浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙民初46号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：蒋朝云，男，1959年12月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告蒋朝云、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告蒋朝云的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的浙 江省东阳市国用（2009）第3-37号、3-38号、浙江省东阳市国用 （2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的浙江省东阳市 江北街道江滨北街126号（1-2层房屋、地下室）、128号（1-2层房 ·3· 屋、地下室）、130号（1-2层房屋、地下室）房屋（以下简称案涉 房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中 信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额 275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万 分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万 元以及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日 作出的（2019）浙执异15号执行裁定，认定蒋朝云向皮卡王公司购 买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋 产权登记过户手续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应 土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。蒋朝云与皮卡 王公司未提交证据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，蒋 朝云除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王 公司也未提供入账凭证等证据，不能证明蒋朝云在法院查封前已经 支付全部价款；蒋朝云也未提供诸如房屋交接确认书、进房通知单、 水电费及物业费发票、装修费缴纳凭证等证据证明其在法院查封前 已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8 月1日，不可能在2015年11月3日前竣工并交付。此外，蒋朝云 对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。蒋朝云未根据商品房买卖 合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理 预告登记，应承担不利的法律后果。因此，蒋朝云不符合《最高人 民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 （以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执 行。案涉房屋系商铺、地下室，不符合执行异议复议规定第二十九 条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的 房屋”的规定。因此，即使蒋朝云买房属实，也不享有法律规定的 排除强制执行的权利。此外，在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款 的情况下，结合现有蒋朝云支付款项的证据，本案需查明蒋朝云支 付皮卡王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横 琴公司利益、涉嫌虚假诉讼。且若蒋朝云系在法院查封后支付购房 款，皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、 裁定犯罪。 蒋朝云辩称，（2019）浙执异15号执行裁定认定事实清楚、适 用法律正确。蒋朝云和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商 品房买卖合同，支付了全部购房款，并已在2014年底实际占有使用 案涉房屋。因皮卡王公司原因，案涉房屋没有及时竣工，至今没有 办理过户登记手续，蒋朝云对此没有过错。因此，本案符合执行异 议复议规定第二十八条规定，蒋朝云对案涉房屋享有的民事权益可 以排除法院执行。横琴公司主张（2019）浙执异15号执行裁定未查 明或排除蒋朝云与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符。 蒋朝云提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉 款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼， 缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒 不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请 求。 百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作 答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了 证据交换和质证。 横琴公司向本院提交以下证据材料：一、本院（2015）浙执民 字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、 本院（2019）浙执异15号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起本案 执行异议之诉的依据。 蒋朝云质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性 均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法 有效的买卖合同，付清了房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有 排除执行的权益。 蒋朝云向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、 竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同六份；三、浙 江增值税普通发票、销售不动产统一发票（自开）各六份；四、具 结书一份；五、电费清单一份；六、商铺租赁合同二份、收款收据 （电费）二份、电子银行回单三份；七、户名为蒋莉的借记卡账户 历史明细清单、蒋莉出具的证明各一份；八、记账凭证二份；九、 皮卡王公司2020年11月11日出具的《情况说明》一份。上述证据 材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预 售证，蒋朝云购买了案涉房屋，支付了全部房款，已实际占有、使 用上述房产，且东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋 归蒋朝云所有等事实。 横琴公司质证认为，对证据材料一的形式真实性、合法性没有 异议，但商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系， 竣工验收备案表记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自 认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2 月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于蒋朝云庭审陈述的交 付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使蒋朝云主 张案涉房屋早已于2014年交付，也系蒋朝云与皮卡王公司之间的 恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。对证据材料二、三、四的形 式真实性予以确认，但对购房真实性不予确认，不能证明双方间存 在商品房买卖关系，双方系商品房买卖还是民间借贷关系，需进一 步查明，应以款项是否实际支付给皮卡王公司，以及支付款项的最 初的真实法律关系为准，且案涉六份商品房买卖合同约定的购房款 与皮卡王公司当时开具的相应销售不动产统一发票的金额均不一 致，可以印证蒋朝云购房真实性存疑。对证据材料五电费清单的形 式真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明双方间存在依法 交付房屋行为，用电开始时间显示为2019年6月，而商铺租赁合 同约定的起始时间分别为2016年、2018年，二者不一致，而且系 在蒋朝云签订商品房买卖合同之后数年才签订租赁合同，反而能够 证明案涉房屋系在人民法院查封之后才为蒋朝云占有。对证据材料 六中的商铺租赁合同的形式真实性无异议，但对购房真实性、关联 性有异议，蒋朝云提交的一份商铺租赁合同约定的租用期限从2016 年9月1日开始，蒋朝云没有提供与此时间对应的租金支付凭证及 电费清单予以佐证租赁事实，且即使蒋朝云的出租行为真实，该出 租时间也系在人民法院查封案涉房屋之后，不能对抗横琴公司申请 的强制执行；对收款收据（电费）的“三性”均有异议，该收据中 “收款人单英”与本案无关；对电子银行回单（单英燕）的“三性” 均有异议，未加盖银行公章原件，且即使提供原件，亦不能证实蒋 朝云合法占有案涉房屋；对电子银行回单（潘红新）的“三性”均 有异议，未加盖银行公章原件，潘红新与本案亦无关联，无法证实 蒋朝云合法占有案涉房屋。对证据材料七“蒋莉的借记卡账户历史 明细清单”的形式真实性无异议，但对购房真实性、关联性有异议， “对方户名”空白，不能证明收款人为皮卡王公司；蒋莉出具的《证 明》属于证人证言，其并未出庭作证，不具有证据效力。证据材料 八来源不明，对其“三性”均有异议。蒋朝云提交证据材料九已经 超过举证期限，且系皮卡王公司出具，二者之间存在利益关系，亦 无皮卡王公司法定代表人签名，不能作为证据采纳。 本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因蒋朝云对证据“三 性”均无异议，故可作为本案证据予以确认。蒋朝云提供的证据材 料二商品房买卖合同约定的购房款与证据材料三的发票金额不完 全一致，主要是由于合同约定的房屋面积和发票载明的房屋面积略 有差异导致，故横琴公司对此提出的异议不能成立，证据材料一、 二、三、四、五、七、八相互印证，可以共同证明案涉房屋的竣工 验收、销售备案、房款支付等基本事实，在横琴公司未能提供反驳 证据的情况下，均作为本案证据予以认定。证据材料六涉及蒋朝云 与他人合同事宜，横琴公司对此亦有异议，且不能证明蒋朝云在人 民法院查封案涉房屋之前占有使用案涉房屋的事实，故不予采信。 证据材料九虽系皮卡王公司庭审后出具，但案涉房屋的占有使用情 况是本案的基本事实之一，横琴公司对证明内容的真实性有异议， 但并未提供有效反驳证据，故予以采信。 本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司 （以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商 业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债 务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路 以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在 建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押 担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公 司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以 贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额 质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公 司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系， 北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证 字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担 保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制 执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日， 北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632 号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城 文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标 的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额 为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万 元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但 不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行 标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字 第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号 协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于 2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知 书予以续封。就此，蒋朝云提起执行异议，请求解除对案涉房屋及 其土地使用权的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执 异15号执行裁定，中止对案涉房屋及其土地使用权的执行。横琴公 司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011） 第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、 储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王 公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣 工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验 收日期为2016年8月1日。 2014年11月29日，蒋朝云与皮卡王公司签订商品房买卖合同 六份，分别约定：购买浙江省东阳市××街道××街××号×× 层房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑面积246.48平方米，单价 13750元／平方米，总价3389100元；购买浙江省东阳市××街道江 滨北街126号地下室，房屋用途为一般住宅，建筑面积162.69平方 米，单价3000元／平方米，总价488070元；购买浙江省东阳市××北 街道江滨北街128号1-2层房屋，房屋用途为商业营业用房，建筑 面积323.21平方米，单价13750元/平方米，总价4444138元；购买 浙江省东阳市××街道江滨北街128号地下室，房屋用途为一般住 宅，建筑面积154.44平方米，单价3000元/平方米，总价463320 元；购买浙江省东阳市××街道××街××号××层房屋，房屋 用途为商业营业用房，建筑面积392.02平方米，单价13750元/平 方米，总价5390275元；购买浙江省东阳市××街道××街×× 号地下室，房屋用途为一般住宅，建筑面积241.14平方米，单价3000 元/平方米，总价723420元；上述六份合同购房总价为14898323元。 上述合同均约定蒋朝云于2014年11月29日前一次性付清总房款； 皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付蒋朝 云使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案 证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门 出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后， 皮卡王公司应当书面通知蒋朝云办理交付手续；在签署房屋交接单 前，皮卡王公司不得拒绝蒋朝云查验房屋；购买商品房，当事人可 以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得 《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品 房《房屋所有权证》；皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得 前款规定的土地、房屋权属证书，交付给蒋朝云；蒋朝云委托皮卡 王公司办理商品房转移登记；商品房预售的，自本合同签订之日起 30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日， 上述六份合同均办理了备案登记。皮卡王公司、蒋朝云共同向东阳 市房地产管理局出具具结书，载明：“本单位浙江皮卡王实业集团房 地产开发有限公司与本人蒋朝云根据商品房预（销）售网上合同备 案系统操作要求，我们双方均承诺在取得合同备案号后即时打印已 提交网上合同备案的商品房预（销）售合同，并在该打印合同上签 字盖章。同时保证签章确认的书面商品房预（销）售合同内容与网 上提交的商品房预（销）售合同内容一致。以上承诺如有违背，我 们愿自负一切法律责任。特此具结。” 2014年11月27日，蒋莉通过其本人6222××××2487工 行卡向尾号为0072的账号分别转账8703197元、6057565元，共计 14760762元。皮卡王公司日期为2014年11月30日的记账凭证记 载收到蒋朝云126号房屋3353900元、126号地下室488070元、 128号房屋4397937元、128号地下室463290元、130号房屋5334175 元、130号地下室723390元。2014年12月1日，皮卡王公司就案 涉房屋向蒋朝云开具销售不动产统一发票（自开）六份，金额分别 为：126号3353900元、126号地下室488070元、128号4397937 元、128号地下室463290元、130号5334175元、130号地下室 723390元，发票金额总计14760762元。2018年2月11日，皮卡王 公司又向蒋朝云开具浙江增值税普通发票六份，金额分别为126号 3353900元、126号地下室488070元、128号4397937元、128号地 下室463290元、130号5334175元、130号地下室723390元，发 票金额总计14760762元。2020年4月25日，蒋莉出具《证明》一 份，载明“本人蒋莉是蒋朝云的女儿，2014年11月27日本人工行 卡号6222××××2487分两笔转出的8703197元、6057565元 款项，系蒋朝云叫我代为支付的帝景湾商铺的购房款，款项转入浙 江皮卡王实业集团房地产开发有限公司工行账号内。特此证明。” 再查明，蒋朝云提交的电费清单载明案涉的江滨北街帝景湾小 区128号房屋自2019年6月开始产生电费。2020年11月11日， 皮卡王公司出具《情况说明》一份，载明：“兹有东阳市江北街道江 滨北街126号、128号、130号以及相应的地下室，我公司与该房屋 业主蒋朝云的房屋交付手续已于2014年12月办理完毕。特此证 明。” 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、蒋 朝云与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因 蒋朝云与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公 安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；二、蒋朝云对 案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、蒋朝云与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系 根据前述认定的事实，本案中，2014年11月29日蒋朝云与皮 卡王公司签订六份商品房买卖合同，同日办理了备案登记。蒋莉于 2014年11月27日向尾号为0072的账号分别转账8703197元、 6057565元，皮卡王公司日期为2014年11月30日的记账凭证均记 载收到蒋朝云相应购房款，结合案涉六份商品房买卖合同第七条载 明“蒋朝云于2014年11月29日一次性付清总房款”以及皮卡王公 司就案涉房屋向蒋朝云开具了相应金额的发票等事实，蒋朝云主张 其通过蒋莉已经支付了案涉六份商品房买卖合同项下的全部购房 款，可予采信。就案涉房屋，虽然蒋朝云未申请预告登记，但其与 皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付 购房款、开具浙江增值税普通发票等一系列事实予以证实，可以认 定。横琴公司主张蒋朝云与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方 恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据， 难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行 款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。 二、蒋朝云对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益 执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人 对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利 能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已 签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占 有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分 价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人 自身原因未办理过户登记。据上所述，蒋朝云在人民法院查封之前 已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购房款。 根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买受人交 付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，并于 2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。皮 卡王公司确认于2014年12月向蒋朝云办理完毕房屋交付手续，蒋 朝云已实际占有案涉房屋。但是，由于皮卡王公司至2019年2月1 日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案文件， 致使蒋朝云至今未能取得所购房屋的权利证书。案涉房屋未办理过 户登记，并非因蒋朝云自身原因所致。因此，蒋朝云对案涉房屋提 出的执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条的规定，其得以 据此请求排除执行。 综上所述，蒋朝云就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴 公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四 条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费110365元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负 担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于 最高人民法院。 审判长  侯黎明 审判员  谢静华 审判员  赵恩勰 二〇二〇年十二月二日 书记员  程丽嫣