浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0825民初3428号 原告：王喜满，女，1964年12月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：冯志方，浙江嘉志律师事务所律师。 被告：李志和，男，1963年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：厉方平，浙江商城天马律师事务所律师。 被告：黄凯，男，1988年7月26日出生，汉族，住浙江省龙游县。 被告：汪伟君，女，1966年10月26日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：黄凯（系汪伟君儿子），身份情况同上。 原告王喜满与被告李志和、黄凯、汪伟君确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月28日作出（2020）浙0825民初1322号之一民事裁定，驳回王喜满的起诉。原告王喜满不服，向浙江省衢州市中级人民法院提起上诉。该院于2020年10月19日作出（2020）浙08民终1056号裁定，撤销原裁定并指令本院继续审理。本院于2020年5月13日立案后依法组成合议庭，并于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告王喜满及其委托诉讼代理人冯志方、被告李志和的委托诉讼代理人厉方平、被告黄凯暨被告汪伟君的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王喜满向本院提出诉讼请求（最终变更为）：1.请求依法确认三被告所订立的《龙游县房地产买卖合同》及《衢州市二手房买卖合同》无效；2.请求依法确认坐落于龙游县××街道××路××号××室房产属王喜满所有。事实和理由：王喜满与李志和曾经为夫妻关系，于2001年1月19日经龙游县人民法院调解离婚［具体离婚情况详见（2001）龙龙民初字第30号民事调解书］。2007年3月30日，李志和因急需用钱出具委托书一张给王喜满，委托书承诺属双方共有的新二路32号3单元405室（原县糖烟酒公司宿舍）房屋归王喜满所有并由王喜满转让，同时将该房屋的相关原始房产证、土地证等一并交付王喜满，由王喜满一直持有至今。王喜满于2007年4月4日支付房款50000元给李志和，后该房屋即由王喜满实际控制使用，于2011年开始先后分别出租给姜水木、王书豪、杨美芳、王喜廉（胞姐）居住使用，其租金收益均由王喜满收取与享有。在此期间一直没有人对王喜满实际拥有该套房屋权利有任何异议，但殊不知2020年4月21日发现该房屋突然被卖，王喜满感到不可思议。现经王喜满初步核实了解，该套房屋突然被卖的真正原因是三被告为了追求不当利益，并非真正为了房屋转让和交易的目的且存有恶意串通，明显损害王喜满的合法权益之行为。综上所述，李志和明知出卖该房屋存有违法性仍故意而为之，其行为明显具有故意性与恶意性，黄凯、汪伟君专门从事房产中介业务，具有专门的经验，在该房屋转让的实地看房、认真签约、支付对价、实际付款、房屋未交付就急于先过户等诸多交易节点不应该存在这么多明显不合法和不符合常理的做法。为此，综观本案客观事实全过程，王喜满认为：三被告为了追求各方不当利益，采用不合法的手段与方式订立不是为了实现交易标的物为真正目的的《龙游县房地产买卖合同》，且明显有恶意串通及损害王喜满利益之行为，为此三被告间所订立的《龙游县房地产买卖合同》依据合同法第五十二条之规定属无效合同，故依法提起诉讼。 李志和辩称：第一，李志和对案涉房产享有所有权和处分权。案涉房产是李志和与王喜满结婚之前取得的单位房改房，登记在李志和个人名下，因此双方于2001年1月19日调解离婚时并没有对案涉房产作出处置。因当时李志和和王喜满都在义乌上班，而王喜满的姐姐在龙游，出具委托书只是委托王喜满转让案涉房产，虽然委托书上说案涉房产归王喜满所有，只是为了转让方便，且该约定也不符合房产所有权转移的形式要件，不产生物权变动的效力。王喜满于2007年4月4日支付的50000元并不是购房款，是王喜满为了结婚让李志和搬离其单位分配的房屋的补偿，且当时案涉房产的价值有二三十万元，李志和不可能要求补偿50000元就将房屋卖给王喜满。第二，李志和出售房产时与黄凯、汪伟君双方互不认识，是通过伟珍房产中介得到的信息，不存在恶意串通，且案涉房产的转让价格500000元符合当时的市场价格，故案涉房屋买卖合同不存在无效的情形。综上，请求法院驳回王喜满的诉讼请求。 黄凯、汪伟君辩称，案涉房产是通过中介介绍购得，之前与李志和不认识也没有任何关系。且因有朋友居住在同小区以及黄凯作为中介也出售过该小区的房屋，对房子的结构比较清楚，故未看房。综上，黄凯、汪伟君系根据合法程序购买房产，不存在恶意串通，要求驳回王喜满的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.王喜满提供民事调解书、工商银行银行流水、委托书、房产证复印件、土地证复印件、建设银行客户回单各1份、缴费账单5页、房屋租赁协议6份、卫生费收款凭证1份、水电费收费凭证3份、银行卡复印件1份、有线电视用户证3页、微信聊天记录1份、案涉房产照片3张、不动产登记证书申请书1份、证书遗失声明2份、询问事项笔录1份、不动产证书作废公告1份，证明案涉房产是王喜满和李志和夫妻关系存续期间共同置办的财产，李志和在收到王喜满50000元房款后，明确案涉房产归属王喜满所有，并由其实际控制与管理，但李志和却违反约定到相关部门申报证书遗失的事实。 李志和对王喜满所提供的民事调解书、工商银行银行流水、委托书、建设银行客户回单、缴费账单、卫生费收款凭证、水电费收费凭证、银行卡复印件、有线电视用户证、微信聊天记录、案涉房产照片的真实性均无异议，但认为上述证据并不能证明案涉房产系王喜满所有，事实上案涉房产系李志和婚前财产，其出具委托书的真实意思是委托王喜满为其办理房屋转让的事宜，而不是转让给王喜满，王喜满支付给李志和的50000元也并非购房款而是系其对李志和搬离其所在单位分配房屋的补偿，并提供了不动产登记证书复印件1份予以证明；对房产证复印件、土地证复印件、龙游不动产登记查询确认单、证书遗失声明、询问事项笔录、不动产证书作废公告的真实性无异议，但认为上述证据不能证明房产证及土地证是李志和交给王喜满的，事实上双方婚姻关系存续期间案涉房产的房产证和土地证一直由王喜满保管，李志和以为遗失了，才办理了补证手续；对王喜满与其姐姐王喜廉签订的房屋租赁协议的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该三份证据不能作为定案依据，对其余房屋租赁协议，房屋出租是事实，但承租人是谁表示不清楚。黄凯、汪伟君对王喜满与其姐姐王喜廉签订的房屋租赁协议有异议，认为租赁协议随时可以签订，对其余证据质证意见与李志和一致。对李志和所提供的不动产权登记证书复印件，王喜满对真实性无异议，但对合法性及证明对象有异议，案涉房产的所有人并非李志和，而是王喜满；黄凯、汪伟君对李志和所提供的证据无异议。 经审查，除涉及双方身份关系的证据外，上述证据证明对象均指向案涉房产出售前的实际所有人、使用人问题，该部分事实与本案审理合同效力的法律适用并无实质性影响，本院在本案中不予认定。 2.王喜满提供龙游县房地产买卖合同、衢州市二手房买卖合同、空白房屋买卖合同各1份、龙游不动产登记查询确认单2份、查询汇款明细、龙游农商银行分户明细对账单各1份，证明三被告之间的交易是不符合常理的，黄凯、汪伟君并没有实际支付房款，而是在房子过户后再向银行贷款后支付，且龙游县房地产买卖合同第六条的约定涉嫌高利放贷。李志和对上述证据的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为龙游县房地产买卖合同系在伟珍房产中介签订的，房屋转让款为500000元，黄凯、汪伟君已支付460000元，因案涉房产还存在租赁，买受人要求扣押保证金等交付的时候再支付；衢州市二手房买卖合同是为了降低税额才将价格写的低一点，这也是一个行规；空白的房屋买卖合同不能证明三被告之间签订的房屋买卖合同就是无效的，三被告之间也不存在利用房屋转让套现的情况。黄凯、汪伟君的质证意见与李志和一致，并亦提供了龙游县房地产买卖合同、衢州市二手房买卖合同、查询汇款明细、龙游农商银行分户明细对账单各1份予以证明。王喜满对黄凯、汪伟君所提供的龙游县房地产买卖合同、衢州市二手房买卖合同的真实性、合法性及关联性均有异议，认为三被告之间是否订立过该房屋买卖合同不清楚，合同上也没有中介加盖的公章；对查询汇款明细有异议，认为30000元并不是黄凯支付给李志和的。李志和对黄凯、汪伟君所提供的证据无异议，认可收到黄凯支付的共计460000元的房款。 经审查，本院认为黄凯、汪伟君提供的龙游县房地产买卖合同、衢州市二手房买卖合同与王喜满提供的一致，上面均有李志和及黄凯或汪伟君的签名，中介是否盖章并不影响房屋买卖合同的效力，因对房屋买卖合同的格式及条文法律并未作出强制性规定，故空白房屋买卖合同亦不能证明案涉房屋买卖合同就是无效的，其效力问题还是应根据签订合同的具体情况，考量有无导致合同无效的情形，本院将在下文中予以详细阐述；本院对查询汇款明细、龙游农商银行分户明细对账单的真实性予以认定，上述证据结合龙游房地产买卖合同中的购房收款凭证可以证明黄凯及汪伟君分别于2020年4月13日、4月17日及4月20日支付李志和房款共计460000元，上述事实李志和本人也予以认可，故对该事实本院予以认定；本院对龙游不动产登记查询确认单的真实性予以认定，该证据可以证明李志和与黄凯、汪伟君于2020年4月17日办理了不动产权变更手续。 综上，本院认定事实如下：王喜满与李志和原系夫妻关系，双方于1988年5月12日登记结婚，2001年1月19日经法院调解离婚。案涉房产位于龙游县××街道××路××号××室，于1993年12月30日办理了土地使用权证，1993年12月31日办理了房屋所有权证，土地使用权及房屋所有权均登记在李志和名下。2020年2月24日，李志和以产权证遗失为由向龙游县不动产登记中心申请补办不动产权证书，并于2020年4月13日取得了不动产权登记证书（权证号为：浙【2020】龙游不动产权第0005668号）。2020年4月13日，李志和与黄凯、汪伟君签订了《龙游县房地产买卖合同》，双方约定李志和将位于龙游县××街道××路××号××室出售给黄凯、汪伟君，房屋总价为500000元，双方还对房屋价款的支付时间、交付义务及违约责任等进行了约定。同日，黄凯支付李志和定金30000元。2020年4月17日，李志和与汪伟君就案涉房产在网上签订了《衢州市二手房买卖合同》，房屋价格为430000元，并于当日办理了案涉房产的不动产权转移手续，汪伟君亦于当日支付房款130000元。2020年4月20日，汪伟君再次支付房款300000元。 本院认为：一、本案审理的范畴是否应当包括确认案涉房产权属。在本案审理过程中，王喜满申请在原诉讼请求基础上增加要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，本院经查后认为其新增诉讼请求所基于的所有权确认纠纷与本案确认合同无效纠纷并非是同一法律关系，且当事人也不完全一致，不属于可以合并审理的范畴，应另案理直。上述事项，本院已书面通知王喜满。 二、案涉房屋买卖合同的效力问题。王喜满主张三被告之间所签订的案涉房屋买卖合同无效，理由为：其一，双方恶意串通，通过签订房屋买卖合同损害王喜满的利益；其二，案涉房屋买卖合同通过约定违约责任的形式行高利放贷之实，系以合法形式掩盖非法目的；其三，案涉房产的转让价格明显低于市场价。李志和抗辩称，案涉房产系李志和个人所有，其有权出让房产，并不存在与买受人恶意串通的情况。黄凯、汪伟君抗辩称其系通过中介购买了案涉房产，也支付了相应的对价，不存在与李志和恶意串通的情况。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中对案涉房产的权属问题李志和与王喜满有争议，但该房产转让给黄凯、汪伟君前系登记在李志和个人名下，不动产权证上也载明系其个人所有，该房产权利的外观为李志和个人所有。王喜满认为黄凯、汪伟君在购房时未看房、明知案涉房产有人租住及房款的支付时间不合理等均不足以证明黄凯、汪伟君与李志和系恶意串通，故该意见本院不予采信。其次，《龙游县房地产买卖合同》中关于李志和逾期交付房屋违约责任的约定与民间借贷关系不同，且不属于本案审理范畴，本院不予评价，故对王喜满主张该合同涉及高利放贷而无效的意见本院不予采信。再次，王喜满主张李志和将案涉房产转让给黄凯、汪伟君时价格明显低于市场价，但未提供相应证据予以证明，故该意见本院不予采信。最后，本案中涉及到阴阳合同的情况，《龙游县房地产买卖合同》《衢州市二手房买卖合同》虽为阴阳合同，但两份合同对房屋买卖的意思表示一致，规避税收的行为属于税务机关主管范畴，本院不予评价，相关线索本院将移送税务机关处理。综上，王喜满要求确认案涉房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回王喜满的诉讼请求； 案件受理费8800元，由王喜满负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  祝丽燕 人民陪审员  蓝素莲 人民陪审员  叶玉芬 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  兰雯静 8- 7-