成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初4151号 原告：成都郫县蓝光和骏置业有限公司,住所地郫县犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑。 法定代表人余驰，执行董事。 委托诉讼代理人王朕重，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人魏源，四川商信律师事务所律师。 被告：王不了，男，汉族，1991年8月22日出生，住四川省内江市市中区。 原告成都郫县蓝光和骏置业有限公司（以下简称“蓝光公司”）与被告王不了商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，因被告王不了下落不明，本院公告送达后由审判员朱成均适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蓝光公司的委托诉讼代理人王朕重到庭参加了诉讼，被告王不了经本院依法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告蓝光公司向本院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，并由被告返还位于××镇××路××号××幢××层××号房屋，协助原告注销前述房屋预告登记、撤销商品房买卖合同备案以及网签；2、被告向原告支付代偿的借款本息66500元以及违约金18800元，由原告从被告已支付的购房款中直接扣收前述款项；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将上述第二项诉讼请求中的代偿本息改为66213.15元。事实与理由：2016年5月25日，原被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（含补充协议及附件），约定被告购买由原告开发的位于××镇××路××号××幢××层××号房屋，总价款188000元。合同对付款方式及违约进行了约定。此后，原被告及中国工商银行股份有限公司成都草市支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款90000元用于购买上述房屋。后因被告连续逾期，银行向原告出具了履行保证责任通知书，被告代为支付了本息。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告王不了未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据材料。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的各方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《个人购房借款/担保合同》、不动产登记证明、商品房现售合同信息摘要、还款证明、账户交易明细清单、履行保证责任通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据原告的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2016年5月25日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，含补充协议及附件等，约定:由被告购买原告开发建设的位于成都市郫都区××镇××路××号××幢××层××号房屋，房屋总价款为188000元。同时，双方就计价方式与价款、期限、交付条件、逾期交房责任、面积差异处理、交接手续、产权登记、前期物业服务等内容进行了约定。合同第八条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：3、买受人应当于2016年7月18日前支付首期房价款人民币98000元，占全部房价款的52%；余款90000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行申请贷款支付，期限十年。 合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定对《商品房买卖合同》第八条补充约定的第三条第三款约定：若因买受人原因，导致出卖人承担保证责任，银行从出卖人账户中扣款的（以银行扣款凭证为准），……；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同；在此种情况下，……；若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的贷款，同时买受人应承担总房款10%的违约金。 2016年8月2日，原告作为保证人、被告作为借款人、中国工商银行股份有限公司成都草市支行作为贷款人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，第十条约定：开发商作为保证人提供连带责任保证。合同签订后，中国工商银行股份有限公司成都草市支行发放了按揭款90000元，期限为10年。 2019年11月27日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行向原告蓝光公司发出了《履行担保责任通知书》，告知原告：兹有我行个人住房按揭客户王不了，……，现该借款人已违反所签订的借款合同相关条款，贷款已长期逾期未归还。截止2019年11月26日您已连续4期、累计17期未按时归还，贷款余额63749.87元，积欠逾期本息4192.77元，……，要求贵公司按协议规定一次性履行连带担保责任，代为清偿该客户在我行的全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用合计金额65900元，以使我行债权的实现。2020年11月6日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行作出《还款证明》，载明：……，现由蓝光公司于2020年2月至2020年6月共计代王不了清偿我行的全部贷款本息（含利息、罚息），合计金额66213.15元。 另查明，1、庭审中蓝光公司主张的金额由为66500元变更为66213.15元；2、案涉房屋于2016年8月2日进行网签备案、于2017年2月8日进行了预告登记。以上事实，本院足以认定。 本院认为，原告蓝光公司与被告王不了签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应的附件、补充协议，符合相关法律规定，各方合同当事人均应当按照约定全面履行合同义务。因被告在履行按揭还贷过程中违约，导致原告承担了担保的连带责任，代被告偿还借款本息及违约产生的其他费用。根据上述合同的约定以及《个人购房借款/担保合同》的约定，因蓝光公司向王不了代为支付了贷款本息（含利息、罚息）共计66213.15元，故蓝光公司主张被告偿还上述代偿款具有事实依据，本院予以支持。 关于蓝光公司主张解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及相应的附件、补充协议的请求，因合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限进行了明确约定，即如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同。本案中，由于王不了逾期还款，导致蓝光公司承担了连带清偿责任，故蓝光公司主张上述请求具备了约定条件，具有事实和法律依据，本院予以支持。因上述合同被解除，故王不了丧失了对房屋占有的基础，故王不了应当返还上述房屋，并配合蓝光公司解除网签备案登记和撤销预告登记。 关于蓝光公司主张的违约金18800元问题。虽合同附件五关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限进行了具体约定，即若出卖人解除合同，出卖人可在合同解除后一个月内从应退给买受人的房款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的贷款，同时买受人应承担总房款10%的违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，原告未举证证明因被告逾期付款所产生的具体损失，故本院酌情予以调整，认定被告应向原告支付违约金5000元。 关于上述被告应当向原告支付的款项，原告是否在被告已付的购房款中直接扣除，应由双方就相关款项自行结算，故关于原告要求在被告已付购房款中直接扣除，本院不予支持。 被告王不了经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证质证权利，本院依法缺席裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都郫县蓝光和骏置业有限公司与被告王不了于2016年5月25日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含补充协议及附件）； 二、被告王不了在本判决生效之日起二十日内向原告成都郫县蓝光和骏置业有限公司返还位于成都市郫都区××镇××路××号××幢××层××号房屋，并配合原告成都郫县蓝光和骏置业有限公司解除网签备案登记以及撤销预告登记手续； 三、被告王不了在本判决生效之日起十日内向原告成都郫县蓝光和骏置业有限公司支付其代偿的贷款本息66213.15元及违约金5000元； 四、驳回原告成都郫县蓝光和骏置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，减半收取案件受理费966元、保全费1460元，公告费860元，由被告王不了承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 朱成均 二〇二〇年十二月四日 法官助理 彭海霞 书 记 员 陈 茜