河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初4014号原告:河南省新河农场。住所地:河南省焦作市丰收路中段。法定代表人：郭永禄。委托诉讼代理人:张健，河南敬事信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓先楚，河南敬事信律师事务所实习律师。被告：李某某，男，1977年12月7日出生，汉族，住焦作市解放区。原告河南省新河农场（以下简称新河农场）与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告新河农场的委托诉讼代理人张健、邓先楚，被告李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新河农场向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原物，归还原告所有的位于焦作市解放区××花园芙蓉××＃商住楼××＃商铺；3.判令被告支付原告租金暂计457318.4元（计算至2020年9月26日），2020年9月27日至实际返还租赁房屋之日的租金按15769.6元/月继续计算；4.判令被告支付原告违约金暂计194913.36元（自2017年10月27日按照欠付数额为基数按月2%计算至2020年9月27日），2020年9月27日至房屋租赁合同解除之日的违约金继续计算。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为判令被告支付原告租金暂计473090.4元，2020年9月27日至实际返还租赁房屋之日的租金按15769.6元/月继续计算；将第四项诉讼请求变更为：判令被告支付原告违约金暂计195354元（自2017年10月27日按照欠付数额为基数按月2%计算至2020年9月27日），2020年9月27日至房屋租赁合同解除之日的违约金继续计算。事实和理由：2015年10月27日，原告与牛子俊签订《房屋租赁合同》，原告将位于锦祥花园芙蓉苑1#商住楼1#商铺出租给牛子俊使用，双方约定了租金标准及支付方式、违约责任。后经原告同意，牛子俊将《房屋租赁合同》权利义务转让给被告。由被告作为承租人履行合同。但被告不按照合同约定支付原告租金，经原告多次催要，被告还不能支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告李某某辩称，不同意解除房屋租赁合同，希望原告让被告把房屋转让出去，缓解被告的经济压力。关于诉讼请求第三项要求的租金被告愿意支付。关于违约金，原告要求数额过高，被告也无力支付。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.涉案的房屋租赁合同是否具备解除条件，如具备，解除的时间如何确定；2.被告是否存在拖欠租金的情形，如存在，拖欠的数额是多少；3.原告主张被告支付违约金有无事实和法律依据，应否予以支持。原告新河农场为支持自己的主张，在庭审中提交如下证据：1.房屋租赁合同1份、关于变更承租人的申请，证明2015年10月27日原承租人牛子俊在原告处租赁位于焦作市解放区丰收路××花园芙蓉××商住楼××号商铺，2017年4月5日牛子俊将此商铺转租给被告并将权利及义务一并转让，原告与被告存在租赁法律关系，原、被告双方对租金标准及违约责任进行了约定，房屋租赁合同中约定被告逾期支付租金超过三个月，属于违约，原告有权终止本合同；2.还款计划1份、保证书1份、增值税发票2张，证明被告李某某至今仅支付原告房屋租赁费94617.6元，截至2020年9月26日还欠交租赁费473090.4元，原告及时行使债权未超诉讼时效;3.收据5张，证明牛子俊和被告缴纳租金的情况。被告李某某对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2均无异议。对证据3的真实性无异议，但具体情况记不清了。被告跟牛子俊之间也签订有转让协议，是在2018年1月10日之前，但具体时间记不清了。被告李某某未向法庭提交证据。本院对本案证据认证如下：关于原告提交的证据能够证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系以及被告欠付房屋租金的事实，对上述证据本院予以采信。本院对本案事实认定如下：2015年10月27日，新河农场（甲方）与牛子俊（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容如下：一、甲方愿将位于锦祥花园芙蓉苑1#商住楼属于甲方所有的1#商铺，建筑面积532.4平方米，租赁给乙方，乙方同意承租。二、租赁期为三年，从2015年10月27日起，2018年10月26日止。三、租金标准及支付方式。租金按年计算，年递增6%，第一年租金标准为每平方米26.37元/月，年租金为168472元整；第二年租金标准为每平方米27.95元/月，年租金为178566元整；第三年租金标准为每平方米29.62元/月，年租金为189236元整；合同签字时一次付清第一年租金，以后每年租金于10月27日前一次付清。乙方不得以任何理由拖欠。逾期每延迟一日，按所欠当年租赁费日3‰支付滞纳金。逾期超过三个月，属乙方违约，甲方有权终止本合同。……七、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方对房屋的装修装饰不得损坏，完整无偿交还甲方，如有损坏承担相应赔偿责任。属乙方购置的设备（动产），所有权归乙方，可自行处置。……2018年1月10日，牛子俊向新河农场申请变更合同承租人，并出具了申请，内容为：二○一五年十月二十七日，牛子俊与新河农场签订《房屋租赁合同》，承租位于锦祥花园芙蓉园1#商住楼1#商铺，建筑面积为532.4平方米，承包期限三年（合同期限2015年10月27日-2018年10月26日）。现牛子俊申请该合同承租人变更为李某某，继续履行原合同条款。新河农场予以用意。2019年6月13日，李某某出具还款计划，内容为：我在2019年6月18日之前先把2018年4月27日到2018年10月26日的房款交上，再到2019年6月底再把2018年10月27日到2019年10月26日的房款交上，并续合同。2019年9月3日，李某某出具保证书，内容为：本人李某某保证在下周周五把锦祥商业街1号商铺房租补交到现在，如果不能自愿退房退租。李某某将租金交至2018年4月26日，之后的租金至今未支付。新河农场于2020年10月29日诉至本院。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告新河农场与被告李某某签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应全面履行自己的义务。具体到本案，原房屋租赁合同约定租期为2015年10月27日至2018年10月26日，租赁合同到期后，被告李某某继续占有使用案涉房屋，原告未提出异议，应视为原房屋租赁合同继续有效，租期为不定期。关于原告的诉讼请求，本院分析认定如下：一、解除租赁合同、返还房屋。如前所述，原租赁合同到期后，被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租期为不定期。原合同明确约定，合同签字时一次付清第一年租金，以后每年租金于10月27日前一次付清。乙方不得以任何理由拖欠，逾期超过三个月，属乙方违约，甲方有权终止本合同。被告自2018年4月27日起开始拖欠租金，故原告主张解除合同并要求被告返还房屋的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院予以支持。需要明确的是，关于合同解除时间，本案系不定期租赁合同，原告有权随时行使解除权；鉴于原告于2020年10月29日向本院提起了本案诉讼，本院确认本案房屋租赁合同的解除时间为2020年10月29日。二、关于房屋租金及占有使用费。如前所述，本案租赁合同已于2020年10月29日解除。合同解除前（2018年4月27日至2020年10月29日），被告应当按照合同约定支付租金475423.05元（189236元/年÷365日×917日＝475423.05）；鉴于今年新冠肺炎疫情的影响，本院酌情减免2个月的租金，减免后的租金为443883.85元被告仍应支付。合同解除后，被告应及时返还房屋，被告未及时返还房屋的，应参照租金标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止，原告主张按照15769.6元/月计算房屋占有使用费，具有事实及合同依据，本院予以支持。三、关于违约金。违约金的计算，应自被告应付而未付之日起开始。本案中，双方在租赁合同中约定，租金按年度交纳，承租方应于每年10月27日前一次付清。但在被告违反合同约定后，原告又接受了被告于2019年6月13日和同年9月3日出具的还款计划和保证书，应当视为双方对租金支付时间和方式的变更。被告在变更后的时间内，仍未履行合同义务，应当自逾期之日起承担违约责任。据此，本院确定原、被告双方约定的支付期间为2019年9月3日的下周五（2019年9月13日），该时间节点届满后，被告仍未履行义务，应当向原告承担违约责任，即自2019年9月14日起算。双方在租赁合同中约定，违约金的标准为“逾期每延迟一日，按所欠当年租赁费日3‰支付滞纳金”。双方约定的滞纳金实际系逾期支付租金的违约金，该约定标准明显过高，且被告对此也提出抗辩，根据本案的实际情况，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，但由于被告承担违约责任的期间跨越了该报价利率产生的阶段，为计算方便，本院酌定按照年利率6%作为违约金计算标准；违约金计算的起止时间，由于双方在2019年9月3日的重新约定，故此不再严格按照每年10月27日的节点办理。据此，被告在2018年4月27日至2019年9月13日期间欠付租金数额为261819.67元（189236元/年÷365日×505日=261819.67），自2019年9月14日起计截至2020年10月29日合同解除，以年利率6%计算为17672.83元。合同解除日即2020年10月29日，被告欠付租金总额（扣减新冠肺炎疫情影响的两个月租金后）为443883.85元，被告应自2020年10月30日起，仍以年利率6%计付至实际清偿之日止。对原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告河南省新河农场与被告李某某之间的房屋租赁合同于2020年10月29日解除；二、被告李某某于本判决生效后三十日内将租赁的位于焦作市解放区锦祥花园芙蓉苑1#商住楼1#商铺返还给原告河南省新河农场；三、被告李某某于本判决生效后十日内支付原告河南省新河农场2018年4月27日至2020年10月29日欠付的租赁费443883.85及房屋占有使用费（自2020年10月30日起按照15769.6元/月计算至实际返还房屋之日止）；四、被告李某某于本判决生效后十日内支付原告河南省新河农场违约金17672.83元（该违约金计算至2020年10月29日，此后的违约金以443883.85元为基数，自2020年10月30日起至实际清偿之日止，以年利率6%计付）；五、驳回原告河南省新河农场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5342元，由被告李某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二〇年十二月二十五日书记员 仝子越附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。