西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初9834号原告：张时程，男，1992年2月15日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号码：610XXXXXXX********。委托代理人：刘鹏昭，陕西辉灿律师事务所律师。委托代理人：张海荣，陕西辉灿律师事务所律师。被告：绿地集团浐灞实业有限公司，统一社会信用代码：91610136693849655Y，住所地：西安浐灞新区。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托代理人：冯婧婷，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托代理人：张汇子，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告张时程与被告绿地集团浐灞实业有限公司(以下简称“绿地公司”)商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张时程及其委托代理人刘鹏昭、张海荣，被告绿地公司的委托代理人冯婧婷、张汇子均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告张时程诉称，2010年7月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于西安市浐灞区XX路以南，XX城XX幢XX单元XX层XX房屋，房屋面积377.12㎡，房屋总价4864848元。合同约定被告应当在2012年6月30日之前交付房屋，且应当确保在第二个采暖季通暖。合同签订后，原告支付了购房款，但涉案房屋存在质量问题无法居住。故原告现诉至法院，请求判令：1、被告对原告的房屋继续承担修复责任，并承担修复之日起五年的保证责任；2、被告承担原告自2012年6月30日起至修复完成之日止期间所有物业费（截止2019年10月为84120.2元）；3、被告赔偿原告延误供暖的实际损失（以4864848元为基数，自2013年11月16日起至2017年11月15日前按照全国银行期间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算947023.74元）；4、被告应房屋渗漏水给原告带来的无法入住损失712260元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告绿地公司辩称，原告于2013年2月23日检查认可涉案房屋无质量问题后收房，原告诉称的室外排水口过高与涉案房屋本身无关，也并未影响正常居住。涉案房屋按照合同约定完成交付，风险已经转移给了原告，物业费及其他费用应该由原告自行承担。原告主张的逾期供暖违约金属于债权请求权，原告2019年12月23日起诉，应自2016年12月24日开始计算诉讼时效，已经超过诉讼时效的部分不应得到支持。经审理查明，2010年7月10日原告（买受人）与被告绿地公司签订《商品房买卖合同》购买了位于绿地国际生态城（东地块）第33幢1单元1层10104号房屋，建筑面积共377.12平方米，总价款4864848元。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：暖气于房屋交付后的第二个采暖季投入使用；如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按照下列方式处理：1、出卖人根据实际延误时间以买受人已付款为基数按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付给买受人利息，且出卖人应尽快完善以上设施设备；合同第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任......。上述合同签订后，原告于2013年2月23日实际接收房屋，被告自认涉案房屋自2017年的供暖季开始供暖。另原告提供的客户投诉处理记录显示原告于2015年10月10日开始向房屋所属物业公司投诉房屋质量问题，要求处理。再查，本案审理过程中，原告申请对涉案房屋的质量问题以及具体漏水原因进行鉴定，经西安市中级人民法院司法鉴定室委托的西安高新建设监理有限责任公司作出的西高鉴字【2020】第006号鉴定意见书的鉴定意见为：（一）、经现场勘查、分析后，涉案房屋存在以下质量问题：1、屋面防水细部构造不符合相关规范的规定，部分瓦片及防水部位有破损，存在渗漏的可能；2、地下室内地面作法、室外散水作法不符合相关规范的规定；3、外墙防水、防潮措施不符合相关规范的规定；4、室外地面排水不畅，不符合相关规范的规定；5、基础下未做防水，不符合相关规范的规定；6、基础上有贯通裂缝，不符合相关规范的规定。（二）、漏水原因：1、主要原因：基础、外墙缺少防水措施；混凝土基础有明显缺陷；2、次要原因：室外地面排水不畅，散水作法不符合规范要求，地面水容易渗入地下。原告预付鉴定费90000元。被告对上述鉴定意见书提出书面异议，鉴定机构也进行了书面答复。原告申请对涉案房屋在2012年7月至2019年12月租金水平进行鉴定，经西安市中级人民法院司法鉴定室委托的陕西中大房地产评估有限责任公司作出的陕中大房估字（2020）XZ012号《房地产司法鉴定估计报告》的鉴定意见为：经估价师对估价对象及周边类似房屋租金调查，2012年7月至2019年12月建议估价对象每月平均租金为8000-10000元/月。原告预付鉴定费23000元。被告对上述鉴定意见书提出书面异议，鉴定机构也进行了书面答复。又查，原告主张被告承担自2012年6月30日起至修复完成之日止期间所有物业费，并就此提交了物业费收款收据三份用以佐证原告向物业公司缴纳了2012年7月-2013年3月的物业费13309.2元、2016年11月的冷水费19元及2016年12月的电费100元。再查，原告主张被告承担因房屋漏水造成的无法入住损失，经本院向原告核实其居住情况，原告称此前一直居住在其父母家中。以上事实，有《商品房买卖合同》、《鉴定意见书》、物业费收款收据，庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原、被告之间就涉案房屋系商品房买卖合同关系，被告作为出卖人理应向原告交付符合质量要求的合格房屋。原告收房后于2015年10月10日提出质量问题并要求维修，但被告至今未履行维修义务。现原告已申请对房屋质量问题及漏水原因进行鉴定，经西安高新建设监理有限责任公司作出的西高鉴字【2020】第006号鉴定意见书的鉴定意见认为涉案房屋存在以下质量问题：1、屋面防水细部构造不符合相关规范的规定，部分瓦片及防水部位有破损，存在渗漏的可能；2、地下室内地面作法、室外散水作法不符合相关规范的规定；3、外墙防水、防潮措施不符合相关规范的规定；4、室外地面排水不畅，不符合相关规范的规定；5、基础下未做防水，不符合相关规范的规定；6、基础上有贯通裂缝，不符合相关规范的规定。因被告向原告交付的房屋存在上述质量问题，故原告要求被告履行维修义务，消除上述鉴定意见书所载的六项质量问题，合法有据，本院依法应予支持，原告支付的鉴定费90000元，亦应由被告承担。至于原告要求被告承担修复之日起五年的保证责任一节，因原告的该项诉请无合同依据，按照双方合同约定被告应按照商品房买卖合同及住宅质量保证书约定承担保修责任，故原告的该项诉请本院依法不予支持。原告主张被告承担因房屋漏水给原告带来的无法入住损失712260元(2012年7月1日起至2019年12月)一节，首先，原告实际收房时间为2013年2月23日，原告提供的证据显示其收房后首次有登记记录的投诉时间为2015年10月10日，故被告应自该日起赔偿因房屋存在质量问题给原告造成的合理合法的损失，自2015年10月10日起计算至2019年12月31日止。至于损失计算标准，首先，考虑到原告在上述期间内并未在外租房居住，而是在其父母家居住，且其提供的现有证据不足以证明房屋现有的质量问题是否足以影响正常居住使用；其次，综合考虑涉案房屋所处的地理位置、房屋面积大小及同地段房屋租金等因素，本院将原告主张的损失标准酌定为3000元/月。综上，被告应向原告因房屋质量问题产生的损失共计154300元。原告申请鉴定涉案房屋2012年7月至2019年12月期间的租金标准非本案必要鉴定事项，故鉴定费23000元应由原告自行承担。原告主张被告赔偿延误供暖的实际损失一节，依照合同约定暖气于房屋交付后的第二个采暖季投入使用，依照原告的实际收房时间计算，被告应于2014年11月15日开始供暖，但涉案房屋的实际供暖时间为2017年11月15日，确属逾期供暖。综上，被告本应依照合同约定根据实际延误时间以原告已付款为基数按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付给原告利息。但因原告本次起诉时间为2020年5月12日，故原告主张的2017年5月11日之前的逾期供暖损失均已超过诉讼时效，本院依法不予支持，被告应向原告支付2017年5月12日至2017年11月14日之间的逾期损失（以4864848元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率为准，自2017年5月12日计算至2017年11月14日止。）原告主张被告承担物业服务费系原告与物业服务公司之间履行物业服务合同所产生，与本案不属同一法律关系，本院依法不予处理。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内向对原告购买的涉案房屋（绿地国际生态城（东地块）第33幢1单元1层10104号房屋）承担修复义务，修复标准为消除西高鉴字【2020】第006号鉴定意见书的鉴定意见中载明的六项房屋质量问题。二、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内原告张时程支付损失154300元。三、被告绿地集团浐灞实业有限公司应于本判决生效之日起十日内原告张时程支付逾期供暖损失（以4864848元为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率为准，自2017年5月12日计算至2017年11月14日止）。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费20491元，由原告承担15491元，由被告承担5000元。鉴定费90000元，由被告承担，鉴定费23000元，由原告自行承担。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  李晓婷二〇二〇年十二月十七日书记员  张雨濛打印：李宏艳校对：李宏艳2020年月日送达1