河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3113号上诉人（原审原告、反诉被告）：高敬妮，女，汉族，1975年8月2日生，现住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：李嘉然，河南论衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗政征，河南论衡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘青云，男，汉族，1987年5月29日生，河南省开封县。上诉人高敬妮因与被上诉人刘青云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高敬妮上诉请求：1、撤销一审判决第三项或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人在合同履行期间不存在过错，更不存在违约行为。本案双方签订的补充协议没有约定过户时间，过户需双方配合才能完成，上诉人在补充协议签订之后一直积极做准备，被上诉人一直未做积极回应；在协议签订后，被上诉人没有按照合同约定履行支付房款义务，存在严重违约，至本案一审起诉被上诉人仍未按照合同约定支付房款，基于顺序履行抗辩权，上诉人即使拒绝为被上诉人办理过户手续，也不存在过错，更不构成违约。2、一审法院适用法律错误。依据《担保法》的规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案双方的合同已明确约定定金条款且被上诉人已实际履行定金支付义务，被上诉人未按照合同约定支付房款已构成违约，合同解除后，上诉人不应退还定金。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘青云答辩称，1、上诉人与我签订补充协议之后，我积极配合上诉人做过户提前准备工作，但上诉人突然告诉我房子在抵押状态，要求我先帮她归还贷款才能过户，贷款的钱上诉人要求我承担，我当时就说如果这样的话，我就不能过户，上诉人不应该隐瞒房子处于抵押状态的事实，就算我不追究上诉人抵押房屋的事实，在上诉人收到首付款时，应该尽早将房子解除抵押。2、协议没有约定由我帮上诉人还贷款，签订补充协议后我立即要求上诉人前来配合过户，但是上诉人开始编造各种理由拒绝履行补充协议。3、补充协议没有写明过户准确时间，但是上诉人无限期拖延不履行协议，在协议中我没有过错，也没有违约。4、关于定金，中介带我去看上诉人的房子，之后我们越过中介见面，给上诉人2万元定金，约定分期付款，首付11万，剩余30万元分期还款，之后我又转9万元，定金是2万元，不是11万元，我没有违约，上诉人不应该扣除定金。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请驳回上诉，维持原判。高敬妮向一审法院起诉请求：1、判令解除双方房屋买卖合同，令刘青云无条件腾出房屋；2、判令刘青云支付自2018年9月至腾出房屋期间的房屋租金每月按2000元计算（自2018年9月暂计算至2020年4月共20个月计40000元）。3、判令刘青云承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月20日，高敬妮与刘青云口头达成房屋买卖意向，刘青云通过银行转账方式向高敬妮支付购房意向定金20000元。同年8月24日，双方签订二手房买卖合同一份。该合同约定如下内容：一、高敬妮将自有的位于开封市鼓楼区大纸坊街33号院1号楼4单元3号房屋（产权证号为××号）所有权以及该房屋占地范围内的土地使用权转让给刘青云；二、转让价格为410000元；三、刘青云于本协议签订之日向高敬妮支付房屋定金110000元，余款300000元高敬妮以借贷方式给刘青云使用，使用期限为5年，采取等额本息的还款方式，于每月的15日还款5870元整，还款期间为2018年10月15日至2023年9月15日；三（4）、在房屋产权过户手续办理完毕之日，余款结清；十、自本合同签订之后7日内，双方交接完毕，房屋产权过户之前，产权证由高敬妮保存，刘青云持复印件备用；十一、还款期间，如果刘青云未按期如约向高敬妮支付购房款，逾期超过7日的，视为刘青云放弃购买房屋，高敬妮有权解除合同，收回房屋一切使用权，并且刘青云应承担高敬妮的损失；若高敬妮反悔，需要退回刘青云已支付的房款，并承担刘青云的损失；十二、经双方协商一致，本合同未尽事宜，在不违反本合同原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，补充部分为本合同不可分割的一部分。协议签订后，刘青云于当日通过银行转账方式向高敬妮支付购房定金90000元，高敬妮则将房屋交付刘青云使用。此后，刘青云按照合同约定每月向高敬妮支付款5870元，至2019年12月份，累计共向高敬妮支付购房款198050元。另查明，2019年12月9日，双方经协商又签订二手房买卖合同提前过户协议一份，约定如下事项：一、保持原合同未修改条款；二、将原合同三（4）条中的“在房屋产权过户手续办理完毕之日，余款结清”，修改为“在余款结清之前产权证由高敬妮保管，保管持复印件备用，在刘青云结清房屋余款后高敬妮将房产证归还刘青云”；三、原合同第五条中的“在合同签订之日起至房屋过户之日止，双方应保证房屋的既有格局，不得擅自改变房屋结构和使用性质”，修改为“在余额结清之日之前，双方应保证房屋的既有格局，不得擅自改变房屋结构和使用性质”。此后，高敬妮要求刘青云按照约定支付购房款，刘青云则要求高敬妮提前办理过户手续为由拒绝给付，双方产生纠纷。以上事实有当事人的陈述、产权证、二手房买卖合同及提前过户协议、银行账户明细单、转账凭证等证据予以证明。一审法院认为，当事人意思表示一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，高敬妮与刘青云之间签订二手房买卖合同及提前过户协议，就房屋买卖问题达成一致意见，合法有效，予以确认。现双方于庭审期间，就合同解除问题达成一致意见，该意见亦系双方在合同履行过程中的真实意思表示，故高敬妮要求解除双方之间签订的房屋买卖协议的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，刘青云应将涉案房屋腾退并交付给高敬妮。关于高敬妮主张自2018年9月至房屋实际腾退期间的租金问题，刘青云实际占用涉案房屋，应当支付一定的房屋使用费，结合本案实际情况，一审法院酌定刘青云按照每月1500元向高敬妮支付房屋使用费，直至房屋实际腾退并交付给高敬妮之日止。关于刘青云要求高敬妮返还已支付的购房款198000元问题，因双方合同已解除，故刘青云该诉求符合法律规定，予以支持。高敬妮辩称刘青云违约，不应当返还定金110000元的理由，因双方签订提前过户协议，尽管没有约定具体的过户时间，但双方已就提前过户的事宜达成初步意见，造成双方并未实际办理过户事宜的责任，双方均有一定的过错，故高敬妮该辩称理由，证据不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除高敬妮与刘青云之间签订的《二手房买卖合同》及《二手房买卖合同提前过户协议》；二、本判决生效之日起十日内，刘青云将位于开封市鼓楼区大纸坊街33号院1号楼4单元3号房屋腾退并交接给高敬妮；同时，刘青云按照每月1500元的标准向高敬妮支付房屋使用费，自2018年9月1日起至房屋实际腾退并交接给高敬妮之日止；三、本判决生效之日起十日内，高敬妮返还刘青云购房款198000元；四、驳回高敬妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由刘青云承担；反诉案件受理费2130元，由高敬妮承担1500元，刘青云承担630元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2019年12月2日上诉人和女儿向鼓楼区住建局申请廉租房及回复件一份；拟证明：上诉人因家庭生活问题急需廉租房，并且需要急于办理过户手续。被上诉人发表如下质证意见：对该证据真实性予以认可，我认可上诉人想提前过户，不然不会签订提前过户协议。本院经审查认为，该证据被上诉人予以认可，能够达到上诉人的证明目的，本院予以采信。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，高敬妮主张不应返还定金，系因认为刘青云没有按照合同约定履行支付房款义务，存在严重违约行为。对此，本院认为，合同签订后，刘青云按照合同约定数额每月向高敬妮支付5870元，付款至2019年12月份，并未发生违约现象。2019年12月9日，双方签订《二手房买卖合同提前过户协议》，双方已就提前过户的事宜达成初步意见，但对具体的过户时间并无约定。因涉案房屋存在抵押，存在过户障碍，结合双方陈述，没有证据表明高敬妮将抵押事宜明确告知了刘青云，造成双方未实际办理过户双方均有一定责任，该案不适用定金罚则，故原审法院认定高敬妮应将收取的定金及房款全部返还给刘青云，该处理结果并无不当。综上所述，上诉人高敬妮的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4260元，由上诉人高敬妮负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  张 洁审判员  郭 桥二〇二〇年十二月十七日书记员  陈艳艳