河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初3036号 原告：薛建生，男，1980年5月19日出生，满族，住河北省承德市滦平县。 被告：中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司，住所地：滦平县金色阳光广场圆弧商业**，统一社会信用代码：9113082467853783XX。 法定代表人：祁贵鹏，职务：经理。 委托诉讼代理人：修永昌，男，系公司职工。 委托诉讼代理人：刘晓文，河北承天律师事务所执业律师。 原告薛建生与被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告薛建生、被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司委托诉讼代理人修永昌、刘晓文到庭参加诉讼，被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司法定代表人祁贵鹏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛建生向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告因未在规定的期限内取得房地产权权属证书违约金39057.20元；2、诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告于2018年5月18日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告在建中的中诚名郡小区K9号楼一单元1603室房屋一套，面积为90.90平方，房屋总价款为502977.00元，交房日期为2018年10月30日前。协议生效后，被告于2018年10月31日向原告交付了该商品房。由于被告的原因，原告未在约定期限内取得房屋权属证书，根据双方在合同第二十条的约定，“买受人未能在该商品房交付之日起360日取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理： 1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋借款万分之X的违约金。2、双方友好协商解决，因买受人未能在约定期限内办结该商品的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。 由于被告的原因，自交房之日起约定的360日也就是到2019年10月26日内办理，截止到2020年10月30日还不能办理，已超期370天，已不是原告的原因了。被告合同约定的第二种方式处理，是合同制式格式，显然已解决不了办证的问题，原告主张使用第一条原告不解除合同被告赔偿原告违约金，由于被告的合同里约定了违约金是万分之X，等于没有约定违约金数额。那就依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即按房款总额的逾期贷款利率（每天万分之二点一，年利率为7.665%）计算违约金。原告中诚名郡房屋总价为502977.00元，按每天万分之二点一计算违约金每天105.56元，截止2020年10月30日违约370天，致使违约金总额39057.20元。被告应当向原告支付违约金。原告两次去被告公司进行协商无人出面协商，日前为止仍未答复。现诉至法院，请求贵院依法判令所请。 被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司辩称，原告至今未能取得房屋所有权证，系政府原因以及案外人原因等导致而非被告的原因，且被告与原告未能在约定期限内取得房屋所有权证书的违约责任已经在商品房买卖合同中进行了明确约定，应由双方协商解决。故原告主张被告向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金没有法定及约定的依据。具体如下：一、原告未取得房屋所有权证的原因系政府及案外人的原因，非被告的原因导致，2018年5月18日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定的交房时间为2018年10月30日。合同签订后，被告在约定的期限向原告交付了房屋，同时该合同第20条约定，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得商品房所有权证书的，双方同意按下列第二种方式处理。第二种方式为双方友好协商解决。2018年11月滦平县长城脚下饮马川项目违法违规建设的问题，在全国范围内引起轩然大波，在全国全省引起高度重视。河北省专门成立了河北省潮河上游滦平段违法建设破坏生态环境问题联合调查组，在滦平县，包括行政机关开发企业开展了违法违规反弹项目排查工作，此工作持续了两年之久，该原因导致规划相关主管部门不能及时办理验收工作，这是原因之一。二、2019年根据党中央省市和县委关于自然资源和规划的方针，开始着手内设机构和人员的编订工作，至2020年4月11日调整完毕。在此期间相关部门负责人更换也是导致不能按期办理规划验收的主要原因。三、2020年爆发了新冠疫情的突发公共事件，导致企业停产停工，也造成相关验收的进度缓慢。四、案涉工程的燃气工程承包给了北京福通顺建筑工程有限公司，根据合同约定，承包方北京福通顺建筑公司应负责组织阶段性验收，即总体验收，但因其违约导致被告不能取得燃气验收的原因，该原因是案外人所造成的。综合以上几点，原告不能取得房屋所有权证书，系政府案外人及相关疫情的原因，而非被告的原因。原告与被告就未按约定取得房屋所有权证书，在合同中已经进行了明确的约定，由双方协商解决。原告在诉状中陈述适用商品房买卖合同司法解释第18条的规定，属于法律适用错误，该情形不适用于商品房买卖合同司法解释第18条的规定。原告未能在约定期限内取得房屋所有权证，并无实际损失的发生。综上，原告主张无事实及法律依据，恳请人民法院查明事实驳回原告的诉讼请求。 原告薛建生针对本案的争议焦点提交如下证据材料： 商品房预售买卖合同，证明合同合法真实有效，应该按照合同约定履行。 被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司的质证意见为：合同的真实性、合法性、关联性认可，但达不到原告的证明目的。根据合同第20条的约定，房屋登记第一项，双方同意共同向房屋交易管理部门申请办理商品房的房屋所有权登记。第二项，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照下列第二种方式处理，第二种方式约定的是双方友好协商解决。所以根据合同的约定，原告未能在约定的期限内取得房屋所有权证的，应当是按照合同的约定，由双方协商友好解决。 被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司针对本案的争议焦点主张，被告不应赔偿原告因逾期办理房屋所有权证书的违约金。双方签订的合同真实合法有效，根据合同法的规定，双方应当严格按照合同的约定履行。而根据双方签订的商品房买卖合同第20条的约定，对于逾期办理房屋所有权证，由双方协商解决，并未约定如何向原告支付违约金以及违约金的标准。双方对此违约行为已经进行了一个明确的约定，应当按照该约定来履行。第20条也同样约定了因出卖人的原因导致涉案房屋的房屋所有权证不能按期取得的，出卖人才承担相应的责任。而就本案而言，被告在2018年10月31日交房后，已经在积极的办理各项的验收手续，在约定的期限内，原告方已经办理完单向的手续达19项，现在仅差规划验收以及燃气验收。造成规划及燃气验收不过关是政府的原因，2018年和2019年整个滦平县房地产开发企业以及行政机关因受到长城脚下饮马川项目的影响，然后在对房地产市场进行整顿和排查，是造成被告方未能取得规划验收合格的一个原因。在此期间，被告方已经积极的向规划部门申请办理规划验收许可，已经提交了三次申请，但因政府原因尚未办理。关于燃气验收，未能取得验收的主要原因是因为合同的相对方即施工方。根据合同的约定，施工方应该负责燃气工程的阶段性验收以及综合验收，因案外人没有积极履行合同义务是导致未能取得燃气验收的主要原因。被告向案外人发出工作联系函，但是案外人一直拒绝，针对燃气验收的事项，我们公司已经积极的与政府相关部门进行协调，然后采取补救措施，也有望很快拿到这个燃气验收的相关的证明。因2020年爆发的相关疫情，导致整个企事业单位停产停工，也是导致目前没有能最终取得综合验收的主要原因。提交如下证据材料： 1号证据，原、被告双方签订的商品房买卖合同，主要跟涉案有关的合同条款就是在20条。房屋登记，因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得商品房的房屋所有权证的，双方同意按照以下第二种方式处理，双方友好解决。证明原、被告双方存在合法有效的买卖合同关系，双方对逾期办理房屋所有权证进行了明确的约定，而不是未约定，双方应当按照约定履行。 2号证据，中诚名郡各项验收资料，证明被告已积极办理各项验收手续。 3号证据，滦平县政府官方网站新闻图片，证明2019年滦平县建设规划开发企业进行违法违规房产项目排查工作，是被告未能在合同期内取得规划验收合格的主要原因。 4号证据，中共滦平县自然资源和规划局党组关于局机关股室及人员调整的通知，证明规划主管部门内部机构改革。 5号证据，规划条件核实申请三张，证明原告先后三次向规划主管部门申请办理《建设工程规划总平面图》。 3-5号证据证明因政府的原因导致被告未能在规定期限内取得规划部门验收。 6号证据，工作联系函、邮件、燃气管道施工合同，证明非因被告原因导致业主不能在约定时取得房屋所有权证。 原告薛建生的质证意见为：1号证据无异议；2号证据无异议；3号证据与原告无关；4号证据有异议，人员调整不影响单位行政执法职能，时间也不会太长；5号证据无异议，6号证据无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提交的证据材料，经本院审查确认，本院对本案事实认定如下： 2018年5月18日，原告薛建生作为买受人，被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告薛建生购买位于滦平县，建筑面积90.90平方米，5530.00元／平方米，总价款502677.00元。合同第十一条：“出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。”第二十条：“（一）双方同意共同向房屋交易管理部门申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退换买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照Ｘ%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ｘ的违约金。2、双方友好协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内办结该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司于2018年10月31日将上述房屋交付给原告薛建生。 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同纠纷为第三级案由，《民事案件案由规定》第四级案由中没有规定的，才适用相应的第三级案由。本案中，原告薛建生基于与被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，而向被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司主张违约责任，故本案案由确定为商品房预售合同纠纷。 原告薛建生与被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。双方在合同中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方友好协商解决”，即原告薛建生与被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司双方对于产权登记进行了特殊约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定适用于当事人并未进行特殊约定的情况。故对原告薛建生要求被告中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司支付未在规定的期限内取得房地产权属证书违约金39057.20元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告薛建生的诉讼请求。 本案受理费776.00元，由原告薛建生负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  姚金丽 人民陪审员  李冬明 人民陪审员  赵春财 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  杨美丽 附页： 一、本判决书引用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融结构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内预交与一审相同数额的上诉费，逾期不交按放弃上诉处理。 三、如双方均不提起上诉，判决书生效后，有履行义务的一方当事人不自动履行判决书确定的义务，相对方可向人民法院申请强制执行。申请的期限，公民的为自约定执行之日起二年之内。 四、标的款账户 开户名：滦平县人民法院 开户行：中国农业银行滦平支行 账号：50×××78 联系电话：0314-85××××4 备注：案号及对方当事人名称 五、上诉费缴纳账户 开户单位：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 联系电话：0314-21××××5 备注：上诉人名称（上诉费）