期限届满前，新都区已开始实施“二证合一”政策，房屋所有权证客观上已无法办出，该情形不可归责于出卖人西南电工公司，而按照双方关于国有土地使用权证办理期限的约定，该期限至2019年10月2日届满，因不动产权证书兼具房屋所有权证和国有土地使用权证两证功能，西南电工公司应在约定的房屋所有权证和国有土地使用权证两证办理期限均届满前为邬孝永、谢琴办理案涉房屋的不动产权证书，但邬孝永、谢琴直至2020年10月9日才取得案涉房屋不动产权属登记，西南电工公司已经构成为违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担违约责任。 （二）关于逾期办理不动产权证的违约金。根据本案查明事实，西南电工公司于2020年1月19日取得案涉房屋的初始登记，分户权属转移登记相应迟延办理。因补充协议约定的房屋所有权证和分户国有土地使用权证办理期限均在“二证合一”政策实施后届满，本院已按照约定的两证均届满时间认定西南电工公司应为邬孝永、谢琴办理分户不动产权证书的期限，对于西南电工公司主张的因政策变动导致的必要准备时间应从违约金计算期间中扣除的意见，本院不予采纳。西南电工公司另主张新冠肺炎疫情影响期间无法办理、应参照有关文件扣减3个月的违约金计算期间，但根据本案查明事实西南电工公司逾期为邬孝永、谢琴办理房屋权属转移登记的违约事实发生于新冠肺炎疫情发生前，违约金因违约事实持续存在而持续产生、按日计算，西南电工公司也未举证证明疫情及疫情防控措施对其履行合同义务所造成影响的具体情况，对于西南电工公司基于疫情原因提出的调减违约金意见，本院不予采纳。结合合同约定和对当事人权利义务的实际影响，逾期办理房屋不动产权证违约金计算至完成房屋不动产权属转移登记之日止（2020年10月9日）而非邬孝永、谢琴主张的其实际领取不动产权证书原件之日止为宜，对于邬孝永、谢琴所主张的逾期办理分户不动产权证的违约金，本院支持为14378元（385480元*0.0001*373天）。 （三）关于张之富的责任承担。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，债权人以一人公司的股东与公司存在财产混同为由起诉要求股东对公司债务承担连带责任，实行举证责任倒置，即由股东对个人财产与公司财产不存在混同承担举证责任，股东可以提交证明公司建立了独立规范的财务制度、财务支付明晰、或已进行相应审计的有关证据。西南电工公司为自然人独资的有限责任公司，张之富作为唯一的全资股东，负有证明其个人财产独立于西南电工公司的举证责任，张之富虽当庭答辩提出商品房预售合同具有特殊性、预售资金纳入专项监管，但仅以该主张不足以证明张之富的个人财产与西南电工公司财产已经严格区分并独立于公司财产，应承担举证不能的法律后果，对邬孝永、谢琴要求张之富对西南电工公司应支付的逾期办理权属转移登记的违约金承担连带清偿责任的请求，本院予以支持。 据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都西南电工有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向邬孝永、谢琴支付逾期办理房屋不动产权证的违约金14378元； 二、张之富对本判决第一项确定的成都西南电工有限公司应向邬孝永、谢琴支付的违约金承担连带清偿责任； 三、驳回邬孝永、谢琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费318.5元（已因适用简易程序减半收取），由邬孝永、谢琴负担95.5元，成都西南电工有限公司、张之富共同负担223元（此款邬孝永、谢琴在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月三日 书记员  曾妙