文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初11579号原告：王鹏，男，1992年5月26日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈佳佳，上海申浩律师事务所律师。被告：薇淳(上海)企业发展有限公司，住所地上海市宝山区吉浦路545-551号2590室，统一社会信用代码91310113MA1GLMHQ96。法定代表人：孙志亮，该公司总经理。委托代理人：常天成，男，该公司员工。原告王鹏与被告薇淳(上海)企业发展有限公司（以下简称薇淳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告王鹏的委托诉讼代理人陈佳佳、被告薇淳公司的委托诉讼代理人常天成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏向本院提出诉讼请求1、合同解除；2、被告支付从2019年11月15日到2020年6月30日的租金，按照1600元的标准计算，为11250元；3、被告支付原告违约金10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系昆山市花桥镇花安路483号智慧广场2幢913室房屋原产权人。2017年1月7日原告与被告签订《房屋托管合同》，约定原告将房屋以托管的形式出租给被告，合同期限为2018年1月15日至2023年5月14日，免租期为2018年1月15日至2018年5月14日，被告于每月15号前通过银行转账支付原告租金，第一年租金为1400元/月，第二第三年租金为1500元/月，第四年租金为1600元/月。合同第十一条第三款约定，如无特殊原因且未经甲方（原告）同意，乙方（被告）迟延支付托管收入超过20日的，除应按约定如数补交外，从第21天起还应支付违约金每天100元，超过30日，甲方有权提出解除合同。合同第十一条第一款约定，一方未全面适当地履行约定义务的，构成违约，需向对方支付违约金10000元人民币。合同签订后原告按照约定交付房屋，被告于2017年11月24日支付押金1400元，2018年2月1日支付第一年2018年5月15日至2019年5月14日的租金16800元。后被告通过其员工于2019年6月30日向原告支付三个月租金4380元租金，2019年11月底支付三个月租金4500元租金，此后被告再未支付过租金。2020年6月30日租客突然口头告知原告要搬走解除租赁合同，被告尚拖欠2019年8月15日至2020年6月30日期间租金。原告认为，双方租赁合同期限至2023年5月14日，被告逾期支付居间并提前解除合同的行为已严重违约，应当根据合同约定承担违约责任。特向贵院提起诉讼，请求法院查明事实后，依法判决，维护原告合法权益。被告薇淳公司辩称，同意合同解除，认可支付原告2019年5月15日到2019年6月30日的租金2200元，违约金不认可。本院经审理认定事实如下：位于昆山市房屋系原告所有。2017年11月24日，原告王鹏（甲方、委托方）与被告薇淳公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》一份，约定由乙方为甲方提供房屋经营托管服务，托管房屋即前述房屋，建筑面积30.85平方米。合同约定托管期限2018年1月15日至2023年5月14日，其中2018年1月15日至2018年5月14日为免租期，托管收入第一年租金为1400元/月，第二第三年租金为1500元/月，第四年租金为1600元/月，第五年租金为1700元/月。付款方式为押一付一，押金1500元。甲方应得的托管收入在扣除相关需要代缴的费用后，于每月的15日之前由乙方按约支付至甲方指定账户。乙方承担托管期限内的费用包括水费、电费、燃气费、宽带费、有线电视费等。经营托管期间乙方为更有利于出租，甲方同意乙方对托管房屋进行装修改造。合同对于甲乙双方的权利义务、违约责任等亦进行了约定，合同第十一条违约责任条款中约定：本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金10000元。除另有约定外，本合同项下的违约金为10000元，违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。无特殊原因且未经甲方同意，依法迟延支付托管收入超过20日的，除应按约如数补交外，从第21天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。另查明：合同签订后原告将房屋交由被告，被告支付了押金1400元。后被告于2018年2月1日支付原告第一年即2018年5月15日至2019年5月14日的租金16800元。原告称被告的员工洪晓代表被告向其支付了第二年半年即2019年5月15日至2019年11月14日的租金8880元，之后的租金被告再未支付，直至被告的租客于2020年6月30日告知其被告经营不下去了。为此，原告提交其与洪晓之间的微信聊天记录以及支付租金的微信账单予以证明。对此，被告认可洪晓向原告支付2019年5月15日至2019年11月14日租金8880元的事实，但认为2019年6月30日房屋就由原告收回去了，原告提到的第二年半年的租金8880元是洪晓代表晓叶公司付的，不是其支付的租金，原、被告之间的租赁合同关系在2019年6月30日就解除了，租金也应该计算到这个时间。关于洪晓的身份，被告称洪晓原先是其员工，后来洪晓成立了晓叶公司，被其知道后开除了，该笔8880元实际是洪晓代表晓叶公司支付，其支付任何款项不会通过个人微信转账方式。原告则称洪晓是被告指定与其对接的人员，在本案诉讼前被告也从未告知洪晓已离职，且洪晓或者晓叶公司在2019年6月30日后并未与其另外签订过租赁合同，也没有口头约定由洪晓或者晓叶公司租赁，而且晓叶公司是2019年9月才成立的。被告提交2019年6月30日的交接单一份，内容如下：913室房子归还及以下物品：物理钥匙2把，智能门锁卡片3张门卡，水电卡。乙方配置的家具家电未动：床，席梦思，床头柜，桌子，椅子，沙发，冰箱，洗衣机，三门衣柜，窗帘，浴室镜子，置物架。归还日期：2019.6.30，交接人：洪晓。接收房东签字：王鹏。被告以此证明与原告已于当日完成房屋腾退交接手续。对此，原告认可该交接单的真实性，但表示交接单签完后由洪晓作废了，原因是签署当天本来是要房屋内的租客搬走，房屋收回，但是租客表示要继续承租，洪晓就告知原告交接单作废，且当天洪晓也向其支付了后面3个月租金，且在2019年10月份又支付了3个月租金，签订交接单时的租客就是后来实际承租的租客，其认为洪晓是代表被告公司，支付租金是明确表示将租赁合同继续履行。庭审中，原、被告确认家具家电仍留存在涉案房屋内，被告要求以此折抵租金，原告予以拒绝。又查明：原告明确要求被告支付10000元违约金是因为现在原告出租房屋的租金比原合同低，而且原告和被告签订的是长期合同，有逾期利益损失。对此，被告申请对原告主张的违约金进行调整。以上事实有房屋托管合同、不动产权证、租金支付明细、微信聊天记录、微信账单、交接单以及当事人的陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的房屋托管合同系双方的真实意思表示，依法成立有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，原告将房屋交由被告托管经营，被告应按约及时支付相关费用。本案的争议焦点在于2019年6月30日之后双方有无继续履行房屋托管合同。原告认为2019年6月30日之后双方的合同继续履行至2020年6月30日；被告则认为双方已于2019年6月30日签订了交接单，表明双方已解除了合同。对此，本院认为，就2019年6月30日的交接单本身而言，洪晓是作为被告指定的交接人签名确认。从原告提交的与洪晓之间的微信聊天记录以及支付第二年半年度租金的微信账单来看，该节事实均发生在2019年6月30日之后，在此过程中，洪晓从未向原告表示过其是以个人或其他公司名义继续承租涉案房屋。再者，被告既未向原告发送过解除合同的通知，也未向原告披露过洪晓何时从其处离职，不再具有相应权限。原告据此有理由相信洪晓有权代表被告与其处理房屋租赁事宜，故本院认定原、被告之间的房屋托管合同自2019年6月30日之后继续履行至2020年6月30日。关于原告要求解除合同，本院认为，自2019年11月15日起产生的租金，被告再未支付，构成违约。根据合同约定，原告有权行使约定解除权解除合同，故本院认定原、被告签订的房屋托管合同于房屋腾退之日2020年6月30日解除。关于欠付的租金，本院认为，根据合同约定，2019年11月15日至合同解除之日2020年6月30日期间产生的租金为11250元（1500元/月*7.5个月），即被告应付的租金总额为11250元，从中扣除被告已付押金1400元后，被告剩余应付租金为9850元。故本院依法认定被告应当支付原告租金9850元。关于违约金，原告主张被告支付10000元，被告对此不予认可并申请对违约金金额进行调整。本院根据被告的违约情形，同时结合合同约定的免租期及合同解除后可能产生的空置期，并考虑到疫情的影响以及逾期付款产生的利息损失等因素，认定被告应赔偿原告违约金以三个月租金计算为4500元。至于涉案房屋内的家具家电等物品，双方可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告王鹏与被告薇淳(上海)企业发展有限公司签订的《房屋托管合同》于2020年6月30日解除。二、被告薇淳(上海)企业发展有限公司支付原告王鹏房屋租金9850元及违约金4500元，两项合计14350元，于本判决生效后十五日内履行完毕。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××31)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，减半收取166元，由被告薇淳(上海)企业发展有限公司负担。该款原告王鹏已预交，本院不再退还，由被告薇淳(上海)企业发展有限公司于本判决生效后十五日内一并支付给原告王鹏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员  何跃武二〇二〇年十二月二十二日书记员  颜晓龙附：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。