四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初6066号 原告：田培明，男，1972年12月17日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：梁国平，四川戎城律师事务所律师，执业证号××。 被告：周泽培，男，1956年6月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人：宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司，统一社会信用代码91511502MA62JGX15X，住四川省宜宾市翠屏区叙府路西段与南广路交汇处1层6号。 负责人：杨小平。 委托诉讼代理人：赵锡春，系公司员工。 原告田培明与被告周泽培、第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告周泽培于2020年11月23日提交反诉状，并于11月25日向本院提交书面申请撤回反诉，经本院审查，被告撤回反诉不违反法律规定，依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田培明及其诉讼代理人梁国平、被告周泽培、第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司的诉讼代理人赵锡春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田培明向本院提出诉讼请求：1.判决从2020年10月15日起，解除原告与被告及第三人签订的《房地产买卖及经纪合同》;2.判决被告双倍返还购房定金40000元给原告；3.判决被告返还购房预付款10000元给原告；4.判决被告赔偿原告已支付的购房中介佣金6300元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月17日，原告与被告及第三人签订《房地产买卖及经纪合同》，该合同约定：被告周泽培将宜宾市南岸西区五香田园9栋3单元4楼2号房屋出售给原告田培明，售价42万元，定金2万元，2020年8月18日之前办理第一次委托公证（即由被告委托原告领取被告名下的该房房地产权证〕当日支付38万元，余款2万元在房屋产权证发放后，办理第二次委托公证（即由被告委托原告办理该房成交后的过户手续）当日一次性支付;卖方名下房地产权证尚在办理中，卖方与房屋开发公司签订有《商品房买卖合同》，“卖方保证对该房地产享有完整产权”;卖方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，应双倍返还合同约定的全部定金给买方，此外，还应承担违约责任；买方应支付第三人经纪方服务佣金6300元；买卖双方如一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿给守约方居间费用损失；合同履行过程中产生争议协商不成时，可诉至该房地产所在地人民法院。签订该合同当日，原告如约支付了被告定金2万元，2020年7月29日，原告如约支付了第三方中介服务费6300元，2020年8月12日，原告又提前支付了购房款1万元给被告。因被告出售的房屋房地产证尚在办理中，其与原告房屋买卖成交后，原告必须先拿到被告名下的房地产权证后，才能再办理该房买卖过户手续，所以，2020年8月14日，原告与被告及第三人的工作人员赵锡春如约到宜宾市政务中心公证处窗口，办理被告委托原告领取该房房地产权证的委托公证，被告向公证处提交了相关办理委托公证的资料后，公证处发现该房产权并非被告个人单独所有，是其与母亲共同所有，且其母亲己去世，必须在办理其母亲遗产继承公证后，才有可能将该房的产权全部变为被告个人单独所有，所以，被告一个人无权委托原告领取该房房地产权证，当日，被告也就无法办理委托公证。由于被告尚未完成将欲售房屋变更登记为自己个人单独所有，就无法如约在2020年8月18日之前办理第一次委托公证，致使原、被告房屋交易行为无法再继续进行下去，以后，原告及第三人又多次催促被告尽快办理第一次委托公证，以便交易继续进行，但时至今日，被告仍然拒不如约办理第一次委托公证，致使原告签订《房地产买卖及经纪合同》的目的无法实现，原告不得不提起诉讼，要求解除《房地产买卖及经纪合同》并由被告赔偿原告相应损失。依据以上事实，原告认为，被告在签约时隐瞒了欲售房屋不享有完全产权的重要事实，签约后，又不能及时如约在2020年8月18日之前办理第一次委托公证，导致双方交易再无法继续进行下去，致使原告签订《房地产买卖及经纪合同》目的无法实现。被告的一系列行为已严重违约，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，原告提出解除《房地产买卖及经纪合同》，并要求被告赔偿相应损失于法有据，请求人民法院依据事实和法律判如所求。 被告周泽培辩称，1.购房合同合法有效，原、被告双方均不追究违约责任，继续履行原购房合同，并对原购房合同中约定的未尽事宜重新签订补充协议；2.在签订购房合同前，被告已提供了出售房屋（五香田园小区）的一切真实有效的房产证明的前提下，中介公司未尽到审查产权归属的义务和告知、协调等义务，应负相应的法律责任；3.原告诉请由被告支付6300元买房中介佣金不成立，在原告与被告未终止2020年7月17日签订的购房合同期间，原告通过宜宾天毅房地产营销策划有限公司购买了温馨苑小区的另一套住房，原告有单方面违约的嫌疑，也存在原告与中介公司串通对应诉人进行讹诈的重大嫌疑。 第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司述称，第三人提前告知了被告关于房屋产权的事情，也在按程序为原、被告办理公证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的原告身份证复印件、被告宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司的企业信用信息截屏打印件，《房地产买卖及经纪合同》，收条2张、微信账单详情截屏打印件1张、收款收据复印将1张、微信聊天记录打印件1张;被告周泽培提交的户籍业务排号凭证2张，收款收据1张，四川省宜宾市合力公证处（2020）川宜市合证内字第3232号公证书，《征地住房安置协议书》，《购房认可证》，交房通知，以上证据经本院依法审查后予以确认并在卷佐证。根据原、被告及第三人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年7月17日，原告田培明与被告周泽培、第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司签订《房地产买卖及经纪合同》，约定被告周泽培将位于宜宾市叙州区××栋××单元××楼××号的房屋出售给原告田培明。该合同载明：“……一、合同标的（一）该房地产的建筑面积为58平方米（面积以有效证件登记为准），房屋地址：南岸西区五香田园9栋3单元4楼2号。（二）买卖双方均清楚该房地产产权是在下列第3种状态下签署本合同，并自愿遵守本合同的所有条款……3、卖方名下房地产权证尚在办理中，卖方与房屋开发公司签订的《商品房买卖合同》、（三）卖方应自三方签署本合同之日起3日内将该房地产的合法有效证件及原购置的购房票据、契税发票等交予买房托管，用于办理该次转证过户只用（以买卖双方签订的收据为准）。二、房款及支付方式：买卖双方约定该房地产买卖价格为人民币肆拾贰万元整（420000）元（买卖双方约定此价格按套计算，且包括卖方已支付的装修费合双方约定其它随房出售的设施和物品的价款）买卖双方协商按下述方式付款：（一）定金人民币贰万元整（20000）元，此定金在结算中抵扣房款。（二）剩余房款人民币肆拾万元整（小写400000）元，不含定金，其付款时间和方式双方选定以下第1项。1.全款：除定金外，剩余房款人民币肆拾万元整（400000）元，买方应在2020年8月18日之前办理第一次委托公证当日支付叁拾捌万元整（380000）给卖方，剩余尾款贰万元（20000元）在房屋产权证发放后，办理第二次委托公证当日买方一次性支付给卖方（以卖方出具收款收据为准）……五、服务佣金的支付：基于经纪方（宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司）已提供服务，买方应支付经纪方人民币陆仟叁佰元整（6300）元作为服务佣金……六、卖方保证对该房产享有完整产权，能完全支配及处理该房地产。有关该房地产在本次转让前所产生的债务、税费、租赁清还、抵押、随户口迁出等事宜，买房应在转让前自行结清和办理完相关手续后买方和经纪方不承担责任。否则，卖方应赔偿买方和经纪人由此造成的经济损失。七、该房地产是以现房、现状、现产权按套售予买方，在签署本合同之前买方曾被邀检查或已授权代表为检查该房地产及相关产权证明，充分了解该房地产的相关情况，买方应当全面履行本合同约定的义务。八、违约责任：（一）买方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，则已付定金卖方不予以退还，并承担违约责任。（二）卖方在签署本合同后不履行本合同约定的义务，则卖方应双倍返还合同约定的全部定金予买方，还应承担违约责任……”。合同签订当日，原告田培明向被告周泽培支付定金20000元。2020年7月29日，原告田培明向第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司支付中介费6300元。 2020年8月初，原、被告及第三人到公证处就本案所涉房产买卖办理委托公证时，因冯某某去世后未办理遗产公证而办理委托公证未果。2020年8月12日，被告周泽培向原告田培明出具收条收到原告购房款10000元。2020年8月21日，周泽芳、周泽培向四川省宜宾市合力公证处申请办理对宜宾市叙州区××栋××单元××楼××号住房办理公证，2020年9月27日，四川省宜宾市合力公证处作出（2020）川宜市合证内字第3232号公证书证明：位于宜宾市叙州区南岸西区Ｂ-14地块倒迁安××房小区××栋××单元××楼××号××房的合同权利及其产生的不动产权中属被继承人冯某某的遗产份额，全部由被继承人冯某某的儿子周泽培一人继承。 另查明，2007年12月18日，宜宾市翠屏区征地拆迁中心与被告周泽培签订《征地住房安置协议书》，对周泽培一户进行拆迁补偿安置，安置人员为周泽培和冯某某，其《购房认可证》上载明：“户主周泽培户属已核定的征地拆迁应安置房屋户，经核定，该户按两人户型购房，房号为：9栋3单元4层2号，房屋位于宜宾市翠屏区南岸西区Ｂ-14地块倒迁安××小区内”。2020年5月21日，宜宾市叙州区人民政府赵场街道办事处向周泽培发送交房通知，通知周泽培于2020年6月10日9时，凭通知进入交房工作业务办理地点，办理交房结算相关事宜。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告田培明与被告周泽培、第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司签订《房地产买卖及经纪合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对各方均具有约束力。 关于《房地产买卖及经纪合同》是否解除的问题。合同签订后，原告向被告支付了定金20000元，但被告提供交易的案涉房屋系被告及其母亲冯某某共同所有，冯某某去世后也未办理遗产公证，被告尚未取得案涉房屋的产权和完全处分权，从而导致原、被告及第三人在2020年8月初到公证处就本案所涉房产买卖办理第一次委托公证未果。2020年9月27日办理完遗产公证后，被告及第三人也未向原告告知该情况，导致原告于9月30日另行购买房产，合同已无继续履行的可能，本案的合同目的不能实现，被告的行为构成违约。现原告要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”及《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，该请求符合法律规定，本院予以支持。 关于解除合同的法律后果。因周泽培的违约导致合同被解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告周泽培应当承担返还合同价款并赔偿损失的违约责任。原、被告签订合同后，原告向被告支付了定金20000元，现原告请求被告双倍返还定金40000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，同时，原、被告及第三人签订《房地产买卖及经纪合同》第八项“违约责任”中对定金进行了明确约定，原告的该项诉讼请求既符合合同约定，也不违反法律规定，本院依法予以支持。 关于原告主张被告赔偿原告已支付的购房佣金是否得到支持的问题。依据《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的约定。本案中，原告主张双倍返还定金和损失赔偿，因原、被告签订的合同有关于双倍发还定金的约定，本院予以支持，原告的定金请求足以弥补被告违约造成的损失，对其损失赔偿，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三条第二款、第二十八条规定，判决如下： 一、解除原告田培明与被告周泽培、第三人宜宾天毅房地产营销策划有限公司第九分公司于2020年7月17日签订的《房地产买卖及经纪合同》； 二、被告周泽培于本判决生效之日起十日内返还原告田培明购房款10000元； 三、被告周泽培于本判决生效之日起十日内双倍返还原告田培明定金40000元； 四、驳回原告田培明的其他诉讼请求。 案件受理费1208元，减半收取计604元，由被告周泽培负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  彭刚 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  林瑶