广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21204号原告：郑钟鑫，男，1986年7月1日出生，汉族，住广东省汕头市潮**陇田镇仙家苦塘上**102，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：霍永潮，广东秋粤律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，，住所地：广东省佛山市南住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告郑钟鑫诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人霍永潮，被告智城公司、第三人梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年6月29日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告、第三人于2018年6月29日签订的《租赁合同》；3.被告向原告返还使用权转让金145605元；4.被告向原告支付利息(以145605元为本金按照年利率4.75%自2018年6月29日起计算至实际清偿之日止)；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订了《物业使用权转让合同》。其中，该合同第一条约定甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉讼物业）转让给乙方。第三条约定涉讼物业使用权转让期限从2018年6月29日起算截止日期为2038年6月28日。甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送涉讼物业使用权给乙方至2048年6月28日。第四条约定，涉讼物业每平方米9670元，总转让金额为275605元，乙方按照金融机构贷款方式付款，受让人首期支付转让金145605元，其余款项13万元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付。第五条约定，甲方在2018年12月31日前将物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底。上述合同签订后，原告在2018年6月29日以银行转账的方式向被告支付了首期转让金145605元，被告同时出具了与转账金额相对应的收款收据给原告。2018年6月29日，原告（甲方、新出租方）与第三人梦乐城公司（乙方、承租方）、被告智城公司（丙方、原出租方）签订了《租赁合同》，该合同约定涉讼物业为商业用房，租赁期为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方。若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权之日的次日起计算，整体租赁期不变。同时约定了每年租金的标准，三年总共租金为60528元。原告签订上述合同后支付首期转让金后，经查发现涉讼物业一直未启动工程建设，被告亦不可能在约定的时间内交付物业给原告使用，为此原告多次向被告提出解除上述合同。2020年1月9日，原告（受让方、乙方）与智城公司（出让方、甲方）、第三人梦乐城公司（承租方、丙方）签订了《解除合同协议书》，其中该协议书明确约定甲乙一致同意于协议签订之日解除双方签订的《转让合同》，甲乙丙三方一致同意于协议签订之日解除三方签订的《租赁合同》，甲方同意向乙方退回转让金145605元，同时甲方同意以145605元为本金自2018年6月29日起按年利率4.75%计付利息至本协议签订之日给乙方。合同签订后，被告在履行期限届满后未履行任何还款的义务，后经原告多次催促，被告至今仍然分文未付。另查，被告智城公司的曾用名为“广东广佛智城商业地产投资有限公司”，2019年1月21日通过工商登记名称变更为广东广佛智城集团有限公司。原告认为，原被告双方签订的《物业使用权转让合同》以及原告与被告、第三人签订《租赁合同》没有违反法律强制性的规定，是合法有效的。事后三方签订的《解除合同协议书》更是体现了三方当事人真实的意思表示，各方应当切实遵守履行，但被告未按照协议履行还款义务的行为已经构成违约，原告有权要求被告返还转让金及按照协议要求被告支付相应的利息。为此，原告提起诉讼。被告辩称，1.被告同意退还物业使用权转让金145605元，但因受新冠病毒肺炎疫情的影响，被告营业收入明显减少，请求法院同意分期退还上述款项。2.被告不同意支付利息。被告同意退款但并不代表被告存在违约行为，根据《物业使用权转让合同》第五条的约定，原告未在2018年12月31日前付清所有物业使用权转让金，则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的当月底。但原告至今未付清物业使用权转让全款，仅向被告支付首期款145605元，余款物业使用权转让金13万元未支付。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在原告所谓的逾期交付的情形，原告无权要求被告自2018年6月29日按4.75%的标准支付利息，且该利息标准过高，应不予支持。退一步讲，协议中双方约定被告向原告支付利息至《解除合同协议书》签订之日（即2020年1月9日），原告要求计算利息至被告实际清偿之日止没有任何依据。再退一步讲，即使法院判决被告应支付利息至实际清偿之日止，亦应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，请求法院同意被告分期退款，并驳回原告关于利息的诉讼请求。第三人梦乐城公司述称，第三人与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将涉讼物业使用权出租给第三人，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。《租赁合同》签订后，原告至今未向被告付清物业使用权转让金全款，致使涉讼物业至今尚未实际交付，故第三人同意解除涉讼《租赁合同》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广佛智城（六期）天街5号楼办理了建设工程规划许可证。被告主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地11号楼。2018年6月29日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年6月28日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金275605元，乙方于本合同签订当日支付首期转让金145605元，其余款项13万元向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，该物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得该物业使用权之日的次月起算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托第三人代为办理接收、经营等手续。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告支付使用权转让金145605元。2020年1月9日，原告（乙方）、被告（甲方）、第三人（丙方）签订《解除合同协议书》，内容为：一、甲乙双方一致同意于本协议签订之日解除双方于2018年6月29日签订的110308号《转让合同》；二、甲乙丙三方一致同意于本协议签订之日解除三方于2018年6月29日签订的110308号《租赁合同》；三、甲方同意于2020年5月15日退回乙方转让金145605元；四、甲方同意以145605元为本金自2018年6月29日起按年利率4.75%计付利息至本协议签订之日给乙方，共10592元，于2020年5月15日支付给乙方；六、乙方收到甲方退回的转让金及利息之后，双方的债权债务关系终结，乙方不得再就购买涉讼物业的物业使用权及租赁事宜向甲方、丙方主张任何权利；等等。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告及第三人于2020年1月9日签订的《解除合同协议书》，是对《物业使用权转让合同》《租赁合同》的结算，是三方的真实意思表示，本院据此确认原被告签订的《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定、原被告及第三人签订的《租赁合同》于2020年1月9日解除，并对原告主张被告返还使用权转让金145605元、支付2018年6月29日至2020年1月9日的利息10592元的诉讼请求予以支持。被告承诺于2020年5月15日支付上述使用权转让金、利息予原告，被告逾期未支付，故被告应自2020年5月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告主张以上述使用权转让金为本金计付利息，是原告对自身权利的处分，本院予以照准。因此，被告应以145605元为本金自2020年5月16日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告主张的利息超出本院核定的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郑钟鑫与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年6月29日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年1月9日解除；二、确认原告郑钟鑫与被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司于2018年6月29日签订的《租赁合同》于2020年1月9日解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金145605元予原告郑钟鑫；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月29日至2020年1月9日的利息10592元及以145605元为本金自2020年5月16日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告郑钟鑫；五、驳回原告郑钟鑫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3270.34元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月十八日书记员  钟 丹