北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初7823号原告:张建鹏，男，1980年3月20日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人:赖辉辉，北京中昂律师事务所律师。被告：北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司，住所地：北京市海淀区。法定代表人:潘忠，董事长。委托诉讼代理人：刘召辉，男，1973年12月15日出生，北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司副经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭学国，男，1979年2月11日出生，北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司经理，住北京市海淀区。原告张建鹏与被告北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司（下简称“蓝天瑞德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建鹏之委托代理人赖辉辉，被告蓝天瑞德公司之委托代理人刘召辉、郭学国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张建鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2019年12月15日至2020年6月14日欠付的租金，共计73964.5元；2、请求法院判令被告向原告支付违约金369822.5元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费和律师费。事实与理由:2019年3月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将其位于北京市石景山区燕堤南路1号院8号楼2层201房屋出租给被告使用，租期为2019年3月15日起至2020年6月14日。合同第四条规定，年租金为147929元，每三个月支付一次租金36982.25元，每次需提前30天支付。合同第八条第三款规定，未经原告同意，被告中途擅自退租的，被告应按照合同总租金200％支付违约金。2019年12月15日至2020年6月14日被告累计共拖欠房租73964.5元，期间原告多次催要被告均以种种理由拒绝给付。2020年4月，被告在未和原告协议一致的情况下，擅自通过微信退租，且未交接钥匙，构成根本违约。申请人根据《中华人民共和国合同法》相关规定，向贵院提出以上变更诉讼请求的申请，恳请贵院批准。被告蓝天瑞德公司辩称，我们前期和张建鹏没有签订合同，我们一直和原房东沈俊杰签的合同，18年的时候沈俊杰告知我们房子被张建鹏购买，要让我们搬走，他们要进行扩张。因为滨河园房子不好租赁，而且我们在这也经营很多年了，我们很不愿意搬走，但鉴于张建鹏购买房子，要自己使用，所以我们就尽量找房子，把房子交给张建鹏。我们和他们工作人员沟通要发票，但是因为疫情我们也找不到他们人，直到今年3月份。因为疫情期间水都用不了，而且房东也让我们搬走，所以我们就搬到了马路对面了。我方与张建鹏的租赁合同期限自2019年3月15日起，房租我方已经足额交纳，并不存在原告说的我们没有依据就不交房租的问题。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张建鹏系北京市石景山区燕堤南路**院**楼**201房屋的所有权人。2019年3月21日，张建鹏（出租人、甲方）与蓝天瑞德公司（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的坐落于北京市石景山区燕堤南路1号院8号楼2层201房屋出租给乙方使用。出租房屋面积81.69平方米。租赁期限自2019年3月15日起至2020年6月14日止。该房屋年租金共147929元（大写：拾肆万柒仟玖佰贰拾玖元整）。每三个月支付一次租金，租金支付必须提前30天支付，租金发票由甲方配合办理，乙方提供开票信息并承担开票任何费用。在租赁期限内，乙方逾期缴纳水、电、煤气（天然气）及其他相关使用费，每逾期一天，则应按照上述费用的200%支付滞纳金。逾期达两个月以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担，乙方除应按规定支付违约金外，还应对违约金外的实际经济损失进行赔偿。未按本合同第四条内容支付房屋的,视为乙方违约,赔偿甲方年租金的200%经济损失。原告主张被告未支付2019年12月15日至2020年6月14日的租金73964.5元，被告对此不予认可，主张其已足额支付了2019年12月15日至2020年3月15日的租金，并提交《中国建设银行客户专用回单》四张，显示其已于2019年3月25日、2019年6月5日、2019年9月5日、2019年12月3日向张建鹏支付了四笔租金，分别为38850元、36982.25元、36982.25元、36982.25元。原告称其于2020年1月21日取得涉案房屋,被告于2019年3月25日支付的租金系2019年12月15日至2020年3月14日的租金,被告对此不予认可,原告亦未提交其他证据证实。被告主张原告以其自己需要使用涉案房屋为由要求被告搬走，原告对此不予认可。4月19日，被告通过微信向原告表示，因房屋漏水原告不予修理无法使用，不再继续承租房屋，并告知原告房屋已经腾空。原告不认可房屋漏水、亦不认可存在未予修理的情况，同时表示双方并未交接，双方仍存在合同关系。原告主张违约金369822.5元，被告不认可其存在违约行为。同时主张违约金过高要求酌减。原告主张律师费15000元，提交《法律服务委托合同》等为证，被告对此不予认可。原告未提交证据证实双方在《房屋租赁合同》中对律师费有相关约定。上述事实，有房屋租赁合同、房产证、委托书、房屋登记表、微信聊天截图、房租支付记录、律师费发票、法律服务委托合同、完税证明、被告方自己贴的搬迁通知、新地址照片、银行客户回单及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力，应为合法有效。本案中，张建鹏作为出租人已依约向蓝天瑞德公司交付房屋，蓝天瑞德公司应当按照合同约定支付租金。根据庭审中双方当事人陈述，每季度租金应于季度提前30日交纳，被告应当于2020年3月15日前30日交纳下季度租金，被告未按期交纳租金属于违约行为。被告主张原告以自用为由要求其腾房，涉案房屋设施故障房屋无法使用为由主张原告违约在先，但未提交充分证据证实，对此本院不予采信。被告主张其于2020年3月底搬离涉案房屋并至迟于2020年4月19日告知对方不再承租涉案房屋。本院认为，被告虽自行腾空并办理涉案房屋，但双方并未就《房屋租赁合同》协商一致解除，双方合同仍未解除，现《房屋租赁合同》于2020年6月14日到期终止，故被告应按照合同约定支付原告2020年3月15日至2020年6月14日房租36982.25元。原告主张违约金369822.5元，被告主张违约金过分高于原告损失要求酌减，本院充分考虑双方履行程度、过错、实际损失及预期利益等因素对此进行酌定。原告主张律师费15000元，无相关合同约定或法律依据，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司于本判决书生效之日起七日内给付张建鹏2020年3月15日至2020年6月14日房屋租金36982.25元；二、北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司于本判决书生效之日起七日内给付张建鹏违约金1500元；三、驳回张建鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用3978.4元，由张建鹏负担1989.2元（已交纳），由北京蓝天瑞德环保技术股份有限公司负担1989.2元（于本判决生效之日起七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员 赵 莹二〇二〇年十二月十日书记员 刘佳欣-4--3-