安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初4780号 原告：合肥市第四人民医院，住所地安徽省合肥市黄山路316号,统一社会信用代码12340100485035841F。 法定代表人:丁曜东,院长。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵杰，安徽华人律师事务所律师。 被告：合肥燕子餐饮管理有限公司,住所地安徽省合肥经济技术开发区莲花路736号,统一社会信用代码:91340111062459415D。 法定代表人：马克联,执行董事。 委托诉讼代理人：胡红玲，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段传苹，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 原告合肥市第四人民医院(以下简称合肥四院)与被告合肥燕子餐饮管理有限公司(以下简称燕子公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥四院的委托诉讼代理人张乐明、赵杰，被告燕子公司的委托诉讼代理人胡红玲、段传苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合肥四院向本院提出诉讼请求：1、判令燕子公司立即返还、搬离位于经济技术开发区莲花路736号的租赁房屋,并将租赁房屋恢复原状；2、判令燕子公司支付房屋到期后的占用费377261.28元(从2020年3月6日起按每日2465.75元暂计算至2020年8月6日,最终计算至房屋返还时止)。事实和理由：2011年11月16日,合肥四院与合肥宝莱新型环保建材有限公司(以下简称宝莱公司)签订了一份《安徽省房屋租赁合同》,合同约定由宝莱公司承租合肥四院所有的位于莲花路736号房屋,房屋面积为2600平方米,租期自2012年3月31日至2017年2月28日止,合同第九条对租赁期限届满后返还房屋进行了约定,即合同期满后五日内返还房屋,否则,除定金不予退还外,还应按本合同约定租金的双倍按期支付房屋占用费,直至交还房屋之日止。2013年1月7日,宝莱公司申请将合同主体变更为燕子公司,合同时间、内容均不变。2017年2月28日,租赁到期后,燕子公司拒不返还房屋,合肥四院起诉至法院，法院于2017年12月26日出具(2017)皖0191民初1266号民事调解书,调解书约定合肥四院继续将房屋出租给燕子公司,租赁期限自2017年2月28日至2020年2月29日,每年房屋租金为45万元,租赁期间的租赁房屋禁止转租、水电费支付、到期返还房屋、续租房屋等租赁权利义务均适用2011年11月16日签订的房屋租赁合同。合肥四院按照调解书约定继续将房屋出租给燕子公司,燕子公司已实际经营至今,现合同约定的租赁期限已经届满,燕子公司依约应当返还租赁房屋并将房屋恢复原状。合同到期后,合肥四院多次催促燕子公司将租赁房屋返还给合肥四院，但燕子公司收到通知后一直置之不理,恶意拖延占用租赁房屋。鉴于,燕子公司拒不返还租赁房屋的行为,故诉请燕子公司将租赁房屋返还、恢复原状,并支付房屋到期后的占用费,望判如所请。 燕子公司辩称：一、2011年燕子餐饮（原宝莱公司）经当时政府招商，承租合肥四院案涉房屋，用于酒店经营。双方于2011年11月6日签订《房屋租赁合同》，2012年1月6日合肥四院就案涉房屋续租给燕子公司作出《会议纪要》，确认五年合同期满后，该房屋继续租给燕子公司，时间为五年，后五年房屋租金在前五年合同期满一个月前商谈，如价格协商不成，后五年不再续约。如遇政策性问题和医院发展需要，后五年不再续约。燕子公司为履行该租赁协议，致力于打造餐饮品牌，在2012年初期就已投入700万元，用于房屋质量问题，之后又陆续增加投入，2019年底又追加投资500多万元。经过几年的经营，已成为经开区较为有名的企业及纳税大户，并解决了大量的员工就业。二、合肥四院认为五年到期即终止租赁关系，是对事实的错误认识。1、根据双方签订的房屋租赁合同第八条约定：合同期满燕子公司如继续承租，应提前3个月协商续租，同等条件下，燕子公司享有续租优先权，故5年到期合同并非终止，燕子公司享有优先承租权。2、根据2012年1月6日合肥四院的会议纪要，本着互惠互利原则，前五年合同期满后，该房屋继续租给燕子公司，时间是五年，价格在期满前一个月商谈。如价格商议不成，前五年合同到期终止，后五年不再续约。3、合肥高新法院（2017）皖0191民初1266号民事调解书第一条明确约定，案涉租赁房屋到期返还、续租等权利义务均适用2011年签订的《房屋租赁合同》，即合同期满前协商续租的意思表示仍应当遵守。基于上述事实，合同到期后，并非当然终止，而是应协商续租事宜，仅在价格商议不成的前提下，前五年的合同方到期终止，后五年不再续约，故合肥四院认为五年到期终止是对事实和法律的错误理解。三、合肥四院要求燕子公司返还案涉房屋不符合双方约定或法律规定，应予驳回。1、燕子公司在合同到期前，已按照约定多次与合肥四院进行协商续租事宜，但是合肥四院未提出不同意续租。且2019年底合肥四院向燕子公司告知将进行招投标，燕子公司有优先承租权，招投标将提前通知燕子公司，让燕子公司做好准备继续承租。也正是基于此原因，燕子公司考虑经营，在2019底又对酒店进行维修改造追加投入500万元。2、合肥四院至今没有就续租事宜与燕子公司进行协商和沟通，仅在2020年2月合同到期后，给燕子公司的律师函中傲慢的要求燕子公司搬离，显然不符合房屋租赁合同约定以及2012年会议纪要精神：到期双方就房屋租赁进行协商的情形。3、燕子公司2020年6月29日向合肥四院支付了后续租金45万元，表示继续租赁房屋，合肥四院仍未就价格与燕子公司协商。四、关于合肥四院所述的占用费没有事实依据，且明显高于法定标准。因案涉房屋系国有性质房屋，2020年1月底开始持续受新冠疫情影响，燕子公司无法经营，客观上也不可能搬离房屋，最高人民法院亦认定此为不可抗力。燕子公司此前的房租支付至2月29日，根据国家及省市相关政策，应顺延租期并减免租金。同时燕子公司在减免期限后于2020年6月已经实际支付了一年房租。综上，请求法院驳回合肥四院诉请。 本院经审理认定事实如下：2011年11月16日，合肥四院（出租人）与燕子公司（原宝莱公司，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：出租人将位于莲花路736号，面积2600平方米的房屋出租给承租人仅用于酒店使用，未经出租人书面许可，不得擅自变更用途，租赁期限自2012年3月1日至2017年2月28日；租赁期共五年零月，出租方从二〇一二年三月一日起将出租房屋交付承租方使用，至二〇一七年二月二十八日收回。租赁合同到期终止后，如承租人暂时无法找到房屋，出租人给予其壹个月过渡期，过渡期内租金按二〇一七年度的每月租金费用支付；租赁定金30000元，承租人在签订协议后7日内一次性支付给出租人，合同期满后，双方无争议，由出租人无息退还承租人，如承租人存在违约事由等损失赔偿责任，出租人有权在定金中予以扣除相应违约金及赔偿费用；租赁期限内租赁费合计1500000元，2012年3月1日至2013年2月28日，年租赁费280000元……；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：合同期满或任何情况下合同被解除、终止，可移动部分的装修及增设的他物，由承租人自行搬离租赁房屋并恢复房屋原状；不可移动部分，无偿交付出租人所有；合同期满，租赁双方应及时办理清洁。承租方如需继续承租，应提前3个月与出租方协商续租事宜，否则视为放弃继续承租，原承租方在同等条件下，享有续租优先权；承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金10000元，并以欠付租赁费数额按日万分之二支付逾期滞纳金；合同期满或任何原因导致合同被解除、终止的，承租人均应自合同期满或合同解除、终止之日起五日内返还房屋，否则，除定金不予退还外，还应按本合同约定租金的双倍按期支付房屋占用费，直至交还房屋之日止。如承租方逾期不搬迁，出租方同时有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受一切损失由承租方负责赔偿。2011年11月18日，双方另签订《补充协议》，其中约定“出租的房屋地块属工业用地性质，承租人所经营的是酒店，如因土地使用属性问题，致使承租人不能正常经营，合同自行终止，由此造成的损失由承租人自行独立承担，出租人不承担责任，承租人在经营期间，如因土地使用属性问题，所造成的一切处罚，均有承租人承担，出租人无责”。合同签订后，合肥四院向燕子公司交付了房屋，燕子公司支付定金30000元，随后对房屋进行了装修，并在其中经营酒店至今。 2012年1月6日，合肥四院作出一份《会议纪要》，载明：我院坐落合肥市莲花路736号房屋，经公开招标及多轮谈判，出租给宝莱公司用于经营酒店，合同租赁期共五年……经相关会议研究同意合同期满后，该房屋继续租给该公司，时间为五年，后五年房屋租金在前五年合同期满一个月前商谈。如价格商议不成，前五年合同到期终止，后五年不再续约。如遇政策性问题和医院发展需要，后五年不再续约。 2013年1月7日,宝莱公司申请将合同主体变更为燕子公司,合同时间、内容均不变。 2017年2月28日,租赁到期后,燕子公司拒不返还房屋,合肥四院诉至本院,本院于2017年12月26日作出(2017)皖0191民初1266号民事调解书,调解书内容约定：“一、原告合肥四院与被告燕子公司共同认可位于莲花路736号的案涉租赁房屋由被告燕子公司继续承租，租赁期限自2017年2月28日至2020年2月29日，租期为三年。案涉租赁房屋涉及禁止转租、水电费支付、到期返还房屋、续租房屋等租赁权利义务均适用2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》；二、原被告双方共同确认2017年2月28日至2020年2月28日租赁期间，每年房屋租金为45万元。被告燕子公司已经支付2017年2月28日至2018年2月28日期间的租金33万元，剩余12万元由被告燕子公司于2018年1月12日前支付完毕；2018年2月28日至2019年2月28日期间的租金45万元由被告燕子公司于2018年2月28日前支付完毕；2019年2月28日至2020年2月29日期间租金45万元由被告燕子公司于2019年2月28日前支付；三、如被告燕子公司有任意一期未按期足额支付，视为原告第四人民医院的租赁合同到期，原告合肥四院有权向法院申请强制执行返还房屋及拖欠的租金；四、原告合肥四院自愿放弃其他诉讼请求，双方就本案再无其他任何争议；五、案件受理费9347元，减半收取为4674元，由原告合肥四院自愿承担。” 燕子公司于2020年6月29日自行向合肥四院转款45万元，2020年7月3日，合肥四院已将燕子公司支付的该笔45万元退还。 2020年1月20日，合肥四院向燕子公司发出《告知函》，内容载明：贵公司承租我院的位于合肥市经济技术开发区，莲花路736号的房产，将于2020年2月29日到期。现双方租赁事宜即将届满，根据此前的法律文书规定，经审批我院不再与贵公司签订续租事宜。现正式通知要求贵公司于2020年2月29日前撤离……。2020年3月11日，燕子公司予以回函。2020年5月25日，安徽华人律师事务所受合肥四院的委托向燕子公司发出《律师函》，要求燕子公司清理、交还承租的房屋。 上述事实，有《安徽省房屋租赁合同》、《关于变更合同主体名称的申请函》、（2016）皖01民终2180号民事判决书、（2017）皖0191民初1266号民事调解书、《告知函》、《律师函》、国内支付业务付款回单等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。合肥四院与燕子公司于2017年12月26日在本院主持调解下，达成了继续租赁等事宜，其中约定：“租赁期限自2017年2月28日至2020年2月29日，租期为三年。”现租赁期限已经届满，燕子公司应及时返还案涉房屋，故对合肥四院主张燕子公司立即返还、搬离位于经济技术开发区莲花路736号的租赁房屋，本院依法予以支持。关于合肥四院诉请燕子公司将租赁房屋恢复原状，因案涉租赁合同中约定“租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：合同期满或任何情况下合同被解除、终止，可移动部分的装修及增设的他物，由承租人自行搬离租赁房屋并恢复房屋原状；不可移动部分，无偿交付出租人所有”，因此在保留案涉房屋内不可移动部分装修前提下，燕子公司应对房屋内可移动部分的装修及增设物品进行清理并恢复房屋原状。 关于合肥四院诉请燕子公司支付房屋到期后的占用费，因案涉租赁合同期限已届满，燕子公司理应向合肥四院返还案涉房屋，但燕子公司至今仍占用案涉房屋，依据双方合同约定的“合同期满或任何原因导致合同被解除、终止的，承租人均应自合同期满或合同解除、终止之日起五日内返还房屋，否则，除定金不予退还外，还应按本合同约定租金的双倍按期支付房屋占用费，直至交还房屋之日止。如承租方逾期不搬迁，出租方同时有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受一切损失由承租方负责赔偿”。故燕子公司应支付房屋占有使用费，自2020年3月6日起计算至2020年12月5日为675000元（45万元×2÷12个月×9个月），后期占有使用费按照每日2465.75元（45万元×2÷365天）的标准自2020年12月6日起支付至案涉房屋实际返还之日止。 关于燕子公司辩称其享有续租优先权，因（2017）皖0191民初1266号民事调解书中已经明确了合同届满期限，燕子公司仅凭证人证言并不足以证明其已提前3个月与合肥四院协商续租事宜，且即使燕子公司曾有工作人员到合肥四院就续租相关事宜进行沟通，燕子公司也未举证证明合肥四院已将案涉房屋出租他人，因此并未发生燕子公司所称的在“同等条件下，享有续租优先权”的情形，其上述意见缺乏事实和法律依据，故本院不予采纳。 关于燕子公司辩称其享有因新冠疫情减免租金的意见，今年虽发生新冠疫情，但合肥四院已于2020年1月20日告知燕子公司案涉合同将于2020年2月29日届满到期，燕子公司并没有举证证明在此期间与合肥四院协商减免租金事宜，且在2020年2月29日后属于租赁期满后的占用案涉房屋，亦不存在减免租金事宜，故对上述辩称意见，本院亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥燕子餐饮管理有限公司于本判决书生效后十日内将位于合肥经济技术开发区莲花路736号的租赁房屋恢复原状并返还给原告合肥市第四人民医院； 二、被告合肥燕子餐饮管理有限公司于本判决书生效后十日内向原告合肥市第四人民医院支付房屋占有使用费675000元（自2020年3月6日起计算至2020年12月5日；自2020年12月6日起的占有使用费按照每日2465.75元的标准计算至案涉房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告合肥市第四人民医院的其他诉讼请求。 如给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6958元，减半收取计3479元，由被告合肥燕子餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。