四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1111民初485号 原告：李燕，女，1976年4月12日出生，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被告：乐山市昶星置业有限公司（统一社会信用代码915111117422907642），住所地四川省乐山市沙湾区铜河路北段**。 法定代表人：蒋金富，执行董事。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 原告李燕与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称：昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人张亢，被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2010年9月1日签订的《商品房买卖合同》，原告向被告退还房屋；2.被告退还原告购房款276488.94元以及交纳的契税、维修基金、他项权证费费等各项费用10445.00元；3.被告赔偿原告房屋差价损失、房屋装修损失、购房款利息损失等共计366652.00；4.本案鉴定费、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第二向明确为被告退还原告购房款276488.94元以及交纳的契税、维修基金、他项权证费费等各项费用10982.00元；将第三项的利息损失明确为购房款的利息损失。事实和理由：2010年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于沙湾区××路××段××号××幢××单元××层××号商品房××，原告向被告交付了购房款276488.94元，并交纳了契税、维修基金、他项权证费等费用10445.00元。被告向原告交付了房屋，原告装修入住。因房屋质量问题，在另案中，“公园一号”8号楼业主对8号楼的主体结构（含基础）的施工质量申请了司法鉴定，四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月20日出具《技术服务报告》及于2020年3月27日出具《关于“〈技术服务报告〉（ＪＤＪＣ-ＢＧ-ＪＤＦ-2020-0006）中‘公园一号’8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格”的说明》，鉴定结论为“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了若商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房，出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，给买受人造成损失的应由出卖人承担赔偿责任。根据相关规定，向法院起诉。 被告昶星公司在答辩期内未提交书面的答辩状，但在庭审中辩称，不同意解除《商品房买卖合同》，是否解除该合同由法院依法判决。即使要解除合同，原告所交的国土收费、他项权利证费等都不是被告收取的，被告只是代收，被告不应退还这部分费用。对于原告主张的按揭贷款部分的利息损失计算方法不认可，按揭款部分是原告购房款不足自行向银行贷款，被告没有多收取费用，不应退还。 本院经审理认定事实如下：2010年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2353），合同约定原告购买被告开发修建的“公园一号”8幢3单元4楼1号的住房一套，购房总金额为277,026.00元（合同建筑面积：129.07㎡），合同还对商品房质量、装饰、设备标准、保修责任等作出了详细约定。合同签订后，原告按约定支付了房款。2011年10月10日，被告向原告交付了房屋，房屋实测面积为128.82平方米，房屋价款为276,488.94元。同日，原告向被告一次性支付了国土收费200元、契税5,529.78元、备案费80元、权证费160元、维修基金4,508.70元、房印税5元、他项签证费498.65元、工本费10元，合计10,992.13元，被告退还原告购房款537.06元，品迭后原告实际支付10,445.00元。原告收房后，于2017年对房屋进行了装修，并于2017年年底入住。2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求被告解决未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向本院起诉被告，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉被告的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具鉴定报告，报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Bu级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Bsu级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Bsu级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。四川交大工程检测咨询有限公司于2020年3月27日出具《技术服务报告结论说明》，技术服务报告说明中明确“公园一号8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格”，并于2020年6月4日出具《检测方式的情况说明》对检测技术方法做出了说明。据此，本院于2020年6月15日对冯某、罗某某案做出一审判决，判决解除冯某、罗某某与被告之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给被告，被告退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。被告不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已经乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。原告起诉到法院后，根据原告的申请，2020年10月16日，本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司对本案房屋价值及房屋装修损失（以2020年10月16日为基准日）进行评估鉴定，评估单价3,340.00元/平方米，评估总价430,300.00元，房屋装修估价为112,000.00元（包含与建筑物主体不可剥离的初次装饰装修和设施设备、室内二次装饰装修，但不包含诸如家具、家电等可移动产、特许经营权等其他财产或权益）。 另查明，案涉房屋登记所有权人为李燕和陈刚，李燕与陈刚于2018年6月29日协议离婚，《离婚协议书》约定案涉房屋归原告李燕所有。 上述事实有原告提供的商品房买卖合同、个人住房借款/担保合同、公证书、银行借款凭证、入住缴费清单、收费收据、离婚证、离婚协议书、山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司四川分公司出具的房地产估价报告、（2020）川11民终843号、844号民事判书以及双方当事人的陈述等予以证明。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规定的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的义务，否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为：一、涉案8号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除《商品房买卖合同》是否有合同依据和法律依据？二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？现评析如下： 一、涉案8号楼主体结构施工质量是否合格，原告要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据？ 根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条（二）1的约定“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房……”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条的规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，且本案案涉8号楼（砖混结构）主体结构经四川交大工程检测咨询有限公司鉴定为不合格。该鉴定经审查，鉴定程序合法、鉴定的材料客观真实、适用的法律准确，鉴定结论依法予以采信。因此，应当认定原告所购买的“公园一号”8幢3单元4楼1号的住房主体结构不合格。合同的解除法律规定有约定解除和法定解除两种形式。合同法第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原告有权按照双方的合同约定以及法律规定行使合同解除权。原告以诉讼的方式行使合同解除权，解除的时间点应当以原告的诉状送达被告之日，本案被告收到原告的诉状时间为2020年7月22日，故原、被告在2010年9月1日签订的《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除，原告所购位于乐山市沙湾区××路××段××号××号××幢××单元××楼××号的住房一套应退还被告。 二、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持？ 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《商品房销售管理办法》第三十五条“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”的规定，被告出售给原告的住房主体结构质量不合格，依原、被告合同约定，被告履行合同义务不符合合同约定，也不符合法律规定，被告应当承担违约责任。解除合同承担违约责任形式有：恢复原状；采取其他补救措施；赔偿损失。合同法赋予守约方要求违约方承担责任形式的选择权，现原告放弃恢复原状以及采取其他补救措施民事权利，选择被告承担赔偿损失的违约责任符合法律规定，应予支持。合同法第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。本案原告在履约过程中无违约行为，被告应当承担全部违约责任，即应当赔偿因违约给原告造成的全部损失。第一、退还原告购房276,488.94元，契税和维修金等各项费用10,982.00元，合计287,470.94元的问题，原告该项主张属于直接损失范畴，合法有据，应予支持；第二，原告主张的房屋差价损失和装修损失的问题，其房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益，原、被告约定买卖的房屋系特定物的买卖，不是种类物，不能替代，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素，房屋增值形成的差价，给原告造成退房后重新购房增加了不必要的支出，该部分差价或支出应当认定为原告的履行利益即被告的违约所造成的损失,被告应当予以赔偿。经鉴定原告所购房屋现市场价值为430,300.00元，其差价损失153,811.06元（430,300.00元-购买价值276,488.94.00元）,原告主张房屋差价损失，于法有据，予以支持。原告主张的房屋装修损失，经评估净值为112,000.00元，属于被告因违约给原告造成的损失，被告应当依法赔偿，该项请求与本案查明的事实和法律相符，予以支持；第三、关于要求被告承担原告购房款利息损失的问题，原、被告签订的合同约定“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息…”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，被告应当按上述双方合同的约定和法律规定给付利息，利息的计算按合同的约定“银行同期活期存款利率”计息。原告于2010年9月1日支付首付款87,026.00元，2010年的银行活期存款利率为年利率0.36%,从2010年9月1日至2020年7月22日，该笔首付款的利息为87,026.00元×0.36%÷12个月×119个月=3,106.83元；2011年1月21日被告收到原告从沙湾工商银行所借贷的银行按揭贷款190,000.00元，参照2010年银行活期存款利率0.36%计算,从2011年1月21日计算至2020年7月22日，应为190,000.00×0.36%÷12个月×114个月=6,498.00元。以上购房款的利息损失共为9,604.83元。 综上，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院部分予以支持，对其于法无据的部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、原告李燕与被告乐山市昶星置业有限公司在2010年9月1日签订《商品房买卖合同》于2020年7月22日解除； 二、原告李燕所购位于乐山市沙湾区××路××段××号××号××幢××单元××楼××号的住房一套自本判决生效之日起十五日内退还给被告乐山市昶星置业有限公司； 三、被告乐山市昶星置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李燕购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、工本费等费用287,470.94元，房屋装修损失112,000.00元、房屋增值差价153,811.06元，合计553,282.00元; 四、被告乐山市昶星置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告李燕购房款利息损失9,604.83元； 五、驳回原告李燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,320.00元，减半收取计5,160.00，由被告乐山市昶星置业有限公司负担（原告李燕已预交，被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）；评估费5,965.00元，由被告乐山市昶星置业有限公司负担（原告李燕已预交，由被告乐山市昶星置业有限公司在本判决生效之日起十五日内直接支付给原告李燕）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员  刘 智 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理  刘小燕 书 记 员  程 静 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：本案适用的法律 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成直接经济损失成的损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。