吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2966号 原告：吉林市美生物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区江湾路2号。 法定代表人：张红强。 委托诉讼代理人：袁春，该公司经理。 委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。 被告：杨润美，女，1993年9月22日生，汉族。 委托诉讼代理人：李中华（系杨润美的母亲）。 原告吉林市美生物业服务有限公司（以下简称美生物业公司）诉被告杨润美物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美生物业公司的委托诉讼代理人袁春、栾弼涵，被告杨润美的委托诉讼代理人李中华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美生物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即给付吉林市世贸广场小区2号楼1单元301号物业费本金16,093.89元及滞纳金4,828.17元，电梯使用费2,683.5元及滞纳金804.75元；2.请求判令被告立即给付吉林市世贸广场小区2号楼1单元302号物业费本金15,256.06元及滞纳金4,576.82元，电梯使用费2,542.68元及滞纳金762.8元，上述款项共计47,548.67元；3.诉讼费等一切与诉讼有关的费用由被告承担。事实与理由：2013年4月12日，原告与吉林市世贸广场建设有限公司签订前期物业服务合同。合同约定：由原告为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向原告交纳物业服务费。被告所有的吉林市世贸广场小区2号楼1单元301号房屋，建筑面积平方米241.65；合同约定物业费为每月每平方米1.85元/月，电梯使用费0.3元/月，即被告每月应向原告交纳物业服务费507.47元/月；被告所有的吉林市世贸广场小区2号楼1单元302号房屋，建筑面积229.07平方米。合同约定物业费为每月每平方米1.8元/月，电梯使用费0.3元/月，即被告每月应向原告交纳物业服务费481.05元/月。然而自2016年7月1日至2019年7月30日被告未向原告交过物业费，并且在原告多次催缴后被告仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院给予支持。 杨润美辩称，一、原告违反《物业服务合同》、《物业管理条例》，不能按照物业合同约定提供物业服务，由于原告违约在先，违背诚实守信原则，应先行对答辩人进行赔偿，不应足额收取物业费用。首先，因房屋漏水给答辩人造成经济损失时，原告物业公司是承担维修义务的主体，答辩人多次与原告协商维修及赔偿相关事宜，原告一拖再拖，后原告提议提供两处车位供答辩人免费使用两年做为对答辩人经济损失的赔偿，当答人要求与原告签订书面赔偿协议时，原告各种口头承诺，保证答辩人免费使用，但拒绝签订书面协议，在这种情况下，答辩人没有得到应得到的赔偿。其次，原告没有按照法律法规规定和协议规定定期公布物业服务资金收支情况，业主无法监督其工作。原告收支没有透明公开。在原告管理的小区里、电梯间等多处地方悬挂各种各样的广告，这些广告费的收入应属全体业主所有，原告物业公司并未向广大业主公布过，做为业主也未得到过一分收益。二、原告收取滞纳金亦缺少法律依据，且明显违背公平原则。滞纳金是民事主体逾期履行国家行政义务而应该承担的行政责任形式，而违约金是平等主体之间因逾期履行义务而承担的民事责任形式。因此，原告与答辩人之是间平等的民事主体，不能约定滞纳金。物业公司不是行政部门，因此物业费的收取不能适用滞纳金。如果此处的滞纳金是违约金，那么违约金也明显过高。我国法律规定违约金最高不得超过实际损失的30％。如果有损失，那么损失也不会超出本金在银行存款的利息，按现在的法律规定也只是按同期全部银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息。三、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。综上，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求，以维护答人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2009年10月27日，吉林市世贸广场建设有限公司与美生物业公司签订《物业管理服务合同》，约定了服务范围及服务内容，并约定住宅按建筑面积1.8元/月/平方米收取物业费，电梯使用费按0.3元/月/平方米收取，合同期限至业主大会召开选聘的物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止，美生物业公司一直为该小区提供物业服务至今。现世贸广场小区虽成立业主委员会，但未选聘新的物业服务公司，一直沿用该《物业管理服务合同》。杨润美于2014年购得世贸广场小区2号楼1单元301号、302号房屋，其中301号房屋的建筑面积为241.65平方米，302号房屋的建筑面积为229.07平方米。2015年，杨润美因屋内漏水造成其财产损失，与物业协商未果，自2016年7月1日至今未缴纳物业费及电梯使用费。 认定上述事实的证据有：美生物业公司提供的《物业管理服务合同》、催缴通知单张贴照片、护卫领班值班记录表、保安队长值班记录、保洁巡查表及记录表、物业服务人员工资表、物业服务人员工作照片，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林市世贸广场建设有限公司与美生物业公司签订《物业管理服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束了。故美生物业公司与业主杨润美均应按照合同约定履行合同义务。 关于杨润美辩称其室内漏水造成财产损失，物业至今未予处理。在《物业管理服务合同》委托管理服务事项中第六条约定：“公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、公用照明、天线、中央空调、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施等。”庭审中杨润美称2015年发生漏水时漏水点在室内，而非公用的上下水管道，且杨润美未能举证漏水原因及损失的产生是因美生物业公司的违约行为造成，其抗辩事项不足以构成其不交物业费、电梯使用费的合理理由。 关于杨润美抗辩美生物业公司在电梯内招商广告收益问题，对于共有部分的经营收益虽应属全体业主所有，但不能按照每个业主个人意愿自由分割，应由业主大会决定如何分配收益，没有业主大会决定，业主个人要求分配的，人民法院不予支持。 关于杨润美抗辩空调噪音大，物业不作为行为。该空调是由杨润美楼下商铺设置，噪音大影响正常生活，其应与楼下商铺业主沟通更换位置，物业公司应积极促成双方业主妥善解决，但该问题的存在并非是美生物业公司服务及管理上的违约造成的，不能构成拒交物业费及电梯使用费的合理理由。 综上，杨润美作为业主，长期接受物业服务企业提供的服务，应按合同约定向美生物业公司交纳物业费，杨润美抗辩的事项均不能构成其拒交物业费的合理理由，故杨润美应交纳301室、302室自2016年7月1日至2019年7月31日的物业费及电梯使用费（1.8元/月/平方米+0.3元/月/平方米）×（229.07平方米+241.65平方米）×37个月=36,574.94元。 关于美生物业公司主张杨润美支付违约金一节。美生物业公司举证的《前期物业管理服务协议》中约定了违约金，但该《前期物业管理服务协议》是与301室、302室前房主签订的，美生物业公司未能举证其与杨润美也对逾期缴纳物业费、电梯使用费约定了违约责任，且吉林市世贸广场建设有限公司与美生物业公司签订吉林市世贸广场《物业管理服务合同》中未约定违约金。杨润美未交物业费是因为双方对室内漏水问题及赔偿一直未能解决，属事出有因，故美生物业公司主张杨润美支付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项的规定，判决如下： 一、杨润美于本判决生效之日起十日内向吉林市美生物业服务有限公司交纳自2016年7月1日至2019年7月31日的物业费、电梯使用费36,574.94元； 二、驳回吉林市美生物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费494元，由被告杨润美负担380元，由原告吉林市美生物业服务有限公司负担114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  徐岚 二〇二〇年十二月三日 书记员  姜琳