湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1102民初902号原告:姜世剑,男,汉族,1986年8月13日出生,住黄冈市黄州区。原告:余为进,男,汉族,1976年12月15日出生,黄冈市黄州区。原告:魏则峰,男,汉族,1971年9月24日出生,住黄冈市黄州区。原告：黄冈万景外滩置业有限公司，住所地：黄冈市黄州区东坡大道88号。统一社会信用代码：914211000661089385。法定代表人：廖芷巍，执行董事。共同委托诉讼代理人:熊辉,湖北率责律师事务所律师,特别授权。共同委托诉讼代理人:田杰,湖北今天律师事务所律师,一般代理。被告:黄冈市万景城小区业主委员会,住所地：黄冈市黄州区万景城12栋1单元2楼业委会办公室。负责人:董玫,业委会主任。委托诉讼代理人:卢友玲、刘青川,湖北聚力律师事务所律师,一般代理。原告姜世剑、余为进、魏则峰、黄冈万景外滩置业有限公司（以下简称万景置业公司）与被告黄冈市万景城小区业主委员会（以下简称万景城业委会）业主撤销权纠纷一案，本案于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜世剑、余为进、魏则峰、万景置业公司的委托诉讼代理人熊辉、田杰，被告万景城业委会的负责人董玫及其委托诉讼代理人卢友玲、刘青川到庭参加诉讼。现已审查终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销被告2019年8月12日发布的黄冈市万景城小区业主(代表)人员名单公告;2.撤销被告2019年8月12日发布的“业主大会同意授权55名业主代表行使业主大会职权、不同意续聘四川外滩物业管理公司黄冈分公司”的决议;3.撤销被告2019年8月16日发布的万景城小区关于物业公司竞聘公告和公告(内容是关于不选聘四川外滩物业以及新物业公司参与选聘);4.撤销被告2019年10月10日发布的黄冈市万景城小区选聘物业服务企业公开招标方案公示及附件;5.撤销被告2019年11月19日发布的“业主代表大会同意选聘物业服务企业的决议”;6.确认被告2019年11月27日发布的关于选聘物业公司的招标结果公告无效;7.确认被告2019年11月27日与上海永升物业管理有限公司签订的《万景城小区物业服务合同》无效;8.撤销被告2019年11月28日发布的关于要求四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司撤出黄冈市万景城小区的告知函;9.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：四原告系黄冈市万景城小区业主。被告万景城业委会成立后,未严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《黄冈市物业管理实施细则》以及《黄冈万景城业主大会议事规则》的相关规定召开业主大会,违法作出决议和发布公告及告示(分别为:2019年8月12日发布的黄冈市万景城小区业主代表人员名单公告、2019年8月12日发布的“业主大会同意授权55名业主代表行使业主大会职权、不同意续聘四川外滩物业管理公司黄冈分公司”的决议、2019年8月16日发布的万景城小区关于物业公司竞聘公告和公告、2019年10月10日发布的黄冈市万景城小区选聘物业服务企业公开招标方案公示及附件、2019年11月19日发布的“业主代表大会同意选聘物业服务企业的决议”、2019年11月27日发布的关于选聘物业公司的招标结果公告、2019年11月28日发布的关于要求四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司撤出黄冈市万景城小区的告知函)。被告万景城业委会违反法律强制性规定做出损害小区广大业主利益的决定,严重侵犯包括四原告在内的所有小区业主的合法权益。被告业主委员会辩称：答辩人组织召开业主(代表)大会,以专人送达回收意见、短信、微信多种方式,在专有建筑面积及业主人数双过半的选票结果下作出不续聘现有物业四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司,通过第三方招投标选聘了新的物业公司,符合法律的规定。一、2019年8月12日发布的以推选的方式选定的黄冈市万景城小区业主(代表)人员合法有效。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条的规定,“物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定”以及《黄冈万景城业主大会议事规则》(草案)第七条,参加业主(代表)大会会议的形式有三种形式,其中第二种“以单元为单位,推选业主代表参加业主(代表)大会会议”,该议事规则经第一届业主(代表)大会于2019年6月9日表决通过,对本物业区域内的全体业主具有约束力,该规则并未规定要通过选举得票数来决定业主代表名单。答辩人于2019.7.5在各楼栋张贴通知,向全体业主发出号召报名加入楼栋长及业主代表行列,7.28业主代表名单公示显示,通过自荐与推选,业委会资格审核选出了各楼栋业主代表,经公示期15天无异议确定了业主代表人员名单,因此推选结果合法有效。二、2019年8月12日发布关于“业主大会同意授权55名业主行使业主大会职权、不同意续聘四川外滩物业管理公司黄冈分公司的决议”的公告内容及形式符合法律的规定。2019年7月11日答辩人提前15天在小区发布召开业主大会公告,议题为两点:是否同意授权55名业主代表行使业主大会职权以及是否同意续聘四川外滩物业管理公司黄冈分公司征求业主意见,征求意见方式:专人送达回收意见、微信、短信,征求意见期限为2019.7.28-2018.8.11。经投票统计,已交房数1856户,面积191672.28m2(业委会成立时,6号楼刚交房,9、10号楼及商业未交房):(1)是否同意授权55名业主代表行使业主大会职权。其中入户624户,同意授权委托623户,占面积63576.02m2;短信、微信×××户,同意×××户,占面14385.02m2;到访不遇1079户,占面113597.79m2,计入多数决,表决结果:同意1855票。(2)是否同意续聘四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司。其中入户624户,同意续聘14户,弃权24户,不同意586户,占面积58266.06m2;短信、微信×××户,不同意×××户,占面14385.02m2;到访不遇1079户,占面113597.79m2,计入多数决,表决结果:不同意1818票。对此,新桥社区分管领导雷锋派小区网格员对选票进行抽查,无误后将意见调查表备存在社区。故,解聘物业服务企业的表决结果已达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并经上级部门审核,符合法律规定。三、2019年8月16日发布的万景城小区关于物业公司竞聘公告和公告以及2019年11月28日要求被答辩人撤出小区告知函,被答辩人无权请求撤销。第一,《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条明确规定了七项是由业主共同决定的,也就是说与本案相关的第(四)项选聘和解聘物业服务企业是必须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二,按照黄冈万景城《业主大会议事规则》规定,业委会是业主大会的常设行政执行机构,是业主自治的责任主体。业委会有权在法律规定的范围内决定召开业主大会采用的形式,确定会议议程,制定选聘物业公司的方案和具体操作程序等事务性的工作。第三,业委会发出的两项公告以及诉讼请求第八项要求撤出万景城小区的告知函是向小区全体业主公布业委会相关工作的信息,并非业主委员会作出的效力性决定,其内容不属于应由全体业主共同决定的事项,故无权请求撤销,另外需要补充说明,2019年8月12日的两份公告实行的竞聘工作因现物业在8月20日当天拉横幅、抢竞聘文件、打伤业主、谩骂新桥社区代表等严重扰乱会场秩序的恶劣行径导致竞聘工作被中断,后委托第三方代理机构于2019年10月16日面向全国重新进行了招标,也无撤销的意义。四、答辩人在高新区管委会、新桥社区居委会的指导与监督下,通过委托第三方代理机构公开招投标,由一级资质的上海永升物业服务公司中标,经55名业主大表核准,结果合法有效。通过委托第三方招投标公司在全国范围内进行招投标选聘新的物业公司,通过对五家物业公司进行评标,上海永升物业管理有限公司以第一名中标,招标结果公示期为2019年11月14日至11月18日,被答辩人公告期内未提出异议,视为已经认可招标结果。且该招投标结果已经55名代表表决通过,物业合同在小区公共区域内公示后答辩人和中标物业公司于2019年11月27日双方已签订物业合同,对业主均有法律约束力。根据黄冈高新区管委会在2019年12月31日关于万景城小区重新选聘物业服务企业的情况向市住房和城乡建设局的回复(黄高管函【2019】256号),“高新区社会事务局于2019年9月1日组织召开专题会议,建议由第三方招投标公司组织进行……以及业委会按照高新区主管部门及社区的指导意见开展工作……邀请第三方招投标公司依法依规完成选聘物业服务企业,上海永升物业管理有限公司中标”以及2020年1月2日新桥社区发给答辩人工作联系函,“新的物业服务应按签订的服务合同在2020年1月1日进驻,由于前期物业服务企业在新的物业企业进驻前,未按法规与业主委员会进行交接……由于万景城前期服务企业,拒绝按法规撤场,导致协调会无果”。以上可以看出答辩人完全在上级主管部门的指导监督下,依法依规完成选聘物业服务企业并签订物业服务合同,故被答辩人无权撤销。因此,被答辩人要求撤销答辩人作出的以上文件无事实和法律依据,请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告为了支持其诉讼请求，提交证据如下：1.原告身份信息，证明原告的主体资格；2.被告万景城业委会备案材料，证明被告的主体资格；3.《万景城前期物业服务合同》，证明万景置业公司的合同期限为2018年元月8日起至2022年元月8日止；4.关于招募万景城小区楼栋长及业主代表的通知（19.7.5)、万景城小区各楼栋业主代表推选结果公示(2019.7.28)及黄冈市万景城小区业主(代表)人员名单公告(2019.8.12)，证明公示内容没有记载业主代表的产生办法,也没有载明所选出的业主代表的得票数,该公示不具备客观真实性,不能广泛代表各楼栋的业主的意志。该公示结果不具备合法性和真实性；5.决定通过选聘方式选聘物业公司的公告(2019.8.8)，证明公告内容载明“业委会成立,前期物业服务合同自行终止”没有法律依据，且选聘物业公司依法由业主大会决定,业委会无处分权；6.业主大会同意授权55名业主代表行使业主大会职权、不同意续聘四川外滩物业管理公司黄冈分公司的决议(2019.8.12)、万景城小区关于物业公司竞聘公告(2019.8.16)及通知竞聘的物业公司按时参加选聘的公告(2019.8.16)，用以证明公告内容载明“业委会成立,前期物业服务合同自行终止”，没有法律依据，且选聘物业公司依法由业主大会决定,业委会无权决定。业委会未依法按照法定程序召开业主大会,仅以征求意见的形式违反法律强制性的规定,且《万景城业主大会议事规则》第十条的规定中不包含微信表决方式；7.万景城小区选聘物业服务企业公开招标方案公示及附件、业主代表大会同意选聘物业服务企业的决议、关于选聘物业公司的招标结果公告及万景城小区物业服务合同(永升公司)，证明业主大会参与人数未达到过双半的规定，作出的决议无效；8.关于要求四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司撤出黄冈市万景城小区的告知函，证明业主大会作出的决议无效，被告要求外滩物业退场无事实和法律依据；9.《万景城业主大会议事规则》，证明《议事规则》就召开业主大会程序、参加业主大会会议的形式、委托他人参加会议的条件和要求以及会议表决方式等均作出了详细规定。10.征求意见表、购房合同复印件，用以证明业委会未依法按照法定程序召开业主大会,违反法律法规强制性规定。且业委会提交的征求意见表上的签名存在弄虚作假的情况,部分业主多次重复签名、部分签名者不是业主(无书面委托手续签名)、部分业主的签名系伪造,严重违反法律法规关于面积和业主人数计算方式、委托参加业主大会必须采用明确授权以及投票表决意见应由业主本人签字的强制性规定,其表决结果不具备合法性；11.工作联系函(2019.8,19)和黄冈高新区管委会向市住建局的回复，用以证明万景城业委会违反法律法规强制性规定召开业主大会,未依法通知万景城所在社区居委会。被告就原告所提供的证据提出以下质证意见:对证据1、2三性均无异议；对证据3《万景城前期物业服务合同》合同期自2018.1.8-2022.1.8真实性及证明目的有异议,首先,该份合同与我们在房屋主管部门查询的不符,备案的合同期限为2014.1.8-2018.1.8,其次签约主体黄冈万景外滩置业有限公司(甲方)与四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司(即该小区现有物业)(乙方)的总公司系同一股东廖伦万投资,即使该份合同有效,根据物业管理条例第26条“前期物业服务合同可以约定期限;但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”的规定,该合同已于2020年1月1日被告与上海永升物业公司签订合同时终止；对证据4的三性均无异议,对证明目的有异议。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十七条的规定,“物业管理区域内业主人数较多的,可以幢、单元、楼层为单位,推选一名业主代表参加业主大会会议,推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定”以及《黄冈万景城业主大会议事规则》(草案)第七条,参加业主(代表)大会会议的形式有三种形式,其中第二种“以单元为单位,推选业主代表参加业主(代表)大会会议”,该议事规则经第一届业主(代表)大会于2019年6月9日表决通过,并未规定要通过选举得票数来决定业主代表名单,对本物业区域内的全体业主具有约束力。被告于2019.7.5在各楼栋张贴通知,向全体业主发出号召报名加入楼栋长及业主代表行列,7.28业主代表名单公示显示,通过自荐与推选,业委会资格审核选出了各楼栋业主代表,经公示期15天无异议形成了业主代表人员名单,因此推选结果合法有效；对证据5的真实性无异议,对证明目的有异议。该份公告仅仅是业委会发出的倡议,为维护广大业主的切身利益,积极推荐好的物业公司,为更好的管理本小区有好的建议或意见与业委会联系等。选聘物业公司依法是由业主大会决定,但该份公告并未涉及处分业主的权利。对证据6的真实性无异议,对证明目的有异议。首先,原告声称“业委会未依照法定程序召开业主大会,仅以征求意见的形式违反法律强制性的规定”,根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式”以及《黄冈万景城业主(代表)大会议事规则》第七条,参加业主(代表)大会会议的形式有三种:全体业主、推选业主代表、书面征求意见的形式任何一种形式均可参加;其次,原告所提供的2019.8.12的竞聘公告以及9.8.16的参加选聘的公告实际上并未履行,物业公司的选聘方式已通过业主大会的决议明确,以委托第三方机构向全国进行招投标选聘新的物业公司。最后,关于微信的表决方式。万景城小区虽收房有1856户,但实际居住的只有6、7百户。选票中微信、短信共×××票,其中微信×××票,短信34票,且微信投票的每一户被告都能提供与之相对应的业主姓名与联系电话进行核实,被告所做的这一切正是基于拓宽广大业主表达真实意愿而增加了此种方式,如果原告拘泥于只用短信和专人送达两种方式来计表决票,反而是违背了全体业主心声,损害了小区全体业主的利益；对证据7的真实性无异议,对证明目的不认可。以公开招标的方式选聘物业公司是结合高新区管委会及新桥社区召开会议给出的指导意见(2019.9.12及2019.12.16书面),同时经55名业主代表代表全体业主行使大会职权一致同意形成的结果(2019.9.18会议纪要)。对证据8的真实性无异议,对证明目的有异议,业委会经过公开招投标竞选物业为永升物业,召开业主大会对招投标结果认可后发出的告知函，该函件符合法律的规定；对证据9的真实性无异议,对证明目的不认可。根据该议事规则结合相关法律规定,被告在历次召集业主及业主代表大会时均采取了先公告再短信、微信、上门送达的方式,从未剥夺业主的知情权和表决权；对证据10的征求意见表的真实性有异议。原因在于征求意见表是复印件104页(实际原件为108页),也无社区盖章,在第一次业主撤销权纠纷案【案号为(2020)鄂1102民初29号】的案件中,到社区了解无人提供该复印件,因此对该份证据真实性、来源的合法性及证明目的有异议。社区没有任何人向原告提供过,对该征求意见表的来源有异议。购房合同对该证据的真实性无异议,但对证明目的有异议。根据《湖北省物业服务和管理条例》第十八条规定,“房屋所有权人为业主,尚未登记取得所有权的,但基于买卖、赠与、继承、拆迁工征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业服务关系中的业主。”所以,仅以不符合购房合同上的姓名就质疑业委会会议投票结果的真实性没有法律依据,应以现有的不动产房产信息为准；对证据11的真实性无异议,但对证明目的有异议。新桥社区居委会的工作联系函是基于证据6(选聘物业发布公告)应告知居委会并听取建议而出具的函,都是经过居委会分管万景城的领导雷锋主任沟通汇报。业委会每一项工作都是向其报备,可以提供微信记录并非是没有告知居委会。被告进行了整改召开了第二次选聘物业会时,现物业外滩物业黄冈分公司带人进去打伤业主,扰乱会场秩序,导致选聘会无法进行。从2019.12.31高新回复也可以看出,区及居委会给出指导意见,55名代表同意的情况下委托第三方进行招投标完成对新的物业公司的选聘,合乎法律的规定。被告为反驳原告的诉讼请求提供如下证据：第一组证据:1.1万景城小区首届业主委员会选举大会会议纪要及业委会成员名单公告(2019-6-9)。1.2关于成立万景城小区业主委员会的核准证明(2019-6-10)。1.3市住建局关于黄冈市万景城小区业主委员会申请备案的复函(2019-6-24)。1.4开户许可证(2019-8-29)。1.5黄冈万景城业主大会议事规则（草案）证明对象:万景城业主委员会成立、委员选举及制定的议事规则等符合法律规定。第二组证据：2.1招募万景城小区楼栋长及业主代表的通知、推选结果公示、人员名单公告及照片（2019-7-5）。2.2业委会会议纪要（2019-7-7）。2.3《关于是否续聘四川外滩物业回收意见及微信、短信,统计汇总后公管理有限公司黄冈分公司召开业主大会的通知》及公示照片(2019-7-11)。2.4《召开业主大会对是否同意授权55名业主代表行使业主大会职权、是否同意续聘四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司征求业主意见的公告》及公示照片(2019-7-11)。2.5《公告》及公示照片（2019-8-12）。2.6万景城业主大会住宅投票统计表（2019-8-12）。2.7业主大会同意授权55名业主代表行使业主大会职权、不同意续聘四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司的决议（2019-8-12）2.8业委会会议纪要（2019-7-26至2019-8-11）。2.9公告及照片（2019-8-16）。2.10万景城校区会议纪要及代表签到表（2019-9-18）。证明选聘业主代表、召开征求两项议题的业主(代表)大会的程序及内容符合法律规则的相关规定，未侵害原告的合法权益。第三组证据：3.1万景城小区选聘物业服务企业公开招标方案及小区内公示照片（2019-10-10）。3.2公告及公示照片（2019-10-16）。3.3黄冈市区采购项目委托采购协议书（2019-10-16）。3.4第三方招标公告及网站截图（2019-10-17）。3.5招标评标报告（2019-11-12）。3.6邀请函（2019-11-10）。3.7万景城小区物业服务项目评标结果公示及网站截图（2019-11-13）。3.8中标通知书【ZQLY（2019）051号】（2019-11-19）。3.9业主代表大会同意选聘物业服务企业的决议（2019-11-19）。3.10《万景城小区物业服务合同》公示照片（2019-11-20）。3.11与新物业签订万景城小区物业合同（2019-11-27）。3.12银行转账凭证。证明对象：通过第三方招标公司，选聘新的物业服务企业履行了招投标程序并公示，物业公司已签订合同。第四组证据：4.1关于要求移交万景城物业办公及相关资料的函（2019-7-5）。4.2关于要求四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司撤出黄冈市万景城小区的告知函（2019-11-28）。4.3关于万景城小区选聘物业服务企业的指导意见（黄冈市高新区新桥社区居委会）（2019-12-16）。4.4工作联系函（2019-12-23）。4.52019年12月26日会议录音（附文字记录）。4.6关于万景城小区重新选聘物业服务企业的情况回复（黄高管函【2019】256号）（2019-12-31）。4.72010年1月1日原物业阻挠新物业进场照片。4.8协调会录音（2020-1-1）。4.9工作联系函（2020-1-2）。4.10涉嫌违法案件移送审批表、建设行政执法涉嫌违法案件移送函、案件移送函回执（2020-1-9）。4.11新桥社区关于万景城物业矛盾的指导意见（2020-1-12）。用以证明，被告在上级主管部门的监督和指导下数次要求前期物业移交但拒不移交，市住建局物管科将前期物业拒不退出的案件转入市城管执法部门。补充:1.四川外滩与万景置业公司的股东证明,证明外滩置业与原告是同一股东。2.被告业委会主任董玫与社区分管万景城领导雷锋的微信聊天记录,证明被告在召开业主大会的过程中及相关工作的过程中均向居委会领导报备。原告就被告提交的证据发表如下质证意见：第一组证据,证据的三性无异议,补充说明1.5的议事规则是经过第一届业主大会表决并通过生效。业委会召开业主大会就应当严格按照议事规则进行；第二组证据2.1的真实性无异议,合法性和证明目的均有异议,从公示和公告的抬头文字说明均显示所谓的业主代表系“通过招募和自荐,经过业委会审查,最后经公示期无异议”产生,违反了《湖北省物业服务和管理条例》第十九条“业主代表的产生方式由业主大会决定”的规定,业主代表的产生不合法。2.2、2.3、2.4、2.5的真实性合法性和证明目的均有异议,1、第一份《前期物业服务合同》到期时业委会尚未成立,由原告万景公司和第三人四川外滩物业续签《前期物业服务合同》,将合同期限延至2022年元月8日,前期物业合同并未终止;2、被告召开业主大会违反法律法规关于“住宅小区召开业主大会应当告知物业所在社区居委会”的强制规定,致使被告召开业主大会时,因失去社区居委会的监督而丧失合法性;3、两份《通知》的内容显示采用微信方式收集表决意见违反《业主大会议事规则》的第十条的约定,微信投票属于无效票,且通知的内容关于大会表决的形式去掉了设投票箱,违反议事规则第十条的约定;是否授权55名业主代表行使业主大会职权没有法律依据,法规仅规定了业主可以书面委托的形式,约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权,而非直接行使业主大会职权;4、被告对通知未参与表决的业主采用《公告》的内容不合法,根据《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第二款以及《黄冈市物业管理实施细则》第十四条第三款关于“采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告,被告应当将征求意见书进行公告。5、召开一次业主大会一天内同时发布两个召开业主大会通知明显不符合常理,存在后期补充作假的可能,关于是否依法召开业主大会的首要前提是依法履行通知义务,结合包括原告在内的业主均表明未在小区公告栏中见到上述两份召开业主大会的通知和关于通知未参与表决的《公告》。2.6的真实性、合法性和证明目的均有异议,被告制作的统计表系被告单方面制作,不能达到其证明目的,且证据2.4第四点“保留原始业主签名确认表存档,随时备查,以便全体业主监督”也表明了被告对业主签名表决以及相关的材料由保存备查的义务,本案中,业主大会采用的是专人送达回收意见和短信投票,业主书面签字的征求意见表、通知短信和表决短信内容以及委托他人的书面授权等材料是核实业主大会的表决结果真实性与合法性的核心证据。被告应当提交,庭前原告也提交了调查取证申请。请求法庭依职权向被告调取,如拒不提交,应承担举证不利的后果。2.7、2.8、2.9的真实性、合法性和证明目的均有异议,因被告召开业主大会未依法通知社区居委会,召开业主大会所有流程包括发布公告、征询意见、回收统计意见均缺乏社区的监督,召开业主大会的过程及结果都不具备合法性,且2.9载明被告仅征集了777户的意见，违反了《物业管理条例》第十二条第一款、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第一款以及《黄冈市物业管理实施细则》第十四条第一款关于“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”,万景城小区不算商业部分的业主,仅住宅部分的业主就有1856户,而参与表决的业主仅777户(还包括了微信投票的无效票数),因被告未严格按照议事规则发送短信,致大部分业主没有得到通知而未参与业主大会,到访不遇中在召开业主大会期间未收到短信通知的,不属于议事规则中应计入多数票的情形。因此,最终的表决统计结果因未达到“双过半”强制性规定而无效,应当予以撤销。2.10的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议。业主代表产生不合法,且业主代表行使业主大会职权无法律依据,同时违反了《万景城业主大会议事规则》第八条第二项“推选业主代表参加业主(代表)大会会议的,业主代表应当在参加业主代表大会会议三日前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主代表大会投票时如实反映”的约定;第三组证据质证意见:真实性无异议、合法性和证明目的具有异议。前期物业合同尚未到期,被告未召开业主大会就解聘外滩物业作出决议违反《物业管理条例》关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定,且因被告召开业主大会未严格依法进行,导致业主大会参与人数未达到法定的双过半的强制性规定,业主大会作出的一系列决议无效;同时因业主代表产生违法,并且业主代表大会作出同意选聘物业服务企业的决议的没有法律依据;从而导致被告进行新聘物业服务企业的招投标,其招投标所作出的一系列涉案事宜均违背法律规定,属无效民事行为。第四组证据质证意见:4.1、4.2、4.3、4.5、4.7、4.8、4.9、4.10、4.11与本案无关,不予质证;对证据4.4无异议,根据原告向政府部门调取的全部材料中,缺少被告召开业主大会的公告、通知业主的短信和业主参与表决短信以及委托他人的书面授权等证明业主参与业主大会表决的材料。对证据4.6无异议,回复与原告提交的工作联系的内容证明了被告召开业主大会程序存在问题。对所有的照片质证意见:真实性、合法性和证明目的均有异议。1、证据形式不合法,依据证据规则的规定:当事人以视听资料作为证据的,应当提供存储该视听资料的原始载体;2、缺乏社区居委会的监督,被告对外所有对外发布的公告公示照片没有采用自带水印的相机,用手机可以修改时间的方式补拍相关照片,其真实性完全不能确定;3、公示的范围不符合议事规则的第十二条关于“本物业管理区域范围内、公告发布地点为:每栋每单元一楼公示栏”约定,应当在万景城全部楼栋房屋一楼公示楼内进行公布。补充证据质证:对于补充的证据与本案无关,不予质证。对证据的真实性有异议,聊天记录对方的身份没有提供证据证实,双方之间的聊天是通过私下聊天进行,不是公对公的业务指导。只能说明双方之间的聊天不能代表社区的意见,只是个人的意见,不能证明所做的决议合法。补充证据2,应当公对公,社区派人去监督业委会召开业主大会的程序、表决统计、唱票等所有程序。业主大会的全部决议,丧失监督因此不具备合法性。通过双方当事人举证和质证，本院经审理查明以下事实：原告姜世剑、余为进、魏则峰为黄冈市万景城小区业主。原告万景置业公司将其开发的万景城小区房屋出售时与购房者签订《商品房买卖合同》，约定前期物业服务企业为四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司，物业服务时间自2014年8月1日至2018年8月1日。2018年1月8日，万景置业公司与四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司继续签订前期物业服务合同，约定该物业公司的服务期限为2018年1月8日至2022年1月8日。2019年6月9日，万景城小区召开业主大会拟成立业委会，其所在黄冈高新区新桥社区和高新区管委会予以核准，并向黄冈市房管局申请备案。2019年7月5日，万景城业委会发出关于《招募万景城小区楼栋长及业主代表的通知》，原则上在每栋楼招募一名楼栋长及业主代表，通过自建和推荐后，万景城业委会进行了资格审查，于7月28日公示55名入选业主代表名单。7月26日至8月11日业主大会期间，万景城业委会要求业主对是否续聘四川外滩物业公司黄冈分公司、是否同意授权55为业主代表行使业主大会职权根据《万景城业主大会议事规则》第十条（二）、（三）种形式进行了表决。2019年8月8日万景城业委会决定重新选聘物业服务公司并发出公告。8月12日万景城业委会作出《业主大会同意授权55名业主代表行使业主大会职权、不同意续聘四川外滩物业管理公司黄冈分公司的决议》，随后发出关于物业公司的竞聘公告并公示选聘物业服务企业公开招投标方案。11月19日万景城业委会和业主大会作出《业主代表大会同意选聘物业服务企业的决议》，决定采用委托第三方招投标公司在全国范围内选聘万景城小区物业服务企业。11月27日业委会公告：招投标流程已经完结，上海永升物业服务公司中标，业委会代表小区全体业主与新物业公司签订的物业服务合于2019年11月27日生效，新物业公司于2020年1月1日进场。次日万景城业委会通知四川外滩物业公司黄冈分公司退场并移交物业工作。原告认为，万景城业委会在作出以上决议时违反程序，决议无效，应予撤销，遂诉至本院。另查明，《黄冈万景城业主大会议事规则》第十条规定：“业主（代表）大会采用以下第（一）（二）（三）种形式进行表决：（一）设投票箱：在物业管理区内社投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会汇总，公布表决结果。（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。（三）短信投票：由业主委员会资质有关人员逐户发送短信投票，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权意见的，将票数计入以表决的多数票进行计算。”万景城小区住户实为2357户，已交房1856户，总面积为191672.28㎡。对是否同意授权55名业主代表行使业主大会职权，入户624户，同意授权623户；微信、短信×××户，同意×××户；到访不遇1079户，计入多数表决。关于是否同意续聘前期物业的票数为：同意14户，弃权24户，不同意739户，1079户到访不遇计入多数票。本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，代替全体业主行使权力。业主委员会行使职权应当符合法律、法规的规定以及《万景城业主大会议事规则（以下简称议事规则）》的约定。庭审中原被告争论的焦点为：一、万景城业委会召开业主大会以及业主大会表决程序和结果是否违反法律法规和《议事规则》的约定；二、被告通过公开招标的方式选聘上海永升物业管理有限公司为万景城小区提供物业服务的行为是否合法。针对以上焦点，本院评析如下：一、万景城业委会召开业主大会以及业主大会表决程序和结果是否违反法律法规和《业主大会议事规则》的规定。《物业管理条例》第十四条第二款规定：“住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。”《黄冈市物业管理实施细则》第十五条第二款规定：“召开业主大会会议……同时应当告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会……”。本案中，被告召开业主大会时未依法通知万景城小区所在社区居委会，其召开业主大会以及业主大会表决程序和结果表决结果缺乏社区居委会的监督，违反了前述法规强制性规定。《黄冈万景城业主大会议事规则》系全体业主召开业主大会讨论通过，是决定万景城小区全部事务的核心依据，对所有业主和业主委员会均具有约束力，《议事规则》第十条规定：“业主大会采用设投票箱、专人送达回收意见和短信投票三种方式进行表决”。被告于2019年7月11日发布召开业主大会的《通知》的内容载明业主大会表决方式包含有“微信方式”表决，不符合《议事规则》的规定，属于无效票，不应计入业主大会表决结果。且被告召开业主大会时，未按照《议事规则》第十条关于“短信投票：由业委会组织有关人员逐户发送短信投票，回收意见”的约定履行职责，未逐户向万景城所有业主发送业主大会投票表决通知短信，程序上存有瑕疵。关于到访不遇住户能否计入多数票。本案中，被告在进行专人送达工作时，存在1079户到访不遇情形。在此种情况下，被告应当按照《议事规则》关于短信投票的要求对1079户业主发送业主大会投票短信通知。1079户到访不遇的业主中未收到召开业主大会投票短信的业主，在超过表决期限未发表意见的不属于《议事规则》第十条关于“业主在规定的时间内不提出同意、反对、弃权的意见的票数计入以表决的多数票进行计算”约定的情形，不能计入已表决的多数票，被告将其计入多数票变相剥夺了不在小区居住的业主参加业主大会以及发表表决意见的权利。因此，万景城小区住宅部分的业主1856户，被告2019年8月16日发布公告的征集了777户的意见（包括微信投票），被告组织召开议题为“是否授权55名业主代表行使业主大会职权和是否选聘四川外滩物业公司继续为本小区服务”的业主大会因业主参与人数未达到《物业管理条例》第十二条第一款、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条第一款和《黄冈市物业管理实施细则》第十四条第一款关于“但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的强制性规定而无效。关于授权55名业主代表行使业主大会职是否符合法规以及《业主规则》的规定。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十八条规定了业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，而非直接行使业主大会职权。《议事规则》第八条第二项规定，关于“推选业主代表参加业主（代表）大会会议的，业主代表应当在参加业主代表大会会议三日前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主代表大会投票时如实反映”，同样界定业主代表参加业主（代表）大会只能按照其所代表的的业主的意见进行表决，而非直接行使业主大会职权。本案中，被告制作的征求意见表上针对授权业主代表的委托内容、期限、权限和程序均未做详细约定。授权55名业主代表行使业主代表大会职权产生的直接后果就是万景城小区所有事务均由55名业主代表决定，不利于保护业主的合法权益，因此，授权55名业主代表行使业主大会职权不符合法定程序。二、被告通过公开招投标的形式，选聘上海永升物业管理有限公司为万景城小区提供物业服务的行为是否合法。综上所述，被告召开业主大会时的参会人员不符合法律法规规定的“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的强制性规定，解聘原有物业公司没有法律依据；且根据《物业管理条例》第三十四条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。由此，被告万景城小区业委会进行新聘物业服务企业的招投标，以及招投标所作出的决议即2019年8月16日发布的万景城小区关于物业公司竞聘公告和公告、2019年10月10日发布的黄冈市万景城小区选聘物业服务企业公开招标方案公示及附件、2019年11月19日发布的“业主代表大会同意选聘物业服务企业”的决议、2019年11月27日发布的关于选聘物业公司的招标结果公告、2019年11月27日与上海永升物业管理有限公司签订的《万景城小区物业服务合同》、2019年11月28日发布的关于要求四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司撤出黄冈市万景城小区的告知函均无效。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条规定，判决如下：一、撤销被告2019年8月12日发布的黄冈市万景城小区业主(代表)人员名单公告;二、撤销被告2019年8月12日发布的“业主大会同意授权55名业主代表行使业主大会职权、不同意续聘四川外滩物业管理公司黄冈分公司”的决议;三、撤销被告2019年8月16日发布的万景城小区关于物业公司竞聘公告和公告(内容是关于不选聘四川外滩物业以及新物业公司参与选聘);四、撤销被告2019年10月10日发布的黄冈市万景城小区选聘物业服务企业公开招标方案公示及附件;五、撤销被告2019年11月19日发布的“业主代表大会同意选聘物业服务企业的决议”;六、确认被告2019年11月27日发布的关于选聘物业公司的招标结果公告无效;七、确认被告2019年11月27日与上海永升物业管理有限公司签订的《万景城小区物业服务合同》无效;八、撤销被告2019年11月28日发布的关于要求四川外滩物业管理有限公司黄冈分公司撤出黄冈市万景城小区的告知函。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告黄冈市万景城小区业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  胡虹霞人民陪审员  倪德安人民陪审员  段 哲二〇二〇年十二月三十日书 记 员  王 科