北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初9803号原告：北京动因体育科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路13号科研楼十七层2002号。法定代表人：那立伟，总经理。委托诉讼代理人：马海荣，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：袁浩瀚，男，该公司法务经理。被告：嘉文天地（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街6号院1号楼13层1610。法定代表人：张艳彬，董事长。原告北京动因体育科技有限公司（以下简称动因体育公司）与被告嘉文天地（北京）投资管理有限公司（以下简称嘉文天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告动因体育公司之委托诉讼代理人马海荣、袁浩瀚，被告嘉文天地公司之法定代表人张艳彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。动因体育公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的《租赁合同》于2019年12月25日解除；2、判令嘉文天地公司退还未使用租金486290.8元；3、判令嘉文天地公司退还押金358355元；4、判令嘉文天地公司赔偿装修等损失1159494.94元；5、判令嘉文天地公司赔偿违约金2094191.87元；6、嘉文天地公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年12月11日我公司与嘉文天地公司签订《租赁合同》，由我公司租用嘉文天地公司位于北京××购物中心×层××商铺。后我公司与嘉文天地公司签订补充协议延长免租期到2019年3月20日，原合同延长至2024年3月19日。2019年12月25日，案外人北京××有限公司以嘉文天地公司拖欠租金为由与嘉文天地公司解除了《租赁合同》，导致我公司租用的场地刚刚装修完毕并预缴了房租即被停水断电无法使用。嘉文天地公司过错原因导致我公司合同目的不能实现，故诉至法院。嘉文天地公司辩称，不同意动因体育公司的诉讼请求。我公司同意解除合同，同意退还押金和未使用的租金，其他款项（租金和违约金）无法支付。2019年12月29日购物中心倒闭后，整体变卖给××集团，变更了用途，把我们全部清退。对方的理由是我公司欠租，实际我公司没有欠租。我公司现在无力支付其他款项，希望协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年12月11日，动因体育公司（乙方）与嘉文天地公司（甲方）签订了《租赁合同》，约定：甲方按照合同规定的条件，吸收乙方作为甲方门店的服务提供合作伙伴，乙方按照合同约定的条件参与租赁场地的经营活动；乙方有权进行相关服务的地点位于北京市××购物中心（××店）×层××号商铺（以下简称涉案房屋）；甲乙双方的合作期间为2019年2月20日至2024年2月19日；乙方应向甲方支付履约保证金，本合同签订后3日内一次性支付2个月的租金与物业管理费共计338355元作为履约保证金；2019年2月20日至2021年2月19日，乙方租金按每天每平米7月，物业费按每天每平米2元，一次性支付三个月租金及物业费507532.5元，季度付形式。合同中约定了甲方的违约责任：如因甲方原因导致乙方营业执照未办理成功造成乙方不能营业，甲方应向乙方双倍赔偿乙方全部装修费用，并退还乙方已向甲方支付的所有费用，同时乙方有权解除本合同，解除通知书送达后本合同即告解除；甲方保证房屋非违法建筑、未被查封、无产权纠纷等，且甲方保证对该房屋具有合法出租权利，如因此导致乙方无法使用的，甲方须承担合同总金额20%违约金以及承担乙方装修费、搬家费、因维权造成的律师费等损失。合同中约定：合同终止时，甲方应将履约保证金余额无息退还给乙方。后双方签订《补充协议》，约定甲方同意乙方延长免租期的请求，原合同免租期为2018年12月11日至2019年2月20日，现免租期延长到2019年3月20日，即延长免租期28天，原合同租赁期限延长至2024年3月19日；乙方同意在本补充协议签订3-5个工作日内一次性预支付原合同免租期顺延后的下季度租金。2018年12月20日，动因体育公司向嘉文天地公司支付了履约保证金及第一季度租金共计845887.5元。2019年12月12日动因体育公司向嘉文天地公司支付了513149.85元，动因体育公司称该款项系2019年12月20日至2020年3月19日的租金。2019年12月25日，北京××有限公司（以下简称××公司）作出《关于嘉文停止经营的通知》，称嘉文天地公司承租其商铺从事儿童娱乐项目与其签署租赁合同，因租赁关系于2019年12月25日终止，其将收回该承租商铺。2020年1月5日，嘉文天地公司作出×××号公告，称其于2019年12月25日接到××公司单方面的解约函，××公司已给其断电。2020年1月10日，××公司作出《关于嘉文商户的情况说明》，称其于2016年10月与嘉文天地公司就涉案场地签订租赁合同，2019年12月25日双方的租赁合同解除。庭审中，双方对上述文件的真实性均认可。动因体育公司主张因××公司通知嘉文天地公司解除租赁合同的时间为2019年12月25日，故其与嘉文天地公司的《租赁合同》亦应于2019年12月25日解除，且其自该日起即无法进场继续经营使用涉案房屋。据此，动因体育公司主张嘉文天地公司退还履约保证金、装修押金及其未使用房屋期间的租金。就退还租金一节，动因体育公司主张因其已经支付了2019年12月20日至2020年3月19日共计90日的租金，故嘉文天地公司应退还2019年12月25日至2020年3月19日共计85日的租金。就装修押金2万元，动因体育公司表示是其公司工作人员曹某给付嘉文天地公司2万元现金，嘉文天地公司给付了××公司，由××公司出具了收据。此外，动因体育公司主张嘉文天地公司存在过错，导致合同目的无法实现，故要求嘉文天地公司按照合同约定支付违约金2094191.87元。嘉文天地公司对动因体育公司主张的合同解除时间不予认可，表示2019年12月25日系××公司单方与其解约，其与动因体育公司的《租赁合同》现未解除，且动因体育公司一直使用涉案房屋至2020年1月3日停电时。嘉文天地公司同意退还履约保证金及租金，认可动因体育公司的租金已支付至2020年3月15日，但认为应退还的租金应自2020年1月3日开始计算，并扣除50天的免租期。就违约金，嘉文天地公司表示合同中的违约金标准过高，现其无力支付。就装修押金，嘉文天地公司表示该款项是五棵松收取的，故不同意退还。另，动因体育公司称其为运营已对涉案房屋进行了装修并购置了家具器材，现因嘉文天地公司违约导致其无法使用涉案房屋，造成其损失1159494.94元，要求嘉文天地公司赔偿，为此提交了2019年期间与案外人签订的购销合同、装修合同、付款凭证。嘉文天地公司表示上述合同及付款为动因体育公司内部事宜，且其损失数额无法确定，无法支付损失费用。本院认为，动因体育公司与嘉文天地公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。在合同履行过程中，因××公司解除了与嘉文天地公司的房屋租赁合同，导致动因体育公司从嘉文天地公司处租赁的合同亦无法继续履行。现动因体育公司要求解除合同，嘉文天地公司同意解除合同，本院对此不持异议。就合同解除的时间，根据××公司作出的通知及情况说明，可以认定××公司与嘉文天地公司就涉案房屋等商铺存在租赁合同纠纷，××公司于2019年12月25日即要求收回含涉案房屋在内的店铺，故本院认定双方的《租赁合同》于2019年12月25日解除，此后动因体育公司亦不再使用涉案房屋。嘉文天地公司主张动因体育公司于2019年1月3日后才不再使用涉案房屋，但未提交相应证据，本院对此不予采信。根据合同约定的租金标准及动因体育公司提交的付款凭证，可以认定动因体育公司已支付2019年12月20日至2020年3月19日共计90日的租金513149.85元，故嘉文天地公司应退还动因体育公司未使用房屋期间共计85日的租金，经本院核算为484641.53元。嘉文天地公司主张从上述期间中扣除免租期，于法无据，本院不予采信。双方合同解除后，动因体育公司主张嘉文天地公司应退还履约保证金338355元，有事实及法律依据，符合合同约定，本院予以支持。就装修押金，因该款项并非嘉文天地公司收取，故对动因体育公司要求嘉文天地公司退还该笔款项之请求，于法无据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案合同履行过程中，因嘉文天地公司的原因导致合同解除，嘉文天地公司理应赔偿动因体育公司因此而受到的损失。现动因体育公司主张主张装修等损失1159494.94元，本院根据装修时间、剩余合同租赁期限酌情判定为95万元。因违约金具有补偿性，以填补损失为目的。现本院已经判决嘉文天地公司赔偿损失的情况下，动因体育公司再行要求违约金之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京动因体育科技有限公司与嘉文天地（北京）投资管理有限公司签订的《租赁合同》于2019年12月25日解除；二、嘉文天地（北京）投资管理有限公司于本判决生效后十五日内退还北京动因体育科技有限公司房屋租金484641.53元、履约保证金358355元；三、嘉文天地（北京）投资管理有限公司于本判决生效后十五日内赔偿北京动因体育科技有限公司损失95万元；四、驳回北京动因体育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39587元，由北京动因体育科技有限公司负担22268元，其中11056元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由嘉文天地（北京）投资管理有限公司负担17319元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  李绥奇人民陪审员  张占春二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  于 超