河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初5339号原告：河南省中成房地产开发集团有限公司。住所地：河南省偃师市洛神路53号。法定代表人：段献忠，董事长。委托代理人（特别授权）：杨欢，河南洛淳律师事务所律师。被告：赵新芳，男，1972年9月26日生，汉族，住河南省偃师市。被告：薛淑娟，女，1974年12月19日生，汉族，住河南省偃师市。原告河南省中成房地产开发集团有限公司诉被告赵新芳、薛淑娟商品房买卖合同、追偿权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省中成房地产开发集团有限公司的委托诉讼代理人杨欢到庭参加诉讼。被告赵新芳、薛淑娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省中成房地产开发集团有限公司向本院提起诉讼请求：1、请求依法解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》(编号：GF-2000-0171)价值暂465576元；2、请求二被告依法将位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××东北号房屋返还给原告，由原告自行处置，二被告协助配合原告办理合同解除手续；3、请求被告依法偿还原告由原告代替被告向中国银行股份有限公司偃师支行偿还的贷款本金、利息及罚息、诉讼费、执行费共计241140元；4、本案诉讼费、保全费均由二被告承担。事实与理由：2010年8月12日，二被告与原告签订《商品房买卖合同》，二被告购买原告位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××东北号房屋，合同约定房屋总价款465576元，2010年7月20日前交清首付款145576元并将余款320000元办理按揭贷款。2010年9月12日，原被告双方签订《保证按期履行住房借款还款协议书》，约定了“甲方连续三个月或累计六个月不能按期支付乙方为甲方的垫款，依照签订的《个人住房借款合同》第三十四条规定甲方愿意放弃该套房产所有权，按市场成交价转交乙方所有，由乙方自行处置。甲方所欠银行的债务有乙方承担，乙方扣除甲方应支付的一切款项及费用后将余额部分退给甲方，甲方的装修及设备乙方不予赔偿”。同时，偃师市公证处对上述合同签订及合同内容进行了公证，并出具(2010)偃证经字第867号公证书。2010年9月12日，二被告与中国银行股份有限公司偃师支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房款合同》(编号：2010年偃字051号)一份，合同约定二被告向中国银行股份有限公司偃师支行办理按揭贷款398000元，原告作为保证人，同时就贷款期限、保证事项等进行了约定，同日偃师市公证处对上述合同签订及合同内容进行了公证，并出具(2010)偃证经字第868号公证书。截止目前，原告已代替二被告向中国银行股份有限公司偃师支行贷款本金、利息、诉讼费、执行费共计246365.25元。综上所述，二被告的行为已严重违约，为了维护原告的合法权益现特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告赵新芳、薛淑娟逾期未答辩。经审理查明，2010年8月12日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为GF-2000-0171。由二被告购买原告开发的位于偃师市太学路北、新星××都御花园××单元××东北号房屋。总价款为465576元。付款方式为由二被告于2010年7月20日前交清首付款145576元，余款320000元办理按揭贷款。该合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任，依据出卖人与买受人签订的保证，按期履行借款还款协议书执行。该合同签订后，二被告向原告交纳首付款145576元。2010年9月9日原告作为担保人，二被告作为抵押人，中国银行股份有限公司偃师支行（以下简称中行偃师支行）作为抵押权人，三方签订《偃师市房地产抵押合同（按揭）》，由二被告以商都御花园第11幢1单元14层东北号房屋为抵押向中行偃师支行贷款320000元。2010年9月12日二被告与中行偃师支行签订《个人一手房屋贷款合同》，由二被告向原告贷款320000元。合同签订后由中行偃师支行将贷款320000元发放至合同约定的原告账户。2010年9月12日原告与二被告签订《保证按期履行住房借款还款协议书》，约定，二被告连续三个月或累计六个月不能按期支付原告为二被告的垫款，依照签订的《个人住房借款合同》第三十四条规定二被告愿意放弃该套房产所有权，按市场成交价转交原告所有，由原告自行处置。二被告所欠银行的债务有原告承担，原告扣除二被告应支付的一切款项及费用后将余额部分退给二被告，二被告的装修及设备原告不予赔偿。从2019年6月起，二被告未按照贷款合同约定向中行偃师支行支付当期贷款本息。后，原告代替二被告向中行偃师支行垫付了从2019年6月至2020年4月的贷款本息，共计22302.86元。其中在2019年6月27日原告代替二被告向中行偃师支行垫付本息1986.61元。后，由于二被告未按期向中行偃师支行偿还贷款，中行偃师支行以河南省中成房地产开发集团有限公司、赵新芳、薛淑娟为被告诉于本院。本院作出（2020）豫0381民初698号民事判决书。后中行偃师支行上诉至洛阳市中级人民法院。洛阳市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）豫03民终4372号民事判决书，判决赵新芳、薛淑娟偿还中行偃师支行借款本金206198.96元及利息、罚息1452.37元（利息、罚息算至2020年7月3日），2020年7月4日之后的利息及罚息按合同约定算至实际履行之日止，具体数额以银行个人信贷系统计算数据为准；河南省中成房地产开发集团有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；河南省中成房地产开发集团有限公司向中行偃师支行清偿债务后，有权向赵新芳、薛淑娟追偿。后赵新芳未向中行偃师支行支付以上款项，中行偃师支行向本院申请执行，河南省中成房地产开发集团有限公司于2020年11月9日向中行偃师支行偿还219266.33元，其中，本金206198.96元，利息及罚息6393.4元，受理费6674元。于2020年11月27日支付执行费3115元。以上原告共向中行偃师支行垫付各项费用244684.19元。另查明，原告为保证其债权的实现，向我院提起财产保全并支付申请费1770元。上述事实，由原告提供的商品房预售合同、抵押合同、公证书、贷款合同、银行回执单、判决书、还款说明、裁定书及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同及二被告与中行偃师支行间签订的按揭贷款合同，均不违反法律的规定，本院予以确认。原告在2019年6月27日开始代替二被告向中行偃师支行垫付本息。自此，原告应当知道其权利被侵害。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定。原告享有的解除权应在2020年6月27日前行使。而原告向人民法院提起诉讼的时间为2020年12月9日。已经超出一年时间的规定，由此，原告请求解除合同已经丧失权利，该诉求没有法律依据，本院不予支持。二被告向原告支付了首付款，通过贷款向原告支付了剩余款项，应视为二被告已向原告实际交付了全部房款。原告请求被告返还房屋，没有法律依据，该诉求本院不予支持。由于二被告未依据贷款合同向银行支付贷款，导致原告承担连带责任，支付了相应款项。原告享有向二被告追偿的权利，原告请求被告偿还其垫付的贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费等相关费用，合法有据，本院予以支持。原告超出的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赵新芳、薛淑娟在本判决生效之日起10日内支付原告河南省中成房地产开发集团有限公司垫付的贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费等相关费用244684.19元二、驳回原告河南省中成房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取5433元，申请费1770元，合计7203元，由被告赵新芳、薛淑娟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张东旭二〇二〇年十二月二十五日书记员  王瑞英