广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21673号原告：广州市时代物业管理有限公司中山市分公司，住所地广东省中山市**×××××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××132。主要负责人：肖陶艳，总经理。委托诉讼代理人：刘连江，该公司工作人员。被告：彭惠，女，1970年6月10日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码412×××××××********。原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司（以下简称时代公司）与被告彭惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代公司委托诉讼代理人刘连江到庭参加诉讼。被告彭惠经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的物业管理费836.6元及违约金（根据协议约定从逾期之日起至实际付清之日止每日按应缴总额的0.3％计算，暂计至起诉之日为898.34元）。事实与理由：2018年1月，原告受中山市×××××××地产有限公司的委托对中山市神湾镇凝星名都小区进行物业管理，双方约定：原告对涉案小区提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理等方面的服务；物业和管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的3‰每日缴纳滞纳金。被告于2009年11月2日购买中山市××××××××××××凝星名都缤纷大街12幢3A03房，并实际接受了原告提供的物业服务，但被告未向原告支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的物业管理费836.6元，原告多次书面催告，被告仍未向原告支付。被告彭惠经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：中山市不动产登记资料查询结果，记载中山市××××××××××××凝星名都缤纷大街12幢3A03房的权属地址为中山市××××××××××××凝星名都缤纷大街12幢403房，权利人为彭惠，房屋建筑面积30.97平方米，登记时间为2012年7月23日。2018年5月10日，中山市×××××××地产有限公司（甲方）与时代公司（乙方）签订前期物业服务合同（凝星名都），约定由时代公司为凝星名都小区提供物业管理服务，服务期限自2018年5月10日起至本物业业主委员会召开业主大会决定同意与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自行终止；本物业未交付前，物业服务费由甲方交纳，本物业交付后，物业服务费由业主或物业使用人缴交；本物业管理区域内的物业服务收费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：无电梯住宅1.5元/月/平方米、有电梯住宅2.5元/月/平方米、别墅3.5元/月/平方米；业主从办理收楼手续次月开始交纳物业服务费，以后按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳违约金；合同还约定了其他事项。2019年2月27日中山市神湾镇物价检查所作出的中神价备〔2019〕1号备案回执，记载：时代公司提供的关于凝星名都小区物业服务收费的备案材料已收悉。经核查，时代公司申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，同意备案。凝星名都小区住宅物业服务和车辆停放保管服务收费备案表，记载凝星名都小区实行政府指导价物业服务收费备案标准，具体如下：一期1至9栋、三期1至8、11栋为0.8元/月/平方米，二期、三期29/10栋、四期16/17/230/21栋、六5期1至9栋6为1.5元/月/平方米，四期13/14/18/19栋、七期1至7栋为2元/月/平方米，五期、八期高层为2.5元/月/平方米，一期、二期全部商铺为1.6元/月/平方米。2020年5月20日，时代公司向彭惠发出催费通知单，载明彭惠截至2020年5月拖欠物业管理费836.6元，请其尽快缴清欠费。时代公司向缤12-403彭惠（135××××****）发送短信，记载：凝星名都12-403房，截止2020年5月尚有836.6元未缴费，请在5月20日之前缴清，逾期未缴费按总金额3%日的标准收取滞纳金。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。中山市×××××××地产有限公司与时代公司签订的前期物业服务合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。彭惠为涉案小区业主，根据上述规定，前期物业服务合同对彭惠具有约束力。在时代公司依照合同约定提供物业服务后，彭惠应按照合同约定履行交纳物业管理费，其拖欠物业管理费的行为已构成违约。彭惠自2018年12月起未交纳物业管理费，时代公司要求彭惠交纳自2018年12月1日至2020年5月31日期间的物业管理费的主张，有法律及合同依据，本院予以支持。根据合同约定，彭惠每月应交物业管理费46.45元（30.97平方米×1.5元/平方米），故时代公司主张彭惠支付上述期间的物业管理费836.1元（46.45元/月×18个月），理据充分，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。合同约定业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费3‰交纳违约金。因时代公司未举证证明彭惠逾期缴纳物业服务费给其造成的实际损失，且约定的违约金标准过高，本院酌定以每月应交物业管理费46.45元为基数，分别从欠费的次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。彭惠经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第(五)项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告彭惠于本判决生效之日起七日内向原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的物业管理费836.1元及违约金（以每月应交物业管理费46.45元，分别从欠费次月1日起计至实际清偿之日止，其中2019年8月19日前，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算,从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司中山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告彭惠负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿审 判 员  谭 敏人民陪审员  高永强二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  蔡文华袁丽珣