山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初2021号原告：王某，男，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人：郑某，山东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴某，山东某律师事务所律师。被告：高某1，男，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人:耿某,山东某律师事务所律师。原告王某与被告高某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人郑某、吴某，被告高某1的委托诉讼代理人耿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2017年9月27日签订的房地产买卖契约；2、判令被告返还原告购房款80万元；3、判令被告向原告双倍返还定金20万元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系案外人高某2(身份证号码：)之子，高某2名下有位于青岛市李沧区户的房屋一套，高某2于2017年8月3日去世。2017年9月27日，原、被告签订《房地产买卖契约》，被告承诺其系高某2的唯一财产继承人，将高某2的上述房屋以100万元的价格出卖给原告，并对合同的履行作出具体的约定。合同签订后，原告按照合同约定支付了90万元的购房款、住宅专项维修基金，后原告至青岛市不动产登记中心办理转移登记手续并于2018年9月28日取得了不动产登记中心出具的收件回执，但是被告却拒不履行房屋过户义务，阻止原告缴纳契税，拒绝向原告交付房屋，致使原告至今未取得涉案房屋的所有权，一直由被告占有、使用。此外，被告并非高某2的唯一继承人，高某2于2017年6月29日与案外人梁某2(被告之母)复婚，高某2的法定第一顺序继承人为被告及梁某2二人。被告一方面在签订《房地产买卖契约》时故意隐瞒其母亲梁某2系高某2法定第一顺序继承人的事实并作出其系高某2唯一继承人的虚假承诺，另一方面在履行《房地产买卖契约》过程中拒不履行交付义务，致使原告至今未取得涉案房屋的所有权也未占有房屋，被告存在缔约过失及恶意违约，合同目的不能实现，应当解除双方签订的《房地产买卖契约》、返还原告的购房款并赔偿原告的经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至贵院，望判如所请。被告高某1辩称，原告所述与事实不符。被告没有收到原告所诉的90万元购房款，涉案收款账户并非被告本人控制，被告无意售卖涉案房屋，也没有与原告进行房屋买卖的合意，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告对真实性无异议的证据如下：原告提交的房地产买卖契约原件2份，公证书复印件1份、离婚协议书复印件1份、注销户口证明复印件1份、中国工商银行股份有限公司青岛市北第三支行转账汇款回单原件4张、山东省住宅专项维修资金专用票据原件1份、青岛市不动产登记中心收件回执原件1份、结婚证复印件1份、青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初114号民事裁定书原件1份，被告提交的xx银行青岛x路支行账户交易明细原件4份，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据本案相关证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：1、涉案房屋位于青岛市李沧区户，产权人登记为高某2。高某2与案外人梁某2原系夫妻关系，两人生育一子高某1。2011年6月15日，高某2与梁某2到民政局办理离婚手续，离婚协议书中双方约定涉案房屋归高某2所有。2017年6月29日，两人办理复婚登记手续。2017年8月3日，高某2因死亡注销户口。2、2017年1月13日，高某2到青岛市崂山区公证处办理委托书签名、指印的公证事项，其委托李某代理办理涉案房屋的签订房屋买卖合同、收取房款、缴纳有关税费、办理过户等手续，此委托自涉案房屋权利限制解除之日至2019年1月12日止。该公证处出具（2017）青崂山证民字第108号公证书。后原告王某（乙方）与李某（甲方）签订落款时间为2017年9月25日《房地产买卖契约》1份，约定将高某2名下涉案房屋出售给原告，价款为100万元，付款时间为：2017年9月11日支付定金10万元，2017年9月12日支付购房首付款80万元，甲方收到以上90万元后须在三日内结清并解除所售房产的抵押贷款和抵押手续，2017年9月15日双方办理过户手续并完税后支付剩余房款10万元。购房款支付到指定账户：高某1名下交通银行江西路支行62×××26账号内。第七条约定：甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起10日内将双倍定金及已付款返还给乙方。3、原告与被告签订落款时间为2017年9月27日《房地产买卖契约》1份，约定被告将涉案房屋出售给原告，价款为100万元。该合同除未约定购房款指定支付账户外，其他内容与2017年9月25日《房地产买卖契约》一致。增加补充条款为：本人高某1现声明，本人系产权人高某2之子，因父亲高某2去世。作为高某2唯一财产继承人，现同意并授权履行（2017）青崂山证民字第x号公证书委托事宜，请受托人李某2协助办理产权过户手续，现将涉案房屋出售转让给王某。4、2017年9月27日，原告名下账户分两笔转入被告名下62×××26账户内600000元，向匡某名下账户转入35050元；原告缴纳涉案房屋的专项维修基金4089.69元。当日，被告名下该账户转入案外人刘某名下账户599930元。2017年9月28日，原告名下账户转入被告名下上述账户260760元；原告与李某到青岛市不动产登记中心申请过户，领取了收件回执。当日，被告名下该账户转入案外人孙某名下账户260730元。5、2019年1月8日，原告曾将被告起诉至本院，要求被告继续履行《房地产买卖契约》，将涉案房屋交付给原告并协助办理不动产登记手续，后原告撤诉。原告王某主张，原告是通过匡某（高某2外甥）与李某认识，2017年9月11日，双方开始协商涉案房屋的买卖事宜，因原告发现房屋设有抵押，故当天没有签订书面合同，但合同内容已起草。后该房屋抵押被注销，双方于2017年9月25日签订《房地产买卖契约》，仍使用2017年9月11日双方商定的合同文本。合同签订当日原告得知高某2已去世，故要求与高某2的继承人重新签订房屋买卖契约，后匡某联系了被告并称被告系高某2唯一继承人，还提供了一份高某2与梁某2的离婚协议书。2017年9月27日，原、被告签订涉案《房地产买卖契约》，被告在补充条款中声明，其系高某2唯一财产继承人，同意受托人李某协助办理产权过户手续。后原告陆续支付给被告购房款899999.69元，包括定金100000元、购房款795810元、代被告缴纳的房屋维修基金4089.69元、网签费100元（无证据证明）。2017年9月28日，原告与李某到不动产登记中心申请办理过户，该中心出具了收件回执。后因被告及其母亲梁某2到不动产登记中心阻挠过户，导致合同再未履行。现被告明确拒绝履行涉案买卖合同，且因被告故意隐瞒梁某2系高某2法定第一顺序继承人的事实，并作出其系高某2唯一财产继承人的虚假承诺，导致合同目的不能实现，被告存在根本违约，因此，要求解除双方签订的《房地产买卖契约》，被告返还原告购房款799999.69元，并按合同第七条的约定双倍返还定金200000元。被告高某1抗辩称，高某2为何委托李某卖房及李某与高某2之间的关系被告不清楚。2017年9月8、9日左右，被告的表哥匡某找到被告，称做一个假过户，办理银行卡走假流水，将高某2名下的房屋过户到被告名下，这样操作契税低，被告就相信了。后匡某带着被告到延安路附近一个写字楼内的办公室内，在场的其他人被告均不认识，被告根据匡某要求在涉案买卖契约上签字，契约内容被告没有看。在被告签订协议前，匡某带着被告到银行以被告名义办理了一张银行卡（即原告与李某所签买卖契约中约定的付款账户），匡某将该银行卡拿走，原告将款项打入该卡及该卡向孙某、刘某转款的情况被告均不清楚。2017年12月，匡某对梁某2称因高某2出车祸欠有债务，让梁某2到不动产登记中心签字办理假过户，梁某2不相信，遂持房产证（高某2生前匡某母亲给付）前往不动产登记中心进行询问，发现该房产证系伪造，梁某2报警，但至今没有处理结果。2017年9月28日，原告与李某申请过户未完成，据被告了解是因为不动产登记中心的公证处发现李某签订协议时高某2已去世。涉案《房地产买卖契约》是被告在案外人匡某的诱骗之下签订，且签订时高某1尚就读于青岛某技术管理学院，是一名大一学生，尚未参加工作，社会经验不足且人际关系简单。《房地产买卖契约》中约定的定金及付款时间与原告实际付款情况不符，违反一般的交易习惯。该协议系原告及多名案外人恶意串通诱骗被告所签订，以房屋买卖形式实现其非法目的，被告对合同目的及内容存在重大误解，其本人并无售房打算，且无论原、被告在主观上是否达成买卖房屋的合意，就该份协议而言，被告并非涉案房屋的权利人，也非高某2的唯一合法继承人，其签署行为属于无权处分，因此，涉案《房地产买卖契约》应属无效合同，自始不发生法律效力。诉讼过程中，被告申请追回匡某为第三人参加诉讼。原告表示不申请追加匡某作为本案第三人，对转入匡某名下的35050元原告将另案起诉。本院认为，法律规定，十八周岁以上的自然人为成年人。成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。本案落款时间为2017年9月27日的《房地产买卖契约》由原、被告签字确认，虽被告主张其系在被诱骗的情况下签订，没有与原告进行房屋买卖的合意，但其未提交证据予以证实，且签订合同时被告已年满十八周岁，具有完全民事行为能力，故对被告该项抗辩主张，本院不予支持。对涉案《房地产买卖契约》的真实性及效力，本院予以确认。现因被告高某1并非高某2唯一的法定继承人，且其拒绝履行上述契约，故涉案《房地产买卖契约》已无法实际履行，对原告要求解除涉案契约的诉讼请求，本院予以支持。法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告转入被告名下账户860760元、缴纳涉案房屋维修基金4089.69元，共计864849.69元，虽被告主张该款所涉银行卡并非其本人持有，且上述款项已转入他人账户，其未实际收取。但被告作为涉案银行卡的所有人，对其名下银行卡负有保管、使用的义务，原告将款项转入其账户内即完成合同付款义务的履行，故对被告该主张，本院不予支持。因合同已解除，故被告应返还原告上述864849.69元。网签费100元，因原告未提交证据予以证实，被告亦予以否认，故本院不予支持。原告转入案外人匡某名下账户的35050元，因原告不申请追加匡某为第三人，且表示将另案起诉，故对该款项本案不予处理。虽被告要求追加匡某为第三人参加本案诉讼，但因被告未提交证据证明涉案合同的签订及履行与匡某存在关联性，故对被告该申请，本院不予准许。关于原告要求双倍返还定金的诉讼请求，虽被告对涉案《房地产买卖契约》无法履行存在过错，但考虑到原告未按合同约定支付定金及购房款，且其与被告签订涉案契约时明知房屋权利人已死亡，而未严格审查继承人情况，对合同无法履行亦存在过错，故本院酌情认定被告支付原告以864849.69元为基数，自2020年5月7日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告王某与被告高某1于2017年9月27日签订的《房地产买卖契约》。二、被告高某1于本判决生效之日起10日内返还原告王某864849.69元；三、被告高某1于本判决生效之日起10日内支付原告王某以864849.69元为基数，自2020年5月7日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息四、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元（原告已预交），由原告王某负担1865元，被告高某1负担11935元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 宁人民陪审员  曲春亮人民陪审员  郑永春二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  宁汝荃