北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36366号原告：张某，女，1988年11月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩式明（原告张某丈夫），男，1984年2月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：田某，男，1979年1月5日出生，汉族，住河北省邢台市清河县。被告：周某，男，1984年8月19日出生，汉族，住河北省邢台市清河县。原告张某（以下简称原告）与被告田某、被告周某（以下各称其姓名，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月6日立案后，依法适用简易程序于2019年6月23日、2020年7月29日、2020年8月10日公开开庭进行了审理，经审理发现不适宜简易程序，于2020年12月日口头裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人韩式明、二被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、要求解除原告与二被告2019年3月5日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、要求二被告退还房屋押金54536元；3、要求二被告退还2020年4月2日至2020年6月5日房屋租金58272.5元；4、要求二被告退还2019年-2020年度未使用的供暖费7504.34元；5、要求二被告退还2020年1月26日至2020年4月1日房屋租金30038.27元。事实和理由：2019年3月5日，原告与二被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定二被告将其名下位于北京市朝阳区XXX房屋出租给原告使用，房屋用途为商用，房屋租赁期为2019年6月6日至2022年6月5日，共计3年。二被告应于2019年3月6日将房屋交付原告，房屋租金标准27268元/月，第三年租金标准为29449元/月，支付方式为押二付三，房屋押金54536元等内容。该合同经双方签字有效成立。上述合同签订后，原告向二被告支付押金和三个月租金共计136340元。二被告于2019年3月6日将租赁房屋交付给原告。原告于2019年3月-5月，对房屋进行装饰装修。因合同约定租赁房屋的用途为商用，原告需要以该租赁房屋作为经营场所，故，二被告协助原告办理公司营业执照变更手续，原告已将其经营的北京天艺文创教育咨询有限公司（以下简称天艺文创公司）营业执照住所地变更为租赁房屋地址，并使用该房屋进行教育培训经营。上述事实，有银行转账凭证、营业执照、装修票据等佐证。2020年1月26日，教育部、北京市政府加强新型冠状病毒感染的肺炎防控工作要求，经市委、市政府同意，决定对北京市全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。原告所经营的天艺文创公司是线下教育培训机构，属于上述暂停活动的限制范围，所以，原告租赁的房屋无法进行商业使用。同时，原告向房屋所在地区城管部门咨询获悉，也无法给原告名下公司出具开工证明。此外，原告教育培训的经营业务以舞蹈、美术等课程为主无法通过线上培训方式经营，导致原告无任何经营收入。在此情况下，被告仍不同意见面三个月租金，而是只减免了1805元。为履行合同，原告在2020年2月依约向被告支付了3月5日至6月5日的租金80000元，并承担了相关费用，对于原告经营的小微企业而言，承受了巨大的经济压力。由于新冠肺炎疫情的影响，原告经营的公司已处于严重亏损状态，入不敷出，若继续履行合同，将对原告明显不公，造成原告无力负担。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。要求继续履行合同，新冠肺炎疫情的影响不是合同法定解除的事由。2、不同意退还押金，即使法院判令合同解除，也是原告违约，押金应予以扣除不应退还。3、不同意第三项诉讼请求，双方合同应当继续履行，签约时，二被告已给与原告三个月的免租期，但双方合同只履行了一年零三个月，再该期间内，若因为新冠肺炎疫情的影响再次见面房租，将对我们极不公平。此外，我们认为新冠肺炎疫情不足以构成原告单方解约的理由。4、不同意退还供暖费，这笔钱不是我们收取的。5、不同意退还房屋租金，原告目前尚欠租金未付清，原告实际将房屋交还的时间是2020年6月24日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据变换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年3月5日，原告（承租人、乙方）与二被告（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定原告承租二被告名下位于北京市朝阳区XXX房屋，建筑面积163.03平方米，用于商用。租赁期间自2019年6月6日至2022年6月5日，共计3年，二被告应于2019年3月6日将房屋按约定条件交付原告。租金27268元/月，第三年租金29449元/月，租金押二付三，各期租金均于到期日前15天支付。押金为两个月租金即54536元，租赁期满或合同解除后，租赁押金抵扣原告承担的费用、租金以及违约赔偿责任后，若有剩余如数返还。若原告未按照合同约定支付租金达5日的，应按月租金200%的标准向二被告支付违约金。2019年3月6日，原、被告签署《房屋交割清单》，原告收房。后，原告对涉案房屋进行了装修，支付装修款若干，并悬挂“朝日艺术空间”LOGO标志。2019年3月5日、3月7日、3月7日，原告向田红月转入50000元、50000元、36340元。2019年10月24日，原告将其作为法定代表人的天艺文创公司住所地变更登记至涉案房屋，经营范围包括：教育咨询、美术培训、舞蹈培训、音乐培训等。2020年1月26日，由于新冠肺炎疫情影响，为落实市委、市政府决定，北京市全市大中小学、幼儿园2020年春季学期延期开学，同时暂停全市校外培训机构线下培训活动。2020年6月16日，按照北京市新冠肺炎疫情防控工作领导小组的部署和要求，校外培训机构继续暂停线下课程和集体活动。新冠肺炎疫情防控工作开展期间，原告曾于2020年2月向田红月微信询问可否减免部分租金，未获同意。后原告再次要求减免半个月房租，田红月回复“三个月房租81805元，你就转80000吧。”2020年2月18日、2月21日，原告向田红月转入50000元、30000元。原告又于2020年4月2日向田某微信表示“我们已在一个月前申请免租三个月，但你们说要考虑一下，现在考虑的怎么样了，若无法减免，我们只能退租了。”2020年4月6日、4月7日、4月8日，原告均每日向田某询问是否可以减免三个月租金，最终表示，若无法减免租金，只能退租，并主张剩余租金和押金返还。2020年4月9日，原告电话通知田某，主张以无法经营为由要求退还房门钥匙，解除合同，双方未协商一致。2020年4月10日，原告再次询问田某意见。2020年4月11日，田某微信回复“疫情期间可以商量房租免租期，共渡难关，但疫情期间终止合同，是不合理的，遇见疫情，咱们签的合同不可能是白纸。”当日，双方在微信中沟通因疫情是否可以解除租约的问题，沟通是否疫情影响原告不得组织线下培训事宜。2020年4月15日，原告向田某微信表示“1、要求解除双方所签租约。2、要求退还租金、押金。同时告知已提起诉讼，但仍愿意协商解约。”自该日后至2020年5月31日，未见田某回复意见。2020年6月1日，田某微信称“房费该交了。”但未见原告再付款。2020年6月23日，本院组织双方进行庭审调查工作，指定双方于2020年6月24日办理涉案房屋交接事宜。双方依照法院要求办理了房屋交接手续。本院认为：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现二被告已于2020年6月24日收回涉案房屋，双方租约已不具备继续履行的基础，故本院认定双方租约于2020年6月24日解除。本案争议焦点为：租约无法继续履行的责任应归咎于被告违约。就此，本院认为，原告承租涉案房屋用于商业经营使用，根据原告持有的营业执照可见，美术、音乐、舞蹈培训是其经营范围之内，新冠肺炎疫情客观上对艺术类培训线下课程的开展造成了不利的影响，原告据此提出减少部分租金收取的意见，符合情势变更的原则，然而，双方在租金减免的方案上并未协商一致，根据双方微信聊天记录，2020年6月1日田某仍在催要原告缴纳2020年6月5日之后的租金，由此可见，二被告并未同意原告希望减免三个月租金的请求，并最终导致原告提出解除合同的意思表示，上述行为的发生具有连续性，且与北京市政府关于新冠肺炎疫情防控工作部署相一致，原告提出解除合同的意见并不足以认定为违约。现双方租约已无法继续履行，二被告收取的押金应予以退还。原告经营的天艺文创公司经营范围除了音乐、舞蹈、美术培训外，还有其他经营范围，而且在新冠肺炎疫情影响下，是否可以开展线上培训的方式原告并未给与足够关注或经营方式的转型，虽然新冠肺炎疫情因素影响了合同目的的实现，原告可得据此主张合同解除，但关于租期内租金，并不构成完全免除交纳的理由。新冠肺炎疫情期间可以适当减免租金的收取，但前提是基于双方合同继续履行的情形，现双方已解约，且免除了原告提前解除合同的违约责任，所以，对于原告已付的租金退还的诉讼请求，本院不予支持。关于供暖费退还，新冠肺炎疫情因素的影响并不足以构成原告无法使用涉案房屋的条件，所以，供暖费仍应由原告负担，原告主张退还，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十条之规定判决如下：一、原告张某与被告田某、被告周某于2019年3月5日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；二、被告田某、被告周某于本判决生效之日起七日内给付原告张某押金五万四千五百三十六元；三、驳回原告张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2556.17元，由原告张某负担1392.77元（已交纳），由被告负担1163.4元（已由原告张某预交，于本判决生效之日起七日内给付原告张某）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇二〇年十二月二十七日书记员  李雅雯