北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初24622号原告（反诉被告）：方冬青，女，1976年12月16日出生，汉族，无业，户籍地安徽省安庆市望江县，现住北京市西城区。被告（反诉原告）：张郑军，男，1974年10月5日出生，汉族，亨通天下（北京）建筑工程有限公司总经理，住北京市东城区。原告（反诉被告）方冬青与被告（反诉原告）张郑军房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方冬青，被告（反诉原告）张郑军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方冬青向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告返还原告房屋租赁押金6000元；3.判决被告退还原告购买热力棒费用400元；4.判决被告退还原告清理油烟机费用200元整；5.判决被告偿还自交付房屋后押金所产生的利息；6.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2018年5月1日签订了房屋租赁合同。合同期两年，原告于2018年4月20日微信转账给被告800元看房定金，于2018年4月22日通过手机银行转账给被告10万元整，于2018年6月14日通过手机银行转账给被告4万元整，于2018年7月26日通过手机银行转账给被告5230元（其中30元是被告所欠的水费），总计转给被告146030元整，被告同意此为两年的房租含押金6000元。2020年4月29日被告收回房屋后，押金一拖再拖，至今微信不回电话不接，以至到现在说反正没有钱爱怎么着怎么着，原告多次催要押金以及热力棒费用和清理油烟机费用，被告拒不偿还。故诉至法院。张郑军辩称，答辩意见同反诉事实和理由一致。张郑军向本院提出反诉请求：1.判令方冬青赔偿损失48600元；2.反诉诉讼费用由方冬青承担。事实和理由：张郑军向方冬青出租西城区莲花河胡同丽水莲花小区X号院XX号楼XXX单元XXXX室，方冬青付款入住后多次违反合同。如：租赁合同第四条租金标准及支付方式：押一付24，支付日期为2018年5月1日，而方冬青分四次才支付完成租金，最晚一次为2018年7月26日，离合同约定晚近三个月。第十一条其他约定事项：两年共计144000元，业主同意优惠至140000元。前提条件是满二年并且一次性支付。通过上述可以看出，租户仅仅是支付了租金并没有交付押金。多付的2000元为分期和迟付款三个月利息。租赁合同第四条租金标准及支付方式（二）押金：人民币陆仟元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。在租户租住的二年时间内，对客厅进行隔断，居住的人数多时近6、7人，房间设施损毁严重。事后甲方维修用时近一个月，花费8600元。因没有收其押金考虑老乡原就没有要求其进行赔偿。现要求赔偿该项损失8600元。在2019年8月因方冬青资金困难，提出不想租住房子了。张郑军出于老乡情谊将未用完的房租退回方冬青30000元。张郑军因2019年父亲母亲生病一直在忙于安徽老家事宜，一直对此房屋无力管理。谁知方冬青收到钱后一直以老乡和租户名义在此居住。由于2020年上半年的疫情，一直到2020年的五一后，在张郑军的多次打电话要求下，5月2日方冬青拆除客厅本人打的隔断，但是一直没有办理房屋交接，暂用房屋至7月20日。期间张郑军安排麦田和链家中介安排开锁公司打开房门二次，方冬青安排其老公对新更换的门锁打胶、堵锁眼等。根据以上情况，申请法院判决方冬青返还房租费30000元。因房屋维修和方冬青堵锁眼等给张郑军造成的房屋空置，在此张郑军申请3个月*6000元=18000元，请法院给以支持。因开锁和换锁二次造成张郑军1000元损失，后期保洁费用400元。因张郑军无法提供收据，请法院给以支持。综上，张郑军不应支付租房押金，同时申请法院支持张郑军索赔48600元损失。反诉费用由方冬青承担。张郑军请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时，判决支持张郑军的请求。方冬青针对反诉请求辩称：张郑军说的不属实，我是2018年4月30日租他的房，租金是6000元每月，我当时跟他讲能不能给我便宜点，他说都是老乡两年一次交齐，本来是144000，把4000元抹掉，我说行。2019年8月，我跟被告说房子我不租了，被告通过链家找了新的租户，住了5个月，租户给了他36000元（含押金6000元），6000元押金被告也没有退给新租户。这30000万元租金被告给我了，让我继续住到合同到期。合同到期时间是2020年5月1日，我在2020年4月28日把房子钥匙交给了链家。链家进行了验收给被告拍摄了房子的视频，被告确认了房屋没有问题。4月30日被告给我打电话说让我拆除隔断，补墙上的破损就不扣我的押金了，我实际上4月28日就拆完了，4月30日我让链家给我开的门把墙补了。5月1日我跟被告联系要求退押金，被告说母亲生病了让我等两天，后来再联系就不接了。后来我多次到链家闹，也报过警，被告也没有给我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：方冬青（承租人、乙方）与张郑军（出租人、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定房屋坐落于北京市西城区广安门外莲花河胡同X号院XX号楼XXX单元XXXX（以下简称涉案房屋），建筑面积69.10平方米；甲方持有房屋所有权证；租赁用途为居住；房屋租赁期自2018年5月1日至2020年4月30日，共计2年。甲方应于2018年5月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为6000元每月，租金总计144000元，支付方式为押一付24，支付日期为2018年5月1日。押金6000元，租赁期满或合同解除后，供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担，其它（水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费）由乙方承担，未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应承担维修或承担赔偿责任。其他约定事项：月租金6000元每月，给业主两年共计144000元，业主同意优惠至140000元。租赁合同签订前后，方冬青于2018年4月20日向张郑军微信转账800元，于2018年4月22日向张郑军汇款10万元，于2018年6月14日向张郑军汇款4万元，于2018年7月26日向张郑军汇款5230元。2018年5月21日，方冬青为涉案房屋支付更换热力棒费用400元。2018年5月29日，方冬青为涉案房屋支付洗油烟机费用200元。租赁期内，方冬青曾与张郑军协商提前八个月退租，张郑军将涉案房屋租给新租户5个月，收取新租户押金6000元未退，收取租金3万元已转交给方冬青。此后方冬青继续居住涉案房屋至租赁期满。方冬青提供微信聊天记录以证明租赁到期其向张郑军索要押金，另提供与中介微信语音聊天截图以证明其已经交房。张郑军提交水费交费通知单以证明方冬青拖欠水费合计195元，分别为2020年1月水费160元，2020年3月水费30元，2020年5月水费5元，结合方冬青实际租赁情况及水费收取的方式，本院对其中35元予以确认。张郑军提交烟台盈达五金建材有限公司2020年7月31日开具的收据一张以证明支出室内维修材料费和人工费8600元。张郑军另提交北京天宝伟业物业管理有限责任公司出具的告知书、收费明细以证明物业公司收费依据。张郑军另提交房屋照片以证明房屋损毁情况。本院认为，方冬青与张郑军签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据租赁合同约定，方冬青应支付两年房租共计144000元，张郑军同意优惠至140000元。诉讼中张郑军认为方冬青并非一次性支付，不认可减免4000元，本院认为方冬青虽系分两笔于2018年4月22日、2018年6月14日向张郑军支付租金共计140000元，但张郑军并未提交证据证明其在当时提出了不再同意减免4000元的异议，方冬青认为当时分两笔付款系经张郑军同意，结合事实情况、合同约定及交易习惯，本院确认实际房租应为140000元。结合前述事实认定，方冬青共计向张郑军支付146030元。租赁期满后，张郑军应按照约定将租赁押金返还给方冬青。方冬青主张应返还押金6000元，但就其提供的相关证据，庭审中方冬青自认张郑军已退还了800元，另有30元系水费。根据现有证据本院仅能确认张郑军还应返还方冬青押金5200元。方冬青诉讼请求中合理部分，本院予以支持。关于押金利息，因双方尚有水费未完全结清，故本院不予支持。关于方冬青主张购买热力棒费用400元、清理油烟机费用200元，张郑军对此未提出异议，结合方冬青提供的证据及合同约定，对该部分费用，本院予以支持。关于张郑军主张的经济损失48600元，根据其提供的证据，本院仅能确认方冬青须支付水费35元。张郑军主张的维修费用，因房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用必然导致损耗，租金中应已包含相关维护成本，且合同约定该费用由出租方承担，张郑军提交的证据不足以证明相关费用的产生系因方冬青保管不当或不合理使用所致，故本院不予支持。关于其他损失部分，现有证据不足以证明张郑军相关主张，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）张郑军向原告（反诉被告）方冬青返还租赁押金5200元；支付购买热力棒费用400元、清理油烟机费用200元，以上合计5800元。二、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）方冬青向被告（反诉原告）张郑军支付水费35元。三、驳回原告（反诉被告）方冬青的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）张郑军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、反诉费508元，合计558元，由原告（反诉被告）方冬青负担6元（已交纳），由被告（反诉原告）张郑军负担552元（已交纳508元，其余44元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月十九日法官助理 肖彦青书 记 员 高 雅