上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初7986号原告：陈婷，女，1960年2月6日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。被告：何晓波，男，1988年4月9日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被告：何岚，女，1962年12月28日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。第三人：中国银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市长宁区延安西路XXX号。负责人：缪诚，行长。委托诉讼代理人：李育芹，上海市佳信达律师事务所律师。原告陈婷与被告何晓波(以下简称第一被告)、何岚(以下简称第二被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序。2020年11月30日原告申请追加中国银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称中行长宁支行)为本案第三人参加诉讼。本院于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告陈婷及其委托诉讼代理人胡兰霞，第三人中行长宁支行的委托诉讼代理人李育芹到庭参加诉讼。被告何晓波、何岚经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈婷向本院提出诉讼请求：1.判令两被告将收取的原告购房款3,050,000元用以偿还第一被告在本市仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋的银行抵押贷款并由第一被告办理涤除系争房屋抵押权的手续；2.判令第一被告协助原告办理将系争房屋产权过户登记至原告名下的手续；3.判令两被告立即支付原告违约金(以105万为本金，从2019年2月28日起至实际过户之日止，按每日万分之五利率计算；以200万元为本金，从2019年7月4日起至实际过户之日止，按每日万分之五利率计算)；4.判令两被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更第三项诉讼请求，判令两被告支付原告违约金(以3,050,000元为本金，从2019年8月1日起至实际过户之日止,按每日万分之五利率，即每日1,525元计算)。事实与理由：原告与第一被告在2018年8月18日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向第一被告购买位于本市仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)，合同价为3,000,000元,2019年2月28日前办理转让过户手续，逾期办理房地产权利转移的，赔偿金按已付款日万分之五计算至实际交付之日止。双方付款方式约定为，签约当日支付20,000元，同月21日之前付80,000元，12月31日之前付950,000元(注明上述款项专项用于提前归还第一被告尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房产的抵押权)。2019年2月28日前付1,930,000元，办妥房产交接手续当日支付20,000元。双方另外约定房屋装修款300,000元。第二被告与第一被告系母子关系。合同订立后,第一被告要求原告将购房款支付予第二被告，第二被告亦口头承诺该款项将用于归还第一被告的抵押贷款。原告分别于签约当日、8月20日、2019年2月26日、5月27日、7月3日向第二被告支付20,000元、80,000元、950,000元、700,000元、1,300,000元，共计3,050,000元。因被告提出各种理由一再拖延办理房屋过户的时间，双方分别于2018年11月3日、2019年5月26日、7月11日、8月5日共签订四份补充协议，装修款变更为282,000元，并将房屋过户时间改为2019年7月31日。在原告再次要求下，被告于2019年5月27日将涉讼房屋交付予原告实际占用。由于第二被告未兑现将收取的房款用于归还银行抵押贷款的承诺，且第一被告拖延过户时间，原告至今未取得产权，故诉至本院。被告何晓波、被告何岚均未到庭答辩。第三人中行长宁支行述称，因第一被告未支付银行的到期贷款，在2020年8月3日向长宁法院提起诉讼，要求第一被告归还借款本金1,254,109.39元，并支付截止2020年6月18日的利息22,380.11元及罚息632.96元。法院以(2020)沪0105民初14916号立案受理并已在2020年10月9日作出判决。如法庭判决产权变更请优先保护第三人的抵押权，并将房款偿还给第三人。第三人在全额收到借款、利息及罚息后，同意办理相关抵押登记注销手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《上海市不动产登记簿》、上海市长宁区人民法院(2020)沪0105民初14916号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：第二被告系第一被告之母。涉讼房屋权利人为第一被告。建筑面积54.99平方米。2018年8月18日，原告(买受人乙方)与第一被告(卖售人甲方)通过居间方上海太平洋房屋服务有限公司徐汇店签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉讼房屋，转让价款为3,000,000元，乙方于签约当日支付甲方定金20,000元，同月21日之前支付甲方定金80,000元，12月31日之前支付950,000元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权)，2019年2月28日之前支付甲方房款1,930,000元，在双方办妥该房地产交接手续当日支付甲方20,000元。同时约定双方在2019年2月28日前申请办理转让过户手续。甲方未按照合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。补充条款注明：甲方自述该房产存在中国银行抵押信息，债权数额约为1,300,000元，乙方知晓并同意购买该房产。甲方应于2018年11月30日之前与贷款银行申请预约还贷，确定后还贷日期通知乙方。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。合同订立当日，原告向第一被告支付20,000元。8月20日、2019年2月26日、5月27日、7月3日，原告分别向第二被告汇款80,000元、950,000元、700,000元、1,300,000元，原告总计支付款项3,050,000元。2018年11月3日，原告与第一被告订立补充协议，约定2019年6月10日之前办理房地产过户手续。2019年5月26日，原告与第一被告又签订补充协议，约定过户时间更改为2019年7月5日之前产权过户手续，乙方在办理过户当日支付甲方房款250,000元。2019年5月27日之前将该房屋交接给乙方。2019年5月27日，原告接受涉讼房屋，并已装修入住。2019年7月11日，双方再次订立补充协议，约定房屋总价3,000,000元，另加装修补偿款282,000元,过户时间为2019年7月31日之前。乙方已支付甲方房款3,050,000元,乙方过户当日支付232,000元。2019年8月5日，双方最后达成补偿协议，约定最后过户时间为2019年7月31日之前，若因甲方原因导致不能正常过户，则从2019年8月1日起至实际过户时间止，甲方承担违约责任，违约责任按乙方已付3,050,000元计算，每日万分之五，甲方每日承担1,525元。之后，第一被告未能办理产权变更登记手续，原告起诉来院，并申请查封涉讼房屋。又查，2020年8月3日本院立案受理中行长宁支行诉何晓波金融借款合同纠纷案，10月9日作出(2020)沪0105民初14916号民事判决书，判决认定事实：2016年5月13日，何晓波为购买涉讼房屋向中行长宁支行贷款1,380,000元，借款期限为276个月，并以该房屋为此贷款做抵押担保。2020年6月11日，因何晓波欠付利息、拖欠本金等，贷款提前到期。并判决一、何晓波在判决生效之日起十日内归还中行长宁支行借款本金1,254,109.39元;二、何晓波在判决生效之日起十日内支付中行长宁支行截止2020年6月18日的利息22,380.11元、逾期利息632.96元及自2020年6月19日起至实际支付之日止的逾期利息(以1,276,489.50元为基数，按《个人二手住房贷款合同》约定的罚息利率标准计算)。审理中，原告表示要求继续履行房屋买卖合同。若第一被告怠于归还(2020)沪0105民初14916号判决的款项，原告愿意代偿，第三人在收到款项后及时办理涉讼房屋抵押登记注销手续。本院认为，原告与第一被告签订的《上海市房地产买卖合同》《补充协议》及《补偿协议》系双方真实意思表示，与法不悖，应为有效，双方应恪守执行。第一被告收到原告定金、第一、二期房款后未办理涉讼房屋抵押登记注销手续以及产权过户登记手续，已然违反双方约定，构成违约。原告要求第一被告继续履行合同，依法有据。因涉讼房屋上设定有第三人抵押，故办理产权过户手续的前置条件是涤除抵押。原告表示愿意代为第一被告偿付，第三人表示接受。原告如代为第一被告归还第三人的贷款本金及利息等，第三人负有配合办理涉讼房屋抵押注销手续的义务。鉴于原告自愿代为偿付，该行为与法不悖，本院予以准许。在其支付完毕后，第一被告尚需向原告履行还款义务。为避免讼累，本院予以一并处理。原告要求第一被告按照《补偿协议》约定偿付自2019年8月1日起至实际办理过户登记之日止以每日万分之五计算的违约金，因两被告未到庭抗辩，可予支持。第一被告之母即第二被告代第一被告收取原告支付的购房款，现原告要求第二被告与第一被告共同支付逾期过户的违约金，于法无据，本院难予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、待被告何晓波履行(2020)沪0105民初14916号判决确定的付款义务，或原告陈婷自愿代为履行的,第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行应于收到全部履行款项之日起十日内与被告何晓波办理上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋上抵押登记注销手续；二、被告何晓波应于上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告陈婷办理将上海市长宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室房屋产权变更登记至原告陈婷名下的过户手续；三、原告陈婷应于上述房屋产权过户登记手续办理完毕当日向被告何晓波支付购房尾款232,000元；四、被告何晓波应于本判决生效之日起十日内向原告陈婷支付逾期办理过户违约金(以3,050,000元为本金，自2019年8月1日起至实际办理产权过户登记手续之日止，以每日万分之五计算)；五、若原告陈婷代被告何晓波履行(2020)沪0105民初14916号判决确定的付款义务，则被告何晓波应于原告陈婷代付之日起十日内向原告陈婷归还代偿款；六、驳回原告陈婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告何晓波负担。案件受理费34,779.20元，由被告何晓波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  吴 钧人民陪审员  胡晓怡二〇二〇年十二月三十日书 记 员  赵 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。