山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终2582号上诉人(原审原告)：路成根，男，汉族。被上诉人(原审被告)：长治市晨曦房地产开发有限公司。法定代表人：牛志岗，董事长。上诉人路成根因与被上诉人长治市晨曦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市上党区人民法院（2020）晋0404民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人路成根上诉请求：依法撤销原判，并依法改判被上诉人给付上诉人购房款915530元及利息。事实和理由：一审以双方系民间借贷而非房屋买卖关系，从而驳回上诉人全部诉请显属错误，上诉人提供有双方签订的三份“裕民华府房屋认购协议”及被上诉人给上诉人出具的三张收据，可以充分说明双方的真实关系是房屋买卖关系。一审认定事实不清，且适用法律明显不当。被上诉人长治市晨曦房地产开发有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回。上诉人路成根向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的裕民华府房屋认购协议三份；2.判令被告返还原告已交付的购房款915530元，并按银行贷款利率支付购房款利息（从2017年10月19日起至被告退还房款之日止）;3、判.被告支付原告赔偿款915530元（按已付购房款915530元的一倍计算）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告系长治市上党区迎宾东街交警队旁“裕民华府”的开发商，该楼盘至今尚未取得国有土地使用证。2017年10月19日原被告就“裕民华府”一号楼二单元18层1803室（建筑面积为110.46平方米）、一号楼三单元9层902室（建筑面积为75.56平方米）、一号楼三单元8层802室（建筑面积为75.56平方米）分别签订了《房屋认购协议》，约定房屋单价为每平米3500元，房款共计915530元，被告就三套房屋分别给原告出具了收款收据一支。签订《房屋认购协议》时，房屋已经落成。三份《房屋认购协议》均约定“具体开盘时间我们会提前15天电话通知，方便您资金准备”。2018年4月11日被告就“裕民华府”一号楼二单元18层1803室给原告开具了装修配套费收据一支，记载的金额为20516元。上述三套房屋原告均未占有。2018年4月10日被告又向原告出具了七支“裕民华府”购房款收款收据，该七套房屋原告也均未占有。另查明，2017年10月19日被告就“裕民华府”一号楼三单元5层501室（建筑面积为126.88平方米）、一号楼三单元7层701室（建筑面积为126.88平方米）向王学林出具了两支收据。一审法院认为，本案的争议焦点是：原被告之间究竟发生的是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系？就本案而言，原告的主张存在以下疑点：第一、原告陈述，其于同一天（2017年10月19日）购买长治市上党区“裕民华府”的三套房屋是其用于自己办公和职工住房。但原告并未提供证据证明其在长治市上党区开展有自己的业务。更何况“裕民华府”至今尚未取得国有土地使用证，在此前提下，原告一下子就购买了三套房屋，难道原告就没有一点儿风险意识？第二、原告陈述，其是于购买房屋的当日一次性将购房款交清的，其中50多万元是通过银行转账转到了被告法定代表人牛志岗的银行卡上，其余的款项是现金支付的，其一个人在田昊集团楼上被告法定代表人办公室将现金交给了被告法定代表人牛志岗。被告的质证意见是，原告陈述的不属实，原告把借款转到被告法定代表人牛志岗银行卡上后，被告就给原告开具了房屋认购书和收款收据，被告借了原告70万元，扣除了第一个月7万元的利息，因之前还借过原告50万元，所以又扣除了50万元借款的部分利息以后，实际到被告法定代表人牛志岗手的是50多万元（转到了被告法定代表人牛志岗的信用社银行卡）。转账所付款项原被告意见一致，但原告并未提供证据证明其确实是向被告现金支付了剩余的购房款。更何况，既然原告是一次性付清三套房屋的购房款，为什么不通过银行转账这种更快捷、更安全的方式一次性付清？还要银行转账50多万元，现金支付30多万元？第三、庭审查明，2018年4月11日被告就“裕民华府”一号楼二单元18层1803室给原告开具了装修配套费收据一支，记载的金额为20516元。但原告并未提供证据证明该款的支付方式及具体的支付过程。庭审查明，原告与被告签订《房屋认购协议》时，房屋已经落成，且原告主张房款已经一次性交清，那么为什么在《房屋认购协议》中还要约定“具体开盘时间我们会提前15天电话通知，方便您资金准备”呢？第四、庭审查明，2018年4月10日被告又向原告出具了七支“裕民华府”购房款收款收据。原告陈述，因为被告将原告购买的三套房屋出售给了他人，原告得知后，找到被告交涉此事且告知被告若不返还房款及赔偿损失将向法院提起诉讼，被告无法返还原告购房款，故跟原告协商另行开具七套房屋收据补偿原告的损失。既然是截至2018年4月10日原告已经知道其购买的三套房屋被告已经出售给了他人，为何在2018年4月11日时原告还要对此三套房屋中的其中一套（即：“裕民华府”一号楼二单元18层1803室）向被告缴纳装修配套费呢？既然原被告约定拿“裕民华府”的另外七套房屋补偿原告的损失，那么为何原告在本案中诉求的损失不以该七套房屋的价款作为计算损失的依据呢？除上述疑点外，原告并未提供证据证明其与王学林等三人在宾馆（壶关）接收的被告法定代表人归还的10万元与其无关，故被告申请的证人辛江顺出庭证言能够证明原告与被告之间存在民间借贷关系。被告辩称，原告借给其的本金其尚未归还，利息其归还了一部分。证人辛江顺出庭证言证明2017年10月-11月其受被告法定代表人委托将10万元在宾馆（壶关）还给原告、王学林等三人后，其在被告工地上还见过原告、王学林等三人找被告要钱。而原告在被告处购买长治市××区”的三套房屋均是在2017年10月19日。可见，若原告与被告之间仅存在房屋买卖合同关系，为什么在购买了被告的房屋后，还找被告要钱？唯一合理的解释就是原被告之间真正发生的是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，案涉三份《房屋认购协议》名为房屋买卖实为民间借贷的担保。唯此，上述四个方面的疑点才能全部解释通。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中原告与被告签订的三份《房屋认购协议》并非双方进行房屋买卖的真实意思表示，故原被告之间不存在房屋买卖合同关系，原告以三份《房屋认购协议》为凭据基于房屋买卖合同关系提出的全部诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回原告路成根的全部诉讼请求。案件受理费12955元，由原告路成根承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，路成根上诉称其是于购买房屋的当日一次性将购房款交清的，其中50多万元是通过银行转账转到了长治市晨曦房地产开发有限公司法定代表人牛志岗的银行卡上，其余的款项是现金支付给长治市晨曦房地产开发有限公司法定代表人牛志岗的，但长治市晨曦房地产开发有限公司法定代表人牛志岗认为是路成根把借款转到其银行卡上后，公司就给路成根开具了房屋认购书和收款收据，因借了路成根70万元，扣除了第一个月7万元的利息，之前还借过路成根50万元，所以又扣除了50万元借款的部分利息以后，实际到其手的是50多万元，虽双方对转账所付款项意见一致，但路成根并未能提供出证据证明其确实是用现金支付了剩余的购房款。另，既然双方约定拿裕民华府的另外七套房屋补偿路成根的损失，那么为何路成根在本案中诉求的损失不以该七套房屋的价款作为计算损失的依据。同时，路成根也并未能提供出充分有效的证据加以佐证其与王学林等三人在宾馆（壶关）接收的牛志岗归还的10万元与其无关，故长治市晨曦房地产开发有限公司申请的证人辛江顺出庭证言能够证明双方之间存在民间借贷关系。一审认定双方之间真正发生的是民间借贷关系而非房屋买卖合同关系，案涉三份《房屋认购协议》名为房屋买卖实为民间借贷的担保并判决驳回路成根的全部诉讼请求妥当，本院予以支持。综上所述,上诉人路成根的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12955元,由上诉人路成根负担。本判决为终审判决。审判长 王 瑞审判员 王成立审判员 王少军二○二○年十二月十八日书记员 左樱桃