浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民初31号原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室–2032。法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告（案外人）：陈晓东，男，1970年11月11日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。法定代表人：潘美姣。被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告陈晓东、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告陈晓东的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3–38号、3–37号、东阳市国用（2008）第3–89号项下土地使用权及地上房产所涉浙江省东阳市江北街道帝景湾1幢2单元701室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元以及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异11号执行裁定，认定陈晓东向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋产权登记过户手续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。陈晓东与皮卡王公司未提交证据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，陈晓东除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入账凭证等证据，不能证明陈晓东在法院查封前已经支付全部价款；陈晓东也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日前工程竣工并交付。此外，陈晓东对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。陈晓东未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此，陈晓东不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。陈晓东也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条的规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有陈晓东支付款项的证据，本案需查明陈晓东支付皮卡王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。且若陈晓东系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪。陈晓东辩称，（2019）浙执异11号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确。陈晓东与皮卡王公司在法院查封房屋前签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，并自2014年底法院查封前已实际占有、使用房屋，且案涉房屋因皮卡王公司原因没有及时竣工，以致至今没有办理过户登记手续，陈晓东对此没有过错。因此，根据执行异议复议规定第二十八条规定，陈晓东可以排除法院的执行。横琴公司主张（2019）浙执异11号民事裁定未查明或排除陈晓东与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，陈晓东提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请求。百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、本院（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、本院（2019）浙执异11号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起本案执行异议之诉的依据。陈晓东质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法有效的房屋买卖合同，付清了购房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有排除执行的权益。陈晓东向本院提交了以下证据材料：一、预售许可证、商品房批量查档记录、竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同；三、皮卡王公司增值税普通发票、浙江省农村合作银行进账单、皮卡王公司收款收据各一份；四、入伙通知书、入住手续书、入住缴费清单、房屋交付验收清单、收楼确认书、电力开户单各一份；五、浙江皮卡王实业集团物业管理有限公司收据、承诺书各一份；六、陈晓东出具的情况说明两份，用以证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，陈晓东购买了案涉房屋、支付了全部房款，并已实际占有使用了案涉房屋，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归陈晓东所有。横琴公司质证认为，对上述证据材料一至四的形式真实性均没有异议，但对购房的真实性不予确认。证据材料一之商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系，竣工验收备案记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于陈晓东庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使陈晓东主张案涉房屋早已于2014年交付，也系陈晓东与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。证据材料二不能证明双方之间存在商品房买卖关系，需进一步查明款项是否实际支付给皮卡王公司，双方系商品房买卖还是民间借贷关系，应以支付款项最初形成的真实意思为准，且案涉商品房买卖合同签订时间2012年6月26日，约定的房屋交付时间2012年8月30日，约定的付款金额2555290元与陈晓东主张的款项实际支付时间、金额及房屋交付时间均不一致。证据材料三之银行进账单缺少购房的记载，不能证明购房事实；收款收据出具时间2010年12月11日早于案涉商品房买卖合同签订时间2012年6月26日一年半有余，载明金额2743800元与合同约定的购房款金额2555290元亦不符，陈晓东主张双方是商品房买卖合同关系仍需进一步举证。证据材料四之电力开户单显示案涉房屋电力于2014年6月26日开户，早于入伙通知书、房屋交付验收清单记载的所谓交付时间2014年11月15日，即案涉房屋系先电力开户再进行交接，与一般商品房买卖惯例不符，双方是否真实的商品房买卖关系存疑。对证据材料五的三性均有异议，承诺书系打印件，真实性无法查明；收据票面很新，结合其他绝大部分购房者均无物业费收据，其是否形成于2014年11月17日存疑。证据材料六系陈晓东单方陈述，不能作为证据认定，且双方自2012年6月26日签订商品房买卖合同至今未结算亦不符合交易惯例和情理。本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因陈晓东对证据三性均无异议，故可作为本案证据予以确认。陈晓东提供的证据材料一至四，横琴公司对形式真实性均无异议，证据材料五虽有异议，但上述证据可以印证，可以共同证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、房款支付等基本事实，在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，均作为本案证据予以认定。证据材料六之情况说明属于当事人陈述，亦作为本案证据予以认定。本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，陈晓东提起执行异议，请求解除对案涉土地使用权及地上房屋的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执异11号执行裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。2012年6月26日，陈晓东与皮卡王公司签订商品房买卖合同，约定陈晓东购买东阳市××街道××幢××单元××室商品房××；设计用途为一般住宅，建筑面积203.95平方米，商品房总价2555290元，陈晓东于2012年6月26日前一次性付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付陈晓东使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知陈晓东办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝陈晓东查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给陈晓东；陈晓东委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。2010年12月2日，陈晓东通过浙江省农村合作银行向皮卡王公司转账2743800元。2010年12月11日，皮卡王公司向陈晓东出具金额2743800元的收款收据，载明款项内容“帝景湾1号楼西单元701室”。2014年11月15日，皮卡王公司向陈晓东发放《入伙通知书》《入住缴费清单》等交付手续材料。同日，陈晓东在《入住手续书》上签字。2014年11月17日，浙江皮卡王实业集团物业管理有限公司向陈晓东出具2014年11月15日至2015年11月14日的物业费收据，金额6118.5元。根据户名为陈晓东的案涉房屋电力开户单记载，案涉房屋电力于2014年6月26日开户。2018年1月9日，皮卡王公司开具浙江增值税普通发票，金额2706640元。陈晓东于2020年5月9日出具情况说明，称案涉房屋于2010年12月选房付款2743800元，平方当时为预估，说好多退少补，2012年6月26日签订商品房买卖合同，实际房款是2555290元，多付的款一直没有退还；于2020年5月13日出具情况说明，称案涉房屋于2010年12月选房付款2743800元，平方预估218.996平方，单价12529元／平方米。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、陈晓东与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因陈晓东与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、陈晓东对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、陈晓东与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系根据前述认定的事实，本案中，陈晓东于2012年6月26日与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记。就合同约定的2555290元购房款，陈晓东提供了2743800元的支付凭证，并解释多付款项的原因是因为选房时预估房屋面积大于合同约定房屋面积。虽然陈晓东向皮卡王公司支付的房款与案涉商品房买卖合同约定的购房款不一致，但前者高于后者，结合皮卡王公司已出具金额2743800元的收款收据，所开增值税普通发票载明的房屋面积比商品房买卖合同约定的房屋面积亦有所增加，陈晓东关于多付款项原因的解释合理。陈晓东主张上述款项系支付案涉购房款，可予采信。因此，陈晓东与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张陈晓东与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪的问题，与本案无关。二、陈晓东对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上所述，陈晓东在人民法院查封之前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。陈晓东已签收入住手续书，缴纳2014年11月15日至2015年11月14日物业费，实际占有案涉房屋。但是，皮卡王公司至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案文件，致使陈晓东至今未能取得所购房屋的权利证书。案涉房屋未办理过户登记，并非因陈晓东原因所致。因此，陈晓东对案涉房屋提出的执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条的规定，其得以据此请求排除执行。综上所述，陈晓东就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费28453元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  赵恩勰二〇二〇年十二月二日书记员  程丽嫣1·9·