广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21451号原告：陈兴敏，男，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：倪淳湘，广东定海针（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄书华，广东通建律师事务所律师。被告：广州燊旅诺酒店管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：叶某1。原告陈兴敏与被告广州燊旅诺酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序分别于2020年11月5日、2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄书华到庭参加两次庭审。被告经本院传票传唤没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金9450元；2.被告支付违约金6300元；3.被告向原告支付2020年6月至7月的物业费1117.6元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月，原告购买了位于佛山市南海区××××××705室（下称涉讼房屋），并于2019年8月9日取得不动产权证，证号为粤（2019）佛南不动产权第0153960号。2019年9月9日，原告与被告签订一份《房屋租赁经营合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告作为商业公寓，租赁日期从双方签署房屋租赁交接书当天起至2024年9月9日；第一年租金标准为3150元/月，被告按每月为一期向原告支付租金；被告同意在租赁合同签订后5个工作日内一次性付给原告押金3150元；被告不按照约定支付租金累计达30天，应当向原告支付所在租赁年度的两个月租金作为违约金。原告在签订合同后将涉讼房屋交付给被告，双方在《交接书》上签名盖章，被告接收涉讼房屋进行使用。后2019年10月6日被告向原告支付了押金3150元。原告与被告约定每月的24日前将该月租金支付给原告。从2020年1月起，被告未在约定的时间内向原告支付租金，截止到起诉日，拖欠原告2020年4月-6月租金共9450元。原告催收未果。为维护原告的合法权益，提起诉讼。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告企业信用信息复印件各1份、结婚证原件1份，用以证明原被告诉讼主体资格及原告与占海华是夫妻关系；2.不动产权证书原件1份，用以证明原告有权出租涉讼房屋；3.房屋租赁经营合同原件1份，用以证明原被告签署涉讼合同，被告未按约定支付租金；4.收据复印件1份，用以证明原告对涉讼房屋进行了软装；5.支付业务回单复印件4张，用以证明被告承租涉讼房屋后支付了部分租金；6.微信账单截图5张，7.微信聊天记录截图1份（有手机原本核对），8.物业管理费电子发票打印件5份，证据6-8用以证明被告拖欠支付物业管理费；9.物业管理费电子发票打印件4张。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，1.原告的证据1，来源合法，客观真实，本院采信其真实性；2.原告的证据2-9，为原件或虽为复印件但被告未到庭提出异议也未举证推翻，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区××××××705室，已办理不动产权证书。2019年9月9日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁经营合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方作经营使用，租赁期限自2019年9月9日起至2024年9月9日止；第1年租金标准为3150元/月，第2年租金标准为3150元/月……；甲乙双方签署《房屋租赁交接书》之日起45日设备调试期，该期间乙方无需交纳租金；设备调试期满后，乙方按照每月为一期向甲方支付租金，于每月5日前将该月租金一次性转帐给甲方；乙方同意在租赁合同签订后5个工作日内一次性给予甲方押金3150元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还给乙方；租赁期内的公共能源费、水电费等相关费用由乙方承担，并按月支付给物管公司；乙方不按约定支付租金累计达30天的，甲方有权单方解除合同并收回房屋，乙方应向甲方支付所在租赁年度的两个月租金作为违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失；等等。同日，原告与被告签订一份《家私家电代购委托书》，约定由原告向被告支付2万元并委托被告代购涉讼房屋家私家电。同日，被告出具收据，确认收到原告涉讼房屋2万元软装费用。同日，原告与被告签订一份《交接书》，确认：原告已将涉讼房屋按照被告的配置要求于2019年9月9日全部移交给被告，双方协商定于每月24日前支付每月租金。2019年10月6日，被告向原告转账支付涉讼房屋押金3150元。被告向原告转账付款：2019年10月25日3150元，2019年11月25日3150元，2019年12月24日3150元。被告的叶姓工作人员向原告微信转账：2020年3月23日2500元，2020年4月6日2500元，2020年5月17日1500元，2020年6月5日2950元。上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司向被告开具涉讼房屋2020年1月至5月的物业管理费发票。原告已支付涉讼房屋2020年6月至7月的物业管理费1117.6元。诉讼中，原告陈述：原告收到2019年10月至12月每月租金3150元，被告在2020年1月至6月通过微信转账支付9450元；被告走后，原告在2020年9月底通过物业更换了门锁，更换时房屋内没有人居住，内置物品与软装配置合同不相符。本院认为，涉讼房屋已办理产权登记，涉讼合同为原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张其于2020年9月底更换了门锁，被告作为涉讼房屋的实际使用人，其未到庭抗辩亦未举证证明涉讼房屋的使用情况，本院对原告的上述主张予以采信，即原告已于2020年9月收回涉讼房屋。被告应支付至原告收回涉讼房屋之日止的租金予原告。原告主张被告尚欠2020年4月至6月租金。经审查，涉讼合同约定双方签署《房屋租赁交接书》之日起45日为设备调试期，该期间被告无需交纳租金，即被告应自2019年10月24日起支付涉讼房屋的租金，2019年10月24日至2020年6月30日的租金合共25935元（3150元/月×8个月7天），被告已支付涉讼房屋3个月租金及微信转账9450元予原告，故被告还应支付7035元租金予原告。原告主张超出核定部分，本院不予支持。涉讼合同约定租期内的公共能源费、水电费等相关费用由被告承担并按月交给物管公司，原告主张租期内的物业管理费由被告承担，本院予以采纳。现原告已支付涉讼房屋2020年6月至7月的物业管理费1117.6元，被告应支付予原告。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。原告于2020年9月收回涉讼房屋，涉讼合同无法继续履行，本院据此确认涉讼合同已实际解除。涉讼合同约定被告不按约定支付租金累计达30天的，原告有权单方解除合同并收回房屋，被告应向原告支付所在租赁年度的两个月租金作为违约金。被告尚未支付上述租金，构成根本违约，导致原告解除合同、收回房屋，被告应按合同约定承担违约责任。原告主张被告支付两个月租金作为违约金，本院予以支持。但原告已收取被告押金3150元，涉讼合同约定该押金可用于抵扣被告应承担的违约责任，故扣减后被告还应支付违约金3150元予原告。原告主张超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州燊旅诺酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金7035元、违约金3150元予原告陈兴敏；二、被告广州燊旅诺酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费1117.6元予原告陈兴敏；三、驳回原告陈兴敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取110.85元（原告已预交），由原告负担66.85元，由被告负担44元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十二日书记员  余宝儿