四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初10491号 原告：成都威能科技有限公司，住所地四川省成都市成华区双桥路249号附18号1栋4层409号。 法定代表人：刘霞，总经理。 委托诉讼代理人：姚会平，四川蓉城律师事务所律师。 被告：四川傲曦投资有限公司，住所地四川省成都市新都区工业东区新石路。 法定代表人：陈敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方志国，男，1980年9月5日出生，汉族，住安徽省来安县，该公司员工。 原告成都威能科技有限公司（以下简称威能公司）与被告四川傲曦投资有限公司（以下简称傲曦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告威能公司的委托诉讼代理人姚会平、被告傲曦公司的委托诉讼代理人方志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威能公司向本院提出诉讼请求：1.判令傲曦公司立即履行产权过户（或添加产权人名称）登记义务，庭审中明确以办理单独的不动产权证主张（已撤回该项诉讼请求）；2.判令傲曦公司支付违约金79万元（暂计算至起诉时）；3.判令傲曦公司支付其他费用损失共计3.7万元，包括：律师代理费3.6万元、差旅费1000元；4.本案诉讼费用由傲曦公司承担。事实与理由：2016年1月11日，威能公司与傲曦公司经平等协商签订《物业买卖协议》，约定：威能公司购买傲曦公司开发的成都市新都区××道××路××号晨明汽车总部港8栋6号建筑面积474.67平方米的房屋（以下简称案涉房屋），总价款230万元，在威能公司全额付清物业购买款后两年内傲曦公司为其办理案涉房屋的产权证书。为明确合同严肃性，双方约定了违约金、差旅费、代理律师费等损失承担的违约责任，并对违约金的理解和运用作出特别规定。协议签订后即2016年1月18日，威能公司支付完毕全部购买款项，为了顺利完成产权过户登记手续，威能公司与园区内其他购房业主多次要求傲曦公司办理产权证，2017年12月8日，双方形成了会议纪要。为了保证办证义务的履行，威能公司通知傲曦公司如有需要将积极配合，并于2018年1月7日发出了《办证通知函》，对此傲曦公司未对威能公司的办证要求提出异议或积极答复。现办证期限已经届满两年，傲曦公司仍未为威能公司办理产权过户手续，也从未主动说明未完成产权过户的任何理由，且已经将威能公司所购买房屋进行抵押。傲曦公司的行为不仅构成违约，还违反了合同诚信基本原则，令威能公司造成经济损失，傲曦公司应承担违约责任，对于傲曦公司履行产权过户登记义务的方式，威能公司可以要求办理独栋不动产权证，也可以要求傲曦公司在其产权证增加产权人、实现按份共有，以最终保护威能公司利益。威能公司诉至法院，提出前述诉讼请求。 傲曦公司辩称：第一，傲曦公司可以配合威能公司办理房屋不动产权证书，但受政策影响需要等待政府职能部门明确，在满足办理条件时予以办理，合同第九条约定了办理产权证所需材料，威能公司需要提供相关行政手续，现在威能公司注册地在成华区而非新都区，无法办理相应不动产权证。第二，对于威能公司要求支付违约金和其他损失费用的请求傲曦公司不予认可。根据双方合同第五条约定，如要顺利办理产权威能公司需履行相应义务，包括缴纳完毕物业费和税收，否则办理时间顺延，但现威能公司仅支付购房款、未支付其他费用，威能公司没有按照合同约定向傲曦公司提供任何符合办理产权证的条件。第三，威能公司一直在使用案涉房屋，并未给其造成损失，约定的违约金过高，如法庭认为应当支持，也应予以调减。 本案开庭审理后、判决作出前，威能公司撤回其第一项诉讼请求，本院予以准许。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2016年1月11日，傲曦公司（出卖方、甲方）与威能公司（买受方、乙方）签订《晨明汽车总部港物业买卖协议》，约定威能公司购买傲曦公司位于成都市新都区××道××路××号“晨明汽车总部港”××栋××号物业，建筑面积474.67平米（物业实际建筑面积以房管局颁发的房屋产权证面积为准），已竣工验收合格，所在“晨明汽车总部港”土地使用性质为工业用地。协议第三条约定：“1、乙方购买的物业按照建筑面积计算，单价为4845.47元／平方米，物业总价款为2300000元（最终按房管局颁发的房屋产权证面积据实结算物业价款，多退少补）。2、甲乙双方约定按照以下方式向甲方支付物业购买款项：在签订本协议五个工作日之内乙方向甲方一次性支付物业购房款2300000元……”，第四条约定：“1、乙方签订本协议并支付购房总款后3日内按物业现状接收该物业。甲方不再另行通知乙方接收该物业，该物业从交付之日起所有法律责任由乙方承担。如乙方逾期未接收该物业的，从逾期之日起即视为甲方已将该物业交付给乙方……3、物业交接后15日内乙方应履行之义务。（1）缴纳专项维修资金、契税、交易税等各项税费（详见附件二）；（2）与甲方指定的物业管理公司签署《物业服务协议》及相关协议，并按物业管理公司的约定支付相关费用”，第五条约定：“物业交付后，甲、乙双方应积极配合办理该物业的产权过户登记手续。在乙方全额付清物业购买款后两年内为乙方办理该物业的产权证书。甲方承诺在乙方满足以下条件基础上将作为第一批产权证办理客户。1、为顺利办理物业产权过户登记手续，乙方应按当地政府有关总部港经济项目及甲方的要求并履行以下义务，否则，产权证办理时间予以相应顺延，由此造成的责任由乙方承担：（1）物业购买款项及相关违约金或其他费用已全部支付甲方；（2）已按甲方之要求提供真实、合法、有效的办理产权证所需由乙方提供的资料，并按当地政府、甲方之要求已完善房管部门办理产权过户登记所需要或要求签署的法律文书，且应向甲方支付按国家规定须由乙方承担的办理物业产权的各项税费。2、若因甲方过错致使乙方未能在约定期限内取得产权证书的，乙方有权：（1）……（2）继续履行本协议。每逾期一日，乙方有权要求甲方支付已付物业价款万分之五的违约金。3、甲方违约行为，乙方享有如下权利（1）甲方违反本合同的，应向乙方承担由此给乙方造成的一切经济损失（包括但不限于公证费、诉讼费、律师费、差旅费损失等）……”，第十一条约定：“双方之免责事由包括本协议生效后本物业所在地发生战争以及发生地震、洪水、火灾、风雨等重大自然灾害、政府行为或执行法律法规政策等情形”，第十四条约定：“……3、本协议约定的违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失。该损失的抽象性虽难以精确量化，但双方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式尽量弥补损失，同时本协议所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故乙方事后均不再以‘违约金过分高于损失’等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方无需举证具体损失”。威能公司所举加盖有傲曦公司财务专用章的收据载明，傲曦公司于2016年1月18日收到威能公司转账支付的购房款2300000元，备注“1.8转5万、1.14转100万、1.15转75万、1.18转50万”，傲曦公司予以确认。双方一致确认，傲曦公司已经按照合同约定向威能公司交付案涉房屋。2017年12月8日，威能公司等5家公司与傲曦公司签订《会议纪要》，记载：“四、成都威能科技有限公司，要求，1.出具增值税专用发票；2.产权办理的时间；3.逾期输产权证的违约责任：截止2018年2月15日前完毕，违约按购房款的4倍退还”，“晨明：产权证在春节前办理完毕，涉及其他问题的，晨明最终同意按售房合同及补充协议为准”，傲曦公司落款处签名为“方志国”，未加盖公司印章。2018年1月7日，威能公司作出《办证通知函》，通知傲曦公司应于2018年1月19日完成产权过户登记手续，并载明“在你方办理产权过户登记过程中，需要我方协助的，如办证资料交付和相关税费缴纳等，请你方及时通知说明，我方将当即配合，避免误事”，威能公司同日向傲曦公司位于成都市××路××号（与双方协议书记载地址一致）邮寄材料，邮递记录显示未妥投退回。2020年11月4日，案涉房屋办理不动产权证［川（2020）新都区不动产权第0××4号］，权利人为成都伊洛维特科技有限公司（以下简称伊洛维特公司），系单独所有，登记土地用途为工业用地／科研，房屋建筑面积474.67平方米（其中专有建筑面积：462.54平方米，分摊建筑面积：12.13平方米）。威能公司述称，因庭审时傲曦公司告知需以工业园区内公司名义办理房屋不动产权证，故威能公司积极配合，在案涉工业园区内注册了伊洛维特公司，并按傲曦公司要求提交有关材料，在2020年11月4日办理不动产权证书时直接向窗口缴纳办证所需税费6万余元。威能公司认可傲曦公司为伊洛维特公司办理案涉房屋不动产权证是已履行完毕其对威能公司的合同义务。 另查明，2012年12月19日的成都市新都区房产管理局房屋明细清单载明，傲曦公司名下产权证号为监证0××7、业务件号为权0××1的房屋，规划用途为工业性科研用房，其中位于××镇××路××号××栋××层××号房屋（房屋唯一号1××1）即本案案涉房屋建筑面积为474.67平方米。《成都市国土资源局、成都市经济和信息化委员会关于我市主城区（含高新区）工业园区工业用地项目办理不动产登记有关事项的通知》（成国土资发［2017］44号，2017年4月6日发布）记载：工业用地项目包括适用工业用地建设的生产性项目和非生产性项目，生产性项目的不动产权（土地使用权及房屋所有权）不得分割转让，确需转让的，须经市（区）相关部门审查同意后可整体转让。非生产性项目不动产权证办理按照《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发〔2016〕32号）的要求，办理不动产首次登记时，需所在区政府出具书面审查意见；办理不动产变更、转移登记时，需所在区工业和信息化主管部门、工业园区管委会出具书面审查意见，“二、三圈层（市）县国土资源局（不动产登记局）、工业和信息化主管部门参照本意见执行。”《成都市人民政府办公厅关于加快五城区工业园区内工业项目建设的意见》（成办发〔2016〕32号，2016年8月24日发布）对非生产性项目权证办理规定为，经区政府审查同意完善相关手续和续建的存量非生产性项目，项目建成后开发单位须持有50%以上的物业产权，剩余部分可按最小基本单元面积不少于300平方米分割转让，产权受让人须是企业（机构）法人。项目需办理产权分割、转让的，由区工业和信息化主管部门对入驻企业（机构）的产业类别、经营范围、房屋用途进行审查并确认后，市房管局依法办理产权权属登记，项目办理分摊分户土地登记的，按有关规定办理。 再查明，2019年8月5日，威能公司（甲方、委托方）与四川蓉城律师事务所（受托方、乙方）签订《民事案件委托代理合同》，约定乙方接受甲方委托指派姚会平律师为威能公司与傲曦公司纠纷案民事诉讼委托代理人，合同有效期限自合同签订之日起至本案该审终结止（包括判决、裁决、调解、和解、撤销诉讼），执行案为执行终结。律师代理费36000元，差旅费在判决书中应付违约金的5%计提，支付时间为法院立案后1月内。2019年8月26日，威能公司向四川蓉城律师事务所转账支付36000元。2019年12月31日，四川蓉城律师事务所开具发票，记载收到威能公司支付的律师代理费36000元，备注为“诉傲曦公司”。 以上事实，有当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，威能公司与傲曦公司签订的《物业买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。协议签订后，威能公司在合同约定期限内足额支付购房款2300000元，傲曦公司也按约定向威能公司交付房屋，但因双方就傲曦公司为威能公司指定主体办理分户权属转移登记证明是否构成违约、傲曦公司应承担的责任数额如何确定产生争议，围绕双方争议焦点，本院评述如下： 关于违约责任。按照双方《物业买卖协议》约定，傲曦公司应于威能公司全额付清物业购买款后2年内即在2018年1月18日前为威能公司办理案涉房屋产权证书，但傲曦公司直至2020年11月4日才为威能公司指定主体伊洛维特公司办理出不动产权证。傲曦公司辩称该逾期事实非因傲曦公司造成，对此本院认为，从买受人责任角度，《物业买卖协议》约定傲曦公司在威能公司付清物业购买款后两年内为其办理房屋产权证书，同时约定威能公司需向傲曦公司支付“物业购买款及相关违约金或其他费用”，并支付按国家规定须由威能公司承担的办理物业产权的各项税费，否则产权证办理时间相应顺延。傲曦公司辩称威能公司未缴纳违约金和其他费用（包括物业费、水电费），但不能说明违约金的具体构成，而物业费、水电费作为威能公司应向物业服务单位、供水供电单位缴纳的费用，并无证据证明双方约定由威能公司直接向傲曦公司支付，故不应作为傲曦公司履行房屋买卖合同下办理权属转移登记义务的前提条件。关于办证所需税费，《物业买卖协议》第四条第三款约定威能公司应在物业交接后15日内缴纳专项维修资金、契税、交易税等各项税费（详见附件二），但双方均未提交该附件二，威能公司确认办证所需税费系已在为伊洛维特公司办理不动产权证当日直接向行政机关缴纳。在买受人委托出卖人代为办理权属转移登记场合下，买受人向出卖人交付办证所需税费、资料的前提是出卖人已经明确告知买受人应缴纳的税费金额和所需提交资料的内容，傲曦公司不能举证证明已经履行了相应的告知义务或进行了相应催收，而威能公司提交的落款时间为2017年12月8日的《会议纪要》中虽有傲曦公司（晨明）表明“产权证在春节前办理完毕”的内容，但同时也明确了“最终同意按售房合同以及补充协议为准”、并未放弃未支付委托办证所需税费则顺延办证时间的合同权利，落款时间为2018年1月7日的办证通知函中“在你方办理产权过户登记过程中，需要我方协助的，如办证资料交付和相关税费缴纳等，请你方及时通知说明，我方将当即配合，避免误事”的陈述虽表明了威能公司积极配合缴纳税费、提交资料的态度，但不能直接证明威能公司于2018年1月7日向傲曦公司合同地址邮寄的资料与该函件内容一致，则双方在履行合同约定的缴纳办证所需税费约定中均有过失。从政策影响角度，傲曦公司辩称按照相关政府规范文件要求，办理案涉房屋权属转移登记需所在区工业和信息化主管部门、工业园区管委会出具审查意见，因政府审查行为所致延迟属于协议约定的免责事由，且涉及税收问题、威能公司需达到一定条件才能办理，从本案查明事实看，双方订立《物业买卖协议》、约定为威能公司办理产权证书时，傲曦公司该答辩意见所依据的成办发〔2016〕32号、成国土资发〔2017〕44号文件尚未实施，文件内容也并非是订立合同时案涉房屋可以办理分户权属转移登记、因履行过程中的政策变动导致无法办理，而傲曦公司对所主张的延迟办证系因政府行为直接导致的事实并未举证证明，且即使政府行为构成影响因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，也不应归责于威能公司。主体条件方面，威能公司述称于本案诉讼过程中在案涉工业园区注册了伊洛维特公司并指定将不动产权证办理至伊洛维特公司名下，印证傲曦公司关于威能公司本身不满足办证行政审批要求的办证条件的主张成立，然傲曦公司作为工业园区内房产的出售方，对于办证资格、审批流程、审批内容等相较于买受人而言应当更为了解，缔约及履行过程中有义务对应政策变化和自身所获取信息，根据买受人的实际情况具体分析，向买受人详细说明有关情况，以避免后续履行过程中出现困难乃至履行不能，但傲曦公司并未举证证明在本案庭审前已经向威能公司充分告知有关情况、提出办证主体条件等方面的要求。整体评析双方举证及陈述，本案中威能公司固然存在未在协议约定期限内向傲曦公司支付委托办证所需税费、自身或不具备能够通过行政机关审批的办证条件的情形，但威能公司履行自身能够独立完成的合同义务是积极、主动的，未办理权属转移登记并非皆因威能公司主体资格和行为所致，本案诉讼过程中，在获悉具体办证要求后，威能公司已经按照傲曦公司要求提交资料、指定为符合条件的伊洛维特公司办证并缴纳税费，并最终完成了向伊洛维特公司办理不动产权证书。傲曦公司在缔约、履约过程中未及时、充分履行通知、协助义务，亦是导致案涉房屋不动产权证书直至2020年11月4日才完成办理的原因，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担违约责任。 关于违约金和损失赔偿。本案双方《物业买卖协议》约定若傲曦公司过错导致威能公司未能在约定期限内取得产权证书的，威能公司有权要求傲曦公司支付已付物业价款万分之五每日的违约金，但从本案查明情况看，双方对于未在案涉房屋交付之日起2年内办理不动产权证书均有一定责任，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，综合本案合同履行情况、双方当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为135000元。威能公司另依据《物业买卖协议》第五条第3款第（1）项“甲方违反本合同的，应向乙方承担由此给乙方造成的一切经济损失（包括但不限于公证费、诉讼费、律师费、差旅费损失等）”之约定，主张傲曦公司赔偿律师费损失36000元（对应提交委托代理合同、转账凭证和增值税发票）、差旅费损失1000（庭审明确为概算数额、无对应证据提交），对此本院认为，本院认定傲曦公司承担责任的基础是傲曦公司未及时、充分履行通知、协助义务，并非威能公司主张的案涉房屋未在交付之日起2年内办理不动产权证即构成违约，傲曦公司依据协议所享有的权利不因此丧失，威能公司的损失赔偿请求权与前述认定违约金的基础同一，而违约金的认定遵循“补偿为主、惩罚为辅”的原则，其主要功能在于填补守约方的损失，威能公司所主张律师费、差旅费同样属于因傲曦公司违约行为所造成的损失，本院在确定违约金时已纳入考量，故不再重复支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川傲曦投资有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向成都威能科技有限公司支付违约金135000元； 二、驳回成都威能科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6035元（已因适用简易程序减半收取），由成都威能科技有限公司负担5035元，四川傲曦投资有限公司负担1000元（此款成都威能科技有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月十日 书记员  曾妙