山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终6995号上诉人（原审被告）：王盛林，男，1972年11月28日出生，汉族，住莱州市。上诉人（原审被告）：孙万春，女，1973年4月12日出生，汉族，住莱州市。二上诉人委托诉讼代理人:杨国林，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莱州市乐家商务宾馆，住所地莱州市文化西路**。投资人：刘强，男，1963年4月29日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：秦婕美，山东文景律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓丽，山东文景律师事务所律师。上诉人王盛林、孙万春因与被上诉人莱州市乐家商务宾馆企业承包经营合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院(2019)鲁0683民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王盛林、孙万春上诉请求：依法撤销一审判决第五项、第七项并改判支持上诉人的反诉请求。（一）一审第五项判决错误。上诉人没有占用莱州市乐家商务宾馆。2019年3月16日，被上诉人发出书面解除合同书以后上诉人就准备停止经营，因供暖延期延至25日。2019年3月26日上午，被上诉人口头承诺可以免收上诉人房租继续经营一段时间，双方共同对外转让(因为上诉人在承包之时，给其表弟罗寿信支付了装修费用18万元，该装修费用应该由接手人支付一定对价，一审判决对该装修费用也给与了处理)。当日下午被上诉人要求停止经营，上诉人就彻底停止经营。上诉人没有交出宾馆房间的钥匙是因为双方商量共同对外转让，新的承包人或被上诉人要和上诉人谈装修补偿事宜。至一审判决之时整个宾馆在被上诉人的控制之下：第一、2019年3月26日下午，被上诉人的现金刘晓斐在宾馆大厅正门玻璃“相逢似萍水，小住胜亲人”上贴上了“宾馆装修、暂停营业”的告示，这一事实刘晓斐已经明确承认是经理让其张贴的。这也表明了双方要共同对外招租。第二、2019年4月1日早晨上诉人孙万春按照电业局抄表的时间时段与刘晓斐交接了电表、水表管理权。电表和水表是整个楼的电表和水表，宾馆只是一二层，经营期间由宾馆即上诉人管理，自4月1日开始刘晓斐接手电表盒子管理整个楼水电，即已经由被上诉人管理。第三、上诉人经营宾馆24小时营业，整个大楼的大门(即宾馆大厅正门)都是敞开的，上诉人停业后，因为整个大楼晚上没人，上诉人为了负责任，每天晚上去锁大门，早上开大门。2019年6月19日因为上诉人几天没去锁大门，刘晓斐即更换了大门锁和钥匙，被上诉人控制大门进出，除正常上班外其它时间都锁大门，上诉人没法进入宾馆。在19日这次的通话中，上诉人还提到了没有收取各业户一年的水电费，被上诉人承诺负担每度电三毛钱差价的这一问题，被上诉人迟迟不给上诉人。补偿电费差价与共同对外转让、上诉人王盛林被其仓库藏獒咬伤给报销药费之外给三千元补偿，是2019年3月26日上午被上诉人对上诉人做出的承诺(有证人书面证词)。第四、2019年9月16日，刘晓斐电话通知要求开门到宾馆后院取东西，上诉人在外地当天赶不回来，刘晓斐说东西等用、车已到，那就撬锁吧，上诉人同意，随即刘晓斐更换了后院大门及仓库锁和钥匙，仓库里还有上诉人电视机数台及物品一宗。因为从宾馆大厅通过吧台也能进入后院，当天通完电话后并不知情刘晓斐都是撬的哪儿的锁更换的哪儿的钥匙。第五、2019年11月13日，上诉人交给了被上诉人营业执照和卫生许可证、食品经营许可证、特种行业许可证等各种正本，有交接单签字，刘晓斐亦承认。第六、2019年10月24日，刘晓斐电话通知说要停暖、改造暖气管道，上诉人当天及时回宾馆开房间门。第七、2020年3月13日，刘晓斐电话通知说要量窗户尺寸，上诉人当天及时回宾馆开房间门。综上，虽然上诉人没有交出客房房间钥匙，并不能得出结论是上诉人占有宾馆。宾馆大门钥匙在被上诉人手中控制，宾馆水表、电表为被上诉人控制，实际上宾馆是在双方的控制之下，为了共同对外转让，只有具有了经营人，宾馆才能有使用价值，上诉人也一定能交出房间钥匙，这也是2019年3月26日上午双方就共同对外转让的约定，上诉人根本不存在有恶意占用的可能，上诉人控制房间钥匙的前提是没有宾馆经营人，并不影响被上诉人正常对外租赁，被上诉人需要进入房间，上诉人是随叫随到(手机一直处于接受待听状态，上诉人之一孙万春手机号更换了都及时告知刘晓斐)，没有给被上诉人造成实际损失。上诉人控制房间钥匙承载着上诉人寻求下家接手人或被上诉人补偿装修差价款的合理期待(其表弟罗寿信当初也明确保证和承诺，房东是其表兄，等上诉人不干了也会把不动产投资顺延转给下一家，这也是上诉人当初敢接手经营的最主要原因，因为转让方和房东、即被上诉人是亲戚，当时也得到了被上诉人的同意，否则也不能、也不敢私自接手)。一审判决上诉人支付占用费明显是错误的，也明显不符常理和人情。（二）一审第七项判决错误。上诉人提交的2015年11月1日至2018年10月31日承包金第一年7万、第二年7万2，第三年7万4的唯一一份书面经营合同应当作为定案的依据。书面合同的证明力大于被上诉人的员工刘晓斐的证言(何况还是伪证)。书面合同的严肃性应该得到尊重。本案宾馆房间长期供暖不达标(热力公司常年知情，一楼有两家业户曾因供暖不达标放弃供暖，热力公司在宾馆大厅卸改管道放水淌水还导致宾馆半天无法营业)、房屋严重漏雨(众所周知，从宾馆淌到楼下业户多次造成的损失，上诉人都进行了赔偿)，这在与宾馆日常业务经手人刘晓斐在合同期内的对话录音里、实际现场拍照、视频录像都有充分的展示，事情的真相是，当初被上诉人与其表弟配合联手隐瞒了宾馆供暖不达标(上诉人实际经营期间数次管道爆裂、主管道更换维修停业多天多次)、房屋严重漏雨(整个楼都漏，每逢大雨楼上积水都能淌到门外广场中央，这都是众所周知的事实)欺骗了上诉人(后来听邻居和楼下业户说这正是其表弟放弃宾馆经营的原因，当月16日证件交接的清单上有刘晓斐“空调壁挂于2013年左右交回3台，特此证明”，而宾馆的物品清单上并没有被上诉人及时更换的记录)，罗守信承诺供暖费由被上诉人交纳，因在缴款后才给上诉人合同，合同上没有注明，到了供暖缴款时被上诉人让上诉人自行承担，上诉人哑巴吃黄连，甚至发票专用章刻章费用被上诉人都让上诉人负担(一审已经判决由被上诉人负担刻章费)。基于以上众多事实，所以在上诉人的据理力争下(其现金刘晓斐都在对话录音里主动承认其经理诸多做法做得不对)第二次签合同不是延续第一次签订的每年递增两千，而是降低了金额即成为单纯的房屋租金，多交的款项被上诉人承诺用来大修房屋和更换维修暖气管道、增设消防出口等(大项投资或改变主体结构等大工程不许上诉人自行施工，需其亲自具体施工)，上诉人因为投入太大，一直期待被上诉人解决这些直接影响经营收入的大问题，幻想在十年约定内的后几年增加点营业收入，以至于被上诉人感到上诉人软弱可欺。经营6年7个月，亏损了几十万。具有法律效力的唯一书面合同，被上诉人指使现金刘晓斐在法庭上作伪证，说是上诉人为了审证让刘晓斐做的虚假合同，被上诉人不知情(实际上审证根本不需要合同，即使需要合同也不必办虚假合同)。被上诉人终止合同的理由是上诉人不装修宾馆影响宾馆的形象，上诉人已经支付给被上诉人大修房屋的资金被上诉人却不给解决。事实上，押金一万元和后三年每年缴款的实际日期与合同规定限定“必须于每年8月1日前”的缴纳日期严重不符、以及最后四个月供暖费的交付上已经充分显示上诉人违心和无奈的事实。上诉人夫妻二人系下岗职工，敬请二审法院查明事实，主持公道，保护弱者，支持上诉人的上诉主张。庭审中另补充，对于上诉状中的第一项，被上诉人如果请求支付占用费，前提是被上诉人应当对经营区域享有合法的使用权。但是通过一审调查结果来看，没有证据显示被上诉人对于经营区域具有合法的使用权，本案的经营区域为莱州市文化西路11号建筑的一楼和二楼两层，一楼的产权人为莱州市旅游广告装潢有限公司，二楼的所有权人为莱州市旅游招待所，被上诉人对于以上一楼和二楼均没有产权，乐家宾馆要么非法占有经营区域对外承包行为是欺诈行为，要么是非法租赁行为，也是欺诈行为。因为整个二层没有消防出口，根据消防法是不符合消防安全的。二楼房屋没有消防门，不符合消防安全标准，不得出租，更不得经营宾馆使用，所以说一审的原告及其投资人刘强涉嫌欺诈。请求二审法院查清事实，重新予以认定。孙万春不是承包经营合同的签约主体，不是本案的适格被告，应当依法驳回对其全部诉讼请求，并裁定撤销对孙万春的保全和解除对其查封冻结。本案上诉人经营过程中产生了代缴电费，共计13865.54元，应当从本案被上诉人的诉求中扣除。被上诉人辩称，一、针对上诉人提出的“一审第五项判决错误”答辩如下：(一)2019年3月16日至今，上诉人是恶意占有宾馆，并非“双方共同对外转让”。1.2018年11月6日，被上诉人开具给上诉人的截止2019年3月15日的收款收据，收取2018年11月1日至2019年3月15日房租费共计59843.4元。证明：在2018年11月6日，被上诉人收取上诉人下年度承包费时，就已明确：到2019年3月15日与上诉人解除承包经营合同。就是给上诉人预留了自2018年11月6日起至2019年3月15日止，长达4个月的转包期限。2.2019年3月27日，刘晓斐微信告知孙万春红梅理发的大姐想承包宾馆的微信截屏。证明：在通知上诉人的转包期过后，被上诉人方通知了上诉人有人想承包乐家宾馆的情况下，上诉人仍然不转包，不腾房。3.2019年4月26日6时56分、2019年5月9日7时02分、2019年5月20日6时56分、2019年5月29日6时18分、2019年6月5日7时01分、2019年6月14日21时34分，上诉人开、关宾馆所在一楼大门监控截图。证明：被上诉人与上诉人解除承包经营合同后，上诉人仍然恶意占用控制宾馆拒不返还。4.2019年6月19日，刘晓斐与上诉人孙万春通话录音及整理材料。证明：被上诉人多次商量上诉人返还宾馆，上诉人以“屋漏没解决”等各种理由，拒不腾房，既不返还宾馆也不交占用费。5.关于上诉人孙万春称，找刘强谈过宾馆对外转包事项的说明。事情经过是：2019年3月16日之后，4月1日之前有一天(具体时间记不清了)，孙万春带着她哥哥以及她哥哥的一个朋友到刘强办公室来找刘强，问招待所(乐家宾馆)怎么办，刘强说不是转包就是腾房子，孙万春说现在没人要，刘强说提前好长时间告诉孙万春了到期的日子，再给孙万春十天时间，转不转出去也必须把房子腾出来。在这段时间内，刘强也帮着孙万春，看看是否有人接手。孙万春夫妻经营的招待所转与不转主要责任在她，而不是刘强的义务。(二)上诉人自称“上诉人没有占用莱州市乐家商务宾馆”自2019年3月16日书面通知上诉人解除合同至今长达一年半的时间里，被上诉人方出入自己的宾馆都要经过上诉人的同意，得上诉人开门。上诉人控制着宾馆的营业执照和卫生许可证、食品经营许可证、特种行业许可证等正本直到2019年11月13日，面临换证，才归还。在此期间，上诉人还一直在用乐家宾馆的税控盘对外开具发票获利。上诉人占着宾馆房子，占着宾馆证件，用宾馆来获利，还称“没有占用宾馆”，显属自相矛盾。就上诉人各项意见答辩如下：1.关于“第一、2019年3月26日下午，被上诉人的现金刘晓斐在宾馆大厅正门玻璃‘相逢似萍水，小住胜亲人’上贴上了‘宾馆装修、暂停营业’的告示，表明了双方要共同对外招租”答辩意见：在被上诉人明确告知上诉人交还宾馆的期限之后，因为宾馆地处莱州车站出口，杂乱人员较多，被上诉人工作在5楼，而1至4楼全部没人，为了安全考虑，避免乱人进入，才贴上的。不能证明上诉人已经返还了宾馆，更不能证明双方要共同对外招租。2.关于“第二、2019年4月1日早晨上诉人孙万春按照电业局抄表的时间段与刘晓斐交接了电表、水表管理权。电表和水表是整个楼的电表和水表，宾馆只是一二层，经营期间由宾馆即上诉人管理，自4月1日开始刘晓斐接手电表盒子管理整个楼水电，即已经由被上诉人管理”答辩意见：正如上诉人自己承认截止到2019年4月1日，还占用控制着整个楼的包括宾馆所在一层、二层的电表和水表，即占用控制着乐家宾馆。实际情况是，整座楼的一二楼(乐家宾馆)、一楼门头房和五楼装潢公司都是答辩人所有，而其他楼层都没人，如果每月不按时交纳水电费，整座楼都会断水断电，为了避免停水停电，影响门头房和装潢公司的正常经营，经被上诉人再三恳求，上诉人才把整个楼的水表、电表控制权和管理权交回到被上诉人手中。但是本案宾馆仍然在上诉人的占有控制中，既不交占用费，也不交宾馆各个房间的钥匙。3.关于“第三、上诉人经营宾馆24小时营业，整个大楼的大门(即宾馆大厅正门)都是敞开的，上诉人停业后，因为整个大楼晚上没人，上诉人为了负责任，每天晚上去锁大门，早上开大门。2019年6月19日因为上诉人几天没去锁大门，刘晓斐即更换了大门锁和钥匙，被上诉人控制大门进出，除正常上班外其他时间都锁大门，上诉人没法进入宾馆”。答辩意见：(1)被上诉人更换大门锁和钥匙完全是为了安全考虑。(2)莱州市乐家商务宾馆增值税电子普通发票(打印件，来自莱州市税务局，5份)，其中2019年3-5月，开票金额13017.49元，2019年6-8月，开票金额6106.84元；2019年9-11月，开票金额6077.69元；2019年12月-2020年2月，开票金额2213.61元；2020年3月份开票金额827.72元。证明：上诉人自2019年3月迄今，一直占用着乐家宾馆，并利用乐家宾馆获利。4.关于“在19日这次的通话中，上诉人还提到了没有收取各业户一年的水电费，被上诉人承诺负担每度电三毛钱差价的这一问题，被上诉人迟迟不给上诉人。补偿电费差价与共同对外转让、上诉人王盛林被其仓库藏獒咬伤报销药费之外给三千元补偿，是2019年3月26日上午被上诉人对上诉人做出的承诺”答辩如下：(1)关于上诉人自称“对外转让”一事，在本答辩书中已经说明，且已经在2018年11月6日，收取上诉人最后半年度承包费时，就明确：到2019年3月15日与上诉人解除承包经营合同。就是给上诉人预留了自2018年11月6日起长达4个月的转包期限。(2)关于上诉人自称“在19日这次的通话中，上诉人还提到了没有收取各业户一年的水电费，被上诉人承诺负担每度电三毛钱差价的这一问题，被上诉人迟迟不给上诉人。”答辩意见：a.双方关于补给其0.3元的电费差价问题，既没有书面协议也没有口头约定，是上诉人自己的意思。到今天为止，被上诉人也并没有收取各业户在上诉人经营期间的水电费一分一毫。b.至于如何收取电费，被上诉人的意见是应当按照国家电费标准收取。(3)关于“上诉人王盛林被其仓库藏獒咬伤报销药费之外给三千元补偿，是2019年3月26日上午被上诉人对上诉人做出的承诺”答辩意见：对于上诉人王盛林起诉刘强饲养动物损害责任纠纷一案，与本案无关。5.关于“第四、2019年9月16日，…上诉人同意，随即刘晓斐更换了后院大门及仓库的锁和钥匙；第五、2019年11月13日，上诉人交给了被上诉人营业执照和卫生许可证、食品经营许可证、特种行业许可证等正本；第六、2019年10月24日，刘晓斐电话通知说要停暖、改造暖气管道，上诉人当天及时回宾馆开房间门；第七、2020年3月13日，刘晓斐电话通知说要量窗户尺寸，上诉人当天及时回宾馆开房间门”答辩意见：上诉人给被上诉人开过两次门，这就是上诉人所说的“实际上宾馆是在双方的控制之下”?这恰恰是上诉人自认了对宾馆的占用控制，并且上诉人对外转让要求18万元的转让费非常不合理。“上诉人控制房间钥匙承载着上诉人寻求下家接手人或被上诉人补偿装修差价的合理期待”。如果上诉人一直寻求不到下家接手人，那上诉人就一直控制着房间钥匙吗?更何况，2019年3月27日，刘晓斐就已经微信告知了上诉人孙万春红梅理发的大姐想承包宾馆，想接收宾馆，但是上诉人仍然既不交占用费，也不腾房。二、针对上诉人提出的“一审第七项判决错误”答辩如下：2015年11月1日至2019年3月15日为口头续订协议，承包费从2015年起为每年161800元。证据材料如下：(1)、2015年8月17日、2016年8月7日、2017年8月11日、2018年11月6日，上诉人给付宾馆承包费的银行汇款凭证，双方实际履行的承包费为每年161800元。(2)、2016年2017年2018年王盛林缴纳宾馆承包费收款收据，双方实际履行的承包费为每年161800元。(3)、2010年11月1日刘强与罗寿新签订的乐家宾馆的承包经营合同。每年承包金14.5万元，以后每年承包金均按比上年增加2000元计算。2010年乐家宾馆的年承包费就达到每年14.5万元，侧面印证了上诉人提供的年承包费7万元的合同是不符合常理的。从2010年的承包费14.5万元到2019年的承包费16.18万元，这10年下来承包费才增长了不到2万元，远远不及物价增长的速度，只是按照常理略有增长。上诉人主张“大修房屋和更换维修暖气管道、增设消防出口等”的内容不仅没有在其提供的年承包费7万元的合同中出现，而恰恰是自2012年以后至今，上诉人对宾馆无心也无力投入装修，致使宾馆设备陈旧，被上诉人才决定同其解除租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。针对上诉补充，发表意见：对其经营区有合法的使用权，在一审中已经提供相关的证据。关于二楼是否符合经营宾馆的安全消防。这个是属于行政法律关系，有行政机关依法履行法定职责，与本案承包经营合同没有关系。二上诉人系夫妻，且共同经营宾馆。上述事实在一审中二上诉人均予以认可，被上诉人将孙万春列为共同被告没有异议。莱州市乐家商务宾馆向一审法院起诉请求：一、判令被告（反诉原告）立即停止对位于本市文化西路11号莱州市乐家商务宾馆的占有经营，并向原告（反诉被告）返还该经营场所、附属设施设备及其公章、营业执照等；二、判令被告（反诉原告）支付自2019年3月16日至8月7日的占用费64276.7元；自起诉之日起至实际返还之日止按每年161800元计算的占用费及利息(按中国人民银行同期贷款基准利率计算)。三、本案诉讼费用、保全费用由被告（反诉原告）承担。事实和理由：二被告（反诉原告）系夫妻。莱州市乐家商务宾馆系原告（反诉被告）投资的个人独资企业。2012年8月3日双方签订承包经营合同，原告（反诉被告）将位于本市文化西路11号莱州市乐家商务宾馆承包给被告（反诉原告）王盛林夫妻共同经营，承包期限三年，自2012年11月1日至2015年10月31日止。2015年10月31日承包合同到期后，经双方口头协商，本合同延续到2019年3月15日。2019年3月16日，原告（反诉被告）书面告知被告（反诉原告）解除合同，于10日内返还宾馆。但2019年3月15日到期后，被告（反诉原告）仍在莱州市乐家商务宾馆继续占有经营，拒不返还经营场所及公章和营业执照，原告（反诉被告）虽多次要求返还，但均未果，截止起诉之日被告（反诉原告）尚欠原告（反诉被告）宾馆占用费64276.7(161800元＼365天*145天)元。为保护原告（反诉被告）的合法权益，请依法判如所请。王盛林、孙万春辩称，被告（反诉原告）并未占有经营莱州市乐家商务宾馆，经营场所、附属设施设备均在原告（反诉被告）手中，不应向原告（反诉被告）支付占用费。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）确实约定合同延续到2019年3月25日。合同期满后被告（反诉原告）停止营业。原告（反诉被告）的工作人员刘晓斐在宾馆大门贴上“宾馆装修暂停营业”并将宾馆的门锁换了。被告（反诉原告）不存在占用经营问题，应驳回原告（反诉被告）诉讼请求。王盛林、孙万春向一审法院提出反诉请求，一、原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）299846.14元。2015年11月，因原告（反诉被告）承包给被告（反诉原告）的宾馆存在设施陈旧、供暖设备老化达不到供暖标准、房屋漏水、消防不达标等问题，双方约定承包费是每年70000元，每年递增2000元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）缴纳161800元，称多出来的费用用来大修房屋、改造暖气。被告（反诉原告）轻信原告（反诉被告）的一面之词，连续缴纳了三年零四个月的费用。原告（反诉被告）并未大修房屋、改造暖气。被告（反诉原告）仅应缴纳30446.14元，实际缴纳545243.4元（485400元+59843.4元）。原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）多缴纳的299846.14元。二、原告（反诉被告）应补偿被告（反诉原告）人民币72000元。被告（反诉原告）承租宾馆时，原来承包方罗寿信、郝子毓称经营宾馆时，对宾馆做了装修改造，添加了部分设施，要求被告（反诉原告）给付180000元的费用，原告（反诉被告）称最少承包给被告（反诉原告）十年，被告（反诉原告）给付罗寿信、郝子毓180000元。现被告（反诉原告）仅租赁了六年，且在承包期间房屋漏水、暖气爆裂等情况被告（反诉原告）又投资改造花费40000元，原告（反诉被告）应对被告（反诉原告）添附、改造投资给予补偿。审理中，被告（反诉原告）变更要求原告（反诉被告）补偿数额为72120元，是以接受罗寿信物品及添附物品现在的价值来计算的。另，被告（反诉原告）增加要求原告（反诉被告）返还保证金10000元。莱州市乐家商务宾馆对反诉辩称，一、被告（反诉原告）提交的2015年11月1日至2018年10月31日的承包经营合同是原告（反诉被告）工作人员刘晓斐应被告（反诉原告）孙万春换证需要办理虚假合同，2015年11月1日至2019年3月15日为口头续订协议，承包费为每年161800元，被告（反诉原告）一直是按每年161800实际交纳承包费。双方也不存在“大修房屋、改造暖气”的约定。二、被告（反诉原告）反诉的请求与事实不符，被告（反诉原告）认可宾馆正常经营至2019年3月，但被告（反诉原告）在反诉状称2015年11月宾馆就存在设备陈旧、消防不达标的情况，故被告（反诉原告）主张的装修的事项与事实不符。被告（反诉原告）承租的时候罗寿信已经将宾馆进行了装修，添置了设施，这个事实是被告（反诉原告）自认的，故该宾馆不会存在设施陈旧需要装修的情况，根据合同约定，被告（反诉原告）负有日常维修的义务。三、原告（反诉被告）没有向被告（反诉原告）做最少让其承包十年的承诺。一审法院经审理认定事实如下：莱州市乐家商务宾馆系由刘强投资成立的个人独资企业，经营住宿服务等业务。原为罗寿信、郝子毓承包经营，在二人承包期间，对宾馆进行了装修，并添置了部分设施。2012年，被告（反诉原告）王盛林从罗寿信、郝子毓手中接受宾馆，对宾馆的装修和添置设施向二人支付18万元。2012年8月3日，被告（反诉原告）王盛林与原告（反诉被告）签订承包经营合同，承包期限为叁年，自2012年11月1日至2015年10月31日止；承包金第一年15万元，以后每年承包金均按比上年增加2000元计算。合同签订后，原告（反诉被告）安排其工作人员刘晓斐与被告（反诉原告）办理了交接手续，双方清点财物制作了两份交接清单，一份为乐家商务宾馆转交承包人王盛林使用（在该清单中有三台壁挂海信空调于2013年交回原告），一份为归承包人王盛林所有。在宾馆的经营中，被告（反诉原告）孙万春负责财务，二被告（反诉原告）系夫妻关系。2015年8月17日、2016年8月7日、2017年8月11日，孙万春分别从其名下转账至刘晓婓的名下161800元，为三年承包费，2018年11月6日，孙万春从其名下转账至刘晓婓名下59843.4元，为自2018年11月1日至2019年3月15日的承包费。2019年3月16日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出通知解除合同，并通知被告（反诉原告）十日内与原告（反诉被告）办妥交接。2019年3月25日，原告（反诉被告）安排刘晓斐在宾馆上张贴了“宾馆装修暂停营业”的告示，被告（反诉原告）未再经营。2019年8月5日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出催缴拖欠租金及返还房屋通知，要求被告（反诉原告）五日内腾出所占宾馆，交付相关房产及设施、公章、营业执照等证件，交付占用费63390元。本案在审理中，法院通知被告（反诉原告）对其在与原告（反诉被告）交接时归其所有的不利于拆除的财产及被告（反诉原告）自称在经营期间投资添附的财产进行明细列举，并核定价值，据此，被告（反诉原告）提交了《设施物品清单》，原告（反诉被告）称水电线路管道铺设安装改造、标准间装修改造在交接明细中没有载明，被告（反诉原告）在经营期间的投资添附除了税控盘，其他不予认可。被告（反诉原告）对《设施物品清单》中的财产提出评估申请，法院依法组织原、被告（反诉原告）选取了评估机构，并委托评估机构进行了评估。2020年3月2日，莱州天润资产评估事务所做出评估，评估结论为，《设施物品清单》中归被告（反诉原告）所有的资产评估在2012年的价值为144781元，在2019年价值为52483元；后期投资添附的资产有窗台下pvc板、吧台及门头装修、更换地板、税控盘、公安专用设备押金，评估在2019年的价值为4240元。被告（反诉原告）交纳评估费4000元。原、被告（反诉原告）对该评估报告的真实性无异议。另查，被告（反诉原告）称从罗寿信手中接受宾馆财务专用章一枚，并支付了80元。2019年11月13日，被告（反诉原告）将营业执照、卫生许可证、食品经营许可证、特种行业许可证交给了刘晓斐。原告（反诉被告）主张在被告（反诉原告）手中有行政章，但未能举证证明。2014年3月29日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳经营保证金10000元。本案双方争议的焦点一是被告（反诉原告）提交的承包合同的效力问题。该合同的签订日期2015年10月31日，承包期自2015年11月1日至2018年10月31日，约定承包金为每年7万元，其余内容与原、被告（反诉原告）在2012年8月3日所签订的合同内容一致。被告（反诉原告）主张，该合同系因原告（反诉被告）承包给被告（反诉原告）的宾馆存在设施陈旧、供暖设备老化达不到供暖标准、房屋漏水、消防不达标等问题，双方约定承包费是每年70000元。原告（反诉被告）主张，该合同系为方便被告（反诉原告）办理相关证件业务应被告（反诉原告）要求所签，从2015年起至2019年3月15日止，双方实际履行的承包费为每年161800元。本案双方争议的焦点二是，被告（反诉原告）主张，原告（反诉被告）曾承诺让其承包经营十年，现未到十年，原告（反诉被告）应赔偿相应损失。被告（反诉原告）还主张在2019年3月，原告（反诉被告）讲过与被告（反诉原告）共同对外转包宾馆。对上述主张，原告（反诉被告）均不予认可。被告（反诉原告）亦未能提供充足的证据予以证实。一审法院认为，原、被告（反诉原告）双方于2012年8月3日签订的承包经营合同成立有效。2019年3月16日，原告（反诉被告）书面告知被告（反诉原告）解除合同，于10日内返还宾馆。2019年3月25日，原告（反诉被告）安排人员在宾馆大门张贴“宾馆装修暂停营业”告示，被告（反诉原告）亦认可至此停止经营，应认定双方已解除合同。双方解除合同后，被告（反诉原告）应及时与原告（反诉被告）办理财产交接事宜，被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）移交包括吧台间、客房、接收的原告（反诉被告）交付其使用的财物是错误的，为此，原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）返还该经营场所、附属设施设备的请求，符合法律规定，予以支持。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付占用费，应予支持，但因被告（反诉原告）占用期间已停止经营，原告（反诉被告）仍以年承包费161800元主张占用费用显失公平，按161800元的70%计付占用费较为合理。被告（反诉原告）承认从罗寿信手中接受财务专用章一枚，该公章应移交原告（反诉被告），但原告（反诉被告）应支付被告（反诉原告）相应费用80元。原告（反诉被告）不能证明向被告（反诉原告）交付过行政章，对原告（反诉被告）返还行政章的请求，不予支持。本案在审理中，被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）工作人员刘晓斐移交了营业执照等证件，本案不再裁判交接营业执照。被告（反诉原告）主张宾馆因存在设施陈旧、供暖设备老化达不到供暖标准、房屋漏水、消防不达标等问题，在2015年签订合同时，双方约定年承包费为70000元，被告（反诉原告）未能进一步举证证明承包费70000元是因设施陈旧等原因而由双方共同约定，且在合同中也并没有上述设施陈旧等原因的表述，相反自2015年至2019年3月被告（反诉原告）是按原告（反诉被告）主张的每年161800元向原告（反诉被告）交纳的承包费，虽然，被告（反诉原告）辩解该数额包含了与原告（反诉被告）约定的应用于宾馆维修改造的费用，对该辩解被告（反诉原告）亦未能举证证实，这一辩解也有违常理，不予采信。被告（反诉原告）所主张的2015年承包费为70000元的承包合同并未履行，自2015年起是以年承包费161800元进行了实际履行。据此，对被告（反诉原告）反诉讼要求原告（反诉被告）返还299846.14元的请求不予支持。2012年，被告（反诉原告）承包时，归被告（反诉原告）所有的财产系被告（反诉原告）从原承包人罗寿信手中接受的财产，包含了用于宾馆装饰装修添附的财产和用于宾馆经营的物品。对上述财物的处分原则应是公平和减少财产的损失，对于独立的动产及移除后不改变客房原有整体结构和功能的财产，由被告（反诉原告）自行清理，除此外的财产归原告（反诉被告）所有，并由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）相应的对价，财产明细及对价应依莱州天润资产评估事务所评估的《资产评估明细表》中的资产名称、数量、评估基准日为2019年的价值为准。被告（反诉原告）所列举的后期投资添附的窗台下pvc板、吧台及门头装修、更换地板、税控盘、公安专用设备押金等财产，应为合理的添置，且经莱州天润资产评估事务所现场评估，对该主张应予认定，上述财产归原告（反诉被告）所有，由原告（反诉被告）按莱州天润资产评估事务所以评估基准日为2019年评估的价值向被告（反诉原告）支付对价。为本次评估被告（反诉原告）所支付的评估费4000元，系为查清案件事实支付的费用，应由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）平均负担。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）间已解除合同，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还保证金10000元应予支持。原告（反诉被告）要求支付利息的请求缺乏法律依据，不予支持。被告（反诉原告）关于原告（反诉被告）承诺让其承包十年及双方约定共同对外转包的主张，证据不足，不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王盛林、孙万春交还原告（反诉被告）莱州市乐家商务宾馆的客房、吧台间及原告（反诉被告）交给被告（反诉原告）使用的财物一宗（以2012年8月3日由刘晓斐与王盛林签字确认的明细表为准，该表中有三台海信壁挂空调已于2013年交回）。二、被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）由莱州天润资产评估事务所评估报告中的《资产评估明细表》和《资产评估明细表（后期投资添附）》中所确认的财产，同时，原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）依莱州天润资产评估事务所评估报告中依评估基准日为2019年确定的相应的对价52483.3元和4240元。如被告（反诉原告）不能按上述明细表交付财产，原告（反诉被告）则减付相应的对价。三、原告（反诉被告）给付被告（反诉原告）评估费2000元。四、被告（反诉原告）交付原告（反诉被告）财务专用章一枚，原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）价值80元。五、被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）占用费113260元（自2019年3月16日至2020年3月15日）；自2020年3月16日起至实际返还之日止按每年113260元计算的占用费另行交付。六、原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）经营保证金10000元。以上一、二、三、四、五、六项，限判决生效后十日内履行完毕。以上二、三、四、五、六项兑除后，被告（反诉原告）给付原告（反诉被告）占用费44456.7元，自2020年3月16日起至实际返还之日止按每年113260元计算的占用费。七、驳回被告（反诉原告）王盛林、孙万春要求原告（反诉被告）返还多缴纳的299846.14元的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1506.92元，反诉费3438.85元，共计4945.77元，由原告（反诉被告）负担735.4元，由被告（反诉原告）负担4210.37元。限判决生效后七日内交纳一审法院。财产保全费620元，由被告（反诉原告）负担，此款原告（反诉被告）已交纳，限被告（反诉原告）于判决生效后十日内将应负担的620元直接给付原告（反诉被告）。二审期间，上诉人提交两组证据，第一组证据，(2019)鲁0683民初7143号判决和(2020)鲁06民终3826号判决的复印件，戴福新证人证言及身份证复印件一份，证实已被生效判决认定的戴福新证言中证实，2019年3月份后，双方同意共同对外转让，本案不存在房屋占用情况。被上诉人对上诉人提交的两份判决书真实性没有异议。但辩称，该两份判决书是饲养动物损害责任纠纷，并不能证实本案上诉人主张的共同转让的事情,对于该份证明在动物饲养损害责任纠纷一案中被上诉人已提出异议，没有认可。关于上诉人主张的转让的事情，在答辩状中已经陈述，以答辩状为准。上诉人提交第二组证据，即四份录音，分别为2019年10月24日13:00和当日当时16分，2020年3月13日，9时和2020年3月14日12时43分视频录音，证明转让期间宾馆需要修理暖气片和丈量窗户，上诉人持有钥匙，为其积极配合开门，本案不存在恶意占有情况。视频证明房屋存在严重漏雨、渗水和供暖不达标等情况，无法转让出去，进而证明2019年3月份后是双方共同转让期间，本案不存在房屋恶意占有情况。上述证据，结合一审提交的并经对方刘晓斐认可的张贴宾馆门口的宾馆装修暂停营业的字样图片，证明2019年3月26日后不再营业，本案不存在房屋占有情况。对此被上诉人质证称，上诉人提交的证据不符合证据规则的规定，不予质证。本院二审查明的其他案件事实与原审一致。本院认为，2019年3月16日被上诉人书面通知上诉人解除合同，并于10日内返还宾馆，但上诉人在期限届满后未将宾馆返还被上诉人，被上诉人主张未返还期间的占用费，一审判决判令上诉人按年承包费的70%支付占用费，符合本案实际情况。上诉人主张被上诉人口头承诺可以免收上诉人房租继续经营一段时间，双方共同对外转让，但被上诉人对此不认可，上诉人提供的证据均不能证实其该主张，其该上诉主张因证据不足，不能支持。上诉人另主张被上诉人对于其经营的区域没有合法的使用权，在一审法院审理中，被上诉人已经提供了莱州市乐家商务宾馆的营业执照及相关企业的变更情况，能够证明被上诉人经营的合法性。关于上诉人反诉主张返还多收的承包费问题，从一审法院庭审查明的情况看，双方实际是按每年承包费161800元履行的，上诉人现主张返还多收的承包费，证据不足。上诉人还主张孙万春不是本案适格的主体，亦理由不当，证据不足。至于上诉人主张的被上诉人应返还其垫付的电费13865.54元，因一审法院审理中上诉人未主张，本院二审不予审理。综上所述，王盛林、孙万春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7496.59元由上诉人王盛林、孙万春负担。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年十二月二十九日法官助理郝严卫书记员张继化