北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初7903号原告：北京宏盛聚鑫商贸有限公司，住所地北京市顺义区李桥镇沿河村村委会西侧200米，统一社会信用代码91110113675719937N。法定代表人：王玉良，经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京嘉论律师事务所。被告：北京易美心得科技有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄西路15号怡美家园20号楼地下一层B18，统一社会信用代码91110108690846168H。法定代表人：李保华，经理。原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司（以下简称：宏盛聚鑫公司）与被告北京易美心得科技有限公司（以下简称：易美心得公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏盛聚鑫公司之委托诉讼代理人王玉良，被告易美心得公司之法定代表人李保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏盛聚鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年5年21日至2020年6月7日房屋占有使用费790320元；2.判令被告支付原告房屋占有使用费逾期利息(自2018年5月21日起至实际支付之日止)；3.判令被告赔偿原告损失80000元，合计：870320元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告之间的合同纠纷案件已经由北京市顺义区人民法院作出的(2018)京0113民初19738号民事判决书，判决被告将其占有的位于北京市顺义区x镇x村村委会x市场上建筑物涉诉的北楼9套房屋以及三号楼B102号房屋腾退给原告，并支付经济损失120万元，被告不服上诉至北京市第三中级人民法院，该法院于2019年11月27日作出了(2019)京03民终15673号民事判决书，维持了原判。但被告未按照判决书实际履行，为维护原告的合法权益，根据法律的相关规定特提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告易美心得公司答辩称：1.根据原告王玉良下发给我方停水停电通知及事实，强制让我方已在诉讼发生前已经搬走的事实，该房屋已不具有使用的任何条件。而在此要求房屋占用费则于法无据，在中国文书裁判网的同类案例中都未给予支持，请本院应不予支持；2.而根据最高法院发布的34.【价款返还】双方合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。该条中明确说明：使用费，而我方已经搬迁走，不存在使用费，关于原告诉讼的该阶段的房租，我方也没有申请原告支付利息。所以请本院应不予支持原告。否则显失公平；3.原告所提出的赔偿损失8万元，在2015年原告交给我方房子后在我方入住的所有过程中，原告并没进行过任何装修，我方也从没有给原告允许或者认同装修的确认书，若有，请原告当庭出示。再有原告想当初给予我方交接的房子，是完全不具备使用和入住条件的，在判决书2019京03民终15496号中，已经判决我方的装修补偿费，并且判决由原告赔偿我方装修损失了。原告所列装修名目是完全凭空捏造事实，在我方入住期间天空下着大雨，房间内漏着小雨，原告为了驱赶我方走，都不允许我方修补房项，更何况他为我方刷墙、刮腻子、灯、木板之事，是无稽之谈。若是原告在我方入住前的施工，而我方使用房屋，作为受益者，在与原告的纠纷中判决中，已有经判决书判决我方给付房屋使用费了。原告的这种无中生有，凭空捏造事实行为，存在诈骗嫌疑；4.参看根据中国判决文书网同案的判决：苏州食为乐餐饮管理有限公司、孙苏沛与栗鑫房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2019）苏05民终9069号涉案美食广场在2018年7月9日后一直处于停水停电情况，承租的房屋实际无法使用于餐饮经营，一审法院据此认定合同解除，食为乐公司认为此后栗鑫仍占有使用房屋仍应计算租金等相应费用于法无据，本院不予支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年3月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同》（以下简称：案涉合同）双方约定：甲方将位于x村西原市场内的10.5亩土地使用权及地上建筑物转让于乙方，土地使用权年限为50年，自2009年5月1日至2059年4月30日止；建筑物的建筑面积约为壹万平方米；五十年土地使用权及地上建筑物所有权转让费总计叁仟万元整。自合同签订之日起，乙方分期分笔支付总款项。甲方在收到第一笔款后，将土地使用权及建筑物的所有权转给乙方。甲方协助乙方办理工商注册公司，提供本土地使用权的乡镇规划与土地使用性质附件。乙方有对该土地使用权及地上建筑物对外的租赁和转让权。甲方保证建筑物正常使用，若因此建筑为违规建筑出现被政府拆迁，则甲方全款退还乙方。甲方提供（北京市顺义区住房和城乡建设委员会）京建法罚（顺建）字【2011】第660003号行政处罚决定书已履行完毕，且无任何异议。同日，双方签订《土地使用权及地上建筑物转让合同补充协议》，双方约定付款方式为自合同签订之日起，乙方于2015年6月30日前付款贰佰万元，剩余款项于2016年6月30日前付清。乙方付完陆佰万元后与甲方共同与北京市顺义区x镇x村村民委员签订三方协议。乙方未按期支付完相应款项，则甲方根据付款比例，收回未付款款项的建筑物使用权，乙方已付款甲方按照叁仟元每平方米的价格标准，结算乙方所购房使用权的使用面积。2015年3月9日，宏盛聚鑫公司（甲方）与易美心得公司（乙方）签订《土地使用权及地上建筑物转让合同的确认书补充协议》，约定：甲方与乙方共同认定此土地使用权及地面建筑物的总价值为陆仟万元整，因乙方付出了前期（签订协议以前）的建筑款项，故甲方与乙方共同约定此建筑物以叁仟万元的优惠价格转让给乙方，则乙方前期所投资的所有款项均为乙方自愿投资，甲方不再欠乙方任何投资款，而乙方需要在2017年6月30日前向甲方支付总金额叁仟万元后，则土地使用权及地面建筑物完全归乙方所有。在该协议落款处李国华书写有：“以上仅做融资用途，不作其他用途。”2019年9月28日，北京市顺义区人民法院作出（2018）京0113民初19738号民事判决书，易美心得公司与宏盛聚鑫公司所签订的土地使用权及地上物建筑物转让合同中所涉及的地上建筑物并未取得国土、规划和建设等有关行政主管部门的审批，已被政府认定为违法建设。双方所签的涉案建筑物的转让合同显然违反了我国相关法律法规及合同法的相关规定，应属无效合同。该判决书判令易美心得公司向宏盛聚鑫公司支付2015年3月10日至2016年11月20日期间的1933平米和2016年11月21日至2018年5月20日期间的750平米房屋的占有使用费共计120万元。后被告提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终15673号民事判决书，驳回被告的上诉，维持原判。经与双方当事人确认，上述判决作出后，被告于2020年6月7日将涉诉场地交接给了原告。经询问，原告称：涉诉房屋用于居住经营。庭审中，双方当事人对以下事实和证据存在争议。原告提交了房屋租赁合同、收据，证明2018年至2019年日租金按1.2元/平，2019年至2020年日租金按1.5元/平。被告不认可该证据的真实性，认为其花了200万元是购房款。原告提交了通知和照片，证明房屋出租标准和该房屋已经损坏，无法正常使用。被告不认可该证据。被告提交了通知两份，证明原告下了通知以后，把我们赶出房屋，停水停电，不具备居住条件。原告不认可该证据，认为直至2020年6月7日双方办理交接之前，被告的员工依然居住在涉诉房屋中。关于断水断电和居住居住时间。原告称：我方没有断水断电，被告的人一直在里面居住，也是正常在使用，村委会发了一份通知，通知确实是我们发的，也是催促被告交纳双方的购房款，没有进行断水断电。被告称：原告下了停水停电通知后的当日就强行停了水电，我们就走了，只留了一个看门的，看门的在其中一间房屋居住，具体门牌号我不知道。关于原告主张的损失，经询问，原告称：只有照片没有其他证据提交，房屋的损失是被告造成的。上述事实，有民事判决书、通知、照片、通知及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：北京市顺义区人民法院作出的（2018）京0113民初19738号民事判决书已经生效，该判决确认双方所签的涉案建筑物的转让合同属于无效合同。本案的争议焦点为被告是否应当支付房屋占有使用费及数额的确认问题。被告称原告向其下发了通知，被告若不在限期内搬离涉诉房屋将停水、停电，且原告于当日停水、停电，原告称其未实际停水停电，被告的人一直在里居住，被告表示当时留了一个看门的，在其中一间房屋居住。庭审中双方均明确表示于2020年6月7日进行了交接。根据本院查明的执行情况和双方提交的证据及陈述，被告于2020年6月7日交接并清理了涉诉房屋，被告实际占有涉诉房屋至2020年6月7日，产生相应的房屋占有使用费用。故对于原告要求被告支付2018年5月21日至2020年6月7日的房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。需要明确的是房屋占有使用费的给付标准问题，承租人支付占有房屋期间的使用费，是返还无效合同取得财产的一种方式，依照无效合同的处理原则，承租人应返还实际占有房屋获取的占有利益。但本案中，被告自2018年5月21日起未在涉诉房屋内实际经营，此时如完全参照合同约定的租金标准确定房屋占有使用费与其获得的占有利益不符，有失公平。且被告未完全腾退的原因与新冠疫情的蔓延有一定影响，因此本院根据涉诉房屋内占用物品的房屋间数、涉诉房屋内物品未予腾退的原因、新冠疫情的影响等因素对占有使用费标准酌情予以确定。关于原告主张的利息，占有使用费已对原告的损失进行了赔偿，其主张的利息本院不再支持。关于原告主张的判令被告赔偿损失80000元。北京市顺义区人民法院作出的(2018)京0113民初19738号民事判决书中确认，签订转让协议后被告对房屋进行了改造和装修，对此原告知情，现原告主张的各项具体损失仅提交了照片，本院无法认定该损失由被告造成，因此对其请求本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告北京易美心得科技有限公司于本判决生效后七日内向原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司支付房屋占有使用费四十一万三千七百七十五元；二、驳回原告北京宏盛聚鑫商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千二百五十二元，由被告北京易美心得科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十二月二十四日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫