北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初2615号原告:北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里23号C座三层03商业内F3-06房。（统一社会信用代码：×××）法定代表人:王新光，执行董事。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。被告：王某某，男，1962年3月8日出生，汉族，住北京市石景山区。（公民身份号码:×××）委托诉讼代理人：刘红旗，北京市国清律师事务所律师。被告：王某1，男，1956年10月2日出生，汉族，住北京市房山区。（公民身份号码:×××。）被告：王某2，女，1948年5月27日出生，汉族，住北京市东城区。（公民身份号码:×××）被告：王某3，女，1954年2月27日出生，汉族，住北京市石景山区，（公民身份号码:×××）原告北京金隅嘉业房地产开发有限公司(以下简称金隅嘉业公司)与被告王某某、王某1、王某2、王某3房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，由审判员徐晓辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告金隅嘉业公司之委托诉讼代理人刘晋卿，被告王某某之委托诉讼代理人刘红旗到庭参加了诉讼，被告王某1、王某2、王某3经本院依法公告传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。原告金隅嘉业公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认原告与刘某某签订的合同编号为Y1462867的《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》不成立；2、判令被告腾退位于北京市石景山区京原路68号燕山水泥厂经济适用住房项目F1地块F2号楼××(北京市石景山区燕堤中街6号院××号)房屋并交还给原告;3、判令将位于北京市石景山区燕堤中街6号院2号楼××号房屋恢复登记至原告名下；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年5月，案外人刘某某(身份证号:×××)以家庭名义向北京市石景山区住房和城乡建设委员会申请购买经济适用房，经审核符合购买资格，备案编号为J081001340。在轮候期间，刘某某于2012年9月26日死亡。2012年1月19日，刘某某授权委托被告王某某办理位于北京市石景山区的金隅滨和园项目房屋购买及相关的全部手续，并经北京市燕京公证处作出(2012)京燕京内民证字第172号《公证书》。2012年1月10日，被告王某某持《委托书》代刘某某选定了原告开发建设的位于北京市石景山区燕堤中街6号院××房屋。2013年3月24日，被告王某某隐瞒刘某某已故的事实，持上述公证书以刘某某代理人的名义与原告签订了编号为××的《北京商品房预售合同(经济适用住房)》。2014年3月30日，被告王某某代刘某某办理了入住手续。2015年10月，上述房屋权属已转移登记至刘某某名下，被告王某某已领取了不动产权证书。后石景山区住建委发现刘某某已于签订预售合同前死亡，遂依法取消了刘某某以家庭名义购买经济适用房的资格，并以书面形式通知原告，要求办理退房手续。原告认为，刘某某死亡后已不再具备经济适用房购买资格，且被告王某某以已死亡人的名义签订预售合同不具备合同成立的法定条件，因此该预售合同并未成立，依法不发生法律效力，被告应当腾退并向原告交还房屋，同时，因原告作为上述房屋的建设单位，初始登记在原告名下，故应当将上述房屋恢复登记至原告名下。因刘某某现已死亡，原告遂将办理购房手续的代理人即被告王某某及其他合法继承人列为共同被告，以维护原告的合法权益，故诉至法院。被告王某某辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，王某某经过刘某某授权并在刘某某生前选定房屋，这在原告和政府部门同意和批准的情况下付款签约的，房屋买卖合同应当有效。涉案房屋在刘某某生前选定后，是原告和刘某某达成合意，王某某代为办理手续，王某某基于刘某某授权作为刘某某的法定继承人所办理的后续手续均应有效；其次，退一步说，若涉案合同被法院认定不成立，原告应承担全部过错责任，原告称石景山住房建设委员会取消了购房资格，但是原告并未向被告及时告知。故原告应当向王某某退还购房款、专项维修基金、契税并赔偿王某某装修房屋费用150000元，王某某于2014年和2017年5月进行了两次装修，第二次装修支付150000元。上述主张仅作为抗辩意见，不作为反诉请求提出。被告王某1、王某2、王某3未能到庭陈述答辩意见，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘某某（×××）于1925年4月26日出生，2012年9月26日死亡。刘某某与王某4系夫妻关系，二人育有四个子女，即王某某、王某1、王某2、王某3。王某4于2010年4月27日死亡。刘某某生前向北京市石景山区住房与城乡建设委员会申请购买经济适用房，经审核符合购买资格，备案编号为××。2012年1月10日，刘某某出具委托书，委托王某某办理选房事宜。同日，王某某代刘某某签署选房确认单。2012年1月19日，刘某某出具委托书，委托王某某办理位于北京市石景山区的金隅·滨和园项目房屋购买及相关的全部手续，包括：1、相关协议及各类文件的签署；2、《北京市商品房预售合同》及全部协议的签署；3、购房款及相关费用的缴纳；4、发票和收据的领取；5、《北京市商品房预售合同》和相关协议的领取；6、结算、入住手续的办理，结算、入住文件的签收；7、验收房屋、钥匙的交接；8、与物业公司所有手续的办理；9、《房屋所有权证》的领取。同日，北京市燕京公证处出具（2012）京燕京内民证字第172号公证书，对上述委托书进行公证。2013年3月24日，王某某代“刘某某”签署《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》（合同编号：××），购买北京市石景山区京原路68号燕山水泥厂经济适用住房项目F1地块F2号楼××，经本院核实，现行政地址为北京市石景山区燕堤中街6号院××（以下简称诉争房屋）。“刘某某”为此向金隅嘉业公司购房款支付337750.4元。2014年3月30日，王某某代“刘某某”办理诉争房屋入住手续，现诉争房屋由王某某居住。2015年10月12日，王某某代刘某某办理房屋权属登记手续，该房屋取得X京石158245号不动产权证书，产权登记于刘某某名下。2016年6月27日，北京市石景山区住房保障事务中心通知原告，依据《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知》的规定，已取消刘某某的购房资格，要求原告办理诉争房屋退房手续。2018年2月10日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会再次通知原告办理诉争房屋的退房手续。本案审理过程中，王某某在答辩意见中表示金隅嘉业公司应返还购房款337750.4元、专项维修基金11296元、契税3377.5元及装修损失150000元，为此王某某提交购房款发票、住宅专项维修基金收据、契税缴款书为证。金隅嘉业同意将上述购房款予以返还，对王某某答辩意见中所涉其他费用不予认可。经询问，王某某表示上述费用不作为反诉请求在本案中主张处理。上述事实，有派出所证明信、商品房预售合同、委托书、公证书、常住人口信息查询打印表、取消购房资格通知书、毕业生登记表等证据材料及当事人陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”《中华人民共和国民法总则》第十三条规定：“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”第一百七十三条规定：“有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人丧失民事行为能力；（四）代理人或者被代理人死亡；（五）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。”本案中，根据已查明的事实，王某某在刘某某死亡后，以“刘某某”的名义与金隅嘉业公司签订关于购买诉争房屋的《商品房预售合同》，并最终根据该《商品房预售合同》，将诉争房屋网签至“刘某某”名下，并办理了房屋入住手续。刘某某虽于2011年1月10日及2011年1月19日委托王某某办理诉争房屋相关手续，但刘某某已于2012年9月26日死亡，其死亡后，民事权利能力已经终止，委托代理亦终止。故“刘某某”与金隅嘉业公司于2013年3月24日签订《商品房预售合同》时，已不存在自然人应具备的民事意思表示，因此双方所签合同依法不成立，对双方不具有法律效力。依据该《商品房预售合同》产生的物权变动亦不成立，应恢复至初始状态；进而王某某占有使用诉争房屋亦失去法律依据，故原告要求腾退诉争房屋、将诉争房屋恢复登记至原告名下及注销诉争房屋网上签约的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告退房的同时，原告应将购房款如数返还被告，原告亦表示同意返还，本院一并处理。关于被告王某某辩称的专项维修基金、契税收款人均非原告，被告可向相关主体另行主张。被告辩称的房屋装修损失费本案不予处理，被告可另行通过合法途径主张，是否能得到支持需另行解决。被告王某1、王某2、王某3经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩及质证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九条、《中华人民共和国民法总则》第十三条、第一百六十一条、第一百七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京金隅嘉业房地产开发有限公司与刘某某于2013年3月24日所签的《北京市商品房预售合同》(合同编号：××)不成立；二、王某某、王某1、王某2、王某3于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区京原路68号燕山水泥厂经济适用住房项目F1地块F2号楼××(北京市石景山区燕堤中街6号院××号)房屋腾空并交付北京金隅嘉业房地产开发有限公司；三、王某某、王某1、王某2、王某3于本判决生效后三十日内配合北京金隅嘉业房地产开发有限公司将位于北京市石景山区燕堤中街6号院××号房屋所有权转移恢复至初始登记状态即转移恢复登记至北京金隅嘉业房地产开发有限公司名下；四、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还王某某、王某1、王某2、王某3购房款337750.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理6366.3元（北京金隅嘉业房地产开发有限公司已预交），由王某某、王某1、王某2、王某3共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费（以实际发生金额为准），由王某1、王某2、王某3共同负担（于本判决生效后七日内给付北京金隅嘉业房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  徐晓辉二〇二〇年十二月二十八日书记员  唐子惠