广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23947号原告（反诉被告）：彭锐明，男，1978年11月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高慧婷，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄淑瑶，广东南天明律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈文华，男，1968年7月4日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：冯燕梨，广东天爵律师事务所律师。原告彭锐明与被告陈文华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高慧婷、黄淑瑶，被告陈文华及其委托诉讼代理人冯燕梨到庭参加诉讼。当事人在诉讼中申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告彭锐明向本院提出诉讼请求为：1.被告向原告支付拖欠的2020年7月25日至2020年8月17日的水电费共18640元；2.被告向原告支付场地占用费15400元(从2020年8月16日起暂计至2020年8月31日，每月支付30800元，场地占用费计算至被告实际清场之日止)；3.被告清场并交还涉案租赁物(包括南海区**商铺、二**房间、***房间)予原告；4.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告及其他案外人股东与佛山市南海区狮山镇新社股份合作经济社签订了《佛山市南海区狮山镇建设用地使用权出租合同》，原告等人承租了位于佛山市南海区***土地。后原告等人在土地上建设了综合楼，原告与被告于2014年11月16日签订《物业租赁合同》及补充协议，约定被告租赁综合楼*号商铺、二楼**个房间、三楼**个房间经营住宿业，承租年限为2014年8月16日至2020年8月15日。补充协议约定2015年3月1日至2017年8月15日租金为28000元/月，2017年8月16日至2020年8月15日租金为30800元/月。原告曾委托律师事务所于2020年7月13日向被告寄发律师函，通知被告合同届满后不再续租，在合同期满后限期内搬离租赁物。被告已收到律师函。然而，被告到租赁期满后，却拒绝对租赁物进行清场及交还给原告，另外还拖欠了部分水电费。对此，原告多次催告被告尽快清场和支付拖欠的水电费，但被告一直不肯配合。被告陈文华辩称，被告已足额向原告缴清所有费用，没有拖欠原告任何费用。被告不需支付2020年7月25日至2020年8月17日的水电费18646.6元。合同到期后，原告已实际控制涉讼租赁物，被告没有占用租赁物，不需要支付占用费。相反，原告应返还租赁屋内被告的物品。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还合同履行保证金102000元；2.原告向被告返还案涉租赁物内属于被告的物品（详见返还物品清单）；3.本案全部诉讼费由原告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月16日签订《物业租赁合同》及补充协议，约定被告租赁综合楼*号商铺、二楼*5个房间、三楼*个房间经营住宿业，承租年限为2014年8月16日至2020年8月15日。补充协议约定2015年3月1日至2017年8月15日租金为28000元/月，2017年8月16日至2020年8月15日租金为30800元/月。被告按合同约定交纳了102000元履约保证金。合同到期后，被告已经向原告缴清了租赁物的所有费用，租赁物已经由原告实际控制并占有，原告应返还保证金102000元予被告。根据原告提供的其与经济社签订的《佛山市南海区狮山镇建设用地使用权出租合同》第五条可证实租赁物所在地块的规划用途为工业用途，原告承租后擅自改变规划用途建设综合楼出租，用作商业用途，至今未能提供租赁物的房产证或建设工程规划许可证、施工许可证。因此，即使合同无效，原告也应返还保证金102000元予被告。合同到期后，2020年8月17日起，原告就派人剪断电线、停水停电逼走被告，原告实际控制租赁物并拒绝被告搬走租赁物内的物品，原告应返还租赁物内的物品予被告。原告对反诉辩称，被告在承租期间少交租金共591445元，且租赁期满后拒不清场和交还场地，已交保证金应当没收。退一步讲，即使原告无权没收，该保证金也应抵减少交的租金和场地使用费。故被告无权请求返还保证金。被告关于原告实际控制租赁物并拒绝被告搬离物品的陈述不属实。原告在租赁期满前一个月已经委托律师发律师函通知被告不再续签，在限期内清场。租赁期满后，原告停水停电属正常，反而是被告拒绝清场，一直占用场地，直至2020年8月底，原告来场地巡查时，仍能见到被告夫妻在场地内居住。2020年8月20日原告到租赁物试图协商清场时，遭到被告及其妻子以危险物品阻挠，原告只好报警处理。之后经村委会和公安机关多次调解，双方就收购电器价格无法调解成功，为了避免发生过激冲突，原告无法收回场地，故提起诉讼。租赁物的门锁仍然由被告夫妻持有钥匙，租赁物仍由被告控制。被告承租了涉案物业进行住宿经营，原告没有插手或过问过被告物业里的物品，涉案物业的物品全是被告自行购置的，里面的电器家具数量及价值只有被告知道，被告要求返还物品的数量总类等以涉案物业为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院对真实性予以确认。对真实性有异议的证据，本院认定如下：原告提供的《佛山市南海区狮山镇建设用地使用权出租合同》和土地证没有原件核对，本院对证据效力不予确认。原告提供的EMS送达情况没有原件核对，也没有送达结果，本院对原告向被告送达律师函的事实不予确认。原告提供的租金优惠明细附表是原告单方制作，本院对证据效力不予确认。被告提供的报警回执、受伤图片、医院诊断证明及缴款收据和本案无关，本院对关联性不予确认。被告提供的返还物品清单是被告单方制作，本院对证据效力不予确认。被告提供的收据及送货单虽有原件核对，被告仍应举证证明相应物品存放在涉讼租赁物内，本院对证明内容不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年8月16日，原告和被告签订《物业租赁合同》，约定被告租赁位于南海区狮山镇松岗塘联东风路八号综合楼A9号商铺、二楼45个房间（234-278号）、三楼59个房间（320-378号）出租给被告使用，经营住宿业，承租年限为2014年8月16日至2020年8月15日。租赁保证金102000元。被告应于每月5号前支付当月租金、上月水电费。双方并约定其他权利义务。2014年11月16日，原告和被告签订《补充协议》，约定2015年3月1日至2017年8月15日租金为28000元/月，2017年8月16日至2020年8月15日租金为30800元/月。2014年8月，原告出具收据确认收到被告已支付的租赁保证金102000元。2020年8月15日，被告收到原告通知支付水电费及租金，租金载明为13065元。2020年10月5日，原告在租赁物门口张贴书面通知，催告被告清场、支付水电费等。诉讼中，经本院询问，原告陈述涉讼房屋没有规划报建。2020年11月24日庭审中，被告确认租赁物内每个房间的钥匙由被告持有。原告和被告同意交接租赁物，本院通知双方在交接后五天内提交书面答复予本院，就交接情况予以说明。原告提交书面情况说明，载明原告和被告2020年11月25日开始清点物资，被告于2020年11月30日清场完毕并搬走自己的物品，原告已收回租赁物。本院认为，原告确认涉讼租赁物没有规划报建，原告和被告签订的物业租赁合同及补充协议违反法律行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，因合同收受的财产应予返还。被告请求原告返还保证金102000元，本院予以支持。被告请求原告返还租赁物内的物品及原告请求被告返还涉讼租赁物，双方均已在诉讼中完成交接，本院不再处理。原告并未对2020年8月15日前的场地使用费提出请求，如被告确拖欠场地使用费，原告可另行诉请支付。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。关于场地使用费标准，原告发送给被告的通知单载明租金每月13065元，证明双方在实际履行中变更了约定的场地使用费标准，本院认定场地使用费应按每月13065元计收。原告已明确向被告发出清场通知，从原告提供的视频看，被告拒不清场，原告无法收回涉讼租赁物。至2020年11月24日，被告确认仍持有租赁物每个房间的钥匙。被告辩称原告阻挠被告搬离租赁物，本院不予采信。原告实施停水停电是避免租赁物扩大损失继续发生的自我救济，被告在有条件撤场的情况下拒不腾退租赁物，对场地使用费的扩大发生是可以预见的。考虑到比对合同约定的租金标准，原告已对租赁物场地使用费进行高于减半的标准收取，本院对场地使用费每月13065元不再调整。双方于2020年11月30日交接租赁物，被告应支付2020年8月16日起至2020年11月30日止按每月13065元计算的场地使用费45938.23元予原告。关于水电费，双方约定每月5日前支付当月租金和上月水电费，被告已支付2020年8月15日前的场地使用费，原告主张发生的水电费没有发生依据，相应期间的水电费尚未支付也不符合双方租金和水电费支付的习惯，本院对原告的水电费请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈文华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费45938.23元予彭锐明；二、彭锐明应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金102000元予陈文华；三、驳回彭锐明的其他诉讼请求；四、驳回陈文华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取计325.58元（彭锐明已预交），由陈文华负担。反诉受理费减半收取计1170元（陈文华已预交），由彭锐明负担。相抵后，彭锐明应负担的844.42元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。陈文华多预交的844.42元，自本判决发生法律效力后，经陈文华向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十二月二十五日书记员 杨文晖