陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终1810号 上诉人（原审被告）：宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码:XXXXXXXXXXXXXX，住所地:陕西省宝鸡市。 法定代表人:安宏玲，任该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吕洋波，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：冯红波，男，汉族，1971年7月14日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住陕西省宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：张云梅，陕西本玄律师事务所律师。 上诉人宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司（以下简称“中集房地产公司”）因与冯红波商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中集房地产公司的委托诉讼代理人吕洋波、被上诉人冯红波委托诉讼代理人张云梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中集房地产公司上诉请求：1、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初2133号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律严重错误。1、一审判决认定上诉人同意解除认购书错误，上诉人同意解除是以反诉为前提；2、被上诉人拒不签订《商品房买卖合同》违反认购书约定，应承担违约责任；3、一审判决认定双方认购书显失公平，属于认定事实严重错误； 冯红波答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。请求驳回上诉、维持原判。 冯红波一审诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房认购协议；2、判令被告双倍返还原告已付定金共计40000元；3、判令被告返还原告已缴纳的认购款231374元及利息(以231374元为基准，按同期银行贷款利率计算，自2019年10月6日起至款清之日止，暂算至2020年4月23日为5411.59元)；4、本案诉讼费及实现债权的费用由被告承担。 一审法院查明，2019年10月6日，原告冯红波与被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司签订《宝鸡市恒大御景湾商品房认购书》（以下简称认购书）约定：被告将宝鸡恒大御景湾楼盘11-10901号，建筑面积为124.15㎡，套内建筑面积93.18㎡的住宅用房出售给原告冯红波，房价总金额为人民币811374元，付款方式为原告冯红波于合同签订当日付清首付款231374元，并支付定金20000元，剩余56万元办理公积金贷款，但认购书未约定被告被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司交房及办理不动产登记的时间，并约定于2019年10月11日签订《商品房买卖合同》。原告冯红波于签订认购书当日向被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司交纳首付款231374元及定金20000元。后未签订商品房买卖合同，原告冯红波提起诉讼，要求解除合同，双倍返还已付定金共计40000元；返还已缴纳的认购款231374元及利息。 一审法院认为，这是一起原被告双方签订商品房认购书，后未签订商品房买卖合同，原告提起诉讼，要求解除合同，双倍返还已付定金共计40000元；返还已缴纳的认购款231374元及利息。在目前的商品房买卖过程中，采取先签订认购书，后签订商品房买卖合同的交易方式，本案中原被告的交易就是这种方式，原被告所签认购书，是签订商品房买卖合同的预约，虽未签订商品房买卖合同，但原被告所签认购书，对双方利益影响甚巨，原告提出解除，被告同意解除，系原、被告之间行使民事处分权的意思表示，不违反法律规定，法庭确认双方签订的《宝鸡市恒大御景湾商品房认购书》予以解除，不再对双方发生拘束力。关于双方签订的《宝鸡市恒大御景湾商品房认购书》的责任承担问题。商品房认购书应当依据商品房买卖合同的主要义务予以确定，如果认购书已经确定了商品房买卖合同的主要义务，原告没有按期签订商品房买卖合同，则因承担相应责任，如果认购书已经未确定商品房买卖合同的主要义务，则签订商品房买卖合同得另行协商，不得要求原告承担责任。买卖合同出卖人有两项义务，一是转移标的物占有，一是转移所有权；买受人有两项义务，一是支付价款，一是获得所有权。涉案认购书，仅约定了原告冯红波（买受人）支付价款的义务，并没有设定被告（出卖人）的转移标的物占有时间，转移所有权义务时间，权利义务设置显失公平，没有达到买卖合同所确定的基本义务标准。据此，签订商品房买卖合同，需要另行协商，双方未协商一致，没有签订商品房买卖合同，实属正常。被告作为房地产开发企业，针对原告具有明显的交易优势，不能采取免除自己义务，加重对方责任的方式，在商品房买卖过程获得法律以外的利益，有必要对此行为，予以惩处，方能保障正常的交易秩序。关于原告请求的双倍定金返还，本案被告与原告签订了认购书，作为证约定金，涉案认购书，仅约定了原告冯红波（买受人）支付价款的义务，并没有设定被告（出卖人）的转移标的物占有时间，转移所有权义务时间，权利义务设置显失公平，责令被告双倍返还，并无不当，本院予以支持。本案中的认购书是被告利用其优势地位提供的格式合同，关于预付款的返还，当事人解除合同，应当返还利益，故原告请求被告返还预收房款，理由正当，本院予以支持。关于预付款利息，资金随着时间，自然产生利息，但并非商品房买卖合同履行问题，而是预约合同产生的损失，不宜对被告科以较重义务，法庭确定按同期银行存款利率，确定利息，对原告的此项请求，本院部分予以支持。关于原告是否违约，当事人对格式合同理解不一致时，应当作出不利于格式合同提供方的解释，本案被告提供的认购书有意规避其自身的责任是导致原告无法完全履行义务的主要原因，故原告主张被告违约，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条及最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决：一、解除原告冯红波与被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司于2019年10月6日签订的《宝鸡市恒大御景湾商品房认购书》；二、被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司返还原告冯红波已支付的认购款231374元及利息（利息，以231374元为本金，按同期银行存款基准利率，从2019年10月11日起至款清之日止），限判决生效之日起三十日内履行完毕。三、被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司双倍返还原告冯红波定金40000元，限判决生效之日起三十日内履行完毕。四、驳回原告冯红波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5450元由被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司承担。 本院二审期间，当事人无新证据提供。 本院经审理查明，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。另查明，中集房地产公司未明确作出同意解除其与冯红波《宝鸡市恒大御景湾商品房认购书》的意思表示。中集房地产公司和冯红波均明确表示不愿与对方签订商品房销售合同。再查明，冯红波于2020年4月25日提起本案诉讼。 本院认为，综合双方当事人的诉辩观点，本案上诉的争议焦点为：案涉商品房认购书应否解除、违约责任如何承担。 关于案涉商品房认购书应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款的规定，协议解除是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为。本案中集房地产公司与冯红波并未最终就解除合同的条件协商一致。一审认定双方当事人协议解除案涉商品房认购协议，确有不当。但，根据《合同法》第九十四条第（五）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第四条的规定，本案双方当事人均不愿继续订立商品房销售合同，案涉商品房认购协议的合同目的无法实现，依法应予解除。中集房地产公司主张案涉合同不能解除的上诉理由，本院不予采信。 关于违约责任的承担问题。其一，关于定金返还。根据《商品房买卖解释》第四条的规定，认购书定金是为保障签订本约而交付的定金，其性质属于立约定金。合同当事人无法就主合同条款协商一致，不适用定金罚则。本案双方当事人一致认为案涉认购协议为预约合同，遵循“意思自治”原则，本案诉讼标的为商品房预售合同法律关系。双方当事人对认购书约定买卖商品房的意思表示未能达成一致，对于最终未能签订商品房销售合同均不存在违约，中集房地产公司应将依据认购书收取的20000元定金返还冯红波。一审以案涉认购协议未对标的物转移占有时间等内容作出约定、权利义务设置显失公平为由，认定中集房地产公司双倍返还定金不当，依法应予纠正。其二，关于首付款利息。根据《合同法》第九十七条的规定，本案案涉认购协议解除，中集房地产公司失去了占有首付款231374元的合法依据，依法应当向冯红波返还。利息应当自2020年4月25日冯红波提起本案诉讼请求确认合同解除时开始计算。 综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，依法予以支持。一审判决不当之处，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二） 项之规定，判决如下： 一、维持陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初2133号民事判决第一项，即解除冯红波与宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司于2019年10月6日签订的《宝鸡市恒大御景湾商品房认购书》； 二、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初2133号民事判决第四项及诉讼费承担部分； 三、变更陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初2133号民事判决第二项为：宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司于本判决送达之日起十日内返还冯红波已支付的房屋认购款231374元，并从2020年4月25日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，按231374元为基数偿付利息至履行完毕之日止； 四、变更陕西省宝鸡市渭滨区人民法院(2020)陕0302民初2133号民事判决第三项为：宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司于本判决送达之日起十日内返还冯红波定金20000元； 五、驳回冯红波的其他诉讼请求； 六、驳回冯红波的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费5450元由被告宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司承担。二审案件受理费5450元，由上诉人宝鸡市中集高新房地产开发有限责任公司负担5150元，被上诉人冯红波负担300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 陈 蔚 审 判 员 任小剑 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 王家英 书 记 员 王 慧