四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初1063号 原告：宋永康，男，汉族，住四川省大邑县。 委托诉讼代理人：齐富东，四川律航律师事务所律师。 被告：李自君，男，汉族，住四川省新津县。 被告：廖华，男，汉族，住四川省新津县。 上述二被告共同委托诉讼代理人：韩文刚，四川时代经纬律师事务所律师。 原告宋永康与被告李自君、廖华租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋永康及其委托诉讼代理人齐富东、被告李自君、廖华的委托诉讼代理人韩文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋永康向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即支付原告宋永康租金400,000元及逾期付款损失（逾期付款损失的计算方式：40,000元从2016年4月6日起、180,000元从2017年4月6日起、180,000元从2018年4月6日起，均按照年利率6%计算至款项付清之日止）；2.判令二被告将厂房腾退给原告，若有损坏的，由二被告赔偿；3.自2019年4月6日起至房屋腾退给原告期间，被告按照每天500元的标准向原告支付厂房占用费；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告宋永康将诉讼请求变更为：1.判令解除原告宋永康与被告李自君、廖华之间的厂房租赁协议；2.判令被告李自君、廖华支付原告宋永康租金460,000元及逾期付款损失（租金暂计至2020年4月6日）；3.判令被告李自君、廖华将厂房腾退给原告，若有损坏二被告予以赔偿（现损坏情况：变压器一台、配电箱三个、补偿器一个，价值150,000元）；4.自2020年4月6日起至房屋腾退给原告期间，被告按照每天548元的标准向原告支付厂房占用费;5.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2009年4月起，原告宋永康将位于大邑县沙渠镇建材厂约10亩土地和厂房出租给二被告办厂使用，至2014年4月5日，原租赁期限届满后，双方于2014年4月6日签订《厂房租赁协议》，二被告继续租用位于大邑县沙渠镇建材厂约定10亩的土地和厂房。《厂房租赁协议》约定租赁期限为五年，每年租金为180,000元，租赁期满后，被告应将厂房恢复原状，返还给原告。在协议履行过程中，双方口头约定，2014年4月6日至2016年4月5日租金按照每年200,000元支付，被告也是按照每年200,000元向原告支付了2014年4月6日至2016年4月5日期间的租金。2016年4月6日至2017年4月5日期间的租金被告支付了140,000元。2019年4月6日租赁期限届满后，被告仍未支付欠付租金，至今未将租赁厂房腾退给原告。原告为维护其合法权益，诉至本院。 被告李自君、廖华辩称，1.李自君、廖华不是本案适格被告，李自君、廖华为设立成都成星煤灰加工有限责任公司（以下简称成星公司）与原告签署《厂房租赁协议》，公司设立后，由公司向原告支付租赁协议项下租金，李自君、廖华不应当承担支付租金及腾退责任；2.原告主体不适格，案涉厂房土地使用权人为大邑县沙渠镇乡镇企业管理委员会，原告不是案涉土地权利人，无权向被告或其他任何人主张租金；3.案涉厂房未取得建设工程规划许可证，原、被告之间签订的租赁合同无效；4.2009年4月签订《厂房租赁协议》到期后，各方未续约；5.2017年4月28日，因大邑县等相关部门组成联合小组通知被告该厂房在拆迁征地范围内，原、被告口头约定，成星公司停止生产，不再向原告支付费用，待拆迁后，成星公司将机器设备的补偿费用支付部分给原告，作为停产到拆迁期间厂房占用补偿。 本院经审理认定事实如下：1995年4月6日，宋永康与原大邑县沙渠乡人民政府（现大邑县沙镇街道，以下简称原沙渠政府）签订《大邑县沙渠乡水泥厂、电镀厂转制协议》，协议约定，沙渠政府将其水泥厂（固定资产120万元）、电镀厂（固定资产原值3.2万元）乡集体企业转制给宋永康属私营企业；水泥厂的土地面积9235㎡、电镀厂面积3482.5㎡，共计12717.5㎡（其中电镀厂租用沿江村7组的面积在内，此租用面积不属转让面积的范围，具体按原租用协议执行）的土地使用权转让给宋永康，转让期限为50年；转制后原水泥厂、电镀厂、皮革厂所有债务，由宋永康负责偿还等。 2009年4月6日，宋永康与李自君、廖华签订《厂房租赁协议》，该协议约定，宋永康将大邑沙渠镇建材厂从中划线约10亩左右的土地面积和厂房租用给李自君、廖华办厂使用，具体范围：现有围墙内全部面积与地上建筑物；租赁期限五年，五年内土地厂房使用权属李自君、廖华，所有权属宋永康；租金每年80,000元等。2009年9月14日，成星公司成立，法定代表人为廖华,股东为李自君和廖华。 另查明，案涉厂房集体土地建设用地使用权人系原沙渠乡乡镇企业管理委员会。 审理中，李自君申请对2014年4月6日《厂房租赁协议》乙方处的“李自君”签名是否系李自君本人签名进行鉴定。经当事人选定，本院委托，成都蓉城司法鉴定中心于2020年6月24日出具成蓉【2020】文鉴109号文书鉴定意见书，鉴定意见为：2014年4月6日《厂房租赁协议》乙方处“李自君”签名字迹与送检样本的“李自君”签名字迹，不是同一人书写。宋永康明确第一项诉讼请求中的《厂房租赁协议》为2009年4月6日原、被告双方所签订的协议。宋永康称2014年后，双方口头约定厂房租金为每年200,000元，且被告也按该约定支付租金。原、被告均认可在2014年4月6日后成星公司员工欧某平作为公司出纳，通过个人账户向案外人黄某支付740,000元，李自君、廖华认为因原、被告之间系合伙关系，该740,000元系给宋永康的分红，宋永康对双方存在合伙关系予以否认，称双方是租赁关系，该款是支付厂房的租金。 以上事实，有《大邑县沙渠乡水泥厂、电镀厂转制协议》、2009年4月6日签订的《厂房租赁协议》、成都蓉城司法鉴定中心出具成蓉【2020】文鉴109号文书鉴定意见书、成都成星粉煤灰加工有限公司营业执照及章程、银行转账记录、费用报销单（2015年11月1日）、记账凭证（2015年11月25日）、集体土地建设用地使用证（大集建（xx）字第0xxxx6号）以及原、被告在庭审中的陈述等予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1.原、被告主体是否适格；2.2009年4月6日原、被告签订的《厂房租赁协议》是否具有法律效力；3.2014年4月至2018年2月成星公司员工欧某平通过个人账户向案外人黄某支付740,000元的性质。 关于原、被告主体是否适格的问题。案涉厂房系在集体所有土地上所建，经县级政府登记、核发建设用地使用证，并由沙渠乡乡镇企业管理委员会作为土地使用权人。原沙渠政府有权将厂房及土地使用权转让宋永康，原沙渠乡政府与宋永康签订的《大邑县沙渠乡水泥厂、电镀厂转制协议》合法有效，即使该宗土地的使用权人仍为“沙渠乡乡镇企业管理委员会”，但宋永康基于合法有效的转让合同，对该宗土地及土地上的建筑物、构筑物的占有是有权占有。根据法律规定，基于合同关系产生的有权占有人对不动产享有使用、收益的权利。因此，宋永康对案涉厂房及土地使用权具有占有、使用、收益的权利。李自君、廖华租赁宋永康厂房的目的是办厂，且在签订《厂房租赁协议》后成立了成星公司。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条之规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。因此，宋永康有权请求李自君、廖华承担合同责任。故对李自君、廖华辩称原、被告主体不适格的意见，本院不予采纳。 关于2009年4月6日原、被告签订的《厂房租赁协议》是否具有法律效力的问题。李自君、廖华称案涉厂房未办理建设工程规划许可证，原、被告之间签订的《厂房租赁协议》无效。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，在城乡规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，应向相关部门申请并取得建设工程规划许可证。《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日施行，案涉厂房集体土地建设用地使用证于1992年颁发，故案涉厂房的修建不受该法的约束。宋永康对案涉土地和厂房均系基于合同的有权占有，且宋永康与李自君、廖华签订的《厂房租赁协议》系合同双方当事人真实意思的表示，合同形式、内容不违反法律法规规定，合法有效。在租赁期间届满后，李自君、廖华仍继续使用案涉土地和厂房，双方未签订合法有效的租赁合同。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。宋永康请求解除2009年4月6日其与李自君、廖华签订的《厂房租赁协议》，符合法律规定，本院予以支持。合同解除时间为本院向李自君、廖华送达载有解除请求的起诉状副本之日即2020年8月14日。 关于2014年4月至2018年2月成星公司员工欧某平通过个人账户向案外人黄某支付740,000元的性质的问题。李自君、廖华称与宋永康系合伙关系，因未向本院提供证据证实，且宋永康予以否认，本院对李自君、廖华该意见不予采纳。根据本案查明的事实及现有证据，宋永康与李自君、廖华之间系租赁关系，对宋永康称成星公司员工欧某平通过个人账户向案外人黄某支付的740,000元系租金的意见，本院予以采纳。宋永康称双方口头约定租金每年200,000元，被告也按该约定支付租金，根据当事人的陈述，结合李自君、廖华提交的转账凭证、费用报销单（2015年11月1日）及记账凭证（2015年11月25日），对宋永康该意见本院予以采纳，租金标准按每日计算即548元。宋永康要求李自君、廖华支付截止2020年4月6日的租金460,000元的诉讼请求，符合法律和当事人之间的约定，本院予以支持。关于逾期付款损失，李自君、廖华未按合同约定支付租金，属违约，宋永康要求李自君、廖华支付逾期付款损失本院予以支持，逾期付款损失的计算方式为从宋永康起诉之日即2020年3月17日起至付清之日止，以460,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算。 合同解除后，李自君、廖华继续占用厂房，宋永康有权要求李自君、廖华将厂房腾退后予以返还，并支付厂房腾退期间的占有使用费。宋永康要求李自君、廖华支付从2020年4月6日起至房屋腾退之日，按照548元/天为标准计算厂房占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。宋永康请求李自君、廖华赔偿损坏的变压器一台、配电箱三个、补偿器一个，价值150,000元，因宋永康未提供证据证实该主张，对该请求本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告宋永康与被告李自君、廖华2009年4月6日签订的《厂房租赁协议》于2020年8月14日解除； 二、被告李自君、廖华于本判决生效之日起十日内支付原告宋永康厂房租金460,000元及逾期付款损失（逾期付款损失的计算方式：以租金460,000元为基数，从2020年3月17日起至租金实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告李自君、廖华于本判决生效之日起十日内腾退2009年4月6日《厂房租赁协议》项下厂房，并将厂房返还原告宋永康； 四、被告李自君、廖华于本判决生效之日起十日内支付原告宋永康从2020年4月6日起至厂房腾退之日止，按照548元/天计算的厂房占有使用费； 五、驳回原告宋永康的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由被告李自君、廖华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  陈 莉 二〇二〇年十二月十四日 法官助理  刘 彬 书 记 员  朱大涛