成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1850号 原告：四川巨鑫投资有限公司。 法定代表人：邱锦鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：谢安，泰和泰律师事务所律师。 被告：韩建强，男，1970年5月24日出生，汉族。 被告：徐文英，女，1969年11月4日出生，汉族。 上述两被告委托诉讼代理人：唐荣龙，四川律治律师事务所律师。 上述两被告委托诉讼代理人：杨敏，四川律治律师事务所律师。 原告四川巨鑫投资有限公司（以下简称巨鑫公司）与被告韩建强、徐文英商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨鑫公司的委托诉讼代理人谢安与被告韩建强、徐文英的委托诉讼代理人唐荣龙、杨敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巨鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为ＹＢ-10-109）合法有效；2.判决被告向原告支付284417元购房首付款，并从2016年5月20日起至实际支付之日按日计算向原告支付逾期应付款（284417元）万分之二的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月20日，原告与被告签订了编号为ＹＢ-10-109的《商品房买卖合同》，合同约定：原告将位于新津县××镇××村××组“亿邦建材装饰城”10幢1单元1-3层109号房出售给被告，房屋总价款为1484417元，被告应于签订合同当日付清首付款284417元，剩余1200000元房款由被告通过银行按揭贷款予以支付。2016年5月26日，被告通过银行按揭贷款方式向原告支付了1200000元房款，但至今仍未支付284417元首付款。《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过90日未按约定付款，被告须从应付款之日起至实际支付之日按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求为：1.判决被告向原告支付1200000元购房款，并从2016年5月20日起至实际支付之日止按日计算向原告支付逾期应付款（1200000元）万分之二的违约金。事实与理由：在本案及（2020）川0132民初1852号、（2020）川0132民初1853号案的庭前会议中，根据徐文英及案外人徐艳平的陈述，并结合被告在庭前会议中提交的证据材料，可以认定：被告于2016年5月19日从新津珠江村镇银行总共贷款1200000元，不是用于向原告支付购房款，而是被告用该款项代案外人张松、汤爱玉偿还了2014年11月7日在新津珠江村镇银行的贷款，原告作为开发商，实际并没有收到被告的任何购房款。 韩建强、徐文英辩称，首先，双方签订的买卖合同是真实的，韩建强、徐文英是在巨鑫公司开具了首付款收据的前提条件下才同意签署买卖合同，巨鑫公司出具《统一收款收据》的行为已经书面明确表明韩建强、徐文英无需再缴纳首付款，韩建强、徐文英只需要偿还银行1200000元房屋按揭贷款本息。巨鑫公司在本案前期诉状中已经十分清楚确认了韩建强、徐文英通过银行贷款方式支付了1200000元房款，巨鑫公司获取了该1200000元的房款后支付了案外人张松、汤爱玉所欠银行贷款，韩建强、徐文英并未享受任何权利。韩建强、徐文英的所有房屋价款已支付结清。其次，本案诉讼时效问题。合同签订时间为2016年3月22日，因为巨鑫公司开具收据给韩建强、徐文英的时间为2016年3月22日，合同条款中也约定签订合同当日缴纳首付款，同时银行按揭贷款申请书的时间是2016年3月25日，在该申请书中已经注明按揭贷款的卖方是巨鑫公司，买方是韩建强、徐文英，且注明了案涉的房屋准确信息、交易金额、建筑面积，均完全与《商品房买卖合同》一致吻合，也说明申请按揭贷款时《商品房买卖合同》已经签署，而且《商品房买卖合同》备案时间也是在2016年5月20日前，故本案的《商品房买卖合同》签订时间只可能是2016年3月22日，而不可能是巨鑫公司主张的2016年5月20日。根据本案的客观书证，无论案涉《商品房买卖合同》签订于2016年3月22日或者是被认定为2016年5月20日，合同约定签订当日支付首付款、十日内付清按揭贷款，本案巨鑫公司提起诉讼的时间为2020年9月11日，均超过了三年以上，故从程序上巨鑫公司的起诉均超过诉讼时效。巨鑫公司称多次向韩建强、徐文英催收购房款无任何证据。 本院经审理认定事实如下：韩建强、徐文英与巨鑫公司于2016年签订合同编号为ＹＢ-10-109的《商品房买卖合同》，以合同约定的价格1484417元购买巨鑫公司开发的位于新津县××镇××村××组“亿邦建材装饰城”10幢1单元1-3层109号商业。买卖合同第五条载明：具体付款方式及期限的约定详见附件五。该买卖合同附件五载明：买受人选择按揭付款方式付款。买受人须于签订《商品房买卖合同》当日付清首付房款人民币284417元，买受人未支付之剩余房款人民币1200000元，由买受人在购房合同签订后10日内向银行申请按揭贷款。该买卖合同尾部未载明合同签署日期。 另查明，2016年3月22日，巨鑫公司向韩建强出具金额为284417元的《统一收款收据》，载明：款项内容为“10-1-109商铺款”，收款方式为“刷卡”。2016年5月19日，韩建强、徐文英作为甲方（借款人、抵押人）与新津珠江村镇银行股份有限公司（以下简称新津珠江村镇银行）作为乙方（贷款人、抵押权人）签订编号为0800004201600015《楼宇按揭合同》，按揭合同第20条约定，甲方按揭房产为与发展商（巨鑫公司）签订的编号为ＹＢ-10-109的《商品房买卖合同》项下的房产，地址：新津县××镇××路××号××栋××单元××层××号，成交价格为：（大写）壹佰肆拾捌万肆仟肆佰壹拾柒元整。按揭合同第21条约定乙方向甲方提供人民币贷款金额（大写）壹佰贰拾万元整。本合同项下的贷款专用于甲方向发展商（巨鑫公司）支付按揭房产之价款，不得挪作他用。本合同项下的贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计五年，具体以借据为准。合同第23条约定，甲方在此授权乙方将本合同项下全部贷款一次性划入如下账户：户名：四川巨鑫投资有限公司，开户行：新津珠江村镇银行，账号：6700××××0329。同日，韩建强、徐文英与新津珠江村镇银行股份有限公司签订《房地产抵押合同》，约定韩建强、徐文英以其购买的案涉房产为上述《楼宇按揭合同》项下的贷款提供抵押担保。2016年5月26日，新津珠江村镇银行与韩建强、徐文英签订《借款借据》，载明：借款金额1200000元。同日，新津珠江村镇银行向韩建强发放借款1200000元，入账账号：6216××××7217。同日，韩建强的该银行账户向巨鑫公司尾号为6700××××0329的银行账户转账1200000元，银行流水备注该笔摘要“放贷”。同日，巨鑫公司将该笔1200000元转入案外人徐艳平账户，徐艳平于同日将该笔1200000元转入案外人汤爱玉账户，转账备注：“还贷”。 再查明，案外人张松、汤爱玉因2014年12月5日向新津珠江村镇银行借款，故巨鑫公司先前将案涉房于2014年12月备案给了新津珠江村镇银行，作为张松、汤爱玉借款抵押担保。 又查明，案涉房屋网签时间为2016年5月20日。房屋买受人为韩建强、徐文英。巨鑫公司于2015年将公司20%股权转让韩建强，双方的股权转让纠纷经本院审理以（2019）川0132民初2041号案件调解结案。 庭前会议中，徐文英陈述，徐艳平系其员工，徐艳平银行卡在徐文英处，徐艳平向案外人汤爱玉转款系徐文英购买汤爱玉的房子，帮汤爱玉归还汤爱玉欠新津珠江村镇银行贷款。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认并采信的《商品房买卖合同》《统一收款收据》《楼宇按揭合同》《房地产抵押合同》、韩建强、徐文英代理律师持本院调查令向新津珠江村镇银行调取的韩建强、徐文英案涉房屋抵押贷款材料及案外人汤爱玉、张松抵押贷款材料以及当事人当庭陈述等证据在案为证。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.关于双方当事人签订《商品房买卖合同》具体日期的问题；2.本案诉讼时效是否经过以及韩建强、徐文英是否应当支付首付款的问题；3.韩建强、徐文英通过银行按揭贷款方式是否支付了购房款的问题。现将以上问题分述如下： 一、关于双方当事人签订《商品房买卖合同》具体日期的问题。巨鑫公司与韩建强、徐文英签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，未违反我国法律法规的强制性规定，内容合法有效。根据买卖合同附件五中约定的付款方式及期限约定，能够确认在韩建强、徐文英向银行申请按揭贷款前即于2016年5月19日前双方签署了买卖合同，结合双方买卖合同约定签订《商品房买卖合同》当日付清首付款，巨鑫公司于2016年3月23日向韩建强出具金额为284417元的首付款《统一收款收据》，亦能确认双方买卖合同的签署日期为2016年3月23日，巨鑫公司要求确认编号为YB-10-109的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持； 二、本案诉讼时效是否经过以及韩建强、徐文英是否应当支付首付款的问题。庭审已查明，韩建强、徐文英实际并未支付案涉房屋首付款，但巨鑫公司在双方签署《商品房买卖合同》时向韩建强、徐文英出具了首付款收据，巨鑫公司出具收据的行为不管是为了韩建强、徐文英获得银行按揭贷款，还是免除韩建强、徐文英案涉房屋首付款，巨鑫公司皆未在诉讼时效内向韩建强、徐文英主张案涉房屋首付款，而是在韩建强与巨鑫公司就股权转让纠纷发生后再行使本案权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。因巨鑫公司未提交证据证明自2016年3月23日起的三年内向韩建强、徐文英主张过首付款，故即便认定巨鑫公司未免除韩建强、徐文英案涉房屋首付款，因已超过诉讼时效，案涉房屋首付款属于自然债务，不受法律强制保护。巨鑫公司要求韩建强、徐文英支付284417元购房首付款及逾期付款违约金的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持； 三、韩建强、徐文英通过银行按揭贷款方式是否支付了购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据已查明的事实，韩建强、徐文英与新津珠江村镇银行签订了《楼宇按揭合同》《房地产抵押合同》，新津珠江村镇银行亦按上述合同约定向韩建强发放按揭贷款1200000元，且韩建强于当日转账给巨鑫公司1200000元。巨鑫公司辩称韩建强、徐文英从新津珠江村镇银行获得的1200000元，不是用于向巨鑫公司支付购房款，而是韩建强、徐文英用该款项代案外人张松、汤爱玉偿还了2014年11月7日在新津珠江村镇银行的贷款。本院认为，结合巨鑫公司的银行流水显示，其于2016年5月26日收到韩建强1200000元款项明确备注为“放贷”，能够确认巨鑫公司收到了案涉房屋按揭贷款，故其为何要将该笔按揭贷款转给案外人徐艳平，案外人徐艳平为何又将该笔1200000元当日转账给案外人汤爱玉用于归还汤爱玉所欠新津珠江村镇银贷款系另一层法律关系，与本案无关。巨鑫公司要求韩建强、徐文英支付房屋按揭款1200000元以及该款产生的违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下： 一、四川巨鑫投资有限公司与韩建强、徐文英签订的YB-10-109的《商品房买卖合同》合法有效； 二、驳回四川巨鑫投资有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取11206元，由四川巨鑫投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 宋怀兵 二〇二〇年十二月十五日 法官助理 刘 琴 书 记 员 罗韵婵