北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6055号原告：王会智，男，1977年3月4日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告：张广杰，男，1963年1月25日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告：李永席，男，1968年2月13日出生，汉族，无业，住河南省太康县。原告：颜文才，男，1979年12月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。四原告共同委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。被告：王虎，男，汉族，1971年3月6日出生，农民，住北京市大兴区。被2：张霞（身份证号：×××），女，汉族，1976年2月5日出生，农民，住北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：齐瀚，北京隆义增峰律师事务所律师。原告王会智、张广杰、李永席、颜文才与被告王虎、张霞租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王会智、张广杰及四原告的共同委托诉讼代理人鹿世鹏，被告王虎及二被告的共同委托诉讼代理人齐瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王会智、张广杰、李永席、颜文才向本院提出诉讼请求：1．判决被告返还原告拆除腾退补偿款共计5732844．8元（按照拆迁利益总额7166056元的80%主张，其中每项如下：房屋重置成新价266721元，拆除费200805元，装修设备及附属物补偿价1944359元，房屋一次性停产停业综合补助费184640元，场地一次性停产停业综合补助费306980元，腾退补助费1908440元，拆除腾退费1535元，困难补助费2112362元，拆迁补助费190844元，设备迁移补助费49370元）；2．诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告系租赁合同关系，2015年11月双方约定被告将大兴区黄村镇狼垡四村下果园9号及下果园9号东院地块租赁给原告用于建房。原告交纳租金后建造公寓用房约110间，建筑面积约3500平米。上述公寓用房原告装修后用于实际经营对外出租。租赁期间，大兴区黄村镇政府对该地块进行拆除腾退工作，并委托北京兴业利民置业有限公司具体负责，现被告已与拆迁公司达成拆除腾退补偿协议，原告出资建设的公寓遭受重大损失，但原告多次找被告协商拆迁利益分配问题未能达成一致意见。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王虎、张霞辩称：我二人是合伙关系，共同承包的狼垡四村的土地，同意共同承担连带责任，但不同意原告的诉讼请求。原告起诉所称的与实际事实不符，我们与李永席谈的合作，与李永席是合作关系，与其他原告无关。涉案土地上原有1600多平方米的房屋，认可李永席改建了900多平方米又扩建了一部分房屋并装修的事实。李永席每年给我们25万，所有的房租收益归李永席，遇拆迁按份额分，李永席只给了我们两年钱，后来就不给了。原告主张的数额与李永席与王虎私下口头协商的分割方案不一致，2020年5月9日协商过程中李永席认可拆除腾退时涉案土地上院落东面、北面、西面有被告原有房屋1100平方米，根据李永席与王虎约定的分割比例，被告应占总拆迁款的71%份额。四原告系合伙关系，李永席代表四原告与王虎协商分割方案的行为应属有效。四原告已自认拆除腾退时有被告房屋存在，根据举证规则原告应当进一步举证证明拆除被告房屋的事实，如不能举证应承担不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：王会智、张广杰、李永席、颜文才向本院提交以下证据证明其主张：1．证人范某证言，证明2015年11月至2016年3月张广杰雇佣范某及其老乡在租赁的涉案土地上将原有部分房屋拆除后进行扩建及装修的事实。王虎、张霞对证人关于拆除原有房屋面积及位置的陈述不予认可。本院经审查后认为，证人无法准确陈述关于涉案土地的原有房屋面积、位置等事实，且当庭陈述的拆除面积与其书写的证人证言内容不符，故对证人证言中关于拆除原有房屋面积的陈述不予确认。王虎、张霞向本院提交2020年5月9日王虎与李永席的谈话录音及鲍小彬与李永席的谈话录音，证明与李永席为合作关系，与其他原告无关，李永席认可被告以前的房屋面积补偿应归被告所有，新建房屋的面积两年以内拆迁被告获得赔偿款的30%，两年以后拆迁被告占50%。王会智、张广杰、李永席、颜文才认为录音时间仅为几十秒，无法体现整个协商过程，无法证明与李永席就拆迁利益分配形成了最终的确定方案。且该录音是在四原告起诉后，被告明知双方存在争议纠纷的情况下单独与李永席对拆迁补偿分配进行协商，侵犯了其他原告的合法权益。因该录音不完整，对该录音的证明目的本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鲍健、鲍领系北京市大兴区黄村镇狼垡二村村民，二人共同从狼垡二村承包土地29．5亩。2015年11月，鲍健与鲍征签订租赁合同，鲍健、鲍领将上述29．5亩土地中的3．184亩土地及地上房屋出租给鲍征、鲍小彬。2015年11月，鲍小彬与王会智、张广杰、李永席、颜文才口头约定，鲍小彬、鲍征将其二人承租的上述3．184亩土地及房屋出租给王会智、张广杰、李永席、颜文才。王会智、张广杰、李永席、颜文才承租上述土地及房屋后，于2016年初对房屋进行了改建、扩建及装修。因上述房屋在黄村镇狼垡地区农村集体经营性建设用地入市试点项目二期范围内，现均已被拆除。本案在审理过程中，根据原告的申请，本院向北京兴业利民置业有限公司调取了上述涉案房屋的拆迁档案。拆迁档案中存有2015年11月2日，甲方（出租方）鲍健与乙方（承租方）鲍征签订的租赁合同，内容为：1、甲方提供大兴区黄村镇狼垡五条西口的土地、房屋租赁给乙方使用。房屋面积900平方米，占地面积2150平方米。2、年租金22万元，整租金为上交租。乙方提前一个月交纳全年租金8年后租金为25万元整。3、租赁期限使用年限为国家拆迁为止。4、如乙方拆除甲方房屋进行翻新建房。如，遇国家和土地政府拆迁，甲方享有原房屋面积900平方米，拆迁的一切所得剩余所有房屋面积归乙方。5、乙方在租赁期间发生的一切问题都自行解决与甲方无关……8、从2016年5月1日起收租金。2019年12月2日，拆除腾退人（甲方）北京兴业利民置业有限公司与被拆除腾退人（乙方）鲍征签订拆除腾退补偿协议，约定乙方在项目范围内的院落位于大兴区黄村镇狼垡二村。房屋建筑物、简易建筑物面积5023．38平方米（2006年前0平方米,2006-2009年间234．37平方米，2009-2013年间520．51平方米，2013年后4238．5平方米），其中房屋建筑物、简易建筑物经营面积0平方米，场地经营面积459．77平方米。甲方应支付乙方补偿款，共计8569115元，其中：被拆除腾退房屋重置成新价0元；拆除费209989元（06-09年房屋）；装修设备及附属物补偿价2399533元；房屋一次性停产停业综合补助费0元；场地一次性停产停业综合补助费247885元；腾退补助费2489125元；拆除腾退费5416元；困难补助费2956359元；搬迁补助费248913元；设备迁移补助费11859元。针对本案合同效力问题，经询问，双方当事人均表示建房没有审批手续，不坚持合同有效，合同效力由法院认定。郑明鉴报表示建房没有审批手续，张仕龙称建房是否有手续其不清楚，双方均表示不坚持有效，以法院认定为准，张仕龙表示无论合同是否有效，其坚持诉讼请求。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，鲍小彬、鲍征称与李永席为合作关系，但并未提交证据予以证明，故对该意见本院不予采纳。王会智、张广杰、李永席、颜文才主张与鲍领存在租赁关系，鲍领应承担连带责任，但根据本案查明的事实，鲍小彬、鲍征系从鲍领处承租涉案土地及房屋后转租给四原告，鲍领与四原告并无租赁关系，鲍领就涉案房屋的拆除腾退补偿款与鲍小彬、鲍征之间的分配问题，与四原告无关，亦与四原告就涉案房屋应取得的拆迁利益不存在冲突，故对四原告要求鲍领承担连带责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。现四原告提供的证人证言不足以证明涉案房屋系全部由四原告将原有房屋拆除重建，考虑到原、被告双方在涉案土地上均有建房及装修的事实，关于涉案房屋的装修设备及附属物补偿价2399533元，本院酌情确认由双方按照导致合同无效的过错程度等分担现值损失，在予以确认，为但未能提交相关证据证明其存在建房的事实，故对张仕龙的上述请求，证据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，四原告在承租涉案土地及房屋后进行了扩建及装修，并将涉案房屋出租获取租金，四原告在拆除腾退时确实产生了相关损失，现涉案房屋已被拆除腾退，四原告有权获得涉案房屋相应的腾退补偿。关于拆除费209989元，装修设备及附属物补偿价2399533元，场地一次性停产停业综合补助费247885元，腾退补助费2489125元，拆除腾退费5416元，困难补助费2956359元，拆迁补助费248913元，设备迁移补助费11895元关于房屋腾退补偿损失，因张仕龙对涉案房屋进行了装修，根据双方的陈述，本院酌情确定张仕龙的合理损失为8729元。关于一次性停产停业综合补助费，考虑到张仕龙在涉案房屋从事生产经营活动，但同时考虑到郑明鉴对涉案房屋主的出租行为亦可认为是经营行为的一种，故确定上述补助应在张仕龙与郑明鉴之间进行合理分配，对张仕龙主张的数额，本院酌情确定为167108元。关于搬迁补助费及工程配合补贴，考虑到出租人、承租人双方均应履行一定的搬迁腾退义务，该部分费用应在双方当事人之间合理分配，对张仕龙主张的数额，本院酌情确定为36171元。对于张仕龙要求给付利息的诉讼请求，因损失的数额在诉讼之前尚未确定，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定之规定，判决如下：郑明鉴于本判决生效后十日内给付张仕龙各项腾退补偿款共计212008；二、驳回张仕龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元，由张仕龙负担6657元（已交纳），由郑明鉴负担元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  桂盼盼二〇二〇年十二月十九日书记员  孙 佳-2--1--2--1-