湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂9004民初3552号 原告：郭沔珍，女，1963年10月8日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘瑜，湖北龙田律师事务所律师。 被告：何定学，男，1966年8月25日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：陈雷，湖北京百泽律师事务所律师。 被告：廖文，男，1984年1月10日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：陈浩，湖北都瑞律师事务所律师。 第三人：张文雪（曾用名张冬之），女，1984年11月29日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。 委托诉讼代理人：邵丽荣，湖北文意律师事务所律师。 原告郭沔珍与被告何定学、廖文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，张文雪于2020年9月8日向本院书面申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭沔珍的委托诉讼代理人刘瑜、被告何定学的委托诉讼代理人陈雷、被告廖文的委托诉讼代理人陈浩和第三人张文雪及其委托诉讼代理人邵丽荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭沔珍向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认被告何定学与被告廖文于2009年10月19日签订的《房地产转让合同》无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告郭沔珍与被告何定学系夫妻关系，原告郭沔珍与被告何定学共同所有一套位于仙桃市××办事处新生村××组的私房，该房屋登记在被告何定学一人名下。2018年9月，经仙桃市人民法院通知，第三人张文雪（曾用名张冬之）起诉何定学、郭沔珍、廖文房屋买卖合同纠纷一案，原告郭沔珍才发现房屋过户到了被告廖文名下。原告郭沔珍认为，被告何定学是被告廖文的舅舅，被告何定学未经原告郭沔珍的同意，为方便被告廖文的子女日后入学，与被告廖文虚构房屋买卖合同，在没有真实交易的情况下，利用房屋变更登记的漏洞，将夫妻共同所有的房屋过户到被告廖文名下，严重侵犯了原告郭沔珍的合法权益。为此，原告郭沔珍特向人民法院提起诉讼，请求支持原告郭沔珍的诉讼请求。 被告何定学辩称：1、2009年10月，被告廖文与被告何定学商量，因为被告廖文的孩子如果出生在仙桃，户口会好一点，但被告廖文在仙桃没有房产，就询问被告何定学能否将涉案房屋暂时过户给被告廖文，当时被告何定学和原告郭沔珍都居住在北京，涉案房屋是被告何定学的母亲在养老居住，被告廖文的母亲在里面陪护照顾母亲；2、具体办理过户手续时，主观上被告何定学不是真正将涉案房屋卖给了被告廖文，同时签署买卖合同和委托书时也没有告知原告郭沔珍，原告郭沔珍对该事实并不清楚，且被告廖文当时刚刚结婚，根本没有钱支付房屋购房款，至今都尚未支付价款。 被告廖文辩称：1、对原告郭沔珍主张的事实和理由无异议；2、被告廖文将被告何定学的房子过户到名下（个人所有），目的不是买卖，目的是为了孩子居住和过户的方便，日后是要方便孩子落户和读书方便；3、当时是在仙桃市房交会上办理的过户手续，相关部门的审核不严格，被告何定学没有回来，原告郭沔珍也不知情；4、被告何定学虽然为办理过户，签署了一份买卖合同，但涉案房屋从未交付过，被告廖文也未支付对价，被告何定学当时买房的目的是为其母亲养老送终，不会真正出让涉案房屋。 第三人张文雪述称：1、涉案房屋是第三人张文雪与被告廖文在婚姻关系存续期间通过正常的交易购买的房屋，并且办理了房屋过户登记手续，将涉案房屋登记在被告廖文名下，是善意取得；2、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条对这一类的法律事实有规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人处理部分财产，一般认定为无效，但第三人善意取得的除外，其他共有人的损失由擅自处分房屋的共有人承担，如果被告何定学擅自处分了原告郭沔珍的共有财产，其造成的损失应由被告何定学承担；3、诉状中所述的利用房屋变更登记的漏洞，没有真实交易，只是为了方便子女落户和学习，这些陈述是不实的，没有事实和证据支撑；4、原告郭沔珍与被告何定学至今仍是夫妻关系，责任承担体是家庭，造成的损失由家庭承担就相当于由夫妻承担，除非双方夫妻关系解除，原告郭沔珍才有主张被告何定学擅自处分的权利；5、本案原、被告关系特殊，原告郭沔珍是被告何定学的妻子，被告廖文原告郭沔珍的外甥，这样的身份关系决定了他们来往密切，且他们每年逢年过节都会回仙桃，被告廖文与第三人张文雪的孩子是在涉案房屋居住，且孩子办理周岁和10岁的喜宴均是在涉案房屋进行，郭沔珍作为原告，不可能不知道该房屋已过户给被告廖文，被告廖文也曾告知原告郭沔珍已经过户，且他人有理由相信原告郭沔珍是知晓的，原告郭沔珍没有证据证明其不知晓，故已显然超过了诉讼时效。请求法院查明事实后驳回原告郭沔珍的诉讼请求。 第三人张文雪向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认被告何定学与被告廖文于2009年10月19日签订的《房地产转让合同》有效；2、本案诉讼费由原、被告承担。事实和理由：2009年10月19日，在第三人张文雪与被告廖文婚姻关系存续期间，双方共同向原告郭沔珍、被告何定学购买了其位于仙桃市××办事处新生村××组房屋一套。该房屋产权证于2009年11月9日变更登记到被告廖文名下（仙桃市房权证龙华山字××号）。2016年8月25日，第三人张文雪与被告廖文协议离婚，双方自愿签订《离婚协议书》一份，依据该协议约定，第三人张文雪与被告廖文双方购买的坐落于仙桃市××办事处新生村××（仙桃市房权证龙华山字××号）的房屋产权应该属于第三人张文雪所有，但被告廖文一直不配合第三人张文雪办理过户登记手续。2019年1月，第三人张文雪向人民法院起诉，后因故撤回起诉。2020年7月，第三人张文雪再次向人民法院起诉，该案现因本案而中止。基于以上事实，第三人张文雪认为，原告郭沔珍与被告何定学是夫妻关系，被告廖文又是原告郭沔珍与被告何定学的外甥，基于共同的利益，定会相互串通，共同认同《房地产转让合同》无效，以损害第三人张文雪的利益。因此，本案的结果直接关乎第三人张文雪暂被中止案件的审理，第三人张文雪有独立的诉求。请求判令《房地产转让合同》有效。 原告郭沔珍针对第三人张文雪的诉讼请求辩称：第三人张文雪在本案中没有独立的诉讼请求：1、本案所涉房地产转让合同应当认定无效，第三人张文雪主张房屋是善意取得，第三人张文雪理应就其主张提供相应证据证明已支付房产买卖合同约定的相应对价，在第三人张文雪无法证明已支付相应对价的情形下，按照第三人张文雪依据的《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，本案的房地产转让合同应当被认定为无效合同；2、第三人张文雪认为其在本案中有独立诉权所依据的最重要的法律文书是第三人张文雪与被告廖文签署的离婚协议，该离婚协议中只有笼统的表述，所有的夫妻共同财产均归第三人张文雪所有，并未就共同财产的详细范围作明确的约定，结合本案被告廖文及被告何定学在之前的陈述以及接下来庭审中原、被告及第三人张文雪将要出示的证据来看，本案所涉房产仅从证据的外在表现形式看充其量也只能视为被告何定学对被告廖文的个人赠与，本案财产不应属于第三人张文雪主张的夫妻共同财产。因此原告郭沔珍认为第三人张文雪就本案没有独立的诉权。 被告何定学针对第三人张文雪的诉讼请求辩称：被告何定学认为第三人张文雪没有独立的诉讼请求：1、被告何定学与被告廖文签订的房地产转让合同不是真实意思的表示，按照2009年仙桃房网房屋售价来看，被告何定学不可能以远远低于市场价的价格将房屋卖给被告廖文，当时房屋的承建都远高于11万元，房地产转让合同不是被告何定学真实意思的表示，不管合同签订前还是签订后，被告廖文均没有支付相应对价，按照一般交易习惯来看，被告何定学办理了房屋产权证和土地使用证，如果被告廖文购买了房屋，应当会要求被告何定学办理土地使用权转让手续，但被告廖文没有要求被告何定学办理；2、第三人张文雪主张有独立诉权是基于其与被告廖文签订的离婚协议，第三人张文雪陈述的离婚协议里并没有被告廖文将房屋分割给第三人张文雪的约定，从离婚协议也可以看出，被告廖文及第三人张文雪均未将涉案房屋视为夫妻共同财产。 被告廖文针对第三人张文雪的诉讼请求辩称：1、被告廖文与第三人张文雪从未共同购买涉案房屋，买卖协议只是配合办理过户的需要，目的是被告廖文为方便儿子过户、读书，被告廖文与被告何定学之间没有发生过真实的买卖行为，没有支付对价，房屋也没有交付；2、从现有证据及法律规定来看，涉案房屋登记是在被告廖文名下，且明确记载在个人名下，土地证仍在被告何定学名下，从未办理过过户，即使从现有的房屋登记证上来看，该房屋也不属于被告廖文与第三人张文雪的个人财产，因此不存在离婚协议中约定的夫妻共同财产归女方所有，第三人张文雪的权益并未受到损害，被告廖文不认可第三人张文雪在本案中的主张，第三人张文雪的诉讼请求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织三方当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。对三方当事人所提交的证据，认定如下：原告郭沔珍所提交的证据一原、被告身份信息、证据二结婚证、房屋契证、建设工程规划许可证、房屋所有权证各一份，客观、真实，能证明原、被告身份信息及房屋权属相应信息的事实，本院依法予以采信；原告郭沔珍所提交的证据三房地产转让合同，能证明该合同上原告郭沔珍的签字系被告何定学代签的事实，本院依法予以采信；原告何定学所提交的证据四流水明细，结合原、被告当庭陈述，对被告廖文未向原告何定学支付合理对价这一事实，本院依法予以采信；原告何定学所提交的证据五房屋所有权证一份，能证明涉案房屋登记在被告廖文个人名下的事实，本院依法予以采信。第三人张文雪所举的证据一仙桃市不动产登记查询证明书一份，能证明涉案房屋自2009年11月9日起至今登记在被告廖文名下的事实，本院依法予以采信。第三人张文雪所举的证据二授权委托书、房产证、土地证、身份证、结婚证、契税发票、房地产转让合同各一份，客观、真实，本院依法予以采信；第三人张文雪所举的证据三结婚证、离婚协议书和离婚证各一份，能证明被告廖文与第三人张文雪协议离婚时约定夫妻共同财产归女方所有的事实，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2009年10月19日，被告廖文与被告何定学签订《房地产转让合同》一份，双方约定：1、被告何定学自愿将坐落在仙桃市龙华山办事处新生村的房地产（党房屋建筑面积267.84平方米）转让给被告廖文；2、上述房地产成交价格为11万元，被告廖文于2009年10月6日前付清给被告何定学；3、付款方式：现金。2009年10月18日，被告何定学以其与原告郭沔珍的名义在未告知原告郭沔珍的情况下，单独向案外人姚海斌出具授权委托书一份，授权姚海斌办理房屋变更登记，将涉案房屋过户到被告廖文名下，被告何定学在该授权委托书上签了其与原告郭沔珍的名字。2009年11月9日，涉案房屋完成变更登记，所有权人由被告何定学变更为被告廖文，且房屋所有权证上备注共有情况为个人所有。2016年8月25日，第三人张文雪与被告廖文协议离婚，双方约定：1、孩子廖嘉辉由被告廖文抚养，被告廖文自愿独自承担全部抚养费；2、双方在夫妻存续期间的所有共同财产全部归第三人张文雪所有，被告廖文自愿放弃双方在夫妻关系存续期间的所有共同财产分割的权利；3、双方各自持有的动产，双方约定为个人财产，归各自所有，双方现已各自持有。 另查明：被告廖文与被告何定学签订房屋买卖合同至今仍未支付相应价款11万元。 本院认为，原告郭沔珍主张被告何定学在其不知情的情形下与被告廖文签订房屋买卖合同，私自处分了其与被告何定学的共同财产，严重侵犯了原告郭沔珍的合法权益，并以此为由请求确认被告何定学与被告廖文于2009年10月19日签订的《房地产转让合同》无效，对此本院认为，被告何定学与被告廖文之间签订的《房地产转让合同》是双方真实意思的表示，合法、有效，涉案房屋虽系原告郭沔珍与被告何定学的夫妻共同财产，但涉案房屋在《房地产转让合同》签订后已办理了变更登记，物权也随之发生了变动，合同已部分履行，被告何定学虽在原告郭沔珍不知情的情况下私自处分夫妻共同财产，构成无权处分，但原告郭沔珍不应以此为由主张涉案合同的效力，本院依法应驳回原告郭沔珍的诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告何定学与被告廖文于2009年10月19日签订的《房地产转让合同》有效。 案件受理费1000元，由原告郭沔珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  周 军 人民陪审员  刘翠燕 人民陪审员  孙雅高 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  谢 毅