北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22541号原告：卜花颖，女，1974年12月3日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：北京嘉源京大房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路112号。法定代表人：胡陆军，董事长。委托诉讼代理人：赵淼，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺惠，北京金诚同达律师事务所实习律师。原告卜花颖与被告北京嘉源京大房地产开发有限公司（以下简称嘉源京大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卜花颖的委托诉讼代理人鹿世鹏、刘鹏，被告嘉源京大公司的委托诉讼代理人赵淼、陈艺惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卜花颖向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》已经于2020年7月3日解除；2.判令被告返还购房款17846791元、装修升级款6900994元、公共维修费55088元、绘图费300元、地下车库560000元，共计25363173元；3.判令被告支付违约金126815.87元；4.判令被告向原告赔偿上述款项资金占用的利息损失（以25363173元为基数，自2018年6月20日至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款利率计付；以25363173元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至上述款项实际支付之日止）；5.判令被告向原告赔偿装修损失66800元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月19日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定原告购买位于丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-6#住宅楼4层3单元-3-402的房屋，建筑面积274.94平方米。上述合同同时约定，因被告的责任，原告未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房或要求继续履行合同。后原告按照约定向被告支付了相应款项，2018年7月2日被告向原告交付涉案房屋，原告在房屋内购买安装价格为66800元的定制柜一套。截至2020年7月1日被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书，也未告知何时能够办理房屋产权证书，导致原告无法正常使用该房屋；2020年7月3日原告向被告送达了《退房并解除合同通知书》要求退房并返还已支付款项等。现原告认为，被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书的行为构成根本违约，原告有权解除合同并要求其承担违约责任，向原告支付违约金并赔偿损失。故诉至法院。被告嘉源京大公司辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，原告在2018年7月5日发送退房通知后，仍然继续占有使用涉案房屋至今，仍未腾退，其实际行为表明其已实际接收房屋，视为其不要求退房。第二，合同已约定违约金上限、支付时间，原告主张的违约金无依据。双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十条约定了逾期办证的违约金上限为房屋总价款的百分之零点五。涉案房屋总价款为17846791元，也即违约金上限为89233.96元。前述约定合法有效，对双方具有约束力，原告主张的违约金126815.87元已经超过合同约定的违约金上限，原告亦未能证明违约金低于其实际损失，因此其主张的违约金数额无合同及法律依据。此外，案涉合同第二十条约定了前述违约金于注销登记手续办理完毕之日起60日内支付。第三，合同中明确约定，若逾期办证导致合同解除则无息退还所付款项，原告主张的利息无依据。根据合同第二十条之约定，即使退房，被告也是无息退还原告所付款项，原告主张的利息无合同、法律依据。四、原告主张的66800元定制柜损失与本案没有关联。原告主张的定制柜损失系其自行添置安装，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据《北京市商品房预售合同》、补充协议、购房发票、收据、退房通知、当事人陈述等证据，本院认定以下事实：2018年6月19日，卜花颖（买受人）与嘉源京大公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》及补充协议约定，买受人购买坐落为北京市丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-6#住宅楼4层3单元-3-402号房屋，预测建筑面积共274.94平方米，其中套内建筑面积223.98平方米，分摊共有建筑面积50.96平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米79666.07元，总价款17843606元。第二十条第（二）款约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起5个工作日内书面通知出卖人，未在此期限内书面通知退房的，视为不要求退房，买受人在约定期限内要求退房的，同意先行协助出卖人办理本合同在政府主管部门的注销登记手续。自注销登记手续办理完毕之日起60日内，出卖人向买受人退还全部已付款（不计利息），并按照房屋总价款的百分之零点五向买受人支付违约金。上述合同签订后，卜花颖于2018年6月13日支付购房款2000000元；于2018年6月20日支付购房款15843606元，支付装修升级款6900994元；于2018年7月2日支付面积补差款3185元、公共维修费55088元、绘图费300元；另支付地下车库560000元。嘉源京大公司于2018年7月2日向原告交付涉案房屋。2018年11月28日，双方办理了商品房预售合同联机备案登记。现卜花颖未在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书。卜花颖于2020年7月3日向嘉源京大公司提交了退房通知，嘉源京大公司员工吴昊7月3日签收了该退房申请书。该退房通知的内容为：“鉴于卜花颖（身份证号码：×××）与贵公司签订的《购房合同》，并于2018年7月2日对所购房屋6号楼6-3-402号进行了收房确认，完成了房屋的交付。购房合同约定因出卖人的责任买受人未能在商品房实际交付之日730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续厦行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起5个工作日内书面通知出卖人，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日730日内取得房屋所有权证书的，买受有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起5个工作书面通知出卖人，未在此期限内书面通知和退房的，视为不要求退房。买受人在约定期限内要求退房的，须先行协助出卖人办理本合同在政府主管部门的注销登记手续。自注销登记手续办理完毕之日起60日内出卖向买受人退还全部已付款（不计利息），并按照房屋总价款的百分之零点五向买受支付约金。现该房屋自交付之日起已超过730天因出卖人的责任购房人仍未取得房产证，按照合同约定本人向贵公司提出退房通知，解除《购房合同》，返还购房产已付款项，并按房屋总价的百分之零点五向购房人支付违约金。因此给购房人造成的一切损失由出卖人赔偿”。庭审中，卜花颖提交欧派全屋定制产品购货合同书、报价单、收款收据、发票、照片等证据以证明其于2018年7月自行定制衣柜花费66800，因嘉源京大公司原因导致合同解除，嘉源京大公司应赔偿其装修损失66800元。嘉源京大公司对此不予认可，其认为该公司交付的房屋为精装修，卜花颖入住已逾两年，房屋设施均存在折旧；且定制柜系卜花颖自行添置，与该公司无关，定制柜是否安装完成且有无质量问题，该公司均无法核实。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。卜花颖与嘉源京大公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。卜花颖作为买受人，按照预售合同的约定履行了支付房款的义务，嘉源京大公司作为出卖人，应当按照合同约定的时间为卜花颖办理房屋所有权证书，现嘉源京大公司未按照合同约定在商品房实际交付之日起730日内为卜花颖办理房屋所有权证书，构成了违约。根据《北京市商品房预售合同（住宅类）》第二十条第（二）款第2项第（2）目的约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同，卜花颖按照合同约定，在退房事由发生后5个工作日内即2020年7月3日向嘉源京大公司提交了书面退房申请，提出了退房要求，2020年7月3日被告签收了原告提交的退房通知，故对于卜花颖要求确认双方签订的预售合同于2020年7月3日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，根据合同取得的财产应当予以返还。现双方均同意办理商品房预售合同联机备案注销登记手续，本院对此不持异议。注销登记手续办理完毕后，嘉源京大公司应当及时返还卜花颖支付的购房款17846791元、装修升级款6900994元、公共维修费55088元、绘图费300元、地下车库560000元，故对于卜花颖要求嘉源京大公司退还上述款项的诉讼请求，本院予以支持。根据预售合同的约定，嘉源京大公司逾期办理房屋所有权证书的行为构成了违约，卜花颖选择解除合同，因此嘉源京大公司应当按照约定向卜花颖支付房屋总价款的0.5%的违约金，故对卜花颖要求嘉源京大公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，合理部分本院亦予以支持，超出部分本院不予支持。关于卜花颖要求嘉源京大公司支付全部已付款利息的诉讼请求，因合同约定符合合同解除条件，退还全部已付款时不计利息，故对原告该项请求本院不予支持。关于卜花颖主张的装修损失，考虑到合同中明确约定逾期办理房屋所有权证书违约金，结合房屋交付情况、房屋使用情况等因素，对于卜花颖要求嘉源京大公司支付装修损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告卜花颖与被告北京嘉源京大房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》于2020年7月3日解除；二、原告卜花颖于本判决生效之日起十五日内协助被告北京嘉源京大房地产开发有限公司办理商品房预售合同备案注销登记手续（合同编号为Y2096287）；三、被告北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告卜花颖购房款17846791元、装修升级款6900994元、公共维修费55088元、绘图费300元、地下车库款560000元；四、被告北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告卜花颖逾期办理房屋所有权证书的违约金89234元；五、驳回原告卜花颖的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169583元，由原告卜花颖负担696元（已交纳），由被告北京嘉源京大房地产开发有限公司负担168887元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 梁 艳二〇二〇年十二月二十六日书记员 刘靖轩