广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19787号原告：何沛球，女，1989年8月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：黄文琪，广东嘉进律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告何沛球诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄文琪，被告智城公司、梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告智城公司于2016年8月28日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告、两被告于2016年8月28日签订的《租赁合同》；3.被告智城公司向原告退还转让款234012元及逾期退还的资金占用利息损失（以转让款234012元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR自《物业使用权转让合同》解除之日起至转让款清偿日止计算）；4.被告智城公司向原告支付延期交付物业的违约金（以转让款234012元为基数，按照每日万分之五的标准自逾期交付物业之日即2018年1月2日起至《物业使用权转让合同》解除日止计算，暂计至2020年6月15日为104837.38元）；5.被告智城公司向原告支付合同解除的违约金70203.6元（按照转让款234012元的30%计）；6.被告智城公司向原告支付预期收益损失60528元；7.诉讼费由两被告承担。事实和理由：一、合同签订的基本情况。2016年8月28日，原告作为乙方（受让方）与被告智城公司作为甲方（转让方）签订《物业使用权转让合同》，合同载明甲方合法拥有佛山市南海区×××××××××广佛智城项目全部物业的使用权，并约定了如下内容：第一条，物业基本情况。甲方将该项目自编号3号地*****号商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给乙方，建筑面积为28平方米，其中套内建筑面积19.6平方米。第三条，转让年限。该物业使用权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年8月27日，转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2048年12月31日止。第四条，物业使用权转让金及付款方式、付款期限。该物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米人民币8357.57元，总转让金额为人民币234012元【附件三约定于本合同签订当日付清总转让款】。第五条，物业的交付标准和期限。甲方在2018年1月1日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日，该物业的交付标准详见本合同附件二。第九条，违约责任。逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除本合同；甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金；甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。同日，原告作为甲方（新出租方）、被告梦乐城公司作为乙方（承租方）、被告智城公司作为丙方（原出租方）共同签订了《租赁合同》，就上述物业的租赁事宜进行约定：第一条，租赁物业及用途。出租物业位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××。第二条，租赁期。租赁期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方。第三条，租金及保证金。第一年月租金￥1600.00元/间，第二年月租金￥1680元/间，第三年月租金￥1764元/间。第八条，丙方的权利义务。丙方应按照原合同要求完成该物业的建设及交付。第九条，装饰及设计标准。本合同所涉及的物业均为带装修出租，装修标准详见附件一等等。二、合同的履行及解除。上述《物业使用权转让合同》签订后，原告已按约在签订上述合同的当天付清总转让款。但截至本案起诉日，涉讼物业仍在建，被告智城公司在逾期交付超两年半的时间仍未能交付符合《物业使用权转让合同》附件二交楼标准的物业予原告，且经原告催收后仍未能交付涉讼物业。被告智城公司逾期交付涉讼物业的行为，致使原告长时间无法使用涉讼物业，无法实现原告当初订立《物业使用权转让合同》时拟从2018年1月1日起对涉讼物业进行使用收益的合同目的，被告智城公司已严重违约。故基于以上符合《合同法》第九十四条法定解除情形的事实及理由，原告解除与被告智城公司签订的涉讼《物业使用权转让合同》合法有据。此外，由于被告智城公司未能履行涉讼《租赁合同》第二条第（二）项及第八条第（一）项的交付义务，其自2018年1月1日起至今仍未能交付物业，致使原、被告三方签订的租期自2018年1月1日至2020年12月31日的《租赁合同》无法履行，原告不能实现收取上述租期内租金的合同目的，被告梦乐城公司不能实现在上述租期内使用物业的合同目的，尚余不足半年租期的涉讼《租赁合同》已无继续履行的必要性，如涉讼《物业使用权转让合同》被判令解除则涉讼《租赁合同》亦无继续履行的客观条件。基于以上，原告请求解除与两被告签订的涉讼《租赁合同》合法有据，被告梦乐城公司所产生的损失应由具有过错的被告智城公司承担。三、被告智城公司应承担的违约责任。（一）被告智城公司应向原告退还转让款234012元及逾期退还的资金占用利息损失。被告智城公司至今仍未能交付物业予原告使用，原告从未使用过涉讼物业，根据公平原则及《合同法》第九十七条及第一百零七条，在涉讼《物业使用权转让合同》解除同时被告智城公司应退还全部转让款234012元予原告，若被告智城公司逾期退还则应承担上述款项的资金占用利息损失。此外，被告智城公司通过转让使用权20年+赠送使用12.5年的合法方式掩盖其违法超20年限出租的行为，并通过上述方式达到使受让人拥有32.5年物业产权的效果，结合转让款一次性支付及转让款按8357.57元/㎡计付的标准与签订合同时楼价吻合等，可知被告智城公司涉嫌以租代售；后被告智城公司又安排关联企业被告梦乐城公司返租给原告，被告梦乐城公司在未收到被告智城公司交付的物业仍多次付租给原告。被告智城公司的上述行为不但违反了《商品房销售管理办法》第十一条“……房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，且还涉嫌以合法形式掩盖非法目的非法吸收公众存款。基于此，被告智城公司亦应归还原告全部转让款。（二）被告智城公司应向原告支付延期交付物业的违约金至《物业使用权转让合同》解除日。根据涉讼《物业使用权转让合同》第九条第3点约定逾期交付涉讼物业的，被告智城公司应按已收转让金每日万分之五的标准支付违约金，该违约金实质是为了赔偿原告在涉讼物业延期交付期间未能使用涉讼物业但却已付清转让款的转让款占用损失。故，原告要求被告智城公司支付上述违约金合法有据。（三）被告智城公司应向原告支付合同解除的违约金70203.6元。涉讼《物业使用权转让合同》是被告智城公司提供的格式合同，但被告智城公司未对合同双方的权利义务作出对等约定，只约定原告逾期付款则被告智城公司有权解除合同并因此按转让款的30%承担违约金，但并无相应约定被告智城公司逾期交楼致原告解除合同并因此而需被告智城公司承担的违约金，这有违公平原则，原告认为应参照原告逾期付款则被告智城公司有权解除合同并因此按转让款的30%承担违约金的约定，酌定被告智城公司逾期交楼致原告解除合同并因此而需被告智城公司承担的违约金按照转让款的30%计付。（四）被告智城公司应向原告支付预期收益损失60528元。被告智城公司逾期交付涉讼物业致合同目的无法实现，由于其上述过错导致涉讼《物业使用权转让合同》解除，涉讼《租赁合同》因此而导致解除，最终使原告丧失涉讼《物业使用权转让合同》履行后可获得的预期收益---《租赁合同》所涉可收取的租金60528元。故，被告智城公司应支付原告上述预期收益损失。本案因被告存在违约行为而致使原告提起诉讼以维权，故案件受理费由两被告承担。综上，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告智城公司不同意解除。理由如下：1.被告智城公司与原告在《物业使用权转让合同》无约定原告就智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，智城公司延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉讼物业合同没有合同依据。2.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与被告梦乐城公司签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2018年2月起一直向原告支付租金，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订《租赁合同》时即清楚知道涉讼物业本身就属于梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》《物业管理授权委托书》给梦乐城公司接收物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉讼物业本身来实现合同目的。因此，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。3.再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉讼物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉讼物业使用权转让合同约定的交付时间为2018年1月1日，由此自2018年1月2日开始，如原告认为智城公司有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以已实际收取梦乐城公司支付的租金已近两年，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求智城公司返还物业转让金及利息，且原告以涉讼物业已实际收取梦乐城公司支付的租金，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。三、原告要求智城公司赔偿解除合同的违约金及支付预期收益损失毫无依据，原告也没有证据证明其已实际产生该损失。而且，原告的第四项诉求已经主张了该违约金，该违约金的主张与其所谓的解除合同违约金、支付逾期收益损失均属于违约责任，属重复主张，不应予以支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付逾期交付违约金及解除合同违约金、支付预期收益损失没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告将涉讼物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共36966元，合计41766元。因涉讼物业尚未实际交付，故梦乐城公司同意解除涉讼《租赁合同》，要求原告将已收取的履约保证金和租金共41766元返还给梦乐城公司，并以41766元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告出示的物业效果图、物业现状图、物业现状视频，鉴于被告智城公司在诉讼中已确认涉讼物业仍为在建状态，尚未竣工验收，本院对该组证据不再予以审查认定；2.原告出示的催告被告智城公司交付物业视频、邮件单及投递信息，本院综合予以认定；3.两被告出示的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，来源合法，客观真实，本院采信其真实性；4.两被告出示的租金明细表，原告确认总额，本院对该表显示的总额予以确认。本院经审理认定事实如下：广佛智城（六期）天街2号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地9区、10区。2016年8月28日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年8月27日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金234012元，乙方一次性付款；甲方在2018年1月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；乙方逾期付款超过90天，甲方有权选择解除合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让金的30%向甲方支付违约金并承担解除合同的所有费用；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2018年1月1日将物业交付给甲方，甲方于2018年1月1日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金234012元。原告已收取被告梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共41766元。被告梦乐城公司同意由被告智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。被告智城公司于2020年9月18日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2018年1月1日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年9月18日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉讼物业予原告出租的基础上签订，《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的使用权转让金234012元应退予原告，原告收取的租金及保证金41766元应退予被告梦乐城公司，现被告梦乐城公司同意由被告智城公司承接该债权并在本案中一并处理，为减少当事人的讼累，本院作抵扣处理。故本案中被告智城公司尚应退还转让金192246元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，应承担合同解除的违约责任。原告诉请违约金按已付转让金的30%计算，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定违约金为已付转让金的15%即35101.8元。本院在确定上述违约金时已对原告的损失予以综合考量，原告主张的利息损失、违约金、预期收益损失超出本院核定的违约金部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告何沛球与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年8月28日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、解除原告何沛球与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年8月28日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金192246元予原告何沛球；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35101.8元予原告何沛球；五、驳回原告何沛球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4550.55元（原告已预交），由原告负担2195.55元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2355元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月八日书记员  钟 丹