河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初7842号原告：濮阳县文留供销合作社。住所地：濮阳县文留镇文留集。法定代表人：王保拴，系该社副主任。委托诉讼代理人：董彦军，河南董彦军律师事务所律师。被告：张庆坤，男，1953年2月22日生，汉族，现住濮阳县。原告濮阳县文留供销合作社（以下简称文留合作社）诉被告张庆坤租赁合同纠纷一案，原告于2020年11月3日向本院起诉，本院于11月4日立案后，依法由审判员刘效涛独任，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告法定代表人王保栓及其委托诉讼代理人董彦军、被告张庆坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告文留供销社诉称，2006年1月1日，原告与被告签订租赁协议书一份，双方约定将文留供销社利民西路路北门市房二间租赁给被告使用，年租赁费共计2400元。第二年支付租金要在合同生效月份的前一个月支付，以后年份支付与第二年时间相同。原告将房屋交给被告使用。2006年5月27日，张庆坤交纳1-5月的承包金1000元。自此，被告至今没有支付过租赁费，截止到2020年10月31日，被告共计拖欠原告租赁费34600元。因被告未交付租金，又未经原告准许，擅自将房屋转租，原告有权解除租赁合同，合同解除后，原告有权要求被告清空搬离并返还涉案房屋，有权要求被告赔偿损失。故诉至法院，请求判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，被告返还原告濮阳县文留供销合作社位于原告南大门以西自东始第一间、第二间一楼门市房屋，被告支付原告租赁费34600元及赔偿原告逾期付款损失（具体数额以拖欠的34600元为基数，自2006年6月1日起以中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至交付之日）。被告张庆坤辩称，原告以2006年1月1日的租赁合同诉我不对，我还有一份新的合同。原告以房屋转租为由要求解除合同，我不认可，现在房屋转租了，转租给一家卖手机的。告我补交租赁费34600元，我有证据可以证明不应该交，以上理由解除合同、收回房屋是不合理、不合法的。原告文留供销社称，双方是房屋租赁合同关系，合同内容具有明确的约定，被告拖欠租金的事实客观存在，被告不交纳租金和未经原告同意进行转租，原告有权解除租赁合同，所以原告的诉求应当得到支持，为此提交证据，1、国有土地使用证一份，证明被告租赁的房屋项下土地，原告具有划拨使用权，该地块属于商服业用地，使用面积是23556.25平方米，被告使用的房屋坐落于该地块之上，由原告建设后租赁给被告使用。2、租赁协议书一份，证明2006年1月1日双方签订资产租赁协议一份，约定被告租赁原告房屋两间，租赁期限为一年，自2006年1月1日至2006年12月31日，年租赁费为2400元，双方对租金支付方法，双方的权利和义务以及违约责任均进行了明确的约定，在第八条第二项第五款明确约定租赁期内乙方不得自行转让、转租和抵押，第十条第一款约定乙方不能按时交付甲方租金时，协议自行终止，并按承租金额支付甲方日百分之二的滞纳金，该租赁协议签订后，没有重新签订新的协议，构成不定期租赁，协议已经进行了部分履行，被告支付了1000元的租金。3、租金收据存根一份，证明被告张庆坤于2006年5月27日向原告交纳了2006年1-5月份的承包金1000元，但至今没有支付过其他租赁费。4、门市欠供销社承包金清单及各门市上交承包金及税金一览表，证明租户欠交承包金的情况，由当时时任会计的程建奇出具并证明张庆坤欠费的事实及金额，按照年租金2400元计算，自2006年6月1日起至2020年10月底被告共计欠交租金34600元。被告张庆坤质证意见，对证1无异议。对证2有异议，根据河南省濮阳县人民法院2018豫09**民初7374号民事判决书第四页，根据法庭调查查明房屋于1999年建设时因资金紧张，原告便向职工集资，一楼房屋由出资人承包，我也是出资人之一，也有证据证明这个房子是我出钱盖得，判决书已经对原告提交的书面资产租赁协议已经不予认可。对证3无异议。对证4有异议，我于2009年5月4日和文留供销社又签订了一个新的租赁协议，除供销社欠我货物款3万余元，我又交了5万元的租赁费，原告说我欠房租是不正确的，原告说我租的是供销社盖得房子租给我，是不正确的，要求供销社拿出他的建房出资证明和台账，来证明房子是供销社盖得，我有证据证明房子是由我出资建设的，由供销社收我的建造房屋单据和部分职工领导证明，证明房子是由我出资建设的。被告张庆坤提供证据，1、供销社建房收据两份，证明盖房出资人是我。2、交承包金单据复印件一份，租赁协议复印件一份，证明我和供销社签订的长期租赁协议，证明这个房子我有长期使用权。3、濮阳县人民法院2018年民事判决书一份，证明濮阳县法院已经对原告提交的资产协议不予认可。2019年河南省高级人民法院2019豫民申5179号民事裁定书一份，证明文留供销社、职工和我确实对建这个房屋出资。河南省濮阳市中级人民法院2019豫09民终776号民事裁定书一份，证明根据裁定书已经撤销了濮阳县2018豫09**民初7374号民事判决书。原告文留供销社的质证意见，如果原告就租赁合同和收据、单据没有提交原件，原告不予认可，被告的证明目的也无法成就，对证1收据的时间分别是2001年9月4日和2004年4月17日，收款的内容显示房屋二层房，而原告主张的租赁合同系2006年1月1日签订的，有关一层门市房的租赁合同，所以该证据与本案无关。对证2收据有异议，该收据收款的显示的时间是2009年5月4日，但并未显示张庆坤交来利民路路北房屋两间的租赁费，而原告的资产账目中也没有显示，该笔承包金作为收入入账，该单据也不符合原告平时收取租金的收据形式，对该二连单原告不予认可，必须由被告提供经办人和付款转账凭证以及其他证据，完成其证明目的，否则不应予以采信。对房屋租赁合同的真实性有异议，该协议若是真实性也是无效合同，明显存在着以租代征和处分国有资产违反法律禁止性规定的无效条件，该协议的公章使用存在无权处分，不符合国家政策规定，在租赁合同第七条显示，本合同和国家政策不符时，以国家政策为准，所以该租赁合同不具有任何的法律效力。对证3真实性均无异议，该案属于双方撤诉，并不影响原告再次起诉并主张权利，该内容不属于生效判决，不能作为证据使用，对省高院裁定证明目的有异议，并非被告的裁判文书而是案外人左新进的一个民事裁定，与本案无关，被告的证明目的无法完成。庭审后，被告张庆坤未能提供租赁期限为70年的租赁合同原件以及交纳50000元租金收据的原件，只提供了2019年3月28日濮阳市中级人民法院的调查笔录。张庆坤称，据最高人民法院关于诉讼证据的若干规定第四十九条，有其他材料来加以印证，复印件也可以作为有效证据。1、河南省高级人民法院2019豫民申5179号民事裁定书显示，左新进在高级人民法院庭审中提供过我的租赁协议原件。2、濮阳市中级人民法院2019豫09民终776号民事裁定书显示我在法庭上出示了租赁合同原件，原告律师也进行了论证，说明了租赁协议原件的存在。原告说从未与我签订这份合同，是不正确的，签合同时供销社和我各有一份，供销社账面上应该显示，我签合同交了50000元，因为我交款时，供销社给我出了收据。原告文留供销社认为，对濮阳市中级法院的调查笔录真实性无异议，但对其证明目的有异议。合同原件系被告抗辩的唯一证据，被告对自己的主张必须提供证据加以证明，否则，其举证目的无法成就。该笔录间接证明的目的无法达成。原告从未与其签订这份合同，若有原件，原告将申请司法鉴定，以确定合同及印章的真实性。否则，不具有法律效力。被告未提供原件，抗辩理由不能成立，依法不予支持。原告文留供销社提交了鉴定申请书，申请对对合同及收据的真实性予以鉴定，包括公章加盖的时间。原告文留供销社庭审后提供了张庆坤、高绪贤、李玉竹、任宗亮、张同山、左新进于2015年1月份关于房屋产权的证言；濮阳县纪委谈话笔录；文留镇纪委文件。被告张庆坤对证人证言有异议，这几份证人证言，是在文留供销合作社分别诉张爱梅、李富存出示的，是受律师所诱导和重大误解下作出的，在1999年文留供销社在建设房屋时，供销社主任召开会议，由于供销社欠外债很多，供销社没有能力建造房屋，提出由职工出资共同建设，根据2000年濮阳县供销合作社对文留供销合作社建房审计记录，可以说供销社没有投入建设资金，全部由职工共同出资建设，从这个证据可以看出，供销社说共同建设是错误的，我们的证言，是由于供销社给我们召开会议说共同建设的重大误解下作出的证言，是错误的，法院应该以审计记录和我们新的事实证据为依据，不应以错误的证言为依据。2、对于中央濮阳县纪委谈话记录不予认可，谈话记录中，任宗玲说年龄大了身体也不好，具体的情况也记不太清了，所以他说的话不应该具备法律效益。3、对于中央文留镇纪律检查委员会文件，会计陈建琦的处理意见与本案无关。证据的分析与认定，一、原告文留供销社提供的国有土地使用证、2006年1月1日原告与被告张庆坤签订的租赁合同，2006年5月27日张庆坤交纳1000元租金的收据，门市欠供销社承包金清单及各门市上交承包金及税金一览表。对于前三项证据，张庆坤对其真实性未提出异议，本院对其真实性予以认定，对于门市欠供销社承包金清单及各门市上交承包金及税金一览表，张庆坤认为欠房租是不正确。该一览表没有张庆坤签字，故对此证据不予认定。文留供销社提交的张庆坤、高绪贤、李玉竹、任宗亮、张同山、左新进于2015年1月份关于房屋产权的证言；濮阳县纪委谈话笔录；文留镇纪委文件。张庆坤对上述证据的真实性未提出异议，本院对其真实性予以认定。二、被告张庆坤提交的证据，1、供销社建房收据两份，证明盖房出资人是我。2、交承包金单据复印件一份，租赁协议复印件一份。3、濮阳县人民法院2018年民事判决书一份。4、2019年河南省高级人民法院2019豫民申5179号民事裁定书一份，证明文留供销社、职工和我确实对建这个房屋出资。5、河南省濮阳市中级人民法院2019豫09民终776号民事裁定书一份，证明根据裁定书已经撤销了濮阳县2018豫09**民初7374号民事判决书。6、2019年3月28日濮阳市中级人民法院的调查笔录和文留社审计记录复印件。原告对于建房收据、2018年民事判决书、河南省高级人民裁定书、濮阳市中级人民法院裁定书、濮阳市中级人民法院调查笔录真实性无异议。本院对其真实性予以认定。原告对于交纳承包金复印件、租赁协议复印件、审计记录复印件的真实性提出异议，并要求对原件公章真实性，包括加盖公章的时间申请鉴定。综合以上所述，本院认定事实如下，一、原告文留供销社与被告张庆坤签订了资产租赁协议，协议约定租赁范围为两间门面房，租赁期限自2006年1月1日至12月31日，年租赁费2400元，租金支付为每年一付，首次支付在合同生效前支付，否则合同无效，以收据为准。第二年支付在合同生效月份的前一个月支付，以后年份支付与第二年时间相同。乙方不能按时交纳租金时，协议自行终止，并按承租金额支付甲方日2%的滞纳金。同时，协议约定不经监督方即濮阳县供销社盖章无效，濮阳县供销社未加盖公章，仅有原、被告签字盖章。协议签订后，原告将房屋两间（一层）租赁给被告张庆坤，房屋具体位置位于濮阳县××镇××北、文留供销社南大门以西自东始第1间、第2间。2006年5月27日，张庆坤交纳了1-5承包金，以后未再交纳。二、原告文留供销社建设房屋时，只建设了一层，因资金紧张，向供销社职工集资，建设了二层。张庆坤于2001年9月4日交纳了集资款6000元，文留供销社出具了收据，今收到张庆坤交来房屋二层房款项人民币陆仟元整。张庆坤又于2004年4月17日交纳了集资款5000元，文留供销社出具了收据，今收到张庆坤交来房屋二层款人民币伍仟元整。三、2018年10月17日，原告文留供销社以张庆坤为被告起诉至本院，本院作出（2018）豫0928民初7374号民事判决书，张庆坤上诉至濮阳市中级人民法院。在审理期间，张庆坤提交了文留社建房审计记录复印件、文留供销社与其在2009年5月4日签订的租赁合同、文留供销社出具的5万元承包金收据。文留供销社对此进行了质证，认为复印件没有原件予以核对，也没有相关部门盖章核对，不能作为证据使用，对于租赁合同和收据，文留供销社认为不属于一审庭审以后发现的新证据，其真实性待庭下核实。2019年4月16日，张庆坤撤回上诉，文留供销社撤回起诉。濮阳市中级人民法院作出（2019）豫09民终776号民事裁定书，撤销了本院（2018）豫0928民初7374号民事判决书，准许张庆坤撤回上诉，准许文留供销社撤回起诉。四、2020年11月3日，原告再次以张庆坤为被告，诉至本院。庭审期间，张庆坤提交了文留供销社与其在2009年5月4日签订的租赁合同复印件、文留供销社出具的5万元承包金收据复印件，在本院指定的期间内，张庆坤未提交原件。文留供销社要求张庆坤提交租赁合同和收据的原件，并申请对公章的真实性进行鉴定，包括公章加盖的时间。五、被告张庆坤在本院（2014）濮民初字第3593号案件审理中，于2015年1月6日为张爱梅出具了一份书面证言，该证言内容为，1999年文留镇搞城镇建设，当时规划两层楼房，由于文留供销社建设资金紧张，由职工出资12000元，二楼归个人所有，一楼由出资者承包，后边小院由供销社统一规划建设小院，楼梯和配房归个人所有。本院认为，一、原告文留供销社与被告张庆坤之间就案涉房屋的一层形成租赁合同关系。双方于2006年签订资产租赁协议，该协议无监督方盖章，即便该协议未产生法律效力，但张庆坤已实际租赁两间门面房，并交纳了部分租金，能够确定月租金200元，文留供销社也未提出异议。故无论2006年的书面资产租赁协议是否生效，双方之间的租赁合同关系成立。双方自此以后，未签订书面合同，视为不定期租赁。不定期租赁也应当交纳租金，无论是按照交易习惯或者按照租赁期届满时，抑或是租赁期届满一年时，张庆坤均未交纳，已构成违约。二、张庆坤辩称案涉房屋自己也是出资人，其提交的集资款收据明确规定系二层房屋款项。张庆坤辩称已与文留供销社于2009年重新签订租赁合同，也是认可了与文留供销社的租赁合同关系。2015年1月6日，张庆坤的证言明确二层由个人出资建设，归个人所有，一层由个人承包。张庆坤辩称，出具证言是受到律师诱导和重大误解下做出的，于法无据，本院对此辩称意见不予认可。本案审理的案涉房屋系一层，结合以上三点，对张庆坤辩称自己系案涉房屋的出资人的意见不予支持。三、张庆坤辩称已与文留供销社在2009年重新达成租赁合同，并交纳了5万元租金，但未能提交原件，文留供销社要求对合同和收据公章的真实性，包括加盖时间申请鉴定，因无原件，无法鉴定。故本院对张庆坤此辩解意见不予支持。四、关于调取文留供销社审计报告的申请。濮阳县供销合作社于2020年12月25日出具证明，经查阅档案和问询当事人，当年没有出具文留供销合作社2000年的审计报告。被告张庆坤提交的是文留社建房审计记录，该记录无签字人，也无公章，且是复印件，故不作为证据使用。双方已经于2006年签订租赁合同，被告张庆坤亦主张于2009年重新签订租赁合同，2015年1月6日，张庆坤证言，亦证明原、被告的租赁合同关系，被告可以主张对二层房屋的产权，但与本案没有直接关系。五、关于是否重复起诉的问题。被告张庆坤认为，应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条，认定原告构成重复起诉。该条适用的前提条件是在诉讼过程中和裁判生效后，该条第二款规定，已经受理的，驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。该法第二百一十四条规定，原告撤诉或者人民法院按撤诉处理后，原告以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。故被告张庆坤此辩称意见，本院不予支持。六、被告张庆坤自2006年6月份以后未再交纳租金，迟延履行主要债务，自2018年原告起诉撤诉后，张庆坤仍旧未交纳租金。出租人可以解除合同。解除合同后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在张庆坤未交纳租金的情况下，文留供销社要求解除与张庆坤之间的租赁合同，本院予以支持。文留供销社要求张庆坤返还租赁房屋，本院予以支持。文留供销社要求张庆坤支付租赁费34600元，本院予以支持。关于赔偿损失，文留供销社要求损失的具体数额，以拖欠的34600元为基数，自2006年1月1日起以中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至履行完毕止。七、原告要求以张庆坤转租未经原告同意为由，解除合同，但双方均未提交证据证明转租的起止时间和其他证据，故本院对原告此意见不予支持。案经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及其他民事法律之规定，判决如下：一、解除原告濮阳县文留供销合作社与被告张庆坤之间的房屋租赁合同。二、被告张庆坤返还原告濮阳县文留供销合作社房屋两间（具体位置详见审理查明部分）。三、被告张庆坤支付原告濮阳县文留供销合作社租金34600元及损失，其损失以34600元为基数，自2006年6月1日起以中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率计算至履行完毕止。四、驳回原告濮阳县文留供销合作社的其他诉讼请求。上述二、三项限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费333元，由原告濮阳县文留供销合作社承担33元，被告张庆坤承担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳中级人民法院。审判员  刘效涛二〇二〇年十二月二十八日书记员  张德伟