四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初3035号 原告：成都新弘商业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道水津街66号。 法定代表人：段勇，董事长。 委托诉讼代理人：张彦君，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志强，公司员工。 被告：李小龙，男，1988年7月9日出生，汉族，住成都市高新区。 原告成都新弘商业管理有限公司（以下简称新弘商业公司）与被告李小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新弘商业公司的委托诉讼代理人张彦君、王志强到庭参加诉讼，被告李小龙经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 新弘商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令李小龙立即腾退房屋、支付拖欠的租金84888元；3.判令李小龙支付违约金100000元；4.判令李小龙支付拖欠的物业费7074元、商管费3537元、水电费7292.70元。新弘商业公司在庭审中明确其主张的租金、物业费、商管费期间为2019年6月1日至2020年5月31日。事实与理由：2018年10月19日，新弘商业公司与李小龙签订《房屋租赁合同》，约定新弘商业公司将位于成都市天府新区华阳街道的“北京街”（房产备案名：京韵里）项目5栋1层77号的商业用房出租给李小龙经营使用。合同签订后，李小龙支付了押金7074元及首期3个月租金21222元，并于2018年12月3日入驻装修后开始营业。但该商铺自2019年12月至今一直处于停业状态，拖欠租金已达12个月。经新经商业公司多次催收，李小龙仍无故拖欠，严重违反合同约定，属根本违约。新弘商业公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 李小龙未作答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，新弘商业公司作为甲方与作为乙方的李小龙签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市天府新区华阳街道的“北京街”（房产备案名：京韵里）项目5栋1层77号的商业用房出租给乙方作为经营场地使用，建筑面积为47.16㎡。甲方交房日期为2019年1月1日。租赁期限3年，暂定从2019年1月1日至2021年12月30日止。乙方享有装修免租期2个月，从交房之日起算，暂定即2019年1月1日起至2019年2月28日。此期间甲方免收乙方租赁费用即免收租金。除免租期外，第一年租期即2019年3月1日至2019年12月30日，单价150元/平米/月（不含税），季度租金21222元（不含税），年租金70740元（不含税）。第二年租期即2020年1月1日至2020年12月30日，单价150元/平米/月（不含税），季度租金21222元（不含税），年租金84888元（不含税）。租金按半年交纳，首次租金在正式签订租赁合同时支付，第二次起的租金提前15日预付下季度租金，逾期未预付视为乙方违约。第一次支付按照押一付三，第二次支付按照半年支付；物业费免2个月（截止到2019年2月28日）。合同第四条第一款约定，在乙方签订正式租赁合同时，应当向甲方支付租赁保证金7074元，相当于首年1个月租金标准。本合同终止且经甲方确认乙方已妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，甲方将剩余的租赁保证金余额无息退还乙方。第二款约定，如乙方因租赁需求，撤除了甲方房屋隔墙，在天花板上开孔等，合同期满退租时，乙方应负责恢复原状，如乙方不恢复，则由甲方从保证金中扣除恢复，多退少补。合同第五条第一款约定，物业管理费用为商铺15元/㎡/月（前期暂收10元/㎡/月），商铺商业管理费用为5元/㎡/月。第二款约定本合同签订时乙方需预缴纳水电费押金1000元，水费为6元/立方米，电费为1.8元/度。经营过程中按照实际使用情况每月结算，本合同终止且经甲方确认后押金无息退还乙方。合同第七条第一款约定，乙方须遵守物业服务公司及商业管理公司相关规定，并按时向物业服务公司、商业管理公司交纳租赁期内产生的一切费用。第六款约定，在合同期内，所产生的物管费、水、电、气费等相关费用由乙方承担并按时交纳，逾期未缴纳视为乙方违约。合同第八条约定，任何一方违反本合同，给对方造成损失的，应由违约方向守约方赔偿损失并支付违约金100000元。 合同签订后，新弘商业公司向李小龙交付了房屋，李小龙按照合同约定支付了2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金21222元、租赁保证金7074元。自2019年6月起，李小龙未再支付租金、物业费、商管费等费用。 另查明，因李小龙下落不明，本院向李小龙公告送达民事起诉状等材料，于2020年9月26日在人民法院报登报公告，自公告之日起60日即2020年11月26日视为送达。 2020年4月29日，案涉商业用房的原物业公司成都中能物业管理有限责任公司（乙方）与王冬（甲方）、成都英英房地产开发有限公司（丙方）签订《解除协议》，约定乙方同意甲方丙方在办理完成项目“前期物业服务中标备案”在当地房地产主管部门的备案撤销后，《物业服务内部承包协议》自动解除。2020年8月26日，成都中能物业管理有限责任公司华阳分公司将2020年8月28日前以中能物业华阳分公司名义所签署的一切合同/文件存续期间所产生的债权债务以及2020年8月28日之前未收缴的物业费（业主欠费）等相关费用全部移交给四川京韵里物业管理有限责任公司（以下简称京韵里物业公司）。2020年8月27日，成都英英房地产开发有限公司与京韵里物业公司签订《前期物业服务合同》，委托物业项目为京韵里一期、二期、三期（推广名：北京街）1号楼至11号楼。2020年9月15日，成都英英房地产开发有限公司在成都天府新区房产服务中心完成物业服务中标备案。 京韵里物业公司向业主/用户出具《代收物业费委托书》载明，京韵里物业公司委托新弘商业公司代收物业管理费，作为物业费、水电费的收款人，对新弘商业公司支付的款项，视为完成向京韵里物业公司的支付义务。 再查明，2020年12月28日，京韵里物业公司出具《情况说明》，载明北京街5-1-77号商铺李小龙截止2020年12月15日欠物业公司电费6606.6元，水费556.8元。物业费收费标准为10元/平米，每月471.6元，欠付金额为10139.4元。并载明李小龙未交水电费押金。 上述事实有《房屋租赁合同》、《收据》、《前期物业服务合同》、《中标备案表》、《情况说明》等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，新弘商业公司与李小龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，新弘商业公司向李小龙交付了房屋，李小龙按照合同约定支付了2019年3月1日至2019年5月31日的房屋租金21222元、租赁保证金7074元。因李小龙自2019年6月起未再支付租金及物业费等费用，已违反合同约定，新弘商业公司依法享有合同解除权。本院在新弘商业公司起诉后向李小龙公告送达了民事起诉状副本等材料，自公告之日起60日即2020年11月26日视为送达。故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年11月26日解除。除两个月免租期，李小龙已支付2019年3月至5月的租金。现新弘商业公司要求李小龙支付2019年6月至2020年5月的租金84888元（7074元/月×12个月）符合合同约定，扣除李小龙已支付的租赁保证金7074元，故李小龙还应当支付租金77814元。 关于物业费、商业管理费、水电费。根据合同约定，租赁期内产生的物业费、水电费、商业管理费由李小龙承担。本院根据京韵里物业公司出具的《情况说明》及双方签订的《房屋租赁合同》，确认案涉商铺47.16㎡，物业管理费10元/㎡，商业管理费5元/㎡，2020年6月至2020年11月26日期间产生水电费7163.4元。新弘商业公司要求李小龙支付2019年6月1日至2020年5月31日的物业费，应为47.16㎡×10元/月×12月=5659.2元，商业管理费47.16㎡×5元/月×12月=2829.6元； 关于违约金。根据合同约定，李小龙未按期预付租金，亦未按时交纳物业费、水电费，已构成违约，应当支付违约金。本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。新弘商业公司主张的违约金符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而新弘商业公司并未举证证明其损失的大小。综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为7074元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都新弘商业管理有限公司与被告李小龙签订的《房屋租赁合同》于2020年11月26日解除； 二、被告李小龙于本判决生效之日起十五日内腾退位于成都市天府新区华阳街道的“北京街”（房产备案号：京韵里）项目5栋1层77号房屋并向原告成都新弘商业管理有限公司交付； 三、被告李小龙于本判决生效之日起十五日内支付原告成都新弘商业管理有限公司租金77814元、水电费7163.4元，物业费5659.2元，商业管理费2829.6元； 四、被告李小龙于本判决生效之日起十五日内支付原告成都新弘商业管理有限公司违约金7074元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2171元、公告费600元，由被告李小龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  周文莉