重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初1169号原告：重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街49号11-2号，统一社会信用代码：91500000MA6002EG35。法定代表人：刘敏，经理。委托诉讼代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊锦红，重庆百君律师事务所实习律师。被告：重庆圣璀森特商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号19幢负2-11号，统一社会信用代码：91500107MA605NR93X。法定代表人：覃双喜，经理。委托诉讼代理人：王舸，重庆劳创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卫，重庆劳创律师事务所实习律师。原告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司(以下简称“众渠嘉淼公司”)诉被告重庆圣璀森特商贸有限公司(以下简称“圣璀森特公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众渠嘉淼公司的委托诉讼代理人颜嘉、樊锦红，被告圣璀森特公司的法定代表人覃双喜及委托诉讼代理人王舸、李卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众渠嘉淼公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除；2.被告支付违约金2000000元；3.判令被告支付延期占用费，该费用从2019年10月11日起按照每月435270.2元的标准算至被告实际搬离之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月29日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于重庆市九龙坡区华润二十四城商业物业二期19栋负二层整层的房屋。合同对租赁期限、租金、履约保证金等情况均有约定。根据合同约定，被告应足额缴纳承租期间产生的水费、电费、水电公摊费合计262890.14元。在此期间，原告及物业公司多次向被告进行催收，但被告均不予理睬，且从2019年8月15日起处于停止经营的状态。原告根据约定向被告发出《解除房屋租赁合同的告知函》，解除房屋租赁关系。被告收到函件后，未按约向原告交付房屋，导致原告产生房屋占用损失。被告圣璀森特公司辩称，原告未履行合同义务，导致被告被迫解除合同，原告无权要求被告支付违约金；水电费应当据实结算，原告未向被告出具缴费通知，且未查证水电费金额；被告已经搬离案涉房屋，目前房屋在原告控制下。原告主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告方全部诉讼请求。经审理查明，原告与彭兰等四十二位房屋业主签订《华润润街19号项目商铺租赁合同》，其中约定：原告向后者承租位于重庆市九龙坡区谢家湾55号19幢负二层案涉房屋，以上建筑面积合计4199.83平方米，原告有权转租、分租。2018年11月29日，众渠嘉淼公司（甲方）与圣璀森特公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，其中约定：1、甲方将重庆市九龙坡区华润二十四城商业物业二期19栋负二层整层即前述案涉房屋交由乙方承租，用于经营世纪华联超市，建筑面积为4199.83平发米（房管局最终验收测绘报告为准）。2、本合同租赁期限自2018年9月30日起至2026年8月29日止，其中2018年9月30日至2019年9月29日为免租期。3、房屋租金单价为：第一租赁年度免租金，第二租赁年度47元/平方米·月，从第一租赁年度起，每三年租赁单价在上一年度单价基础之上每年递增5%。最后一租赁年度的租金为51.82元/平方米。4、免租期后，租金实行按半年预缴。乙方应在本半年租期届满30日前，向甲方交纳次半年租金。5、承租期间的水电费等分摊费用及收费标准的调整按物业管理公司收费，由乙方每季度向物业公司按时足额缴纳。6、合同签订三个工作日以内，乙方需向甲方交纳2000000元履约保证金。从第二租赁年度起在乙方交纳每半年租金中每次冲抵10%，直至2000000元保证金冲抵到80%为止。余下20%履行保证金在合同期满，乙方支付完经营过程中产生的应缴纳费用后，甲方无息全额退还乙方。7、甲方需保证房产在交付乙方时符合国家要求标准并已验收合格。8、房产第一次消防设施由甲方安装和配置，并经过消防部门验收合格后交付乙方使用。9、甲方全力协助乙方办理经营、设计、装修所需或可能发生规划、环保、水电、通讯、消防、卫生或其他国家规定申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的相关文件、图纸等，相关报批验收费用由乙方承担。10、乙方装饰、装修所涉及政府职能部门监管的，由乙方负责办理合格验收并取得合法手续（如消防合格验收手续），承担由此产生的一切责任。11、本合同期内，乙方逾期缴纳商业用房租金、物管费及其他各种费用，乙方应按其缴纳总额日1%向甲方缴纳罚金；若乙方逾期缴纳天数超30日，甲方有权要求乙方支付违约金2000000元；同时，甲方有权单方解除合同，乙方在接到解除通知后三十日需无条件撤场并交还房屋，并结清全部费用。12、如乙方以各种理由，拒不交还或未按期交还商业用房，则从交还期限届满之日起至房屋实际交还之日止期间，乙方自愿按照本合同约定的最高租金标准双倍赔偿甲方逾期交还房屋的损失，同时甲方有权要求乙方赔偿乙方违约所产生的其他损失。13、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同行为视为违约。违约方需向对方赔偿违约金2000000元及相关直接损失。合同履行过程中，因被告未按照合同约定缴纳水电费及相关公摊费用，原告于2019年10月8日向被告发出解除房屋租赁的告知函，要求解除双方的租赁合同关系，并由被告支付原告违约金2000000元等费用。2020年8月10日，被告将案涉房屋交还给原告。庭审中，原告举示告知函、微信聊天截图、催费告知函、工商企业信息、律师函、EMS快递单、光盘两张、情况说明等，拟证明被告经营的商铺于2019年8月15日停业，经营期间其一直未缴纳水电费，案涉房屋所属物业公司及原告曾先后多次通过微信、律师函等方式向被告及被告股东催缴。被告认可情况说明的真实性，但对上述其它证据均不予认可，并陈述上述证据无法证明催收水电费的意思表示已到达被告，原告亦未提供水电的起止度数，被告愿意在明确水电费金额后进行抵扣。经法庭询问，被告陈述，2019年3月前的水电费并未缴纳，同时被告清楚合同约定应当由其缴纳水电费。原告还举示消防验收报告等证据，证明案涉房屋已通过消防验收，消防验收的7号楼即案涉房屋所在的19栋。其中载明：“华润二十四城二期B地块1、8、9号楼住宅以外公共建筑部分等（含7号楼即案涉19栋商业）建设工程进行了竣工验收，依照消防验收评定标准和消防设计审核意见，综合评定该工程消防验收合格。”上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、不动产权证书、银行流水、房屋漏水照片、告知函、微信聊天截图、催费告知函、工商企业信息、律师函、EMS快递单、光盘两张、情况说明、消防验收报告复印件、受理案件通知书、解除房屋租赁的告知函及邮寄单等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，原告向彭兰等四十二位房屋业主签订租赁合同承租案涉房屋，再与被告签订了房屋租赁合同，将案涉房屋交由被告用于超市经营，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当切实履行该合同的权利和义务。审理中，被告辩称原告隐瞒案涉房屋权属来源，原告未履行消防验收义务，导致合同目的无法实现，但被告并未举示相关证据证明在租赁期间涉案房屋发生所有权纠纷或原告存在欺诈、胁迫或因其他原因等致使合同目的不能实现，故对其观点，本院不予采纳。并且，根据合同约定原告仅负责针对土建工程的首次验收手续，后续在装饰装修过程中产生的二次消防验收义务应由被告承担，原告仅负有协助之责。结合原告已举示的消防验收意见，本院对被告的该项答辩意见亦不予采纳。针对被告辩称原告交付的房屋漏水导致合同目的无法实现的意见。从现有证据看，被告并未举示充分证据证明案涉房屋存在严重漏水且已严重影响超市正常经营使用、导致合同目的无法实现，故被告的该项抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。反之，结合原告提供的相关证据及被告陈述，可以证明被告在合同履行期间拖欠水电费，经原告及物业公司催告后仍未支付，且至本案庭审结束，亦未缴纳，并因自身原因于2019年8月停止经营，其迟延履行为合同主要债务的行为已构成根本性违约，导致原告签订合同的目的无法实现，原告主张以向被告发出解除函的方式行使合同单方解除权符合法律规定及合同约定，对此，本院予以支持。关于违约金，根据合同约定，在合同履行中，违约方需向对方支付违约金2000000元，该约定系双方当事人的真实意思表示，结合原告在庭审中举示的损失证据已证明原告在该期间已向原房东支付相应租金的情况下，根据本案实际，本院决定对原告的该项诉求予以支持。关于房屋占有使用费，因案涉合同已于2019年10月10日解除，故从2019年10月11日至2020年8月10日期间产生的房屋占有使用费应当由被告承担。结合本案实际参照合同约定本院酌情按47元/平方米·月计算。即被告应当支付原告房屋占有使用费1973920元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司与被告重庆圣璀森特商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月10日解除；被告重庆圣璀森特商贸有限公司于本判决生效日起十五日内支付原告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司违约金2000000元；被告重庆圣璀森特商贸有限公司于本判决生效日起十五日内支付原告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司房屋占有使用费1973920元；驳回原告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为29350元，由原告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司承担5000元，被告重庆圣璀森特商贸有限公司承担24350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 罗 洪二〇二〇年十二月十八日书记员 张婉玲