四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初10854号 原告：张德华，女，1956年8月26日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：阳弘坤，四川亚峰律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：苗兰，四川亚峰律师事务所律师，一般代理。 原告：王**，女，1982年1月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：阳弘坤，四川亚峰律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：苗兰，四川亚峰律师事务所律师，一般代理。 被告：成都青羊工业建设发展有限公司，住所地：成都市青羊区广富路239号N区15栋4楼。 法定代表人：张锡忠，董事长。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：朱怀霞，国浩律师（成都）事务所律师，一般代理。 原告张德华、王**与被告成都青羊工业建设发展有限公司（以下简称青羊工业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。王**，张德华、王**共同的委托诉讼代理人阳弘坤、苗兰，青羊工业的委托诉讼代理人邓恒、朱怀霞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 张德华、王**向本院提出诉讼请求：1.判决确认张德华、王**与青羊工业签订的《房屋租赁协议》实为商铺买卖合同；2.判令青羊工业协助张德华、王**办理商铺产权过户登记手续；3.本案诉讼费用由青羊工业承担。事实与理由：2010年6月7日，张德华、王**向青羊工业购买位于青羊工业园英国××镇商铺，青羊工业因拆迁户的问题还没有办下总产权，因此只能以租赁的方式将房屋出售给张德华、王**，并保证在5年内办毕自身的产权，然后再办理张德华、王**的产权，如不能按期办毕产权愿按张德华、王**已交租金数额每天万分之一支付赔偿金。张德华、王**了解青羊工业是国家投资设立的公司，该英国小镇又是政府打造的工业园区的配套设施，本着诚实信用的原则向青羊工业购买了位于英国××镇××期××楼××号，建筑面积73.58平方米的商铺，并一次性以“租金”形式付清了全部购房款。张德华、王**去年获悉青羊工业已取得自身的权属证明后，要求青羊工业履行承诺办理产权登记手续，但青羊工业以各种理由不予配合。张德华、王**去房管局咨询，房管局答复需要将租赁协议变更为买卖合同才能办理，而青羊工业一直拖着不变更。为维护张德华、王**的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 青羊工业辩称：根据协议约定的名称及条款，案涉协议系房屋租赁协议。对合同性质的认定，应当从合同名称、合同约定、合同履行等情况进行判定。该协议的名称为《房屋租赁协议》，合同主体系出租方和承租方，该协议对合同约定履行涉及的租金支付、租赁期限、房屋用途、水电设施及费用承担等也进行了明确约定；双方未签订《房屋买卖合同》，且案涉房屋客观上不具备过户登记的条件，目前也无法办理过户登记手续。如前所述，双方签订的系房屋租赁合同，并未签订房屋买卖合同，《房屋租赁协议》也未约定办理房屋过户登记手续的义务。而且，案涉房屋目前客观上也暂不具备办理过户登记的条件，无法进行过户登记。综上所述，张德华、王**的诉请不具备事实和法律依据，请求法院查清事实后，依法作出公正的裁决。 经审理查明：2010年6月7日，青羊工业（甲方、出租方）与张德华、王**（共同作为乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方用于出租的房屋为工业园区配套区内的第二期1楼3号房；该房的用途为商业，建筑面积73.58平方米；乙方对该房的租赁期为20年，甲方将该房交付给乙方使用的时间为2006年3月30日，租赁期到2026年6月30日止；租赁期满后，若乙方要求续签租赁协议，则甲方应与乙方另行签订租赁协议，租赁期为20年，且不再额外收取租赁费用。甲方承诺该房交付给乙方使用后5年内办理完毕自身的相关权属证明，届时乙方享有第一优先购买权，乙方已交和应交全部租金折抵为全部购房款，但办理乙方自身的权属证明时所需缴纳的相关税费由乙方自行承担；租金支付方式为一次性付款，根据预测房屋面积计算20年租金为381250元。 同日，青羊工业向张德华、王**出具《收据》两份，分别载明：收到张德华、王**B003租赁订金381250元，备注为“换票，381250”；收到张德华、王**B003更名费7625元。 另：1.根据张德华、王**提交的《房屋信息摘要》，案涉房屋的权利人为青羊工业，限制登记信息及抵押信息两栏均为空白。 2.本案审理中，本院就案涉英国小镇项目商铺目前是否具备办理分户产权登记的条件等问题向成都市不动产登记中心进行了函询核实，根据成都市不动产登记中心于2020年11月19日向本院出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》：“英国小镇项目商业用房已于2015年通过拆迁安置房产权遗留问题处理程序完成原房屋所有权初始登记，但未办理国有建设用地使用权首次登记。若该项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费。” 3.关于案涉房屋的土地性质，青羊工业陈述，英国小镇项目土地不是工业园区的一部分，是在旁边配套，所以不是工业用地，但该项目当时是先行先建，确实现在没有土地用地手续。 4.青羊工业提交的人民网领导留言板截图（网页打印件）显示：用户名为“w***”的网友于2018年10月14日22时35分在人民网领导留言板留言称“我是成都市青羊区蝶飞路28号住户，十年前购有该小区（玫瑰园）的开发商青羊发展所持有大产权证的房屋，承诺办理分户产权，至今却不办，给迁入户口，造成极大困难，望政府休卹”，成都市青羊区人民政府于2018年10月24日15时16分回复：“网友您好！您留言反映的问题，经青羊区调查处理，现答复如下：英国小镇项目初始登记性质为拆迁安置，主管部门只能为工业区用地范围内持有拆迁安置协议的农户办理分户产权，政策上目前没有为非拆迁住户办理分户产权的依据和通道。对于迁户问题，户籍办理有相关政策规定，对于迁户问题只能在政策范围内办理。感谢您的留言。” 以上事实有当事人身份信息、《房屋租赁协议》《收据》、更名费收据、《房屋信息摘要3》、人民网领导留言板截图、《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》等证据及当事人陈述在案为证。 庭审中，1.张德华、王**为证明案涉房屋系买卖而非租赁还向本院提交了以下证据：售楼广告、成都商报广告、青羊总部的广告、关于成都商报答记者问、置信英国小镇集中式商业项目建议书、卫星图片（来源于互联网、无原件）、物业服务手册、财务报表及审计报表、未成年人和63岁以上业主和青羊工业签署的房屋租赁协议、房屋买卖合同（王**与罗立志、廖小利签订）、成都商报、案外人与青羊工业签署的房屋租赁协议及收据、工程变更申请单、租赁合同（与案外人签署）、定向投资协议及补充协议、音频、视频资料及录音文字整理、信访材料。青羊工业质证意见如下：对售楼广告，因时间久远，目前无法核实是否发布该广告的底稿，真实性无法确认，对证明目的不予认可；对成都商报广告、青羊总部的广告真实性无异议，证明目的不予认可；对成都商报答记者问的真实性无异议，但证明目的不予认可；对置信英国小镇集中式商业项目建议书的三性均不予认可；对卫星图片，认为该证据系网络下载的文件，无签章，三性不予认可；对物业服务手册，认为不是其参与签署的，与青羊工业无关，不予质证；对财务报表及审计报表真实性无异议，但认为属于公司内部的财务处理，与本案无关，对证明目的不予认可；对未成年人和63岁以上业主和青羊工业签署的房屋租赁协议，认为与本案没有关联性，对证明目的不予认可；对房屋买卖合同（王**与罗立志、廖小利签订），认为其不是合同签订主体，也没有青羊工业的签章，真实性无法核实，与本案无关，不予质证；对成都商报，认为与本案无关，证明目的不予认可；对案外人与青羊工业签署的房屋租赁协议及收据，认为与本案无关，不予质证；对工程变更申请单，真实性无法核实，三性不予认可；对租赁合同（与案外人签署），三性均不予认可；对定向投资协议及补充协议三性均不予认可；对音频、视频资料及录音文字整理，对录音中双方曾对争议的问题沟通协商的事实无异议，但证明目的不予认可；对信访材料，认为真实性无法核实，与本案没有关联性。 2.张德华、王**还提交了房屋所有权证（案涉房屋的初始产权证）和房屋信息摘要（其他业主），证明案涉房屋已办理分户产权，登记在青羊工业名下，且未受到任何限制登记，故案涉房屋已经具备办理过户登记的条件。青羊工业对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。 本院认为，虽然案涉合同名为《房屋租赁协议》，且合同对租赁标的物、租赁期限及租赁价款等均进行了明确约定，具有房屋租赁合同的外观，但是，房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用、收益，承租人定期给付租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同，而本案中： 第一，《房屋租赁协议》对青羊工业办理初始产权的期限以及办理分户产权登记的税费承担进行了明确约定，此显然系双方对所有权转移进行的约定，明显与房屋租赁合同的常理不符。 第二，《房屋租赁协议》还约定，张德华、王**在案涉房屋取得初始产权登记后享有第一优先购买权，已交和应交全部租金折抵为全部购房款。虽然前述关于优先购买权的约定符合《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”的相关规定，但房屋租赁合同中，承租人一旦行使优先购买权，将与出租人成立新的房屋买卖合同关系，该合同关系独立于双方之前的房屋租赁合同关系，而本案中，双方实际系在案涉《房屋租赁协议》中以租金的名义对房屋买卖的价款进行约定。 第三，《房屋租赁协议》一方面约定租期租赁长达40年（20年租期到期后可免费续期20年），与商业用地土地使用权的最长使用年限一致，一方面又未对租期届满后的房屋返还进行任何约定；同时还约定租金在签订合同后一次性支付。前述约定实质上是约定张德华、王**在向青羊工业一次性付款后对案涉房屋享有相对永久性的房屋使用控制权，均与房屋租赁合同的交易习惯明显不符，更加符合房屋买卖合同的特征。 综上，案涉《房屋租赁协议》对房屋标的、购房价款及房屋所有权转移等均进行了明确约定，双方就案涉房屋达成的真实合意均为房屋买卖而非租赁，双方之间成立房屋买卖合同关系。 但是，确认之诉是对当事人之间的法律关系存在或者不存在进行确认的诉讼，张德华、王**关于确认其与青羊工业签订的《房屋租赁协议》实为商铺买卖合同的诉讼请求不符合确认之诉的构成要件，故本院不予支持。 关于办理商铺产权过户登记手续。本院认为，根据成都市不动产登记中心出具的《关于成都市青羊区人民法院来函的复函》：“英国小镇项目商业用房已于2015年通过拆迁安置房产权遗留问题处理程序完成原房屋所有权初始登记，但未办理国有建设用地使用权首次登记，若该项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，须先行完善土地供地手续并缴清相关税费”，案涉房屋办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的条件尚不成就，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本院对张德华、王**的该项诉讼请求不予支持。 综上，张德华、王**的诉讼请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 驳回张德华、王**的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由张德华、王**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 张陆鹏 审 判 员 白晓阳 审 判 员 谭 政 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 吴旭东 书 记 员 徐 新