山东省曲阜市人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0881行初181号原告郭克新，男，汉族，1964年2月5日出生，住汶上县。委托代理人郭延周（系原告郭克新之子），男，汉族，1986年10月8日出生，住址同上。被告曲阜市自然资源和规划局。法定代表人姜玉彬，职务：局长。出庭负责人徐刚强，职务：副局长。委托代理人李伟，该单位工作人员。委托代理人孔庆猛，山东六艺律师事务所律师。第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司。住所地济宁市洸河路22号新闻大厦10楼。统一社会信用代码：9137080075176053K。法定代表人胡克春，董事长。第三人山东曲阜农村商业银行股份有限公司。法定代表人王成峰，董事长。委托代理人刘国栋,山东宏易律师事务所律师。原告郭克新不服被告曲阜市自然资源和规划局（下称曲阜资源局）行政登记一案。本院于2020年10月30日立案受理，于法定期限内向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，并于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告郭克新的委托代理人郭延周，被告曲阜资源局负责人徐刚强、委托代理人李伟、孔庆猛，第三人山东曲阜农村商业银行股份有限公司（下称农商银行）委托代理人刘国栋到庭参加诉讼。第三人山东富邦盛世房地产开发有限公司（下称富邦公司）经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。曲阜市房地产交易登记中心（下称房产交易中心）于2013年12月19日作出“曲房他证曲城字第××号”抵押登记，抵押人为富邦公司，抵押权人为农商银行，抵押范围：房权证号01××65、01××64、01××41、01××63、01××42的房地产。2015年12月11日，经当事人申请，房产交易中心作出“曲房他证曲城字第××号”抵押变更登记，抵押范围：曲房权证曲城字第××号项下房产。原告郭克新诉称，2007年8月15日，原告与第三人富邦公司签订了《商品房买卖合同》，原告以在第三人处的工程款冲抵了购房款，购买了富邦财富港5-S-A109号房屋（一层、二层共两层），第三人富邦公司向原告出具了716091.2元收款收据。2007年9月1日第三人富邦公司向原告交付了该房屋。2019年10月，在原告对申请执行人农商银行与被执行人姬传顺、孔宪菊、张卓民、孙丽、富邦公司金融借款合同纠纷一案提起执行异议过程中，得知富邦公司将涉案房屋出售给原告、收取购房款实际交付房屋后，又将该房屋办理了抵押，向农商银行借款。被告办理抵押登记时，未尽到审慎审查义务，登记行为认定事实不清、依据不足，应依法予以撤销。故诉至法院，请求撤销被告作出的“曲房他证曲城字第××号”他项权登记中“曲房权证曲城字第××号”项下5-S-A109号房屋的抵押登记，被告诉讼费用由被告承担。原告郭克新向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同、收款收据、房屋租赁合同。2、曲阜市人民法院（2019）鲁0881执异26号执行裁定书。上述证据证明原告系案涉登记房产的权利人，被告及第三人在后办理抵押登记的行为侵犯了原告的合法权益，依法应予以撤销。被告曲阜资源局辩称，2013年12月18日富邦公司与抵押权人农商银行提交了房屋的抵押权设立登记申请书及最高额抵押合同、房屋他项权利登记现场调查询问表等相关材料，我局依法为其办理了抵押登记手续。2015年12月4日，富邦公司、农商银行到我局申请抵押变更，提交了抵押变更登记申请书及相关材料一宗，我局依法为其办理了抵押变更登记。我局办理上述抵押登记、变更登记时，产权显示属于抵押人富邦公司所有，原告并未进行产权登记，在登记审查时，亦无第三人提出产权异议。上述登记申请材料符合法律规定，我局依法办理登记合法有据。相反，原告作为抵押物当事人知道或者应当知道以上产权的相关状况，但因自己的疏忽而产生纠纷，责任在原告，而不在于我登记机关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告曲阜资源局向本院提交了以下证据：1、房屋所有权抵押登记提交的申请材料一宗，分别为：抵押设立登记申请书、询问笔录、授权委托书、组织机构代码、营业执照、身份证明、房产证复印件、个人借款合同和最高额抵押合同。证明抵押人提交的材料符合《房屋登记办法》第四十三条之规定，我中心的登记合法有据。2、房屋所有权抵押变更登记申请材料一宗，分别为：抵押变更登记申请书、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人证明、办理登记事项的员工身份证明、曲城字第××号房权证、变更协议、询问笔录、公司章程等材料。证明我中心为抵押人办理抵押变更登记合法有效。第三人富邦公司述称，我公司认可以上原告购买房屋的事实。我公司从外地聘请的销售代理公司代为售房，当时预售房产还没有网签备案制度，可能是营销公司和我公司财务未准确核实销控，造成混乱，导致售出的房屋又作了在建工程抵押登记。目前我公司正积极重组，争取早日还清各方债务。第三人农商银行述称，我行在办理抵押时涉案房屋仍登记在富邦公司名下，并不存在产权不明或有争议的情况，抵押登记应为合法有效。本案涉案房屋的抵押权已经生效的判决书确认有效，我行对涉案房屋享有抵押权。原告与富邦公司之间的关系实质是以物抵债，并非真实的房屋买卖关系，亦未进行备案，涉案房屋系营业用房非居住用房，对原告来说其享有的权利应为经营性权利并非生存权利。原告并未办理物权登记，涉案房屋的所有权仍为富邦公司，房屋所有权并未发生变更，原告未取得涉案房屋的物权，原告与富邦公司之间的合同关系其仅仅享有债的请求权。因此，原告仅对富邦公司享有债权，不能对抗我行的抵押权，原告无权要求解除抵押。第三人农商银行向本院提交了以下证据：（2016）鲁0881民初2267号民事调解书一份，证明第三人对涉案房屋享有抵押权，已为生效的法律文书所确认，原告如果想否认抵押权应当首先通过审判监督程序撤销这一调解书而不能直接提起行政诉讼要求撤销他项权利证书。经庭审质证，第三人富邦公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。其他本案当事人对于各方提交的证据的真实性均无异议，本院对于上列证据的真实性予以认定。经审理查明，2007年8月15日，原告郭克新与第三人富邦公司签订《商品房买卖合同》，约定郭克新购买富邦公司开发的富邦财富港5-S-A109号房屋，付款方式为买受人于2007年8月15日向出卖人一次性支付人民币716091.2。2007年8月17日，富邦公司向郭克新出具了716091.2元的收款收据，收款方式显示为“抵工程款”。2007年9月1日，富邦公司将房屋交付给郭克新，未办理过户手续。2008年12月24日，第三人富邦公司在房产交易中心将上述房产登记在自己名下，房权证为“曲房权证曲城字第××号”，对应房号：5-D-B105,5-D-C103，5-S-A109，5-S-A109跃，5-S-A111，5-S-A111跃，5-S-C111，5-S-C111跃。2013年12月12日，第三人农商银行与姬传顺签订借款合同，约定姬传顺向农商银行借款1300万元，富邦公司用其名下的房权证号01××65、01××64、01××41、01××63、01××42的房地产为该笔借款做最高额抵押担保，于2013年12月19日在房产交易中心办理抵押登记，抵押权人为农商银行，他项权利证为“曲房他证曲城字第××号”。2015年12月11日，经上述抵押当事人申请，房产交易中心作出“曲房他证曲城字第××号”抵押变更登记，抵押范围：曲房权证曲城字第××号项下房产。2020年4月27日，原告郭克新诉至本院，请求撤销被告作出的“曲房他证曲城字第××号”他项权登记中“曲房权证曲城字第××号”项下5-S-A109号房屋的抵押登记。另查明，因机构调整，房产交易中心的房地产登记职能并入曲阜市不动产登记中心，曲阜市不动产登记中心是隶属于被告曲阜资源局的事业单位。原告所购5-S-A109号房屋为两层，在曲房权证曲城字第××号项下为5-S-A109，5-S-A109跃。本院认为，本案争议的焦点问题是涉案抵押登记是否合法、原告是否有权请求撤销。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……。”《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产……。”《城市房地产抵押管理办法》第八条规定，“下列财产不得设定抵押：（一）权属有争议的财产……。”本案中，富邦公司已于2007年8月将涉案房屋出售给原告、收取了购房款并于其后实际交付房屋，原告已实际占有使用至今；2008年12月19日富邦公司又将已经出售并交付的房屋申请办理了房屋权属登记、将产权登记在自己名下，可见涉案房屋的权属存有争议；2013年12月19日富邦公司在房产交易中心承诺涉案房屋为其单独所有办理抵押登记及2015年12月11日办理抵押变更登记时，涉案房屋的权属争议依然存在；因此，富邦公司未如实告知已将涉案房屋出售，致使房产交易中心为存在权属争议的房屋办理了抵押登记、变更登记，违反了前述“权属存有争议的财产不得抵押”的法律规定，侵犯了原告的权益。原告支付了全部房款并已合法占有房屋，有权要求撤销涉及其房屋的抵押登记行为。第三人农商银行抗辩涉案房产的抵押权已经本院（2016）鲁0881民初2267号民事调解书确认，本院认为，该调解书仅是对抵押物经依法登记后抵押权人对其他债权人享有对抗效力的评价，即抵押物经依法登记后抵押权人对抵押物的变价享有优先受偿权，不是对抵押登记行政行为进行的评价，因此，农商银行的抗辩与本案不是同一法律关系，对其主张本院不予支持。综上，富邦公司将涉案房屋登记在自己名下之前，已将该房屋出售给原告、收取了购房款并实际交付。由此证明，涉案房屋在办理抵押登记时已由原告合法占有，办理抵押登记侵害了原告的合法权益。因此，富邦公司未如实告知已将涉案房屋出售，致使房产交易中心认定事实不清，适用法律、法规错误，作出他项权抵押变更登记，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决如下：撤销曲阜市房地产交易登记中心于2015年12月11日作出的“曲房他证曲城字第××号”他项权登记中“曲房权证曲城字第××号”项下5-S-A109号房屋的抵押登记。案件受理费50元，由被告曲阜市自然资源和规划局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  孔维波人民陪审员  孔洪涛人民陪审员  张会芳二〇二〇年十二月十日书 记 员  郑铄权