山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0832民初5168号 原告：中国工商银行股份有限公司梁山支行，住所地梁山县。 法定代表人：李晓红，行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张英新，男，1965年3月14日出生，汉族，该行职工，住梁山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李军，男，1970年9月21日出生，汉族，该行职工，住梁山县。 被告：张红，女，1962年1月12日出生，汉族，住梁山县。 被告：熊德才，男，1962年10月12日出生，汉族，住梁山县。 被告：梁山银都房地产开发集团有限公司，住所地梁山县城文化路东首。 法定代表人：董辉，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：马庆东，山东隆湶律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司梁山支行（以下称工行梁山支行）诉被告张红、熊德才、梁山银都房地产开发集团有限公司（以下简称梁山银都房地产集团公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行梁山支行的委托诉讼代理人张英新、李军，被告张红、熊德才，被告梁山银都房地产集团公司的委托诉讼代理人马庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行梁山支行向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除与被告张红、熊德才、梁山银都房地产集团公司签订的《个人购房借款/担保合同》，并立即偿还贷款本金313581.4元、利息1531.53元（利息计算至2017年7月31日）合计315112.93元及2017年7月31日至贷款还清时的利息、罚息等；2.判令抵押有效，原告对抵押物享有优先受偿权；3.判令被告梁山银都房地产集团公司承担连带清偿责任；4.原告实现债权的费用及本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月23日，被告张红、熊德才与原告签订《个人购房借款/担保合同》，向原告借款52万元，双方约定借款期限10年，采取按月等额本息还款方式，并由被告梁山银都房地产开发有限公司提供连带责任保证。合同签订后，原告依约支付贷款52万元，但被告未按照合同约定按月还本付息，自2017年7月以来出现还款逾期，其行为已构成违约，截止到2017年7月31日被告尚欠借款本息合计315112.93元。经原告多次向被告催收，被告拒不履行还款义务。为此，原告诉至法院。 被告张红、熊德才辩称，无异议，请求法院依法判决。 被告梁山银都房地产集团公司辩称，1、对于三方存在借贷及担保的事实无异议，银都愿意偿还，如法院判定合同解除，则自解除之日双方的利息及罚息约定对本案被告方不再具有约束力。2、涉案抵押物原告方不享有优先受偿权，当时办理的是抵押预告登记，原告基于预告登记不产生优先受偿的效力。3、在本案诉讼之前被告张红、熊德才向银行偿还贷款2万余元，请法庭查明后在判决数额中予以扣除。 原告工行梁山支行为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据： 1、被告张红、熊德才的身份证复印件、户口页及结婚证，证明被告张红、熊德才的身份信息。 2、被告张红、熊德才与梁山银都房地产集团公司签订的《商铺买卖合同》一份，证明被告张红、熊德才的购买行为是真实的。 3、《个人购房借款/担保合同》一份，证明因被告张红、熊德才购买房产，向原告借款52万元，贷款期限为120个月，贷款利率是以贷款发放时适用中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定，还款方式按按月等额本息，并且由被告梁山银都房地产集团公司提供连带责任保证。 4、个人借款凭证一份，证明根据合同约定，原告将52万元发放至被告梁山银都房地产集团公司。 5、抵押登记证书一份，证明被告张红、熊德才购买的商铺办理的抵押登记手续。 6、还款明细一份，证明截止至2017年7月31日被告欠贷款本息合计315112.93元。 经庭审质证，被告张红、熊德才对原告提供的上述证据均无异议，但二被告偿还过2万余元应当予以扣减。 被告梁山银都房地产集团公司的质证意见为：对证据真实性均无异议，对证明存在借款合同关系及担保合同关系无异议，对于证据5中原告方证明目的不认可，同答辩意见2的意见，至于还款的具体数额请法庭根据原告提供的证据审查，至于利息首先同答辩意见，另如果是法院判令解除合同，同时罚息及利息按照原告提供的合同中的罚息及利息进行判决，应当考虑自2020年3月1日起放贷利率转换为LPR定价基准的加点形式确定相关利息，当然我方还是认为如果合同判令解除，自解除之日双方不存在利息及罚息。对证据6明细清单的真实性无异议，说明一点，如法院判令合同解除，未履行的双方不再履行，只存在返还本金的问题。 被告张红、熊德才、梁山银都房地产集团公司均未提供证据。 经审查，原告工行梁山支行提供的证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据经审查确认的证据并结合当事人陈述，本院认定以下事实：2012年7月23日，被告张红、熊德才为购置位于梁山县间商铺，与原告工行梁山支行签订《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告张红、熊德才向原告借款人民币52万元，借款期限为120个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；被告张红、熊德才以位于梁山县间商铺作为抵押，并于2012年7月24日在梁山县住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记；梁山银都房地产开发有限公司为该借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为借款期限届满之日起二年，并约定主债权同时存在物的担保和第三人保证的贷款人有权自行选择实现担保的顺序；被告张红、熊德才的其他任何债务在到期（包括宣布提前到期）后未予清偿，或者不履行其应承担的担保责任或其他义务，已经或可能影响借款人在本合同项下义务的履行的；连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的，即构成违约。合同签订后，原告工行梁山支行于2012年7月26日依约向被告张红、熊德才发放贷款52万元，贷款期限自2012年7月26日至2022年7月26日止，基准年利率为6.55%，当期执行年利率8.515%，逾期年利率12.7725%。被告张红、熊德才亦按照约定以等额本息还款的方式偿还了部分借款本息，但之后出现还款逾期，截止至2018年4月26日，被告张红、熊德才逾期积欠原告贷款本金287030.80元、利息6216.01元。经原告多次向被告张红、熊德才催要未果，被告梁山银都房地产集团公司作为连带责任保证人也未履行连带保证责任。 另查明，梁山银都房地产开发有限公司法定代表人于2012年3月28日由张丽变更为董辉，于2012年4月12日变更名称为梁山银都房地产开发集团有限公司。 本院认为，被告张红、熊德才、梁山银都房地产集团公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为合法、有效的合同，双方均应当依照约定履行。原告依照合同约定向被告张红、熊德才发放贷款52万元，事实清楚，证据确实、充分，被告张红、熊德才应按照合同约定按期偿还借款本息。但被告张红、熊德才未按照约定进行还款，至今尚欠贷款本金287030.80元、利息6216.01元（利息计算至2018年4月26日）及2018年4月26日以后的利息未偿还，已构成严重违约，根据双方签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条的约定，原告主张解除与被告张红、熊德才签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告张红、熊德才偿还贷款本金287030.80元、利息6216.01元（利息计算至2018年4月26日）及2018年4月26日以后的利息的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。因被告张红、熊德才以其购买的位于梁山县间商铺作为该笔借款的抵押并在梁山县住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记，故该预购商品房抵押权预告登记合法、有效，但预购商品房抵押权预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分，防止开发商在商品房预售中出现一房二卖等情形，目的仅是为了保障将来能享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，也不产生优先受偿的效力，故原告对本案抵押权预告登记的位于梁山县间商铺并不享有优先受偿权。因此，原告关于其对抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告梁山银都房地产集团公司对本案借款提供连带保证责任担保，本案原告起诉时未超过保证期间，应当按照合同约定和法律规定承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告张红、熊德才追偿。被告梁山银都房地产集团公司关于“如双方解除合同，则自解除合同之日起被告只偿还借款本金，利息及罚息不应再偿还”的辩解，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，原告工行梁山支行的部分诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司梁山支行于2012年7月23日与被告张红、熊德才、梁山银都房地产开发集团有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告张红、熊德才于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司梁山支行贷款本金287030.80元、利息6216.01元（利息计算至2018年4月26日，2018年4月26日之后的利息以287030.80元为基数，按照合同约定计算至实际给付之日止）； 三、被告梁山银都房地产开发集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任，并享有《中华人民共和国担保法》第三十一条规定的权利； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司梁山支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3013元，由被告张红、熊德才、梁山银都房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  丛莹莹 二〇二〇年十二月十五日 书记员  吕童童