河北省平乡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0532民初937号 原告：李会永，男，1968年1月2日出生，汉族，住邢台市临西县。 委托诉讼代理人：王志坚，河北冀华律师事务所律师。 被告：姚元爽，男，1985年1月8日出生，汉族，个体工商户，小学文化，住平乡县。 委托诉讼代理人：梁瑞斌，河北滏阳律师事务所律师。 第三人：邢台中棉紫光生物科技有限公司，住所地临西县轴承工业园区邯临路北侧。统一社会信用代码91130535557678118L。 法定代表人：张玉强，该公司总经理。 原告李会永与被告姚元爽、第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日、2020年11月18日两次公开开庭进行了审理。原告李会永及其委托诉讼代理人王志坚、被告姚元爽委托诉讼代理人梁瑞斌、第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司法定代表人张玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李会永向本院提出诉讼请求：1、确认原告对临土国用（2012）第2012109号国有土地及与邢临字第××号房产具有租赁权，并立即中止（2017）冀0532民初1042号案的执行，停止强制清退的执行措施。确认租赁费900万元已支付完毕；2、一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、临土国用（2012） 2 第2012109号国有土地及与邢临字第××号房产均由原告合法租赁，原告具有上述土地及房产的租赁权。2015年12月28日，原告与第三人签订《房屋及土地租赁协议》，约定第三人公司院内南北路以西（含南北路），南北长275米，东西长145米，共计39875平方米土地（土地证号：临土国用（2012）第2012109号）及第三人办公楼一栋（房产证号：邢临字第××号）租赁给原告，租赁期限为2015年12月28日起至2035年12月28日止，共计20年，20年租金合计900万元，同时约定了租金支付期限及方式。合同签订后，第三人将土地及房产交由原告占有和使用。原告依约分别于2015年12月28日向第三人支付租金600万元、2016年1月8日支付租金300万元。第三人均出具收款证明。故此，临土国用（2012）第2012109号国有土地及与邢临字第××号房产均由原告合法租赁。结合租赁期限自2015年12月28日至2035年12月28日，现上述执行标的仍处于合法的租赁状态。原告具有上述土地及房产的租赁权。二、被告与贵院均对被执行标的物处于合法租赁状态明知，贵院《拍卖公告》所查明的事实与贵院（2020）冀0532执异5号《执行裁定书》查明的事实完全相悖，前后矛盾。案件进入执行程序后，第三人已经多次申明被执行标的物已经出租给原告的事实，贵院对上述事实也予认可，并且于2019年4月1日至2019年4月2日在平乡县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖时，拍卖公告重点中明确说明待拍卖财产处于租赁状态的事实，通过上述事实反映出，被告对被执行标的物处于合法租赁状态是完全明知且认可的。同时，贵院（2020）冀0532执异5号《执行裁定书》所述内容，从未向原告、第三人予以核实。相反大量使用推理、主观臆测，进而径行否定案涉土地、房屋租赁的事实，既罔顾事 3 实，也无法律依据。同是贵院执行部门，前后作出完全相反的事实认定，既互相矛盾，也不符合事实。三、原告作为承租人仍有权继续租赁该被执行财产进行经营活动的权利。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定：房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。司法拍卖行为仍是买卖行为，被告通过司法拍卖程序购得上述被执行标的，既认可了执行标的目前的全部状况，也愿意承担相应的法律后果。根据上述法律规定即“买卖不破租赁原则”，所有权的变动不影响租赁合同的效力，原告作为承租人仍有权继续租赁该被执行财产进行经营活动的权利。故被告与贵院均无权责令原告退出上述土地及房产。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告姚元爽辩称，原告与第三人不具有土地房屋租赁关系一、原告系临西县隆润科技小额贷款有限公司员工，长期从事小额贷款工作，租赁第三人土地房屋而没有实际使用，投入所谓900万巨额资金，而未产生任何收益，显而易见是不真实的。这种巨额资金交易是非正常的，又以所谓的租赁关系出现，根本不是法律意义上的租赁关系，依法不应认定。二、法院在《拍卖公告》所显示的拍卖财产处于租赁状态，是原告出示不真实的租赁协议所致，法院在执行程序中，只做书面审查，并未经法定程序审理，所以不能以此为据认定本案事实。 第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司述称，原告确实租赁我的房屋和土地，并且全额支付了租金。目前为止20件办公场所全在李会永手中，我都打不开房屋的门，李会永有租赁的权利，我公司在执行期间在当时执行中涉及的土地和房产，明确告知了 4 执行法官 土地房产存在租赁情况。李会永也提出了执行异议，法院在调查核实的基础上，确定了李会永租赁的事实，已严重压低了拍卖物的价格，使竞拍人低价购得，既侵害了承租人李会永的权利，也侵害了我公司的权利。 合议庭总结本案争执焦点为：一、原告李会永对临土国用（2012）第2012109号国有土地及与邢临字第××号房产是否具有合法的租赁权；二、是否应中止（2017）冀0532民初1042号案的执行，停止强制清退的执行措施。 原告李会永围绕争执焦点向本院提供如下证据： 证据一、李会永与邢台中棉紫光生物科技有限公司房屋及土地租赁协议。证明原告与第三人之间存在租赁关系。 证据二、转款凭证，证明原告已按照合同约定按期支付了全部租金，租金已全部支付完毕。 证据三、第三人为原告出具的两张收条，证实第三人已收到原告的全部租金的事实。 证据四、平乡县法院在淘宝网的竞买公告截图，证实平乡县法院在拍卖案涉的房屋及土地的情况时，已认可原告与第三人租赁关系的存在。 证据五、平乡县法院出具的公告，证明该公告侵害了承租人的合法权益。 证据六、执行裁定书以及结案通知书，证实原告提出的执行异议被驳回，侵害了原告的合法权益，原告因此提起诉讼。 被告姚元爽对原告以上证据的质证意见为：证据一，这一份租赁合同有多处修改、涂抹、覆盖，因此这一份协议不具有真实性。对证据二，转出户不是证一中的当事人，是泮金兰。另一份转出户是李晓阳，所以这两份转账信息与本案没有关联性。对证据三，按 5 照公司法的管理规定，公司收款应该由财务部门采用制式的收据加盖财务专用章才具有合法性，这种用公章手写书写的证明并不是收条，不能作为收款的凭证，其不具有合法性。对证据四，被告在答辩中已经对此作了说明，同答辩意见。对证据五、六真实性没有异议，对证明目的不同意。 第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司对原告所举证据的质证意见为：对证据三性没有异议。 被告姚元爽围绕争执焦点提供如下证据：证据一、涉案土地及房产的不动产产权证书，证明被告姚元爽具有涉案房产的使用权和所有权。 证据二、涉案土地司法鉴定评估报告，其中照片显示涉案土地闲置。 证据三、房地产评估报告，证明涉案房产空闲，没有使用。证据四、执异5号卷宗材料。 其中第一组：17-19页，李会永委托律师参与执异5号案。 第二组：23页，执行员询问李会永笔录，其中法院问李会永他人竞买成功，你方需要配合我院进行腾挪搬迁，能做到吗？李会永答可以。证明原告在2019年3月20日制作笔录的时候还没有与第三人形成租赁关系。 第三组：查询银行交易明细，这一组能够证明原告及家人与第三人具有多次巨额交易，原告所称的租赁费只是这些交易中的一部分。其中900万元租金转出方并非是原告所称租赁协议的当事人。 原告李会永对以上证据的质证意见：对证据一，真实性没有异议，但不能据此否认原告与第三人的租赁关系。对证据二，原告对该份报告真实性无法核实，原告未参与该份报告的过程，其中该证据中所涉的照片不能否认原告租赁案涉土地及厂房的事实。证据三 6 质证意见同证据二。证据四，第一组，关于原告是否委托律师参与执异案件调取的法院执行卷宗中显示，所涉的相关律师所出具的手续均为复印件，对于其真实性不予认可。况且，原告基于与第三人存在租赁关系才提出执行异议合理、合法。对第二组，该份执行笔录仍为复印件，也无相关执行人员的签字，故此该份笔录不具有合法性。从该份笔录的记载内容来看，贵院执行部门是在认可原告具有相应租赁权利的情况下对所涉的拍卖事宜进行的说明。该份笔录中，重点说明原告在拍卖过程中具有优先购买权，因此，贵院执行部门是在认可租赁事实的情况下对所涉拍卖事宜进行的说明。另外，据我了解，原告是在要求各方满足其相应要求的基础上才做出腾挪的承诺，并不是代表了放弃租赁权利的意思表示。原告主张执行异议本身就是对原告与第三人租赁权的司法行为。对第三组，真实性没有异议，但是不能仅凭主观猜测就否定本案的租赁事实。无论原告是何种身份，无论原告委托何人付款，均不影响案涉土地和厂房租赁的事实，只要原告租赁资金来源合法，只要没有相关司法机关认定原告所支付的租金来源违法，便不能否认原告支付各项款项和合理性。另外，原告与第三人之间不存在被告所述的租赁款项之外的任何交易。如果有，应举出相应证据证实。 第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司对以上证据的质证意见：对地产评估报告，评估价值过低，我自己也有评估报告，已经提交上去，因为存在租赁的事实，严重降低了涉案不动产的价格，致使竞买人低价购得，严重损害了我公司的权利和利益。对证据四没有意见。 第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司没有提供证据。1 本院出示依法调取的证据如下： 一、对邢台正通房地产评估有限公司评估人员的询问笔录； 7 二、对河北鑫诚房地产估价有限公司（原华地公司）参与评估人员的询问笔录； 三、（一组）李晓阳个人账户的银行个人明细，对账单，其中包括其分三笔转给第三人的210万元，在李晓阳的个人账户中，有多笔与泮金兰、吴秀珍的个人账户相互转账，另外，还有其与临西县隆润科技小额贷款有限公司以及名为“兴博”之间的转账。泮金兰、吴秀珍个人账户明细； 四、临西县隆润科技小额贷款有限公司的登记信息，其中显示兴博为公司的监事，持股10%； 五、临西县教育证明，证明李晓阳的职业和参加工作时间； 六、（一组）临西县隆润科技小额贷款有限公司扣缴个人所得税报告表，其中代扣缴的个人有李会永（共13页） 原告李会永对以上证据质证意见如下：对证据一、二真实性没有异议，但关联性有异议，与原告李会永无关。是否存在价值的影响不能仅凭当时评估人员及估价人员自己来确定，应由第三方专业机构予以确认； 对证据三真实性没有异议，但不能仅凭三人的账户中存在多次转账与多人转账就进行否认原告李会永所支付的租金来源不合法或来源不明，也不能证实原告李会永没有支付能力。 对证据四真实性没有异议，但该证据也不能证明原告李会永资金来源不合法及没有支付能力。小贷公司本身就是多方筹措资金，不能仅凭与小贷公司个别人员及小贷公司存在部分转账记录便否认李会永的资金来源及支付能力； 对证据五没有异议，但父母转账不违反任何法律法规，李晓阳是人民教师，也不能否认原告的支付能力； 对证据六真实性没有异议，但该所谓的个人所得税的起止时间 8 为2016年2月至2017年11月6日，缴纳个人所得税是否与临西县隆润科技小额贷款有限公司存在相关联的关系应由该公司予以出具相关证明材料予以证实。不能证明其为小贷公司的职工，同时不能证明李会永资金来源不合法及没有支付能力。李会永租赁房屋的时间为2015.12.28，而该证据显示的时间为2016年2月14日起，故此，该证据不能证实李会永与小贷公司之间存在其他关系。 被告姚元爽对以上证据质证意见如下： 对刚法庭出示的六组证据真实性、合法性关联性均无异议，该六组证据能够证实李会永没有支付租金的合法资金来源，其与第三人签订的所谓租赁合同不具有真实性，理由：一、李晓阳、吴秀珍、泮金兰、兴博等人与李会永一样均是临西隆润小贷公司用于资金交易的代理人，其本身并无如此巨大的资金收入，至于本案利益争执人临西隆润小贷公司是利用原告的身份来获取自身利益倒推出2015年租赁的关系，这一点从上述个人大额资金交往中已经显示非常明确。因此，原告主张与第三人的租赁关系不能成立。 第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司对以上证据质证意见如下：2018年因评估价值过低，在邢台中院已经提交过我自己委托公司评估的价值，2014年的评估报告评估价值为6000多万元，因为上面存在租赁事实，所以导致我的土地房产拍卖价值使竞买人低价购得。如果在毫无相反证据的情况下，否认租赁事实，不仅严重损害承租人李会永的权利，更严重侵害我公司的利益。 根据当事人陈述，结合对相关证据的综合认定，查明本案事实如下:姚元爽与张玉强、李海霞、潘守峰、王玉娟、柏天龙、杨玉兰、陈晓霞、王波、张增欣、聂生连、邢台旺多家具有限公司、邢台中棉紫光生物科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月5日作出（2017）冀0532民初1042号民事判 9 决书。判决张玉强、李海霞自本判决生效之日起五日内偿还姚元爽借款本金1460.2305万元及利息（按年利率24%计算，自2016年1月24日至履行完毕止）；潘守峰、王玉娟、柏天龙、杨玉兰、陈晓霞、王波、张增欣、聂生连、邢台旺多家具有限公司、邢台中棉紫光生物科技有限公司承担连带偿还借款责任。该判决生效后，该案上述被告未在判决确定的履行期限内履行还款义务。经姚元爽申请，本院于2018年4月9日立案执行，执行案号为（2018）冀0532执169号。该案在执行过程中，将被执行人邢台中棉紫光生物科技有限公司名下的临土国用（2012）第2012109号国有土地及邢临字第××号房产在淘宝司法拍卖网络平台上进行公开拍卖。2019年4月1日，姚元爽以2700万元的竞拍价格拍得以上土地使用权及附着房产。上述土地及附着房产于2019年12月26日办理产权变更登记，建设用地使用权及房屋（建筑物）所有权已变更登记至姚元爽名下。上述案涉土地及房产在公开拍卖时，拍卖公告中显示拍卖财产处于租赁状态。 2020年5月15日，平乡县人民法院作出限期强制清退的公告，2020年6月1日案外人李会永对本院公布公告强制执行清场的行为提出书面异议，申请立即中止（2017）冀0532民初1042号案的执行，停止强制清退的执行措施。2020年7月28日，本院作出（2020）冀0532执异5号执行裁定书，裁定驳回案外人李会永的执行异议申请。2020年8月20日，原告李会永向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，泮金兰系原告李会永至岳母，武秀珍系李会永之妻，李晓阳系李会永之女。2015年12月28日泮金兰通过银行转账方式向王涛（第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司法定代表人 10 张玉强曾用名）个人银行账户转账200万元，同日，武秀珍向王涛个人银行账户分两笔转账400万元，每笔200万元。2016年1月8日，李晓阳分三笔向第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司账户转账210万元，分别为100万元、100万元、10万元。 另查明，李晓阳于2014年9月在临西县第三初级中学入职任教，原告李会永系临西县隆润科技小额贷款有限公司员工。除上述810万元转账外，泮金兰与第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司另有多次资金转账往来，武秀珍与第三人亦另有大量资金往来。李晓阳、泮金兰、武秀珍之间相互往来转账数额巨大，次数频繁。 另查明，兴博系临西县隆润科技小额贷款有限公司股东，在公司任监事一职，个人持公司股份10%。在李晓阳个人银行卡转账流水记录中，有其与兴博、其与临西县隆润科技小额贷款有限公司多笔转账往来。 另查明，2016年8月30日，第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司分两笔每笔25000元，通过银行转账至泮金兰个人账户。 再查明，原告李会永至今未曾实际使用案涉土地及房产。 本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告李会永诉称的泮金兰转账至王涛账户的200万元，武秀珍转账至王涛账户的400万元，李晓阳转账至第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司账户的210万元及另付第三人现金90万元，以上共计900万元系租赁费，用以租赁部分第三人名下临土国用（2012）第2012109号国有土地及邢临字第××号房产。且以加盖第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司公章由张玉强签字的收据及显示签订时间为2015年12 11 月28日的租赁协议予以佐证。根据审理查明的事实，泮金兰、武秀珍、李晓阳除上述转账外，还与第三人之间另外还存在其他大量转账往来。另，2016年8月30日，第三人邢台中棉紫光生物科技有限公司曾向泮金兰账户转款两笔，分别为25000元、25000元。原告李会永系小额贷款从业人员，其妻、其女、其岳母相互之间存在次数频繁、数额巨大的资金往来，其对巨额资金来源未能做出较为可信、合理的解释，再结合原告所从事职业的性质，本院认为，原告主张泮金兰、吴秀珍、李晓阳与第三人之间多次转账中的其中几笔为租赁第三人土地及房产的租金，没有足够的说服力。第三人向泮金兰个人账户转账，其未对此作出合理解释，该行为也有悖于常理。另，原告自2015年至今未实际利用、使用案涉土地及房产，亦未将具有巨大利用价值、商业价值的财产进行转租等合理处置，上述做法亦不符合商业习惯及商业常理。因此，原告以与第三人之间签订的租赁协议及第三人出具的收款收据证明其与第三人之间存在租赁关系，即原告对案涉土地及房产具有租赁权并以此阻却执行，停止强制清退的执行措施。该诉讼请求证据不足，本院依法不予支持。关于执行人员在拍卖公告中注明拍卖财产存在租赁情形的问题，本院认为，执行过程中对证据材料的认定只是进行形式、外观审查，而无法进行实质审查及实体处理，上述表述不能作为租赁关系实际真实存在的依据。相关当事人如认为其权利因此受到损害，可另行主张。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，判决如下 驳回原告李会永的诉讼请求。 本案案件受理费74800元，由原告李会永承担。 12 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判长柴会锋 人民陪审员孙立伟 人民陪审员张莉双 二〇二〇年十二月二日 书记员刘彦爽