江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1182民初2440号原告：扬中市嘉诚投资开发有限公司，统一社会信用代友913211826993430570，住所地扬中市西来桥镇港南西路15号。法定代表人：王见秋，董事长。委托诉讼代理人：刘丽，系公司员工。委托诉讼代理人：施雅，系公司员工。被告：镇江市巨华置业有限公司，统一社会信用代码91321182MA1MH5NF4A，住所地镇江市扬中市西来桥镇人民西路（文化体育活动中心内）。法定代表人：沐晓明，执行董事。原告扬中市嘉诚投资开发有限公司与被告镇江市巨华置业有限公司委托代建合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，于同年12月17日、2019年1月22日、2020年10月19日、12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘丽和施雅到庭参加诉讼，被告镇江市巨华置业有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求解除双方于2018年1月5日签订的《回购协议》；2.请求被告承担违约责任，支付违约金2000万元；3.请求被告赔偿原告损失100万元；4.本案诉讼费和保全费由被告承担。审理中，原告变更第2、3项诉讼请求为：判决被告赔偿原告重新回购安置房的差价损失5161.624万元及支付的双倍安置过渡补偿费损失870.92万元（暂算35个月），合计6032.544万元；该损失在被告的履约保证金2000万元内优先受偿。事实和理由：被告经过竞拍取得位于西来桥镇福星路北侧宗地的土地使用权。原、被告于2018年1月5日签订安置房《回购协议》，约定由原告委托被告在上述宗地开发建设安置房，施工单位由被告经过公开招投标方式选择，安置房自办结宗地交付手续后20个月交付原告使用。经原告了解，被告私自委托建设单位进行建设，目前资金周转又出现严重问题，项目下的四幢楼，仅两幢楼的地基建设基本结束，其他建设全面停工。因该项目系民生工程，工期已过四分之一，但被告施工单位施工进度差距很大，且未履行相关招标手续，致原告无法通过合法手续对该工程进行监管。被告未作答辩，亦未向法院提交任何证据。原告提供原、被告营业执照复印件、回购合同、委托付款函、出让合同、拆迁户汇总表（2018）苏1182民初2263号民事裁定书及协助通知书、（2018）苏1182民初2468号民事裁定书及协助通知书、不动产登记业务管理查询清单为证据。结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年2月5日，被告作为甲方与原告作为乙方签订回购合同一份。合同约定：甲方以公开竞拍方式取得位于西侧，编号为扬土（2017）交-26号地块的土地使用权，规划用途为商住用地；乙方对小区全部住宅、商业、公共、地下等建筑物及一切配套和附属设施整体回购，回购价按房屋建筑面积3660元/平方米计算。合同第六条约定甲方缴纳5000万履约保证金至乙方账户，其中3000万在项目建设过程中予以退还用于工程款支付，2000万保证金在交付时予以退还，不予计息。合同第九条约定甲方自办结本宗地交接手续之日起，20个月之内交付乙方使用。合同第十一条约定甲方若逾期交房则须承担因逾期交房产生的安置户双倍过渡费补偿，乙方在甲方缴纳的保证金中扣除。2017年12月18日，被告将5000万元保证金汇至原告账户，原告出具收据予以确认。2018年1月8日，经被告申请，原告分四次共退还3000万元保证金给被告支付案涉工程相关款项。原告陈述案涉地块办结宗地交接手续为2018年5月办结；目前被告经济状况恶化，其资产已被多个债权人查封，案涉工程系当地民生工程，亦由当地政府监管；该工程已于2018年6月份全面停工，合同目的无法实现，故原告诉至法院，引起本案诉讼。另查明，2018年1月5日，扬中市国土资源局与本案被告签订国有建设用地使用权出让合同一份，合同编号：3211822018CR002。合同第四条载明“本合同项下出让宗地编号为扬土（2017交—26号），宗地坐落于西侧”，合同第十三条载明“主体建筑物性质商住（安置房），建筑总面积49631平方米”。合同补充条款载明“本宗地回购价为3660元/平方米”。还查明，2020年11月28日，案外人镇江明福置业有限公司（以下简称明福公司）作为甲方与本案原告作为乙方签订回购合同一份。合同约定“甲方以公开竞拍方式取得位于西侧，编号为扬土（2017交—26号）地块的土地使用权，该地块面积为21119.66平方米，回购价格按房屋建筑面积4700元/平方米计算”，合同第九条还约定甲方自取得施工许可证之日起，24个月之内交付乙方使用。原告陈述至今明福公司尚未取得施工许可证，预计在2021年1月份可以取得，即案涉房屋需至2023年1月才能交付；按照原来与被告签订的回购合同应在2020年1月份月交付，但在实际中从2019年7月份开始，原告已按双倍的补偿标准向拆迁安置房支付补偿金。原告每年需支付的双倍安置补偿费为298.6万元；2020年7月10日，原告委托市福星洲新农村建设发展有限公司代为支付2020年度未安置拆迁户部分逾期安置费用2608139.64元。又查明，案涉地块被多次查封；2020年4月27日，本院在另案执行中依法对案涉地块进行司法拍卖，2020年6月1日，由明福公司以4256万元竞得。在拍卖成交确认书中第十三条载明，买受人应履行原土地受让人镇江市巨华置业有限公司与扬中市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同中约定的未履行完的合同义务，承继合同中的权利。诉讼中，因被告通过法律规定的其他方式送达不能，本院依法于2018年9月13日在人民法院报G92版第一次刊登公告，向被告公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、证据复印件等应诉材料，并载明自公告之日起60日视为送达，故本案被告第一次收到诉状等材料时间应为2018年11月13日。本院认为，原、被告签订回购合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，根据原告陈述可知，涉案房产共计四幢，在完成两幢楼的地基建设后，现所有工程建设已于2018年6月份全面停工，且至今未能复工，涉案房产在约定的交付之日无法完成交付，致使合同目的无法实现。故本案符合法定解除合同的条件，对于原告要求解除回购合同的主张，本院予以支持。当事人因行使解除权而解除合同的，自解除通知到达对方之日起解除；当事人直接以起诉方式解除合同，经法院确认原告有解除权的，可以认定合同从起诉状副本到达之日起解除，故案涉合同的解除时间应为被告收到本案诉状之日即2018年11月13日。关于原告要求被告赔偿重新回购安置房的差价损失5161.624万元。本院认为，根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据原告与被告签订的回购合同，原告应支付回购单价为3660元/平方米，而原告应向明福公司支付的回购单价为4700元/平方米，其差价5161.624万[（4700-3660）×49631平方米]系被告违约所致，故被告理应赔偿。原告还主张被告赔偿其需支付的双倍安置过渡补偿费损失870.92万元（暂算35个月）。本案认为，根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原、被告的回购合同第十一条明确约定若逾期交房则须承担因逾期交房产生的安置户双倍过渡费补偿；故该损失系其应预见的损失，现被告因自身原因违约理应赔偿。对该安置补偿费用，根据原告与明福公司签订的回购合同，预计交付时间为2023年1月，即原告应支付费用的时长为35个月（自2020年2月至2023年1月），费用为870.92万元，现原告的主张符合相关规定，本院亦予以支持。原告还主张上述损失在2000万元的履约保证金中优先受偿。本院认为，根据担保法解释第八十五条的规定，债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，被告将案涉保证金汇入原告公司账户，已完成形式上的特定化，该金钱质权已依法设立。故原告主张上述损失在履约保证金中优先受偿，于法有据，本院依法予以支持。被告经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定,判决如下：一、原告扬中市嘉诚投资开发有限公司与被告镇江市巨华置业有限公司签订的回购协议于2018年11月13日解除；二、被告镇江市巨华置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告扬中市嘉诚投资开发有限公司损失6032.544万元，该款项在2000万元的履约保证金中优先受偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142050元，保全费5000元，公告费900元，合计147950元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 长  林 星人民陪审员  李跃堂人民陪审员  朱 振二〇二〇年十二月十九日法官 助理  徐 颖书 记 员  崔海燕附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。