河北省兴隆县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0822民初645号 原告：承德春林物业服务有限公司。 住所地：兴隆县兴隆镇十四顷村。统一社会信用代码：9113082257554026X9。 法定代表人：王炳利，经理。 委托诉讼代理人：杨文军，河北瑞峰律师事务所律师。 被告：兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会。 负责人：王玉平，主任。 。 委托诉讼代理人：李坤，河北东庆律师事务所律师。 被告：兴隆县佳家顺物业服务有限公司。 住所地：兴隆县兴隆镇十四顷村秀兰城市花园小区5号楼一单元901室。统一社会信用代码：91130822MA0CY4NP57。 法定代表人：王保印，经理。 委托诉讼代理人：刘志超，兴隆县通达法律服务所法律工作者。 原告承德春林物业服务有限公司（以下简称承德春林公司）与被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会（以下简称秀兰业主委员会）、兴隆县佳家顺物业服务有限公司（以下简称佳家顺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年6月3日和2020年7月10日公开开庭进行了审理。本案当事人原告承德春林物业服务有限公司的法定代表人王炳利及其委托诉讼代理人杨文军，被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会负责人王玉平及其委托诉讼代理人李坤，被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘志超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告承德春林物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认二被告于2019年5月21日签订的物业服务合同无效；2、要求继续履行原告与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的秀兰城市花园小区前期物业服务合同及补充协议；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年8月26日，原告与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司签订了关于秀兰城市花园小区前期物业服务合同及补充协议，约定由原告为该小区提供前期物业服务管理，原告依约定提供了相应的物业服务。现在，被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会起诉原告退出秀兰城市花园小区。通过诉状得知，2019年5月21日，被告秀兰业主委员会与被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订了物业服务合同，以此为由要求原告退出小区。但原告认为，二被告签订的物业合同属于无效合同，该合同的签订未经业主大会共同决定，业主罢免了被告业委会的全部成员，被告业委会无权代表业主与被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订物业服务合同，业主并同意由原告继续提供物业服务，二被告间签订的物业服务合同违反了法律的强制性规定，并侵犯了原告的合法权益。据此，提出上述诉讼请求。 被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会辩称，1、二被告于2019年5月21日签订的物业服务合同有效。2019年3月30日，秀兰小区召开业主代表大会，决议以招标方式选聘新的物业服务企业，后佳家顺物业服务有限公司中标，二被告之间签订了物业服务合同。因原告拒不退出小区，2019年8月30日，秀兰小区再次召开业主代表大会，大会决议继续履行之前二被告之间的物业服务合同。综上，二被告之间签订的物业服务合同有效。2、如上所述，二被告之间的物业服务合同早已生效，依照《物业管理条例》及被答辩人与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司之间签订的前期物业服务合同补充协议第21条规定，前期物业服务合同及补充协议效力终止。原告要求继续履行该前期物业服务合同及补充协议的主张与法律及约定不符。3、被答辩人称业主罢免了业主委员会的全部人员，与事实不符。综上，原告所诉与事实及法律规定均不符，请求依法驳回其诉讼请求。 被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司辩称，被答辩人诉状中称，“业主罢免了被告业委会的全部成员”与事实不符，业主并未召集会议表决罢免业委会的全部成员。业委会成立并备案后一直为业主进行服务，维护业主利益。被答辨人称，通过诉状得知，2019年5月21日答辩人与业委会签订物业服务合同，明显过于牵强。被答辩人作为前期物业服务企业仍进行了投标，但未中标。开标结果已进行了公示，因被答辨人不进行交接，拒不撤离小区，才导致业委会进行诉讼。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业合同终止。第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。答辩人与业委会签订物业服务合同有效。答辩人进行投标，经过评标后作为选聘企业是毋庸置疑的。另据《物业管理条例》第三十七条第二款规定，业委会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。合同签订后，因被答辩人据不进行交接，妨碍了答辩人入住小区进行物业服务，给答辩人造成重大经济损失。综上所述，被答辨人的诉讼缺乏事实和法律依据，请求查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：原告提交的1-1号证，系《秀兰城市花园小区前期物业服务合同》复印件一份，1-2号证，系《前期物业管理服务合同》补充协议复印件一份，用以证明在2015年8月26日秀兰小区的开发商河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司与原告签订了秀兰小区前期物业服务合同及补充协议，约定将该小区的前期物业合同委托给原告管理，协议签订后，开发商将该小区的物业服务设备设施相关手续移交给原告，即日起对小区服务至今。补充协议第21条有明确的规定。被告秀兰业主委员会质证认为，对真实性没有异议，但该证据补充协议第21条规定，被告秀兰业主委员会与佳家顺公司签订合同合法有效。被告佳家顺公司质证认为，真实性认可，但不具有合法性，与物业管理条例24条相违背，原告提交的协议没有相关证据支持。原告提交的1-1号证、1-2号证具有真实性、合法性且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的2号证，系2019年5月4日秀兰小区业主代表致兴隆县街道办事处的一封函。用以证实秀兰小区共有业主代表40名，其中的21名代表于5月4日声明罢免了该小区的业委会成员，被告秀兰业主委员会质证认为，原告提交的2号证是反映材料，业主委员会作为管理小区事务的常设部门对该事件不知情，真实性不认可。该证据实际上是证人证言，证人应该出庭作证。无法核实其真实性，原告也未提交其他证据佐证，对业主委员会或业委会成员的罢免应通过业主大会或代表大会会议的形式或者相关主管部门予以认可。被告佳家顺公司质证认为，原告提交的2号证与本案无关联性，达不到原告的证明目的。原告提交的2号证，不具有合法性，本院不予以采信。原告提交的3号证，系关于秀兰小区罢免业主委员会的情况说明及罢免确认单一份（共39页），用以证实2019年5月20日，秀兰小区537户业主罢免了该小区业委会的全体成员，依此证实2019年5月21日业委会与佳家顺公司签订的物业服务合同无效。被告秀兰业主委员会质证认为，3号证情况说明其质证意见同2号证意见一致，签字的真实性因未出庭作证不予认可。被告佳家顺公司质证认为，原告提交的3号证违反物业管理条例的法律规定，并未采取合法的途径举行罢免程序，不具有合法性。原告提交的3号证不具有合法性，本院不予采信。原告提交的4号证，系2018年10月13日开发区社区秀兰小区业主大会选举结果公示复印件一份。用以证实该小区实际住户682户，选举的代表40名，原告提交的5号证，系签字表复印件一份。用以证实经过21名业主代表表决，其中18名代表同意选聘新的物业，3名代表不同意选聘新的物业，表决同意的人数未达到代表总数40人的过半，业委会选聘新的物业所签订的合同不合法。被告秀兰业主委员会质证认为，对原告提交的4号证、5号证，真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不予以认可。依照业主大会和业主委员会的规定，《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条的规定。结合本案每一名所代表的单元楼号是不同的，每一个单元楼号的业主户数是不同的，因此不应按照业主代表的人数决定事项是否有效，应以被代表业主的人数及房屋的专有面积决定事项是否有效。原告对该证据有法律上的误读。法律也没有规定业主代表参加选举按1／2以上进行表决。该证据能证实我方所做出的决议合法有效。因在签字表上、确认单上签名的代表所代表的业主及业主房屋的专有面积通过统计均超过1／2，该协议合法有效。被告佳家顺公司质证认为，原告提交的4号证，真实性予以认可，但达不到原告的证明目的。5号证提供的签字表被告方因不知晓开会的形式等，不发表质证意见。原告提交的4号证、5号证具有真实性，但达不到原告的证明目的。原告提交的6号证，系2019年5月15日秀兰小区业主同意原告继续为秀兰小区提供物业服务的签字确认单一份（共45张）：用以证实2019年5月15日秀兰小区552户业主签字同意由原告继续提供物业服务。被告秀兰业主委员会质证认为，对原告提交的6号证，真实性、合法性、关联性不予认可，原告自己制作的材料，签字单上未体现时间，没有相关人员的身份信息。是否继续履行合同应通过业主大会或者代表大会的形式，原告无权对该行为组织实施，因此，对真实性、合法性不予以认可，不能作为定案依据。被告佳家顺公司质证认为，原告提交的6号证，系原告自行制作，签字人员名单来源缺乏相关证据予以支持，真实性、合法性不予以认可。原告提交的6号证不具有合法性，本院不予采信。原告提交的7号证，系兴隆县人民法院做出的（2018）冀0822民初2764号民事判决书复印件一份。用以证实与本案雷同的案件因选聘新的物业服务企业违反了应当经专有部分建筑总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定，判决确认新选聘的物业服务合同无效，依此证实同案应当同判。被告秀兰业主委员会质证认为，该判决与本案无关，不能作为本案认定事实的依据。被告佳家顺公司质证认为，原告提交的7号证，不能作为本案定案依据，兴隆县法院的判决不是指导性案例，与本案并非完全相同。原告提交的7号证具有真实性，达不到其证明目的。原告提交的9号证，系程凤云、左桂花、刘小华、王风云的特别声明各一份：用以证实2019年3月份，关于业委会召开业主代表会议表决是否选聘新的物业企业，当时其四人受蒙蔽情况下签字同意选聘新的物业企业，因表决意见不是四人的真实意思表示，四人撤回同意选聘新的物业的表决意见，以此证实只剩14名代表同意，同意的代表在40名代表中占35%，未达到半数。被告秀兰小区业主委员会质证认为，对原告提交的9号证的真实性有异议，依据证据规则的相关规定，证人应出庭接受质询，该证据中证人的身份无法核实，在当时召开业主大会时是由警察在场看护会场，不存在原告所说的蒙蔽情况。因证人未出庭，无法核实其是否受蒙蔽签署的情况，原告应当对此事项提交证据证实或由证人本身对此事项予以证实。被告佳家顺公司质证认为，对原告提交的9号证真实性不予以认可，从证明的书写形式看出自同一写好的模板，与开会当日签字意见不符，该组证据缺乏相关证据证明受蒙蔽的情况，达不到原告的证明目的，根据证据规则的相关规定证人应出庭接受质询。原告提交的9号证，不具有合法性，本院不予以采信。原告提交的10号证，系物业收费表一份。用以证实秀兰小区同意选聘新的物业企业的18名代表所代表专有部分面积64278.92平方米，在总面积142287.12平方米中只占45.18%，代表的人数及面积均未过半数，有18名中的4名代表撤回表决同意的意见，则只有14名代表同意，以此证实同意的14名所代表的专有面积47483.08平方米在总面积中占33.37%，且代表的面积及人数均未达到半数以上，代表表决选聘新的物业意见不具有法律效力。被告秀兰业主委员会质证认为，原告提交的10号证未有有关单位的公章或签字无法证实证据的来源，对真实性有异议。依照《最高人民法院关于审理建筑物所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的有关规定》，计算专有面积时尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测计算，因此，原告的证据不能作为统计面积的依据，合法性不予认可。被告佳家顺公司质证认为，对原告提交的10号证证据来源及真实性存在异议，应以成果表记载的相关依据证明业主的户数认定本案的相关数据。原告提交的10号证不具有合法性，本院不予以采信。被告秀兰业主委员会提交的1号证，系秀兰城市花园小区前期物业服务合同及补充协议复印件各一份。用以证明原告前期物业的内容。原告质证认为，对原告提交的1号证真实性没有异议，但达不到被告秀兰业主委员会的举证目的，该份合同是开发商与原告签订的前期合同，该合同合法有效，在补充协议第21条有约定，本案原告起诉要求确认合同无效，原告的前期合同是有效的，是不能终止的。被告佳家顺公司质证认为，真实性认可，但不具有合法性。与物业管理条例第24条相违背。被告秀兰业主委员会提交的1号证具有真实性，本院予以采信。被告秀兰业主委员会提交的2号证，系2019年3月14日秀兰小区业主委员会会议记录、业主委员会通知、2019年3月30日业主代表大会会议记录及会议签到表，签字表及通知。证明2019年3月14日秀兰小区业主委员会召开会议，其中决定召开业主代表大会，讨论是否通过招投标方式选聘新的物业服务企业。经2019年3月15日通知，2019年3月30日召开了业主代表大会，业主代表大会多数票决议由秀兰业主委员会采用招投标的方式选聘新的物业服务企业。2019年4月1日，业主委员会将业主大会的决议告知了原告。原告质证认为，2-1号证会议记录的真实性、合法性、证明目的均不认可。通过会议内容第三项，仅是业委会单方面的意见，业委会在没有征求全体业主的情况下召开会议是不具有合法性的，该份记录是否由业委会成员签字捺印没有证据佐证，对真实性不认可，按该份记录内容，应先召开业主大会，而没有召开，会议记录形成不具有合法性。2-2号证通知仅是内容上表明要求代表3月30日晚上参加会议，否则对表决的事项视为默认，通知中没有表明晚上召开会议的内容，这种情况下视为默认，表述是无效的，默认的事项由法律规定，业委会无权强加他人默认，通知是如何向业主代表发放的，没有任何证据佐证。通知不能证实实际发放代表。2-3号证真实性、证明目的均不认可，在该份记录中没有体现会议记录人及主持人，该记录显示10-28名代表不具有真实性，也没有签字确认。在这份证据中附的第一次业主大会楼代表签到表与2-3不具有关联性和衔接性，没有体现是那一年召开的签到表，按照被告提供的会议本，代表签字应在会议下面签字，不应单独制作签到表。秀兰业委会采用招标方式，请各楼代表签字显示的人数为23人，不同意选聘的有4人，按表上显示18人同意，18人没有达到过半数，该小区是40人，是否同意应由业主大会同意。业主代表签字不具有法律效力。2-3号证，签到表没有手签的落款时间，与本案无关。2-4号证记载的内容真实性、证明目的均不认可，该份通知对原告不具有法律效力。2号证没有最终显示招投标及中标过程。被告秀兰业主委员会提交的2号证具有真实性，但达不到其举证目的。被告秀兰业主委员会提交的3号证，系招标公告、通知、物业企业报名登记表、评标委员会入围企业推荐表、中标公告、二被告之间签订的物业服务合同及公告、通知和张贴照片。用以证明业主委员会根据业主代表大会决议，以公开招标的方式选聘秀兰小区新的物业服务企业，其中原告进行了登记报名（见登记报名表）。后兴隆县佳家顺物业服务公司中标。双方于2019年5月21日签订了物业服务合同。后业主委员会将中标及新的物业服务合同情况进行了公示。原告质证认为，3-1号证、3-2号证的真实性、合法性、证明目的不予认可，应由业主大会过半数的业主表决，被告提交的证据选聘新的物业没有经过讨论，有所谓的代表表决也没有过半数，公告通知不具有合法性。被告秀兰业主委员会提交的3-1号证、3-2号证具有真实性，达不到被告的证明目的。3-3号证，系秀兰小区招聘物业企业报名登记表复印件一份、3-4号证，系兴隆县秀兰城市花园选聘物业公司入围企业推荐表复印件一份。用以证明业主委员会根据业主代表大会决议，以其公开招标的方式选聘秀兰小区新的物业企业，其中原告也进行了登记报名。原告质证认为，被告秀兰业主委员会提交的3-3号证，真实性没有异议，但达不到其证明目的，第一张表是报名登记表，不是实际招投标的内容。3-4号证，真实性、合法性和证明目的不认可，业委会擅自推荐的企业入围不具有法律效力，评审报告也不具有合法性，评标委员会的组成人员是否具有相应的评审资格没有证据加以证实，评审报告没有体现佳家顺公司如何竞标、中标的过程。结果不具有真实性。被告秀兰业主委员会提交的3-3号证、3-4号证具有真实性，但达不到其证明目的。被告3-5号系业委告字（2019）002号公告，用以证明选择物业企业的公告，原告质证认为，不具有合法性，原告提交的3-6号证，系2019年5月21日原告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同复印件一份，证明兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订物业服务合同的事实。原告质证认为，被告秀兰业主委员会提交的3-6号证，不具有合法性。被告秀兰业主委员会提交的3-7号证，系2019年5月27日业委告字（2019）003号公告复印件一份。用以证明确定兴隆县佳家顺物业服务有限公司为秀兰小区服务企业。原告质证认为，被告秀兰业主委员会与被告佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同不具有合法性。被告兴隆县秀兰业主委员会提交的3-8号证，3-9号证系通知，确定被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司为兴隆县秀兰小区服务企业，自2019年6月1日以后的物业费由兴隆县佳家顺物业服务有限公司收取。原告质证认为，二被告签订的合同不具有合法性。被告秀兰业主委员会提交的3-5号证、3-6号证、3-7号证、3-8号证、3-9号证的具有真实性，但达不到其主张的证明目的。被告秀兰业主委员会提交的4号证，系兴隆县佳家顺物业服务有限公司向兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会发出的通知书及兴隆县物业管理办公室向秀兰小区全体业主发出的使用住房维修基金公告照片。用以证明秀兰小区在业主大会休会期间发生了需要召开业主大会的决定的紧急事项。原告质证认为，4-1号证告知书是佳家顺公司对秀兰业主委员会的告知，是被告之间因合同产生的纠纷，二被告之间的合同是无效合同，达不到被告的证明目的。4-2号证公告与本案无关。秀兰业主委员会提交的4-1号证、4-2号证具有真实性，但达不到其举证目的。被告秀兰业主委员会提交的5号证，系业主委员会会议记录、召开业主代表大会临时会议书面通知照片及秀兰小区业主大会和业主委员会议事规则，用以证明业主委员会基于上述需要召开业主大会的情况，根据《秀兰小区业主大会和业主委员会议事规则》第二条的规定，决议召开秀兰小区业主代表大会。原告质证认为，5-1号证、5-2号证、5-3号证真实性、证明目的不认可，会议记录系业主委员会9人签字，没有业主或业主委员会以外的人签字，是业委会的单方陈述，原告不予认可。原告与被告之间产生纠纷不属于业主临时召开会议的事项。原告至今仍为该小区提供服务，该纠纷应通过业主大会解决，议事规则因原告作为物业服务企业，对该规则不知情，对内容不予认可。规则没有加盖街道办事处的奇缝章，达不到证明目的。被告兴隆县秀兰业主委员会提交的5号证具有真实性，但达不到秀兰业主委员会的举证目的。被告秀兰业主委员会提交的6号证，系居委会业主代表公示、业主代表大会签到表、授权委托书、业主大会表决确认表、业主代表大会记录及申请人民法院调取的兴隆县准恒房地产测绘有限责任公司《商品房、新建房屋面积结算成果书》、部分小区业主不动产登记证书，证明目的：《商品房、新建房屋面积结算成果书》能证明秀兰小区全部物业的总面积数以及业主人数（户数），因秀兰小区尚未完成全部不动产登记，依照法律规定，计算业主的表决权应以测绘结果为依据。部分小区业主不动产登记证书能够证明不动产登记的业主专有面积与《商品房、新建房屋面积结算成果书》中的业主“套内面积一致”，因此，依照有关司法解释，计算业主大会表决权的业主专有部分面积应以《商品房、新建房面积结算成果书》中的“套内面积”为准。其他证据能够证明业主代表大会的召开及表决情况。经核算，代表秀兰小区全体业主一半以上及专有部分建筑面积一半以上的业主代表同意按照业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同，由兴隆县佳家顺物业服务有限公司作为小区新的物业服务企业。原告质证认为，6-1号证证实2018年10月13日该小区的住户682户，业主代表40人没有异议，但通过这张公示表证实此前业委会代表签字只有18人，没有达到半数以上，证实二被告之间签订的合同是无效合同。6-2号证，签到表没有体现签到时间和这次会议的内容，与本案无关。6-3号证几张授权委托书的内容均是打印后手写的，手写的方式填写了部分内容，格式不合法，不能证实是委托人对外进行授权，没有提供身份证复印件。没有体现对委托人的授权没有内容和代理权限。6-4号证、6-5号证确认表不能证明业主代表对二被告之间的聘用合同予以同意，签字表是否是代表本人签字无法得到证实，应在会议记录上签字确认。业主代表21人同意新的合同，与被告业委会此前出示的只有18人同意相矛盾。会议记录没有业主或代表签字，该记录无效，6-6号商品房结算书证据来源不明，不属于法院调取的证据，没有加盖测绘单位的印章、资质，测绘人员的资质，对此证据不认可。应以不动产中心备案存档为准。6-7号证，三份个人的不动产证只能证明这三户的面积不能证明以外的住户面积。被告秀兰业主委员会提交的6-1号证、6-2号证、6-3号证、6-4号证、6-5号证、6-6号证、6-7号证具有真实性，但达不到其举证目的。被告秀兰业主委员会提交的7号证，通知及送达照片、原告针对上述通知向秀兰小区业委会出具的书面回复通知及业委会就原告的回复进行的书面答复。证明业委会已书面通知原告在规定期限退出小区物业，并移交物业用房等设施以及小区相关物业档案资料，但原告至今未退出物业并向业委会进行移交。原告质证认为，7-1号证第一阶段第一行载明的内容证实2019年5月21日二被告签订的物业合同没有经过业主大会通过，也没有经过业主通过，是违法的，原告方不认可，2019年8月30日召开的业主代表大会，即使是开了业主大会，也不属于对2019年5月21日的追认，业主代表大会无权行使业主大会的权利。该证据达不到业委会的证明目的，能够证明二被告之间签订的物业服务合同是无效的。通知中责令原告搬出小区移交手续等与本案无关。是否移交是二被告的合同有效，不是本案解决的问题。7-2号证真实性没有异议，但达不到被告的证明目的。7-3号证、7-4号证与本案无关，本案争议的是合同效力问题，不涉及原告是否退出小区及业委会清算移交的问题。被告秀兰业主委员会提交的7-1号证、7-2号证、7-3号证、7-4号证具有真实性，但达不到秀兰小区业主委员会的举证目的。被告秀兰业主委员会提交的8号证，系开发区社区居委会公告及证明各一份。用以证明王玉平为秀兰小区业主委员会主任。原告质证认为，8-1号证原告不知情，该证据与本案无关。8-2号证在形式上对真实性没有异议，但基于这份证明中没有社区居委会负责人签字，该证明不发生法律效力。被告秀兰业主委员会提交的8号证与本案具有关联性，本院予以采信。被告佳家顺公司提交的1号证，系2019年9月1日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会的告知书复印件一份2号证，系2019年9月10日兴隆县佳家顺物业服务有限公司给兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会的答复复印件一份。用以证明二被告之间签订的物业服务合同继续履行。原告质证认为，2019年9月1日告知书载明的2019年8月30日召开业主代表大会决议内容的记载进一步证实2019年5月21日二被告之间签订的物业服务合同没有召开会议，同时不认可8月30日的会议，对证明目的不认可。被告佳家顺公司提交的1号证、2号证达不到其证明目的。2020年7月8日原告承德春林公司向本院申请向兴隆县街道办事处调取2019年3月14日秀兰业主委员会会议不合规的证据，2020年7月9日兴隆县街到办事处给我院书写了回复函，其内容“2019年3月14日秀兰业主委员会召开的业主代表大会没有在开发区社区居委会备案”。原告质证认为，对回复函真实性没有异议，被告秀兰业主委员会质证认为，对回复函的真实性有异议，2019年3月30日召开的业主代表大会，会后及时到居委会备案。 结合当事人的陈述和提交的证据，本院查明下列事实：2015年8月26日委托方：河北秀兰房地产集团有限公司兴隆分公司（以下简称甲方）与受委托方：承德春林物业服务有限公司（以下简称乙方）签订了秀兰城市花园小区前期物业服务合同。合同第一条“物业基本情况：秀兰城市花园小区”，合同第四条“乙方应当在《前期物业管理服务协议》中与物业买受人约定上述管理服务质量标准。甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》，应包含前期物业管理单位的名称、前期物业管理收费标准、起始缴费时间等内容，并要求物业买受人承诺在签订《商品房买卖合同》的同时，与乙方签订《前期物业管理服务协议》，并要求物业买受人对遵守《业主临时公约》作出书面承诺”。合同第五条“本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。住宅：0.65元／平方米／月包含电梯电费及二次加压供水等公共能耗及公共用水费用等；商业用房：1.5元／平方米（电梯电费及二次加压供水等公共用水费用另行分摊）；露天车位：0.3元／平方米／月（小型车）车库车位：0.3元／平方米／月（仅为物业服务费不含租金），乙方提供停车场的清洁，养护和维修服务并按上述标准收取停车物业服务费，但不收取车辆保管费也不承担车辆及车内财物保管责任”。合同第二十六条“本合同终止时，乙方应将非营业性公建、物业管理相关资料、办公用品等属于全体业主所有的财物及时完整地交给业主委员会”。2015年8月26日河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司（以下简称甲方）与承德春林物业服务有限公司（以下简称乙方）签订了《前期物业管理服务合同》补充协议，补充协议第八条“为维护业主合法权益，保证物业服务标准，在本项目未成立业委会之前，物业员工各岗位人数不能少于：护卫11人、保洁15人、客服7人、维修4人、绿化4人，否则，甲方有权在当月补贴款中按所缺人数实际岗位工资相应扣除”；第二十一条“兴隆县秀兰城市花园小区业主如果成立业主委员会，并且业主委员会与其他物业服务公司签订《物业服务管理合同》，本合同自业主委员会与第三方物业公司所签订的《物业管理服务合同》生效之日自动失效”。2018年10月13日开发区社区居委会下发了开发区社区秀兰小区业主大会选举结果公示，发出选票682张，收回选票682张，其中有效票675张，无效票7张，业委会单元代表40名，如有异议于2018年10月20日前与开发区居委会联系。2018年10月26日成立业主委员会，并且在开发区社区居委会正式备案，2018年10月26日兴隆县街道办事处开发区社区居委会制订了“秀兰小区业主大会和业主委员会议事规则”，秀兰小区业主大会和业主委员会议事规则第一条：“业主大会由小区全体业主组成。维护小区全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用”。第二条“业主大会由业主委员会负责召集，业主大会决议对全体业主均具有约束力。业主大会以业主代表的形式召开。业主代表参加业主大会，应当在参加业主大会前，就业主拟讨论的事项书面征求该单元楼业主意见，并在业主大会会议上如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以委托其他业主参加但必须有业主代表的书面委托”。第三条“业主大会议事内容：（一）、制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则；（二）、决定选聘、解聘物业管理企业；（三）、决定专项维修基金使用方案和续筹方案；（四）、选举、更换业主委员会、监督业主委员会的工作……”2019年2月26日，开发区社区居委会向秀兰小区业主发出公告，定于2019年3月6日上午9点，在开发区业主代表大会，讨论业主委员会委员增补等事宜。2019年3月13日开发区社区居委会给兴隆县公安局出具了证明，证实秀兰小区业主委员会主任由李艳荣变更为王玉平。2019年3月14日召开的兴隆县秀兰小区业主委员会会议，参加人员9人，会议内容共有9项，其中有：招标新的物业标准，要求三级以上物业，通过业主大会，委托业主委员会选出三家，择优聘用。2019年3月15日，秀兰业主委员会向秀兰城市花园小区各业主代表发出了通知，通知于2019年3月30日晩7点召开全体业主代表大会，参会人员：秀兰小区城市花园小区全体业主代表（楼长），开会地点：秀兰小区物业。2019年3月30日在秀兰小区物业二层召开了会议，业主代表共40人，实到会28人，达到三分之二以上，会议有两项议议程：第一项：是否招聘物业，对招聘物业流程代表没有异议，有签字表为证，第二项：对小区公建房时是否争取，同意争取的费用如何解决，楼代表同意解决，但费用如何分担再商议。该会议经过表决18名代表同意以招标方式选聘新的物业服务企业。2019年4月1日秀兰小区业主委员会向原告承德春林物业服务有限公司发出了通知：秀兰小区业主委员会于2018年10月26日成立，秀兰小区业主委员会已依法在开发区社区居委会正式备案。依据2019年3月30日秀兰小区召开的业主大会会议决议，秀兰小区业主委员会已着手开展物业公司的选聘工作，欢迎贵公司参加选聘。2019年4月1日秀兰业主委员会向原告发出了通知，参加选聘工作，同时向业主委员会移交下列资料，包括但不限于：（1）小区规划设计、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等原竣工验收资料；（2）、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）、业主及房屋面积清册；（5）、前期物业管理收支情况报告以及会计账册；（6）、向业主委员会移交预收的交接日之后的物业管理服务费；（7）、物业管理所必须的其他资料。秀兰小区业主委员会于2019年5月15日上午9时与贵公司进行交接工作，贵公司于2019年5月31日开始，不得在收取秀兰小区2019年6月1日以后的物业费。2019年4月1日秀兰小区业主委员会发出了业委告字（2019）001号公告，选聘新的物业服务企业。2019年5月6日至2019年5月9日共有9家物业公司报名，其中包括原告承德春林物业服务有限公司也参加报名，2019年5月13日兴隆县秀兰城市花园选聘物业公司项目入围企业推荐表显示：1、兴隆县佳家顺物业服务有限公司、2、承德市安业物业服务有限公司、北京市均豪物业管理股份有限公司。2019年5月13日兴隆县秀兰城市花园小区选聘物业公司项目评审报告显示，被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司综合得分40.44分.评审报告第八条:“三家投标公司中，得分最高的为兴隆县佳家顺物业服务有限公司，该公司投标文件中明确提出了建设投入及方案；投标方案中的小区大门改造，小区内绿化，安防系统及电力系统均为所有投标人中最优方案。经原公告中约定，评审委员会推荐兴隆县佳家顺物业服务有限公司为中标单位”。2019年5月14日秀兰业主委员会发出业委告字（2019）002号公告，中标单位：兴隆县佳家顺物业服务有限公司。2019年5月21日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会（甲方）与兴隆县佳家顺物业服务有限公司（乙方）签订了物业服务合同，物业服务合同对委托事项、服务期限、甲方权利、义务和乙方权利、义务进行了约定。2019年5月27日秀兰业主委员会发出业委告字（2019）003号公告，确定兴隆县佳家顺物业服务有限公司为兴隆县秀兰小区物业服务企业。合同期限从2019年6月1日开始至2024年5月31日止，计五年。2019年5月30日和2019年8月22日兴隆县佳家顺物业服务有限公司曾两次向兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会发出告知书，要求及时办理物业管理交接手续，避免给我方物业管理工作带来不必要的经济损失。2019年7月30日兴隆县物业管理办公室向秀兰小区全体业主发出了关于秀兰小区公共部位维修事宜的公告，兴隆县秀兰小区业主反映，小区存在屋顶及外墙漏水等问题，抓紧动用公共维修基金进行维修。2019年8月25日召开了秀兰委员会会议，会议议题30日业主代表大会研究维修基金使用问题，要求楼代表在本楼和本楼业主当面确定。是否同意动用住房维修基金，以备业主代表大会作出决议的评定。2019年8月26日秀兰业主委员会通知召开业主代表大会临时会议通知，请各业主代表于2019年8月30日19时到小区物业二层参加会议。2019年8月30日在兴隆县召开了会议，会议议题：1、物业问题：2、住房维修基金问题。实际参加会议的代表27名，其中业主代表崔裕芹接受赵艳华、陈秀云的委托，王艳华委托张东芳，关利刚委托张利杰。会议表决17名业主代表和另四人委托他人到会的受托代表同意继续履行2019年5月21日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订了物业服务合同。2019年12月3日向原告承德春林物业服务有限公司发了通知，通知该公司与本小区的前期物业服务合同及补充协议终止。现通知原告在接到本通知之日起十日内与本小区业主委员会对办公用房等物业设施进行交接。2019年12月4日原告承德春林物业服务有限公司给秀兰业主委员会发出了通知，该通知内容为：你单位2019年12月3日发出的通知已收悉，我公司投入18.75万元，小区业主拖欠物业费400多万元，望你小区将上述问题予以解决，在未解决上述问题的情况下，我公司无法搬离该小区。通知你单位于3日内给予答复，逾期将由你单位承担法律责任。2020年1月3日，秀兰业主委员会向本院起诉承德春林物业服务有限公司，要求1、判令被告立即退出兴隆县秀兰城市花园小区，并将小区物业用房等设施、竣工验收资料、小区设施设备的安装使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件及使用说明书以及其他与物业有关的设施、设备和资料移交给原告；2、判令被告赔偿原告因其之前的物业服务不合格给小区业主造成的损失10000.00元；3、案件受理费由被告负担。 现原告诉至本院要求确认2019年5月21日被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同无效。 另查明，兴隆县自然资源和规划局不动产登记处的商品房、新建房屋面积结算成果书中兴隆秀兰小区住宅及商业用户1288户，住宅及商业专业面积121293.19平方米。2019年3月30日签到表为28人，同意秀兰小区业主委员会采取招标方式选聘物业的18人，4人不同意采取招标方式选聘物业。2019年3月30日晚7：10分召开的秀兰小区楼长会议记录显示共40人，实到28人，达到2/3以上，会议总结，楼长40人，实到28人，达到2/3以上，会议真实有效。2019年8月30日召开的秀兰小区业主代表大会签到表1号楼陈晓军、崔裕芹，2号楼孙桂芹，3号楼李艳荣、刘明军，5号楼付连芝、朱桂芹，6号楼张立平，8号楼毛艳荣、胡小利，9号楼王海英，11号楼刘小华，12号楼左桂花、16号楼王素珍、18号楼董大文、19号楼王艳艳、王凤云、20号楼程凤云、22号王玉平、23号楼梁晓岚、25号楼王艳、26号楼郝秀红、张立杰、27号楼万丽娟、周永军、28号楼张东芳、29号楼徐静。签字到会为27人，另有其中业主代表崔裕芹接受赵艳华、陈秀云的委托，业主代表张东芳接受业主代表王艳华的委托，业主代表张利杰接受了业主代表关利刚的委托。会议表决17位代表（包含四位委托其他代表的委托人的意见，实际应是21位业主代表）同意继续履行2019年5月21日兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订了物业服务合同。 本院认为，依据原、被告提交的证据和双方在庭审过程中的陈述可以确定，被告秀兰小区业主委员会在召开2019年3月30日的业主代表大会之前就大会将要讨论的事项并未在该小区范围内进行公开公示，以便于该小区全体业主知悉并由业主代表其所有代表的全体业主的真实意思表示参与会议的表决。在未公开公示的情况下召开的业主代表大会讨论决定以招标方式选聘新的物业服务企业的决议仅经到会的18人同意，没有达到该小区业主总人数的一半数额。兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会虽然在2019年8月30日再次召开了业主代表大会，但其在会议召开之前仍然没有在该小区就业主代表大会将讨论的事项进行公开公示。依照法律规定，选聘新的物业服务企业必须经业主大会讨论决定，经所在小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会在未经秀兰小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意情况下于2019年5月21日与兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订了物业服务合同为无效合同。综上，本案经本院审判委会讨论后决定，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 一、2019年5月21日被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会与被告兴隆县佳家顺物业服务有限公司签订的物业服务合同无效。 二、原告承德春林物业服务有限公司与河北秀兰房地产集团有限公司兴隆县分公司签订的《秀兰城市花园小区前期物业服务合同》及《前期物业管理服务合同》补充协议继续履行。 案件受理费80.00元，由被告兴隆县兴隆镇秀兰小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判长 刘中如人民陪审员王素荣人民陪审员王海泉 二〇二〇年十二月十一日 书记员 赵                 颖 附页 一、判决的相关法律依据 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项有业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑及其附属设施的维修基金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益的； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 二、上诉期限及方式 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。同时预交上诉费80.00元（以上诉人名称预交至河北省承德市中级人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司承德市车站路支行，账号：13×××02，向本院提交银行票据），逾期未交上诉状或者提交上诉状七日内未交上诉费的，视为不上诉或者撤回上诉，本判决即发生法律效力，如不上诉本判决在送达之日起十五日后发生法律效力。 -20- -15-