湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初5690号原告：永州市渝洲物业管理有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区零陵北路458号。法定代表人：姚小玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫春红，女，1985年3月3日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，代理权限为特别授权。被告：胡崇军，男，1980年3月28日出生，汉族，户籍地湖南省。原告永州市渝洲物业管理有限公司与被告胡崇军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永州市渝洲物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫春红、被告胡崇军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永州市渝洲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付拖欠的物业管理费10104元；2.请求依法判决被告缴纳违约金2020元；3.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告为舜德花园德明园X栋XXX号房、德明园X栋X号杂房业主。原告2006年与永州市渝洲房地产开发有限公司签订了《舜德摩尔前期物业管理服务合同》，与被告小区业主大会2014年签订了《舜德花园小区物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，服务费单价为2013年4月之前每月每平方米0.5元，2013年4月至2014年6月30日每月每平方米0.75元，2014年7月以后为每月每平方米0.6元，杂房每月每平方米0.3元，被告住房建筑面积126.26平方米，杂房建筑面积8.93平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告以房屋质量为由，拒绝履行交纳物业服务费的合同义务，原告明确告知被告，其主张既不符合合同约定，同时其主张的相对人是错误的。原告按照合同约定和法律法规规定，多次上门催交和张贴书面催交通知书，但是被告仍然拒绝交纳。2008年1月1日起至2019年6月30日止，欠费月数为138个月，被告住房已欠交物业费用费9943元，2014年7月1日起至2019年6月30日止，被告杂房欠费月数为60个月，欠交物业服务费161元，物业费合计欠费金额为10104元。合同约定了延迟交纳物业服务费的违约金，违约金部分原告只主张2020元。综上，各项请求金额合计12124元。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告胡崇军辩称，一、首先，因渝洲物业没有履行好物业管理义务，本人有权拒缴物业管理费，1.原告没有履行对小区公共设施的维护管理责任；2.原告没有履行好小区安全保卫责任；3.原告没有履行好维护小区的环境卫生的责任；4.原告方没有履行好车辆管理的责任；二、其次，由于本人所购买居住的德明园X栋XXX号房存在质量问题，使被告蒙受巨大损失，渝洲物业与舜德花园开发商湖南省渝洲房地产实业有限公司存在连带关系，本人有权要求将欠缴物业管理费冲抵因房屋质量问题所受损失；1.本人购买居住的德明园X栋XXX号房存在质量问题，卫生间在2008年即发生向相邻房间墙壁渗水的情况，餐厅书房墙壁表面白灰反复起泡脱落，木质门套出现起泡朽坏等，当时向渝洲物业和渝洲房地产反映，对方不予解决。漏水更是导致207业主日夜踢我家大门，并威胁杀我全家。我当时就到菱角山派出所报警。且房屋存在结构性裂缝，是无可辩驳的房屋质量问题。因合法利益受到侵害，被告开始拒绝缴物业管理费；2.由于本人购买居住的德明园X栋XXX号房存在漏水，漏水问题使被告蒙受巨大损失，损失共计约为37700元；3.渝洲物业与渝洲房地产之间的连带关系。综上所述，渝洲物业与渝洲房地产同为湘汇集团旗下子公司，均为姚芳明所开办、持有，相互存在共同利益关系。本人因房屋质量问题所蒙受损失，可以向渝洲物业公司追偿总损失46.5%赔偿，由于上述两方面原因，因被告所蒙受的损失远大于应缴物业管理费，所以本人无需向原告支付物业管理费，不承担本次诉讼费用，并且保留追偿损失的权力。请求人民法院予以支持！另要求渝洲房地产必须无条件退还非法扣留的土地使用证。经审理查明，被告胡崇军系舜德花园德明园X栋XXX号房、德馨园X栋X号杂房主，该楼梯房房屋建筑面积为126.26平方米、杂房面积为8.93平方米。2006年3月30日永州市渝洲房地产开发有限公司与原告永州市渝洲物业管理有限公司签订《舜德花园前期物业管理服务合同》，合同的主要内容为：1.原告为舜德花园小区提供物业管理服务；2.合同期限从2006年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；3.竣工验收合格交付业主后物业管理费由业主按0.5元/平方米/月交纳；4.缴纳费用时间为业主每季度10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。2014年12月31日，原告与舜德花园小区业主大会签订《舜德花园小区物业服务合同》，该合同的主要内容为：一、永州市渝洲物业管理有限公司为舜德花园小区提供物业管理服务，本合同的期限为五年，自2014年7月1日零时起至2019年6月30日24时止；二、物业收费标准为多层楼房住宅0.6元/平方米/月，车库、杂房0.3元/平方米/月；三、物业服务费每季度交纳一次，每次缴纳费用时间为每季度首月前15日内，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交服务费的千分之三交纳违约金。此外，该合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务。被告胡崇军自2008年1月1日起至2019年6月30日止未交物业管理费，经原告多次催收未果，遂酿成本纠纷。另查明，原告永州市渝洲物业管理有限公司于2015年1月8日至2015年1月21日期间未为被告所在小区提供物业管理服务。上述事实有当事人提供的《舜德花园前期物业管理服务合同》、《舜德花园小区物业服务合同》、欠费明细等证据在卷予以佐证，结合原告的庭审陈述，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故建设单位与原告签订的《舜德花园前期物业管理服务合同》及被告小区业主大会与原告签订的《舜德花园小区物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，其效力及于被告。在原告已按照合同约定提供物业服务的情况下，被告未按合同约定的期限按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担给付物业服务费并支付相应违约金的违约责任。原告主张2013年4月2014年6月30日每平方米物业费收费0.75元未提供相应证据，本院认为，原告公司与开发商2014年签订的《舜德花园小区物业服务合同》，对物业费的收费标准进行了明确约定，物价局的核准的物业费并非原告变更物业费收费标准的依据，故对原告主张2013年4月2014年6月30日每平方米物业费收费0.75元，本院不予采纳。被告自2008年1月1日至2014年6月30日，共下欠原告德明园X栋XXX号楼梯房物业服务费4924.14元（0.5元/平方米×126.26平方米×78个月）；自2014年7月1日至2019年6月30日止，共下欠原告德明园A栋307号楼梯房物业服务费4510元（0.6元/平方米×126.26平方米×60个月-126.26平方米×14天÷30天×0.6元）；被告自2014年7月1日至2019年6月30日止，共下欠原告德馨园X栋X号杂房物业服务费159.4元（0.3元/平方米×8.93平方米×60个月-8.93平方米×14天÷30天×0.3元），上述物业服务费9593.54元，对此部分物业服务费依法予以支持。另原告诉请要求被告胡崇军支付滞纳金2020元，双方约定从逾期之日起按每天千分之三的标准计收滞纳金，该滞纳金约定的计算方式超过法律规定，且原告未提供证据证实被告的逾期给付行为给其造成的实际损失，综合考虑本案案情，本院酌情支持950元。被告辩称原告未履行好物业服务合同，未提供证据予以证实，本院不予采纳。被告辩称房屋存在漏水情况，房屋漏水并非原告公司的责任,被告主张以此为由拒付物业费,于法无据,本院不予支持。被告称因渝洲物业与渝洲房地产之间存在连带关系，房屋漏水责任在于渝洲公司，故渝洲物业公司也应当承担责任，抵扣物业费后被告无需支付物业服务费，本院认为，渝洲物业公司与渝洲房地产公司均为独立的公司，以自己的名义独立承担民事责任，渝洲房地产公司的应当承担的责任与渝洲物业公司无关，被告以此抗辩拒缴物业费无法律上的依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告胡崇军在本判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司自2008年1月1日至2019年6月30日期间物业管理费9593.54元；二、被告胡崇军在本判决生效后十日内支付原告永州市渝洲物业管理有限公司违约金950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103元，减半收取51.5元，由原告永州市渝洲物业管理有限公司负担19.5元，被告胡崇军负担32元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  蒋 娜二〇二〇年十二月十七日法官助理唐莉代理书记员  阳志科