山东省滨州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1691民初1169号原告：尚校蕾，女，1991年3月27日出生，汉族，住滨城区。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋吉清，山东民杰律师事务所律师。被告：胜利油田华滨房地产开发有限责任公司。住所地：滨州经济技术开发区黄河十二路598号。法定代表人：徐晓彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告尚校蕾与被告胜利油田华滨房地产开发有限责任公司（以下简称华滨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尚校蕾委托诉讼代理人胡延波、宋吉清及被告华滨公司的委托诉讼代理人曹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚校蕾向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的车位使用协议超过20年部分无效，被告返还原告车位款85714元及利息6857元（利息以85714元为基数，自2018年12月7日起至实际支付之日止，按年利率6%计算）；2.判令被告向原告交付符合合同约定和法律规定的商品房（含附房、车位），向原告出具综合验收手续、面积测绘报告等证明文件，并向原告支付至起诉之日的逾期交房违约金7678元及起诉之次日至实际交房之日的违约金（违约金每日按已付购房款的万分之一计算）；3.判令被告对入户门进行整改修复，并赔偿原告10000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为判令被告向原告退还部分车位款35000元并支付利息（利息以35000元为基数自付款之日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；将第3项诉讼请求变更为判令被告因入户门质量问题向原告支付20000元（包括减少价款损失、自行修复费用等）。事实和理由：2018年9月3日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的天泰华滨胜利御园住宅小区第22幢1单元29层1-2903号商品房。其中，主房建筑面积114.3平方米，价款876224元，购买39号附房，面积7.74平方米，价款27090元合计总价款903314元。合同第八条约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格且符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定“出卖人未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”另，双方签订车位使用协议，被告将1241号地下车位提供给原告使用，使用期限自交付之日至2086年7月20日止，价款为120000元。合同签订后原告依约支付了购房款和车位款，但被告未按照约定时间和要求向原告交付商品房和车位。涉案车位系人防工程，被告向原告收取与普通车位（非人防车位）相同价款，对原告显失公平。另据了解，被告预交付房屋入户门与邻居相碰，不符合设计规范，存在严重安全隐患，原告认为被告有义务向原告交付符合法律规定和合同约定的商品房，对于前述违约违规行为，被告应尽快采取补救措施，并承担相应的违约责任。被告华滨公司辩称，1.原告要求退还车位款35000元并支付利息缺乏依据。原告与被告签订的车位使用协议，双方权利义务对等，不存在显失公平的情形。我国有关车位买卖、租赁的价款随行就市，政府并不进行指导定价。双方约定的价款符合涉案车位使用权实际价值，与同期房地产市场政策、同期市场价格走势相一致。无论人防车位或非人防车位，依据相关车位使用协议，被告所转让的均系车位使用权；人防车位虽然所有权归属于国家，但在平时，人防车位使用权也同样包含了对物的占有、使用、收益、处分四项不受限制的权能，与非人防车位在使用价值方面没有任何差别，人防车位使用权与非人防车位使用权同价转让并不属于显失公平。涉案车位使用权协议也不存在其他变更合同条款、返还车位款的合法事由。涉案车位使用协议已对转让标的、车位性质等进行了明确，且占据协议较大的篇幅，根据买受人的一般审慎义务，原告对此应当明知，不存在误解等情形。且买受人作为完全民事行为能力人，其对涉案车位的协议签订、款项支付等均系自由、真实的意思表示，不存在被欺诈胁迫等情形。买受人在协议签订后一年内，未提出异议或行使撤销权，其要求返还车位款缺乏依据。2.原告无正当理由未在约定时间接收房屋，被告对此不应当承担逾期交房违约责任。涉案商品房符合法定以及合同约定的交付条件，被告也已按照合同约定在交付期限之前送达交付通知。《商品房买卖合同》补充协议第四部分补充条款第11条约定，双方确认该房屋唯一交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收，且买受人按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。2019年11月6日取得涉案商品房所在楼宇综合验收备案证明，具备了双方合同约定的交付标准，也具备了原告主张的综合验收合格条件。原告已签收被告送达的《交房通知》、《交房须知》等材料，明确知晓交接时间等，但其未在约定时间办理交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定及《商品房买卖合同》补充协议第四部分补充条款第8条的约定，原告未按时办理交付手续的，被告无需另行书面催告原告，且自合同约定或被告另行通知的房屋交付之日起，视为房屋已交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条的规定，只有在房屋主体结构质量不合格以及房屋存在严重影响居住适用的质量问题，买受人方可拒收房屋，因此，即使原告主张被告交付的房屋存在入户门需要整改的问题，也仅涉及被告保修责任的承担，而非拒绝接收房屋。3.原告要求被告因入户门质量问题支付20000元缺乏依据，应当驳回。原告入户门设计符合相关规范，已通过图纸审查以及综合验收，实际使用中也不存在严重影响正常通行等问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及双方《商品房买卖合同》第十六条及补充协议关于保修责任的约定，即使入户门存在质量问题，被告的责任承担方式为维修，而并非减少价款或其他责任承担方式。被告同意承担修复责任，相关修复方案系在住建部门主导下，经咨询相关专业设计机构等作出，已对部分同意修复的业主整改完成，整改完成后，入户门完全不存在碰撞、影响正常通行、消防安全等质量问题。在此情况下，原告无正当理由拒绝维修，要求赔偿或减少价款不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2018年9月3日，原告尚校蕾（买受人）与被告华滨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人第22幢1单元29层1-2903号商品房，建筑面积114.3平方米，价款876224元，附属物39，面积7.74平方米，价款27090元，总价款903314元。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经分期综合验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示分期综合验收合格的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按合同补充协议处理。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件与合同具有同等法律效力。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：双方确认该房屋唯一的交付条件为交付的房屋已通过单体竣工验收，且买受人已按约付清全部房款并履行了其他约定义务；房屋达到交付条件后，出卖人可以（但无义务）发出房屋交付通知，买受人需在出卖人发出的房屋交付通知书确定的交付时间办理房屋交付手续，买受人未按时前来办理交付手续的，出卖人无需另行书面催告买受人，且自合同约定或出卖人另行通知的房屋交付之日起视为该房屋已交付；除该房屋主体架构质量不合格、出卖人未达到合同约定的交付条件、出卖人未提供《住宅使用手册》外，买受人拒绝接收该房屋属于买受人违约，出卖人不承担任何违约责任；本合同所指的房屋交接文书仅作为该房屋过户必备文件，不作为该房屋交付文件，该房屋交付文件以买受人签署的该房屋钥匙交接单为准。出卖人履行维修义务时，买受人应该尽力配合维修，由于买受人原因造成维修延误而导致损失扩大，扩大部分的相应损失由买受人自行承担。基于相邻关系产生的协助维修事项，买受人有义务配合出卖人完成维修。买受人按约定缴纳附房费用，且该附房具备“该商品房经分期综合验收合格”条件并符合本合同约定交付条件后，出卖人应当在交付日前不少于7日书面通知买受人办理交接手续，出卖人不得以其他理由拒绝办理该附房交付手续。2018年8月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《车位使用协议》一份，约定：甲方同意将其开发建设的天泰华滨胜利御园住宅小区地下车位1241号停车位提供给乙方使用；该车位使用期限自车位交付之日起至2086年7月20日止；乙方充分了解并同意，该车为所在空间为人防工程，平时只能做泊车使用，不得改做其他用途；乙方充分了解该车位不具备办理产权登记的条件。2019年11月6日，天泰华滨胜利御园住宅小区进行了竣工综合验收备案，取得了《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，涉案商品房、附房及车位经综合验收合格，达到合同约定的交付使用条件。2019年12月18日，原告签收了被告送达的《交房通知》和《交房须知》。另查明，原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况。2020年5月30日，滨州市住房和城乡建设局向被告下达了《责令限期整改通知书》，内容载明：“为了切实消除消防安全隐患，现责成华滨公司调整边户入户门开启方向，以确保两户门不再碰撞；如在整改过程中对边户的装饰装修造成破坏，由你单位负责恢复原状或与业主协调给予一定的补偿。”被告以该整改通知中“调整边户入户门开启方向”为整改方式。原告明确表示不同意被告关于入户门的整改方案，同时表示其尚无修改方案。庭审中，原告申请对涉案小区存在碰门问题的入户门质量问题、修复方案、修复费用（被申请人赔偿数额）进行司法鉴定；同时申请对涉案车位购买时实际价值（人防车位与非人防车位的价差）进行司法鉴定。本院认为，本案的争议焦点如下：1.被告应否承担逾期交房的违约责任；2.被告应否因入户门质量问题向原告支付20000元；3.被告应否退还原告部分车位款及利息。被告应否承担逾期交房违约责任的问题。根据双方约定，被告应当在2019年12月31日前依照国家和地方政府的有关规定将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。涉案商品房、附房及车位于2019年11月6日经综合验收合格，达到合同约定的交付使用条件。2019年12月18日，原告签收了被告送达的《交房通知》和《交房须知》；原告亦未提交其他证据证实存在拒绝接收该房屋的合同约定情形，故被告不存在逾期交房的违约情形。原告主张被告承担逾期交房违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。被告应否因入户门质量问题向原告支付20000元的问题。根据《住宅设计规范GB50096-2011》第5.8.5条规定，向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。原告所购房屋的入户门与其相邻户的入户门在同时开启时存在互碰情况，不符合上述设计规范。对于该问题，原告明确表示不接受被告提出的维修方案，原告自己也未提出解决方案，修复费用暂不能确定，原告亦未提交其他证据证明其损失，故因入户门质量问题造成的损失尚无法确定。原告申请对门碰门修复方案、修复费用进行司法鉴定，修复方案不属于司法鉴定范围，没有明确的修复方案无法鉴定修复费用，该鉴定申请不能实现其待证事实。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条关于申请鉴定事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许的规定，对于此项鉴定申请，本院不予准许。原告可待该项损失确定后可另行主张。被告应否退还原告部分车位款及利息的问题。原告主张涉案车位系人防工程，被告向原告收取与普通车位（非人防车位）相同价款，对原告显失公平。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，原告与被告系平等的民事主体，签订的《车位使用协议》系双方真实的意思表示。该协议中对车位的位置、价格、性质等对原告购买车位有明确约定，原告作为购房人，在购买商品房时有自由选择的权利。在签订上述涉案协议书时并不存在处于危困状态、缺乏判断能力等情形，原告主张双方之间的《车位使用协议》显失公平，无事实及法律依据。原告认可被告对其销售的车位有定价权，原告申请对人防车位与非人防车位的价差进行鉴定无意义，故本院不予准许。原告主张被告侵犯其知情权，但亦未提交证据证实其损失，故原告要求退还部分车位款及利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条之规定，判决如下：驳回原告尚校蕾的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计684元，由原告尚校蕾负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 员 王素洁二〇二〇年十二月三日法官助理 刘 恒书 记 员 田 艺