上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15042号原告：上海蔚澜摄影服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：苗伟，经理。被告：培荣健身管理(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱景华，执行董事。原告上海蔚澜摄影服务有限公司(以下简称蔚澜摄影)诉被告培荣健身管理(上海)有限公司(以下简称培荣健身)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因需要公告送达，依法转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔚澜摄影的法定代表人苗伟到庭参加了诉讼，被告培荣健身经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔚澜摄影向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告退还房屋租赁押金人民币(以下币种同)11,000元。事实和理由：原、被告于2019年9月签订了《上海市房屋租赁合同》，被告将坐落在上海市宝山区长逸路XXX号建配龙A馆5楼D5228号展位中的115平方米(以下简称系争房屋)出租给原告用于摄影服务，租赁期自2019年9月13日至2020年10月13日，其中2019年9月13日至2019年10月13日为一个月免租期。租金每月5,500元，支付方式为付六押二，支付宝转账。合同履行过程中由于被告的原因造成原、被告双方的合同不能继续履行，合同终止。原告支付的租金对应至2020年4月13日，首期六个月租金到期前，建配龙公司因与被告的租赁合同纠纷对系争房屋进行了断电，原告无法正常使用系争房屋。断电后，原告欲搬离系争房屋，被告告知可以进行协商，但后协商无果，原告于2020年5月17日左右搬离系争房屋。原告认为断电时双方合同终止，系争房屋电费预充值、无水费，原告并未其他欠费。现原告要求被告退还租赁的房屋押金，多次与被告协商遭到拒绝。综上所述，原告为维护自身利益，起诉至法院。被告培荣健身未作答辩。原告蔚澜摄影围绕诉讼请求向本院提交了房屋租赁合同、工商信息、情况说明、押金收据、支付宝转账记录、业务合作合同、股权转让协议书、告示书、解除租赁合同函、停电通知函、现场照片、微信聊天记录等证据材料。被告培荣健身未到庭参加诉讼，未对原告提供的证据进行质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：原告提供一份落款2019年8月2日原告蔚澜摄影(承租方、乙方)与被告培荣健身(出租方、甲方)签署的《上海市房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋座落在上海市宝山区长逸路XXX号建配龙A馆5楼D5228号展位中的部分面积，房屋出租实测面积为115平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公或营业使用。出租房屋租赁期限自2019年10月13日起至2020年10月13日止，共计12个月。免租期自2019年8月2日起至2020年10月13日，免租期内发生的电费、水费杂费等使用由乙方承担。甲、乙双方约定，自2019年10月13日起至2020年10月13日止，每月租金为5,500元，乙方应于每次租金到期前二十日向甲方支付该房屋租金。乙方支付租金的方式为付二押六，租金以支付宝转账的方式支付。原告表示此合同非真实的租赁合同，因郭朝旭和张思涵告知原告两人退出培荣健身，而原合同上有两人签字，故要求更换租赁合同。原合同被两人收回，更换后的租赁合同存在多处改动，其中租赁期限应当自2019年9月13日至2020年10月13日止，其中2109年9月13日至2019年10月13日为一个月免租期，租金支付方式为押二付六。真实情况是原告于2019年9月13日支付押金11,000元及6个月租金33,000元，原告于2019年9月14日进场装修。2019年9月13日，原告通过支付宝转账向被告支付6个月租金及2个月租金标准押金共计44,000元。培荣健身成立于2015年12月16日，注册资本50万，多次经历股东、法定代表人等变更。2019年10月11日，培荣健身投资人(股权)变更，由吴建新、上海沃福斯健身管理有限公司变更为朱景华、朱运七；2019年10月11日，培荣健身法定代表人由郭朝旭变更为朱景华；2019年10月11日，培荣健身监事备案由张思涵变更为朱运七。上海沃福斯健身管理有限公司成立于2019年4月26日，注册资本100万，股东为郭朝旭、张思涵，法定代表人为郭朝旭。原告提供一份2020年5月由培荣健身现法定代表人朱景华提供的《股权转让协议书》。2019年10月8日，上海沃福斯健身管理有限公司、吴建新(甲方、出让方)与朱景华、朱运七(乙方、受让方)签订《股权转让协议书》，约定转让培荣健身所有权和经营权。协议书第二条权利义务及承诺事项1(5)约定，甲方已将位于上海市宝山区长逸路XXX号建配龙A馆5楼D5228号展位房屋使用权租赁给张思涵至2022年2月19日，该房屋面积为452平方米，其中有120平米左右的面积由张思涵另行出租给他人。本次转让不包含此面积。乙方自签约后至2022年2月19日止不得以任何方式影响该面积使用者的正常经营，该面积使用者自行承担电费(电费费用由张思涵收取再进行缴纳)或其他费用。2020年4月10日，建配龙集团(上海建配龙建材配送有限公司)向培荣健身发函，要求对方于2020年4月20日前支付欠付租金，若逾期缴纳，将停止供电。2020年5月19日，建配龙企业集团(上海建配龙建材配送有限公司)向培荣健身发送解除商铺租赁合同与收回展位通知函，告知于2020年4月1日、4月10日向培荣健身发送了催缴通知，但是对方未作回复。随后，对租赁展位进行了断水断电处理并邮寄费用及平账通知，但培荣健身无回应。故正式通知解除双方2016年2月20日签订的《商铺铺面租赁合同》。2020年5月20日，上海建配龙建材配送有限公司向培荣健身会员发出告示，告知因培荣健身无法按期支付租金，建配龙公司将于2020年5月20日收回健身馆占用场地，正式关闭健身馆。本院认为，蔚澜摄影与培荣健身存在真实合法的房屋租赁关系，双方应恪守履行。本案中，蔚澜摄影已经实际搬离系争房屋，双方租赁合同已经终止。培荣健身即使存在股权转让的情况、协议书对系争房屋相关费用结算进行了特别约定，该约定亦为股东之间的内部约定，不具有对抗善意第三人的效力，培荣健身仍应按照租赁合同的约定向蔚澜公司承担出租人的法律义务。租赁合同终止情况下，在无特别约定情况下，蔚澜摄影要求培荣健身退还押金，于法有据，本院予以支持。至于蔚澜摄影是否还需支付六个月租金到期后至其实际搬离系争房屋的租金或使用费，由于培荣健身未到庭主张，蔚澜摄影认为断电情况下系争房屋丧失使用功能、合同已经终止，且蔚澜摄影因培荣健身以可以协商为由导致蔚澜摄影未及时搬离，故无需支付断电后费用，蔚澜摄影对该费用亦有异议，故本院对此不予处理，培荣健身可另行主张。被告培荣健身经本院公告合法传唤，未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百一十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告培荣健身管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海蔚澜摄影服务有限公司房屋租赁押金11,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计37.5元，由被告培荣健身管理(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年十二月十八日法官助理 顾名锦书 记 员 计凡迪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。