山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3405号上诉人（原审原告）：孙某，住山西省忻州市。委托诉讼代理人：许某，山西泰同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛某，住太原市清徐县。委托诉讼代理人：李某，山西君比德律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，山西君比德律师事务所律师。上诉人孙某因与被上诉人薛某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。孙某上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4453号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付款项共计1862238元（租金、违约金暂计算至2019年9月15日）及至实际占有房屋之日止的费用；2.本案的一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误导致本案基本事实认定不清。1.原审法院不应当将《退房申请》认定为被上诉人向上诉人发出的解除双方间《房屋租赁合同》的通知，并以此认定双方间的《房屋租赁合同》已于2019年3月27日解除。（1）合同解除权的行使适用于法律规定的特定情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”结合本案，双方在合同履行过程中，既没有出现上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》中约定的一方可以解除合同的情形，也没有出现被上诉人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使合同法定解除权的情形。《退房申请》的内容也不符合上述法律规定中的任何一种情形。因此，原审法院将该《退房申请》认定为被上诉人向上诉人发出的解除双方间《房屋租赁合同》的通知，存在法律适用上的错误。（2）《退房申请》应当被认定为被上诉人与案外第三人孙俊虎间附条件的民事法律行为，并且尚未生效。首先，被上诉人因自身原因于2019年3月27日提出退房，上诉人的叔叔孙俊虎在未取得上诉人授权的情况下以自己的名义在《退房申请》上签字捺印。因孙俊虎的上述行为既没有取得上诉人的授权又以其自己的名义实施，故该行为不能构成狭义的无权代理，更不能构成表见代理，该《退房申请》不能对上诉人产生任何的法律约束力。其次，该《退房申请》明确载明：“被上诉人在租赁期内与第三人之间的纠纷，被上诉人保证在退房前全部解决。”但是，被上诉人至今尚未解决因装修案涉房屋致相邻建筑地下室泡水及未向装修公司足额支付装修款而与第三人引起的纠纷。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条：“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。”的规定，因被上诉人至今未解决与第三人间的纠纷，该《退房申请》尚未生效，不具有任何法律效力。因此，原审法院对该《退房申请》性质和效力的认定均存在错误，导致本案基本事实认定不清。（3）原审法院在要求孙俊虎出庭作证时违反法定程序，故孙俊虎的“证词”不能作为定案依据。原审法院主动要求孙俊虎出庭作证，孙俊虎在作证完毕发现其所陈述的内容与庭审笔录不相符后，要求书记员对不符之处予以改正，在遭到书记员的拒绝后，孙俊虎拒绝在庭审笔录上签字。但原审法院还是单以孙俊虎的“证词”对本案最大的争议焦点作出了结论，即上诉人与被上诉人已于2019年3月27日解除了《房屋租赁合同》，被上诉人不应该向上诉人支付在此之后的房屋租金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十九条：“人民法院在证人出庭作证前应当告知其如实作证的义务以及作伪证的法律后果，并责令其签署保证书，但无民事行为能力人和限制民事行为能力人除外。”第一百二十条：“证人拒绝签署保证书的，不得作证，并自行承担相关费用。”的规定，在原审法院通知证人出庭作证前未按法定程序履行职责，且因庭审笔录有误致使证人拒绝签字认可的情况下，孙俊虎的法庭“证词”不能作为定案依据。二、被上诉人至今未将案涉房屋以良好、适租的状态返还于上诉人，原审法院单以《退房申请》作出被上诉人不承担2019年3月27日之后的房屋租金的判决，对上诉人显失公平。《房屋租赁合同》第八条约定：“租赁期满未能续约或因解除合同等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后30日内将租赁房屋及附属资产以良好、适租的状态交还上诉人。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《退房申请》亦载明：“被上诉人租赁期间因装饰未完成，被上诉人承担将案涉房屋恢复原状的责任。”然而，被上诉人在有提前退房的意愿后，却迟迟不将案涉房屋恢复原状并以良好、适租的状态交还于上诉人，导致上诉人既不能自行使用案涉房屋也不能对外出租。若不能支持上诉人2019年3月27日之后的房屋租金请求，将会使上诉人无故蒙受巨大的经济损失，而此种结果完全是因被上诉人造成，并非上诉人违约所致。因此，上诉人要求被上诉人支付2019年3月27日之后的房屋租金合情、合理、合法，而原审法院的判决却显失公平。三、原审法院将被上诉人在双方签订《房屋租赁合同》之前支付给上诉人的30万元房租保证金认定为“订约金的性质，且已作为租金的一部分”，导致本案基本事实认定不清。原审法院因《房屋租赁合同》第四条约定，被上诉人应于合同签订之日起3日内向上诉人交付30万元作为履约保证金，《房屋租赁合同》的签订时间为2018年5月15日，被上诉人向上诉人支付30万元保证金的时间为2018年5月5日，从而将该30万元保证金认定为合同订约金（房屋租金）。但是，《房屋租赁合同》第四条同时也约定了被上诉人应在合同生效后5日内向上诉人交纳第一个半年度的租金。那么参照原审法院的观点，被上诉人于2018年5月22日、5月23日向上诉人支付的115万元款项也应当不属于房屋租金。被上诉人于2018年5月5日以银行转账的方式向孙俊彪（系上诉人父亲）支付30万元款项时，在交易用途一栏明确注明该笔款项的用途为“房租保证金”，这也与《房屋租赁合同》第四条约定的履约保证金的数额一致，理应被认定为履约保证金。被上诉人于2018年5月22日、5月23日向孙俊彪的三笔转账共计115万元，在交易用途一栏也明确注明了各笔款项的用途，即“房租”。这表明，被上诉人在向孙俊彪支付款项时，对于每笔款项的用途是知晓的、认可的、自愿的。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”依上述法律规定，双方在合同履行过程中应当本着善意的原则，讲诚实、守信用，被上诉人应当按照自己作出的承诺行使权利、履行义务，保护上诉人的合理期待与信赖。四、原审法院未支持上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，导致本案基本事实认定不清。上诉人的原审诉讼请求第二项中包含要求被上诉人支付违约金32238元，被上诉人也在原审答辩中明确认可其应付上诉人1981.54元违约金。且不说被上诉人实际应该向上诉人支付多少数额的违约金，在被上诉人明确认可其应向上诉人支付违约金的情况下，原审法院是基于何种事实和法律依据，不支持上诉人在原审中提出的要求被上诉人支付违约金请求呢五、原审法院因本案基本事实认定不清而作出的不支持上诉人原审要求被上诉人支付律师费的判决，存在错误。《房屋租赁合同》第十条第六款约定，“若因其中一方违约造成合同解除。败诉方除承担其他违约责任外，还应承担胜诉方为实现债权支出的全部费用。包括但不限于公告费，搬迁费，保管费，律师费，担保费，诉讼费。”综合本案，被上诉人也认可其违约在先，根据双方的约定理应支付律师费，如此明确的约定，原审法院认定约定不明，上诉人实难理解。薛某辩称，一、本案中孙俊虎签订退房申请的代理行为有效，本案所涉《房屋租赁合同》已于退房申请签订当日解除。首先，从本案合同签订及实际履行事实来看，从房屋租赁前期的洽谈、看房到商定租金等事宜都是被上诉人一方与上诉人的叔叔孙俊虎直接联系沟通；与被上诉人面签租赁合同的出租方代表是孙俊虎；在房屋装修过程中，也是一直与孙俊虎联系沟通装修相关事宜。被上诉人从未见过上诉人及上诉人书面委托的代理人孙俊彪，整个房屋租赁过程中一直是由孙俊虎事实代表出租方的相关行为，因此，被上诉人有充足的理由相信其有代理权。一审庭审中，孙俊虎也当庭明确，被上诉人在向其提出解除租赁合同后，其与上诉人电话沟通过，上诉人同意签订书面协议后再解除。本案所涉及《退房申请》也是孙俊虎事先打印再由双方面签。因此，本案所涉及房屋租赁合同是上诉人与被上诉人达成一致意思表示的基础上解除。其次，从《退房申请》内容来看，对于合同生效没有明确附加任何条件。被上诉人在《退房申请》中同意在退房前全部解决租赁期内与第三人之间的纠纷是对被上诉人在合同中的义务进行的约定民事合同一般条款。上诉人完全可以依据合同相关条款追究被上诉人的违约责任，其以被上诉人未履行义务认为合同不生效没有任何法律依据。根据合同法第三十二条“双当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，因此，退房申请自双方签字时已经生效，本案所涉及房屋租赁合同已经解除。二、一审法院传唤孙俊虎出庭作证，并采纳其证词并未违反法律规定。根据《民事诉讼法》第一百五十九条“基层人民法院和它派出的法庭审理简单的民事案件，可以用简便方式传唤当事人和证人”，本案一审是采用简易程序审理，法官传唤孙俊虎出庭作证，调查了解案件情况符合法律规定。在孙俊虎出庭佐证之前，法官已明确告知其如实作证的义务及作伪证的法律后果，并对整个庭审过程进行了全程录音录像。孙俊虎拒绝在庭审笔录上签字的行为，根据第一百四十七条“法院笔录由当事人和其他诉讼参与人签名或者盖章。拒绝签名盖章的，记明情况附卷”之规定，一审法院采纳其证词并未违反法律规定。三、根据合同约定，合同解除之日涉案房屋已归上诉人处置，2019年3月27日之后的租金损失应由上诉人自行承担。根据《房屋租赁合同》第十条第七款“本合同期满终止或本合同约定情形解除时，乙方应于本合同解除或终止之日将可以移动的物品全部清理完毕，将租赁房屋交还甲方。对乙方仍留置于租赁房屋内的全部物品、构筑物、附着物等视为乙方抛弃物，可由甲方自行处置，乙方对此不持任何异议”的约定，上诉人与被上诉人于2019年3月27日签订《退房申请》时，《房屋租赁合同》已经解除。因此，根据合同约定，合同解除之日涉案房屋及房屋内的全部物品已归上诉人全权处置，被上诉人同意以现金方式补偿恢复原状的费用，但因上诉人未及时处置导致的扩大损失（包括租金）不应由被上诉人承担。四、一审法院认定房租保证金系订约金，符合交易习惯及合同实际履行事实。首先，本案所涉及30万元房租保证金是由被上诉人于房屋租赁合同签订之前支付给了上诉人，是被上诉人表达订立合同的诚意，具有明显的订约金的性质。其次，本案所涉及租赁合同版本是由上诉人提供的格式合同，该格式合同约定的履约保证金与本案实际支付的房租保证金，不管从支付时间还是性质上，均不是同一指向。房租保证金是被上诉人在合同签订之前已经支付给了上诉人，而合同约定的履行保证金需要在合同签订后支付，合同约定上诉人可以根据合同约定没收该履约保证金，也就是说该履约保证金同时具有担保及违约金的性质。在合同中对于违约金已有明确的租金及同期贷款利息等违约责任下，上诉人约定没收30万元履约保证金的权利明显加重被上诉人责任，且有违平等原则。因此，不管从合同约定，还是实际履行，被上诉人没有实际支付过履约保证金，上诉人没收30万元房租保证金没有事实和法律依据。一审法院认定房租保证金为订约金，符合房租保证金的约定目的及交易习惯，合理、合法。五、上诉人主张被上诉人承担律师费没有法律依据。根据《房屋租赁合同》第十条第六款“甲方、乙方若因其中一方主张造成合同解除，败诉方除承担其他违约责任外，还应承担胜诉方为实现债权支出的全部费用，包括但不限于公告费、搬迁费、保管费、律师费、担保费、诉讼费”之约定。首先，该条适用前提为“甲方、乙方若因其一方违约造成合同解除”，而本案中合同解除系因上诉人与被上诉人协商一致解除，非因任何一方违约造成。其次，该条款所指的胜诉方与败诉方依据合同内容无法确定。因此，上诉人要求被上诉人承担律师费既不符合合同约定也不符合法律规定。六、上诉人增加诉讼请求不在二审法院的审理范围。本案中，上诉人在上诉状第一项主张“租金及违约金付至实际占有房屋之日止”是二审中新增加的诉讼请求，上诉人在一审并没有提出上述主张，因此该诉讼请求不在二审法院的审理范围内，被上诉人不同就意该项请求进行调解。七、上诉人伪造本案主要证据，应承担相应的法律责任。根据一审庭审查明事实及上诉人出具的《情况说明》，本案所涉房屋租赁真实合同原件中甲方（出租房）处的签字捺印人为上诉人的父亲孙俊彪，但上诉人庭审举示的房屋租赁合同甲方签字捺印人却为上诉人，乙方处的签字也不是被上诉人的本人签字，上诉人提供的该主要证据明显是伪造的。根据《民事诉讼法》第一百一十一条，诉讼参与人或者其他人有伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的行为，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，上诉人伪造证据，妨碍人民法院审理案件，应当承担相应的法律责任。综合上述，本案一审法院认定事实正确，适用法律证据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙某向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令薛某支付租金欠款175万元，租金计算至2019年9月15日，违约金32238元及将商铺恢复原状；3.依法判令薛某支付孙某为实现债权支付的律师费8万元；4.诉讼费由薛某支付。一审法院认定事实：2018年4月20日，孙某就位于太原市××区建筑面积为2113.59平方米的三层商铺，授权孙俊彪进行租赁合同的签订、履行。2018年5月5日，薛某通过银行转存向孙俊彪支付房租保证金30万元。2018年5月15日，孙俊彪代表孙某与薛某签订《房屋租赁合同》，约定由薛某租赁孙某所有的位于太原市××区建筑面积为2113.59平方米的三层商铺，用于经营餐饮，租期至2027年9月14日。租金及支付方式约定，2018年9月15日至2021年9月14日，年租金为290万元，2021年后每年递增7.5%；合同生效后五日内交纳第一个半年度的租金，租金头两年按半年结算；合同签订之日起三日内支付30万元作为履约保证金；租赁期间，履约保证金不抵房屋租金和其他费用，租赁合同终止后，承租方无违约且房屋等设施完好无损，并在房租、水电暖等费用均结算清楚后，保证金如数退回。违约责任约定，承租方未按约支付租金，每迟延一天支付迟延金额的同期贷款利息作为违约金。合同签订后，孙某将商铺交付了薛某；薛某于2018年5月22日、5月23日向孙俊彪支付租金115万元。2019年3月27日，在房屋装修过程中，因薛某自身原因无法继续履行租赁合同，经协商，由孙某的叔叔孙俊虎与孙某沟通后，孙俊虎打印出书面的退房申请，双方签字确认，1.薛某提出解除合同的申请，愿意支付欠付的租金；2.薛某在租房前知悉孙某出租房屋的产权状况（小产权）；3.薛某在租赁期内与第三人之间的纠纷，薛某保证在退房前全部解决；4.薛某租赁期间因装饰未完成，承担恢复房屋原状的责任。一审法院认为，孙某与薛某之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效；在合同履行过程中，因薛某自身原因，经与孙某协商后薛某提出退房，该退房申请系为解除合同的通知，自双方签字确认之日2019年3月27日即视为房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。薛某在签订合同之前支付的30万元房租保证金，具有订约金的性质，从双方合同履行情况看，已作为2018年9月15日至2019年3月14日半年度房租145万元的一部分；自2019年3月15日至解除合同之日2019年3月27日，此期间的房租合计95342.52元应由薛某支付孙某；薛某对房屋商铺进行了装修，应承担恢复原状的责任。孙某主张的律师费用因约定不明，一审法院不予支持。判决：1.孙某与薛某之间的房屋租赁合同于2019年3月27日解除；2.薛某于本判决生效之日起十日内，支付孙某房屋租金95342．52元；3.薛某于本判决生效之日起三十日内，将孙某位于太原市××区商铺恢复原状；4.驳回孙某的其它诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交租赁房屋的现状照片12张。证明被上诉人截止目前为止并没有将符合合同约定的标的物交付给上诉人，存在基本的违约事实。被上诉人对证据的真实性、关联性均有异议，无法证明是案涉房屋。被上诉人称同意按照一审法院认定的欠租95342.52元，并按照同期银行贷款利率支付相应的利息损失1981.54元。关于被上诉人承担恢复房屋原状的责任问题，被上诉人称因为已经内装了一间办公室，再行出租时可以使用，所以经过双方协商，其他恢复原状的费用由被上诉人以现金补偿，但双方就金额部分未达成一致意见。经本院两次调解，双方也未达成一致意见。上诉人称孙俊虎在退房申请上签字，只是说明收到对方的退房申请。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是《退房申请》的效力问题。二审中上诉人认可孙俊虎在退房申请上签字的事实，但认为孙俊虎的签字只是表明收到了《退房申请》，而非认可《退房申请》的意思表示，又认为孙俊虎在《退房申请》上签字捺印系无权处分行为。本院认为因孙俊虎与孙某系亲属关系，薛某在办理案涉房屋租赁事宜一直是与孙俊虎进行协商并协助办理的，薛某有理由相信孙俊虎有权代表孙某办理案涉房屋租赁事宜，且孙某亦认可知晓孙俊虎在退房申请上签字的事实，故上诉人认为孙俊虎在《退房申请》上签字捺印系无权处分无事实与法律依据，一审认定退房申请即为解除合同通知并无不当，应予维持。综上所述，孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费21560元，由孙某负担。本判决为终审判决。审判长 张江冰审判员 赵 鹏审判员 冯金林 二O二O年十二月一日书记员 党秋霞