安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1960号 原告：詹彬彬，男，1989年6月12日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：查玲莉，安徽安联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。 被告：陈燕萍，女，汉族，1966年8月7日出生，住安徽省安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：方珏，安徽中皖律师事务所律师。 被告：安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司，住所地安徽省安庆市迎江区华中路新城吾悦华府8幢S3-1005室，统一社会信用代码91340800MA2NQM1U5C。 负责人：王李军，该分公司经理。 委托诉讼代理人：张兵，该分公司员工。 委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所律师。 原告詹彬彬与被告陈燕萍、安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司（以下简称诚瑞房地产吾悦分公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告詹彬彬的委托诉讼代理人查玲莉、被告陈燕萍及其委托诉讼代理人方珏、被告诚瑞房地产吾悦分公司的委托诉讼代理人张兵、刘和兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹彬彬向本院提出诉讼请求：1、解除原告詹彬彬与被告陈燕萍、被告安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告陈燕萍按照合同约定承担违约责任，支付违约金25万元，安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司在上述范围内共同承担赔偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2020年4月19日，詹彬彬在安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司（以下简称“诚瑞房产”）的居间下与陈燕萍签订《房屋买卖合同》，双方约定：陈燕萍将坐落于安庆市迎江区华中西路翡翠华庭5幢1单元2202室（应为202室）房产出售给詹彬彬，双方议定房屋出售价格为136万元；詹彬彬应当于2020年5月1日向诚瑞房产支付此款实际成交价和开发商备案价中间差价12万元；陈燕萍应当于开发商交房时带詹彬彬到翡翠华庭开发商办理首付手续。合同签订后，詹彬彬依照上述合同的约定，于2020年4月19日和2020年4月29日分别向诚瑞房产支付此房实际成交价和开发商备案价中间差价共计12万元，同时准备好了首付款等待被告陈燕萍通知办理首付手续。至2020年6月24日，詹彬彬多次要求陈燕萍带其到翡翠华庭开发商处办理房屋首付手续，但其明确已无法履行合同约定义务。为此，原告要求诚瑞房产退还已付款项。诚瑞房产在合同的履行过程中未尽到合理审查义务，造成合同最终无法履行，应和陈燕萍共同承担责任。综上，原告认为被告的行为已经构成根本违约，应承担违约责任，故诉至法院，请求判如所请。 被告陈燕萍辩称，原告请求没有事实和法律依据，原告与两被告于2020年10月19日签订的合同无效，理由：1.陈燕萍无权处分涉案房屋，2.涉案合同损害国家及第三人利益而无效，网签价与实际成交价相差近12万元，该12万元应由开发商享有，不应由合同当事人享有。涉案房屋应该按照二手房来交易，现按照一手房来处理，造成国家税收的流失。3.被告中介公司操作违法，在被告1不知道合同内容情况下，让其签字，有欺诈行为，合同无效。4.被告2作为中介机构没有按照行业标准收取佣金，严重违反行业收费标准。被告1没有造成原告损失，其没有收取过原告费用。5.请求法院认定涉案合同无效，驳回原告的诉求。 诚瑞房地产吾悦分公司辩称，1.被告2在居间合同中没有任何过错，不应当承担赔偿责任。2.原告以及被告1均没有按照合同约定履行，原告未在约定的时间付清首付款，被告1也没有配合原告办理房屋过户手续。3.根据合同第二条约定，被告1应当保证房屋直接过户到原告名下，否则视为被告1违约，这是原告与被告之间达成的协议，与被告2中介公司无关。4.本案没有给原告造成实际损失，涉案12万元被告2也已经退还给原告了，原告主张25万元违约金明显过高，应予调整。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的原告身份证复印件、被告户籍证明打印件、被告诚瑞房产企业信息查询件、原告与两被告签订的房屋买卖合同原件（原告和陈燕萍均提供）、微信支付截屏打印件、原告和徐剑（诚瑞房地产吾悦分公司工作人员）微信聊天截屏打印件、增值税普通发票原件、房屋买卖合同原件（加盖不动产登记中心资料查询章）、税收缴款书（加盖税务征收章）、房产证复印件（加盖银行业务专用章，原件抵押在银行）件、签订合同时被告诚瑞房地产吾悦分公司工作人员徐剑拍摄的视频、被告诚瑞房地产吾悦分公司工作人员与陈亚萍之间的微信聊天记录。经审查，双方当事人对方提供的证据中真实性均无异议的部分以及虽有异议但不能提供反证予以推翻的部分，本院予以采信，作为定案的依据，至于是否与本案存在关联性、能否达到证明目的，有待事实认定时一并阐述。原告提供的安居客网络房屋信息截屏打印件四份，虽然涉及的也是翡翠华庭房屋，但未标明具体房号等进一步的详细信息，不能等同于案涉房屋，故与本案没有关联性，不予认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2020年4月19日，经诚瑞房地产吾悦分公司的居间，詹彬彬、陈燕萍及该分公司三方，在陈燕萍家中签订《房屋买卖合同》一份，三方主要约定：陈燕萍将坐落于安庆市迎江区华中西路翡翠华庭5幢1单元202室房产（房屋面积约131.93，但不动产权证号空白）出售给詹彬彬，房屋出售价格为136万元；陈燕萍保证此房可直接更名至詹彬彬名下，否则视为陈燕萍违约，詹彬彬应交付陆万元给诚瑞房地产吾悦分公司作为履约保证金，待房屋过户时自动冲抵办证费用和诚瑞房地产吾悦分公司服务费；购房款支付方式为公积金组合贷款；双方另行约定以上价格为实际成交价，陈燕萍配合詹彬彬以一手房备案价格进行网签，网签价一平方约为9400元，剩余差距额部分需在2020年4月30日前支付，兹签此合同当日詹彬彬支付诚瑞房地产吾悦分公司差额部分的50%；签订合同时诚瑞房地产吾悦分公司应收取陈燕萍服务费5000元，收取詹彬彬服务费13600（在给詹彬彬的蓝色合同中，诚瑞房地产吾悦分公司工作人员徐剑手写实际佣金陆仟元）；违约责任约定，买卖双方应于/年/月/日前履行上述合同条款，到期一方未履行合同的，守约方可以要求解除合同，并有权要求违约方支付违约金贰拾伍万元；交付以开发商交房时间为准，詹彬彬需在2020年5月20日之前将首付款付清另需购买车位一个车位壹拾万零捌仟，詹彬彬配合开发商签署一手房合同。合同由陈燕萍、詹彬彬签名，诚瑞房地产吾悦分公司加盖合同专用章，业务经办人为张兵。合同签订后，詹彬彬依照上述约定，于2020年4月19日、2020年4月29日分二次向张兵支付差价款各60000元，共计12万元。因案涉房屋并非陈燕萍所有，可能为陈燕萍妹妹陈亚萍在开发商处预订，造成合同无法实际履行。三方为房屋交易事项一直协商沟通仍未果，2020年6月24日，詹彬彬明确表态“那既然陈园长（陈亚萍）不愿意卖房子了，……那先将差价拿回来，后续再商讨赔偿的事”。2020年6月25日，张兵退还詹彬彬上述差价款120000元。后三方因就违约赔偿事宜未达成一致意见以致成讼。 另查明，2020年7月24日，原告詹彬彬另行购买了安庆市迎江区独秀大道置地康熙左岸A1幢2单元304室，面积136.24平方米，支付房屋总价款1630000元，并交纳税费合计121085.71元。 本院认为，原告詹彬彬、被告陈燕萍经被告诚瑞房地产吾悦分公司居间签订的《房屋买卖合同》虽然是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律和行政法规的强制性规定，理应合法有效，但三方自签订合同时至今均不能提供案涉房屋的原始买卖合同或订购书，更谈不上房屋产权证书，不能判断房屋的实际所有人，也不能确定有权处分人。根据最高人民法院关于关于《全国法院民商事审判工作会议纪要》的精神，被告陈燕萍、诚瑞房地产吾悦分公司在对案涉房屋没有处分权的情况下，仍然草率与原告签订合同，造成合同根本不能履行需要解除，应承担相应的违约责任。原告在没有充分了解案涉房屋产权及有权处分人的情况下，盲目签约并支付相应款项，对纠纷的引起亦有一定的责任。原告虽然举证证明因被告单方违约又另行购买了房屋，造成购房款差价损失391085.71元，但考虑房屋地段、楼层等差异因素导致的一房一价，该差价款损失与二被告的违约行为没有必然的因果关系，故不予认定。原告现主张二被告按合同约定共同支付违约金250000元，被告提出违约金过分高于造成的损失而要求适当减少，结合二被告非恶意违约等情形，故本院对原告要求二被告支付违约金的诉求酌情支持50000元，对超出的部分不予支持。诚瑞房地产吾悦分公司作为从事房地产居间买卖的专业机构，未尽到对案涉房屋的产权及陈燕萍是否有权处分的严格审查义务，相较于被告陈燕萍应承担较大的违约责任，应支付原告违约金30000元，陈燕萍应支付20000元。二被告关于合同无效或者不承担违约责任等辩解意见，与本案事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告詹彬彬与被告陈燕萍、安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司于2020年4月19日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告陈燕萍于本判决生效后十日内支付原告詹彬彬违约金20000元； 三、安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司于本判决生效后十日内支付原告詹彬彬违约金30000元； 四、驳回原告詹彬彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取2525元（原告已预缴），由原告詹彬彬负担2000元，被告陈燕萍负担225元，被告安徽省诚瑞房地产经纪有限公司吾悦店分公司负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王业长 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  江 庆 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。