广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初57952号原告（反诉被告）：黄某瑜，男，汉族，1958年10月17日出生，住址广东省深圳市福田区。原告（反诉被告）：党某，女，汉族，1963年11月29日出生，住址广东省深圳市福田区。两原告共同委托诉讼代理人：黄衍能，广东中深律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：官锦弘，广东中深律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广东华科法医临床司法鉴定所，住所地广东省深圳市福田区滨河大道**联合广场******，统一社会信用代码34440000MD80184807。法定代表人：王浩文。委托诉讼代理人：王凯军，男，被告员工。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，被告提出反诉请求并经本院受理后与本诉进行合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年12月18日对本案本诉和反诉进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人黄衍能、被告委托诉讼代理人王凯军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请判令：1、被告向原告支付拖欠的2020年2月1日至2020年3月26日期间的租金合计47100.65元；2、被告向原告支付违约金（违约金的计算标准为：2020年2月5日至2020年3月4日期间为368.21元，2020年3月5日起以47100.65元为基数，按每日0.05%计算至付清全部拖欠款项之日止，违约金暂计至2020年8月11日为2399.73元）；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月1日，两原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：两原告将其名下位于深圳市福田区房屋出租给被告使用，每月租金为25394元，租赁期限自2018年8月1日至2024年7月31日止，被告应于每月5日前支付租金。2020年2月1日，被告即开始拖欠租金。此后，两原告屡次向被告催收租金等款项，被告始终拒不支付拖欠的租金。因被告拖欠租金的行为已构成违约，为避免损失扩大，两原告于2020年3月26日与被告签订《解除租赁合同协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月26日解除，但双方未就拖欠的租金事宜达成一致意见。截至具状之日，经两原告多次催要，被告拖欠2020年2月1日至2020年3月26日期间的租金未支付。两原告遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告答辩称，2018年8月1日两原告与被告签订房屋租赁合同后，因房屋经久失修，经两原告同意，被告出资7万余元对租赁房屋进行了改造装修并购置办公用品。自2018年8月1日至2020年1月，被告从未拖欠两原告房租，按时按月交纳，几年来被告也未曾拖欠过房租水电问题。具体意见如下：1、2020年1月起，因新冠疫情为不可抗力，大厦封闭，租赁房屋不能正常使用，致使被告无法营业，损失严重，无力支付租金。根据相关法律规定，因不可抗力不能履行合同义务的，可免除责任。2、自疫情以来，被告多次与两原告积极沟通，希望两原告可以响应政府号召减免房租，并申请希望可以用房屋押金垫付2-3月房租，恢复营业后再补回房屋押金。3、被告与两原告于2020年3月26日签订了《解除租赁合同协议书》，双方的权利义务已于租赁合同解除之日自行终止。原合同的权利义务已经解除，亦无拖欠租金和违约金一说。并且，合同解除之后，两原告没有依约退回被告房屋押金50788元。综上，请法院依法驳回两原告的诉讼请求。被告并依据上述答辩意见提出反诉请求：判令两原告退回被告押金50788元。经审理查明，2018年8月1日，两原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》及补充协议，其中约定：甲方将其名下位于深圳市福田区房屋出租给乙方作办公使用，租赁期限自2018年8月1日至2024年7月31日止，每月租金为25394元，乙方应于每月5日前支付租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁押金即50788元；甲方向乙方返还租赁押金的条件为租赁期满并结清租赁期间应交的各项费用；租赁期未满，未征得甲方同意提前退租或未结清租赁期内应交的各项费用，甲方可不予返还押金；拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总金额的万分之五向甲方赔偿违约金，逾期超过30天，则视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退。2020年2月14日，被告员工王凯军向原告黄某瑜发短信称，因疫情导致大厦封闭，不能复工，据此就涉案房屋租赁合同的履行问题提出协商请求。2020年2月19日，王凯军向原告黄某瑜发短信称，由于目前大厦仍然关闭，疫情使被告陷入困境，就目前困难提出解决问题的方案以供协商，方案包括：1、请求暂缓2月、3月的房租，先用租赁押金垫付，待复工复业逐渐恢复后再补回押金，双方继续合作；2、当前疫情持续，复工困难客观存在，并非被告主观因素导致，致使合同目的不能实现，被告也难以维持，若不能找到合适的解决问题的办法，请求解除租赁合同。之后，王凯军向原告黄某瑜发短信称，被告决定暂停业务，迁出涉案租赁房屋。2020年3月16日，王凯军发短信告知原告黄某瑜交还租赁房屋，并发送了结清物业管理费的发票照片。原告黄某瑜回复称“收到”。2020年3月3日，原告黄某瑜通过短信向王凯军发送了《解除租赁合同协议书》的照片。2020年3月26日，两原告与被告签订《解除租赁合同协议书》，约定：双方于2018年8月1日签订的租赁合同自2020年3月26日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。就该《解除租赁合同协议书》，两原告陈述：签订该解除协议书只是为了确定停租日期，对于租金、房屋押金这些款项的处理问题，当时没有达成一致意见；被告则陈述：当时在签订该解除协议书之前，原告方通过电话明确告知被告放弃合同解除之前已经产生的租金并没收押金，双方不再互相追究，被告同意并向原告方表示感谢，即双方就履行合同期间所有争议都解决了的情况下才签订了该解除协议书。庭审时，双方确认：被告依约支付了租赁押金50788元，两原告未予退还；被告实际支付租金至2020年1月31日，之后未再支付租金。本院认为，两原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于原告本诉主张的租金和违约金问题，本院作如下分析：第一，被告租赁涉案房屋系用于办公经营使用，突发疫情客观上导致办公场所无法正常使用，相应亦导致被告营业收入锐减，若要求被告按照原合同支付租金对其明显不公平。第二，被告停止支付租金的期间正是疫情高发期间，抗疫形势较为严峻，被告在与两原告协商缓交租金无果的情况下，主动以提前解除合同的方式减少损失，属于以合理措施防止损失进一步扩大的情形。第三，被告主张当时双方确定以租赁押金抵扣搬离物业之前所产生的租金，亦属合理。第四，被告在此之前并不存在任何违约行为，综观疫情发生后合同履行以及解除的过程，亦无证据显示被告有存在主观违约故意的情形。第五，两原告在被告搬离涉案房屋时对其搬离行为未提出异议，并在之后签订了《解除租赁合同协议书》确认合同解除，故被告关于双方已就合同履行期间争议解决了的情况下签订该《解除租赁合同协议书》的主张，更符合当时的客观情况。综合上述事实因素的考虑，同时根据公平原则，本院认定，双方已因疫情这一不可抗力事实而合意提前解除合同，且被告亦确认其当时已同意以租赁押金扣减其搬离前产生的租金，因此，对于两原告再行要求被告支付2020年2月1日至2020年3月26日的租金及相应违约金的诉请，本院不予支持。关于被告反诉主张的租赁押金问题，如前所述，被告自认在其签订《解除租赁合同协议书》时已同意以租赁押金扣减其搬离前产生的租金，因此，对于被告要求两原告退还租赁押金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告黄某瑜、党某的本诉诉讼请求；二、驳回被告广东华科法医临床司法鉴定所的反诉诉讼请求。本诉案件受理费519元（已由两原告预交），由两原告负担。反诉案件受理费259.50元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张凌炜二〇二〇年十二月三十一日法官助理张咪书记员赵雅雯