成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初13066号 原告：华润置地（成都）发展有限公司，住所：四川省成都市成华区。 法定代表人：吴秉琪，系公司董事兼总经理。 委托诉讼代理人：米骥，男，汉族，1990年11月20日出生，住成都市天府新区，系公司员工，特别授权。 被告：赖玲，女，汉族，1987年8月17日出生，住成都市成华区。 被告：邹宏杰，男，汉族，1986年9月17日出生，住成都市武侯区。 原告华润置地（成都）发展有限公司（以下简称华润公司）与被告赖玲、邹宏杰商品房预售合同纠纷一案本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人米骥，被告赖玲、邹宏杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华润公司向本院提出诉讼请求：1．确认原告与二被告于2019年6月29日签订的商品房买卖合同（合同编号：HR-ESSC-08-0291）、《商品房买卖合同附件及补充协议》已解除；2．判令二被告立即向原告支付违约金376,142．46元，从被告已付的购房首付款757,616.18元中抵扣；3．判令二被告立即配合原告前往成都市房地产市场服务中心办理成都市成华区双桥子（地块十三）地块第7幢17层1703号房屋（合同编号为：HR-ESSC-08-0291）的商品房买卖合同网签解除手续；4、判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与二被告于2019年6月29日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：HR-ESSC-08-0291）及补充协议。合同约定，二被告购买原告开发的位于成都市成华区双桥子地块（地块十三）（华润悦玺）第7幢17层1703号商品房，合同总价为2,507,616.18元，付款方式为按揭贷款方式支付。办理按揭贷款时，二被告因自身征信等原因导致按揭贷款办理失败。按照合同及补充协议约定以按揭贷款方式付款的，若非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款的应于主合同签订之日起60日内到达出卖人指定账户，采取组合贷款方式、公积金贷款方式的应于主合同签订之日起90日内到达出卖人指定账户），买受人应当在前述期限届满之日起7日内一次性支付完毕购房全款。若买受人未按前述约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的15%向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）。出卖人因主张前述权利所产生的一切费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）由买受人承担。在二被告办理按揭贷款失败后，原告于2019年8月30日向二被告发送催款函，要求二被告完善按揭贷款手续或一次性支付购房全款，但二被告对该催款函不予理睬，未按照函件要求完善按揭贷款手续或支付购房全款。至此，原告于2019年10月16日向二被告送达《解约通知书》，解除原告与二被告签订的商品房买卖合同，并要求其承担相应的违约责任。被告的违约行为，严重违反了合同约定，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判决。 被告赖玲、邹宏杰辩称，合同是我们签的，但签订时和备案时我们不是失信人员，后来因家庭发生重大变故，在知道是失信人员后，我们找过原告的经理协商，我们并非恶意拖欠，现在家庭十分困难，华润公司并没有产生多大的损失，请求法院降低违约金。 经审理查明，2019年6月29日，华润公司（出卖人）与赖玲、邹宏杰（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号为：HR-ESSC-08-0291）。合同约定，二被告购买原告开发的位于成都市成华区双桥子地块（地块十三）（华润悦玺）第7幢17层1703号商品房。该房屋建筑面积144.77平方米，其中套内建筑面积118.76平方米，分摊的共有建筑面积26.01平方米。房屋单价为21,114.99元/平方米，合同总价为2,507,616.18元，合同第九条约定以贷款方式付款，买受人于2019年6月29日前支付首期房价款757,616.18元，占全部房价款的30%；余款人民币1,750,000元向中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行（贷款机构）申请贷款支付，期限30年。补充协议第七条对主合同第十条逾期付款处理的补充约定：2．以按揭贷款方式付款的，若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款的应于主合同签订之日起【60】日内到达出卖人指定账户；采取组合贷款方式、公积金贷款方式的应于主合同签订之日起【90】日内到达出卖人指定账户），买受人应当在前述期限届满之日起【7】日内一次性支付完毕购房全款。若买受人未按前述约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的【15%】向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）；出卖人不解除合同的，买受人自约定的贷款应到账期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每逾期一日，买受人应按照应付未付款总额万分之二的比例向出卖人支付违约金。出卖人因主张前述权利所产生的一切费用（包括但不限于罚金、出卖人再次出售该商品房产生的差价损失、违约金、各种税费以及为实现该权利而支付的仲裁费、诉讼费、律师费等）由买受人承担。 2019年8月30日，原告向被告发出催款函，载明：1、请您于本函发出之日起十四日内按照合同约定完善按揭贷款手续或直接向我司支付应付未付房款。2、如果在本函发出后十四日内你仍未完善按揭贷款手续或付清全部购房款，则我司可单方面解除上述合同及补充协议。我司将追究你的违约责任。 2019年10月14日，原告向被告发出《解约通知书》，载明：1、自本通知书发出之日，我司解除与您所签订的合同，我司有权将该房屋另行出售给第三方。2、您应根据合同约定按照购房款的【15%】向我司支付违约金：人民币【376142.43】元，并赔偿给我司造成的损失及由此产生的相关费用，且我司有权直接从您已付款项中予以扣除。3、请于收到本通知书后【7】日内配合我司前往【成都市住房和城乡建设局】办理合同的备案解除及预售登记注销等销售并退还该房屋发票及相关票据。4、根据合同约定，扣除您应支付的违约金及给我司造成的损失等费用后，剩余款项将在您配合办理合同的备案解除、预售登记注销等手续并退还该房屋发票及相关票据后【40】日内退还。该份函件于2019年10月16日签收。 2020年4月20日，中国工商银行股份有限公司成都芷泉支行向原告出具退单说明：客户赖玲（身份证号：510108198708××××），购买华润公司开发的悦玺7栋1703号，于2019年6月29日向我行拟申请个人一手住房按揭贷款，贷款金额175万，我行进行贷款资料初审，判定该客户不符合我行贷款审批条件，已将其贷款申请退回。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息，《商品房买卖合同（预售）》、退单说明、《解约通知书》、催款函及补充协议及双方当事人的当庭陈述等。 本院认为，原告华润公司向被告赖玲、邹宏杰签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于合同解除问题。华润公司与赖玲、邹宏杰签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定了华润公司单方解除合同的情形，赖玲、邹宏杰因自身原因导致按揭贷款办理失败，不能支付购房款的，出卖方有权解除合同。2019年10月14日，华润公司向赖玲、邹宏杰发出《解约通知书》，根据快递详情单显示，该份解除通知书于2019年10月16日到达了赖玲、邹宏杰处，赖玲、邹宏杰也在庭审中认可收到了解约通知书，故双方于2019年6月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HR-ESSC-08-0291）、《商品房买卖合同附件及补充协议》于2019年10月16日解除，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商品房买卖合同》解除后，赖玲、邹宏杰因合同取得的房屋应当退还给华润公司，因该房屋已经办理商品房预售合同网签手续，故赖玲、邹宏杰应配合华润公司办理买卖合同网签解除手续。 关于违约金问题。合同中约定“若买受人未按前述约定的应付款期限届满前支付完毕购房全款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的【15%】向出卖人支付违约金（出卖人有权在买受人已支付的购房款中扣除）”。案涉房屋总价款为合同总价为2,507,616.18元，华润公司诉请赖玲、邹宏杰按照合同约定承担376,142.43元的违约金，但华润公司未提交证据证明违约具体损失，且双方合同约定违约金过高，本院本着公平原则，考虑到违约者的过错程度，酌定赖玲、邹宏杰应当支付违约金100,000元；华润公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。该违约金与赖玲、邹宏杰已缴纳的首付款757,616.18元品迭后，华润公司还应退还赖玲、邹宏杰657,616.18元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告华润置地（成都）发展有限公司与被告赖玲、邹宏杰签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HR-ESSC-08-0291）、《商品房买卖合同附件及补充协议》于2019年10月16日解除； 二、被告赖玲、邹宏杰于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）发展有限公司支付违约金100,000元（支付方式：直接从被告赖玲、邹宏杰已付购房款中抵扣）； 三、被告赖玲、邹宏杰于本判决生效之日起十日内协助原告华润置地（成都）发展有限公司办理成都市成华区××路××号××幢××层××号房屋的商品房买卖合同网签解除手续； 四、驳回原告华润置地（成都）发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6，942元，减半计取3，471元，由被告赖玲、邹宏杰负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二〇年十二月四日 书记员  罗楠