广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27496号原告：雷和平，男，1963年12月24日出生，汉族，住湖南省祁东县××××××××，公民身份号码XXX。委托诉讼代理人：邓境玉，广东龙浩律师事务所律师。被告：佛山市全胜投资有限公司，住所地：佛山市禅城区×××××××××××车库之一，统一社会信用代码XXX。法定代表人：袁月胜。委托诉讼代理人：刘俊华，广东高哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁云霞，广东高哲律师事务所实习律师。原告雷和平诉被告佛山市全胜投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓境玉、被告的委托诉讼代理人刘俊华、梁云霞到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2020年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告向原告退还合同履约保证金40698元、宿舍押金500元、支付利息(利息以41198元为本金自起诉日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本息付清之日止)；3.被告退还原告2020年3月1日至2020年6月1日所交付的租金40698元、支付利息(利息以40698元为本金自起诉日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至本息付清之日止)；4.被告赔偿原告损失共计177230元(其中：机械设备搬迁和安装调试费77230元、工人窝工工资及利润损失100000元)；5.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年3月1日签订了《厂房租赁合同》，约定被告将位于南海区罗村联合大道空军农场XXX的厂房面积798平方米租给原告使用，租赁期限自2020年3月1日起至2025年8月30日止，从2020年3月1日起开始计算租金。该厂房租赁前三年租金为每平方18元(合计月租为13566元)，以后每3年在前期价格基础上递增10%，同时约定了原被告双方的权利义务。原告承租涉案厂房后，按约交付了合同履约保证金40698元，按时足额缴纳了每月的租金，并投入大量人力物力搬迁设备、装修厂房等，只为早日投产。2020年5月，被告出租的同厂区内多处厂房被政府强制拆除，原告方知被告提供的租赁物厂房是违章建筑。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》的有关规定，基于违规建设的租赁物签订的租赁合同为无效合同。被告在明知涉案厂房没有建设工程规划许可证的情况下，却将涉案厂房出租给原告，导致合同无效，存在明显重大过错，造成原告的重大经济损失，故被告应退还因无效合同获得的利益及赔偿原告因合同无效所造成的全部损失。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，恳请法院裁如所请。为维护自身合法权益，原告故起诉。被告辩称，一、被告与原告之间的租赁合同合法有效，涉案厂房权属部队资产，并非违章建筑。被告与原告于2020年3月1日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效。原告签署合同时已明确知道其承租的租赁物是属于部队农场里的厂房，土地产权仍属部队所有，被告通过合法渠道承租而来再转租给原告，原告是明知该情况仍同意承租并签署了租赁合同。因该厂房涉及部队资产，部队的委托运营方融通地产（广东）有限责任公司于2020年3月4日出具了《关于军队房地产使用许可证的说明》，明确解释了军队房地产使用许可证尚在办理中，并非无证的违章建筑，因此不存在原告所说的租赁物厂房是违章建筑这一说法。二、因原告承租厂房后用于开办污染企业，而被相关部门责令搬走，合同无法继续履行，即系原告违约，被告无须向原告退还履约保证金。涉案的合同第四条约定：“乙方（原告）必须在国家相关法律法规许可的情况下使用，不得存放任何与相关法律法规相抵触的物品”、“厂区内不能存在三合一工厂，不得在厂区内煮饭，不能排放工业污水”等，即原告使用租赁物必须符合相关法律法规的强制性规定，不能破坏生态环境，不能造成污染。因原告租赁厂房后生产五金产品，用酸洗的方法除锈，在厂房内开挖酸洗池并安装排水管与下水道相连，直接向下水道排放含盐酸、重金属等有毒有害物质的废水，这些废水绝大部分已经通过下水入流河涌。环保部门发现后，责令原告停产停业并搬出厂区，原告不得不搬走。合同第七条约定“因乙方（原告）生产原因，造成合同无法履行的视为乙方（原告）违约，履行合同保证金不予退还”，因原告承租厂房后开办污染企业，被政府相关部门责令停产停业搬出厂区，双方合同无法继续履行，即原告违约，按照合同约定，履约保证金40698元及宿舍押金500元应当不予退还。三、原告实际使用了厂房，理应交付租金。合同签订后，原告按照合同约定交付履约保证金及厂房租金，被告收到保证金与租金后，即将约定的厂房交付与原告使用，原告已实际使用了该厂房直至搬走清空前。原告使用所承租的厂房时，已享受了厂房的“使用权”，该“使用权”不可能向被告返还，所以，原告理应交付2020年3月至5月的租金，现原告要求被告返还租金，不应得到支持。四、原告的损失是其违法行为导致，理应自行承担违法后果。因原告的企业直接排放有毒、有害废水违反了环境保护法而被相关部门责令搬走，由此导致的机械设备搬迁费和重新安装调试费等损失与被告无关，原告应自行承担违法后果。五、原告尚欠被告3个月（2020年6月至8月）的租金40698元未支付，原告在租赁涉案厂房过程中，对厂房进行了结构性拆解、改动、加建且对厂房的土地造成了污染，在搬迁时破坏了被告的厂房，被告对此保持追诉的权利。原告在租赁厂房后，未经被告同意，擅自拆解厂房的钢梁等结构性构筑物，擅自进行加建，破坏了厂房结构的稳定性，使厂房出现重大的安全隐患。被告发现该问题后，多次敦促原告修复厂房、恢复原状，原告置之不理。原告在使用厂房过程中，故意污染环境，向厂房坐落的土地倾倒或向地下填满大量高污染的重金属及化学品，被告发现后，多次劝阻；原告为了掩盖以上事实，向被告的法定代表人袁月胜转账1万元，要求在租赁合同期间对其进行关照，但被袁月胜拒绝并退回；又向被告的原股东刘长群转账3万元，但被刘长群拒绝并退回。对原告所造成的涉案厂房的损坏及环境污染，被告将保留追究原告刑事及民事责任的权利。综上，因原告的违约行为导致合同无法履行，原告起诉没有任何事实与法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审查，本院对当事人无异议或对其真实性无异议的证据确认其真实性并附卷佐证，对当事人有争议的其他证据，本院结合案件事实进行综合认定。根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2020年3月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《厂房租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将所租的部队农场里的面积798平方米厂房租给乙方使用，月租金每平方米17元；租赁用途为工厂；租赁期限自2020年3月1日起至2025年8月30日；从2020年3月1日起开始计算租金；在签订本合同时，乙方须向甲方支付三个月租金40698元作为合同履行保证金，在本合同期内如乙方自行终止本合同或违反合同约定被甲方取消租用资格则保证金不予退还，合同期满，双方不再续租且办完交接手续，甲方应足额退还乙方交纳履行保证金；等等。2020年3月9日，被告出具两份收据，分别载明收到原告厂房押金40698元、3月份厂房租金13566元。原告持有一份抬头为佛山市全胜投资有限公司收款凭证的收据，载明收到H433房押金500元。自2020年6月11日起至同年7月31日，原告通过微信扫码或转账的方式向昵称为“大吉专业搬厂搬运公司”“大小叉车出租”“黄生叉车”等微信共支付约4000元。2020年10月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告陈述涉讼厂房正在办理产权证书但目前无法提交，确认已收取原告支付的履约保证金40698元、宿舍押金500元。原告陈述其于2020年6月份搬离涉讼厂房，被告陈述原告至2020年8月31日搬离涉讼厂房。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。当事人均未能提交租赁的涉讼厂房办理规划报建及竣工验收的手续，故原、被告于2020年3月1日签订的涉讼合同为无效合同。原告主张确认涉讼合同无效，本院予以支持。被告抗辩涉讼合同为有效合同缺乏事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告请求被告返还履约保证金40698元、宿舍押金500元及自原告起诉日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息合法合理，本院依法予以支持。被告抗辩原告违约，故无需退还押金缺乏法律依据，本院不予采纳。虽然涉讼合同无效，但原告占有使用涉讼厂房期间，仍应参照双方合同的约定支付使用费予被告，故原告主张被告退还已支付的2020年3月1日至同年6月1日的使用费及利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的各项损失。就搬迁费用，该费用为合同无效造成的损失，双方应按照过错进行分担。综合原、被告陈述原告搬离涉讼厂房的时间、原告提交的微信转账记录凭证及本案案情考量，本院酌情认定原告的搬迁费损失为4000元，对于该损失，双方应各负担50%，故被告应承担的搬迁费用损失为2000元（4000元×50%）。就安装调试费、工人窝工工资及利润损失，本院认为，在合同无效的情况下，当事人承担的是缔约过失责任，赔偿的损失主要为信赖损失，包括订立合同的费用及丧失的交易机会等。原告主张的安装调试费、工人工资为原告经营成本，利润损失为原告的预期利益，系在合同有效的情况下守约方在履行合同过程中因相对方违约而产生的损失，并非因合同无效而产生的信赖利益损失，故原告主张被告赔偿安装调试费、工人工资、利润损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告雷和平与被告佛山市全胜投资有限公司于2020年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告佛山市全胜投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还履约保证金40698元、宿舍押金500元，并以41198元为本金自2020年10月26日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告雷和平；三、被告佛山市全胜投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付搬迁费损失2000元予原告雷和平；四、驳回原告雷和平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计7395.01元、财产保全费2002.71元，共9397.72元（原告已预交），因原、被告双方对涉讼合同无效均有过错，本院酌情确定由原告负担4698.72元，由被告负担4699元，被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用4699元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年十二月二十五日书记员 邓洁婷