山西省原平市人民法院   民事判决书   （2020）晋0981民初933号   原告（反诉被告）：苏某，男，1973年9月28日出生，汉族，原平市化工有限责任公司下岗职工，住原平市。   委托诉讼代理人:石某,原平市新原乡三吉村委会推荐。   被告（反诉原告）：原平福运房地产开发有限公司。住所地：原平市前进西街与体育北路拐角。   法定代表人：陈某，该公司总经理。   委托诉讼代理人:张某，山西元昌律师事务所律师。   原告苏某诉被告原平福运房地产开发有限公司（以下简称福运公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，福运公司于2020年7月20日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏某及其委托诉讼代理人石某、被告福运公司委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   苏某向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》并立即交付原告回迁安置的位于原平市前进西街与体育北路拐角“中央时代广场”2号楼中1302号房屋；2.判决被告按照《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》的约定向原告支付租屋租金34400元（2016年12月1日起至2020年6月30日期间的租屋租金，每月800元，计43个月)，并按照每月800元，向原告支付租屋租金至交房之日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年被告购买了原政法大楼，并进行改造。被告改造的范围为：原政法大院、人武部宿舍、美术厂办公楼及其家属宿舍、市委家属院部分宿舍。2012年11月9日原告与被告签订《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》，协议约定补偿、置换办法为：1、乙方按每户20万元的标准补偿甲方（原住户）装潢费、搬迁费、三年的房租费用。2、甲方原地下室按1500元/平方米、原小房按3000元/平方米的标准转让于乙方。3、按原住房按面积进行置换，双方同意按原砖混结构1：1置换框架结构住房面积。其它约定为：1、本协议生效日后3日内，甲方将原住户相关购买房屋手续、收据及水、电、气、眼等入网手续等一并交给乙方，以便办理建房相关手续；2、新建房交工时间为：从甲方及原住宅楼全部住户搬迁完毕之日起三年内完工交房。如乙方不能按期交房，甲方额外支付的租房租金，标准为每户每月800元。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，从市政府批准该项目建设之日起生效。2013年4月9日，原平市人民政府根据中共原平市委专题会议纪要【2013】第四次精神，向社会发布通告，将原政法大院、人武部宿舍、美术厂办公楼及其家属宿舍、市委家属院部分宿舍的改造工程列为原平市人民政府的重点工程，并要求改造工程必须在三年内完工确保住户按时回迁。为配合改造工程的顺利完成，原告为甲方、被告为乙方于2013年11月2日签订《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》，进一步明确了各方的权利、义务。补充协议：一、关于补偿费：甲方原住房（不含地下室、小房)建筑面积超过100m2的，乙方对超过部分按2000元/m2的标准额外补偿甲方。二、乙方应支付甲方的款额：1、原告原住房位于美术厂宿舍楼西单元五层02号，建筑面积为94.99平方米，被告应支付原告装潢费、搬迁费、房租费用共计200000元；2、原住房所配套的地下室为6.09平方米，转让价为9135元，转让价合计209135元。三、置换面积的计算和找补方式：1、甲乙双方置换面积按原甲方提供面积数据计算，电梯间不分摊。2、所置换新房面积超出应置换面积部分或不足部分按照相同楼层相同面积的销售价格进行找补。四、置换房屋位置的确定方式：1、置换的新房位于乙方新建楼房商铺层（预计为五层）上住户层的第二层以上。2、原住房系第一、第六层的，置换新建楼房住户层第二层；原住房系第二、第五层的，置换新建楼房住户层第三层；原住房系第三、第四层的，置换新建楼房住户层第四层；3、所置换的具体房号原则上按原住房东西顺序确定。五、付款时间：乙方应付甲方的补偿费及地下室、小房转让费在本补充协议签订后当日一次付清。六、搬迁时间：甲方在收到乙方支付的补偿款后，于二十日内搬出原住房，并将房屋移交乙方。超过期限未搬走的物品，视为甲方放弃该物品的所有权，乙方有权自行处理。七、其它优惠：乙方如有新建车库(车位)出售，甲方可按销售价80%的价格购买(每户限购一个)。如不出售，乙方优先为甲方安排一个停车位，甲方按统一标准支付费用。八、置换方式的变通：如甲方不愿采取置换方式取得新住房，乙方按5500元/㎡的标准购买甲方的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价，原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿。原告于2013年11月2日收到被告给付的209135元补偿款项后，及时将拆除房屋等交付被告。被告改造项目的拆除工程于2013年11月底全部完成。2016年11月10日，被告通知原告到被告办公室办理安置房认定手续。2016年11月15日，被告要求与原告签订《安置合同》，将原告回迁安置的房屋定为“中央时代广场”1号楼西701号房，建筑面积143.45平方米。因安置房面积远大于约定的置换面积，且原告无力承担超额的房屋差价款，双方又签订《补充协议书》，将安置房屋调整到“中央时代广场”2号楼中1302号房，并要求补交房屋差价款57512.16元。要求原告在签订协议书后30日内一次性交清。2019年3月16日，被告突然给原告发出《解除合同及领取补偿款通知》，以原告违约为由解除2016年11月15日签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条约定。“中央时代广场”2号楼中1302号房由被告向社会出售。被告具备交房条件后，原告多次要求被告交付回迁安置房屋，但被告拒不交房。原告认为，原平市人民政府将原告居住的家属宿舍列为原平市人民政府的重点工程，并要求改造工程必须在三年内完工确保住户按时回迁。被告作为承建方，承诺新建房交工时间从甲方及原住宅楼全部住户搬迁完毕之日起三年内完工交房。2016年11月15日签订的《安置合同》及《补充协议书》，是依照被告的要求办理安置房认定手续，而不是房屋交付手续。被告提供格式合同，要求原告在签订《安置合同》及《补充协议书》后三十日内付清安置房差价，没有事实依据。被告于2019年3月16日单方面提出解除安置合同时，被告承建的房屋尚未验收，不具备交房条件。依照约定，被告于2013年11月底将改造项目的拆除工程全部完成，应当于2016年底向原告交付回迁安置房屋。但是直到2019年上半年，被告也不具备交房条件，被告违约在先。且因被告的违约，已经给原告造成了实际经济损失。被告发给原告的《解除合同及领取补偿款通知》因侵害了原告的物权，不具有法律效力。被告具备交房条件后，原告一直要求被告交付原告回迁安置房屋，但被告久拖不办，拒不交付原告房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现原告依法向人民法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。请求人民法院依法裁决，以维护原告的合法权益。   福运公司辩称，一、苏某未按约定履行其与答辩人签订的《安置合同》、《补充协议书》中主要付款义务使合同目的不能实现，且2016年12月15日双方约定的解除条件已成就。因此，答辩人没有继续交付安置房的义务。2016年11月15日，经协商，苏某与答辩人签订了房屋置换《补充协议书》，协议约定苏某最终确定的置换房屋为“中央时代广场”2号楼中1302号房，因置换面积大于拆迁面积，经折算苏某应向答辩人补交57512元的差价，补交差价时间为合同签订后30天内，逾期视为放弃安置房。《合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(二)合同解除。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”本案中，首先，苏某未按约定向答辩人支付房屋差价，客观上导致双方约定的合同目的不能实现；其次，截止2016年12月15日，约定的合同解除条件已成就。在此情况下，答辩人又多次口头通知苏某补交差价领取房屋，或按购买房屋的约定标准领取192445元剩余补偿款，其均不予办理。为此，答辩人于2019年3月22日通过公证送达的方式向苏某送达了书面《解除合同及领取补偿款通知》，至此，安置房置换协议已解除。根据以上法律规定，结合本案事实，答辩人与苏某解除置换安置房的法定、约定条件成就后，合同尚未履行的，应终止履行。据此，答辩人没有继续交付安置房的义务。二、租房租金是答辩人不能按期交房时，向选择安置房置换原住户支付的一种经济补偿。本案中，苏某已自愿放弃安置房，故不应当向答辩人主张租房租金。首先，苏某已通过拒不向答辩人支付购房差价的消极方式放弃了安置房，故不属于在迟延交房时按约定应补偿租房租金的原住户。其次，根据合同约定，答辩人的交房时间为全部住户搬迁完毕之日起三年内，在此期间，答辩人不能按时向安置房原住户交房才应另行按月支付租房租金。事实上，最后搬迁住户为苏某，搬迁时间为2014年3月11日，答辩人实际交房时间为2018年12月30日。因此，答辩人应向安置房住户支付租金的期间应从2016年3月12日起至2018年12月30日止，但不包括已放弃安置房置换的原住户苏某。第三，苏某在放弃安置房前向答辩人领取了4800元租房租金，放弃安置房后，该租金系不当得利，应当返还。   福运公司向本院提出反诉请求：一、依法判决，确认反诉原告与反诉被告于2016年11月15日签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条已经解除；二、判决反诉原告与反诉被告继续履行2013年11月3日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》第八条的约定，由反诉原告向反诉被告支付补偿款192445元；三、反诉费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年11月9日签订《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》，2013年11月2日签订《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》，约定由反诉原告对反诉被告位于美术厂宿舍楼西单元五层02号的旧住宅(建筑面积94.99平方米）进行拆迁改造，并约定了补偿金额及置换方式。上述协议签订后，反诉被告于2013年11月2日依约向反诉原告领取旧房装潢费、搬迁费、房租费200000元，以及地下室转让费9135元（6.09平米)，共计209135元，并给反诉原告出具书面《收据》。除以上按照协议约定领取的补偿款外，由于反诉被告拒不腾房，影响反诉原告正常拆迁，反诉原告被迫于2014年3月11日私下又与反诉被告签订另一份《原平美术厂宿舍旧房改造补充协议》，额外多付反诉被告130000元，当日，反诉被告向反诉原告领取130000元，并给反诉原告出具书面《收据》。2016年11月15日，根据2012年11月9日协议及2013年11月2日补充协议，反诉原告与反诉被告签订《安置合同》，约定反诉原告向反诉被告提供的安置房为反诉原告开发的“中央时代广场”1号楼西701号房，建筑面积143.45平方米，并约定反诉被告需要向反诉原告支付差价款189078.12元。同日，反诉被告又与反诉原告签订《补充协议书》，约定将反诉原告向反诉被告提供的安置房，由1号楼西701号房，调整为2号楼中1302号房，调整后反诉被告尚需向反诉原告支付差价款57512.16元。2016年11月16日，反诉被告在《苏某补差价款结算明细》上签名捺印，确认调整后应当给反诉原告实补差价款为57512.16元。该《补充协议书》第三条约定“乙方应在本协议签订后30日内一次性交清房屋差价款，逾期视为放弃安置房。”根据以上《补充协议书》约定的30日交款期限，反诉被告应当于2016年12月15日之前向反诉原告支付补差价款57512.16元，但是，反诉被告在长达两年的时间里一直未向反诉原告支付该款，远远超过了协议约定的30日，反诉被告的行为构成严重违约。根据2016年11月15日《补充协议书》第三条的约定，反诉被告已经放弃了安置房。反诉原告与反诉被告于2013年11月2日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》第八条约定：“如甲方不愿采取置换方式取得新住房，乙方按每平方米5500元的标准购买甲方的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价。原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿。”据此，因反诉被告主动放弃安置房，以自己的实际行动表明不愿采取置换的方式取得新住房，那么根据2013年11月2日补充协议的约定，反诉原告应当以每平方米5500元的标准购买反诉被告的旧房。反诉被告的旧房建筑面积94.99平方米，按照每平方米5500元的单价，反诉原告应当支付反诉被告的购房款为522445元，该款减去反诉被告已经领取的装潢费、搬迁费、房租费200000元，再减去反诉被告额外领取的130000元，反诉原告还应当再向反诉被告支付192445元。（地下室的补偿费9135元反诉被告已经领取)。由于反诉被告的违约行为，导致双方2016年11月15日签订的《安置合同》及《补充协议书》的合同目的无法实现，为此，根据合同法第九十四条的规定，反诉原告已于2019年3月22日通过公证送达的方式向反诉被告送达了书面《解除合同及领取补偿款通知》，解除了2016年11月15日双方签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条的约定，并通知反诉被告十日内到反诉原告公司结算并领取补偿费192445元。反诉被告收到通知后，至今未与反诉原告进行结算。为维护反诉原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定，特提起反诉，请依法判决，支持反诉原告的反诉请求。   苏某针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。理由如下：一、双方签订的《安置合同》及《补充协议书》是对房屋产权调换的确认，不是房屋交付合同。根据合同法原理，主合同是指不依赖他合同而能够独立存在的合同，从合同是指以他合同的存在为存在前提的合同。双方签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》与《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》是双方真实意思的表示，且不违反国家法律规定，理应受到法律保护。且在双方签订协议后，答辩人领取了反诉原告应当支付的房屋装潢费、搬迁费、安置费，证明答辩人选择的是房屋产权调换。《安置合同》及《补充协议书》是依据反诉原告的通知对房屋产权调换房屋的具体位置的明确认定，不是房屋交付合同。在主合同成立有效的前提下，反诉原告要求确认从合同已经解除，没有法律依据。二、房屋产权调换是答辩人原有房屋物权的延续，反诉原告作为承建方，对答辩人的物权没有处分权，反诉原告要求确认《安置合同》及《补充协议书》已经解除，没有事实依据。答辩人与反诉原告确认并签订《安置合同》后，房屋产权调换的房屋已经确定，答辩人已经取得涉案房屋物权的请求权。双方签订的《补充协议书》对调换房屋的面积、差价没有明确的认定，且签订协议时调换的房屋未建成，实际交付房屋的面积尚未确定，反诉原告要求答辩人补交房屋差价款没有事实依据。三、被反诉原告无权行使《安置合同》及《补充协议书》的解除权。依据《忻州市商品房预售许可证》的内容可以确定，允许反诉原告出售房屋的时间为2016年10月11日至2020年10月9日，交房时间为2018年12月30日。双方签订《安置合同》及《补充协议书》的时间为2016年11月15日，答辩人的调换房屋已经确定。反诉原告要求确认解除《安置合同》及《补充协议书》时间为2019年3月16日。从签订到解除的时间间隔为两年三个月，已经超过了一年解除权的时效。且从2018年12月30日交房之日起到2019年3月16日发出解除《安置合同》第一条、第二条及《补充协议书》第一条、第二条约定期间，反诉原告未依法进行催告，也未向答辩人发出过交付房屋的通知。且《安置合同》及《补充协议书》是对主合同的补充与确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，答辩人有优先取得补偿安置房屋的权利。故反诉原告无权行使《安置合同》及《补充协议书》的解除权。四、选择货币补偿和选择房屋产权调换是答辩人权利，反诉原告作为房屋承建方没有选择的权利。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，选择货币补偿和选择房屋产权调换是答辩人权利，反诉原告没有选择的权利。依据该条例第十七条、第二十二条的规定，反诉原告应当向答辩人支付被征收房屋价值的补偿费；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿费；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿费。故被告要求支付答辩人安置房屋价款192445元，没有事实和法律依据。综上所述，反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月9日，原告苏某（甲方）与被告福运公司（乙方）签订《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》，协议约定补偿、置换办法为：1、乙方按每户20万元的标准补偿甲方（原住户）装潢费、搬迁费、三年的房租费用。2、甲方原地下室按1500元/平方米、原小房按3000元/平方米的标准转让于乙方。3、按原住房按面积进行置换，双方同意按原砖混结构1：1置换框架结构住房面积。其它约定为：1、本协议生效日后3日内，甲方将原住户相关购买房屋手续、收据及水、电、气、暖等入网手续等一并交给乙方，以便办理建房相关手续；2、新建房交工时间为：从甲方及原住宅楼全部住户搬迁完毕之日起三年内完工交房。如乙方不能按期交房，甲方额外支付的租房租金，标准为每户每月800元。   2013年11月2日，原告苏某（甲方）与被告福运公司（乙方）签订《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》，进一步明确了各方的权利、义务。补充协议：一、关于补偿费：甲方原住房（不含地下室、小房)建筑面积超过100m2的，乙方对超过部分按2000元/m2的标准额外补偿甲方。二、乙方应支付甲方的款额：1、原告原住房位于美术厂宿舍楼西单元五层02号，建筑面积为94.99平方米，被告应支付原告装潢费、搬迁费、房租费用共计200000元。2、原住房所配套的地下室为6.09平方米，转让价为9135元；转让价合计209135元。三、置换面积的计算和找补方式：1、甲乙双方置换面积按原甲方提供面积数据计算，电梯间不分摊。2、所置换新房面积超出应置换面积部分或不足部分按照相同楼层相同面积的销售价格进行找补。四、置换房屋位置的确定方式：1、置换的新房位于乙方新建楼房商铺层（预计为五层）上住户层的第二层以上。2、原住房系第一、第六层的，置换新建楼房住户层第二层；原住房系第二、第五层的，置换新建楼房住户层第三层；原住房系第三、第四层的，置换新建楼房住户层第四层；3、所置换的具体房号原则上按原住房东西顺序确定。五、付款时间：乙方应付甲方的补偿费及地下室、小房转让费在本补充协议签订后当日一次付清。六、搬迁时间：甲方在收到乙方支付的补偿款后，于二十日内搬出原住房，并将房屋移交乙方。超过期限未搬走的物品，视为甲方放弃该物品的所有权，乙方有权自行处理。七、其它优惠：乙方如有新建车库(车位)出售，甲方可按销售价80%的价格购买(每户限购一个)。如不出售，乙方优先为甲方安排一个停车位，甲方按统一标准支付费用。八、置换方式的变通：如甲方不愿采取置换方式取得新住房，乙方按5500元/㎡的标准购买甲方的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价，原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿。……。当日，原告收到被告给付拆迁款209135元。2013年11月3日，被告除按标准外另补偿原告拆迁补偿款130000元。当日，原告从原住房中全部搬迁完毕。   2016年11月15日，原告苏某（乙方）与被告福运公司（甲方）签订《安置合同》及《补充协议书》。《安置合同》约定：第一条：根据甲、乙双方2012年11月9日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》和2013年11月2日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》。甲方提供位于原平市前进西街与体育北路交叉口北侧“中央时代广场”项下房产安置给乙方。1号楼西701号房，建筑面积为143.45平方米。住宅建筑面积最后以原平市主管部门实测的面积为准。第二条：按照《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》和《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》的计价标准约定，乙方须向甲方支付差价款共计人民币为（大写）壹拾捌万玖仟零柒拾捌元壹角贰分（小写）189078.12元。第三条：乙方应在本合同签订后30日内与甲方一次性结清本合同第二条约定的差价款，逾期视为主动放弃安置房……。《补充协议书》约定：甲方同意乙方原先安置在“中央时代广场”的1号楼西701号房，调整到2号楼中1302号房；乙方按原来安置房补差价189078.12元，调整后的楼房实补交差价款57512.16元；乙方应在本协议签订后30日内一次性交清房屋差价款，逾期视为放弃安置房。原告苏某的妻子张美芳在上述两份协议落款处签字捺印。   被告福运公司建设的“中央时代广场”1号楼于2016年10月10日取得商品房预售许可证，2018年12月30日具备交房条件。   2019年3月22日，被告通过邮政快递的方式给原告邮寄一份解除合同及领取补偿款通知。内容为：一、依法解除2016年11月15日我公司与您签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条的约定；二、中央时代广场2号楼中1302房由我公司向社会出售；三、请您于本通知书送达之日起十日内到我公司结算并领取补偿费192445元，逾期我公司将向公证部门办理该款的提存手续，相关提存费用由您自行承担；四、本通知书采用公证送达的方式，拒收视为送达。   经核实，本案诉争的房屋中央时代广场2号楼中1302房被告福运公司已经出售给他人。   本院认为，本案的争议焦点为：原、被告双方于2016年11月15日签订的《安置合同》、《补充协议书》第一条、第二条应否解除。   首先，原告苏某与被告福运公司签订的2012年11月9日《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》、2013年11月2日《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》、2016年11月15日《安置合同》及《补充协议书》案涉四份合同，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。   其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条?约定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故双方于2016年11月11日签订的《安置合同》《补充协议书》第一条、第二条应否解除，要看双方是否符合上述法律规定，符合法定解除或约定解除的情形。即双方在《安置合同》及《补充协议书》中约定“乙方（苏某）应在本合同签订后30日内与甲方（福运公司）一次性结清本合同第二条约定的差价款，逾期视为主动放弃安置房”。该条约定应否视为双方解除合同的依据，或者苏某未按2016年11月15日签订的《安置合同》《补充协议书》约定支付差价款57512.16元，是否符合法定解除的情形。公民的合法的民事权益应受法律保护。双方《安置合同》《补充协议书》的订立是基于苏某旧房拆迁改造的基础上，双方签订《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》两份协议，约定苏某的主要义务系交付其旧房给福运公司拆迁，福运公司的主要义务则为交付拆迁补偿款与置换房屋。本案中，苏某已将自己的旧房交付福运公司拆迁，系履行了自己的主要义务，故仅因其未履行置换房屋差价款，而免除福运公司交付置换房屋的约定，显失公平。   再次，因案涉房产“中央时代广场”的2号楼中1302号房已由福运公司出售他人，并签订商品房买卖合同，继续履行《安置合同》第一条和《补充协议书》第二条的约定，由福运公司交付苏某案涉房屋2号楼中1302号房已不能实现，故双方《安置合同》第一条和《补充协议书》第二条应予解除。福运公司辩称应按照《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》第八条约定“按5500元/㎡的标准购买甲方（苏某）的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价，原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿”，支付剩余补偿款192445元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”故福运公司应在苏某交付其旧房拆迁后除应给付的补偿款外承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，福运公司应按照“苏某补差价清单中”补差价前置换房屋价款给付苏某424165.6元较为公平。福运公司按照双方签订的《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》给付苏某的装潢费、搬迁费、房租费、地下室小房转让费209135元及另外补偿130000元，苏某不再返还福运公司。   最后，苏某未取得案涉房屋的原因，其部分原因在于其未按双方约定给付福运公司置换房屋差价款，福运公司依法应当支付苏某因其迟延交房至实际交房之日的租房租金。现苏某请求福运公司支付租房租金，故福运公司应当按照双方签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》的第三条第2项的约定:从原告从原住宅楼全部搬迁完毕之日起3年内完工交房，如被告不能按期交房，被告额外支付的租金，标准为每户每月800元。原告苏某已于2013年11月3日从原住宅楼全部搬迁完毕。据此，福运公司应依照《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》的约定，未按期交房，故福运公司应当从2016年11月4日开始支付原告苏某租房租金至2018年12月30日福运公司具备交房条件之日。2016年11月4日至2018年12月30日约26个月，每月租金800元，租金共计：800元×26个月=20800元。核减福运公司已支付苏某的租房租金4800元，福运公司再支付苏某16000元。驳回原告苏某的其余诉讼请求。   反诉原告福运公司反诉请求不符合诉的本义，故对于该项请求本院不予审理。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）苏某与被告（反诉原告）原平福运房地产开发有限公司2016年11月11日签订的《安置合同》第一条、第二条与《补充协议书》第一条、第二条；   二、被告（反诉原告）原平福运房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）苏某房屋价款424165.6元，房屋租金16000元,共计440165.6元。   二、驳回原告（反诉被告）苏某的其他诉讼请求；   三、驳回反诉原告（本诉被告）原平福运房地产开发有限公司的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1049元，由被告原平福运房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费40元，由反诉原告原平福运房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审判长 宋晓刚   审判员 赵 丽   审判员 李慧芳     二〇二〇年十二月二十五日   书记员 武冠东