福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5140号 上诉人（原审原告）：李学市，男，1984年1月12日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：刘文革，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕梅灵，福建协力人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安工业开发区。 法定代表人：苏碧山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄树堂，男，该公司员工。 上诉人李学市因与被上诉人泉州东华百希达发展有限公司（下简称百希达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省洛江区人民法院（2020）闽0504民初1510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李学市上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持李学市一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由百希达公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，有意偏袒百希达公司，判决不公正，依法应予以纠正。1.一审法院认为“本案李学市与百希达公司签订的《购房协议书》与《商品房买卖合同》应为两份前后承接并互相联系、相互补充的合同。”这种认定是错误的，也违反法律规定。《购房协议书》是一份预约合同，预约合同乃约定将来订立一定契约之契约，其首要目的就是在一定期限内签订本约合同，随着本约合同的订立，预约合同的权利义务被本约合同所吸收，预约合同即终止，当事人的权利义务由本约合同进行调整。因此，签订本约合同后，预约合同不能与本约合同并存。一审法院认为预约合同与正式合同为相互补充的合同，无非就是想在合同价款方面故意偏袒百希达公司。可见，正确的认定应该是《商品房买卖合同》(正式合同)取代了《购房协议书》(预约合同)，《商品房买卖合同》应该成为定案的唯一依据。2.一审法院认定《购房协议书》的互补性唯一的用意在于认定合同价款是1756720元，而不是1292160元，实际上，一审法院唯一引用的《购房协议书》条款也就是价格条款，但是对于包括违约条款等所有其他条款都是引用《商品房买卖合同》及其补充协议。3.一审法院对合同价款认定为1756720元，却以1292160元为基数计算逾期办证违约金是错误的。4.一审法院判决第一项没有明确履行期限，导致李学市可能申请强制执行不能。5.李学市一审诉讼请求有充分的事实根据，百希达公司应该返还多收取的464560元购房款给李学市，一审未予认定是错误的。如前所述，《购房协议书》是一份预约合同，《商品房买卖合同》是一份正式合同，这两份合同一审法院认定相互联系是对的，但认定相互补充则是错误的，常识性的错误。正式合同取代预约合同这是法律规定，不是阴阳合同，不存在相互补充。《商品房买卖合同》对预约合同价款进行调整，再正常不过，正如《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》也修正了违约责任的承担，这是契约自由，是合法之举。李学市按1756720元价款补交68万元，是因为所有的购房款都是汇到百希达公司的私人账户，百希达公司要求先按《购房协议书》结算，多出的款项在签订《商品房买卖合同》后，在对公账户解决，然后退回。综上，李学市认为一审法院有意偏袒百希达公司，对百希达公司的违约行为予以包庇，判决不公，依法应予以纠正。 百希达公司辩称，李学市与百希达公司签订的《购房协议书》与《商品房买卖合同》是两份前后承接并互相联系、相互补充的合同，《购房协议书》的交易价格是双方的实际交易价格。2017年9月11日，李学市按《购房协议书》约定支付了1076720元购房款，于2018年9月11日，支付了购房款68万元，双方以实际交易行为确认了交易金额以《购房协议书》的约定为准，且交房后至起诉前近两年李学市未就商品房交易价格提出异议。网签合同即签订《商品房买卖合同》只是百希达公司履行将房产交给李学市必不可少的手续，并非双方的实际交易价格，否则签订《商品房买卖合同》当天李学市为何不按该合同价格支付尾款。一审认定事实正确，应予以维持。 李学市向一审法院起诉请求：1.百希达公司立即将办理权属登记需由百希达公司提供的资料交付李学市，协助李学市办理汇龙·大江盛世C区9号楼1603室不动产权属证书；2.百希达公司支付逾期办证违约金(自2019年9月6日起至实际办理好不动产权属证书之日止，按日0.02%计算)，暂计至起诉之日止为7万元；3.百希达公司退还李学市多收取的购房款464560元；4.百希达公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月11日，李学市与百希达公司签订一份《购房协议书》，约定：乙方李学市预约认购甲方百希达公司所开发的泉州市洛江区大江盛世Ｃ区9号楼1603室，建筑面积161.52平方米；该房产为许家雄于2014年7月15日向甲方购买，后因许家雄多期银行贷款逾期，被贷款银行招商银行泉州分行起诉，法院判决许家雄归还贷款及解除借款合同，甲方承担相应连带担保责任；甲方向法院提起诉讼解除相应《商品房买卖合同》，替许家雄归还按揭款回购上述房产；乙方在了解该房产上述情况下，同意以单价每平米11000元，总价1776720元的价格认购讼争商品房；乙方在签订本协议时先向甲方支付购房款的60%即1076720元，余下40%的70万元在甲方通知乙方网签合同当日前一次性支付给甲方后，方可给乙方签约合同。同日，李学市向百希达公司指定账户汇入购房款1076720元。2018年4月11日，一审法院作出（2017）闽0504民初2282号民事判决书，判决确认百希达公司与许家雄于2014年7月15日签订的合同编号为201407150013的《商品房买卖合同》于2017年9月24日解除。2018年9月11日，李学市与百希达公司签订编号为201809110043《商品房买卖合同》及附件，约定：买受人李学市向出卖人百希达公司购买址在泉州市洛江区万福街以南万荣街以北汇龙·大江盛世Ｃ区××号楼××的房屋，该商品房为现房，单价为每平方米8000元，总金额1292160元；出卖人应当在2018年12月11日前将商品房交付买受人使用；《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。合同附件六《合同补充协议》第五条第一款约定：双方同意商品房不适用合同第十四条关于产权登记的约定；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同签订当日，李学市向百希达公司指定账户汇入购房款68万元。汇款后，百希达公司共向李学市出具三张《收款收据》，金额分别为1076720元、215440元、464560元，合计1756720元，并将讼争商品房交付李学市使用，但至今未向李学市开具税票。2018年9月20日，讼争商品房在泉州市洛江区房地产管理处登记备案。另查明，讼争商品房于2013年已办理了房屋初始预登记，因百希达公司资金困难，无法开具税票，故无法协助李学市办理房屋权属证书。 一审法院认为，本案讼争商品房在李学市××房，李学市与百希达公司就本案讼争商品房产生的商品房买卖合同纠纷，不宜认定为商品房预售合同纠纷，应为商品房销售合同纠纷。因李学市与百希达公司签订的《购房协议书》《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。1.关于讼争商品房实际交易价格问题。本案李学市与百希达公司签订的《购房协议书》及《商品房买卖合同》，应为两份前后承接并相互联系、相互补充的合同。2017年9月11日，双方在《购房协议书》第二条中已明确载明：“现乙方在清楚了解该房产的上述情况下，同意以单价每平米11000元整，总价人民币1776720元的价格，同意认购大江盛世Ｃ区9号楼1603室。付款方式为一次性付款具体如下：乙方在签订本协议时先向甲方支付购房款的60%即为人民币1076720元整，余下40%即为人民币70万元整在甲方通知乙方网签合同当日前一次性支付给甲方后，方可给乙方签约合同。”同日，李学市支付了1076720元购房款。2018年9月11日，双方在《商品房买卖合同》中关于讼争商品房约定的价格虽与《购房协议书》约定的价格不同，但李学市在网签当日又支付了购房款68万元，符合《购房协议书》的约定。据此，双方已经以实际交易行为确认交易金额以《购房协议书》的约定为准。差额2万元，百希达公司自认系给李学市的优惠，故双方实际交易金额应为1756720元。李学市主张双方签订《商品房买卖合同》后,《商品房买卖合同》已经替代了《购房协议书》，但却于当日又支付了68万元购房款；李学市称百希达公司要求其按《购房协议书》支付完购房款后，再行退还多支付的款项，未提供相应证据证明，且有悖常理,不符合客观现实；李学市支付完购房款后，讼争商品房已交付使用，李学市又支付了专项维修资金，交房至起诉前其也未就讼争商品房交易价格提出异议或提供证据证明其就此有提出异议。综上，李学市对双方交易金额的约定存在变动的主张未能提供充分证据证明，故李学市主张退还购房款464560元，缺乏事实与法律依据，不予支持。2.关于协助办证义务问题。出卖人履行协助办证义务，是法定和约定义务，应予履行，故李学市主张百希达公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市并履行协助办理不动产权属证书的义务，理由充分，予以支持。3.关于逾期办证违约金如何计算问题。百希达公司于2018年9月11日将讼争商品房交付李学市使用，在讼争商品房已办理房屋初始预登记的情况下，尚未开具购房款发票，未将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市，致李学市无法取得房屋产权证书。因《购房协议书》具有认购书的性质，双方未就逾期办证的违约问题作出约定，故逾期办证的违约问题以《商品房买卖合同》及其附件的约定为准。根据合同附件六《合同补充协议》第五条第一款“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，百希达公司构成违约，应自2020年1月29日起承担逾期办证违约金的责任，截止日期应为百希达公司将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市之日止。李学市要求以1292160元为基数计算逾期办证违约金，予以照准。故百希达公司应向李学市支付自2020年1月29日起至其将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市之日止每日以1292160元的0.02%标准计算的违约金，超出部分予以驳回。综上所述，讼争商品房实际交易价格应为1756720元。百希达公司已申请不动产初始登记，应将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市并履行协助办证义务。百希达公司逾期办证，应按合同约定承担逾期办证违约金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州东华百希达发展有限公司应将办理泉州市洛江区万福街以南万荣街以北汇龙·大江盛世Ｃ区××号楼××权属登记需由其提供的资料交付李学市，并履行协助李学市办理上述商品房不动产权属证书的义务；二、泉州东华百希达发展有限公司应向李学市支付自2020年1月29日起至其将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市之日止每日以1292160元的0.02%标准计算的违约金（违约金每满一年支付一次，若未满一年按实际天数计算）；三、驳回李学市的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9146元，减半收取计4573元，由李学市负担4253元，泉州东华百希达发展有限公司负担320元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审查，当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李学市与百希达公司签订的《购房协议书》第二条中约定：“现乙方在清楚了解该房产的上述情况下，同意以单价每平米11000元整，总价人民币1776720元的价格，同意认购大江盛世C区9号楼1603室。付款方式为一次性付款具体如下：乙方在签订本协议时先向甲方支付购房款的60%即为人民币1076720元整，余下40%即为人民币70万元整在甲方通知乙方网签合同当日前一次性支付给甲方后，方可给乙方签约合同。”除百希达公司自认给予2万元优惠外，李学市按照该约定履行了全部付款义务，尤其是在双方签订《商品房买卖合同》约定的购房款较《购房协议书》约定的低484560元的情形下，仍在签订《商品房买卖合同》当天按《购房协议书》约定的购房款履行付款义务，可见《购房协议书》内载明的购房款是双方当事人真实意思表示，李学市也以自己的付款行为予以确认。李学市称百希达公司要求其按《购房协议书》约定支付购房款后，再退还其多支付的464560元款项，有悖常理,不予采信。故对李学市主张的诉争商品房的实际交易价格是《商品房买卖合同》载明的1292160元，要求百希达公司退还多支付的464560元，不予支持。双方在《购房协议书》未就逾期办证的违约责任作出约定，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条第一款“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360个工作日内取得房屋产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”的约定，李学市在二审中明确其第二项诉讼请求中逾期办证违约金计算基数是“已付房款”即1756720元，该请求有合同依据，予以支持。《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”百希达公司履行协助办证义务，是法定和约定义务，现讼争商品房于2013年已办理了房屋初始预登记，讼争商品房早已交付李学市使用，故李学市请求百希达公司立即将办理诉争房屋权属登记需由百希达公司提供的资料交付李学市并履行协助办理不动产权属证书，应予以支持。一审判决百希达公司的协助义务及承担违约金责任履行期限未明确，本院予以纠正。综上所述，李学市的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销福建省洛江区人民法院（2020）闽0504民初1510号民事判决； 二、泉州东华百希达发展有限公司应于本判决生效后三日内将办理泉州市洛江区万福街以南万荣街以北汇龙·大江盛世Ｃ区××号楼××权属登记需由其提供的资料交付李学市，并履行协助李学市办理上述商品房不动产权属证书的义务； 三、泉州东华百希达发展有限公司应于本判决生效后三日内向李学市支付自2020年1月29日起至其将办理权属登记需由其提供的资料交付李学市之日止每日以1756720元的0.02%计算的违约金； 四、驳回李学市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9146元，减半收取计4573元，由李学市负担4253元，泉州东华百希达发展有限公司负担320元。二审案件受理费9146元，由李学市负担8506元，泉州东华百希达发展有限公司负担640元。 本判决为终审判决。 审 判 长 洪颍雅 审 判 员 李玮玲 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 陈伟莲 书 记 员 梁锡鸿 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。