河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4443号上诉人(原审原告、反诉被告)：贾芳，女，汉族，1984年3月28日出生，住内蒙古鄂尔多斯市东胜区。委托诉讼代理人：马辉，河南道洱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贵军，河南道洱律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：开封古楼里商业运营管理有限公司,住所地开封市鼓楼区。法定代表人：孙岳影，总经理。委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世祥，河南盛意律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：开封市文盛房地产开发有限公司,住所地开封市鼓楼区。法定代表人：杨莺，总经理。委托诉讼代理人：雷新年，河南盛意律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世祥，河南盛意律师事务所律师。上诉人贾芳、开封古楼里商业运营管理有限公司（以下简称“古楼里公司”）因与被上诉人开封市文盛房地产开发有限公司（以下简称“文盛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾芳上诉请求：撤销一审判决，改判支持贾芳的诉讼请求，诉讼费用由古楼里公司、文盛公司负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。根据双方分别签订的4份《商铺租赁协议》约定，分别计算“每个商铺”的保底收入，古楼里公司及文盛公司应当承担4间商铺的保底收入。一审法院认为“因原告将101号、102号商铺共同经营烧麦，20号、22号商铺共同经营烧烤，从原、被告均认可的结款单上看也是按照两个店面进行结算”，违反了双方签订的《商铺租赁协议》第三条“由丙方招募的经营商户使用每个商铺，甲方给予乙方每月营业额保底金额35000元或者年总营业额保底金额420000元”的关于保底提成合作政策的约定。合同中双方约定的“每个商铺”是指按照每个《商铺租赁协议》具体确定的“每个商铺”承担相应租金的特定的一间商铺。双方共签订4份《商铺租赁协议》，每个协议的标的物都是特定的一间商铺，因此应按照4间商铺分别计算“每个商铺”的保底收入，古楼里公司、文盛公司共计应承担4间商铺的保底收入，而不是一审法院认为的按“每个店面”支付营业保底额。2.一审法院根据合同相对性原则，认定贾芳与古楼里公司签订合同只对双方产生约束，贾芳要求文盛公司承担责任无事实和法律依据，属于适用法律错误。古楼里公司与文盛公司应认定为法人人格混同，两公司应当对贾芳的损失承担连带责任。经贾芳在国家企业信用信息公示系统及启信宝等公开信息平台查询可知，第一，古楼里公司的股东是孙岳影（70%）、吴勇（15%）、陈全伙（15%），执行董事孙岳影，监事陈全伙。第二，文盛公司的股东是林圣钦（50%）、福建省南方投资有限公司（占股50%，其股东分别为林圣钦63.8%、林群20.2%、林友炳16%），执行董事林莺，监事林群。第三，北京创至恒科技有限公司的股东为孙岳影（72%）、林圣钦（28%），执行董事孙岳影、林圣钦，而孙岳影、林圣钦分别为古楼里公司和文盛公司的股东，而且北京创至恒科技有限公司公示信息下显示其所属集团为古楼里集团。以上公开信息能够证明古楼里公司与文盛公司及北京创至恒科技有限公司属于关联公司。贾芳在一审时提交的证据已经证明古楼里公司与文盛公司存在财务混同，文盛公司股东、监事林群参与古楼里公司的运营，但古楼里公司与文盛公司没有提供证据证明二者之间财务属于独立核算，因此应由古楼里公司承担不利后果，文盛公司应当承担连带责任。古楼里公司答辩称，贾芳上诉要求按照四个铺面分别结算保底费没有事实和法律依据。双方《商铺租赁协议》约定的给予保底的核算标准是按“项目”核算，贾军签订的租赁合同租赁了古楼里公司4间商铺，但4间房一起装修主要用于经营烧烤，虽然也在其中经营了烧麦，但烧麦仅作为搭配品种经营，这一点从双方经营核算表格中也可以看出，因此原判决不应按两个店面保底费判决，而应以一个项目核算保底费。2.文盛公司与古楼里公司不存在人格混同，贾芳主张文盛公司承担连带责任无事实和法律依据。公司法第二十条规定只有公司股东滥用股东权利给债权人造成损害的，公司股东才承担赔偿责任。而文盛公司不是古楼里公司股东，古楼里公司也不是文盛公司股东，不能适用公司人格混同理论，且古楼里公司并非一人公司，不负责举证证明股东与公司之间财务相互独立。文盛公司答辩称，同意古楼里公司答辩意见，原审判决以合同相对性认定文盛公司不承担责任是正确的。文盛公司并非租赁合同当事人，也未授权古楼里公司以支付保底费的形式进行租赁经营，不应承担责任。古楼里公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判古楼里公司支付贾芳装营业保底额62139元及修补贴费34740元，诉讼费用由贾芳负担。事实和理由：1.本案应按一个项目核算营业保底金额。原审判决认定古楼里公司应向贾芳再补贴保底营业额140889元，与双方书面协议内容相矛盾，《商铺租赁协议书》第三条第一项明确约定“由丙方招募的经营商户使用商铺的项目，甲方给予乙方每月营业额保底金额35000元或者年总营业额保底金额420000元”，该条明确约定了古楼里公司给予贾芳的保底费用系按照贾芳经营的项目向其支付，而不是以使用商铺的数量或其他方式来计算。而本案中贾芳实际经营的也是一个项目，虽然贾芳同时经营了内蒙烧烤和烧麦，但是其主营内蒙烧烤，烧麦仅搭配销售，并非主营项目，因此本案应按一个项目核算保底营业额，即62139元（35000元/月×3个月）×75％-116254元）。2.贾芳未对案涉商铺装修完毕，且未经古楼里公司验收即投入使用，古楼里公司不应按照全部租赁面积核算装修补贴费。双方在协议第三条第三款第5项中明确约定“该补贴在商铺装修完毕后，经甲方验收后，给予每平方150元的补贴款项，剩余补贴款项从甲方前期提成款中返还给乙方”，即约定了商户装修完毕后必须经过古楼里公司的验收合格后才支付装修补贴费。而本案中，虽然贾芳对案涉商铺进行了装修，但其实际装修面积与协议面积不符，经双方测量，贾芳确认仅装修了115.8平方米，因此古楼里公司应当按照34740元向贾芳支付装修补贴款，原审法院判决古楼里公司按照合同约定的租房面积核算古楼里公司向贾芳支付装修补贴明显存在错误。贾芳答辩称，古楼里公司的上诉没有事实和法律依据。文盛公司对古楼里公司的上诉无异议。贾芳向一审法院起诉请求：1.依法判令古楼里公司、文盛公司支付贾芳自2019年10月1日起至2020年1月31日止的营业保底金额355041.75元；2.依法判令古楼里公司、文盛公司支付贾芳装修补贴费共计81663元；3.诉讼费用全部由古楼里公司、文盛公司承担。古楼里公司向一审法院反诉请求：1.依法判令贾芳向古楼里公司支付2019年10月至12月份共计三个月的商铺剩余租金100983.62元以及物业管理费8166.3元，两项共计人民币109149.92元；2.本案诉讼费由贾芳承担。一审法院认定事实：2019年9月13日，贾芳（甲方）与古楼里公司（乙方）、丙方（招商方）郝建军签订《商铺租赁协议书》两份，甲乙双方就位于鼓楼里景区商业房的房屋租赁事宜达成如下协议：一、铺面或摊位租赁方面：乙方租赁甲方1-B区1层101号商铺（面积为58.79平方米）、102号商铺（面积为56.76平方米）共同经营烧麦，2-A区1层20号商铺（78.33平方米）、22号商铺（78.33平方米）共同经营内蒙烧烤，甲方对外公布租金标准为每平方米80元/月（税后价格）。房屋租赁期限为三年。协议签订后3日内，乙方向甲方交纳4间商铺租赁押金各5000元，每月租金甲方以提成乙方营业额比例进行收取。二、三方约定（以下为双方2019年9月1日至2022年9月30日约定的相关政策）……（七）甲方为街区公共区域提供安保、保洁、维修维护等服务，乙方同意所招募商户按照每月每平方10元的标准向甲方交纳物业管理费。三、资金投入和收益分配（以下为双方2019年9月1日至2022年9月30日约定的相关政策）（以人民币为核算标准）（一）甲方给予乙方“保底提成”合作政策（该政策合作期为壹年，从2019年10月1日起至2020年9月30日止/具体结算方式为：前一个月甲方应支付乙方营业额保底费用，于第二个月的月底之前核算并支付完毕），具体如下：由丙方招募的经营商户使用每个商铺，甲方给予乙方每月营业额保底金额叁万伍仟元或者年总营业额保底金额肆拾贰万元，但独立门头或宣传画面由乙方所招募商户自行解决。（二）甲方租金提取方式，2019年10月1日至2022年9月30日甲方每月提取乙方商户摊位营业总额的25%（含营业额保底部分），作为甲方所提供商铺或摊位的租金。（三）甲方给予乙方的条件如下：5、乙方商户自行进行装修的商铺，甲方给予每平方米300元装修补贴，该补贴在商铺装修完毕后，经甲方验收后（乙方提供装修合同，合同总金额须不低于补贴款），给予每平方150元的补贴款项，剩余补贴款项从甲方前期提成款中返还给乙方。协议对变更、中止、解除与违约责任、争议解决方式及其他进行了约定。贾芳、古楼里公司在协议后签字、盖章。随后贾芳对涉案的四个商铺进行装修，后于2019年10月1日开始营业。后营业情况不佳，双方因商铺租金及营业额等问题产生纠纷，协商不成，诉至该院。另查明，古楼里公司提交贾芳经营情况的结款单显示：2019年10月1日至11月30日，贾芳经营的烧麦和烧烤营业额共计为16065.5元，古楼里公司扣除25%即4016.38元，实际返给贾芳12049.12元。但贾芳认可已收到古楼里公司支付的营业款为16611元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，贾芳与古楼里公司签订《商铺租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。关于贾芳要求古楼里公司支付自2019年10月1日至2020年1月31日的营业保底金额355041.75元，双方在合同中明确约定古楼里公司给予贾芳每月营业额保底金额35000元或者年总营业额保底金额420000元，从双方提交的证据来看，虽然双方的结款单只有10、11两个月，但双方均认可12月有营业额，只是双方未结算，也未提供证据证明12月具体的营业数额，古楼里公司反诉要求租金及管理费用也是按照三个月的时间主张。对于贾芳称20号、22号两个商铺经营四个月，但未提供任何证据，故贾芳店铺的经营时间均认定为3个月，古楼里公司应支付贾芳3个月的保底营业额。因贾芳将101号、102号商铺共同经营烧麦，20号、22号商铺共同经营烧烤，从双方均认可的结款单上看也是按照两个店面进行结算，故保底经营额应按2个店进行计算。贾芳认可收到古楼里公司转的营业款为16611元，贾芳认为古楼里公司应扣除25%之后返还给贾芳，古楼里公司仅认可实付贾芳12049.12元，双方均未进一步提供证据，根据双方交易习惯，该院将该款16611元认定为古楼里公司扣除25%费用后支付给贾芳的款项，故古楼里公司应向贾芳再补保底营业额140889元[（35000元×2个店铺×3个月）×75%-16611元]。关于贾芳要求古楼里公司支付装修补贴款81663元的请求，因双方在合同中有明确约定，古楼里公司给予贾芳每平方米300元的装修补贴，贾芳要求符合双方约定，不违反法律规定，予以支持。关于古楼里公司反诉要求贾芳支付商铺租金的请求，因双方合同中约定贾芳支付租金的方式是古楼里公司从贾芳每个月的营业额中扣除25%，且古楼里公司已在营业额中进行了扣除，本案中因营业额未达到保底额，故古楼里公司该反诉请求，不予支持。关于古楼里公司要求贾芳支付物业管理费8166.3元的请求，双方在合同中约定按每月每平方10元支付，贾芳经营三个月，故贾芳应支付古楼里公司物业管理费8166.3元。关于文盛公司的责任，根据合同相对性，贾芳与古楼里公司签订合同只对双方产生约束，贾芳要求文盛公司承担责任无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，古楼里公司支付贾芳营业保底金额140889元及装修补贴费81663元，共计222552元；二、本判决生效之日起十日内，贾芳支付古楼里公司物业管理费8166.3元；三、驳回贾芳的其他诉讼请求；四、驳回贾芳对文盛公司的诉讼请求；五、驳回古楼里公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7850元，由古楼里公司承担4638元，贾芳承担3212元。反诉费1242元，贾芳承担50元，古楼里公司承担1192元。本院二审期间，贾芳为支持其上诉理由，向法庭提交北京创至恒科技有限公司、古楼里公司、文盛公司的企业公示信息各一份，欲证明三个公司之间股东存在交叉持股，文盛公司和古楼里公司法人混同，应当适用法人人格否认制度，对贾芳的损失承担连带责任。古楼里公司质证称，对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。三家公司存在部分股东一致或者交叉，并不能否定公司的法人人格。文盛公司对该证据无异议。本院对该证据认定如下：北京创至恒科技有限公司、古楼里公司、文盛公司三个公司之间部分公司股东交叉持股并不违反法律规定，贾芳以此认定古楼里公司与文盛公司应当适用法人人格否认制度，对贾芳的损失承担连带责任没有法律依据。古楼里公司为支持其上诉请求，向法庭提交贾芳签字确认的金元城烧烤装修面积单一份，欲证明经贾芳与古楼里公司确认，贾芳租赁房屋装修面积应为115.8平方米，一审法院按照贾芳租赁房屋面积计算装修补贴费错误。贾芳质证称，对该证据真实性有异议，证据上的签名不是贾芳所签，但是存在古楼里公司对租赁面积重新测量的事情。重新测量的前提是古楼里公司承诺重新测量后会把装修补贴支付给商户，但重新测量后古楼里公司并未实际履行。并且，古楼里公司在一审中计算物业费租金等费用时均是按照《商铺租赁协议书》上约定的租赁面积计算，而不是按照重新测量的面积。因此，按照对等原则，装修补贴费仍应当按照《商铺租赁协议书》约定的租赁面积来履行。文盛公司质证意见同古楼里公司质证意见。本院对该证据认定如下：按照双方《商铺租赁协议书》约定，古楼里公司在贾芳商铺装修完毕，经古楼里公司验收后由古楼里公司向贾芳支付装修补偿费。贾芳主张装修补偿费，应当由贾芳承担证明其装修已经古楼里公司验收的举证责任。装修面积并不当然等于租赁面积，一审法院在贾芳未提交相关证据的情况下，直接按照租赁面积计算装修补贴不当。古楼里公司在二审时提交的金元城烧烤装修面积单一份，虽然贾芳对签名真实性提出异议，但该证据属于古楼里公司自认，本院对该证据证明目的予以确认。本院经二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，关于营业保底额问题，古楼里公司与贾芳就案涉4间商铺分别签订了4份《商铺租赁协议书》，每间商铺在《商铺租赁协议书》中均有不同的编号，且每份《商铺租赁协议书》中均对营业额保底金额作出了明确的约定，即每份《商铺租赁协议书》中约定的营业额保底金额所对应的商铺均为单独编号的一间商铺，故本案应当按照4间商铺计算营业保底金额，古楼里公司应再向贾芳支付营业保底金额298389元［（35000元/月×4个店铺×3个月）×75％-16611元］。关于装修补贴问题，贾芳未提交证据证明其经过古楼里公司验收后的装修面积，古楼里公司自认贾芳装修面积为115.8平方米，故古楼里公司应当按照协议约定支付贾芳装修补贴费34740元（115.8平方米×300元/平方米）。贾芳要求文盛公司承担连带责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上，一审判决认定事实有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初543号民事判决第二、四、五项；二、撤销开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初543号民事判决第一、三项；三、本判决生效之日起十日内，开封古楼里商业运营管理有限公司支付贾芳营业保底金额298389元及装修补贴费34740元，以上共计333129元；四、驳回贾芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7850元，由贾芳负担1862元，开封古楼里商业运营管理有限公司负担5988元；反诉费1242元，由贾芳负担50元，开封古楼里商业运营管理有限公司负担1192元。二审案件受理费7325元，由贾芳负担3884元，开封古楼里商业运营管理有限公司负担3441元。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十二月二十九日法官助理申和平书记员马艺洺