福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0124民初2525号 原告：福建西雅图置业有限公司，住所地福建省闽清县闽江大道1号理想湾小区5-001室，统一社会信用代码913501240732309236。 法定代表人：杨明华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王雨晴，上海建纬（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张桢妮，上海建纬（福州）律师事务所律师。 被告：魏樟，男，1987年7月7日出生，汉族，住福建省永泰县。 第三人：中国工商银行股份有限公司闽清支行，住所地福建省闽清县梅城镇西门街10号，统一社会信用代码91350124854781269W。 负责人：郑昊，行长。 委托诉讼代理人：王进章，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：张章甦，国浩律师（福州）事务所律师。 原告福建西雅图置业有限公司（以下简称西雅图公司）与被告魏樟、第三人中国工商银行股份有限公司闽清支行（以下简称闽清工行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告西雅图公司委托诉讼代理人王雨晴、张桢妮、第三人闽清工行委托诉讼代理人张章甦到庭参加诉讼，被告魏樟经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西雅图公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》（编号：×××90）；2．被告协助原告办理《商品房买卖合同》的合同网签注销、合同预售备案登记注销、房屋预告登记注销等相关手续；3．被告支付原告被第三人扣收的贷款本息及罚息（暂计至2020年7月份为66193.03元，之后按第三人实际扣款金额计算）；4．被告按《商品房买卖合同》约定的购房款总额813759元的25%向原告支付违约金203439.75元；5．被告与第三人协助原告办理注销福建省闽清县闽江大道1号闽清理想湾11＃楼13层1301单元房屋抵押权以及抵押权预告登记的相关手续；6．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：×××90）及相应附件。合同约定由被告向原告购买位于福建省闽清县××道××号××＃楼××层××单元商品房，并约定被告于签订《商品房买卖合同》时支付首期款163759元，其余购房款650000元被告选择以银行按揭贷款的方式支付。2017年12月13日，原、被告双方与闽清工行三方共同签订了《个人购房借款／担保合同》［编号：（闽）字（营业部）行（闽清）支行（2007）年（一手贷0861）号］，约定由被告向闽清工行借款650000元，借款期限为30年，原告就前述借款为被告向闽清工行提供阶段性保证责任。被告就上述借款负有按时向闽清工行偿还本息的义务。《商品房买卖合同》和《借款合同》签订后，双方已按约办理了商品房买卖合同预售备案登记及房屋预告登记、抵押权预告登记等手续，但被告至今仍未按约收房。自2019年8月起，被告共计10次逾期向闽清工行偿还贷款本息。截止2020年7月，被告逾期行为导致闽清工行根据借款合同约定从原告保证金账户中累计扣划金额共计66193.03元。2020年9月10日，闽清工行以被告累积6次以上未按时足额偿还贷款本息为由，向闽清县人民法院起诉，要求原告对被告的债务承担连带清偿责任。被告逾期偿还借款本息的行为已构成根本性违约，严重损害了原告的合法权益。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定：“……如果出卖人累计代偿贷款本息达三期以上（含三期）的，则可视为买受人根本性违约，出卖人无需买受人同意，有权单方面解除《合同》和相关附件及有权要求买受人按《合同》约定的总房款的25%支付违约金，出卖人收回房产后，有权将房产进行出售或拍卖、变卖等（对买受人所做的装修不予补偿），所得款项用于偿还出卖人代偿款项，支付违约金及办理房地产证、尚欠银行贷款本息和拍卖等相关费用”。原告有权解除《商品房买卖合同》，并有权要求被告支付被闽清工行扣收的款项及返还房屋等违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告所有诉讼请求。 闽清工行辩称，1．答辩人并非是适格的第三人，原告将答辩人追加为第三人，混淆了各方的法律关系，一审法院对于本案涉及答辩人的部分不应当进行审理，应当驳回本案中涉及答辩人的诉讼请求。2．本案中，原告无权提出诉讼请求五，注销讼争房屋抵押权、抵押权预告登记，本案讼争房屋的抵押权在闽清县人民法院另案（2020）闽0124民初2059号案件中已经得到处理，对该诉请进行处理违反了一事不再理的原则。且与另案（2020）闽0124民初2059号民事判决书第三、四、五项相矛盾。综上所述，应当驳回原告对于答辩人的诉请。 魏樟未作答辩。 因魏樟经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。西雅图公司围绕其诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》（编号：×××90）、《个人购房借款／担保合同》［编号：（闽）字（营业部）行（闽清）支行（2007）年（一手贷0861）号］、工商银行业务回单及个人贷款逾期归还凭证、传票、民事起诉状为证；闽清工行围绕其诉讼请求依法提交了（2020）闽0124民初2059号民事判决书为证，本院组织西雅图公司及闽清工行对上述证据进行了质证，双方对对方的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。西雅图公司及闽清工行主张的上述事实可以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。魏樟作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》履行过程中，违反合同约定，累计超过六个付款期未按期偿还银行贷款本息，导致西雅图公司承担阶段性连带责任保证，并被扣缴66193.03元用于偿付讼争房屋的到期按揭贷款及利息，其行为已构成违约，现西雅图公司主张解除与魏樟签订的《商品房买卖合同》，符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，西雅图公司主张魏樟协助西雅图公司办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，魏樟清偿西雅图公司因承担保证责任所支付的贷款本息及罚息66193.03元（暂计至2020年7月份，之后按闽清工行实际扣款金额计算），魏樟向西雅图公司支付违约金，符合《商品房买卖合同》的约定，予以支持，但按合同总价款的25%支付违约金，标准过高，综合本地商品房买卖市场状况及魏樟的违约程度，在无证据显示西雅图公司实际存在高额损失的情况下，本院酌情调整违约金金额为合同总价款的5%，即40687.95元。同时，在《商品房买卖合同》解除后，双方互负返还责任，西雅图公司依法应将收取的购房款813759元返还魏樟，由于案涉房屋未实际交付，不存在房屋返还问题。 闽清工行在本案中并没有提出独立的诉讼请求，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”规定，本案仅处理西雅图公司与魏樟之间的商品房预售合同纠纷，担保贷款合同问题应另行处理。魏樟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、解除福建西雅图置业有限公司与魏樟于2017年4月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××90）； 二、魏樟在本判决生效之日起十日内协助福建西雅图置业有限公司到房屋权属登记部门办理《商品房买卖合同》（合同编号：×××90）的备案登记注销手续和预告登记注销手续； 三、福建西雅图置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还魏樟购房款813759元； 四、魏樟在本判决生效之日起十日内支付福建西雅图置业有限公司代偿款66193.03元（暂计至2020年7月份，之后按闽清工行实际扣款金额计算）； 五、魏樟在本判决生效之日起十日内支付福建西雅图置业有限公司违约金40687.95元； 六、驳回福建西雅图置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14751元，减半收取7375.5元，由魏樟负担（可在魏樟的首付购房款中予以扣除）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  王义奔 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  徐 静 附本案引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实 信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算：法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书 指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间 的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。