贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0522民初1367号 原告：刘庆，男，1988年1月14日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地黔西县文峰街道办事处花都大道滨河湾A栋14层。法定代表人：刘永芳，系公司负责人。 委托代理人：徐公云，男，1965年9月18日出生，汉族，系公司员工，委托权限为特别授权。 原告刘庆与被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，于2020年4月20日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘庆及被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司的委托代理人徐公云到庭参加诉讼。庭审后，双方向本院申请和解期2个月并因请示扣除请示期，本案现已审理终结。 原告刘庆诉称：原、被告双方于2014年12月14日签订《商品房买卖合同》（合同编号为0387），合同内容约定原告通过公积金贷款购房的方式购买被告位于黔西县，房屋建筑面积119.70平方米，总价款人民币叁拾捌万玖仟伍佰零叁元（￥389503元），合同签订后原告向被告支付了房屋首付款人民币壹拾壹万柒仟伍佰零叁元（￥117503元）、相关税费人民币壹万柒仟肆佰柒拾元（￥17470元），剩余房款人民币贰拾柒万贰仟元（￥272000元）原告已通过银行贷款方式支付完毕。原告交付房款后，被告于2015年4月23日将房屋交付给原告，但至今未办理所有权初始登记，且未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告协助原告办理商品房权属登记，被告未履行合同义务迟延办证违反合同约定。现原告诉至法院，请求判决：一、请求依法判令被告履行合同义务办理所有权初始登记，并将办理滨河湾Ｃ4栋13-4号商品房转移登记的有关文书交付给原告协助原告办理商品房权属登记；二、请求依法判令被告给付原告逾期办证违约金人民币壹拾叁万壹仟捌佰捌拾伍元柒角贰分（￥131885.72元），违约期间暂计为2015年7月23日至2020年3月10日；三、请求判决本案诉讼费由被告承担。庭审前，原告新增及变更其诉讼请求，具体为：一、变更一项原诉求，申请将原起诉书内容第二款诉讼请求变更为请求依法判令被告给付原告2015年7月23日至2020年3月10日逾期办证违约金人民币壹拾叁万壹仟捌佰捌拾伍元柒角贰分（￥131885.72元），2020年3月11日至被告履行合同义务之日为止的违约金另行计算；二、增加一项新的诉讼请求，请求依法判令被告退回收取原告的综合费用人民币壹万柒仟肆佰柒拾元（￥17470元）。 为支持其诉讼主张，原告在举证期内提供如下证据： 1、原告身份证，证明原告主体适格； 2、商品房买卖合同、借款合同、商品房住宅质量保证书、收款收据五张（首付款房款三张、综合代收款一张、建行个人贷款支付凭证）证明原告与被告签订商品房买卖合同的事实及该合同对房屋价款、违约金的约定；原告已按合同约定履行付款义务，被告未按初始登记并为原告办理转移登记构成违约，应当承担违约责任，并退还综合代收款，证明交付房时间2015年4月23日。 被告质证对原告提交的证据无异议。 被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司答辩称：我们没有办理房产证，并不是恶意所为，是因为政府交付土地的时候没有彻底交完导致消防通道未打通，所以未向业主办理房产证；原告向法院起诉是否超过诉讼时效；合同是格式合同导致违约金比例过高，要求进行调整；请求法院比照相应同期其他楼盘的案件进行判决。 在举证期内，被告未向本院提交证据。 本院依职权调取的证据：黔西县不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》、黔西县自然资源局出具的《关于对贵州省黔西县人民法院函(2020)黔0522民初1660号的复函》。 原、被告对于本院依职权调取的证据无异议。 本院经审查认为，原告提交的证据及本院依职权调取的证据均客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据。 经审理查明：原、被告双方于2014年12月14日签订《商品房买卖合同》，约定原告以389503元的总价款向被告购买位于黔西县，合同约定原告以首付117503元，贷款272000元的方式支付购房款。合同第二十二条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于年月日”前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金”。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款389503元。2015年4月23日，被告向原告交付房屋。2016年4月17日，被告向原告收取“代收综合费”17470元。因被告未按合同约定履行办证义务，故原告以被告违约提起本案诉讼。 另查明，贵州嘉誉金源房地产开发有限公司至今未办理建设工程竣工规划许可证、房屋竣工验收备案表等手续，不符合不动产登记条件，暂时不能办理不动产首次登记及转移登记。 本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主张是否超过诉讼时效？二、被告提出的违约金过高的抗辩理由是否成立？是否应当予以调整？三、本案案涉房屋的实际交付时间是什么时候? 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房销售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）2.（2）2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金”，系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。原告提出证据证实案涉商品房于2015年4月23日实际交付，被告提出异议但未提交证据证实其抗辩主张，故案涉商品房于2015年4月23日实际交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2015年7月22日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。被告提出原告的起诉已过诉讼时效，原告在庭审中表明未找过被告要求办理房产证，故本案诉讼时效未发生过中断。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，原告提起诉讼的日期为2020年3月11日，对于原告主张的2015年7月23日至2017年3月11日期间的违约金请求权已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，依法不应获得保护，被告应从2017年3月12日起至2020年3月10日止以原告已付购房款389503元为基数，按日万分之二的标准支付违约金，共计85301.16元。原告变更诉讼请求增加的2020年3月11日至被告履行合同义务之日为止的违约金另行计算是诉讼主张，其可明确计算标准或金额后另行主张权利。 被告提出因政府交付土地的时候没有彻底交完导致消防通道未打通而导致的未能办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人的原因并不免除被告因根据合同约定承担案涉房屋逾期办证的违约责任，故被告应承担逾期办理案涉房屋不动产权登记的违约责任。对于合同是格式合同导致违约金比例过高的抗辩意见，本院认为案涉《商品房买卖合同》虽是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局提供示范合同样式制作的合同，但逾期办证违约金条款的支付标准却是双方自愿协定，并不存在利益明显失衡，合同双方应当按照约定履行义务。被告提出违约金过高及比照相应同期其他楼盘的案件进行判决意见，但未举证证明违约金过分高于因逾期办证给原告造成的损失且不具有其他楼盘予以酌情调整的情形，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 对于原告请求依法判令被告履行合同义务办理所有权初始登记，并将办理滨河湾C4栋13-4号商品房转移登记的有关文书交付给原告协助原告办理商品房权属登记的主张，案涉楼盘w未办理建设工程竣工规划许可证、房屋竣工验收备案表等手续，不符合不动产登记条件且不适于强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”之规定，原告的该项诉讼请求本院予以驳回。 关于原告请求被告退还原告交给被告的代收综合税费，被告向原告收取的综合费用17470元，被告收到上述费用后，未向相关部门申请办理房屋初始登记，现被告也无法办理相关的房屋登记手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不正当利益，受损失的人有权请求返还不当利益。”之规定，被告代收综合款17470元应当返还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下： 一、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘庆支付2017年3月12日至2020年3月10日的逾期办证违约金85301.16元； 二、被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘庆代收综合税费17470元； 三、驳回原告刘庆其他诉讼请求。 案件受理费1469元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担950元，原告刘庆负担519元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 审判员  李艳霞 二〇二〇年十二月十日 书记员  陈清芸