黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0903民初538号原告（反诉被告）：程存战，男，1969年3月30日出生，汉族，系七台河市交通局依七高速管理处职工，现住七台河市茄子河区。被告（反诉原告）：中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司，住所地七台河市桃山区大同路170号。统一社会信用代码：912309007660154769法定代表人：王国明，男，总经理。委托诉讼代理人：柴永新，男，黑龙江政通律师事务所律师。委托诉讼代理人：单丹丹，女，该公司职工。原告程存战（反诉被告）与被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告程存战向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金到房屋恢复原状时止，逾期支付房租所产生的滞纳金1,012.00元；2.判令被告维修租赁房屋，并恢复原状；3.判令被告给付未履行租赁期租金的20%作为违约金。事实和理由：2012年8月21日，原被告双方协商签订了房屋租赁合同，约定被告承租原告位于茄子河区交通公寓一号楼12号耳房一处，租赁期限为10年（自2012年8月24日至2022年8月23日止），租金缴纳方式为年租金11,000.00元，支付方式为电汇，约定逾期交付租金按照日千分之一支付滞纳金。合同签订后，原告依约履行了义务，被告未依约支付租金，且无任何理由单方擅自退租，被告由于管理不当导致房屋漏水、门窗损坏、防盗护栏丢失，该屋的供电、供热、供水、保温等设施损坏，诉至法院。被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司辩称，一是答辩人并非擅自退租，而是被答辩人所交付的房屋不符合双方合同约定，致使答辩人无法正常使用，无法实现租房目的。双方合同约定，被答辩人出租房屋为36平方米，但实际上不足15平方米，严重影响了答辩人开展移动通信业务，特别是2018年开始对通信设备设施升级后，无法增设相关设备给答辩人造成了较大损失，答辩人只好于2019年8月份终止合同。被答辩人属于先行违约，应承担违约责任，答辩人无责任。二是答辩人未逾期支付租金，答辩人在终止合同前已经支付了全部租金，答辩人因被答辩人交付的房屋不符合约定而终止合同后，被答辩人拒绝收回房屋钥匙，实属错上加错，答辩人不仅不应继续支付租金和滞纳金，而且被答辩人还应向答辩人支付房屋看管费用。三是租赁期内，被答辩人应履行维修义务，自行承担维修费用，但被答辩人从未对房屋进行维修管护，被答辩人的房屋现状系年久失修所致，并非答辩人故意破坏，应由答辩人自己维修并承担相关费用。四是合同履行中违约的是被答辩人。反诉原告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司向本院提出诉讼请求：1.驳回反诉被告在本诉中的各项请求；2.解除房屋租赁合同；3.反诉被告退还给反诉原告租金38,500.00元（5,500.00元/年×7年，即从2012年8月至2019年8月）4.反诉被告支付给反诉原告房屋看管费18,000.00元（1,500.00元/月×12月，2019年8月至2020年8月）；5.反诉费用及本诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告交付的房屋不符合约定条件，给反诉原告造成了较大损失，反诉被告先行违约，反诉原告终止合同后，反诉被告又拒绝收回房屋钥匙，致使反诉原告又安排专人看管房屋，加重了反诉原告损失。反诉被告程存战辩称，当时租房时移动公司联系我租房、看房，移动公司职员问我房屋多少平方米，我说16平方米。移动公司职工让我提供4份证据，身份证、银行卡、房屋发票、买卖合同。合同是移动公司准备的，当时约定是房屋多少钱，不是根据面积定的租金，签订完合同后，我发现合同上面写的是36平方米，我当时联系王荣荣（移动公司职工）告诉她，王荣荣说我没有权限管不了。反诉状第一项诉讼请求我不同意，第二项解除房屋租赁合同，我不同意解除；第三项诉讼请求我不不同意，我是按房屋租的不是按面积租的；第四项返回房屋看管费我不同意；第五项反诉费我不承担。原告程存战为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据（1）原告身份证复印件一份，证明原告身份及主体资格；证据（2）银行卡一张、房屋买卖收据一张，证明银行卡是移动公司让办理的，移动公司知道房屋是16平方米。被告质证有异议，移动公司没让原告办这张银行卡，是原告自己办理的。这是一张收据不是发票，原告用此证明租赁房屋是16平方米是不客观的，发票有些字迹被原告扣掉了，对收据真实性有异议。本院经审查核实对真实性予以确认。证据（3）房屋租赁合同一份和照片8张，证明合同条款规定甲方有义务维护房屋完整性，甲方违反合同规定损坏房屋。被告质证有异议，5张房屋损害照片没有日期，何时拍照不清楚，5张照片都是局部的不能反映房屋全貌，不能证明是案涉房屋，该5张照片不能证实原告的主张，这些属于维修范畴，不是我方破坏的。3张本貎照片也都是局部的不能反映是本案争议的房屋，这8张照片不能证实原告的主张。本院经审查核实对真实性予以确认。被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司为支持其主张，向本院提供如下证据：证据（1）营业执照、公司身份证明书、王国明个人身份证复印件，证明中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司具有诉讼主体资格。经原告质证无异议；证据（2）《全业务一期七台河管道光缆工程销售公司公寓分纤点租房合同》一份（复印件），证明①原、被告双方具有房屋租赁合同关系；②该合同明确约定，原告出租的房屋36平方米（但实际不足15平方米，原告交付的房屋不符合约定）；③该合同证明原告程存战未向被告出示房屋所有权证、土地使用证、隐瞒了房屋真实的面积情况；④证明原告程存战出租的房屋内无设施。经原告质证有异议，当时租房的时候我己经向移支公司示明出租房屋是16平方米，出租房屋是耳房办不了房照，当时出租时房屋有供水、供电一切使用正常。本院经审查核实对真实性予以确认；证据（3）付款凭证7份，证明自2012年8月至2019年8月，己向程存战支付了各年度房屋租金，被告没有违约。原告质证有异议，2018年至2019年租金晚付了92天。本院经审查核实对真实性予以确认；证据（4）证人路某、祝某证明从2019年4月开始和原告交涉房屋面积不够，要终止合同，原告方不同意，不接收钥匙。经原告质证有异议，当时移动说给我5,000.00元，连维修都不够。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月4日，程存战与中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司签订《全业务一期七台河管道光缆工程销售公司公寓分纤点租房合同》，合同约定：“……1.1详细地址（茄子河区交通公寓一号楼12号耳房）1.2房屋结构（砖混）1.3建筑面积（36平方米）1.4屋内设施（/）1.5房屋所有权证号（/）……3.1期限为（10）年整。自（2012）年（8）月（24）日起至（2022）年（8）月（23）日止……4.1房屋租金为年￥（11000.00）元。10年合计总租金￥（110000.00）元。9.3甲方逾期交付租金，每逾期一天，则应按上述费用的日千分之一支付滞纳金。9.5在租赁期内，乙方因非本合同第9.1条中所列的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，乙方应向甲方支付未履行的租赁期内发生的租金总额20%作为违约金，返还甲方已经支付当年剩余月份租金，并赔偿甲方因基站搬迁所发生的实际损失。在租赁期限内，乙方非因本合同9.2条中所列情况，甲方解除本合同退回该房屋，甲方将房屋恢复原状。”合同中甲方为中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司，乙方为程存战。合同签订后，程存战依约交付房屋，2018年4月至8月间中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司陆续将设备搬离案涉房屋并通知程存战不再继续租赁房屋，程存战拒绝接收房屋钥匙。本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议为双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。关于案涉房屋是否符合交付条件。本案中中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司主张合同约定房屋面积为36平方米，实际面积不足15平方米，对方构成根本违约。对此，本院认为：其一，作为承租方，中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司理应对案涉房屋是否符合出租条件更具审慎义务。其二，根据双方陈述可以确认，合同文本为中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司提供，合同签订时未要求对方提供案涉房屋面积的证明材料，不排除合同文本文字错误的可能性。其三，合同中载明案涉房屋36平方米，实际房屋面积约为16平方米（热力费发票显示案涉房屋面积为16.2平方米），两者相差20平方米，极易察觉。合同签订后，中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司随即接收案涉房屋安装设备，并定期派人检查工作设备，对案涉房屋实际面积情况不可能不了解，但中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司按照合同约定的租金数额支付租金长达7年之久，可以证明其愿意按现状承租该房屋。故中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司的抗辩主张缺乏依据，本院不予采信。关于原告要求被告支付租金及滞纳金的诉讼请求。合同9.5条款约定“在租赁期限内，乙方非因本合同9.2条中所列情况，甲方解除本合同退回该房屋，甲方将房屋恢复原状。”根据合同约定，中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司享有解除合同的权利。中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司未将房屋恢复原状影响原告对房屋的再次出租，对原告造成了损失。但因原告未及时采取防止损失扩大措施，故对扩大损失部分，本院不予支持。综合考量，本院酌定支持赔偿金5,500.00元。合同9.3约定“甲方逾期交付租金，每逾期一天，则应按上述费用的日千分之一支付滞纳金。”根据合同内容无法明确“上述费用”具体指向对象，故参照合同9.4内容按照年租金数额确定。根据合同约定，中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司于8月24日前支付下一年度租金，在支付租金前程存战需向中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司提供房屋租金的等额税务发票。2018年，中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司于11月23日支付租金，晚于合同约定日期，但因程存战提供的发票开具时间为2018年8月24日，按照8月24日开始计算中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司逾期支付租金期间显然不妥。财务一般采取月结制度，故给予30日宽限期，自2018年9月24日至2018年11月23日共逾期60天，以年租金11,000.00元为基数按照日千分之一计算滞纳金共660元。关于原告要求被告将房屋恢复原状的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司将房屋恢复原状，本院予以支持。关于原告要求被告给付未履行租赁期租金的20%作为违约金的诉讼请求，因双方当事人无约定，无法律依据和事实依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告退还租金38,500.00元的诉讼请求，如前文所述，中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司以其行为表明愿意按房屋实际情况承租该房屋，要求退还租金的请求无法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付房屋看管费18,000.00元的诉讼请求，因无法律依据和事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条之规定，判决如下：被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司于本判决生效之日起十日内向原告程存战支付赔偿金5,500元及滞纳金660元，共计6,160元；被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司于本判决生效之日起十日内从案涉房屋（茄子河区交通公寓一号楼12号耳房）中腾退，并将案涉房屋恢复原状；驳回原告程存战其他诉讼请求；驳回反诉原告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费815.3元减半收取407.65元由被告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司负担，反诉费1,212.5元减半收取606.25元由反诉原告中国移动通信集团黑龙江有限公司七台河分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审判员  赵俊莹二〇二〇年十二月二十一日书记员  张庆红