广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初27737号原告：广东置荟星城投资开发集团有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××星城玉珑湾商业、办公楼×号楼**。法定代表人：张秋芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文茂、张艳媚，系北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：叶某1，女，1970年9月6日出生，住广东省惠州市惠城区×××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。被告：东莞市×××××××，住，住所地：广东省东莞市寮步镇香市路星城国际花园小区内/div>法定代表人：叶某1。两被告委托诉讼代理人：崔芸庆，系广东今久律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：谢敬洋，系广东今久律师事务所实习律师。原告广东置荟星城投资开发集团有限公司诉被告叶某1、东莞市××××××××屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄文茂、张艳媚及两被告委托诉讼代理人崔芸庆、谢敬洋均到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告叶某1签订的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》己于2020年7月14日解除；2、两被告立即支付违约金144084.78元（以261576元为本金，按照每日0.5%的标准计算，从2020年3月21日计算至2020年5月30日为92859.48元；以217980元为本金，按照每日0.5%的标准计算，从2020年5月31日计算至2020年7月14日为49045.50元；以43596元为本金，按照每日0.5%的标准计算，从2020年7月15日计算至2020年7月24日为2179.80元）；3、两被告将租赁物腾空并返还给原告；4、两被告自2020年9月1日起至返还租赁物之日止按照43596元/月的标准向原告支付占有使用费；5、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由:2008年6月11日，被告叶某1与原告签订《幼儿园房屋租赁意向协议》，约定：1、乙方应于每年分别于9月20日前和3月20日前一次支付半年的租金；2、乙方确保甲方幼儿园以“星城国际·清华大学双语实验园”的名称运作并对甲方宣传推广提供足够的支持。但被告叶某1设立的幼儿园从未取得清华大学双语实验园的授权，对原告项目的宣传推广没有提供有益的支持；3、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期期间应计月租金的0.5%向甲方支付违约金。乙方逾期30个日历天未缴租金或逾期15个日历天未缴第七条约定之税费的，甲方有权解除本协议，没收履约保证金，并收取违约金和滞纳金。2011年8月31日，被告叶某1设立东莞市×××××××。2020年3月，被告东莞市×××××××以疫情为由向原告申请减租，原告于2020年3月30日复函表示不同意减免租金。累经原告催促，被告于2020年4月20日支付2020年2月份的租金，2020年5月30日支付2020年3月的租金。之后因被告己逾期116天未缴纳租金，己构成严重违约。依照协议的约定，原告于2020年7月14日向被告叶某1发出《解约通知书》，通知被告叶某1解除协议及补充协议。被告收到通知后于当天缴纳了2020年4－7月的租金。被告叶某1于2020年7月22日向原告发出《关于〈解约通知书〉的复函》表示不同意解除协议及补充协议。同时，被告叶某1向寮步镇宣传教育文体局（教育管理中心）发出了《关于依法协助制止东莞市×××××××业主恶意毁约的申请书》，该申请书是对原告的诬蔑，同时对原告造成了不利的影响。2020年7月24日，原告针对上述被告叶某1的复函发出《解约再复函》，指出被告叶某1并未按协议约定于每年3月20日前一次支付半年租金即仍未支付8月份租金后，被告叶某1于当天即支付了2020年8月份租金，但至今仍未支付违约金。被告假借疫情故意拖欠原告租金的行为己构成严重违约，且幼儿园己于2020年6月1日开学，恢复正常经营，但被告仍借故拖延，其行为己符合协议约定的合同解除条件。被告叶某1答辩称，被告迟延交租是合理的，双方履行协议过程中已经实际变更了租金的交付方式，由原定的每年3月、9月交租变更为逐月交租。2020年因为疫情，按照教育部门的要求幼儿园在6月之前不能复课，幼儿园没有收入但仍要承担老师和行政人员的工资及必要的防疫物资的购置，没有能力按时缴纳租金。被告在2020年3月获悉原告已经向物业的其他租客发出减租通知后，被告也向原告递交了减租申请，但被拒绝。被告无需向原告支付违约金、返还租赁物及承担2020年9月1日起的场地占用费。被告东莞市×××××××答辩称，幼儿园与原告不存在合同关系，无需对案涉合同项下的债务承担责任。经审理查明，原告原来的企业名称是东莞市星城国际房地产开发有限公司，后于2012年10月9日变更登记为现名，东莞星城国际花园二期幼儿园的建设单位是原告。原告与被告叶某1于2008年6月11日签订一份《幼儿园房屋租赁意向协议》，由叶某1租赁原告的东莞星城国际花园二期幼儿园物业用于开办幼儿园，租赁期限自2009年5月1日至2029年4月30日止，前10年每月的租金为39633元，后10年每月的租金为43596元，叶某1应于2010年起分别于每年9月20日前和3月20日前一次支付半年的租金，原告给予叶某1一年多的免租期，从2010年9月1日起计算租金。叶某1应于协议签订之日起三日内向原告支付四个月租金作为履约保证金，待叶某1归还租赁房屋且未发生违约的情况下，原告无息返还给叶某1。租赁期间的水电费、燃气费、电话费等费用由叶某1承担。叶某1确保幼儿园以“星城国际·清华大学双语实验园”的名称运作并对原告宣传推广提供足够的支持。叶某1逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期期间应计月租金的0.5%向原告支付违约金。叶某1逾期30个日历天未缴租金或逾期15个日历天未缴第七条约定之税费的，原告有权解除本协议，没收履约保证金，并收取违约金和滞纳金。除非满足本协议约定或法律规定的终止合同条件，否则任何一方提前解除本协议视为违约，应赔付对方违约金人民币200万元。2011年3月22日，双方又签订一份《补充协议》，约定免租期延长至2012年6月30日，从2012年7月1日起开始计算租金。2020年7月14日，因叶某1拖欠2020年4月至6月的租金，原告向叶某1发出《解约通知书》，通知双方签订的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》于2020年7月14日解除，要求叶某1腾空并返还房屋、没收叶某1交纳的履约保证金并付清欠付的租金、违约金及滞纳金。叶某1于7月14日向原告转账付清了2020年4月至7月的租金。叶某1于7月22日复函原告，认为迟延支付租金是因为新冠肺炎疫情的不可抗力因素导致，不同意解除合同。原告于2020年7月24日针对叶某1的复函，再次致函叶某1，重申了原告的诉求。原告确认叶某1于2020年9月5日己一次性缴纳了2020年9月至2021年2月的租金，原告己开具相应发票给叶某1。以上事实，有原告提交的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》、《解约通知书》、关于《解约通知书》的复函、《解约再复函》、租金转账记录及本院庭审笔录等附卷证实。本院认为，因新冠肺炎疫情导致东莞市××××推迟至2020年6月份开学是众所周知的事实，疫情及疫情防控措施导致叶某1开办的东莞市×××××××营业收入明显减少，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，叶某1拖欠原告租金是因疫情这一不可抗力因素导致，且叶某1收到原告发出的《解约通知书》后已经付清了拖欠的租金，原告以叶某1拖欠租金为由请求解除双方签订的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》，支付逾期交纳租金的违约金、返还租赁物并支付占有使用费，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款的规定，判决如下：驳回原告广东置荟星城投资开发集团有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1590.85元，由原告广东置荟星城投资开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王华科二〇二〇年十二月十六日书记员  单智森附相关法律法规：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。