广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初2000号原告：温新华，男，1969年3月11日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××，公民身份号码442××××××××××××2。委托诉讼代理人：温定志，男，1966年11月15日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××。系温新华的哥哥。被告：肇庆市高要区恒富置业有限公司，住所地肇庆市高要区×××××××珀丽湾商住区奥维多一街5号，统一社会信用代码914××××××××××××972。法定代表人：刘某1。原告温新华诉被告肇庆市高要区恒富置业有限公司（原高要市恒富置业有限公司，以下简称恒富置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月30日立案后，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告温新华到庭参加了诉讼。被告恒富置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温新华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签定的“恒富大厦”×、×、×房商品房认购书；2.要求被告退还105万元购房款；3.判令被告支付利息159862元(其中10万元整，从2017年1月8日起计至2020年7月7日，利息为15225元。另外95万元整，从2017年1月16日起计至2020年7月15日，利息为144637元。以后计算至还清款项时止，利率以年利率4.35%计算)；4.判决被告向原告支付已付购房款一倍的赔偿款105万元；5.确认原告对法院拍卖被告在“恒富大厦”的×、×、×房及其名下固定资产所得价，原告要优先银行抵押及其它工程款拥有优先受偿权；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月8日，原告认购了被告名下的“恒富大厦”×、×、×房(房款总价为105万元)，随后双方签订了《恒富大厦商品房认购书》，该认购书约定原告先支付10万元作为定金，后在签订《商品房买卖合同》前支付全额105万元。原告于1月8日依约向被告支付现金10万元作为定金，随后于2017年1月16日又支付了95万元购房款(购房款转入被告股东刘恩辉在中国工商银行955×××××××××××××633账户)，原告已经按《恒富大厦商品房认购书》的约定支付全部房款，当时被告只开具了收据给原告。但被告一直拖延与原告多次追讨，(1)被告既没有退回原告购房款，(2)也没有依约为原告办理网签合同和发票。(3)直至2017年10月左右，原告才得知被告及其他多名购买被告名下恒富大厦物业的购房者所购买的物业均己在出售前抵押给了银行，其行为属于“一房多卖”。根据《商品房买卖解释》第8条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，如法院拍卖该房屋，原告依法享有优先受赔偿权。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提出起诉。被告恒富置业没有答辩。本院经审理认定如下事实：2017年1月8日，原告温新华与被告恒富置业签订了《商品房认购书》三份，《商品房认购书》分别约定：原告温新华向被告恒富置业认购高要区府前大街94号已取得商房售字【2015】第×号预售的《高要恒富大厦》×、×、×房；建筑面积分别65.49㎡（套内46㎡）、66.33㎡（套内46.59㎡）、66.33㎡（套内46.51㎡）；商品房均为预售，认购商品房价格均为35万元/间，共105万元；约定在签署认购书时分别交付3万元、3万元、4万元作购房定金；还约定在2017年1月17日前支付全额房款各35万元，并在支付全额房款后签订《商品房买卖合同》。同日，原告温新华向被告恒富置业交付恒富大厦×、×、×房的购房定金共10万元，被告恒富置业出具了收取该款的收据。2017年1月16日原告温新华通过中国农业银行向被告恒富置业的股东刘恩辉在中国工商银行955×××××××××××××633账户转账95万元以支付购房款，被告恒富置业出具了收取该款的收据。2018年11月1日被告恒富置业向原告温新华出具《交楼通知书》，2018年11月5日原告温新华向被告恒富置业签署了《收楼确认书》确认对恒富大厦×、×、×房办理完毕收楼手续。之后，被告恒富置业没有与原告温新华签订《商品房买卖合同》、没有出具购房发票、没有将该恒富大厦×、×、×房登记到原告温新华名下。原告温新华经查询，该恒富大厦×、×、×房分别于2017年7月13日、2019年6月26日被肇庆市高要区人民法院查封。原告温新华因无法办理该恒富大厦×、×、×房登记到其名下，经与被告恒富置业协商无效，而向本院提起诉讼。以上事实，原告温新华提供了证据被告恒富置业的企业信用信息公示报告、《商品房认购书》、收款收据、银行汇款单、交房通知书、收楼确认书、不动产登记资料查询结果证明、(2019)粤1204民初1587号民事裁定书、(2019)粤1204执保89号之一协助执行通知书、恒富大厦×、×、×房的钥匙等证据予以证实。另查明：本院已经发生法律效力的（2019）粤1204民初1587号民事判决书认定：2015年11月27日，广东高要农村商业银行股份有限公司与恒富置业签订了《最高额抵押担保借款合同》，该合同约定，恒富置业自2015年11月27日起至2020年11月27日止，在广东高要农村商业银行股份有限公司处办理约定的各类业务，所实际形成的债务的最高本金余额折合人民币1300万元以本合同所约定的抵押物提供抵押担保（抵押物包括本案原、被告签订的《商品房认购书》所列的肇庆市高要区×××××××××恒富大厦×、×、×房等房产）。广东高要农村商业银行股份有限公司为抵押物办理了抵押登记，肇庆市住房和城乡建设局出具了“在建工程抵押登记证明”给广东高要农村商业银行股份有限公司。该民事判决书判决：一、被告肇庆市高要区恒富置业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内还清借款本金7657000元及利息580787.88元（利息计至2019年4月21日，以后利息按照《借款合同》的约定计算至还清借款时止）给原告广东高要农村商业银行股份有限公司。二、原告广东高要农村商业银行股份有限公司在上述判决第一项借款本息范围内对处置被告肇庆市高要区恒富置业有限公司用于抵押的房屋【具体抵押物为：肇庆市高要区×××××××××恒富大厦×、×、×房等房产】拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿权。本院认为：原告温新华与被告恒富置业于2017年1月8日签订的《商品房认购书》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，双方当事人应当依法履行。原告温新华已经按照《商品房认购书》付清购房定金10万元、房屋价款105万元，本院对该《商品房认购书》的效力予以确认。因该《商品房认购书》仅写明了所预售的房屋坐落、面积、单价、定金、总价款、付款方式，缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋交付使用条件及日期、装饰、供水供电、面积差异的处理、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款，其性质应为商品房买卖合同的预售合同。因被告恒富置业在与原告温新华签订《商品房认购书》前已经对案涉房产办理了“在建工程抵押登记”，后又被人民法院查封，至本案辩论终结前仍没有解除抵押、查封，无法与原告温新华签订正式的商品房买卖合同、出具发票并办理房产登记手续，原告温新华购买房屋的目的无法实现，故双方签订的《商品房认购书》应当予以解除，原告温新华起诉请求解除，本院予以准予。因被告恒富置业违背诚实信用原则，已构成违约。被告恒富置业应当依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定双倍返还定金共20万元给原告温新华。还应当承担返还原告温新华购房款95万元并从2017年1月17日起至退还购房款日止，按照欠款95万元的年利率15.4%计付欠款利息给原告温新华。原告温新华应当将案涉房屋退回被告恒富置业。因双方签订的《商品房认购书》仅为预约合同，并非商品房买卖合同，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条“出卖人承担购房款一倍的赔偿责任”的规定。原告温新华请求判决被告恒富置业向其支付已付购房款一倍的赔偿款105万元的诉讼请求，本院不予支持。原告温新华请求确认其对法院拍卖（应该包括变卖、处置）被告恒富置业在“恒富大厦”的×、×、×房，享有优先于银行抵押权及其它工程价款拥有优先受偿权，符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，应当予以支持。但其请求确认原告温新华对法院拍卖（应该包括变卖、处置）被告恒富置业名下其它固定资产所得价款，享有优先于银行抵押权及其它工程价款拥有优先受偿权，缺乏法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告温新华与被告肇庆市高要区恒富置业有限公司于2017年1月8日签订的《商品房认购书》。被告肇庆市高要区恒富置业有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共20万元给原告温新华。三、被告肇庆市高要区恒富置业有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内还应当承担返还原告温新华购房款95万元。四、被告肇庆市高要区恒富置业有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内，按照欠款95万元的年利率15.4%，从2017年1月17日起至退还购房款之日止，计付欠款利息给原告温新华。五、原告温新华应当于本判决发生法律效力之日起三十日内将肇庆市高要城区×××××××恒富大厦的×、×、×房退回给被告肇庆市高要区恒富置业有限公司。六、原告温新华在本判决第二、三、四项被告肇庆市高要区恒富置业有限公司的欠款本息范围内，对拍卖、变卖、处置被告肇庆市高要区恒富置业有限公司在肇庆市高要城区×××××××恒富大厦的×、×、×房，享有优先于银行抵押权及其它工程价款拥有优先受偿权。七、驳回原告温新华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12439元（原告温新华已预交），由原告温新华负担5229元，被告肇庆市高要区恒富置业有限公司负担7210元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  林国良二〇二〇年十一月二十三日书记员  何婉莹