河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4322号上诉人（原审被告）：开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司。住所地开封市鼓楼区鼓楼街鼓楼商城5层。法定代表人：安战胜，任董事长。委托诉讼代理人：郑红莲，公司员工。被上诉人（原审原告）：李贵民，男，汉族，1964年4月5日出生，住河南省开封市祥符区。上诉人开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司因与被上诉人李贵民房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百奇百爱公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判百奇百爱公司向李贵民支付18个月租金28913.4元；2、一、二审诉讼费由李贵民承担。事实及理由：1、从2020年1月份开始按政府防疫要求鼓楼商城停滞至2020年5月20日接政府通知商城恢复正常，都属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。百奇百爱公司在承租商铺期间因市场原因造成实际使用商铺只有一年时间，剩余时间一直处于闲置状态。百奇百爱公司在承租期间对商铺进行了巨额投资无法收回已出现严重亏损，疫情期间的租金百奇百爱公司不应承担。2、百奇百爱公司多次告知李贵民，鼓楼美食城2018年11月15日已经停业，无力再支付租金，李贵民如果愿意可以等新项目启动重新收取租金，百奇百爱公司随时可以退还商铺。一审判决承担停业期间的全部费用错误，百奇百爱公司愿意承担从2018年5月15日至2019年11月15日期间的租金。3、百奇百爱公司不属于恶意拖欠租金，不应承担违约金。综上，一审判决认定事实不清，恳请二审法院查明案件事实，支持百奇百爱公司的上诉请求。李贵民答辩称，疫情不属于不可抗力，属于百奇百爱公司承担的商业风险。百奇百爱公司从承租房屋开始一直在使用，不存在闲置状态。百奇百爱公司未告知李贵民可以随时退还商铺及无力支付租金。请求二审法院驳回百奇百爱公司的上诉。李贵民向一审法院起诉请求：1.解除双方2017年3月1日签订的鼓楼商城商铺租赁合同；2.开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司归还鼓楼商城一层D区11号商铺；3.开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司支付自2018年6月1日起至还清租金之日止（暂时计算至2020年7月31日）的租金：41756.00元，违约金：4379.00元，合计人民币大写：肆万陆仟壹佰叁拾伍元整（￥：46135.00元）；4.开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司承担诉讼费用。一审法院认定事实，2017年3月1日，李贵民（甲方）与开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司（乙方）签订（鼓楼商城）商铺租赁合同一份。合同约定：乙方承租甲方位于河南省开封市鼓楼广场东南角鼓楼商城建筑物内（原鼓楼××区××号商铺，商铺面积47.01平方米；租赁期限为15年；租金按季支付，先缴租金后用房，乙方应在季度前一周内，向甲方交付租金，前三年每季度乙方应向甲方缴付租金4818.8元；第四年、第五年每季度乙方应向甲方缴付租金5776.3元；第六年、第七年每季度……；如乙方逾期支付租金超过两次以上的，甲方有权解除本合同；乙方应按合同约定按时足额支付租金及其他各项应付费用，在租赁期限内逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未付款项万分之三的违约金。一楼业主租金支付时间从2017年11月15日计算。合同签订后，李贵民将商铺交给开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司使用，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司则向李贵民支付租金。2017年11月16日和2018年2月27日，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司向李贵民支付了两个季度共计9637.6元的租金后，未再继续支付到期租金至今，双方产生纠纷，导致本诉产生。以上事实有当事人陈述、（鼓楼商城）商铺租赁合同、银行转账流水、商铺平面图、营业执照、说明及庭审笔录等为据。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案，李贵民、开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司签订的（鼓楼商城）商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司自合同签订后共计向李贵民支付两个季度租金，其后未按合同约定向李贵民支付租金。根据合同约定，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司逾期支付租金超过两次以上的，李贵民有权解除合同，故对李贵民要求解除合同，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司将承租商铺交还李贵民的诉讼请求，予以支持。双方约定前三年租金固定为每季度4818.8元，即每月为1606.3元。开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司仅向李贵民支付了六个月租金，自2018年5月未向李贵民支付租金，李贵民诉求开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司支付自2018年6月1日起至还清租金之日止（暂时计算至2020年7月31日）的租金41756.00元，考虑到2020年新冠疫情的影响，基于公平原则，酌定扣减2个月租金，故开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司应再向李贵民支付2018年6月至2020年7月租金共计38551.2元（1606.3元／月＊24个月）。后续产生的租金，按照合同约定租金标准计算至商铺实际归还之日止。关于李贵民要求开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司按照所欠租金的10%支付违约金的诉讼请求，不违反合同约定，予以支持，即开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司应当给付李贵民违约金3855.12元。李贵民要求过高部分，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李贵民与开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司于2017年3月1日签订的《（鼓楼商城）商铺租赁合同》；二、本判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司将位于鼓楼商城建筑物内（原鼓楼××区××号商铺腾空并交还李贵民；三、本判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司向李贵民支付2018年5月至2020年7月租金38551.2元（后续产生的租金，按照合同约定租金标准计算至商铺实际归还之日止）；四、本判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司向李贵民支付违约金3855.12元；五、驳回李贵民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元，减半收取476.5元，由开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据.二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，从2020年1月下旬开始政府根据防疫要求通知百奇百爱公司经营的鼓楼商城停止营业至2020年5月20日接到恢复正常经营的通知时止，该期间属于不可抗力。基于公平原则，一审法院已酌定扣减2个月的租金。百奇百爱公司关于要求扣除疫情期间的全部租金的诉称，属于重复主张，本院不予支持。百奇百爱公司租赁李贵民商铺，应当按照租赁合同约定支付租金。承租后，至于商铺是否实际使用、是否正常经营，在未与李贵民协商达成一致意见情况下，百奇百爱公司仍应按照租赁合同约定支付租金。百奇百爱公司关于商铺处于闲置状态、已告知李贵民无力支付租金、不应承担停业期间租金的诉称，没有合同依据，不能成立。百奇百爱公司未按租赁合同约定支付租金，构成违约，依法应当承担违约责任。百奇百爱公司关于其不属于恶意拖欠租金、不应支付违约金的诉称，没有法律依据，本院不予支持。综上，百奇百爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137元，由开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  郭 桥二〇二〇年十二月二十二日法官助理宋永佳书记员张锦