北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17127号原告：刘某，女，1984年5月19日出生，汉族，户籍所在地山东省梁山县，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。被告：肖某，男，1982年4月23日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住天津市东丽区，身份号码×××。原告刘某与被告肖某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某之委托诉讼代理人刘玉先，被告肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金194800元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：被告是顺义区×园×区×苑×号楼×层×单元×的原产权人。经北京金色时光房地产经纪有限公司联系，2016年9月16日，芦某与被告签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定芦某购买该房屋，价格为160万元，后签订补充协议确定为1948000元。定金为30000元，首付款为748000元，贷款120万元。被告于过户之日交付房屋。由于被告家人户口在该处房屋，并约定“甲方应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向乙方支付相当于房屋总价款10%的违约金。”合同签订后，原告按约履行。2017年1月14日，上述房屋办理了《不动产权证书》。原告与芦某于2011年8月22日登记结婚，2019年12月4日经顺义区人民法院作出（2019）京0113民初21931号民事调解书，达成协议“1、刘某与芦某离婚；4、顺义区×园×区×苑×号楼×层×单元×号房屋归刘某所有...有相关权益均由李海燕个人享有...”。但被告没有履行迁出家人户口的义务，原告多次催促未果，但被告置之不理，拖延至今。已影响了原告的权益。被告肖某辩称：原告刘某不是本案的适格原告，如刘某陈述以及所附协议，本人于2016年与芦某签订了《北京市存量房屋买卖合同》等相关协议。所有内容协议约定都是我与芦某之间的约定，所有的权利义务只在协议约定人之间生效。刘某无权以此协议起诉本人。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年9月16日，肖某（出卖人）与芦某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由芦某购买肖某位于北京市顺义区×园×区×苑×幢×单元×号，房屋购买价格1948000元。第七条房屋权属转移（三）约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人原因未如期将与本房屋内相关的户口迁出的，出卖人应当按300元/日的标准向买受人违约金，直到户口全部迁出为止。2016年9月16日，肖某与芦某签订了《补充协议》，经友好协商，针对北京市顺义区×园×区×苑×号楼×单元×买卖及相关事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》等作如下补充协议：该房屋成交价格为1948000元。第五条户口的迁出甲方应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向乙方支付相当于房屋总价款10%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期之日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之__违约金。2019年12月4日，经北京市顺义区人民法院调解，刘某与芦某达成（2019）京0113民初21931号民事调解书，第一条、原告刘某与被告芦某离婚；……第四条、位于北京市顺义区×园×区×苑×号楼×层×单元×号房屋归原告刘某所有，房屋剩余贷款由原告刘某偿还……涉案房屋所有相关权益（包括但不限于拆迁等相关利益）均由原告刘某个人享有，与被告芦某无关。2017年1月4日，涉诉房屋办理新的产权证书，权利人为芦某、刘某。关于涉诉房屋的户口情况，原告称：买房的时候跟原告说过户口的问题，当时是被告和其儿子的户口在上边，所以买房的时候约定了户口迁出的问题。被告称：房屋是我的户口，正在办理迁移手续。关于合同约定的违约金，被告称：约定为违约金数额过高，要求法院调整违约金。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、房产证、民事调解书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉房屋买卖合同履行过程中违约行为的认定问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，肖某与芦某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同履行相关的义务。根据补充协议第五条，肖某应当在该房屋所有权转移之日起365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因肖某自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向芦某支付相当于房屋总价款10%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期之日起，应当按日计算向芦某支付全部已付款万分之__的违约金。2017年1月4日，涉诉房屋办理了新的产权证书，权利人为芦某、刘某，365日后肖某未按照合同约定将其户口转出，因此应按照合同约定支付相应的违约金。芦某与刘某系夫妻关系，二人离婚后由原告刘某对涉诉房屋享有所有权益，刘某作为房屋的所有权人，有权向被告主张户口问题引发的法律责任。案件争议焦点二是被告逾期未迁出户口违约责任的认定问题。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据相关法律之规定，首先当肯定合同自由之原则，尊重缔约主体对各自权利处分和义务约束的合意，违约金条款不仅可以督促债务人依约行事，也是当事人预先安排合同履行障碍后果的机制，故尊重违约金的约定亦是私法自治、合同自由应有之一般规则。其次，当借助法律规范本身对违约金的性质作出符合立法目的的价值判断。我国合同法及其相关司法解释对于违约金性质的规定更多体现出补偿性为主，惩罚性为辅的价值取向，即以违约所造成的实际损失为基础，对守约方进行补偿。违约造成的损失是衡量违约金是否应当予以调整的最基础、最重要的标准。实际损失亦即积极的损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益的损失是在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。如果只赔偿积极损失而不赔偿可得利益损失，就只能使守约方的利益恢复的合同订立前的状态，这对守约方是不公平的，而且也纵容了违约方，有悖“合同必须信守”之原则。因此，在司法实践中妥当的做法应是，当事人可以选择以实际损失为基础计算其损失额，也可以选择以守约方为缔约和履约所付出的成本加上纯期待利益损失，合并计算损失为标准确定其损失数额。法院在具体调整违约金时应当依诚实信用价值观念指导裁量权，依公平原则衡平当事人利益风险，对违约金数额进行调整，以体现公平正义原则。具体在本案中原告依据合同约定就逾期迁出户口向被告主张违约金，被告不认可违约金的计算标准，认为该违约金计算标准过高并要求法院进行调整。故按照上述法律规定及相关论述，对于违约金数额本院根据双方所签合同的约定内容，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于原告所主张的违约金的过高部分和重复计算的部分进行调整，以酌情判处被告应当向原告支付的因逾期将涉诉房屋上户口迁出应当承担的违约金责任。另外，根据查明的事实，房屋内的户籍存在长期无法迁出的可能，若违约金持续累计下去，将产生过高的后果，且将为被告造成一定的经济负担，不符合民法的公平原则。故综合上述情况，结合合同约定的房屋价款、当事人的过错程度、实际损失，兼顾公平及诚实信用原则，本院酌情确定累计违约金数额。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告肖某于判决生效之日起七日内向原告刘某支付违约金（违约金的计算方式为从二〇一八年二月四日起按照每日六十元的标准计算至涉诉房屋上的户口迁出之日止，以十九万四千八百元为上限）；二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千零九十八元，由被告肖某负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十二月十五日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫