广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2935号原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：开平市三埠区********前座。负责人：曾少明，该行行长。委托诉讼代理人：劳晓君，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭进，广东五邑律师事务所律师。被告：余锦锋，男，香港居民，住址：广东省开平市**************************，香港居民身份证号码：M476397（7）。被告：司徒欢兰，女，香港居民，住址：广东省开平市**************************，香港居民身份证号码：R399382（4）。被告：开平市滔源房地产开发有限公司，住所地：开平市**************位。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：莫伟杰，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称农行开平支行）诉被告余锦锋、司徒欢兰、开平市滔源房地产开发有限公司（以下简称滔源房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行开平支行的委托诉讼代理人劳晓君、李旭进、被告余锦锋、被告滔源房地产公司的委托诉讼代理人莫伟杰到庭参加诉讼，被告司徒欢兰经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告余锦锋、司徒欢兰向原告偿还本金人民币394347.12元和至清偿完毕之日的利息（利息包括正常息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》计至清偿完毕之日止，暂计至2020年6月4日利息为12933.53元）；2.判令被告余锦锋、司徒欢兰承担原告因本案诉讼支出的律师费23364.03元。3.判令三被告协助原告办理涉案房屋广东省开平市**************************的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权。4.判令被告滔源房地产公司对本案债务承担连带清偿责任。5.判令本案诉讼费、保全费用由三被告承担。事实与理由：2016年6月8日，原告与被告余锦锋签订《个人购房担保借款合同》约定如下：1.合同23条约定被告向原告借款470000元；2.合同第24条约定借款用途为购买涉案房产；3.合同第25条约定借款期限180个月；4.合同第26条约定借款利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮12%确定即为4.31200%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率从基准利率调整后的次年1月1日起调整；5.合同第32条约定被告用涉案房产为借款提供抵押担保；6.第9.2.7.1条约定，贷款人按照本约定提前收回借款的，贷款人有权行使抵押权，并就拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；7.合同第11.1条约定，被告逾期还款的，应在借款执行利率基础上上浮50%支付罚息即为6.468%；8.合同第11.3条约定，被告未付的利息和罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利；9.第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款；10.合同11.8条约定被告应承担原告因诉讼所支出的律师费、差旅费等实现债权的费用。被告余锦锋已收到原告贷款470000元，但经原告多次通知至今也没有办理房产证。现被告余锦锋出现逾期还款，已构成严重违约。被告司徒欢兰是被告余锦锋妻子，签署了《共同借款承诺书》，应对本案债务承担共同清偿责任。被告滔源房地产公司是涉案房屋的开发商，其与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》第六条约定对本案债务承担连带责任保证，被告滔源房地产公司应对本案债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判决。原告农行开平支行对其陈述事实在举证期限内提交如下证据：1.个人购房担保借款合同复印件一份；2.借款凭证复印件一份；3.商品房买卖合同复印件一份；4.结婚证、共同借款承诺书复印件各一份；5.一手房贷款业务银企合作协议复印件一份；6.信贷管理系统群C3表截图复印件一份；7.还款明细表复印件一份；8.委托代理协议及转账凭证复印件各一份。被告余锦锋辩称，原告起诉后，我于2020年7月21日向原告还款36647.17元和3558.13元，合计40205.3元，并且于2020年8月和9月分别偿还涉案房屋的按揭款3500元。被告余锦锋对其陈述事实提交如下证据：转账凭证原件2张。被告滔源房地产公司辩称，涉案房屋的房产证办证资料在交楼时我方已经交给被告余锦锋，对于房产证的办理我方没有过错，被告余锦锋是否跟原告办理抵押登记手续与我方无关，我方不应对上述债务承担连带责任。被告滔源房地产公司在举证期限内没有提供证据。被告司徒欢兰没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告农行开平支行、被告余锦锋围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，被告余锦锋、滔源房地产公司对原告农行开平支行提交的证据没有异议；原告农行开平支行、被告滔源房地产公司对被告余锦锋提交的证据没有异议。被告司徒欢兰没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告农行开平支行、被告余锦锋提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月8日，被告余锦锋作为借款人和抵押人、被告司徒欢兰作为抵押人、原告农行开平支行作为贷款人和抵押权人共同签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，余锦锋向农行开平支行借款470000元，借款期限为180个月（从2016年6月8日至2031年6月7日），借款用途为购买位于开平市**************************；贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下浮**%，即4.312%；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；还款方式为采用等额本息还款方法，每月的8日为还款日；被告余锦锋提供位于开平市**************************作为抵押，抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同签订后，涉案房屋至今仍未办妥房产证和抵押登记手续。2016年6月8日，原告按合同约定发放了贷款470000元给被告余锦锋。自2019年11月起，被告余锦锋开始出现逾期还款，为此，原告于2020年7月2日向本院提起本案诉讼。原告起诉后，余锦锋于2020年7月21日向原告偿还到期借款本息合计40205.3元；其后，余锦锋又于2020年8月和9月分别偿还借款本息3500元。截至2020年9月25日止，余锦锋已还清到期借款本息，尚欠原告未到期借款本金366006.36元。另，原告在审理过程中确认根据人民银行[2019]第30号公告要求，涉案合同约定的浮动利率贷款定价基准已于2020年8月31日转换为以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成（加点可为负值）。另查明，余锦锋和司徒欢兰于2011年5月16日在香港登记结婚，婚姻关系存续至今。2016年6月8日，司徒欢兰向农行开平支行出具《共同借款承诺书》，承诺作为共同借款人，对余锦锋与农行开平支行签订的《个人购房担保借款合同》项下债务承担共同还款责任。再查明，2014年2月25日，原告农行开平支行与被告滔源房地产公司签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，协议约定，滔源房地产公司承诺为农行开平支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。保证期间自农行开平支行向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以农行开平支行为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证范围为购房人与农行开平支行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等农行开平支行实现债权的一切费用。另，原告与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东五邑律师事务所代理本案，律师费为23364.03元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告农行开平支行与被告余锦锋签订的《个人购房担保借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，原告依约向被告余锦锋发放贷款470000元，被告余锦锋自2019年11月开始没有依照上述合同约定的期限履行偿还贷款本息的义务，至原告起诉时其已连续8个月没有依约还款，其连续逾期还款的行为已构成违约。根据上述借款合同约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款。据此，原告有权要求被告余锦锋提前偿还上述借款合同项下全部借款本息。对上述借款合同中借款所涉利息的计算，因被告余锦锋已于2020年8月31日将涉案借款合同约定的利率定价方式转换为以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成（加点可为负值），故涉案合同的借款利率应根据合同约定按转换后的利率标准进行计算。本案原告起诉后，余锦锋于2020年7月21日向原告偿还到期借款本息合计40205.3元；其后，余锦锋又于2020年8月和9月分别偿还借款本息3500元，上述还款应予以扣减。本院确认截至2020年9月25日止，余锦锋已还清到期借款本息，尚欠原告未到期借款本金366006.36元及后续利息。故被告余锦锋应向原告偿还借款本金366006.36元及从2020年9月26日起至款项实际清偿之日止的利息[以本金366006.36元为基数，按《个人购房担保借款合同》的约定（即转换后相应期限档次的LPR加减点确定的利率）计算）]。对原告主张超出本院确认部分，本院不予支持。关于律师费的问题。本案中，原告为实现债权，与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》约定本案的代理费用为23364.03元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东五邑律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了转账凭证予以证明。根据原、被告签订的《个人购房担保借款合同》第11.8条的约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。据此，原告有权要求被告余锦锋承担本案律师费，因此，原告诉请判令被告余锦锋承担律师费23364.03元，理据充分，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告司徒欢兰承担共同偿还责任的问题。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”以及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持”的规定，本案债务是在被告余锦锋、司徒欢兰夫妻关系存续期间因购买房屋而产生的，且司徒欢兰向原告出具《共同借款承诺书》，承诺作为共同借款人，对涉案借款合同项下债务承担共同还款责任。因此，本案债务属被告余锦锋、司徒欢兰的夫妻共同债务，应由被告余锦锋、司徒欢兰承担共同偿还责任。关于本案债务是否应由被告滔源房地产公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”及第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”的规定，被告滔源房地产公司与原告签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，协议第六条约定：滔源房地产公司承诺为农行开平支行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。保证期间自农行开平支行向该购房人发放借款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以农行开平支行为抵押权人的抵押登记手续之日止。保证范围为购房人与农行开平支行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等农行开平支行实现债权的一切费用。上述合同约定的保证条款对滔源房地产公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。由于涉案房屋至今仍未办妥房产证和抵押登记手续，因此，滔源房地产公司的担保仍在保证责任期间，原告在保证期间向被告滔源房地产公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告滔源房地产公司对被告余锦锋所欠的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，滔源房地产公司承担保证责任后，有权向余锦锋追偿。关于抵押物的优先受偿权和协助办理抵押登记手续的问题。本案中，原告与被告余锦锋约定了以位于开平市**************************作抵押担保，但至今尚未办理上述房屋的抵押登记手续。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定，由于涉案房屋尚未办理抵押登记，因此原告对涉案房屋没有抵押权，故原告请求对位于开平市**************************享有优先受偿权，本院不予支持。对于原告请求判令被告协助原告办理涉案房屋抵押登记手续的请求，因涉案房屋尚未办妥并取得房产证，其尚不具备办理抵押登记的条件，故原告的上述请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告司徒欢兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余锦锋应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还《个人购房担保借款合同》项下借款本金366006.36元及从2020年9月26日起至款项实际清偿之日止利息[以本金366006.36元为基数，按《个人购房担保借款合同》的约定（即转换后相应期限档次的LPR加减点确定的利率）计算]给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；二、被告余锦锋应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费23364.03元给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；三、被告司徒欢兰对上述第一、二判项的债务承担共同清偿责任；四、被告开平市滔源房地产开发有限公司对上述第一、二判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7759.67元、保全费2673元，合计10432.67元（原告已预交），由原告中国农业银行股份有限公司开平市支行负担999.9元（其中受理费743.71元、保全费256.19元），被告余锦锋、司徒欢兰负担9432.77元（其中受理费7015.96元、保全费2416.81元）。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行多预交的案件受理费和保全费9432.77元，由本院予以退回；被告余锦锋、司徒欢兰应向本院补缴案件受理费和保全费9432.77元。被告开平市滔源房地产开发有限公司对被告余锦锋应负担的受理费和保全费9432.77元承担连带清偿责任。如不服本判决，原告中国农业银行股份有限公司开平市支行、被告开平市滔源房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告余锦锋、司徒欢兰可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄婷婷人民陪审员  陈洁敏人民陪审员  李蔼娉二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  李佩瑶书 记 员  关绮明