贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2326民初1255号原告：中国工商银行股份有限公司望谟支行（以下简称“望谟工行”），住所地：贵州省黔西南州望谟县望江新城。统一社会信用代码：91522326215411034U。负责人：罗龙，系该行行长。委托代理人：刘旭，男，代理权限：特别授权。委托代理人：朱宸永，男，系该行职员，代理权限：特别授权。被告：廖仕奇，女，1982年3月4日出生，布依族，贵州省望谟县人，现住望谟县。委托诉讼代理人：张成品，男，1978年2月13日生，汉族，贵州省晴隆县人，户籍地：贵州省晴隆县，现住望谟县，系被告廖仕奇之夫。代理权限：一般代理。被告：贵州强臣房地产开发有限公司（以下简称“强臣公司”），统一社会信用代码：91520113709684702W，地址：贵州省贵阳市白云区白云南路**云城大厦**。负责人：文守华，该公司执行董事兼总经理。被告：贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司（以下简称“强臣公司望谟分公司”），统一社会信用代码：915223265806907569，地，地址：贵州省望谟县复兴镇民族路“银座大厦”/div>负责人：文昊。原告望谟工行诉被告廖仕奇、强臣公司、强臣公司望谟分公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，由审判员罗国兴依法适用简易程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告望谟工行的委托诉讼代理人刘旭、被告廖仕奇的委托诉讼代理人张成品到庭参加诉讼，被告强臣公司和强臣公司望谟分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告望谟工行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令提前解除原、被告签订的《个人借款／担保合同》；2、判令被告廖仕奇偿还所欠原告贷款本金150056.88元及利息（利息按合同约定进行计算，从贷款之日直至还清之日止）；截止2020年8月17日，被告尚欠原告借款本金150056.88元，利息7922.27元，本息合计157979.15元；3、判令原告对被告廖仕奇用于抵押的位于望谟县的房屋（房屋预告登记证号:望房预复兴字第201500052）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判令被告贵州强臣房地产开发有限公司、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司承担连带担保责任；5、判令本案所产生的一切费用由三被告承担。事实及理由:2015年1月15日，被告廖仕奇因购买住房，用所购买的由贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司开发的位于望谟县”房屋作抵押（房屋建筑面积121.65平方米）向原告申请贷款245000.00元。同时，贵州强臣房地产开发有限公司及贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司自愿对该笔借款承担连带保证责任。经原告审查同意，2015年2月10日原告与廖仕奇、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司签订了《个人借款／担保合同》，所提供的抵押物于2015年2月10日在望谟县住房和城乡建设局办理了合法有效的抵押登记，房屋预告登记证号:望房预复兴字第××号。2015年2月13日原告依约向被告发放贷款245000.00元，期限10年，从2015年2月13日至2025年2月13日，按月还本付息。贷款发放后，借款人多次不按合同约定按时归还原告贷款，被告从2019年9月13日起，未按合同约定偿还原告贷款本息，致使贷款违约，从贷款发放至起诉日，累计有12次违约记录，经原告采取电话及上门等进行多次催收，被告廖仕奇拒不履行还款义务，严重违背合同约定的内容。截止2020年8月17日尚欠原告贷款本金150056.88元，利息7922.27元，本息合计157979.15元。根据《担保法》的相关规定，被告贵州强臣房地产开发有限公司、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司为被告廖仕奇提供连带保证担保，自愿承担代为还款责任，其应代被告廖仕奇承担全部还款、付息义务。综上所述，原告认为被告不履行还款义务，严重违反《借款合同》的内容。为维护原告的合法权益，原告根据《合同法》、《担保法》、《民事诉讼法》的相关规定，特对上述被告提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告廖仕奇辩称：从去年开始因为家庭负担过重，老人身体不好在兴义多次住院，还有四个小孩在读书，又遭遇疫情影响，生意倒闭，外面的账也收不回来，导致没有及时归还原告的贷款本息，欠了十个月左右，我想请求到明年6月份以前把以前所欠的全部还清，剩下的继续按合同约定每个月继续还本付息。被告强臣公司和强臣公司望谟分公司未作答辩。原告望谟工行为支持自己的诉讼主张，向法院提交下列证据：（1）营业执照、法定代表人身份证复印件各一份，用以证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格。经质证，被告廖仕奇无异议。（2）个人信贷业务档案、被告身份证及户口信息、调查意见表、收入证明、离婚证、未再婚声明、婚姻登记证复印件各一份，用以证明被告的真实身份。经质证，被告廖仕奇无异议。（3）个人信用报告、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、发放贷款记录、转账凭证、授权书复印件各一份。用以证明原、被告双方的金融借款合同关系，以及委托我们发放借款转账的事实。经质证，被告廖仕奇无异议。（4）房屋预告登记证、抵押登记表复印件各一份。用以证明被告向原告借款并办理抵押的合法性。经质证，被告廖仕奇无异议。（5）还款明细清单，用以证明贷款发生后廖仕奇的还款情况。经质证，被告廖仕奇无异议。被告廖仕奇、强臣公司和强臣公司望谟分公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年1月15日被告廖仕奇以购买位于望谟县”房屋为由向原告望谟工行申请借款245000.00元。同年2月10日原告望谟工行与被告廖仕奇、被告强臣公司望谟分公司签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：2015-13），贷款人为望谟工行，借款人为廖仕奇，保证人为强臣公司望谟分公司。合同约定：借款金额为245000.00元，借款期限为10年（即2015年2月13日至2025年2月13日）。借款年利率为6.15%，逾期年利率为9.225%，贷款利率自借款发放之日起计算。借款用途为购买房屋；还款方式为等额本息还款，每月13日偿还借款本息。贷款发放后如遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收复息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按照约定利率基础上加收50%确定。2016年1月因基准利率调整，调整后年利率为4.9%。合同还约定：如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，视为借款人违约。借款人发生违约情形，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同；要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。廖仕奇自愿以其购买的位于望谟县”房屋（房屋建筑面积121.65平方米）作借款抵押，并于2020年2月11日办理抵押权预告登记（预告证明号：望房预复兴字第××号）。合同还约定：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人根据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。发生下列情形之一，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：贷款人宣布贷款提前到期的。保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十四条:10.1全程连带责任保证:保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。10.2阶段性连带责任保证:保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条:Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；Ｂ、本合同第20.2条约定的抵押权预告登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述预告抵押权预告登记信息的证明文件。双方签订的合同第五十四条“对第十条的约定：保证人承担保证责任的范围按确定，满足条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”廖仕奇分别在该合同的借款人栏和抵押人栏签字，强臣公司望谟分公司及其负责人文昊在保证人栏盖章。签订合同后，望谟工行于2015年2月13日向廖仕奇发放245000.00元的个人住房贷款，并转入强臣公司望谟分公司的账户上（账号：24×××44）。截至2020年12月1日，廖仕奇共偿还借款本金94954.39元，已付利息46938.77元。借款后，廖仕奇多次不按合同约定按时还本付息，经望谟工行催促后才履行，但自2019年9月13日起至今，廖仕奇未按合同约定履行还本付息义务，截至2020年8月17日尚欠原告贷款本金150056.88元，利息7922.27元，本息合计157979.15元。截至2020年11月28日尚欠原告望谟工行贷款本金150045.61元，利息10128.44元。另查明，案涉抵押房屋现尚未验收交房，更未办理房屋产权证，但廖仕奇已于2017年入住。该房屋除办理该笔借款抵押预告登记外，未设立其他抵押权。再查明，2013年8月28日强臣公司出具《授权书》载明：兹有贵州强臣房地产开发有限公司授权给：（1）贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司；（2）负责人（文昊）办理分公司“银座大厦”购房户按揭相关的一切手续。上述事实，有原告起诉状、个人购房借款/担保合同、商品房买卖合同、借款发放凭证、婚姻情况证明、房屋他项权在建工程抵押权预告登记、抵押权预告登记审批表、授权书、贷款偿还情况统计表以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，望谟工行与被告廖仕奇、强臣公司望谟分公司于2015年2月10日签订《个人购房借款/担保合同》，该合同系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，望谟工行已按合同约定履行发放借款的义务，廖仕奇理应遵守诚实信用原则，按照合同约定按期履行还本付息的义务。但自2019年9月13日起至今廖仕奇尚未履行其合同义务，双方约定提前收回已发放的贷款本息的条件已成就，现望谟工行有权依据合同约定提前收回已发放的贷款本息及解除合同，故望谟工行要求解除双方于2015年2月10日签订的《个人购房借款/担保合同》及收回已发放的贷款本息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。同时，强臣公司望谟分公司和负责人文昊根据强臣公司2013年8月28日授权办理分公司“银座大厦”购房户按揭相关的一切手续，同意作为该笔借款的保证人，其在《个人购房借款/担保合同》上签章盖印，自愿为该笔借款承担连带保证责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故强臣公司应当对廖仕奇所欠望谟工行的借款本息承担连带责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原、被告双方虽然约定有免除担保责任的条件，但在哪种情形下免除担保责任并未明确约定，应视为没有约定。鉴于望谟工行与廖仕奇已在合同中明确约定利息的计付方式，以及逾期利息的计算方法，因此，利息按照原、被告双方签订的合同约定自被告廖仕奇逾期之日起予以计付。针对望谟工行请求对廖仕奇用于抵押的位于望谟县的房屋（房屋预告登记证号:望房预复兴字第201500052）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权问题。本案中，廖仕奇用其购买的在建房屋（位于银座大厦××号）作为该笔借款的抵押担保，并办理了抵押预告登记。但望谟工行对案涉的抵押物仅作了抵押权预告登记，而未作抵押权登记。所谓的预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。从这一规定可以看出，预告登记是为“保障将来实现物权”而作的一种登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，望谟工行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。故望谟工行主张其对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条第二款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司望谟支行与被告廖仕奇、贵州强臣房地产开发有限公司望谟分公司于2015年2月10日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：2015-13）。二、限被告廖仕奇于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司望谟支行剩余借款本金150045.61元及利息（利息按照合同约定计算，包含逾期利息，自2019年9月13日起计算至清偿完毕之日止）。上述款项，若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被告贵州强臣房地产开发有限公司对上述借款及利息承担连带偿还责任。四、被告贵州强臣房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向廖仕奇追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司望谟支行的其他诉讼请求。案件受理费3459.58元，减半收取1729.79元，由被告廖仕奇承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  罗国兴二〇二〇年十二月八日书记员  詹智为