北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5685号原告：王玉，男，1981年4月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：程默，上海君澜（大连）律师事务所律师。被告：北京顺兴家园房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：蔡海洋，总经理。委托诉讼代理人：宋玉伦，男，北京顺兴家园房地产经纪有限公司员工。原告王玉与被告北京顺兴家园房地产经纪有限公司（以下简称顺兴家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告王玉及其委托诉讼代理人程默、被告顺兴家园公司之委托诉讼代理人宋玉伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告2018年11月15日签订的《房屋出租委托代理合同》；2．判令被告支付原告违约金9000元；3．判令被告支付原告免租租金9000元；4．判令被告向原告支付2019年11月1日至2019年12月28日的租金4200元，按每日150元的标准计算；5．判令被告支付原告2019年2月15日至2019年5月15日租金9000元。事实与理由：2018年11月15日，王玉代表锦寓（北京）资产管理有限公司与顺兴家园公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定将北京市昌平区北七家镇xxx号房屋委托顺兴家园公司代为出租，约定了月租金和明确的付款日期，付款方式为季度付款，2019年11月15日为付款日，应付款为13500元，顺兴家园公司未按照合同约定付款，且在2019年8月31日昌平区人民法院调解内容确定后，亦未按照法院约定的时间转款，给原告造成损失，为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。顺兴家园公司辩称：同意解除双方之间的合同，我方不存在违约行为，不是我们想退房，是业主不租给王玉了，导致我们解除合同，是王玉违约，所以不同意支付违约金；免租期间的租金不同意支付，合同约定了免租期，王玉无权向我主张支付免租期的租金；不同意支付房租，我方不欠房租，业主退房时把家具家电都带走了，且法院组织调解时王玉没有提2019年2月15日至2019年5月15日的租金，应该就是给完了，或是以现金的方式支付的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年11月11日，案外人阳琳（甲方）与案外人锦寓（北京）资产管理有限公司（乙方）（以下简称锦寓公司）签订《房屋租赁授权委托书》，约定甲方将坐落于xxx房屋（以下简称xxx房屋）委托乙方代为出租及管理；委托出租期限为2018年11月15日至2022年2月14日，出租价格为4200元/月。该合同还对其他内容进行了约定。2018年11月15日，锦寓公司（委托人、甲方）与顺兴家园公司（租赁代理机构、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方将xxx房屋出租给乙方，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物业物品交接单》中具体说明；租赁期限36个月，自2018年11月15日至2022年2月14日止；本合同约定的房屋代理期中，开始的前90天为免租期，作为乙方装修打扫房屋或接洽承租的工作期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；从2018年11月15日开始计算租金，即自租赁之日起每年乙方给甲方11个月的房租；房屋每月租金为4500元，按季度支付；第一次2018年12月1日（4500元整）、第二次2019年2月15日（9000元整）、第三次2019年5月15日（13500元整）、第四次2019年8月15日（13500元整）、第二年房租每月4500元，按季度交款，转12月钱，第三年房租每月4500元，按季度交款，转12月钱；租赁期内，乙方提前退租的，赔偿甲方两个月合同约定租金为违约金；租赁期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身等原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方二个月的合同约定的租金为违约金，并赔偿乙方及乙方的客户所造成的损失；如未按转款日期转房租超过3天，按照违约处理，需支付甲方200%的违约金；如乙方违约，需扣除一年一个月空置期，多余用甲方的空置期，按照月租金支付甲方作为补偿。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，锦寓公司将案涉房屋交付顺兴家园公司。双方在履行合同过程中产生争议，王玉于2019年8月21日以房屋租赁合同纠纷将顺兴家园公司诉至本院，要求顺兴家园公司支付欠款20025元。双方在诉前调解阶段，达成如下和解协议：一、王玉与顺兴家园公司签订的《房屋出租委托代理合同》有效，双方继续执行；二、在原合同第四条中关于“租金交付方式”的后面补充约定内容：2019年8月1日起至2020年7月31日期间，乙方应交租金数额调整为3900元。2020年8月1日之后应交的租金额届时可视市场情况另议；2019年8月1日交纳租金的时间依双方协商意见进行相应调整，其他各次交款时间不变；如乙方不能足额交纳租金或出现迟延付款，乙方需按原合同约定的办法承担违约责任；三、原定2019年8月1日交纳租金的时间调整为2019年8月27日；四、本案诉讼费25元，由顺兴家园公司负担，于2019年9月3日前缴纳；五、本次纠纷以调解方式解决，双方再无其他争议。顺兴家园公司于2019年8月27日向王玉一次性支付24300元，其中11700元系xxx房屋的租金。后顺兴家园公司未按时支付租金，王玉于2019年11月25日向本院提起诉讼，要求腾空房屋并支付租金；2020年2月21日，王玉变更诉讼请求为解除房屋租赁合同、支付违约金及租金。本院于2020年4月3日向顺兴家园公司邮寄变更诉讼请求申请书，顺兴家园公司于2020年4月7日签收。庭审中，双方均认可案涉房屋租金支付到2019年11月15日。王玉陈述，1501房屋经核算还差2019年2月15日至2019年5月15日期间的租金，当时在调解时没有核算就没有说这个事。顺兴家园公司对此不认可，认为调解的时候没有说就是已经支付完毕。因案涉房屋未及时支付租金，房主于2019年12月28日收回房屋。锦寓公司向本院出具《情况说明》，主要内容为，锦寓公司与顺兴家园公司签订的1501房屋的委托合同，租金由王玉收取，并归王玉所有，房屋的收益和亏损由王玉承担，与锦寓公司无关，王玉代业主在授权范围内管理房屋相关事宜。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。锦寓公司将案涉房屋的权利义务转让给王玉，顺兴家园公司亦知情，故《房屋出租委托代理合同》的一方主体变更为王玉。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，王玉与顺兴家园公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。顺兴家园公司未按照合同约定的期限支付房屋租金，经王玉催告后仍未支付，构成违约，王玉具有合同解除权。解除权系形成权，解除的意思表示到达对方方能产生解除的法律效果。王玉通过起诉的方式要求解除合同，本院于2020年4月3日向顺兴家园公司邮寄变更诉讼请求申请书，顺兴家园公司于2020年4月7日签收。故本院确认双方之间的合同于2020年4月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋于2019年12月28日被业主收回，故顺兴家园应支付房租租金至2019年12月28日。故对于王玉要求顺兴家园公司支付2019年11月1日至2019年12月28日期间的租金，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。关于王玉主张的2019年2月15日至2019年5月15日期间的租金，根据2019年8月27日的调解笔录，双方就之前的租金已经达成一致意见，故本院对王玉该项主张不予支持。关于支付免租期内租金一节，本院认为，王玉给予顺兴家园公司3个月免租期是建立在合同期限为36个月的基础上，合同亦约定，每年顺兴家园公司给王玉11个月的房租，现合同仅履行了一年有余，且合同约定，如顺兴家园公司违约，需扣除一年一个月的空置期，按照月租金支付甲方作为补偿，故王玉要求支付2个月的租金，理由正当，本院予以支持。关于违约金一节，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。顺兴家园公司亦认可2019年8月27日支付租金后再未向王玉支付租金，根据合同约定，如未按转款日期转房租超过3天，按违约处理，需支付王玉200%违约金。故顺兴家园公司应当向王玉支付违约金。关于违约金数额，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。顺兴家园公司认为违约金数额过高，要求法院予以调整。根据审理查明的情况，王玉与案外人签订了合同，其应当向案外人交纳房屋租金，不能以顺兴家园未向其支付租金为由而拒绝向案外人支付租金，从而导致案外人收回房屋。当事人协商一致，可以变更合同。根据调解协议的内容，案涉房屋租金自2019年8月1日至2020年7月31日变更为3900元，视为双方对合同条款进行变更。故对于违约金数额，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王玉与北京顺兴家园房地产经纪有限公司2018年11月15日签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年4月7日解除；二、北京顺兴家园房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王玉房屋租金14720元；三、北京顺兴家园房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内支付王玉违约金3900元；四、驳回王玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费640元，由王玉负担266元（已交纳）；由北京顺兴家园房地产经纪有限公司负担374元，于本判决生效后十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽媛二〇二〇年十二月三十日法官助理 张子妺书 记 员 马瑞辉