山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初5448号原告：烟台赶海餐饮有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区上夼西路97号。法定代表人：姜福玲，董事。被告：济南德康源医疗科技有限公司，住所地山东省济南市高新区颖秀路608号3号楼702-1。法定代表人：邓凯文，执行董事。委托诉讼代理人：蒋永强，山东温纳律师事务所律师。原告烟台赶海餐饮有限公司（以下简称赶海公司）诉被告济南德康源医疗科技有限公司（以下简称德康源公司）房屋租赁合同纠纷，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。时任赶海公司法定代表人的李育松，被告德康源公司的委托代理人蒋永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赶海公司向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告签订的《房屋租赁合同》有效，要求被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》，支付租金250000元或赔偿相当于租赁费损失25万元，并支付物业费2000元。事实和理由：2017年11月30日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告将位于烟台市芝罘区部分房屋出租给被告使用，出租面积约570平方米，租赁期3年零3个月，每年租金25万元，物业费每年2000元。之后，原告根据合同约定将房屋交给被告使用至今，根据合同第八条约定，被告第一次交纳租金的时间为签订合同当天支付第一年的租金，贰拾伍万元整，以后每半年交纳一次租金，即合同期内每年的12月1日前、5月1日前交纳，金额各为壹拾贰万伍仟元整。现被告仍欠原告25万元的租金没有交纳，其行为严重侵害了原告的合法权益，根据有关法律规定，具状贵院，望判如所请。被告德康源公司答辩称：原告未经出租人同意擅自转租，转租行为无效，原告于2015年3月30日与案外人山东烟台塔山企业集团股份有限公司（下称塔山企业）签订房屋租赁合同补充协议，协议第二项第九条第一款约定：乙方擅自转租的甲方有权停水停电，解除合同，收回房屋使用权，被告和原告签订合同时，要求原告提供塔山企业同意转租的书面证据，原告一直推脱，始终不能提交，因此原告未经出租方塔山企业同意擅自转租，向被告转租涉案房屋的行为无效，双方签订的房屋租赁合同也是无效合同。退一步来讲，即使合同有效，双方的房屋租赁合同也已经双方协商一致解除，被告于2019年12月24日、2019年12月25日、2019年12月27日经与原告沟通，双方协商于2019年12月28日解除房屋租赁合同，同日被告将租赁房屋清空并移交给原告，原告未提出任何异议，原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，根据合同法第97条规定，合同解除后尚未履行的终止履行，并且被告足额支付了租赁期间的房租，并不欠原告的房租，合同解除后被告也没有义务再支付物业费。原告主张的租金损失与被告无关，原告收回房屋后又向外出租，只是因为受疫情影响并未出租出去，被告在疫情防控措施采取之前就与原告解除了合同并未给原告造成实际损失，即使原告产生损失，也与被告无关。综上，原告要求被告继续履行与原告签订的房屋租赁合同，支付租金或租金损失及物业费无事实及法律依据，请求贵院依法驳回原告诉请。本院经审理，对双方无异议事实认定如下：2015年3月30日，案外人山东烟台塔山企业集团股份有限公司作为甲方，原告赶海公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方坐落于芝罘区1700平方米房屋，租赁期限自2015年4月1日起至2021年3月31日止。2017年9月20日，山东烟台塔山企业集团股份有限公司出具《同意房屋出租函》，载明“山东烟台塔山企业集团股份有限公司同意烟台赶海餐饮有限公司将位于烟台市芝罘区上夼西路097号一层和二层的房屋租赁给济南德康源医疗科技有限公司、曹伟、高甜甜。”2017年11月30日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方坐落于芝罘区部分，出租房屋的建筑面积约570平方米，租赁期3年零3个月，自2017年12月1日起至2021年2月28日止。收取租金期为2018年3月1日至2021年2月28日。乙方租房用途为用于经营医疗器械、净水设备、预包装食品、保健食品、日用品、床上用品、电子产品等。房屋年租金为250000元，物业费每年2000元，租金缴纳方式为：第一次缴纳时间为签订合同当天支付第一年的租金，金额为250000元，以后每半年缴纳一次租金，即合同期内每年的12月1日前、5月1日前缴纳，金额为125000元。乙方在合同签订当天缴纳给甲方房屋租赁保证金5000元，租赁期满15天如乙方没有违约、欠费情况，甲方予以退回。合同同时约定，租赁期内乙方必须按时缴纳水电租金等费用，如未交水电租金等费用超过15天，甲方有权停水停电，单方解除合同，收回房屋。合同签订后，被告分别于2017年11月30日支付租金250000元、于2018年12月14日支付租金125000元、于2019年6月10日支付租金125000元，合计500000元。对双方有争议的事实，即涉案房屋租赁合同是否协商解除的问题，双方各执一词。被告主张涉案房屋租赁合同已经双方协商一致解除，对此提供以下三份证据：1.时任原告法定代表人李育松与被告工作人员沈某的微信聊天记录，双方的微信往来摘录如下：2019年12月24日，沈（沈某）：我准备28号上午退房，你安排一下时间哈。12月25日，李：沈总，我看了下合同是到2021年2月28日到期；沈：好。2019年12月27日，李：沈总，那天你发的28号是什么意思？要走了吗？；沈：明天过来退房哈，明天中午；李：你几点过去？；沈：中午吧。2019年12月30日，李：沈总，水电费总共是668元，抽空转过来吧；沈：今天周一，你申请一下那个押金给我退一下；李：老板今天不在，我明天问问他吧。此后至2020年3月2日前，双方再无微信往来聊天记录。2.2020年7月12日被告拍摄的涉案房屋照片7张，其中3张照片为楼宇内景照片，分别是已经清空的房屋内景图、上锁的挂有济南德康源烟台分公司的门头照片2张，另外4张照片为涉案房屋外景照片4张，主要证明涉案房屋楼梯口挂有“吉房出租188××××5853”的横幅。3.被告公司驻烟台市体验店的负责人沈某的书面证言，载明“我公司2017年11月30日和原告签订了一份房屋租赁合同，期间一直正常支付房屋租金和水电等费用，2019年12月28日，我公司和原告经过协商，解除了房屋租赁合同，并将房屋清空交还给原告。特此证明”。4.证人沈某出庭作证，接受法庭调查。沈某称其2015年至2020年在被告公司工作，负责被告在烟台设立的店面，租赁了涉案房屋，2019年12月28日其把房子搬空，交接清楚并且解除了租赁合同，搬离时原告工作人员李育松在场，并将房屋钥匙交接给了李育松，但并未签订书面交接协议。原告对上述四组证据质证称，对微信聊天记录的真实性没有异议，当时李育松的身份是原告公司的物业工作人员，没有权利同意解除合同，只是可以将对方的要求向公司领导汇报，从未正式同意被告解除租赁合同，也从未与被告进行房屋交接，后期电话告知被告公司不同意解除房屋租赁合同，并要求被告继续履行房屋租赁合同并缴纳租金；对7张照片的真实性没有异议，但横幅中对外招租的电话号码并非原告公司，该招租广告是针对地下负一层房屋的；对沈某的书面证言真实性没有异议，但对证明内容有异议，沈某的记载并不属实；对沈某的证人证言内容有异议，证人沈某从未将该房屋钥匙交给原告，原告工作人员李育松与证人的通话录音可以证明这一情况，李育松明确对证人说过其没有权利同意解除房屋租赁合同，也从未明确告知对方公司同意解除房屋租赁合同。针对上述问题，原告主张双方之间的租赁合同并未解除，应当继续履行，同时提供了两份证据：1.2020年3月3日和2020年4月13日，原告工作人员李育松与被告工作人员沈某的通话录音，在通话中，李育松明确作出不同意解除租赁合同的意思表示，并称签的三年合同，剩下这一年也无法对外出租，损失很大，并通知被告三天之内交租金履行合同。在4月13日的通话中，李育松告知沈某在涉案房屋大门张贴了通知函，通知被告在三月份付清拖欠的125000元租金。2.原告在涉案房屋大门张贴《催收租金通知函》的照片两张，证明原告于2020年3月5日在出租房屋大门上张贴通知函。被告对上述两份证据质证称，对两份通话录音的真实性、合法性及关联性无异议，对证明内容有异议，被告于2019年12月24日、2019年12月25日、2019年12月27日经过与原告沟通，协商合同解除事宜，原告并未提出异议，被告按照双方协商的时间将房屋清空，并交还给原告，已经以实际行动履行了双方关于解除合同的约定，双方的房屋租赁合同已经解除，现对方又要求履行已经解除的合同，违反了双方之间关于解除合同的约定，也违背了诚实信用的原则；对拍摄贴有通知函的2张照片的真实性、合法性及关联性均有异议，被告从未收到原告发出的催收租金通知函，此函原告方仅仅张贴在房屋门口，被告对此均不知情，并且从其提供的照片来看，内容含混不清，不能证明其已经向被告履行了催收租金的义务。另查，山东烟台塔山企业集团股份有限公司取得烟房权证芝字第××号房屋所有权证书，为涉案房屋的产权人。2020年6月11日，原告赶海公司办理法定代表人变更登记，由宋民升变更为李育松。2020年9月11日，原告赶海公司办理法定代表人变更登记，由李育松变更为姜福玲。2020年6月15日，时任原告赶海公司法定代表人李育松通过山东诉讼服务平台提起本案诉讼。本院认为，原告和被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按约履行。本案的焦点问题为：涉案房屋租赁合同是否经双方协商解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“双方当事人协商一致，可以解除合同”；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”；第九十一条规定，“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案中，被告主张房屋租赁合同已经协商解除，但未提交证据证明双方已经达成“合同解除”的合意，其主张双方已经就押金问题进行沟通这一事实足以证明双方协商解除合同的主张，因原告并未明确同意返还租金，故对其该项主张，本院不予支持。因此，原、被告签订的房屋租赁合同继续有效，双方均应履行。根据合同第七条、第八条的规定，被告应当于合同期内每年12月1日前、5月1日前缴纳半年租金，故原告提起诉讼时，被告最迟应于2020年5月1日前缴清2020年3月1日至2021年2月28日的房屋租金共计250000元，故原告的主张于约相符，本院予以支持。关于物业费，涉案房屋租赁合同仅约定物业费2000元由被告缴纳，但对缴纳时间并未进行约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，对履行期限约定不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原告提起本次诉讼，应当视为要求被告履行缴纳物业费的义务，依照合同和法律规定，被告应当缴纳物业费2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定,判决如下:一、确认原告烟台赶海餐饮有限公司与被告济南德康源医疗科技有限公司签订的《房屋租赁合同》有效。二、限被告济南德康源医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告烟台赶海餐饮有限公司支付房屋租金250000元、物业费2000元，共计252000元。如果被告济南德康源医疗科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台赶海餐饮有限公司。案件受理费5080元减半收取为2540元，由被告济南德康源医疗科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年十二月十八日书记员 鲁方圆