安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初8221号 原告（反诉被告）：张利平，男，1963年9月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：王**，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晏，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区新时代商业街A区4栋52号一、二层门面，统一社会信用代码91340200322811527W。 负责人：谢亮，经理。 委托诉讼代理人：张亚东，北京易和展达律师事务所律师。 被告：万户候国际旅行社有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院2号楼3层301室，统一社会信用代码911101020981696045。 法定代表人：张拥鑫，总经理。 委托诉讼代理人：张亚东，北京易和展达律师事务所律师。 原告（反诉被告）张利平与被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司（以下简称万户候芜湖分公司）、被告万户候国际旅行社有限公司（以下简称万户候公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张利平的委托诉讼代理人王**，被告（反诉原告）万户候芜湖分公司、万户候公司的共同委托诉讼代理人张亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张利平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告万户候芜湖分公司签订的《房屋租赁合同》；2、两被告将房屋恢复原状并腾空向原告交还房屋；3、两被告共同支付原告违约金325005元；4、两被告共同支付尚欠水电费共计约20000元；5、被告万户候芜湖分公司向原告支付2020年10月1日至11月1日期间的房屋占用费90279.22元，2020年11月1日之后的房屋占用费按合同约定的月租金标准计算至实际交还房屋之日止。事实与理由：2019年3月6日，被告万户候芜湖分公司向原告承租了位于世茂滨江写字楼20楼整层用于公司经营办公使用，并与原告签订了《房屋租赁合同》。根据该合同约定，被告万户候芜湖分公司租赁房屋期限为三年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，房屋租金每年为1083350.64元，每半年支付一次，三年租金共3250051.92元；如被告万户候芜湖分公司单方面提前终止合同，需提前三个月以书面形式通知原告，并按合同三年总租金的10%向原告支付违约金等。合同签订后，被告万户候芜湖分公司按约支付了租金，原告也向其交付了房屋，合同在2020年8月前一直正常履行中。2020年8月21日，被告万户候芜湖分公司突然发函给原告，以公司经营形式改变为由，要求提前解除双方的租赁合同。接到该函件后，原告与被告万户候芜湖分公司进行了多次沟通，表示如提前终止合同需按合同约定支付总租金10%的违约金，但被告万户候芜湖分公司明确予以拒绝，并表示会在2020年9月30日前强行搬离，禁止原告阻拦。鉴于被告万户候芜湖分公司的种种行为，属于严重违约，原告只能解除合同，并要求被告万户候芜湖分公司承担相应的违约责任。因被告万户候芜湖分公司系分公司，不具备独立法人资格，不是民事责任的承担主体，被告万户候公司作为具有独立法人资格的总公司，根据《民事诉讼法》和《公司法》的相关规定，应当对其分公司的债务承担清偿责任。综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告万户候芜湖分公司辩称，万户候芜湖分公司自2016年起租用原告房屋以来，一直以租赁房屋用于经营旅游业务，长期以来诚信履约，从未有违约行为。2020年1月突发新冠疫情，1月24日文旅部下文暂停旅游业务，至今仍未恢复出境旅游活动。受疫情以及疫情防控管制措施影响，万户候芜湖分公司数月未使用租赁房屋，且由于疫情造成的市场客观情况的重大变化，万户候芜湖分公司经营业务大幅度萎缩，处理旅游纠纷成本大幅度增加，经营收入大幅度降低，持续至下半年难以为继，继续履行百万房租的租赁合同，对于万户候芜湖分公司明显不公平，不能实现万户候芜湖分公司订立该租赁合同的目的。针对这一客观情况，万户候芜湖分公司已多次与原告洽谈房租减免、退租等问题，原告均不予同意。由此，双方租赁合同属于因情势变更造成的无法按原合同履行而导致的解除，双方的合同已于2020年9月30日解除，万户候芜湖分公司已于当日腾空，并提前告知原告。原告自万户候芜湖分公司搬离后，即享有出租房屋的处分权，可由其自行处置。关于合同约定的违约金，应以违约行为造成的实际损失为限，万户候芜湖分公司请求法院根据情势变更下双方分担责任原则，结合原告实际损失，综合认定。关于水电费，原告并非收费主体，无权主张。 被告万户候公司辩称，万户候公司不同意原告的全部诉讼请求。本案属于合同纠纷，万户候公司并非涉案合同相对方，无需承担共同责任，因此万户候公司不是适格的被告。万户候芜湖分公司作为依法设立并领取营业执照的法人分支机构，具有独立的民事主体及诉讼主体资格。同时根据民法总则第74条之规定，未排除分公司独立承担民事责任，因此万户候芜湖分公司以自己的名义从事的民事行为，不应由万户候公司与其共同承担责任。 反诉原告万户候芜湖分公司向本院提出反诉请求：1、张利平返还万户候芜湖分公司支付的2020年10月1日-2020年12月31日的物业费和公共能耗费20045.4元；2、张利平返还万户候芜湖分公司支付的押金80000元；3、张利平返还万户候芜湖分公司2020年2月1日-2020年4月30日房屋租金270837.66元；4、张利平返还万户候芜湖分公司2019年4月1日-2020年1月31日以及2020年5月1日-2020年9月30日多收取的房租租金税费223920.9元，并提供2020年4月1日-9月30日的房租发票。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定每平方米租金63.5平方米（含税），扣除税金后每平方米53元。反诉原告已支付押金共8万元，用于经营旅游业务，合同履行期间反诉原告一直按照合同约定支付租金，从未有过违约行为。2020年1月份国内疫情爆发，2020年1月24日文旅部下发通知，要求暂停旅游业务，直至2020年8月份才允许经营国内旅游，至今仍要求暂停出境旅游业务。反诉原告自2020年1月24日至2020年8月份停工停产，未能正常使用该房屋，双方租赁合同应属于情势变更导致无法继续按照原合同履行，依据《合同法》及司法解释的规定，情势变更期间造成的损失应双方分担。根据安徽九部门《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定，就安徽省应对疫情影响，提出六个方面十八条具体措施，加大对个体工商户复工复产扶持力度。其中“（五）减免房屋租金，租赁承租国有企业经营性用房或产权为行政事业型单位厂房的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月份租金。反诉原告多次找反诉被告就疫情期间房屋租金减免事宜进行协商，反诉被告仅答应减免10万元房屋租金，反诉原告认为受疫情影响无法正常使用房屋期间的房屋租金损失应双方分担，而不应由反诉原告单方承担，双方无法达成一致意见，故反诉原告提出解除合同，就双方减免租金事宜、物业费+公共能耗费、电费等费用进行结算，但反诉被告拒绝结算。同时，双反约定由反诉原告承担开票税费，然而，反诉原告发现缴纳的房租无需缴税，因此反诉被告每平方米多收取反诉原告10.5元（63.5元-53元）的税费。综上，为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求判如所请。 反诉被告张利平辩称：1、对于反诉原告的第一项诉讼请求，其应当向物业公司主张，而并非向反诉被告主张，属于诉讼对象错误。2、反诉原告诉请的返还押金8万元，因为双方并没有办理房屋交接手续，现在还不符合返还押金的条件。3、对于反诉原告要求退还2020年2月份到4月份的租金。由于案涉房屋属于张利平个人所有，不属于国有企业的经营用房，房屋产权也不属于行政事业单位，因此并不适用反诉原告所依据的安徽省的政府文件，反诉被告没有义务给反诉原告减免房租。4、对于反诉原告主张返还多收的房屋租金税费，由于合同中并没有对租金税费的问题进行约定，因此反诉原告的该项诉请没有合同依据，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2019年3月6日，张利平（出租方、甲方）与万户候芜湖分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于芜湖市地块办公楼（世茂滨江写字楼）20楼整层（自2001室-2022室共22间）出租给乙方使用；租赁期自2019年4月1日至2022年3月31日止；甲方于签约时收取乙方水费、电费、物业管理费、设备及设施等押金80000元，租赁期满后，在乙方结清水电气费、物业管理费等应由乙方支付的费用后并在甲乙双方对房屋设施核对交接后，甲方无息全额退还全部押金；本合同出租房屋每月租金为63.5元／㎡。上述租金为甲方开具发票价格，合计每月租金为90279.22元；物业管理费、水电费由乙方自行支付给物业管理公司；乙方如需对租赁的房屋进行全部或部分装修，应将装修或改动方案提前告知甲方，经过甲方书面签字同意后方可实施，若未经甲方允许乙方私自进行装修或改动的，由乙方负责恢复至原状并承担乙方因此造成的损失；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还甲方；在租赁期内，乙方欲单方提前终止本合同，需提前三个月以书面形式通知甲方，并按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。合同签订后，张利平将案涉房屋交付给万户候芜湖分公司，万户候芜湖分公司依约向张利平交纳了押金80000元，并按合同约定标准支付租金至2020年9月30日。2020年8月21日，万户候芜湖分公司向张利平出具《关于房屋退租说明》一份，载明“我公司租赁办公室坐落于世茂滨江写字楼20楼，由于今年疫情影响，公司经营形式有变，我公司经过认真研究，决定于2020年9月底前不再租用贵公司房屋。”2020年9月30日，万户候芜湖分公司将案涉房屋内的所有物品搬空，但未与张利平办理房屋交接手续。 另查明，1、万户候芜湖分公司系万户候公司设立的分公司。2、庭审时，万户候芜湖分公司自认在案涉房屋上安装了广告灯箱，但在腾空房屋时并未拆除。3、2020年1月15日，张利平为万户候芜湖分公司代开了2019年4月1日至2020年3月31日期间的房租费发票。另，张利平提交的填发日期为2020年1月15日的税收完税证明载明张利平共缴纳房产税（房屋出租）、印花税（经济合同）、个人所得税（财产租赁所得）共计83056.88元，税收所属时期均载明为2020-01-01至2020-01-31。4、2020年12月7日，张利平将案涉房屋2020年4月1日-9月30日的房租费发票交予万户候芜湖分公司。 上述事实，有企业信用公示报告、身份信息、《房屋租赁合同》、《关于房屋退租说明》、收条、租金付款凭证、房租费发票、税收完税证明以及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，张利平与万户候芜湖分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。万户候芜湖分公司在2020年8月21日向张利平出具《关于房屋退租说明》一份，要求提前解除《房屋租赁合同》，张利平的第一项诉讼请求亦为解除《房屋租赁合同》，故本院确认双方已达成提前解除《房屋租赁合同》的合意。合同解除后，万户候芜湖分公司应当将案涉房屋腾空并交还原告，关于万户候芜湖分公司是否应当将案涉房屋恢复原状，双方在合同中有明确约定，“万户候芜湖分公司如需对租赁的房屋进行全部或部分装修，应将装修或改动方案提前告知张利平，经过张利平书面签字同意后方可实施，若未经张利平允许万户候芜湖分公司私自进行装修或改动的，由万户候芜湖分公司负责恢复至原状”，万户候芜湖分公司当庭自认在案涉房屋上安装了广告灯箱且未拆除，在其未提交证据证明其安装广告灯箱的行为经过张利平书面签字同意的情况下，万户候芜湖分公司负有将案涉房屋恢复原状的义务。关于租金，万户候芜湖分公司已按合同约定标准支付租金至2020年9月30日，其既未拆除广告灯箱，亦未与张利平办理案涉房屋交接手续，只是将案涉房屋腾空，并不能视为其已将案涉房屋交还张利平，故万户候芜湖分公司应继续按合同约定的租金标准90279.22元/月支付张利平房屋占用费至实际交还房屋之日止。关于违约金，万户候芜湖分公司提前解除合同，构成违约，按照合同约定，万户候芜湖分公司应支付张利平违约金，万户候芜湖分公司辩称张利平主张的违约金过高，请求法院依法予以调整，本院考虑到万户候芜湖分公司提前解除合同是出于疫情背景下的无奈之举，再结合万户候芜湖分公司提前解除合同给张利平造成的损失仅为重新寻找承租人期间产生的租金损失，本院酌情确定万户候芜湖分公司补偿张利平一个月的租金损失即90279.22元作为违约金。关于张利平主张的水电费，由于张利平既非收费主体，其亦未提交证据证明其代万户候芜湖分公司垫付了相关费用，故张利平的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。万户候芜湖分公司系万户候公司设立的分公司，故万户候公司应与万户候芜湖分公司承担共同给付责任。 关于万户候芜湖分公司要求张利平返还物业费和公共能耗费的反诉请求，由于上述两项费用并非由张利平收取，故万户候芜湖分公司的该项反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于万户候芜湖分公司支付的押金8万元，根据案涉合同约定，押金应当在万户候芜湖分公司结清水电气费、物业管理费等应由其支付的费用并在双方对房屋设施核对交接后，由张利平无息全额退还全部押金，现万户候芜湖分公司并未提交证据证明其已结清相关费用，亦未与张利平就案涉房屋办理交接手续，故押金的退还条件尚未成就，因此对于万户候芜湖分公司要求张利平返还押金8万元的反诉请求，本院不予支持。关于万户候芜湖分公司以疫情原因要求张利平返还2020年2月1日-2020年4月30日房屋租金270837.66元的反诉请求，考虑到新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。原告承租案涉商铺用于经营旅游公司，受疫情影响较大，执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方应当予以分担，结合案情，本院酌情认定2020年2月1日至2020年4月30日期间的房租，万户候芜湖分公司按合同约定标准的50%支付，即135418.83元（90279.22元×3个月×50%），因万户候芜湖分公司已全额支付了该段期间的租金，故张利平应予返还135418.83元。关于万户候芜湖分公司要求张利平退还多收取的房屋租金税费的反诉请求，首先，双方在《房屋租赁合同》明确约定“本合同出租房屋每月租金为63.5元／㎡。上述租金为甲方开具发票价格，合计每月租金为90279.22元”，双方并未有返还租金税费的约定；其次，万户候芜湖分公司主张张利平未缴纳租金税费，但根据张利平庭后补充提交的2020年1月15日的税收完税证明可以证明张利平缴纳了租金的相关税费，关于万户候芜湖分公司在质证意见中所称的税款所属期问题，该税款所属期实际是指张利平缴纳该税费的日期2020年1月15日发生于2020年1月1日至1月31日期间，并非如万户候芜湖分公司所述税款所属期是指缴纳房租税金的时间范围，结合房租费发票与税收完税证明的开具日期为同一天，且发票代开人与税收完税证明载明的纳税人均为张利平，因此综合当事人提交的证据，张利平已实际缴纳了案涉房屋租金税费的事实具有高度盖然性，故本院对万户候芜湖分公司要求张利平退还多收取的房屋租金税费的诉讼请求不予支持。关于万户候芜湖分公司要求张利平提供2020年4月1日-9月30日的房租费发票的诉讼请求，张利平已于2020年12月7日将上述发票交予万户候芜湖分公司，故张利平已经履行了该项义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张利平与被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司于本判决生效之日起十日内将位于芜湖市地块办公楼（世茂滨江写字楼）20楼整层（自2001室-2022室共22间）房屋腾空、恢复至交付时的状态并交还给原告（反诉被告）张利平； 三、被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司、万户候国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张利平房屋占用费（以90279.22元/月为标准，自2020年10月1日起计算至实际交还案涉房屋之日止）。 四、被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司、万户候国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张利平违约金90279.22元； 五、驳回原告（反诉被告）张利平的其他诉讼请求； 六、原告（反诉被告）张利平于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司租金135418.83元； 七、驳回被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9713元、保全费2220元，合计11933元，由原告（反诉被告）张利平负担2560元，被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司、万户候国际旅行社有限公司负担9373元；反诉案件受理费4874元，由原告（反诉被告）张利平负担3764元，被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司担1110元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 汤 伟 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 胡学明 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。