河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初2353号 原告：赵玉霞，女，1977年10月31日生，汉族，现住唐山市曹妃甸区。 被告:唐山市盛维房地产开发有限公司。住所地:唐山市曹妃甸区唐海镇长丰路西侧、汇丰路东侧。 法定代表人：王永维,该公司总经理。 委托诉讼代理人:杜久重,河北舜思律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人:孟卓,河北舜思律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告赵玉霞与被告唐山市盛维房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉霞、被告唐山市盛维房地产开发有限公司法定代表人王永维及委托诉讼代理人杜久重、孟卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵玉霞向本院提出诉讼请求:1、要求被告以479834元为基数按日万分之一支付逾期办理丽景盛园小区5号楼权属证明的违约金,期间为2017年4月30日至2018年9月12日共计23991.7元；2.要求被告以479834元为基数按万分之一支付逾期办理丽景盛园小区5号楼所有权证书的违约金，期间为2019年3月12日至2019年9月25日，共计9404.75元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2014年6月26日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,原告购买了被告开发的丽景盛园小区5-3-602室商品房,原告向被告支付了购房款479834元,被告于2015年10月31日将房屋交付给原告。根据合同十九条约定,被告应当在完成商品房竣工验收后60日取得该商品房所在楼栋的权属证明,未在约定期限取得该权属证明的,如原告不主张退房,合同继续履行,自被告应取得权属证明期限届满次日(即2017年4月30日)起至实际取得该权属证明之日止（即2018年9月12日）,被告应按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金。原告未能在商品房完成初始登记之日起180日内取得房屋所有权证书的，如果原告不主张退房，合同继续履行，自被告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日（即2019年3月12日）起至实际取得该所有权证书之日止（即2019年9月25日），被告按日向原告支付全部房款万分之一的违约金。由于被告的拖延，导致原告的房屋取得权属证明比约定时间逾期了500天，取得房屋所有权证书的时间逾期196天，依据双方签订的合同被告属于违约，为此原告主张被告支付逾期办理权属证明的违约金和逾期办理房屋所有权证书的违约金33396.45元。为了维护原告的合法权益,诉至法院,望判如所请。 被告唐山市盛维房地产开发有限公司辩称，延迟办理丽景盛园小区2号楼权属证明（不动产权证书）并非由于我公司的原因造成的，而是由于行政机关相关职能部门之间的职能冲突，为了办理房屋按揭贷款购房者能够贷款购房而不敢办理不动产权证书。 在2016年2月1日前，由唐山市曹妃甸区住房和城乡建设局（以下简称住建局）统一执行房屋所有权抵押登记相关职能，在为办理按揭贷款的购房者办理房屋所有权抵押登记时均在住建局一个机关内办理，不会发生冲突，开发商在办理了房屋所有权抵押登记后即可为贷款购房者办理商品房抵押登记，以便贷款购买者能够正常办理房屋按揭贷款。 2016年2月1日，唐山市曹妃甸区自然资源和规划局（以下简称自然资源局）成立，自然资源局执行不动产统一登记的职能。 2017年2月28日，我公司开发的丽景盛园小区竣工验收，后陆续向外出售，部分购房者需要以按揭贷款方式购买，若购房者想要办理按揭贷款，需要办理抵押登记，向贷款银行提交相关抵押登记手续，而办理抵押登记手续有两种方式：一是在开发商申领不动产权证书（包括土地使用权和房屋所有权）前，办理不动产预告抵押登记；二是在开发商申领不动产权证书（包括土地使用权和房屋所有权）后，办理不动产抵押登记。而此时住建局与自然资源局发生了职能冲突，自然资源局办理不动产抵押登记（房屋所有权抵押登记）时需要住建局审批通过后才能办理，住建局办理审批手续需要办理人提供房屋的不动产权证书，而办理房屋的不动产权证书又需要办理人提交房屋全款的契税完税证明，但是如果缴纳了房屋全款，又何必需要办理贷款和不动产抵押登记！如果我公司申领了不动产权证书必然无法为贷款购房者办理不动产抵押登记，想要办理贷款购房就不能申领不动产权证书，因此考虑到广大贷款购房者的合法权益不受侵害，在2017年没有申领不动产权证书。直至2018年4月25日，唐山市第十五届人民代表大会第十四次会议讨论通过了《唐山市房地产交易管理条例》，将住建局办理房屋抵押登记全部职能转移至自然资源局，由自然资源局统一办理不动产抵押登记的全部职能，此时才办理不动产权证书。 综上，我公司未办理不动产权证书并非是由于其自身原因，在竣工验收备案后，本可以立即办理不动产权证书，但是由于住建局和自然资源局之间关于不动产抵押登记的职能之间发生冲突，一旦办理了不动产权证书，所有办理贷款购房的购房者均不能再办理按揭贷款，考虑到维护广大购房者的合法权益，未及时办理不动产权证书。 根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第十九条之约定，只有在由于我公司原因未按时取得商品房所在楼栋的权属证明的，我公司才承担违约责任，但是在签订《商品房买卖合同》时，我公司无法预料到自然资源局成立后执行不动产统一登记职能，也无法预料到在建设工程竣工验收后取得不动产权证书期间，而正是由于住建局与自然资源局发生职能冲突导致答辩人不敢办理不动产权证书，因此，由于客观原因导致我公司未按时取得不动产权证书，我公司对此无过错，故无须为此承担任何违约责任。 原告逾期取得房屋所有权证书系原告自身原因，被告并无任何违约行为，无须承担违约责任。 被告于2018年9月12日取得了不动产权证书（初始登记）后，随即委托小区物业唐山市盛维房地产开发有限公司于2018年9月15日在丽景盛园一期、二期各楼道口发布公告，通知各位业主向被告提交资料办理不动产权证书，但是原告一直到2019年8月16日才向被告提交办理不动产权证书的各项材料，签署委托书及不动产登记申请审批表，在原告于2019年8月16日提交了材料后，被告代为办理不动产权证书，并在仅仅40天后即2019年9月25日就取得了不动产权证书。正是由于原告迟迟未向被告提交办理不动产权证书的材料，才导致了原告逾期取得不动产权证书，由于原告的原因导致的逾期取得不动产权证书，被告并无违约，不应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交原、被告签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，证明原告自被告处购买房屋的价款、办理初始登记、房屋所有权登记的时间及逾期办理的违约责任等，被告对该证据无异议，本院予以采信。 2、原告提交预收购房款发票四张（含地下室）、房屋契税完税证明两张（含地下室）、专项维修基金发票一张、室内装修许可证一份，证实原告交付房款及税费的情况，被告对该组证据无异议，对该组证据本院予以采信。 3、提交滦南县人民法院作出的(2018)冀0224民初3190民事判决书，证实已有生效判决证实被告违约，并支付违约金，被告对该证据的真实性无异议，证明目的不认可，对该判决书的真实性、合法性本院予以采信。 4、房屋产权初始登记费收据一份、物业费收据、垃圾清运费收据、取暖费收据、地籍测绘费收据，被告质证称与本案无关，对该组证据的真实性、合法性本院予以采信。 被告为了支持自己的主张提交了如下证据: 1、冀（2018）曹妃甸区不动产权第××号不动产权证书，证明被告取得不动产权证书的时间为2018年9月12日。 2、从唐山市曹妃甸区自然资源和规划局调取的加盖公章的河北省建设工程竣工验收备案表、河北省建设工程竣工验收备案证明书复印件，证明被告所施工的丽景盛园小区一期2号楼工程于2017年2月28日竣工验收备案，故2号楼竣工验收时间为2017年2月28日。 3、冀（2019）曹妃甸区不动产权第××号不动产权证书复印件，证明原告取得不动产权证书的时间为2019年9月25日，同时原告办理按揭贷款购买了案涉房屋，抵押权人为中国工商银行股份有限公司唐山曹妃甸支行，该不动产权证书上加盖有唐山市曹妃甸区国土资源局不动产登记专用章。 4、从唐山市曹妃甸区自然资源和规划局档案室调取加盖公章的个人购房借款/担保合同复印件，证明根据该合同第20.1条、20.2条之约定，办理抵押登记的，在贷款还清之前，抵押登记证明需由贷款人保管；办理抵押权预告登记的，在贷款人取得房屋他项权利证书前，房屋所有权证书原件由贷款人保管，同时在取得房屋所有权证书后，抵押人也应当办理正式的抵押登记手续，因此，不管办理何种抵押，均需向贷款人提交抵押登记证明。 5、按揭贷款业务合作协议，编号：2014-001，证明根据被告与贷款人签订的合作协议，贷款人办理房屋按揭贷款需要借款人提交《房屋他项权证》或正式抵押登记手续。 6、从唐山市曹妃甸区自然资源和规划局档案室调取加盖公章的不动产登记申请审批表、不动产登记受理凭证、询问记录、税收完税证明复印件，证明在办理转移登记，即为房屋所有人办理不动产权证书时，需要办理人提交契税完税证明，原告提交办理不动产所有权证书的资料、办理转移登记的申请及委托时间为2019年8月16日，原告迟迟不提交材料，导致被告无法为其办理不动产权证书。 7、证明一份，证明在2018年9月15日，被告已经委托丽景盛园小区物业唐山市盛维物业服务有限公司在楼道口张贴公告，通知业主提交办理不动产权证书相关资料。 8、唐山市曹妃甸区自然资源和规划局、唐山市曹妃甸区住房和城乡建设局关于曹妃甸区人民法院调查令的复函，证明由于两局职能冲突，导致被告为了办理按揭贷款购房者能够办理按揭贷款，不敢办理不动产权证书。 9、中国农业银行股份有限公司曹妃甸支行出具的查询回复，证明在2017年期间办理商品房抵押贷款需要办理商品房抵押登记并提供相关抵押手续，因此办理不动产抵押登记证明是办理商品房抵押贷款的必经步骤。 10、唐山市曹妃甸区龙港景苑小区房权证私有房产字第××号房屋所有权证，唐山市曹妃甸区机构编著委员会办公室关于区住建局房产房籍管理处（房产交易中心）修改主要职责的批复，证明在2016年2月1日前，房屋所有权登记职能由唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局统一执行。 11、唐山市第十五届人民代表大会常务委员会公告（第十三号），证明2018年4月25日经唐山市第十五届人民代表大会第十四次会议通过《唐山市房地产交易管理条例》，自2019年1月1日，唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局办理房屋抵押登记的职能全部划转到唐山市曹妃甸区自然资源和规划局。 12、统计表一份，证明在被告开发建设的丽景盛园小区竣工验收期间，被告陆续向外出售商品房，其中部分购房者选择以贷款方式购房，因此，由于客观原因导致如果被告办理了不动产权证书，就不能再为这些选择贷款购房的购房者办理不动产抵押登记手续，因此考虑到这些贷款购房者的正当权益，被告不敢办理不动产权证书。 13、不动产权证书复印件9份，该不动产权证书均在2018年11月份下发，证明至少在2018年11月份之前被告已通知小区业主办理不动产权证书。 原告赵玉霞对以上证据未提出异议，称未看到在一期、二期楼梯口张贴的通知，去售楼处询问称会电话通知，对被告提交以上证据本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月26日,原告赵玉霞与被告唐山市盛维房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,约定原告从被告处以贷款的方式购买坐落于曹妃甸区,商品房价款为479834元,储藏室价款为18155元，总价款为497989元，首付款为367989元,剩余房款130000元通过向中国建设银行股份有限公司曹妃甸支行借款的方式支付。该合同第十条第二款约定“该商品房交付时应当符合下列第2、4、5项所列条件;……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明;4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件;5、该商品房已通过建筑工程竣工验收……”该合同第十九条约定“产权登记（一）初始登记。出卖人应当在完成商品房竣工验收后60日,取得该商品房所在楼栋的权属证明,双方同意按照下列第1种方式处理:1、买受人有权退房……买受人不退房的,合同继续履行,自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止,出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记。……如因出卖人的责任,买受人未能在商品房完成初始登记之日起180内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列第1种方式处理:（1）买受人有权退房……买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。2014年7月22日,原告交付了首付款3649834元及储藏室购房款18155元。2014年8月5日原告又通过银行贷款交付了余款110000元,合计房款为497989元。 2017年2月28日涉案商品房完成竣工验收，涉案房屋所在的楼栋于2018年9月12日取得了权属证明。 2018年9月15日，被告委托唐山市盛维物业服务有限公司在丽景盛园小区一期、二期各楼道口发布关于通知业主办理不动产证提交个人资料的公告。 2019年8月16日原告向自然资源局提交不动产登记申请审批表，并委托赵璐办理丽景盛园小区5-3-602号楼不动产权证，2019年9月25日，原告取得上述房屋不动产权证书。 另查明,2016年2月1日前，由唐山市曹妃甸区住房和城乡建设局（以下简称住建局）统一执行房屋所有权抵押登记相关职能。2016年2月1日，唐山市曹妃甸区自然资源和规划局（以下简称自然资源局）成立，自然资源局执行不动产统一登记的职能。 2018年4月25日经唐山市第十五届人民代表大会第十四次会议通过《唐山市房地产交易管理条例》，自2019年1月1日，唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局办理房屋抵押登记的职能全部划转到唐山市曹妃甸区自然资源和规划局。 本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违法法律强制性规定,应认定为合法有效,双方当事人应当按照合同约定的内容享受权利并履行义务。根据原、被告的陈述以及提交的相关证据,可以认定原告通过首付款及贷款的方式向被告支付了购房款497989元、被告已经将涉案房屋交付、涉案房屋所在楼栋于2018年9月12日办理了权属证明以及涉案房屋于2019年1月15日办理了不动产权证书的事实。本案争议的焦点问题是被告逾期办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及原告逾期获得所购买房屋不动产权证是否应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十九条的约定出卖人应当在完成商品房竣工验收合格后60日，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理:1、买受人有权退房……买受人不退房的,合同继续履行……。涉案商品房的竣工验收时间为2017年2月28日，被告应当于2017年4月29日之前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明,而被告取得该权属证明的时间为2018年9月12日,属于逾期办理了该权属证明，根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，因出卖人的责任未能在约定期限内办理所在楼栋权属证明的，出卖人承担违约责任。而本案中，因2016年2月1日成立唐山市曹妃甸区自然资源规划局，由该单位执行不动产登记业务，其在成立初期与唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局在办理不动产登记业务时因衔接不顺畅，导致如被告办理不动产权证，将无法为后续购房者办理按揭贷款手续，被告逾期办理不动产证主观上系为维护第三人利益，客观上系由于行政部门职能衔接不顺畅所致，被告客观及主观上均不存在过错，故无需承担违约责任，且原告亦未提供证据证实被告逾期办理不动产权证存在其他过错，故对原告要求被告支付逾期办理丽景小区5号楼权属证明违约金的诉讼请求，本院不予支持。 根据《商品房买卖合同》第十九条约定,涉案房屋所有权证书在完成初始登记之日起180日完成。涉案房屋所在楼栋的初始登记日期为2018年9月12日,而原告委托被告办理不动产权证书的时间为2019年8月16日，原告于2019年9月25日取得涉案房屋的不动产权证，原告委托被告办理不动产权证之日至取得不动产权证间隔未超过180天，原告称未看到被告张贴的办理不动产权证的公告通知，并非被告过错，被告并未违约，综上,原告要求被告支付逾期办理涉案房屋所有权证书的违约金的诉请,本院不予支持。 综上所述,原告赵玉霞的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条的规定,判决如下: 驳回原告赵玉霞的诉讼请求。 案件受理费635元,减半收取317元，由原告赵玉霞负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  王林荣 二〇二〇年十二月三十日 书记员  袁 婧