贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7580号上诉人（一审被告）：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1栋21层2号。注册号：520100000011818。法定代表人：罗丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：康微，该公司员工。被上诉人（一审原告）：邵炀，男，汉族，1981年6月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司因与被上诉人邵炀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人在办理产权证过程中的义务是提供必要的证明文件，协助买受人申请办理土地和房屋登记手续，上诉人只要取得初始登记，并交付办理房屋所有权的相关证明，即为完成合同义务，并非具体操作办理。案涉房屋已交付使用，被上诉人并无任何实质损失。在合同签订后政策变化，上诉人无法预见，应当按照情势变更的情形处理，上诉人不应承担违约责任。被上诉人于2016年3月27日实际收房，主张逾期交房违约金超过诉讼，不应支持。被上诉人邵炀二审答辩称：合同已经约定上诉人需取得房屋不动产登记的相关文书并交付被上诉人，被上诉人所开发的案涉商品房消防验收不合格，致未取得备案登记，系上诉人原因所致。被上诉人所主张的逾期交房违约金系逾期天数605天中的231天，被上诉人多次向上诉人单位职工及董事长主张，未超诉讼时效。逾期交付转移登记的违约金应从2014年12月31日起计算，不应有诉讼时效。本案系上诉人违约引发，一、二审诉讼费应由上诉人承担。原审原告邵炀一审诉讼请求：1.判决被告立即支付原告逾期交房违约金8000.00元；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（违约金以340754.00为基数，按日万分之一的标准，从2015年1月1日起计算至被告向原告交付涉案房屋的不动产权证书之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年3月9日，原告作为买受人与被告公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款为340754.00元，出卖人承诺于2014年7月30日交房，如逾期交房超过90日，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内支付。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告向被告交付全部购房款，2016年3月27日，被告向原告交付涉案房屋。合同约定的办证期限届满后，被告未向原告办理涉案房屋的不动产权证书。2016年3月27日，被告向原告出具计税清单，该清单载明，原告需要交纳的相关费用为：房屋登记及他项权登记费160.00元，预告登记费80.00元，预告抵押登记费80.00元，土地使用证33元，电开户费520.00元，水开户费100.00元，闭路电视开户费440.00元，煤气入户费2800.00元，契税5111.00元，维修基金6815.00元，房产测绘费142.00元，房产交易费209.00元，前述费用共计15970.00元。原被告之间签订《翠竹苑逾期交房违约金赔付清单》，逾期天数为374天，已付违约金为12744.00元，同日，原告向被告出具收条，收条载明，原告收到被告逾期交房违约金12744.00元，该笔违约金已从相关费用中扣除。涉案房屋至今未取得所有权初始登记。一审法院认为，一、关于逾期交房违约金问题。根据商品房买卖合同约定，被告承诺于2014年7月30日向原告交付涉案房屋，本案中，被告于2016年3月27日向原告交付涉案房屋，已经构成逾期交房，故被告应向原告支付逾期交房违约金，经核算，共计20615.62元，扣除被告已支付12744.00元，尚欠7871.62元未支付，故对原告要求被告支付8000.00元逾期交房违约金的请求，予以支持7871.62元，其余部分不予支持。二、关于逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。本案中，被告至今未取得涉案房屋的所有初始登记，故被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照合同约定，应从2015年1月1日开始计算前述违约金，但是被告提出诉讼时效抗辩，因此，超过诉讼时效部分应予扣除。本案中，根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2015年1月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2020年7月23日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2020年7月23日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故对于2015年1月1日至2017年7月22日期间的违约金，不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2017年7月23日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告邵炀逾期交房违约金7871.62元；二、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付邵炀逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（该违约金以340754.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年7月23日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止）；三、驳回原告邵炀的其他诉讼请求。案件受理费933.00元，由原告邵炀负担450.00元，被告贵阳华中房地产开发有限责任公司负担483.00元。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，因不动产物权变动在我国采取登记生效主义，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，上诉人作为本案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房产权转移登记、取得房屋权属证书的主要合同义务；根据《不动产登记暂行条例》第十五条之规定，不动产登记可由当事人或者其代理人申请办理。依据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，可知双方达成了由上诉人限期取得案涉商品房所有权初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的一致意思表示。上诉人逾期未能完成约定事项，应当承担相应的违约责任。因双方已达成由上诉人代为办理商品房转移登记的一致意思表示，故该违约责任的截止时间为上诉人提交完毕输商品房转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日，且不以被上诉人存在损失为前提。上诉人主张系政策变化致其违约，但未提供证据予以证明，据此主张不承担违约责任无事实和法律依据，对其该上诉理由，本院不予采纳。上诉人一审中并未对被上诉人所主张的逾期交房违约金提出诉讼时效抗辩，二审中主张被上诉人的该项主张已超诉讼时效，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1866元，由上诉人贵阳华中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月十日书记员  邓 千