苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初7016号原告：苏州苏宁易购便利店有限公司，住所地江苏省苏州市人民路1351号。法定代表人：陆海华，总经理。委托诉讼代理人：刘昱尧，江苏锦同律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁希胜，江苏锦同律师事务所律师。被告：吴美华，女，1966年4月16日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。第三人：张丽，女，1987年9月10日出生，汉族，户籍地湖北省竹溪县，暂住地苏州市。委托诉讼代理人：石夏阳，江苏宏谐律师事务所律师。委托诉讼代理人：江澜，江苏宏谐律师事务所实习律师。原告苏州苏宁易购便利店有限公司（以下简称苏宁易购）诉被告吴美华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理，依法由审判员刘辉云适用简易程序进行审理，并于2020年6月23日追加张丽作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年7月29日组织本案当事人进行了庭前证据交换，并于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告苏宁易购的委托诉讼代理人刘昱尧、第三人张丽的委托诉讼代理人石夏阳到庭参加诉讼。被告吴美华下落不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票等应诉材料，公告期限届满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏宁易购向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金109700元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年3月14日至实际款清之日止的利息(暂计算至2020年6月15日，共计1178.91元)；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年9月14日，原告与被告吴美华就位于松陵镇鲈乡二村配套房店面1#房产租赁事宜签订《租赁合同》。合同就房屋面积、租赁期限、租金及支付方式以及双方权利义务等作出了明确约定。合同第14条约定，原告有权提前解除合同，但须提前60日书面通知被告，以解除通知送达之日起满60日之次日作为合同解除之日。合同签订后，原告经营的苏宁小店连续亏损，无力继续承租案涉房屋。无奈之下，2020年1月8日原告通知被告，双方合同自2020年2月31日解除。2020年1月20日，原告向被告发出《关于鲈乡二村苏宁小店店交还租赁物的函》并附随租赁物钥匙，被告已收悉，应于2020年3月13日前向原告退还租金109700元。合同解除后，被告仍未退还原告租金，原告多次与被告协商退租事宜未果，无奈之下，原告诉至贵院，望判如所请。被告吴美华未作答辩。第三人张丽辩称：第三人无需归还原告租金109700元，更无需支付相应利息。该份合同在签订时原告并未告知第三人租赁合同可以在提前两个月告知的情况下解除，且需返还相应租金。根据合同公平解释原则，该租赁合同中也仅约定原告可以提前两个月告知解除合同，并未明确需返还剩余租金。经审理查明：2018年9月10日，吴美华向苏宁易购出具《房屋无抵押证明》，主要载明贵方承租的位于松陵镇鲈乡二村配套房店面1#的物业不存在房屋或土地的相关抵押的事实。吴美华在产权人处签字捺印。2018年9月10日，吴美华向苏宁易购出具《承诺函》，主要载明我方承诺适用我方松陵镇鲈乡二村配套房店面1#房产，确保归贵司能够正常办理相关执照，否则我方承担相应责任。吴美华在承诺人处签字捺印。张丽作为出租方（甲方）与苏宁易购作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，主要载明：甲方向乙方出租位于松陵镇鲈乡二村配套房店面1#；租赁期限为5年45天，自2018年9月15日至2021年10月29日，首个租赁年度为2019年9月15日至2019年10月29日，此后每12个月为一个租赁年度；合同项下租赁物的租赁费用为第一租赁年度17.5万元，自第三个租赁年度起，每个租赁年度的租赁费用标准在上一个租赁年度的基础上每年递增3%；乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任；租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。张丽在甲方处签字捺印，并明确其住址为虎丘区湖畔翠亭5幢201室、电话为158××××2646。该租赁合同的附件一为土地使用权证、房屋所有权证、产权人委托出租证明，附件五为租赁物交付确认书。其中《产权人委托出租证明》主要载明位于松陵镇鲈乡二村配套房店面1#共计建筑面积112M2的房屋，产权属于委托人所有，委托人现委托张利（身份证号：）将该房屋出租给贵司，受托人为出租该房屋给贵司所签署的租赁合同、补充协议、备忘录、承诺函等所有法律文件委托人均予以认可，受托人履行租赁合同过程中的所有行为，包括但不限于收取租赁费用等，委托人均予以承认。委托人和受托人承担连带责任……本委托有效期至受托人履行完租赁合同的全部权利义务时止，在此之前，任何情况下，委托人均不会撤销或解除委托。若受托人不能履行租赁合同的权利义务，则由委托人继续履行。吴美华在委托人处签字捺印。《租赁物交付确认书》，主要载明双方于2018年9月10日就松陵镇鲈乡二村配套房店面1#的房屋签订了《租赁合同》，合同约定房屋交付时间为2018年9月15日。另查明：2019年11月6日，苏宁易购向张丽转账164500元。张丽确认该款项系案涉房屋2019年10月30日至2020年10月29日的租金。2019年12月31日，苏宁易购向张丽出具《关于解除租赁合同的通知函》，主要载明：2018年9月14日，贵我双方签订了《租赁合同》，约定由我司承租位于苏州市松陵镇鲈乡二村配套房店面1#面积共计112平方米的房屋，其后又签订了相关补充协议。现我司决定关闭此处店面，故根据《租赁合同》第十四条约定提前通知贵方，解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年2月31日（以本函到达贵方后满60日至次日为准）真实解除。请贵方于解除日前将剩余租赁费用和保证金退还我司。我司将按照《租赁合同》第十五条约定在解除日后十个工作日内向贵方返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交换贵方。苏宁易购于2020年1月7日将该《关于解除租赁合同的通知函》通过快递单号为1051377773831快递邮寄给张丽，收件人地址为虎丘区湖畔翠亭5幢201是，电话号码为158××××2646。快递投递记录显示：2020年1月15日，新区营业部投递结果反馈-未妥投，备注（收件人改址：越溪溪东三区19栋301）；2020年1月16日，邮件投递到溪东三区体育彩票自提点。2020年1月21日，苏宁易购向张丽出具《关于鲈乡二村苏宁小店店交还租赁物的函》，主要载明2019年12月31日，我司已将《关于解除租赁合同的通知函》发送给贵方，函中己明确根据租赁合同第十四条约定，我司提前解除租赁合同。同时为减少贵方损失，便于贵方立即开展招商工作，我司在贵方收取函件后立即开展并完成了撤场工作，联系贵方办理交接，贵方至今未办理。现再次函告贵方，根据合同法相关规定，贵我双方租赁合同将于我司解约通知到达贵方之日正式解除，日前租赁物内部已全部腾空，达到交还条件，我司己对租赁物腾空现状进行拍摄取证。介于贵方拒绝办理交接，现我司随函付寄租赁物钥匙，贵方可随时进入并行使对租赁物的占有、使用等一切合法权利。自此，我司己将房屋正式交还予贵方，此后因该房屋产生的一切费用及责任均应由贵方承担。另建议贵方尽快启动招商工作，避免人为扩大损失。至于租赁合同解除后涉及的赔偿事宜，双方可以通过协商处理；如协商不成，双方均可以通过法律途径解决。2020年1月21日，苏宁易购将该函件连同案涉房屋钥匙一并通过快递单号为1012754424734快递邮寄给张丽，收件人地址为虎丘区湖畔翠亭5幢201是，电话号码为158××××2646。快递记录及再投邮件批条显示：2020年2月3日，未妥投，备注（未联系上收件人，安排再投）；2020年2月4日，备注2月10号上班；2020年2月10日11时53分，未妥投，备注（未联系上收件人，安排再投）；2020年2月10日21时18分，未妥投，备注（未联系上收件人，安排再投）；2020年2月11日，未妥投，备注再投。该快递于2020年2月17日退回，后于2020年7月29日庭前证据交换中由苏宁易购当场拆封，张丽的委托代理人确认该快递中有《关于鲈乡二村苏宁小店店交还租赁物的函》及案涉房屋钥匙。另查明：座落于苏州市吴江区配套房店面1#房屋所有权人为吴美华。庭前证据交换中，张丽陈述其没有收到苏宁易购邮寄的两份快递，张丽的实际住址是在吴中区，合同上张丽留的地址时暂住证上的地址，合同签订的时候张丽已经搬到了吴中区溪东新村19幢301室，现在又搬到了震泽。张丽变更住址没有通知苏宁易购。庭审中，张丽陈述158××××2646确实是张丽的电话，张丽交付案涉房屋时只向苏宁易购交付了一把钥匙即苏宁易购邮寄快递中的那一把钥匙，除了这把钥匙之外吴美华还有案涉房屋的钥匙。庭审中，苏宁易购与张利均确认双方还签订过关于降租的补充协议，第一年租金17.5万元，第二年租金原本17.5万元，后来降到164500元。以上事实，有原告提供的《产权人委托出租证明》、《房屋无抵押证明》、《承诺函》、《租赁合同》、《租赁物交付确认书》、《关于解除租赁合同的通知函》、《关于鲈乡二村苏宁小店店交还租赁物的函》、转账凭证、快递回单以及双方当事人的庭前证据交换笔录、当庭陈述等证据予以证实。本院认为，被告吴美华经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为自愿放弃相关的诉讼权利，由此产生的法律后果应自行承担。根据《产权人委托出租证明》及《租赁合同》可知，吴美华作为案涉房屋的所有权人委托张丽将案涉房屋出租给苏宁易购，苏宁易购在订立《租赁合同》时亦知晓吴美华与张丽之间的代理关系，故该《租赁合同》直接约束苏宁易购和吴美华。第三人张丽抗辩该租赁合同系苏宁易购单方制作，从合同中可以看出苏宁易购完全占据合同优势地位，双方之间的权利义务明显不对等，张丽是在不知晓合同所有条款的情况下与苏宁易购签订该合同的。本院认为，张丽作为吴美华的代理人应谨慎、勤勉的处理委托事务，其作为完全民事行为能力人理应对合同的所有内容充分了解后才签订合同，故本院对张丽不知晓合同的所有条款的抗辩不予采信。案涉《租赁合同》未违反法律、行政法规的规定，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行。《租赁合同》第十四条约定了苏宁易购可以提前解除合同，但须提前60日书面通知。第三人张丽抗辩称《租赁合同》第十四条明显是苏宁易购免除或限制自身责任，加重被告责任的格式条款，该任意解除权完全不顾可能会给被告带来房屋空置等实际损失的情况。根据合同的公平解释原则，对于合同14条的表述双方存在争议，应作出不利于提供格式条款一方的解释。本院认为，该条款约定苏宁易购需提前60日通知张丽解除合同，在通知满60日后合同才解除。该条款并非是免除苏宁易购责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，第三人张丽也未举证证明该条款存在合同法第五十二条、五十三条规定的无效情形，故该条款有效。苏宁易购通过快递张丽邮寄《关于解除租赁合同的通知函》，收件人地址、电话号码均与张丽签订《租赁合同》时所留一致，且根据该份快递记录显示收件人修改地址，修改后的地址也与张丽的委托诉讼代理人在庭审中陈述的一致，可知在该快递投递过程中张丽提供了新地址，其应当保证其提供的地址系有效送达地址，后该快递于2020年1月16日投递到该地址处的自提点，应视为张丽收到了苏宁易购邮寄的解除通知。本院认定，《租赁合同》于张丽收到解除通知之日起满60日之次日即2020年3月17日解除。租赁合同解除后，尚未履行的终止履行，张丽应及时通知吴美华对案涉房屋进行交接。苏宁易购于2020年1月21日向张丽邮寄《关于鲈乡二村苏宁小店店交还租赁物的函》及案涉房屋钥匙，张丽抗辩其未收到该份快递并陈述《租赁合同》上留的地址系张丽暂住证上的地址，张丽在签订《租赁合同》时已经不住在那里了，但张丽变更地址未通知苏宁易购，该份快递在派送时正值疫情封锁期间，张丽并未收到该份快递。本院认为，首先，张丽在签订租赁合同时应提供有效的联系方式，其在已经搬离原住址的情况下仍在合同中写原来的地址，且在此之后亦未通知苏宁易购变更地址。其次，在该份快递邮寄过程中，快递员多次与张丽联系，也曾多次派送，张丽作为快递收件人也未尽配合义务。再次，根据该份快递在派送过程中多次投递的记录可知，虽快递派送时处于疫情期间，但是正常的快递收发仍可以进行。综上，张丽应对其提供错误地址及未尽配合义务承担不利后果。根据张丽陈述出租房屋时只交付给苏宁易购一把钥匙，吴美华处还有案涉房屋的钥匙。苏宁易购将该把钥匙交邮之日起就无法继续占有使用案涉房屋，亦未于案涉合同解除后继续使用案涉房屋而获得不当的利益，故案涉租赁合同解除后，苏宁易购已完成了返还义务。而吴美华及张丽在案涉租赁合同解除后亦应该及时收房，因吴美华处仍有案涉房屋钥匙，故其未收到苏宁易购交换钥匙并不影响其对案涉房屋的占有使用以及处分的权利。综上，吴美华应自案涉合同解除之日将租赁合同未履行期间的租金退还苏宁易购，经本院核算为101854.79元（164500/365*226）。因涉案租赁房屋已早于合同解除之日返还被告吴美华，被告吴美华应于合同解除之次日向原告退还租金，被告吴美华未及时退还租金于理不符，原告苏宁易购主张的逾期利息计算标准符合法律规定，本院认定逾期付款利息以101854.79元为基数，自2020年3月18日起计算至实际付款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七、第二百一十二条、第四百零一条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告吴美华退还原告苏州苏宁易购便利店有限公司自2020年3月18日至2020年10月29日的租金101854.79元，并支付逾期付款利息（以101854.79元为基数，自2020年3月18日起计算至实际付款之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），均于本判决生效之日十日内履行。案件受理费减半收取1259元，由原告苏州苏宁易购便利店有限公司负担其中的90元，由被告吴美华负担其中的1169元。被告吴美华负担之数于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州苏宁易购便利店有限公司，原告苏州苏宁易购便利店有限公司多预交之数，本院于本判决生效后退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 员 刘辉云二〇二〇年十二月二十九日法官助理 邱清颖书 记 员 张 敏附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。