北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43641号原告（反诉被告）：磨岩教育科技（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张宇，总经理。委托诉讼代理人：白莲玉，北京龙朔律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京亿达易道信息科技有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村****楼****。法定代表人：刘永达，经理。委托诉讼代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）磨岩教育科技（北京）有限公司（以下简称磨岩公司）与被告（反诉原告）北京亿达易道信息科技有限公司（以下简称亿达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员马潇独任审理。磨岩公司的委托诉讼代理人白莲玉及亿达公司的委托诉讼代理人陈文鹏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。磨岩公司向本院提出诉讼请求：要求亿达公司退还房屋租赁保证金10万元、电费117.06元、燃气费2922.42元。事实及理由：2018年10月25日，我公司与亿达公司签订房屋租赁合同，由我公司承租北京市朝阳区XXX号楼X号房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限自2018年10月25日至2022年10月29日。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，给我公司生产和经营造成极大冲击，疫情发生后员工从原来的30人减为8人，房屋一层及地下室原为培训教室，受疫情影响也不再对外招生。我公司曾主动与亿达公司就租赁合同变更事宜进行协商，但始终未达成共识。2020年4月2日，我公司依约解除租赁合同并通知亿达公司于2020年4月29日派人到现场办理交接。办理交接手续后，我公司多次要求返还租赁保证金及电费、燃气费，均被拒绝。故诉至法院，望判如所请。亿达公司辩称并反诉称，不同意磨岩公司的诉讼请求。磨岩公司承租涉案房屋时提出要求按照他们提供的房屋交付标准交付房屋，故我公司按照磨岩公司的要求于2018年9月6日与北京X**有限公司签订了《施工合同》，我公司共计支出装修费18万元左右。装修完工后经磨岩公司验收，达到其房屋交付标准后，双方才于2018年10月25日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定租赁期限为4年，年租金61万元。2020年3月16日，磨岩公司向我公司发出了一份《协商函》提出要求因新冠肺炎疫情与我公司变更合同，我公司没有同意磨岩公司的要求。磨岩公司又于2020年4月3日向我公司发出了《解约函》，我公司也就此作出了回函，明确提出不同意解约。但磨岩公司一意孤行于2020年4月29日退出了涉案房屋。为了减少损失，我公司通过其他中介公司于2020年5月19日将涉案房屋租赁给薄X，年租金变为44万元，给了薄X免租期35天，还另行支出了中介费3万元。故我公司提出反诉：1.要求解除我公司与磨岩公司之间的房屋租赁合同；2.要求磨岩公司支付我公司违约金357500元（已扣除10万元租赁保证金）。磨岩公司针对亿达公司的反诉请求辩称，本案的租赁合同已于2020年4月29日解除，并办理完房屋交接手续，涉案房屋已经退还给亿达公司，并由其再次出租。因为疫情的原因，属于不可抗力，我公司也曾与亿达公司多次进行变更合同的协商，但亿达公司均未同意，所以我公司才依据不可抗力提出解除合同，亿达公司向我公司主张违约金，没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月25日，磨岩公司（乙方，承租方）与亿达公司（甲方，出租方）签订《租赁合同书》，约定由乙方承租涉案房屋用作办公，乙方保证在租赁期限内未经甲方书面同意，不得擅自改变使用用途。乙方注册公司不得违反朝阳区及园区内行业禁限范围，如投资、担保、金融、教育培训等。租赁物建筑面积地上四层，，地下**（整栋）租赁期为4年，自2018年10月30日至2022年10月29日，年租金总额61万元，租金前两年不变，第三年第四年按7%递增一次。租赁保证金10万元，租金付款方式为押10万付半年，上一期租金到期前15天支付第二期租金。关于违约责任，甲方违反本合同约定，提前收回租赁物，应按照本合同未履行年限租金总额30%向乙方支付违约金。乙方违反本合同约定，提前退租租赁物的，应按照本合同未履行年限租金总额的30%向甲方支付违约金。该合同即行终止。合同签订后，亿达公司向磨岩公司交付了涉案房屋，磨岩公司依约交纳了租赁保证金10万元，并将租金交纳至2020年4月29日。2020年3月16日，磨岩公司向亿达公司发送《协商函》，主要内容为由于新冠肺炎疫情原因，给其生产经营造成极大影响，现就协商变更《房屋租赁合同》相关内容提出如下意见：1.租赁面积：由整栋5层，改为租赁3、4层；2.租金：以14万元每年进行计算；3.付款方式：给付半年缓冲期，下次应付租金按50%支付，其于50%从保证金中扣除，缓冲期后继续半年付租金；4.剩余保证金转入变更后合同，待变更后的《房屋租赁合同》期满后，返还剩余保证金。亿达公司表示收到上述函件后，未能同意磨岩公司的变更意见。2020年4月3日，磨岩公司向亿达公司发送了《解约函》，主要内容为疫情发生后与亿达公司协商变更租赁合同事宜未能达成共识，现正式函告亿达公司：1.解除双方于2018年10月25日签订的《房屋租赁合同》，解除日为2020年4月29日；2.将于解除日与亿达公司办理房屋交接，亿达公司务必派人到场；3.由于本次疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，要求亿达公司在2020年5月10日前退还10万元租房押金。亿达公司表示于当日收到该函件并于当日给原告发了回函，主要内容为考虑到疫情对于双方的影响，同意给磨岩公司租金进行适当减免，继续履约，不同意磨岩公司提出解除合同的要求，同时表示如果磨岩公司执意解除合同，将根据合同约定主张磨岩公司承担违约责任。2020年4月29日，原告搬离涉案房屋。庭审中，磨岩公司主张双方于2020年4月29日办理了房屋交接，亿达公司现欠付电费及燃气费共计3039.48元。就此，磨岩公司提交了《房屋交割单》，该清单未有双方签字。磨岩公司对于《房屋交割清单》不予认可，称磨岩公司搬离时是派人过去看了，因为其对于磨岩公司单方退租不认可，所以没有签署房屋交割清单。亿达公司表示因磨岩公司提前退租，其收回房屋后未避免扩大损失，通过北京XX**公司将涉案房屋出租给案外人薄X，其支出中介费3万元。就此，亿达公司提交了《房屋出租服务中介费协议》及付款凭证、亿达公司法定代表人刘永达与薄X签订的《租赁合同书》，其中《租赁合同书》显示签署日期为2020年5月19日，免租期共计35天，租期自2020年6月23日起算，《租赁合同书》尾部附件房屋交割清单中记载剩余电费、燃气费金额共计3039元。对于上述证据，磨岩公司仅认可租赁合同书中记载的剩余电费、燃气费的情况。经询，磨岩公司称其承租涉案房屋用于办公及经营，其中一层及地下一层用作教育培训，类似于儿童夏令营、拓展项目及安全教育，其余房屋用于办公。亿达公司不认可磨岩公司所述，其表示根据双方合同约定及园区的规定，涉案房屋不能用于教育培训。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，磨岩公司和亿达公司签订的《租赁合同书》系双方真实意思的表示，双方均应按照该合同约定履行。磨岩公司以新冠肺炎疫情导致员工减少、无法对外招生为由要求解除合同，本院认为，新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但根据合同约定以及双方当庭陈述，涉案房屋主要用于办公使用，新冠肺炎疫情仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难。新冠肺炎疫情的影响只是暂时性的，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。综上，磨岩公司援引新冠肺炎疫情因素主张无责解除合同，缺乏依据，本院不予支持。因磨岩公司于2019年4月29日将涉案房屋交还亿达公司，本案的租赁合同已无法继续履行，故该日双方合同解除。合同解除后，亿达公司应向磨岩公司退还租赁保证金及剩余的电费、燃气费。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。磨岩公司的经营受到疫情的影响，关于亿达公司主张的违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为8万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、北京亿达易道信息科技有限公司与磨岩教育科技（北京）有限公司于二〇一八年十月二十五日签订的《租赁合同书》于二〇二〇年四月二十九日解除；二、北京亿达易道信息科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还磨岩教育科技（北京）有限公司租赁保证金十万元、电费燃气费三千零三十九元；三、磨岩教育科技（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京亿达易道信息科技有限公司违约金八万元；四、驳回磨岩教育科技（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京亿达易道信息科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2361元，由北京亿达易道信息科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费3331元，由北京亿达易道信息科技有限公司负担2586元（已交纳），由磨岩教育科技（北京）有限公司负担745元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二〇年十二月八日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫