北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36297号原告：北京国华置业有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路**楼。法定代表人：房超，董事长。委托诉讼代理人：李慧君，女，1993年6月29日出生，汉族，北京国华置业有限公司法务。委托诉讼代理人：李世杰，男，1994年7月27日出生，汉族，北京国华置业有限公司法务。被告：北京展腾睿雨股权投资管理有限公司，，住所地北京市朝阳区建国路****1001内**法定代表人：沈健，职务不详。被告：北京展腾渤润投资管理有限公司，住所地北京市，住所地北京市朝阳区建国路****601内**法定代表人：高健智，职务不详。原告北京国华置业有限公司（以下简称原告）与被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司、北京展腾渤润投资管理有限公司（以下分称睿雨公司、渤润公司，合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人李慧君、李世杰到庭参加了诉讼。二被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求睿雨公司向原告支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金615700.8元；2.要求睿雨公司向原告支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的商业管理费242548.8元；3.要求睿雨公司向原告赔偿违约金282600.45元；4.要求睿雨公司向原告支付房屋占有使用费1716499.2元；5.要求睿雨公司向原告赔偿恢复装修的损失510000元；6.要求渤润公司对上述债务承担连带赔偿责任；7.要求睿雨公司将位于北京市朝阳区建国路X号华贸中心X号写字楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）内物品搬离。事实和理由：2017年12月29日，原告、案外人北京华贸商业XX公司（以下简称华贸商管公司）与渤润公司签订房屋租赁合同，约定渤润公司承租涉案房屋。2018年8月，原告、华贸商管公司与二被告签订《承租人变更协议》，约定自2018年9月1日起，涉案房屋承租人变更为睿雨公司。合同第13条约定，渤润公司就睿雨公司就涉案房屋欠付债务向原告及华贸公司承担连带保证责任。上述合同签订后，睿雨公司未按时支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金及商业管理费。原告分别于2019年11月18日、2019年11月26日向二被告出具租金催缴函及解除合同函，二被告未予理会。故诉至法院，望判如所请。二被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明如下事实：2017年12月29日，原告作为出租人、华贸商管公司作为商管方与渤润公司作为承租人签订《租赁合同》约定：渤润公司承租涉案房屋，租赁期32.5个月，自2018年4月15日至2020年12月31日，租金205233.6元/月。渤润公司应于每月最后五（5）日前向原告支付下一个月租金。原告指定华贸商管公司负责华贸中心的整体运营与管理。渤润公司应于每月最后五（5）日前向华贸商管公司支付下一个月商业管理费。渤润公司每月应缴纳商业管理费80849.6元。渤润公司应在本合同签订之日起七（7）日内或交付日前向原告支付租赁保证金858249.6元。如因渤润公司不履行本合同和/或可归责于渤润公司的其他原因致使本合同提前终止的，原告有权不予退还已付的全部租赁保证金。渤润公司须在本合同届满之日，或本合同因任何原因而提前终止之日后二（2）日内（“返还期”）将涉案房屋按附件2规定的状态恢复原状，同时，须将通向本大厦各部份的锁匙（如有）交还原告。无论任何原因，在本合同届满日后或返还期满后渤润公司仍未能将符合要求的涉案房屋交还，则自期满之日的次日起，每逾期一天，渤润公司须向原告缴纳滞留金[相当于二（2）倍的（日租金+日商业管理费）]。渤润公司向原告返还涉案房屋时，应签署返还确认书。在该确认书签署之后，或虽未签署该确认书，但渤润公司已经实际撤离涉案房屋之后，或本合同所约定之返还期届满，而渤润公司未按合同之规定将涉案房屋恢复原状时，被告在涉案房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为放弃了所有权及一切权利，渤润公司对此无任何异议，亦不要求原告对其进行任何形式的补偿。原告有权在不另行通知渤润公司的情况下委托公证机关对涉案房屋内遗留的物品进行公证清点并另行存放，相关费用由渤润公司承担，包括但不限于公证费用、存储费用。渤润公司逾期支付本合同项下租金、商业管理费、租赁保证金等费用的，每逾期一日，应向原告、商管公司支付相当于欠款金额的0.5%的延迟给付违约金。按照本合同须向一方送达的任何文件或通知均应以书面方式做出，并投递至对方在本合同所预留的地址，或涉案房屋地址。如以快递的方式送达该等文件或通告，于投递快递当日将被视为已送达收件人。对方接到乙方发出的变更其地址的通知之前，该方地址仍以先前地址为准。该合同附件二约定交付条件为：平面形状非常规整，进深10-12米，柱距9米，空间按三米模数划分，吊顶高度2.7米，吊顶选用优质材料，设备带内含照明、送风口及喷淋、烟感器等消防设备，系统机电设备带+可卸式天花吊顶，提供办公区域内的矿棉板，公共走道的吊顶安装完成，幕墙周边至窗边风口间石膏吊顶板安装完成，架高地板安装到位，OA地板高度8-10公分，有标准出线盒（盒内不含强、弱电插座），楼板内布线系统由客户自己铺设末端点位，楼板荷载200kg/㎡，墙壁装修材料选用乳胶漆，窗帘盒及窗帘安装到位。2018年8月，原告、华贸商管公司与二被告签订《承租人变更协议》约定：自2018年9月1日起，涉案房屋承租人变更为睿雨公司。合同第13条约定，渤润公司同意就睿雨公司履行本协议签订后合同项下的全部义务向原告及华贸商管公司承担连带保证责任。后，原告、渤润公司、华贸商管公司与案外人北京华贸资产XX公司（以下简称华贸资管公司）签订《商管方变更补充协议》约定：涉案房屋的商管方由华贸商管公司变更为华贸资管公司。上述合同签订后，睿雨公司自2019年9月1日起，未再支付租金及商业管理费。睿雨公司向原告支付租赁保证金858249.6元。2019年11月18日，原告向睿雨公司发送《关于催缴租金等欠款的函》，主要内容为：要求睿雨公司于2019年11月20日前付清全部欠付款项及滞纳金，若睿雨公司未按时付款，原告有权在不另行书面通知的情况下停止水、电供应，有权单方解除合同。原告通过EMS的方式向涉案房屋地址邮寄了上述函件。2019年11月26日，原告向睿雨公司发送《关于解除租赁合同、返还承租单元的通知函》，主要内容为：截止本函发出日，上述欠款睿雨公司全部未履行。原告为减少损失，决定于2019年11月30日解除合同，睿雨公司须在2019年11月30日清空涉案房屋全部物品，将涉案房屋恢复原貌返还原告。原告通过EMS的方式向涉案房屋地址邮寄了上述函件。经询，原告称睿雨公司于2019年12月初将涉案房屋钥匙交还原告，但双方至今未办理交还手续，亦未签订返还确认书。原告为减少损失，于2020年12月初将睿雨公司未搬离物品暂时存放至库房存放。原告称因睿雨公司未按时支付租金、商业管理费、返还房屋构成违约，故不同意退还租赁保证金。审理中，华贸资管公司向本院出具《说明函》，载明“我司是原告指定的负责华贸中心整体运营管理的商业管理公司，负责区域涵盖华贸中心写字楼；我司对原告在诉讼中所主张的与我司相关的商业管理费等事项及对应的诉请金额均予以认可；我司认可原告在庭审中所主张的与我司相关的诉讼请求事项，并同意一并解除与二被告的租赁合同；我司在本案中合同项下的全部诉讼主张，同意统一由原告代为主张并负责实施”。庭审中，原告主张恢复涉案房屋装修的损失，并提交北京润久工程项目管理有限公司出具的《改造报价》及涉案房屋现场照片若干佐证。原告表示不申请对恢复装修损失金额进行鉴定，要求法院酌情处理。其中，《改造报价》载明，涉案房屋的改造共包括拆除项、恢复项、成品保护、其他费用、管理费。其中，拆除项包括室内所有玻璃隔断墙、前台LO**墙、空调风口、强弱电线管、柜体、石膏吊顶、旧矿棉板、配电箱、地毯等；恢复项包、地毯等棉板、地板、设备带、窗、地板建公区隔断墙、新建户门及逃生户门、墙柱面粉刷、新增安装设备带风口、新增并安装铝箔风口、软管接头制作安装等；成品保护包括喷淋头、感烟探测器、运输通道、公区通道、玻璃幕墙；其他费用包括消防泄水、大厦空调泄水费、垃圾清运、垂直运输等。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，各方签订的《租赁合同》《承租人变更协议》《商管方变更补充协议》系各方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据庭审查明的事实可知，睿雨公司未按时支付租金已构成违约，原告依约行使单方解除权，本院不持异议。本院认定涉案合同于2019年11月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求睿雨公司将涉案房屋内物品搬离、支付欠付租金及商业管理费，于法有据，本院予以支持。原告主张房屋占有使用费，有事实和合同依据，本院结合涉案房屋实际使用情况、睿雨公司交还涉案房屋钥匙时间、合同对于占有使用费的相关约定等因素，对该项请求酌情予以确定。关于违约金，有合同依据，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额酌情予以认定。关于恢复装修损失，具有合同依据，本院结合涉案房屋现有装修情况、交付时装修情况，并结合装修市场的一般行情，对该项请求酌情认定。原告要求渤润公司就睿雨公司对原告所欠的上述债务承担连带保证责任，有事实和合同依据，本院予以支持。二被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区建国路X号华贸中心X号写字楼X层X号房屋内物品搬离（上述物品现由原告北京国华置业有限公司提供库房暂存）；二、被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京国华置业有限公司二〇一九年九月一日至二〇一九年十一月三十日期间的租金六十一万五千七百元八角及商业管理费二十四万二千五百四十八元八角；三、被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京国华置业有限公司支付房屋占有使用费八十五万元；四、被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京国华置业有限公司赔偿违约金十万元；五、被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京国华置业有限公司赔偿恢复装修损失三十六万元；六、被告北京展腾渤润投资管理有限公司对本判决第二项至第五项中被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司应支付的租金、商业管理费、房屋占有使用费、违约金、恢复装修损失向原告北京国华置业有限公司承担连带保证责任；七、驳回原告北京国华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33739元，由原告北京国华置业有限公司负担9593元（已交纳），由被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司、北京展腾渤润投资管理有限公司共同负担24146元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司、北京展腾渤润投资管理有限公司共同负担（原告北京国华置业有限公司已交纳,被告北京展腾睿雨股权投资管理有限公司、北京展腾渤润投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京国华置业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二〇年十二月十日书记员 辛丽颖