广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17902号原告：孙杰，女，，汉族，住吉林省德惠市。委托诉讼代理人：刘祖虎，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬香，广东安国律师事务所实习律师。被告：广东荔盈置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：庄某1。委托诉讼代理人：熊建华，男，系公司员工。委托诉讼代理人：陈龙，男，系公司员工。原告孙杰与被告广东荔盈置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日第一次公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人刘祖虎，被告的委托诉讼代理人熊建华和陈龙均到庭参加了诉讼；后本院根据原告的申请对涉诉房屋的套内建筑面积进行测绘，并委托佛山市测绘地理信息研究院进行鉴定测绘，于2020年11月28日取得测绘报告，测绘期间在审限中作相应的扣除。本院于2020年12月23日第二次公开开庭进行了审理,原告的委托诉讼代理人刘祖虎，被告的委托诉讼代理人熊建华和陈龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1.被告返还面积差额价款31610.14元（420400÷39.66×1.1097+420400÷39.66×1.5603×1.2）；2.被告支付面积差额价款的利息（自刘伟支付最后一笔购房款之日起按6%标准计算至实际清偿之日止的利息）；3.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：刘伟与被告签订《荔盈置业星港国际广场使用权益转让合同》，约定：被告将佛山市南海区××××××××××××星港国际广场xx房屋（下称涉诉房屋）的使用权益转让给刘伟，刘伟支付转让款420400元。后刘伟将涉诉房屋的使用权益转让给原告。涉案房屋的套内建筑面积为39.66平方米，但被告实际交付的房屋套内面积小于约定面积。按照《使用权益转让合同》第五条：“实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的按套内单价返还乙方，超过3%部分按套内单价的一点二倍返还”。原告发现房屋套内面积存在误差后，多次与被告就面积差额进行协商及补偿一事进行沟通均无果。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”，《使用权益转让合同》第五条对出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符有具体的约定，故按照相关的法律规定及约定，被告都应当退还部分购房款给原告。但被告拒不理会，原告实属无奈。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告辩称：原告与被告之间并未成立租赁合同关系。根据原告提供的证据显示，被告在2016年9月27日与刘伟签订《使用权益转让合同》，约定将涉诉房屋的使用权益转让给刘伟，根据合同相对性原则，该合同的效力仅及于被告与刘伟之间，原告并非合同主体，故原告不具备适格的诉讼主体资格，原告无权向被告主张合同权利。即使涉诉房屋存在套内建筑面积差额，也应当由刘伟向被告主张。因此，请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告与被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院也根据原告的申请委托佛山市测绘地理信息研究院对涉诉房屋的套内建筑面积进行测绘,并依法组织双方当事人进行举证和质证，对双方提供的证据、以及本院委托鉴定而取得的《房屋面积测绘成果》进行综合认证。本院综合双方当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2016年9月27日，被告（甲方）与刘伟（乙方）签订《使用权益转让合同》，约定：甲方将涉诉房屋的使用权益转让给乙方，使用权益的转让总价款为420400元；该物业用地性质是商业用地，土地性质是集体土地，甲方通过合作开发方式取得40年的土地使用权（从2014年6月30日起计）；该物业的套内建筑面积为39.66平方米；乙方应于签订本合同之日前支付定金50000元和剩余款项370400元；如套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的套内单价据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或者继续履行本合同；乙方同意继续履行本合同的，实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的按套内单价返还乙方，超过3%部分按套内单价的一点二倍返还；在本合同期限内，乙方对该使用权益有两次免费转让权利，但应当提前向甲方提出书面申请。被告已将涉诉的房屋交付给刘伟使用，刘伟也已经支付完毕使用权益的转让总价款。后原告与刘伟签订《买卖协议》、《物管交接确认书》约定由刘伟将涉诉房屋的使用权益转让给原告。诉讼中，经本院委托佛山市测绘地理信息研究院对涉诉房屋的套内建筑面积进行测绘，佛山市测绘地理信息研究院出具《房屋面积测绘成果》，结论为：涉诉房屋的套内建筑面积为37.84平方米。原告为此支付了测绘费2608元。本院认为，原告与刘伟签订的《使用权益转让合同》约定由原告一次性支付总价款后取得涉诉房屋的长期使用权，双方之间形成的关系实质上是租赁合同关系，故本案案由为租赁合同纠纷。原告与刘伟签订的《使用权益转让合同》是双方当事人自愿的情况下签订，意思表示真实，双方应当按照合同的约定履行。后刘伟将涉诉房屋的使用权益转让给原告，原《使用权益转让合同》约定“在本合同期限内，乙方（受让方）对该使用权益有两次免费转让权利”，原告已取得《使用权益转让合同》项下的权利义务，具备原告诉讼主体资格。原告以420400元的总价款购买的涉诉房屋的使用权益，约定涉诉房屋的套内建筑面积为39.66平方米；但经本院依法委托具有测绘资质的测绘机构进行测绘，结论为涉诉房屋的套内建筑面积为37.84平方米（相差1.82平方米）。根据《使用权益转让合同》中“实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的按套内单价返还乙方，超过3%部分按套内单价的一点二倍返还”的约定，因原告与被告约定是以涉诉房屋的套内建筑面积单价来计算总价款的，在原告取得的涉诉房屋套内建筑面积实际少于约定的套内建筑面积的情况下，被告应当退还多收的使用权益转让款给原告。经核算，被告应当返还使用权益转让款20628元[420400元÷39.66平方米×（39.66平方米×3%）+420400元÷39.66平方米×（1.82平方米-39.66平方米×3%）×1.2倍]给原告。原告认为《房屋面积测绘成果》不应采信，没有充分的事实依据，本院不予采纳。原告主张从支付最后一笔购房款之日起按6%标准计算利息,由于双方对涉诉房屋的套内建筑面积存有较大争议，在本院委托测绘前涉诉房屋的套内建筑面积是否存在差额不确定，在双方对多收的使用权益转让款如何退还没有约定的情况下,本院酌定从原告起诉之日即2020年7月23日起至实际清偿日止以20628元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。原告起诉请求超出本院核定的，本院予以驳回。被告认为无须向原告支付面积差额价款及支付利息，没有事实和法律依据，本院不予采纳。本案诉讼产生的原因是被告提供的涉诉房屋的套内建筑面积明显少于约定而引起，本院确定测绘费用全部由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东荔盈置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退回使用权益转让款20628元给原告孙杰，并应当从2020年7月23日起至实际清偿日止以20628元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告；二、驳回原告孙杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取156.25元（原告已预交），由原告负担56.25元，由被告负担100元并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告，本院不另收退。本案测绘费2608元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内付还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  汤镜波二〇二〇年十二月三十日书记员  成海欣