河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初3350号 原告：石家庄北大中电科技园管理有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区怀特文化大厦七层。 法定代表人：王国成，系该公司经理。 委托诉讼代理人；米娜，河北嘉园律师事务所律师。 委托诉讼代理人；秦子宇，河北嘉园律师事务所律师。 被告：河北德创律师事务所，住所地河北省石家庄市长安区保利广场H1座。 负责人：杨晓丽，该律师事务所主任。 委托诉讼代理人；张赵灿，该律师事务所律师。 委托诉讼代理人；张蕊，该律师事务所实习律师。 原告石家庄北大中电科技园管理有限公司（以下简称北大中电）与被告河北德创律师事务所（以下简称德创律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北大中电委托诉讼代理人米娜、被告德创律所负责人杨晓丽及其委托诉讼代理人张赵灿、张蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北大中电向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即搬离原告房屋；2.请求依法判决被告向原告支付房屋占用费，支付日期自2020年5月1日至实际搬离日。（暂计至2020年7月10日，为33069.40元）；3.请求依法判决被告向原告支付占用期物业服务费，支付日期自2020年5月1日至实际搬离日。（暂计至2020年7月10日，为7716.19元）；4.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月1日，原告与被告签订了《北大科技园科技服务合同（房屋租赁合同-写字楼版）》（下称“租赁合同”）和《北大科技园科技服务合同（园区企业综合服务合同）》（下称“服务合同”）。租赁合同约定被告承租原告管辖【裕华区众创大厦17层R-1706房间】，面积236.21平方米，租期为2018年5月1日至2020年4月30日。服务合同约定原告向被告提供包含物业服务等综合服务，服务期自2018年5月1日至2020年4月30日。租赁合同及服务合同到期后，双方未签订新的租赁合同及服务合同。原告多次向被告发送合同到期解除通知、限期搬离通知等，表明双方租赁合同已到期解除，要求被告搬离并返还房屋。被告收到原告通知后，拒不搬离。因被告侵占原告房屋导致原告无法正常行使该房屋的使用权。被告侵占房屋2020年市场租赁价格标准为每个月60元每平方米，物业费标准为每个月14元每平方米。暂计至2020年7月10日，被告应支付原告房屋占用费共计33069.40元，物业费共计7716.19元。综上，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益。请求贵院依法支持原告的诉讼请求，要求被告立即搬离原告房屋，并按照市场价格向原告支付房屋占用费及物业服务费。 被告德创律所辩称：一、北大中电与答辩人之间已形成固定期限租赁合同关系，租赁期限至2020年10月31日，现答辩人已于2020年9月30日按照合同约定提前与北大中电解除租赁合同关系并搬离涉案房屋，答辩人搬离前依法享有占有、使用涉案房屋的权利，北大中电要求答辩人搬离房屋没有任何依据且占用事实已不存在，应当依法驳回其诉讼请求。（一）答辩人2020年9月30日前为合法占有、使用涉案房屋，北大中电要求搬离涉案房屋没有事实和法律依据。1.双方原《租赁合同》约定答辩人享有优先续租的权利，并且约定续租涨幅区间为原合同租金的5%-10%，合同到期前两个月应当书面提出续租申请。根据合同法第三十六条的规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称《意见》）第六条的规定以及《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）、《河北省应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》等政策精神和要求，北大中电应当为答辩人延长租赁期限并不得强制答辩人搬离。（二）答辩人已于2020年9月30日与北大中电解除租赁合同搬离涉案房屋，答辩人占有房屋的事实已不存在，应当依法驳回北大中电的诉讼请求。二、答辩人已按约定支付房租、物业费至9月30日，不欠北大中电任何房租、物业费、北大中电要求答辩人支付房屋占用费及占用期间物业费没有事实及法律依据，应依法驳回原告北大中电诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月1日，原告与被告签订了《北大科技园科技服务合同（房屋租赁合同-写字楼版）》（以下称“租赁合同”）和《北大科技园科技服务合同（园区企业综合服务合同）》（以下称“服务合同”）。租赁合同第一条1.1约定原告同意将其所管辖的河北省石家庄市槐安东路与富强大街西南角怀特文化大厦17层R-1706房间，建筑面积合计236.21平方米出租给被告；第二条2.1约定被告承租房屋的租期自2018年5月1日起至2020年4月30日止；2.2约定被告如要求续租，应在本合同期满前二个月向原告提出书面续租申请。未提出书面续租申请并经原告书面同意的，合同期满本合同自动终止；2.3约定被告享有优先续租的权利；被告续租，如果第二年租金价格上涨，涨幅区间为本合同租金的5%-10%；第四条4.1约定自2018年5月1日至2020年4月30日，每月每建筑平方米人民币38元；月租金为人民币8975.98元；租金总额为人民币215423.52元；日租金按照月租金除以30天计算。4.2.1约定被告以3个月为一个支付周期向原告支付租金。被告应于每个支付周期结束前15日支付下一期租金；租赁合同还约定了其他内容。 《服务合同》第二条2.1约定服务期限共计24个月。自2018年5月1日起至2020年4月30日止；2.2约定服务期限届满，如被告要求延续合同或终止合同的，均应在服务期限届满前三个月以书面形式通知原告，并与原告办理相应手续。如被告未按要求提前书面通知原告终止本合同，则视为被告默认此合同自动顺延至被告办理注册地址迁出并将变更后《营业执照》提供给原告当日，并视为被告同意按照本合同第三条约定服务费的双倍向原告承担相应的费用；合同第三条3.1.1约定收费标准为12元/平米/月，合计人民币2834.52元/月，服务费合计人民币68028.48元；服务合同还约定了其他内容。 2020年我国遭受了新冠肺炎疫情被告所承租的怀特文化大厦一直处于封闭状态，2020年3月9日，石家庄市裕华区人民政府槐底街道办事处出具了《复工复产通知》，准予被告复工复产。2020年3月17日，被告就位于承租的怀特文化大厦17层1706房间的租赁事宜向原告提出续租申请。原告方招商经理常新林于2020年3月18日在被告的《续租申请书》上签字并注明已收到。后常新林给被告的负责人杨晓丽发了一个《关于北大科技园1706室续租的通知》的邮件，内容为：经过沟通，原告同意被告所租赁的1706室在现合同到期后续租一个月。续租价格按现合同上涨10%，租期自2020年5月1日至2020年5月31日；请被告于2020年4月13日前来办理签署合同手续，逾期未办理视为被告不续租；如未实际签署合同续租，请于现合同到期日腾空房屋并向原告支付。 2020年4月13日，被告对《关于北大科技园1706室续租的通知》向原告作出回复，内容为：1.被告同意续租价格按原合同约定上涨10%；2.原告同意被告续租，依法应按照原合同约定条款以及两年租赁期限续签合同；3.续租后第一季度租金被告按照约定已提前15日向原告支付2020年5月1日至2020年7月31日的房租、物业费以及双方约定的原租金10%的上涨费用；4.请原告及时与被告签订书面租赁合同。2020年4月13日，原告向被告出具《合同到期解除通知书》，内容为：截至本函件发出时，未收到被告答复。现我方根据原、被告双方签订的相关合同约定，向被告通知如下：1.原、被告双方租赁合同将于2020年4月30日到期终止，且不再续租；2.请被告于合同到期日即2020年4月30日前将被告所占用房间腾空，并与原告办理交接手续；3.如被告不能按时腾空所占用房间，原告将采取停电、锁门、财产保全等措施，由此造成的一切不良后果由被告承担；4.若因被告不按时腾空所占房屋，造成原告不能按时接收房屋，原告会按照市场价格即租金61元/㎡·月的标准、物业费12元/㎡·月的标准向被告收取房屋占用费及物业费，并且被告已缴纳的保证金，原告不予退还。且该保证金不会抵扣被告拖欠费用，被告仍有义务按照合同约定向我方支付所拖欠的费用和违约金。2020年4月28日，原告方常新林给被告方律师发微信，内容为：租赁合同已制好，现发给您。有不同意见再协商，咱们商量好后，我发公司法务审核。价格基本情况：房屋物业费合计单价55.7元/㎡·月，其中：物业费13元，房租42.7元。疫情减免费用按正常享受，在第二次交费时扣除。后双方对房屋续租事宜经过多次沟通。 2020年6月5日，原告再次向被告发出《合同到期解除通知书》，要求被告按市场价格即61元/㎡·月的标准交纳房屋占用费及物业费，并且已交纳的保证金不予退还，并要求被告于2020年6月9日前腾空房屋办理交接手续，否则将采用停电锁门等措施。2020年6月10日7点11分原告采取给被告断电锁门直至2020年6月24日17点11分。2020年7月9日，原告向被告发出《限期搬离通知书》，要求被告于2020年7月31日前将被告所占用房间腾空，并与原告办理交接手续。 2020年8月4日原告公司常新林将电子版的房屋租赁合同（续签）补充协议发给被告张蕊律师，2020年8月6日被告张蕊律师给原告常新林发微信：常总，租赁补充协议咱们都谈妥了，我们没有意见。补充协议主要内容为：一、被告承租房屋的租期自2020年5月1日起至2020年10月31日止。被告应于2020年10月31日前搬离占用房屋并与原告办理交接手续，原告同意被告可以提前搬离，且不构成违约，但被告需提前7日书面告知原告，如被告提前搬离，实际房租计算至被告实际搬离之日；二、房租物业费计算标准：按照原《租赁合同》租金涨幅10%的约定，自2020年5月1日至2020年10月31日，每月每建筑平方米41.8元；月租金9873.58元，增值税税率9%；物业费为每月每建筑平方米12元；月物业费为2834.52元，增值税税率6%，上述税率如遇国家政策调整，参考国家政策执行，每月费用总额不变；按照本协议约定的物业费标准，自2020年8月1日至租赁期结束，被告以1个月为一个支付周期支付租金及物业费。被告应于每个支付周期结束前3日内支付下一期租金及物业费；三、房租物业费的减免和计算：1、因2020年疫情的影响，原告同意对被告上一年度租赁合同中合同总额进行减免优惠，减免金额为人民币3440.79元该部分减免金额于本协议9月份租金总额中进行减除。2、因受断电影响，被告连续15天无法正常办公，原告同意对上述期间的房屋租金及物业费进行减免，房屋租金减免金额为人民币4936.79元；物业费减免金额为人民币1417.26元，该部分减免金额应从9月份租金和物业费中分别进行减除。3、被告已支付本补充协议的费用：（1）被告已于2020年4月13日，向原告支付了租金、物业费共计38974.65元；（2）被告于2020年8月4日，向原告支付了房屋租金、物业费共计12708.1元；4、根据上述减免和预交费情况，被告实际应交费如下：（1）2020年5月1日-2020年8月31日期间，每月应缴房租为9873.58元，物业费2834.52元，该段费用已从被告已交费用中扣除（扣除后尚有余额850.35元）；（2）2020年9月1日至2020年9月30日期间，应交房租为：9873.58元-疫情减免3440.79元-断电期间减免4936.79元=1496元；物业费为2834.52元-已交费用余额850.36元-断电期间减免1417.26元=566.9元。（3）2020年10月1日至2020年10月31日期间，每月应缴房租为9873.58元，物业费2834.52元。协议还约定了其他内容。该补充协议双方未盖章。 被告支付租金和物业费情况：2020年4月13日被告支付原告38974.65元（其中35431.50元备注2020年5月1日至2020年7月31日期间房租及物业费，另外3543.15元备注2020年5月1日至2020年7月31日上涨租金及物业费）；2020年7月28日被告支付原告12708.10元（其中9873.58元备注2020年8月1日至2020年8月31日期间房屋租金，含10%上涨租金，另外2834.52元备注2020年8月1日至2020年8月31日期间物业费）；2020年8月25日被告支付原告2062.90元（其中1496元备注2020年9月1日至2020年9月30日期间应付房屋租金，另外566.90元备注2020年9月1日至2020年9月30日期间应付物业费），被告按补充协议约定支付了租金和物业费。 2020年9月23日被告通知原告退租，原告要求被告办理正常的退租手续，后原告为被告办理了退租手续，2020年9月30日被告将所租赁原告的房屋腾清，2020年10月10日被告委托河北省石家庄市燕赵公证处到场拍摄录像，2020年10月15日被告给原告发出通知书，次日原告单位的常新林表示收到通知，将1706房间正常对外出租或使用。 被告称，按照原租赁合同租金约定的最高涨幅10%支付的房屋租金，物业费没有涨幅。被告已经按照双方补充协议约定支付房屋租金和物业费至搬离之日即9月30日，因此不应再向其支付任何费用。原告主张的占用费数额没有任何依据，被告从未认可，原租金是38元每平米每月，在此基础上上涨10%支付的，41.8元每平米每月，物业费12元每平米每月。被告于2020年9月30日搬离原承租房屋，并已经向原告移交了原承租房屋。 原告称，我方收到被告所说的钱，但不认可款项的性质是租金和物业费，被告是在未与原告协商或提前告知的情况下单方向原告的银行账户进行的转账。关于计算租金终止时间，租金及物业费原告均主张计算至实际搬离日，被告虽然于2020年9月30日将人员和办公用品搬离涉案房屋，但是没有按照合同约定拆除玻璃隔断，双方未办理房屋交接手续。如果被告能够明确表示当天是全部搬离，对房屋的剩余物品不再主张任何权利的话，原告认可房租及物业费计算至2020年9月30日。双方租赁合同已经于2020年4月30日到期，被告没有按照合同约定搬离房屋，原告在迫不得已的情况下于2020年6月9日才采取了断电锁门的方式自力救济，且该种方式符合租赁合同的约定。 被告称，原告于2020年4月13日发出通知后又于2020年4月28日明确表示同意续租一年，并向被告发送租赁合同，此后至2020年6月5日晚原告未向被告发出过解除通知，原告2020年6月5日晚给被告发出解除通知，仅给予被告不足三天的时间搬离，其解除行为不符合合同法的规定。原被告双方对续租事宜一直进行沟通，双方之间形成不定期租赁关系，原告采用断电锁门的手段造成被告无法办公，招聘和年检等工作搁置。被告断电锁门期间无法使用涉案房屋不应向其支付断电锁门期间的物业费，疫情期间扣减的费用也是双方约定的，也是疫情期间原告应当为被告减免的，原告只减房租不减物业费。 本院认为，原告与被告签订《租赁合同》，于2020年4月30日到期，租赁合同2.2约定被告如要求续租，应在本合同期满前二个月向原告提出书面续租申请，但这期间正好是疫情期间，被告所承租的怀特文化大厦一直处于封闭状态，后来双方一直对续租事宜进行沟通，虽然双方对补充协议未加盖公章，补充协议是按照原租赁合同租金基础上最高涨幅10%计算的租金，并减免了租金3440.79元也是符合疫情期间国家政策规定的，原告发出解除通知仅三天即对被告断电锁门，实属不妥，致使被告15天无法正常工作，协议减免半个月的租金4936.79元也是合情合理的，故补充协议应是双方真实意思表示，且被告也按补充协议约定向原告支付租金及物业费至搬离之日即2020年9月30日，原告也收到了被告支付的款项。原告称被告转款时未经原告同意，不认为该款是房租和物业费，理据不足，本院不予采信。因此原告请求依法判决被告立即搬离原告房屋并向原告支付房屋占用费、占用期物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告石家庄北大中电科技园管理有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费820元，由原告石家庄北大中电科技园管理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市裕宁街77号石家庄市，邮编：043058，收件人：材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在递交上诉状之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  高双志 人民陪审员  安永霞 人民陪审员  张巧玉 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  李俊华