四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初12100号 原告（反诉被告）：四川一品天下商业运营管理有限公司，住所地成都高新区天府大道北段1700号3栋3单元12层1210号。 法定代表人：陈文全，执行董事。 委托诉讼代理人：陈全，四川齐远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马远志，男，2000年11月15日出生，撒拉族，住甘肃省积石山保安族东乡族撒拉族自治县。 原告四川一品天下商业运营管理有限公司（以下简称一品天下公司）诉被告马远志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，被告马远志于2020年11月11日提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开进行了审理。原告（反诉被告）一品天下公司的委托诉讼代理人陈全，被告（反诉原告）马远志到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一品天下公司向本院提出诉讼请求：1.判令马远志立即向一品天下公司支付拖欠的租金124541元（暂计算至2020年8月31日）；2.判令马远志立即向一品天下公司支付违约金29448元。事实与理由：一品天下公司与马远志签订了《一品CG商铺租赁合同》，由马远志承租一品天下公司的一品金天府项目高新区南华路1274号1层11号商铺，租赁期限自2019年1月1日至2023年12月31日。一品天下公司依约将案涉商铺交付给马远志使用，经一品天下公司多次催告，马远志一直拖欠2019年7月1日至今的租金未支付。一品天下公司为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 马远志辩称，一品天下公司于2019年5月开始招商引流，从承租之日起商铺未达到与一品天下公司所述一致，且一品天下公司的邢经理陈述如果2019年10月后开业率没有达到50%就免租，一直到现在为止，也没有达到50%，所以马远志不应该支付租金及违约金。马远志于2019年6月协商请求解除合同，一品天下公司不同意解除并承诺租金可以缓交，但一品天下公司在2019年12月私自将商铺经营产权移交到业主张春玲手中，并向马远志说明此后事宜皆与一品天下公司无关，并告知了马远志业主的联系方式及银行卡账号。马远志于2020年1月4日向业主支付了一个月租金7668.75元，马远志多次联系业主想重新拟定合同和商议店面减租事宜，但业主一直推脱。后马远志未再支付租金，因无力继续亏损经营，于2020年4月3日搬离，将商铺钥匙交给了一品天下公司，所以一品天下公司无权起诉，请求驳回一品天下公司的诉讼请求。 马远志向本院提出反诉请求：1.判令解除马远志与一品天下公司签订的《一品CG商铺租赁合同》，解除时间为2019年6月30日；2.判令一品天下公司退还马远志保证金18405元。事实与理由：马远志与一品天下公司在2018年签订《一品CG商铺租赁合同》，因一品天下公司承诺的开业率没有达到，导致马远志经营的商铺一直亏损。马远志在2019年6月30日就提出解除合同，不再继续经营，但因一品天下公司承诺给予免租期并承诺2019年11月之后达到50%以上开业率才缴租金，因此马远志继续营业，现该地域整个商业处于停业状态，导致合同根本不能履行，故请求依法解除合同。 一品天下公司辩称，马远志于2020年11月11日提出反诉要求解除租赁合同，证明马远志认可其与一品天下公司签订的租赁合同至今仍属于履行状态。合同解除需要有法定或合同约定的解除事由，并向合同相对方发出书面的解除意思表示，马远志提出解除合同，没有法定或合同约定的解除事由，但考虑到马远志的实际情况，一品天下公司同意于2020年11月11日解除与马远志之间的租赁合同。根据合同第十一条约定，如果马远志在租赁合同内单方提出解除合同，租赁保证金、租金及其他承租人已缴纳的款项不予退还，马远志要求退还租赁保证金、公区维护履约金不符合合同约定。综上，同意合同于2020年11月11日解除，请求法院依法驳回马远志的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月14日，一品天下公司（甲方）与马远志（乙方）签订了《一品CG商铺租赁合同》，约定乙方承租成都市高新区南华路1274号一品金天府第1层第11号商铺，建筑面积暂定为61.35平方米。租赁期间为2019年1月1日起至2023年12月31日止。2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金为7668.75元/月，2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金为9816元/月，2021年1月1日至2021年12月31日期间的租金为10429.5元/月，2022年1月1日至2022年12月31日期间的租金为11043元/月，2023年1月1日至2023年12月31日期间的租金为11656.5元/月，租金按季支付，采取预付方式即本季末结束前15天前预付下季度的费用，第一计租期的租金在签订本租赁合同时向甲方一次性缴清。乙方在本合同签订当时向甲方一次性缴纳2个月租金作为租赁保证金，共计18405元。合同第七条约定，乙方若拖欠租金、保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的万分之七计算。合同第十条第6款约定，乙方在租赁期内不得中途擅自停止营业，不得擅自转让商铺或分租与第三者，乙方若出现上述行为，则视为乙方违约，甲方有权立即解除租赁合同。合同第十一条第5款约定，因乙方违约导致甲方解除本合同的，甲方有权立即收回商铺，不返还租赁保证金及乙方已缴纳的其他款项，乙方应赔偿甲方3个月租金作为违约金，乙方应在合同解除后7日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第七条约定向乙方加收逾期付款违约金，若乙方尚欠租金的，则乙方不得搬离房屋内物品，甲方有权处置物品并以处置所得价款抵偿租金和违约金。合同第十条第7款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方承担违约责任：逾期支付租金及各项保证金等应付款项或未按期补足各项保证金等费用超过7日的；未经甲方书面同意，在一个月内擅自歇业累计两天的。 合同签订后，一品天下公司按照合同约定向马远志交付了商铺，马远志亦按照合同约定开业经营并缴纳了前期的租金、租赁保证金18405元，一品天下公司向马远志出具了《收据》，交款单位为马远志（西北风味美食），人民币壹万捌仟肆佰零伍元，交款事由为西北风味美食租赁保证金。 另查明，张春玲、蒋德阳、张春霞、吴天其（甲方）与一品天下公司（乙方）于2016年7月31日签订了《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》，约定甲方将其购买的高新区南华路1266号一品金天府1-1-11号商铺委托乙方进行招商及运营管理，并由乙方代甲方与实际经营人签订租赁合同，委托经营管理代管期限为3年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。之后，甲方与乙方再次签订《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》，约定原经营管理代管期限延长至2023年12月31日。2020年8月10日，甲、乙双方签订《代管补充合同解除协议》，约定自2020年8月10日，双方签订的合同即时解除。 再查明，原南华路1266号1栋1层11号商铺即为高新区南华路1274号。马远志于2020年1月4日向张春玲转账支付了7668.75元。马远志在庭审中自述其于2020年4月3日搬离该商铺。 本院于庭审后联系业主蒋德阳，蒋德阳表示在2019年12月，一品天下公司工作人员告知其自行收取租金，租户在2020年1月将钱打入了账户，收到了一个月租金，之后因疫情未再收到租金，也未向一品天下公司及租户催收。 上述事实有《一品CG商铺租赁合同》、收据、《一品金天府商铺经营管理代管服务合同》、《一品金天府商铺经营管理代管服务合同补充协议》、《代管补充合同解除协议》、银行交易明细等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，一品天下公司接受张春玲、蒋德阳、张春霞、吴天其的委托对其商铺招商及运营管理，其有权以自己名义与实际经营者签订租赁合同。一品天下公司与马远志签订的《一品CG商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。一品天下公司向马远志交付了商铺，马远志应当按照合同约定履行支付租金等费用的义务。针对本案事实，本院认为本案的争议焦点为：1.双方签订的租赁合同的解除时间；2.马远志是否应当支付相应租金及违约金。 关于双方签订的租赁合同的解除时间。马远志主张合同于2019年6月30日解除，一品天下公司同意合同于2020年11月11日解除。本院认为，当事人协商一致，当事人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，或当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，马远志自述其于2020年4月3日搬离该商铺，其在此之前一直占有并使用该商铺，而在合同履行过程中，马远志与一品天下公司均未向对方表达解除合同的意思表示，马远志主张合同于2019年6月30日解除无合同和法律依据，故本院对马远志主张合同于2019年6月30日解除不予认可。一品天下公司同意合同于庭审之日即2020年11月11日解除，但根据张春玲、蒋德阳、张春霞、吴天其与一品天下公司签订的《代管补充合同解除协议》可以知晓，一品天下公司于2020年8月10日起已无权享有案涉商铺的经营权，无权对案涉商铺进行出租并收取租金，故本院确认一品天下公司与马远志签订的《一品CG商铺租赁合同》于2020年8月10日解除。 关于马远志是否应当支付相应租金及违约金。一品天下公司称马远志自2019年7月1日后一直拖欠租金未付，马远志则辩称其在2019年6月协商请求解除合同，一品天下公司不同意解除并承诺租金暂时拖欠可以缓交。本院认为，马远志在合同履行期间应当按照合同约定支付租金，其辩称一品天下公司承诺可以缓交，但并未提交证据证明。即使一品天下公司同意马远志缓交租金，但缓交只是对租金予以延缓缴纳，并非免予交纳，故马远志应当按照合同约定的租金标准支付租金。马远志还辩称一品天下公司在2019年12月私自将商铺经营产权移交到业主张春玲手中，向马远志说明此后事宜皆与一品天下公司无关，并告知了马远志业主的联系方式及银行卡账号。本院认为，一品天下公司在与马远志签订合同时系以自己名义签订，并未向马远志告知一品天下公司系接受他人委托对商铺招商及运营管理，亦不可能知晓业主的联系方式与银行卡账号，而马远志却在2020年1月4日向业主张春玲转账支付了一个月租金7668.75元，另结合业主蒋德阳向本院所述情况，马远志所述与之一致，故本院对马远志的该辩解予以认可。一品天下公司已在2019年12月告知业主自行收取租金，且业主也实际于2020年1月4日收到了马远志缴纳的租金，故本院对一品天下公司主张的2020年1月1日以后的租金不予支持。综上，本院确认马远志应当支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金共计46012.5元。关于违约金。马远志主张一品天下公司同意其缓交，结合2020年1月一品天下公司工作人员告知其将租金交付业主的事实，一品天下公司未提交证据证明其催收了2020年1月之前的租金，足以证明一品天下公司同意马远志缓交事实的成立。故马远志不应当承担延期支付租金的违约金。 关于租赁保证金，马远志在合同签订后已向一品天下公司交纳了租赁保证金18405元，现合同已经解除，租赁保证金应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司于被告（反诉原告）马远志签订的《一品CG商铺租赁合同》于2020年8月10日解除； 二、被告（反诉原告）马远志于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司租金46012.5元； 三、原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告（反诉原告）马远志租赁保证金18405元； 四、驳回原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1690元、反诉案件受理费130元，由原告（反诉被告）四川一品天下商业运营管理有限公司负担910元，由被告（反诉原告）马远志负担910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  周文莉