四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3486号 上诉人（原审原告）：官犍，男，1970年5月31日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗威，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈姗姗，四川蓉城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张小玲，女，1976年8月12日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审被告）：四川川投佳友物业有限责任公司（曾用名四川佳友物业有限责任公司），住所地四川省成都市武侯区临江西路1号1栋1单元川投大厦1108室。 法定代表人：王宾，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陶茂良，男，1963年9月15日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：赵建红，男，1983年12月2日出生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：罗佳，男，1985年2月17日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 被上诉人（原审被告）：杨丽，女，1985年11月16日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：罗佳（杨丽之夫），住四川省成都市双流区。 原审被告：四川川投国际网球中心开发有限责任公司，住所地四川省成都市双流区东升街道金河路66号。 法定代表人：王旭涛，执行董事。 委托诉讼代理人：李文勋，男，1986年1月19日出生，汉族，系该公司员工。 上诉人官犍因与被上诉人张小玲、四川川投佳友物业有限责任公司(以下简称佳友公司)、罗佳、杨丽、原审被告四川川投国际网球中心开发有限责任公司（以下简称川投公司）相邻关系纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人官犍的委托诉讼代理人陈姗姗、被上诉人佳友公司的委托诉讼代理人赵建红、被上诉人罗佳、被上诉人杨丽的委托诉讼代理人罗佳、原审被告川投公司的委托诉讼代理人李文勋到庭参加诉讼。被上诉人张小玲因下落不明，经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由据不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公告期间依法不计入审限。 官犍上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.改判张小玲按照一审诉讼请求赔偿官犍损失，由罗佳、杨丽承担连带赔偿责任；3.改判佳友公司在其管理职责范围内对官犍的损失承担赔偿责任。事实和理由：1.一审法院认定佳友公司已尽到物业服务企业基本义务，属于事实认定错误。佳友公司作为物业服务企业，对违规施工未尽到制止义务，对案涉房屋的共用部分未尽到物业管理义务，在接到官犍通知后未采取有效的处理措施，导致违章墙体至今仍未拆除，严重影响官犍房屋的采光和通风，造成损失。2.原审判决确定的赔偿金额明显低于官犍的损失，张小玲违规搭建的墙体严重遮挡官犍房屋入户及客厅、餐厅的采光和通风，导致房屋至今仍空置；罗佳、杨丽购买案涉房屋后明知搭建事实存在而维持搭建物现状，应共同承担赔偿责任；成都市住房租赁交易平台公布的租金水平为每月3090.09元，原审判决认定赔偿标准为每月300元明显过低。 佳友公司辩称，1.佳友公司不是侵权人，也不是物权所有人，不应对张小玲占用共用部分违规搭建墙体的行为承担法律责任；2.佳友公司已完全履行管理责任，具体体现在：在物业服务协议、装修承诺书等协议书中，均对业主装修房屋的禁止行为和注意事项进行了告知；发现违规搭建后，下发了整改通知单并限期整改；未对该房进行竣工验收确认；通知双方到场协商，尽到了协调义务；3.官犍未装修入住，搭建行为并未对其造成实质性影响，要求赔偿租金损失没有依据；4.佳友公司对违规搭建无权强行拆除，也无权干涉案涉房屋的买卖。综上，请求驳回官犍对佳友公司的全部诉讼请求。 罗佳、杨丽辩称，1.购房时并不知案涉房屋存在法律纠纷，不清楚违规搭建的具体情况，系受张小玲欺骗，不应对张小玲的侵权行为承担责任；2.搭建墙体所在的公共区域系1102号房的厨房，1101号房屋的入户过道，不会影响官犍房屋的正常采光和通风。 川投公司述称，案涉房屋已于2016年交付物业公司，对后续情况不知情，请求法院依法判决。 张小玲未作答辩。 官犍向一审法院起诉请求：1.判令张小玲、罗佳、杨丽拆除位于成都市双流区白衣上街266号川网国际花园12幢1单元11层1101与1102房屋相邻共用部分的违规搭建墙体、恢复原状，确保1101号房屋的正常采光及通风；2.判令张小玲赔偿经济损失48000元（以2000元/月的标准计算，从2016年4月18日起暂计至2018年4月11日，该损失计算至拆除违规搭建墙体之日止）；3.判令罗佳、杨丽赔偿经济损失，以2000元/月的标准计算，从追加之日计算至拆除违规搭建墙体之日止；4.判令佳友公司、川投公司对张小玲的前述侵权责任承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：2014年12月18日，官犍与川投公司签订《川网国际花园商品房买卖合同》，约定官犍购买川投公司开发的案涉房屋。同日，官犍与佳友公司签订《川网国际花园前期物业服务合同》，约定由佳友公司就案涉房屋小区自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务协议生效时止的物业服务。张小玲系与官犍所有的房屋相邻的1102号房屋的前所有权人。张小玲于2018年5月17日将该房屋出售给了罗佳和杨丽。张小玲从2016年4月26日起其所有的房屋进行装修，并在官犍所有的1101号房屋和其所有的1102号房屋之间的业主共有区域进行了搭建。佳友公司发现其搭建行为后，在2016年7月26日向张小玲发出了《房屋装修违章整改通知单》，要求其在72小时内进行整改，但张小玲并未进行整改。 一审法院认定以上事实，主要采信了身份信息、营业执照、商品房买卖合同、照片、户型图、房屋信息摘要等证据和庭审笔录。 一审法院认为，邻里之间应本着团结互助、有利生活的原则正确处理相邻关系。相邻方在为了自身利益进行搭建时，不仅要符合相关法律、法规的规定，也不得对他人的正常生活、居住安全等造成妨碍。根据官犍提供的证据可以看出，张小玲在1101号房屋与1102号房屋之间进行搭建系事实，构成侵权，张小玲因违规搭建应当承担相应的侵权责任。官犍关于拆除违规搭建墙体的主张符合法律规定，予以支持，但基于张小玲已将房屋出售给罗佳和杨丽，已丧失对1102号房屋的所有权，故拆除违规搭建墙体的义务应由现房屋所有权人罗佳、杨丽承担。因拆除违规搭建墙体产生的费用由张小玲承担，罗佳、杨丽可在实际产生该费用后向张小玲进行追偿。关于官犍主张的经济损失，其主张赔偿标准按照2000元/月进行计算于法无据，但考虑到张小玲的违规搭建行为确实对其生活产生的影响，结合该侵权期限，酌定为10000元。关于官犍主张的对罗佳和杨丽的赔偿请求，鉴于罗佳和杨丽在诉讼过程中才知道该侵权事实，故对判决之前的侵权行为不应当承担侵权责任。但在判决生效后，罗佳、杨丽若放任该侵权行为的结果，则亦应承担相应的赔偿责任，一审法院对罗佳、杨丽的赔偿金额酌定为按照300元/月标准进行计算。关于官犍提出要求佳友公司承担赔偿责任的主张，佳友公司作为物业服务企业，在日常管理中发现张小玲违规搭建时，已向其发出了整改通知书，已尽到了物业服务企业基本的义务，故对官犍关于佳友公司承担赔偿责任的主张不予支持。关于官犍提出要求川投公司承担责任的主张，鉴于该侵权行为系张小玲所致，并非因为交付房屋的质量问题，故官犍要求川投公司承担侵权责任于法无据，不予支持。关于官犍撤回对侯国良、李红的起诉，系其合法处分自己权利的行为，并无不当，予以准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、罗佳、杨丽于判决生效之日起三十日内将位于成都市双流区白衣上街266号的川网国际花园12幢1单元11层1101号房屋和1102房屋之间搭建的墙体予以拆除（具体位置以户型图为准）；二、张小玲于判决生效之日起十日内向官犍支付赔偿金10000元；三、罗佳、杨丽于判决第一项确定的履行期届满次日起按照每月300元标准向官犍支付赔偿款至搭建墙体拆除之日止；四、驳回官犍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由张小玲负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。本院查明的其他事实和采信的证据和一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院已经查明的事实，本院予以确认。 本院认为，按照第二审人民法院根据当事人上诉请求进行有限审理的规定，对一审判决确定的拆除墙体、恢复原状的责任主体，因各方均未上诉，本院直接予以确认。根据双方的主张，本案争议的焦点是：承担损失赔偿责任的主体如何确定；赔偿金额如何确定。对争议焦点，本院分述如下： 赔偿主体问题。因搭建主要影响官犍房屋的通风、采光等，官犍由此产生的损失系张小玲的违规搭建行为造成，赔偿责任应由侵权行为人承担，张小玲当然应当承担侵权责任。罗佳、杨丽购买张小玲的房屋时，侵权妨害的事实已经成立，罗佳、杨丽没有实施侵权行为，不应当承担张小玲侵权行为造成的损失，但应基于相邻物权人的身份，消除这种不利影响，对此，一审判决已经确定罗佳、杨丽恢复原状的责任。官犍主张罗佳、杨丽承担共同赔偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。佳友公司发现张小玲违反规定和约定进行搭建的事实后，的确已经通知张小玲整改，但最终张小玲还是完成了违规搭建，影响官犍房屋的通风、采光。佳友公司仅发出整改通知，在张小玲未予理睬后没有采取任何措施，实际是一种放任状态，起码存在不符合合同约定和未采取法律允许的手段两项过错。官犍与佳友公司签订的《川网国际花园前期物业服务协议》第五条“物业服务质量标准”约定物业公司应做到“一、房屋外观……3.公共区域无违章、私搭、乱建现象”，同时第十条“违约责任”约定“二、乙方违反本协议，未达到物业服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”，《临时管理规约》第十五条明确“使用物业的禁止行为”包括“二、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建”，第二十一条“违反物业使用禁止行为的处置”明确规定“违反本管理规约条款各项规定的，物业服务企业有权处理，并要求限期整改，逾期不整改的，物业服务企业有权强制整改并采取法律许可的整改措施”。通知限期整改不仅是佳友公司进行物业管理的权利，也是佳友公司作为物业服务提供者的一项义务。佳友公司未按合同约定进一步强制整改或上报相关行政管理部门并及时跟进处理结果，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”已经明确赋予物业服务企业通过诉讼方式处理业主进行违规搭建等妨害物业服务和管理的行为。佳友公司有条件、有能力阻止张小玲违规搭建，但未采取适当措施，导致妨害最终造成，根据《物业管理条例》第三十五条第二款规定，“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”佳友公司应当承担相应赔偿责任，因侵权行为人是张小玲，佳友公司未能采取适当措施防止损害最终发生，因此佳友公司的赔偿责任应为相应的补充赔偿责任。官犍主张佳友公司承担相应责任的上诉理由成立，本院依法予以支持。 赔偿金额的问题。罗佳、杨丽的义务是履行拆除的行为，其所负债务为非金钱债务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，不履行给付金钱之外的其他义务的，债务人应当支付迟延履行金，一审法院既判决罗佳、杨丽履行非金钱给付义务，又判决采用金钱给付方式替代拆除义务，属于不当裁判，应当纠正。官犍所有的1101号房屋目前仍处于未经装修、无人入住的状态，也并未用于出租，官犍主张按照住房租赁交易平台公布的租金水平来计算赔偿损失于法无据，但考虑到张小玲的违规搭建行为事实上妨碍了上诉人房屋的采光和通风，影响了官犍对房屋的后续使用，且妨碍状态从2016年一直延续，本院对赔偿金额酌定为20000元。 综上，官犍的上诉请求部分成立，对符合法律规定的部分予以支持。一审判决认定主要事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4787号民事判决第一项“罗佳、杨丽于本判决生效之日起三十日内将位于成都市双流区白衣上街266号的川网国际花园12幢1单元11层1101号房屋和1102房屋之间搭建的墙体予以拆除（具体位置以户型图为准）”； 二、变更成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4787号民事判决第二项“张小玲于本判决生效之日起十日内向官犍支付赔偿金10000元”为：张小玲于本判决生效之日起十日内向官犍支付赔偿金20000元； 三、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初4787号民事判决第三项、第四项； 四、张小玲未按本判决第二项确定的时间和金额履行的，四川川投佳友物业有限责任公司承担补充赔偿责任，赔偿限额最高不超过10000元； 五、驳回官犍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 一审案件受理费1000元，由张小玲负担。二审案件受理费1000元，由张小玲负担500元，四川川投佳友物业有限责任公司负担500元。二审公告费690元，由张小玲负担。当事人应分担的案件受理费，在履行判决义务时直接支付给官犍。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  唐健 审判员  孙睿 审判员  郭静 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  朱娅