重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）渝05执异307号案外人：重庆龙居物业服务有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街2号，统一社会信用代码915002227980004635。法定代表人：何瑞陶，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：喻桢洪、王凤，重庆渝綦律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路118号“重庆大世界”第20楼，统一社会信用代码915000009028005335。负责人：杜英，总经理。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。被执行人：重庆瑞礼实业（集团）有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道金兰街2号，统一社会信用代码915002227339669536。法定代表人：钟小洪，执行董事兼总经理。被执行人：何瑞礼，男，1970年8月27日出生，汉族，住重庆市綦江区。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称长城资产重庆分公司）与重庆瑞礼实业（集团）有限公司（以下简称瑞礼公司）、何瑞礼借款合同纠纷一案中，拟对本案保全查封的瑞礼公司名下位于重庆市綦江区95套房屋实施司法处置，案外人重庆龙居物业服务有限公司（以下简称龙居公司）对执行位于重庆市綦江区古南镇核桃湾X幢X大厦附99号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人龙居公司请求：1、确认龙居公司对上述房屋享有租赁权；2、确认对涉案房屋次承租人应缴纳租金提取、冻结行为违法并予以撤销。主要理由为：2012年12月20日，瑞礼公司与龙居公司签订《房屋租赁合同书》，约定将綦江县古南镇核桃湾X幢附99－133号、135－145号门面，建筑面积约1976.11平方米房屋出租给龙居公司，租赁期限自2013年1月1日至2032年12月31日止，房屋租金及设备使用费为每季11,857元，由龙居公司按季交付。2012年12月28日，瑞礼公司与龙居公司签订《房屋租赁补充协议》，约定由龙居公司出资对所涉及的商业经营所需的公共消防设施、公共通道等进行改造、装修和完善，由于龙居公司实施改造工程将产生巨额费用，瑞礼公司承诺租赁期内租金不上浮，为弥补龙居公司产生的支出，瑞礼公司同意龙居公司在租赁合同约定的租赁期内，可以对所租赁的门面进行招租（含转租）、合营等。合同签订后，瑞礼公司将上述房屋移交租赁给龙居公司。此后，龙居公司即开始对外招租，也按约向瑞礼公司支付应缴租金。龙居公司为证明其主张，向本院提交了龙居公司与瑞礼公司签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁补充协议》、瑞礼公司出具的数份租金收据、龙居公司对外转租相关房屋的《房屋租赁合同书》及其出具的租金收据。龙居公司上述对外转租的《房屋租赁合同书》签订于2018年12月19日。长城资产重庆分公司辩称，龙居公司主张其与瑞礼公司成立的租赁关系在本案抵押权设立之前毫无依据。理由为：1、本公司所取得95套房屋在办理抵押时的全部租赁合同及告之书均与龙居公司所述情况不同。涉案房屋均由瑞礼公司与实际承租人签订租赁合同，租期基本在2018年届满。瑞礼公司作为出租方，在办理抵押时曾向实际承租人发出告之书。瑞礼公司委托评估机构所做评估报告亦载明，上述房屋仅存在短租情形。2、龙居公司提交的租赁合同、租金收据均涉嫌伪造，其与实际承租人签订的租赁合同亦有重大瑕疵。3、龙居公司未举示其于2013年已开始实际承租上述房屋的相关证据，应承担举证不能的败诉风险。4、瑞礼公司原系龙居公司的股东，两者之间为关联企业。长城资产重庆分公司为证明其主张，向本院提交了由中国工商银行股份有限公司綦江支行（以下简称工行綦江支行）持有的下列证据：瑞礼公司向工行綦江支行申请贷款时提供的数份《房屋租赁合同书》、瑞礼公司向承租人发送的数份《关于重庆瑞礼实业（集团）有限公司拟向银行进行抵押贷款告之书》、瑞礼公司委托重庆伟恒土地房地产评估有限公司出具的三份《房地产抵押估价结果报告》等材料。其中《房屋租赁合同书》均是由瑞礼公司作为出租方于2013年与相关单位或个人直接签订，租期通常为5年，自2013年至2018年；《房地产抵押估价结果报告》均载明：“根据委托方介绍及估价人员现场查看，估价对象多数物业已出租，但未在相关部门登记，且租赁期限较短，故本次评估未考虑租赁权对其价值的影响，敬请报告使用者注意。”本院查明，长城资产重庆分公司与瑞礼公司、何瑞礼借款合同纠纷一案，本院在诉讼中于2018年9月5日以（2018）渝05执保185号执行裁定及协助执行通知书，保全查封了瑞礼公司名下位于重庆市綦江区包括涉案房屋在内的95套房屋。2019年7月29日，本院作出（2018）渝05民初1168号民事判决，判令瑞礼公司向长城资产重庆分公司偿还贷款本金199,989,000元及利息、罚息、复利，对瑞礼公司所有的95套抵押房屋享有抵押权，对瑞礼公司名下经营性物业的租赁收入及何瑞礼持有的瑞礼公司94.29%股权享有质权，何瑞礼对上述债务承担连带清偿责任等内容。因瑞礼公司、何瑞礼未履行上述生效民事判决确定的义务，长城资产重庆分公司向本院申请强制执行。另查明，2014年1月13日，工行綦江支行与瑞礼公司签订《固定资产支持融资借款合同》，约定工行綦江支行向瑞礼公司发放贷款200,000,000元，贷款期限8年。同日，工行綦江支行与瑞礼公司签订《最高额抵押合同》，约定瑞礼公司以其所有的包括涉案房屋在内的95套房屋为上述合同项下的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。2017年9月27日，长城资产重庆分公司与工行綦江支行签订《债权转让协议》，约定工行綦江支行将上述合同项下的债权贷款本金及利息转让给长城资产重庆分公司。同年10月14日，双方在《重庆日报》上向全部债务人公告送达了债权转让通知。本院认为，龙居公司对涉案房屋既提出了保护其承租权利的执行标的异议，又对本院提取、冻结涉案房屋次承租人应缴纳租金提出执行行为异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，本案仅对是否保护其对涉案房屋承租权利的执行标的异议进行审查。龙居公司如有证据证明本院执行中采取了提取、冻结涉案房屋次承租人应缴纳租金的执行行为且违反法律规定的，可以另行提起执行行为异议。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案外人龙居公司向本院提交了其与被执行人瑞礼公司于2012年12月20日、12月28日签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充协议》、其与实际承租人签订《房屋租赁合同书》等证据，用于证明其在抵押前已承租涉案房屋并在取得转租权后对外转租等事实，以此请求本院在强制执行中保护其租赁权。但结合长城资产重庆分公司提供的相关证据材料，本院对龙居公司提供证据的真实性、合法性、关联性不予确认，该证据不足以证实其与瑞礼公司之间存在真实有效的租赁关系。理由如下：1、工行綦江支行持有的瑞礼公司申请贷款时提供的租赁合同表明，相关房屋均是在2013年期间由瑞礼公司直接与相关单位或个人签订租赁合同，与龙居公司所称相关房屋先由瑞礼公司出租给龙居公司，再由龙居公司转租给相关单位或个人相矛盾；2、工行綦江支行持有的瑞礼公司直接与相关单位或个人签订租赁合同期限通常为2013年至2018年，该情况与瑞礼公司因申请贷款而委托评估机构对房屋进行抵押价值评估时评估报告记载“租赁期限较短”内容相符，但与龙居公司所称与瑞礼公司签订了从2012年至2032年长达20年的租赁合同相矛盾；3、若按龙居公司所述其于2012年12月取得相关房屋的招租（含转租）、合营等权利并随即开始对外招租，而龙居公司向本院提供的其与相关单位和个人的转租合同于2018年签订，期间有长达数年时间房屋是否由龙居公司实际占有并转租等情况不明也与常理不符，龙居公司亦未作出合理解释，但工行綦江支行持有的瑞礼公司申请贷款时提供的租赁合同印证在此期间实际是由瑞礼公司直接对外出租。因此，龙居公司提交的上述证据不足以证明其与瑞礼公司之间存在真实有效的租赁关系，故本院不能确认龙居公司对涉案房屋享有租赁权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，据以执行的生效民事判决已确认长城资产重庆分公司对涉案房屋依法享有抵押权。因龙居公司对上述房屋所提执行异议不能对抗长城资产重庆分公司享有的抵押权，故亦不足以排除法院的强制执行。综上，案外人龙居公司对本案涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，应当依法驳回其异议请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人重庆龙居物业服务有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 张 航审判员 余 梅审判员 蒋晓亮二〇二〇年十二月二十八日书记员 吴 娅