甘肃省通渭县人民法院民事判决书（2020）甘1121民初2034号原告：贾效礼，男，1993年10月9日生，汉族，农民，身份证住址：甘肃省通渭县什川乡贾家坪村阴山社**，现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：贾生荣，男，1963年7月16日生，汉族，系原告父亲。被告：甘肃天象房地产开发有限公司,住所地:甘肃省通渭县平襄镇西城区。法定代表人:张军,该公司董事长。委托诉讼代理人：马莅权，男，1982年8月28日生，汉族，居民，住河南省商丘市，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人：周耀明，甘肃合睿律师事务所律师。原告贾效礼与被告甘肃天象房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾效礼、被告甘肃天象房地产开发有限公司委托诉讼代理人马莅权、周耀明到庭参加诉讼，原告贾效礼委托诉讼代理人贾生荣未到庭，本案现已审理终结。贾效礼向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》所确定的义务交付房屋；2.判令被告按照合同约定支付原告预期交房的违约金88039.52元(从2018年10月1日起至2020年10月30日止每日支付已付房款的万分之三)直至被告实际交付房屋之日的违约金;3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月25日原告与甘肃天象房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买通渭县西城区书画城小区第八幢一单元十层建筑面积为102.43平方米的1004号房,该商品房的用途为住宅,属框架结构,楼层高2.9米,建筑层数为地上十六层,地下**,房屋价格为每平方米3774.75元,总金额为386647元(水、电、暖接通并正常使用),后原告依合同履行了自己的义务,缴纳购房费用,但被告未履行合同第八条中约定的“出卖人(被告)应当在2018年9月30日前按照合同约定的商品房交付买受人使用”的义务,被告未按时交付房屋的行为已是违约行为,且双方在《商品房买卖合同》第九条约定“被告未按期限交付房屋,理应承担相应的违约责任,即被告应赔付原告已付房款的万分之三”,即被告应当承担违约责任,赔付原告已付房款的万分之三,赔付原告88039.52元(从2018年10月1日起至2020年10月30日止每日支付已付房款的万分之三)，本案在审理过程中，原告当庭增加两项诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告承担原告因被告多次欺骗所产生的交通费、误工费等经济损失共计16506元；2.请求人民法院依法判决被告承担原告因被告恐吓、威胁产生的精神损失20000元。甘肃天象房地产开发有限公司辩称：1.本案是因施工单位无故拖延工期,导致答辩人对房屋买受人无法如期交房。2016年4月12日,答辩人与甘肃正立建筑安装集团有限公司(以下简称正立集团公司)签订《建设项目工程总承包合同》,答辩人将通渭县书画城住宅小区7#、8#、11#楼及2#商铺工程发包给正立集团公司承建,约定工程竣工日期为2017年4月15日。答辩人基于对正立集团公司承诺交工日期的信任,与原告签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年9月30日前。答辩人依约足额支付了工程款,正立集团公司违反约定,无故迟延工期,答辩人为维护房屋买受人的权益向贵院起诉,贵院于2019年11月26日作出(2019)甘1121民初1811号民事判决:由正立集团公司在判决生效后3个月内交付通渭县书画城住宅小区7#、8#、11#楼及2#商铺工程。上述判决生效后,正立集团公司拒不遵照生效判决履行义务,贵院在强制执行过程中正立集团公司才向答辩人交付了工程。故本案并非答辩人故意违约,而是由于施工单位无故拖延工期的行为导致答辩人对房屋买受人无法按期交房。2.原告请求计算违约金的时间无事实依据,不应得到支持。首先，受新型冠状病毒疫情影响,甘肃省自2020年1月25日启动重大突发公共卫生事件一级响应,2月21日调整为三级应急响应。新型冠状病毒疫情对各行业正常经营必然产生重大影响,属于公共卫生突发事件,是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况,参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条规定,本案符合不可抗力的法定要件。故在计算违约金时应至少扣除5个月因受疫情影响无法施工的时间。其次,2020年8月4日,答辩人通过通渭邮政快递通知原告受领房屋,原告接到通知后拒绝受领房屋,故计算违约金的截止日期应为2020年8月4日,原告请求计算至实际交付之日的理由明显不成立。3.原告请求答辩人支付的违约金远远高于其因迟延受领房屋所造成的实际损失,答辩人依法请求减少，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释(二)第二十九条第一款:当事人主张违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚信原则予以衡量,并作出裁决；第二款:当事人约定的违约金超过造成的损失的30%的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案答辩人客观上虽然迟延交付房屋,但原告在此期间遭受的损失很小,答辩人在向买受人交房时已作出了按购房面积给予适当补偿的优惠条件。原告诉请的违约金数额高出其实际损失的十几倍之多,其诉讼请求明显违反公平原则,不应得到支持。综上所述,《中华人民共和国合同法》规定违约责任是为了填平因违约给守约方遭受的损失,是以一方违约给另一方遭受的损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案答辩人迟延交房原因既不是答辩人故意违约,而且迟延交付行为给原告造成的损失非常小,更未对原告的预期利益造成任何损失。据此,请求依法驳回原告的诉讼请求。就原告当庭增加的两项诉讼请求，被告答辩如下：首先被告并没有实施恐吓原告的行为，因此原告请求赔偿精神损失没有法律支持；原告要求被告承担交通费、误工费等与本案没有关联性。本院经审理认定事实如下：2018年2月25日，贾效礼与甘肃天象房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定贾效礼购买甘肃天象房地产开发有限公司开发建设的的位××县第八幢一单元十层1004号商品房，该商品房建筑面积102.43平方米，单价每平方米3774.75元，房屋总价款为386647万元。贾效礼按双方合同约定已交首付款116647元，就剩余房款贾效礼在中国工商银行股份有限公司通渭支行借款27万元，该借款已转入甘肃天象房地产开发有限公司账户。《商品房买卖合同》约定交付商品房时间为2018年9月30日前，被告未按照合同约定期限交付商品房。《商品房买卖合同》约定了出卖人逾期交房的违约责任，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、房屋认购单、发票、个人借款凭证复印件等证据证实。本院认为，原告贾效礼与被告甘肃天象房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，予以认定。故原、被告双方应按合同的约定履行义务，被告未按照合同约定的期限交付商品房，属于违约，应当承担违约责任。被告提出的迟延交付房屋系施工单位无故拖延工期及属不可抗力的辩称意见，理由不足，不予支持。双方所签订的《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约责任，被告提出合同约定的违约金远远高于原告因迟延受领房屋所造成的损失，被告请求减少违约金。本院根据合同约定、原告迟延受领房屋受到的损失、被告延期交付房屋的过错程度，并结合借款利息、当地房屋租金、合同的履行情况及预期利益等综合因素，认定合同约定的违约金过高，在被告提出违约金过高，请求减少的情况下，对违约金予以调整，违约金从2018年10月1日起计算至立案之日，按约定违约金总额的百分之三十支付。被告提出计算违约金的截止日期应为2020年8月4日，本院经审理已经查明，案涉房屋至今未办理交付手续，故对其辩称意见不予支持。就原告当庭增加的第一项诉讼请求，因系违约金的范畴且举证不足，应予驳回。原告要求被告赔偿精神损失费的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下：一、原、被告双方继续履行合同，由被告甘肃天象房地产开发有限公司在判决生效后十日内将位于××县第八幢一单元十层1004号商品房交付给原告贾效礼。二、由被告甘肃天象房地产开发有限公司支付原告贾效礼违约金26794.64元，限判决生效后十日内履行。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1395元，由原告贾效礼负担395元，被告甘肃天象房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审判员 陈童灵二〇二〇年十二月八日书记员 李同同