北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3797号原告：牛萍，女，1985年5月21日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙刚，北京银隅律师事务所律师。被告：华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法人代表：凌晓洁，经理。委托诉讼代理人：谢昕，北京大成律师事务所律师。第三人：北京侃家科技有限公司，住所地北京市东城区东四南大街******。法定代表人：王鹏，总经理。委托诉讼代理人：苏建秋，女，1991年8月17日出生，汉族，该公司职工，住北京市房山区。原告牛萍与被告华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司（以下简称华润禄源公司）、第三人北京侃家科技有限公司（以下简称侃家科技公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛萍及其委托诉讼代理人孙刚、被告华润禄源公司的委托诉讼代理人谢昕、第三人侃家科技公司的委托诉讼代理人苏建秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛萍提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的编号为Y1957632、Y1975456的《北京市商品房预售合同》于本案立案之日解除；2.判令被告退还购房款26339**元、第三人退还参团费60000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月25日，原告参加了第三人组织的优惠活动，就原告购买被告建设的位于北京市门头沟区新城MC00-0017-6007地块1#商务办公、商业楼12层1***号房屋（以下简称1***号房屋）与被告签订了编号为Y1957632的《北京市商品房预售合同》，其中约定房屋总价款为人民币2637186元，首付款为总价款的50%，剩余50%以商业贷款方式支付。原告依约支付了首付款，剩余房款1310000元由被告协助原告向被告指定的银行申请贷款支付，原告按被告要求向其提供了申请银行贷款的全部资料。在申请银行贷款过程中，北京市于2017年3月26日发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中第七条规定：“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”。该公告直接导致原告不能办理银行贷款，不能实现购房目的。2016年11月25日，原告与被告签署了编号为Y1975456的《北京市商品房预售合同》（同地块，房屋编号为9层9**）。付款方式为商业贷款。原告依该合同支付了1306723元购房首付款，剩余房款1290000元亦由被告协助原告向被告指定的银行申请贷款支付。同上，在由被告协助原告向被告指定的银行办理贷款过程中，北京市出台政策导致原告不能办理银行贷款，不能实现购房目的。另在购房过程中，原告参加了由第三人组织的优惠活动，与其签订了《侃家网参团确认书》并支付了60000元的参团费。其中约定：若发生退房行为，组织将退还全部款项。由于国家、地方政府、地方政府政策调整原因获得贷款导致原告不能实现合同目的，后经原、被告双方协商，未就解除合同退还购房款达成一致，故请贵院依法裁决，支持原告诉求。被告华润禄源公司辩称：一、原告未举证证明由于贷款政策原因导致其无法办理银行贷款而无法实现购房目的，应承担举证不能的法律后果；二、原告无法办理贷款是其个人拖延提交贷款资料、拖延履行所致，不具有解除合同的权利；三、假定原告享有商品房预售合同解除权，该解除权业已消灭。因延迟支付购房款而行使解除权的除斥期间为一年，如果牛萍认为3.26新政导致其具备合同解除权的，应在新政颁布后一年内（2018年3月28日之前）行使解除权。即便给予宽限期，也应最晚在2018年12月底行使；牛萍始终拖延对是否继续履行合同做出回复，未及时、积极提出解除主张，已经丧失依据3.26新政主张解除合同的权利。四、原告拖延提起解除合同之诉，主观存在履约不诚信。如原告认为3.26新政导致其无法办理贷款进而造成合同目的不能实现，至少应当在贷款银行给予认定结论后的合理期限内提出解除合同，但其始终未就是否继续履行合同、如何履行合同等给予正面答复，也不响应我公司提出的分期付款方案，也拒绝签收我公司的催款函件。五、两份《商品房预售合同》具有独立性，无须同时解除。根据诚实信用原则，假定在不能获得贷款的前提下原告确无能力同时履行两份《商品房预售合同》的，亦无须认定同时解除两份合同，因原告购买的两套房屋价值相当，鉴于其已经支付了两套房屋各50%比例的房款，至少其有能力全额履行其中一套房屋的付款义务。六、《商品房预售合同》约定的违约金标准不足以覆盖合同解除情形下我公司的损失，应予调整。由于原告在提出解除合同的诉讼请求的同时，要求我公司返还已经支付的全部购房款，未主动扣减其擅自解约应承担的违约金，故我公司抗辩要求扣减按合同第十一条第1款第（2）项约定的解除合同违约金，我公司认为合同约定的违约金标准过低，不足以覆盖我公司的实际损失，如法院认为《商品房预售合同》可以解除且我公司应当向原告返还购房款的，我公司抗辩主张按我公司实际损失范围调整违约金，并在应向原告返还的购房款中抵扣。七、我公司保留就《商品房预售合同》继续履行事项另案向原告提起诉讼及进一步要求其承担逾期付款违约责任的权利。第三人侃家科技公司述称：原告与我公司签订的是参团确认书，根据侃家网规则是退房才予以退款，原被告双方是否退房还在争议中，没有达到参团协议书的退房条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2016年11月25日，华润禄源公司（出卖人）与牛萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1957632）和《关于付款的补充协议》，约定：牛萍购买华润禄源公司开发建设的门头沟区新城MC00-0017-6007地块1#商务办公、商业楼12层1***号房屋，该商品房用途为商务办公，层高为4.2米，预测建筑面积共75.72平方米，单价每平方米46544.06元；牛萍应于签署本合同当日向甲方交纳所购商品房总价款的50%，金额为1327186元，房款的50%，金额为1310000元，由牛萍申请贷款。华润禄源公司（甲方、出卖人）与牛萍（乙方、买受人）在附件十《补充协议》中约定：乙方应于下列日起前将贷款金额划入甲方账户：a.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之日前签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，如乙方贷款额低于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起20日内将此款划入甲方账户；如乙方贷款高于或等于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起30日内将此款项划入甲方账户，该房屋所在楼宇竣工备案之日以甲方书面通知贷款机构为准；b.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之后签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，则乙方应于签订主合同之日起35日内将此款项划入甲方账户。乙方选取该付款方式应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，确认该贷款方式的可行性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如乙方按贷款机构或担保方的要求需提供预抵押担保办理预告登记手续的，还应在签订主合同时交纳办理预告登记的相关资料，并办理该房屋预告登记手续，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料、乙方不办理预告登记（如有）或预抵押手续等）导致该贷款方式不可行或贷款未按时足额到达甲方指定账户，甲方有权依据主合同第十一条（逾期付款责任）及补充协议约定向乙方主张权利。合同签订后，牛萍依约支付了首付款1327186元。同日，牛萍向侃家科技公司支付了参团费60000元。同日，华润禄源公司（出卖人）与牛萍（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1975456）和《关于付款的补充协议》，约定：牛萍购买华润禄源公司开发建设的门头沟区新城MC00-0017-6007地块1#商务办公、商业楼9层9**号房屋，该商品房用途为商务办公，层高为4.2米，预测建筑面积共75.97平方米，单价每平方米45676.75元，牛萍应于签署本合同当日交纳所购商品房总价款的50%，金额为1306723元；房款的50%，金额为1290000元，由牛萍申请贷款。华润禄源公司（甲方、出卖人）与牛萍（乙方、买受人）在附件十《补充协议》中约定：乙方应于下列日起前将贷款金额划入甲方账户：a.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之日前签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，如乙方贷款额低于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起20日内将此款划入甲方账户；如乙方贷款高于或等于800万元的，则乙方应于该房屋所在楼宇竣工备案之日起30日内将此款项划入甲方账户，该房屋所在楼宇竣工备案之日以甲方书面通知贷款机构为准；b.若乙方于该房屋所在楼宇竣工备案之后签订主合同，乙方选择申请商业贷款的，则乙方应于签订主合同之日起35日内将此款项划入甲方账户。乙方选取该付款方式应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，确认该贷款方式的可行性，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，如乙方按贷款机构或担保方的要求需提供预抵押担保办理预告登记手续的，还应在签订主合同时交纳办理预告登记的相关资料，并办理该房屋预告登记手续，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料、乙方不办理预告登记（如有）或预抵押手续等）导致该贷款方式不可行或贷款未按时足额到达甲方指定账户，甲方有权依据主合同第十一条（逾期付款责任）及补充协议约定向乙方主张权利。合同签订后，牛萍依约支付了首付款1306723元。签订合同当日，牛萍与华润禄源公司就1***号和9**号房屋办理了联机备案手续。2017年11月27日，案涉两房屋所在楼栋在北京市门头沟区住房和城乡建设委员会进行工程竣工验收备案，取得工程竣工验收备案表。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）（以下简称3.26新政）第七条规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。牛萍称，购买房屋时华润禄源公司的工作人员说可以协助办理贷款，银行的工作人员当时在售楼处与其做了面签，银行让其提供的资料均已提供，面签时提交的材料都返还给华润禄源公司了，其本人也一直在催开发商办理贷款事宜，开发商说买房的人是一批一批的，就往后拖延到了三月份，因为开发商拖延办理导致新政出台后最终无法贷款，但未提交证据证明。华润禄源公司认为，牛萍在签订合同当日向银行提交的办理贷款所需材料并不齐全，并提交了银行退卷客户及详情清单予以证明，新政之后，华润禄源公司提出牛萍可以分期付款，牛萍拒绝了，华润禄源公司与牛萍协商购买一套房退一套房，后亦遭拒，牛萍也拒收了华润禄源公司邮寄的催款函，华润禄源公司默认牛萍意在继续履行两份合同了。经质证，牛萍认为其在签订合同当日向银行提交了材料，是否齐全并不清楚，银行未曾给其反馈。本院认为，牛萍与华润禄源公司签订的两份《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。牛萍主张因华润禄源公司拖延协助办理贷款手续造成3.26新政出台后其无法办理贷款，以致合同目的无法实现。虽然华润禄源公司认可牛萍曾向银行提交过贷款材料，但表示牛萍提交的材料并不齐全，牛萍对此予以否认，但牛萍并未提交充分证据证实其已经积极配合办理贷款手续但仍无法办理的事实，应承担举证不能的不利后果，故本院对其因3.26新政的实施导致无法办理贷款的主张不予采信。因此，对牛萍要求解除两份《北京市商品房预售合同》并退还购房款和参团费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回牛萍的诉讼请求。案件受理费14176元，由牛萍负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二〇年十二月二日法官助理 王睿涵书 记 员 沈 彤