广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31994号原告：潘漾漾，女，1986年10月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨玉新，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琼霓，广东品盛律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列原、被告之间的租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月30日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人杨玉新、林琼霓，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还转让金196926元及支付违约金（违约金以196926元为本金自2017年12月31日起至实际付清之日止按日万分之五计算，暂计算至2020年11月5日为102401.52元，196926×0.0005×1040日=102401.52元)；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告就佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号x号地x号楼x层x号商业用房的物业使用权转让签订了《物业使用权转让合同》。合同载明该物业的性质为集体商业用地，且合同约定，该物业的转让期限从合同签订之日起截至2037年8月14日，并在转让期限届满之日起，赠送该物业的使用权给原告至2048年12月31日，原告应在2049年1月1日当天归还使用权给被告。同时，合同还约定被告应于2017年12月31日前将该物业交付给原告，被告未按照合同约定的期限向原告交付的，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了196926元的转让金，但被告并未依照合同约定在2017年12月31日前向原告交付该物业。之后原告了解到，被告根本无权处分该物业，双方签订合同目的根本无法实现。由于被告的行为已严重违约，原告依法解除《物业使用权转让合同》，并追究被告的违约责任。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请法院依法支持原告的诉请。被告辩称,一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。（一）原告在民事起诉状中所述被告无权处分涉案物业不是事实。涉案物业为被告向佛山市南海区大沥镇联滘股份合作经济联合社承租土地后独立投资建设，被告对其投资建设的物业享有合法使用权，包括转让物业使用权和出租的权利，依法有权向原告转让物业的使用权。（二）《物业使用权转让合同》为原、被告双方自愿签订，合法有效，对合同双方均具有法律效力。物业所在广佛智城项目2号地12号楼于2017年6月1日竣工验收，于2017年6月15日取得竣工验收备案表，而原、被告双方签订《物业使用权转让合同》的时间为2017年12月31日。由此可知，被告在转让物业使用权给原告时，物业已取得竣工验收备案表且具备交付条件，其物业使用权可以依法转让。（三）被告已按合同约定完成交付义务，不存在原告诉称合同目的不能实现的情形。1.2017年8月25日，原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）签订的《租赁合同》，约定原告将物业出租给梦乐城公司，租赁期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。被告依据原告的租赁合同于2017年12月31日将物业交付给了原告的承租人梦乐城公司，已完成交付涉案物业的合同义务。被告向梦乐城公司交付物业即视为向原告交付，该交付行为所产生的一切法律后果由原告自行承担。2.《物业使用权转让合同》并未约定被告只能向原告交付涉案物业，也未约定被告交付物业时必须通知原告本人。而且，原告于2018年2月收取租金时，必然清楚被告已经将物业交付给了其承租人梦乐城公司，否则有何依据向梦乐城公司收取租金，而且一直收取租金至今。原告在其收取租金二年多的时间内，从未要求被告向其交付涉案物业，也没有对被告直接向梦乐城交付物业提出过任何异议。因此，原告称被告无法交付物业以致合同目的不能实现，显然不是事实，与其一直以物业收取租金的事实也自相矛盾。（四）再退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。且不说被告已经按合同约定完成交付物业的义务，不存在任何逾期交付或没有交付四案物业的违约行为。即使假设原告认为“被告至今没法交付涉案物业”，其所享有的合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2017年12月31日，由此自2018年1月1日开始，如原告认为有被告逾期交付物业的情形或一直不交付涉案物业，应予以催告或至少应在一年期限内提出（新的民法典对此已有明确规定）解除合同，但显然原告从未要求过被告交付涉案物业或对被告直接向梦乐城公司交付物业提出过异议。因此，即使假设被告没有交付涉案物业而原告对此享有合同解除权，该解除权亦因未在合理期限内行使而消灭。二、原告要求被告返还物业使用权转让金并自2017年12月30日起按日万分之五计算违约金毫无事实和法律依据。（一）如第一点所述，原告要求解除涉案物业使用权转让合同毫无依据，故无权要求返还物业使用权转让金。（二）原告要求被告按日万分之五支付违约金毫无依据。1.如前所述，涉案物业已合同约定的交付日前已完成竣工验收，被告于2017年12月31日向原告的承租人梦乐城公司交付物业。原告自2018年1月开始一直以物业向梦乐城公司收取履约保证金及租金，被告不存在违约行为，原告无权要求被告支付违约金。2.原告可以向梦乐城公司收取履约保证金及租金的前提是其取得涉案物业的合法使用权，且梦乐城公司认可涉案物业使用权已交付。若原告认为被告一直无法交付物业，则原告没有向梦乐城公司收取任何履约保证金及租金的基础和权利。原告既认为被告没有交付涉案物业、进而要求解除合同和支付违约金，又一直以涉案物业向梦乐城公司收取委托经营管理收益，二者显然矛盾且不可兼得。因此，在原告以物业已实际收取履约保证金及租金的情况下，无权再以被告未实际交付物业为由解除合同和要求被告支付任何违约金，否则将导致原告以涉案物业双重获益。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交除租金明细表以外证据材料的真实性并附卷佐证。被告提交的竣工验收备案表，本院经综合审查后，对其真实性予以确认；被告提交的租金明细表，本院对其进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年8月15日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号x号地x号楼x层x号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年8月14日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金196926元；甲方在2017年12月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止等。2017年12月31日，被告与梦乐城公司签订《广佛智城物业及资料移交书》，载明：甲乙双方于2017年12月31日办妥该物业及相关资料的移交，甲方确认乙方于当日移交钥匙予甲方。2020年12月3日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告主张梦乐成公司已支付涉案物业租金42009元；被告主张梦乐城公司已支付涉案物业租金42287元，涉案物业所在楼栋对应自编号为广佛智城项目2号地12号楼。原、被告均确认原告已向被告支付转让费196926元；涉案物业可与其他物业区分、单独使用。另查明，广佛智城（二期）商业街12号楼已于2017年6月15日取得竣工验收备案表。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在楼栋已取得竣工验收备案,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定被告应于2017年12月31日交付涉案物业予原告，涉案物业于2017年6月15日竣工验收备案，届时已符合交付使用条件，原告委托梦乐城公司代为接收涉案物业，原告也自2018年2月起开始收取涉案物业的租金，其合同目的已得到实现，故原告以涉案物业尚未交付为由主张解除《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限二十年内的约定、退还相应转让款、支付违约金均没有事实与法律依据，也有违公平诚信原则，本院对原告该项诉讼请求不予支持。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，原告主张被告返还部分转让款理由成立，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金69890.99元[196926元×（11324天-20年天数7305天）÷11324天]予原告。上述合同期限经本院认定无效，且原告对合同部分无效也具有过错，原告应自行承担起诉前该部分款项资金占用利息损失，本院酌情确定被告支付从起诉之日起的利息予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费69890.99元并支付以此为本金从2020年12月3日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告潘漾漾；二、驳回原告潘漾漾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2894.96元（原告已预交），由原告负担2121.96元，由被告负担773元并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的773元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吕冬娥二〇二〇年十二月三十一日书记员  何双燕