山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初12454号原告：中国建设银行股份有限公司济宁分行，住所地济宁市红星中路**，统一社会信用代码91370800865952369K。负责人：袁雪峰，行长。委托诉讼代理人:房善全，山东公明政和律师事务所律师。被告：张海波，男，1982年9月15日出生，汉族，户籍地山东省济宁市任城区，现住济宁市。被告：朱园园，女，1984年1月29日出生，汉族，户籍地山东省济宁市任城区，现住济宁市。被告：山东信昌置业有限公司，，住所地济宁北湖省级旅游度假区荷花路**统一社会信用代码91370800786116709C。法定代表人：李川，经理。委托诉讼代理人：张曼曼，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司济宁分行（以下简称“建行济宁分行”）与被告张海波、朱园园、山东信昌置业有限公司（以下简称“信昌置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告建行济宁分行委托诉讼代理人房善全、被告信昌置业公司的委托诉讼代理人张曼曼到庭参加诉讼。被告张海波、朱园园经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行济宁分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张海波、朱园园于2015年10月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告张海波、朱园园共同偿还原告借款本金404049.08元、利息6047.82元、罚息及复利133.26元（暂计至2020年9月4日），合计410230.16元，以及自2020年9月5日起至借款清偿之日止的利息、罚息及复利（按合同约定利率计算）；3.判令被告信昌置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4.确认原告对被告张海波、朱园园提供的抵押物，即坐落于济宁市豪庭御都第C1幢01单元11层01-1101号房产的处分价值享有优先受偿权；5、本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2015年10月23日，被告张海波、朱园园夫妻作为共同借款人与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定被告张海波、朱园园向原告借款45万元，用于购买被告信昌置业公司开发的房产，借款期限为300个月，采用等额本息方法按月还款，贷款利率在基准利率水平上上浮1%，逾期罚息利率在贷款利率水平上上浮50%。被告山东信昌置业有限公司作为保证人，同意为该笔借款提供连带责任保证。被告张海波、朱园园同时作为抵押人，以所购坐落于济宁市豪庭御都第C1幢01单元11层01-1101号的房产为该笔借款提供抵押担保并办理了抵押预告登记。贷款发放后，因被告未能按时足额履行还款义务，构成违约，原告有权根据合同约定解除合同，并要求被告清偿债务。被告信昌置业公司辩称，被告张海波、朱园园购买涉案房屋时，答辩人为涉案债务提供的是阶段性连带责任保证，现涉案房屋在房产部门仅是预告抵押登记并未办理正式的抵押登记，根据物权法第20条规定，原告对涉案房屋不享有优先受偿权。答辩人不同意承担连带保证责任。被告张海波、朱园园均未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告建行济宁分行提交如下证据材料：（1）被告张海波、朱园园身份证复印件及被告信昌置业公司企业信用信息公示报告打印件各一份；（2）被告张海波、朱园园结婚证复印件一份；（3）《中国建设银行个人住房贷款申请表》一份；（4）《个人住房（商业用房）借款合同》一份；（5）《房屋预告登记证明》一份；（6）中国建设银行个人贷款支付凭证一份；（7）《中国建设银行个人贷款对账单》及《贷款账户基本信息》各一份；（8）《委托代理协议》及律师代理费发票各一份。被告信昌置业公司未提交证据，对原告提交的证据（1）至（8）真实性表示无异议，但认为证据（7）系原告单方制作与其没有关系，证据（8）不能证明已实际支付律师费。经审查，对于原告主张律师代理费1000元是否支付的问题，本院认定如下：《委托代理协议》第四条约定，甲方（建行济宁分行）在取得法院受理案件通知书后向乙方（公明政和律师事务所）支付基础代理费1000元；后期根据同期执行回收额的2.8%（扣除上述基础代理费1000元）比例确定。原告提供的山东增值税发票并主张代理费1000元（后期代理费保留诉权），与上述合同约定相一致，可以认定原告因主张涉案债权应当支付律师代理费1000的事实。原告提供的证据，来源合法，内容真实，且与案件事实相关联，对其证明效力均予以确认，可以作为本案认定案件事实的依据。根据原被告陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年10月13日，被告张海波、朱园园作为申请人向原告建行济宁分行提交《个人住房贷款申请表》，申请借款45万元，用于购买住房。2015年10月23日，被告张海波、朱园园作为共同借款人和共同抵押人，被告信昌置业公司作为保证人与原告建行济宁分行共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684108-2012-20151064134），内容包括“借贷条款”、“担保条款”、“违约责任条款”、“其他约定条款”及“特别签订条款”五个部分；其中“特别签订条款”主要约定内容：借款人借款本金为人民币45万元；借款用途为购买被告信昌置业公司开发的位于济宁市豪庭御都第C1幢01单元11层01-1101号房屋；借款期限为300个月（自2015年10月23日至2040年10月23日）；贷款利率为年利率，在基准利率水平上上浮1%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮/下浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人指定划入账户为22×××98；采用等额本息委托扣款方式还款；合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为豪庭御都第C1幢01单元11层01-1101号房屋；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。另查明，2015年10月28日，济宁市房产交易中心为涉案抵押房屋办理了《房屋预告登记证明》，编号为济宁市房预字第××号。至本案判决前双方未办理正式抵押登记。2015年11月2日，原告建行济宁分行向合同约定账户发放贷款45万元。被告张海波还款账户显示：自2015年12月2日至2019年7月9日，基本能正常每月偿还当月本息，此后至2020年7月30日期间，出现多次逾期还款记录，此后没有再还款；截止至2020年11月18日，已还本金45950.92元，已还利息96362.14元，已拖欠本金5764.75元、拖欠利息9234.96元、拖欠罚息270.76元，贷款余额404049.08元。再查明，原告建行济宁分行因向被告主张上述权利委托山东公明政和律师事务所办理法律事务，已支付前期律师代理费1000元。本案涉及问题是：1、原告建行济宁分行是否有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并提前要求被告张海波、朱园园共同偿还下欠借款本金404049.08元及利息（包括罚息和复利）？2、原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权？3、被告信昌置业公司对涉案债务是否承担连带清偿责任？本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原被告之间成立借款担保合同关系，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告建行济宁分行将借款45万元发放给被告张海波、朱园园指定账户，履行了合同义务。被告张海波、朱园园未按合同约定期限偿还借款，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条约定违约救济措施包括：停止发放本合同项下的借款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率定价标准执行；从借款人在中国建设银行系统开立的任何账户上划收任何币种的款项用以抵偿借款人应付款项；要求借款人限期纠正违约行为并赔偿相应损失；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。据此，基于被告张海波、朱园园违约的事实，原告建行济宁分行有权解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告张海波、朱园园提前偿还下欠全部借款本金、利息、罚息及实现债权的费用。关于借款人下欠借款本息数额问题。本案中，原告根据借款人的还款情况，按照基准利率水平上上浮1%计收正常利息（当前执行年利率4.949%），逾期还款时按执行利率基础上上浮50%计收罚息及复利，截止至2020年9月4日（系统）计算得出借款人下欠借款本金404049.08元、利息6047.82元、罚息及复利133.26元，本息合计410230.16元，符合双方约定且不违反中国人民银行关于贷款利率上下限的规定，合法有效，应予以确认。原告要求被告张海波、朱园园偿还上述借款本息并继续支付自2020年9月4日之后利息（按合同约定计算至借款清偿之日），有事实和法律依据，应予以支持。另外，因被告张海波、朱园园违约，导致原告为实现债权而支付律师代理费1000元，依上述合同约定，该费用应当由被告张海波、朱园园承担。关于原告是否对涉案抵押房产享有优先受偿权的问题。不动产抵押权人的优先受偿权是指不动产抵押权设定后，当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。优先受偿权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生。原告建行济宁分行对案涉房产享有优先受偿权，必须以办理抵押登记为条件。案涉房产仅只办理了抵押权预告登记，未办理抵押登记，依据《物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，但排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。因此，从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权。故原告建行济宁分行要求对案涉抵押房产（济宁市豪庭御都第C1幢01单元11层01-1101号房屋）处分价值优先受偿，于法无据，不予支持。关于保证人责任问题。涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款（保证责任）约定，（一）如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。（二）无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免。贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。根据上述合同约定和借款人逾期未还款的事实，原告要求被告信昌置业公司对被告张海波、朱园园所欠涉案债务承担连带还款责任，没有超过约定的担保期间和保证范围，于法有据，应予以支持。被告信昌置业公司抗辩，不同意承担连带保证责任，于法无据，不予采信。根据《担保法》第三十一条规定，被告信昌置业公司承担保证责任后，有权向被告张海波、朱园园追偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十二条第二项、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司济宁分行与被告张海波、朱园园于2015年10月23日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684108-2012-20151064134）。二、被告张海波、朱园园于本判决生效之日起五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济宁分行借款本金404049.08元、利息6047.82元、罚息及复利133.26元（截止至2020年9月4日），合计410230.16元；并继续支付自2020年9月5日起至实际付清之日止按照《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：370684108-2012-20151064134）约定（当前执行年利率4.949%，逾期罚息在执行利率水平上上浮50%）计算的利息、罚息及复利。三、被告张海波、朱园园于本判决生效之日起五日内向原告中国建设银行股份有限公司济宁分行支付律师代理费1000元。四、被告山东信昌置业有限公司对第二、三项确认给付款项承担连带还款责任；其承担保证责任后，有权向被告张海波、朱园园追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司济宁分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7468元，减半收取3734元，保全费2645元，由被告张海波、朱园园、山东信昌置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  徐莉莉二〇二〇年十二月十日书记员  李俊青