福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初5383号 原告：北京中铁新业投资顾问有限公司，住所地北京市密云区经济开发区康宝路**云开置业办公楼**，统一社会信用代码911101066615931227。 法定代表人：阚闯，经理。 委托诉讼代理人：陈桂龙，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被告：福建泰维置业有限公司，住，住所地福建省龙海市隆教乡白塘村一社会信用代码91350681791751635J。 法定代表人：王元元,董事长。 委托诉讼代理人：王海斌、罗涌，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告北京中铁新业投资顾问有限公司（以下简称“中铁新业公司”）与被告福建泰维置业有限公司（以下简称“泰维公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中铁新业公司的委托诉讼代理人陈桂龙，被告泰维公司的委托诉讼代理人罗涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中铁新业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即一次性向原告支付销售代理费140424.82元，并自2019年5月7日起计算至实际付款之日止逾期付款利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，暂计至2020年9月24日为11242.25元）；上述本息合计151667.07元。二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年9月19日，原告与泰维公司签订《商品房销售代理合同》，约定由原告为被告位于漳州龙海市的厦门××商品房销售代理服务，被告按照合同约定向原告支付销售代理费，代理期限自2018年8月16日起至2018年12月31日止；被告指定联络人为杨柳，联络人员负责就本合同履行过程中相关事宜向对方提出或接收建议、意见、函件、确认书等文件；合同还约定了成功销售标准。同日，双方签订《补充协议》，《补充协议》第八条约定，销售代理费结算比例为1%，销售代理费＝商品房成交总价＊销售代理费结算比例。《补充协议》第十条还约定了代理费的支付方式。合同履行过程中，原告于2018年10月至12月间成功销售19套住房，房屋累计销售总额为14042482元。按照《补充协议》第八条约定，被告应向原告支付销售代理费140424.82元。2019年4月24日，原告致《催款函》给被告，要求被告在收函7个工作日内支付未结佣金。被告于2019年4月26日签收该函，截止2020年9月24日，被告尚欠销售代理费140424.82元。被告行为已构成违约，故提出上述请求。 泰维公司辩称，原被告双方就本案讼争的厦门湾项目签订了两份合同，第一份就是本案讼争的销售代理合同，第二份是客户推介合作协议，也就是厦门湾项目原告既是代理方又是被告的客户推介渠道方。本案讼争合同第四条第一款的第二点约定，被告通过被告方发展的客户推介渠道所获得的客户资源。本案原告所要求结算支付的19户客户销售代理费均在思明法院以客户推介协议为基础起诉要求支付10%的客户推介佣金，因此可以明确该19户是通过客户推介渠道也就是从原告处获得的资源，在本案不能重复计算支付代理费，也不应当支付所谓的逾期付款利息，至于原告主张的宋玉代理费，原告并未举证该客户成交是原告的促成，综上，本案诉讼请求应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2018年9月19日，中铁新业公司与泰维公司签订一份《商品房销售代理合同》，约定中铁新业公司为泰维公司位于漳州龙海市的厦门××商品房销售代理服务，代理期限暂定自2018年8月16日起至2018年12月31日止，代理期限的实际起始日以泰维公司书面确认中铁新业公司销售团队可正式进场之日为准。泰维公司负责：定金／首付款等所有购房款、附属应交款、违约金等客户应支付款项的直接收取及客户贷款手续的办理。中铁新业公司负责：1、在泰维公司授权的范围内，根据本合同约定及销售代理管理制度规定，协助客户按照泰维公司制定的签约流程与泰维公司签署《认购协议书》、《商品房买卖合同》等文件。2、督促客户按时支付定金／首付款等所有购房款、附属应交款、违约金等客户应支付款项，督促客户按时提供购买商品房所需的全部相关资料。3、向客户收齐办理贷款手续所需资料，督促客户按时签署贷款合同，协助客户办理贷款等相关工作，并协调客户在购房过程中的其他相关事宜……。成功销售的标准：经过泰维公司确认的中铁新业公司有效客户，在代理期限内向泰维公司支付定金，且与泰维公司签订《认购协议书》。销售代理费结算比例：泰维公司根据中铁新业公司每月销售指标完成率确定对应的销售代理费结算比例，然后根据商品房成交总价及销售代理费结算比例计算销售代理费，即销售代理费＝商品房成交总价×对应销售代理费结算比例。中铁新业公司综合完成率达到下达的月度销售任务（按照认购额计算）业绩综合完成率小于等于80%，所有业绩按照基础比例0.85%计算。业绩综合完成率大于80%小于等于100%，所有业绩按照佣金比例0.9%；业绩综合完成率大于100%，所有业绩按照佣金比例1.2%。不属于中铁新业公司客户及不予支付销售代理费的情形：……泰维公司通过泰维公司发展的客户推介渠道所获得的客户资源……。销售代理费支付前提：中铁新业公司客户向泰维公司支付首付款并与泰维公司签署《商品房买卖合同》后，结算销售代理费的50%；中铁新业公司客户付清全部购房款后，结算销售代理费的45%。剩余5%的销售代理费作为本合同的保证金，以确保中铁新业公司在代理期限内高质量完成销售代理工作。泰维公司有权从履约保证金优先扣除应由中铁新业公司承担的违约金、处罚金、赔偿金等费用，泰维公司在本合同到期之日后60天内，再扣除上述费用后剩余部分一次性无息支付中铁新业公司。结算代理费时间：销售代理费以人民币结算，结算代理费时间以自然月度为结算期间，中铁新业公司需于每月5日前据实制作并向泰维公司专门人员提交上月销售代理费结算清单，并进行书面或电子邮件的签收确定，泰维公司应在收到清单后10个工作日内予以审核。经泰维公司审核确认后中铁新业公司在10个工作日内提供结算发票，泰维公司于30天内将该期应付代理费扣除应扣款金额后支付给中铁新业公司。合同中双方还约定了补充条款：在泰维公司付款前，中铁新业公司均需向泰维公司提供增值税专用发票，否则泰维公司有权延迟付款且不承担违约责任，中铁新业公司亦不得以此为由拒绝履行本合同义务。同日，双方签订了《补充协议》，对前述的《商品房销售代理合同》作了部分变更约定：1、销售代理费结算比例变更为1%。2、双方确客以云客系统、且泰维公司确认为标准。3、销售代理费支付前提变更为：贷款客户：中铁新业公司客户向泰维公司支付首付款并与泰维公司签署《商品房买卖合同》（草签）后，结算全部销售代理费的50%；中铁新业公司客户签署《商品房买卖合同》（草签或网签）并交齐银行资料并完成放款签字的，结算全部销售代理费的45%。全款客户：中铁新业公司客户与泰维公司签署《商品房买卖合同》（草签）并支付完毕全款时，泰维公司应一次性支付完毕中铁新业公司95%销售代理费。泰维公司预留中铁新业公司整体销售代理费的5%作为中铁新业公司的履约保证金，泰维公司有权从履约保证金或当月佣金中优先扣除应由中铁新业公司承担的违约金、处罚金、赔偿金等费用，泰维公司在本合同终止、解除之日后60天内，一次性无息支付扣减费用后的余额给中铁新业公司。4、结算代理费时间变更为：中铁新业公司需于每月5日前据实制作并向泰维公司专门人员提交上月销售代理费结算清单，并进行书面或电子邮件的签收确定，泰维公司应在收到清单后10个工作日内予以审核。如泰维公司逾期未能审核完毕则视为泰维公司对结算清单的全部内容并无异议，中铁新业公司应于审核后10个工作日内提供结算发票，泰维公司于中铁新业公司提交结算清单后的30天内将该期应付代理费扣除应扣款金额后支付给中铁新业公司等。 同日，中铁新业公司与泰维公司签订一份《泰禾明昇厦门湾客户推介合作协议》及其《补充协议》，约定泰维公司委托中铁新业公司为泰禾明昇厦门湾项目提供客户推介服务，中铁新业公司负责通过自由或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，泰维公司按照本协议约定向中铁新业公司支付客户推介服务费，合作期限自2018年8月16日起至2018年12月31日止；客户推介服务费的结算标准为：当月中铁新业公司成功销售商品房成交总价×10%；服务费的支付前提是中铁新业公司成功销售的客户签署《商品房买卖合同》（草签版）且按泰维公司规定足额缴交购房款（按揭客户须缴清首付款）后，当月认定产生50%服务费；客户签署《商品房买卖合同》（网签备案版）且全部购房款支付至泰维公司收款账户后，当月认定产生50%服务费。客户签署《商品房买卖合同》（草签版）并一次性付清购房款的，当月认定产生100%服务费等内容。 上述合同签订后，中铁新业公司为泰维公司的厦门湾项目提供了商品房销售代理服务和客户推介服务。双方结算了客户推介服务费。2019年1月15日，双方对中铁新业公司成功销售的房源进行确认。2019年8月2日，双方对代理费进行结算，确认20套房源的可结算代理费为146097.73元，本次可结算代理费为113052.09元。泰维公司销售负责人“骆丹”在代理费结算表上签字确认，“渠道总监”及“营销总监”一栏未签字确认。2019年4月24日，中铁新业公司向泰维公司邮寄《催款函》，函告泰维公司于收到本函后7个工作日内支付尚欠佣金975172元。泰维公司收到该函后未付款。 诉讼中，双方确认中铁新业公司销售的20套房源中客户“姚晔”发生退房，该客户对应的代理费为5672.9元。 关于中铁新业公司要求泰维公司支付销售代理费是否系重复主张的问题。根据双方于同日签订的《商品房销售代理合同》及《泰禾明昇厦门湾客户推介合作协议》约定的权利义务内容来看，《商品房销售代理合同》项下中铁新业公司提供的服务主要是协助客户与泰维公司签署《认购协议书》、《商品房买卖合同》等文件，督促客户按时支付购房款，协助客户办理贷款等相关工作，销售代理费的计算标准为：商品房成交总价×1%；《泰禾明昇厦门湾客户推介合作协议》项下中铁新业公司提供的服务主要是负责通过自由或合作渠道客户资源信息，组织介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，客户推介服务费的计算标准为：商品房成交总价×10%。即两份合同约定的中铁新业公司需提供的服务种类不同，且服务费的计算标准也大相径庭，并非同一诉讼标的，故泰维公司认为中铁新业公司已在他案中起诉要求支付客户推介服务费，在本案中要求支付相同房源的销售代理费系重复主张的抗辩不能成立，中铁新业公司有权依照双方签订的《商品房销售代理合同》获得相应的代理服务报酬。 关于中铁新业公司要求泰维公司支付的销售代理费的数额认定问题。根据中铁新业公司提供的经泰维公司销售负责人“骆丹”签字确认的《北京中铁新业投资顾问有限公司结算表》，中铁新业公司在本案中主张的19套房源的合计可结算销售代理费为140424.83元（146097.73元-姚晔退房应扣减代理费5672.9元）。上述结算表虽未泰维公司会签完毕，但根据中铁新业公司提供的经公证保全的与泰维公司渠道经理田雯德的微信聊天记录可以体现，上述代理费结算表未签署完毕系泰维公司自身原因导致，故对该结算表的内容真实性本院予以确认。关于上述19套房源达到的具体结算比例的问题。其中采用“一次性付款”方式的房源，以及经《北京中铁新业投资顾问有限公司结算表》确认“本次结算比例”为95%的房源，根据合同约定均已达到全部结算条件，预留的5%履约保证金根据合同约定亦达到退还条件；其中采用“按揭付款”方式的客户名为“王磊”、“刘沙”、“李铭”、“郭玥”“赵亮”的房源，虽然根据结算表确认本次达到的结算比例为50%，但根据中铁新业公司提供的客户推介服务费的《支付确认单》可以体现上述5套房源均已达到客户推介服务费的全部结算条件，而根据双方签订的《商品房销售代理合同》及《泰禾明昇厦门湾客户推介合作协议》关于结算条件的约定可以看出，客户推介服务费的结算条件与销售代理费的结算条件基本一致，故可以佐证上述5套房源的销售代理费同样已达到全部结算条件；客户名为“毛新颖”、“白洪亮”、“房杰”的房源，因《北京中铁新业投资顾问有限公司结算表》确认“本次结算比例”为50%，中铁新业公司又未能提供其他证据佐证上述3套房源已达到全部结算条件，故上述3套房源本院仅支持按照50%比例结算销售代理费，对于剩余代理费未结算部分中铁新业公司可待进一步补充证据后另案主张。故中铁新业公司在本案中诉求的19套房源的代理费为131119.72元（140424.83元-50%毛新颖代理费3068.35元-50%白洪亮代理费2988.52元-50%房杰代理费3248.24元）。 综上，本院认为，泰维公司与中铁新业公司签订的《商品房销售代理合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同约定履行权利义务。中铁新业公司已依约为泰维公司的厦门湾项目提供了商品房销售代理服务，泰维公司应当按照合同约定支付相应的代理费。根据前述分析，泰维公司应支付的代理费为131119.72元。关于中铁新业公司请求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算逾期付款利息，本院认为泰维公司存在逾期付款的事实，且该标准符合法律规定逾期付款损失的相关标准，可予支持，但其主张的起算日应予调整。根据合同约定泰维公司应于中铁新业公司提交结算清单后的30天内支付代理费，故逾期付款利息应自付款期限（30日内）届满后即2019年8月2日后第31日2019年9月2日起算。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《最高人民法院》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 一、被告福建泰维置业有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告北京中铁新业投资顾问有限公司销售代理费131119.72元及逾期付款利息（以131119.72元为基数，自2019年9月2日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%标准计至本判决确定的履行之日止）； 二、驳回原告北京中铁新业投资顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3334元，适用简易程序减半收取计1667元，由原告北京中铁新业投资顾问有限公司负担119元，由被告福建泰维置业有限公司负担1548元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 郑丽卿 二〇二〇年十二月十日 法官助理 甘馨韵 书 记 员 陈雅萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。