广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8620号上诉人（原审原告）：伍世贵，男，汉族，1967年9月12日出生，居民身份证住址为广东省新兴县。公民身份号码为************。委托诉讼代理人：尹元胜，广东沿胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓志标，男，汉族，1970年12月3日出生，居民身份证住址为广东省东莞市************，公民身份号码为************。上诉人（原审被告）：尹家惠，男，汉族，1965年11月7日出生，居民身份证住址为广东省东莞市*********，公民身份号码为************。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：廖佩英，广东颂方律师事务所律师。上诉人伍世贵因与上诉人邓志标、尹家惠租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2449号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审原告伍世贵向原审法院提起诉讼，请求：1.邓志标、尹家惠向伍世贵赔偿装修及设备损失1630019元；2.邓志标、尹家惠向伍世贵赔偿营业损失450000元；3.邓志标、尹家惠向伍世贵赔偿因邓志标、尹家惠停水停电导致的货物损失54518.76元；4.邓志标、尹家惠向伍世贵赔偿人工损失56660元；5.邓志标、尹家惠承担本案的评估费24450元；6.本案诉讼费用由邓志标、尹家惠承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、邓志标应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿装修残值损失57867元；二、邓志标应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿营业损失60000元；三、邓志标应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿物料损失1334元；四、邓志标应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿评估费用8150元；五、尹家惠应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿装修残值损失28933元；六、尹家惠应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿营业损失30000元；七、尹家惠应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿物料损失666元；八、尹家惠应于判决生效之日起十日内向伍世贵赔偿评估费用4075元；九、驳回伍世贵的其他诉讼请求。本案一审受理费24525.18元，由伍世贵负担22410.71元、邓志标负担1409.66元、尹家惠负担704.81元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初2449号民事判决。伍世贵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判邓志标、尹家惠向伍世贵赔偿装修及设备损失1630019元，赔偿营业损失450000元，赔偿货物损失54518.76元，赔偿人工损失56660元，由邓志标、尹家惠承担评估费24450元;2.判令邓志标、尹家惠承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:一、法院生效判决已认定邓志标、尹家惠解除合同理由是不能成立的，因此邓志标、尹家惠解除合同的过错应为100％。一审认定邓志标、尹家惠对于合同解除的过错定为20％，该认定错误。根据生效的广东省东莞市中级人民法院(2018)粤19民终9552号民事判决书认定“关于漏水原因题认定:从《房屋损坏原因鉴定报告》和现场照片可以知，案涉商铺存在楼板底开裂和渗水的部位有5处、天气管和排风管只是其中一个位置，不可能造成商铺多次渗水。因邓志标、尹家惠未能履行房屋修缮的义务，伍世贵拒绝支付租金属于履行抗辩权，因房屋质量问题影响了伍世贵的正常使用，且《商铺租合同》并未明确约定伍世贵逾期支付租金达到何种程度，邓志标、尹家惠可以解除合同，故邓志标、尹家惠主张伍世贵拖欠租金导致其行使解除权解除租赁合同，理由不能成立。因伍世贵对涉案商铺投入了大量金钱装修，邓志标、尹家惠作为收益人，应本着公平合理原则，邓志标、尹家惠对伍世贵的装修损失进行补偿。对于营业损失、停水停电损失等，伍世贵可一并另行主张”。据此，邓志标、尹家惠解除合同理由是不能成立的，邓志标、尹家惠解除合同的过错应为100％，而不是20％。因邓志标、尹家惠未能履行房屋修缮的义务，伍世贵拒绝支付租金属于履行抗辩权，伍世贵没有过错，伍世贵不应承担过错80%责任。二、因涉案商铺漏水、渗水导致伍世贵装修及设备损失1630019元，伍世贵已经提供《评估报告书》予以证明。一审按照100万×43.40％×20％比例计算装修及设备损失额，该计算方式错误，导致判决错误。三、案涉商铺从2016年7月一直漏水，至2018年3月邓志标、尹家惠强制收回商铺，该期间邓志标、尹家惠均拒绝履行修缮义务，因涉案房屋漏水、渗水导致伍世贵经营业绩下滑，造成伍世贵营业损失450000，一审判决伍世贵只支付90000元，该判决赔偿金额过低，判决错误。四、因邓志标、尹家惠停水、停电以及对涉案商铺进行上锁，导致伍世贵无法使用涉案商铺，邓志标、尹家惠应赔偿伍世贵因邓志标、尹家惠停水停电导致的货物损失54518.76元和工人工资损失56660元，一审只判决邓志标赔偿1334元、尹家惠666元，判决数额过低，判决错误。五、案涉商铺漏水导致伍世贵财产遭受损失，有关的鉴定评估费24450应全部由邓志标、尹家惠承担。六、1.本案的租赁合同是无效合同。2.本案遗漏了40、41、42的产权人参加诉讼。3.尹家惠不是40号商铺的产权人，40号商铺与她没有法律上的关系，41、42号商铺与邓志标没有法律上的关系。4.本案尹家惠和邓志标涉嫌以合同的方式偷逃国家房产税、增值税等相关的违法行为，应当追究他们相应的法律责任。5.本案租赁的标的物在诉讼期间尹家惠和邓志标擅自将铺位收回，2018年3月27日和3月9日，是在诉讼期间的行为，这是妨害诉讼的行为，应当追究其相应的法律责任。6.尹家惠和邓志标在没有征得伍世贵的意见，另行租给第三方使用。综上所述，一审法院事实认定错误，导致作出错误判决，请二审法院依法纠正、改判。尹家惠、邓志标答辩称：一、案涉商铺自身没有质量问题。1.商铺系以毛坯交付，伍世贵装修后正常使用。伍世贵承租的40-42号商铺及40号铺二楼的商铺，均是以毛坯状态交付。伍世贵委托房屋安全鉴定时向鉴定机构陈述的内容，证实在二楼案外人商铺装修之前，40-42号商铺楼板并无开裂或渗水现象。2.伍世贵承认是楼上装修不当导致渗水。伍世贵在委托鉴定时，明确描述其了解到的漏水与楼上装修的因果关系——报告第3页载明伍世贵述称：“该房屋第二层于2016年6月份开始装修，2016年7月份完成装修;而该房屋首层天面板局部于2016年7月份出现了板底开裂、渗水等损坏现象；第二层装修之前均为毛坯房,而该房屋楼上装修过程中采用了使用大功率电锤作业,并在损坏部位对应位置进行厨房、卫生间的改造装修。”可见，伍世贵明知商铺没有任何质量问题，是后来由于二楼装修改造时不当作业，导致轻微渗水。3.伍世贵委托的《房屋安全鉴定报告》，没有认定商铺存在质量问题。报告第10页附件2的“房屋损坏位置简图（阴影部分为楼上装修整改位置）”反映，案涉商铺有5处漏水位置，均是二楼租户装修区域。报告第5页鉴定结论明确：“房屋楼板底的开裂、渗水痕迹，主要原因为楼板开裂及上部房屋防水层施工不当所致，不排除上部房屋装修改造对上述损坏的产生和发展有一定促进作用”。该报告系伍世贵单方委托形成，报告描述了涉案商铺存在房屋楼板底的开裂、渗水痕迹，但仍然没有任何一处表述认定系由于商铺本身存在质量问题造成。相反，只表明不能排除是上部房屋（二楼）的装修改造导致“损坏的产生和发展”。4.伍世贵安装管道不当，导致楼板管道安装处雨天严重漏水。伍世贵租用案涉40号铺楼上主刘委芝的275号商铺，用于在40-42号铺安装天然气和三联强排风管道，通向室外。安装管道时，伍世贵凿穿一、二楼的楼板，导致雨天严重漏水，倾泻入40-42号铺室内。对于伍世贵自身原因造成的漏水，伍世贵也从未进行修缮。可见，漏水问题并未影响伍世贵经营，其并不认为有维修的必要，漏水只是作为拖欠租金的借口。二、（2018）粤19民终9552号判决（以下简称9552号），已被(2019)粤19民终13838号（以下简称13838号）生效判决书纠正。9552号判决，对事实未作充分调查，相应内容已经被13838号生效判决所纠正。首先，9552号判决称5处渗漏水“无法看出漏水的原因”。对此，邓志标、尹家惠已经提交商铺现场的图片，证明有一处雨天严重漏水，确系伍世贵为安装管道而破坏案外人商铺天面防水层所致。（详见一审提交的《伍世贵损坏二楼天面防水层，导致漏水的情况说明》。）其余4处的渗水原因，于（2019）粤1971民初28985号案起诉状中详细描述及辅以证据，说明并非商铺本身的质量问题；伍世贵在其委托的《房屋质量鉴定报告》中也承认，该些渗水是二楼商铺施工不当而引起。正因如此，东莞市第一人民法院才会在2017年7月7日作出的（2017）粤1971号民初141号判决中，认定是相邻关系（二楼商铺）导致的渗水，伍世贵应与相邻关系过错一方解决，无权拒交租金。其次，9552号判决称（2017）粤1971号民初141号案问话笔录中显示伍世贵于2017年6月27日中称同意解除案涉租赁合同，故双方已合意解除合同。但事实上，伍世贵此后持续使用商铺并正常经营至2018年2月（有伍世贵自认及用电记录等为证），且此后一直未予归还商铺，合同并未经过合意解除。第三，9552号判决称邓志标、尹家惠应当赔偿装修损失。但事实上，由于伍世贵拒绝执行法院生效文书，伍世贵于商铺内的装修、添附物品已经被作为其个人财产拍卖，该些装修的价值，已经被纳入伍世贵的个人财产范围，不存在损失问题。由于9552号判决存在上述错误，13838号判决（第10、11页）最终认定“案涉商铺的渗水是因为二楼商铺不当施工所致……本院对伍世贵以商铺漏水存在建筑质量问题为由，抗辩支付租金及迟延履行违约金的主张，不予采纳……伍世贵应当承担案涉商铺自2017年1月1日至实际返还商铺之日止的租金及迟延违约金，按照双方合同约定，迟延履行违约金按照每日应付款的1%计算。”三、伍世贵称商铺已于2018年3月被强制收回，该说法不实.1.邓志标、尹家惠从未自行或通知物管更换商铺锁匙，从未阻止伍世贵进入商铺。13838号生效判决书在“本院认为”这一基本事实认定部分（第10、11页）中载明“经本院现场调查，并无人员阻挠伍世贵进入案涉商铺，伍世贵也在停业后两次通过物业处开门的方式，回到商铺，其在能够清空商铺并返还商铺给尹家惠的情况下，没有搬离并继续占用，故伍世贵应当承担案涉商铺自2017年1月1日至实际返还商铺之日止的租金。”（伍世贵是同时租用尹家惠1间与邓志标2间相邻的商铺，拆除两幅隔墙后整体装修，用于经营晶田农庄，两份租赁合同条款、履行情况完全一致。13838号生效判决书认定的事实，也是本案的事实。）2.直到2020年6月19日，因强制执行13838号判决，商铺才收回。因尹家惠向法院申请强制执行13838号生效判决书，东莞市第一人民法院于2020年6月19日前往案涉商铺，张贴封条，随后评估拍卖铺中物品为伍世贵的财产。至此，商铺才被收回、返还给尹家惠。四、渗水事件未影响伍世贵经营。邓志标于（2019）粤1971民初28985号案起诉状及本案商铺的用电记录，详细说明二楼商铺使用人忘关水阀导致渗水后的1年多里，伍世贵正常经营，同期用电量不变；物业管理处出具的《证明》，也证实商铺经营未受该渗水事件影响。伍世贵否认邓志标、尹家惠从物管处获得的用电记录，但其作为租赁期间缴纳电费的义务人，理应持有用电记录而拒不提交。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第95条：“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”的规定，应当采信邓志标、尹家惠举证的用电记录。五、伍世贵从未止“损”，若有损失，应由其自行承担。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”第221条：“出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”从上述止损义务、先行维修权利以及生活的常理出发，如果渗水是40-42号铺质量问题所致，且确有必要进行维修的，则伍世贵当时就会要求邓志标、尹家惠维修；如果伍世贵曾要求邓志标、尹家惠维修而遭到拒绝的，则伍世贵应先行维修，以防止损失的扩大，事后再要求邓志标承担维修费用。然而，在上述渗、漏水发生期间及之后，伍世贵从未要求过邓志标、尹家惠进行维修或赔偿，也没有主动维修，而是选择放任扩大损失。当然，案涉商铺漏水是伍世贵及侵权人所导致的，邓志标、尹家惠不存在任何过错，伍世贵的该些损失应由侵权人及伍世贵承担。六、尹家惠和邓志标是案涉商铺的产权人，有产权证为证。邓志标、尹家惠不服原审判决，分别向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回伍世贵全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由伍世贵承担。事实与理由：一、一审判决错误认定邓志标、尹家惠未履行修复义务。邓志标、尹家惠交付的商铺不存在质量问题。伍世贵在其单方委托的《房屋损坏原因鉴定报告》中自述，漏水事件发生于商铺交付正常使用1年之后，41号铺的二楼使用人在一楼天花板即二楼地板上使用大功率电锤，导致楼板开裂(注:后因二楼忘关水阀，水淹楼板并沿裂下。但该渗水事件只发生过一次)。在伍世贵知道该渗水原因，故与二楼商铺人员径行协商解决，而从未要求邓志标、尹家惠维修，只是要求邓志标、尹家惠以业主身份协助协商(详见一审证据10短信对话)。而邓志标、尹家惠已经到现场协助，并要求物业管理处介入解决。物业管理处的《证明》，证实楼上商铺装修一时疏忽导致轻微渗水，物业公司协助过二楼商铺使用人与伍世贵协商。渗水事件后，伍世贵从未要求邓志标、尹家惠维修，而且足额支付过6个月租金。在此前双方经历的数场诉讼中，伍世贵也从未要求邓志标、尹家惠进行维修，而仅以抗辩形式声称要求赔偿。早在2017年7月4日，邓志标在东莞市第一人民法院起诉伍世贵追讨租金一案民事判决书(2017)粤1971民初141号民事判决书中，已认定伍世贵“应当积极与案涉商铺的相邻权利人沟通协商处理，在无法协商一致时，可依相邻关系请有过错的一方排除妨碍、赔偿损失。然，伍世贵自2016年10月开始拒交租金，于法无据。”该法院当时亦认定伍世贵应循相邻关系索赔，而非无权长期欠租;伍世贵未要求维修，该法院并未认定邓志标、尹家惠负有维修义务。需要特别说明一点，一审法院从“常理”而非从证据出发，推断伍世贵曾向尹家惠提出过修缮要求，是脱离事实的主观臆断。二、雨天漏水是伍世贵加装管道而凿穿楼板，又不采取适当防水措施所致。上述有裂缝的楼板，是一楼的天花板，有其它商铺。该室内楼板不接触雨水，裂缝不会产生雨天漏水的后果。同时，裂缝位置正常情况下不接触其水源，除二楼曾经忘关水阀的偶发事件外，不会产生渗水的问题。伍世贵所称的雨天漏水，是因为其租用275号商铺安装天然气及强排风管道，而凿穿一楼(40号铺)和二楼商铺(275号铺)的楼板，以便管道通向室外，但其凿穿楼板后不采取适当的防水措施，才导致雨水沿其凿穿的楼板洞口流入275号铺，再流入案涉商铺(详见一审证据)。雨天漏水的问题，是伍世贵自身行为造成。即使伍世贵确有营业损失，也不应该由邓志标、尹家惠赔偿。三、一审判决错误判令邓志标、尹家惠赔偿2018年4月之后的装修残值。1.伍世贵因天然气断供而停业。伍世贵租用40号铺楼上业主刘委芝的275号商铺，用于安装天然气和三联强排风管道供40-42号商铺使用。2017年5月，伍世贵已决意停业遂停交275铺租金。业主起诉要求其搬离，拆除铺内安装的油烟排风和燃气管道，维修好装管道而破坏的墙体、墙面。法院因此作出(2017)粤1971民初16383号生效判决，判令伍世贵“拆除275号铺内的管道，恢复墙体墙面原状”等。2018年月法院强制执行拆除该些管道，伍世贵承认“我店于2018年2月8日天然气停至现在无法营业1个多月…”。本案的一审判决书中，既认定是伍世贵无法正常经营的原因是上述天然气被停，而非因二楼施工不当曾经造成的渗水事件;也认定当时的渗水事件并未造成严重影响。但最终却判令邓志标、尹家惠赔偿装修残值没有事实和法律依据，请求二审法院纠正。2.以代管水电卡为由判令邓志标、尹家惠赔偿装修残值，没有事实依据。邓志标、尹家惠于2018年3月27日代管水电卡。东莞市中级人民法院对40号铺争议作出(2019)粤19民终13838号生效判决书，认定:“尹家惠基伍世贵不交租金的理由，采取自力救济的方式收回水电卡的行为，并不是伍世贵无法经营的原因。”根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明:(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”的规定，该生效裁判所确认的基本事实，对本案有拘束力。在一致的案情面前，一审法院却以代管水电卡为由，判令邓志标、尹家惠赔偿2018年4月之后的装修残值，没有事实和法律依据，恳请二审法院纠正。[备注:在本案判决后才向物业管理处了解到，邓志标、尹家惠只代管了三个铺位中的部分电卡，而保留了部分电卡在物业管理处。]3.40-42号3个商铺的装修残余价值全部作为伍世贵的财产，被法院强制执行。因伍世贵拖欠租金，上述13838号生效判决后，尹家惠申请东莞市第一人民法院强制执行，该院作出(2020)粤1971执5767号裁定书，将40-42号商铺内的装修残值财物作为伍世贵的责任财产，进行扣押拍卖处理。因此，商铺装修的残余价值，仍然全部属于伍世贵的财产，一审法院错误判令邓志标、尹家惠赔偿其20％的残值，应当被纠正。四、一审判决错误认定营业损失。一审判决“结合当地雨季天数、渗漏程度、同类餐饮业净收入水平等因素的情认定自首次渗漏至案涉店铺停业经营期间因渗漏导致营业收入减少的金额应以90000元为宜。”对此，一审判决混淆了商铺漏水的原因。案涉商铺虽然二楼商铺使用人施工不当，造成楼板有裂缝，后因二楼忘关水阀导致自来水下渗。但是，案涉商铺位于建筑底层，天花板不接触雨水，不会楼板裂缝而导致雨季渗水。双方在一审期间举证的雨天渗水位置，也并非该些裂缝点。案涉商铺雨天漏水的原因，是伍世贵租用275号商铺安装天然气及强排风管道，在一楼(40号铺)和二楼商铺(275号铺)的楼板分别凿出洞口，以便管道通向室外。但因其凿穿楼板后不采取适当的防水措施，导致雨水沿其凿穿的楼板洞口流入275号铺，再流入案涉商铺(详见一审证据)。雨天漏水的问题，是伍世贵自身行为造成。即使伍世贵确有营业损失，也不应该由邓志标、尹家惠赔偿。五、一审法院错误判令邓志标、尹家惠承担评估费用。伍世贵所提交评估报告，评估的是“评估对象的重置价格”，即全新的装修购置价格，不考虑折旧，非评估残值，不能反映伍世贵所称的装修及设备设施残值损失。再者，评估报告以2019年7月11日作为基准日，距伍世贵实际装修的时间即2015年6月，相差3年。该基准日不能反映实际装修时的市场价值。又次，评估机构在“评估的假设和限制条件”中承认:“委托方提供的资料本公司未向有关政府部门核实.若资料失实或有隐匿，评估方不承担责任。”即评估报告承认不能保证自身内容的真实性。最后，“评估明细表”中罗列评估单价，但未提供任何价格依据和来源，存在极大的随意性。这样一份评估报告所确定的金额，根本不能证明伍世贵所主张的残值损失。一审法院在酌定残值损失时，也没有说明评估报告是如何“起到一定的参考作用”。因此，一审判决认定邓志标、尹家惠应承担该评估报告的部分费用是没有事实依据。综上所述，请求二审法院驳回伍世贵的全部诉讼请求。伍世贵答辩称：与伍世贵上诉意见一致。此外，1.尹家惠和邓志标提到275号商铺的事实与客观事实不相符的，编号不是275商铺。2.邓志标与尹家惠认为房屋不存在质量问题，没有提供相关房屋验收的证明，而且没有履行作为出租人的维修义务。3.邓志标和尹家惠在2016年11月和12月已经提出封店，在2018年3月尹家惠和邓志标事实上已经收回水费电费的充值卡，但是案涉商铺已经没有水电可用，伍世贵的店铺没有办法经营，而且邓志标和尹家惠将门口加上门锁封店，这是客观事实。伍世贵没有办法经营下去的店铺，更没有办法使用这个商铺，所以邓志标与尹家惠所说的在2018年3月之后伍世贵一直占用商铺的事实不属实。4.由于尹家惠和邓志标没有履行出租房保证标的物正常使用，解决漏水以及相关质量问题的义务，伍世贵从而行使先履行抗辩权，是合法的权利，不应当认为是违约行为。5.邓志标和尹家惠提供的标的物与合同的约定的面积也不相符，尹家惠和邓志标相关诉求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。6.邓志标和尹家惠在本案的合同签订以及履行中存在欺诈行为，明知尹家惠不是40号商铺的产权人，邓志标不是41、42号商铺的产权人。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经过阅卷和庭审调查，对原审查明事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。案涉《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且另案生效民事判决已认定案涉该合同合法有效，本院予以确认。生效判决已认定案涉《商铺租赁合同》已于2017年6月27日达成一致意见予以解除，本院亦予以确认。根据伍世贵和邓志标、尹家惠的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）邓志标、尹家惠对伍世贵的装修、经营等损失是否需要承担赔偿责任；（二）邓志标、尹家惠对伍世贵主张的各项损失应当如何赔偿。关于焦点（一）。根据案涉《房屋损坏原因鉴定报告》、照片以及双方的陈述可知，案涉商铺漏水的原因系楼板底有开裂及上部房屋防水层施工不当所致，上部房屋装修改造对该损坏的产生有直接的促进作用。并且，案涉商铺首次漏水是发生在伍世贵对案涉商铺进行装修后使用达一年多之久才首次出现渗漏，渗漏亦是发生在二楼商户进行装修施工不当之后。原审据此认定案涉商铺发生渗漏的原因之一是案涉商铺的上方商铺使用者施工不当，本院予以确认。双方最大的争议是案涉商铺本身是否存在质量问题。对此，本院认为根据案涉《房屋损坏原因鉴定报告》中所列的漏水位置可知，案涉商铺的漏水位置均对应的是二楼商铺，而不是风雨走廊，并且首次渗漏是发生在伍世贵使用案涉商铺一年多之后，而二楼商铺的施工又确实存在不当之处，因此就现有的证据难以直接认定案涉房屋存在质量问题。但是根据双方的微信聊天记录、短信记录等证据可知，伍世贵早在2016年11月前已向邓志标提出渗漏问题并请求业主协助解决。邓志标、尹家惠作为出租人在已知租赁物出现渗漏的情况下，未能及时采取修复或协助承租人向侵权人要求修复等积极处置措施，致使双方之间矛盾激化，最终导致合同无法继续履行。原审据此认定邓志标、尹家惠对合同的解除存在一定过错，因而判定邓志标、尹家惠对伍世贵的损失承担一定赔偿责任，合情合理，本院予以维持。关于焦点（二）。首先，关于伍世贵主张的装饰装修残值问题。虽然邓志标、尹家惠表示不同意对现有已形成附和的装饰装修物进行利用，但是如前所述邓志标、尹家惠与伍世贵对于合同的解除均存在一定过错。并且生效判决亦认定，邓志标作为受益人，应对伍世贵的装修损失进行适当补偿。而尹家惠的商铺与邓志标的商铺是作为一个整体出租，且漏水位置是发生在三个商铺内，所以尹家惠的赔偿责任应与邓志标的赔偿责任保持一致。原审根据双方的过错大小、渗漏影响程度等因素，酌情认定邓志标、尹家惠对伍世贵的装饰装修残值承担20%的赔偿责任，本院予以维持。但是伍世贵提交的《评估报告书》系以2019年7月11日为基准日、采取成本法评估确定的装饰装修物的重置价格，该价格并未考虑折旧因素及残值问题。而伍世贵提供的装修合同、收款收据、转账凭证等无法完全证明其当时的装修支出，故原审综合参考《评估报告书》附表所列评估项目、考虑残旧年限、价格波动等因素，根据邓志标、尹家惠的租赁商铺位数2:1的比例，酌情认定邓志标应赔偿案涉三个商铺内已形成附和的装饰装修物残值损失为57867元、尹家惠应赔偿案涉三个商铺内已形成附和的装饰装修物残值损失为28933元，该处理并无不妥，本院予以维持，具体计算详见原审判决，兹不赘述。其次，关于营业损失。伍世贵提交的营业损失证据系其单方制作的《收银情况统计表》，且未有其他收支凭据等予以佐证，故伍世贵主张其营业损失达450000元，本院不予采信。但是原审根据过错责任比例大小、渗漏程度、同类餐饮业净收入水平等因素酌情认定邓志标、尹家惠应分别向伍世贵赔偿营业损失60000元、30000元，该酌情认定亦无不妥，本院予以维持。同理，物料损失的问题，亦因伍世贵提供的证据不足以证明，原审根据现实情况、过错比例大小酌情认定数额，亦合情合理，本院予以维持。最后，关于工人工资的问题。因伍世贵主张的工人工资系2018年3月份的工资，但实际上邓志标、尹家惠因伍世贵拖欠租金在2018年3月已收回了水电卡，而根据双方的陈述可知，收回水电卡后如伍世贵继续充值则可继续使用水电，但伍世贵并没有继续充值，那么水电卡内的余额继续供应一两个月后则会停止供应，伍世贵作为完全民事行为能力人，可预见经营的影响变更，况且此时双方已经产生争执而未有协商结果，可见停止经营的结果亦在伍世贵的可预见范围内。因此，原审认定伍世贵的该部分损失属于扩大损失部分，应由伍世贵自行承担，亦无不可，本院予以维持。另外，关于委托评估费用的分担问题。虽然案涉的《评估报告书》系伍世贵单方委托，但该评估报告亦对装修残值损失问题发挥了参考价值，因此原审根据双方的过错比例酌情分担该部分费用，处理妥当，本院予以确认。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费27235.8元，由伍世贵负担22996.99元（伍世贵已预交）、邓志标负担2847.02元（邓志标已预交）、尹家惠负担1391.85元（尹家惠已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年十一月六日书记员  叶倩欣