贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8372号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**。统一社会信用代码91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建正，男，1987年6月26日出生，汉族，住所，住所地贵州省毕节市div>委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽，贵州神兽律师事务所实习律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司因与被上诉人王建正商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：违约金不仅具有惩罚性，同时也具有补偿性，即使认定上诉人应支付违约金，也应结合实际损失调整违约金。被上诉人并未举证证明其损失，被上诉人的损失应为违约期间的法定孳息，原判违约金过高，对上诉人显失公平。被上诉人二审未作答辩。一审原告王建正起诉请求：1.判决被告支付原告逾期办证违约金40646.81元，以总房款799858元为基数从2018年8月29日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年7月19日止；2.诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2017年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积143.72平方米，房屋总价款为799858元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年7月28日前，被告承诺于2018年8月28日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理。合同签订当日，原、被告双方还签订《委托办理权属登记协议书》约定，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任。若被告未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年6月18日，被告取得涉案房屋的首登确认书，被告于2019年7月20日通过向原告的号码为159××××****的手机发送短信的方式通知原告提交相关资料办理房屋产权证书。一审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。被告承诺于2018年10月28日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告未按承诺履行义务，已构成违约，故对原告主张被告支付逾期办理房屋权属登记证书违约金的诉请，予以支持。关于违约金标准应如何适用的问题，被告未按约定的期间履行义务，则应自约定之日即2018年8月28日起开始计算违约期间，原告主张从2018年8月29日起算违约期间，系自愿处分自己的诉讼权利，从其自愿。前述已分析被告若具备转移登记的条件后，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务。被告于2019年6月18日取得《首次登记确认书》，已具备转移登记的条件，并于2019年7月20日通过向原告在签订合同时提供给被告联系的号码为159××××****的手机发送短信的方式通知原告提交相关资料办理房屋产权证书，该通知行为合法有效，应予认定，故计算违约金的截止时间应认定为2019年7月20日，原告主张违约金计算至2019年7月19日，系自愿处分自己的诉讼权利，从其自愿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原、被告在签订涉案合同时，对被告在约定日期起180日以后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选项选择约定，视为双方没有约定违约金。根据前述司法解释的规定，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。被告虽提出应适用《委托办理权属登记协议书》第四条每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金，但经审查，原、被告双方所签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定的50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告王建正支付逾期办理涉案商品房权属证书的违约金，该违约金以799858元为基数，自2018年8月29日起至2019年7月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。案件受理费408元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本院审理本案期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。本案中，上诉人限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，是上诉人履行协助办证义务的具体方式。根据在案事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。鉴于双方未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，判令上诉人以被上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担违约责任，并无不当。被上诉人主张调减违约金的上诉理由于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费816元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月三十一日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印