北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初27166号原告：刘建英，女，1954年6月25日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：谷晓光，男，1984年3月12日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘庆，北京开宗律师事务所律师。被告：北京天恒乐活城置业有限公司，住所地北京市房山区阎村镇乐活家园45号楼一层103号。法定代表人：马强，经理。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林，男，该公司员工。原告刘建英与被告北京天恒乐活城置业有限公司（以下简称天恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建英的委托诉讼代理人刘庆、谷晓光，被告天恒公司的委托诉讼代理人张剑英、朱林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘建英向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房的违约金195012.19元（以5873861元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年6月1日起计算至实际交付之日止，暂计算至2019年11月13日）；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月1日，原被告之间签订了编号为×××的《北京市商品房预售合同》。该合同约定:“原告购买被告位于北京市房山区某街某号院某号楼某单元某号的房屋,房屋总价款5873861元。被告应于2019年5月30日前交付该房屋,并且应当符合合同第九条第1、2、3条约定的交房条件。”合同签订后,原告支付了全部房款,而被告至今并没有按照合同约定的条件交付涉案房屋,并且存在燃气未验收,车库没达到使用条件等违约行为。按照该合同第十二条约定,被告应该按照合同总价款日万分之二向原告承担违约责任。为此,为了维护原告的财产利益,特诉至贵院,请求贵院支持原告的诉讼请求。天恒公司辩称，被告已经按照双方签订的预售合同的相关约定依约向原告交付了房屋。被告从来没有拒绝向原告交付房屋，而是由于原告自身的原因没有接收房屋，因此所有的后果应该由其自行承担。我们要求法院判决驳回原告全部诉讼请求，同时被告保留追偿其无正当理由不接收涉案房屋所应向被告支付违约金的权利。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2017年5月1日，刘建英与天恒公司签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号×××）（以下简称预售合同）。预售合同约定，天恒公司将位于北京市房山区某街道某地块某#普通商品房某层某单元某号房屋出售给刘建英，预测建筑面积122.34平方米，其中套内建筑面积93.32平方米，房屋总价款为5856290元，天恒公司应在2019年5月30日前向刘建英交付房屋。第九条“商品房交付条件”约定，出卖人应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》，商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；……7.买受人已经按照合同约定结清房款，包括面积补差款、专项维修资金、违约金（如有）本合同及其附件约定的相关款项。《预售合同》第十条“商品房相关设施设备交付条件”第一款基础设施设备约定：1.供水、排水……；2.供电……；3.供暖……；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但双方另有约定的除外。出卖人承诺2019年5月30日达到敷设到户；（非因出卖人的原因未能完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，从而致使买受人无法使用燃气的，买受人不得以此追究出卖人的一切责任）……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理：1、出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，并保证在前述约定的日期届满之日起90天内达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；2、如果出卖人逾期交房，则承诺的市政基础实施达到使用条件的时间自动顺延至实际交房之日；3、非出卖人原因导致的未达交付使用条件，则以相关部门和机构实际供给日为准，不影响出卖人向买受人交付，并出卖人不承担由此造成的逾期责任。第二款“公共服务及其他配套设施”约定：1.小区内绿地率……2.小区内非市政道路……3.规划车位、车库：2019年5月30日达到同期使用条件；……以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：……3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人采取相应补救措施，保障买受人正常使用，并保证在前述约定的日期届满之日起90天内达到约定交付使用条件的，视同出卖人已如期交房，不承担违约责任；……《预售合同》第十一条“交付时间和手续”第三款“查验房屋”第二项约定：买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用；……《预售合同》第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。2.逾期超过30日，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。《预售合同》附件五“关于本项目内相关设施、设备的具体约定”为：该项目共分三期开发建设。一期项目居民汽车场库（建筑面积39298.24平方米，位于S-2#还建商业8395.84平方米，位于28#地下车库及设备用房30902.4平方米），二期项目居民汽车场库（建筑面积31548.6平方米，位于27#地下车库14593.34平方米、29#地下车库16955.26平方米）。附件十二“补充协议”第九条“对合同第十条商品房相关设施设备交付条件的补充约定”为：如果因出卖人责任在约定期限未达到约定条件，双方同意按以下方式处理：1.1该商品房交付时出卖人负责将电话、网络、有线电视、燃气铺设到位，由买受人自行申请开通并承担费用，出卖人不承担违约责任。1.2……买受人所购商品房所在项目系分期开发，受施工周期、季节、政府政策等因素影响，整个项目商品房相关设施设备等若分期交付使用的，在最后一期交付时小区整体满足本合同第十条约定条件即可。满足上述条件，出卖人即无需对该商品房相关设施设备交付使用问题承担责任。……1.4……若因供电、供水、天然气等主管部门或相关机构的原因，包括但不限于水、电、天然气、暖气等无法正常供应的，以供电、供水、天然气、供暖等相关部门或机构实际供给日为准，且不影响出卖人按照合同约定的日期正常交付商品房，或者出卖人交付商品房的日期相应顺延，买受人对此已知悉，并予以认可。并买受人不得以此追究出卖人的任何责任。《预售合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。再查，涉案房屋所在楼栋于2018年12月21日通过规划验收，于2018年12月27日进行竣工验收备案，于2019年2月15日取得房屋面积测算技术报告书。预售合同签订后，刘建英依照约定向天恒公司支付了购房款5873861元。天恒公司在约定的交房日期前向刘建英发出入住通知书，但刘建英以房屋存在质量问题、燃气、车库不符合交付条件为由至今未收房。经本院现场勘验，刘建英所主张的房屋存在的问题均已修复。刘建英称是2019年中秋节后修复的。涉案房屋所在楼栋为二期项目，天恒公司现提供免费使用的车库为一期项目的车库，可从涉案房屋所在楼栋地下车库步行数分钟到达。关于燃气问题，本院向北京燃气房山有限责任公司（以下简称燃气公司）进行调查。燃气公司答复内容为：“……报装时间：2018年1月16日……通气时间：2018年12月5日4栋949户民用户通气；2019年9月2日17栋456户民用户通气。……”涉案房屋所在楼栋系于2019年9月2日通气。后燃气公司再次回函，内容为：“北京市房山区燃气开发中心（现北京燃气房山有限责任公司）与北京天恒乐活城置业有限公司签订《燃气入户工程协议》，2018年6月，北京市房山区燃气开发中心与北京市尚然市政公用工程有限公司签订燃气施工合同。北京市房山区燃气开发中心与北京天恒乐活城置业有限公司签订《燃气入户工程协议》，2018年10月与北京北卫市政公用工程有限责任公司签订燃气施工合同。施工过程按照工程进展，逐步实施，无工期延误情况”。本院向北京市北卫市政公用工程有限责任公司进行调查，该公司答复内容为：“……我公司于2018年10月31日与（发包人）北京市房山区燃气开发中心签订：（合同名称）房山区北京天恒乐活城置业有限公司拱辰街道住宅天然气工程施工总承包。其中计划开工日期为2018年10月26日，计划竣工日期为2018年12月24日，工程总日历天数60日，自监理人发出的开工通知中载明的开工时间起算。在施工过程中，我方按照发包方与监理方的要求进行施工，除法定要求禁止施工外，没有发生拖延工期的情况。”2020年11月19日，监理单位北京市煤气热力工程设计院有限公司出具情况说明，载明：“……工程进展情况：2018年11月30日，工程开工；2019年5月25日，完成一期商品房外管线及户内管线敷设到位。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。天恒公司与刘建英在自愿基础上签订的《预售合同》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。天恒公司与刘建英均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。关于刘建英主张的燃气问题，经查，2019年5月30日，涉案房屋的燃气已敷设到户但尚未开通，燃气开通时间为2019年9月2日。涉案房屋所在楼栋的燃气报装时间为2018年1月16日，施工合同系燃气公司与燃气施工单位签订。现有证据不能证明涉案房屋未能在2019年5月30日达到燃气开通条件系天恒公司原因所致，故刘建英以燃气问题为由主张逾期交房违约金，依据不足，本院对此不予支持。关于刘建英主张的房屋质量问题，经审查，本院认为，虽然刘建英主张涉案房屋存在质量问题并因此未收房，但其提出的房屋质量问题并非属于《预售合同》第十一条“交付时间和手续”第三款“查验房屋”第二项约定的房屋质量不合格的情形，亦非严重影响正常居住使用，应属于天恒公司负责保修或维修的范围。刘建英以房屋存在质量问题为由拒绝收房并主张天恒公司支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。但天恒公司对涉案房屋多次维修确实对刘建英正常使用房屋造成了影响，刘建英可就其产生的经济损失另案解决。关于刘建英主张的车库问题，经询，刘建英未购买产权车位。天恒公司称27#楼地下车库为产权车位，现并未对外出售。天恒公司已提供一期项目的地下车库供免费使用，可以满足刘建英正常居住使用需要。刘建英以车库不符合交付条件为由拒绝收房并主张天恒公司支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告刘建英的全部诉讼请求。案件受理费2100元，由刘建英负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二〇年十二月三十日书记员  朱月君