云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0102民初15096号原告（反诉被告）：昆明尊园房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号，统一社会信用代码：9153011266264645XF。法定代表人：李云波。委托诉讼代理人：王娟，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘新兰，女，1958年12月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李扬，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：白素姑，女，1984年3月22日出生，汉族，云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李扬，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。反诉第三人：施薇，女，1989年10月5日出生，白族，住云南省昆明市盘龙区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：尊园经纪公司）与被告刘新兰、白素姑居间合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，被告刘新兰、白素姑在诉讼期间提起反诉，本院审查后决定合并审理本诉和反诉，并根据反诉原告刘新兰、白素姑申请通知施薇作为反诉第三人参加诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，并于2020年12月22日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）尊园经纪公司的委托诉讼代理人王娟，被告（反诉原告）刘新兰和两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李扬，反诉第三人施薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园经纪公司向本院提出诉讼请求：（一）判令被告支付佣金11,100元；（二）判令被告支付佣金11,100元的逾期付款违约金（按日千分之一，自2019年7月15日起计算至款项付清之日止）；（三）被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月14日，经原告居间撮合，被告和第三人签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定被告将其自有的昆明市五华区教场中路龙湖水晶郦城1号楼**层**10号房屋（以下简称：**10号房屋）出售给施薇。根据合同约定，原告已完成居间人的居间义务，有权收取居间报酬11,100元。买卖合同履行过程中，由于被告违约导致合同未能履行，被告应按合同第十五条约定支付佣金11,100元和逾期付款违约金。被告刘新兰、白素姑辩称，原告隐瞒重大事实（关于过户税费的数额问题），存在欺诈行为，居间合同应予撤销，原告还应承担损失赔偿责任。其次，原告并未完成居间事务，收取居间费条件未成就。第三，若合同有效，居间合同中关于居间费用的条款也属于格式条款，加重了卖方责任，该格式条款应属无效。同时，依据合同约定被告也不负支付义务。第四，若合同有效，约定违约金也高于实际损失，且无证据证明损失存在，我方要求减免违约金，并由原告承担不能证明责任。综上理由，要求驳回原告的全部诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用。反诉原告刘新兰、白素姑向本院提出诉讼请求：（一）撤销房屋买卖及居间合同；（二）判令反诉被告赔偿损失40,400元；（三）判令反诉被告赔偿律师费8,000元；（四）本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告为促成交易，虚假告知反诉原告2910号房屋的继承税费为60,000元，为此三方签订了案涉合同。办理房屋过户手续时，反诉原告才知道全部税费仅为400余元，与反诉被告之前告知的继承税为60,000元的事实相差甚远。其次，反诉原告在履行（2019）云0102民初16269号民事判决过程中向第三人支付了案件执行款40,400元。反诉原告认为，反诉被告为促成交易赚取佣金，利用自身的专业优势故意虚假陈述，导致反诉原告签署意思表示不真实、不自由的合同，并给反诉原告造成重大经济利益损失。为维护反诉原告的合法权益、社会公平正义，因此提起反诉。反诉被告尊园经纪公司辩称，我方已履行居间义务，尽到如实告知义务，不存在合同可解除、撤销的情形，故不同意解除居间合同。其次，损失40,400元系买卖合同项下的违约赔偿金，不应由我方承担，律师费也不应由我方承担。反诉第三人施薇述称，我没有违约，不应承担任何违约责任和赔偿责任。居间合同是否应当撤销由人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月14日，刘新兰（出售方/甲方）的代理人白素姑与施薇（购买方/乙方）、尊园经纪公司（经纪方/丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：（一）甲方将**10号房屋出售给乙方，2019年9月10日前办理房屋（预约）权属转移登记等相关手续，办理房屋权属转移登记手续（过户）应缴纳的税费由乙方承担；（二）房屋成交价：555,000元；（三）关于居间问题。1.现丙方已促成甲乙双方签订本合同，丙方有权收取居间报酬（佣金）；2.乙方同意向丙方支付佣金11,100元，支付时间：本合同签订之日；3.本合同签订后，若买卖双方协商解除合同的（或不能确定违约方时解除），双方按协商确定的方式补偿丙方（或按佣金总额共同补偿丙方佣金损失）；4.若由于买、卖一方违约导致本合同未能履行的，由违约方按佣金总额标准支付佣金损失（双方违约则连带支付）；5.逾期支付佣金的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金……。本院生效的（2019）云0102民初16269号民事判决确认昆明市国土资源局于2019年8月22日将刘新兰登记为2910号房屋权利人，产权来源为继承。2020年1月13日，本院在审理原告（反诉被告）施薇与被告（反诉原告）刘新兰、白素姑，第三人尊园经纪公司房屋买卖合同纠纷一案后作出生效的（2019）云0102民初16269号民事判决，判决理由：（一）房屋买卖暨居间合同包含房屋买卖合同、居间合同两个法律关系；（二）房屋买卖合同依法成立并生效，刘新兰对**10号房屋享有所有权，白素姑作为刘新兰的代理人，不是合同当事人，不享有合同权利，亦不承担合同义务；（三）刘新兰作为违约方，应双倍返还施薇定金40,000元；（四）合同约定房屋权属转移登记手续应缴纳的税费由施薇承担，若双方对继承税有特别约定，应在合同中明确。故对刘新兰以对继承税金额有误解请求撤销房屋买卖合同的反诉请求不予支持……。该案执行过程中，刘新兰向施薇履行了该生效判决项下的金钱债务40,400元（包括由其负担的案件受理费400元）。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。首先，生效判决已确认白素姑系刘新兰的代理人，并非合同当事人。根据物权法定原则，结合不动产权证的登记内容和合同形式，以及生效判决对买卖合同关系的界定，本院依法确认白素姑亦非居间合同当事人，其不负本诉项下的合同义务，亦不享有反诉项下的合同权利。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”规定，结合反诉理由和履行情况，以及生效判决对买卖合同撤销问题的处理情况，本院对刘新兰请求撤销居间合同的诉求不予支持。同时，就当事人取得物权的依据，以及合同订立和履行情况来看，刘新兰因继承取得2910号房屋权利，该继承事实在法律上存在其在出售房屋时需要缴纳继承税的可能性，故本院确认本案不存在居间人“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的法定事由，居间人在本案中不应对委托人承担损害赔偿责任，本院对反诉请求的损失（包括律师费）不予支持，并对刘新兰抗辩居间报酬不应支付的理由不予采纳。第三买卖合同履行情况表明尊园经纪公司的工作人员在促成合同订立前告知当事人的税款无须全额缴纳，对此，本院认为，尊园经纪公司作为专业的、在昆明地区有一定影响力的二手房买卖中介机构，其在法律上负有与其专业对应的注意义务。本案中，虽然尊园经纪公司的行为未达到法律规定的损害赔偿程度，但因其在提供居间服务过程中未尽到与专业相适应的注意义务（即在促成合同订立前根据委托事务的特定情形专业性地核实专门事项并向委托人如实报告的义务），故其虽促成合同成立，但提供的居间服务存在瑕疵，且该瑕疵给买卖合同的履行造成了一定的负面影响。因此，结合居间人完成委托事务的情况和合同履行情况，本院酌情确定由刘新兰向尊园经纪公司支付居间报酬3,330元（约定居间报酬的30%）。第四合同对逾期付款违约金有约定，但未约定违约方支付居间报酬的期限，再结合居间人在提供居间服务过程中有过失的事实，本院对逾期付款违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、被告刘新兰应于本判决生效之日起五日内向原告昆明尊园房地产经纪有限公司支付居间报酬3,330元；二、驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告刘新兰、白素姑的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司负担128元，被告刘新兰负担50元。反诉案件受理费505元，由反诉原告刘新兰、白素姑负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李其恒二〇二〇年十二月三十日法官助理李根琼书记员邓云飞履行义务告知：本案裁判文书生效后，负有履行义务的当事人需按期履行义务，不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。如未履行义务，本案进入执行程序的，本条款即为执行通知，履行义务人应当向执行法院报告当前及申请执行之日前一年的财产情况，人民法院可依法对被执行人的财产采取强制措施，并对相关当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。