浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9515号 上诉人（原审被告）许方明，男，1980年8月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）杭州市铁路及东站枢纽建设指挥部，住所地杭州市上城区钱江路637号。 法定代表人黄昊明，总指挥。 被上诉人（原审原告）杭州市城东新城建设投资有限公司，住所地杭州市江干区东宁路18号东站枢纽东广场A座。 法定代表人汤晓飞，总经理。 两被上诉人共同委托代理人曹怡骏、杜威，浙江六和律师事务所律师。 上诉人许方明因与被上诉人杭州市铁路及东站枢纽建设指挥部（以下简称东站指挥部）、杭州市城东新城建设投资有限公司（以下简称城东投资公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员姚炜强适用普通程序独任审理，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人许方明，被上诉人东站指挥部、城东投资公司的共同委托诉讼代理人曹怡骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，杭州市江干区新风丽都北苑5幢2单元1001室房产于2014年3月28日登记于东站指挥部、城东投资公司名下。2008年4月26日，杭州市铁路东站枢纽工程征迁指挥部与许方伟户分别签订《房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议书》各一份，上述协议对许方伟户王家井81号房屋的拆迁、补偿、安置事宜进行约定，其中载明该户常住人口5人，独生子女可增加安置人口1人，等。2012年12月27日，东站指挥部在许方伟户（成员：许方伟、洪泳华、陈育芬、许馨月、陈桂英）王家井81号房屋回迁安置表中列明拟安置的房屋为：新风丽都北苑6幢2单元501室、14幢2单元1701室、5幢2单元1002室、5幢2单元1001室。上述房屋均已交付许方伟户，并已进行资金结算。2019年5月8日，许方伟户成员出具退房申请承诺书一份，载明本户户内人员许益康于2012年1月18日和洪泳华结婚（属于丧偶再婚），洪泳华在新风社区回迁安置时分到新风丽都北苑5-2-1001室房屋，建筑面积为59.47平方米。2014年7月29日许益康与洪泳华因性格不合，感情破裂离婚，并约定新风丽都北苑3-2-1001室房屋归许益康所有，现我户成员申请将新风丽都北苑5-2-1001室房屋退还给城东投资公司，并承诺因此产生的一切法律纠纷由本户成员自行承担。2019年5月27日，城东投资公司就许方伟户王家井81号房屋重新出具房屋回迁安置表一份，列明家庭成员为许方伟、陈育芬、许馨月、陈桂英，安置房屋为新风丽都北苑6幢2单元501室、14幢2单元1701室、5幢2单元1002室。2019年6月3日，许方伟户将新风丽都北苑5幢2单元1001室房屋腾空并将钥匙交给新风丽都物业服务中心。许方明于2019年11月25日左右进入新风丽都北苑5幢2单元1001室房屋居住，并在房门上贴告示“该房子有纠纷，此锁已换，未经允许擅自开门将承担一切责任”。另查明，许方明与许方伟系同胞兄弟。 东站指挥部、城东投资公司一审诉讼请求为：1、请求判令许方明立即腾空并向东站指挥部、城东投资公司返还新风丽都北苑5幢2单元1001室。2、请求判令许方明向东站指挥部、城东投资公司支付无权占有新风丽都北苑5幢2单元1001室期间的房屋使用费暂计3000元（参照同地段同类型房屋租金标准3000元/月，自2019年11月1日起暂计算至2019年12月1日，最终计算至判决书确定的履行期限届满日止）。3、请求判令许方明承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。 原审法院认为，根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉杭州市江干区新风丽都北苑5幢2单元1001室房屋现登记于东站指挥部、城东投资公司名下，其所有权人应为东站指挥部、城东投资公司。东站指挥部、城东投资公司虽曾将该房屋作为许方伟户的安置房并交付给许方伟户，但并未办理权属登记变更，故东站指挥部、城东投资公司实际仍为该房屋所有权人。另根据法律规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，许方明并非案涉房屋权利人，其占有该房屋并无法律依据。许方明辩称许方伟与东站指挥部、城东投资公司就该房屋之间尚存在纠纷，房屋权利并不当然属于东站指挥部、城东投资公司，但东站指挥部、城东投资公司系该房屋所有权人，且许方伟户也已将上述房屋交还东站指挥部、城东投资公司，故杭东站指挥部、城东投资公司作为权利人，其有权要求许方明腾空并返还房屋。许方明无权占有使用东站指挥部、城东投资公司名下的不动产，东站指挥部、城东投资公司主张许方明参照同地段同类型房屋支付占有使用费与法有据，原审法院予以支持。鉴于双方均认可同地段同类型房租为每月2500元左右，原审法院确认以上述金额作为许方明每月应支付的占有使用费。据此，依据《中华人民共和物权法》第九条、第十六条、第三十二条、第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、许方明于判决生效后三十日内将杭州市江干区新风丽都北苑5幢2单元1001室房屋腾空并交还给东站指挥部、城东投资公司，并支付房屋占有使用费（从2019年11月25日起按每月人民币2500元计算至上述房屋实际腾空并返还东站指挥部、城东投资公司之日止，暂计算至2019年12月24日为人民币2500元）；二、驳回东站指挥部、城东投资公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由许方明负担； 宣判后，许方明不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为不动产登记簿上登记的是两被上诉人，其所有权归属两被上诉人，故两被上诉人有权收回其使用权的观点单独来看并无不当之处，但是结合本案来看明显存在问题，因为案涉房屋早在2012年就作为安置房分配给了上诉人哥哥许方伟户，并由上诉人的哥哥许方伟进行装修、管理和使用至2019年5月份，在此期间产权虽登记在被上诉人名下，实际的所有权人则是许方伟户。上诉人之所以要占用争议房屋是有原因的。首先，该争议房屋是拆迁安置房，该项目的房产在过户给拆迁户之前均登记在两被上诉人名下，其作用只是做暂时性过渡；其次，该项目的拆迁安置房都是先交付再办理房屋产权过户登记，即先使用再过户；再次，据了解在已使用该项目安置房的其他拆迁户，仍未办理产权过户登记，房屋产权仍登记在两被上诉人名下的不在少数，由此可以证实，该项目的房产实际上不过户并不影响其使用权；最后，上诉人许方明也是基于该房屋的实际所有权属于其哥哥许方伟才占有使用，从最开始的《拆迁安置协议》可以看出该争议房产属于许方伟户，如果先不讨论《退房申请承诺书》（上诉人认为该承诺书为伪造），则该争议房屋只是处于交付后并没有办理产权登记的安置房屋而已，再没有法律文书确定具体权属的情况下，上诉人许方明有权使用该套房屋。二、上诉人的继母洪泳华与其父因感情不和离婚，双方协议该房产未来所有权归其父所有，即该房屋产权已经在许方伟户进行了内部分割处置，根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向法院起诉。由此可知，1.虽然当时洪泳华有权处置该房屋的使用权；2.双方并没有对尚未取得所有权的房产存在争议，故该套房的未来所有权应按离婚协议属于许方伟户。综上，当时两被上诉人的合理做法应是减少安置人口并保留原先确定的安置房数，而不应以不办理房屋产权过户为要挟，在显失公平的情况下，设法迫使上诉人做出主动上交该套房屋的表象；三、被上诉人作为收回案涉房屋的依据即许方伟户出具的《退房申请承诺书》是伪造的，既不符合相关法律规定也违反常理，理由如下：1.许方伟户没有主动申请退房的任何理由。父母离婚是属于许方伟户的家庭内部矛盾，其财产分割应受《婚姻法》调整，两被上诉人在此属于第三人，因家庭内部矛盾而自愿将财产处置给第三人，显然不符合常理，实际原因是两被上诉人以不给许方伟办理房屋过户为要挟，剥夺其自由买卖房产的权利，后来又伪造了《退房申请承诺书》，以此来为两上诉人的违法行为编造一个合理的理由；2.该《退房申请承诺书》上许方伟户内所有人的签名和指印，陈桂英的签名并非本人所签，也不存在表见代理的问题。案涉房屋当时没有办理过户只有使用权，并非按份共有，故拆迁安置房屋是以许方伟户为单位的五人共同所有。根据《物权法》第九十七条规定，处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。而许方伟祖母陈桂英的签名并不是本人所写，本人对此并不知情，故该份承诺书应视为伪造，应认定为无法律效力。四、针对一审法院对案涉房屋占用使用费的判决金额过高，因为该房屋在2012年分配给上诉人哥哥许方伟户时系毛坯房，经许方伟的装修后才进行管理和使用，而两被上诉人却忽略了这一因素，直接按装修过的房屋来计算租金明显是不公平的。退一步讲，即使两被上诉人要收回案涉房屋，也必须对房屋的装修和房间内的家具进行折旧补偿。综上，上诉人认为，一审法院判决有误，请求二审法院：一、撤销杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初975号民事判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人东站指挥部、城东投资公司答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，案涉新风丽都北苑5幢2单元1001室系登记于被上诉人名下，上诉人对该房屋不享有任何物权或合同上的法律权利，属于无权占有。1.案涉房屋登记在两被上诉人名下，从未安置给过本案的上诉人；2.从被上诉人起诉提交的证据来看，案外人许方伟户亦系自愿退还案涉房屋，并向物业归还钥匙，上诉人系无权抢占（包括张贴告示）等，行为明显违法。综上，请求法院维持原判，驳回上诉人的全部诉讼请求。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定一致，予以确认。 本院认为，案涉杭州市江干区新风丽都北苑5幢2单元1001室房屋现登记于东站指挥部、城东投资公司名下。案涉房屋虽曾安置给许方伟户，但之后许方伟户已将案涉房屋交还东站指挥部、城东投资公司。而许方明既非案涉房屋的所有权人，也非许方伟户的安置人口，因此许方明占有案涉房屋无任何事实与法律依据。至于许方伟户与东站指挥部、城东投资公司就案涉房屋是否仍存在争议，抑或许方伟家庭内部是否另有约定，在案涉房屋未重新用于安置或确定归属的情况下，并不影响东站指挥部、城东投资公司向许方明主张要求腾空并返还案涉房屋的权利。故原审法院判决许方明将案涉房屋腾空并交还给东站指挥部、城东投资公司，并无不当。许方明无权占有案涉房屋，东站指挥部、城东投资公司要求许方明支付占有期间的使用费，于法有据。关于占有使用费计算标准问题，许方明认为案涉房屋系由其哥哥装修，占有使用费应按毛坯房标准计算。对此本院认为，许方明系无权占有案涉房屋，至于案涉房屋是否为许方伟户装修，东站指挥部、城东投资公司是否应对装修和家具予以折旧补偿，均与许方明无关。故原审法院按案涉房屋现状确认占有使用费标准，也无不当。综上，本院对许方明的上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由许方明负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 姚炜强 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 翟羽佳 书 记 员 逯遇草