成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0106民初6111号 原告：成都章台建材有限公司，住所地成都市金牛区花牌坊街新16号。 法定代表人：杨勋秀，执行董事。 委托诉讼代理人：李欢，广东华商（成都）律师事务所律师。 被告：成都联达源建设工程有限公司，住所地成都金牛高新技术产业园区蜀西路46号盛大国际7栋1单元11层。 法定代表人：吴秀珍，总经理。 被告：王江，男，1972年4月20日出生，汉族，住四川省江油市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 原告成都章台建材有限公司（以下简称章台公司）与被告成都联达源建设工程有限公司（以下简称成都联达源公司）、王江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告章台公司的委托诉讼代理人李欢、被告成都联达源公司、王江的共同委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 章台公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认章台公司与成都联达源公司的租赁关系已于2020年4月16日解除；2.判令成都联达源公司向章台公司支付自2017年3月22日起至2018年3月21日止的租金313200元及逾期违约金282193.2元；3.判令成都联达源公司向章台公司支付租期届满后至腾退之日止的房屋占有使用费（从2018年3月22日起，暂计至2020年4月30日止为705432元）；4.判令成都联达源公司向章台公司腾退归还租赁房屋，并交还钥匙；5.判令王江协助成都联达源公司向章台公司腾退归还租赁房屋，并交还钥匙；6.本案案件受理费由成都联达源公司、王江承担。事实和理由：2017年3月23日，章台公司与成都联达源公司签订《租赁合同》，约定：章台公司作为出租方，将其位于成都市金牛区××路××号××栋××单元××栋的房屋租赁给成都联达源公司办公；租赁期限为1年，自2017年3月22日起至2018年3月21日止；月租金标准为每月每平米45元，此租金每年递增5%；双方并对租金支付时间及违约责任等进行了约定。租赁合同签订当日，章台公司向成都联达源公司当时的法定代表人王江交付了租赁房屋。成都联达源公司接收租赁房屋后，从未向章台公司支付过任何租金、保证金等各项费用，至今仍在持续使用租赁房屋。后租赁合同期限届满，成都联达源公司仍未向章台公司支付租金的行为，导致章台公司利益受损，章台公司有权随时要求解除租赁关系，并要求成都联达源公司承担租金及违约金的支付责任、并腾退归还租赁房屋。又因章台公司将租赁房屋交予成都联达源公司指定的股东王江，故王江具有协助成都联达源公司将租赁房屋腾退归还于章台公司之责任。另，章台公司已于2020年4月15日向成都联达源公司、王江发出《律师函》，解除了双方的租赁关系、并要求成都联达源公司、王江向章台公司支付租金和违约金、腾退归还租赁房屋，但成都联达源公司、王江仍置之不理。故诉至法院。 成都联达源公司辩称，章台公司诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回章台公司全部诉讼请求，理由如下：1.成都联达源公司与章台公司之间的租赁合同属于无效合同，成都联达源公司不应当向章台公司支付租金；2.章台公司并非房屋所有权人，而属于恶意占有人，无权主张房屋占用费，其原告主体不适格；3.章台公司与四川联达源商贸有限公司（以下简称四川联达源公司）就案涉房屋签订租赁合同，系双方真实意思表示，四川联达源公司也依约支付了租金。2017年3月22日，王江为筹办成都联达源公司，与章台公司签订该租赁合同，用于工商登记，从未正式履行，双方也从未提出任何异议；4.章台公司与成都联达源公司签订的租赁合同无房屋租赁的意思表示，为无效合同，章台公司在同一标的物同一面积主张两次重叠租金，于法无据。 王江与成都联达源公司辩称意见一致。 本院经审理认定事实如下： 2013年11月28日，四川盛大天府投资管理有限公司（以下简称盛大公司）与四川皇家财富投资有限公司（以下简称皇家公司）签订《盛大国际房屋转让合同》，共签订4份，1.成都市金牛区某房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；2.成都市金牛区某房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；3.成都市金牛区某房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米6937.20元，总价款为3981537元；4.成都市金牛区某房屋，房屋建筑面积为573.94平方米，单价为每平方米7031.5元，总价款为4035659元。 2014年6月3日，皇家公司（转让方）与章台公司（受让方）签订《房屋转让协议》，约定与本案争议相关的主要内容：1.皇家公司将位于成都市金牛区××路××号盛大国际的下列房屋和车位转让予章台公司，其中包括××栋××层××号。2.章台公司应于2014年7月20日前付清全部购房款1859万元。2014年7月20日，皇家公司向章台公司出具收据，载明收到章台公司“盛大国际房屋及车位转让款共计1859万元”。后2014年10月20日，章台公司向成都致和物业服务有限公司（以下简称致和物业）缴纳“房号7-1101”的水电费、物业服务费。 2016年7月，章台公司（出租方，甲方）与四川联达源公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定与本案争议相关的主要内容：1.章台公司将其位于成都市金牛区××路××号××栋××单元××楼××平方米的房屋及车位租赁给四川联达源公司办公；2.租赁期为2年，自2016年8月1日起至2018年7月31日止；3.每月租金标准为每平米45元（含家俱5元），其他如物管、水电、垃圾处理费等由四川联达源公司负责，租金每年递增5%；租金按季支付，每季度租金应在上一个租赁期满前30日期限内一次性付清，后续租金缴纳方式以此类推；4.章台公司如违反本合同约定提前解除合同或因章台公司产权权属瑕疵导致本合同目的不能实现的，章台公司退还已预收的租金以返还四川联达源公司缴纳的保证金；四川联达源公司租赁期间须按本合同约定按时足额向章台公司交纳约定的租金及各项费用。逾期未缴纳部分，章台公司有权要求四川联达源公司立即缴纳，同时四川联达源公司以应缴款项为基数，按照1‰每天的标准向章台公司支付违约金；5.四川联达源公司违反本合同约定未足额缴纳租金或相关费用，逾期时间合计届满15天，章台公司有权解除合同，章台公司要求解除合同时，不退还四川联达源公司所缴纳的各项费用，不足以弥补章台公司损失的，四川联达源公司应承担相应的赔偿责任。王江在乙方处签字。后附家具清单，交接人杨勋秀签字，接收人张孝君签字。 2017年3月23日，章台公司（出租方，甲方）与成都联达源公司（筹）（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定与本案争议相关的主要内容：1.章台公司将其位于成都市金牛区××路××号××栋××单元××层的房屋及车位租赁给成都联达源公司办公；2.租赁期为1年，自2017年3月22日起至2018年3月21日止；3.每月租金标准为每平米45元（含家俱5元），其他如物管、水电、垃圾处理费等由成都联达源公司负责，租金每年递增5%；租金按季支付，每季度租金应在上一个租赁期满前30日期限内一次性付清，后续租金缴纳方式以此类推；4.章台公司如违反本合同约定提前解除合同或因章台公司产权权属瑕疵导致本合同目的不能实现的，章台公司退还已预收的租金以返还成都联达源公司缴纳的保证金；成都联达源公司租赁期间须按本合同约定按时足额向章台公司交纳约定的租金及各项费用。逾期未缴纳部分，章台公司有权要求成都联达源公司立即缴纳，同时成都联达源公司以应缴款项为基数，按照1‰每天的标准向章台公司支付违约金；5.成都联达源公司违反本合同约定未足额缴纳租金或相关费用，逾期时间合计届满15天，章台公司有权解除合同，章台公司要求解除合同时，不退还成都联达源公司所缴纳的各项费用，不足以弥补章台公司损失的，成都联达源公司应承担相应的赔偿责任。王江在乙方处签字。 王江于2018年12月26日收到致和物业、罗建《关于盛大国际7栋1101号房屋的告知函》，2019年2月22日，王江作出《回复函》，载明王江截止到2018年7月31日，欠付房屋租金额为212,444元，但由于2018年8月开始，无法正常办公，故要求暂不交2018年8月至11月的房屋租赁费，待能正常使用后再进行协商；对于致和物业、罗建告知函中称截止到2018年7月31日，尚欠6万元的物管费、水电费，需双方核对，核对清楚后，在3个工作日内将其结清。若双方现重新签订租赁合同后能保证办公秩序，王江承诺在2019年5月31日前将前期所欠租赁费及其他相关费用全部结清。 2019年6月3日，致和物业、罗建向盛大公司作出《关于盛大国际7-1101房屋委托管理的情况说明》，说明内容为：鉴于1:本人罗建拥有对成都同瑞资产管理有限公司(以下简称同瑞公司)及徐亚飞的债权310万元。2014年9月11日，何贵恒、曾玉书、徐亚飞三人分别与皇家财富公司、盛大公司签订了《三方协议》，约定皇家财富公司将盛大国际××栋××号及其他几处房产抵偿给上述三人以冲抵约1,600万元债务，故上述三人对该涉案房屋有处置权。同瑞公司作为何贵恒、曾玉书、徐亚飞三人的共同特别授权代表，代为处理盛大国际7栋1101号房屋的权属争议以实现上述三人的债权，成都同瑞公司及上述三人均同意将××栋××房屋抵偿给本人以了结债务。鉴于2:该房屋因受皇家财富案件影响仍有查封限制，未能办理过户手续。房屋所涉权属和房屋管控权存在纠纷，根据2018年1月2日已经生效的四川高院判决（2017）川民再387号民事判决书，确认章台公司与皇家公司虚构房屋买卖合同，之间的款项往来系集资诈骗的赃款，故章台公司无权主张××栋××房屋。鉴于3:现上述涉案房屋仍登记在贵单位名下，暂时无人管理。但章台公司却一再无理纠缠，后又向金牛法院起诉江西四建成都分公司、王江、吴秀珍关于上述涉案房屋的租金管控权，最后金牛法院驳回了章台公司的诉讼请求(案号:(2019)川0106民初3002号)，再次证明章台公司要想管控上述涉案房屋于理于法无据。针对上述情况，为了避免因上述涉案房屋出现更多纠纷乃至不必要的冲突矛盾，也为了避免物业管理公司向贵单位主张物业管理费，更为了能实现不动产价值、保障物业等各项费用的收取及保障我本人的经济利益，本人在此提出申请，由贵单位以房屋产权人的名义同意本人罗建管控该房屋。同日，盛大公司向盛大国际7-1101租户出具《委托书》，载明鉴于该房屋目前权属现状及使用情况，同意委托罗建对该房屋现状维护、出租和欠租事宜进行管控，并同意将该房屋租金暂收至我公司账户，该租金待相关权利人取得法院确权后，由我司转付给相关权利人。 2020年4月15日，四川衡平律师事务所接受章台公司的委托，并指派李欢律师向成都联达源公司、吴秀珍邮寄发出《律师函》，要求：1.解除租赁关系；2.限期支付租金、违约金和房屋占有使用费等；3.向章台公司腾退归还租赁房屋。2020年4月20日，该快递被退回妥投。 另查明，一、成都联达源公司于2017年6月19日成立，其主体类型为有限责任公司（自然人投资或控股），王江、吴秀珍系成都联达源公司的股东。2017年6月19日至2017年8月30日，王江系成都联达源公司的法定代表人，2017年8月30日，成都联达源公司的法定代表人王江变更为吴秀珍。 二、成都联达源公司的注册地为成都金牛高新技术产业园区××路××号××栋××单元××层。 三、《成都市不动产登记信息摘要》显示，盛大公司系××号××栋××层××号房屋所有权人，房屋建筑面积为580.1平方米。 四、2018年1月2日，四川省高级人民法院作出的民事判决【案号：（2017）川民再387号】，已产生法律效力。该判决作出认定：皇家公司与章台公司之间不存在房屋买卖法律关系，章台公司以指定账户向皇家公司指定账户转款1,939万元涉嫌非法吸收公众存款犯罪。 五、成都联达源公司自合同签订之日起未向章台公司支付租金。 六、在（2020）川0106民初5831号案，章台公司与四川联达源公司、王江、吴秀珍房屋租赁合同纠纷中，章台公司主张确认合同解除、租金及逾期违约金、占用使用费、房屋腾退及归还钥匙等诉讼请求，本院已作出判决。 上述事实，有《盛大国际房屋转让合同》、《房屋转让协议》、《成都市不动产登记信息摘要》、《租赁合同》、《回复函》、《关于盛大国际7-1101房屋委托管理的情况说明》、《委托书》、民事判决书等证据及当事人当庭陈述在案予以证实。 本院认为，本案争议的主要焦点为章台公司以其与成都联达源公司建立房屋租赁合同的法律关系为基础，主张成都联达源公司、王江履行合同义务的理由是否成立。本院认为，章台公司于2016年7月就案涉房屋与四川联达源签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年8月1日至2018年7月31日，建筑面积为580平方米，租金为每月每平方米45元。在未解除或终止前述租赁合同期间，又于2017年3月23日就案涉房屋与成都联达源公司签订《租赁合同》，约定租赁期限自2017年3月22日起至2018年3月21日止，租金为每月每平方米45元。由于前述两份租赁合同所涉租赁标的及面积均系同一物，租金一致，不符合常理，且另案中本院已对章台公司的相关诉讼主张进行处理。综合评析意见，能够认定章台公司与成都联达源公司签订的《租赁合同》，不是双方当事人就租赁房屋约定内容所作出的真实意思表示，且没有证据证明成都联达源公司已接收租赁房屋、支付租金的事实；章台公司与成都联达源公司签订的《租赁合同》，系虚假意思表示，其行为不能产生法律效力，《租赁合同》应认定无效。章台公司以《租赁合同》有效为前提所主张的相关诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回成都章台建材有限公司的诉讼请求。 案件受理费（减半收取）6,984元，由成都章台建材有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  陶 林