北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24481号原告：王桂迁，女，1954年7月7日出生，汉族，中国邮政集团有限公司北京市分公司退休员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：宋万欣，北京市金石律师事务所律师。被告：中国邮政集团有限公司北京市分公司，营业场所北京市东城区建国门内大街邮政枢纽。负责人：徐茂君，总经理。委托诉讼代理人：王静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何明，男，该公司员工。原告王桂迁与被告中国邮政集团有限公司北京市分公司（以下简称邮政北分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王桂迁的委托诉讼代理人宋万欣，被告邮政北分公司的委托诉讼代理人王静、何明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂迁向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失705718.5元（含房屋面积应得利益损失70万元、诉讼费损失5718.5元）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系被告退休干部，在职期间分得位于北京市丰台区×××102号（以下简称102号）房屋一套，双方于2003年就上述房屋签订《北京市邮政管理局出售共有住宅楼房协议书》，主要约定上述房屋面积86.41平方米，按2001年成本价每平米1560元出售给原告，扣除相关折扣后，实际售价为85091元等。原告支付了房款，并于2009年9月17日取得房屋所有权证，登记的房屋面积亦为86.41平方米。2016年7月21日，原告因经济需要，通过中介将102号房屋以350万元的价格出卖给案外人侯宁，并办理了过户登记。侯宁购买房屋后，感觉房屋面积存在差异，遂委托测绘机构进行了测量，结果房屋实际建筑面积仅为67.63平方米，据此其更正了房屋所有权证中的相关记载。2017年7月13日，侯宁将原告诉至法院，要求退还购房款差价、利息及赔偿测绘费等，法院作出判决判令原告退还侯宁购房款76万余元，并支付利息和测绘费等，但认定原告对房屋登记面积与实际面积差异并不知情，对此无过错。二审，原告与侯宁调解，原告最终给付侯宁70万元，并承担诉讼费5718.5元。原告认为，被告作为房屋出卖人，明知房屋面积仅有65.5平方米，却按86.41平方米出卖给原告，其明显存在过错，应就房屋面积差异部分按现实价值对原告承担损失赔偿责任，并应赔偿原告因此造成的诉累损失。故原告诉至法院。邮政北分公司辩称，被告不同意原告的诉讼请求。一、被告在2003年出售涉案房屋时和涉案房屋发生争议前对房屋面积差异不知情，不存在有意隐瞒房屋面积差异，故意多收员工房款的情况。2003年，被告出售涉案房屋时是按套成批出售的，该批房屋共240套，面积均为65-96平方米之间，被告均按上述面积将房屋出售给240名员工，成批签订售房协议，不是专门、单独与原告就涉案房屋签订的售房协议，故被告当时对面积差异也不知情。二、原告主张的经济损失705718.5元无法律依据。被告分配给原告的涉案房屋系员工福利分房，被告于原告就涉案房屋签订的协议中的价格，不仅远低于市场价，还根据原告的工龄折抵，且协议中还约定“乙方是本局职工，非组织原因调离本局时，应退回原购住房，甲方将乙方购房款及维修金退还乙方”。被告分配给原告房屋的首要目的在于提供给员工居住使用，提供的是房屋的使用价值，而非房屋的交易价值，被告在进行福利分房以优惠价格将房屋出售给员工时，并不知员工在购房后需要出售房屋且房屋价格会大幅上涨。房屋价款是原告出售的房屋面积经证实有差额，应返还案外人多出的房款，并不构成原告的损失，诉讼费是原告在与案外人诉讼发生之前，根据测绘结果和被告的情况说明就已经知晓了面积登记错误，此时就应与案外人和解，退还多收取的价款，而不是继续参与诉讼，甚至提出上诉。因此，本案诉讼费应由原告承担。关于房屋面积损失，原告已经得到了房屋面积对应的购房款，并没有因为房屋面积登记错误而产生损失，且经过与案外人和解之后，原告实际上获得了6万元的收益，且收益的取得与被告登记房屋面积错误有直接关系，因此，根据公平原则，应该由原告这6万元的房款收益对费用损失进行抵销，被告除退还原告房屋面积差额等值房款外，不应再承担诉讼费等其他费用。三、被告同意按照原告购买涉案房屋的价格，根据涉案房屋的实际面积退回差价，即退还房屋差额面积款18493.33元及公共维修基金585.94元，共19079.27元。本院经审理认定事实如下：2003年，北京市邮政管理局（卖方、甲方）与王桂迁（买方、乙方）签订《北京市邮政管理局出售公有住宅楼房协议书》，约定：甲方将102号房屋，总建筑面积86.41平方米，按2001年成本价每建筑平方米1560元出售给乙方，扣除各项折扣后，实际售价为85091元；以上实际售价85091元，以财务结算售价正式收据为准；公共维修金交纳标准，乙方按每建筑平方米售房价格的2%的比例交纳……公共维修金由乙方在购房结算时一次性交纳；乙方购买的住房，享有全部产权，可以依法适用、继承和抵押，乙方出售住房时，须持甲方证明到房屋交易所办理手续，按《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》执行；协议并约定了双方的其他权利义务。后王桂迁交纳购房款85091元、公共维修金2695元。2009年9月17日，102号房屋所有权登记在王桂迁名下，房屋性质为房改房（成本价），房屋建筑面积登记为86.41平方米。2016年7月21日，王桂迁与侯宁经中介公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定侯宁全款购买102号房屋，建筑面积86.41平方米，房屋成交价格为190万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价160万元。后侯宁将350万元购房款支付给王桂迁，王桂迁将102号房屋交付给侯宁。2017年1月3日，侯宁取得102号房屋的不动产权证书，登记的房屋建筑面积为86.41平方米。侯宁在入住房屋后认为房屋面积小于合同约定和不动产权证书登记的面积，故委托北京中瑞嘉业测绘有限公司对102号房屋进行了测绘，测绘结果为102号房屋建筑面积为67.63平方米。5月16日，北京市邮政管理局房产管理处向北京市国土资源局丰台分局出具情况说明，载明：本单位系102号房屋的原产权单位，2004年房改时，该房屋建筑面积系本单位测绘部门自测，本单位向丰台区房改办申报改房屋面积为65.5平方米，但在后来向房管局申请办理产权证时，将房屋登记表上的面积错误登记为86.41平方米，现经核实及重新测量，该房实际建筑面积为67.63平方米，请贵局予以更正。6月1日，北京市国土资源局依据上述测绘报告及情况说明对102号房屋建筑面积予以更正，并为侯宁出具了新的不动产权证书，登记的房屋建筑面积为67.63平方米。7月13日，侯宁以房屋买卖合同纠纷为由将王桂迁及中介公司诉至本院，要求王桂迁退还购房款760675.82元及利息，并支付测绘费3000元等。2018年2月26日，本院作出（2017）京0106民初18544号民事判决书，判决王桂迁退还侯宁购房款760675.82元，并支付利息和测绘费3000元。王桂迁对该判决不服，提出上诉。7月30日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终6720号民事调解书，对王桂迁与侯宁的如下调解协议予以确认：1.王桂迁向侯宁支付700000元；2.一审案件受理费6156元，由侯宁负担（已交纳），二审案件受理费5718.5元，由王桂迁负担（已交纳）。2019年，王桂迁以房屋买卖合同纠纷为由将北京市邮政管理局诉至本院，要求赔偿其经济损失705718.5元。本院于2020年7月3日作出（2019）京0106民初34201号民事裁定书，该裁定书认为，102号房屋原售房单位北京市邮政管理局目前已改制，本案被告非涉案房屋原产权单位，亦非涉案协议中出卖方的权利义务承受主体，故裁定驳回了王桂迁的起诉。因原北京市邮政管理局撤销，将原北京市邮政管理局的企业职能、经营性资产和相关人员分离出来，组建北京市邮政公司，2015年更名为邮政北分公司，新组建的北京市邮政管理局是经批准设立的邮政监管机构，涉案协议的履行主体应为邮政北分公司，故王桂迁提起本案诉讼。本案庭审中，双方均认可邮政北分公司出售给王桂迁的涉案房屋系按照职工的职级和工龄成批出售的上百套房屋中的一套。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王桂迁与邮政北分公司签订的《北京市邮政管理局出售共有住宅楼房协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。上述协议中约定的涉案房屋建筑面积为86.41平方米，但涉案房屋实际建筑面积为67.63平方米，邮政北分公司出售给王桂迁的涉案房屋实际建筑面积小于协议约定面积，邮政北分公司就此存在违约行为，应承担相应的违约责任。故本院对王桂迁因此要求邮政北分公司赔偿其经济损失的请求，予以支持。关于损失金额，邮政北分公司同意退还面积差额款及相应的公共维修基金，本院对此不持异议。另，涉案协议约定了王桂迁对购买的房屋享有全部产权及出售房屋的流程，王桂迁亦在履行合同义务后实际取得了102号房屋的所有权，故王桂迁有权享有102号房屋的所有权益，包括使用价值和交易价值。同时，因邮政北分公司出售给王桂迁的涉案房屋系按照职工的职级和工龄成批出售的上百套房屋中的一套，且王桂迁未就邮政北分公司在涉案面积差异上存在故意或重大过失提交证据，故虽邮政北分公司存在违约行为，但其在订立涉案合同时难以预见到涉案房屋价格会大幅上涨，故王桂迁以其售房时因面积差异少收取的售房款及相关诉讼费为损失要求赔偿，显为不妥，本院难以全额支持，具体金额由本院根据邮政北分公司订立涉案合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失、面积差额等依法予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、中国邮政集团有限公司北京市分公司于本判决生效之日起七日内赔偿王桂迁经济损失100000元；二、驳回王桂迁的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10858元，减半收取5429元，由王桂迁负担4660元（已交纳），由中国邮政集团有限公司北京市分公司负担769元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  聂 然二〇二〇年十二月二十六日法官助理  王吟元书 记 员  唐元奇