北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初6072号原告：北京大星发商贸有限公司，住所地北京市怀柔区下元综合贸易市场小泉河东侧88号。法定代表人：李晓东，董事长。委托诉讼代理人：贾冰，女，汉族，该公司员工。被告：刘宝霞，女，1985年2月19日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告北京大星发商贸有限公司（以下简称大星发公司）诉被告刘宝霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大星发公司委托诉讼代理人贾冰和被告刘宝霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大星发公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付因被告违约给原告造成的经济损失约37085.2元；2.请求人民法院依法判令被告返还原告支付被告的补偿款60000元；3.请求人民法院依法判令被告支付自2020年6月13日起至被告实际搬离租赁房屋之日止按照年租金18500元标准计算的占有使用费；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年11月12日签订《场地租赁合同》，原告将位于北京市怀柔区雁栖镇柏泉庄园雁舞园小区×号楼×屋门脸房约25.04平方米房屋租赁给被告经营洗衣店，租赁期限自2019年11月20日至2020年11月19日，年租金为18500元。因2020年新型冠状病毒肺炎疫情突然爆发，原告作为疫情期间保障民生从事便民超市的中小微企业受疫情影响损失惨重，无法继续经营，故与房屋所有权人协商解除租赁合同。原、被告于2020年6月13日签订解除合同协议书。中小微企业受疫情影响损失修重，无法继续经营，故与房屋所有权人协商解除租赁合同。原告于2020年6月13日签订《解除合同协议书》，协议约定被告在协议书生效后三日内将所有物品搬离租赁房屋，原告补偿被告搬离费用、设备设施处理费用、业务损失费用、会员处理费用及被告于2020年6月8日要求的装修费用等共计60000元。该协议书已于签订当日生效，但被告未按约定搬离租赁房屋。经多次电话沟通无效，原告于2020年7月2日以微信及EMS快递方式向被告发送《通知函》，要求被告履行《解除合同协议书》，并于2020年7月8日以转账方式将60000元补偿款支付给被告。但直至原告起诉之日，被告仍未搬离租赁房屋且持续正常经。被告应当支付自《解除合同协议书》生效之日至被告实际搬离涉案房屋之日期间的占有使用相关费用：被告的行为致使原告向房屋所有权人支付各项费用及原告损失37085.2元，该笔费用系因被告违约给原告造成的经济损失，应由北京衣之亮干洗衣物收发店承担；因被告未搬离租赁房屋，被告收取的各项补偿款60000元应依法返还给原告。根据相关规定，被告应支付自《解除合同协议书》生效之日至被告实际搬离租赁房屋之日期间的占有使用相关费用；返还被告未搬离而自原告处获得的补偿款：赔偿因被告违约给原告造成的经济损失。综上所述，为维护权益，特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。刘宝霞辩称，不认可原告的全部诉讼请求。37085.2元原告是否有证据，怎么计算的。第二项诉讼请求当时与原告签订合同的时候原告与原房东签订了20年的合同，我是看到这个才与原告签订的合同，原告说因为疫情，有违约，向原告主张了装修费及会员退费是损失费用，并未向原告索赔我们经营四年是损失费和客户维护费，已经属于退一步了。第三项损失请求因为原告违约在先，我不同意支付，我已经没有占有使用了，在2020年7月20日就已经搬离了租赁的房屋。刘宝霞向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告保证金3000元；2.判令原告支付被告2020年6月13日至2020年6月30日的员工工资损失2400元；3.反诉费由原告承担。反诉事实和理由：原告曾与被告签订《房屋租赁合同》，承租北京市怀柔区原大星发38店一层西侧的房屋，被告收取原告保证金3000元，后因被告违约租赁关系解除，前述3000元被告承诺退还，经原告多次催要至今没有退还。大星发公司反诉答辩称，不认可被告全部的反诉请求，原被告双方在6月13日签订了关于洗衣店的一个解除租赁合同的协议，协议中明确约定了自6月13日三日内搬离涉案房屋，因乙方违约造成的所有的经济损失由对方承担，所以被告的人工费是因为被告未实际搬离所以由本人自行承担。反诉请求第一项根据协议中第4条、6条、7条约定应履行未履行的义务都不在履行了。从6月13日起双方不存在债权债务问题。不同意退还保证金的请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，甲方出租方苏海霞与乙方承租方大星发公司签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：一、租赁物1、本合同所指租赁房屋座落在怀柔区雁栖镇柏泉庄园雁舞园小区×号楼×屋×层，建筑面积1095.51平方米。2、租赁房屋状况：毛坏房；租赁房屋内所具有的附属设施及财产。二、租赁期限及用途1、该房屋租赁期限为十八年，自2015年6月15日起至2033年6月14日止。2、乙方租赁该房屋的使用用途为：进行等商业经营活动，并可部分转租或联营。三、租金及支付1、双方同意上述租赁房屋十八年房租价为1.50元／日／平方米。2、从2015年6月15日至2033年6月14日，每年租金：为人民币（大写）：伍拾玖万玖仟柒佰玖拾贰元整（￥599792元）。3、乙方支付租金的方式为上交费，乙方应于2015年6月15日前向甲方支付整年租金（大写）：伍拾玖万玖仟柒佰玖拾贰元整整（￥599792元）。从第二年起，乙方应在每年的6月15日前支付下一年度租金。甲方在收到乙方支付的租金后七日内向乙方提供相应收据。四、保证金1、乙方为确保本合同履行，于本合同签订之日向甲方支付保证金人民币伍万元整（￥50000元）作为乙方信守本合同之保证。2、如乙方未依约履行本合同所约定的义务。甲方有权利处分保证金，用于乙方拖欠的相关费用，如缴纳水、电、暖、物业费、违约金等费用，在甲方代为缴纳相关费用后，乙方应在甲方发出通知后15日内及时补足保证金不足的数额。3、如乙方不再续约，则乙方应于本合同终止之日后30日到工商、税务等部门办理注销或者变更营业地址手续。乙方逾期未办理完相关手续，视为乙方违约。甲方有权扣除乙方的保证金，并追究乙方责任。4、在乙方如期如约完全履行本合同后或甲、乙双方经过协商达成解除或终止本合同协议后，甲方应返还乙方的保证金。2019年11月12日，大星发公司（甲方）与刘宝霞（乙方）签订场地租赁合同。场地租赁合同约定：第一条、场地情况、租赁用途及要求：1、该场地位于38店店外，租赁面积为25.04平方米。2、该场地由乙方承租，用于从事商业经营活动。3、乙方经营项目：干洗店。第二条、租赁期限：1、场地租赁期自2019年11月20日至2020年11月19日，共计壹年。2、租赁期满或合同解除后，甲方有权收回场地，乙方应按照原状返还场地；租赁期内，经甲方同意，乙方可以对租赁物进行改善或增设他物；增设的他物在租期届满后无偿归甲方所有。3、乙方继续承租的，应提前90日向甲方提出书面续租要求，协商一致后，双方重新签订场地租赁合同。第三条、租金以及支付方式：2、租赁期内租金递增规则：第一年租金为18500元。3、租金采用上交结算制，自合同签订之日起当日内向甲方支付第一期租金，后一期租金须于已付租金对应租期届满前30天交付完毕。第四条、其他费用：1、物业管理费：按建筑面积收取，每年按照365天计算，每平方米每天按0.2元收取：建筑面积共计25.04平方米，每年应收物业管理费1828元。2、水费：以水表实际表数计算，每立方水按9.5元收取；遇国家调整水费收费标准，甲方有权对收费予以调整。3、电费：以电表实际表数计算，每度电按1.5元收取。如遇国家电费价格调整，甲方有权对收费予以调整。4、暖气费：按照建筑面积收取暖气费，依据国家规定的标准收取。上述费用采用上交结算制，乙方应于每月3-8日向甲方支付上述费用。第五条、履约保证金1、双方同意，乙方应于本合同签订之日向甲方支付￥3000（大写金额为人民币叁仟元整）作为履约保证金。上期合同保证金转入本期。2、本合同解除或终止后，乙方依约退还场地并结清各项费用后，撤出甲方场地。自乙方退出甲方场地之日起，甲方安排物业或工程部门对场地设施进行检查，三个月内未发现遗留问题的，甲方通知乙方办理保证金退还事宜。若发现乙方有欠费等其他应支付而未支付的费用，甲方有权在履约保证金中扣除。保证金不足支付上述款项的，乙方应及时补足。3、如因乙方原因而导致合同解除、终止的，甲方不予退还履约保证金。第八条、保险责任：1、乙方应按照：4元／平米／年分摊甲方每年支付的保险费用。保险费用共计100元。2、特殊情况下，乙方自行交纳保险的，乙方须向甲方提供保险证明材料。第十条、违约责任：1、因甲方原因致使本协议不能履行时，甲方应向乙方返还部分租金。2、因乙方原因致使甲方提前收回场地的，乙方缴纳的全部租金、合同约定的保证金不予退还。3、乙方延期支付租金及其它各项费用的，每日需承担应付租金总额的1%的违约金，甲方有权从乙方履约保证金中直接扣除。4、因乙方人为原因造成场地以及附属设施损坏的，则由乙方承担维修责任；不能修复的，应照价赔偿。5、乙方因拆除新增设施给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。2017年8月16日，刘宝霞设立北京衣之亮干洗衣物收发店。2020年11月30日，北京衣之亮干洗衣物收发店因决议解散申请注销登记。2020年6月13日，大星发公司（甲方）与刘宝霞（乙方）签订解除合同协议书。解除合同协议书约定：甲方与乙方于2019年11月20日签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市怀柔区原大星发38店一层门脸的房屋租赁给乙方使用，该《房屋租赁合同》有效期至2020年11月19日。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、双方签订的《房屋租赁合同》自2020年6月13日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止。2、乙方于本解除合同协议书生效后三日内将所有物品搬离租赁房屋。如乙方未按约定搬离租赁房屋所产生的一切责任由乙方自行承担。3、甲方应将乙方己交纳未发生的房屋租赁费／元及／费／元于本解除合同协议书生效后三日内退还给乙方。4、扣减乙方应支付甲方的各项费用／元后，甲方一次性补偿乙方装修、会员卡及各项损失共计60000元。除该补偿款外甲方不再承担任何因解除原租赁合同引发的经济及法律责任。乙方自行搬离租赁房屋、处理设备设施、解决业务及会员问题等。5、本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《房屋租赁合同》解除，除本协议明确规定外，双方互不承担违约及赔偿责任。6、双方同意自本协议书生效之日起，各方依据《房屋租赁合同》应该履行而尚未履行之义务不再继续履行。7、甲乙双方确认，截止本协议书生效之日，除本协议书明确约定外，甲乙双方不存在任何未结算、未支付的款项或者债权债务关系。合同签订后，刘宝霞支付给大星发公司保证金3000元。后，刘宝霞还支付2020年5月20日至2020年6月13日门脸租金1252元；补交5月20日至6月13日库房17.53平方米的租金876.5元；2019年11月至2020年6月的水电费5683.3元（不包含租金）；应退商户费用2020年6月14日至2020年11月19日公责险44元，2020年6月14日至2020年11月19日的物业费796元；共计需支付6971.8元，刘宝霞向大星发公司支付了6972元。2020年6月30日，甲方苏海霞与乙方大星发公司签订解除合同协议书，解除合同协议书约定：甲方与乙方于2015年5月14日签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市怀柔区雁栖柏泉庄园雁舞园小区×号楼×屋2层的房屋租赁给乙方使用，该《房屋租赁合同》有效期至2033年6月14日。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、双方签订的《房屋租赁合同》自2020年6月30日解除，自解除之日起，合同中约定的双方权利义务终止。2、乙方于本解除合同协议书生效后七日内将所有物品搬离租赁房屋。3、乙方应支付2020年6月15日至2020年6月30日的房屋租金共计25000元：2020年1月至2020年6月的物业费共计12085.2元。合计37085.2元。4、甲方应退还《房屋租赁合同》保证金35000元。折抵上述房屋及物业费后乙方最终需向甲方支付2085.2元。鉴于乙方前期投资较大，且交接清单内乙方出资的物品未拆除，甲方同意免收乙方需支付的上述费用。5、本协议由甲乙双方签字盖章后生效，本协议生效之日，原《房屋租赁合同》解除，除本协议明确规定外，双方互不承担违约及赔偿责任。6、双方同意自本协议书生效之日起，各方依据《房屋租赁合同》应该履行而尚未履行之义务不再继续履行。7、甲乙双方确认，截止本协议书生效之日，除本协议书明确约定外，甲乙双方不存在任何未结算、未支付的款项或者债权债务关系。2020年7月2日，原告以EMS快递方式向刘宝霞发送《通知函》，要求被告履行《解除合同协议书》。刘宝霞于2020年7月3日收到通知函。2020年7月8日，大星发公司以转账方式将60000元补偿款支付给刘宝霞。刘宝霞称直到2020年7月20日将租赁房屋腾退给房东，并支付给黄清2020年6月15日至2020年7月20日的房租3100元。本院认为，苏海霞与大星发公司签订的房屋租赁合同、解除合同协议书和大星发公司与刘宝霞签订场地租赁合同、解除合同协议书均系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。本诉一节，对于大星发公司要求被告支付因被告违约给原告造成的经济损失37085.2元的诉讼请求，因系刘宝霞未按照解除合同协议书的约定在三日内搬出，属于违约行为，对于租金损失,因本院已支持占有使用费,故本院不予支持；本院认为刘宝霞占用房屋面积的物业费系经济损失，大星发公司与苏海霞签订的房屋租赁合同已于2020年6月30日解除，因此本院确定为2020年6月17日至2020年6月30日的物业费经济损失为21.19元；对于大星发公司要求被告返还原告支付被告的补偿款60000元的诉讼请求，大星发公司提供的证据不足以证实刘宝霞仍在涉案房屋经营，本院不予支持；对于大星发公司要求被告支付自2020年6月13日起至被告实际搬离租赁房屋之日止按照年租金18500元标准计算的占有使用费的诉讼请求，因大星发公司与苏海霞的解除合同协议书约定的解除时间为2020年6月30日，本院支持2020年6月17日至2020年6月30日的占有使用费709.59元；反诉一节，对于刘宝霞要求原告返还被告保证金3000元的反诉请求，因微信聊天记录及录音中能够证实保证金3000元未包含在60000元的补偿款之内，且按照场地租赁合同约定自乙方退出甲方场地之日起，甲方安排物业或工程部门对场地设施进行检查，三个月内未发现遗留问题的，甲方通知乙方办理保证金退还事宜，目前大星发公司与苏海霞的房屋租赁合同已于2020年6月30日解除，大星发公司与刘宝霞的场地租赁合同已于2020年6月13日解除，大星发公司未提供三个月内刘宝霞的租赁场地存在遗留问题，故本院予以支持；对于刘宝霞要求原告支付被告2020年6月13日至2020年6月30日的员工工资损失2400元的反诉请求，因签订解除合同协议书并未约定大星发公司给付补偿款的时间，且刘宝霞提供的证据不足以证实其员工工资损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘宝霞于本判决生效后十日内给付北京大星发商贸有限公司的经济损失21.19元；二、刘宝霞于本判决生效后十日内给付北京大星发商贸有限公司租赁房屋的占有使用费709.59元；三、北京大星发商贸有限公司于本判决生效后十日内退还给刘宝霞保证金3000元；四、驳回北京大星发商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回刘宝霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2228元，减半收取计1114元，由北京大星发商贸有限公司负担1089元（已交纳），由刘宝霞负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由北京大星发商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王银龙二〇二〇年十二月二十五日书记员  张 琪