福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0302民初6030号 原告：福建万德荣房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区凤办筱塘居委会学园南路万隆花园。统一社会信用代码：913503007729186983。 法定代表人：陈汉富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建飞，福建大涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈静，福建大涵律师事务所实习律师。 被告：俞化有，女，1975年10月29日出生，汉族，住所地福建省莆田市城厢区。 原告福建万德荣房地产开发有限公司（以下简称“万德荣公司”）与被告俞化有商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万德荣公司的委托诉讼代理人陈建飞、陈静到庭参加诉讼。被告俞化有经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万德荣公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除万德荣公司与俞化有于2011年7月4日签订的《商品房买卖合同》；二、依法判令俞化有支付给万德荣公司违约金10055元；三、依法判令俞化有赔偿给万德荣公司经济损失45259元；四、确认俞化有主张的债务抵销无效；五、本案的诉讼费由俞化有承担。事实与理由：2011年7月4日，万德荣公司与俞化有签订《商品房买卖合同》，俞化有以20563元／平方米的价格向万德荣公司购买位于莆田市城厢区××路××花园××层××号房，总面积为22.01平方米，房屋总价为452592元。双方约定：付款方式为签订《商品房买卖合同》前支付首期商品房价款232592元，余款22万元向银行申办按揭贷款支付。合同签订后，俞化有向中国银行股份有限公司莆田分行申办按揭贷款。万德荣公司在中国银行股份有限公司莆田分行开立按揭贷款保证金的银行账户，账号为4078××××2482。因俞化有未及时归还贷款本息，中国银行股份有限公司莆田分行分别于2019年9月26日扣划保证金14672元；于2020年8月7日扣划保证金24841.78元，于2020年8月7日扣划保证金61038.66元，共计100552.44元。根据《商品房买卖合同》附件六的合同补充协议关于按揭贷款的补充约定“在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中扣划款项，买受人除应偿还出卖人为买受人代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含律师费、诉讼费等）。自出卖人承担担保责任之日起60日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，买受人应按房价款的10%赔偿出卖人所受的损失。”2019年11月29日，莆田市中级人民法院根据蔡秋林的申请，作出（2019）闽03破申10号民事裁定书，裁定受理蔡秋林对万德荣公司提出的破产清算一案。2020年4月21日，莆田市城厢区人民法院作出（2019）闽0302破1号决定书，指定福建大涵律师事务所担任万德荣公司破产的管理人。2020年9月21日，万德荣公司破产管理人和俞化有确认代缴银行按揭贷款100552.44元，俞化有表示不同意归还该款项，并提出用其申报的债权进行债务抵消，万德荣公司认为不符合《企业破产法》第四十条的债务抵消的条件，不能债务抵消，故不同意抵消。综上，请求判如所诉。 俞化有未作答辩。 在本院审理过程中，万德荣公司对其主张提交以下证据：一、万德荣公司营业执照、法定代表人身份证明、受理破产申请裁定书、指定管理人的决定书各一份，欲证明万德荣公司的信息且诉讼主体适格的事实。二、《商品房买卖合同》复印件一份，欲证明万德荣公司与俞化有于2011年7月4日签订商品房买卖合同，约定俞化有以20563元／㎡的价格向万德荣公司购买位于莆田市城厢区××路××花园××层××号房，总面积为22.01平方米，房屋总价款为452592元。双方约定，付款方式为签订《商品房买卖合同》前支付首期商品房价款232592元，余款220000元向银行申办按揭贷款支付的事实。三、个人商业用房贷款合同复印件一份，欲证明俞化有向中国股份有限公司莆田分行申办按揭贷款220000元的事实。四、万德荣公司保证金银行账户流水一份，欲证明中国银行股份有限公司莆田分行分别于2019年9月26日扣划保证金14672元，于2020年8月7日扣划保证金24841.78元，于2020年8月7日扣划保证金61038.66元，合计扣划100552.44元的事实。五、债权债务抵消通知书、债权债务抵消协议各一份，欲证明俞化有提出用其申报的债权进行抵销债务，万德荣公司认为依法不能抵销的事实。 对于万德荣公司提供的上述证据，俞化有未发表质证意见。 本院经审查认为，万德荣公司提供的证据一客观真实，本院予以确认。证据二、三虽为复印件，但证据四、五的内容与证据二、三可以互相印证，且俞化有经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院对上述证据提出书面异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。 在本院审理过程中，俞化有未提供任何证据。 根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月4日，俞化有与万德荣公司签订《商品房买卖合同》，约定：俞化有向万德荣公司购买坐落于莆田市城厢区××路××花园××层××号房屋，房屋建筑面积为22.01平方米，房屋售价为20563元／平方米，房屋总价款为452592元。俞化有在签订《商品房买卖合同》前向万德荣公司支付首期房价款232592元，余款22万元通过银行按揭贷款的方式支付。附件六合同补充协议第一条约定：在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中扣划款项，买受人除应偿还出卖人为买受人代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含律师费、诉讼费等）。自出卖人承担担保责任之日起60日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，买受人应按房价款的10%赔偿出卖人所受的损失。2012年9月15日，俞化有作为借款人、万德荣公司作为保证人与中国银行股份有限公司莆田分行签订《个人商业用房贷款合同》，约定俞化有向中国银行股份有限公司莆田分行贷款22万元用于购买涉案商品房，贷款期限为120个月，并委托中国银行股份有限公司莆田分行将该款项转入万德荣公司的银行账户中，俞化有将涉案商品房抵押给中国银行股份有限公司莆田分行，作为俞化有贷款的抵押担保物。后因俞化有未按时偿还按揭贷款，中国银行股份有限公司莆田分行分别于2019年9月26日、2020年8月7日从万德荣公司名下的银行账户（卡号：4078××××2482）扣划保证金还俞化有逾期贷款欠款14672元、24841.78元、61038.66元，共计扣划100552.44元。 2019年11月29日，莆田市中级人民法院作出（2019）闽03破申10号民事裁定书，裁定：受理申请人蔡秋林对被申请人福建万德荣房地产开发有限公司的破产清算申请。2020年4月21日，本院作出（2019）闽0302破1号决定书，指定福建大涵律师事务所担任福建万德荣房地产开发有限公司破产的管理人，郑梅琴为负责人。 2020年9月23日，俞化有单方在《债权债务抵消协议》上签名盖手印，协议中内容有：一、经万德荣公司与俞化有确认，万德荣公司对俞化有负有莆田市城厢区人民法院（2015）城民初字第1212号民事判决书所载债务（经万德荣公司管理人核算为128777.89元），俞化有对万德荣公司就此享有债权。二、经万德荣公司与俞化有确认，万德荣公司享有因代俞化有偿还银行按揭贷款及逾期贷款利息100552.44元产生的债权，俞化有对万德荣公司就此负担债务。三、经万德荣公司与俞化有确认，就上述债权债务等额部分即100552.44元，万德荣公司与俞化有一致抵消，万德荣公司对俞化有负有的28255.45元债务差额仍应承担还款义务。因俞化有未按时支付银行按揭贷款，万德荣公司即于2020年11月19日向本院提起诉讼。 本院认为，万德荣公司与俞化有签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。俞化有未按时支付银行按揭贷款导致银行扣划万德荣公司保证金账户中的资金，俞化有的行为已构成违约，但根据庭审调查情况，万德荣公司此前因逾期办理涉案商品房的相关产权证，俞化有已向本院提起诉讼并经判决，且万德荣公司应承担的债务至今尚未履行完毕，万德荣公司逾期办证的行为亦是违约行为，且违约在先，故其要求解除商品房买卖合同及补充协议，于法无据，本院依法不予支持。因合同未解除，故万德荣公司要求按附件六合同补充协议第一条约定“自出卖人承担担保责任之日起60日内，买受人仍未偿还给出卖人代偿款的，出卖人有权解除合同，买受人应按房价款的10%赔偿出卖人所受的损失”要求俞化有赔偿经济损失45259元，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。因俞化有逾期还款，万德荣公司为俞化有代偿银行按揭贷款本息共计100552.44元，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条约定：“在出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证期间，如银行因买受人逾期还款而从出卖人账户中扣划款项，买受人除应偿还出卖人为买受人代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用，还应向出卖人支付代偿总额10%的违约金，并承担出卖人为追偿该代偿款而支付的费用（含律师费、诉讼费等）”，现万德荣公司要求俞化有支付违约金10055元，符合合同约定，本院依法予以支持。俞化有明知万德荣公司已于2019年进入破产程序且已申报债权，且逾期未缴纳银行按揭贷款导致对万德荣公司负有债务的时间发生在2019年9月26日与2020年8月7日，是在万德荣公司破产申请一年内的时间内产生的债务，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条第二款：“债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外”的规定，本案的债权债务不得抵销，即万德荣公司要求确认俞化有主张的债务抵销无效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、俞化有应于本判决生效之日起二十日内向福建万德荣房地产开发有限公司支付违约金10055元； 二、确认俞化有主张的债务抵销无效； 三、驳回福建万德荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币8867.7元，减半收取计4433.85元，由福建万德荣房地产开发有限公司负担4346.07元，由俞化有负担87.78元。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林龙飞 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国企业破产法》 第四十条债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销： （一）债务人的债务人在破产申请受理后取得他人对债务人的债权的； （二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外； （三）债务人的债务人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人取得债权的；但是，债务人的债务人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而取得债权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。