河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0106民初2134号原告：金国祥，男，1988年9月1日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人：孙廷俊，河南继春律师事务所律师。被告：河南居易润龙置业有限公司，住所地郑州市上街区万泉河路阀门检测大楼208室。法定代表人：贾建丽，执行董事。委托诉讼代理人：卜松涛，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河岸见地律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。法定代表人：张健，该行行长。委托诉讼代理人：牛东婕，该行员工。委托诉讼代理人：刘美丽，该行员工。原告金国祥与被告河南居易润龙置业有限公司（以下简称“居易润龙公司”）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称“浦发银行郑州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金国祥及其委托诉讼代理人张廷俊、被告居易润龙公司的委托诉讼代理人李伟东到庭参加诉讼。第三人浦发银行郑州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告金国祥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告金国祥与被告居易润龙公司于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号:SJ180××××7122）；2.判令解除原告金国祥与第三人浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：76122018100272130301）；3.《个人购房担保借款合同》涉及的剩余贷款本金及利息由被告居易润龙公司偿还；4.被告居易润龙公司返还购房款本金191818元，维修基金6095元；5.被告居易润龙公司返还原告金国祥已向第三人浦发银行郑州分行支付的贷款本金及利息119552.16元（自2018年10月1日起暂计至2020年11月1日，实际计算至判决生效之日止）；6.被告居易润龙公司自2018年6月27日起以本金191818元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付原告资金占用期间的利息至款项实际退还之日止（20247.19元，暂计至起诉之日）；7.被告居易润龙公司向原告支付逾期交房违约金1913.63元；8.本案诉讼费由被告居易润龙公司承担。事实和理由：2018年6月27日，原告与被告居易润龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ180××××7122），购梧桐墅项目47幢2单元2层15号房屋，该房屋户型为二室二厅，合同约定建筑面积共93.76平方米。原告共交纳首付款191818元，剩余购房款765000元通过银行按揭贷款方式支付。合同约定房屋交付期限为2019年9月22日，逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，居易润龙公司应按累计已付款的0.2%支付违约金。原告还将维修基金6095元交给被告居易润龙公司，由其代为交纳、办理。2018年10月2日，原告与第三人浦发银行郑州分行及居易润龙公司三方签订《个人购房担保借款合同》（合同编号76122018100272130301），原告向浦发银行郑州分行申请贷款765000元用于购买上述房屋，原告为此支出抵押费用957元。贷款合同约定贷款由浦发银行郑州分行直接放至居易润龙公司账户，原告所申请贷款为360期，还款方式为等额本息，每月贷款本息合计4648.22元（仅第一次为3346.66元），还款期限为每月1日。原告于2018年10月1日开始偿还贷款，截止2020年11月1日，原告已经向浦发银行郑州分行偿还贷款本息合计为119552.16元。合同签订后被告居易润龙公司并未按合同约定交付房屋，已构成违约，原告向被告居易润龙公司提出过退房请求，但被告未予答复，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告居易润龙公司辩称，1.被告不构成逾期交付房屋。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，被告在遭遇政府行为导致工程延期的，被告可将交房日期据实以延期。该项目开工后因政府环境污染防治的需要致使被告不能施工时间为351天，因上街区政府相关单位要求停工的时间为127天，因疫情影响致使被告不能施工的时间为52天，扣除重复天数46天，实际无法施工天数为484天，据此被告可将交房日期据实顺延至2021年1月18日，原告向法院起诉且法院组织开庭时尚未至该期限，故被告不构成违约，双方签订的《商品房买卖合同》解除条件未成就，原告不享有合同解除权；2.即使形成事实上的逾期支付，结合本案房屋现状并不影响原告合同目的的实现，亦不构成根本违约，不足以使原告享有合同解除权。在本案中根据被告提供的证据显示，早在被告向原告发送交房通知书时，案涉房屋即已组织了验收并按照合同约定的标准装修完毕，房屋已经达到了交付使用标准，且大部分业主已经接受房屋，被告已经履行了合同的主要义务，被告未取得竣工备案表的轻微违法行为并不影响原告取得房屋进而使用房屋，并不妨碍原告实现合同的目的，并不构成根本违约，故原告不享有合同解除权；3.即使被告逾期交付构成根本违约，原告享有合同解除权，那么原告解除买卖合同之外的其他诉讼请求，亦该区别对待：关于原告主张的首付款191818元及原告已偿还的按揭贷款本金部分（具体金额以第三人出具扣款明细显示的已偿还按揭本金为准），在解除《商品房买卖合同》的前提下，被告同意退还给原告；关于原告诉求被告退还其维修基金6095元（并非原告诉称维修基金），被告仅是代收，且被告已将该部分资金交纳至郑州市上街区维修基金管理办公室，被告无义务直接偿还，若《商品房买卖合同》解除，被告可配合原告至郑州市上街区维修基金管理办公室办理此款项的退还；关于原告诉求被告向其支付已向第三人浦发银行郑州分行的贷款利息及要求被告按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付原告资金占用期间的利息，既无合同约定，又无法律规定，故该请求于法无据，被告不应承担此部分费用；关于原告诉求被告配合解除其与第三人浦发银行郑州分行按揭银行签署的《个人购房担保借款合同》，在被告与原告解除《商品房买卖合同》且被告不承担其他责任的前提下，被告同意配合解除合同；关于原告诉求被告向其支付因逾期交付解除合同的违约金1913.63元，在解除《商品房买卖合同》的前提下被告同意支付给原告。第三人浦发银行郑州分行辩称，1.原告无权单方解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》。第三人与原告和被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方的真实意思表示，当属有效合同。合同签订后，第三人已依约履行了发放贷款的义务，合同履行过程中，第三人并无任何违约行为。亦不存在符合法定解除合同条件的情形；2.在原告贷款本息结清前，第三人不同意解除《个人购房担保借款合同》。第三人已依据合同约定履行了放款义务，原告应依约履行还本付息义务，被告在原告未履行还款义务时应承担连带保证责任，截止2020年12月13日，原告贷款本金余额为743534.09元；3.即便《个人购房担保借款合同》被解除，原告作为借款人亦应承担还款责任。原告作为借款人与第三人签署的《个人购房担保借款合同》明确约定，第三人履行出借义务，借款人对该笔借款向第三人承担还本付息的义务。合同签订后，第三人已按照合同约定将款项支付至借款人指定的被告账户，如因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，进而致使《个人购房担保借款合同》被解除。根据《合同法》第九十七条之规定，原告作为借款人在合同解除后应向第三人返还已出借的款项，被告作为该笔借款的实际占用人，应当对借款人返还借款承担连带清偿责任。经审理查明，2018年6月27日，以居易润龙公司为出卖人、金国祥为买受人双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：SJ180××××7122），主要约定:1.买受人购买的商品房为上街区五云山东路6号院47幢2单元2层15号房屋，建筑面积为93.76平方米，总金额956818元。2.付款方式为现金支付191818元，剩余765000元为银行按揭贷款；3.房屋交付期限：2019年9月22日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；法律法规或者规定变化，导致竣工交付验收延期或者政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候无法施工影响工期的；4.出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告金国祥于2018年6月30日向被告交付了首付款191818元，于2018年6月25日向被告支付房屋维修基金6095元。2018年10月2日，以金国祥为借款人、浦发银行郑州分行为贷款人、居易润龙公司为保证人，三方签订《个人购房担保借款合同》。主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款765000元，贷款期限为360期。贷款发放后，原告金国祥自2018年10月1日起至2020年11月1日均按月偿还贷款，已还款26期，本息共计119552.16元。被告居易润龙公司提交涉案房屋所在楼栋《郑州市商品房预售许可证》、《建筑工程施工许可证》，拟证明被告具备销售涉案房屋的合法手续。被告提交郑州市上街区维修基金管理办公室出具的金国祥《维修基金缴存凭证》一份，拟证明涉案房屋维修基金系由被告代收已存入专项维修资金专户，原告金国祥要求被告退还该笔款项无事实和法律依据。被告提交2017年至2020年期间，河南省郑州市上街区三级环境防治及扬尘治理、《关于五云山开发项目停止施工作业的通知》、《关于五云山开发项目复工的通知》、疫情防控等相关政策文件，拟证明因涉案商品房买卖合同签订后，因政府大气污染治理影响无法施工天数为351天，因上街区政府相关单位要求停工127天，因疫情影响无法施工天数为52天，扣除重复天数46天，实际影响天数484天，依照商品房买卖合同的约定应当据实予以延期。被告另提交涉案房屋现状视频、《结构（主体）工程验收报告》、《生活饮用水检验报告》，自认虽未取得竣工备案表但已达到竣工交付房屋条件。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告依约定交纳购房款，履行付款义务，被告应当在2019年9月22日前向原告交付涉案房屋。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条中的规定，被告逾期交付房屋超过60日的，原告享有解除合同的权利。被告辩称逾期交房系因政府治理大气污染及疫情防控导致的，属于政府行为，非被告所能控制的因素，被告可据实予以延期，本院部分予以采信。但被告自认尚未取得涉案房屋《竣工验收备案表》，不符合合同第八条约定的交房条件，被告逾期交房构成违约，原告金国祥主张解除与被告签订《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。上述商品房买卖合同解除后，被告居易润龙公司应协助原告金国祥办理注销商品房买卖合同登记备案手续。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告金国祥主张解除与第三人浦发银行郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，本院予以支持。被告居易润龙公司应当返还原告金国祥已付购房首付款191818元，同时返还原告金国祥已偿还第三人浦发银行郑州分行贷款本息119552.16元；同时被告还应支付第三人浦发银行郑州分行2020年11月1日之后涉案房屋的贷款本息。被告居易润龙公司向第三人浦发银行郑州分行付清涉案房屋的贷款本息后，被告居易润龙公司与第三人浦发银行郑州分行应协助原告金国祥办理注销抵押登记手续及配合原告与第三人浦发银行郑州分行解除贷款合同手续。因商品房买卖合同解除，被告居易润龙公司应当返还原告金国祥已交纳的维修基金6095元。根据《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金，故被告居易润龙公司应当向原告支付违约金1913.63元（956818元×0.2%＝1913.63元）。关于原告金国祥主张被告居易润龙公司自2018年6月27日起以本金191818元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付原告资金占用期间的利息，被告占用已付购房首付款给金国祥实际造成了损失,故应以191818元为基数，自起诉之日即2020年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告金国祥与被告河南居易润龙置业有限公司于2018年6月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ18004077122）于2020年12月1日解除，被告河南居易润龙置业有限公司应在本判决生效后三十日内协助原告金国祥办理注销涉案商品房买卖合同登记备案手续；二、解除原告金国祥与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行于2018年10月2日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告金国祥首付款191818元、已偿还的贷款本息119552.16元、维修基金6095元、违约金1913.63元；四、被告河南居易润龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告金国祥已付购房首付款的利息（以191818元为基数，自2020年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。五、被告河南居易润龙置业有限公司于本判决生效后十日内支付第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行自2020年11月1日起至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人购房担保借款合同》约定计算）；六、被告河南居易润龙置业有限公司履行上述第五项义务后三十日内，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行与被告河南居易润龙置业有限公司应共同协助原告金国祥办理注销抵押登记手续及解除贷款合同手续；七、驳回原告金国祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3247元，由被告河南居易润龙置业有限公司负担3053元，由原告金国祥负担194元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王驰峰二〇二〇年十二月二十五日书记员  王瑞龙