四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0923民初1430号 原告：黄建军，男，1991年1月17日出生，汉族，住四川省大英县。 被告：广安市泰和房地产开发有限公司，住所地四川省广安市城南万盛街防疫站综合楼**门市，统一社会信用代码91511600791824291M。 法定代表人：李先国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周道云，男，该公司员工。 原告黄建军与被告广安市泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄建军、被告泰和公司的委托诉讼代理人周道云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄建军向本院提出诉讼请求：判令泰和公司向黄建军支付逾期交房违约金96500元（2017年2月28日至2019年12月31日）并负担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月3日双方签订《商品房买卖合同》，合同第十一条“交付条件”约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。泰和公司没有在合同约定时间内交房，经双方协商，2017年1月4日签订承诺书，从2017年2月28日起每日支付总房款万分之三违约金，2017年2月28日至2019年12月31日违约金为96500元。2020年1月2日接到通知到售楼部接房，泰和公司拒绝支付合同约定中的违约金。 泰和公司辩称，应驳回黄建军的诉讼请求；如果要支付违约金，约定违约金标准过高。理由是：1.案涉商品房于2019年12月验收合格，符合交付使用条件；建设工程经验收合格的，方可交付使用。2.黄建军已于2020年1月接房，房屋所有权已归购房人，购房人进行了装修或居住，购房合同权利义务已终止，黄建军无权要求出卖人支付违约金。3.黄建军在接房前一日欠付购房尾款、大修基金、契税和其他费用，无权接房；泰和公司是按照交齐款项后才交房的规定和商品房买卖合同的约定办理的，未违约，不承担延期交房的责任；最高人民法院于2015年12月4日发布的《周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》，认定公司未按约定交付房屋，但周某未按约定先履行付款义务，故公司不应向周某支付违约金，按照最高人民法院关于指导性案例的规定，此案例应当参照适用。4.黄建军所购商品房增值，不存在损失；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”况且泰和公司并未违约。5.泰和公司项目部于2019年12月发布了《商品房买卖合同违约金法律及合同规定的公告》，公开了事实和政策，黄建军和其他客户都未提出异议，公告发布时生效，终止了商品房买卖合同的权利义务。6.泰和公司项目部出具的承诺书系数十名购房人聚集售楼部胁迫下出具、未经公司其他股东同意、内容违反法律规定，故不成立且无效。7.政府未打通溪江美景小区与鹭岛新城小区间山路，影响建设，未交房是政府和部门行为所致，此系不可抗力，泰和公司不承担迟延交房责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄建军提交的泰和公司项目部出具的《承诺书》，证实泰和公司承诺从2017年2月28日起每日支付总房款万分之一违约金，如若2017年12月30日未交房，则从2017年2月28日起每日支付总房款万分之三违约金。泰和公司质证认为，承诺书系数十名购房人聚集售楼部胁迫下出具、未经公司其他股东同意、内容违反法律规定，故不成立且无效。本院审查认为，泰和公司并未提交证据证实系受胁迫作出的承诺；按照公司基本制度，公司意志与其出资人意志分离，泰和公司以承诺未得到股东同意而不成立，其理由背离了公司法律法规基本原则，即使泰和公司内部决策程序有此要求，亦系其公司治理内部事务，不能以此对抗公司行为的相对人；没有发现有法律规定禁止当事人约定“总房款万分之三违约金”，泰和公司所提及的法律规定与承诺书的约定并不冲突。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）他一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，泰和公司主张承诺不成立或者无效，无证据支持，系对法律的曲解，本院对该证据予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月3日，泰和公司与黄建军签订《商品房买卖合同》，合同第十一条“交付条件”约定交房时间为2016年12月31日，第十三条“逾期交房责任”约定：“出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”第十五条“交接手续”第三款约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金；契税；两证办理费用及地方政府规定的其他费用，按国家规定各自承担；并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。附件五“付款方式及期限的约定”载明，买受人应于签订本《商品房买卖合同》时一次性支付房屋总款的95%，计310491元，剩余房屋总款的5%应于交房时付清，计16000元。《商品房买卖合同补充协议》关于房屋的交付另有约定，买受人未按合同约定的时间付清房款，或未付清其他费用，以及出卖人未收到买受人个人购房抵押贷款，买受人无权接房，出卖人不承担延期交房的相应责任。黄建军于当日给付购房款310491元。泰和公司没有在合同约定时间内交房。2017年1月4日，泰和公司项目部出具承诺书载明：“鹭岛新城项目高层业主：我系广安市泰和房地产开发有限公司鹭岛新城项目部，由于水电气安装拖延，不能按时交房，现郑重承诺按照合同执行从2017年2月28日起支付每日万分之一已交房款(按揭手续办全的计算入已交房款)的违约金，如若2017年12月30日未交房，则从2017年2月28日起每日支付总房款万分之三违约金。”2020年1月2日，黄建军接到接房通知，泰和公司开具费用结算表。2020年1月4日、6日，黄建军分别结清大修基金、房屋尾款、办证费用等相关费用，接收房屋。 本院认为，泰和公司与黄建军签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议系当事人真实意思表示，合法成立、有效。泰和公司项目部出具承诺书，黄建军在诉讼中作为证据出示，系表示愿意接受，故双方对合同中涉及逾期交房的违约责任的变更达成一致。泰和公司逾期交房的客观事实存在，应当承担违约责任，其抗辩理由不能成立。1.泰和公司作为房地产开发企业，建设工程经验收合格方可交付使用是其应当承担的基本义务，泰和公司以房屋没有验收合格不能交付为由，主张免除逾期交房责任，逻辑混乱，不可接受。2.双方进行了房屋交接，但未办理房屋产权登记，双方合同权利义务并未终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，即使合同权利义务如泰和公司主张的已经终止，但合同违约责任条款依然应当执行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者拆取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”和第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，泰和公司履行了交房义务后，还应当承担逾期交房违约责任。3.黄建军在接房时按照合同约定结清大修基金、房屋尾款、办证费用等相关费用，不存在违约。至于契税，合同约定在接房同时交付泰和公司代缴，但契税在办理产权登记时才会向有关机关缴纳，且金额较小（泰和公司开具的业主费用结算表为4877.72元，书面辩论意见载明为3800元）。黄建军没有预先支付契税，只是让泰和公司丧失了无偿占用该费用的机会，不构成泰和公司不交房或者延期交房的理由，不能免除泰和公司逾期交房违约责任。至于泰和公司提及的案例，并非最高人民法院发布的指导性案例，案情亦异于本案，没有可参照性。4.黄建军所购房屋是否增值不在本案讨论范围，即使有增值，亦不是泰和公司逾期交房所致，泰和公司引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持”之规定，主张免除违约责任，罔顾事实，强词夺理。5.泰和公司认为发布了免除自己违约责任的公告、购房户未提异议自己的违约责任就已经免除，但并未提交证据证明黄建军等购房户同意免除其违约责任，事实上黄建军等购房户已经起诉追究其违约责任。假如泰和公司的主张成立，免除或者减轻己方责任的意思表示单方发出、对方不提异议即发生法律效力，交易安全何在？6.鸿泰公司认为未交房是政府和部门行为所致，此系不可抗力。但是，泰和公司没有证明政府未打通溪江美景小区与鹭岛新城小区间山路与工程建设之间的关系，没有证明政府行为导致建设不可避免地迟延，逾期交房是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。综上，泰和公司的抗辩理由无事实依据，恣意曲解法律，本院不予支持，泰和公司应当承担逾期交房违约责任。 关于约定的违约金标准问题。黄建军主张按照日万分之三执行，泰和公司认为约定的违约金标准过高。合同约定未按期交房，从2016年12月31日起每日按已付房款的万分之三支付违约金。逾期后，双方达成新的意见：如若2017年12月30日前交房，则从2017年2月28日起支付每日万分之一已交房款的违约金；如若2017年12月30日未交房，则从2017年2月28日起支付每日支付总房款万分之三违约金。双方把违约金起算点变更为2017年2月28日，标准变更为附条件的日万分之一或万分之三。综合合同和承诺，日万分之一应该是填补损失，日万分之三应该带有惩罚性质。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约金的性质以填补损失为主、惩罚为辅。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”和第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，日万分之一的违约金标准，折算为房屋出租年收益率为3.65%，大致与同地段同类房屋租金相当，而日万分之三远远超过了同地段同类房屋租金，本院酌定本案逾期交房违约金标准为已交房款310491元的日万分之一，以黄建军主张的2017年2月28日至2019年12月31日期间共1036日计算，为32166.87元。 关于案件受理费，因黄建军系依据双方约定主张的违约金，不存在主观上提高诉讼请求金额的情形，故黄建军不应当分担案件受理费，案件受理费全部由泰和公司负担。 综上所述，黄建军请求泰和公司支付逾期交房违约金予以支持，违约金标准予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 广安市泰和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向黄建军支付逾期交房违约金32166.87元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2213元，由广安市泰和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈才干 人民陪审员  文伯辉 人民陪审员  陈永行 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  何春江