河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初3474号原告：韩永文，男，1963年5月5日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：谢栋栋，河南敬事信律师事务所律师。被告：沁阳市建发置业有限公司，住所地：沁阳市河内路西段。法定代表人：侯慧香，该公司经理。委托诉讼代理人：李志勇，河南合祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文涛，河南合祥律师事务所律师。第三人：苗红旗，男，1969年1月5日出生，汉族，住沁阳市。第三人：原小刚，男，1973年2月7日出生，汉族，住沁阳市。第三人：河南省鑫河建设有限公司，住所地：林州市原康镇人民政府院内南二楼。法定代表人：符林强，该公司总经理。原告韩永文诉被告沁阳市建发置业有限公司（下称建发公司）、第三人苗红旗、原小刚、河南省鑫河建设有限公司（下称鑫河公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩永文的委托诉讼代理人谢栋栋、被告建发公司的委托诉讼代理人李志勇、范文涛、第三人原小刚到庭参加诉讼，第三人苗红旗、鑫河公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩永文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。2、被告双倍返还定金20000元。3、被告返还原告购房款210000元及利息（利息自2017年6月24日起，按照年利率6%计算至实际返还之日）。4、被告赔偿原告损失117950元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月24日，原告购买被告开发的位于河内路南侧、××路东侧××楼××单元××东户房产，房屋面积为121.74平方米，双方约定单价为每平方3000元。原告向被告支付定金10000元，并为原告出具收据，经被告同意向实际施工人第三人苗红旗支付购房款200000元。现原告多次催促被告签订房屋买卖合同并交付房屋，但被告拒不履行义务，故予以起诉，请求支持原告诉讼请求。被告建发公司辩称，第一、2017年7月26日原告与被告签订《泊景湾订购协议书》，并向被告缴纳了10000元定金，原告与被告成立了定金合同关系。此后被告通知原告办理购房交款手续，原告未能办理，根据《泊景湾定购协议书》第2条约定，原告违约，定金不予返还。第二、被告允许鑫河公司以部分房款抵扣工程款。但原告将购房款交第三人苗红旗，第三人苗红旗向其出具收据，也未将款项转给被告办理抵账手续，被告毫不知情。因此，原告交款行为违反基本常识、交易习惯和商业逻辑。第三、原告请求被告返还房款，赔偿损失及利息也不成立。原告和第三人苗红旗的交易，被告不知情未参与，其交易与被告无关。同时鑫河公司也未予冲抵工程款，因此被告承担责任没有事实依据，应由第三人承担。第三人苗红旗未向本院提交述称意见。第三人原小刚述称，我作为鑫河公司在建发公司开发的泊景湾2号楼的被委托代理人，该项目从施工业务洽谈、合同的签订到进场施工、竣工验收都是由我组织方案和建发公司财务结算。实际施工过程中包括材料采购、农民工工资结算都有严格的手续。建发公司申请追加我为该案的第三人，我及鑫河公司未收到原告任何款项，我代表鑫河公司和建发公司签订了有效的建设项目施工协议，和建发公司之间有合法的手续往来。和苗红旗没有任何关系，故我不应该被追加为本案的第三人。第三人鑫河公司述称，第一、建发公司申请追加鑫河公司为本案的第三人没有任何事实根据和法律依据。鑫河公司与建发公司签订了《建设工程施工合同》，承建了泊景湾2号楼工程。关于实际施工人含义，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》里已经阐述的非常清楚，实际施工人对应的是转包人或违法分包人。鑫河公司从未与苗红旗签订工程转包或分包合同，苗红旗根本就不是泊景湾2号楼的实际施工人。鑫河公司与建发公司签订的《建设工程施工合同》中约定有购房款抵工程款，购房款冲抵工程款鑫河公司都给建发公司出具了加盖鑫河公司财务章的收据，鑫河公司从未授权苗红旗从建发公司代收泊景湾2号楼的工程款，根本不存在鑫河公司授权苗红旗收取购房款冲抵工程款。综上，建发公司称苗红旗为泊景湾2号楼实际施工人，苗红旗以冲抵工程款为由收取原告购房款实属捏造，其请求追加鑫河公司为第三人的理由不能成立。第二、本案是商品房买卖合同纠纷，是卖方建发公司与原告之间的纠纷，与建设工程施工合同是两个法律关系，鑫河公司作为建设工程的施工方不应作为本案的第三人，更不应承担任何法律责任。首先，原告在起诉时明确指出，苗红旗收取原告的购房款是经过建发公司的同意，如果苗红旗收取了原告的购房款，则是代表建发公司收取的款项，而非是代表鑫河公司收取的款项。其次，买卖合同中，买方应当向卖方付款，或向卖方指定的收款方付款，不可能向其他人或单位付款。原告支付的购房款与鑫河公司没有任何关系。综上所述，鑫河公司没有参与原、被告之间的商品房买卖，该案件与鑫河公司没有任何关系。鑫河公司与建发公司都是有限公司，双方都有严格的财务制度，原告缴纳的购房款与鑫河公司向建发公司结算工程款没有任何关系。请求法院作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人质证意见，本院对原、被告及第三人鑫河公司提供证据本身的真实性均予以确认，并在卷佐证。根据原、被告及第三人的诉辩陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：2015年12月26日原小刚代表鑫河公司（承包方、乙方）与被告建发公司（发包方、甲方）签订建设工程施工合同，双方约定被告将泊景湾小区2号楼工程发包给鑫河公司承包施工。合同约定：“工程名称：沁阳市泊景湾2#楼工程，工程地址：沁阳市河内路与人和路交汇处西南角，建筑面积：共计约25000㎡……施工合同总造价为：1300元/㎡……注：1、甲方所付的工程款中除800万元现金外剩余工程款以甲方所开发的泊景湾2#商品住宅冲抵，冲抵的商品住宅按均价3000元/平方计价，其冲抵的商品住宅统一由甲方委托的销售人员进行统一销售，单价超过3000元/平方的部分作为甲方的管理费用。乙方通过个人渠道销售的房屋，超出双方约定的单价的部分归乙方所有（详见甲乙双方签订的工程抵房协议）。合同签订后一个月，甲乙双方签订工程抵房协议”。2016年6月19日，原小刚代表鑫河公司与被告建发公司签订建设工程施工合同补充协议，双方对以房款抵扣工程款约定如下：泊景湾小区2号楼东单元共计56套住宅全部作为工程款抵给鑫河公司，均价为每平方米3000元，不足部分鑫河公司可以选择被告建发公司开发的泊景湾项目其他商品房，单价为相应楼号被告建发公司规定的工程抵房单价。原告为购买建发公司开发的泊景湾小区2号楼2单元14层东户房屋，于2017年6月24日向第三人苗红旗交付购房款20万元，苗红旗向原告出具收据2份，载明“今收到韩永文交2#-2-14房购房款壹拾壹万元整￥110000苗红旗2017.6.24”，“今收到韩永文购房订金玖万元整￥90000苗红旗2017.6.24”。2017年7月26日原告向被告建发公司交付定金10000元，被告建发公司出具了收款收据，载明“今收到韩永文交来购房定金泊景湾2#-2-14东户121.74m22人民币壹万元整”，并加盖了建发公司财务专用章。后原告要求被告建发公司履行手续未果，双方形成纠纷。被告建发公司已将案涉房屋另行出售他人。另查明，第三人苗红旗参与了泊景湾小区2号楼的施工活动，存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为。本院已经受理多起以购房人为原告、建发公司为被告、苗红旗为第三人的房屋买卖合同案件。鑫河公司作为原告起诉建发公司要求支付泊景湾小区2号楼工程款案件也正在审理中。诉讼过程中，根据被告建发公司申请，本院依法追加鑫河公司、原小刚为第三人参加诉讼。此为本案事实。本院认为，原告韩永文为购买被告建发公司开发的泊景湾小区2号楼2单元14层东户房屋，于2017年6月24日向第三人苗红旗交付购房款200000元，于2017年7月26日向被告建发公司交付定金10000元。商品房买卖系日常生活中的重大事项，原告在购买重大生活资料时应尽到足够的谨慎义务，但原告在购买商品房时，并未按常规途径与建发公司签订商品房买卖合同，而是将购房款支付给苗红旗，由于苗红旗存在以鑫河公司名义向购房户收取购房款冲抵工程款的行为，原告与被告建发公司之间商品房买卖合同未能订立的事由，不可归责于建发公司或原告单方，现原告未能购买案涉房屋，被告建发公司应将原告交付的200000元购房款和10000元定金予以返还，并支付资金占用期间的利息，利息从原告实际付款之日起按照年利率6%计算至被告建发公司实际清偿之日止。由于建发公司将案涉商品房另行出售不存在违约故意，原告要求双倍返还定金，并赔偿房屋上涨价格损失，理由不能成立，本院不予支持。关于原小刚、鑫河公司抗辩的其不应为本案第三人的问题。已查明，购房户起诉建发公司、苗红旗案件数量众多，且鑫河公司与建发公司因建设工程合同纠纷也诉讼在案，鑫河公司、原小刚与案件处理结果存在法律上的利害关系，为查清案件事实，避免当事人诉累，被告建发公司申请追加鑫河公司、原小刚为第三人参加本案诉讼，符合法律规定。因此，原小刚、鑫河公司述称的其不应为本案第三人的理由不能成立。第三人苗红旗、鑫河公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沁阳市建发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告韩永文购房款200000元及利息（利息从2017年6月24日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。二、被告沁阳市建发置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告韩永文购房定金10000元及利息（利息从2017年7月26日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。三、驳回原告韩永文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3310元，原告韩永文负担1085元，被告沁阳市建发置业有限公司负担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  刘刑军二〇二〇年十二月二十八日书记员  吴梦飞