河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3990号上诉人（原审被告）：河南花千树置业有限公司。地址：上蔡县卧龙办事处北街西端西侧。法定代表人：韩世华，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡森、蔡海彬，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡银法，男，汉族，1984年10月21日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人：肖舒蕾，河南团结律师事务所律师。上诉人河南花千树置业有限公司（以下简称花千树公司）因与被上诉人胡银法房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初3854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人花千树公司的委托诉讼代理人蔡森，被上诉人胡银法及其委托诉讼代理人肖舒蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南花千树置业有限公司上诉请求：一、撤销原审法院判决，改判上诉人与被上诉人于2014年6月22日签订的《8号楼商品房认购协议》为无效协议，或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人违约在先，根据双方于2014年6月22日签订的“8号楼商品房认购协议”第二条约定，被上诉人胡银法采取的是按揭方式付款，被上诉人应当在所认购的房屋封顶之日起7日内补交不低于总房款30％的款项作为首付款，而被上诉人仅仅在签订认购协议当日交付了6万元的定金，并没有按照协议约定交纳不低于总房款30％的相应首付款，因此被上诉人应当承担其违约行为的违约责任。2、上诉人所开发的房屋于2018年2月份已封顶，该房屋封顶后，上诉人多次通知被上诉人交纳款项并办理房屋相关手续，但被上诉人迟迟不予配合。无奈上诉人于2019年2月17日通过邮政特快转递向被上诉人邮寄了催款通知，邮政快递回执单证明被上诉人接收到了催款通知，但被上诉人接到通知后仍然没有按照约定配合进行办理相关手续及交款的行动。3、根据《8号楼商品房认购协议》第三条第2款约定，上诉人认为双方签订的该协议已自动解除，应视为上诉人已自动放弃了本案争议房屋的购买权。胡银法辩称，上诉人提供的房屋认购协议为格式合同，此协议中未将上诉人责任部分予以明确提醒,免除或者限制其责任的部分条款无效。房屋认购协议中未明确约定封顶时间，胡银法根本不知道何时交房，加重对方责任部分无效。且胡银法签订认购协议后多次前往售楼部，要求办理房屋后续手续，上诉人的工作人员一直让等通知，胡银法六年未收到交房通知。根据《商品房销售管理办法》第三条，房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，应该认定为双方签订了商品房买卖合同。2014年6月22日签订商品房认购协议后，业主多次上访，整整六年未交房，上诉人属于根本违约。上诉人提供的催款通知书无出具人签字，且催款单为上诉人单方出具和保存。胡银法未收到通知未签名，胡银法根本不知情。胡银法有2019年12月14日现场录音及录音笔录证明在胡银法得知交房信息后前来办理手续，工作人员要求支付七万现金，无凭证，不得转账，且需要支付房屋全款，否则不予办理。2020年5月25日的电话录音及业主张秀云的录音，均证明上诉人要求支付七万现金，才予办理房屋手续。胡银法向一审法院起诉请求：1、请求判令原、被告双方签订的8#楼商品房认购协议书有效。2、依法判令被告把房屋交付给原告（房屋总价307516元）。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告花千树公司在上蔡县龙祥路与前进路交汇处开发一中央公园小区，原告胡银法欲购买被告花千树公司在此开发的商品房一套。2014年6月22日，被告花千树公司作为甲方，原告胡银法作为乙方签订《8#楼商品房认购协议》一份。该协议载明：“甲方：河南省花千树置业有限公司地址：上蔡县蔡侯路与龙祥路交汇处电话：0396-3798222／3798333乙方：胡银法有效地址：五龙乡曾楼村身份证号：412825198410218519联系电话：152××××1630一、认购房屋信息：乙方已充分了解甲方位于龙祥路与前进路交汇处中央公园项目，并自愿认购8号楼东单元层1503户，建筑面积114平方米（具体面积数据以双方签订的商品买卖合同约定为准，实际交付时以政府测绘的产权登记面积为准）。乙方自愿向甲方交纳人民币60000元（大写陆万元整）作为认购上述房产的立约定金。二、付款方式：按揭付款：（1）买受人按揭付款，总价款人民币307516元，大写叁拾零万柒千伍佰壹拾陆元整。按建筑面积计算单价为人民币2697.51元／m2。（2）买受人按揭付款，须于所认购楼房封顶之日起七日内补齐不低于总房款的30％作为首付款，剩余70％待签订《商品房预售合同》后办理银行贷款。三、权责：1、甲方有责任在取得商品房预售许可证后，尽快为乙方签订《商品房预售合同》，并协作办理后续相关事宜。2、如在上述约定期限内，乙方未按本认购协议缴纳相关款项，则视为乙方自动放弃此房屋购买权，定金不予退还，甲方可收回房屋，正常对外销售，并无需另行通知乙方。四、其他：1、本协议一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，经甲乙双方签章后生效。2、本协议待签署正式《商品房预售合同》后自动生效。3、本协议最终解释权归河南花千树置业有限公司所有。甲方：河南花千树置业有限公司（盖公章）日期：2014年6月22日乙方：胡银法（按手印）日期：2014年6月22日”。协议签订当日，原告胡银法按照协议规定将6万元现金交于被告花千树公司，被告花千树公司为原告胡银法出具了收据，并在收据上加盖被告花千树公司财务专用章。原告胡银法交款后，一直到2019年9月2日才知道被告花千树公司房子已经封顶，并将其他购房者的钥匙交付。被告花千树公司为证明其房屋封顶后，通知了原告胡银法，提供一份催款通知，证明2019年2月17日向原告胡银法进行催款通知，要求原告胡银法到被告花千树公司办理合同签订和按揭贷款事宜，并提供了国内标准快递单，但快递单上面没有原告胡银法或其亲属签字，该通知单上没有明确告知原告胡银法如不及时办理有关手续，就解除合同字样，只是注明“你若仍拒绝配合，我公司将按照双方所签定房协议条款作出相应举措，为避免给你造成不必要的损失，请尽快前来办理”。被告花千树公司于2016年4月25日取得商品房预售许可证。一审法院认为，被告花千树公司取得商品房预售许可证，即对其所开发的商品房有权进行预售。2014年6月22日，原、被告签订的《8#楼商品房认购协议》上注明了协议双方的名称、商品房坐落位置、房屋面积、价款、付款支付方式、违约责任的合同主要内容，该协议系双方的真实意思表示，不违背法律、法规强制性规定，该认购协议合法有效。原告胡银法根据双方签订的协议交纳了认购定金6万元，被告花千树公司为原告胡银法出具了收据。上述事实与证据充分证明，原、被告已经形成商品房买卖合同关系。被告花千树公司出具的证据和答辩意见证明涉案房屋已经于2018年2月封顶，其有义务通知原告胡银法房屋封顶的时间而未通知，实属违背诚实信用原则。故，原告胡银法要求确认其与被告花千树公司签订的《8#楼商品房认购协议》为有效协议、判令被告花千树公司交付房屋的诉讼请求，证据充分，法院予以支持。交付房屋的时间以判决生效后15日内交付为宜。被告花千树公司辩称，买受人按揭付款，须于所认购楼房封顶之日起七日内补齐不低于总房款的30％作为首付款；答辩人认为双方签订的“8号楼商品房认购协议”已自动解除，原告已放弃了本案争议房屋的购买权；答辩人不存在任何违约责任，答辩人所建设楼房已于2018年2月份竣工封顶，封顶后答辩人多次通知原告交纳相应购房首付款，但是原告却迟迟不予配合及交纳购房款。一、原、被告签订的认购协议上没有房屋封顶期限，被告花千树公司在房屋封顶后有义务通知原告胡银法房屋封顶的日期、补交应当交付的首付款。二、被告花千树公司提供的催款通知上仅注明“你若仍拒绝配合，我公司将按照双方所签定房协议条款作出相应举措，为避免给你造成不必要的损失，请尽快前来办理”，该通知单上即没有释名“解除合同”字样，也没有注明“房屋已封顶”字样，快递单上更没有原告胡银法或其亲属的签字。三、被告花千树公司提供的孟结实书写于2018年2月封顶证明，是被告花千树公司单方提供，证人没有出庭接受当事人双方的询问。四、被告花千树公司没有提供证据证明已通知原告胡银法房屋封顶的时间。故，被告花千树公司的上述辩称理由不足，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、原告胡银法与被告河南花千树置业有限公司于2014年6月22日签订《8#楼商品房认购协议》为有效协议。二、限被告河南花千树置业有限公司于判决生效之日起十五日内将涉案房屋交付于原告胡银法。案件受理费3057元，由被告河南花千树置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，胡银法与河南花千树置业有限公司签订的《8#楼商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规强制性规定，且河南花千树置业有限公司于2016年4月25日取得商品房预售许可证，该协议合法有效。双方签订的协议书未约定楼房封顶时间，河南花千树置业有限公司未举证证明其已通知胡银法房屋封底的时间，上诉人称协议已自动解除的主张无事实依据及法律依据，本院不予支持。鉴于目前楼房已封底的事实，在胡银法仅交付6万元未交付剩余房款的情况下，其主张的河南花千树置业有限公司交付房屋的诉讼请求，无事实依据及法律依据，本院不予支持。待胡银法交付剩余房款，具备交房条件后，可另行主张权利。综上所述，河南花千树置业有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初3854号民事判决第一项；二、撤销河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初3854号民事判决第二项；三、驳回胡银法的其他诉讼请求。一审案件受理费3057元，二审案件受理费6114元，均由河南花千树置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  李 峰审判员  刘 东二〇二〇年十二月二十一日书记员  赵聪聪