北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22606号原告：北京天桥盛世投资集团有限责任公司，住所地北京市西城区天桥南大街1号A座5层501。法定代理人：安朝晖，董事长。委托诉讼代理人：李小玲，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫华，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：北京飞凡耳文化交流有限公司，住所地北京市西城区天桥南大街1号-2至5层101内地下一层-117室。法定代表人：陈季琪，经理。委托诉讼代理人：李晓华，女，1970年3月29日出生，汉族，该公司员工。原告北京天桥盛世投资集团有限责任公司（以下简称天桥盛世公司）诉被告北京飞凡耳文化交流有限公司（以下简称飞凡耳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天桥盛世公司之委托诉讼代理人李小玲、李卫华、被告飞凡耳公司委托诉讼代理人李晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天桥盛世公司提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2018年12月8日至合同解除之日，即2019年11月22日止的租金286246.27元；2、请求判令被告向原告支付自合同解除之日至实际返还房屋之日的房屋使用费（按照双倍日租金3元/天/平方米计算，暂计自2019年11月28日至2020年4月7日，共131天，暂计290909.10元）；3、被告向原告支付欠付租金的违约金（以101109.57元为基数计算自2018年12月7日至实际支付之日止，按照日千分之一的标准计算；以101109.57元为基数计算自2019年3月7日至实际之日止，按照日千分之一的标准计算；以84027.13元为基数自2019年9月7日至实际支付之日止，按照日千分之一的标准计算。）；4、被告向原告支付解除租赁合同的违约金101109.57元，从原告已收取的租赁保证金中冲抵；5、被告将其工商注册地址从涉案房屋中迁出，并支付逾期迁出的违约金（按每日100元计算，自2020年1月14日至实际迁出工商注册地址之日止，暂计至2020年4月7日，共计84天，8400元）；6、诉讼费被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年10月23日签订《房屋租赁合同》，2018年6月7日，双方签订《被告飞凡耳公司辩称，基本的事实认可，也认可违约事实，但是我公司现在没有资金支付，因为公司装修都没有完毕，也没有实际运营。工商迁出手续还没有办理，何时办理迁出手续还不能确认。合同在2019年11月份解除，但是直到2020年7月16日腾空房屋是因为疫情的原因耽误了，后来搬离房屋也需要搬离物品，但是此时北京暴发第二次疫情，因此需要进行核酸检测后才能办理，故而不是我公司的原因造成无法腾房，系属疫情的原因。因此相应部分的房屋占用费请求法院进行酌减。同时认为，日千分之一标准的违约金约定过高，要求降低。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年10月23日签订《房屋租赁合同》，2018年6月7日，双方签订《合同签订后，被告自2018年12月8日后未支付租金。2019年11月19日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，依据租赁合同第16.10条和20.3.3条的约定，通知自发出快递后第三日视为有效送达，租赁合同自送达之日起解除。2019年11月25日，被告向原告发出《承诺函》，承诺2019年12月31日之前补缴所欠租金及违约金。2020年7月16日，被告搬离涉案房屋，原告收回涉案房屋。另查，被告的工商注册地址目前仍在租赁房屋中。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告未按照合同约定支付租金达到合同约定30日标准，构成根本违约，原告有权解除合同。2019年11月19日，被告向原告发出《解除房屋租赁合同通知书》，依据租赁合同第16.10条和20.3.3条的约定，通知自发出快递后第三日视为有效送达，故本院确认2019年11月22日为合同解除日期。被告应当给付原告欠付租金，故本院对于原告要求被告支付2018年12月8日至2019年11月22日合同解除之日的租金286246.27元的诉讼请求，予以支持。原告要求被告给付欠付租金产生的逾期付款违约金，其诉讼请求符合合同约定及法律规定，但其约定过高，本院将酌情予以降低。原告主张被告给付其根本违约合同解除的违约金，并主张以保证金抵消，其请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于房屋占用费问题。2020年遭受新冠病毒疫情，被告陈述其无法搬出涉案房屋内的物品。本院认为，被告应当在合同解除后的合理期限内搬离涉案房屋，本案中，合同解除是在疫情爆发之前二个月左右，但鉴于涉案合同的解除非基于双方当事人的协商，而是由于原告行使解除权而解除，故本院酌定被告搬离涉案房屋的合理期限为合同解除后三个月，其恰逢疫情爆发。本院酌情确定原告减免三个月的占用费，故被告应当给付原告2019年11月28日至2020年7月16日期间扣除三个月的占用费，按照合同约定的日租金双倍标准支付，经计算共计310254元。对于工商注册迁出延迟所导致的违约金。合同解除后，被告亦应当及时迁出其工商注册，被告逾期迁出，应当按照合同约定支付相应违约金。本院认为，双方合同约定的每日100元标准合理，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效后七日内，北京飞凡耳文化交流有限公司给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司2018年12月8日至2019年11月22日期间的租金286246.27元；二、本判决生效后七日内，北京飞凡耳文化交流有限公司给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司房屋占用费310254元；三、本判决生效后七日内，北京飞凡耳文化交流有限公司给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司欠付租金的违约金（以101109.57元为基数，自2018年12月7日至实际支付之日止，按照日万分之五的标准计算；以101109.57元为基数，自2019年3月7日至实际给付之日止，按照日万分之五的标准计算；以84027.13元为基数，自2019年9月7日至实际给付之日止，按照日万分之五的标准计算）；四、本判决生效后七日内，北京飞凡耳文化交流有限公司给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司解除租赁合同的违约金101109.57元（已与租赁保证金抵消，无需实际给付违约金，保证金亦无需退还）；五、本判决生效后七日内，北京飞凡耳文化交流有限公司给付北京天桥盛世投资集团有限责任公司逾期迁出工商注册地址的违约金（按每日100元计算，自2020年1月14日至实际迁出工商注册地址之日止）；六、驳回北京天桥盛世投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11739.4元，由北京飞凡耳文化交流有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十二月三十一日法官助理  苏 静书 记 员  张晓奕