北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初33992号原告（反诉被告）：雷振明，男，1962年3月9日出生。委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佳，北京友恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：李丽英，女，1961年10月25日出生。委托诉讼代理人：周晓，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵腾飞，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：吕杰，男，1962年11月17日出生。委托诉讼代理人：吕红（被告吕杰之妹）。原告（反诉被告）雷振明与被告（反诉原告）李丽英、吕杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雷振明及其委托诉讼代理人陈加奎、郭佳，被告（反诉原告）李丽英及其委托诉讼代理人周晓、赵腾飞，被告（反诉原告）吕杰及其委托诉讼代理人吕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷振明向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判决被告将北京市丰台区XX房屋腾空交还给原告3、请求依法判决被告支付2008年6月1日至2020年8月31日房屋使用费824571元；4、请求依法判决被告支付2020年9月1日至房屋实际交还日房屋使用费（每月按7696元计算）；5、请求依法判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：贾XX生前与原告系夫妻关系，婚后生育一女雷XX。贾X1（2000年去世）与陈XX系贾XX之父母。1999年12月，在原告与贾XX婚内购买了北京市丰台区XX房屋（以下简称601房屋）。贾XX于2002年12月6日去世。2008年原被告签订房屋买卖合同将601房屋出售给被告，并交付房屋。2018年被告起诉至丰台法院请求确认前述合同有效并配合办理过户，丰台法院作出（2018）京0106民初10063号民事判决，判决合同有效且原告协助被告办理房屋的转移登记手续将房屋转移登记至被告名下，该案后经北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）审理作出（2018）京02民终7694号判决，维持原判。同年，雷XX、陈XX以第三人撤销之诉为由向二中院起诉要求撤销前述二中院做的民事判决书并撤销（2018）京0106民初10063号民事判决第一项、第二项。二中院审理作出（2018）京02民撤8号民事判决书，判决撤销（2018）京02民终7694号判决并撤销（2018）京0106民初10063号民事判决第二项。后被告上诉至北京市高级人民法院（以下简称北京高院），北京高院作出（2019）京民终238号民事判决，驳回上诉维持原判。故双方签订的房屋买卖合同无法履行，合同目的无法实现，诉至法院。被告（反诉原告）李丽英辩称：原被告双方签订了房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同真实有效，从合同内容上看雷振明应该按照合同约定履行过户义务，雷振明在签订涉案的房屋买卖合同时存在主观恶意和故意隐瞒的情形，本案原被告双方签订房屋买卖合同之后，自2008年开始，李丽英与吕杰一直在此居住，从来没有任何人提出过异议，也没有任何人提出过该房屋买卖合同无效或者等等其他情形，因此原告方主张其女儿不知晓或者对这个不闻不问不知晓的情形是不成立的。本案的纠纷是原告方不履行过户义务单方违约所引起的，因此按照合同约定及法律规定原告方应当承担违约损害赔偿责任。对于第一项诉求我方同意解除合同。对于第二项诉求腾空房屋的前提是原告方对被告方给予足够的违约赔偿及违约金并交付完成给被告一定的期限，被告可以在一定的期限内搬离。对于第三项诉求我方不同意，涉案房屋是原告方不履行合同义务导致本案产生，其主张的房屋使用费不应由被告李丽英承担，如果要支付房屋使用费也是拿到法院判决和相应损害赔偿款、违约金等等费用后愿意支付。第四项诉求的意见同第三项的意见。对于我方承担诉讼费我方不认可，因为违约责任并不在我方，而是由原告单方违约，而且原告在签订房屋买卖合同及履行合同的过程中存在恶意和重大过失、重大故意。我方认为所有的过错都在雷振明一方，我方没有过错。被告（反诉原告）吕杰辩称，我们对于原告具体各项诉讼请求意见同李丽英一方的意见，对于原告的诉讼请求我方不认可，请求法院驳回原告的诉讼请求，还我方公道。被告（反诉原告）李丽英、吕杰向本院提出反诉，反诉请求如下：1、请求判令雷振明向反诉人返还购房款68万元；2、请求雷振明以68万元为本金，按照年化6%向反诉人支付占用期间利息，时间自2008年6月13日始至实际给付之日止；3、请求雷振明向反诉人返还因办理涉案房屋初始登记，而由两位反诉人先行垫付的费用121735.6元及相应利息（以121735.6元为本金按照年化6%向反诉人支付占用期间的利息，时间自2017年11月15日至实际给付之日止）；4、请求判令雷振明向反诉人支付涉案房屋现在的市场价值553.96万元（以房地产评估报告结果计算）；5、请求判令雷振明向反诉人支付精神损害抚慰金100000元；6、请求判令雷振明向反诉人支付合同约定的违约金200万元；7、请求判令雷振明向反诉人支付涉案房屋面积差额返还金3.3万元；8、请求判令雷振明因涉案系列纠纷所支付的律师费12万元及相应的鉴定费2万元；9、被反诉人承担本案的反诉费。事实与理由：2008年6月13日原被告双方签订房屋买卖合同，因签订合同时涉案房屋性质为农民（工龄）平价楼，在当时原告还没有取得产权证不能变更登记，所以合同约定我方在将来办理产权时，原告有协助义务。在我方向原告支付购房款68万元后，原告将涉案房屋交给被告一家五口居住至今，涉案房屋是我方一家唯一一处住房。2017年11月1日，涉案房屋办理产权登记通知载明：此通知于丰台区XX号院1-4号楼不动产权正登记及办证工作事宜，且下发到产权人或产权人相关关系人手中。涉案房屋可办理产权登记。2017年11月15日李丽英向北京天创伟业投资公司缴费78735.6元，并为产权办理支出2000元，随后又转给雷振明过户费41000元。涉案房屋办理初始产权登记后，雷振明一直没有履行房屋买卖合同中协助被告办理房屋产权转移登记手续。期间，（2018）京0106民初10063号民事判决书、（2018）京02民撤8号民事判决书、（2019）京民终238号民事判决书、（2019）最高法民申4481号民事裁定书均在判决部分或本院认为部分确认涉案房屋买卖合同有效，并告知可以案涉合同无法履行为由，就后续问题另行主张权利。故诉至贵院，望判如所请。原告（反诉被告）雷振明针对反诉辩称：1、房屋买卖合同无法继续履行，应判决解除，被告腾房。2、原告在出售房屋时已尽到告知义务，被告购房时明知原告的家庭情况，却没有尽到注意义务。3、被告自2008年6月至今始终占有、使用房屋，应支付房屋使用费。4、被告的反诉损失赔偿不应得到贵院的支持。（1）被告支付房款取得的是房屋的产权，在房屋和房款中反诉原告只能拥有其一；（2）原告出售房屋时远低于当时市价，应当以当时的市价计算损失；（3）涉案房屋为房改房，出售时按规定应当支付土地出让金，土地出让金不应属于损失；（4）精神损害抚慰金是基于侵权行为产生的，本案是合同纠纷，不涉及精神损害抚慰金；（5）被告所主张的退还房屋面积差额，此钱款只有4991.72元且应属于原告；（6）被告所主张的律师费，不应由原告承担，其诉求没有法律依据。5、被告没有采取合理措施防止损失扩大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贾XX（2002年12月6日死亡）生前与雷振明系夫妻，二人于1984年结婚，婚后育有一女雷XX。贾X1与陈XX系贾XX之父母。贾X1于2000年死亡。1999年12月，雷振明与北京市丰台区六里桥农工商联合公司（该公司于2004年11月更名为北京天创伟业投资公司）签订《内销住宅楼房买卖契约》，约定雷振明购买北京市丰台区六里桥XX房屋（即案涉房屋）。2008年6月13日，雷振明（卖方、甲方）与吕杰、李丽英（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，合同载明：甲方将坐落在北京市丰台区XX房屋壹套，房屋性质为农民（工龄）平价楼，现经双方自愿协商达成买卖协议，特立此合同，以便双方共同遵守。……三、房屋为复式结构下面三室一厅，面积为78.4平方米，上面一室一厅，面积为50.1平方米，总共128.5平方米。四、房屋价格为人民币陆拾捌万元整，乙方一次性支付给甲方，甲方出具收条，身份证号码。五、房屋支付，甲方收到乙方房款，甲方无条件的将当时购房发票以及当时购房一切手续给乙方，从此归乙方拥有，甲方无权要回。六、乙方将来办理产权时，甲方应协助乙方出示所需要的证明以及手续，以便乙方顺利办理产权证，甲方还应协助乙方办理过户手续，过户费由乙方自负。七、雷振明（甲方）应带全家以及所有后代签写此合同，以免将来给一方带来损失。八、房屋所有者，乙方支付甲方房款后，乙方就是房屋的所有者。九、自签约之日起，双方均不得解除合同，如甲乙双方有一方违约均应向对方支付贰佰万元现金给对方作为违约金。该合同除有雷振明、吕杰、李丽英签字，抬头处还有靖XX、吕XX签字。雷振明认可靖XX是其再婚妻子，二人于2008年结婚，靖XX改过户口，结婚时名字为靖X1。同日，雷振明出具收条一张，载明：房款已付清（总款：陆拾捌万元整）。后，雷振明将案涉房屋交付给吕杰、李丽英，吕杰等人自2008年居住至今。2017年11月1日，李丽英代雷振明补交购房款78735.6元，并交纳2000元产权办理费用。2017年11月15日，雷振明又收到李丽英支付的41264.4元。双方认可三笔费用为办理房屋产权登记所需。2017年12月16日，雷振明取得案涉房屋不动产权证书。2018年，吕杰、李丽英向本院起诉请求：1.确认李丽英、吕杰与雷振明于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令雷振明协助吕杰、李丽英办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至吕杰、李丽英名下；3.判令雷振明向吕杰、李丽英返还因代雷振明办理案涉房屋初始登记而垫付的购房款78735.6元、登记费2000元；4.判令雷振明赔偿吕杰、李丽英律师费损失2万元。本院经审理作出（2018）京0106民初10063号民事判决，判决：一、吕杰、李丽英与雷振明于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、雷振明于判决生效之日起7日内协助吕杰、李丽英办理案涉房屋的转移登记手续，将该房屋转移登记至吕杰、李丽英名下；三、驳回吕杰、李丽英其他的诉讼请求。吕杰、李丽英与雷振明均不服一审判决，向二中院提起上诉。二中院经审理于2018年9月27日作出（2018）京02民终7694号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月，雷XX、陈XX因李丽英、吕杰与雷振明房屋买卖合同纠纷一案，向二中院提起第三人撤销之诉。请求：1.撤销二中院作出的（2018）京02民终7694号民事判决；2.撤销北京市丰台区人民法院作出的（2018）京0106民初10063号民事判决第一项、第二项。二中院经审理作出（2018）京02民撤8号民事判决书，判决：1.撤销二中院（2018）京02民终7694号民事判决；2.撤销丰台法院（2018）京0106民初10063号民事判决第二项；3.驳回陈XX、雷XX的其他诉讼请求。判决作出后，李丽英、吕杰不服向北京高院提起上诉，形成（2019）京民终238号案件。北京高院经审理认为：“……陈XX、雷XX是第三人撤销之诉的适格主体。……陈XX、雷XX以吕杰、李丽英与雷振明构成恶意串通为由主张合同无效，并未提供相应证据予以证明。故本院认为吕杰、李丽英与雷振明于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》有效。关于陈XX、雷XX请求撤销（2018）京02民终7694号民事判决、（2018）京0106民初10063号民事判决第二项是否成立一节。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定……雷振明、雷XX、陈XX系案涉房屋的共同共有人，雷振明处分案涉房屋时应当经过雷XX、陈XX的同意，否则为无权处分。……审理过程中陈XX、雷XX表明不同意雷振明出售案涉房屋，吕杰、李丽英要求雷振明履行办理案涉房屋转移登记的义务，属于法律上履行不能。吕杰、李丽英与雷振明之间的《房屋买卖合同》已无法继续履行，（2018）京0106民初10063号民事判决第二项应当予以撤销。”北京高院判决驳回上诉，维持原判。同年，李丽英、吕杰不服北京高院作出的（2019）京民终238号民事判决，向中华人民共和国最高人民法院（以下简称最高院）申请再审。2019年9月26日，最高院作出（2019）最高法民申4481号民事裁定书，裁定驳回吕杰、李丽英的再审申请。雷振明于2019年8月向本院递交起诉状，提出解除其与吕杰、李丽英2008年6月13日签订的房屋买卖合同等诉求，形成本案。庭审中，李丽英、吕杰主张雷振明签订房屋买卖合同时具有主观恶意，故意隐瞒其他权利人的情况，雷振明提交（2018）京02民撤8号案件李丽英、吕杰方答辩状及该案件庭前会议笔录，认为李丽英、吕杰签订合同时知晓雷振明有一女儿，且考虑了女儿与案涉房屋是否存在关系。本案审理过程中，雷振明申请对2008年6月案涉房屋的价值及2008年6月至2020年5月的房屋租金价值进行评估，李丽英、申请对房屋现价值进行评估，本院依法分别委托北京宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称宝业恒公司）、北京中资房地产评估有限公司对雷振明、李丽英申请事项进行评估。经评估，2008年6月案涉房屋价值118.27万元（扣除土地出让金前市场价值总价为118.47万元），2008年6月1日至2020年5月31日应收房屋租赁价格总价为801483元，其中2020年1月1日至2020年5月31日的房屋月租金7596元。房屋现价值553.96万元。雷振明支付评估费10457元，李丽英支付评估费16300元。李丽英对宝业恒公司作出的案涉房屋2008年6月房屋价值及相关租金的评估意见提出异议，宝业恒公司出具书面回复意见。另，李丽英、吕杰向本院申请保全雷振明名下案涉房屋并提供相应担保，本院依法作出（2019）京0106民初33992号民事裁定书，李丽英、雷振明交纳保全费5000元。本院认为：雷振明与李丽英、吕杰签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。雷振明与李丽英、吕杰之间的房屋买卖合同相关争议历经法院的数次判决，另案生效判决已认定案外人雷XX、陈XX不同意雷振明出售案涉房屋，吕杰、李丽英要求雷振明履行办理案涉房屋转移登记的义务，法律上履行不能，吕杰、李丽英与雷振明之间的《房屋买卖合同》已无法继续履行，现雷振明请求法院解除案涉房屋买卖合同，李丽英、吕杰亦同意解除，本院不持异议，予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故雷振明、李丽英及吕杰分别要求对方腾退返还案涉房屋、返还房屋购房款及办理房屋权属登记所需费用的诉讼请求及反诉请求，于法有据，本院均予以支持。李丽英、吕杰在房屋买卖合同解除前基于双方房屋买卖合同的约定并支付购房款占有使用案涉房屋，雷振明要求按照租金标准主张房屋使用费，无事实及法律依据，本院不予采信。雷振明作为房屋买卖合同一方的出卖人，应对其享有房屋处分权负责，应对合同的履行不能承担违约责任。双方在签订合同时，雷振明的现任妻子靖XX亦在合同上签字确认，李丽英、吕杰已尽了必要的注意义务，故雷振明关于李丽英、吕杰亦对合同履行不能存在过错的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李丽英、吕杰购买案涉房屋后的十余年间，本市的商品房价格已发生大幅上涨，现因房屋无法办理过户登记确给李丽英、吕杰造成重大损失，雷振明应承担相应的损失赔偿责任。审理期间，李丽英、吕杰要求按照评估机构作出的房屋现价值主张赔偿额，显然该损失主张过高，本院依据公平、诚实信用原则，考虑过错程度、原告购房金额、房屋出卖时市价及现价值以及信赖利益等因素，对损失数额予以酌定。应当指出的是，评估报告系评估机构依据本院的委托按照估价程序和规则出具的专业意见，应当作为本院裁判的依据，同时就雷振明提及的2008年6月13日房屋市场价值评估结果中扣除了土地出让金而房屋现价值评估结果中未计算土地出让金的情况，本院予以采纳，对相关差额予以调整。雷振明方主张李丽英、吕杰早已在（2019）京民终238号民事判决书中知晓本案合同属于法律上履行不能，但仍继续占有房屋不提起解除合同之诉，对此后的扩大损失，应由其承担，但李丽英、吕杰在获得合同单方解除权后是否行使，其有选择的权利，且其在北京高院出具相关判决后，又继续申请再审期间雷振明提起本案诉讼，故雷振明的该项主张，本院不予支持。此外，双方合同中虽约定“甲乙双方有一方违约均应向对方支付贰佰万元现金给对方作为违约金”，但违约金的基本功能是弥补损失，李丽英、吕杰既主张前述损失又主张违约金，法律依据不足。其同时主张购房款利息及办理房屋权属登记费用利息、相关律师费的诉求，亦于法无据。本案是合同纠纷，李丽英、吕杰关于精神损害抚慰金的诉求，无法律依据，本院不予考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除雷振明与李丽英、吕杰于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》；二、李丽英、吕杰于本判决生效后十五日内将北京市丰台区莲怡园北路1号院4号楼6至7层4单元601房屋腾空交还原告；三、雷振明于本判决生效后十五日内返还李丽英、吕杰购房款680000元；四、雷振明于本判决生效后十五日内返还李丽英、吕杰办理房屋权属登记垫付的费用121735.6元；五、雷振明于本判决生效后十五日内赔偿李丽英、吕杰损失4354900元；六、驳回雷振明的其他诉讼请求；七、驳回李丽英、吕杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12116元，由雷振明负担12046元（已交纳），由李丽英、吕杰负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费36050元，由雷振明负担23948元（于本判决生效后七日内交纳），由李丽英、吕杰负担12102元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由雷振明负担（李丽英已交纳，雷振明于本判决生效后七日内支付李丽英、吕杰）。评估费26847元，由雷振明负担（已交纳10457元，剩余16300于本判决生效后七日内支付李丽英、吕杰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陆宋宁二〇二〇年十二月二十五日法官助理 肖 荣书 记 员 杨 鑫