安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初2031号 原告:安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区花亭路街道市府路1号。 法定代表人：李厚庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王颖，该公司员工。 委托诉讼代理人：王红章，安徽安联律师事务所律师。 被告：蒋磊，男，1986年6月5日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：钱玉，安徽引江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小飞，安徽引江律师事务所律师。 原告安庆市文峰置业有限公司(以下简称：文峰公司)与被告蒋磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文峰公司的委托诉讼代理人王颖、王红章，被告蒋磊的委托诉讼代理人朱小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 文峰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》；2、依法判令被告立即给付拖欠的租金40005元、物业费8890元、违约金13515.96元、水电费2955.69元（均计算到2020年8月）；之后的租金按每月45元/月/平方米，物业费按10元/月/平方米计算至腾让商铺之日止。审理中，文峰公司明确第一项诉求请求为：依法判令解除原告与被告于2018年12月31日签订的《商铺租赁合同》和2018年12月30日签订的《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，于2019年1月30日签订的《商铺租赁合同》及同日签订的《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》。 事实与理由：2018年12月31日,原、被告签订《商铺租赁合同》及补充协议,合同约定原告将其所有的位于安庆市商铺租给被告从事名为“佰草集”的化妆品店,租赁期间为2019年1月1日至2021年12月31日;2019年1月30日,原、被告又签订《商铺租赁合同》及补充协议,合同约定原告将其所有的位于安庆市商铺租给被告从事名为“ＢＯＢＯＨＥＲ”的化妆品店,租赁期间为2019年2月1日至2022年1月31日,同时合同还对租金标准、物业费的承担、支付方式、违约责任、解除合同的条件等均作了明确的约定。被告自2020年2月开始拖欠租金、物业管理费、水电费至今,经原告多次发出《催缴函》,均无果。被告的违约行为给原告造成重大经济损失,为维护原告的合法权益,特据此诉状,望法院判如所请。 蒋磊辩称：1、原告与被告存在的是不定期租赁关系，双方未签订正式的书面租赁合同，原告与被告租赁关系存续的原因系在2018年前签订过书面的租赁合同，但合同到期后，原告口头同意被告继续承租；2、安庆市汇峰广场F1-23B商铺于2020年6月8日已经移交给原告，F1-17号商铺，被告于2020年8月7日已经移交给了原告，本案被告愿意自2020年2月支付租金至租赁物移交日，但是应当扣除前期已经缴纳的押金，其中F1-23B缴纳押金13065元，F1-17号商铺缴纳押金24363元，在人民法院判决支付租金时应当将押金予以抵扣。本案被告同意解除与原告之间的不定期租赁关系，但该解除已经无实际意义，双方分别于2020年6月8日和2020年8月7日已经实际解除，故而本案被告不存在支付违约金和物业费的情形。 文峰公司、蒋磊围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对文峰公司提交的原告营业执照复印件、被告身份证复印件、原告发出的缴款通知单、关于限期支付租金及物业费的通知函、EMS快递单据、缴费收据、房地产权证、2015年签订的两份《商铺租赁合同》，蒋磊提交的押金收据，当事人对真实性均未提出异议，本院对上述证据形式上的真实性予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、文峰公司提交的2018年12月及2019年1月签订的商铺租赁合同及补充协议，因蒋磊明确表示该商铺租赁合同及补充协议中“蒋磊”的签名不是其本人所签，文峰公司也表示不清楚是不是蒋磊所签，并不同意鉴定，故本院不予认定；2、文峰公司提交的欠费清单，因系文峰公司单方制作，本院不予认定；3、文峰公司提交的《证明》，因文峰公司提交的系原件，蒋磊未能提出其他反驳证据，故本院对该证明形式上的真实性予以认定；4、文峰公司提交的微信聊天记录，因文峰公司未能提交证据证明该聊天记录双方的身份信息，且未提交证据证明聊天内容与本案的关联性，故本院不予认定；5、蒋磊提交的收条，因蒋磊提交的是原件，文峰公司亦未能提出反驳证据，本院对真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 文峰公司系安庆市大观区湖心中路汇峰广场集中商业楼103室房屋登记所有权人。2015年10月15日，文峰公司（甲方、出租方）与蒋磊（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于安庆市商铺出租给乙方使用，用途为经营化妆品，租赁期限自2015年12月24日至2018年12月23日，乙方应以每月基本租金总额或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准，第1个租赁年度基本租金为50元／月／平方米，月基本租金为5800元，第2个租赁年度基本租金为55元／月／平方米，月基本租金为6380元，第3个租赁年度基本租金为60元／月／平方米，月基本租金为6960元，首月基本租金由乙方在签署本合同之日起7日内向甲方缴纳，乙方应于每月10日前向甲方支付下月基本租金。最后一个月的基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数乘以每日基本租金（每日基本租金＝月基本租金乘以12个月除以365天）计算。乙方应向甲方支付租赁保证金24360元，如租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。自起租日起，乙方应交纳物业费，物业费标准为20元／月／平方米，共2320元。首月物业费由乙方在签署本合同之日7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，物业费包括空调制冷制热费。乙方需自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。在租赁期内，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。乙方拖欠租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，没收乙方全部租赁保证金，由此造成甲方其他损失，乙方应予赔偿。合同签订后，蒋磊交纳了保证金24360元。2015年10月31日，文峰公司将上述商铺交付给了蒋磊。 2015年11月9日，文峰公司（甲方、出租方）与蒋磊（乙方、承租方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于安庆市商铺出租给乙方使用，用途为经营彩妆、奢侈品香水及化妆品，租赁期限自2015年12月24日至2018年12月23日，乙方应以每月基本租金总额或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准，基本租金为110元／月／平方米，月基本租金为13750元，首月基本租金由乙方在签署本合同之日起7日内向甲方缴纳，乙方应于每月10日前向甲方支付下月基本租金。最后一个月的基本租金根据乙方在该月实际租赁的天数乘以每日基本租金（每日基本租金＝月基本租金乘以12个月除以365天）计算。乙方应向甲方支付租赁保证金56250元，如租赁期内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。自起租日起，乙方应交纳物业费，物业费标准为40元／月／平方米。首月物业费由乙方在签署本合同之日7日内与首月基本租金一并支付，其余月份于每月10日前支付下月物业费，物业费包括空调制冷制热费。乙方需自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用。在租赁期内，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。乙方拖欠租金、物业费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，没收乙方全部租赁保证金，由此造成甲方其他损失，乙方应予赔偿。合同签订后，蒋磊向文峰公司交纳了保证金，现该合同项下保证金为13065元。2015年11月23日，文峰公司将上述商铺交付给了蒋磊。 后蒋磊陆续退出对安庆市汇峰广场购物中心一层Ｆ1-24、Ｆ1-25、Ｆ1-26号商铺的租赁，只租赁安庆市商铺及Ｆ1-23Ｂ号商铺，并口头变更了合同部分内容，安庆市商铺用于经营百佰合（ＢＯＢＯＨＥＲ）化妆品，面积为110平方米，租金为4950元／月，物业费为1100元／月；安庆市汇峰广场购物中心一层Ｆ1-23Ｂ号商铺用于经营佰草集化妆品，面积为17平方米，租金为765元／月，物业费为170元／月。该两商铺的房租及物业费均支付至了2020年1月31日，现该两商铺均处于空置状态。 2020年7月2日，文峰公司向蒋磊发出《违约通知函》，载明：贵方承租我司位于安庆市商铺，用于经营“佰草集”化妆品品牌，截至2020年6月30日，您已拖欠租金3825元，物业费850元，2020年4月25日至2020年5月25日的水电费640.06元，共计5315.06元，且您自2020年6月8日起未经我司同意，擅自关门停业，撤离货品，您的行为已经严重违反合同约定，已构成违约，限定您于2020年7月7日向我司支付所欠费用5315.06元。 2020年7月28日，文峰公司向蒋磊发出《关于限期支付租金及物业费的通知函》，载明：您承租我司位于安庆市商铺，用于经营ＢＯＢＯＨＥＲ品牌，截至2020年7月20日，您已拖欠租金28050元，物业费6233.3元，拖欠2020年4月25日至2020年6月25日的电费1294.38元，限您于2020年7月31日支付所欠费用35577.68元。 2020年9月7日，文峰公司诉至本院，要求判如所请，本院于2020年10月19日向蒋磊送达了起诉状副本。审理中，蒋磊对拖欠水电费2955.69元予以认可。 另查明，2020年8月7日，文峰公司工作人员杨燕向蒋磊出具《收条》一份，载明今收到汇丰一楼百佰合钥匙一把，用于招商部看铺。 本案审理中，文峰公司向本院提交了两份《商铺租赁合同》及四份《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，其中一份《商铺租赁合同》于2018年12月31日签订，约定，甲方将位于安庆市商铺出租给乙方使用,用途为经营佰草集化妆品，租赁期限为2019年1月1日至2021年12月31日，月基本租金为765元；另针对该合同签订了两份落款日期为2018年12月30日的《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，该三份合同甲方（出租方）处加盖有文峰公司公章，乙方（承租方）处签有“蒋磊”两字。另一份《商铺租赁合同》于2019年1月30日签订，约定，甲方将位于安庆市商铺出租给乙方使用,用途为经营ＢＯＢＯＨＥＲ品牌化妆品，租赁期限为2019年2月1日至2022年1月31日，月基本租金为4950元；另针对该合同于当日签订了两份《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》，该三份合同甲方（出租方）处加盖有文峰公司公章，乙方（承租方）处签有“蒋磊”两字。审理中，蒋磊表示上述六份合同“蒋磊”的签名均不是其本人所签，并向本院申请笔迹鉴定，文峰公司表示其不清楚该六份合同是否是蒋磊本人所签，并表示不同意鉴定，认为没有鉴定的必要，本院向其释明，并要求文峰公司明确表示上述六份合同是否是蒋磊本人所签，否则本院将认定该合同不是蒋磊本人所签，但其仍然未作出明确意思表示，故本院认定上述六份合同不是蒋磊本人所签，并终止了鉴定程序。 本院认为，本案争议的焦点为：1、文峰公司要求解除2018年12月31日、2019年1月30日签订的《商铺租赁合同》及2018年12月30日、2019年1月30日签订的《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》是否有事实与法律依据；2、蒋磊是否应当支付租金、水电费、物业费及违约金。 关于焦点一，文峰公司要求解除2018年12月31日、2019年1月30日签订的《商铺租赁合同》及2018年12月30日、2019年1月30签订的《汇峰广场商铺租赁合同补充协议》是否有事实与法律依据的问题，因本院已认定上述六份合同乙方（承租方）处“蒋磊”的签名均不是其本人所签，蒋磊对该签名也不予追认，该合同对蒋磊不发生法律效力，故对文峰公司主张解除上述合同的诉讼请求，依法不予支持。 关于焦点二，蒋磊是否应当支付租金、水电费、物业费及违约金的问题。文峰公司与蒋磊于2015年10月15日及2015年11月9日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。文峰公司和蒋磊签订的《商铺租赁合同》到期后，虽双方未续签合同，但蒋磊继续使用涉案商铺，文峰公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。蒋磊未按约定支付租金、水电费、物业费，应当承担继续支付的义务。 关于文峰公司主张的汇峰广场购物中心一层F1-23B号商铺的租金金额，蒋磊已支付该商铺的租金至2020年1月31日，2020年9月7日，文峰公司将蒋磊诉至本院，根据文峰公司提交的民事起诉状所表达的意思，其诉讼是主张解除与蒋磊之间关于该商铺的租赁合同关系，即视为文峰公司通过诉讼方式通知蒋磊解除双方的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。本案审理中，蒋磊明确表示同意解除合同，故本院确认文峰公司与蒋磊之间关于安庆市汇峰广场购物中心一层F1-23B号商铺的租赁合同于蒋磊收到文峰公司的起诉状副本之日（2020年10月19日）解除，根据文峰公司发出的《违约通知函》，该店铺在2020年6月8日已关门停业，货品已撤离，现为空置状态，蒋磊已无占用该房屋，故蒋磊只应支付租金至合同解除之日（2020年10月19日）；另因2020年1月下旬开始的新冠疫情对商铺经营造成的冲击较大，属不可抗力，从公平原则考虑，2020年2月及3月的租金应减半计收为宜。综上，蒋磊应当支付文峰公司安庆市汇峰广场购物中心一层F1-23B号商铺的租金为5832.86元（765元×7个月+765元×12个月÷365天×19天）。蒋磊辩称其于2020年6月8日已将该商铺移交给了文峰公司，但其未能提交证据证实，本院不予采信，其自行关门停业，撤离货品，相应责任应由其自行承担。 关于文峰公司主张的汇峰广场购物中心一层Ｆ1-17号商铺租金的金额，蒋磊已支付该商铺租金至2020年1月31日，2020年8月7日，蒋磊将该商铺的钥匙已交还给了文峰公司的工作人员杨燕，杨燕予以接收，应视为双方于该日已经达成了解除租赁合同的一致意见，故关于该商铺蒋磊只应支付租金至2020年8月7日，另因2020年1月下旬开始的新冠疫情对商铺经营造成的冲击较大，属不可抗力，从公平原则考虑，2020年2月及3月的租金应减半计收为宜。综上，蒋磊应支付文峰公司安庆市商铺的租金25889.18元（4950元×5个月＋4950元×12个月÷365天×7天）。 关于文峰公司主张蒋磊支付水电费2955.69元，因蒋磊对此无异议，故本院予以支持。 关于文峰公司主张蒋磊支付物业费，因蒋磊与文峰公司在双方于2015年10月及11月签订的两份《商铺租赁合同》中明确约定了物业费的承担，故蒋磊应当按照约定支付物业费，蒋磊已支付物业费至2020年1月31日，故蒋磊还应当支付安庆市汇峰广场购物中心一层Ｆ1-23Ｂ号商铺2020年2月1日至2020年10月19日期间的物业费1464.19元（170元／月×8个月＋170元／月÷31天×19天），支付安庆市商铺2020年2月1日至2020年8月7日的物业费6848.39元（1100元×6个月＋1100元÷31天×7天）；综上，蒋磊合计应当支付文峰公司物业费8312.58元。 关于文峰公司主张蒋磊支付违约金13515.96元，蒋磊未能按约支付租金，已构成违约，应承担违约责任，故对文峰公司主张的违约金13515.96元予以支持。 但本案中，蒋磊已交纳了保证金合计37425元（13065元+24360元），虽双方在商铺租赁合同中约定，蒋磊拖欠租金连续超过15日或累计超过30日的，没收蒋磊全部租赁保证金，但因该条款属于违约责任部分，文峰公司已在本案中另行主张了违约金，本院也予以了支持，文峰公司亦未提交证据证明其损失，文峰公司还主张蒋磊按该条款承担违约责任，违约总金额明显过高，且显示公平，本院不予支持，故保证金37425元应当先行抵扣违约金13515.96元，剩余23909.04元抵扣房租，抵扣后，蒋磊还应当支付文峰公司房屋租金7813元（5832.86元+25889.18元-23909.04元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告蒋磊于本判决生效之日起十日内支付原告安庆市文峰置业有限公司房屋租金7813元、水电费2955.69元、物业费8312.58元； 二、驳回原告安庆市文峰置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1434元，减半收取计717元，由原告安庆市文峰置业有限公司负担417元，被告蒋磊负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  周鑫 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  江苏 （已上诉，尚未生效） 附本案适用的相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。