河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1276号上诉人（一审被告、申请执行人）：河南省第一建筑工程集团有限责任公司，住所地：河南省郑州市管城区航海东路246号。法定代表人：刘定国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵红魁，河南建魁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈高超，河南建魁律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、案外人）：李春林，男，1969年3月5日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张会玲，河南良承律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：河南六合置业有限公司，住所地：河南省郑州市金水区索凌路。法定代表人：李兆辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。上诉人河南省第一建筑工程集团有限责任公司（以下简称一建公司）因与被上诉人李春林、河南六合置业有限公司（以下简称六合置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日公开开庭进行了审理。上诉人一建公司的委托诉讼代理人赵红魁、陈高超，被上诉人李春林的委托诉讼代理人张会玲，被上诉人六合置业公司的委托诉讼代理人朱安新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一建公司的上诉请求：一、撤销（2020）豫01民初836号民事判决，依法改判驳回李春林的诉讼请求。二、上诉费由被上诉人李春林、六合置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定李春林与六合置业公司签订的《商品房认购协议书》属于合法有效的书面商品房买卖合同,属事实认定错误。《商品房认购协议书》只有当事人名称、房屋的基本状况、出资额,没有双方当事人的住所、房屋销售方式、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等主要内容,而这些内容是商品房买卖合同的主要内容,不可缺少。李春林与六合置业公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同关系。二、一审判决认定李春林已支付涉案房屋的购房款,属于事实认定错误。李春林没有提交证据证明其银行转账凭证支付方式。大额交易通过现金交付不符合生活常识,也不符合大额交易习惯。不能认定李春林已经支付购房款。三、一审判决错误认定李春林对涉案房屋长期占有使用。合法占有的条件之一需要所有权人六合置业公司将涉案房屋交付,李春林提交的缴纳物业费的票据和业主临时公约的相对方为物业公司,不是六合置业公司,无法证明六合置业公司将涉案房屋交付的行为,且不能证明李春林将房屋用于自身居住,不能说明其对涉案房屋处于长期占有使用状态。四、一审判决错误认定李春林属于非因买受人自身原因未办理过户登记。李春林从2010年与六合置业公司签订《商品房认购协议书》，至今将近十年之久，未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权,未通过法院强制执行完成物权变动登记手续，应认定因买受人自身原因未办理过户登记。五、执行异议之诉应当严格审查执行异议案外人是否对涉案标的物拥有物权,通过一审法庭调查可知,李春林对涉案标的物拥有物权证据不足。依据最高人民法院相关司法解释，应当优先保护生效判决书的执行。六合置业公司拖欠一建公司几千万工程款未支付,严重侵犯了一建公司的合法权益。在生效判决执行中,涉案房屋仍登记在六合置业公司名下,法院查封和拍卖是合法的。综上所述，李春林不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,不能排除强制执行。李春林辩称，李春林和六合置业公司签订了商品房认购协议书，具备了买卖合同的条件，符合商品房管理办法的规定，两者属于商品房买卖关系。一审时，李春林提交了大额的取现凭证，证明已经支付了房款。没有过户是因为六合置业公司一直找不到人，请法庭驳回一建公司的上诉请求。六合置业公司请求法院依法判决。李春林向一审法院提出的诉讼请求：一、立即停止对郑州市××区××东、××楼××单元××1906户（现地址为：金水区索凌路1号8号楼19层263号）的房屋执行并解除对上述房屋的查封；二、确认位于郑州市××区××东、××楼××单元××1906户（现地址为：金水区索凌路1号8号楼19层263号）的房屋归李春林所有；三、依法判令六合置业公司将位于郑州市××区××东、××楼××单元××1906户（现地址为：金水区索凌路1号8号楼19层263号）的房屋过户在李春林名下；四、本案的案件受理费用由一建公司、六合置业公司分担。一审法院认定事实：一、一建公司与六合置业公司、河南顺和置业有限公司建设工程施工合同纠纷，该院于2014年12月2日作出（2014）郑民四初字第41号民事判决书，判决：1.六合置业公司于本判决生效之日起十日内偿还一建公司拖欠工程款9752979.30元及利息（从2009年11月25日起至全部清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2.一建公司依法对其施工六合之家小区（又名六合苑小区）5＃至8＃楼享有工程款优先受偿权，建设工程的价款依法就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。六合置业公司于本判决生效之日起30日内依据以房抵工程款的三份《协议书》及相应《商品房认购协议书》向一建公司交付约定房屋并协助办理相应的房屋所有权过户登记(房屋具体为六合之家小区5号楼主楼一、二、三层及附楼，6号楼一层和三层部分及附楼,6号楼1单元2层201户，6号楼1单元3层302户，8号楼1单元1708号、1907号、1909号、2007号、2207号、2209号)。并支付相应利息（以房抵工程款金额32370952元为基数自2009年11月25日起至交付约定房屋并协助办理相应的房屋所有权过户登记之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。3.六合置业公司在本判决生效之日起十日内返还一建公司履约质量保证金100万元及其利息（利息从2009年9月11日之日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。4.驳回一建公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340597元，诉讼保全费5000元，由六合置业公司负担。宣判后，一建公司不服，提起上诉，本院于2016年3月1日作出2015豫法民二终字第00221号民事裁定书，准许一建公司撤回上诉。后一建公司申请强制执行，一审法院所立执行案号为（2016）豫01执719号。二、本案涉案房屋位于郑州市金水区××楼××号，房屋登记在六合置业公司名下，无预告以及抵押信息，2018年11月14日被一审法院查封，查封文号为（2016）豫01执719号。三、2010年8月1日，李春林与六合置业公司签订《商品房认购协议书》，该协议书约定，李春林认购8号楼1单元19层1906号房屋，建筑面积39.02平方米，单价4908元/平方米，总价191510元。李春林于签订认购协议书当日缴纳了定金1万元，次日交纳了181510元。六合置业公司出具3份收据落款日期分别为2010年8月1日，载明收到房款10000元；2010年8月2日收据，载明收到房款181510元；2010年8月2日收据，载明收到天然气初装费3660元，有线电视初装费256元，维修基金2536元。后六合置业公司将案涉房屋交付李春林，李春林对案涉房屋进行装修并入住至今，并自2012年1月1日起缴纳物业费、电费及天然气费。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2010年8月1日，李春林与六合置业公司签订《商品房认购协议书》，该协议书系双方真实意思表示，合法有效，且协议签订的时间早于人民法院查封的时间。在人民法院查封之前，李春林已实际占有涉案房屋，并对房屋进行了装修使用。李春林已支付涉案房屋的全部价款。因六合置业公司的经营问题，未办理涉案房屋权属登记手续，属于非因买受人自身的原因未办理过户登记。故李春林符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，其对本案涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。李春林请求确认涉案房屋归其所有并判令六合置业公司办理过户，不是本案执行异议之诉的审查范围，其可另行解决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决不得执行位于郑州市金水区××楼××单元××房产；驳回李春林的其他诉讼请求。一审案件受理费4130元，由六合置业公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。另查明：李春林提供《郑州市个人房屋产权信息表》，显示：1.共同生活的家庭成员：李朝，身份证号码，名下有一套房子，单独所有，坐落于惠济区金光东路60号4号楼2单元4层402，建筑面积141.12平方米，合同签订于2020年6月27日；2.冉瑞芳，身份证号码，名下有一套房子，单独所有，坐落于惠济区开元路109号83号楼1单元11层1101号，建筑面积87.95平方米，合同签订于2014年7月29日；3.李春林，身份证号码，名下无房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，基于消费者生存权至上考虑，能够排除享有优先受偿权的申请执行人的强制执行。本案执行依据认定一建公司对案涉房屋享有工程款优先受偿权。李春林要排除执行，必须符合第二十九条的规定。2010年8月1日，李春林与六合置业公司签订《商品房认购协议书》，约定了房屋位置、建筑面积、单价、总价、付款方式等条款，系双方当事人的真实意思表示，早于执行法院2018年11月14日对案涉房屋的查封。李春林向六合置业公司现金交付房款，有六合置业公司出具的房款收据、李春林的取款明细相印证，证实李春林已支付了全部房款。案涉房屋只有39.02平方米，李春林于2010年8月1日购买时，其夫妻及儿子名下均无房产，冉瑞芳于2014年7月29日购买一套房子，建筑面积87.95平方米，仍然属于满足基本居住需要，可以理解为符合该规定的精神。至于李朝名下单独所有的一套房子，购买于2020年6月27日，因李朝已经成年，在本案中不予考虑。李春林符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个要件，对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。综上所述，一建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4130元，由河南省第一建筑工程集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇二〇年十二月二十八日书记员  高 嫱