河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初5964号原告：吕丹丹，女，汉族，1982年4月3日生，住河南省周口市川汇区。委托代理人：田志，男，汉族，1975年8月1日生，住河南省周口市川汇区新建路137号附8号，与原告系夫妻关系，身份证号：41270119750801111X。原告：田志，男，汉族，1975年8月1日生，住河南省周口市川汇区。被告：周口市鑫宇置业有限公司，住所地：周口市川汇区莲花路西段南侧，统一社会信用代码：91411600791924647M。法定代表人：王建，该公司执行董事。原告田志、吕丹丹诉被告周口市鑫宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告田志，原告吕丹丹的委托代理人田志到庭参加诉讼，被告周口市鑫宇置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕丹丹、田志向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定内容向原告履行交房义务。2、判令被告按照《商品房买卖合同》第九条约定支付原告自2009年10月2日至实际交房之日止违约金646337.96元。3、判令被告按《商品房买卖合同》第十五条约定给付违约金4267.65元，并履行房屋产权备案登记及办理房产证等法定义务。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年3月27日在周口市鑫宇置业有限公司按揭购买阳光澜岸小区14号楼1楼104、105号房产，并于当日签订购房合同，原告已向被告付清购房款，被告于2019年春季腾出房屋内杂物，时至今日，被告没有按照约定履行交房及房屋产权备案登记及相关责任和义务，并长期占用原告所购房产，私自出租原告房产。原告多次向被告要求退房或交房，被告拒不配合，被告的行为已构成违约，为依法维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告周口市鑫宇置业有限公司缺席未向本院提交答辩意见。经审查，本院确认当事人所提交的证据形式合法，与本案有关联，可以作为本院认定案件事实的有效证据。经审理查明，本院认定以下案件事实：原告吕丹丹与田志系夫妻关系。2011年3月27日原告购买被告阳光澜岸第14栋105、106、107、108号商铺，同日原告吕丹丹向被告交纳14#105、106、107、108号商铺公共维修基金合计11736元和房屋契税合计32224元，由被告出具收据四份。又因涉案商铺无法办理按揭，2012年12月3日，被告向原告送达补交商铺欠款通知书两份，通知原告于2011年3月27日在阳光澜岸一期以按揭方式购买编号14#105、106商铺，已付房款202809元；购买编号14#107、108商铺，已付房款202849元，由于政府相关政策发生变动原因，导致商铺按揭短期内无法办理。根据您和公司签订的商品房买卖合同补充协议第四条约定：“不论何种原因导致按揭未被银行批准的，双方同意本合同付款方式为一次性，买受人应当在7日内付清房款”，在您接到通知后7日内即2012年12月10日前携带购买合同、本人身份证原件到阳光澜岸财务室补缴剩余房款。如您未在7日内付清余款200000元，根据所签《商品房买卖合同》约定1、逾期在90日内需承担到期应付款日万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，出卖人有权直接解除合同，同时，买受人累计应付款的1%向出卖人支付违约金；如买受人愿意继续履行合同，则需要承担到期应付款日晚分之二的违约金，合同详见情况，见《商品房买卖合同》第七条约定”。原告向被告陆续交纳全部购房款805658元，被告于2016年6月29日向原告出具涉案房屋销售不动产统一发票4份，显示14栋105号房屋建筑面积41.17平方米，购房款183712元；14栋106号房屋建筑面积49.10平方米，购房款219097元；14栋107号房屋建筑面积49.10平方米，购房款219119元；14栋108号房屋建筑面积41.17平方米，购房款183730元。以上原告提供的收据、不动产发票均系复印件，原告称收据、不动产发票原件在被告处，双方签订的《商品房买卖合同》也在被告处，其向本院提交一份被告《商品房买卖合同》格式空白合同一份，又因原告提供的该份格式空白合同与上述被告于2012年12月3日向原告送达补交商铺欠款通知书中载明的所签订的《商品房买卖合同》第七条约定内容相一致，故本院对原告提供的《商品房买卖合同》格式空白合同中相关内容的约定酌定予以参照。该份《商品房买卖合同》格式合同中第八条约定“出卖人应当在2009年10月1日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第一项比率）的违约金”，第一十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担。”第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后200日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列1、2、3项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房,出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、买受人自愿委托出卖人办理产权证书并同意按政府要求时间签署办理权属登记所需的文件及证件,由于买受人的责任造成产权登记不能按时完成的,出卖人不承担责任。”涉案商铺原告称于2019年初由其占有使用中，且原告于2019年2月17日因对涉案房屋管网改造向周口银龙水务有限公司缴纳费用。因涉案房屋被告未按约定日期交房且被告未能将办理房产证的相关资料报房产登记机关备案致使原告至今未取得产权证书，原告多次向被告维权无果，诉至本院，要求支持诉讼请求。本院认为：依法成立的合同,自成立时生效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告与被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，本院予以确认。原告请求被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定内容向其履行交房义务，该项约定为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。根据该条内容，原告现有证据无法证明涉案房屋是否达到交付使用条件，且原告现已占有并使用涉案房屋，结合本案的客观情况，该项诉讼请求在客观事实上现无法实现。关于原告诉请的按照《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房违约责任要求被告从2009年10月2日至实际交房之日止支付违约金676337.96元，因从原告提交的契税、公共维修基金的收据及房屋销售不动产统一发票出具的时间均在该项约定时间2009年10月2日之后发生，且原告未向本院提交相关证据证明准确的双方约定交付房屋的时间，故对该项诉请本院难予支持，待原告证据充足后，可另行主张。关于原告请求的判令被告按《商品房买卖合同》第十五条约定给付违约金4267.65元，并履行房屋产权备案登记及办理房产证等法定义务。原告要求被告办理产权证书超出合同约定的范围,被告应当履行协助办理产权证书的义务,向原告及产权登记机关提供应由其提供的资料，被告至今未履行该项义务,应当承担违约责任,按已付房价款的0.5%向原告支付违约金即4028.29元（805658元×0.5%）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周口市鑫宇置业有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告田志、吕丹丹提供办理产权登记应当由其提供的所有资料，协助原告田志、吕丹丹办理阳光澜岸第14栋105、106、107、108号商品房的房屋产权登记证书,并同时支付违约金4028.29元。二、驳回原告田志、吕丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10406元，由田志、吕丹丹负担10356元，被告周口市鑫宇置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  付春旺审 判 员  楚凯亮人民陪审员  张建平二〇二〇年十二月一日书 记 员  靳一凡