福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5428号 上诉人（原审原告）：王省新，男，1982年10月29日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：蔡增延，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡雪蛾，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：郑秀萍，女，1975年9月8日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林培邻，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 上诉人王省新因与被上诉人郑秀萍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王省新上诉请求：1．撤销原审判决，依法发回重审或径行改判支持王省新的原审诉讼请求；2．郑秀萍承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.原审法院认为郑秀萍将首付款30万元汇款至龚苍海账户系经过洪文楼的指示，显然与事实不符，在王省新与郑秀萍签订《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》时，其时三方均在现场，由于当时王省新没有建行账户供郑秀萍汇款，怕跨行转账无法及时到账，故王省新指定王省新朋友龚苍海的账户给郑秀萍支付，其时支付状态处于王省新掌控之中，因此原审法院认定系经过洪文楼指示显然错误。2.洪文楼仅仅系中介身份，其本身的职责就是促成双方的交易才能实现其中介服务的酬劳，所以房屋的选定、价款的商定、款项支付方式以及权属变更登记手续及尾款贷款手续等等，都是房屋中介服务正常的服务范畴之内，而原审法院却以此作为认定郑秀萍有理由相信洪文楼有权收取购房尾款的依据，其认定显然站不住脚。3.王省新与郑秀萍之所以要再次签订《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》，就因为双方均需要再次确认合同履行期间的每个细节，作为出售方的王省新特别约定了支付方式，并指定自己的银行账户供郑秀萍履行支付；郑秀萍也特意在补充协议空白处进行备注，以明确王省新有权出售诉争房屋，洪文楼系中介身份授王省新之委托与之签订购房合同以及确认郑秀萍系实际购买方等。因此郑秀萍理应按照补充协议所约定的支付方式，将购房尾款直接汇款至王省新指定账户，否则就构成违约，理应承担相应的违约责任。4.原审法院的判决结果不仅违反了合同法的契约精神，而且破坏了市场交易秩序，任何授之于第三方或存在居间服务的第三方的交易，均可以以这种方式、理据作出与合同约定不一致的判决，那么合同约定的履行方式又有何意义呢。综上所述，原审法院未查清案件事实，导致对本案事实认定和法律适用的错误。5.诉争款项是洪文楼收取的，洪文楼与本案有利害关系，洪文楼应当作为共同被告或第三人参加诉讼，一审遗漏诉讼主体。 郑秀萍辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，王省新的上诉请求及事实理由不能成立，请求依法驳回其上诉，维持原判。1.王省新事实上持有建设银行个人账户（账号×××88），其一审及上诉称没有建设银行账户供郑秀萍汇款构成虚假陈述，目的是混淆事实试图非法获益，本案的事实是郑秀萍根据洪文楼的指示支付房屋首付款30万元至龚苍海名下账户。2.证人洪文楼曾于2017年10月31日向王省新转账6万元，他们两人之间存在经济往来，洪文楼不是王省新主张的中介公司的人员，若洪文楼系王省新所说的中介公司的人员，其无需向王省新转账。事实上洪文楼与王省新就本案房产交易而言系合作合伙关系，王省新系通过洪文楼的介绍与铁观音集团达成交易关系，二者及其他合作合伙方就项目收益按约定进行分成。3.从案涉的房屋买卖过程看，洪文楼代表铁观音集团发布售房信息并与包括郑秀萍在内的数个购房人签订《房产买卖经纪服务合同》。案涉房屋的看房及房屋选定、价款确定、款项支付方式、权属变更手续办理、房屋抵押贷款办理筹集尾款、交房交钥匙等均由洪文楼与郑秀萍对接处理。在洪文楼参与主导了整个房产交易过程，并指示郑秀萍将首付款付至龚苍海名下账户，且协助郑秀萍办理房屋抵押贷款以支付房屋尾款的情况下，郑秀萍有理由相信将款项转账给洪文楼就是对房屋尾款的支付。4.洪文楼知悉本案的案件事实，其作为一审证人的身份符合法律规定，一审中王省新并未申请追加洪文楼作为诉讼主体参加活动，一审处理并无不当。 王省新向一审法院起诉请求：郑秀萍支付王省新款项408500元，并自起诉之日起至实际还款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付利息损失。 一审法院认定事实：王省新在洪文楼介绍下于2017年4月7日与安铁集团签订《房产买卖核心条款约定书》，约定安铁集团将其所有的坐落于泉秀路与温岭路交接处远太大厦13楼1305、21楼2101、2102、2103、2104、2105、2106、2107的8处房产出售给王省新，总成交价位4876800元；约定书签订之日应支付购房定金总房款的10%即487680元等条款。签订合同后王省新支付定金487680元。2017年5月2日洪文楼以安铁集团代理人的身份与郑秀萍签订《房产买卖经纪服务合同》，丰泽区兆福房产中介所、泉州如是房产经纪有限公司作为服务机构加盖印章。该合同约定：郑秀萍向安铁集团购买坐落于丰泽区远太大厦21-Ｅ（泉房权证2××9号），面积109平方米，总价708500元；签订合同时支付定金20000元等内容。2017年10月17日王省新、洪文楼、郑秀萍、安铁集团等人相约前往不动产交易中心办理房屋过户手续。安铁集团作为卖方、郑秀萍作为买方、泉州如是房地产经纪有限公司作为签约机构签订《泉州市存量房买卖合同》，约定：安铁集团将坐落于丰泽区远太大厦21-（Ｅ）的房屋（泉房权证丰泽区丰字2××9号）作价523200元出售给郑秀萍等内容。同时，王省新（甲方）与郑秀萍（乙方）补充签订《泉州市温陵南路远太大厦21-Ｅ室交易的补充协议》，约定：本协议是甲乙双方在泉州如是房产中介签订的购房合同的补充约定；在标的房产过户手续完成取得房管交易中心受理通知书后（甲方代替乙方持有），乙方以现金形式支付300000元到甲方账户上，户名王省新，开户行民生银行；剩余房款408500元为乙方所欠甲方款项（为借条性质），乙方的还款方式为标的房产过户至乙方名下后，甲方持标的物的不动产证书向共同约定的银行办理房产抵押贷款，乙方必须无条件配合抵押贷款手续，乙方承诺抵押贷款放款当日无条件将款项支付到甲方账户，本条款生效条件为标的物房产权证书为乙方名下时等内容。郑秀萍在该协议下部手写三条约定：1.王省新为上述合同标的物的合同法有效的资产出质人，否则构成违约；2.洪文楼承诺并保证王省新具有上述条款性质，王省新授权洪文楼钦定本协议所列示的物在泉州如是房产经纪公司签订的购房合同；3.王省新承认郑秀萍为本协议所示的物的实际购买人。2017年12月28日郑秀萍就涉案房屋缴纳过户税费并取得不动产权证书。2018年1月4日，在洪文楼的介绍下，郑秀萍与泉州农商银行签订《最高额抵押合同》，约定：郑秀萍以涉案房屋设定最高额抵押担保债权本金812700元。2018年1月8日办理房屋抵押登记。2018年1月11日郑秀萍与泉州农商银行签订《借款合同》，约定：郑秀萍向泉州农商银行贷款500000元，用于购买珠宝，自2018年1月11日至2028年1月10日等。2018年1月11日发放贷款500000元，后郑秀萍将该款项转入洪文楼账户。郑秀萍与洪文楼均确认，扣除购房余款408500元后，剩余91500元已返还郑秀萍。办完贷款手续将购房尾款转账支付洪文楼后，洪文楼将涉案房屋钥匙交付郑秀萍，郑秀萍即装修入住。 一审法院认为，王省新通过洪文楼的介绍与安铁集团达成《房产买卖核心条款约定书》，获得涉案房屋的处置权。后洪文楼通过房产中介发布房屋出售信息，郑秀萍与洪文楼就涉案房屋达成《房产买卖经纪服务合同》。王省新确认洪文楼系受其委托与郑秀萍签订《房产买卖经纪服务合同》。后王省新又与郑秀萍签订《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》。虽然王省新向安铁集团购买涉案房屋后未办理房屋权属变更登记，但安铁集团作为所有权人认可王省新的出售行为，并配合王省新完成了涉案房屋过户登记至郑秀萍名下的变更手续，因此，《房产买卖经纪服务合同》与《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》两份合同均系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，均为合法有效。现王省新依据《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》主张郑秀萍未支付购房尾款。郑秀萍辩称尾款已支付给洪文楼。从涉案房屋买卖过程来看，房屋的选定、价款的商定、款项支付方式的协定、权属变更登记手续及尾款贷款手续的办理均由洪文楼与郑秀萍进行对接与协商。从购房款的交付来看，根据《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》约定，首付款300000元以现金形式支付到王省新账户，余款408500元待贷款放款后支付到王省新账户。但实际上，郑秀萍系经洪文楼指示将300000元汇款至龚苍海账户，王省新对该笔款项支付亦予以认可。在洪文楼的协助下，郑秀萍已取得涉案房屋权属登记并完成抵押贷款的办理，郑秀萍按照洪文楼的指示将购房款余额支付至洪文楼的账户，亦符合常理。综上，虽然郑秀萍支付尾款的方式与《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》约定不相符，但从整个房屋买卖交易的过程来看，郑秀萍有理由相信将款项转账给洪文楼即是对购房尾款的支付，郑秀萍已履行购房款的支付义务。因此，王省新以郑秀萍未按照补充协议约定方式支付为由主张郑秀萍继续履行支付购房尾款408500元的义务，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王省新的诉讼请求。案件受理费7427.5元，减半收取计3713.8元，由王省新负担。 二审中，郑秀萍向本院提交建设银行个人账户交易明细、转账截图，王省新对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，可以证实王省新持有建设银行个人账户及洪文楼曾于2017年10月31日向王省新转账6万元，双方之间存在款项往来的事实。郑秀萍向本院提交说明书两份，王省新对该证据三性均有异议；本院认为，该说明书虽缺少经手人的签名，但与一审中双方无异议的《房产买卖经纪服务合同》《泉州市存量房买卖合同》上加盖的丰泽区兆福房产中介所、泉州如是房地产经纪有限公司公章一致，且一审中该两份公章处亦无法定代表人及经手人签名，王省新在二审中提出的异议，不予采纳，本院对该说明书的真实性予以采信。 经审查，王省新对一审查明的“2017年5月2日洪文楼以安铁集团代理人的身份与郑秀萍签订《房产买卖经纪服务合同》”的异议不能成立，《房产买卖经纪服务合同》上明确载明甲方为安铁集团，甲方代理人为洪文楼。一审查明的事实清楚正确，本院予以确认。 本院认为，王省新二审中称其没有建设银行账户才指示郑秀萍支付购房首付款30万元到其朋友龚苍海的账户，明显与事实及证据不符，不予采信。王省新主张洪文楼系中介身份，无证据证明，且与本案相关证据显示相互矛盾，亦不予采信。从涉案房屋买卖过程来看，房屋的选定、价款的商定、款项支付方式的协定、权属变更登记手续及尾款贷款手续的办理、房屋钥匙的交付均由洪文楼与郑秀萍进行对接与协商。虽然《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》约定购房余款408500元待贷款放款后由郑秀萍支付到王省新账户，但购房的首付款300000元并没有按照该补充协议的约定以现金形式支付到王省新账户，而是由郑秀萍将首付款300000元汇至龚苍海账户，王省新对该笔款项支付亦予以认可。故郑秀萍虽支付尾款的方式与《泉州市温陵南路远太大厦21-E室交易的补充协议》约定不相符，但从整个房屋买卖交易的过程来看，郑秀萍有理由相信将尾款转账支付给洪文楼即是对购房尾款的支付。双方约定郑秀萍应在案涉房屋抵押贷款放款当天无条件支付王省新购房尾款，郑秀萍于2017年12月28日取得案涉房屋的不动产权属证书，抵押贷款的泉州农商银行于2018年1月11日发放贷款，王省新至今才主张未收到郑秀萍支付的购房尾款408500元，亦不符合常理。一审中双方并未申请追加洪文楼作为诉讼主体参加诉讼，洪文楼作为证人出庭作证，并无不妥。 综上所述，王省新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7428元，由王省新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 洪颍雅 审 判 员 郑 励 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十二月三日 法官助理 陈伟莲 书 记 员 梁锡鸿 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。