吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2020）吉0202民初3969号原告：吉林市裕丰物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区沈铁幸福里5号楼。法定代表人：钟宪臣，董事长。委托诉讼代理人:李杨，员工。委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。被告：张秀琪，女，1964年1月29日生，汉族，户籍地吉林省吉林市龙潭区，现住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：孙利，吉林寒松律师事务所律师。原告吉林市裕丰物业服务有限公司（下称裕丰物业公司）与被告张秀琪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕丰物业公司的委托诉讼代理人李杨、栾弼涵、被告张秀琪及其委托诉讼代理人孙利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裕丰物业公司请求法院：一、依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费37627.20元及违约金7525.40元，合计45152.60元。二、诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。事实与理由2010年6月10日吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简写为寓龙物业公司）与被告所居住小区的开发公司（吉林市天硕房地产开发有限责任公司）签订前期物业服务合同。合同约定:由寓龙物业公司为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向其交纳物业服务费。2019年5月1日物业公司变更为吉林市裕丰物业服务有限公司（以下简写为裕丰物业公司),继续按照原前期物业服务合同内容为小区所有业主提供物业服务。寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕丰物业公司。被告所有的房屋天硕逸景小区4号楼11号网点,建筑面积232.28平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.5元,即被告每月应交纳物业服务费348.4元。然而自2012年1月1日至2020年12月31日被告从未交过物业费，并且在原告多次催缴后被仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失,也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述,为维护原告的合法权益不受侵害,请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费37627.2元及违约金7525.4元，合计45152.6元。其中，2012年1月1日至2019年4月30日被告拖欠寓龙物业公司物业服务费30659.2元，2019年5月1日至2020年12月31日被告拖欠裕丰物业公司物业服务费6968元。以上请求望给予支持。张秀琪辩称：一、答辩人从未与原告签订过物业服务合同，原告与案外人吉林市天硕房地产开发有限责任公司（以下简称天硕公司）签订的前期物业服务合同系原告与天硕公司之间形成的合同关系，答辩人对上述合同不知情，亦未对其签订的合同内容予以确认。上述签订的合同条款不能对答辩人产生效力，对答辩人不具有法律上的约束力。二、原告曾与2019年10月31日因物业服务合同纠纷将答辩人诉至吉林市昌邑区人民法院，经贵院依法开庭审理后，依法申请撤诉，贵院于2020年10月13日作出（2020）吉0202民初2622号民事裁定书，准许原告撤诉。现原告基于同一事实及理由再次起诉，答辩人认为原告的诉请依旧不能成立。综上，望贵院依法审查，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年6月16日，甲方吉林市天硕房地产开发有限责任公司与乙方吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订《江畔人家小区（三期）物业服务合同》，约定：甲方就江畔人家三期的物业管理服务委托给乙方，委托期限至小区成立业主委员会与物业公司正式签订《物业服务合同》后本合同终止。其中第四条约定：物业管理服务费收取标准按吉林市物业管理二级服务标准收取；乙方有权在每年度的1月30日前向小区业主或物业使用人收取当年的物业服务费；业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，物业公司从逾期之日起每日加收就缴费用的千分之三滞纳金。江畔人家小区（三期）张秀琪系逸景小区（即江畔人家小区三期）4号楼11号网点（建筑面积232.28平方米）业主。张秀琪于2010年12月上旬入住该小区。2010年12月8日，甲方吉林市寓龙房产物业服务有限公司与乙方张秀琪签订了《前期物业服务合同》，其中第十一条中约定：商业网点按1.50元/平方米/月收取。张秀琪自2012年1月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。2019年5月份，依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市天硕房地产开发有限责任公司同意，由重新成立的“吉林市裕丰物业服务有限公司”继续履行上述《江畔人家小区（三期）物业服务合同》。2020年4月份，吉林市寓龙房产物业服务有限公司与裕丰物业公司达成债权转让协议，将该小区业主自2010年11月1日至2019年4月30日欠物业服务费共计2388637.70元的债权转让给了裕丰物业公司。认定上述事实的证据有：《江畔人家小区（三期）物业服务合同》、补充协议、债权转让协议、债权转让通知书、物业费催缴通知、物业服务照片、保安保洁工资表、《前期物业服务合同》。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市天硕房地产开发有限责任公司与吉林市寓龙房产物业服务有限公司《江畔人家小区（三期）物业服务合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。裕丰物业公司成立后，取代吉林市寓龙房产物业服务有限公司继续履行服务合同义务，并享有合同约定的收取物业费的权利。被告的抗辩主张事由依法不能成立，亦不能成为其拒绝缴纳物业费的正当理由。《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故被告作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。被告长期拖欠物业费的行为，已构成违约，原告要求被告依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。原告要求被告缴纳自2012年1月1日至2020年12月31日期间的9个年物业费，但在3期物业服务委托合同中，第一期和第二期的委托合同均未能明确约定交费时间，第三期委托合同中约定于每年5月30日前交纳本年度物业费，但未约定“本年度”的起始和截止时间，按通常理解应为自每年的1月1日起至12月31日止期间为本年度，故被告应缴费的期间应确定为自2016年3月1日起至2020年12月31止的期间。被告网点物业服务费收取标准为1.5元/月/平方米，自2012年1月1日至2020年12月31日期间为9个年度，被告应交纳物业费为37629.36元（232.28平方米×1.5元/平方米/月×108月），而原告请求为37627.20元，应予确认。关于违约金，原告请求按总欠费额37627.20元的20%计算为7525.40元，符合法律规定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：张秀琪于本判决生效后五日内一次性给付吉林市裕丰物业服务有限公司物业费37627.20元及违约金7525.40元，合计45152.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，由张秀琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 刘忠军 二○二〇年十二月二十七日书记员 丛 琳