广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初11248号原告：广州市荔湾区土地房屋管理所，住所地广州市荔湾区宝源路91-93号。法定代表人：杨丹，职务：所长。委托诉讼代理人：龙桂玲、王元福，均系广东一粤律师事务所律师。被告：李小珍，女，1971年5月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：何敏峰，男，1997年2月24日出生，汉族，住广州市荔湾区，系被告的儿子。原告广州市荔湾区土地房屋管理所诉被告李小珍租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龙桂玲、被告李小珍及其委托诉讼代理人何敏峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区土地房屋管理所向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照每月31201元的标准，向原告支付自2020年2月所欠的租金31201元；2、要求被告向原告支付违约金9360.3元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：广州市荔湾区多宝路348号房屋是国家直管房，由原告管理。被告向原告承租该屋作非住宅(商业)使用，承租面积9.12m2，月租金31201元，租赁期自2019年2月1日至2024年1月31日止。被告于2020年5月交还房屋，但一直欠缴2020年2月的租金。根据原告与被告签订的《广州市荔湾区直管房(非住宅)租赁合同》第六条第1款和第二十条第1款规定，被告虽然已经交还房屋，但欠缴租金违约在先，理应承担合同提前解除的责任。同时，根据上述《广州市荔湾区直管房租赁合同(非住宅)》规定，原告可按拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向承租人收取违约金。原告存在逾期支付租金及提前解除合同的违约行为。考虑到公平原则，我方自愿将20条第3款约定的违约金标准调低至未付租金的30%。被告李小珍辩称，要求免除被告向原告支付2020年2月租金31201元、免除被告向原告欠缴租金的违约金9360.3元、原告向被告退回保证金93603元。理由如下：一、根据《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施的通知》第三项第十条减轻企业和个人租金负担规定：对承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人，免收2、3月份租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的租金。根据《关于应对新冠××疫情情况进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二点第一项，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋、下同）用于经营出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。在新冠疫情的对个体工商户的严重冲击下，按照规定，应免除2月租金。二、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免，且不能克服的客观情况。我国新冠××疫情发生突然，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施。企业停产停工，居民居家隔离，从其生产和形成的突发性、传播性和影响的广泛性及控制和阻断的艰巨性来看，新冠××疫情确属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。同时根据《广州市荔湾区直管房租赁合同（非住宅）》第十六条规定：因不可抗力造成合同无法履行时，本合同自然终止，所造成的损失双方互不承担自然。故不存在违约责任，理不承担合同提前解除的责任。三、根据《广州市荔湾区直管房租赁合同（非住宅）》第四条规定：租赁期满或终止、解除本合同后，出租人应在承租人缴清费用之日起2个月内将保证金不计利息退回。出租人应在合同终止后将保证金退回承租人处。经审理查明：案涉荔湾区多宝路348号房屋为广州市房地产管理局的直管公房，建筑面积9.12平方米。2018年12月27日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区多宝路348号全间（产别为公产）的直管房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积9.12平方米；租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日，月租金为31201元，租金按月结算，每月的第15日前将本月的租金以银行转、划账或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方应于租赁合同签订之日起10个工作日内一次性通过现金方式向甲方交纳93603元保证金，租赁期满或终止、解除本合同后，乙方应在一个月内缴清使用期间产生的物业管理费、电梯费、水电费、煤气费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网络费及其他相关费用。甲方应在乙方缴清相关费用之日起2个月内将保证金不计利息退回。乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金予以没收。租赁期内，乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之一向甲方支付违约金，如逾期2个月，或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止，甲方收回房屋并有权追讨乙方拖欠的租金、其他应缴纳费用和违约责任。（第二十条）1.任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担……3.乙方要求提前解除合同的，应承担以下相应的责任：乙方依据本合同第四条交纳的保证金予以没收，同时，甲方有权按照合同剩余租赁期内应付的租金总额的30%向乙方提出经济损失赔偿。合同签订后，被告向原告支付了保证金93603元，向原告支付租金至2020年1月份。2020年5月8日，李小珍向原告申请提早解除租赁合同，原告告知其租赁合同第二十条第3点有并没收保证金的约定和2019年2月至2019年4月租金差额90139.8元和2020年2月的租金31201元未交。李小珍表示其是案涉房屋首层经营者，因今年全国发生疫情，导致无法经营，亏损极大，无法交租，特此申请减免或退出签订合同，希望押金退还本人，三个月租金差额901398元会缴交，至于2月份租金，由于疫情影响，无法支付。同日，被告向原告交还案涉房屋。庭审中，原告陈述根据荔住建[2020]132号文规定，原告并未主张2020年3月及4月的租金，2020年2月的租金并非政策应减免的范围，明确诉请二的违约金为解约违约金，认为保证金应予以没收。被告确认2020年2月－4月均未交租，认为根据政策2020年2月－4月免租，5月的几天租金经双方协商不予收取，认为保证金应退还原告。原、被告确认合同解除时间为2020年5月8日。被告为证明根据政策无须支付2月租金，还提交了国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局以及市场监管总局于2020年5月9日联合出台的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》[发改投资规（2020）734号]以及广州市人民政府于2020年3月4日作出的《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××商情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》[穗府规（2020）2号]。其中《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××商情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》第三条第（十）规定：“减轻企业和个人租金负担。对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金……对承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人，免收2、3月份租金，视疫情情况可减半收取4、5月份租金……”原告对真实性、合法性确认，对关联性不予确认。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月17日，广州市荔湾区人民政府办公室发布《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条措施》，其中第四条第一款规定对疫情期间租用区属国企经营用房的中小微企业，免收2个月房屋租，其他物业按照广州市相关措施执行。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月13日，广州市荔湾区住房和建设局发布《广州市荔湾区住房和建设局关于做好新冠××疫情防控租户租金减免工作的通知》，载明：对承租我局管业的直管房租户，免收2020年2、3月份租金，如已收取租金的租户可按该标准抵扣租金；如因租赁纠纷已进入司法程序和存在转租、转借等违规行为的租户，不纳入本次享受租金减免的政策范围。本院认为：原、被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据2020年5月8日原告与被告的谈话，原告在被告申请解除合同时已向其明确租赁合同中有关若被告提前解除合同，其交纳的保证金将予以没收的合同约定和需清缴2020年2月租金和2019年2月至2019年4月租金差额的要求，被告对此提出因疫情影响经营，保证金应予以退还、2020年2月份租金无法支付等意见。可见，《广州市直管房（非住宅）租赁合同》因被告提前退租而解除，双方在被告要求解除合同时对保证金是否退还、欠租应否清缴等未能达成一致意见，原告于2020年5月为被告办理腾退房屋应是基于避免案涉房屋产生空置损失而采取的减损措施，而不能理解为与被告协商一致解除《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。因在《广州市直管房（非住宅）租赁合同》可继续履行的情况下，被告坚持解除合同，且拒付租金，故本院认为被告是导致《广州市直管房（非住宅）租赁合同》解除的过错方。庭审中双方确认合同解除之日为2020年5月8日，本院亦予以确认。关于原告诉请的2020年2月份租金。因《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》[发改投资规（2020）734号]发出和施行时，原告与被告的租赁合同已解除，故被告不能适用该份文件中制定的减免租金优惠政策。根据广州市荔湾区人民政府办公室发布《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条措施》、《广州市荔湾区住房和建设局关于做好新冠××疫情防控租户租金减免工作的通知》，荔湾区住房和建设局对承租其管业的直管房租户，免收2020年2、3月份租金，如已收取租金的租户可按该标准抵扣租金。现原告已实际免除被告2020年3月和4月的租金，实际减免了被告两个月的租金，符合上述文件的规定；被告要求在已减免3月和4月租金的基础上再对2020年2月租金进行减免，依据不足，本院不予支持。故对于原告要求被告支付2020年2月租金31201元的诉请，本院依法予以支持。根据《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第二十条第3点的约定，被告交纳的保证金应予以没收并向原告赔偿损失。但考虑到疫情对原、被告双方均有影响，故对于原告主张赔偿损失9360.3元的诉请，本院不予支持，依法予以驳回。对于保证金，本院依据公平原则酌定原告可没收的保证金为被告已付保证金总额的50%，即46801.5元，原告应向被告退还剩余保证金46801.5元。被告主张保证金应全部退还，依据不足，本院不予支持。因被告未在本案中就保证金的退还问题提起反诉，故本院在本案中对剩余保证金的退还问题不予处理，被告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第五条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李小珍向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付2020年2月欠付的租金31201元。二、驳回原告广州市荔湾区土地房屋管理所其他诉讼请求。本案受理费407元，由原告广州市荔湾区土地房屋管理所负担117元，被告李小珍负担290元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十二月三日书记员  李 婷胡晓琴