上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初10998号原告：上海市住房置业融资担保有限公司(曾用名：上海市住房置业担保有限公司)，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：梁博雯，女。委托诉讼代理人：王之璟，男。被告：闻家兵，男，1974年1月8日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：顾玉玲，女，1983年11月12日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：闻玉和，男，1948年10月5日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：邱正珠，女，1954年12月12日出生，汉族，住上海市嘉定区。以上三名被告的共同委托诉讼代理人：闻家兵。被告：上海市普陀区住房保障中心，住所地上海市普陀区。法定代表人：王奇莉，副主任。委托诉讼代理人：刘春梅，上海市万联律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司上海普陀支行，住所地上海市普陀区长寿路XXX号。负责人：高鹏，支行行长。委托诉讼代理人：姜玲，女。委托诉讼代理人：朱屹，男。原告上海市住房置业融资担保有限公司与被告闻家兵、被告顾玉玲、被告闻玉和、被告邱正珠、被告上海市普陀区住房保障中心(以下简称普陀住房保障中心)、第三人中国建设银行股份有限公司上海普陀支行(以下简称建行普陀支行)追偿权纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法适用简易程序。后因案件审理需要，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王之璟，被告普陀住房保障中心委托诉讼代理人刘春梅，第三人建行普陀支行委托诉讼代理人朱屹到庭参加诉讼。被告闻家兵、被告顾玉玲、被告闻玉和、被告邱正珠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市住房置业融资担保有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告闻家兵、被告顾玉玲归还原告代偿款283,571.51元；2.判令被告闻家兵、被告顾玉玲赔偿原告利息损失(以283,571.51元为基数，自2018年12月27日起计算至实际清偿之日止，按合同约定的贷款利率水平上加收50%的利率计算)；3.判令被告普陀住房保障中心承担回购责任，相关被告(房地产权利人)配合办理回购；4.本案受理费由五名被告共同承担。事实和理由：2013年12月13日，原告与被告闻家兵、普陀住房保障中心、第三人建行普陀支行签订《个人经济适用住房组合抵押借款合同》，约定被告闻家兵向第三人建行普陀支行借款300,000元，用以购买上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋，原告为保证人，对被告闻家兵贷款承担连带保证责任，被告闻家兵用所购房作抵押向原告提供反担保，被告闻家兵、闻玉和、邱正珠在抵押人承诺条款中签字确认，并办理了抵押登记手续。第三人建行普陀支行于2014年3月24日发放贷款后，被告闻家兵未按借款合同约定按期归还贷款，且累计逾期达到6期以上。经多次催告未果，原告于2018年12月26日向建行普陀支行履行了保证义务，代为清偿剩余贷款283,571.51元。2017年6月1日，被告取得上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室经济适用住房房地产权证。被告顾玉玲系被告闻家兵配偶，被告闻家兵所欠款项发生在其夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，故被告顾玉玲对上述债务承担共同还款责任。原告遂向被告闻家兵、被告顾玉玲追偿，并要求被告普陀住房保障中心按照合同约定回购该经济适用住房。被告闻家兵、被告顾玉玲、被告闻玉和、被告邱正珠共同辩称，认可原告全部的诉请，也愿意还钱，但目前经济困难，无力偿还。被告普陀住房保障中心辩称，原被告各方签订的《抵押借款合同》中回购条款按现行政策无法合法进行回购操作，且从实际情况而言，涉案房屋回购手续仍需本案系争房屋产权人配合履行相关义务，本案房屋回购应由嘉定区住房保障实施机构或人民政府指定机构完成。被告普陀住房保障中心在本案中无过错，不应承担诉讼费。第三人建行普陀支行述称，对本案没有意见。如果要处置系争房产，第三人作为抵押权人优先受偿。经审理查明，2013年12月13日，第三人建行普陀支行(乙方、贷款人、抵押权人)与被告闻家兵(甲方、借款人、抵押人)、被告顾玉玲(经济适用住房共同申请人)、被告闻玉和(戊方、抵押人)、被告邱正珠(甲方、借款人、抵押人)、原告(丙方、个人住房公积金贷款保证人)、被告普陀住房保障中心(己方、回购人)签订了《个人经济适用住房组合抵押借款合同》，约定：被告闻家兵向建行普陀支行借款300,000元，用以购买上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室房屋(经济适用住房)，借款期限312月，借款期限自2013年11月30日起至2039年11月30日止(实际自放款日起计)，本合同项下个人住房公积金贷款年利率为4.5%，在该利率自起息日起至贷款本息全部清除之日止依据利率调整日当日的人民银行公布的公积金贷款利率，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。原告作为保证人，对被告闻家兵上述贷款本息承担连带保证责任，被告闻家兵应在原告承担保证责任后向原告归还代偿款项；被告闻家兵未按合同约定归还原告代偿款的，被告闻家兵应按合同约定的利率加50%向原告支付罚息；被告闻家兵应向原告支付自保证责任履行完毕之日起计算违约金。合同还约定，在贷款发放之日起至权利人取得经济适用住房房地产权证满五年之日止的期间内，被告闻家兵未按借款合同的约定按期归还贷款，且累计逾期达到或超过6期时，原告要求回购人回购的，回购人应当按照原告的要求回购该经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合经济适用住房的回购；若经济适用住房的权利人及共同申请人未能及时配合产权回购的实施，原告有权单方面向回购人及相关登记机构申请办理所有回购及登记手续；在权利人取得经济适用住房房地产权证满五年内，回购人按照该经济适用住房的原销售价格加银行存款利息进行回购，计息时段为《经济适用住房预(出)售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。回购人所支付的回购款优先用于归还贷款项下的全部债务，包括贷款本金、利息(包括复利和罚息)、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用，回购人应在收到原告书面申请后的二个月内办妥前述回购手续并将相当于贷款债权的资金直接划转至原告指定的账户以结清贷款；借款人应配合贷款人办理贷款结清手续，并由该经济适用住房的权利人配合回购人向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。2013年12月31日，原告与第三人建行普陀支行作为抵押权人在系争房屋办理了预购经济适用住房抵押预告登记。2014年3月24日，建行普陀支行按约向被告闻家兵发放贷款300,000元。2017年6月1日，被告闻家兵取得上海市嘉定区德园路XXX弄XXX号XXX室经济适用住房房地产权证。因被告闻家兵未能按合同约定正常还款，上海市公积金管理中心依据上述合同的约定于2018年12月21日向原告发出《履行保证责任通知书》，要求原告承担保证责任。上海市公积金管理中心2019年2月12日出具《关于担保公司履行保证责任的证明》，证明原告于2018年12月26日为被告闻家兵代偿贷款本息合计283,571.51元。另查明，2012年12月31日，被告普陀住房保障中心与被告闻家兵、被告闻玉和、被告邱正珠及案外人上海保利翔佳房地产开发有限公司订立《上海市经济适用住房预售合同》。又查明，2011年3月5日，被告闻家兵与被告顾玉玲登记结婚。以上事实，有原告提供的《个人经济适用住房组合抵押借款合同》、上海市房地产登记证明(预告登记)、房屋信息查询信息、中国建设银行个人贷款支付凭证、《履行保证责任通知书》、《关于担保公司履行保证责任的证明》、结婚证、户口本、《上海市经济适用住房预售合同》及谈话笔录、庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，当事人之间签订的《个人经济适用住房组合抵押借款合同》合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。建行普陀支行已按约履行放款义务，但被告闻家兵在贷款发放之日起至取得经济适用住房房地产权证未满五年之日期间，未按《个人经济适用住房组合抵押借款合同》约定按期足额偿还借款本息，且累计逾期达到或超过6期，已构成违约。原告依约代被告闻家兵偿还了剩余的公积金贷款本息，履行了担保义务，因此，原告有权按照合同的约定向借款人即被告闻家兵行使追偿权。被告闻家兵与被告顾玉玲系夫妻关系，被告闻家兵所欠涉案款项发生在其夫妻关系存续期间，且用于夫妻共同生活，属夫妻共同债务，故被告顾玉玲应当与被告闻家兵共同偿还涉案债务。故原告要求被告闻家兵与被告顾玉玲归还代偿款283,571.51元并按照罚息利率(即按照合同约定的贷款年利率4.5%的1.5倍)支付违约金，于法不悖，本院予以支持。关于回购人被告普陀住房保障中心回购上述经济适用住房，经济适用住房的权利人及共同申请人应当配合回购人，向相关登记机构申请办理抵押注销及产权转让登记手续。至于回购具体操作，以上述合同约定以及相关规定，回购人按照该经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息进行回购，计息时段为《上海市共有产权保障住房(经济适用住房)预售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日止，利率为签订房屋转让合同之日的银行定期存款利率。回购款优先用于清偿贷款债务，并直接由被告普陀住房保障中心划至原告指定账户以结清代偿款，剩余的回购款归借款人所有。原购房人可以与住房保障中心按照规定，办理租赁经济适用住房的相关手续，以租赁方式使用原居住的经济适用住房。被告闻家兵、被告顾玉玲、被告闻玉和、被告邱正珠经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权，不影响对本案的依法处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告闻家兵、被告顾玉玲应于本判决生效之日起十日内归还原告上海市住房置业融资担保有限公司代偿款283,571.51元。二、被告闻家兵、被告顾玉玲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海市住房置业融资担保有限公司利息损失(以代偿款283,571.51元为基数，自2018年12月27日起至实际清偿之日止，按同期公积金贷款利率的1.5倍计付)；三、被告闻家兵、被告顾玉玲届期不履行本判决第一、二项付款义务的，被告闻家兵应于本判决生效之日起六十日内向被告上海市普陀区住房保障中心返还位于上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室房屋，并由被告闻家兵、被告顾玉玲、被告闻玉和、被告邱正珠配合被告上海市普陀区住房保障中心向相关登记机构申请办理上述房屋抵押注销及产权过户至被告上海市普陀区住房保障中心名下的登记手续；四、被告上海市普陀区住房保障中心应于被告闻家兵履行本判决第三项时支付房屋回购款，其中，本判决第一项所确定的债务，由被告上海市普陀区住房保障中心从回购款中代被告闻家兵、被告顾玉玲支付给原告上海市住房置业融资担保有限公司，剩余部分由借款人收取。【注：回购款按照上述经济适用住房原销售价格加银行定期存款利息计付，计息时段为《经济适用住房预(出)售合同》签订之日(2012年12月31日)起至房屋转让合同签订之日，利率为签订房屋转让合同之日的银行同期定期存款利率。】如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,554元，由被告闻家兵、被告顾玉玲、被告闻玉和、被告邱正珠、被告上海市普陀区住房保障中心共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海金融法院。审 判 员 汤宗辉二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张 曼书 记 员 陆嘉茗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。