湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初6423号 原告：范丽红，女，1976年6月20日出生，汉族，住湖南省。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘林冲，湖南远达律师事务所律师。 被告：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市。 法定代表人：黄伟飞。 委托诉讼代理人：陈烨，湖南宏峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。 原告范丽红与被告怀化宏宇房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2020年11月13日向本院提起诉讼，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范丽红及委托诉讼代理人刘林冲、被告委托诉讼代理人陈烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范丽红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2017年8月21日起至2019年4月4日止的延期办证违约金62072.48元(以总房款1052076元为基数，按日万分之一计算，共590天)；2、判令被告承担本案诉讼费用。 被告怀化宏宇房地产开发有限公司辩称：1、原告实际收房时间为2016年5月16日，其计算违约金的时间有误，且诉讼请求超过诉讼时效，请求当庭确认原告起诉立案的时间；2、原告购买的商铺未及时缴纳印花税等费用，在被告发出催告通知后，原告才向税务机关缴纳印花税。根据国家税务总局“先税后证”的有关政策，纳税人需要先将房产交易的相关税款缴纳完毕，持契税、印花税等税款的完税证明方可向房产部门办理不动产的登记。原告对税费的延迟缴纳直接导致了办证的延迟；3、根据《商品房买卖合同》补充协议的约定，若因乙方不配合、不提供相应资料或者政府政策调整导致办证逾期的，甲方不承担相应的违约责任。原告所购房屋在2018年1月11日就取得了竣工验收备案表，正常情况下2个月内就可以办理好不动产权属登记，但是原告迟迟未将办证所需的资料交付给被告，被告在2019年3月21日通过邮政EMS快递向原告发出了催告通知，要求其及时向被告提交契税和印花税的完税凭证等材料，以便被告为其办理不动产权属登记。EMS邮寄地址为双方在《商品房买卖合同》上列明的地址，根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，合同上列明的地址分别为双方各自的收件地址，通知日期以通知发出日为准，通知通过邮递寄往对方在合同所列的地址时，视为通知送达。原告未按照合同约定及时将办理权属登记所需的材料交付给被告，导致了办证延迟，按照合同的约定，被告不承担违约责任。因此，未按时办理不动产权属登记的后果系原告自身过错导致，被告不构成违约，不应支付违约金。如构成违约，原告主张的违约金过高，应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告通过中国邮政EMS邮寄方式向原告送达《关于办理怀化宏宇新城.柏景湾事宜的函》(2019年3月21日邮寄，2019年3月29日因联系不上收件人、不接电话被退回)，要求原告于2019年3月30日前来被告处就交纳印花税等的相关资料进行核实。被告EMS邮寄给原告的地址“湖南省隆回县雨山铺镇盘荷村14组19号”与《怀化市商品房买卖合同》上原告留存的地址是一致的，EMS邮寄单上原告的电话号码“13397450661”与《怀化市商品房买卖合同》上原告留存的电话号码“18975077723”不一致，原告当庭陈述“13397450661是原告名字登记的号码，该电话号码是原告儿子一直在用有3年多了，原告的儿子今年10岁了”，原告不承认其向被告提供了该电话号码“13397450661”作为联系方式，但被告当庭陈述“13397450661是原告告诉销售顾问的联系电话”，本院认为，《怀化市商品房买卖合同》上留存有原告的电话号码，被告EMS邮寄重要文件的正式性，通常情况下需预先确认对方的准确联系方式，且电话号码“13397450661”系原告名字自己登记并交由其儿子正常使用，因此，该电话号码“13397450661”系原告提供给被告作为联系方式的事实具有高度盖然的可信性，被告的该EMS邮寄送达方式为有效送达，本院予以认定;2、关于原告的收房时间。房屋交付的本质是对房屋的占有移转，既要有交付的合意，也要有交付的行为，即使如原告庭审所述“2015年8月30日被告将房屋钥匙交给我，让我搞装修，后面2016年5月16日才在《交付物品清单》上签名(领房日期2016年5月16日)”，该《交付物品清单》也是双方形成房屋交付一致合意的确认，因此，本案所涉商品房交付时间是2016年5月16日，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月25日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》(附件四)，约定：原告购买被告开发的“宏宇新城二期柏景湾”项目中商铺一间,总购房款1052076元，被告于2015年8月31日之前交房给原告；原告承担相关办证费用，委托被告在交房后720日内为原告办理好不动产权证，如因被告原因导致逾期的，被告按原告已付房款的日万分之五支付违约金，如因原告不配合、不提供相应资料或政府政策调整导致逾期的被告不承担相应违约责任。合同签订后，原告依约交清了全部购房款，2015年8月28日交纳契税42083.04元,2015年8月27日交纳物业专项维修资金2558元，2019年3月26日交纳产权转移书据印花税263元,并依约向被告交纳了代办证服务费。2019年3月21日,被告通过中国邮政EMS邮寄方式向原告送达《关于办理怀化宏宇新城.柏景湾事宜的函》，要求原告于2019年3月30日前来被告处就交纳印花税等的相关资料进行核实,2019年3月29日,该EMS邮件因联系不上收件人、不接电话被退回。被告于2016年5月16日交房给原告,2018年1月11日取得本案所涉商品房的《竣工验收备案表》，2019年4月4日给原告所购商品房办理好了不动产权证。 本院认为：原告承担相关办证费用，委托被告代办理房屋不动产权证，双方形成委托合同关系,原告依约交清了购房款，并于交房前交清了契税、物业专项维修资金，又向被告交付了代办证服务费，被告应履行为原告代办证的服务义务，应及时报告委托事务的处理情况，通知原告提供相关资料。被告于2016年5月16日交房给原告，应于2018年5月7日之前代为原告所购商品房办理好不动产权证,但被告直到2019年4月4日才给原告所购商品房办理好不动产权证,构成逾期办证违约。被告于2019年3月21日通过中国邮政EMS邮寄方式向原告送达《关于办理怀化宏宇新城.柏景湾事宜的函》,要求原告于2019年3月30日前来被告处就交纳印花税等的相关资料进行核实,尽管该EMS邮件因联系不上收件人、不接电话被退回，但不可归责于被告，应视为有效送达而由原告承担送达不能的后果，因此，被告逾期办证的违约责任终止于《关于办理怀化宏宇新城.柏景湾事宜的函》所通知的最后日期2019年3月30日，即，被告应赔付原告逾期办证违约金34298元(2018年5月7日至2019年3月30日相差326天，1052076元×0.0001×326天＝34298元)。 被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年11月13日提起本案诉讼，其主张2017年11月13日之后的逾期办证违约金没有超过法律规定的“三年”诉讼时效，本院予以支持。被告认为原告主张的违约金过高没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零一条，《最高人民法院》第十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 被告怀化宏宇房地产开发有限公司支付原告范丽红逾期办证违约金34298元，于本判决生效后7日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取676元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司承担329元，原告范丽红承担347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  粟多海 二〇二〇年十二月二十六日 代理书记员  许文镌