广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初4476号原告：陈锦辉，男，1987年1月10日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兰桂，广东汉铎律师事务所实习律师。被告：鹤山市碧桂园物业发展有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。原告陈锦辉与被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锦辉的委托诉讼代理人李凯玲、周兰桂，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人李坤财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锦辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将坐落在鹤山市××××××××××××××××××之一04的房屋过户登记在原告名下，并判令其承担因过户而应按相关法律法规由其支付的税费；2.判令被告立即向原告支付违约金（以标的成交价255000元为基数，从2018年1月16日起计至付清之日为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，暂计至2020年9月30日为50266元）；3.判令被告承担全部诉讼费用。原告在庭审中明确第一项诉讼请求中请求被告承担的税费指按照国家规定碧桂园公司需要承担的税费。事实和理由：2018年1月3日，原告向被告购买了坐落于鹤山市××××××××××××××之一04，当天双方签订了《鹤山碧桂园认购书》(碧桂园认购字第HS201721883号)，认购书约定了涉案房屋的基本情况及收楼时间、付款方式、付款时间及甲乙双方的义务等。其中建筑面积为51.54平方米，交楼日期为2018年2月1日，认购价为255000元，认购款于2018年1月30日付清。认购书签订后，原告于2018年1月16日付清全部楼款。2018年4月9日，原告与被告前往鹤山市×××××××就上述商铺办理登记过户手续，双方签订了《不动产转让合同》（合同编号为F20180898）。合同签订后，当天双方前往税务部门进行核税及缴税，后由于未向有关部门缴纳应付的税费，致使涉案物业至今未能办理不动产权属证书。原告多次催促被告尽快办理相关手续，但均无果。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请判如所请。碧桂园公司辩称，1.根据双方签订的《不动产转让合同》第五条第七款的约定，双方对于何时办理相关权属转移手续在该条款并没有具体约定，该条款中相应的横线部分均是以斜杠进行标示，并没有填写具体的权属转让手续的办理日期，因此，双方对涉案商铺交易后何时办理权属转让手续在合同中并没有约定。2.根据原告的举证，涉案商铺因为税费缴纳问题，双方存在一定的争议，并非是被告故意不对涉案商铺进行过户，事实是双方一直有就涉案商铺的税费问题以及过户问题进行积极的沟通，只是由于税费问题未能解决导致涉案商铺至今仍未办理过户手续，过错并不完全在被告。3.基于上述的事实理由，被告不同意原告要求被告支付违约金的诉讼请求，并且，退一步来说，即使要承担违约金也不应当从原告诉讼请求中所主张的2018年1月16日开始起算。4.原告主张的违约金过高，且其并没有提供相关的证据证明其因涉案房屋未过户而导致实际损失及损失的大小，根据有关的法律规定，被告认为即使法庭认为应当支持原告的违约金诉求，也应当依法予以调低。本院经审理认定事实如下：2018年1月3日，碧桂园公司作为甲方，陈锦辉作为乙方，双方签订编号为碧桂园认购字第HS201721883号的《鹤山碧桂园认购书》，内容载：乙方向甲方认购鹤山市××鹤山××××××××××之一04物业，建筑面积51.54平方米，交楼日期为2018年2月1日；认购价为255000元，乙方于签署本认购书时付清定金50000元，第一期楼款127500元于2017年12月30日前付清（含定金），第二期楼款127500元于2018年1月30日前付清；等。2018年4月9日，碧桂园公司作为甲方，陈锦辉作为乙方，双方签订编号为F20180898的《不动产转让合同》，约定：甲方自愿将坐落于鹤山市××××××鹤山××××××××××之一04不动产，房地产权证号粤（2018）鹤山市不动产权第0002023号，不动产建筑面积51.54平方米，全部份额转让给乙方，转让价格为255000元；甲乙双方同意按分期付款方式付款，已支付的订金可冲抵乙方首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2017年12月30日向甲方支付107500元。2.乙方于2018年1月30日向甲方支付127500元；甲方应于2018年2月1日将交易的不动产交付乙方使用；甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税、费由甲乙双方各自承担。2018年1月2日，碧桂园公司向陈锦辉开具了一张盖有碧桂园公司财务专用章的编号为F111××××××××200004的《碧桂园集团通用机打收据》，载：付款方为陈锦辉，收款方为碧桂园公司，总额为127500元。2018年1月16日，碧桂园公司向陈锦辉开具了一张盖有碧桂园公司财务专用章的编号为F111××××××××600055的《碧桂园集团通用机打收据》，载：付款方为陈锦辉，收款方为碧桂园公司，总额为127500元。庭审中，碧桂园公司确认已向陈锦辉收齐涉案房屋的全部购房款，陈锦辉确认已于2018年2月1日收楼。另查明，涉案房屋至今未办理相关权属转移手续。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《鹤山市×××认购书》及《不动产转让合同》，是当事人的真实意思表示，并无违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。关于陈锦辉请求碧桂园公司协助办理涉案房屋过户至其名下的手续并支付国家规定由碧桂园公司负担的税费的问题。虽然《鹤山市×××认购书》及《不动产转让合同》未明确约定涉案房屋办理过户手续的时间，但并不因此免除碧桂园公司履行协助办理过户手续的合同义务，鉴于双方未能依合同法第六十一条规定就办理过户时间的问题达成补充协议，也未能按照合同法有关条款和交易习惯确定，根据合同法第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”的规定，陈锦辉可以随时要求碧桂园履行协助办理过户的义务，但应当给予必要的准备时间。陈锦辉主张双方于2018年4月9日签订《不动产转让合同》时双方前往不动产登记中心就涉案房屋办理过户手续，因陈锦辉已付清购房款并已于2018年2月1日收楼，陈锦辉的该主张符合交易习惯，本院予以采信。自2018年4月9日起陈锦辉要求碧桂园公司协助办理过户手续后，至陈锦辉2020年10月30日起诉请求碧桂园公司协助办理过户手续，期间已超过两年，已给碧桂园公司必要的准备时间，故陈锦辉请求碧桂园公司协助办理涉案房屋过户至其名下的手续，理据充分，本院予以支持。至于税费的问题，由于原、被告签订的《不动产转让合同》约定甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费；经双方协商，交易税、费由甲乙双方各自承担，故陈锦辉请求碧桂园公司承担国家规定应由碧桂园公司负担的税费，理据充分，本院予以支持。关于陈锦辉请求的违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案中，碧桂园公司已于2018年1月16日收齐购房款，陈锦辉亦已于2018年2月1日收楼，而双方于2018年4月9日签订的《不动产转让合同》无约定具体办理过户手续的日期，故碧桂园公司最迟应于2018年7月7日前将涉案房屋过户至陈锦辉名下，但碧桂园公司怠于履行协助陈锦辉办理涉案房屋过户手续的义务，属违约行为，其应承担支付违约金给陈锦辉的违约责任。违约金应以房屋转让价款255000元为基数，从2018年7月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至将涉案房屋过户至陈锦辉名下为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈锦辉办理将坐落于鹤山市××××××××××××××××××之一04房屋过户至原告陈锦辉名下的手续，并承担按照国家规定应由被告鹤山市×××物业发展有限公司负担的税费；二、被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈锦辉支付违约金（违约金以房屋转让价款255000元为基数，从2018年7月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至将涉案房屋过户至陈锦辉名下为止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、驳回原告陈锦辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2939.5元（已由原告陈锦辉预交），由被告鹤山市碧桂园物业发展有限公司负担（经原告同意，被告负担的受理费于支付款项时迳付给原告，本院不再收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 余真盛二〇二〇年十二月二十八日法官助理 胡文敏书 记 员 李笑媚