宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初3486号原告：仇某，男，1960年12月13日出生，汉族，退休干部，住平罗县。被告：贺某，男，1967年8月16日出生，汉族，个体，住平罗县。委托诉讼代理人：和某，宁夏和仁律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张某1，宁夏和仁律师事务所律师。特别授权代理。被告：宁夏星海房地产开发有限公司，住所地:平罗县贺兰山路**。法定代表人：张军，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚某，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。原告仇某与被告贺某、宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称“星海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案。在审理过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，请求对被告星海公司名下的××县房屋采取财产保全措施，本院依法予以保全。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇某、被告贺某的委托诉讼代理人和某、张某1、被告星海公司的委托诉讼代理人姚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仇某向本院提出诉讼请求：1.判令二被告为原告办理涉案房屋产权证；2.本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2013年10月22日至2013年11月11日，被告贺某与被告星海公司、宁夏星源建筑安装有限公司分别签订《开发工程管理协议》和《工程承包合同》，约定被告贺某分别挂靠在星海公司的商品房预售许可资质和宁夏星源建筑安装有限公司的建筑施工资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建平罗县星海山水名居29号楼B段工程，被告贺某向上述两个公司交纳管理费。2014年3月17日，原告和被告贺某签订《商品房预售合同》，被告贺某将平罗县星海山水名居29号楼B段2单元701室出售给原告，原告于合同签订当日交纳首付款118500元。后原告交清了房款，被告贺某也将案涉房屋交付原告。原告入住后，多次要求二被告办理房屋产权手续，二被告未办理，故原告诉至法院。被告贺某辩称，原告与被告贺某签订的商品房预售合同违反相关法律规定，被告贺某作为个人，并没有商品房预售的资格，系无效合同；本案双方没有形成国家法律规定的商品房预售的合同关系，被告贺某与原告之间实际是其他的法律关系，不存在原告要求的商品房预售合同关系；合同约定预付款的定金118500元是被告贺某欠原告的工资，被告贺某同意协商解决工资的问题。综上，驳回原告的诉讼请求。被告星海公司辩称，原告要求被告星海公司承担责任的诉讼请求不能成立，本公司从未向原告出售过房屋，也没有收取原告的任何购房款，更未与原告签订书面的商品房预售合同，与原告之间不存在房屋买卖合同关系，故请求依法驳回原告要求被告星海公司承担责任的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告星海公司系平罗县星海·山水名居29#楼B段工程（案涉房屋包含其中）的开发商。2013年10月22日，被告贺某（乙方）与被告星海公司（甲方）签订《开发工程管理协议》一份，约定被告贺某挂靠被告星海公司的商品房预售许可资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建平罗县星海·山水名居29#楼B段工程，按房屋销售总价1.2%向被告星海公司上缴管理费。该协议第三条双方权利与义务第1款第（6）项约定：协助乙方处理好开发、销售等管理事宜；第（8）项约定：对乙方所投资的项目销售过程、售后服务和工程保修进行监督；第十条约定：乙方销售的房屋，必须具备水、暖（壁挂炉、温控器）、电、天然气、有线电视通，严禁壁挂炉向买房人另行收费……；协议还约定了双方的其他权利义务。2014年3月17日，原告（乙方）与被告贺某（甲方）签订了《商品房预售合同》一份，约定：乙方预购甲方开发建设中的××县房屋，房屋建筑面积130平方米，单价每平方米2000元，计26万元，地，地下室面积10平方米价每平方米1000元，计1万元，总计房款27万元；签订预售合同时首付定金118500元，下欠房款151500元，于2015年12月30日前付清。合同还约定了其他权利义务。2014年3月至2018年9月6日，被告贺某给原告出具收据五张，内容为购房款（其中三张注明以工资抵顶房款）、购房差价及地下室款、物业储备金。案涉房屋被告贺某于2019年年底交付原告，房屋内的水、电已改造完毕，厨房、卫生间已装修。另查明，案涉房屋备案在被告星海公司名下，案涉房屋于2019年年底竣工，于2019年12月26日取得商品房预售许可资质。案涉房屋建筑面积为133.06平方米。上述事实，有原告提交的《商品房预售合同》、欠条、收条、收据、关于仇某购房款的情况说明在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据被告贺某与被告星海公司签订的《开发工程管理协议》的约定，被告贺某挂靠被告星海公司的商品房预售许可资质，可以销售案涉房屋。根据庭审查明，被告贺某雇佣原告为其工作后，欠付原告工资用案涉房屋抵顶，故双方签订了《商品房预售合同》。双方于2018年9月对欠付工资进行了结算后，原告补交了房屋差价、地、地下室款及物业储备金等告贺某于2019年年底将房屋交付原告。故本院认为原告与被告贺某签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以保护。案涉房屋至今未履行办理产权登记手续。故对原告要求被告贺某办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告星海公司系案涉房屋的开发商，故应与被告贺某协助原告办理案涉房屋产权登记手续。审理中，原告与被告贺某就案涉房屋单价为每平方米3326.79元达成一致意见。本院尊重当事人在意思自治原则的基础上达成的协议。权利义务是对等的，享受权利的同时必须承担义务，在办理案涉房屋产权登记手续时，如原告下欠购房款，应积极清偿。二被告的辩解意见没有事实、证据支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：被告贺某、宁夏星海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告仇某办理上述房屋的产权登记手续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费3875元、保全费2670元，共计6545元，由被告贺某、宁夏星海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 赵文琴二〇二〇年十二月十五日法官助理 高 倩书记员 田 璐附：判决书所依据的法律条款内容《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。