河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初20030号原告（反诉被告）：杨景，女，汉族，1978年10月14日出生，住河南省中牟县。委托代理人：张静，河南经东律师事务所律师。委托代理人：卢伟豪，河南经东律师事务所律师。被告（反诉原告）：竟拓，男，汉族，1987年5月2日出生，住河南省商丘市虞城县。原告（反诉被告）杨景与被告（反诉原告）竟拓房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨景本人及其委托代理人张静，被告竟拓本人均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告杨景向本院提出本诉的诉讼请求如下：1判令原、被告解除《房屋租赁合同》；2、判令被告支付原告垫付物业费3907元、支付违约金22782元；3、判令被告赔偿原告经济损失费240元及房屋占用费7594元（暂按一个月计，下余计算至被告实际交付房屋为止）；4、判令被告交付涉案房屋的密码；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于郑州市金水区××与与××路交叉口西北角郑州金水万达中心1616号房间出租给被告。该合同第一条约定，租赁期限为2020年1月11日起至2022年7月10日止，共计30个月。第二条约定，每月租金7594元，年租金91128元，交租金方式为交三押一，第一次交30376元，每个季度提前20天支付租金，第三次付款时间为2020年6月20日，以此类推。第三条约定，租赁期间水、电、物业等费用由被告承担，租期结束后，租户（被告）交清以上相关费用。第五条约定，若一方强行终止合同，需向另一方支付三个月的房租作为违约金。合同签订后，被告仅支付了6个月的租金和7594元押金，2020年7月31日，被告通知原告不再承租房屋。经原告查询，被告没有结清物业费、水电费等，也没有交付房屋原始密码，并用大锁锁上大门，原告为此垫付了物业费3907元，支出开锁费240元。先被告仍有物品占用房屋，致使原告无法出租房屋。综上，被告明确表示不愿承担涉案房屋，擅自终止合同，已构成严重违约。原、被告应当解除合同，被告应当支付违约金和原告垫付物业费，赔偿开锁费用，交付大门原始密码，请依法支持原告诉讼请求。被告竟拓针对本诉答辩称：1、我用房时间为2020年1月10日至2020年7月31日，物业费支付到2020年6月30日，欠物业费1953.9元，因房东不退还押金，导致没和物业结清；2、房东赶我退出房子，不应我承担违约金；3、2020年7月31日，我清退了房子，搬走了我的东西，不影响房东对外出租，剩余一些桌椅，我不要了，房东可以自行处理，不应承担占房责任；4、电子锁没有原始密码，可以在淘宝找到锁的品牌，有改密码的方法（上一个租客告知的方式，本人也没有原始密码）；5、房东没有退押金和剩余十天房租，赶我走，我是受害人，不应承担诉讼费。被告竟拓向本院提出反诉请求如下：1.请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被反诉人支付租房押金7594元，剩余房租2449.7元（2020年8月1日至2020年8月10日），剩余电费69.7元（87.09度），违约金10000元，共计20114.4元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年12月26日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定每个季度提前20天支付租金，而房租实际到期日为支付房租日的20天后。因此，2020年6月20日未到实际支付房租时间，2020年7月10日才为房租到期日。而2020年7月14日被告仅逾期4天，被反诉人应给与合理的催告支付期限，此时反诉人并未构成严重违约，不符合解除合同的情形。2020年7月14日被反诉人通过微信和电话明确表示终止合同，让反诉人搬走，收回房子，并且斥责反诉人不守信用，“认识你算我倒霉”“没见过这种人”等等侮辱性言语，而且在之前的沟通中，多次明确表示有其他人租房，让我们搬走。2020年7月14日被反诉人提出终止合同,收回房子，2020年7月16日反诉人答应退出房子。此后，被反诉人安排新租客看房。2020年7月25日反诉人搬离房子，2020年7月31号清理完自己的物品，通知被反诉人，但被反诉人拒绝退还押金。因为今年疫情影响，经济压力大，一直在给被反诉人正常支付房租，虽然没提前三个月预交房租，但也没有出现长期拖欠房租的情况。被反诉人未在合理限内书面通知反诉人而单方面停电，强行终止房屋租赁合同，严重影响反诉人的正常经营，对反诉人造成了损失,已经构成违约。根据合同第五条约定，“若一方强行终止合同，需向另一方支付三个月的房租作为违约金。”被反诉人应向反诉人支付违约金三个月房租22782元。反诉人与被反诉人就房屋租赁合同纠纷协商未果，为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，望判如所请。原告杨景对被告竟拓的反诉答辩称：一、房屋租赁期间，被答辩人多次违约，应当承担违约责任。1、被答辩人支付租金的时间节点和方式违约。依据答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》第二条约定：“每个季度提前20天支付租金，第一次付款时间是2019年12月26日，第二次付款时间是2020年3月20日，第三次付款时间是2020年6月20日，第四次付款时间是9月20日，以此类推。被答辩人按照合同约定支付了第一季度的租金后，在答辩人的再三催促下，直至2020年4月26日、2020年6月11日、2020年7月14日分三次才支付了第二季度的租金，被答辩人已逾期3个月，支付租金是承租人的主要义务、被答辩人逾期交租金且变更支付方式，都是严重违约行为。2、被答辩人随意终止《房屋租赁合同》也是严重违约。涉案《房屋租赁合同》的期限为三年。答辩人与被答辩人的微信聊天记录中显示，在答辩人多次催讨租金的情况下，被答辩人才在2020年7月14日支付最后一个月的租金。2020年7月16日被答辩人明确告知答辩人由于公司资金压力大，无法继续承租房屋，让答辩人另行寻找新客户。此行为的法律意义就是随意终止合同，属严重违约，但直至今日，被答辩人仍然未将物品搬出房屋，导致答辩人未能另行出租房屋。二、被答辩人要求答辩人退还房屋押金、剩余房屋租金、剩余电费、违约金1万元没有事实及法律依据。1、《房屋租赁合同》第一条约定租赁期限自2020年1月11日至2022年7月10日，但2020年7月16日被答辩人向答辩人明确告知不再承租该房屋，被答辩人随意终止合同并恶意占用房屋至今，应当支付房屋占用期间的使用费，其无权要求退还房屋押金及租金。2、2020年7月31日被答辩人再次通知原告不再承租该房屋，经答辩人查询其没有缴清物业费等费用，违反了《房屋租赁合同》第三条的约定。被答辩人至今仍未将物品搬离房屋，也未交付房屋原始密码、导致答辩人无法另行出租房屋，给答辩人造成了重大的经济损失。3、《房屋租赁合同》第五条约定：“若一方强行终止合同，需向另一方支付三个月的房租作为违约金。”被答辩人作为违约方无权要求答辩人支付违约金。综上，答辩人积极履行合同义务，由于被答辩人的违约行为导致房屋租赁合同无法继续履行，被答辩人的诉请无事实及法律依据，请求法庭予以驳回。针对本诉、反诉，原告杨景向本院提交证据如下：1、原告身份证复印件；2、不动产权证复印件；3、房屋租赁合同；4、原告（微信名豪杰）、被告（微信名开拓者万达1616）的微信聊天记录；5、原告的中国建设银行账户交易流水3页、微信转账1页；6、缴费通知书；7、深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司物业费欠缴通知；8、微信聊天记录一份。针对本诉、反诉，被告向本院提交证据如下：微信聊天记录一份。经审理查明：原告提交豫（2017）郑州市不动产权第0062274号《不动产权证》载明，权利人：杨景，共有情况：单独所有，坐落：金水区农科路16号11号楼16层1616号等内容。后原告将上述房屋出租给被告，双方签订《房屋租赁合同》一份，主要载明，出租方（甲方）：杨景，承租方（乙方）：竟拓，甲方将位于郑州市金水区科源路万达公馆写字楼16层16号房，面积为108.55平米给乙方用于商业使用，租赁期限自2020年1月11日至2022年7月10日，计30个月。房租金为每月7594元，年房租为91128元，另付押金7594元作为房屋内部设施水费、电费、燃气费、物业费等综合保证金，签订合同后租金支付方式为押一付三金。即第一次付款时间为2019年12月26日付款金额为22782+7594=30376元；第二次付款时间为2020年3月20日付款金额为22782元，以此类推每个季度提前20天支付租金，第三次付款：6月20日，第四次付款9月20日；三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其它由乙方产生的所有费用都由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清以上相关费用。五、被告在租赁期限期间不得私自转租、转让、转借；不得利用承租房屋进行非法活动，损害公共利息，否则，原告有权解除合同、收回房屋；若一方强行终止合同，需向另一方支付三个月的房屋作为违约金。备注：如拖欠房租、甲方有权收回使用权等内容。原告提交其尾号为8884的建设银行流水显示：2019年12月31日，案外人姚海生向原告转款共计30376元，备注：万达公馆16层16号室三个月房租；2020年1月2日，案外人姚海生向原告转款共计5864.05元，备注：万达公馆1616物业费；2020年4月26日，被告通过微信向原告转款7594元，备注：万达1616室房租；2020年6月11日，案外人姚海生向原告转款共计7594元，备注：万达悦公馆1616室1个月房租；2020年7月14日，案外人姚海生向原告转款共计7594元，备注：万达公馆16161个月房租。原、被告提交双方之间的微信聊天内容显示：2020年3月18日晚上19:50，原告：你好，由于这个疫情的事是全国性的一个灾难，既然你说到这了，我刚刚也看了下咱合同，这不是3月20号也该交房款了，你交6个月的给你免一个月的，等于是给你算7个月，到时候咱的房租往后延长，相当于给你免一个月的房租。被告：好好，那谢谢姐啊，就是现在有个情况，就是现在公司这边还没有复工呢，一个打款的话，必须等到公司复工之后可能才方便给你打款。2020年3月23日下午15:07，原告：经理，然后咱的房租该打了，咱约的是3月20日都该打了。被告：我们这边现在还没有复工呢，你看这个房租能不能缓一缓，您这个我们预计有可能是在清明节复工，就是清明节之后复工再给你打，你看行吗？2020年4月9日下午13:00，原告：在，房租怎么没有打过来呢？被告：我们这边还没有复工呢，今天我问领导说大概可能是在4月25日前后复工，这边一复工，这资金正常运转都立马给你，这个你放心，我们现在运营没有问题，就是现在这个暂时资金压力大一点，您再宽限几天吧？原告：原来你跟我讲清明节你们就上班，我就想着，我说这也过完清明节几天了，那个房租该给你免了，你们房租也该打了，咱都按合同办事还一直给我拖吗？被告：哎呀，真不好意思，我们绝对不是拖房租的，等这边复工了之后，我尽快吧这个钱给你打过去。2020年4月24日中午12:46，原告：我的房租可以交了吧？被告：郑州中小学5.11号开始复工，复工也就是这几天了，你宽限几天吧，等复工了，资金收上来，我第一时间安排给你打款。2020年4月26日，被告通过微信向原告转款7594元，备注：万达1616室房租。2020年5月11日晚上20:59，原告：孩子都开学了，这两天把房租交一下吧；被告：培训行业还没有复工，者最后复工的节奏，收到学费尽快给你打过去。原告：最迟等到你15号吧。被告：这个月底前应该没有问题，15号估计不能复工；2020年5月24日下午17:19，原告：在吗？明天25号了，备忘了转房租；被告：我们6月10号复工，等到6月份吧，还有几天，耐心等等，公司就收上来钱了。2020年6月10日下午13:53，原告：房租给我打过来吧；被告：可以，领导批准了，我下午再去催一下。原告：下午打过来，你们打多少？被告：差一个月房租，给你打过去。原告：下一个季度的呢？还不一块转了？被告：先给你打过去这个月的，让我们缓缓，你不用担心我们不租了。原告：好，你抓紧吧，毕竟现在已经是欠着钱的。被告：肯定一直租的。2020年6月26日下午13:40，原告：房租该打了，照顾的时间不短了，原本6月20号就该打款了，给你们已经拖了几天了。被告：不是11号刚给你的；原告：为啥不想想该交第三季度的房租了呢，既然已经复工了，咱就按合同办吧！现在已经步入正常，请支付七八九三个月的房租；2020年6月30日下午16:02，原告：房租今天下午打过来吧？被告：我跟他说了，他说没问题，今天给你安排；原告：好的，明天记得提醒你们会计以下；2020年7月1日下午17:52，原告：今天没有收到款啊，应该讲信用啊：被告：我再跟领导说下；下午18:14，原告：我还是没收到你的房租，跟你要房租我也是要的心酸啊，如果你是在感觉这房子不管用，你也提前跟我说一声，你要不您找房好了，你看你也不按合同办事，这房租催了多少天了，你要不租了就算了，我再找一家。被告：今天我去跟领导催了，领导说了没问题，其实现在公司已经复工了，你也不用着急，咱们又不是说干几天不干了跑了或怎么杨，放心吧，这个房租肯定给你，他说就是晚两天的事;2020年7月7日晚上18:31，原告：你们房租还没有打过来；被告：明天我再催催吧。2020年7月8日下午13:37，被告：十号给你打款;2020年7月11日中午17:52，原告：今天11号了，你们太不靠谱了，如果你们一直这样我就换客户了。被告：他说下周一每问题;2020年7月13日下午13:05，原告：赶紧催你们会计把款打上；被告：好；原告：你们的钱还没有打过来，什么情况，本来该提前20天打款，你没有提前交房屋已经用到7月10号，还不打，如果明天上午12点前你再不打，我后天都过去锁门了。被告：租了你的房，肯定会给你房租的，不用担心，现在就是经济压力大，缓缓几天尽快给你打;2020年7月14日上午10:37，原告：最后再提醒你一下，房租你们今天打还是不打？被告：现在公司资金压力大，花钱的地方太多，你给我们缓缓，我这边一直催着呢；原告：没办法缓了，你们搬走吧今天，不商量了。被告：今天我再催催，疫情过后培训行业资金压力大，相互理解下吧，我们继续经营，肯定给你房租，如果我们干不下去，九会提前给你说，不会让你空等的，现在公司经营没有问题，你就多给点宽容，我们尽快给你房租；原告：不商量了，我们下午开车过去，你们找地方吧；被告：我催催领导，今天无论如何，先给你一部分，给你宽宽心；被告：这边没电了，是你让物业停电吗：原告：你房租交了吗；被告：押金还有一个月呢；原告：我已经跟你说过好几次了，你就不要给我提押金了好不好呀，押金也是一个违约金，从咱俩开始签的合同到现在我只是想说了，我没有见过向你们这样的客户，房租让我都是一而再再而三的给你催。二月份赶到疫情期间，这是疫情的问题，房租我该给你免了，我也给你免了，结果到现在房租还不按时交，所以说想你这样的客户，我是没法了，我没法跟你合作了，我昨天也跟你说了，截止到今天中午12点，如果你房租交了，咱继续合作，我啥也不说了，如果不交，那么你搬走吧。好吧；被告：押金不就是给你缓解时间；原告：你搬走吧，今天下午反正你那边也没啥，装修也没啥，你搬走吧，我明天就直接就收房了；2020年7月14日下午15:25，被告：收到了吗？财务说打过钱了；原告：收到了，我现在给物业打电话；2020年7月16日上午09:58，被告：公司现在资金压力太大，估计没法租你的房子了，你现在可以找找客户，等找到新客户，我们立马搬走，希望不耽搁事，给你造成不便很遗憾；原告：你说你们长期租前期让我给你免租了半个月，者二月份你就让我给你免一个月的押金免一个月的房租，这我都已经亏了一个半月的签了，我要是现在再租客户的再找新客户的话，我还得再弄半个月的免租期，这两个月的费用咋办呢？之所以免就是为了长期，你也不说了，这半年不到呢，我这亏的钱咋办，我这亏了两个月的租金咋办？2020年7月31日上午09:09，被告：我们今天把万达的东西搬走了，你尽快安排出租吧；原告：这合同不到期，我的空租期包括免租期，这咋说啊，我那房子的那个密码你给我换了没有，不用啦，我今安排人进屋看看就行了；2020年8月1日上午11:50，被告：密码1236；原告：你物业费还欠人家一个月，人家今天已经物业给我打电话了，说你还欠人家一个月的物业费；被告：我们领导说了就是你把押金给我们退了，然后我们把这个物业费给你补上，就算交接完了，因为现在我们已经提前一个多月给你说咱提前退租，因为我们找租户不能我们去找呀，我们已经提前给你打招呼了，提前一个多月跟你说了；2020年8月17日上午09:09，原告：在吗？你把我房子的钥匙送过来吧，现在有人想组房子，你把钥匙给万达物业孟一送过去吧；被告：行啊，押金退给我吧，我把钥匙给物业；原告：押金？你合同期内说不租房子了，把我的房子空了哪里还有押金，你现在还欠着我房租和物业费呢？2020年8月17日下午15:20，原告：你说钥匙送不送过来；被告：可以送钥匙，但你要退押金。2020年8月31日，深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司向原告送达《缴费通知书》一份，主要载明，截止至2020年8月31日，拖欠我司物业费3907.8元，违约金依合同约定计算，具体金额以现场核算为准等内容。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立并有效，双方成立房屋租赁合同法律关系。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期限为30个月，虽然被告辩称受疫情影响无法按时支付租金，但根据双方的微信聊天显示被告在2020年6月份复工后经原告多次催要仍未按合同约定按时足额支付租金，且被告在2020年7月16日明确表示不再承租涉案房屋，故因被告的上述违约行为致使双方无法继续履行涉案的《房屋租赁合同》，故原告本诉诉请、被告反诉诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于原告本诉诉请被告支付物业费3907元（2020年7月1日至2020年8月31日）、赔偿经济损失（开锁费用）240元并支付房屋使用费，被告反诉诉请原告退还押金7594元、剩余租金2449.7元（2020年8月1日至2020年8月10日），现根据双方的微信聊天显示，被告已于2020年7月31日明确告知原告已搬离涉案房屋并于2020年8月1日将涉案房屋的电子密码告知原告，但因原告拒绝退还押金、被告拒绝支付欠付的物业费和返还涉案房屋的钥匙致使双方一直未及时进行房屋交接，但根据《房屋租赁合同》的约定，被告租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其它由被告产生的所有费用都由被告负担。租赁结束时，被告须交清以上相关费用，故被告拒不支付2020年7月1日至7月31日的物业费无合同依据，因双方在《房屋租赁合同》中并未约定押金的退还，故原告拒不退还被告的押金亦无合同依据，因此，双方对于涉案房屋自2020年8月1日之后无法及时进行交接均存在过错，故原告本诉诉请被告赔偿开锁费用240元及房屋占用费、被告反诉诉请原告返还2020年8月1日至2020年8月10日的租金，本院均不予支持，即被告应支付原告2020年7月1日至7月31日的物业费1953.9元，原告应向被告退还押金7594元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，因被告的违约行为致使涉案《房屋租赁合同》解除，故原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。被告反诉诉请原告支付违约金10000元，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》的约定，若一方强行终止合同，需向另一方支付三个月的房屋作为违约金，现鉴于被告于2020年7月16日明确告知原告不再承租涉案房屋并于2020年7月31日通过微信明确告知原告已搬离涉案房屋，同时，考虑疫情期间对被告经营状况的影响，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为2个月的租金即被告应向原告支付违约金15188元，原告诉请过高部分，证据不足，本院不予支持。原告本诉诉请被告交付涉案房屋密码和被告反诉诉请原告支付剩余电费69.7元，均无事实依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告杨景与被告竟拓签订的《房屋租赁合同》；二、被告竟拓于本判决生效后十日内向原告杨景支付物业费1953.9元、违约金15188元；三、原告杨景于本判决生效后十日内向被告竟拓退还涉案房屋押金7594元；四、驳回原告杨景其他的本诉诉讼请求；五、驳回被告竟拓其他的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费332元，由原告杨景负担221元，被告竟拓负担114元。反诉案件受理费25元，由原告杨景负担12.5元，被告竟拓负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  崔全琪二〇二〇年十二月八日书记员  孙倩倩