四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初12109号 原告（反诉被告）：四川一品天下商业运营管理有限公司，住所地成都高新区天府大道北段1700号3栋3单元12层1210号。 法定代表人：陈文全，执行董事。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余艳招，男，1986年10月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：余嫦娥，系余艳招妹妹。 委托诉讼代理人：刘艳，四川蜀天律师事务所律师。 原告四川一品天下商业运营管理有限公司（以下简称一品天下公司）诉被告余艳招房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，被告余艳招于2020年11月11日提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开进行了审理。原告（反诉被告）一品天下公司的委托诉讼代理人陈全，被告（反诉原告）余艳招的委托诉讼代理人余嫦娥、刘艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一品天下公司向本院提出诉讼请求：1.判令余艳招立即向一品天下公司支付拖欠的租金88042元（暂计算至2020年8月31日）；2.判令余艳招立即向一品天下公司支付违约金31656元。事实与理由：一品天下公司与余艳招签订了《一品CG商铺租赁合同》，由余艳招承租一品天下公司的一品金天府项目高新区南华路1266号3栋4单元附112号商铺，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日。一品天下公司依约将案涉商铺交付给余艳招使用，经一品天下公司多次催告，余艳招一直拖欠2019年8月1日至今的租金未支付。一品天下公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 余艳招辩称，一、双方于2019年3月5日签订合同，余艳招所经营商铺于2019年5月1日开张，在经营过程中存在商铺漏水、玻璃破裂等问题，严重影响经营，导致营业期间没有客源。余艳招一再要求一品天下公司解决相关问题，但一品天下公司一直不予处理。2019年7月底，一品天下公司到店要求支付下一季度租金，余艳招则要求相关问题解决后再支付，因此2019年8月后的租金均没有交纳。2019年9月，余艳招主动与一品天下公司协商，要求退还押金，但一品天下公司未同意；二、一品天下公司在签约时承诺2019年8月商场将会全面开业，但商铺招租未超过20%，一品天下公司也未进行招商、引流活动，且一品天下公司的邢经理在2019年8月承诺免租到2019年10月，到2019年10月后开业面积达到50%才会收取后期的房租；三、余艳招于2019年10月关闭商铺，并以此方式终止租赁合同，一品天下公司没有打电话沟通商铺的事情，也没有催促缴纳房租，可以认定是以行为认可余艳招终止合同的事实；四、2020年4月30日，一品天下公司委托律师发送律师函至余艳招的妹妹家中，明确解除了商铺租赁合同。因此，余艳招在租赁商铺后，商铺存在漏水、玻璃破裂等问题，且一品天下公司未履行招商引流的承诺，导致余艳招关闭商铺，故余艳招不应当支付一品天下公司主张的租金及违约金。 余艳招向本院提出反诉请求：1.判令解除余艳招与一品天下公司签订的《一品CG商铺租赁合同》，解除时间为2020年4月30日；2.判令一品天下公司退还余艳招保证金15036.6元。事实与理由：余艳招与一品天下公司在2019年3月5日签订《一品CG商铺租赁合同》，由余艳招承租一品天下公司的一品金天府项目高新区南华路1266号3栋4单元附112号商铺，余艳招于2019年10月锁门歇业，2020年4月30日，一品天下公司向余艳招送达律师函确认解除合同。余艳招为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。 一品天下公司辩称，余艳招于2020年11月11日提出反诉要求解除租赁合同，证明余艳招认可其与一品天下公司签订的租赁合同至今仍属于履行状态。合同解除需要有法定或合同约定的解除事由，并向合同相对方发出书面的解除意思表示，余艳招提出解除合同，没有法定或合同约定的解除事由，但考虑到余艳招的实际情况，一品天下公司同意从2020年11月11日起解除与余艳招之间的租赁合同。根据合同第十一条约定，如果余艳招在租赁合同内单方提出解除合同，租赁保证金、租金及其他承租人已缴纳的款项不予退还，余艳招要求退还租赁保证金、公区维护履约金不符合合同约定。综上，同意合同于2020年11月11日解除，请求法院依法驳回余艳招的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年3月5日，一品天下公司（甲方）与余艳招（乙方）签订了《一品CG商铺租赁合同》，约定乙方承租成都市高新区南华路1266号3栋四单元附112号一品金天府第一层第11号商铺，建筑面积暂定为39.57平方米。租赁期间为2019年5月1日起至2022年4月30日止。2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金为6265.12元/月，2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金为7914元/月，2021年5月1日至2022年4月30日期间的租金为8309.7元/月，租金按季支付，采取预付方式即本季末结束前15天前预付下季度的费用，第一计租期的租金在签订本租赁合同时向甲方一次性缴清。乙方在本合同签订当时向甲方一次性缴纳2个月租金作为租赁保证金，共计15036.6元。合同第七条约定，乙方若拖欠租金、保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的万分之七计算。合同第十条第6款约定，乙方在租赁期内不得中途擅自停止营业，不得擅自转让商铺或分租与第三者，乙方若出现上述行为，则视为乙方违约，甲方有权立即解除租赁合同。合同第十一条第5款约定，因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权立即收回商铺，不返还租赁保证金及乙方已缴纳的其他款项，乙方应赔偿甲方3个月租金作为违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第七条约定向乙方加收逾期付款违约金，若乙方尚欠租金的，则乙方不得搬离房屋内物品，甲方有权处置物品并以处置所得价款抵偿租金和违约金。合同第十一条第7款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任：逾期支付租金及各项保证金等应付款项或未按期不足各项保证金等费用超过7日的；未经甲方书面同意，在一个月内擅自歇业累计两天的。 合同签订后，一品天下公司按照合同约定向余艳招交付了商铺，余艳招亦按照合同约定开业经营并缴纳了三个月的租金18795.36元及租赁保证金15036.6元，一品天下公司向余艳招出具了两张《收据》，交款单位为余艳招（鹿角巷），人民币分别为壹万捌仟柒佰玖拾伍元叁角陆分、壹万伍仟零叁拾陆元陆角，交款事由为三个月、租赁保证金。余艳招于2019年5月2日、5月16日、6月4日分别向成都中能物业管理有限责任公司交纳了房号一品CG4-4-1-131的水电预付金200元、1000元、5000元。 2020年4月30日，一品天下公司向余艳招发送了《律师函》，载明余艳招应在2019年7月15日前支付2019年8月1日至2019年10月31日的租金，截至2020年4月30日仍未支付，逾期时间已达290天，且2019年11月1日至2020年4月30日的租金也未支付，根据合同约定一品天下公司有权解除合同，特函告一品天下公司解除与余艳招签订的合同，该合同自本函送达之日即终止履行，请在收到本函之日起三日内将欠付的租金56386.08元及违约金支付给一品天下公司并在十日内腾退交还房屋，已付的保证金将不予返还。余艳招自述其已于2020年4月30日收到该律师函。 另查明，付虹臻（甲方）与一品天下公司（乙方）于2017年8月6日签订了《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》，约定甲方将其购买的高新区南华路1266号一品金天府4-1-131号商铺委托乙方进行招商及运营管理，并由乙方代甲方与实际经营人签订租赁合同，委托经营管理代管期限为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。合同备注自2017年5月1日至2020年4月30日的租金共433454元，已于签订房屋买卖合同之日抵扣房款，本合同所载商铺的2017年5月1日至2020年4月30日的经营权归乙方所有。2019年2月28日，甲方与乙方再次签订《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》，约定原经营管理代管期限延长至2022年4月30日。 再查明，余艳招所租高新区南华路1266号3栋4单元附112号一品金天府第一层第11号商铺即为原南华路1266号4栋1层131号商铺，该商铺确实存在漏水及玻璃破裂的状况。余艳招于2019年10月关闭商铺。 上述事实有《一品CG商铺租赁合同》、收据、律师函、《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》、《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》、视频等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，一品天下公司接受付虹臻的委托对其商铺招商及运营管理，其有权以自己名义与实际经营者签订租赁合同。一品天下公司与余艳招签订的《一品CG商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。一品天下公司向余艳招交付了商铺，余艳招应当按照合同约定履行支付租金等费用的义务。针对本案事实，本院认为本案的争议焦点为：1.双方签订的租赁合同的解除时间；2.余艳招是否应当支付相应租金及违约金。 关于双方签订的租赁合同的解除时间。余艳招主张合同于2020年4月30日解除，一品天下公司同意合同于2020年11月11日解除。本院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，余艳招于2019年10月关闭商铺，一品天下公司作为商铺的运营管理者，知晓且应当知晓商铺的经营现状，余艳招以闭铺的行为已明确表明了不再履行合同义务，一品天下公司有权根据法律规定解除合同，而一品天下公司实际于2020年4月30日向余艳招发送律师函告知余艳招合同自收到该函之日即终止，余艳招也实际于2020年4月30日收到该律师函，故本院确认一品天下公司与余艳招签订的《一品CG商铺租赁合同》于2020年4月30日解除； 关于余艳招是否应当支付相应租金及违约金。余艳招辩称其在租赁商铺后即发现商铺存在漏水、玻璃破裂等问题影响经营，曾要求一品天下公司解决，但一品天下公司未对此进行处理。本案中，一品天下公司作为商铺的出租方，应当向承租方交付符合标准且无瑕疵的商铺，余艳招在接收商铺后发现商铺存在部分瑕疵，一品天下公司应当予以修补和完善。根据视频记录可以看出，该商铺在下雨时的确存在滴水、漏水及玻璃破裂的情形，确会对商铺的经营带来一定影响，造成客源流失，余艳招曾要求一品天下公司解决，一品天下公司对此并未处理，最终造成余艳招无法继续经营，余艳招关闭店铺与一品天下公司的不作为行为存在因果关系。余艳招已缴纳2019年5月1日至2019年7月31日期间的租金，其于2019年10月关闭店铺，故本院对2019年8月至10月期间的租金不予支持。关于2019年10月至合同解除期间的租金，一品天下公司作为商铺的运营管理者，知晓且应当知晓余艳招所租赁商铺的经营现状，余艳招已于2019年10月闭铺，但一品天下公司在其闭铺后未联系余艳招恢复经营，也未向余艳招催收租金，更没有及时采取适当措施防止损失的扩大，且在2020年1月底全国爆发新冠疫情，各行各业均受疫情影响无法正常复工复产。据此，本院认为余艳招在合同履行过程中存在违约行为，而一品天下公司在合同履行过程中亦存在过错，根据公平原则，综合考虑疫情情况，本院酌情认定由余艳招承担2个月租金即12530.24元。关于违约金，本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。一品天下公司主张的违约金虽符合双方签订的《一品CG商铺租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，一品天下公司并未举证证明其损失的大小，且一品天下公司在余艳招关闭商铺后未及时采取适当措施，放任损失的扩大，综上，本院兼顾合同履行情况、各方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为1个月房屋租金即6265.12元。关于租赁保证金，余艳招在合同签订后已向一品天下公司交纳了租赁保证金15036.6元，现合同已经解除，租赁保证金应当予以返还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）余艳招签订的《一品CG商铺租赁合同》于2020年4月30日解除； 二、被告（反诉原告）余艳招于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司租金12530.24元及违约金6265.12元； 三、原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）余艳招租赁保证金15036.6元； 四、驳回原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1268元、反诉案件受理费88元，由原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司负担678元，由被告（反诉原告）余艳招负担678元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周文莉