安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初721号 原告：安徽万博汇商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区中山路1298号，统一社会信用代码91340100MA2MRMKG6B。 法定代表人：徐志强，董事长。 委托诉讼代理人：黄鹏，安徽华人律师事务所律师。 被告：张莉莉，女，1989年3月6日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：占庆华，北京盈科（上海）律师事务所律师。 原告安徽万博汇商业运营管理有限公司（以下简称“万博汇公司”）与被告张莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万博汇公司的委托诉讼代理人黄鹏、被告张莉莉的委托诉讼代理人占庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万博汇公司向本院提出诉讼请求：：1.判令解除原、被告于2019年5月20日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付违约金158315.6元；3.判令被告立即将位于合肥市包河区商铺清空恢复原状后返还原告；4.判令被告支付自2019年7月26日至实际返还房屋之日止的租金及利息（暂计算至2019年10月31日的租金为74741.76元，利息1291.48元，利息暂自2019年6月26日起按照年利率4.35%计算至2019年11月19日，款清息止）；5.判令被告支付自2019年7月26日至实际返还房屋之日止的物业费及利息（暂计算至2019年10月31日的物业费为18685.44元，利息322.87元，利息暂自2019年6月26日起按照年利率4.35%计算至2019年11月19日，款清息止）；6.判令被告支付电费9711元（当庭变更为12600.9元）；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年5月20日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告承租位于合肥市包河区商铺用于经营。合同签订后，原告按约将上述商铺交付被告经营。但被告未按照商铺租赁合同第8、9、10条的约定按时足额支付租金、物业管理费和能源费。截止起诉之日，被告尚欠2019年7月26日至2019年10月31日的租金、物业费及2019年7月27日至2019年9月16日的电费。原告为维护自身合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请。 张莉莉答辩称：我方同意解除合同，解除合同日期为2019年10月18日；被告不存在违约行为，不同意承担违约金；恢复原状，由法庭依法判决；我方对原告诉请的第4.5.6项诉讼请求不予认可，请求法院依法驳回。1.原告与被告签订的《商铺租赁合同》，不符合合同目的，无法实现被告经营的功能性。原告在没有通过消防验收的情况下，让被告营业，被告没有实际经营，原告的行为违反法律规定，提供的涉案房屋不符合出租的条件，房屋设计用途不能作为餐饮，与合同目的不符，构成根本违约，被告要求解除案涉合同有事实和法律依据，原告应承担赔偿责任。2.根据相关司法解释，房屋必须有建设工程规划许可证，本案原告虽然提供了建设工程规划许可证，但是建设工程规划许可证中的商业面积是107561.69平米，并非案涉的六层商场的房屋。关于消防验收的问题，原告虽然举证了公众聚集场所投入使用前的消防验收备案合格证，但仅是局部合格，原告有义务提供当时的审批资料，需要继续补证。现有证据证明案涉房屋四楼不能作为餐饮，原告需要举证合同的有效性。关于案涉合同的合法性，根据原告举证的建设工程消防验收意见书，案涉商铺在设计用途上只能作为普通的商业零售营业用房，不能作为餐饮用房；根据原告举证的公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，建筑面积29711平方，与案涉商铺面积存在差异。3.原告延期开业，造成被告经营损失。关于延期开业的损失，双方有过协商，但未达成一致意见。4.在2019年10月18日被告以消防未通过、燃气未通为由发函要求解除合同，并于10月22日发了第二份函，要求搁置争议，就拆除、恢复、返还尽快操作，但原告预设前提阻挠我们去腾退，并在收到我方律师函以后，即刻进行了加锁封闭商铺。案涉商铺一直处于原告控制之下，所以关于延长期间的租金或者使用费问题，请法庭能够考虑此情节。 本院经审理认定事实如下：2019年5月20日，甲方（出租人）万博汇公司与乙方（承租人）张莉莉签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将佳源商业广场的4030号商铺出租给乙方作为餐饮使用；租赁期限为60个月，自2019年6月28日起至2024年6月30日止；进场日为2019年5月5日，装修期自进场日起至开业止；计租日即开业日，开业日暂定为2019年6月28日；租金每月每平方米60元，起始月租金标准为23356.8元，自计租日至2021年6月30日月租金23357元，自2021年7月1日至2022年6月30日月租金24525元，2022年7月1日至2023年6月30日月租金25752元，2023年7月1日至2024年6月30日月租金27040元；首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应在交租期的最后一个月20日前向甲方支付下个交租期租金；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金的基础上，给予乙方11个月的租金优惠；乙方接受甲方委托的浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司为包括该房屋在内的商业广场提供统一专项物业管理服务和实施商业运营管理；乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，每月物业服务费5839.2元；乙方妥善履行合同时甲方给予乙方租金减免优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），在乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。 合同签订后，万博汇公司依约交付商铺，张莉莉向万博汇公司缴纳履约保证金45243元，向浙江佳源物业服务集团有限公司合肥分公司支付了物业费保证金24362元、质量保证金10000元、装修保证金31249元，以上合计109954元。 另查明，2019年4月29日，佳源广场1#A座、C座土建及A座公共区域内装修工程经消防验收合格，本次申报范围为1-6层公共区域，装修面积29711平方米，该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向消防支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2019年7月15日，万博汇公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证载明场所所在建筑名称为佳源广场A座，场所所在层数为地上第1-6层局部，场所建筑面积29711平方米。2019年7月26日，佳源广场开业。 2019年10月16日，张莉莉向万博汇公司发出律师函，要求万博汇公司于2019年10月18日前解除消防、规划、延迟开业等补偿问题，提供符合合同目的的商场环境及商铺，若届时仍未解决，本合同将于2019年10月18日解除。2019年10月21日，张莉莉搬离案涉商铺。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及万博汇公司提交的《商铺租赁合同》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、电表照片和张莉莉提交的付款凭证、微信群聊天记录、开业通知函、照片等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，本案的争议焦点为：1.关于合同解除问题；2.万博汇公司主张莉莉返还商铺并恢复原状是否应当支持；3.张莉莉欠付租金、物业服务费、电费及利息数额；4.万博汇公司主张违约金、没收履约保证金是否应当支持。 关于争议焦点一。原告万博汇公司与被告张莉莉签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，任何一方不得随意解除合同。本案中，万博汇公司主张解除合同，张莉莉同意解除合同，并已实际搬离案涉商铺，双方已对合同解除达成一致意见，故本院对万博汇公司主张解除合同的诉讼请求予以支持。张莉莉辩称万博汇公司存在消防未整体通过验收、燃气未通、延期开业等违约行为，案涉合同已于2019年10月18日解除，对此分析认定如下：1.关于消防问题，案涉商铺投入使用前公共区域已经消防验收合格，并取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，符合经营条件，同时按照《建设工程消防验收意见书》的要求，公共区域以外的各商铺装修时需重新申报消防验收手续，可见案涉商铺的消防验收是分次进行的，且得到了消防主管部门的认可，故张莉莉主张案涉商铺需未通过整体消防验收影响使用，与本案审理查明的事实不符，本院不予采信。2.关于燃气未通问题，该辩称无证据证明，且万博汇公司已提供证据证明燃气管道已铺设至案涉商铺，故本院对辩称不予采信。3.关于延期开业问题，虽然案涉商场的开业时间晚于合同暂定的开业时间，但案涉合同从开业时开始计租，延期开业未对张莉莉造成实际损失。综上，张莉莉无权以消防未整体通过验收、燃气未通、延期开业等为由单方主张解除合同，其向万博汇公司发出的律师函不发生解除合同的法律效力。 关于争议焦点二。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。万博汇公司主张张莉莉返还商铺，但从本案查明的事实来看，张莉莉早已搬离案涉商铺，案涉商铺已实际处于万博汇公司控制之下，依据双方合同约定及法律规定，其有权收回商铺自行处置，故案涉商铺无需再重复返还，本院对万博汇公司要求张莉莉返还商铺恢复原状的诉讼请求不予支持。 关于争议焦点三。万博汇公司依约交付商铺，张莉莉理应按约支付租金和相关费用。本案中，虽然张莉莉无权单方解除合同并擅自搬离商铺，但万博汇公司作为出租人，理应在张莉莉2019年10月21日搬离商铺后采取适当措施防止损失的扩大，故综合考虑张莉莉的主观过错程度、万博汇公司收回商铺重新出租需要合理的时间等因素，本院酌定案涉租金计算至2019年12月25日。即自2019年7月26日至2019年12月25日，张莉莉应付租金117785元（23357×5）、物业服务费29196元（5389.2×5），合计146981元。另万博汇公司主张电费12600.9元，该费用系张莉莉实际使用案涉商铺所产生，且万博汇已提供证据证明该费用的具体计算方法及数额，张莉莉理应支付。张莉莉已付履约保证金、物业保证金、质量保证金、装修保证金等合计109954元，此费用依法可抵扣欠款，即张莉莉尚欠49627.9元。关于利息，双方因合同履行及解除发生争议，相关费用未进行清算和抵扣，欠付数额不明，对此双方均有过错，故本院酌定利息自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。 关于争议焦点四。张莉莉单方解除合同、拖欠租金和相关费用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。依据法律规定，违约责任的认定应当以当事人遭受的实际损失为基础进行判断。依据双方合同约定，张莉莉享有免租期，因其违约，万博汇公司主张租金按照合同据实计算，本院已予以支持，并对万博汇公司重新出租合理期间的租金一并予以支持，故其再主张违约金及没收履约保证金，已超过其遭受的实际损失，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，判决如下： 一、解除原告安徽万博汇商业运营管理有限公司与被告张莉莉于2019年5月20日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告张莉莉于本判决生效之日起五日内向原告安徽万博汇商业运营管理有限公司支付49627.9元，并承担逾期利息（以49627.9元为基数，自2020年1月9日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 三、驳回原告安徽万博汇商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5246元，减半收取计2623元，由原告安徽万博汇商业运营管理有限公司负担2128元，由被告张莉莉负担495元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二〇年十二月十一日 书记员  钟 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应对相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可活动的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能超出的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。