北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初8393号原告：朱雪娇，女，1985年12月28日出生，住北京市延庆区。原告：梁志磊（朱雪娇配偶，兼任朱雪娇委托诉讼代理人），男，1984年11月1日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号楼2栋373室。法定代表人：魏宁，执行董事。委托诉讼代理人：冉德志，北京市惠诚律师事务所律师。第三人：北京市延庆区住房和城乡建设委员会（北京市延庆区人民政府住房保障和改革办公室、北京市延庆区人民政府房屋征收办公室），住所地北京市延庆区东外大街89号。负责人：胡玉民，主任。委托诉讼代理人：刘元庆，男，1983年1月1日出生，汉族，北京市延庆区住房和城乡建设委员会职员。原告梁志磊、朱雪娇、被告北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润公司）与第三人北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称延庆住建委）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志磊、第三人延庆住建委的委托诉讼代理人刘元庆到庭参加诉讼。被告天润公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告梁志磊、朱雪娇向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金，违约金标准为：1.以1204573元为基数，以每日万分之三为标准，自2019年6月1日开始计算至实际符合合同约定的交付条件之日止；2.确认原告对购买房屋所在小区的共有车位享有使用权，被告不得阻止原告车辆进入小区。诉讼过程中，梁志磊、朱雪娇第一项诉讼请求变更为：判令被告支付逾期交房违约金，违约金标准为：以1204573元为基数，以每日万分之三为标准，自2019年6月1日开始计算至实际交房之日止；放弃第二项诉讼请求。事实与理由：原告于2018年4月26日购买被告开发的位于北京市延庆××地块核准名称为××的共有产权住房，被告与原告签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》（合同编号为：××），合同第四章第十一条第（一）项约定被告应于2019年5月31日前按照合同约定的条件交付原告购买的房屋，而被告实际交付房屋的时间为2019年8月3日，相比合同约定的交付时间迟延2个月，构成违约，根据第十二条规定，被告应向原告支付违约金，故原告诉至法院。被告天润公司提交书面答辩意见辩称，天润公司按照双方合同如期履行其权利义务，不存在违约行为不同意原告的诉讼请求，理由为：1.因天气及政府要求停工等原因导致工期延误，属于不可抗力，天润公司不应当承担逾期交房的违约责任；2.因北京市政府政策调整，导致该项目工期延误，天润公司也遭受了巨额经济损失，天润公司不应当承担逾期交房责任；3.天润公司按照合同约定履行了延期交房通知义务，于2019年7月1日通过快递邮寄方式通知朱雪娇、梁志磊于2019年7月10日至2019年7月31日办理入住手续，涉案交房时间应以交房通知的时间为准。第三人延庆住建委述称，北京市延庆区住房保障事务中心（以下简称住保中心）系延庆住建委下属单位，无独立主体资格，故由延庆住建委参与本案诉讼。案涉预售合同中关于违约金的条款为第十一条、第十二条，是原被告之间的约定，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，梁志磊、朱雪娇（买受人）、天润公司（出卖人）、住保中心签订了《北京市共有产权住房预售合同》（合同编号为××，以下简称合同），及《北京市商品房预售合同之补充协议》（以下简称补充协议），梁志磊、朱雪娇购买坐落于北京市延庆区××地块（自住型商品房）××号，房屋总价款为1204573元。梁志磊、朱雪娇已按照合同约定的方式付款。关于房屋交付时间，合同第十一条约定出卖方应当于2019年5月31日前交付该共有产权住房。关于逾期交房的责任，合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该共有产权住房交付买受人的，双方同意按照下列第1及第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照退款时中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照买受人支付的房价款的3%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖方按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2.如遭遇不可抗力而引起延误的，出卖方可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任，但因出卖方原因造成政府部门有关机构作出导致延误行为的除外。补充协议第八条房屋的交付、交接条款中第8款约定：如因以下原因造成房屋的延期交付，出卖人不承担延期交房的违约责任，但出卖方必须在约定的交房日期前向买受人发出书面通知：（1）因政府主管部门有关审批工作的延误。（2）出卖人因遵守政府规定或响应政府号召而影响到建设工期。（3）因不可抗力造成的延误。该共有产权住房延期后的交付日以出卖方书面通知的房屋交接期限届满之日为准。补充协议第十四条不可抗力条款约定：对《共有产权住房预售合同》及本补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，三方同意解释为下列任何一种或几种情况：1.人力不可抗拒的自然灾害。2.人力不可抗拒的其他事故或事件，包括但不限于战乱、罢工、暴动等。3.其他非买受人或出卖人所能预见和抗拒、避免的事件。2019年8月3日，梁志磊、朱雪娇验收涉案房屋并领取了房屋钥匙。2020年11月26日，北京市第一中级人民法院针对案外人奚晓东与天润公司、延庆住建委房屋买卖合同纠纷一案做出的（2020）京01民终8179号民事判决书，认定业主与天润公司购买××的共有产权住房产生的逾期交房违约金截止时间应计算至业主实际接收房屋时止。另查，住保中心为延庆住建委下属单位，无独立法人资格。上述事实，有《北京市共有产权住房预售合同》、北京天润至诚物业管理有限公司出具的情况说明、北京市住宅质量保证书、北京市房屋建筑使用说明书、工程竣工验收备案表、共有产权住房交房流转单、住宅工程质量分户验收表、房屋验收表等证据、北京市第一中级人民法院（2020）京01民终8179号民事判决书及当事人的陈述在案佐证。本院认为，朱雪娇、梁志磊与天润公司、延庆住保中心签订的合同系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应依约履行，否则即应承担相应的违约责任。依据合同第九、第十、第十一条之约定，天润公司应当在2019年5月31日前，向朱雪娇、梁志磊交付符合约定条件的房屋。但根据本案证据可知，天润公司未能在约定时间向朱雪娇、梁志磊交付符合约定条件的房屋。天润公司就此构成违约，应当承担相应的违约责任。天润公司主张其未能按照约定时间交付房屋系不可抗力所致，阻却其违约责任的产生。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力事件需具备不能预见、不能避免且不能克服的特征。天润公司作为专业的房地产开发企业，在签订合同时理应对影响工期的各种因素（包括天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，即使因为天气、政策等引起停工，也并不必然导致迟延交付。天润公司主张的天气异常、空气污染对于房屋建设所产生的影响，均未超出天润公司作为房地产开发企业在签订合同时的预见能力，亦未对于房屋建设产生超出合理范围的影响。天润公司所称共有产权房改革、政策性停工事件发生于合同签订之前，政策因素对于合同签订后的履行而言，不构成不可预见的客观事件。故对于天润公司所持延期交房系不可抗力所致的抗辩主张，本院不予采纳。天润公司未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算期间问题。尽管天润公司称其发出的收房通知中载明办理验房入住手续的时间为2019年7月31日前，但截至该时间点天润公司并未取得房屋所在楼栋的不动产权证书，尚未完全满足合同约定的交房条件，双方亦未实际交接房屋，故天润公司在2019年7月31日并未履行完毕交房义务。朱雪娇、梁志磊要求逾期交房违约金计算至实际取得房屋钥匙接收房屋之日，即2019年8月3日止。根据已查明的事实、双方当事人的陈述及在案证据，朱雪娇、梁志磊于2019年8月3日签署共有产权住房交房流转单和房屋验收表，验收房屋并领取了房屋钥匙，属于实际接收房屋行为，当日应视为房屋交付之日，逾期交房违约金应计算至2019年8月3日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（五）项之规定，判决如下：北京天润诚泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付梁志磊、朱雪娇逾期交房违约金共计22766元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费171元，由北京天润诚泽房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  康 峰二〇二〇年十二月二十八日法官助理  严玉婷书 记 员  范 佳