北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初13509号原告：刘伟，男，1992年1月12日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。被告：石磊，男，1995年10月12日出生，汉族，住河北省保定市易县。原告刘伟与被告石磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟到庭参加诉讼，被告石磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年8月17日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令被告返还原告租赁押金3500元、一个月房租3500元、违约金7000元、期间虚假承诺转款3300元及保证金7000元、取暖不合理费用1000元、电视机费用600元，以上共计25900元；3．本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月17日，原告、被告签订《北京市房屋租赁合同》，由原告承租被告位于北京昌平区顺沙路*的房屋，合同期限为2019年8月20日至2021年8月20日，月租金3500元，支付方式为年付。租赁期间被告违反合同强行向原告收取取暖费用1000元，2020年3月21日被告以急用钱及明年减免房租为由骗取原告3300元，并以两个月房租做保证金。2020年6月被告又以管理费为由向原告收取750元被原告拒绝，然后被告要求终止合同并让原告提前搬离，被告、原告双方约定在2020年7月20日之前做交接处理。7月20日原告已搬离，被告却迟迟不肯结清相关费用，并以不在北京和各种理由拖延。7月23日原告发现房屋已换锁，屋内有原告支付600元购买的电视机无法取出。根据我国《合同法》及双方《北京市房屋租赁合同》的规定，原告有权要求被告5日内返还房屋租赁押金、违约金及上述各款项。基于上述事实，原告提起诉讼，望判如所请。被告石磊未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月17日，石磊（出租人、甲方）与刘伟（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定“房屋坐落于北京市昌平区*……房屋租赁期自2019年8月20日至2021年8月20日，共计2年……租金标准3500元/月，支付方式一年付。乙方于签订合同当日支付甲方一年房租42000元。押金3500元。租赁期内的水费、电费、卫生费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用……第八条（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．由于乙方自身原因迟延交付房屋达60日的；2．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3．拒绝将该房屋出租给乙方或者提高房屋租金或将房屋出租给第三方的。从签订合同之日起，甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，并于违约行为发生之日起5日内支付……”双方在合同中还就其他权利义务关系进行了约定。关于合同中租期修改痕迹及租金修改痕迹。刘伟向本院提交了其与微信名为“夏了茶糜”在2019年8月份的聊天记录复印件，称在2019年8月17日签订合同时租期是2019年8月20日至2020年8月20日，在2019年8月30日左右，其和妻子想要小孩，与石磊协商租期再延长一年，租期就改了。签订合同时约定的是付半年租金，其于2019年8月17日支付21000元租金。后来石磊让支付一年的，其又于2019年8月30日补交了下半年租金20500元。关于刘伟向石磊支付费用的过程，刘伟向本院提交了其与石磊的微信聊天记录及支付宝转账记录。2019年8月15日刘伟通过支付宝向账户为“事不关己，高高挂起呵呵（*磊）”支付3500元，刘伟称此款项为押金；2019年8月17日刘伟通过支付宝向“不开心了就睡”支付21000元（标签和备注：转石磊房租802）；2019年8月30日刘伟通过支付宝向“不开心了就睡”支付20500元（标签和备注：房租改年付，转石磊后半）；2019年11月12日石磊与刘伟沟通办理居住证备案费事宜，2019年11月14日刘伟通过支付宝向“事不关己，高高挂起呵呵（石磊）”支付200元备案费；2019年11月28日至29日石磊与刘伟沟通交纳取暖费事宜，2019年11月29日刘伟通过支付宝向“事不关己，高高挂起呵呵（石磊）”支付1000元取暖费；2020年3月31日，石磊在与刘伟微信聊天显示“石磊：本人石磊承诺2-2-802住户明年到期后每月房租降低到3300元，身份证号×××，日期2020年3月31日，此承诺真实有效。具有法律效应，如若食言，赔偿住户两个月房租。刘伟：明年是交11个月的吗？石磊：对”。2020年3月31日刘伟通过支付宝向“若无”支付3300元，刘伟称，因石磊说急用钱，让其在2020年3月份支付一个月房租，下年房租减为每月3300元，于是其提前支付下年一个月房租3300元，刘伟还称“事不关己，高高挂起呵呵（*磊）”“事不关己，高高挂起呵呵（石磊）”及“若无”均为石磊，“夏了茶糜”是石磊之前的微信名称，“不开心了就睡”是石磊提供的收款码。另查明，支付宝账号为“若无”的支付宝账单记录里有“事不关己，高高挂起呵呵（*磊）”“事不关己，高高挂起呵呵（石磊）”的交易记录，且“若无”的账户信息为“若无185******52”，“事不关己，高高挂起呵呵（*磊）”的账户信息为“事不关己，高高挂起呵呵（*磊）185******52”，“事不关己，高高挂起呵呵（石磊）”的账户信息为“事不关己，高高挂起呵呵（石磊）185******52”。在2019年11月14日、2020年3月31日刘伟向石磊转账时，石磊向刘伟提供的支付宝联系人手机号为185XXXXXXXX。刘伟称2020年6月14日石磊告知其不再出租涉案房屋，并提交了微信聊天记录为证。2020年6月14日，石磊通过微信向刘伟发送信息称“今年八月份就不租了……我房子要用我不租了，我退你钱……一分不少你的……”。2020年6月16日开始，石磊告知刘伟其从七月份开始要带人看房，且双方开始沟通退房及退钱事宜。2020年6月27日双方微信聊天记录显示“刘伟：那就定在7月20号之前，押金、违约金、之前借的3000元，提前搬的一个月房租，这几天家里都有人，有人都能看。石磊：嗯。刘伟：押金3500元，一个月房租3500元，借的3000元，违约金百分之二百是7000元，一共是17000元，水电燃气有剩余我都不算……石磊：违约金我说了给你两个月？你想太多了吧……我说的给你最多一个月……最多13500……刘伟：7月15日之前转给我。”2020年6月29日双方微信聊天记录显示“刘伟：我刚才看了下，3月份你借钱是3300，不是3000。石磊：嗯，就这个事？刘伟：对，有什么疑问我都会提前给你说的。石磊：好的。”2020年7月5日双方微信聊天记录显示“刘伟：我到15号、16号搬，你把该退的钱准备好兄弟。石磊：不是20号吗？刘伟：可以到20号，早晚几天都无所谓，我的意思是那天把钱转我，不要推。石磊：ok……你要不就先搬，钥匙合同拿着，20号我到了你再过来给我合同钥匙，我检查下屋里没啥问题当面退你”。2020年7月17日双方微信聊天记录显示“石磊：你搬完了吗？刘伟：没有呢，这不等你么，周末就完了。石磊：我也这两天就过去了，你先搬，咱们回去碰面你再给我合同钥匙。刘伟：行，周末正好也有时间。石磊：嗯嗯。”2020年7月19日双方微信聊天记录显示“石磊：你搬完了？刘伟：搬完了，收拾干净了。石磊：屋子给我收拾干净了吗？刘伟：肯定比我当初看房要干净，还留了很多东西。石磊：留什么了？刘伟：发送客厅（有电视）、卧室、洗手间、厨房照片共五张”。之后，双方协商验房、退钱事宜，未协商一致。刘伟称，2020年7月23日石磊换了涉案租赁房屋的锁，并提交了微信聊天记录为证。聊天记录显示“刘伟：我开不了门，锁被换了。你确定不是你换的吗？石磊：什么我换的？刘伟：802的锁被换掉了，你不知道吗？石磊：我问问我朋友，我哪里知道去，我在江苏呢”。关于电视机费用。刘伟称当时房间里没有电视机。其让石磊配，石磊配的电视不能上网，其提出自己购买，石磊同意了。石磊给减少500元作为没有配电视的补偿，在后半年房租中扣除了。600元是其额外支付的电视费用。石磊换锁后，电视不能取出。刘伟向本院提交了一份淘宝购物记录，证明其于2019年8月30日花费1199元购买一台小米电视。关于刘伟主张石磊返还的虚假承诺转款3300元，刘伟称实际是其提前支付给石磊的下年一个月房租3300元。关于刘伟主张石磊支付的保证金7000元，刘伟称是2020年3月31日石磊通过微信聊天承诺的赔偿两个月租金，但主张金额有误，应为6600元。另查明，位于北京昌平区顺沙路*的房屋系回迁安置房。以上事实有《北京市房屋租赁合同》、支付宝转账记录、微信聊天记录、原告陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。刘伟与石磊签订的《北京市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。关于刘伟与石磊的沟通情况，本院综合考虑微信聊天记录中显示的约定转账时间及支付宝转账时间、微信聊天具体内容及刘伟的陈述等，认定刘伟提交的微信聊天记录确系其与石磊聊天记录，刘伟转账记录确系其履行双方约定交款义务之行为。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。履行期限届满前的2020年6月14日石磊明确向刘伟表示不再出租涉案租赁房屋，刘伟有权解除合同。本院根据刘伟提出解除合同的时间及本院向石磊送达情况，确认双方之间的《北京市房屋租赁合同》解除时间为2020年11月6日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现刘伟要求石磊退还押金3500元及租金6800元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同履行期届满前，石磊要求刘伟搬离涉案租赁房屋属违约情形。石磊向刘伟承诺明年涉案租赁合同到期后每月房租降低到3300元，却在合同到期前要解除合同亦属违约情形，但以上两个违约情形均为石磊要求刘伟提前搬离房屋一个行为所致，石磊要求刘伟支付违约金7000元及保证金6600元的诉讼请求存在重合部分。故本院综合考虑石磊的违约情节、双方的合同约定等因素，对刘伟要求石磊支付7000元违约金的诉讼请求予以支持，对其要求石磊支付6600元保证金的诉讼请求不予支持。关于取暖费的交纳，是刘伟与石磊平等自愿协商的结果，并不存在欺诈、胁迫等情形，故本院对刘伟要求石磊退还取暖费的诉讼请求不予支持。关于电视机费用。根据刘伟提交的照片及其与石磊的微信聊天记录，本院认为刘伟与石磊租赁期间内协商一致由刘伟购买电视机，但刘伟搬离涉案房屋后，因石磊未在合理期限内与刘伟办理交接手续，导致刘伟不能从涉案房屋内取出其购买的电视机，本院视石磊同意利用该电视机。关于刘伟主张石磊给付的电视机费用，本院根据刘伟购买电视机费用、使用时间、石磊支付费用等因素酌定石磊支付刘伟电视机费用600元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、石磊与刘伟在2019年8月17日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月6日解除；二、石磊于本判决生效之日起七日内退还刘伟押金3500元、租金6800元，并支付刘伟电视机费用600元及违约金7000元，以上共计17900元；三、驳回刘伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由刘伟负担69元（已交纳），由石磊负担155元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二〇年十二月九日书记员  王龙