湖北省武汉经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0191民初3790号原告：侯文峰，男，1987年11月14日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，委托诉讼代理人：张磊，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，湖北天明律师事务所实习律师。被告：武汉乔泽实业有限公司（曾用名武汉乔泽房地产有限公司），住所地武汉经济技术开发区经开万达广场A区S3幢1-3层D73号房。法定代表人：黄汉宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。原告侯文峰与被告武汉乔泽实业有限公司（以下简称乔泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告侯文峰的委托诉讼代理人张磊、李爽、被告乔泽公司的委托诉讼代理人姜华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告侯文峰向本院提出并变更诉讼请求为：1.请求判令原、被告之间的房屋租赁合同2020年8月30日解除；2.请求判令被告乔泽公司立即支付截止2020年8月30日的欠付租金176,547元并支付迟延违约金47,469元；从2020年8月30日起至被告乔泽公司腾退房屋之日止，按照19,461元/月标准计算占用费；3.请求判令被告乔泽公司向原告侯文峰支付提前解除合同违约金58,384元；4.请求判令被告乔泽公司向原告侯文峰支付2020年5月至2020年8月由原告侯文峰代缴的物业费3,427.2元；5.依法判决本案诉讼费由被告乔泽公司承担。事实和理由：2017年1月1日，原告侯文峰和案外人十堰市峰阁科工贸有限公司（以下简称峰阁公司）签订《房屋租赁合同》，约定由原告侯文峰承租武汉经济技术开发区19C2地块武汉经开未来城D栋1层30室的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期间自2017年1月1日至2027年12月31日，原告侯文峰可以转租。2019年1月15日，原告侯文峰与被告乔泽公司签订《房屋租赁合同》，约定原告侯文峰将涉案房屋出租给被告乔泽公司，租期自2018年4月1日起至2023年3月31日止，房屋月租金（不含税费）为18,360元（房屋租金按每平方米150元/月计算租金基数，自合同签订后每两年在上年度租金基础上递增6%），被告乔泽公司应于租赁期限内每半年度最后一个月10日前向原告侯文峰支付下一半年度的租金。被告乔泽公司逾期不支付租金，处补交欠租外，并按逾期一日，由被告乔泽公司按月租金额的千分之三向原告侯文峰支付违约金，被告乔泽公司逾期未缴纳按照约定应由其缴纳的各项费用达10日并给原告侯文峰造成严重损害的，原告侯文峰有权解除合同并要求被告乔泽公司支付当年度一个季度的违约金。此外，被告乔泽公司还应承担房屋使用过程中产生的水电、物业等费用。上述合同签订后，原告侯文峰依约向被告乔泽公司交付了涉案房屋，但是自第三个半年租期（2019年4月1日至2019年9月30日）开始，经原告侯文峰多次催讨，被告乔泽公司违反约定无正当理由迟延交付、拒不交付房屋租金。截止到2020年8月30日，被告乔泽公司拖欠原告侯文峰房屋租金176,547元、迟延付款违约金47,469元。2020年8月，原告侯文峰接到涉案房屋物业管理公司的物业费缴费通知，被告乔泽公司自2020年5月起未依约定缴纳物业费。2020年10月，原告侯文峰已代被告乔泽公司缴纳物业管理费。原告侯文峰为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告乔泽公司辩称，原告侯文峰主张的迟延违约金计算标准过高，建议按年利率6%的标准计算；2019年1月31日之前的迟延违约金不应由被告乔泽公司承担；根据合同约定，被告乔泽公司认为租金的支付方式是半年一付，被告乔泽公司没有违反约定；因受武汉新冠疫情的影响，从2020年1月24日至2020年5月31日，被告乔泽公司受政府政策的调控，没有经营，我方认为属于不可抗力导致合同目的不能实现，对该部分租金应不予承担。2020年6月至8月26日之前的租金我方请求法院考虑企业实际经营困难酌情予以调整，同时自2020年1月24日至腾退之日2020年8月26日该店面只开店时间不超过一周，因为客户进不来，人流量几乎没有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在案外人峰阁公司名下。2017年1月1日，案外人峰阁公司（甲方、出租人）与原告侯文峰（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同一），约定甲方自愿将涉案房屋出租给乙方，年租金为212,976元整，租赁期限为10年，自2017年1月1日至2027年12月31日止等。同日，案外人峰阁公司向原告侯文峰出具《转租同意书》，同意原告侯文峰在承租期内将该涉案房屋转租给他人或者与他人合作经营。2018年4月1日，原告侯文峰将涉案房屋出租给案外人武汉全时叁陆伍便利店有限公司（以下简称便利店），租赁期限为2018年4月1日起至2023年3月31日止。后原告侯文峰与被告乔泽公司及案外人便利店三方协商，决定改由被告乔泽公司继续承租涉案房屋。2019年，原告侯文峰（甲方、出租人）与被告乔泽公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同二），约定：一、约定事项（一）甲方自愿自将涉案房屋出租给乙方……（二）甲乙双方协商确定房屋租金按每平米150元/月计算租金基数，以后每两年在上年度租金基础上递增6%。（三）甲乙双方协商确定的上述房屋月租金金额为人民币（大写）壹万捌仟叁佰陆拾元整（不包含租赁税费），小写18,360元。租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止。租金按每半年度一结算，乙方应于每半年度最后一个月10日前向甲方支付下一半年度的租金。（四）双方约定本合同履约保证金（租房押金），金额为人民币壹万捌仟叁佰陆拾元整（不包含租赁税费），小写18,360元。于本合同签订当日由乙方向甲方缴纳，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。双方免责的合同终止及正常租赁期限届满不再续约的情况下，甲方收取的合同履约保证金（房租押金）除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，由甲方于解除本合同30日内向乙方全额无息退还本履约保证金（租房押金）的剩余部分。（五）租赁期间，乙方应承担该房屋使用过程中产生的水电、物业等费用……租金、保证金及其他支付明细表：2018年4月1日至2018年9月30日的租金为91,800元、保证金为18,360元；2018年10月1日至2019年3月31日的租金为110,160元；2019年4月1日至2019年9月30日的租金为110,160元；2019年10月1日至2020年3月31日的租金为110,160元；2020年4月1日至2020年9月30日的租金为116,769元……五、合同的变更、解除与终止（一）双方可以协商变更或终止本合同……（三）房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……6、逾期未缴纳按照约定应当由乙方缴纳的各项费用达10日，已经给甲方造成严重损害的，逾期不按合同约定交房屋租金且超过10日的……乙方违反上述规定的，甲方有权以书面形式单方解除合同，乙方应按相当于当年度一个季度租金的金额向甲方支付违约金。乙方自甲方履行上述违约责任后10个工作日内搬出该房屋。六、违约责任及解决争议的方式……（三）乙方保证按本合同约定时间和方式支付租金，逾期不支付租金的，除补交欠租外，并按逾期一日，由乙方按月租金额的3‰向甲方支付违约金……八、当事人甲乙双方约定的附加条款……（二）租赁期间，每月物业费、电话费……等杂物费，均由承租方（乙方）支付。收费与物业同步……十一、特别约定（一）甲乙丙三方于2019年1月15日换签本《商铺租赁合同》。本合同签订后，原店铺《租赁合同》的承租方由案外人便利店变更为被告乔泽公司（现有承租条件不变）、丙方已支付租赁押金变更为乙方名下、丙方已预付租金权益人变更为乙方；（二）……所有租赁关系与本合同签订之日起，丙方与甲方终止前《租赁合同》，未尽的租金、押金、房屋使用权转移给乙方等。上述合同二结尾处有原告侯文峰于2019年1月15日签字捺印，被告乔泽公司于2019年3月6日签字盖章，但案外人便利店作为丙方未在结尾处签字盖章。合同二签订后，被告乔泽公司分别于2019年5月14日、2019年6月14日、2019年6月28日、2019年7月12日、2019年9月30日、2019年10月31日向原告侯文峰支付2019年2月至2019年10月的全部租金及2019年11月的部分租金合计177,800元。2020年9月8日，被告乔泽公司通过邮政快递向原告侯文峰邮寄《告知函》，载明：因受疫情影响，导致我司店铺营商环境降至冰点，经营在短期内也恐难恢复，我司无力承租。我司已于2020年8月26日将该铺面腾退，且已经告知贵方，贵方也有人人员在现场拍照，现我司再次通知贵方，请贵方及时收回房屋。同时自2020年8月26日之后房屋空置责任，我司不予以承担。原告侯文峰于2020年9月9日签收了《告知函》。原、被告后期就涉案房屋的租金问题协商未果，原告侯文峰为维护自身合法权益，故起诉来院，请求判如所请。另查明，原告侯文峰于2019年3月6日出具《租金确认函》，确认案外人便利店已将涉案房屋2018年10月1日至2019年1月31日的租金73,440元支付至原告侯文峰账户。原告侯文峰于2020年10月12日向涉案房屋的物业公司缴纳自2020年5月1日起至2020年9月30日止的物业费共计4,284元。2020年7月6日，武汉乔泽房地产有限公司工商登记信息变更为被告乔泽公司。本院认为：原、被告双方签订的合同二系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。合同签订后，原告侯文峰依约向被告乔泽公司交付了涉案房屋，被告乔泽公司未依约支付租金，由此酿成本案纠纷，应承担相应的违约责任。现原告侯文峰主张解除其与被告乔泽公司签订的合同二，且被告乔泽公司亦同意解除，本院对此予以支持；关于合同解除时间，被告乔泽公司作为违约方，不享有法定解除权，本案亦不符合约定解除的条件，故被告乔泽公司发送给原告侯文峰的《告知函》不能产生解除合同二的法律后果。原告侯文峰主张合同二于2020年8月30日解除，本院对此予以支持。关于欠付租金，原告侯文峰主张被告乔泽公司支付截止2020年8月30日的欠付租金176,547元，被告乔泽公司主张予以减免，考虑到武汉自2020年1月23日10时起全市城市公交、地铁等停运及武汉关闭所有离汉通道，至2020年4月8日零时起武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，该期间内因疫情或疫情防控措施对被告乔泽公司的正常经营造成一定影响，本院兼顾本案的实际情况和公平原则，酌情扣减自2020年1月23日至2020年4月7日共计76天的租金46,769元，剩余欠付租金129,778元（176,547-46,769）本院予以支持，原告侯文峰诉请超出部分，本院不予支持；关于迟延违约金，原告侯文峰主张被告乔泽公司逾期一日按照月租金额的3‰支付迟延违约金47,469元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”被告乔泽公司抗辩称原告侯文峰主张的迟延违约金计算标准过高，结合本案实际情况，本院酌情将迟延违约金的计算标准予以统一调整为：以欠付租金129,778元为基数，自2019年11月1日起按年利率6%的标准计算至全部款项履行完毕之日止；关于房屋占用费，原告侯文峰主张按照19,461元/月标准从2020年8月30日起计算至被告乔泽公司腾退房屋之日止，本院认为被告乔泽公司于2020年9月8日通过邮政快递向原告侯文峰邮寄《告知函》，告知原告侯文峰其已于2020年8月26日将涉案房屋腾退并请原告侯文峰及时收回房屋。原告侯文峰于2020年9月9日签收了《告知函》。结案本案合同解除时间，本院酌情支持自2020年8月31日起至2020年9月9日共计10天的房屋占用费6,487.17元（19,461.5元/月÷30天×10天）；关于提前解除合同违约金，原告侯文峰主张被告乔泽公司应按合同约定支付提前解除合同违约金58,384元，因被告乔泽公司的违约行为酿成本案纠纷，但考虑到疫情原因和被告乔泽公司的实际经营困难，且基于公平原则，本院酌情支持19,461.5元；因被告乔泽公司未按合同约定缴纳物业管理费，原告侯文峰主张被告乔泽公司承担自2020年5月起至2020年8月止由原告侯文峰代缴的物业费3,427.2元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告侯文峰与被告武汉乔泽实业有限公司于2019年签订的《房屋租赁合同》于2020年8月30日解除；二、被告武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯文峰支付截止2020年8月30日的欠付租金129,778元及迟延违约金（以欠付租金129,778元为基数，自2019年11月1日起按年利率6%的标准计算至全部款项履行完毕之日止）；三、被告武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯文峰支付房屋占用费6,487.17元；四、被告武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯文峰支付提前解除合同违约金19,461.5元；五、被告武汉乔泽实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告侯文峰支付代缴物业费3,427.2元；六、驳回原告侯文峰的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,536元，减半收取计2,768元，由原告侯文峰负担1,026元，被告武汉乔泽实业有限公司负担1,742元，此款原告侯文峰已垫付，由被告武汉乔泽实业有限公司随本判决第二、三、四、五项一并给付原告侯文峰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余燕二〇二〇年十二月四日法官助理陈改华书记员张童