新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4321民初312号 原告（反诉被告）：乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市经济技术开发区乌昌路252号九方财富广场1座商业办公楼3层325号房。法定代表人：曹小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴成德，新疆翔瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令周，新疆翔瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：许桂芳，女，1982年12月8日出生，汉族，住新疆布尔津县。委托诉讼代理人：谢晶，新疆克兰律师事务所律师。原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司（以下简称余氏劳务公司）与被告（反诉原告）许桂芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）余氏劳务公司的委托诉讼代理人吴成德、孔令周、被告（反诉原告）许桂芳及其委托诉讼代理人谢晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。余氏劳务公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除余氏劳务公司与许桂芳于2019年3月25日签订的《房屋买卖合同》；2、判令许桂芳返还房屋，并支付违约金215,000元；3、判令许桂芳支付2020年4月15日之前的房屋实际占用费250,000元（按20,000元/月计算）；4、判令许桂芳支付2020年4月16日至实际返还房屋期间的实际占用费，按20,000元/月计算。庭审中，余氏劳务公司当庭放弃第3项诉讼请求。事实与理由：2019年3月25日，余氏劳务公司与许桂芳签订《房屋买卖合同》，该合同约定：余氏劳务公司将位于布尔津县的8栋、22栋房屋出售给被告，合同价4,300,000元，合同签订当日许桂芳预付房款50,000元，并应在2019年12月31日前将全部房款支付余氏劳务公司。合同签订当日，余氏劳务公司将上述房屋实际交付给许桂芳，由许桂芳用于酒店经营。但经余氏劳务公司多次催促，许桂芳并未按合同约定支付房款。许桂芳辩称，余氏劳务公司的诉讼请应当予以驳回，理由如下：1、余氏劳务公司诉称解除合同事由为许桂芳未按照约定支付房款，与事实不符。许桂芳与余氏劳务公司于2019年3月25日签订了关于布尔津县贾登峪一区8号、22号别墅的房屋买卖合同，合同约定：余氏劳务公司将其从四分公司顶账取得的上述房产转让给许桂芳所有，余氏劳务公司收到许桂芳交付的订金许桂芳后负责转让的两套别墅直接从原产权人西部旅游处直接过户至许桂芳名下。合同签订之后，许桂芳按照约定交付50,000元订金，但是余氏劳务公司并没有按照合同约定完成原产权人西部旅游与许桂芳完成房产交易的评估手续，办理产权过户手续。因余氏劳务公司没有完成先行履行义务，致使许桂芳无法继续支付房款办理房产过户手续，许桂芳继续支付房款的调条件未能成就，而造成该结果的过错方为余氏劳务公司，许桂芳没有违约行为。许桂芳向本院提出反诉请求：1、判令解除余氏劳务公司与许桂芳于2019年3月25日签订的《房屋买卖合同》；2、判令余氏劳务公司退还收取的订金50,000元，支付许桂芳贷款利息94,000元、房屋装修及投入费用500,000元；3、判令余氏劳务公司支付违约金215,000元。事实与理由：2019年3月25日，余氏劳务公司将顶账取得的位于布尔津县的8栋、22栋房屋出售给许桂芳，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定出售房屋总价款为4,300,000元，签订合同之日，许桂芳缴纳50,000元订金后，房款分两期缴纳，首期房款于两套房屋手续齐全待过户评估结束后，许桂芳缴纳税款后向余氏劳务公司支付50%的房款；剩余款项在两套房过后至许桂芳名下后付清。同时余氏劳务公司承诺签订合同后，负责将交易房屋直接过户至许桂芳名下，同时承诺如产权手续出现问题，将全额返还许桂芳所有的相关费用。合同签订后，许桂芳按照合同约定缴纳了50,000元订金，并为了履行后续付款义务向银行贷款1,800,000元专款用于支付购房款，许桂芳为此支付利息94,000元，同时许桂芳作为买受人将所购别墅进行装修共计花费500,000元。现余氏劳务公司违约在先，不按照合同约定履行过户手续，致使合同目的无法实现。余氏劳务公司辩称，同意解除合同，但对许桂芳其他诉讼请求不认可。理由如下：许桂芳未向余氏劳务公司支付房屋价款，构成根本违约，不应返还许桂芳50,000元订金；根据双方签订的房屋买卖合同第四条，甲方应于收到乙方首付（50%）房款之日，将交易房产全部交付乙方使用。许桂芳不仅未向余氏劳务公司支付购房款，反而擅自使用、占用房屋达一年半之久，属侵权，余氏劳务公司保留让许桂芳恢复原状的诉权。许桂芳对房屋的装修及投入费用，余氏劳务公司不应支付。经审理查明：2019年2月1日，中建新疆建工（集团）有限公司第四建筑分公司（以下简四建公司）与余氏劳务公司签订抵债协议，协议约定：四建公司用新疆大西部旅游股份有限公司（以下简称西部旅游公司）以房抵工程款的布尔津县贾登峪旅游接待基地一区房屋两套（8号别墅、22号别墅）折抵给余氏劳务公司。2019年3月25日，余氏劳务公司与许桂芳签订了《房屋买卖合同》，合同载明：第一条乙方（许桂芳）同意购买甲方（余氏劳务公司）拥有的坐落于阿勒泰市布尔津县贾登峪旅游接待基地一区拥有的房产，建筑面积为738平方米；第二条：上述房产的交易价格为4,300,000元整（大写：肆佰叁拾万元整），本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50,000元整，作为购房订金。第三条付款时间与办法：甲乙双方同意以银行转账付款方式付款，并约定两套房手续齐全待过户评估结束，乙方交完税款将两套房屋总款的50%（含订金）2,100,000元人民币（大写贰佰壹拾万元整）交给甲方，剩余房款人民币2,150,000元整（大写贰佰壹拾伍万元整），在两套房过户结束后乙方取得不动产证，在2019年12月31日前将两套房购房款余款全部付清，逾期一天按未付款的1%付违约金进行赔偿；第四条甲方应于收到乙方首付（50%）房款之日起2天内将交易的房产全部交付乙方使用。第六条甲方责任甲方收到房款订金后履行以下义务：1、甲方收到房款订金后履行以下义务：负责提供“西部旅游”与“四分公司”将贾登峪一区鸿福关于布尔津县贾登峪一区8栋、22栋房屋以物抵工程款的双方公司合同，含原件扫描件、复印件；提供四分公司将贾登峪一区鸿福大酒店内8栋、22栋房屋以物抵债给甲方的合同协议书，含原件扫描件、复印件；提供两套房屋的产权手续，含土地证、房产证、原件扫描件、复印件。2、尽快签订“四分公司”、甲方、乙方三方协议证明，包括：“四分公司”同意以物抵工程款的方式抵给余启军贾登峪一区鸿福大酒店内8号房与22号房，两套房的房款交与甲方。3、负责联系“四分公司”与“西部旅游”，“西部旅游”同意将贾登峪一区区域鸿福大酒店8号房与22号房大酒店直接由“西部旅游”过户予乙方等相关购房事宜，甲方配合查两套房是否有抵押贷款等债务问题。4、酒店产权手续出现问题双方停止交易，甲方全额返还乙方所有相关费用。第七条违约责任甲乙双方合同签订后，若甲方中途违约，自违约之日起当日内以总款项5%的违约金赔付给乙方，并返还乙方已支付的全部费用。若乙方中途违约，自违约之日起乙方总款项5%的违约金赔付给甲方。合同签订同日，许桂芳向余氏劳务公司支付订金50,000元。在余氏劳务公司向许桂芳交付涉案8栋、22栋房屋后，许桂芳对涉案8栋、22栋房屋进行了屋顶防水、基层处理新作防水、家居软包手工修复、墙面修复，并添置了塑料袋、编织袋、黑色垃圾袋、海尔8.5洗衣机、海尔9.0洗衣机、海尔电冰柜、电水壶、门头灯、海信电视机、吸尘器、双池水池、排气扇、货架、菜架、电暖气片、控温器、沙发套、法兰绒毛毯、牙具、梳子、香皂、拖鞋、洗发水、沐浴液、擦鞋布、布草等物品。2020年10月21日，余氏劳务公司与许桂芳共同对涉案8号、22栋房屋内添附物及添置物品的全部种类及部分数量进行了确认。以上事实有余氏劳务公司提交的抵债协议、房屋买卖合同、收据，许桂芳提交的证明、布尔津县农村信用合作联社交易流水及证明、收款收据（NO.002243、NO.2553779、NO.8762407、海尔专卖店NO.0004600、绿森林照明销售单NO.0000239、深圳市法兰尼净水设备有限公司NO.1829451、NO.1829451、四季罗兰NO.0001631）、（2020）新哈证内民字第298号公证书、（2020）新哈证内民字第307号公证书、（2020）新哈证内民字第879号公证书、微信聊天截屏等证据及当事人陈述在案佐证。余氏劳务公司提供的视频及图片，本院对其真实性予以确认；许桂芳提供的收据（NO.00020830）与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效且受法律保护，余氏劳务公司与许桂芳签订的房屋买卖协议书，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效。余氏劳务公司和许桂芳应当按照约定，全面履行合同义务。许桂芳依约支付订金后，余氏劳务公司未按照合同约定履行合同第六条第1、2、3项合同义务，属违约。现余氏劳务公司与许桂芳均要求解除合同，故本院对该项本、反诉请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，合同解除后，许桂芳应将涉案8号、22号房屋交付余氏劳务公司，许桂芳已向余氏劳务公司支付的订金50,000元，余氏劳务公司应当予以退还。余氏劳务公司未按合同约定履行先合同义务，应对许桂芳的损失予以赔偿，本院对许桂芳的损失分别认定如下：1、许桂芳于2019年4月15日向布尔津县农村信用合作联社贷款1,800,000元用于支付涉案房屋房款，在2019年4月15日至2019年12月23日产生利息损失94,000元。因余氏劳务公司未完全履行合同义务致使合同目的无法实现，故许桂芳要求余氏劳务公司支付贷款利息损失94,000元的诉请，于法有据，本院予以支持；2、许桂芳主张其雇佣他人对涉案房屋进行了屋顶、基层处理新作防水、家居软包手工修复、墙面修复，产生费用80,430元，经协商，双方同意此费用按80,000元计付，本院予以确认；3、许桂芳主张其添置的货架、菜架、沙发套、法兰绒毛毯、电暖气片、控温器、排气扇、电视机等添置物共计产生费用172,940元，双方已于2020年10月21日核实了以上物品种类及部分物品数量，本院认为，许桂芳为更好地实现购房后的用途，基于长期经营的规划，按照涉案8号、22号房屋房间内部设施尺寸、房间数及鸿福酒店的要求，对别墅内物品进行添置、更新。结合造成合同不能履行双方的过错程度，及有利于生产经营原则，许桂芳添置物品应归余氏劳务公司所有，余氏劳务公司应向许桂芳支付相应对价172,940元；4、许桂芳主张运输以上添附、添置物产生运费36,000元，因涉案8号、22号别墅在布尔津县贾登峪内，鉴于运输的必要性，运费的支出是客观存在的；关于运费的数额，许桂芳提供了经公证的证人证言及收条，且运费数额也在合理范围内，故许桂芳要求余氏劳务公司给付运费36,000元的诉讼请求，本院予以支持。以上1、2、3、4项费用合计382,940元。关于许桂芳要求余氏劳务公司支付其违约金215,000元的诉求，本院认为，在合同纠纷中，守约方既主张违约金又主张损失赔偿时，如约定的违约金小于实际经济损失，守约方可要求违约方在支付违约金的同时，就不足部分赔偿损失，但二者相加不得高于违约方造成的实际经济损失，本案中，许桂芳实际损失高于约定的违约金，且本院已对许桂芳的实际损失予以认定，结合违约金是以补偿为主、惩罚性为辅的款项，故对许桂芳要求余氏劳务公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中，余氏劳务公司主张许桂芳应向其支付违约金及自2020年4月16日至房屋实际返还之日的房屋占用费用，但未提供有效证据证实许桂芳在履行合同中存在违约行为，应当承担举证不能的不利后果；双方虽在合同中约定余氏劳务公司在收到许桂芳首付（50%）房款之日起2天内将交易的房产交付许桂芳使用，但在合同签订后，余氏劳务公司在两套房尚未过户评估结束，许桂芳尚未交完税款、支付两套房屋总款的50%的情况下，余氏劳务公司将房屋交付许桂芳，根据尊重合同当事人意思自治原则，余氏劳务公司将房屋交付许桂芳，虽与合同约定不符，在不违反法律、法规强制性规定的条件下，应视为双方当事人实际变更了合同中关于交付房屋的约定。故本院对余氏劳务公司的上述诉求不予支持。关于许桂芳要求余氏劳务公司支付装修工人伙食费29,600元的问题，许桂芳称装修工人伙食费系在布尔津县县城菜店购买食材的费用，但其仅提供一张收据，收据中无菜店工商登记名称，且本院对其向工人支付的屋顶防水、基层处理新作防水、家居软包手工修复、墙面修复的费用已作为实际损失予以认定，故本院对许桂芳的该诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司与被告（反诉原告）许桂芳于2019年3月25日签订的位于布尔津县贾登峪旅游接待基地一区鸿福大酒店内8号、22号房屋的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）许桂芳于本判决生效后十日内将位于布尔津县贾登峪旅游接待基地一区鸿福大酒店内8号、22号房屋及价值172,940元的添置物品交付原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司；三、原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）许桂芳订金50,000元；四、原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司于本判决生效后十日被支付被告（反诉原告）许桂芳各项损失382,940元；五、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）许桂芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,274元，减半收取4,137元，由原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司负担；反诉案件受理费12,390元，减半收取6,195元，由原告（反诉被告）乌鲁木齐余氏建筑劳务有限公司负担3,122元，被告（反诉原告）许桂芳担负3,073元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   徐友凤二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 二 日书  记  员   马 萌