贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初3784号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省兴义市瑞金北路7号，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：任映蓁、欧阳艳秋，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张代立，女，1975年2月24日生，布依族，贵州省望谟县人，现住贵州省兴义市。 被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市民航大道南段吉祥99克拉城二号楼三楼，统一社会信用代码91522301722140101E。 法定代表人：钟国强，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邱虹杰，男，1990年10月11日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市，特别授权代理。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）诉被告张代立、兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行代理人欧阳艳秋、被告吉祥房开委托诉讼代理人邱虹杰到庭参加诉讼，被告张代立经本院于2020年8月4日在《贵州民族报》4106期公告传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与二被告签订的《个人购房借款担保合同》；2．判令被告张代立偿还原告借款本金202368.68元并按年利率7.7175%计付合同约定的利息、罚息、复利至贷款本息清偿完毕之日止，截止至2020年3月29日已积欠利息、罚息、复利共9862.82元；3．判令被告张代立赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼而产生的律师代理费7428.1元；4.判令被告吉祥房开对诉讼请求第2项、第3项确定的金额承担连带保证责任，连带偿还前述借款本息；5．判令原告对被告张代立所有的位于兴义市的房屋折价、拍卖、变卖所得价款就前述第2项、第3项诉请的款项享有优先受偿权；6．本案诉讼费由被告张代立、吉祥房开共同承担。事实与理由：被告张代立因购买兴义市房屋需要向原告申请贷款，2014年8月21日与原告协商并签订了《个人购房借款／担保合同》，约定借款金额为263000元，贷款期限为15年，自2014年8月29日至2029年8月29日；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，还款方式为按月等额本息；若借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%；被告张代立将购买的位于兴义市房屋抵押给原告，办理了抵押权预告登记，被告吉祥房开作为被告张代立所购房屋的开发主体，自愿对被告张代立向原告所借款项承担阶段性连带责任保证，保证期间为借款期限届满后两年，在满足抵押物办理正式抵押登记手续，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对此后到期的债务人的债务免除保证责任，担保范围及保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同约定发生争议由原告住所地人民法院管辖；合同还对各方其它权利义务、违约责任等内容进行了约定。《个人借款／担保合同》签订后，原告按约将借款如数付被告，被告张代立借款后履行了部分合同义务后自2019年5月起连续发生逾期还款。截至2020年3月29日尚欠贷款本金202368.68元，积欠利息、罚息、复利共9862.82元。被告吉祥房开亦未履行担保义务。被告拒不还款的行为，已构成违约。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告吉祥房开辩称：原告中国工商银行兴义分行于2020年6月24日扣取了我方保证金28083.34元，房屋没有办理不动产登记和抵押登记，对于借款合同19页第54条，满足“A、B”条件的选项，我公司经核对后认可原告诉请的满足“A”条件，即自愿承担阶段性保证责任，在满足案涉房屋办理正式抵押登记手续并将登记凭证交到原告后免除保证责任。 张代立未到庭，亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年8月21日，被告张代立作为借款人及抵押人、被告吉祥房开作为保证人与原告中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告张代立向原告借款263000元用于购买位于兴义市房屋，贷款期限180个月，利息以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及合同约定的利率浮动比例（基准利率上浮5%）确定并执行新的利率，还款方式为按月等额本息偿还。对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按基准利率上浮50%计付罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告张代立用其购买的位于兴义市房屋作为抵押担保。被告吉祥房开对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担提供阶段性连带责任保证，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同同时约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但并不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同签订后，原告于2014年8月29日按约将借款如数支付被告，被告张代立在借款凭证借款人处签名。2014年9月3日，就合同约定的抵押房屋办理了抵押权预告登记，但未办理抵押权登记。现原告以被告自2019年5月起连续发生逾期还款，截至2020年3月29日尚欠贷款本金202368.68元，积欠利息、罚息、复利共9862.82元未偿还为由诉至本院。 另查明，原告中国工商银行兴义分行于2020年6月24日扣取被告吉祥房开保证金28083.34元用于偿还被告张代立尚欠借款本息，原告中国工商银行兴义分行提交的被告张代立个人贷款活动明细查询表载明截至2020年10月21日，被告张代立尚欠借款本金186274.58元、利息3161.23元、罚息70.15元、复利42.92元，合计189548.88元未偿还。 本院认为：合法的借贷关系受法律保护。二被告与原告签订的《个人购房借款/担保合同》约定具体，约定的内容未违反国家法律的强制性规定，是双方真实意思表示，是依法成立的合同，具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告张代立如数发放了贷款，但被告张代立取得借款后未按约定还本付息，构成违约，截至2020年10月21日，被告张代立尚欠原告借款本金186274.58元未偿还，故原告诉请解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》及诉请被告张代立偿还借款本金186274.58元的主张，本院予以支持。 关于原告主张的利息、罚息、复利问题，双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，被告未按期归还贷款，原告有权解除合同，宣布贷款提前到期，并对逾期未偿还的借款本金及未支付的利息按罚息利率计收罚息、复利，罚息利率为合同约定的贷款利率基础上上浮50%执行。合同约定利息以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及基准利率上浮5%确定并执行新的利率。针对复利，我国禁止利滚利，但允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。原告提交的被告个人贷款活动明细查询表载明截至2020年10月21日，被告张代立尚欠利息3161.23元、罚息70.15元、复利42.92元，故原告诉请的利息、罚息、复利，本院予以支持前述载明的金额。因自2019年8月20日起，利息计算方式应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率计算。为此，之后的利息以尚欠借款本金及利息之和即189435.81元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率上浮5%再上浮50%从2020年10月22日起计付。 关于原告主张的律师费问题，双方约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但并不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。原告虽与贵州心达律师事务所含本案在内的十几件案件签订了委托合同，该律师事务所亦指派律师出庭参与诉讼，但原告未提交证据证明本案律师已实际产生。为此，原告主张的律师费，本院不予支持。 关于原告诉请被告吉祥房开承担连带清偿责任的问题，吉祥房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向张代立追偿，对被告吉祥房开已代为偿还的28083.34元，有权向张代立追偿。 关于原告诉请对被告张代立用于抵押的房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题，被告张代立向原告借款，用其购买的房屋提供抵押，虽办理了抵押权预告登记，但未办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中的预购商品房抵押权预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。因此，原告主张的优先受偿权，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与张代立、兴义市吉祥房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告张代立于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行借款本金186274.58元，截至2020年10月21日尚欠的利息3161.23元、罚息70.15元、复利42.92元，合计189548.88元。之后利息以189435.81元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率上浮5%再上浮50%从2020年10月22日起计付至借款清偿完毕之日止； 三、兴义市吉祥房地产开发有限公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向张代立追偿，对已代偿还的28083.34元，有权向张代立追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费5294元（其中案件受理费4694元、公告费600元），由原告中国工商银行股份有限公司兴义分行负担194元，被告张代立负担5100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  史长宏 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十二月八日 法官 助理  张青廷 书 记 员  钟芷沁