北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86283号原告：栾晶，女，1978年9月4日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：段晗，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮添涯，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：李瑞兰，女，1953年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告栾晶（以下简称原告）与被告李瑞兰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人段晗、到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2014年11月30日签订的《合作使用合同》及2016年11月7日签订的《补充协议》无效；2.判令被告返还押金20000元及租金599741.25元（期间为2019年7月16日至2034年12月15日）；3.判令被告赔偿装修损失369916.35元。事实和理由：2014年11月30日，原、被告签订了《合同使用合同》，约定被告出租某2内工作室某1楼给原告使用，租赁期限自2014年12月15日至2024年12月14日，并约定了押金、租金等。2016年11月7日，双方签订《补充协议》，约定自2017年1月1日开始原告一次性支付被告租金700000元。上述协议签订后，原告依约支付了20000元押金、第一年租金及其他费用165000元及第二年租金140000元，此后又陆续支付了700000元租金；在被告同意下，原告就对租赁房屋进行了装饰、装修，花费369916.35元。由于租赁房屋一直没有取得建设工程规划许可证，并在2019年7月15日被政府部门要求腾退，原告实际使用房屋自2014年12月15日至2019年7月15日，此后无法继续使用租赁房屋。故原告诉至法院，要求被告退还租金并赔偿损失。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年11月30日，原告（承租方、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《合作使用合同》，约定内容包括：甲方同意将位于某2内工作室某1楼（以下简称租赁房屋），在正常状态下租给乙方，租用建筑面积总计198平方米，租赁期限自2014年12月15日至2024年12月14日；第一、二年租金为140000元、第三年租金为147227元、第四年租金为154454元、第五年租金为161681元，此后每年租金均递增；租金支付方式为年付，须于每次付款日（签合同日）前一个月付清；乙方应在租约生效当日向甲方交付租赁押金20000元。另，《合作使用合同》抬头处甲方为“北京某2时代国际艺术有限公司产权人”，落款处甲方签字为“李瑞兰”，未加盖任何公章。2016年11月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定内容包括：自2017年1月1日开始乙方一次性支付甲方房屋700000元，本使用合同与甲方的园区合同同步。原告根据《合作使用合同》及《补充协议》陆续支付了押金20000元，第一、二年的租金以及《补充协议》对应的600000元租金。原告称《补充协议》中剩余的100000元租金也已支付，但未举证。2019年7月7日，北京市朝阳区某3乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳区朝阳将台乡农工商总公司以书面告知的形式与五环通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。原告主张，《补充协议》中“本使用合同与甲方的园区合同同步”实际上是对租赁期限的变更约定，因被告当时口头告知租赁房屋可以使用25年；由于该期间已经超过20年，故原告以20年确定整个租赁合同的期限，即自2014年12月15日至2034年12月14日；由于上述腾退要求，其于2019年7月15日腾退，已无法继续使用租赁房屋，故要求被告退还自2019年7月16日至2034年12月14日的租金。为证明装修损失，原告提交的主要证据有：1.案外人姬某4名下尾号为8914的银行明细及《情况说明》，显示2015年5月至9月，原告分四笔向姬某4共转账350000元，原告称其与姬某4系朋友，二人分别承租某2内的房屋；由于装修时其身体原因，故委托姬某4代为进行主要装修，预付给姬某4上述装修备用金，姬某4对此予以认可；2.案外人姬某4作为委托人与案外人蒲某5签订的《某2红塘西装修工程合同》、报价单及付款凭证，约定装修期间为2015年5月25日至2015年7月10日，工程价款171744元，另有增项28800元，上述费用用于进行基础装修和改造；3.付款凭证及姬某4的微信支付明细（2017年4月、6月）及照片打印件，证明为租赁房屋安装暖气、窗户、进行墙体彩绘分别支出10100元、13400元及41000元；4.栾晶、姬某4支付宝交易电子回单（2015年6月-2015年8月、2016年4月），证明网购瓷砖、橱柜、百叶窗、监控设备、灯具等支出55432.85元；5.收据、出库单、合同等（日期大多为2015年）及装修照片，证明制作吊顶、购买门、建材等支出74983.5元以及进行装修的事实；6.案外人王某6（乙方）与北京某2时代国际艺术有限公司（甲方）签订的《取暖协议》，约定乙方向甲方一次性交纳天然气管道安装费35000元。另，原告表示不就装修损失申请评估，要求法院根据装修损失的证据予以认定，后果自行承担。查，根据（2015）朝民初字第某7号民事判决书及（2016）京03民终某8号民事裁定书，租赁房屋所在土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，租赁房屋所在土地为集体所有土地，现无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，故对原告要求确认《合作使用合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告经本院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃答辩和举证、质证的权利。《合作使用合同》抬头处甲方有“产权人”字样，未有证据显示原告早已知晓租赁房屋所在土地性质，亦无证据显示原告对合同无效有其他过错，故被告应就《合作使用合同》及《补充协议》无效向原告承担相应责任。原告使用租赁房屋至2019年7月15日，其要求被告返还押金20000元及2019年7月16日起的租金，有事实依据；但其主张返还租金对应的租赁期间及租金金额有误，本院阐释如下：《补充协议》中约定“本使用合同与甲方的园区合同同步”属于约定不明确，故应结合《合作使用合同》、《补充协议》上下文及通常文意理解来确定。《补充协议》的甲方系被告，原告未举证证明该“甲方”即被告对租赁房屋享有权利的期限已延续至《合作使用合同》约定的2024年12月14日之后，故其主张根据《补充协议》理解租赁期限截至2034年12月14日意见，本院不予采信；双方租赁期限应截至2024年12月14日，结合《补充协议》约定一次性支付租金700000元的约定，且未对每年租金进行明确约定的情形下，应理解为2016年12月15日至2024年12月14日的租金变更为每年100000元为宜。原告虽主张其已足额支付700000元租金，但其证据仅能显示支付了600000元；综上，本院根据租金支付情况、租金标准、租赁期间核定，被告应返还原告租金341398元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告表示不申请评估，本院根据原告装修损失的证据等予以认定。关于《取暖协议》相关的35000元，双方均非本案当事人，该项费用与本案无关。根据原告提交的照片的证据，可以看出原告对租赁房屋进行了装修，本院根据原告证据反应出的装修情况、原告费用支出相关证据的证明力，结合租赁期限及当事人陈述，酌情支持装修损失。被告未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告栾晶与被告李瑞兰于二〇一四年十二月三十日签订的《合作使用合同》及二〇一六年十一月七日签订的《补充协议》无效；二、被告李瑞兰于本判决生效后七日内返还原告栾晶押金20000元、租金341398元；三、被告李瑞兰于本判决生效后七日内赔偿原告栾晶装修损失120000元；四、驳回原告栾晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13796元，由原告栾晶负担5000元（已交纳），由被告李瑞兰负担8796元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十二月二十八日书记员  张楠