北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初19830号原告：北京五洲全新医药有限公司，住所地北京市东城区法华寺小区**楼。法定代表人：张森，董事长。委托诉讼代理人：李洪杰，男，1958年1月17日出生，汉族，该单位职员。被告：北京富德润翔装饰装修工程有限公司，，住所地北京市东城区东唐街**法定代表人：张小钢，经理。委托诉讼代理人：李静山，北京市中方律师事务所律师。第三人：北京京诚集团崇东房屋管理有限公司，住所地北，住所地北京市东城区幸福巷**v>法定代表人：韩非，执行董事。委托诉讼代理人：常哲嘉，北京市安园律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。原告北京五洲全新医药有限公司与被告北京富德润翔装饰装修工程有限公司及第三人北京京诚集团崇东房屋管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告北京五洲全新医药有限公司的委托诉讼代理人李洪杰，被告北京富德润翔装饰装修工程有限公司的法定代表人张小钢、委托诉讼代理人李静山及第三人北京京诚集团崇东房屋管理有限公司的委托诉讼代理人常哲嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京五洲全新医药有限公司（以下简称五洲公司）向本院提出诉讼请求：1、要求被告腾退北京市东城区东唐街X号房屋并交还原告；2、要求被告按照年租金7万元的标准向原告支付自2019年6月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费。事实和理由：坐落于北京市东城区东唐街**房屋（以下简称涉案房屋）原系万全堂药店承租公房，因企业改制万全堂药店成为原告下属企业，涉案房屋承租人变更为原告。2014年4月21日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将涉案房屋建筑面积158平米租予被告经营使用，租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日。合同到期后，被告拒不腾退涉案房屋，为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京富德润翔装饰装修工程有限公司（以下简称富德润翔公司）辩称：不同意原告诉讼请求。涉案合同约定被告承租的房屋为东唐街X号、XX号房屋，但原告并未实际交付，原告要求被告腾退的东唐街X号房屋确系原告交付被告使用，被告并不知晓原告对涉案房屋是否享有处置权，不同意向原告腾退房屋。被告承租涉案房屋用于经营，合同期内的租金被告均已支付，合同履行期间，经原告同意，被告对涉案房屋进行了装修加固，合同到期后被告未再向原告支付任何费用，因涉案房屋产权不明，被告不同意向原告支付使用费。第三人北京京诚集团崇东房屋管理有限公司（以下简称京诚集团崇东公司）述称：原告的诉讼请求系基于与被告之间的合同关系，与第三人无关。涉案房屋系第三人管理公房，原告系公房承租人，原告与第三人的房屋租赁合同早已到期，原告参照以前的租金标准支付使用费，交纳至2019年12月31日。原告转租涉案房屋及被告进行装修均未经过第三人同意，第三人对此不知情、不同意也不予追认。第三人有权随时要求原告腾退房屋并支付房屋占用费。关于是否向原告及第三人主张腾房及支付使用费，第三人另行起诉，不在本案中主张。被告富德润翔公司向本院提出反诉请求：1、要求五洲公司向富德润翔公司返还租金29万元；2、要求五洲公司支付房屋加固及装修损失60万元。事实和理由：根据涉案合同约定，原告应向被告交付东城区东唐街X号、XX号房屋，但直至诉讼中经法院现场勘验，被告方得知原告交付的房屋为东城区东唐街X号房屋，原告向被告隐瞒了其对涉案房屋没有所有权及出租权的事实，故应当退还被告交纳的全部租金。另，被告承租期间，于2016年和2018年两次对涉案房屋进行了装修加固，原告应对被告的装修损失予以赔偿，为维护被告合法权益，故提出反诉，请求判如所请。原告五洲公司针对被告的反诉辩称：不同意被告反诉请求。原、被告签订合同时并未向被告表示原告系涉案房屋的产权人，不涉及隐瞒房屋所有权问题。被告装修加固系因原北京市东城区房屋土地经营管理二中心体育馆路分中心（以下简称体育馆路分中心）通知被告涉案房屋是危房，故被告对涉案房屋为体育馆路分中心管理公房是明知的，双方签订的合同合法有效，被告应当依约支付租金。涉案合同亦未约定装修费用由原告负担，原告对被告装修亦不同意利用，不同意支付装修加固费用。第三人京诚集团崇东公司针对被告的反诉述称：被告的反诉请求均系基于原、被告之间的合同关系产生，与第三人无关，对于反诉，第三人不发表意见，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区东唐街X号房屋系原北京市东城区房屋土地经营管理二中心体育馆路分中心管理的工商业用房，北京万全堂药店第二门市部系该房屋的原承租人。根据原告提交的原崇文区人民政府于2002年3月《关于北京市崇文医药药材总公司改制方案的批复》显示，北京市崇文医药药材总公司实施改制，改制后企业注册名称为北京五洲全新医药有限责任公司，即原告，参与改制的下属企业包括北京市万全堂药店等12家下属企业，对原独立注册、独立法人的营业执照全部变更为非法人执照，成立统一的具有法人实体的“北京五洲全新医药有限责任公司”。2018年6月，北京市东城区房屋土地经营管理二中心及其下属16家分中心经东城区区委、区政府批准转企改制，成立北京京宏投资发展有限公司，其中北京市东城区房屋土地经营管理二中心下属体育馆路分中心、龙潭分中心、东花市分中心转企改制成立北京京宏崇东房屋管理有限公司，2018年7月，经东城区国资委决定，北京京宏投资发展有限公司及其下属公司并入北京京诚集团有限责任公司，北京京宏崇东房屋管理有限公司更名为北京京诚集团崇东房屋管理有限公司。庭审中，原告及第三人均认可，原告系涉案房屋的公房承租人，按照月租金660.47元的标准交纳租金，租金缴纳至2019年12月31日。2014年4月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于东城区东唐街甲X、XX号，建筑面积158平方米的房屋用于经营。乙方在租赁期内未征得甲方同意不得擅自改变房屋用途。乙方对该房屋进行装修、装饰或改造，要先征得甲方同意后方可动工，改造后的有关图纸、技术资料给甲方一套备案，但主体结构不得改变，费用乙方自负，乙方要爱护室内设备、设施，若有损坏乙方承担修缮责任。房屋租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方有意续租的，应征得甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同。本租赁房屋已列入拆迁范围，甲方已告知乙方，乙方对此知晓。租金标准为前三年每年租金5万元，后两年每年租金7万元。支付方式为按年支付，须提前10日支付房租。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施并经甲乙双方验收认可后生效。甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的可移动物可由乙方自行收回，凡属乙方装饰、装修造成的与房屋墙、地、顶面等连体不可拆分的附着物、穿行物原则上不得拆除，如甲方同意可以拆除的，乙方自费恢复为租赁前的状态。乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或赔偿损失。租赁期间，被告依约支付了合同期内的租金，未有拖欠。原、被告均认可，被告于2016年、2018年两次对涉案房屋进行了装修加固。被告表示原告交付房屋时，涉案房屋是简单装修。关于2016年的装修，主要包括房顶墙面加固、室内装修、水电安装、外立面加固，关于2018年的装修，主要包括室内水电改造、重新铺贴地面、墙体重新粉刷、拆除隔断、调兵、厨房墙面贴瓷砖、下水改造、熟食间改造、外墙粉刷、不锈钢外立面、更换灯具、门头、房顶防水等工程。原告认可交房时是简单装修，但对被告装修内容不清楚，对于2018年的装修，原告表示系因体育馆路分中心进行现场检查时表示涉案房屋系危房，被告经原告同意对房屋进行了加固。装修加固涉案房屋是被告自愿行为，应由被告自行承担费用。关于装修费用，被告提交2016年4月10日被告与北京勃瑞达装饰工程有限公司签订装修合同及结算清单，显示合同造价为100万元，两次装修改造的照片以及北京勃瑞达装饰工程有限公司的单位账户对账单等证据，装修合同显示合同造价为100万元，对账单显示，被告于2017年、2018年共向该公司支付121.5万元。经质证，原告对装修合同及结算清单的真实性不予认可，对照片仅认可改造门头的照片，对对账单真实性认可，关联性不予认可。第三人表示上述证据与其无关，不发表意见。但表示装修加固事宜均未报请第三人备案，按照谁使用谁收益的原则，原被告已经享受低价房屋，其加固和装修行为是为了自身受益，涉案房屋市场租金倒挂，第三人收到的租金实际上不足以弥补房屋修缮和发放工作人员工资，原被告均无权向第三人主张权益。诉讼期间，被告申请对涉案房屋2016年、2018年两次装修损失进行鉴定，本院委托北京国融兴华工程项目管理有限公司进行评估，该公司出具评估报告显示，涉案房屋造价为541748.95元，被告支付评估费12800元。经本院询问，鉴定机构表示该造价并未扣除折旧，需在该公司评估的工程造价基础上由具有房地产评估资质的评估公司进行折旧计算。经询，被告表示其实际损失就是工程造价损失，不同意按照扣除折旧后的现值主张损失。原告认可评估结论的真实性和技术性，但表示被告对于不计算折旧的主张不合理。第三人认可鉴定报告的真实性，但对关联性不予认可，并表示涉案房屋未经第三人同意而转租，应当恢复原状。另查，原告与第三人曾签订《房屋联营协议》，约定第三人将涉案房屋出租给原告使用，原告用作经营用房，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日。联营房租为每年5000元，付款日期为12月31日之前。原告不得擅自破坏和更改房屋主体结构，如需改动和装修可提前向第三人提出书面申请，经第三人同意方可施工。原告在租赁期满后，不得对房屋装修进行拆改。原告支付了上述期间的租金。且在上述期间仍按公房租赁合同约定标准另行缴纳了租金。原告另表示涉案房屋是危房，第三人曾向原告下达危房通知书，对于危房本应由产权单位进行加固，但第三人要求原告自行加固，故原告将涉案房屋出租予被告由被告进行了加固。加固后第三人至现场查勘，此后未再下发过危房通知书。上述联营协议及加固房屋一事说明第三人实际上知道原告对外转租。庭审中，原告申请原告原法定代表人于保沅出庭作证，于保沅表示，原告自上世纪80年代起即承租涉案房屋，因年久失修，从2005年、2006年左右，房管部门每逢雨季之前都给原告发送危房通知书，要求原告修缮，房屋一直闲置。当时经人介绍，被告表示希望承租涉案房屋，原告表示若承租需对涉案房屋进行修缮，修缮完后原告可以减少租金，延长租期。被告大概在2014年左右承租并进行了加固装修，原告也确实给被告减少了租金，延长了租期。将涉案房屋出租予被告一事，未告知过房管部门，据证人所知，被告对涉案房屋仅进行了一次加固，被告最初以涉案房屋经营棋牌室，后政府部门与证人沟通涉案房屋用途，证人与被告商量开一个便民超市，被告于2017年左右将棋牌室改成了便民超市。改变用途时是否装修不清楚。对于联营协议，第三人曾告知原告涉案房屋不可以转租，但因原告已经转租，故原告与第三人签订了联营协议，且原租赁合同未做变更。经质证，被告表示不认可原告将房屋加固义务转给被告，租赁价格以合同为准，并未体现原告给被告降低了租金。第三人表示原告虽与第三人签订过联营协议，但签订该联营协议系基于双方的房屋租赁合同已经到期，且当时的北京市东城区房屋土地经营管理二中心及其下属分中心事业单位要转企改制，工商业用房租赁合同一律不能再签，故为明确双方权责利益签订了一份联营协议，暂定期限为两年，且内容为将涉案房屋租赁给原告经营，并非让被告经营。现该协议亦早已过期。原告证人与原告存在利害关系，不认可证人证言效力。关于涉案房屋为危房的问题，原体育馆路分中心和第三人每年都派人检查房屋，但检查房屋的工作人员为房屋安全部门人员，不负责检查房屋的实际使用人。近几年因涉案房屋已属于待拆迁区域，如果系危房，第三人就直接修缮了，从检查房屋亦不能推断出第三人知道转租情况。诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋实为东城区东唐街X号，位于东唐街道路南侧，涉案合同所载的东唐街**、XX号房屋位于涉案房屋东南侧的院落内。被告在涉案房屋经营超市，涉案房屋内悬挂有被告的营业执照。本院认为，根据已查明事实，原告向被告出租的房屋实为东城区东唐街X号房屋，该房屋系第三人管理的工商业用房，原告为该房屋的公房承租人。第三人虽表示其对于原、被告之间的房屋租赁合同关系不知情，且不同意原告转租涉案房屋，但鉴于被告自2014年6月起即承租涉案房屋，起初经营棋牌室，后期改为便民超市，至今已有6年之久，涉案房屋内悬挂有被告的营业执照，第三人每年对涉案房屋的安全性进行检查，结合第三人与原告签订的联营协议及联营期间原告支付双份租金等情况，第三人所述其对于被告实际使用涉案房屋不知情，有悖常理，而在此期间，第三人并未提出异议，故本院推定，第三人对原、被告之间的房屋租赁合同知情同意。涉案合同系原、被告双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同到期后，合同权利义务终止。鉴于涉案合同已于2019年5月31日到期，故被告继续承租使用涉案房屋，缺乏依据，原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告租金交纳至2019年5月31日，此后未再交纳任何使用费，其腾退涉案房屋之前的使用费应予交纳。原告要求按照涉案合同约定的租金标准支付使用费，于法有据，本院亦予以支持。被告所称涉案合同无效，原告无权收取租金的意见，缺乏依据，故其要求退还租金的反诉请求，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。鉴于涉案合同已经履行完毕，被告投入的装修加固价值已在涉案合同约定的履行期限内全面地得到了实现，被告并未证明双方达成延长租期或原告同意给予被告补偿的相关协议，故被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京富德润翔装饰装修工程有限公司于本判决生效后十五日内将北京市东城区东唐街X号房屋腾退并交还原告（反诉被告）北京五洲全新医药有限公司；二、被告（反诉原告）北京富德润翔装饰装修工程有限公司于本判决生效后七日内按照年使用费70000元的标准向原告（反诉被告）北京五洲全新医药有限公司支付自2019年6月1日至实际腾退之日的房屋占有使用费；三、驳回被告（反诉原告）北京富德润翔装饰装修工程有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告（反诉原告）北京富德润翔装饰装修工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费3575元、鉴定费12800元，由被告（反诉原告）北京富德润翔装饰装修工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟