四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1703民初3495号 原告（申请执行人）：达州农村商业银行股份有限公司达川支行，住所地四川省达州市达川区翠屏街道通达西路**。 统一社会信用代码：9151170334580483XA。 负责人：谭勇,系行长。 委托诉讼代理人:袁浩，男，汉族，生于1991年7月24日，住四川省大竹县，系该行员工。 委托诉讼代理人：吴传彬，四川绥定律师事务所律师。 被告：吴益青，男，汉族，生于1962年5月18日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：魏乾勇，四川远创律师事务所律师。 被告（被执行人）：达州市银河房地产开发公司，住所地达州市通川区大西街**。 统一社会信用代码：915117022102568219。 法定代表人：周赞扬。 委托诉讼代理人：杜奎生，四川绥定律师事务所律师。 被告（被执行人）：魏友鸿，男，汉族，生于1967年4月11日，住四川省达州市通川区。 原告达州农村商业银行股份有限公司达川支行（以下至判决主文前简称农商行达川支行）与被告吴益青、达州市银河房地产开发公司（以下至判决主文前简称银河公司）、被告魏友鸿申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农商行达川支行的委托诉讼代理人袁浩、吴传彬，被告吴益青的委托诉讼代理人魏乾勇、被告银河公司的委托诉讼代理人杜奎生到庭参加诉讼，被告魏友鸿经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农商行达川支行向本院提出诉讼请求：1.依法撤销达州市达川区人民法院（2020）川1703执异81号《执行裁定书》；2.依法判决准许对达州市通川区朝阳××路××号“金岸世纪Ｂ幢正一层第4号商业用和负一层商业用房执行；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告银河公司、魏友鸿金融借款纠纷一案，在执行中，被告吴益青对原告申请的位于达州市通川区朝阳××路××号××幢××层××号××层××房房的执行提出了执行异议申请，达州市达川区人民法院以（2020）川1703执异81号《执行裁定书》裁定中止对位于达州市通川区朝阳××路××号××幢××层××号××层××房的执行。现原告依据我国《民事诉讼法》第二百二十七条的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、三百零六条、三百一十三条的有关规定，原告为维护自身合法权利，特依法提起执行异议之诉，其理由如下:一、被告吴益青与银河公司之间的合同关系存在虚假，该门市在抵押和执行前并未实际交付占有。被告银河公司用该门市向原告提供抵押时，已明确该房产不属于安置房范围，且达州市房管局颁发的《预售许可证》所载明的不准销售安置房范围，也未明确包括该门市。被告吴益青与银河公司签订的《商业用房拆迁安置补偿安置协议》在该门市抵押前未在房管局进行登记备案，如在颁发的《预售许可证》前形成，应在《预售许可证》中载明。原告认为该协议在抵押前并未成立，存在虚假。2013年3月，原告在贷款前对该门市进行现状评估时，该项目正在修建中，尚处框架状态尚未竣工，根本不具备交付条件。被告诉称该门市已于2013年2月8日交付占有与客观事实不符，且被告所提交的租赁合同、水电交费凭证等证据，时间发生在2019、2020年，均在原告设置抵押和执行发生之后。二、原告对被告银河公司提供抵押的门市，应依法享有抵押担保物权。在贷款前，原告根据被告银河公司的确认，在该门市不属于安置给被告吴益青所有的情况下，同意用该门市为被告魏友鸿在原告处借款提供抵押担保。原告对提供抵押的门市进行了实地查看和评估后，并根据达州市房管局给银河公司颁发的《预售许可证》载明范围，确定该门市不属于安置范围，并经房产主管部门认可后才办理了抵押登记手续。根据我国《物权法》第一百七十、一百七十一条的规定，原告应对被告银河公司提供抵押的门市，应依法享有抵押担保物权。三、因被告银河公司的过错行为，被告应向银河公司请求赔偿损失的救济途径处理。如被告银河公司与被告吴益青之间的合同关系存在，因被告银河公司的过错行为，导致该合同目的无法实现，被告吴益青应向被告银河公司请求赔偿损失的救济途径处理。原告为被告魏友鸿提供信贷资金支持，为规避贷款风险，已对被告银河公司提供的抵押行为履行了审慎责任，在办理贷款、抵押过程中，并不知晓该门市所谓的安置事实，更不存在任何过错行为。因此，若被告银河公司与被告之间的合同关系存在，该合同行为不能对抗已设置的担保物权。依据物权法第一百零六条关于“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，原告对该抵押行为仍享有担保物权，应依法受法律保护。 综上所述，在《中华人民共和国物权法》施行后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关优先权的规定与《中华人民共和国物权法》规定的善意取得制度相冲突，该司法解释有关规定的适用应当受到限制。本案争议的所抵押的房屋在办理抵押登记后，原告已取得担保物权，受善意取得制度保护，被告吴益青不能再取得优先权益。原告依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用 被告吴益青辩称，1.达州市达川区人民法院(2020)川1703执异81号裁定书事实清楚、适用法律正确，应依法予以确认；2.吴益青以原自有房屋作为对价进行房屋调换，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，具有优先权；3.吴益青已经实际接收占有案涉门市，并进行出租，行使收益权；4.案涉门市没有进行过户登记原因，是因为银河公司将案涉门市抵押给农商行达川支行，过错不在吴益青。吴益青享有足以排除强制执行的民事权益。 被告银河公司辩称，1.农商行与银河公司签订抵押合同属实；2.银河公司与吴益青对案涉门市在抵押前签订拆迁安置协议属实，亦将案涉门市交付了吴益青。吴益青能否以案外人身份排除强制执行，由人民法院依法判决。 被告魏友鸿经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。 原告为了支持自己的诉讼请求，向法庭提交以下证据： 第一组证据：贷款申请书、借款合同、借款借据。证明农商行达川支行向银河公司发放贷款，银河公司至今未偿还。 第二组证据：抵押合同、抵押物清单、达州市房产管理局在建工程抵押证明。证明案涉商业用房已经在房屋管理部门办理了抵押登记，其抵押行为合法有效。 第三组证据：商品房预售许可证。证明案涉商业用房未在安置房范围内，不属于安置房。 第四组证据：现场评估照片。证明2013年3月22日贷款前对案涉商业用房进行评估，该商业用房不具备交付条件，吴益青称2013年交付案涉商业用房的事实不属实。 被告吴益青的委托诉讼代理人魏乾勇发表的质证意见为：对第一组证据贷款申请书、借款合同、借款借据的真实性无异议。对第二组证据抵押合同、抵押物清单、达州市房产管理局在建工程抵押证明的真实性无异议，但对合法性有异议，该抵押合同将已安置给吴益青的门市抵押，侵犯吴益青拆迁安置的优先权。对第三组证据商品房预售许可证真实性无异议，对证明目的有异议。商品房预售许可证备注一层商业用房不销售，安置房不得出售，既然已经明确注明，农商行达川支行没有审查预售许可证进行抵押贷款，未尽审慎义务，导致安置给吴益青的门市被抵押。对第四组证据照片不能反映出没有交付，我方认为住进去就是交付。 被告银河公司的委托诉讼代理人杜奎生发表的质证意见为：真实性无异议，证明内容由人民法院确定。 被告吴益青向本院提交以下证据： 第一组：被告吴益青身份证复印件。证明被告诉讼主体资格适格。 第二组：《商业用房拆迁补偿安置协议》。证明：吴益青与银河公司于2011年10月24日签订《商业用房拆迁补偿安置协议》。约定：“甲方拆除乙方原房产证号市权证07038，安置还房位置在金岸世纪B幢（临朝阳东路）正一层第4号门市（建筑面积：29.50平方米，负一层商业用房（建筑面积：30.21平方米）。 第三组：房屋专项维修资金交存凭证。证明吴益青收到安置还房后交纳房屋专项维修资金1825.2元。 第四组：用水情况查询清单。证明吴益青实际占有金岸世纪B幢（临朝阳东路）正一层第4号门市及负一层商业用房交纳的水费。 第五组：房屋租赁合同。证明吴益青将金岸世纪B幢（临朝阳东路）门市出租给案外人罗君。 第六组：微信聊天记录。证明案外人罗君给吴益青交纳租金。 第七组：税收完税证明，证明吴益青按照法律规定交纳出租房屋的税费。 原告农商行达川支行的委托诉讼代理人吴传彬发表的质证意见为： 对第一组证据身份证复印件三性无异议。对第二组证据《商业用房拆迁补偿安置协议》在我们贷款前并不知晓，银河公司在向农商行达川支行提供抵押时，亦未向农商行说明，农商行达川支行已经按照法定程序办理了抵押，抵押合法有效。对第三组证据房屋专项维修资金交存凭证，该证据形成时间在案涉商业用房设置抵押之后，包括人民法院处置抵押物后形成。对第四组证据用水情况查询清单，也是在人民法院处置抵押物后，与吴益青称案涉商业用房在2013年已经交付不符。第五组、第六组、第七组证据都是人民法院在处置抵押物后形成的。 被告银河公司的委托诉讼代理人杜奎生发表的质证意见为：对第一组、第二组、第三组证据无异议，对第四组至第七组证据不清楚，真实性由人民法院依法核实。 被告银河公司未提交证据。 通过举证、质证，对无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下: 吴益青与银河公司于2011年10月24日签订了《商业用房拆迁补偿安置协议》，约定的主要内容为：甲方（银河公司）乙方（吴益青）位于达州市西城朝阳××路××号市运输公司2号商业用房（门市），甲方拆除的乙方原产权证号为市权证07038号，正一层建筑面积20.14㎡，负一层建筑面积20.14㎡，拆迁补偿实行产权调换形式，安置还房位置为世纪苑小区Ｂ幢±0（临朝阳东路）正一层第4号门市（建筑面积约29.50㎡）及负一层商业用房（建筑面积：30.21平方米）。乙方于2011年10月30日前搬家腾空，将钥匙交给甲方，乙方领取过渡期补偿费……。协议签订后，吴益青将原商业用房腾空并将钥匙和原《房屋所有权证》交给银河公司进行拆迁。2014年银河公司将案涉房产交付给吴益青，同时吴益青交纳了案涉房产的专项维修资金1825.2元，并与吴益青共同开设了一个水表账户0101××××3541。2019年7月1日，吴益青、杨光碧与罗君签订了《房屋租赁合同》，将达州市西城朝阳路2号商业房4号、5号门市租赁给罗君，年租金55000.00元。案涉房产至今未办理过户登记。 2013年7月10日，农商行达川支行与银河公司签订了编号为ＡＹ9Ｔ012013000075号的《借款合同》，约定农商行达川支行向银河公司借款1300万元，借款期限24个月。次日，双方签订了编号为信公抵ＡＹ9Ｔ20130032132号《抵押合同》，约定银河公司用位于达州市通川区朝阳××路××号“金岸世纪”Ｂ幢在建工程项目1层1至7号商业用房以及-1层、-2层、-3层车库为上述借款本金及其产生的利息、复利等费用提供抵押担保。同时农商行达川支行与魏友鸿签订了《保证合同》，约定由魏友鸿为借款提供连带责任保证担保。2013年10月17日，原达县公证处（现达州市达川区公证处）作出（2013）达证字第3193号《公证书》，对上述《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》进行公证并赋予了强制执行效力。借款到期后，因银河公司未按约偿还借款本息，农商行达川支行于2016年3月24日向达州市达川区公证处申请出具执行证书，达州市达川区公证处出具了（2016）川达达证执字第16号《执行证书》。2018年4月7日，农商行达川支行向达州市通川区人民法院申请强制执行，通川区法院于同年5月11日立案执行。执行中，达州市中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）川17执监2号《执行裁定书》，裁定将达州市达川区公证处（2016）川达达证执字第16号《执行证书》，指定由本院执行。本院于2020年7月17日立案执行。同年8月24日，本院作出（2020）川1703执900号之一执行裁定：预查封银河公司位于达州市通川区朝阳××路××号“金岸世纪”Ｂ幢在建工程项目负一层车库（755.30㎡）、负二层车库（1328.81㎡）、负三层车库（1044.35㎡）、1楼1号商业用房（33.58㎡）、1楼2号商业用房（66.02㎡）、1楼3号商业用房（40.07㎡）、1楼4号商业用房（30.45㎡）、1楼5号商业用房（33.93㎡）、1楼6号商业用房（45.57㎡）、1楼7号商业用房（721.05㎡），查封期限自裁定书生效之日起三年。吴益青以本院查封的“金岸世纪”Ｂ幢一层第4号商业用和负一层商业用房属于其所有为由，向本院提出执行异议，请求法院停止执行并解除查封。本院于2020年10月9日作出（2020）川1703执异81号执行裁定：中止对位于达州市通川区朝阳××路××号××幢××层××号××层××房的执行。农商行达川支行对本院作出的（2020）川1703执异81号执行裁定不服，向本院提起诉讼。 另查明：银河公司开发的“金岸世纪”B幢商品房预售许可证载明：注﹙1﹚1层商业用房不销售……。 本院认为，吴益青与银河公司于2011年10月24日签订的《商业用房拆迁补偿安置协议》是以产权调换形式，银河公司将位于世纪苑小区B幢±0（临朝阳东路）B幢正一层第4号商业用和负一层商业用房安置给吴益青，并已将案涉门市交付给吴益青占有、使用，且吴益青已对外出租取得了收益。由于银河公司的原因，将案涉商业用房抵押作为其借款的担保，以致吴益青商业用房至今天未办理过户登记，不能取得案涉商业用房的处分权利，不能取得其完整物权，最终导致吴益青享有的权益与农商行达川支行享有的抵押权发生冲突。本案争议的主要焦点：1.被告吴益青对涉案已查封的被执行财产，是否取得物权期待权的问题。如取得物权期待权，本案被告吴益青未能诉争房产的变更登记，其主观上是否具有过错的问题？2.农商行达川支行是否善意取得案涉房产的抵押权的问题？3.吴益青对案涉房产享有物权期待权是否因农商行达川支行取得案涉房产抵押权而予以排除农商行达川支行对案涉房产的强制执行问题？综合原告及被告提交的证据及庭审中的陈述，被告吴益青是否享有排除强制执行的权益的问题，本院作如下评判： 一、被告吴益青对涉案已查封的被执行财产，是否取得物权期待权的问题。如取得物权期待权，本案被告吴益青未能对诉争房产的产权登记，其主观上是否具有过错的问题？ 本案中，判断是否享有足以排除强制执行的民事权益,主要应分析案外人吴益青对案涉房产享有的民事权益与申请执行人对被执行人享有的抵押权相比是否具有优先性,也即分析案外人吴益青对案涉房产是否享有所有权或者物权期待权。又因为根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”及第九条关于：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”的规定,不动产物权的变更只有经依法登记才发生物权变动的效力。本案中,被告银河公司并未将案涉房产过户登记至两原告名下,故案涉房产的所有权未发生变动,两原告未取得完整的所有权。因此,本案应重点分析被告吴益青对案涉房产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。从本案事实来看，吴益青与银河公司于2011年10月24日签订的《商业用房拆迁补偿安置协议》是以产权调换形式，银河公司将位于世纪苑小区B幢±0（临朝阳东路）B幢正一层第4号商业用和负一层商业用房安置给吴益青；同时，吴益青与银河公司签订的《商业用房拆迁补偿安置协议》在前，银河公司抵押在后，且在案涉房产查封前，银河公司已将案涉门市交付吴益青占有、使用，且吴益青已对外出租取得了收益。故吴益青对案涉房产的所有权已享有了占有、使用、收益三项权能，但因未办理产权登记，未取得案涉房产的所有权中的分权能，以致其不能取得其完整的所有权。故原告事实上已经取我是物权期待权。物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权,案外人吴益青以履行产权调换形式与银河公司于2011年10月24日签订《商业用房拆迁补偿安置协议》，履行了该《商业用房拆迁补偿安置协议》内容，履行了腾退原房产后，其已取得了物权期待权，该预期物权将确定无疑地变动到其名下。故对其位于世纪苑小区B幢±0（临朝阳东路）B幢正一层第4号商业用和负一层商业用房物权物权期待权。 由于银河公司的原因，将案涉商业用房抵押作为其在农商行达川支行外金融借款的担保，以致吴益青商业用房至今天未办理过户登记，不能取得案涉商业用房的处分权利，不能取得其完整物权，最终导致吴益青享有的权益与农商行达川支行享有的抵押权发生冲突，故吴益青未能对诉争房产的产权登记，其主观上并无过错。 二、农商行达川支行是否善意取得案涉房产的抵押权的问题。从本案事实来看，吴益青与银河公司签订的《商业用房拆迁补偿安置协议》在前，银河公司抵押在后，且在案涉门市查封前，银河公司已将案涉门市交付吴益青占有、使用，且吴益青已对外出租取得了收益。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，银河公司向本院提交的银河公司开发的“金岸世纪”B幢商品房预售许可证载明了1层商业用房不销售；由此可见，案涉商业用房不在银河公司的销售范围，银河公司在与吴益青签订了安置补偿协议后，属吴益青享有相关的权益，尤其是在其交房后，吴益青对此享有了占有、使用及收益权时，银河公司对案涉商业用房就没有所有权，处于无权处分状态。理所当然，银河公司无权对此房行使出售等处分权利，因抵押权属于担保物权，且从属于所有权，故银河公司对案涉商业用房无所有权时，对该案涉商业用房也就无权进行抵押贷款，并办理抵押登记。农商行达川支行，未尽审慎审查预售许可证，而进行抵押贷款义务，导致安置给吴益青的房产被抵押，故农商行达川支行在取得该抵押权时并非善意。综上，银河公司主张以善意取得抵押权并予以进行抗辩案外人吴益青排除强制执行，该主张理由不成立，本院不予以支持。农商行达川支行可就其所损失有权依法向无处分权人银河公司请求赔偿。 三、吴益青对案涉房产享有物权期待权是否因农商行达川支行取得案涉房产抵押权而予以排除农商行达川支行对案涉房产的强制执行问题。针对执行标的，如在案外人吴益青为一般债权时要求排除执行时，而申请执行人也虽因一般债权，但对执行标的依法享有担保物权时，故其申请执行人对执行标的享有优先受偿权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，，在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的未办理登记过户的安置房的物权期待权。吴益青在与银河公司签订以产权调换方式的安置补偿议项后，履行了腾退原房产后，其已取得了物权期待权，其所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。可见，吴益青享有的物权期待权并非一般的债权。即使是农商行达川支行在善意取得抵押权，其行使担保物权时本案中被拆迁人吴益青的物权期待权发生冲突时，都应对拆迁补偿安置协议的被拆迁人吴益青的物权期待权予以优先保护。在案外人吴益青物权期待权与申请执行人农商行达川支行担保物权发生冲突时,本院依照以上司法解释之规定，应予以确定案外人吴益青物权期待权优先于申请执行人农商行达川支行对执行标的享有担保物权。相反，农商行达川支行在本案中抵押贷款时，未尽到审慎审查义务，并非善意取得抵押权，故申请执行人农商行达川支行主张对案涉朝阳东路166号“金岸世纪”B幢正一层第4号商业用和负一层商业用房予以执行的理由不成立，本院不予以支持。 综上，吴益青对案涉安置房产享有物权期待权足以排除人民法院强制执行，对农商行达川支行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回达州农村商业银行股份有限公司达川支行的诉讼请求。 案件受理费5800元，由达州农村商业银行股份有限公司达川支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  何有发 人民陪审员  蒋 松 人民陪审员  何 苗 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  贾秋菊