江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初7482号原告：启东先豪房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇龙豪花园西首别墅。法定代表人：朱伟德。委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。被告：上海乾凯营销策划有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇沙河路****-6。法定代表人：吉敏玲，执行董事。委托诉讼代理人：顾迎斌，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。第三人：上海卓居房地产营销策划有限公司，住所地，住所地上海市奉贤区远东路******iv>法定代表人：朱臣杰。原告启东先豪房地产开发有限公司（以下简称先豪公司）与被告上海乾凯营销策划有限公司（以下简称乾凯公司）、上海卓居房地产营销策划有限公司（以下简称卓居公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄健华,被告上海乾凯公司的委托诉讼代理人顾迎斌、卜音英，被告上海卓居公司的法定代表人朱臣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先豪公司向本院提出诉讼请求：依法要求被告乾凯公司交付私自收取的房款3000万元（具体金额以核实为准)。事实和理由：先豪公司系启东市滨海工业园区南海路368号的龙豪海景湾小区工程的开发建设单位。该小区住宅的销售，委托卓居公司统一负责，卓居公司又另行委托分销商乾凯公司等。2018年8月17日，先豪公司与卓居公司签订《房地产销售服务合同》，合同1.1条及1.2条约定，卓居公司为龙豪海景湾施工编号为235-240号的485套独立成套住宅全案及独家总分销商。2018年8月，卓居公司就上述房屋的销售又与乾凯公司签订《龙豪海景湾销售代理合同》，合同6.6条约定，在本合同的履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由开发商最终审核、签字、盖章，并由开发商享有和承担出售方的一切权利和义务。2019年9月，先豪房产与卓居公司签订《房地产销售服务合同》，合同1.1条及1.2条约定，卓居公司为龙豪海景湾施工编号为247、248、249、252号的364套独立成套住宅全案及独家总分销商，以6600元每平方米的销售底价委托卓居进行销售工作。2019年9月25日，卓居公司就上述房屋的销售又与乾凯公司签订《龙豪海景湾销售代理合同》，合同合同6.6条约定，在本合同的履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由开发商最终审核、签字、盖章，并由开发商享有和承担出售方的一切权利和义务。现近二个月以来，先豪公司多次接到投诉，投诉内容主要是，小业主均反映乾凯公司在向其销售房屋时，还收取了网签价以外的房屋价款，乾凯公司还出具了收据。目前有关部门正依法调查乾凯公司的违法违规行为。对违规行为造成原告的损失保留追索权。先豪公司认为，乾凯公司均以销售房屋为名义收取业主房款，因乾凯公司销售的房屋系先豪公司所有，且乾凯公司没有任何合同与法律依据当扣购房户的任何款项，即使超过政府的限价（网签价）房款均应先交付先豪公司，以便先豪公司与业主依法依规进行结算，故先豪公司依法提出以上请求，望法院依法裁决。被告乾凯公司辩称，1、先豪公司与乾凯公司之间的《龙湾海景房销售代理合同》约定单元房成交底价的溢价部分为乾凯公司的佣金，销售底价为原告的房屋销售收入即房款，原告诉状所主张的款项均不属于房屋的销售底价,即不属于原告房屋房款，而属于乾凯公司的服务费用。2、被告在销售代理过程中付出了巨大的努力，取得了很好的成效，有部分分销商向部分购房户收取了金额不等的服务费，该事正由政府牵头协商处理，对被告向购房户收取服务费行为的性质有关部门并没有定论，未明确服务费该收还是不该收，收的合法还是不合法。3、原告与被告之间的合同只有销售底价的约定，没有备案价的约定，原告在签订合同时没有告知被告备案价。被告及其分销商从2017年4月到2020年9月，在原告提供的现场售楼处接待客户、介绍楼盘信息、组织看房以及与客户签约、收款等等原告方从来没有提出异议，也没有要求被告或者分销商将服务费交给原告，这是因为双方都清楚服务费不属于房款，而且服务费主要由分销商收取和实际占有。现在原告要求被告来进行返还，缺少事实依据和法律依据。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。被告上海卓居公司辩称，同意乾凯公司的答辩意见，原告主张的3000万元房款不存在，原告的起诉没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2018年8月17日，启东先豪房地产开发有限公司（甲方）与第三人卓居公司（乙方）签订《房地产销售服务合同》，约定：卓居公司为先豪公司开发建设的“龙豪海景湾”（235-240号）商品房全案及总分销商，合作范围为本项目全部可售房源485套小高层住宅（毛坯房）。先豪公司以底价6500元/平米(含溢价部分税收)委托卓居公司进行销售工作。当卓居公司销售均价超出6500元/平米，卓居公司根据超出金额提供相应的发票予以结算佣金。卓居公司有权通过其他合作分销机构来完成本项目的销售工作。先豪公司负责向卓居公司结算咨询服务费，并由卓居公司自行约定与其他分销机构的咨询服务费分配比例，先豪公司不得干涉。咨询服务费由先豪公司直接结算给卓居公司和其他合作分销机构。对外销售价格由卓居公司制定。可售房源的溢价部分分成的定义：卓居公司成功销售本项目可售房源每单套房屋溢价部分，卓居公司按100%提取，并提供溢价部分的佣金或咨询服务费（启东当地税务认可的）有效增值税专用发票。当先豪公司支付卓居公司的咨询服务费为本合同所述本项目全额溢价部分。咨询服务费由先豪公司根据其确认之卓居公司咨询服务费结算清单汇入卓居公司的指定帐户，先豪公司付款前卓居公司提供相应金额的启东当地税务认可(能核算入成本)的有效发票给甲方，先豪公司按卓居公司提供的启东当地税务认可的有效发票金额进行支付。该合同签订后，第三人卓居公司（委托人、甲方）与乾凯公司（受托人、乙方）签订《龙豪海景湾销售代理合同》，约定：卓居公司委托乾凯公司代理销售启东市南海路368号“龙豪海景湾”项目，委托代理范围为该项目235-240号（235、236、237、238、239、240号六幢）小高层公寓房源，共计485套，可售独立成套单元。卓居公司保证在2017年06月31日前取得该项目235-240号幢预售许可证(除政府相关取得预售证规定变化外)。对于乾凯公司代理成交的每一套单元，卓居公司均须向乾凯公司支付该单元的代理销售佣金。佣金标准按如下标准执行：按该物业成交的每一套单元分别计算佣金。佣金金额为该套单元成交底价的溢价部分。销售底价统一为6500元/平方米计算。佣金收入乾凯公司仅出具相应的启东当地税务认可(能核算入成本)的有效增值税发票给卓居公司，卓居公司收到发票即支付相应佣金。当乾凯公司完成销售任务目标（2019年1月31日前，网签合同价格不低于一亿三千万元），乾凯公司销售底价统一调整6450元/平方米进行计算（235-240号全部房源）。乾凯公司对自身所有销售行为负责。在此期间，乾凯公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与卓居公司无关。如因此构成对卓居公司利益和声誉的损害，乾凯公司应承担相应责任，并赔偿卓居公司相应的经济损失。2019年9月，先豪公司（甲方）与第三人卓居公司（乙方）签订《房地产销售服务合同》，约定：卓居公司为先豪公司开发建设的“龙豪海景湾”（247、248、249、252号）商品房全案及独家总分销商，合作范围为本项目全部可售房源364套小高层住宅（毛坯房)。先豪公司以底价6600元/平米委托卓居公司进行销售工作。卓居公司有权通过其他合作分销机构来完成本项目的销售工作。其他合作分销机构成功销售的本项目可售房源(小高层住宅)均视为卓居公司的共同销售率，先豪公司负责向卓居公司结算咨询服务费，并由卓居公司自行约定与其他分销机构的咨询服务费分配比例，先豪公司不得干涉。咨询服务费由先豪公司直接结算给卓居公司和其他合作分销机构。对外销售价格由卓居公司制定。先豪公司支付卓居公司的咨询服务费为本合同所述本项目全额溢价部分。咨询服务费由先豪公司根据其确认之卓居公司咨询服务费结算清单汇入卓居公司的指定帐户。2019年9月25日，第三人卓居公司（委托人、甲方）与乾凯公司（受托人、乙方）签订《龙豪海景湾销售代理合同》，约定：卓居公司委托乾凯公司代理销售启东市南海路368号“龙豪海景湾”项目，委托代理范围为该项目247、248、249、252号四幢高层房源，可售独立成套单元。卓居公司负责收取由承买方支付的商品房预售合同（网签合同）款项，并由卓居公司出具相应的合法、有效的收款凭证。对于乾凯公司代理成交的每一套单元，卓居公司均须向乾凯公司支付该单元的代理销售佣金。佣金标准按如下标准执行：按该物业成交的每一套单元分别计算佣金。佣金金额为该套单元成交底价的溢价部分。销售底价统一为6600元/平方米计算。佣金收入乾凯公司仅出具相应的启东当地税务认可(能核算入成本)的有效增值税发票给卓居公司卓居公司收到发票即支付相应佣金。乾凯公司对自身所有销售行为负责。在此期间，乾凯公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与卓居公司无关。如因此构成对卓居公司利益和声誉的损害，乾凯公司应承担相应责任，并赔偿卓居公司相应的经济损失。合同签订后，乾凯公司开始自己销售并委托其他分销商销售案涉项目235、236、237、238、239、240、247、248、249、252号房源。庭审中，乾凯公司陈述成交总价与网签合同价的差价为138个车位及储藏室的价格。另查明，2018年8月18日，卓居公司（甲方）与案外人上海有富投资管理有限公司签订了《龙豪海景湾销售代理合同》，约定由上海有富投资管理有限公司代理销售启东市南海路368号“龙豪海景湾”项目，委托代理范围为该项目235-240号（235、236、237、238、239、240号六幢）小高层公寓房源，共计485套。庭审中，第三人卓居公司陈述案涉南海路235-240号共485套房源销售履行对应的合同是其与上海有富投资管理有限公司签订的《龙豪海景湾销售代理合同》，其与乾凯公司签订的《龙豪海景湾销售代理合同》并未实际履行。在该485套房屋结算佣金过程中，先豪公司向上海有富投资管理有限公司支付了佣金，并接收了上海有富投资管理有限公司开具的发票。案件审理过程中，本院根据原告先豪公司的申请，前往启东市市场监督管理局依法调取了龙豪海景湾情况汇总表等证据材料，该汇总表载明：龙豪海景湾情况汇总表（有富），楼栋号4期235、236、237、238、239、240幢，套数291，成交总价184291236元，签约合同价150583885元，开发商底价142954488元。2020年9月1日，上海有富投资管理有限公司副总经理王羽庆在该汇总表上写“情况属实”，签名并加盖公章。龙豪海景湾情况汇总表（乾凯），5期247、248、249、252幢，套数158，车位、储藏室补偿138，成交总价108447299元，签约合同价101605134元，开发商底价84016029元。启东市市场监督管理局正在对案涉房屋销售中的相关问题进行调查，目前尚未结案。本院认为，本案中启东先豪公司与卓居之间、卓居公司与乾凯公司及启东先豪公司与乾凯公司签订的合同均系当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应诚实信用地履行。本案的争议焦点为：先豪公司要求乾凯公司交付其在案涉房屋销售过程中收取的网签合同价以外的款项3000万元有无事实和法律依据？本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据原、被告双方举证，先豪公司要求乾凯公司交付其在案涉房屋销售过程中收取的网签合同价以外的款项无事实和法律依据。理由如下：首先，先豪公司提交的证据不足以证明乾凯公司在代理销售龙湾海景房过程中向购房户收取了网签合同价以外的款项，且根据案涉合同约定乾凯公司代理成交的每一套单元，先豪公司均须向乾凯公司支付该单元的代理销售佣金，佣金金额为成交底价的溢价部分，即超出销售底价的合法款项均归乾凯公司所有。庭审中乾凯公司辩称乾凯公司与先豪公司、卓居公司已对销售佣金情况进行了对账，即使乾凯公司在案涉房屋销售过程中收取了网签合同价以外的款项，该部分款项不属于原告的房屋销售款，而是乾凯公司的服务费用。本院认为，先豪公司未举证证明其要求乾凯公司返还的款项中含有属于先豪公司所有的销售底价款项，故即使乾凯公司在案涉房屋销售过程中收取了网签合同价以外的款项，该款项为购房户交纳，不属于先豪公司所有，案涉合同未约定乾凯公司必须将在房屋销售过程中收取的全部款项统一交付给先豪公司，购房户亦未授权先豪公司向乾凯公司主张返还款项。其次，对于龙豪海景湾房屋在销售过程中向购房户收取的网签合同价以外的款项一事，目前，启东市市场监督管理局正在进行调查，尚未作出最终处理意见，无法确认乾凯公司收取的网签合同价以外的款项的性质、具体金额、乾凯公司的行为是否违法及相关责任承担等情况。再次，先豪公司主张乾凯公司销售的房屋系其所有，以销售房屋为名义收取业主房款，所有款项均应先交付先豪公司，以便先豪公司与业主依法依规进行结算。但根据案涉合同约定，乾凯公司对自身所有销售行为负责，乾凯公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与先豪公司无关，如因此构成对先豪公司利益和声誉的损害，乾凯公司应承担相应责任，并赔偿先豪公司相应的经济损失。本案中，先豪公司并未提交证据表明乾凯公司系以其名义在销售过程中收取了其主张的相关款项，亦未举证证明乾凯公司向购房户收取网签合同价之外的款项的行为或乾凯公司的其他销售行为对先豪公司造成了利益和声誉损害及经济损失。故先豪公司诉请乾凯公司交付其在案涉房屋销售过程中收取的网签合同价以外的款项3000万元无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告启东先豪房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费依法减半收取95900元（原告已预交），由原告启东先豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费191800元。审 判 员 吴永飞二〇二〇年十二月二十九日法官助理 高 慧书 记 员 陈奕菲