安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初1806号 原告：黄维玲，女，1966年6月12日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：曾祥锋，安徽正申律师事务所律师。 被告：周燕乔，女，1997年8月5日出生，汉族，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：汪红新，江苏阜东律师事务所律师。 被告：李翠红，女，1971年4月6日出生，汉族，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：汪红新，江苏阜东律师事务所律师。 被告：合肥传奇房地产投资咨询有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区六安路****，统一社会信用代码9134010068084074XB。 法定代表人：曹洪春，总经理。 原告黄维玲与被告周燕乔、李翠红玲、合肥传奇房地产投资咨询有限公司（以下简称“传奇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告黄维玲及其委托诉讼代理人曾祥锋，被告李翠红及周燕乔、李翠红共同委托诉讼代理人汪红新到庭参加诉讼，被告传奇公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄维玲向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告周燕乔签订的《存量房买卖合同》，被告周燕乔双倍返还原告购房定金20万元，并赔偿原告损失754700元以及鉴定费3090元，共计957790元；2.被告李翠红、合肥传奇房地产投资咨询有限公司对上述第一项诉请承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月20日，原告与被告李翠红（系周燕乔母亲）通过被告传奇公司提供的居间服务，签订了《存量房买卖合同》，约定原告购买被告周燕乔名下位于滨湖区房屋。合同签订时原告向被告支付了定金5万元，在被告的要求下，原告于2015年9月24日又支付5万元定金。后不久被告将该房钥匙交给原告，原告于2015年12月份陆续将部分生活物品搬进该房，根据合同约定，双方应于2015年12月15日前办理首付款托管，并于当日办理房屋过户手续。后各被告先以周燕乔在国外留学暂时不能回来为由，拖延办理托管和过户手续。此后在原告的不断催促下，被告均以各种理由拖延与原告办理交易手续。此间为了让原告安心等待，传奇公司先后将该房的两本房产证交给原告持有。直到2016年6月15日，原告来到该房时，发现原告的床和被子等物品被放置在房屋门外，且原告用被告给的钥匙无法打开房门，房屋的门锁已被更换，但此时被告仍然否认房屋另售的事实。原告立即去房管部门查询，房管部门告知原告，该房已登记于他人名下。原告听到此消息后犹若晴天霹雳，原告买此房是为了给孩子结婚使用，而被告连招呼都不打一声就直接把房子再卖给了他人，更为可气且让人无法理解的是，原告后来查询到，该房于2015年12月份就已经另售，而各被告在此之后居然还串通一气，蒙骗原告，使得原告一直还在等待被告能来合肥完成交易。在这大半年的时间里，合肥房价迅速上涨，被告既然早已将房屋出售他人，却不告知原告，让原告错失及时再次买房的时机，给原告造成了重大的损失，不知道各被告是何居心。现原告因赔偿事宜多次与被告沟通而无法协商一致，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 被告周燕乔、李翠红答辩称：1.原告所述基本法律事实不能成立。被告本身无任何违约行为，原告未能按照合同约定向被告交付定金，也未能按照合同约定履行首付款托管手续。被告得到中介确认后，才解除合同另行出售他人，与中介没有恶意串通行为。本案的争议均因中介的不当行为引发，对此，原庭审中已经查明。2.原告诉请依法不能成立。按照双方合同的约定，即便是被告违约，双方明文约定最大损失就是双倍返还定金；同时，被告也不能预见到房价疯涨的趋势，否则也不会卖房。因此，赔偿差价的损失远远超出了原告订立合同时所能预见到的损失，不符合合同法的规定。3.对原合肥市中级人民法院的生效判决，原告已经申请强制执行，并得到了部分执行，因此，原告的诉请没有法律的上意义，请求法庭予以查明并酌定。4.对解除合同没有异议。 本院经审理认定事实如下：2015年9月11日，黄维玲与传奇公司签订《房地产经纪合同》，约定自2015年9月11日起黄维玲委托传奇公司居间购买安徽省合肥市滨湖区旭辉御府13-2204室房屋，传奇公司收取黄维玲中介服务费8000元。2015年9月20日，经传奇公司居间介绍，出卖人（甲方）周燕乔与买受人（乙方）黄维玲签订《存量房买卖合同》，其中出卖人签章处由周燕乔委托其母亲李翠红代为签字，合同约定：甲方将位于合肥市滨湖区房屋出售给乙方，价款为77万元；乙方未在本合同规定期限内支付存量房转让价款的，逾期未超过十日，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过十日后，乙方未支付存量房转让价款的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之三的违约金；经双方协商一致，在不违反法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。除房价款外，合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。乙方承诺为首套房公积金贷款购买此房，且无不良征信记录，今付定金5万元，若违约定金不退；甲方承诺此房产无争议，可正常上市交易，今收定金5万元，若违约则双倍返还定金。双方约定了补充条款：因签订本合同李翠红为代理人，若产权人无法履行本合同，由此造成的经济赔偿及法律责任由代理人承担；乙方承诺在2015年9月25日前除首付款外，另支付定金5万元，2015年9月20日已支付定金5万元，共计定金10万元；乙方于2015年12月15日前将47万元（含定金）存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续；甲方同意黄维玲向公积金银行申请抵押贷款，贷款金额为40万元。 合同签订当日，黄维玲向传奇公司支付购房定金5万元，该5万元定金由李翠红出具收条。黄维玲于2015年9月24日再次向传奇公司支付定金5万元，由传奇公司经办人代义云向黄维玲出具收条，并在收条上注明2015年12月15日前支付首付款35万元，已支付定金10万元，等银行贷款放款后归还8万元。传奇公司收到10万元定金后，仅向李翠红交付定金8万元。 另查明，周燕乔与传奇公司于2015年9月20日签订《房地产经纪合同》，约定传奇公司收取周燕乔中介服务费5000元。周燕乔与黄维玲在买卖合同履行过程中，黄维玲因听信传奇公司所言周燕乔借故拖延继续履约，故未能按约在2015年12月15日前与周燕乔一起办理47万元首付款托管手续；而李翠红从传奇公司处得知黄维玲无力及时筹齐购房定金及首付款后，决定退回定金并解除合同，同年12月22日传奇公司经办人代义云向李翠红出具收到退回8万元定金收据，该收据注明“2015年9月20日合同自动作废”，即周燕乔与黄维玲签订的买卖合同作废。李翠红在解除合同得到传奇公司的确认后，又再次委托传奇公司出售房屋，并向传奇公司交纳2.8万元中介费，同日又在传奇公司的协助下将房屋以84.80万元的价格出售给第三人郑雨。 本案在原一审审理过程中，黄维玲申请对涉案房屋于2016年6月15日的市场价值进行评估，本院于2016年11月28日依法委托安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋价值进行评估。2016年12月28日，安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司作出开诚房评（2016）第12529号《评估报告书》，确定涉案房屋于2016年6月15日的估价结果为152.47万元。黄维玲支付评估费3090元。 再查明，本案原一审判决生效后，黄维玲向法院申请强制执行，传奇公司已向黄维玲退回定金5万元。本案经过一审、再审、发回重审后，原一审判决已被撤销。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，本案的争议焦点为：1.本案房屋买卖合同的履行过程中周燕乔是否有违约行为，是否要承担违约责任；李翠红是否要承担违约责任；2.黄维玲是否有违约行为；3.双方的房屋买卖合同在房屋售予他人之前是否已经解除；4.黄维玲主张双倍返还定金以及赔偿损失是否应当支持；5.传奇公司对案涉纠纷是否有过错，是否应对黄维玲承担赔偿责任。 关于争议焦点一。黄维玲与周燕乔签订的《存量房买卖合同》及周燕乔、黄维玲分别与传奇公司签订的《房地产经纪合同》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋买卖合同签订后，周燕乔在收到传奇公司转交的黄维玲支付的定金后即将案涉房屋钥匙交给传奇公司，传奇公司又转交了黄维玲，充分反映了周燕乔的履约诚意。但周燕乔在合同约定的2015年9月25日前仅收到黄维玲通过传奇公司转交的定金8万元，未能按约及时收齐定金10万元，也未在约定的2015年12月15日前见黄维玲欲将47万元（含定金10万元）首付款存入托管账户的行动，反而从传奇公司处得到黄维玲难以筹齐全部定金10万元及首付款的信息。因黄维玲与周燕乔双方订立买卖合同时未直接见面，履行合同过程中也未曾谋面，均是通过传奇公司居间传递信息，周燕乔有理由相信传奇公司所言，至此双方买卖合同约定的解除条件成就，周燕乔提出解除与黄维玲的合同，且得到传奇公司的书面确认，之后又重新交纳中介费用委托传奇公司再售案涉房屋，并未因此获得太多利益。因此，在本案房屋买卖合同的履行过程中，周燕乔没有任何违约行为，不应承担违约责任，李翠红作为周燕乔的违约责任承担人，亦不应承担违约责任。 关于争议焦点二。黄维玲按约及时支付了定金10万元，且积极准备依约于2015年12月15日前办理首付款托管手续，屡次找传奇公司催促周燕乔继续按约履行合同，只是相信传奇公司所言，认为周燕乔借故拖延办理交易手续，甚至毁约不想卖房，才未按约与周燕乔一起将首付款存入托管账户。因系传奇公司未客观真实传递信息，黄维玲才未能按约及时与周燕乔一起将首付款存入托管账户，故黄维玲在履行买卖合同过程中也无任何违约行为。 关于争议焦点三。因周燕乔与黄维玲双方买卖合同约定的合同解除条件已经成就，周燕乔也明确提出解除合同，且得到了双方的居间人传奇公司的书面确认，故应当认定周燕乔与黄维玲的房屋买卖合同在该房售予第三人之前已经解除。 关于争议焦点四。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉房屋买卖合同已经解除，购房定金应予以返还。因李翠红早已经将购房定金退还传奇公司，故传奇公司理应向黄维玲返还定金10万元，现其已返还定金5万元，剩余定金5万元应继续返还。关于损失赔偿数额，案涉房屋已经订立合法有效的买卖合同，且双方均已开始按照约定履行各自义务，黄维玲已经收到案涉房屋钥匙，若非意外，此房无疑由黄维玲在2015年底购得。后来，房价大涨，给黄维玲造成房价利益损失显而易见。经由鉴定机构评估，将该房前后价差及评估费作为黄维玲的实际损失，依据充分且符合法律规定。但黄维玲在要求赔偿上述损失的同时主张双倍返还定金，无法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点五。案涉房屋买卖合同之所以在履行过程中解除，双方交易最终未能实现，原因不在于买卖双方，而在于作为中介的传奇公司未能尽到居间义务，反而恶意隐瞒买卖双方信息所致。传奇公司在房产交易过程中，恶意隐瞒买卖双方信息事实清楚，证据确实充分，具体体现在：1.传奇公司违反常规故意不让买卖双方直接见面，自始至终由其传话，以便给其造假留下可乘之机。2.传奇公司居间不传实情。一是黄维玲按约支付了10万元定金，却只给李翠红8万元；二是黄维玲催促传奇公司让周燕乔尽快办理首付款托管手续，传奇公司却向李翠红称黄维玲连定金都难以筹齐。3.案涉房屋已经转卖第三人，却迟迟不将实情告知黄维玲，以使黄维玲因后来房价暴涨遭受更大损失。传奇公司作为案涉买卖双方的居间人，且分别约定收取黄维玲、周燕乔双方中介费用，理应尽力履行好居间义务，促成双方交易，但却为公司自身利益，不惜恶意隐瞒交易双方信息，导致案涉买卖合同不能顺利履行直至解除，又在另外收取周燕乔的中介费后将案涉房屋转卖第三人，且未能及时将房屋另售他人的实情告知黄维玲，让黄维玲错失及时再次购房的时机，给黄维玲造成重大损失。传奇公司对案涉买卖合同纠纷负有完全责任，委托人黄维玲遭受的房屋差价及评估费损失与传奇公司的未善尽居间职责的过错之间有直接因果关系，故其应当承担赔偿损失的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、确认原告黄维玲与被告周燕乔于2015年9月20日签订的《存量房买卖合同》已经解除； 二、合肥传奇房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄维玲购房定金5万元； 三、合肥传奇房地产投资咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄维玲房屋差价损失75.47万元及评估费3090元； 四、驳回原告黄维玲的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13378元，减半收取计6689元，由原告黄维玲负担1048元、合肥传奇房地产投资咨询有限公司负担5641元；公告费1200元，由被告李翠红负担400元、合肥传奇房地产投资咨询有限公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  丁文华 审 判 员  马海平 人民陪审员  龚 慧 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  钟 丹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。