北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25998号原告（反诉被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司员工。被告（反诉原告）：李英丽，女，1977年3月13日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称“中天置地公司”）与被告（反诉原告）李英丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京中天置地房地产经纪有限公司委托诉讼代理人孟园园、被告（反诉原告）李英丽通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天置地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告李英丽向原告支付2020年2月10至2020年4月10日期间的租金3600元；2.判令被告向原告支付拖欠的水费1200元、燃气费359元；3.判令被告向原告支付违约金3600元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月29日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于北京市丰台区×××号的房屋，租赁期限为2019年11月10日至2020年11月9日，租金为每月1800元。合同签订后，被告将租金支付至2020年2月9日，此后原告多次催要被告均未支付房租。2020年3月20日，原告到涉案房屋催要房租，发现被告已将房屋转租，次承租人也已经将租金交给被告。因为当时在疫情期间，原告理解次承租人的难处，因此允许次承租人在房间内居住，直到2020年4月10日找到房子搬走。被告的行为损害了原告的合法权益，原告故诉至法院，望判如所请。被告李英丽辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告确实没有交纳2020年2月10日至2020年4月10日期间的租金，但是被告在原告处有押金1800元，押金应当冲抵租金，被告再向原告支付租金1800元即可。第二，被告不同意承担水费、燃气费，原告需要提供被告个人的实际用水量、燃气使用量及相应的费用交纳单据、发票。第三，被告于2020年3月26日搬离涉案房屋，不存在原告所说的转租情形。第四，被告没有违约，迟延交纳租金是因为被告在春节前接到居委会的电话通知，居委会称涉案房屋为群租房，要求被告搬离。租赁合同第9条约定，因不可抗力导致合同无法履行，本合同自动解除，所以双方的合同在2020年2月9日就已经解除了。反诉原告李英丽提出反诉请求：判令反诉被告中天置地公司向反诉原告退还押金1800元并支付隔离期间的损失3000元；2.判令反诉被告向反诉原告退还2019年11月10日至2020年2月10日期间的租金5400元；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金10800元；4.判令反诉费由被反诉人承担。事实理由：2019年10月29日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定由被告承租坐落于北京市丰台区城市经典街道办事处A-303号的房屋，租赁期限为2019年11月10日至2020年11月9日，租金为每月1800元。合同签订后，反诉人将租金支付至2020年2月9日。该房屋被隔成7间，每个房屋面积约10平米左右，共居住13人。2020年爆发新冠肺炎疫情，反诉人在回京前与新村街道办事处联系咨询回京事宜，被告知房屋为群租房，不符合隔离要求且存在安全隐患，反诉人回京后只好租住到其他小区隔离。《合同法》规定，因不可抗力导致合同目的无法实现的，当事人可以主张解除合同。因为反诉人租住的房屋系群租房，导致合同目的无法实现，所以合同自动解除。被反诉人应当返还反诉人的租房押金1800元，并赔偿反诉人隔离期间另外租房的损失3000元。同时，作为专业的房地产经纪公司，被反诉人应该熟知国家法律法规，其向反诉人出租群租房的行为构成违约，应当承担违约责任。李英丽为维护自己的合法权益，故提起反诉，望判如所请。反诉被告中天置地公司辩称，不同意反诉人的反诉请求。第一，对于押金，被告不同意退还，但同意在李英丽所欠费用中予以折抵。李英丽违约在先，李英丽将租金交至2020年2月9日，正常情况下李英丽应当在2020年1月10日向被反诉人支付下一季度的房租，但是李英丽没有按约支付，所以是反诉人违约在先。第二，不同意承担隔离期间的损失，因为涉案房屋是可以居住的，反诉人为什么没在房子里住、反诉人住没住被反诉人也不清楚。第三，不同意返还房租，因为2019年11月10日至2020年2月10日期间李英丽一直在涉案房屋内居住。第四，对于违约金，李英丽在租赁房屋时是实地看过房屋的，对涉案房屋的情况很清楚，被反诉人提供的房屋符合合同约定，因此不同意支付违约金。经审理查明：2019年10月29日，中天置地公司（甲方）与李英丽（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定李英丽承租北京市丰台区×××房屋，租赁用途为居住，租赁期限自2019年11月10日至2020年11月9日，租金为1800元/月，租金支付方式为押一付三，提前30天支付下一期房租，各期租金支付日期：首次2019.11.10，第二次2020.1.10，第三次2020.4.10，第四次2020.7.10，押金￥1800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的相关费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，双方依约履行。中天置地公司将涉案房屋交付李英丽居住使用，李英丽已将房屋租金交纳至2020年2月9日。本案诉讼中，李英丽提交了新村街道办事处于2020年2月13日张贴的《告知书》，主要内容为：“×××各位房屋出租人、承租人：为进一步规范本市租赁管理、维护住房租赁市场秩序，保障出租房屋使用安全，消除各类安全隐患，维护房屋租赁双方合法权益，根据《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号）、《北京市房屋租赁管理若干规定》（北京市人民政府令第194号发布，根据北京市人民政府令第231号修订）等相关规定，按照市政府要求、区政府统一部署，新村街道办事处将联合相关执法部门对辖区内违法违规的群租房进行清理整治。前期告知阶段结束后，新村街道将联合相关执法部门依法开展对违法违规群租房的清理整顿工作，对拒绝、阻碍执法部门依法履行职责的，公安机关将按照《中华人民共和国治安管理处罚法》等有关法律规定予以罚款或拘留，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。”本院致电新村街道办事处综治办对上述内容进行了核实，涉案房屋确为群租房，但因2020年2月爆发新冠肺炎疫情，考虑到租户疫情期间重新租赁房屋确有困难，屋内租户可以暂缓搬离。上述事实，有中天置地公司提交的《北京市房屋租赁合同》、李英丽提交的新村街道办事处告知书等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中天置地公司与李英丽签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，北京中天置地房地产经纪有限公司依约向李英丽交付了涉案房屋，双方均认可李英丽已将房屋租金交纳至2020年2月9日。对于2020年2月10日至2020年4月10日期间的租金，中天置地公司称其于2020年4月10日收回涉案房屋，李英丽称其于2020年3月26日搬离涉案房屋但未与中天置地公司交割且房屋钥匙至今未归还，因此中天置地公司的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于水费、燃气费，本院依据中天置地公司提交的证据无法认定李英丽在租赁涉案房屋时间水和燃气的实际使用量，李英丽同意支付水费20元，本院对此不持异议。对于违约金，李英丽称其于2020年2月知晓涉案房屋为群租房，认为其不存在违约行为，但双方在合同中约定李英丽应于2020年1月10日交纳2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金，李英丽逾期交纳租金的行为构成违约，应当承担违约责任，中天置地公司要求李英丽支付违约金3600元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。本案中，涉案房屋被相关部门认定为群租房且被限期整改，导致原告无法继续正常使用租赁房屋，中天置地公司的行为构成违约，应当承担违约责任，但李英丽主张的违约金不符合合同约定，本院予以调整。关于押金，中天置地公司认可收取李英丽交纳的押金1800元，且双方均同意从李英丽所欠租金中予以折抵，本院对此不持异议。对于隔离期间的损失，新村街道办事处综治办称考虑到租户疫情期间重新租赁房屋确有困难，屋内租户可以暂缓搬离，李英丽未提交证据证明其确有损失产生，故李英丽的该项反诉请求本院不予支持。李英丽要求中天置地公司退还2019年11月10日至2020年2月10日期间的租金5400元，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、李英丽于本判决生效之日起七日内向北京中天置地房地产经纪有限公司支付租金1800元、水费20元、违约金3600元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向李英丽支付违约金3600元；三、驳回北京中天置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回李英丽的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担10元（已交纳），由李英丽负担15元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费163元，由李英丽负担135元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担28元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 郭翠翠二〇二〇年十二月十八日法官助理 邬佩怡书 记 员 魏亚杰