中华人民共和国浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民终403号上诉人（原审原告）：上海二十冶建设有限公司，住所地上海市宝山区牡丹江路1325号403室A座。法定代表人：熊鹏光，总经理。委托诉讼代理人：王志勇，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔斐达，上海融力天闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金苏菲（ＳｏｐｈｉｅＪＩＮ），女，1999年2月16日出生，法兰西共和国国籍，住巴黎××号（62ＲＵＥＤＥＭＯＮＴＲＥＵＩＬ75011ＰＡＲＩＳ）。委托诉讼代理人：陈洁，浙江海昌律师事务所律师。原审第三人：五洲国际（乐清）电工电气城有限公司，住所地浙江省乐清市柳市镇沿江大道500号。法定代表人：赵凤林，执行董事。委托诉讼代理人：樊沈礼，男，1986年2月15日出生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。上诉人上海二十冶建设有限公司（以下简称二十冶公司）因与被上诉人金苏菲（SophieJIN）（以下简称金苏菲）、原审第三人五洲国际（乐清）电工电气城有限公司（以下简称五洲公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服温州市中级人民法院（2019）浙03民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。二十冶公司的委托诉讼代理人王志勇、乔斐达，金苏菲的委托诉讼代理人陈洁，五洲公司的委托诉讼代理人樊沈礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二十冶公司上诉请求：撤销一审判决，改判许可执行案涉五洲公司名下乐清市柳市镇五洲电工电器城Ｄ区13幢111室房产［权证号：浙（2018）乐清市不动产权第0××8号］（以下简称案涉房产）。事实和理由：1．一审判决认定的查封时间错误。案涉房产实际查封时间应为2018年7月24日，一审认定为2018年7月26日错误。2.一审判决认定金苏菲所提交的《商品房买卖合同》签订于查封之前缺乏依据。该合同未进行网签备案，故不能排除倒签的可能性。3.金苏菲不存在对案涉房产合法占有的事实。金苏菲在一审中先后提交了两份《房屋交接书（商铺）》，第一份上注明的交付时间为2017年11月6日，早于案涉房产所属施工项目竣工验收时间，该证据既无合法性，也无真实性。后金苏菲在庭审中知道竣工验收时间后，又补充提交了签署时间为2017年12月30日的第二份《房屋交接书（商铺）》，该份证据已经超过举证期限，金苏菲也未说明没有及时提交的理由，且内容缺乏真实性，应当不予认定。一审对此予以认定，应予纠正。4.金苏菲未按合同约定支付购房款。按照《商品房买卖合同》，金苏菲应当于2017年11月6日一次性付清全部房款940658元，但其仅提供了其亲属当日支付840658元的银行转账凭证，尚有10万元未支付。一审仅凭五洲公司开具的发票就认定其支付了全部房款，不符合社会常情。5.未办理案涉房屋过户登记存在金苏菲的自身原因。按照合同约定，金苏菲付清房款、房屋维修基金、契税等款项不仅是商品房交付的前提，也是办理案涉房产转移登记手续的必要前提。金苏菲未付清房款，也未支付房屋维修基金、契税等款项，即使是现在也无法办理不动产过户登记。一审仅因五洲公司2018年7月13日办理案涉商铺的不动产分割登记，“7月26日”被查封，就认定非金苏菲自身原因造成显然是偷换概念。金苏菲辩称，1.有关案涉房产查封的相关文书均系上诉人作为证据提交，故上诉人对该些文书上载明的查封时间是认可的。而且，一审认定的查封时间是否错误不影响本案判决。2.二十冶公司对2017年11月6日《商品房买卖合同》的真实性提出异议缺乏依据。网签备案制度是为了防止一房多卖的管理性规定，未进行网签不影响合同效力，也不能证明合同不真实。二十冶公司认为案涉《商品房买卖合同》系倒签，应当提交证据证明。3．金苏菲已经合法占有案涉房产。根据签订于2017年11月6日的《委托经营管理协议》和《房屋交接书（商铺）》，可以证实金苏菲已经合法占有案涉房产的事实。签署于2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》系案涉房产所在项目竣工验收后，五洲公司再次发送，金苏菲的舅舅案外人余和平通过微信发给人在国外的金苏菲，金苏菲签字后托人带回国内的。后根据一审法院2020年1月14日谈话的要求，金苏菲补充提交，不存在超过举证期限的问题。4.金苏菲已经按照合同约定支付全部房款。其中2017年10月27日现金支付购房定金5万元，五洲公司出具了《收款收据》。2017年11月6日，还现金交付5万元，五洲公司出具了《客户签约确认单》。5.案涉房产未能办理过户登记不存在金苏菲自身原因。金苏菲居住在法国，回国办理过户登记或者委托他人办理均需要一定的时间，案涉房产在取得不动产登记分割凭证13天后即被人民法院裁定保全查封，金苏菲无法办理过户登记手续。综上，金苏菲对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回上诉，维持原判。五洲公司辩称，本案中先后出具两次《房屋交接书（商铺）》的原因是金苏菲在国外居住，签收《房屋交接书（商铺）》不方便，故在签署《房屋买卖合同》时一并签署。后2017年12月30日是五洲公司批量发送《房屋交接书（商铺）》，再签署了一次。原审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。二十冶公司向一审法院起诉请求：准许执行五洲公司名下坐落于乐清市××镇××路××号××幢××室房地产。一审法院查明：金长娒是金苏菲的祖父。2017年8月22日，五洲公司取得向境外人员销售房屋的预售许可。2017年11月6日，金苏菲与五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定金苏菲购买由五洲公司开发建设的案涉房屋，建筑面积65.30㎡，单价14405.18元，总价940658元，买受人于2017年11月6日前一次性付清案涉房产购房款共计940658元，出卖人应当在2017年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。同日，金苏菲通过金长娒账户向五洲公司银行转账840658元，五洲公司向金苏菲就案涉房产购房款出具940658元增值税普通发票，五洲公司、金苏菲和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签订《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》各一份，约定由金苏菲接收商铺且由金苏菲转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司经营管理。2017年12月29日，五洲公司向金苏菲邮寄案涉房产交房通知书，通知金苏菲办理房屋交接手续。2017年12月30日，五洲公司、金苏菲和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方再次共同签订《房屋交接书（商铺）》一份，约定内容同上份房屋交接书。2018年7月13日，五洲公司就案涉房产取得乐清市国土资源局不动产权分割登记凭证，不动产权证为浙（2018）乐清市不动产权第0××8号。另查明，五洲公司柳白新城D地块基建项目于2015年9月13日开工，于2017年12月11日竣工验收，已于2017年12月28日在乐清市住房和城乡规划建设局备案。另查明，二十冶公司为与五洲公司建设工程施工合同纠纷一案，向该院提起诉讼，并于2018年7月23日向该院提出财产保全申请，请求对五洲公司的财产在109854047.5元范围内予以查封。该院于2018年7月23日作出（2018）浙03民初1106号民事裁定，查封五洲公司的财产，以109854047.5元为限。该院（2018）浙03执保55号查封、扣押、冻结财产告知书载明，2018年7月26日查封五洲公司名下包括案涉房产在内的共计127套房屋。金苏菲不服，向该院提出执行异议。该院于2019年4月28日作出（2019）浙03执异71号执行裁定，中止对案涉房产的执行。二十冶公司不服该执行裁定，提起本诉。一审法院认为，本案的争议焦点是金苏菲对案涉房产享有的民事权益能否排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产，（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、金苏菲已在案涉房产被查封前与五洲公司签订书面买卖合同。金苏菲与五洲公司已于2017年11月6日签订《房屋买卖合同》，合同自签订之日起成立并生效。网签备案的规定属管理性规定，非法律、行政法规的效力性强制规定，本案《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原告主张该商品房买卖合同因未网签备案而合同签订时间可能提前的意见，没有事实和法律依据，不予采信。二、金苏菲已支付全部购房款940658元。虽然金苏菲未能提供其中10万元的转账凭证，但该10万元在购房款中占比小，且金苏菲已经做出了合理解释，根据金苏菲出具的对私新线流水交易查询单，结合五洲公司出具的增值税普通发票和已收取全部购房款的答辩意见，已形成完整证据链，足以证明金苏菲已全额支付购房款。原告主张该银行转账、增值税发票与购房款无关联性，理由不充分，不予采信。三、金苏菲已在人民法院查封之前合法占有案涉房产。案涉房产所在地块基建项目于2017年12月11日竣工验收，金苏菲提供的于2017年11月6日五洲公司、金苏菲和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方共同签署的《房屋交接书（商铺）》，虽然可以证明金苏菲于2017年11月6日同意接收案涉商铺，但该时间在房屋竣工验收之前，不能证明金苏菲已经合法占有案涉房产。但根据金苏菲补充提交的交房通知书、中国邮政编号1073921721027全球邮政特快专递面单、邮件详情单、落款时间为2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》等证据，可以证明在案涉房产所在地块基建项目竣工验收后，五洲公司通知金苏菲办理交房手续，金苏菲于2017年12月30日再次与五洲公司和案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司三方签订《房屋交接书（商铺）》，在人民法院查封前合法占有案涉房产。金苏菲接收案涉房产后有权占有、管理、使用案涉房产，并有权将案涉房产转交案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司管理，转交行为也是行使占有、管理、使用的权利表现。原告二十冶公司主张《房屋交接书（商铺）》系伪造，金苏菲、五洲公司与案外人乐清市五洲国际商业管理有限公司之间不存在房屋交付的法律事实，没有证据支持，不予采信。四、五洲公司于2018年7月13日才取得不动产权登记分割凭证，13天后案涉房产就被查封，金苏菲未办理产权过户手续，尚在合理时间范围内，不属于因金苏菲自身原因导致案涉房产未办理过户登记的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告上海二十冶建设有限公司的诉讼请求。案件受理费13207元人民币，由原告上海二十冶建设有限公司负担。本院二审期间，金苏菲提交微信聊天记录截屏一张，证明签署于2017年12月30日的《房屋交接书（商铺）》系通过微信发送给金苏菲、金苏菲签字确认的。二十冶公司质证认为，该证据不是原件，对真实性不予认可。五洲公司质证认为，对真实性不了解，可能是真实的。本院认为，金苏菲提交的该份微信记录并非原件，真实性难以确认，不予认定。本院二审对一审认定事实予以确认。本院认为，根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为以下四点：一、金苏菲是否在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同根据温州市中级人民法院（2018）浙03执保55号《查封、扣押、冻结财产告知书》，案涉房产查封时间为2018年7月26日，一审认定无误。二十冶公司主张案涉《商品房买卖合同》未经网签备案，故存在倒签的可能性，但对此未能提交证据证明，不予采信。二、金苏菲是否已支付案涉房产全部价款该项下主要争议在于金苏菲主张现金支付其中10万元价款的真实性问题。虽然金苏菲未能提供该10万元的转账凭证，但其分两次各现金支付5万元的解释并不违反日常生活经验。且该解释与金苏菲提交的对私新线流水交易查询单、五洲公司出具的增值税普通发票和已收取全部购房款的答辩意见能够互相印证，一审据此认定金苏菲已经支付案涉房产全部价款，有事实依据。三、金苏菲是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产该项下主要争议在于签署于2017年11月6日和2017年12月30日的两份《房屋交接书（商铺）》的真实性及效力问题。对于本案中为何存在两份《房屋交接书（商铺）》，五洲公司在庭审中已经作出合理解释，即基于金苏菲居住于国外的考虑，在签订《商品房买卖合同》同日签署《房屋交接书（商铺）》，后因公司批量向购房户发送《房屋交接书（商铺）》，故又发送了一次。该解释亦能与本案其他在卷证据如签署于2017年11月6日的《商品房买卖合同（商铺）》、《商铺委托经营管理协议》、中国邮政编号1073921721027全球邮政特快专递面单、邮件详情单等相互印证。二十冶公司主张两份《房屋交接书（商铺）》不真实，但没有提交证据证明，本院不予采信。《执行异议复议规定》第二十八条规定中的“合法占有”应以买受人实际控制房屋为标准，买受人是否实际入住或使用不是对房屋合法占有的必要条件。结合2017年11月6日的《商铺委托经营管理协议》，可以认定金苏菲于该日已经明确在案涉房产符合交付条件的情况下将其委托五洲国际商业管理有限公司经营。至案涉房屋符合交付条件且合同约定委托经营的2017年12月30日，金苏菲未对案涉房产交付并委托经营事实提出异议，其签署于2017年12月30日、内容一致的《房屋交接书（商铺）》亦可证明此点。综上，可以认定金苏菲已经根据该协议委托五洲国际商业管理有限公司于2017年12月30日开始经营案涉房产，以此实现对案涉房产的实际控制。虽然案涉《商品房买卖合同》补充协议约定买受人付清房款、委托出卖人缴纳的契税、维修基金、物业管理费等费用的情况下才能办理收房手续，但是上述约定系五洲公司和金苏菲之间的约定，在五洲公司对此未提出异议并自愿办理交付手续的情况下，不足以否定交付的合法性。综上，原审认定金苏菲自2017年12月30日开始已经实际占有案涉房产，无误。二十冶公司上述上诉理由不能成立。四、关于案涉房产未办理过户登记手续是否系金苏菲本人原因五洲公司于2018年7月13日才取得不动产权登记分割凭证，同月26日案涉房产就被查封，金苏菲未办理产权过户手续，尚在合理时间范围内，不属于因金苏菲自身原因导致案涉房产未办理过户登记的情形。综上，二十冶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13207元，由上海二十冶建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张静静审判员  沈 伟审判员  赵恩勰二〇二〇年十二月二十三日书记员  来益芸