济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初5643号 原告（反诉被告）：中国共产党济南市历下区委员会党校，住所地济南市。统一社会信用代码：123701024930700067 法定代表人：侯晓，常务副校长。 委托诉讼代理人：范作民，山东众英律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方志伟，山东众英律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会，住所地济南市历下区洪山路中井庄村(中井庄村委会)。统一社会信用代码：54370102ME02774657 法定代表人：韩世刚，村委会主任。 委托诉讼代理人：李明，山东公孚律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国共产党济南市历下区委员会党校（以下简称区委党校）与被告（反诉原告）济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会（以下简称中井庄村委会）合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）区委党校的委托诉讼代理人方志伟，被告（反诉原告）中井庄村委会的法定代表人韩世刚及其委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告区委党校向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告之间土地转让协议无效；2、依法判令被告中井庄村委会立即返还土地转让款350万元；3、依法判令被告中井庄村委会支付对350万元土地转让款占用期间的利息。(利息计算方式为：以300万元基数，自2006年3月28日至2019年8月19日按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率标准计算，利息为2492218.33元；以50万元为基数，自2006年6月23日至2019年8月19日按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率标准计算，利息为407764.72元；以350万元为基数，自2019年8月20日至付清之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，在此一并主张。)4、依法判令被告中井庄村委会承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年，我校为改善办学条件欲择址建新校，经区政府同意并明确新校选址为原姚家镇中井庄东侧。原被告于2006年8月7日签订《土地转让协议书》一份，我校欲购置被告中井庄村委会土地建设新校。协议约定被告中井庄村委会将约17亩土地使用权转让给我校，土地转让金每亩人民币35万元，总金额约595万元，并分期付款：2006年7月底前支付350万元，2006年年终支付100万元，2007年3月底前支付60万元，2007年6月底全部支付剩余土地款。我校已于2006年3月28日向被告中井庄村委会支付300万元，于2006年6月23日再次支付50万元，两次共计350万元。被告中井庄村委会未依约将土地交付给我校，后因规划原因致我校建校项目停滞。此后，我校曾多次找到被告中井庄村委会协商土地款还款事宜，并于2015年6月2日、2017年6月9日两次通过被告中井庄村委会上级主管部门济南东部新城中央商务区管委会(现为济南市历下区龙洞街道办事处)向被告中井庄村委会正式发函要求归还土地款及利息，被告中井庄村委会均回函对我校支付的土地款予以认可并承诺尽快返还，但一直未予返还。此后，我校亦曾通过各种途径多次向被告中井庄村委会要求返还土地转让款及利息，未果。我校认为，双方之间签订的《土地转让协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农村集体土地的使用权不得出让、转让用于非农建设的强制性规定，该《土地转让协议》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告中井庄村委会应该返还土地款及资金占用期间的利息。为维护自身合法权益，保障国有财产安全防止流失，我校依照相关法律规定特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请。 被告中井庄村委会辩称，一、原告区委党校陈述的事实与实际情况不符。我村并非未依约将案涉土地交付给原告区委党校，而是已经按照约定交付，只是原告区委党校因为无法办理相关手续才导致案涉土地闲置至今。从原告区委党校提供的证据可以看出，其早就开始运作案涉土地，因为我村所在地理位置在旅游路片区，位置极佳，因为独特的地理优势非常具有开发发展和使用价值，在原告区委党校与我村洽谈的同时，还有多家单位向我村表示想要该处土地，我村也曾就此事向原告区委党校询问是否确定买受案涉土地，原告区委党校给予的答复是肯定买受，才有的后期原告区委党校先打款、后签订《土地转让协议》的过程。在签订《土地转让协议》前，原被告已经就案涉土地的位置及面积予以确认。从双方签订的《土地转让协议》内容上看，没有涉及到土地交付事宜的约定，是因为我村收到款项后就通知案涉土地的村民麦收后不得再予以耕种。签订《土地转让协议》前，案涉土地已经没有任何不可交付的障碍，原告区委党校可以随时使用案涉土地，因此在标的额达595万的合同中没有该项约定。目前案涉土地仍然处于闲置状态。二、原告区委党校已经严重违反合同约定。根据《土地转让协议》的约定，原告区委党校尚有245万土地款没有支付，已经严重违反合同约定，应当承担相应的违约责任。原告区委党校因济南市发改委不予批准新校建设导致不能继续使用案涉土地与我村无关。三、原告区委党校支付的款项，已经支付给村民。自2002年起我村的村两委会通过会议纪要，同意将村里的土地对外售卖，出售的款项由全体村民分配。我村收到原告区委党校支付的350万后，便将收款事宜通知全体村民，并按照全体村民的人头数及将款项全部分发下去，包括过节费、老人补助费、占用案涉土地的村民口粮款等。四、原告区委党校对案涉土地性质是明知的，我村不存在任何过错。原告区委党校此前与我村接洽时就知道案涉土地系村集体土地，事实上，我村的土地自2002年起就开始对外出售和被征收，因为我村所在区域属于济南市内近核心区域，发展建设我村所在地也是城市，同一时期与我村签署合同的单位均已经施工完成并入住使用，旅游路区域多处地块的建设与发展是在济南市政府的支持下发展至现在的面貌，原告区委党校应在订立合同前就将规划事宜与上级单位沟通清楚，确认无误后再与我村接洽，我村也曾让原告区委党校确认过购买意向，并未得出否定回答。原告区委党校自2006年9月20日就知晓案涉土地无法建设，但迟迟没有通知过我村，如果当时告知我村，双方协商解除协议，我村可另行出售给他方，也不会导致土地闲置至今，造成我村巨大损失。因此原告区委党校违约导致我村产生巨大损失，原告区委党校应当赔偿我村的所有损失。 反诉原告中井庄村委会向本院提出诉讼请求:1、判令反诉被告区委党校自2006年8月7日至判决生效日止土地占用费暂计166.6万（595万/50年*14年）；2、判令反诉被告区委党校赔偿我村可得利益损失以100万为基数自2007年1月1日至2019年8月19日止按照同期银行贷款利率标准计算；以60万为基数自2007年4月1日至2019年8月19日按照同期银行贷款利率标准计算；以85万为基数自2007年7月1日至2019年8月19日按照同期银行贷款利率标准计算；以245万为基数自2019年8月20日至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。3、判令本诉与反诉的诉讼费均由反诉被告区委党校承担。事实与理由：2006年年初反诉原被告就案涉土地达成一致，由反诉被告区委党校购买案涉土地，我村立即统计了案涉土地所占用的村民名单，并向全村通报了反诉被告区委党校购买案涉土地一事。并通知案涉土地村民当年麦收后将土地腾出，不再种植，以备反诉被告区委党校随时使用。同年8月7日，反诉原被告签订正式的《土地转让协议》。截止目前该土地仍处于闲置状态，不存在反诉被告区委党校所述没有依约交付土地的情况。按照《土地转让协议》约定，案涉土地总价款为595万元，反诉被告区委党校应当于2006年年底支付100万、2007年3月底前支付60万、2007年6月底支付尾款85万，反诉被告区委党校在支付完350万后，在没有解约的情况下，未按照合同约定支付剩余土地款已经构成严重违约。因为反诉被告区委党校的原因导致案涉土地自2006年以来一直处于闲置状态，反诉被告区委党校应当承担全部经济损失。综上所述，因为反诉被告区委党校的问题没有办理相关手续且其已经严重违反合同约定，造成我村重大损失，反诉被告区委党校应当承担全部赔偿责任，为了维护我村的合法权益，特反诉至贵院，望判如所请。 反诉被告区委党校辩称，我校不应支付土地占用费，也不应支付反诉原告中井庄村委会的利息损失，请求法院依法驳回反诉原告中井庄村委会诉讼请求。理由如下：一、如本诉所说，反诉原被告双方之间所签订的土地转让协议是无效的，应按照无效合同的法律后果处理，既然合同是无效的，我校不存在按照合同约定继续向反诉原告中井庄村委会支付剩余土地款的义务，更无需支付其因此所谓的可得利益损失，而且在2006年9月20日双方均已得知该土地转让协议无法继续履行。二、2006年8月7日签订《土地转让协议》后，反诉原告中井庄村委会并未将案涉土地交付于我校，对此事实反诉原告中井庄村委会在2015年、2017年两次对我校的回函中均明确承认。函中，反诉原告中井庄村委会提到“双方签订协议后，因济南市发展和改革委员会下发《关于暂不予核准中共历下区党校新校建设项目的通知》导致协议无法履行，故中井村村委会未提供土地并未违约”。既然反诉原告中井庄村委会没有提供土地，我校当然无需支付占地费，也无需支付剩余土地款，请法院依法驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月7日，原告（反诉被告）区委党校（乙方）与被告（反诉原告）中井庄村委会（甲方）签订土地转让协议。约定甲方自愿将土地使用权有偿转让给乙方使用，甲方转让给乙方的土地，地址位于历下区中井村东北方，东回龙山，旅游路以南。该宗土地转让金为每亩人民币叁拾伍万元整（350000元/亩），土地面积约为17亩，总金额合计约伍佰玖拾伍万元整（小写5950000元）。乙方在本协议生效后，分别在2006年七月底前向甲方支付土地款叁佰伍拾万元人民币；2006年年终向甲方支付土地款壹佰万元人民币；2007年三月底前支付土地款陆拾万元人民币；2007年六月底向甲方全部支付剩余土地款，土地支付款项以实际测量的土地面积计算结果为准。甲乙双方应按照条约规定认真履行本协议，任何一方不履行本协议规定的义务应视为违约，违约方应向守约方赔偿因违约造成的全部直接损失。 另查明，2006年3月28日，历下区财政局政府采购办公室替原告（反诉被告）区委党校向被告（反诉原告）中井庄村委会垫付土地预付款300万元。2006年6月23日，原告（反诉被告）区委党校向被告（反诉原告）中井庄村委会支付土地预付款50万元。2006年9月20日，济南市发展和改革委员会下发《关于暂不核准中共历下区委党校新校建设项目的通知》。 2015年6月2日，原告（反诉被告）区委党校向东部新城中央商务区管委会下达《关于解决区委党校在中井村选址遗留问题的函》，2015年6月16日，被告（反诉原告）中井庄村委会向原告（反诉被告）区委党校出具关于《中共历下区委党校在中井村选址遗留问题函》的回函。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，但是有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案案情，原被告转让协议中约定的土地为集体所有，我国土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此，该协议违反了法律强制性规定，属于无效合同。土地转让协议无效，因合同取得的财产应当予以返还。因此被告中井庄村委会应当向原告区委党校返还已支付的土地款350万元。关于原告区委党校主张利息问题，因其明知涉案土地为集体土地仍与被告中井庄村委会签订土地转让协议，故该协议无效其亦存在过错，其要求被告中井庄村委会支付占用土地转让款期间利息的主张过高，结合庭审过程及双方提交的证据，2015年6月2日原告区委党校向东部新城中央商务区管委会下达《关于解决区委党校在中井村选址遗留问题的函》，2015年6月16日被告中井庄村委会收到通知并出具回函，表明原告区委党校于2015年6月16日尽到通知义务，反诉原告中井庄村委会出具回函承诺返还预付土地款350万元，故反诉原被告双方已就涉案土地协议无法履行并返还350万元土地预付款达成合意。被告中井庄村委会在收到通知后至今仍未返还土地占用款，故本院酌定支持被告中井庄村委会以350万元为基数向原告区委党校支付自2015年6月19日至实际清偿之日期间的土地占用款利息。 本院认为，虽土地转让协议因违反法律、行政法规而无效，但反诉原被告双方明知涉案土地为集体土地仍签订土地转让协议用于非农建设，故双方对合同无效均存在缔约过失责任。根据双方当事人提交的证据，2006年9月20日，济南市发展和改革委员会下发《关于暂不核准中共历下区委党校新校建设项目的通知》，故本院推定2006年10月1日之前反诉被告区委党校就已明知涉案土地协议无法履行，2015年6月16日反诉被告区委党校才就土地转让协议无法履行尽到通知义务。由于反诉被告区委党校未尽到及时通知义务，导致反诉原告中井庄村委会利益损失的扩大，因此反诉被告区委党校应当向反诉原告中井庄村委会支付因其过错导致的涉案土地闲置费。故反诉原告中井庄村委会主张反诉被告区委党校支付自2006年8月7日至判决生效日止的土地占用费，其主张于法无据，按照推定反诉被告区委党校2006年10月1日前得知济南市发展和改革委员会下发《关于暂不核准中共历下区委党校新校建设项目的通知》的时间以及涉案土地转让协议中约定的金额5950000元，本院支持自2006年10月1日起至2015年6月16日的土地闲置费，按照土地转让协议签订年限50年计算，本院酌定支持1036441元（595万÷50年×9年-595万÷50年÷365天×106天）。因转让协议无效，双方当事人均有过错，应当各自承担相应的责任，因此反诉原告中井庄村委会要求反诉被告区委党校赔偿其可得利益于法无据，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 一、原告中国共产党济南市历下区委员会党校与被告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会签订的土地转让协议无效。 二、被告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会于本判决生效之日起十日内向原告中国共产党济南市历下区委员会党校返还土地转让款350万元及利息（以350万元为基数，自2015年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告中国共产党济南市历下区委员会党校其他诉讼请求。 四、反诉被告中国共产党济南市历下区委员会党校于本判决生效之日起十日内向反诉原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会支付土地闲置费1036441元（595万÷50年×9年-595万÷50年÷365天×106天）。 五、驳回反诉原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会的其他反诉请求。 如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费56600元，减半收取28300元，由原告中国共产党济南市历下区委员会党校承担9148元，被告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会承担19152元；反诉费28388元，减半收取14194元，由反诉原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会承担8649元，反诉被告中国共产党济南市历下区委员会党校承担5545元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王 晛 二〇二〇年十二月十一日 法官助理  东 超 书 记 员  卢弈帆