福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初904号 原告：晋江市焕辉服饰织造有限公司，住所地福建省晋江经济开发区（五里科技工业园区），统一社会信用代码：91350582717387572X。 诉讼代表人：柯双木。 委托诉讼代理人：曾惠琼，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾伟鹏，福建志立律师事务所实习律师。 被告：晋江景星织造有限公司，住所地福建省泉州市晋江市经济开发区（五里园）英源路**，统一社会信用代码：91350582MA2YN65D1E。 法定代表人：王建作，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王金龙，福建景天律师事务所律师。 原告晋江市焕辉服饰织造有限公司（以下简称焕辉公司）因与被告晋江景星织造有限公司（以下简称景星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焕辉公司的委托诉讼代理人曾惠琼、曾伟鹏，被告景星公司的法定代表人王建作及其委托诉讼代理人王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焕辉公司向本院提出诉讼请求：1.确认焕辉公司与景星公司的租赁关系于2018年10月8日解除；2.判令景星公司立即将座落于晋江市经济开发区（五里科技工业园区）英源路19号第一层（含夹层）、面积为1800㎡的租赁厂房腾空、恢复原状并交还给焕辉公司管理人；3.判令景星公司向焕辉公司管理人支付自2018年8月9日起至2018年10月8日按月租金8.5元／㎡的标准计算的租金30600元;4.判令景星公司向焕辉公司管理人支付自2018年10月9日起至实际腾空交付之日止按月租金8.5元／㎡的标准计算的厂房占用费（暂计至起诉之日止为307020元）；5.判令景星公司承担本案全部诉讼费用。审理中，原告焕辉公司向本院申请撤回、变更、增加部分诉讼请求为：1.确认焕辉公司与景星公司的租赁关系无效；2.判令景星公司向焕辉公司管理人支付自2018年8月9日起至2020年6月25日止按月租金8.5元／㎡的标准计算的厂房占用费345780元；3.依法撤销焕辉公司与景星公司于2017年12月28日签订的《租赁合同补充协议》。 事实和理由：一、2018年8月9日，福建省泉州市中级人民法院作出（2018）闽05破申12号民事裁定书受理杨伟共对焕辉公司的破产清算申请，指定福建志立律师事务所担任焕辉公司管理人。管理人接受指定后经现场了解发现景星公司为焕辉公司所有的座落于晋江市经济开发区（五里科技工业园区）英源路19号第一层（含夹层）、面积为1800㎡的厂房的实际使用人，经向景星公司法定代表人王建作了解该厂房系其向焕辉公司租赁，双方未签订书面租赁合同。管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定向景星公司法定代表人王建作释明原租赁关系已解除，承租人限期腾空交还租赁标的并向管理人支付未缴租金，但景星公司至今仍继续使用租赁标的、未向焕辉公司管理人腾空交还租赁标的并向管理人支付未缴租金。二、本案审理中，景星公司提交了焕辉公司与景星公司于2017年12月28日签订的《租赁合同补充协议》一份，主张焕辉公司与景星公司协议以焕辉公司应收租金抵付王恭晃向王建作的个人债务，经法院释明该《租赁合同补充协议》系有效合同，故根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条的规定请求撤销该协议。 被告景星公司辩称，一、景星公司实际承租面积为495㎡，年租金为62490元，不是焕辉公司陈述的1800㎡；二、焕辉公司有协商以王恭晃的借款抵付本案租金；三、景星公司已于2020年6月25日腾空并搬离租赁场所，将钥匙交给焕辉公司雇佣的保安；四、若法院判决景星公司需要支付占用费，因为疫情期间景星公司无收入，若按原来的租赁合同计算不公平，请求法院减免占用费。五、王恭晃向王建作借款是用于焕辉公司生意经营需要，因此焕辉公司是共同借款人，应当与王恭晃共同承担还款责任，焕辉公司与景星公司签订《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，焕辉公司不存在无偿转让财产或者以明显不合理的价格进行交易等破产法第三十一条规定的情形，因此该协议不应被撤销。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告焕辉公司提交如下证据：1.民事裁定书、决定书，证明2018年8月9日，福建省泉州市中级人民法院受理杨伟共对焕辉公司的破产清算申请，并指定福建志立律师事务所担任焕辉公司管理人；2.企业信用信息公示，证明景星公司的诉讼主体信息；3.现场图片，证明租赁标的一直由景星公司租赁使用且仍在继续使用的事实；4.晋江市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告、不动产权证书，证明本案租赁标的的土地使用权人为焕辉公司；5.《关于解除与焕辉公司厂房租赁合同的公告》，证明管理人按照《中华人民共和国企业破产法》有关规定向焕辉公司租户张贴公告，释明焕辉公司进入破产清算程序、解除厂房租赁合同、限期腾空租赁标的的事实；6.《租赁合同》，证明焕辉公司向加富织带厂出租厂房，与本案景星公司租赁使用的同等地段同等条件同一栋楼的厂房月租金标准为8.5元/㎡；7.《债权申报登记表》《借条》、身份证、存款明细账，证明管理人接受焕辉公司债权人申报债权，景星公司法定代表人王建作向管理人申报债权375000元，王恭晃已就其向王建作的个人借款出具《借条》确认欠款事实，景星公司主张以借款抵租金的事实明显不能成立，景星公司应向管理人支付占用案涉租赁标的期间的租金。 被告景星公司提交如下证据：《租赁合同》《租赁合同补充协议》，证明景星公司只向焕辉公司租赁495㎡场所，年租金为62490元，焕辉公司同意将拖欠景星公司的借款抵付租金。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，即被告景星公司提交的《租赁合同》《租赁合同补充协议》，因焕辉公司对两份合同上焕辉公司公章的形式真实性并无意见，亦认可该公章与焕辉公司移交给管理人的公章一致，焕辉公司仅是对合同是否真实履行是否真实表示无法确认，并主张该公章与焕辉公司同时期使用的公章不一致。因此，本院对景星公司提交的《租赁合同》《租赁合同补充协议》的真实性予以认定，至于其与本案的关联性，将结合争议焦点进行阐述。 根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 1.焕辉公司与景星公司于2017年11月25日签订《租赁合同》一份，约定：一、出租厂房情况。焕辉公司出租给景星公司的厂房地址座落在福建省泉州市晋江经济开发区（五里园）英源路19号，租赁场所在厂房第一层面积为320平方米，半楼办公175平方米，综合楼六楼宿舍4间。二、租金计算。该租赁场地厂房合计495平方米，每平方米按8.5元／月计算。宿舍4间，每间按250元／月。年租金为人民币62490元。三、厂房租赁期限。厂房租赁自2017年12月01日起，至2023年11月30日止。租赁期6年等内容。 2.焕辉公司与景星公司于2017年12月28日签订《租赁合同补充协议》一份，约定：焕辉公司法人王恭晃因焕辉公司生意经营需要向景星公司多次借款共计375000元整。焕辉公司同意所欠景星公司的借款抵付该厂房、宿舍租金（管理费），景星公司不再另行支付租金等内容。 3.2018年8月9日本院作出民事裁定书，受理杨伟共对焕辉公司的破产清算申请。同日,作出决定书，指定福建志立律师事务所担任焕辉公司管理人。 4.焕辉公司管理人于2018年9月26日作出《关于解除与焕辉公司厂房租赁合同的公告》，公告在破产清算受理前，与焕辉公司签订对焕辉公司名下厂房进行租赁使用的租赁合同解除、请相关租户在2018年10月4日之前腾空租赁厂房等内容。 5.焕辉公司于2020年4月3日办理了不动产权证书［闽（2020）晋江市不动产权第0××2号］，权利类型为国有建设用地使用权。 6.王建作于2018年9月21日向焕辉公司管理人申报数额为375000元的债权，焕辉公司管理人对该债权不予认可。 7.景星公司已于2020年6月25日腾空并搬离租赁场所。 本案双方当事人争议焦点为：景星公司是否应向焕辉公司支付相应占有使用费？若是，该金额应如何认定？ 双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 本院认为，首先，在案件审理过程中，原告焕辉公司向本院申请撤回、变更、增加部分诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，意思表示真实，不违反法律规定，应予准许。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，因诉争租赁厂房仅办理了国有建设用地使用权证，并无证据证明其已取得建设工程规划许可证，故焕辉公司与景星公司于2017年11月25日签订的《租赁合同》无效。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，景星公司应参照合同约定的租金标准向焕辉公司支付相应的占有使用费。另外，焕辉公司现主张诉争租赁厂房的面积为1800㎡，但对此其未能提供任何证据予以证实，其仅陈述该主张系基于景星公司的实际使用以及管理人向景星公司法定代表人王建作了解的情况，但王建作对此不予认可，故诉争厂房占有使用费的计算应参照《租赁合同》约定的租金标准即年租金62490元计算。至于焕辉公司主张根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第一、二项之规定应撤销其与景星公司于2017年12月28日签订的《租赁合同补充协议》的问题。一方面，从诉争《借条》载明的内容来看，借款人系王恭晃，虽然景星公司主张焕辉公司是诉争借款的共同借款人，但从现有证据来看，并不足以证实诉争借款系用于焕辉公司的生产经营，因此对于该笔借款，焕辉公司并不是共同借款人；另一方面，《租赁合同补充协议》并不存在无偿转让财产、以明显不合理的价格进行交易的情形，但该协议涉及以借款抵付租金，故就诉争占有使用费而言，焕辉公司系景星公司的债权人，其在该协议中存在放弃债权的行为，故根据《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第五项：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（五）放弃债权的”之规定，本院系于2018年8月9日受理杨伟共对焕辉公司的破产清算申请，而焕辉公司与景星公司系于2017年12月28日签订《租赁合同补充协议》，故依法应撤销焕辉公司与景星公司于2017年12月28日签订的《租赁合同补充协议》以借款抵付占有使用费的行为。因此，焕辉公司现请求景星公司应自2018年8月9日起至2020年6月25日止支付相应占有使用费，于法有据，应予支持。最后，景星公司法定代表人王建作系于2018年9月21日向焕辉公司管理人申报债权，彼时景星公司已知悉焕辉公司进入破产程序，焕辉公司管理人多次就限期腾空进行催告，但景星公司直至2020年6月25日才腾空交还租赁物，其主观上存在过错，故景星公司提出因为疫情要求减免2个月的占有使用费的抗辩，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上，景星公司应依法向焕辉公司按每年62490元的标准支付自2018年8月9日起至2020年6月25日止的占有使用费117618.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告晋江市焕辉服饰织造有限公司与被告晋江景星织造有限公司于2017年11月25日签订的《租赁合同》无效； 二、撤销原告晋江市焕辉服饰织造有限公司与被告晋江景星织造有限公司于2017年12月28日签订的《租赁合同补充协议》以借款抵付占有使用费的行为； 三、被告晋江景星织造有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告晋江市焕辉服饰织造有限公司支付占有使用费117618.16元； 四、驳回原告晋江市焕辉服饰织造有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6486.7元，由原告晋江市焕辉服饰织造有限公司负担4280.5元，被告晋江景星织造有限公司负担2206.2元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  张小燕 审判员  陈主忠 审判员  吴钟毅 二〇二〇年十二月一日 书记员  李心诗 附注： 一、适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定 全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国企业破产法》第三十一条第五项人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（五）放弃债权的。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。