北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13985号原告：北京嘉华利远商业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4469室。法定代表人：李然，执行董事。委托诉讼代理人：谢乐，男，北京嘉华利远商业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：周游，男，北京嘉华利远商业管理有限公司员工。被告：贾冬非，男，1985年10月29日出生，汉族，职业不详，住北京市朝阳区。原告北京嘉华利远商业管理有限公司（以下简称嘉华利远公司）与被告贾冬非房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉华利远公司的委托诉讼代理人谢乐和周游到庭参加诉讼。被告贾冬非经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉华利远公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认嘉华利远公司与贾冬非于2018年9月25日签订的《【华远??汇中心】商业项目租赁合同》于2020年6月12日解除；2.判令贾冬非支付其欠缴的自2019年7月1日起至租赁合同解除之日即2020年6月12日止的房屋租金共计172376.69元；3.判令贾冬非支付租赁合同逾期缴纳租金违约金24770.46元；4.判令贾冬非支付租赁合同解除赔偿金45384.10元；5.判令贾冬非支付装修期间的租金45384.10元；6.判令贾冬非支付房屋恢复原状费用16033.90元；7.判令贾冬非向嘉华利远公司交还租赁房屋，并支付房屋占用费，自2020年6月13日起至嘉华利远公司实际收回租赁房屋之日止，按照月租金标准的两倍计算；8.判令贾冬非将北京韵洋时代餐饮有限公司（以下简称韵洋时代公司）等企业、商户的工商注册地址迁出租赁房屋所在地址；9.本案诉讼费用由贾冬非承担。事实和理由：嘉华利远公司与贾冬非于2018年9月25日就租赁房屋签署了租赁合同。根据租赁合同的约定，贾冬非自2018年10月1日起至2021年10月31日承租租赁房屋，并按租赁合同约定支付租金。自2019年6月30日起，贾冬非再未缴纳租金。期间，嘉华利远公司曾多次向贾冬非发送催款函，但截至起诉日，贾冬非仍未缴纳相应款项。租赁合同第9.2条款规定：“乙方（即贾冬非）需按时缴付租金、物业管理费、保证金及本合同规定的其他费用。逾期缴纳须按逾期天数向甲方缴纳违约金，每日违约金按应交金额1%计算”；租赁合同第9.3条规定：“出现下列情形之一，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋；1）租金、保证金、物业管理费、水电费及在本合同项下应付的其他费用在到期后30日内乙方仍未支付（不管有无正式要求支付）；…由于上述原因导致甲方解除本合同的，自解除通知发出之日起本合同解除。乙方除应向甲方支付所欠租金、其他应付费用及本合同约定的违约金外，甲方所收保证金不予退还，乙方并向甲方支付赔偿金，赔偿金额为合同终止当月租金标准三个月租金。如给甲方或第三人造成其他损失，乙方仍承担赔偿责任”。基于上述事实和租赁合同条款，贾冬非已严重违反租赁合同，嘉华利远公司多次向贾冬非发送催款函要求贾冬非根据租赁合同约定履行无果后，已向贾冬非发送两封解约通知函解除租赁合同，根据上述约定，租赁合同已于2020年6月12日解除；同时，嘉华利远公司有权要求贾冬非支付其所欠缴的租金并支付相应的违约金和合同解除赔偿金。租赁合同第2.3条规定“乙方按照租赁合同约定履行完毕全部租赁期限且无违约行为的前提下，才享有以上装修期。如租赁合同因乙方违约提前解除，则乙方应将装修期间的租金按照第一年的租金标准补足。”故嘉华利远公司有权要求贾冬非支付装修期间的租金。租赁合同第8.1条规定：“租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止次日或按甲方规定的期限将已恢复至场地交付时的原状（包括不限于与该房屋相连的其他房屋打通经营的分户墙、该房屋内隔墙及其他结构布局改动等原状恢复）的租赁房屋交还甲方，由此发生的费用由乙方支付”；故嘉华利远公司由权要求贾冬非支付租赁房屋恢复原状所发生的费用。租赁合同8.5条规定；“乙方未按本合同规定交还租赁房屋，则每延迟一日，乙方应按照合同终止当月租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费。同时，甲方有权停止租赁房屋内能源供应，由此引起的一切损失由乙方承担。”故嘉华利远公司有权要求贾冬非支付房屋占用费。根据租赁合同第9.6条约定，“如果乙方以租赁房屋为其工商登记注册住所地，则租赁期满或本合同提前解除时。乙方应将其工商登记注册住所地从租赁房屋迁出”，因此，嘉华利远公司有权要求贾冬非将其实际控制的韵洋时代公司等企业、商户的注册地址从租赁房屋所在地址上迁出。综上所述，依据租赁合同的相关约定及相关法律规定，恳请法院判如所请，维护嘉华利远公司的合法权益不受侵犯。贾冬非未作答辩。本院经审理认定的事实如下：2018年9月25日，嘉华利远公司（出租人、甲方）与贾冬非（承租人、乙方）签订商业项目租赁合同，合同第一条租赁房屋约定：1.1甲方同意将位于北京市大兴区广平大街与金西路交叉口的华远·汇中心商业项目5号楼1层1-24号铺位出租给乙方使用；1.2该租赁房屋建筑面积90.43平方米，甲乙双方同意并确认，该建筑面积最终计租面积……；1.3甲方按合同附件二所列明《房屋交付标准》向乙方毛坯移交租赁房屋；合同第二条租赁期限约定：2.1租赁期限为3年零1个月，自2018年10月1日起至2021年10月31日止，乙方应于2018年10月1日前往甲方办理租赁房屋的移交手续，乙方逾期未办理的，视为甲方已经履行完毕租赁房屋的交付义务；2.2装修期：租赁期限内含装修期共计3个月（自2018年10月1日至2018年12月31日）；2.3乙方按照租赁合同约定履行完毕全部租赁期限且无违约行为的前提下，才享有以上装修期。如租赁合同因乙方违约而提前解除，则乙方应将装修期期间的租金按照第一年的租金标准补足；2.4双方一致同意计租起始日为2019年1月1日。计租起始日指开始计算租金的日期；合同第三条租金、保证金、相关费用及支付方式约定：3.1租金标准，本合同项下各项费用以每月365天/12个月为一月天数；本合同租金标准采取以下方式：第一年、第二年、第三年租金标准均为167.29元/月·平方米，每季度租金共计45384.10元；3.6租赁保证金约定：3.6.1合同签订之日乙方需要向甲方支付3个月租金及物业管理费共计48639.58元作为乙方履行本合同各项条款的担保；3.6.2在合同履行期间，乙方不得将履约保证金用于抵消其应缴付的租金或其它费用。若乙方不履行本合同义务的，则甲方有权扣除部分或全部履约保证金。合同5.4约定：乙方应合法使用租赁房屋，乙方同意租赁房屋仅限于经营餐饮用途；合同第八条租赁房屋交还约定：8.1租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止次日或按甲方规定的期限将已恢复至场地交付时的原状（包括不限于与该房屋相连的其他房屋打通经营的分户墙、该房屋内隔墙及其他结构布局改动等原状恢复）的租赁房屋交还甲方，由此发生的费用由乙方支付。甲方亦有权以租赁房屋租赁期满或本合同提前终止当日的现状收回租赁房屋而无须另作补偿，本合同另有约定的除外。乙方应负责修补因将租赁房屋恢复原状而直接或间接对租赁房屋以外或第三方造成的损害，修补费用由乙方承担；8.2租赁期满或本合同提前终止次日，乙方将已修缮好的租赁房屋及租赁房屋的所有钥匙交还甲方，并与甲方共同验收租赁房屋及其附属设施；8.5如乙方未按本合同规定交还租赁房屋，则每延迟一日，乙方应按照合同终止当月租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费。合同第九条违约责任约定：9.1在租赁期内，除非出现法定或本合同约定的合同解除事由，否则如果任何一方擅自提前解除本合同，则违约方应按照剩余租赁期限全部租金总额的30%或合同解除当月月租金的3倍向守约方支付违约金，两者取高；9.2乙方需按时缴付租金、物业管理费、保证金及本合同规定的其它费用。逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳违约金，每日违约金按欠款金额1%计算；9.3出现下列情形之一，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋：9.3.1租金、保证金、物业管理费、水电费及在本合同项下应付的其它费用在到期后30日内乙方仍未支付（不管有无正式要求支付）……由于上述原因导致甲方解除本合同的，自解除通知发出之日起本合同解除。乙方除应向甲方支付所欠租金、其他应付费用及本合同约定的违约金外，甲方所收保证金不予退还，乙方并应向甲方支付赔偿金，赔偿金额为合同终止当月租金标准三个月租金。如给甲方或第三人造成其他损失，乙方仍承担赔偿责任。合同第十一条通知约定：根据本合同需要发出的全部通知均采用书面形式，通知按本合同所载明的通讯地址自发出之日起即视为已经送达对方（租赁房屋地址亦视为乙方通讯地址）。一方通讯地址变更应及时通知另一方，否则通知按本合同所载明的通讯地址自发出之日起仍视为已经送达对方。合同签订后，嘉华利远公司向贾冬非交付房屋，贾冬非交纳租赁保证金48639.58元，并最终交纳租金至2019年6月30日。嘉华利远公司向贾冬非催缴租金情况如下：2019年3月31日，嘉华利远公司向贾冬非出具租金缴付通知函，通知贾冬非支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金45389.10元。2019年10月10日，嘉华利远公司向贾冬非出具告知函，告知贾冬非应于2019年6月30日前支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金45389.10元，截止2019年10月9日的违约金35403.50元，共计80792.60元。2020年1月31日，嘉华利远公司向贾冬非出具租金催缴函，催告贾冬非应于2020年1月31日前缴纳租金136152.30元，截止2020年1月31日的违约金167467.33元，共计303619.63元。2020年4月20日，嘉华利远公司向贾冬非出具租金催缴函，催告贾冬非应于2020年4月20日前缴纳租金181536.40元，截止2020年4月20日的违约金285465.99元，共计467002.39元。2020年5月20日，嘉华利远公司向贾冬非出具租金催缴函，催告贾冬非应于2020年5月20日前缴纳租金181536.40元，截止2020年5月20日的违约金339926.91元，共计521463.31元。2020年6月9日，嘉华利远公司向贾冬非出具解约通知函，告知贾冬非因拖欠2019年7月1日至2020年6月10日（暂时计算至该日，最终计算截止至本函送达日）期间租金171381.97元，通知贾冬非：1.自本函送达你方之日起，《租赁合同》解除；2.自本函送达你方后5日内，请你方根据《租赁合同》约定一次性全额支付欠付的租金、违约金、赔偿金等相关费用，同时指派专人与我司办理该房屋之交还手续，并将该房屋恢复至《租赁合同》签署前的原状。逾期未办理，我司将自行清理你方所有物品并将该房屋恢复原状，相关费用由你方承担，如因此给你方造成任何损失，我司将不予承担。嘉华利远公司将解约通知函邮寄送达贾冬非的租赁地址及身份证地址，快件均退回。嘉华利远公司称双方一直未办理房屋交接，贾冬非至今未向嘉华利远公司交还房屋，房屋恢复原状费用系嘉华利远公司估算得出的，嘉华利远公司未返还贾冬非租赁保证金。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，贾冬非经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃在庭审中答辩、质证、辩论等诉讼权利。嘉华利远公司与贾冬非之间签订了《商业项目租赁合同》，系双方真实意思表示，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。现因贾冬非未按期交纳租金给嘉华利远公司，嘉华利远公司向贾冬非出具解约通知函，因该函件未能成功送达，故本院确定涉案租赁合同于公告送达贾冬非之日即2020年12月10日解除。因贾冬非交纳租金至2019年6月30日，之后未再交纳，且至今未腾退返还房屋。故对嘉华利远公司要求贾冬非返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。对嘉华利远公司要求贾冬非给付2019年7月1日至2020年12月10日期间租金的诉讼请求，本院亦予以支持，经计算，金额为262.219.24元。对嘉华利远公司主张的占有使用费，本院酌情确认按照15128元/月计算，自2020年12月11日起给付至嘉华利远公司实际收回租赁房屋之日止。对嘉华利远公司主张的2018年10月1日至2018年12月31日装修期租金45384.10元，结合双方合同约定，本院予以支持。综合考虑嘉华利远公司未返还贾冬非租赁保证金48639.58元的情况，该费用足以弥补嘉华利远公司的损失，对嘉华利远公司主张的解除合同赔偿金，本院不予支持。对嘉华利远公司主张的逾期交纳租金违约金，结合本案实际情况，本院酌情支持16360元。对嘉华利远公司要求贾冬非将韵洋时代公司等企业、商户的工商注册地址迁出租赁房屋所在地址的诉讼请求，非民事案件处理范围，本院不予处理。对嘉华利远公司主张的恢复原状费用，因该费用未实际发生，本院不予支持，嘉华利远公司可待费用实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认北京嘉华利远商业管理有限公司与贾冬非于2018年9月25日签订《【华远??汇中心】商业项目租赁合同》于2020年12月10日解除；二、贾冬非于本判决生效之日起十日内将位于北京市大兴区广平大街与金西路交叉口的华远??汇中心商业项目5号楼1层1-24号铺位返还北京嘉华利远商业管理有限公司；三、贾冬非于本判决生效之日起十日内给付北京嘉华利远商业管理有限公司2019年7月1日至2020年12月10日期间租金262219.24元；四、贾冬非于本判决生效之日起十日内给付北京嘉华利远商业管理有限公司房屋占有使用费，按照15128元/月标准计算，自2020年12月11日起至北京嘉华利远商业管理有限公司实际收回租赁房屋之日止；五、贾冬非于本判决生效之日起十日内给付北京嘉华利远商业管理有限公司2018年10月1日至2018年12月31日装修期租金45384.10元；六、贾冬非于本判决生效之日起十日内给付北京嘉华利远商业管理有限公司逾期交纳租金违约金16360元；七、驳回北京嘉华利远商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3049元、公告费560元，由北京嘉华利远商业管理有限公司负担586元（已交纳），由贾冬非负担3023元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月二十八日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维