四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7636号 原告：成都富力地产开发有限公司，住所地成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼1号。 法定代表人：黄皓，董事长。 委托诉讼代理人：高康竞，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王浩江，四川致高律师事务所律师。 被告：成都新都佳怡诊所有限公司，住所地成都市新都区新都街道兴城大道867号、869、871号一层二层。 法定代表人：周国，执行董事。 委托诉讼代理人：刘知知，四川法邦律师事务所律师。 第三人：陈德书，男，1955年7月13日出生，汉族，住成都市新都区。 原告成都富力地产开发有限公司（以下简称富力公司）与被告成都新都佳怡诊所有限公司（以下简称佳怡诊所）、第三人陈德书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人高康竞、王浩江，被告佳怡诊所的法定代表人周国及委托诉讼代理人刘知知，第三人陈德书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富力公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.确认富力公司与佳怡诊所签订的编号为蓉富商字（2017）第179号的《房屋租赁合同》解除并立即将商铺恢复至交房时状态后交还给富力公司；2.佳怡诊所支付2019年8月31日至实际搬出富力桃园A区04-01-13号商铺之日止的使用费，按每月27112.8元的标准计算，暂计至2020年9月30日为352466.4元；3.佳怡诊所支付其拒绝搬出造成的损失共计244656元。事实与理由：富力公司与佳怡诊所于2017年6月13日签订了一份编号为蓉富商字（2017）第179号的《房屋租赁合同》，约定由佳怡诊所承租富力公司坐落于富力桃园A区04-01-13、04-01-14号商铺，合同期限自2017年9月1日至2019年8月31日，每月租金27148.40元，租金按照三个月为一期缴纳。合同并对合同的变更、终止、双方的权利义务及违约责任进行了约定。2018年11月15日，富力公司将04-01-14号商铺转让给了陈德书，双方签订了《商品房买卖合同》并办理了产权登记。商铺转让时，富力公司通知佳怡诊所其所承租的商铺已经售卖，如佳怡诊所愿意可向陈德书履行交租义务，房屋租赁合同到期后，案涉商铺的租赁条件由佳怡诊所与陈德书协商确认，但佳怡诊所予以拒绝，协商未果之下富力公司选择解除合同，并于2019年3月25日向佳怡诊所送达解除合同通知书。富力公司多次要求佳怡诊所腾退房屋未果，佳怡诊所仍拒绝腾退房屋并实际占用，也未向富力公司及陈德书支付任何房屋占用费用，该行为已损害了富力公司、陈德书的合法权益。富力公司向陈德书按80元/㎡每月支付损失赔偿费用，截至目前已支付244656元。据此，起诉至法院。 佳怡诊所辩称，1.富力公司诉请确认解除《房屋租赁合同》与事实不符，更没有法律依据。首先，佳怡诊所并没有收到过富力公司所称发出的《解除合同通知书》及《关于再次要求贵司腾空商铺通知》；其次，根据《合同法》第四十条规定“提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《关于贯彻支持若干问题的意见（试行）》第119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。”富力公司解除合同所依据的是《房屋租赁合同》中的排除佳怡诊所主要权利的格式条款，属于无效条款，即使《解除合同通知书》正常送达，也因其根本不具备解除权而不发生效力；再次，根据富力公司所称《解除合同通知书》发出的时间为2019年2月19日，但此后，佳怡诊所分别于2019年4月11日、2019年7月17日向富力公司支付了租金，富力公司并未提出任何异议，且据了解富力公司还于2019年6月3日向富力桃园A区04-01-14号房屋买受人陈德书转付了2019年1月21日至2019年5月31日的租金共计59000余元，据陈德书陈述，其签订购房协议后多次要求富力公司转付租金，但富力公司坚持以其预交第一笔物业费的时间起才会将收取佳怡诊所的租金转付部分予他，陈德书于2019年1月20日向物业公司预交了2019年2月至2019年7月的物业管理费和生活垃圾处理费共计5205元，陈德书认为其是为佳怡诊所垫付的，故向佳怡诊所索要该笔费用，佳怡诊所也于2019年6月10日将该笔物业费及生活垃圾处理费汇给了陈德书，并且物业公司也于2019年8月2日向佳怡诊所出具了截止至2019年8月的物业费发票、截止至2019年7月的生活垃圾处理费和电费发票，所以即使富力公司寄送的《解除合同通知书》已经送达佳怡诊所，且其依据的解除条件也合理合法，富力公司、佳怡诊所及陈德书继续履行租赁合同的行为也足以证明各方均没有解除《房屋租赁合同》的意思。故富力公司的该项诉讼请求应当依法予以驳回。此外，目前富力桃园A区04-01-14号房屋的所有权人变成了陈德书，案涉租赁协议应当约束佳怡诊所及陈德书，富力公司已经不是租赁合同的主体，更不具备租赁合同履行、解除等的请求权的主体资格。2.富力公司诉请佳怡诊所恢复并交还案涉房屋与事实不符，且没有法律依据。根据佳怡诊所与富力公司于2017年6月13日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，负责代表富力公司与佳怡诊所进行联系和对接的人是富力公司的员工李苏洋，案涉房屋的租赁期于2023年8月31日方才到期，目前租赁期尚未届满，且对于陈德书购买的富力桃园04-01-14号房屋，根据《合同法》第二百二十九条的规定，无论富力公司将案涉房屋出售与否，均应当保证《房屋租赁合同》及《补充协议》的继续履行。虽然在本案第一次审理过程中，富力公司申请鉴定了《补充协议》上的印章不是富力公司的备案印章，但是根据李苏洋在与周国的聊天记录及李苏洋在临江派出所所作的询问笔录来看，李苏洋是负责案涉房屋所在楼盘商铺出租的，能够代表富力公司的唯一负责人，其行为能够代表富力公司，而且李苏洋也明确陈述了当时双方对于案涉方案后续租赁和租金递增问题达成了一致意见并上报公司同意，而后续租赁和租金递增作为《补充协议》的主要内容，能够反映出《补充协议》是真实存在的，也反映了当时双方的真实交易意图和约定，即便《补充协议》的印章不是富力公司的备案印章，佳怡诊所也尽到了合理的注意义务。《补充协议》由李苏洋提供，应当约束富力公司。至于富力公司为什么要使用非备案印章签订《补充协议》，佳怡诊所不清楚，也没有能力甄别印章的真伪，佳怡诊所已经尽到了合理的注意义务。此外，李苏洋作为富力公司员工的身份在第一次审理过程中已经富力公司确认，且临江派出所所作的询问笔录上也能够印证。并且案涉房屋已经不属于富力公司，富力公司对于腾退和交还房屋的诉讼请求没有合法的请求权基础。3.富力公司诉请佳怡诊所支付2019年8月31日之后的房屋使用费与事实不符，且没有法律依据。首先，佳怡诊所已经向富力公司支付了截止至2019年8月31日前的全部租金，分别是2017年6月2日支付2017年9月至2017年11月租金81445.2元，2017年12月11日支付2017年12月至2018年2月租金81445.2元，2018年4月13日支付2018年3月至2018年5月租金81445.2元，2018年6月29日支付2018年6月至2018年8月租金81445.2元，2018年11月26日支付2018年9月至2018年11月租金81445.2元，2018年12月26日支付2018年12月至2019年4月租金120742元（5个月租金总额为135742元，其中扣除15000元是因2018年6月至2018年10月期间，案涉房屋漏水给佳怡诊所造成损失共计37900元，之后佳怡诊所与富力公司达成一致意见，由富力公司承担15000元，佳怡诊所已将相关损失情况及票据报送给富力公司员工陈雪，陈雪平时主要代表富力公司与佳怡诊所沟通处理租赁合同方面的问题，富力公司收到款项后未提出任何异议），2019年4月11日支付2019年5月至2019年7月租金81455.2元，2019年7月14日支付2019年8月租金27148.4元。此后，佳怡公司在2019年8月31日支付2019年9月至11月租金85517.46元，但后因富力公司对佳怡诊所的驱离行为，佳怡诊所因此对富力公司是否可以继续如约履行合同产生了严重的怀疑，故从2019年12月起，暂停向富力公司支付租金，且案涉房屋已经不属于富力公司，也不是适格的收取租金或占用费的主体，直至本案出现生效判决后再根据判决确定的法律关系和内容向正确的对象进行支付。4.富力公司诉请佳怡诊所赔偿损失与事实不符，且没有法律依据。佳怡诊所向富力公司承租案涉房屋，租赁期限至2023年8月31日方才到期，佳怡诊所占有使用房屋依据《房屋租赁合同》及《补充协议》，佳怡诊所依法持续占有使用房屋并不存在任何违约和侵权行为，不存在向富力公司赔偿损失的法律和事实依据；其次，富力公司用以主张损失的依据是其与陈德书之间达成了补偿协议，其约定并不约束佳怡诊所，该补偿协议产生的原因是富力公司在出售案涉房屋时向陈德书隐瞒了房屋的实际租赁情况，以及在侵犯佳怡诊所优先购买权的情况下产生的，其过错本就在富力公司，而且所谓的补偿金额也根本不符合租金递增幅度的市场规律，属于富力公司与陈德书之间的私下约定，以此向佳怡诊所主张损失没有任何法律依据，也明显违反了公平、诚信的法律原则。此外，对于案涉房屋，富力公司在没有通知佳怡诊所的情况下进行出售行为，富力公司侵犯了佳怡诊所优先购买权的问题，佳怡诊所将另行起诉解决。综上，富力公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 陈德书陈述，富力公司未将购买房屋交付，现只收到截止2020年5月的租金，要求收回购买房屋，将6个月的房屋租金约16万元向自己补清，滞纳金问题由法院判决。 经审理查明：2017年6月13日，富力公司（甲方，出租方）与佳怡诊所（乙方，承租方）、广州天力物业发展有限公司成都分公司（丙方，管理方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将富力桃园A区04-01-13、04-01-14号商铺出租给乙方，租赁期限为2年，即2017年9月1日至2019年8月31日，租赁面积为678.71㎡，月租金按40元/平方米计算，即27148.4元，租金均按三个月为一期结算，乙方在每一期最后一个月到期前一个月内向甲方支付下一期租金。合同第四条第11款载明：“在本合同终止或租赁期届满时除非获得甲方或丙方书面同意，乙方须出资拆卸由乙方加设于该物业内之装置，并将该物业恢复至原来甲方交楼时的状况。保证该物业大门及其他所有钥匙及由业主在该物业内设置的固定装置与设备，应在完好无缺、修理妥善、可供使用的情况下交回甲方。乙方应在本合同终止或租赁期届满前完成上述工作并将该物业全部腾空交回甲方；如乙方未能在本合同终止或租赁期届满前办妥交接手续的，乙方应按本合同第五条的约定承担违约责任。”第五条第3款载明：“租赁期届满，甲乙双方未续签租赁合同或补充合同，乙方逾期不交出承租物业的，甲方有权要求乙方迁出和按本合同约定标准的200%交占用期间的租金及管理费、水电费等。”第六条第2款载明：“甲乙双方确认，如甲方在租赁期间需转让该物业的，甲方无需征得乙方同意，书面通知乙方即可，乙方同意放弃该物业优先购买权。同时，甲方有权选择转让时是否解除租赁合同。如甲方选择解除租赁合同的，甲方的书面解除合同通知书送达至乙方时，本合同即解除，乙方须按本合同第四条第11款约定的要求将该物业交还，且甲方无须向乙方作出任何形式的补偿或赔偿，关于租赁押金及物业押金的退还参照第六条第3款执行；如甲方不选择解除租赁合同的，则乙方应当从该物业之所有权转移之日起，向该物业的受让方履行本合同项下的一切权利和义务。” 合同签订后，富力公司按约向佳怡诊所交付案涉房屋。佳怡诊所对该房屋进行了装修，支付租金合计722079.06元（其中2017年6月2日支付2017年9月至2017年11月租金81445.2元，2017年12月11日支付2017年12月至2018年2月租金81445.2元，2018年4月13日支付2018年3月至2018年5月租金81445.2元，2018年6月29日支付2018年6月至2018年8月租金81445.2元，2018年11月6日支付2018年9月至2018年11月租金81445.2元，2018年12月26日支付2018年12月至2019年4月租金120742元，2019年4月11日支付2019年5月至2019年7月租金81445.2元，2019年7月17日支付2019年8月租金27148.4元，2019年8月31日支付2019年9月至2019年11月租金85517.46元）。 2019年2月18日，富力公司向周国邮寄了《解除合同通知书》，内容为“通知佳怡诊所解除《房屋租赁合同》，并于2019年2月22日前将商铺腾空交还，双方的租赁关系自该通知书送达时即终止。”该邮件于2019年3月25日在成都富力桃园二期门口店菜鸟驿站完成取件。2019年6月18日，富力公司再次向周国邮寄了《关于再次要求贵司腾空商铺通知》，通知佳怡诊所在2019年6月20日前将商铺腾空交还。该邮件于2019年6月19日签收，签收人为本人。2019年11月8日，富力公司向佳怡诊所出具《收铺通知书》，通知将于2019年11月11日收回商铺。次日，佳怡诊所回函，不认可富力公司的解除行为，不同意腾退商铺，暂停交纳案涉商铺的租金。 另查明以下事实： 一、2017年6月13日，富力公司与佳怡诊所就两年之后佳怡诊所续租的事宜签订了《补充协议》，约定租期自2019年9月1日至2023年8月31日。富力公司对该《补充协议》上加盖的“富力公司”公章提出异议，并申请司法鉴定。本院根据富力公司的申请，委托成都蓉城司法鉴定中心对2017年6月13日《补充协议》中甲方签章处的“富力公司”印章印文的用章真伪进行鉴定；同时对2017年6月13日《补充协议》上的“富力公司”印章印文打印体文本和盖章的形成先后顺序进行鉴定。成都蓉城中司鉴定中心于2019年10月15日出具鉴定意见：1.2017年6月13日《补充协议》甲方签章处的“富力公司”印章印文与3份送检样本上的富力公司印章印文，不是同一枚印章盖印；2.2017年6月13日《补充协议》上的“富力公司”印章印文打印体文本和盖章的形成先后顺序为：先打印文字后盖章。2019年11月7日，富力公司根据上述意见结论向成都市公安局新都区分局报案。成都市公安局新都区分局决定对富力公司印章被伪造案立案侦查，立案文号为成新公（临）立字〔2019〕6445号。 二、2017年5月11日、2018年8月29日，李苏洋（2016年11月9日至2018年3月20日在富力公司任职招商专员）与佳怡诊所法定代表人周国的微信聊天中，李苏洋有以下聊天内容：“周哥，关于后续合同年限，贵司告知我合同因为是两年一签，加上我和公司沟通过关于你们的情况，后续的三年合同只能修改成2年。”“你们不是签过一个补充协议嘛？当时签的那个协议就是优先续租”。 三、2018年11月9日、2018年11月13日、2018年12月29日、2019年1月3日，陈雪（系富力公司员工）与周国就2018年6月案涉房屋漏水损失申报问题进行了微信沟通。 四、2018年11月15日，富力公司将富力桃园4栋1-2层14号商品房（建筑面积为339.8㎡）出售给了刘成琼、陈德书，并签订《四川省商品房买卖合同（现售）》。之后，富力公司按40元/㎡/月的标准向陈德书支付了该商铺2019年1月20日至2019年8月31日期间的租金。后因富力公司无法向陈德书实际交付该房屋，双方达成两份补充协议，主要内容为富力公司以80元/㎡/月的标准向陈德书支付2019年9月1日至2020年5月31日期间的补偿费，合计244656元（80元/㎡/月×339.8㎡×9个月）。 五、2019年6月3日，富力公司向陈德书转账59629.42元。2019年6月10日，佳怡诊所委托安春秀向陈德书转款5205元用于支付04-01-14号商铺2019年2月至7月物管费5097元、生活垃圾处理费108元。2019年8月2日，广州天力物业发展有限公司成都分公司向佳怡诊所出具增值税发票，注明为2018年6月-2019年8月物业管理、2018年6月至2019年7月垃圾处理、2019年6月至2019年7月电费。 六、李苏洋在2019年11月14日询问/询问笔录中有以下陈述内容：“2017年大概2月份的时候，有个叫周国的客户通过电话和我联系，表示有意愿想租富力桃园A区04-01-13/04-01-14号的商铺。然后我们针对商铺的租金和租期问题反复沟通，但是没有达成一致。2019年4月20日左右，周国再次通过电话和我联系想重新沟通商铺的租赁问题，我们针对租赁价格，免租期时间、后续租金的递增比例问题反复沟通，我也给公司上报，公司领导批准后，我才开始走公司审批流程，2019年5月底关于佳怡诊所租赁合同流程完成后，公司文员出具了纸质版的《租赁合同》，我就带到新都富力桃园这边和周国签订，在周国加盖佳怡诊所印章后我再带回富力公司走盖章流程，走完盖章后我再把相关合同返还给周国。”“接触不了，因为商铺在签字捺印完成之后我将合同返回公司，由部门文员进行合同的盖章流程，在所有领导签字审批完成后文员再拿去成都富力中心17楼富力地产办公室现场盖章，盖完章之后再给我，所以整个过程我接触不了印章。” 上述事实有《房屋租赁合同》《解除合同通知书》《关于再次要求贵司腾空商铺通知书》、快递详情单、《公证书》《四川省商品房买卖合同（现售）》《补充协议》《补充协议二》《刑事立案通知书》、案涉房屋装修现状照片、转款凭证、周国与李苏洋的微信聊天截图、周国与陈雪的微信聊天截图、《补充协议》《关于漏水的损失情况说明》《收铺通知书》《关于收铺通知书的回复》、李苏洋的询问/询问笔录、增值税发票、物业费缴费凭证、生活垃圾缴费凭证、电费缴费凭证以及各方当事人的陈述在卷予以佐证。 庭审中，佳怡诊所为主张其与富力公司签订的《房屋租赁合同》系格式合同，提供了李章蓉与富力公司于2019年2月2日签订的《房屋租赁合同》，经质证，富力公司认为该合同模糊不清，三性无法确认。本院认为，该合同系富力公司与他人签订的，合同的真实性富力公司自己可以核实，在富力公司没有提供相反证据的情况下，本院对该份证据予以采纳。 本院认为，本案双方的争议焦点为1.《补充协议》的效力；2.合同第6条第2款的约定是否无效；3.富力公司是否享有合同解除权；4.合同是否终止。针对争议焦点认定如下： 1.关于《补充协议》的效力问题。佳怡诊所提交的《补充协议》，经鉴定《补充协议》上加盖的公章不是富力公司的备案公章，富力公司以印章被伪造向公安机关报案，公安机关立案侦查后，现尚无结果。富力公司主张《补充协议》系伪造，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”富力公司没有提交证据证明系佳怡诊所伪造了《补充协议》，因此，应由其承担不利后果。经鉴定《补充协议》上“富力公司”印章印文文本和盖章的形成先后顺序为：先打印文字后盖章。根据李苏洋在公安机关的询问/讯问笔录，可得知合同均由承租人签字盖章后由其带回公司走盖章流程，走完盖章后再把相关合同返还承租人。本院认为，富力公司对于合同加盖的印章具有管理义务，对于《补充协议》上加盖的公章是否为富力公司的备案公章，佳怡诊所没有义务、也没有能力审查。根据富力公司提交的经公证保全的李苏洋与周国的聊天记录，周国在签订《房屋租赁合同》前，专门商谈过后续合同年限，李苏洋于2017年5月11日回复周国“关于后续合同年限，公司告知合同因为是两年一签，加上和公司沟通过关于你们的情况，后续的三年合同只能修改成2年。”而2017年6月13日签订的《补充协议》中载明“先签订两年之后乙方续租的有关事宜，签订本补充协议。”并且李苏洋在公安机关的询问/讯问笔录中陈述“2019年4月20日左右，周国再次通过电话和我联系想重新沟通商铺的租赁问题，我们针对租赁价格、免租期时间、后续租金的递增比例问题反复沟通，我也给公司上报，公司领导批准后，我才开始走公司审批流程。”因此，可以认定《补充协议》系双方反复沟通的结果，是双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。 2.关于合同第6条第2款的约定是否无效的问题。对比富力公司于2019年2月2日与他人签订的《房屋租赁合同》，可以看出合同系富力公司为了重复使用而预先拟定的标准合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据上述规定，富力公司提供的合同第6条第2款，对其在转让租赁物时享有解除合同的权利，并免除了其赔偿责任的格式条款没有以加粗、黑体的方式提醒承租人注意，该条款加重了佳怡诊所责任，故合同第6条第2款的约定无效。 3.关于富力公司是否享有合同解除权的问题。如前所述，《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，属合法有效成立的合同，双方方当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务。本院已认定合同第6条第2款的约定无效，而《补充协议》约定的租赁期限至2023年8月31日，现合同期限未届满，因此，富力公司不享有合同约定的解除权。 4.关于合同是否终止的问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2019年8月31日，但双方签订的《补充协议》中约定“房屋租赁合同期满后以补充协议为准执行。”《补充协议》约定的租赁期限至2023年8月31日，因此，富力公司主张合同已于2019年8月31日终止，没有事实依据。 综上，富力公司请求确认《房屋租赁合同》解除，并由佳怡诊所返还房屋、支付房屋占用费用、赔偿损失，其诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即使富力公司将案涉商铺转让给陈德书，陈德书应受租赁合同的约束。在租赁合同期限内，佳怡诊所应履行租金支付义务，对于富力公司已转让给陈德书房屋的租金，由富力公司收取后，支付给陈德书。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都富力地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8492元（已因适用简易程序减半收取），由成都富力地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇二〇年十二月一日 书记员  吴友秋