四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初4586号 原告：张月琴，女，1974年10月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡通，四川普联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英，四川普联律师事务所律师。 被告：成都富力地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼1号。 法定代表人：黄皓，董事长。 委托诉讼代理人：刘宁，女，1990年10月26日出生，汉族，住河北省邢台市南和县，该公司员工。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 原告张月琴与成都富力地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告张月琴的委托诉讼代理人胡通、张英、被告富力公司的委托诉讼代理人刘宁、何军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张月琴向本院提出诉讼请求：1.判令富力公司向张月琴赔偿实际装修价与合同约定装修价之间的差价99225元；2.判令富力公司赔偿张月琴物业费损失（物业费按240.35元／月标准，从2019年4月1日计算至富力公司整改至符合入住条件之日止，暂计至起诉之日为1442.07元）；3.本案诉讼费、鉴定费由富力公司承担。事实与理由：张月琴与富力公司于2017年10月16日签订了《商品房买卖合同》，张月琴购买富力公司开发的位于成都市新都区富力桃园小区××号房屋，建筑面积110.25平方米，约定房屋总价款为896024元，该房款由清水成交价和装修成交价两部分构成。合同第四条第（六）款约定装修标准为1800元每平方米，总计装修成交价198450元，合同附件六约定了装修标准。合同签订后，张月琴按约定支付了房款。2019年3月，富力公司通知张月琴收房，张月琴前往房屋所在地实地查看，发现装修所用材料均为劣质材料，木柜门材质为纸板，橱柜门材质为杂草，橱柜台面与柜体已经分离，与合同约定的装修标准完全不符，地砖、墙面砖多处空鼓，部分墙面已经开裂，富力公司所装修的房屋完全不能正常使用，并且实际装修价值与约定装修价严重不符。张月琴认为，张月琴与富力公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思，合法有效，应受法律保护，张月琴已经按照约定履行了支付购房款的义务，富力公司也应当按照约定履行义务，现富力公司交付的房屋装修标准和质量不符合合同约定，已经严重违约，为此诉至法院，提出前述诉讼请求。 富力公司辩称：第一，案涉房屋属成品房，装修价格是房屋整体价格的组成部分，并非装修材料、人工成本的简单相加，合同定价和产品造价为不同概念，本身没有可比性，也不应以此计算差价，产品成本属商业秘密，人民法院不是定价机构。第二，案涉合同清水价格和装修价格均为市场行为，系双方协商确定，合同并未显失公平，合同明确约定了房屋装修交付标准，富力公司已按照约定交付。第三，张月琴将物业费作为损失主张系基于认为房屋存在质量问题、无法入住而主张，但房屋已竣工验收、符合交付条件，并无质量问题、不影响居住，且合同约定质量问题的处理方式是保修整改，不是赔偿物业费损失或承担其他逾期交付责任。综上，请求驳回富力公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2017年10月16日，张月琴与富力公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定张月琴购买富力公司开发的富力桃园二期32幢1单元29层6号房屋，预测建筑面积110.25平方米，套内建筑面积88.35平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，单价每平方米10141.75元，总价896024元，第四条第（六）款约定：“装修水平是简装，装修标准是1800元每平方米”。第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”第十八条约定：“（一）出卖人在2019年3月30日前向买受人交付该商品房……（五）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，15工作日内；2.管道堵塞，15工作日内；3.门窗翘裂、五金件损坏，15工作日内；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用，15工作日内”，第二十条约定：“……（二）2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任……（三）装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六”，主合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》记载“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理”，并约定了装饰装修主要材料的内容、规格等。双方签订附件六《富力桃园31、32、33栋（原3栋）装修标准》，约定了公共部分和住宅室内装修及设备，包括：“内墙墙身：客厅及卧室墙身刷立邦、华润、三棵树或同等高档环保乳胶漆”、“地面：客厅地面铺诺贝尔、新明珠、欧雅、天弼或同等高档瓷砖，配精美踢脚线。卧室铺大自然、圣象、鹏邦或同等高档强化复合地板，配踢脚线”，“门扇：入户门用豪华钢制门配门套、豪华门锁”，存在多处“精美”、“名厂”、“品牌”、“同等高档”等描述。补充协议第七条第（五）款约定“买受人或者其代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需要进行修复的，需经买受人或者其代理人与出卖人共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为90日）。出卖人修复后可通过电话或者书面方式通知买受人，买受人应当及时验房，若买受人在出卖人通知后5日内不来验房的，视为修复合格，出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任”，第九条中约定：“合同第二十条第（二）款第2项第（2）目条款变更为：经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人不解除合同，出卖人应继续负责整改，直至符合国家标准，因此发生的检测费用由出卖人承担。合同第二十条第（四）款第3项条款变更为：买受人对该商品房内空气质量或建筑隔声情况有异议的，双方可以共同委托政府指定的专业机构检测。……经检测不符合约定标准且不符合标准是因出卖人造成，检测费用由出卖人承担，出卖人负责整改。整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担，直至符合国家标准”。商品房买卖合同摘要载明：清水成交价697574元，装修成交价198450元（1800元/㎡*建筑面积110.25㎡），合计价款896024元（10141.75元/㎡*套内面积88.35㎡）。双方一致确认，张月琴已按合同约定付清全部购房款。富力公司所开具收据载明，2017年10月2日收张月琴认购定金20000元，2017年10月16日收房款159205元，2017年11月16日收房款268808元，2018年1月15日收房款448011元，收据中未单独注明收取装修款。增值税发票记载富力公司收到张月琴支付的销售不动产价款价税合计896024元，未区分清水价与装修价。2019年3月8日，富力公司作出《收楼通知》，通知富力桃园物业服务中心收楼时间以合同约定时间为准，管理费于2019年3月21日开始计收。富力公司提交了落款时间为2019年12月20日、由张月琴签名捺印的《入户声明》和无落款时间的《收楼物品领用登记表》，《入户声明》记载：本人已于2019年12月20日对富力32栋单元2901房号进行了验收，现正式声明入户，已签署《治安、消防安全责任书》，收到《业户手册》、《装修服务指引》，并知悉其中内容。张月琴述称收房后未对房屋进行改造、添附等，未实际居住使用房屋。 另查明以下事实： （一）富力公司提交的成都市勘察测绘研究院成勘测号《房屋建筑面积测绘成果报告（产权面积）》显示，富力桃园BC区号楼已于2018年12月24日取得实测报告，报告中包含了案涉房屋面积实测信息。竣工验收报告显示，富力桃园C1至C5栋（案涉房屋所在楼栋为栋）于2018年12月28日取得《竣工验收备案书》（备案编号：2018备号）。富力公司另提交有广东省珠海市质量计量监督检验所、中国标准化研究院实验中心、国家建筑卫生陶瓷质量监督检验中心等机构出具的装修样品检测报告，记载受检单位釉面砖生产单位为清远市欧雅陶瓷有限公司、内墙工程乳胶漆商标为嘉宝莉等。 （二）新都区住房和城乡建设局就富力桃园部分成品房业主反映所购房屋装修质量等情况，于2019年4月18日作出《行政程序处理决定书》，回应了关于门窗泄压漏缝问题（回复：建设单位对于关闭不严的门窗正派人进行调试工作，对于外墙面砖破损部位正在进行整改，预计于本月底完成）、关于墙壁凹凸不平、翘夹、墙面很脏问题（回复：施工单位已完成对墙面平整度较差及污染部分的整改）、关于地板空响问题（回复：建设与施工单位在自查过程中未发现地板存在明显空鼓、松动现象）、关于马桶像婴儿马桶问题（回复：经现场核实所安装的马桶尺寸与设计文件要求相符）、关于要求开发商拿出政府部门对该房屋整体验收报告及装修验收报告问题（回复：建设工程责任主体为建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位，不存在政府部门对房屋的验收报告，该工程已由参建的五方责任主体验收合格，并出具了相应的竣工验收报告）、关于装修“质价不符”和物业“特约服务费”问题（回复：富力桃园项目商品住房装修标准、价格已由购房人与开发企业通过签订商品房买卖合同进行了约定，房屋交付时，如您认为实际装修标准与价格不符，属于合同纠纷，可与开发企业协商解决，若协商无果，建议通过司法途径维护合法权益……若对物业服务和收费有争议，双方应协商解决。若协商不成，可依法向物业所在地人民法院起诉）。 （三）2018年11月6日起实施的《成都市住房和城乡建设委员会关于规范房屋建筑装饰装修工程施工许可及竣工验收管理的通知》（成建委〔2018〕721号），就成都市房屋建筑装饰装修工程施工许可及竣工验收管理有关事项通知如下：“二、办理规则（一）新建成品住宅。国土出让条件中明确是成品住宅的房屋建筑工程，主体结构工程（土建）与装饰装修工程应同步设计，施工图设计文件同步审查，同步办理一个施工许可证，建设质监、安监同步监督管理，工程完工后同步开展并联竣工验收及备案。（二）既有建筑或已竣工验收并取得《质量监督报告》的房屋建筑工程中单独实施的装饰装修工程，施工许可和并联竣工验收及备案由属地建设行政主管部门单独办理。（三）在建且未组织竣工验收、未取得《质量监督报告》的房屋建筑工程需增加装饰装修工程的，施工许可和竣工验收工作由原施工许可发放部门延续按增项办理。装饰装修与主体结构工程（土建）合并为一个单项工程”，“三、办理要求……（二）竣工验收及备案建设单位应在装饰装修工程施工完成后，按要求组织竣工验收，竣工验收除符合法律法规规定的条件外，还应当具备下列条件：1.住宅项目应具备分户验收记录资料。2.按规范要求进行室内环境质量检测，结论合格。”该规定于2019年12月2日经《成都市住房和城乡建设局关于规范房屋建筑装饰装修工程管理的通知》（成住建发〔2019〕356号）通知宣布废止。审理过程中，本院向成都市新都区住房和城乡建设局书面咨询以下内容：1.对于案涉富力桃园项目C1至C5栋所作竣工验收及备案是否包含对建筑内各分户房屋装饰装修工程的并联竣工验收及备案。2.成建委〔2018〕721号文件规定的“建设单位在装饰装修工程施工完成后，按要求组织竣工验收”的实施主体，以及是否需就装饰装修工程验收情况在贵单位备案；3.如未按照成建委〔2018〕721号文件规定对装饰装修工程组织施工验收、未形成住宅项目装饰装修工程分户验收记录资料和室内环境质量检测合格结论，是否属于《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定的建设工程未经验收或者验收不合格、不得向买受人交付的情形。至本案判决作出时未获书面回复。 以上事实，有双方当事人提交的证据和庭前会议、庭审陈述在卷为证。 本院认为，富力公司与张月琴签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应诚信全面履行其合同义务。本案的争议焦点是：1.张月琴要求富力公司退还合同约定装修成交价与实际装修价值之间的差额的主张能否成立；2.富力公司应否承担张月琴所主张的物业费损失。对此本院评述如下： 关于争议焦点一。带装修的商品房本质属于交易商品，销售中包含开发商的可得利润，开发商作为市场主体享有自主定价权，而买受人享有自主选择的权利，合同约定的装修价值应是综合市场供求关系、价值规律、利润空间等因素后，在双方平等协商一致且自愿基础上达成的合意，并非工程造价与“合理利润”概念的简单累加。本案中，商品房买卖合同摘要分别列明了“装修成交价”和“清水成交价”两部分内容，易于引发案涉交易是否属于房屋与装修单独计价、组合销售不同认识，但依照《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条“商品房基本情况”、第八条“计价方式与价款”约定和收据、发票内容可以明确，案涉房屋按照套内建筑面积计算购房总价款，总价款896024元中包含了房屋和装修整体，未对装修部分拆分销售，双方买卖的标的物是全装修房屋，而非在清水房之外由富力公司另行提供装修服务。因此，《四川省商品房买卖合同（预售）》第四条第（六）款“装修水平是简装，装修标准是1800元每平方米”的约定，是对应合同附件六就案涉房屋装修总价格达成的一致意思表示，而不是基于附件六所约定装修标准而计算的装修工程造价加买受人预期可以由开发商获得的合理利润。此亦是本案中未予准许张月琴所申请的“对案涉房屋装修价值及合理利润进行工程造价鉴定”的原因：有资质的专业机构可以对房屋装修工程进行造价鉴定，且造价鉴定结果会考虑装修施工中的人工成本、税费、施工方利润等，但即使装修造价鉴定结论中考虑以上因素，其本质仍属于成本造价和价值评判，在“装修标准是1800元每平米”属于约定价格而非价值标准的认定下，以价值参照否定价格合意并非交易安全和契约稳定所倡导，且“合理利润”本身不是市场概念也非法律概念，隐性成本、品牌价值、供需关系等影响约定价格形成的市场因素不能通过鉴定实现，也非司法裁量的范畴。故此，如张月琴认为富力公司应当按照附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》和《富力桃园31、32、33栋（原C1C2C3栋）装修标准》约定的装修标准交付房屋，可以依约要求富力公司按此标准履行，张月琴主张案涉房屋装装修存在质量问题，但即使富力公司对案涉房屋装修所使用的材料、工艺未达约定标准的事实客观成立，该事实亦不构成张月琴在支付包含装修款在内的购房总价款后要求富力公司返还装修差价的依据。对于张月琴要求富力公司支付装修差价的请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。张月琴主张富力公司赔偿物业费损失的请求权基础，系认为案涉房屋装修标准和质量不符合合同约定、无法正常居住使用，将尚未向物业服务单位交纳的物业费作为因富力公司履行合同义务不符合约定对张月琴造成的可预期损失主张。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，双方《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条、第十八条第（一）款约定，富力公司应在2019年3月31日前向张月琴交付案涉房屋，交付时需符合已取得建设工程竣工验收备案证明和已取得房屋面积实测报告书两项条件，根据本案查明情况，案涉房屋在合同约定的交付日期前已经满足了约定的交付条件，张月琴也已在2019年3月收到富力公司的收房通知。对成品房内部的装饰装修工程是否需按照有关行政规范文件要求办理施工许可和并联竣工验收、应由何主体经由何种程序组织竣工验收，其竣工验收是否属于《中华人民共和国建筑法》规定的需经竣工验收合格方可交付使用的范围，已属对行政规范性文件的理解适用争议，不在本案民事纠纷审理范围内。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，房屋存在质量问题是否构成买受人主张损失赔偿的正当事由，应当视质量问题的程度而定：如房屋满足约定和法定的交付条件与质量标准，但存在其他质量问题，买受人应当收房，且收房不免除出卖人对质量问题承担的维修保养义务；质量问题如达到严重影响正常使用功能的程度，买受人有权拒绝收房并主张出卖人承担逾期交房违约责任。双方合同第十八条、第二十条中分别约定了所交付房屋存在主体结构和地基基础以外的其他质量问题及装饰装修标准、设备不符合国家强制性标准或约定标准时的处理，即由富力公司更换、修理并承担相应费用，张月琴虽主张其已接收的房屋存在装修和质量问题，但所举证据不足以证明所反映问题已达到严重影响正常居住使用的程度，对张月琴主张由富力公司承担2019年4月1日起至完成整改修复期间的物业费损失的请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回张月琴的全部诉讼请求。 案件受理费1156.67元（已因适用简易程序减半收取），由张月琴负担（此款张月琴起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十二月十五日 书记员  曾妙