广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初28687号原告：谢尔，女，1981年12月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区×××××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××广佛智城**楼第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。被告及第三人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列当事人之间的租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人陈敬贤、曾凡星，被告及第三人的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权转让合同》。2.被告向原告返还物业使用权转让金241000元。3.被告向原告支付逾期交付物业的违约金至清偿之日止(以241000元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年1月1日起计至清偿之日止)。4.解除原告、被告与第三人签订的《租赁合同》。5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年2月25日签订《物业使用权转让合同》，约定由被告向原告转让佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××号商业用房的使用权。其中，该物业建筑面积为28.17平方米，套内建筑面积为19.72平方米，总转让金额为241000元。该物业土地使用权性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起算，至2048年12月31日止。合同签订后，原告已向被告全额支付转让款241000元。但自合同约定的交付期届满，被告未能按约定向原告履行交付物业的义务。其后，经原告多番核查，涉案合同标的物至今仍未完成工程建设，尚未取得竣工规划验收等必要文件资料，即在约定的交付期内，被告未能按约定履行合同的交付义务，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。另外，原告与被告签订《物业使用权转让合同》的同时，应被告要求，与被告关联公司的第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司签订相应的《租赁合同》，约定向第三人返租涉案物业。现鉴于被告的违约行为导致《租赁合同》无法继续履行，原告无法向第三人交付房屋。则以《物业使用权转让合同》为依据的《租赁合同》也应当相应解除。综上所述，根据《合同法》以及双方签署的《物业使用权转让合同》，原告有权要求解除合同，要求被告承担相应的违约责任，并赔偿原告所产生的损失。恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益，判如所请。被告辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，被告广佛智城公司不同意解除。理由如下：1、被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》均无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。2、即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。被告广佛智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司分别就涉案物业签订涉案《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因被告广佛智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告广佛智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，被告广佛智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。3、再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付物业可以解除合同进行约定，故原告即使认为其享有合同解除权，亦应在合理期限行使。涉案物业使用权转让合同约定的交付时间均为2017年12月31日，由此均自2018年1月1日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形且该逾期交付物业的行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以已实际收取被告梦乐城公司支付的租金已一年有余，又提出解除合同，即使其享有解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求被告广佛智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，原告提出解除《物业使用权转让合同》并要求退款和支付违约金没有依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。第三人陈述，梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金，合计42287元，梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为，但梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金和租金共42287元返还给梦乐城公司，同时以42287元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年2月25日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地xxxxxx号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年2月24日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金241000元；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告已向被告支付转让费241000元。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42287元。梦乐城公司同意己方支付的款项在本案债务中抵扣。广佛智城（二期）14号楼已取得建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目2号地14C号楼。但至本案辩论终结时尚未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年11月9日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款241000元应退予原告、原告收取的押金及租金42287元应退予被告梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42287元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款198713元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，本院酌定智城公司支付违约金36150元（241000元×15%）。原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告谢尔与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年2月25日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年11月9日解除；二、解除原告谢尔与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2017年2月25日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费198713元及违约金36150元予原告谢尔；四、驳回原告谢尔其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2911.46元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年十二月十八日书记员  李和仪