河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初5357号原告（反诉被告）：厦门泉舜集团洛阳置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区长兴街88号泉舜财富中心润泉苑2幢1-3号商铺，统一社会信用代码：91410300791919661M。法定代表人:吴泉水，该公司董事长。委托诉讼代理人：余卉颖，河南坤达律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：詹红星，男，汉族，1980年9月7日生，身份证住址：河南省镇平县，现住洛阳市。委托诉讼代理人：傅战胜，河南王城律师事务所律师，特别授权。原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司(以下简称泉舜置业公司)诉被告詹红星租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）豫0311民初738号民事判决书，被告詹红星不服，上诉至河南省洛阳市中级人民法院，洛阳市中级人民法院以（2017）豫03民终666号民事裁定书，裁定发回本院重审。重审期间被告詹红星向本院提起反诉，本院对本诉与反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）泉舜置业公司委托诉讼代理人余卉颖，被告（反诉原告）詹红星及其委托诉讼代理人傅战胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告泉舜置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的泉舜购物（2013）招字第85号商铺租赁合同；2、请求判令被告腾空租赁物（泉舜购物中心4楼4010号商铺）恢复原状并立即向原告返还；3、请求判令被告向原告支付租金93465元、综合管理费43019.42元、水费3079.50元、电费12033元、城市生活垃圾处理费310元及违约金(租金、综合管理费按照合同约定计算,自2015年1月1日起计至2015年6月12日止,违约金应按照合同约定为当年三个月租金的标准支付)；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年11月7日，原告泉舜置业公司与被告詹红星签订商铺租赁合同一份（泉舜购物2013招字第85号），约定将泉舜公司所有的泉舜购物中心4楼4010号租赁给被告詹红星作为经营场地，从事品牌为詹湘记的餐饮经营活动。双方约定了租赁期限、履行保证金、租赁费用及计收方法、违约责任及滞纳金的计收方法、合同的解除条件等权利义务。因被告詹红星违反合同约定，拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的相关法律规定，原告与被告签订的商铺租赁合同是双方意思的真实表示，合法有效，该合同已实际履行，现被告拖欠租金，已构成违约，符合合同约定的解除条件，应当承担违约责任，并向原告支付租金和滞纳金。为维护原告的合法权益不受损失，特诉至法院，请求判如所请。本诉被告詹红星辩称：一、就本案租赁合同的解除而言，系原告根本违约在先，答辩人缓交房租不过是针对原告的违约及违法行为行使的正当抗辩，原告无权向答辩人主张违约责任。就原告与答辩人之间的租赁合同关系而言，系原告将四楼主干道通道口及消防通道非法出租，致使答辩人店铺内的生意因人流量减少而一落千丈、入不敷出，为此答辩人及其他商户一直积极找原告协商沟通“人流主干道及消防通道”被堵塞事宜，然而原告却对此事不予解决、不管不问，答辩人无奈只能以缓交2015年第二季度房租对抗原告的违法违约行为，也就是说本案租赁合同解除一案中，答辩人并不存在违约行为，答辩人拖延交付房租是对原告违法违约行为行使的正当抗辩，原告作为根本违约人，其无权向答辩人主张违约金。二、答辩人并未拖欠原告2015年1月1日至3月31日期间的房租及管理费，答辩人缓交的房租及管理费仅为2015年4月1日至2015年5月20日期间的费用，该费用共计仅为44005.76元，扣减折扣券的抵扣金额10250元，剩余房租及管理费为33755.76元。就原告主张的房租及管理费等，答辩人及其他商户均是提前五日缴纳下个季度的房租及管理费，结合原告在2015年度被媒体曝光的暴力催收情景，从常理上讲，答辩人不可能存在拖欠2015年3月31日之前的房租。基于原告的租金及综合管理费收取办法规定，并结合原告为答辩人下发的2015年4月1日至6月30日期间房租及管理费的催收通知单内容足以可以分析推断出，答辩人并未拖欠原告2015年4月1日之前的房租及管理费，否则原告不可能不会在该两份通知单上注明要求答辩人支付上一季度2015年1月1日至2015年3月31日之前的房租及管理费。另外结合该单据及答辩人商铺2015年5月20日被上锁无法经营之日，按照租赁合同租金及管理费的计算办法，在原告将四楼主消防通道、公共区域非法出租给黑暴舞校后，即使是解除合同，原告所能主张的也仅是2015年4月1日起至2015年5月20日答辩人商铺被原告强行上锁之间的房租及管理费，该期间的房租为：30728.16元（2.16元/平方米*每天X284.52平方米X50天），管理费为13277.6元（284.52X28X50/30），扣除答辩人于2015年3月11日向原告交付的2014年10月份活动券387张，金额19350元；双11活动券21张，金额1050元，11月份活动券1张，金额50元，活动券可抵扣价值10250元，答辩人实际拖欠原告的房租及管理费为33755.76元。三、原告主张水电费等金额明显过高，存在明显的虚列高算。结合原告给答辩人出具2015年1月16日至2015年2月15日当月度的水电费清单（该月度已经缴纳过）可知，答辩人一个月的电费为873元，水费为297元，而对于水电费原告要求商户们均是按月缴纳，而答辩人实际拖欠原告水电费的日期尚不足两个月（自2015年4月16日至2015年5月20日被锁门停止营业之际），答辩人店铺内的电费不可能像原告主张的那样，电费12033元，水费3079.50元，原告主张的水电费明显存在重复计算！对于原告主张的水电费费用答辩人不予认可。四、在原告、答辩人合同解除后，原告收取答辩人的各项押金37384元理应予以退还或折抵房租、管理费。在答辩人承租原告的商铺后，答辩人共计向原告交付合同履约保证金17308元、装修押金14226元、煤改气押金5850元等共计37384元，在原告与答辩人解除合同后，原告收取答辩人的各项押金理应退还。五、答辩人为何无法举证业已交付的房租、管理费以及水电费的原因及原告起诉行为的性质。原告突然于2015年5月20日夜将答辩人商铺店门上锁，随后原告在未与答辩人解除租赁合同且未将房屋内留存设备及票证交付给答辩人时便将该店铺转租，致使答辩人业已交付的水电费收据、房租收据均无法举证，结合二审庭审笔录及店铺现状，可知至今原告也未将店铺内设施、设备及票证归还答辩人。而原告在明知道此种情景的情况下，向答辩人重复主张2015年1月1日至2015年3月31日之间的租金及管理费明显不当，多算金额业已高达五万之多，其行为明显涉嫌虚假诉讼，原告作为一个专业的、机构健全的企业必然保存有相应收费的凭证等财务账簿，也就是说只需要将原告的原始单据调出即可知道答辩人是否交付过2015年1月1日至3月31日期间的房租、水电费、管理费等，原告是否存在隐瞒事实虚假诉讼。综上，答辩人请求法院能够依法查明事实，就原、答辩人之间的违约责任划分给予公平公正的认定，并结合违约责任以及本案的证据材料就原告与答辩人之间的矛盾争议查明事实后予以公正判决。反诉原告詹红星提出反诉请求：一、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的“泉舜购物（2013）招字第85号”《商铺租赁合同》；二、依法判令被反诉人返还扣押反诉人商铺内的电脑、收银机、餐桌等全部可移动物品；三、依法判令被反诉人赔偿反诉人商铺装修所支付的装修损失共计300000元；四、依法判令被反诉人退还收取反诉人的合同履约保证金17308元、装修押金14226元、煤改气押金5850元；五、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年11月7日就泉舜四楼4010号商铺签订了“泉舜购物（2013）招字第85号”《商铺租赁合同》，由反诉人承租该商铺用于经营“佳家原味米粉”，合同租赁期限为3年，免租期至2014年6月26日。为经营该店铺，反诉人共计投入近百万元用于装修及购买餐厅用品，好不容易等到开业，反诉人的店铺生意稍有起色，被反诉人却将人流主干道及消防通道违法出租给黑暴舞校作招生宣传用。因人流主干道及消防通道的堵塞，致使反诉人店铺内的生意因人流量减少而一落千丈、入不敷出，为此反诉人及其他商户一直积极找被反诉人协商沟通人流主干道及消防通道被堵塞事宜，然而被反诉人却对此事不予解决，反诉人无奈只能以缓交2015年第二季度房租对抗被反诉人的违法违约行为（2015年度1月至3月的房租已缴纳，被反诉人在本诉中未予扣减）。令反诉人未曾料及的是，被反诉人竟然于2015年5月20日夜里泉舜商场闭门之际在未与反诉人协商的情况下，擅自将反诉人的店铺上锁并阻止反诉人继续营业。随后反诉人积极找被反诉人协商解决店铺经营问题，但被反诉人却一纸诉状将反诉人状告至洛龙区人民法院要求反诉人支付房租及违约金。就本次租赁争议而言，被反诉人在将反诉人的店铺锁门后不到一个月便将商铺另行转租，被反诉人的损失不过就是两个月的房租，而被反诉人在本诉中却要求反诉人赔偿其的房租及违约金高达数十万！而本次租赁争议对反诉人来讲，反诉人是集合了整个家族的力量筹资并背负高息负债经营，因被反诉人的违约行为，致使反诉人家庭近百万元的投资付之一炬，巨大的经济压力也使得反诉人的家庭支离破碎、分崩离析！在沉重的经济负债压力下，反诉人的弟弟及弟媳也因之离婚，反诉人的父亲也因此事忧伤致使重疾缠身，而反诉人为了偿还高额的债务也不得不背井离乡外出务工偿还债务。本案审理过程中，反诉人同意被反诉人所要求的解除租赁合同，但反诉人也在庭审中明确要求被反诉人理应返还扣押反诉人店铺内的设备并赔偿反诉人店铺的装修损失，但至今被反诉人仍未归还反诉人的设备也未赔偿反诉人的损失。反诉人无奈，只能就本案提起反诉，就反诉人店铺内设备的返还及损失赔偿部分，请求法院查明事实后依法判决。反诉被告泉舜置业公司辩称：一、被答辩人反诉超过了诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。答辩人于2020年9月15日收到被答辩人提交的反诉状，该反诉内容距今已五年有余。期间，因租赁合同纠纷答辩人提起本诉，原审法院判决双方租赁合同自2015年6月13日解除。而被答辩人在长达五年多的时间始终未起诉主张权利，直到2020年9月15日，答辩人才收到法院送达的此反诉状。根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，被答辩人提出反诉早已超过了诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。二、被答辩人的反诉请求除第一项外，均与事实不符，应当依法驳回。答辩人不存在扣押被答辩人物品的情况，且被答辩人也未在反诉状中列明物品清单，因此该项反诉请求不明确，且与事实不符，依法不应支持。关于反诉请求第三项装修损失的问题。根据《租赁合同》第11.2条约定，被答辩人交还商铺前应当使得商铺处于完好可出租的状态，被答辩人应当按照答辩人的要求在本合同提前终止前将该商铺恢复原状，由此发生的一切费用由被答辩人承担。若答辩人要求被答辩人将该商铺保持现状交还的，被答辩人无权要求答辩人对装修作出任何补偿。此外，对于装修损失的主张也超过了诉讼时效，故被答辩人此项诉求与合同约定不符，依法不应当支持。关于反诉请求第四项费用返还的问题。1、履约保证金：根据《租赁合同》第5.3条合同关系终止时，被答辩人无任何欠费、违约行为，并交还商铺后，答辩人将保证金无息退还。而本案中，从本诉看，被答辩人存在欠付租金和管理费的情况，不符合退还保证金的合同约定条件，故该项费用不应退还。2、装修押金：经公司查询，装修押金已抵扣2014年欠缴的管理费，不存在返还该费用；3、煤改气押金：经公司查询，不存在该笔费用。三、反诉状所述2015年1-3月租金已缴纳，与被答辩人原一审自述不符，违反了“禁止反言”原则，应当不予采信。在洛龙区人民法院2016年4月12日庭审笔录（原一审庭审笔录）第四页记载“原告问：被告，从2015年1月1日起你是否向泉舜公司缴纳过租金及管理费？被告回答：没有。”由此可知，被告自认未向答辩人缴纳过2015年1月以后的租金及管理费，故被答辩人在反诉状中的陈述与事实不符，答辩人的本诉主张应当支持。综上所述，被答辩人的反诉超过了诉讼时效，且其反诉请求与事实不符，望法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人所提交的证据在卷佐证。根据当事人提交的证据和陈述，本院认定案件事实如下：原告与被告在2013年11月7日签订“泉舜购物（2013）招字第85号”《泉舜购物中心租赁合同》一份，原告将泉舜购物中心4楼4010号商铺（建筑面积284.52平方米）租赁给被告从事“佳家原味米粉”餐饮经营活动，租期3年。合同签订后至2014年3月19日前为免租期，不收租金。双方于2014年7月10日签订补充协议，原告同意被告自2014年4月27日起享有两个月免租期（当年4月27日至6月26日）。租金收取方式，2013年12月20日至2015年12月19日为207700元/年，即每天2元/平方米；2015年12月20日至2016年12月19日为224316元/年，即每天2.16元/平方米。双方合同约定，租金每三月为一个支付周期，应于前一支付周期到期日以前的五日内交纳下一周期的租金。被告逾期交纳租金和其他应交款超过一个月，原告有权解除合同。同时约定，因逾期交纳租金和各项费用，按本期应交纳总额每日1%计付滞纳金。合同并对其他事项进行了详细的约定。通过庭审，原、被告产生纠纷并引发诉讼的起因为本诉原告泉舜置业公司将被告詹红星所承租店铺的周边进行了变动，通道被围堵，致本诉被告所租赁的商铺经营受到损失，被告为此拒交租金，进而引发原告将该店铺上锁并进行了转租。关于被告所承租店铺周边通道被围堵情况，该事实由被告在庭审中出具的相关照片予以证实。关于租金的拖欠情况，被告在庭审中认可其只欠付2015年第二季度（4月—6月）的房租，原告为其下发的催收通知也是2015年4月至6月的范围，但欠付该房租的原因为原告围堵了其店铺周边通道。被告称其店铺于2015年5月20日被原告加锁使其无法继续经营，经营物品及相关财物无法搬出，原告当庭予以否认但认可该店铺现已对外转租。庭审中查明，该商场的商家店铺进出物品时要通过运营部出具证明，在出门处由保安对证明的记载与物品进行核对无误后方能出去。庭审中由于双方意见分歧较大，致调解不能。为此，双方诉至本院。本院认为，原、被告签订的租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现双方均要求解除该合同，本院对此应予确认。对本诉原告泉舜置业公司要求被告腾空所租店铺恢复原状予以返还的请求，因该店铺在双方发生纠纷后，已由原告实际控制，并已实际对外又进行了出租，故对该诉求本院不予支持；对本诉原告泉舜置业公司要求被告支付租金、综合管理费及违约金的请求，因其在合同履行期间，在未与被告达成合意的情况下，私自改变了被告所承租店铺周边的环境，并对进出商铺的主要通道进行了围堵，致被告的合同目的不能实现，原告自身存在过错，该损失应由其自行承担；对本诉泉舜置业公司原告所要求的水、电费请求，结合庭审中原、被告双方的证据，该争议纠纷的发生是因原告擅自改变周围环境，在争议发生后，原告并未对哪些费用是在被告承租期间所产生进行证据保全，故该费用应由本诉原告自行承担；对本诉原告泉舜置业公司所要求的生活垃圾处理费的请求，由于双方没有约定，本院不予支持。关于反诉原告詹红星要求反诉被告泉舜置业公司返还店内电脑、收银机、餐桌等全部可移动物品及装修损失的请求，因其无相关的证据予以证明，故对此本院不予支持；关于反诉原告詹红星要求反诉被告泉舜置业公司退还其合同履约保证金的请求，因詹红星在合同期内未按约定支付租金，且在争议发生后不能理性的处理纠纷，自身存在违约行为，按合同约定该履约保证金不应予以退还；关于反诉原告詹红星要求要求反诉被告泉舜置业公司退还其装修押金，因泉舜置业公司提出该装修押金已进行抵扣租金，而反诉原告詹红星又无提供相应的证据给予反驳证实，故对反诉原告詹红星的该项诉求，本院亦不予支持；关于反诉原告詹红星要求反诉被告泉舜置业公司退还其煤改气押金的诉讼请求，因其系经营餐饮业，按照国家的相关政策规定应当进行煤改气，同时，该押金收据出具单位也并非泉舜置业公司，故对该项请求本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、解除原、被告双方于2013年11月7日签订的泉舜购物（2013）招字第85号《泉舜购物中心租赁合同》。二、驳回本诉原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司的其他诉讼请求；二、驳回反诉原告詹红星的其他诉讼请求。本案本诉诉讼费3338元，由本诉原告厦门泉舜集团洛阳置业有限公司承担；本案反诉费6360元，减半收取3180元，由反诉原告詹红星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭钟常人民陪审员  常智慧人民陪审员  杨 犀二〇二〇年十二月十五日书 记 员  胡晓燕