吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初3103号 原告：长春华大房地产开发有限责任公司，住所地长春市宽城区小南街华大城二期A2号楼。 法定代表人：张清海，董事长。 委托诉讼代理人：韩璐，吉林华盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂菲，吉林华盟律师事务所律师。 被告：岳清艳，女，1981年年10月29日出生，汉族，户籍地吉林省农安县。 原告长春华大房地产开发有限责任公司与被告岳清艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告长春华大房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人韩璐、聂菲到庭参加诉讼，被告岳清艳经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 长春华大房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的华大城三期J6栋2单元1404室房屋的商品房买卖合同及房屋订购协议；2.请求依法判令被告立即将J6栋2单元1404室房屋腾退给原告；3.请求依法判令被告配合原告到房产部门办理撤销备案登记手续；4.请求依法判令被告按商品房买卖合同及房屋订购协议约定赔偿原告违约金；5.请求依法判令被告承担律师费、诉讼费、保全费、房屋买卖交易税等给原告造成的损失。事实与理由：2017年5月26日，原告与被告签订商品房买卖合同及房屋订购协议各一份，被告购买原告开发建设的华大城三期J6栋2单元1404号房屋，房屋面积81.27平方米，房屋总价款536636元，双方通过协议约定被告应首付116636元，贷款420000元，办理产权费用16190元。被告需一次性缴纳首付款及办理产权费用132826元。根据房屋定购协议第三条约定，被告向原告借款，原告为被告垫付106636元房款。但约定被告应分别于2017、2018、2019年7月30日及2019年12月31日前，分四期给付华大地产代为垫付款项，每期应付款26659元。另根据房屋定购协议第四条第二款规定，如因被告未按协议约定期限清偿，原告有权收回房屋，有权解除合同另行出售房屋，被告缴纳的1万元作为违约金赔偿给原告，并需承担给原告造成的经济损失，包括但不限于解除合同产生的费用，解除备案登记产生的费用等登记费、诉讼费、律师费等。合同签订后，被告未按合同约定履行付款义务。而为满族被告在银行办理购房贷款的需求，原告与银行签订商品房销售贷款合同协议书，为被告的购房贷款提供了阶段性保证责任担保。现因被告违约，为按期偿还贷款，导致银行向原告催款，现原告已履行担保责任向银行进行了代偿。对于被告上述所欠款项原告催收未果。现因被告的违约行为造成原告损失。故起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉请，以维护原告的合法权益。 被告岳清艳未到庭，无答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告的举证及陈述认定事实如下：原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订《房屋订购协议》，该协议约定，乙方购买甲方开发建设的华大城三期J6栋2单元1404号房间，该房屋建筑面积81.27平方米，总价536636元。乙方选择按揭贷款购买该房，按贷款政策，需首付116636元，贷款420000元，办理产权费用16190元。乙方需一次性交纳首付及办理产权费用132826元。协议第3条约定，经甲乙双方协商，乙方一次性向甲方支付10000元，余下106636元由甲方借予乙方并先行垫付。于2017年9月30日、2018、2019年7月30日及2019年12月31日前按四次分别清偿甲方代为垫付款26659元/次；如乙方如期办理银行按揭手续，签订商品房买卖合同，但未按约定第3条之约定按年清偿代为垫付款项，乙方所购房屋甲方有权收回，并有权解除合同另行出售房屋，乙方所缴纳之10000元及偿还按揭贷款作为违约金赔偿甲方，并需承担甲方因此造成的经济损失，包括不限于解除合同产生的费用，解除备案登记产生的费用等登记费、诉讼费、律师费等。 2017年5月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为0000000001079929《商品房买卖合同》，约定买受人购买华大城三期第J6幢2单元1404号房，建筑面积81.27平方米，单价为每平方米6603.13元，总金额536636元买受人按揭贷款方式按期付款，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.8的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人累计应付款的1%向出卖人支付违约金。在该合同附件四《合同补充协议》中明确《商品房买卖合同》之签署、生效和履行有关的费用，包括但不限于律师费、公证费、鉴定费、保险费及各项支付税费；买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，因此造成的损失由买受人承担。 2017年5月31日，原告作为保证人与贷款人中国工商银行股份有限公司兴城分（支）行签订《按揭贷款业务合作协议》，约定在未办妥正式抵押登记之前，原告为被告提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。 上述合同签订后，原告收到银行发放的贷款，并向被告交付了房屋，且办理了《商品房买卖合同》的备案登记，因被告未按约定清偿原告垫付的首付款，致原告起诉。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋订购协议》、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同。被告未按约定偿还原告的代为垫付的首付款，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《房屋订购协议》的请求，符合上述两份合同的约定，该请求予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理解除《商品房买卖合同》备案登记手续，返还房屋。原告要求被告支付违约金的请求，因原被告在《房屋订购协议》中未约定时间，故应以《商品房买卖合同》约定为准，即买受人“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。违约金应为1066.36元（106636元*1%）。原告律师代理费、房屋买卖交易税，是原告因被告违约而付出的实际支出费用，系原告的实际损失，且符合《房屋订购协议》约定，被告作为违约方对上述损失应予赔偿。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，放弃抗辩权应承担对其不利的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告长春华大房地产开发有限责任公司与被告岳清艳签订的《房屋订购协议》、《商品房买卖合同》； 二、被告岳清艳在本判决生效后十五日将华大城三期J6栋2单元1404室房屋退腾给原告； 三、被告岳清艳在本判决生效后十五日内配合原告长春华大房地产开发有限责任公司办理解除编号为0000000001079929的《商品房买卖合同》备案登记手续； 四、被告岳清艳于判决生效后十日内给付原告长春华大房地产开发有限责任公司违约金1066.36元； 五、被告岳清艳于判决生效后十日内赔付原告长春华大房地产开发有限责任公司律师代理费10000元、房屋买卖交易税25554.1元，共计35554.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9170元,保全费3204元，公告费560元，均由被告岳清艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 刘景波人民陪审员徐维馥人民陪审员王艳玲 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 李                   莹