杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初4110号 原告：杭州轩禄投资管理有限公司，统一社会信用代码913301090609679695，住所地杭州市萧山区经济技术发区北塘路38号。 法定代表人：张峰，总经理。 委托诉讼代理人：徐琪，公司员工。 委托诉讼代理人：王杨杰，公司员工。 被告：杭州领冠装饰工程有限公司，统一社会信用代码91330106399934103N，住所地杭州市西湖区留下村工业区块7号1幢412室。 法定代表人：邹晓龙。 被告：邹晓龙，男，1985年12月12日出生，汉族，住淳安县。 原告杭州轩禄投资管理有限公司（以下简称“轩禄公司”）诉被告杭州领冠装饰工程有限公司（以下简称“领冠公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法由审判员孙立军适用简易程序于2020年5月25日第一次公开开庭进行了审理，轩禄公司的委托诉讼代理人徐琪、王杨杰，领冠公司的法定代表人邹晓龙到庭参加诉讼。领冠公司申请对案涉租赁房屋建筑面积进行司法鉴定。本院于同年6月24日依法决定司法鉴定，并委托浙江地科土地勘测规划设计有限公司对案涉租赁房屋建筑面积进行了鉴定。审理过程中，本院依轩禄公司申请追加邹晓龙为本案被告。本案于同年12月4日第二次公开开庭进行了审理。轩禄公司的委托诉讼代理人徐琪、王杨杰，领冠公司的法定代表人邹晓龙及邹晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 轩禄公司向本院提出诉讼请求：1.解除轩禄公司与领冠公司于2018年7月13日签订的《协议书》，领冠公司腾退租赁房屋；2.领冠公司支付轩禄公司至2019年12月31日的房屋租金及物业管理费170026.50元及至实际腾退房屋日止的占有使用费、物业管理费，并支付上述款项从逾期之日起至实际付清日止的逾期付款利息损失；3.邹晓龙对上述付款义务承担连带责任。事实与理由：2018年7月13日，轩禄公司与领冠公司签订《协议书》一份，约定轩禄公司将杭州市萧山区萧山经济技术开发区北塘路38号内萧山空间结构产业园区内3号楼1楼105、107号房（以下简称“案涉房屋”）出租给领冠公司使用；租赁期限为2018年8月1日起至2023年7月31日；租金为231660元/年，在合同期限内租金以每年6%递增；物业管理费为11880元/年，和房租费用一并交纳；租金支付方式为半年一付，先付后用，第一期租金于签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付；领冠公司应支付轩禄公司房屋押金20000元，领冠公司如未按规定结清有关费用，轩禄公司有权拒还押金。协议签订后轩禄公司己按约履行义务，而领冠公司至今仅支付租金及物业费共计181770元以及押金20000元，其余租金经轩禄公司多次催款后至今未付。领冠公司为一人有限公司，邹晓龙为领冠公司的唯一股东，且其认缴出资额1000000元存在欠缴的事实，在其不能证明公司财产独立于股东财产的情况下，应对领冠公司的债务承担连带责任。故起诉来院，望判如所请。 领冠公司辩称：领冠公司已于2019年12月向轩禄公司提出终止履行《协议书》，《协议书》已解除。《协议书》约定租赁房屋建筑面积495平方米，轩禄公司交付房屋的建筑面积与约定不符，一层面积为281.98平方米，夹层面积为267.79平方米，夹层面积不应计入建筑面积。因交付房屋面积与约定不符，租金应当进行变更。夹层面积部分租赁合同应属无效，请求依法判决。 邹晓龙辩称：邹晓龙与领冠公司间不存在财产混同的情形，请求驳回轩禄公司对邹晓龙的诉讼请求。 轩禄公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《协议书》一份，欲证明轩禄公司与领冠公司订立租赁合同，双方对合同权利、义务进行约定的事实。2.《房屋租赁合同》一份、房产证复印件一份，欲证明轩禄公司对案涉房屋享有使用权，有权出租的事实。上述证据经庭审质证，领冠公司对证据真实性无异议。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。 领冠公司、邹晓龙为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：浙江地科土地勘测规划设计有限公司《司法鉴定测绘报告》一份，欲证明案涉房屋一层套内建筑面积281.98平方米，夹层面积267.79平方米的事实。上述证据经庭审质证，轩禄公司对证据真实性无异议。本院审查后认为，上述证据是客观、真实的，且与本案事实有关联，本院对上述证据的证明效力予以确认。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2018年7月13日，轩禄公司与领冠公司订立《协议书》一份，约定轩禄公司将案涉房屋出租给领冠公司使用，房屋建筑面积495平方米，租赁期限自2018年8月1日至2023年7月31日，房屋租金为1.30元/㎡/天，年租金231660元，在合同期内，年租金以6%递增，租金半年支付一次，第一期于合同订立当日支付，以后每期提前30日支付，该办公用房物业费为2元/㎡/月，合计11880元/年。领冠公司应支付轩禄公司房屋押金20000元。领冠公司拖欠租金累计半个月以上的，轩禄公司有权终止合同收回房屋。合同经双方盖章确认。合同订立后，领冠公司支付轩禄公司押金20000元，并已支付2018年8月1日至2019年1月31日租金115830元，物业管理费5940元。领冠公司应支付轩禄公司2019年2月1日至2019年7月31日租金115830元，物业管理费5940元，合计121770元。领冠公司已支付轩禄公司60000元，尚欠付61770元及2019年8月1日起的租金及物业管理费。 另查明：轩禄公司与杭州潮峰塑钢有限公司（以下简称“潮峰公司”）于2013年4月2日订立《房屋租赁合同》一份，约定潮峰公司将杭州市萧山区萧山经济技术开发区北塘路38号房屋出租给轩禄公司，租赁期限从2013年4月2日至2033年4月1日。案涉房屋系萧山经济技术开发区北塘路38号房屋中的部分房屋，经改造建造了夹层。案涉房屋经浙江地科土地勘测规划设计有限公司现场勘验，经鉴定认定，其中一层套内建筑面积281.98平方米，夹层面积267.79平方米。领冠公司为此支出鉴定费用11000元。 再查明，领冠公司为有限责任公司（自然人独资），邹晓龙为公司股东，于2014年6月6日经工商登记成立。 本院认为：《协议书》经轩禄公司与领冠公司盖章确认，系双方的真实意思表示，协议成立。《协议书》约定租赁房屋建筑面积495平方米，领冠公司认为实际承租面积为一层房屋套内建筑面积281.98平方米，轩禄公司主张协议约定的租赁面积为一层房屋套内建筑面积281.98平方米，夹层房屋面积267.79平方米。就双方对租赁面积存在的争议，本院审理后认为夹层房屋面积为267.79平方米，系较大面积房屋，且领冠公司在承租期间作为办公用房进行使用，具有使用价值。《协议书》未约定夹层房屋无偿供领冠公司使用的情况下，根据交易习惯及日常生活经验法则，应当认定夹层房屋系《协议书》约定的租赁房屋。领冠公司认为轩禄公司交付房屋面积不足的辩称，本院不予采信，领冠公司为确定房屋面积所支出的鉴定费用由领冠公司自行承担。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。审理查明，萧山经济技术开发区北塘路38号房屋系依法办理产权登记的不动产，案涉房屋系该房屋中281.98平方米部分房屋，其中夹层面积267.79平方米系经改造而建造，现轩禄公司未提供相关证据证实该夹层部分房屋已经主管部门批准建设，故本院认定案涉房屋中一层281.98平方米面积部分房屋租赁合同合法有效，夹层267.79平方米面积部分房屋租赁合同无效。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。《协议书》约定，领冠公司拖欠租金累计半个月以上的，轩禄公司有权终止合同收回房屋。现领冠公司结欠轩禄公司2019年2月1日至2019年7月31日租金61770元及2019年8月1日起的租金及物业管理费未付，已构成《协议书》约定的合同解除条件。轩禄公司要求解除《协议书》中一层房屋281.98平方米租赁合同，领冠公司返还上述房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。夹层部分房屋因未经主管部门批准建设而致使该部分房屋租赁合同无效，领冠公司应当予以返还。领冠公司主张认为已于2019年12月向轩禄公司提出解除《协议书》，因其未提供相应证据就双方对解除《协议书》达成一致，或轩禄公司在合同履行过程中存在违约行为，领冠公司可以据此行使合同解除权的事实予以举证证实。故本院对领冠公司的上述抗辩主张不予采信。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。就一层套内建筑面积281.98平方米房屋，领冠公司应当按照《协议书》约定支付房屋租金。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。故领冠公司应当按照《协议书》约定的租金标准支付夹层部分房屋的占有使用费。审理查明，领冠公司现结欠轩禄公司2019年2月1日至2019年7月31日租金、占有使用费、物业管理费合计61770元未付；2019年8月1日至2020年7月31日租金、占有使用费245559.60元（231660元/年×1.06），物业管理费11880元，合计257439.60元。领冠公司应按《协议书》约定的租金、物业管理费标准，支付轩禄公司2020年8月1日起至实际腾退日止的一层房屋租金、夹层房屋的占有使用费及物业管理费。合同履行过中，领冠公司支付轩禄公司押金20000元，轩禄公司要求解除《协议书》的诉讼请求已获支持，故轩禄公司应当返还领冠公司押金20000元，应返还的款项与领冠公司应支付轩禄公司的租金、占有使用费、物业管理费相抵销，抵销后领冠公司应支付轩禄公司至2020年7月31日的租金、占有使用费、物业管理费299209.60元（61770元+245559.60元+11880元-20000元）。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。领冠公司未按期支付租金及占有使用费给轩禄公司造成损失，应承担相应的赔偿责任。轩禄公司要求领冠公司支付2019年1月1日应付款项61770元及2019年7月1日应付款项108256.50元的逾期付款利息损失。本院认定领冠公司以61770元为基数，支付自2019年1月1日起至实际付清日止的逾期付款利息损失，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；认定领冠公司以108256.50元为基数，支付自2019年7月1日起至实际付清日止的逾期付款利息损失，2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。邹晓龙为领冠公司的唯一自然人股东，其不能证明公司财产独立于股东自己的财产，故应对领冠公司的债务承担连带责任。轩禄公司要求邹晓龙对领冠公司欠付的租金、占有使用费、物业管理费逾期付款利息损失承担连带责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，轩禄公司诉讼请求中的合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、杭州轩禄投资管理有限公司、杭州领冠装饰工程有限公司于2018年7月13日就萧山区××开发区××路××号××号楼××楼××号房××层房屋（281.98平方米）订立的《协议书》于本判决生效之日起解除； 二、杭州领冠装饰工程有限公司在本判决生效后十日内腾退并返还杭州轩禄投资管理有限公司位于萧山区××开发区××路××号××号楼××楼××号房××层房屋（281.98平方米）、夹层房屋（267.79平方米）； 三、杭州领冠装饰工程有限公司在本判决生效后十日内支付杭州轩禄投资管理有限公司至2020年7月31日租金、占有使用费、物业管理费合计299209.60元，并按《协议书》约定的租金、物业管理费标准支付杭州轩禄投资管理有限公司从2020年8月1日起至实际腾退日止的一层房屋租金、夹层房屋占有使用费及物业管理费； 四、杭州领冠装饰工程有限公司在本判决生效后十日内支付杭州轩禄投资管理有限公司以61770元为基数，自2019年1月1日起至实际付清日止的逾期付款利息损失，2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 五、杭州领冠装饰工程有限公司在本判决生效后十日内支付杭州轩禄投资管理有限公司以108256.50元为基数，自2019年7月1日起至实际付清日止的逾期付款利息损失，2019年8月19日之前按照中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 六、邹晓龙对上述第三、四、五项付款义务承担连带责任； 七、驳回杭州轩禄投资管理有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费5788元，减半收取2894元，由杭州轩禄投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙立军 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  董向勇