济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初12135号原告：张某某，女，1972年出生，汉族，住山东省聊城市委托诉讼代理人：刘梁梁，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴宝园，北京市京师（济南）律师事务所律师。被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：薛全刚，总经理。委托诉讼代理人：张某某，男，系山东圣凯置业有限公司员工。原告张某某与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称山东圣凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人刘梁梁、被告山东圣凯公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除原、被告签订的《委托经营管理协议》；二、请求依法判令被告立即将商铺腾空并恢复原状后返还原告；三、请求依法判令被告向原告支付自2015年9月1日起至实际返还涉案商铺之日的租金(自2015年9月1日至2017年8月31日，按总楼款270827元的7%/年的标准计算，为37916元；自2017年9月1日起计算至2020年6月30日，按总楼款270827元的8%/年的标准计算，为61387元，以上暂计为：99303元)；四、判令被告支付拖欠租金产生的利息损失8293元(以18958元为基数分别自2016年9月1日、2017年9月1日计算至2020年6月30日止；以21666元为基数，分别自2018年9月1日、2019年9月1日计算至2020年6月30日止；2019年8月20日前，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；五、依法判令被告赔偿原告因诉讼支出的律师费2000元；六、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2013年7月25日签订两份《委托经营管理协议》，约定原告将其所有的产权证号分别为济房权证历字第xx148号、济房权证历字第xx151号的两间商铺委托给被告经营管理。委托经营的期限为四年，即2010年9月1日至2014年8月31日。每年的委托经营租金分别为按商铺总楼款为基数：第1年到第4年为6%；第4年到第8年为7%，第9年到第12年为8%……另协议载明，历字第xx148号商铺的总楼款是136521元，历字第xx151号商铺的总楼款为134306元。委托期限届满后，被告若继续经营该商铺，应于有效期届满之日前两个月向原告提出续约要求，若原告无书面反对意见本协议顺延。2014年12月，原告因被告未依约支付租金向历下区法院提起诉讼，要求被告支付欠付租金，后经历下区人民法院组织调解，出具（2015）历民初字第12号民事调解书，经双方协商，被告向原告支付欠付的2013年9月1日至2015年8月31日止的租金并承担律师代理费用，但被告至今未完全履行调解协议确定的付款义务。被告自2015年9月1日起持续占用原告所有的商铺至今，但未依约履行租金支付义务。经原告多次催要，被告拒不支付。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。山东圣凯公司辩称，对于原告主张的诉求一、二没有异议，但鉴于涉案商铺多年处于统一管理和经营之中，关于诉求二的商铺腾空交还也请原告根据实际情况加以考虑，因为前期有一个特殊案例进行了商铺分割，分割后可能面临产权人即原告对于商铺使用、出租会有一定影响或者一定限制。对于原告主张的租金数额有异议。首先，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》中约定了租金支付时由被告扣除维修基金和楼宇保险。再者，该项目已多年经营亏损，实际租金收益根本达不到委托协议约定的租金标准，委托协议本身已有失公平，且原告在本案中自行主张委托协议已过期，被告认为不能再以委托协议进行参照。另外，除了前述实际经营情况外，2020年初开始出现较严重疫情，对于项目经营也产生较大影响，全国多数地区都执行了租金减免政策，这一点也请法院予以考量。原告主张由被告承担全部诉讼费用问题。原委托协议约定由败诉方承担合理部分，而不能认定是全部承担。且被告是由于市场不景气及经营亏损所致，并非恶意拖欠。请法院综合衡量。原告主张利息或经济损失问题，双方就此没有明确约定。鉴于被告自身经营实际情况以及涉诉较多等因素，综合本案事实，被告恳请法院予以驳回。近几年实体经济整体处于低迷状态，原告要求的租金是按购房款总额的7%、8%等递增比例进行支付，已远远超出了市场实际的租赁水平。目前，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目也已较长期出现亏损，已导致类似案件累积较多，被告负累较重。现阶段，被告已采取引进资金注入的形式来解决类似问题。根据实际情况被告于前两年下旬组织召开了商铺业主见面会（原告期间应该曾参与），就委托期间租金结算及后续委托模式进行了协商及明确。主要确定：1、由被告设法落实资金，尽快将欠付业主（包含原告在内）2017年1月1日之前的租金结算。2、确定商铺新的委托经营模式。因实际租赁市场和前期委托约定租金实际存在较大差距，确定自2017年1月1日起（具体日期待被告公司资金到位后议定），委托管理租金标准由购房款×6%、7%、8%递增标准改为以场地实际租赁收益水平为测算依据计租。综合被告提供的证据及答辩内容和本案事实，被告认为委托协议确实存在有失公平的情况且不应再做为计租依据，恳请法院根据实际情况综合衡量、合理判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于济南市某区某大街29号119房屋（房产证号：济房权证历字第xx148号）、120房屋（房产证号：济房权证历字第xx151号）的房屋所有权人系张某某。张某某（甲方）于2013年7月25日与山东圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》（编号：SKCF2-119）一份，载明：“……第一条甲方同意将其购买的位于济南市某大街29号的某广场商业广场（以下简称某商场）字第xx148号商铺委托给乙方经营管理……委托经营的期限为四年，即2010年9月1日至2014年8月31日止。第二条双方同意每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十一月份。……本协议商铺总楼款为134306元。……第四条公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。……第五条委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。……第十条……败诉方还应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。”张某某在协议上签名捺印。同日，张某某（甲方）与山东圣凯公司（乙方）签订《委托经营管理协议》（编号：SKCF2-120）一份，载明：“……第一条甲方同意将其购买的位于济南市泺源大街29号的某广场商业广场（以下简称某商场）字第xx151号商铺委托给乙方经营管理……委托经营的期限为四年，即2010年9月1日至2014年8月31日止。第二条双方同意每年年委托经营租金为按商铺总楼款为基数：第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。租金每一年支付一次，每次租金支付时间为每年十一月份。……本协议商铺总楼款为136521元。……第四条公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。……第五条委托经营期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。……第十条……败诉方还应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。”张某某亦在协议上签名捺印。2014年12月，张某某作为原告，以山东圣凯公司为被告诉至本院，提出：1、依法判令山东圣凯公司立即支付拖欠的租金35207.51元；2、判令被告支付逾期付款违约金974.98元；3、律师费2300元由被告承担等诉讼请求。经本院依法调解，于2015年1月5日作出（2015）历民初字第12号民事调解书，双方达成如下协议：一、山东圣凯公司于2015年1月15日前支付张某某自2013年9月1日至2015年8月31日止的租金35207.51元；二、山东圣凯公司于2015年1月15日前支付张某某律师代理费1840元；三、双方无其他纠纷。庭审中，张某某提交商品房买卖合同复印件两份，其中附件三为装饰、设备标准。张某某要求山东圣凯公司按照该合同标准恢复原状；山东圣凯公司称如果将来确定要返还商铺，其同意按照商品房买卖合同相关标准分割房屋。原、被告均认可涉案房屋现由山东圣凯公司占用，涉案两份《委托经营管理协议》已到期，未续约。另查明，张某某为本案支出律师费2000元。本院认为，张某某、山东圣凯公司签订的《委托经营管理协议》（编号：SKCF2-119）、（编号：SKCF2-120）均已于2014年8月31日到期，且原、被告均认可未续约，根据原、被告提供的证据，上述协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故张某某要求解除涉案《委托经营管理协议》及要求山东圣凯公司将商铺腾空并恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费。因涉案商铺至今一直由山东圣凯公司实际占用，故其应当向张某某支付房屋占有使用费。山东圣凯公司主张按实际租金标准支付利息，但其提交的证据并不足以证明其主张，本院参照双方签订的《委托经营管理协议》约定的租金标准计算房屋占有使用费，自2015年9月1日起至2018年8月31日止，每年按总楼款270827元×7%计算，共计56873.67元；自2018年9月1日起至2020年8月31日止，每年按总楼款270827元×8%计算，共计43332.32元，上述总计100205.99元；自2020年9月1日起至实际返还涉案商铺之日止，参照《委托经营管理协议》（编号：SKCF2-119）、（编号：SKCF2-120）第二条约定的计算方式计算。关于山东圣凯公司应支付的利息。山东圣凯公司未按期支付租金，构成违约，给张某某造成了一定的损失，现张某某主张的逾期滞纳金即为利息损失，张某某有权要求山东圣凯公司以欠付房屋占有使用费为基数，参照《委托经营管理协议》（编号：SKCF2-119）、（编号：SKCF2-120）约定，自应付房屋占有使用费之日，每满一年起按照中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息，经本院核算，山东圣凯公司应向张某某支付截止2020年6月30日的逾期滞纳金共计7731.84元。关于律师费。原、被告双方在《委托经营管理协议》中约定了律师费由败诉方承担，且张某某提交了委托代理协议、发票予以证明其为本案共支出律师费2000元，且故本案对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张某某与被告山东圣凯置业有限公司签订的《委托经营管理协议》（编号：SKCF2-119）、（编号：SKCF2-120）解除；二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将济南市某区某大街29号某广场2-119房屋（房产证号：济房权证历字第xx148号）、120房屋（房产证号：济房权证历字第xx151号）腾空并按照原告张某某提供的其购买上述房屋的《商品房买卖合同》“附件三装饰、设备标准”恢复原状后，返还原告张某某；三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付自2015年9月1日起至2020年8月31日止的租金100205.99元；四、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付房屋占有使用费，自2020年9月1日起至被告山东圣凯置业有限公司就上述第二项确定的义务履行完毕之日止，参照《委托经营管理协议》（编号：SKCF2-119）、（编号：SKCF2-120）第二条约定的计算方式计算；五、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付利息7731.84元；六、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某某支付律师费2000元；七、驳回原告张某某的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1346元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 耿 露二〇二〇年十二月四日书记员 孙左兰