松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初4184号 原告：松原市某物业管理有限公司，住所地：松原市。 法定代表人：毕莹，总经理。 委托诉讼代理人：赵鹏远，吉林信维律师事务所律师。 被告：丛丽华（曾用名丛立华），女，1968年9月6日生，汉族，职工，住松原市宁江区。 被告：陈海珍，女，1970年3月7日生，汉族，个体，住松原市。 委托诉讼代理人：姚立，男，1969年4月5日生，汉族，个体，住松原市（系夫妻关系）。 原告松原市某物业管理有限公司（以下简称某物业）诉被告丛丽华、陈海珍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业的委托诉讼代理人赵鹏远、被告丛丽华、被告陈海珍的委托诉讼代理人姚立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告2012年至2020年的物业服务费28,530元（220.15平方米×1.2元/月/平方米×12个月×9年）；2.诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：请求判令被告给付原告违约金8559元。事实与理由：2010年5月，原告与松原市某房地产开发有限责任公司签订“前期物业服务合同”，约定由原告对某小区进行物业管理服务，双方对物业服务内容、收费标准等进行了约定。被告为某小区21幢107室（建筑面积220.15平方米）的业主，其享受了原告提供的物业服务，但未按时向原告交纳物业服务费，没有履行作为业主应尽的义务。自2012年至2020年被告累计拖欠原告物业服务费共计28,530元，此款经原告多次催要未果，故原告根据相关法律规定及合同约定，特提起诉讼，请求依法公判。 丛丽华辩称，2010年购买松原市某房地产开发有限公司开发的房屋，购买房屋时，源江西路和青年大街交汇处有一条路没有打开属于死路。我购买的房屋处于死胡同，路打开以后，房屋才具有使用价值。购房当时，已经和开发公司的工作人员说明这个问题，开发公司的工作人员称2011年路就能开通，房屋就能正常使用，但直到2015年路才开通。2014年之前，因路没有开通，物业没有进行过物业服务。2014年5月10日，我把房屋出租给陈海珍，约定出租后相关费用包括物业费用由陈海珍负责，房屋出租之后的情况，陈海珍比较了解。在出租之前，该房屋一直处于搁置状态，一直未使用。房屋没有使用，不涉及其它的物业服务。另外，购买房屋至今，我未收到物业公司催缴物业费的电话。原告要求的物业费和违约金不同意给付。 陈海珍辩称，2014年5月10日，在被告丛丽华处租的该房屋，合同约定租期3年，到期后续租3年，今年继续承租该房屋，租赁该房屋用于经营饭店。2014年承租当时，道路未通我租的房屋物业没有进行过管理；在经营期间，下水经常堵，经常从屋内返脏水、返下水，多次找物业，物业都不管，我曾多次自行花费维修费用找人处理，每月花费100元左右；2015年去物业交费，物业以补齐之前的物业费为理由未收取；饭店外部丢失烤箱去找物业，物业不管说没有监控；饭店经营期间，饭店外卫生、积雪、垃圾都是我自行解决的。 本院经审理认定事实如下：被告丛丽华系松原市宁江区某小区21幢107室的业主，房屋建筑面积220.15平方米。2010年5月18日，甲方松原市某房地产开发有限公司与乙方原告某物业公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定甲方将松原某小区委托于乙方提供前期物业管理服务，委托管理期限自2010年5月18日起至2015年5月18日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等方面均存在相应约定。其中该合同“第三条、第四条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护、和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，电梯的运行和日常维护管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等等。第七条物业服务费用：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅0.8元/月/平方米、写字楼及商业1.2元/月/平方米、其他物业0.9元/月/平方米。物业服务费用按年交纳，业主或者物业使用人应在每年10月1日履行交纳义务。2015年5月19日，甲方松原市某房地产开发有限公司与乙方原告某物业公司又签订《前期物业服务合同》，委托管理期限自2015年5月19日起至2027年5月15日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该份合同关于物业服务内容及质量、物业使用和维护等内容的约定与2010年5月18日签订的前期物业服务合同一致，该合同约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.8元/月/平方米、小高层住宅1.0元/月/平方米、高层住宅1.5元/月/平方米、商业1.2元/月/平方米、车库0.9元/月/平方米。业主或物业使用人应在每年1月1日至6月30日交纳物业服务费用。协议其它内容略（详见前期物业服务合同）。”另查明，被告陈海珍自2014年5月10日至2022年5月10日期间承租被告丛丽华位于松原市宁江区某小区21幢107室房屋用于经营饭店，双方约定在租赁期内，物业费由承租方交付。现原告某物业公司主张二被告拖欠2012年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费及违约金。 上述事实，有原告提供的前期物业管理委托合同、备案表、业主来访登记表、业主资料表、治安消防安全责任书、入住费用明细表、交付使用通知书、维修资金专用票据、商品房买卖合同及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与松原市某房地产开发有限公司之间签订的前期物业服务合同是其真实意思表示，不违反国家相关法律法规强制性规定，合法有效。原告按照前期物业服务合同约定为某小区提供物业服务，该合同对小区全体业主具有法律效力，且不存在业主没有享受到该服务的情况，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，被告丛丽华系该小区业主，应当按约定交纳拖欠的物业服务费。被告陈海珍作为物业使用人，其与业主被告丛丽华之间约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。原告为小区提供了相应的物业服务，但是在物业服务过程中存在不尽人意之处，原告作为物业服务企业应该接受业主的监督，倾听业主的需求，不断改进物业服务水平，及时解决业主反映的问题；另一方面，物业服务是一个不断完善的过程，如果业主认为物业服务存在问题，应该采取相应的维权行动，而不是以拒交物业费形式消极对抗，这既不利于物业服务的长远发展，阻碍物业公司提升物业服务层次，也不利于维护广大业主的利益。鉴于该小区业主在其他同时间同类案件中提供证据证明该小区的物业服务存在瑕疵，结合物业服务合同性质、特点，被告可以适当少交，以承担年物业费70%为宜，二被告对原告所主张的欠费区间2012年1月1日至2020年12月31日无异议，故被告丛丽华应向原告交纳拖欠2012年1月1日至2014年5月9日期间的物业费为5,177.92元（1.2元/㎡/月×220.15平方米×28个月×70%），被告丛丽华、陈海珍应向原告交纳拖欠2014年5月10日至2020年12月31日期间的物业费为14,794.08元（1.2元/㎡/月×220.15平方米×80个月×70%）。鉴于原告在提供管理服务期间存在瑕疵，对其主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、被告丛丽华、陈海珍于本判决生效后立即连带给付原告松原市某物业管理有限公司物业费14,794.08元； 二、被告丛丽华于本判决生效后立即给付原告松原市某物业管理有限公司物业费5,177.92元； 三、驳回原告松原市某物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费257元，由原告松原市某物业管理有限公司负担107元，由被告丛丽华、陈海珍负担150元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于松原市中级人民法院。 审判员 关 雪 二〇二〇年十二月十八日 书记员 刘琦琦