北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初6423号原告：高杰，男，1982年5月11日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：李东强，河北金房律师事务所律师。被告：北京乐满地旅游投资有限公司，住所地北京市房山区张坊镇府前街132号。法定代表人：詹国勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨乃超，北京京知律师事务所律师。原告高杰与被告北京乐满地旅游投资有限公司（以下简称乐满地公司）租赁合同纠纷一案，经北京市第二中级人民法院发回重审，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高杰的委托诉讼代理人李东强,被告乐满地公司的委托诉讼代理人杨乃超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高杰向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告间就乐谷银滩“海盗船”项目订立的《项目经营承包合同》无效；2.判令被告返还依据合同向原告收取的场地使用费2万元、风险押金2万元；3.判令被告赔偿原告设备安装费、拆除费、设备折旧损失等共计30万元；4.诉讼费、保全费及原告的本案支出由被告承担。事实和理由：2014年5月21日，原被告间订立《项目承包经营合同》，对相关事项进行了约定。合同订立后，原告交纳了场地使用费2万元、风险押金2万元。之后，原告为项目经营采购了相关设备，并进行了安装。2015年7月18日，原告收到了张坊镇发出的强令拆除项目通知，并组织人员进行强制拆除，原告无奈拆除了项目相关设备。据了解，被告早在2014年10月就收到张坊镇政府发出的通知，明确告知被告对外发包经营的项目属于违法建设。被告收到通知后，既未提起行政复议，又未通知原告解除合同，造成原告产生重大经济损失。综上所述，因被告违法出租上述土地经营旅游项目，致原告经营的项目被强制拆除，合同目的不能实现。现双方协商未果，特诉至法院以维护原告的合法权益。乐满地公司辩称：不同意原告的诉讼请求。对于合同性质，我方认为双方签订的租赁合同有效，根据合同的约定，被告作为出租方仅仅是向对方提供场地，涉案场地是符合政府的规划性质，但是涉及到场地当中的建设手续，合同有明确的规定，由原告自行办理，应该向被告提交相关建设手续的申报资料，我方审查之后上报政府，对方一直没有提交。原告在建设手续不全的情况下，擅自开工建设是违法行为，应当自行承担相应的责任，不能因为原告自己的违法行为将责任转嫁给被告方承担。关于拆除，政府虽然下了拆除的通知，但是政府没有强制拆除，是原告自己拆除的，损失应该由原告自己承担。关于原告主张的赔偿数额，原告没有充分证据证明他的损失，原告说自己花费了20万拆除，也只能说明其设备还能使用，是他自己没有保管好，应该由其自己承担损失，而不应该由被告承担损失。同意解除双方签订的合同。本院经审理认定事实如下：2014年5月21日，北京乐满地旅游投资有限公司（以下简称乐满地公司）与高杰签订《项目经营承包合同》，该合同中约定：甲方（发包方）为乐满地公司，乙方（承包方）高杰，乙方承租甲方位于滩地南沙滩东侧200平方米用于经营海盗船项目。合同年限为7年，自2014年5月21日至2021年7月31日止（2014年5月21日至2014年7月31日为建设免租期）。甲方应于2014年5月22日前将租赁场地交付乙方。经营场地使用费第一年为人民币2万元；第二、第三、第四年为人民币4万元/年；第五、第六、第七年为人民币6万元/年；甲方根据乙方项目的投资、安全系数收取适当的风险押金，风险押金将按场地使用费的100%收取。首年风险押金2万元与经营场地使用费一并付给甲方。乙方应于每年3月1日前向甲方支付本年度租金并补足押金。该合同同时对双方的权利义务、装修与项目建设、广告、退租手续、保密条款、合同解除、违约责任、争议解决等条款进行了约定。合同签订后，乐满地公司依据合同约定向高杰提供了租赁场地，高杰支付了第一年场地使用费2万元及风险押金2万元，其后在该租赁场地内开始施工建设并开始实际运营。2014年10月9日，北京市房山区张坊镇人民政府（以下简称张坊镇政府）向乐满地公司做出《责令停止建设通知书》并于同年10月10日向乐满地公司做出张政停字（2014）第01号《责令停止国土资源违法行为通知书》，要求乐满地公司限期拆除违法建设。经查，上述通知书中所涉违法建设系乐满地公司的管理用房。2015年6月18日，房山区人民政府防汛抗旱指挥部做出《关于责令张坊镇乐谷银滩景区汛期停止营业并拆除违章建设的通知》，认定乐谷银滩景区位于张坊镇穆家口村南、拒马河河道内，景区内有大量建筑物、构筑物，严重阻碍拒马河正常行洪，存在极大安全隐患。2015年7月16日，北京市规划委员会房山分局作出《关于查询张坊镇域内的24处建筑是否经规划许可的案件协查复函》，内容主要为乐谷银滩景区位于张坊镇千河口村与穆家口交界处，景区东侧所建设的24处管理用房位于瓦沟村地界，建筑面积1173平方米，以上建筑属于非宅基内建筑，该局未核发规划许可证件。2015年7月18日，张坊镇政府对高杰在租赁场地内建设的海盗船项目做出了限期拆除决定，责令其于2015年7月20日24时前自行拆除上述建筑物、构造物。2015年7月21日，张坊镇政府做出《张坊镇人民镇政府关于乐谷银滩景区内海盗船项目催告的通知》，再次要求高杰在接到催告通知书之日起三日内拆除上述建筑物、构筑物，高杰根据该通知将其所建设施拆除。另查明，2012年5月29日，乐满地公司与北京市房山区张坊镇瓦沟村经济联合社签订《合作开发协议》用于开发“十渡·乐谷银滩”旅游休闲度假区，合作开发项目标的地块位于房山区张坊镇瓦沟村。具体指千河口村所属土地256亩（不含三渡桥下与穆家口村有争议的一亩地，和千河口引水渠10亩地）。张坊镇政府作为见证方在该协议上盖章并签字。关于本案争议土地性质，在（2016）京0111民初5993号民事案件审理过程中，张坊镇政府出具情况说明：一、乐满地公司投资开发乐谷银滩旅游景区，张坊镇人民政府于2012年10月1日批复同意上述景区的开发。二、卡丁车、超级大喇叭等旅游项目所使用土地性质现状为果园，规划为建设用地，乐满地公司可以出租合作用于旅游项目开发，但建设建筑物应按照相关法律规定办理建设手续。经查，本案海盗船项目所涉土地与卡丁车、超级大喇叭项目在同一区域内。庭审中，双方认可争议土地已于项目拆除后由北京乐满地旅游投资有限公司控制。2017年12月19日，本院经审理做出(2017)京0111民初16330号民事判决：一、解除高杰与北京乐满地旅游投资有限公司于二○一四年五月二十一日签订的《项目经营承包合同》。二、北京乐满地旅游投资有限公司于本判决生效后十日内返还高杰风险抵押金二万元。三、驳回高杰的其他诉讼请求。高杰不服上述判决提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为一审判决对合同解除责任的认定及损失的承担处理不当，需进一步查明相关事实，公平合理予以确认。据此，北京市第二中级人民法院裁定撤销(2017)京0111民初16330号民事判决，发回北京市房山区人民法院重审。在本案审理过程中，双方对合同解除责任的认定及损失的承担处理存在争议。原告称被告在未能保证涉案土地性质合法的情况下就让原告开工建设，且被告在得知涉案项目违法的情况下没有履行通知义务，给原告造成了重大损失，应当承担赔偿责任。对此，被告称涉案土地系被告与北京市房山区张坊镇瓦沟村经济合作社签订的合作开发协议，经张坊镇政府作为见证方签字确认，系合法取得涉案土地的使用权，且被告作为出租方只负责提供场地，相关建设手续应由原告方自行办理，但原告在没有建设手续的情况下就擅自开工属于违法行为，其所经营的海盗船项目系原告自行拆除，故原告应当自行承担违法损失。对于原告主张的赔偿数额，被告认为原告提交的票据真实性无法确认，且没有相应的支付记录，故不认可原告主张的赔偿数额。另，对于涉案海盗船项目，我院于庭下通过电话联系多家安装及经营相关项目的公司，经询问，海盗船项目的成本介于20万元至30万元之间。本院认为：本案双方当事人所签订的《项目承包经营合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。因原告自行已将本案所涉租赁场地上的自建设施拆除，无法使用租赁场地，已完全不能实现合同目的。故本院对被告方关于解除合同的主张予以支持，对原告方要求确认合同无效的主张不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。对于造成原告损失的责任分配问题，根据本案中张坊镇政府出具的情况说明，涉案海盗船项目所使用土地性质现为果园，规划为建设用地，被告可以合作出租用于旅游项目开发，但建设建筑物应按照相关法律规定办理相关建设手续。故被告与原告签订《项目经营承包合同》实为经政府确认许可的旅游项目开发行为，本院认为造成损失的主要原因在于，原告在未确定涉案土地取得建设审批手续，且未按合同约定提前经被告书面批准确认施工方案的情况下进行项目建设。此外被告作为旅游景区的发包方，明知原告已在涉案土地上违法违约进行项目建设而未及时予以制止，且在原告所建的管理用房被认定为违章建筑后未及时履行告知义务，虽并非造成原告损失的主要因素，但亦应承担相应责任。综上本院根据双方的过错酌情确定原告承担的责任比例为90%，被告承担的责任比例为10%。对于应由双方分责的原告损失数额，鉴于涉案设备已经被拆除，无法通过司法鉴定方式予以确认，且原告提交的证据无法充分证明其主张，本院通过询价等方式并结合案件情况酌情确定包括设备采购、安装、基建等各项损失中，应由双方分责的损失数额为二十万元。另鉴于原告已实际使用涉案场地，对其要求返还两万元场地使用费的主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京乐满地旅游投资有限公司于本判决生效后10日内返还高杰风险抵押金两万元。二、北京乐满地旅游投资有限公司于本判决生效后10日内赔偿高杰各项经济损失共计两万元；三、驳回高杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由高杰负担5647元（已交纳3200元，剩余2447元于本判决生效后七日内交纳），由北京乐满地旅游投资有限公司负担753元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  万会兵人民陪审员  穆希亭人民陪审员  金永强二〇二〇年十二月十五日书 记 员  周 扬