新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初1844号  原告：博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市赛里木湖路。法定代表人：徐友军，职务：董事长。委托诉讼代理人：蒋以兵，新疆爱博律师事务所律师。被告：博乐市鑫众源汽车修理有限公司，住所地博乐市赛里木湖路36号。法定代表人：朱亮，职务：经理。委托诉讼代理人：朱金标，男，1976年10月12日出生，汉族，博乐市鑫众源汽车修理有限公司经理，住博乐市锦绣一区。委托诉讼代理人：于彬，新疆亚桥律师事务所律师。原告博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司（以下简称博州职教科工贸公司）与被告博乐市鑫众源汽车维修服务有限责任公司（以下简称博乐市鑫众源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告博州职教科工贸公司的委托诉讼代理人蒋以兵到庭，被告博乐市鑫众源公司的委托诉讼代理人朱金标、于彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告博州职教科工贸公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令由被告向原告支付欠交房屋租金（自2014年10月27日至2019年10月26日）21万元（贰拾壹万）；2、请求依法判令由被告向原告支付欠交暖气费61128元（陆万壹仟壹佰贰拾捌元）；3、请求依法判令由被告向原告支付欠交水费2300元（贰仟叁佰元）；4、请求依法判令由被告向原告支付欠交电费9636元（玖仟陆佰叁拾陆元）；5、请求依法判令由被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原、被告于2014年10月27日签订协议一份，协议约定原告将位于新疆博州博乐市赛里木湖路36号建筑面积约1350平方米房屋出租给被告使用，租期自2014年10月27日至2019年10月27日，年租金为145000元，每年的10月27日前将当年租金支付给原告，截止到2019年10月被告再未支付任何房屋租金，存在严重的违约，经原告多次催要，被告拒不支付，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告博乐市鑫众源公司发表如下答辩意见：1、2014年10月27日原、被告双方签订租赁合同，但合同签订后并没有在原、被告双方之间进行履行，被告交纳的房屋租赁费用是向博尔塔拉蒙古自治州中等职业技术学校和后来的博尔塔拉职业技术学院交纳的租赁费用，因此权利义务的产生和租赁费用的交纳均发生在被告与博尔塔拉蒙古自治州职业技术学院，因此本案的原告不具有原告的诉讼主体资格；2、双方签订的租赁合同关于租金的约定，原告在事实理由里说到年租金145000元，该租金不属实，因被告持有的租赁合同约定的租金为3万元，145000元系合同履约保证金，且租金是按年交纳的，租金先交后使用房屋，因此被告并无违约行为；3、原告提出的暖气费、水费、电费的诉讼请求缺乏事实依据和法律根据，综上意见，望法庭在查清本案基本事实后，依法作出公正裁判。原告博州职教科工贸公司提交证据如下：1、原、被告签订的《协议》证明双方之间存在房屋租赁关系，原告将博乐市赛里木湖路36号厂房租赁给被告使用，建筑面积1350平方米出租给被告，租期自2014年10月27日至2019年10月27日，租金145000元每年，经营期间产生的水、电、暖由被告入驻后自行承担。2、新疆维吾尔自治区非税收一般缴款书回单九份，附记账凭证一份、中国工商银行特约单位贷方记账回单一份，证明2014年至2019年期间被告共计缴纳房屋租金515000元，尚欠房屋租金210000元未支付。3、博乐市鑫众源公司向博尔塔拉蒙古自治州中等职业技术学校（现更名为博尔塔拉职业技术学院、博尔塔拉蒙古自治州中等职业技术学校下文简称博州职业技术学校）实训基地修理厂投标书及投标相关材料、博乐市众泰汽配维修店博州职业技术学校的重型实训基地修理厂投标书、博州职业技术学校出具的中标通知书、博州中等职业技术学校的重型实训基地修理厂招标通知书、博州职业技术学校的重型实训基地修理厂招标方案、缴款凭证。证明在招标方案中对修理厂费用每年定价在10万至20万元之间，最终以中标为准，中标年限为5年，修理厂水暖电费企业入驻后由企业自行承担，中标后履约保证金是30000元。被告和案外企业参与了投标，被告以每年145000元的租金中标。被告于2014年10月23日缴纳30000元履约保证金。与双方《协议》中约定的金额相符。双方实际履行的是《协议》内容。4、博尔塔拉职业技术学院出具的《证明》、博州政涵【2013】72号关于组建博州职教科工贸有限责任公司的批复、博乐市国用（2016）第857号国有土地使用权证，证明博州职教科工贸公司作为原告主体适格。博州职教科工贸公司系经博尔塔拉职业技术学院申请经博州人民政府批复成立的国有独资公司，经博尔塔拉职业技术学院授权与被告博乐市鑫众源公司签订《协议》，构建校企合作、工学结合的人才模式，处理引校入企相关事宜。被告博乐市鑫众源公司质证如下：对证据1的真实性无法确认，因与我方提交的《租赁合同》约定内容差异较大；对证据2的真实性没有异议，缴纳的数额亦表示认可，但不认可与本案的合法性和关联性，缴纳的费用中包含了水费、电费、暖气费，履约保证金包含在里面。对证据3、4的真实性认可，关联性不认可。被告博乐市鑫众源公司提交如下证据：1、原、被告于2014年10月27日签订的《租赁合同》，证明双方约定的租赁房屋面积是500平米、租金每年3万元、履约保证金是14.5万元、租赁期限自2014年10月27日至2019年10月27日。2、2018年8月8日博州职业技术学校出具的新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据，证明被告缴纳了暖气费40000元。2018年11月26日博尔塔拉职业技术学院出具的新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据30000元，证明被告缴纳了两笔钱。原告博乐市鑫众源公司质证如下：对证据1的真实性认可，合法性和关联性不认可，该《租赁合同》是双方签订的，但并未实际履行，应当由原告收回，但因其他原因并未收回。对证据2的真实性认可，证明的问题不认可，因为在2018年11月26日的票据后由原告工作人员畅江手写了说明，内容为：“2018年7月交4万元（开往来收据票40000元），其中：30000元为国有资产出租出借收入于2018年11月26日开具本发票交财政专户（款从基本户中转出），其余10000元为代收暖气费，特此说明”2019年1月7日。本院对原、被告双方提交证据认定如下：对原告提交的《协议》被告对其真实性无法认定，但未提交其他证据予以佐证，故本庭对该《协议》的真实性予以确认，对《协议》证明的内容本院将结合其他证据进行进一步认定。对原告提交的证据2、3、4，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，对证据2证明被告已缴纳的数额，被告无异议，本院予以确认。对其他证明的问题本院将结合其他证据综合进行认定。对被告提交的证据，原告对其真实性没有异议，本院对被告提交的证据的真实性予以确认，对证明的合法性及关联性本院将结合原被告提交的其他证据综合进一步认定。根据原、被告双方提交的证据及其相应质证意见，本院认定事实如下：2013年7月12日经博州政函【2013】72号关于组建博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司的批复，同意博州职业技术学校成立博州职教科工贸有限公司，由自治州人民政府投资组建的国有投资公司，要求博州职业技术学校加强企业管理。2014年4月25日博州职教科工贸公司注册成立。涉案房屋土地使用权人归属博州职业技术学校。2014年9月30日博州职业技术学校发布《重型实训基地修理厂招标方案》，2014年10月13日向被告博乐市鑫众源公司出具《中标通知书》并要求被告于7日内与博州职业技术学校联系。后双方签订了《协议》及《租赁合同》。第一、双方合同的签订和履行。甲方（出租方）博州职教科工贸公司与乙方（承租方）博乐市鑫众源公司签订《协议》一份，合同部分内容约定如下：“第一条，出租方出租的厂房坐落地址新疆博州博乐市赛里木湖路36号，建筑面积约1350平方米（以实际面积为准）。承租人已对租赁标的作出充分了解并验收无误，同意以现状接受租赁标的。第二条，租赁自2014年10月27日起至2019年10月27日止，共计5年。第三条，1、每年租金为人民币14.5万元整，（拾肆万伍仟元整）；2租期为五年，租金每年不变；3、承租方须在合同签订后7日内向出租方交纳履约保证金叁万元，用于担保承租方履行本协议，该履约保证金在租赁期限届满后，如承租方无违约行为，由出租方返还给承租方。该履约保证金在出租方保管期间不计息。4、租金按年缴纳，承租方先交费后使用，承租方须每年十月二十七日前将当年租金交给出租方。出租方收取租金后开具普通收款收据给承租方作为凭证，出租方不负责提供任何税务发票，因本次租赁产生的所有税金由承租方支付。第四条第16小项约定实训工厂的水、暖、电的费用：企业入驻后所产生的水、暖、电的费用由企业自行承担。2014年10月27日原、被告签订《租赁合同》一份，部分内容为：第一条，出租方出租的厂房坐落地址博乐市赛里木湖路36号，建筑面积约500平方米（以实际面积为准）。第二条租赁期限，租赁自2014年10月27日至2019年10月27日止。第三条第1项，每年租金为人民币3万元整。第2项，租期为5年，租金每年不变。第3项，承租方须在合同签订后10日内向出租方缴纳保证金14.5万元，······。第3项（实际应为第4项），租金按年缴纳，承租方先交费后使用，承租方须每年十月二十七前将当年租金交给出租方。出租方收取租金后开具普通收款收据给承租方作为凭证，出租方不负责提供任何税务发票，因本次租赁产生所有税金由承租方交付。第4项（实际应为第5项），承租方必须按照约定向出租方缴纳租金。如无故拖欠租金，从次日起第（）始出租方有权向承租方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金2%收取。第五条，各项费用的缴纳，第1项水电费由承租方自行缴纳。水表表底数为10方水度、电表底数为240度，此度数以后的费用由承租方承担至合同期满。第九条违约金和违约责任，第1项若出租方在承租方没有违反本合同的情况下，提前解除租赁合同或租给他人视为出租方违约金2万元。第2项若承租方在出租方没有违反本合同的情况下，提前解除合同视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金2万元。第3项承租方违反合同擅自将承租房屋转给他人使用的出租方有权解除合同，承租方除需赔偿所有损失外还应支付违约金3万元。第十八条合同效力，本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效。有限期为5年，自2014年10月27日至2019年10月7日。第二、费用的缴纳2015年2月11日被告缴纳租金45000元（凭证日期2016年12月12日票号6771756875金额28594元、2016年12月12日票号6771756883金额16406元）；2015年11月30日被告缴纳租金100000元（凭证日期2015年12月2日）；2016年6月2日被告缴纳租金20000元；2016年5月31日被告缴纳租金80000元；2016年12月13日被告缴纳租金50000元；2018年2月1日被告缴纳租金80000元（凭证日期2018年2月2日）；2018年8月8日被告缴纳40000元（新疆维吾尔自治区行政事业单位资金往来结算票据票号0003207878），其中30000元计入房屋租金（凭证日期2018年11月26日票号6063530672金额30000元），另外10000元计入暖气费；2019年1月7日被告缴纳租金50000元；2019年5月1日被告缴纳租金50000元。被告共计向原告缴纳费515000元，其中包含暖气费10000元，房屋租赁费505000元。本院认为，本案争议焦点如下：争议焦点一、博州职教科工贸公司作为本案原告，主体是否适格；争议焦点二、原告依据原被告双方签订的《协议》主张被告向其支付房屋租金210000元、暖气费61128元、水费2300元、电费9636元，能否成立。本院根据庭审查明事实，结合双方当事人诉辩主张，认定意见如下：关于争议焦点一，原告博州职教科工贸公司系2013年7月12日由博尔塔拉蒙古自治州中等职业技术学校（现更名为博尔塔拉职业技术学院）申请经博尔塔拉蒙古州人民政府批复设立的国有控股公司，由博州职业技术学校组建，由博州人民政府投资组建的国有独资公司。涉案房屋土地使用权系博尔塔拉职业技术学院所有，经博尔塔拉职业技术学院授权，与相关企业签订合作协议、引企入校等事宜。本案原告有权与被告签订涉案房屋相关事宜的合同，故，对被告抗辩租金是转入案外人博尔塔拉职业技术学院为由，抗辩原、被告之间实际未发生租赁关系，原告主体不适格的抗辩理由本院不予支持。结合原、被告提交的《协议》、《租赁合同》签订主体系本案原、被告，根据合同相对性，博州职教科工贸公司作为本案原告主体适格。关于争议焦点二、本院认为，第一、原、被告提交的《协议》、《租赁合同》均对涉案房屋的租赁事宜进行了约定，据原告提交的《重型实训基地修理厂招标方案》中载明校企合作期间企业需向学校缴纳场地费用每年10万元至20万元（以中标为准）或以10万元为基数每年递增系数为0.1-03（以中标为准）。原告提交的案外人博乐市众泰汽配维修店的《博州职业技术学校重型实训基地修理厂投标书》载明投标金额为壹拾贰万元。在原告提交的《博州职业技术学校重型实训基地修理厂招标评分表》载明投标金额案外人博乐市众泰汽配维修店得分14分，被告得分18分，被告中标的价格必然高于12万元。故对被告辩称其投标书中未约定金额及中标后价格更改的抗辩理由不予采信。第二、被告认可实际向原告缴纳了515000元，根据被告提交的《租赁合同》约定租金每年3万元，租期五年，依照上述约定被告应当向原告支付的租金总金额应为15万元，被告的履行明显超出合同约定的租金总额，不符合常理。同时被告亦未举证证明实际履行的是其提交的合同并交纳515000元费用的合理性。另该合同约定租赁建筑面积为500平方米，而经庭审查实，被告亦认可实际租赁的房屋面积在1000平方米以上。根据原告提交的被告中标后交费票据，被告向缴纳了保证金30000元，而被告提交的《租赁合同》约定的履约保证金为14.5万元，该约定显然与事实不符。第三、据原告提交的《重型实训基地修理厂招标方案》载明：“现有博州职业技术学校重型实训基地汽车修理厂对外进行公开招标，建立校企合作实训工厂，校企合作：学校出场、部分设备和一定的技术指导。企业出管理人员和技术人员，自主合法经营。”在原告提交的《协议》中对校企合作相关事宜进行了约定，而被告提交的《租赁合同》仅对房屋租赁相关事宜进行了约定，未体现博尔塔拉职业技术学院构建校企合作的意义。同时，被告亦未举证证明实际履行的是其提交的《租赁合同》，综合原、被告提交的证据，案涉房屋实际履行的是原告提交的《协议》。对原告要求被告支付租赁费的诉讼请求，租赁期间自2014年10月27日至2019年10月27日共计5年，每年租赁费金额为145000元，共计产生租赁费725000元，被告已向原告支付515000元，经庭审查实其中10000元当做暖气费计入被告支付的租赁费，被告实际支付的租金数额为505000元，被告尚欠原告租金220000元。另，被告中标后向原告缴纳了履约保证金30000元，根据《协议》约定该保证金用于担保承租方履行本协议，原告自认该笔保证金可折抵被告未支付的租赁费。综上，被告应当支付原告的租赁费为190000元。对原告诉请的暖气费61128元、水费2300元、电费9636元因原告未提供证据予以佐证，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付房租210000元的诉讼请求本院依法支持190000元，对原告要求被告支付暖气费61128元、水费2300元、电费9636元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告博乐市鑫众源汽车修理有限责任公司于判决生效之日起15日内向原告博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司支付房屋租赁费190000元。二、驳回原告博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2773元，由原告博尔塔拉蒙古自治州职教科工贸有限责任公司负担912元，由被告博乐市鑫众源汽车修理有限责任公司负担1861元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 孟倩 二〇二〇年二月十一日 书记员 邓杨