吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉0291民初578号 原告：崔玉香，女，1960年2月26日出生，汉族，无职业，住吉林省蛟河市。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林高新区。 法定代表人：姚闯，该公司经理。 委托诉讼代理人：金钊，吉林保民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓丽，该公司员工。 第三人：丁俊山，男，1951年8月10日出生，汉族，住吉林市龙潭区。 第三人：郑天臣，男，1953年1月11日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 第三人：田艳红，女，1977年8月19日出生，汉族，无职业，住吉林市龙潭区。 原告崔玉香诉被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（下称荣腾公司）、第三人丁俊山、郑天臣、田艳红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日作出（2019）吉0291民初217号民事判决，崔玉香提起上诉，吉林市中级人民法院于2020年5月12日作出（2020）吉02民终42号民事裁定，将该案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。崔玉香及其委托诉讼代理人杨娜，荣腾公司的委托诉讼代理人王晓丽（参加第一次庭审）、金钊（参加第二次庭审），第三人郑天臣、第三人田艳红（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。第三人丁俊山经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 崔玉香向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告于2015年7月15日签订的位于臣山雅苑2号住宅17栋0001001室、面积为30.04平方米、房号为146103IV401170001001的《臣山雅苑内部认购协议书》合法有效，并判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》、办理相关备案、登记手续；2.依法判令被告与原告于2015年7月15日签订的臣山雅苑三栋三单元702室，面积为110.19平方米（价款756784元），一栋10层1017室，面积为46.59平方米（价款250654元），一栋11层1104室，面积为53.24平方米（价款286431元），一栋11层1106室面积为53.24平方米（价款286431元）等四份《臣山雅苑内部认购协议书》合同无效，并判令返还购房款及利息（以购房总价款1580300元为本金，按年利率24%计算，自2015年7月15日起至给付之日止，利息暂定为1390664元），合计为2970964元；3.依法判令由被告承担本案各项诉讼费用。事实及理由：2015年7月15日，原告与被告签订了《臣山雅苑内部认购协议书》，协议约定：原告以总价款345460元，购买了被告位于臣山雅苑2号住宅17栋0001001室，面积为30.04平方米的房屋（房号为146103IV401170001001）。该房屋被告已获得了商品房预售许可证，因此，原告已全额交付购房款，双方签订的《认购协议书》合法有效，被告有义务与原告签订《商品房买卖合同》，并协助办理备案、登记等有关手续。同日，原告与被告还签订了位于臣山雅苑三栋三单元702室，面积为110.19平方米（价款756784元），一栋10层1017室面积为46.59平方米（价款250654元），一栋11层1104室，面积为53.24平方米（价款286431元），一栋11层1106室面积为53.24平方米（价款286431元）等四份《臣山雅苑内部认购协议书》，合计总价款为1580300元，该四套房屋被告至今没有获得商品房预售许可证，原告认为，被告在出售给原告房屋时故意隐瞒了没有商品房预售许可证的事实，已构成根本性违约，并导致原告无法实现购房的合同目的，因此，原告要求判令与被告签订的没有商品房预售许可证的四份《臣山雅苑内部认购协议书》无效并向原告支付利息的请求，不仅有事实依据，亦有法律依据。综上所述，请法院依据本案客观事实，依法作出公正、合理的判决，维护原告的合法权益。 荣腾公司辩称：1.崔玉香并没有与荣腾公司达成商品房买卖的合意，内部认购协议并非荣腾公司真实意思表示。荣腾公司没有将臣山雅苑房屋出售给崔玉香，也没有与崔玉香签订商品房买卖合同（内部认购协议）。崔玉香提供的内部认购协议和收据加盖的荣腾公司公章和丁俊山签名的真实性难以确定，假设是真的，也是被郑天臣骗取的。且郑天臣曾指使他人抢走并控制荣腾公司的公章和财务账等[已被吉林市龙潭区人民法院作出的（2017）吉0203民初677号民事判决确认）]，他利用控制荣腾公司公章和财务账等便利条件，虚开了内部认购协议和收据等。因此内部认购协议并非公司真实意思是表示；2.崔玉香并没有支付购房款。崔玉香主张的履行商品房买卖合同及返还购房款等主张无事实及法律依据，因为崔玉香并没有把购房款支付给我公司；3.本案实际是以房抵债，但基于以房抵债的事实并不存在。出借人与借款人应该对借款事宜进行磋商，荣腾公司从没有与崔玉香协商过借钱的事。如果崔玉香把钱借给荣腾公司，应当把钱交付给荣腾公司。但崔玉香从来没有将钱交给荣腾公司。如果荣腾公司香崔玉香借钱了，到期还不上才能用房子抵账，才能签订内部认购协议。荣腾公司从未向崔玉香借钱，不存在以房抵债的前提条件。荣腾公司从未用房子与崔玉香顶过账。郑天臣与田艳红不是我公司的工作人员，荣腾公司从未授权郑天臣代理公司对外借钱，也从未授权田艳红将我公司的钱存入她个人银行卡。因此郑天臣向崔玉香借钱不能代表荣腾公司借钱，崔玉香存入田艳红银行卡的钱，也不是向荣腾公司付款。综上，崔玉香主张的买卖事实并不存在，且崔玉香也没有支付购房款，基于以房抵债的基础借贷关系不存在，所以崔玉香的主张无事实及法律依据。 郑天臣述称：当时荣腾公司的法定代表人是丁俊山，我是负责公司的招商引资，关于崔玉香上述房屋认购协议我认为有丁俊山的签字和盖章说明是有效的，应该支持崔玉香的确权手续，当时公司借款是经我手办的，但是公司都给开欠据了，等房屋抵顶了借款借据就收回了，以上是公司行为并不是我个人行为，我是第三人，我不承担经济责任。 田艳红述称：我就是一个打工的，老总丁俊山和郑天臣还有财务总监钟久兴让我干什么我就干什么。 经审理查明：丁俊山于2011年9月-2016年7月间担任荣腾公司法定代表人。2011年末，荣腾公司要开发房地产项目，丁俊山代表荣腾公司与郑天臣就开发臣山雅苑项目达成合伙协议，约定荣腾公司出钱购买土地，郑天臣负责开发过程中需要的其他费用。2011年12月16日，荣腾公司与吉林市仪表总厂签订产权转让协议，吉林市仪表总厂将土地及厂房转让给荣腾公司，转让价款为2400万元，丁俊山、郑天臣在协议书中签字。2014年1月1日，荣腾公司与吉林安装集团盛安建筑安装有限公司签订荣腾房地产臣山雅苑工程承包合同书，丁俊山、郑天臣分别在合同中签字。2015年1月22日，荣腾公司与吉林陆军预备役步兵第四十七师就影响军事设施进行赔偿签订了协议书，丁俊山、郑天臣在协议书中分别签字。田艳红系郑天臣儿媳。田艳红原为荣腾公司财务人员，通过田艳红个人账户向吉林市仪表总厂支付了转让款，在经营过程中，还通过田艳红个人账户支付过其他款项。 2012年12月开始，郑天臣经手向崔玉香借款。崔永涛、崔永波为崔玉香的兄弟。2012年12月16日，崔玉香向田艳红账户转款30万元，2013年1月15日，崔玉香向田艳红账户转款20万元，2013年12月31日，崔玉香向田红艳账户转款6万元，2014年3月4日，崔玉香向田艳红账户转款15万元；2014年1月2日，崔永波向田艳红账户转款35万元，2014年2月18日，崔永波通过季现荣向田艳红账户转款20万元，2014年3月18日，崔永波向田艳红账户转款20万元；2014年2月14日，崔永涛通过唐晓颖向田艳红账户转款177060元，通过崔玉香向田艳红账户转款22940元。荣腾公司财务账中臣山雅苑借款明细记载在崔玉香名下的借款有：2012年12月16日借款20万元、2013年1月15日借款20万元、2013年12月16日借款10万元、2014年3月4日借款15万元；记载在崔永波名下的借款有：2014年1月2日借款35万元、2018年2月18日借款20万元、2014年3月18日借款20万元；记载于崔永涛名下的借款有：2014年2月14日借款20万元。另，2012年12月16日崔玉香转给田艳红30万元借款中，荣腾公司财务账记载于姜利民名下10万元。荣腾公司财务账显示，2014年2月18日偿还崔玉香本金20万元、2013年1月15日至2014年2月18日利息80900元、2014年12月16日偿还崔玉香20万元的利息（2012年12月16日至2013年12月16日）7.2万元，2014年8月24日偿还崔玉香本金5万元。另还记载偿还姜利民1年利息3.6万元。2015年7月15日，崔玉香与荣腾公司签订5份《臣山雅苑内部认购协议书》，协议中甲方（出售方）为荣腾公司，乙方（认购方）为崔玉香。主要内容：崔玉香分别认购臣山雅苑2栋6号车库（房号0001001、建筑面积30平方米、折后总价为345460元）；3栋3单元7层702室房屋（建筑面积110.19平方米、折后总价为756784元）；1栋10层1017室房屋（建筑面积46.59平方米、折后总价为250654元）；1栋11层1104室房屋，建筑面积53.24平方米，折后总价为286431元；1栋11层1106室房屋（建筑面积53.24平方米、折后总价为286431元）。同日，荣腾公司针对上述5份内部认购协议分别为崔玉香出具了收据，内容载明：交款单位：崔玉香，收款方式：以房抵账。收据中有丁俊山、郑天臣签字，并加盖了荣腾公司财务专用章。上述收据均粘贴于由丁俊山签字的原始凭证粘贴单中入到荣腾公司财务账，并载明以房抵欠款140万元、利息525760元，共计1925760元。崔永波、崔永涛均对荣腾公司以房抵账给崔玉香表示认可。 另查明，本案诉争车库（房号146103IV401170001001）已取得商品房预售许可证，其他房屋均未取得商品房预售许可证。 以上事实，有臣山雅苑内部认购协议书及银行业务凭证、作为荣腾公司记账凭证的借款明细表、收据、部分财务账册光碟、商品房预售许可证、吉林市中级人民法院询问崔永波、崔永涛、季现荣、唐晓颖的笔录、（2017）吉0291民初361号民事判决书、（2017）吉0291民初50号民事判决书、吉林市公安局高新分局询问丁俊山的笔录、当事人当庭陈述等为证。 本院认为，本案争议焦点有二：1.崔玉香与荣腾公司之间是否存在债权债务关系；2.崔玉香与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。 1.关于崔玉香与荣腾公司之间是否存在债权债务关系。 从崔玉香提供的证据看，虽案涉借款系郑天臣经手并均汇入田艳红账户，但从通过田艳红账户向吉林市仪表总厂支付转让款及其他经营款项看，该账户用于公司经营，案涉借款在荣腾公司财务账中亦有体现，且荣腾公司财务账还记载曾偿还部分借款，原始凭证粘贴当中均有丁俊山签字。在吉林市公安局高新分局询问丁俊山的笔录中，当询问丁俊山“郑天臣是否往臣山雅苑项目投资时”，丁俊山回答：“投资了。他收购仪表厂花了2400多万，后期他在盖楼的时候也投点资，但具体数字就不清楚了，后期财务账在他那保管。”当问及“郑天臣什么时候提出房子顶账的、用多少房子抵了多少债务时”时，丁俊山回答：“大概在2015年上半年的时候，具体债务和房子我都记不清了，我记得当时郑天臣带人到我公司，然后跟我说他欠钱，跟我说要以房抵债，我当时也都同意了，我当时印象比较深的有个叫崔玉香的女子就是以房顶账的。”当问及“像崔玉香这样的情况还有多少”时，丁俊山回答：“大概能有10个人左右吧，我也记不清了。”当问及“你们是否有郑天臣在外边借钱然后盖单位公章的情况”时，丁俊山回答：“有这种情况。”当问及“以你们公司名义借的钱打到哪里了时。”丁俊山回答：“都打到郑天臣指定的账户里了，具体哪个我就不清楚了。”当问及“这些人借给郑天臣钱，然后郑天臣给债务转账给公司你是否同意”时，丁俊山回答：“开始我不同意，后来我也默认了，郑天臣承诺最后在利润里面扣除这部分。”从上述丁俊山的回答看，丁俊山作为荣腾公司的法定代表人，对郑天臣对外借款最终转化为公司债务是认可的，这也与案涉款项体现在荣腾公司财务账相互印证。本案中，崔永波、崔永涛对出借款由崔玉香抵顶购房款不持异议，记载于姜利民名下的10万元借款系从崔玉香账户转出，崔玉香为实际出借人。可见崔玉香通过出借和受让取得了对荣腾公司的债权，故应认定崔玉香与荣腾公司存在债权债务关系。关于荣腾公司提出的崔玉香自己陈述借款金额前后不一致的问题，崔玉香对此所作解释基本合理。关于荣腾公司提出的案涉借款均未汇入荣腾公司账户、借款系郑天臣或田艳红个人行为，公司财务账曾被郑天臣控制、部分账目不真实，并提出对用原始凭证粘贴单书写的借据申请鉴定的问题。荣腾公司财务账显示，荣腾公司经营过程中，多笔财务均系田艳红经手，已生效的法律文书也认定田艳红系荣腾公司财务人员，故荣腾公司的主张与生效法律文书认定的事实及案涉款项已进入荣腾公司财务账的事实相左，荣腾公司的抗辩理由不能成立。同时，荣腾公司提供的证据不足以证明案涉款项所涉账目不真实，申请鉴定的内容也不能证明案涉款项所涉账目不真实，故不予采纳和准许，如认为加盖的公章、财务专用章虚假涉嫌犯罪，可向公安机关报案。关于荣腾公司对丁俊山出具的承诺书申请鉴定的问题，因即使没有承诺书，崔玉香提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条证明待证事实，故无鉴定必要。关于丁俊山申请调取吉林市公安局高新分局询问其笔录过程录像的问题，因丁俊山并未提供公安机关在询问时有迫使其违背意愿进行陈述的证据，且在询问笔录中签署“以上看过，全部属实”，说明询问笔录内容系其真实意思表示。故其申请并无正当理由，不予准许。 2.关于崔玉香与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。 民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，除为法律特别规定所禁止的外，应予以准许。本案中，崔永波、崔永涛对出借款由崔玉香抵顶购房款不持异议，记载于姜利民名下的10万元借款系从崔玉香账户转出，崔玉香为实际出借人。崔玉香通过出借行为和受让行为取得了对荣腾公司的债权，在此基础上，双方达成以物抵债合意，并在2015年7月15日签订《臣山雅苑内部认购协议书》，将债权本息转变为购房款，系双方真实意思表示，荣腾公司向崔玉香出具了加盖公章且有丁俊山签字的收据，而且该收据记账联已经留存于荣腾公司财务账册中，并由丁俊山在原始凭证粘贴单中签字确认，应认定荣腾公司对以房抵债是明知且予以认可的。虽荣腾公司抗辩认购协议书并非其真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，该抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。故双方签订的合同成立。案涉车库（房号146103IV401170001001）已取得商品房预售许可证，针对该车库签订的内部认购协议有效；其他案涉房屋均未取得商品房预售许可证，针对其他案涉房屋签订的内部认购协议无效。从荣腾公司财务账目看，截止签订内部认购协议时，双方确认荣腾公司尚欠本金140万元，利息525760元，并以上述本金及利息作为购房款签订了5份内部认购协议，应视为上述款项已转化为购房款。其他4份内部认购协议，因未取得商品房预售许可证而无效，经核算转化为购房款的借款利息标准未超出法律禁止标准，荣腾公司应返还购房款。但购房款由借款本息转化构成，如重复计息有违公允，也不符合法律规定，故崔玉香关于购房款利息的诉讼请求不予支持。 另外，关于崔玉香要求判令荣腾公司与其就案涉车库签订正式《商品房买卖合同》，并进行网签备案登记的诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”签订合同需双方当事人对合同内容协商一致，属于当事人意思自治范畴，不属于司法裁判范围，故本院对于崔玉香要求判令荣腾公司与其签订正式《商品房买卖合同》诉讼请求不予支持。因双方就案涉车库已经签订的合法有效的《臣山雅苑内部认购协议书》，为保证崔玉香能够实现房屋所有权，荣腾公司负有为崔玉香办理案涉车库的《臣山雅苑内部认购协议书》备案登记手续的义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、崔玉香与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2015年7月15日就位于臣山雅苑2号住宅17栋0001001室（面积为30.04平方米、房号为146103IV401170001001）签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效； 二、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为崔玉香办理臣山雅苑2号住宅17栋0001001室（面积为30.04平方米、房号为146103IV401170001001）合同登记备案手续； 三、崔玉香与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2015年7月15日就位于臣山雅苑3栋3单元702室、1栋10层1017室、1栋11层1104室、1栋11层1106室等四份《臣山雅苑内部认购协议书》合同无效； 四、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日返还崔玉香购房款1580300元； 五、驳回崔玉香的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34848元、保全费5000元，共计39848元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担23139元、崔玉香负担16709元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  魏清华 人民陪审员  蒋新民 人民陪审员  杨俊华 二〇二〇年十二月十日 书 记 员  程晓宇