广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初5723号原告（反诉被告）：刘丽媚，女，1987年3月20日出生，汉族，住广东省龙门县，委托诉讼代理人：肖威玲，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司，住所地广东省广州市南沙区港前大道南路162号1205房，统一社会信用代码91440115593728653M。负责人：王金星，职务经理。委托诉讼代理人：丁汝明，广东启源律师事务所律师。原告（反诉被告）刘丽媚与被告（反诉原告）深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司（下称“星河广州分公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘丽媚及其委托诉讼代理人肖威玲、马继雄，星河广州分公司的委托诉讼代理人丁汝明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丽媚向本院提出诉讼请求：1.星河广州分公司向刘丽媚支付违约损失160000元；2.本案诉讼费由星河广州分公司承担。事实与理由：刘丽媚是南沙区丹堤花园南二街7号的业主，于2013年购置取得该房屋，并与星河广州分公司签订了《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定：星河广州分公司对小区住户负有服务、管理、监督和保障安全等义务；星河广州分公司发现影响房屋结构安全、违反规划乱搭乱建、擅自改变房屋用途及毁坏共用管线等损害公共利益等行为的，负有及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门的义务。2016年10月，刘丽媚在着手房屋的园林设计并进行装修过程中，发现相邻的南二街5号(自编Bll-101)房屋业主在非法开挖地下室工程，该非法施工已经造成刘丽媚房屋东南墙面角下方泥土被挖空，防护墙全面崩塌，院子地面出现了塌陷，房屋地基外露，以致刘丽媚房屋部分基础处于悬空、埋于地下的部分线管设施被严重损毁的险状。在交涉无效的情况下，刘丽媚最终通过报警才使非法破坏行为得以制止。事后得知，相邻业主开挖工程从2016年8月即已经开始，而星河广州分公司作为小区物业管理方，在每天巡查中早已发现该业主在非法施工，但因其收受了他人钱财，星河广州分公司因而不仅没有履行职责进行制止，还主动对上述影响相邻房屋结构安全、违反规划乱搭乱建等损害行为进行隐瞒，期间从未将当事业主非法开挖导致破坏地面结构出现塌陷等情况通知刘丽媚，更未及时向规划局、公安、城管等有关部门进行报告处理；以致该业主无障碍违建施工近两个月，造成刘丽媚房屋基础及地下管道等设施严重受损，而且之后星河广州分公司也没有积极督促和协调当事业主与刘丽媚解决好此事，以致涉案房屋一直处于安全隐患状态，刘丽媚无法进行装修居住使用，被迫一直空置至今。星河广州分公司上述行为明显严重违反双方协议约定，其不仅没有按照物业管理合同的约定，严格、规范地履行其安全保障、监督管理等义务，还存在故意协助当事方损害刘丽媚合法权益的行为；而且，若不是星河广州分公司的从中配合，刘丽媚的房子基础和设施也不会受到如此严重的损害，刘丽媚的房屋也不会因安全隐患而被中止装修而空置至今。故，星河广州分公司对此理应向刘丽媚承担违约责任，无权收取2016年10月至2020年3月未解决纠纷期间的物业管理费，还应赔偿刘丽媚因房屋空置所受到的相关损失。《物业管理条例》第三十五条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”在本案中，星河广州分公司未履行物业管理服务方的基本义务，对造成刘丽媚损失及导致纷争存在明显的过错责任。因此，为维护刘丽媚合法权益，刘丽媚特依法向人民法院进行起诉，请求法院依法查明事实，判如所请。星河广州分公司辩称：一、星河广州分公司已充分履行了自身的义务，不存在违约行为，不需承担违约责任。刘丽媚系涉案房屋的业主，星河广州分公司系涉案小区物业服务企业，双方构成物业服务合同关系。南二街5号与涉案房屋相邻，在5号房屋的装修过程中造成涉案房屋损失，现就星河广州分公司应承担的义务以及是否已经履行了该义务，作如下分析：第一，5号房屋业主有权决定装修自己房屋的花园，星河广州分公司无权干涉。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条的规定，业主对房屋的专有部分享有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利；因此，5号房屋业主对花园进行装修，属于其对自身权利的处分，星河广州分公司无权干涉。第二，对于5号房屋业主的装修行为，星河广州分公司已经尽到了监督责任，不存在违约行为。根据《物业管理条例》第四十五条、第五十二条的规定和星河广州分公司与业主之间签订的协议，对于业主的装修活动，物业服务企业的主要义务是告知业主禁止性的行为和制止业主实施违反法律、法规规定的行为，但物业服务企业并没有强制业主停止装修活动的权利。星河广州分公司作为物业服务企业，已充分履行了上述义务，具体表现如下：首先，在5号房屋业主申请装修的时候，星河广州分公司与其以及装修人员签订《装饰装修管理服务协议》，提前告知其禁止行为和注意事项，并让其签订《承诺书》保证遵守规定，星河广州分公司已充分履行了告知的义务。其次，在星河广州分公司发现5号房屋没有按照申报的装修项目进行施工时，星河广州分公司及时制止其继续施工。根据《装修违章整改通知书》可知，星河广州分公司分别于2016年9月l0日和9月23日制止其违章施工，责令其及时整改。因此，星河广州分公司已充分履行了制止的义务。最后，对于5号房屋的违法装修行为，刘丽媚于2016年10月23日报警，其后城管执法部门介入处理，星河广州分公司向有关部门报告的义务已实现，星河广州分公司已充分履行自身的全部义务。因此，星河广州分公司已充分履行自身的全部义务，不存在违约行为，无需承担赔偿责任。二、刘丽媚诉请星河广州分公司赔偿房屋空置损失和免除物业服务费缺乏依据，应予以驳回。第一，刘丽媚主张房屋基础和设施损坏严重导致存在安全隐患缺乏事实依据，无权主张房屋空置损失。首先，根据刘丽媚提供的证据，无法证明房屋的基础和设施受到严重损坏。5号房屋在装修过程中，业主发现与刘丽媚之间的花园间隔墙遭受损坏后，已及时整改，回填泥土，恢复原状。事实上，刘丽媚的房屋不存在所谓的严重损坏问题，更别说安全隐患了。其次，在损害事实发生后，至今已接近4年的时间，期间刘丽媚并未对其房屋进行任何的维修，房屋也没有出现任何问题，这从侧面证明了房屋并不存在所谓损害严重及存在安全隐患的事实。最后，刘丽媚的房屋至今没有装修，而且没有证据证明5号房屋业主的装修侵权行为导致其房屋无法装修。因此，刘丽媚因房屋未装修，无法正常居住，不可能产生所谓的空置损失。因此，刘丽媚主张因房屋问题导致无法装修及使用从而产生空置损失是没有依据的。第二，星河广州分公司已提供了物业服务，包括已实际提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等服务，有权收取物业服务费。第三，退一步说，即使刘丽媚的房屋遭到损坏，其应及时采取适当措施防止损失扩大，包括但不限于检测、维修等。但刘丽媚并没有采取任何措施，而是放任损失扩大；因此，刘丽媚无权要求赔偿房屋的空置损失。第四，5号房屋业主已经对刘丽媚进行了赔偿，刘丽媚的损失已经得到了弥补。在南沙区法院审理的(2019)粤0115民初4839号案中，刘丽媚与5号房屋业主黄燕华达成调解，黄燕华赔偿刘丽媚90000元。因此，刘丽媚的损失应该得到了充分的弥补。综上所述，刘丽媚的请求缺乏事实和法律依据，恳请依法驳回刘丽媚的全部诉讼请求。星河广州分公司向本院提起反诉请求：1.刘丽媚向星河广州分公司支付2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元及违约金（以拖欠的每月物业服务费2507.86元为本金，分别从次月1日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日，暂算至2020年8月31日为37571.52元），2016年11月至2020年8月的车位管理费4600元、2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元；2.刘丽媚承担本案的诉讼费。事实与理由：广州泛科新应用发展有限公司（以下简称“泛科新公司”）为“南沙星河丹堤花园”项目的开发商，选聘星河广州分公司为该项目提供物业服务。刘丽媚与泛科新公司于2013年4月23日签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定由刘丽媚购买该项目Al、Bl、B2区B12栋101号房，建筑面积为501.33平方米，物业服务费为每月每平方米5元，交楼日期为2013年9月28日。同时，星河广州分公司与刘丽媚签订《前期物业管理服务协议》，约定由星河广州分公司为刘丽媚提供物业服务。刘丽媚于2013年9月28日办理收楼手续，收楼后，星河广州分公司按照约定为刘丽媚提供约定的物业服务。但是，刘丽媚并没有按时缴纳物业服务费，从2016年11月开始拖欠，经星河广州分公司多次催告和协商，刘丽媚仍然拒绝支付。为维护星河广州分公司的合法利益，特向贵院提起反诉，望判如所请。刘丽媚辩称：一、刘丽媚不同意星河广州分公司的反诉请求，星河广州分公司根本没有尽到合同约定的管理义务，还存在共同损害刘丽媚合法权益的嫌疑，对涉案房屋的受损负有严重过错。1、在5号房屋业主装修期间，星河广州分公司并没有尽到每日巡查施工现场的义务；2、星河广州分公司发现5号房屋业主实施危及刘丽媚房屋结构安全的违法行为后，并没有采取任何措施，既没有通知刘丽媚，也不曾向业委会或有关执法部门报告；3、就算星河广州分公司确实曾发过两次整改通知给该违建业主，但在两份整改通知完全不起作用的情况下，星河广州分公司不仅没有积极寻求更有效的措施制止违建行为，而且此后完全放任不管，在接下来的一个月时间里，竟不曾对该业主继续违建行为采取过任何措施；4、星河广州分公司不仅没有履行合同约定义务，还存在纵容包庇开挖地下室等违建行为；5、在刘丽媚报警制止5号业主的违法行为后，星河广州分公司并没有积极协助刘丽媚促使5号业主解决涉案房屋受损维修恢复事宜，也没有积极主动承担起修复涉案房屋的责任；6、若仅仅是花园墙壁受损，该违建行为也不至于被多家媒体大肆报道。由于星河广州分公司不重视房屋受损问题，不积极促使5号业主承担修复和赔偿刘丽媚损失的责任，使得涉案房屋受损后三年多都未得到妥善修护，一直处于空置状态。二、基于上述过错，星河广州分公司不仅无权收取物业管理费，还应赔偿刘丽媚因此受到的损失。三、5号房屋业主赔偿的90000元仅仅是5号业主应承担的部分赔偿责任，对涉案房屋受损同样负有过错的物业管理公司，也应在其过错范围内承担相应的赔偿责任。综上，星河广州分公司根本无权收取物业管理费，还应就涉案房屋受损和空置给刘丽媚带来的损失负有的过错承担相应的赔偿责任，为此，请法院依法驳回星河广州分公司的反诉请求，并依法支持刘丽媚的合理诉求。经审理查明：2013年4月23日,广州泛科新应用发展有限公司（甲方、卖方）与刘丽媚（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买位于南沙区××流水井水库周边××星河××堤花园××区××房，建筑面积为501.33平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的深圳市星河物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限3年，物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2013年9月28日，刘丽媚对涉案房屋进行验收，并签署《入伙资料/物品发放登记表》、《南沙星河丹堤一期别墅约定交付资料明细表》、《收楼确认书》。星河广州分公司（甲方）与刘丽媚（乙方）签订《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购房屋提供物业服务，物业服务费按月交纳，乙方应自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起每月10日之前向甲方缴纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之五的标准向甲方支付违约金；因乙方原因未按《收楼通知书》约定的房屋交付之日办理收楼手续或闲置物业不使用的，相关物业服务费自《收楼通知书》约定的房屋交付之日起按100%收取，其他分摊费用按相关规定分摊办法收取；物业服务费中未计入公共设施设备运行能耗费用，公共走廊、楼梯及电梯、水景、园林灯、增压水泵、中央空调等公共设施设备产生的用水、用电费以及物业管理区域内的路灯用电和公共管理配套设施设备用水、用电费用，按政府部门的相关规定，均由全体业主按其专有部分建筑面积据实分摊。甲方的权利义务：对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；制止违反本物业的物业管理制度、《房屋装饰装修管理服务协议》和《临时管理规约》的行为；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》。物业管理服务内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务。车位使用权由物业出卖人赠送的，乙方按50元/个/月的标准自《收楼通知书》约定的交付之日起向甲方缴纳车位服务费。违约责任：甲方的管理服务达不到本协议约定的服务内容和质量标准，应按附件3的标准及时纠正。该协议附件三【广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业服务标准】载明：房屋管理：房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴、悬挂现象；每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，与业主（使用人）或装饰公司签订规范的住宅室内装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。刘丽媚为证明相邻业主装修施工造成刘丽媚房屋地基出现严重损毁，提交了6张施工现场的照片。经质证，星河广州分公司对上述照片的三性不予确认，认为上述照片没有载明时间地点。庭审中经刘丽媚陈述，上述照片系2016年10月23日拍摄的。2016年8月14日，涉案房屋相邻业主黄燕华出具《关于广州星河丹堤南二街5号的承诺书》，载明：因个人需求现对广州星河丹堤南二街5号房花园挖建鱼池，就本房屋鱼池挖建的事宜，广州星河丹堤物业管理处对本人已尽到相关告知义务，因鱼池挖建时引发的任何问题及责任均由本人承担，与广州星河丹堤物业管理公司及开发商无关。南沙星河丹堤花园物业管理处客户服务中心曾于2016年9月10日和2016年9月23日两次向5号房装修负责人毕延军出具《装修违章整改通知书》，载明：B11-101（南二街5号房）装修人在装修过程中存在花园私自挖地下室的违章行为，请在五日内完成整改，责令停工。星河广州分公司陈述第二份通知书发出后，5号房屋的装修就已停工，再次复工后未继续挖地下室。星河广州分公司为证明其已尽到审查告知义务，在庭审中向本院提交《装饰装修管理服务协议》和《装修申请审批表》，载明：黄燕华向星河广州分公司物业管理处申请对其房屋进行装修，主要装修项目：一楼厅混凝土、拆墙、花园做鱼池。审批意见为：请按照相关规定文明施工，不允许破坏房屋结构柱梁。《装修申请审批表》尾部附有业主承诺书，黄燕华承诺装修房屋之时按照装修申请内容进行施工，不改动房屋结构、外立面、主水电路，不私自改动煤气管路，不影响毗邻房屋质量等。《装饰装修管理服务协议》对黄燕华装修具体注意事项予以明确告知。星河广州分公司在庭审中陈述其在日常巡查过程中于2016年9月10日发现5号房业主违反装修协议开挖地下室，发出两份整改通知要求停工后，管家通过电话告知刘丽媚相关情况，经星河广州分公司协调，5号房业主于2016年10月底进行花园土地平整和地下室回填。刘丽媚对此不予确认，认为其因经常到涉案房屋查看，故自行发现5号业主的装修情况，并自行在2016年10月23日报警及通知城管部门介入，其于2016年11月份发现5号房业主已将地下室回填。据星河广州分公司提交的两份收费通知单显示，刘丽媚欠缴涉案房屋2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元、2016年11月至2020年8月的车位管理服务费4600元、2016年10月至2020年2月的分摊电费532.94元、2016年10月至2019年3月的水费2.64元、2016年10月至2019年3月的排污费1.58元。刘丽媚在庭审中同意向星河广州分公司支付涉案房屋2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元。刘丽媚未提交证据证明其缴纳了上述两份收费通知单记载的费用。刘丽媚曾于2019年7月1日就其与黄燕华相邻关系纠纷向本院提起诉讼，诉请：1.黄燕华对南沙区丹堤花园南二街7号房屋受损部位及设施进行加固修复、对丹堤花园南二街5号房屋地下室进行回填，费用由黄燕华承担；2.黄燕华赔偿因房屋受损无法住用的空置期间损失10000元；3.黄燕华承担诉讼费。本院于2020年4月24日作出（2019）粤0115民初4839号《民事调解书》，载明：“双方当事人自愿达成如下协议：一、被告黄燕华于2020年4月30日前一次性向原告刘丽媚支付30000元，于2020年5月31日前一次性向原告刘丽媚支付30000元，于2020年6月30日一次性向原告刘丽媚支付30000元，双方就上述相邻关系纠纷互不追究对方其他责任；二、本案诉讼费1025元、鉴定费由原告刘丽媚负担。”本院依职权向广州市规划和自然资源局调取涉案房屋的《不动产登记查册表》，载明：涉案房屋权利人为刘丽媚，建筑面积为501.5728平方米，共有情况为单独所有，登记日期为2018年1月10日。庭审中，双方确认如下事实：1.刘丽媚缴清2016年10月31日之前的物业管理费、车位管理费、公摊费用和2020年4月1日至今的物业管理费、公摊费用；2.涉案房屋每月物业服务费为2507.86元，每月车位管理费为100元。刘丽媚陈述其未交纳2020年4月份至今的车位管理费的原因系未接到星河广州分公司的缴费通知。刘丽媚为证明其存在房屋空置的损失，在庭审中提交了网络截图，载明南沙碧桂园独立别墅全齐家私拎包入住、面积为206平方米的房屋每月租金为9000元。刘丽媚主张按照同地段房屋租金标准21908元/月计算2016年11月至2020年3月租金的20%作为房屋空置损失，但其只主张160000元房屋空置损失。经质证，星河广州分公司对上述网络截图真实性、合法性和关联性均不确认，认为涉案房屋并未装修，暂不具备居住条件。刘丽媚在庭审中主张星河广州分公司诉请的违约金标准过高，申请调整至银行同期存款利率。星河广州分公司则认为涉案合同约定的违约金标准为千分之五，其已主动降低为万分之五。本院认为，刘丽媚与星河广州分公司签订的《广州南沙星河丹堤花园（一期）前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于刘丽媚主张星河广州分公司违约导致房屋空置损失。相邻业主黄燕华申请对其房屋的花园进行装饰装修，星河广州分公司明确告知其装修具体注意事项，并与黄燕华签订《装饰装修管理服务协议》，黄燕华亦承诺不破坏毗邻房屋质量。星河广州分公司在发现黄燕华未按申报内容装修时，及时发出两份整改通知，责令黄燕华停工，其后黄燕华亦对现场进行回填处理。虽然黄燕华的装修行为对刘丽媚的房屋造成损害，刘丽媚应当且已经通过诉讼向黄燕华主张且获得损害赔偿。由此看出，星河广州分公司已履行其在物业管理服务协议中所应承担告知和签订《装饰装修管理服务协议》的义务，并对违反《装饰装修管理服务协议》的装修行为予以制止。刘丽媚主张星河广州分公司未及时履行修复义务导致其房屋空置造成损失，理据不足，依据不足，本院不予支持。关于星河广州分公司主张的物业服务费及违约金、车位管理费、公摊电费、水费、排污费部分。因黄燕华已经在2016年10月底对花园地下室回填，星河广州分公司对涉案小区提供物业服务，刘丽媚作为小区业主，应当按照约定继续支付2016年11月起的物业服务费、车位管理费、公摊电费、水费、排污费。因刘丽媚未缴纳2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元，亦未提交证据证明其已缴纳2016年11月至2020年8月的车位管理费4600元，故星河广州分公司诉请刘丽媚支付上述费用，符合合同约定，本院予以支持。刘丽媚在庭审中同意支付2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元，本院予以准照。涉案合同约定每月10日前缴纳物业服务费，下月首日起视为逾期，逾期支付物业服务费，按欠付总额的每日千分之五标准计算违约金。星河广州分公司主动调低至按照每日万分之五的标准计算，是其对自身权利的处分，本院予以准照。鉴于刘丽媚逾期付款长达数年，刘丽媚申请再行调低违约金标准至银行存款利率，依据不足，本院不予采纳。星河广州分公司主张刘丽媚支付以2016年11月至2020年3月期间每月欠缴物业费2507.86元为本金，分别从次月1日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日的违约金，符合合同约定，本院予以支持，但各阶段违约金总额应以本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、刘丽媚应于本判决发生效力之日起十日内向深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司支付2016年11月至2020年3月的物业服务费102822.26元及上述期间逾期付款违约金（以拖欠的每月物业服务费2507.86元为本金，分别从次月1日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日，各阶段违约金总额以本金为限）、2016年11月至2020年8月的车位管理费4600元、2016年11月至2020年2月的公摊电费532.94元、2016年11月至2020年2月的水费2.64元、2016年11月至2020年2月的排污费1.58元；二、驳回刘丽媚的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1750元、反诉受理费1605元，由刘丽媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年十二月十七日书记员 陈洁莹