福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4454号 原告（执行案外人）：林东，男，1969年7月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告（执行案外人）：单宇玲，女，1969年10月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两原告共同委托诉讼代理人：黄志光，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：林超，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：陈泽旭，男，1966年11月26日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告（申请执行人）:严锦珍，女，1971年4月3日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 第三人（被执行人）:林棠，男，1972年12月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 第三人（被执行人）:林捷，女，1977年9月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告林东、单宇玲与被告陈泽旭、严锦珍,第三人林棠、林捷案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林东、单宇玲及其共同委托诉讼代理人黄志光，被告陈泽旭以及第三人林棠到庭参加诉讼。被告严锦珍以及第三人林捷经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林东、单宇玲向本院提出诉讼请求：停止对林捷回迁的坐落于福建省福州市晋安区鼓山镇洋里23号六一佳园（绕城高速6#安置地）16#楼506单元房屋（以下简称讼争房屋）的执行，解除对讼争房屋的查封、冻结。事实和理由：自2011年9月6日起，林棠、林捷因资金周转需要陆续向林东、单宇玲借款。截至2016年9月7日，林棠、林捷尚欠林东、单宇玲借款本金880000元。因无力偿还借款，林棠、林捷提出将林捷回迁的面积为45.3平方米的讼争房屋以405000元的价格出售给林东、单宇玲。林棠、林捷与林东、单宇玲于2016年9月8日签订了《房屋买卖合同书》。同日，林东、单宇玲向林棠、林捷支付了100000元购房款，剩余购房款以尚欠的部分借款抵扣。抵扣后，林棠、林捷尚欠林东、单宇玲借款本金575000元，并由林棠、林捷出具收条。后林棠、林捷将讼争房屋以及《房屋拆迁补偿安置协议书》《回迁安置决算单》等产权、回迁凭证原件交付林东、单宇玲。林东、单宇玲在接收讼争房屋后，进行了装修，于2016年9月22日向讼争房屋的物业公司缴纳了2016年2月1日至2017年1月31日的物业费。2016年10月15日，林东、单宇玲与租户签订《房屋租赁合同书》，将林棠、林捷对外出租至今。讼争房屋后续的二次决算费用、公告费亦由林东、单宇玲在2019年6月4日缴纳。因讼争房屋征收部门至今未通知林捷领取发票，亦未办理产权初始登记手续，导致无法办理过户手续。2019年11月28日，林东、单宇玲收到租户发来的《公告》和《通知》，才得知讼争房屋被本院冻结，将采取相应执行措施。后林东、单宇玲提出案外人执行异议，被本院裁定驳回。林东、单宇玲认为，在本院查封前，林东、单宇玲已与林棠、林捷签订合法有效的《房屋买卖合同书》，合法占有讼争房屋，林东、单宇玲亦支付全部价款，且未办理过户登记手续并非其自身原因导致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，足以排除本案执行。 陈泽旭辩称，林东与林捷系亲戚关系，林东系林捷的侄子，双方存在转移财产的嫌疑，且在讼争房屋未办理产权登记的情况下，不能签订房屋买卖协议，讼争房屋亦未过户给林东、单宇玲，请求法院依法处理。 林棠述称，林捷与林东仅系同村关系，无血缘关系，其因做生意缺乏资金向林东借款，后将讼争房屋抵债给林东，尚欠林东借款五十几万元。 严锦珍、林捷未作答辩。 林东围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。严锦珍、林捷未到庭，亦未提交证据及质证意见，视为其放弃诉讼权利。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：陈泽旭与严锦珍于1995年10月20日登记结婚,林棠与林捷于2000年10月30日登记结婚。 2007年7月，林捷与福州市省重点建设项目征地拆迁指挥部、福州市晋安区房屋征收工程处签订《福州市省重点建设项目房屋拆迁补偿安置协议书》一份，林捷名下位于福州市晋安区××镇××村××号房屋被依法征收，其获得安置房两套，分别为90平方米、45平方米。后讼争房屋安置于福州市晋安区鼓山镇洋里路23号六一佳园（绕城高速6＃安置地）16号楼506单元。 林东分别于2012年12月4日、2012年12月11日、2013年10月26日向林棠转账187500元、100000元、50000元，2014年3月24日向林捷转账195000元；单宇玲分别于2011年9月6日、2012年3月5日、2012年7月31日、2013年3月5日向林棠转账100000元、45950元、142500元、200000元。以上林东、单宇玲共计向林棠、林捷转账1020950元。 林棠、林捷分别于2012年8月6日、2013年3月6日、2013年8月6日、2014年3月24日向林东各出具《借条》一份，载明其向林东借款300000元、200000元、200000元、200000元。林棠另于2013年11月5日向林东出具《借条》一份，载明其向林东借款100000元。上述五份《借条》现均备注“换借条、作废”。以上借条金额共计1000000元。 2016年9月8日，以林捷、林棠卖方（甲方）与林东、单宇玲为买方（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，载明“经甲乙双方协商，甲方同意让售位于福州市晋安区××，拆迁安置房16座506室。壹套45.3平方米，房屋总价为肆拾万零五千元整。（￥405000元整）因甲方生意，需要资金周转，现乙方向甲方已付全款，待房屋办理，产权证，土地证，费用由甲方负责，今后办理产权证，土地证，过户手续时，费用由乙方自行负责，甲方应积极配合乙方办理相关手续。（1）甲乙双方如违约，该协议，按付款双倍赔偿给对方。（2）乙方协议经甲乙双方签字认可，本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”同日，林东向林捷转账100000元，林捷、林棠出具《收条》一份，载明“兹收到林东购房款现金肆拾万零伍仟元整（￥405000元），房子地点（拆迁安置房福州市晋安区××16座506室壹套45.5平方米”。同日，林捷作为借款人、林棠作为保证人出具《借条》两份，载明其分别向林东、单宇玲借款200000元、375000元，利息为月利率2%等。 后林棠、林捷将讼争房屋以及《福州市省重点建设项目房屋拆迁补偿安置协议书》、《拆迁户回迁安置决算单》、《福州市拆迁房屋审查情况》等相关的拆迁、回迁材料原件交付林东、单宇玲。林东、单宇玲于2016年9月22日向物业公司缴纳讼争房屋自2016年2月至2017年1月期间的物业费，并自2016年10月起对外出租讼争房屋。 2018年7月19日，陈泽旭、严锦珍向本院提起诉讼，要求林棠、林捷偿还借款本息。本院于2018年10月19日作出（2018）闽0111民初3609号民事判决，认定事实如下：“林棠、林捷陆续向陈泽旭、严锦珍借款，陈泽旭于2014年12月14日、12月20日以及2015年1月24日、4月15日、5月4日、11月14日分别通过转账方式向林捷支付借款55000元、10000元、30000元、20000元、30000元、30000元。陈泽旭、严锦珍主张另通过现金方式分多次共向林棠、林捷交付借款125000元。2015年5月15日，林棠、林捷向陈泽旭、严锦珍出具《借条》，确认其向陈泽旭夫妇借款260000元以及利息为3%月利率的事实。2015年11月14日，林棠在上述《借条》上方标注‘兹向陈泽旭夫妇借款人民币肆万元正（40000.00），月息三分’。林捷分别于2015年7月16日、8月16日、9月23日、10月10日向陈泽旭支付利息11400元、7800元、7800元、1800元，共计28800元。后林棠、林捷未再还款，陈泽旭、严锦珍遂诉至本院。”判决内容为：“被告林棠、林捷应于本判决生效之日偿还原告陈泽旭、严锦珍借款本金300000元以及利息（均按2%月利率计算至借款还清之日止，其中260000元自2015年8月15日起算，剩余40000元自2015年11月14日起算，应扣除被告林棠、林捷已支付的利息5400元）。该民事判决生效后，林棠、林捷未履行判决确定的义务，陈泽旭、严锦珍于2018年12月20日向本院申请强制执行，执行案号为（2018）闽0111执3545号。本院于2019年1月7日作出（2018）闽0111执3545号执行裁定，裁定查封、冻结讼争房屋。2019年6月4日，单宇玲向福州市晋安区房屋征收工程处转账支付讼争房屋决算款1063元。2020年4月1日，林东、单宇玲向本院提出执行异议。本院于2020年8月3日作出（2020）闽0111执异32号民事裁定，裁定驳回林东、单宇玲的异议请求。林东、单宇玲不服该裁定，遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点是：林东、单宇玲就讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而本案中，林东、单宇玲虽与林棠、林捷签订了《房屋买卖合同书》，林东、单宇玲亦主张在《房屋买卖合同书》签订同日向林捷支付100000元购房款，但结合林东、单宇玲提交的证据及林东、单宇玲、林棠的陈述，因林东、单宇玲在此之前对林棠、林捷享有的债权已远超双方约定的价款405000元，且林棠、林捷亦在同日另行向其出具总金额为575000元的借条，故该100000元不足以认定为系支付购房款。因此，林东、单宇玲并未实际支付讼争房屋购房款，而是以林东、单宇玲对林棠、林捷的债权冲抵购房款，该合同并非单纯的“房屋”买卖，只是债务人履行债务的变通方式，名为房屋买卖合同，实为以房抵债协议。以房抵债协议以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。同时，林东、单宇玲的债权与陈泽旭、严锦珍的债权均发生在以房抵债协议之前，林棠、林捷在以房抵债协议之前亦已发生逾期支付陈泽旭、严锦珍利息的情况，债务已出现逾期，且陈泽旭、严锦珍的债权已经过生效判决确认，若认可以房抵债协议的效力，排除对讼争房产的执行，将严重侵害同样作为普通债权人的陈泽旭、严锦珍的合法权益，明显对陈泽旭、严锦珍不公平。综上所述，林东、单宇玲对讼争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对讼争房屋的执行，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告林东、单宇玲的诉讼请求。 案件受理费10550元，由原告林东、单宇玲共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  赖成宗 人民陪审员  叶冰冷 人民陪审员  张锦锋 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  阮序阳 书 记 员  林 婷 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。