西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12906号原告：王强，男，1986年4月4日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告：刘彩明，女，1984年7月3日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。共同委托诉讼代理人：周剑，陕西索骥律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨梦霞，陕西索骥律师事务所实习律师。被告：西安瑞纳铂置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区昆明路昆明花园9号楼1单元2501室，统一社会信用代码：91610113MA6U2B0U1U。法定代表人：赵晓斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：石珂延，女，汉族，1982年9月21日出生，住陕西省眉县，该公司员工。被告：张思齐，女，1989年2月15日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司，营业场所：陕西省西安市雁塔区科技路与团结南路十字西北角中建国熙台2号楼20101室。统一社会信用代码：91610131092776593K。负责人：王军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱杰，男，汉族，1973年2月23日出生，住陕西省柞水县，该公司员工。委托诉讼代理人：陈猛，男，汉族，1991年4月12日出生，住西安市雁塔区，该公司员工。原告王强、刘彩明诉被告西安瑞纳铂置业有限公司（以下简称瑞纳铂公司）、张思齐、上海中建东孚物业管理有限公司西安分公司（以下简称中建东孚物业西安分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王强、刘彩明委托的诉讼代理人周剑、杨梦霞，被告瑞纳铂公司法定代表人赵晓斌及其委托的诉讼代理人石珂延，被告张思齐，被告中建东孚物业西安分公司委托的诉讼代理人朱杰、陈猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王强、刘彩明诉称，原告购买位于西安市雁塔区科技路与XX路XX号楼XX单元XX室房屋，被告张思齐住在原告楼上。由于原告住房楼上业主将房屋租给被告瑞纳铂公司并擅自修改房屋结构，修改房屋下水管道，2019年5月20日晚8点左右楼上房屋热水器爆裂发生漏水，造成原告厨房、书房、餐厅、儿童房、主卧、次卧空调口新风口均被水淹。被告张思齐及被告瑞纳铂公司的侵权行为导致原告刚刚装修号好的新房被水淹没无法正常入住。被告中建东孚物业西安分公司作为该小区的物业公司对于X号楼X单元XX房屋在装修上改动房屋结构没有尽到应有的监督管理责任，也应当依法承担连带责任。原告多次找到三方就损害赔偿问题进行商议，但三被告置之不理，为维护原告的合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1、请求三被告共同对原告房屋的装修费用承担连带损害赔偿责任，赔偿损失300000元；2、请求三被告共同承担房屋不能入住的租金损失，按每月5000元计算，自2019年5月21日至实际返修达到入住条件为止；3、请求三被告共同承担本案诉讼费用。被告瑞纳铂公司辩称，对原告主张的侵权事实认可，被告愿意对实际损失承担全责，但是被告并非对损失置之不理，原告主张的损失过高，应当以实际损失为准。被告张思齐辩称，被告接到电话后第一时间到现场，被告并非对此事置之不理。漏水责任应当进行具体认定，原告主张的损失无依据。被告中建东孚物业西安分公司辩称，一、答辩人没有实施侵权行为，被答辩人房屋损害与答辩人没有因果关系，被答辩人要求答辩人对涉案房屋的装修费用承担连带赔偿责任及赔偿租金损失的请求没有法律依据和事实基础，应予驳回。2017年7月25日，张思齐与瑞纳铂公司签订《房屋委托租赁协议》，张思齐委托瑞纳铂公司代为出租、管理X号楼X单元XX号房屋。2017年7月21日，张思齐在办理XXX号房屋的装修手续时，时任中建物业管理单位北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司告知张思齐装修注意事项，张思齐承诺：不将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房，不互换厨房和卫生间，不改变房屋的功能，对于物业管理单位来说，已经履行监督管理责任。2017年9月1日，答辩人通过合法的招标备案途径获得中建xx项目的物业管理权，XXX号房屋装修事宜属于北京戴德梁行物业管理有限公司西安分公司的管理范畴。依据瑞纳铂公司出具《XXX漏水情况说明》，瑞纳铂公司确认涉案房屋受损是因其原因导致的结果，与答辩人没有任何关系。退一步讲，漏水区域发生在专有区域，而非公共区域，不在物业管理单位的管理范围之内。在XXX号房屋发生漏水后，答辩人积极履行管理责任并派工作人员积极配合清理房屋内的积水，将被答辩人损失降到最小。答辩人不仅没有加害行为，还积极充分的履行物业管理责任，被答辩人的房屋损害与答辩人没有因果关系，因此，被答辩人要求答辩人对涉案房屋的装修费用承担连带赔偿责任及租金损失不能成立，应当驳回该诉讼请求。二、答辩人积极履行物业管理责任，不存在不履行或怠于履行物业管理责任或履行物业管理中存在过错的行为，被答辩人要求答辩人承担赔偿责任及负担诉讼费用的请求无事实依据，不能成立。首先，在答辩人开始对中建国熙台项目进行物业管理后，对物业管理区域内存在的房屋装修和使用的违法、违规行为采取措施，积极履行物业管理责任。2017年12月18日，在答辩人发现瑞纳铂公司将XXX号房屋作为群租房出租时，告知其不得改变房屋使用性质，不得私自加装电表，租户必须到派出所和答辩人处备案，不得影响邻居生活，并要求其出具书面承诺文件，并严格遵守《前期物业服务协议》的相关约定。2018年3月中旬，答辩人连续向瑞纳铂公司下发整改通知单并进行约谈，要求其将XXX号房屋按原有设计进行使用房屋并拆除厨房隔断，并于2018年3月31日前整改完毕，合法出租和使用房屋。2019年5月20日，XXX号房屋发生漏水，答辩人全力以赴紧急排险处理。在被答辩人房屋受损后，答辩人积极协调被答辩人与瑞纳铂公司、张思齐损失赔偿事宜。其次，答辩人在及时制止违规装修及违规出租房屋的同时，也向相关城市管理部门报告。2018年3月26日，答辩人向西安市雁塔区丈八街办和昆明路派出所送达《关于XX多户涉嫌违规装修、搭建事宜》的函，请相关政府部门现场执法。2018年6月1日，又向西安市城市管理局和西安市规划局送达《关于XX多户涉嫌违规装修事宜》的函，答辩人依法向政府职能部门报告，请求政府职能部门采取具体行政措施，依法取缔违规装修及使用房屋的行为。结合以上，答辩人严格履行物业管理责任，并及时向政府部门汇报情况，答辩人也不存在履约过错行为，被答辩人无权要求答辩人承担赔偿责任，更无权要求答辩人承担诉讼费用。经审理查明，原告系X幢X单元XX室房屋业主，被告张思齐系X幢X单元XX室房屋业主。2017年7月25日，张思齐与瑞纳铂公司签订《房屋委托租赁协议》，张思齐委托瑞纳铂公司代理X号楼X单元XX号房屋出租事宜。随后，瑞纳铂公司将XX室房屋改装为5室的合租房用于出租。2019年5月20日晚8时左右，XX室卫生间热水器管道漏水，因家中无人未及时处理，渗流至XX室房屋，造成此案纠纷。本案审理过程中，原告王强、刘彩明申请对XX室的装修损失进行鉴定，后陕西精诚资产评估有限责任公司作出陕精诚评报字[2020]第XX号《资产评估报告》，认为涉案资产损失，因现场勘查日与损失日相隔时间较长，部分损失已无法辨认，所以现场根据申请人与被申请人指认确定评估范围，认定申请人申请的评估价值为301562元，被申请人申请的评估价值为3204元。因原、被告均对该报告提出异议，本院亦认为无法根据该报告对房屋漏水造成的财产损失进行确定，故重新委托陕西运华资产评估有限责任公司对房屋因漏水造成的财产损失进行鉴定，因原、被告无法对涉案财产损失的范围达成一致，导致评估范围无法确定，评估机构作出退卷处理。审理过程中，本院对涉案XX室房屋进行现场勘查，发现客厅、餐厅、主卧、次卧、儿童房顶部墙面及吊顶均有不同程度泡水起皮、开裂现象；木地板未见明显裂缝、翘起，但主卧与浴室连接处木地板有部分松动；壁布除部分与吊顶接缝处有起皮，墙面整体未见明显水渍痕迹。原告提交中央空调系统销售和安装合同、家用中央空调销售及安装合同（新风系统）、恒创建材订货合同（木地板）《立邦漆质量信誉保证单》、壁布及壁布出库单、火麒麟装饰施工合同书、容川建材专用销售清单、国熙台木作明细清单、成品套装门及空套明细清单、整体定制家居报价清单、王强、刘彩明出行交通费、住宿费及工资状况证明等证据，用于证明空调发动机损坏且已过保修期；新风系统因漏水导致无法使用无法维修；主卧部分木地板严重损坏；屋内吊顶大面积裂开需要重新施工，因此导致壁纸和壁布需要重新购买和张贴；厨房断电，检修困难，吊顶开裂，门窗柜及吊柜使用寿命缩短；房屋地砖及墙砖被水浸泡；家居及木制品使用寿命缩减；原告回西安处理漏水事件，产生交通、住宿费及工资损失。三被告对原告提交证据的证明目的均不认可，认为无法依据以上证据确定原告的实际损失。上述事实，有房屋权属证书、房屋委托租赁协议、视频等证据及勘查笔录、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，X幢X单元XX室、XX室房屋属上下楼相邻关系,因XX室房屋内漏水,给XX室原告家中财产造成损害事实清楚,被告瑞纳铂公司作为房屋的实际管理人，对于漏水给原告处造成的损失,应当承担赔偿责任。被告张思齐虽为XX室房屋所有权人,但其已将房屋出租与瑞纳铂公司，且其出租时房屋系毛坯状态，房屋的装修改造由瑞纳铂公司实施，故被告张思齐与侵权行为不存在因果关系，原告主张被告张思齐承担共同侵权责任的诉讼请求，本院不予支持。被告中建东孚物业西安分公司为原告提供物业管理服务，其在提供服务的过程中无过错行为，与侵权行为不存在因果关系，原告主张被告中建东孚物业西安分公司承担共同侵权责任无事实及法律依据，本院不予支持。本案中,因房屋漏水后与现场勘查损失间隔时间较长，加之原、被告双方对损失范围无法达成一致意见，导致无法通过司法鉴定认定损失的具体数额,故法院结合现场勘查情况酌情认定损失如下：1、客厅、餐厅、主卧、次卧、儿童房顶部墙面及吊顶维修费用20000元；2、电路检修费用5000元；3、新风系统更换费用19800元；4、空调维修费用1500元；5、主卧与主卫连接处木地板维修费用6000元；6、二原告交通及住宿费用3867.5元，以上共计56167.5元。对于原告主张的房屋租金损失一节，因本院进行现场勘查发现，漏水晾干后未造成房屋大面积损坏，不足以影响居住，但考虑对于损坏的部分需进行维修、修复，导致一定时期不能正常使用，故本院酌情认定按照每月3000元标准计算3个月的租金损失，共计9000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条之规定，判决如下：一、被告西安瑞纳铂置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告王强、刘彩明赔偿因漏水造成的财产损失56167.5元；二、被告西安瑞纳铂置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告王强、刘彩明赔偿因漏水造成的租金损失9000元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王强、刘彩明的其余诉讼请求。本案案件受理费5800元，由二原告承担4540元，被告西安瑞纳铂置业有限公司承担1260元；保全费2020元，由西安瑞纳铂置业有限公司承担。因案件受理费原告已预交，被告于本判决生效后十日内将承担的费用一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  张丽华审判员  李晓婷审判员  宁 莎二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨婉怡打印：杨婉怡校对：姚静2020年月日送达1