广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24625号原告：广州市东昊实业有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路65号703室。法定代表人：金志雄,职务经理。委托诉讼代理人：钟正华、杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被告：卢灿林，男，1970年9月28日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，下落不明。原告广州市东昊实业有限公司与被告卢灿林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用简易程序，由审判员蔡永辉独任审理。原告的委托诉讼代理人杨洁渝到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；2.判令被告腾空交还广州市越秀区先烈中路XXXX1-2号前座（自编之一、自编之二）房屋；3.判令被告向原告支付自2019年12月1日起至租赁合同解除之日止的租金（按每月15702元计算）；4.判令被告向原告支付自2019年10月10日起至付清租金之日止逾期支付租金的违约金（每逾期一日按月租金额2%支付违约金的标准计算至被告付清租金为止，但以欠付的租金为限）；5.判令被告向原告支付自2020年5月1日起至腾空交还案涉房屋之日止的房屋使用费（每月按租金标准的三倍47106元计算）；6.判令原告没收被告已交纳的保证金42723元；7.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：涉案房屋原为黄花岗街土方队所有，后由于生产业务发展需要，将该房屋交给广州市东山区建筑安装工程公司第四分公司（下称“建安第四分公司”），建安第四分公司自2010年起授权原告以其自身名义管理、出租案涉房屋。原告于2017年5月5日与被告签订租赁合同，并同时签订补充协议，租赁合同约定，原告将涉案房屋出租给被告作商业用途，租赁期限为2017年5月1日至2020年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日的租金为15702元，租金按月结算，由被告在每月的第10日前按支票、转账或现金付款方式缴付租金给原告，被告向原告交纳42723元履约保证金。但被告于2020年3月31日才支付2019年10月、11月的租金，而2019年12月起的租金至今未支付，据此原告于2020年3月23日在案涉房屋处张贴《解除租赁关系并限期返还物业的通知》，双方的租赁关系自2020年4月30日解除，被告须于2020年4月30日17：00前将案涉房屋腾空交还原告，并向原告一次性缴清所欠租金及违约金，但被告对此不予理会。依据双方签订的租赁合同第七条第1款约定，乙方（被告）逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方（原告）支付违约金；补充协议第十条约定，如乙方存在拖欠租金超过30天的情形，甲方有权立即解除合同及补充协议，没收乙方保证金，要求乙方结清费用，无条件收回场地；补充协议第十一条约定，主合同期满或因乙方过错导致合同提前解除的，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同书面通知之日起7天内搬走房内物品并交还场地；补充协议第十五条约定，如乙方不按本补充协议第十一条约定，不在约定期限内搬出该房屋的……乙方须按主合同约定最高月租金标准的3倍向甲方支付房屋使用费。综上所述，原告认为，被告拖欠租金的行为已构成根本违约，因此原告有权解除合同、没收保证金，并要求被告腾空返还案涉房屋、支付拖欠的租金、违约金及逾期搬出房屋的房屋使用费等。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告没有作答辩。经审理查明：2017年5月5日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在先烈中路XXXX1-2号前座（自编之一、之二）地产租给乙方作商业用途使用，建筑面积150平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年5月1日至2018年4月30日月租金额为14241元；2018年5月1日至2019年4月30日月租金额为14954元；2019年5月1日至2020年4月30日月租金额为15702元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票、转账或现金付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳42723元履约保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），履约保证金与本合同期满，乙方无违约并给清所有费用、办清一切移交手续后15个工作日不计息地退回给乙方。第七条、乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。第八条、其他约定3.房屋履约保证金。乙方于租赁合同签订之日内，向甲方交纳相当于出租标的首年3个月月租金数额的履约保证金。履约保证金于租赁期满，乙方无违约并结清所有费用、办清一切移交手续后15个工作日内不计利息地退回给乙方；等。同上日期，双方又签订《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》，其中约定：甲、乙双方在2017年5月5日就越秀区先烈中路XXXX1-2号前座自编之一、自编之二房号的房地产租赁签署《广州市房屋租赁合同》（下称主合同）基础上，经协商一致，达成以下条款作为补充协议：十、乙方如存在以下情形，甲方有权立即解除主合同和本补充协议，没收乙方的租赁押金，要求乙方结清费用，并无条件收回场地，甲方无须就乙方对承租场地所投入的资金及装修作任何补偿，并有权要求乙方按剩余租期租金总额的50%补偿甲方：2.乙方拖欠租金、拖欠水费、电费、通讯或物业管理费等费用逾期超过30天的。十一、主合同期满或因乙方过错导致主合同提前解除时，乙方应缴清租金及相关应付费用，并于合同期满前、甲方发出解除合同书面通知书之日起7天内，搬走房内物品并交还场地，房屋内一切镶嵌于建筑物结构的装修物无偿归属甲方，甲方无需对乙方装修及其它投入进行补偿。十五、如乙方不按本补充协议第十一条、第十二条、第十四条约定，不在约定期限内搬出该房屋的，甲方有权采取适当措施收回房屋，并有权处置房屋内物品设施。乙方须每月按主合同约定最高月租金标准的3倍向甲方支付房屋使用费，如该房屋使用费低于房管部门评定的同地段同类房屋租金标准，乙方向甲方支付的房屋使用费，则按房管部门评定的同地段同类房屋租金标准计算。因此造成甲方损失的，乙方负责赔偿，并承担一切经济和法律责任；等。2020年3月12日，原告在涉案房屋张贴《解除租赁关系并限期返还物业的通知》，其中内容为：我方与贵方签订的位于越秀区先烈中路XXXX前座、自编之一的《广州市房屋租赁合同》，合同于2020年4月30日到期。鉴于贵方出现恶意拖欠租金且经催告仍不予支付的行为，我司现正式通知贵方：自该租赁合同结束之日起，我方与贵方之间的租赁关系正式解除，且贵方不再享有租赁物业的优先承租权。同时，特此严正催告贵方务必于2020年4月30日17：00前将租赁物业腾空并返还我司，并向我司一次性缴清所欠租金及违约金。否则，我司将采取一切措施收回我司物业，并通过法律途径追究贵方的违约责任及损失赔偿责任，由此而导致的一切法律责任及不良后果均由贵方承担；等。被告于2020年3月31日向原告支付2019年10月、11月的租金。之后没有再支付租金。2020年11月10日，广州市规划和自然资源局向本院发出《协助司法查询复函》，表示广州市越秀区先烈中路XXXX1-2号前座房屋无相关产权登记信息。原告为证明涉案房屋的产权情况提供了1、广州市越秀区城市建设局于1977年1月11日发出的77002号《修建工程许可证》（复印件），其中内容为：工程项目为加层，工程地点为XXXX1-2号，报建单位为城建局土方队，承建单位为自建。2、广州市越秀区城市建设局于1977年4月1日发出的77043号《修建工程许可证》（复印件），其中内容为：工程项目为砖墙，工程地点为黄花永泰村1-2号土方队办公室，报建单位为东城土方队，承建单位为自建。原告表示：涉案房屋属于黄花土方队建的，土方队改名为东山建安公司第四分公司，该司于2010年前委托我方管理并出租涉案房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，原告未提供涉案房屋的权属证明书，也未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，因此根据上述法律规定，原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》均应为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，原告要求收回房屋，被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费本院予以支持。原告要求被告支付逾期给付租金的违约金及没收被告的保证金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条的规定，判决如下：一、原告广州市东昊实业有限公司与被告卢灿林签订的《广州市房屋租赁合同》及《〈广州市房屋租赁合同〉补充协议》为无效合同；二、被告卢灿林应于本判决发生法律效力之日起十日内将广州市越秀区先烈中路XXXX1-2号前座（自编之一、自编之二）房屋腾空交回给原告广州市东昊实业有限公司；三、被告卢灿林应于本判决发生法律效力之日起五日内将从2019年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（按每月15702元计算）一次性支付给原告广州市东昊实业有限公司；本判决发生法律效力之次日起，被告卢灿林应按每月15702元的标准逐月向原告广州市东昊实业有限公司支付房屋使用费至将房屋交回原告广州市东昊实业有限公司时止；四、驳回原告广州市东昊实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2501元，由原告广州市东昊实业有限公司负担1406元，被告卢灿林负担1095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蔡永辉二〇二〇年十二月九日书记员  徐珮仪