浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7682号 上诉人（原审被告）李鸿运，男，1985年10月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人（原审被告）朱淼，男，1987年5月25日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人朱金华，男，1962年5月28日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，系朱淼父亲。 被上诉人（原审原告）金娟，女，1989年10月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）汤佳明，男，1989年8月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人李鸿运、朱淼因与被上诉人金娟、汤佳明返还原物纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初10372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员姚炜强适用普通程序独任审理，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人李鸿运，上诉人朱淼的委托诉讼代理人朱金华，被上诉人金娟及其委托诉讼代理人郭安到庭参加诉讼。被上诉人汤佳明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年10月16日，汤佳明、金娟（甲方、卖方）和李鸿运、朱淼（乙方、买方）签订房屋买卖合同。双方约定：甲乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。乙方共同购买人所有权利责任平摊。一、甲方自愿将其村证拆迁安置房位于杭州市余杭区××路××花园××幢××单元××号房屋以人民币64万元的价款出售给乙方。二、乙方在合同签订之日起支付给甲方人民币19万元，45天之内再支付第二笔购房款人民币19万元，45天之内再支付第三笔购房款人民币19万元，剩余7万元等甲方过户给乙方之后一个礼拜之内支付。三、本合同签订时，甲方不具备过户条件。等过户条件成熟时（一个月之内），甲方应及时协助乙方办理房屋产权过户手续。由于甲方自身及家庭原因不能及时产权过户的视为甲方违约。甲方违约需支付给乙方总房价百分之三十违约金（总房价按违约时能正常过户带产证房价计算）。并且乙方享有该房屋终身使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利。四、乙方因（原文）按照合同规定按时支付给甲方购房款，未按时支付房款视为违约，甲方有权及时收回房产并所收房款不退。乙方承诺甲方等条件成熟并及时将该房屋产权过户给乙方之后一个礼拜（若该房屋市场价大于每平方15000元的），乙方再支付该房屋每平方2000元的后续房屋增值款。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。六、1.甲方应当合同签订之日当天交付乙方房屋。2.如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。双方还就其他事项进行了约定。合同乙方处由李鸿运、朱淼签名及按手印；甲方处由汤佳明签名及按手印，并有“金娟”字样及手印。合同签订后，汤佳明将案涉房屋交付李鸿运、朱淼使用。2018年11月，金娟至案涉房屋处找李鸿运、朱淼签字书面租赁合同时发现房屋被汤佳明出售，2018年11月29日，金娟、汤佳明协议离婚。2019年5月27日，金娟诉至法院，请求判如所请。在诉讼中，金娟称合同中并非其签名和按手印，并提出鉴定申请。经鉴定，2020年4月6日，杭州华硕司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见为2018年10月16日的合同中“金娟”签名字迹与样本上签名字迹不是同一人所写。同日，该鉴定中心函称，合同中两“金娟”处指纹模糊不具备鉴定条件。李鸿运、朱淼、金娟表示，占有使用费不申请鉴定，由法院酌定。2020年3月27日，案涉房屋登记在金娟名下。 金娟的一审的诉讼请求为：1.确认李鸿运、朱淼、汤佳明于2018年10月16日的签订房屋买卖合同无效；2.李鸿运、朱淼立即腾退返还案涉房屋；3.李鸿运、朱淼共同承担涉案房屋占有使用费计人民币1.6万元整（计算方法：参照涉案房屋所在区域每月2000元租金，从2018年10月16日起算至2019年6月16日止），其余涉案房屋占有使用费从2019年6月17日起至涉案房屋腾退返还之日止另行据实计算（计算方法相同）；4.本案案件受理费、鉴定费用13040元，由李鸿运、朱淼、汤佳明共同承担。 原审法院认为，李鸿运、朱淼与汤佳明于2018年10月16日签订房屋买卖合同，案涉房屋系共有安置房，故应征得其他共有人同意。共有人金娟发现售房后，即表示不同意售房，并与汤佳明协议解除了婚姻关系。经鉴定，合同上“金娟”字样亦并非所签，故汤佳明与李鸿运、朱淼签订的该房屋买卖合同无效。现房屋登记在金娟名下，故李鸿运、朱淼应交还给金娟。2020年3月27日，案涉房屋登记在金娟名下，可自该日起计算占有使用费。关于占有使用费的标准，双方一致同意由原审法院酌定，原审法院酌定每月1500元。金娟支付的鉴定费13040元，系其合理支出，原审法院予以支持。原审法院酌情由李鸿运、朱淼承担3912元，汤佳明承担9128元。至于李鸿运、朱淼的损失，则可依法向汤佳明主张权利。综上，对金娟诉请之合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认李鸿运、朱淼、汤佳明于2018年10月16日签订的案涉房屋买卖合同无效；二、李鸿运、朱淼于判决生效后十五日内向金娟腾还位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室的房屋；三、李鸿运、朱淼支付金娟房屋占有使用费（按每月1500元的标准，自2020年3月27日起计算至实际腾退之日止），于判决生效后十五日内付清；四、李鸿运、朱淼支付金娟鉴定费3912元，于判决生效后十五日内付清；五、汤佳明支付金娟鉴定费9128元，于判决生效后十五日内付清；六、驳回金娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10360元，减半收取5180元，由金娟负担80元，由李鸿运、朱淼负担1530元，由汤佳明负担3570元。于判决生效后七日内交纳。 宣判后，李鸿运、朱淼不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清。案涉房屋虽然于2020年3月27日登记在金娟名下，但是该房屋在登记之前是汤佳明、金娟及案外人范菊妹、汤金恩共同共有的拆迁安置房，汤佳明作为该户户主，代表户与上诉人签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋处分给上诉人，并不违反法律规定，应当依法认定为有效。事后汤佳明找的“金娟”在《房屋买卖合同》的签字，虽经鉴定不是金娟所签，但并不影响《房屋买卖合同》本身的效力，因《房屋买卖合同》中卖方是汤佳明，“金娟”只是亲属。根据一审查明的事实可以确认金娟在与汤佳明离婚前对汤佳明处分案涉房屋的事实是明知的，但是金娟明知案涉房屋被处分，但在离婚协议中还是与汤佳明恶意串通将案涉房屋处分给金娟，事后在诉讼过程中将案涉房屋又恶意登记在金娟名下，汤佳明与金娟均已经构成对上诉人的合同诈骗行为。二、一审判决适用法律错误。本案汤佳明处分的房屋是拆迁安置房，其本人享有120平方米的权利份额，汤佳明处分自己的权利份额不违反法律的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当认定有效。一审法院关于《房屋买卖合同》无效的认定，没有法律依据。一审法院适用的《物权法》第九十七条的规定，只是物权处分权的相关规定，但是该规定与汤佳明在共同共有中享有权利并不冲突，汤佳明享有的共有物权的份额超过其处分的房屋的份额，并不存在超越处分权的事实。汤佳明、金娟明知房屋被处分，恶意串通签署与处分行为相冲突的《离婚协议》并办理共同共有房产的分割，其行为均已经构成合同诈骗罪，骗取上诉人19万元，数额巨大，根据《民事诉讼法》第一百五十条第一款第六项的规定，应当裁定中止审理，将犯罪线索移送公安机关，等待刑事部分处理完成后，再审理本案。但是一审法院明知本案存在被上诉人犯罪事实，拒不移送公安机关处理，不符合法律规定。上诉人已经向公安局东湖派出所报案汤佳明诈骗，已经受理并立案。故请求二审法院：1.撤销（2019）浙0110民初10372号民事判决，驳回起诉或发回重审或依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人金娟答辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人称一审法院认定事实不清不是事实。1、汤佳明无权代表金娟签订涉案房屋买卖合同。上诉人根本分不清行政拆迁协议与一般的房屋买卖合同的区别。金娟并不否认行政拆迁协议中被拆迁人是以户作为单位，户主是可以代表全体家庭内部成员实施相应的行为，但本案系房屋买卖合同，不是房屋补偿安置协议，不具有行政协议的特殊性，案涉房屋在出卖时并非是单独所有，而是共同所有。根据物权法第九十七条的规定，共同共有的不动产的处分，必须经过全体共有人的同意。所以汤佳明虽是户主，也无权代表金娟处分涉案的不动产。2、涉案房屋买卖合同冒签金娟的名字，不仅侵犯了金娟的姓名权，同时必然影响涉案房屋买卖合同的效力，一审通过鉴定已经明确涉案房屋买卖合同上涉及金娟的签名并非金娟本人所签，这一事实充分的说明上诉人与汤佳明实施的房屋买卖合同的行为，违反了物权法的规定。不仅如此，案涉的房屋买卖合同的其他共有权人也没有签名，且事后共有权人也未予以追认。因此，原审判决将案涉房屋买卖合同认定无效并无不当，具有事实和法律依据。3、金娟根本不知道上诉人与汤佳明违法签订涉案房屋买卖合同，处分案涉房屋的所有相关事宜，上诉人在上诉状中称金娟与汤佳明均已构成对上诉人的合同诈骗行为，金娟认为是无稽之谈。事实上，金娟对汤佳明与上诉人签订案涉房屋买卖合同根本就不知情。汤佳明只是告诉金娟，案涉房屋已经出租，金娟只是后来向上诉人主张租金时才知道案涉房屋已经被汤佳明与上诉人违法处分。根据物权法第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让受让人的，所有权人有权追回。从合同无效这个角度讲，合同无效即自始无效。事实上，导致金娟提出与汤佳明离婚的重要原因就是案涉房屋被违法处分所引起。根据杭州市余杭区东湖街道办事处征迁安置科出具的证明，足以说明案涉房屋与拆迁人安置给金娟的房屋系同一套房屋，即顺达花苑西区30幢2单元1002室。作为案涉房屋权利人的金娟，无论在与汤佳明的离婚诉讼当中，还是对案涉房屋办理房产权证的过程中，致使无效的案涉房屋买卖合同，对金娟而言均无法律约束力。金娟对案涉房屋办理权属证书的处理，完全合法，根本不存在上诉人所谓的金娟存在合同欺骗的问题。二、原审判决适用法律正确。上诉人称一审判决适用法律错误不是事实。1、上诉人错误解读了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，实际上，该条规定是针对签订合同的一方当事人主张合同无效，但金娟并非是涉案房屋买卖合同的当事人，而是第三人，上诉人以该条司法解释的规定对抗，显然是错误的解读了该条规定，原审判决以案涉房屋买卖合同违反物权法第九十七条规定为由，认定案涉房屋买卖合同无效，完全是符合合同法、民法通则及民法总则关于违反法律规定的民事行为依法应当认定无效的规定。由此可见，原审判决适用法律完全是正确的。2、上诉人分不清按份共有和共同共有的区别。物权法第九十七条明确规定，处分不动产，按份共有的，必须经过三分之二以上的共有人同意，处分共同共有的，必须经过全体共同共有人的同意。而案涉房屋，全体共有人内部约定案涉房屋是归金娟所有。因此，没有金娟的同意，毫无疑问案涉房屋买卖合同确实无效是一个明摆的事实。更何况，其他共有权人依法是具有优先购买权的。本案即是从优先购买权这个角度讲，也是无效的。事实上，上诉人购买案涉房屋具有明显的恶意，其一，案涉房屋买卖合同签约的时间自相矛盾，出卖人签约的时间是2015年的10月16日，而上诉人签约的时间是2018年10月16日。其二，明显不合理的低价转让，事实上在2018年10月16日的时候，当时该区域房价是远远已经高出了案涉房屋买卖合同转让的价格。其三，上诉人未尽购房注意义务具有主观的故意，事实上案涉房屋的共有权人不止金娟，共有房产的买卖需要全部共有同意是基本的常识，上诉人不可能不知道，在明知其他共有权人均未签名的情况之下仍继续与汤佳明签约，唯一的解释是上诉人与汤佳明串通故意为之。因此，上诉人根本不是民法意义上的善意购买人，无权主张合同有效。3、上诉人分不清民事欺诈与合同诈骗的区别。案涉房屋买卖合同签订并交付履行，金娟根本不知情，金娟不仅不是案涉房屋买卖合同的当事人，实际上金娟是上诉人与汤佳明违法签订案涉房屋买卖合同的受害人，合同诈骗犯罪必须是主观上具有非法占有财产的故意，但本案汤佳明与上诉人签订的案涉合同不仅明显低价转让，且向上诉人交付了案涉的房屋，汤佳明的行为充其量是属于民事欺诈，而不是合同诈骗犯罪。至于金娟根本不是案涉房屋买卖合同的参与主体，只是本案上诉人与汤佳明实施侵权行为的受害者。因此，金娟更与上诉人所谓的合同诈骗没有任何的关系。原审判决将本案作民事纠纷处理完全正确。至于金娟事后知道相关情况后，无论是离婚中对案涉房屋的处理，还是对案涉房屋办理房产权证，均是金娟行使自身正当合法权利的表现，根本不是上诉人所谓的恶意串通行为。同时就汤佳明的行为而言，与合同诈骗也有本质区别，而且原审判决中实际上已经明确了解决上诉人损失问题的合法路径，上诉人可以另案向汤佳明提出诉讼。所以说，上诉人现在就一审提起上诉的思路是存在问题的，不仅损害双方的权益，同时也是浪费司法资源。三、原审判决体现了对妇女及未成年人的特殊保护。对于妇女及未成年人，我国法律是予以特别保护的。本案当中金娟是妇女，金娟与汤佳明的婚生子汤军恩是未成年人，案涉房屋在签订房屋买卖合同时，实际上不仅是侵犯了金娟的权利，同时也侵犯了未成年人的权利。原审判决根据妇女权益保护法和未成年人保护法，对金娟要求确认案涉房屋买卖合同无效，体现了法律的立法精神。至于上诉人上诉称公安已经报案立案，这个情况金娟不清楚，而且金娟认为，即使汤佳明出现刑事诈骗的话，也与金娟无关，同时也并不妨碍本案案涉合同无效的认定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人汤佳明未进行书面或口头答辩。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审期间，李鸿运向本院提交申请，要求调取公安机关立案侦查的相关材料，拟证明汤佳明因本案被公安机关立案侦查，本案应诉讼中止的事实。本院依法向杭州市公安局余杭区分局东湖派出所调取受案登记表、受案回执、立案决定书、朱淼的询问笔录。李鸿运对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，该证据能够证明汤佳明已构成刑事犯罪，金娟也涉嫌帮助犯罪，公安机关已立案侦查，本案还涉嫌虚假诉讼，应当裁定驳回金娟的起诉；金娟对上述证据质证认为，关于材料的真实性问题，形式上的真实性无异议，但朱淼在报案时所陈述的部分情况与事实不符，案涉房屋至今仍掌控在李鸿运及朱淼手中，金娟至今未收回案涉房屋，更不存在金娟出租案涉房屋的问题。金娟与汤佳明离婚后，涉及到小孩问题，金娟能够联系到汤佳明。但金娟不存在故意隐瞒且不想让朱淼找到汤佳明的情况，只是金娟没有义务配合朱淼找汤佳明。至于朱淼陈述的其他情况的真实性，金娟无法评判，因为金娟根本不知情，也不在签订涉案房屋买卖合同的现场。关于材料的合法性问题，形式上的合法性没有异议，但据金娟事后从汤佳明处了解到的情况，案涉房屋交易前，汤佳明与李鸿运及朱淼之间存在高利贷关系，因为汤佳明无法清偿高利贷本息，汤佳明被李鸿运及朱淼限制人身自由，涉案房屋存在李鸿运及朱淼强迫汤佳明低价转让李鸿运及朱淼的问题。所以涉案房屋的转让中李鸿运及朱淼有可能涉嫌套路贷或非法放贷等违法犯罪的问题，但这些涉案房屋违法交易的背景及前提情况，朱淼在报案时并未向公安讲清楚。未全面反映案件事实的证据材料不合法。关于材料与本案的关联性问题，案涉房屋的交易，无论从民事的角度分析，还是从刑事的角度分析，均是违法无效的。而本案需要解决的问题是案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。就本案而言，即使汤佳明涉嫌刑事犯罪，案涉房屋买卖合同更应当认定无效。因此，李鸿运在本案二审中申请调取的材料不仅不能作为推翻一审判决对案涉房屋的无效认定，反而能够说明一审判决认定涉案房屋买卖合同无效完全是正确的。案涉房屋转让交易，金娟并不知情，金娟一直以为李鸿运及朱淼只是租户，事后才知道汤佳明将涉案房屋以明显低于市场的价格转卖给李鸿运及朱淼，金娟是本案的受害者，这也是金娟发现自己的房屋被转让后提出与汤佳明离婚的主要原因。该证据材料与李鸿运及朱淼的上诉请求没有关联性，不能作为支持李鸿运及朱淼上诉请求的有效证据。综上，上述证据材料不符合有效证据的三性，金娟对上述证据的效力不予认可；汤佳明对上述证据有异议，认为朱淼在报案时所陈述的部分情况与事实不符，案涉房屋至今仍掌控在李鸿运及朱淼手中。汤佳明和金娟离婚后涉及到家里孩子问题，必要情况下还是有联系的。至于朱淼报案的其他情况完全与事实不符；朱淼未发表质证意见。经审核，本院对上述证据形式的真实性予以认定，对其待证事实综合予以认定。 本院经审理认定，朱淼于2020年6月16日向杭州市公安局余杭区分局东湖派出所报案称，2018年10月朱淼向汤佳明付了190000元，用于购买汤佳明位于顺达花苑西区30幢2单元1002室的回迁房，2018年11月中旬发现该回迁房不属于汤佳明，发现上当受骗。该所于2020年6月23日决定立案侦查，目前尚在处理中。本案其余事实与原审法院认定一致，予以确认。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》于2018年10月16日签订时，案涉杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋系汤佳明家庭共同共有的安置房，故在处分该房屋时应征得其他共有人同意。况且，案涉房屋当时尚未进行不动产权属登记，汤佳明等人享有的仅是拆迁安置合同项下的债权，而非物权。案涉合同签订后，李鸿运、朱淼未按合同约定期限全部支付对应价款。现金娟与汤佳明已离婚，李鸿运、朱淼虽实际占有了案涉房屋，但案涉合同中“金娟”的签名经鉴定并非金娟本人所签。金娟作为案涉房屋的不动产权属的登记权利人现明确表示不同意出售案涉房屋，因此案涉合同因汤佳明无处分权，故而不发生案涉房屋所有权转移的效力，案涉房屋仍属金娟所有。故原审法院判决李鸿运、朱淼腾退案涉房屋并支付占有使用费等正确，本院予以认同。但汤佳明对案涉房屋无处分权并不必然导致案涉合同无效，仅是致使案涉房屋所有权不能转移，故原审法院基于合同上“金娟”字样并非金娟所签，认定汤佳明与李鸿运、朱淼签订的案涉合同无效不当，本院予以纠正。李鸿运、朱淼上诉称汤佳明与金娟恶意串通将案涉房屋处分给金娟，但其未提交证据予以证实，本院不予采纳。至于汤佳明是否构成犯罪，并不影响本案审理，李鸿运、朱淼要求中止本案审理，缺乏事实与法律依据，故原审法院审理程序并无不当。关于李鸿运、朱淼的损失，则可依法另行向汤佳明主张。综上，原审判决认定事实基本清楚，但部分实体处理不当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初10372号民事判决第二项至第五项，即李鸿运、朱淼于本判决生效后十五日内向金娟腾还位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室的房屋；李鸿运、朱淼支付金娟房屋占有使用费（按每月1500元的标准，自2020年3月27日起计算至实际腾退之日止），于本判决生效后十五日内付清；李鸿运、朱淼支付金娟鉴定费3912元，于本判决生效后十五日内付清；汤佳明支付金娟鉴定费9128元，于本判决生效后十五日内付清。 二、撤销杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初10372号民事判决第一项、第六项； 三、驳回金娟的其他诉讼请求。 一审案件受理费10360元，减半收取5180元，由金娟负担80元，由李鸿运、朱淼负担1530元，由汤佳明负担3570元。二审案件受理费10200元，由李鸿运、朱淼负担3366元，由汤佳明负担6834元。李鸿运、朱淼于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，汤佳明于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的二审案件受理费。 本判决为终审判决。 审 判 员 姚炜强 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 逯遇草