广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9098号原告：广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区大石街植村一路**植村村委会大楼。负责人：陈锡权，理事长。委托诉讼代理人：李艳波，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：段云浩，广东联合发展律师事务所实习人员。被告：贺欣，女，1982年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何镇波，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东华誉品智律师事务所律师。第三人：廖建雄，男，1976年7月6日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。第三人：温燕韩，男，1974年5月30日出生，汉族，住广州市番禺区。第三人：谢卫，女，1981年3月26日出生，汉族，住湖北省洪湖市。第三人：卢志略，男，1955年7月9日出生，汉族，住广州市天河区。第三人：李玉清，女，1966年5月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。第三人：邓胡庭，男，1968年6月12日出生，汉族，住湖北省仙桃市。原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社（以下简称大石植村合经社）诉被告贺欣，第三人廖建雄、温燕韩、谢卫、卢志略、李玉清、邓胡庭租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大石植村合经社的委托诉讼代理人李艳波、段云浩，被告贺欣及其委托诉讼代理人刘洪远（已撤销）、何镇波、陈嘉丽，第三人温燕韩、李玉清到庭参加了诉讼，第三人廖建雄、谢卫、卢志略、邓胡庭经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大石植村合经社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令被告向原告交还位于广州市番禺区大石镇植村工业一路面积为3600平方米的厂房；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年6月，原告与被告签订一份《租赁合同》，合同约定甲方（原告）将其所有的位于番禺区大石镇植村工业一路面积为3600平方米厂房出租给乙方（被告）使用，租期30年（自2009年7月1日起至2039年7月1日止）；租赁期内，租金按每月每平方米9元支付，每三年递增一次，每次递增8%。乙方每月租金于当月25日之前缴清。原告认为，原告将涉讼厂房出租给被告，出租厂房未报建，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等法律的规定，本案合同应为无效合同。原告依法特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉求。被告贺欣辩称：据了解涉讼物业所在地块在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地。原告将农村集体土地非农业建设，被告承租后继续进行了非农业的加建及装修（包括大规模的砌墙、搭建、二次消防、水电等），现已由被告转租，数十个承租人将物业用于生产、办公、批发零售、仓储物流等商业活动。次承租户同样继续进行了不同程度的非农业的加建及装修。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定，本案中，法律上明显需进行非农建设的行政处理前置。另行政处理前置也可避免几十个转租分租户的累诉，避免原告及其他村集体明显违背诚实信用的恶意诉讼之风迅速蔓延（现农村三资平台九成的出租标的物属于类似性质）。综上所述，我方认为原告违反诚实信用原则，请法院应依法裁定驳回原告起诉。第三人廖建雄无到庭及作出答辩。第三人温燕韩述称：我方希望可以按照与被告约定的租赁期限继续使用承租物业。第三人谢卫无到庭及作出答辩。第三人卢志略无到庭及作出答辩。第三人李玉清述称：因被告向我方陈述其与村委会租了涉讼物业30年，所以我方向被告承租场地，约定租赁期限10年，至今为止我方只承租了5年，我方是受害方，希望原告不要太快收回物业。第三人邓胡庭无到庭及作出答辩。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2009年6月，原广州市番禺区大石街植村村经济合作社作为甲方（出租人），与贺欣作为承租人（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市番禺区大石镇植村工业一路，所有权属大石植村合经社、宗地总面积为3600平方米的物业（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用；租赁期限30年，即2009年7月1日起至2039年7月1日止，甲方同意于2009年7月1日起至2009年9月30日止，给予乙方三个月的免租装修/建设期；租赁期限起始日2009年10月1日至2014年10月1日，该物业每月每平方米的租金为9元，2009年至2014年每月租金总额32400元，每五年为一个递增周期，递增率为8%，甲方负责开具发票；乙方按月交付租金，每月租金定于当月25日之前缴清，乙方以现金或转账方式支付，甲方凭发票向乙方收取当月租金；本合同定金64800元，合同期满（含续租期），甲方应将合同定金冲减乙方所欠租金后的余额，无息退回给乙方；甲方须于2009年7月1日前将该物业移交给乙方，甲方即保证乙方对该物业享有完整合法的出租权、使用权和收益权；甲方承诺并负责按政府有关部门的规定程序办理租赁物的产权证（其费用由甲方负责），甲方须协助乙方办理经营所需证照（其费用由乙方支付）；甲方承诺并保证该物业于2009年12月前取得消防合格证；租赁期间，乙方有权在该物业内进行建设、改建、拆建及间隔等，或建造配套设施，由乙方承担相应的法律责任，与甲方无关，租赁期满，所有改建工程无偿归甲方所有；乙方须依约按时缴租，乙方不按时交付租金的，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的3%向甲方支付滞纳金，逾期90天未交租的，甲方则视乙方违约，有权终止合同并收回物业，乙方所交合同定金不予退回；甲乙双方均须信守本合同，除不可抗力因素及本合同一方出现违约的情况下，任何一方在未征得另一方同意时，均不得终止本合同；若甲方2009年12月仍未得取得消防合格证，甲乙双方再另行协商；等等。2009年6月30日，大石植村合经社开具一份《植村村收据》（NO.0012558），载明“今收到贺欣交来租用植村工业一路3600平方米厂房的定金64800元”。2010年12月21日，原广州市番禺区大石街植村村经济合作社作为甲方，与贺欣作为乙方共同签订《补充协议》，约定涉讼物业一年内漏水由甲方负责维修、保养费用，此后租赁物的维修、保养及其费用由乙方负责承担和支付；如乙方对该承租物进行全拆重建，必须经村经济合作社同意方能全拆重建；等等。2011年12月28日，广州市番禺区人民政府办公室向各镇政府、街道办事处、区属各有关单位发出一份《关于换发广州市番禺区农村集体经济组织证明书的通知》，称为完善农村股份合作制改革的各项工作和2012年农村集体土地确权登记发证做好基础准备工作，经区政府同意，决定全面换发《广州市番禺区农村集体经济组织证明书》，其中原广州市番禺区大石街植村村经济合作社换发的证明书情况为：村合作经济社名称为广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社，证明书号码为粤农集字第011380000002号。2019年7月17日，大石植村合经社以案涉《租赁合同》无效要求返还涉讼物业为由，提诉至本院，引致本案纠纷。因贺欣称将涉讼物业分租给了他人，故本院依法追加了廖建雄、温燕韩、谢卫、卢志略、李玉清、邓胡庭作为本案第三人参加诉讼。庭审中，大石植村合经社和贺欣均确认涉讼物业位于广州市番禺区大石街植村工业一路14号（自编），该物业没有办理产权登记或者报建手续；双方还确认大石植村合经社于2009年7月1日前已交付给贺欣使用，贺欣已支付涉讼物业定金64800元，并支付租金至2020年12月31日。但双方当事人对以下问题存在争议：一、大石植村合经社在出租涉讼物业时有无告知涉讼物业没有报建的情况。大石植村合经社称其社在出租涉讼物业时已经告知贺欣涉讼物业没有报建的情况，因此双方在合同约定要在2007年12月前取得消防合格证；虽然合同中约定会办理产权证，但因为历史遗留问题无法办理产权证，因此双方也在合同中约定“如2007年12月仍未取得消防合格证，双方再另行协商”，但双方之后也没有再次协商，其社曾经去办理过报建，但无法找到报建资料，无法补办报建手续。贺欣则表示大石植村合经社在出租时承诺涉讼物业要完成报建，没有办理报建手续或产权证是因为大石植村合经社不作为，另外合同不是约定办理产权证，而是约定报建手续。二、关于涉讼物业的使用情况。贺欣称其将涉讼物业作为仓库和厂房使用至今，并转租给他人做商铺和开工厂，其转租与次承租人签订租赁合同后，次承租人办理营业执照时需要在大石植村合经社确认的，故大石植村合经社对转租情况是知情的，现涉讼物业仍由其与次承租人在使用，具体次承租人的承租情况为：廖建雄承租大石街植村工业一路14号之2-3物业，廖建雄已于2020年9月份与其方解除租赁合同并搬离该物业，现该物业由案外人余海霞承租，但没有与其方签订书面租赁合同；温燕韩承租大石街植村工业一路14号之1-1物业，温燕韩有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；谢卫承租大石街植村工业一路14号之3-1物业，谢卫有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；卢志略承租大石街植村工业一路14号之3-2物业，没有与其方签订书面租赁合同，但仍在继续承租使用；李玉清承租大石街植村工业一路14号之2-2物业，其方不确定是否有与李玉清签订书面租赁合同，因为双方均找不到该租赁合同，但李玉清仍在继续承租使用；邓胡庭承租大石街植村工业一路14号之3-1前物业，没有与其方签订书面租赁合同，但仍在继续承租使用。另，廖建雄提交一份《撤销诉讼请求》称，其与贺欣的租赁合同的租赁期限为3年，自2017年4月1日起至2020年3月31日到期，现双方已解除租赁合同，其已将所有租金付给了贺欣指定的账户。廖建雄并提交了租赁合同、转账页面截图拟予以证实。大石植村合经社表示其社对转租情况不清楚，贺欣没有告知过其社分租的情况，其社没有向贺欣或次承租人提供过转租的证明。另，大石植村合经社与贺欣均同意在本案中一并对贺欣缴纳的定金进行处理；贺欣明确不在本案中处理合同无效的其余法律后果及提出反诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方当事人均确认涉讼物业未办理产权登记或报建手续，大石植村合经社亦未能提交涉讼物业的产权登记资料或相关报建资料，应承担举证不能的不利后果，故应认定大石植村合经社和贺欣就涉讼物业所订立的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”双方当事人均确认贺欣已向大石植村合经社支付定金64800元，且同意在本案中一并对该定金进行处理，故大石植村合经社应当退还该款项64800元给贺欣。对于大石植村合经社诉请返还涉讼物业的问题，现从当事人在庭审中的陈述可知，涉讼物业至今仍由贺欣管业。故，贺欣应当将涉讼物业交还给大石植村合经社管业。贺欣将涉讼物业中的部分场地分租给了廖建雄等人使用，而温燕韩、谢卫、卢志略、李玉清、邓胡庭作为涉讼物业的次承租人和实际使用人，亦负有协助交还涉讼物业给大石植村合经社的义务。对于廖建雄，因贺欣确认已与廖建雄解除租赁合同关系，故廖建雄无需负协助返还涉讼物业的义务。至于贺欣与温燕韩等分租户之间如就涉讼物业内相关商铺租赁发生财产纠纷，属于另一法律关系，各方可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社与被告贺欣就位于广州市番禺区大石街植村工业一路14号（自编）、宗地总面积为3600平方米的物业签订的《租赁合同》无效；二、被告贺欣应于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市番禺区大石街植村工业一路14号（自编）物业交还给原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社管业；三、第三人温燕韩、谢卫、卢志略、李玉清、邓胡庭应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离于广州市番禺区大石街植村工业一路14号（自编）物业中所承租的部位，协助被告贺欣将该物业交还给原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社管业；四、原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告贺欣退还定金64800元。本案受理费107435元，由原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社负担53718元，被告贺欣负担53717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  吴 威人民陪审员  曹婉仪二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  徐倩雯