广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3843号原告：陈民全，男，1996年2月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：朱智锟、温建锋，均系广东德北律师事务所律师。被告：吴洪汉（曾用名：吴鸿汉），男，1951年9月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区，委托诉讼代理人：吴宇凡，系被告儿子。被告：广州哥兰士服装实业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城镇新桥西路**，注册号企合粤穗总字第**。法定代表人：郑富强。被告：增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司，住所地广东，住所地广东省广州市增城区荔城街菜园中路**251用代码914401831913372388。法定代表人：李容光。委托诉讼代理人：曾耀锋，系该公司员工。原告陈民全与被告吴洪汉、广州哥兰士服装实业有限公司（以下简称“哥兰士公司”）、增城市富鹏企业集团富鹏实业开发公司（以下简称“富鹏公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序审理。因被告哥兰士公司下落不明，无法送达，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法对被告哥兰士公司公告送达本案诉讼文书，并于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告陈民全的委托诉讼代理人温建锋，被告吴洪汉的委托诉讼代理人吴宇凡，被告富鹏公司的委托诉讼代理人曾耀锋均到庭参加了诉讼，被告哥兰士公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈民全向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告立即办理位于广州市增城区荔城街富鹏开发区X区X座X号（现地址为广州市增城区荔城街兴华路X号楼X房）的房屋产权证，并协助原告办理位于广州市增城区荔城街富鹏开发区X区X座X号（现地址为广州市增城区荔城街兴华路X号楼XXX房）的过户变更登记手续并登记在原告名下；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告是黄喜婵（原身份证号码：，于2008年9月6日去世）的儿子，也是其法定继承人。黄喜婵的其他法定继承人有陈慧娟、陈泳思、黄美云、黄群有、黄细妹、黄拥军、黄叔勤（曾用名：黄叔群）、顾小娇、黄展振、黄敬儒，上述法定继承人均出具声明书放弃继承该房屋，由原告继承。涉案广州市增城区荔城街富鹏开发区X区X座X房（现地址为广州市增城区荔城街兴华路X号楼X房）的房屋是原告母亲黄喜婵于1993年12月28日与集资代表吴洪汉签订《统筹集资房合约》，共有34人集资，黄喜婵购买涉案房屋102商铺，总共支付被告吴洪汉及哥兰士公司购房款共计121600元，以及水电增容费6000元。后来吴洪汉、哥兰士公司于2005年统一办产权证的时候共办理32户产权证，还剩下102及103房的两户未办证。原告母亲黄喜婵于2008年9月6日去世，去世前未留下遗嘱。被告富鹏公司是涉案房屋的国有土地使用权的所有人，2001年11月20日也与黄喜婵签订《增城市国有土地使用权转让合同书》，所以富鹏公司有义务配合办理产权证。目前涉案房屋的产权登记手续办理条件已具备，但三被告却拒绝履行合同约定义务，故意拖延办理涉案房屋产权登记手续，导致原告至今无法取得涉案房屋的产权登记证。现原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等之规定，特提起诉讼，请予以支持。被告吴洪汉辩称，1、我方不是宅基地的代表，只是买方一员；2、所有名单中均不是吴洪汉本人签名也不是吴洪汉本人按捺的手印，我方要求申请鉴定笔迹鉴定，两份集资合约代表人签名也不是吴洪汉本人签名。有吴洪汉签名的都不是吴洪汉所签订的。吴洪汉有购买涉案房屋，只是买房而已。被告富鹏公司辩称，涉案土地我司只是收到了长兴房地产公司的购地款全款，土地也交付于长兴公司使用，至于后续开发的问题是由长兴公司与哥兰士公司共同开发与销售的，与我司无关。我方只是把地块出售而已，后续开发不是我司做的。所以本案与我司没有任何关系。被告哥兰士公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见、证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的诉讼权利。经审理查明：1993年12月28日，吴洪汉作为集资代表人、甲方，“黄喜禅”作为集资投资人、乙方，双方签订《统筹集资房合约》，约定：1、集资建筑的房地产座落在富鹏区××号，乙方对甲方所集资房产做了充分了解，自愿集资建筑该房地产。2、以吴洪汉为集资代表人，统筹建房资金，办理有关土地购买、报建审批等手续。集资建筑的房地产的有关审批，报建、承建及一切税费，由甲方负责。办理房产权证的费用由乙方负责。3、乙方集资建筑该房产的价格按“统筹集资住房合约”所签订的价格计算。交款办法为首期双方订约后按总造价金额预交款50%，第二期建筑进度到第三层结构时交款40%，第三期交付使用时付清10%。2008年9月5日，吴洪汉作为集资代表人、甲方，黄喜婵作为集资投资人、乙方，双方签订《统筹集资房合约》，该合约内容与1993年12月28日吴洪汉、“黄喜禅”签订的《统筹集资房合约》内容一致，本合约有黄喜婵、吴洪汉签名及哥兰士公司加盖合同专用章。1994年5月12日，哥兰士公司出具收据两张，载明收到黄喜婵集资楼铺位C座2号铺位金额10800元、50000元。1994年7月9日，哥兰士公司出具收据一张，载明收到“王喜婵”集资楼款C座102号金额48640元。1995年12月8日，哥兰士公司出具收据一张，载明收到黄喜婵C座2号铺金额12160元。另1995年5月31日，哥兰士公司出具收据，载明收到黄喜婵C座2号铺位水电增容费等网费预收款6000元。2005年2月22日，哥兰士公司向市国土房管局出具《证明》一份，载明：现有集资代表人吴洪汉等34户，集资建筑的房地产座落在富鹏区兴华路XXX号，该房屋由广州哥兰士服装实业有限公司出售和办理房产证。附表集资统建住房人员名单中记载“黄喜禅”的房屋号为102，吴洪汉的房屋号为504。根据原告提交的《增城市房地产交易登记收件收据》显示，吴洪汉已在2007年9月27日申请办理荔城街兴华路6号504房的房地产权证，交易类型为集资房交易。另查，1993年3月24日，吴洪汉等34人作为乙方，增城县富鹏实业开发总公司作为甲方，双方签订《富鹏开发区转让地皮协议书》，约定甲方将占地面积330㎡的土地以364871.1元的价格转让给乙方，吴洪汉在乙方代表处签名。1993年6月25日，增城县富鹏实业开发总公司（甲方）与长兴房地产公司（乙方）签订《富鹏开发区转让地皮协议书》，约定甲方将其2245㎡的地块以2506000元的价格转让给乙方。庭审中富鹏公司称其将该土地使用权转让给长兴房地产公司后，由长兴房地产公司与哥兰士公司合作开发案涉房屋所在楼盘。2001年11月20日，富鹏公司（甲方、出让方）与“黄喜禅”（乙方、受让方）签订《增城市国有土地使用权转让合同书》，约定甲方将增城市国土局原出让给甲方使用的地块土地使用权转让给乙方使用。其中：1、转让土地位于荔城镇××路××楼102，转让面积4.92平方米。2、甲方双方愿意以每平方米地价1105.67元计算，合共5439.90元。3、合同签订后，双方到增城市国土局依法办理土地使用权转让手续，并换领土地使用证。4、土地使用权依法转让后，甲方原与增城市国土局签订的土地使用权出让合同中所规定的土地使用用途、权利、义务和责任随之转让给乙方履行。5、土地使用权转让时，其地块上的建筑物、其他附着物随之转移。6、土地使用权合同签订后15天内，乙方按转让总金额的100%即5439.90元付给甲方。该合同有“黄喜禅”签名及富鹏公司加盖公章。再查，1992年10月21日，原广东省增城县城镇规划管理局核发编号为0577的《建设用地规划许可证》，载明用地单位为增城县富鹏实业开发总公司，用地位置位于荔××城丰村曹村河田，面积为304094.85㎡。根据位于荔××城丰村曹村合作社河田、柯灯山地段的宗地登记簿查册表显示，其权利人为增城县富鹏实业开发总公司，使用权面积为262835平方米，使用时间为1993年1月10日至2063年1月10日，该地块因申请办证、生效法律文书等事由陆续被扣减相应土地面积。又查，自2015年1月起至2019年3月期间，黄喜婵陆续缴纳位于增城市××城街××开发区××区××号的房屋电费。黄喜婵与陈海涛为夫妻关系，二人育有陈民全一子及陈慧娟、陈泳思二女。其中陈海涛于2002年7月27日死亡，黄喜婵于2008年9月6日死亡。2019年12月28日，陈慧娟出具《放弃继承声明书》一份，载明其自愿放弃由黄喜婵生前购买的位于广东省增城市××城街××开发区××区××号（现地址为广东省广州市增城区荔城街兴华路6号楼102）的案涉房屋的继承权，同意由陈民全全部继承该房屋。2019年12月29日，陈泳思出具《放弃继承声明书》一份，载明其自愿放弃案涉房屋的继承权，同意由陈民全全部继承该房屋。除陈慧娟、陈泳思以外的黄喜婵相关继承人，具体为黄美云、黄群有、黄细妹、黄拥军、顾小娇、黄展振、黄敬儒，上述法定继承人均出具声明书放弃对案涉房屋的继承权。庭后本院就案涉房屋的有关情况向广州市规划和自然资源局增城区分局发函了解，该局于2020年12月11日作出穗规划资源协查【2020】2302号《广州市规划和自然资源局关于增城区荔城街兴华路6号楼102房的相关情况的复函》，载明：……位于荔城街兴华路6号楼的房屋于2002年2月27日以吴洪汉等34人（集资人名单详见附件1）办理了集资房屋产权权属监证登记（即房屋所有权首次登记），已缴交土地出让金。截至2020年12月7日，其中102房未办理合同备案登记，亦未办理权属转移登记，无抵押，无查封情况。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等有关规定，因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方向不动产登记机构提出登记申请并提交材料（附件2）。本院自广州市规划和自然资源局增城区分局调取增城区荔城街兴华路X号楼（原荔城镇兴华路X号）的《商品（集资）房屋产权权属监证登记表》显示，案涉集资房由吴洪汉等34人申请办理监证登记，位于荔城镇兴华路**的房屋建成时间为1995年7月，共有土地面积330㎡，集资人员包括黄喜婵等。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。虽然本案部分证据如1993年12月28日的《统筹集资房合约》、集资统建住房人员名单、哥兰士公司出具的收据等记载名字为“黄喜禅”、“王喜婵”，但结合其他证据及庭审陈述，足以证实是黄喜婵与吴洪汉、哥兰士公司、富鹏公司之间签订相关合同，“黄喜禅”、“王喜婵”等应为笔误。被告吴洪汉辩称本案所有名单均非其本人签名捺印，但广州市规划和自然资源局复函的附件集资建房名单中吴洪汉在504房一栏签名捺印，且吴洪汉已经申请办理案涉集资房504房的房产证，其抗辩明显与其他证据不相符合，不具有可信度，故本院对吴洪汉抗辩不予采信。黄喜婵与吴洪汉、哥兰士公司签订的《统筹集资房合约》及与富鹏公司签订的《增城市国有土地使用权转让合同书》均为各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，对各方当事人均有约束力。关于吴洪汉的责任问题。首先，黄喜婵与吴洪汉、哥兰士公司签订《统筹集资房合约》后，黄喜婵依约缴纳全部购房款121600元，且根据原告提交的水电费收据、电费缴纳凭证来看，黄喜婵一方在1995年便接收入住了案涉房屋。其次，《统筹集资房合约》中约定吴洪汉作为集资代表人，负责集资建筑的房地产的有关审批、报建、承建及一切税费，且吴洪汉作为集资代表人曾为案涉集资房申请办理产权权属监证登记，其中案涉集资房102房的集资人为黄喜婵。最后，黄喜婵已经履行完毕合同约定的付款义务，并实际占有使用案涉房屋，故吴洪汉作为集资代表人，理应协助黄喜婵办理案涉房屋的产权过户登记手续。因黄喜婵已于2008年9月6日死亡，原告系黄喜婵儿子，除原告以外的黄喜婵的其他相关继承人均已书面声明放弃案涉房屋的继承权，故黄喜婵请求吴洪汉协助过户案涉房屋的权利依法由原告继承。根据广州市规划和自然资源局复函，案涉房屋所在的集资楼宇已经办理集资房屋产权权属监证登记即房屋所有权首次登记，故原告诉请被告办理案涉房屋的产权证，已实际履行完毕，本院对该诉请不予支持。同时该复函载明案涉房屋尚未办理合同备案登记、权属转移登记且无抵押、无查封情况，可见案涉房屋已具备办理不动产权证书的条件，现原告主张被告吴洪汉协助办理将案涉房屋过户登记在其名下的相关手续，于法有据，本院予以支持。关于哥兰士公司、富鹏公司的责任问题。本案系吴洪汉作为集资代表与富鹏公司签订土地使用权转让协议，再与黄喜婵签订集资房合约，将案涉集资房交由哥兰士公司进行建设，后续集资房的产权权属监证登记亦是由吴洪汉等集资人申请办理，可见哥兰士公司、富鹏公司均不负有协助办理案涉房屋的过户登记手续的义务，故对原告主张哥兰士公司、富鹏公司协助过户案涉房屋的诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告吴洪汉自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈民全办理位于广州市增城区荔城街兴华路X号楼XXX房的权属登记人为原告陈民全的手续；二、驳回原告陈民全的其他诉讼请求。本案受理费1366元（原告已预交），由被告吴洪汉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年十二月二十八日法官助理龙艳书记员何靖文