重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6589号上诉人（原审原告）：王骜，男，汉族，1990年4月6日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。上诉人（原审被告）:杜兴华，女，汉族，1957年1月24日出生，住重庆市经开区。委托诉讼代理人：周宇彤，重庆渝宏律师事务所律师。原审第三人：罗天飞，男，汉族，1982年1月30日出生，住重庆市经开区。委托诉讼代理人：周宇彤，重庆渝宏律师事务所律师。上诉人王骜因与上诉人杜兴华、原审第三人罗天飞房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院作出（2019)渝0108民初21154号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王骜上诉请求：1.撤销原判依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费、由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。杜兴华答辩并上诉认为，1.根据合同约定，杜兴华没有违约，一审法认定事实和适用法律错误。诉争房屋过户时间未商定一致且未过户属于双方的原因，不能归责于杜兴华。合同第十一条约定不超过2012年10月是协商不超过2012年10月，而不是过户时间不超过2012年10月，即使协商不一致，也是双方造成的，而不能归责于哪一方。一审法院认定在2012年10月31日之前，杜兴华不付清房款就属于违约的观点不符合事实和法律。根据合同约定还清贷款的时间是在过户之时而非过户之前，过户和付清房款应当是同时履行。2.王骜挂失还贷卡及解除合同属违约行为，法院不仅没有认定违约，而且对其挂失还贷款的行为持肯定态度，不仅违反双方的约定，而且违反公序良俗。请求：对一审法院“本院认为”部分，杜兴华违约以及王骜没有违约的错误认定依法改判；诉讼费由对方承担。罗天飞陈述同意杜兴华的答辩意见。王骜向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除原告王骜与被告杜兴华签订的关于王骜名下位于重庆市经开区丹龙路房屋的房屋买卖合同；2.判决被告杜兴华支付原告王骜违约金67000元；3.判决被告支付诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于重庆市经开区的涉案房屋系原告2010年5月20日从案外人严陈智手中购得。原告于2010年5月27日取得产权证书。2010年5月31日，原告就涉案房屋向中国邮政储蓄银行大渡口支行按揭贷款50万元。被告夫妻与原告父母交好，2010年7月14日，原告与被告签订房屋买卖（居间）合同，原告将其按揭的房屋卖给被告。成交价为67万元整。原告商定被告首先支付定金2万元，首付款15万元，共计人民币17万元给原告。此后，被告向原告实际支付了定金及房款共计17万元。2010年7月19日，原告王骜作为委托人向受托人罗天飞签署了委托书一份，载明就涉案房屋全权委托第三人罗天飞办理提前还贷、解押、收取售房款、办理过户、协助买方办理按揭贷款、以及办理物管及水、电、气等的过户手续。2010年7月20日，重庆市公证处出具公证书一份，载明确系王骜本人在前述委托书上签名。2018年11月13日，原告向第三人罗天飞邮寄了解除委托关系通知书一份，告知罗天飞就涉案房屋解除所有委托事项。另查明，被告从2010年7月份起持原告王骜银行卡就涉案房屋向中国邮政储蓄银行大渡口支行偿还按揭贷款至2019年3月原告挂失银行卡。上述房屋买卖合同，第七条第1款约定“本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款，应及时书面通知对方，征得对方同意后在约定的期限内，签订补充条款，注明变更事项。未书面告知变更要求，并征得对方同意，则视为按原合同约定条款履行；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。”第十一条用手写作了如下补充约定：“1、此房无遗产税。营业税由甲方支付，并择日过户（如房交会期间，政策优惠期间。）需双方商定意见一致后方可过户，但不超过2012年10月。2、公证当天交房并结清水、电、气、电视闭路、物管等费用，并交卡。3、于公证当日交贷款银行卡，并且由乙方支付每月的按揭费用。过户之时，由乙方还清银行贷款。”一审法院认为，本案争议焦点：一、双方约定的尾款的支付方式及最后的过户时间。二、原告是否对合同有解除权。本院认为，原告与被告签订房屋买卖（居间）合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。签订上述买卖合同后，双方均应严格按照合同约定履行各自合同义务。从双方上述买卖合同第十一条补充约定的文义来看，双方就涉案房屋约定的最后过户时间为2012年10月，且过户时被告杜兴华应还清银行贷款。另从上述买卖合同第七条第1款对变更合同条款需要书面通知并征得对方同意的约定来看，被告主张的其后续按月向银行还款行为应默认为双方对合同约定的变更不成立。故按照合同约定，被告至迟应于2012年10月31日向原告支付剩余房款即还清原告所欠银行按揭贷款。现被告未能如期还清贷款，迟延履行了其付款的主要合同义务，违反了双方合同关于付款时限的约定。依据合同法第九十四条之规定，原告享有法定的合同解除权，并可依据合同第八条向被告主张违约责任。本院认为，解除权系形成权，受除斥期间的制约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案中，被告至迟应于2012年10月31日向原告支付剩余房款即还清原告所欠银行按揭贷款。自2012年11月1日起，因被告迟延支付购房款，原告即享有合同解除权。其至迟应于2013年11月1日前行使合同解除权。现原告未能举证证明其在该期间内向被告送达了解除原被告之间房屋买卖合同的意思表示，故其解除权消灭。因此，本院对于原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。原告要求被告支付违约金的请求权系债权请求权，受诉讼时效约束。本案中，被告至迟应于2012年10月31日向原告支付剩余房款即还清原告所欠银行按揭贷款。自2012年11月1日起，因被告迟延支付购房款，原告即可向被告追究违约责任。追究违约责任的诉讼时效为2年，即原告应在2014年11月1日前向被告追究违约责任，逾期丧失胜诉权。现被告抗辩诉讼时效已过，原告也未能举证证明其在该期间内向被告发出了要求原告承担违约责任的意思表示，故原告的该项请求权亦消灭，本院对其相应诉请不予支持。值得注意的是，因存在被告从2017年7月份起即持原告王骜银行卡就涉案房屋向中国邮政储蓄银行大渡口支行偿还按揭贷款至2019年3月原告挂失银行卡时止的事实，故原告要求被告支付房屋尾款的请求权因被告的连续履行行为并未超过诉讼时效。原告仍可要求被告在合理时间内一次性支付剩余房屋尾款。遂判决：驳回原告王骜的诉讼请求。案件受理费减半收取5283.50元，由原告王骜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方于2010年7月14日签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。关于王骜上诉问题。经本院审查王骜没有足额缴纳案件受理费，本院依法向王骜发出补缴案件受理费通知书后，王骜没有在法定期限内缴纳，依据法律规定，视为王骜撤回上诉，已缴案件受理费1555元，本院不予清退。关于杜兴华上诉问题。双方合同第十一条手写部分约定：“1、此房无遗产税。营业税由甲方支付，并择日过户（如房交会期间，政策优惠期间。）需双方商定意见一致后方可过户，但不超过2012年10月。2、公证当天交房并结清水、电、气、电视闭路、物管等费用，并交卡。3、于公证当日交贷款银行卡，并且由乙方支付每月的按揭费用。过户之时，由乙方还清银行贷款。”王骜没有举示证据证明2012年10月前杜兴华拒绝协商或拒绝支付剩余房款的事实。且自2012年10月至王骜挂失银行卡之时，杜兴华按约偿还案涉房屋银行按揭贷款，王骜没有提出异议。因此，截止王骜解除与罗天飞的委托合同之时，不能由上述约定及双方的履行行为推定出任何一方存在违约的行为。基于案件事实及合同法促使交易达成的立法目的。双方应当按照合同约定或另行协商继续履行房屋买卖合同。杜兴华及时支付案涉房屋剩余价款，同时，王骜配合杜兴华完成案涉房屋过户，以避免因自己的不当行为给对方和自己造成更大的损失。综上所述，上诉人杜兴华的上诉理由成立。一审判决认定事实基本清楚，虽然说理欠妥，但判决结果正确，依法可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10567元，由上诉人杜兴华负担9012元，由王骜负担1555元。本判决为终审判决。审判长 肖 飞审判员 吴 杰审判员 钱昳心二〇二〇年十二月八日书记员 雷 梅