浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙民初43号原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室–2032。法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告（案外人）：申屠丽姣，女，1960年11月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。法定代表人：潘美姣。被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告申屠丽姣、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告申屠丽姣的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3–38号、3–37号、东阳市国用（2008）第3–89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市江北街道帝景湾1幢2单元301室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元以及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异11号执行裁定，认定申屠丽姣向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋产权登记过户手续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。申屠丽姣与皮卡王公司未提交证据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，申屠丽姣除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入账凭证等证据，不能证明申屠丽姣在法院查封前已经支付全部价款；申屠丽姣也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日前工程竣工并交付。此外，申屠丽姣对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。申屠丽姣未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此，申屠丽姣不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。申屠丽姣也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条的规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有申屠丽姣支付款项的证据，本案需查明申屠丽姣支付皮卡王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。且若申屠丽姣系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪。申屠丽姣辩称，（2019）浙执异11号民事裁定认定事实清楚、适用法律正确。申屠丽姣与皮卡王公司在法院查封房屋前签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，并自2014年底法院查封前已实际占有、使用房屋，且案涉房屋因皮卡王公司原因没有及时竣工，以致至今没有办理过户登记手续，申屠丽姣对此没有过错。因此，根据执行异议复议规定第二十八条规定，申屠丽姣可以排除法院的执行。横琴公司主张（2019）浙执异11号民事裁定未查明或排除申屠丽姣与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，申屠丽姣提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请求。百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、本院（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、本院（2019）浙执异11号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起本案执行异议之诉的依据。申屠丽姣质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法有效的房屋买卖合同，付清了购房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有排除执行的权益。申屠丽姣向本院提交了以下证据材料：一、预售许可证、商品房批量查档记录、竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同；三、皮卡王公司增值税普通发票、工商银行现金缴款回单、皮卡王公司记账凭证、明细分类账各一份、皮卡王公司收款收据五张、工商银行业务回单、皮卡王公司收据、费用清单各一份；四、转让协议、户名杨正明的存款分户明细查询记录、户名徐东晓的银行交易明细、申屠军芳、杨正明、徐东晓出具的证明各一份；五、皮卡王公司出具的情况说明一份，用以证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，申屠丽姣购买了案涉房屋、支付了全部房款，并已实际占有使用了案涉房屋，东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归申屠丽姣所有。横琴公司质证认为，对上述证据材料一、二、四、五及三中除记账凭证、明细分类账、费用清单和皮卡王公司80万元、20万元、419000元及120万元收款收据复印件外证据材料的形式真实性均没有异议，但对购房的真实性不予确认。证据材料一之商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系，竣工验收备案记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于申屠丽姣庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使申屠丽姣主张案涉房屋早已于2014年交付，也系申屠丽姣与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。证据材料二不能证明双方之间存在商品房买卖关系，需进一步查明款项是否实际支付给皮卡王公司，双方系商品房买卖还是民间借贷关系，应以支付款项最初形成的真实意思为准，且案涉商品房买卖合同签订时间为2015年5月11日，约定的付款时间为2014年4月5日前一次性付清，不符合商品房买卖交易规则。证据材料三中的工商银行业务回单汇款人为“孔凌飞”，未注明汇款用途，120万元收款收据原件所涉汇款时间早于案涉商品房买卖合同签订时间且汇款人为徐东晓，均与本案缺乏关联性；另外80万元、20万元、419000元三张收款收据为复印件，120万元收款收据复印件与原件表格形式不一致，且汇款人均为徐东晓，记账凭证、明细分类账和费用清单的真实性无法查明，对该些证据材料的真实性、合法性及与本案的关联性均有异议。证据材料四、五已经超过举证期限，其中申屠丽军和杨正明证明的转账时间均早于转让协议时间，上述人员与徐东晓之间即使存在款项往来，也与本案无关，且申屠丽军、杨正明、徐东晓作为本案证人未出庭作证，其出具的证明不应作为证据采纳；情况说明系皮卡王公司出具，并无皮卡王公司法定代表人签字，且双方之间存在利益关系，亦不能作为证据采纳。本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因申屠丽姣对证据三性均无异议，故可作为本案证据予以确认。申屠丽姣提供的证据材料一、二、四、五及三中除记账凭证、明细分类账、费用清单、皮卡王公司80万元、20万元、419000元和120万元收款收据复印件外的证据材料，横琴公司对形式真实性均无异议，证据材料三之明细分类账、费用清单、皮卡王公司80万元、20万元、419000元和120万元收款收据复印件，横琴公司虽有异议，但上述证据材料互相印证，可以共同证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、房款支付等基本事实，故在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，均作为本案证据予以认定。证据材料三之记账凭证无其他佐证证据，关联性无法确认，不作为本案证据予以认定。本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，申屠丽姣提起执行异议，请求解除对案涉土地使用权及地上房屋的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执异11号执行裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。2015年5月11日，申屠丽姣与皮卡王公司签订商品房买卖合同，约定申屠丽姣购买东阳市××街道××幢××单元××室商品房××，设计用途为一般住宅，建筑面积219.55平方米，商品房总价2619000元，申屠丽姣于2014年4月5日前一次性付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付申屠丽姣使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知申屠丽姣办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝申屠丽姣查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给申屠丽姣；申屠丽姣委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。2010年11月17日，徐东晓通过工商银行向皮卡王公司转账120万元，皮卡王公司同日向徐东晓出具120万元的收款收据，款项内容为帝景湾楼盘报名费。2011年1月10日、4月14日，皮卡王公司先后向徐东晓出具80万元、419000元两张收款收据。皮卡王公司2011年明细分类账“预收账款–帝景湾–徐东晓–1–2–301”科目记载贷方余额2419000元。2014年4月4日，皮卡王公司向徐东晓出具20万元的收款收据。2014年4月7日，徐东晓与申屠丽姣签订《转让协议》，就案涉房屋转让事项约定，徐东晓将于皮卡王公司房款按原价转让申屠丽姣，总房价2619000元，签订转让协议后，申屠丽姣一次付清徐东晓已交的房款，转让后一切手续由申屠丽姣办理。2017年12月29日，孔凌飞向皮卡王公司共管账户（户名：东阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行1208××××5067账户）汇款28377元，相应费用清单记载：业主申屠丽姣；房号1幢2单元301；房屋补差16473元、专项维修资金等费用合计28377元。同日，皮卡王公司出具收据，载明申屠丽姣（1–2–301）交纳房款16473元、维修资金10604元等共计28377元。2018年1月9日，皮卡王公司开具浙江增值税普通发票，价税合计2635462元。2020年9月21日，徐东晓出具证明，确认其于2014年4月7日将案涉房屋转让给申屠丽姣，并于当日收到全部转让款。2020年9月24日，皮卡王公司出具情况说明一份，载明：兹有东阳江北街道帝景湾1幢2单元301室，我公司与该房屋业主申屠丽姣的房屋交付手续已于2015年5月办理完毕，特此证明。本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、申屠丽姣与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因申屠丽姣与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、申屠丽姣对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、申屠丽姣与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系根据前述认定的事实，本案中，徐东晓向皮卡王公司购买案涉房屋并交付全部2619000元购房款后，于2014年4月7日以原价转让给申屠丽姣。本案审理期间，徐东晓出具书面证明，证明申屠丽姣于转让协议签订当日即支付全部转让款，并在本院调查中再次予以确认。申屠丽姣于2015年5月11日与皮卡王公司签订案涉商品房买卖合同，进行了备案登记，补交了后续房屋价差，皮卡王公司亦向其开具了增值税专用发票。虽然案涉商品房买卖合同签订时间2015年5月11日晚于合同约定的2014年4月5日前一次性付清总房款的时间，有违一般买受人直接与开发商签订合同购买房屋的正常交易常理，但与上述房屋转让的事实相互印证，可以得到合理解释。因此，申屠丽姣与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张申屠丽姣与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。二、申屠丽姣对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益执行异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上所述，申屠丽姣在人民法院查封之前已与皮卡王公司签订合法有效的商品房买卖合同，支付全部购房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。皮卡王公司确认于2015年5月向申屠丽姣办理完毕房屋交付手续，申屠丽姣已实际占有案涉房屋。但是，由于皮卡王公司至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案文件，致使申屠丽姣至今未能取得所购房屋的权利证书。案涉房屋未办理过户登记，并非因申屠丽姣原因所致。因此，申屠丽姣对涉案房屋提出的执行异议，符合执行异议复议规定第二十八条的规定，其得以据此请求排除执行。综上所述，申屠丽姣就案涉房屋请求排除执行，可予支持。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费27884元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  赵恩勰二〇二〇年十二月二日书记员  程丽嫣1·13·