河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初8849号原告：周会欣，男，1988年3月5日生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：付爽，河南亚太人律师事务所律师。被告：郑州博雅置业有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇大韩庄村民委员会，统一社会信用代码91410122079444551L（1-1）。法定代表人：李刚强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：校胜杰，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹代鑫，男，该公司工作人员。原告周会欣与被告郑州博雅置业有限公司（以下简称博雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周会欣及委托诉讼代理人付爽，被告博雅公司委托诉讼代理人校胜杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周会欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2019年5月1日至2019年12月16日期间逾期交房的违约金37915.39元，并按照每日167.77元继续支付给原告自起诉之日起至达到实际交付条件之日止的逾期交房违约金；2、判令被告支付原告自2019年7月1日起至2019年12月16日期间逾期办理产权初始登记的违约金278.49元，并按照每日1.68元继续支付给原告自起诉之日起至将办理房屋权属初始登记的资料报送中牟县住房保障和房地产管理局之日止的逾期登记违约金；3、判令被告立即排除妨碍，拆除洋房小院及围墙等违章建筑；4、依法判决被告立即消除危险，加宽南大门消防通道，硬化并打通东大门消防通道，硬化并加宽消防车登高操作场地，将现有电梯更换为符合规范的担架电梯；5、依法判决被告按照最初规划及承诺继续履行，对涉案小区及房屋的质量与配置进行整改，并赔偿原告因被告整改不能而存在虚假宣传导致原告错失了购买同类同期相近地段房屋交易机会造成的原告损失10000元；6、确认《商品房买卖合同》的附件五合同补充协议第十条“对合同第八条交付期限的补充：由政府部门和行政主管单位根据法律法规、部门规章政策等采取的各项措施、配合城市建设、遇到恶劣的天气影响工期、政府因防尘治理要求停工、出卖人已按时提交本条约定的有关文件因政府部门或行政主管单位内部审批拖延及法律法规规章及政策变化等因素导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交房期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”的约定内容无效；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告出卖的位于中牟县绿博文化产业园，平安大道以南，牡丹六路以西2-10【幢】【座】3【单元】16【层】1601号商品房，房屋建筑面积141.96平方米，单价为每平方米11817.92元，总金额1677672元；合同自双方签订之日起生效，自合同生效之日起30日内由被告负责向房地产登记机构办理上述合同的信息备案手续，若被告逾期不办理合同信息备案手续并造成原告损失的，应当承担赔偿责任；被告应当在2019年5月1日前，取得该商品房的商品住宅交付使用批准文件，并将符合本合同其他约定的该商品房交付原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在2019年6月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送中牟县住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.0001%违约金。截止目前，合同生效已两年有余，被告仍未为原告办理上述合同的信息备案手续；交付期限已过半年有余，该商品房仍然没有达到交付使用条件，没有取得商品住宅交付使用批准文件，被告不能出示“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）以将该商品房合法交接给原告，且被告一直没有支付给原告逾期交房违约金；被告也未将办理房屋权属初始登记的资料报送中牟县住房保障和房地产管理局，且也一直未支付给原告逾期办理产权初始登记的违约金。同时，被告私改规划，一绿两卖，违规建设洋房小院、在8号楼与西侧洋房之间设置围墙，侵占小区公共绿化，导致绿化率严重低于规划及宣传的35%的面积，并阻断业主直达范围；位于南大门的消防通道宽度达不到规范，且在消防验收后，为增加绿化率，被告竟还擅自将院内硬化的消防车登高操作场地大面积掀起改种为草地，尤其东侧大门的消防通道完全改种为草地不予硬化，同时该消防通道被电动车出入口遮挡，消防车根本无法通行，担架电梯违反图纸和规范，尺寸明显不够，涉案小区存在严重的消防安全隐患，不具备交付使用条件。此外，被告当初一直标榜康桥香溪郡为5＋好房，改善盛宴，郑州高端人士群体社区，系康桥首发郑东精品，且内部配套有北大附属实验学校幼儿园、省实验小学等名校资源，容积率2.49，规划景观系出名门，绿化率35%，并有夜光跑道等，市政统一供暖之前由物业自烧锅炉供暖等，所有宣传与承诺无不体现其“高端”、“精品”的定位。但目前现状为严重减质减配。具体来说，窗户由内开内倒改为低成本的外平开窗，且中空不封，存在严重窗扇脱落甚至人员坠落的安全隐患；室内外多处裂缝修补及空鼓、地面和墙面混凝土强度严重不够、刮涂工艺低劣粗糙；高层外墙东西立面、窗间墙设计由多彩漆＋氟碳漆改为刮涂低成本的劣质涂料；保温设计由改性聚乙烯保温板（A级）改为低成本、易吸水的岩棉板，与涂料结合后耐久性极差，存在大面积脱落隐患；入户大堂及背景墙的高端石材改为劣质石材；幼儿园性质未定，尚未彻底建成，更谈不上招生；省实验小学谈判失败，最终让以政府规划为准；绿化率严重不足，夜光跑道完全没有，甚至因其上述违章建筑导致很多地方无法直达，公共绿地面积骤减；业主入住率如果不达到60%不供暖；原沙盘图及景观示范区展示的精品鸡爪槭、精品银杏、特选朴树、红榉、金桂、老式红叶李、特选五角枫、丛生百日红、丛生蒙古烁、满天星、特选花石榴、海桐球、高规格日本红枫、特选茶条槭等名贵树种均不知所踪，改为槐树和白蜡易生虫等劣质树种，且小区内主干道均为槐树。被告应当按照最初的规划及承诺对涉案小区及房屋进行上述方面的整改。被告出卖的上述房屋比周边同期同类房屋每平贵2000元左右，其上述无法整改的地方存在严重的虚假宣传，该虚假宣传行为导致原告错失了购买同类同期相近地段房屋的交易机会，给原告造成极为严重的损失，被告对相应差额应当予以赔偿。原告现据有关规定提起诉讼，请求人民法院依法裁准原告前列之诉求，以维护原告的合法权益。被告博雅公司辩称：一、涉案房屋合同信息备案手续在原告起诉之前，已在中牟县房管局办理完毕。二、原告起诉逾期交房违约金没有事实和法律依据，被告没有违约，应驳回原告的该项诉讼请求，具体理由如下：（一）涉案房屋《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方在合同中对“交付期限”顺延有明确约定，即双方已经达成合意：因政府扬尘治理停工导致延期交房可以顺延交房时间，且出卖人不承担违约责任进行了明确的约定。郑州市政府为响应国家及省大气污染防治攻坚行动计划，在2016年、2017年、2018年、2019年连续四年发布了《郑州市重污染天气应急预案》，郑州市重污染天气管控2017年为153天、2018年为188天、2019年为221天，合计562天。涉案项目自2016年底开工建设以来，持续受政府扬尘治理、“封土令”等停工政策影响，停工政策的不确定性导致停工时间的长短及涉案房屋的交付时间存在不确定性，基于停工政策常态化及停工时间长短的不确定性，双方在《商品房买卖合同》第八条及附件五合同补充协议第十二条明确约定，“基于法律法规、部门规章政策等采取的各项措施，因配合城市建设、遇到恶劣的天气影响工期、扬尘治理要求停工导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交房期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。”涉案项目因受政府扬尘管控停工天数长达462天，按照合同约定交房时间应当顺延至2020年8月份，被告在2019年10月向原告交付涉案房屋，被告没有违约，原告起诉解除合同没有事实依据及合同依据。（二）被告一直在善意履约，努力克服“扬尘管控、大气污染防治、封土令”等停工政策影响，按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向原告履行交付义务。被告为早日交付涉案项目增加巨额建设成本：施工过程中按照政府主管部门要求增加防尘降霾设施设备（雾炮、喷淋、土工布等），增加赶工措施费、夜间施工费，施工单位扬尘管控停工索赔，政府主管部门扬尘治理罚款等。被告在2019年4月25日向原告邮寄《延期交房通知书》，及时将涉案项目受政府扬尘管控停工延期交付的实际情况告知原告；2019年10月24日取得《工程竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件；2019年10月26日向原告邮寄《入伙通知书》；2019年10月26日在《郑州日报》刊登交房公告，履行通知义务。（三）根据涉案项目同类案件生效判决，中牟县人民法院（2020）豫0122民处1304号、1305号、1306号生效民事判决书已认定：涉案《商品房买卖合同》合法有效，涉案工程项目在施工过程中，遇政府下达停工、封土令等客观原因，致使被告在上述期间内无法正常施工，符合《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定，最终认定涉案项目受“停工令”、“封土令”重污染天气预警等客观因素影响导致停工的天数为199天，按照《商品房买卖合同》约定交房时间应当顺延至2019年11月15日，被告没有违约，原告起诉逾期交房违约金没有事实和法律依据，应依法驳回。就本案而言，被告在2019年10月26日向原告邮寄书面《入伙通知书》，原告已签收，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，应当视为房屋已交付，被告不存在违约行为。三、原告起诉逾期办理产权初始登记违约金没有事实和法律依据，应依法驳回原告的该项诉讼请求，具体理由如下：（一）原被告双方在合同履行过程中因国家对不动产登记进行重大政策调整、变更，郑州市房管局已自2016年8月20日起取消房屋初始登记，改由不动产登记中心办理不动产首次登记，“初始登记”与“首次登记”不是同一概念，二者的办理机关、办理内容、登记程序、报送材料等都不同。《商品房买卖合同》并未对此进行约定，且购房合同约定的办理初始登记及违约条款已无法适用，被告无需办理初始登记，也不应承担办理初始登记的违约责任，若继续履行合同约定的初始登记义务对被告显失公平，因此不应再继续适用原合同确定违约金。被告不存在违约，依法不应承担违约责任。（二）《商品房买卖合同》补充协议第十二条对《商品房买卖合同》第十五条及合同附件四第六条进行了特别约定，即将主合同约定的被告应在2019年6月30日将办理“产权初始登记”应当由被告提供的资料变更约定为“出卖人应当在房屋交付使用后360个工作日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房和房地产管理局及郑州市不动产管理局。”“出卖人向产权登记机关备案了应当由出卖人提供的办理权属登记的资料并办理了初始登记的，买受人保证不追究出卖人的违约责任。”（三）根据本小区同类案件生效判决，中牟县人民法院认定涉案项目受“停工令”、“封土令”重污染天气预警等客观因素影响导致停工的天数为199天，按照《商品房买卖合同》约定，交房期限可以顺延199天，因涉案房屋顺延交付，则涉及到房屋交付之后的相关权属证书的办理均应当据实予以顺延199天。（四）具体到本案而言，被告已在合同约定的顺延期限内，按照新的不动产权登记政策办理完毕涉案房屋首次登记。被告没有违约，应驳回原告的诉讼请求。四、被告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，被告已按约向原告交付涉案房屋，因政府“停工令”影响，按照合同约定被告可以顺延交房时间，被告顺延交房的行为并未影响双方合同目的实现，亦未给原告造成任何损失。房屋交付时间顺延之后，涉及到房屋相关权属证书的办理亦应当予以顺延，被告在顺延期内办理完毕涉案房屋不动产权首次登记，并没有给原告造成任何损失，应驳回原告的诉讼请求。五、被告认为，原被告双方之间的权利和义务应以《商品房买卖合同》及补充协议约定为准，被告已严格按照购房约定的交付条件向原告履行了交付义务。2019年10月份，涉案房屋交付时已经建设、监理、勘察、设计、施工五大质量责任主体验收合格，并经相关政府主管部门验收合格，取得了《工程竣工验收备案表》。原告起诉的排除妨碍、消除危险、赔偿交易机会损失等没有事实和法律依据，且与本案不属于同一法律关系，应依法予以驳回。经审理查明：2017年4月27日，原告周会欣与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买被告开发的位于中牟县绿博文化产业园，平安大道以南，牡丹六路以西2-10【幢】【座】3【单元】16【层】1601号房一套。合同约定：“第八条约定：出卖人应当在2019年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第十一条约定由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意出卖人不承担逾期交房责任，自出卖人通知或报纸公告送达之日起15日内，买受人未按规定办理房屋交接的，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，该房屋风险责任随之转移给买受人，买受人应承担交接日起相应的物业管理等各项费用”。《康桥香溪郡二号院商品房买卖合同补充协议》第十二条关于合同第十五条及合同附件四第六条的特别约定：“鉴于政府增设不动产管理局导致政府部门之间权限不清、职责不明办证时限延长等因素影响，合同第十五条及合同附件四约定的办证时限无法办理完成有关权属证书，现出卖人与买受人一致同意将《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同》附件四第六条内容变更为：出卖人应当在房屋交付使用后360工作日内，将需要由出卖人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产管理局”。合同签订后，原告按照合同约定的购房款数额向被告支付了购房款，被告未按约定的期限交付涉案房屋，原告为维护其合法权益，诉至本院，请求依法判令支持其诉讼请求。另查明，2019年10月24日，涉案楼房取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均于2019年10月9日在该表上盖章。2019年10月20日，被告向原告邮寄《入伙通知书》，原告周会欣《入伙通知书》中办理房屋交付手续的时间为2019年10月30日。被告于2020年7月10日就涉案房屋为原告周会欣办理首次登记。又查明，郑州市人民政府分别于2017年及2018年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁（拆除）施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。郑州市建筑工地扬尘污染综合整治办公室《关于印发的通知》，该通知明确“严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日‘冬防’期间实施的‘封土行动’，期间城市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工”。原告周会欣与被告签订的《商品房买卖合同》在履行过程中共经历121天的“封土行动”。2019年1月1日至2019年4月1日，酌定黄色预警天数为12天，橙色及红色预警天数为45天。郑州市人民政府办公厅于2019年9月23日发布关于启动重污染天气II级应急响应的通知（郑政办明电［2019］170号），决定自2019年9月24日至2019年10月2日启动重污染天气II级应急响应。本院认为，原告与被告博雅公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告周会欣与被告签订《商品房买卖合同》后，原告已依约定的数额支付了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定的日期，将取得商品住宅交付使用批准文件、符合合同约定的商品房交付原告。但由于在施工过程中遇政府下达停工、封土令等客观原因，致使被告在一定期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定，故本院对被告延期交房的天数予以酌定扣减。同时，考虑到自2018年度政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，本院酌定对自2018年度政府发布黄色预警导致延期交房需扣减的天数仅支持50%。综合考虑本案工程在三级预警期间工程进度及工程项目情况，原告周会欣的逾期交房天数酌定扣除为212天［2天＋8天＋121天＋（30天×50%）＋24天＋66天］×90%，故博雅公司向原告周会欣的交房时间应当自2019年5月1日顺延至2019年11月29日，博雅公司通知原告于2019年10月30日交付房屋，原告以房屋不符合交房条件为由，至今未收房。根据双方所签合同的约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意出卖人不承担逾期交房责任，视同出卖人与买受人按期办理房屋交接，故博雅公司不存在逾期交房，原告要求博雅公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。关于原告周会欣要求被告支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求，根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后360工作日内，将需要由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局及郑州市不动产管理局，但被告已为原告办理了涉案房屋首次登记，且未超过双方约定的期限，故原告的该项诉讼请求，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于原告周会欣要求被告立即排除妨碍，拆除洋房小院及围墙等违章建筑及消除危险，加宽南大门消防通道，硬化并打通东大门消防通道，硬化并加宽消防车登高操作场地，将现有电梯更换为更为符合规范的担架电梯的诉讼请求，因该诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予处理。关于原告要求确认《商品房买卖合同》的格式条款“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：基于法律法规、部门规章、政策等采取的各项措施而引起的逾期”和“基于法律法规、部门规章、政策等采取的各项措施，因配合城市建设、遇到恶劣天气影响工期、扬尘治理要求停工，以及出卖人已如约按时提交的文件因法律政策变化等因素导致房屋交付逾期的，不视为出卖人违约，交房期限相应顺延，出卖人不承担违约责任”无效的诉讼请求，因上述条款内容系双方真实意思表示，且系双方因不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，对履行合同中的双方权利义务影响的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合确认无效的条件，故该诉讼请求，理由不当，于法无据，本院不予支持。关于原告的其他诉讼请求，理由不当，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周会欣的诉讼请求。案件受理费502元，已减半收取，由原告周会欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十九份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王宏亮二〇二〇年十二月三十日书记员  葛 星