北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84754号原告:贾某，女，1988年1月10日出生，汉族，首都机场职员，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：薛冰，北京卓航律师事务所律师。被告：甄某，男，1958年10月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄京华（被告甄某之女），女，1982年6月16日出生，土家族，住北京市顺义区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，该公司法务。原告贾某（以下简称原告）与被告甄某（以下称其姓名）、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司，与甄某合称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人薛冰、甄某委托诉讼代理人苟波、链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：要求二被告共同赔偿20万元。事实和理由：原告、二被告于2019年5月16日签订房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同等，甄某将坐落于北京市朝阳区XXX房屋出售给原告，链家公司为居间方，房屋成交价247万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价45000元，总计2515000元。根据《房屋买卖合同》约定，出卖人承诺房屋已符合出售条件，出卖人应当保证已如实陈述房屋附属设施设备、装修装饰情况和相关关系，出卖人违反上述承诺的，应将房屋恢复原状，若无法回复的，则按照实际损失陪产个买受人。根据《居间服务合同》第三条第2项约定，链家公司应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。但原告购买涉案房屋后，才得知涉案房屋属于危房，可能会倒塌，整个小区的居民都知道房屋质量存在问题，近几年一直在维权。2017年集团公司还聘请了专业检测机构检测，鉴定时由经过每户居民同意的居民代表签字，最终鉴定结果为c级。二被告隐瞒房屋存在质量问题的行为构成违约，应承担赔偿责任。甄某辩称，不同意原告的诉讼请求。我们不存在隐瞒涉案房屋质量问题的情况，我们也不知道涉案房屋有任何质量问题。之前的鉴定报告我们不知道。我们也没有签订过同意鉴定的文件。双方合同已经履行完毕，我们没有任何违约行为。原告没有证据证明房屋存在质量问题，也没有证据证明自己的实际损失。涉案房屋在售卖前，原告曾多次查看房屋，并陪同家人、亲属等共同前往查看，已经充分了解了房屋和小区的情况。链家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我司是居间方，不存在隐瞒房屋质量瑕疵的问题，也不应对房屋质量承担责任。我司对原告所述鉴定报告不知情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年5月16日，经由链家公司提供居间服务，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告名下位于北京市朝阳区XXX房屋，建筑面积66.88平方米，房屋成交价格247万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价45000元，以上共计2515000元，原告拟贷款160万元。原告于2019年5月16日支付第一笔定金2万元，于2019年5月18日支付第二笔定金3万元，于2019年5月31日支付第三笔定金45万元，被告应于2019年6月4日办理一次性还贷申请，并最迟于2019年7月29日办理完毕房屋解抵押登记手续。原告应于过户前2个工作日将第一笔首付款30万元支付被告。双方于网签后20个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，于网签后30个工作日内共同前往税务部门办理缴税手续，于网签后45个工作日内办理不动产权属转移登记手续户。户口迁出保证金10万元，物业交割保证金15000元。协议约定，出卖人确认该房屋在其本人或近亲属持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡，若出卖人在签署本合同签就前述事实隐瞒真实情况的，三方确认，因出卖人之欺诈行为，使得买受人和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，买受人有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议，并可要求出卖人承担赔偿损失的额责任。现原告已依约交纳全部购房款，双方办理了房屋交接和产权过户登记手续，原告已对涉案房屋进行了装修并入住。本案争议焦点为：应否认定被告在出售涉案房屋时隐瞒了房屋质量瑕疵的不利因素，并应就此承担赔偿责任。就此，本院曾前往北京首都机场物业管理有限公司调取了该单位于2017年8月25日委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心针对新建建筑（天驿宾馆）是否影响首都机场XXX楼安全性产生影响做出的《检测鉴定报告》，根据该鉴定报告认定，“新建建筑（天驿宾馆）主要在施工阶段对1XXX楼主体结构变形、倾斜产生影响，未对XXX楼主体结构变形、倾斜产生影响。XXX楼建筑物结构及构件按变形与损伤均评定为cu级，XXX楼建筑物结构及构件按变形与损伤均评定为bu。”根据该鉴定报告附录表中列明的cu级指的是不符合国家现行标准规范的安全性要求，影响安全性能，应采取措施。bu级指的是略低于国家现行标准规范的安全性要求，尚不影响安全性能，可不采取措施。针对该报告，各方对其真实性均无异议，但被告认为并未收到过该份报告，对此也不知情。原告认为该报告可以证明被告隐瞒了房屋存在质量瑕疵的问题。此外，本院还从另案审理中调取了承办人自北京XXX有限公司调取的会议纪要（以下简称会议纪要）及XXX号楼抗震安全检测问题承诺书（以下简称承诺书），根据该承诺书可见，相应楼号、相应单元、相应房屋业主的签名，其中包含了涉案房屋原业主被告的手写签名字样。双方对该《承诺书》的真实性无异议，但被告认为上面的签名非本人所写，也不清楚是谁书写。针对赔偿损失的数额，原告主张酌定按照20万元计算，并保留对天驿宾馆施工方的赔偿请求。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。关于合同效力的问题，本案中，原告并未主张撤销双方所签房屋买卖合同、补充协议及相关文本，而是坚持主张在合同已履行终结的情况下，要求赔偿损失，该意见的确立属于当事人诉权范畴，本院不持异议。围绕争议焦点，结合本院取证可以看出，涉案房屋所在楼栋确因天驿宾馆的建设而受到结构影响，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对包括涉案房屋所在楼栋在内的五栋楼梯的鉴定结论较大程度上证明了涉案房屋的楼体质量问题，而结合本院调取的会议纪要和承诺书，也可以看到在承诺书中列表上已有被告手写签名字样，上述事实可以认定被告在出售涉案房屋时已知晓楼体质量可能存在问题的事实，被告仅口头表示对承诺书上的签字不知情不构成有效抗辩，本院不予采纳。所以，本院认定，被告在售卖涉案房屋时，未详实披露房屋存在质量问题的事实，应承担违约赔偿责任。关于赔偿责任的数额，在双方所签合同中约定的违约责任包括解除合同后的违约责任、逾期付款或逾期交房时继续履行合同的违约责任、因欺诈而撤销合同的赔偿责任，但并未明确约定被告隐瞒房屋质量瑕疵而应承担的违约赔偿责任。赔偿损失或违约责任均以填补损失为原则。在合同继续履行的情况下，原告可得主张的赔偿损失应为房屋质量瑕疵可能导致的房屋价值贬损，庭审中，各方均未就此申请评估，应各自承担举证不能的不利后果。现原告主张被告承担20万元的赔偿责任，并不明显超过违约金标准，本院准予。关于链家公司应否承担连带赔偿责任的问题，现有证据难以证明链家公司在房屋售卖过程中存在恶意隐瞒房屋结构瑕疵的过错，故本院对原告的该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告甄某于本判决生效之日起七日内给付原告贾某二十万元；二、驳回原告贾某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告甄某负担131元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黎伟伟审判员  乔红星审判员  刘茵茵二〇二〇年十二月三十日书记员  李雅雯