山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初4767号原告：马传宝，男，1991年3月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：解学鑫，山东龙奥律师事务所律师。被告：孙承才，男，1985年7月1日出生，汉族，住吉林省延吉市。被告：李妍，女，1987年8月11日出生，汉族，住吉林省延吉市。以上两被告共同委托诉讼代理人：李庆成，山东正唐律师事务所律师。第三人：济南恒大西区置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。第三人：中国农业银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。负责人：张本存，行长。原告马传宝与被告孙承才、李妍，第三人济南恒大西区置业有限公司（以下简称恒大公司）、中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称农行历城支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马传宝的委托诉讼代理人解学鑫，被告孙承才及被告孙承才、李妍的共同委托诉讼代理人李庆成到庭参加诉讼，第三人恒大公司、农行历城支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马传宝向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告偿还第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行就位于济南市槐荫区西客站片区安置一区南侧七-2地块恒大雅苑19、21号楼2单元1704室房屋之上的剩余贷款本息(具体金额以银行确定的金额为准)，若被告拒不偿还银行本息，请求法院判令由原告代被告向贷款银行偿还剩余贷款本息；2.请求法院判令被告在上述贷款本息清偿后十日内办理上述房屋的不动产登记证书，办理至被告名下，第三人济南恒大西区置业有限公司予以配合，相关登记税费由被告承担；3.请求法院判令被告在上述房屋不动产登记至其名下后十日内，协助原告将上述房屋过户登记至原告名下，相关登记税费由原告承担；4.请求法院判令被告向原告支付违约金27.3万元整；5.请求法院判令被告向原告支付律师费3万元整；6.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。事实与理由：2014年3月18日，第三人济南恒大西区置业有限公司与两被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定第三人济南恒大西区置业有限公司将坐落于济南市槐荫区西客站片区安置一区南侧七-2地块恒大雅苑19、21号楼2单元1704室的房屋出售给被告，总房款775518元，其中首付233518元，贷款54.2万元。2017年4月14日，原被告双方签订《房屋买卖合同》(合同编号0000364)，合同约定被告将上述房产以91.2万元的价格出售给原告。合同约定：原告于合同签订当日支付定金5万元，于2017年4月17日前支付首付款35万元，于2017年5月1日前支付首付款15万元，尾款36.2万元通过办理按揭贷款的方式支付。但在合同履行过程中，两被告多次迟延支付第三人中国农业银行股份有限公司济南历城支行的按揭贷款，并且，涉案房产已经具备办理产权证书的条件，两被告一直以各种理由迟延履行办证义务，两被告的行为已经严重影响到本案《房屋买卖合同》的履行，属于明显的违约行为。孙承才、李妍共同辩称，一、答辩人并不存在被答辩人诉称的违约行为。1.答辩人并不存在被答辩人诉称的迟延支付按揭贷款的违约行为。2017年4月份，答辩人与被答辩人就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，在收到被答辩人的首付款后，答辩人与被答辩人一起至售楼处办理了房屋的交接手续，并将涉案房屋钥匙及相关材料交予被答辩人，被答辩人自此便已入住涉案房屋。其后，答辩人按照合同约定每月归还涉案房屋按揭贷款。2018年8月15日，因答辩人经济状况不好，答辩人的按揭贷款出现了逾期的情况，于是，答辩人与被答辩人进行协商，双方约定：由答辩人和被答辩人自2018年9月份共同偿还银行按揭贷款，双方各承担1400元/月。2018年国庆节前后，由于答辩人的经济状况并未明显好转，答辩人与被答辩人再次进行协商，双方约定：涉案房屋银行按揭贷款由被答辩人独自承担，按月向银行偿还；此外，双方还约定：答辩人办理房产证的费用、需要缴纳的契税以及过户前解除银行抵押的款项等皆由被答辩人垫付，并且经过双方大致计算，若被答辩人垫付上述款项，与涉案房屋尾款36.2万元相抵后，答辩人尚需向被答辩人支付约20万元，为此，答辩人向被答辩人出具了20万元的欠条一张。答辩人认为，以上行为应视为双方对原签订《房屋买卖合同》的变更，且已开始实际履行(被答辩人代答辩人偿付银行按揭贷款)。因此，答辩人并不存在被答辩人诉称迟延支付按揭贷款的违约行为。2.答辩人并不存在被答辩人诉称的一直以各种理由迟延履行办证义务的行为。2018年4月份，答辩人将涉案房屋交付被答辩人后不久便离开济南来至吉林工作、生活，期间，答辩人的居住地点以及联系方式有过变更，因此，答辩人对于涉案房屋何时能够办理产权证并不知情。被答辩人自2017年4月份便已在涉案房屋居住，其理应知道涉案房屋何时能够办理房产证，但是其自始至终并未向答辩人告知，即便答辩人联系方式有过变更，但答辩人与被答辩人系微信好友，其理应通过微信告知。2020年春节前，答辩人收到了中介工作人员刘璐的微信语音，其在语音里告知答辩人涉案房屋的临楼已经开始办理产权证，涉案房屋应该很快也能办理，让答辩人按照其要求准备好材料并邮寄给她。在其收到答辩人邮寄的材料后，其告知答辩人的户口页不符合要求让答辩人重新办理。其后，便是疫情，但为了不影响房产证的办理，答辩人仍于2020年3月份疫情期间重新办理了户口页。但是，答辩人此后并未再收到中介工作人员刘璐关于办理产权证的任何信息。2020年11月份，答辩人在网上查询相关信息时看到了法院的公告送达信息，直至此时，答辩人方知因涉案房屋被诉。此后，答辩人联系中介工作人员刘璐，其告知已离开原中介并将答辩人的相关资料交接给他人。综上，答辩人并不存在被答辩人诉称的违约行为，答辩人自始至终积极履行涉案房屋办证义务并且也非常愿意配合被答辩人办理过户。二、退一步讲，若法庭认定答辩人违约，答辩人认为，其行为并没有给被答辩人造成任何的实际损失，被答辩人诉称的违约金27.3万元、律师费3万元没有事实及法律依据，请求法庭不予支持。《合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《合同法司法解释(二)》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。答辩人认为，违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金的数额应与违约损失的数额大体一致。法庭可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，避免出现对一方利益过度保护而对另一方惩罚过于严厉的裁判结果。具体到本案，答辩人认为，被答辩人不但没有损失，而且一直在享有涉案房屋带来的利益：1.被答辩人自合同约定的2017年4月17日起，便已入住涉案房屋。涉案房屋虽未过户至被答辩人名下，但并未影响到被答辩人对涉案房屋的居住和使用。2.自2017年4月17日答辩人将涉案房屋交付被答辩人居住使用，答辩人一直依照合同约定如期偿还按揭贷款。虽然后来答辩人因经济状况不好出现了逾期，但是，根据答辩人与被答辩人对合同作出的变更，答辩人仍对涉案房屋银行按揭贷款承担部分还款义务。答辩人认为，在答辩人明明已于2017年4月17日将涉案房屋交付被答辩人且被答辩人已对涉案房屋实际享有使用权的情况下，涉案房屋的银行按揭贷款仍由答辩人偿还对答辩人而言显失公平。而如今被答辩人向答辩人主张27.3万元的违约金，更加加剧了这种不公平。3.根据答辩人对涉案房屋周边市场的调查，涉案房屋目前的市场价格为1.4万/㎡左右，远超双方交易时的9596.97元/m?，被答辩人亦并未因此产生预期利益损失。综上，答辩人认为，答辩人并未对被答辩人造成任何实际的损失，被答辩人亦未对其实际损失提供证据加以证明。相反，被答辩人在实际享有涉案房屋使用权的情况下，涉案房屋的按揭贷款却仍由答辩人予以偿还，而且，截止目前，被答辩人对涉案房屋享有近5000元/㎡的溢价利益。有鉴于此，请求法庭对被答辩人诉称的违约金27.3万元、律师费3万元等请求不予支持。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求与事实不符、与法无据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。恒大公司未到庭陈述意见，亦未提交证据。农行历城支行未到庭陈述意见，亦未提交证据。本院认定事实如下：一、房屋来源：2014年3月18日，恒大公司与孙承才、李妍签订《济南市商品房买卖合同》，约定孙承才、李妍自愿认购恒大公司开发建设的位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑19、21号楼2-1704室房屋（位于西客站片区安置**南侧七-2地块），建筑面积95.03平方米，总价款为775518元；孙承才、李妍同意于2014年3月10日前支付首期房款233518元，余款542000元于2014年3月10日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；出卖人应当在2017年4月15日前将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；买受人确认本合同正文前“合同当事人”项下约定的地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，如买受人地址变更，须在五日内书面通知出卖人，如买受人提供的地址有误，或者买受人地址变更但没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以信件发出通知，视为送达买受人。合同还对其他事项进行了约定。另外,孙承才、李妍与恒大公司、农行历城支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定孙承才向农业银行贷款685000元，恒大公司作为保证人提供连带保证担保，孙承才提供1401室房屋作为抵押担保，但未办理预抵押登记。二、合同约定买卖情况：2017年4月14日，作为出卖人（甲方）的孙承才、李妍与作为买受人（乙方）的马传宝，作为居间方（丙方）的21世纪不动产济南中住加盟店签订《存量房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿出售1704室房屋给乙方，建筑面积95.03平方米；房屋及配套设施总价款为912000元；乙方于合同签订当日支付定金50000元；乙方于2017年4月17日前，将首付房款350000元存入甲方指定账户，于2017年5月1日前向甲方支付剩余首付款150000元，剩余房款362000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；甲方承担初次下证的契税等费用，乙方承担维修基金、增值税、个税、契税及办理过户所需费用；须甲乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于一方故意拖延或者不及时提供相关材料、不配合交纳税费的，或者不配合办理相关事宜的，按合同约定追究违约责任；甲、乙任意一方未按本合同的约定履行义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体由守约方选择），并赔偿守约方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；合同还对其他事项进行了约定。当月，孙承才、李妍将房屋交付马传宝居住使用。2018年8月15日，孙承才、李妍（甲方）与马传宝（乙方）签订《补充协议》，约定自2018年9月份开始，房屋的贷款由甲乙双方各支付一半，直到房屋办理完产权证，房贷每月2800元，甲乙双方每月各支付1400元；若任一方违反约定，违约方应按主合同约定向守约方承担违约责任。三、合同履行情况：截至2017年4月17日，马传宝已向孙承才、李妍支付购房款550000元（含定金）。2018年8月15日，马传宝代孙承才、李妍偿还了恒大公司为孙承才、李妍垫付的贷款50955.06元及由此产生的诉讼费5778元。另外，为履行《补充协议》，自2018年7月至2020年11月，马传宝累计向李妍支付89436.7元用于孙承才、李妍偿还房贷。诉讼过程中，马传宝表示自愿代孙承才、李妍向农行历城支行清偿剩余贷款本息，并自愿代孙承才、李妍缴纳办理房屋所有权证产生的税费，同时保留追偿权利。另查明，涉案房屋于2019年10月份具备办理不动产权证条件。当月，房屋中介工作人员告知孙承才房屋办证已快开始。现房屋不动产权证尚未办理。再查明，马传宝为本案支出律师费30000元，为本案诉讼保全购买诉讼财产保全责任保险支出保费1368元。本院认为，马传宝与孙承才、李妍签订的《存量房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合同合法有效，对当事人均具有法律约束力。孙承才、李妍应当保证其对1704室房屋拥有处分权，并且使合同能够顺利履行。但孙承才、李妍作为出卖方，其只是对1704室房屋进行了网签备案，尚未取得所有权证书，马传宝要求、李妍将1704室房屋过户给其的前提是孙承、李妍才先取得不动产权证书。经本院审理查明，马传宝已经支付了定金及首付款，且1704室房屋已经具备分户登记的条件，故孙承才、李妍将1704室房屋过户给马传宝，应当分三步：第一步是马传宝代孙承才、李妍向农行历城支行清偿贷款；第二步是恒大公司、农行历城支行协助孙承才、李妍将1704室房屋登记至孙承才、李妍名下；第三步是孙承才、李妍取得不动产权证书后再协助马传宝登记至马传宝名下。上述第二步登记过程中产生的税费等费用由孙承才、李妍承担，马传宝可代为缴纳。上述第三步登记过程中产生的税费等费用由马传宝承担。马传宝代孙承才向农行历城支行、恒大公司清偿的房贷和向有关部门缴纳的税费等费用，在抵销剩余房款后的部分，马传宝可另行向孙承才主张权利。恒大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为同意协助孙承才、李妍办理房屋产权登记及转移登记手续。农行历城支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为同意马传宝代孙承才、李妍提前偿还剩余房贷，并同意协助孙承才、李妍办理房屋产权登记及转移登记手续。关于孙承才、李妍是否违约。首先，马传宝按照合同约定及时支付了定金及首付款，那么孙承才、李妍也应当及时偿还银行贷款并办理不动产权证书，但是孙承才、李妍不但没有全部偿还银行贷款，而且逾期不还，亦没有按照《补充协议》约定偿还一半的房贷，同时不配合办理房屋所有权证，导致《存量房屋买卖合同》难以继续履行。孙承才、李妍辩称没有违约的主观故意，因其二人变更了住址，没有接到恒大公司的通知，房屋中介只是说快办证了，没有说办证的具体时间，后因户口页有问题需重新办理，之后中介一直未再通知，马传宝作为孙承才的微信好友，从未与孙承才联系，亦存在过错。本院认为孙承才、李妍明显存在违约，应当承担违约责任，理由如下：1.《补充协议》约定自2018年9月份开始每月房贷由孙承才、李妍与马传宝各承担一半，而事实上全由马传宝承担，根据约定，违约方应按主合同约定向守约方承担违约责任；2.孙承才、李妍变更了住址但没有按照《济南市商品房买卖合同》的约定书面通知恒大公司，导致没有收到恒大公司关于办理产权证的通知，其二人存在过错；3.房屋中介已于2018年10月份告知了孙承才房屋办证事宜，即使存在语言表述不准确的情况，距今已超过一年时间，孙承才、李妍未能主动询问、办理房屋不动产权证，存在过错。关于律师费和诉讼财产保全责任保险费的承担问题，因合同约定违约方应当赔偿守约方因此遭受的损失，包括律师费、诉讼费等，故马传宝为本案诉讼支出的30000元律师费及1368元诉讼财产保全责任保险费，由孙承才、李妍承担。关于违约金的数额，孙承才、李妍存在违约行为，应当向马传宝支付违约金，但同时考虑到当事人的过错程度、实际损失及逾期利益，本院依法调整违约金数额为50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、马传宝于本判决生效之日起十日内代孙承才、李妍向中国农业银行股份有限公司济南历城支行清偿位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑19、21号楼2-1704室房屋之上的按揭贷款债务，清偿数额以该行贷款系统显示的本息具体数额为准；二、孙承才、李妍于上述银行贷款清偿后五日内办理位于济南市槐荫区泰安路887号恒大雅苑19、21号楼2-1704室房屋的分户登记手续，济南恒大西区置业有限公司、中国农业银行股份有限公司济南历城支行予以协助办理；三、孙承才、李妍取得涉案房屋的不动产权证书后五日内，将所有权转移登记至马传宝名下；四、在办理涉案房屋的分户登记过程中产生的所有税费由马传宝代孙承才、李妍承担；五、在办理涉案房屋的转移登记过程中产生的所有税费由马传宝承担；六、孙承才、李妍于本判决生效之日起十日内支付马传宝违约金50000元；七、孙承才、李妍于本判决生效之日起十日内支付马传宝律师费损失30000元；八、孙承才、李妍于本判决生效之日起十日内支付马传宝诉讼财产保全责任保险费损失1368元；九、驳回马传宝的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11920元，减半收取5960元，保全费5000元，均由孙承才、李妍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二〇年十二月二十二日书记员  赵珊珊