陕西省礼泉县人民法院民事判决书 （2020）陕0425民初2001号 原告：陕西某某房地产开发有限责任公司，住所地西安市。法定代表人：XXX。委托诉讼代理人：XX，陕西XXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：XXXX。被告：XX，男。委托诉讼代理人：XXX，男。 被告：XX县某某置业有限责任公司，住所地XX县。法定代表人：XXX。委托诉讼代理人：XXXXXX，陕西省XXXXXXXXXXXXXXX。原告陕西某某房地产开发有限责任公司（以下简称：某某公司）与被告XX、XX县某某置业有限责任公司（以下简称：某某公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人XX、XXX，被告席某的委托诉讼代理人XX，被告某某公司的委托诉讼代理人XXX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认XX县XXXXXXXXXXXXXXXXXXX房产属原告某某公司所有，不得执行；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告某某公司于2017年4月12日通过与XX县XXX以相同面积700㎡房产置换取得所有权。2019年11月19日，礼泉县人民法院在执行席某与某某公司XXXX纠纷一案中，对原告某某公司所有是位于XX县XXXXXXXXXXXXXXX房产进行了査封，原告依法提出案外人异议，要求中止对该房产的执行，礼泉县法院裁定驳回了原告的异议。原告对驳回异议裁定书不服，现提起诉讼，请求确认本案所涉房产属原告某某公司所有不得执行。被告席某辩称，某某公司是以国有土地挂牌方式取得的土地所有权，某某公司缴纳的土地出让金内不能证明包含XX县XXX及某某公司签订的协议书中房屋所有权的事实。被告某某公司辩称，某某公司以前叫XXXXXXXX公司白水分公司，该涉案房产是占用白水XXX局、XX县XXX局及XXX户群众的房屋进行开发建设，采用置换方式，将房产进行折价，互相进行置换。置换时，原告与XX县XXX进行置换，于2017年4月，XX县XXX与原告、被告某某公司签订协议，将涉诉房产进行置换及购买原告2000平米作为办公用房。某某公司将涉案房产XXXXXXXXXXXXXXXXX格出售给原告。同年10月某某公司将房产交付原告。被告席某于2018年因某某公司欠款400多万为由起诉法院，法院判决后，在执行过程中查封了该房产，该涉诉房产应归原告所有，席某拥有债权，本案原告实际占有涉诉房产，并缴纳了购买房屋的价款，已经经营使用几年，因此原告请求合理合法应予以支持。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下： 原告某某公司提交证据：1、XX县XXXXXXXXXXXXXXXX要一份。证明某某公司开发房地产占用XX县XXX土地是经XX县人民XX通过专项问题会议决定的，是XX指令XX县XX局与某某公司协商有关事宜后，形成XX县XXX局与某某公司进行房产置换的前提及依据；2、《房屋置换协议》一份。证明XX县XXX与被告某某公司所签房屋置换协议的时间为XXX年X月X日，早于法院查封的时间，被查封房产系被告某某公司置换给XX县XXX的房产，原告某某公司与XX县XXX签订《合同书》，XX县XXX将置换而来的涉案房产与原告某某公司房产进行置换；3、《关于原XX县环境保护站土地出让相关问题的情况说明》、XX县XXX局原《土地使用证》及附图各一份。证明XX县XXX取得被告某某公司开发建设的XXX部分房产是通过置换方式取得，该方式合法有效，涉案房产某某公司已经交付XX县XXX局，双方置换已经完成；4、XX县XXX与某某公司签定的《合同书》、XX县XXX向原告某某公司支付剩余房屋面积差价款的凭证各一份。证明XX县XXX与原告某某公司于2013年4月18日签订了《合同书》，约定XX县XXX将被告某某公司置换给其的XXXX房产，用于置换原告某某公司同等面积的房产。且XX县XXX已经向某某公司缴纳了剩余购房款，该《合同书》签订时间远远早于法院查封时间，且已经履行完毕。2、涉案房产已经通过置换方式由XX县XXX局置换给原告某某公司，该房产已属某某公司所有，法院在被告席某与被告某某公司借款一案中无权对原告某某公司的财产进行查封；5、XX县XXX、XX县某某置业有限责任公司与某某公司所签《三方协议》、某某公司与某某公司所签《合同书》及付款凭据各一份。证明XX县XXX与某某公司、原告某某公司于2017年4月12日签订了《三方协议》，涉案房产已经通过置换方式由XX县XXXX局置换给原告某某公司，故该房产已属某某公司财产，法院在被告席某与被告某某公司借款一案中无权对原告某某公司的财产进行查封；6、某某公司与吴某某签订的《房屋租赁合同》、吴某某向某某公司缴纳物业费凭据、某某公司与XX县退役军人服务局所签《房屋租赁合同》、XX县退役军人服务局向物业公司缴纳物业费凭据各一份。证明涉案房产经过两次置换流转现成为原告某某公司的财产，涉案房产已于2016年交付给原告某某公司，且原告某某公司已对该房产占有装修并使用，故该房产已不属于被告某某公司财产，法院在席某与某某公司借款一案中无权对原告某某公司的财产进行查封。被告席某质证表示证据1真实性无异议，但证明目的不认可，被告某某公司取得涉案国有土地方式是挂牌方式进行出让，缴纳金是按政策缴纳的，并不能证明原告某某公司与被告某某公司协议的合法性；证据2不是原件，协议并非合法有效；证据3真实性无异议，但不合法；证据4、5、6是依据上述证据进行，证明目的不认可。被告某某公司质证表示证据1-5真实性无异议，关联性予以认可；证据6他公司不知情，不发表质证意见。被告席某、某某公司未提交证据。本院经审查认为，原告提交的证据来源合法，内容真实，相互印证，且相互关联，本院予以认定。根据当事人的陈述及本院认定的有效证据，本院认定事实如下：2011年12月23日，XX县XXXX改造XX县XX市场，经XX县国土资源局批准，某某公司将XX县XXX局位于XX县XX路与XXX路交汇东南角正在使用的实测面积XXXX㎡办公楼重建“XXXX”（后名为：XXXX），建设工期从20XX年X月X日至20XXX年XX月XX日。20XXXX年X月X日被告某某公司与XX县XX局签订《房屋置换协议书》，约定某某公司建成后用其建成的“XXX”六层以上置换给XX县XX局700㎡办公用房，某某公司每年支付XX县XXXXXXXXX6万元直至XXXX年XX月底；被告某某公司交付XX县XX局房屋为全产权房屋，办证费用各自承担，XX县XX局在签订合同后十五日内腾房，XX县XX局.配合某某公司办理有关土地过户手续。2013年4月，XX县XX局购买某某公司位于XXXXXXXXXXXXXXX房，XX县XXX与原告某某公司2013年4月18日签订《合同书》，用其置换被告某某公司 “XXXXX”的XXXX房产置换某某公司XX县XX路XX段XX楼XX房XX栋XX层XX楼并以每平方价款3432元价格购买建筑面积1800㎡房产用于办公用房，购房款分阶段支付，于交房时付清。XXXX年X月X日前某某公司向XX县XX局于将房产交付完毕，XX县XXXXXXXXXXX，某某公司须在2016年12月底办理好房屋产权手续交于白水XXXXX。XXX年1X1X日、X年X月X日、X年X月X日、XXX年X月X日白水XXXX局分别向原告某某公司支付购房款130万元、100万元、80万元、80万元，共计390万元。2017年4月12日，某某公司与XX县XXX、被告某某公司签订了《三方协议》，约定由某某公司在2017年10月30日前将XXX置换给某某公司的700㎡房产按照国家商品房验收标准交付某某公司。2017年4月13日某某公司与某某公司签订《合同书》将位于XX县XX路与蔡伦路交汇东南角应得的700㎡房产之外的147㎡以每平方3000元价格，卖给原告某某公司，合同当日原告某某公司一次性将购房款441000元支付给被告某某公司，被告某某公司将位于XX县XX路XX路XX大厦XX层坐东向西6-01、6-02及旁边共计847㎡房产交付于原告某某公司，某某公司进行了统一改造及装修。2017年4月26日，某某公司与吴某某签订《房屋租赁合同》，约定将上XXX办公楼西六楼（位于XX县XX路XX路XX大厦”）六楼精装修面积为847㎡出租给吴某某使用。2018年5月8日，某某公司与XX县退役军人事务局签订《房屋租赁合同》，将XX县上XXX(原XXX)办公楼西六楼精装修面积为847㎡房产出租给XX县XXXXXXXX局，租期三年用于办公使用。至今该涉案房产未办理过户登记。2019年11月19日，礼泉县人民法院在执行被告席某与被告某某公司XXXXX纠纷一案中，以(XXXX)陕0425执XXXX号《执行裁定书》对原告某某公司在XX县上XXX(原XXX)的1号楼坐东面西6-01、6-02房产进行了査封。原告某某公司向法院提出了案外人异议，法院以(2019)陕0425执议17号《执行裁定书》驳回了原告某某公司的异议。原告某某公司对裁定书不服，提起执行异议之诉。本院认为，本案属于执行异议之诉，争议焦点为原告某某公司对执行标的位于XX县上XXX小区(原XXX)的1号楼坐东面西XXXXXXX房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 依据《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告某某公司与被告某某公司通过置换方式，取得了涉案财产的所有权，且房产以实际交付给原告某某公司，该取得方式合法有效。原告某某公司提交的证据能够相互印证，可以证实涉案房产在被查封之前，已合法取得所有权。原告某某公司占有使用涉案房屋发生在法院查封之前。涉案财产未办理过户登记该条件，并影响原告某某公司取得所有权方式，故应认定原告某某公司对涉案房产取得合法所有权。综上，原告某某公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告陕西某某房地产开发有限责任公司对位于XX县上XXX（原XXX）坐东面西XXXXXXXXXX房产原告陕西某某房地产开发有限责任公司享有所有权；二、被告席某申请执行XX县某某置业有限责任公司XXX借贷纠纷案中不得执行上述房屋。案件受理费500元，由被告席某、XX县某某置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                               审  判  长    裴      静审  判  员    赵  孝  廉人民陪审员    符  同  儒  二〇二〇年十二月二十一日  书  记  员    张      凯  1