广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9093号上诉人（原审被告一）：博罗县新昱投资有限公司。法定代表人：欧某某。委托诉讼代理人：陈晓丽，广东科明律师事务所律师。被上诉人（原审原告一）：钟某某。被上诉人（原审原告二）：曾某某。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王丽群，广东卓著律师事务所律师。原审被告二：惠州市金衡实业有限公司。法定代表人：黄某某。委托诉讼代理人：陈晓丽，广东科明律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖翔韬，广东科明律师事务所律师实习律师。上诉人博罗县新昱投资有限公司与被上诉人钟某某、曾某某、原审被告二惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初2600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人博罗县新昱投资有限公司向本院提出上诉请求：1、撤销博罗县人民法院(2020)粤1322民初2600号《民事判决书》,改判驳回其诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金存在事实错误。根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十三条约定,合同双方应当按照国家的有关规定,向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。及《补充协议》第十四条约定,非因出卖人原因导致逾期办理该商品房的产权证的,出卖人不承担任何责任。买受人须按照不动产登记部门和税务部门的要求,提交必备的资料并缴纳应付税款,否则,因此造成逾期办证的后果和责任,由买受人自行承担。同时根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定,契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。第九条规定,纳税人应当在纳税义务发生之日起10日内向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。导致无法办理权属证书的原因是由于被上诉人没有依法缴纳契税,一审法院仅从被上诉人缴纳的办证费认定上诉人所收取的办证费含契税,显然存在事实认定错误。依据《中华人民共和国契税暂行条例》,被上诉人是缴纳契税义务人,理应由被上诉人自行缴纳,上诉人没替被上诉人缴纳税款的义务。综上所述,本案上诉人逾期交房属不可抗力因素，不应向被上诉人支付违约金；逾期办理房屋权属证是由被上诉人自身原因引起的,不应由上诉人承担相关违约责任，请法院依法作出公正合理裁决。为维护上诉人的合法权益,特上诉至贵院,请求依法判决如上所请。被上诉人钟某某、曾某某发表答辩意见：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被答辩人的上诉请求毫无法律和事实依据，浪费司法资源，故意拖延时间。请贵院依法驳回被答辩人的上诉。原审原告钟某某、曾某某向一审法院提出起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金58894元（按同期人民银行年利率6%按日计算，从2017年10月5日起算，至2020年5月1日（暂计），实际计算至被告为原告办理房产证为止）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院查明的事实：2015年12月26日，原告与被告一签订编号为博罗（2015）10011773的《商品房买卖合同》，约定由原告向被告一购买博罗县***********、XXXX号房，价格为381143元。案涉合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的空白%向买受人支付违约金。3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同前》交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”以上合同签订后，原告向被告二支付了首期款121143元，余款以银行按揭方式支付，且均支付给了被告二，被告二盖章出具收款收据给原告执存。原告于2015年2月13日向被告二支付了9529元的办证费用。于2016年10月6日与惠州市嘉华达物业管理有限公司签订物业管理合同，并交纳了三个月的物业管理费576元。庭审时，原告主张案涉房屋于2016年10月6日交付。两被告认可被告二与原告签订的楼宇交接书，并主张交房时间为2018年8月28日。一审法院认为，被告一是具备房地产开发资质的企业，原告与被告一签订编号为博罗（2015）10011773的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，一审法院予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于原告是否已缴纳契税及案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担、被告二出具相关收款收据的行为是否能代表被告一、被告二是否承担连带赔偿责任。关于被告二就案涉房屋向原告收取相关款项并出具收款收据的行为。虽被告一主张两被告为独立个体，被告一从未授权被告二进行相关的收款行为，但庭审中，两被告均认可被告二与原告签订的楼宇交接书，认为该交接书上的日期就是交付房屋给原告的日期，但被告一、二未能就被告二代收案涉款项及出具相关收款收据的行为予以合理解释，结合本案实际，一审法院对原告支付相关款项给被告二及被告二出具相关收款收据给原告的行为，视为被告一对此予以默认，一审法院予以认可。鉴于被告一对被告二所述的楼宇交接书予以认可，该交接书上载明的交付时间为2016年10月6日，结合本批系列案的实际、原告提供的《物业管理服务合同》、物业费收款收据及交易习惯，一审法院予以认可原告的主张，即案涉房屋的交付时间为2016年10月6日。关于原告是否已缴纳契税，根据原告提供的被告二出具的福田山水华章花园收款收据，原告于2015年2月13日向被告支付了山水华章花园二期2栋702号房办证费9529元，一审法院对原告已向被告支付办证费的事实予以采信。综上，被告一认为被告二虽收取了原告的款项，但是没有合同依据，所以对关于逾期办证的违约责任等约定都不适用于第二被告的主张，一审法院不予支持。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定：“买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证书，买受人应签署《商品房买卖合同》前交纳办证所需费用，因买受人的原因造成延误或不能办证，其责任由买受人承担。”原告已于签订该合同之日向原告支付了办证费用，根据《中华人民共和国契税条例》第十一条第二款，“纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续”，故交纳契税属于办理房地产权属证书的法定必要条件，故被告的上述主张与合同约定相矛盾；另根据目前契税缴纳实施办法的规定，案涉房屋的契税税率应当为1.5%，经计算，该契税应为5717.15元（381143元×1.5%），且原、被告约定“多除少补”，依据一般的交易习惯，原告向被告支付的办证费应当包含契税，故一审法院认为应视为原告已缴纳契税税费。关于案涉房屋未能按期办证的责任由谁承担的问题。根据上述认定的事实，原告向被告二支付办证费视为已支付契税，故至今未交契税的责任应当由被告一予以承担。由于原告与被告一双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中未对逾期办证违约金进行约定，根据《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条的规定，“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”故原告主张按年利率6%计算违约金的诉求符合法律规定，一审法院予以支持。故被告一应以381143元为基数，自2016年10月7日起至被告一为原告办理案涉房产证为止按年利率6%向支付逾期办证违约金。关于被告二是否对被告一的上述款项承担连带清偿责任的问题。案涉合同系原告与被告一签订，根据合同的相对性，原告主张被告二对上述违约金承担连带清偿责任，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《广东省高级人民法院印发的通知》第三十八条之规定，判决如下：一、被告博罗县新昱投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钟某某、曾某某支付逾期办证违约金（以381143元为基数，按年利率6%从2016年10月7日起计至被告为原告办理房产证为止）。二、驳回原告钟某某、曾某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795.34元，由原告钟某某、曾某某负担25元，由被告博罗县新昱投资有限公司负担770.34元。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：上诉人是否应当支付逾期办证违约金。具体分析如下：上诉人上诉称逾期办证系因被上诉人未缴纳契税原因造成，不应承担逾期办证违约金。但根据被上诉人提供的收款收据，被上诉人已向上诉人支付办证费，该办证费并未明确为何种费用，但根据一审法院测算，被上诉人预交的办证费与案涉契税基本相符，且双方约定“多除少补”，一审法院据此认定被上诉人已缴纳契税并无不当。上诉人未按约办理房地产权属证书，故一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金亦无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1272.34元，由上诉人博罗县新昱投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月十八日书记员 叶秀婷