北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22184号原告：刘秀兰，女，1944年12月12日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨红芳，北京市广川律师事务所律师。被告：宋凤伶，女，1957年2月23日出生，汉族。被告：夏经纬，男，1984年2月16日出生，汉族。被告：王志民，男，1951年11月6日出生，汉族。被告：侯桂方，女，1955年10月9日出生，汉族。二被告共同委托诉讼代理人：王久润（被告王志民、侯桂方之子），1989年2月25日出生，汉族，住址同上。原告刘秀兰与被告宋凤伶、夏经纬、王志民、侯桂方所有权确认纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘秀兰的委托诉讼代理人杨红芳，被告宋凤伶、被告王志民、侯桂方的共同委托诉讼人王久润到庭参加诉讼，被告夏经纬经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀兰向本院提出诉讼请求：确认位于北京市x区x镇x村284号院（以下简称284号院）内北房五间、东厢房四间、西厢房四间归原告刘秀兰所有。事实与理由：2019年5月15日经北京市通州区人民法院（2019）京0112民初12294号民事判决书确认，原告刘秀兰与夏德龙、宋凤伶于2018年5月8日签订的《农村房屋买卖合同》有效，该判决已生效。该判决涉及的买卖标的物位于284号院的房屋及附属设施。为维护原告刘秀兰的合法权益，现要求确认涉案房屋归原告刘秀兰所有。被告宋凤伶辩称，同意原告的诉讼请求，没有意见。被告夏经纬于庭前谈话称，对原告的诉讼请求没有意见。被告王志民、侯桂方共同辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告的诉讼请求对房屋产权和宅基地使用权进行确权，我们认为王志民与夏德龙的交易环节有问题，才会导致刘秀兰连带起诉王志民、侯桂方，否则，如果此前交易完整有效，不会牵扯到王志民、侯桂方，王志民与夏德龙签订的房屋买卖合同是否有效存有意见。1、依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，夏德龙与王志民交易前，夏德龙有一个宅基地批示。且根据土地管理法第三十条第一款的规定，农村村民建造住宅用地，应当向户口所在地的村民委员会或者农村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或者农村集体经济组织讨论通过并予以公布，乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，但夏德龙在买卖房屋宅基地前，没有提出申请，并且已有宅基地批示，夏德龙不具有宅基地受让条件。2、宅基地的使用权只能进行有条件的转让，但不能进行买卖，王志民与夏德龙的买卖合同中，牵扯到宅基地使用权买卖，因此不合法；3、王志民与夏德龙签订的买卖合同中无侯桂方的签字，未经侯桂方的授权并同意的情况下签订买卖合同应无效；二、买卖合同中存在违建，违反法律、行政法规的强制性规定。三、根据土地管理法第十四条的规定，在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状，原告已在宅基地空地上建房，也属于违法行为。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。夏德龙与宋凤伶系夫妻，育有一子夏经纬，夏德龙于2019年5月18日去世，夏德龙的父母均早于夏德龙去世。王志民与侯桂方系夫妻。刘秀兰系北京市通州区x镇x村农民。284号院登记在王志民名下，对应的集体土地建设用地使用证编号：通集建（x）字第x号。1998年，王志民（卖方，甲方）与夏德龙（买方、乙方）签订《买卖房屋契约》（以下简称契约），主要内容为经甲乙双方协商，甲方将正房五间、西厢房两间、院落及西边、南边院墙、房后树木卖给乙方，达成以下协议：一、具体长度、面积见土地使用证。二、价款共计贰万元整，协议签订之日，以现金全部兑清，产权移转乙方（连同土地使用证）。协议签订后，夏德龙交纳了购房款，王志民交付了房屋。2018年5月8日，刘秀兰与夏德龙、宋凤伶签订《农村房屋买卖合同》，约定夏德龙、宋凤伶将位于北京市x区x镇x村284号院内房屋卖给刘秀兰，作价95万元。双方均依约履行合同。2019年，原告起诉至法院要求确认该合同有效。本院于2019年5月15日作出（2019）京0112民初12294号民事判决书，判决确认刘秀兰与夏德龙、宋凤伶于2018年5月8日签订的《农村房屋买卖合同》有效，现该判决已发生法律效力。关于284号院房屋的建造情况，王志民、侯桂方称284号院最早系1980年代由王志民、侯桂方所建，共建成北房五间、西厢房二间，建设厢房没有手续。后夏德龙、宋凤伶在院内建设东西厢房各四间，建设厢房时没有手续。刘秀兰购买后，对284号院房屋进行了装修。诉讼中，王志民、侯桂方称夏德龙购买房屋前，在本村已有一处宅基地，不符合受让条件，并提交永乐店人民公社社员建房使用土地许可证予以证明，刘秀兰、宋凤伶对该证据真实性认可，但称这只是一个申请，夏德龙在本村未取得集体土地建设用地使用证。王志民、侯桂方称王志民与夏德龙签订契约中无侯桂方的签字，该契约未经侯桂方的授权并同意的情况下签订应属无效。因在村里还有土地，侯桂方也会经常回284号院看看，侯桂方对出卖涉案房屋有异议，但是并不知道怎么维护自己的权利。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告夏经纬经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。民事法律行为从成立时起具有法律约束力。本案中，1998年，涉案房屋由王志民卖给夏德龙，双方签订契约，该契约系双方的真实意思表示，夏德龙系该村村民，该契约内容不违反我国法律、法规的强制性规定，故该契约应属合法有效。后夏德龙、宋凤伶又将涉案房屋卖给刘秀兰，双方签订《农村房屋买卖合同》，合同已经履行完毕。因此，对刘秀兰要求确认284号院内房屋归其所有的诉讼请求，本院予以支持。但需指出的是，该房屋除北房五间外，其他房屋并未有相关审批手续，故本院对北房五间分割为所有权的分配，其他房屋对相关权益进行处理，同时需要指出的是，法院对于相关权益的处理不能作为主张房屋合法的依据，也不影响相关机关对其进行处理。对于王志民、侯桂方辩称的农村村民一户只能拥有一处宅基地，夏德龙在买房前，在本村已有一处宅基地，不符合受让条件的辩解意见，本院认为，此规定系管理性规定，并非法律强制性规定，亦不是影响契约效力的法定事由，对此项辩解意见本院不予采信。关于王志民、侯桂方辩称的契约未经侯桂方的授权并同意的情况下签订应属无效以及侯桂方对出卖房屋有异议，但并不知道怎么维权的辩解意见，涉案房屋交付给夏德龙使用近20年，夏德龙交付刘秀兰使用亦有近3年。侯桂方认可经常会回涉案房屋看看，在此之前侯桂方未就涉案房屋主张过相关权利，其称并不知道怎么维权，显与常理不符，即使如王志民、侯桂方所述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此，纵使契约的出卖人无权处分亦与契约无效无涉。对此项辩解意见本院不予采信。对于王志民、侯桂方其他的辩解意见，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、坐落于北京市**x镇x村**院内**五间归原告刘秀兰所有，东厢房四间、西厢房四间由原告刘秀兰享有相关权益；二、驳回原告刘秀兰的其他诉讼请求。案件受理费3900元，减半收取计1950元，由原告刘秀兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  曹 森二〇二〇年十二月八日法官助理  曹璐萍书 记 员  李 强