北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初42978号原告：北京银都房地产发展有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街**院**楼**楼402。法定代表人：赵圣义，董事长。委托诉讼代理人：张军慧，北京肇文律师事务所律师。被告：北京米蒂跳文化发展有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区左家庄北里**楼**0301内33183398>法定代表人：孙国成，董事长。被告：北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区西直门北大街**院**楼**301-第**负责人：郭张庆。原告北京银都房地产发展有限公司（以下简称银都房地产公司）与被告北京米蒂跳文化发展有限公司（以下简称米蒂跳公司）、被告北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司（以下简称米蒂跳海淀二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银都房地产公司之委托诉讼代理人张军慧到庭参加诉讼。被告米蒂跳公司、被告米蒂跳海淀二分公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银都房地产公司向本院提出如下诉讼请求，1、确认我公司与米蒂跳公司签署的《枫蓝国际中心商场租赁合同》《协议书》《补充协议（二）》于2020年6月10日解除；2、米蒂跳海淀二分公司立即将其工商注册地址、卫生许可证地址从北京市海淀区×房间迁出；3、米蒂跳公司与米蒂跳海淀二分公司立即支付租金335201.96元及违约金136846.54元，以及自2020年6月11日起至实际支付之日止，以335201.96元为基数，按每日0.5%计算的违约金；4、米蒂跳公司与米蒂跳海淀二分公司立即支付商场管理费88827.05元及违约金31101.49元，以及自2020年6月11日起至实际支付之日止，以88827.05元为基数，按每日0.3%计算的违约金；5、米蒂跳公司与米蒂跳海淀二分公司立即支付装修免租期租金755565.9元、减免的违约金156444.10元、违约解除合同违约金552697.59元；6、米蒂跳公司与米蒂跳海淀二分公司支付律师费40000元；7、本案诉讼费用由米蒂跳公司与米蒂跳海淀二分公司承担。事实和理由：2014年9月12日，我公司与米蒂跳公司签订《枫蓝国际中心商场租赁合同》，我公司将位于北京市海淀区×房间出租给米蒂跳公司，租赁期限自2014年10月1日至2020年9月30日，并约定了双方的具体权利义务和责任。2015年8月20日，我公司与米蒂跳公司、米蒂跳海淀二分公司签订《协议书》，约定承租人由米蒂跳公司变更为米蒂跳海淀二分公司，米蒂跳公司将租赁合同项下的权利义务一并转让给米蒂跳海淀二分公司，米蒂跳公司为米蒂跳海淀二分公司在租赁合同项下义务的履行承担连带责任保证担保，保证期限自租赁期限届满之日起两年。各方分别于2014年9月12日、2015年11月3日、2018年6月8日，就租金、商场管理费、减免违约金等事宜签订了三份补充协议。上述合同签署后，我公司依约履行了合同义务，但自2020年3月起，米蒂跳海淀二分公司未依约支付租金、商场管理费、物业服务费、水电费等应付费用，我公司多次向米蒂跳公司与米蒂跳海淀二分公司主张其欠付的租金等费用及违约金，然米蒂跳公司与米蒂跳海淀二分公司至今仍未支付。同时，根据我公司与米蒂跳海淀二分公司签署的《补充协议（二）》，我公司有权向米蒂跳海淀二分公司追讨曾对其减免的违约金156444.10元。故为维护自身合法权益，我公司特提其本案诉讼请求，请贵院判如所请。银都房地产公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据。银都房地产公司向本院提供《枫蓝国际中心商场租赁合同》（以下简称租赁合同）、《协议书》（以下简称协议书）、《补充协议（二）》（以下简称补充协议二）、《枫蓝国际中心商场租赁合同》补充协议（以下简称补充协议）为据。其中，租赁合同显示由银都房地产公司（甲方）与米蒂跳公司（乙方）签订于2014年9月12日，主要内容为：“甲方同意将位于北京市海淀区×房间（以下简称涉案房屋）出租给乙方，乙方亦同意承租该承租单元。该承租单元的建筑面积为1791.47平方米，承租单元的规划用途为商业。乙方仅将该承租单元作为经营儿童游乐，经营品牌为米蒂跳。乙方应在开业前，以本合同承租单元为注册地，以自身名义注册经营主体，领取有关证照，并将有关证照包括但不限于营业执照、税务登记、商标注册证等复印件交甲方备案，按规定挂照经营。本合同租赁期限为6年，即2014年10月1日起至2020年9月30日止。自本合同约定的承租单元交付日起，乙方享有6个月的装修免租期，即2014年10月1日起至2015年3月31日止。装修免租期包含在租赁期限之内。乙方在租赁期限内再次进行装修不再享有免租期。装修免租期届满之次日为起租日，起租日即承租人开始交纳租金之日。装修免租期间甲方免收租金及物业服务费，但在此期间的水、电、燃气等费用均不减免，乙方应向物业管理公司交纳装修免租期内上述费用。本合同履行期间，若因乙方原因导致合同被提前解除，乙方除按本合同约定承担违约责任外，还应在甲方指定期限内补交装修免租期租金（按照首年租金标准计算）。租金计取方式：本合同的租金采用下列方式计取按固定租金方式支付。具体详见本合同附件二。第一年度：房租2.311元／天／建筑平方米，物业费0.833元/天／建筑平方米。第二年度：房租2.311元／天／建筑平方米，物业费0.833元／天／建筑平方米。第三季度：房租2.427元／天／建筑平方米，物业费0.833元／天／建筑平方米。第四季度：房租2.427元／天／建筑平方米，物业费0.833元／天／建筑平方米。第五年度：房租2.548元／天／建筑平方米，物业费0.833元／天/建筑平方米。第六年度：房租2.548元／天／建筑平方米，物业费0.833元／天／建筑平方米。乙方支付租金按照每2个月为一个支付周期。乙方应在办理该承租单元交接手续之前向甲方交纳2015年4月1日至2015年5月31日止首次租金251855.30元，以后租金应于每个支付周期开始的5日前预付。（十）乙方的权利和义务：在租赁期间，如乙方已足额支付租金、物业服务费、押金及其他相关费用，并遵守合同的所有条款，甲方不得干扰乙正常使用承租单元。乙方应按时支付该承租单元的租金、物业服务费、押金、施工管理费及其他各项费用，乙方不得以任何理由拒绝、迟延支付上述各项费用。（25）乙方应在租赁期满或本合同提前解除后30日内将注册地址从承租单元迁出。如乙方未在上述期限内将注册地址从承租单元迁出。每逾期一日，乙方应按本合同所约定的租赁期满或提前结束日前最高日租金标准的1.5倍向甲方支付违约金。违约责任：若乙方未按本合同约定期限向甲方足额支付租金（包括固定租金、基本租金以及扣率租金高于基本租金时乙方应当补齐的租金）、押金或补足押金差额款，每逾期一日，乙方应按应付金额的0.5%的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期超过60日的，则甲方有权解除本合同并收回该承租单元。合同解除：1、租赁期间内，双方均可在承担下述赔偿责任的情况下无理由单方解除本合同：（1）甲方提出单方解约，赔偿乙方初始金额为500万，根据合同已履行年限每年递减100万，具体赔付金额明细见附件七。乙方提出单方解约，赔偿甲方初始金额为一年租金总额（含押金）。如租期剩余不到一年的，乙方应补齐至合同期满的剩余租金作为赔偿。（2）双方依本条款解除合同的，解除方必须于合同解除日前6个月书面通知对方。并于该书面通知送达后五日内向被解除方缴纳上述约定的解除赔偿金。合同解除赔偿金支付后合同解除方可生效，同时双方签署合同解除备忘录。（3）解除方除承担上述赔偿责任外，无须向对方支付其他任何赔偿或补偿。（4）本合同解除后，双方仍应依据本合同相关条款履行权利及义务，直至乙方将承租单元返还至甲方。2、除本合同另有约定外，在租赁期间内若乙方（包括个人、法人和其他组织）及／或乙方的法定代表人（乙方为法人的）或主要负责人（乙方为其他组织的）发生下述所列情形之一的，甲方有权解除本合同：（13）乙方违反本合同第十条乙方权利及义务之规定，经甲方或物业管理公司书面通知后30日内拒不纠正（本合同另有约定的除外）。如本合同因乙方违约解除，乙方已付押金不予退还，乙方应在合同解除当日：(l)结清应付款项（包括但不限于：租金、物业服务费、押金及其他相关费用）；(2)立即搬出并交还该承租单元，并按本合同相关条款约定将承租单元恢复原交付状况；(3)乙方应在租赁期满或本合同提前解除后30日内将注册地址从承租单元迁出；(4)向甲方支付违约金，违约金按三个月的租金及物业服务费之和计算；(5)赔偿因乙方违约而给甲方造成的全部经济损失（包括但不限于甲方为解决争议事项所发生的律师费、公证费、鉴定费、评估费、交通费、邮寄费等费用）。”协议书由银都房地产公司（甲方）、米蒂跳公司（乙方）、米蒂跳海淀二分公司（丙方）签订于2015年8月20日，主要内容为：“一、甲方同意乙方将其在《租赁合同》项下的全部权利和义务一并转让给丙方，丙方同意受让乙方在《租赁合同》项下的全部权利和义务。二、自本协议生效之日起，《租赁合同》项下的承租人由乙方变更为丙方，由丙方继续行使承租人的权利，履行承租人的义务。乙方自愿为丙方在《租赁合同》项下义务的履行提供连带责任保证担保，保证担保的范围包括：丙方在《租赁合同》项下欠付的租金、物业管理费、租赁保证金、水费，电费及其他应付费用的本金，以及利息、违约金、损害赔偿全和实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费等），保证期间为《租赁合同》约定的租赁期限届满之日起两年。”补充协议二显示由银都房地产公司（甲方）与米蒂跳海淀二分公司（乙方）签订于2015年11月3日，双方主要对截止2015年10月29日尚未按时足额缴纳的租金、费用及因延迟缴纳而产生的违约金进行了确认，另针对不同期限的欠租及费用分别作出支付期限的约定，还约定：“甲方同意减免乙方因延迟缴纳上述款项而产生的违约金共计人民币壹拾伍万陆仟肆佰肆拾肆元壹角整（Y156444.10元）。乙方承诺按上述约定按时足额支付相关费用，补充协议签订后再次发生延迟缴纳租金等相关费用的情况，甲方不再予以任何减免措施，将严格按照租赁合同相关条款执行并追讨前述第六条减免的违约金共计人民币壹拾伍万陆仟肆佰肆拾肆元壹角整(￥156444.10元)。”补充协议显示由银都房地产公司（甲方）与米蒂跳公司（乙方）于2018年6月8日签订，主要约定：“租金及商场管理费：（一）租金：本协议中租金包含增值税，适用增值税率按5%计算。1、租金计取方式：本合同的租金采用下列第（1）（3）（5）种方式计取（具体租金明细详见附件二）；（1）按固定租金方式支付：该承租单元的租金（不含物业服务费）标准为人民币1.727元/天/建筑平方米，每个公历月的租金共计94105.17元。（3）固定租金、基本租金递增率：2018年7月1日至2018年9月30日：1.727元/天/建筑平方米。2018年10月1日至2019年9月30日：1.848元/天/建筑平方米。2019年10月1日至2020年9月30日：1.848元/天/建筑平方米。（5）扣率租金涉及销售数据采集按以下第①种方式执行：①乙方提供实时数据，甲方实时采集。2、租金支付期限：乙方支付租金按照每2个月为一个支付周期。乙方应在办理该承租单元交接手续之前5日向甲方交纳2018年7月1日起至2018年8月31日止首次租金188210.35元（按基本租金与扣率取其高者方式支付的，指基本租金），以后租金应于每个支付周期开始的5日前预付。采用按基本租金与扣率租金取其高者方式支付租金的，乙方应按约定方式向甲方提供销售数据，并由双方在每个公历月份结束后15日间内对上一个公历月的销售金额进行结算并书面确认，如该月扣率租金较基本租金为高，乙方应在双方书面确认之日起10日内向甲方支付该差额。甲乙双方就对账金额产生分歧的，甲方有权进入乙方进销存系统进行核查，乙方应予配合，并以甲方确认的金额为准确如乙方拒绝配合的；双方确认，以甲方确认的金额为准，乙方无异议。（二）商场管理费：1、本协议中商场管理包含增值税，适用增值税率按6%计算。2、该承租单元的商场管理服务由甲方提供，商场管理服务内容为：商场公共区域安保、保洁，销售数据管理、商场整体推广宣传。该承租单元商场管理费标准为人民币0.70元／天／建筑平米，每月商场管理费共计38143.38元（商业管理费单价×承租单元建筑面积×365天÷12个月）。若有涉及计算非满月应付商场管理费的情况时（如入住、装修期、退租、扩租），计算公式为：商场管理费单价×承租单元建筑面积×天数。乙方支付商场管理费按照每2个月为一个支付周期，乙方应在办理该承租单元交接手续之前5日向甲方交纳2018年7月1日起至2018年8月31日止首次商场管理费76286.76元，以后商场管理费应于每个支付周期开始的5日之前预付。本协议作为租赁合同的补充，本协议与租赁协议不一致的部分以本补充协议为准，其它部分仍适用租赁合同相关约定。”附件二中租金明细表载明：2019年10月1日至2020年9月30日，1.848元/㎡·天，月租金：100698.53，2个月租金：201397.06，年租金：1208382.34；商场管理费明细表载明：2018年7月1日至2020年9月30日，0.7元/㎡·天，月商场管理费：38143.38，2个月商场管理费：76286.76，年商场管理费：457720.59。银都房地产公司提供的上述证据，证明其与米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司就涉案房屋存在租赁合同关系，相关合同及协议已得到实际履行，银都房地产公司依约履行了合同义务，及米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司在履行期间曾发生未按期支付租金、费用等违约行为事实。银都房地产公司向本院提供《公函》（以下简称公函）为据。公函显示米蒂跳公司于2020年5月22日向银都房地产公司发出，主要以受疫情影响无法正常经营为由，表示现金流已枯竭，无法筹集到能够支付相关费用的资金，决定停止公司运营，永久闭店，请银都房地产公司利用租赁押金，自行安排恢复租赁场地，并用于弥补所欠缴的各项费用。该证据证明米蒂跳公司单方提出永久闭店，明确表示不再继续履行合同的事实。银都房地产公司向本院提供《律师函》（以下简称律师函）两份及相应EMS特快专递邮寄凭证，显示其于2020年5月25日分别向米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司发出律师函，要求该两公司继续履行合同、支付拖欠租金、商场管理费、物业服务费及水电费，并赔偿违约金。银都房地产公司另向本院提供“关于米蒂跳西直门店撤店《公函》的回函”（以下简称回函），回函为银都房地产公司于2020年6月10日向米蒂跳公司、米蒂跳海淀二分公司发出，主要基于米蒂跳公司的上述公函意见，决定解除租赁合同，终止双方间的租赁合同关系，承租单元内相关设施、设备、物品由公司进行处置，因此所产生的损失或费用，由米蒂跳公司自行承担，保留追究该公司单方解除合同、拖欠租金、商场管理费、物业服务费、水电费等相关违约责任的权利。上述证据证明，米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司再次出现未按约定期限支付租金及费用的违约行为，且经银都房地产公司催要，米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司均未能履行支付的事实，及银都房地产公司相应行使合同解除权的事实。银都房地产公司向本院提供《专项法律事务聘请律师合同》及相应付款转账凭单及发票，显示银都房地产公司委托律师处理与米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司租赁合同纠纷案，并为此支付律师费4万元的事实。诉讼中，米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，但该两公司向本院邮寄了书面意见，主要内容为：“银都房地产公司于2020年6月10日向米蒂跳总公司和米蒂跳二分司发出公函，明确双方解除租赁合同，终止双方间的租赁关系。所以米蒂跳自2020年6月11日起不再需要向其缴纳房租、物业管理费和商场管理费等费用。提到减免的156444.10元违约金，已经于2015年经过双方协商一致决定减免，米蒂跳不需要再其支付。由于受到新冠疫情的影响，米蒂跳二分公司位于枫蓝国际购物中心三层的儿童乐园自2020年1月24日起停止营业，米蒂跳确实无法继续正常经营，无奈之下永久关闭门店。鉴于米蒂跳公司面对疫情的实际困难，望法院给与免于缴纳违约金的判决。米蒂跳二分公司作为米蒂跳总公司的分支机构，在日常经营中无独立的经营和财务管理权，米蒂跳二分公司的日常经营和财务管理均由总公司统一管理和掌控，所以米蒂跳二分公司不能独立承担法律责任。本案的所有责任均应由米蒂跳总公司承担。米蒂跳总公司希望法院依据法律和事实做出公正判决，并同意按照法院判决承担相应的法律责任。”米蒂跳公司和米蒂跳海淀二分公司的上述公函及书面意见，虽均提及疫情的影响，但未到庭参加诉讼并提供相应证据，视为其放弃当庭答辩及质证的权利，本院对银都房地产公司提供的上述证据予以认定。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。本案中，根据银都房地产公司提供的证据，可确定银都房地产公司就涉案房屋先后与米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司签订有租赁合同及协议，将涉案房屋实际出租与米蒂跳海淀二分公司经营使用，合同及协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据合同及协议约定，银都房地产公司主要负有向米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司提供交付符合合同及协议约定适用条件的房屋之义务，米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司则主要负有支付相应租金及费用之义务。另根据银都房地产公司提供的证据，可确定双方在实际履行中，米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司曾出现逾期支付租金、费用的违约行为，后该两公司再次出现逾期支付租金、费用之情形，且单方作出不继续履行合同的表示，违反了双方合同及协议的约定，应当就此承担相应的违约责任。诉讼中，米蒂跳公司及米蒂跳海淀二分公司虽经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，其上述公函及书面意见，虽均提及疫情的影响，但该两公司未到庭参加诉讼并提供相应证据，视为其放弃当庭答辩及质证的权利，本院对银都房地产公司提供的上述证据予以认定。故现银都房地产公司要求确认其解除合同行为效力、要求该公司迁出工商注册地址和卫生许可证地址、要求该公司支付欠付租金及管理费，并赔偿违约金等，除其中商场管理费违约金及提前解除合同违约金的构成缺乏依据外，其余主张均符合双方合同、协议约定及法律规定，本院对此均予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认北京银都房地产发展有限公司与北京米蒂跳文化发展有限公司、北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司签署的《枫蓝国际中心商场租赁合同》《协议书》《补充协议（二）》于2020年6月10日解除；二、于本判决生效后七日内，北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司将其工商注册地址及卫生许可证地址从北京市海淀区西直门北大街32号院3号楼三层301-第01-78房间迁出；三、于本判决生效后七日内，北京米蒂跳文化发展有限公司、北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司支付北京银都房地产发展有限公司欠付租金335201.96元及违约金136846.54元，并按每日0.5%标准计算支付相应逾期付款违约金，自2020年6月11日起至实际支付之日止；四、于本判决生效后七日内，北京米蒂跳文化发展有限公司、北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司支付北京银都房地产发展有限公司欠付商场管理费88827.05元；五、于本判决生效后七日内，北京米蒂跳文化发展有限公司、北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司支付北京银都房地产发展有限公司装修免租期租金755565.9元、曾减免的违约金156444.10元，并赔偿违约解除合同违约金416525.73元；六、于本判决生效后七日内，北京米蒂跳文化发展有限公司、北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司支付北京银都房地产发展有限公司律师费40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2239元，由北京米蒂跳文化发展有限公司与北京米蒂跳文化发展有限公司海淀第二分公司共同承担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年十二月二十四日书记员 王晓华