广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初9592号原告(反诉被告)：黄柏辉，男，1960年4月2日出生，汉族，住广州市南沙区，委托代理人：包文泓，广东安国律师事务所律师。委托代理人：古超君，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东省广州市南沙区东涌镇三沙股份合作经济联合社，住广东省广州市南沙区东涌镇三沙公路43号，统一社会信用代码N2440115191465109X。负责人：梁锡洪。委托代理人：梁芳萍，广东恒博律师事务所律师。委托代理人：黄阳庆，广东恒博律师事务所律师。本院在审理原告（反诉被告）黄柏辉诉被告（反诉原告）广东省广州市南沙区东涌镇三沙股份合作经济联合社（以下简称三沙股份合作社）农业承包合同纠纷一案中，本院受理后，三沙股份合作社提出反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人包文泓、古超君、被告三沙股份合作社的委托代理人梁芳萍、黄阳庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄柏辉在诉讼中变更诉讼请求为：一、被告返还保证金84000元及利息（利息以84000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月13日起至实际清偿之日止，利息暂计至2020年10月22日，暂计为4074.91元）；二、被告返还承包鱼塘自2019年8月13日起至2019年12月31日的租金35458元及利息（利息以35458元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月13日起至实际清偿之日止，利息暂计至2020年10月22日，暂计为1720.1元）；三、被告向原告给付青苗及地上附着物补偿款162274.5元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月8日，原告与被告签订《鱼塘承包合同》，合同约定甲方（即被告）将坐落在三沙村龙围大尖尾间面积为36.28亩的鱼塘发包给乙方。承包期限从2016年1月1日起至2025年12月31日终止。原告按合同约定支付了保证金84000元及自2016年至2019年以36.28亩面积计算的全额租金。2019年8月12日广州市规划和自然资源局发出穗规划资源预征字[2019]209号征收土地预公告，因交通用地征收东涌镇官坦村、三沙村等折合695.8125亩土地，其中包含了原告承包的鱼塘。2019年8月27日，原告在青苗和地上附着物补偿确认表中签字时才发现，原告实际的鱼塘承租面积是36.061亩，并非合同约定的36.28亩，根据《鱼塘承包合同》第七条的约定及《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》第二章第二节第十条的规定，原告认为，因国家征用该农用地，本承包合同自动终止，已支付的保证金及预付款的租金应予以退还，而根据《鱼塘承包合同》就青苗补偿费达成的合意，约定“补偿形式为青苗补助，甲方占30%，乙方占70%”系合同双方对自身权利的处分，是合法有效，应依照合同约定履行。被告三沙股份合作社辩称：一、不同意退还保证金。理由是原告出现欠租情形，已构成违约，被告有权没收其保证金。案涉合同履行过程中，原告以案涉土地被征收为由，只交租金至2019年12月31日。但实际上，案涉土地中的28.775亩直到2020年8月才被征收，因此，该28.775亩土地的租赁合同关系在2020年1月1日至2020年7月31日应继续履行，在此期间原告仍负有交租的合同义务。经被告多次口头催促并于2020年2月26日发出《鱼塘承包款催款通知书》，原告均拒绝交租，其行为应已构成违约。根据合同约定，被告有权追缴其租用土地期间的租金及没收其合同保证金。二、不同意向原告退租。首先，根据双方签订的《承包合同》的约定，租金为一年一交，被告完整收取一年租金符合合同约定，而合同因政府征收而提前终止，不属于被告违约，已履行的合同款项不应返还。其次，案涉土地36.28亩当中的7.505亩于2019年被纳入征收范围，28.775亩于2020年被纳入征收范围，也就是说，2020年原告大部分承租土地的合同关系是正常履行的，不存在对2019年的租金产生退还问题，反过来，原告应向被告缴清2020年的租金。退一步来说，即使要对纳入2019年征收范围部分的7.505亩考虑退租问题，《征收土地预公告》的发布日期也不能作为计算退租日期的起点。根据被告和征收补偿单位签订的征收补偿合同的约定，被告在收齐全部土地补偿费等补偿款后，才需要向征收补偿单位移交土地，换言之，在此之前，土地的占有、使用状态可维持不变，也就是说原告对案涉土地的使用客观上不受限制。而在实际履行过程中，2020年9月底，征收部门才启动收地程序，原告实际占有、使用案涉土地的时间持续到2020年9月，也不再产生2019年度的退租问题。三、不同意再向原告支付任何青苗及地上附着物补偿款。现行有效的《广州南沙集体土地和集体土地上房屋征收补偿安置办法》对青苗及地上附着物作出“包干补偿”的规定，不再对青苗或地上附着物的各自的补偿标准作分割。如原告坚持认为其中1.5万元/亩属于青苗补偿款，另外1.5万元/亩属于地上附着物补偿款，则视为对此补偿标准有异议，根据《土地管理法实施条例》第二十五条第二款的规定“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。”原告该诉讼请求，不属于民事诉讼的范围，而应由政府协调或政府裁决。三沙股份合作社反诉请求：1、黄柏辉支付2020年1月1日至2020年7月31日期间的土地租金42467.1元（2530元/亩×28.775亩÷12个月×7个月=42467.1元）。2、黄柏辉所交的合同保证金84000元由三沙股份合作社没收，归三沙股份合作社所有。3、本诉及反诉的案件受理费由黄柏辉承担。事实与理由：诉争双方于2016年1月8日签订案涉《鱼塘承包合同》，约定：黄柏辉承包/承租三沙股份合作社的土地，黄柏辉缴纳合同保证金84000元，2019年1月1日至2021年12月31日期间租金标准为：2530元/亩。合同履行过程中，黄柏辉以案涉土地被征收为由，只交租金至2019年12月31日。但实际上，案涉土地中的28.775亩直到2020年8月才被征收，因此，该28.775亩土地的租赁合同关系在2020年1月1日至2020年7月31日应继续履行，在此期间黄柏辉仍负有交租的合同义务。经三沙股份合作社多次口头催促并于2020年2月26日发出《鱼塘承包款催款通知书》，黄柏辉均拒绝交租，其行为应已构成违约。根据合同约定，三沙股份合作社有权追缴其租用土地期间的租金及没收其合同保证金。反诉被告黄柏辉辩称：三沙村的反诉没有事实和法律依据，请求全部予以驳回。1、我按照合同第三条第三点的约定交付了2019年全年的租金。2、征收土地预公告时间应当是合同解除时间，原告不违约。根据土地管理法实施条例第25条的规定，以及我方提交的证据五，预公告对征收土地的范围进行了公告，并规定预公告发布之日起对土地现状进行调查，被征收的村集体以及农户在公告的土地上抢种等不予补偿，因此该预公告发布之日被告补偿人的资格已经确定，根据合同第七条约定，公告时间发布后被告无权继续收取租金，已收取的租金以及预付款应当退还，根据第九条第四点约定，被告要求没收保证金没有事实依据，应当予以返还。但是在实际上2019年8月27日签订确认表时已经停止投产，涉案鱼塘用于养殖虾，虾苗的养殖需要周期，原告停止投产后无法正常的获取收益，致使合同目的无法实现。原告只能等待配合国家的征收合同，且原告领取了每亩1.5万元的奖励金，奖励金的已经明确是对配合征收的奖励，涉案鱼塘在2019年年底已经断水断电供氧设备无法使用。涉案土地未办理过移交手续，被告以我一直占有使用涉案土地为由交纳租金是没有事实和法律依据的。本案经审理查明：2016年1月8日，发包方三沙股份合作社（甲方）与承包方黄柏辉（乙方）签订鱼塘承包合同，合同约定：第一条概况1、乙方投得土地名为三沙村大零塘3号塘，该鱼塘坐落在三沙村龙转大尖尾间，四至为：东至三沙公路、西至7队农田、北至7队机耕路、南至涌边路，面积共36.28亩。2、3、第二条承包及交付1、该鱼塘承包期限为10年，从2016年1月1日起至2025年12月31日终止。2、本合同签订即视为甲方已按现状将该鱼塘交付给乙方使用。第三条承包款及支付1、合同履约保证金在签订本合同当天，乙方时交纳的交易保证金84000元自动转为合同履约保证金，原收据继续生效。在承包期满后，如乙方无违约，甲方待乙方付清承包款项及各项杂费并完好移交鱼塘后10日内，将履约保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途退包或违反本合同有关条款的，视作乙方违约处理，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，且收回乙方租赁上述鱼塘使用权，造成甲方损失的，乙方承担全部赔偿责任；如甲方中途违反约定收回该鱼塘使用权，甲方应向乙方双倍退还保证金，因此造成乙方损失的，由甲方承担全部赔偿责任。2、承包款标准（1）、多期有递增方式租金单价为：2300元/亩/年，租赁面积为26.28亩。乙方应交纳租金总额为：83444元，不含税、费。租金自第4期起开始递增，每3个支付周期递增一次，每次递增幅度为10%。3、承包款支付方式承包款支付方式采用第（1）种方式：（1）分期付款方式承包款分10期支付，每1年为一期，乙方于每期开始5天内支付当期租金。每期支付租金按：2016年1月1日至2018年12月31日每年租金为：83444缴交，2019年1月1日至2021年12月31日每年租金为：91789元缴交，2022年1月1日至2024年12月31日每年租金为：100968元缴交，2025年1月1日年至2025年12月31日租赁为：111065元缴交。4、在承包期内，承包款必须按规定期限缴交，凡拖欠承包款者，每天按拖欠总金额的千分之10计算滞纳金，如乙方逾期15天未付清承包款，甲方有权解除本合同、收回乙方承包的鱼塘，保证金归甲方所有，同时承包鱼塘范围内的种植（养殖）物、附着物等物资财产均归甲方所有，甲方有权追究乙方违约责任。第四条甲乙双方的权力和义务、第五条税费规费缴交、第六条转包、第七条征用在承包期内，如国家、集体征用该农用地，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从，承包合同自动终止。补偿形式为青苗补助，甲方占30%，乙方占70%。第八条意向续包、第九条合同变更、解除和终止，第十条合同纠纷，第十一条其他约定、第十二条合同效力、第十三条补充协议规定。上述《鱼塘承包合同》签订后，原告取得三沙村大零塘3号塘面积36.28亩进行承包经营，原告于2015年12月24日支付了合同按金84000元，2019年3月11日支付了2019年实际承包款51788.4元，2019年3月12日支付了2019年承包款余款40000元。2019年8月12日广州市规划和自然资源局发出穗规划资源预征字[2019]209号征收土地预公告，因交通用地征收东涌镇官坦村、三沙村折合695.8125亩土地，庭审中，原、被告确认征收土地的面积包含了涉案合同原告承包的全部土地。2019年8月27日，原告黄柏辉与广州市南沙区东涌镇土地征收与补偿工作办公室签订了一份《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》，记载产权人：黄柏辉，青苗及地上附着物包干补偿，面积36.061亩，单价30000元，补偿金额1081830元；当日又签订了一份《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物奖励确认表》，记载产权人：黄柏辉，宗地号：Ｐ××6青苗及地上附着物包干补偿，面积36.061亩，单价15000元，补偿金额540915元。原告于2019年10月29日收到奖励确认表的补偿金额540915元，2019年11月26日收到青苗和地上附着物补偿确认表补偿金额1081830元中的757281元。本院认为，原告黄柏辉与被告东涌镇三沙股份合作社签订的《鱼塘承包合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，是有效合同，双方应按《鱼塘承包合同》约定的权利、义务认真履行。一、关于原告诉讼请求评释如下：1、被告返还保证金84000元及利息（利息以84000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月13日起至实际清偿之日止，利息暂计至2020年10月22日，暂计为4074.91元）；首先，在《鱼塘承包合同》第三条承包款及支付1、合同履约保证金在签订本合同当天，乙方时交纳的交易保证金84000元自动转为合同履约保证金，原收据继续生效。在承包期满后，如乙方无违约，甲方待乙方付清承包款项及各项杂费并完好移交鱼塘后10日内，将履约保证金全额无息退回给乙方；如乙方中途退包或违反本合同有关条款的，视作乙方违约处理，保证金归甲方所有…。第七条征用在承包期内，如国家、集体征用该农用地，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从，承包合同自动终止。现因土地国家、集体征用，承包合同自动终止，以2019年8月27日原告与广州市南沙区东涌镇土地征收与补偿工作办公室签订了《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》和《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物奖励确认表》为合同自动终止。被告举证证明原告存在违约的事实和证据不足，因此，被告应向原告无息退还保证金84000元。对于原告主张退还保证金84000元利息，一方面因原告不及时主张权利，另一方面，双方存在争议，原告该请求缺乏合同和法律依据，本院不予支持。2、被告返还承包鱼塘自2019年8月13日起至2019年12月31日的承包款35458元及利息（利息以35458元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月13日起至实际清偿之日止，利息暂计至2020年10月22日，暂计为1720.1元）。涉案《鱼塘承包合同》约定：2019年1月1日至2021年12月31日每年承包款91789元。原告于2019年3月11日支付了2019年实际承包款51788.4元，2019年3月12日支付了2019年承包款余款40000元。原告所承包的土地面积36.061亩在2019年8月27日正式被征收，被告应退回从2020年9月至2020年12月期间的承包款给原告，每月承包款为7649.08元（91789元÷12月＝7649.08元），退回4个月承包款为30596.32元（7649.08元×4月＝30596.32元）。对于原告主张承包款利息，一方面因原告不及时主张权利，另一方面，双方存在争议，原告请求退回承包款利息缺乏合同和法律依据，本院不予支持。3、被告向原告给付青苗及地上附着物补偿款162274.5元。本案已查明的事实，2019年8月12日广州市规划和自然资源局发出穗规划资源预征字[2019]209号征收土地预公告，因交通用地征收东涌镇官坦村、三沙村折合695.8125亩土地，庭审中，原、被告确认征收土地的面积包含了涉案合同原告承包的全部土地面积。2019年8月27日，原告黄柏辉与广州市南沙区东涌镇土地征收与补偿工作办公室签订了一份《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》，记载产权人：黄柏辉，宗地号：Ｐ××6，青苗及地上附着物包干补偿，面积36.061亩，单价30000元，补偿金额1081830元；当日又签订了一份《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物奖励确认表》，记载产权人：黄柏辉，宗地号：Ｐ××6青苗及地上附着物包干补偿，面积36.061亩，单价15000元，补偿金额540915元。原、被告在《鱼塘承包合同》第七条征用在承包期内，如国家、集体征用该农用地，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从，承包合同自动终止。补偿形式为青苗补助，甲方占30%，乙方占70%。由于签订的《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》明确青苗及地上附着物包干补偿。原告主张认为《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》涉及的青苗及地上附着物包干补偿金额1081830元中，应按每亩青苗补偿15000元，地上附着物补偿应按每亩青苗补偿15000元。但证据方面无法支持原告将青苗补偿和地上附着物补偿各占每亩15000元。《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》的内容也无法明确青苗补偿和地上附着物补偿各占的比例。本院认为，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款规定：“市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。”黄柏辉签署的《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》仅显示青苗及地上附着物包干补偿单价为30000元，没有区分青苗补偿费及地上附着物补偿费各自的金额。而案涉《鱼塘承包合同》第七条征用在承包期内，如国家、集体征用该农用地，甲方应提前一个月通知乙方，乙方必须无条件服从，承包合同自动终止。补偿形式为青苗补助，甲方占30%，乙方占70%。因此，合理在双方之间分配青苗补偿费和地上附着物补偿费的前提是明确这两种补偿费的具体金额，现有的征地文件无法确认两种补偿费用的具体金额，双方也对此无法达成一致意见，应视为双方对补偿标准存在争议。对补偿标准有争议的，应由县级以上地方人民政府协调及批准征收土地的人民政府裁决，不属人民法院民事案件审理的范围，本院将另行制作民事裁定书予以处理。二、关于反诉原告的诉讼请求评释如下：1、黄柏辉支付2020年1月1日至2020年7月31日期间的土地承包款42467.1元（2530元/亩×28.775亩÷12个月×7个月=42467.1元）。反诉原告认为：2019年1月1日至2021年12月31日期间承包款标准为：2530元/亩。合同履行过程中，黄柏辉以案涉土地被征收为由，只交承包款至2019年12月31日。但实际上，案涉土地中的28.775亩直到2020年8月才被征收，因此，该28.775亩土地的租赁合同关系在2020年1月1日至2020年7月31日应继续履行，在此期间黄柏辉仍负有交租的合同义务。经三沙股份合作社多次口头催促并于2020年2月26日发出《鱼塘承包款催款通知书》，黄柏辉均拒绝交租，其行为应已构成违约。本院认为，涉案《鱼塘承包合同》涉及的土地于2019年8月12日广州市规划和自然资源局发出穗规划资源预征字[2019]209号征收土地预公告。鉴于反诉原告是向反诉被告发包鱼塘，反诉被告从事鱼塘养殖，部分鱼塘面积被征收移交，将导致鱼塘全部水体无法进行鱼塘养殖，反诉原告虽然提供了涉案《鱼塘承包合同》先后征收补偿合同和移交土地确认书，但2019年8月27日，原告黄柏辉与广州市南沙区东涌镇土地征收与补偿工作办公室签订了一份《香港科技大学（广州）配套路网（庆盛大道、东涌大道）项目青苗和地上附着物补偿确认表》，这是鱼塘土地征收的具体实施行为，涉案鱼塘土地已被征收，土地被征收后，涉案土地应由征收单位使用管理，涉案《鱼塘承包合同》也因土地征收而终止。因此，本院对反诉原告提供征收补偿合同和移交土地确认书的证据不予采纳，因此，对反诉原告主张反诉被告应支付2020年1月1日至2020年7月31日期间的土地承包款42467.1元的请求，本院不予支持。2、黄柏辉所交的合同保证金84000元由三沙股份合作社没收，归三沙股份合作社所有。反诉原告认为反诉被告没有支付2020年1月1日至2020年7月31日的承包款42467.1元，存在违约，合同保证金84000元归反诉原告所有，基于上述理由，反诉原告举证反诉被告存在不支付承包款42467.1元违约事实的证据不予采纳，违约的证据依据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：被告广东省广州市南沙区东涌镇三沙股份合作经济联合社在本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄柏辉退回合同保证金84000元。二、被告广东省广州市南沙区东涌镇三沙股份合作经济联合社在本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄柏辉退回土地承包款30596.33元。三、驳回原告黄柏辉的其余诉讼请求。四、驳回反诉原告广东省广州市南沙区东涌镇三沙股份合作经济联合社的全部诉讼请求。本案原告黄柏辉已交纳的受理费2793.5元，由本院退回1772.75元给原告。本案受理费1020.75元，由原告黄柏辉负担120.72元，被告广东省广州市南沙区东涌镇三沙股份合作经济联合社负担900元。本案反诉诉讼费1415元，由反诉人广东省广州市南沙区东涌镇三沙股份合作经济联合社负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇二〇年十二月二十五日法官助理罗小燕书记员许婷婷