安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2204号 原告:李爱平,男,1982年9月10日出生,汉族,住安徽省滁州市来安县。 原告:傅春云,女,1982年1月27日出生,汉族,住安徽省滁州市来安县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。 上述两原告共同委托诉讼代理人：林国兆，江苏臣功律师事务所实习律师。 被告:来安县金宏置业有限公司，住所地安徽省来安县建阳南路302号，统一社会信用代码91341122MA2NHKORXE。 法定代表人:孙财,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚东花，女，该公司员工。 原告李爱平、傅春云与被告来安县金宏置业有限公司（以下简称金宏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李爱平及原告李爱平、傅春云的共同委托诉讼代理人陈福来、被告金宏置业公司的委托诉讼代理人姚东花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李爱平、傅春云向本院提出诉讼请求：1.判令金宏置业公司立即将案涉房屋修复达到合同约定的交付条件后交付给其；2.判令金宏置业公司支付自2019年7月1日至2020年5月31日期间的逾期交房违约金74598.85元;后期违约金以740068元为基数,自2020年6月1日起按日万分之三计算违约金至实际交付验收合格房屋之日止;3.判令金宏置业公司返还多收取的案涉房屋增值税款6172.38元;4.本案诉讼费由金宏置业公司承担。审理中，李爱平、傅春云变更第二项诉讼请求为判令金宏置业公司支付自2019年7月1日至2020年5月31日期间的逾期交房违约金67817.14元;后期违约金以672789.09元为基数,自2020年6月1日起按日万分之三计算违约金至实际交付验收合格房屋之日止。事实和理由：其与金宏置业公司于2018年7月27日签订关于碧桂园金鹏永阳府太和苑2幢2单元403室精装房的房屋买卖合同。案涉房屋建筑面积为121.04平方米,套内面积为92.25平方米,单价为4714.24元每平米(不包含房屋全装修价格),总房价款为672789.09元,全装修总价为740068元。合同约定金宏置业公司应于2019年6月30日前将房屋交付给其,若未在约定期限内交付则金宏置业公司按日向其支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中,金宏置业公司在交付房屋时违反了购房合同的第12条、13条、17条和补充协议第5条、第6条的约定,金宏置业公司在交房期限届满后,未能按合同约定交付合格房屋。其验房时发现案涉房屋不仅无装修后的商品房验收合格备案证书,而且存在严重的质量问题。后其向相关部门举报反映,经来安县住房和城乡建设局组织相关人员检测,发现案涉房屋存在墙面空鼓、反水不到位、渗水、开关、插座松动等质量问题。时至今日,案涉房屋也未达到可交付的约定条件。根据合同约定金宏置业公司应修复后将房屋交付给其并承担逾期交房的违约责任。另金宏置业公司多收取代交的增值税6172.38元应返还。因双方协商无果，故诉至法院。 金宏置业公司辩称，1、其公司已于合同约定的交付日期前取得竣工验收备案证，满足交付条件，不存在逾期交房的事实，系李爱平、傅春云个人原因未实际办理收楼手续。2、增值税的纳税义务人是开发商即其公司，国家为支持实体经济发展降低了税率，与李爱平、傅春云无关。根据合同，双方只有在建筑面积与实测面积不一致的情况下才会调整总价。3、其公司不承担本案诉讼费。 本院经审理认定事实如下：2018年5月10日，金宏置业公司为甲方和李爱平、傅春云为乙方签订一份《来安县商品房预售合同》，约定：第二条乙方向甲方购买来安县新城区碧桂园金鹏永阳府太和苑2幢2单元403室(以下简称该房屋),政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为121.04平方米,其中套内建筑面积为92.25平方米、公用分摊建筑面积为28.79平方米,另有地下附属面积0平方米(价格详见补充条款)。该房屋建筑层高为2.9米。第三条乙方购买该房屋,每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为人民币¥4714.24元。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币¥570612元。该房屋全装修总价为人民币¥740068元。第四条乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外,不再作变动。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件:叁、详见本合同补充协议第五条的约定。第十一条甲方定于2019年6月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任:贰、详见本合同补充协议第六条的约定。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署《碧桂园物业及资料移交书》。在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房,甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时,委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜,双方应通过订立变更协议进行约定。第二十九条甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利和义务清楚明白,并愿按本合同约定严格履行,如一方违反本合同,另一方有权按本合同约定要求索赔。第三十二条甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,应协商解决。协商不能解决的,选定下列第贰种方式解决:贰、依法向人民法院起诉。……补充条款约定：买卖双方就编号201800031571号《滁州市商品房预售合同》(以下简称合同)的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议,供买卖双方共同遵守。买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币672789.09元,增值税为人民币67278.91元（税率为:10%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币740068元。第二条关于付款方式和付款期限买卖双方一致同意,不按附件一约定的付款方式和付款期限履行,按如下约定履行:买受人同意按下列C种方式付款,并以人民币为计算货币:C)、其他方式(即按揭分期付款):(1)出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为柒拾肆万零陆拾捌元整;(2)买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的27.03%给出卖人,即贰拾万零陆拾捌元整;(3)买受人必须在2018年10月5日前,付该商品房总房价款的72.97%(银行按揭款项)给出卖人,即伍拾肆万元整。第五条关于该商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。(1)该商品房的交付条件为:该商品房已通过竣工验收,并取得竣工验收备案证书。(2)该商品房的交付标准为:出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用,不作为该商品房的交付标准。(3)该商品房的基础设施设备的交付标准为:与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、燃气、电话通信、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕,但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准,并由买受人自行申请开通,买受人承诺不因此拒绝收楼。买受人明确知悉且同意:若该商品房为无卫生间设计的洋房底层商铺的,则该商品房仅在室外预留水表,供买受人自行申请供应服务商接入及开通。上述基础设施设备在约定交付日未建设完毕的,每一项每逾期一日,则出卖人应向买受人支付人民币20元的违约金。2、如遇下列情形,出卖人可据实予以延期交付:遭遇不可抗力;其他非因出卖人原因导致延期:买受人存在违约行为。3、该商品房符合交付条件后,出卖人应按照合同第十三条第一款的约定通知买受人办理交接手续。出卖人按照约定发出了通知书,买受人因自身原因(包括但不限于买受人地址及联系方式填写错误或者进行了变更未及时通知买受人,或者买受人拒收等情形)未收到交付通知书的,应于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的,双方同意视为出卖人已按期交付该商品房。4、为不影响出卖人对该商品房的施工,买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房。买受人在办理该商品房交付手续时方对该商品房进行查验。5、该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的,出卖人应负责修复,修复后方可交付给买受人,同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买卖双方一致同意不按合同第十七条的约定履行,该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的,买受人有权要求更换。出卖人应负责更换,承担更换费用,同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失,出卖人无需因此承担逾期交楼责任。买卖双方一致同意不按合同第二十二条的约定履行。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的,买受人有权要求保修。出卖人应负责保修,并承担保修费用,如因此给买受人造成损失的、还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条逾期交付责任按逾期时间,分别处理(不作累加)1、逾期在90日之内,自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金,合同继续履行;2、逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人,否则视为买受人选择继续履行合同;出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还已付购房款，并按合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十八条补充协议的效力1、…买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。2、买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。双方当事人均在合同上签名盖章确认。 同年5月24日，金宏置业公司（出卖方）与李爱平、傅春云（买受人）又签订一份《补充协议》，约定：关于买受人购买的来安县新安镇陈郢东路125号碧桂园金鹏·永阳府太和苑2幢2单元403室住宅房,已签订《商品房买卖合同》(编号:201800031571)中第四条计价方式与价款及附件四第二条中C)其他方式(即银行按揭分期付款):按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米:6114.24元,总金额(人民币):740068元，其中首付金额（人民币）：200068元，贷款金额(人民币)540000元。经买受人和出卖人一致同意,买受人于2018年5月24日增交首付款(人民币):150000元,增交首付款后贷款金额为(人民币):390000元。本协议作为商品房合同的附件，与商品房合同具有同等效力。协议签订后，李爱平、傅春云按约支付了全部房屋价款。2019年6月23日，金宏置业公司电话通知李爱平、傅春云拿房，李爱平、傅春云认为房屋存在质量问题，拒绝接受该房屋，双方遂起纷争。 另查明：涉案房屋于2018年12月14日取得《滁州市建设工程竣工验收备案证书》。傅春云于2019年7月16日向来安县住房和城乡建设局反映其所购买的房子，1400元每平方米的精装修与实际相差太大，要求相关部门协调处理，给予退还装修差价。 李爱平、傅春云在本案诉讼前，一直在与金宏置业公司就该房屋的质量问题进行交涉，金宏置业公司也履行了部分维修义务，但房屋质量问题未完全解决。本案审理中，金宏置业公司已按照合同约定履行了维修义务，李爱平、傅春云的房屋维修问题已基本解决。 上述事实，有李爱平、傅春云、金宏置业公司的陈述及李爱平、傅春云提交的来安县商品房预售合同、补充协议、安徽增值税普通发票、房屋验收信息登记表、来安县住房和城乡建设局的来建信字（2019）134号文件、案涉房屋的宣传图、照片、视频、通话录音，金宏置业公司提交的来安县商品房预售合同、滁州市建设工程竣工验收备案证书等证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李爱平、傅春云与金宏置业公司签订的《来安县商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，均合法有效。双方当事人应依照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《来安县商品房预售合同》及补充协议，涉案房屋的总价款为740068元，李爱平、傅春云按约支付房屋总价款740068元后，金宏置业公司亦向其出具了相应价款的增值税发票，现李爱平、傅春云要求金宏置业公司退还部分增值税款，与双方约定不符，金宏置业公司对此也不予认可，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。金宏置业公司于2019年6月23日通知李爱平、傅春云拿房，未超过合同约定的交房时间，但李爱平、傅春云认为涉案房屋存在质量问题，拒绝接受该房屋。现李爱平、傅春云据此要求金宏置业公司将案涉房屋修复达到合同约定的交付条件后再交付并支付逾期交房违约金。根据双方签订的合同，只有该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或存在导致无法正常居住使用的质量问题的,出卖人应负责修复,修复后方可交付给买受人,同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交房责任。房屋存在其他问题的，买受人可要求出卖人更换或保修，出卖人无需因此承担逾期交房责任。因涉案房屋在交房前已通过竣工验收并取得竣工验收备案证书，李爱平、傅春云所提交的证据不足以证明交房时该房屋存在地基基础和主体结构质量问题或存在导致无法正常居住使用的质量问题，故金宏置业公司在按约履行通知交房义务后，无需承担逾期交房责任。对于该房屋存在的其他质量问题，李爱平、傅春云可依据合同约定要求金宏置业公司履行更换或保修义务，且根据审理查明的事实，涉案房屋的维修问题现已基本解决，故对李爱平、傅春云要求金宏置业公司将案涉房屋修复达到合同约定的交付条件后再交付并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李爱平、傅春云的诉讼请求。 案件受理费1819元，减半收取计909.50元，由原告李爱平、傅春云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  王焕东 二〇二〇年十二月十五日 法官助理詹昌璐 书记员姚创慧 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。