广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初6814号原告：中国银行股份有限公司阳江滨海新区支行，住所地：阳江市江城区************************商铺一楼。负责人：姜兰芳，该行行长。委托代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。委托代理人：郑凯月，广东言必行律师事务所实习律师。被告：谭智文，男，汉族，1986年8月16日出生，户籍地：阳江市江城区***************，经常居住地：阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园3幢2单元16层1601房，公民身份号码：441************751。被告：苏小婷，女，汉族，1987年4月25日出生，住广东省阳江市江城区城西漠阳洲头36号，公民身份号码：441************423。被告：阳江市*******地产开发有限公司，住所地：阳江市江城区************************。法定代表人：黄永清，该公司总经理。委托代理人：周朋，该公司职员。委托代理人：向亚男，该公司职员。原告中国银行股份有限公司阳江滨海新区支行（以下简称中行滨海支行）诉被告谭智文、苏小婷、阳江市*******地产开发有限公司（以下简称漠阳湖碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2020年8月18日向本院起诉，本院于同日受理，依法适用普通程序组成合议庭审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄斌斌，被告漠阳湖碧桂园公司的委托代理人周朋、向亚男到庭参加诉讼；被告谭智文、苏小婷经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行滨海支行诉称：一、解除中行滨海支行与被告谭智文、漠阳湖碧桂园公司签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JY201**********397）；二、被告谭智文、苏小婷偿还尚欠原告的贷款本金856186.89元、利息21761.71元及罚息645.12元（上述利息、罚息暂计至2020年7月6日止，2020年7月7日起的利息、罚息按照《个人一手住房贷款合同》约定利率计付直至本息清偿日止）；三、原告对折价或拍卖、变卖被告谭智文名下坐落于阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园3幢2单元16层1601房房屋所得价款享有优先受偿权；四、被告阳湖碧桂园公司对上述第二项请求承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年4月23日，被告谭智文因购买阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园3幢2单元16层1601房为由向原告贷款877000元，并签订了《个人一手住房贷款合同》（合同号为JY201**********397），贷款期限为360个月，浮动周期为12个月，并约定还款方式为等额本息还款法，每月1日为还款日，对于贷款利率、计息、结息和付息、罚息的具体约定见该《个人一手住房贷款合同》第三条、第六条、附件一第二条。该合同附件一第五条、附件二第四条还约定了由被告漠阳湖碧桂园公司为谭智文上述借款提供阶段性连带责任保证。被告苏小婷作为被告谭智文的妻子，其债务发生在夫妻关系存续期间，被告苏小婷应对被告谭智文的贷款承担共同偿还责任。被告谭智文以本案贷款所购房产作抵押，并办理了以原告为登记权利人的预售商品房抵押权预告登记手续，由原告对处置被告谭智文名下坐落于阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园3幢2单元16层1601房房屋所得价款享有优先受偿权。贷款合同签订后，原告依约在2018年5月9日向被告谭智文发放了贷款877000元。截至2020年7月6日止，被告谭智文尚拖欠原告6期供款未还，经原告多次催收，其都无法按时偿还贷款，已构成违约，根据《个人一手住房贷款合同》的约定，原告有权解除合同关系，提前收回贷款，并就逾期部分贷款计收罚息，截至2020年7月6日止，被告谭智文尚欠原告贷款本金856186.89元、利息21761.71元及罚息645.12元未能偿还。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。被告谭智文、苏小婷没有答辩，在举证期限内亦未向本院提供证据。被告漠阳湖碧桂园公司辩称：一、根据双方约定，其公司仅需对被告谭智文、苏小婷所购商品房被处置后仍不足清偿的部分承担连带清偿保证责任。根据其公司（乙方）与原告（甲方）签订的《按揭业务担保合作协议》约定：在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。可见，原告同意并承诺先向购房者进行追索并处置购房者所购商品房，仅在处置涉案商品房后仍不足清偿的情况下，才就不足部分请求其公司承担保证责任。另外，该房产己办妥预售商品房抵押预告登记，原告对涉案商品房不存在处置不能的情况。虽然涉案住房贷款合同约定由其公司向原告提供连带责任保证，但《合作协议》第十三条第（三）款明确约定：“1、甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优于甲方、乙方与购房者签订的《个人一手住房贷款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款。2、《个人一手住房贷款合同》中任何只涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议为准。3、《个人一手住房贷款合同》中任何约定乙方应该承担责任的，乙方所承担责任的范围、方式等均以本协议的约定为限。可见，原告同意与其公司之间的保证责任纠纷应当优先适用《合作协议》，其公司向原告承担保证责任的范围、方式以《合作协议》的约定为限。而原告已在《合作协议》中明确向其公司承诺仅就涉案商品房不足清偿的部分请求其公司承担保证责任。另外，该承诺与连带责任保证并不矛盾。连带责任是指债权人可对债务人中的一人或数人，同时或先后请求部分或全部给付。其公司虽然向原告提供的是连带责任保证，但原告在债权的实现方式上自愿同意仅向其中的一个债务人即被告谭智文请求给付，合法有效。因此，其公司应当仅对被谭智文所购商品房被处置后仍不足清偿的部分承担保证责任。二、为符合公平和节省司法资源，理应先处置被谭智文的财产即涉案商品房后，其公司再就不足清偿的部分承担连带保证责任。被告谭智文、苏小婷是借款的唯一受益人和债务的最终承担者，应以其财产承担还款责任。其公司为该笔借款提供保证，并非该笔借款的受益人，仅是为了保障债权人债权的实现。在债务人、保证人均有财产可供执行时，理应由债务人作为第一顺位清偿责任人，更符合借贷保证清偿本旨。同时，保证人虽然在承担保证责任后有权向债务人进行追偿，但存在由于债务人财产变动而求偿不能的风险。因此，在主债务人已有明确可知并可供执行的财产的情况下，应先以主债务人的财产进行清偿。在未处置债务人财产的情况下，直接让保证人承担责任有违公平原则。另外，未处置债务人财产的情况下直接让保证人承担责任，再由保证人向法院提起追偿诉讼，显然严重浪费司法资源。现被谭智文名下有涉案房地产，并非无财产可履行债务，同时，该房产己办妥预售商品房抵押预告登记，不存在处置不能的情况，理应先处置被谭智文名下的涉案房产后，其公司再对清偿不足的部分承担连带保证责任。三、其公司不需对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。根据其公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第4项约定：“购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日的五个工作日内书面通知乙方，如甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”可见，原告应当在购房者未支付第4期贷款本息时按约及时通知其公司，但原告没有履行通知义务，因此，其公司无需对购房者连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。综上所述，其公司应仅就被谭智文所拥有的涉案商品房被处置后不足清偿的部分债务承担连带保证责任，并且不包括被谭智文连续未支付的第5期（含第5期）起的贷款利息，逾期利息等。经审理查明：原告诉称的被告谭智文因购买坐落于阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园3幢2单元16层1601房房地产需要，与原告签订了《个人一手住房贷款合同》（合同号为JY201**********397），向原告借款877000元，借款期限为30年，按月等额本息还款，并用坐落于阳江市江城区*******碧桂园世纪城花园3幢2单元16层1601房房地产为本案借款本息提供抵押担保和办理了抵押权人为原告的抵押权预告登记手续以及解除合同的条件情况属实。同时，上述《个人一手住房贷款合同》还约定：借款利率采用浮动利率，浮动周期为12个月，按中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮20%执行，借款时按月利率4.9‰执行，逾期利息按月计收复利，逾期贷款罚息按本合同约定的贷款利率加收50%；被告漠阳湖碧桂园公司为涉案债务承担阶段性连带清偿责任。签订借款合同后，原告于2018年5月9日将借款877000元发放给了被告谭智文。借款后，被告谭智文按合同约定偿还了部分借款本息后，连续多期没有清偿到期的借款本息，计至2020年7月6日止，被告谭智文尚欠原告借款本金856186.89元、利息21761.71元及罚息645.12元。原告催收上述欠款无果，为此诉至本院，请求如诉称。庭审中，被告漠阳湖碧桂园公司提供一份其（乙方）与原告（甲方）签订的《按揭业务担保合作协议》，该协议主要约定：第六条、甲方承诺：（八）在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。第十三条、其他事项：（二）双方同意按以下约定方式履行：1、甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优于甲方、乙方与购房者签订的《个人一手住房贷款合同》中涉及甲乙双方之间的权利义务的所有条款；2、《个人一手住房贷款合同》中任何只涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议为准；3、《个人一手住房贷款合同》中任何约定乙方应该承担责任的，乙方所承担责任的范围、方式等均以本协议的约定为限。原告与被告漠阳湖碧桂园公司分别在上述协议的甲方和乙方一栏盖章确认。诉讼中，被告又向本院提供一份原告于2020年10月20日出具的《说明书》，该《说明书》主要载明：原告同意优先处置涉案房地产，在处置涉案房地产后不足清偿的部分由其承担连带清偿责任。原告在上述说明书的落款时间处盖章确认。又查明，被告苏小婷与被告谭智文于2014年2月28日登记结婚，涉案债务发生在夫妻关系存续期间。涉案房地产只办理了权利人为谭智文的预售登记和权利人为原告的预售商品房抵押预告登记，尚未办理权利人为被告谭智文的不动产权证，亦未正式办理权利人为原告的抵押登记手续。涉案房地产预售抵押权至今未处置。以上事实，有原告提供的身份证、户口簿、结婚证、企业信用信息公示报告、《个人一手住房贷款合同》、《不动产登记证明》、借款借据、逾期未还款查询、贷款明细及庭审笔录证明，证据充分，本院予以确认。本院认为：原告与被告谭智文、漠阳湖碧桂园公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人一手住房贷款合同》，是双方真实的意思表示，原告与被告谭智文之间形成了借款合同关系和抵押合同关系，与被告漠阳湖碧桂园公司之间形成了保证合同关系，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。签订合同后，原告已按合同约定履行了借款给被告谭智文的义务，被告谭智文亦应按合同的约定履行还款义务。借款后，被告谭智文未按约定偿还借款，已连续多期拖欠每期应偿还的借款本息，违反了合同的约定，根据合同的约定和《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权依照合同约定解除双方的借贷关系。故原告请求解除与被告谭智文、漠阳湖碧桂园公司签订的合同号为JY201**********397《个人一手住房贷款合同》，并请求被告谭智文偿还尚欠的借款本金856186.89元、利息21761.71元及罚息645.12元（上述款项计至2020年7月6日止，从2020年7月7日起至付清款项之日止的利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。至于被告苏小婷是否需要承担共同清偿责任的问题。本案中，被告谭智文所借的款项是用于购房，被告苏小婷亦在《个人一手住房贷款合同》的抵押共有人一栏签名确认，证明被告苏小婷对涉案债务有举债的合意，且上述债务是在被告谭智文与被告苏小婷夫妻关系存续期间所欠，并没有超过生活所需，依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”的规定，应认定为被告谭智文与被告苏小婷的夫妻共同债务，原告请求由被告苏小婷对被告谭智文的上述债务承担共同清偿责任，合法合理，本院予以支持。关于原告中行滨海支行对被告谭智文提供的抵押房地产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于：一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记；预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现中行滨海支行就涉案房地产主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房地产享有抵押权，而房地产的抵押权属于不动产物权，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然中行滨海支行、谭智文双方就涉案房地产办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现中行滨海支行、谭智文双方并未办理涉案房地产的抵押权设立登记，而在未办理涉案房地产抵押权设立登记之前，中行滨海支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房地产抵押权登记的请求权，并非对涉案房地产享有现实的抵押权。综上，中行滨海支行就涉案房地产主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。至于被告漠阳湖碧桂园公司承担何种责任的问题。虽然《个人一手住房贷款合同》约定，被告漠阳湖碧桂园公司对涉案债务承担阶段性连带清偿责任，但根据原告与被告漠阳湖碧桂园公司签订《按揭业务担保合作协议》的约定“原告承诺先请求行使预抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向被告漠阳湖碧桂园公司请求承担连带清偿责任”，原告亦在庭后向被告漠阳湖碧桂园公司出具《说明书》，载明原告同意优先处置涉案房地产，在处置涉案房地产后不足清偿的部分由被告漠阳湖碧桂园公司承担连带清偿责任。故本案被告漠阳湖碧桂园公司对涉案债务承担连带清偿责任是附条件的民事法律行为，在所附条件即处置涉案房地产所得价款用以优先偿还涉案债务后，不足的部分才由被告漠阳湖碧桂园公司承担连带责任。现涉案房地产尚未处置，原告亦无证据证明涉案房地产已经处置，所附条件尚未成就，故原告请求被告漠阳湖碧桂园公司对涉案债务承担连带清偿责任无理，应予驳回。被告谭智文、苏小婷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司阳江滨海新区支行与被告谭智文签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JG86AB20130612）；二、被告谭智文尚欠原告中国银行股份有限公司阳江滨海新区支行借款本金856186.89元、利息21761.71元及罚息645.12元（上述款项计至2020年7月6日止，从2020年7月7日起至付清款项之日止的利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定的利率计算），限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告苏小婷对被告谭智文的上述债务承担共同清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司阳江滨海新区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12585元（该款原告已预交），由被告谭智文、苏小婷共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  梁胜光人民陪审员  林红运人民陪审员  何认好二〇二〇年十二月二十二日法官 助理  姜 虹书 记 员  邹婷婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。