北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86160号原告（反诉被告）：李春生，男，1965年8月15日出生，汉族，住黑龙江省龙江县。被告（反诉原告）：北京邱郑富源餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区体育馆西路7号14幢B222。法定代表人：邱豪，总经理。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。被告：邱秀芳，女，1972年8月24日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）李春生（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京邱郑富源餐饮管理有限公司（以下简称富源公司）、被告邱秀芳（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。李春生，富源公司及邱秀芳之委托诉讼代理人刘宇骁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李春生向本院提出诉讼请求：1.富源公司和邱秀芳退还房屋租赁保证金208333元；2.富源公司和邱秀芳赔偿装修残值250000元；3.富源公司和邱秀芳赔偿2个月的租金208333元；4.富源公司和邱秀芳返还租金83333元；5.富源公司和邱秀芳与李春生之间解除租赁合同；6.富源公司和邱秀芳开具租赁房屋发票1875000元。事实和理由：在2018年1月27日我与富源公司签订了房屋租赁合同，并且按照合同的约定支付了租金，保证金以及相关的费用。可是在2019年8月份无意之中发现本合同项下我租赁的房屋面积没有合同约定的420平方米，而且此房还是违法建筑房屋没有按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。因此我决定餐厅不能继续违法经营了马上停止营业，要求富源公司赔偿我的相关经济损失并且解除房屋租赁合同。根据住房和城乡建设部颁发的《商品房屋租赁管理办法》第六条第一款之规定：属于违法建筑的房屋不能出租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，第十一条第一款之规定：本合同无效，双方应当解除合同，富源公司应退还我房屋租赁保证金，同时富源公司应当赔偿我的装修残值，当时装修费用共计50万元左右另外购买空调费用是5万元，合计费用55万元。所以我要求富源公司赔偿25万元残值并不多。根据我与富源公司签订的房屋租赁合同第九条第三款之规定：甲方（富源公司）对租赁物无法合法出租权，应返还已经支付但尚未履行部分的租金及租赁保证金，同时须向乙方（李春生）赔付2个月的租金。房屋租金我已经支付到2019年9月27日共计187.5万元并且全部按照合同约定转入邱秀芳银行卡，2019年9月3日我的餐厅已经停业，所以我要求富源公司返还24天的租金83333元，同时赔偿我2个月违约金208333元。综上所述，富源公司出租给我的房屋没有按照建设工程规划许可证的规定建设，属于违法建筑不得出租，所以富源公司就应当赔偿我的相关经济损失，退还部分租金和保证金。另外根据国家税法的相关规定富源公司给我提供房屋租赁发票也是无可厚非。富源公司反诉要求：1.李春生支付2019年9月28日至2020年2月27日期间房租520835元；2.李春生腾退房屋并返还给富源公司。富源公司诉称并辩称：李春生自2019年6月14日向富源公司支付了2019年6月28日至2019年9月27日房租后，至今占有涉案房屋且未向富源公司支付房租，已经逾期（应当于2019年9月12日前支付下期三个月的房租）支付房租超过20天。富源公司与李春生签订房屋租赁合同时，已经向李春生交付了房屋产权登记证据副本，且自承租涉案房屋以来，从未对房屋进行过任何改扩建，李春生主张涉案房屋系违法建筑没有事实依据，其应当依据双方合同约定向富源公司支付租金。鉴于李春生逾期不支付房租超过20天，故富源公司依据双方合同约定解除房屋租赁合同，且不返还保证金。因富源公司与房屋产权人约定的租赁期截止2020年8月28日，现房屋剩余租期已经无法继续进行餐饮业经营，故李春生应当赔偿富源公司截止2020年2月27日的租金损失，故向贵院提起反诉，请求贵院依法审理。邱秀芳辩称：邱秀芳收取李春生租金系代富源公司收取，收款属于公司行为，因此邱秀芳依法不对本案承担任何责任。李春生仅因邱秀芳与富源公司部分人员的关系要求邱秀芳承担责任没有事实与法律依据，请求贵院予以驳回。李春生对反诉辩称：不同意富源公司的诉讼请求，2019年9月3日我的店铺就不经营了，我给富源公司和邱秀芳邮寄了特快专递要求解除租赁合同，但是被退回了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年1月27日，富源公司与李春生签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“出租方甲方：富源公司，承租方乙方：李春生。第一条房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市朝阳区八里庄北里302号楼101号，建筑面积420平方米。（二）房屋权属状况：甲方与租赁房屋所有权人签订了房屋租赁合同，为租赁房屋的合法承租人，持有正式的房屋租赁合同及房屋所有权证书复印件，房屋所有权证书编号：—，房屋所有权人（购房人）姓名或名称：刘建新。甲方保证房屋产权清晰、享有转租权，若甲方及房屋产权人发生有关的产权纠纷，概由甲方负责。第二条房屋租赁用途，乙方租赁该房屋用于商业餐饮使用。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为乙方餐饮使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变其用途。第三条租赁期间，（一）房屋租赁期自2018年1月8日至2020年6月30日…第四条租金标准：该房屋年租金：人民币：壹佰贰拾伍万（125万），月租金为：人民币：壹拾零肆仟壹佰陆拾柒元（104167元）。（二）支付方式：该房屋租金每季度支付一次，押二付三。乙方应于本合同生效后1个工作日向甲方交付第一期租金为：人民币叁拾壹万贰仟伍佰元（312500），甲方不提供乙方租赁发票，乙方最晚应于每期届满前15日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所定租金标准的0.5倍向甲方支付租金。（三）乙方将租金汇往甲方指定账户，即视为乙方完成付款义务：开户行：中国农业银行北京万寿路支行，户名：邱秀芳，账户：×××，乙方应于本合同生效当日支付甲方押金，人民币：贰拾零捌仟叁佰叁拾叁元整（208333元），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）日数返还给乙方…第六条房屋装修及维修，3.乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方直接以当时装修交付房屋，乙方不得要求甲方给予装修补偿…第八条房屋返还（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期限届满或提前解除本合同后当日返还该房屋，经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费…第九条违约责任，9.2，乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除本合同，且乙方己交纳的及租赁保证金不再退还，同时，乙方还应向甲方赔偿当年度2个月的租金作为违约金…9.2.6、乙方逾期20日未支付租金…9.3、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同，甲方在收到乙方解除合同通知之日后的10个工作日内，应返还已经支付但尚未履行部分的租金及租赁保证金，同时须向乙方赔付当年度2个月的租金作为违约金，9.3.1、甲方对租赁物无合法出租权…9.3.6、甲方有其他违约行为导致乙方不能实现合同目的”。2015年8月28日，刘建新与富源公司签订《租赁合同》，约定：“1、租赁场所地点和经营方式。地点：坐落于北京市朝阳区八里庄北里302号楼。建筑面积742.25平方米。第二条，租赁合同期限：1、自2015年8月28日起至2020年8月28日止，租赁期共5年连续承租”。李春生主张涉案房屋坐落于北京市朝阳区八里庄北里302号楼101号系违建，合同约定建筑面积是420平方米，实际面积大了90多平方米，其于2019年9月3日停止餐厅营业。李春生提交了京房权证朝私06字第XXXX号房屋所有权证，显示：坐落朝阳区八里庄北里302号楼房屋，总层数2，总计建筑面积1413.89平方米，设计用途：商业。富源公司对该份房屋所有权证的真实性认可，也提交了同样内容的房屋所有权证，证明涉案房屋有规划许可，不属于违建。富源公司还提交了付款凭证，证明富源公司向业主刘建新支付租金至2020年2月27日。李春生认可知晓涉案房屋系富源公司从刘建新处租赁然后转租，主张富源公司与刘建新之间的租赁合同与其无关。双方均认可李春生支付富源公司房屋租金至2019年9月27日，李春生支付富源公司押金208333元。李春生要求确认与富源公司解除租赁合同的时间为2019年9月3日，其向富源公司发送微信的时间。李春生据此提交了微信截图及日期为2019年10月8日的文件，内容显示：“富源公司，邱秀芳：本人承租你公司的朝阳区八里庄北里302号楼101号餐饮用房由于属于违法建筑，不能继续经营。现在将房子交还你公司管理。”《通知》：“承租人李春生先生，1.我司在朝阳区八里庄北里302号楼101号的餐饮用房是符合经营场所的条件的，请不要用这种理由来拖欠房租；2.你所拖欠的房租与违约金我司将按合同法执行”。富源公司认可证据的真实性，不认可证明目的，对李春生要求解除的理由不予认可。富源公司同意与李春生解除房屋租赁合同，主张解除的时间为该公司向业主刘建新支付房租截止时间2020年2月27日。房屋现状为房门锁着，钥匙在李春生处保管，房屋内尚有李春生物品。邱秀芳为富源公司员工，代富源公司收取李春生涉案房屋租金。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。李春生主张涉案房屋坐落于北京市朝阳区八里庄北里302号楼101号系违建，但未提交相应的证据予以证明，根据双方提交的房屋产权证显示该房屋并非违建，李春生主张的理由不存在。李春生与富源公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。李春生自2019年9月3日自行停止餐厅营业，向富源公司交纳租金至2019年9月27日之后不再向富源公司交纳租金，且根据双方合同约定，已满足富源公司行使单方解除权之条件。富源公司虽未举证证明其已向李春生履行通知解除之义务，但李春生自认于2019年9月3日起不再经营，应视为以实际行动表示不再继续履行合同的行为，在此情况下，富源公司主张双方合同于2020年2月27日解除本院不持异议。从以上查明的事实看，李春生主张富源公司提供的房屋不具备合法建设手续、面积不符等违约情节均不存在，故李春生依据合同无效以及合同因富源公司违约而提前解除所主张的各项诉讼请求，均无事实依据，本院不予支持。李春生自2019年9月3日起自行停止餐厅营业后仍然将房门锁着，掌握房门钥匙，并将物品存放于涉案房屋内。富源公司要求李春生支付2019年9月28日至2020年2月27日期间房租520835元不违反合同约定，本院予以支持。富源公司同意于2020年2月27日解除与李春生的《北京市房屋租赁合同》，李春生应将涉案房屋腾退并返回富源公司。邱秀芳系富源公司员工，代富源公司履行收房租属于职务行为，本院对李春生要求邱秀芳承担责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李春生于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京邱郑富源餐饮管理有限公司二〇一九年九月二十八日至二〇二〇年二月二十七日期间房租520835元；二、原告（反诉被告）李春生于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区八里庄北里302号楼101号房屋腾退并返还于被告（反诉原告）北京邱郑富源餐饮管理有限公司；三、驳回原告（反诉被告）李春生的诉讼请求。如果原告（反诉被告）李春生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15900元，由原告（反诉被告）李春生负担（已交纳）。反诉案件受理费4500元，由原告（反诉被告）李春生负担（被告（反诉原告）北京邱郑富源餐饮管理有限公司已交纳，原告（反诉被告）李春生于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京邱郑富源餐饮管理有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨晓娥二〇二〇年十二月十一日书记员  王佳佳