北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26865号原告：魏彦青，女，1971年9月6日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：赵军，男，1973年9月25日出生，汉族，住辽宁省庄河市。被告：北京市祥和乐园物业管理中心，住所地北京市通州区张家湾镇马营村张采路东侧。法定代表人：冯国祥，董事长。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。原告魏彦青诉被告赵军、北京市祥和乐园物业管理中心（以下简称物业中心）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理。2020年11月6日，本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。本案原告魏彦青，被告赵军，被告物业中心之委托诉讼代理人王月永均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏彦青向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵军、被告物业中心赔偿原告魏彦青室内装饰装修损失20000元；2.案件受理费由被告赵军、被告物业中心承担。原告魏彦青陈述的事实和理由如下：被告赵军与原告魏彦青系楼上楼下邻居关系。自2012年开始，原告魏彦青所居住的张家湾镇祥和乐园中区x号楼x单元x号房屋北卧室屋顶经常漏水，导致原告魏彦青装修受损。原告魏彦青多次找到被告物业中心和被告赵军要求维修，但二被告相互推诿，推卸责任。后来，被告物业中心做了闭水试验，确认是六楼平台漏水。现原告魏彦青为修复自家受损房屋的装饰装修已花费大概20000元。就原告魏彦青损失赔偿问题，原、被告双方未能达成一致意见。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告赵军辩称：1、认可原告魏彦青主张的漏水事实，原告魏彦青的房屋确实自2012年左右开始出现漏水情况，被告赵军与原告魏彦青就此多次进行协商，并要求被告物业中心进行处理，但被告物业中心均置之不理。2、被告赵军基于各种原因，为了邻里关系和睦，曾经于2016年、2017年左右两次对被告赵军使用的六楼露天平台（即原告魏彦青漏水房屋正上方位置）进行了防水处理，还于2020年使用防水胶再次对墙缝进行了修复。3、被告赵军认为涉案维修工作并非被告赵军的义务，应为被告物业中心的义务，被告赵军对此前的费用支出保留另案主张的权利。4、2012年，被告物业中心单方面更改物业手册，以补充协议的方式将6楼露台的维修义务转嫁给业主，并以断水、断电、停止供暖进行胁迫，包括被告赵军在内的相关业主因此被迫签署了相关协议，被告赵军认为，新的物业手册或补充协议应属非法无效；涉案诉争房屋虽然为小产权房，但是被告赵军在购买时同样支付了公共维修基金，因此被告物业中心对露台有维修义务。5、2019年，被告物业中心曾宣称，将很快启动整个外力面的作业及彻底解决外墙漏水、渗水等问题，据此，为解决本案诉争纠纷，被告赵军曾允许被告物业中心进入自家房屋做闭水试验，但是在蓄水之后，被告物业中心却失去联系，未能就此做出任何解决，且被告物业中心承诺的外力面、外墙施工至今没有实现。被告物业中心辩称：1、涉案漏水露台归被告赵军使用，被告赵军与被告物业中心曾签订过协议，约定由被告赵军承担涉案露天的维修养护义务。2、2020年8月24日，被告物业中心接到x室业主即原告魏彦青报称自家北卧室屋顶漏水，后进行了上门检查，经与x室业主即原告魏彦青和xx室业主即被告赵军协商，确定在2020年9月5日对xx的露台做闭水试验；次日，实验结果显示x室北卧室的屋顶发现有漏水点，说明露台防水存在问题，系被告赵军未及时尽到养护、维修造成义务，所以该责任与被告物业中心无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告赵军与原告魏彦青均居住于北京市通州区祥和乐园小区，系上下楼邻居关系，原告魏彦青居住的房屋为北京市通州区张家湾镇祥和家园中区x号楼x单元x号（以下简称x号）房屋，被告赵军居住使用的房屋为北京市通州区张家湾镇祥和家园中区x号楼x单元xx号（以下简称xx号）房屋，被告物业中心为所在小区的物业服务公司。原告魏彦青居住使用的x号房屋北卧室存在漏水事宜，就漏水事宜的处理，原告魏彦青多次找二被告协商，要求处理。2020年9月5日，经原被告三方协商，由被告物业中心工程部为xx室露台进行了闭水试验。原、被告三方在《露台闭水试验申请书》中约定，根据闭水试验确认的漏水原因，如六层露台漏水，漏水责任及维修责任由六层业主承担，如其他公共部分造成五层业主室内漏水，漏水责任及维修责任由物业公司承担。在审理过程中，原被告三方均认可，依据《露台闭水试验申请书》的约定，被告物业中心确实于2020年9月对xx号房屋室外露台进行了闭水试验。为此，被告物业中心向本院提交《闭水试验记录单》一份。该《闭水试验记录单》记载主要内容如下，闭水试验区域为祥和乐园中区x号楼x单元xx室六层露台，灌水时间为2020年9月5日上午9时，泄水时间为2020年9月6日下午4时，蓄水时间共计19个小时，观察情况为x号房屋北卧室房顶漏水，验收结论为xx号房屋业主自己维修。对此，被告赵军表示，涉案《闭水试验记录单》并非其本人签署，系被告物业中心乘家中大人有事，诱骗其年仅9岁的女儿代为签字形成，故其对《闭水试验记录单》记录的内容不予认可。在审理过程中，本院于2020年11月6日至涉案现场进行了勘验、核实。经勘验确认，1、原告魏彦青居住使用的x号房屋北卧室存在漏水迹象，漏水处位于天花板中心及北侧，勘验时无明显阴湿痕迹，墙面涂料有泡水痕迹且斑驳脱落，多处墙纸因泡水已揭开；2、涉案纠纷所涉及的xx号房屋室外露台位于x号房屋北卧室楼顶，该处露台相对封闭，仅能通过被告赵军居住使用的xx号房屋进入，涉案露台由被告赵军实际控制使用，被告赵军在该露台上堆有部分生活物品、健身器材，且被告赵军在此处搭建了简易棚架，并铺设了地砖。在审理过程中，被告赵军表示，1、其于2005年购买xx室房屋，根据购房时的约定，本案所涉及的xx号房屋室外露台属于赠送给被告赵军使用的面积。2、2012年10月29日，由于被告物业中心以停水、停电、停暖等胁迫，致使被告赵军（乙方）被迫与被告物业中心（甲方）签订《关于六层露台使用的补充协议》；双方在协议中约定，由于质保期已过，现已移交物业公司，乙方赵军有义务按照全小区统一规划和设计维修保养自己所使用的露台及其附属设备（包括五层漏雨、护栏老化等问题），由于乙方赵军维修保养不到位造成的一切损失由乙方赵军承担；双方在协议中还约定，乙方赵军有权利放弃使用露台，放弃使用的，可不承担维修露台的义务，并由甲方物业中心将通往露台的通道封闭，以后露台的防水、护栏等由甲方物业中心相关部门维修。3、被告赵军在购买涉案房屋时，已经支付过公共维修基金，根据相关管理规定，应该由物业公司承担露台的维修义务。在审理过程中，原告魏彦青向本院提交证明两份（其中一份为原件，一份为手写字条的打印件），据此主张其先后于2014年11月及2019年11月分别花费15000元和5600元修复涉案受损x号房屋北卧室。此外，原告魏彦青还表示，其对涉案受损北卧室的具体修复情况为，2014年、2015年左右进行了第一次维修，2018年左右进行了第二次维修，2019年张贴壁纸。本院认为：物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，被告赵军在购买涉案xx号房屋时得到了涉案露台的使用权。后来，被告赵军和被告物业中心签订了《关于六层露台使用的补充协议》，明确了被告赵军对露台的使用权和需要承担的相关义务，即：1.如果被告赵军继续保有涉案露台使用权的，则被告赵军有义务按照全小区统一规划和设计维修保养自己所使用的露台及其附属设备，由于被告赵军维修保养不到位造成的一切损失由被告赵军承担；2.如果赵军放弃使用露台，则可不承担维修露台的义务。根据本案查明的事实，可以确认被告赵军至今仍在实际使用涉案露台，故其应当按照协议约定履行相关义务，尽到合理保养、维修义务，以免给他人造成损害。涉案xx号房屋露台在建筑构造上，与x号房屋北面卧室之房顶相重叠，结合本院现场勘验的结果，可以确定涉案xx号房屋室外露台在构造上具有封闭性，仅能通过被告赵军实际使用的xx号房屋方能进入，他人通过公共通道无法正常到达涉案露台，被告赵军对涉案露台在利用便利上具有排他性，且被告赵军客观上对涉案露天进行了实际控制与使用。依据权利义务对等性原则，被告赵军在对涉案露台享有使用、收益权益时，同时应当承担起涉案露台的管理、维护、修缮的义务，以保障涉案露台正常的功能状态。因其未尽管理、修缮的义务而造成相邻权利人或者他人利益损害的，被告赵军应当被认定为直接侵权行为人，其应承担赔偿损失、排除妨碍等责任。结合《闭水试验记录单》中对漏水点的认定，被告赵军应对原告魏彦青的相关损失承担赔偿责任。关于被告赵军有关《闭水试验记录单》并非其本人签署的意见，本院认为，结合本院现场勘验确定的内容，可以确定系xx号房屋室外露台存在漏水，由此导致x号房屋北卧室漏水，故被告赵军的该意见即使成立，亦不能否定客观事实，其不能由此免除赔偿责任。关于原告魏彦青提出的装饰装修费损失20000元的主张，二被告对此并不予认可，本院根据现场勘验的结果并结合涉案受损装饰装修的当前情况、可利用程度等实际情况，酌情予以支持，对其主张的过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵军赔偿原告魏彦青装饰装修损失5000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告魏彦青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告赵军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年十二月二十六日法官助理  王泽宇法官助理  杨 昳书 记 员  王 倪