北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14894号原告：北京博瑞通文化传播有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街17号2层。法定代表人：朱靖，执行董事。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：洪丽雯，女，1995年10月2日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京博瑞通文化传播有限公司（以下简称博瑞通公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京博瑞通公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁，被告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博瑞通公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），并要求被告配合办理网签注销备案手续；2．请求判令被告返还原告购房款684519元及印花税1113元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自买受日起至合同解除日的利息；3．请求判令被告返还原告已付逾期付款违约金828元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月28日，原告作为房屋买受人与被告作为出卖人签订《预售合同》（合同编号：Y1979536），约定被告向原告出售通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼X层XXX号房屋，房屋套内建筑面积30．18平方米，预测建筑面积共44．23平方米。套内计价面积单价每平米人民币73708．38元，房屋总价款2224519元，付款方式为分期付款。被告通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，原告在被告工作人员带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。被告工作人员在明知原告一方没有购房资格的情况下，引导原告一方注册公司购买涉案房屋（北京博瑞通文化传播有限公司正是在被告指导下注册，并未实际经营）。2016年8月11日原告一方以个人名义向被告支付房屋买卖定金100000元（支付定金时仅仅通过被告的宣传知道该房屋为公寓，能够居住，因被告并未向原告出示《预售合同》，原告并不知晓该商品房土地用途为办公），2016年10月10日，原告向被告支付首付款124519元（不含定金）、印花税1113元。2016年11月28日原告与被告签订《预售合同》，此时被告工作人员向原告承诺该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于被告的上述承诺，原告与被告签订了《预售合同》并如期履行付款义务。合同履行过程中，原告得知该商品房只能用于办公，依照我国关于商办类房屋的法律及政策规定，开发商不能将商办类房屋以具备居住用途进行宣传和销售。本案涉案房屋土地用途为办公，那么被告就不应当宣传该房屋具备居住用途，且从房屋结构上坚决不能设计独立卫生间、通上下水且具备卧室、厨房等居住性质的设施，诱导原告认为涉案房屋具备居住用途。而且原告在知晓该土地用途为办公时，是在《预售合同》签订后合同履行的过程中，并未事先知晓该房屋的土地使用用途为办公。那么对于涉案房屋土地用途为办公这一事实，购房者和开放商处于完全不对等的地位，开发商在取得土地规划及预售许可证时就已明确知晓该土地性质为办公，在此情况下仍然以该商品房具备居住用途予以宣传和销售；而购房者是从开发商宣传手册、微信公众号、样板间等宣传，知晓到该房屋具备“居住用途”，在交付定金及第一期分期款前根本无从知晓该商品房的土地用途，购房者关于购房的信息接纳，都来自于开发商及其工作人员的宣传及指引。原告签订的《预售合同》的付款方式为分期付款，且在被告工作人员的引导下，注册空壳公司购买涉案房屋，原告无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，尚余二百万余元确已无力支付。综上，北京博瑞通文化传播有限公司无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能，现原告要求解除双方签订的《预售合同》。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。被告富力公司辩称，一、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。2016年11月28日，被告与原告签订《商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（下简称《预售合同》），原告向被告购买通州富力中心B01办公楼X层XXX号房屋，总价款2224519元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同订立中，不存在所谓被告虚假宣传诱导原告购买案涉房屋的情况，关于房屋区位、楼层高度、房屋价格、付款方式、房屋性质等在《预售合同》中均如实载明，《预售合同》第三条明确约定该房屋用途为办公。同时，原告作为市场交易主体，对于购房政策、市场风险等问题也应有客观、理性的判断。显而易见，上述内容均通过书面或公开的形式予以确认，被告在交易过程中不可能对上述内容弄虚作假或隐瞒不报，既不存在欺诈行为，也不存在缔约过失。综上，依据《合同法》第五十二条规定，《预售合同》不存在无效情形，应被认定为合法有效，理应被缔约各方尊重、遵守。原告作为缔约主体，应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照合同约定的时间支付购房款。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。二、原告主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，原告作为违约方不应享有合同解除权。《预售合同》签订后，被告始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，被告没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现，原告在签署合同之时已明知该房屋为办公性质。因此，原告没有任何理由要求解除合同。对于原告所述无力支付剩余购房款，因此要求解除《预售合同》。首先，合同当事人无力履行合同义务并不构成合同法定解除情形，而是违约事由，因此原告主张本身就不能成立。其次，原告称其无力支付剩余购房款，但并没有提供全部财产明细证明其财产不足以履约。而原告在起诉状中声称被告引导其空壳注册公司购买涉案房屋，说明原告本意并非购置房屋作为公司财产，而是以公司名义购置个人资产，且定金及首付款的付款人均为实际出资人，原告缔约本意仅是借用公司名义，履约义务归属实际出资人，而实际出资人并未提供证据证明其财产不足以履约。必须说明的是，原告作为违约方，不享有单方解除权，本合同依法应继续履行。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比之下，继续履行更有利于实现合同目的、保护市场交易。原告称其“无力支付购房款”并不属实，且仅能说明其构成违约行为，并不构成法律规定合同解除的情形，不应得到支持。三、原告系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给被告造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。原告在起诉状中声称是被告引导注册公司购买涉案房屋，证明原告不仅知晓购房政策，而且本意在于规避政策规定利用公司名义购置个人资产，其实际出资人及首付款的付款人均为公司股东。现原告在未证明实际出资人无履行能力的情况下意图通过公司无资产的方式逃避履行合同义务，损害债权人利益，足以证明其缔约及故意违约的恶意。而自双方签订《预售合同》以来，被告尽责勤勉的履行合同义务，可原告自2017年起便开始拒付剩余购房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。因此，原告系明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。被告认为，原告作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。被告面对的是成千上万的业主，而非原告一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京房地产市场交易价格均有不同程度的下跌，交易趋于停滞，因此任意解除合同将对被告造成巨大的损失。如果判令被告返还购房款、单方无条件解除合同，必将给被告造成巨大的经济损失。而被告作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。四、被告依据《预售合同》约定收取相关费用，原告要求被告无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定了购房款及支付方式，被告按照合同约定收取购房款，按照法律规定代业主向政府税务管理部门支付印花税，并无违法违约之处，在合同正常履行、被告未违约、合同违约条款中没有赋予原告无条件解除合同的权利的情况下，原告无理由要求被告无条件返还购房款及利息、印花税。综上所述，被告与原告双方签订的《预售合同》合法有效，原告要求被告无条件返还购房款及利息实属于法无据，原告作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。被告不同意原告的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求，并依法维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月28日，原告作为购房人与被告签订了合同编号为Y1979536的《预售合同》，约定原告购买被告开发的位于通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其它多功能用地项目B01办公楼X层XXX号。房屋所在土地用途为办公，房屋预测套内建筑面积30．18平方米，房屋价格为2224519元。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，原告应于2016年8月11日交纳定金10万元，于2016年10月10日缴纳首期房款224519元（总房款的10%，含定金10万元），于2016年11月10日前交纳二期房款230000元（总房款的10%），于2017年1月10日前交纳三期房款230000元（总房款的10%），于2017年4月10日前交纳四期房款440000元（总房款的20%），于2017年11月30日前交纳五期房款440000元（总房款的20%），于2018年11月30日前交纳六期房款660000元（总房款的30%），并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的网签手续，博瑞通公司共向富力公司支付购房款（含定金）684519元、代收印花税1113元及逾期付款违约金828元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，博瑞通公司称购房时富力公司工作人员作出涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传，就其主张，博瑞通公司提交了富力公司涉案楼盘的宣传材料、样板间照片等予以佐证。博瑞通公司称公司至今无实际经营业务与资产，并明确表示无能力继续履行涉案预售合同，对此提供了2017-2019年度企业年度报告书加以证明。富力公司对博瑞通公司的上述主张均不予认可。经本院询问，原告表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持博瑞通公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，博瑞通公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用的虚假宣传的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的《预售合同》第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。故博瑞通公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使博瑞通公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传的行为，博瑞通公司均应对于应否签约进行审慎思考，博瑞通公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故上述博瑞通公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予支持。博瑞通公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约。第二，是否支持博瑞通公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，博瑞通公司明确表示不同意继续履行涉案预售合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除预售合同，理由是其不具备继续履行预售合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案预售合同是分期付的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，预售合同总标的额为2224519元，博瑞通公司迄今为止仅支付684519元（含定金）、印花税1113元及逾期付款违约金828元，公司至今无具体经营业务与资产，并明确表示不再支付剩余房款。本院认为，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于博瑞通公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税之诉求，本院予以支持，并且基于《预售合同》所办理的网签手续亦应予以注销，故博瑞通公司要求富力公司配合办理注销网签手续的诉求本院予以支持。博瑞通公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益情况及已付违约金等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为130000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告北京博瑞通文化传播有限公司与被告北京富力通达房地产开发有限公司于2016年11月28日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，被告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合原告北京博瑞通文化传播有限公司办理上述合同的网签注销手续；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告北京博瑞通文化传播有限公司已付房款684519元、代收印花税1113元，以上共计685632元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京博瑞通文化传播有限公司赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金130000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京博瑞通文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5333元，由原告北京博瑞通文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪