河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终4295号上诉人（原审被告）：开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司，住所地开封市鼓楼区鼓楼街鼓楼商城5层。法定代表人：安战胜，董事长。委托诉讼代理人：郑红莲，公司员工。被上诉人（原审原告）：张庆平，男，汉族，1970年7月25日生，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：张博，张庆平之子。上诉人开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司（以下简称百奇百爱公司）因与被上诉人张庆平房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市鼓楼区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0204民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。百奇百爱公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判百奇百爱公司向赵宁支付18个月租金51606元；2、一、二审诉讼费由赵宁承担。事实和理由：1、从2020年1月份开始按政府防疫要求鼓楼商城停滞至2020年5月20日接政府通知商城恢复正常，都属于不可抗力，根据合同法第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。百奇百爱公司在承租商铺期间因市场原因造成实际使用商铺只有一年时间，剩余时间一直处于闲置状态。百奇百爱公司在承租期间对商铺进行了巨额投资无法收回已出现严重亏损，疫情期间的租金百奇百爱公司不应承担。2、百奇百爱公司多次告知张庆平，鼓楼美食城2018年11月15日已经停业，无力再支付租金，张庆平如果愿意可以等新项目启动重新收取租金，百奇百爱公司随时可以退还商铺。一审判决承担停业期间的全部费用错误，百奇百爱公司愿意承担从2018年5月15日至2019年11月15日期间的租金。3、百奇百爱公司不属于恶意拖欠租金，不应承担违约金。4、百奇百爱公司分别与2017年10月30日及2018年2月25日向张庆平妻子陈君转账支付6个月租金17200元而不是4个月租金11467元，该部分付款应从总欠款中予以扣除。综上，一审判决认定事实不清，肯请二审法院查明案件事实，支持百奇百爱公司的上诉请求。张庆平答辩称，百奇百爱公司共支付6个月租金17200元属实。疫情不属于不可抗力，属于百奇百爱公司承担的商业风险。百奇百爱公司从承租房屋开始一直在使用，不存在闲置状态。百奇百爱公司未告知张庆平可以随时退还商铺及无力支付租金。张庆平向一审法院起诉请求：1．判令解除张庆平与百奇百爱公司签订的租赁合同，百奇百爱公司将承租的房产交还张庆平（位于鼓楼商城××区××）；2．判令被告按合同向百奇百爱公司支付从2018年3月至2020年6月拖欠张庆平的租金80276元；3．判令百奇百爱公司按合同支付所欠租金10％的违约金8027.6元；4．判令诉讼费用由百奇百爱公司承担。一审法院认定事实：经审理查明如下事实：2017年8月26日，张庆平（甲方）与百奇百爱公司（乙方）签订（鼓楼商城）商铺租赁合同一份。合同约定：乙方承租甲方位于河南省开封市鼓楼广场东南角鼓楼商城建筑物内（原鼓楼××区××号商铺，商铺面积77.82平方米；租赁期限为15年，自2017年11月1日起至2032年10月31日止；租金按季支付，先缴租金后用房，乙方应在季度前一周内，向甲方交付租金，前三年每季度乙方应向甲方缴付租金8600元；如乙方逾期支付租金超过两次以上的，甲方有权解除本合同；乙方应按合同约定按时足额支付租金及其他各项应付费用，在租赁期限内逾期交付租金的，每逾期一天，应支付相当于未付款项万分之三的违约金。一楼业主租金支付时间从2017年11月15日计算。合同签订后，张庆平将商铺交给百奇百爱公司使用，百奇百爱公司则向张庆平支付租金。张庆平仅收到四个月的租金，百奇百爱公司自2018年3月之后未支付租金，双方产生纠纷，导致本诉产生。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案，张庆平、百奇百爱公司签订的（鼓楼商城）商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。百奇百爱公司自合同签订后共计向张庆平支付四个月的租金，其后未按合同约定支付租金。根据合同约定，逾期支付租金超过两次以上的，张庆平有权解除合同，故对张庆平要求解除合同，百奇百爱公司将承租商铺交还张庆平的诉讼请求，法院予以支持。百奇百爱公司自2018年3月未向张庆平支付租金，考虑到2020年新冠疫情的影响，基于公平原则，法院酌定扣减2个月租金，故张庆平应再支付2018年3月至2020年6月租金共计74542元（2867元／月＊26月）。关于张庆平要求百奇百爱公司按照所欠租金的10％支付违约金的诉讼请求，不违反合同约定，法院予以支持，即百奇百爱公司应当给付违约金7454.2元。张庆平要求过高部分，证据不足，法院不予支持。百奇百爱公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对答辩权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除张庆平与百奇百爱公司于2017年8月26日签订的《（鼓楼商城）商铺租赁合同》；二、判决生效之日起十日内，百奇百爱公司将位于鼓楼商城建筑物内（原鼓楼××区××号商铺腾空并交还张庆平；三、判决生效之日起十日内，百奇百爱公司向张庆平支付2018年3月至2020年6月租金74542元；四、判决生效之日起十日内，百奇百爱公司向张庆平支付违约金7454.2元；五、驳回张庆平的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2008元，减半收取1004元，由百奇百爱公司承担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，百奇百爱公司分别与2017年10月30日及2018年2月25日向张庆平妻子陈君转账支付6个月租金17200元。本院查明其他案件事实与一审查明事实一致。本院认为，从2020年1月下旬开始政府根据防疫要求通知百奇百爱公司经营的鼓楼商城停止营业至2020年5月20日接到恢复正常经营的通知时止，该期间属于不可抗力。基于公平原则，一审法院已酌定扣减2个月的租金。百奇百爱公司关于要求扣除疫情期间的全部租金的诉称，属于重复主张，本院不予支持。百奇百爱公司租赁赵宁商铺，应当按照租赁合同约定支付租金。承租后，至于商铺是否实际使用、是否正常经营，在未与赵宁协商达成一致意见情况下，百奇百爱公司仍应按照租赁合同约定支付租金。百奇百爱公司关于商铺处于闲置状态、已告知赵宁无力支付租金、不应承担停业期间租金的诉称，没有合同依据，不能成立。百奇百爱公司未按租赁合同约定支付租金，构成违约，依法应当承担违约责任。百奇百爱公司关于其不属于恶意拖欠租金、不应支付违约金的诉称，没有法律依据，本院不予支持。百奇百爱公司已实际支付张庆平6个月租金17200元，一审法院认定张庆平收取了百奇百爱公司4个月租金11467元，认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，百奇百爱公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初1575号民事判决第一、二项；二、撤销河南省开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初1575号民事判决第五项；三、变更河南省开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初1575号民事判决第三项为，本判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司向张庆平支付租金68809元；四、变更河南省开封市鼓楼区人民法院（2020）豫0204民初1575号民事判决第四项为，本判决生效之日起十日内，开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司向张庆平支付违约金6880.9元；五、驳回开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司的其他上诉请求；六、驳回张庆平的其他诉讼请求。一审案件受理费1004元，由开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司负担。二审案件受理费560元，由开封市百奇百爱童乐汇商贸有限公司负担454.4元，张庆平负担105.6元。本判决为终审判决。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  郭 桥二〇二〇年十二月二十二日法官助理宋永佳书记员张锦