北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初552号原告：王宇，男，1982年4月17日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路2号187室。法定代表人：汤敏，执行董事、经理。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞红，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告王宇与被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。本案原告王宇、被告的委托诉讼代理人郭晓桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔付违约金173729.75元；2.被告退还原告为被告支付的该房屋2018-2019年度供暖费2705.1元、物业费3462.53元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月，原被告签署《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》，合同编号：x。2018年9月16日，原告收到被告的《房屋交付通知书》。该通知书中明确房屋于2018年9月30日正式交付。截至2018年9月30日，被告开发建设阳光花庭在未达到合同条款及相关规定的交房条件时，给业主发《交房通知》。且项目没有完工，楼里、楼外、地上地下都处于施工的状态。水暖气电未完工，燃气表也未安装完工，强电电缆破损，户内电线直埋，电井内放置煤气罐，消防通道堆土堆沙等等质量安全隐患比比皆是。请求法院责令被告赔付原告违约金共计173729.75元，违约金起算时间为2018年9月26日至阳光花庭小区取得卫生许可证之日2019年9月29日止，共计368天，按照《商品房预售合同》附件十一补充协议第十二条第2点规定，被告应按照已付房款1573639元的万分之三/日的标准向原告支付违约金。由于被告隐瞒房屋未达到合同条款及相关规定的事实，让原告收房，导致原本应该由被告承担的2018-2019年度供暖费2705元及首年物业费3462.53元，由原告支付了。物业费的计算起始日期为2019年10月1日，终止日期为阳光花庭小区取得卫生许可证之日2019年9月29日。原告多次找被告沟通合同违约问题，被告对原告避而不见，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。答辩意见如下：第一部分，针对王宇的诉讼请求一违约金173729.75元，没有事实和法律依据，贵院应当依法予以驳回。一、被告未逾期交房，双方房屋交付日期为2018年9月30日。（一）从原告提供的《房屋交付通知书》及被告提供的《交房现场签到表》，房屋交付日期为2018年9月30日。（二）从被告提供的《房屋交接单》中看出，房屋交付日期为2018年9月30日。《房屋交接单》是双方的真实意思表示，应尊重房屋交接单的约定。（1）2018年11月27日双方签署的《房屋交接单》，双方再次确认房屋交付日期为2018年9月30日。（2）应尊重双方《房屋交接单》第二项的约定，认定2018年9月30日为房屋交付日，不能将2018年11月27日验收交接房屋日作为房屋交付日。（3）2018年11月27日签署《房屋交接单》之前，王宇已经知道竣工验收备案表实际取得日期略晚于2018年9月30日，于2018年10月17日取得，但王宇未对《房屋交接单》第二项提出任何异议，表明原告理解并豁免因客观原因和不可抗力导致竣工验收备案表取得时间略晚的交付微瑕疵，同意房屋交付日为2018年9月30日。（4）王宇于2018年11月27日才验收房屋的真实原因为案涉房屋实测面积超出90平方米，需多交契税，但其不愿多交契税，想要被告就此给出解决方案。二、案涉房屋于2018年9月20日已经实际竣工，竣工验收备案表备案日期为2018年10月17日，为客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延。（一）阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点。（二）被告及时履行了告知义务。三、原告王宇对于大宗交易和收房应尽到注意义务和减免损失义务，在其知道竣工备案表已取得之日，尽快收房。（一）原告在得知被告已取得竣工验收备案表之后，房屋已达到交付条件，应当及时履行房屋交接义务。（二）原告对被告实际取得竣工备案表的时间具有注意义务。（三）被告反复电话催促原告收房。四、被告2018年9月30日交付房屋时，上水、下水符合合同第十三条第一款第一项“上水、下水：2018年9月15日达到使用条件”的要求。（一）上水、下水于2018年9月15日前均验收合格，达到使用条件。根据《北京市建设工程竣工联合验收综合申请表》，联合验收申请包括对给水和排水进行验收。之后，主管部门就给水验收（上水专业）、排水验收（下水专业）分别于2018年9月7日和2018年8月28日验收合格通过。根据2018年9月10日出具的x楼x单元x层x号《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》，其中显示“给水、排水系统安装质量”为主控项目全部合格，一般项目满足规范要求。（二）被告交付房屋前和交付房屋后都进行了水质检测，检测结果为合格。（三）被告负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上、下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。（四）被告在交付房屋9个多月后受到行政处罚，与交付房屋无关，不能混为一谈。（五）被告履行了告知义务。房屋交付现场会及后续多次沟通，被告已告知收房业主南侧自来水管未接通，小区从东侧接通自来水，并在业主入住后为业主提供充足的桶装矿泉水，原告未提出任何异议。（六）自业主入住以来，被告和物业公司至2019年7月23日南侧自来水管线接通水质检测合格前，积极采取了很多措施，满足业主的用水需求。1.向入住的每户业主提供充足的桶装矿泉水。2.停水期间提供临时水车、水桶、水舀子等物品和充足的桶装矿泉水。（七）关于水样检测菌落总数超标，应是当时小区的入住率较低，水流不循环导致的。（八）二次供水的责任主体为物业公司，并非被告。综上，自2018年9月15日，上下水已达到使用条件，符合商品房预售合同关于上下水交付条件的约定。被告向业主提供的自来水水质合格，在2019年6月份检测出自来水菌落总数超标，但未对被告进行行政处罚。被告被行政处罚是因为将自来水接到中水管上以及未取得二次供水卫生许可证便向业主提供自来水，且不说行政处罚的受罚主体是否正确，即使对被告行政处罚主体是正确的，也不能证明之前上水、下水不能使用，水质不合格。五、原告收房时已认可《房屋交接单》约定的房屋交付日为2018年9月30日，即被告并无逾期交付的违约情形。如贵院判令被告逾期交房，根据法律规定和司法精神，合同中约定的被告逾期交房的违约责任过高，应以原告的实际损失来确定违约金的数额。原告没有提供其遭受实际损失的任何证据，且其以比周边价格低三到四倍的价格买到该房屋，没有任何实际损失。第二部分，对原告的诉讼请求二、无任何事实和法律依据，法院应驳回原告的该部分诉讼请求。一、关于原告提交的2018-2019年度供暖费2705元，与本案不存在关联性，应于驳回。供暖费是由原告与供暖单位签署并建立合同关系后缴纳的费用与被告无关，不应由被告承担。二、关于原告请求退还阳光华庭小区取得饮用水卫生许可证之日前的供暖费、物业费与本案不存在关联性，应予驳回。第三部分，针对原告的诉讼请求三，无事实和法律依据，法院应依法驳回原告的该部分诉讼请求。被告并未违约，不应承担本案的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月29日，被告（出卖人）与王宇（买受人）签订《北京市商品房预售合同(自住型商品住房）》，主要约定：第三条基本情况：商品房房屋坐落于通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）x#自住房x层x单元x（以下简称x房屋）。房屋预测建筑面积共89.91平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21436.31元，总价款1573425元。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件十一补充协议第十三条。合同还约定了其他内容。同日，王宇与被告签订了《补充协议》，主要约定：十一、对本合同正文第十三条的补充约定：1、因出卖人原因水、电、燃气等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，出卖人应在房屋交付之日起30日内采取补救措施；若超过30日出卖人未采取措施或虽采取措施仍影响买受人正常使用的，出卖人承担逾期交房的责任。非出卖人原因造成的，在约定期限内未达到交付条件的除外。十二、对本合同正文第十四条的补充约定：2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交付日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。协议还约定了其他内容。上述合同签订后，王宇向被告分别支付涉案房屋的购房款1573425元（开具发票时间为2018年8月29日）、214元（开具发票时间为2018年11月16日），共计1573639元。2018年10月17日，被告在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明：实际开工时间为2016年7月26日，实际竣工验收时间为2018年9月20日。2018年9月26日，被告向王宇邮寄了《房屋交付通知书》，载明：……我们荣幸的通知您，请您在2018年9月28日上午9时至下午16：30时，至通州区台湖镇潞西路与兴光二街交汇处阳光城·京兆府项目售楼处，办理该房屋的交付入户手续。为避免业主集中办理交付手续给您带来的不便，我们将建议您按前述通知时间前来办理交付入户手续。若您的时间安排与我们的交付入户时间安排有冲突，请您最迟于安排交付前一周前拨打服务电话88226677或与我们为您指定的置业顾问取得联系，并重新确认您前来办理交付的时间……。王宇表示收到了交房通知书，其询问大厅工作人员，要求公示相关手续，但被告没有提供，当时房屋还没有施工完，所以9月份就没有收房。同时，被告提交了2018年11月27日的《房屋交接单》以证明双方确认房屋交付日期为2018年9月30日，其中载明：一、2018年11月27日，出卖人与买受人就北京市通州区某路x号院x号楼x层x单元x商品房进行了验收交接，双方在此确认。二、根据出卖人与买受人签订的《北京市商品房预售合同》，若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该房屋进行验收交接的，自交房书面通知规定的交付日最后一日之次日起即视同该房屋已按合同约定交付，该房屋的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该房屋所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付日最后一日之次日起算）……”王宇认可x房屋实际交付时间是2018年11月27日，被告给我发函让我去的，我让被告提供材料，被告仍然没有提供。交付房屋的时候被告没有取得卫生许可证，就是告诉我达到了交付条件。小区的业主反映电路有问题，别的问题目前没有发现。被告表示因阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点，手续办理需要多次办理才能成功，且受到十一假期影响才导致竣工备案表实际取得时间为2018年10月17日，但该时间不影响房屋的交付。另查，2018年11月27日，王宇向阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司交纳x房屋的首年物业费3462.53元，该公司出具收据。2020年9月4日，阳光城物业服务有限公司北京分公司出具的《关于业主王宇缴纳首年物业费对应服务期间的说明》，主要内容为：王宇于2018年11月27日收房时间向我司预交了首年物业费，该预交的物业费实际对应的物业服务期间为2019年6月9日至2020年6月8日。截止2020年9月4日，王宇尚未缴纳下一年度物业费（物业服务期间：2020年6月9日至2021年6月8日）。2018年11月27日，王宇向北京金房暖通节能技术股份有限公司交纳x房屋的2018-2019年度供暖费2705.1元，面积90.17平方米，计算单价为30元，该公司出具收据。双方均认可上述供暖费对应的服务期间为2018年11月15日至2019年3月15日。庭审中，王宇表示收房后发现被告将供水设施与中水管道相连接，水质不达标、不符合交房条件，要求被告支付违约金。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因被告未取得卫生许可证从事二次供水活动向其出具京通卫水罚[2019]228号行政处罚决定书。2019年6月27日，北京市通州区卫生健康委员会因被告从事二次供水，供水管道与中水管道连接送水入户向其出具京通卫水罚[2019]229号行政处罚决定书。2019年9月29日，北京市通州区卫生健康委员会向阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司发放二次供水（无负压）卫生许可证。故王宇向被告主张的逾期交房违约金计算至此日期。被告对此不予认可，表示小区水质没有问题，而且小区内并无中水系统，房屋交付时因小区南侧的大市政自来水管线未接通，为解决居民用水问题临时从东侧的市政自来水管线接入水源使用，依然是自来水。为了证明上述事实，被告提供以下证据：1、2018年9月18日北京安华鼎仕检测技术服务中心出具的《检测报告》（项目批号：x），检测结论为：贵单位2018年9月13日送检的水样，全部检测项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的卫生要求；2、2019年1月8日北京京畿分析测试中心有限公司出具的《检验报告》，显示依据《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，所检样品36项指标全部合格；3、台湖镇人民政府、阳光城物业服务（福建）有限公司北京分公司阳光花庭物业服务中心发布的《关于通州区阳光花庭小区有关情况的公告》予以佐证，该公告载明：“针对阳光花庭小区居民反映家中自来水问题，通州区政府高度重视，责成北京市自来水集团、区卫健委、台湖镇社区办、光谷公司、阳光花庭物业公司等单位，开展调查处置工作。现将有关事项公告如下：经调查，因阳光花庭小区南侧大市政自来水管线未通，为解决居民用水问题，小区临时从东侧市政自来水管线接入水源使用，并不存在大市政水质本身有问题。考虑到居民用水安全，政府已要求自来水集团将小区南侧大市政自来水管线接通，经北京市通州区卫生和计划生育监督所委托北京市通州区疾病预防控中心对水质进行检测水源和出水口水质均符合国家生活饮用水卫生标准，各项检测指标均为合格。相关《检测报告》详见附件。镇政府将安排阳光花庭物业公司做好后续工作……”同时被告称停水期间亦采取一系列服务措施满足业主日常用水需求。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。王宇按照合同约定支付了x房屋的购房款，被告应于2018年9月30日前交付房屋。被告虽于2018年9月26日通知王宇办理x房屋的交接手续，但其当时并未取得《建筑工程竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件，王宇拒绝接收房屋并无不妥。被告虽辩称在首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案时间会稍晚几天，且王宇未对《房屋交接单》中的第二项约定提出任何异议，但其未提供充分有效的证据对上述事实予以证明，故在王宇予以否认的情况下，本院对被告的该项辩解意见不予采信。关于被告称案涉房屋于2018年9月20日已经实际竣工，但是取得竣工验收备案表日期为2018年10月17日系客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延的答辩意见，无事实和证据证明晚于合同约定交付时间取得竣工验收备案表的原因存在不可抗力，对此本院不予采信。综上，王宇要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持。关于计算被告逾期交房违约金的起算截止日期，因《北京市商品房预售合同》约定被告交付x房屋的时间为2018年9月30日前，即被告交付x房屋的时间应不晚于2018年9月30日，现王宇主张被告于2018年9月26日对原告实施隐瞒、欺诈等违约行为，要求被告自2018年9月26日起支付逾期交房违约金的依据不足，本院依法将王宇主张被告支付逾期交房违约金的起算日期调整为2018年10月1日，违约金计算的截止日期应为王宇接收房屋之日即2018年11月27日。关于被告辩称根据《房屋交接单》第二款已确定涉案房屋的交付日期为2018年9月30日的答辩意见，原告王宇表示被告并未对该项条款进行提示说明，在原告王宇不认可该条款，且被告未举证对该条款进到提示说明义务的情况下，本院对被告的该项辩解意见不予采信。关于王宇主张接收房屋后发现小区供水不符合合同约定的条件，要求将违约金计算至涉案小区取得二次供水卫生许可证即2019年9月29日的诉讼请求。本院认为，合同约定房屋交付时上水、下水的要求为“达到使用条件”，但是“达到使用条件”的约定是针对水质标准还是管道设施设备的铺设并不明确。结合本案中原被告双方在交接房屋时并未就自来水水质问题发生争议，事后在使用过程中发现水质不达标的问题，不能推定为交付房屋时水质不符合使用标准，逾期交房违约金不应计算至2019年9月29日，故本院对王宇的该项诉讼请求不予支持。逾期交房违约金的具体金额由本院根据合同约定予以核定，对王宇主张的过高部分不予支持。因王宇交纳的首年物业费对应的物业服务期间为2019年6月9日至2020年6月8日，而王宇收房日期为2018年11月27日，x房屋交付之后的物业费应由王宇自行承担，故关于王宇要求被告退还该笔物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于王宇于2018年11月27日交纳的供暖费2705.1元对应的服务期间为2018年11月15日至2019年3月15日，王宇于2018年11月27日收房，x房屋交付之前的供暖费应由被告承担，故王宇要求被告赔付其多负担的供暖费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，关于被告应支付原告供暖费的金额由法院根据查明情况确定为268.3元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司给付原告王宇逾期交房违约金及供暖费共计27649.6元，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告王宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3898元，由原告王宇负担3407元（已交纳）；由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担491元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二〇年十二月十八日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽