江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初84号原告（案外人）：宜兴市东氿1号爱心俱乐部，住所地宜兴市宜城街道枫隐路东氿1号花园308-2号106室，统一社会信用代码：52320282509373491B。法定代表人：周荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴杨，江苏谟士律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。原告宜兴市东氿1号爱心俱乐部（以下简称爱心俱乐部）与被告中建二局第二建筑工程有限公司(以下简称中建二公司)、第三人江苏天福房地产开发有限公司(以下简称天福公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告爱心俱乐部的委托诉讼代理人吴杨，被告中建二公司的委托诉讼代理人赵丹丹、王瑞，第三人天福公司的委托诉讼代理人潘尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱心俱乐部向本院提起诉讼，请求：1、停止执行宜兴市竹海锦城花园1、4、5号113室、227室房屋（以下简称案涉房屋），并解除查封；2、确认案涉房屋归其所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条和第二十九条适用上有交叉，原告作为买受人，符合其中任意一条，即享有排除强制执行的民事权益。二、案涉不动产符合《异议复议规定》第二十八条的规定。综上所述，原告的案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的条件，原告请求停止执行符合法律规定，应予支持。为此，爱心俱乐部提供如下证据：一、商品房买卖合同2份，证明在法院查封之前已签订合法有效的书面合同;二、房屋租赁合同2份、租金收取记录及凭证。证明查封之前，已经实际占有案涉不动产;三、购房款发票2份、天福公司出具的证明2份，债务清偿协议（陆桢与吴建新）、借款协议（陆桢与宜兴市龙背山置业有限公司）、捐赠协议（宜兴市龙背山置业有限公司与原告），证明宜兴市龙背山置业有限公司通过以房抵债方式取得案涉不动产，后捐赠给原告用作办公室。交付方式为龙背山公司指示第三人直接与原告签订商品房买卖合同，并办理过户手续;四、原告方与天福公司严总的微信聊天记录，证明非原告自身原因未办理房产证。中建二公司辩称，一、爱心俱乐部不是案涉房屋的权利人；二、爱心俱乐部不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称批复）中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于答辩人的建设工程优先受偿权；三、答辩人对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用执行异议规定第二十七条和第二十九条，不适用第二十八条；四、依照执行异议规定第二十九条规定，爱心俱乐部不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件；五、退一步讲，即使根据执行异议和复议规定第二十八条之规定，爱心俱乐部的诉请也不符合该条规定。综上，原告诉求既无事实依据也不符合法律规定，请求驳回其诉讼请求。中建二局对爱心俱乐部提供的证据质证认为：一、无法确认租赁合同的真实性，未见签订时间和租赁时间；租金收取记录与合同约定不符，如227室房产购买合同总价款为1020360元，约定的年租金为总价款的5%，月租金为4255.67元，而收取记录与凭证仅为1050.72元，明显与事实不符；二、购房发票上有天福公司印章，发票时间是2016年10月19日，查封时间是2018年11月6日，两年多，爱心俱乐部未办理手续，存在过错；三、两份证明是天福公司单方出具，时间在法院查封之后，不认可真实性；对债务清偿协议，无原件，不认可其真实性。金额200万元的借条，没有银行转账手续，不予确认。对捐赠协议，关系明确不了，关联性不予确认。爱心俱乐部和龙背山公司，未看到他们是关联单位的相关资料；四、微信聊天记录真实性不认可，严总是谁不能确认。且时间均在查封之后，是为了应付诉讼而补。天福公司对爱心俱乐部提供的证据无异议，聊天记录由于代理人本人与该公司严总并不认识，证据效力由法院认定。经审理查明，中建二公司与天福公司建设工程施工合同交付一案，江苏省高级人民法院于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决书，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二公司工程款76668488元，并承担利息；二、中建二公司对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因被执行人天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据申请执行人中建二公司的申请，江苏省高级人民法院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。2017年9月21日，本院作出（2017）苏02执226号之一执行裁定书，终结江苏省高级人民法院(2014)苏民初字第0007号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人可供执行财产，申请执行人可以向本院申请恢复执行。2018年11月2日，中建二公司向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园××房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，以（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的案涉房屋，查封期限为三年。案外人爱心俱乐部提出执行异议，本院2019年12月25日作出（2019）苏02执异148号执行裁定书，驳回爱心俱乐部的异议请求。为此，爱心俱乐部向本院提起案外人执行异议之诉。另查明:2014年1月15日，爱心俱乐部与天福公司签订备案号分别为201401150019、201401150020，房屋代码分别为100010194787、100010194699的商品房买卖合同2份，由爱心俱乐部购买案涉房屋，建筑面积分别为44.41平方米、60.08平方米，房价分别为710560元、1021360元。2016年10月19日，天福公司开具两张金额分别为706880元、1021190元的江苏增值税普通发票。嗣后，俱乐部与天元公司签订房屋租赁协议，将涉案两套房屋出租给天元酒店以收取租金。又查明，填发时间为2016年12月26日的2张宜兴市首次登记证（商品房）载明涉案房屋规划用途均为商业服务。本院认为，本案系爱心俱乐部作为案外人在中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的案涉房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对案涉房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于爱心俱乐部对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即江苏省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案申请执行人中建二局对包括案涉房屋在内的竹海锦城工程享有建设工程价款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中爱心俱乐部作为购房人理应举证证明其对案涉房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据爱心俱乐部提供的相关证据，可以认定在法院对案涉房屋执行查封前，其与天福公司已签订买卖合同，支付了房款，并通过出租收取租金方式实现了对案涉房屋的占有。但案涉房屋至今仍登记在天福公司名下，爱心俱乐部尚未取得该房的所有权，故其要求确认案涉房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。且因案涉房屋系商业用房，爱心俱乐部购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，故其对案涉房屋不具有消费者物权期待权，其对案涉房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对爱心俱乐部确认其对案涉房屋的所有权以及排除执行的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告爱心俱乐部的诉讼请求。案件受理费20353元，由原告爱心俱乐部负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  刘永刚审判员  俞 彤审判员  王俊梅二〇二〇年十二月二十三日书记员  杨钦雅本案适用的法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。