北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民再1号再审申请人（原审被告）：张春艳，女，1936年10月17日出生，汉族，住北京市通州区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：黄琼俭，北京君途律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红（张春艳之女），女，1966年1月11日出生，汉族，住北京市通州区。被申请人（原审原告）：宁晓初，男，1955年5月4日出生，汉族，住北京市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨静，河北蓝岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁柯（宁晓初之女），女，1982年4月18日出生，汉族，住北京市门头沟区。再审申请人张春艳与被申请人宁晓初房屋买卖合同纠纷一案，因张春艳不服本院于2019年3月28日作出（2019）京0107民初1667号民事判决书，向本院申请再审。本院于2019年12月31日作出（2019）京0107民申21号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告宁晓初之委托代理人杨静、宁柯、原审被告张春艳之委托代理人黄琼俭、刘红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春艳申请再审称，原审法院送达程序不合法，致使原审审理期间，张春艳未出庭进行答辩，剥夺了张春艳的合法权利，故要求法院再审此案，驳回宁晓初的全部诉讼请求。理由：1．宁晓初未提供证据证明张春艳未迁出户口对其造成实际损失；2．即便宁晓初存在损失，宁晓初也应承担主要过错；3．宁晓初第一项和第二项诉讼请求数额重复。宁晓初辩称，2007年10月23日，宁晓初与张春艳签署《北京市房屋买卖合同》，约定由宁晓初购买张春艳名下的位于北京市石景山区八角南路x号房屋，总价款62万元，宁晓初履行了合同义务，房屋于2007年12月过户至宁晓初名下，但户口未按照合同约定迁出。后宁晓初与案外人签订房屋买卖合同，出售上述房屋，由于张春艳及其女儿户口未迁出导致宁晓初经济损失，故诉至法院。而原审中法院送达程序合法，事实、证据认定均无异议，同意原审判决。宁晓初原审向本院起诉请求：1．张春艳赔偿宁晓初经济损失10万元；2．张春艳赔偿宁晓初自2018年8月25日按照每日1360元标准支付至户口实际迁出之日止的损失；3．诉讼费、律师费由张春艳承担。本院原审认定事实：2007年10月23日，张春艳（出售方、甲方）和宁晓初（买受方、乙方）签订了《北京市房屋买卖合同》，约定甲方出售位于北京市石景山区八角南路x号房屋给乙方，交易价格为620000元。甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业、供暖等手续。如因甲方的原因，造成房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷，甲方应承担全部责任。2018年5月12日，原告宁晓初与案外人聂恒宽、高兆香签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定宁晓初名下北京市石景山区八角南路x号房屋出售给聂恒宽和高兆香，房屋成交价格为1000000元。《北京市存量房屋买卖合同》约定，宁晓初于办理该房屋不动产转移登记之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关人的现有户籍迁出手续。如未如期将户籍迁出的，宁晓初应当按日计算向聂恒宽、高兆香支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《补充协议》约定，聂恒宽、高兆香从本协议约定的购房款中预留10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金在宁晓初迁出户口当日，由聂恒宽、高兆香自行划转给宁晓初。另查，2008年2月2日，北京市石景山区八角南路x号房屋过户至宁晓初名下。现房屋变登记至聂恒宽、高兆香名下，该址内张春艳及其女刘红户口仍未迁出。宁晓初为证明损失情况提交以下证据：（1）2018年8月25日聂恒宽、高兆香向宁晓初发出的《催告函》，上载“请宁晓初于2018年8月25日24时前，完成2018年5月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》第十条的规定事项，迁出八角南路x号的房屋所有户口，宁晓初任何违反约定或者延迟履行的行为，聂恒宽、高兆香将会行使应有权利，按已签署的法律文件，追究宁晓初承担相关法律责任。”（2）2018年8月25日北京链家房地产经纪有限公司向宁晓初发出的《催告函》，上载要求宁晓初于2018年8月25日24时前办理完成涉案房屋户口迁出手续，相关事项请联系链家公司经办人曹某；（3）证人曹某证人证言，证言内容大致为：曹某系北京链家高级经纪人，其为宁晓初和聂恒宽、高兆香签订房屋买卖合同提供经纪服务，房屋成交价为272万元，现聂恒宽、高兆香仅向宁晓初支付购房款262万元，剩余10万元作为户口迁出保证金扣留。双方约定户口迁出保证金系督促户口迁出及扣减违约金。原告认可该证人证言。宁晓初主张张春艳支付律师费用共计20000元，并提交2018年8月22日签订的《委托代理协议》和金额为20000元的增值税专用发票一张。本院原审认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，宁晓初和张春艳签订的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。虽然在《北京市房屋买卖合同》中，并未明确约定被告负有户口迁出的义务，但考察原、被告双方房屋买卖合同设立的根本目的，被告交付的房屋应当处于适于使用且完整的权利外观下，户籍迁出应属被告应负的合同附随义务，现被告户口未迁出的行为虽不影响房屋的居住使用，但对于房屋的再次出售构成实际上的阻碍，故原告要求被告赔偿损失的主张，本院予以支持。关于实际损失的数额，应当以因违约行为所造成的实际损失为基础，同时考虑合同履行情况、各方当事人过错程度以及预期利益等各项因素。本案中，原告已经取得不动产权证，被告取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，被告已依约履行将房屋过户并交付给原告之主要合同义务，原告主要合同目的已获实现。现原告依据2018年5月12日《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》主张实际损失100000元和按每日1360元计算实际损失，本院认为标准过高，且原告主张已经实际发生的100000元损失仅为案外人聂恒宽、高兆香扣留的履行保证金，其可用于扣减违约金，原告提交的证据不足以证明原告主张的实际损失情况，故本院结合本案的实际情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定已发生损失的具体数额，对于尚未发生的损失，原告可另行主张。原告主张的律师费，无事实与法律依据，本院不予支持。被告张春艳经本院合法传唤，拒不到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。本院原审判决：“一、张春艳于本判决生效后七日内给付宁晓初未迁出户口的赔偿金100000元；二、驳回宁晓初的其他诉讼请求。”围绕当事人的再审请求，本院再审后对事实认定如下：位于北京市石景山区八角南路x号房屋原系张春艳所有，张春艳及其女儿刘红的户籍附属在该房屋地址内。2007年10月23日，张春艳和宁晓初签订了《北京市房屋买卖合同》，约定张春艳将其所有的位于北京市石景山区八角南路x号房屋卖与宁晓初，交易价格为620000元。张春艳应保证向宁晓初出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，并结清物业、供暖等手续。如因张春艳的原因，造成房屋不能办理产权登记或发生债务纠纷，张春艳应承担全部责任。2008年2月2日，北京市石景山区八角南路x号房屋过户至宁晓初名下。2008年3月26日，宁晓初将其户籍迁入该房屋地址内，张春艳及其女儿刘红的户籍仍在该房屋地址内。2018年5月12日，宁晓初与案外人聂恒宽、高兆香签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宁晓初将其名下北京市石景山区八角南路x号房屋出售给聂恒宽和高兆香；该房屋成交价格为100万元；房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为172万元。《北京市存量房屋买卖合同》第十条约定了户籍迁出：“（一）该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。（二）有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为：1册1人，双方同意迁出现有户籍。（三）出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起后15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。（四）如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。”同日，宁晓初与案外人聂恒宽、高兆香签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为2720000元，在该补充协议第二条约定：“8．户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金在甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方”。合同签订后，聂恒宽、高兆香向宁晓初支付了除户口迁出保证金10万元之外的其余房款，双方完成了房屋交付并于2018年8月9日办理了不动产转移登记至聂恒宽与高兆香名下。2018年8月24日，宁晓初户籍从该房屋内迁出，张春艳及其女儿刘红的户籍仍在该房屋地址内。2018年8月27日，宁晓初起诉张春艳房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，立案号为（2018）京0107民初27007号。2018年12月11日，宁晓初撤回起诉。2019年3月5日，宁晓初再次起诉张春艳房屋买卖合同纠纷案，即本案原审，案号为（2019）京0107民初1667号。原审中本院以（2018）京0107民初27007号案件中给张春艳户籍地送达起诉书及开庭传票等法律文书未果并于2018年12月15日在人民法院报上刊登了给张春艳送达起诉书副本及开庭时间的公告为据，于2019年3月18日缺席开庭进行了审理。2019年3月28日，本院作出（2019）京0107民初1667号民事判决书。2019年4月18日，人民法院报上刊登了给张春艳送达（2019）京0107民初1667号民事判决书的公告。判决生效后，张春艳提起再审，本院于2019年12月31日作出（2019）京0107民申21号民事裁定书，以送达程序违法为由裁定再审。原审在开庭审理过程中，北京链家置地经济房地产有限公司的职工曹某作为宁晓初的证人出庭作证，内容为：其为宁晓初和聂恒宽、高兆香签订房屋买卖合同提供经纪服务，房屋成交价为272万元，现聂恒宽、高兆香仅向宁晓初支付购房款262万元，剩余10万元作为户口迁出保证金扣留。双方约定户口迁出保证金系督促户口迁出及扣减违约金。再审审理期间，证人曹某亦出庭作证，其证言内容与原审内容一致。宁晓初对该证人证言无异议，张春艳对该证人证言不予认可。在再审审理过程中，案外人聂恒宽、高兆香起诉宁晓初房屋买卖合同纠纷，案外人聂恒宽、高兆香要求宁晓初将张春艳、刘红户籍迁出并支付未迁出户口的违约金。该案在审理过程中，聂恒宽、高兆香和宁晓初均同意户口保证金10万元可抵扣相应违约金。2020年10月19日，本院作出（2020）京0107民初11140号民事判决书，判决：“一、宁晓初于本判决生效后七日内给付聂恒宽、高兆香逾期未迁出户口的违约金100000元（已用户口保证金抵扣完毕，无需另行给付上述款项）；二、驳回原告聂恒宽、高兆香的诉讼请求。”现该民事判决书已生效。现张春艳、刘红户口仍在涉案房屋的地址内。宁晓初主张原审已支付律师费用共计20000元，并提交2018年8月22日签订的《委托代理协议》和金额为20000元的增值税专用发票一张。上述事实，有宁晓初向本院提供的《北京市房屋买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、八角派出所证明信、宁晓初房屋产权证、户口迁出迁入证明信、证人曹某出庭证言；本院调取的（2019）京0107民初1667号民事判决书、（2019）京0107民申21号民事裁定书、（2019）京0107民初1667号卷宗中的（2018）京0107民初27007号案件送达材料、（2020）京0107民初11140号民事判决书、开庭笔录及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院再审认为，依法成立的合同，受法律保护。宁晓初与张春艳签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽双方签订的合同中未约定户口迁出等相关条款，但户口迁出是出卖人在房屋买卖合同中应当履行的附随义务，无论双方签订的合同中是否约定，作为房屋出卖人的张春艳均应及时将户口迁出。现张春艳的户口至今未迁出，致使宁晓初在出卖房屋时受到损失，对此张春艳应承担未迁出户口给宁晓初造成的实际损失。对张春艳辩称宁晓初存在过错一节，依据不足，本院不予采纳。而宁晓初的实际损失，已经本院另一生效判决予以确认，故本院对此予以认可。对宁晓初要求张春艳赔偿其自2018年8月25日按照每日1360元标准支付至户口实际迁出之日止的损失和律师费，依据不足，本院不予支持。因原审（2019）京0107民初1667号案件中，未对张春艳进行合法有效送达，属送达程序违法，故本院撤销原审民事判决书予以重新判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、撤销（2019）京0107民初1667号民事判决书；二、张春艳于本判决生效后七日内给付宁晓初未迁出户口的赔偿金100000元；三、驳回宁晓初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由张春艳负担（于本判决生效后七日内交纳）。原审公告费，由宁晓初负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院，并预交上诉案件受理费。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判长  范立莉审判员  韩 阳审判员  刘 伟二〇二〇年十二月九日书记员  李晓媛