广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9219号原告：广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社，住所地：广州市番禺区大石街植村一路48号植村村委会大楼。负责人：陈锡权，理事长。委托诉讼代理人：李艳波，广东联合发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：段云浩，广东联合发展律师事务所实习人员。被告：贺欣，女，1982年10月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：何镇波，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东华誉品智律师事务所律师。第三人：广州市七曜电器有限公司，住所地：广州市番禺区大石街植村工业一路16号1栋102。法定代表人：柳汉林。第三人：李娟红，女，1977年11月28日出生，汉族，住广州市海珠区。第三人：陈敏波，男，1977年2月5日出生，住广东省揭东县。第三人：王焕元，男，1974年11月13日出生，汉族，住湖北省蕲春县。第三人：广州钜力润滑油有限公司，住所地：广州市番禺区大石街植村工业一路自编15号之一房号。法定代表人：张玉舒。第三人：刘任东，男，1985年8月10日出生，汉族，住湖南省宁远县。第三人：魏振炎，男，1976年8月20日出生，住广东省陆丰市。第三人：梁毓川，男，1988年11月21日出生，汉族，住广东省高州市。第三人：张梅英，女，1980年9月24日出生，汉族，住广西灵山县。第三人：颜俊，男，1982年3月25日出生，汉族，住湖南省株洲县。第三人：陈美武，男，1988年7月10日出生，汉族，住广东省海丰县。第三人：李道旺，男，1965年11月20日出生，住浙江省瑞安市。第三人：广州市鼎锋包装机械有限公司，住所地：广州市番禺区大石街植村工业一路15号。法定代表人：李道旺。原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社（以下简称大石植村合经社）诉被告贺欣，第三人广州市七曜电器有限公司（以下简称七曜公司）、李娟红、陈敏波、王焕元、广州钜力润滑油有限公司（以下简称钜力公司）、刘任东、魏振炎、梁毓川、张梅英、颜俊、陈美武、李道旺、广州市鼎锋包装机械有限公司（以下简称鼎锋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大石植村合经社的委托诉讼代理人李艳波、段云浩，被告贺欣及其委托诉讼代理人刘洪远（已撤销）、何镇波、陈嘉丽，第三人钜力公司的法定代表人张玉舒、刘任东、梁毓川、王焕元到庭参加了诉讼，第三人七曜公司、李娟红、陈敏波、魏振炎、张梅英、颜俊、陈美武、李道旺、鼎锋公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大石植村合经社向本院提出诉讼请求：1.确认原告与贺国成签订的《租赁合同》无效；2.判令被告向原告交还位于广州市番禺区大石镇植村工业一路面积为6960.8平方米的厂房；3.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为：确认原告与贺国成、贺欣签订的《租赁合同》无效。事实和理由：2007年3月15日，原告与贺国成签订一份《租赁合同》，合同约定甲方（原告）将其所有的位于番禺区大石镇植村工业一路面积为6960.8平方米厂房出租给乙方（贺国成）使用，租期20年（自2007年3月10日起至2027年3月15日止）；租赁期内，租金按每月每平方米11元支付，每三年递增一次，每次递增10%。乙方每月租金于当月25日之前缴清。在租赁过程中，承租人贺国成去世，由其女儿（被告贺欣）承租使用涉讼厂房，并在贺国成签订的租赁合同承租人处签名继续承租。原告认为，原告将涉讼厂房出租给被告，出租厂房未报建，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条等法律的规定，本案合同应为无效合同。原告依法特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告诉求。被告贺欣辩称：据了解涉讼物业所在地块在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地。原告将农村集体土地非农业建设，被告承租后继续进行了非农业的加建及装修（包括大规模的砌墙、搭建、二次消防、水电等），现已由被告转租，数十个承租人将物业用于生产、办公、批发零售、仓储物流等商业活动。次承租户同样继续进行了不同程度的非农业的加建及装修。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定，本案中，法律上明显需进行非农建设的行政处理前置。另行政处理前置也可避免几十个转租分租户的累诉，避免原告及其他村集体明显违背诚实信用的恶意诉讼之风迅速蔓延（现农村三资平台九成的出租标的物属于类似性质）。综上所述，我方认为原告违反诚实信用原则，请法院应依法裁定驳回原告起诉。第三人七曜公司无到庭及作出答辩。第三人李娟红无到庭及作出答辩。第三人陈敏波无到庭及作出答辩。第三人王焕元述称：希望按照我方与被告签订的租赁合同约定的租赁期限继续使用。第三人钜力公司述称：其不清楚原、被告租赁的事情。第三人刘任东述称：其不清楚原、被告租赁的事情。第三人魏振炎无到庭及作出答辩。第三人梁毓川述称：对原告的起诉有异议，其不清楚原、被告租赁的事情。第三人张梅英无到庭及作出答辩。第三人颜俊无到庭及作出答辩。第三人陈美武无到庭及作出答辩。第三人李道旺无到庭及作出答辩。第三人鼎锋公司无到庭及作出答辩。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：贺欣是贺国成的女儿。2007年3月15日，原广州市番禺区大石街植村村经济合作社作为甲方（出租人），与案外人贺国成作为承租人（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市番禺区大石镇植村工业一路，所有权属大石植村合经社、宗地总面积为6960.8平方米的物业（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用；租赁期限20年，即2007年3月10日起至2027年3月9日止，甲方同意于2007年3月10日起至2007年5月9日止，给予乙方1个半月的免租装修/建设期；租赁期限起始日2007年3月15日至2010年3月15日，该物业每月每平方米的租金为11元，每月租金总额76568.8元，另道路空地费每月1500元，以上租金三年“递增一次”，每次递增10%，甲方不得再行向乙方收取本合同未明确其它任何费用；乙方按月交付租金，每月租金定于当月25日之前缴清，乙方以现金或转账方式支付，甲方凭发票向乙方收取当月租金；本合同定金153120元，合同期满（含续租期），甲方应将合同定金冲减乙方所欠租金后的余额，无息退回给乙方；甲方须于2007年3月15日前将该物业移交给乙方，甲方即保证乙方对该物业享有完整合法的出租权、使用权和收益权；甲方承诺并负责按政府有关部门的规定程序办理租赁物的产权证（其费用由甲方负责），甲方须协助乙方办理经营所需证照（其费用由乙方支付）；甲方承诺并保证该物业于2007年12月前取得消防合格证；租赁期间，乙方有权在该物业内进行建设、改建、拆建及间隔等，或建造配套设施，由乙方承担相应的法律责任，与甲方无关，租赁期满，所有改建工程无偿归甲方所有；乙方须依约按时缴租，乙方不按时交付租金的，除须补交外，每逾期一天，按所欠租金的5%向甲方支付滞纳金，逾期60天未交租的，甲方则视乙方违约，有权终止合同并收回物业，乙方所交合同定金不予退回；甲乙双方均须信守本合同，除不可抗力因素外，任何一方未征得另一方同意，单方面终止合同的，另一方有权要求赔偿损失，如甲方单方面要求提前终止合同或违约的，除应退还双倍的合同定金外，甲方须赔偿因乙方执行本合同所发生所有建筑、改建、装修的损失给乙方，如乙方单方面要求提前终止合同或违约的，则甲方没收合同定金，乙方须赔偿甲方执行本合同所发生的实际损失，乙方所有改造工程无偿归甲方所有；若甲方2007年12月仍未得取得消防合格证，甲乙双方再另行协商；等等。贺国成去世后，贺欣在该《租赁合同》“乙方（签名盖章）”处贺国成签章旁签字并按捺指模。2009年1月12日，大石植村合经社开具一份《植村村收据》（NO.0005297），载明“今收到贺国成交来租用植村工业一路6960.8平方米厂房的定金（该合同承租人是贺国成、贺欣两人）153120元。2011年12月28日，广州市番禺区人民政府办公室向各镇政府、街道办事处、区属各有关单位发出一份《关于换发广州市番禺区农村集体经济组织证明书的通知》，称为完善农村股份合作制改革的各项工作和2012年农村集体土地确权登记发证做好基础准备工作，经区政府同意，决定全面换发《广州市番禺区农村集体经济组织证明书》，其中原广州市番禺区大石街植村村经济合作社换发的证明书情况为：村合作经济社名称为广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社，证明书号码为粤农集字第011380000002号。2019年7月19日，大石植村合经社以案涉《租赁合同》无效要求返还涉讼物业为由，提诉至本院，引致本案纠纷。因贺欣称将涉讼物业分租给了他人，故本院依法追加了七曜公司、李娟红、陈敏波、王焕元、钜力公司、刘任东、魏振炎、梁毓川、张梅英、颜俊、陈美武、李道旺、鼎锋公司作为本案第三人参加诉讼。庭审中，大石植村合经社和贺欣均确认涉讼物业位于广州市番禺区大石街植村工业一路15、16号（自编），该物业没有办理产权登记或者报建手续；并确认涉讼物业的承租人原是贺国成，后贺欣在贺国成签订的《租赁合同》承租人处签名以继续承租使用；双方还确认大石植村合经社于2007年3月15日前已交付给贺欣使用，贺欣已支付定金153120元，并支付租金至2021年1月9日。但双方当事人对以下问题存在争议：一、大石植村合经社在出租涉讼物业时有无告知涉讼物业没有报建的情况。大石植村合经社称其社在出租涉讼物业时已经告知贺欣涉讼物业没有报建的情况，因此双方在合同约定要在2007年12月前取得消防合格证；虽然合同中约定会办理产权证，但因为历史遗留问题无法办理产权证，因此双方也在合同中约定“如2007年12月仍未取得消防合格证，双方再另行协商”，但双方之后也没有再次协商，其社曾经去办理过报建，但无法找到报建资料，无法补办报建手续。贺欣则表示大石植村合经社在出租时承诺涉讼物业要完成报建，没有办理报建手续或产权证是因为大石植村合经社不作为，另外合同不是约定办理产权证，而是约定报建手续。二、关于涉讼物业的使用情况。贺欣称其将涉讼物业作为仓库和厂房使用至今，并转租给他人做商铺和开工厂，其转租与次承租人签订租赁合同后，次承租人办理营业执照时需要在大石植村合经社确认的，故大石植村合经社对转租情况是知情的，现涉讼物业仍由其与次承租人在使用，具体次承租人的承租情况为：七曜公司承租大石街植村工业一路15号之2物业，有与其方签订书面租赁合同，合同到期后继续使用至2020年11月才与其方解除租赁关系，现七曜公司已搬离该物业，现该物业由案外人付添禄承租并使用，没有与其方签订书面租赁合同；李娟红承租大石街植村工业一路15号之5-6物业，有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；陈敏波承租大石街植村工业一路15号之9物业，有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；王焕元承租大石街植村工业一路15号之10-12物业，有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；钜力公司承租大石街植村工业一路15号之13物业，有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；刘任东承租大石街植村工业一路16号之4物业，已于2020年12月与其方解除租赁合同并已经搬离该物业，现该物业由颜俊承租，颜俊还承租了大石街植村工业一路15号之15-16物业，颜俊承租的所有物业均没有与其方签订书面租赁合同，但仍在继续使用；魏振炎分别承租大石街植村工业一路16号之8、16号之9-10物业，有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；梁毓川承租大石街植村工业一路16号之12物业，有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用；张梅英承租大石街植村工业一路15号之8物业，没有与其方签订书面租赁合同，但仍在继续承租使用；李道旺承租大石街植村工业一路16号之1物业，没有与其方签订书面租赁合同，但仍在继续承租使用；陈美武承租大石街植村工业一路16号之2物业，没有与其方签订书面租赁合同，但仍在继续承租使用；鼎锋公司承租大石街植村工业一路15号之17-21、16号之1-105物业，有与其方签订书面租赁合同，至今仍在承租使用。大石植村合经社则表示其社对转租情况不清楚，贺欣没有告知过其社，也没有经过其社同意，其社没有向贺欣或次承租人提供过转租的证明。刘任东于第二次庭审时表示对贺欣的证据情况不清楚，其不清楚大石植村合经社与贺欣之间的租赁事宜，但确认其与贺欣签订的租赁合同是真实的，对其他分租情况不清楚；其一直使用其所承租的部位至今，没有搬离；其正常向贺欣交租，正常使用商铺，不存在任何过错，故其不同意交还物业。刘任东于第三次庭审未到庭。钜力公司表示其不清楚大石植村合经社与贺欣之间的租赁事宜，但确认其司与贺欣签订的租赁合同真实的，对其他分租情况不清楚；其司一直使用其所承租的部位至今没有搬离；其司正常向贺欣交租，正常使用物业，不存在任何过错，故其司不同意交还物业。梁毓川表示其不清楚大石植村合经社与贺欣之间的租赁事宜，但确认其与贺欣签订的租赁合同是真实的，对其他分租情况不清楚；其一直使用其所承租的部位至今没有搬离；其正常向贺欣交租，正常使用物业，不存在任何过错，故其不同意交还物业。王焕元确认其自身承租情况，但对贺欣的其他分租情况不清楚。另，大石植村合经社与贺欣均同意在本案中一并对贺欣缴纳的定金进行处理；贺欣明确不在本案中处理合同无效的其余法律后果及提出反诉。本院认为，大石植村合经社与贺国成就涉讼物业签订《租赁合同》约定相关租赁事宜，因贺国成已去世，后贺欣在该租赁合同上承租人处签名确认，应视为其承接贺国成的承租人的权利义务继续进行承租，贺欣在本案诉讼中亦对于其承租涉讼物业未提出异议或否认，本院对贺欣承租涉讼物业予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”双方当事人均确认涉讼物业未办理产权登记或报建手续，大石植村合经社亦未能提交涉讼物业的产权登记资料或相关报建资料，故应认定大石植村合经社和贺欣就涉讼物业所订立的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”双方当事人均确认贺欣已向大石植村合经社支付定金153120元，且同意在本案中一并对该定金进行处理，故大石植村合经社应当退还该款项153120元给贺欣。对于大石植村合经社诉请返还涉讼物业的问题，现从当事人在庭审中的陈述可知，涉讼物业至今仍由贺欣管业。故，贺欣应当将涉讼物业交还给大石植村合经社管业。贺欣将涉讼物业中的部分场地分租给了七曜公司等人使用，而七曜公司、李娟红、陈敏波、王焕元、钜力公司、刘任东、魏振炎、梁毓川、张梅英、颜俊、陈美武、李道旺、鼎锋公司作为涉讼物业的次承租人和实际使用人，亦负有协助交还涉讼物业给大石植村合经社的义务。至于贺欣与七曜公司等分租户之间如就涉讼物业内相关商铺租赁发生财产纠纷，属于另一法律关系，各方可另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社与被告贺欣就位于广州市番禺区大石街植村工业一路15、16号（自编）、宗地总面积为6960.8平方米的物业签订的《租赁合同》无效；二、被告贺欣应于本判决发生法律效力之日起三十日内将广州市番禺区大石镇植村工业一路15、16号（自编）物业交还给原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社管业；三、第三人广州市七曜电器有限公司、李娟红、陈敏波、王焕元、广州钜力润滑油有限公司、刘任东、魏振炎、梁毓川、张梅英、颜俊、陈美武、李道旺、广州市鼎锋包装机械有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离于广州市番禺区大石镇植村工业一路15、16号物业中所承租的部位，协助被告贺欣将该物业交还给原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社管业；四、原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告贺欣退还定金153120元。本案受理费166816元，由原告广州市番禺区大石街植村村股份合作经济社负担83408元，被告贺欣负担83408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  吴 威人民陪审员  曹婉仪二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  徐倩雯