山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初5611号原告：山东融汇建设开发有限公司，住所地山东省济南市市中区拥军路与刘长山路交口南1000米融汇城售楼处205室。法定代表人：黄祖仕，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：于涛，山东融汇建设开发有限公司员工。委托诉讼代理人：桂瑞岗，山东融汇建设开发有限公司员工。被告：王恒坤，男，1985年3月10日出生，汉族，赖氏家居德州店店长，住山东省德州市德城区。原告山东融汇建设开发有限公司（以下简称融汇公司）与被告王恒坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融汇公司法定代表人黄祖仕的委托诉讼代理人于涛，被告王恒坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。融汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议；2.判令被告向原告支付原告代偿总金额20%的违约金及房屋总价款10%的违约金，合计XXXX元；3.判令被告以XXXX元为基数，自2020年4月4日起至实际支付之日止，按日万分之五向原告支付违约金；4.判令被告向原告支付自2016年3月21日起至实际返还房屋之日止的房屋折旧费及房屋使用费，暂计至2020年3月21日为：房屋折旧费XXXX元、房屋使用费XXXX元，合计XXXX元；5.判令被告协助原告办理融汇爱都XXXX房屋的撤销网签备案手续；6.判令被告将房屋腾空、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的任何权利负担后向原告返还；7.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年9月30日，原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定由被告购买融汇爱都XXXX房屋，房屋总价XXXX元，并办理了网签备案手续，随后，原告于2016年3月21日交房。合同签订后，被告未如期偿还贷款机构贷款及利息，导致原告承担保证责任，代为偿还了全部银行借款本息。原告代偿后，已多次书面通知被告履行合同义务向原告还款，但被告均怠于履行。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王恒坤辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。我可以偿还原告给我代偿的本息、违约金及诉讼产生的费用。融汇公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对原告所提交的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议、交房通知书、交房程序表、房屋交付确认书、个人购房/购车借款及担保合同、告知函、贷款本息代偿证明书、中国邮政银行个人贷款资产保全还款单、中国邮政银行个人贷款结清证明、天津银行网上银行电子回单、催告函、偿还代偿金告知函、EMS邮寄回执、EMS邮件运输记录、涉案房屋网签备案系统截图、身份证复印件、户籍资料、房屋产权证办理催告书及送达照片、公示照片等证据依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月30日，原、被告双方签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）XXXX】及合同补充协议，约定被告购买由原告开发的融汇爱都XXXX房屋，房屋总价款XXXX元。合同补充协议第2.3.6条约定，出卖人在为买受人与贷款机构的贷款提供担保期间，若买受人未能如期履行其对贷款机构应尽的义务(包括但不限于未按时履行还款义务、未积极配合办理所购房屋他项权利登记手续等)导致出卖人有承担担保责任之虞时，买受人应在收到出卖人书面通知后五日内结清全部欠款并充分履行其对贷款机构的各项义务。出卖人已代为清偿的(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，买受人应在收到出卖人书面通知后五日内清偿出卖人所有代偿款项，同时应支付给出卖人代偿总额20%的违约金。买受人逾期偿付出卖人的，每日应按出卖人代偿总额的万分之五加付违约金。若买受人收到出卖人书面通知之日起超过十日仍未支付出卖人上述款项，出卖人有权解除合同。第4.2条约定，根据合同及本补充协议的约定，因买受人原因导致出卖人解除合同的，除另有约定，双方同意按以下方式处理：(1)买受人应在收到出卖人解除合同书面通知之日起十日内支付出卖人买卖房屋总价款10%的违约金；买受人按照合同及本补充协议约定需另付违约金或损失赔偿的，应在上述期间内一并支付。(2)对出卖人为买受人垫付及代为清偿款项，买受人应在收到合同解除通知后十日内足额清偿给出卖人。(3)合同解除时，买受人已利用或允许他方利用该房屋的，应在合同解除后十日内将房屋腾空、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的任何权利负担，将房屋交还出卖人，并按10%的年折旧率计付折旧费、按房屋总价款1%/月的标准支付使用费，已发生的房屋装修等费用由买受人自行承担。被告王恒坤交纳首付款XXXX元，王恒坤向中国邮政银行济南市分行城区支行贷款XXXX元，融汇公司为王恒坤的上述贷款向中国邮政银行济南市分行城区支行提供了担保。2016年3月21日，融汇公司将涉案房屋交付给王恒坤。涉案房屋办理了网签备案手续。合同签订后，王恒坤自2019年9月9日起至2020年3月3日未按时偿还银行贷款，连续逾期6期，其中本金XXXX元，利息XXXX元，罚息339.97元,本息共计XXXX元。中国邮政济南市分行城区支行于2020年3月3日向融汇公司发函要求其代偿，融汇公司于2020年3月23日代王恒坤偿还全部贷款本息XXXX元。2020年3月25日，融汇公司向王恒坤发送偿还代偿金告知函，至庭审结束，王恒坤一直未予偿还。融汇公司为本次诉讼支出保全保险费1539.42元。本院认为，原、被告于2015年9月30日签订《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议为双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同签订后，王恒坤向中国邮政银行济南市分行城区支行贷款XXXX元用于向融汇公司支付购房款，由融汇公司提供担保。由于王恒坤自2019年9月起未履行还款义务，导致融汇公司代其偿还了中国邮政银行贷款本息XXXX元。王恒坤已构成违约，应当承担相应的违约责任。截至判决作出之日，王恒坤仍未举证证实其向融汇公司偿还垫付的款项，其行为已符合双方在《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议约定的合同解除条件，故融汇公司要求解除其与王恒坤签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议，事实清楚，依法有据，本院予以支持；《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，融汇公司要求收回涉案房屋，要求王恒坤返还房屋时腾空房屋、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的权利负担，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以称量，并作出裁决。本案中，融汇公司与王恒坤签订的《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议中关于违约金的条款约定过多、过高，结合目前涉案房屋市场价格已大幅上涨，王恒坤提出违约金约定过高，根据公平原则，本院酌情予以调整，以代偿金额XXXX元为基数，自2020年3月23日（代偿之日）起至付清之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于融汇公司要求王恒坤按《济南市商品房买卖合同》及合同补充协议约定支付房产折旧费及使用费，因涉案房屋现市场价值远高于房屋购买时的价格，融汇公司的该项诉讼请求，显失公允，本院不予支持。关于融汇公司要求王恒坤配合其注销房屋备案的诉讼请求，该项诉讼请求属于行政行为，不属于法院受理范围，故对融汇公司的该项诉讼请求，本院不予处理。融汇公司为本次诉讼支出保全保险费1539.42元，系融汇公司的合理支付，其要求被告王恒坤负担，事实清楚，依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条规定，判决如下：一、原告山东融汇建设开发有限公司与被告王恒坤于2015年9月30日就融汇爱都XXXX房屋签订的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）XXXX】及合同补充协议于本判决生效之日起解除；二、被告王恒坤于本判决生效之日起十日内向山东融汇建设开发有限公司支付违约金，以XXXX元为基数，自2020年3月23日起至付清之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告王恒坤于本判决生效之日起三十日向山东融汇建设开发有限公司返还融汇爱都XXXX房屋；返还时应腾空房屋、恢复交房时原状、解除该房屋上设定的权利负担；四、被告王恒坤于本判决生效之日起十日内向山东融汇建设开发有限公司支付保全保险费1539.42元；五、驳回原告山东融汇建设开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12150元减半收取6075元，由原告山东融汇建设开发有限公司负担5000元，由被告王恒坤负担1075元；财产保全费4369元，由被告王恒坤负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  宫淑英二〇二〇年十二月四日书记员  郑娇娇