云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终5949号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈近梅，女，1980年6月21日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：景建瓴，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王吉林，男，1968年3月7日出生，汉族，住云南省昆明市西山区，系陈近梅丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：云南高力旅游发展有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区曙光小区朝阳路桂华新园一期1幢。法定代表人：李黎，总经理。委托诉讼代理人：许永斌，云南优谛律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：熊继波，特别授权代理。上诉人陈近梅因与被上诉人云南高力旅游发展有限公司(以下简称：高力公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初11434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈近梅上诉请求：1、撤销一审判决书第二、第三、第四项，改判高力公司向陈近梅退还履约保证金50000元并赔偿陈近梅设备及装修损失共计287472元;2、本案一审本诉、反诉及二审诉讼费由高力公司承担。事实和理由：一、高力公司所经营的昆明动物园游客服务中心未通过消防验收，高力公司一直存在违约行为。陈近梅无法自行向昆明市五华区公安消防大队调取相关书面证据来证明该事实，一审法院并未依职权调取该证据，虽责令高力公司提交证据证明其消防经验收合格，但高力公司庭后补充提交的证据并不能证明消防已经验收合格。而事实上，高力公司曾因消防验收未合格于2016年8月被昆明市五华区公安消防大队行政处罚，在高力公司缴纳罚款后并未进行整改，高力公司提供的租赁场地具有违反法律强制性规定的情况。二、本案的违约方系高力公司，高力公司应当退还陈近梅5万元的履约保证金并赔偿因此造成的经济损失。三、合同期限未满而提前解约是由高力公司的违约行为导致，陈近梅有权行使法定解除权，不应当由无过错方即陈近梅承担补缴原约定扶持期间所优惠租赁费用的责任。四、租赁场地一直处于高力公司的掌控下，并不存在陈近梅持续占有并使用租赁场地的情况，故不应当由陈近梅承担合同解除以后的场地使用费。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院改判支持陈近梅的全部上诉请求。高力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈近梅一审起诉请求：1、判令解除原、被告于2018年4月13日签署的《樱花假日时光广场场地使用合同》；2、判令被告立即退还原告履约保证金50000元，并赔偿原告设备及装修损失共计287472元，共计337472元；3、判令被告承担本案诉讼费。高力公司一审反诉请求：1、判令陈近梅支付高力公司场地使用费84443元，违约金12000元；2、场地恢复费用120107.9元；3、欠交水电费用4220.4元；4、因陈近梅违约导致合同不能继续履行，同意陈近梅请求，解除双方之间所签订的《樱花假日时光广场场地使用合同》，将所租房屋场地退还高力公司；5、依照合同规定陈近梅承担合同违约，保证金50000元支付给高力公司；6、由陈近梅承担反诉费用。一审庭审中，高力公司明确其第一项诉讼请求场地使用费包含扶持期50天的场地使用费44444元及2019年6月10日到2019年7月25日占用场地期间的使用费。一审法院认定案件事实：1、2015年8月10日，昆明动物园与高力公司签订一份《昆明动物园游客服务中心经营权协议》，约定高力公司通过投标取得昆明动物园游客服务中心经营权，昆明动物园将位于公园正大门旁原水族馆使用场地租赁给高力公司，租赁期限自2015年10月1日至2023年9月30日。2015年8月25日，昆明动物园与高力公司签订一份《昆明动物园游客服务中心经营权租赁补充协议》，约定昆明动物园将位于昆明市五华区内游客服务中心租赁给高力公司经营使用。2018年4月13日，陈近梅作为乙方与作为甲方的高力公司签订一份《樱花假日时光广场场地使用合同》，约定高力公司将位于昆明市五华区游客服务中心（樱花假日时光广场）Ｌｏｆｔ层场地使用权出租给陈近梅，使用面积为528平方米，用于经营餐饮。使用期限自2018年4月23日起至2023年9月23日止。约定该场地扶持期为50天，不收取场地使用费，计费日期从2018年6月10日开始，如乙方在合同期限未满时提前撤场，则不能享有扶持期，就要按第一年的使用费标准收取。场地费每两年在上一期基础上递增一次，增幅5%。甲方于2018年4月23日将该场地交给乙方，年场地费合计320000元，半年一付。乙方必须于协议签订当日向甲方一次性缴纳履约保证金，金额为50000元，待协议到期，乙方无违约并将场地按时交给甲方，甲方全额退还保证金，不计利息，在使用期内，若乙方提前解约，视乙方违约，甲方将不退还保证金。水电费根据乙方的实际用水、用电量由甲方代收代缴。使用期届满或协议解除、终止时，乙方必须将使用场地恢复原样，并在三日内将使用场地按规定移交给甲方。乙方在合同期限未满时提前解约，甲方须退还乙方剩余的场地使用费和物管费，无须退还乙方履约保证金。乙方逾期缴纳场地费，每逾期一日，乙方按未付款的10%的标准向甲方支付逾期付款违约金，乙方逾期缴费时间超过一个月或金额超过一万元，属乙方违约。2018年4月14日，高力公司向陈近梅出具收据，载明三楼场地费（2018.6.10-2018.12.10）160000元、合同保证金50000元。2019年1月27日，高力公司向陈近梅出具收据，载明场地费（2018.12.10-2019.6.9）160000元。庭审中，双方一致认可陈近梅已缴纳保证金及截至2019年6月9日的租金。庭审中，陈近梅认可租赁场地内尚有厨房用具及桌子等物品尚未搬出。2、2019年3月25日，陈近梅向高力公司提交一份“申请”，载明因经验不足，环境受限等因素，餐厅一直处于亏损状态，为挽回成本，餐厅聘请了专业团队，但团队需要三个月磨合期，且费用不菲，故请求高力公司免除三个月租金。2019年5月2日，陈近梅以昆明市五华区佶林餐厅名义向高力公司提交一份“申请”，载明由于自身能力有限，而且经营定位不准，期间又很多次碰到创文活动。其中，餐厅无直接主通道，客人入厕不便等因素限制，餐厅一年已亏损六十多万，无法继续坚持下去，特提出撤场申请，请求退回五万元押金。3、2019年6月10日，高力公司向陈近梅发出一份“致佶林食府陈进梅的复函”，载明已收到陈近梅的律师函，即日起解除双方于2018年4月13日签订的《樱花假日时光广场场地使用合同》，并载明解除合同后陈近梅应承担的责任。同日，高力公司向陈近梅出具一份“催缴场地使用费通知书”，通知陈近梅应当缴纳2019年下半年场地使用费16万元。2019年7月10日，高力公司向陈近梅出具一份“催缴场地使用费通知书”，通知陈近梅应当缴纳2019年下半年场地使用费16万元，并缴纳因逾期缴费的违约金48000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，陈近梅主张解除2018年4月13日双方签订的《樱花假日时光广场场地使用合同》，而高力公司于2019年6月10日向陈近梅发出的“致佶林食府陈进梅的复函”中载明其亦同意解除合同。故一审法院确认双方签订的《樱花假日时光广场场地使用合同》于2019年6月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。陈近梅主张要求返还履约保证金及赔偿损失，一审法院认为，陈近梅主张因涉案消防未验收导致其无法正常使用租赁场地，但其并未提供相应证据证明涉案场地存在消防不合格的情况，故其主张要求返还履约保证金及赔偿损失的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。至于高力公司要求陈近梅支付保证金50000元的诉讼请求，根据陈近梅提交的证据及庭审中当事人的陈述，保证金50000元陈近梅已缴纳，故对于高力公司的该项诉讼请求，依法不予支持。至于高力公司要求陈近梅支付场地使用费的诉讼请求，一审法院认为，对于扶持期为50天的场地使用费，合同约定该场地扶持期为50天，不收取场地使用费，如陈近梅在合同期限未满时提前撤场，则不能享有扶持期，就要按第一年的使用费标准收取，陈近梅在合同期限未届满时要求解除合同，应当支付50天的场地使用费44444元（160000元÷180天×50天）。对于2019年6月10日到2019年7月25日占用场地期间的使用费，陈近梅虽然陈述其已于2019年5月搬离承租场地，但庭审中，陈近梅认可租赁场地内尚有厨房用具及桌子等物品，故高力公司要求陈近梅支付2019年6月10日到2019年7月25日占用场地期间的场地使用费39999元（160000元÷180天×45天）的诉讼请求，依法予以支持。至于高力公司要求陈近梅支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，虽然合同约定陈近梅若逾期缴纳场地费，每逾期一日，陈近梅按未付款的10%的标准向高力公司支付逾期付款违约金，但根据高力公司向陈近梅发出的“致佶林食府陈进梅的复函”，可以确认高力公司已于2019年6月10日同意原告解除合同的要求，且陈近梅已缴纳至2019年6月9日的租金，故高力公司主张陈近梅按照合同约定支付违约金的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。至于场地恢复费用120107.9元，合同约定协议解除、终止时，陈近梅必须将使用场地恢复原样，并在三日内将使用场地按规定移交给高力公司，但高力公司并未举证证明实际产生了场地恢复费120107.9元，故对于高力公司的该项诉讼请求，依法不予支持。合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人，故高力公司要求陈近梅腾还租赁房屋的诉讼请求，依法予以支持。至于水电费，合同约定水电费根据陈近梅的实际用水、用电量由高力公司代收代缴，但高力公司并未提供证据证明陈近梅实际欠缴的水电费金额，故对于该项诉讼请求，依法亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告陈近梅与被告云南高力旅游发展有限公司于2018年4月13日签订的《樱花假日时光广场场地使用合同》于2019年6月10日解除；二、驳回原告陈近梅的其他诉讼请求；三、由反诉被告陈近梅于本判决生效之日起十日内支付反诉原告云南高力旅游发展有限公司扶持期间的场地使用费人民币44444元及2019年6月10日到2019年7月25日期间的场地使用费人民币39999元。四、由反诉被告陈近梅于本判决生效之日起十日内将昆明市五华区游客服务中心（樱花假日时光广场）Ｌｏｆｔ层场地腾还反诉原告云南高力旅游发展有限公司。五、驳回反诉原告云南高力旅游发展有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费人民币6362元由原告陈近梅负担，反诉案件受理费人民币2681元，由反诉原告云南高力旅游发展有限公司负担人民币836元，由反诉被告陈近梅负担人民币1845元。二审中，陈近梅提交《现场照片》，欲证明：租赁场地一直处于高力公司控制下，陈近梅无法自行出入，也不存在陈近梅持续占有并使用租赁场地，更无法自行撤离餐厅内的物品；《情况说明》、《申请》，欲证明：陈近梅确实在亏损巨大的情况下于2019年1月至5月期间向高力公司写过多份《情况说明》及《申请》，但因高力公司并无协商解决意愿及回复，故陈近梅积极寻找投资人，在陈近梅找到投资人后，经投资人调查及要求发现高力公司并不能提供产权证及消防合格证，投资未遂；《行政处罚决定书》、《罚款缴纳单据》，欲证明：高力公司出租的场地没有经过消防验收，根据相关法律及司法解释的规定，高力公司的该违约行为已经导致陈近梅无法继续正常使用租赁场地，因此高力公司应当退还履约保证金并赔偿因此造成的损失。经质证，高力公司对《现场照片》的真实性予以认可，对合法性、关联性及证明内容不予认可；对《情况说明》、《申请》的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可，其证明内容与其诉讼请求恰好矛盾；《行政处罚决定书》、《罚款缴纳单据》只能说明2016年涉案租赁场地未投入使用，但这是历史遗留问题，高力公司与昆明动物园签订协议，只是对海洋馆进行修缮，并不能进行整体规划改造，按照相关消防的规定是不能办理规划许可证的；修缮是高力公司进行的，修缮时没有规划许可证，办不了消防许可证。2016年被行政处罚后，高力公司已经按消防部门的要求进行了整改，整改合格以后才投入使用。经审查，本院认为陈近梅提交的《现场照片》因高力公司认可其真实性，故对其真实性依法予以确认，但陈近梅提交的证据不能证明其主张的内容，依法不予采信；《行政处罚决定书》、《罚款缴纳单据》，产生于本案合同签订前，与本案无关联性，依法不予采信。高力公司提交许永斌与陈近梅的电话录音，欲证明：高力公司一直联系不到陈近梅，陈近梅没有将场地移交给高力公司。经质证，陈近梅对高力公司提交的证据的真实性、合法性、关联性及证明内容均不予认可。经审查，本院认为，陈近梅不认可其真实性，且亦无时间证明，故不能证明高力公司欲证明的内容，依法不予采信。经二审审理查明的案件事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：陈近梅的上诉主张是否成立。本院认为，一、关于本案的违约方。《樱花假日时光广场场地使用合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，不违反法律、行政法规的强制性规定，在该合同解除之前，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。首先，本案双方当事人均有意思表示解除涉案合同，通过高力公司2019年3月25日、5月2日提交的《申请》可证明导致涉案合同不能继续履行的原因是由于陈近梅对餐厅经营不善，一直处于亏损状态，无法再继续履行合同，并向高力公司提出撤场申请及退回5万元的押金，故按合同的约定违约方系陈近梅。其次，关于陈近梅认为涉案租赁场地存在消防不合格的主张，虽然陈近梅在二审中提交了昆明市公安消防支队五华区大队作出的《行政处罚决定书》，但该行政处罚发生在双方签订合同之前，在其经营期间并未因消防问题受相关行政主管部门责令停业整顿或停止经营，故没有证据证明消防验收问题影响合同的履行。二、关于陈近梅要求返还履约保证金及赔偿损失的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据涉案合同的约定，待双方签订的合同到期后，陈近梅若无违约并将场地按时退还给高力公司，高力公司才退还保证金，若在使用期内，陈近梅提前解约，视为其违约，本案因陈近梅提前撤场，故高力公司无须退还保证金;同时根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”之规定，本案的违约方系陈近梅，无权要求高力公司承担装修损失。一审判决对陈近梅的该两项诉请不予支持并无不当。三、对于高力公司在一审中所提反诉请求，涉案合同约定扶持期为50天不收取场地使用费，但若陈近梅在合同期限未满时提前撤场的则不能享受扶持期，须按第一年的使用费标准支付给高力公司；使用期未满，若因陈近梅提前解除或终止涉案合同，陈近梅需承担合同提前终止产生的全部损失，陈近梅须在3日内将租赁场地按规定移交高力公司，而通过查明的案件事实，陈近梅交纳租赁场地租金至2019年6月9日，虽然其提交《现场照片》欲证明租赁场地实际被高力公司控制，但结合一审高力公司向法院提交的报告中要求陈近梅尽快腾房等内容，《现场照片》并不能证明该主张，陈近梅应当支付其占有使用租赁场地期间的使用费，一审法院支持高力公司主张的扶持期间的场地使用费、合同解除之后的场地使用费以及退还场地于法有据，本院依法予以维持。综上所述，陈近梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9043元，由上诉人陈近梅承担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年十二月二十五日书记员  蔡 磊