江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初8524号 原告：江苏金叶服饰辅料有限公司，统一社会信用代码913205817468175199，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘颜巷村。 法定代表人：叶金康，董事长。 委托诉讼代理人：王进合，江苏正大发展律师事务所律师。 被告：常熟市尚湖镇三人行餐饮店，统一社会信用代码92320581MA1YFCG30G，住所地江苏省常熟市尚湖镇练塘大道16号。 登记经营者姓名李浩，男，1994年3月20日出生，住安徽省宿州市。 原告江苏金叶服饰辅料有限公司与被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店、李浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序于2020年8月13日公开开庭进行了审理，审理过程中，原告撤回了对被告李浩的起诉，本院已裁定予以准许。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告江苏金叶服饰辅料有限公司的委托诉讼代理人王进合到庭参加诉讼，被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏金叶服饰辅料有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年8月15日和2019年8月23日签订的2份房屋租赁合同；2、判令被告腾空所租赁的房屋，并交还给原告；3、判令被告支付第一年拖欠的租金及物业管理费148549元，并支付自2020年8月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（按年租金196000元计算）；4、判令原告不予退还被告保证金10000元，被告支付原告违约金10000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：坐落于常熟市尚湖镇练塘大道16号房屋系原告所有，2019年8月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租第8栋楼1楼280平方米经营饮食，租期三年，自2019年8月16日至2022年8月15日，年租金196000元，物业管理费2800元，合同约定了租金的缴纳期限及方式，如拖欠满一个月，原告增收10%的违约金，如拖欠满两个月，视为被告违约退租，原告有权终止租赁合同，同时房屋保证金及未满期房屋租金一律不予退还，被告还应赔偿原告违约金10000元。2019年8月23日，原、被告签订了另一份房屋租赁合同，约定被告承租原告第7号楼401、402、412房屋，用于员工宿舍，租赁期限为一年，自2019年8月16日至2020年8月15日，租金合计41000元，上述两份房屋租赁合同签订后，被告仅支付了88000元，其余租金、物业费经原告多次催要一直拖欠未付。原告为维护自身合法权益，故起诉至法院。在诉讼过程中，因原、被告双方于2019年8月23日签订的房屋租赁合同已到期，且原告已收回相关租赁房屋，原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告于2019年8月15日签订的房屋租赁合同解除，2019年8月23日签订的房屋租赁合同终止；2、判令被告立即腾空所租赁的位于常熟市尚湖镇练塘大道16号（现物业编号为14号）第8栋1楼房屋，并将其交还给原告；3、判令被告支付第一年拖欠的租金、物业管理费等148549元，并支付自2020年8月16日起至实际腾房之日止的房屋租金（按照年租金196000元标准计算）；4、判令被告承担违约金10000元；5、诉讼费由被告承担。 被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店未作答辩。 为了证明其诉讼主张的事实存在，原告向法庭提交了房屋租赁合同2份、转账凭证、律师函及发送凭证、承诺付款凭证、微信聊天记录、不动产登记证等证据。1份房屋租赁合同内容显示：出租房（甲方）为江苏金叶服饰辅料有限公司，承租方（乙方）为三人行大食堂，出租房屋情况：甲方出租给乙方位于尚湖镇练塘大道16号第8栋1楼租赁面积为280平方米，乙方租房使用功能为饮食。房屋起租日期和租赁期限从2019年8月16日起，至2022年8月15日止，租赁期为三年。租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应提前把清洁卫生打扫干净如期归还，并且必须确保房屋结构、门、窗、电信、供水、供电管线以及各类设施设备完好无损，完全保障正常使用状态。必须提前一个月支付下一年租金，预期未付房屋租金，甲方将视为乙方退租。房屋租金、保证金和物业管理费支付标准：甲、乙双方共同协商一致同意第8栋1楼厂房280平方米，年租金为196000元，房屋租赁保证金为10000元（此保证金2019年3月已付），物业管理费为2800元，本期合同实收款为208800元。乙方在签订合同三天内，房屋费和物业管理费按年计一次性支付，房屋租金中不包括房屋租赁税费。并在签订合同后七日内一次性付清。每满一年提前一个月全额支付下一年房屋租金，预期不支付租金将视为乙方违约退租，我公司有权另行对外招租，甲方不退还乙方保证金并赔偿甲方违约金10000元。租赁期间其他有关承诺约定：乙方承诺租赁期间，乙方无条件的服从甲方秩序管理和经营监督。乙方按时缴纳房屋租赁、物业管理费和其他应支付的一切费用，如拖欠费用满一个月，甲方将增收10%的违约金。如拖欠费用满两个月，甲方将视为乙方违约退租，甲方有权终止租赁合同，同时租房保证金以及未满期房屋租金一律不予退还，乙方赔偿甲方违约金10000元。甲方栏为李秀华签字，乙方栏为李浩签字。双方同时签订了消防责任书、房屋安全使用告知单，落款时间为2019年8月15日。1份房屋租赁合同内容显示：出租人（甲方）江苏金叶服饰辅料有限公司，承租人（乙方）李浩，租赁房屋坐落于常熟市尚湖镇颜巷工业园区江苏金叶服饰辅料有限公司厂区内第7号楼，该房屋所在楼层4层，共3间，房号401、402、412。租赁期限自2019年8月16日至2020年8月15日共1年。租金标准：带卫生间的房间每间15000元/年，不带卫生间的房间每间13000元/年，租金总计41000元。甲方栏为金叶公司代理人杨祖铭，乙方栏为李浩，落款时间为2019年8月23日。转账凭证内容显示：2019年9月5日微信收到木子浩转账38000元，2019年10月19日微信收到木子浩转账50000元。律师函及发送凭证内容显示：江苏正大发展律师事务所王进合律师受江苏金叶服饰辅料有限公司委托向李浩发送律师函，催要欠款148549元，要求其在7日内付清，如再逾期，将依法起诉解除合同。该律师函退信后通过微信再次转发。承诺付款凭证两份内容显示：“老板，我房租下星期1先付4万元，余10万元在2019年9月20日前支付。实在不好意思，谢谢老板。李浩2019年8月31日”、“老板娘：三人行大食堂（门-1）本期租金为2398000元（含宿舍3间）（宿舍41000+店面196000+物业2800）。老板和您同意租金先付139800元，余100000万（拾万）到2019年12月31号前结清。杨祖铭2019.8.23李浩”。微信聊天记录内容显示：对方名称为木子浩，催要租金事宜。不动产登记证内容显示：常熟市尚湖镇练塘大道16号房屋产权人为江苏金叶服饰辅料有限公司。原告对上述证据解释称：被告向原告承租房屋开餐饮店，2019年8月15日双方签订了第一份房屋租赁合同，被告向原告承租8栋楼的1楼店面，8栋是原告自己编的号码，租期三年自2019年8月16日至2022年8月15日，年租金为196000元，物业管理费2800元，保证金10000元是上家遗留下来的，并约定了提前一个月支付下一年的租金，逾期缴纳租金满两个月原告可以解除合同，还要没收保证金和被告支付违约金10000元。2019年8月23日，双方又签订了一份房屋租赁合同，被告向原告租3间员工宿舍，租期一年自2019年8月16日至2020年8月15日，现在已经到期，宿舍原告也收回了。租金3间有1件有卫生间的是15000元/年，2间没有卫生间的是13000元/年，宿舍租金共计41000元。第一年的租金被告一共分2次交了88000元，两次承诺的凭证都是被告写的，有1份是原告的经办人杨祖铭也在上面签字的，被告承诺了付款，但最后只付了88000元。今年过完春节被告也没有开业经营，4月份原告向被告发了律师函，但被退回，原告又通过微信发，并通过微信向其催款，被告答应先付100000元，后来也一直没有付。诉讼请求中欠款金额148549元具体明细是门面租金196000元，物业费2800元，宿舍租金一共是41000元，但后来退了算了2个月，总的宿舍租金是30166元，再加上被告从上家接手时，上家欠原告房租7583元，被告也答应由其承担，故总计一年租金金额为236549元，扣除被告支付的88000元，还结欠原告148549元。 被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证抗辩的权利，由此引起的不利诉讼后果由其自行承担。本院据此认定如下事实：原告为常熟市尚湖镇练塘大道16号房屋的所有人，被告向原告承租部分房屋，双方于2019年8月15日签订房屋租赁合同1份，约定被告向原告租赁8栋楼1楼房屋面积280平方米，租赁期限为三年，自2019年8月16日至2022年8月15日，年租金为196000元，物业管理费2800元。双方同时约定合同签订三天后房租费和物业管理费按年计一次性支付，并在签订合同后七日内一次性付清，每满一年提前一个月全额支付下一年房屋租金。被告如拖欠租金满一个月，原告可增收10%的违约金，如拖欠费用满2个月，视为被告违约退租，原告有权终止租赁合同，同时被告要赔偿原告违约金10000元。2019年8月23日，双方又签订房屋租赁合同1份，被告向原告承租7号楼4层房屋3间，期限一年，自2019年8月16日至2020年8月15日。约定租金带卫生间的房间每间15000元/年，不带卫生间的房间每间13000元/年，租金总计为41000元。后被告将上述房屋用于经营餐饮及员工宿舍，并分两次向原告支付了租金88000元。原告因被告结欠租金而多次向被告催要，并向被告发送律师函，但被告至今未能给付租金，故原告起诉至法院。本院受理后，向被告送达了起诉状副本等材料，被告于2020年7月27日签收。 上述事实，有房屋租赁合同、转账凭证、律师函及发送凭证、承诺付款凭证、微信聊天记录、不动产登记证、副本送达回执及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为：原、被告双方就房屋租赁事宜签订了房屋租赁合同，该两份合同对双方均有约束力，被告未能按照合同约定支付相应的租金，构成违约，按照合同约定，原告有权提出解除合同，要求被告腾让租赁房屋并按约支付租金及承担相应的违约责任。2019年8月15日双方签订的房屋租赁合同租期为三年，被告未能按约支付租金，且已逾期满两个月，原告要求确认双方之间签订的该份房屋租赁合同解除，并要求被告腾让租赁房屋的诉请，符合相关法律规定，本院予以支持，故本院确定原、被告双方在2019年8月15日签订的房屋租赁合同于被告收到诉状副本之日即2020年7月27日解除。合同解除后，被告应将租赁房屋归还原告，支付结欠的租金及解除合同后实际占用期间的房屋使用费，原告要求被告按照约定支付拖欠的租金，并按照租金标准支付被告至实际腾房之日止的房屋使用费，符合相关法律规定，本院予以支持，但对于租金金额，合同约定年租金为196000元，物业费2800元，原告主张计算一年的租金，自2020年8月16日至实际腾让之日的租金按照年租金196000元计算，因双方合同已于2020年7月27日解除，故对该份合同项下的房屋租金本院确定为185797元（按照346天计算），被告还应支付原告自2020年7月28日起至实际腾房之日止按照196000元/年标准计算的占用房屋期间的使用费。2019年8月23日双方签订的房屋租赁合同租期为一年，该份合同至2020年8月22日已到期，原告在诉讼过程中也明确表示双方之间终止该份租赁合同，且租赁房屋已收回，仅要求被告支付拖欠的租金30166元，因该份房屋租赁合同已到期，本院确定该份合同已终止，被告应按照合同约定支付租金，根据合同约定年租金为41000元，原告认为其中有间宿舍提前退还了，故租金按照30166元计算，本院予以确认。对于原告要求被告支付上家结欠的租金7583元，因未能提供相关证据证实双方之间对此有过约定，故本院不予支持。综上，本院确定被告应支付原告租金、物业费共计218763元，扣除被告已支付的88000元，被告还应支付原告租金、物业费共计130763元。被告未能按期支付租金，构成违约，原告根据双方签订的房屋租赁合同中的约定，要求被告支付违约金10000元，符合相关法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告江苏金叶服饰辅料有限公司与被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店在2019年8月15日签订的房屋租赁合同于2020年7月27日解除，被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店将租赁的常熟市尚湖镇练塘大道16号（现编号为14号）8栋1楼房屋腾空后归还给原告江苏金叶服饰辅料有限公司，于本判决生效后十五日内履行。 二、被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店支付原告江苏金叶服饰辅料有限公司房屋租金、物业费共计130763元及房屋使用费（自2020年7月28日起至实际腾房之日止，按照196000元/年标准计算），于本判决生效后十日内履行。 三、被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店支付原告江苏金叶服饰辅料有限公司违约金10000元，于本判决生效后十日内履行。 上述第二、三款项如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××63。 四、驳回原告江苏金叶服饰辅料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3471元，由被告常熟市尚湖镇三人行餐饮店负担（原告同意由被告向其直接支付，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付，原告预交本院的案件受理费不再退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员  曹瑞秋 二〇二〇年十二月十四日 书记员  季星辰