北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13409号原告：刘乃盛，男，1961年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王延妍，北京市汉坤律师事务所律师。被告：王德国，男，1971年5月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张浩，男，1959年4月7日出生，汉族，中国贫困地区文化促进会法律顾问。原告刘乃盛与被告王德国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘乃盛及其委托诉讼代理人王延妍、被告王德国及其委托诉讼代理人张浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘乃盛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还已支付的全部租金140200元；2.判令被告向原告赔偿因拆除房屋而导致的建筑物及装修设备附属物损失373550元；3.判令被告向原告赔偿因冬季停水停电、强拆逼迫原告搬家产生的损失33000元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市昌平区兴寿镇的房屋和院落租给乙方使用，房屋建筑面积约140平方米，租赁期限为2016年5月至2029年5月，每年租金3.5万元，在合同期内租金没有浮动，自装修完毕开始起租（即开始计算租金）。合同第八条特别约定，在合同期内遇有国家征地或开发商占地、拆迁等变故，甲方房屋所得到的赔偿金额归甲方所有。乙方搭建屋得到的赔偿金归乙方所有。合同非正常时，甲方应退还乙方缴纳的剩余租金。第八条约定了违约责任，租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，需按照合同付款额的20%赔偿分给对方违约金。2016年3月原告开始装修，投入资金近50万元，至2016年6月大致完成了房屋内部装修装饰及园林建设、道路及附属设施等建筑安装工作。2019年春节前夕，被告通知原告，因国家园林征地，需腾退占地和房屋。次日，评估公司到租赁房屋来进行测量和评估，2019年4月3日下发的《评估结果通知单》显示，评估补偿价格总计为32万余元，其中列明的补偿项目三分之二以上都是原告装修的成果。根据合同约定，租赁期为十三年，但甲方在合同履行不到3年时即单方终止合同，构成严重违约，应当承担违约责任。此外，在合同履行期间，被告存在违约行为。根据合同第七条约定，甲方负责院落通水通电。但乙方在使用过程中，被告始终未履行该合同约定的义务，致使原告两年冬天均无水使用，甲方应承担违约责任，赔偿原告2万元。2019年4月19日，被告催逼原告搬家并擅自掐断电源，因没电致使原告无法正常生活，冰箱内食品腐败霉烂，造成经济损失约3000元。2019年5月3到4日，原告被迫搬家，被告当赔偿原告搬家车辆和人员费用10000元。综上所述，根据原被告双方签订的租期为十三年的《房屋租赁合同》，原告如约履行了合同义务，并且投入巨额资金进行装修、装饰和建设，但被告在合同履行不到三年的租期内单方终止合同，并且在合同履行过程中也存在违约行为，应当承担违约责任，请依法支持原告的诉讼请求。王德国辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，涉及到拆迁问题，拆迁不是被告所为，被告也没有拿到钱，还涉及案外人。第二，原告已经占有使用房屋，不同意退还房屋占有使用费。第三，原告对其主张没有证据，亦没有证据证明被告停水停电、逼迫搬家导致原告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日，刘乃盛（乙方）与王德国（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定王德国将北京市昌平区兴寿镇上西市村的房屋和院落租给刘乃盛使用，房屋建筑面积约140平方米，院落约3996平方米，租期自2016年5月1日至2029年5月1日，年租金3.5万元。后双方于2016年4月15日重新签订《房屋租赁合同》，约定：王德国将北京市昌平区兴寿镇上西市村的房屋和院落出租给刘乃盛，房屋建筑面积约140平方米，院落四至东至巩福顺地界、西至坡地、南至东南马路、北至西北马路，租赁期限自2016年5月至2029年5月，年租金3.5万元；第六条，房屋装修、院落围栏的施工周期，应在两个月之内完成；以甲乙双方共同认同的房屋、院落能够交付使用之日起，为本合同起租日期；第七条，1.甲方负责房屋的外墙保暖、铺路轧道、屋顶、吊顶保暖、地面硬化、拆除隔断、放大窗户、堵门、焊梁、化粪池、污水井、建筑垃圾清理、院落围栏等施工及人工、材料费用；2.甲方保证房屋、院落通水、通电；水表、电表由甲方提供安装；4.乙方负责水、电管线、地暖材料、地砖、墙砖、门、窗、内墙漆的材料购买，甲方负责施工安装和辅料与人工费用。双方均认可，双方以落款时间为2016年4月15日的合同为准。合同签订后，刘乃盛向王德国支付了三年占有使用费，刘乃盛主张三年占有使用费对应占有使用期限为2016年7月1日至2019年6月30日，因合同第六条约定：“房屋装修、院落围栏的施工周期，应在两个月之内完成，以甲乙双方共同认同的房屋、院落能够交付使用之日起，为本合同起租日期”，合同起算时间应当在签订后两个月才起算，故从2016年7月1日起算。王德国主张占有使用费对应期限为2016年5月1日至2019年4月30日，双方于2016年3月3日签订的合同中约定了起算时间是2016年5月1日。2019年5月5日，刘乃盛给王德国发送微信，在微信中刘乃盛称2019年4月19日起被断电。刘乃盛称其于2019年5月3日搬离。王德国称不是其断电，断电与其无关，称刘乃盛是2019年5月4日或5日搬离。在占有使用房屋期间，刘乃盛对原有房屋进行装修改造，并在院外新建部分附属设施。结合双方陈述以及评估单，本院认定,原有142平方米框架房屋是王德国出租给刘乃盛使用，刘乃盛在原有基础上进行装修改造;刘乃盛新建了56平方米、13.64平方米的建筑物。关于装修、设备及附属物，王德国主张评估单中上水井、铜缆、上水、电表、化粪池、围网、护网是其所建造。刘乃盛否认，称王德国只是建造了铜缆、电表、化粪池，且围网是刘乃盛和王德国各建造二分之一。上述事实，有《房屋租赁合同》两份、收条、转账记录、照片、微信记录、评估单、照片以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，刘乃盛与王德国签订两份《房屋租赁合同》，所涉房屋并无相应规划手续，故双方签订的两份《房屋租赁合同》均无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘乃盛确实占有使用了涉案院落，故其主张全部退还占有使用费，依据不足，本院将根据其占有使用时间确定能否退还其占有使用费。因双方最早于2016年3月3日签订合同，合同中约定房屋装修、院落围栏施工期最长两个月，且落款时间为2016年3月3日的合同写明起始时间是2016年5月1日，故本院认定合同约定的起算时间是2016年5月1日，占有使用费对应的三年期间为2016年5月1日至2019年4月30日。至于刘乃盛占有使用费的终止时间，因刘乃盛并无证据证明断电持续时间，故本院认定刘乃盛应付占有使用费期间为2016年5月1日至2019年5月4日。刘乃盛已经占有使用了三年时间，故其要求退还全部占有使用费的主张本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘乃盛对涉案房屋、院落进行装修、增设附属物，其占有使用长达三年时间，期间王德国并未提出异议，且合同本来之意也是同意刘乃盛进行装修，王德国主张刘乃盛未经其同意擅自增设部分附属物，本院对此主张不予采信。因房屋院落已经被拆除，故本院按照拆迁评估单中的价值确定相应建筑物、装饰装修、设备及附属物的价值。《房屋租赁合同》约定：“王德国负责房屋的外墙保暖、铺路轧道、屋顶、吊顶保暖、地面硬化、拆除隔断、放大窗户、堵门、焊梁、化粪池、污水井、建筑垃圾清理、院落围栏等施工及人工、材料费用”；“刘乃盛负责水、电管线、地暖材料、地砖、墙砖、门、窗、内墙漆的材料购买，王德国负责施工安装和辅料与人工费用”。王德国主张，双方实际就是按该合同约定履行，合同内约定王德国负责的王德国全部完成。刘乃盛否认，称王德国没有完成的项目有：铺路轧道；拆除隔断不是全部隔断，只是其中一个；院落围栏被告只建造二分之一。因刘乃盛并无证据证明合同约定施工内容中应由王德国完成的是刘乃盛完工，且双方已经实际履行三年时间，双方并无异议，故对于刘乃盛主张本院不予采信，本院认定双方实际已经按照合同约定履行装修义务。至于装修、设备、附属物价值，王德国建造了一个化粪池、一个污水井、一个上水井。刘乃盛称王德国建造的上水井无法使用，其重新挖了两个上水井，故本院认定评估单中第1项2个上水井，按王德国与刘乃盛每人各建造1个上水井计算。评估单中的第2项铜缆、第3项上水、第4项电表，第7项化粪池、第8项围网利益全部由王德国享有。评估单中第10项护网，双方有争议，根据照片，本院认定该项是刘乃盛所建造。综上，王德国对评估单中第一大类建筑物评估里面的第1项142平方米房屋享有部分利益，对评估单中第二大类装修、设备及附属物中的第1项2个上水井，王德国享有部分利益，对第2项铜缆、第3项上水、第4项电表，第7项化粪池、第8项围网王德国享有全部利益。其他项目本院认定是刘乃盛出资所建或装修。至于刘乃盛应得的利益，本院在公平原则的基础上按照双方贡献大小酌情确定。刘乃盛主张因停水停电、强迫搬家产生的损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、刘乃盛与王德国签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、王德国向刘乃盛赔偿建筑物、装修、设备及附属物损失183045元，于本判决生效后十五日内执行；三、驳回刘乃盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8125元，由刘乃盛负担4062.5元，已交纳；由王德国负担4062.5元，于本判决生效后十五日内交纳。审 判 长  陆 婧人民陪审员  刘新跃人民陪审员  唐险峰二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  王京嫄