浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民初41号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：金惠英，女，汉族，1969年3月20日出生， 住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现被关押于浙江省十里坪监狱。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告金惠英、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被告金惠英的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司起诉请求：准许执行皮卡王公司所有的浙江省东阳市国用（2009）第3-37号、3-38号、浙江省东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及地上房产所涉浙江省东阳市江北街道江滨北街132号、136号、138号1-2层房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632 号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元， 延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算 至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的 费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙 执异10号执行裁定，认定金惠英向皮卡王公司购买了案涉房屋， 支付了全部购房款并已实际占有使用，对未办理过户登记手续不存 在过错，裁定中止对案涉房屋及其土地使用权的执行，认定事实不 清，适用法律错误。金惠英与皮卡王公司未提交证据证明双方存在 真实房屋买卖合同关系，金惠英除提供销售不动产统一发票外未能 提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入帐凭证等证据，不能证 明金惠英在法院查封前已经支付全部价款；金惠英也未提供诸如房 屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查 封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016 年8月1日，不可能在2015年11月3日法院查封前工程竣工并交 付。此外，金惠英对案涉房屋未办理过户登记存在过错，其未根据 商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或 故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此金惠英不符合 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题 的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要 求排除执行。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合 现有金惠英支付款项的证据，本案需查明金惠英与皮卡王公司之间 是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚 假诉讼。且若金惠英系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将 购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪。 金惠英辩称，（2019）浙执异10号执行裁定认定事实清楚、 适用法律正确。金惠英和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了 商品房买卖合同，支付了全部房款，并已于2014年底实际占有使 用。因皮卡王公司原因，案涉房屋没有及时竣工，至今没有办理过 户登记手续，金惠英对此没有过错。因此，本案符合执行异议复议 规定第二十八条规定，金惠英对案涉房屋享有的民事权益可以排除 法院执行。横琴公司主张（2019）浙执异10号执行裁定未查明或 排除金惠英与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，金惠 英提供的证据证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑 事案件认定的犯罪款项。横琴公司根据房款支付时间判断皮卡王公 司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，与本案无关；认为本案涉嫌 虚假诉讼，缺乏证据证明。请求驳回横琴公司的诉讼请求。 百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作 答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了 证据交换和质证。 横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、北京市中信公证处 （2013）京中信内经证字11548号至11556号公证书，拟证明横琴 公司债权的执行依据；二、北京市中信公证处（2015）京中信执字 00632号执行证书，拟证明横琴公司申请执行公证债权文书履行法 定程序；三、本院（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟 证明案涉房屋首次被查封时间；四、本院（2019）浙执异10号执 行裁定，拟证明横琴公司提起本案执行异议之诉的依据。 金惠英质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性 均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法 有效的房屋买卖合同，付清了全部购房款并已实际占有使用，对案 涉房屋享有排除执行的权益。 金惠英向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、 竣工验收备案文件各一份；二、浙江省商品房买卖合同三份、具结 书一份；三、销售不动产统一发票（自开）三份；四、银行流水四 份；五、电费单二份；六、商铺租赁合同一份；七、结婚证一份； 八、电费收款收据五份；九、转账记录一份；十、情况说明一份， 上述证据材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋 商品房预售证，金惠英购买了案涉房屋、支付了全部房款，并已实 际占有使用，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归 金惠英所有。 横琴公司质证认为，对证据材料一至七的形式真实性均没有异 议，但对购房的真实性不予确认。证据材料一之商品房批量查档记 录不能证明双方之间存在商品房买卖关系，竣工验收备案表记载的 竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工 日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述 哪个验收交付时间都晚于金惠英庭审陈述的交付时间，验收系房屋 具备初步使用功能的必要条件，即使金惠英主张案涉房屋早已于 2014年交付，也系金惠英与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对 抗横琴公司的查封。证据材料二、三、四不能证明双方之间存在真 实的商品房买卖关系，三份商品房买卖合同约定的房款金额虽和银 行流水金额一致，但与统一发票开具金额不符，金惠英未能提供双 方按合同约定办理预告登记的证明，故需进一步查明双方系商品房 买卖还是民间借贷关系，应以支付款项最初形成的真实意思为准。 证据材料五记载用电开始时间显示为2019年6月，证据材料六约 定的租赁期限从2018年2月28日开始，时间均在案涉房屋被查封 之后，不能证明金惠英与皮卡王公司之间存在依法交付房屋行为， 反而证明案涉房屋系在被法院查封之后才为金惠英占有，不能作为 金惠英排除执行的有效证据。对证据材料七的合法性、关联性亦无 异议。对证据材料八、九的真实性、合法性、关联性均有异议，出 处无法查明，收款人、付款人均与本案无关联。证据材料十提交时 间已超过举证期限，系皮卡王公司出具，二者之间存在利益关系， 且无皮卡王公司法定代表人签名，不能作为证据采纳。 本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因金惠英对证据三 性均无异议，故可作为本案证据予以确认。金惠英提交的证据材料 一、二、三、四、七，横琴公司对形式真实性均无异议，证据材料 十虽系皮卡王公司庭审后出具，但案涉房屋的占有使用情况是本案 的基本事实之一，横琴公司虽对证明内容的真实性有异议，但未提 供反驳证据，上述证据材料互相印证，可以共同证明案涉房屋的竣 工验收、销售备案、房款支付、交付占有等基本事实，故在横琴公 司未能提供反驳证据的情况下，对此均作为本案证据予以认定。横 琴公司对证据材料五、六的形式真实性无异议，对证据材料八、九 的证据三性有异议，上述证据材料因均不能证明金惠英在2015年 11月3日法院查封案涉房屋前的占有使用情况，与本案无关联性， 故不作为本案证据予以确认。 本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司 （以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商 业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债 务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路 以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在 建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押 担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公 司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以 贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额 质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公 司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系， 北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经 证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担 保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制 执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日， 北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632 号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城 文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标 的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金 额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000 万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包 括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行 标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民 字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字 第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产， 并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执 行通知书予以续封。就此，金惠英提起执行异议，请求解除对案涉 房屋及其土地使用权的查封。本院于2019年9月23日作出（2019） 浙执异7号执行裁定书，中止对案涉房屋及其土地使用权的执行。 横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011） 第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车 位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫 皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑 工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日， 竣工验收日期为2016年8月1日。 2014年11月20日，金惠英与皮卡王公司签订商品房买卖合 同，购买浙江省东阳市××街道××街××号××层房屋，设计 用途为商业营业用房，建筑面积756.56平方米，商品房总价 10402700元；次日，金惠英与皮卡王公司签订商品房买卖合同二 份，分别购买浙江省东阳市××街道××街××号××层房屋， 设计用途为商业营业用房，建筑面积575平方米，商品房总价 7906250元；购买浙江省东阳市××街道××街××号××层房 屋，设计用途为商业营业用房，建筑面积472.61平方米，商品房 总价6498388元。上述合同均约定，买受人于合同签订日前一次性 付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商 品房交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程 竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、 环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到交付使 用条件后，皮卡王公司应当书面通知买受人办理交付手续。在签署 房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝买受人查验房屋。购买商品房， 当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用权初始登 记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记， 取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月 30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买 受人委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合 同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请 登记备案。合同签订当日，上述合同均办理备案登记。 2014年11月19日，金惠英的丈夫赵红斌通过工商银行向皮 卡王公司转账支付购房款9402700元、1000000元。2014年11月 19日，赵红斌通过工商银行向皮卡王公司转账支付购房款7906250 元、6498388元。2014年12月1日，皮卡王公司就案涉房屋向金 惠英开具三份销售不动产统一发票（自开），金额分别为10364475 元、7871875元、6468688元。 2020年11月11日，皮卡王公司出具情况说明一份，载明： 兹有东阳市江北街道江滨北街132号、136号、138号，我公司与 该房屋业主金惠英的房屋交付手续已于2014年12月办理完毕，特 此证明。 本院认为，根据当事人的诉辨主张，本案争议焦点为：（一） 金惠英与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否 因金惠英与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送 公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；（二）金惠 英对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 （一）金惠英与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系 根据前述认定的事实，本案中，金惠英于2014年11月20日、 21日就案涉房屋与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了 备案登记，并已于2014年11月19日、20日通过其丈夫赵红斌付 清了房款，支付购房款金额与合同约定相符，皮卡王公司亦向其开 具了销售不动产统一发票（自开）。就案涉房屋，虽然金惠英未申 请预告登记，但其与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签 约并备案登记、支付购房款、开具销售不动产统一发票（自开）等 一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张金惠英与皮卡王公 司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚 假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡 王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法 犯罪的问题，与本案无关。 （二）金惠英对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益 执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人 对登记在被告名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够 排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签 订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占 有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部 分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买 受人自身原因未办理过户登记。据上所述，金惠英在人民法院查封 之前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购 房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买 受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品 房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给 买受人。皮卡王公司确认于2014年12月向金惠英办理完毕房屋交 付手续，金惠英已实际占有案涉房屋。但是，由于皮卡王公司至 2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工 验收备案文件，致使金惠英至今未能取得所购房屋的权利证书。案 涉房屋未办理过户登记，并非因金惠英原因所致。因此，金惠英对 案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条的规 定，其得以据此请求排除执行。 综上所述，金惠英就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴 公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四 条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执 行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费165325元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负 担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  刘国华 审判员  侯黎明 审判员  沈 伟 二〇二〇年十二月二日 书记员  来益芸