河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19965号原告融通地产（河南）有限责任公司，住所地河南省郑州市郑东新区心怡路278号基运投资大厦15楼V02，统一社会信用代码:91410100MA478N9C28。法定代表人熊成波，执行董事。委托代理人丁保勇，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托代理人范泽，北京市金台（郑州）律师事务所律师。被告马海军，男，汉族，1971年4月2日出生，住郑州市中原区。委托代理人刘继，河南绿城律师事务所律师。委托代理人耿伟，河南绿城律师事务所实习律师。原告融通地产（河南）有限责任公司诉被告马海军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通地产（河南）有限责任公司委托代理人丁保勇，被告马海军及其委托代理人刘继、耿伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《房地产租赁合同》（合同编号：[RTDC-ZL-豫-2019-038号]）；2、依法判令被告立即腾退承租的房地产，将涉案房地产全部交付给原告（具体包括租赁范围内的土地、地上建筑物、附属设施等）；3、判令被告支付欠付的租金2090512.25元（计算至2020年11月30日）；4、依法判令被告交付占有房屋使用费（按照房屋评估价标准计算至房地产腾退时止）；5、判令被告支付违约金1829568元（以欠付租金、占有房屋使用费总金额为基数，日千分之三计算至实际支付之日）；6、本案诉讼费、保全费等费用被告承担。事实与理由:2015年5月13日，被告租赁位于河南省××××楼的房地产。根据军队全面停止有偿服务政策，为巩固深化军队全面停止有偿服务成果，2019年9月1日，原被告签订了《房地产租赁合同》，重新确定了租赁体及双方的权利义务，房屋建筑面积5502平方米；用于酒店、宾馆、写字楼；租赁期限为2019年9月1日至2020年4月30日（其中3013平方米顺延2016.3.2至2018.9.30日停租租期），年租金1470553元；租金按季结算，每季的前十日内支付。其中，2019年9月1日之前的租金252321元直接支付给原告。被告占有使用租赁的房地产，签合同时也承诺按新签订的租赁合同支付保证金、租金，但未按约定支付租金，原告多次催告，被告均不予支付，被告的行为违反合同约定。原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告马海军辩称：1、造成被告未交租金的主要责任在原告，故原、被告之间《房地产租赁合同》不应予以解除，被告租赁的房屋多处漏水、渗水、脱落，管道年久老化破损，严重影响被告使用，原告未向被告提供消防证、房屋产权证，致使商户无法办理相应资质证书，要求被告承担损失；2、原告出租给被告的房屋中部分为违章建筑，违章部分不应支付租金；3、2020年4月30日以后的租赁面积及金额未确定，原租赁面积为5502平方米，自2020年4月30日后原告应收回2489平方米的房屋，被告的租赁面积变更为3013平方米，应由双方确定实际租赁的房屋间数及面积，再确定租金数额；4、原告未执行疫情期间政府要求国有企事业单位减免承租人三个月房租的规定，原、被告就所需缴纳的租金数额无法达成一致，致使租金未交。被告未缴租金的主要过错在原告，被告不应承担违约金，违约金也过高。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1、原告提交的中央军委后勤保障部房地产资源管理中心于2020年7月17日颁发的《军队房地产使用许可证》载明：房地产位置为河南省郑州市××××号，管理方（委托方）联勤保障部队第5储备资产管理局，运营方（受托方）融通地产（河南）有限责任公司，房屋面价7252.4平方米，场地面积1031.84平方米，有效期限自2020年1月1日至2022年4月30日。2、2019年9月1日，被告与河南省军区机关有偿服务管理办公室签订《军队房地产租赁合同解除协议》，主要约定：被告承租的河南省军区机关有偿服务管理办公室管理的位于郑州市金水区经七路181号房地产，于2018年10月1日签订的租赁合同（房屋建筑面积5502平方米）及相关全部合同协议，自本协议生效之日起解除；双方承诺，被告与原告融通公司签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同确定（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致，被告不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求；被告租金已交至2019年3月31日，经结算，2019年1月1日至2019年8月31日，被告欠缴的租金共计252321元，由被告于本协议生效后10日内全额向原告融通公司缴纳；被告已经缴纳的2019年1月1日至2019年3月31日的租金共计147700元由河南省军区机关有偿服务管理办公室转给原告融通公司；协议并对其他事项进行了约定。3、同日，原告与被告签订《房地产租赁合同》（合同编号：[RTDC-ZL-豫-2019-038号]），主要约定：原告将位于郑州市金水区经七路181号房地产，房屋建筑面积5502平方米，出租给被告使用，租赁用途为酒店、宾馆、写字楼；租赁期限自2019年9月1日起至2020年4月30日止，租金总金额（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）为980369元，年租金为1470553元，租金按季结算，被告于每季的前10日交付原告；合同签订后十日内，被告按年租金的10%向原告支付房地产租赁保证金147055元，被告履行合同约定义务，租赁期满，保证金无息退还，未履行合同约定义务的，保证金不退还，同时原告有权要求被告另行支付违约金；原告未履行合同约定义务，应当退还被告违约金，并加付银行同期存款利息；被告办理与经营活动相关证照时，需要原告配合的，原告应予以支持；被告负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或赔偿；被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三加收违约金，逾期三十日，原告有权解除合同并收回本合同按约定属于军队的全部财产，属于被告的财产在被告没有结清租金和其他费用之前，被告不得转移，逾期60日，视为被告放弃其在原告处的财产，同时原告有权向被告收取所欠租金及滞纳金；附加条款如下：被告应按本合同项目《军队房地产租赁合同解除协议》之约定，向原告按时支付2019年9月1日之前的租金252321元，否则应按本合同第十二条第（二）项承担违约责任；整改协议第十条附件条款约定为：因停偿，于2016年3月1日关停该项目租赁面积共计3013平方米，整改协议到期顺延2016.3.2至2018.9.30日停租租期；合同并对其他事项进行了约定。4、同日，原告与被告签订了《出租场所安全管理协议》，主要约定，被告为租赁区域的安全生产、消防、治安等安全管理工作的联系人，原告派专人负责检查、监督、协调被告的安全管理工作等内容。5、庭审中，原告明确向被告出租的房产位于郑州市××××号华明大厦，该房产与租赁合同中载明的郑州市金水区经七路181号房地产是同一位置，经七路181号是部队的内部编号，被告对此无异议。6、被告提交的中国人民解放军河南省军区于2019年10月15日出具的收据载明：收到华明大厦租金295145.22元。被告陈述称，其将2019年3月1日至2019年8月31日的租金252321元交给了军区，军区转交给了原告。原告则称，依据合同约定，被告应直接将252321元支付给原告，原告没有收到被告所称的军区转交的252321元租金。7、2019年12月31日，被告通过银行转账向原告转款147055元，备注为马海军租房保证金。8、原告分别于2020年1月3日、5月25日向被告邮寄《律师函》，催促被告交纳租金，两份《律师函》被告均已签收。9、2020年5月28日，联勤保障部队第五储备资产管理局郑州管理站出具《证明》，载明：涉案房产所有权属于中国人民解放军联勤保障部队第五储备资产管理局所有，现由原告经营管理，并将其租赁给被告，该项目已办理《军队房地产委托经营协议》，《军用房地产使用许可证》正在办理中。原告在该证明上加盖公章。10、2020年6月9日，原告出具《证明》一份，载明：涉案房产租赁面积中的3013平方米租期截止日期为2022年11月28日。11、2020年7月20日，被告向原告发出《安全隐患整改通知单》，要求被告对涉案房产存在的消防、结构、设施等41项安全隐患问题进行整改。12、2020年9月24日，被告收到原告邮寄的《解除通知书》，该通知书载明：因被告未按合同约定交纳租金，经多次催要，拒绝交纳，现正式通知，解除与被告签订的《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-038号），自被告收到通知书时生效，并于收到通知书后十日内搬出房屋，将租赁房地产交付给原告等。13、被告提交的与微信昵称为“楷楠”的微信号的聊天记录显示：2019年11月11日，“楷楠”称“我是融通，任楷楠”；11月15日“楷楠”向被告发消息称，项目若有办理证照的需求，公司可能会同意帮忙办理，最晚下周一前提交；11月19日，被告向“楷楠”发消息称，其需要整栋大楼的消防证和房产证明，11月25日“楷楠”回复称已经上报公司，看公司统一安排；12月7日，被告向“楷楠”反映房顶漏水问题，“楷楠”回复称，按照合同第九条约定履行。14、被告提交的与微信昵称为“梅思才”的微信号的聊天记录显示：2019年12月10日，被告向“梅思才”反映产权证明、消防证、简易房问题，“梅思才”回复称产权证等已通过集团在办；2020年8月5日，被告向“梅思才”反映漏水问题，“梅思才”未回复。15、被告提交的与微信昵称为“融通刘玉春”的微信号的聊天记录显示：2020年3月6日，“融通刘玉春”向被告信息称“我是融通公司刘玉春”；4月10日，被告向“融通刘玉春”发消息询问对其提出的意见函及免租申请是如何考虑的，“融通刘玉春”未回复；被告向“融通刘玉春”反映二楼国医馆下水主管道破损，“融通刘玉春”回复称会安排检测公司检测，要求被告先止漏。16、2020年6月22日，河南省发展和改革委员会发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》，其中第一条第（一）项载明：对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金，实施主体为国有权属单位，包括出租房产的在豫各级国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位。主业为餐饮、住宿、旅游、教育培训、影院剧场等受疫情较大行业且自收自支的国有房屋权属单位，可与承租人协商确定具体减免标准。17、被告陈述称，其向原告员工申请减免租金，但原告员工未回复；被告提交《免租证明》数份，被告称，免租证明是其转租的租户出具的，其已经免除了租户三个月租金。18、2020年3月，原告委托上海立信资产评估有限公司对金水区经七路31号相关房产租金市场的价值进行评估。该评估机构出具《简式资产评估报告》一份，报告认为，委托评估资产于评估基准日2020年3月1日的租金市场价值为0.96元每平方米每天。本院认为，原告与被告签订的《房地产租赁合同》、《出租场所安全管理协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。依照原告与被告签订的《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-038号），该合同已于2020年4月30日终止，合同终止后，被告继续承租涉案房产，原告未提出异议，则原合同继续有效，但租赁期限为不定期，原、被告均有权随时解除合同，原告向被告邮寄解除合同的通知，被告已于2020年9月24日收到该通知，故原、被告之间的《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-038号）已于2020年9月24日解除。原、被告之间的租赁合同已经解除，原告诉请被告腾退承租的房地产并将房地产全部交还，本院予以支持。被告辩称合同不应解除，依据不足，本院不予采信。自2019年9月1日至合同解除之日即2020年9月24日被告应向原告支付租金1820911.2元（含2019年1月1日至2019年8月31日欠缴租金252321元，252321元+980369元+1470553元÷12×4+1470553元÷12÷30×24），鉴于2020年年初全国爆发新冠肺炎疫情，政府及有关部门为保护人民群众身体健康和生命安全采取相应的疫情防控措施，被告承租涉案房产的效益确实受到影响，经查询，河南省发改委曾下发文件，要求在豫出租房产的国有企业对租户免除上半年3个月租金，且依据被告提交的证据，被告确实就减免房租问题向原告提出申请，而原告未予回复，故被告辩称原告应当减免3个月租金，本院予以采信。被告应向原告支付租金1453272.83元（252321元+980369元÷8×5+1470553元÷12×4+1470553元÷12÷30×24），原告诉请过高部分，本院不予支持。被告未及时交纳租金，且经原告多次催要仍未交纳，构成违约，应支付违约金，原告诉请违约金过高，鉴于原告已收取被告的保证金147055元，本院酌定该保证金可转化为违约金，原告有权不予退还被告，被告亦不得主张原告返还该款项。原告诉请违约金过高部分，本院不予支持。合同解除后，应当预留一定的合理期间供被告搬离房屋，鉴于涉案租赁房产的面积较大，涉及转租租户较多，本院酌定搬离期间为2个月，在搬离期间内即2020年9月25日至2020年11月24日期间，被告应继续按照原合同约定的标准即年租金1470553元支付占有使用费245092.17元（1470553元÷12×2），被告在2020年11月24日之后仍未搬离，给原告造成的租金损失被告应当赔偿，被告应自2020年11月25日起，以原告提交的《简式资产评估报告》确定的租金标准0.96元每平方米每天为准，按照租赁面积5502平方米支付占有使用费至实际返还房产之日，原告诉请过告部分，本院不予支持。被告陈述称，已将2019年9月1日前的房租252321元交给了军区，由军区转交原告，并提交了中国人民解放军河南省军区出具的收据，但被告与原告签订的《房地产租赁合同》及被告与河南省军区机关有偿服务管理办公室签订的《军队房地产租赁合同解除协议》均约定租金252321元应由被告直接支付给原告，现被告称已通过军区转交，但原告称未收到租金，被告也未提交证据证明军区已将252321元转交给原告，故对于被告陈述，本院不予采信。被告辩称房屋面积存疑，但被告在与原告签订租赁合同已对房产面积进行了共同确认，现被告辩称面积存疑，依据不足，本院不予采信。被告辩称2020年4月30日后，原告应收回部分租赁面积，租赁面积变更为3013平方米，应重新确定租赁面积及金额，依据被告陈述，虽然原告要收回部分租赁面积，但并未实际收回，其应继续按照原租金标准支付租金。被告辩称部分房屋为违章建筑，不应支付租金，被告提交的证据不足以证明哪些房屋为违章建筑，且依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，即使是违章建筑，原告也有权要求被告按照合同约定的租金标准支付占有使用费，故被告辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第五项、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告融通地产（河南）有限责任公司与被告马海军之间签订的《房地产租赁合同》（合同编号：RTDC-ZL-豫-2019-038号）于2020年9月24日解除；二、被告马海军于本判决生效后三十日内腾退其承租的位于郑州市金水区经七路31号的房地产，并将房地产（包括租赁范围内的土地、地上建筑物、附属设施）返还给原告融通地产（河南）有限责任公司；三、被告马海军于本判决生效后十日内向原告融通地产（河南）有限责任公司支付租金1453272.83元及房屋占有使用费245092.17元（暂计至2020年11月24日，自2020年11月25日起，以0.96元每平方米每天，按照租赁面积5502平方米支付占有使用费至实际返还房产之日）；四、被告马海军于本判决生效后十日内向原告融通地产（河南）有限责任公司支付违约金147055元，该147055元被告马海军已经以保证金的形式支付原告融通地产（河南）有限责任公司，原告融通地产（河南）有限责任公司有权不向被告马海军退还该款项；五、驳回原告融通地产（河南）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取19080元，由原告融通地产（河南）有限责任公司负担10098元，由被告马海军负担8982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李雯二〇二〇年十二月八日书记员  刘可