广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2851号 上诉人（原审原告）：广西百色甘化股份有限公司，住所地：广西百色市城东二路32号。 法定代表人：李逸，董事长。 委托诉讼代理人：朱华，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古蜀君，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：广西明宇石油化工有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区竹溪大道86号广源•国际社区9号楼2单元1002号。 法定代表人：黄卜变，总经理。 委托诉讼代理人：杜文权，广西恒聚律师事务所律师。 上诉人广西百色甘化股份有限公司（以下简称“百色甘化公司”）因与上诉人广西明宇石油化工有限责任公司(以下简称“明宇石油公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020)桂1002民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月10日召集当事人到庭进行法庭调查。上诉人明宇石油公司的委托诉讼代理人杜文权，上诉人百色甘化公司的委托诉讼代理人朱华、古蜀君到庭参加。本案现已审理终结。 明宇石油公司上诉请求：1、依法撤销(2020)桂1002民初2214号民事判决书,依法改判明宇石油公司与百色甘化公司签订的《农务房房屋租赁合同书》继续履行；2、本案一审、二 2 审案件受理费由百色甘化公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误,明宇石油公司与百色甘化公司签订的《农务房房屋租赁合同书》合法有效,本案不具备解除合同的条件。双方签订的合同约定租赁期限为5年,自2019年2月20日至2024年2月19日,在租赁期限内,明宇石油公司按时支付租金,没有违反合同约定,也没有任何违约行为,百色甘化公司交付房屋后,明宇石油公司对租赁房屋进行装饰并使用,百色甘化公司虽然在2020年4月1日发出解除合同通知,但根据公平原则,百色甘化公司在明宇石油公司未有任何违约的情况下,仅以需要使用房屋为由要求解除合同,违反公平、诚实信用原则。且案涉房屋所处的土地,并未具备开发条件,百色甘化公司回收房屋的目的并未得以实现,双方具备继续履行合同的条件。因此应依法改判明宇石油公司与百色甘化公司签订的《农务房房屋租赁合同书》继续履行。二、一审法院判决解除明宇石油公司与百色甘化公司签订的《农务房房屋租赁合同书》,导致明宇石油公司产生实际经济损失严重。百色甘化公司交付房屋后,明宇石油公司对租赁房屋进行装饰并使用,一审法院判决解除双方签订的租赁合同,不让明宇石油公司继续使用承租农用房屋,会导致明宇石油公司产生经济损失,并产生再次诉讼,增加双方的矛盾。综上所述,一审法院认定事实错误,明宇石油公司与百色甘化公司签订的《农务房房屋租赁合同书》合法有效,本案不具备解除合同的条件。 百色甘化公司答辩称，1、双方的合同已经依法解除，解除是形成权，发出通知后明宇石油公司并未向法院提起诉讼视为同意。2、双方解除合同后明宇石油公司继续占有和使用房屋应支付占有使用费。 百色甘化公司上诉请求：1、撤销(2020)桂1002民初2214号民事判决书第四项,并依法改判:明宇石油公司以每年租金43200元为标准,从2020年2月21日起至明宇石油公司停止占用并返还房屋之日止向百色甘化公司支付房屋占用费,同时以实际所欠房屋占用费为基数,按年利率6%,自2020年2月21日起至付清之日止,向百色甘化公司支付利息;2、本案一审、 3 二审诉讼费用由承担。事实与理由:百色甘化公司同意一审法院作出的（2020）桂1002民初2214号民事判决书的第一项、第二项、第三项;但对第四项判决以及部分遗漏事项尚未进行判决,提出如下上诉意见,恳请依法改判。一、一审判决的第三项的内容不完整,应按百色甘化公司的第3项请求判决。一审法院确认双方的租赁合同已于2020年4月1日解除,但明宇石油公司继续占有和使用上述房屋的费用及损失等未明确。其中一审的第三项判决表述为“从2020年11月20日之后房屋的租金另行计算至被告搬离房屋之月止”,但其对于计算的租金标准却并未明确,导致该判决在执行阶段缺乏可执行性,也没有从根本上解决争议。二、一审判决遗漏诉讼请求。百色甘化公司在一审阶段的诉讼请求之一为“确认原告与被告于2019年2月20日签订的《农务房屋租赁合同书》已于2020年4月1日解除,并责令被告停止占用并于结清水电费用后返还原告位于百色市进厂公路旁、原农务部的12间房屋”,一审判决认定《农务房屋租赁合同书》已于2020年4月1日解除,并判令明宇石油公司返还百色市城东二路农务部的12间房屋,但却遗漏百色甘化公司要求明宇石油公司结清水电费的请求。综上所述,一审法院对事实有所尚有部分没有查明,对明宇石油公司在合同解除后继续占有和使用房屋没有给予明确的判决执行事项,恳请二审人民法院查明事实,依法改判。 明宇石油公司答辩称，1、双方合同还未解除，百色甘化公司通知解除的是2018年2月的合同而不是2019年2月20日的合同，解除合同的意思必须是明确的，而在本案中百色甘化公司并没有明确针对的是2019年2月20日的合同所以不发生解除合同的法律效力。2、我方认为现在还在租赁期间，我方愿意按照原合同支付租金，但因百色甘化公司在合同履行期间将水电停掉了所以我方才暂缓支付，一审判决错误请求予以撤销。 百色甘化公司向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2019年2月20日签订的《农务房屋租赁合同书》已于2020年4月1日解除，并责令被告停止占用并于结清水电费用后返还原告位于百色市进厂公路旁、原农务部的12间房屋；2、判令被告向原告支付房屋占用费人民 4 币7,200元及利息72元；（房屋占用费的计算以年租金43,200元为标准，自2020年2月21日起，暂计至2020年4月20日；利息的计算以所欠房屋占用费7,200元为基数，按年利率6%,自2020年2月21日起，暂计至2020年4月20日）3、判令被告以每年租金43,200元为标准，从2020年4月21日起至被告停止占用并返还房屋之日起向原告支付房屋占用费，同时以实际所欠房屋占用费为基数，按年利率6%,自2020年4月21日起至付清之日止，向原告支付利息；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实:2019年2月20日，百色甘化公司（甲方）与明宇石油公司（乙方）签订《农务房屋租赁合同书》，合同主要约定：1.甲方将位于百色市右江区进厂公路旁公司农务部的12间房屋租赁给乙方，期限为5年，从2019年2月20日至2024年2月19日止，第一、二年每年租金43200元；第三、四、五年起年租金递增5%，签订合同后，乙方向甲方支付第一年租金；2.乙方向甲方支付保证金10000元；3.合同第七条第7款约定：甲方需要使用所涉出租房屋，有权单方提前解除合同，收回出租房，但需要提前3个月通知被告。 2019年12月31日，百色甘化公司向明宇石油公司发出《通知》，以需要使用房屋为由，按合同约定提前于2020年4月1日解除合同收回12间出租房。 2020年1月3日，明宇石油公司向百色甘化公司发了《复函》，以涉案房屋由百色市恒丰实业公司建设并享有所有权，租赁合同没有届满，不具备合同解除条件为由，要求双方继续履行合同。 一审法院认为，本案争议焦点，一、关于原告主张解除合同是否符合法律规定的问题。本案中，原告与被告签订的《农务房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律或行政法规的规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，双方应按协议的约定享有各自的权利和履行的义务。合同签订后，原告按合同约定将出租房屋交付给被告使用；被告按合同约定向原告交纳了第一 5 年度的租金，双方均按合同约定履行了义务。现原、被告均确认，2019年12月31日原告向被告发出解除合同的通知，被告收到通知后，向原告提出异议；但未在三个月内向法院起诉。在此情形下，涉案合同是否已经解除，双方当事人存在争议。根据《 中华人民共和国合同法 》第 九十六条 的规定，按合同约定通知被告要求解除合同，必须具备第 九十三条 第 二款 规定的约定解除条件成就或者第 九十四条 规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力，否则即使解除通知到达对方，也不产生合同解除的效力。本案中，原告系以合同约定及公司经营需要为由向被告提出解除涉案合同，依《 合同法 》第 九十四条 法定解除情形之（五）“法律规定的其他情形。”的规定，被告虽在向原告提交的《复函》中提出异议，但没有在收解除合同通知送达之日起三个月内，向人民法院提起诉讼，确认解除合同效力，现解除合同的通知已经发生效力，案涉合同已实际解除。原告主张解除与被告所签订的合同，符合合同约定情形，故一审法院予以支持，合同解除时间为2020年4月1日。对被告的辩解理由，一审法院不予采纳。 二、原告主张被告支付房屋占用费及利息有何事实和法律依据。鉴于以上所查明的事实，由于原、被告所签订的合同已经解除，被告应自觉搬离承租房屋并按月支付租金。现原告主张被告返还房屋、支付拖欠租金，符合客观事实，故一审法院予以支持。所拖欠的租金按合同约定43200元/年，从2020年2月20日计付至2020年10月20日租金为36000元，之后，被告仍占用房屋的租金另行计算至其搬离承租房屋之月止。被告辩解，原告提出解除合同尚不具备条件，单方解除，导致被告经济损失。一审法院认为，被告在履行合同过程中没有违约行为，且愿意继续承租原告的出租房，系原告因经营需要收回出租房，而提出解除合同；被告没有在原告提出解除租赁合同之日起三个月内向人民法院起诉确认解除合同无效，又没有及时搬离承租房屋，有损害了原告的利益。因合同第七条第七款中只约定原告有权提前解除合同，收回出租房屋，没有约定被告逾期搬离承租房需承担支付房屋占用费及利息，现原告主张被告支付房屋占用费的利息，不符合合同约定，故一审法院不予支持。 6 综上，依照《 中华人民共和国合同法 》第九十三条、第九十六条、第二百 二十六条 之规定，判决：一、原告广西百色甘化股份有限公司与被告广西明宇石油化工有限责任公司签订的《农务房屋租赁合同书》于2020年4月1日解除；二、由被告广西明宇石油化工有限责任公司返还所承租原告广西百色甘化股份有限公司位于百色市右江区农务部的12间房屋；三、由被告广西明宇石油化工有限责任公司在本判决确定之日起十日内向原告广西百色甘化股份有限公司支付房屋租金36000元（从2020年11月20日之后占用房屋的租金另行计算至被告搬离房屋之月止）；四、驳回原告广西百色甘化股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由被告广西明宇石油化工有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无证据提交。关于明宇石油公司提出百色甘化公司通知解除的合同是“2018年2月”签订的合同，不是本案2019年2月签订的租赁合同的问题。经查实，双方签订的《农务房屋租赁合同书》只有2019年2月签订的一份合同，并无其他的房屋租赁合同，百色甘化公司亦承认“通知”上的“2018年2月”系笔误，应该是“2019年2月”，故本院确认百色甘化公司解除合同“通知”上的“2018年2月”是笔误，正确的应得是“2019年2月”。故对一审法院查明的事实本院予以确认。 另查明，涉案租赁房屋的水电费明宇石油公司已经结清支付完毕。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、涉案的《农务房屋租赁合同书》是否已经解除。2、百色甘化公司请求撤销(2020)桂1002民初2214号民事判决书第四项,并依法改判:明宇石油公司以每年租金43,200元为标准,从2020年2月21日起至明宇石油公司停止占用并返还房屋之日止向百色甘化公司支付房屋占用费,同时以实际所欠房屋占用费为基数,按年利率6%,自2020年2月21日起至付清之日止,向百色甘化公司支付利息，有无事实和法律依据。 7 本院认为，关于争议焦点一，百色甘化公司与明宇石油公司签订的《农务房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律或行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按协议的约定享有权利和履行义务。根据合同约定百色甘化公司需要使用所涉出租房屋，有权单方提前解除合同，收回出租房，但需要提前3个月通知明宇石油公司。2019年12月31日百色甘化公司向明宇石油公司发出解除合同的通知，明宇石油公司收到通知后，2020年1月3日向百色甘化公司提出异议，但未在三个月内向法院起诉。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对 合同法 第 九十六条 、第 九十九条 规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”且百色甘化公司履行合同并无违约情形，故本院确认涉案《农务房屋租赁合同书》于2020年4月1日解除。明宇石油公司主张百色甘化公司通知解除的合同并非涉案《农务房屋租赁合同书》而是另外的合同，但未提供充分确实的证据证实其主张，故本院不予采信。对明宇石油公司提出继续履行《农务房屋租赁合同书》的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，百色甘化公司认为一审判决对明宇石油公司继续占有和使用上述房屋的费用及损失等未明确，一审判决第三项判决表述为“从2020年11月20日之后房屋的租金另行计算至被告搬离房屋之月止”,但其对于计算的租金标准却并未明确,导致该判决在执行阶段缺乏可执行性。本院认为，百色甘化公司对一审判决的第三项判决的理解不正确，一审判决的第三项判决中“（从2020年11月20日之后占用房屋的租金另行计算至被告搬离房屋之月止）”的表述，即2020年11月20日之后占用房屋的租金按之前同样标准计算至明宇石油公司搬离房屋时止。另外关于房屋占用费的利息问题。双方的《农务房屋租赁合同书》于2020年4月1日确认解除，之后百色甘化公司还应当给予明宇石油公司合理的搬离时间，再扣除因诉讼占用的时间，故百色甘化公司要求明宇石油公司 8 从2020年2月21日支付利息，缺乏事实和法律依据，且一审判决已经判定如果明宇石油公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。综上，本院对百色甘化公司的上诉请求不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 上诉人广西百色甘化股份有限公司预交的二审案件受理费50元，由上诉人广西百色甘化股份有限公司自行承担；上诉人广西明宇石油化工有限责任公司预交的二审案件受理费700元，由上诉人广西明宇石油化工有限责任公司自行承担。 本判决为终审判决。 审判长 郭   承   峙 审判员 凌文楼审判员罗翠航 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 何       映 9