浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5759号上诉人（原审原告）：平阳中梁商业管理有限公司，住所地：平阳县昆阳镇平海大道128号A区一楼商管办公室。法定代表人：姜风，经理。委托诉讼代理人：张健，上海兰迪（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林合印，男，1976年12月26日出生，汉族，住省平阳县。委托诉讼代理人：曾飞飞，浙江信泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮雨奕，浙江信泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄兆纺，男，1971年12月10日出生，汉族，住平阳县。上诉人平阳中梁商业管理有限公司（以下简称中梁管理公司）因与被上诉人林合印、黄兆纺房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中梁管理公司上诉请求：撤销一审判决主文第三项、第四项，改判支持中梁管理公司一审第三、四项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定中梁管理公司对涉案物业商城路面进行修缮长达两个余月，经营确会造成影响，并据此扣减物业费及租金，属于事实认定错误、法律适用错误。1、该认定证据不足，且不符合客观事实。本案没有任何证据能够证明涉案物业所在商城存在对商城路面进行修缮长达两个余月的情况。2、中梁管理公司对路面进行修缮时，并未采取全部封闭式修缮，而是在不同时段内对部分路段进行修缮，所有商户、消费者均能自由出入。期间，商城自由运转，商户均自由经营。且修缮的目的是为了商城能够更好的对外营业。一审法院认定应当结合疫情给予2个月租金和物业费的减免，无任何依据。二、一审法院对租金的减免处理，与浙江省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》不符。根据该实施意见的规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。本案中，根据公平原则，不应当完全由出租人承担因疫情防控导致的停业期间内的风险。此外，林合印实际在疫情之前已经存在欠付租金、物业费等违约行为，不应当因为疫情再享受减免的福利。三、一审法院对质量保证金等抵扣租金、物业费，处理错误。1、质量保证金用于处理林合印、黄兆纺商品或者提供服务的质量保证，并非在欠付租金中可以直接进行抵扣。而当前林合印还存在遭受其他因质量问题导致索赔的可能。2、根据租赁合同的约定，合同终止后90日内，乙方需要在满足“注销工商地址”、“注销租赁场所登记的能源、信息、通信户名”“无其他诉讼纠纷、侵权事件”......“按照甲方要求交还房屋”的情况下，才可以退还该质量保证金。但截至上诉日，林合印仍拒绝自主腾空租赁物业，更未办理注销工商登记等手续。因此，不应当直接在欠付的租金、物业费中直接扣减相关款项。林合印辩称，一、中梁管理公司在没有进行任何通知的情况下，自2019年9月12日到2019年11月20日，对商场的路面进行修缮，其修缮的方式是将商场的四周包围，导致顾客进出不便，对商铺经营造成重大影响。且由于其不合理的修缮方式，恶化了商场的环境，下水道恶臭熏天，导致客流量减少。二、在2019年9月商场修缮期间，林合印多次与中梁管理公司协商洽谈房屋租金事宜，但中梁管理公司承诺后，杳无音讯。故不是林合印不愿意缴纳租金和物业费，而是中梁管理公司未及时给出方案，双方仍在洽谈中。三、租金减免问题。林合印经营的是密室逃脱大型聚集性娱乐产业，在全市各大企业复工后，仍旧不鼓励该行业复工。由于商场的封闭性和娱乐行业的特殊性，即便在允许隔离条件下予以复工，也因受到疫情及前期商场商铺修路的影响，无法恢复正常的运转。根据公平原则，应当适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。四、林合印已长达数月未曾经营，不存在质量问题导致的索赔，合同解除后至实际腾空之日，林合印也无需支付物业费。综上，请求驳回中梁管理公司的上诉请求。中梁管理公司向一审法院起诉请求：1、判决中梁管理公司与林合印之间的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》（合同编号061）于2020年6月10日解除；2、判令林合印立即腾空平阳中梁百悦广场二层C-2F-0304号商铺；3、判令林合印支付租金30833.33元及占有使用费（以40元/平方米/月为标准，自2020年6月10日起计算至实际腾空之日止）、物业服务费69375元（以45元/平方米/月为标准计算至实际腾空之日止，暂计至2020年6月10日）、未付水费467.5元（水费标准为5.50元/吨，计算至实际腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）及电费483.7元（电费标准为1.15元/度，计算至腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）；4、判令林合印支付违约金11100元；5、判决支持中梁管理公司没收林合印的履约保证金5000元；6、判令黄兆纺对林合印的上述义务承担连带责任。诉讼期间，中梁管理公司表示不再主张第三项诉讼请求中的水、电费。一审法院认定事实：2018年4月5日，中梁管理公司（甲方）与黄兆纺（乙方）签订租赁合同，约定：由甲方将坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺出租给乙方使用，套内面积为210平方米，租赁期限自2018年4月1日至2020年12月31日止；自进场日起，乙方享有3个月装修期，自2018年4月1日起至2018年6月30日止；固定租金，按计租面积计付，第1、2个租约年的月租金为20元／平方米，第3个租约年的月租金为25.44元／平方米；经营品牌为密室逃脱；乙方应向甲方支付5000元作为履约保证金；乙方应向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；开业日暂定为2018年7月20日。租赁合同第4.3.1条约定：固定租金支付方式以季度（3个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第21.3条约定：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。第21.4条约定：乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权解除合同。第23.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。第23.5条约定：无论任何原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。2017（应为8）年4月5日，中梁管理公司与黄兆纺签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费标准为每月45元／平方米，按210平方米计算，电费标准为1.15元／度，水费标准为5.50元／吨。上述合同均为中梁管理公司提供的格式合同。合同签订后，黄兆纺向中梁管理公司支付了履约保证金5000元、质量保证金5000元、物业费保证金18000元。2018年8月29日，中梁管理公司与黄兆纺签署合同补充协议，载明：租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为20元/平方米，计租第2年月租金为20元/平方米，计租第3年月租金为25044元/平方米，物业管理费为每月45元/平方米。2019年4月3日，中梁管理公司（甲方）与黄兆纺（乙方）及林合印（丙方）签订《租赁合同权利义务转让协议书》，约定：甲方同意乙方在本协议生效后其在租赁合同及补充协议、物业管理服务协议的权利和义务一并概括转让给丙方，丙方在本协议生效后自动享受合同权利、履行合同义务，并承担因此产生的相关责任，乙方对丙方履行上述合同承担连带责任；乙方对甲方承诺，其在本协议生效后在上述合同项下的义务或责任仍与丙方一并承担连带责任；乙方同意其根据上述合同已向甲方支付的保证金、装修押金、租金及物业费将自动转为丙方根据上述合同应向甲方支付的款项；本协议签订后，如甲方和丙方就上述合同作其他任何变更、修改或是签订补充条款或补充协议，乙方继续与丙方一并承担连带责任，丙方应及时将相关变更、修改或是补充的协议内容告知乙方，甲方无此告知义务；本协议自甲、乙、丙三方盖章之日起生效。同日，三方均在该协议书上签字或盖章确认。2019年4月10日，中梁管理公司与林合印签订《补充协议二》，约定：因乙方经营不善，申请部分退铺，退铺面积为25平方米，甲乙双方协商确定从2019年4月1日起，租金、物业费根据缩铺后实际面积185平方米计算，租金及物业费单价保持不变（见附件1《房屋租赁租金及物业费明细表》）。该协议附件1载明：计租第2年第二期2019年10月1日至2019年12月31日租金为11100元、物业费为24975元，缴纳时间为2019年9月20日前；计租第2年第三期2020年1月1日至2020年3月31日租金为11100元、物业费为24975元，缴纳时间为2019年12月20日前；计租第2年第四期2020年4月1日至2020年6月30日租金为11100元、物业费24975元，缴纳时间为2020年3月20日前。2020年5月14日，中梁管理公司向林合印送达《解约函》，载明：林合印逾期支付租金及物业费，中梁管理公司有权单方解除合同并收取违约金和没收履约保证金；鉴于林合印违约行为，中梁管理公司决定与林合印于2020年6月10日解除合同，林合印应在该日期内对铺内货品清理，并将所租赁商铺还原至毛胚状态；林合印仍应支付相关租金及物业费直至合同终止；林合印在规定时间内未按中梁管理公司要求处理，中梁管理公司将拥有对林合印滞留物品的一切处置权（如丢弃、损坏等），同时将安排第三方进行该商铺还原毛胚，所产生费用由林合印承担；林合印应在中梁管理公司规定时间内经中梁管理公司验收确认符合约定后，商铺交还给中梁管理公司，无论任何原因，林合印未能在交付日商铺交还给中梁管理公司，则自次日起，林合印应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向中梁管理公司支付占用费及承担相关的能源费。林合印于次日通过微信收到该函件。林合印的租金及物业费已付至2019年9月30日，之后未支付。中梁管理公司于2019年9月12日至11月20日对商场路面进行施工修缮。涉案商铺至今仍在营业中。一审法院认为：中梁管理公司与黄兆纺、林合印之间签订的租赁合同、合同补充协议、物业管理服务协议、租赁合同权利义务转让协议书、补充协议二及附件，不违反法律法规强制性规定，系各方真实意识表示，应认定为合法有效。各方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同解除及腾空问题。林合印于2019年10月1日起至今未支付租赁，其明显存在违约行为。根据租赁合同约定，中梁管理公司享有解除合同的权利，中梁管理公司通知林合印于2020年6月10日解除合同，符合法律规定，应予以确认。合同解除后，林合印应按合同约定交还涉案商铺，但其至今未交还，仍予以占用。故对中梁管理公司主张腾空涉案商铺，予以支持。（二）关于租金及物业费问题。双方对租金及物业费计算标准均无异议，予以确认。租赁合同于2020年6月10日解除，租金应计算至2020年6月10日止。占用费计算期间应为2020年6月11日起至实际腾空之日止。关于占用费标准问题。占用费主要是赔偿因租赁合同解除后林合印仍占有使用商铺给中梁管理公司造成的损失，虽然双方约定占用费按租金标准的200%计算，但考虑到中梁管理公司的实际损失情况，结合林合印的过错行为，酌定林合印应支付给中梁管理公司的占用费按30元／平方米／月标准计算，占用期间物业费按45元／平方米／月标准计算。中梁管理公司主张占用费按40元／平方米／月计算，不予支持。故林合印应支付中梁管理公司租金30833.33元及占用费（以30元／平方米／月标准，按185平方米，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）、物业费69375元及占用期间物业费（以45元／平方米／月标准，按185平方米，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）。对林合印提出减免租金及物业费的要求，中梁管理公司对商场路面进行修缮长达两个余月，确实会对商铺经营造成影响，结合林合印经营的密室逃脱项目受疫情冲击较大，再考虑到消费季节性因素，酌定中梁管理公司按第2年的租金及物业费标准给林合印减免3个月租金和物业费，即租金减免11100元（185平方米×20元×3），物业费减免24975元（185平方米×45元×3）。租赁合同解除后，中梁管理公司应按约定退还林合印质量保证金5000元、物业费保证金18000元，酌定质量保证金用于抵扣租金，物业费保证金用于抵扣物业费。故林合印应支付中梁管理公司租金14733.33元（30833.33元-11100元-5000元）、物业费26400元（69375元-24975元-18000元）。（三）关于水、电费问题。中梁管理公司撤回了对水、电费的诉讼请求，故在本案中不予处理。（四）关于违约金问题。根据合同约定，因林合印违约导致合同解除，中梁管理公司有权要求林合印按照第一个租金年3个月固定租金的标准支付违约金。考虑到合同条款中对于林合印违约行为已有没收履约保证金的约定，酌定林合印向中梁管理公司支付违约金9119元。（五）关于没收履约保证金问题。租赁合同约定林合印违约的，中梁管理公司有权没收本合同项下之履约保证金。林合印在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，租赁合同的解除亦系林合印原因所致，故对中梁管理公司没收履约保证金的诉讼请求予以支持。（六）关于黄兆纺的责任问题。在租赁合同权利义务转让协议书中，黄兆纺自愿为林合印履行本案合同的义务承担连带责任，故黄兆纺应对林合印的责任承担连带责任。黄兆纺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案按缺席处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中梁管理公司与林合印签订的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；二、林合印于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺；三、林合印于本判决生效之日起十日内支付中梁管理公司租金14733.33元及占用费（以30元／平方米／月标准，按185平方米，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）、物业费26400元及占用期间物业费（以45元／平方米／月标准，按185平方米，自2020年6月11日起计算至实际腾空之日止）；四、林合印于本判决生效之日起十日内支付中梁管理公司违约金9119元；五、中梁管理公司不予退还林合印履约保证金5000元；六、黄兆纺对上述第三、四项款项承担连带支付责任；七、驳回中梁管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2646元，减半收取计1323元，由中梁管理公司负担732.50元，由林合印、黄兆纺负担590.50元。本院二审期间，林合印提供了如下证据：1、照片。证明商场地面脏污外渗，中梁管理公司未履行其物业管理职责的事实。2、商场修缮照片。证明商场修缮范围广，造成通行困难，严重影响商铺营业。3、聊天记录。证明商场停车位少、商场周围停车抄牌严重，中梁管理公司不合理修缮导致环境恶劣、通行不便，严重影响商铺正常营业。中梁管理公司对上述证据的证据三性均有异议。认为证据1照片无法反映具体地点、时间等情况，证据2记载有拍摄时间的照片，即使真实，也说明商场周边路段的修缮是逐步开展，而非一次性整个合围修缮。证据3商场周边车位少不是减免租金的事由。本院认为，林合印提供的证据1因无法反映具体地点及时间，故本院不予确认。证据2可以反映涉案商场周围路面修缮的实际情况，本院予以确认。证据3与本案争议不具有关联性，本院不予确认。本院经审查当事人在一、二审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。二审期间，双方确认林合印已于2020年10月24日腾空涉案商铺，并已办理原经营商铺的工商注销手续。本院认为，双方当事人一致确认商场外部道路从2019年9月12日开始修缮，林合印二审提供的证据2可以反映出商场外部周边道路整体进行重修，施工期间进行一定的封闭，给人员进出商场造成较大的不便，至2019年11月下旬，工程尚未全部完工。一审法院认定中梁管理公司对商场外部路面修缮的时间达两个余月，对商场内商铺经营造成影响，与事实相符。中梁管理公司就此提出的上诉主张不成立，本院不予采信。商场外部路面修缮客观上对商铺经营造成一定的影响，林合印经营的密室逃脱大型聚集性娱乐项目，相较其他行业，受疫情影响停止营业的期间更长，一审法院综合考虑上述因素，酌情给予减免3个月的租金和物业费，处理无明显不当，二审改判理由不足。中梁管理公司就此提出的上诉主张，本院不予支持。二审期间，林合印已腾空商铺并注销工商登记，故对于中梁管理公司有关质量保证金不应抵扣租金、物业费的上诉主张，本院亦不予支持。综上，中梁管理公司的上诉请求不成立，本院不予支持。鉴于林合印已于二审期间（2020年10月24日）腾空租赁物，故本院对一审判决相应的判项予以变更。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2822号民事判决主文第一、四、五、六、七项及案件受理费负担部分；二、撤销浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2822号民事判主文第二项；三、变更浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2822号民事判决主文第三项为：林合印于本判决生效之日起十日内支付平阳中梁商业管理有限公司租金14733.33元及占用费（以30元/平方米/月标准，按185平方米，自2020年6月11日起计算至2020年10月24日止）、物业费26400元及占用期间物业费（以45元/平方米/月标准，按185平方米，自2020年6月11日起计算至2020年10月24日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费650元，由平阳中梁商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛