贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔23民终2841号 上诉人（原审被告）：何忠林，男，汉族，1992年3月3日生，住贵州省兴仁县。 上诉人（原审被告）：郭长文，男，汉族，1988年11月10日生，住贵州省贞丰县。 被上诉人（原审原告）：贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州贞丰县珉谷街道办金丰大道丰茂广场项目部。 法定代表人：李洪，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：左前辉，贵州旺明律师事务所律师。 上诉人何忠林、郭长文因与被上诉人贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何忠林、郭长文上诉请求：1．依法撤销贵州省贞丰县人民法院（2020）黔2325民初2104号民事判决书；2．依法改判上诉人只支付被上诉人房屋租金20,520.00元；3．本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人虽然于2018年3月23日签订《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》和《丰茂广场物业服务合同》，双方又于2018年6月28日订立了《租赁合同一补充协议》，合同约定被上诉人将位于贞丰县，面积为34.21平方米的商业店铺出租给上诉人经营美发服务业，承租期限自2018年3月24日起至2022年12月31日止，租金为60元／㎡，每月租金2052.00元，以后每年度租金按全年度租金5%递增．．．．．．。根据《中华人民共和国合同法》第六十条等条款的规定，合同双方当事人应当履行合同规定的义务，但是被上诉人却违反合同的约定和自己对上诉人的承诺，店铺内水、电不通，没有消防设施，导致上诉人在2018年5月12日才对门面进行装修。根据双方签订的合同及补充协议，上诉人有12个月的免费期，即上诉人向被上诉人交付租赁费的时间应该从2019年3月24日起计算，至2020年6月24日止，上诉人已支付了三个月租金给被上诉人，那么租金的计算日期应从2019年6月24日起计算至2020年6月24日止，共12个月。另外疫情属于不可抗力，被上诉人自愿承诺免除上诉人2个月的房租，所以上诉人只欠被上诉人10个月的房屋租金，即10个月×2052.00元／月＝20520元，而一审判决书判决结果“一、限被告何思林郭长文于本判决生效之日起十五日内向原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付从2019年6月24日至2020年6月24日，期间的商铺租金人民币24624.00元，．．．．．．”，同实际租金相比多了4104元，不知多出的这部分资金是从哪里来的？一审判决忽略了被上诉人违约给上诉人造成损失的这一关键问题。被上诉人在房屋未修好之前，到处散发租赁广告，诱骗上诉人等商户租赁其店铺，上诉人同被上诉人签订合同时，被上诉人还信誓旦旦的承诺并保证：“整个丰茂广场的商铺只能是销售瓷砖、窗帘等建筑材料，并保证一楼、二楼、三楼以电梯正常运行，所有店铺都有商户经营，并且免除上诉人一年的租金”。在被上诉人的诱骗下，上诉人就同被上诉人签订了合同，待上诉人进店后，店铺里水电不通，消防设施不全，根本无法装修经营，连基本的路灯都没有，至今还是一栋“鬼栋”。被上诉人的违约行为给上诉人造成了几十万元的经济损失，上诉人将保留索赔的权利。一审判决程序严重错误，房屋租金和物业服务费是两个不同的案由，怎么会混为一谈？况且上诉人与被上诉人签订合同后，店铺里水电不通，没有路灯，上诉人只好找到被上诉人，请求被上诉人帮忙把店铺内的水电接通，被上诉人的一个员工最后来给店铺接水电又给上诉人收了安装费，连路灯都是上诉人自己安装，之后被上诉人又擅自将上诉人安装的路灯拆掉。被上诉人根本没有履行任何物业服务义务，又有什么权利要求上诉人支付物业服务费人民币1231.20元？所以，一审判决的第二项，要求上诉人支付被上诉人2018年7月25日起至2019年7月24日期间的物业服务费人民币1231.20元，无事实依据，应当依法驳回被上诉人要求上诉人支付物业服务费的诉讼请求。综上所述，上诉人只能支付被上诉人房屋租金人民币20520元，不可能支付被上诉人的物业服务费和其他费用，为了维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条等条款及相关司法解释的规定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条等条款及相关司法解释的规定，提出上诉。 贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司二审辩称，双方对违约金已经作出了明确的约定，一审法院对违约金不予支持是过度调减。虽然合同中约定的违约金数额过高，但一审起诉时答辩人已经进行了调减，违约金的诉讼请求应当得到支持，请求二审法院改判支持本案中答辩人所提违约金的诉讼请求。 贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1．请求人民法院依法判决被告向原告支付租金人民币28,718.33元，物业管理费人民币1,330.00元，租金违约金人民币6,892.39元，物业管理费违约金人民币319.20元，共计人民币37,259.92元；2.请求人民法院依法判决被告以人民币37,259.92元为基数，按2%利率/月计算支付原告利息直至清偿完毕时止；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。 一审法院认定事实：被告何忠林、郭长文合伙经营“勇艺美艺”美发店。2018年3月23日，原告与被告何忠林签订了《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》和《丰茂广场物业服务合同》，合同约定：原告将位于贞丰县，面积为34.21平方米的商业店铺出租给被告。乙方（被告）承租期自2018年3月24日起至2022年12月31日止；乙方租金为60元／㎡，每月租金2052.00元，以后每年度租金按全年度租金5%递增，租金按季度支付甲方（人民币）6158.00元；合同签订之日起3日内乙方向甲方支付履约合同保证金2052.00元；乙方支付的物业管理费为3元／㎡，34.21平方米月物业管理费为102.60元；乙方不按约定支付租金、物业管理费，应按每日万分之三支付租金违约金和千分之五支付物业费滞纳金，拖欠租金、物业管理费达到30日，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还乙方，乙方有8个月的免租装修期。同日，原告与被告何忠林还签订了《房屋交接确认书》。2018年6月28日，原告又于被告何忠林签订了《租赁合同-补充协议》，补充协议主要内容为：门面装修不符装修规格，经协商，商家自行更改装修标准，隔墙因为其他原因由店铺自己砌，由砌墙的费用冲抵租金，消防未过不能进场装修，甲方给予乙方在原有的免租期基础上补偿4个月，至2019年03月07日，免租期内需按原合同相关费用正常缴纳（物业管理费等）。原告多次向二被告催要租金及物业管理费未果，遂提出前述请求。 另查明：2018年5月10日，被告何忠林与案外人贵州省瑞福之家有限公司签订《装修施工合同》，被告何忠林将涉案商铺交由贵州省瑞福之家有限公司进行装修，装修工期为2018年5月12日至2018年8月12日。被告承租的商铺在租赁期间内有渗漏水情形，本案涉案商铺的业主为贵州根树林房地产开发有限公司，在一审法院受理的(2020）黔2325民初622号案件中，贵州根树林房地产开发有限公司也自认涉案商铺所在D区平台渗漏水严重，且向一审法院起诉要求承建防水工程的施工公司赔偿损失。原告在庭审中自认被告交纳了3个月的租金。 一审法院认为，被告何忠林与原告签订《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》和《丰茂广场物业服务合同》系双方真实意思表示，故双方应按照合同约定履行自己的义务，现原告已将案涉商铺交付给被告何忠林管理使用，被告何忠林应依约向原告支付相应的房屋租金、物业管理费等义务。对于原告主张被告何忠林支付所欠商铺租金和物业费的请求，于法有据，予以支持。 对于原告主张被告郭长文应承担支付所欠商铺租金和物业费的问题，由于涉案商铺系何忠林、郭长文合伙承租并经营美发店，且被告郭长文对承租涉案商铺并不持异议，故对该请求，于法有据，予以支持。 对于被告尚欠原告多少租金的问题，由于原告与被告最终协商为12个月的免租期，结合双方于2018年3月23日签订合同，被告交纳了3个月的租金，故原告拖欠租金的日期应从2019年6月24日开始计算租期，现原告主张从2019年5月24日开始计算，多算了1个月的租期，即2019年6月24日至2020年6月24日的租金应为2,052.00元/月×12个月=24,624元，予以确认。对于被告辩称原告延迟交房2个月，和今年受疫情影响原告口头答应免租2个月，故应再扣减4个月的房租。由于原、被告在最终协议里已经又免除被告4个月的房租，即共计免除12个月的房租，加之被告也未举证证明原告迟延交房2个月的证据，故对该辩解，不予支持。对于疫情免租2个月，原告称是要被告在支付完所欠房租的情况下才口头答应免2个月租金，但被告未履行支付义务，故不免除租金，对于被告的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。 对于被告尚欠原告多少物业服务费的问题，由于涉案商铺每月的物业服务费为102.60元，原告现主张被告支付从2018年7月25日起至2019年7月24日止的物业费的请求，即物业费为102.60元/月×12个月=1,231.20元，原告主张物业费为1,330.00元，应系计算错误，予以确认截止至2019年7月24日，被告共计欠原告物业服务费为1,231.20元。 对于原告主张被告应承担支付拖欠租金和物业服务费的违约金的请求，由于本案双方均存在过错，即原告交付给被告的商铺存在严重渗漏水问题，且被告自认在2020年8月才修复不再漏水，故原告的不作为给被告经营造成了一定程度的损失，虽被告未举证证明损失是多少，但这是客观存在的事实，结合原告先违约在先，双方的过程程度相当，被告不需再承担支付违约金的责任，故对于原告的该请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条，《物业管理条例》第三十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决：一、限被告何忠林、郭长文于本判决生效之日起十五日内向原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付从2019年6月24日至2020年6月24日期间的商铺租金人民币24,624.00元；二、限被告何忠林、郭长文于本判决生效之日起十五日内向原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付从2018年7月25日起至2019年7月24日期间的物业服务费人民币1,231.20元；三、驳回原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，由原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司负担100元，由被告何忠林、郭长文负担266元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1.一审法院认定何忠林、郭长文应向贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付2019年6月24日至2020年6月24日共计12个月商铺租金24,624元是否正确；2.何忠林、郭长文是否应向贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付2018年7月25日起至2019年7月24日期间的物业服务费。 本院认为，本案一、二审期间，双方当事人对涉案贞丰县，面积为34.21平方米的商业店铺月租金为2052元无异议，本院对此予以确认。关于二审争议焦点一。何忠林、郭长文上诉主张在本案中只应向贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付2019年3月24日起至2020年6月24日期间的租金，同时因已经交纳三个月租金，应从2019年6月24日起计算租赁期限共计12个月，且因贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司已同意免除2个月租金，故在本案中只应支付10个月租金即2052元／月×10月＝20520元。关于此上诉理由是否成立，根据本案查明的事实，根据案涉《商铺租赁合同》6.1条的约定，承租人享有8个月的免租装修期，而《租赁合同-补充协议》中再次给予承租人4个月补偿租期，共计免租期为12个月，故本案中租金应支付的期限应自2019年3月24日开始起算。同时，因何忠林、郭长文已支付3个月租金，一审法院自2019年6月24日开始起算租金至2020年6月24日并无不当。至于何忠林、郭长文主张因疫情等原因，贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司同意除此之外再免除2个月租金，因其未能提供相应证据予以佐证，且一、二审中贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司对此均不予认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由何忠林、郭长文承担举证不能的不利后果，本院对此上诉请求不予支持。 关于二审争议焦点二。何忠林、郭长文上诉主张租赁商铺期间，贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司未提供物业服务，且物业服务费与租赁费不是同一法律关系，故在本案中不应支付物业服务费。本院经审查认为，首先，根据双方2018年3月23日签订的《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》和《丰茂广场物业服务合同》的约定，对租赁期间所产生的物业服务费已经作出了明确约定。其次，2018年6月28日何忠林与贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司签订的《租赁合同-补充协议》中，亦明确约定免租期内需按原合同相关费用正常缴纳（物业管理费等），双方并未协商减免物业服务费。对于本案中租金及物业服务费是否属于同一法律关系的问题，贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司一审诉讼请求中主张的物业服务费是依据双方合同约定，且主张的物业服务费亦是因租赁涉案商铺所产生，一审法院判决物业服务费并未超出贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司一审所提诉讼请求，且属于同一法律关系。对于是否应支付物业服务费一节，因何忠林、郭长文对贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司在门面租赁期间未提供物业服务一节未提供相应证据，故本院对此上诉请求不予支持。 综上，上诉人何忠林、郭长文所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费732元，由上诉人何忠林、郭长文负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇二〇年十二月十八日 书记员 涂莹莹