河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4161号上诉人(原审被告)：开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司，住所地开封市鼓楼区鼓楼街鼓楼商城5层。法定代表人：安战胜，董事长。委托诉讼代理人：郑红莲，公司员工。被上诉人（原审原告）：郑建军，男，汉族，1958年7月27日生，住河南省开封市禹王台区。上诉人开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司（以下简称百奇百爱公司）因与被上诉人郑建军房屋租赁合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0204民初1493号民事判决提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。百奇百爱公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判百奇百爱公司向郑建军支付18个月租金18942.5元；2、一、二审诉讼费由郑建军承担。事实及理由:1、从2020年1月份开始按政府防疫要求鼓楼商城停滞至2020年5月20日接政府通知商城恢复正常，都属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。百奇百爱公司在承租商铺期间因市场原因造成实际使用商铺只有一年时间，剩余时间一直处于闲置状态。百奇百爱公司在承租期间对商铺进行了巨额投资无法收回已出现严重亏损，疫情期间的租金百奇百爱公司不应承担。2、百奇百爱公司多次告知郑建军，鼓楼美食城2018年11月15日已经停业，无力再支付租金，郑建军如果愿意可以等新项目启动重新收取租金，百奇百爱公司随时可以退还商铺。一审判决承担停业期间的全部费用错误，百奇百爱公司愿意承担从2018年5月15日至2019年11月15日期间的租金。3、百奇百爱公司不属于恶意拖欠租金，不应承担违约金。综上，一审判决认定事实不清，恳请二审法院查明案件事实，支持百奇百爱公司的上诉请求。郑建军答辩称，疫情不属于不可抗力，属于百奇百爱公司承担的商业风险。百奇百爱公司从承租房屋开始一直在使用，不存在闲置状态。百奇百爱公司未告知郑建军可以随时退还商铺及无力支付租金。请求二审法院驳回百奇百爱公司的上诉。郑建军向一审法院起诉请求：1、判令解除郑建军与百奇百爱公司签订的租赁合同，百奇百爱公司将承租的房产（鼓楼商城1层C区11号）交还郑建军；2、判令百奇百爱公司按合同向郑建军支付从2017年7月至2020年6月拖欠郑建军的租金39139.8元，并直至归还房产之日的租金；3、判令百奇百爱公司向郑建军支付所欠租金10%的违约金3913.98元；4、诉讼费用由百奇百爱公司承担。一审法院认定事实：2016年11月5日，郑建军（甲方）与百奇百爱公司（乙方）签订（鼓楼商城）商铺租赁合同一份。合同约定：乙方承租甲方位于河南省开封市鼓楼广场东南角鼓楼商城建筑物内（原鼓楼××区××号商铺，商铺面积36.11平方米；租赁期限为15年；租金按季支付，先缴租金后用房，乙方应在季度前一周内，向甲方交付租金，前三年每季度乙方应向甲方缴付租金3157.1元；如乙方逾期支付租金超过两次以上的，甲方有权解除本合同；乙方应按合同约定按时足额支付租金及其他各项应付费用，在租赁期限内逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未付款项万分之三的违约金。合同签订后，郑建军将商铺交给百奇百爱公司使用，百奇百爱公司则向郑建军支付租金。涉案合同中关于租赁期间的起至时间是空白，庭审中百奇百爱公司称开业时间是2017年11月15日，从这个时间开始统一支付商场各业主6个月租金，郑建军对此予以认可，并变更诉求即从2018年5月开始计算拖欠的租金。自2018年5月后之后未向郑建军支付租金，双方产生纠纷。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案，双方签订的（鼓楼商城）商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。百奇百爱公司自合同签订后共计向郑建军支付两个季度租金，其后未按合同约定向郑建军支付租金。根据合同约定，百奇百爱公司逾期支付租金超过两次以上的，郑建军有权解除合同，且百奇百爱公司同意解除合同，故对于郑建军要求解除合同、百奇百爱公司将承租商铺交还郑建军的诉讼请求，予以支持。百奇百爱公司自2018年5月未向郑建军支付租金，考虑到2020年新冠疫情的影响，基于公平原则，酌定扣减2个月租金，故百奇百爱公司应再向郑建军支付2018年5月至2020年6月租金共计25256.8元（3157.1元／季度×24个月），百奇百爱公司按此标准支付租金直至商铺归还郑建军之日。关于郑建军要求百奇百爱公司按照所欠租金的10%支付违约金的诉讼请求，不违反合同约定，予以支持，即百奇百爱公司应当给付郑建军违约金2525.68元。郑建军要求过高部分，证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除郑建军与开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司于2016年11月5日签订的《（鼓楼商城）商铺租赁合同》；二、判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司将位于鼓楼商城建筑物内（原鼓楼××区××号商铺腾空并交还郑建军；三、判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司向郑建军支付2018年5月至2020年6月租金共计25256.8元，并按3157.1元／季度的标准支付至实际归还商铺之日的租金；四、判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司向郑建军支付违约金2525.68元；五、驳回郑建军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，减半收取438元，由百奇百爱公司承担。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。百奇百爱公司提交下列证据：1、《河南省高级人民法院依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指导》文件网络截屏，用以证明应按疫情防控造成商铺实际停业时间减免租金。2、2019年和2020年鼓楼商城一层现场照片，用以证明百奇百爱公司承租郑建军的商铺从2018年下半年至今处于停业状态，请求减免非营业期间的租金。郑建军质证后认为，其与百奇百爱公司系租赁合同关系，百奇百爱公司是否经营、是否盈利与否与郑建军无关。本院认为，证据1即《河南省高级人民法院依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指导》文件精神为根据公平原则酌情减免因疫情防控造成商铺实际停业期间的租金，并非百奇百爱公司所理解的减免非因疫情防控造成商铺实际停业期间的租金，故对百奇百爱公司的证明目的不予采纳。证据2与减免商铺租金没有关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，从2020年1月下旬开始政府根据防疫要求通知百奇百爱公司经营的鼓楼商城停止营业至2020年5月20日接到恢复正常经营的通知时止，该期间属于不可抗力。基于公平原则，一审法院已酌定扣减2个月的租金。百奇百爱公司关于要求扣除疫情期间的全部租金的诉称，属于重复主张，本院不予支持。百爱百爱公司租赁郑建军商铺，应当按照租赁合同约定支付租金。承租后，至于商铺是否实际使用、是否正常经营，在未与赵宁协商达成一致意见情况下，百爱百爱公司仍应按照租赁合同约定支付租金。百爱百爱公司关于商铺处于闲置状态、已告知郑建军无力支付租金、不应承担停业期间租金的诉称，没有合同依据，不能成立。百奇百爱公司未按租赁合同约定支付租金，构成违约，依法应当承担违约责任。百爱百爱公司关于其不属于恶意拖欠租金、不应支付违约金的诉称，没有法律依据，本院不予支持。综上，百奇百爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  郭 桥二〇二〇年十二月二十二日法官助理宋永佳书记员张锦