福建省长泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0625民初1384号 原告：泰源（长泰）房地产有限公司，住所地：福建省长泰县经济开发区银塘工业园，统一社会信用代码：91350625676515055P。 法定代表人：洪建源，任总经理。 委托诉讼代理人：张毅斌，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴伟斌，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：陈巧惠，女，1985年12月27日出生，汉族，住福建省长泰县。 第三人：中国建设银行股份有限公司长泰支行，住所地：福建省长泰县武安镇龙泉南路61号，统一社会信用代码：913506258567826363。 主要负责人：施志敏，任行长。 委托诉讼代理人：林泰生，男，1970年8月8日出生，汉族，住福建省长泰县。 委托诉讼代理人：谢婷婷，女，1986年11月20日出生，汉族，住福建省长泰县。 原告泰源（长泰）房地产有限公司（以下简称泰源公司）与被告陈巧惠、第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行（建行长泰支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰源（长泰）房地产有限公司的委托诉讼代理人吴伟斌，第三人中国建设银行股份有限公司长泰支行的委托诉讼代理人林泰生及谢婷婷，均到庭参加诉讼。被告陈巧惠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰源（长泰）房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除泰源（长泰）房地产有限公司与陈巧惠于2016年12月6日签订的编号为350625010001032016000997的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判令陈巧惠配合泰源（长泰）房地产有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案登记注销手续及相关手续；3.判令陈巧惠支付泰源（长泰）房地产有限公司代为偿还的借款本息81503.87元；4.判令陈巧惠向泰源（长泰）房地产有限公司支付违约金38197.3元；5.判令陈巧惠承担本案的诉讼费用。事实和理由：泰源公司与陈巧惠于2016年12月6日签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为350625010001032016000997。2016年12月30日，陈巧惠向建行长泰支行申请贷款，并签订《个人住房借款合同》，合同编号为350667508-2012-20161119744。借款合同约定：借款本金为300500元；借款期限为240个月（即2016年12月28日起至2036年12月28日止）；泰源公司对此借款提供阶段性保证。借款合同签订后，陈巧惠从未向建行长泰支行偿还过借款。因此，泰源公司自2018年9月30日起至2020年6月24日代陈巧惠向建行长泰支行垫付借款本金、利息、罚息等款项共计67576.39元。经泰源公司催讨，陈巧惠至今仍未向泰源公司偿还相关款项。根据买卖合同附件十一补充协议第六条第四款规定“如买受人逾期偿还的，出卖人有权解除合同”，故泰源公司根据《商品房买卖合同（预售）》的约定及法律规定提出上述诉讼请求。 陈巧惠未作答辩。 中国建设银行股份有限公司长泰支行述称，1.陈巧惠所购商品房已办理抵押权预告登记，未经权利人同意，该商品房依法不能发生物权变动的法律效果，原告无权要求第三人协助办理抵押权预告登记注销。2.如原告要求解除《商品房买卖合同》并办理撤销备案登记的，原告应代为清偿陈巧惠所欠第三人的全部按揭贷款本息。综上，在原告提前代为清偿被告所欠第三人全部贷款本息后，第三人方可协助办理撤销抵押权预告登记。 本院经审理认定事实如下：2016年12月6日，泰源公司（出卖人）与陈巧惠（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为350625010001032016000997，合同约定：1.陈巧惠购买泰源公司开发的坐落于福建省长泰县××路××号××工业区××小区（盛泰轩花园）4号楼303号商品房一套，预测建筑面积89.73平方米。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4256.92元，总价款为381973元。3.买受人采取贷款方式付款（商业贷款），买受人应当于2016年12月6日前支付首期房价款76973元，占全部房价款的20.15%，余款305000元向中国建设银行长泰支行（贷款机构）申请贷款支付。4.逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.17的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。5.争议解决方式。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等机关机构调解；或按照下列第1种方式解决：依法向房屋所在地人民法院起诉。 2016年12月6日，双方还签订了附件十一：补充协议。该补充协议约定：1.第一条关于合同解除、退房的补充约定。买受人根据合同约定、依法解除合同或退房的，解除合同和退房通知应当以书面形式送达出卖人。双方同意按照以下程序办理合同解除或退房：①双方确定解除商品房买卖合同后，应共同到房管部门办理商品房买卖合同注销登记手续。②在买受人配合办理商品房买卖合同后登记注销前，出卖人有权暂时中止退还买受人全部已付及应当支付的本息，直至商品房买卖合同登记注销为止。由于买受人的原因，在双方约定的日期内没有办理登记备案的注销手续，从约定之日起，买受人已经交付的房款出卖人退还时不计利息。2.第六条关于按揭或公积金贷款办理，如买受人选择银行按揭或公积金贷款方式付款的，则应遵守如下规定：买受人在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。在出卖人提供阶段性连带责任担保期间，如买受人存在导致银行要求出卖人承担保证责任的任何行为，均视为买受人违约，买受人应按本合同总价款的10%向出卖人承担违约金责任。在出卖人承担阶段性担保责任十五日内，买受人应无条件偿还出卖人因履行保证义务所发生的费用（包括但不限于出卖人代买受人垫付银行本息、诉讼费、律师费、执行费等）；如买受人逾期偿还的，出卖人有权解除本合同。合同解除后，出卖人有权在扣除买受人应付给出卖人履行保证义务所发生的的全部费用及违约金后将剩余房款退还给买受人，买受人拒收的，出卖人有权向公证机关提存，提存费用由买受人承担；如房价款不足支付上述费用及违约金的，出卖人有权追偿。买受人连续两期不向银行偿还月供，还应对出卖人造成的损失承担赔偿责任。3.买受人保证本合同中所写的买受人及其代理人的姓名（名称）、地址和电话等内容真实有效，本合同和本补充协议约定的所有通讯联络均以本合同写明的姓名、地址送达书面通知书等所有文件。如买受人及其代理人变更上述内容，必须及时书面通知出卖人，否则买受人自行承担因通知不到或者延误通知（以收到书面变更通知之日为准）的法律责任。 2016年12月6日，该商品房买卖合同在长泰县房地产交易与权属登记所办理登记备案。陈巧惠支付了首付购房款76973元。 2016年12月30日，陈巧惠（借款人）与建行长泰支行（贷款人）签订合同编号为350667508-2012-20161119744的《个人住房借款合同》，泰源（长泰）房地产有限公司在“保证人（公章）”盖章，借款合同约定：1.借款用途：借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：长泰县古农农场银塘街银塘工业区商住小区（盛泰轩花园）4楼303号；借款金额：305000元；借款期限：240个月，即从2016年12月28日起至2036年12月28日止。2.本合同采用抵押加阶段性保证的担保方式；保证条款：①保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；②保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证责任：如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；3.违约情形：借款人发生下列任一情况，均构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；违约救济措施：出现任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：停止发放本合同项下的借款；宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；行使担保权利。之后，建行长泰支行将按揭贷款305000元支付到泰源公司。 从2018年9月30日起，泰源公司多次通过账号为3500××××4249-0002的“泰源（长泰）房地产有限公司保证金账户”向账号为3506××××0001的“个贷系统平账专户”转账共计81503.87元，用途均为：贷款35001066750700000001911741，分别为：2018年9月30日转账17117.04元，2018年12月29日转账7384.98元，2019年6月27日转账14602.54元，2019年9月25日转账7220.84元，2019年12月25日转账7130.23元，2020年3月27日转账7081.81元，2020年6月24日转账7038.95元，2020年9月24日转账6987.83元，2020年12月转账6939.65元。 本院认为，泰源（长泰）房地产有限公司与陈巧惠签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规的强制性规定，该商品房销售合同关系合法有效，应受法律保护，双方应按照法律规定及合同约定全面履行自己的义务。如一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 根据双方签订的附件十一：补充协议第六条第2款第⑷约定“买受人在取得银行贷款后，应按借款合同约定按期、足额偿还按揭贷款。在出卖人提供阶段性连带责任担保期间，如买受人存在导致银行要求出卖人承担保证责任的任何行为，均视为买受人违约，买受人应按本合同总价款的10%向出卖人承担违约金责任。在出卖人承担阶段性担保责任十五日内，买受人应无条件偿还出卖人因履行保证义务所发生的费用；如买受人逾期偿还的，出卖人有权解除本合同。”因陈巧惠未按照借款合同约定及时向建行长泰支行偿还银行按揭贷款本息，导致泰源（长泰）房地产有限公司因承担保证责任代为偿还多期贷款本息共81503.87元，陈巧惠已构成违约，双方约定的商品房买卖合同解除条件已经成就，故泰源（长泰）房地产有限公司有权解除合同。商品房买卖合同被解除后，陈巧惠应配合泰源（长泰）房地产有限公司到房地产管理部门申请办理注销购房合同备案登记等相关手续。同时，因陈巧惠违约，应根据双方约定支付违约金38197.3元。 因陈巧惠逾期偿还按揭贷款，导致泰源（长泰）房地产有限公司承担保证责任，至今已代陈巧惠偿还按揭贷款本息共计81503.87元，陈巧惠应予以偿还。 陈巧惠经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泰源（长泰）房地产有限公司与陈巧惠于2016年12月6日签订的编号为350625010001032016000997的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》； 二、陈巧惠应于本判决生效后二十日内配合泰源（长泰）房地产有限公司办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记等相关手续； 三、陈巧惠应于本判决生效后二十日内返还泰源（长泰）房地产有限公司代为偿还的按揭贷款81503.87元； 四、陈巧惠应于本判决生效后二十日内支付泰源（长泰）房地产有限公司违约金38197.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2694.02元，由陈巧惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  蒋龙勇 人民陪审员  林文明 人民陪审员  庄景艳 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  杨炳南