天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5806号上诉人（一审被告）：天津卓越天下投资有限公司，住所地天津市武清区高村镇乡府大街168号。法定代表人：韩志鹏，经理。委托诉讼代理人：孙彧，天津亚润律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：于淑花，女，1967年6月23日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。一审被告：天津振伟木业有限公司，住所地天津市武清区河西务镇孝力村。法定代表人：周海涛，经理。委托诉讼代理人：王燕，天津泉旺律师事务所律师。上诉人天津卓越天下投资有限公司因与被上诉人于淑花、一审被告天津振伟木业有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初8169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。天津卓越天下投资有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判驳回于淑花一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费由于淑花承担。事实和理由：双方签订的《委托承建意向书》合法有效。于淑花对于所购房屋所属项目尚未取得销售许可资格知情。虽然限购政策于2017年4月1日出台，但于淑花在政策出台前购房不受限制。合同仍具有继续履行可能性。于淑花请求解除合同于法无据。于淑花辩称，不同意天津卓越天下投资有限公司的上诉请求。其主要答辩意见是：天津卓越天下投资有限公司曾在2018年12月25日的《业主函》中承诺2019年9月20日取得销售许可证，但其并未履行承诺，于淑花无法实现订立合同目的。于淑花户籍、社保、工作单位均不在天津，已经不具备购房资格。生效裁判文书对同类案件已作出判决，本案亦应同案同判。于淑花同意一审判决。天津振伟木业有限公司述称，其仅为双方转账提供便利，未收取费用也未获得利益，天津天津振伟木业有限公司不承担责任。于淑花向一审法院起诉请求：1．解除于淑花与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》、《房产认购协议书》及《镜湖项目补充协议》；2．判令天津卓越天下投资有限公司返还于淑花合同价款840421元，并以840421元为基数，按照年利率6%支付自2017年3月25日起至实际给付之日止的利息（至2020年7月25日为170605元），本息暂合计1011071元，天津振伟木业有限公司对上述给付义务承担连带责任；3．案件受理费、保全费及财产保险服务费由天津卓越天下投资有限公司、天津振伟木业有限公司承担。一审法院认定事实：于淑花作为甲方与作为乙方的天津卓越天下投资有限公司于2017年3月31日签订《委托承建意向书》，约定于淑花委托天津卓越天下投资有限公司承建天津市武清区高村镇卓xx湖x号楼xx04室东边户，建筑面积107.06平方米，委托承建款共计1964551元，于淑花已交纳委托承建款840421元；委托承建意向书第三条第1款约定，待本项目具备《商品房买卖合同》签约条件之日起7日内，甲方向乙方交纳全部委托承建款或交纳所委托承建房屋办理贷款所需的首付款；第三条第4款约定，甲方签订本意向书时，对项目不具备商品房销（预）售许可条件的事实已明知，不追究乙方包括延期办理房产证、延期交房等在内的任何责任；第四条约定，本意向书自双方签订正式商品房买卖合同之日起自动失效。2017年6月25日天津卓越天下投资有限公司与于淑花签订《镜湖项目补充协议》，天津卓越天下投资有限公司承诺本项目此标段取得销售许可证的时间为2018年7月20日，销售许可证取得后，于淑花在接到甲方通知后7个工作日内办理网签手续，签订《天津市商品房买卖合同》。如天津卓越天下投资有限公司未能按照本协议中约定的时间取得销售许可证，自本协议约定取得销售许可证之日起至实际取得销售许可证之日止，天津卓越天下投资有限公司向于淑花支付已交委托承建款每日万分之三的违约金。天津卓越天下投资有限公司承诺交房时间为2020年9月30日，如天津卓越天下投资有限公司未能按照本协议中约定时间交房，自本协议约定交房之日起至实际交房之日止，天津卓越天下投资有限公司向于淑花支付已交房款每日万分之三的违约金。于淑花于2017年3月23日、3月25日通过转账的方式，向天津卓越天下投资有限公司指定的天津振伟木业有限公司转款共计860421元，其中包含涉案3号楼2104室购房款840421元。转账后，天津卓越天下投资有限公司于2017年3月26日向于淑花出具盖有其公司财务专用章，金额为840421元的收款专用收据一张。天津卓越天下投资有限公司对收取以上款项的事实及数额均无异议。截至本案一审法庭辩论终结前，天津卓越天下投资有限公司尚未取得该商品房销售许可证。另查明，2017年3月31日，天津市人民政府发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》的限购政策。该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。根据于淑花提交的社保卡显示，于淑花户籍地为黑龙江省，其在黑龙江省缴纳社会保险。再查明，中国大地财产保险股份有限公司天津分公司为于淑花申请本案财产保全出具保函，于淑花因此支付诉讼保全保险费1000元。一审法院认为，本案争议焦点为：一、于淑花可否因2017年天津市出台的限购政策而解除与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》、《镜湖项目补充协议》及《房产认购协议书》？如判令合同解除，天津卓越天下投资有限公司是否应向于淑花支付已付款利息？二、出借账户人应否与债务人向债权人承担连带责任？三、于淑花主张的诉讼保全保险费是否能够得到支持？关于第一争议焦点，2017年3月31日，天津市人民政府发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》的限购政策，该意见载明非本市户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明，补缴的社会保险或个人所得税证明，不得作为购房有效凭证。根据于淑花提交的社保卡，能够确定于淑花非本市户籍居民，且未在本市3年内连续2年以上缴纳社会保险，根据该限购政策，于淑花在本市无购房资格。于淑花与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》约定将来满足签订商品房买卖合同条件之后，双方权利义务如何履行的相关约定，应认定为预约合同，现因限购政策于淑花已失去在本市购房的资格，故无法再与天津卓越天下投资有限公司签订正式的商品房买卖合同，故双方签订本约的合同目的无法实现，于淑花与天津卓越天下投资有限公司之间的商品房预约合同关系应予解除。造成合同解除的原因系政府限购政策，不可归责于当事人，但于淑花已经向天津卓越天下投资有限公司支付了相应价款840421元，故天津卓越天下投资有限公司应返还于淑花该款；于淑花交款后，该款一直在天津卓越天下投资有限公司处占有使用，天津卓越天下投资有限公司对此有使用于淑花资金的获益行为，同时于淑花有资金被占用的损失，根据公平原则，应由天津卓越天下投资有限公司向于淑花支付相应的资金占用利息。于淑花交款时间为2017年3月23日和2017年3月25日，其主张自2017年3月25日起计息，一审法院予以支持；就其利率标准，一审法院结合实际损失范畴，酌定自2017年3月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算利息。关于第二争议焦点，天津卓越天下投资有限公司在收取委托承建款过程中，虽借用了天津振伟木业有限公司名下的POS机，但天津振伟木业有限公司收款后将款项840421元如数交予天津卓越天下投资有限公司，天津卓越天下投资有限公司亦认可收款。于淑花并未因向天津振伟木业有限公司付款而遭受任何额外损失，于淑花与天津振伟木业有限公司也没有形成任何其他权利义务关系，故其主张天津振伟木业有限公司承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。关于第三争议焦点，诉讼保全保险费系为实现诉讼财产保全的目的，保全申请人基于对诉讼风险的不确定性而为自己购买保全责任保险而支付，该费用的支出非必然损失，故不应由天津卓越天下投资有限公司、天津振伟木业有限公司承担该费用的赔偿责任。一审法院判决：“一、解除于淑花与天津卓越天下投资有限公司签订的《委托承建意向书》、《镜湖项目补充协议》及《房产认购协议书》；二、天津卓越天下投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还于淑花委托承建款840421元，并以此款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率向于淑花支付自2017年3月25日起至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率向于淑花支付自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息；三、驳回于淑花的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6950元，保全费5000元，合计11950元，由天津卓越天下投资有限公司共同负担”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是双方合同是否应当解除。双方签订的《委托承建意向书》为预约合同，于淑花因限购政策已失去天津市购房资格而无法签订商品房买卖合同，故双方签订本约的合同目的客观上无法实现，于淑花与天津卓越天下投资有限公司之间的商品房预约合同关系应予解除。一审判决解除双方预约合同并无不当。合同解除后，天津卓越天下投资有限公司占有于淑花所交资金无法律依据，应当予以返还并支付占用资金期间的利息。本院对天津卓越天下投资有限公司的上诉请求不予支持。综上，天津卓越天下投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13900元，由上诉人天津卓越天下投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张玉洁二〇二〇年十二月二十一日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……