山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初5208号 原告：刘桂生，男，1970年10月13日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：王波，山东舜翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚雪，山东舜翔律师事务所律师。 被告：滨州市皓煜置业有限公司，住所地滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路**，统一信用代码913716025754872864。 法定代表人：王崇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田启梁，山东中捷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勇，山东中捷律师事务所律师。 原告刘桂生与被告滨州市皓煜置业有限公司（以下简称皓煜置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂生及其委托诉讼代理人王波、被告法定代表人王崇及其委托诉讼代理人田启梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘桂生向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金19896元（自2017年8月14日起至办理完毕不动产登记之日止，以已付购房款129460元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，截止2020年9月13日暂计19896元）；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期办证违约金16972元（以已付购房款129460元为基数，自7万元首付款交款时间顺延6个月无理由退房时间再顺延90天办理权属转移登记时间起至2020年9月13日止，按照年利率6%计算）。事实与理由：2017年5月14日，原被告签订商品房买卖合同（金銮宝典购房协议）一份。协议约定，原告购买被告开发建设的××小区××号楼××单元××号房屋，总价359460元，已付房款129460元，余款采取银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告按约支付首付款，并入住涉案房屋。后原告得知涉案房屋土地系划拨土地，被告一直未办理出让土地变更手续，造成原告无法办理商品房网签备案及按揭贷款，更无法办理权属登记。 被告皓煜置业辩称，1.2012年，被告根据山东省住房和城乡建设厅等六部门下发的《关于下达2012年棚户区改造项目的通知》，在滨州市滨城区××街道××路××小区。政府土管部门将其中的9333平方米的土地确定为划拨土地，用于安置棚户区改造人员，涉案5号楼就位于该片划拨土地上。2014年被告开始向外出售。2017年以后，被告分别与各住户签订金銮宝典购房协议，各住户均交纳了部分房款，剩余房款按协议约定办理房屋按揭贷款手续，交齐房款。但由于国家政策的变化，各住户无法办理银行按揭贷款手续，无法办理新的不动产证。但被告一直在同相关部门沟通协调，在政策允许的情况下，尽快完善手续。2.无法办理新的不动产证的原因在于各住户。根据棚户区改造政策规定，涉案5号楼属于棚户区改造项目，土地性质为划拨土地，该楼上的购买人员必须是符合国家政策规定的、在该片地域上的棚户区安置人员。符合该资格的，可以办理划拨土地上的不动产证，不在该范围以内的，不能办理划拨土地上的不动产证。而该28户购买人均非棚户区安置人员，不能办理划拨土地上的不动产证。因此不能办证的原因在于28户购买人。3.不能办证的另一原因，在于产权政策的变化。2017年以前，由于房权分离，房产部门办理房权证，土地部门办理土地证，各购买人亦能获得房权证。但是2017年以后，房地合一实行一体化登记，不动产等机构对于存在问题的建设项目施行暂不办理。直到2018年5月份，滨州市国土资源局等七部门才出台了《关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地上“棚户区”“城中村”改造项目不动产登记遗留问题处理工作的通知》［滨国土资字（2018）99号文件］。该文件明确规定，对于在棚户区名单以内的安置户办理划拨土地上的不动产证，对于在棚户区安置名单以外的人员需要将土地性质变更，并由国土部门评估土地出让金，补缴土地出让金，方能办理出让土地上的不动产证。因此这也是相关产权证未能及时办理的原因之一。4.28户购买人要求逾期办证违约金没有法律依据。5.28户购买人延期办证没有实际损失，受损失的是被告，各购买人已经入住三年多，但所缴纳的房款不到三分之一却住着全额房款的房子，被告承担了巨额的投资却不能收回，并且还要为了购买人的利益缴纳巨额出让金及其他费用。且不能办证或者说迟延办证的原因并不在于被告，如果再判令被告承担违约金则显属显失公平。被告为了购买人的利益积极协调、缴纳巨额资金、多方协调办证，背后又挨子弹，这是极端的不公平。6.本案案由所定错误。我们认为各购买人所购买的房屋属于棚户区改造房屋，不属于商品房。7.原告的诉讼请求利息计算依据错误，根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，自2019年8月份之后，中国人民银行不再发布同期贷款利率的计算标准。如果计算的话也按应同行业拆借标准计算。综上，原被告矛盾的产生、激化，既有历史的原因、又有政策变化原因，也有原被告自身原因。被告正在积极协调政府相关部门，多方筹资，加快推进办证事宜。双方均应克制、体谅，以求解决实际问题，充分考虑对方的利益和困难，力求双方配合，尽快完成办证。因此，请求法院对于28户购买人的诉讼请求不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查认定的证据：金銮宝典购房协议、收款收据、滨州市人民政府作出的《关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理工作的通知》、滨州市自然资源和规划局作出的《滨州市城区不动产登记历史遗留问题处理意见》、滨州市国土资源局等七单位作出的滨国土资字（2018）99号《关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地上“棚户区”、“城中村”改造项目不动产登记遗留问题处理工作的通知》、山东省住房和城乡建设厅等六部门作出的鲁建房字（2012）9号《关于下达2012年棚户区改造项目的通知》、滨州市规划局作出的滨规字（2012）192号文件《关于滨州市皓煜置业有限公司金銮宝典一区项目规划定点的批复》、国有土地使用证、证明、滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终1398号民事判决书、滨城区自然资源局等六部门作出的《滨城区化解城镇居民住房产权历史遗留问题工作方案》，对当事人无争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院认定如下： 2011年，皓煜置业公司开发了位于滨州市滨城区××路××小区。该小区为经批准的棚户区改造项目。涉案5＃楼为安置楼，土地性质为划拨土地，国有土地使用证号为滨国用（2012）第9××4号，竣工验收日期为2015年10月29日，2016年6月29日取得建设工程竣工规划验收合格证。原告并非该棚户区改造项目安置对象。 2017年5月14日，原被告签订金銮宝典购房协议，约定原告购买被告开发的××小区××号楼××单元××号房屋，主房款359460元，车库72000元，共计431460元；签订合同时，被告一次性支付购房首付款7万元整，余款银行按揭贷款方式支付；原告交齐7万元首付款并签订本合同后，即可要求被告先行为其办理交钥匙手续，原告可进行装修、入住；本合同签订6个月到期后，原告未选择无理由退房的，双方另行签订正式版本的商品房买卖合同。合同还对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，原告向被告支付购房款7万元。被告向原告交付涉案房屋。原告又于2018年3月17日向被告支付购房款59460元。 另，《不动产登记暂行条例》确立了房地一体的不动产登记单元，滨州市不动产登记中心于2016年9月成立。涉案小区5#楼土地性质为划拨土地，依据现有的国家政策，在补缴土地出让金之前，涉案房产无法办理房地产权属转移登记，亦无法办理银行按揭贷款。 滨州市国土资源局等七部门于2018年发布了《关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地上“棚户区”“城中村”改造项目不动产登记遗留问题处理工作的通知》，通知载明，对“棚户区”“城中村”改造项目向安置名单以外的人员出售的住房，办理不动产登记时，由土地使用人（单位）按程序办理划拨土地补办出让手续，分摊出让土地面积，补缴土地出让金。 滨城区各部门正在对包括涉案小区在内的城镇居民产权历史遗漏问题进行化解处理中。 本院认为，依据相关民法理论和最高人民法院的指导性案例，在转移物之所有权的交易中，一方支付标的物价款，一方转移标的物占有，为合同的主要义务。本案中，被告已将房产交付原告，原告占有权、使用权均已实现，合同的主要义务被告已经履行。原告作为买受人支付房款金额约为总房款的三分之一，在支付价款的主要合同义务未完成的情形下，主张被告未履行办理产权证书的附随义务构成违约，支付逾期办证违约金的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五条关于应遵循公平原则确定合同各方权利义务。对原告的诉讼请求，本院不予支持。现在滨城区各部门正在对包括涉案小区在内的城镇居民产权历史遗漏问题进行化解处理中，为实现涉案房产不动产证的办理，原被告应积极配合，尽快实现双方合同目的。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘桂生的诉讼请求。 案件受理费224元，由原告刘桂生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  赵海燕 人民陪审员  于小英 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  宋传媛 书 记 员  丁梦迪