辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初10150号原告：刘晓溪，女，汉族，1983年12月19日出生，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：常伟峰，系辽宁恒敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫卓林，系辽宁恒敬律师事务所律师。被告：张瀛水，女，汉族，1979年6月4日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴天硕，系上海段和段（沈阳）律师事务所律师。被告：魏晓刚，男，汉族，1976年12月21日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：吴天硕，系上海段和段（沈阳）律师事务所律师。原告刘晓溪与被告张瀛水、魏晓刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓溪委托诉讼代理人常伟峰、闫卓林与被告张瀛水、魏晓刚委托诉讼代理人吴天硕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓溪向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告赔偿原告资金占用损失20021.71元（以1000000元为基数，自2020年1月17日起至5月12日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以650000元为基数，自2020年5月13日起至7月23日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以450000元为基数，自2020年7月24日起至9月6日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、请求依法判令二被告赔偿原告居间服务费损失20000元、物业费损失2094.4元、诉讼财产保全责任保险费损失2000元；3、请求依法判令二被告向原告支付违约金382200元（逾期办理抵押登记注销违约金：以2100000元为基数，自2020年1月24日起至6月4日止，共132日，按日1‰计算，计277200元；合同解除违约金：2100000×5%=105000元）；4、请求依法判令诉讼费、保全费由二被告承担。事实与理由：2019年11月19日，经沈阳泽意网络科技有限公司（以下简称中介）居间，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定，二被告作为甲方，将其名下所有位于沈阳市皇姑区房屋转让给乙方（原告），成交价合计210万元。乙方在签订合同后向甲方支付定金20万元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金抵作同等金额的购房款。甲乙双方商定于2019年12月25日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批手续通过后5个工作日内，甲乙双方去银行办理还款及注销手续，办理当日，乙方支付甲方第一笔购房款80万元，用于银行还款，同时甲方办理该房屋抵押登记注销。房屋抵押登记注销后5个工作日内去房产交易部门办理更名过户手续，在乙方新契税证下发当日，乙方付给甲方第二笔购房款10万元，同时双方将第二笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续。乙方新房证下发5个工作日内，丙方（中介）协助乙方办理贷款手续，乙方贷款下发后，由银行或者房产资金监管支付甲方第三笔购房款100万元。双方于2019年12月1日交接房屋，同时甲方结清所有陈欠。如甲方未按约定时间办理房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续，应每日按照房屋转让成交价的1‰向乙方支付违约金，逾期超过十五日的，乙方有权解除本合同。甲乙双方任意一方违约导致合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价5%作为违约金。乙方在签订合同当日，一次性支付中介居间服务费2万元。合同签订后，除合同另有约定外，中介不予退还居间服务费，如甲方违约，乙方有权向甲方追偿。合同签订后，原告于2019年11月19日向二被告支付定金20万元，向中介支付居间服务费2万元。2019年12月1日，原告入住案涉房屋。之后，原告于2020年1月8日取得贷款审批手续，并于2020年1月17日向二被告支付第一笔购房款80万元，但二被告未按约定办理房屋抵押登记注销手续。2020年4月20日，原告向被告提出解除房屋买卖合同，要求被告退还购房款并赔偿损失。2020年5月12日，被告向原告返还购房款35万元，2020年6月25日原告从案涉房屋腾出，2020年7月23日被告返还原告20万元，2020年9月6日被告返还原告45万元，合计返还100万元。原告按照合同约定向被告支付定金、首付款，并取得贷款审批手续，但被告收到原告购房款后，挪作他用，迟迟不办理房屋抵押注销登记手续。被告行为违反了双方合同约定，造成合同不能继续履行，应承担相应违约责任。请求支持原告的诉讼请求。被告张瀛水、魏晓刚辩称，关于资金占用诉讼请求，因解除合同的要求是被答辩人提出的，退款方案双方一直在沟通协商，不存在被答辩人所称资金占用损失，其诉讼请求没有事实和法律依据。本案是被答辩人提出不想继续履行买卖合同后，双方协商解除合同。由此产生的居间服务费应由其自行承担。答辩人也不应承担任何违约责任。按照《房屋买卖合同》的约定，被答辩人付给答辩人第一笔购房款80万元的同时，答辩人应当到银行办理抵押注销登记。答辩人于2020年1月17日收到80万购房款，同一天联系银行工作人员办理抵押注销登记时，被告知年前该项业务已经停止办理。之后，被答辩人向答辩人发微信表示因疫情防控的原因，其爱人已经几个月没有发工资，疫情不知要持续多久，现在购房给其在资金上造成了巨大压力，且受疫情影响，其害怕无法继续申请房屋商业贷款。随后2020年4月20日，被答辩人提出想要解除房屋买卖合同。答辩人考虑上述因素后同意解除合同。被答辩人向答辩人明确提出，因受疫情影响，其可能无法继续履行买卖合同，因而提出解除合同。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款规定：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案确属疫情原因导致合同解除，答辩人没有违约行为，不应承担违约责任。双方协商解除合同后，并未给被答辩人造成经济损失。被答辩人依据中介提供的格式条款，主张约定明显过高的违约金，不符合法律规定。中介提供的买卖合同关于违约金的计算方式为：违约方每日按照房屋转让成交价的千分之一向守约方支付违约金。依据该条款，违约方每年应付的违约金高达房屋成交价格的36.5%，也可以说相当于年利息为36.5%，无论从何角度来看，均已明显超过应受法律保护的违约金的最高标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。现被答辩人无法证明其因解除房屋买卖合同所受到的实际经济损失，因此被答辩人向答辩人主张的违约金请求不应得到支持。如经法院认定需要支持，也应予以减少违约金的计算标准。另外，双方签订的合同约定不明确，合同中仅约定收到款后去办理注销房屋抵押登记，但办理必然有个过程，而答辩人确实在2020年1月17日去了华夏银行办理，由于此时该业务已经停止办理，且办理流程需要一个月。在2020年1月24日就爆发了疫情，被告魏晓刚作为现役武警军人，春节去外地参加抗疫任务，直到2020年5月才有假期从抗疫前线返回，故其无法与张瀛水共同办理抵押注销登记，非系个人主观原因造成，属于不可抗力造成的履行不能。房屋买卖合同签订后，答辩人依约交付了房屋。合同协商解除后，被答辩人持续占有使用案涉房屋，给答辩人造成了经济损失。被答辩人自2019年12月1日至2020年6月25日，共计7个月的时间，其一家三口持续占用答辩人的房屋，被答辩人未能购买房屋，本应当支付占有使用房屋期间的租赁费用，该小区与案涉房屋同等面积的精装房每月租金可达6500元，被答辩人入住期间的物业费、供暖费也是答辩人缴纳的。答辩人在上述期间产生了45500元的租金损失采暖费损失4390元和7个月物业费损失2417元。买卖合同不能继续履行，给答辩人造成了巨大的经济损失。但考虑到今年突然爆发的疫情，每个人的生活压力都非常大。答辩人已经准备不再索要上述房屋使用费用。现在被答辩人企图通过诉讼获得根本没有发生实际损失的违约金，答辩人在此仍保留继续主张的权利。如果被答辩人愿意放弃本案的诉讼请求，答辩人仍然愿意考虑到本案系因疫情影响造成的纠纷，也将同意放弃对被答辩人追索房屋使用的费用。买卖合同签订后，被答辩人支付给答辩人20万元定金，就占用了案涉房屋，随后又支付80万购房款，共计支付了100万元购房款，合同解除后，答辩人已经将该笔款项全部返还。答辩人已经将价值210万元的房屋交付给被答辩人，充分证明了答辩人想要促成交易的意愿，但因突发的不可抗力因素导致合同解除，被答辩人没有因归责于答辩人的原因受到经济损失，相反，答辩人房屋被占用了7个月的时间，如再支付被答辩人违约金，实属违反公平原则。综上所述，本案合同解除的根本原因是受到不可抗力的影响，不存在违约情形。双方应当各自承担损失，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行质证、认证后，予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月19日，经中介居间，原告作为乙方（买受方）与二被告作为甲方（出卖方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方将其名下所有位于沈阳市皇姑区房屋，建筑面积156.77㎡以210万元价格转让给乙方。合同第三条关于付款方式约定3.1定金：乙方在签订合同后立即向甲方支付购房定金人民币20万元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款；3.2甲乙双方商定于2019年12月25日前一同到银行办理贷款审批手续，待贷款审批手续通过后5个工作日内，甲乙双方去银行办理还款及注销手续，办理当日，乙方支付甲方第一笔购房款80万元，用于银行还款，同时甲方办理该房屋抵押登记注销；3.3甲乙双方商定该房屋抵押登记注销后5个工作日内去房产交易部门办理更名过户手续，在乙方新契税证下发当日，乙方付给甲方第二笔购房款人民币10万元，同时双方将第二笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续；3.4在乙方新房证下发后5个工作日内，由丙方协助乙方办理贷款手续，当乙方贷款下发后，由银行或者房产局资金监管部门付给甲方第三笔购房款人民币100万元；3.5甲乙双方商定于2019年12月1日交接房屋，同时甲方结清所有陈欠。合同第六条违约责任6.1.2约定，如甲方未按约定时间办理房屋银行按揭贷款还款或抵押登记注销手续，应每日按照房屋转让成交价的1‰向乙方支付违约金，逾期超过十五日的，乙方有权解除本合同。6.3约定，甲乙双方任意一方违约导致合同不能继续履行的，由违约方向守约方支付房屋转让成交价的5%作为违约金。合同第七条有关争议约定发生争议协商不成，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。合同第八条不可抗力约定，本合同履行过程中，因不可抗力（如地震、洪水等）导致本合同目的无法实现，甲乙丙三方互不承担责任。合同上由甲乙丙三方签字，丙方加盖名章。合同签订当日，原告向二被告支付定金20万元，并一次性向丙方支付居间服务费2万元。2019年12月1日，二被告将案涉房屋交付给原告占有使用。2020年1月17日下午，原告向二被告支付第一笔购房款80万元。被告收到该款后，及时与银行工作人员联系办理解除抵押贷款注销事宜，银行工作人员称年前来不及，存完钱银行申请，需要一个月，扣款也需要本人到场，之后，被告选择年后办理。春节后，由于爆发新冠疫情，二被告因防疫管控原因滞留在外地，双方关于房屋买卖履行事宜均分别与中介及彼此做过微信沟通。被告张瀛水2020年4月18日返回沈阳，2020年4月20日，原告方考虑疫情还贷压力向被告张瀛水提出退款（意为解除房屋买卖合同），张瀛水表示同意，双方就被告收取原告的购房款返还日期多次协商，之后，被告陆续返还原告已支付的购房款100万元，原告于2020年6月25日搬离案涉房屋，交还与被告。现原告以被告违约为由，诉讼来院。本院认为，本案原被告之间所签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效。原告按照合同约定已经履行支付20万元定金的义务，案涉房产也已经按照合同约定于2019年12月1日交付给原告占有使用。原告在2020年1月17日履行向二被告支付第一笔购房款80万元义务后，被告未能及时办理案涉房屋在银行的解除抵押注销登记，主要因为适逢春节前夕，银行工作人员称一个月才能办下来，被告选择春节之后办理，但由于爆发新冠疫情，被告因疫情原因滞留外地无法返沈，未能及时履行该项合同义务。在被告张瀛水回沈后，原告提出还贷压力，要求解除买卖合同，被告张瀛水表示同意，并陆续返还原告已支付的购房款100万元，原告也于2020年6月25日将房屋归还被告，双方应属于协商解除合同。现原告主张二被告返还资金占用期间损失，赔偿其支付的居间服务费，并支付违约金的诉求，于法无据，应予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：驳回原告刘晓溪全部的诉讼请求。案件受理费13524元，保全费5000元，均由原告刘晓溪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  谭艳艳审 判 员  朴银实人民陪审员  温世成二０二〇年十二月二日法官助理高翔书记员梁艳