贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7645号上诉人（原审被告）：贵州佳鑫房地产开发有限公司，住贵州省毕节市大方县大方镇迎宾大道佳鑫国际商业广场办公楼。统一社会信用代码：91520521573315931B。法定代表人：刘志辉，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：晏芳，女，1979年9月29日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司（以下简称：佳鑫公司）因与被上诉人晏芳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2020）黔0521民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人佳鑫公司上诉请求：撤销一审判决第一项；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人主张的房屋面积差款，双方已经于2017年3月6日协商一致，被上诉人已经签字确认并领取了该笔款项，应认定双方已经就面积误差款达成合意且已经履行完毕，被上诉人现起诉要求再次支付无事实和法律依据。被上诉人购买A6-2-7-1号房，合同约定总房款为310281元，预测建筑面积：103.98平方米，预测套内面积：87.87平方米，实测建筑面积：102.22平方米，实测套内面积：84.66平方米。《商品房买卖合同》第十五条“面积差异处理方式”的约定，按套内面积计算，预测套内面积误差比实测套内面积超出3%，双倍处理，计算结果如下：87.87-84.66=3.21，87.87×3%=2.64（3%以内），2.64×3530.42=9320，3.21-2.64=0.57（3%以外），0.57×3530.42×2=4025，合计：13345元，已领取5251元，须补8094元。但根据《商品房买卖合同补充协议》第四条第6点约定的：“双方同意以具有法定资质的测绘机构出具的房屋面积测绘报告中所载的建筑面积进行房价款的结算”。由于补充协议的效力高于《商品房买卖合同》，因此，应当按补充协议的约定退还面积差款。上诉人按商品房买卖合同补充协议第四条第6点的约定退还面积差款5251元，有合同依据，被上诉人在签字领取时未提出异议，应当视为认可。二、被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。诉讼时效自权利人“知道或应当知道权利受到损害之日”起算，本案中，被上诉人在以下节点均“知道或应当知道”面积存在差异，可以主张面积差房款，但至被上诉人起诉之日2020年5月31日，均已超过3年的诉讼时效：1、《商品房买卖合同》第十五条面积差异处理方式约定：“该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实际技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。”因此，在2015年初商品房交付时，被上诉人就应当知道房屋的实际面积和预测面积存在差异，可以主张面积差款；2、被上诉人接收房屋、开始缴纳物业费时，就应当知道房屋的实际面积和预测面积存在差异；3、被上诉人装修房屋时，必定会与装修公司对房屋面积及所需购买的建材、装修费用等进行测算，应当知道房屋的实际面积和预测面积存在差异；4、被上诉人实际入住房屋时，应当知道房屋的实际面积和预测面积存在差异；5、2017年3月6日被上诉人签字领取面积差赔款时，肯定知道房屋的实际面积和预测面积存在差异。三、一审对诉讼费的分担不符合法律规定，应当予以调整。一审判决驳回了被上诉人的大部分诉讼请求，却判决由上诉人承担全部诉讼费用，不符合《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”被上诉人晏芳答辩称：《商品房买卖合同》第十五条第1项约定：实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。根据本案事实，上诉人应退被上诉人房屋面积差价款为：13345元，上诉人退还了5251元，还应退误差款8094元。《商品房买卖合同》补充协议第四条第6点约定的内容为：双方同意以具有法定资质的测绘机构出具的房屋面积测绘报告中所载建筑面积进行房价款项的结算和房屋所有权申报，买受人不得以面积差异为由拒绝办理房价款项和房屋所有权申报等房屋交接手续。该条并未约定退还差价款，因此，上诉人的该项上诉理由不能成立。二、上诉人返还被上诉人房屋套内建筑面积差额款5251元时，以为上诉人已经足额返还了面积误差款，直到2019年12月31日上诉人将不动产权证交付被上诉人后，被上诉人经过核对才知道上诉人少付8094元，被上诉人多次向上诉人索要该款无果才诉至法院，未超过诉讼时效。三、人民法院审理民事案件，按照有关法律规定诉讼费由败诉方承担，故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，驳回上诉。晏芳向一审法院起诉请求：1.判令被告按照每平方米3530.42元的标准退还原告房屋套内建筑面积误差房款11333.00元；2.判令被告按照每平方米3530.42元的标准双倍退还原告房屋套内建筑面积0.58平方米的误差房款4095.00元；3.判令被告按照合同约定支付因逾期交付原告办理商品房转移登记有关文书的违约金21576.00元；4.判令被告按照每平方米30.00元的价格赔付原告因房屋开裂导致的损失（暂计5000.00元）；5.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月4日，原告晏芳与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》，原告晏芳购买被告佳鑫公司位于大方县。合同对商品房价款约定：“1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3530.42元，总价款310218.00元，套内建筑面积为87.87平方米。”合同对转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，…约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按第（2）项处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金”。合同对面积差异处理方式约定：“（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%以时，…买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。面积误差比等于房屋实际面积减合同约定面积的差除以合同约定面积再乘以百分之百”。原告于2013年11月4日向被告交付购房首付款102218.00元，2014年7月10日办理了按揭贷款向被告交付房款208000.00元，2015年2月26日，被告向原告交付房屋。房屋实测套内建筑面积84.66平方米，实测套内建筑面积与约定套内建筑面积87.87平方米的误差面积为87.87－84.66﹦3.21平方米，误差比绝对值为3.21÷87.87×100%﹦3.65%，实测套内建筑面积小于约定的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的面积为87.87×3%﹦2.64平方米，套内建筑面积的误差比绝对值超出3%的部分为3.21－2.64﹦0.57平方米。2015年10月1日，被告向原告出具销售不动产统一发票载明房款总计为304967.24元，2017年3月6日，原告丈夫领取被告退还的面积差的房款5251.00元。2015年12月16日，被告办理了案涉房屋在内的《大方县商品住房交付使用备案证书》，2016年3月6日取得了《大方县商品房屋备案证明书》，2019年10月26日，被告向原告交付不动产权证。原告使用房屋期间，发现房屋墙面开裂，向被告提出赔偿的要求，被告认为不存在房屋质量问题，且按约定已超过保修期，不同意赔偿。原告对房屋开裂的原因及损失问题不申请鉴定。一审法院认为，本案争议焦点为：1、原告晏芳要求被告佳鑫公司按合同约定退还房屋套内建筑面积误差款的诉讼请求是否超过诉讼时效；2、原告晏芳要求被告佳鑫公司承担因被告佳鑫公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任的诉讼请求是否超过诉讼时效；3、原告要求被告佳鑫公司赔偿其房屋开裂的损失应否支持。原告晏芳与被告佳鑫公司签订《商品房买卖合同》，对商品房价款、转移登记和面积差异等进行了约定，约定系双方当事人真实意思表示，自成立时生效，对双方当事人均具有约束力。关于原告晏芳要求被告佳鑫公司按合同约定退还房屋套内建筑面积误差款的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，原告房屋约定套内建筑面积87.87平方米，实测套内建筑面积84.66平方米，实测套内建筑面积与约定套内建筑面积的误差面积为3.21平方米，误差比绝对值为3.65%，实测套内建筑面积小于约定的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的面积为2.64平方米，超出3%的部分为0.57平方米。按照合同约定，被告应退还原告房屋套内建筑面积误差款为实测套内建筑面积小于约定的套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的面积乘以实测套内建筑面积房屋单价加实测套内建筑面积大于约定的套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的面积乘以实测套内建筑面积房屋单价乘以2之和，即（2.64×3530.42元）+（0.57×3530.42元×2）﹦13344.99元，原告丈夫领取被告退还的房屋面积差房款5251.00元，被告还应退还原告房屋面积差的房款13344.99﹣5251.00﹦8093.99元。原告领取房屋面积差退款是被告通知领取，在不清楚其房屋实测套内面积差具体数据的情况下签写领据，对被告退还了多少面积差的房款并不知晓。因被告在交房给原告时未明确告知原告房屋实测套内面积，之后也未以任何方式告知原告，被告认为原告领取了5251.00元应视为原告同意对房屋补差款进行了处理对原告显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理…”之规定，被告应当按照合同约定退还原告剩余房款8093.99元。被告提供2015年10月1日出具给原告的销售不动产统一发票，提出已载明实测建筑面积为102.22平方米，因约定的建筑面积为103.98平方米，套内建筑面积为87.87平方米，原告知道实测建筑面积与约定建筑面积比较发生了变化，就应当知道实测套内建筑面积与约定套内建筑面积相比出现差异，但未能说明实测建筑面积与套内建筑面积之间的关系。原告作为自然人，并不具备通过实测建筑面积知道套内建筑面积的能力，其在2019年10月26日取得不动产权证，证书载明实测套内建筑面积后才知道实测套内建筑面积与约定建筑面积的差。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算…”之规定，原告该项诉讼请求诉讼时效的起算日期应为2019年10月27日，诉讼时效期间为3年，即2019年10月27日至2022年10月27日，未超过诉讼时效，对其诉讼请求予以支持。关于原告要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。因逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质，违约金请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交付房屋转移登记并交付有关文书的时间为2015年12月30日，同时明确约定被告在约定日期起90日后仍不能办理并交付商品房转移登记有关文书的违约责任，原告要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼时效起算时间应为2016年4月1日。房屋转移登记即所有权登记中核心的文书系不动产权证。原告在被告违约时就应当知道其权利受到侵害，原告该项请求受到法律保护的诉讼时效期间为2016年4月1日至2019年4月1日，原告在2020年5月25日提起诉讼，已超过诉讼时效，原告未提交证据证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故原告要求被告承担违约责任支付违约金的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告赔偿其房屋开裂的损失应否支持的问题，因原告仅能提供房屋照片，认为房屋开裂的事实与被告交付的房屋存在质量问题，被告予以否认，认为房屋质量不存在问题。因原告不申请对其房屋质量以及受损损失进行鉴定，单方面以照片形式呈现其房屋现状，没有相关证据予以辅证，在被告否认的情况下，不能独立证明房屋存在质量问题，原告也未能提供房屋受损损失情况。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告不能提供证据证明其房屋开裂的原因系被告房屋存在质量问题所致，也未就房屋质量和受损损失申请鉴定，对原告要求被告赔偿其房屋开裂的损失的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州佳鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内退还原告房屋面积差的房款8093.99元；二、驳回原告晏芳的其他诉讼请求。案件受理费425.00元，由被告贵州佳鑫房地产开发有限公司承担。本院审理本案期间，双方当事人均未提供证据。经审理查明：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为:上诉人一审提交的《领据》仅载明被上诉人于2017年3月6日领取面积差房款5251元，不能证明被上诉人领取该款时双方就房屋面积差价进行了最终结算；上诉人也未举证证明其已依据《补充协议》第四条第（6）项：“双方同意以具有法定资质的测绘机构出具的房屋面积测绘报告中所载建筑面积进行房价款的结算和房屋所有权申报”的约定向被上诉人提供了具有法定资质的测绘机构出具的房屋面积测绘报告并据此与被上诉人进行房屋面积差价结算。故被上诉人依据不动产权证载明的实测面积向上诉人主张面积差价于法有据，且未超过诉诉讼时效，应予支持。上诉人主张被上诉人领取5251元面积差价时未提出异议，应视为认可，且被上诉人于接收房屋、缴纳物管费、装修房屋、实际入住时均知道或应知道房屋面积差，被上诉人的主张已超过诉讼时效无事实依据，不予采纳。一审判决上诉人承担全部诉讼费用不当，本院予以纠正后对一审判决结果予以维持。综上，上诉人关于不应支付房屋面积差价款8093.99元的上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费425.00元，由上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司承担200.00元，被上诉人晏芳负担225.00元；二审案件受理费50.00元，由上诉人贵州佳鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月三日书记员 高 进