北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5101号原告（反诉被告）：娄华君，男，1956年9月7日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：周里凯，北京市京哲律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄永茂，男，1973年1月8日出生，汉族，住北京市怀柔区2门。委托诉讼代理人：朱洪伟（黄永茂之妻），住北京市怀柔区2门。委托诉讼代理人：石云霞，北京晟烜律师事务所律师。原告娄华君（反诉被告）与被告黄永茂(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告娄华君及其委托诉讼代理人周里凯，被告黄永茂及其委托诉讼代理人朱洪伟、石云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。娄华君向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告继续履行双方签订的租赁合同；2.判令房屋租赁合同附件一中第一条款为违反合同法的无效条款；3.判令被告赔偿原告建设西跨院的经济损失40000元；4.判令被告补交原告代交的西跨院四年水电费4000元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2016年6月4日签订的北京市怀柔区渤海镇东四渡河村××号2门租赁合同中，附件一中第一条款违反《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法实施细则》，该条款本质为损害国家利益、占用农用土地建设永久建筑的违法条款。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条中的(一)至(五)款，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益等，附件一第一条款损害国家得利益，侵占农田，属于无效条款，且被告在合同中未注明，西跨院不属于被告的宅基地权属范围，实为农用土地。被告欺骗原告为被告建设西跨院建筑，造成原告直接经济损失40000元。被告未按合同约定要求，改变房屋用途长期占据西跨院，不交水电费，侵占原告利益。按照《中华人民共和国土地管理法实施细则》第五十七条之规定，临时使用土地应得到土地主管部门批准，临时使用土地不得修建永久性建筑物，临时使用土地期限一般不超过二年。现西跨院建筑已经使用五年，应及时拆除。黄永茂辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及其附件均系双方经平等自愿、协商一致后达成的，且该合同文本内容全部系原告娄华君起草，在该合同第一条即已对原告所租宅院内房屋的情况进行了详细记载，原告明知附件一中提及的西跨院不在租赁范围之内，为此，原告诉称的被告以欺诈、胁迫手段与其订立合同显然与事实不符。2.合同附件一第1条形成的背景：被告在将房屋租给原告之前，西边跨院就存在，当时被告本想留着院内东厢房不租，以便自己放东西和秋收之用，但原告说他就想租整院，并且愿意将原有的西跨院帮着被告修建一下供被告之用。在此情况下，双方才达成了附件一第1条的内容。此后，原告仅是将原有西跨院的老墙加高了些，之后加的彩钢顶，内部刷白而已，根本不可能花费40000元。依合同附件一第1条的约定，由原告负责西跨院的临时住房修建，为此，原告无权要求被告向其支付修建的费用。3.涉案的宅院始建于1979年，当时就有西跨院，1989年翻建时也有西跨院，且西跨院所在的地方是被告分得的栗子树所在地，本村村民在分得栗树所在地盖小房的大有人在，任何机关都没有将其定性为违法建筑，更没有要求拆除，原告对此也是明知的。自2016年签订租赁合同以来，原、被告双方相安无事，至2019年4月，原告找风水师卜算说他租被告的房子风水不好，自此以后，原告便以水电费和西跨院为由开始找茬，目的是想解除合同，又不想承担违约金。4.关于水电费一项：合同附件第3条已约定，原告可以分装电表，被告可帮原告跟村里沟通协调，但后双方达成口头协议，因被告仅在秋收时或偶尔回家时才可能用到水和电，用量很少，为此，被告将山上的20多棵栗子树和院南的一小片菜园子交给原告打理和收取果实，而被告偶尔回到西跨院用的水、电费用就由原告承担。现栗树已收回，菜园也由村集体收回。如第三条意见所述，后因原告卜算风水觉得风水不好，就开始不承认口头协议，并以此为借口找茬。实际上，原告近两年的水费没有交，他更无权要求被告向其支付相关费用。5.原告不顾合同约定，以西跨院和水电费为借口，无故将西跨院门锁焊死、砸了院内玻璃和院墙，不让被告进门等行为，就是他想解除租赁合同，又怕承担违约金，所以才找的借口。其以上行为已给被告造成了损失，被告已提起反诉。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求，请法庭依法予以驳回。黄永茂向本院提出反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人于2016年6月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令被反诉人向反诉人支付违约金7.5万元、财产损失费2万元，两项计9.5万元；3.判令被反诉人将北京市怀柔区渤海镇东四渡河村××号2门院落及房屋恢复原状并腾退予反诉人；4.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年6月4日签订《北京市房屋租赁合同》，约定由被反诉人承租反诉人位于北京市怀柔区渤海镇东四渡河村××号2门的房屋，租赁用途为养老、休闲、家人与朋友聚会；租期自2016年7月1日至2026年7月1日共10年；租金每年15000元，支付方式为一次性付清租期内全部租金。合同签订后，反诉人依约将房屋交付被反诉人使用。但被反诉人自2019年开始便以各种不正当理由要求退租，见反诉人不同意其又采取恶语相向、破坏门锁、岀言威胁甚至砸玻璃、砸墙等极端手段。反诉人认为，涉案的《北京市房屋租赁合同》内容系双方真实意思表示、合法有效，双方均应依约履行，《合同》第八条“违约责任”约定：租赁期内……乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按租赁金总额的50%向甲方支付违约金。现因被反诉人恶意找茬以图达到提前解约之目的，其行为不但已构成违约，故要求解除合同，支持反诉人全部诉讼请求。针对黄永茂的反诉，娄华君答辩称，不同意黄永茂的全部反诉请求。首先，被反诉人从未明确表示要求过解除合同，要求黄永茂退还租金和违约金是在黄永茂夫妇在不断骚扰娄华君本人、并要求搬出租赁房屋才作出的聊天的表述，而不是娄华君本人主动要求解除合同。其次，现在娄华君现在仍要求继续履行合同，是黄永茂夫妇要求解除合同，目的在于赶走娄华君，实现其不用返还租金、不需要支付房屋装修损失款、并把房屋以更高价格出租给第三方的目的。因为黄永茂夫妇一直想通过毁约，达到实现其利益最大化的目的。至于西跨院，大门焊死是娄华君自己焊死的，但原因是黄永茂违反合同约定，不仅在秋收季节，而是一年四季频繁来此居住，违反了合同约定，娄华君无法忍受，才将大门焊死防止黄永茂的继续违约行为。因西跨院改建时候，娄华君本人不知晓涉及违章违法建筑，但是现阶段娄华君已经知道属于违法建筑，可以配合政府部门积极进行清理拆除。1.租赁房屋背景情况。(1)租赁房基本情况。被答辩人所属房屋——北京怀柔区渤海镇四渡河村××号，在答辩人于2016年6月4日租赁时，几近废墟(见2015年卫星照片1)。其南墙东部因与亲属经济纠纷事件中被推倒，仅剩歪斜大门，西院墙全部倒塌，无室内卫生间，仅在西南墙角处用树枝与土坯搭建的露天蹲坑，无法使用。主屋内屋顶的石膏板全部脱落，地面有近半米尘土。主房门为难于关闭与开启的老式推拉铝门。窗户为木制单层玻璃开合窗(见原主房拆除的窗户与东厢房窗户照片2)。此时尚无西跨院房屋(见2015年卫星照片1)，院内地面全部为土地面。此时院子为开放式，可自由出入。(2)租赁房改造工程。答辩人自租房日起，依据本案合同附件中3、4、5、6条款的约定，对房屋进行改造，投入装修费用约合人民币20万元(按现建材与建房工本估值)其改建工程包括：①主房的单层木窗改为塑钢双层玻璃窗(见证据照片3)；②将原无法开启的铝门改为加厚断桥质材的阁楼景台，加建观景台顶与不锈钢质材围栏与楼梯(见证据照片4)；③主房中装修石膏板房顶、用水泥装修墙壁，建室内卫生间及给、排水系统，购置热水器，改造木门为断桥铝合金质材，为阁楼铺设石材地面，安装两组空调重新铺设给排水与电路(改原铝质电线为铜质)等设施。在国家部分补贴基础上，答辩人再投资安装两套电供暖装置，以及主房外部保温层(见证据照片5)；④将原做杂物间的东厢房装修改造成现代式厨房(见证据照片6)；⑤增建西南角室外卫生间两处，储物间一处，院内铺设石材路面；⑥根据合同附件一的条款1，修建南北长16米，东西宽6米的西跨院。其北房东西宽6米，南北长为6米，水泥砖结构，彩钢房顶与加厚断桥铝合金门窗，此院房为案由中的违章建筑(见证据照片7)。2.干扰答辩人的正常生活。现有证据表明，被答辩人有企图侵占答辩人35万元租赁房屋投资的主观动机和客观行为。被答辩人通过言语、书面形式多次提出超出合同约定范围的无理要求。(1)在答辩人租赁本房屋之前，被答辩人有侵吞租户租金的不良行为。据村民与村委会反映，被答辩人曾采用不法手段驱赶本房屋的原租赁户，并侵占其3万元房租未退还；(见证据微信截图1、2)。(2)在房屋主体改造工程基本完成后，被答辩人开始通过不断骚扰、扰乱答辩人正常生活等方式，实施驱赶答辩人、侵占35万元房屋投资款的行为。主要事实如下：①2016年11月11日，答辩人正随中国科学院科考团，在美国芝加哥进行野外科学考察。被答辩人打来越洋电话，对答辩人进行粗暴指责，提出合同以外的无理要求，指责答辩人为什么没给西厢房(违章建筑)做室外保温层(见证据微信截图3)；②在合同附件一第3条中，明确标有分装电表事宜的条款，被答辩人向答辩人提出承担他西跨院水电费的无理要求；③被答辩人违反合同附件一第1条款“为甲方解决秋收生产临时用住房”的约定，长期居住在西跨院；④无偿使用答辩人水电5年之久。更为恶劣的是，被答辩人恶意浪费宝贵的电力资源，用大功率电烤箱、电炉子、点长明灯等，长期在西跨院浪费电量，给答辩人造成经济损失(见证据照片8)；⑤合同附件一第2款“甲方同意乙方使用院外停车位”，答辩人出资在西跨院西边修建停车场，被答辩人于2018年6月12日曾无理驱赶答辩人家属正常停车，引起纠纷，事后答辩人对被答辩人提出书面警告；⑥在签订合同时，被答辩人曾将其山上26棵栗子树和门前二分菜地，送给答辩人在租赁期使用。但被答辩人言而无信，曾于2018年9月20日无理驱赶答辩人的家人采摘栗子，并找各种借口收回栗子树和门前二分菜地；⑦被答辩人曾提岀让答辩人给其找工作，辅导帮其儿子学习等无理要求；⑧答辩人一再忍让的情况下，被答辩人更变本加厉的无理取闹。被答辩人在2019年3月25日突然无端指责答辩人将女房东的手机微信黑了。当答辩人证明与此事无关后，被答辩人开始装聋作哑，不做解释；此事答辩人向村委会主要领导做了书面汇报：(见微信截图证明4)；⑨被答辩人多次向院中扔异物，包括死猫、死老鼠等，一次曾扔进一个燃烧的木棍(见微信截图5)。为此答辩人在向村委会汇报的同时，对被答辩人提出了书面警告，并安装了三套视频监控装置，被答辩人才有所收敛；⑩在忍无可忍的情况下，答辩人要求被答辩人按合同退岀西跨院。被答辩人女房东竟在微信中，污辱漫骂答辩人，(见微信截图6)；被答辩人在微信中，曾明确要求答辩人将已经按房屋合同装修完善的租赁房屋退还给被答辩人(见微信截图7)，本次在法庭上又以书面形式，不尊重答辩人意愿，提出让答辩人退房的无理要求，其侵占答辩人35万元租赁房款的意图已十分明确。3.被答辩人要求答辩人退出租赁房违反合同法。答辩人对被答辩人在反诉请求中，所陈述的事实与理由部分，与事件的事实不符。答辩人一次性交付被答辩人10年房租，共计15万元，同时先后投入20万元改造租赁房。此时，答辩人总计对租赁房投资35万元，退出租赁房不符合答辩人的根本利益。事实是答辩人从未以口头或书面等形式，向被答辩人表示退出租赁的意愿。被答辩人也没有提出仼何证据证明答辩人有退房的意愿。被答辩人的意见仅是其一厢情愿和主观臆断的结果，是被答辩人的真实意图。真实的情况是，被答辩人在多次无理干扰答辩人的正常生活(见前章节)，拒不交纳水电费，长期霸占西跨院，并以书面形式漫骂答辩人的情况下，答辩人于6月30日以书面、口头和微信等形式，先后告知村委会、被答辩人和派出所，根据国家有关违章建筑的相关法律《城市房屋拆迁管理条例》中第二十二条、《中华人民共和国城乡规划法》的六十六条、第六十八条，于6月封闭西跨院，并对答辩人建筑的有动产所有权的西跨院违章建筑实施拆除。在答辩人依法封闭西跨院后，被答辩人曾先后两次向法院提岀诉状，提出进入西跨院的无理要求，并两次主动撤诉(视法律为儿戏)。在此其间答辩人曾并多次向110报警、向村委会反应，均因西跨院属违章建筑，并且为答辩人投资的动产权而未得到派出所和村委会的支持(有派出所有三次出警记录)。在此期间答辩人也同时向怀柔人民法院提请诉讼(为本案)。在法庭的诉讼期间，被答辩人在未告知村委会、派出所、法院、以及对西跨院违章建筑拥有动产权答辩人的情况下，擅自砸开大门，三次强行进入西跨院，侵占了答辩人所有的不动产的西跨院子，给答辩人造成了经济损失。被答辩人在诉讼期间两次撤回状诉，并三次闯入答辩人拥有动产产权的房屋，属违法行为。110的三次出警记录也表明，警察不支持被答辩人非法闯入西跨院的行为。答辩人拆除自建的违章建筑与他人无关。该拆除行动前10天，答辩人以文字形式告知村委会和被答辩人，其行为合情合理，对自建违章建筑拆除合乎国家法律规定。答辩人拆除违章建筑和被答辩人提出的要求退房，是两件相对独立的事件。拆除违章建筑是对被答辩人非法长期霸占答辩人的动产、不交水电费和一系列骚扰驱赶租户的非法行为的回应，是答辩人维护自身财产权利的必然结果。被告将拆除事件解释为原告要求退房是荒唐的，两者毫无逻辑关系。关于被答辩人通过一系列无理取闹和骚扰驱赶答辩人，企图侵吞答辩人35万元的违法行为，原告均已向村委会领导汇报。综上所述，被答辩人的所谓证据没有事实依据，经不起推敲，而答辩人的证据有完整的语言、文字、照片、录像等事实依据，形成系统完整的证据链，可供法庭参考。本院经审理认定事实如下：2016年6月4日，出租人（甲方）黄永茂与承租人(乙方)娄华君签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况（一）房屋座落于北京市怀柔区三渡河镇四渡河村×，占地性质：原基扩建陆间；建筑面积：宅院地264平方米（0.4亩）含正房陆间，东厢房叁间36平方米。（二）房屋权属情况：甲方持有，房屋所有权证书编号：村民宅院地使用许可证，怀政地字第89023号……第二条房屋租赁情况及登记备案（一）租赁用途：养老、休闲、家人与朋友聚会……第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2016年7月1日至2026年7月1日，共计10年……第四条租金（一）租金标准及支付方式：房屋租赁费15000元/年；10年租金总计：人民币拾伍万元整（￥：150000.00）。（二）支付方式：银行汇款，各期租金支付日期：房屋交付给乙方使用后一次性付清。第五条其他相关费用的承担方式……由乙方承担：（1）水费（2）电费……第七条合同解除（一）经双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力（政府开发，开发商开发等）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲方返还乙方剩余租金。甲方不负责任何赔偿。（三）乙方利用房屋从事违法活动、损害社会公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。（四）其他法定的合同解除情形。第八条违约责任（一）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按租赁金总额的50%向对方支付违约金；甲方提前收回房屋的，还应退还乙方剩余租金，赔偿乙方已经投入的装修费用及人工费用；（二）租赁期内，甲方不负责房屋的任何维修，维护……附件一：合同的其他约定事项1.乙方负责西跨院的临时住房修建，为甲方解决秋收生产临时用住房。甲方负责协调建房事宜与村委会的关系……后案涉房屋交付给娄华君使用，娄华君于2016年6月7日通过银行转账方式向黄永茂支付了合同中约定的十年租金共计150000元。娄华君按照合同附件一的约定，维修改造了不属于承租院落范围内的西跨院房屋，供黄永茂秋收之用。西跨院系黄永茂承包的果园地。后双方因西跨院的使用发生争议。娄华君称自己花了40000元重建西跨院房屋，黄永茂未告知该房屋系违建，故应赔偿娄华君建房款；娄华君还要求黄永茂返还自己代付的水电费暂估4000元。双方一致认可2018年黄永茂已将菜园收回。因娄华君与黄永茂的争议，黄永茂也不再让娄华君管理栗树，但收回栗树的具体时间二人表述不一。另，发生争议后，娄华君实施了砸西跨院房屋门窗（四块小窗玻璃、四块大窗玻璃、一块屋门玻璃）、从院内将西跨院西门焊死的行为表示自己的不满。因无法出入西跨院，黄永茂将西跨院的大门拆下。另查明，1989年1月24日，怀柔县三渡河乡人民政府下发的社员宅院地使用许可证记载，案涉房屋户主黄志纲（黄永茂之父），住址三渡河乡四渡河村×，占地性质原基扩六间，东至黄月山，西至小河沟，北至原基，南至院内，东西长22米，南北长12米，批准建房陆间……2020年10月12日北京市怀柔区渤海镇四渡河村民委员会出具证明一份，内容为：我国村民黄志刚（现已去世）留下一处宅院，坐落在怀柔区渤海镇四渡河村××号，现由其子黄永茂继承……黄永茂在我村有房屋一处，北房六间，东西20米，南北宽7米，面积120平米，房屋四至：东至黄月山，南至道，西至自家果园，北至坝根。门牌号：北京市怀柔区渤海镇四渡河村××号，该房屋产权归黄永茂所有。又查明，黄志刚、范桂珍夫妇共生育黄金香、黄金梅、黄永茂三名子女。黄志刚于2014年5月12日死亡，范桂珍于2010年9月30日死亡，黄金香于2002年11月3日死亡。黄金香与王富刚系夫妻关系，生育王**、王慧两名子女。黄金梅于2020年10月31日，王**、王慧于2020年11月6日出具情况说明，均认可案涉四渡河村××号院内房屋由黄永茂出租，三人对黄永茂将房屋出租并收取租金不持异议。以上事实，有娄华君提举的《北京市房屋租赁合同》、娄华君与朱洪伟、黄永茂的微信聊天记录、照片、拍摄的视频，村民宅院地使用许可证，黄永茂提举的村民宅院地使用许可证、《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录、拍摄的视频、照片、村委会证明、证人证言，以及娄华君及其委托诉讼代理人周里凯、黄永茂及委托诉讼代理人朱洪伟、石云霞当庭陈述意见在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为娄华君与黄永茂签订的《北京市房屋租赁合同》是否应当解除。根据我国合同法的规定，合同的解除分为协商一致的解除、约定解除和法定解除三种情形。本案显然不属于协商一致的解除和约定解除的情形。以下重点分析本案是否存在法定解除的情形。我国合同法第九十四条关于合同法定解除条件包括：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。综合全案的证据及双方当事人的陈述，本案争议主要是围绕西跨院房屋的建设及使用引发，并不涉及原、被告发生租赁关系的四渡河村××号院，对于租赁合同关系而言，并不存在法定解除事由。因此黄永茂单方要求解除房屋租赁合同、返还租赁的×号院院落并腾退房屋的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于娄华君提出的要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。关于娄华君提出的要求确认合同附件一第一款无效之诉请，本院认为，该条款的形成系双方协商一致的结果，无论从文字的字面意思理解还是按照其他解释方法，均不存在法定的无效事由，对娄华君的该项诉讼请求，本院不予支持。关于娄华君提出的要求黄永茂赔偿自己修建西跨院房屋损失40000元的诉讼请求，本院认为，首先，西跨院并非双方租赁合同涵盖的范围。为黄永茂秋收之用修建西跨院房屋，系娄华君自愿负担的主合同之外的义务，在娄华君将该房屋建好、交付黄永茂、黄永茂未提异议接受并使用后，其所负该义务已完成。此后，无论该房屋是否系违建、是否需要拆除，均与娄华君无关。只有在非因娄华君原因导致主合同履行不能的情况下，考虑到双方利益的平衡，才会产生修建西跨院房屋的投入是否需要返还的问题，本案显然尚未涉及此类情形。故在目前娄华君与黄永茂的租赁合同仍继续履行的情况下，娄华君要求黄永茂赔偿修建西跨院房屋损失的诉请，本院不予支持。关于娄华君主张的要求黄永茂补交已付水电费4000元的诉请，首先，娄华君未提举证据证明自己替黄永茂所垫付水电费的具体金额；其次，双方曾约定由娄华君负担西跨院水电，作为对价，黄永茂将栗树和菜园交由娄华君使用收益，后来因双方矛盾，黄永茂收回了栗树和菜园的经营收益权；且庭审中娄华君自认自己尚未缴纳2020年的水费。综上，本院综合案情对娄华君的该项诉讼请求不予支持。出租人与承租人发生矛盾，应采取合法合理的方法解决。在娄华君没有证据证明黄永茂存在非秋收季节仍在西跨院居住等违约情形下，对于娄华君砸毁门窗、焊死大门等行为，本院持否定评价。关于黄永茂在反诉中主张的赔偿损失的请求，本院酌定由娄华君向黄永茂赔偿门窗损失费1500元、西跨院西院门损失费5000元。因西跨院并非娄华君承租范围，娄华君不得妨碍黄永茂在秋收季节自主使用西跨院。对于黄永茂反诉主张的违约金诉讼请求，缺乏事实及法律基础，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、九十三条、第九十四条的规定，判决如下：一、娄华君与黄永茂继续履行双方于二〇一六年六月四日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、娄华君于本判决生效后七日内向黄永茂赔偿门窗损失1500元、西跨院西院门损失5000元；三、驳回娄华君其他本诉诉讼请求；四、驳回黄永茂的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费450元，由娄华君负担(已交纳)，反诉部分受理费1087元，由黄永茂担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 竞二〇二〇年十二月二十五日法官助理  杜洪亮书 记 员  肖 笛