广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19128号原告：朱沛恩，女，1977年4月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×××××××，公民身份号码441××××××××××××667。被告：佛山红潮投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇里广路农场厂区×××之三，统一社会信用代码914××××××××××××284。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。原告朱沛恩与被告佛山红潮投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人沈庆佳到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业使用权益转让合同》无效；2.被告返还原告购房款434500元，并向原告支付从2017年8月26日起至实际返还日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告向原告返还因被告变相虚增房屋公摊面积而造成原告多支付的购房款36000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告受被告虚假宣传影响，2017年8月21日原告与被告签订了《物业使用权益转让合同》，原告出资434500元购买被告自称“合法拥有”的位于佛山市南海区×××××××××单元使用权益。《物业使用权益转让合同》签订后，原告于2017年8月26日向被告支付434500元，并向被告的中介公司支付2万元的购房中介费用，二项合计购房款共454500元。原告收房后发现涉案房屋的土地性质是农村集体土地，土地所有权人为里水镇洲村经济联合社，被告不是涉案房屋的产权人，涉案房屋没有任何产权登记和政府部门批准销售的许可文件，涉案房屋不能用以销售，涉案房屋为小产权房，属于违法开发的房地产项目，《物业使用权益转让合同》因违反行政法而无效。《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条及《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发、禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设的规定。被告涉嫌以非法方式转让土地，涉案房屋是在村集体土地上违规违法开发建设的小产权房，至今没有取得土地所有权。因此，原告与被告签订的《物业使用权益转让合同》是被告一方以欺诈手段订立的合同，损害国家利益，同时违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告签订的《物业使用权益转让合同》无效。而且原告与被告签订的《物业使用权益转让合同》显示涉案房屋只是38年长租，属于变相的以租代售，原告与被告所签订的《物业使用权益转让合同》不是法律意义上的房屋买卖合同，实际为租赁合同。原告作为购房人，与被告订立的使用权出让合同目的是取得房屋的产权，而非仅仅取得使用权。但是被告及其销售人员通过各种欺骗手段，巧妙地掩盖租赁的本质，误导原告认为涉案合同是房屋买卖合同。原告签订涉案合同的真实意思表示为购买房屋，而不是租赁房屋，签订《物业使用权益转让合同》并非原告真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款的规定，原告与被告签订的《物业使用权益转让合同》应为无效合同。经原告了解，被告将涉案房屋进行装修后至今没有向住房和城乡建设主管部门申请消防验收或办理消防备案手续。而《中华人民共和国消防法》第十三条规定，建设工程应依法申请消防验收或办理消防备案手续，在被告没有将涉案房屋向住房和城乡建设主管部门申请消防验收或办理消防备案手续的情况下，被告向原告转让涉案房屋的使用权益已违反了《中华人民共和国消防法》关于房屋使用条件强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告有权要求解除原告与被告所签订的《物业使用权益转让合同》。同时，原告收楼后发现被告将涉案房屋所在的13层的公共厕所位置改建为房屋(注：房号为16，该房屋建筑面积为60.78平方米)并进行出售，被告存在变相虚增房屋公摊面积，导致原告所购买涉案房屋的实际建筑面积与《物业使用权益转让合同》所约定的建筑面积不符，经核算，原告实际向被告多支付了购房款36000元，被告的行为严重损害了原告的合法权益，恳请法院判令被告返还原告多支付的购房款36000元。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依据法律和事实，作出如原告诉讼请求的判决。被告辩称，1.2012年11月26日，被告通过在佛山市南海区××××（居）集体资产交易中心公开竞租的方式，以租赁方式取得涉案集体土地使用权，土地性质为集体建设商业用地，用于建设酒店、写字楼、商场、停车场，租赁期至2055年11月25日止。永润广场项目于2016年7月1日通过竣工验收，并于同月13日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2016年9月9日取得不动产权证书。根据被告与权利人佛山市南海区×××××股份合作经济联合社所签订《里水镇洲村“农场”土地使用权租赁合同书》的约定，被告在2055年11月25日前有权管理和出租涉案物业，因此，被告有权与原告签订《物业使用权益转让合同》。2.《物业使用权益转让合同》中清楚表述，涉案物业土地使用性质为集体商业用地，只能作为酒店套间或办公用途，不存在原告在起诉状中所述存在虚假宣传的情形。涉案物业经合法报建，经竣工验收备案，已经办理了不动产权证，权属合法。涉案合同的约定是双方真实意思表示，合法有效，原告请求确认合同无效或解除合同，均无法律及事实依据。3.原告已接收了涉案物业，已经占有和使用涉案物业大约3年时间，原告在起诉前从未要求被告退还款项，因此，原告请求返还转让款及利息于理于法不合。综上所述，原、被告所签订的《物业使用权益转让合同》合法有效，原告的诉请缺乏事实及法律依据，应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。经审查，本院对原、被告所提交证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权益转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××单元的使用权益转让给乙方，建筑面积39.66平方米，其中套内面积27.54平方米；该物业土地使用权性质为集体商业用地，乙方受让的该物业只能作为酒店套间或办公用途；转让期限从本合同签订之日起至2055年11月20日，乙方应在2055年11月21日前将该物业归还给甲方；该物业按建筑面积计算使用权转让款，每平方米10956元，总转让款金额为434500元；乙方于2017年8月26日前支付转让款434500元；甲方在2018年2月15日前将该物业交付给乙方；本合同约定的物业转让面积由具备相应资质的测量机构提供，乙方签订合同的，视为同意该测量机构的测量结果；等等。原告已向被告付清上述转让款。原告确认涉案物业已按合同约定时间交付使用。另查明，永润广场已办理不动产权证书，权利证号为粤（2016）佛南不动产权第*******号。本院认为，原、被告签订《物业使用权益转让合同》约定被告交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在永润广场已取得不动产权证书，但《物业使用权益转让合同》约定使用权转让期限从合同签订之日起至2055年11月20日，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是合同双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告存在虚假宣传、欺诈，但未能提供充分证据予以证明，至于永润广场项目中其他物业用途的改变并不影响原告所租赁物业的使用，原告主张上述合同全部无效依据不足，本院不予支持。原告已接收并占有使用涉案物业较长时间，其主张涉案物业存在消防验收备案方面的问题，但未能提供充分证据予以证明，且对于该问题原告可通过向相关职能部门反映情况进行解决，原告以此为由主张解除合同理据不充分，本院不予支持。《物业使用权益转让合同》所约定的物业使用权转让款应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定《物业使用权益转让合同》超出二十年的部分无效，故被告应向原告返还超出二十年部分的物业使用权转让款207167元[434500元÷13962天×（13962天-20年天数7305天）]，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告的利息主张，结合本案实际情况，本院酌定利息从2020年8月5日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张的虚增公摊面积购房款36000元，因原、被告签订的《物业使用权益转让合同》属租赁合同，并非房屋买卖合同，合同约定的物业使用权转让款实属租金，并非购房款，原告未能提供充分证据证明涉案物业的建筑面积与合同约定面积不一致，且双方在合同中明确约定原告签订合同视为同意合同约定的面积，即双方对计租面积已达成一致，因此，原告上述主张缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告朱沛恩与被告佛山红潮投资有限公司于2017年8月30日签订的《物业使用权益转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山红潮投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款207167元，并支付以207167元为本金从2020年8月5日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告朱沛恩；三、驳回原告朱沛恩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4552.5元（原告已预交），由原告负担2348.5元，被告负担2204元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二〇年十一月二十七日书记员  钟丹