安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初14878号 原告：何强，男，1981年11月2日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：廖荣钊，安徽天德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。 被告：董海罗，男，1986年10月3日出生，汉族，住蚌埠市五河县。 被告：董江红，女，1988年2月4日出生，汉族，住蚌埠市五河县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：梁伟，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张雨辰，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告何强与被告董海罗、董江红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何强及其委托诉讼代理人廖荣钊，被告董海罗、董江红共同委托诉讼代理人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何强向本院提出诉讼请求：1.判决董海罗、董江红支付拖欠何强的房屋租金226972.8元（2019年6月1日计算至2020年3月11日）及逾期付款违约金42300元（按照年利率24%标准自2019年12月15日暂计算至起诉之日，后顺延计算至款清之日止）；2.判决董海罗、董江红向何强支付房屋占有使用费163856元（自2020年3月12日起按月租金51744元标准计算至2020年6月17日）及逾期返还房屋违约金90000元（自2020年3月18日起按日1000元标准计算至2020年6月17日）；3.判决因董海罗、董江红支付违约金100000元；4.判决董海罗、董江红支付拖欠的水电费33025.2元；5.董海罗、董江红承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月1日何强与安徽珺宸体育有限公司（以下简称珺宸公司）签订《租房合同》，约定何强将蜀山区交口蜀景园综合服务楼一、二层出租给珺宸公司用于商业经营，面积约1760平方米，租期自2018年10月1日起至2023年9月30日止，租金每三个月支付一次，先支付后使用，每期租金应在下一个使用期开始15日前支付。《租房合同》签订后，何强随即将房屋交付珺宸公司使用，珺宸公司用于经营柏力健身游泳馆，但珺宸公司未能根据合同约定支付租金。珺宸公司仅支付首期租金，2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金197120元应于2019年5月15日前支付，但何强多次催要后仅支付147840元（2019年9月4日付30000元、9月16日付30000元、9月17日付30000元、10月8日付30000元、10月29日付27840元），仍欠49280元，2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金155232元应于2019年9月15日前支付，2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金155232元应于2019年12月15日前支付，虽然何强多次催要，但珺宸公司一直未能付清租金。同时因珺宸公司拖欠水电费，导致何强不得不为其垫付。根据合同第十条第6款约定，因珺宸公司拖欠租金达7日，何强有权单方解除租赁合同收回房屋。在多次催要无果的情况下，何强于2020年3月11日通过快递、短信、微信、上门张贴等方式向珺宸公司发出了解除租房合同的通知，正式解除与珺宸公司签订的《租房合同》，要求限期付清拖欠的租金等费用并返还房屋，但珺宸公司一直未能履行。后何强在合肥市蜀山区人民法院起诉珺宸公司过程中，2020年6月17日董海罗、董江红将占用房屋腾空返还，但拖欠的费用仍未支付。珺宸公司为一人有限公司，股东为董海罗，法定代表人为董江红，董海罗、董江红在明知珺宸公司占用何强房屋、拖欠巨额租金未支付、《租房合同》未解除的情况下成立清算组，向工商登记主管部门出具虚假清算报告，作出该公司无债权债务的虚假承诺，为逃避债务恶意将珺宸公司于2020年4月3日注销，作为董海罗、董江红已知债权人，何强在此期间未收到该公司清算组任何申报债权通知。根据公司法的相关规定，董海罗、董江红应对珺宸公司拖欠何强的费用承担赔偿责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法尽快作出裁判。 董海罗、董江红辩称，本案起诉主体错误，董海罗、董江红不是涉案房屋租赁合同的承租方，不应当承担支付租金的义务。本案也不应当是房屋租赁合同纠纷，因签署租赁合同的主体珺宸公司已经注销，如果何强主张董海罗、董江红承担责任，应当提起股东清算责任纠纷。基于珺宸公司产生的所有债权债务与董海罗、董江红没有任何关系，珺宸公司按照法律规定履行了注销公告等相关程序，也出具了清算报告，其主体资格已经灭失。何强直接起诉董海罗、董江红没有任何合同及法律依据。 本院经审理查明：2018年10月1日，何强（甲方）与珺宸公司（乙方）签订《租房合同》一份，约定房屋座落于蜀山区交口蜀景园综合服务楼一、二层，结构为框架，面积约1760平方米，出租给乙方用于商业经营；承租房屋使用期限为5年，甲方自2018年10月1日起将经营房屋交付给乙方使用，至2023年9月30日收回，甲方向乙方提供免费用装潢期8个月（2018年10月1日至2019年2月28日）；首期三个月，承租费用为147840元，免租金装修期5个月，递增情况：第二年开始每年租金按上一年租金总额5%累计递增；承租费用每3个月支付一次，先支付后使用，乙方须在合同签订之日起3个工作日内向甲方交清首期费用，以后每期费用应在下一个使用期开始15日前向甲方支付；乙方首次使用时，须向甲方一次性交纳履约保证金100000元，与首期费用一并支付；如乙方经营期间无违约情况发生，该保证金在合同期满后不计息退还乙方；合同期满或合同解除后，乙方应及时结清承租期间应承担的租金及各项费用，否则此类款项将直接从履约保证金中扣除；合同期满或转让合同解除后，乙方必须在合同期满后7日内无条件将房屋及附属设施备归还甲方；乙方应按照合同约定按时支付承租费及承担各项费用，合同履行期内经营房屋产生的水费、电费、卫生费、电话（网络）费、物业管理费、电视收视费、供暖费等各项费用均由乙方自行承担；乙方未按约定期限支付费用达7日的或者逾期7日未支付按合同约定应当由其承担的费用的，甲方有权单方解除合同收回房屋，责令乙方限期清场搬离，乙方应承担违约责任，并向甲方支付违约金100000元；经营期内乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按1000元／天标准承担违约金；经营到期或合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还甲方房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按1000元／天标准承担违约金；房屋租金包含车位费、物业费；2018年10月1日-2019年5月31日租金为147840元（免租金装修期5个月），2019年6月1日至2019年9月30日租金为197120元，2019年10月1日至2019年12月31日租金为155232元，2020年1月1日至2020年3月31日租金为155232元，2020年4月1日至2020年6月30日租金为155232元等内容。合同签订后，何强将案涉房屋交付给珺宸公司，珺宸公司支付了履约保证金100000元及2019年5月31日之前的租金，2019年6月1日之后的租金，珺宸公司仅支付了147840元。 2020年3月11日，何强向珺宸公司、董海罗送达《关于解除蜀景园综合服务楼的通知》，载明“我方与你方于2018年10月1日签订《租房合同》，约定我方将蜀山区交口蜀景园综合服务楼一、二层出租给你方用于商业经营，合同约定你方向我方按时、足额支付房租，租房合同签订后，我方已经将约定的房屋交付给你方使用，但你方至今未按时、足额交纳房屋租赁费用，严重违反合同约定，给我方造成巨大经济损失，现我方根据相关法律规定及合同约定正式书面通知你方如下：一、即日起解除我方与你方于2018年10月1日签订《租房合同》，并于2020年3月15日前向我方返还占有使用的房屋；二、你方自收到本通知之日起三日内将欠付我方的房屋租金359744元及违约金、水电费、物业费等全部费用付清。若你方未在上述时间内支付欠付的费用，你方自行承担由此产生的法律责任。三、我方保留继续追究你方违约造成我方巨大经济损失的赔偿责任。”同日，何强垫付案涉房屋水电费合计33025.20元。 另查，珺宸公司成立于2016年10月14日，系自然人独资的有限责任公司，董江红系珺宸公司法定代表人，董海罗系珺宸公司股东。2020年1月13日，由董江红、董海罗组成清算组，对珺宸公司的债权债务进行清算，后珺宸公司于2020年4月3日注销。2020年6月17日，董江红、董海罗腾空并返还案涉房屋。 上述事实有当事人的当庭陈述及何强提交的《租房合同》、银行账户历史明细清单、《关于解除蜀景园综合服务楼的通知》及快递投递记录、短信聊天记录、微信聊天记录、照片、《关于支付蜀景园柏力健身馆水电费的通知》、蜀景园综合楼水电统计表、收据、珺宸公司企业工商档案在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，何强与珺宸公司签订《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，珺宸公司未按约支付租金，其行为显属违约，何强据此主张解除合同并要求珺宸公司支付违约金100000元，具有事实和法律依据，本院予以支持；案涉《租房合同》于何强向珺宸公司送达《关于解除蜀景园综合服务楼的通知》之日即2020年3月11日解除。关于2019年6月1日至2020年6月17日期间的租金及占有使用费，考虑到新型冠状病毒××疫情的影响，并根据公平原则，本院酌情确认何强应免除珺宸公司2020年2月-3月疫情期间二个月的租金，再扣除珺宸公司已支付的租金147840元及履约保证金100000元，珺宸公司还需支付何强2019年6月1日至2020年6月17日期间的租金及房屋占有使用费共计289096元（197120元＋155232元＋155232元／季÷3个月×1个月＋155232元-155232元／季÷3个月÷30天×13天-已付147840元-履约保证金100000元）。何强实际垫付租赁期间的水电费33025.20元，应由珺宸公司承担。考虑到本院已支持何强关于合同解除违约金100000元的诉请，并综合考量租房合同的实行履行情况、解除原因、实际损失及新型冠状病毒××疫情影响等因素，对于何强主张的期付款违约金、逾期返还房屋违约金，本院不予支持。珺宸公司在尚欠何强租金的情况下办理了注销手续，且未将公司解散清算事宜书面通知何强，何强据此要求清算组成员董海罗、董江红对珺宸公司的前述债务承担付款责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告董海罗、董江红于本判决生效之日起十日内支付原告何强租金及房屋占有使用费289096元； 二、被告董海罗、董江红于本判决生效之日起十日内支付原告何强违约金100000元； 三、被告董海罗、董江红于本判决生效之日起十日内支付原告何强水电费33025.20元； 四、驳回原告何强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10362元，减半收取计5181元，由原告何强负担1865元，被告董海罗、董江红负担3316元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李荣誉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王 琼 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国公司法》 第一百八十五条清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。 债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。 在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》 第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。 清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。