北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3510号原告：郭建全，女，1970年12月30日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：毕波，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：付海滨，北京格仁律师事务所律师。被告：齐宝忠，男，1970年8月7日出生，汉族，户籍地天津市武清区。被告：许好，男，1979年12月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：贾飞，北京市京师律师事务所律师。原告郭建全诉被告齐宝忠、被告许好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭建全的委托诉讼代理人毕波，被告许好的委托诉讼代理人贾飞到庭参加诉讼，被告齐宝忠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建全向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原、被告双方于2011年10月19日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同附件》，要求二被告恢复房屋原状并立即腾退房屋交还原告；2．请求判令二被告共同支付违约金390000元；3．请求判令二被告共同赔偿因转租造成的房屋损失100000元；4．本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2011年10月19日，原告与二被告签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同附件》各1份，其中约定原告将自己名下坐落于北京市通州区99-1，99-2号1层99-2号商住用房租赁给二被告使用，房屋建筑面积为377．88平方米，租赁期限为自2012年1月1日至2021年12月31日，共10年。该房屋年租金为人民币130000元整，按年支付租金。房屋租赁期间的取暖费、物业费、水、电等费用由二被告支付，并对房屋维修养护责任、违约责任等作出约定。双方同时在《房屋租赁合同附件》中对二被告的经营范围、租金支付、逾期支付租金的违约责任、擅自破坏房屋结构及设备的责任、使用不当造成设备损坏的维修等作出补充，同时，在第16条明确约定擅自将承租房租给第三方，合同终止。其后，原告依约将承租房屋交付给二被告使用。但近期经原告查明，二被告未经原告书面允许，擅自将房屋转租给第三人，并擅自对房屋内外进行装修改动。原告多次找到二被告进行沟通，要求恢复原状，但均被二被告以各种理由推脱。现原告迫于无奈，特依法提起诉讼，恳请法院查明案件事实，维护原告的正当合法权益。被告许好辩称：不同意原告的诉讼请求。租赁合同合法有效，被告合法使用房屋不存在违约行为，租赁合同正常履行，且被告已经交纳部分2021年房租50000元，原告也未提出异议，合同租赁期限到2021年12月31日，在合同期限即将届满时解除合同会给被告造成重大损失，要求继续履行合同。被告齐宝忠未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月19日，郭建全（甲方）与齐宝忠、许好（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于北京市通州区99-1，99-2号1层99-2号，建筑面积377．88平方米房屋（以下简称涉案房屋）出租给二被告用作商住用房。租赁合同第二条约定，房屋租赁期自2012年1月1日至2021年12月31日，共计10年。租赁合同第三条约定，该房屋年租金为130000元，按年支付租金给甲方，甲乙双方自本合同签订之日起，租赁期间内甲方不得以任何理由任意调整租金。租赁合同第四条约定，房屋租赁期间，取暖费、物业费、水电费等费用由乙方支付。租赁合同第八条约定，租赁期间，双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳三年租金作为违约金；因不可抗力导致房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任，本合同未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同不一致时，以补充协议为准。同日，双方签订了《房屋租赁合同附件》，约定：1．乙方承诺房屋的经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内办公用，不许私自改用、加用其他用途。2．该房屋租金每一年交付一次，先付后用，租金期满日前30日支付下一年的年租金。3．租金不包含所规定的物业管理费及之外乙方应付的其他未列明的相关费用。4．如乙方超过租金日20天仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房屋外，乙方还须支付年租金的50%违约金。5．水、电、供暖、物业乙方自负。6．付款方式：现金。7．乙方装修改动所产生的一切费用由乙方自行负担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。8．乙方申请进行承租房改造、装修，应完善审批备案手续，认真阅读与物业装修的有关技术要求，尊重物业的规定，甲方有权合理制定、修改或取消有关房屋的管理规则及其他的必要的规章制度，并事先以书面形式通知乙方。9．乙方的装修方案未获得甲方的批准前，不得在承租房屋内进行任何内部装修，设备安装。10．乙方对承租方的结构造成损坏以及设备等造成损失破坏、且不影响其他用户，如因乙方委托的装修公司违反规定，乙方应赔偿由此所造成的全部损失，由于乙方线路使用不当、维修不善产生的污染、损失、索赔或法律诉讼等相关损失，均由乙方负责和承担。11．承租房的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，乙方承担相关的费用，乙方使用不当造成承租户内甲方权属的各种设备的损坏，乙方承担全部的维修费用。14．在租赁期满或提前解除合同退房时，甲方有权保留乙方在承租房内的全部装修、装饰或附属物，甲方行使以上权利时，乙方应同意并配合甲方接受不需要恢复原状部分的房屋，同时甲方无需向乙方支付任何补偿。16．擅自将承租房租给第三方，合同终止。双方还对其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，双方依约履行了合同。租赁期间，二被告起初将涉案房屋用于经营宾馆。2017年9月15日，齐宝忠（甲方）与许好（乙方）签订《宾馆转让协议》，约定甲方于2017年9月14日将99-2吉祥宝好宾馆转让给乙方，自转让日起，一切费用和事故均由乙方承担和负责。庭审中，郭建全称合同约定二被告应在营业执照所规定的范围内经营，其与二被告口头约定涉案房屋仅用于经营宾馆，且合同约定不允许转租，二被告未经同意将部分房屋转租给北京北宏盛达汽车服务有限公司（以下简称北宏盛达公司）。许好称因宾馆生意不好，2019年其将部分房屋用作经营汽车修理，就此其与案外人刘桂荣进行过口头沟通，且其已支付了2021年部分房租。许好主张其与北宏盛达公司原法定代表人于现超系合伙关系，提交了落款日期为2019年7月1日的《合伙协议书》一份作为证据，上载：许好（甲方）与于现超（乙方）共同协商双方共同经营北宏盛达公司，合作期限为2019年6月3日至2021年12月31日，由于现超和许好负责办理联系通州区工商局办理企业营业执照义务，许好提供厂房并负责装修改造厂房的洗车房的改造和装修的费用，设备由于现超负责筹备，修理厂房和洗车房资金共计15万元，由许好先垫付，年底纳入成本合算款项，统一结算，利润分红为各50%，毛收入扣除人工工资和汽车的零部件成本及洗车工具费用等，结算时间于当年12月31日前，出现亏损双方共同承担。郭建全对上述《合伙协议书》不予认可。郭建全称许好将涉案部分房屋经营汽车修理涉及到挖地洞、挑高房屋、对房屋开墙打洞，对涉案房屋主体进行了破坏，造成了不可逆的损毁。许好称装修没有对房屋主体结构进行改变，仅将落地窗改为开放式大门。关于装修对房屋造成的实际损失，郭建全表示不申请鉴定。另查，北宏盛达公司于2019年6月3日核准登记，法定代表人为于现超，投资人为郑帅、于现超。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭建全与许好、齐宝忠签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。郭建全主张解除合同，主要理由是许好、齐宝忠违反约定转租，但对此未提交证据，许好辩称其系与他人合伙并提交了《合伙协议书》作为证据，故郭建全主张解除合同及腾退房屋、恢复原状的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于郭建全主张许好、齐宝忠支付违约金并赔偿损失的诉讼请求，许好虽以部分房屋经营汽车修理并对该部分房屋进行局部装修，但郭建全未提交证据证明其实际损失，故对其上述诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭建全的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4325元，由原告郭建全负担（已交纳）。公告费（以公告费发票为准），由原告郭建全负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  卫丹二〇二〇年十二月三十日书记员  李璠