河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6144号 上诉人（原审被告）：李秋，女，1988年3月20日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：张国栋，北京市汉威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋文卿，男，1986年8月9日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：孙萌，女，1991年2月5日出生，汉族，住北京市延庆县。系宋文卿之妻。 委托诉讼代理人：郭昊，北京孙中伟律师事务所律师。 原审第三人：三河市汇福置业房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊高新区高尔夫路南侧、汇福公司用地东侧，统一社会信用代码91131082MA088MF70M。 法定代表人：吴欢，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王浩阳，该公司员工。 上诉人李秋因与被上诉人宋文卿、原审第三人三河市汇福置业房产经纪有限公司（以下简称汇福置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初7063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李秋上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、 本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：l、上诉人与被上诉人、第三人于2019年4月24日签订的《补充协议》中，被上诉人并未签字，上诉人也没有该《补充协议》。根据合同法的相关规定，合同自各方签字盖章时生效。因此《补充协议》并未生效。2、双方签订的《存量房买卖合同》并未赋予被上诉人单方解除合同的权利。3、即使《补充协议》成立，该协议第四条第2款明确约定，如上诉人（甲方）构成根本违约的，被上诉人（乙方）应以书面通知上诉人的方式解除房屋买卖合同。但至今为止，被上诉人从未书面通知上诉人解除合同。4、《补充协议》最后手写的部分，在上诉人签字时没有，且该部分约定的是终止交易后由甲方退还首付，并未约定退还其他费用。一审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋装修费44,500元错误。5、一审法院判决上诉人承担违约金70,000元明显过高。 宋文卿辩称，1、《补充协议》是三方在签订《存量房买卖合同》的同时形成，一式三份。上诉人也有，只是未提交。被上诉人持有的《补充协议》，因是自行留存，故未签字，这并不影响协议的生效。2、《补充协议》明确约定上诉人如根本违约应承担责任，以及出现该违约情形时，被上诉人有权解除合同。3、通过何种方式解除合同属于被上诉人的权利，只要解除合同的意思表示告知上诉人即可。4、一审中，经当庭核实，确认了《补充协议》中手写部分的真实性，上诉人应依约赔偿。5、一审判决已根据被上诉人出租房屋所获利益，酌情调整了违约金数额，确定的金额并无不当。 汇福置业公司未参加诉讼，未作陈述。 宋文卿向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《存量房买卖合同》，以及原、被告和第三人三方签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；2、被告偿还原告首付款450,000元，并支付原告资金占用期间的利息（利息计算方式为：以450,000元为本金，以年利率6%为标准，自2019年11月 17日至今计8个月），共计18,000元；3、被告支付原告违约金132,000元；4、被告赔偿原告已支付的居间服务费13,200元、贷款服务费3,000元、过户服务费3,000元，装修费44,500元等损失，合计63,700元。 一审法院认定事实：2019年4月24日，原、被告在第三人的居间下签订了《存量房买卖合同》；同日，原、被告及第三人还签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；在四份合同中，被告为合同的甲方（出卖人），原告为合同的乙方（买受人）；在《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》中，第三人作为合同的丙方。《存量房买卖合同》、《补充协议》约定，乙方通过抵押贷款的方式购买甲方名下坐落于三河市燕郊开发区西侧、高尔夫路南侧金融商务中心（北区）3＃3-1-2113号房屋，合同价格630000元；乙方于签订合同当日支付甲方定金20000元，《买卖合同》签署时，该定金则视为首付款的一部分；首付款420000元；甲方应在房本本下来一个月前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续，甲方违反上述义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；自签合同日起，如一年内房产证不能领取，不能过户情况下，双方应终止交易，由甲方退还乙方首付，赔装修费用。《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定，甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费，居间代理费13200元，乙方于本合同签订当日向丙方支付；服务费，贷款服务费3000元、过户服务费3000元，由乙方承担，于本合同签署当日向丙方支付。上述合同签订后，原告于合同签订当日支付被告定金20000元；原告于次日（2019年4月25日）支付被告房屋首付款430000元。原、被告一致认可涉案房屋被告于2019年5月 底交付原告（原告在诉状中自认涉案房屋交付日期为2019年4月25日）。涉案房屋交付原告后，原告进行了装修，支付案外第三人装饰装修费44,500元。原告将涉案房屋装饰装修完毕后，于2019年11月份开始出租，每月租金1,750元，至法庭辩论终结前，原告已将涉案房屋出租8个月，获取租金14,000元。原告按合同约定支付了第三人居间服务费13,200元、贷款服务费3,000元、过户服务费3,000元，原告又在合同之外支付第三人评估（金融）服务费金融2,800元（包括贷款前的评估和过户后的评估费），以上共计22,000元。第三人称贷款前的评估已经做完。原、被告一致认可涉案房屋最后成交价为660,000元。涉案房屋被告已于2019年10月16日取得不动产权证书，现由第三人保管。涉案房屋2019年10月16日办理的抵押登记，现未解押。 一审法院认为，原、被告在合同中约定，被告应在房本下来一个月前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续，甲方违反上述义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。涉案房屋的房本被告取得前，没有履行合同约定的上述义务，甚至在取得后，也没有采取补救措施，至法庭辩论终结前，涉案房屋仍然没有办理解除抵押登记手续，因此，被告已经构成根本违约，合同约定的解除权已经成就。原告基于合同约定的解除权诉请解除原、被告之间的房屋买卖合同，一审法院予以支持。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对照本案，根据原、被告所签房屋买卖合同的性质，合同解除具有溯及力，原、被告因合同取得的财产在合同解除后，应当互相返还，故原告要求被告返还已经支付的购房首付款的主张，于法有据，一审法院予以支持；被告虽未诉请原告返还房屋，但根据合同解除的后果，原告占有的被 告房屋亦应返还被告。在原告诉讼请求中，原告还主张被告支付占用购房首付款期间的利息、违约金、赔偿损失等请求。原告的上述请求与合同解除相关联，一审法院亦一并处理。分析原告诉讼请求，原告诉请被告支付占用购房首付款期间的利息，不属于利息收益，应当属于利息损失，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应当优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补其实际损失，可依原告申请对违约金作出适当调整。原、被告在涉案房屋买卖合同中约定被告根本违约时应按房屋总价款的20%支付违约金，该标准针对原告的损失来说明显过高，一审法院将根据合同履行情况、被告的过错程度、原告的收益等综合因素予以调整。原告支付购房首付款450,000元，按20%标准计算为90,000元，剔除原告已经取得的房租收益14,000元，一审法院酌定被告支付原告违约金70,000元为宜，原告要求被告支付购房首付款占用期间利息的请求本院不再予以维护。原、被告与第三人签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，存在两个法律关系：一是居间合同法律关系，二是委托代理法律关系，应当适用不同的法律规定进行调整。《居间服务合同》是居间法律关系，按照合同的约定，第三人已经履行了合同义务，所以，该合同本院不予解除。《过户、按揭代理合同》系原、被告和第三人三方成立的委托代理关系，在本案原、被告房屋买卖合同解除后，因代理事项已经不复存在，该合同应予解除。因《居间服务合同》不予解除，原告支付的居间服务费第三人没有返还义务，按照原、被告房屋买卖合同的约定，该损失应由被告赔偿原告。《过户、按揭代理合同》解除后，贷款服务费、过户服务费随着合同解除可能存在返还义务，原告的损失尚不能确定，在此情况下，被告没有赔偿义务。评估（金融）服务费，原告本案中没有主张，一审法院不予调整。原告对涉案房屋进行了装饰装修，已经形成了附合的装饰装修物，在涉案房屋返还后，被告能够利用，即使不考虑这些因素，根据原、被告房屋买卖合同约定，原告支付的装饰装修费，被告亦应 赔偿原告。综上所述，原告合理的诉讼请求，一审法院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告宋文卿与被告李秋签订的《存量房买卖合同》；二、解除原、被告与第三人三河市汇福置业房产经纪有限公司签订的《补充协议》、《过户、按揭代理合同》；三、被告李秋返还原告宋文卿购房首付款450,000元，并支付原告违约金70,000元；四、被告李秋赔偿原告宋文卿支付的居间服务费13,200元；五、被告李秋赔偿原告宋文卿涉案房屋装饰装修费44,500元；六、原告宋文卿返还被告李秋涉案房屋；七、驳回原告宋文卿其他诉讼请求。案件受理费9,577元，减半收取计4,788.5元；财产保全费3,839元；以上共计8,627.5元，由被告李秋负担7,627.5元，原告宋文卿负担1,000元。 本院二审期间，宋文卿提交《补充协议》复印件一份，拟证明汇福置业公司持有的《补充协议》上有其签字按印，《补充协议》的手写部分，在三方签字时由汇福置业公司工作人员书写。李秋对该证据的真实性不认可，且手写部分与一审中宋文卿提交的《补充协议》不一致。本院审查认为，该证据为复印件，且无汇福置业公司盖章，无法确认是否为该公司持有。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，宋文卿一审中提交的《补充协议》有李秋及汇福置业公司经办人签字，且李秋对该签字的真实性并不否认，宋文卿作为一方当事人，在己方持有的《补充协议》未签字并不影响协议的成立及生效。《补充协议》合法有效，对各方均具有法律约束力。李秋未按《存量房买卖合同》及《补充协议》的约定，在取得房本后一个月内还清贷款、办理解除抵押权手续，构成根本违约，根据《补充协议》 第四条第2项的规定，宋文卿有权解除房屋买卖合同。该解除房屋买卖合同的后果系李秋违约导致，李秋应赔偿宋文卿相应的损失，一审判决判令李秋返还首付款、赔偿居间服务费、装修费及违约金并无不当，本院予以维护。一审判决确定的违约金数额，已考虑案涉房屋出租收益情况，李秋主张违约金过高不能成立。 综上所述，李秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,577元，由李秋负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月十五日 书记员 牛紫薇