贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8893号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司,住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码:91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201710981350。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201811069899。被上诉人（一审原告）：周田，女，汉族，1964年4月11日出生，住广西北海市海城区。被上诉人（一审原告）：张天平，男，汉族，1962年6月29日出生，住贵州省黄平县。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）因与被上诉人周田、张天平商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、从双方签订的《商品房买卖合同》和《委托办理权属登记协议书》来看，上诉人的义务是在被上诉人授权委托之后，交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人。上诉人要履行向办证部门交付办理房屋转移有关文书义务的前提是已取得商品房所有权初始登记，在未取得商品房所有权初始登记的情况下，上诉人不可能履行该义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任，并非未按照约定日期取得商品房所有权初始登记的违约责任。二、双方在签订《商品房买卖合同》后又签订了《委托办理权属登记协议书》，违约金的计算应当根据《委托办理权属登记协议书》第四条的约定每日50元计算。三、双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项中的约定为：（二）出卖给不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理。双方未勾选（1）或（2）项，应当视为双方约定不明，一审以日万分之二的标准计算违约金，无事实依据。被上诉人周田、张天平未作答辩。原审原告周田、张天平一审诉讼请求：1.判令被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司向原告周田、张天平支付逾期交付南山碧桂园项目峰景2栋一单元401房屋转移登记的有关文书为违约金总计117590.59元（具体人民币749940.00元为基数，按照日万分之二的标准，从2018年1月29日起计算至2020年3月23日为止）：2.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积144.42平方米，房屋总价款为749940元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2017年9月30日前，被告承诺于2018年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订当日，原、被告双方还签订《委托办理权属登记协议书》约定，被告仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与被告无关，被告对此不负任何责任。若被告未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年6月18日，毕节市不动产登记中心出具了《毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司南山碧桂园二期1-13幢项目首次登记确认书》，被告于2019年7月20日通知原告提交资料办证，2020年3月23日，原告取得涉案商品房的《不动产权证书》。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，该约定符合法律规定，在计算违约金时，应予适用。被告提出应适用《委托办理权属登记协议书》第四条每逾期一天被告应向原告支付人民币50元的违约金，经审查，原、被告双方所签订的《委托办理权属登记协议书》第四条约定的50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，由于双方在合同中约定被告应在2018年1月29日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，本案中，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记约定，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告具备转移登记条件后将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务。因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围，故计算相应的违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。故违约金的起止时间应从2018年1月29日计算至2019年7月20日。被告逾期交付涉案商品房转移登记有关文书的违约金为80543.56（749940元×0.0002×537天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告周田、张天平支付逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金80543.56元；二、驳回原告周田、张天平的其他诉讼请求。案件受理费1326元，原告周田、张天平负担419元，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担907元。本案二审过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记项下约定“（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，双方对上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任未作选择。除此之外，本院对一审认定的其余事实予以确认。本院认为：不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据在案事实，上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人的行为构成违约，违约期间超过180日。根据双方所签《商品房买卖合同》第二十二条所作“2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，双方对上诉人逾期超过180日仍未能交付转移登记有关文书的处理方式并未选择，视为双方未作约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，自2018年1月30日起计算至2019年7月20日止。双方所签《委托办理权属登记协议书》第四条“出卖人仅负责该商品权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交材料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”，系对“出卖人未按约定履行递交材料义务”的违约责任所作约定，与前述上诉人逾期未能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任非就同一事项的违约责任进行约定，不应以此作为上诉人应承担涉案违约金的计算标准，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实有误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13670号民事判决第二项，即“驳回原告周田、张天平的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13670号民事判决第一项为：上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人周田、张天平逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以被上诉人周田、张天平已付购房款749940元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，自2018年1月30日起计算至2019年7月20日止。一审案件受理费1326元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担900元，被上诉人周田、张天平宇负担426元；二审案件受理费2652元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1800元，被上诉人周田、张天平负担852元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十二月二十六日书记员  秦 倩