文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1037号原告：陈擎宇，男，1994年10月13日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：韦丽娜，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文志纯，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。（已解除委托）委托诉讼代理人：唐溪，北京浩天信和（长沙）律师事务所实习律师。被告：湖南盛创房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湖南电力科技园E2栋201房。法定代表人：金明杰。委托诉讼代理人：钟燕平，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫海庚，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告廖毕豪与被告湖南盛创房地产开发有限公司（以下简称盛创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2020年1月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月16日进行第一次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人韦丽娜、文志纯，被告的委托诉讼代理人钟燕平、巫海庚到庭参加诉讼。于2020年6月11日进行第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人韦丽娜、唐溪，被告的委托诉讼代理人钟燕平、巫海庚到庭参加诉讼。于2020年11月17日进行了第三次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人韦丽娜，被告的委托诉讼代理人钟燕平、巫海庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈擎宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告装修差价费用，暂计220000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2、判令被告支付原告逾期交房违约金，暂计5320.13元（以1662542元为基数，按照日万分之二的标准暂计算自2019年12月31日至2020年1月15日，之后的违约金计算至依法实际交付之日止）；3、判令被告支付原告房屋无法正常居住使用的租金损失及物业管理费（其中租金损失按照150元/天、物业管理费按照3.2元/月/平方米的标准，计算自2019年12月31日至房屋达到正常居住使用条件之日止）；4、判令被告支付原告虚假宣传学区学位房及小区配套设施的赔偿款30000元；5、判令被告支付原告房屋整改造成的经济损失40000元；6、判令被告承担以上费用逾期支付的利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止），以上费用暂共计295320.13元；7、本案诉讼费、保全费、鉴定费等全部费用由被告承担。被告盛创公司辩称，一、被告所交付的涉案房屋的装饰装修符合合同约定，原告主张支付装修差价的诉讼请求无事实和法律依据。1、涉案房屋已完成政府主管部门的竣工验收备案手续，房屋主体及装饰装修工程均已竣工验收合格，质量不存在问题。根据《长沙市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”）第八条第（二）款约定：商品房交付条件为“已竣工验收备案”。事实上，涉案房屋经政府主管部门验收合格，已于2019年11月22日取得了《工程竣工验收备案表》，满足合同约定的交付条件，且质量合格。2、合同明确约定了装修标准为合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》，涉案房屋的装修内容完全符合合同约定。购房合同第十七条“房屋质量的约定”中明确约定了涉案房屋的装饰、设备标准为合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》中约定的内容。被告所交付的涉案房屋的装修内容符合合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》，原告无权要求支付差价。购房合同多处地方明确约定样板房不作为交付标准：（1）合同补充条款第二条第1款中约定“样板房非交房标准，交房标准以合同约定”为准；（2）合同补充条款第六条第4款约定“该房屋非样板房，房屋内的装饰、设施设备均以附件二的约定为准”；（3）合同补充条款第十九条第4款约定，实际交付标准以合同约定为准，出卖人展示的示范单位不能理解为交付标准或合同的样品，装修示范样板房仅供买受人参考使用，不作为交付标准和依据，合同双方不受其约束。且样板房内有装饰装修、设备、家电、家具、床上用品、装饰品等物品，大多数物品并非交付标准，样板房内对此进行了“非交付标准”的标注，而对于属于交付标准的部分均约定在了合同中，交房标准应严格以合同约定为准。原告在参观样板房中即已对此完全知情。3、被告已按照要求办理价格备案手续并公示，原告在购房时即已知情，其无权要求支付差价。被告所销售的2#、3#、4#、6#栋房屋，严格执行长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控(2017)96号）和《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场监管的通知》（长沙市人民政府办公厅函(2017)144号）的精神，实行“一房一价”的政策，由住建部门办理价格备案，并已公示装饰装修标准。被告所销售的5#、7#、8#、9#栋房屋虽在《长沙市人民政府办公厅关于进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》（长政办函(2018)37号）出台前即已取得《施工许可证》，但仍然参照该政策的要求就装修部分的价格报发改部门备案、委托第三方机构对装修部分的价格进行核准，并全程公示。原告早在购房时即对被告所公示的内容完全知情。4、原告在诉状中提及的“偷工减料、以次充好、低劣装修”等情况并非事实，涉案房屋均不存在上述问题。原告在证据中所陈述的“质量问题”并非每一套房屋普遍存在的质量问题，而是原告收集了整个小区500多套房屋所有的瑕疵（大部分问题非客观事实），不应以此认为被告所交付的房屋存在质量问题。另，原告所提交的证明房屋质量问题的证据，大多数不符合证据规则，也不符合客观事实情况，不应予以采信。5、合同约定非主体结构的质量缺陷由被告整改以及承担保修责任，原告主张差价无合同依据。根据购房合同第十条第（二）款第2项的约定：“查验商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起120日内予以修复并承担修复费用，但修复不构成延期交付的条件：……”。根据购房合同补充条款第八条第（三）款的约定，房屋存在主体结构工程以外的质量或装修问题，由出卖人承担保修责任。原告于集中交房期限后向被告寄送了《房屋质量问题清单》，被告目前正在按照原告的清单对确需整改的部分进行整改，原告主张差价不符合合同约定。因此，购房合同合法有效，双方应遵守合同约定，装修价格是合同约定价格，被告只有义务按合同约定交付房屋，若有质量问题应承担修复责任，而非退还差价的责任。故原告在第一项诉请中所提出的对装修造价进行评估的鉴定，不应当在本案中进行，其要求支付装修差价的诉讼请求也不应得到支持。二、被告按合同约定日期向原告交付房屋，并按要求进行整改，并未逾期交付，不应承担逾期交付的违约金及租金、物业费的损失。合同第八条及合同附件四补充条款第八条、第十六条约定了商品房交付应符合的条件为“已经竣工验收备案”，买受人应在收到书面通知后3日内办理交接手续，对于除房屋主体和地基基础外的房屋质量缺陷，由出卖人在120日内进行修复，但修复不构成延期交付，买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。在购房合同约定的交付期限前，被告已完成商品房的建设和竣工验收工作，并向原告寄送了收房通知书。事实上，原告在指定的收房日期均到达了交付现场，并查验了房屋，提出了整改要求。按照购房合同的约定，原告的行为已符合购房合同约定的视为交付的条件，该商品房已按照合同约定日期进行交付。三、学区条件不构成合同组成部分，且天心区教育局已出具涉案房屋所在楼盘的学区划分文件，被告无需承担赔偿责任。合同补充条款第十九条约定，配套教育资源最终以政府主管部门批准文件及政府公示通知为准，学区问题不构成合同组成部分。况且，长沙市天心区教育局已于2020年1月8日下发了《关于确定“旭辉时代花园（南宸府）”楼盘学区划分的通知》，涉案房屋所在的旭辉时代花园（南宸府）楼盘已由天心区教育局划入青园小学梓枫校区的片区。原告要求被告承担赔偿责任，无法律、合同及事实依据。四、被告已按合同约定整改，原告无整改的经济损失。如上所述，原告已就涉案房屋存在的瑕疵问题通知被告整改，被告目前正按照原告的要求整改并承担整改费用，没有给原告造成任何经济损失，故不应承担相应的赔偿责任。五、被告无付款义务，不应支付利息。综上，被告严格按照政府政策的规定销售精装商品房，严格按照合同的约定交付精装商品房，并按照原告的要求在整改期限内对商品房交付时原告提出的问题进行整改。被告并未违反合同的约定，也未违反法律的规定，更没有给原告造成任何经济损失，故不应当承担任何的赔偿责任、违约金及其他合同以外的法律责任。请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年9月29日，长沙市住房和城乡建设委员会就旭辉时代花园2＃-7＃栋及地下室项目施工向被告发放了建筑工程施工许可证，准许被告进行施工。2017年12月7日，长沙市住房和城乡建设委员会就旭辉时代花园2＃-7＃室内精装修工程向被告发放了建筑工程施工许可证，准许被告进行施工。2018年6月29月，被告在长沙市××房××商品房住宅全装修部分价格核算成果进行了备案，其中5＃、7＃、9＃、11＃Ａ户型：单套套内装修费用总价为329674.19元，单套按折算预售面积为2866.73元／㎡；5＃、7＃、8＃、9＃、11＃Ｂ户型：单套套内装修费用总价为385722.08元，单套按折算预售面积为2755.16元／㎡；5＃、7＃Ｃ户型：单套套内装修费用总价为477901.55元，单套按折算预售面积为2844.65元／㎡。2018年7月5日，长沙市住房和城乡建设委员会向被告颁发长住建委售许字（2018）第0284号《商品房预售许可证》，许可证载明：项目名称为旭辉时代花园，商品房坐落地点为天心区××路××号××花园××栋。2018年10月10日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了编号为20180284502的《长沙市商品房买卖合同》，原告从被告处购买坐落于天心区××路××号××栋××层××号房屋，商品房合同约定建筑面积116.10㎡，其中套内建筑面积92.81㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积23.29㎡（面积最终以产权登记的面积为准），按建筑面积计算，该商品房单价为14319.91元／㎡，总价款为1662542元，其中毛坯部分总价为1329799元，精装修部分总价为332743元；买受人按银行按揭贷款方式按期付款，买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计672542元，剩余房款990000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理；出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收备案，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定和相关标准、规程的要求；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，出卖人应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之贰计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止。逾期超过90天，出卖人应继续履行交房义务，并向买受人支付违约金，在约定交房日期90天后，违约金按买受人已支付房价款的日万分之叁计算；逾期超过270天，出卖人仍无法将该房屋交付给买受人时，买受人有权单方面解除合同。买受人要求解除本合同的，应书面通知出卖人，出卖人应当在收到买受人的书面通知之日起60日内将买受人已支付的房价款无息全部退还买受人，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的10%，在退还房价款时一并支付给买受人。出卖人承诺：1、交付的该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备；2、交付的该商品房的装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范；3、交付的该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；4、交付的该商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准；如不符合工程质量规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买受人健康，或出卖人交付的该商品房达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、重做、修理。在第十八条房屋保修责任中约定：商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后120日内履行保修义务，买受人应当配合保修。原被告双方在附件二《具体装饰、设备标准的约定》中约定，装饰部分            序号              分部分项工程              工作内容              部位              用材类别              品牌              规格、材质、型号、颜色、系列号              备注                  1              地面工程              瓷砖地面              客餐厅、玄关大面地砖              全瓷瓷砖              冠珠              规格：600×600；型号GF-MA60329;材质：大理石瓷砖                                客餐厅、玄关波打线              全瓷瓷砖              冠珠              规格：600×40；型号GF-MA80315;材质：大理石瓷砖                                厨房地面              全瓷瓷砖              冠珠              规格：300×300；型号GF-B60401;材质：仿古砖                                卫生间地面              全瓷瓷砖              冠珠              规格：300×300；型号GF-MA60329;材质：大理石瓷砖                                阳台地面              全瓷瓷砖              冠珠              规格：300×300；型号GF-B60405;材质：仿古砖                                阳台踢脚线              全瓷瓷砖              冠珠              规格：300×80；型号GF-B60405;材质：仿古砖                                卧室、书房              实木复合地板              书香门地              型号：橡木XHDHS1201;木皮厚度：1.2mm，910 *127 *15，拉丝仿古工艺                                复合地板              门槛石              大理石              /              爱琴海灰大理石                                石石材              淋浴间地面、挡水石              大理石              /              爱琴海灰大理石                                窗台石              大理石              /              米兰灰大理石                                客餐厅、卧室、书房              乳胶漆              多乐士              型号：底涂V7102面涂V7406      颜色：白色                                2              墙面工程              内墙漆墙面              阳台              外墙涂料              固克              型号：底涂KD79、质感SK20、罩光漆SK00                                厨房卫生间墙面              全瓷瓷砖              冠珠              规格：300×600;      型号：GF-MA60329;      材质：大理石瓷砖                                瓷砖墙面              客餐厅、卧室、书房              香槟金不锈钢              定制              材质：香槟金不锈钢      规格：高60mm*深10mm                                金属墙面              木地板与门槛石口线条              不锈钢收口条              定制              材质：香槟金不锈钢      规格：5.8公分                                客餐厅、玄关              轻钢龙骨双层石膏板吊顶              龙牌/杰森              /                                3              天棚工程              天棚吊顶              主卧四周及各房间通道              轻钢龙骨双层石膏板吊顶              龙牌/杰森              /                                厨房、卫生间              轻钢龙骨双层硅酸钙板吊顶              龙牌/杰森              /                                厨房、卫生间、阳台              防水乳胶漆              多乐士              型号：底涂V8711面涂V8761      颜色：白色                                天棚墙漆              客餐厅、卧室、书房              防水乳胶漆              多乐士              型号：底涂V7102面涂V7406      颜色：白色                                卧室、书房              成品石膏线                            材质：石膏      颜色：白色                                                                                              水电部分            序号              分部分项工程              部位              用材类别              品牌              规格、材质、型号、颜色、系列号              备注                  1              强电电线安装              全房              铜芯线              远东/金杯                                              2              弱电电线安装              全房              铜芯线              爱谱华顿/清华同方                                              3              给水管安装              厨房、卫生间              PPR              永高/川路                                              4              排水管安装              厨房、卫生间、阳台              UPVC              永高/川路                                              5              开关、插座安装              全房              塑料              西门子              品宜系列（香槟金）                                6              接线盒安装              全房              塑料              永高/川路                                              7              水龙头安装              厨房              水槽拉伸龙头              摩恩              型号：GNMCL87006SRS                                卫生间              脸盆龙头              科勒              型号:K-16027T-B4-CP                                阳台              洗衣机龙头              摩恩              型号：9008                                8              淋浴喷头安装              卫生间              淋浴大花洒              科勒              型号：K-99742T-C9-CP                                9              地漏安装              卫生间              不锈钢地漏              摩恩              型号:3957                                阳台              不锈钢洗衣机地漏              摩恩              型号:11903                                10              灯具安装              全房              筒灯              三雄极光              型号：PAK560145      材质功率：LED-5W      颜色：白色                                全房              射灯              三雄极光              型号：PAK565212      材质功率：LED-5W      颜色：白色                                客厅、玄关、卧室、卫生间              灯管              三雄极光              型号：PAK544217      材质功率：      LED-2835                                卧室、阳台              吸顶灯              三雄极光              型号：PAK417010      材质功率：LED-18W      颜色：乳白色                                走道              小夜灯              三雄极光              型号：PAK-V6E41      材质功率：LED-0.4W      颜色：白色                                11              洁具安装              卫生间              坐便器              科勒              型号：K-3857T-0                                卫生间              洗手盆              科勒              型号：K-2215T-M-0                                12              五金              卫生间              电热毛巾架              宏倍斯              型号：HB-R01BL                                主卫              纸巾架              摩恩              型号：ACC1405                                次卫              卷纸器              摩恩              型号：ACC2105                    家具、电器部分            序号              分部分项工程              房间              用材类别              品牌              规格、材质、型号、颜色、系列号              备注                  1              橱柜（含吊柜）              厨房              木质              北美枫情              16mm三聚氰胺板材（木纹色）                                2              玄关柜              玄关              木质              北美枫情              18mm三聚氰胺板材（木纹色）                                3              浴室柜              卫生间              木质              北美枫情              16mm三聚氰胺板材（木纹色）                                4              衣柜              主卧              木质              北美枫情              18mm三聚氰胺板材（木纹色）                                5              入户门锁              入户门              电子指纹密码锁              坚朗海贝斯              型号：s8000（高配）                                6              防盗门              入户门              钢质门              新多              防火防盗门                                7      7              木门              卧室、书房              单开门              欧派              900*2300      （含相应门套）              面层为PVC覆膜                  卫生间              单开门              欧派              800*2300      （含相应门套）                  8              玻璃门              厨房              双扇移门              欧派              800*2*2300      （含相应门套）                                9              智能化              客餐厅              可视对讲              立林              型号：EH-6602-V32                                10      12              浴霸              卫生间              暖风机              奥普              型号：QDP1016B                                厨房              凉霸              奥普              型号：BC10-1DG                                11              淋浴屏              卫生间              玻璃              朗俊              成品定制：汽车级浮法钢化、优质铝材，6063T、304#不锈钢                                12      17              厨电              厨房              油烟机              方太              型号：CXW-200-EM05                                厨房              燃气灶              方太              型号：JZY/T/R-FD1B                                厨房              洗碗机              方太              型号：JBSD2T-Q3S                                厨房              垃圾处理器              摩恩              型号：GSS2600+PJW1001+PJW1007                                13              净水器              厨房              末端直饮              3M              型号：VH3/CC350                                14              小厨宝              主卫              电热水器              美的              型号：F05-15A(S)                                15              地暖              全房              水暖              新奥              德国沃曼斯特地暖管、温控器、分集水器等                                16              壁挂炉              厨房              燃气炉              博世              欧洲之星24KW两用炉L1P27-WBN6000-24C                    上述表格后备注：交付标准中列明品牌、规格、材质、型号、颜色、系列号等信息的材料或设备可能会因为厂家技术更新、生产安排、市场销售或其他因素导致出卖人无法实现采购，出卖人在此情况下有权采购类似/同档次或更优的材料或设备（包括：品牌、规格、材质、型号、颜色、系列号发生变化）进行替代，出卖人不再另行通知买受人。出卖人就上述情况已充分说明和解释，买受人已充分知悉并同意。原、被告双方在附件四《合同补充条款》第二条第一款约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积、室内装修可能存在差异。实际交付以合同约定为准。样板房非交房标准，交房标准以合同约定为准；在第十六条关于房屋质量、装饰、设备标准中对于装修房进行约定：如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准，如在整改期限内仍无法达到约定标准的，买受人有权要求出卖人按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿，买受人不得以此为由拒绝或延迟办理交付手续，否则视为买受人逾期办理房屋交接手续。被告在销售涉案商品房时，其销售人员承诺购房者涉案楼盘的小学学区系青园小学梓枫校区。签订该合同后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年10月24日，旭辉时代花园7#栋室内精装修工程的建筑装饰装修分部（子分部）工程质量经过施工总包单位、施工分包单位、设计单位、监理单位、建设单位作出了同意验收的结论并在该验收记录上加盖了上述单位的公章予以确认。2019年11月22日，被告就旭辉时代花园7#栋办理了工程竣工验收备案表。该备案表载明：经核查，备案归档文件齐全，同意备案。2019年12月底，被告向原告通过EMS邮寄交房通知书。2019年12月29日，原告到达被告指定现场拟办理涉案房屋验收手续，后因原告认为涉案房屋达不到验收条件，遂向被告邮寄《关于房屋存在质量安全隐患及装修不符合约定等诸多问题要求限期整改、更换、修复以达到验收交付标准的通知函》，函件载明：原告要求被告立即整改、更换和修复，确保房屋装修、房屋质量、房屋安全、配套设施等达到原告承诺的标准，被告整改、更换、修复之后请书面通知本人继续开展房屋验收工作，且被告应于十五日内整改、更换、修复完毕。2020年1月17日，原告以被告交付的精装修商品房与售房时的宣传承诺差距巨大，被告交付的商品房不符合合同约定及法律规定为由向本院提起诉讼。在诉讼过程中，本院对原告就房屋的装修材料品质等级、室内装修总造价和每平方米装修造价、房屋无法正常居住使用期间损失数额、房屋楼栋入户大堂狭窄不便的房屋贬值损失、小区配套设施不到位的房屋价值损失、房屋整改的经济损失等事项的鉴定申请不予准许。本院对原告就房屋装修是否符合合同约定标准及法律规定的质量要求进行质量鉴定，对质量不符合法律规定要求的，并进行整改造价鉴定，对质量合乎法律规定但不符合合同约定标准的，委托进行造价差价鉴定的鉴定申请予以准许。本院依法委托湖南省宏尚检测技术股份有限公司对上述鉴定项目进行鉴定。湖南省宏尚检测技术股份有限公司于2020年6月28日受理委托并于2020年10月23日出具报告编号为SFJD202000031《鉴定报告》，该报告载明：1、根据现场勘察查阅装饰材料，委托方提供厂家营业执照、材料出厂检验报告、产品合格证及施工单位提供工程材料/构配件/设备供应单位报审表、产品进场验收记录等，现场所使用材料与厂家提供材料一致，符合合同约定标准及法律规定的质量要求。2、通过现场勘察及业主反应，发现7栋502号房屋墙体瓷砖、地面瓷砖有空鼓，木地板拼缝不平齐等现象，部分不符合相应规范要求。原告因申请鉴定向湖南省宏尚检测技术股份有限公司支付鉴定费3500元。2020年11月9日，原告等28案业主就申请鉴定中的鉴定有关事项向本院申请鉴定人员王宏伟出庭接受询问，本院予以准许并通知鉴定人员王宏伟到庭，原告等28案业主为此支付鉴定人员出庭费用500元。诉讼过程中，被告还提出入户门、坐便器、卧室门、木地板等装修项目不符合合同约定，本院就入户门、木地板等装修项目致函生产厂家进行核实，入户门生产厂家向本院进行了书面答复并陈述被告实际使用的入户门标准系对商品房买卖合同约定的标准进行了升级，木地板生产厂家向本院进行了书面答复并陈述被告实际使用的木地板与商品房买卖合同约定的木地板系同系列产品，两款产品除颜色之间存在差异外，生产工艺及用材无任何区别。对于坐便器、卧室门，生产厂家亦对型号问题进行了说明解释。庭审中，本院询问原告等业主，其诉求的房屋整改造成的经济损失40000元，房屋整改具体所指，依据何在。原告等业主回复，整改是因为房屋存在诸多质量和装修问题，低端的装修标准违背了业主的购房初衷，影响了正常生活，即使收房，也需要对装修进行重点的更换整改，业主需要依据期待的标准进行整改，必将产生损失，40000元是估算的。本院依据《长沙市商品房买卖合同》第十七条及合同附件四第十六条关于房屋质量、装饰、设备标准的约定，对房屋设备标准达不到合同约定的标准，应先由出卖人采取修复、整改等方式进行了释明，原告在本院向其释明后，仍坚持原来的诉讼请求，认为装修质价不符，应当进行赔偿。另查明，一、案涉项目的【2017】长土网002号地块挂牌交易时，并无限房价竞地价、住宅（毛坯）最高销售均价之规定。二、2020年1月8日，长沙市天心区教育局基础教育科向青园小学梓枫校区出具《关于确定“旭辉时代花园（南宸府）”楼盘学区划分的通知》，通知载明：“旭辉时代花园（南宸府）”楼盘开发商已与天心区教育局签订该项目义务教育公共设施配套责任出资协议，请你校根据《湖南省中小学生学籍管理办法》（湘教发[2015]8号）和长沙市委办公厅、长沙市人民政府办公厅《印发的通知》（长办发[2016]5号）文件精神，办理已实际居住该楼盘住宅性质的业主子女入学事宜。享受学区指标后产权发生转移的，自享受学期指标之日起满6年后方能再次享受学区指标。再查明，涉案小区共有A、B、C三种户型，对应的面积分别约为115㎡、140㎡、168㎡。相同户型所对应的合同附件二《具体装饰、设备标准》有简单文字版及详细表格版两种。本案涉及的房屋为A户型，合同附件二《具体装饰、设备标准》的版本系详细表格版。上述事实有《长沙市商品房买卖合同》、购房缴款票据、商品房认购书、房屋平面图及位置图、施工许可证、预售许可证、《新建商品住宅全装修部分价格备案表》、建筑装饰装修工程分部工程质量验收记录、工程竣工验收备案表、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、天心区教育局划片区文件、交房通知及邮寄凭证、谈话笔录、现场调查笔录、庭审笔录、《鉴定报告》等证据证实，且经庭审质证核实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案中，针对当事人存在的争议事项及诉讼请求，本院分析认定如下：关于部分鉴定申请是否准许的问题。原告就房屋的装修材料品质等级、室内装修总造价和每平方米装修造价、房屋无法正常居住使用期间损失数额、房屋楼栋入户大堂狭窄不便的房屋贬值损失、小区配套设施不到位的房屋价值损失、房屋整改的经济损失等事项向本院申请鉴定。本院认为，其一，根据双方合同约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了精装修部分总价。该约定表明，双方买卖标的物系精装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外，开发商另行提供装修服务。合同约定的精装修部分总价，是双方基于合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》约定的装修标准，就精装修部分总价达成的一致意思表示，而非基于合同附件二约定的装修标准所计算造价的总和。其二、涉案小区共计分为三种户型，且每种户型均有对应的详细表格版本的装修标准，涉案房屋为A户型，原、被告双方对装修所用主要材料工作内容、部位、用材类别、品牌、规格、材质、型号、颜色、系列号等进行了明确约定，被告依据双方在合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》的标准对涉案房屋进行了装修，故对原告就房屋的装修材料品质等级、室内装修总造价和每平方米装修造价的鉴定申请本院不予准许。对于原告所主张的房屋无法正常居住使用期间损失数额、房屋楼栋入户大堂狭窄不便的房屋贬值损失、小区配套设施不到位的房屋价值损失、房屋整改的经济损失等事项的鉴定申请，均系以被告提供的房屋不符合合同约定为前提，但原告未就此提交相应的证据予以证实，本院不予准许。关于本案《鉴定报告》是否采信的问题。本案鉴定机构的选取程序合法有效，鉴定机构湖南省宏尚检测技术股份有限公司对于所鉴定事项具有相应的资质证书，参与鉴定的鉴定人员具有相应专业技术职务及执业证书，鉴定过程中的现场检查、查验、取样、检测等程序合法，检验手段、检验设备符合国家、行业标准，且鉴定机构对于原、被告双方提出的鉴定资格、鉴定程序等方面的异议均作出了合理解释，本院对该鉴定意见予以采信。综合原告等人的鉴定申请，被告的意见，现场调查，《鉴定报告》，双方合同约定以及被告同意对不符合规范的部分装修进行整改等案情，本院认为，无需再委托鉴定机构进行修复方案鉴定、造价鉴定。关于原告诉请第一项。被告依据双方在合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》的标准对涉案房屋进行了装修，且对原告提出的入户门、木地板、坐便器、卧室门等与合同约定不符的情形，均有合理解释和说明，本院结合双方提供的证据材料及查明的案件事实认为，被告系依据合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》的标准向原告提供装修，符合合同约定，被告无需向原告支付装修差价。故对原告要求被告支付装修差价220000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请第二项。买卖合同约定的交房条件为已经竣工验收备案并符合合同附件二所约定的装饰、设备标准。被告提供了符合合同约定的商品房并在合同约定的交房日期之前向原告邮寄了交房通知书，且被告交付的房屋虽经鉴定存在房屋墙体瓷砖、地面瓷砖有空鼓，木地板拼缝不平齐等现象的质量瑕疵，但被告同意进行修理、整改，并未使原告的房屋居住功能受限，其已尽到了相应的通知义务，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请第三项。在被告提供的涉案房屋已达到交付条件且通知原告收房的前提下原告拒绝收房，相应不利后果应由其自行承担。故对原告要求被告支付房屋无法正常居住使用的租金损失及物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请第四项，原告诉称小区配套设施不符合约定，但其并未提交双方对配套设施进行约定的相应证据，亦未提交确凿证据证实被告擅自更改小区配套设施设计方案，故无法认定相关配套设施不符合合同约定。原告所述学区学位房问题，根据文件《关于确定“旭辉时代花园（南宸府）”楼盘学区划分的通知》，原告房屋所在地学区划分为青园小学梓枫校区，符合被告销售人员之前对原告所作出的承诺。故原告要求被告支付因虚假宣传学区学位房及小区配套设施的赔偿款30000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请第五项，原告陈述“整改是因为房屋存在诸多质量和装修问题，低端的装修标准违背了业主的购房初衷，影响了正常生活，即使收房，也需要对装修进行重点的更换整改”，主张因整改造成的40000元经济损失。鉴定意见认为，现场所使用材料与厂家提供材料一致，符合合同约定标准及法律规定的质量要求。且根据双方约定，如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准，故本案经鉴定存在的房屋墙体瓷砖、地面瓷砖有空鼓，木地板拼缝不平齐等房屋质量瑕疵问题，应先由被告依据合同约定进行修复、整改，故对原告要求被告支付房屋整改造成的经济损失40000元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告诉请第六项，原告所主张的前述诉讼请求，因其并未得到本院支持，故原告要求被告承担上述款项逾期支付的利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的鉴定费3500元及鉴定人员出庭费用500元。根据《鉴定报告》，被告提供的商品房存在部分不符合相应规范要求的情形，原告要求被告承担鉴定费3500元的诉讼请求存在合理依据，本院予以支持。鉴定人员出庭后，对其鉴定资质及鉴定行为均能作出合理陈述，故对该出庭费用500元应由原告等28案业主自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告湖南盛创房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告陈擎宇支付鉴定费3500元；二、驳回原告陈擎宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5730元，减半收取2865元，由原告陈擎宇承担1719元，被告湖南盛创房地产开发有限公司承担1146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王利华二〇二〇年十二月二十六日法官助理刘建代理书记员邓文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。