安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初4922号 原告：吕海涛，男，1991年1月生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 被告：赵元刚，男，1975年6月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 原告吕海涛与被告赵元刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕海涛、被告赵元刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕海涛向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付购房定金10000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月1日，原告与被告签订房屋买卖合同，由于个人贷款原因，首付款未能如期履行。据合同签订内容，原告需在合同约定的十五日内交付首付款。在此期间，被告于2020年7月9日与原告签订解约协议，协议上规定除协议上规定的责任外,赵元刚、吕海涛、友博房地产经纪有限公司三方互不承担责任和平解约。原告告知被告定金需退还，被告拒不支付，以致成讼。 赵元刚辩称，原告应该在2020年6月30日支付首付款40万元，但原告除了支付10000元定金之外，没有支付任何费用，原告已构成违约。在2020年6月30日至7月9日期间，被告一直与原告交涉，让其履行合同，支付首付款，但是原告仍不履行合同，其已严重违约，该定金不应该返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.吕海涛提交的《房屋买卖合同》，用以证明其依据该合同第四条要求被告退还定金。赵元刚质证认为，吕海涛未依据该规定在2020年6月30日前支付首付款，其已严重违约。本院对涉案房屋买卖合同的真实性、合法性、关联性予以认定，能否达到吕海涛证明目的，本院将在裁判说理中予以论述。 2.吕海涛提交的《解约协议书》，用以证明此前原、被告签订《房屋买卖合同》已经失效，根据解约协议，原、被告及中介三方不承担任何责任。赵元刚质证认为，由于吕海涛不履行涉案《房屋买卖合同》才签订该解约协议，该协议是中介方起草。本院对涉案解约协议的真实性、合法性、关联性予以认定，能否达到吕海涛证明目的，本院亦将在裁判说理中予以论述。 3.赵元刚提交的手机短信记录二组，用以证明吕海涛已构成违约，定金不退还，将通过法律程序解决。吕海涛质证认为，赵元刚在发短信时，其已于2020年7月9日签订解约协议，该短信关于从2020年7月20日起再给予三天履行期限没有任何意义。本院认为，对该组证据的真实性予以认定。 4.赵元刚当庭提交的手机录音，用以证明赵元刚一直积极与吕海涛、中介公司进行积极沟通，其于2020年7月18日与吕海涛沟通，要吕海涛履行房屋买卖合同。吕海涛质证认为，由于无法办理购房公积金组合贷款，只能办理购房商业贷款，而吕海涛工资收入不足以支付每月近四千元的商业还贷。本院认为，对该组证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2020年5月1日，赵元刚作为出卖人（甲方），通过马鞍山友博房产经纪有限公司，与买受人吕海涛（乙方）签订《马鞍山存量房屋买卖合同》。甲方将其坐落于马鞍山市嘉陵江路178号秀山城市广场8栋2301室房屋出售乙方，房屋建筑面积108.67平方米，双方协商一致的房屋成交价格为100万元。与双方争议有关的合同约定：第四条成交价格、交付方式及资金划转方式。……（三）房款及定金的约定。1.该房屋成交总价为人民币100万元。2.买受人于2020年5月1日向出卖人支付定金人民币1万元整（自行支付）。（四）付款方式的约定。1.买受人于2020年6月30日之前（请约定支付时间或条件）将第一笔购房款人民币39万元整（不包含前期支付全部定金）以自行支付方式支付出卖人。……4.买受人以组合贷款方式，申办抵押贷款，买卖双方于2020年6月30日之前（请约定时间或条件）共同前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接存入出卖人账户，买受人拟贷款金额为人民币60万元整。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意按照以下方式解决：买受人应自首次贷款未获得批准之日起五个工作日内继续向其他贷款机构申请贷款，直至贷款获得批准（继续申请贷款不得超过3次）。买受人自行负担期间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付出卖人。……第九条违约责任。（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……（三）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。 另查明，2020年7月9日，赵元刚作为甲方，在友博房地产经纪有限公司（丙方）签订《解约协议书》，乙方为吕海涛，与双方争议有关的约定是：本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本协议所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。吕海涛当庭陈述，其在2020年8月份左右在该解约协议上签字。 再查明，2020年7月9日，赵元刚通过手机短信告知友博房地产经纪有限公司工作人员周敏，要求其尽快让吕海涛将合同签完，其违约在先，保留追究其违约责任权利。2020年7月18日，赵元刚通过手机短信告知吕海涛，希望尽快协商解决，否则走法律流程。2020年7月20日，赵元刚再次通过手机短信告知吕海涛，限其在2020年7月23日前履行合同，否则将终止合同。2020年7月24日，赵元刚将《合同终止通知书》通过手机短信发送友博房地产经纪有限公司工作人员周敏。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是，原告诉请退还购房定金是否具有事实和法律依据。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告就涉案房屋签订的买卖合同，是双方的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，因此该合同合法有效，双方均应依法履行。在2020年5月1日双方签订的房屋买卖合同中，明确约定，吕海涛在签订《房屋买卖合同》后，应于2020年6月30日之前支付第一笔购房款人民币39万元，但其未依约履行支付首付款义务，已经构成违约。此外，涉案《房屋买卖合同》约定，若买受人“仍未获得批准或未按照前述拟贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付出卖人”。根据该合同约定，吕海涛剩余房款通过银行贷款的方式支付,但银行不能贷款时,吕海涛仍有义务支付剩余房款。据此，吕海涛主张其因未获公积金组合贷款，而无法履行涉案房屋买卖合同，该主张与涉案《房屋买卖合同》约定不符。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”吕海涛主张，根据买卖双方及中介公司于2020年7月9日签订《解约协议书》，三方互不承担责任和平解约。赵元刚在签订《解约协议书》以后，就告知中介机构工作人员，保留追究吕海涛违约责任权利。赵元刚并未放弃追究吕海涛的违约责任。根据吕海涛当庭陈述，其在2020年8月份左右在该解约协议上签字。本案的《房屋买卖合同》实际上在吕海涛签字后才证实解除。在吕海涛签订解约协议前，赵元刚于2020年7月18日、7月20日，通过手机短信告知吕海涛，希望尽快协商解决，限其在2020年7月23日前履行合同，但吕海涛仍未予履行。此时，距吕海涛按约定支付首付款已逾期15日以上，吕海涛已构成违约。根据双方签订的合同约定,赵元刚有权单方解除合同。吕海涛主张根据《解约协议书》，各方互不承担责任和平解约，既与客观事实不符，也与合同约定不符。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在吕海涛履行涉案《房屋买卖合同》不符合约定的情况下，其要求退还购房定金1万元，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下: 驳回原告吕海涛要求被告赵元刚返还购房定金人民币1万元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由原告吕海涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年十二月二日 书记员  丁 敏 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。