北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初370号原告：中机农汽服务中心，住所地北京市西城区月坛南街26号。法定代表人：贺庆旺，主任。委托诉讼代理人：刘学思，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桢，北京市法大律师事务所律师。被告：国诚信征信有限公司，住所地北京市西城区木樨地北里甲11号楼1幢408室。法定代表人：金挥滨，董事长。委托诉讼代理人：周冬雪，北京儒德律师事务所律师。委托诉讼代理人：席少华，北京儒德律师事务所实习律师。原告中机农汽服务中心与被告国诚信征信有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田晓昕独任审理，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告中机农汽服务中心（以下简称：中机中心）的委托诉讼代理人刘学思、王桢，被告国诚信征信有限公司（以下简称：国诚信公司）的委托诉讼代理人周冬雪、席少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农汽中心向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2018年11月28日签订的房屋租赁合同及2019年7月12日签订的补充协议于2019年11月30日解除；2．判令被告支付原告2018年12月1日至2019年7月15日租金共计601832．18元；3．判令被告支付2019年7月16日至2019年11月30日止的租金112351．85元；4．判令被告支付2019年12月1日至2019年12月31日止房屋占用费24877．91元；5．判令被告支付欠付电费7253．37元；6．判令被告自2019年7月19日起至实际付款之日止，按日千分之三标准支付逾期付款违约金；7．判令被告支付原告终止合同违约金74633．73元；8．判令被告支付原告因维权支付的律师费38626元；9．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2018年11月28日签订《中机农汽服务中心房屋租赁合同书》，合同约定由被告承租北京市西城区xxx房屋，租期为2018年12月1日至2020年12月31日止，房屋建筑面积425．9平方米，缴费周期为3个月，月租金80317．64元。租金应于每个缴费周期的五个工作日内支付。2019年7月12日，原、被告签订补充协议，约定被告自2019年7月15日起不再使用1002、1006房间，被告应于协议签订之日起5个工作日内支付2018年12月1日至2019年7月15日租金601832．18元，2019年7月16日被告继续租用1005房间，月租金24877．91元。合同及补充协议签订后，原告如约履行了合同和协议，但被告一直拒绝缴纳房租及物业费、电费，拖欠至今。综上所述，被告的行为已经严重损害了原告合法权益，原告是中央事业单位，为避免国有资产流失，特提出本诉，望贵院依法裁判，保护原告的合法权益。被告国诚信公司辩称，不同意农汽中心的全部诉讼请求，理由如下：一、国诚信公司与农汽中心签订的《中机农汽服务中心房屋租赁合同书》（以下简称“租赁合同”）系无效合同，自始无效，不存在解除的情形，亦不存在租金、违约金、律师费等相关约定，农汽中心的诉请无任何法律依据。租赁合同明确写明“房屋产权归甲方（原告）所有”，但租赁合同签订后，农汽中心对涉案房屋并不享有所有权，并且没有取得涉案房屋的建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”国诚信公司与农汽中心签订的租赁合同系无效合同，无效合同自始没有约束力，不存在解除的情形，原告诉请的租金、违约金、律师费无任何请求依据。二、农汽中心于2019年11月21日向国诚信公司发送《合同终止通知书》，载明于2019年11月30日终止《房屋租赁合同》，事实上农汽中心亦是在2019年11月30日收回涉案房屋。综上，被告认为，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，依法应当驳回。三、如法院认定合同有效，国诚信公司认为双方约定的违约金过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年11月28日，农汽中心作为甲方（出租方），国诚信公司作为乙方（承租方），双方签订了《中机农汽服务中心房屋租赁合同》（合同编号：白029-1），约定甲方将位于北京市西城区xxx号房间出租给乙方作为办公使用，建筑面积约为425．9平方米。租赁合同期限为2018年12月1日起至2020年12月31日止，租金标准为6．2元/天/平方米，每月租金为80317．64元。乙方须遵守甲方规定按时支付房屋租金，缴费周期为每三个月缴付一次，具体约定为：“第一次缴费日期为2018年12月1日至2019年3月31日……第四次缴费日期为2019年10月1日至2019年12月31日，向甲方缴付房屋租金价税合计240952．92元……乙方须于每次缴费周期的5个工作日之前向甲方缴付房屋租金……”上述租金标准中均不含物业管理费、水、电等套内能源费及其他有偿服务费。乙方能源费和其他有偿服务费用与房屋租金一同按房屋缴费周期进行结算，乙方须在接到甲方缴费通知后5个工作日内及时将相关费用交付甲方。乙方如没有按照合同条款所列费用在指定期限内足额缴付给甲方，甲方则有权向乙方收取每日欠付金额千分之三的违约金。在租赁期内，乙方未能及时向甲方及物业管理方支付应缴纳的租金、物业费、租赁单元内部能源费等费用及其滞纳金，且乙方未能在应缴费截止日后10个工作日内将欠缴款项补足，则合同终止。任何一方有违反合同的行为，应就违约行为给对方的经济损失（包括诉讼费用、仲裁费、律师费）进行赔偿。包括向守约方支付相当于三个月租金的违约金，及其他足以弥补全部经济损失。因乙方违约，导致甲方解除合同的，甲方有权扣除本合同所缴纳的履约保证金外，还可就已付相关税费等相关费用向乙方追索，乙方应按照合同相关条款约定向甲方返还租赁单元。双方还约定了其他的权利义务。2019年7月12日，农汽中心作为甲方，国诚信公司作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方于2019年7月15日不再租用的西城区xxx号房间，乙方须于本补充协议签署后的5个工作日内向甲方交纳2018年12月1日至2019年7月15日1002、1006房间7个月15天房屋租金601832．18元，此外，乙方未向甲方交纳履约保证金，乙方自2019年7月16日至2020年12月31日继续租用1005房间，月租金24877．91元。2019年11月21日，农汽中心向国诚信公司发出《合同终止通知书》，载明：“贵单位2018年2月1日及2019年2月1日与我公司签订的xxx号房间《房屋租赁合同》。因贵单位长期欠费，给我中心造成重大损失。为尽快止损，我中心决定于2019年11月30日强行终止《房屋租赁合同》。请单位及时交清房屋租金、电费，办理迁出相关手续”。诉讼过程中，国诚信公司提出反诉请求，并提出装修现值鉴定申请，但在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，其未在七日内预交案件受理费。另查，一、审理中，国诚信公司称农汽中心对涉案房屋并不享有所有权，且涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此双方之间的房屋租赁合同无效。农汽中心为证明涉案房屋产权归属及其有权出租，提交了《委托书》以及《关于西城区xxx号房屋不动产有关事宜的函》（以下简称《函件》），其中《委托书》显示国务院国有资产监督管理委员会机械机关服务中心授权农汽中心对包括xxx号的两处国有资产进行运营管理；《函件》显示2019年8月2日由国家机关事务管理局向国资委机械机关服务中心就《关于办理西城区xxx号房屋产权证明的请示》进行回复：一、位于西城区xxx号的房屋不动产权属你单位，不动产登记手续正在办理中；二、请凭此函办理工商注册登记、年检等手续；三、此函有效期2年（自印发之日起计算），逾期须重新申办。国诚信公司对上述证明材料不予认可，表示因涉案房屋并未按照物权法规定进行产权登记，且对盖章部门是否有权盖章存在异议，认为上述材料无法证明农汽中心享有涉案房屋的产权及租赁权。本院为查明西城区xxx号的建设工程规划许可问题，向北京市规划和自然资源委员会西城分局发送《协助调查函》，该局作出《北京市规划和自然资源委员会西城分局关于北京市西城区人民法院协助调查函的复函》，函复如下：“99规建字xxx号《建设工程规划许可证》附件及附图与你院申请协助调查的信息描述相符（见附件）。99规建字xxx号《建设工程规划许可证》附件及附图的建设名称为：老干部活动中心及宿舍楼。建设单位为：国家机械工业局退休干部局”。农汽中心认可上述复函及附件、附图的真实性，认为双方之间房屋租赁合同有效；国诚信公司认为上述复函的附件为《建设工程规划许可证附件稿》并非《建设工程规划许可证》，字迹有勾划又没有公章，且上述稿件标注建设位置为西城区复兴门外大街xxx号，并非涉案房屋，建设单位显示为国家机械工业局退休干部局，与授权出租单位不存在任何法律关系，故农汽中心并非本案适格原告。二、审理中，农汽中心为证明其向国诚信公司进行租金、电费催缴以及国诚信公司欠付费用的情况，提交了收费通知单领取表、缴费通知单七张、2018、2019、2020水电费计量表、滞纳金通知单、国诚信公司出具的承诺书及说明。国诚信公司经核实后称齐术红系该公司员工，收费通知单领取表中齐术红本人签字的仅仅是收费通知单，并未签署滞纳金通知单，对电表抄表单中2020年1月齐术红本人签字认可，且仅是对该月的确认，另水电费计量表中1002、1006房间在2019年7月15日之后不应再产生电费。农汽中心提交（2020）京0102民初4391号民事调解书，证明国诚信公司对上述领取表及相应单据予以认可；国诚信公司对上述民事调解书真实性认可，但认为上述系双方对白云路1号的906号房屋达成调解，不能证明涉案房屋有建设工程许可证，亦不能推理出国诚信公司欠付涉案房屋租金、电费的事宜。三、审理中，农汽中心提交《委托代理协议》、发票、转账支票存根，证明农汽中心因主张权利支付的律师费用38626元应由国诚信公司承担，其中代理协议显示代理范围包括与国诚信公司及案外人房屋租赁合同纠纷案件，与国诚信公司案件按诉讼标的5%收取律师费，发票显示律师代理费38626元，支票存根显示律师费154271元。国诚信公司对上述证据不予认可，认为存根与发票不一致，无法体现因本案所发生。四、审理中，国诚信公司向本院提交了银行业务回单、发票、往来结算票据的复印件，证明其支付了履约保证金和租金。农汽中心对真实性予以认可，但表示该组证据与本案没有关联性，交纳的并非涉案房屋租金。经询，农汽中心称其于2019年12月31日对涉案房屋采取了封门措施，国诚信公司称在2019年11月30日，农汽公司即对涉案房屋采取封门，导致国诚信公司无法进入涉案房屋。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，国诚信公司主张农汽中心依照《中机农汽服务中心房屋租赁合同》（合同编号：白029-1）交付给其使用的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，经本院向规划部门致函后，规划部门明确本院所查询涉案房屋所在楼宇与该部门存档的99规建字1337号《建设工程规划许可证》附件及附图信息相符，存在相应的建设工程规划手续；国诚信公司虽提出规划材料中所载明地址与涉案地址不一致等意见，但在规划部门确认并出具涉案房屋所在楼宇存在相应建设规划手续的情况下，国诚信公司未能提交相反证据证明其主张，故本院认为农汽中心与国诚信公司之间签订的《中机农汽服务中心房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。国诚信公司主张农汽中心并未取得涉案房屋的产权证明，农汽中心在诉讼过程中提交了涉案房屋管理人出具的相关函件以及委托书，国诚信公司不认可上述文件，并称其在承租涉案房屋时并未进行审查；但结合双方陈述，双方就涉案房屋相同楼宇内多间房屋存在租赁合同关系，国诚信公司在承租相应涉案房屋时未进行房屋权属情况的审查，不符合日常交易习惯；另，国诚信公司与农汽中心就同楼906号房屋租赁合同达成调解时，亦未对涉案房屋产权或房屋取得规划问题提出异议，故本院对国诚信公司的上述意见不予采纳。国诚信公司主张《函件》涉嫌伪造，申请法院调取并核实，但国诚信公司未就其上述主张提交证据佐证，且涉案房屋尚未取得产权证明并不能成为双方之间房屋租赁合同无效的法律事由，故本院对国诚信公司要求的上述申请不予准许。国诚信公司申请本院调查核实涉案房屋能否办理工商登记注册情况，与本案待证事实无关，本院不予准许。国诚信公司未预交反诉费，本院按其撤回反诉处理，并对其与反诉请求相关的装修现值鉴定申请亦不予准许。又因，国诚信公司并未按照合同约定支付房屋租金，且在多次承诺支付租金的情况下一直未予支付，已构成合同约定终止的条件，农汽中心于2019年11月21日发出《合同终止通知书》，告知双方之间的房屋租赁合同于2019年11月30日终止履行，于法有据，故本院确认涉案房屋租赁合同于2019年11月30日解除。农汽中心主张国诚信公司支付2018年12月1日至2019年11月30日租金，因国诚信公司提交的证据不能证明其交纳上述期间租金，故农汽中心该项请求符合合同约定，本院对农汽中心该项诉讼请求予以支持。农汽中心主张国诚信公司支付2019年12月1日至2019年12月31日止房屋占用费24877．91元，国诚信公司称农汽中心已于2019年11月30日对涉案房屋进行封门，导致国诚信公司无法进入，但国诚信公司并未提交证据予以佐证，故本院对农汽中心的该项诉讼请求予以支持。根据合同约定，国诚信公司应在接到农汽中心缴费通知5个工作日内缴付能源费，现农汽中心依据国诚信公司签收的收费通知单领取表及通知单，要求国诚信公司支付电费，存在合同和事实依据，但其主张金额7253．37元有误，经核算通知单，金额应为6455．33元，本院对其诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。关于农汽中心要求国诚信公司支付逾期付款违约金及合同终止违约金的诉讼请求，因国诚信公司未按约定时间支付房屋租金，构成违约，且亦因国诚信公司的逾期付款行为导致涉案合同终止履行，故农汽中心主张的两项违约金均指向国诚信公司的同一违约行为，国诚信公司主张违约金过高，申请法院予以调整，对此，法院综合考虑合同履行情况、违约情形、双方举证情况依法调整，对农汽中心要求国诚信公司支付合同终止违约金74633．73元的诉讼请求予以支持，对农汽中心要求国诚信公司支付逾期付款违约金的诉讼请求不再支持。关于律师费，因该费用系农汽中心因主张权利而产生的损失，违约金本身具有弥补守约方损失的补偿性，在农汽中心未举证证明合同终止违约金不足以弥补其律师费损失的情况下，本院对农汽中心要求国诚信公司支付律师费的诉讼请求不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、确认中机农汽服务中心与国诚信征信有限公司于二〇一八年十一月二十八日签订的《中机农汽服务中心房屋租赁合同》（合同编号：白029-1）及于二〇一九年七月十二日签订的《房屋租赁合同补充协议》于二〇一九年十一月三十日解除；二、自本判决生效之日起七日内，国诚信征信有限公司支付中机农汽服务中心自二〇一八年十二月一日至二〇一九年十一月三十日期间房屋租金714184．03元；三、自本判决生效之日起七日内，国诚信征信有限公司支付中机农汽服务中心二〇一九年十二月一日至二〇一九年十二月三十一日期间房屋占用费24877．91元；四、自本判决生效之日起七日内，国诚信征信有限公司支付中机农汽服务中心电费6455．33元；五、自本判决生效之日起七日内，国诚信征信有限公司支付中机农汽服务中心违约金74633．73元；六、驳回中机农汽服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13626元，由中机农汽服务中心负担2253元（已交纳），由国诚信征信有限公司负担11373元,于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月十八日法官助理 王志伟书 记 员 马丽娜书 记 员 郭莹莹