北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6506号原告（反诉被告）：北京香醍房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山镇府前街9号-125，统一社会信用代码91110113××××。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，北京香醍房地产开发有限公司员工。被告（反诉原告）：汪海龙，男，1977年8月24日出生，满族，北京市顺义区马居民，身份号码×××。原告（反诉被告）北京香醍房地产开发有限公司（以下简称：香醍房地产公司）与被告（反诉原告）汪海龙商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）香醍房地产公司之委托诉讼代理人田丹，被告（反诉原告）汪海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香醍房地产公司提出本诉诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付《北京市商品房预售合同》项下逾期应付之房价款人民币1230000元；2．请求判令被告自逾期支付购房款之（2019年11月30日）起每日按应付未付款金额万分之五的标准向原告支付违约金，直至被告付清应付款项之日止。事实与理由：原告与被告于2019年8月31日签订了《北京市商品房预售合同》（下简称“预售合同”）,约定被告购买北京×××房屋（下简称“该房屋”）。根据预售合同附件四第3条之约定，被告应于2019年8月31日前支付房价款人民币414844元；于2019年11月30日前支付房价款人民币120000元；共计164844元。同时，根据预售合同第八条第（二）（1）约定：“买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应预交的物业服务费及其他应付费用，以下同）,每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致,则以较高者为准)向出卖人支付违约金,且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机关申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议（下称“补充协议”）第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的,每逾期一日,买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准)向出卖人支付违约金,直至买受人付清应付款项之日止。被告应于2019年11月30日前支付房价款人民币1644844元，但截至起诉之日，被告仅支付首期房价款人民币414844元，尚有应付之房价款人民币1230000元未支付，经原告多次电话、书面催告后仍未支付。综上，原告要求被告立即向原告支付逾期应付之房价款人民币1230000元并按照预售合同约定承担相应的违约责任。被告汪海龙辩称：不同意原告诉讼请求。签合同时我明确告知原告销售人员我没有购房资格买不了房，但是销售人员找销售领导申请，承诺我可以先签合同，如果买不了可以无条件退款，当时还签了承诺书，但没有给我，放在了我的购房资料里。我明确提出退房后，原告公司就不承认承诺书了，原告属于欺骗，是因为原告承诺我可以退钱我才签合同交钱的。承诺不仅是购房资格的问题，还有资金的问题，当时是要卖一套房我才可以购买一套房，但现在房子没有卖出去，我资金也不够，当时开发商还说资金不够也可以退房。反诉原告汪海龙向本院提出反诉请求：1．请求判令双方的房屋预售合同无效；2．判令被反诉人返还反诉人支付的购房款41．4844万元并支付2019年12月1日至被反诉人全额退回购房款之前的利息，按最低年化3%支付反诉人资金损失。诉讼中，反诉原告汪海龙变更其诉讼请求为：1．自判决生效之日起解除双方签署的《北京市商品房预售合同》；2．反诉被告返还反诉原告支付的购房款41．4844万元。事实与理由：反诉人于2019年8月31日与被反诉人签署《北京市商品房预售合同》草稿，购买被反诉人开发的×××室，通过刷银行卡向被反诉人支付了41．4844万元。因反诉人家庭名下在京已有两套商品房，草签该房屋预售合同时，反诉人明确告知了被反诉人，反诉人无购房资格。被反诉人承诺可以无条件退房。该承诺由被反诉人方签约销售人员李德明打印并出示给反诉人，作为购房补充协议放入购房材料。该合同及相关材料由被反诉人保管。反诉人除付款收据外无任何合同材料。2019年11月20日反诉人向被反诉人方提出退房退款要求，之后多次与被反诉人积极协商，被反诉人拒不履行签约时无条件退房退款的承诺，并拒绝向反诉人提供购房合同及补充协议的相关材料。据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发〔2011〕8号）、北京市人民政府办公厅贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知（京政办发〔2013〕17号）文件中有关北京市住房限购的规定：对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停出售。购房人不具备购房资格，企业要与购房人解除合同。依据我国《合同法》第52条规定的第五项，如合同存在“违反法律、行政法规的强制性规定”情形，该合同无效。反诉人汪海龙与被反诉人香醍房地产公司，于2019年8月31日在合景天汇售楼中心所签署的《北京市商品房预售合同》违反上述法律规定，属于合同无效范畴。被反诉人香醍房地产公司，在反诉人已明确告知本人及家庭无北京市购房资格前提下，其销售人员李德明存在违规销售，教唆和诱骗反诉人签署违反北京市住房限购条例的房屋预售合同。被反诉人作为有正规资质的房地产开发企业，不守诚信。反诉人汪海龙作为购房人，是在被反诉人售楼人员出示了可以无条件免责退房的补充协议后，才向被反诉人支付了41．4844万房款。被反诉人作为房地产开发商，明知合同无效，拒不退房退款。反诉人通过12345热线和顺义区住建委多次协调沟通，被反诉人均以申请退房困难、已上报总部，不归北京分公司管理等各种不合理的理由，故意拖延办理退房退款事宜，达到无偿占用反诉人资金41．4844万元的目的，给反诉人及家庭带来巨大经济损失和精神压力。综上，反诉人要求被反诉人立即向反诉人退还购房款41．4844万元，并支付该款项的利息损失，按年化3%计算，从2019年12月1日起至被反诉人退还应还款项之日止。请求人民法院判令如反诉人之诉讼请求。反诉被告香醍房地产公司对反诉请求辩称：不同意反诉原告的反诉请求。本案涉诉房屋商品房预售合同是原被告在平等自愿条件下签署的，合同合法有效。直到本案起诉之日，涉诉房屋商品房预售合同完全具备履行条件，反诉原告也具备履行能力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告香醍房地产公司提交如下证据：证据1、《北京市商品房预售合同》，证明原被告双方于2019年8月31日就涉诉房屋签署商品房预售合同，双方有义务按合同履行；证据2、催款通知书，证明因被告逾期支付房款，原告通过快递向被告发催款通知书要求被告按照合同约定支付房款。被告汪海龙对证据1真实性认可，证明目的不认可，不认可收到证据2中的催款通知。反诉原告汪海龙提交如下证据：证据1、购房付款收据，证2019年8月31日，我支付原告公司购房款41．4844万元；证据2、房产证（××花园），证明签署合同时被告名下已经有一套房；证据3、房产证（×××），证明签署合同时被告爱人李某名下已经有一套房，证据2和证据3同时证明签合同时被告不具备购房资格；证据4、结婚证，证明被告和李某为夫妻关系；证据5、离婚协议、离婚证，证明2015年3月16日至2019年9月27日为被告和李某婚姻关系存续期；证据6、2019年12月4日我、李某与销售主管申斌谈话录音及文字材料，证明申斌承认本人明确查看了开发商给我的承诺书，也承认公司销售人员存在违规；证据7、2019年12月12日我、李某与申斌谈话录音及文字材料，证明申斌承认公司工作人员存在不负责任的行为，其再次确认亲自看见过给被告的退房承诺书；证据8、2020年5月7日下午四点十五分我、李某与陈大为的谈话录音及文字材料，证明申斌是原告公司销售主管，作为销售经理承认其录音可以作为证据；证据9、2019年11月12日李某与李德明通话录音两段及文字材料，证明原告公司销售知道被告没有购房资格违规销售，被告与之咨询退房流程时，再次确认可以退房退款；证据10、2020年5月7日下午两点十五分我与陈大为的谈话录音及文字材料，证明原告公司一直未向被告提供合同原件，且一直在欺骗被告，拒绝在提供的材料签字盖章；证据11、商品房预售合同、前期物业合同，证明原告违规销售，给被告的合同上无签字和公章，与法院送达的合同不一致，原告擅自篡改合同，与被告签订合同时的销售为李德明，原告自行篡改合同中的销售人员为卫宁，与签约时事实不符；证据12、2020年2月24日李某与顺义区住建委市场科的通话录音及文字材料，证明原告违规销售。反诉被告香醍房地产公司发表如下质证意见：证据1、真实性和证明目的均认可；证据2、真实性无法核实，该房产现在的房屋所有权人是否为原告也无法确认，且与本案无关；证据3、真实性无法核实，房产证的所有权人与本案原被告无直接关系，对证据2和证据3的证明目的也不认可；证据4、证据5真实性无法核实，证明目的也与本案无关，不认可；证据6、证据7的真实性认可，证明目的不认可，申斌曾系原告公司原告，现已离职，该录音是在申斌不知情的情况下录制的，录音中是有申斌，但形式上不合法，且公司没有授权给任何员工承诺办理退款退房；证据8、证据10的真实性认可，陈大为是我公司在职员工，是在陈大为完全不知情的情况下进行的录音，形式上不合法，合法性不认可且录音内容中有很明显的引导意思，证明目的也不认可；证据9、真实性无法确认，李德明曾为原告公司销售，录音是案外人与李德明的录音，也是在李德明完全不知情的情况下录制的，形式不合法，合法性不认可，证明目的不认可；证据11、真实性认可，证明目的不认可，被告的草签合同是被告签字后的扫描版，需要在被告签字后拿到公司盖章，草签合同是没有原件给买受人的，只有扫描件。关于销售人员姓名，卫宁是备案的销售，与合同签署是没有冲突的，也不影响合同效力；证据12、真实性、合法性、关联性不予认可，是案外人与住建委进行的沟通，证明目的不认可，无法证明原告有任何违规销售的行为。庭审中，本院要求原告香醍房地产公司出具了涉诉房屋的购房手续，但并无被告汪海龙所述的承诺书，汪海龙认为已由开发商抽出，原告不认可存在承诺书。汪海龙称其名下××花园的房屋已过户至李某名下，但因资金不够，不愿再购买涉诉房屋。经审理查明：2019年8月31日，原告香醍房地产公司与被告汪海龙签订了《北京市商品房预售合同》，被告购买原告香醍房地产公司开发预售的位于北京市顺义区×××房屋一套。合同约定：房屋总价款为4094844元，付款方式为：买受人应当支付首期房价款人民币1644844元；余款人民币1250000元，向商业按揭银行申请贷款支付；余款人民币1200000元，向公积金申请贷款支付。首期房价款分贰期支付，其中第一笔首期房价款：2019年8月31日前支付房款总金额的10%，即人民币414844元；第二笔首期房价款：2019年11月30日前支付房款总金额的30%，即人民币1230000元…买受人应在本合同第七条约定的全部首期房价款付款期限届满之日起30日内（即2019年12月30日前）办妥银行按揭贷款房款手续。如约定的全部首期房价款付款期限届满时，该商品房所在楼栋尚未封顶的，则买受人应在该商品房所在楼栋封顶之日15日内办妥银行按揭贷款房款手续。逾期付款责任约定：（1）买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在本合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前将按揭款全部划入出卖人指定账号内的情形）或其他任何应付款项（包括但不限于应付违约金、税费、专项维修资金、应顶交的物业服务费及其他应付费用，以下同）,每逾期一日，买受人应按应付未付款金额的万分之五(《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致,则以较高者为准)向出卖人支付违约金,且出卖人有权顺延交付该商品房的时间及有权顺延向不动产登记机构申请办理不动产转移登记的时间。逾期超过30日的，出卖人有权单方面解除本合同，并按本合同附件十二补充协议（下称“补充协议”）第十三条约定执行。如出卖人选择不解除本合同的,每逾期一日,买受人仍应按应付未付款金额的万分之五（《前期物业服务合同》中约定之逾期支付物业服务费的违约金标准如与此处违约金标准约定不一致，则以较高者为准)向出卖人支付违约金,直至买受人付清应付款项之日止。合同签订时，汪海龙与案外人李某系夫妻关系，汪海龙名下有位于顺义区××花园×××房屋一套，李某名下有位于顺义区×××房屋一套，后汪海龙与李某于2019年9月27日在北京市顺义区民政局签订离婚协议，约定将位于××花园×××房屋归李某所有，该房屋现已过户至李某名下。8月31日当天，被告汪海龙向原告支付购房款41．4844万元。后因资金与购房资格问题，被告汪海龙与原告香醍房地产公司协商退房事宜，双方协商未果，被告汪海龙也未于合同约定的2019年11月30日前支付购房款1230000元，该款项至今未支付。上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、《北京市商品房预售合同》、付款确认单、房屋产权证、录音光盘等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，汪海龙与香醍房地产公司所签订的商品房预售合同，系当事人真实意思表示，不违反法律和法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。根据汪海龙提交的其与香醍房地产公司销售人员李德明、申斌的通话录音，香醍房地产公司销售人员认可存在退款承诺书并协商过退款事宜，现香醍房地产公司作为购房资料的保管者和提供者，应当提交完整的购房资料。在汪海龙提交证据证明承诺书存在的情况下，香醍房地产公司不提交完整的购房资料和手续应当承担相应的不利后果。即便承诺书上没有香醍房地产公司的签字和盖章，但基于买卖双方的协商过程和信赖基础，汪海龙有理由相信该承诺书代表香醍房地产公司的承诺，该承诺作为双方当事人之间的约定具有与合同条款相同的法律效力，汪海龙具有解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，汪海龙因无条件可以退房，故对汪海龙要求自本判决生效之日起解除双方之间《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，本院予以支持，对香醍房地产公司要求汪海龙按照双方签订的合同继续支付购房款及违约金的诉讼请求，本院不予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，在双方签订的《北京市商品房预售合同》解除的情况下，香醍房地产公司应该将汪海龙已经支付的购房款退还给汪海龙，因此汪海龙要求颐香醍房地产公司退还已付购房款的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）北京香醍房地产开发有限公司与被告（反诉原告）汪海龙于二〇一九年八月三十一日签订的《北京市商品房预售合同》于本判决生效之日起解除；二、原告（反诉被告）北京香醍房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）汪海龙购房款四十一万四千八百四十四元；三、驳回原告（反诉被告）北京香醍房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万五千八百七十元，由原告北京香醍房地产开发有限公司负担。（已交纳）反诉案件受理费七千五百二十三元，由反诉被告北京香醍房地产开发有限公司负担七千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  谢衍明人民陪审员  宋 波人民陪审员  平艳军二〇二〇年十二月十七日法官 助理  刘文丹书 记 员  花晓璐