河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1522民初3493号原告：胡某某1，女，汉族，1979年5月27日出生，住河南省光山县。原告：黄某某1，男，汉族，1975年8月19日出生，住河北省三河市燕郊开发区。原告共同委托诉讼代理人：吴运新，河南文赢律师事务所律师。被告：信阳凌枫置业有限责任公司（以下简称“凌枫置业”），住所地为光山县官渡河产业集聚区西环路南段西侧，。法人代表：李万凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴茂峰，男，汉族，1976年1月9日出生，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄**，河南斗南律师事务所律师。原告胡某某1、黄某某1诉被告凌枫置业房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人吴运新、被告委托诉讼代理人吴茂峰、黄**到庭参加诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告在一个月内向原告交付符合《商品房买卖合同》中约定条件房屋，并支付原告截止2020年8月31日已产生的逾期交房违约金64208元。如不能按时交付，需从2020年9月1日起每月向原告交付逾期交房违约金3212.2元，直至房屋交付时止；2、判令被告返还原告购车位款135000元并支付从2018年2月14日起至实际偿还完毕时期间按年利率6%核算资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：本案被告系桂花城商品房项目的开发商。原、被告于2017年10月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某某小区某幢某单元某层某号房屋，房屋价款642437元。同日，原告按照约定向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了购房款收据。《商品房买卖合同》第十一条第一项约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该房屋，但截至起诉时，被告仍未交房，构成违约。合同第十二条约定了商品房逾期交付责任，如果买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人每日向买受人支付房价款万分之0.3的违约金。2019年1月29日，被告出具承诺书保证于2019年6月30日具备业主入户装修条件，否则被告将按照业主的实际交款金额，按日向业主给予合同约定违约金三倍的补偿。到期后，被告仍旧未能交房。根据合同法第一百一十四条的规定，原告认为双方约定的违约金计算标准过低，依法应予调整。首先，从违约金的性质来分析，本案逾期交房违约金是一种惩罚性违约金，如果计算标准过低，可能会让违约方从中获得隐形利益，会使合同双方权益失衡。其次，从实现合同目的的角度来分析，如果违约金计算标准过低，就达不到约束、督促违约方尽快采取措施去履行合同义务的目的。再次，从涉案合同签订的过程来分析，本案合同文本是被告方提供的格式合同文本，违约金条款系被告方预先设计，原告在签订合同时处于弱势地位。因此，本案违约金依法应当予以调整，参照民间借贷司法解释等相关规定，原告主张按年利率6%计算违约金。另外，原、被告于2018年2月14日商定，原告购买某号车位并于当日支付车位款135000元，被告向原告出具了收款收据。原告要求签订真实合同，被告一直推诿，原告先签署了《客户认购车位确认单》，但双方的购买合同一直未签订，故原告要求被告退还购买车位款。被告凌枫置业辩称，关于原告第一项诉讼请求，因工程进度等多种客观原因，造成案涉房屋逾期交房，被告愿意在最短时间内将案涉房屋交付，并按照合同约定支付违约金。关于原告的第二项诉讼请求，双方的合同正在履行过程中，合同没有约定解除权的行为条件，也不符合法定解除权的条件，原告的该项诉求无事实及法律依据。关于本案违约金的调整问题，双方对违约金进行了明确约定，原告要求继续履行房屋交付义务，原告的损失只是逾期交付期间的租金损失，没有明显高于合同约定的违约金，故其要求进行调整，无事实及法律依据。经审理查明：2017年10月9日，原告胡某某1、黄某某1与被告凌枫置业签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的桂花城项目某幢某单元某层某号房屋，房屋面积143.04㎡，总价款为642437元，付款方式为一次性付款。合同第十一条约定的房屋交付时间为2018年12月31日前。第十二条约定逾期交付房屋的，逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.3的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.3的违约金。该合同所附补充协议第十三条约定，双方同意合同第九条修改为该商品房取得《单位工程竣工验收报告》（即五方责任主体验收合格）后，即具备交付条件，可交付买受人使用，其他条件须在房产证办结前取得。合同签订当日，原告向被告支付了全部购房款642437元，被告向原告出具了收据。2019年1月29日，被告向原告出具了《承诺书》，承诺桂花城二期所有楼号保证于2019年6月30日具备业主入户装修条件，否则被告按照业主的实际交款金额，按日向每位业主给予合同约定违约金三倍的补偿。2018年2月14日，原、被告协商车位购买事宜，原告购买被告开发的桂花城项目某号车位，总价款135000元，同日原告向被告支付了全部车位款135000元，被告向原告出具了收据，双方签订了《客户认购车位确认单》。上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、收据、承诺书、《客户认购车位确认单》及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订了《商品房买卖合同》《客户认购车位确认单》，系双方真实意思表示，双方对合同的签订、交付的房款、收款收据、承诺书的真实性均不持异议，对上述证据本院予以采信。原告起诉要求被告在一个月内向原告交付房屋并支付违约金，如不能交付房屋需支付违约金至房屋交付时止。根据庭审查明的情况，原告购买的房屋至本案庭审终结时尚未取得《单位工程竣工验收报告》，尚不具备交房资格，故原告要求被告一个月内交付房屋的条件尚不成熟，但原告要求被告如不能按时交付，需向原告支付逾期交房违约金的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算标准，原告诉称虽然合同有具体约定，但该违约金约定过低，故请求本院调整为按年利率6%计算，被告对此不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，原告如诉请法院增加违约金，应当举证证明双方约定的违约金低于给原告造成的损失，但原告并未举证证明被告逾期交房致其实际损失已超过违约金的约定，故对原告要求增加违约金为年利率6%的请求，本院暂不予支持。如被告的逾期交房行为导致原告的实际损失大于约定的违约金，原告可就超过违约金的损失另行主张权利。原、被告在合同中约定的违约金为每日万分之0.3，即年利率为1.095%，但被告曾承诺如不能在2019年6月30日交房，则逾期交房的违约金按照合同约定三倍计算，即按照年利率3.285%计算违约金，对原告的过高要求本院不予保护。关于原告要求被告退还购买车位款135000元并支付资金占用利息的请求，双方已就购买车位达成合意，虽然未签订正式的书面购买合同，但被告向原告出具了《客户认购车位确认单》，明确记载了车位号、车位价款等主要内容，双方关于车位购买的合同已经成立并生效，原告以未签订正式合同为由要求解除合同并退还款项的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告信阳凌枫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告胡某某1、黄某某1支付逾期交房违约金42208.11元（自2019年1月1日至2020年12月31日期间的违约金，即642437元×3.285%×2）；二、自2021年1月1日起，被告信阳凌枫置业有限责任公司向原告胡某某1、黄某某1支付逾期交房违约金57.82元/天，至实际交付房屋之日止，每月25日前付齐当月违约金；三、驳回原告的其他及过高诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2168元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  戴启坤二〇二〇年十二月四日书记员  张盈盈