河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初4928号原告：牛姝婉，女，1985年1月13日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：王晶，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。被告：郑州庞大恒华实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇中央大道与康庄路交叉口东南角。法定代表人：陈保权，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：史杨，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王洪杰，河南金色阳光律师事务所律师。原告牛姝婉与被告郑州庞大恒华实业有限公司（以下简称庞大恒华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序独任审理的方式，公开开庭进行了审理。原告牛姝婉及其委托诉讼代理人王晶，被告郑州庞大恒华实业有限公司的委托诉讼代理人王洪杰、史杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛姝婉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款164715元和团购费20000元，并支付被告违约后的利息36943元（利息按照年利率6%，共计40个月，自2017年2月18日起暂计算至2020年6月18日，并支付至还款之日止），以上暂共计221658元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将团购费20000元撤回，并将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告购房款164715元及利息（以164715元为基数，自2017年2月18日至实际清偿之日之止，按照年利率6%的标准计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年2月18日签订内部团购协议，协议约定原告将以总房款329431元的价格购买被告郑州庞大恒华实业有限公司位于郑东新区××与××道交叉口东南角象湖里6号楼1单元14层B3号房屋。原告为签订内部团购协议，支付了两万元的团购费，并支付了164715元购房首付款。但该房屋因被告原因合同无法履行。根据《合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案因为被告的违约行为，造成的合同履行不能，被告就应当承担违约责任，退还原告为购买上述房屋而支出的房屋首付款以及团购费和利息，共计221658元。因上述被告的违约行为给原告造成了经济损失，为维护自身合法权益，故原告诉至法院。庞大恒华公司辩称，牛姝婉的诉讼请求没有事实和法律依据，依法不能成立，法院应驳回牛姝婉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，牛姝婉（乙方）与庞大恒华公司（甲方）签订《内部团购协议》一份，主要约定：乙方自愿通过向甲方支付一定数额的预付款，获得协议中所约定物业的优先购房权，房源位于郑州市郑东新区××与××道交叉口东南角象湖里6号楼1单元14层B3号；乙方购买房屋为甲方内部购房，房屋单价为6978元/㎡，总房款为329431元，首付款为总房款的50%，合计金额为164715元，乙方现缴纳款项164715元作为购房定金并同意签订《内部团购协议》，剩余房款在销售中心通知签订象湖里《商品房买卖合同》时乙方向甲方支付不低于总房款的50%作为购房首付款，并签订象湖里《商品房买卖合同》余款办理银行按揭贷款或一次性支付；乙方应在接到甲方签约通知后，5个工作日之内签订象湖里《商品房买卖合同》并办理后续手续，如乙方未能在签署象湖里《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本次选房约定，并将该物业另行处置，并无息退回乙方所支付的预付款……等。协议签订当日，原告牛姝婉向被告庞大恒华公司支付购房款164715元，被告公司收到后向原告出具了“收据”。2019年7月12日，被告庞大恒华公司取得涉案楼盘的房屋预售许可证，目前该楼盘仍在建设中，尚未竣工验收。被告公司于2020年4月21日作出“签订《商品房买卖合同》的敦促函”，通过微信向原告送达，原告对此提出退房请求。同年4月27日，原告在被告公司制作的统一格式“《象湖里》项目退房/推定申请单”填写了申请退房事宜，退房原因写明为：2017年交款，交房延期。被告公司的销售经理、营销总监及客服部经理签字同意，但因被告公司的总经理及董事长助理未签字，导致退房申请未能正常进行。对于购房经过，原告陈述如下：2017年2月18日，原告到被告公司售楼部，当时的销售总监范文明接待了原告，由范文明为原告办理相关手续，购房款164715元通过范文明提供的POS机刷卡支付，另支付团购房20000元；后范文明向原告出具了收据；当时范文明承诺2017年5月1日可以开盘，但被告公司直到2019年6月才取得商品房预售许可证；因目前房屋尚未建好，交付日期不定；且原告从多方渠道得知案涉楼盘及被告公司负债较多，存在安全隐患；故原告要求退房，也符合协议约定。审理中，被告认可案外人范文明曾系被告公司的案涉项目的销售人员，目前已离职；被告同意原告提出的退房请求，并返还原告已支付的购房款，但认为根据协议约定系无息退款。本院认为，依据原、被告双方签订的《内部团购协议》载明内容，该协议明确约定了交易房屋的具体位置、面积、单价及总房款、付款支付方式等，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的房屋买卖合同要求的主要条款，且原告已支付了一半的购房款，根据《审理商品房买卖合同的解释》第五条的规定，该协议应认定为商品房预售合同；由于在原告起诉时，被告公司已取得商品房预售许可证，故上述协议可认定为有效。因案涉原告房屋目前仍在建设中，具体交付时间不确定，原告出于不信任被告公司角度不愿继续签订合同，要求退款；而审理中被告公司也同意原告的退款请求，故双方就解除协议退还款项达成一致意见，本院予以确认；协议解除后，原告要求被告公司退还购房款164715元的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的利息，虽然协议约定了如原告提出退款，被告公司将在提出申请后15个工作日内予以无息退款，但依据查明的事实及上述分析认定，导致协议解除的主要原因系被告，故该约定不适用本案情况；被告公司占用原告的款项至今长达三年多时间，故原告要求被告公司支付资金占用期间的利息理由正当，符合法律规定，本院予以支持。原告参照原民间借贷司法解释中的资金占用期间年利率6%标准主张利息，因原民间借贷司法解释于2020年8月被修正，该修正自2020年8月20日起施行；故对原告主张的利息，本院结合案件实际情况，酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，计算期间自2017年2月18日起至实际清偿之日止。对原告主张过高部分不予支持。被告的辩称不成立，且与查明事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：一、被告郑州庞大恒华实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告牛姝婉购房款164715元，并支付利息（以款项164715元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2017年2月18日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告牛姝婉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4625元，由被告郑州庞大恒华实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张健华二〇二〇年十二月二十一日法官助理魏智斌书记员岳延飞