河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终10192号 上诉人（原审原告）：申某1，女，1986年3月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人：霍亮，河北林平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石某，女，1980年12月1日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人：杜换君，河北三和时代律师事务所律师。 上诉人申某1因与被上诉人石某房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2020）冀0108民初2694号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 申某1上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定315万元购房款不包含车位价款，明显错误。一、随着我国经济发展，人们开始购买私家车，停车难已成为普遍问题。带有专用停车位的房屋价值自然会高于没有停车位的房屋。二、无产权的车位虽无法买卖过户，但法律并不禁止以长期使用权形式进行流转，实践中也存在大量此类车位。对于缺乏法律知识的普通购房者来说，将车位长期使用权转让描述为买卖车位或买房带车位是常见的表述错误，应探寻双方真实意思表示，即以一次性支付一定价款的方式买断该车位的长期使用权。三、《二手房买卖协议》中虽没约定包含车位，但交付购房款当天双方签订《车位协议》约定315万元购房款包含两个车位。《车位协议》实为对《二手房买卖协议》的补充，双方协商一致认可315万元购房款包含房屋本身及两个可以长期使用的车位。未明确车位款是多少不能改变315万元购房款包含两个车位价值的事实，只是关乎两个车位的价值多少。车位价值可有多种方法确定，如委托评估机构进行评估，或以同小区相似位置车位租金来计算等。一审以无法确定车位价值为由认定不存在车位价值，显然错误。四、被上诉人称已交付上诉人两个车位，一个是被上诉人私自占用的非车位空地，一个是上诉人从物业处按月租赁的车位，都不属于《车位协议》约定的可以长期使用的车位，私自占用的空地没有任何权利保障，随时可从物业处按月租赁的车位不具有稀缺价值可言，没有写进协议的必要。被上诉人未完成向上诉人交付两个可以长期使用的车位的义务，客观上也不可能再完成该义务，被上诉人对车位部分构成根本违约，上诉人主张就车位部分解除合同、返还车位价款合法有据。五、一审庭审时以“双方对于案涉房屋所在小区在网上的价格进行了举证”为由当庭驳回评估申请，明显错误。评估目的是为确定案涉房屋所在小区房屋在无配套车位情况下的正常价值，从而反证315万元购房款包含两个车位的价值，进一步确认两个车位的价值。一审既认为本案证据不足以确定车位实际价值，又驳回评估申请，显然不当。 石某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求：维持原判。一、一审认定315万元购房款不包含车位价款正确。1、《车位协议》第二条写明案涉诉争的两个车位一个在北卧室窗下，另一个在22号楼最西侧紧邻民心河，两个车位无产权。答辩人在出售房屋时明确告知申某1的购房委托人范志明诉争车位的详细情况。一个是答辩人购买房屋原房主葛秀丽租赁的，有租赁协议可以证实，租赁期限截止到2020年12月31日，租赁费用已全部缴纳。另一个车位是答辩人临时占用，当时物业还未收取管理费。该事实有地产中介田经理证言可以证实。2、房屋买卖《协议》中明确写明成交房产状况和成交价格，房屋成交价格包含房屋和地下室，并没有车位。《车位协议》第一条中的成交价格包含两个车位，是指答辩人将两个临时车位交付申某1使用的证明，协议第二条明确写明两个车位无产权，车位属于不动产，没有产权的车位无法过户登记进行交易，证实《车位协议》第一条中的成交价格包含两个车位的意思是临时使用权，不是产权。3、根据《物权法》第七十四条规定，两个车位没有产权，属于业主共有，不具备出售条件。因此，答辩人出售房屋的总价款中并不包含诉争车位的产权价格。二、答辩人按约履行房产交易义务，不存在任何违约行为。1、答辩人是通过河北家网络房地产经纪有限公司居间介绍出售房产，出售过程中已按中介的规定提交所有文件和详述房屋基本情况，包含房屋和两个车位的现状，有中介可以证实。在房产交易过程中，答辩人也向申某1购房委托人详述这一事实。涉诉争的两个车位本来就没有产权，申某1对此是明知的。答辩人在房产交易过程中已经详细介绍房屋基本情况，不存在任何欺诈行为。2、签订房屋买卖《协议》后，已将房屋过户至申某1名下，并按约履行腾房等合同义务。案涉诉争的两个车位也已经转交给申某1使用，答辩人不存在违约行为，无需支付违约金。《车位协议》仅是为证明答辩人将两个车位的临时使用权转交申某1使用，并不是出售车位协议。房屋出售总价款中同样也不包含两个车位的产权价格。《车位协议》不存在约定解除和法定解除的情形，两个车位没有产权，其使用费用申某1从未支付，无需退还，更无需支付违约金。 申某1向一审法院起诉请求：解除原被告之间的《车位协议》，被告向原告退还车位款300000元并支付利息（从2019年6月27日至给付之日，按年利率6%计算，暂计20000元）；被告向原告支付违约金315000元；诉讼费用由被告承担。 一审查明的事实：2019年6月20日，原告申某1（乙方）与被告石某（甲方）及丙方河北佳网络房地产经纪有限公司槐安东路分公司签订《协议》，约定成交房屋坐落裕华区等2处，房屋所有人／不动产权利人石某，产权性质住宅，建筑面积140.62平方米，户型：3室2厅2卫，设施：地下室，甲乙双方经协商一致同意买卖该房屋及其附属设施、设备的总价款为人民币315万元，甲乙丙三方签订本合同时，乙方向甲方交付定金人民币3万元，作为履约保证金；并在甲、乙、丙三方责任中约定，甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方承诺在签订本合同时已实地看房并对房产的以上具体情况充分了解，自愿买受该房产，并约定违约责任。《协议》第一页1.5设施一栏中仅包含地下室，对于后面所列的“小房、车位、地下车位”均未包含在内。合同签订当天，原告向被告支付定金3万元。2019年6月27日原被告签订《车位协议》约定，房屋坐落裕华区东岗路世纪花园13号楼2单元202室，成交价为315万元此价格包含两个地上车位，车位位置一个在北卧室窗下，另一个在22号楼最西侧紧邻民心河，两个车位无产权。原告于当天将剩余的房款交付给被告，被告出具收据载明：“本人于2019年6月27日已收到申某1一次性现金支付人民币叁佰壹拾伍万元整（￥3150000）此款项用于购买裕华区等两处及2个地上车位。”。2019年7月6日，原被告签订《腾房协议》，约定双方于2019年6月20日签订房屋买卖协议，房屋地址石家庄市裕华区等两处，石某承诺2019年10月31日前腾空该房屋，并将房屋地下室钥匙交于申某1，办理物业交割手续并结清费用；由于该房屋现在为出租状态且房屋于2019年6月27日过户完毕，经双方协商同意自2019年7月1日起租金每月5000元由石某按月支付给申某1，直至房屋物业交接完毕且腾房时间不得晚于2019年10月31日。原告以被告2019年11月初进行交接房屋时不能出示车位购买协议，并且在看房时被告虚构两个车位的事实，将租赁物业的车位，以及占用公共绿地的车位向原告出售，构成欺诈为由，要求被告退还车位款30万元并承担违约金31.5万元。被告否认不存在欺诈，车位没有产权且车位情况已经给原告说清，315万元成交价是房屋及地下室价款并不包含车位的交款。针对各自主张原被告提交相应证据。 一审法院认为，2019年6月20日的《协议》以及2019年6月27日的《车位协议》系原被告双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，予以确认。2019年6月20日《协议》约定房屋价款为315万元并不包含车位的价款，只是包含附属设施地下室。原告提交的2019年6月21日与中介工作人员的聊天记录证明在2019年6月20日原被告双方签订房屋买卖协议后，原告对涉案房产所在小区的房产价格又进行进一步了解核实，2019年6月27日签订的《车位协议》虽写明315万元中包含两个车位款，但是并未明确约定车位款是多少；也没有对车位价款进行协商。而是当天以现金方式向被告支付购房款来履行购房协议。显然原告在此过程中对房屋价款315万元是认可的。在2019年7月6日双方签订《腾房协议》时原告也未再提出车位价格问题或者提出车位的交付问题。2019年7月10日原告又了解车位的价值及相应情况之后，也未就车位价值及相应情况与被告联系协商；且原告提交的微信聊天记录用于证明车位价格、产权情况的内容（“地上车位10到15万元左右吧，也看什么样的”，“是70年使用权的车位？还是什么样的？”，“这儿的车位就一个协议”“有产权吗？”“没有”）仅是微信名为“王飞133××××3857”人员的陈述，不能证明其从事的职业，也不能证明车位实际价值，并且聊天中的车位也是没有产权的车位，仅有一个协议，且什么样的协议也未表述清楚，因此对该证据的真实性及合法性不能认定，对此证据，不予采信。综合原被告双方买卖房屋的经过，结合《协议》9.8条的内容，原告在签订合同时已实地看房并对房产的具体情况充分了解的约定以及《车位协议》中明确约定车位无产权，因此，原告主张被告存在欺诈要求解除协议，返还车位款及承担违约责任的请求，不予支持。判决：驳回原告申某1的诉讼请求。案件受理费5075元（已减半收取）及诉讼保全费3771元，均由原告负担。 二审中，上诉人申某1提交：微信聊天记录一份。证明石某在中介机构预留房源信息当中备注的315万元带15平地下室带两个车位；太行公证处公证书及光盘一份，是上诉人申某1代理律师刘惠与中介工作人员田昭通话录音。证明按照一般惯例，车位是指有长期使用权的，不是从物业按月租来的。石某在合同谈判签约中未向申某1和中介告知车位为自己占用和租赁，隐瞒车位真实状况。上诉人入住后发现两个车位有问题后，经中介与石某沟通协调试图另落实两个可以正常使用的车位，但终未取得成果，从侧面证实315万元房款中包括两个可以正常使用的车位。被上诉人石某质证意见：对公证书真实性没有异议，但不能证实上诉人申某1的说法。315万元购房款应以房屋购房合同为准，没包含两个车位，车位没产权，不可能有价值。田昭作为中介销售人员所述内容前后不一致，应以一审质证过的事实为准。对微信聊天记录及房源管理照片的真实性有异议，均为复印件且不能证实与本案有关联，房屋具体销售价格应以房屋买卖合同为准。本院经审理，对一审查明的事实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，应当依约履行。双方2019年6月20日签订的购房《协议》中附属设施部分，明确约定不包括车位，故对其中约定的房屋价款315万元，上诉人申某1应系知情并认可。其后，双方2019年6月27日签订的《车位协议》中虽写明315万元此价格包含两个地上车位，但并未对两个车位价值几何作出约定。由此看来，庭审中上诉人申某1认为房屋成交价约280万元、两个车位价值约35万元，缺乏事实依据，本院不予采信。同时，《车位协议》中已对两个车位的位置以及没有产权的实际情况予以明确。上诉人申某1认为，被上诉人石某对其存在欺诈行为，缺乏证据证实，故亦无法采信。随着双方陆续办理完毕房屋产权过户登记手续以及2019年7月6日签订《腾房协议》，直至2019年7月至2019年10月期间上诉人申某1收取房屋租金事宜等实际履行协议内容系列过程中，未对车位问题起过争议，说明上诉人申某1认可并表示接受。二审中，上诉人申某1提交的证据不能证实被上诉人石某应当退还车位款及被上诉人石某违约应支付违约金。综上所述，申某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10150元，由上诉人申某1负担。 本判决为终审判决。 审判长  史兆宏 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  苏立媛