广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5220号原告：刘彩华，女，1996年10月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤志鹏，广东广大律师事务所律师。被告：戴婷，女，1986年12月27日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。原告刘彩华诉被告戴婷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩华及其诉讼代理人潘杏甜、汤志鹏,被告戴婷及其诉讼代理人卢大为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彩华向本院提出以下诉讼请求：一、被告按照房地产交易价格1720000元的10%向原告支付违约金172000元;二、被告赔偿原告为南沙区南沙碧桂园海线海港大道项目自编××房（以下统称涉案房屋）添置不可搬离物品产生的损失5300元；三、被告赔偿原告中介服务费损失25000元；四、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年4月2日，原告与被告在广州万浍置业代理有公司（以下简称万浍公司）的居间下签订了《存量房买卖合同》，约定：原告向被告其所有的涉案房屋，成交价为1720000元，此成交价附带附二层车位一个，与房屋同时办理过户手续。房屋交付使用的时间为签订合同当天。双方于2020年7月15日前共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。若被告不按合同约定将涉案房屋出售给原告，应当向原告支付房屋成交价的10%作为违约金。任何一方因自己的原因出现违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方中介服务费损失。此时，原告已向万浍公司支付中介费25000元，另为被告支付赎契手续费4000元。上述合同签订前，被告称涉案房屋正在办理不动产权证，并告知原告涉案房屋的网签时间是2016年10月13日。被告向原告出示了购房合同的签名页，并承诺其购买涉案房屋是在2017年3月30日《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》出台之前，故涉案房屋交易不受限售影响。原告基于对被告和中介和信任，签订了上述《存量房买卖合同》，并于当天支付了定金100000元。2020年4月8日，原告搬入涉案房屋，并为此购买了家私家电和房屋装饰，合计花费30000多元。2020年6月23日，被告及万浍公司告知原告，涉案房屋已经出证了，但载明须满2年方可转让，因此房屋不能出售给原告。2020年6月24日，被告强行对涉案房屋采取停水停电措施，导致原告报警处理。之后经协商，原告同意先交还涉案房屋，再另行主张法律责任。原告搬离后，被告向原告退还了100000元定金和4000元赎契手续费。原告认为涉案房屋交易发生在上述新政实施之前，因不受限制，故积极与被告、万浍公司沟通，希望通过办理变更登记，纠正不动产权证的错误。但是，被告和万浍公司反馈称无法办理变更登记。原告经了解得知，被告是在上述新政实施后才将户口迁入广州，故涉案房屋交易受上述新政影响，需满2年才能出售。房管部门已经明确告知被告涉案房屋存在限售情况，被告亦通过签署具结书，承诺房屋必须在办理出证2年后才能出售。综上，被告明知自己在与开发商签订网签合同时不具备购房资格，故意隐瞒涉案房屋存在限售的情况，欺骗原告与其签订《存量房买卖合同》，导致原告因涉案房屋交易产生5300元经济损失。被告的行为构成违约，其应根据合同约定向原告承担违约责任。被告戴婷辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、原、被告签署的是意向性合同，双方在磋商时已约定待涉案房屋的不动产权证办好后再确定是否继续交易。2020年3月，被告因受疫情影响，经济压力较大，为缓解经济压力打算出售涉案房屋。原、被告在沟通过程中已就涉案房屋是否涉及限售进行过沟通。中介人员结合一手购房合同的签订时间认定涉案房屋可以销售，但由于涉案房屋当时尚未办理不动产权证，中介人员提出可以在签约时声明如果因为限售不能办理过户，则双方自愿解除合同，互不追究违约责任。2020年4月2日，被告与原告、中介人员经过协商，就上述内容签署了一份意向性的合同，合同中的付款方式部分暂未签署，合同原件也由中介公司保管。二、如是所述，合同没有对付款方式进行约定，合同履行欠缺必要条款，实际上无法履行。双方已经约定如涉案房屋受限政策影响不能办理过户，则双方自愿解除合同，互不追究违约责任，中介也承诺退还中介费用。合同签订后，被告还同意原告免费居住在涉案房屋中。因涉案房屋最终无法交易，被告与原告沟通其是否需要承租该房屋，但原告既不愿意承租，也不愿意搬出，被告被迫报警，原告才答应搬走。至于原告添置物品并未取得被告同意，是原告在交易存在不确定因素的情况下执意添置的，其应当为自己不谨慎的行为负责，不能因此要求被告承担赔偿责任。经审理查明：2016年10月13日，被告与开发商广州市碧南房地产开发有限公司签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由被告购买涉案房屋。合同签订后，原告与开发商并未就上述买卖办理预告登记。2016年10月18日，原告就购买涉案房屋与银行签署《个人购房担保借款合同》，银行于当日发放了860000元贷款。因被告意图出售涉案房屋，委托万浍公司作为居间方进行销售。2020年3月，万浍公司的中介人员谭亮与被告就涉案房屋是否受广州市2020年3月30日发布的限购政策（以下统称“330新政”）影响进行过沟通。根据双方的对话记录，谭亮询问被告何时购买了涉案房屋，被告表示应该是在“330新政”之后。此时谭亮表示不一定不能交易，具体还需要等出证才确定。2020年3月24日，谭亮劝说被告先把买卖合同定下来，如果因“330新政”影响不能卖，就“到时候再说”。被告表示同意。2020年4月2日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）、万浍公司（丙方、中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案房屋。合同另约定：涉案房屋总成交价1720000元。甲乙双方同意该房地产交付使用时间为签订合同当天。甲乙双方须于签订本合同90日内签订《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》以办理网签手续。甲乙双方应当及时提供与该房地产交易有关的完整资料并于2020年7月15日前（银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内）共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入涉案房屋，应当向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%。甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约的，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。上述《存量房买卖合同》附件为付款方式，其中银行按揭付款方式项下填写了相应内容，包括：定金100000元由买方在签订合同当日自行交付给卖方。买卖双方在签署合同60日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行按揭贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易递件手续。首期楼款（不含定金）320000元，买方在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方；楼价余款1300000元，待完成全部按揭手续后由贷款银行直接划给卖方。附件下方落款处，各方均没有签名或盖章。签订《存量房买卖合同》当天，原告向被告支付了104000元（含定金100000元）。合同原件自合同签订之日起由万浍公司保管。签署该合同时，涉案房屋尚未办理不动产权证。合同签署后，被告向原告交付了涉案房屋。在被告提交的《存量房买卖合同》版本中，“其他约定”项下有以下手写添加的内容：1.双方约定，此前成交价格附带负二层车位一个，与房屋同时办理交易过户手续。2.本合同以预售合同资料为准，出证后正常办理过户，如出证后受2017年330限售政策影响不能办理过户，则双方自愿解除合同，业主无息退回定金，中介方无息退回中介费，互不追究责任。原告提交的《存量房买卖合同》版本中，仅有上述第1点约定，没有其他内容。被告提交的合同复印件与原件一致。原告提交的合同复印件，由谭亮于2020年6月13日通过微信发送给原告。谭亮作为证人出庭作证时陈述，合同“其他约定”中第2点的内容在签署合同时，因疏忽没有填写，在其将合同发送给公司审核后，公司建议补充该内容，故其在签订合同当天将第2点内容添加了上去。谭亮表示其在添加第2点内容时，已通过电话方式告知原告。原告对此不予确认。对于为何在2020年6月13日仍向原告发送没有第2点内容的合同，谭亮称原件由公司保管，手机里只有旧照片。谭亮另陈述，在签订《存量房买卖合同》前已就涉案房屋可能受“330新政”影响，存在限制出售的情形，与原、被告进行沟通。谭亮虽然不清楚被告在购买涉案房屋时是否具备购房资格，但其从《广州市商品房买卖合同（预售）》签署时间判断，涉案房屋应该不受该政策影响，不过考虑到不动产权证尚未办理，涉案房屋是否被限售仍存在不确定性。原告对于谭亮在签署合同前已告知涉案房屋存在限售风险，不予确认。但是，原告确认其在签署合同前就涉案房屋是否存在限售风险提出过疑问，并且查看了涉案房屋的《广州市商品房买卖合同（预售）》、完税证明以及被告的身份证复印件等资料。原告从资料记载的信息判断涉案房屋不存在限售风险。2020年6月10日，涉案房屋取得不动产权证书。不动产权证书附记部分载明：根据穗府办函[2017]65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2020年6月10日起。在收到不动产权证书后，被告将该情况告知谭亮，谭亮随后通知原告涉案房屋交易无法继续进行。原告认为，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的记载，被告向开发商购买涉案房屋的时间是2016年10月13日，应当不受“330新政”的影响。之后，原、被告因解除《存量房买卖合同》事宜在沟通过程中产生争议。2020年6月24日，双方因涉案房屋的返还问题再次产生争议，双方均报警处理。在警方的协调下，原告同意先行向被告返还涉案房屋。2020年7月3日，原告向被告交还了涉案房屋，被告向原告退还了100000元定金。被告另于次日向原告退还4000元。关于涉案房屋为何受“330新政”影响，本院向广州市规划和自然资源局南沙区分局发函进行了征询。该局于2020年11月17日向本院作出穗规划资源南〔2020〕1106号《关于（2020）粤0115民初5220号征询函的复函》。该局函复称：戴婷与广州市碧南房地产开发有限公司于2016年10月13日签订买卖合同，未办理商品房预告登记。广州市碧南房地产开发有限公司于2020年6月8日向我局不动产登记中心申请办理该房屋的转移登记，根据申请资料显示，戴婷于2019年11月6日将户籍迁入广州，即在2016年10月13日签订《商品房预售合同》时，戴婷尚无广州市户籍。依据当时限购政策规定，非本市户籍购房需提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，否则签订合同之时尚不具备购房资格。基于开发商提交的办证资料，证明戴婷在2017年3月限购政策调整之后具备购房资格，故应根据现行限购政策执行，房屋须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续。根据原告查询到的涉案房屋登记资料，被告在申请办理转移登记时，填写的《购房人婚姻状况及家庭成员情况申报表》中载明被告户籍地位广州市，申报表的落款时间为2016年10月13日。被告签署的《告知书》中载明涉案房屋“属居民家庭新购的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续”。该《告知书》的落款时间亦为2016年10月13日。被告陈述其在签署上述文件时，落款日期和内容均为空白，相关内容由开发商填写，其并不清楚具体内容。原告陈述其居住在涉案房屋期间为房屋添置了家具电器，另外花费5300元安装了防盗网、窗帘等不可搬离的物品。原告提供银行转账凭证用以证明其于2020年5月22日，向案外人武立静支付了5300元安装费。被告确认原告搬入涉案房屋时，房屋为空置状态，并确认原告搬离后，房屋恢复了空置状态，但原告安装的防盗网和窗帘予以保留。根据谭亮与原告的微信对话记录，原告曾于2020年4月8日询问能否给涉案房屋安装热水器，谭亮建议暂不安装，理由是“万一你什么都收拾好，然后房产证出来有其他变故那不是很尴尬”。另查明，原告就涉案房屋的交易向万浍公司支付了25000元中介服务费。万浍公司尚未退还该款项。本院认为:原告、被告以及万浍公司于2020年4月2日签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于涉案房屋须在取得不动产证满2年后方可办理转让手续，合同的履行基础已经丧失。现原告已向被告返还涉案房屋，被告亦向原告退还了已收款项，因此《存量房买卖合同》中原、被告之间的房屋买卖合同关系已实际解除。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为《存量房买卖合同》的解除是否因被告的过错所致，以及被告是否应当承担违约责任。关于《存量房买卖合同》的解除是否因被告的过错所致。根据已查明的事实，《存量房买卖合同》无法继续履行的主要原因系被告在与开发商签订《广州市商品房买卖合同（预售）》时，尚无广州市户籍，其于“330新政”实施后才具备购房资格，导致涉案房屋受该政策影响，须在取得不动产证满2年后方可进行转让。根据谭亮与被告的微信对话记录，以及原告在庭审中的陈述，可以确认三方在签署合同时，已考虑到涉案房屋可能受“330新政”影响，存在限售的风险。各方均同意合同原件由万浍公司保管，以及谭亮建议原告不进行装修等事实，都可对此进行佐证。被告作为涉案房屋的一手买受人，在各方已考虑上述风险的情况下，没有如实告知其于2019年11月才将户籍迁入广州市的情况，导致其余各方对于涉案房屋的交易风险作出了错误的判断。因此，被告对于合同的解除，具有一定的过错。但同时，原、被告双方没有签署合同附件，即双方尚未就付款方式等合同主要条款达成一致意见，而付款方式中约定的首付款比例亦不满足房屋买卖的交易规则，即无论涉案房屋是否存在限售障碍，《存量房买卖合同》的履行仍具有不确定性。因此，本院认为《存量房买卖合同》的最终解除，不可完全归责于被告。关于被告是否应当承担违约责任的问题。首先，关于《存量房买卖合同》中“其他约定”第2点的内容（即涉案房屋若受“330新政”影响不能办理转移登记，则互不追究违约责任）能否予以适用的问题。本院认为，原、被告在2020年4月2日签署合同时，并没有对第2点的内容作出约定。原告、被告以及谭亮之间的微信对话记录，均不能反映谭亮在添加上述内容时征得了原告的同意，也不能证明各方在签订合同前已就相关内容进行过协商，并达成了一致意见。合同原件一直存放在万浍公司处，而谭亮在2020年6月13日向原告发送合同照片时，发送的仍是没有添加第2点内容的版本，即没有证据可以证明原告知晓并同意在合同中添加第2点的内容，故不能据此认定原告作出了放弃追究违约责任的意思表示。因此，《存量房买卖合同》中“其他约定”第2点的内容不能在本案中予以适用，即被告不能依据该内容免除自己的违约责任。其次，如上所述，虽然被告未向各方披露其在购买涉案房屋时不具备购房资格，导致各方认为涉案房屋的交易风险较低，负有一定的过错，但同时合同中关于付款方式的约定存在争议，合同履行亦存在不确定性，因此合同的解除不可完全归责于被告。综上，本院根据公平原则，结合被告的过错程度以及合同的履行情况，酌定被告向原告支付违约金10000元。原告主张的违约金超过该金额的部分，本院不予支持。被告确认原告搬入涉案房屋后，为房屋添附了防盗网等不可拆除搬离的附着物，鉴于被告收回涉案房屋后可实际利用相关附着物，原告要求被告赔偿该部分损失，符合公平原则。根据原告提交的付款凭证、微信对话记录，以及市场交易价格水平，本院认为原告主张其为此花费5300元，具有高度可能性，在被告未提供相反证据的情况下，本院支持原告的该项诉讼请求。谭亮作为万浍公司的中介人员，在公司的建议下在合同中添加了“如出证后受2017年330限售政策影响不能办理过户，则双方自愿解除合同，……，中介方无息退回中介费”的内容，因此原告可基于其与万浍公司之间的居间合同关系，要求万浍公司退还中介服务费。本院对于原告要求被告赔偿中介服务费损失的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告戴婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘彩华支付违约金10000元；二、被告戴婷应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘彩华赔偿添置物损失5300元；三、驳回原告刘彩华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2167元，由原告刘彩华负担2003元，由被告戴婷负担164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二〇年十二月十六日法官助理谢雨虹书记员梁艺