西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初7334号 原告：西安经发物业管理有限责任公司，住所地西安市，统一社会信用代码91610132726260274U。法定代表人：吴锁正，系该公司董事长。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师。被告：石乐来，女，1999年10月12日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告西安经发物业管理有限责任公司（以下简称：经发物业公司）诉被告石乐来物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告西安经发物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人田磊、丁丽到庭参加诉讼，被告石乐来经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审判，现已审理终结。原告经发物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付2013年1月至2020年4月物业服务费、电梯费、生活垃圾清运费、暖气固定费、公摊电费共12138.34元，违约金2400元，合计14538.34元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一直对位于XX区XX城XX路XX居项目进行物业管理服务，并履行了物业服务义务，被告石乐来为业主，被告未按要求支付物业管理相关各项费用。截至2020年3月，被告已拖欠物业各项费用12138.34元及违约金2400元，共计14538.34元。被告不履行付款义务的行为违反了《民法总则》《合同法》及《物业管理条例》的规定，对原告的正常经营造成了一定损害，特提起诉讼。被告石乐来未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告石乐来为白桦林居沁园区1号楼A单元416室的业主。2009年5月17日，被告石乐来（甲方）与原告经发物业公司（乙方）签订《白桦林居前期物业管理服务合同》，首部载明“本物业名称：西安市白桦林居，座落位置：白桦林居沁园区1号楼A单元416室，建筑面积：49.76平方米”。合同约定，物业管理费按购房合同约定建筑面积收取，收费标准：1.9元/平方米*月（公寓）；水费、电费、暖气费等代收代缴费用，按照政府部门批准的收费标准收取；电梯费按购房合同约定建筑面积收取，收费标准:0.30元/平方米*月（均价）；被告应在每月10日前向原告交纳上月各种费用，逾期按照每日千分之五向原告支付违约金。合同还对前期物业管理期限及相关事项进行了约定：前期物业管理期限自开发建设单位向被告交付房屋之日起，至原告与本物业业主委员会另行签订《白桦林居物业管理服务合同》止；业主委员会成立后如正式选聘原告为本物业的物业管理单位，则业主委员会届时代表本物业全体业主与本合同原告签订《白桦林居物业管理服务合同》，《白桦林居物业管理服务合同》一经生效，本合同予以终止，届时双方就物业管理事项的权利义务关系即依业主委员会与原告签订的《白桦林居物业管理服务合同》确定与履行，双方不再签订合同。2017年11月3日，白桦林居业主委员会与原告经发物业公司签订《白桦林居物业服务合同》,选聘原告对白桦林居小区实施物业管理提供物业服务。合同约定：原告经发物业公司提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业服务费用采取包干制计费方式，由业主或物业使用人向原告支付；费用标准：物业服务费（按业主拥有物业的建筑面积交纳）1.9元/月·平方米（公寓），电梯费0.25元/月·平方米（公寓）；水费、电费、暖气费、生活垃圾清运费等代收代缴费用，按照物价部门的规定收取；业主应在每单月10日前预交本月及次月的物业管理费、水费等各项费用；水费及生活垃圾费与物业费同步交纳，其他预交费用则根据业主使用需求提前交纳；业主逾期缴纳本合同约定的相关费用的，逾期按照每日千分之三向原告经发物业公司支付违约金；物业服务期限为叁年，自2017年11月3日起至2020年11月 2日止。《白桦林居业主入伙登记表》显示，涉案房屋登记业主及家庭成员共三人（被告石乐来及其父母）。另查，案涉房屋于2009年5月17日交付被告石乐来，庭审中，原告称该房屋现为被告母亲居住使用。同时查明，白桦林居小区公摊电费收取标准为0.135元/平方米·月。《西安市城市生活垃圾处理实施意见》明确生活垃圾处理费由个人交纳的:城市居民(含城中村人口和暂住人口)以人为单位按月由个人交纳:2元/人·月。《西安市物价局 西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》第一条明确供热按面积居民每月每平方米不高于5.8元;第三条明确居民用户如整个供暖期都不用热,应在采暖期开始前,由用热人提出报停申请,经供热单位采取隔断处理后,可按总热价的30%收取基本热费。庭审中，原告明确其诉讼请求明细：物业服务费、电梯费是2010年7月1日-2010年8月31日和2013年1月1日-2020年4月30日期间，合计9630.1元；垃圾费是2015年3月1日-2020年4月30日期间，每户每月6元，共372元；暖气固定费是2013年-2019年共7年，按照空置30%收取，共2424.1元；公摊电费是2019年8月1日-2020年4月30日期间，共60.2元；以上各部分费用之和抵扣被告户表改造留存的电费费用348.1元，抵扣后被告共欠原告以上各项费用12138.4元。此外，按每日千分之三收取违约金数额过高，故原告酌情主张收取2400元。以上事实,有原告提交的《白桦林居前期物业管理服务合同》、《白桦林居物业服务合同》、《西安市物价局 西安市市政公用局关于进一步明确城区集中供热价格有关问题的通知》、《西安市城市生活垃圾处理实施意见》、缴费明细、电费抵扣明细等证据及原告当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告经发物业公司与被告石乐来签订的《白桦林居前期物业管理服务合同》，与白桦林居业主委员会签订的《白桦林居物业服务合同》均系双方真实意思表示，合法有效。被告作为业主，以上合同对其具有法律约束力，原、被告应按合同约定履行义务。根据认定的案件事实，对原告主张被告拖欠的物业服务费、电梯费、生活垃圾清运费、暖气固定费、公摊电费等费用的期间及收费标准予以确认，但金额计算有误，应予纠正。具体金额经本院核算如下：物业服务费8508.96元（自2010年7月1日至2010年8月31日及2013年1月1日至2020年4月30日计90个月，收费标准为1.9元/平米·每月（公寓），按建筑面积49.76平米计收）；电梯费1119.6元（自2010年7月1日至2010年8月31日及2013年1月1日至2020年4月30日计90个月，收费标准为0.25元/平米·每月（公寓），按建筑面积49.76平米计收）；生活垃圾清运费372元（自2015年3月1日至2020年4月30日计62个月，按每月6元收取）；暖气固定费2424.31元（自2013年至2019年的7个采暖期共28个月，收费标准：每月每平方米5.8元，按面积49.76平米计收，以30%收取基本热费）；公摊电费60.46元（自2019年8月1日至2020年4月30日计9个月，收取标准为0.135元/平方米·月，按建筑面积49.76平米计收）以上各项费用合计为12485.33元，扣除被告户表改造剩余电费348.1元后，被告石乐来仍需向原告经发物业公司支付物业服务费、电梯费、生活垃圾清运费、暖气固定费、公摊电费共计12137.23元。根据案涉两个合同的约定,逾期交费分别按每日千分之五、每日千分之三的标准计违约金，原告认为该违约金计算标准过高,自愿调整违约金为2400元，系对自己权利的合理处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下:一、被告石乐来于本判决生效之日起十日内支付原告西安经发物业管理有限责任公司物业服务费、电梯费、生活垃圾清运费、暖气固定费、公摊电费共计12137.23元；二、被告石乐来于本判决生效之日起十日内支付原告西安经发物业管理有限责任公司违约金2400元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元、公告费600元（原告均已预交），由被告石乐来负担，于本判决生效后十日内支付原告西安经发物业管理有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      （此页无正文）     审  判  员      童  旭                               二〇二〇年十一月十二日 法 官 助理      李雨菲书  记  员      陈政林      1