福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初5072号 柯煌发（反诉被告）：柯煌发，男，1972年1月31日出生，汉族，住龙海市浮宫镇邱厝村下柯45号，公民身份号码350621197201××××。 委托诉讼代理人：陈朝晖，福建弘信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福建龙海农商行股份有限公司，住所地龙海市石码镇港林路17号，统一社会信用代码913506001566293585。 法定代表人：张立群，董事长。 委托诉讼代理人：江凯雄，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊彩霞，福建闽隆律师事务所律师。 原告柯煌发（反诉被告）柯煌发与被告（反诉原告）福建龙海农商行股份有限公司（以下简称“龙海农商行”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，2020年6月18日作出（2020）闽0681民初1177号民事判决，龙海农商行不服提起上诉。漳州市中级人民法院于2020年9月21日以（2020）闽06民终2539号民事裁定撤销（2020）闽0681民初1177号民事判决，案件发回重审。本院于2020年10月10日重新立案，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。柯煌发及其委托诉讼代理人陈朝晖，龙海农商行委托诉讼代理人江凯雄、熊彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯煌发向本院提出诉讼请求：1、判令龙海农商行支付租金120000元及逾期违约金（2018年10月份应支付的60000元违约金从2018年11月1日起按月利率2%计算，2019年10月份应支付的60000元违约金从2019年11月1日起按月利率2%计算，至起诉之日约26000元）；2、判令龙海农商行支付柯煌发垫付的2019年至2020年的物业服务费等费用4601.72元。2020年12月3日，柯煌发申请变更诉讼请求：1.判令龙海农商行将租赁房屋恢复原状。2.判令龙海农商行支付2018年10月11日起至房屋恢复原状返还之日的租金，租金每年60000元。3.判令龙海农商行支付逾期付款违约金，其中2018年10月应支付租金60000元从2018年11月1日起按月利率2%计算至付款之日，2019年10月应支付租金60000元从2019年11月1日起按月利率2%计算至付款之日。4.判令龙海农商行支付单方解除合同一年补偿金60000元。5.判令龙海农商行支付柯煌发代垫的2019年至2020年物业费等费用4601.72元。事实和理由：2014年10月10日，柯煌发与龙海农商行签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，龙海农商行向柯煌发承租位于××镇××道××幢××号房屋，租赁期限从2014年10月10日至2024年10月10日，租金每月5000元，交房日起，一年一付。龙海农商行如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的1倍支付滞纳金。合同签订后至2018年10月，双方按约履行，龙海农商行分别于2014年10月29日支付第一年度租金，2015年10月21日支付第二年度租金，2016年10月14日支付第三年度租金，2017年10月13日支付第四年度租金，租金缴纳到2018年10月9日，期间物业服务费也由龙海农商行自行缴纳。自2018年10月10日起的租金，柯煌发要求龙海农商行出具租赁证明让其到税务机关开具租金发票，龙海农商行不予配合，也不向柯煌发支付租金，物业服务费也未缴纳。按照双方的交易习惯，龙海农商行应当在2018年10月缴纳2018年10月10日至2019年10月9日的租金，在2019年10月缴纳2019年10月10日至2020年10月9日的租金，龙海农商行已构成违约。龙海农商行对租赁房屋进行改装，其单方要求解除合同，属于严重违约，若法院判决解除合同，龙海农商行应当将租赁房屋恢复原状予以返还，同时按照合同约定，龙海农商行单方解除合同应当赔偿柯煌发一年的租金。 龙海农商行辩称，1.根据《房屋租赁合同》第九条约定，龙海农商行不承担恢复原状的责任；其次柯煌发要求恢复原状，应举证证明房屋的原状，其提供的《柯煌发房屋租赁后结构改变情况》是柯煌发单方制作而成，也未提供其他证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。2.柯煌发无权要求龙海农商行支付解除合同一年补偿金6，0000元。本案是因租赁房屋未能达到银行安全防范要求等原因导致合同目的无法实现，合同处于僵局状态才予以解除，因此合同解除是因柯煌发出租的房屋达不到银行安全防范标准，并非龙海农商行违约。《房屋租赁合同》第八条第三款“农商行因机构政策性要求需要撤销营业网点时，剩余租赁期限超过两年的，农商行一次性补偿柯煌发一年租金的”，该条款是因农商行的原因提前要求解除合同时所作出的补偿条款，与本案的客观情况不同，不适用于本案。3.龙海农商行不应再向柯煌发支付租金、逾期支付违约金和物业服务费。龙海农商行已于2018年11月停止营业腾空房屋，并于2018年11月9日书面柯煌发收回房屋，《房屋租赁合同》于2018年11月9日解除，租金应计算至2018年11月9日。 龙海农商行向本院提出反诉请求：1、请求依法判令龙海农商行与柯煌发签订的《房屋租赁合同》于2018年11月9日解除；2、案件受理费由柯煌发承担。事实与理由：2014年10月10日，龙海农商行与柯煌发签订一份《房屋租赁合同》，龙海农商行（乙方）承租柯煌发（甲方）位于××镇××道××幢××号房屋，租金为每年60000元，一年一付，租赁房屋用于龙海农商行离行式自助银行营业场所，租期自2014年10月10日起至2024年10月10止。根据合同第七条第一款约定“在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施外部的维修责任由甲方负责”。合同第八条第二款约定“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响乙方使用的”，第三款约定：“租赁期间，乙方如遇机构政策性要求需撤销营业网点时，剩余租赁期限超过两年的，乙方一次补偿甲方壹年租金，剩余租赁期限超过半年不足一年的，乙方一次补偿甲方半年租金，该合同自动终止”。依据公安部2017年2月20日发布的关于《银行自助设备、自助银行安全防范要求》（ＧＡ745-2017）第6.1.1加钞间实体防范要求的规定：“加钞间的墙体应采用符合建筑设计相关标准要求的钢筋混凝土结构，……。非钢筋混凝土结构的墙体应采取以下措施之一加强防护：1、采用钢板防护，…；2、采用钢筋网防护，…；3、采用钢筋网抹灰防护，…”。由于柯煌发提供的房屋达不到安全的防范标准，公安安全防范检查无法通过，所以龙海农商行报有关部门同意决定撤销讼争房屋的自助银行网点。龙海农商行于2018年9月29日首次通知柯煌发此次撤销事项，并于2018年11月9日以书面形式向柯煌发发《告知函》，通知柯煌发解除双方签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定愿补偿柯煌发一年租金60000元。柯煌发在收到解除合同书面通知后未在三个月内提起诉讼，本案合同已经解除。恳请法院支持其反诉请求。 柯煌发对龙海农商行的反诉辩称，请求判决驳回龙海农商行反诉。本案并不存在龙海农商行可以单方解除合同的情形，2018年11月9日龙海农商行发出的《告知函》不产生合同解除的效力。理由如下：1、合同第八条第三款约定“乙方如遇机构政策性要求撤销营业网点时，剩余租赁期限超过两年的，乙方一次在补偿甲方壹年租金……该合同自动终止”，但本案并不存在所谓的“机构政策性要求需撤销营业网点”的情形。2、龙海农商行2018年11月9日发《告知函》以“因机构政策性要求，我行计划撤销以上离行式自助银行”主张合同终止，但并未提交任何“机构政策性要求”的依据。3、龙海农商行所主张的“合同第七条第一款和合同第八条第二款并非2018年11月9日《告知函》主张合同终止的事项，不能作为终止合同的理由。4、龙海农商行提交的《银行自助设备、自助银行安全防范要求》与本案无关，龙海农商行主张柯煌发提供的房屋达不到安全防范标准完全与事实不符。本案双方的租赁合同并未约定房屋租赁的具体用途，柯煌发出租的是普通民房，对此双方完全了解，柯煌发没有义务提供符合所谓“加钞间实体防范要求的规定”，龙海农商行告如要将房屋用于自助银行，龙海农商行应当自行采取措施加强防护。5、由于龙海农商行不具备解除合同的条件，其发出的《告知函》不产生解除合同的效力。龙海农商行以“柯煌发在收到解除合同书面通知后未在三个月内提起诉讼，本案合同已经解除”的理由不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人提交的证据认证如下： 柯煌发提供的证据：1.《房屋租赁合同》，龙海农商行对真实性没有异议，可作为本案定案依据。2.龙海农商行存款明细账4单，龙海农商行对真实性没有异议，可作为本案定案依据。3.伯恩物业海湾太武城服务中心出具的《收款收据》，龙海农商行对关联性不予认可，本院认为收款收据不是正式发票，票据形式不符合法律规定，不能作为定案依据。4.租赁场地现状照片9张和《房屋租赁后结构改变情况》，龙海农商行质证照片的真实性无法确认，本院认为照片所拍摄的内容大致反映案涉房屋的现状，但柯煌发未提交证据证明房屋交付给龙海农商行使用前的状态，其主张房屋租赁后结构发生改变证据不足，本院不予采信。5.郭某证人证言，龙海农商行对证人证言有异议，本院认为，在无其他证据对郭某的证言进行佐证的情况下，郭某的证言不能作为定案依据。 龙海农商行提供的证据：1.《房屋租赁合同》，柯煌发对真实性没有异议，可作为定案依据。2.《银行自助设备、自助银行安全防范要求》，柯煌发对关联性有异议。本院对真实性予以确认，对其所要证明的内容将结合庭审查明的事实进行分析认证。3.《告知函》及邮政特快专递单，柯煌发质证没有收到《告知函》，并对《告知函》的证明内容提出异议，本院认为柯煌发在2018年11月10日确认龙海农商行于2018年11月9日发出《告知函》并提出《租赁合同继续履行通知书》，可见柯煌发2018年11月10日收悉《告知函》的内容，其质证没有收到《告知函》本院不予采信，《告知函》的真实性可以确认，可作为本案定案依据。4.《租赁合同继续履行通知书》《租赁合同违约请求书》，柯煌发对真实性没有异议，可作为本案定案依据。5.讼争房屋现场照片6张，柯煌发对证明内容不予认可。本院认为照片可以证实讼争房屋的现状，但无法证明龙海农商行腾空房屋的具体时间。 本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，柯煌发（甲方）与龙海市农村信用合作联社（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（合同编号×××10）。合同主要条款内容：第二条、甲方出租给乙方的房屋位于××镇××道××幢××号，出租房屋套内使用面积共约151.62平方米，隔楼约75平方米，其中一层店面约76.62平方米，隔楼约75平方米。第四条、甲方于2014年10月10日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2014年10月10日（起租日）起至2024年10月10日止，共计120个月，如因甲方原因导致交房日期顺延，起租日也相应顺延。第五条、该房屋每月租金5000元，交房日起，一年一付。乙方在收到甲方提供相关租金发票后的十个工作日内将款项划入甲方指定的账户，承租期间内若甲方不能按时提供出租发票，乙方不另行通知甲方，甲方不得视乙方未自觉缴交租金而停止向乙方出租，同时乙方在未收到甲方提供的发票前，可暂不付租金。第八条、合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响乙方使用的。（2）甲方未尽房屋修缮义务。3、租赁期间，乙方如遇机构政策性要求需撤销营业网点时，剩余租赁期限超过两年的，乙方一次补偿甲方一年租金，剩余租赁期限超过半年不足一年的，乙方一次补偿甲方半年租金，该合同自动终止。4、租赁期满合同自然终止。5、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条、甲方违约责任处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同总租金额50%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金1倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。第十一条、乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的50%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）因乙方原因拖欠房租累计6个月以上的。2、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的1倍支付滞纳金……等。 合同签订后，柯煌发将房屋交付给龙海农商行使用，龙海农商行按约支付租金至2018年10月份。后因讼争房屋未能达到银行安全防范要求等原因，龙海农商行于2018年11月停止营业并腾空房屋。2018年11月9日，龙海农商行向柯煌发发出《告知函》，内容是“龙海市农村信用合作联社于2014年10月10日与你签订《房屋租赁合同》，因单位改制原因，原龙海市农村信用合作联社改名为福建龙海农村商业银行股份有限公司（以下简称：我行），合同所约定的租赁地点位于××镇××道××幢××号的房屋，租赁期限为2014年10月10日至2024年10月10日止，以上房屋每月租金为人民币5000元，每年租金为60000元。所租赁的房屋用于我行离行式自助银行的营业场所。因机构政策性要求，我行计划撤销以上离行式自助银行，并于2018年9月29日上午9点23分首次通知你此次的撤销事项，并根据合同第八条第三款约定，合同自动终止，同时根据约定补偿你一年的租金60000元，烦请你按照合同相关约定，及时到我行办理合同解除后交接相关事务······”。柯煌发收到龙海农商行的《告知函》后，分别于2018年11月10日和12月10日向龙海农商行发出《租赁合同继续履行通知书》和《租赁合同违约请求书》。双方因此产生纠纷，现讼争房屋的钥匙由龙海农商行保管。 另查明，2015年12月17日，经中国银监会福建监管局批准，福建龙海农村商业银行股份有限公司成立，同时龙海市农村信用合作联社自行终止，其债权债务由龙海农商银行承继。 本院认为，讼争房屋是普通的商用店面，龙海农商行在与柯煌发签订《房屋租赁合同》时并未对房屋的安全技术防范等级提出特别要求和约定，柯煌发不存在违约行为。在合同履行期内，龙海农商行因房屋未达到银行安全防范要求单方决定不再租赁案涉房屋，其所发《告知函》不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。因此，龙海农商行主张《房屋租赁合同》自2018年11月9日解除于法无据，本院不予采纳。考虑到龙海农商行不愿继续租赁案涉房屋，合同履行已处于僵局状态，故《房屋租赁合同》应予解除，解除时间按龙海农商行向本院提起反诉之日计算，即2018年4月15日。合同解除之前，2018年11月至2020年4月房屋租金90，000元（5000元/月*16个月）龙海农商行应支付完毕。本案实质是龙海农商行因其自身原因提前终止房屋租赁关系，柯煌发参照《房屋租赁合同》第八条第三款约定，要求龙海农商行补偿一年租金60，000元具有事实依据，本院予以支持。龙海农商行已就提前解除合同对柯煌发进行经济补偿，柯煌发要求农商行恢复原状，可能构成双重履行，不当加重龙海农商行的负担，本院对柯煌发该项请求不予支持；同理，柯煌发要求龙海农商行支付逾期付款违约金本院不予支持。柯煌发提供的收款收据不是正式发票，票据形式不符合法律规定，不能作为定案依据，柯煌发主张水电费和物业费4，601.72元证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）柯煌发与被告（反诉原告）福建龙海农商行股份有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除。 二、被告（反诉原告）福建龙海农商行股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）柯煌发支付租金90，000元。 三、被告（反诉原告）福建龙海农商行股份有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）柯煌发支付补偿金60，000元。 四、驳回原告（反诉被告）柯煌发其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4，459元，由原告柯煌发负担1，338元，被告福建龙海农商行股份有限公司负担3，121元。反诉案件受理费650元，由反诉原告福建龙海农商行股份有限公司负担325元，反诉被告柯煌发负担325元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  庄伟毅 审 判 员  陈 蓉 人民陪审员  黄淑燕 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  洪艺玲 书 记 员  郑伟虹