江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1091民初11号原告：袁顺玲，女，1964年4月3日出生，汉族，住扬州市开发区。原告：徐苏丰，男，1956年12月1日出生，汉族，住扬州市开发区。两原告共同委托诉讼代理人：张辉，江苏唯是律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：潘梦奇，江苏唯是律师事务所律师。被告：江苏中泽房地产开发有限公司，住所地扬州市维扬路107号开发大厦北附楼一楼。法定代表人：蒋玉宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张继元，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春河，江苏中杜律师事务所律师。被告：江苏华利地产集团有限公司，住所地扬州市兴城西路179号-1（华利大厦）。法定代表人：金宏星，该公司董事长。被告：扬州新景祥房地产投资顾问有限公司，住所地扬州市江都区宜陵镇新宜路21号。法定代表人：杜广成，该公司总经理。委托诉讼代理人：林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。被告：扬州多多房网络科技有限公司，住所地扬州市邗江区金缘大厦618室。法定代表人：张望兰，该公司经理。委托诉讼代理人：倪斌，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：康芬，江苏擎天柱律师事务所律师。原告袁顺玲、徐苏丰与被告江苏中泽房地产开发有限公司（以下简称中泽公司）、江苏华利地产集团有限公司（以下简称华利集团）、扬州新景祥房地产投资顾问有限公司（以下简称新景祥公司）、扬州多多房网络科技有限公司（以下简称多多房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，本案依法组成合议庭适用普通程序分别于2020年7月21日、2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告袁顺玲、徐苏丰的委托诉讼代理人张辉、潘梦奇（第一次庭审），被告中泽公司的委托诉讼代理人张继元（第一次庭审）、刘春河，被告新景祥公司的委托诉讼代理人林若洵，被告多多房公司的委托诉讼代理人倪斌、康芬到庭参加诉讼；被告华利集团经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告袁顺玲、徐苏丰向本院提出诉讼请求：1、判决确认房屋买卖合同无效；2、判决四被告共同退还已付购房款3601534元，并判决四被告赔偿原告购房款3601534元；3、诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：2017年12月20日，原告与被告中泽公司签订商品房认购协议书1份，约定原告购买被告开发的“运河名墅”101(L-18)幢103室房屋。2017年12月21日，原告与被告多多房公司签订会员服务协议书1份。协议签订后，原告先后陆续支付房款3601534元（含被告多多房公司收取的会员服务费10万元、维修基金9446元）。随后，原告要求被告中泽公司进行房屋备案登记，并进行房屋过户，但是发现原告购买的该套房屋早己被人民法院查封，根本无法进行过户登记。被告华利集团是被告中泽公司的关联单位，与被告中泽公司共同开发并现场广告销售涉案房屋，被告新景祥公司是承包销售商，被告多多房公司是网络服务平台，而四被告共同隐瞒了涉案房屋被查封的事实，共同欺骗原告，骗取原告的购房款，其行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，应当共同承担明知房屋己被查封仍然出卖给原告的欺骗行为的法律责任。四被告应当共同承担退还原告购房款3601534元，并赔偿一倍的购房款3601534元，合计7203068元的法律责任。原告为维护合法权益，特诉讼至法院，请求人民法院依保护原告的诉讼请求。原告袁顺玲、徐苏丰为支持其诉讼请求，提供下列证据：原告身份证复印件1份、四被告营业执照复印件各1份、《商品房认购协议书》1份、《会员服务协议书》1份、POS机签购单10份、中泽公司收款收据6份、照片1份、视频2份、谈话录音1份、社保中心的证明1份、宣传画册1份、扬州市中级人民法院的通知书及清单各1份、《协助执行通知书》2份、表格1份。被告中泽公司辩称：一、答辩人和原告之间并未形成商品房买卖合同关系，原告的诉求系基于商品房买卖合同关系而提出，缺乏事实和法律依据，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是双方对交易有关事宜的初步确认。认购书是预约合同，最高人民法院司法解释规定，认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而本案认购书虽对房屋坐落位置、面积、价款支付等进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。二、答辩人未有向原告隐瞒房屋被查封的主观故意，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。答辩人至今未收到法院查封案涉房产的相关裁定，答辩人与原告签订《商品房认购协议书》时对出售的房产被查封的事实并不知情，并非主观上隐瞒事实，欺骗原告。三、目前案涉房屋在扬州市中级人民法院的协调下，已具备解封条件，原告要求办理房产备案登记的合同目的能够实现，答辩人也多次通知原告前来办理签约备案等相关手续，原告一直未能配合。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，也不符合客观事实，应当不予支持。被告华利集团提交书面答辩状辩称：我公司不是“运河名墅”的开发建设单位，我公司未与原告签订过《商品房认购协议书》，不是认购协议的相对人，我公司与原告不存在有关商品房认购、预售、买卖的任何法律关系。原告起诉我公司承担责任无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求。被告新景祥公司辩称：一、涉案认购协议书是预约合同，原告请求继续履行房屋买卖合同，具有与中泽公司完成签订《商品房买卖合同》并履行的基础，答辩人是中泽公司销售代理人，只能依据与中泽公司的代理合同履行代理义务，促成原告与中泽公司网签合同并继续履行。涉案认购协议书不符合《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售的主要内容，不具备商品房买卖合同的主要约定，不能作为商品房买卖合同。二、原告要求确认房屋买卖合同无效，并认为答辩人与其他被告共同隐瞒涉案房屋查封情况，欺骗、骗取原告购房款无事实依据，要求答辩人与其他被告共同退还购房款、赔偿购房款无法律依据。首先，答辩人作为销售代理人，代理销售涉案房屋，参与签订认购协议书，合法合规。答辩人至今仍不知房屋被查封及具体时间，不存在原告在诉状中陈述共同欺骗原告，骗取原告的购房款情形。其次，原告至今未能与中泽公司签订房屋买卖合同，现直接将认购协议书作为房屋买卖合同，并请求确认尚未发生的法律事实不符合法律规定，认购协议书不具备买卖合同的主要内容，且中泽公司仅收取了原告的首期房款。认购协议书不应作为涉案房屋的买卖合同。三、原告无证据证明答辩人欺骗、骗取其房款，申请保全答辩人账户错误，使答辩人在新冠××疫情期间资金断链，难以复工蒙受巨大损失。综上，原告要求答辩人承担一倍购房款损失的理由无事实根据，与法律规定不符，请求法院驳回原告对答辩人的诉求。被告新景祥公司为支持其抗辩意见，提供证据：《商品房销售许可证》4份（复印件）、《华利珑庭一期剩余房源价格表》1份（复印件）。被告多多房公司辩称：一、答辩人并非本案的适格被告。本案系商品房销售合同纠纷，而答辩人与原告签订的是《会员服务协议书》，双方即使产生纠纷，也应该是服务合同纠纷。《会员服务协议书》约定，会员增值服务费不构成房价款的一部分，如未成功认购任何房产，可申请退款；原告成功认购后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还。本案中，答辩人已按照服务协议的约定，为原告提供会员增值服务，现答辩人并未退房，也未提供证据证明是非答辩人的原因退房，故原告无权要求被告退还会员增值服务费。二、答辩人不存在原告诉状中所陈述的与其他三被告共同隐瞒案涉房屋被查封的事实，更不存在欺骗或与其他三被告共同欺骗原告的事实。《会员服务协议书》约定，双方一致同意所认购房屋的任何信息均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准，任何其他单位及个人均无权承诺项目信息、销售价格、装修标准、交房内容等。《会员服务协议书》仅仅是缴纳会员增值服务费，有购买“运河名墅”享受房款30万元的购房优惠及房多多加盟商提供的其他增值服务，对具体购房流程，答辩人均未参与。对案涉房屋被查封的事实，答辩人亦不知晓，且答辩人签订《会员服务协议书》时，这些房产都未被查封。综上，原告对答辩人的诉求无任何事实与法律依据，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。本院经审理查明：2017年12月20日，原告袁顺玲、徐苏丰与被告中泽公司签订《商品房认购协议书》1份，约定：原告袁顺玲、徐苏丰（乙方）购买被告中泽公司（甲方）开发的“运河名墅”101(L-18)幢103室房屋一套，建筑面积236.83平方米，总房款4052988元；乙方在签订此认购书当日向甲方支付定金人民币10万元，作为甲、乙方双方订立《商品房买卖合同》的担保，乙方签订购房合同后该定金充作购房款；乙方须在接到甲方书面通知后七日内至“运河名墅”售楼处交纳首期房款并与甲方签订《商品房买卖合同》，同时提交办理预购商品房备案及按揭手续所需的各项材料；签订《商品房买卖合同》后，该认购协议书自动失效。被告中泽公司在甲方栏盖章，被告新景祥公司员工吴燕燕在盖章处写有:“该房屋争取于2019年1月30日签订《商品房买卖合同》，最迟于2019年4月30日前备案，签订《商品房买卖合同》，吴燕燕”。两原告于2017年12月20日付定金28000元，于2017年12月21日付定金272000元，于2017年12月28日付房款160万元，于2018年1月18日付房款1592088元，于2018年1月18日付维修基金9446元；中泽公司向原告出具收款收据5份。2017年12月21日，原告袁顺玲（乙方）与被告多多房公司（甲方）签订《会员服务协议书》1份。协议书约定：1、本协议签订时，乙方通过甲方加盟商指定的第三方支付平台支付10万元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受甲方加盟商与项目开发商合作提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分；乙方在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在提出申请并交齐甲方加盟商指定的退款所需材料后，甲方加盟商在五个工作日内完成审核并发起退款，退款通常在此后的十五个工作日左右按原支付路径无息退还给乙方；在乙方成功认购后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费不退还。2、会员服务内容包括：登录甲方加盟商的网站，查询相关房源信息等；3、双方一致同意对所认购房屋的任何相关信息均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准，任何其他单位及个人均无权承诺项目信息、销售价格、装修标准、交房时间等各项内容；协议履行过程中发生的任何争议，由双方协商解决，协商不成的，双方均有权向甲方所在地有管辖权的法院提起诉讼。备注栏写有：会员服务费，交10万元抵30万元。原告袁顺玲于2017年12月21日付会员服务费10万元。案涉房屋曾于2017年10月23日被扬州经济技术开发区人民法院、扬州市中级人民法院分别查封。上述事实，由原、被告提供的证据及当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本案审理过程中，袁顺玲、徐苏丰向本院申请诉讼保全，要求对中泽公司、华利集团、新景祥公司、多多房公司名下财产在730万元范围内采取保全措施；查封扬州市扬子江南路运河名墅101（L-18）103室房屋。本院于2020年1月10日作出（2020）苏1091民初11号民事裁定书，裁定：一、冻结中泽公司、华利集团、新景祥公司、多多房公司名下存款730万元或查封相应价值的财产；二、查封扬州市扬子江南路运河名墅101（L-18）103室房屋。本案争议焦点：1、袁顺玲、徐苏丰与中泽公司是否存在商品房买卖合同关系以及合同效力；2、袁顺玲、徐苏丰主张返还购房款并按已付购房款金额赔偿损失是否支持；3、被告华利集团、新景祥公司、多多房公司是否应当承担本案的责任。一、关于“袁顺玲、徐苏丰与中泽公司是否存在商品房买卖合同关系以及合同效力”问题。本院认为，袁顺玲、徐苏丰与中泽公司于2017年12月20日签订了《商品房认购协议书》1份，《商品房认购协议书》约定了房号、面积、总价，具备了合同法所规定的合同成立的主要要件，该协议书为预约合同，后袁顺玲、徐苏丰陆续支付大部分购房款。结合上述预约合同的约定及袁顺玲、徐苏丰实际支付购房款的实事，本院认定，袁顺玲、徐苏丰与中泽公司存在事实上的商品房买卖合同关系。关于合同效力，袁顺玲、徐苏丰认为，中泽公司违法将被法院查封的房屋出售，违反了法律的强制性、禁止性规定，应为无效合同。本院认为，根据最高人民法院于2012年公布的《最高人民法院》第三条规定，无权处分人与他人签订的买卖合同为有效合同，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，袁顺玲、徐苏丰与中泽公司之间的商品房买卖合同有效。二、关于“袁顺玲、徐苏丰主张返还购房款并按已付购房款金额赔偿损失是否支持”问题。因袁顺玲、徐苏丰主张商品房买卖合同无效，并基于此要求返还购房款及赔偿损失，本院曾就商品房买卖合同的效力向袁顺玲、徐苏丰的特别授权代理人释明，袁顺玲、徐苏丰经释明后未在本院确认的期限内申请变更诉讼请求。因此，袁顺玲、徐苏丰主张返还购房款并按已付购房款金额赔偿损失的请求权基础不成立，本院不予支持该项诉求。三、关于“被告华利集团、新景祥公司、多多房公司是否应当承担本案的责任以及承担责任的方式”问题。袁顺玲、徐苏丰系基于商品房买卖合同法律关系提起本案诉讼，被告华利集团、新景祥公司、多多房公司非房屋买卖合同的相对方，本院未支持袁顺玲、徐苏丰对合同相对方中泽公司的主张。现袁顺玲、徐苏丰要求被告华利集团、新景祥公司、多多房公司承担本案责任，本院亦不予支持。综上，袁顺玲、徐苏丰的请求权无法律基础，本院应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告袁顺玲、徐苏丰的全部诉讼请求。案件受理费62222元，保全费5000元，合计67222元，由原告袁顺玲、徐苏丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  柏文栋审判员  梁星菊审判员  吕士杰二〇二〇年十二月二十四日书记员  石 冰