北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初34678号原告：北京中物信和房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区知春路49号希格玛公寓5号楼2002室。法定代表人：周炜，董事长。委托诉讼代理人：李蔚然，北京联慧律师事务所律师。被告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：梅永乐，男，1983年11月19日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司职工。委托诉讼代理人：田枫，女，1986年8月10日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司职工。原告北京中物信和房地产开发有限公司与被告北京市均豪物业管理股份有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本案适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告北京中物信和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李蔚然，被告北京市均豪物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人田枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京中物信和房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将原告所有的位于北京市西城区某号房屋立即返还原告；2、请求判令被告承担违法占用房屋期间房屋使用费（应计算至房屋实际返还之日，暂算为自2018年9月14日至2020年11月13日共人民币325262.52元），计算标准为1.5元/平米/天，面积总计273.79平方米；3、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告是位于西城区某号楼房屋的开发商。2005年4月11日，原、被告签署了《前期物业服务合同》，约定由被告为某提供前期物业管理服务。为了便于被告履行合同，原告将自己所有的部分库房交被告用作办公场所，后原告发现被告借物业管理服务之便，私自出租原告所有的其他区域。双方产生严重纠纷。《前期物业服务合同》期满后，因某未成立业主大会，原告要求被告终止服务，返还房屋。被告以原告无权决定物业管理公司为由拒绝，并继续在某开展物业服务，并无理继续占用原告名下的房屋。原告在后续调查中发现，被告占用原告房产除自用办公外还有对外出租的情况。原告是争议小区的开发商，并自持部分库房，被告没有正当理由占用原告所有的房屋，违反法律规定，并给原告造成了损失。北京市均豪物业管理股份有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告确实是涉案小区的开发商，但是涉案小区交房后就已经跟原告没什么关系了。被告物业公司是有效的物业管理单位，是通过业主双过半同意的合法企业，也已经备案。我们占用物业管理用房合理合法。我们占用的是业主的公摊面积，并非原告所有。我们不认可房屋占用费的单价，而且对卫生间计算至房屋占用费内有异议。我们认为原告也是过错方，腾退日期应该为拿房产证的日期。我们是为业主服务，费用内没有包含原告主张的这部分费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告就其主张提供了以下证据：证据1、前期物业服务合同及补充协议，证明原告曾委托被告为其开发的某A区提供物业管理服务，合同于2005年4月11日签订，后合同于2010年2月29日到期终止。证据2、原被告往来函、仲裁裁定、仲裁立案受理通知单，证明原告于2009年12月18日通知被告合同到期后不再续约并要求被告尽快与新物业公司进行交接；被告拒绝撤离；原、被告多年来对此存在纠纷。仲裁裁定已经生效。证据3、交接协议、老房本、新房本，被告所占用面积为293.89平方米房屋属于原告，该房屋实际规划用途为库房，并非物业管理用房。老房本现在已被收回，换发了新的房本。证据4、视频光盘，证明被告占有房屋位置、至今仍占用情况。证据5、库房管理合同、付款证据，证明在同小区原告其余库房在纠纷当时出租情况，用以证明原告实际损失。证据6、名称变更通知，证明北京市物资房地产开发公司与原告公司的关系。被告对原告证据的质证意见：证据1、真实性认可。证据2、原、被告往来函真实性认可。证明目的不认可，回复内容可以说明我们是受到小区业主双过半同意的物业服务单位。仲裁裁定真实性认可，已经生效。仲裁立案受理通知单真实性认可。证据3、老房本、新房本真实性认可，有效性有异议，房屋所有权证是2008年的，所以证明目的不认可，我们认为地下是公摊面积。交接协议真实性认可。证据4、真实性认可，证明目的不认可。视频可以看出涉案房屋的老旧程序，说明我们对涉案房屋没有任何改造。且我公司系按照交接协议使用293.89平方米的物业管理用房。证据5、真实性不认可，证明目的不认可。跟我公司无关，我们用的是物业管理用房。证据6、真实性认可。被告提供了以下证据：证据1、《裁决书》（2019）京仲裁字第0332号、《调查表》、某业主与均豪公司签署《前期物业管理服务协议》及《补充协议》的统计说明、《办理结果通知书》，证明原告有重复起诉之嫌，该仲裁确认的部分事实可以证明被告对原告所述房产占有是合法有权占有，更不属于原告所有，因此并未妨害原告权益。被告是获得小区住户及住宅面积双过半的业主同意的物业管理企业，符合我国物业相关法律规定，因此被告对涉案房产的占有使用属于合法，并未妨害原告权益。《办理结果通知书》证明被告对涉案物业小区的管理属于有权管理，因此有权占有和管理涉案房产。证据2、《自行车和管理用房交房协议》，证明案件所涉房产属于物业管理用房及自行车库这样的物业公共用房，不存在被告所有的情形。证据3、设计变更图纸，证明原告交给被告使用时，-104即为卫生间。原告对被告证据的质证意见：证据1、《裁决书》（2019）京仲裁字第0332号真实性认可，证明目的不认可。《调查表》真实性、合法性、关联性均不认可，原告对两栋商业大楼享有所有权，所以我们一票就占一半以上，所以不可能双过半。某业主与均豪公司签署《前期物业管理服务协议》及《补充协议》的统计说明真实性、合法性、关联性均不认可，我方不认为此份是证据，应该是被告的辩论意见。《办理结果通知书》真实性不清楚，但是合法性、关联性不认可，被告不可能获得双过半。证据2、真实性认可。证据3、真实性不认可，合法性、关联性不认可，证明目的不认可，是在原图纸上进行的手改。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：x京房权证宣其字第XXXX号《房屋所有权证》载明：西城区（原宣武区）某房屋总层数13（-2），建筑面积12958.78平方米，设计用途为库房、配套公建、住宅。所附房屋登记表的填表日期为2008年2月22日。2019年，原告申请换发《不动产权证书》，载明：西城区某房屋等[34]套房屋所有权人为北京中物信和房地产开发有限公司，34套房屋中包括了-103、-104、-105、-106、-109、-110、-111、-112号房屋。2005年4月11日，北京市物资房地产开发公司（甲方）与北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对某提供前期物业管理服务，物业的基本情况为北京市西城区某小区（A区）。后，北京市物资房地产开发公司（甲方）与北京市均豪物业管理有限责任公司（乙方）签订了《物业前期管理委托合同补充协议》，约定：甲方向乙方提供260平方米面积的物业管理办公用房，用房的位置等由甲方决定。2009年12月20日，原告（移交单位）与被告（接收单位）签订了《某小区物业用房交接协议》，载明：鉴于北京市西城区某小区，物业管理用房已竣工，现将物业管理用房移交小区物业管理公司。物业管理用房位于某小区3号楼地下一层，建筑面积293.89平方米。乙方接收建筑物实体后负责正常的房屋管理、安全保卫等工作，在正常使用中，由于乙方责任造成建筑物及设备损坏的，由乙方自行承担维修义务。2018年9月14日，北京中物信和房地产开发有限公司向北京仲裁委员会提交了仲裁申请，因《前期物业服务合同》所引起的争议，北京中物信和房地产开发有限公司提出如下仲裁请求：1、要求确认申请人与被申请人2005年4月11日签订的《前期物业服务合同》已经终止；2、请求被申请人腾退占据的物业用房（某3号楼B1层共333.24平方米）以及私自出租的房屋（某2号楼b1层755.55平方米)；3、要求被申请人向申请人支付自2010年3月1日至今（2018年9月30日）的房屋占用费1343831.7元，私自出租造成申请人的损失3046830.93元，拖欠申请人水费146826.9元，电费55846.75元，以上共计4593336.28元；4、要求被申请人支付律师费10万元，并承担本案的仲裁费。后北京仲裁委员会作出（2019）京仲裁字第0332号裁决书，裁决：1、确认本案双方当事人于2005年4月11日签订的《前期物业服务合同》于2010年2月28日终止；2、驳回申请人的其他仲裁请求。该裁决书载明：庭审中，双方当事人均认为《前期物业服务合同》已经在2010年2月28日终止，对此仲裁庭不持异议，对申请人的第一项仲裁请求予以支持。对于第二项仲裁请求即物业管理用房及私自出租房屋的腾退和第三项仲裁请求即支付房屋占用费和造成的损失以及支付水电费，仲裁庭认为这些争议均是在《前期物业服务合同》终止后发生的，不属于履行前期物业服务合同产生的争议。因此，这些仲裁请求均超出了仲裁条款的范围，仲裁庭不具有管辖权，故不予处理。2011年7月21日，北京市西城区房屋管理局物业管理办公室出具了《办理结果通知书》，载明：被告申办了某项目的物业服务合同备案。2017年4月13日，北京市西城区房屋管理局物业管理科出具了《办理结果通知书》，载明：被告申办了某项目的物业服务合同变更，办理结果为事实服务未签订合同。关于涉案房屋的租金标准，原告申请进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定北京吉翔房地产土地评估有限公司作为评估机构。评估过程中，原、被告双方确认，除-104号房屋在《不动产权证书》中的标注用途为库房而现作为卫生间使用外，其他涉案房屋的建筑结构和面积与《不动产权证书》保持一致。2020年7月22日，北京吉翔房地产土地评估有限公司出具评估报告，载明：1、-104号房屋和其他房屋用途设定为库房时，房地产租金单价为1.5元／平方米／天，房地产租金总价为20.06万元；2、-104号房屋设定用途为卫生间，其他房屋用途设定为库房时，房地产租金单价为1.5元／平方米／天，房地产租金总价为18.69万元。评估过程中，原告垫付了评估费二万二千元。关于-104号房屋在《不动产权证书》中的标注用途为库房而现作为卫生间使用一节，被告向法庭提交了设计变更的相关图纸，本院向作出设计变更的设计单位了解情况，其函复我院：2007年7月，应甲方要求，房间使用功能作出调整，将涉案房屋进行了设计变更，变更为卫生间。再，关于物业分区情况，原、被告双方均认可，现在小区尚未进行物业分区。本院认为：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。但是，考虑被告系依据《某小区物业用房交接协议》入驻涉案房屋，而被告现为涉案房屋所在小区提供物业服务，马连道15号内物业管理区域划分尚未完成，当前被告缺乏腾退涉案房屋的条件，故对于原告公司要求被告公司腾房的诉讼请求，本院暂难以支持。关于原告公司要求被告公司支付房屋占有使用费一节，本院予以支持，房屋占有使用费的计算标准以评估报告为准。关于房屋占有使用费的起算点，考虑到2018年9月14日原告公司已经申请了仲裁，在仲裁中原告要求被告腾房并支付房屋占有使用费，故房屋占有使用费应从2018年9月14日开始计算。考虑到本案暂未支持原告腾房的诉讼请求，故房屋占有使用费暂计算至2020年11月13日。之后发生的房屋占有使用费，原告可以另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京市均豪物业管理股份有限公司支付原告北京中物信和房地产开发有限公司北京市西城区某号房屋2018年9月14日至2020年11月13日的房屋占有使用费325262.52元；二、驳回原告北京中物信和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6179元，由被告北京市均豪物业管理股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），评估费22000元，由被告北京市均豪物业管理股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  万人瑞二〇二〇年十二月十五日书记员  翟 翔