北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初11618号原告：孙振武，男，1951年11月18日出生，汉族，住北京市通州区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：孙华丰（孙振武之子），1982年4月8日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：孙华月，北京崧博律师事务所律师。被告：张树植，男，1962年7月5日出生，汉族，住北京市通州区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：唐春林，北京荣博律师事务所律师。原告孙振武诉被告张树植物权保护纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙振武的委托诉讼代理人孙华丰、孙华月，被告张树植及其委托诉讼代理人唐春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙振武向本院提出如下诉讼请求：1.请求法院判令被告返还拆迁利益1447208元及位于东方厂周边棚改项目安置房xxx（Ｂ-2地块）1单元5层Ｂ房屋一套、２号楼（Ｂ-1地块）3单元5层D2房屋一套、3号楼（B-1地块）2单元5层A反房屋一套；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：北京市通州区张家湾镇张辛庄村xxx号院（以下简称“xxx号院”）系我所有。1995年2月19日，我与被告签订了《协议书》，之后，被告一直居住使用xxx号院。《协议书》第二条约定“甲方所售房屋如发生规划性拆迁，由甲方将乙方的购房款如数退还乙方，乙方不能提出异议，房屋的一切财产由乙方全部退还甲方。”2017年12月，北京市通州区张家湾镇张辛庄开始拆迁，我多次与被告交涉，要求其返还xxx号院，但被告均予以拒绝。2018年3月15日，被告与案外人北京城市副中心投资建设集团有限公司签订了《集体土地上房屋拆迁补偿协议》以及《安置及临时周转协议》，xxx号院被拆除。我为了维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告张树植辩称，不同意原告的诉讼请求。一、xxx号院的拆迁利益系我作为xxx号院的被拆迁人与北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称北投公司）签订协议而获得的。如果原告认为拆迁利益归其所有，应当起诉北投公司。故原告的起诉没有事实和法律依据；二、本案系农村房屋买卖合同中的某个条款引发的纠纷，以物权保护纠纷为案由，我认为案由错误，法院应当驳回起诉；三、涉案房屋系我购买所得，我一家一直居住至拆迁，其所拆迁利益应当由我享有；四、我与原告1995年签订的房屋买卖协议，系附解除条件的合同。其所附的解除条件为：1995年底规划性拆迁。因1995年规划性拆迁未发生，解除条件未成就，故该合同为已经履行完毕的有效合同。1995年年底的规划性拆迁，指的是东方化工厂占地规划，旧村改造，村民上楼，并非今日之拆迁，且1995年也不可能预知23年之后的拆迁；五、原告方就此事多次诉讼，其行为是滥用诉权的行为，造成司法资源的浪费。经本院审理查明，1995年2月19日，孙振武（甲方）与张树植（乙方）签订《协议书》，约定，今有甲方准备出售的民用平房正房伍间、厢房叁间及院墙、门楼长20米，宽16米范围，房屋售价为壹万贰仟伍佰元整。现有乙方自愿购买，故定协议如下：一、交款方式：乙方分两次交款，第一次1995年2月25日前先交陆仟伍佰元整。第二次1995年5月30日前，乙方将余款陆仟元整交齐。二、甲方所售房屋如发生规划性拆迁，由甲方将乙方的购房款如数退还乙方，乙方不能提出异议，房屋一切财产由乙方全部退还甲方。三、如甲方所售房屋在1995年底规划性拆迁，甲方应向乙方退还购房款后，由乙方向甲方交纳住房费叁佰元整。四、乙方购房后，如乙方原因所造成房屋损坏，由乙方负全部责任。但如甲方的房屋在1995年底前出现自然损坏（只限短檩，坍塌，不包括漏房），由甲方负责。五、如甲方所售房屋的产权（不包括宅基地）出现问题，一切由甲方负责。此上述协议由甲乙双方协商确定，1995年2月协议生效，自愿履行。如出现任何问题，不可悔改。特立此协议。协议签订后，张振武将涉案房屋交付张树植使用，张树植按照约定向张振武给付清购房款。2018年3月15日，北京城市副中心投资建设集团有限公司（甲方，拆迁人）与张树植（乙方，被拆迁人）签订《集体土地上房屋拆迁补偿协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2017]-张宅xxx，以下简称《补偿协议》），约定，甲方因通州区东方厂周边棚改项目建设需要，对乙方的拆迁范围内张家湾镇张辛庄村xxx号的宅基地上所有房屋及其附属物进行拆迁。乙方被拆迁人为张树植，被安置人共计3人（张树植、张树植之妻凌玉霞、张树植之女张超然）。按照宅基地面积计算应安置面积，乙方被安置人口数3人，乙方应安置面积约为227.28平方米。乙方选择房屋安置方式，甲方支付给乙方宅基地区位补偿价款1508070元、首层房屋的重置成新价款176270元、装修及附属物补偿费185425元、设备移机费1035元（空调1部、电话1部、宽带1部）、创业综合补助费93454元、搬迁补助费3709元、安家补助费125000元、提前搬家奖励费200000元、合法利用土地奖励费100000元、宅基地少建房奖141080元以上共计2534043元。上述协议还就其他事项进行了约定。同日，上述两方还签订了《安置及临时周转协议》（合同编号：北投通分（合）拆管征字[2017]-张宅xxx，以下简称《安置协议》），约定，选房顺序号0790，家庭结构3口之家，应安置面积227.28平方米，最终安置面积245平方米。序号1，安置房坐落东方厂周边棚改项目安置房B区，楼号5号楼（B-2地块），单元1，房号5层B，户型二居I，建筑面积75平方米；序号2，安置房坐落东方厂周边棚改项目安置房B区，楼号2号楼（B-1地块），单元3，房号5层D2，户型三居I，建筑面积120平方米；序号3，安置房坐落东方厂周边棚改项目安置房B区，楼号3号楼（B-1地块），单元2，房号5层A反，户型一居，建筑面积50平方米。总预付房价款共计1313600元。甲乙双方签署本协议后，甲方履行完相关手续后10日内按照本协议第六条结算方式，向乙方支付周转补助费，起算日期自2017年12月至2020年11月（含本月）止，共计36月的周转补助费，即352800元。甲方依据《补偿协议》支付拆迁房屋货币补偿时，应扣除乙方的全部安置房总预付房价款。即甲方需支付差价货币补偿款为1220443元。上述协议还就其他事项进行了约定。庭审中，双方对于《协议书》中“如发生规划性拆迁”的理解存在争议。孙振武认为双方约定的就是本次东方化工厂的拆迁，80年代即传要拆除，当时签订合同时就有预期。张树植对此不予认可，其认为签订合同时约定的拆迁系指1995年底东方化工厂同张辛庄村委会之间的拆迁，后因东方化工厂爆炸，此时就搁浅了。另查，张树植系北京市通州区张家湾镇张辛庄村村民。双方经法庭组织调解无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。孙振武与张树植签订的《协议书》系双方真实意思表示，孙振武依约交付了涉案房屋，张树植依约给付了购房款，张树植系北京市通州区张家湾镇张辛庄村村民，上述《协议书》不违反法律的强制性规定，应属合法有效。对合同的效力，双方亦不存在争议，双方仅对部分条款的理解存在争议。本案中，孙振武以物权保护为由提起诉讼，通过其具体诉求和诉求依据分析，孙振武实质是要求张树植履行《协议书》中部分条款，本质上依旧系合同纠纷，双方争议的焦点仍旧是对部分条款的理解问题。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院综合现有证据和庭审查明的事实，对于《协议书》中“甲方所售房屋如发生规划性拆迁，由甲方将乙方的购房款如数退还乙方，乙方不能提出异议，房屋一切财产由乙方全部退还甲方。”的约定应当解释为如果1995年前后甲方所售房屋如发生规划性拆迁，由甲方将乙方的购房款如数退还乙方，房屋一切财产由乙方全部退还甲方，上述“规划性拆迁”并非指向的实际发生的《补偿协议》中所涉拆迁事项。具体理由如下：首先，从合同的目的角度分析。孙振武与张树植签订《协议书》的目的系实现房屋买卖的交易。双方对于涉案房屋的价格的约定，并没有明显低于当时的市场价，亦没有明显的高于当时的市场价。双方亦按照合同约定，完成了房屋和购房款的交付。双方的合同目的已经实现。正是因为双方对于可预见的拆迁高概率发生存在高度的一致，为了避免一方利益受损故才约定了关于拆迁后财产利益如何处理。二十年后拆迁的发生，显然并未在双方可预期之内，一方通过房屋买卖的形式锁定二十年后房屋拆迁所带来的巨大利益作为目的，显然已经超出了双方房屋买卖合同的目的。以此，也可以解释，双方《协议书》中约定的拆迁应属特定时期内发生的拆迁，目的系为了保护一方在可以预见的时间内的合法权益，防止因拆迁的发生导致一方利益严重失衡。其次，从交易习惯角度分析。在农村房屋买卖过程中，出售人将相关房屋交付买受人，买受人将购房款交付出售人，即完成了房屋买卖的交易。本案中，孙振武、张树植已经完成了房屋买卖的整个交易，双方基于交易的特殊背景环境，约定在双方可以预见的特定时间段内，房屋遭遇拆迁，相关利益如何处理，该特殊约定符合房屋买卖的交易习惯。但就双方对某一特定条款存在争议的情况下，孙振武认为《协议书》系附解除条件的合同且对于条件的发生并未限定在特定时期内，即便20多年后发生了拆迁亦属条件的实现，故拆迁房屋所获利益应全部归属孙振武享有。如孙振武所述，则会违背房屋买卖交易习惯，不利于维护交易安全，使得买受人张树植通过协议购买的房屋长期处于不稳定状态。故，本院认为双方约定的拆迁限定在特定的时期内更符合房屋买卖交易的交易习惯。最后，从诚实信用原则角度分析。本案系涉及农村房屋买卖，农村房屋买卖有其特殊性，房屋本身带有一定的福利属性，故其买受人需具备特定的身份。张树植自1995年购买涉案房屋后，其所在村并未给其另行批新的宅基地，至拆迁前其在本村仅有上述一处宅院。如按照孙振武对于合同条款的理解，则会造成张树植在购买房屋二十余年后在本村无所属住房，张树植亦无法通过新申请宅基地建造自有住房进而享有相应拆迁利益，这会给张树植造成无法挽回的重大经济利益损失；而孙振武则会既享受了售房当时所得购房款实际使用带来的利益，又享受售房二十余年后房屋拆迁所带来的巨大经济利益，孙振武就此享受了双重经济利益。孙振武对于合同的条款的解释，这不符合合同订立时双方锁定某一时间段内经济利益的真实意思表示，如此解释会造成双方利益严重失衡，这实质是变更了合同的相关条款，违背合同订立时双方的真实意思，这不符合诚实信用原则。此外，孙振武诉讼请求中的部分财产权益系张树植及相关利益主体基于特定身份取得的拆迁利益，已经超出了《协议书》约定的内容，亦不符合诚实信用的原则。综上所述，孙振武的诉讼请求，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告孙振武的全部诉讼请求。案件受理费14443元，由原告孙振武负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  庄庆龙二〇二〇年十二月二十日书记员  黄秀琴