河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初2506号 原告张伟，男，汉族，1987年8月20日出生，住保定市安新县。 委托代理人：高玉霞，河北泮林律师事务所律师。 被告保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人王策，公司总经理。 被告保定仙庭房地产开发有限公司，住所地河北省保定市竞秀区西三环1566号，信用代码91130600MAO8F5P25R。 法定代表人王春荣，公司执行董事。 原告张伟与被告保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称“嘉尚房地产公司”）、被告保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称“仙庭房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告王华与委托代理人高玉霞到庭参加了诉讼。被告嘉尚房地产公司、仙庭房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张伟向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认双方签订的《仙庭湖畔认购合同》无效；2、判令被告向原告返还478932 元已付购房款，利息自2017年3月25日(实际交付款项之日)起至实际给付日止，按同期银行贷款利率计算。事实与理由：2017年3月28日，经第三人介绍，原、被告双方就“仙庭湖畔”41-1-1003号房屋的买卖签订《仙庭湖畔认购合同》。合同约定总价478932元，原告按约定支付了全部购房款478932元。在双方签订合同前，原告向第三人交付了意向金5000元和16632元服务费。现原告发现被告嘉尚房地产公司的仙庭湖畔小区房屋未依法取得相应手续，不具备向本经济组织以外的成员销售的条件，其向原告销售房屋的行为属于无效民事行为，故原、被告所签订的认购合同违反法律禁止性规范，属无效合同。被告应返还全部购房款并支付相应利息。第三人惠安家经纪公司系受托房地产中介服务机构，代理销售不符合销售条件的涉诉房屋且收取佣金以外的其他费用，违反了《商品房销售管理办法》第二十七条、第二十八条规定，应予退还并支付相应利息。综上，为维护原告合法权益，故依法向贵院提起诉讼，请求人民法院依法裁决支持原告的各项诉讼请求。 嘉尚房地产公司、仙庭房地产公司未答辩（缺席）。 经审理查明，原告称：原告与被告仙庭公司于2017年3月28日签订仙庭湖畔认购合同，第一条约定了房屋坐落情况、建筑面积和总价款，第二条对付款方式进行了约定，原告已按约定支付了全部购房款项，被告于2020年4月28日将房屋交付原告，合同已履行完毕。合同是在售楼部签订的，对房产性质当时不了解。原告提交以下证据：1、2017年3月28日原告张伟（乙方）与被告嘉尚房地产公司（甲方）签订《仙庭湖畔认购合同》一份，该合同约定原告张伟认购 房屋坐落于“仙庭湖畔”住宅小区41号楼1单元1003号房屋，该房屋建筑面积约108.16平方米，每平方米售价人民币4428元，住宅房款总额约478932元。同时该合同第二条付款方式约定为分期付款：乙方于2017年3月28日向甲方交纳第一笔认购款80000元，2017年9月28日向甲方交纳第一笔认购款90000元，房屋封顶前一个月向甲方交纳认购款130000元，该房屋交房前一个月（以接到甲方通知为准）向甲方付清剩余认购款178932元。第三条项目交房日期及更名约定：本项目房屋交付时间为2020年8月1日前。客户自购房之日起8个月后可享免费更名两次。合同甲方处加盖保定嘉尚房地产开发有限公司合同专用章，乙方处张伟签字。2、2017年3月28日至2020年4月28日嘉尚房地产公司出具的收据4张，分别为80000元、130000元、178932元、90000元，上述原告向嘉尚房地产公司ＰＯＳ机刷卡凭证4张。被告嘉尚公司庭提交有保定仙庭房地产开发有限公司出具的声明一份：1、位于保定市清苑区仙庭湖畔项目实际控制者为被告仙庭房地产公司，项目中的所有房产和售房款也由仙庭公司实际控制和支配。2、前期开发是借用嘉尚房地产公司的名义签订的购房合同，嘉尚房地产公司不是合同的履行者，嘉尚房地产公司无权主张合同权利，合同的相关义务由仙庭公司承担。3、仙庭湖畔项目对外债权、债务均由仙庭公司享有和承担，与嘉尚房地产公司无关。4、因出售仙庭湖畔项目房产所产生的纠纷（包括但不限于交房纠纷、支付购房款纠纷）均由仙庭公司负责。原告质证称：证据没有出证人签字，根据民诉法解释第115条规定，对其真实性无法核实，系无效证据，如法院认定该证据有效， 我方认为被告嘉尚公司应与仙庭公司承担连带赔偿责任。原告主张：原告的诉讼请求应依法得到支持，原告在一审辩论终结前未取得房屋预售许可证，根据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释第二条规定，原、被告签订的商品房认购协议应认定为无效。原告并非被告所开发小区的居民，不具备在该小区购买房屋的条件，被告向原告出售房屋本身是不合法的行为。综上应认定认购书无效。对原告主张的利息也应依法得到支持。因被告未能及时办理商品预售许可证，造成合同无效，致使原告不能取得房屋所有权，被告应支付占用原告资金期间的利息，现在房产的性质一直没有明确的说法。 被告嘉尚公司于2020年12月10日向本院申请追加保定仙庭房地产开发有限公司为被告，本院依法准许追加保定仙庭房地产开发有限公司为被告。原告起诉时将保定市惠安家房地产经纪有限公司作为第三人共同起诉，2020年12月29日原告撤回了对第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司的起诉，保留后续索赔的权利。 本院认为，原告购买的房产即“仙庭湖畔”小区，坐落于清苑区，“仙庭湖畔”小区使用的土地为石桥乡仙人桥村集体所有，案涉“仙庭湖畔”小区属于新民居项目，新民居系为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告并非该集体经济组织的成员，且各被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚房地产将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售的行为，违反了【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社 会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”的相关规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告要求确认与被告嘉尚房地产公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效的主张予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚房地产公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应向原告返还购房款478932元，原告应返还所购房产。本案被告仙庭房地产公司出具声明认可其为“仙庭湖畔”项目的实际控制者和房款支配者，自愿承担“仙庭湖畔”项目对外债务，原告表示同意由被告嘉尚房地产公司与被告仙庭房地产公司承担连带责任，故被告仙庭房地产公司对该笔购房款承担连带返还义务。原告交付购房款的时间自2017年3月28日至2020年4月28日，长达三年，且房屋已经交付，对于所购房产的性质应予知情，对于《仙庭湖畔认购合同》的签订具有过错，所购房产并非商品房，对原告判令被告返还已付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告张伟与被告保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年3月28日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告王华购房款478932元，被告保定仙庭房地产开发有限公司承担连带偿还责任。 三、原告张伟于判决书生效之日起十日内返还被告保定嘉尚房地产开发有限公司仙庭湖畔小区41-1-1003号房屋。 四、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8806元，减半收取计4403元，由原告负担161元，被告保定嘉尚房地产开发有限公司与被告保定仙庭房地产开发有限公司共同负担4242元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  吴玉纯 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王 娜