河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11684号 上诉人（原审被告）：张丽丽，女，1976年8月23日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：李月，河北韬晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北金牛房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区谈固东街134号。 法定代表人：李润丰，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会，住所地石家庄市裕华区谈固东街134号。 法定代表人：马永建，该居委会主任。 二被上诉人的委托诉讼代理人：魏琳钧，河北必道律师事务所律师。 上诉人张丽丽因与被上诉人河北金牛房地产开发有限公司（以下简称“金牛房地产公司”）、河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会（以下简称“二十里铺居委会”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张丽丽的委托代理人李月、被上诉人金牛房地产公司、二十里铺居委会的委托代理人魏琳钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽丽上诉请求：1、请求贵院撤销裕华区人民法院（2020）冀0108民初2304号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定三方签订的《万国园·住宅认购协议》为商品房买卖合同，属认定事实错误。《万国园·住宅认购协议》（以下简称认购协议）并不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的内容，不属于商品房买卖合同。该协议有被上诉人二十里铺居民委员会和金牛地产两个甲方主体，未明确责任承担方，故该协议不符合商品房买卖合同要件，其性质并非商品房买卖合同。另，双方签订的认购协议第五条约定由乙方（上诉人）在接到甲方通知后10日内另行签订《商品房买卖合同》、甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本认购协议书自动失效等内容，即认购协议是为签订正式的房屋买卖合同而预先签订的合同，其性质应为预约合同。二、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定认定认购协议无效，属于适用法律错误。认购协议的性质为预约合同，并非是明确双方权利义务的本约合同，故该合同并不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的制约，也就是说是否取得预售许可证并不是确定认购协议是否有效的要件。本案所涉的预约合同的当事人具备相应的民事权利能力、民事行为能力以及相应的缔约能力，为合格的合同主体，且该认购协议为三方真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，应为有效合同。三、认购协议作为有效的预约合同，合同三方均应受其约束，被上诉人应继续履行合同义务，向上诉人交付房屋。认购协议作为业已生效的预约合同，上诉人严格遵守合同约定，依约向被上诉人支付房屋首付款，履行了合同义务。且案涉房屋已经达到交房条件，被上诉人应依约向上诉人交付房屋。综上，认购协议为上诉人与被上诉人平等协商后确定的、不违反法律规定的预约合同，协议双方均应按照合同继续履行，不因案涉项目无预售许可而无效。故一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院撤销一审判决，依法改判或发回重审。 河北金牛房地产开发有限公司、河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会答辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋认购协议具备商品房买卖的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。涉案项目因客观原因无法办理预售许可证，故一审法院依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定双方签订的协议无效，认定事实清楚，适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 河北金牛房地产开发有限公司、河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会向一审法院起诉请求：1．请求依法解除原、被告签订的《万国园﹒住宅认购协议书》；2．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告河北金牛房地产开发有限公司、河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会与被告张丽丽于2014年6月3日签订《万国园﹒住宅认购协议》，约定被告认购“万国园白金汉府”项目房产一套，房号为17栋1单元301室，房屋建筑面积为136.28平米，单价为9550元/平方米，总价款为1301474元。被告选择分期付款方式，缴纳房屋总价款的40%，合计521474元，剩余房款780000元以贷款方式付清。原告应当在2016年5月31日前将此房屋交付被告使用。协议签订后，2015年6月8日，被告向原告河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会支付首付房款521474元，2016年1月30日又支付87元，共缴纳521561元。 庭审中查明，被告的贷款一直未办理下来。原告称贷款没有办理的原因是涉案房屋的土地使用权是被告河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会的，但是居民委员会没有商品房的开发资质，所以导致了贷款无法办理，在原告与被告签订了认购协议书之后，以目前的政策而言无法办理贷款。 2020年4月15日二原告向被告出具《通知函》，载明“万国园﹒白金汉府17栋1单元301室房产因客观原因无法办理按揭贷款，为顺利交房，现通知您于2020年5月20日前向我单位支付剩余房款779913元或与我单位协商确定其他交款方式”。被告张丽丽在该通知函上写明“不同意协商，不同意支付剩余房款，坚决要求办理贷款。 另查明，该房屋至今尚未取得商品房预售许可证。 一审法院认为，原告河北金牛房地产开发有限公司、河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会与被告张丽丽签订的《万国园﹒住宅认购协议》，约定被告购买原告开发的“万国园白金汉府”项目的房产17栋1单元301室，但是该项目至今未取得商品房预售许可证，因此双方签订的《万国园﹒住宅认购协议》无效，现原告请求解除《万国园﹒住宅认购协议》的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告河北金牛房地产开发有限公司、河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费40元，由原告河北金牛房地产开发有限公司、河北省石家庄市裕华区裕东街道办事处二十里铺社区居民委员会负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2014年6月3日，上诉人张丽丽与被上诉人金牛房地产公司、二十里铺居委会签订《万国园﹒住宅认购协议》，约定上诉人认购“万国园白金汉府”项目房产一套，协议对商品房基本情况、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付条件、交付时间等内容进行了明确约定，二十里铺居委会于2016年1月30日前共收受上诉人房屋首付款521474元。上诉人与二被上诉人签订的认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二十里铺居委会已经按照协议约定收受了房屋首付款，因此《万国园﹒住宅认购协议》应当认定为商品房买卖合同，上诉人称认购协议并非商品房买卖合同的主张不成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案所涉万国园白金汉府项目至今未取得商品房预售许可证，因此上诉人与二被上诉人签订的《万国园﹒住宅认购协议》应为无效，原审判决并无不妥，本院予以确认。上诉人主张认购协议有效不成立，本院不予采信。 综上所述，张丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80.0元，由上诉人张丽丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 陈爱民 审判员 宋广道 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 崔娇娇 ——