北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初2508号原告：董有杰，男，1956年5月26日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：董威，北京市安园律师事务所律师。被告：北京爱秀天下美容美发有限公司，住所地北京市石景山区玉泉西里二区3号楼1层1号。法定代表人：吴进宝，经理。委托诉讼代理人：师文硕，北京观道律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩金超，男，1979年6月5日出生，北京观道律师事务所实习律师，住北京市丰台区。第三人：董成功，女，1974年3月20日出生，户籍地为浙江省江山市市区。原告董有杰与被告北京爱秀天下美容美发有限公司（以下简称爱秀天下公司）、第三人董成功合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董有杰之委托诉讼代理人董威，被告爱秀天下公司之委托诉讼代理人师文硕、韩金超到庭参加了诉讼。第三人董成功经本院送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告董有杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令爱秀天下公司赔偿董有杰175000元；2.本案诉讼费由爱秀天下公司承担。事实与理由：董有杰为北京市石景山区远洋山水小区X号楼X单元XXX室业主，董成功为北京市石景山区远洋山水小区X号楼X单元XXX1室业主，爱秀天下公司在2013年至2018年期间承租董成功的房屋用于经营性使用，为房屋实际使用者。爱秀天下公司自从租用第三人所有的XXX1室房屋后,未经其他利害关系业主同意的情况下,将住宅改变为经营性用房，擅自进行装修并用于美容美发，违规、违法经营，持续经营至2018年9月份。在爱秀天下公司经营期间，通常营业至午夜时分，所产生的各种噪音干扰董有杰及家人的正常休息。更为严重的是，自从爱秀天下公司承租XXX1室进行经营性使用后,由于其美容美发处处用水的专业性特点及需要,更是为经济利益所驱动,不顾董有杰的权益，疏于管理，造成董有杰所居住的XXX室房屋各点各处大面积漏水，空调受损，严重影响董有杰的休息和生活。其中2016年7月24日至26日，爱秀天下公司给董有杰居住的房屋造成大面积漏水及空调受损，爱秀天下公司表示道歉。当时鉴于董有杰持续不断遭受爱秀天下公司侵权行为侵害，爱秀天下公司亦保证漏水行为不再发生，双方于2016年9月23日正式签订《协议书》,约定爱秀天下公司如此类侵害再次发生，需向董有杰承担《协议书》约定的赔偿责任，赔偿175000元。2018年夏季,由于爱秀天下公司一贯的疏于管理以及不负责任,金钱至上的态度,又导致造成董有杰房屋被水浸,并漏水多次，墙皮脱漏水面积延续扩展到了董有杰的卧室。至此，爱秀天下公司经营造成的漏水面积几乎覆盖了董有杰的整套居所。董有杰虽曾与爱秀天下公司多次交涉，但未果。综上，董有杰作为XXX室房屋所有者，其各项权益均应受到法律保护。而爱秀天下公司在其不应当进行经营的地点进行经营,不仅非法，而且其行为给董有杰生活造成影响，并给董有杰财产造成极大损失。二者存在因果关系，爱秀天下公司应依法对此承担全部民事责任。被告爱秀天下公司答辩称：不同意董有杰的诉讼请求，董有杰所述2018年夏天漏水一事，爱秀天下公司并不是实际的使用人和承租人，实际的使用人主体是北京爱秀美场美发有限公司（以下简称爱秀美场公司），漏水也并非爱秀天下公司导致。从客观角度上讲，爱秀天下公司认为协议书约定的违约金数额过高，而且2016年爱秀天下公司已经支付足够的金额供董有杰修缮房屋，但董有杰并未将款项用于房屋修缮，所以此次房屋损害爱秀天下公司认为不是2016年之后漏水导致。另外，董有杰的起诉已超过诉讼时效。第三人董成功既未做出答辩，亦未参加本院庭审，未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：董有杰系石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXX房屋所有权人。2013年9月10日，董成功（甲方）与刘天元（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定董成功将其所有的坐落于石景山区玉泉西里二区X号楼X单元XXX1号房屋（以下简称602房屋）出租于刘天元；租赁用途为居住；租期为2013年9月21日至2018年9月20日。2016年9月23日，董有杰（甲方）与爱秀天下公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方经协商，现就乙方再次给甲方之房屋造成严重损害事宜达成如下协议：一、乙方因其经营于2016年7月24日至26日给甲方所住房屋造成大面积漏水及空调受损，严重影响甲方起居生活。……二、乙方决定：乙方就上述行为及造成严重损害之结果象征性补偿甲方（现金）人民币壹万伍仟元整，及乙方经营对外发售内存人民币贰万元之消费卡一张。……乙方现于北京市石景山区远洋山水小区X号楼X单元XXX1号房屋作为其经营场所不符合我国现行法律法规有关规定，实属非法，且甲方明确表示反对，乙方应尽快进行经营场所调整，乙方对此不持异议，亦表示同意。……五、……此次甲方向乙方明确表明，乙方应尽一切办法、手段、方式向甲方保证今后此类侵害决不能再发生，如果再次发生（无论结果是否严重），乙方应将五倍于本协议第二条约定的补偿总额向甲方赔偿……。《协议书》乙方落款处加盖有爱秀天下公司公章，并有刘天元（业务经理）、王大冰（总经理）签字。现董有杰主张，其房屋因爱秀天下公司使用不当，再次于2018年7月24日及2018年8月1日发生房屋漏水，董有杰根据上述协议第五条之约定，要求爱秀天下公司赔偿75000元。爱秀天下公司称，其公司的经营场所为远洋山水小区3号楼底商，XXX1房屋系爱秀美场公司租赁使用的，刘天元系爱秀美场公司工作人员。2016年，爱秀天下公司曾借用了XXX1房屋一段时间，后发生了漏水事件并与董有杰签订了赔偿协议，此后爱秀天下公司便不敢再使用XXX1房屋了。因XXX1房屋是刘天元签订的租赁合同，故与董有杰签署赔偿协议时刘天元出面处理了此事。董有杰诉称的漏水时间为2018年，彼时XXX1房屋由爱秀美场公司使用，故不同意赔偿。为证明其主张，爱秀天下公司提交了（2018）京0107民初29385号案件卷宗材料一份，该案系董有杰诉爱秀美场公司、董成功排除妨害纠纷，董有杰诉请判令爱秀美场公司停止在XXX1房屋经营使用，排除对其房屋的漏水及噪音妨害，并要求爱秀美场公司、董成功赔偿修复损坏天花板的费用，并支付给房屋价值造成的贬损等损失。爱秀美场公司出具《情况说明》一份称，刘天元受爱秀美场公司委托与董成功签订了租赁合同，董成功知晓爱秀美场公司为实际租赁人，爱秀美场公司与刘天元系委托关系；2018年6月初，爱秀美场公司已停止在602房屋内的经营活动，2018年8月底已全部撤离租赁房屋。2018年9月初，与董成功对房屋进行了交接。另查，爱秀天下公司原名称北京爱秀天下美容美发中心，后于2018年2月1日变更为现名称。上述事实，有董有杰提交的《协议书》、不动产所有权证书、《北京市房屋租赁合同》、照片，爱秀天下公司提交的（2018）京0107民初29385号案件卷宗材料及各方当事人在庭审中的陈述意见在案佐证。本院认为：董有杰与爱秀天下公司签订的《协议书》，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。考察双方签订《协议书》之过程与目的，系双方通过协议形式对2016年7月爱秀天下公司对董有杰房屋所造成之损坏进行的损失赔偿予以确定，同时约定如爱秀天下公司再次给董有杰房屋造成损坏的情况下，应承担的赔偿标准，本案中，董有杰以合同纠纷提起诉讼，即爱秀天下公司承担赔偿责任的前提，是爱秀天下公司是损害行为的实施者。但根据已查明的事实，XXX1房屋的承租人是刘天元个人，案外人爱秀美场公司自认其系XXX1房屋的实际使用者，在董有杰未提供其他证据证明其诉称的2018年的漏水系由爱秀天下公司导致的情况下，其依据《协议书》要求爱秀天下公司赔偿其损失，并无事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。董有杰可向602房屋所有权人或实际使用人另行主张财产损害之赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告董有杰的诉讼请求。案件受理费3800元，由原告董有杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二〇年十二月二十九日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙