云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初16600号原告:昆明久多餐饮管理有限公司，住所：云南省昆明市西山区永联社区都昌欣界苑负一楼1号。统一社会信用代码：91530112351817100A。法定代表人：杨兴文，职务：总经理。委托诉讼代理人：董娅玲，云南琅璟律师事务所律师,特别授权代理。被告：许俊，男，1988年8月31日生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告昆明久多餐饮管理有限公司（简称：久多公司）与被告许俊租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告久多公司的法定代表人杨兴文、委托诉讼代理人董娅玲、被告许俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告久多公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告双方于2015年6月1日签订的商铺租赁合同；2、请求法院判令被告支付原告以下费用：拖欠租金合计46669元（自2020年4月1日至2020年10月30日）；电费3489.60元；卫生垃圾清理费1200元；水费122元。合计：51480.60元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年6月1日将自己从昆明玺乐商业运营管理有限公司承租过来的位于云南省昆明市西山区转租给被告用于经营小吃，租赁合同对租金、租赁期限、租金的支付方式做了明确约定，合同约定租金为每月5000元，支付方式为半年支付一次金额为30000元，后因被告又将原告租赁过来的另外一间商铺也转租使用，在原来的基础上租金变为一个月6667元。之后2019年2月26日被告向原告承诺并书面写有承诺书一份，承诺自2019年2、3、4月按月分别交5715元，5至8月一次性交22860元，如不按时交付，所有租金按照每月6667元交付，至今被告就未支付租金，原告多次催要被告就找各种理由推脱，现在房租己经逾期很久未付。被告的行为已经严重违反合同约定，原告在别无选择的情况下，只好向法院提起诉讼。以上所述事实清楚，证据充分。依据《民法总则》的相关规定，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告许俊辩称，1、原告诉称的解除双方2015年6月1日签订的商铺租赁合同是没有事实依据的，因为这份合同只签订了两年，也就是2017年5月31日就到期了。2、原告诉称的被告拖欠房屋租金更是无中生有，信口雌黄。首先，从2017年5月31日合同到期后，原告就未再与被告签订书面合同，原告有何依据要求被告将房租租金付到2020年10月30日，且被告自2020年9月10日开始便未再使用该房屋，并于当日用短信的方式告知了原告。因为停业事件发生后，原告承诺不需要签合同，可以按月支付，先使用房屋，后交纳租金，并将交租金日期定于每月20日。原告诉状称：“2019年2、3、4月按月支付，5至8月一次性付清，至今就一直未付租金。后又称被告欠房租是自2020年4月1日至2020年10月30日一直未交房租。”陈述自相矛盾，被告不知道从9月10日至10月30日还要跟被告要房租的依据在哪里。事实是，2018年1月24日，由于原告管理不善，拖欠物业房租，导致物业方把美食城断水断电长达38天，也就是从2018年1月24日早10点30分左右断水断电至2018年3月2日，当时被告房租都是半年一付，有收款收据证明（收据号：135269，开票日期为2017年12月17日），可以清楚的看到房租从2017年12月1日至2018年5月31日。所以断水断电导致无法经营并不是被告造成的。由于开始被告并不知道原因，当时停电的时间正好在饭点，被告七十多种菜品已经备齐，正等着营业，当天菜品就损失1000多元，当时正值年关，被告经营的冒菜冬季来临正是营业的黄金时段，所以备了很多冻品，由于断电全部损失。洋葱洋芋全部发芽，大米也被老鼠啃食殆尽，更严重的是，由于无法经营长达38天，导致老客户全部流失，辛苦经营了几年积攒的人气销量直接降为零。美团外卖、饿了么外卖单量从原来的每日90多至100多单降到后来的每日20多单至30多单。从那以后，被告一直要求原告以租金抵扣被告停业期间的房租及菜品损失，原告说让被告先经营着，以后会赔的，现在原告也很难，要求被告先交，否则原告交不出来又要停电了，被告没办法，只能按照原告的要求做，因为被告为了这个店，投资了10多万（包括品牌加盟费、装修、购买各类厨具等），被告也不想关门，被告也需要靠这个店来养家糊口，只想着慢慢的生意会好起来，所以也不敢得罪原告。期间被告一直在跟原告索赔停业给被告造成的损失，但是原告一直都说让被告先经营着后面再说，之后就变成了一把长把伞，每次被告问都会用各种理由搪塞被告，推脱被告。直到2020年1月24日，疫情全国爆发，被告又被迫停止营业，因为近年来美食城客流已经非常少，被告本不打算再继续经营，但到3月份时，原告打电话让被告开门营业，并承诺减免被告两个月房租，当时被告想，既然可以免两个月房租，且因为2018年断水断电无法经营时的损失也还没有赔偿，就暂时先开一段时间。同年4月20日，却收到了原告的催缴通知，拿到通知后，被告反复看了很多遍，“你商户拖欠2020年2月1日至5月30日的租金”，后被告质问原告为何说话不算数，却一直未得到答复，直至5月1日，原告让被告先把4月份房租转给原告，然而被告交后，收到的收据却写的是2月份房租，被告便跟原告理论，直至7月4日，原告又答应说交纳5月份的房租，被告交纳后，接着收到的收据又变成了3月份租金。一种被欺骗的感觉油然而生，被告当时就问原告不是说好的免两个月房租吗？得到的答复是说要交纳半年才免一个月，交纳一年免两个月。直至此时，被告已经知道原告每次都是出尔反尔，轻诺寡信，被告也不再选择相信原告，更不想跟原告再合作，但是被告的损失却不能不追究，跟原告要那是不可能的，所以被告只能通过扣减经营场地租金来对被告的损失进行抵扣。本来被告想着随便抵扣点也就算了，被告也知道原告对被告造成的损失远远超出被告所拖欠的房租。但是被告一直以来都是秉承生意人和气生财的原则做人做事，所以被告在搬走时发了短信跟原告说明了情况，被告所差的费用就用之前原告对被告所造成的损失来抵扣。既然原告不同意，要通过司法程序来解决此事，被告就详细列出被告的损失，要求原告扣除被告使用的房租水电费33405元外，再赔偿被告177453.93元。被告大概计算了一下，原告给被告造成的损失及应付欠款明细如下：（1）被告租房时的押金5000元；（2）2018年1月24日至3月2日共计38天的房租合计8445元（30天房租6667元，另8天6667÷30×8＝1778元）；（3）按原合同条款第七条第7.3条及第九条第9.1.2条之约定，2018年1月24日至3月2日原告未经被告同意逾期交付租赁商铺，原告按照逾期交付房屋的天数×月租金总额5%的违约金合计12667元（38天×6667×5%＝12667元）；（4）原告承诺被告的疫情减免2个月的房租合计11430元（5715元/月）；5、因2018年1月24日突然断水断电长达38天之久导致被告冻品无法保存的损失合计：5768元；（6）外卖损失348496.44元（外卖平台是通过每个月的实际销量来对商家店铺在平台上进行排名的，这次停电断水以后，被告在平台上的实际销量成为了0单，没有了排名，导致营业额骤降，2017年全年营业实际到账额美团外卖为446023.67元，饿了么为211896元。2018年全年营业实际到账额美团外卖为185711.54元，饿了么为123711.71元。通过对比前后两年全年营业实际到账额就可以看出被告的损失）；（7）顾客到店消费损失180000元（停水断电之前，被告有固定的老顾客，停水断电之后老顾客以为美食城不再营业，便不再来，2017年到店消费每日固定营收1000多元，2018年之后降为四五百元，因票据遗失，2017年按1000元每日核算，年营收合计360000元，2018年按500元每日核算，年营收合计180000元，差额为被告的损失）；（8）停业期间的员工工资合计：9000元（1000×9人）。突然断水断电导致的停业，被告的工作人员也不能随意开除，就安排他们先休息，但是休息了7天以后员工也担心被告这边开不起来他们要重新找工作，被告也担心重新开业人手不够只能安抚员工让他们带薪休假，最终跟员工谈好的价格为1000元每人带薪休假一个月，费用为9000元。以上金额合计580806.44元。因为被告是品牌加盟店，主要原材料都是加盟商提供，供货成本很高，利润只能达到40%，虽然看着流水金额很高，但是再扣除房租，高额水电费（国家规定商用水费6元/吨，电费1.02元/度，原告水费实收6.1元，电费实收1.2元），高额管理费（最高的时候收被告10800元/年），人工成本（需要准备的菜品数量较多，人员需求量大）等各类费用后，实际到手利润只有30%左右，实际损失就是158548.90元[(外卖损失金额348496.44元+顾客到店消费损失180000元）×30%＝158548.90元]。所以原告需要赔偿被告210858.90元，扣除被告使用的房租水电费33405元外，再赔偿被告177453.93元。此外，关于电费，自被告2015年5月27日开始营业至今，原告就一直收被告1.2元每度，并跟被告说原告是交给新都昌，是新都昌这样收费的，被告对新都昌收费制度毫不知情，只能按照原告说的交，既然原告要将被告告上法庭，被告就只能从各个方面了解一下，才得知水电费是由国家统一制订收费标准，新都昌也是按照国家规定代收，每度1.02元。然而原告的这种做法已经违反了国家的法律法规，私自篡改水电费价格来从中牟利，已经损害到被告的利益。由于被告是第一批入驻的商户，电表所有的都是新的，初始电表度数是0度，从被告交的水电费单据上可以看出，被告这几年实际使用度数为100914，电费原告合计收取了121096.80元（100914度×1.2元＝121096.80元），按照国家标准，这些费用只应该为102932.28（100914度×1.02元＝102932.28元），所以要求原告返还被告多收取的电费18164.52元。本院经审理认定本案事实如下：杨兴文为久多公司的法定代表人。杨兴文作为承租方（乙方）与作为出租方的昆明玺乐商业运营管理有限公司（甲方）签订《商铺（摊位）租赁合同书》，租赁了位于昆明市西山区。租期为2019年10月1日至2022年9月30日止。合同约定“按时交纳商铺（摊位）租金，甲方同意乙方可以转租租赁的商铺（摊位）”。2015年6月1日，久多公司作为甲方、许俊作为乙方签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将云南省昆明市西山区租赁给乙方经营小吃。租期为两年，自2015年6月1日起至2017年5月31日止。租赁期间内，租金按年份递增，自租赁期第三年起租赁费用在上年基础上每两年递增5000元。租金按半年缴纳。乙方交纳的租金，不包括任何水费、电费、管理费、宣传费、卫生费及其他相关税费。乙方租赁期间因经营活动而产生的相关税费，由乙方自行缴纳。相关税费当月结清。乙方应先缴纳租金及上月相关税费后再使用上述商铺。依法应在本合同签订之日起当日向甲方一次性支付5000元作为本合同的履约保证金。在合同有效期内，如因一方单方面原因提前终止合同或依法具有本合同约定的违约行为，甲方将不予退还乙方所交纳的履约保证金。本租赁期届满并结算相应费用后，甲方将履约保证金全额无息退还乙方。乙方应根据甲方的要求及时交纳管理费600元／月。乙方具有下列情形之一，经甲方书面通知仍不履行相应义务的，甲方有权单方面终止本合同并要求乙方承担相应的违约责任：（1）依法连续拖欠租金一个月以上，且在甲方给予的最后宽限期限内仍无法缴足的。……合同签订后，许俊将租赁商铺用于经营“七恭冒菜”。2016年下半年，许俊在原租赁的8号商铺旁边又租赁了一间商铺，双方口头约定两间商铺每月租金6667元。2015年6月1日的《商铺租赁合同》两年租期届满后，双方未续签书面合同，但许俊仍继续使用两间商铺。同时，在履行合同的过程中，久多公司向许俊收取租金，并收取水电费及卫生费，同时收取了保证金5000元。原交费收据显示，水费按每吨6.1元收取，电费按每度1.2元收取，卫生费按每月600元收取。许俊在使用铺面的过程中，曾发生过停电事件，许俊主张于2018年1月24日至2018年3月2日共停电38天，导致其损失。久多公司则认为只停电3、4天，且在放假期间。2018年3月2日，许俊签署《承诺书》，承诺租金按合同约定支付，每期租金到期前一个月支付下一期租金，若逾期支付租金，对美食城造成停水、停电、清场的一切后果由本人承担，每逾期一日，则每日支付月租金总额5%的违约金，且杨兴文有权解除租赁合同。2019年2月26日，许俊家人代表许俊又签署了一份《承诺书》，确认2019年2月、3月、4月租金按月交，每月交5715元，5月至8月一次性交22860元，如不按时交，所有租金按6667元，并把2月、3月、4月的差价补齐。2020年4月20日，久多公司向许俊发出《催缴通知》，载明，“七恭冒菜：你商户已拖欠自2020年2月1日至2020年5月30日的租金共22860.00。现限你方在2020年5月7日前缴清。如到时未缴，我方将向当地法院对贵方进行起诉赔偿对我方造成的损失。杨兴文。日期：2020年4月20日”。自2020年4月份起的商铺租金，许俊未能交纳。2020年5月至8月，久多公司员工通过微信向许俊家人催交过房屋、水电等相关费用。2020年9月10日，许俊向久多公司法定代表人杨兴文发送以下短信内容，“杨老板你好：由于今年疫情原因，我们一直在亏本，实在支撑不下去了，我们于2020年9月10日就不再开门了，卷帘门没锁，一拉就开了，钥匙在桌子上。关于房租，我们自己也算了一下，这几个月的房租我们算了下，从今年开始，我们一共交过三次房租，日期分别是：2020年1月22日，2020年5月1日，2020年7月14日，水电费欠7月9日-8月8日（2397元），8月9日-9月8日（2433元）。除去2017年1月-3月因你们管理不善导致停水断电两个多月，给我们造成了严重的损失，菜品、冻品全部倒了，几千元的冻品由于断电也全部损失，更严重的是，由于关店两个多月，导致我们辛苦经营了几年积攒的人气销量直接降为零，之后便再也起不来了（单量从原来的一百多单降为现在的二三十单）。所以，关了两个多月的门的房租、我们的押金5000元以及今年因疫情2月份的免租一个月，我们是要求扣除的，从今年1月份开始至今，一共8个月，扣除我上述4个多月，再减去我已交的三个月的房租、菜品损失，就以房租抵扣，如果你没异议，你告诉我们一声，我把7月至9月的水电费，合计金额4830元转给你，特此说明。七恭冒菜许”。2020年10月23日，本院立案受理了久多公司起诉许俊租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求为：1、请求法院判令解除双方于2015年6月1日签订的商铺租赁合同；2、请求法院判令许俊支付久多公司以下费用：按每月6667月的标准计算的自2020年4月1日至2020年10月30日共7个月的租金合计46669元；2020年7月至8月的电费3489.60元；2020年7月至8月的卫生垃圾清理费1200元；2020年7月至8月的水费122元。庭审中，为支持其主张，久多公司向本院提交了相关证据材料。原告提交的时间为2020年8月8日的收款收据载明，“客户：七恭冒菜。水费：1027-1017＝10×6.1＝61元；319-316＝3×6.1＝18.3元。电费：64787-63755＝1032×1.2＝1238.4元；34650-34251＝399×1.2＝478.8元；卫生费、垃圾清理费：600元”。该收据合计金额载明为2397元。2020年9月8日的收款收据载明，“客户：七恭冒菜。水费：1035-1027＝8×6.1＝48.8元；321-319＝2×6.1＝12.2元；电费：65819-64787＝1032×1.2＝10384元；35095-34650＝445×1.2＝534元；卫生费、垃圾清理费：600元”。该收据合计金额载明为2433元。庭审中，久多公司主张该两张收据是2020年7月至8月的水电、垃圾清运费，是按水电费本月底数减去上月底数，按水费每吨6.1元、电费每度1.2元、卫生费每月600元的标准计算形成，许俊尚未交纳。庭审中，许俊认可2020年7月至8月的水电、垃圾清运费未交，认可水电底数，认可水费单价和垃圾清运费，但认为近期其才知道电费标准为1.02元，电费按每度1.2元收取没有依据。同时，许俊主张，其在租赁商铺的过程中，因久多公司的管理不善，导致2018年1月24日至2018年3月2日共停电38天，致使其遭受巨大损失，原在网络上积累的人气也降为零，久多公司应当对其进行赔偿。同时认为，近期其才知道电费标准为每度1.02元，久多公司应当退还其多交的电费。以上事实，有《商铺（摊位）租赁合同书》、《商铺租赁合同》、微信聊天记录、收款收据、《承诺书》、短信、催缴通知等材料在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告于2015年6月1日签订《商铺租赁合同》，将其从昆明玺乐商业运营管理有限公司承租并允许转租的商铺租给被告使用，使得双方建立起了租赁合同关系。虽然该《商铺租赁合同》约定的租期为2015年6月1日起至2017年5月31日止，但租期届满后，被告仍占有使用商铺，向原告交纳租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，本院认定双方所签订的《商铺租赁合同》继续有效，租赁合同期限为不定期。庭审中已查明，被告原租赁8号商铺，后在2016年下半年又多租赁了一间，双方约定租金为每月6667元，故被告应当向原告交纳租金。庭审中，对于原告主张的自2020年4月1日起差欠租金的事实，被告并无异议，本院予以确认。从被告2020年9月10日发送给原告法定代表人杨兴文的短信内容看，被告占用租赁铺面至2020年9月10日止，之后已不再使用商铺，故对于双方于2015年6月1日签订的《商铺租赁合同》届满后形成的不定期租赁合同关系，本院予以解除。同时，本院认为，被告应当向原告支付自2020年4月1日起至2020年9月10日止的租金。关于租金标准问题，原告主张按每月6667元计算，对此，本院认为，庭审已查明，在租赁两间铺面时，双方约定月租金为6667元，但从原告2020年4月20日的催缴通知看，明确载明2020年2月1日至2020年5月30日共四个月的租金为22860元，即每月租金5715元，表明双方之后对租金标准进行了变更，故本院按月租金标准5715元进行计算，确定被告应支付原告2020年4月1日至2020年9月10日的租金30480元[（5715元×5）+（5715÷30天）×10天]。对于原告主张的2020年7月至8月的水电费以及卫生垃圾清理费，本院认为，以上费用在租赁合同的履行过程中系由原告在代扣代缴，构成了租赁合同的履行部分。从被告2020年9月10日的短信内容看，被告不再租赁房屋系受到疫情的影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，本院酌情对原告主张的2020年7月至8月的水电费、卫生垃圾清理费予以减免，不再支持原告所主张的以上费用。同时，经审理已查明，租赁合同履行过程中，被告交纳过保证金5000元，虽然合同约定若违约将不予退还所交纳的履约保证金，但本院认为，被告逾期交纳租金与疫情影响导致经营收入减少有一定关系，故基于公平原则，被告交纳的保证金应当抵扣租金处理。即本案中，被告应当向原告支付租金25480元（30480元-5000元）。至于被告庭审中所提出的停电给其造成经济损失要求赔偿问题以及要求原告退还多收的电费问题，因被告未在本案中提起反诉，故本院不予审查处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告昆明久多餐饮管理有限公司与被告许俊2015年6月1日签订的《商铺租赁合同》期满后所形成的不定期租赁合同关系；二、由被告许俊于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明久多餐饮管理有限公司租金25480元；三、驳回原告昆明久多餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费544元（已减半收取，已由原告昆明久多餐饮管理有限公司预交），由原告昆明久多餐饮管理有限公司负担44元，由被告许俊负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王静波二〇二〇年十二月十二日书记员  王波婼