福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0921民初3244号 原告（反诉被告）：杨美凤，女，1965年3月6日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：邓盛良，福建霞邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，女，1984年10月15日出生，汉族，住福建省霞浦县，系杨美凤的女儿。 被告（反诉原告）：张春生，男，1967年3月6日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被告（反诉原告）：黄月霞，女，1969年8月3日出生，汉族，住福建省霞浦县。 共同委托诉讼代理人：杨澄伟，北京市翔龙律师事务所律师。 第三人：王则玲，男，1963年9月16日出生，汉族，住福建省霞浦县。 原告（反诉被告）杨美凤与被告（反诉原告）张春生、黄月霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨美凤的委托诉讼代理人邓盛良、陈静，被告张春生、黄月霞的委托诉讼代理人杨澄伟，第三人王则玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨美凤向本院提出诉讼请求：1.依法解除杨美凤与张春生、黄月霞于2017年12月1日签订的《房屋转让合同》和2018年7月15日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令张春生、黄月霞双倍返还定金60000元及杨美凤已付购房款570000元，合计630000元，并支付自2018年6月10日起至实际还款日止以600000元为基数按年利率按6%计算的利息。事实与理由：张春生、黄月霞夫妻是征地户，20ｌ6年经政府批准，建造坐落于霞浦县××街道××号的房屋一座，于2017年8月7日领取《不动产权属证书》，并委托王则玲出售该房屋、收取购房款等事宜。杨美凤因孙辈在县城读书需要，经中介介绍，有意购买该房屋。经与受托人王则玲协商一致，双方于2017年12月1日签订《房屋转让合同》，约定，案涉房屋1-4层以1330000元转让给杨美凤；即日付定金30000元、2017年12月31日前付300000元、2018年1月31日前付300000元、20ｌ8年3月30日付700000元。合同签订后至2018年6月10日，杨美凤付购房款计600000元。由于该合同未明确约定过户时限，故双方于2018年7月15日又签订《房屋买卖协议书》，约定，案涉房屋1-4层以1330000元转让给杨美凤；签订合同日付定金30000元、2017年12月31日付300000元、2018年3月31日付300000元、2018年8月15日付530000元；王则玲收到杨美凤付的购房款600000元整，将上述四本不动产权证移交杨美凤保管，王则玲收到杨美凤付的购房款1130000元整，待该房屋变更过户到杨美凤名下的不动产权证领到时，杨美凤付给王则玲购房尾款200000元整。即明确约定了2018年8月15日付款后，即可将案涉房屋过户到杨美凤名下。 杨美凤在将要付第4期款项时，到房管部门了解案涉房屋过户情况，得到的答复称案涉房屋是征地户建房，根据霞浦县人民政府的规定，该房屋在5年内不能过户（即在2018年内是不能过户的）。双方在订立合同时，张春生、黄月霞隐瞒了该房屋在5年内不能过户的规定，也没有告知杨美凤该房屋在5年内不能过户的事实，使杨美凤订立合同的目的不能实现，过错责任完全在张春生、黄月霞。杨美凤曾多次找张春生、黄月霞协商未果，现张春生、黄月霞又将案涉房屋卖给他人，并由案外人搬入居住、占有。 张春生、黄月霞辩称，其二人是涉案房屋的产权人，但实际投资建设和使用人是王则玲。2017年王则玲将该房出售给其二人，双方于2017年5月27日办理了公证，委托王则玲出售该房。王则玲以其二人名义与杨美凤签订房屋买卖协议，其二人对协议书的履行情况全然不知。杨美凤所支付的定金、购房款全部打到王则玲处，其二人没有收到任何款项。据了解，因杨美凤未按约定时间支付房款，王则玲已于2020年8月15日代表其二人向杨美凤发出解除通知书。其二人认为杨美凤未按照约定的时间和数额支付款项，构成根本违约。公证书的委托期限至2022年5月26号止，在此之前过户给杨美凤不构成违约。 王则玲述称，其和介绍人邓翔康一同与杨美凤及陈静商谈，其告知杨美凤二人案涉房屋以征地户张春生、黄月霞名字批准建设，五年内不能过户，并出示公证书和4本产权证。陈静表示，五年过户儿子正好一年级，双方签订协议。杨美凤未按约定付款，协议约定2017年12月31日前支付300000元，杨美凤于2017年12月14日转账100000元、2018年1月转账100000元、2018年1月17日转账100000元；约定2018年1月31日前支付300000元，杨美凤于2018年2月5日转账100000元、2018年4月9日转账50000元、2018年4月10日现金支付10000元、2018年6月10日现金支付110000元；约定2018年3月30日前支付700000元，至今未付。2018年7月15日，双方再次协商签订房屋买卖协议，重新约定付款时间及方式。合同1至3项共计630000元，已履行600000元。第4项约定2018年8月15日支付530000元，杨美凤违约未按合同约定时间转账，经催促，陈静同意王则玲去借钱，利息由陈静支付。2020年1月11日，王则玲向案外人阮济全借款200000元，利息每月3600元，由陈静支付，陈静共付4个月就不再支付，每月利息要王则玲支付。2019年12月16日起，王则玲向陈静催款，杨美凤未按时支付购房款，已构成根本违约。王则玲于2020年8月10日向杨美凤送达解除房屋买卖合同书，杨美凤拒绝签收，王则玲于2020年8月15日通过EMS邮寄给杨美凤，2020年8月16日由陈静代收。 张春生、黄月霞向本院提出反诉请求：1.依法解除张春生、黄月霞与杨美凤于2017年12月1日签订的《房屋转让合同》和2018年7月15日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令张春生、黄月霞收取的30000元定金不予退还；3.判令杨美凤支付违约金57000元。事实与理由：张春生、黄月霞与杨美凤于2017年12月1日、2018年7月15日分别签订了《房屋转让合同》和《房屋买卖协议书》，合同约定，张春生、黄月霞将位于霞浦县××街道××号房屋转让给杨美凤，转让金额为1330000元。付款时间及数额为:1.本合同签订之日支付张春生、黄月霞30000元定金;2.2017年12月31日支付300000元；3.2018年3月31日支付300000元；4.2018年8月15日支付530000元。合同签订后，杨美凤未按合同约定的时间和数额支付购房款，经多次催要拒不付款，张春生、黄月霞于2020年8月15日书面通知杨美凤解除合同，并按合同约定扣除30000元定金和57000元违约金。 杨美凤辩称，1.反诉应在法庭辩论终结前提出，张春生、黄月霞提出反诉超过时间，不应受理，若法庭允许，应给其举证期限；2.张春生、黄月霞没收定金及要求违约金无依据。 王则玲同意张春生、黄月霞的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据房屋转让合同、房屋买卖协议书、收条、不动产权属证书、公证书、办理产权过户协议书，霞国土资函〔2016〕15号函件、告知单，霞浦县住建局会议纪要（〔2014〕15号）、霞浦县住建局及国土局《关于印发县城区及建制镇私人危房改建管理暂行规定的通知》（霞建〔2014〕169号）（以下简称169号文件）、《霞浦县自然资源局关于印发》（霞自然资〔2020〕19号）（以下简称19号文件），兴业银行交易明细，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，双方当事人确认，截至2018年6月10日，杨美凤通过陈静等人支付购房款600000元（含定金30000元），本院予以确认。另查明，张春生、黄月霞提供的《霞浦县人民政府关于县城区建制镇私人危房改建后涉及产权交易转移登记有关事项的批复》（霞政文〔2020〕309号）（以下简称309号文件）复印件，经县政府办盖章核对无误，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 霞浦县××街道××号房屋原为张春生、黄月霞共同共有。2017年5月27日，张春生、黄月霞委托王则玲代办并领取案涉房屋产权证及办理房屋转让事宜，委托期限自2017年5月27日至2022年5月26日止，上述内容经公证机关公证。2014年5月14日，霞浦县住建局会议议定“自《县城区及建制镇私人危房改建管理暂行规定》印发之日，凡是私人危改房、征地户建房、影响户建房，在办理《房屋所有权证》后5年内不得进行产权交易转移登记。”2014年6月16日，169号文件印发并载明“按本规定办理危房改建的房屋，在办理房产证后5年内不得进行产权交易过户登记。”2017年12月1日，王则玲与杨美凤签订《房屋转让合同》，约定，杨美凤以1330000元购买案涉房屋，即日支付定金30000元、2017年12月31日前支付300000元、2018年1月31日支付300000元、2018年3月30日支付700000元，若逾期，按月息1.5%付息。2018年7月15日，王则玲与杨美凤签订《房屋买卖协议书》，重新约定付款时间及方式，杨美凤即日支付定金30000元、2017年12月31日支付300000元、2018年3月31日支付300000元、2018年8月15日支付530000元，若逾期，按月息2.5%付息；王则玲收到杨美凤付的购房款600000元整，将四本不动产权证移交杨美凤保管，王则玲收到杨美凤付的购房款1130000元整，待该房屋变更过户到杨美凤名下的不动产权证领到时，杨美凤付尾款200000元整。并约定，王则玲保证在公证书载明的有效期内过户给杨美凤。同时约定违约责任，杨美凤中途违约不买或不按时付款的，王则玲不退还购房定金；若杨美凤已付购房款超过购房定金额时，王则玲按已付购房款（除购房定金）90%及时退还杨美凤。截至2018年6月10日，杨美凤通过陈静等人支付购房款600000元（含定金30000元）。2020年2月5日，陈静与祥兴公司签订《办理产权过户协议书》（以下简称过户协议），委托祥兴公司办理案涉房屋过户手续，但无法办理。2020年8月15日，王则玲向杨美凤邮寄发出《解除房屋买卖合同通知书》（以下简称《通知书》）；2020年8月16日，该邮件由陈静代收。2020年1月15日，19号文件第十条载明“本暂行规定适用于县城区及镇区总体规划已批准的建制镇私人危房改建。城区按本规定办理危房改建的房屋，在办理不动产权证后五年内不得进行产权交易过户登记。”2020年12月16日，309号文件载明，169号及19号文件第十条规定没有法律依据，予以清理。 本院认为，本案争议的问题是：1.杨美凤与张春生、黄月霞是否违反合同约定；2.杨美凤与张春生、黄月霞订立的《房屋转让合同》及《房屋买卖协议书》是否应予解除。 针对本案争议的问题一，杨美凤与张春生、黄月霞是否违反合同约定。杨美凤主张，根据合同约定，张春生、黄月霞应于2018年8月15日将案涉房屋转移登记至其名下，否则构成违约。本院认为，结合《房屋买卖协议》及《公证书》，可以认定合同约定案涉房屋过户时限截止至2022年5月26日，杨美凤主张张春生、黄月霞应于2018年8月15日办理转移登记，与事实不符，不予认可。杨美凤未按合同约定时间支付购房款，构成违约，应承担违约责任。杨美凤主张政府规定征地户建房5年内不得办理转移登记，其不支付购房款是行使不安抗辩权。本院认为，杨美凤签订合同时已同意张春生、黄月霞于2022年5月26日前办理产权变更转移登记，应受合同约束，且县政府已对相关文件进行清理，杨美凤主张缺乏依据，不予支持。 针对本案争议的问题二，杨美凤与张春生、黄月霞订立的《房屋转让合同》及《房屋买卖协议书》是否应予解除。本院认为，杨美凤未按合同约定时间即2018年8月15日支付530000元购房款，经催告后在合理期限内仍未履行付款义务，构成根本性违约，张春生、黄月霞有权解除合同。陈静系杨美凤的女儿，其代收邮件符合法律规定，陈静有为杨美凤支付购房款、签订过户协议等代理行为，其代收《通知书》应认定为表见代理，故可以认定杨美凤于2020年8月16日收到《通知书》，张春生、黄月霞与杨美凤之间的《房屋转让合同》《房屋买卖协议书》于2020年8月16日解除。 综上所述，杨美凤与张春生、黄月霞之间订立的《房屋转让合同》及《房屋买卖协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。杨美凤未按约支付购房款，应按合同约定承担违约责任，即张春生、黄月霞有权收取杨美凤购房款（除购房定金）的10%作为违约金即57000元（570000元×10%）。张春生、黄月霞诉请杨美凤支付违约金57000元，符合法律规定，予以支持。杨美凤请求张春生、黄月霞返还购房款570000元，对其中513000元（570000元-57000元）予以支持，超出部分不予支持。因定金与违约金不得同时主张，张春生、黄月霞请求已收取的30000元定金不予退还，缺乏法律依据，本院不予支持。杨美凤请求张春生、黄月霞双倍返还定金即60000元，对其中杨美凤支付的定金30000元予以支持，超出部分不予支持。张春生、黄月霞与杨美凤之间的《房屋转让合同》《房屋买卖协议书》已于2020年8月16日解除。因上述合同已经解除，张春生、黄月霞、杨美凤主张解除合同，不予支持。合同解除后，张春生、黄月霞应当返还购房款，但未及时返还，杨美凤主张张春生、黄月霞支付自2018年6月10日起至实际还款日止以600000元为基数按年利率按6%计算的利息，本院对合同解除之日即2020年8月16日起至实际还款日止以543000元（513000元+30000元）为基数按年利率6%计算的利息部分，予以支持，超出部分不予支持。张春生、黄月霞在解除合同后将涉案房屋出卖给案外人，杨美凤主张张春生、黄月霞二人违约，缺乏法律依据，不予支持。张春生、黄月霞经本院法律释明后提起反诉，本院恢复法庭调查，杨美凤主张张春生、黄月霞提起反诉违反法律规定，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条规定，判决如下： 一、杨美凤与张春生、黄月霞于2017年12月1日签订的《房屋转让合同》和2018年7月15日签订的《房屋买卖协议书》于2020年8月16日解除； 二、张春生、黄月霞应予本判决生效之日起十日内返还杨美凤购房款及定金543000元及自2020年8月16日起至实际还款日止按年利率6%计算的利息； 三、驳回杨美凤及张春生、黄月霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取计5470元，反诉受理费减半收取计988元，由张春生、黄月霞负担4990元，杨美凤负担1468元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴纳通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审判员  黄家华 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  陈美娥 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。