北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2174号原告（反诉被告）：王砧，男，1963年1月29日出生，汉族，北京润能科技有限公司首席工程师，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吕茜（王砧之妻），1963年4月27日出生，汉族，退休，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曹英，北京市中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京腾泰亿远置业有限公司，住所地北京市平谷区金海湖镇韩庄大街111号。统一社会信用代码：91110117MA00G8J15P。法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：黄艳，泰和泰(北京)律师事务所律师。原告（反诉被告）王砧与被告（反诉原告）北京腾泰亿远置业有限公司（以下简称：腾泰亿远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王砧及其委托诉讼代理人吕茜、曹英，被告腾泰亿远公司的委托诉讼代理人黄艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王砧向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的北京市商品房预售合同及补充协议；2.腾泰亿远公司退还购房预付款833091元并加算银行同期贷款利率；3.腾泰亿远公司向王砧支付实际损失1366181元。事实与理由：我于2019年11月1日、2019年11月3日分别两次来到位于北京市平谷区金海湖镇韩庄村的腾泰亿远公司所属的和棠瑞著售楼处看房。我告诉腾泰亿远公司销售代表肖欣悦，本人可能没有北京市的购房资格。2019年11月3日，腾泰亿远公司推荐说，可以用公司名义买房，并根据我们的意愿，选定了一套房屋和一个车位。随后我支付了8万元，与已经支付的2万元加起来共计10万元，作为订金。没有想到的是，肖欣悦在没有打招呼的情况下，突然拿出一份材料，并对我说签一下购房合同吧。然后我根本没有看内容，就签了，因为我没有北京市的购房资格，签字没有法律效力。签字后合同被肖欣悦拿走，没有给我一份。由于我希望吕茜考虑办公司购买该房屋事宜，在2019年11月6日，按照肖欣悦的紧急催促向和棠瑞著售楼处的账户支付了预支款723091元。2019年12月6日，腾泰亿远公司向我发出《关于尽快缴纳购房款的督促函》。12月8日，我通过微信要求肖欣悦将我签的所有文件寄给我，但是腾泰亿远公司始终未寄。2019年12月12日，我到腾泰亿远公司现场，索要签字文件。肖欣悦只是拿来购房合同和《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》，仅让我看，不同意提供复印件或让我去复印，最后我没有得到复印件。2019年12月18日，腾泰亿远公司经过泰和泰(北京)律师事务所代理律师发给我的律师函。2019年12月28日，我再次来到腾泰亿远公司现场，继续索要相关文件，肖欣悦仍不配合。后经腾泰亿远公司刘经理通知肖欣悦，我拿到了《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》，拍照后打印出来。此后经过吕茜认真考虑后，于2019年11月10日决定不购买该房屋。因此我方要求和棠瑞著售楼处应立即无条件退还预支款833091元。我认为：1、涉案购房合同事实上无法继续履行，合同目的无法实现。而事实上，腾泰亿远公司于2020年2月20日已经发出解除函，涉案合同已经处于解除状态。2、腾泰亿远公司作为专业的房地产开发商，明知我无购房资格仍引诱我签订购房合同，并利用其优势地位侵害我权益，因此腾泰亿远公司对于合同的不能履行具有过错，应返还我已经支付的购房款，且无权要求我支付违约金。3、涉案《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》中约定的违约条款为无效条款。4、合同解除后，应当恢复原状，腾泰亿远公司应当将预付房款返还我，不存在实际损失的情况下，各方不用承担任何赔偿损失责任。腾泰亿远公司辩称，我公司同意解约，解约是因为王砧没有及时付款，所以解除，王砧应按照合同承诺书的约定支付违约金。扣除违约金后如果有余额可以返还。不同意支付利息，因为是王砧违约才导致解除。王砧违约导致合同解除，其要求损失没有依据，我公司不同意支付。我公司认为双方解除是因为行使合同约定的解除权，并非协商解除。腾泰亿远公司向本院提出反诉请求：王砧给付腾泰亿远公司违约金1366181元。事实与理由：王砧因购买我公司开发的湖岸嘉园项目XX号房屋与我公司签署了《北京市商品房预售合同》及补充协议，同时签署了《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》，在承诺书中王砧承诺于2019年12月31日之前获得购房资格，并在2020年2月25日前缴齐全部购房款即6830905元。根据《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》第三条：“如因本人原因，未能在第一条约定的期限内满足可申请开通网签的条件逾期超过30日的，贵司有权单方解除购房合同，本人应按该房屋总价的20%向贵司支付违约金。”至今，王砧仍未取得购房资格，应当按照承诺书之约定支付违约金，可其却还以此为由起诉我公司解除合同。王砧可以通过补缴社保方式获得购房资格，从而履行合同。根据住建委在2019年10月24日的问题及解答中提到：连续5年在京交纳社会保险的标准是？解答：从提交购房资格核验申请月的上一个月起，向前推60个月在京连续缴纳社会保险，且提出申请当月需为正常参保状态。问答：什么样的情况下补缴社保，不影响其在京购房资格？解答：有两种情况。一是，因单位注册地址发生变更、扣款失败等原因造成单位所有员工社会保险断缴，单位以月报补缴方式为个人完成补缴；二是，因工作调动造成个人社会保险补缴，原单位或新单位为员工完成补缴。以上两种情况补缴累计不超过3个月的，不影响其在京购房资格。王砧有能力履行合同而恶意拒绝履行。为了维护我公司的合法权益，故提起反诉。王砧对腾泰亿远公司的反诉辩称，不同意支付腾泰亿远公司违约金，坚持我的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年，出卖人腾泰亿远公司与买受人王砧就坐落于平谷区金海湖镇韩庄村XX地块XX住宅楼XX号房屋签订北京市商品房预售合同（住宅类），该商品房的规划性质为住宅、储藏室、设备用房，预测建筑面积住宅100.23平方米，储藏室、设备用房260.45平方米，其中套内建筑面积住宅95.32平方米，储藏室、设备用房247.67平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为住宅每平方米27975.43元，储藏室、设备用房16813.85元，总价款为6830905元。买受人付款方式见补充协议。逾期付款责任约定见补充协议。出卖人应当在2021年12月31前向买受人交付该商品房。附件十二补充协议第三条2、出卖人、买受人双方约定按照（3）分期付款：1)于2019年11月6日之前，买受人缴纳房款683091元。2）于2019年11月25日之前，买受人缴纳房款683090元。3）于2019年12月25日之前，买受人缴纳房款1366181元。4）于2020年2月25日之前，买受人缴纳房款4098543元。第六条对逾期付款的补充约定：1、买受人逾期付款在30日(含30日)之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，本合同继续履行。2、买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。王砧与腾泰亿远公司签订《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》，约定：本人（王砧）将在2020年2月25日前缴齐全部房款即6830905元，并在全部房款付清后的3个工作日内，备妥合法有效的全部相关证件、资料等前往贵司办理购房合同网签手续；本人暂时不具备购房资格或购房资格核验结果尚未取得：本人承诺于2019年12月31日之前获得合法有效的购房资格并通过购房资格核验。王砧认为承诺书系腾泰亿远公司提供的格式条款，明显显失公平，免除了其自身的义务和责任，加重对方责任义务，排除对方的主要权利，应为无效。王砧已向腾泰亿远公司支付房款683091元、地下车库款15万元。王砧2017年和2018年社保缴费均为11个月。2020年2月20日，腾泰亿远公司向王砧发出解约函，内容为：您于2019年11月6日签署了《北京市商品房预售合同》，购买我司开发建设的湖岸嘉园项目XX号商品房。根据购房合同约定，您应于2019年11月25日前向我司支付《购房合同》款项人民币683090元，经多次接洽，您至今未按约付款。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清《购房合同》约定的相关款项，我司现根据《购房合同》的约定解除与您的《购房合同》并按《购房合同》约定扣除您应支付的违约金。请您于2020年3月2日前配合我司办理预售登记注销等相关手续，否则除上述违约金外，根据《购房合同》的约定：每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之一的违约金。超过30日的，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。同时我司将保留追究您其他违约责任的权利。王砧称收到腾泰亿远公司发出解除函，其同意解除，双方系协议解除合同，腾泰亿远公司应返还其购房款，因为房屋存在，腾泰亿远公司没有损失，还可以将房屋卖给他人，不同意支付违约金，如果法院认为承诺书有效，违约金约定过高。腾泰亿远公司认为解除系因王砧违约，其公司行使合同约定的解除权，并非协商解除。庭审中，王砧表示未曾开具购房资格证明，其与其配偶均非北京户籍，在北京有一套住宅系在限购之前所买。本院认为：腾泰亿远公司与王砧签订北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）及承诺书，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。王砧未按照合同约定支付购房款，已经违约，腾泰亿远公司依据合同约定有权单方解除合同，并要求王砧支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。王砧当庭主张违约金过高，本院予以采纳，并依法就违约金予以调整。合同解除后，腾泰亿远公司应返还王砧支付的购房款，王砧亦应按照双方的约定承担违约责任，向腾泰亿远公司支付违约金，经折抵，扣除违约金后腾泰亿远公司应返还王砧的款项为483091元。关于王砧主张合同系协商解除的意见，根据解除函内容，亦并非协商解除。关于合同能否继续履行问题，王砧自认在看房时向腾泰亿远公司表示其本人可能没有北京市的购房资格，其对限购政策知晓，但依然与腾泰亿远公司签订合同及承诺书，且根据现有证据并不能肯定王砧已经无法获得购房资格，其亦从未申请过购房资格。王砧在定立合同后已经开始履行合同义务向腾泰亿远公司支付购房款，足以体现其此后未按约定支付购房款并非因为自己没有购房资格，现王砧以没有购房资格要求解除合同并退还全部购房款并支付利息以及赔偿其损失的请求，本院不予支持。关于王砧称承诺书中条款无效的意见，本院认为承诺书中约定的内容不存在导致条款无效的内容，对其此项意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除王砧与北京腾泰亿远置业有限公司签订的北京市商品房预售合同及补充协议；二、北京腾泰亿远置业有限公司返还王砧扣除违约金后的款项483091元，本判决生效后7日内付清；三、驳回王砧的其他诉讼请求；四、驳回北京腾泰亿远置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29808元，由王砧负担12197（已交纳），由北京腾泰亿远置业有限公司负担17611元（于本判决生效后十日内交纳）；反诉案件受理费8548元，由王砧负担4275元（于本判决生效后十日内交纳），由北京腾泰亿远置业有限公司负担4273元（已交纳）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 徐 婷二〇二〇年十二月三日书记员 周良晨