北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初6290号原告：第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司，营业场所北京市平谷区大兴庄镇平谷体育中心西路59号院2号楼—1层（-1）—101。负责人：刘培庆，经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告：李艳梅，女，1976年1月4日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：张荣全（李艳梅之夫），1975年4月25日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。原告第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司（以下简称旭辉墅分公司）与被告李艳梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告旭辉墅分公司的委托诉讼代理人李欣，被告李艳梅及其委托诉讼代理人张荣全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭辉墅分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李艳梅向旭辉墅分公司支付2018年12月25日至2020年12月31日的物业费9538.43元；2.判令李艳梅向旭辉墅分公司支付逾期给付物业费滞纳金953.84元；3.诉讼费由李艳梅负担。事实和理由：李艳梅系洳苑嘉园小区×号楼×单元×室（以下简称701室）的所有人，该房屋建筑面积为139.62平方米。旭辉墅分公司与李艳梅曾签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》（以下简称合同），约定由旭辉墅分公司为涉诉房屋提供物业服务，李艳梅对此予以认可。合同约定物业费标准为自住型商品房2.82元/平方米/月、商品房3.83元/平方米/月、别墅5.98元/平方米/月、商业物业3.72元/平方米/月；同时约定物业费自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主应一次性预缴一年的物业服务费，以后按年预付的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业费。合同第六章第十八条违约责任第三款约定：“业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费…甲方有权要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金”。李艳梅未交纳2018年12月25日至2020年12月31日的物业费。旭辉墅分公司认为李艳梅作为涉诉房屋所有人与其建立了物业服务合同关系，其按照合同约定为李艳梅所居住小区提供了物业服务，享有收取相应费用的权利，李艳梅在享受了其提供的物业服务后应按照合同约定交纳物业费和其他费用。旭辉墅分公司多次向李艳梅催缴其拖欠的物业费和其他费用无果，故诉至法院。李艳梅辩称，其系涉诉房屋业主，房屋面积为139.62平方米，认可尚欠2018年12月25日至2020年12月31日物业费的事实，但李艳梅未交纳物业费的理由如下：第一，物业费每平米每月2.82元标准过高，涉诉房屋为自住型房屋，是政府惠民的政策性住房，但其物业费标准比悦洳汇小区自住房物业费标准高出1元左右，甚至比平谷富人区香墅湾一号地都要高，且物业费收费标准也不统一；第二，旭辉墅分公司未经业主同意私搭乱建车位铁架，占用公共绿地，未经同意私建儿童城堡，影响小孩学习，同时地上停车的铁架子属于违章建筑，儿童城堡外就是机动车道，这些均存在安全隐患；第三，小区外墙保温层脱落，存在安全隐患，旭辉墅分公司应每年进行检查，及时修缮维护，并采取必要的防护措施，且涉诉房屋墙面出现裂口，旭辉墅分公司联系开发商维修过一次，但后期又再次裂开，现一直未得到处理；第四，入住该小区后，旭辉墅分公司违反合同约定不让移动公司宽带进入小区，导致李艳梅另行花费安装电信宽带，应给予赔偿；第五，小区停车位规划不合理，绿化率与合同不符，别墅区业主长期占用地下停车位，导致李艳梅车辆没有位置停放，且占用绿地修建了地上停车场，但不让自住房业主使用；第六，小区安装的直饮水机属于已被淘汰的旧设备，水质得不到保证，影响业主健康，且经常出现停水现象，联系物业也无人接听电话；第七，小区楼道电梯投放的广告收益应属于业主，且应予以公示，但至今旭辉墅公司一直未对此进行公示，门卫服务冷漠，服务质量与物业费不成正比；第八，小区卫生情况差，楼道经常堆放建筑垃圾和生活垃圾，且垃圾分类落实不到位，垃圾经常摆放在垃圾桶外，宠物随地大小便，影响环境卫生；第九，电梯按钮不灵敏，经常出现杂音，使用相当不便，但一直未得到处理，单元门按钮使用不便，也一直未进行修理或更换，此外门禁卡不能自由出入小区，影响通行。另，小区路灯低矮昏暗，电线经常裸露在外，存在严重安全隐患。经审理查明：李艳梅系北京市平谷区体育中心路洳苑嘉园小区×号楼×单元×室房屋业主，该房屋建筑面积为139.62平方米，该房屋为自住型商品房。旭辉墅分公司（甲方）与李艳梅（乙方）签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》，约定由旭辉墅分公司为洳苑嘉园小区提供物业服务。合同对于物业服务期限、物业服务内容、双方的权利和义务、物业服务相关费用、违约责任等做出约定。其中第八条物业服务费用约定：本物业区域物业服务收费选择如下第1种（1、包干制；2、酬金制）方式。1、包干制：1.1物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[高层住宅]：限房价、限套型普通商品住房/自住型商品房:2.82元/平方米/月；……3、业主或物业使用人交纳费用时间：物业服务费用自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，业主办理入住手续时，一次性预缴【壹年】的物业服务费用。以后按【年度预付】的方式进行缴纳，于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费用。……第十八条违约责任约定：……3.业主或物业使用人违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的，甲方有权利要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金；同时甲方有权采用一切合法手段追收欠款，包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方（过错方）全部承担。……庭审中，李艳梅对其主张提供照片若干予以证明。旭辉墅分公司认可照片的真实性，但不认可证明目的，主张对于业主反映的问题，物业公司已经解决，且已经按照合同约定提供物业服务。本院认为，旭辉墅分公司与李艳梅签订《洳苑嘉园前期物业服务合同》，由旭辉墅分公司为李艳梅房屋所在的洳苑嘉园小区提供物业服务，双方形成物业合同关系，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，李艳梅未能提交充足的证据证明旭辉墅分公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对李艳梅的答辩意见，本院不予采纳。综上，根据物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，旭辉墅分公司已履行合同主要义务，无明显失职，故旭辉墅分公司要求李艳梅支付物业费的请求，于法有据，本院予以支持。但因旭辉墅分公司在物业服务中存在一定瑕疵，确有需要改善提高之处，故对违约金部分的请求，本院不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性、公共性的特点，物业服务质量好会提升小区的整体品质，全体业主和物业公司都能获益。但物业服务质量的好坏，不仅仅取决于物业公司是否能够提供高质量的物业服务，也取决于业主能否积极遵守相关物业管理规定，是否积极支付物业费以保障物业公司能够正常运转。本院建议，双方本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系。业主对物业服务存在异议时，及时向物业提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题。对于业主提出的问题，物业公司耐心听取、认真解答，对于业主提出的合理意见、建议，物业应认真接受、积极整改，有效为业主解决问题。尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，努力提高服务质量和水平，一定能够赢得业主的支持与肯定。综合本案现有证据及同时期涉案小区物业服务合同纠纷案件的审理情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、李艳梅于本判决生效后七日内支付第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司2018年12月25日至2020年12月31日期间的物业费9538.43元；二、驳回第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由第一物业服务（北京）有限公司当代旭辉墅分公司负担6元；由李艳梅负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员 张 欢二〇二〇年十二月一日书记员 廖晓丹