河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初2992号原告（反诉被告）：任志超，曾用名任超，男，1985年6月11日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人:马敏锐,河南豫星律师事务所律师。委托诉讼代理人:牛慧敏,河南豫星律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：原学成，男，1952年2月16日出生，汉族，住温县。被告：原东升，男，1977年9月29日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：辛月季，女，住温县。系被告原东升母亲。原告（反诉被告）任志超与被告原学成（反诉原告）、原东升租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人马敏锐、牛慧敏，被告原学成，被告原东升诉讼代理人辛月季到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告任志超向本院提出诉讼请求：1.二被告返还拆迁房屋装修款73956元；2.被告原学成承担合同违约责任，即合同标的额的30％，计款22186.8元；以及该笔款项被占用期间的利息（计算周期为：从资金被占用起直至返还之日止）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告任志超与被告原学成之间为房屋租赁关系，原告任志超为承租人，被告原学成为出租人。原告租赁被告原学成位于温县××大街中段西侧的临街门面房2间，用于经商，双方于2019年3月签订了房屋租赁合同后，原告当即预缴了租金，并对店铺进行了装修，花费金额共计20余万。双方签订的租赁合同约定：如此房被拆迁，则房屋赔偿款归被告原学成所有，房屋装修款归原告任志超所有。被告原学成、原东升系父子关系，2019年7月，温泉街道办以户为单位和被告原学成的儿子原东升签订了《房屋安置协议》：1.本协议附件1中，被告原学成一户的全部家庭成员一致确认原东升为本户家庭成员代表人，具体实施关于本户房屋拆迁的一切实体和程序性权利；2.本协议中，明确确认了原告所租赁的房屋，应赔偿的装修款项为￥73956元；在2020年1月9日，被告原学成一户的房屋拆迁赔偿全部款项（包含原告所租赁房屋的装修款￥73956元），由被告原东升全部接收。但是二被告收到款后，未按照租赁合同的约定将装修款打入原告账户。为此向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告原学成辩称，原告诉状中称其租赁被告位于温县××大街中段西侧门面房两间用于经商不属实，该地段没有房子。原告所述2019年3月房屋租赁合同写好后当即预交租金并对房屋进行装修不符合事实。2019年3月政府拆迁公告已经下达，原告不会去装修，该房屋是以前装修的。被告多次向原告催要2019年3月至2020年3月租金，原告说政府已经开始拆迁，其用到什么时候再算账。结果房子拆了，租赁费至今未付。该合同是2019年6月签订，合同是原告所写。被告告诉原告今年房屋装修款不属于原告，原告说：合同上写拒给乙方，不就是甲方的？没写属于原告或归原告所有。后被告仔细阅读合同时发现原告把“拒乙方”写成“居乙方”。政府拆被告房子时，被告发现赔偿单上没有被告两间。经询问拆迁办，合美陶瓷说是他的就进行了丈量。被告表示原告没有权利丈量被告房子。2020年3月25日，温泉街道办把房屋赔偿款和装修款打入被告儿子账户合理合法。后原告向温泉街道办要装修款，街道办通知被告去后，被告把合同让街道办人员和律师看，当时问原告合同中“居”是什么意思，其无言可答。原告也没有被告的房屋租赁款条据。被告认为，原告写合同时别有用心，在文字上忽悠被告，房屋租赁款不给还无理诉讼。请法院维护被告的合法利益。被告原学成向本院提起反诉请求：要求原告支付租赁费13500元。事实理由是：原告称2019年3月签订房屋租赁合同后当即预交租金不属实，合同是2019年6月原告骗取被告签订。原告说签订合同后等几天支付被告租金，但至今未付。租赁时间是2019年3月5日至2020年3月5日，租赁费27000元。原告律师在庭审中也表示合同不是2019年3月签订。政府赔偿的装修款合同中未写属于原告或归原告所有，装修款属于被告所有。请维护被告的利益。原告任志超辩称，原告已经支付被告半年房租13500元,原告要求被告退还原告租金1125元。因政府拆迁被告房屋，原告于8月20日前已经搬离租赁房屋，1125元是没有使用的半月租金。反诉费由被告承担。被告原东升未向本院提交书面答辩，亦未提交相关证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下:1.房屋租赁合同,证明约定装修补偿款归原告所有,双方产生合同之债。2.村委会证明,证明原告是租赁合同主体,原告主体适格。3.温泉街道办情况说明,证明拆迁装修补偿款已经支付。4.温县街道办转账凭证,证明被告截留房屋装修补偿款的事实成立。5.原东升收据,证明原东升接收房屋拆迁款。6.街道办测算表,证明合美陶瓷租赁房屋事实成立,应得到装修补偿款数额为73956元。7.房屋拆迁安置补偿协议,证明原东升被推选为家庭代表人,原东升账户为接收拆迁款账户。8.家庭成员确定表,证明原东升与原学成的父子关系。9.装修款项,证明原告实际损失数额以及原告租赁房屋事实成立。10.任志超与贾军、李小棉、牛春枝的电话录音，证明房东原学成一直以来有预收所有租客房租的习惯，并不是针对任志超一人。房东不签订租赁合同，收租也不出具收据，是多年延续的习惯。房东承诺因拆迁多交房租部分予以退还租户。11.2019年8月23日任志超所租赁房屋被拆迁的照片，证明在2019年8月20日之前，任志超已经搬离租赁房屋，多收的房租应当予以退还。12.吴宾宾当庭证言，证明：吴宾宾与任志超系合伙关系。被告和原告在店里协商房租和拆迁款事宜，包括原东升和原东升亲戚用的地板砖欠任志超钱，对账后任志超从柜台里拿出6000元现金直接给被告。任志超已经结清2019年3月5日至9月5日期间的租金，通过现金支付房租。针对上述证据，被告质证认为:对证据1真实性无异议,当时被告说房屋拆迁款不是原告的,原告表示合同中写“拒”给乙方，就是甲方的。对证据2-9没有异议,装修款打到被告儿子账户上没有异议,但房屋不属于原告。对证据10中，李小棉和任志超用我的房屋是收房租时出具有条据，贾军、牛春枝已经用房十几年，双方是熟人，不需要出具条据。对证据11，任志超租用前边房屋拆迁早，后边房屋拆迁晚。对证据12，合同是6月份上午十点左右签订。被告去要租金时原告称签订合同后就给租金。原告拿出写好的合同让原学成签字，原告念完合同，原学成签过字后，任志超说等政府拆迁以后再给房租。2015年至2016年房租给了，2016年以后到拆迁的房租没有给。被告原学成为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.房屋租赁合同,证明双方之间存在租赁关系。2.光盘,2019年8月录像证明原告诉状中所称当时立即交纳租金系虚假陈述。原告质证认为:对证据1中第六条“居”就是属于、归属的意思,根据合同法的解释,当合同双方对合同条款有争议时,可以联系合同上下文对该条款作出解释。房屋赔偿款分两个款项,赔偿款归甲方,装修款归乙方,如果被告不同意“居”是属于、归属的这个解释,前款中的“居”也是拒绝的意思。对证据2根据给原告做的谈话笔录,证明房屋租赁时间和房租交纳时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议证据认定如下：原告提交任志超与贾军、李小棉、牛春枝电话录音，载明租户所交租金均没有出具收据，被告认为其给李小棉和任志超出具有收款收据，贾军和牛春枝是十几年的租户，未出具收据。原告提交其他承租人电话录音不能当然推定出其已经向被告交半年房租的事实；吴宾宾与任志超系合伙关系，其陈述任志超与被告结账后付房租6000元，没有相应的证据证明。综上，原告提交上述证据证明指向不能成立，不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：被告原学成、原东升系父子关系。位于温县××大街临街门面房两间属于被告原学成所有。原告任志超租赁被告的该两间门面房用于做合美陶瓷生意，期间任志超对所租房屋进行了装修。因所租赁房屋将被拆迁，2019年6月份，原告任志超（合同中称乙方）、被告原学成（合同中称甲方）签订房屋租赁合同，载明：一、甲方位于温县××大街临街门面房两间出租给乙方，租期自2019年3月5日至2020年3月5日计一年；二、本房屋租金为贰万柒仟整，每年三月五日向甲方支付房租金；三、承租方不得违法经营，不得随意破坏房屋设施，如需要改造装修需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；六、租赁期间，甲乙双方不得任意终止合同，如政府拆迁房屋赔偿款居甲方，如政府赔偿房屋装修款居乙方。2019年7月18日，被告原东升作为家庭代表与温县温泉街道办事处签订了房屋拆迁安置补偿协议，并对该拆迁房屋补偿事宜予以书面确认，其中包含合美陶瓷装修款73956元。2019年8月20日，原告任志超经营的合美陶瓷店搬迁他处。2020年3月20日，温县温泉街道办事处将原告任志超经营的合美陶瓷店装修补偿款73956元通过中国银行温县支行转到被告原东升账户。庭审中，被告原学成反诉要求原告支付半年的房屋租赁费13500元；原告称已经以现金方式支付被告原学成半年房屋租赁费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告任志超、被告原学成签订的房屋租赁合同，该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效合同。根据原、被告诉辩意见及被告反诉请求，本案争议焦点主要是：一、拆迁补偿房屋装修费用归属问题；二、原告租赁被告房屋租赁费是否支付被告原学成，被告原学成反诉请求是否成立。本院结合争议焦点评判如下：一、诉争的拆迁补偿房屋装修费用归属认定。原、被告签订租赁合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告租赁被告房屋期间，因租赁房屋被拆迁，原被告签订的房屋租赁合同已经无法实际履行，故应当终止履行。双方对有关拆迁房屋及装修补偿款的分配问题，已经在租赁合同中进行了约定。租赁合同第六条规定：“租赁期间，甲（原学成）、乙（任志超）双方不得任意终止合同，如政府拆迁房屋赔偿款居甲方，如政府赔偿房屋装修款居乙方。”但原被告对该条款存在不同的理解，原告认为政府补偿装修款应归原告所有；被告认为，原告将政府补偿房屋装修款居乙方中“拒”写成了“居”，政府补偿的房屋装修款应归被告所有。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，原告租赁被告房屋后对房屋装修征得了被告原学成同意；因该租赁房屋所处位置属于拆迁范围，原被告均明知，租赁合同已经对房屋拆迁后房屋赔偿款以及房屋装修款进行了约定，即房屋赔偿款居被告所有，装修款居原告所有，该条款中“居”字应理解为“属于”的意思，即被告是房屋所有权人，拆迁房屋赔偿款属于被告所有；原告租赁使用被告房屋经商，并对房屋进行装修，因房屋被拆迁造成原告所租赁的房屋不能使用，装修赔偿款属于原告所有。综上，原、被告签订房屋租赁合同时已经对原告房屋装修款归属进行约定，该约定合法有效，诉争的房屋装修款73956元应属于原告任志超所有。被告原学成提出原告在书写合同时将“拒”写成了“居”，房屋装修款应归其所有，其所辩称理由均不能成立，本院不予采纳。房屋拆迁时，原东升系被告家庭的代表人，温泉街道办事处将该装修款转到被告原东升账户，被告原学成、原东升应当将房屋装修款73956元返还原告任志超。因双方在租赁合同中并未约定违约责任，原告要求被告按照合同标的额的30％支付违约金，本院不予支持。因温泉街道办事处于2020年3月20日将房屋装修款打入被告原东升账户，被告长期占用原告房屋装修款，原告要求被告支付占用期间的利息，予以支持；利息按2020年3月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。二、关于被告反诉房屋租金问题：原告称已经以现金方式将半年租金支付给被告，被告原学成予以否认，原告所举证据并不能证明已经支付被告半年租金的事实，应承担举证不能的法律后果。原、被告签订租赁合同约定租赁期自2019年3月5日至2020年3月5日，一年房屋租金为27000元。原告实际使用房屋时间至2019年8月20日。原告应当支付被告2019年3月5日至2019年8月20日期间的租赁费，计款12500元（27000元/365天X169天）。被告原学成要求原告支付房屋租金13500元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告原学成、原东升返还原告任志超房屋装修款73956元及利息（利息按2020年3月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项支付之日止）；二、原告任志超支付被告原学成房屋租金12500元；三、驳回原告任志超的其他诉讼请求；四、驳回被告原学成的其他反诉请求；以上一、二项均在判决生效后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1102元，反诉费减半收取69元，由被告原学成、原东升负担1102元，原告任志超负担69元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  王国平二〇二〇年十二月三日书记员  仝亚坤