北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14740号原告（反诉被告）：张英男，男，1986年10月19日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：卞志斌，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京滇馨园餐饮有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区康定街18号12号楼2号底商。法定代表人：林强，董事长。委托诉讼代理人：胡秋明，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）张英男与被告（反诉原告）北京滇馨园餐饮有限公司（以下简称滇馨园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张英男的委托诉讼代理人卞志斌，被告（反诉原告）滇馨园公司的法定代表人林强及其委托诉讼代理人胡秋明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张英男向本院提出诉讼请求：1、判令解除张英男与滇馨园公司于2019年7月24日签订的《房屋使用合作协议书》；2、判令滇馨园公司返还张英男租赁保证金100000元；3、判令滇馨园公司返还张英男装修押金6780元；4、本案诉讼费由滇馨园公司承担。事实和理由：张英男与滇馨园公司于2019年7月24日签订《房屋使用合作协议书》（以下简称涉案协议），约定张英男承租滇馨园公司的位于北京市北京经济技术开发区康定街18号5号楼1层24号底商的房屋（以下简称涉案房屋），用于餐饮服务经营，租期自2019年11月1日起至2023年5月31日止，为三年零七个月。合同签订后，张英男依约支付滇馨园公司首期（2019年11月1日至2020年4月30日期间）租金291776元、租赁保证金100000元、天然气安装费70000元、暖气费（2019年11月15日至2020年3月15日期间）22000元、物业费（2019年11月1日至2020年4月30日期间）16500元、消防改造费31200元、装修管理费及押金13560元，共计545036元，并花费40余万元对涉案房屋进行设计、装修，店铺营业之前，张英男已投入100余万元。张英男开始营业后仅一个月就遭遇新冠肺炎疫情，从而被迫停业。2020年4月初，店铺被允许恢复营业，但仍需遵守就餐间隔一米、同桌就餐人数、营业时间缩短等限制，致使张英男经营惨淡，并于2020年6月4日停止营业，将涉案房屋腾空并交还滇馨园公司。张英男认为，疫情系不可抗力，根据法律规定，张英男解除涉案协议的直接原因为不可抗力，并非张英男的原因，且张英男因疫情损失严重，从公平角度，应适用无责解除，滇馨园公司应退还租赁保证金，因张英男的装修工程早已完成且符合物业公司要求，故滇馨园公司应退还装修保证金及押金。张英男为维护自身合法权益，诉至法院。滇馨园公司辩称，不同意张英男的诉讼请求。张英男擅自解除涉案协议，构成违约，应承担违约责任，赔偿滇馨园公司因此遭受的损失，根据涉案协议约定，因张英男违约解除合同的，滇馨园公司无需退还租赁保证金。滇馨园公司向本院提出反诉请求：1、判令解除张英男与滇馨园公司于2019年7月24日签订的《房屋使用合作协议书》；2、判令张英男支付滇馨园公司违约金145883元；3、判令张英男支付装修拆除费65000元；4、判令张英男支付滇馨园公司律师代理费20000元；5、判令张英男赔偿滇馨园公司自2020年6月8日起至另行出租之日止期间的房屋空置费，暂计算至2020年9月10日为151905元；6、本案反诉诉讼费用由张英男承担。事实和理由：张英男与滇馨园公司于2019年7月24日签订涉案协议，约定张英男承租滇馨园公司的涉案房屋，用于餐饮服务经营，租期自2019年11月1日起至2023年5月31日止，为三年零七个月。2020年6月8日，张英男以经营困难为由擅自单方解除涉案协议，并在未事先通知滇馨园公司的情况下搬离涉案房屋。涉案房屋空闲至今未租出，滇馨园公司要求张英男就单方解除涉案合同赔偿违约金、拆除遗留在涉案房屋内的装修等，张英男拒绝，故滇馨园公司提出反诉请求。张英男辩称，第一，张英男非恶意提出解除涉案协议的请求，而是受新冠肺炎疫情这一不可抗力影响被迫解除合同，不应承担违约责任；第二，张英男交还的房屋符合合同约定，无需支付拆除装修的费用；第三，涉案协议未约定律师费承担事宜，滇馨园公司无权要求张英男支付律师费；第四，滇馨园公司应自行承担2020年6月8日后的房屋空置费，张英男提前10多天告知滇馨园公司退房，已经给滇馨园公司预留了合理时间，滇馨园公司在此期间内有充足时间采取再次出租等相应的减少损失的措施；第五，即便张英男的行为构成违约，滇馨园公司主张的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：2019年7月24日，滇馨园公司（出租方、甲方）与张英男（承租方、乙方）签订涉案协议，约定：乙方承租甲方的涉案房屋，承租面积为275.65平方米，用途是餐饮服务；关于租期，自2019年11月1日起至2023年5月31日止，共计三年零七个月，甲方应于2019年8月1日前交付房屋，2019年8月1日至2019年10月31日期间为装修免租期，从2019年11月1日开始起租；关于租金，乙方应在2019年7月26日前向甲方支付自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金291776元，租期内的其它租金，乙方应于到期日前30天以预付的形式按半年度一次性支付；关于租赁保证金，乙方于2019年7月24日前向甲方交纳租赁保证金100000元，该笔保证金在租期到期时退还乙方，但是乙方须把承租地注册所使用的公司在经营管理期间所产生的全部债权债务结清后的7日内退还；关于装修及改善，第六条载明：“（一）乙方有权根据房屋约定用途及房屋实际情况对租赁物进行合理装修、改善……租赁期满或合同终止后无须将装修、改善的部分恢复原貌……（三）乙方装修时需先到物业公司进行报批后方可进行施工，装修押金及装修管理费用由乙方承担”；关于违约责任，第10.3条载明：“在合同有效期内，由于乙方的任何原因擅自解除合同的，甲方有权没收租赁保证金，并按3个月租金向甲方支付违约金……”庭审中，双方均认可张英男将租金支付至2020年6月20日，涉案协议于2020年6月8日解除。张英男向本院提交了招商银行交易流水，欲证明其向滇馨园公司支付2019年12月21日至2020年6月20日期间的租金及物业费、租赁保证金、天然气安装费、采暖费、消防改造费、装修保证金及押金等费用的情况。滇馨园公司亦表示认可。张英男主张滇馨园公司向其收取的租赁保证金为100000元、装修押金为6780元，滇馨园公司认可收到租赁保证金和装修押金，庭后就具体金额提交书面核实意见，但逾期未提交。2020年6月8日，张英男向滇馨园公司的法定代表人林强发送微信：“林总，肥鱼将至（永康公寓5号楼24号底商）于6月8日已经交接完毕，其中包括水卡一张电卡两张、燃气卡一张、日腾发票章一枚、税控盘、营业执照副本一张、且房屋并未损毁请确认。”林强回复：“收到，没问题”。经询，张英男称涉案协议解除的原因为其经营餐饮，因疫情导致其无法经营，损失较大，故被迫解除涉案协议，其曾在2020年6月5日通过微信通知林强解除涉案协议，并在当天搬离。张英男向本院提交了设计合同、装修合同以及支出凭证等，欲证明其为涉案房屋、经营的投入以及相应的损失情况。滇馨园公司对该组证据的真实性、关联性均不认可，称上述支出系张英男的经营支出。滇馨园公司向本院提交了装修管理费通知单和装修押金通知单，欲证明其向涉案房屋的物业管理公司缴纳了装修押金和装修管理费。张英男对该证据的真实性和证明目的均认可，称装修押金虽然交给了物业服务公司，但系滇馨园公司从张英男处收取的，滇馨园公司应当返还给张英男。滇馨园公司向本院提交了微信聊天记录截图、光盘、拆除装修的施工合同及票据，欲证明林强与中介公司沟通，积极寻找新租户，以及拆除涉案房屋装修需支出的费用情况。本院认为，张英男与滇馨园公司签订的涉案协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。张英男与滇馨园公司均认可涉案协议已于2020年6月8日解除，本院对此不持异议。2020年2月以来，我国发生了新型冠状肺炎疫情，国家政府部门为避免疫情扩散采取多种措施限制人口流动、聚集，这势必会对社会生产经营活动产生一定影响，但随着我国疫情防控的积极效果显现，新型冠状肺炎正处于有效控制的状态，疫情对张英男的影响是具有时效性的，并非持续性、绝对性的，我国亦有力有序地推动复工复产，相关加快恢复经济社会正常秩序的措施也逐步出台，疫情带给社会人民的不利影响在逐步减弱直至消除。基于此，本院认为，疫情防控措施确实会影响张英男合同目的的实现，但这种影响尚不足以达到解除合同的程度。根据涉案合同的约定，涉案合同期限到2023年5月31日终止，张英男主张因新冠肺炎疫情原因导致其所经营的餐厅无法继续经营，提前提出终止涉案合同，属于不可抗力；但自2020年3月以来，我国国内形式逐渐好转，至2020年4月1日，我国国内疫情基本已经得到控制，商户基本已恢复营业，张英男自认其于2020年6月5日通过微信向滇馨园公司法定代表人林强提出解除涉案协议，不符合法律规定的不可抗力因素构成要件，故本院认定张英男的行为构成违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于张英男主张的租赁保证金，涉案协议因张英男违约而解除，根据涉案协议第10.3条的约定，滇馨园公司无需返还张英男租赁保证金，故张英男的该项诉讼请求，于法于合同无据，本院不予支持。关于张英男主张的装修押金，张英男主张滇馨园公司收取装修押金6780元，滇馨园公司认可收取了装修押金，称庭后就金额提交书面核实意见，但逾期未提交，结合张英男提交的银行流水，本院对张英男主张的装修押金的金额予以采信。滇馨园公司主张其将装修押金交付给涉案房屋的物业服务公司，本院认为，张英男的装修押金交付给滇馨园公司，其已经完成装修并正常营业，滇馨园公司应将装修押金退还给张英男，故对张英男的该项诉讼请求，本院予以支持。关于滇馨园公司主张的违约金与空置期损失，涉案协议因张英男违约而解除，滇馨园公司主张张英男支付违约金，于合同有据，本院予以支持，但考虑疫情影响、双方损失等，本院酌定违约金的金额为50000元，因在违约金的酌定中，已将滇馨园公司的空置期损失考虑在内，故对滇馨园公司主张的空置期损失，本院不再支持。关于滇馨园公司主张的拆除装修费用，涉案协议第六条约定：“（一）乙方有权根据房屋约定用途及房屋实际情况对租赁物进行合理装修、改善……租赁期满或合同终止后无须将装修、改善的部分恢复原貌。”故滇馨园公司的该项诉讼请求，于合同无据，本院不予支持。关于滇馨园公司主张的律师费，于合同无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京滇馨园餐饮有限公司与张英男之间的《房屋使用合作协议书》已解除；二、北京滇馨园餐饮有限公司返还张英男装修押金6780元；三、张英男支付北京滇馨园餐饮有限公司违约金50000元；上述第二、三项抵扣后，张英男于本判决生效后七日内支付北京滇馨园餐饮有限公司43220元；四、驳回张英男的其他诉讼请求；五、驳回北京滇馨园餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10536元，由张英男负担(已交纳)；反诉费10536元，由张英男负担(于判决生效后七日内支付给北京滇馨园餐饮有限公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十二月二十一日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫