北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65952号原告：北京锐创华文国际文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区建国路X号院甲X号北岸X三间房创意生活园区9-1101。法定代表人：陈艳，总经理。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：董一鸣，女，1995年5月25日出生，汉族，北京市中诚友联律师事务所实习律师。被告：北京新橙人力资源服务有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路8号院14号02层02号2017。法定代表人：胡永满，经理。委托诉讼代理人：李娟，北京市浩东律师事务所律师。被告：北京发起企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路X号院甲X号北岸X三间房创意生活园区7号楼1层05室。法定代表人：关敬奇，总经理。委托诉讼代理人：纪传猛，男，1989年1月23日出生，汉族，北京发起企业管理有限公司职员。原告北京锐创华文国际文化传媒有限公司（以下简称原告）与被告北京新橙人力资源服务有限公司、北京发起企业管理有限公司（以下分称新橙公司、发起公司，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张玉贵、董一鸣，新橙公司之委托诉讼代理人李娟，发起公司之委托诉讼代理人纪传猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求二被告向原告支付2020年5月8日至2020年11月7日期间的租金70522.38元、物业服务费44076.48元；2.要求二被告向原告支付违约金22346.77元（合同13.3条，每日按照欠付费用的千分之三支付违约金）。事实和理由：2019年8月，原告与新橙公司签订房屋租赁合同，约定新橙公司承租位于北京市朝阳区建国路X号院甲X号北岸X三间房创意生活园区华文国际X号楼X层X室（以下简称涉案房屋）。合同对于租金、租期、物业服务费、违约责任有明确约定，并约定如新橙公司未按时支付物业费，由原告垫付，原告可行使追偿权。此后，原告与二被告签订补充协议，约定发起公司为合同实际履行方，合同费用由发起公司支付，新橙公司对上述债务承担连带责任。现发起公司未按约定支付2020年5月8日以后的租金及物业服务费。经多次催要，二被告仍拒绝支付。故诉至法院，望判如所请。发起公司辩称，不同意原告的诉讼请求。受疫情影响，发起公司在疫情期间经营困难，原告应当对租金予以减免。自2020年1月以来，由于部分员工家在外地，无法返京上班；涉案房屋所在大厦疫情期间也处于封闭状态，禁止外来人员进入，大概持续到4月底。后来5、6月份第二轮疫情爆发，大厦再次禁止进入。发起公司于2020年6月底彻底腾退涉案房屋，并于2020年7月5日向原告邮寄了解除函，通知原告不再履行合同。此前，在2020年2月，发起公司曾向原告发函申请对租金进行减免，原告于2020年2月17日回函称，关于租金减免事宜，将在疫情结束后根据相关法规政策另行商议。新橙公司辩称，新橙公司于2020年6月8日变更了法定代表人和股东，现任法定代表人和股东对涉案合同履行情况并不清楚。2020年7月3日，新橙公司应原法定代表人刘斌的要求向原告发函，称新橙公司受疫情影响经营困难，故申请解除租赁关系，并要求原告退还押金。该函件于2020年7月6日被原告的经理袁浩签收。由于合同实际履行人是发起公司，而承诺承担连带责任的是刘斌，现任法定代表人和股东对合同履行情况都不清楚，故新橙公司不应该承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月8日，原告作为甲方（出租人）与新橙公司作为乙方（承租人）签订《租赁合同》约定：乙方承租涉案房屋作为办公、咨询用途，租赁期限为24个月，自2019年8月8日起租至2021年8月7日止，月租金11753.73元，押金57299.43元。乙方按季度支付租金，乙方须在每年1月、4月、7月、10月的15日前向甲方支付下一个租金支付周期的租金。甲方已委托百思佳（北京）物业管理有限公司（以下简称百思佳公司）为涉案房屋的物业管理单位，乙方应在签订本合同的同时与物业管理单位签订《物业服务合同》。如乙方未按照合同约定向物业管理单位支付物业服务费，则甲方有义务代乙方缴纳所欠物业服务费及滞纳金，乙方知晓并认可甲方的上述垫付行为，且同意甲方在代其支付欠付款项后，即取得向乙方追偿的权利。乙方逾期未支付或未足额支付租金、甲方垫付的物业服务费或其他费用超过30日的，甲方有权解除合同，乙方应当支付相当于6个月租金的违约金，且已付押金不予返还。乙方出现逾期缴纳或拖欠租金等费用，应自逾期之日起每日按欠付费用的千分之三支付逾期付款违约金，直至实际付清。同日，新橙公司作为甲方与百思佳公司作为乙方签订《物业服务协议》约定：甲方承租涉案房屋，乙方为其提供物业服务。本合同期限为24个月，自2019年8月8日起，至2021年8月7日止。物业服务费收费标准为1.5元/平方米/日，甲方承租建筑面积为161.01平方米，即甲方应缴纳物业服务费为7346.08元/月。物业服务费为季付，甲方应于每年的1月、4月、7月、10月的15日前向乙方支付下一季度的物业服务费。2019年12月23日，原告作为甲方（出租方）、新橙公司作为乙方（承租方）与发起公司作为丙方（实际履行方）签订《补充协议》约定：乙丙方为关联公司，《租赁合同》中约定的租金及其他应交费用实际均由丙方支付。甲乙丙三方确认，乙方为《租赁合同》的承租方，丙方为《租赁合同》的实际履行方，丙方支付租金及其他费用的行为视为乙方的履约行为。此合同生效后，针对《租赁合同》的履行，乙丙方共同对甲方承担连带责任。同日，新橙公司作为甲方、百思佳公司作为乙方与发起公司作为丙方（缴纳物业服务费实际履行方）签订《补充协议》约定：《物业服务协议》中约定的物业服务费及其他应交费用，现由丙方履行缴费义务向乙方按时足额缴纳。经甲乙丙三方确认，甲方仍为《物业服务协议》主体的履约方，丙方为《物业服务协议》中缴纳物业服务费等费用的实际缴费履行方，丙方支付物业服务费及其他费用的行为视为甲方的履约行为。丙方须按照《物业服务协议》约定的缴费期限，按时足额向乙方缴纳各项费用，在丙方未履约的情况下，甲方须按照与乙方所签订的《物业服务协议》继续履行相关缴费义务。上述合同签订后，发起公司按时支付截至2020年5月7日的全部租金及物业服务费，并支付了押金57299.43元，此后未再支付款项。2020年2月17日，新橙公司向原告出具《疫情期间减免租金申请》，主要内容为：由于新冠疫情影响，新橙公司主动响应国家号召，不定期关门并且缩短了营业时间，在疫情未有效控制之前，新橙公司何时正常营业未知，客观上导致了经营收入严重亏损。根据相关法律规定，特向原告申请减免合同项下月租金直至疫情结束，具体数目和减免月份希望进一步讨论待定。同日，原告向新橙公司出具《因疫情受影响客户申请减免租金回函》，主要内容为：对于申请减免疫情期间部分租赁费用事宜，原告将在疫情结束后，按照国家相关政策及行业情况，再与贵司商议。2020年7月3日，新橙公司向原告出具《退租申请》，主要内容为：受新冠疫情影响，新橙公司一直处于停产停业状态，经营困难，亏损严重，现宣布倒闭。自2020年7月3日向原告提出书面申请，不再租用涉案房屋作为办公场所，申请退还租房押金57299.43元，请及时回复商议解除合同事宜。2020年7月6日，原告收到该《退租申请》。原告表示新橙公司不享有合同的解除权，故合同未于当日解除。庭审中，发起公司称其于2020年6月底搬离涉案房屋，因物业公司阻拦，在房屋遗留一张办公桌未搬离，后发起公司于2020年7月将房屋钥匙当面返还给原告招商经理孙洋；原告对此不予认可，表示其于2020年9月30日发现涉案房屋已经腾空，随即要求发起公司返还房屋钥匙，发起公司于当日将房屋钥匙返还原告员工孙洋，现由于疫情原因，原告至今没有找到合适的租户，涉案房屋一直处于空置状态。双方就各自主张均未提交证据佐证。经询，原告称其实际办公场所在涉案房屋所在大厦的9层，因发起公司采用“蚂蚁搬家”的方式，故原告并没有很快发现发起公司在搬离涉案房屋，直到2020年9月30日原告发现涉案房屋内只剩一张办公桌的时候，才意识到发起公司要搬走，故物业公司拦住发起公司，没有让其继续搬走桌子。新橙公司对此不予认可，表示其已代发起公司于2020年7月明确向原告表示解除合同，发起公司没有必要采取“蚂蚁搬家”的方式搬家，而是会为了止损，尽快一次性搬离涉案房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与二被告、百思佳公司就涉案房屋签订的相关合同均系各方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定履行义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，涉案合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但考虑到双方签订的系为期两年的租赁合同，租期截至2021年8月，疫情影响并不足以导致合同目的无法实现，故新橙公司提前解除合同构成违约。尽管发起公司表示其于2020年6月底即搬离涉案房屋、于2020年7月交还房屋钥匙，但就此未提交任何证据，原告对此亦不予认可，故本院认定涉案合同于原告认可的收回房屋时间即2020年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因新橙公司提前解除合同构成违约，原告主张根据合同约定对已支付押金不予返还，有合同依据，本院予以采信。二被告抗辩押金抵扣欠付款项，于法无据，本院不予采信。因合同约定二被告对发起公司欠付款项承担连带责任，故原告要求二被告支付2020年5月8日至2020年9月30日期间的租金及物业服务费，有事实和法律依据，但考虑到疫情对发起公司实际经营确有影响，且原告在2020年7月6日即已得知发起公司要求解除合同，结合原告与发起公司在同一大厦办公的事实，本院认为原告未及时收回房屋导致损失扩大的部分不应由二被告承担，故本院对二被告应支付的该期间的费用酌情予以认定。原告主张其收回涉案房屋以后的相关费用，无事实和法律依据，本院不予支持。二被告因不可抗力未能按期支付租金的行为不构成违约，故原告以二被告未按时支付租金为由主张违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、被告北京新橙人力资源服务有限公司、北京发起企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内共同向原告北京锐创华文国际文化传媒有限公司支付二〇二〇年五月八日至二〇二〇年九月三十日期间的租金及物业服务费共计四万元；二、驳回原告北京锐创华文国际文化传媒有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1519元，由原告北京锐创华文国际文化传媒有限公司负担1119元（已交纳），由被告北京新橙人力资源服务有限公司、北京发起企业管理有限公司共同负担400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院审判员 孙 赫二〇二〇年十二月十七日书记员 辛丽颖