河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初8931号原告(申请执行人):商丘华商农村商业银行股份有限公司，住河南省商丘市凯旋路**。统一社会信用代码：91411400555736919A。法定代表人:李文斌，职务:董事长委托诉讼代理人:李攀飞,河南诚念律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜卫华，男，1984年12月12日出生，住，住河南省商丘市睢阳区该公司员工。被告(案外人）：高凤九，女，汉族，1977年10月8日出生，住，住河南省虞城县/div>被告(案外人）：张建坤，男，汉族，1972年10月5日出生，住，住河南省虞城县/div>以上二被告共同委托诉讼代理人：张宁，河南向东律师事务所律师。被告（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住，住所地河南省/div>法定代表人：宋喜玲，职务：经理。原告商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）与被告高凤九、张建坤、虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华商银行的委托诉讼代理人李攀飞，被告高凤九、张建坤的共同委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼，被告兴安公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告华商银行向本院提出法院诉讼请求：1、请求贵院撤销（2020）豫1402执异166号执行裁定书，并判决继续执行位于虞城县稍岗乡南庄村工业园区内A1区1004号商铺；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院受理的原告华商银行申请执行被告虞城县兴安物流有限公司金融借款合同纠纷一案，被告高凤九、张建坤提出执行异议，贵院做出(2020)豫1402执异166号执行裁定书，被告高凤九、张建坤在法院查封前购买了位于商丘市虞城县稍岗乡南庄村工业园区内的A1区1004商铺为由，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定停止对虞城县兴安物流有限公司抵押给华商银行的执行；本案执行的房产已经抵押给华商银行，依法办理了抵押登记，并经(2018)豫1402民初10990号民事判决书确认华商银行该房产拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，即便被告高凤九、张建坤在抵押登记办理前真实的购买了该房产，但因其未办理登记，也不能对抗华商银行依法登记的抵押权。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，被告高凤九、张建坤对华商银行享有担保物权的房产提出执行异议，人民法院不应支持，被告高凤九、张建坤如对生效判决书对于担保无权的确认内容有异议，应当通过审判监督程序或第三人撤销之诉程序解决，在(2018)豫1402民初10990号民事判决书未被撤销的情况下，华商银行则依法对争议房产享有担保物权，无论法院何时对争议房产采取查封措施，无论被告高凤九、张建坤何时购买争议房产，其执行异议均不能成立。综上，贵院做出的(2020)豫1402执异166号执行裁定书明显缺乏基本的事实和法律依据，为维护原告华商银行的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，望判如所请。被告高凤九、张建坤答辩称，1、被告享有的不是普通债务,而是依据物权法规定的享有的物权期待权,被告的物权期待权在先,原告所享有的抵押权在后,依据物权效力规则,被告的物权优先于原告所主张的担保物权;2、案外人在人民法院查封案涉房屋之前以及签订合法有效的书面合同,支付了全部购房款项,持续占有案涉不动产,并且对于未办理房屋登记不存在过错的,依据法律规定,案外人所享有的权利可以依法排除人民法院的强制执行措施.综上所诉,被告方认为原告方诉请没有事实和法律依据,请求依法驳回诉请。第三人兴安公司未出庭亦未提交书面意见。原告为支持其主张向本院提交如下证据材料：1、执行裁定书一份。证明目的:案外人高凤九、张建坤向梁园区法院提出执行异议，法院作出了执行裁定书，华商银行提起执行异议之诉符合法律规定。2、民事判决书二份。证明目的：虞城县兴安物流有限公司用本案涉及的房产抵押向华商银行贷款未还，依法办理了抵押登记，经商丘市梁园区人民法院、商丘市中级人民法院两审均判决华商银行对涉案房屋享有抵押权，该两份判决书已生效。被告高凤九、张建坤对原告华商银行提交的证据材料发表质证意见如下：证据一真实性无异议,该份裁定书已经明确证实被告所提交的证据材料可以排除人民法院的强制执行措施；证据二判决书真实性无异议,该份判决书可以得出两被告签订购房合同时间缴纳房款时间,被告持续合法占有案设房产的时间均早于被告兴安物流向原告华商银行办理贷款以及办理合法登记时间。被告高凤九、张建坤向本院提交如下证据材料：证据一:2014年6月3日商品房买卖合同一份;证明目的:证明被告高凤九、张建坤和被告虞城县兴安物流有限公司于2014年6月26日签订关于涉案房屋(位于虞城县稍岗乡南庄村工业园区内****)的买卖合同，合同签订时间早于被告虞城县兴安物流有限公司向原告华商银行办理贷款以及抵押登记的时间，也早于人民法院对案涉房屋的查封时间(查封时间为2019年12月10日)。证据二:被告出具的收据三张以及转账凭证;证明目的:证明被告已经支付了全部购房款项，履行了合同中关于支付房款的义务，并且支付房款的时间早于被告虞城县兴安物流有限公司向原告华商银行办理贷款以及抵押登记的时间，也早于人民法院对案涉房屋的查封时间(查封时间为2019年12月10日)，被告兴安物流公司在收到高凤九、张建坤缴纳的全部购房款项后，由财务人员在收据上备注“全部房款结清”的字样。证据三:张建坤所有的营业执照一份，电表开户和电费缴纳凭证一份;证明目的:证明被告张建坤一直合法占有使用案涉房屋至今，且合法占有使用的时间早于人民法院对案涉房屋的查封时间(查封时间为2019年12月10日)。原告对被告提交的证据材料质证意见为：被告提交证据全部是被告与兴安物流之前形成的,原告对该证据的真实性无法识别,请求法院对真实性审查,该证据不能达到被告证明目的,证据虽然现实,被告在抵押之前,签订了房屋买卖合同,但并没有办理产权登记手续,且原告依法签订抵押合同,办理抵押登记享有抵押权,被告对涉案房屋不享有物权,同时被告提交的付款收据显示在2015年8月办理抵押之前,被告并没有付清房款大部分在抵押之后,又继续支付给兴安物流公司的,被告提交的收款收据有部分显示收款人是昊远置业公司,与本案无关联,昊远公司不是房屋出让方,收取的款项可能不是涉案房屋款项,各被告之间的电费开户凭证显示开户日期是相同的,说明开户行为是开发商统一办理的行为,不能证明被告在电表开户时已经实际占有。依照最高人民法院执行异议司法解释第27条规定申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不应支持,因此本案不能使用第28条规定,被告要想对抗担保物权,就只能适用第29条规定,而第29条是为保护消费者生存权作出例外规定,九民纪要第126条要求必须严格把握司法解释第29条规定的三个条件,避免扩发范围避免动摇抵押权,具有优先性基本原则,而第29条规定,要求排除执行必须是所够商品房用于居住,且买受人名下无其他用于居住的房屋,而本案中涉及的商品房全部是商铺，不能用于居住，且被告也没有向法庭提交证据，证明其名下无其他用于居住的房屋，因此即便被告的证据全部真实也不能排除原告抵押担保债权的执行。本院依据原被告各方提交证据材料及庭审陈述确认以下案件事实：原告商丘华商农村商业银行股份有限公司与被告虞城县兴安物流有限公司、王敏广、宋喜玲金融借款合同一案，本院于2019年12月10日查封了被告虞城县兴安物流有限公司名下位于虞城县稍岗乡南庄村工业园区内A1区1004号房产。后被告高凤九、张建坤提出执行异议。2020年9月27日，本院作出（2020）豫1402执异166号执行裁定，裁定中止对位于商丘市虞城县稍岗乡南庄村工业园内A1区1004商铺的执行。华商银行不服裁定，提起执行异议之诉。案涉房屋由兴安公司开发，位于虞，位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内****仓储房4年6月3日，兴安公司与高凤九、张建坤签订《商品房买卖合同》，将上述房产以355740元的价格出售给高凤九、张建坤。未办理产权变更登记。本院认为，本案双方当事人的争议焦点是案外人即被告高凤九、张建坤对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否对抗原告华商银行抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”申请执行人商丘华商银行提起执行异议之诉，案外人高凤九、张建坤应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房屋为商铺，高凤九、张建坤应为一般买受人，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，高凤九、张建坤与兴安公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年6月3日，而涉案房产抵押时间是2015年8月、被法院查封时间为2019年12月10日，故双方《商品房买卖合同》签订于法院查封之前。第二，高凤九、张建坤与兴安公司签订的《商品房买卖合同》，虽名为商品房买卖，系商铺，高凤九、张建坤提交的房款收据以及转账凭证、营业执照、电表开户等相关证据能够证实高凤九、张建坤已支付购房款，并占有房屋的事实。第三，由于案涉合同约定2017年10月1日前办理房产证，2015年8月涉案房产即办理了抵押登记，故符合上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”由此确定了我国物权法不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。由此可见，我国法律并未禁止抵押财产的转让，上述规定也并非针对抵押财产转让合同的效力的强制性规定，根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，当事人之间签订抵押物转让合同，只是在合同的当事人之间设立债权债务关系，并不会发生物权的变动的法律后果，无需取得抵押权人的同意。本案中，被告高凤九、张建坤与被告兴安物流签订买卖合同时间亦早于华商银行与兴安物流办理涉案房屋抵押登记的时间。综上所述，高凤九、张建坤对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，原告华商银行要求继续执行涉案房产的诉请不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告商丘华商农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6637元，由原告商丘华商农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  丁 旭审判员  李 冰二〇二〇年十二月二十六日法官助理袁媛书记员徐梦婷