广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29595号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914×××××××××××011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：叶艳军，女，1982年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：蔡宗轩，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告叶艳军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用小额诉讼程序速裁审理方式于2020年11月25日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸，被告的委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求1.被告向原告支付2019年1月2019年2月期间的物业管理费265.18元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉•金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为劲嘉•金棕榈园提供物业服务，物业地址在佛山市×××××××。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是劲嘉•金棕榈园的业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告长期拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告辩称，一、原告主张的2018年1月9日至2019年2月期间物业管理费依法不应得到支持。2017年9月2日至17日，金棕榈小区业主投票表决通过解除与原告的物业服务合同，经公示函告等方式通知原告后于2017年9月22日正式解除物业服务合同。2018年12月27日，佛山中院作出（2018）粤06民终8548号民事判决书，判决确认于2018年1月9日解除双方合同，故依照最高院关于审理物业服务纠纷案件适用具体法律若干问题解释第十条规定，双方解除合同后以事实上的物业服务为由主张物业管理费依法不应当支持，故自2018年1月9日至2019年2月期间管理费依法应当不予支持，即使佛山中院判决认定双方物业服务合同于2018年1月9日解除之日至判决发生法律效力期间，双方的物业服务合同关系是否解除属于不确定状态，因为原告没有尽职履行物业服务合同约定，存在合同违约行为，应当减少支付或者不予支付管理费，具体理由如下：1.双方没有物业服务关系的合意，不存在合同成立的构成要件。2.根据狮山镇国土城建和水务局作出的物业服务整改通知表明，原告对小区的路面、地下车库、卫生环境垃圾未及时处理，导致小区卫生环境极差，严重危害业主的卫生健康；原告未尽职履行小区安全管理，小区消防通道乱停乱放，走火通道楼梯间有杂物，消防栓无水带及设施故障没有进行维护维修，小区安全监控视频损坏，原告没有维修维护，甚至是控制室值班人员配备不足，严重危害业主的人身及财产安全。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合分析认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区××××××××××××××××××××××，物业类型为高层住宅，于201×年5月25日办理不动产登记，权利人为叶艳军，房屋建筑面积为82.63平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉•金棕榈园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制，彩生活公司按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳，物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业公司按照以下方式提取基本酬金：（每季）按照10%的比例从预收的物业服务资金中提取；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金；建设单位每年聘请第三方对已交付区域业主进行业主满意度调查，物业公司正式提供物业服务一年内，业主满意度不得低于60%，一年后满意度不得低于70%，经建设单位核实满意度调查结果，属物业公司管理品质问题未达要求或未尽相关责任，建设单位有权解除该物业服务合同。另查明：（一）案涉小区于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，业主表决结果为同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与案涉小区业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区××××民服务所于2017年10月18日作出公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）粤06民终8548号终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除，判令彩生活公司于判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。后案涉小区业主委员会向本院申请强制执行，本院于2019年1月31日立案执行，案号（2019）粤0605执1535号。2019年3月7日，彩生活公司与案涉小区业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续。2019年3月21日，案涉小区业主委员会向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水电费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续；2.金棕榈园第一届业主委员会协助和担保在5月30日前将业主所欠公摊费用追缴到彩生活公司，如未收齐由业委会补齐，转至彩生活公账（额度不低于所交公摊水电费），同时业委会继续协助彩生活催收物业费”。2019年4月25日，本院作出（2019）粤0605执1535号执行完毕告知书。案涉小区业主委员会就上述执行提出异议，本院于同年12月18日作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书，裁定驳回案涉小区业主委员会的异议；该裁定书中认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。案涉小区业主委员会与彩生活公司对上述裁定均未申请复议，该裁定书已发生法律效力。（二）2019年5月17日，原告向被告所涉的本案物业地址邮寄《律师函》，追收本案所涉费用，同年5月30日退回妥投。2020年10月12日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，两原告申请撤回部分诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。本院认为，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据案涉小区业主委员会出具《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止，以及本院执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。被告辩称合同解除后两原告无权收费，理据不足，本院不予采纳。综上，被告应向原告支付2019年1月、2月的物业管理费264.41元。原告请求超过上述部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第七条第一款第五项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、叶艳军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费264.41元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（两原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  肖刚二〇二〇年十二月十一日书记员  杜宇