西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初19836号原告：西安茜润艺术文化传播有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：丁妮，系该公司运营校长。原告：李稀真，男，回族，1984年3月16日出生，住广东省深圳市楼XX。共同委托诉讼代理人：王娟，陕西瑞拓律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：冯琴，陕西瑞拓律师事务所律师。被告：杨鑫，男，汉族，1995年6月14日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：郑军新，陕西合恒律师事务所律师。被告：深圳市金地物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安曲江新区楼。法定代表人：陈龙兵，系该公司总经理。委托代理人：赵媚，女，汉族，1981年8月14日，住西安市雁塔区，系该公司员工。委托代理人：赵妍，女，汉族，1987年11月8日出生，住西安市雁塔区，系该公司员工。原告西安茜润艺术文化传播有限公司（以下简称茜润公司）、李稀真与被告杨鑫、深圳市金地物业管理有限公司西安分公司（以下简称金地物业西安分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茜润公司、李稀真共同委托诉讼代理人王娟、冯琴，被告杨鑫委托诉讼代理人郑军新，被告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司委托诉讼代理人赵媚、赵妍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茜润公司、李稀真诉称：原告茜润公司是一家幼儿艺术培训公司，原告李稀真系原告茜润公司股东及发起人。2017年原告茜润公司因经营所需需租赁培训场地用于幼儿美术培训，因其在设立阶段，故委托原告李稀真代为办理房屋租赁事宜。2017年5月，李稀真经被告金地物业公司介绍联系被告杨鑫，2017年5月21日，李稀真代原告茜润公司与被告杨鑫就其所有的位于西安市曲江区XX城XX号XX栋XX层XX、XX室签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限5年，自2017年5月21日起至2022年6月30日止，首年度租金260040元，自第二个年度起，每两年年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5%（五年递增两次），免租期为2017年5月21日至2017年6月30日，租金开始计算日期为2017年7月1日，租金支付方式为半年付。并向被告金地物业公司告知此房屋用于原告茜润公司经营幼儿培训，向其支付居间费4000元。合同签订后，原告依约支付房租、保证金，办理物业费缴纳及装修手续，正常开展经营活动。2018年年底，政府相关部门于原告培训中心所在大楼进行巡查，称房屋过高及住宅性质等原因不能用于幼儿培训，致使原告公司多多熊艺术家园不能正常营业，给原告造成巨大的经济损失。2019年1月，原告将所属会员妥善安置，并明确告知被告杨鑫要求解除合同，后被告杨鑫于2019年2月16日微信表示同意，并要求原告搬离房屋。合同无法履行的根本原因在于原告租赁该房屋时明确表示用于幼儿培训，且二被告均称该房屋可以用于幼儿培训，现合同无法继续履行，致使原告遭受巨大损失，二被告应承担连带赔偿责任。为维护自身合法权益，无奈诉至法院，请求法院判令：1、被告杨鑫向二原告退还2019年2月份至2019年6月份五个月房租共计113767.5元；2、被告杨鑫向二原告退还保证金21670元；3、被告杨鑫与被告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司连带向二原告赔偿经济损失100000元，以上三项款项费用共计235437.5元；4、本案诉讼费及其他全部费用由二被告承担。被告杨鑫辩称，被告与原告公司没有合同关系，被告与李稀真签订的合同，合同期限五年，2017年5月到2022年5月，合同签订后，原告李稀真设立多多熊系列家园，双方合同履行至2019年6月底。2019年2月原告李稀真提出要求解除合同，被告并未同意，只是答应双方共同寻找新的承租人，待新的承租人找到后进行结算，截止2019年6月底，原告李稀真缴纳的前期租金已经到期，再没有缴纳，合同自动解除。但原告李稀真始终未向原告交房屋钥匙，2019年7月1日，在未收到后续租金的情况下，对涉案房屋进行清理，清理费用400元，对涉案房屋内饰品存放产生12000元，截止2019年6月30日原告尚欠物业、水电、取暖、停车等共计8374.8元。依据合同约定违约保证金属双方履行合同的保证，原告提前解除合同，已经构成违约，其诉请不符合规定，依法驳回。被告深圳市金地物业管理有限公司西安分公司辩称：1、原告租赁杨鑫房屋，为双方间的租赁关系，与其无关，原告曾支付4000元居间费，更属捏造事实；2、原告不能正常营业是其自身原因所致，政府等相关部门并未通知涉案楼房不能商用，更没有要求其关闭培训中心，该栋楼其他商户均正常营业；3、被告二并未对涉案房屋用途作任何承诺；4、2017年涉案楼房2单元全体业主出具承诺书，同意将该单元商品房改为办公及经营场所。经审理查明，2017年5月21日，原告李稀真（承租方、乙方）与被告杨鑫（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定承租杨鑫位于西安市曲江区XX城XX号XX栋XX层XX、XX室房屋，租赁期限5年，自2017年5月21日至2022年6月30日。免租期为1个月，即2017年5月21日至2017年6月30日。首年度租金260040元，自第二个年度起，每两年年租金递增5%。租金支付方式为半年付。合同第二条租赁用途约定“乙方租赁的该房屋用于培训，不得从事违反国家法律、法规的经营活动”；合同第四条租金4.2约定“之后乙方应当在每次租金期届满前30个工作日前向甲方支付下一次租金”；合同第六条履约保证金6.2履约保证金的退还约定“租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还”；合同第十条合同的变更、解除与终止约定“10.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。10.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面解除合同，收回房屋：1、擅自将该房屋转租的；2、承租人利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、无故拖欠租金10天以上的。10.3租赁期满合同自然终止”。合同第十一条违约责任11.5约定“本合同任何一方不履行约定义务或违反本合同条款内容，给对方造成损失或导致本合同提前终止的，违约方承担给守约方造成的全部经济损失和法律责任。”合同签订后，原告支付房屋租金至2019年6月30日。庭审中，原告称因2018年西安市政府部门出台《西安市民办非学历文化教育培训机构设置指导标准》，根据该文件，涉案房屋楼层过高不符合幼儿培训等相关条件等原因，导致原告被迫多次停课，最终培训中心被迫关闭，主张其因被告杨鑫的房屋不符合租赁合同的目的提出解除合同，双方于2019年2月21日协商一致解除合同。并提交原告茜润公司股东丁妮与被告杨鑫的母亲之间的微信聊天记录，该聊天记录显示双方于201XX房XX沟通。被告杨鑫辩称原告所述文件仅系指导意见，而非强制性规定，且双方签约时间在该文件出台之前，且原告在2019年2月份提出解除合同时并未称系房屋用途原因，被告仅在微信中同意寻找新的租客，待找到后再与原告进行结算、解除合同，并非与原告协商一致解除合同，主张因原告未按时缴纳后续租金,合同于2020年6月30日解除。另查，涉案房屋所属楼栋单元全体业主于2017年2月7日出具承诺书，载明“欲将该单元的商品房可用于办公、经营”。庭审中，原告提交向刘甜甜的微信转账记录，主张其向被告金地物业公司支付居间费4000元，被告金地物业公司对该证据的真实性及证明目的均不认可，称公司对于该转账并不知情，不是其公司的收费凭证。上述事实，有房屋租赁合同、承诺书、微信聊天截图及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告李稀真与被告杨鑫签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，对双方具备法律约束力，双方应按合同约定全面履行相关义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告主张其于2019年2月与被告协商一致解除合同，但结合双方微信聊天记录，原告于2019年2月提出提前退租终止合同，被告并未就此表示同意，双方未形成一致意思表示，未达成合同第十条协商一致解除合同的约定条件，故对原告该主张本院不予支持。被告主张因原告未按时缴纳后续租金,合同于2020年6月30日解除，有事实依据，本院予以采信。故原告要求被告退还2019年2月份至2019年6月份期间房租的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退还保证金一节，双方合同约定：“租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还”，本案系因原告违约致使合同提前解除，故其要求退还保证金，无合同依据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿经济损失一节，因其并未举证证明系因被告过错导致合同提前解除造成其经济损失，故其该主张无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张被告金地物业公司系居间方进而要求其承担责任，但并未能举证证明被告金地物业公司与其存在居间合同关系，其该主张于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陕西茜润艺术文化传播有限公司、李稀真的诉讼请求。本诉案件受理费4832元，由原告陕西茜润艺术文化传播有限公司、李稀真承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  李亚楠审判员  朱 华审判员  张芷瑜二〇二〇年十二月二十八日书记员  张 丹打印：相丽华校对：王欣2020年月日送达1