湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初816号 原告中国建设银行股份有限公司三峡分行，住所地宜昌市西陵一路1号。 负责人徐宏，该分行行长。 委托代理人周昌亚，湖北诚业律师事务所律师（一般授权代理）。 被告李德斌，男，1966年2月21日出生，汉族，住伍家岗区。 被告吴婷，女，1987年2月27日出生，汉族，住伍家岗区。 被告宜昌市正泰房地产开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道198—7—97号。 法定代表人张祖坤，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司三峡分行（以下简称建行三峡分行）与被告李德斌、吴婷、宜昌市正泰房地产开发有限公司（以下简称正泰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘洪斌独任审判，于同年8月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，组成由刘洪斌担任审判长，审判员周云、张婵参加评议的合议庭，于同年12月22日再次公开开庭进行了审理。原告建行三峡分行的委托代理人周昌亚，被告李德斌、吴婷以及被告正泰公司的法定代表人张祖坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告建行三峡分行诉称：2014年8月18日，原告与被告李德斌、吴婷签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定由被告向原告贷款36万元，用于购买伍家岗区合益路正泰玫瑰园房屋，该笔贷款利率为浮动利率，借款期限为180个月，等额本息还款，借款逾期的，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；借款人应当按照贷款人要求及时办理所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续。合同签订后，原告依约发放了贷款，两被告至今未配合办理抵押登记，现其房屋因涉案被法院查封，其行为已构成违约。原告根据合同第十六条、第十七条的约定，有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿全部借款本息及费用，保证人正泰公司应对以上债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告李德斌、吴婷签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告李德斌、吴婷偿还原告借款本金270650.16元，并自2019年9月12日起至实际清偿之日止，按照合同约定支付利息、罚息；3.被告正泰公司对上述债务承担连带清偿责任；4.三被告承担本案的诉讼费用。 被告李德斌、吴婷辩称，还款从未逾期，不同意解除合同，请求法院公正裁决。 被告正泰公司辩称，本案所涉房屋的不动产权属证书已办理且已交付原告，未能办理抵押登记的责任不在被告，被告应免除保证责任。请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。 经审理查明：被告正泰公司系宜昌市合益路49号正泰玫瑰园小区开发商，2014年5月16日，原告建行三峡分行（乙方，债权人）与被告正泰公司（甲方，保证人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；债务人系因购置坐落于宜昌市××路××正××玫瑰园××住房、商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人；债权系自2014年5月16日至2016年5月16日期间因乙方向债务人发放个人住房、商业用房贷款而形成的全部债权，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金等费用；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论乙方是否向其他担保人提出权利主张，乙方均可直接要求甲方依照合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。合同还约定了其他事项。 2014年8月18日，原告建行三峡分行（贷款人，抵押权人）与被告李德斌、吴婷（借款人，买受人，抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：买受人购买宜昌市合益路49号正泰玫瑰园4号楼一单元8层010803号房屋（不动产证书号：鄂（2017）宜昌市不动产权第0016895号、鄂（2017）宜昌市不动产权第0016896号)一套，向贷款人借款36万元，借款期限自2014年8月11日至2029年8月11日；该笔贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮3%，于每年1月1日调整，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率；等额本息还款；借款逾期的，按合同利率上浮50%支付罚息；借款人的个人及资信情况或还贷能力出现其他重大变化（包括但不限于国籍变更、住所地变更、……、家庭财务状况恶化、拖欠其他债务等），贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响，且借款人未追加贷款人认可的担保的，贷款人有权解除与借款人之间的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人对以上房屋设定抵押，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，并将他项权利证书交贷款人持有。合同还约定了其他事项。 2014年8月21日，原告将贷款36万元一次性划入被告李德斌、吴婷指定的账户。2017年4月20日，被告正泰公司将本案所涉房产不动产权属证书交付原告。自2017年11月1日起，因李德斌涉其他多起民事诉讼案件，本案所涉房产陆续被法院多次查封，导致房屋抵押登记至今未能完成，从而引起诉讼。 另查明，原告放款后，被告李德斌、吴婷一直依约偿还各期借款，截至2019年9月11日，尚有借款本金270650.16元未还。 上述事实，有当事人提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、查档证明以及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告建行三峡分行与被告李德斌、吴婷、正泰公司之间签订的《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方应该严格履行。建行三峡分行已依约完成了发放贷款义务，但本案所涉房产因李德斌涉其他多起民事诉讼案件被查封，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人李德斌、吴婷的个人及资信情况和还贷能力出现其他重大变化，原告认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响，可依约解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同解除后，借款人李德斌、吴婷仍应偿还剩余借款本金，并按照合同约定标准支付利息和罚息。 案涉《个人住房借款最高额保证合同》约定，“保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日”，以上阶段性保证条款实系对保证责任终止所附解除条件的约定，并非保证期间约定。2017年4月20日，被告正泰公司将本案所涉房产不动产权属证书交原告，至2017年11月1日，原告有充足的时间办理抵押登记。原告未提交任何证据证实其已及时向有关机关移交办理案涉房产正式抵押登记的相关资料，或虽及时办理但因存在其他不能归责于原告的情况致使办理抵押登记迟延等情形，最终抵押登记未能完成，是原告怠于作为所致，即存在原告阻碍解除条件成就的情形，视为保证合同解除条件已成就，保证人正泰公司的保证责任应当免除。故正泰公司所提免除保证责任的辩解意见，本院依法予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司三峡分行与被告李德斌、吴婷于2014年8月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、被告李德斌、吴婷偿还原告中国建设银行股份有限公司三峡分行借款本金270650.16元（截至2019年9月11日），另自2019年9月12日起至本金清偿之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定向原告中国建设银行股份有限公司三峡分行支付利息（以原告中国建设银行股份有限公司三峡分行电脑系统载明的本息金额为准）。 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司三峡分行的其他诉讼请求。 上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5360元，财产保全费1970元，以上诉讼费共计7330元（原告中国建设银行股份有限公司三峡分行均已预交），由被告李德斌、吴婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  刘洪斌 审判员  周 云 审判员  张 婵 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  向 典