北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9928号原告：刘强，男，1971年11月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京天润恒业资产管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑西苑22号楼二层202。法定代表人：杨会清，经理。委托诉讼代理人：刘申，北京易和展达律师事务所律师。原告刘强与被告北京天润恒业资产管理有限公司（以下简称天润恒业公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘强、被告天润恒业公司的委托诉讼代理人刘申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘强向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告于2015年8月5日签订的转让北京市昌平区×××号地下室合同无效；2．判令被告返还原告地下室转让费249942元，并支付利息（自2020年1月1日起至实际给付日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；3．判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年8月5日，原被告双方签订了合同，合同约定被告将位于北京市昌平区×××地下室房屋转让给原告，使用期限与本楼住宅使用期相同。在签订合同时，被告向原告承诺其对于该地下室的处分的权利，转让给原告后，相关的权利同时转让给原告。原告于2015年12月28日支付被告房款249942元。自2017年起，北京市昌平区天通苑北街道太平庄村村民委员会及顺天通房地产开发集团有限公司要求原告腾退涉诉地下室，并告知原告被告没有该地下室的管理、使用、出租的权利。无奈之下，原告于2019年11月20日腾退地下室，为维护权益，诉至法院。天润恒业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、天润恒业公司有权出售涉案地下室，涉案地下室所在的×××号楼是由顺天通房地产开发集团有限公司对北京市昌平区东小口镇太平庄村整体拆迁，作为回迁安置而建造的。2009年11月21日，顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称“顺天通公司”）与北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社（以下简称“太平庄经济合作社”）针对包括涉案的天通苑西苑22号楼地下室在内的5幢楼地下室归属事宜签订的《协议书》，该《协议书》中明确约定：“协议所约定的回迁楼地下室为天通苑西苑5＃楼、20＃楼（1、2单元）、21＃楼、22＃楼、23＃楼的地下室，以上地下室的测绘面积为10714．89平方米，顺天通公司以200元/平方米标准取得所有地下室的所有权及占用、使用、收益、处分的权利，太平庄经济合作社将所有的回迁楼地下室腾空后交给顺天通公司所有并使用，太平庄经济合作社必须保证交付给顺天通公司地下室时，地下室没有任何他项权利及纠纷，否则由太平庄经济合作社负责。顺天通公司享有地下室的买卖、出租、经营的所有权利，太平庄经济合作社无权干涉”。2009年12月8日，顺天通公司与太平庄村股份经济合作社签订《结算协议》中确认了：针对太平庄村股份经济合作社回迁楼地下室，双方于2009年11月21日签订了上述《协议书》。该《结算协议》关于2009年11月21日签订《协议书》的记录，事实上再次肯定了顺天通公司2009年11月21日取得了包含涉案地下室在内的×××号楼地下室所有权。2012年4月24日，顺天通公司与北京太平庄物业管理有限公司签订《协议书》，约定：“协议所约定的回迁楼地下室为天通苑西苑5＃楼20＃楼（1、2单元）、21＃楼、22＃楼、23＃楼的地下室，以上地下室的测绘面积为10714．89平方米，顺天通公司同意按1300元/平方米的标准将上述所有地下室出售给北京太平庄物业管理有限公司，此协议将双方签订之日起，顺天通公司将所有的回迁楼地下室交给北京太平庄物业管理有限公司所有并使用，北京太平庄物业管理有限公司享有地下室的买卖、出租、经营等所有权权利，顺天通公司无权干涉”。2012年5月14日，北京太平庄物业管理有限公司经北京市工商行政管理局昌平分局许可，名称变更为：北京天润恒业资产管理有限公司，即本案被告、答辩人。此外，依据贵院审理做出的（2018）京0114民初8007号《民事判决书》也确认天通苑小区的开发商是顺天通公司。2015年8月5日，答辩人与本案原告刘强签订三份《合同书》，约定向其转让昌平区×××号楼×××单元×××号地下室作为仓储用房。其后答辩人如约向原告刘强交付房屋。答辩人认为：顺天通公司作为天通苑小区的开发商，从太平庄经济合作社处取得涉案地下室的所有权，并将取得的地下室所有权转让给答辩人，答辩人就有权取得上述涉诉地下室的所有权，依据相关协议答辩人有权向原告刘强出售地下室，该行为合法有效！请求驳回原告诉请。二、天润恒业公司与原告签订的关于涉案地下室转让的三份《合同书》，是双方真实意思表示，双方已按约定履行了各自的义务，合同内容均已履行完毕，答辩人在履行合同过程中不存在任何违约行为。三、天润恒业公司不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效的情形，答辩人与原告之间的《合同书》应认定有效，请求驳回原告诉请。原告起诉答辩人主张双方之间《合同书》无效的理由是认为答辩人没有涉案地下室的管理、使用、出租的权利，并且原告自行腾退地下室。原告起诉的相关证据中并无证据证明答辩人无权处分涉案地下室，更没有证据证明答辩人存在欺诈、胁迫手段订立合同、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的：损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的证据。也就是说，依据《中华人民共和国合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，答辩人并不存在导致答辩人与原告之间《合同书》无效的情形，因此，应当认定双方之间的《合同书》是有效的，故，答辩人请求驳回原告诉请。四、原告的诉讼请求第二项返还地下室转让费和利息计算的主张，并无法律依据，请求予以驳回。如前所述，答辩人对涉案地下室有所有权，有权处置，且并无违反《合同法》52条导致合同无效的行为，不存在过错，因此，原告与答辩人之间的合同应属有效，原告诉请第二项关于返还地下室转让费是基于双方之间合同无效而产生的法律后果，显然，本案原被告之间的《合同书》并非无效故不涉及返还地下室转让费。至于原告诉讼请求第二项主张的利息计算，答辩人认为该诉请并无法律依据，因为依据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，只有在合同无效情况下，且存在过错时，无过错方才能主张赔偿损失。而本案中，答辩人认为双方《合同书》是合法有效的，并非无效，答辩人更不存在过错。五、2015年8月5日，答辩人与本案原告刘强签订三份《合同书》中均明确约定：涉案地下室提供给原告仅限作仓贮之用也就是说取得地下室的合同目的应为用于仓贮。2017年大兴区群租房火灾事故，引发全市范围内清理群租房和地下室清退存在散租住人等违法违规使用行为，2017年11月底，由昌平区防火安全委员会、天通苑北街道办事处、昌平公安分局东小口派出所等单位联合开展“安全隐患大排查大清理大整顿”专项行动，所针对的对象是辖区内地下室的出租、承租单位及个人，上述内容在贵院做出的（2018）京0114民初8007号《民事判决书》的事实查明部分，已由贵院查明并确认了，事实上整治行动所指针对违规改变仓贮用途，未经批准散租住人员的行为，所要求腾退的是此类人员，腾退针对是违规租住的人员，而不是针对像原告一样通过合法途径取得地下室相关权利并依据合同目的使用地下室的买方，如果原告不存在未经批准将地下室出租给散租人员居住的话，就不会在整顿的范围，不会影响原告实现仓贮的合同目的。并且，原告所提交的证据至今也没有体现出太平庄村委会及顺天通公司要求原告腾退地下室的情况，故，现原告向答辩人主张返还转让费及利息等诉请显然不合法也不合理，请求予以驳回。综上，答辩人认为：双方之间的《合同书》是原、被告真实意思表示，在四年前的2015年就已依法成立，双方已按约定履行了自己的义务，应属合法有效，答辩人不存在导致合同无效的行为，也并无过错，原告的诉讼请求缺乏法律依据。请求予以驳回。盼贵院予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年8月5日，天润恒业公司（甲方）与刘强（乙方）签订了《合同书》，合同约定：甲方将位于北京市昌平区×××号地下室转让给乙方，乙方保证地下室只用作仓贮用房使用，不得作其他用途；地下室使用期限同本楼宇住宅使用期限相同，乙方同意在签订本合同时一次性向甲方支付249442元作为转让费；除本合同另有约定外，合同的变更、解除须经双方协商一致，并签订书面协议，否则任何一方不得随意变更或解除本合同。合同附件载明“本人自愿申请使用编号为北京市昌平区×××号地下室作为仓贮用房，对该地下室的现状均予以认可，并与甲方签订了《合同书》……”天润恒业公司盖章、刘强签字捺印予以确认。同日，刘强出具《承诺书》，载明“本人自愿申请使用编号为×××号地下室，共计1间作为仓储使用。在使用期间本人承诺以上地下室仅做仓储使用，不改变地下室的使用用途，不对外出租住人、不堆放危险物品、不从事非法及扰民活动等，如有违反，本人同意无条件服从物业公司或有关部门对上述地下室采取的停水、停电及封门等必要的处理，由此造成的一切损失及后果均由我本人承担”。天润恒业公司出具《房屋转让证明》，证明北京市昌平区天通苑西二区22号楼9单元-102室的地下室，已经转让给刘强。上述合同签订后，天润恒业公司将案涉房屋交付刘强，刘强交付购房款共计249442元，天润恒业公司于2015年12月28日向刘强出具《收据》一张。2019年11月15日，北京市昌平区天通苑北街道太平庄村村民委员会、顺天通房地产开发集团有限公司发出《通知》，内容主要为“天通西苑太平庄村回迁楼普通地下室，违规居住人员众多，安全隐患突出，太平庄村村委会将会同顺天通房地产开发集团有限公司对地下室住人问题开展清理整治腾退工作。天润恒业公司对于太平庄地下室已无任何管理、使用、出租等相关权利。要求太平庄广大村民及地下室出租人、承租人、购买人、自本通知发布之日起10日内，全部租住人员自行搬离地下室并自行清理所有生活设施及相关设备”。现刘强以涉案房屋使用性质不明确、地下室没有合法建设规划手续、天润恒业公司未取得房屋所有权就向其出售涉案地下室，并且天润恒业公司以欺骗方式让其签订合同为由，认为涉案合同无效，故诉至法院。另查，2009年11月21日，顺天通房地产开发集团有限公司（甲方）与北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社（乙方）签订《协议书》，约定由甲方按200元/平方米的标准取得所有地下室的所有权及占有、使用、收益、处分的权利。2012年4月24日，顺天通房地产开发集团有限公司（甲方）与北京太平庄物业管理有限公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方同意按1300元/平方米的标准将上述的所有地下室出售给乙方。2012年5月14日，北京太平庄物业管理有限公司名称变更为天润恒业公司。2014年1月22日，顺天通房地产开发集团有限公司出具《房屋转让证明》，证明北京市昌平区天通苑西二区22#楼9单元的地下室已转让天润恒业公司。案件审理过程中，本院调取了《北京市昌平区国土资源和房屋管理局房地产权属档案》，档案号30382，该权属档案中北京市房屋登记表（楼房）记载，昌平区东小口镇天通西苑二区22号楼层数18层，所有权人为顺天通房地产开发集团有限公司。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘强与天润恒业公司2015年8月5日签订的《合同书》是双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。关于刘强主张涉案合同无效的问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现有证据不足以证明双方之间的合同存在上述情形，故刘强要求确认合同无效、返还购房款及支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘强的全部诉讼请求。案件受理费4749元，由刘强负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽媛二〇二〇年十二月二十八日法官助理 郑凌之书 记 员 周心怡书 记 员 马瑞辉