吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉民终534号上诉人（原审原告）：延边华兴房地产开发有限公司。住所地：吉林省延吉市长白山西路金达莱小区29-9号。法定代表人：朴泰得，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜鹏，男，该公司职员。委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朴光春，男，1985年2月24日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：裴美英，女，1984年1月9日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：刘茹，女，1966年1月2日出生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：高吉福，吉林由正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司龙井市支行。住所地：吉林省龙井市建设街海兰路1019号。负责人：塔娜，该支行行长。委托诉讼代理人：方勇男，北京市京师（延吉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延吉市丰茂餐饮有限公司。住所地：吉林省延吉市长白山西路5311号长白金达莱小区11号楼1007、1008、1009。法定代表人：尹龙哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。上诉人延边华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴公司）因与被上诉人朴光春、裴美英、刘茹、中国邮政储蓄银行股份有限公司龙井市支行（以下简称邮储银行龙井支行）、延吉市丰茂餐饮有限公司（以下简称丰茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华兴公司的委托诉讼代理人姜鹏、齐晖，被上诉人裴美英，被上诉人刘茹的委托诉讼代理人高吉福，被上诉人邮储银行龙井支行的委托诉讼代理人方勇男到庭参加诉讼；被上诉人朴光春、丰茂公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。华兴公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，发回重审或改判支持华兴公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：（一）刘茹不构成善意取得不动产抵押权，对案涉房屋不享有有限受偿权。1.在（2018）吉2401刑初70号刑事判决中，认定600万元是向刘连庆借款，而抵押权登记在刘茹名下。刘连庆和刘茹经营延吉市光明小额贷款有限公司，自认与朴光春相识十多年，了解朴光春偿还能力，在朴光春对此前没有任何担保的巨额借款（1000万元）没有偿还的前提下，2017年6月23日再次出借600万元，违背常理。华兴公司在开庭前提交了调查申请，具体如下：“1.申请法院调取朴光春合同诈骗案卷宗档案，案号：（2018）吉2401刑初70号；2.申请法院向房屋登记机关调取抵押登记档案材料3.申请法院向邮储银行龙井支行调取抵押借款档案材料；4.申请法院向银行或通过网络执行查控系统查询朴光春、刘茹、刘连庆、金文权、刘军、陈洪宇、杨微悦、李志德、李晓宇、任伟峰名下银行账户信息和历史存取款记录信息，并进一步调查资金流向查明上述人员是否真实出借资金给朴光春?朴光春银行账户的实际使用和支配人是谁?朴光春的银行账户收到上述人员资金的来源和收到后的去向，资金是否存在转了一圈又回到实际控制人手中?朴光春银行账户收到金文权转交的485万元邮储银行龙井支行贷款后的资金去向?”本案争议巨大且疑点重重，一审法院应当进行全面调查。2.刘连庆和刘茹经营的延吉市光明小额贷款有限公司于2016年6月1日成立清算组，2018年1月5日该公司注销。2017年在清算期间，根据《中华人民共和国公司法》第186条第3款规定，清算期间不得开展与清算无关的经营活动。刘连庆和刘茹以个人名义多次出借给朴光春巨额资金，并约定高额利息，违反《银行业监督管理法》第十九条“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位和个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动”的规定，该强制性规定直接关系国家金融管理秩序和社会资金安全，事关社会公共利益，属于效力性强制性规定。朴光春与刘茹（刘连庆）之间的借款合同是无效合同，《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”本案所涉及的抵押合同也是无效的，刘茹对案涉房屋不享有抵押权。（二）邮储银行龙井支行不构成善意取得不动产抵押权，对案涉房屋不享有有限受偿权。1.因朴光春、裴美英、金文权、俞京花虚构用款事实，至今没有将银行贷款偿还完毕并出现逾期，涉嫌贷款诈骗或骗取贷款犯罪，借款和抵押合同无效。2.《中华人民共和国商业银行法》第三十六条规定：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”中国银行业监督管理委员会于2010年公布实施的《个人贷款管理暂行办法》第十三条至第十五条规定了银行业金融机构在贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，包括核实抵押物的价值和变现能力。贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。邮储银行龙井支行发放贷款，应按照规定程序履行审查义务。邮储银行龙井支行存在以下重大过错和违规行为：2.1案涉房屋在延吉市，金文权和朴光春均是延吉市户口，邮储银行龙井支行跨区域经营，邮储银行龙井支行未提供审批资料。2.2申请贷款时，案涉房屋已出租，根据《中国邮政储蓄银行信贷担保管理办法》和《中国邮政储蓄银行房地产抵押个人商务贷款业务操作规程》的要求，邮储银行龙井支行需要取得承租人的承诺书，避免将来抵押权受到限制。抵押合同第十四条对抵押物的处分作出限制约定，邮储银行龙井支行没有对案涉房屋进行调查。2.3邮储银行龙井支行没有提供房屋评估报告。2.4抵押房屋不是挨着的，这样必定要影响房屋价值，且不便于处分。2.5借款合同第九条约定了受托支付，借款金额50万元以上的，必须采取受托支付方式，支付单中选定采用受托支付方式，而填写的是金文权名下的账号，本案中邮储银行龙井支行严重违反贷款制度和借款合同。2.6朴光春和金文权在申请贷款时还有其他巨额贷款没有偿还完毕，邮储银行龙井支行没有进行尽职调查。刑事判决显示：朴光春在和龙信用社有300万元贷款没有偿还，金文权有1800万元贷款没有偿还完。邮储银行龙井支行的以上违规行为，证明本案争议的500万元贷款系违规发放，邮储银行龙井支行存在重大过错，不符合善意的要求。（三）合同无效或者被撤销的法律后果为：因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。因此，朴光春和裴美英应负有向华兴公司返还原物的义务，假使刘茹和邮储银行龙井支行的抵押权系善意取得，出现涉案房屋设定抵押等无法返还的情形，朴光春和裴美英应共同向华兴公司赔偿损失，一审法院应向华兴公司释明，以让华兴公司变更诉讼主张，改向朴光春和裴美英主张赔偿责任，不应直接驳回。（四）华兴公司与朴光春签订的《房屋买卖合同》被撤销，朴光春对外租赁系无权处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，朴光春与丰茂公司和延吉市海悦海鲜自助火锅店签订的租赁合同是无效合同，丰茂公司只能按照2012年5月14日与华兴公司签订的《阿里郎美食街商铺租赁合同》履行，该协议约定的租赁到期日为2017年8月13日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”丰茂公司负有腾出房屋交付华兴公司使用并支付占用期间租金的义务，一审法院认为丰茂公司享有承租权是错误的。裴美英辩称，同意一审判决的意见。刘茹辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，刘茹取得抵押权是善意取得，与朴光春的犯罪行为无关，延吉市光明小额贷款公司并没有和朴光春及裴美英签订任何的贷款合同，故小额贷款公司的清算与本案无关。请求二审法院驳回华兴公司的上诉，维持一审判决。邮储银行龙井支行辩称，本案一审认定事实清楚，适用法律正确。龙井市人民法院于2020年6月10日作出的（2020）吉2405民初466号民事判决书，已经明确银行对涉案房屋享有优先受偿权且该判决书已经生效，银行申请了强制执行已经处在评估拍卖阶段，在强制执行阶段本案的上诉人作为案外人提起申诉，申请撤销（2020）吉2405民初466号中的第二项、第五项（银行享有优先受让权），吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院2020吉24民申111号民事裁定书认为朴光春和裴美英抵押给银行的涉案房屋已发生物权变动的效力，朴光春用自己名下的房屋向银行抵押贷款与华兴公司无关。丰茂公司辩称，原审判决对丰茂公司部分，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。华兴向一审法院起诉请求：1.判令朴光春、裴美英支付剩余房款7500000元及利息，并承担违约金共计10000000元（暂定数额）；2.本案的诉讼费由朴光春、裴美英承担。一审诉讼过程中，华兴公司申请追加刘茹、邮储银行龙井支行、丰茂公司为被告，变更诉讼请求为：1.依法撤销华兴公司与朴光春于2017年3月21日签订的《房屋买卖合同》，并判令朴光春、裴美英共同向华兴公司返还位于延吉市长白金达莱小区11号楼1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014八套房屋，协助华兴公司办理不动产产权变更登记；2.确认刘茹对位于延吉市长白金达莱小区11号楼1007、1011、1013、1014四套房屋设立的抵押权不构成善意取得，并判令朴光春、裴美英、刘茹立即注销上述房屋的抵押权登记；3.确认邮储银行龙井支行对位于延吉市长白金达莱小区11号楼1008、1009、1010、1012四套房屋设立的抵押权不构成善意取得，并判令朴光春、裴美英、邮储银行龙井支行立即注销上述房屋的抵押权登记；4.请求依法判令丰茂公司立即腾出位于延吉市长白金达莱小区11号楼1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014八套房屋；5.诉讼费用由五被告共同承担。一审法院认定事实：2017年3月，朴光春得知华兴公司欲出售位于吉林省延吉市长白金达莱小区11号楼1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014号商用门市房，便以先付首付款后把房屋所有权变更到自己名下，然后谎称余款用该房屋向银行抵押贷款的方式支付为由，与华兴公司法定代表人朴泰得协商购房，其实际目的是为了骗取房屋所有权后贷款偿还其个人债务，朴泰得则信以为真，并于2017年3月21日与朴光春签订《房屋买卖合同书》，约定“华兴公司将位于吉林省延吉市长白金达莱小区11号楼1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014号商用门市房出卖给朴光春，房屋价款共计13000000元，支付方式为分期付款，2017年3月20日首付3000000元，华兴公司收到首付款之日起20日内给朴光春办理房照，朴光春拿本合同房照自行办理贷款，30日内将贷款8000000元转入华兴公司账户，剩余2000000元房款于2017年7月30日以前全部交到延边华兴房地产有限公司。”合同签订后，华兴公司分别于2017年3月21日、22日，将上述房屋所有权登记到了朴光春、裴美英（系朴光春之妻）名下。朴光春于签约前日向华兴公司支付了房屋首付款3000000元（系在案外人出借款），2017年5月17日支付了2000000元（系在案外人处借款）。2017年6月23日，朴光春用案涉房屋中的1008、1009、1010、1012号门市房为案外人金文权在邮储银行龙井支行借款5000000元提供担保，并办理了抵押权登记。同日，朴光春裴美英向刘茹借款6000000元，并用案涉房屋中的1007、1011、1013、1014号门市房作为抵押担保，并办理了抵押权登记，取得借款款项均挪作他用，2017年9月15日，在华兴公司多次催促的情况下仅支付了500000元，剩余房款7500000元未支付。2017年8月15日，朴光春、裴美英与丰茂公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋中的1007、1008、1009、1010、1011号门市房出租给了丰茂公司，租期5年，至2022年8月14日止。同日，朴光春、裴美英将案涉房屋中的1012、1013、1014号门市房出租给了延吉市海悦海鲜自助火锅店，租期5年，至2022年8月14日止。2018年5月18日，华兴公司以朴光春涉嫌诈骗为由向延吉市公安局报案，延吉市公安局于同日立案，朴光春于2018年6月21日主动到公安机关投案。2019年6月10日，延吉市人民法院作出（2019）吉2401刑初70号刑事判决书，以朴光春犯合同诈骗罪判处有期徒刑12年。宣判后，朴光春不服提出上诉。2019年8月26日，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24刑终124号刑事裁定书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，朴光春采取欺诈的手段，让华兴公司轻易的相信其能够通过贷款履行房款支付义务的情况下，签订房屋买卖合同，并取得了房屋所有权，华兴公司作为受损害的一方，请求撤销与朴光春于2017年3月21日签订的案涉房屋买卖合同的理由符合法律规定，应予支持。《合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”朴光春、裴美英取得案涉房屋所有权的基础合同被依法撤销，朴光春、裴美英应当将房屋所有权返还给华兴公司，但由于案涉房屋设定抵押权，因此，案涉房屋现无法返还。朴光春利用该财产对外抵押应属无权处分，但作为抵押权人,邮储银行龙井支行及刘茹在取得案涉房屋抵押权时，基于对不动产登记证书的公示信任，及在办理抵押登记的过程中不存在其他过错，因此，邮储银行龙井支行及刘茹取得抵押权构成善意取得。华兴公司以朴光春实际无权处分案涉房屋为由，主张邮储银行龙井支行及刘茹不能享有抵押权的理由不能成立，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”朴光春、裴美英在取得案涉房屋所有权后，于2017年8月15日分别与丰茂公司、延吉市海悦海鲜自助火锅店签订为期五年的房屋租赁合同，该合同不能因房屋所有权变动而终止履行，华兴公司以所有权变动为由要求丰茂公司、延吉市海悦海鲜自助火锅店返还案涉房屋的请求不能成立，一审法院不予支持。判决：（一）撤销华兴公司于2017年3月21日与朴光春签订的位于吉林省延吉市长白金达莱小区11号楼1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014号商用门市房买卖合同；（二）驳回华兴公司的其他诉讼请求。案件受理费81800元，保全费5000元，合计86800元由被告朴光春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案二审主要争议焦点问题为：1.刘茹和邮储银行龙井支行对案涉房屋的抵押权是否构成善意取得；2.一审法院对华兴公司关于丰茂公司返还案涉房屋的主张不予支持是否错误。结合本案事实及相关法律规定，本院对上述争议焦点综合评判如下：一、关于刘茹和邮储银行龙井支行对案涉房屋的抵押权是否构成善意取得的问题《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，因作为朴光春、裴美英取得案涉房屋所有权基础的《房屋买卖合同》被依法撤销，故朴光春仍以这些房屋对外抵押的行为属无权处分；因房屋所有权登记在朴光春名下，故应认定刘茹及邮储银行龙井支行出借款项时接受朴光春提供的房屋作为抵押担保，系基于对登记公示状态的信赖；同时，刘茹及邮储银行龙井支行亦办理了抵押权登记。华兴公司虽主张刘茹及邮储银行龙井支行不构成善意取得，但既未举证证明刘茹及邮储银行龙井支行对朴光春在案涉房屋上设立抵押权的行为属无权处分是知情的，亦未能举证证明刘茹及邮储银行龙井支行在接受抵押担保时存在重大过失。因此，一审法院认定刘茹及邮储银行龙井支行对案涉房屋的抵押权构成善意取得，符合上述法律及司法解释规定。华兴公司对其关于刘连庆和刘茹了解朴光春的偿还能力、朴光春与刘茹（刘连庆）之间的借款合同无效、邮储银行龙井支行违规发放贷款的主张，均未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。华兴公司主张案涉房屋的不动产登记应恢复到华兴公司名下，因刘茹及邮储银行龙井支行已对案涉房屋的抵押权构成善意取得，一审法院对其此项主张未予支持并无不当。二、关于一审法院对华兴公司关于丰茂公司返还案涉房屋的主张不予支持是否错误的问题朴光春、裴美英取得案涉房屋所有权后，分别与丰茂公司、延吉市海悦海鲜自助火锅店于2017年8月15日签订了租期五年的房屋租赁合同。因没有证据证明存在导致房屋租赁合同无效的事由，一审法院对华兴公司关于丰茂公司、延吉市海悦海鲜自助火锅店立即腾出案涉房屋的请求不予支持并无不当。华兴公司关于房屋租赁合同无效的主张，欠缺事实及法律依据，本院不予支持。此外，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”华兴公司主张一审法院应向其释明变更诉讼主张，改向朴光春和裴美英主张赔偿责任，不应直接驳回。经审查，一审中，华兴公司已变更过一次诉请，变更后的第一项诉讼请求为撤销《房屋买卖合同》，并判令朴光春、裴美英共同向华兴公司返还案涉八套房屋。一审判决支持了华兴公司关于撤销《房屋买卖合同》的诉讼请求，且在“本院认为”部分明确：“但由于案涉房屋设有抵押权，因此，案涉房屋现无法返还。”如华兴公司因合同被撤销受到损失而向朴光春和裴美英主张赔偿责任，可依法另行主张。综上所述，华兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81800元，由延边华兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘彦峰审判员  李世秀审判员  周 婧二〇二〇年十二月二十八日书记员  吕泽栋