河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3710号上诉人(原审原告、执行案外人)：李玉臣，男，汉族，1956年6月3日生，户籍地为哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：李敏，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊英，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：河南四建集团股份有限公司。住所地开封市宋门关大街36号。法定代表人：黄思亚，任董事长。委托诉讼代理人：赵洪洋，公司员工。被上诉人(原审第三人、被执行人)：孙元锋，男，汉族，1977年9月13日生，住湖北省松滋市。上诉人李玉臣因与被上诉人河南四建集团股份有限公司（以下简称四建公司）、孙元锋案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2019）豫0211民初4991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉臣上诉请求:撤销原审判决，改判终结对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封措施;一、二审案件受理费及其他诉讼费用由四建公司承担。事实与理由：一、一审法院针对琼建房〔2017〕96号文的理解存在错误。将存在本质区别的禁止与限制二者混淆。1、该政策禁止转让的对象仅针对未竣工的预售商品房，根据明示其一，排除其他的原则，本案的案涉房屋早于2014年末便竣工验收，李玉臣与孙元锋签订房屋买卖合同的时间是2018年，故案涉房屋不属于禁止转让的范畴。2、该政策对现房转让的限制体现为：预售房屋在竣工交付后预购人没办理产权证前，如果发生转让，房产部门不能为其办理转让手续，也就是说，该规定为房屋转让后的更名设定了一个期限限制，即只有在出卖人取得房屋产权证后才能与买受人办理更名过户，通过李玉臣在签订合同后积极的协助孙元锋办理产权证的事实可充分证实，李玉臣没有违反该期限限制的规定。3、一审法官在判决中，将该政策中禁止期房转让和限制现房转让，概括定义为禁止期房和现房转让，致使整个政策内容发生根本性的改变，将仅是对现房办理转让期限的限制扩大为禁止转让。二、案涉房屋被查封时，第96号文中限制过户的障碍早已消除，买卖双方符合办理房屋更名的地方政策，之所以在查封前没有办理过户登记完全系孙元锋怠于通知李玉臣所致，李玉臣对此不存在过错。1、2018年3月份，李玉臣与孙元锋签订房屋买卖合同时，根据当时96号文的规定，允许预售商品房竣工交付后的现房转让。2、第96号文的限定对于李玉臣来讲，仅是暂时不能办理转让手续而自身存在风险，在当时产权证没下发，暂不能办理转让手续的这段时间内也不存在四建公司查封该房屋的情形，故该暂时不能办理转让手续的限定对于四建公司不发生影响，李玉臣对此不存在过错。3、2019年2月28日，孙元锋名下的产权证下发，根据2018年4月24日《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》第3条规定，在2018年3月30日前非本省户籍居民已签订购房合同（含二手房）或认购协议，并已支付30%首付款，可凭借完税证明及银行支付凭证继续办理网签和执行原信贷政策。据此可见，海南省对于政策出台前签订的二手房买卖合同是认可的，在孙云锋产权证下发后是可以继续办理更名手续的，而李玉臣因没有得到孙元锋产权证下发的通知，一直处于等待的状态，才会发生2019年9月份该房屋被法院查封的情况，故李玉臣对此不存在过错。4、李玉臣为了证实其签订买卖合同后一直积极协助和督促孙云锋办理产权证的事实，在一审中提交了开发商出具的情况说明和在买卖当日其一同与孙云锋用购房款结清银行贷款和税款等系列证据，可充分证实，在产权证下发后、法院查封前房屋没有办理更名不是李玉臣的过错导致，而一审法院无视该客观事实，采用错误的时间节点，盲目以当时交易不符合政策，没办理转让手续或网签备案为由来推定现在没有更名是李玉臣过错导致。5、2019年9月份，因孙云锋与四建公司债务纠纷查封此房屋，对此李玉臣提出执行异议之诉，因96号文中的李玉臣与孙云锋房屋更名限制已经于2019年2月28日房屋产权证下发而消除，即房屋在2019年2月28日之后至法院9月5日查封前这6个月期间是可以办理更名的。三、一审法院针对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项的理解错误。1、李玉臣作为买受人在签订买卖合同时向孙元锋几乎支付了全部购房款，其最终目的就是为取得房屋的所有权。孙元锋在办理产权证后没有及时通知李玉臣，导致房屋在没有办理更名手续时被查封，其过错不在李玉臣。2、根据最高院九民纪要关于执行异议之诉中第127条规定，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。上述法律规定充分体现了，在没有相反证据证实房屋没有更名是因上诉人主观故意导致的情况下，法律充分保护买受人合法权利的立法本意。本案中，李玉臣在一审中提供充分的证据证明其自签订买卖合同当日便积极帮助孙元锋代为清偿银行贷款，缴纳房屋税款，房屋维修基金，并积极协助孙元锋将所有手续交到开发商处用于办理产权登记，其积极协助的目的就是为了孙元锋名下产权证下来后其可以办理过户登记。四建公司答辩称，李玉臣要求终结执行，解除查封，没有法律和事实依据，请求驳回李玉臣的上诉请求。一、涉案房屋登记在孙元锋名下，属于孙元锋所有。执行法院对涉案房屋查封合法有效。2018年3月6号李玉臣虽与孙元锋签订了《二手房买卖合同》，支付了部分价款，但时至今日，并未办理过户登记手续，该房屋依法不发生物权转移的效力。2019年2月28日，东方市国土资源局不动产登记部门为孙元锋颁发了琼（2019）东方市不动产第0003459号不动产权证书，该证书登记确认了不动产权利人为孙元锋，从法律层面上排除了他人所有的权利。李玉臣应依法行使预告登记、过户登记等法律赋予的权利，但怠于行使。李玉臣既放弃了依法预告登记的权利，又怠于行使过户登记的权利，存在重大过错,李玉臣应当承担因自己的过错造成的损失。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，李玉臣均不符合。李玉臣就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。1、李玉臣明知自身不具备在海南购买房屋的资格，明知法律禁止转让涉案房屋，却以二手房买卖合同的合法形式掩盖非法购买目的，违反了法律的强制性规定。孙元锋执行过程中拒不报告涉案房屋，恶意转移可执行财产，故意逃避执行，其出卖房屋行为已违法，应认定为无效行为，符合无效合同认定情形。李玉臣与孙元锋两人均知晓签订的书面房屋买卖合同非法无效，且上述行为发生在执行法院查封前。李玉臣与孙元锋签订的《二手房买卖合同》第三条、第六条均提到了因政策原因滞缓交易、延期过户等字样，证明二人在交易时明知海南省房屋限购政策。2017年4月14日海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合下发的《关于限制购买多套商品住宅的通知》【琼建房〔2017〕96号】第二条规定：禁止期房转让和限制现房转让禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续;不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续。”涉案房屋2014年竣工，2019年取得不动产权证，李玉臣与孙元锋2018年转让房屋，明显属于法律禁止的行为，涉嫌违法。2、2017年9月四建公司起诉孙元锋，2018年3月下发了一审判决书。涉案房屋不动产权证书记载，房屋2014年12月12日竣工，2016年1月孙元锋与开发商东方云天实业公司签订《商品房买卖合同》，2016年3月3日孙元锋交纳购房款，东方市地税局出具了销售不动产统一发票，两年期间，孙元锋未出售涉案房屋，而是选择在一审判决下发前出售，该行为暴露了孙元锋明知自身诉讼存在败诉的必然性，恶意转移不动产的动机。孙元锋的行为是恶意逃避执行，拒不报告涉案房屋，属于违法行为，应认定为无效行为。3、双方签订的书面买卖合同是无效非法的，李玉臣占有该房屋的事实同样是非法的。李玉臣因无效民事行为而非法占有房屋，应当立即从房屋中搬离出来。不得阻碍执行法院的合法执行。4、李玉臣并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且未将剩余价款按照法院要求交付执行。5、未办理过户登记是因为李玉臣自身原因。2018年3月签订出售协议，时隔一年，2019年2月28日下发产权证，又相隔8个月被查封。在上述两个期间，李玉臣既放弃了依法预告登记的权利，又怠于行使过户登记的权利，明显存在重大过错。孙元锋未发表答辩意见。李玉臣向原审法院起诉请求：1、撤销（2019）豫0211执异67号执行裁定书；2、确认李玉臣与孙元锋签订的房屋买卖合同有效；3、判决终结对本案所涉房屋的执行，并解除对本案所涉房屋的查封措施；4、诉讼费用由四建公司承担。在审理过程中，李玉臣放弃对第1项诉请的主张。原审法院认定事实：李玉臣与孙元锋经中间人郑京平介绍于2018年3月6日签订二手房买卖合同一份，双方约定李玉臣以63万元的价格购买位于海南省××路××海景小区××房，建筑面积为62.68平方米；2018年3月6日，李玉臣支付孙元锋20万元作为购房定金，2018年3月30日前支付40万元房款，押3万元房款，于不动产权证过户当日支付；并对其他相关问题一并进行了约定。在签订合同当日，李玉臣通过其妻子刘忠华账户向孙元锋转账支付20万元，并于2018年3月7日又通过其妻子刘忠华账户转账支付40万元，共计支付60万元，孙元锋分别出具共计60万元的收据两张。2018年12月份，李玉臣为该房置办家具家电，并交纳相应物业费。四建公司与孙元锋因另案纠纷，法院制作（2017）豫0211民初3089号民事判决书后，孙元锋不服判决，上诉至本院。本院于2018年6月15日作出（2018）豫02民终1759号民事调解书，调解内容为：孙元锋于2018年7月14日前一次性付给四建公司100万元，如到期未予给付，按一审判决从2016年3月18日按本金912841.51元，月息2分计息至款项结清之日止，一审案件受理费12928元、二审案件受理费2601元，孙元锋负担。后法院在执行中于2019年11月5日对本案所涉的上述房屋进行了查封，查封期限自2019年11月5日至2022年11月4日。李玉臣以本案所涉的上述房屋其为实际所有人，向法院提出执行异议，一审法院于2019年12月9日作出（2019）豫0211执异67号执行裁定书，裁定驳回李玉臣的异议申请。为此，李玉臣诉至法院，要求解决。另查明，本案所涉的房屋，系孙元锋从开发商东方市云天实业贸易有限公司处按揭购买，建筑面积为62.68平方米，总金额为325936元，2016年3月3日实际交纳40％购房首付款即130936元，贷款195000元，贷款期限20年。2018年3月6日，第三人结清了银行贷款，支付了相应税款，2018年3月7日交纳了专项维修资金。2019年2月28日，东方市国土资源局不动产登记办理琼（2019）东方市不动产权第0003459号不动产权证书，登记权利人为孙元锋，共有情况为单独所有，坐落位置为东方市八所镇琼西路西侧天源海景A3栋1910房。又查明，2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅海南省国土资源厅中国人民银行海口中心支行关于限制购买多套商品住宅的通知琼建房（2017）96号第二条禁止期房转让和限制现房转让“禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预购人取得不动产权证之前，各市县房管部门不得为其办理转让手续；不动产登记申请人与网签备案的预售合同载明的预购人不一致的，不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续。……”。2018年4月22日，中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知琼办发（2018）29号第五条严格限贷、限制转让和价格备案管理：“非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70％。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让”。2018年4月24日，海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的通知3限购、限贷、限制转让的相关要求：“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30％首付款，但尚未网签备案的，可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策……”。原审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽李玉臣与孙元锋签订房屋买卖合同时间在人民法院查封之前，但海南省从2017年4月14日开始实施房屋限购政策，政策明令禁止期房转让及现房转让，李玉臣在买房过程中没有尽到审慎核查的义务，以致与当时政策不符，无法办理转让或网签备案手续，李玉臣存在过错。故李玉臣对本案房屋查封所提出的异议，不足以排除执行。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉房屋未依法办理转让登记或预告登记手续，法院对本案所涉房屋进行查封并无不当，对李玉臣要求判决终结对本案所涉房屋的执行，并解除对本案所涉房屋查封措施的诉请，证据不足，法院不予支持。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决书中一并作出裁判。本案李玉臣另一诉请为要求确认其与孙元锋签订的房屋买卖合同有效的诉请，应为确认合同效力纠纷，不宜与本案执行异议之诉一并处理。对四建公司辩称驳回李玉臣诉请的意见，法院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下：驳回李玉臣的诉讼请求。案件受理费10100元，由李玉臣负担。本院二审期间，李玉臣向本院提交两份证据：1、开封市金明区人民法院查封公告一份，证明目的为：案涉房屋被查封的时间是2019年9月5日，不是一审判决认定的2019年11月5日，一审认定事实错误。从时间上看，孙元锋产权证是2019年2月28日下发的，案涉房屋是2019年9月5日被法院查封，在此期间由于气候原因，李玉臣没有在海南居住，李玉臣对于孙元锋的产权证何时下发，何时领取不知情，未能办理房屋过户登记手续完全系因孙元锋未通知李玉臣所致，李玉臣不存在过错。2、东方市云天实业贸易有限公司针对孙元锋名下不动产证办理情况的说明一份。证明孙元锋的不动产证于2019年2月28日下发后由售楼处代为领取，在不动产证下发后，因联系不到孙元锋，未能将不动产证下发的事实通知到其本人，进而导致孙元锋不能及时通知买受人李玉臣办理过户登记的后果，未办理过户登记手续系第三人怠于通知李玉臣导致的，李玉臣不存在任何过错。四建公司对李玉臣提交的上述证据质证意见为：1、第一份证据不是新证据，且案涉房屋不是9月5日查封的，而是11月5日查封的。一审法院向东方市不动产登记中心下发的协助通知书及东方市不动产登记中心的送达回证上显示时间均为2019年11月5日，即实际查封时间是11月5日。李玉臣提交的是查封公告，此时并未实际查封。2、对第二份证据真实性、合法性、关联性均有异议。该情况说明不能证明李玉臣对于未办理房屋过户登记手续没有过错。李玉臣不能排除法院的执行措施。本院经审查认为，李玉臣向本院提交的一审法院的查封公告，仅能证明2019年9月5日一审法院作出了查封公告，决定查封案涉房屋，但实际并未查封，直至2019年11月5日一审法院才向东方市不动产登记中心送达了协助执行通知书，对案涉房屋进行了实际查封。李玉臣提交的第二份证据，本院对其真实性予以认可。但对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，本案争议的焦点为李玉臣对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定的目的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，李玉臣在一审法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已按合同约定支付大部分价款，剩余价款愿意交付人民法院执行，且已合法占有该不动产，符合上述规定的前三项条件。对于第四条“非因买受人自身原因未办理过户登记”双方当事人存在争议。本院认为，对于非因买受人自身原因未办理过户登记这一条件，应当结合案情综合考量。但一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记资料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定为非因买受人自身原因未办理过户登记手续。本案中，李玉臣在购买该房屋时明知该房屋尚未办理房屋产权证，不能及时办理房屋过户登记手续，对于以后能否顺利办理过户登记手续存在较大风险应有预知。在此情况下，李玉臣理应随时关注房屋产权证的办理情况并积极要求出卖人孙元锋及时办理房屋过户登记手续。但,李玉臣未有向房屋登记机构递交过户登记资料的行为，亦未提供任何证据证明其在与出卖人孙元锋签订房屋买卖协议后，有要求孙元锋办理过户登记请求的积极行为。在2019年2月28日案涉房屋办理了房屋所有权证后，至2019年11月5日一审法院查封案涉房屋，长达8个多月的时间内，能够办理房屋产权过户登记的情况下，李玉臣未积极要求孙元锋办理过户登记手续，主观上存在怠于要求办理权属变更登记，不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。故，李玉臣不享有足以排除执行的民事权益。李玉臣上诉请求终结对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封措施，证据不足，依法不能成立，本院不予支持。综上所述，李玉臣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10100元，由李玉臣负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  张 洁二〇二〇年十二月十二日法官助理宋永佳书记员王爽