安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初14254号原告：南京万科物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路205号金色名郡物业楼二楼,统一社会信用代码91340100581536312L。法定代表人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔维红，该公司员工。委托诉讼代理人：高雪飞，安徽徽商律师事务所律师。被告：刘建华，男，1972年7月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：熊伟红，安徽国恒律师事务所律师。原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司（以下简称南京万科合肥分公司）与被告刘建华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南京万科合肥分公司的委托代理人高雪飞、孔维红，被告刘建华的委托诉讼代理人熊伟红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南京万科合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2017年5月1日至2020年2月29日欠缴的物业费8006.54元；2、判令被告支付未及时支付上述费用产生的违约金1861.17元(计算至2020年2月29日)；3、被告承担所有诉讼费用。事实和理由：原告系被告居住小区的物业服务公司,被告为该小区玫瑰苑19-301室业主,房屋面积为127.29平方。根据小区《物业服务合同》约定,物业费标准为1.85元/平方/月,由原告提供物业服务,业主应当缴纳8006.54元物业费。现被告拒绝缴纳诉请期间上述房屋的物业费,并因未及时支付物业费而产生了违约金。原告认为，业主不履行缴纳义务,侵害了包括自己在内的全体业主利益，经多次催告,被告仍拒不缴纳。为维护原告及全体业主合法利益,保障物业服务的顺利进行,特向贵院提起诉讼,望贵院依法裁判。被告刘建华辩称：一、原告所举证据不能证明其与国际花都业主委员会签订的《物业服务合同》具有合法性，该合同对被告没有法律约束力，依法不应采信，且该物业服务合同存在无效情形，应被确认为无效合同。首先，根据《物业管理条例》第十条的规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”但本案中小区业主在选举国际花都业主委员会时，参加选举的业主并未达到上述条例规定的要求。业主委员会无权代表业主与原告签订物业服务合同，案涉《物业服务合同》对被告不产生效力。并且，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”然而在国际花都业委会与原告签订的物业服务合同中，存在考核明细显示公平（所有扣分项全部扣除结果仍为合格）等对业主极为不利的条款，排除了业主的部分权利，该合同应为无效合同。二、退一步说，即便该《合同》被人民法院认定有效，原告亦未按照合同约定全面履行其义务。根据《物业服务合同》第二条“在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括“1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通。4、公共绿化的养护和管理……”等内容。其中物业共用部门包括公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、架空层、屋面等部位，共用设施设备包括绿地、道路、消防设施、照明设施、垃圾中转站等设施。结合被告提供的照片、视频等证据，可以表明案涉小区公共走廊、公共楼梯间及户外墙面存在墙皮脱落严重、墙面污渍斑斑、墙体瓷砖脱落等现象。小区里垃圾随意堆放过久无人清理、对于业主随意丢弃的垃圾也没有及时清理。绿化无人维护，泥土坑洼，花池里荒草丛生，无人打理，绿化带内垃圾遍地，土坑遍布，乔木部分枯死，无美观可言，甚至无任何绿化。小区内池塘中污泥浊水，未对池水及时更新，池塘中垃圾漂浮。小区一层其余业主的遗弃物品随意摆放、丢弃而无人管理。地下车库污水遍地，排水管道老化，排水系统不完善。消防设施老旧、电线电缆杂乱无章，无人整理，天花板亦有随时脱落的危险。原告不仅不向小区提供合乎物业服务合同约定的物业服务外，反而实施破坏小区原有景观、绿化、地面等的侵权行为，小区业主曾向林业主管部门投诉过原告的破坏行为。原告从未修理养护过小区的车棚、消防栓、道路、进户门、垃圾桶、路灯、摄像头等所有配套设施。将原本环境优美，在本蜀山区属于高档的小区，变成脏乱差的小区，环境恶劣，景观废弃，杂草丛生，灯光昏暗。疫情期间无人给小区消毒。垃圾清运不及时，小区安保人员配备不足，老龄化严重，没有有效的监控设施。外来人员可以随意进出本小区，不仅造成小区环境破败不堪，也给小区业主的人身和财产安全带来严重隐患。无法给被告等业主一个安全舒适的居住环境。三、原告提供的国际花都小区的物业服务极差，提供的物业服务质量未达到约定的标准，无权要求被告支付相应的物业费。根据《物业服务合同》第四条“乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（标准见附件5）”。然而，结合被告提供的照片证据，原告在提供物业服务的过程中，并未达到约定的服务质量标准。尤其未达到公共区域的清洁、垃圾的收集/集运、雨/污水管道疏通、蚊虫消杀服务标准、公共区域绿化养护服务标准。其未适当履行其物业管理义务的行为，已构成根本性违约，其亦无权要求被告支付相应的物业费。相反，其提供的所谓物业服务已严重影响到了被告的日常生活，且对小区环境造成了严重的破坏，应当赔偿被告及其他业主的损失。四、原告未举证证明其在上述合同签订期间为被告等业主提供了物业服务，无权主张相应的物业费用。五、原告迟延缴纳物业管理费系行使自己的顺序履行抗辩权。根据《合同法》第67条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案系原告未全面履行合同义务在先，在上述情况下，被告有权行使自己的抗辩权利，迟延缴纳相应的物业费。六、原告要求被告承担违约金于法无据，亦无事实根据。本案系原告未按照合同全面履行其义务在先，被告只是合法行使抗辩权利。并非恶意拖欠。物业服务费是按照季度或者半年度缴纳的，违约金应该分段计算，而不是笼统的将尚未发生的违约金按照逾期总天数计算。本院经审理认定事实如下：2016年10月31日，国际花都业主委员会（甲方）与南京万科物业管理有限公司合肥分公司（乙方）签订《国际花都物业服务合同》，合同约定由南京万科合肥分公司对国际花都小区高层住宅、配套商业及写字楼进行物业服务和管理。合同期限自2016年11月1日起，至2019年10月31日止。合同到期后，双方又续约至2022年10月31日。对于该小区的收费，合同约定多层住宅为1.35元/月·平方米，高层住宅为2.05元/月·平方米，小高层住宅为1.85元/月·平方米，商铺、幼儿园、会所为3.95元/月·平方米。物业费按季度/半年度交纳，业主或物业使用人应于季度或半年度最后一个月25日前向乙方交纳下季度的物业服务费，在所交季度或半年度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方交纳违约金等。刘建华为该小区玫瑰苑19幢301室业主，该房屋面积为127.29平方米，物业收费标准为1.85元/月·平方米。庭审中，南京万科合肥分公司称刘建华自2017年5月起未交纳物业费至今。上述事实，有双方当事人陈述及原告南京万科合肥分公司提交的《国际花都物业服务合同》、房产证、催收通知，被告提交的照片一组在卷佐证，足以认定。本院认为，南京万科合肥分公司与国际花都业主委员会签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，根据相关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。刘建华辩称业主委员会成立不合法及案涉物业服务合同无效，关于业主委员会成立是否合法与本案不属同一法律关系，刘建华可另案诉讼，且无论业主委员会成立程序如何均不能影响物业服务合同的效力，刘建华未提供证据证明案涉物业服务合同存在无效情形，其上述辩解意见本院不予采信。刘建华辩称南京万科合肥分公司未按照合同约定全面履行义务及物业服务质量差的辩解意见，其提供的证据不足以证明南京万科合肥分公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。关于违约金部分，因刘建华对南京万科合肥分公司提供的物业服务质量存在异议而欠缴物业费，并不存在恶意拖欠物业费的情形，故本院对南京万科合肥分公司主张的违约金不予支持。刘建华应交纳物业费8006.54元（127.29㎡×1.85元/㎡/月×34个月）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘建华于本判决生效之日起十日内一次性支付原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司2017年5月1日至2020年2月29日期间的物业管理费8006.54元；二、驳回原告南京万科物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二〇年十二月十四日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。