吉林省吉林市昌邑区人民法院民事裁定书（2020）吉0202民初1498号原告（反诉被告）：田某，女，2011年6月23日出生，汉族，住吉林市。法定代理人：王某，女，1983年5月12日出生，汉族，住吉林市。系田某母亲。委托诉讼代理人：杨维佳，吉林全策律师事务所律师。被告（反诉原告）：奚兰文，男，1957年6月2日出生。委托诉讼代理人：程建航，吉林巡达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙境蔓，吉林巡达律师事务所律师。第三人：吉林环城农村商业银行股份有限公司河南街支行。负责人：夏国辉。原告（反诉被告）田某与被告（反诉原告）奚兰文、第三人吉林环城农村商业银行股份有限公司河南街支行房屋买卖合同纠纷一案，田某不服本院（2019）吉0202民初2609号民事裁定，向吉林省吉林市中级人民法院提起上诉。该院于2020年4月20日作出（2020）吉02民终883号民事裁定，撤销本院（2019）吉0202民初2609号民事裁定，指令本院审理。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）田某的法定代理人王某、委托诉讼代理人杨维佳，被告（反诉原告）奚兰文及其委托诉讼代理人程建航、孙境蔓到庭参加诉讼，第三人吉林环城农村商业银行股份有限公司河南街支行经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。田某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告双方于2016年11月19日签订的《门市房买卖合同》和2017年7月31日、2018年9月29日签订的两份《门市房买卖合同补充协议书》合法有效；2、请求人民法院依法判令被告继续履行合同，涤除案涉房屋抵押权负担，并协助原告将位于吉林市××区(不动产单元号为：220204010010GB00079、FO0020001）吉林市临江盛业商场(原中百商厦)自商场正门东边第3门、第4建筑面积32平方米的商业门市房更名过户到原告田某名下；3、请求人民法院判决被告给付逾期办证违约金10万元；4、请求人民法院依法判令被告奚兰文承担申请人所支付的律师费、交通费等各项损失共计人民币5万元；5、请求人民法院依法确认奚兰文与农商银行河南街支行之间的签订的与吉(2017)吉林市不动产证明第0032672号相对应的抵押合同涉及案涉房屋部分无效；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、原、被告之间房屋买卖合同自签订之日起即具有法律效力，人民法院应依法确认。同时应判令被告奚兰文完成不动产所有权转移登记义务并承担违约责任。原告田某(所为法律行为由王某代理)与被告奚兰文就位于吉林市××区(不动产单元号为:220204、010010、GB00079、F00020001)吉林市临江盛业商场(原中百商厦)自商场正门东边第3门、第4门建筑面积32平方米的商业门市房分别于2016年11月19日2017年7月31日、2018年9月29日签订了《门市房买卖合同》、《门市房买卖合同补充协议(一)》、《门市房买卖合同补充协议(二)》。合同签订后奚兰文依约交付了房屋，原告方支付了价款，合同双方意思表示真实，所约定内容不违反法律、行政法的强制性规定，因此双方签订的《买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方就更名过户问题虽经数次约定，但时至今日奚兰文仍未履行更名过户义务。且在未征得原告方同意的情况下擅自将案涉房屋抵押贷款。奚兰文应依约履行并配合买受人完成不动产所有权转移登记，反之则应承担违约责任。《门市房买卖合同补充协议(一)》(以下简称补充协议)第九条约定，如甲方(奚兰文)不配合办理房屋证照按全部款项伍拾贰万捌仟元整作为违约金补偿给乙方(田某)。《补充协议(ニ)》第三条约定，如甲方(奚兰文)未按规定时间办理不动产权证，赔偿乙方(田某)由此造成的一切经济损失。由此可见，原告方主张逾期办证违约金十万元属依合同约定提出的限缩性请求。另外，根据《门市房买卖合同》第五条约定，甲方(奚兰文)保证在交接前对该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方(奚兰文)有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方(奚兰文)负责清理并承担民事诉讼责任因此给乙方(田某)造成的经济损失，均由甲方(奚兰文)负责赔偿。《补充协议(一)》第五条也有相同约定。为此，原告方主张律师费、差旅费在内的损失五万元。二、奚兰文与农商银行河南街支行之间就案涉房屋贷款存在恶意串通情形，应依法确认抵押合同涉及案涉房屋部分无效。原、被告双方签订的房屋买卖合同转让的是所有权的全部权能，即占有、使用、收益、处分所有权益内容。因此，合同签订后，相对于买受人田某来说奚兰文无处分权能，其就案涉房屋抵押行为是对买受人方处分权能的侵害。农商银行河南街支行若对案涉房屋出卖及奚兰文无权处分之事知情后继续为损害房屋买受人利益的行为，当属恶意串通买受人可根据《合同法》五十二条第二项的规定，请求人民法院确认无效。事实上农商银行河南街支行是知情的。买卖合同签订后，被告奚兰文在未告知和未经原告方同意的情况下，擅自以案涉房屋作为抵押标的办理抵押贷款，王某通过其他途径知情后，于2017年7月31日，在抵押登记及他项权利证程序完成前向吉林市不动产登记中心申请了异议登记。根据《物权法》及《物权法》司法解释(一)的规定异议登记的法律效力在于登记薄上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护，田某作为利害关系人的身份申请了异议登记，并经受理，意味着案涉房屋所记载的权利人奚兰文不得就案涉房屋作任何处分。作为对案涉房屋买卖及异议登记知情的农商银行河南街支行亦不应配合奚兰文对案涉房屋进行处分，即便违法、违规进行处分，处分行为亦应无效。不动产登记中心受理后，告知农商银行河南街支行，案涉房屋已出售的相关情况，并与银行协调，若银行愿承担由此产生的法律责任，可办理抵押登记。由此可见，2017年8月2日农商银行河南街支行在办理抵押登记及他项权利证时，对案涉房屋出卖一事完全知情，却仍然与奚兰文办理抵押手续，符合《合同法》第五十二条的恶意串通情形。因此，奚兰文与农商银行河南街支行签订的《抵押合同》所案涉房屋部分应依法确认为无效。为维护合法权益，特提起诉讼。奚兰文向本院提出反诉请求：一、请求人民法院依法判令解除双方于2016年11月19日签订的《门市房买卖合同》和2017年月31日、2018年9月29日签订的两份《门市房买卖合同补充协议书》；二、请求人民法院判令被反诉被告向反诉原告返还标的房屋:吉林市临江盛业商场门市正东边第3门、第4门及正西边第1门、第2门；三、依法判令反诉被告向反诉原告返还其收取的房屋租金30万元；四、本案反诉费用由反诉被告。事实与理由：一、双方签订的《门市房买卖合同》及两份补充协议因客观无法继续履行，合同目的无法实现，依法应予以解除。2017年7月26日吉林市国土资源局向反诉原告颁发了盛业商场整体房屋的不动产权证书。本案案涉的4处房屋系整体房屋中的一部分，无法进行拆分登记。(2019)吉0202民初2609号案件中，通过法庭调查已查明案涉房屋无法办理变更登记。本案的4套房屋是反诉原告自行拆改，是对房屋内部空间的改造，不是对建筑物的改造，因此无法获得审批手续，进而不具备办理拆分登记的条件，也就无法实现变更登记的目的。二、反诉原告订立《门市房买卖合同补充协议书》的意思表示不真实。反诉原告因经营需要向银行贷款，并以反诉原告所有的临江盛业商场提供房地产抵押担保，反诉被告通过不正当渠道得知反诉原告在办理续贷，多次无理大闹贷款银行和不动产登记机关，妨碍反诉原告贷款银行和不动产登记部门办理续贷手续，并以此要挟反诉原告与其签订《门市房买卖合同补充协议书》。该《补充协议书》约定的条款极不公平，主要包括：将不能办理房证的情况强行改为双方办理房证的时间在2019年8月5日之前，反诉被告另行购买商场正门西边第1、2两处网点，房款待办理完四套网点的房屋所有权证以后，反诉被告再一次性结清房款，实际上反诉被告所谓的另购的两处房屋根本未交购房款；反诉被告不仅未交房款，还强行收取了正门西边第3、4两处网点的房屋租金30万元。如果不按照反诉被告提供的文本签订该《补充协议书》，反诉被告就会继续采取不当方式阻碍反诉原告与贷款银行签订贷款合同，妨碍反诉原告在不动产登记中心办理抵押登记。反诉原告被迫无奈与反诉被告签订了两份《门市房买卖合同补充协议书》。该两份《门市房买卖合同补充协议书》绝非反诉原告的真实意思表示，有悖《合同法》规定的公平正义原则。2019年3月9日，反诉被告的亲属六人在商场门口聚众闹事用绳子拦截商场正门，阻拦顾客进入商场，对其他商场业主肆意辱骂威胁，直接妨害商场正常营业和经营秩序。因该房屋不能办理房屋登记，原告同样采取在不动产登记机关和贷款银行闹事撒泼的方法，最终导致反诉原告与贷款银行无法办理续贷手续。三、根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补措施。本案中已交付的房屋，反诉被告应以返还。反诉被告代收的房屋租赁费用应返还给反诉原告。综上，请人民法院查明事实，支持反诉请求。本院经审查认为，我国现行法律制度为债权形式主义的物权变动模式，不承认物权行为的无因性。债权关系效力虽不必然导致物权关系变动，但债权合同仍系所有权移转的根本原因。本案协议所涉房屋经查为拆改建筑，田某不能举证证明该房屋已取得相应建设工程规划许可，其诉请确认涉案房屋买卖合同及补充协议的效力，并要求奚兰文配合其办理对应房屋的产权登记手续，本质上仍系对违法建筑的变相确权。对此类建筑的认定和处理，应属国家有关行政机关的职权范围。田某诉请违约金、律师费、交通费，并要求确认上述房屋所涉抵押合同部分无效，奚兰文反诉诉请解除合同，并要求返还标的房屋及租金，均基于涉案的房屋买卖合同及补充协议，应一并驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款以及第二百四十条之规定，裁定如下：一、驳回原告（反诉被告）田某的起诉；二、驳回被告（反诉原告）奚兰文的反诉。本诉案件受理费10,080元，退还田某；反诉案件受理费6,040元，退还奚兰文。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 丁宁宁人民陪审员 李 跃人民陪审员 李晓梅 二〇二〇年十二月七日（法官助理 陆禹辰书记员 宋抑霏