河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3742号上诉人（原审被告）：河南兰考亿元实业有限公司。住所兰考县桐乡办事处市皓社区。负责人：李长兴，董事长。委托诉讼代理人：牛天正，男，员工，住河南省卫辉市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵永军，河南盛意律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：胡琳，女，汉族，1988年10月11日生，住兰考县。委托诉讼代理人：马净净，河南兰桐律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王冲，河南兰桐律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。上诉人河南兰考亿元实业有限公司（下称亿元公司）因与被上诉人胡琳商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初3650号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿元公司上诉请求：请求撤销一审民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回胡琳的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是错误的。涉案房屋按揭贷款在一审法院第一次开庭前已经金融机构审批完毕，金融机构已同意向胡琳发放贷款，亿元公司也将该情况通知了胡琳，因此，本案双方签订的合同是能够继续履行的，胡琳的购房目的能够实现，故涉案合同不应当解除。2.一审判决认定亿元公司逾期交房是错误的。首先，双方在签订合同之前，已于2016年11月5日签订《红星美凯龙商业综合体内部认购协议书》，根据该协议约定，双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时，胡琳已经收到亿元公司给付的涉案房屋前三年的房租，该事实确认了胡琳在签订合同时已经事实上占有并使用了该房屋，同时，由于胡琳已经收到亿元公司给付的三年租金，亿元公司有权在该三年时间内不向胡琳移交房屋。其次，涉案房屋是商铺，胡琳已与托管公司签订了托管协议，由托管公司对房屋进行统一托管经营，该事实也确认了胡琳已经事实上占有使用了涉案房屋。再次，胡琳至今也没有付清涉案房屋剩余房款，根据双方签订的合同约定，涉案房屋的交房日期也应顺延，亿元公司有权待涉案房屋剩余款项到账后予以交房。综上，请求支持亿元公司的上诉请求，维护其合法权益。胡琳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，亿元公司上诉理由不能成立，应当驳回，维持一审判决。事实与理由：1.亿元公司称不能办理涉案房屋按揭贷款手续的原因是因为胡琳的问题，该理由不属实。胡琳在分三次缴纳完购房款后多次催促亿元公司联系银行办理按揭贷款手续，但直到起诉之日亿元公司仍未通知胡琳办理。根据《商品房买卖合同解释》第23条规定，胡琳有权要求解除合同及赔偿损失。2.根据双方签订的合同约定，亿元公司应当在2017年12月30日交房，已逾期2年多，胡琳有权要求解除合同。关于亿元公司称胡琳已占有并使用涉案房屋三年不属实。双方签订的《红星美凯龙商业综合体内部认购协议书》只是亿元公司为了让胡琳买房的优惠政策，其实际上并未将涉案房屋交付胡琳，且胡琳也从未让亿元公司对涉案房屋进行托管。而且双方签订的补充协议无效，属于格式合同。综上，请求维持一审判决。胡琳向一审法院起诉请求：1.依法判决解除胡琳、亿元公司双方于2017年10月30日签订的（合同编号：2017005531）商品房买卖合同（预售）。2.依法判决亿元公司返还购房款366954元及资金利息（利息以366954元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2016年11月16日起至本息还清之日止）。3.依法判决亿元公司给付违约金48556.32元（以总购房款606954元为基数，按照本月全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。4.诉讼费、保全费由亿元公司承担。一审法院认定事实,2017年10月30日，胡琳与河南兰考亿元实业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定内容为：“亿元公司将位于兰考县城区中山路北侧，朝阳路西侧，玉虹路东侧6幢1层129号商品房，面积为41.6平方米，单价为14590.24元/平方米，总价款为606954元商品房一套，出售给胡琳。付款方式为，胡琳应当于2017年10月30日前支付首期房价款人民币366954元，占全部房价款的60.64%。余款人民币240000元向银行申请贷款支付。亿元公司应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条1（2）逾期交房违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照全部房价款的基准利率%向买受人支付违约金。”合同上有胡琳签名和指印，有亿元公司公司公章和法人印章。2017年10月30日，胡琳与亿元公司签订了补充协议，协议第五条“出卖人按合同约定，如因买受人原因未按合同约定付清房款或其它应到账款，买受人除应承担违约责任外，合同约定的交房日期也相应顺延，直到相应账款到账后方可予以交房。”第六条交房时间以《商品房买卖合同》第十一条规定的时间为准。协议还约定其他事项。协议上有胡琳签名和指印，有亿元公司公司公章。2016年11月5日，胡琳支付亿元公司定金100000元；2016年11月16日，胡琳支付亿元公司购房款192588元；2017年10月29日，胡琳向亿元公司支付了购房款74366元；以上共交纳购房款（首付款）366954元。按照胡琳、亿元公司口头约定，商品房买卖合同签订后，亿元公司向银行咨询需要准备什么材料，然后通知并协助胡琳前往银行办理银行按揭。交付完购房款后，胡琳多次到亿元公司售楼部要求亿元公司联系相关银行并办理银行按揭，直到胡琳提起诉讼时，亿元公司未通知胡琳及向哪家银行申请办理银行按揭。另查明，胡琳个人征信良好，没有不良记录。上述事实有胡琳、亿元公司陈述、商品房买卖合同、补充协议、收据、个人信用报告等及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为：胡琳与亿元公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，依法受法律保护。关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，亿元公司应当在2017年12月30日前向胡琳交付该商品房，亿元公司逾期交房，根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交房违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时出卖人按照全部房价款的基准利率%向买受人支付违约金。本案中，胡琳个人信用记录良好，因亿元公司未协调好在哪家银行办理贷款按揭，也未通知、协助胡琳去银行办理银行按揭，致使胡琳无法支付剩余购房款，且亿元公司未按期交房，逾期二年多，故对胡琳要求解除合同的请求，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。亿元公司辩称胡琳、亿元公司签订过《红星美凯龙商业综合体内部认购协议书》证明胡琳已事实上占有案涉商品房，亿元公司已交付房屋；根据补充协议胡琳未付清房款亿元公司也有权待涉案房屋剩余房款到账后予以交房。胡琳未办理银行按揭的原因是亿元公司没有联系好银行，胡琳多次找亿元公司未果，过错在亿元公司；该内部协议书是亿元公司给胡琳购房优惠政策，并未明确亿元公司租用胡琳房屋，租期三年，故对亿元公司辩称意见，依法不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，亿元公司应当退还胡琳支付的首付款366954元及利息和违约金，利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，因胡琳分批次缴纳购房款，利息起算点应分别起算。胡琳诉请的违约金按胡琳、亿元公司双方合同约定，按全部房价款606954元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金按照亿元公司违约交房第一天起算。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除胡琳与河南兰考亿元实业有限公司于2017年10月30日签订的（合同编号：2017005531）号商品房买卖合同（预售）；二、河南兰考亿元实业有限公司于本判决生效后十日内返还胡琳已支购房款366954元及利息（利息以100000元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2016年11月5日开始计算至本息付清为止；利息以192588元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2016年11月16日开始计算至本息付清为止；利息以74366元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2017年10月29日开始计算至本息付清为止；）；三、河南兰考亿元实业有限公司于本判决生效后十日内支付胡琳违约金（违约金以606954元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2017年12月31日开始计算至付清为止）；四、驳回胡琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7532.65元，保全费2520元，共计10052.65元，由河南兰考亿元实业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据.二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，关于涉案商品房买卖合同（预售）是否应予解除的问题。经查，涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条明确约定涉案房屋的交房时间，买受人在逾期交房条件下享有解除合同的权利，以及出卖人应依约定退还已付房款及利息、违约金等。胡琳个人信用记录良好，因亿元公司未协调好在哪家银行办理贷款按揭，也未通知、协助胡琳去银行办理银行按揭，致使胡琳无法支付剩余购房款，且亿元公司未按期交房，逾期二年多，一审法院支持胡琳该项诉求，判决解除合同并无不当。关于亿元公司上诉称未逾期交房的意见。经查，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合同附件十一补充协议第五条约定，出卖方待涉案房屋剩余房款到账后予以交房。但本案中，胡琳按约交纳首付款，其未办理银行按揭的原因是亿元公司没有联系好银行，胡琳多次找亿元公司未果，过错在亿元公司。双方所签的内部协议书是亿元公司给胡琳购房优惠政策，并未明确亿元公司租用胡琳房屋，租期三年。胡琳并未事实占有涉案房屋。故亿元公司上诉意见不能成立，不予支持。胡琳的答辩意见成立，予以采信。综上，亿元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7532.65元，由河南兰考亿元实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵根喜审判员  郭 桥审判员  张 洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  王 萍