浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5614号上诉人（原审原告）：洪春林，男，1973年10月12日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。被上诉人（原审被告）：吴姝瑜，女，1972年12月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，现住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：张维德，男，1951年10月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人洪春林因与被上诉人吴姝瑜、张维德房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洪春林上诉请求：1.撤销（2020）浙0303民初870号民事判决，改判支持洪春林的一审诉讼请求；2.吴姝瑜、张维德返还洪春林2015年7月1日至2019年4月1日期间已付房屋租金及押金共56600元；3.吴姝瑜、张维德赔偿洪春林房屋租金16800及装修费用20000元；4.吴姝瑜、张维德赔偿洪春林延误治疗脑脊液鼻漏术前各项检查损失60000元；5.吴姝瑜、张维德承担本案一审受理费用和律师费5000元。事实及理由：2013年7月洪春林通过中介租赁了张维德名下位于温州市龙湾区××街道××村（新龙公寓）Ｇ7幢102室毛坯房，并与张维德女儿吴姝瑜签订了租赁合同，租期当时吴姝瑜说越长越好，口头约定为十年，因租金随市场波动所以合同一年一签，洪春林听后觉得可以，便支付了租金和押金。洪春林拿到租赁房屋钥匙后，对租赁房屋进行了装修并置办了家居。2015年5月9日，洪春林因在上海发生交通事故受伤，被诊断为脑脊液鼻漏等十几种病症，为此洪春林一直在合肥、上海、北京等大医院往返治疗，租赁房屋因洪春林治病救命要紧一直未予居住，空置至今。2019年9月1日，洪春林知晓租赁房屋被温州市鹿城区人民法院查封，并搬走了洪春林所有的屋内大量物品，为此洪春林不得不放弃治疗并向该院提出执行异议。2019年9月26日，温州市鹿城区人民法院作出（2019）浙0302执异1036号执行裁定书，裁定驳回洪春林的异议请求。洪春林认为，洪春林与吴姝瑜、张维德之间的租赁合同无效。首先，吴姝瑜、张维德无权出租涉案房屋，洪春林无故支付了租金及押金，吴姝瑜、张维德应予以返还。其次，因涉案房屋被法院查封而导致提前解除，给洪春林造成了相应的损失，严重损害了洪春林的合法权益。一审法院认定事实不清，判决错误。请求支持洪春林的上诉请求。吴姝瑜辩称：一、涉案《房屋租赁协议书》系吴姝瑜受父亲张维德委托与洪春林签订。协议书约定租期为2年，自2013年7月2日至2015年7月1日止，月租金1000元整，按一年付一次，先付款后用房，下期租金应提前十五天支付，如到期不付租金要付相应违约金。但除了首次按约付了11000元租金及1000元押金之后，洪春林再也没有按约如期支付租金。该协议书到期后，我方不想把房子租给洪春林，因为当时小区内其他同类房每月房租已经涨到1300元至1500元，但洪春林以种种理由不肯交房租，也不肯搬走，甚至房租也没有按约定一年一付。后洪春林说自己出了交通事故，更是变本加厉，每次让其搬走其都无端辱骂，至于房租，每次都是打十几个电话才会支付一点。这样一直持续到2017年9月，洪春林称为向交通事故的肇事者索赔，要求补签一份落款日期为2015年6月12日的合同，并承诺年底一定搬走，吴姝瑜便按照其要求补签了第二份合同，该合同于2018年2月1日到期。但此后洪春林仍拒绝腾空，也不支付租金及物业费，即使鹿城法院通知其腾空，其仍置之不理。一直到2019年7月23日鹿城区法院正式查封了涉案房屋，洪春林还是没有搬走，最终在鹿城法院一再催促之下，才于2019年年底搬走。综上，从2013年7月2日到2019年12月洪春林一直在涉案房屋中居住，这可以从我方代缴的水电费发票得到证实，也可以去物业处了解情况，其称2015年出车祸之后一直空置，与事实不符。退一步说，即使洪春林没有实际居住，也不能作为不支付房租的理由。二、作为张维德的女儿，吴姝瑜有资格作为受托人签订租赁合同，涉案租赁合同合法有效，洪春林应依约支付租金。租金也是洪春林主动转账给我方，其无权要求返还。三、关于装修费。房屋出租时我方已经告知洪春林出租的是毛坯房，所以租金比市场价低，当时同档次房子月租金为1200元至1400元，而涉案房屋租金为1000元。洪春林需要自行准备住房所必需的物品，这点其系明知的。涉案合同没有对装修作任何约定，洪春林要求我方承担装修费没有依据。四、2019年2月28日租期届满后，洪春林再也没有支付任何租金，并继续霸占涉案房屋，阻碍鹿城法院的执行，导致张维德要多付担保金利息192960元。五、洪春林主张我方延误其治疗，纯属无稽之谈。洪春林的行为属于强占民宅，造成我们巨大经济损失，洪春林应当赔偿我们2019年2月28日至2019年7月23日的租金7000元、2019年7月23日至2019年12月底担保金利息192960元以及我方代缴的物业费7362元、电费605.24元、水费203.26元。综上，请求驳回洪春林的上诉。张维德辩称：一、张维德委托女儿吴姝瑜将涉案房屋租给洪春林，先后签订两份合同，该两份合同均属合法。二、涉案房屋出租时系毛坯房，租金比同期同等房屋每月租金便宜两三百元，且合同对于装修没有作出约定。三、租赁合同履行过程中，除第一年租金洪春林系按时支付外，其余租金都是多次电话要求才陆陆续续支付的。2018年2月28日合同期满后，我方要求洪春林搬走，但其一再要求续租，所以租期届满后洪春林还支付2018年12月到2019年2月28日的租金。2019年3月鹿城法院要求张维德登记财产，吴姝瑜电话通知洪春林，但其以不能按时回来为由拒绝搬走，后我方又通过其朋友、姐姐等人转告洪春林，其均置之不理，只好请求鹿城法院法官打电话给洪春林。2019年7月24日涉案房屋被查封之后，鹿城法院一直联系洪春林，其不但不腾空，反而要求吴姝瑜再与其补签一份租赁合同，以便其告鹿城法院。鹿城法院因为房屋拍卖时间紧迫，只好答应洪春林的无理要求，补偿其腾空费5000元，其才于2019年年底搬走腾空，该5000元最终由张维德承担。四、洪春林称2015年其受伤之后涉案房屋一直空置，不属实。从水电费单据能看出洪春林一直在涉案房屋居住。即使是空置，洪春林霸占涉案房屋也应当支付租金。五、因为洪春林没有及时腾空，张维德三次被鹿城法院约谈，差点被鹿城法院执行局以不配合执行为由采取强制措施，并导致张维德多支付担保金利息192960元。综上，请求驳回洪春林的上诉。洪春林向一审法院起诉请求：1.吴姝瑜、张维德返还洪春林2015年7月1日至2019年4月1日期间己付房屋租金及押金56600元；2.吴姝瑜、张维德赔偿洪春林房屋租金16800元及装修费用20000元；3.吴姝瑜、张维德赔偿洪春林延误治疗脑脊液鼻漏术前各项检查损失60000元；4.吴姝瑜、张维德承担本案诉讼费用和律师费5000元。一审诉讼过程中，洪春林变更诉讼请求为：1.2017年补签的《租赁合同》无效；2.吴姝瑜、张维德返还洪春林2015年7月1日至2019年5月1日期间已付房屋租金及押金56600元；3.吴姝瑜、张维德赔偿洪春林房屋租金16800元及装修费用20000元。一审法院认定事实：2013年7月，洪春林通过房屋中介租赁了张维德名下的位于温州市龙湾区××街道××村（新龙公寓）Ｇ（7）幢102室房屋，洪春林与吴姝瑜签订了《房屋租赁协议书》，协议约定：“……租期2年，即2013年7月2日至2015年7月1日止，月租金1000元整……”2017年9月19日，双方补签《租房协议》，协议约定：“……租房从2013年7月1日起至2018年2月1日止，月租金1100元-1400元……”2019年7月27日，租赁房屋被温州市鹿城区人民法院查封，并搬迁租赁房屋内的物品，洪春林向该院提出执行异议申请。2019年9月26日，该院作出（2019）浙0302执异1036号执行裁定书，裁定驳回洪春林的异议请求。另查，洪春林已向吴姝瑜支付租金至2019年2月28日。一审法院认为，根据洪春林的诉讼请求以及吴姝瑜、张维德的答辩意见，本案的争议焦点如下：一、双方补签的《租房协议》的法律效力问题；二、2018年2月1日租期届满，双方是否继续存在租赁关系以及何时结束租赁关系问题。对于第一个问题，洪春林认为，吴姝瑜未受张维德的委托，擅自与洪春林签订租赁合同，系无权处分，双方签订的租赁合同无效。该院认为，首先，鉴于吴姝瑜、张维德的亲属关系，张维德继续委托吴姝瑜签署《租房协议》在情理之中，况且张维德在庭审中确认张维德委托女儿吴姝瑜签订房屋租赁协议；其次，洪春林既然承认第一份租赁合同有效，第二份租赁合同是对第一份租赁合同租期的续展，即使签订第二份租赁合同不是通过房屋中介所或者张维德不在场，吴姝瑜在租赁协议上签字的行为系代理行为。因此，吴姝瑜作为张维德的代理人与洪春林签订的《租房协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于第二个问题，该院认为，吴姝瑜、张维德对洪春林主张的关于租期届满后双方又继续达成租赁关系并将租期续展至2023年7月1日的事实予以否认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方之间形成不定期的租赁关系，双方均有权随时提出解除租赁关系”2018年2月1日合同租期届满后，洪春林继续向吴姝瑜、张维德支付租金，吴姝瑜、张维德接受租金，并未提出异议。洪春林支付租金至2019年2月28日。以上事实，可以确定合同租期届满后，双方形成不定期的租赁关系。现洪春林无证据证明吴姝瑜、张维德于2019年2月28日之后继续向其催讨租金，吴姝瑜、张维德虽无确切的书面证据证明其已通知洪春林解除双方的租赁关系，但是，结合吴姝瑜、张维德的陈述及本案具体案情，应当视为双方的租赁关系于2019年2月28日结束，双方的民事权利、义务关系于该日解除而终止。综上所述，洪春林要求确认补签租赁合同无效以及吴姝瑜、张维德返还租金及赔偿损失的诉请，不予支持。双方的租赁关系现已解除，吴姝瑜、张维德应当向洪春林返还押金。另外，洪春林向吴姝瑜、张维德主张装修费用20000元，该院认为，洪春林租赁房屋时为毛坯房，装修费则是洪春林自住而产生的必然支出，且双方在租赁协议中对此并无约定，故洪春林的该项诉请无法律和事实依据，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张维德于判决生效之日起十日内返还洪春林押金1000元；二、驳回洪春林的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3368元，洪春林承担3318元，张维德承担50元。二审期间，洪春林、吴姝瑜均未提供新的证据。张维德提供了一份收条，证明洪春林已收到腾空补偿款5000元。洪春林对其已收到该5000元腾空补偿款的事实没有异议。吴姝瑜对张维德提供的证据无异议。经审查本院认为，张维德提供的上述证据可以证明其主张的待证事实，本院予以确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。本院另认定，2020年1月14日，洪春林收到涉案房屋腾空补偿款5000元。二审中，洪春林确认涉案房屋租金其已支付至2019年2月28日，2019年年底其腾空涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。吴姝瑜、张维德辩称其为洪春林垫付的物业费7362元、电费605.24元、水费203.26元，故无需向洪春林退还1000元押金，鉴于其并未提起上诉，对该主张二审不作审查。一审中，洪春林变更诉讼请求为：1.2017年补签的《租赁合同》无效；2.吴姝瑜、张维德返还洪春林2015年7月1日至2019年5月1日期间已付房屋租金及押金56600元；3.吴姝瑜、张维德赔偿洪春林房屋租金16800元及装修费用20000元。现其又要求吴姝瑜赔偿延误治疗脑脊液鼻漏术前各项检查损失60000元，该项诉讼请求不属本案二审审查范围，本院亦不作审理。涉案《房屋租赁协议书》、《租房协议》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。吴姝瑜虽不是涉案房屋的所有权人，但张维德已对其委托吴姝瑜签订涉案《房屋租赁协议书》及《租房协议》的事实作出确认，洪春林以吴姝瑜系无权处分为由主张该协议书无效，缺乏事实和法律依据。洪春林仅支付涉案房屋租金至2019年2月28日，且直至2019年年底才从涉案房屋中搬离，现其以未使用涉案房屋为由要求退还2015年7月1日至2019年5月1日期间已付房屋租金，没有事实依据，一审不予支持，正确。涉案《租房协议》约定的租期自2018年2月1日届满后，洪春林继续占有使用涉案房屋，并向吴姝瑜支付租金至2019年2月28日，一审认定双方之间形成不定期租赁合同关系，符合本案实际。洪春林主张双方口头约定租期为十年，缺乏证据支持。在仅支付租金至2019年2月28日的情况下，洪春林主张涉案房屋被拍卖后其作为承租人应获得12个月的租金安置费，并要求吴姝瑜、张维德赔偿租金损失16800元，显然缺乏依据，一审不予支持，正确。涉案《房屋租赁协议书》、《租赁协议》均未对装修补偿事项作出约定，且洪春林未提供充分的证据证明其装修费用为20000元。本案当事人均确认涉案房屋交付洪春林使用时系毛坯房，此后洪春林对涉案房屋进行简单装修应属客观事实，但该房屋已由洪春林使用多年，考虑到装修折旧的因素以及洪春林收取5000元腾空补偿款的事实，一审驳回洪春林要求赔偿装修损失的诉讼请求，基本符合利益平衡原则，本院不作调整。本案一、二审洪春林均未委托律师进行诉讼，且其一、二审诉讼请求基本上均未获得支持，现其要求吴姝瑜、张维德承担律师费5000元，缺乏依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。洪春林的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3318元，由洪春林负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月一日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮