广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初25687号原告：杨红艳，女，1978年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区×××××××××××，公民身份号码420×××××××××××。原告：张国强，男，1974年7月12日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区×××××××××××，公民身份号码420××××××××××××被告：中山市正德房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区××××××天水湖花园5卡，统一社会信用代码914××××××××××169XD。法定代表人：卢泽华，总经理。委托诉讼代理人：范欣儿，广东瀛嵪律师事务所律师。委托诉讼代理人：程子豪，广东瀛嵪律师事务所实习律师。原告杨红艳、张国强与被告中山市正德房地产开发有限公司（以下简称正德公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨红艳、张国强，被告正德公司的委托诉讼代理人范欣儿、程子豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨红艳、张国强向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订天水湖认购书行为不成立，确认天水湖认购书无效；2.判令被告返还原告定金20000元。事实和理由：2019年9月8日，被告的合伙经销商中山市怡乐网络科技有限公司（以下简称怡乐公司）的小刘约两原告至被告处看房。被告的销售经理何小波和小刘积极向两原告推介房源，并称只要交纳40000元即可参加团购优惠房价且打98折。原告对一房屋有购买意向，但考虑到价格较高，犹豫不定。被告称可以先交40000元团购费，无购买意向可随时退回。原告交纳40000元后回家考虑。2019年9月9日，被告销售经理约原告张国强洽谈购房事宜，并称购买从速，相关贷款政策及房价将有所变化。张国强向被告销售经理表示需与家人商议后决定。双方洽谈过程中，被告销售经理以其朋友为张国强同学，承诺为张国强申请最优惠价格获取张国强信任，且提议张国强可代妻子签订购房协议，签约后向张国强妻子补齐身份证等资料后协议方有效，但需先交纳20000元定金预留房屋。其后张国强在其妻子不在场、无相应委托授权的情况下，代其妻子以夫妻名义签订天水湖认购书。后张国强的妻子认为该房屋价格偏高，超出家庭经济承受能力，不同意购买。次日，两原告至被告处表示不同意购买房屋，要求退还定金20000元。但被告称购房协议有效，且不予退还定金。两原告认为被告不返还定金无理，理由如下：1.被告与怡乐公司误导购房者，团购费40000元于签订认购书时不计入购房总价，提供霸王条款、违反相关规定，诱骗消费；2.张国强代签的合同为效力待定合同，其签约时无相关授权、签约后未得追认；3.张国强与被告签订合同的行为不具备民事法律行为成立之条件，其签约行为非其妻子的真实意思表示。综上所述，张国强与被告签订的天水湖认购书实际并不成立，被告应予返还定金。被告正德公司辩称，一、被告与原告签订的天水湖认购书合法有效，原告主张该认购书无效并以此为由要求返还定金的理由不成立。2019年9月8日，两原告到被告处看了中山市××××××××××××，并对涉案房屋有购买意向，但需时间考虑。次日，原告张国强与被告签订认购书，支付定金20000元，同时向被告提供两原告的身份证、结婚证、户口本原件予以复印和核对。被告认为张国强的行为构成表见代理。再者，被告未授权任何第三方代为收取房款或其他费用，原告亦未提交证据证明被告违反法律规定收取房款，被告无恶意或过失。即使认为张国强无权代理杨红艳签订认购书，其原因在于张国强未取得授权私自代签，该过错系由张国强造成，该责任也应由其承担。且张国强作为买受人之一，亦签订认购书，其签字有效。根据认购书约定，张国强作为买受人未履行合同义务，构成违约，故其应缴的部分定金应不予退还，两原告诉请退还全部定金于法无据。二、原告违约在先，被告没收定金于法有据。认购书签订后，原告仅支付定金20000元，尚有定金及首期款未支付，同时两原告拒绝提供购房资格所需资料。被告多次催告并寄发律师函要求两原告履行约定义务，但两原告不予理睬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月8日，杨红艳、张国强前往正德公司售楼部看房，拟购买正德公司开发的天水湖花园5期6栋1105房。2019年9月9日，张国强、杨红艳共同作为认购人（乙方）与正德公司作为出卖人（甲方）签订天水湖认购书（以下简称认购书），约定：乙方认购广东省中山市××××××××××××物业；建筑面积117.79平方米；优惠后总价款1802189元；乙方以银行按揭方式付款，定金共计90109元，现已付定金20000元，余款定金70109元须于2019年9月15日前付清，逾期未付则视为乙方自愿放弃认购并放弃已付定金，且甲方有权将该物业另行出售；如乙方有下列任一情况的，均视为违约，甲方无需通知乙方并有权即时作出单方面解约处理，届时甲方除可将乙方所交之全部款项（包括但不限于定金、房款）作为违约金没收外，并有权以任何方式将该物业另行出售，因转售获得之利益则全部归甲方所得，如转售价不足弥补甲方之损失，不足之数，由乙方负责赔偿：⑴不按约定签订中山市商品房买卖合同，或不按约定办理中山市商品房买卖合同网上备案登记手续的……⑶未按约定足额支付任何一笔购房款或定金……。认购书还约定了其他事项。正德公司在上述认购书上盖销售合同章确认，张国强在上述认购书落款乙方签署处签署“张国强杨红艳（代签）”并捺指印确认。认购书签订后，张国强于当日用其建行银行卡向正德公司刷卡支付购房定金20000元。正德公司于当日出具收据。随后，因杨红艳不同意购买涉案商品房，杨红艳、张国强要求正德公司退回已付购房款未果，杨红艳、张国强遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，杨红艳、张国强为夫妻关系。2019年10月8日，正德公司向杨红艳、张国强邮寄律师函[（2019）粤邦律函字第1072号]，主要内容为：杨红艳、张国强与正德公司签订了天水湖认购书，认购涉案商品房并支付了定金20000元，但签订认购书后二人未按约履行相应付款义务，另经多次通知补齐购房资格审核所需的相关资料无果，特函告其二人收到该函后三日内履行付款义务及补齐相应材料，否则按认购书约定处理，届时产生的损失均由杨红艳、张国强自行承担。该邮件显示于次日签收。杨红艳、张国强确认收到该函。庭审中，杨红艳、张国强述称：两人于2019年9月8日一同前往正德公司售楼部看房，其后是张国强去看房；签订认购书时是张国强到场；张国强私自带着其身份证、户口本、结婚证原件至售楼部现场，由正德公司复印再由张国强在上面签名捺印，张国强不清楚杨红艳的身份证原件是否一起带到现场，也有可能一起带到现场，因双方的证件都是放在一起的；认购书中杨红艳的签名及指印均由张国强代签及捺印；张国强于签订认购书当日用其建行工资卡在pos机上刷卡支付20000元定金；其于2019年9月10日之后的几天向正德公司销售经理何小波提出不再购买涉案房屋。正德公司述称：确认2019年9月8日为杨红艳、张国强一同看房；签订认购书时是张国强到场，但签订认购书前张国强向杨红艳打电话，正德公司认为杨红艳、张国强已商量好；张国强携带其本人及杨红艳的身份证、结婚证、户口本原件表示二人的夫妻关系，可先代签认购书并保证后续补齐住房证明等材料，且签订商品房买卖合同时二人均会到场；其于签订合同后得知杨红艳、张国强要求解除认购书并返还定金；何小波为正德公司的合作公司中山市众嘉置业有限公司的员工。正德公司提供杨红艳、张国强的身份证、结婚证及户口本复印件，上述复印件载明：该复印件只供购房审查使用，均有张国强签名及捺指印确认。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。本案争议焦点在于：一、杨红艳与张国强之间是否构成表见代理；二、涉案认购书书是否属于无效合同及定金能否退还。关于焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。从上述法律规定可知，表见代理的构成要件包括四个方面，分别为：1.须是无权代理；2.须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由；3.须相对人与无权代理人实施了民事法律行为；4.须是相对人善意且无过失。本案中,双方对张国强代杨红艳在认购协议书上签名的事实没有争议,本院予以认定。正德公司认为杨红艳与张国强是夫妻关系,基于双方的夫妻关系,正德公司有理由相信张国强有权代理杨红艳在认购书上签名。夫妻之间日常生活中相互代理从事民事行为实属常见,但本案中涉及的标的物是房地产,价值高达1802189元,已超出日常生活中所常见的民事行为,一般民事主体对此种行为应该慎重,正德公司作为认购书的相对方,在审查张国强是否具备代理权的时候应该持有审慎态度,虽然张国强提供了身份证、结婚证、户口本，但其未提供相应授权书，正德公司仍让张国强代替杨红艳在认购书上签名按指印,正德公司自身存在过错,不足以保障其信赖利益,亦不足以认定张国强与杨红艳就购买涉案商品房买卖一事存在表见代理关系。关于焦点二。因本院认定杨红艳与张国强之间就购买涉案商品房一事不构成表见代理，且杨红艳拒绝追认，故涉案认购书不对杨红艳发生效力，但是不能以此推断认购书无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：㈠一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；㈡恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。根据杨红艳、张国强与正德公司的诉辩意见及在庭审中的陈述，张国强与正德公司均有买卖涉案商品房的意愿，双方签订涉案认购书是双方真实意思表示，涉案认购书亦不符合上述法律规定合同无效的情形，故涉案认购书合法有效，对张国强具有约束力。认购书约定的定金系张国强向正德公司支付，张国强未按合同约定与正德公司签订商品房买卖合同，正德公司有权没收其支付的20000元定金。杨红艳在拒绝追认该认购书的情形下，其并非签订涉案认购书的合同当事人，其请求确认该认购书无效及退还定金20000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款、第一百七十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨红艳、张国强的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元（原告杨红艳、张国强已预交），由原告杨红艳、张国强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年十一月三十日书记员  罗李力肖长妍