福建省光泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0723民初1541号 原告：江学年，男，1958年7月12日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：杨秋琴，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼欣杰，福建首嘉律师事务所实习律师。 原告：许如萍，女，1956年9月15日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。 委托诉讼代理人：杨秋琴，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼欣杰，福建首嘉律师事务所实习律师。 被告：严孟义，男，1954年9月20日出生，汉族，住福建省光泽县。 被告：罗秀金，女，1955年8月27日出生，汉族，住福建省光泽县。 第三人：杨文泽，男，1954年4月26日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：龚建生，光泽县闽源法律服务所法律工作者。 原告江学年与被告严孟义、罗秀金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案。2020年5月21日，经本院准许，杨文泽作为有独立请求权的第三人参加诉讼，依法适用简易程序进行审理。2020年7月15日，本院作出（2020）闽0723民初575号民事判决，原告江学年不服提起上诉。2020年9月24日，南平市中级人民法院作出（2020）闽07民终1172号民事裁定，撤销原判，发回重审。2020年10月16日，本院立案后，许如萍申请作为共同原告参加诉讼，本院依法另行组成合议庭进行审理。原告江学年、许如萍及其委托诉讼代理人杨秋琴、楼欣杰，被告严孟义，第三人杨文泽及其委托诉讼代理人龚建生到庭参加诉讼。被告罗秀金经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江学年、许如萍向本院提出诉讼请求：严孟义、罗秀金严格履行房屋买卖协议，协助江学年、许如萍将光泽县××巷××幢××号房屋（以下简称案涉房产）过户至江学年、许如萍名下。事实与理由：2003年9月25日，江学年与严孟义、罗秀金签订《房屋出售协议》，严孟义、罗秀金将案涉房产出售给江学年、许如萍，江学年、许如萍已付清购房款，后因江学年、许如萍返回江苏未能办理过户登记。2019年5月，案涉房产拆迁，江学年、许如萍到光泽办理登记手续，因案涉房产的产权证遗失，且严孟义、罗秀金拒不配合，至今未能完成转移登记。 严孟义对江学年、许如萍的诉讼请求予以承认，但辩称双方已签订《房屋出售协议》，严孟义、罗秀金将案涉房产出售给江学年、许如萍，江学年已付清购房款，严孟义亦交付案涉房产及产权证。当时，江学年、许如萍并未要求办理过户登记。之后，听说江学年将案涉房产出卖给杨文泽。 罗秀金未作答辩。 杨文泽对江学年、许如萍的诉讼请求没有异议。 杨文泽向本院提出诉讼请求：1．杨文泽与江学年、许如萍达成《房屋买卖合同》（口头合同）依法成立，合法有效；2．江学年、许如萍取得案涉房产所有权后协助杨文泽办理产权转移登记至杨文泽名下。事实与理由：2004年初，江学年与杨文泽口头协议，江学年将其所购的案涉房产出卖给杨文泽。2004年4月11日，杨文泽向江学年交付购房款20,000元，江学年将案涉房产及产权证、钥匙交付杨文泽，杨文泽在案涉房产居住至今。2006年1月9日左右，杨文泽与江学年要求严孟义办理产权转移登记，严孟义把结婚证、身份证复印件等交付杨文泽。之后，杨文泽、江学年到光泽县华昌测绘所，申请对案涉房产进行测量。2006年2月14日，杨文泽、江学年又到房产登记部门办理转移登记，江学年亲笔书写了《房屋契税申报表》，杨文泽还支付了案涉房产的评估费。由此，杨文泽履行了付款义务，江学年亦交付案涉房产及产权证、《购房合同》，故江学年、许如萍在取得案涉房产所有权后，应协助杨文泽办理案涉房产的产权转移登记。 江学年、许如萍辩称，其一，杨文泽作为有独立请求权的第三人参加诉讼程序违法。江学年、许如萍和严孟义、罗秀金之间房屋买卖关系，与杨文泽和江学年、许如萍之间的关系，分属不同法律关系，两者存有先后顺序，杨文泽的主张应以江学年、许如萍和严孟义、罗秀金的法律关系审理结果为依据。其二，江学年、许如萍与杨文泽不成立买卖合同法律关系。江学年、许如萍与杨文泽属老乡关系，江学年、许如萍系将案涉房产出借给杨文泽居住，并无出卖的意思表示。杨文泽交付20,000元系出借给江学年的借款，并非购房款。案涉房产的产权证系杨文泽在案涉房产内自行获取，并非江学年基于出卖房屋而交付。江学年亦未与杨文泽一同办理案涉房产契税等手续。其三，杨文泽主张成立口头合同不符合房屋买卖合同的书面形式要件。综上，请求驳回杨文泽的起诉或诉讼请求。 严孟义对杨文泽的诉讼请求没有异议。 罗秀金未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，当事人无争议的事实认定如下： 1982年8月16日起，江学年与许如萍以夫妻名义同居生活。2003年7月31日，福建武夷汽车配件有限公司（甲方）与严孟义（乙方）签订《购房合同》，根据光泽县政府光政［2000］综151号文关于企业体制改革的精神及县经委对本厂职工安置方案的批复，现将甲方职工生活区宿舍即案涉房产有偿转让给乙方，转让金3668.2元。之后，严孟义与江学年、许如萍商议出卖案涉房产。2003年9月25日，严孟义、罗秀金（甲方）与江学年（乙方）签订《住房出售协议》，约定：1．甲方将案涉房产即坐落于光泽县××巷××幢××号房屋（证号：光房证字第1××2号，砖木结构，面积43.52平方米）以及前后院子、水电设施等以13500元转卖给乙方；2．乙方如要变更住房过户手续，一切所需费用由乙方承担，甲方协助乙方提供一切必要手续；3．如需补办住房的土地使用权证，所需的一切费用由乙方承担，甲方应协助乙方提供一切必要手续和证件。甲方应无偿交付土地使用权证给乙方。同日，江学年支付严孟义、许如萍购房款13500元，严孟义亦交付了案涉房产、产权证、钥匙。2004年4月，江学年将案涉房产交付杨文泽居住，杨文泽支付现金20000元给江学年。2006年2月6日，杨文泽委托光泽县华昌测绘所对案涉房产进行测绘，并支付了测绘费。之后，杨文泽委托福建永和资产评估有限公司对案涉房产进行现值估价，并支付了评估费。2006年2月14日，杨文泽支付案涉房产的买卖契税，江学年填写了案涉房产的《房屋契税申报表》，其中载明原所有权人严孟义、承受人杨稳根（杨文泽儿子）、房屋即为案涉房产。2008年，江学年、许如萍离开福建光泽到江苏居住。2014年4月14日，江学年与许如萍补办结婚登记。至今，案涉房产尚登记在严孟义名下，案涉房产由杨文泽居住，案涉房产的产权证原件、严孟义的《购房合同》原件均由杨文泽持有。 当事人有争议的事实认定如下： 1．江学年、许如萍与杨文泽是否成立房屋买卖合同？ 其一，杨文泽陈述其与江学年商议案涉房产的买卖。其二，江学年将案涉房产交付杨文泽居住至今，江学年从严孟义取得案涉房产的产权证及严孟义的《购房合同》，亦由杨文泽持有。其三，证人邓某陈述杨文泽向其借款2000元，用于向江学年购买案涉房产。江学年还填写了《房屋契税申请表》，杨文泽解释系为了减少转移登记次数直接由严孟义变更至杨文泽儿子杨稳根名下。并且，杨文泽与江学年谈话录音中，江学年陈述“过户过了一半，那时候就终止”，可证实江学年确有参与办理案涉房产的转移登记事宜。综合以上事实足以认定杨文泽与江学年有买卖案涉房产的合意具有高度可能性。 江学年与许如萍在2014年4月14日办理结婚时，确认其二人于1982年8月16日起，以夫妻名义同居生活，江学年与许如萍办理结婚登记前亦符合结婚实质要件，按事实婚姻处理。其一，2004年4月起，江学年将案涉房产交付杨文泽居住，作为以夫妻名义与江学年共同生活的许如萍理应对此是知晓的。其二，许如萍虽在2006年2月14日得知江学年填写案涉房产的有关材料，与江学年发生争吵，但许如萍从案涉房产交付至本案诉讼前，未向杨文泽提出任何主张。由上，杨文泽完全有理由相信江学年口头协议出卖案涉房产，系江学年与许如萍夫妻双方共同意思表示，是代表夫妻双方处分家庭财产的行为。其三，本案亦无证据证实杨文泽是非善意的，现许如萍不得以其不同意为由对抗善意第三人杨文泽。故认定江学年、许如萍与杨文泽成立房屋买卖合同。 江学年解释系出借案涉房产给杨文泽居住，案涉房产的房产证及严孟义的《购房合同》被杨文泽自行取得，亦无证据佐证，且出借案涉房产居住至今未要求返还，也有违常理，本院不予采纳。 2．杨文泽交付的20,000元是借款还是购房款？其一，江学年认为该款系借款，但杨文泽至今未向江学年催讨，江学年亦无归还的意思表示，明显与常理不符。其二，江学年陈述杨文泽经济困难无房居住，遂出借房屋给杨文泽居住，但又陈述向杨文泽借款20,000元，也与常理不符。其三，前述认定杨文泽与江学年、许如萍成立房屋买卖合同，在无其他证据证实该款系借款或其他法律关系所涉款项，应认定该款系案涉房产的购房款。江学年、许如萍解释系借款抵付出借房屋居住费用，亦无证据证实，与日常生活经验不符，本院不予采纳。 本院认为，严孟义、罗秀金与江学年签订《住房出售协议》，双方合同有效。合同签订后，严孟义交付了案涉房产、产权证、钥匙，双方未办理案涉房产的所有权转移登记手续。严孟义认可其系出卖案涉房产给江学年、许如萍。江学年、许如萍要求严孟义、罗秀金履行房屋买卖协议，协助办理案涉房产所有权转移登记，严孟义予以认可，本院予以支持。 杨文泽与江学年、许如萍成立房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。杨文泽要求确认双方口头房屋买卖合同有效，本院予以支持。江学年、许如萍抗辩与杨文泽不成立房屋买卖合同，与查明事实不符，本院不予采纳。江学年、许如萍还抗辩房屋买卖合同不具备书面形式要求，但法律、行政法规并未否定口头房屋买卖合同的效力，本院不予采纳。 案涉房产所有权登记至江学年、许如萍名下后，系其二人的夫妻共同财产。江学年、许如萍与杨文泽成立案涉房屋买卖合同。杨文泽支付了购房款，已履行了合同主要义务。江学年交付案涉房后，但江学年、许如萍仍负有协助杨文泽办理案涉房产所有权转移登记的义务。故杨文泽要求江学年、许如萍取得案涉房产所有权后，协助办理所有权转移登记，本院予以支持。江学年、许如萍抗辩杨文泽作为有独立请求权的第三人参加诉讼程序违法，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、严孟义、罗秀金应于本判决生效后十五日内协助江学年、许如萍办理坐落于光泽县××巷××幢××号房屋（证号：光房证字第1××2号）的所有权转移登记手续； 二、杨文泽与江学年、许如萍成立的买卖坐落于光泽县××巷××幢××号房屋（证号：光房证字第1××2号）的口头合同有效； 三、江学年、许如萍在取得本判决第一项的房屋所有权后，应在十五内协助杨文泽办理该房屋的所有权转移登记手续。 案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由严孟义、罗秀金共同负担；第三人之诉案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由江学年、许如萍共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  胡宝健 人民陪审员  袁红英 人民陪审员  黄鲁诚 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  叶佳美