山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终6753号上诉人(原审被告)：郭某，住山西省忻州市。委托诉讼代理人：迟某，北京市京师（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会。负责人：杨某。委托诉讼代理人：颜某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。上诉人郭某因与被上诉人太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭某上诉请求：1.撤销太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初2465号民事判决书,依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷一案,已由太原市万柏林区人民法院于2020年10月12日作出(2020)晋0109民初2465号民事判决,上诉人于2020年10月20日收到该判决。上诉人认为该判决认定事实不清,适用法律错误,特向贵院依法提起上诉。历次庭审均可明确一个事实,那就是2017年11月24日,原租赁合同到期后,双方没有续签租赁合同,上诉人也没有支付租金。双方的分歧在于,上诉人认为已经安排了工作人员郭翠林交还了钥匙,而被上诉人则不予认可。那么,既然都是口头陈述,为何采信被上诉人证人的意见,而不采信上诉人证人的意见呢更何况,证明租赁关系存在的责任是在被上诉人,被上诉人一直无法举证证明上诉人还在使用该房屋,而且上诉人一直否认租赁关系还存在,又如何能够支持被上诉人的主张呢？一、在第一次一审时,被上诉人的证人魏内青证实上诉人于2017年11月已经从租赁房屋中搬离。在第一次一审的上诉人的律师问被上诉人的证人魏内青:“他(上诉人)什么时候离开的他什么时候不干的你不是说他跑了么,什么时候跑的”魏内青答:“就是17年。”审判长问:“是17年几月”魏内青说:“他跑了我们还知道是几月跑的”审判长说:“是2017年11月就跑了就不干了是吧”魏内青说:“奥。”另外,在42分50秒时,审判长问,“上诉人到底是什么时候走的。”魏内青说,“17年。”审判长问,“大概是几月记不记得。”魏内青说“不知道。”审判长问,“你刚才说是11月这个对不对”魏内青说,“当时我不在村委会工作,18年我才又回去的。”审判长说,“意思是17年,但是几月记不清了”魏内青说:“记不得,不知道。”因此庭审笔录中记载,魏内青陈述上诉人是在2017年11月就不干了。但是庭后,被上诉人方发现魏内青的证言其实证明了上诉人已经于2017年11月离开所租赁房屋的事实,而且该事实也被村委领导知晓。故连忙修改魏内青的证言,称魏内青陈述是自己于2017年11月不干的,而不是上诉人在当时不干的。但是魏内青明确陈述自己是06年到11年从事村委会办公室主任工作,负责签订合同,12年到18年期间村里发生的事情不知道(39分20秒),说明他并不是2017年不干的。此外,审判长问他的是“上诉人是什么时候不干的”,他回答“我2017年不干的”,完全不符合正常的对话逻辑。由上可知,魏内青作为村委领导班子之一,完全知道上诉人是在2017年就不再继续使用租赁房屋了。根据双方签订的合同约定的具体时间,完全可以确定上诉人于2017年11月25日离开了租赁房屋。二、有证人证言证明上诉人已于2017年底搬离该房屋,并且被上诉人还曾于2018年11月锯开门锁进屋安装暖气,安装暖气后该房屋钥匙就由证人保管。足以见得上诉人早已不再使用该房屋。2020年8月19日下午17时20分,经上诉人申请,一审法院传唤时任上诉人隔壁肥肠面馆的经营者韩雪原到法院接受询问。当时韩雪原称,上诉人大概是2018年1月份左右搬离,锁了门后也没人进去,也没有留守人员。同时他还称,“2018年11月份店铺里要统一安装暖气,门是开着的,但不知道是谁开的,不是物业就是村委会开的,好像是锯开的。”同时他还称,“我看房子空着,我从物业拿上钥匙,把我的一个泔水桶放在了那个房子里,后来直到2019年9月左右大王村的一个人来租这个房子,从我手里拿走了钥匙。”由此可知,上诉人早已搬离了该房屋,不再继续使用。被上诉人最晚在安装暖气时就应当知道此事,但被上诉人一直隐瞒此事,要求上诉人支付租金,实在是没有道理可言。三、如果认为上诉人仍在占用该房屋,那么以下问题是无法解释的。(一)承租人不付租金视为放弃租赁,这是被上诉人的习惯,为什么偏偏上诉人未付租金,被上诉人不认为上诉人是放弃租赁呢一审时魏内青还说道,基本上被上诉人对外签订的所有合同的截止时间都是11月24日,如果到时不付租金就视为放弃了(在38分40秒至50秒期间)。说明被上诉人的习惯就是如果到了11月24日承租人还不付租金的话,就默认承租人放弃租赁,双方租赁合同解除。这一点不是针对上诉人个人的,而是针对所有承租被上诉人房屋的承租人的。上诉人租赁被上诉人的房屋十年之久,他也完全了解以上规矩。因此他认为自己不交房租了,就视为解除合同了,这是符合被上诉人的习惯的。那么,在其他承租人不交租金的时候,被上诉人都知道是解除合同,为什么偏偏上诉人不付租金,被上诉人就不知道是解除合同呢而且2018年起,因为各租户对租金过高意见较大,被上诉人还专门组织各租户商量降租金事宜,最后与继续承租的租户按照一年15万元的租金签订了新的合同。此时被上诉人就没有与上诉人签订新合同,怎么就不知道上诉人不再租用该房屋了呢况且,被上诉人之后与其他租户都是按每年15万元的价格出租房屋,又为什么在此次诉讼中按照每年16万元的价格向上诉人主张呢(二)上诉人不付租金,被上诉人还允许上诉人继续使用该房屋长达近两年之久,不符合正常逻辑。而且,被上诉人作为出租人,在上诉人这么长时间未支付租金的情况下,没有要求上诉人支付租金,二在该房屋已经多年无人使用的情况下还不主动收回房屋,这都不符合正常的出租人的行为。上诉人承租该房屋用于饭店经营,在租赁合同到期后,上诉人没有付租金,该饭店也关闭了。上诉人带走了其他与饭店经营相关的设备,仅留下了一些破烂的桌椅。另外,如果被上诉人另一证人范拥军证言为真,则被上诉人是在2017年底到2018年4月将近半年的时间都联系不上上诉人。那么没有哪个出租人在这种情况下还会天真地认为承租人还要继续租房子的,也没有哪个出租人在这种情况下还不去收回房屋的。因此被上诉人认为上诉人还在继续租赁该房屋完全不符合正常逻辑。(三)如果上诉人仍在使用该房屋,那么被上诉人又怎么会一直找不到上诉人呢如果上诉人还在使用该房屋,那么被上诉人直接到该房屋寻找上诉人即可,即便上诉人不在,总还有厨师、服务员吧。被上诉人的证人范拥军的证言实际上从反面证实,上诉人已经于2017年底搬离了该房屋,并且不再继续使用。否则被上诉人怎么会一直找不到上诉人呢由此可知,是被上诉人放任空置房屋于不顾,任由损失扩大,存在过错。现在被上诉人要求上诉人承担因其过错而产生的损失,于法无据。四、诚然在解除合同时,上诉人的行为有瑕疵,但不影响租赁合同的解除。在2017年11月24日,双方的租赁合同到期之日,上诉人安排其服务员郭翠林将房屋钥匙送到了被上诉人。但是当时正值换届,没有人负责门面房租赁事宜,于是郭翠林问了好几个居委会的人员,都不愿接手钥匙。有人告知郭翠林说相关负责人都在会议室开会,于是郭翠林来到会议室询问,有人让她把钥匙先放在窗台上,等开完会有人负责这个事儿了再说。就这样,郭翠林将房屋钥匙放在村委会会议室,之后郭某就搬离了承租房屋。虽然双方没有办理正式的交接手续,但是这是因为被上诉人就没有正式交接手续导致的,其他租赁房屋的租户也就仅仅是将钥匙交还就算合同解除。韩雪原在讯问笔录里也提到此事,法官问“(房屋到期后)是否搬离书面交接手续”他回答道,“没有,直接将钥匙一给人家就行了。里面的东西我能办的就搬走了,有些东西不想要就留在里面了,都是再租的人处理。”由此可知,被上诉人就没有专门的交接手续,其他人都和上诉人一样,将能拿走的东西拿着,留下的就是不要了的,被上诉人完全知道这就是一般惯例。但现在却要以此为由向上诉人主张租金,实在没有道理。因此上诉人让服务员把钥匙放在村委会会议室,实际上已经履行了交换房屋的义务。虽然略有瑕疵,但是并不影响租赁合同实际上已与2017年11月25日解除。故而,被上诉人现在要求上诉人承担租金,没有事实与法律依据。双方之问的租赁关系早已于2017年11月25日解除。故上诉人请求人民法院依法查明事实,撤销太原市万柏林区人民法院(2020)晋0109民初2465号民事判决书,依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会辩称，一审判决符合法律规定,应当予以维持,上诉人的上诉请求无事实及法律依据,应当予以驳回。合同法第235条明确规定了租赁期限届满,承租人应当返还租赁物,返还租赁物是承租人的法定义务。现上诉人无证据证明何时将涉案房屋交还给被上诉人,就应当承担相应的法律责任。其次，上诉人的陈述与其提供的证人证言相互矛盾,上诉人在第一次庭审时明确说明涉案房屋的钥匙并未交还给被上诉人,但其之后又否认,而是陈述其员工送回,而所谓的员工送回却将却连被上诉人的办公地址也无法说明,之后又陈述将钥匙交给了邻居,言语前后矛盾,但却证明了上诉人始终未将涉案房屋交还给被上诉人,未履行租赁合同中承租人返还租赁物的法定义务,本案究其根本原因是上诉人不履行法定义务所造成的,应当承担相应的法律后果。太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会向一审法院起诉请求：1．请求判令被告向原告支付2017年11月25日至2019年11月24日（当庭变更截止时间至2019年7月底）租金320000元，利息12814元（按照同期银行贷款利率，现暂从2017年11月25日计算至2019年3月26日）及自2019年3月27日起至租金实际付清之日止的利息，共计332814元；2．请求判令诉讼费由被告负担。2007年11月25日，原告与被告约定：被告承租原告所有的位于千峰南路3号的房屋，租期自2007年11月25日起计算，租金提前一月年付，2014年起租金每年160000元。被告于2015年2月3日，2015年10月16日，2017年1月9日共计支付2014年11月25日至2017年11月24日三年租金480000元，自2017年11月25日起至今的租金被告至今未支付。鉴于上述事实，原告认为被告有义务支付原告租金，在被告拒不支付租金的情况下，原告有权解除租赁关系，收回房屋。一审法院认定事实：被告郭某于2007年11月25日开始承租原告太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会所有的位于太原市××路的店铺用于经营餐饮铁锅焖面，租赁合同一年一签，次年租金提前一个月支付原告，被告最后一次支付年租金为16万元，租赁期限至2017年11月24日，双方均未提交书面租赁合同书。2017年11月25日之后原、被告没有续签房屋租赁合同，被告也没有向原告支付租金。被告陈述涉案房屋到期后房屋钥匙由其工作人员郭翠林负责交还原告，同时电话告知原告不再续租房屋。原告称未收到房屋钥匙，且被告未向其明确表示不再续租房屋。根据原卷宗记载，原告于2019年6月因房屋租赁合同纠纷向法院起诉被告，后因其未按期缴纳诉讼费，一审法院作出（2019）晋0109民初2545号民事裁定书，该案件按原告撤回起诉处理。2019年8月15日，原告起诉要求被告支付2017年11月25日至2019年11月24日租金及利息合计332814元。同年10月25日，一审法院作出（2019）晋0109民初3739号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决书内容上诉至太原市中级人民法院，该院于2020年4月17日作出（2020）晋01民终1668号民事裁定书，裁定撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初3739号民事判决；本案发回太原市万柏林区人民法院重审。发回重审理由：原审判决对被上诉人郭某是何时通知、怎样通知太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会终止租赁关系、终止租赁关系后其是否仍占用案涉房屋及是何时将案涉房屋交回等事实均未查明，认定事实不清。庭审中，原告申请证人魏内青、范拥军（两人为原告工作人员）出庭佐证，证明被告在房屋承租期满后未明确提出不再续租房屋。被告申请证人郭翠林（员工）出庭佐证，证明租赁房屋到期后由郭翠林将承租房屋钥匙交还原告的事实。根据原告的陈述结合证据，2019年6月原告就涉案房屋对外张贴出租广告，同年8月该房屋已另行出租他人。一审法院认为，当事人的合法权益依法应当受到法律保护。本案中，原告太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会与被告郭某均未提供涉案纠纷的租赁合同，但双方对房屋租赁事实不持异议，一审法院予以确认。根据法律的规定，承租人在租赁期间届满后应当返还出租人租赁物，故租赁物的返还系承租人即被告的法定义务。根据举证责任分配原则，被告应当对涉案租赁房屋交还原告的具体时间、地点、相对人等内容承担举证责任。庭审中，被告陈述房屋租期届满后房屋钥匙由其员工郭翠林放到了原告的办公室，郭翠林作为证人出庭佐证陈述了交还钥匙的全过程，并接受了双方的质询。但郭翠林未能陈述清楚将房屋钥匙交付给原告的具体人员信息，原告不予认可收到房屋钥匙，一审法院无法核实其真伪，故对证人郭翠林的证人证言不予采信。被告陈述其通过电话方式告知原告不再续租房屋，原告予以否认，原告的证人也表示在与被告通话过程中被告未明确告知其不再承租房屋，被告未能就上述事实提供相关证据，一审法院不予采信。被告在租赁合同到期后继续使用房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2019年6月原告就涉案纠纷已向一审法院提起诉讼，并在涉案房屋中张贴出租广告的行为，应认定原告至此已明确与被告解除租赁合同，故涉案纠纷租赁费应计算至2019年5月，具体金额应参照租赁期内最后一年度缴纳租赁费的金额计算，原告主张租赁费过高部分，不予支持。关于原告主张利息的诉求，因原告未能提供双方签订的租赁合同内容，其主张无事实及法律依据，不予支持。判决如下：一、被告郭某自本判决生效之日起十日内支付原告太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会房屋租金240000元。二、驳回原告太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行其义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费6292元，由原告太原市万柏林区下元街道大王社区居民委员会负担1792元，被告郭某负担4500元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实，与一审查明的事实一致。本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，郭某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人郭某预交的二审案件受理费6292元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 安源生审判员 李铁柱 二〇二〇年十二月十日书记员 武彩燕