浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初15195号原告：高快乐，女，1983年10月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：俞建中,浙江永腾律师事务所律师。被告：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。法定代表人：楼建根。委托诉讼代理人：王素花，浙江法校（诸暨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洁诺，浙江法校（诸暨）律师事务所实习律师。原告高快乐与被告浙江永利中心城投资有限公司（以下简称“永利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序于2020年10月12日、12月17日两次公开开庭审理。原告高快乐的委托诉讼代理人俞建中、被告永利公司的委托诉讼代理人王素花两次到庭参加庭审，原告高快乐到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告高快乐向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告租赁保证金20252.80元、场地使用保证金2000元、场地管理费11520元；3.判令被告赔偿原告违约金20252.80元；4.判令被告赔偿原告装修损失420000元。审理中，原告增加诉讼请求为：判令解除原、被告之间签订的《场地使用管理协议》；判令被告退还原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元。事实和理由：原、被告于2019年11月27日签订了《租赁合同》，合同约定租期为三年。合同签订后，原告依约全面履行自己的义务。但被告因自身经济等原因导致产权不明、产权变更、无人管理、管理混乱、无故断电、断水等现象，导致客户流失、市场变得冷冷清清，致使原告无法正常经营，变相的逼迫原告退租。至今被告不仅不依约退还相应的保证金，也不协商租赁赔偿事宜。被告及产权所有人等还不断通知原告单方解除租赁合同。原告认为，被告的行为己经构成根本性违约，原告有权解除合同并根据合同约定，被告应退还租赁保证金、赔偿原告的装修损失、违约金等。被告永利公司辩称，要求法院驳回原告的诉请。具体理由如下：1.本案诉争商铺所在商场已经于2019年10月26日与陈金迪、张海忠签订了房产转让协议，2019年12月30日，诸暨万风商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）通过竞标的方式中标了产权，产权做在万风公司名下，被告与万风公司签订了资产转让协议。商场产权于2019年12月30日变更至万风公司名下，被告已经不是该商铺所在商场的产权所有人，根据买卖不破租赁原则，被告认为现在与原告发生租赁关系的出租方应该是万风公司，而不是本案被告，因此本案被告不是适格当事人；2.被告不存在任何违约行为，也没有向原告发出过解除合同的通知；3、原告提到被告在2019年10月26日与陈金迪、张海忠签订协议，并于2019年11月27日与原告签订租赁合同，属于无权出租，合同无效，当时被告与陈金迪、张海忠达成的协议，并不表示合同一定能够得到履行，且当时产权还在被告名下，被告作为商场产权所有人有权出租商铺。原告高快乐为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.租赁合同；2.商业管理服务协议；3.收款收据；4.函；5.装饰装修施工合同、工程预算协议书、工程清单、设备清单、收据；6.业务凭证；7.租金发票；8.场地使用管理协议。经质证，被告永利公司对证据1、2的真实性无异议，但是对证明目的有异议，该两份证据无法证明被告有违约行为；对证据3的真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为被告在该函件中没有表述该商场没有出售，也没有要求原告继续向被告缴纳租金及物管费，也没有说要求被告与原告继续履行租赁合同，反而是通知了原告商场已经出售；对证据4的真实性无异议，被告确实收取了租赁保证金20252.8元，场地管理费11520元，场地使用保证金2000元，对证明目的有异议，截止到现在租赁合同还没有解除，根据双方签订的租赁合同具体条款，保证金应当在原告不存在违约行为且合同到期的情况下才退还保证金，本案商铺所在商场已经于2019年12月30日过户至万风公司名下，且万风公司至今未与原告解除租赁合同，保证金不应当予以退还；对证据5的真实性无法核实，且被告不存在任何违约行为，上述证据与本案无关；证据6与被告无关，万风公司是否给原告办理了充电业务不知情，且该事实发生在产权转移之后；对证据7的真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为2020年1月1日至2020年3月31日的租金不应当退还的；对证据8的真实性无异议，但是对证明目的有异议，场地使用管理费不应当退还，2000元保证金是要求使用期满及协议终止后30日内将保证金退还给乙方，按照该规定，假如协议是庭审解除，保证金根据约定返还期限未到。本院对证据1、2、3、4、7、8的真实性予以确认；证据5，现有证据不足以认定被告永利公司存在违约行为，无须对原告高快乐主张的装修费等负赔偿责任，本院对该份证据不予采纳；证据6，无法达到原告的证明目的，故不予采纳。被告永利公司为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：9.房产转让协议、资产转让协议、不动产权登记材料；10.成交确认书；11.（2020）浙0681民初7574号民事裁定书、（2020）浙0681民初7574号之二民事裁定书，经质证，原告对证据9的真实性无异议，可以证实被告于2019年10月26日已经以协议的方式转让给第三方，但是被告仍于2019年11月27日向原告出租该房屋，属于无权出租；对证据10、11的真实性由法院核实，如果证据真实，被告认为已经将房屋实际过户给第三方没有证据可以证明。本院对上述证据的真实性予以确认，但是涉案房产所有权变更应以不动产权证为准，且被告永利公司于2019年11月27日向原告出租涉案房屋时，涉案房屋的所有权人仍系被告永利公司，被告有权出租涉案房屋。本院经审理查明事实如下：2019年11月27日，原告高快乐与被告永利公司签订《租赁合同》一份，约定：“原告高快乐向被告永利公司承租位于诸暨市××街道××路××号××层××号××号商铺，租赁期限自进场日计至2022年12月3日，进场日为2019年12月4日，第一个租约年为10126.40元，第二个租约年为10632.72元，第三个租约年为11164.36元；被告永利公司收取租赁保证金20252.80元。”原告已支付被告永利公司租赁保证金20252.80元及2019年12月4日至2020年3月31日租金39830.51元。2019年12月14日，原告高快乐与被告永利公司签订《场地使用管理协议》一份，约定：“双方确认该场地使用期限为2020年12月20日起至2020年12月19日止；双方商定，上述使用期限内原告应将被告支付场地管理费标准为960元/月，场地管理费总金额为11520元；原告应在本协议签署之日向被告支付首个交费结算期（即自2019年12月20日起至2020年12月19日止）的场地管理费，合计11520元；乙方应在签订本协议时向甲方支付2000元作为保证金。”原告高快乐已支付被告永利公司场地管理费11520元、场地使用保证金2000元。2020年6月2日，本院根据万风公司的申请，作出（2020）浙0681民初7574号的先予执行裁定，强制被告永利公司将包括本案商铺在内的大楼交付给万风公司。本院认为，原告高快乐与被告永利公司之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。本院对原告的诉讼请求作如下评判：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》、《场地使用管理协议》；2.判令被告退还原告租赁保证金20252.80元、场地使用保证金2000元。该两项诉请本院分析如下：原告高快乐向被告永利公司租用商铺、仓库，现该商铺、仓库所有权已由被告永利公司转移登记至案外人万风公司名下，被告永利公司从客观上无法继续履行与原告高快乐的租赁合同，原告高快乐要求解除双方签订的《房屋租赁协议》、《场地使用管理协议》并由被告永利公司退还收取的保证金，符合法律规定，应予支持。3.判令被告退还原告场地管理费11520元。本院分析如下：原、被告对于《场地使用管理协议》中约定的场地管理费性质为租金均无异议，按照合同约定，自2019年12月20日起至2020年12月19日止的场地管理费为11520元（按960元/月计算），鉴于万风公司于2019年12月30日已取得涉案房屋的所有权，故被告永利公司仅有权收取2019年12月20日至2019年12月29日期间的场地管理费即309.68元，故被告应退还原告场地管理费11210.32元。4.判令被告退还原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元。本院分析如下：原告已向被告永利公司缴纳2019年12月4日至2020年3月31日的租金39830.51元，鉴于被告永利公司已于2019年12月30日将涉案房屋转让给万风公司，其无权收取涉案房产转让后的租金，故原告主张返还2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元，合理合法，本院予以支持。5.判令被告赔偿原告违约金20252.80元。涉案房屋所在大楼所有权已由被告永利公司变更为万风公司，并由万风公司进行接管，产权的变动有可能会给高快乐等原有的租用商铺的商户的正常生产经营活动造成影响，但是该影响是否会给原告造成损失以及被告是否存在违约行为，根据目前证据尚不能予以认定，故对该项诉请不予支持。6.判令被告赔偿原告装修损失420000元。本院分析如下：现有证据不足以认定被告永利公司存在违约行为，无须对原告高快乐主张的装修费等负赔偿责任，故对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告高快乐与被告浙江永利中心城投资有限公司之间签订的《租赁合同》、《场地使用管理协议》；二、被告浙江永利中心城投资有限公司应返还给原告高快乐租赁保证金20252.80元、场地使用保证金2000元，合计22252.80元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、被告浙江永利中心城投资有限公司应返还给原告高快乐场地管理费11210.32元、2020年1月1日至2020年3月31日的租金30379.20元，合计41589.52元，款限本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告高快乐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费8844元，依法减半收取4422元，由原告高快乐负担3862元，被告浙江永利中心城投资有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年十二月十七日书记员 谢周成