北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初34063号原告：徐正虎，男，1983年11月11日出生，汉族，无业，住陕西省汉中市略阳县郭镇郭镇社区。委托诉讼代理人：冯爱娣，北京法绳律师事务所律师。被告：商庭武，男，1977年6月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：郑京军，男，1977年9月29日出生，汉族，户籍地:北京市丰台区。被告：陈红娟，女，1982年5月17日出生，汉族，住河北省沧州市海头县。被告：张勇，男，1978年10月17日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：杨欣，女，1981年8月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周红燕，北京市中顾律师事务所律师。原告徐正虎诉被告商庭武、郑京军、杨欣、陈红娟、张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐正虎的委托诉讼代理人冯爱娣，被告商庭武，被告杨欣的委托诉讼代理人苏红燕到庭参加诉讼，被告郑京军、陈红娟、张勇下落不明，本院在人民法院报刊登公告，向郑京军、陈红娟、张勇公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期满后，郑京军、陈红娟、张勇未到庭应诉，亦无音信。本案现已审理终结。原告徐正虎向本院提出如下诉讼请求:1.请求法院判令被告郑京军、商庭武退还原告2017年11月24日至2018年7月19日期间的租金136793元、退还押金15000元；2.请求法院判令被告郑京军、商庭武向原告支付违约金34778元，支付装修补偿金180000元；3.请求法院判令被告杨欣、张勇、陈红娟对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月28日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租北京市德胜门内大街XX号房屋租赁，租赁期限自2012年7月20日至2018年7月19日。租金一年180000元，押金15000元。双方约定租赁期内，被告提前收回房屋，按月租金的200%支付违约金，还应向原告支付180000元的装修补偿金。2013年5月15日，原、被告签订《房屋租赁补充协议(二)》。2017年11月24日，房屋产权人要求原告搬离承租房屋，提前收回租赁房屋。但被告一直没有将剩余的租金和违约金支付给原告。原告认为，被告的违约行为侵犯了原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告商庭武辩称，签订合同时我是郑京军的委托代理人。郑京军是影顺承安公司的股东之一，我是受郑京军的委托与原告签署的合同。合同上的签名是我俩一起签署的，郑京军的名字是郑京军亲笔所写。合用签订之后，原告将租金交给我了，我将房租又转给了郑京军。因为郑京军是失信被执行人，账户无法使用，租金通过我的账户收取，收取后我将房租以现金方式交还给郑京军，还有一笔转账给郑京军的爱人陈红娟。2017年11月18日，大兴着火后，西城区政府大检查，涉案房屋屋顶不合格，有关部门要求对涉案房屋进行整改，因为房屋租期还剩余半年，原告不同意整改，产权方要求原告撤离。西城区安全生产委员会联合有关部门将房屋查封，不整改就不能出租。剩余的租金确实没有退还。对于原告的诉讼请求，首先我是代理人，我是职务行为，不应该由我来负责退钱。原告诉讼请求所涉及的都不应该由我承担。我个人认为由郑京军负主要责任，原告方不整改也有责任。而且我没有要求原告搬离，而是原告和产权单位达成一致主动搬离的，综上，不同意原告的诉讼请求。被告杨欣辩称，不同意原告的诉讼请求。原告将包括杨欣在内的三股东追加为共同被告，没有任何事实和法律依据,请求人民法院依法驳回对原告对杨欣的起诉。本案涉诉房屋出租是郑京军与商庭武的个人行为，影顺承安公司从不知情，并且从未收到过房屋租金。原告对涉案房屋的出租系个人行为这一情况是明知。原因就是原告签订的房屋租赁合同的出租人是郑京军个人。出租人那一栏里头写的很明确是个人，并且原告在开庭陈述过程中，他一直也认为是与郑京军个人签订的租赁合同，并且补充协议是跟商庭武个人签订的。所以涉案房屋的承租和租赁与影顺承安公司没有任何关系。原告所述影顺承安公司加盖合同章的行为系承担保证责任也没有任何证据予以证明，2014年转让之后的股东和法定代表人均不认可存在合同，影顺承安公司不认可合同章是公司所有。我见过的所有的保证承担保证责任的都是加盖的公章，没有加盖合同章的，这个应当也与一般人的认知不太相符。另外涉案房屋的出租顺序，不符合常理。我注意到，本案涉诉房屋与产权的管理单位签订的住宅物业租赁合同的落款时间是2012年12月20日，而与原告签订的北京市房屋租赁合同的落款时间是2012年4月28日。在没有取得该房屋承租权利的情况下，就将该房屋转租的签约行为明显不符合常理。我怀疑这份合同是伪造的，为了让公司承担连带责任。另外一个委托书的问题。因为本案，我看了之前转给我的证据复印件里，有两份委托书，一份影顺承安公司委托郑京军出租房屋的委托书，所有签字都不是李艳霞本人所签，经过核对，该签名应该是郑京军的爱人程红娟所写，并且两份委托书上都没有落款日期。经过查询，工商登记资料、郑京军成为影顺承安公司股东的时间是2014年7月7日，以此推断这两份委托书签订的时间应当是2014年7月7日之后，进而可以确定原告在签订房屋租赁合同时，应当明知出租房屋系郑京军与商庭武的个人行为，房屋的出租与影顺承安公司无关，杨欣作为股东不应承担连带责任。被告郑京军、陈红娟、张勇未到庭答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京影顺承安租赁有限责任公司（以下简称影顺承安公司）成立于2011年9月2日，公司法定代表人为李艳霞，公司股东为李艳霞、刘亚娟。2014年7月7日，李艳霞、刘亚娟退出影顺承安公司，张勇、杨欣、郑京军、陈红娟作为新股东加入该公司，公司法定代表人由李艳霞变更为张勇。2017年9月22日，影顺承安公司办理了注销手续，公司注销时清算组成员分别为张勇、杨欣、郑京军、陈红娟，该公司办理注销登记的工商档案资料中没有清算组通知债权人申报债权的公告。2012年12月20日，北京商宇物业管理有限责任公司（以下简称商宇物业公司）作为出租方（甲方），影顺承安公司作为承租方（乙方），签订《（住宅物业）租赁合同》，约定商宇物业公司将北京市西城区德胜门内大街XX号厂房1间（以下简称涉案房屋），建筑面积208平方米出租给影顺承安公司作为办公、住宿使用。租赁期限为2011年12月1日起至2019年11月30日止，共计8年；2011年12月1日至2014年11月30日租金为50000元/年，2014年12月1日至2017年11月30日年租金为51500元……租金半年支付一次，分别在每年的5月31日和11月30日支付。影顺承安公司的签约人为郑京军，合同上加盖了影顺承安公司的公章。2012年4月28日，郑京军作为出租人（甲方），徐正虎作为承租人（乙方），签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉诉租赁合同），约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为员工宿舍使用，居住人数为60人。租赁期限为2012年7月20日至2018年7月19日止，甲方应于2012年5月1日前将涉案房屋交付给乙方；租金为18万元/年，支付方式为押一付十二，支付租金日期为每年的6月20日；押金15000元，租赁合同期满或解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。违约责任：（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方应退还相应的租金。其他约定事项：1、甲方给乙方的装修时间：2012年5月1日至2012年7月20日（为免租期）。2、本合同从2013年7月20日起，每年以3%的增幅逐年递增。3、若甲方在合同期限内违约需要解除合同时（除市政规划等政府行为外），除向乙方退还房屋押金和剩余房租外，还得向乙方支付人民币180000元作为向乙方的装修补偿金。4、甲方出租给乙方的房屋为（乙方作员工宿舍），甲方保证乙方居住的权利，如因原业主不同意或政府不许可，需要解除合同时，甲方须退还乙方的房租和押金外，还需向乙方支付年房租的双倍给予乙方补偿，计人民币360000元整。5、甲方在合同期限内，室内许建不许拆。6、在租赁期间，甲方应无条件积极的协助乙方办理房屋装修手续和妥善处理周边群众的关系确保居住纠纷。7、乙方在租赁期间内违约，甲方有权不予退还押金。合同到期之后，乙方退还房屋时应保留装修原状。合同落款处甲方有郑京军的签名并加盖了影顺承安公司的合同专用章。商庭武作为代理人亦在合同上签字。徐正虎承租涉案房屋后转租给了北京什刹海孔乙己酒楼有限公司作为员工宿舍使用，约定租期为2012年7月1日至2018年6月30日止。2013年5月15日，商庭武（甲方）与徐正虎（乙方）对涉案房屋的租赁问题签订《房屋租赁补充协议（二）》，约定：乙方负责租赁场地电表的安装及费用40000元垫付工作，但费用由甲方承担，该费用分为四年从甲方房租款内扣除，双方同时约定乙方对于2013年的租金在2013年5月31日前分两次提前给付。涉诉租赁合同履行期间，徐正虎通过转账的方式将租赁保证金15000元及每年租金交给商庭武。2017年6月12日，徐正虎向商庭武账户支付了截止到2018年7月19日的租金208669元。2017年11月24日，中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司向孔乙己酒楼（什刹海店）发出《关于西城区德内大街61号厂房出租户限期清退的函》：为了贯彻《北京市安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》、《北京市西城区安全生产委员会关于开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知》、我上级单位印发《北京二商集团安全隐患大排查大清理大整治专项行动工作方案》的文件要求。涉案房屋存在如下安全隐患：1、住在里面的50人明显属于政府严格禁制违法群租。2、人均居住面积达不到政府要求的人均面积，并且屋内没有通风窗户，屋内潮湿，存在私拉电线情况。3、存在严令需要拆除的彩钢板建筑。4、安全出口只有一处不符合人员密集场所安全出口相关规定。故属于文件规定大排查、大清理、大整顿范围，由于该德内大街XX号属我单位产权，现特告贵单位，请在本月30日前将此建筑物内居住人员清空，将室内物品、杂物清理干净，我单位将收回该房屋。如违反此函告，我公司将保留进一步运用相关政策收回房屋的权利。2017年12月6日，北京什刹海孔乙己酒楼有限公司向徐正虎发出告知函，通知徐正虎由于涉案房屋存在安全隐患，产权单位责令该公司限期搬离，该公司员工已于2017年11月24日搬离涉案房屋。2017年12月28日，徐正虎通过微信将北京什刹海孔乙己酒楼有限公司的告知函发给了徐正虎。商庭武陈述由于2017年11月18日大兴着火，西城区政府对涉案房屋进行检查时发现涉案房屋屋顶不合格，徐正虎拒绝进行整改。房屋产权方要求徐正虎撤离房屋后收回了该房屋。另查，2017年11月20日，北京市西城区委、区政法办公室下发《中共北京市西城区委办公室、北京市西城区人民政府关于西城区消防安全隐患专项清查整治行动工作方案的通知》，要求在清理整治工作中加大执法力度，该查封的一律查封，该关停的一律关停。保持对火灾隐患和违法行为的高压整治态势。北京市西城区安全生产委员会下发的西城区安全生产委员会安全隐患大排查大清理大整治专项行动的通知（西安发[2017]9号）记载：进入秋冬季之后，全市连续发生火灾及各类安全事故，特别是2017年11月18日，大兴区西红门镇发生火灾事故，造成重大人员伤亡，社会影响恶劣，为深刻吸取事故教训，防范遏制各类事故，贯彻落实有关文件和区领导指示精神，切实做好岁末年初安全生产工作，经区委决定自11月19日起全区开展为期11天的安全隐患大排查、大清理、大整治行动。文件提到清理整治重点场所和行业领域：严查彩钢板建筑、严查厂房库房、仓储物流、批发市场、出租房屋、出租大院等生产、加工、储存、住人场所……。严查人员密集场所……。本案审理中，本院与北京中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司工作人员电话核实，该公司工作人员告知商宇物业公司已于2016年3月注销，商宇物业公司注销后，该公司的权利义务由中国海洋置业有限公司承继，中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司继续对涉案房屋进行管理。现原告诉至本院，1.请求法院判令被告郑京军、商庭武退还原告2017年11月24日至2018年7月19日期间的租金136793元、押金15000元；2.请求法院判令被告郑京军、商庭武向原告支付违约金34778元，支付装修补偿金180000元；3.请求法院判令被告杨欣、张勇、陈红娟对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。被告商庭武、杨欣以各自答辩意见，不同意徐正虎的诉讼请求。商庭武经本院传票传唤，无正当理由未参加2020年11月10日的庭审。郑京军、陈红娟、张勇经本院合法传唤，未到庭答辩，亦无音信。庭审中，商庭武提交了影顺承安公司委托郑京军办理涉案房屋租赁事宜的委托书（加盖了影顺承安公司的公章和李艳霞的签名）和郑京军委托商庭武办理涉案房屋租赁事宜的委托书。杨欣对影顺承安公司委托郑京军的委托书中影顺承安公司的公章和李艳霞签名的真实性存有异议，申请进行鉴定。经摇号确定的鉴定机构为北京法源司法科学鉴定中心。后因委托书李艳霞签名真实性鉴定的签名比对样本不足，鉴定机构退回了该项鉴定。鉴定机构对委托书中公章的鉴定意见为：检材上“北京影顺承安租赁有限责任公司及数字码”印章印文与样本上的相同内容的印章是同一枚印章所盖印。本院认为：本案争议焦点为涉诉租赁合同的出租主体问题、影顺承安公司的股东应否承担连带责任的问题。关于涉诉租赁合同的出租主体问题，根据现有证据查明，涉案房屋系影顺承安公司从产权单位租赁取得的使用权，涉诉租赁合同的出租方虽然书写为郑京军，但是该合同是郑京军受影顺承安公司的委托所签订，该合同签字盖章处亦加盖了影顺承安公司的合同专用章，故涉诉租赁合同应为郑京军代理影顺承安公司所签订，该合同对影顺承安公司具有约束力，涉诉租赁合同的出租主体应为影顺承安公司。商庭武系受郑京军的委托具体从事房屋出租事务的管理工作，但并不是涉诉合同的出租主体，即便商庭武收取租金后未全额交付给影顺承安公司的股东，亦属于商庭武与影顺承安公司股东之间的纠纷，商庭武与徐正虎之间并无合同关系，因此，商庭武在本案纠纷中不应承担民事责任。关于影顺承安公司股东应否承担连带责任问题，影顺承安公司现已注销，但该公司在办理注销手续时，清算组成员在未通知债权人申报债权的情况下，即出具了清算报告，违反了我国公司法对于公司解散时公司债权债务清算的相关规定，导致徐正虎的涉案债权未能得到清偿，影顺承安公司的清算组成员张勇、杨欣、郑京军、陈红娟应对徐正虎享有的债权承担清偿责任。杨欣主张涉诉租赁合同不是影顺称安公司签订的主张缺乏证据证明，本院不予采纳。关于徐正虎要求退还租金、保证金的请求，徐正虎承租涉案房屋期间，产权单位于2017年11月24日根据政府有关清理整治的文件精神将涉案房屋收回，徐正虎在此之后未能正常使用涉案房屋，应认定双方之间租赁关系已经解除。双方合同解除后，张勇、杨欣、郑京军、陈红娟应将已收取的剩余租金（208669元/365天*239天=136635）和租赁保证金15000元退还徐正虎。关于违约金，涉案房屋被收回是因政府对存在安全隐患的房屋进行清理整治所致，并非影顺承安公司违约所致，徐正虎要求张勇、杨欣、郑京军、陈红娟支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于装修损失，涉诉租赁合同约定因影顺承安公司违约导致合同解除，影顺承安公司应当赔偿徐正虎装修损失180000元，但涉诉租赁合同解除系因政府清理整治涉案房屋所导致，此种情况不符合合同约定赔偿180000元装修损失的情形；另一方面，涉案房屋已被产权单位收回，现已无法确认徐正虎的装修情况。基于上述理由，本院对徐正虎主张的装修损失赔偿不予支持。被告张勇、郑京军、陈红娟、商庭武经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》（2018年修正）第一百八十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）（2014年修正）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告张勇、杨欣、郑京军、陈红娟退还原告徐正虎剩余租金136635元、押金15000元。二、驳回原告徐正虎其他诉讼请求。案件受理费6799元，由原告徐正虎负担3987元（已交纳），由被告张勇、杨欣、郑京军、陈红娟负担2812元；公告费（以实际发生额为准），由被告张勇、杨欣、郑京军、陈红娟负担，均自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩进红审 判 员 韩 楠审 判 员 高 磊二〇二〇年十二月八日法官助理 白指洋书 记 员 胡玉亚