浙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）浙民申3419号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：浙江中智建设有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区永中街道永宁西路587号龙湾建设总部大厦七楼A室。法定代表人：王洪生，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑进淼，男。委托诉讼代理人：吴忠杰，男。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王天峰，男，1988年4月29日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：卢丽芳，女，1988年8月17日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。一审被告：温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社，住所地浙江省温州市瓯海区三垟街道黄屿村（村委会3楼）。法定代表人：黄晓义，系该社社长。一审被告：温州市鸿基房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市宽带路3号德丰综合大楼A幢404室。法定代表人：郑加彪，系该公司董事长。再审申请人浙江中智建设有限公司（以下简称中智公司）因与被申请人王天峰、卢丽芳，一审被告温州市瓯海三垟黄屿村经济合作社（以下简称黄屿村经合社）、温州市鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市中级人民法院（2019）浙03民终3920号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。中智公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形，请求再审本案。事实和理由：（一）涉案房屋定性为商品房错误，王天峰、卢丽芳不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条所指的“消费者”。涉案房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》已经充分证明，该房屋为失土村民的三产返回安置房，一审法院执行裁定及原判认为系“商品房”错误。因此向鸿基公司购买涉案房屋的王天峰、卢丽芳，并非《批复》第二条规定的商品房买卖消费者。（二）王天峰、卢丽芳提出的执行异议于法无据。1．涉案房屋为失土村民的三产返回安置房，并非商品房；2．黄屿村经合社庭审中答辩称，鸿基公司至今还没有履行《代建、合作开发协议书》约定让利条款，即还未交付容积率达到2.0以上部分的房款，这是本案争议的核心问题；3．黄屿村经合社让渡的仅是开发权益，并非所有权，其也未授权鸿基公司销售，故鸿基公司无权处分涉案房屋。一、二审法院仅凭讼争地块所有安置户已安置完毕便认定鸿基公司有权出售涉案房屋，该基本事实缺乏证据证明。4．涉案地块项目名为三产返回安置房项目，且涉案房屋买卖合同中第一条约定“出卖人与黄屿村经合社共同投资”；第二十一条约定“本项目如若获得相关部门批准，同意按商品房销售流程办理相关手续，则买受人无条件提供协助，出卖人及投资方具体办理”，即王天峰、卢丽芳明知涉案房屋为失土村民三产返回安置房。涉案工程项目地块容积率尚未审计确定，鸿基公司是否有权出售涉案房屋亦未能确定。因此，王天峰、卢丽芳与鸿基公司签订的房屋买卖合同属效力待定合同。因无证据证明鸿基公司已经取得处分权，故合同尚未生效。5．一、二审法院认为王天峰、卢丽芳已支付大部分购房款，在温州市区范围内无房产登记，购买涉案房屋系用于满足其生活居住需要，即推定应属于消费者，理由不成立。6．一、二审法院根据《批复》第二条规定，二审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定，认定王天峰、卢丽芳对涉案房屋享有足以排除执行的民事权利，适用法律错误。王天峰、卢丽芳提交书面意见称，1．虽然涉案地块为村民三产返回安置房，但土地性质为国有出让，且《代建、合作开发协议书》已约定容积率2.0以上部分归鸿基公司所有，由其“自行调剂、自负盈亏、承担风险、投资建设”。鸿基公司作为具有房地产开发建设资质的企业，属于《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的经营者，对自己开发建设、享有并支配的容积率2.0以上部分房屋，设立售楼处以市场价格向社会公开出售，涉案房屋应属于商品房范畴。2．原审中包括中智公司在内的各方当事人对涉案房屋所在的6号楼均属于容积率2.0以上部分并无异议，其再审申请提出该事由有违禁止反言原则。6号楼分配方案也可以证明涉案房屋所在的6号楼为容积率2.0以上部分。3．已经生效的（2015）温瓯民初字第266号民事判决和（2015）浙民申字第2578号民事裁定均认定，涉案地块安置房造价为3068元/平方米，安置户按建筑面积2380元/平方米支付房款，鸿基公司及案外人温州置地开发有限公司让利688元/平方米，作为对价，容积率2.0以上部分归鸿基公司和温州置地开发有限公司享有、处分。已经生效的（2018）浙03民终417号民事判决和（2017）浙0304民初1939号民事判决均认定，涉案地块所有安置户已全部安置完毕。因此，鸿基公司已按照《代建、合作开发协议书》履行让利义务，鸿基公司有权处分涉案房屋。至于鸿基公司拖欠工程款，并不影响其将涉案房屋出售给王天峰、卢丽芳。鸿基公司收取购房款后未支付工程款，系其内部财务问题。4．鸿基公司在涉案地块设立售楼处，以市场价格向社会公开出售房屋，黄屿村经合社和村委会对此默许。已经生效的（2017）浙0302民初12915号民事判决确认涉案房屋买卖合同有效；已经生效的（2020）浙0302民初5215号民事判决判令鸿基公司、黄屿村经合社和村委会交付房屋并协助办理产权过户手续。王天峰、卢丽芳依据上述判决已实际占有涉案房屋。浙江省高级人民法院在另案（2018）浙民申2710号房屋买受人买卖合同纠纷再审申请案中也已驳回鸿基公司、黄屿村经合社和村委会的再审申请。5．王天峰、卢丽芳名下无房产，为满足其与家庭的生活居住需要购买涉案房屋，属于法律规定的消费者。二审依据《批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条规定，认定王天峰、卢丽芳对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，认定事实和适用法律正确。请求驳回中智公司的再审申请。本院经审查认为，本案中智公司系涉案房屋所在工程项目的承包人，依据生效判决确定的建设工程价款优先受偿权，申请强制执行涉案房屋；而王天峰、卢丽芳主张其系购买涉案房屋的消费者，依据《批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条规定，请求排除对涉案房屋的执行。《批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案王天峰、卢丽芳与鸿基公司签订的《金瑞仕公寓房屋买卖合同》第一条约定“本项目系出卖人与黄屿村经合社共同投资”，第二十一条特别约定“本项目如若获得相关部门批准，同意按商品房销售流程办理相关手续，则买受人无条件提供协助，出卖人及投资方具体办理”。而涉案房屋不动产权证书亦载明所有权人为黄屿村经合社，房屋性质为出让/三产安置房。因此，涉案房屋是否属上述规定中“登记在被执行的房地产开发企业名下”的“商品房”，以及原审在未查明鸿基公司对涉案房屋是否享有处分权的情况下，以“鸿基公司代建并公开出售涉案房屋”为由，认定本案可以参照适用上述规定，依据是否充分，尚有待进一步审理查明。综上，再审申请人中智公司的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：指令浙江省温州市中级人民法院再审本案。审判长  倪代化审判员  张静静审判员  赵恩勰二〇二〇年十二月二十二日书记员  何夏琴1·7·