广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初16206号原告广东康景物业服务有限公司，住所：广东省广州市×××××××××××××××××。法定代表人黄某1。委托代理人温皓宁，广东通用律师事务所律师。第一被告卢珂玮，男，汉族，1989年4月11日出生，身份证住址为广东省惠州市惠城区××××××××××××。身份证号码：420×××××××********。第二被告唐玲琳，女，汉族，1990年1月25日出生，身份证住址为广东省惠州市惠城区××××××××××××，身份证号码：441×××××××********。委托代理人卢珂玮，系第二被告配偶。原告广东康景物业服务有限公司诉被告卢珂玮、唐玲琳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告广东康景物业服务有限公司的委托代理人温皓宁、第一被告、第二被告的委托代理人卢珂玮参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告广东康景物业服务有限公司诉称，2016年4月20日，被告因购买位于惠州合生国际新城四期×××号房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2016年4月20日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2018年5月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠原告物业管理费9997.6元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为了保护原告的合法债权不受侵犯，特诉至法院请求判令：1、被告支付拖欠的管理费9997.6元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止,暂计至起诉之日1965.8元，共计11963.4元给原告；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付拖欠的管理费4942.4元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止,暂计至起诉之日1275.76元）。变更补充事实与理由：被告住宅物业管理费缴清至2019年12月，自2020年1月开始未缴，商铺自2018年5月1日起未缴。被告卢珂玮、唐玲琳辩称，前期物业服务协议中约定的物业管理费是每平方米每月4块，但是从业委会与原告签订的委托合同看，物业费的标准也远低于4元每平方米每月，被告认为应当按业委会承包的标准缴纳，而不是按照与原告签订的前期物业服务约定的标准缴纳，确认商铺是从2018年5月1日起没有再缴纳物业管理费，因为业务会与原告之间存在委托关系，不清楚应当向谁缴纳物业管理费。本院查明的案件事实经审理查明,2016年4月20日，原告广东康景物业服务有限公司与被告卢珂玮、唐玲琳签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告因购买位于合生国际新城四期×××号房（住宅建筑面积225.67平方米，商铺建筑面积为77.22元），原告提供相应的物业管理服务，被告自房地产开发单位实际交付所购房屋之日起交纳物业管理费用（别墅按建筑面积每月2.8元，商铺按建筑面积每月4元），交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次，商铺管理费每月缴交一次；物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整，逾期未交的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。原告提供《收楼表格》显示，被告于2016年4月20日收楼。被告提交《合生国际新城（别墅区）物业管理委托合同》复印件，载明2018年5月，广东康景物业服务有限公司惠州分公司与惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，约定惠州市合生国际新城别墅区小区业主委员会委托广东康景物业服务有限公司惠州分公司实行物业管理，物业服务期限自2018年5月1日至2019年4月30日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由广东康景物业服务有限公司惠州分公司按建筑面积每月每平方2.8元向业主收取，商业房屋由广东康景物业服务有限公司惠州分公司按建筑面积每月每平方米4元向业主收取。原告提交欠款明细表显示，被告拖欠2018年5月1日至2019年8月31日的商铺物业管理费4942.4元，被告确认自2018年5月起未向原告缴纳商铺的物业管理费，并称在涉案小区提供物业服务的是原告。以上事实有当事人身份信息、营业执照、《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》、欠款明细表、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是物业费应向谁缴纳及按何标准缴纳。首先，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》的规定缴交物业管理费用，本案中，被告实际上是与原告签订的《前期物业管理服务协议》，而被告确认为被告提供物业服务的系原告，在被告未能举证证明业主委员会聘请其他物业公司为被告提供物业服务的情形下，被告应按时足额向原告缴纳物业管理费。其次，被告提交的业主委员会与原告惠州分公司签订的《合生国际新城（别墅区）物业管理委托合同》未提交原件予以核对，即使该合同真实，该合同中约定商业房屋物业费的收费标准是每月每平方米4元，与《前期物业管理服务协议》约定的标准一致，被告应按照每月每平方米4元的标准向原告支付物业管理费，即被告应向原告支付2018年5月1日至2019年8月31日止的商铺的物业管理费4942.4元，至于业委会与原告之间约定的对物业费的使用属于其它法律关系，与本案无关联。关于原告诉请的违约金。首先，《前期物业管理服务协议》并未约定每月管理费应在几号前缴交，综合考虑被告系在2016年4月20日收楼，本院认定被告应在每月20日前缴交物业管理费；其次，虽然原、被告在《前期物业管理服务协议》约定被告逾期未交物业管理费的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该违约金的标准明显过高，根据本案案情，该违约金的标准调整为：以当期应交物业管理费为基数，从欠费之日起（欠费当月20日起）至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且总额不超过拖欠物业管理费的30%即1482.7元（4942.4元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卢珂玮、唐玲琳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2018年5月1日至2019年8月31日的商铺物业管理费4942.4元及违约金（违约金以当期应交物业管理费为基数，自欠费之日（欠费当月20日）起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过1482.7元）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元（原告预交99.09元），由被告卢珂玮、唐玲琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  蒋海霞人民陪审员  张东旭人民陪审员  蔡 军二〇二〇年十二月十七日法官 助理  黄素雅书 记 员  张丽娴