北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异732号案外人：佟晓慧，女，1982年9月18日出生，满族。委托代理人：佐月，河北世纪方舟律师事务所律师。申请执行人：甄飞，男，1958年5月12日出生，汉族。委托代理人：安富强，北京市丰台区新村街道法律服务所法律服务工作者。被执行人：甄永杰，男，1968年2月18日出生，汉族。被执行人：北京中天恒信房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区龙湾屯镇府前街13号东楼411。法定代表人：甄永杰，董事长。委托代理人：刘惠，河北林平律师事务所律师。委托代理人：霍亮，河北林平律师事务所律师。本院在执行甄飞与甄永杰、北京中天恒信房地产开发有限公司（以下简称中天恒信公司）借款合同纠纷一案[执行案号：（2015）二中执字第45号]过程中，案外人佟晓慧向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人佟晓慧异议请求：1.中止对中天恒信公司名下位于河北省石家庄市建设南大街裕华东路的土地使用权（国有土地使用权证号：桥东国用（×××）字第×××号，以下简称×××号土地使用权）的执行，并解除查封；2.中止对案外人购买的位于河北省石家庄市裕华路与建设大街交叉口西北角中天世都×××栋×××单元×××号房屋（以下简称涉案房屋）所占用土地使用权的执行，并解除查封。事实和理由：2006年12月26日，案外人杨吉玲与中天恒信公司签订《中天世都住宅内部投资协议书》，约定杨吉玲购买涉案房屋。同日，杨吉玲支付全部购房价款。2012年3月12日，涉案房屋交付杨吉玲实际占用使用。2017年1月11日，杨吉玲与案外人佟晓慧签订房屋买卖协议，将涉案房屋出售给佟晓慧。同日，佟晓慧将全部购房价款支付给杨吉玲，涉案房屋交付佟晓慧实际占有使用。后，佟晓慧与中天恒信公司重新签订了房屋买卖协议，协议日期为倒签的时间2006年12月26日。但由于法院查封了×××号土地使用权，导致涉案房屋无法办理过户登记，故请求解除涉案房屋占用土地使用权的查封。另外，根据法院查封扣押财产清单，法院查封了中天世都项目1-4层底商及1-4层底商所占用的土地使用权，现根据（2015）二中执字第45号之四执行裁定书和协助执行通知书，中天世都项目1-4层底商已以物抵债给甄飞并已交付执行完毕，故法院继续查封1-4层底商所对应的土地使用权即×××号土地使用权没有法律依据。并且，土地使用权是无法分割的，法院查封了整个×××号土地使用权，导致案外人佟晓慧无法办理涉案房屋的过户登记，故同时请求解除×××号土地使用权的查封。申请执行人甄飞称，不同意案外人的全部异议请求。事实和理由：第一，案外人佟晓慧购买涉案房屋的时间是2017年1月11日，是在法院查封之后购买，不能排除法院的执行。第二，甄飞的债权还没有完全实现，虽然中天世都项目以物抵债了一部分，但还有2000余万元的债权没有实现，如果被执行人能够积极履行，甄飞可以同意解除对×××号土地使用权的查封。第三，法院查封了中天世都项目1-4层底商和整个×××号土地使用权，而并非仅仅查封了中天世都项目1-4层底商所对应的土地使用权。被执行人中天恒信公司称，同意案外人关于中止涉案房屋所对应土地使用权的执行并解除查封的异议请求，不同意案外人关于中止执行×××号土地使用权的执行并解除查封的异议请求。事实和理由：甄飞的债权已经大部分实现，故解除涉案房屋所占用土地使用权的查封，不影响甄飞债权的实现。但是，由于整个×××号土地使用权的查封涉及到是否超标的查封的问题，中天恒信公司在本案中不对此发表意见。本院查明，甄飞与甄永杰、中天恒信公司借款合同纠纷一案，本院于2013年9月10日作出（2013）二中民初字第05261号民事判决书，判决："一、甄永杰、北京中天恒信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付甄飞借款本金四千三百七十二万三千四百四十四元四角一分及利息（自二○一三年一月二十九日起至全部款项还清之日止，按年利率百分之二十计算）；二、驳回甄飞的其他诉讼请求"。双方当事人均不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉。北京市高级人民法院于2014年11月28日作出（2013）高民终字第4027号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。在诉讼过程中，本院于2013年3月13日保全查封×××号土地使用权。上述民事判决生效后，甄飞向本院申请强制执行，本院以（2015）二中执字第45号立案执行。执行过程中，本院于2019年4月10日向天津银行石家庄分行作出（2015）二中执字第45号协助执行通知书，载明：就原被执行人中天恒信公司所有的位于河北省石家庄市裕华路北、建设大街西、四中路南、规划局东的中天世都项目1至4层底商（规划图为×××#楼×××区拐角部分，测绘面积5020.04平方米）的房地产与现房产所有人甄飞办理房产交接手续，包括但不限于签订租赁合同、直接交付房产等。2018年4月17日，本院作出（2015）二中执字第45号之四执行裁定书，裁定：一、被执行人中天恒信公司所有的位于河北省石家庄市裕华路北、建设大街西、四中路南、规划局东的中天世都项目1至4层底商（规划图为×××#楼×××区拐角部分，测绘面积5020.04平方米，现为天津银行石家庄分行使用）的房地产作价人民币七千四百七十五万零四百二十四元，交付申请执行人甄飞抵偿被执行人中天恒信公司所欠其债务。上述房地产的所有权和相应的其他权利归申请执行人甄飞所有，上述房地产的财产权自裁定送达甄飞时起转移。二、甄飞可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。本院审查过程中，案外人佟晓慧提交如下证据：证据一：（2015）二中执字第45号之四执行裁定书，用以证明中天世都项目1-4层底商经过两次拍卖流拍，已以物抵债给甄飞。证据二：2019年4月10日，（2015）二中执字第45号协助执行通知书，用以证明中天世都项目1-4层底商已与甄飞交接完毕。证据三：2013年4月19日，查封扣押财产清单，用以证明本案查封的是中天世都项目1-4层底商及相应的土地使用权。证据四：2013年3月13日，（2013）二中民初字第05261号协助执行通知书，用以证明本院查封与涉案房屋所占用土地均为×××号土地使用权。证据五：2006年12月26日，中天恒信公司与杨吉玲签订的《中天世都住宅内部投资协议书》，约定杨吉玲投资涉案房屋，房屋总价为人民币520000元。该协议书"杨吉玲"处均手写"更名为佟晓慧"，签章处有杨吉玲签名及手印，日期为2006年12月26日，另有佟晓慧签名及手印，日期为2016年6月16日。用以证明杨吉玲于2006年12月26日购买涉案房屋。证据六：杨吉玲缴纳涉案房屋价款520000元及水电费、装修管理费、采暖费、物业费等收据或缴费通知单。用以证明杨吉玲交付全部购房价款，涉案房屋于2012年3月12日交付杨吉玲实际使用。证据七：1.2017年1月11日，杨吉玲与佟晓慧签订的《房屋买卖合同》，约定佟晓慧同意购买杨吉玲拥有的中天世都小区住宅，总价为人民币1265000元；2.康乐乐中国银行交易流水明细清单及佟晓慧中信银行账户交易明细，显示2017年1月11日康乐乐向杨吉玲转账1000000元，同日，佟晓慧向杨吉玲转账265000元。用以证明佟晓慧于2017年1月11日向杨吉玲购买涉案房屋并支付全部价款。证据八：2006年12月26日，中天恒信公司与佟晓慧签订的《中天世都内部购房协议》，载明佟晓慧投资涉案房屋，总价款为人民币520000元。佟晓慧自认该协议签订日期为倒签。证明目的同证据七一致。证据九：1.2020年7月28日石家庄市住宅专项维修资金缴存通知书；2.2020年7月27日房地产开发住宅增值税普通发票；3.2020年7月28日契税完税证明；4.2020年7月28日河北省住宅专项维修资金专用票据。用以证明佟晓慧为涉案房屋真实权利人。证据十：涉案房屋现状照片。用以证明佟晓慧实际使用涉案房屋。申请执行人甄飞对上述证据一至证据四真实性认可，证明目的不予认可；对证据五至证据十真实性不予确认，对证明目的不予认可。被执行人中天恒信公司对上述十组证据真实性和证明目的均予以认可，但认为事实上法院查封的是中天世都项目1-4层底商及×××号土地使用权而不仅仅是中天世都项目1-4层所对应的土地使用权。本院审查过程中，中天恒信公司及佟晓慧均确认，中天世都项目由于证件不齐全，尚未取得房屋产权的初始登记。中天恒信公司及佟晓慧另确认，本院并未查封涉案房屋，本院查封标的为×××号土地使用权。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封被执行人中天恒信公司名下×××号土地使用权，案外人以其购买该土地上涉案房屋为由请求对涉案房屋所占用土地使用权中止执行并解除查封，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审理。本案中，根据案外人佟晓慧所提交证据及其自述，佟晓慧虽与中天恒信公司签订了《中天世都内部购房协议》，但该协议系倒签，佟晓慧实际系与杨吉玲签订购房合同，从杨吉玲处购买涉案房屋，该房屋买卖合同签订时间及佟晓慧实际占有涉案房屋的时间均晚于本院查封×××号土地使用权的时间。因此，案外人佟晓慧所提对涉案房屋所占用土地使用权中止执行并解除查封的异议请求，缺乏法律依据，本院不予支持。并且，现中天世都项目并未取得房屋产权初始登记，故涉案房屋亦不具备办理过户登记的条件。因此，佟晓慧以本院查封×××号土地使用权导致其无法办理涉案房屋的过户登记为由，提出中止对×××号土地使用权的执行并解除查封的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人佟晓慧的全部执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  连 强审 判 员  姜高华审 判 员  侯成成二〇二〇年十二月十日法官助理  张 楠书 记 员  宋宇婷-8--1-