广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26608号原告：佛山市德和物业有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××××××，统一社会信用代码XXX。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：周淑贞，广东正念律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪玮，广东正念律师事务所律师。被告：孔繁武，男，1970年10月22日出生，汉族，住佛山市南海区×××××××××××××，公民身份号码XXX。原告佛山市德和物业有限公司与被告孔繁武租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪玮，被告孔繁武庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市德和物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告向原告缴纳的租赁保证金36504.96元归原告所有；2.被告向原告支付拖欠的2019年9月1日至2019年10月19日的租金14719.74元、违约金（按每日所欠应缴费用总金额的千分之一计至付清日止）；3.被告向原告支付拖欠2019年9月1日至2019年10月19日的物业服务费11653.13元、违约金（按每日所欠应缴费用总金额的千分之一计至付清日止）；4.被告向原告支付拖欠的2019年1月1日至2019年10月19日的水费4.29元、2019年1月1日至2019年10月19日的电费53.04元、违约金（以水费4.29元、电费53.04元为本金自2019年2月21日按日千分之一计至付清日止）；5.被告向原告补足免租期的租金54757.44元（即按每月9126.24元*6个月）；6.被告向原告补足免租期的物业服务费43349.64元（即按每月7224.94元*6个月）；7.被告承担本案律师费12400元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、双方合同签订情况。2019年1月1日，原告与被告签订《租赁合同》(合同编号：DHWH2018-XXX)，约定被告租赁原告位于佛山市南海区×××××××××××××××××（以下简称涉讼商铺），租赁期限从2019年1月1日起至2026年12月31日止。租金按月支付，从2019年7月1日起开始计租，租金采用先交租金后使用的原则，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月租金。2019年7月1日到2020年12月31日的租金为9126.4元/月。同时，原告与被告签订相应《物业服务合同》（以下简称物业合同），约定原告向被告租赁的商铺提供物业服务，服务期限与租赁期限相同。被告应于每月25号以前以现金或转账方式全额支付次月管理费，2019年7月1日到2020年12月31日物业服务费为7224.94元/月。同时原告提供水电费代缴服务，水电费按月缴纳，被告在每日20日前向原告交清上月的自用水电费、公共分摊水电费。二、合同履约情况。自双方签订合同后，原告按照约定把涉讼商铺提供给被告使用，并且为其提供园区物业管理活动服务。合同签订后，被告依约向原告缴纳了租赁保证金36504.96元。但自2019年9月起被告开始出现违约行为，故意不缴纳租金、物业费等各项费用。根据双方合同约定，被告已属严重违约，原告已经多次发函催促被告结清所有欠费及违约金，但被告未予理会。为维护原告的合法权益，原告特向法院提出诉讼，请依法裁判。被告辩称，一、原告请求补足免租期的租金缺乏事实和法律依据。根据原、被告于2019年1月1日签订的《租赁合同》的约定，2019年1月1日到2019年6月30日，每月租金为0元，合同中也未约定被告出现违约等情形需要补交约定免租期内的租金。二、原告请求的补足免租期的物业服务费错误。根据物业合同约定，2019年1月1日到2019年6月30日物业管理费为5元/㎡,合共1901.3元，免租期内产生的物业管理费也只是11407.8元，而非原告请求的43349.64元。原被告口头达成解除双方签订的《物业服务合同》，签订前述合同后不久，被告因父母重大疾病需要照顾，就向原告提出解除双方签订的所有合同，被告放弃所有已付保证金，原告当时口头同意了被告的申请，现由于原告的职员已经全部更换，故不确认之前的承诺。三、原告诉请被告支付拖欠的租金和物业管理费没有事实和法律依据。原被告签订涉讼合同后，被告从未使用过涉讼商铺。涉讼商铺在双方口头解除后，原告已就涉讼商铺对外招租，涉讼商铺已由他人承租、使用。四、原告请求的违约金过高，请求法院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。涉讼合同约定的违约金按欠付金额的日千分之一明显超出合理范围，即使被告违约，原告损失也只是资金的贷款利率成本，故违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、律师费没有法律和事实依据。租赁合同签订后不久双方就协商解除，原告违反双方约定造成的损失应由其承担。原告只提供了一份委托合同，没有对应的公户转款凭证证明原告已经为此诉讼支付了律师费。即使原告补充提交相应发票和转账凭证也超出了举证期限，程序不合法。六、被告无需另行支付租金和物业管理费的前提下，被告同意原告没收被告已支付的保证金。补充，被告对原告诉请的水、电费无异议。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提供了证据材料，原、被告对对方提交的证据材料中真实性无异议的证据，本院确认其真实性并附卷佐证，对原告提交的关于解除合同的通知书、EMS邮寄单及送达情况，本院结合案件情况进行综合认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：东二东区工业开发区B区办公楼（框架、三层、1211平方米）、干部楼（框架、五层、1758.1平方米）、主厂房（框架、二层、21739平方米）、员工楼（框架、五层、9563平方米）均取得了建设工程规划许可证。2019年，原告（承租方、乙方）与佛山市南海区×××××经济联合社（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将位于南海区桂城东平路以南（原骏力鞋厂）宗地的使用权出租给乙方，占地面积25394.01平方米，地上附着物面积约35476.11平方米作为宗地的配套设施；租期15年。2019年1月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方，计租面积为380.26平方米；租赁期限从2019年1月1日起至2026年12月31日止，共计8年；从2019年1月1日至2019年6月30日，租金0元/月;从2019年7月1日到2020年12月31日，租金9126.24元/月……乙方同意所承租商铺租金按月支付，采用先交租金后使用的原则，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月的租金；乙方签订合同时应向甲方缴交租赁保证金36504.96元、水电押金5703.9元；任何一方须提前解除合同，应提前两个月书面提出并取得对方书面同意；乙方违反本合同约定，逾期缴纳租金、水电费或其他应缴费用超过三十日的，甲方有权解除合同、随时收回该商铺（含商铺内一切不可移动的设备及装修）另行出租而不须支付任何费用予乙方，并有权没收乙方所交付的租赁保证金等一切费用；乙方逾期缴纳租金、水电费或其他应缴费用的，每逾期一天，乙方应按所欠租金、水电费或其他应缴费用总额的千分之一支付违约金；乙方违反合同的约定除了需要承担相应的违约责任以外，还应该支付甲方向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等）；等等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订物业合同，约定：根据租赁合同的约定，乙方入驻甲方运营管理的德鸿文汇创意园，成为园区经营企业，本合同服务期限与涉讼租赁合同的租赁期限相同；2019年1月1日到2019年6月30日，物业服务费每月1901.3元/月；从2019年7月1日到2020年12月31日，物业服务费为7224.94元/月……乙方应于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月管理费；租赁期限，甲方为乙方提供水电费代缴服务，按月缴纳，乙方在每月20日前向甲方交清上月的自用水电费、公共分摊水电费；乙方逾期支付物业管理费、房屋水电费及公共分摊水电费的，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，乙方无条件同意甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方缴清所欠费用为止，如逾期超过三十日的，甲方除追偿物业费及其他费用外，有权单方面解除合同并追究因此造成的一切损失；等等。2019年3月16日，被告以园区施工及临近春节无法正常装修等为由，向原告申请免租期自2019年2月1日开始计算，原告同意。2020年9月16日，原告（甲方）与广东正念律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定：乙方接受甲方委托，委派周淑贞、洪玮律师担任甲方与孔繁武租赁合同纠纷一案的委托代理人，律师服务费12400元。该所于2020年9月21日向原告出具增值税普通发票，金额12400元。2020年10月20日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认涉讼商铺的实际免租期为2019年2-7月，被告付清了2019年8月的租金、物业服务费及36504.96元租赁保证金，涉讼商铺尚未开始对外营业。原告陈述其于2019年10月19日收回了涉讼商铺并出租给案外人。本院认为，涉讼租赁合同、物业合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告于2019年10月19日已收回涉讼商铺，故租赁合同及物业合同于当日已实际解除。关于保证金处理问题。被告自2019年9月1日起未支付租金、物业管理费等费用，在涉讼租赁合同、物业合同具备继续履行条件的情况下，不再继续进行涉讼商铺的装修或营业，构成根本违约，原告请求没收被告支付的租赁保证金36504.96元，本院予以支持。关于租金、物业服务费及水、电费，除却免租期，被告支付了2019年8月的租金和物业服务费,应向原告支付2019年9月至2019年10月19日按每月9126.24元计算的租金及按每月7224.94元计算的物业服务费予原告。原告主张被告支付2019年9月的租金9126.24元、同年10月的租金5593.5元，2019年9月的物业服务费7224.94元、同年10月的物业服务费4428.19元，共计租金14719.74元、物业服务费11653.13元，本院予以照准。被告对原告主张的水、电费没有异议，故对原告主张被告支付水费4.29元、电费53.04元，本院予以支持。关于逾期付款违约金，涉讼租赁合同、物业合同虽均约定原告逾期支付租金、物业服务费的，每逾期一天应按日千分之一的标准支付违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之二。涉讼租赁合同、物业合同均约定原告应于每月25日前支付次月的租金、物业服务费，现原告逾期支付租金、物业服务费予被告，应以9126.24元租金、7224.94元物业服务费共16351.18元为本金自2019年8月26日起，以5593.5元租金、4428.19元物业服务费共10021.69元为本金自2019年9月26日起均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计付逾期付款违约金予原告。原告对逾期支付租金、物业服务费违约金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。水、电费是根据实际使用情况产生，被告只能在原告通知相关费用的金额情况下才能履行交纳水、电费的义务，原告未举证已通知被告支付水、电费但被告拒绝交纳，故本院酌定被告以欠付的水、电费共57.33元为本金自起诉之日即2020年10月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告，原告主张的逾期支付水、电费的违约金超过的部分，本院不予支持。关于免租期的租金和物业服务费，涉讼租赁合同并未约定合同解除后，被告需补齐免租期的租金，原告主张被告支付免租期的租金缺乏合同依据，且被告在装修涉讼商铺后并未实际经营，未取得使用商铺的收益，原告也已及时收回涉讼商铺另行出租，故对原告主张被告支付免租期的租金，本院不予支持。涉讼物业合同约定免租期物业服务费为每月1901.3元，故被告应支付免租期物业服务费11407.8元予原告，原告诉请的物业服务费超过本院核定部分没有依据，本院不予支持。关于律师费，涉讼租赁合同虽约定原告违反涉讼租赁合同的约定应该支付德和公司向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等），但该合同为原告提供的格式条款，其未对原告应承担被告支付的律师费的情形作出对等约定，有违公平原则，该约定对被告不具有法律约束力；且原告委托律师进行诉讼并非必要的支出，原告亦未提供证据证明被告存在滥用诉讼权利等明显不当行为造成其直接损失，故本院对原告要求被告支付律师费12400元的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孔繁武交纳的租赁保证金36504.96元归原告佛山市德和物业有限公司所有；二、被告孔繁武应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2019年10月19日的租金14719.74元、物业服务费11653.13元，并以16351.18元为本金自2019年8月26日起、以10021.69元为本金自2019年9月26日起均至实际付清欠款之日止按日万分之二的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市德和物业有限公司；三、被告孔繁武应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费4.29元、电费53.04元并以57.33元为本金自2020年10月20日起至实际付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市德和物业有限公司；四、被告孔繁武应于本判决发生法律效力之日起十日内支付免租期物业服务费11407.8元予原告佛山市德和物业有限公司；五、驳回原告佛山市德和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为1979.72元（原告已预交），由原告负担1131.72元，被告负担848元并应于履行上述判项确定的付款义务时迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年十二月十九日书记员 邓洁婷