安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终10160号 上诉人（原审原告）：朱冠华，女，1982年7月19日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：席礼国,安徽国天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：汪旵中，男，1984年2月1日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴凝霏，北京京师（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:刘光菊，女，1979年2月27日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：夏守国，安徽人杰律师事务所律师。 原审第三人：合肥市滨湖新区建设投资有限公司,住所地安徽省合肥市徽州大道与紫云路交口。 法定代表人:宋德润，董事长。 委托诉讼代理人：钱凤，女，公司员工。 上诉人朱冠华因与被上诉人汪旵中、被上诉人刘光菊及原审第三人合肥市滨湖新区建设投资有限公司（以下简称滨投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初5691号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱冠华上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判汪旵中返还朱冠华转让费120000元并按照银行间同行业拆借中心贷款市场报价利率支付利息，汪旵中、刘光菊共同赔偿朱冠华经营损失40000元或将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由汪旵中、刘光菊负担。事实与理由：1.朱冠华作为次承租人与汪旵中签订《房屋租赁合同》，刘光菊并非合同当事人，无权或委托第三人直接要求朱冠华支付房租。因疫情原因，朱冠华就房租事宜一直与汪旵中沟通，且朱冠华在与520超市经营人就案涉房租产生纠纷后于2020年3月8日才知晓刘光菊、汪旵中转租需要出租方滨投公司同意，故朱冠华在不清楚能否继续承租的情况下，有理由拒绝再继续支付房租。退一步说，朱冠华作为次承租人与汪旵中签订的《房屋租赁合同》约定，朱冠华支付房租的节点是2020年3月1日，但是因疫情的原因，朱冠华只是在迟交房租一周的情况下，520超市经营人在刘光菊的授权下就采取锁门等方式要求收回房屋，而朱冠华为承租该房屋支付了120000元的转让费及投入大量人力、物力从事经营活动，明显显失公平。另外，案涉房屋物品已由汪旵中搬离，虽120000元的转让费包含了营业执照、卫生许可证等经营手续，一审法院认为已经履行了合同义务，但营业执照、卫生许可证尚在有效期，合同仍在履行过程中，并且朱冠华承租的房屋也是用来经营食品销售，一审法院认定朱冠华与汪旵中签订的《房屋租赁合同》无效，朱冠华转让该房屋无任何意义，合同没有办法继续履行，也达不到合同履行之目的。故一审法院认定朱冠华不能继续经营是因不按期缴纳房租造成，故驳回朱冠华要求返还转让费120000元的诉请，该认定事实不清、适用法律错误。2.朱冠华已向一审法院提交了支付宝、微信等账单记录，证明其存在经营损失，而一审法院却直接认定朱冠华未提交任何证据证明经营损失，显系认定事实严重错误。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。 汪旵中辩称，1.朱冠华要求返还转让费120000元没有事实及法律依据。首先，汪旵中与朱冠华之间签订的《转让合同》、《合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方都应遵守。其次，《房屋租赁合同》与《转让合同》是两个独立的合同，两份合同所产生的法律关系并不同一，签订《转让合同》的目的虽然在于客家麻辣店的经营，但是与《房屋租赁合同》并无根本性关联，用于经营麻辣店仅是朱冠华对于租赁物的处置方式之一，且双方亦未约定《转让合同》的履行是《房屋租赁合同》的前置条件或附属义务。再次，《转让合同》、《合同》签订后双方都按合同约定履行了相关义务，合同履行完毕，现朱冠华仍然可以继续经营客家麻辣店，并不存在不能实现合同目的的情形。现在麻辣店不再经营的原因并非是实际不能经营而是朱冠华主观不愿进行经营，其不愿进行经营的相关后果应该由朱冠华自己承担。汪旵中已按合同要求履行了转让的义务，不应当再承担由于朱冠华过错导致的责任。故朱冠华起诉要求解除双方签订的《转让合同》、《合同》没有事实及法律依据，朱冠华要求退还120000元更是无稽之谈。 2.朱冠华要求汪旵中承担其经营损失40000元没有事实及法律依据。首先，本案中，朱冠华与汪旵中签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。在合同的实际履行过程中，汪旵中实际并未收取房屋租金，租金实际直接支付至刘光菊（即程健）处。朱冠华称因疫情的原因，其在迟交房租一周的情况下，520超市经营人在刘光菊的授权下就采取锁门等方式要求收回房屋，汪旵中对此是否事实并不知情，但是根据朱冠华的该自述可以确定的一点是，无论是朱冠华自行搬离还是刘光菊要求收回房屋，均不是汪旵中的原因造成合同不能履行，更不存在因为汪旵中的原因给朱冠华造成损失的情形。其次，汪旵中已按《转让合同》的要求将经营权转交给朱冠华，已经完全的履行了自己的合同义务，汪旵中并不存在违约的情形。再次，汪旵中并不存在任何的侵权行为。因疫情原因，经济不景气，造成的经营风险的损失应由朱冠华自行承担。现朱冠华为了转嫁损失，要求汪旵中承担所谓的赔偿责任没有任何事实及法律依据。综上，朱冠华的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院依法驳回。 刘光菊辩称，刘光菊认为朱冠华的上诉理由不能成立。刘光菊与汪旵中之间签订租赁合同不能履行是朱冠华没有按照合同约定如期缴纳租金以及以自己的行为主动搬离终止合同的履行导致的。对此，刘光菊没有任何过错。朱冠华一审没有提交充分证据证明其经营损失的事实依据，以及该损失与刘光菊行为之间存在因果关系。综上，刘光菊认为一审法院认定事实正确，请求二审法院予以维持。 滨投公司述称，滨投公司并非案涉转租合同的主体，刘光菊的转租行为违反租赁合同的约定，转租未经滨投公司同意，滨投公司对此不知情，无需承担任何责任。根据滨投公司与刘光菊签订的《房屋租赁合同》第十条第（五）款第1项的约定，刘光菊擅自将案涉房屋进行转租，已构成违约，滨投公司根据该条约定已解除双方之间的房屋租赁关系，并收回了案涉房屋。 朱冠华向一审法院起诉请求：1.确认朱冠华与汪旵中签订的《房屋租赁合同》无效，判令汪旵中返还房租租赁押金3万元并自2020年3月7日起以全国银行间同拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，至款清止；2.解除朱冠华与汪旵中签订的《转让合同》、《合同》，判令汪旵中返还朱冠华转让费120000元并自2020年3月7日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，至款清止。3.判令汪旵中、刘光菊共同赔偿朱冠华经营损失40000元。4.案件受理费等全部诉讼费用由汪旵中、刘光菊负担。 一审法院查明的事实：2019年10月19日，汪旵中（甲方）与朱冠华（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于租与乙方，租期自2019年10月21日至2021年4月1日。房租为一季度付50000元。房屋押金30000元乙方在签订合同时一次交清。2019年10月19日，朱冠华、李飞与汪旵中签订《转让合同》1份，约定汪旵中将滨湖城天地公共租赁房107室有偿转让给朱冠华，转让款为120000元，如果此房在转让之后五个月之内被政府无条件取消，汪旵中应无条件退换120000元给朱冠华。2019年10月19日，汪旵中（甲方）与朱冠华、李飞（乙方）又签订《合同》1份，约定2019年10月21日起，甲方将客家麻辣店（营业执照、卫生食品经营许可证）手续转让给乙方。2019年10月19日，朱冠华通过微信向汪旵中转账20000元，通过中国建设银行向汪旵中上海浦东发展银行股份有限公司合肥滨湖新区支行账户转入130000元，附言为转让费，该两笔转账合计150000元，分别为30000元租房押金，120000元转让款。2019年10月20日，朱冠华向汪旵中支付2019年10月19日至2019年11月27日房租21000元。2019年11月27日，朱冠华向合肥市包河区伍贰零超市实际经营者程健支付2019年11月28日至2020年2月27日间的房租50000元。后因朱冠华未按期支付房屋租金与合肥市包河区伍贰零超市实际经营者程健产生矛盾。 另查明，2015年3月16日，滨投公司（甲方、出租方）与刘光菊（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于出租给乙方使用，租赁用途为商业。租赁期限为6年，自2015年4月15日至2021年4月14日。其中第十条约定乙方擅自将该房屋转租、转让或者转借给第三人的甲方有权单方面解除合同收回房屋。上述合同还对履约保证金、租金、装修改造等作出了约定。 再查明，2017年8月28日，张大彬（甲方、出租方）与郑欢（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于租与乙方，租期自2017年8月28日至2021年4月1日。房租为一季度付50000元。房屋押金100000元乙方在签订合同时一次交清。其中第六条约定房屋租赁期间未经甲方同意，乙方不得转租、转借或以和他人合租为理由承租房屋。庭审还查明张大彬系刘光菊雇佣人员，郑欢系汪旵中的妻子。 一审法院认为：本案争议焦点有四： 其一，朱冠华与汪旵中就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》是否有效。根据庭审查明的事实，2015年3月16日，滨投公司（甲方、出租方）与刘光菊（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于出租给乙方使用，租赁用途为商业。租赁期限为6年，自2015年4月15日至2021年4月14日。其中第十条约定乙方擅自将该房屋转租、转让或者转借给第三人的甲方有权单方面解除合同收回房屋。根据上述合同约定，刘光菊在未经滨投公司同意的情形下，不得对涉案房屋进行转租、转让或者转借给第三人等。本案中，刘光菊并未举证证明在2017年8月28日其代理人与郑欢签订案涉《租赁合同》时取得滨投公司的同意；庭审过程中，滨投公司作为案涉房屋出租权利人也明确表示对刘光菊的转租、分租行为不知情，且保留追究违约责任。综上，未经滨投公司同意的情形下，刘光菊无权将案涉铺位转租给郑欢，故其与郑欢就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。同理汪旵中与朱冠华就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》也应属无效。故朱冠华诉请确认双方签订的《房屋租赁合同》无效，一审法院予以支持； 其二，因合同无效造成的损失，双方如何承担。朱冠华与汪旵中于2019年10月19日签订案涉房屋的《房屋租赁合同》无效，合同无效后，汪旵中收取朱冠华房屋押金30000元，已无合同依据，故应予返还。虽然朱冠华与汪旵中签订的《房屋租赁合同》无效，但双方实际履行了部分主要合同义务。从查明的事实看，尽管刘光菊、汪旵中在没有转租权的情况下将案涉铺位出租给朱冠华存在过错，但双方在案涉合同实际履行过程中均未提出合同无效，终止合同履行，双方在因疫情发生后就减免房租事宜发生纠纷后才提出合同无效，由此导致双方产生相应的损失，各方均存在一定过错，应由各自承担。故朱冠华要求汪旵中、刘光菊支付利息，一审法院不予支持。 其三，朱冠华与汪旵中就案涉房屋签订的《转让合同》、《合同》是否应当解除。汪旵中等虽然违反《房屋租赁合同》的约定转让房屋，朱冠华不继续经营实际上是自己不按期缴纳租金造成，且朱冠华已实际经营4个月时间。同时根据朱冠华和汪旵中就转让之约定，转让价款除房屋外还包括将客家麻辣店的营业执照、卫生食品经营手续转让给乙方，且双方实际履行了合同义务，该房屋也非在五个月内被政府取消租赁。故朱冠华要求解除《转让合同》和《合同》没有法律依据，不应予支持。 其四，朱冠华是否产生经营损失。因朱冠华未提供相关损失的证据，故一审法院对其要求汪旵中、刘光菊赔偿损失的请求不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、确认朱冠华与汪旵中于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》无效；二、汪旵中于本判决生效之日十日内立即退还朱冠华房屋押金30000元；三、驳回朱冠华的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由朱冠华负担275元，由汪旵中负担125元。 本院二审查明，滨投公司于2020年9月向刘光菊发出《解除房屋租赁合同通知书》，刘光菊授权的代理人程健已于2020年9月15日签收该通知书。刘光菊于2020年9月20日将案涉房屋返还给滨投公司。各方当事人对该事实均无异议，本院予以确认。 对一审法院查明而为各方当事人无异议的事实，本院亦予以确认。 本院认为，案涉房屋系由滨投公司出租给刘光菊，后刘光菊在滨投公司不知情的情况下，擅自将该房屋转租给汪旵中，违反了双方于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》第十条关于承租方不得擅自转租、转让或者转借给第三人的约定，滨投公司据此有权解除合同。该《房屋租赁合同》虽于2021年4月14日到期，但滨投公司已于2020年9月向刘光菊发出解除合同通知，刘光菊收到通知后已于2020年9月20日将案涉房屋返还给滨投公司。 因承租人刘光菊在未征得出租人滨投公司同意的情况下，无权将案涉房屋转租给次承租人汪旵中，汪旵中亦无权将房屋再次转租给朱冠华，一审法院据此确认朱冠华与汪旵中于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》无效，并判令汪旵中返还朱冠华房屋押金30000元，并无不当。 虽然朱冠华与汪旵中于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》无效，但朱冠华在合同签订后已经实际占有使用案涉房屋用于经营。双方于同一天还签订了《转让合同》及《合同》，这两份合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。汪旵中依据这两份合同的约定，已将客家麻辣店的营业执照、卫生食品经营许可证交给朱冠华，并收取朱冠华120000元的转让费。现案涉房屋已被滨投公司于2020年9月20日收回，朱冠华的合同目的已无法实现，朱冠华要求解除《转让合同》及《合同》理由成立，本院予以支持。一审法院未支持朱冠华该项诉请不当，本院予以纠正。2019年10月19日《房屋租赁合同》约定期限自2019年10月21日至2021年4月1日共527天，自合同约定起租日2019年10月21日至实际还房日2020年9月20日共334天。由于本案纠纷的产生原因系朱冠华不按期缴纳租金造成，故合同解除后转让费的返还应依据双方的责任并结合实际还房时间进行确定。经计算，汪旵中应返还朱冠华转让费43947元（120000-120000÷527×334=43947元），对朱冠华超过该数额部分的诉请，本院不予支持。朱冠华要求汪旵中支付转让费的利息，没有合同依据，本院不予支持。 朱冠华向一审法院提交支付宝、微信等账单记录不足以证明其经营损失40000元，且其在二审中对此亦未提交相关新证据予以补强，故朱冠华上诉主张要求汪旵中、刘光菊赔偿其经营损失40000元，依据不足，本院不予支持。 综上，朱冠华的上诉请求，理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初5691号民事判决的第一、二项，即“确认朱冠华与汪旵中于2019年10月19日签订的《房屋租赁合同》无效”、“汪旵中于本判决生效之日十日内立即退还朱冠华房屋押金30000元”； 二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初5691号民事判决的第三项； 三、解除朱冠华与汪旵中于2019年10月19日签订的《转让合同》及《合同》，汪旵中于本判决生效之日十日内立即退还朱冠华转让费43947元； 四、驳回朱冠华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费800元，减半收取为400元，由朱冠华负担245元，汪旵中负担155元。二审案件受理费3500元，由朱冠华负担1530元，汪旵中负担970元。 本判决为终审判决。 审判长  陆建群 审判员  沈 静 审判员  王 莉 二〇二〇年十二月二十六日 书记员  孟 成 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。