苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初7662号原告：苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司，住所地江苏省苏州市山塘街**。法定代表人：吴彬海，董事长。委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯永堂，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。被告：季培先，男，1955年9月3日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：姑苏区山塘通元烟酒商店，住，住所地江苏省苏州市山塘街**/div>经营者：倪伟明，男，1964年12月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司与被告季培先、姑苏区山塘通元烟酒商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月21日公开开庭进行了审理。原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司的委托诉讼代理人蒋方华，被告季培先，被告姑苏区山塘通元烟酒商店的经营者倪伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告将本市姑苏区山塘街XX号非居住用房（建筑面积15.75平方米）腾空、迁出，将房屋返还原告；2、判令两被告承担逾期退房使用费（2020年10月1日至10日以合同租金标准计算，从10月11日起按合同租金标准的2倍计算）、物业管理费（以合同物业管理费标准计算直至房屋实际归还之日）。现房屋使用费和物业管理费从2020年10月1日起暂时计算到10月31日为4932元；3、判令两被告承担原告法律服务代理费10000元；4、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：本市山塘街XX号非居住用房系原告所有的不动产。前期曾由被告倪伟明向原告承租后开设零售烟酒的小店，并领取了个体工商户营业执照。而近年被告季培先成为该商店的实际经营者。在前一期的租房合同到期后，2019年9月30日，两被告与原告签订了为期1年的《姑苏区经营性国有资产租赁合同》，合同对租期、租金、维修、装修、转租转让、合同解除及违约责任等都作了详细的约定。合同签订后，被告季培先仍在姑苏区山塘通元烟酒商店实际经营。出于对山塘历史文化保护区商业业态调整的通盘考虑，2020年8月26日，原告向两被告发函，告之租赁合同到期后不再续租，要收回案涉房屋自用。两被告没有配合，也无书面回应。2020年9月27日，原告再委托法律顾问单位发函催告，限期腾房迁让。但两被告无动于衷，至今毫无搬迁退房之意。今特起诉，请求人民法院查明事实，判如所请，以维护企业的合法权益。被告季培先、姑苏区山塘通元烟酒商店共同辩称：被告姑苏区山塘通元烟酒商店工商登记经营者是倪伟明，从2007年左右开始委托季培先实际经营姑苏区山塘通元烟酒商店。原告要求我方搬离案涉房屋需要事实与理由，不能无缘无故让我方搬离。本院经审理查明：坐落于苏州市姑苏区房屋的所有权人为原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司，房屋建筑面积为15.75平方米。2019年9月30日，原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司（甲方、出租方）与被告季培先、姑苏区山塘通元烟酒商店（乙方、承租方）签订《姑苏区经营性国有资产租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于山塘街XX号的房屋租给乙方使用，计租建筑面积为15.75平方米。租期为1年，自2019年10月1日至2020年9月30日。合同期满或合同终止后，乙方应主动迁让，将本房产交还甲方，甲方给予乙方10日的搬迁过渡期，自合同期满或终止后次日起计算。2、本房产租金为123元/月/㎡，年租金为23247元。租金支付方式为先付后用，每半年付一次。本房产物业管理费为82元/月/㎡，年物业管理费为15498元。小吃食品单独计租赁费5000元，合同期租金及物管费共计43745元。3、如双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致的，则违约方应在支付赔偿金、违约金外，另行承担守约方为维护自己权益而支出的费用，包括但不限于差旅费、诉讼费、调查费、律师费等费用。4、本合同期限届满或提前终止后，乙方应按约腾让。如乙方逾期腾让，乙方按实际占用本房产的时间，按本合同约定租金的双倍向甲方支付房屋实际使用费。2020年8月26日，原告向两被告寄送《告知函》一份，内容为：贵方与我公司于2019年9月30日签订《姑苏区经营性国有资产租赁合同》，合同内容：租赁物山塘街XX号，租期为2019年10月1日至2020年9月30日。现租期即将届满，我公司将于租期届满之日收回该租赁物。特此函告。2020年9月27日，原告委托苏州市姑苏区胥江法律服务所向两被告寄送《法律函》一份，内容为：本所受苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司委托，指派冯永堂就双方签订的《姑苏区经营性国有资产租赁合同》函告如下事项：前述合同将于2020年9月30日租期届满，请按照合同约定交还租赁物并搬离你方物品。另你方须将登记在租赁物内的工商营业执照等迁出。为避免诉累，请你方如期办理以上事项。另查明，2020年10月9日，苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司与苏州市姑苏区胥江法律服务所签订诉讼委托合同一份，约定就苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司与季培先、姑苏区山塘通元烟酒商店房屋租赁合同纠纷一案，胥江法律服务所接受苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司委托担任一审的代理人，并约定法律服务费为10000元。2020年10月10日，胥江法律服务所向原告出具《收据》一份，确认收到案件代理费10000元。2020年12月3日，胥江法律服务所向苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司开具了金额为10000元的代理费发票。以上事实，由房屋产权证、姑苏区经营性国有资产租赁合同、告知函、法律函、邮寄凭证、诉讼委托合同、收据、律师费发票及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，各方应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，租赁期限至2020年9月30日，到期后被告应主动迁出并将房产返还原告。现租期早已届满，且原告进行了多次书面催促，但被告仍未搬离案涉房屋，其行为已构成违约，故本院对原告要求两被告从案涉房屋腾空、迁出，并将房屋返还原告的诉讼请求予以支持。关于逾期退房使用费，原告主张按合同约定的租金标准的2倍予以计算。对此，本院认为，被告逾期腾房，应当向原告支付房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准予以计算较为合理；但被告逾期腾房已构成违约，双方在合同中约定逾期退房使用费以租金标准的2倍计算实质上属于违约金性质，本院结合被告的违约程度以及原告就损失的举证情况等因素，酌情将逾期退房使用费调整为租金标准的1.3倍予以计算。关于原告主张的律师费10000元，双方对此在合同中有明确约定，但原告主张的标准过高，扩大了债务人的损失，本院结合相关收费标准，酌情予以调整为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告姑苏区山塘通元烟酒商店、季培先共同于本判决发生法律效力之日起二十日内将坐落于苏州市姑苏区的房屋腾空并归还原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司。二、被告姑苏区山塘通元烟酒商店、季培先于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司逾期退房使用费及物业管理费3616.2元（暂计算至2020年10月31日，之后逾期退房使用费以2518.425元/月、物业管理费以1291.5元/月的计算标准计算至两被告实际归还原告房屋之日止）。三、被告姑苏区山塘通元烟酒商店、季培先于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州市山塘历史文化保护区发展有限责任公司法律服务代理费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，减半收取87元，由被告姑苏区山塘通元烟酒商店、季培先共同负担并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 成二〇二〇年十二月二十五日书记员 杨宇铮