北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9652号原告：段桂荣，女，1965年1月6日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：郭晓静，河南光法（洛阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志恒，河南光法（洛阳）律师事务所律师。被告：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，经理。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。原告段桂荣与被告北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段桂荣的委托诉讼代理人郭晓静、刘志恒，被告金阳公司的委托诉讼代理人洪绍荣、刘晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段桂荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告逾期交房违约金224196元；2.依法判令被告支付原告层高不足的赔偿金118350元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年7月25日，原告与被告签订编号为Y2051064的《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于房山区铭品嘉园18-02-09地块A01#住宅楼第X层X单元-102号房屋，建筑面积共164.36平方米，套内建筑面积137.77平方米，层高为3米，计价方式和价款按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米59175.39元，总价8152594元，付款方式为按揭付款。被告（出卖人）应在2017年12月31日前向原告（买受人）交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（公共绿地：2017年12月31日达到使用条件；小区非市政道路：2017年12月31日达到使用条件）。该商品房应当符合国家有关建筑节能的规定和《居住建筑节能设计标准要求》。逾期交房的责任，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2017年12月31日被告将该房屋交付给原告，原告收房后发现被告所交付房屋并未达到合同约定的房屋交付条件，小院的围墙、地面、采光井玻璃顶盖、排水等均未施工，也没有建筑工程竣工验收备案表、房屋层高明显不足3米，而阳光房层高仅不到2.8米、通风率也不符合约定标准、墙壁有明显裂痕且公共绿地及小区非市政道路仍在施工中。经查，竣工备案的实际时间为2018年4月27日，院内采光井玻璃项盖2018年8月才开始施工封顶，而负一楼外墙保温则是在2018年10月2日才开始施工。原告所购买的房屋系一层，收房后持续的施工，对原告的装修、生活、出行安全有着巨大的影响。被告采取欺骗的方式隐瞒自身未达交房条件的事实，让原告在房屋交接单上签字，原告发现后多次与被告协商上列问题，均协商不能。为维护自身合法权益，原告诉至法院。金阳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，被告不存在逾期交房的情况，原告在2017年12月30日已经接收了涉案房屋；第二，不存在房屋层高不足的情况，因为涉案房屋已经按照合同约定进行了规划验收以及竣工验收备案，按照相关规划文件显示，涉案房屋竣工后，实际层高是符合约定及要求的。原告对于层高不足的主张也没有提交足够的证据予以证实，而且自2017年12月30日收房至提起本案诉讼之前，就房屋层高问题，原告从来没有主张过任何权利，并已经进行了相应装修，所以原告主张层高不足的赔偿金也不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，段桂荣（买受人）与金阳公司（出卖人）签订编号为Y2051064的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定段桂荣向金阳公司购买位于房山区长阳镇18-02-09地块A01#住宅楼X层X单元-102号房屋（以下简称102号房屋），该商品房的规划性质为普通住宅，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京市海淀区房屋土地经营管理中心测绘队，其预测建筑面积共164.36平方米，其中套内建筑面积137.77平方米，层高为3米，该商品房单价每平方米59175.39元，总价款8152594元。预售合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定，出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，2017年12月31日达到开通条件，由于政府原因造成该日期未能达到开通条件的情况除外；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，2017年12月31日达到使用条件，但双方另有约定的除外；由于政府原因造成该日期未能达到使用条件的情况除外；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，2017年12月31日达到使用条件；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，出卖人承诺2017年12月31日达到敷设到户；（非因出卖人原因未能完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，从而致使买受人无法使用燃气的，买受人不得以此追究出卖人的一切责任），但双方另有约定的除外；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：双方同意由买卖双方根据实际情况协商解决，包括但不限于由出卖人采取其他方式保证买受人之正常生活使用，使用过程中产生的能源消耗费用由买受人支付，按照国家有关部门规定的消耗单价标准计算；非出卖人原因导致在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，则以相关部门和机构实际供给日为准，出卖人不承担由此造成的逾期交付市政设施的违约责任；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：1.小区内绿地率：2017年12月31日达到同期使用条件；2.小区内非市政道路：2017年12月31日达到同期使用条件；3.规划车位、车库：2017年12月31日达到同期使用条件；4.物业服务用房：2017年12月31日达到同期使用条件；5.医疗卫生机构：2017年12月31日达到同期使用条件；6.幼儿园：2017年12月31日达到竣工备案；7.学校：2017年12月31日达到竣工备案；8.配套生活垃圾分类设施：2017年12月31日达到使用条件。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人采取相应补救措施，在前述约定的日期届满之日起180天内使绿地率达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；双方同意，鉴于绿化工程受季节影响严重，如因季节因素致使出卖人无法在前述约定的日期届满之日起180天内完成绿化率的，不视为出卖人违约，出卖人应于季节影响因素消除后尽快完成约定的绿化率；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，在前述约定的日期届满之日起180天内使小区内非市政道路达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，在前述约定的日期届满之日起180天内使车位、车库达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，在前述约定的日期届满之日起180天内使物业服务用房达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；5.其他设施未达到上述约定条件的，出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，在前述约定的日期届满之日起180天内使其他设施达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任。预售合同第十一条“交付时间和手续”约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）、（二）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第（一）1项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。2.逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第（一）1项中的比率）的违约金。（二）买受人按前款规定要求继续履行合同的，出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的1%。买受人按前款约定退房的，应于约定的逾期60日的期限届满之日起十五日内将解除合同的书面通知送达至出卖人，如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利，放弃追究出卖人的违约责任，合同继续履行。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，段桂荣按照合同约定向金阳公司支付了购房款共计8237806.57元。2017年12月30日段桂荣接收了涉案房屋，并领取了房屋钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《分户验收表》等。但金阳公司未满足交付条件中约定“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。2018年5月至2018年10月间，金阳公司仍对涉案房屋所在的小区道路、绿化、围墙等进行施工。另查，北京市房山区住房和城乡建设委员会于2017年12月28日对涉案房屋所在住宅楼的竣工验收备案文件进行了收讫，同时在竣工验收备案表中备注：供水、供电、供热、供气、绿化、邮电、通讯、安防、卫生防疫等未尽事宜，由建设单位联系相关部门妥善解决。本院认为，段桂荣与金阳公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，关于预售合同中第十四条“逾期交房责任”第2款的约定，段桂荣认为上述约定为格式条款，并提出关于本案应调整上述出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的1%合同条款的请求，经庭审质证及本院审查依据不足，本院不予支持。金阳公司虽然按照合同约定的交付时间向段桂荣交付了涉案房屋钥匙，但涉案房屋的小区道路、绿化、围墙等尚未达到合同约定的交付条件。故金阳公司应当按照合同约定的违约责任承担方式向段桂荣支付逾期交房违约金，逾期交房违约金最后不超过全部已付款的1%，即82378.06元。段桂荣主张的违约金数额已经超出合同约定的逾期交付的违约金最高数额，不符合合同约定，超出合同约定的部分，本院不予支持。段桂荣关于合同约定的层高应为房屋内净高且房屋层高未达到3米的主张，虽提交了其装修时的室内测量数据，但金阳公司不予认可，且段桂荣未能提交其他有效证据予以证明，故段桂荣要求金阳公司支付层高不足的赔偿金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，段桂荣合理的诉讼请求予以支持，不合理及过高的诉讼请求不予支持。金阳公司合理的辩解予以采信，不合理的辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京金阳置业有限公司于本判决生效后十日内给付段桂荣逾期交房违约金82378.06元；二、驳回段桂荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3219元，由段桂荣负担2445元（已交纳），由北京金阳置业有限公司负担774元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 安 乐二〇二〇年十二月二十二日书记员 郭小强