北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18085号原告：王静，女，1993年7月7日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。被告：范妍婷，女，1978年12月8日出生，满族，无业，户籍地北京市丰台区。原告王静诉被告范妍婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王静的委托诉讼代理人李晓南到庭参加诉讼。范妍婷经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王静向本院提出诉讼请求：1.范妍婷退还王静定金150000元；2.范妍婷支付王静违约金250000元；3.范妍婷支付王静保全担保保险费1500元；4.诉讼费、保全费由范妍婷承担。事实和理由：2019年10月23日，王静与范妍婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定范妍婷将位于北京市丰台区×号院×号楼3层1-302的房屋卖与王静，房屋总价款为3538000元。合同签订后，王静向范妍婷支付定金150000元，范妍婷未按照合同约定于2019年11月20日前自行解除抵押，且确保双方买卖的房屋无司法查封。2020年5月19日，王静依据《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定，向范妍婷发出《解约告知函》。上述合同及协议约定，合同解除后，范妍婷应当退还定金，并支付房屋总价款20%的违约金，但王静仅请求范妍婷支付违约金250000元，对依据合同约定计算的其余违约金不再主张，同时，范妍婷还应当支付王静的保全担保保险费1500元。范妍婷未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月23日，范妍婷（甲方）和王静（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“……第一条房屋基本情况（一）甲方所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，坐落为：丰台区×号院×号楼3层1-302（以房屋所有权证/不动产登记证书登记为准）。该房屋所在楼栋建筑总层数为：24层，其中地上24层，地下**；房屋所在楼层为3层，建筑面积共64.18平方米。……第二条房屋权属情况及使用情况……（四）该房屋已设抵押的，抵押权人：兴业银行，抵押金额为人民币3380000元（大写：叁佰叁拾捌万元整），抵押登记日期：2018-08-03，抵押权正类型为：房屋他项权证书。该房屋已经设定抵押的，双方当事人同意按照下列方式处理：甲方最迟于2019-11-20完成全部抵押权注销登记手续。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经甲、乙双方协商一致，房屋主体价款为人民币3，360,000.00元（大写：叁佰叁拾陆万元整），房屋家具、家电装饰装修和相关设施的折价款为人民币178,000.00元（大写：壹拾柒万捌仟元整）；以上房屋成交价款合计为人民币3,538,000.00元（大写：叁佰伍拾叁万捌仟元整）。（二）乙方向甲方支付定金共人民币150,000.00元（大写：壹拾伍万元整），第一笔定金人民币60,000.00元（大写：陆万元整）于本合同签订当日支付，通过资金自行划转方式划转。第二笔定金人民币90,000.00元（大写：玖万元整）于业主还款当日（约定条件）当日支付，通过资金自行划转方式划转。……第六条房屋权属及具体状况的承诺（一）房屋权属及具体状况，甲、乙双方承诺如下：……3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；……因上述任何一种原因导致合同无效或不能履行，甲方应自确认合同无效或解除之日起五个工作日内退还乙方累计已付全部房款，且违约方承担房屋成交总价款20%的违约责任及全部赔偿责任。……（五）本合同签署之日起，甲、乙双方承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、缴税、产权转移登记、抵押、房款、房屋交付等环节的义务并按要求提交材料，若任何一方违反本承诺，按照本合同第九条第四款承担违约责任。……第九条违约责任……（四）除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方同意继续履行的，甲、乙双方须继续履行，但违约方必须按房屋成交总价款的10%向守约方承担违约责任；如守约方因此解除本合同的，适用本合同第十二条解除条款约定。……第十二条合同解除条款……（二）如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款项总额的万分之五的违约金。……第十四条送达甲、乙双方保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何乙方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更前3日内书面通知另一方。变更的一方未履行或未及时履行通知义务导致送达不能的，自行承担由此产生的后果，如另一方按照本合同约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。……”同日，双方签订《补充协议》，约定：“……第四条甲方承诺抵押金额为人民币：3380000元整（大写：叁佰叁拾捌万元整），实际借款金额为人民币：2600000元整（大写：贰佰陆拾万元整），甲方在2019年11月20日前自行解抵押，如因甲方未解抵押造成合同无法继续履行，甲方承担总房款20%的违约责任。……”2019年10月28日，范妍婷与王静再次签订《补充协议》，对房屋的成交价格、付款方式及资金划转方式等进行约定。合同签订后，范妍婷于2019年10月23日支付定金60000元，于2019年11月2日支付定金90000元。截至2020年7月7日，案涉房屋仍存在抵押权登记及查封登记。庭审中，范妍婷提交《解约告知函》、物流快递信息，用于证明其于2020年5月19日向范妍婷发送《解约告知函》，此函于2020年5月20日到达范妍婷；提交北京增值税普通发票、手机转账汇款截图，用于证明其向金融机构交纳保全担保保险费1500元。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、收据、《解约告知函》、物流快递信息、北京增值税普通发票、手机转账汇款截图等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩和质证的权利，本案被告范妍婷经本院传票传唤无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据我国合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王静与范妍婷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及两份《补充协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同履行过程中，王静先后两次支付定金共计150000元，范妍婷未按照合同约定于2019年11月20日前自行解除抵押，且确保双方买卖的房屋无司法查封。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定：“除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方同意继续履行的，甲、乙双方须继续履行，但违约方必须按房屋成交总价款的10%向守约方承担违约责任；如守约方因此解除本合同的，适用本合同第十二条解除条款约定”，“如乙方按照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款项总额的万分之五的违约金”。据此，王静可以解除合同。根据王静提交的《解约告知函》及快递物流信息，可以认定王静发出的书面通知已于2020年5月20日到达范妍婷，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均于当日解除。合同解除后，王静要求范妍婷退还150000元定金，并承担相应违约责任，于法有据，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。庭审中，王静仅要求范妍婷支付违约金250000元，对依据合同约定计算的其余违约金不再主张，本院对此不持异议。关于保全担保保险费，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》，金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许。王静可以通过金融机构出具保函的形式为财产保全提供担保，而非必须以自己的财产或他人的财产提供担保。其为此向金融机构交纳的保全担保保险费系其支出的合理必要费用，属于王静的损失部分，该费用应当由范妍婷负担，故王静要求范妍婷支付保全担保保险费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、范妍婷于本判决生效之日起七日内退还王静定金150000元。二、范妍婷于本判决生效之日起七日内支付王静违约金250000元。三、范妍婷于本判决生效之日起七日内支付王静保全担保保险费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7323元、保全费2520元、公告费560元，由范妍婷负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年十二月二十四日书记员  贾茜