济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初9341号原告:王云，男，1984年1月16日出生，汉族,住济南市，公民身份号码：。原告：刘慧，女，1985年4月6日出生，汉族,住济南市，公民身份号码：。两原告共同委托诉讼代理人：杜良涛，山东胜远律师事务所律师。被告：郑伟东，男，1968年12月8日出生，汉族,住济南市，公民身份号码：。被告：张桂荣，女，1969年9月29日出生，汉族,住济南市，公民身份号码：。第三人：济南市土地储备中心（济南市土地储备交易中心），住所地济南市，统一社会信用代码：123701004951826691。法定代表人：孙凯，主任。委托诉讼代理人：于跃，山东豪才律师事务所律师。第三人：济南市历下区国有资产运营有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370102779717178E。法定代表人：贺建新，总经理。委托诉讼代理人：杨前程，国浩律师（济南）事务所律师。原告王云、刘慧诉被告郑伟东、被告张桂荣、第三人济南市土地储备中心、第三人济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称历下国有资产运营公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云及其委托诉讼代理人杜良涛，被告张桂荣，第三人济南市土地储备中心委托诉讼代理人于跃，第三人历下国有资产运营公司委托诉讼代理人杨前程到庭参加诉讼，被告郑伟东经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王云、刘慧向本院提出诉讼请求：1.判令郑伟东、张桂荣携带本人身份证、拆迁安置协议、收据、迁入证和差价单到第三人处办理“济南市历下区中林路盛福花园30号楼5单元502室房屋”(下称涉案房屋)确权登记手续的证明材料，由郑伟东、张桂荣和第三人到济南市房屋登记部门办理涉案房屋产权证书；2.判令郑伟东、张桂荣在取得涉案房屋产权证书后三十日内与王云、刘慧办理房屋不动产转移登记手续，将涉案房屋过户到王云、刘慧名下；3.判令郑伟东、张桂荣支付王云、刘慧违约金258000元，赔偿王云、刘慧支付的律师代理费27000元；4.诉讼费用由郑伟东、张桂荣承担。事实与理由:2010年7月28日，郑伟东与第三人济南市土地储备交易中心签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》(下称“协议”)，协议约定，第三人济南市土地储备交易中心经济建拆许字(2009)第3号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需要拆除郑伟东位于历下区青龙后街2号院2-1-302屋，郑伟东选择位于济南市历下区中林路B区12号楼(后改为30号楼)5单元502室作为回迁安置房，由第三人济南市土地储备交易中心向郑伟东提供能够办理回迁安置房屋确权登记手续的证明材料。协议还约定了其他相关事宜。2016年9月2日，王云、刘慧与郑伟东、张桂荣经房屋中介公司介绍签订《房屋买卖合同》和《买卖合同补充说明》(下称“合同”)，合同约定，郑伟东、张桂荣自愿将位于济南市历下区中林路B区12号楼(现为30号楼)5单元502室出售给王云、刘慧，房屋建筑面积103.98平方米,地下室面积19.98平方米,总成交价86万元，合同签订时王云、刘慧向郑伟东、张桂荣支付定金2万元，2016年9月5日前支付54万元，2016年10月1日支付26万元，下证过户支付6万元，郑伟东、张桂荣应当在政府相关部门通知办理房产证规定的时间内提交全部资料办理房产证手续，并承担房产证办到被告名下的全部税费，郑伟东、张桂荣应当在取得房产证之日三十日内，与王云、刘慧办理房产证过户手续，所需税费由王云、刘慧承担。合同还约定，任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3%的违约金(或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择)，并赔偿对方因此所遭受的损失(包括律师费、诉讼费用、交通费等)。合同签订后，王云、刘慧按照约定向郑伟东、张桂荣支付了房款，郑伟东、张桂荣于2017年9月向王云、刘慧交付了涉案房屋。2019年5月25日第三人济南市土地储备中心通知业主办理房产证，王云、刘慧得知后，随即通过电话、微信等方式通知被告可以办理涉案房屋房产证，之后又数次催促其办证，但被告至今未递交办理房产证的相关材料。现王云、刘慧为维护自身合法权益，诉至法院，形成诉讼。张桂荣辩称，不同意王云、刘慧的诉讼请求。郑伟东未答辩。济南市土地储备中心辩称，《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》由济南市土地储备中心与郑伟东签订，经落实，办理回迁安置房屋确权登记手续的证明材料需与郑伟东本人对接，具体交付差价款项事宜由山东华艺集团有限公司具体负责。历下国有资产运营公司辩称，涉案房屋是由历下国有资产运营公司出售给济南市土地储备中心，由济南市土地储备中心再安置给郑伟东，济南市土地储备中心是该项目的征收实施主体，根据合同的相对性以及济南市人民政府关于研究征收拆迁安置房屋不动产登记有关问题的会议纪要（2018-33号）的相关规定，应当由济南市土地储备中心负责为郑伟东办理涉案房屋的不动产登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月28日，济南市土地储备交易中心（甲方）、郑伟东（乙方）签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》，内容为“甲方为实施历下区报施街地块土地整理熟化项目，经济建拆许字[2009]第3号《济南市城市房屋拆迁许可证》批准，需拆除乙方位于历下区青后小区街2号院2-1-302屋。乙方所有的私有住宅房屋建筑面积49.60平方米。依据《济南市城市房屋拆迁管理办法》规定，双方达成以下协议：一、按货币补偿方式计算，乙方房屋为楼房，经评估确定单价为5885元/㎡，其住宅房屋补偿金额为291896元……乙方在甲方提供的房源中选择的安置房是盛福花园B区12号现30号5单元502室，建筑面积103.98平方米，经评估，该套安置房单价为3333元/㎡（交付时按实测面积结算），价值为346565.34元。被拆迁房屋与安置房屋的差价为交54669.34元……四、被拆迁房屋与安置房屋的差价由乙方承担，乙方应当在甲方交付安置房屋时向甲方结清被拆迁房屋与安置房的差价。双方结清差价后，甲方出具迁入手续，将安置房交乙方使用……七、甲方提供的安置房屋应当符合国家质量技术标准，并为乙方提供能够办理房屋确权登记手续的证明材料。乙方应当按照规定缴纳税费。八、双方约定的其它事项：地下室19.98平方米……”2016年9月2日，郑伟东、张桂荣（出卖人甲方）、王云、刘慧（买受人乙方）、济南景虹房产经纪有限公司（居间人丙方）签订编号为0002244《房屋买卖合同》，内容为“甲乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市历下区中林路9号盛福花园原B12号现30号楼5单元502室的房产给乙方，房屋所有权人为郑伟东（共有权人张桂荣）；产别为私有；房屋建筑面积为103.98平方米，地下室面积19.98平方米……二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及附属设施的总价款为捌拾陆万元整。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元……四、付款方式：乙方应当于2016年9月5日前支付54万元，乙方应当于2016年10月1日前支付26万元，乙方应当于下证过户当日支付6万元……五、办证与税费承担：甲方应当于接到开发商办证通知之日起三十日内将按照要求缴纳相关材料和手续，应以办理房产证，该阶段产生的维修基金、契税等税费由甲方承担；甲方应当在取得房产证日期起三十日内，甲乙双方办理房屋所有权转移登记手续，该阶段产生的增值税、个人所得税、契税等税费由乙方承担……十一、违约责任……2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）……”。同日，郑伟东、张桂荣、王云、刘慧、济南景虹房产经纪有限公司签署《买卖合同补充说明》，内容为，“1.此房产尚未办理房产证（房产证办理时间尚未确定），甲方承诺和保证此房产能办理房产证，并过户给乙方；乙方对甲方转让的该房产具体状况已做充分了解，自愿购买甲方该房产。2.在政府相关部门通知甲方办理房产证时，甲方应在政府相关部门规定的期限内提交全部资料办理甲方房证手续，甲方承担房产证下到甲方名下及之前的与该房产相关的所有费用（甲方必须具备房产证直接过户给乙方的条件，由此产生的费用由甲方承担）在甲方办完房产证1个月内（以甲方房产证上的日期为准），甲乙双方提供各自必须的资料，甲方陪同乙方办理房产证过户手续，所需全部过户税、费乙方承担。如违约按合同第十一条处理……”。王云、刘慧已支付房款80万元，郑伟东出具收条。王云、刘慧认可尚有6万元房款未付。济南市房屋档案馆房屋权属状况信息显示：房屋坐落历下区盛福花园30号楼5-502，所有权人历下国有资产运营公司，房产证号济南20170001054，面积103.8，登记时间2017-1-3日。另查明，2009年7月27日，历下国有资产运营公司（甲方售房人）、济南市土地储备交易中心（乙方购房人）、山东华艺集团有限公司（丙方）签订《拆迁安置房买卖协议书》一份，内容为“为实施历下区报施街地块土地整理熟化项目，甲方和乙方已于2009年1月16日就该项目所需安置房屋的买售签订了《购房意向书》；丙方作为该项目的唯一熟化垫资人，承担本次安置房购买超出评估价格部分的房屋价款……第一条乙方所购住宅房的基本情况，乙方购买的安置房位于历下区盛福花园B区10号楼、3号楼（3单元）、12号楼（3、4、5单元），共108套……第二条房屋面积及价款……超出评估价格部分的房价和人防异地建设费、自来水一户一表、煤气开户费、有线电视开户费等计3020074.86元，由丙方承担……”2019年5月25日，济南市土地储备中心作出《报施街片区拆迁安置房办证通知》，内容为“各位盛福花园30#楼4、5单元业主：现为盛福花园30#楼4、5单元报施街片区拆迁安置业主办理房产证。请以下现楼号业主……30-5-502……办理时间2019年6月1日上午9：00-11：30、下午1：00-4：00。因实测面积跟原面积会存在一定差距，需交差额款，多退少补……”。王云、刘慧得知上述通知后，通知了张桂荣。庭审中，本院询问张桂荣涉案房产还有多少差价款，张桂荣陈述“涉案这个房子不差房款了，但是当时拆迁房子后安置了两套房子，另一套房子还差20多万未付”；后张桂荣陈述“当时一共安置了两套房子，一共欠山东华艺集团有限公司20余万元，没有明确补交20余万元是针对哪个房子”；本院询问张桂荣涉案房产调换协议中差价54669.34元是否已付，张桂荣陈述“交付了”，后陈述“具体情况我忘了，我们交了5万元多还剩23多”。本院询问济南市土地储备中心涉案房子是否还有差价款需要补交，济南市土地储备中心陈述“因为补交差价由山东华艺集团有限公司负责，据山东华艺集团有限公司反映郑伟东共欠20余万”；本院询问济南市土地储备中心涉案房产调换协议中差价款郑伟东是否交付，济南市土地储备中心陈述“山东华艺集团有限公司交付给济南市土地储备中心了”。王云、刘慧与山东胜远律师事务所于2020年2月26日签订《委托代理合同》，约定律师费27000元，山东胜远律师事务所向王云、刘慧出具27000元律师代理费发票。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。郑伟东经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证、答辩等诉讼权利。王云、刘慧与郑伟东、张桂荣签订的涉案《房屋买卖合同》、《买卖合同补充说明》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。在房屋买卖合同中，为买受人办理过户手续是出卖人的基本合同义务。在王云、刘慧与郑伟东、张桂荣的房屋买卖合同中，郑伟东、张桂荣将涉案房屋登记在自己名下是向王云、刘慧履行过户义务的前提，在涉案房屋能办理产权证书时，依据诚实信用原则，郑伟东、张桂荣应及时将涉案房屋登记至自己名下，办理产权登记所需税、费等相关费用由郑伟东、张桂荣承担，郑伟东、张桂荣办理完产权登记后，应协助王云、刘慧将涉案房屋过户登记至王云、刘慧名下，办理过户至王云、刘慧名下登记手续时所需税、费等相关费用由王云、刘慧承担，过户手续办理完毕，王云、刘慧应给付郑伟东、张桂荣剩余房款6万元。现涉案房屋已经取得初始登记，已经具备办理产权登记及过户手续等条件，故王云、刘慧要求郑伟东、张桂荣办理房产过户手续，符合法律规定，本院予以支持。对于房屋差价款的问题，张桂荣主张因拆迁而安置两套房屋，两套房屋仍有20余万元差价款未付，因此无法办理涉案房屋房产证，本院认为，涉案房屋拆迁产权调换协议载明差价款为54669.34元，而张桂荣自述已交差价款5万多元，另济南市土地储备中心陈述依据其与历下国有资产运营公司、山东华艺集团有限公司签署的《拆迁安置房买卖协议》，山东华艺集团有限公司已向济南市土地储备中心垫付了涉案房屋差价款，即济南市土地储备中心已经收到涉案房屋差价款。综上，王云、刘慧有权要求郑伟东、张桂荣办理房产过户手续，济南市土地储备中心、历下国有资产运营公司予以协助。至于山东华艺集团有限公司为郑伟东、张桂荣垫付差价款的问题，山东华艺集团有限公司可依法向郑伟东、张桂荣主张权利。对于王云、刘慧主张的违约金，因王云、刘慧未能提供有效证据证明其实际损失，综合本案案情，对王云、刘慧该项请求，本院不予支持。对于王云、刘慧主张的律师费，涉案房屋买卖合同已对律师费作出约定，王云、刘慧与山东胜远律师事务所签订了委托代理合同，山东胜远律师事务所亦出具了律师代理费发票，因此，郑伟东、张桂荣应承担王云、刘慧主张的律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郑伟东、张桂荣于本判决生效之日起三十日内办理济南市历下区盛福花园30号楼5-502房屋的所有权登记手续，将该房屋所有权登记其名下（所有权登记过程中所需税、费等相关费用由郑伟东、张桂荣负担），济南市历下区国有资产运营有限公司、济南市土地储备中心予以协助；二、被告郑伟东、张桂荣于办理完毕涉案房屋所有权登记手续之日起三十日内将涉案房屋的所有权转移至原告王云、刘慧名下（所有权转移登记手续中所需税、费由王云、刘慧承担），王云、刘慧于上述所有权转移登记手续办理完毕之日起五日内给付郑伟东、张桂荣剩余房款6万元：三、被告郑伟东、张桂荣于本判决生效之日起十日内给付原告王云、刘慧律师费27000元；四、驳回原告王云、刘慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5776元，减半收取计2888元，由郑伟东、张桂荣负担364元，由王云、刘慧负担2524元；申请费5000元，由郑伟东、张桂荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员 张 刚二〇二〇年十二月四日书记员 付新芮