北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48774号原告：张某，男，1955年11月21日出生，汉族，住山东省冠县。委托诉讼代理人：杨佳，北京市时代九和律师事务所律师。被告：王某，男，1976年4月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李先锋，北京通美律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。第三人：张某1，女，1985年10月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告张某与被告王某、第三人张某1合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。张某及其委托诉讼代理人杨佳，王某的委托诉讼代理人李先锋，张某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：判令王某协助将北京市朝阳区某处东里七区3号楼1层1单元102号房屋（以下简称102房屋）过户至我名下。事实和理由：王某与张某1于2009年9月9日结婚，2017年4月14日离婚。我是张某1的父亲。2010年底，王某找到我说自己有申请限价商品住房的资格，但自己不想买，怕白白浪费了机会，问我是否想借其名义买房，待将来5年能过户时再过户给我或我指定的人员。我当即口头同意并于2011年1月2日与王某、张某1签订了书面借名买房协议，王某同意先将102房屋过户至张某1名下，并确认了房款607500元均由我出资，该房屋实际为我所有，待政策允许的情况下将房屋过户到我名下，在此之前房屋所有使用、买卖权均由我所有。后我缴纳了房屋全款及契税，由王某协助办理了各项入住手续，该房屋自交付以来我一直安排我儿子居住至今，物业费、取暖费均由我指定儿子缴纳。102房屋于2013年12月18日办理了权属证书，登记在王某一人名下，但经我多次催促，王某仍没有按照承诺将房屋过户至我指定的第三人或我名下。王某辩称：一、我没有借名给张某买房，102房屋系我购买，应归我所有。我非常需要住房，一直积极申请购买政策性房屋，在2007年就开始申请购买限价房，2009年7月21日获得批准，此时还没有和张某1结婚。2010年11月28日签订买房合同，都是我办理和签的字。之后物业费、取暖费等也是我缴纳的，只是张某和儿子张某2一家居住后，我没有再交。二、102房屋是两限房，属政策性房屋，国家不允许买卖或借名买房，假设张某是借名买房也是无效的，应驳回其请求，房屋应归我所有。三、购买102房屋的钱是张某赠与给我和张某1的，让我们用于买房并未要求返还，我和张某1也没有义务返还。张某以支付了房款起诉没有任何依据。四、我和张某1离婚时，张某1至少分了230多万元财产，102房屋分给我，我与张某1也都认可没有债权债务，可以证明没有房屋和债务纠纷。假设张某的出资款是借款，也应当由张某1偿还。张某1和张某都知道离婚的约定，也都同意，证明他们也认可102房屋是我的，而不是张某的。五、张某的起诉超过了3年诉讼时效，不应支持其诉讼请求。我与张某1于2017年4月14日离婚，此时张某已经知道102房屋分给了我，但时隔3年多张某才起诉，已超过诉讼时效。另外，我于2013年12月18日取得102房屋权属证书，至今6年多，张某也没有要求房屋归其所有，也超过了诉讼时效。另外，张某并非北京户籍，在京也未缴纳社保，不具备在京购房资格，故其无权购买102房屋；假设我与张某之间的协议真实，该协议约定房屋归第三人，且是以复婚为前提的。张某1述称：张某诉称均属实。王某申请指标房之前我和王某就认识了。我和王某2009年结婚，2010年张某准备在燕郊买房，王某说其指标下来了，要不然让张某用其指标买房，当时我有两个哥哥要结婚买房，张某不同意我的意见，王某说如果张某不买他也没钱买，我又和张某说，张某还不同意。我和王某一起找张某去游说，张某考虑了几个月，决定用王某的指标。当时我和王某的感情比较好，但是张某比较担心，买房之后的2011年，张某让我和王某给他写一个字据，证明102房屋是张某花钱买的，王某说没问题，就写了一个协议书。2017年4月13日，我和王某吵架，王某去我单位大吵大闹，说要离婚，我一时冲动就和王某去民政局离婚了，离婚协议是王某写的，协议约定燕郊的房屋归我，我提出燕郊的房屋以及102房屋是张某给我买的，因为当时我特别生气就签字了。后来过了一个星期我告诉父母离婚的事情，张某提出102房屋是他的，我们不能处置，后来我找王某协商，但总是不了了之。我同意张某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：王某与张某1于2009年9月9日登记结婚，二人于2017年4月14日协议离婚。离婚协议约定102房屋归王某所有。2010年11月28日，王某作为买受人与北京金隅嘉业房地产开发有限公司签订编号为YXXX的《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定王某购买102房屋，房屋总价款607104元。合同第26条约定买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向户口所在区（县）住房保障管理部门申请回购，回购价格按照买受人购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差距的一定比例缴纳土地收益等价款。王某认可房屋全款及契税系张某支付，但提出系赠与。张某称2010年其子与王某共同办理了房屋交接手续，自2010年11月开始由其子张某3居住，后由张某2居住至今。王某称2011年11月的交房手续由其办理，因其孩子在团结湖上学，为孩子上学及工作方便，其一直在团结湖居住，102房屋空置，就借给张某3居住，后由张某2居住。2013年12月28日，102房屋登记至王某名下，共有情况为单独所有，房屋性质为限价商品住房。2019年6月5日，张某、王某、张某1签署字据，该字据共分两段，第一段内容为“本人王某身份证……位于北京市朝阳区东坝乡高杨树村某处东里七区3号楼1单元102室的房屋实际由出钱人张某身份证号……于2020年月日购买，当时房价为607500元，以及该房屋内的相关缴的税费及其它费用均由张某出资”。第二段内容为“现因购房时与实际出资人张某约定，此指标房在购买后的5年后可上市交易时即过户至张某名下，现因张某无购房资质，双方商议达成一至先与其女儿张某1身份证号……复婚，待复婚后6个月内由王某本人将该房过户至张某1名下，过户后此房与王某本人无任何关系，也不主张此房的任何权力”。张某为证明借用王某名义购买102房屋，还提交了2011年1月2日张某、王某、张某1签署的内容为“经王某同意：金隅—XXX8号楼1层102室过户为张某1所有后，因房子全款：陆拾万柒仟伍佰元整。均由父亲张某出资。所以实为父亲张某所有，在政府政策允许的情况下将房屋产权过户到父亲张某名下。在此之前此房的所有使用、买卖权均由父亲张某所有。”的协议书及2019年三人签署的内容与2019年6月5日的字据内容基本一致的字据。王某不认可签署过签署材料，并申请鉴定。张某为证明借名关系，还提交了102房屋物业费、取暖费、水电费的缴费记录。王某不予认可，提出张某只缴纳过2017年的物业费、供暖费、垃圾费。张某1提交2019年下半年与王某的谈话录音以及文字整理材料，证明王某承认102房屋系张某购买，是张某借王某名义购买。王某认可真实性，但提出当时是为了复婚。经询，张某现不具备在京购房资格。张某提出其借用王某名义时，北京市并未出台限购政策。另查，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十三条规定限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。第十九条规定购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。第二十六条规定购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本院认为：本案的争议焦点有三：一是张某与王某之间是否存在借名购买102房屋的关系；二是如存在借名关系，借名关系是否有效；三是如有效，102房屋能否过户至张某名下。就此本院分述如下：一、102房屋的房款由张某支付，且房屋交付后也由张某之子居住，且更为重要的是2019年6月5日张某、王某、张某1签署的字据明确载明了张某借用王某名义购买102房屋的事实，该字据第二段虽有王某与张某1复婚再转移登记的约定，但该字据的第一段明确载明了借名的意思，且第二段也明确系因张某没有购房资质故约定王某与张某1复婚再将102房屋转移登记至张某1名下，另结合张某1提交的录音足以认定张某与王某之间存在张某借用王某之名购买102房屋的约定，故本院对王某申请对2011年1月2日的协议书及2019年未载明具体日期的字据进行鉴定的申请不予准许。二、有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。102房屋性质为限价商品住房，属于国家政策性保障住房，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案中，张某借用王某名义购买102房屋，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，双方之间的借名约定应属无效。另外，虽102房屋现已满足上市交易条件，但因双方之间的借名约定损害了社会公共利益，自始无效，故本院对张某要求王某将102房屋转移登记至其名下的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定，判决如下：一、确认张某与王某就北京市朝阳区某处东里七区3号楼1层1单元102号达成的借名买房约定无效；二、驳回张某的全部诉讼请求。案件受理费4936元，由张某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李甲军二〇二〇年十二月六日书记员  杨龙澜