四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初1715号 原告：袁明泉（案外人），男，1956年5月18日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：周亚琼，夹江县漹城法律服务所法律工作者。 被告：杨培华（申请执行人），男，1958年5月23日出生，汉族，住四川省夹江县。 委托诉讼代理人：文艳，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高林阳，四川贤济律师事务所律师。 第三人：吴贵华（被执行人），男，1958年8月13日出生，汉族，住四川省夹江县。 原告袁明泉与被告杨培华、第三人吴贵华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁明泉及其诉讼代理人周亚琼、被告杨培华及其委托诉讼代理人文艳、第三人吴贵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁明泉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令对位于夹江县××路××号××栋××层××号［权证号：川（2020）夹江县不动产权0000964号］户名为吴贵华的住房解除查封;2.依法确认位于夹江县××路××号××层××号［权证号：川（2020）夹江县不动产权0000964号］户名为吴贵华的住房实际为原告所有。事实和理由：因被告杨培华申请执行吴贵华一案，夹江县人民法院作出（2020）川1126执436号之一执行裁定书，查封了位于夹江县××路××号××栋××层××号××住房**，但该住房实际为原告所有。原告诉第三人吴贵华民间借贷纠纷一案，夹江县人民法已作出（2019）川1126民初403号民事调解书，根据调解书的规定，吴贵华应偿还原告借款486000元。但吴贵华并没有按调解书的规定履行义务，原告依法申请强制执行。吴贵华用按揭贷款的方式购买了住房一套，该房位于夹江县××路××栋××层××号，尚欠中国工商银行夹江支行按揭贷款约7万余元。当时该房还没办不动产登记证书。在执行过程中双方协商达成协议：…二、吴贵华用自己的位于夹江县城镇时代米罗8栋20层1号住房抵扣在夹江县人民法院（2019）民初403号民事调解书中所欠袁明泉的全部借款。三、吴贵华的位于夹江县漹城镇时代米罗8栋20层1号住房归袁明泉所有，因该房在工商银行夹江分行所欠的按揭贷款7万余元由袁明泉偿还。四、吴贵华在本协议签订之日将夹江县漹城镇时代米罗8栋20层1号住房交付给袁明泉。…六、吴贵华将上述房产过户给袁明泉后，袁明泉和吴贵华的债权债务结清，双方不再有任何债权债务关系，袁明泉自行到夹江县人民法院撤回对吴贵华的执行。七、协议是双方的真实意思表示，签字生效。达成协议后，原告到银行帮吴贵华交了所欠的按揭贷款73006.97元，并在夹江县人民法院撤回了执行，吴贵华当天就将房子交付给了原告，原告对房屋进行了装修并一直管理使用至今。原告交完银行按揭款后，吴贵华才得以办了房产证，由于疫情原因原告还没来得及办理过户手续。夹江县人民法院查封的登记户名为吴贵华的位于夹江县××路××号××栋××单元××层××号的房屋，实际所有人是原告，该房从2019年11月11日就与吴贵华无关了。所以，夹江县人民法院不能查封原告的房子，该查封损害了原告的合法权益。 综上，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告是夹江县城镇体育路**********住房的实际所有人，请求人民法院依法解除查封，并依法确认该房屋归原告所有，维护原告的合法权益。 被告杨培华辩称，1.原告袁明泉与第三人吴贵华系债权债务关系，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋目前仍登记在第三人名下，吴贵华是案涉房屋的所有权人。被告不认可原告与第三人关于案涉房屋抵债的约定，不排除原告与第三人串通损害其他债权人利益，且该协议不产生物权变动的效力；2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定系基于买卖合同法律关系，原告与第三人之间就案涉房屋系以物抵债，不是买卖合同关系，且不符合该规定的四种情形，不能排除强制执行。原告与第三人对案涉房屋未办理过户登记是原告怠于行使自己的权利。因此，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人吴贵华陈述，原告的主张应予支持，我认可原告的全部证据及其陈述的事实。 本院经审理认定事实如下：2019年4月2日，本院立案受理了袁明泉与吴贵华、熊永东民间借贷纠纷一案。诉讼过程中，原告撤回对熊永东的起诉。审理过程中，经本院主持调解，袁明泉与吴贵华达成调解协议：“一、被告吴贵华欠原告袁明泉借款本金45万元及利息3.6万元，共计48.6万元，该笔款项由被告吴贵华在2019年6月30日之前支付给原告袁明泉；二、若被告吴贵华未按上述期限支付，原告袁明泉可就未支付的借款及利息申请人民法院对被告吴贵华一次性强制执行；三、案件受理费减半收取计4295元，由被告吴贵华在2019年6月30日之前支付给原告袁明泉。”2019年5月5日，本院作出（2019）川1126民初403号《民事调解书》对前述调解协议予以确认。吴贵华逾期未履行调解协议约定的付款义务，袁明泉向本院申请强制执行，本院立案受理了该申请，执行案号为（2019）川1126执367号。2019年9月18日，本院终结了（2019）川1126执367号案件的本次执行程序。2019年11月11日，袁明泉与吴贵华签订《协议书》，该协议载明：“甲方：袁明泉，男，生于1956年5月18日，住夹江县××路××号××栋××楼××号，身份证号码：511126195605××××；乙方：吴贵华，男，生于1958年8月13日，住夹江县××镇××村××组××号，身份证号：×××3213。因甲方袁明泉和乙方吴贵华民间借贷纠纷一案，夹江县人民法院已作出（2019）川1126民初403号民事调解书，根据调解书的规定，乙方吴贵华应归还甲方袁明泉借款486000元，但乙方未按调解书的规定履行义务，甲方袁明泉已申请人民法院强制执行。乙方吴贵华用按揭贷款的方式购买了住房一套，该房位于夹江县××路××栋××单元××层××号，建筑面积约95.7平米，现尚欠中国工商银行夹江支行按揭贷款约7万元。吴贵华还没拿到该房的不动产登记证书。现经双方友好协商，达成如下协议：一、乙方吴贵华承诺位于夹江县××路××栋××单元××层××号住宅是自己的房产，该房除了按揭抵押外没有其他的任何抵押借款，也无其他任何产权争议。二、乙方吴贵华用自己的位于夹江县××栋××单元××层××号的房产抵扣在夹江县人民法院（2019）川1126民初403号民事调解书中所欠袁明泉的全部借款。三、乙方吴贵华的位于夹江县××路××栋××单元××层××号住房一套归甲方袁明泉所有，因该房在工商银行夹江分行所欠的按揭贷款7万元由袁明泉负责偿还。四、乙方吴贵华在本协议签订之日将夹江县××栋××单元××层××号住房交付给袁明泉。五、乙方吴贵华的不动产权证办好后，吴贵华有义务协助甲方袁明泉办理上述房产的过户手续，即乙方吴贵华必须将上述房产过户到袁明泉的名下。过户所产生的一切费用由袁明泉承担。六、乙方吴贵华将上述房产过户给袁明泉后，袁明泉和吴贵华的债权债务结清，双方不再有任何债权债务关系，袁明泉自行到夹江县人民法院撤回对吴贵华的执行申请。七、以上协议是双方的真实意思表示，签字生效。但如果吴贵华不能将上述房产过户给袁明泉，则本协议无效。吴贵华除了要按（2019）川1126民初403号民事调解书履行义务，还须退还袁明泉为其在中国工商银行夹江支行为其支付的全部按揭款，并按月息百分之二支付利息。”2020年1月13日，吴贵华在夹江县自然资源局办理了川（2020）夹江县不动产权第0××4号《不动产权证书》，登记权利人为吴贵华，房屋坐落夹江县体育路396号8幢8栋20层1号，该住宅与夹江县××路××栋××单元××层××号住宅系同一处住宅。 另查明，杨培华与吴贵华民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，于2020年5月19日，作出（2020）川1126民初1163号民事判决书，判决：吴贵华于判决生效后十五日内归还杨培华借款本金100000元，并从2018年6月22日起以100000元为基数，按月利率1%支付利息至本金付清之日止。判决生效后，吴贵华未按照判决履行支付义务，杨培华向本院申请强制执行。本院于2020年7月22日立案，案号（2020）川1126执436号。2020年8月25日，本院以（2020）川1126执436号之一执行裁定书查封吴贵华位于夹江县××路××号××幢××层××号住宅［权证号：川（2020）夹江县不动产权0000964号］。2020年9月1日，袁明泉对本院作出前述裁定提出书面异议，2020年9月9日，本院作出（2020）川1126执异28号执行裁定书，裁定驳回袁明泉的异议请求。 上述事实，有（2019）川1126民初403号民事调解书、（2020）川1126民初1163号民事判决书、（2020）川1126执异28号执行裁定书、协议书、川（2020）夹江县不动产权第0××4号《不动产权证书》、当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吴贵华于2020年1月13日对案涉住宅办理不动产权登记，取得该不动产的所有权。2019年11月11日，袁明泉与吴贵华签订《协议书》对借款偿还进行约定，该协议是双方对借款偿还形成的合意，根据合同相对性原则，只对订立合同的双方即袁明泉与吴贵华产生约束力。不动产物权的设立以登记为生效要件，案涉住宅未登记在袁明泉名下，袁明泉未取得案涉住宅的所有权。袁明泉与吴贵华之间关于案涉住宅归袁明泉所有的约定，不具有物权变动的效力。 袁明泉主张归还了部分案涉住宅的按揭款、对住宅进行了装修、居住使用，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案涉住宅应归其所有，应解除对案涉住宅的查封。本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；  （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，袁明泉与吴贵华并未签订书面的买卖合同，不是案涉住宅的买受人，也未支付案涉住宅付全部价款，不符合前述规定其权利能够排除执行的情形。此外，袁明泉归还部分案涉住宅的按揭款系履行与吴贵华达成的协议所约定的义务，如果合同相对方吴贵华未依照协议履行相关义务，袁明泉可另案主张相关权益。吴贵华未履行(2020)川1126民初1163号生效民事判决书确定的给付义务，吴贵华系被执行人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人登记在被执行人名下的不动产。本院作出(2020)川1126执436号之一执行裁定书查封案涉住宅，符合前述规定。袁明泉对案涉住宅装修、居住均不是取得该住宅所有权的法定事由。袁明泉也未提交其他证据证实其就案涉住宅享有足以排除强制执行的民事权益。故，本院对原告的前述主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告袁明泉的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由原告袁明泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  吴刘壮 人民陪审员  徐跃群 人民陪审员  马建均 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  艾文雁 书 记 员  陶柯言