北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17354号原告：祁峰，男，1983年3月18日出生，满族，户籍所在地北京市西城区，住北京市昌平区，公民身份号码×××。被告：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路**，统一社会信用代码911101133181698936。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：徐长德，男，1963年12月21日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。委托诉讼代理人：付文功，男，1976年4月13日出生，汉族，北京京奥港置业有限公司员工。原告祁峰与被告北京京奥港置业有限公司（以下简称京奥港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁峰与被告京奥港公司委托诉讼代理人徐长德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁峰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付未按期给原告办理房屋所有权证书违约金24303.13元；2.请求判令被告与原告签订合法有效的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）面积补充协议》；3.请求判令被告退还原告契税9798.3元、专项维修资金14516元、代办费1200元，合计金额25514.3元，并提供原告在缴纳契税时相关政府部门所需被告应提供的相关文件，由原告直接缴存到税务部门及专项资金管理账户；4.请求判令被告为原告开具面积差发票；5.诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求，并要求将违约金暂计算至2020年9月14日。事实与理由：1、根据2015年11月13日原告与被告签署的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》附件十第七条7.1中“出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之壹向出卖人收取违约金”原告于2018年01月20日收房，截止到2020年09月14日，按照合同规定，被告已逾期办理房屋权属证件248天，逾期违约金24303.13元（原告房价款总额￥979965元）。请求贵院判令被告支付未按期给原告办理房屋所有权证书违约金24303.13元。2、原告在2018年01月20日收房时，被告与原告签署了一份《北京市商品房预售合同（限价商品住房）面积补充协议》，此后，被告又重新签署新的面积差协议书，故请求贵院依法判令被告无条件与原告重新签署合法有效的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）面积补充协议》。3、原告在2018年01月20日收房的同时，将契税、专项维修资金、代办费交予了被告，由被告缴存到相关部门。收房时原告要求自己缴存契税、专项维修资金时，被告说，因为原告是贷款所以契税、专项维修资金必须由被告代缴，虽然原告当时认为这是不合理的，贷款跟契税、专项维修资金是两回事，贷款是原告和银行的事，银行已经在原告办理完贷款手续时把全部贷款资金划转到了被告的专管账户，相当于原告已经交付了全部房款给被告，但原告还是按照合同的条款把契税、专项维修资金交给了被告。但截止2020年9月14日，原告收房已经超出预售合同720天办理房屋权属证件的时间248天，被告至今未将两项款项缴存到税务部门及专项资金管理账户。根据2020年8月11日人大常委会通过并将于2021年9月1日实施《中华人民共和国契税法》中第三条：契税税率为百分之三至百分之五，如果原告契税不能尽快缴到税务部门，将会有实施新税法后需要承担现在税法优惠政策的几倍的契税风险。根据以上理由，请求贵法院判令被告退还原告契税9798.30元、专项维修资金14516元、代办费1200元合计金额25514.30元，由原告直接缴存到税务部门及专项资金管理账户。4、原告在收房时因存在被告逾期交房需赔付原告违约金的情况，故原被告双方协商达成一致，用逾期交房的部分违约金3510元抵减原告应该补缴的面积差房款，但截至2020年09月14日，被告未给原告开具此笔差额的增值税发票。请求贵院判令被告为原告开具面积差发票。京奥港公司辩称：违约金同意按照合同由法院裁判。同意签面积差协议，但面积差发票暂时开不了，可以开具面积差的收据。本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，原告购买被告开发建设的位于顺义区×××。合同第十二条约定的交付条件包括买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积误差款、专项维修基金、契税、出卖人代收代缴的各项费用等本合同及其附件约定的所有款项。合同第十六条交接手续第五款约定买受人同意委托出卖人指定的单位代交专项维修基金、契税、产权代办费、印花税、权属登记费。合同第二十二条产权登记第二款转移登记条款约定：如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件十的相关约定履行。附件十第七条约定：如买受人向贷款银行或其他金融机构申请个人住房贷款购买该房屋，且出卖人为此承担了连带责任担保或房屋所有权证书收押责任的，买受人承诺并同意委托出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，在该房屋之房屋所有权证书办妥后，出卖人直接将房屋所有权证书交付贷款银行或其他金融机构，出卖人无需将该情况通过买受人，亦无需承担任何责任。买受人在房屋交付时提交办理房屋权属证书和房屋抵押登记所需证件及相关材料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权及房屋抵押登记相关的各项税、费，若每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之壹向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需之全部税费和代办费且买受人交齐全部所需资料之日起720日内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之壹向出买人收取违约金。出卖人有权于产权证办理完毕后将产权证直接交押给银行以解除北京市住房贷款担保中心对买受人承担的担保责任。2018年1月20日，被告将涉诉房屋交付原告。原告向被告交纳产权代办费、专项维修基金及契税等费用。被告尚未与原告依据正式的面积实测报告的数据就涉诉房屋签订面积差补充协议。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、发票等在案佐证。本院认为：本案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告退还专项维修基金、契税及产权代办费的诉讼请求，系对自身诉讼权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。原、被告签订的《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。双方已办理了房屋交接手续，且原告已向被告交纳公共维修基金、契税等，被告亦应在约定期限内为原告办理房屋的产权登记证书。现距离双方2018年1月20日交房的日期已经超过720天，原告要求被告自逾期之日起支付违约金，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告与其就房屋面积差签订补充协议的请求。本院认为就面积差签订补充协议，是双方对于涉案房屋实测面积与合同约定的预估面积的差额签订的补充条款，条款的权利义务内容仍是双方意思自治的范畴，由双方协商确定，不属人民法院受理民事诉讼的范围，关于面积差补充协议的相关诉求，原告可与被告自行协商签订。被告作为开发建设单位在具备签订面积差补充协议的情况下应积极履行向业主的告知义务，通知业主签订补充协议，避免业主在不知情情况下就该项诉求提起民事诉讼，浪费司法资源。关于面积差款的发票开具事宜。本院认为开具发票亦不属民事诉讼受案范围，本案中不予处理，发票事宜双方自行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京京奥港置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告祁峰自二〇二〇年一月十一日至二〇二〇年九月十四日的逾期办理房屋权属转移登记违约金二万四千二百一十六元；二、驳回原告祁峰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百零三元，由被告北京京奥港置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二〇年十二月十一日法官助理 郭文攀书 记 员 王梦伟