北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13457号原告：胡丽娜，女，1982年8月17日出生，住河南省滑县。委托诉讼代理人：王皓，北京市东方恒信律师事务所律师。被告：北京康思敏捷商贸有限公司，住所地北京市海淀区西翠路17号院22号楼3层325。法定代表人：朱思宇，总经理。委托诉讼代理人：谢珂，女，该单位职员，住北京市海淀区。原告胡丽娜与被告北京康思敏捷商贸有限公司（以下简称康思敏捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡丽娜的委托诉讼代理人王皓与被告康思敏捷公司的委托诉讼代理人谢珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令康思敏捷公司立即向我交付北京市海淀区西翠路x号院x号楼x层x号房屋（以下简称x房屋），不需要康思敏捷公司提供装修，但需要该公司提供供水、供电、外供暖气、电视馈线、互联网接入的设施设备；2、请求法院判令确认双方于2018年9月11日签署的补充协议2及附件已于2018年8月31日解除；3、请求法院判令康思敏捷公司向我支付延期交房违约金（以购房总价款3390916元为基数，以年利率7.125%为标准，从2018年9月1日计算至实际交房之日止）；4、请求法院判令康思敏捷公司向我支付未装修违约金1692596元；5、诉讼费、保全费由康思敏捷公司承担。事实与理由：双方签订北京市存量房屋买卖合同。我按照合同约定向康思敏捷公司支付全部购房款。该公司在合同交房时间到期后，违约未向我交付所购房屋。之后，双方再次签订补充协议。补充协议签订后，康思敏捷公司再次违约，严重拖欠延期交房违约金，交房时间也始终未能确定。之后，康思敏捷公司以办理房本过户为由强迫我签订补充协议2。我为了早日入住新房而签订了该补充协议2。此后，康思敏捷公司未按照该协议约定时间向我交付房屋，也不再支付补偿款。我购买的是精装loft房屋，但康思敏捷公司始终未进行装修。经调查，相关行政部门对该公司施工许可证予以撤销。康思敏捷公司存在严重违约行为，给我造成损失，故诉至法院。康思敏捷公司辩称，涉诉房屋已经完成过户，胡丽娜为涉诉房屋的实际持有人，已经完成了实际意义上的交付，其第一项诉讼请求没有依据。供水因为无法施工所以无法提供，其他设施可以完成。不同意解除补充协议2，补充协议2是依据主合同北京市存量房屋买卖合同作出的补充协议，非独立性文件，依存于主合同。从形式要件和实质要件上看均符合相关法律规定，所以不同意解除。不同意支付延期交房违约金，2018年8月31日之前的延期交房违约金我公司已经支付了，所以按照补充协议2及附件，自2018年9月1日起胡丽娜就不应再向我公司主张违约金及利息，其要求违约金支付至实际交房之日没有依据。我公司收取的装修款中包含一部分房款，也包含一部分对公共区域和公共设施的装修，对室内装修是按照每平方米5000元标准收取的。双方签署的合同约定，装修款及房款是不可分割的。如果胡丽娜要求退还装修款，我公司只同意按照每平方米5000元乘以房屋建筑面积退还装修款，如果对方不同意这个方案，要求全额退还装修款，我公司只能解除房屋买卖合同，退还全部购房款及装修款，其将房屋重新过户至我公司名下。因为政府干预才导致我公司不能施工，是不可抗力。不同意负担诉讼费及保全费。延期交房违约金已经支付到了2018年8月31日。双方签订补充协议2的时候向胡丽娜明确说明过户的问题，其作为完全行为能力人，应该知悉签订合同的法律后果，合同是真实有效的，不存在用过户要挟的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年2月24日，胡丽娜（买受人）代理人与康思敏捷公司（出卖人）签订北京市存量房屋买卖合同（自行成交版），约定：胡丽娜购买x房屋，房屋规划设计用途为商业，房屋性质为商品房；房屋成交价为1698320元，代收该房屋装修、装饰及配套设施设备等作价1692596元；第六条约定：出卖人应当于2017年3月31日前将房屋交付买受人；第九条约定：自本合同签订之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等等。附件中约定房屋附属设施设备包括：供水、供电、外供暖气、电视馈线、互联网接入及其他；装修装饰包括：卫浴设施设备、整体橱柜、地板或地砖、墙壁。2017年4月1日，胡丽娜（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议，约定：购房款为1698320元，装修款为1692596元；原合同第七条第一款修改为：买受人有权在2017年3月31日前提出退房，在这期间提出退房的，出卖人应以买受人已交付的购房款及装修款之和为基数，按同期银行存款利率计算，自买受人付清购房款之日起至买受人签署退房申请之日止，向买受人支付利息；逾期交房责任除因买受人违约或出现不可抗力情况外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，（i）逾期在15日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付的房款及装修款之和为基数的万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（ii）如逾期超过15日，出卖人向买受人支付第（i）条约定的违约金，并且以自逾期第16日起至实际支付之日止交付利息，利息的金额计算为以买受人已交付房款及装修款之和为基数，按同期中国人民银行公布的商业用房贷款利率上浮50%的标准计算，出卖人应于逾期期间的每月第一个工作日将上个月的利息汇入买受人指定的账户，因为最终交付，退房或其他原因，不满一个月的按照相关天数计算，为避免混淆，在触发本条的情况下，第（i）条约定的违约金需要与第一期利息一并支付；（iii）逾期超过15日起，买受人可以挂号信或者电子邮件方式通知出卖人退房，挂号信或者电子邮件发出之次日视为出卖人收到退房通知书，出卖人应在收到买受人退房通知书15日内全额支付买受人已交付房款及装修款，以及上文（i）和（ii）列明的尚未交付的违约金及/或利息等等。该协议附件中写明付款明细，其中包括房款及装修款。2016年4月20日，胡丽娜（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议（1），约定：房屋总价款为1698320元，室内装修价格为1692596元；当事人双方同意，自买受人依据本合同约定付清房款及装修款之日起150日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等等。2018年9月11日，胡丽娜（买受人）与康思敏捷公司（出卖人）签订补充协议2，约定：双方就补充协议的相关内容变更如下：双方同意出卖人向买受人支付违约金及利息的截止日期为2018年8月31日，自2018年9月1日起，买受人则不再向出卖人主张任何违约金及利息；出卖人与买受人签订此协议后15日内向相关部门递交房屋过户资料，出卖人承诺于递交材料后30日内将过户手续办理完毕，违约金及利息于买受人取得不动产登记证后30日内支付；买受人取得不动产登记证后3个月内，出卖人将房屋交付至买受人（装修时间不在此期限内）；前述约定仅适用于天井周边的买受人，若买受人取得不动产登记证超过6个月后，天井未能打开，买受人有权利提出请求出卖人按照已付的房款进行回购的申请，并有义务配合完成过户手续，出卖人应当在过户后的30日内给付回购款以及办理两次过户所需费用，否则违约人应以实付房款为基数，每日承担万分之一的违约金等等。合同签订后胡丽娜依约向康思敏捷公司支付了房款1698320元，装修、装饰及配套设施设备款1692596元。2019年10月14日，x房屋产权过户至胡丽娜名下，产权证写明用途为配套用房。诉讼中，胡丽娜要求康思敏捷公司交付x房屋，不需要该公司提供装修，但要求该公司提供北京市存量房屋买卖合同附件中约定的房屋附属设施设备，此外，要求确认双方签订的补充协议2及附件已经解除，康思敏捷公司应继续向其支付延期交房违约金至实际交房之日止，并要求该公司支付未装修违约金，金额相当于合同中约定的装修、装饰及配套设施设备款项数额。康思敏捷公司未对房屋进行装修、未提供相应配套设施，称系因相关行政部门将其施工许可证撤销，导致其无法施工。胡丽娜认可康思敏捷公司施工许可证被撤销的事实。诉讼期间，胡丽娜申请进行财产保全，并提供保函作为担保，本院依法作出民事裁定书，对康思敏捷公司名下相应价值财产进行保全。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，根据查明，涉案房屋所有权证上注明房屋用途为配套用房，并非用于居住使用的普通商品住房，而康思敏捷公司作为精装修的居住用房出售给买受人，属于改变房屋用途销售房屋的行为，不符合相关规定，且康思敏捷公司施工许可证已被撤销，已无法施工。现胡丽娜提出诉讼请求要求康思敏捷公司继续履行合同，在此基础上提出交付房屋、支付装修违约金，并要求确认双方签订的补充协议2及附件已解除，在该协议已解除的基础上要求康思敏捷公司继续支付延期交房违约金至交房之日止，胡丽娜提出的上述诉讼请求均是建立在继续履行合同基础之上的，但根据上述法律规定及事实查明，本案已不能继续履行，故对于胡丽娜提出的所有诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回胡丽娜的全部诉讼请求。保全费5000元，由胡丽娜负担，已交纳。案件受理费20033元，由胡丽娜负担，已交纳11457元，余款于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  冀国红人民陪审员  范望白二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  吴 思