北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初33640号原告（反诉被告）：先智创科（北京）科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：许泽玮，董事长。委托诉讼代理人：初小菲，北京市中通策成律师事务所律师。被告（反诉原告）：多才艺（北京）艺术文化有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：赫欣然，董事长。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。原告（反诉被告）先智创科（北京）科技有限公司（下称先智公司）与被告（反诉原告）多才艺（北京）艺术文化有限公司（下称多才艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）先智公司委托诉讼代理人初小菲，被告（反诉原告）多才艺公司法定代表人赫欣然及委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先智公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令我公司与多才艺公司之间的房屋租赁合同于2020年8月5日解除；2.请求判令多才艺公司向我方支付免租期间（2018年6月6日至2018年8月5日）租金137544.16元；3.请求判令多才艺公司向我方支付2020年6月6日至8月5日尚欠的租金145796.82元；4.请求判令多才艺公司向我方支付自2020年5月6日起至实际支付之日止的违约金(以145796.82元为基数、日3‰为标准计算)；5.请求判令多才艺公司向我方支付自2020年8月6日起至实际支付之日止的违约金(以137544.16元为基数、日3‰为标准计算)；6.请求判令多才艺公司赔偿我方违约金632220.82元；7.请求判令多才艺公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月1日，多才艺公司（曾用名：北京春雨阳光艺术文化有限公司）与创业公社投资发展有限公司（下称创业公社）签署《房屋租赁合同》，承租北京市西城区×号楼×层。协议约定：如因多才艺公司原因致使合同提前终止或被解除的，则多才艺公司将不享有免租期（2018年6月6日至2018年8月5日）权利，多才艺公司应于合同终止之日起三个工作日内，按合同房租标准向出租方补交免租期租金；因多才艺公司逾期支付租金导致合同解除的，出租方有权要求承租方赔偿所造成的经济损失；多才艺公司若不能按时足额支付房屋租金、押金及/或合同项下约定的其他款项，自逾期之日起，每延期一日多才艺公司须按所欠款项总额的3%标准向出租方支付违约金。2018年6月25日，我公司与创业公社签署《房屋租赁合同》，承租北京市西城区玉廊西园9号楼。2018年6月28日，我公司、多才艺公司与创业公社签署《三方协议》，创业公社将其租赁权利义务概括转让给我公司。2018年11月27日，我公司、多才艺公司与创业公社签署《补充协议（二）》，对《三方协议》未决事项进行约定。2020年7月21日，多才艺公司向我公司发出退租申请，并未经我公司同意于8月5日搬离租赁场地，导致我公司需承担房屋空置期的经济损失。2020年11月30日，我公司与创业公社签订《房屋租赁合同之补充协议七》，就多才艺公司原承租部分（×号楼×层×号266平方米）及其他部分共1206.88平方米的退租事宜进行约定，我公司于2020年12月1日前退租完毕，共向创业公社支付违约金及免租期租金1922439.15元，对应到多才艺公司原承租部分的金额为423711.4元。2020年8月6日至2020年11月30日，我公司就多才艺公司原承租部分向创业公社交付租金208509.42元。以上两笔费用合计632220.82元均为我公司因多才艺公司违约带来的直接损失，应由多才艺公司赔偿。综上所述，为维护自身合法权益，现依据《合同法》相关规定，特提出前述请求，恳请法院予以准许。多才艺公司辩称，同意诉讼请求第一项，不同意其他诉讼请求。1.我公司并非恶意违约，作为经营线下教育培训的机构，我公司受到疫情不可抗力影响，依法律及国家政策，不应当承担违约责任。北京市教委明文禁止开展线下培训业务，直到2020年9月小学开学后才逐渐允许营业，在此期间我公司被迫停业、经营困难，无法实现租赁合同目的。2.我方2020年8月5日退租前与对方有过微信沟通，我方明确要交付房屋钥匙，对方联系人回复退房手续后办即可，我方认为提前退租取得了对方同意，并非我方违约。3.当发现房屋不能正常使用时我方就在积极与先智公司沟通。早在2月6日我公司就提出疫情构成不可抗力，希望对方能减免租金，但一直没有收到回复，这个周期很长，这期间房租正常计算，我方是不同意的。7月1日，我公司又一次递交了因疫情减免租金的申请，先智公司在回函中明确同意减免1个月租金。所以我方在发退租申请时，于7月21日提出用押金折抵一个月租金，当时对方并没有说不行。我公司租金已经交到2020年6月5日，加上押金折抵的一个月以及对方同意减免的一个月，因此我公司可以使用房屋到2020年8月5日。4.2020年11月30日先智公司与创业公社之间的退租与我方没有关系，我方承租的面积占先智公司退租总面积不到三成，我方退租不足以导致先智公司对整栋楼退租，故对方的免租期租金和违约损失不应由我公司承担。而且在2020年8月5日收回房屋后，先智公司把房屋交给91集团旗下其他企业经营使用，其不存在空置损失。多才艺公司向本院提出反诉请求：1.请求判令先智公司退还2018年8月6日至2018年10月20日其装修期间我方已支付的房屋租金171930元；2.反诉费用由先智公司承担。事实和理由：2018年6月25日，先智公司与创业公社签订《房屋租赁合同》，先智公司开始对房屋整体进行内外装修，致使我公司无法正常经营，其应当退还已收取的2018年8月6日至2018年10月20日期间房屋租金171930元。先智公司辩称：多才艺公司要求返还装修期间房屋租金没有任何的事实依据，我方装修于2018年7月25日就已整体结束，并且整栋楼装修的时长也只有二十几天，并不像对方所述的装修了两个月时间，并给对方经营造成了影响。任何一个企业入驻之前，都需要对房屋进行一定程度的装修，原租户都有相应的容忍义务。综上，不同意多才艺公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，北京春雨阳光艺术文化有限公司（后更名为多才艺公司）作为承租人（乙方）与创业公社（承租人、甲方）签署《房屋租赁合同》，约定乙方承租北京市西城区×号楼×层266平方米房屋（下称涉案房屋），用于非生产型经营、科技研发和日常办公。合同期限共3年，自2018年6月6日至2021年6月5日。房屋租金标准两年内为日租金8.5元/平方米/天，年租金825264.96元；每两年调整一次，即下一个两年的租金在该两年租金标准基础上递增6.00%。首年度押金68772.08元，租赁期限两年以上的，押金随租金标准调整而增加。如因乙方原因致使合同提前终止或被解除的，则乙方将不享有免租期（2018年6月6日至2018年8月5日）权利，乙方应于合同终止之日起三个工作日内，按合同房租标准向甲方补交免租期租金。因乙方逾期支付租金导致合同解除的，甲方有权要求乙方赔偿所造成的经济损失。乙方若不能按时足额支付房屋租金、押金及/或合同项下约定的其他款项，自逾期之日起，每延期一日须按所欠款项总额的3%标准向甲方支付违约金，如连续超过三十日未缴清所欠款项，甲方有权随时解除合同。因乙方违约导致合同解除的，乙方已支付的押金、所有租金或其他费用甲方均不予退还。房屋租赁期限内，乙方提出退房申请的，房屋押金不予退还。2018年7月9日，北京春雨阳光艺术文化有限公司名称变更为多才艺公司。2018年6月25日，创业公社（甲方、出租人）与先智公司（乙方、承租人）签署《房屋租赁合同》，约定由先智公司承租北京市西城区×号楼201至1101的房屋，合同期限为7年11个月，自2018年7月1日至2026年5月31日，并约定了其他权利义务。2018年6月28日，先智公司、多才艺公司与创业公社签署《三方协议》，约定创业公社将其与多才艺公司签署的《房屋租赁合同》中原属于出租方甲方的权利义务概括转让给先智公司。2018年11月27日，先智公司、多才艺公司与创业公社签署《补充协议（二）》，对《三方协议》未决事项进行约定。以上合同签订后，多才艺公司在涉案房屋经营教育培训业务，多才艺公司营业执照所载经营范围为：声乐培训、舞蹈培训、绘画培训、组织文化艺术交流活动（不含演出）等。多才艺公司依约向创业公社支付了押金68772.08元，创业公社在将权利义务概括转让给先智公司后将押金68772.08元转交给先智公司。多才艺公司依约向先智公司支付了截至2020年6月5日的租金。2020年2月6日，多才艺公司向先智公司发送申请函，要求双方就免除疫情期间租金及暂缓支付租金等进行协商。2020年7月1日，多才艺公司再次向先智公司发函，表示同意减免1个月租金，同意租金支付方式由6个月变为3个月，不同意租金同步递增6%。2020年7月9日，先智公司回函称，同意自行出资减免多才艺公司1个月租金，坚持租金应依约递增6%，不同意减半收取疫情期间租金。2020年7月22日，多才艺公司通过微信将退租申请发送给先智公司工作人员。在该份书面退租申请中，多才艺表示其已实际支付7个月租金（6个月租金加押金），加上先智公司同意减免1个月租金，经股东商议决定即日起申请退租，公司将于8月5日前撤出。2020年8月5日，多才艺公司将涉案房屋交还给先智公司。审理中，先智公司主张多才艺公司提前退租并未征得其同意，且多才艺公司退租的原因并非不可抗力，而是认为合同约定的租金两年递增之后数额过高，为寻求更低的租金故提前退租，该行为构成违约，导致涉案房屋产生空置期损失，并导致先智公司与创业公社于2020年11月30日协议退租。先智公司因退租已向创业公社支付违约金及2020年8月6日至11月30日期间租金共计1922439.15元，其中632220.82元系因多才艺公司违约带来的直接损失，应由多才艺公司赔偿，并就此提交《房屋租赁合同之补充协议七》及银行转账凭证予以佐证。多才艺公司不认可以上证据的证明目的，认为其承租的面积占先智公司退租总面积不到三成，其退租不足以导致先智公司对整栋楼退租，而且先智公司将涉案房屋收回后交由关联企业经营使用，故不存在空置损失。同时坚持认为其系因疫情及防控措施的不可抗力经营困难而被迫退租，不应承担违约责任。审理中，多才艺公司提供与先智公司陈瑶瑶微信聊天记录欲证明先智公司从创业公社接手房屋后，对涉案房屋所在整栋写字楼进行内外装修，导致多才艺公司无法正常经营，主张先智公司返还2018年8月6日至10月20日装修期间的租金。先智公司表示陈瑶瑶已于2019年1月被先智公司劝退，故证据真实性无法核实，即便聊天记录为真，也无法证明装修持续两个月时间，不认可证明目的。同时，先智公司提供《北京市办公室装饰装修工程施工合同协议条款》及装修公司情况说明，以证明先智公司主体装修工作已于2018年7月25日竣工，不存在多才艺公司反诉主张的长达两个月未完工的情况，多才艺公司不认可证明目的。另查，2020年1月底，新冠疫情在全国范围内爆发。2020年1月26日，北京市教育委员会发布《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年6月9日，北京市教育委员会发布《北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排》的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布《北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停》的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。本院认为，先智公司与多才艺公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。多才艺公司承租房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，至多才艺向先智公司交还涉案房屋之时本市区域内仍然禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力，导致多才艺公司承租房屋的合同目的无法实现，故多才艺公司提前退租的行为不构成违约。多才艺公司依法享有合同解除权，现有证据表明多才艺公司于2020年7月22日向先智公司送达退租申请，在该份退租申请中多才艺公司明确表示将于2020年8月5日撤出，多才艺公司实际亦于2020年8月5日将涉案房屋交还先智公司，故本院认定合同于2020年8月5日解除。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除多才艺公司的责任，根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，多才艺公司不久便与先智公司协商租金减免事宜，但双方未能达成一致意见，在此情况下，多才艺公司应及时通知先智公司解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，多才艺公司未及时通知解除合同并交还房屋，对于损失的扩大负有一定责任。本院根据不可抗力的影响、双方的损失情况，并考虑多才艺公司对损失扩大的责任，根据公平原则合理分摊双方的损失。关于先智公司主张的损失，因多才艺公司不构成违约，故先智公司主张的免租期租金没有合同依据，但免租期租金确实属于先智公司因合同解除带来的损失，故依据公平原则，应由多才艺公司共同负担；先智公司主张的2020年6月6日至8月5日期间欠付租金，因疫情及防控措施对多才艺公司履行涉案合同构成不可抗力，故疫情发生后直至本案合同解除之日的租金，应由双方共同负担；先智公司主张的违约金包括依合同违约金条款计算的违约金、涉案房屋空置损失及先智公司向创业公社提前解约而支付的赔偿金，但多才艺公司不构成违约，且多才艺公司的提前退租行为并不当然导致先智公司与创业公社提前解约。因多才艺公司已支付押金及截至2020年6月5日的租金，本院根据本案实际情况，依据公平原则，用多才艺公司已支付的押金及租金折抵先智公司的损失。综上，对先智公司主张的免租期租金及2020年6月6日至8月5日期间欠付租金中合理部分，本院予以支持，本院酌定用多才艺公司已支付的押金及租金予以折抵。对先智公司主张的违约金，本院不予支持。关于多才艺公司反诉要求先智公司返还2018年8月6日至10月20日装修期间的租金，现有证据不足以证明先智公司在2018年8月6日至10月20日期间进行装修并严重影响多才艺公司正常经营，故本院对多才艺公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：一、先智创科（北京）科技有限公司与多才艺（北京）艺术文化有限公司就坐落于北京市西城区×号楼×层266平方米房屋所签订的房屋租赁合同于2020年8月5日解除；二、驳回先智创科（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回多才艺（北京）艺术文化有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6478元，由先智创科（北京）科技有限公司负担3239元（已交纳），由多才艺（北京）艺术文化有限公司负担3239元（本判决生效之日起7日内交纳）。反诉案件受理费1869元，由多才艺（北京）艺术文化有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭云燕二〇二〇年十二月二十四日法官助理 冯海鑫书 记 员 孙 萍温晓娟