河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初57号原告（申请执行人）：河南锦源建设有限公司，住所地河南省郑州市七里岗街35号。法定代表人：邓文朴，该公司董事长。委托诉讼代理人：范磊，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南绍晟律师事务所实习律师。被告（执行案外人）：刘灵真，女，汉族，1968年7月29日生，住漯河市源汇区。第三人（被执行人）：漯河嘉铭置业有限公司。住所地漯河市郾城区嵩山路505号。统一社会信用代码：91411100573578509（1-1）。法定代表人：李宇锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢秋克，男，汉族，1987年10月27日生，住鹤壁市鹤山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵广磊，男，汉族，1979年10月17日生，住河南省太康县，系该公司员工。原告河南锦源建设有限公司与被告刘灵真、第三人漯河嘉铭置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南锦源建设有限公司的委托诉讼代理人范磊、石剑，被告刘灵真、第三人漯河嘉铭置业有限公司委托诉讼代理人卢秋克、赵广磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南锦源建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、撤销本院（2020）豫11执异63号执行裁定书，并对被查封的漯河嘉铭置业有限公司名下的漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼4层402号、403号、409号、410号房产继续执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、河南锦源建设有限公司行使的是建设工程的优先受偿权，而非仅仅是基于查封先后的优先受偿权，建设工程的优先受偿权远远凌驾于查封和抵押的优先受偿；2、虽然签订了房屋买卖合同，但并未进行物权预告登记，不发生物权转移效力，涉案房屋商用楼房，用于商业经营而非住宅使用，并非生活必需，房屋目前二次结构尚未完成，不存在交付问题；3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条针对是查封行为，而非本案的建设工程款的法定优先行为；4、九民会议纪要明确约定了在执行异议之诉中也可参照上述两条法律规定进行审理，第一百二十六条详细阐述了商品房消费者权利与抵押权关系，应当注意的是，各原告的合同无论是否经过网签或是备案，均是行政管理关系，不发生物权变动效力或物权期待变动效力，原告不能混淆消费者生存权、物权和一般买受人之间的债权关系，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复中交付全部或者大部分款项的商品房消费者，是指符合该纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，显然各原告均不是一百二十五条规定的消费者。刘灵真答辩称，1、关于（2020)豫11执异63号执行裁定书，不存在事实不清的问题。在申请执行异议时，答辩人提供了相关的《定购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、以及由开发商盖章确认的收款收据、支付购房款的银行交易明细材料一组。证明了答辩人在2018年2月订购、交款、至2018年7月4日网签一系列民事行为的真实性。执行裁定作出所依据的事实清楚，证据确凿，不存在被答辩人所称的事实不清的问题。2、关于（2020)豫11执异63号执行裁定书，适用法律正确，结论符合法律规定。1、关于被答辩人所称的建设工程优先受偿权“远远凌驾于查封和抵押的优先受偿权”，是不能成立的。答辩人认为，为解决建设工程价款优先受偿权和抵押权以及购房者准所有权的竞合问题，最高人民法院作出的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照我国《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权：二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建设工程优先受偿权产并非不受任何限制。2、《消费者权益保护法》第2条规定，消费者为生活消费需要购买使用商品或者接受服务，其权益受本法保护。对于交付全部或大部分房款的消费者，建筑工程价款优先受偿也受到一定的限制，那就是消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人的优先权不得对抗买受人，这是对消费者权益的一种保障。3、商品房预售登记备案管理制度要求预售合同订立后向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，登记备案一般认为有对抗第三人的效力。商品房预售合同备案登记往往具有较强的对外公示效力，在我国登记生效为不动产物权变动的原则下，此类公示效力可以成为对购房者期待权的一种保护。因此，出于对善意购房者给予优先保护的一种考量，人民法院作出停止对涉案房屋强制执行的裁定并不违反法律规定。4、商品房买卖合同纠纷等司法解释规定的目的，在于保护无过错的买房人。通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对买房人利益的优先保护，属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的保护。蕴含其中的价值取向在于：在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护；无过错的买受人对物权的期待权应当得到特殊保护。司法解释对于无过错的购房人的保护，并非以购房用途系自住为条件，故不能因所购房屋用途而排除对上述司法解释的适用。5、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。答辩人已经交付出大部分的购房款，对于不动产权证早就持币待办。如果开发商正常施工的话，答辩人的产权证早已办好了。持证则自然具有了物权效力。也就是说，对于不能及时办理产权证的责任不在答辩人，而在开发商，不能让答辩人承担不能办证的不利后果。故本案答辩人作为买受人完全符合上述第二十八条的规定，故法院作出裁定支持答辩人的异议执行申请，完全符合法律规定。故，答辩人认为被答辩人本案提出的执行异议之诉，没有事实和法律依据，应当予以驳回。漯河嘉铭置业有限公司述称，同意刘灵真的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南锦源建设有限公司与漯河嘉铭置业有限公司建设工程合同纠纷一案，漯河市中级人民法院于2019年7月29日作出（2018）豫11民初139号民事判决，判令漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款38865600.92元及利息违约金，同时判令河南锦源建设有限公司对漯河嘉铭置业有限公司漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。判决后因漯河嘉铭置业有限公司提出上诉，河南省高级人民法院经过审理于2020年1月14日作出（2019）豫民终1388号民事判决，撤销一审判决，改判漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款27317087.97元及利息违约金，同时判令在一次结构工程款27317087.97元范围内对漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。2020年4月26日漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请，下发（2020）豫11执39号执行裁定书，对本案立案执行。漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请于2018年9月28日作出（2018）豫11民初139号之一民事裁定书，查封漯河嘉铭置业有限公司建设位于漯河市郾城区嵩山东支路国有土地使用权地上建筑物（项目名称漯河海文国际企业中心）价值人民币5441.5万元房产或其他等额财产。于2018年9月30日作出（2018）豫11执保18号之一协助执行通知书，对包括本案房产在内的海文国际企业中心1号楼的（预售证号为：2170477号）部分房产进行了查封。案外人刘灵真于2020年7月26日对执行位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼房号为402号、403号、409号、410号房产提出书面异议，经过本院审理，于2020年8月10日作出（2020）豫11执异63号执行裁定，中止对漯河嘉铭置业有限公司位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼房号为402号、403号、409号、410号房产的执行。另查明，刘灵真于2018年7月4日与漯河嘉铭置业有限公司签订商品房买卖合同（预售）四份，购买漯河嘉铭置业有限公司开发的位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼4层402号、403号、409号、410号房屋四套，总价款为2177364元。该合同经过网签，合同编号分别为411100201807040075、411100201807040080、411100201807040083、411100201807040084。漯河嘉铭置业有限公司于2018年7月6日向异议人开具2150000元的房款收据。本院认为，本案争议焦点为，刘灵真对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据本案（预）销售许可证、建设用地规划许可证、《商品房买卖合同（预售）》等相关证据可以证明本案案涉房产为商铺和办公用房，即并非为居住使用。执行异议之诉的关键是购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。审判实践中，房屋买受人享有的权利性质属于物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此，买受人的物权期待权又分为一般买受人物权期待权和消费者物权期待权。消费者物权期待权的保护，除了和一般买受人物权期待权保护一样要求有合法的书面合同外，还要求另外三个条件：第一保护的对象必须是消费者。消费者是针对经营者而言的，是从经营者处购买商品或者服务的人。该规定限定消费者物权期待权保护的对象是从房地产开发企业处购买商品房的买受人；第二依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品和接受服务的人，消费者一定是自然人。该规定限定案外人所购商品房系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。买受人买房的真实目的是否用于居住，在审判实践中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分是不是消费者的“客观标准”，且该规定明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”；第三必须是交付了50%以上的房款。以上三个条件是并列关系，必须同时具备才享有阻却执行的权利。本案中，案涉房产系商铺和办公用房，案外人亦未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，亦即案外人并不具备以上三个条件，不享有足以排除人民法院强制执行的权力。根据《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下单一销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应当予以支持。该批复针对的是实践中存在的商品房销售不规范现象为保护消费者的生存权而作出的例外规定，买受人必须是商品房消费者，而不是一般的房屋买卖合同的买受人。本案中，案涉房产性质明确为商铺和办公用房，不适用该批复的处理规则。综上所述，刘灵真就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，河南锦源建设有限公司起诉要求对案涉房产继续执行的理由成立，亦符合审判实践，对其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：准许执行漯河市中级人民法院于2018年9月28日作出的（2018）豫11民初139号之一民事裁定和漯河嘉铭置业有限公司名下的漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼4层402号、403号、409号、410号房产。案件受理费24218.91元，由刘灵真负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 刘继伟审判员 王路明二〇二〇年十二月六日法官助理翟相杰书记员应亚峰