广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22752号原告：钟新婷，女，1969年6月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××028。委托诉讼代理人：黄学辉，男，广州市花都区×××法律服务所法律工作者。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告钟新婷诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛广佛智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告钟新婷的委托诉讼代理人黄学辉，被告广佛智城公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交房的违约金（违约金以279280元为本金，按日万分之五的标准从2019年1月1日计至实际交付之日止，暂计庭审辩论终结时为87275元）2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更登记为广佛智城公司。2018年5月6日，原告与广东广佛智城商业地产投资有限公司签订了一份《广佛智城物业使用权受让确认书》，约定：“将该项目3地块xxxxxx号商业用房使用权”转让给原告，建筑面积28.5平方米，转让总价279280元。按照该确认书的约定，当天缴纳了定金20000元，同时在2018年5月11日签署《物业使用权转让合同》，合同承载了前面签订的确认书内容，合同约定：“物业使用权的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年5月10日。期满后，赠送该物业使用权至2048年12月31日止，将于2049年1月1日当天将该物业使用权归还给被告。”除此外，签署合同当天还签订了一份《补充协议》，约定：“原告需在2018年5月1日当天支付总房价的75%房款，包含定金在内的应付房款209464元，余款69816元则分12个月付清，从2018年6月份开始每月1日前支付5818元。”原告在2018年5月11日向被告支付了现金189464元，加上之前支付的定金20000元，合计原告一次性向被告支付了现金209464元，余款69816元也分期至2019年6月份付清给被告。按照《物业使用权转让合同》第五条约定，被告应当在2018年12月31日前将该物业交付给原告。但被告的涉案房产仍未建设，至今无法向原告交付使用。被告的行为已经构成违约，《物业使用权转让合同》第九条第三项约定：“甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的鬼保准向原告支付违约金。”据此，原告有权向被告主张违约金，请求法院支持原告全部诉讼请求。被告广佛智城公司辩称，一、被告广佛智城公司与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）及被告广佛智城公司就涉案物业签订《租赁合同》，约定由原告于2019年1月1日将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。同时，原告也出具《授权委托书》委托梦乐城公司代为接收、经营管理涉案物业。虽然涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付了首月租金及履约保证金4800元，并自2019年2月起一直向原告支付租金共计17117元，合计21917元。若原告认为被告逾期交付涉案物业，那么原告则无权收取梦乐城公司支付的租金。既然原告已实际收取梦乐城公司的租金，则说明原告认为其已履行了向梦乐城公司交付涉案物业的义务，逾期交付的违约金和租金二者不可能兼得。因此，原告在已实际收取梦乐城公司租金的情况下，再要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据。二、原告已涉案物业一直向梦乐城公司收取租金，并未因被告广佛智城公司逾期交付物业的行为而遭受任何损失，因此，原告要求被告支付逾期交付违约金毫无依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（六期）天街5号楼于2020年8月13日取得了建设工程规划许可证。被告广佛智城公司主张该楼栋自编号为广佛智城项目3号地11号楼。2018年5月11日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××佛智城×××××××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年5月××日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金279280元，乙方采取分期付款方式支付使用权转让款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租赁期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营、管理有关的手续。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。庭审中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续,并以收取原告支付的转让费279280元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告广佛智城公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定被告广佛智城公司应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，同时约定被告广佛智城公司未按照本合同约定的期限向原告交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。但截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，原告诉请被告以已付转让款279280元为本金，从逾期交付之日即2019年1月1日起至实际交付之日止按日万分之五的标准计付违约金，本院结合合同约定及履行情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定违约金应以已付转让金的15%即41892元为上限。截至本案庭审辩论终结之日2020年10月10日按上述标准计算的违约金为90626.36（279280×649×0.05%=90626.36）元，已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告广佛智城公司应向原告支付违约金41892元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金41892元予原告钟新婷；二、驳回原告钟新婷其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取990.94元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的990.94元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月一日书记员 李和仪