贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初7159号原告：赵庆考，男，1991年6月13日出生，汉族，原住贵州省盘县四格乡（现盘州市乌蒙镇）八大山村新下组，现住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：黄琴林，贵州贤源律师事务所律师，执业证号15202201510570135。委托诉讼代理人：姜婷，贵州贤源律师事务所律师（实习），证号23082009219026。被告：贵州恒福房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市翰林街道月亮山对面320国道旁，统一社会信用代码91520223666970118L。法定代表人：黄佑俊，系贵州恒福房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：封庭胜，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202201710922938。原告赵庆考与被告贵州恒福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赵庆考及其委托诉讼代理人黄琴林、姜婷，被告贵州恒福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人封庭胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵庆考向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年2月27日口头达成的商品房买卖合同。2、判令被告返还原告蓝山一品A2-5-2购房首付款205254元，并支付违约金34446.36元（2018年7月28日至2020年3月31日期间，违约金以首付款205254为基数，参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算为15626.30元；2020年4月1日至2020年10月15日期间，按每日购房价万分之二计算475254元×0.0002×198天=18820.06元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月9日，原告与被告签订《商品房认购协议书》，认购“尚月.宏城”蓝山一品项目住宅，房号A2-5-2，建筑面积121.86平方米，总房价为475254元，原告于2018年7月27日交付购房首付款205254元，被告承诺为原告办理房屋按揭贷款，并承诺2018年底交房。原告支付购房首付款后，被告未给原告办理房屋按揭贷款，亦未按约交房。2019年5月31日，原告与被告及湖北中民建司蓝山一品项目部签订《购房合同补充协议》，协议中约定A2栋楼在2020年4月前交付业主使用，并约定延期交房的违约金为每日总房价的万分之二，交房之前的违约金按照商品房买卖合同的约定执行，因被告未与原告签订房屋买卖合同，故《购房合同补充协议》中约定的交房期限之前的违约金应参照中国银行同期贷款利率进行计算，即15626.30元（2018年7月28日至2020年3月31日期间，违约金以首付款205254为基数，参照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算），按照《购房合同补充协议》中约定的交房期限，至今被告应支付原告延期交房的违约金为每日总房价的万分之二，即18820.06元（2020年4月1日至2020年10月15日期间，按每日购房价万分之二计算475254元×0.0002×198天=18820.06元）。被告至今未交付房屋，亦未与原告签订商品房买卖合同，原告多次要求被告退付购房款，被告均以种种理由拒绝退付。故原告为维护合法权益，提起诉讼。被告贵州恒福房地产开发有限公司辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由是：1、根据房地产管理法第四十一条的规定，房地产的转让应当签订书面合同，由于原告方至今未配合办理购房手续，双方未签订书面商品房买卖合同，原告所主张的解除所为口头协议不符合法律规定。2、双方签订的认购协议，原告选择公积金购房的支付方式，现原告拒不配合办理贷款所需手续，合同中关于解除认购协议及补充协议的事项未成就，原告所购买的A2栋房屋已经在2020年9月底进行交房，不存在合同目的不能实现的事由，不应解除合同。3、补充协议中业主是属于协助义务，原告有义务按照补充协议支付购房款的义务，但至今未支付购房款，构成违约，故不应当解除合同及退还定金。本院经审理认定事实如下：2017年8月28日，盘州市住房和城乡建设局为贵州恒福房地产开发有限公司颁发《商品房预售许可证》，准予贵州恒福房地产开发有限公司预售开发的位于红果镇开发区月亮山对面××国道旁“××月.××”××、××、××、××、××楼。2018年6月9日，贵州恒福房地产开发有限公司作为出卖人与赵庆考作为买受人签订《商品房认购协议书》，协议约定：一、买受人自愿认购“尚月.宏城”即蓝山一品项目住宅，房号A2-5-2，建筑面积121.86平方米，折后单价3900元/平方米，折后总价为475254元。二、买受人向出卖人交付定金10000元。三、双方约定按下列第3种付款方式支付房款。1、一次性，2、银行按揭，3、公积金。四、买受人应在缴纳定金后3日之内补齐首付款，15日内补齐购房相关资料并配合办理购房相关手续，买受人依据本认购协议书交纳的定金全部转为购房款。对于逾期未按时交齐首付款或全部房款的，均视为买受人违约，出卖人有权解除本认购协议书，对买受人所认购的房屋不予以保留，并有权对上述房屋另作处理，而无须通知买受人，买受人已付的定金不予退还。若经买受人与出卖人协商，逾期后买受人仍需要购该套房屋的，经出卖人同意后，按照原单价购买该套房屋。对于逾期未按时交齐购房相关资料并配合办理银行按揭的，同样视为买受人违约……。2018年6月9日，赵庆考向贵州恒福房地产开发有限公司交付定金10000元。2018年7月27日，赵庆考向贵州恒福房地产开发有限公司交付购房首付款195254元。2019年5月31日，贵州恒福房地产开发有限公司作为甲方、赵庆考作为乙方、湖北中民建司蓝山一品项目部作为丙方签订《购房合同补充协议》，协议约定：一、成立A1、A2栋，B5、6、7、8栋乙方成立的业主自助办，办公地点在中蓝山一品销售部，甲方成立相应的领导班子架构，相互配合……。二、首付欠款的收缴和使用……。三、关于业主与六盘水俊翔贸易有限公司的借贷关系问题……。四、关于首付款没有交清，且没有签订商品房买卖合同部分业主的问题：1、首付款没有付清且已经逾期交款的业主……。2、已经交清首付款没有签订合同的业主，能在甲方销售部与乙方成立的业主自助办用短信、电话通知之日起的10天内，到甲方销售部签订商品房买卖合同、按揭贷款合同，甲方保证依然按照商品房认购书上确定的房价与其签订合同。同时，甲方保证在不调整价格的基础上，待甲方交房前，必须与这部分业主签订正式购房合同……。五、关于业主欠款收缴的约定：1、本协议签订后，甲方须保证待银行可以发放按揭贷款后，A1、A2栋和B5678栋所下按揭贷款，须全部用于以上楼栋的建设，并保证下款后转入盘州市住建局和乙方成立的业主自助办与甲方约定的专用监管账户上，做到专款专用。2、在甲方和乙方成立的业主自助办相互配合下，在A1、A2栋和小高层部分业主首付款不低于800万元的前提下，在2019年6-8月份之前，收欠款须达到350万元的前提下，甲方保证……。A2栋楼在2020年4月份前能交付业主使用……。六、交房时间及违约责任：1、乙方按照本协议内容执行后，甲方如不按以上协商的交房时间向乙方交房，甲方将从本协议约定交房时间起，将延期交房违约金调整为每日总房价的万分之二，向乙方进行赔付，直到交房为止。2、本协议重新约定的延期交房违约金的赔偿，只针对如期按本协议约定缴纳首付款和已付了全款的业主……。另查明：2020年9月，贵州恒福房地产开发有限公司建设的“尚月.宏城”即蓝山一品项目住宅A2栋楼具备销售条件。上述事实，有原被告的陈述，《商品预售许可证》、《商品房认购协议书》、《购房合同补充协议》、《收款收据》、银联商务凭证、支付宝交易截图、微信聊天记录等证据在案证实，足以认定。本院认为：原告与被告签订的《商品房认购协议书》、《购房合同补充协议》，系双方的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告仅向被告交付定金及首付款，尾款至今未支付，被告也未向原告交房，也未签订书面的商品房买卖合同合同。对原告主张解除双方口头达成的商品房买卖合同的诉讼请求，因被告不同意解除合同，现房屋已经具备交付条件，要求继续履行合同及愿意交付房屋；同时，现有证据不能证明解除口头合同符合约定或法定条件，故对其请求，不予支持。对原告主张被告返还购房款205254元及支付违约金34446.36元的诉讼请求，因双方口头合同未解除，其主张不符合合同约定或法律规定，故不予支持。对被告提出驳回原告的诉讼请求的辩解意见，理由成立，予以采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告赵庆考的诉讼请求。案件受理费2448元，由原告赵庆考负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 朱 刚二〇二〇年十二月一日书记员 司兰兰