北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初17542号原告：李汀，男，1979年2月9日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：刘万龙（兼被告刘运佳委托诉讼代理人），男，1960年6月6日出生，汉族，北京公共交通控股（集团）有限公司职工，住北京市东城区。被告：李银池（刘万龙之妻），1961年5月8日出生，汉族，北京崇文印刷厂退休职工，住北京市东城区。被告：刘运佳，男，1990年1月19日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告：刘万彪（兼被告田文平、刘运辉委托诉讼代理人），男，1963年3月24日出生，汉族，北京公共交通控股（集团）有限公司电车客运分公司职工，住北京市东城区。被告：田文平，女，1966年8月12日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告：刘运辉，男，1997年3月31日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告王淑娴与被告刘万龙、被告李银池、被告刘运佳、被告刘万彪、被告田文平、被告刘运辉物权保护纠纷一案，刘万龙等六被告不服本院（2017）京0101民初16285号民事判决和北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）（2018）京02民终1031号民事判决，向二中院提出申诉。因王淑娴于2018年3月27日死亡，二中院依法通知其继承人李德金、李洋、李汀参加诉讼，依法承继王淑娴诉讼地位，并于2019年3月18日作出（2019）京02民再47号民事裁定书，裁定撤销二中院（2018）京02民终1031号民事判决及本院（2017）京0101民初16285号民事判决，本案发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理了本案。本院于2019年5月14日向王淑娴的继承人李德金询问其参加诉讼的意见，李德金表示放弃本案所有实体权利和诉讼权利。本院于2019年7月15日收到继承人李洋的视频声明一份，李洋表示放弃本案所有实体权利和诉讼权利。原告李汀，被告刘万龙（兼被告李银池、被告刘运佳委托诉讼代理人），被告李银池，被告刘万彪（兼被告田文平、刘运辉委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李汀向本院提出诉讼请求：要求被告刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉向李汀支付房屋使用费31584元。事实和理由：王淑娴于2007年购买了北京市东城区张旺胡同12号2幢1层房屋（以下简称涉诉房屋），并于2008年11月26日取得涉案房屋所有权证。该房屋由刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉实际居住至今。王淑娴曾于2016年4月14日向人民法院提起诉讼，要求刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉以市场租金标准向其支付房屋占有使用费，人民法院认定涉案房屋系王淑娴所有的房产，该房屋属于标准租私房腾退范围，刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉实际居住使用涉诉房屋，应向王淑娴支付涉案房屋的房屋使用费，但以王淑娴要求刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉按照市场租金标准支付使用费的证据不足为由驳回了王淑娴的诉讼请求。该判决已经生效。现李汀作为王淑娴的继承人要求刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉按照标准租私房的市场指导价格，即每月35元每平米使用面积支付自2013年9月24日至2016年12月6日期间的房屋使用费31584元。刘万龙、刘运佳辩称，涉案房屋属于文革挤占房，同意按照公房标准交纳租金，不同意原一、二审判决，刘万龙、刘运佳没有改变任何东西，为享受国家安置，入住时是公房，现在变成了私房。二中院判决以每平米35元的标准交纳租金，改变了房屋性质和租金性质，显失公平。李银池辩称，其于1967年就在此居住，一直交的是公房租金，其有入住手续，是政策使用房。不能说王淑娴买下房子，就变成房屋使用费。刘万彪、田文平、刘运辉辩称，二中院原二审办案程序违法，法院判决不能改变房屋性质，房屋使用费以标准租私房确定没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘万龙与刘万彪系兄弟关系。二人均系刘玉存之子。刘万龙与李银池系夫妻关系，刘运佳系刘万龙与李银池之子。刘万彪与田文平系夫妻关系，刘运辉系刘万彪与田文平之子。坐落于北京市东城区张旺胡同12号院北房西数第一、二、三间原系案外人明柏林所有的私房。刘玉存与明柏林于1980年签订有《私房租赁契约》，承租其中北房西数第一、二间（现产权证登记房屋坐落为北京市东城区张旺胡同12号2幢1层），房屋使用面积23.5平方米，每月租金8.23元。涉案房屋系文革中的私人挤占房，按北京市有关文件规定应予腾退。为解决落实私房政策问题，刘玉存的工作单位北京市电车公司二场分配给刘玉存北京市朝阳区望京路3号院1号楼东单元2-2号房屋（以下简称2-2号房屋），以便刘玉存将所住私房予以腾退。由于刘玉存不同意前往2-2号房屋居住，1990年1月20日，北京市电车公司二场与明柏林签订《协议》，约定北京市电车公司二场将2-2号房屋分配给明柏林居住，如刘玉存愿意搬至2-2号房屋居住，明柏林用2-2号房屋换回刘玉存居住的涉案房屋。1990年1月21日，北京市电车公司在与房管部门签订的《腾退私人自住房四联单》上注明：关于房主挤占房腾退问题，按政策安排房主住进单位宿舍，此房不再腾退。此后，明柏林入住2-2号房屋。1993年12月17日，明柏林死亡。明哲君作为明柏林的继承人依法取得北京市东城区张旺胡同12号院北房3间的所有权。在明哲君取得上述房屋所有权后，刘玉存未与明哲君签订私房租赁契约，但一直向其交纳所居住涉案房屋的房屋租金，实际租金标准为每平米（使用面积）2.67元。在北京市实行住房制度改革过程中，明哲君通过购买取得2-2号房屋的所有权。2008年11月26日，明哲君与王淑娴签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，将刘玉存所居住的涉案房屋以58万元的价格卖给王淑娴。2008年11月26日，王淑娴取得了该房屋的房屋所有权证。2016年12月7日，王淑娴将诉争房屋以230万元的价格出售给了蒋京生。2016年12月20日，蒋京生又将涉案房屋2/3的份额以80万元的价格出售给程玉宝、刘学，现房屋产权登记为蒋京生、程玉宝、刘学按份共有，三人各占1/3。2009年4月，刘玉存将明哲君诉至本院，要求确认其在明哲君享有涉案房屋所有权期间对涉案房屋享有居住权。本院经审理，于2009年6月9日作出（2009）东民初字第04372号民事判决书，判决刘玉存在明哲君对涉案房屋拥有所有权期间对涉案房屋享有居住权。2009年11月，刘玉存将明哲君、王淑娴诉至本院，要求判令明哲君与王淑娴之间签订的涉案房屋的买卖合同无效。本院经审理，于2010年3月18日作出（2010）东民初字第00587号民事判决书，判决驳回刘玉存的诉讼请求。刘玉存不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，明哲君提出以58万元出售涉诉房屋时，刘玉存并未作出以此价格购买的意思表示，亦未参与在此价格下购买涉案房屋的交易，而王淑娴接受了该价格并与明哲君签订了房屋买卖合同，据此足以认定刘玉存放弃在同等条件下优先购买权。刘玉存所称明哲君与王淑娴之间恶意串通，损害其利益，二人所签房屋买卖合同应属无效的主张，未能提供证据予以证实。故北京市第二中级人民法院于2010年7月19日作出（2010）二中民终字第11304号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2012年7月22日，刘玉存去世。现涉案房屋由刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉居住使用。庭审中，关于涉案房屋的居住情况，被告刘万龙、李银池、刘万彪、田文平称，自1967年起即在涉诉房屋居住至今。2016年4月，王淑娴起诉要求刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉按照市场租金标准向其支付房屋占有使用费。法院经审理，认为刘万龙、李银池、刘运佳、刘万彪、田文平、刘运辉应向原告支付房屋使用费，但王淑娴以市场租金标准主张房屋使用费依据不足，法院依法驳回了王淑娴的诉讼请求。判决后，王淑娴不服，提出上诉。二中院经审理，于2017年7月27日做出二审判决，驳回上诉，维持原判。重审补充查明：明哲君将涉案房屋卖给王淑娴、王淑娴将涉案房屋卖给蒋京生、蒋京生将涉案房屋2/3的份额卖给程玉宝、刘学，上述交易所签订的《房屋买卖合同》中均没有约定交房方式、交房期限及未交房违约责任。本院认为，本案的争议焦点为：本案房屋使用费标准应如何确定。对此，本院作如下分析：明柏林因文革挤占房问题与被告刘万龙、刘万彪之父刘玉存在北京市电车公司与房管部门签订过《腾退私人自住房四联单》，明柏林承诺此房不再腾退。明哲君取得房产系继承明柏林遗产所得，其作为继承人除了继承房屋产权外，根据“买卖不破租赁”的原则，应当继续履行原房屋租赁合同。根据补充查明的事实，明哲君、王淑娴及其后续房产交易均未约定交房方式、交房期限及未交房违约责任等，应推定涉案房屋买受方均明知涉案房屋的现状为不能腾退的私房，从尊重历史的客观情况考虑，六被告的合法居住权利应予保护，被告居住涉案房屋应当支付房屋使用费，但使用费标准参照并延续公房租赁标准每平方米（使用面积）2.76元为宜。因房屋使用费的给付仅保护未超过诉讼时效期间的部分，本院重审时仍按此原则处理，保护期限为2013年9月24日至2016年12月6日，经核定为2490.24元。如房屋产权人认为按此标准收取房屋使用费损害了自己的权益，可依房屋买卖合同向房屋出卖方另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经审委会讨论，判决如下：一、被告刘万龙、被告李银池、被告刘运佳、被告刘万彪、被告田文平、被告刘运辉于本判决生效之日起十日内，给付原告李汀2013年9月24日至2016年12月6日期间房屋使用费2490.24元；二、驳回原告李汀其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，由原告李汀负担540元（已交纳），由刘万龙、被告李银池、被告刘运佳、被告刘万彪、被告田文平、被告刘运辉负担50元（于判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王 磊审 判 员  崔资奇审 判 员  李彦宏二〇二〇年十二月二十四日法官助理  魏 志书 记 员  谢 霖