福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4941号 原告：林淳，女，1989年7月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所执业律师。 被告：福建恒万房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县青口镇工业路**青口镇人民政府办公楼**103。 法定代表人：林权，执行董事。 委托诉讼代理人：郑岚，女，该公司员工。 原告林淳与被告福建恒万房地产开发有限公司（以下简称恒万房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林淳及其委托诉讼代理人龚雅铃与被告恒万房地产公司的委托诉讼代理人郑岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林淳向本院提出诉讼请求：1．判令恒万房地产公司向林淳支付逾期交付商品房的违约金（违约金计算方法为：以总购房款467593元为基数，从2019年7月23日起按总购房款万分之五标准计算至恒万房地产公司将讼争房屋实际交付林淳之日止，至起诉之日暂计约为81361元）；2．判令恒万房地产公司向林淳交付涉案房屋办理交付不动产产权登记材料（包含但不限于房屋竣工验收报告、消防验收合格报告、房屋综合验收报告、质量保证书、住宅使用说明书）；3．本案诉讼费由恒万房地产公司承担。 事实和理由：2016年3月29日，林淳与恒万房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》约定林淳向恒万房地产公司购买位于福建省福州市闽侯县××镇××路××号××＃楼××幢××层××单元房，该商品房的总价款为467593元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格等。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金”。《合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定房屋以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”双方签订《合同》后，林淳依照《合同》约定向恒万房地产公司支付了购房款467593元，但恒万房地产公司不能在合同约定的2018年12月30日前将符合合同第八条约定条件的房屋交付给林淳，恒万房地产公司的行为构成违约，应当支付逾期交房违约金，恒万房地产公司拒付，林淳因此提起诉讼，闽侯县人民法院判令恒万房地产公司向林淳支付逾期交房违约金（以467593元为基数，按每日万分之五从2019年1月30日起计算至将讼争房屋消防合格并书面通知林淳办理房屋交付手续之日止），后恒万房地产公司不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉，福州市中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。2019年7月23日，恒万房地产公司通知林淳交房，林淳接到通知后立即到通知地点交房，但恒万房地产公司不向林淳出示商品房买卖合同第八条规定已达到的有关证明文件，不向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，恒万房地产公司不仅要求林淳需从2019年3月缴纳物业费，而且要求林淳向其缴纳逾期交房的违约金。林淳多次交涉并于2019年9月24日、2020年5月24日发函要求恒万房地产公司按照商品房买卖合同第十一条的约定向林淳交房，但恒万房地产公司仍然拒绝，期间林淳多次向相关部门反映恒万房地产公司违反合同第十一条约定拒绝交房问题，但恒万房地产公司仍不向林淳出示已达交付条件的有关证明文件，以及要求林淳缴纳不合理的各项费用，要求林淳向其支付从2019年7月23日之后的逾期交房违约金用于抵扣其在闽侯法院尚未履行的福州市中级人民法院（2019）闽01民终7090号民事判决书中应当向林淳支付的逾期交房违约金，恒万房地产公司一方面书面通知林淳交房，一方面却恶意不向林淳交房。恒万房地产公司恶意不向林淳交付讼争房屋和交付办证资料，导致涉案房屋至今仍未向林淳交付，也未将办证材料交付林淳。恒万房地产公司要求林淳从2019年3月1日起缴纳物业费违反以下约定：1．违反双方签订的《商品房买卖合同》附件四第九条约定：“物业费服务按照乙方与建设单位签订的本物业《商品房买卖合同》约定的本物业交付之日起计收”；2．违反《福建省物业服务收费管理办法》第十五条：“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外。前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。”根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定房屋以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。恒万房地产公司应当按照《合同》第九条约定继续向林淳支付逾期交房违约金（违约金计算方法为：以总购房款467593元为基数，从2019年7月23日起按总购房款万分之五标准计算至恒万房地产公司将讼争房屋实际交付林淳之日止）。 恒万房地产公司辩称，一、林淳的起诉状中有多处不实陈述，与其举证内容自相矛盾，违背客观事实和常理。1．林淳至今未按约办理完成交房手续；2．林淳称2019年7月23日接到交房通知后即到通知地点交房，而恒万房地产公司不出示交付条件已达到的有关证明文件原件，不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，要求林淳缴纳逾期交房违约金，与事实不符、与其举证相矛盾、亦违背基本常理，林淳自称2019年7月23日到恒万房地产公司办交房，不是事实，也没有任何证据证明，恒万房地产公司的通知书于2019年7月23日寄出，而根据邮件寄送回执信息可见，林淳系于2019年7月24日中午12时26分方才签收到，2019年7月23日恒万房地产公司刚发出交房通知，而林淳根本还没收到交房通知，当日也不会产生逾期交房违约金，恒万房地产公司不可能主张收取逾期交房违约金并以此为由不给林淳办理实际交房手续，另外，需进行出示和交付文件，也应是林淳到交房现场办理交接手续时，予以出示和交付的，林淳并没有来办；3．林淳称恒万房地产公司要求其从2019年3月1日起缴纳物业费，与事实不符，且该陈述与其举证的证据五的内容自相矛盾，该两份证据中其均称系物业公司向其收物业费，事实上，恒万房地产公司并未向林淳主张物业费，也从未向林淳主张不缴物业费不予办理交房，物业费收缴是林淳与物业公司之间基于物业服务合同的约定，与恒万房地产公司无关，另外，物业公司实际收取物业费的情况，与林淳的陈述完全不符；4．林淳上诉了，其却为逃避责任仅向法庭称恒万房地产公司不服一审判决提起上诉，事实上是林淳不服一审判决，遂提起上诉，恒万房地产公司知晓后随提起上诉。 二、案涉商品房于2019年7月23日已视同交付，恒万房地产公司依法无需承担违约责任、支付违约金。1．根据林淳举证的中院二审判决书可知，案涉商品房于2019年6月27日具备合同约定交付条件，在此情况下恒万房地产公司已按一审判决于2019年7月23日向林淳发送书面交房通知函，该函件已依法送达林淳，而林淳也自认收到上述函件，根据双方签订的商品房买卖合同之补充协议，恒万房地产公司已按合同约定履行交付案涉商品房给林淳的义务，林淳未按时按约前来办理交房手续，应自行承担法律后果，且应视为恒万房地产公司已经履行交房义务，该房屋视为于2019年7月23日已交付；2．商品房买卖合同的双方是林淳与恒万房地产公司，恒万房地产公司向林淳发出的交房通知中已明确载明办理交房地点，并载明时间及要求，林淳应带齐相关材料、人员到齐，至办理交房地点由恒万房地产公司审核办理交房手续的材料齐全后开具《接楼通知单》，林淳凭单（上联）到物业办理接楼，林淳在2019年1月6日已办理过，已完全知晓前述办理要求、地点及流程，从2019年7月23日起2020年1月17日，林淳未按约至恒万房地产公司通知地点办理前述交房手续，2020年1月18日，林淳至恒万房地产公司通知地点办理交房手续，恒万房地产公司当即给予办理，并开具《接楼通知单》，将《接楼通知单》（上联）交予林淳，供其前往物业办理接楼，但林淳至今未接楼，恒万房地产公司不存在林淳所称以收取逾期收房违约金而拒绝交房的情形；3．林淳未举证证明于2019年7月24日以及2019年7月24日之后至2020年1月17日前已按合同约定、带齐了交房通知载明的办理交房所需材料到达载明的交房手续办理地点要求交房，林淳亦未能证明其按约前来办理交房，但恒万房地产公司予以明确拒绝办理交房、或者不出示有关证明文件和两书、或者要求其从2019年3月起缴纳物业费否则不予交房，从林淳证据五可以看出，在2019年7月23日之后至2020年1月17日前，林淳始终未实际至恒万房地产公司通知的交房地点办理交房手续；4．房屋交付是一种双方行为，恒万房地产公司依法发出交房通知，林淳应按期按约前来通知地点现场进行办理，由恒万房地产公司审核办理交房手续的材料齐全后开具《接楼通知单》，林淳收到《接楼通知单》之后应继续办理后续接楼手续，这是林淳应尽的合同义务，在林淳没有实际前来办理的情况下，恒万房地产公司无法向林淳开具《接楼通知单》，林淳在收到《接楼通知单》之后未继续办理后续接楼手续，恒万房地产公司无法将案涉房屋实际交付给林淳，并实际办理完成交付手续的，因此，林淳至今未实际交接房屋，系林淳自身原因造成，是其自己不来办理，产生的法律后果应由其自行承担。 三、林淳诉请要求恒万房地产公司立即向其交付案涉商品房竣工和消防验收合格证、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依法无据；诉请要求恒万房地产公司立即向其交付案涉商品房办理不动产权登记的材料，依法无据。1．根据法律规定以及双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，进行房屋交付的验收交接时，出示交付条件已达到的有关证明文件原件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，可见，在办理房屋交接时，恒万房地产公司仅需出示案涉商品房竣工和消防验收合格证而非交付，而林淳至今未按约前来办理实际交房手续，在此情况下，要求恒万房地产公司交付案涉商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，依法无据；2．办理不动产产权登记的材料并不是商品房竣工和消防验收合格证、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，林淳需明确其诉讼请求，根据合同双方签订的商品房买卖合同第十四条约定：恒万房地产公司应在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要出卖人提供的资料交付林淳，而事实上，案涉商品房系于2019年7月23日视同交付，林淳至今尚未前来办理案涉商品房的交付使用手续，即案涉商品房至今尚未交付使用，林淳要求恒万房地产公司立即向其交付案涉商品房办理不动产权登记的材料，依法无据。 四、根据合同约定，林淳逾期前来办理房屋交付手续，应向恒万房地产公司支付逾期违约金，对此恒万房地产公司保留追究的权利。 本院经审理认定事实如下：2016年3月29日，林淳与恒万房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定林淳购买恒万房地产公司开发的坐落于福建省福州市闽侯县××镇××路××号××（现恒宇首府花园）第9＃楼2903号商品房，总价款467593元。第八条交付条件与期限约定：出卖人应当于2018年12月30日前交付符合“经建设单位依法组织勘查、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”等条件的商品房。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十四条关于产权登记的约定：……经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人……。合同签订后，林淳已向恒万房地产公司支付购房款467593元，但恒万房地产公司未按合同约定交付诉争房屋。后林淳诉至本院，本院于2019年6月26日作出（2019）闽0121民初2118号《民事判决书》，判决恒万房地产公司应于该判决生效之日起十日内向林淳支付逾期交房违约金（以467593元为基数，按每日万分之五自2019年1月30日起计算至讼争房屋消防验收合格并书面通知林淳办理房屋交付手续之日止）。双方对该判决不服，向福州市中级人民法院提起上诉。二审审理期间，诉争商品房于2019年6月27日被福州市公安消防支队评定为消防验收合格，恒万房地产公司于2019年7月23日履行了书面通知交房的义务。2019年11月21日福州市中级人民法院作出（2019）闽01民终7077号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判，该判决已生效。另查，本案审理过程中，诉争房屋已实际交付。 本院认为，林淳与恒万房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。林淳已经支付全部购房款，恒万房地产公司应当依约交付符合法定和约定条件的房屋，诉争商品房具备交房条件后，恒万房地产公司已于2019年7月23日履行了书面通知交房义务。现林淳诉请恒万房地产公司支付从2019年7月23日起按总购房款万分之五标准计算至恒万房地产公司将诉争房屋实际交付林淳之日止的逾期交房违约金，林淳主张2019年7月24日之后前往恒万房地产公司处办理交付手续但受拒，并提交了录音、《逾期交房通知函》、《律师函》等证据材料证明其主张。本院认为，林淳提交的录音材料无原件，无法确认其真实性，至于其他证据材料并不足以证明其主张，应由其承担举证不能的法律后果，故对于林淳该项诉讼请求，本院不予支持。 关于林淳诉请恒万房地产公司交付诉争房屋办理不动产产权登记材料（包含但不限于房屋竣工验收报告、消防验收合格报告、房屋综合验收报告、质量保证书、住宅使用说明书）的问题。根据《商品房买卖合同》的约定恒万房地产公司有向林淳交付办理房屋登记相关资料的义务且恒万房地产公司在庭审中自认诉争商品房已具备办证条件，故恒万房地产公司应将办理房屋登记需由恒万房地产公司提供的资料交付给林淳，但林淳主张的不属于办理房屋权属登记需由恒万房地产公司提供的资料部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建恒万房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内向林淳交付福建省福州市闽侯县××镇××路××号××（现恒宇首府花园）第9＃楼2903号商品房办理房屋权属登记需由福建恒万房地产开发有限公司提供的资料； 二、驳回林淳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1834元，减半收取计917元，由林淳负担867元，由福建恒万房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 张晶晶 书 记 员 郑香鸿 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。