四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2566号 原告：秦小云，男，1974年9月15日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告：黎建芬，女，1978年2月27日出生，汉族，住四川省邻水县。 二原告共同委托诉讼代理人：徐新龙，四川顿开律师事务所律师，一般授权代理。 被告：龚祎，女，1990年9月16日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：李军，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 委托诉讼代理人：曾晓容，女，1966年9月16日出生，汉族，住四川省邻水县，系被告母亲，特别授权代理。 原告秦小云、黎建芬与被告龚祎确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦小云、黎建芬及委托诉讼代理人徐新龙、被告龚祎及委托诉讼代理人李军、曾晓容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦小云、黎建芬向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2015年5月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2.被告返还基于世行（424）号《邻水县建设征地房屋拆迁安置协议书》所获得的拆迁利益。事实与理由：原告于2015年5月16日经人介绍与被告签订的《房屋买卖合同》，约定原告将位于××村××组××号约110㎡的自建房三楼出售给被告，被告支付11万元购房款。但合同签订后，被告一直未向原告支付购房款，反而拿着该《房屋买卖合同》擅自与邻水县经济开发区管理委员会签订了编号为世行（424）号的《邻水县建设征地房屋拆迁安置协议书》，获得了本该属于原告的利益。原告认为被告并不属于案涉合同涉及房产所在的集体经济组织成员，双方之间违反了合同的强制性规定，应视为无效合同，基于该无效合同获得的拆迁利益应归原告所有。综上，为了维护原告的合法权益诉之法院，请求判令所请。 被告龚祎辩称，原告秦小云与被告母亲曾晓容曾系跑坛同客运同事关系，秦小云是驾驶员，曾晓容是售票员。2014年10月左右，秦小云找到曾晓容，说其所在村组马上要拆迁，为了多争取拆迁安置的利益，村民都在抓紧时间扩建房屋。因原告资金困难便与曾晓容商议，扩建面积以及协调关系的费用由曾晓容出资，拆迁后曾晓容根据出资资金分配一套安置房。之后曾晓容分三次以现金的方式向秦小云合计支付9万元，另协调关系花费2万元。扩建完工后，双方对面积分配问题进行商量，秦小云对曾晓容实际出资11万元的事实不持异议，但只答应分给曾晓容70㎡。最后经双方进行协商，最终秦小云同意分配105㎡给曾晓容。为了防止原告反悔，曾晓容提议由女儿龚祎与原告以房屋买卖的形式确定105㎡面积分配的委托。双方于2015年5月18日在鼎屏法律服务所黄某的见证下，被告与二原告签订了《房屋买卖合同》。黄某向双方了解了房屋买卖真实背景还询问了协议上的11万元是否付清问题，二原告及其母亲当场明确认可已付清。由于协议是在2015年5月16日提前打印好的，曾晓容则要求把原打印分配面积由70㎡修改为议定的105㎡，之后，黄某才在协议上签署了见证意见。2016年12月24日，双方持《房屋买卖合同》共同到经开发区管委会签署了世行424号《邻水县建设征地房屋拆迁安置协议书》，将Ａ栋10单元7-2号105㎡的安置房签在了被告龚祎名下，并按经开区管委会要求在“被拆迁户”一栏中同时备注了原告之子秦俊辉的名字。由于房屋市场上涨，2019年春节期间，秦小云给曾晓容打电话，直言分配给被告的安置房价格涨了不少，而自己的几套安置房因超面积还需要向经开区管委会补差价7.68万元，要求曾晓容把这7.68万元的价差承担了。由于当时手头上没有什么钱，曾晓容跟被告商量过后。就答复只愿承担一半，秦小云不同意。之后秦小云又打电话要求曾晓容补房价7.68万元，龚祎的意见仍是只同意补一半，而曾晓容私下给秦小云的答复同意补齐7.68万元。曾晓容还在筹钱过程中，秦小云就将被告起诉到了法院，之后，原告通过黄某向曾晓容打电话进行调解，说只要认这7.68万元，就可以把诉撤了。为避免诉累，且曾晓容私下也认了这7.68万元，所以当即同意了这个调解方案，原告方也去把诉撤了。谁知撤诉之后秦小云就反悔了，又把被告起诉至法院。法院通知被告后，曾晓容主动给秦小云打电话，约在刘老幺冷锅鱼吃饭面谈。这次交谈之后，秦小云又提出新要求，说开支了律师费等这些，要求增加到10万元，双方至庭前也未能达成一致。综上事实，原被告之间虽然形式上是房屋买卖法律关系，但实际上是曾晓容与二原告之间的合作建房法律关系。曾晓容实际出资11万元，按双方协商分配了105㎡的面积，并共同到经开区管委会将Ａ栋10单元7-2号105㎡安置房签在了被告名下，曾晓容所分配的105㎡与其出资的11万元形成了对价关系。根本不存在原告诉称自建房卖给被告，被告一直未支付房款，反而拿着房屋买卖合同擅自与经开区管委会签订了拆迁安置协议书等虚构事实。原告启动本案诉讼完全是在目前房价增加利益驱动之下的不诚信行为。双方实质是合作建房所涉的利益分配法律关系，买卖合同效力由法院根据真实法律关系依法审查作出判定。原告诉请返还的前提基础是合同无效，根据九民会议纪要精神，合同无效后在确定返还财产时，应充分考虑增值或者贬值的因素，要根据诚实信用原则，在当事人之间合理分配或者分担，不能使不诚信的当事人因合同无效而收益。其宗旨就是一并解决，不诚信者不能收益。结合本案而言，目前的安置房市场价格相对于五年之前明显上涨增值，这也正是原告违背诚信提出本案诉讼的利益驱动。然而原告诉请返还利息即协议项下的Ａ栋10单元7-2号105㎡的安置房尚未建成交付，其市场价值及增值目前无法评估确定，所涉的财产返还、折价补偿、赔偿损失等系列问题无法得到一并解决。如支持原告拆迁利益的返还请求，不仅严重损害被告一方的利益，更是与九民会议纪要精神相悖。此外，双务合同无效所涉的返还财产应同时解决相互返还问题，而不仅仅是原告诉请的单方返还问题。故此，原告的返还请求应予驳回，返还等相关问题可待安置房建成具备价值评估条件时双方均可另行主张权利。被告不守诚信恶意诉讼，意图通过确认合同无效侵吞安置利益，鉴于返还请求不应得以支持，故应由原告负担全部诉讼费用。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，原告提交了二原告身份证复印件、被告身份信息、原告秦小云及秦俊辉的户口本原件、《房屋买卖合同》、世行（424）号《邻水县建设征地房屋拆迁安置协议书》、民事起诉状、委托代理合同、授权委托书。被告提交了被告身份信息、《房屋买卖合同》、《房屋拆迁安置协议书》、证人黄某出庭作证】。上述证据经庭审质证及调查核实，予以采信。根据原、被告的当庭陈述，结合其提交的证据，本院认定事实如下：卖方（简称甲方）秦小云、黎建芬和买方（简称乙方）龚祎于2015年5月16日签订了房屋买卖合同，合同约定：甲方系邻水县经开区破石村七组人，自愿将其位于××村××组××号自建房三楼卖给乙方，面积约110平方米，价格1000元／平方米，共计110000元，（大写壹拾壹万元整）乙方一次性全款付清给甲方。若今后房屋拆迁，甲方赔偿乙方105平方米的安置房，甲方不得以任何理由反悔等，甲乙双方签字确认。同时，邻水县鼎屏法律服务所法律工作者黄某对该房屋买卖合同见证如下：甲乙双方于2015年5月16日签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，且约定乙方所得的105平方米的安置房由乙方自行签订房屋安置合同，房屋产权归乙方所有，经办人，黄某，2015年5月18日。2016年12月24日，邻水县建设征地房屋拆迁安置协议书，合同编号：世行（424）号。甲方（拆迁单位）邻水县经济开发区管理委员会，法定代表人黄太顺，乙方（产权人、法定继承人、监护人）秦俊辉、龚祎，被拆迁户龚祎。同时查明，选房申请书上的选房申请人为秦俊辉，补偿费用结算表产权人签字秦俊辉等，秦俊辉系原告长子。被告龚祎的户口住址为四川省邻水县。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同属无效合同。农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利具有福利性，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的土地使用权，破石村虽归邻水经济开发区管理委员会负责拆迁，纳入城市管理体制，但始终没有改变其成员的农民身份，没有改变集体土地所有权、使用权的性质，争议房产所设宅基地的性质仍是破石村集体所有的集体土地，依法禁止向非集体经济组织成员转让出售。该房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效协议。综上，原告的诉讼请求1.确认原被告于2015年5月16日签订的《房屋买卖合同》无效，于法有据，本院应予支持。原告的诉讼请求2.被告返还基于世行（424）号《邻水县建设征地房屋拆迁安置协议书》所获得的拆迁利益。因该拆迁安置房屋目前尚未安置，其拆迁利益无法确认，该房屋买卖确认无效后，原告请求拆迁利益以及被告是否支付11万元房款双方可另行主张自己的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定判决如下： 一、原告秦小云、黎建芬和被告龚祎于2015年5月16日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、驳回原告秦小云、黎建芬的其他诉讼请求。 案件受理费2,500元，减半收取计1,250元，由原告秦小云、黎建芬负担625元，由被告龚祎负担625元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  胡学成 二〇二〇年十二月三十日 书记员  古 欣