山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5902号上诉人（原审原告反诉被告）：山西军威科技有限公司。法定代表人：陈某，执行董事。委托诉讼代理人：崔某，山西圣成运律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某，山西圣成运律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：山西尚风科技股份有限公司。法定代表人:孟某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西鼎信泽律师事务所律师。上诉人山西军威科技有限公司因与被上诉人山西尚风科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初2289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西军威科技有限公司上诉请求：一、请求依法判决撤销太原市小店区人民法院(2020）晋0105民初2289号《民事判决书》第三项、第四项、第五项判决内容,依法改判驳回被上诉人对上诉人的反诉请求或将本案发回重审;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审认定事实不清,采信证据有误,损害了上诉人的合法权益。原审判决上诉人支付被上诉人“13441549.69元自2018年10月1日起至太原市××区、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1810、1812、1814号房屋的不动产权证书办理完毕之日止”的违约金,该认定事实错误。(一)原审认定已签网签合同所涉11套房屋的购房款金额有误。根据双方签订的11套房屋(即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1810、1812、1814号)网签合同,购房款总金额为13315649.67元,并非13441549.69元。(二)原审判决上诉人自2018年10月1日起承担违约责任与事实不符。1、原审判决忽视了双方真实意思表示,不当解读双方于2017年8月23日签订的《商品房买卖协议书》内容。根据该协议第7条约定内容“双方均同意按本协议约定的内容全面履行”,结合该协议整体内容,被上诉人按照该协议第3条约定按期全面履行付款义务后,双方签订网签合同,然后一次性办理全部房屋产权证书。但被上诉人并未按约履行义务,其不仅严重逾期付款,而且至今仍有购房款未予支付,双方无法就剩余房屋办理网签手续,违约责任不在上诉人。2、双方基于2017年8月23日签订的前期框架合同《商品房买卖协议书》,又分别于2017年8月28日、11月3日、11月7日、2018年3月1日就1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1810、1812、1814号11套商品房签订备案《商品房买卖合同》及附件四补充协议,即网签协议。双方对办理产权登记证书的义务进行了重新约定,“出卖人应当在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”;“买受人明确,在商品房交付使用后720日内,出卖人负责将初始登记需由出卖人提供的资料申报至太原市房产管理局,出卖人即按期履行完毕商品房权属登记的所有涉及义务。”双方于11份网签合同记载交付时间存在笔误,实际商品房交付使用时间为2017年9月11日,按照上述条款内容交付登记材料时间截止点为2019年9月1日,也并非原审认定的时间点。3.、双方于2017年8月23日日签订《商品房买卖协议书》后,被上诉人自第3笔款项开始即出现逾期支付现象。2018年7月,被上诉人逾期金额高达600多万元。太原市龙兴街190号1幢A座1-2层1001号等房屋涉诉于2018年7月被查封,查封期限为三年，查封至2021年7月止。因A座、B座、C座系同一商品房预售许可证号,本案所涉龙兴街190号1幢B座的房屋现不能继续办理网签及不动产权证书的手续。由于被上诉人迟延履行付款义务,无论从约定事项,还是客观情形,剩余网签手续及不动产权证书均无法继续办理,不利后果不应当由上诉人承担。综上,原审存在认定事实不清情形，不当判决理应撤销。二、原审适用法律错误。1、未依法适用后合同效力覆盖前合同效力的法理宗旨。本案中涉及前期合同(即2017年8月23日《商品房买卖协议书》)与商品房销售合同(即网签备案的11份《商品房买卖合同》及附件补充约定)就办理不动产权证时间及义务约定不同的客观事实,在两种合同均有效的情况下,原审适用成立在先的合同而不适用成立在后的备案销售合同及补充约定,法律依据不足。2、原审判决上诉人向被上诉人支付10万元资金占用损失即利息损失，没有法律依据。上诉人基于双方合意收取购房款,并将全部房产交付被上诉人占有、使用、收益。双方先后合意均未约定开具发票时间,上诉人从未拒绝开据发票,也事实上不可能逃避发票的开具义务,原审判决以上诉人迟延开具发票为由支付被上诉人10万元利息损失没有法律依据。综上所述,原审判决查明事实不清,采信证据有误,适用法律错误,损害了上诉人的合法权益,应予纠正。山西尚风科技股份有限公司辩称，一、一审判决上诉人承担逾期办证违约金于法有据(一)答辩人的付款金额。截止2018年9月30日,答辩人已支付上诉人山西军威科技有限公司(以下简称“山西军威公司”)购房款为14108049.6元,一审认定为办证费用的1067740.74元,共计15175790.34元。截至上诉人山西军威公司起诉之日,答辩人共计向其支付了22193658.65元,其中1067740.74元一审法院认定为房屋权属证书办证费用。根据答辩人一审提交的证据材料,一审判决书第10页第三段至第11页已确定答辩人向山西军威科技有限公司支付了上述金额。但是在判决书中,重复减去了办证费用1067740.74元、即已付款14108049.6元作为已扣减办证费用1067740.74后的金额,不应当再次扣除办证费用1067740.74元,故约定办证期限届满之日前,答辩人已付购房款为14108049.6元,比一审法院认定的13441549.69元要多1067740.74元。但为了尽快解决纠纷,答辩人并未对此提出上诉。(二)上诉人应当支付违约金的事实和法律依据。根据《商品房屋买卖协议书》第6条第(2)款的“出卖人承诺房产证在2018年9月30日前办理完成。如不能按期办理完成,出卖人承担违约责任”的约定,上诉人山西军威公司应当在2018年9月30日前向答辩人交付所购房屋的《中华人民共和国不动产权证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,鉴于房屋权属证书系上诉人山西故上诉人山西军威公司与案外人诉讼所致,故上诉人山西军威公司既未能在《商品房屋买卖协议书》约定的时间2018年9月30日前,也未能在房屋交付使用之日起90日--即2017年12月9日前,更未能在合同订立之日起90日--即办理完毕房屋权属证书,故上诉人山西军威公司应当支付逾期办证违约金。根据该条司法解释、《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款,对于购房合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,按照的是已付购房款的总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,并非按照房屋价款计算。因此,上诉人主张按照已办理网签的11套房屋房款计算违约金的,人民法院不应支持。(三)从现有证据材料无法推论出一次性办理全部房屋产权证书的结论。无独有偶,在一审过程中,上诉人也以要一次性开具发票为由作为抗辩。但是房屋买卖合同具有一定的特殊性,其出售是以间或套为单位,其网签手续也需以间/套为单位,并且明确单套标的额,辅以明确面积、户型图等。在办理网签、过户时,均需要单独订立网签合同、单独按照合同金额开具发票。不因答辩人整层购买而只签订一份网签合同、开具一张巨额合价发票。上诉人履行的是可以分割的。上诉人一次性办理房产证、开具发票明显与房地产买卖行政规范和惯例相违背。剩余网签合同未办理、房产证未办理的原因不是购房款未支付,心而系案外人保全行为和上诉人建设工程未全部竣工所致。未足额支付价款系因双方计算利息的差异,如果按照上诉状中,上诉人主张网签合同约定优先的意见,则答辩人付款根本不存在逾期。(四)网签合同并非重新约定,双方真实意思表示仍为受《商品房屋买卖协议书》约束首先,网签合同约定的诸多条款不具备可履行性。如果上诉人主张网签合同约定替代了《商品房屋买卖协议书》,则上诉人起诉时的诉讼请求丧失了依据。根据《商品房屋买卖协议书》的签订时间,双方成立房屋买卖合同法律关系的时间是2017年8月23日.结合上表不难发现以下事实：1.网签合同约定的付款期,答辩人付款并未逾期。那么上诉人起诉的诉讼请求就缺乏依据。2.根据网签合同第七条,买受人逾期付款的日利率为万分之一,即年化利率3.65%,远远低于上诉人起诉时主张的利率。3.约定的交房日期甚至早于双方买卖法律关系的形成。根据网签合同第八条约定交房时间为2016年9月30日,早于双方房屋买卖法律关系的成立时间近一年。且根据网签合同第九条,逾期交房的入出卖人案日利率万分之一,即年化利率3.65%向买受人支付违约金。故严格按照网签协议约定,上诉人承担逾期办证违约责任和逾期交房责任的时间更早。其次,上诉人山西军威公司一审诉讼请求基于《商品房屋买卖协议书》,要求继续履行该协议。明确要求履行的是《商品房屋买卖协议书》,不能在有利于己方时主张履行《商品房屋买卖协议书》,而在有利于答辩人时,则主张履行网签合同。上诉人的这种做法违反诚实信用原则。再次,《商品房屋买卖协议书》属于主合同,而网签合同属于从合同,且网签合同是格式合同,其约定又存在诸多时间上的悖论。故其价值是为履行《商品房屋买卖协议书》和行政管理性规定。鉴于双方在本案审理时,均明确表示履行的是《商品房屋买卖协议书》,双方的诉讼请求均基于《商品房屋买卖协议书》,故《商品房屋买卖协议书》应作为双方意思表示。二、付款行为与查封事实无关联性，且不具有相当性。根据上诉人起诉时诉讼请求,上诉人预期答辩人应承担的违约责任约为402628.69元,但案涉地产A座查封金额,查封期限明显与该金额不成比例。上诉人山西军威公司因与山西建设发展有限公司因借款合同纠纷被太原市中级人民法院依法采取保全措施【（2019)晋01劝保12号】,冻结财产数额177246993.65元。该案保全的财产为上诉人所开发房地产鸿赫时代自由广场A座,且A座现有状态未施工完毕,未竣工,故上诉人未能取得房屋所有权初始登记,因此也不可能为答辩人办理房产证。上诉人山西军威公司不交付房产证而违反《商品房屋买卖协议书》第6条第(2)项系因其自身原因履行不能,属于客观给付不能,而并非基于答辩人未严格按照合同支付价款。在买卖房屋这种双务合同中,价款的给付和房屋的交付系对等关系。上诉人以答辩人未足额支付价款为由,拒绝办理已付购房款房屋的不动产权证书,不属于合法行使抗辩权。先履行抗辩权要求债务之间具有对价或牵连关系,且应当是双方的主给付义务。因此《商品房屋买卖协议书》第3条对付款时间和交房时间作了对等的约定。而房1...产证交付时间则在第6条进行了单独处理。上诉人所称其有先履行抗辩权,但先履行抗辩权是一种延迟性抗辩权,它只能暂时阻止请求权的行使,但并不能消灭请求权。从答辩人的付款情况来看,在2018年9月30日约定的办证期限届满之时,上诉人对1801、1082、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1810、);1】1812、1814号房屋的办证请求是不享有抗辩权的。从《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”的规定来看,付款与房产证的办理也不存在对等抗辩关系。故上诉人不能因答辩人付款逾期而抗辩不交付房产证。其次，上诉人山西军威公司至今不履行办证义务是履行不能,而非抗辩不履行。上诉人山西军威公司办理房产证不能属于嗣后不能,该不能系由于其自身原因。其办证不能导致违约,并产生违约责任并非抗辩权的行使。故其主张违反抗辩权的基本构成要件。再次，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条°,上诉人山西军威公司在约定的办证期2018年9月30日前已收到上诉人付款15175790.34元,这部分价款足以涵盖1801、1082、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1810、1812、1814号房屋售价,故上诉人山西军威公司主张不办证系因答辩人未按时付款所致,违反了相当性原则。在先履行方采取了补救措施、变违约为适当履行的情况下,先履行抗辩权消失,后履行一方须履行期债务。换言之,此时已不存在上诉人山西军威公司所认为的先履行一方未履行或其履行不合债的本旨的前提条件。最后,即使答辩人按期给付价款,上诉人山西军威公司也无法履行房产证的交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”,即使答辩人存在逾期付款情形,答辩人的逾期付款的责任也仅是按照约定利率支付利息。三、给付增值税专用发票于法有据根据《商品房屋买卖协议书》第3条第3款的“出卖人应开具房地产专用增值税发票”的约定,《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票”和《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票”的规定,上诉人山西军威公司应当在每次收款时向答辩人开具已付购房款和利息的发票,鉴于一审认定答辩人已支付购房款21125917.91元,故上诉人山西军威公司应向答辩人开具同等金额的增值税专用发票。开具发票既是上诉人山西军威公司的法定义务,也是履行纳税义务、维护国家税收管控秩序的有效凭证。不按照规定开具发票,即侵害了买卖双方抵扣税款的合法利益,也扰乱了税收秩序,是违反税收行政法规应予处罚的行为,根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十五条“违反本办法的规定,有下列情形之一的,由税务机关责令改正,可以处1万元以下的罚款;有违法所得的予以没收:(一)应当开具而未开具发票,或者未按照规定的时限、顺序、栏目,全部联次一次性开具发票,或者未加盖发票专用章的”的规定,上诉人怠于开具发票的属于行政违法行为,其不开具发票当然构成违约。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)9一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。故本案当事人买卖房屋的价款为含5%增值税的价款。具体计算公式如下:购房款(本息)÷(1+5%增值税)=不含税房款(本息);增值税=购房款(本息)-不含税房款(本息);.城建税为:增值税×7%;教育费附加为=增值税×3%地方教育费附加=增值税×2%由于上诉人未按约定及会计规则开具增值税专用发票,导致答辩人无法抵扣税款,答辩人在付款当年将应抵扣而未能抵扣的税款已向国税进行缴纳。需要特别说明的是,一审法院支持的发票损害赔偿责任是指上诉人未按期开具发票,导致答辩人当月无法抵扣而提早向税务局缴纳税款而产生的利息损失。只要上诉人向答辩人开具发票,答辩人可以在开具发票的当年进行抵扣,故答辩人反诉并未主张税金本身作为损失,一审法院酌定支持该部分未能抵扣导致的资金利息损失并无不当。四、上诉人赔偿损失、支付违约金损失于法有据根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定和《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条的司法政策,上诉人承担逾期办证违约金于法有据,并无不当。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条,上诉人未全面履行《商品房屋买卖协议书》约定的义务,属于违约,并导致答辩人产生损失,应当采取补救措施、继续履行、支付违约金并赔偿损失。一审法院判决并不不当,应当予以维持。请求二审法院依法驳回上诉人上诉请求,维持原判。山西军威科技有限公向一审法院起诉请求：1.判令尚风公司履行双方于2017年8月23日签订的《商品房屋买卖协议书》;2.判令尚风公司支付军威公司剩余房款402628.69元,并按照年利率5.39%支付自2018年8月31至全部欠款还清之日止的利息(暂计算至起诉之日为25198元,合计427826.69元);3.尚风公司承担本案诉讼费。2017年8月23日,军威公司与尚风公司签订《商品房屋买卖协议书》,约定尚风公司购买军威公司开发的位于太原市××区新能源创新商务小区B座18层1801-1814号房,建筑面积1984.74m,单价10580.74元/m',总价21000017.91元。双方在《商品房屋买卖协议书》中明确约定付款方式及利息计算方式。尚风公司于2017年8月30日前支付5000017.91元,2017年9月30日前至2017年12月31日前每月分期支付1000000元,2018年1月30日前支付5000000元,剩余7000000元自2018年2月至8月每月30日前支付本金1000000元及利息,利息按年利率5.39%计收。军威公司于2017年9月11日按约交房,现尚风公司仍欠房款本金402628.69元。军威公司多次催要,尚风公司拒不履行付款义务。山西尚风科技股份有限向一审法院反诉请求：1.判令军威公司继续履行《商品房屋买卖协议书》,与尚风公司签订龙兴街190号1幢B座18层1809、1811、1813号房《商品房屋买卖合同》(网签合同);2.判令军威公司向尚风公司交付所购房屋的《中华人民共和国不动产权证》,并支付违约金1501779.58元(暂算至2020年5月25日反诉提出之日,请求判决给付至实际给付之日止);3.判令军威公司继续履行《商品房屋买卖协议书》,向尚风公司开具已付房款及利息的发票(价税合计￥22193658.65元),并赔偿尚风公司损失106327.01元;4.反诉案件受理费由军威公司承担。事实和理由:一、尚风公司已支付全部购房款和利息,军威公司应当按照约定与尚风公司签订《商品房屋买卖合同》(网签合同)。尚风公司与军威公司于2017年8月23日签订《商品房屋买卖协议书》,根据该协议书第6条第(1)款的“出卖人按照买受人的付款金额,在付款后15天内与买受人签订商品房屋买卖合同”的约定和尚风公司于2019年8月27日向军威公司支付完毕全部购房款和利息的事实,军威公司应当于2019年9月11日前与尚风公司签订完毕全部《商品房屋买卖合同》(网签合同)。但截至反诉提出之日,军威公司仍未与尚风公司签订网签合同,故根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定,军威公司应当继续履行与尚风公司签订网签合同的义务。二、军威公司应当按照约定,向尚风公司交付所购房屋的《中华人民共和国不动产权证》。根据《商品房屋买卖协议书》第6条第(2)款的“出卖人承诺房产证在2018年9月30日前办理完成。如不能按期办理完成,出卖人承担违约责任”的约定,军威公司应当在2018年9月30日前向尚风公司交付所购房屋的《中华人民共和国不动产权证》.根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条的规定和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若于问题的规定》第二十九条第二款的规定和截至2018年9月30日尚风公司已支付购房款15175790.34元的事实,军威公司应当支付尚风公司已付购房款以6%年利率计算的违约金1501779.58元(暂算至2020年5月25日反诉提出之日,请求判决给付至实际给付之日止)。三、军威公司继续履行《商品房屋买卖协议书》,向尚风公司开具已付房款及利息的发票,并赔偿尚风公司损失。根据《商品房屋买卖协议书》第3条第3款“出卖人应开具房地产专用增值税发票”的约定,《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票”,《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票”和财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第四十五条“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间:(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天,先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同约定的付款日期......”的规定,军威公司应当在每次收款时向尚风公司开具已付购房款和利息的发票,鉴于尚风公司已支付购房款和利息共计22193658.65元,故军威公司应向尚风公司开具同等金额的增值税专用发票。由于军威公司未按约定及会计规则开具增值税专用发票,导致尚风公司无法抵扣税款的,根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第34条的规定,应当判令军威公司继续履行并赔偿损失。一审法院认定事实：2017年8月23日,军威公司为出卖人与尚风公司为买受人签订《商品房屋买卖协议书》一份,协议约定:买受人购买出卖人所有的位于太原市××区整层即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814号房源,房源套数共14套,成交总面积1984.74m2,房屋单价为10580.74元/m,成交总房款为21000017.91元;出卖人必须保证其所有的××区整层即1801(171.68m)、1802(128.27m)、1803(145.14m)、1804(132.19m)、1805(171.68m)、1806(62.44m')、1807(118.53m2)、1808(62.42m2)、1809(303.87m2)、1810(141.28m)、1811(303.87m)、1812(62.44m)、1813(118.52m)、1814(62.41m)房屋,其土地证(土地性质为商务金融)、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证(并商房预售字第0133号)真实有效,如有虚假,出卖人承担全部责任及给买受人造成的所有经济损失。买受人为整层购买,已经向出卖人交付整层楼5000000元定金,出卖人不得以任何理由将18层整层即1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810、1811、1812、1813、1814号中的任何房源出售给本买受人之外的任何第三方,否则出卖人必须双倍退还买受人全部定金,并承担全部责任及给买受人造成的所有经济损失;关于付款方式选择:买受人选择分期付款方式支付商品房价款,分期付款房屋总价21000017.91元整,出卖人应开具房地产专用增值税发票;付款方式:2017年8月30日前支付人民币5000017.91元。2017年9月30日前支付人民币1000000元,不支付利息。2017年10月30日前支付人民币1000000元,不支付利息。2017年11月30日前支付人民币1000000元,不支付利息。2017年12月31日前支付1000000元,不支付利息。2018年1月30日前支付5000000元,不支付利息。剩余7000000元自2018年2月至8月每月30日前各支付本金人民币1000000元及利息,于每月支付房款同时支付利息。利息按人民银行贷款年利率5.39%计收,从2018年2月1日起计算利息。2018年2月,支付利息人民币31400元。2018年3月,支付利息人民币27000元。2018年4月,支付利息人民币22500元。2018年5月,支付利息人民币18000元。2018年6月,支付利息人民币13500元。2018年7月,支付利息人民币9000元。2018年8月,支付利息人民币4500元。买受人可以选择提前支付剩余房款,所支付房款不再计算利息;车位购买及物业赠送方式:(1)买受人享有10个固定车位的永久使用权,每个车位每月需缴纳人民币200元,十个车位需在一个区域,方便买受人使用。(2)出卖人赠送买受人使用后第二年、第三年的物业费,从交房开始后的第二年开始计算,买受人两年内不用缴纳物业费;商品房屋买卖合同(网签合同)及后期房产证办理等:(1)出卖人按照买受人的付款金额,在付款后十五天内与买受人签订商品房屋买卖合同(网签合同);(2)出卖人承诺房产证在2018年9月30日前办理完成。如不能按期办理完成,出卖人承担违约责任。(3)买受人付清首期款人民币5000017.91元整后,一周之内开始办理客户交房手续;其他双方均同意按本协议约定的内容全面履行。本协议一式四份,双方各执两份,具有同等法律效力。2017年8月28日,军威公司与尚风公司就1801号、1802号房屋签订了网签合同。2017年9月11日,军威公司向尚风公司交付涉诉的14套房屋。2017年11月3日,军威公司与尚风公司就1803号房屋签订了网签合同。2017年11月7日,军威公司与尚风公司就1804号房屋签订了网签合同。2018年3月1日,军威公司与尚风公司就1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋签订了网签合同。涉诉的14套房屋的产权证书至今未办理。尚风公司的付款情况为:2017年8月23日,尚风公司支付军威公司购房款5000017.91元。2017年9月8日,尚风公司支付军威公司办理产权证的费用1067740.74元。2017年9月29日,尚风公司支付军威公司购房款1000000元。2017年11月3日,尚风公司支付军威公司购房款1000000元。2017年11月6日,尚风公司支付军威公司购房款108031.69元。2017年12月11日,尚风公司支付军威公司购房款800000元。2018年1月15日,尚风公司支付军威公司购房款500000元。2018年1月23日,尚风公司支付军威公司购房款500000元。2018年2月9日,尚风公司支付军威公司购房款5000000元。2018年8月3日,尚风公司支付军威公司购房款200000元。2019年1月8日,尚风公司支付军威公司购房款500000元。2019年1月31日,尚风公司支付军威公司购房款1000000元。2019年3月21日,尚风公司支付军威公司购房款500000元。2019年5月10日,尚风公司支付军威公司购房款500000元。2019年6月10日,尚风公司支付军威公司购房款2000000元。2019年8月27日,尚风公司支付军威公司购房款2517868.31元。以上共计尚风公司支付军威公司22193658.65元(包括21125917.91元购房本息及办证费用1067740.74元)。一审另查明,因军威公司与案外人存在诉讼,山西省高级人民法院于2018年7月查封了军威公司名下的太原市××街等房屋,查封期限为三年,因A座、B座、C座系同一商品房预售许可证号,太原市龙兴街190号1幢B座的房屋现不能办理网签手续及办理不动产权证书的手续。一审法院认为，军威公司与尚风公司签订的《商品房屋买卖协议书》是当事人的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,军威公司与尚风公司均受合同之约束。依据该协议的约定及房屋买卖合同法律关系的性质,军威公司的主合同义务是向尚风公司交付房屋,尚风公司的主合同义务是按时足额向军威公司支付购房款。截至合同约定的2018年8月30日的最后付款期限,尚风公司向军威公司支付购房款的数额为14108049.6元(1067740.74元为办理产权证的相关费用,不能计入房款总额内),尚风公司未按照《商品房屋买卖协议书》的约定足额向军威公司支付购房款,其行为已构成违约。鉴于双方已履行了《商品房屋买卖协议书》中多数内容,故军威公司与尚风公司主张继续履行双方签订的《商品房屋买卖协议书》的请求,合法合理,本院予以支持。因尚风公司存在逾期支付购房款的违约行为,故尚风公司应承担相应的违约责任,军威公司可参照双方在《商品房屋买卖协议书》中约定的年利率5.39%的标准向尚风公司主张相应的迟延付款利息,根据尚风公司的每笔付款金额与时间、合同约定的付款方式以及先息后本的计算方式,尚风公司仍需支付军威公司购房款的数额超出军威公司诉求的402628.69元,故军威公司主张尚风公司支付购房款402628.69元,本院予以支持。军威公司主张的利息,合法合理,本院予以支持,即尚风公司应以402628.69元房款为计算基数,自2018年8月31日起至402628.69元房款实际付清之日止按照年利率5.39%计算向军威公司支付利息。尚风公司主张军威公司继续履行与其签订1809号、1811号、1813号房《商品房屋买卖合同》(网签合同)及交付不动产权证书的请求,因太原市××街房屋被司法查封,涉诉的B座的相关房屋现均无法办理网签合同及办理不动产权证书的相关手续。在尚风公司向军威公司履行完毕支付购房款的义务及网签办证条件具备后,尚风公司可再向军威公司主张该项权利。对尚风公司主张的逾期办证违约金,本院认为,尚风公司虽存在逾期付款的违约行为,但根据尚风公司的付款情况,至2018年2月9日,尚风公司已支付军威公司购房款13908049.6元,此时尚风公司已将1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的购房款(13441549.69元)全部付清,这也是军威公司选择就上述房屋与尚风公司签订网签合同的依据,即使尚风公司未在2018年8月30日前付清14套房屋的房款,存在违约情形,军威公司为保障后续房款的支付而采取的相关行为仍需要结合尚风公司的违约程度适当采取,军威公司现以不办理尚风公司购买的全部14套房屋不动产权证书进行对抗,与尚风公司的违约程度不相当。综合上述情况,本院认为,军威公司至今未办理1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的不动产权证书的行为构成违约,应承担相应的违约责任,即军威公司应支付尚风公司11套房屋的购房款13441549.69元自2018年10月1日起至1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的不动产权证书办理完毕之日止按照年利率6%计算向尚风公司支付违约金,其中截至2020年7月31日为1478570元。对尚风公司主张的开具发票的请求,本院认为,开具增值税发票是《中华人民共和国发票管理办法》和《中华人民共和国增值税暂行条例》等行政法律法规规定的法定义务,又是涉案《商品房屋买卖协议书》约定的合同义务,在尚风公司已支付购房款21125917.91元的情况下,尚风公司有权要求军威公司开具相应的房地产专用增值税发票。军威公司在收到尚风公司支付的款项后,至今未开具发票,其行为已构成违约。关于开具发票的数额,至本判决作出时,尚风公司已支付购房款21125917.91元,军威公司应开具相应的增值税发票。对于本判决确定的剩余未付的购房款及利息,在尚风公司履行完毕付款义务后,由军威公司再为其开具对应金额的增值税发票,但考虑到尚风公司在本案中的实际履行日期尚不确定,故应由尚风公司付款完毕后另行向军威公司主张为宜。另军威公司不开具发票的行为,致使尚风公司无法及时凭票抵扣相应的税额,由此会造成尚风公司相应的资金占用损失,尚风公司据此主张迟延取得发票造成的无法抵扣的税额资金占用损失,于法有据,一审法院予以支持,结合尚风公司每笔购房款的支付时间及金额、按照5%征收率计算应纳税额及相应的同期银行贷款利率,对尚风公司主张的该部分损失,本院支持100000元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条,《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定,一审法院判决如下:一、原告(反诉被告)山西军威科技有限公司与被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司继续履行双方于2017年8月23日签订的《商品房屋买卖协议书；二、被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司于本判决生效后十五日内支付原告(反诉被告)山西军威科技有限公司购房款402628.69元及该款项自2018年8月31日起至购房款全部付清之日止按照年利率5.39%计算的利息;三、原告(反诉被告)山西军威科技有限公司于本判决生效后十五日内支付被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司13441549.69元自2018年10月1日起至太原市××区、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的不动产权证书办理完毕之日止按照年利率6%计算的违约金;四、原告(反诉被告)山西军威科技有限公司于本判决生效后十五日内向被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司出具总金额为21125917.91元的房地产增值税专用发票;五、原告(反诉被告)山西军威科技有限公司于本判决生效后十五日内支付被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司利息损失100000元;六、驳回被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取3858元(军威公司已预交),由被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司负担;反诉案件受理减半收取9736元(尚风公司已预交),由原告(反诉被告)山西军威科技有限公司负担9557元,被告(反诉原告)山西尚风科技股份有限公司负担179元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：山西军威科技有限公司与山西尚风科技股份有限公司就案涉十四套房屋签订了《商品房屋买卖协议书》，在履行过程中，山西军威科技有限公司仅就其中1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1810、1812、1814号十一套房屋办理了网签合同即《商品房屋买卖合同》。网签合同中关于办理权属登记等内容均与《商品房屋买卖协议书》的约定不符，鉴于网签合同系格式合同，办理网签只是办理产权过户登记的必须手续，不能视为双方就同一交易标的物重新签订的买卖合同及双方对《商品房屋买卖协议书》的内容进行了变更，因此不能因网签合同而否定《商品房屋买卖协议书》的效力。《商品房屋买卖协议书》是双方设立房屋买卖法律关系的依据，是双方真实的意思表示，山西军威科技有限公司与山西尚风科技股份有限公司在本案一、二审过程中均要求对方按照《商品房屋买卖协议书》的约定履行义务，因此，双方均应按照《商品房屋买卖协议书》履行。山西军威科技有限公司未按照《商品房屋买卖协议书》第6条第（2）款承诺的期限办理房产证，依约应承担违约责任，一审判决其支付山西尚风科技股份有限公司13441549.69元自2018年10月1日起至太原市××区、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号、1810号、1812号、1814号房屋的不动产权证书办理完毕之日止按照年利率6%计算的违约金并无不当，其关于按照网签合同“出卖人应当在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的主张，本院不予采纳。关于该已办理了网签的十一套房屋约定的的购房款金额虽为13315649.67元，但同时山西军威科技有限公司还收取了125900元的利息，因此，一审判决按照13441549.69元计算违约金亦无不妥，山西军威科技有限公司关于按照13315649.67元计算违约金的请求本院不予采纳。山西尚风科技股份有限公司实际已按约交付了22193658.65元，包括21125917.91元购房本息及办证费用1067740.74元，山西军威科技有限公司主张山西尚风科技股份有限公司至今仍有购房款未予支未的原因系其因山西尚风科技股份有限公司逾期支付部分房款而先扣掉了利息所致，对此，一审已判决山西尚风科技股份有限公司支付购房款402628.69元及利息。太原市龙兴街190号1幢A座房屋被司法查封导致涉诉B座相关房屋无法办理网签合同和房屋权属证书，系房屋出卖人山西军威科技有限公司的原因导致，并非山西尚风科技股份有限公司未履行付款义务所致，因此，山西军威科技有限公司系由被上诉人迟延履行付款义务的说法不能成立。向山西尚风科技股份有限公司开具专用增值税发票既是双方在《商品房屋买卖协议书》第3条第3款的约定，也是销售方山西尚风科技股份有限公司的法定义务，其未及时给山西尚风科技股份有限公司开具专用增值税发票，致使山西尚风科技股份有限公司无法及时凭票抵扣相应的税额,给山西尚风科技股份有限公司造成损失，一审法院据此支持山西尚风科技股份有限公司主张迟延取得发票造成的无法抵扣的税额资金占用损失于法有据，本院予以维持。综上，山西军威科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国合民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人山西军威科技有限公司预交的二审案件受理费20316元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 唐 璐审判员 李铁柱 二〇二〇年十二月十五日书记员 武彩燕