北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初41305号原告：北京科住物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南三街15号综合楼9层907。法定代表人：王国民，总经理。委托诉讼代理人：柳延京，女，北京科住物业管理有限公司职员，住北京市海淀区。被告：赵国庆，男，1966年10月1日出生，住北京市海淀区。原告北京科住物业管理有限公司（以下简称科住物业公司）与被告赵国庆物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《民事诉讼法》及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科住物业公司之委托诉讼代理人柳延京，被告赵国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科住物业公司向本院提出诉讼请求：1.责令赵国庆向我公司支付拖欠的物业费及逾期违约金，物业费自2015年1月至2019年12月期间为7341.60元，逾期违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，要求计算至实际支付之日止；2.赵国庆承担本案诉讼费用。事实和理由：赵国庆2004年起与中国科学院行政管理局（以下简称行管局）签订《物业管理委托协议书》，负责行管局管辖的生活区的物业服务。依据中国科学院建字（2008）20号文的规定，赵国庆所在小区的物业服务工作自2008年起由我公司负责。2014年以前小区的物业服务费一直由产权单位承担，已购商品房业主按经济适用房标准0.5元/建筑平方米/月收取物业费。2014年国家机关事务管理局等五部委联合发文（《国管房[2014]504号》），要求在京中央和国家机关各部门实行职工住宅区物业管理和供热采暖改革，自2015年1月1日起，职工住宅区的物业费由业主自行交纳，单位不再交纳或报销职工的物业服务费。赵国庆所在小区居民自2015年起应自行缴纳物业费。根据国机房改[2015]25号文件《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》相关内容要求，我公司依照行管局委托第三方评估机构确定的物业费收费标准为1.66元/m2/月（按小区当年实际服务情况）向赵国庆所在小区收取物业费，赵国庆欠缴2015年1月-2019年12月期间的物业费共7341.6元（不含逾期违约金）。经张贴收费通知、上门催缴、发送催缴函等方式催收，赵国庆均不予缴纳。为维护我公司的合法权益，故提起本案诉讼。赵国庆辩称，我搬进去之后就归行管局管理，行管局告知我可以不用缴纳物业费，所以一直都没有交过物业费。同时认为主张的物业费收费标准有点贵。本院经审理认定事实如下：赵国庆系位于北京市海淀区中关村322楼X门X层X房屋（以下简称涉诉房屋）的业主，房屋建筑面积74.19平方米。2016年1月，委托方（以下简称甲方）：行管局与受委托方（以下简称乙方）：科住物业公司签订《中科院委托中科院行管局管理的老旧生活区内中科院产权物业服务及垃圾清运、供电运行维护合同》（以下简称《物业管理委托合同》），约定：鉴于中央国家机关职工住宅区物业管理改革相关意见的出台及中科院委托中科院行管局管理的老旧生活区业主委员会尚未成立，暂无法开展招投标工作选聘物业服务企业，在此过渡期内，为确保社区稳定和物业管理、电力供应正常进行，甲方将其管理的老旧生活区内中科院产权房屋物业管理及垃圾清运、供电运行维护服务项目延续委托科住物业公司继续提供服务。第一条基本情况，1.物业管理区域：海淀区中关村……第二条委托管理期一年，合同有效期为2016年1月1日至2016年12月31日。第八条乙方的权利责任，6.按照合同要求定期向甲方收取物业服务费。第五章双方的违约责任，第九条，甲方违反合同的约定，未按时向乙方支付合同款项的，每逾期一日应向乙方支付年度物业费1‰的违约金，逾期超过三十日，乙方有权单方终止合同；造成经济损失，甲方应给予经济赔偿。2017年科住物业公司与行管局续签该合同，有效期为2017年1月1日至2017年12月31日，第十六条约定，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续至甲方通知撤管之日。2004年12月7日，行管局出具《证明》一份，证明行管局于2004年1月1日起将其管辖的生活区、工作区的供暖、供电、供水有关收费工作委托给科住物业公司。供暖、供电、供水等有关供用协议直接由科住物业公司与用户签订。2019年行管局出具《证明》一份，证明科住物业公司于2004年受行管局委托管理涉诉房屋所在小区至今。2008年4月17日，中国科学院发布《关于加强中关村东小区住宅管理工作的通知》（建字[2008]20号）（以下简称中科院《通知》），通知将涉诉房屋所在中关村东小区纳入中关村京区住宅的管理范围，由行管局管理。2014年11月6日，国家机关事务管理局等五部委联合发布《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改[2014]504号），（六）已成立业主大会的住宅区，由业主大会与物业服务单位签订物业服务合同；未成立业主大会的住宅区，原产权单位应当协助全体业主与物业服务单位签订物业服务合同。（七）职工和其他业主按照物业服务、供热采暖合同，采取自行交纳、委托所在单位从工资中划转等方式，向物业服务、供热单位交纳物业服务、采暖费，无正当理由逾期不交纳的，应承担违约责任。在京中央和国家机关不再交纳或者报销职工的物业服务、采暖费。（八）……已成立业主大会的住宅区，业主大会可以根据物业服务收费参考标准，也可以委托有资质的物业服务评估监理机构或者其他第三方机构测算物业服务费用，与物业服务单位协商确定服务内容和收费标准。未成立业主大会的住宅物业服务价格根据物业服务收费标准确定。（十七）本意见自2015年1月1日起施行。2015年3月20日，国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室发布《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》（国机房[2015]25号），通知涉诉房屋所在住宅区委托第三方评估机构测算住宅区物业服务费，已成立业主大会的，业主大会根据测算结果与物业服务单位协商确定物业服务内容和收费标准；未成立业主大会的，原产权单位协助全体业主、物业服务单位，按照《物业管理条例》有关规定，根据评估结果确定物业服务内容和收费标准。业主应及时与物业服务单位签订物业服务合同，并交纳物业服务费。2015年12月8日，就中关村东小区住宅项目，科住物业公司委托北京金泊顿物业服务评估监理有限公司进行物业服务费评估，评估报告有效期为2015年12月8日至2017年12月7日。多层住宅楼部分收费标准评估结果为1.66元/m2/月。赵国庆曾于2019年12月31日、2020年3月6日、2020年3月23日向科住物业公司交纳过电费。2015年11月至2020年3月11日，科住物业公司通过张贴催款函、发律师函等方式向赵国庆催缴物业管理费。庭审中，赵国庆对于科住物业公司主张的欠费期间表示认可。双方均认可涉诉房屋属于多层住宅楼项目类型。本院认为，结合科住物业公司提供的证据以及双方当事人庭审中陈述，可以认定科住物业公司实际上为涉诉房屋在涉诉期间提供了物业服务，双方当事人形成了事实上的物业服务合同关系。且根据相关发文，赵国庆作为业主，自2015年1月1日起应当由其自主交纳物业费。赵国庆物业费应当由行管局交纳的抗辩没有事实与法律依据，本院不予支持。庭审中虽然赵国庆就认定物业费计算标准过高，但并没有提供任何证据予以证明，故本院对赵国庆的该项抗辩不予支持。对于科住物业公司要求赵国庆支付物业费的诉请，具有事实与法律依据，本院予以支持。对于科住物业公司所主张的逾期违约金，因赵国庆并非主观恶意拖欠，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、赵国庆于本判决生效后7日内向北京科住物业管理有限公司支付2015年1月至2019年12月期间的物业管理费7341.60元；二、驳回北京科住物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京科住物业管理有限公司已预交），由赵国庆负担，于本判决生效后7日内给付北京科住物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  刘宝平二〇二〇年十二月十八日书记员  沙雪妮