北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初8894号原告：安福军，男，1973年8月5日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘进军，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明雪，北京市法大律师事务所实习律师。被告：卢志武，男，1982年7月31日出生，住北京市房山区。被告：北京纵横信成商贸有限公司，住所地北京市丰台区政馨园二区2号楼01层02-26。法定代表人：蓝云。原告安福军与被告卢志武、被告北京纵横信成商贸有限公司（以下简称“纵横商贸公司”）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安福军的委托诉讼代理人刘进军、被告卢志武到庭参加了诉讼，被告纵横商贸公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安福军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告卢志武于2016年7月5日签订的《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》有效；2.判令被告卢志武赔偿因擅自处分代持的房屋给原告造成的损失150万元；3.判令被告纵横商贸公司对第2项诉讼请求承担连带给付责任。事实与理由：2014年8月1日原告向刘宝荣出借92万元，刘宝荣以其所有的北京市大兴区×镇×园×号楼×层×-×号房屋作为抵押，双方约定，如刘宝荣到期未能按时还款，原告有权将房屋过户至原告指定的被告卢志武名下。后刘宝荣未能按时还款，2014年9月28日，刘宝荣如约将房屋过户至被告卢志武名下，房屋过户相关的税费由原告安福军缴纳。原告与被告卢志武、刘宝荣于2016年7月5日签订《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》，约定房屋过户至被告卢志武名下，由被告卢志武代持，房屋的实际所有人为原告，被告卢志武承诺未经原告书面同意不得擅自处置上述房屋。2014年11月15日，原告向王某借款170万元，并以涉案房屋作为抵押，由被告卢志武与王某签订《借款抵押合同》，原告在偿还20万元后便无力偿还剩余的150万元，后被告卢志武用代持的涉案房屋抵押进行借款予以偿还，与王某于2017年1月24日签订《解除抵押权协议》，解除对涉案房屋的抵押。2017年2月3日，被告卢志武在未经原告同意的情况下，与案外人赵波洲签订《借款抵押合同》，约定其向赵波洲借款400万元整，以涉案房屋作为抵押。2017年2月30日，被告卢志武与赵波洲签订《解除抵押权协议》，约定由于被告卢志武还清借款400万元，故对涉案房屋的抵押权解除。2017年2月21日，被告卢志武在未经原告同意的情况下与被告纵横商贸公司恶意串通签订了《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋低价卖给被告纵横商贸公司，并办理了房屋过户登记。被告卢志武与被告纵横商贸公司达成的涉案房屋成交价格为120万元，远低于当时的市场价格，严重损害了原告合法权益，给原告造成了极大的经济损失。卢志武辩称，原告和刘宝荣签订的协议我不清楚，我就知道有刘宝荣这么一个名字，我没见过他。原告告诉我把房子过户到我的名下，之后用我的名字去找王某贷款，借款的所有手续都是我做的，最后还款的时候原告还不上了，王某把我起诉到大兴法院，我跟大兴法院说这个钱不是我用的，大兴法院没有采纳我的意见。我当时已经上执行黑名单了，就想着把事情了了，原告不还钱，我只能拿房子换钱去偿还借钱。原告说我跟纵横商贸公司串通我不认可。纵横商贸公司未出庭应诉，亦未提交答辩状。本院经审理认定事实如下：卢志武原为安福军司机。位于大兴区×镇×园×号楼×层×-×房屋（以下简称“×房屋”）原为刘宝荣所有。2014年9月，安福军与刘宝荣签订房屋过户和代持声明，载明：因北京市政府购房限定政策，安福军不便直接持有×房屋，双方约定将刘宝荣名下×房屋过户至安福军指定的司机卢志武名下。安福军与卢志武达成口头协议，卢志武替安福军代持×房屋。2014年9月25日，应安福军指示，卢志武与刘宝荣签订《存量房屋买卖合同》，约定刘宝荣将×房屋出卖给卢志武。2014年9月28日，×房屋过户至卢志武名下。2014年11月13日，安福军因资金周转需要向王某借款170万元，借款期限为2个月，月利率为2%，经与卢志武及王某协商一致，借款以卢志武名义签署《借款抵押协议》，并以卢志武名下的×房屋提供抵押担保。当日，卢志武与王某就×房屋办理了抵押登记。王某将170万元转给了安福军。因安福军没有及时偿还王某借款，王某在2016年5月在北京市大兴区人民法院申请执行卢志武，大兴区人民法院发出（2016）京0115执3162号强制执行裁定书，裁定查封×房屋，并于2016年7月7日查封了×房屋。2016年7月5日，安福军与卢志武签订《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》，内容为：“安福军与卢志武共同确认并声明：2014年9月，刘宝荣因拖欠安福军借款120万元未归还，与安福军协商一致同意将刘宝荣名下的×房屋过户至安福军指定的第三人卢志武名下代持，卢志武同意为安福军代持该房屋。……安福军确认王某与卢志武之间的抵押借款合同系卢志武受安福军的委托签署的,实际用款人是安福军，该笔借款实际上与卢志武无关。卢志武承诺未经安福军书面同意，不得擅自处置上述房屋。”《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》为打印字体，只有安福军与卢志武的签名为手写。卢志武认可《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》落款处“卢志武”签名系其其所签，但不认可“卢志武承诺未经安福军书面同意，不得擅自处置上述房屋”的内容，称其签字时没有该内容。2016年12月1日，安福军在大兴区人民法院提起执行异议，以其是×房屋的实际所有人，卢志武系代持为由，要求撤销（2016）京0115执3162号《执行通知书》，中止对×房屋的执行。王某与卢志武均不同意安福军的执行异议请求。大兴区人民法院于2017年1月22日出具（2017）京0115执异1号执行裁定书，确认了安福军与卢志武之间的房屋代持关系，但以查封的×房屋登记在卢志武名下，安福军提交的证据不能证明其享有足以排除强制执行的权益为由，驳回了安福军的异议请求。2017年1月17日，赵波洲给卢志武转账支付180万元，卢志武于当日转账支付给王某180万元。2017年1月24日，王某与卢志武前往北京市国土资源局大兴分局就×房屋办理了解除抵押登记，解除理由为卢志武还清借款。2020年1月25日，×房屋解除抵押登记。2017年2月21日，卢志武与纵横商贸公司在北京市国土资源局大兴分局签订《存量房屋买卖合同》，载明卢志武以120万元的价格将×房屋出售给纵横商贸公司，并于当日提交房屋所有权转移登记申请书。纵横商贸公司办理上述业务的代理人为赵波洲。案件审理过程中，安福军申请就×房屋在2017年2月的价值进行评估。本院依法委托北京中资房地产土地评估有限公司进行评估。该机构于2020年6月10日出具《房地产估价报告》，确定×房屋在2017年2月的市场价值为356.31万元，同时注明：上述估价结果中不包括估价对象使用及处置时的水电暖气费、物业管理费、司法诉讼费、拍卖佣金、交易税费及其他应付费用等；评估未考虑租赁、抵押、查封等他项权利对估价对象价值的影响。安福军支付评估费11400元。卢志武认为房屋评估价格过高，称×房屋处于查封抵押的状态，房屋内有老头老太太不给腾房，当时的房屋价值不到200万元。安福军称，王某申请执行卢志武时，其因为投资失败无钱还款，同时执行法院不跟他对话。卢志武称，其与安福军签订代持协议时，让安福军跟大兴法院说钱是他借的，安福军称法院不知道他是谁，不跟大兴法院说借钱的事情，只提房子是他的，也不帮忙解决，提执行异议，阻碍执行。因为借款手续都是他办的，当时已经上了执行黑名单，没办法，只好将×房屋卖了还安福军的借款。其找到赵波洲，以180万元的价格将×房屋卖给他，赵波洲支付他180万元后，其配合赵波洲将房屋过户给了纵横商贸公司。卢志武申请王某出庭作证，王某称：“经赵永刚介绍，安福军向我借款170万元，钱打给了安福军，卢志武是安福军找来的，安福军说用卢志武名下的×房屋做抵押，借款手续走的卢志武，是安福军与卢志武商量的。安福军没有直接还过钱，通过赵永刚还过一部分钱。在大兴法院申请执行的时候找过安福军，打电话不接，发微信不回，卢志武也没有找到安福军。卢志武被列入执行黑名单，他媳妇找他打架闹离婚，我媳妇找我打架闹离婚。安福军申请执行异议，法院说先审执行异议，房屋拍卖遥遥无期。在申请执行异议过程中，安福军也没有找我谈还钱的事情，我找他他也不搭理我。在这种情况下，我就与卢志武商量，要不把房子卖了，直接拿房款还我的钱。最后，卢志武说找到人了，连本带息180万给我了，我就配合把房屋解押了，到大兴法院把执行案件撤了。在做借款手续的时候做了委托卖房子的公证，我卖了好几个月没有卖掉，房屋内居住了两个老人，还有法院查封，没有人买。”上述事实，有安福军提交的《存量房屋买卖合同》、《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》、房屋所有权转移登记申请书、解除抵押权协议、（2017）京0115执异1号执行裁定书、卢志武提交的中国建设银行个人活期账户交易明细、（2016）京0115执3162号执行卷宗材料、（2017）京0115执异1号卷宗材料与《房地产估价报告》、证人王某的证人证言及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，安福军与卢志武在2014年9月达成口头协议，卢志武代安福军持有×房屋，双方在2016年7月5日签署书面的代持协议即《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》，卢志武应当按照约定及法律规定履行合同义务。卢志武对《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》载明的“卢志武承诺未经安福军书面同意，不得擅自处置上述房屋”的内容不认可，称其签字时没有该内容，但卢志武未提供证据证明其主张。且《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》内容为打印字体，无法查看出“卢志武承诺未经安福军书面同意，不得擅自处置上述房屋”的内容为后续添加形成。故卢志武的主张没有依据，本院无法采信。根据约定，卢志武未经安福军书面同意，不得擅自处置×房屋。根据现有证据，未发现《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》内容有合同无效的情节，故安福军请求确认其与卢志武签订的《关于卢志武名下房产归属的声明及承诺》有效的请求本院予以支持。安福军以卢志武名义向王某借款170万元，卢志武为名义借款人，安福军为实际借款人，在安福军收到借款后，安福军前期履行了部分还款义务。在安福军与卢志武之间亦达成了口头协议，即安福军以卢志武名义向王某借款170万元，卢志武与王某签订借款手续，安福军履行实际还款义务。后因安福军未及时偿还借款，导致王某在大兴区人民法院申请执行卢志武，在执行过程中，安福军未积极解决还款事宜，安福军的行为亦违背了其与卢志武之间达成的口头协议，有违诚信原则。在王某申请执行卢志武的过程中，大兴区人民法院查封了×房屋后，安福军不偿还借款、就×房屋提出执行异议的客观情况下，卢志武决定出卖×房屋以清偿王某的债权。安福军的行为对卢志武作出上述决定有一定的影响。在处理×房屋时，径行出卖不是唯一选择，卢志武亦可以选择司法拍卖程序获得拍卖款以清偿王某的债权。卢志武未选择司法拍卖程序，选择自行出卖×房屋以清偿王某债权，在出卖房屋过程中，卢志武应当尽到合理审慎义务。根据现有事实，卢志武在出卖×房屋过程中，未对房屋价值进行合理评估，仅在足以覆盖王某的180万元债权的基础上以180万元的价格处置了×房屋，180万元的价格远低于当时的市场价值，卢志武未尽到合理审慎义务，由此给安福军造成的损失，应当在公平合理的基础上予以赔偿。虽卢志武与纵横商贸公司于2017年2月21日在北京市国土资源局大兴分局签订《存量房屋买卖合同》，但卢志武实际获得房款的时间为2017年1月17日。根据房屋买卖的流程及惯例，卢志武与买受人达成买卖合意的时间肯定早于2017年1月17日，此时，×房屋尚处于司法查封与抵押状态。虽《房地产估价报告》评估×房屋在2017年2月的市场价值为356.31万元，但该评估未考虑×房屋抵押、查封等他项权利对估价对象价值的影响。本院根据×房屋处于抵押、查封状态的事实，结合安福军不积极偿还借款的事实，考虑到卢志武处于被执行状态急需钱款偿还王某债权的状况，在扣减卢志武替安福军清偿完毕的180万元债务的基础上，酌定卢志武赔偿安福军100万元。安福军以卢志武与纵横商贸公司恶意串通低价处理×房屋为由，要求纵横商贸公司承担连带赔偿责任没有事实与法律依据，本院对其主张不予支持。纵横商贸公司经本院依法传唤，未出庭应诉，应视为放弃民事诉讼权益，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、卢志武于本判决生效后十日内赔偿安福军100万元；二、驳回安福军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由安福军负担4500元，由卢志武负担13800元。评估费11400元，由安福军负担3800元，由卢志武负担7600元。公告费260元，由卢志武、北京纵横信成商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  江正春人民陪审员  李宝山人民陪审员  李丽香二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  张 雪