中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初5743号 原告：陈京鑫，男，1981年7月20日出生，汉族，住滨州市滨城区。 被告：滨州市中喜城市建设有限公司，住所地滨州市黄河五路**，统一社会信用代码913716007807640350。 法定代表人：郭延峰，该公司董事长。 原告陈京鑫与被告滨州市中喜城市建设有限公司（以下简称中喜公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈京鑫到庭参加诉讼。被告中喜公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈京鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于滨州市xxx号住宅及03号附属物;并协助原告陈京鑫办理上述房产的房地产权属转移登记；2.判令被告于2020年7月27日向原告发送的解除商品房买卖合同通知无效；3.判令被告支付逾期交房违约金11966.70元及后续违约金(以171075元为基数，按日万分之零点五计算至实际交房之日止，暂自2016年8月31日计算至2020年6月30日)；4.判令被告办理涉案房屋的登记备案手续并向原告支付逾期办证违约金36783.47元及后续发生违约金(以171075元为基数，按照年利率6%计算至原告取得不动产权证之日，暂自2016年11月30日计算至2020年6月30日)；5.案件受理费等费用由被告负担。事实与理由：2017年1月25日，原被告签订商品房买卖合同一份，同日原告向被告支付首付款171075元。合同约定，被告应当于2016年8月31前将经验收合格的商品房交付原告使用，被告至今未履行交房及协助办理不动产权证的义务，被告的行为已经构成违约。合同中明确约定了出卖人逾期交房的违约责任，被告应当承担违约责任。被告起诉原告解除涉案商品房买卖合同纠纷，滨州市中级人民法院于2019年9月6日作出(2019)鲁16民终341号终审判决，驳回中喜城市建设有限公司的诉讼请求。综上，原被告双方签订的合同合法有效且不可撤销，被告应当履行合同约定的义务。原告多次催促被告履行合同，被告拒不履行约定。同时被告于2020年7月27日通过EMS向原告寄送单方解除商品房买卖合同通知，意图将因为被告一直不配合办理按揭贷款手续，而导致原告无法支付全部房款这一事实，作为解除合同的无理说辞，原告对此通知不予认可，该解除商品房买卖合同的通知无效。同时，被告应继续履行商品房买卖合同向原告交付房屋并支付相关违约赔偿。 被告中喜公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：商品房买卖合同、收款收据、个人住房借款合同、不动产登记申请书、滨州市中级人民法院（2019）鲁16民终341号民事判决书、通知、不动产登记资料查询结果证明，本院认定如下： 2017年1月15日，原被告签订商品房买卖合同，约定，原告购买被告的xxx号住宅及03号附属物，总价款431075元；合同签订之日交纳首付款171075元，剩余26万元七日内办理银行按揭贷款；出卖人应在2016年8月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人；逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金；出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 同日，原告向被告支付房款171075元。被告未配合原告办理银行按揭贷款，原告未支付剩余房款。 中喜公司曾向本院提起诉讼，要求解除涉案商品房买卖合同及地下车位使用权转让协议。本院作出（2018）鲁1602民初274号民事判决。判决作出后陈京鑫提出上诉。滨州市中级人民法院于2019年9月6日作出（2019）鲁16民终341号民事判决，判令撤销本院（2018）鲁1602民初274号民事判决，驳回中喜公司的诉讼请求。 2020年7月27日,被告通过EMS向原告寄送单方解除商品房买卖合同通知，以原告未支付剩余购房款为由，解除涉案商品房买卖合同。 涉案房产现登记于中喜公司名下，其上存在案外查封。 原告陈京鑫于2020年8月13日通过网上立案平台向本院提起诉讼。 本院认为，涉案商品房买卖合同已经生效判决认定有效。原被告均应依约履行。依据本院查明的事实，涉案商品房上存在案外查封，不具备交付及办理房地产权属转移登记客观条件，对原告主张被告交付房产及协助其办理权属转移登记的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，陈京鑫要求中喜公司承担违约责任，于法有据，本院予以支持。中喜公司与陈京鑫签订的商品房买卖合同约定交房时间在合同签订时间之前，即约定履行期限早于签订合同的期限，不能依照此约定确定应交房时间。虽然双方当事人签订的补充协议第二条约定，如买受人未交纳完毕剩余房款和相关费用，出卖人不予办理入住。但本案中，陈京鑫未交付全部房款，按揭贷款一直未办理的过错在中喜公司一方。根据本案实际情况，应当从陈京鑫提起本案诉讼时交房，未交房应从次日（2020年8月14日）起按照合同约定支付已交付房款日万分之零点五的违约金，至实际交房之日止。关于原告主张的逾期办证违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期办证违约金，应以171075元为基数，自2020年12月14日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告要求确认被告向其发送的解除商品房买卖合同通知无效的诉讼请求。被告未提交证据证实其享有约定解除权或法定解除权。如其享有法定解除权依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，法定解除权应通过仲裁或诉讼方式行使。故，其向原告发出的解除通知应属无效。被告中喜公司未按本院指定时间到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权和辩论权的放弃，依法可缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告滨州市中喜城市建设有限公司于2020年7月27日向原告陈京鑫发送的解除通知无效； 二、判决生效后十日内向原告陈京鑫支付逾期交房违约金（以171075元为基数，自2020年8月14日起至履行之日止，按日万分之零点五计算）； 三、被告滨州市中喜城市建设有限公司于本判决生效后十日内向原告陈京鑫支付逾期办证违约金（以171075元为基数，自2020年12月14日起至履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回原告陈京鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7766元，减半收取3883元，由原告陈京鑫负担3858元，被告滨州市中喜城市建设有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张 青 二〇二〇年十二月十七日 法官助理  宋传媛 书 记 员  丁丛丛