贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7567号上诉人（一审被告）：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：肖顺裕，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：秦忠俊，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：肖光军，男，1980年3月28日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司因与被上诉人肖光军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》的规定，违约责任截止日期应为初始登记日期即2019年12月12日。2.被上诉人并没有举证证明其所受损失，原审判决判决上诉人的违约金过高，根据《合同法》第114条的规定，请求人民法院适当调低违约金。被上诉人肖光军二审未作答辩。一审原告肖光军起诉请求：一、判令被告立即办妥毕节市七星关区不动产权属转移登记的相关文书并交付原告；二、判令被告支付原告逾期办证违约金人民共计69888元（从2017年5月1日计算至2020年6月1日以房屋价款361212元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，之后违约金以上述标准计算至被告为原告办妥房屋不动产权证书并交付原告之日止）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2014年9月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋建筑面积116.52平方米，套内建筑面积99.23平方米；按照套（单元）计算，该商品房总价款为361212元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款109212元，余款252000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。交付条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书；3、满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2014年12月31日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。2019年12月12日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市房地产开发有限公司逸景·私享家园Ｂ幢项目首次登记审查意见》，逸景·私享家园Ｂ幢项目，已开发完成，已经相关部门验收合格，资料齐全，符合新建商品房幢首次登记条件，同意办理该项目幢首次登记。2020年1月21日，被告以发送通知短信方式，通知原告提交办证资料办理不动产权证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条约定，房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。原告于2014年12月31日办理入住手续，被告应于原告办理入住手续的360日内（2015年12月26日前）为原告办理商品房转移登记。涉案房屋具备办理转移登记的条件时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任。原则上违约责任的起算时间为2015年12月27日。被告就此提出诉讼时效抗辩。本案中，被告的违约行为系持续性违约，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，一般诉讼时效期间为三年。原告起诉之日（2020年6月3日）往前倒推三年，即2017年6月3日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告取得了诉讼时效抗辩权。原告未举证证明对该期间违约金诉请存在诉讼时效中止、中断情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，予以采纳。原告诉请的违约金应从2017年6月3日起计算。被告作为涉案商品房的出卖人，负有代为办理涉案商品房权属证书的义务，被告将办理转移登记相关资料交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务。故违约金应计算至被告通知原告提交资料的时间。本案中，被告在具备办理商品房权属转移登记条件时，于2020年1月21日，被告以发送通知短信方式，通知原告提交办证资料办理不动产权证，已尽到了通知义务，因此，违约金截止时间应为2020年1月21日。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方未约定逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额361,212元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期办证的违约金，本院支持以原告已付购房款361,212元为基数，2017年6月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年1月21日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于原告肖光军提供办证所需相关文书及交纳相关税费之日起90日内办理毕节市七星关区不动产权证书交付原告；二、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告肖光军支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（违约金以原告已付购房款361212元为基数，2017年6月3日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至2020年1月21日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告肖光军的其他诉讼请求。案件受理费774元，由原告肖光军负担308元，被告贵州省毕节市房地产开发有限公司负担466元。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款中，就商品房权属登记权利义务的表述为：“……房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担”，据此，上诉人的义务是限期办理完成商品房所有权的转移登记，而非在该期限内办理取得初始登记。上诉人主张违约金应计算至其取得初始登记之日或其向不动产登记中心提交办理转移登记手续之日与合同约定不符，本院不予采纳。上诉人逾期未能完成约定事项，应当承担相应的违约责任，因本案合同双方没有约定违约金计算标准，一审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无当不。由于一审并非依据双方约定而是依据前述法律条款认定违约金标准，故本案不存在合同约定的违约金明显过高、应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。综上，上诉人贵州省毕节市房地产公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1548元，由上诉人贵州省毕节市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月二十五日书记员 赵 莉