抚顺市东洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0403民初1637号原告：陶小德，男，1968年10月14日出生，汉族，住址抚顺市新抚区。委托代理人：朱琳，系辽宁益众律师事务所律师。被告：抚顺银行股份有限公司东洲支行，住所地抚顺市东洲区绥化路（西段）38号楼1跃5层3号。负责人：王春彦，系该行行长。委托代理人：肖星岩、麻强系该行员工。被告：魏学强，男，1965年2月10日出生，汉族，现住抚顺市顺城区。委托代理人：康素云（系魏学强妻子）1969年11月6日出生，汉族，住址。被告：康素云，1969年11月6日出生，汉族，住址。原告陶小德与被告抚顺银行股份有限公司东洲支行（以下简称抚顺银行）、被告魏学强、康素云案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶小德及其委托代理人朱琳、被告抚顺银行的委托代理人肖星岩、麻强、被告魏学强的委托代理人康素岩、被告康素岩到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，2016年，被告魏学强、康素云夫妻二人将位于新抚区，营业面积488.59平方米房屋租赁给李爱昌用于经营眼镜超市。2019年12月1日，李爱昌将房屋转让给原告，原告向其支付了兑金70万元，当日原告与被告康素云签订《房屋租赁协议》，协议约定，“康素云将新抚区，营业面积488.59平方米的房屋租赁给陶小德，作为经营商品经营场地。每年租金为四十万元整。租期为八年，计租时间为二0—九年十二月一日至二0二七年十一月三十日止。”因自2014年5月份至2015年4月份期间，康素云共向原告借款金额为120万元，到期本息合计197.8万元。上述租赁合同签订后，原告应向康素云支付五年租金共计200万元用于上述债务抵顶197.8万元，同时又向康素云支付2.2万元现金，而后原告对房屋进行重新装修用于经营眼镜超市。2020年9月7日，东洲区人民法院作出（2020)辽0403执606号执行裁定书，裁定拍卖被告魏学强、康素云所有的案涉房屋。原告以请求法院带租拍卖为由提起执行异议申请，被驳回。原告认为，自己与被告魏学强、康素云于2019年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且原告已支付房租，被告魏学强与康素云及李爱昌均未向原告告知该房屋己被设定抵押权的事实，同时该房屋被设定抵押权时，仍然在李爱昌租赁该房屋的租赁期内，因此不能认定抵押权在先，租赁关系在后。故后设定的抵押权不能对抗已先成立的租赁权。综上所述请求人民法院依法判令1、请求确认原告与被告魏学强、康素云于2019年12月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；原告对该房屋享有合法承租权；2、请求法院对座落于抚顺市新抚区（证号：1000052752号房屋）带租拍卖；3、本案诉讼费用由被告承担。被告抚顺银行辩称，一、对于原告提交的《租赁合同》、《转让协议》、4份工商银行转款凭证、借条、收条等证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可。1、《租赁合同》由原告与我行被执行人康素云签署，仅有双方签字及手印，未在签署时经公证或者租赁备案，无法证实其真实性。并且《租赁协议》没有约定给付租金是以早年借款相抵扣，而是另附白纸手写，仅有康素云一人签字按手印，没有得到陶小德确认，不是一份合同或者协议，不具有任何法律约束力，无法证明本息计算金额、方式及抵扣的租金的年限是承租人与出租人双方之间的意思表示，是由康素云单方出具，也不能证明收条与本息计算方式之间具有关联性。全部借条、收条的真实性不予认可，因单笔借款金额均为大额（20万至50万），按照正常交易习惯，不可能双方以现金形式交付，而原告没有转款凭证，没有交付痕迹，不能证明当初的借贷关系已发生，对借条真实性、证明目的均不予认可，也就无法证明被借款抵顶的租金已交付。2、《转让协议》、工商银行转款凭证的真实性、合法性及证明目的均不予认可，因协议签署之时只有当事人双方签字、手印，没有办理股权转让，也没有按照法律规定到工商登记部门办理营业执照的变更备案，而价款交付的工商银行转账凭证，发生时间均在2014年、2015年，早在转让协议签署前四、五年，不符合逻辑顺序。并且根据企查查显示，目前抚顺市国抚老大明眼镜超市企业性质为个人独资的小微企业，注册资本10万元人民币，投资人李爱昌持股比例100%，原告在办理眼镜超市转让手续时，没有按照法律规定办理工商登记的变更，没有公示的效力，并且不产生转让的法律效力。3、前述全部书证与本案无关联性，抵押权设立时是否在李爱昌租赁期内与本案无关。在办理贷款时，当时的借款人即魏学强、康素云向我行出示了一份将案涉抵押房产租赁给李爱昌的《房屋租赁协议书》，租赁期间为2015年10月至2020年10月，并由承租人李爱昌向我行出具了《承租人承诺》，承诺承租人、出租人均知晓该房产已被抵押，如未来抵押权人实现抵押权，出租人保证在收到抵押权人办理通知后30日内搬离该处房产，李爱昌应依据合同约定，在我方实现抵押权之时搬离案涉房产，不能对抗我行抵押权。而若此份租赁合同未到期也未终止，我行在存档的租赁合同存续期间对案涉房产采取了查封、拍卖等合法执行措施，在此前提下，被执行人又提供一份抵押期间重合的与原告签署《租赁合同》，用途依然是经营同一经营执照的眼镜超市，并且未不如实告知银行，具有伪造证据逃避执行的嫌疑。二、退一步讲，即便租赁合同合法有效，因案涉房产是我行抵押物，我行抵押权登记在先，原告承租在后，租赁合同无法对抗我行抵押权。《物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”。2016年11月，魏学强、康素云在我行贷款，以其自有房屋作为抵押物，与我行签订了抵押合同并办理了抵押登记，取得他项权证。根据原告的证据，可知原告与魏学强、康素云之间的《房屋租赁协议》签订时间为2019年12月，远在我行办理抵押登记后3年，在时间上明显劣后于我行抵押权设立时间2016年11月。根据《物权法》第一百九十条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。并且，在2019年4月，贵院已通过（2020）辽0403民初316号生效判决确认了我行对该抵押物的优先受偿权。我行依据贵院（2020）辽0403执606号执行裁定依法处置过程中，依法查封并申请拍卖案涉房产，符合法律规定。三、请求法院依法驳回原告诉讼请求。《民诉法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足已排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，根据该条规定，结合本案事实，案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，法院应依本条第二款依法驳回原告诉讼请求。《担保法解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。即便原告提供的租赁合同合法有效，原告也该根据本条规定，依法向抵押人主张赔偿责任，而不是阻止银行依法处置抵押物。综上事实，我们认为原告全部诉讼请求无事实与法律依据，请求法院予以驳回。被告康素云辩称，同意原告的诉讼请求。被告魏学强辩称，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2020年4月27日我院作出（2020）辽0403民初316号民事判决，判决“被告魏学强、康素云与本判决生效之日起10日内偿还原告抚顺银行股份有限公司东洲支行贷款本金4999738.58元及利息（截至2019年12月31日欠息为442970.8元。以及以4999738.58元为基数按合同约定的利息、罚息、复息。从2020年1月1日开始计算至还清之日止）；原告抚顺银行股份有限公司东洲支行对被告魏学强、康素云名下的坐落于新抚区（产权证号：抚房权证新字第。100052752号）享有优先受偿权。”。该判决生效后，抚顺银行股份有限公司东洲支行向我院申请强制执行。在执行期间，案外人陶小德向本院申请异议，我院于2020年9月27日裁定驳回陶小德的异议请求。另查，2016年，被告魏学强、康素云夫妻二人将位于新抚区，营业面积488.59平方米房屋租赁给李爱昌用于经营眼镜超市。2019年12月1日，李爱昌将眼镜店出兑给原告，原告向其支付了兑金70万元，当日原告与被告康素云签订《房屋租赁协议》，协议约定，“康素云将新抚区，营业面积488.59平方米的房屋租赁给陶小德，作为经营商品经营场地。每年租金为四十万元整。租期为八年，计租时间为二0—九年十二月一日至二0二七年十一月三十日止。”该协议签订后原告向被告魏学强、康素云夫妻支付了房租。再查，被告抚顺银行已经就案涉房产于2016年11月16日办理了他项权证。本院所确认的上述事实，有当事人陈述、（2020）辽0403民初316号民事判决、（2020）辽0403执异51号、《房屋租赁协议》、《转让协议》、《房屋所有权证》等证据材料在案为凭，这些证明材料已经开庭后证明本院审，可以采信。本院认为，该案为案外人执行异议之诉，即案外人对执行标的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻却法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案中原告依据其与被告魏学强、康素云夫妇签订的《房屋租赁协议》要求对案涉房产享有承租权并带租拍卖案涉房屋系对案涉房屋主张实体权利，通过庭审可知被告抚顺银行于2016年11月16日办理了他项权证取得了案涉房产的抵押权并完成公示程序，原告陶小德的主张没有法律依据，故本院对原告陶小德的此项诉讼请求不予支持。就原告陶小德主张确认原告与被告魏学强、康素云于2019年12月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效一节因不属于本案的诉讼范围，故本院对该项诉讼请求不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定拟判决如下：驳回原告陶小德的诉讼请求。案件受理费13800元（原告已预交），由原告陶小德承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 长  任 俊人民陪审员  郭德清人民陪审员  徐跃权二〇二〇年十二月九日代理书记员  张春雪