河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民初54号原告（申请执行人）：河南锦源建设有限公司，住所地河南省郑州市七里岗街35号。法定代表人：邓文朴，该公司董事长。委托诉讼代理人：范磊，河南绍晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：石剑，河南绍晟律师事务所实习律师。被告（执行案外人）：王翠，女，汉族，1977年6月5日生，住漯河市郾城区。第三人（被执行人）：漯河嘉铭置业有限公司。住所地漯河市郾城区嵩山路505号。统一社会信用代码：91411100573578509（1-1）。法定代表人：李宇锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢秋克，男，汉族，1987年10月27日生，住鹤壁市鹤山区，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵广磊，男，汉族，1979年10月17日生，住河南省太康县，系该公司员工。原告河南锦源建设有限公司与被告王翠、第三人漯河嘉铭置业有限公司执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南锦源建设有限公司的委托诉讼代理人范磊、石剑，被告王翠、第三人漯河嘉铭置业有限公司委托诉讼代理人卢秋克、赵广磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南锦源建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2020）豫11执异44号执行裁定书，并对被查封的漯河嘉铭置业有限公司名下的漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼3层304号房产继续执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.河南锦源建设有限公司行使的是建设工程的优先受偿权，而非仅仅是基于查封先后的优先受偿权，建设工程的优先受偿权远远凌驾于查封和抵押的优先受偿；2.虽然签订了房屋买卖合同，但并未进行物权预告登记，不发生物权转移效力，涉案房屋商用楼房，用于商业经营而非住宅使用，并非生活必需，房屋目前二次结构尚未完成，不存在交付问题；3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条针对是查封行为，而非本案的建设工程款的法定优先行为；4九民会议纪要明确约定了在执行异议之诉中也可参照上述两条法律规定进行审理，第一百二十六条详细阐述了商品房消费者权利与抵押权关系，应当注意的是，各原告的合同无论是否经过网签或是备案，均是行政管理关系，不发生物权变动效力或物权期待变动效力，原告不能混淆消费者生存权、物权和一般买受人之间的债权关系，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复中交付全部或者大部分款项的商品房消费者，是指符合该纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，显然各原告均不是一百二十五条规定的消费者。王翠答辩称，1、答辩人在人民法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同。2018年9月3日，答辩人王翠与漯河嘉铭置业有限公司（以下简称“嘉铭置业”）就位于漯河市郾城区嵩山东支路与牡丹江路地块的海文国际企业中心1号楼304号房签订商品房预售合同，该合同已经过网签备案，合同编号为411100201809030122。2、答辩人王翠已按照商品房预售合同约定支付了部分价款且同意交纳剩余房款。嘉铭置业海文国际企业中心项目“五证”齐全的情况下，答辩人于2018年4月24日向漯河嘉铭置业有限公司交纳购房款2万元，2018年5月30日交纳购房款50万元，2018年6月27日交纳购房款2万元，2018年7月15日支付购房款10万元，共计64万元。答辩人同意按照人民法院要求交纳剩余房款。3、答辩人未交纳剩余房款、未办理房屋过户登记并不是自身原因造成的。2018年9月6日，答辩人欲继续交纳剩余房款时被漯河嘉铭置业有限公司置业顾问高洋通知工地停工，剩余房款等重新开工后再行交纳，登记手续也得等到交房后才能办理。但案涉房产至今未重新开工，因此，答辩人未交纳剩余房款、未办理房屋过户登记手续是开发商漯河嘉铭置业有限公司造成的。4、河南省漯河市中级人民法院执行裁定书（2020）豫11执异44---1号执行裁定认定事实事实清晰，使用准确。同时，针对河南锦源建设有限公司的庭审举证与举证目的，质证意见为：原告律师指出的没有产权和没有交够房屋全款的一半，只机械强调法律条款，不顾及事实实际。没有产权和未交够全款的一半，完全是因为原告与开发商的官司纠纷造成的，不是由我的原因造成的。原告律师强调的房屋的商用与办公性质，也是不顾及事实实际。房屋的性质是不是住房与办公，应由房屋的实际使用来定。原告律师只机械强调法律条文，不顾及我与开发商签订网签合同在先，真实的购买意愿（银行购房款交款流水）的事实，一味在法律条文上咬文嚼字，是无意义的。综上，答辩人享有足以排除强制执行的权利，请求法院驳回原告诉讼请求。漯河嘉铭置业有限公司述称，同意王翠的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：河南锦源建设有限公司与漯河嘉铭置业有限公司建设工程合同纠纷一案，漯河市中级人民法院于2019年7月29日作出（2018）豫11民初139号民事判决，判令漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款38865600.92元及利息违约金，同时判令河南锦源建设有限公司对漯河嘉铭置业有限公司漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。判决后因漯河嘉铭置业有限公司提出上诉，河南省高级人民法院经过审理于2020年1月14日作出（2019）豫民终1388号民事判决，撤销一审判决，改判漯河嘉铭置业有限公司支付河南锦源建设有限公司一次结构工程款27317087.97元及利息违约金，同时判令在一次结构工程款27317087.97元范围内对漯河海文国际企业中心工程享有工程价款优先受偿权。2020年4月26日漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请，下发（2020）豫11执39号执行裁定书，对本案立案执行。漯河市中级人民法院根据河南锦源建设有限公司的申请于2018年9月28日作出（2018）豫11民初139号之一民事裁定书，查封漯河嘉铭置业有限公司建设位于漯河市郾城区嵩山东支路国有土地使用权地上建筑物（项目名称漯河海文国际企业中心）价值人民币5441.5万元房产或其他等额财产。于2018年9月30日作出（2018）豫11执保18号之一协助执行通知书，对包括本案房产在内的海文国际企业中心1号楼的（预售证号为：2170477号）部分房产进行了查封。王翠于2020年7月28日对执行位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼房号为304号房产提出书面异议，经过本院审理，于2020年8月7日作出（2020）豫11执异44号执行裁定，中止对漯河嘉铭置业有限公司位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼房号为304号房产的执行。另查明，王翠于2018年9月3日与漯河嘉铭置业有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，购买漯河嘉铭置业有限公司开发的位于漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼3层304号房屋一套，建筑面积为181.1平方米，总价款为1720000元。该合同经过网签，合同编号为411100201809030122号。被执行人于2018年4月24日向异议人开具20000元的房款收据、2018年5月30日向异议人开具500000元的房款收据、2018年6月27日向异议人开具20000元的房款收据、2018年7月15日向异议人开具100000元的房款收据。本院认为，本案争议焦点为，王翠对执行标的是否享有足以排除法院强制执行的权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。根据本案（预）销售许可证、建设用地规划许可证、《商品房买卖合同（预售）》等相关证据可以证明本案案涉房产为商铺和办公用房，即并非为居住使用。执行异议之诉的关键是购房者享有的实体权利是否足以阻却执行。审判实践中，房屋买受人享有的权利性质属于物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。据此，买受人的物权期待权又分为一般买受人物权期待权和消费者物权期待权。消费者物权期待权的保护，除了和一般买受人物权期待权保护一样要求有合法的书面合同外，还要求另外三个条件：第一保护的对象必须是消费者。消费者是针对经营者而言的，是从经营者处购买商品或者服务的人。该规定限定消费者物权期待权保护的对象是从房地产开发企业处购买商品房的买受人；第二依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品和接受服务的人，消费者一定是自然人。该规定限定案外人所购商品房系用于居住，也就是说保护的是买受人的生存权。买受人买房的真实目的是否用于居住，在审判实践中形成了以房屋的性质是居住用房还是经营用房来区分是不是消费者的“客观标准”，且该规定明确要求“受让人名下无其他用于居住的房屋”；第三必须是交付了50%以上的房款。以上三个条件是并列关系，必须同时具备才享有阻却执行的权利。本案中，案涉房产系商铺和办公用房，案外人亦未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，亦即案外人并不具备以上三个条件，不享有足以排除人民法院强制执行的权力。根据《最高人民法院关于工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下单一销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应当予以支持。该批复针对的是实践中存在的商品房销售不规范现象为保护消费者的生存权而作出的例外规定，买受人必须是商品房消费者，而不是一般的房屋买卖合同的买受人。本案中，案涉房产性质明确为商铺和办公用房，不适用该批复的处理规则。综上所述，王翠就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，河南锦源建设有限公司起诉要求对案涉房产继续执行的理由成立，亦符合审判实践，对其诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：准许执行漯河市中级人民法院于2018年9月28日作出的（2018）豫11民初139号之一民事裁定和漯河嘉铭置业有限公司名下的漯河市郾城区嵩山东支路海文国际企业中心1号楼3层304号房产。案件受理费20280元，由王翠负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 军审判员 刘继伟审判员 王路明二〇二〇年十二月六日法官助理翟相杰书记员应亚峰