北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13517号原告（反诉被告）：王丹，女，1979年6月17日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：吕兰英，女，1969年12月21日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：倪娜，北京瀛和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子堃，北京瀛和律师事务所律师。原告（反诉被告）王丹与被告（反诉原告）吕兰英房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王丹，被告（反诉原告）吕兰英的委托诉讼代理人倪娜、王子堃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王丹向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告免除原告2020年2月15日至2020年6月30日的租金；2.请求法院判令被告返还押金30000元；3.判令被告补偿2020年2月15日至2020年6月30日期间学员退费、人工开销、物资损耗等共计50000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：依据原、被告于2019年7月18日签订的房屋租赁合同，原告向被告承租位于北京市丰台区阅园一区6号2层xx室，面积226平方米的房屋，用于原告开展教育培训经营使用。因新型冠状病毒导致全国受到严重影响，自2020年2月1日起，国务院宣布因疫情延长春节假期开始，国家及北京市各部门均开展严格疫情防控工作，原告所承租房屋所在地区街道以及主管政府机构均明令禁止恢复经营，延期复工等。因该疫情属于不可抗力，双方均无法事前预料，因此对于该不可抗力所导致的影响及实际损失，应由双方共同承担。原告多次找被告就房屋租赁费用的支付时间及金额进行协商，均遭到被告的拒绝，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。吕兰英辩称：原告的诉讼请求没有道理，不同意。被告向原告发送了律师函，同意原告免交2月15日至4月15日期间一半的房租。因原告对我方房屋造成损害，故也不同意返还押金。吕兰英同时提出反诉请求：1.确认双方之间的合同于2020年6月30日解除；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金112500元（租金计算至2020年6月30日）；3.判令反诉被告向反诉原告支付物业费7842.6元；4.判令反诉被告向反诉原告支付未合理使用租赁房屋造成户门损坏的赔偿款12000元或赔偿原告与原户门同等品质的整套户门（含门框）；5.请求判令反诉被告将租赁的房屋卫生间下水等结构以及设施设备恢复原状；6.反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：被反诉人与反诉人于2019年7月18日签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为3年，自2019年8月15日起至2022年8月15日止，年租金30万元。合同生效后，反诉被告向反诉原告支付了押金3万元，并于2019年8月15日支付第一次租金75000元，2019年11月15日支付第二次租金75000元，其余需每半年支付一次租金15万元，由反诉被告支付物业费及供暖费。反诉原告履行了交付房屋的义务，但反诉被告怠于行使合同义务，一直以疫情为由拖欠租金。反诉被告于2020年6月27日要求退还房屋，并将涉案房屋内的部分物品搬离。反诉原告也于2020年6月28日向反诉被告送达律师函，同意解除双方的租赁合同关系，反诉被告虽然已经搬出租赁的房屋，但是拒绝支付拖欠的房租及物业费等费用。反诉被告的行为已经侵犯了反诉原告的合法权益，故提起反诉，望判如所请。王丹辩称：同意解除合同，不同意给付租金，要求免除，同意支付2019年8月15日到2020年2月15日物业费。承租房屋的门已经制作完毕，当时房屋的产权人也在场，未提出异议，吕兰英一直不提供原来户门的品牌和发票，所以不知道怎么制作同质量的门，楼上的漏水不是我造成的，与我无关，不同意修复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括双方提交的《房屋租赁合同》、不动产登记证书、委托租房授权书、房屋交接单、停业封条通知、微信聊天记录、收据、律师函、转账记录、照片等证据。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市丰台区阅园****楼****系吕炳毅单独所有的办公商品房。建筑面积226.64平方米。吕炳毅将该房委托给吕兰英对外出租。2019年7月18日，吕兰英（甲方）与王丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋出租给乙方，租期3年，自2019年8月15日至2022年8月15日。租赁房屋仅作为教育培训使用。年租金为30万元。合同生效后，乙方向甲方交付30000元押金，合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方将押金退还乙方。甲方将房屋租给乙方，由乙方自行保管，不得破坏房屋结构和整体质量，否则需赔偿甲方；如乙方不再使用甲方房屋，必须完善交付给甲方。补充条款：租金支付2019.8.15支付75000元，押金支付30000元，2019.11.15支付75000元，余款半年支付15万元，其余半年支付一次，租金为三年。由乙方支付物业费、供暖费，不含租金中。合同签订后，吕兰英将房屋交付给王丹使用，王丹交纳了押金30000元，房屋租金交纳至2020年2月15日。2020年2月7日，北京市丰台区卢沟桥街道岳各庄社区居民委员会张贴《岳各庄社区关于督促教育单位做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，通知在市、区教育行政部门未正式下达开学通知前一律不得开学或开门营业，不得组织开展成规模、聚集性的教职员工培训等工作……。庭审中，王丹称其租赁的房屋自2020年1月10日放假后因疫情一直未能经营。吕兰英于2020年2月25日联系王丹，通知其交纳房租，王丹回复“姐我这小本生意一直赔钱又逢疫情迟迟不能营业等我这恢复营业收上费用第一时间发给您可以吗？另外老家朋友有块地您看和我哥有兴趣没有我把相关信息发给你”，吕兰英表示“这个地不需要，我也没有多钱，谢谢”“半年房租付不了，你还付三个月，你这样没有办法相处”双方又就租金给付的期限和金额沟通多次，吕兰英要求先支付75000元，王丹表示需要凑钱。王丹于2020年3月13日发信息给吕兰英表示房租一时给不了，承租的房屋无法开工，要求吕兰英帮助其开工，吕兰英表示这是国家政策，不是个人的，要求其尽快给房租，在双方多次微信沟通无果的情况下，吕兰英于2020年6月28日通过微信向王丹发送《律师函》，告知王丹委托人吕炳毅同意解除合同，考虑到疫情对其经营造成的影响，同意对2月15日至4月15日的房租减半收取，需结清租赁期间的供暖费9518元，物业费7783元，因其未合理使用租赁房屋造成户门损坏，支付赔偿款12000元。王丹表示同意解除《房屋租赁合同》，需要吕兰英到物业开具出门条，其在收到出门条3日内清空房屋。2020年6月30日，双方签订《房屋交接单》，载明：1.房屋全部清空，并交接清楚，差房门钥匙4把。2.物业费、供暖费以实际发生为准，未交的由王丹一定补交（截止2020年6月30日）。3.进户门需要王丹更换。4.房租金以法院判决为主，房屋押金退还时间以法院为主，房屋交接当天解除《房屋租赁合同》。5.除上述问题外，双方无任何其余争议。王丹于2020年7月7日告知其钥匙放在门口垫底下，并询问吕兰英什么时间方便，约了师傅去量门，在2020年7月11日，吕兰英发信息给王丹表示“我刚听孩子说，门不全换，那你怎么好换，没有这种换法，我是不同意的，要么就赔钱”，王丹表示“门框不换”“换门”“只换门”，此后双方又就换门的问题多次沟通，但因吕兰英不认可门的质量及颜色，屋内门一直未更换。另，吕兰英表示王丹搬出房屋后，房屋一直是空置状态，但是在8月底接到楼上业主的电话反映有漏水的情况，遂要求王丹将卫生间下水等结构及设施设备恢复原状。王丹表示在其租赁期间未出现漏水的情况，不同意该项反诉请求。庭审中，吕兰英提交2019年1月9日至2020年1月18日及2020年1月19日至2021年1月18日物业费交费收据复印件，显示每年物业费应交纳8962.98元，王丹同意支付2019年8月15日至2020年2月15日物业费，并要求开具发票。王丹提交其自行制作的考勤表及架子鼓照片，表明其因解除合同造成的损失。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，王丹与吕兰英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。双方当事人经协商，于2020年6月30日解除了合同，并办理了房屋交接，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王丹主张免除2020年2月15日之后的房屋租金，吕兰英反诉要求王丹交纳至合同解除前的房租，王丹承租房屋用于教育培训，因本次新冠疫情的爆发，导致其在解除合同前完全无法使用房屋，但是其承租的房屋系个人所有的产权，不享受任何国家补贴，故综合双方当事人的损失，本院认定王丹应支付2020年2月15日至2020年6月30日房租的50%。王丹主张吕兰英返还押金，鉴于双方在交接时就房屋使用过程中存在的物品损坏问题尚未解决，而房屋押金就是为了保障房屋的合理使用和完好返回，故在双方未能就房屋损坏问题解决前，对王丹主张返还押金的诉讼请求，本院不予支持。王丹主张吕兰英赔偿损失，房屋租赁合同的解除原因除不可抗力外，主要在于王丹未能按期交纳房租，且新冠疫情引起的房屋无法使用只是暂时的情况，不是一个持久的状态，尚不足以构成其免除租金的理由，其损失不能归咎于吕兰英，故对其要求吕兰英赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。吕兰英提出反诉请求，要求王丹支付租赁期间的物业费，因双方合同中对物业费的负担有明确约定，故本院予以支持，双方合同于2020年6月30日解除，故王丹应负担物业费至双方合同解除之日。吕兰英反诉要求王丹支付户门损坏的费用，虽然双方在交接时确认门户在租赁期间损坏，但对于受损户门的品牌、型号、金额，吕兰英一直未提供证据予以证明，且户门尚未修复，金额无法确定，故本院不予支持。吕兰英反诉要求王丹将涉案房屋卫生间下水等结构以及设施设备恢复原状，因双方交接时已写明“房屋全部清空，并交接清楚”且除物业费、供暖费、租金、押金及进户门等问题外，双方无任何其余争议。同时，楼上漏水问题发生在王丹腾空房屋之后，故漏水的发生是否为王丹承租时造成，尚无法确认，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、王丹与吕兰英签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月三十日解除；二、王丹于本判决生效后七日内给付吕兰英二〇二〇年二月十六日起至二〇二〇年六月三十日止的房租56250元；三、王丹于本判决生效后七日内支付吕兰英物业费7842.6元；四、驳回王丹的其他诉讼请求；五、驳回吕兰英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由王丹负担（已交纳）。反诉案件受理费2947元，由吕兰英负担1500元（已交纳），由王丹负担1447元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李异二〇二〇年十二月二十三日法官助理 杨铂书 记 员 祁蕾