广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8871号原告（反诉被告）：巩萃菊，女，1979年10月26日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王浩，广东弗尔顿律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市古格酒店有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道中****************，统一社会信用代码91440101MA59F5W03C。法定代表人：罗明志，职务执行董事。委托诉讼代理人：杨红霞，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文桦，广东瀛真律师事务所律师。被告：罗明志，男，1982年11月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：刘娟，女，1986年6月16日出生，汉族，住河南省台前县，原告（反诉被告）巩萃菊与被告（反诉原告）广州市古格酒店有限公司（以下简称古格公司）、被告罗明志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。巩萃菊的委托诉讼代理人王浩，古格公司的委托诉讼代理人杨红霞、陈文桦，罗明志的委托诉讼代理人刘娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。巩萃菊向本院提出诉讼请求：1.古格公司继续履行合同即一次性向巩萃菊支付购房款737614元，协助巩萃菊将广州市南沙区美麓一街3号xxx房【不动产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第11035805号】过户登记至古格公司名下；2.古格公司支付逾期付款违约金19580元；3.罗明志对古格公司上述付款和支付违约金义务承担连带责任；4.古格公司、罗明志承担本案诉讼费用。事实和理由：巩萃菊与广州古鼎商务有限公司、罗明志于2016年9月12日就巩萃菊所购买的位于广州市南沙区南沙街美麓花园美麓一街3号xxx房产（不动产登记证号：粤20**广州市不动产权第**）签订了《古格雅阁酒店回购协议书》，三方约定，2019年10月31日前，巩萃菊向广州古鼎商务有限公司提出回购的书面申请，则广州古鼎商务有限公司需按照上述回购协议受让巩萃菊的房产，房产过户产生的税费全部由广州古鼎商务有限公司承担，转让价格为原告购房价的1.3倍，即816316元。2017年5月20日，古格公司、罗明志与巩萃菊签订《合同主体变更协议》，约定巩萃菊与广州古鼎商务有限公司、罗明志于2016年9月12日签订的《古格雅阁酒店回购协议书》中广州古鼎商务有限公司的权利义务全部由古格公司承担。后三方在履行回购协议的过程中，就购房款的支付等又于2020年1月10日达成了《补充协议》，约定房屋转让价格为737614元，并约定由罗明志代为支付上述款项，上述款项分12期支付，并约定古格公司、罗明志未按照约定及时付款的，需要按照应当支付金额的每日万分之三向巩萃菊支付违约金。该补充协议签订后，古格公司、罗明志未按照约定及时支付任何一期款项，已经构成严重违约，根据我国《合同法》的相关规定，巩萃菊有权要求古格公司、罗明志支付所有的购房款737614元，并承担支付违约金的责任。古格公司辩称：不同意巩萃菊的诉请，请求法院依法驳回其全部的诉讼请求。一、回购涉案物业并非古格公司的强制义务，现古格公司因缺乏受让涉案房产的支付能力，自愿支付一定违约金后不再回购涉案房产。本案中，从双方签订的《回购协议书》第二条第（一）款第1项以及合同第三条第（一）款可见，双方对于涉案房产回购事宜的约定仅是巩萃菊在双方约定的期限内可以申请古格公司回购该涉案房产，而古格公司是有权拒绝的，在拒绝的情况下古格公司需要承担一定的违约责任，即回购涉案房产并非强制性的义务，古格公司是有选择权的。因疫情原因，古格公司的经营活动受到了严重的冲击，对外负债严重，缺乏履行《回购协议书》及其补充协议中约定款项的支付能力。故古格公司现基于自身经营状况的考虑，决定不回购涉案房产，并自愿承担一定的违约责任。二、双方约定的违约金标准过高，请依法予以调低。双方签订的《回购协议书》第三条第（一）款约定古格公司拒绝回购涉案房产的，需按照“甲方原购买价格的30%的标准支付违约金”，按照此标准计算违约金为188380.8元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款明确规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。现古格公司拒绝回购，巩萃菊如有损失也仅为预期收益，况且涉案房产一直处于出租收益状态，并无实际损失。故双方约定的违约金标准明显畸高，请综合考虑古格公司在涉案交易中的过错程度以及存在疫情影响等客观原因，依法调低本案中的违约金计算标准。罗明志辩称：不同意巩萃菊的诉请。一、罗明志仅是回购协议的第四条约定的违约责任承担连带责任人，并非回购涉案房产房款的支付承担连带责任人。后罗明志又变为回购涉案房产房款支付的委托人，并非房款支付的义务人。所以巩萃菊要求罗明志承担回购涉案房产房款支付的连带责任缺乏合理的依据。本案中，三方签订的《回购协议书》第四条约定罗明志仅对该违约部分向巩萃菊承担连带责任。另三方于2020年1月10日签署的《补充协议》第二条对罗明志的身份做了变更，罗明志的身份变更为“回购涉案房款的受托人”。罗明志仅是接受古格酒店的委托代为向巩萃菊分期支付涉案房产的转让款，现罗明志缺乏履行委托事项的能力，无力完成委托事项，但也仅对委托人承担对内义务，无需对巩萃菊承担直接支付房款的义务。回购涉案房产房款支付的义务人仍为古格酒店，而非罗明志。二、罗明志在《补充协议》中的身份已变更为“受委托人”，且《补充协议》第八条明确约定“本协议与既有合同约定不一致的，以本协议为准”，所以，罗明志作为受委托人并不需要对巩萃菊与古格酒店之间约定的违约责任承担责任。古格酒店与巩萃菊约定的违约金标准过高。古格酒店与巩萃菊签订的《回购协议书》第三条第（一）款约定古格酒店拒绝回购涉案房产的，需按照“甲方原购买价的30%的标准支付违约金”，按此标准计算的违约金为188380.8元。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款明确规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据古格酒店与巩萃菊于2020年1月10日签订的《补充协议》，古格公司如回购该涉案房产，则需支付价款737614元。如古格酒店拒绝回购，给巩萃菊造成的损失不超过109678元（737614-627936=109678）。故双方约定的违约金标准明显畸高。古格公司向本院提出反诉请求：1.解除巩萃菊与古格公司、罗明志于2016年9月12日签订的《古格雅阁酒店回购协议书》以及2020年1月10日签订的《补充协议》；2.巩萃菊承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月12日，巩萃菊与案外人广州古鼎商务服务有限公司、罗明志签署《古格雅阁酒店回购协议书》。三方与古格公司共同签署《合同主体变更协议书》，将《回购协议》中广州古鼎商务服务有限公司的权利义务概括转让给古格公司。2020年1月10日，古格公司、罗明志以及巩萃菊经协商一致后签署《补充协议》，对《回购协议》项下的部分条款进行变更。《回购协议》及《补充协议》虽已约定巩萃菊可向古格公司提出书面申请，要求古格公司按照协议约定条件受让涉案房产。但协议签订后就爆发新冠疫情，致使古格公司的经营活动受到了严重的冲击，对外负债严重，已没有能力履行回购协议。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，请贵院依法判令解除三方签订的《回购协议》及补充协议。若判令解除协议，古格公司愿意承担相应违约责任，但鉴于双方约定的违约金计算标准过高，请求依法予以调低。巩萃菊辩称：不同意古格公司的反诉请求。古格公司要求解除《古格雅阁酒店回购协议书》、《补充协议》没有事实与法律依据，上述协议系双方自愿签署，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效的。古格公司就涉案房产与巩萃菊签订回购协议，在巩萃菊向其提出要求履行回购协议，回购涉案房产时，古格公司并没有拒绝，但因为其自身的原因，没有按照双方回购协议的约定支付购房款，后又于2020年1月10日就房屋购房款以及购房款支付方式等进行了具体明确的约定，充分说明古格公司是有回购房产的真实意思表示。古格公司主张的因疫情原因造成其经济困难属于其商业风险范围，不足以形成合同法规定的合同解除的抗辩理由。罗明志辩称：古格公司的反诉请求与罗明志无关，如果法院判决解除双方的补充协议，罗明志不同意就该违约金承担连带责任。经审理查明，2016年9月12日，巩萃菊（甲方）、广州古鼎商务服务有限公司（乙方）和罗明志（丙方）签订《【古格雅阁酒店】回购协议书》，约定：甲乙丙三方在平等自愿的基础上，就甲方限期向乙方转让位于南沙区南沙街××（自××）xxx房的物业之事宜，达成如下一致协议：第二条第（一）款约定：为最大限度保障甲方投资收益，甲乙丙三方一致同意，甲方可于2019年10月1日至2019年10月31日期间向乙方提出书面申请，要求乙方按照本协议约定条件受让该物业（该物业过户至乙方或乙方指定第三人名下）。第二条第（二）款约定：甲乙双方一致确认，该物业的转让价格为甲方原购买总房价627936元的1.3倍，即816316元。第三条第（一）款约定：如甲方在本协议第二条第（一）款规定期限内申请乙方受让该物业，乙方单方拒绝受让该物业的，即视为乙方根本违约，届时，甲方有权单方解除本协议，并要求乙方按照甲方原购买价格的30%的标准支付违约金。第三条第（二）款约定：乙方如逾期付款超过五个工作日的，则需按照拖欠金额每日万分之五的标准向甲方支付违约金。第四条约定：丙方同意，甲方在本协议第二条第（一）款规定期限内申请乙方收入该物业但乙方单方拒绝受让该物业的，如甲方选择解除本协议并要求乙方按照甲方原购买总房价的30%的标准支付违约金，则丙方就该违约金部分向甲方承担连带赔偿责任。2017年5月20日，巩萃菊（甲方）、广州古鼎商务服务有限公司（乙方）、罗明志（丙方）和古格公司（丁方）签订《合同主体变更协议书》，约定：甲乙丙三方就乙方回购甲方位于广州市南沙区南沙街××（自××）xxx号物业之事宜签订了《【古格雅阁酒店】回购协议书》，《【古格雅阁酒店】回购协议书》签署后，乙方法定代表人与关联方投资设立丁方，现甲乙丙丁四方就同意自丁方成立之日起由其系继受乙方在《【古格雅阁酒店】回购协议书》项下的全部权利义务等事宜达成一致意见，特签署本协议书。一、甲乙丙三方一致同意，乙方在《【古格雅阁酒店】回购协议书》项下的全部权利义务以及乙方在丁方成立之日前因履行《【古格雅阁酒店】回购协议书》而产生的债权债务，均概括转让予丁方，乙方因履行《【古格雅阁酒店】回购协议书》产生的收益及支出（债权债务）均为乙方代收代付，实际归属于丁方。乙方对于丁方履行《【古格雅阁酒店】回购协议书》项下的权利义务承担连带责任。二、丁方同意继受乙方在《【古格雅阁酒店】回购协议书》项下的全部权利义务，对于丁方成立之日之前乙方因履行《【古格雅阁酒店】回购协议书》产生的债权债务，丁方同意一并由其继受。丁方确认，乙方因履行《【古格雅阁酒店】回购协议书》所产生的收益及支出为乙方代收代付，实际归属于丁方。四、甲乙丙丁四方经协商，《【古格雅阁酒店】回购协议书》第二条第（二）款内容作如下变更，且《【古格雅阁酒店】回购协议书》中与转让价格相关之约定，均根据变更后的内容作相应调整。该物业的转让价格为甲方购买原总价624261元的1.3倍即811540元。2019年10月17日，古格公司收到巩萃菊的回购申请。2020年1月10日，巩萃菊（甲方）、古格公司（乙方）和罗明志（丙方）签订《补充协议》,约定:“一、甲方确认该物业以总价为737614元转让给乙方。二、乙方委托丙方分12期向甲方本协议约定的银行账户支付该物业737614元价款，具体如下：（1）2020年1月15日当日向甲方支付61468元；（2）2020年2月15日前支付61468元；（3）2020年3月15日前支付61468元；（4）2020年4月15日前支付61468元；（5）2020年5月15日前支付61468元；（6）2020年6月15日前支付61468元；（7）2020年7月15日前支付61468元；（8）2020年8月15日前支付61468元；（9）2020年9月15日前支付61468元；（10）2020年10月15日前支付61468元；（11）2020年11月15日前支付61468元；（12）2020年12月15日前支付61466元；如乙方或丙方未按分期付款约定及时付款，乙方或丙方将向甲方支付当期应付金额的每日万分之3作为违约金。三、甲方同意乙方在买卖该物业过程中，有权将《【古格雅阁酒店】回购协议书》和本协议权利义务转让与第三人，在乙方向甲方支付第5期房款即2020年5月15日前甲方需将房产证交予乙方保管，并于乙方支付完第8期房款后，若该物业有银行按揭抵押状态，甲方需要在乙方支付第9期房款前，申请提前还贷，拿到涂销资料，以便配合乙方过户。四、自乙方按照本协议约定第二款之约定向甲方支付所有房款之前，该物业的租金收益归甲方所有，付清全款之日起，该物业后续租金收益即归乙方或丙方所有。如需办理过户手续的，乙方应通知甲方，甲方自通知当日起三个工作日内与乙方办理过户手续。八、本协议与《【古格雅阁酒店】回购协议书》约定不一致的，以本补充协议为准。”广州市南沙区美麓一街3号xxx房【不动产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第11xxxx05号】至今登记在巩萃菊名下，2020年11月11日，巩萃菊结清涉案房产的抵押贷款，涉案房产的抵押登记现已涂销。本院认为，《【古格雅阁酒店】回购协议书》、《合同主体变更协议书》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《补充协议》约定，古格公司与巩萃菊就涉案房产的回购达成合意，但古格公司未按照《补充协议》约定支付任何购房款，古格公司构成违约，巩萃菊依法有权要求古格公司继续按约定支付购房款合计737614元。涉案房产抵押已经涂销，《补充协议》履行不存在障碍，古格公司负有协助巩萃菊将涉案房产过户至古格公司名下的附随义务，故巩萃菊诉请古格公司协助巩萃菊将涉案房产过户登记至古格公司名下的诉请，理据充分，本院予以支持。因古格公司未通知巩萃菊办理过户手续，故古格公司应当于支付购房款后协助巩萃菊将案涉房产过户至古格公司名下。古格公司主张因新冠疫情原因对其商业活动造成严重的冲击，无法履行《补充协议》，但未提交证据证实，本院不予采信。古格公司作为违约方，要求解除《【古格雅阁酒店】回购协议书》、《补充协议》，理据不足，本院不予支持。根据《补充协议》约定的付款金额、时间及逾期付款责任，古格公司应支付的逾期付款违约金已经超过巩萃菊主张的逾期付款违约金19580元，故巩萃菊主张古格公司支付逾期付款违约金19580元的诉请合理，本院予以支持。鉴于古格公司逾期支付全部购房款的违约情形和违约金约定标准并不明显过高，古格公司主张违约金标准过高的抗辩，本院不予采纳。关于罗明志是否需对古格公司支付购房款以及逾期付款违约金承担连带责任的问题。《【古格雅阁酒店】回购协议书》第四条约定，罗明志仅对巩萃菊因广州古鼎商务服务有限公司拒绝回购而选择解除协议并要求广州古鼎商务服务有限公司按照购买总房价的30%的标准支付违约金部分向巩萃菊承担连带赔偿责任；《补充协议》第二条约定，古格公司委托罗明志向巩萃菊支付购房款，如古格公司或罗明志未按分期付款约定及时付款，古格公司或罗明志将向巩萃菊支付当期应付金额的每日万分之三作为违约金。从上述两条约定可知，在巩萃菊主张合同继续履行的情况下，罗明志作为古格公司的委托付款人，其未履行委托付款义务所导致的法律后果由古格公司承担。在巩萃菊已向古格公司主张逾期付款违约责任的情况下，无权另行要求罗明志另行对付款和违约金承担连带清偿责任，故巩萃菊主张罗明志对古格公司支付购房款和违约金承担连带清偿责任的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市古格酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向巩萃菊支付购房款737614元及违约金19580元；广州市古格酒店有限公司应于支付上述购房款之日起三日内协助巩萃菊将广州市南沙区美麓一街3号xxx房【不动产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第11xxxx05号】过户登记至广州市古格酒店有限公司名下；二、驳回巩萃菊的其他诉讼请求；三、驳回广州市古格酒店有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5686元、反诉受理费5588元，由被告广州市古格酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年十二月十八日书记员 陈洁莹