贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终6733号上诉人（原审被告）：遵义六道商业运营管理有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区香港路路岛花园副楼一层，统一社会信用代码：91520303MA6HYHJE04。法定代表人：潘焱，职务：该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：肖瑞容，女，汉族，1972年2月19日出生，住贵州省湄潭县。上诉人遵义六道商业运营管理有限公司（以下简称六道公司）因与被上诉人肖瑞容租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初2689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。六道公司上诉请求：撤销一审判决第一二项，并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人诉请解除合同不符合合同约定解除的条件，其无权解除合同。被上诉人称我方消防验收未通过，事实上我方在2020年7月17日已经获得消防验收合格证书。被上诉人并没有整改所租档口消防，该笔整改所租档口消防费用是由我方垫付的。而且我方得到消防验收的合格证书时间，是合同签订的有效期内也是一审判决之前提供的，所以双方签订合同具有法律效应的，不符合约定解除或法定解除合同都无解除的条件。在合同签订的有效期和一审判决之前我方也表明同意被上诉人回来继续履行本合同；退一步，如果被上诉人一方不愿继续履行合同的，那就属于违约行为，应当赔偿我方的一切经济损失和名誉损失。在其未履行上述违约责任的条件下一审无权要求解除合同。合同中明确表明被上诉人在合同期满后，我方才会无息退还保证金。且运营管理费中虽然发生疫情特殊原因导致2、3月无法管理，但合同中表明运营管理费包含有治安管理等各项，事实上我方案场的监控系统正常运作，我方人员2、3月期间也去查看，疫情后被上诉人方无任何的东西丢失，所以运营管理费本公司是提供的。被上诉人所租档口至今都未交付2020年1、2、3月档口产生的水电费和公摊照明等水电费，产生的违约金由我方垫付缴纳。二、一审认定我方在合同履行期间，未经被上诉人同意擅自转让经销权给案外人，故判定依约解除合同系认定事实错误。在合同签订的有效期和一审判决之前案场调查取证时，我方虽将档口经营权转让给案外人，但我方已表明被上诉人回来继续履行合同时，该档口将交还被上诉人。最后，退一步讲，即使认定我方擅自转让经营权的，也不存在立即解除合同理由。肖瑞容辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，请求维持原判。肖瑞容向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原被告双方于2019年11月7日签订的《六道宵夜城租赁协议》；2.判决退还原告缴纳的入场费10000元、租金10000元、多收水电费2589元；以上费用合计为：22598元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月17日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《六道宵夜城租赁协议》，约定：甲方将编号为1的摊位出租给乙方经营，租期自2020年1月1日至2021年1月1日止，租赁费每月5000元（季度缴纳，7个工作日内结款一次）。合同第三条约定乙方在签订本协议时必须向甲方交纳入场费10000元，如遇乙方出现投诉而乙方不及时处理，则由甲方代为处理，费用从该保证金中扣除，协议期满后，如乙方退场后无物品器具损坏，则由甲方如数退还保证金（不计利息）。第五条约定乙方应提前15天缴纳场地后续租赁费和运营管理费等（电费标准为0.9元/度，水费为15元/吨），如不按时缴纳，甲方有权终止租赁协议，并视为乙方违约。该合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告向被告缴纳了入场费10000元、3个月租金10000元。被告向原告交付了摊位。原告对摊位进行装修后于2019年12月1日起开始经营“羊肉粉”。经营过程中，被告向消防行政主管部门申请对石板街美食城进行投入使用、营业前消防安全检查。2020年1月9日，遵义市公安消防支队汇川区大队出具汇消安不字〔2020〕第0004号“不同意投入使用、营业决定书”，内容为:根据遵义六道商业运营管理有限公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，该大队于2020年1月8日派员进行了消防安全检查，经检查，存在下列消防安全问题：1、消防安全管理制度、灭火应急疏散预案未上墙，2、配电室未作防火分隔，3、疏散指示标志、应急照明数量不足，4、疏散指示标志设置不符合要求，5、两个安全出口使用卷帘门，不符合消防技术规范，6、无点位图，7、打开末端试水装置后，喷淋泵启动，但启泵方式不正确，8、防火门缝隙未填充（泵房），9、排烟管道需增设防火排烟阀，10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11、电气线路未穿管敷设，12、未设置微型消防站。决定书作出后，原告经营至除夕前两日即2020年1月22日停止经营。本案审理过程中，被告提交遵义市汇川区消防救援大队2020年7月17日向被告公司颁发的消安检字（2020）第0031号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证载明场所名称为：遵义六道商业运营管理有限公司，地址：遵义市汇川区香港路路岛花园副楼一层，使用性质：餐饮场所。经查勘现场，被告在取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后，将原告承租的1号摊位出租给案外人使用。现1号摊位正由案外人经营。另查明，2019年12月18日，原告在《商铺消防安全责任书》上签名捺印，该责任书上载明：保证措施中包括经营业户必须严格的执行六道商业运营管理有限公司的消防安全管理要求，不许占用公共走廊，不许挪动消防设施，严禁室内烟火。一审法院认为，原、被告于2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，消防行政部门向被告出具了“不同意投入使用、营业决定书”。原告主张被告提供的租赁场所未通过消防检查致使不能正常经营，合同目的无法实现，要求解除合同。对此，本院认为，从决定书列明存在的消防安全问题来看，其中大多数问题属于被告有义务整改的范围，但“10、场所内设置厨房，使用明火，未作防火分隔，11、电气线路未穿管敷设”可能为原告等租赁户的不规范行为导致。因此，租赁物的消防验收，应是租赁双方的共同义务。不过，被告作为消防安全检查的申请主体，在提出申请前应监督租赁户有无影响检查的行为，对此被告未举证证明原告存在影响检查的行为，被告构成违约。被告交付的标的物未通过投入使用、营业前的消防检查，属于不完全履行合同义务的行为，是否导致原告合同目的落空，构成根本性违约，可结合以下几点进行分析：首先，从租赁物的使用状况看，签订合同后，原告对摊位进行装修后，即占用摊位经营“羊肉粉”，实际使用了租赁物。其次，在合同履行过程中，消防行政主管部门作出“不同意投入使用、营业决定书”后，原告实际上仍然在继续经营，故该决定书未影响原告对租赁物的实际使用。最后，从违约方的履约态度和实际情况看，消防行政主管部门在2020年1月9日作出不同意投入使用、营业决定书，指出存在的具体消防安全问题，被告通过整改于2020年7月17日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，即被告对自己的违约行为进行了补救，并在合同约定履行期内消除了未通过消防安全检查的障碍，通过了消防验收，租赁物可以正常使用，涉案合同可以继续履行，没有达到使合同目的无法实现的严重程度。因此，原告主张未通过消防验收导致合同目的无法实现，构成根本性违约，解除合同理由不成立。但是，在本案审理过程中，被告于2020年7月将涉诉的1号摊位又出租给案外人使用，现该摊位正由案外人经营，原、被告之间的合同客观上不能继续履行。据此，原告要求解除合同，原审法院予以支持。关于原告主张退还已交纳的相关费用。1、关于入场费问题，从合同内容来看，入场费的目的是在承租人被投诉不及时处理导致出租人代为处理发生费用由出租人在入场费中扣除。故入场费性质为保证金。现双方合同解除，被告没有证据证明原告被他人投诉造成被告支付相关费用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告理应退还原告入场费10000元。2、关于租金问题，2020年2月、3月属于合同履行期内，原告交纳2、3月份租金系履行合同义务，被告虽然违约但未导致原告不能经营，故原告要求被告退还租金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除肖瑞容与遵义六道商业运营管理有限公司2019年11月17日签订的《六道宵夜城租赁协议》；二、遵义六道商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内退还肖瑞容入场费10000元；三、驳回肖瑞容的其他诉讼请求。案件受理费180元（已减半由肖瑞容预交），由肖瑞容负担90元，遵义六道商业运营管理有限公司负担90元。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《六道宵夜城租赁协议》应否解除。2020年1月9日，遵义市公安消防支队汇川区大队出具汇消安不字〔2020〕第0004号“不同意投入使用、营业决定书”，六道公司作为消防安全责任主体，应当确保其管理的经营场所符合消防安全需求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”及《中华人民共和国消防法》第十三条：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”本案中，六道公司将消防验收不合格的房屋进行出租用于经营，违反了法律强制性规定，肖瑞容有权依照法律规定解除合同。六道公司在2020年7月取得了消防合格证，并不妨碍肖瑞容形式合同解除权。此外，六道公司已经将案涉摊位转租他人，客观上肖瑞容也无法继续使用租赁摊位。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，双方权利义务终止，肖瑞容预交的房屋租金和押金，应当予以返还。综上，一审适用法律不当，但结果正确，六道公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人遵义六道商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二〇年十二月二十八日书记员 覃 烨