湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1002民初971号原告：蒋运华，男，1963年10月1日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：刘世奇，湖北昭信律师事务所律师。被告：刘飞，男，1986年3月16日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：江远学，湖北博智律师事务所律师。原告蒋运华与被告刘飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告蒋运华及其委托诉讼代理人刘世奇、被告刘飞及其委托诉讼代理人江远学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋运华向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告刘飞向原告支付从2019年7月1日至12月31日拖欠租金47881元及租金占用期间的利息（以47881元为基数，从2019年7月1日起至实际偿还之日止，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.原告不返还被告房屋租赁保证金5000元；4.判令被告向原告支付违约金92682元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2018年1月1日，原告蒋运华（甲方）与被告刘飞（乙方）签订《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》主要内容:一、甲方将坐落于荆州市沙市区柳垸二路幸福家园1栋1楼2、3号，建筑面积为173.59m2的门面房出租给乙方作为经营汽车维修使用；二、租赁期从2018年1月1日至2021年6月30日，该房屋2018年年租金为110250元/年，2019年年租金为115762元/年，2020年年租金为121550元/年，2021年六个月的租金为63814元/半年。租金为6个月一交，并在签订本合同或在当期租金到期15天前向甲方交付后期租金。原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告支付2019年上半年租金后，经原告多次催要，仅支付2019年下半年租金10000元。2019年11月5日，原告向被告发出《合同催告履行通知书》，要求被告支付拖欠2019年下半年租金47881元，被告虽对其进行书面回复，但并未支付剩余租金。2019年12月31日，原告向被告发出《解除合同通知书》，解除了双方签订的《房屋租赁合同》。直至2020年4月17日，被告才将租赁房屋腾空，并自愿交还房屋钥匙。经原告多次催告，被告仍不缴纳所欠租金等，故而成诉，望判如所请。被告刘飞辩称：1.请法院驳回原告的全部诉讼请求。双方于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效产生的法律后果是原告蒋运华应返还我此前支付的款项173131元（租赁费110250+57881元+保证金5000元）。蒋运华出租的房屋，是否取得消防验收，在出租房屋时，是否适于出租用于汽车维修，需要蒋运华举证及作出说明。蒋运华已经在合同中直接约定房屋的具体用途即“汽车维修”，出租方蒋运华有义务保证承租方刘飞能按具体用途使用。被告认为：案涉《房屋租赁合同》中的房屋不具备“汽车维修”所需的条件和设施设备，不符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的强制性规定，案涉的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。退而言之，即使租赁合同有效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，即使给蒋运华造成了损失，其所获得的最多补偿应该在实际损失的30%以内，即使合同有效，请人民法院对违约金予以调减到实际损失的30%以下。双方当事人围绕诉讼请求和抗辩理由依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。双方对对方所举证据的真实性均无异议，本院依法对其证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋运华（甲方）与被告刘飞（乙方）于2018年1月1日签订了房屋租赁合同，合同主要内容如下:“一、甲方将坐落于荆州市沙市区柳垸二路幸福家园1栋1楼2、3号，建筑面积为173.59m2的门面房出租给乙方经营汽车维修使用；二、租赁期从2018年1月1日至2021年6月30日，租赁期满，甲方将出租屋收回，乙方应将房屋腾空后退还甲方；三、租金、租赁保证金及支付方式:1.该房屋2019年1月1日至2019年12月31日租金为115762元/年，2020年1月1日至2020年12月31日租金为121550元/年，2021年1月1日至2021年6月30日租金为63814元/半年。租金为6个月一交，并在签订本合同或在当期租金到期15天前向甲方交付后期租金。乙方逾期3天未交付租金的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，并由乙方承担全部违约责任。2.乙方应在本合同签订时向甲方交付房屋租赁保证金人民币伍仟元，该保证金在本合同终止时在乙方交清所有费用及腾空交还房屋后，并无任何经济纠纷和其它违约行为的情况下，由甲方在一个月内无息退还保证金。八、合同解释。乙方有下列情况之一的，甲方有权终止租赁合同、收回房屋，因此造成甲方损失的，由乙方赔偿，且租赁保证金不予退还。不交齐租金或者不交租金超过三天的。九、违约责任。1.乙方拖欠租金，需向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所欠租金总额5％的滞纳金，逾期超过3天视为乙方单方面终止合同。2.租赁期满，乙方如不续租，必须按照合同条款的规定退出所租赁房屋，否则租赁保证金不予退还。十、租赁期满后或解除合同后三日内，乙方必须及时搬出租赁房的屋内全部物件，并经由甲方验收。若乙方在合同期满或者解除后七日内未搬出租赁房屋内的全部物件的，则乙方放弃租赁房屋内物件所有权，由甲方自行处理，并不退租赁保证金。十二、甲乙双方在承租期间提前终止合同或无故不履行本合同，除租赁保证金不予退还外，应赔偿由此给甲方造成的未满租赁期所约定租金50％的损失。”因被告刘飞拖欠房租，2019年11月5日，原告蒋运华向被告刘飞发出《合同催告履行通知书》，要求被告刘飞支付2019年下半年租金47881元；2019年12月31日，原告蒋运华向被告刘飞送达了《解除合同通知书》；2020年4月17日，被告刘飞将租赁房屋腾空，并向原告交还房屋钥匙。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告之间存在书面的租赁合同，对于原告的诉讼请求能否得到支持，具体评析如下：一、关于案涉《房屋租赁合同》的效力。《最高人民法院〈关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复〉》规定，关于房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待:第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经消防验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过消防验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。本案所涉房屋不属于法律规定的必须经过消防验收的房屋，且原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，该《房屋租赁合同》具有法律效力。故对刘飞认为“《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定无效”的辩称，本院不予支持。二、关于《房屋租赁合同》的解除时间。案涉的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告刘飞未按时交纳房租，原告多次催告，根据原告蒋运华提供解除合同通知书及邮寄交寄单能够证明蒋运华于2019年12月31日向刘飞送达了《解除合同通知书》，故本院确认案涉合同解除时间为2019年12月31日，本院对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持。三、关于原告蒋运华“要求被告刘飞支付租金47881元及利息；原告不返还刘飞房屋租赁保证金5000元”的两个诉请。双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，具有法律效力，双方均应全面履行合同义务，故原告蒋运华要求“刘飞支付2019年下半年所欠租金47881元及利息，原告不返还刘飞房屋租赁保证金5000元”的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。四、关于原告蒋运华要求被告刘飞支付违约金92682元的诉请（原告诉请的违约金计算方式为依照《房屋租赁合同》第十二条，原告认为：未承租期限为2020年1月-2021年6月（共计18个月），应交租金185364元*50%）。因新型冠状病毒××疫情影响，原告主动免除了2020年1月1日至2020年4月17日房租，向本院主张以185364元（未满租期18个月的总租金）为基数的50%计算违约金。本院对原告蒋运华主动免除被告刘飞2020年1月1日至2021年4月17日房租35452元的行为，予以正面评价。本院认为，被告刘飞未按时支付房租构成违约，根据《房屋租赁合同》约定，蒋运华要求刘飞支付违约金有法律依据。但刘飞认为违约金过高，要求予以减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原、被告《房屋租赁合同》第十二条约定：“双方在承租期间提前终止合同或无故不履行本合同除租赁保证金不予退还外，刘飞应赔偿由此给蒋运华造成的未满租赁期所约定租金50％的损失。”本院综合考量案情，结合《房屋租赁合同》第十二条的约定及原告该项诉请，宜从2020年4月18日开始计算未承租时间，故以2020年4月18日至2021年6月30日的租金149912元为基数按比例来计算损失；本院酌定被告刘飞以未交租金149912元的20%（即29982元）向原告蒋运华支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院〈关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复〉》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下:一、确认原告蒋运华解除与被告刘飞于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》的行为有效，该《房屋租赁合同》已于2019年12月31日解除；二、被告刘飞于本判决生效之日起十五日内向原告蒋运华支付从2019年7月1日至2019年12月31日所欠租金47881元及利息（以47881元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年7月1日开始计算至本判决确定的履行之日止）；三、原告蒋运华不予退还被告刘飞房屋租赁保证金5000元；四、被告刘飞于本判决生效之日起十五日内向原告蒋运华支付违约金29982元；五、驳回原告蒋运华的其他诉讼请求。如果被告刘飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3211元，由被告刘飞承担，被告刘飞在履行本判决确定义务时一并将3211元给付原告蒋运华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  盛 千人民陪审员  张华容人民陪审员  谢有媛二〇二〇年十二月四日法官助理曹露芸书记员钟倩