黑龙江省克山县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0229民初646号原告：齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区永安大街**，统一社会信用代码91230200755305574C。法定代表人：杨丰，职务经理。委托诉讼代理人：赵静，职务职员。被告：董海艳，女，1991年9月7日出生，汉族，自由职业，户籍地黑龙江省依安县，现住黑龙江省克山县。委托诉讼代理人：孙海波，黑龙江飞跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫春宇，男，1990年5月8日出生，汉族，服务行业，户籍地黑龙江省克山县，现住黑龙江省克山县。（与被告董海艳系夫妻关系）原告齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司（以下简称铸城公司）与被告董海艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铸城公司委托诉讼代理人赵静、被告董海艳及委托诉讼代理人孙海波、闫春宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铸城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付房款60,000元；2.诉讼费由被告承担。原告诉称的事实与理由：2015年3月11日原、被告签订商品房买卖合同，原告将开发的盛鑫名苑1号楼1单元702室房屋卖给被告，合同对项目建设依据、商品销售依据、计价方式与价款面积确认付款等方式作出约定，原告依约履行交房义务，被告没有按约定给付房款60,000元,被告已经居住多年，此款经原告索要，被告未给付，故原告起诉至法院。被告董海艳辩称，1.被告是2015年3月11日向原告位于盛鑫名苑售楼处（现位置孙树华口腔诊所）购买的涉案房屋，办理房屋买卖的人员是王桂芝，是王桂芝给予办理签署的房屋买卖合同、收取的首付款63,105元，也是王桂芝让余款60,000元本息按月汇入王桂芝村镇银行账户，共给付3年35笔，由王桂芝给予办理房屋入住手续。所以，王桂芝就是代表原告公司，就是代表售楼处。因此，被告已经支付完全部的房款，不应当二次给付房款。（1）被告买房子是通过熟人认识的王桂芝，第一次见面就是在上述售楼处，也就是签订房屋买卖合同的当天。王桂芝当时就是盛鑫名苑的售楼负责人员，买卖合同及首付款收据均是王桂芝提供的，都有公章，收据上也有王桂芝的签字。（2）原告方也是认可首付款已经给付。所以，王桂芝办理房屋买卖合同及收取首付款是原告认可的。被告完全有理由相信王桂芝在售楼处出卖房屋是有权的，被告也完全有理由相信应当将首付款及余款给付王桂芝。（3）余款被告按35笔，每月给付一笔，共给付三年截止至2018年4月份给付完毕，共给付63,630元，全部的房款已经给付完毕。如果人民法院认为没有给付完毕，自然涉及刑事犯罪，应当由人民法院移送公安机关立案侦查更合理。2.2019年秋，原告方公司才找被告要尾款，说给付王桂芝尾款同原告无关。之后，被告找王桂芝，王桂芝给付被告一份克山县人民法院2018年12月14日（2018）黑0229民初1166号民事判决书，体现原告和王桂芝2011年签署项目结算书，于2017年10月24日进行过工程款结算，原告称已经结算22,741,030.18元，由王桂芝垫资及原告售楼时回款等。因此，原告不仅知道王桂芝，还同王桂芝之间存在诸多往来，由王桂芝负责售楼存在事实基础，售楼款给付王桂芝也存在事实基础。因此，王桂芝在盛鑫名苑售楼处出售涉案房屋，应当由原告承担相应的责任，王桂芝收取房款的行为就应当视为被告给付了房款；何况原告和王桂芝之间还存在售楼时回款等实情。3.原告自2015年3月至2019年秋期间，除了给付王桂芝房屋的余款，没有任何人员向被告索要房款。进一步说明被告是善意的购买人，给付尾款并无不当。因此，原告明知被告购买房屋、使用房屋，却在被告分35笔付清全部尾款之后的2019年秋才找被告。从客观事实判断也是应当认定被告给付涉案房屋的余款就应当视为付清房屋的余款。4.因王桂芝在本案中的特殊地位，应当追加王桂芝为本案的第三人才合理，更有利于案件的审理。5.无论原告是否认可王桂芝经过其公司授权或是否有权出售房屋等，都不能够否定上述王桂芝在售楼处出售房屋的事实。所以，即便原告不讲事实和诚信，也无法否定“被告完全有理由相信王桂芝有权代为出售涉案房屋及收取房款的事实”，任何一个到售楼处购买房屋的人都有理由相信此点。即依据合同法表见代理的规定，针对被告善意取得房屋的事实，应当予以维护被告的合法权益。购买房屋是事实，付清房款是事实。6.被告恳请人民法院要求原告公司提供具体从房产等抵付王桂芝的22,741,030.18元工程款及其他工程款的具体协议及证据材料。即涉案房屋是否事实上已经抵付给王桂芝的情形。原告拒不提供的，恳请人民法院给予调取，便于查清原告是否虚假诉讼及王桂芝是否构成职务侵占原告公司财产等违法行为。综上，被告恳请给予维护善意购买房屋的被告的合法权益，王桂芝有权代表原告公司同被告签署买卖合同及收取房款，最少也应当视为表见代理。被告恳请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交证据1（商品房买卖合同复印件1份，原件出示后由原告收回），用以证明被告董海艳已交首付款63,105元，余款60%以下60,000元在银行办理贷款，原告未收到被告董海艳的房款；被告表示买卖合同存在，对证据的真实性无异议，确实是当事人签的合同，但是签订合同时甲方牟锡明的最后一页签字都是提前签好的，包括公章都是提前盖好的，是王桂芝在售楼处将房屋出卖给董海艳时，由王桂芝进行的填写内容，首付款63,105元也是王桂芝收取的，由王桂芝填写的收据还加盖了原告的印章，也有王桂芝的签字，所以应该由原告说清楚该买卖合同签订的地点，谁负责签订的，谁负责收取的首付款，谁负责收取的尾款，也应当由原告提供出首付款63,105元的相关票据；原告提交证据2（预收账款明细账、记账凭证、现金收据复印件，原件出示后由原告收回），用以证明被告董海艳的房款是以现金形式交付的首付款。被告表示1.对于2015年3月11日收据63,105元的真实性无异议，该收据明显体现经办人是王桂芝，除老总牟锡明签字外再无其他人签字，证实涉案的房屋出卖及收取房款确实是由王桂芝负责。2.确实是以现金方式给付的首付款，原告公司并没有按规定要求购买房屋的一方向国家的监管账户支付购房款，说明原告公司管理方面存在不规范的事实情况。3.对于明细账和记账凭证的真实性和证明的问题都有异议，明细账只有贷方的记载，体现的只有给付的首付款，并没有在借贷双方中体现尾款的字样，其手写的铅笔签的差贷款60,000元，既缺乏真实性也严重违背财会记账的规定，不能以此认定明细账是真实的；原告提交证据3(盛鑫王桂芝房抵款工程款明细复印件5页、2017年10月24日629号记账凭证复印件1张、2017年10月24日7811823号收据复印件1张、2017年10月24日收据复印件1张，原件出示后由原告方收回），证明原告和王桂芝的顶账房里没有被告的房屋。被告表示对明细的形成有质疑，这仅仅是铸城公司自己单列的2012年至2016年10月份用房屋顶替工程款明细，并不是双方之间两千余万元的结算明细或者协议，并且在2006年之后还有两笔统计2012年的，说明这个明细在2016年之后依然存在顶账房未统计的情况。原告自行统计的明细中，在2013年3月8日存在一个1号楼1单元703室，也说明确实是铸城公司将1单元房屋存在抵给王桂芝工程款的事实，所以绝对不排除涉案房屋也抵付给王桂芝的情况。我们对于2017年10月24日629号记账凭证复印件1张、2017年10月24日7811823号收据复印件1张、2017年10月24日收据复印件1张也提出质疑，同样也不属于两千余万元的工程款结算协议或者是对账明细，2017年10月24日收据仅仅体现的款项是26,390元，收款人有王桂芝的签字，但是收款人的签字是横着签的，2017年10月24日7811823号收据竖着写的王金芝，所以无论是王桂芝还是王金芝都是王桂芝的行为；被告提交证据1（原售楼处照片及现购楼户的电话录音），用以证明2015年董海艳购买涉案房屋时，盛鑫名苑的售楼处在诊所位置，现售楼处已经出售他人，卖给诊所经营者。原告表示录音与本案没有关联性，也看不出来这诊所就是原来的售楼处；被告提交证据2（2015年3月11日收据复印件1份，原件出示后由被告收回），用以证明1.王桂芝作为原告售楼负责人员于2015年3月11日签署买卖合同的当时收取首付款63,105元；2.加盖有原告公司的现金收讫章及王桂芝签字；3.也证实王桂芝确实属于原告售楼处售楼的负责人员，有权收取售楼款。原告表示对票据的真实性没有异议，有我公司盖章，公司表示认可，但是对被告证明的内容有异议，被告说王桂芝是售楼人员，能收取售楼款，与事实不符，我公司是以公章或者以财务专用章为准，没授权给个人有收款能力；被告提交证据3（2013年4月25日、2015年7月8日收据复印件2份，无原件），用以证明原告方销售盛鑫名苑的房屋，出卖给李斌和万盛文，加盖有现金公章，也是签署王桂芝的名字。进一步证实王桂芝确实属于原告售楼处售楼的负责人员，有权收取楼款，原告处也应当有留存的原始票据。原告表示对证据的真实性和关联性有异议，因为该证据是复印件，所以原告对证据的真实性和关联性提出质疑，原告对外是以公章签署文件为准；被告提交证据4（客户回单复印件31张、龙江银行ATM存款单据复印件1张、中国邮政储蓄银行ATM转账单据复印件1张（原件出示后被告收回）及申请法院调取的银行流水），用以证明董海艳分35笔已给付购房款，存入的银行账户就是原告售楼处负责售楼的王桂芝名下。原告表示对法院调取的真实性没有异议，体现的是王桂芝收款，不是我公司收款，对被告提供所谓的客户回单三家银行的票据，户名都是王桂芝，可证明是王桂芝收款，按照这些回单来看，也不符合商品房买卖合同所交代的银行贷款，被告这个是存入不是银行还贷，我公司有多名售楼人员，所以售楼人员对外出卖房产，均应取得我公司认可，我公司认可的方式是收到钱出具票据出具合同，本案我们认为不管王桂芝是否收款，均是王桂芝个人行为与公司无关；被告提交证据5（克山县人民法院2018年12月14日1166号民事判决书复印件1份），用以证明原告和王桂芝还存在建设工程施工合同，于2011年签署项目结算书，于2017年10月24日进行工程款结算，原告称期间支付工程款22,741,030余元，约定由王桂芝垫资，原告售楼时回款的约定，说明原告之前称不认识王桂芝是虚假的陈述，应当由原告提供出同王桂芝之间的结算手续等证据材料。原告表示不是原件希望法庭核对，这个判决书的事是有的，建筑施工合同的结算与本案商品房买卖合同没有关系；被告提交证据6（证人卢某视频及书面证言），用以证明董海艳购买涉案房屋时是在原告盛鑫名苑售楼处签订的合同付的首付款，买卖合同及首付款手续均是王桂芝出具的，证实也是王桂芝让尾款给付王桂芝的。原告表示对这份证据有异议，1.证人没有出庭，不能接受询问，所以对真实性有质疑；2.视频资料证人照着稿念的，一直低着头看稿；3.证人证实是王桂芝收款，原告建议被告是谁收款找谁要，或者向公安机关报案；被告提交证据7（2015年3月11日办理涉案房屋入住手续的电费款、楼宇灯、取暖费票据复印件3张，原件出示后由被告收回），用以证明王桂芝予以办理房屋入住手续，也同样加盖有原告公司相应的章。原告表示楼宇灯票据不是王桂芝手写，也不是开发公司章，电费票据也不是王桂芝手写，取暖费是王桂芝手写，但是没有加盖公章。这3张票据代表的被告确实是房子购买后所进户的手续，如果没有这3张票据我公司也认可是董海艳购买的；被告提交证据8（证人张某出庭作证），用以证明涉案房屋由被告购买，由王桂芝在原告的售楼处出售房屋、收取房款等事实。原告表示证人说看合同也知道是老板签字和盖公司的章，但是证人说王桂芝给董海艳夫妇个人卡号，当时证人和王桂芝他们之间肯定是非常熟悉的，要不然不能不去质疑这些东西，所以说后期把贷款的部分打到王桂芝个人账户，他们之间应该是自己认可的，根本就没有通过开发公司，再者这属于民间贷款，在法律上根本是不予许的，也是我公司不可能认可的，证人的证言不能证明董海艳夫妇将剩余房款还给开发公司，那是董海艳与王桂芝个人所为，作为成年人都知道贷款是需要到开发公司指定的正规银行办理。被告表示证人完全能够证实清楚涉案房屋是由王桂芝在原告公司的售楼处负责出售、签署买卖合同、收取房款、办理入住的事实，进一步的证实董海艳确实完全有理由相信王桂芝有权收取余下房款，也进一步说明，自2015年3月份董海艳入住房屋至2019年秋，原告方除王桂芝外没有任何第二个人向董海艳询问过尾款的事实。也能够证实当时并没有明确具体向哪一个银行，具体如何办理贷款等事宜，只是由王桂芝予以提供银行卡号，予以缴纳尾款也是合情合理的；被告提交证据9（证人卢某出庭作证），用以证明涉案房屋由被告购买，由王桂芝在原告的售楼处出售房屋、收取房款等事实。原告表示证人证言是公司卡号不是个人卡号，而且他并没有全程在场，也不熟悉、不认识王桂芝，所以说证人的证言有可能不是当时的现场的情况，并且与第一个证人所说的是有误的，很明显两个证人是董海艳夫妇朋友及亲属，证言真实性有怀疑。被告表示该证人进一步证实，1.原告公司确实是以直接收取现金等违规的方式收取购房款，并没有严格的要求购房人将购房款直接打入专用监管账户。2.是由王桂芝在售楼处负责售楼、收取房款、出具手续，相应的账户也是由王桂芝予以提供的，也进一步的说明原告公司自2015年3月至2019年秋，从来没有向董海艳另行索要房款的原因，证实董海艳确实是按王桂芝的要求付清了购楼的尾款；法庭出示案外人王桂芝调查笔录。原告对王桂芝的调查笔录表示王桂芝说的是对的，但是尾款没有去原告公司换取正式的收据，所以原告公司不认可。而且在工程款结清之前，经原告公司同意才认可王桂芝售楼收款，但是该案案涉尾款没有经过原告公司同意，原告不知道。被告对王桂芝的调查笔录表示没有异议，楼房确实是在售楼处购买的，王桂芝经手，是开发商的行为；法庭出示克山县人民法院（2018）黑0229民初1166号民事判决、（2019）黑0229民初1083号民事判决、齐齐哈尔市中级人民法院（2020）黑02民终480号民事判决。原告表示没有异议，但原告认为判决的是税款，与工程款没有关系。而且原告对中院的判决向省院提出申诉，中院判决也没有履行，省院已经已经立申诉案件，原告手机收到短信案号为（2020）黑民申2062号。被告表示对上面三份判决没有异议。原告向省院申诉，也不需要质证，跟被告没有关系。对原告提交的证据1，因被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；对原告提交的证据2，因被告对收据的真实性无异议，本院对收据的真实性予以认定，预收账款明细账及记账凭证是原告单方制作，且被告有异议，本院对预收账款明细账及记账凭证不予认定；原告提交证据3中盛鑫王桂芝房抵款工程款明细及2017年10月24日629号记账凭证是原告单方制作，且被告有异议，本院对不予认定；2017年10月24日7811823号收据及2017年10月24日收据有经办人及收款人签字，本院予以认定；对被告提交的证据1，通话录音者身份不确定，且原告有异议，无法确定真实性，本院对该证据不予认定；对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；对被告提交的证据3，被告未提交证据原件，且原告对真实性有异议，本院对该证据不予认定；对被告提交的证据4，被告提交33张汇款凭证计59,812元,2017年2月2日1818元汇款虽无凭证，王桂芝承认被告每月还款1818元，从王桂芝银行流水收款时间及金额可认定2017年2月2日1818元是被告向王桂芝汇款；对被告主张2015年3月12日汇款2000元，因无票据，且与汇款规律不相符，本院不予认定，即被告共向王桂芝汇款34笔计61,630元；对被告提交的证据5及法院调取的民事判决书，本院予以认定；对被告提交的证据6、证据8、证据9，本院对证人证实王桂芝将案涉楼房销售给被告予以认定；对被告提交的证据7，原告对被告购楼入户予以认可，本院对该证据的真实性予以认定；王桂芝的调查笔录与证人证言能够相互印证，其将案涉房屋卖给被告，本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月11日，案外人王桂芝向被告董海艳销售原告铸城公司开发的盛鑫名苑小区1号楼二期南1单元702号房屋，并以原告名义与被告签订商品房买卖合同，合同约定房屋总价款为123,105元，付款方式为分期付款，余款60,000元在银行办理贷款。签订合同后被告交纳首付款63,105元，2015年6月至2018年3月期间，被告分34笔计61,630元将房屋尾款汇给王桂芝。原告铸城公司开发克山县盛鑫名苑小区，案外人王桂芝垫资承建1、2、3、8号楼房的建设工程，与铸城公司约定售楼时回款。后王桂芝与铸城公司因建设工程施工合同纠纷，将铸城公司诉至克山县人民法院。克山县人民法院于2019年12月27日作出（2019）黑0229民初1083号民事判决，判决铸城公司于判决生效后给付王桂芝工程款2,749,111元，铸城公司不服该判决提起上诉，齐齐哈尔市中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）黑02民终480号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告不服齐齐哈尔市中级人民法院判决提起申诉。本院认为，王桂芝承建原告铸城公司开发的克山县盛鑫名苑小区1、2、3、8号楼房建设工程，原告与王桂芝是开发商与建筑商的关系。原告自述有朋友帮忙卖楼的情况，结合王桂芝陈述及证人证言，能够证实原告对王桂芝销售楼房是知情的，王桂芝在盛鑫名苑售楼处将案涉楼房销售给被告，足以使被告相信王桂芝有权代表原告销售楼房、收取购房款，构成表见代理，被告向王桂芝汇款视为向原告支付房屋尾欠款，被告的抗辩理由成立，故本院对原告的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告齐齐哈尔铸城房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  张立彬审判员  肖玉姝审判员  李云飞二〇二〇年十二月二十四日书记员  武义鹏