广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21503号原告：欧平，女，1979年5月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区玉泉路麒麟花园**×××商轩401，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告欧平诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人龙早成，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年1月14日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效;2.被告向原告退还物业使用权转让金92235.26元及利息(利息以92235.26元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至被告实际清偿之日止);3.被告支付逾期交付违约金（自2018年1月1日起以246418元为基数按日万分之五的标准计算至实际交付为止，暂计至2020年6月2日为108916.76元）；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月14日，被告（甲方，在2019年1月21日由广东广佛智城商业地产投资有限公司更名为广东广佛智城集团有限公司）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉讼物业）使用权转让给乙方，该物业建筑面积为29平方米，交付期限为2017年12月31日前，逾期交付按已付转让款每日万分之五支付违约金。转让期限从2017年1月14日起至2037年1月13日止，转让期限届满之日起，甲方再赠送该物业使用期限至2048年12月31日止。另约定在赠送期内，双方除第四条、第五条之外的权利、义务依照本合同的约定。该物业使用权总转让金额为246418元，双方约定付款方式为分期付款，2017年1月14日支付了126418元，剩余120000元已于2017年11月4日付清。原告认为，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限实际为31年352天，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，涉讼《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效，被告应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金，并按应返还金额为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息。《物业使用权转让合同》所约定的租赁期限实际是11675天，原告所支付的物业使用权转让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告应退回无效部分的物业使用权转让金92235.26元{[11675天-7305天(20年天数)]÷11675天×（246418）元）}。被告应于2017年12月31日交付涉讼物业，但至今仍未交付，被告应支付从2018年1月1日起按已付转让金246418元为基数，按日万分之五计算的逾期付款违约金，暂计至2020年6月2日为108916.76元[884天×（246418元）×0.0005/天]。因此，为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告辩称，一、涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:1.涉讼物业已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉讼物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。2.涉讼物业使用权转让合同包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同法遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法总则》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，我国《合同法》中“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》亦有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。涉讼物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。3.涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。退一步讲，即使法院认为涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超出20年部分无效，被告也无需退还原告的转让款本金。1.根据原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》第三条第1项的约定，涉讼物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；该有偿使用期限所对应的总转让金为246418元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉讼物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。2.如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，即使法院最终认定超出20年部分无效，双方对于合同部分无效均有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应判决支付利息。退一步讲，即使支付利息，亦应自本案判决生效之日起算。（1）涉讼《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2037年1月13日，但合同约定的物业交付时间为2017年12月31日，故涉讼《物业使用权转让合同》实际可履行的使用期限应为2018年1月1日至2048年12月31日，共计11322天。即使法院认定超过20年部分无效，亦应从2018年1月1日起算20年有效期。（2）法院即使认定最终认定超出20年部分无效，双方对于合同部分无效均有过错，被告无须向原告支付利息。我国《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，即使法院认定涉讼物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效均存在过错，被告从未强迫原告签订涉讼《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，且原告以涉讼物业一直获得收益，案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司在涉讼物业未实际交付的情况下已向其支付履约保证金及租金共41766元，没有因此受到任何损失，也没有证据证明其产生了所谓的利息。因此，即使法院认定超过20年无效并就超过20年部分退款，亦不应计算利息。再退一步讲，若法院认定涉讼物业使用权转让合同超过20年部分无效，根据双方的过错程度，对于超过二十年部分使用期的退款部分，即使计算资金占用费，亦应自判决生效之日起计算方公平合理。三、原告要求被告广佛智城公司按日万分之五的标准支付违约金没有依据。如前所述，虽然涉讼物业尚未实际交付，但原告以涉讼物业已实际收取履约保证金和租金，没有遭受任何损失。原告收取租金的前提在于其认为自身已交付涉讼物业，故原告要求被告广佛智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实亦自相矛盾，应不予支持。四、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。原、被告签订涉讼物业使用权转让合同至今已近3年，原告自愿受让涉讼物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形，涉讼合同是原被告双方真实的意思表示。原告在签订涉讼《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价，原告现要求被告退还未有收取对价的物业使用款转让款有违公平原则，应不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广佛智城（二期）14号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2017年1月14日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年1月13日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金246418元，乙方分期付款；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（乙方，承租方，以下简称梦乐城公司）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告智城公司支付涉讼物业使用权转让金246418元。原告于2020年6月23日提起本案诉讼。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。梦乐城公司向本院提交《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金41766元，同意由智城公司承接其对原告所享有的债权，在本案中一并处理。原告确认已收取梦乐城公司涉讼物业租金及保证金共41766元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已竣工验收,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告所支付的物业使用权转让金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权转让合同》超出二十年的部分无效，故被告应向原告返还超出二十年部分的转让金。经核算，二十年期限的使用权转让金为154182.74元（246418元÷实际租赁期限11675天×20年天数7305天），故被告应返还原告多支付的使用权转让金92235.26元（246418元-154182.74元）。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，原告主张以92235.26元为本金从原告起诉之日即2020年6月23日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，本院予以支持。合同约定被告应在2017年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请被告自逾期之日起按日万分之五的标准支付违约金，本院结合合同履行、当事人实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，确定违约金为已付转让金的15%即36962.7元，原告主张超出部分，本院不予支持。在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，原告亦不应收取梦乐城公司租金及保证金，但鉴于双方签订的《租赁合同》仍继续履行，原告与梦乐城公司之间可就原告已收取的租金及保证金41766元另行结算。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告欧平与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年1月14日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金92235.26元及支付以该款为本金自2020年6月23日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告欧平；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金36962.7元予原告欧平；四、驳回原告欧平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2158.64元（原告已预交），由原告负担717.64元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1441元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1441元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹