长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初2463号 原告：长春中智投资集团有限公司（原长春中智投资有限公司）。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：赵某，吉林理扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴某，吉林衡丰律师事务所律师。 被告：何某， 委托诉讼代理人：,系何某之夫。 委托诉讼代理人：宋某，吉林泉商律师事务所律师。 原告长春中智投资集团有限公司（以下简称中智投资公司）与被告何某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中智投资公司委托诉讼代理人赵某、吴某，被告何某及委托诉讼代理人高原、宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中智投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即将承租房屋（即长电紫盈花城三期25栋109、110、117商住楼）恢复原状并返还给原告；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2012年8月16日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于长春市二道区东盛大街1000号长电紫盈花城三期建筑面积2869.24平方米的25栋109、110、117商住楼出租给被告。并约定未经原告同意，被告不得将承租房屋转借（租）给他人，且不得对承租房主体墙体结构进行拆除及改造。合同签订后，原告按约定将租赁房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定支付租金，并将该房屋部分转租给“果婆婆”水果店、“喜丰”高记粥铺等商家，且未经原告同意及有关部门批准，擅自对承租房屋主体墙体结构进行了拆改和变动。2019年9月2日，原告向被告发出《告知函》，通知其在收到函件后15日内将拆改房屋主体墙体结构恢复原状，若被告在此期限内不予恢复，则双方租赁合同于收到函件之日起第16日解除。但被告接到通知后，拒不对房屋拆改变动进行恢复。原告认为被告未按约定支付租金并将房屋转租他人，又将承租房屋主体擅自拆改变动，对房屋造成严重损害，已经构成严重违约，故诉至法院。 何某辩称，(一)原告没有法定的和约定的合同解除权。(二)原告在诉状中提出的解除合同的三点理由均不成立。1、原告主张被告未按约定支付租金，实际情况是由于2012年-2013年政府修建快速路，致使被告经管的宾馆生意受到影响，收入下降，经与原告协商，原告同意免除2013年下半年的房租，其他期间房租被告均按时足额缴纳。2、关于原告主张的房屋转租问题，在合同签订之前，原告负责人王某告诉被告可以转租，还给被告计算转租的收入，他将作为与被告协商签订房屋租赁合同的一个条件，同时在转租的过程中原告予以书面同意，并且对历年来转租的情况都知情，没有提出过异议，继续收取房租。同时双方签订的合同第8条第2款没有约定原告具有在该房屋转租的情况下可以解除合同的权利。3、关于原告主张的其擅自对房屋主体、墙体结构进行拆改和变动，首先被告修防火通道是经营宾馆必备的条件，否则无法通过消防验收，也不符合安全标准，无法进行营业，其次，修建防火通道的事情是开业之初，那么历经多年原告对该事始终都知情，没有提出任何异议，并且继续收取房租，将该房屋出租给被告使用，应视为其已实际行动予以同意。4、修建防火通道的行为不是对该房屋主体结构的损坏，没有影响该房屋安全使用，是否是原告主张的对房屋主体结构的损坏不能仅仅依据原告的主观判断，得经过相关部门的鉴定。(三)原告之所以解除合同，其根本的原因是原告为了用该房屋抵押贷款，被告未同意。该房屋不能应原告要求恢复原状，否则被告无法经营。另原告应当明确的提供证据，证明被告对房屋主体结构进行了损坏，并且确实造成了该房屋安全使用，必须是由相应资质的鉴定部门出具鉴定意见，不能仅凭原告主观进行认定。关于两份公证书不能作为原告解除合同的证据使用。 原告向法庭提供证据： 1、房屋租赁合同，证明双方形成房屋租赁合同法律关系，合同第七条第一款约定，房屋租赁期间，乙方不许自行拆改房屋结构，第九条第二款约定，房屋租赁期间，未经甲方允许，乙方自行损坏承租房屋主体，在甲方提出合理期限内仍未修复的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，第十二条第一款第一项约定，租赁期间乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，即未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构或损坏房屋的。被告对真实性无异议。但原告所主张破坏主体结构实际上是修的防火通道。这个事实原告知情且未提出任何异议，正常收取租金；修防火通道的行为没有破坏房屋的主体结构和使用安全；不修防火通道就不能经营宾馆，就无法实现合同目的，应视为原告没有按合同约定提供适格的房屋，应承担违约责任和赔偿被告的损失；如果原告认为修防火通道破坏了主体结构，也必须通过有相应资质的鉴定部门出具鉴定意见，否则其主张不能得到法院支持。 2、中国银行交易流水明细清单8页，证明被告未在合同约定的期间内按约支付房租款，根据合同第5条第2款第2项约定被告应当在每一年的10月31日前向原告一次性支付下一年度房屋租金，自2015年起被告从未按约按时向原告支付房屋租金。被告质证认为2012年签订合同当日起，先付了40万的租金，每年的租金是从2012年12月1日开始计算，由于2013年修建快速路我们与王某协商也同意2013年6月1日起到2013年12月31日这个租金免除。租金是每三年一递增。从2014年1月1日开始计算每年6月份交租金，没有书面约定，以双方实际履行的行为改变了合同对交租金期限的约定。另合同第十二条第四款约定如果原告不认可被告交租金的方式应当及时提出异议并且向被告主张滞纳金，甚至要求终止合同，但原告未提出这些要求，而且收取了被告支付的历年来的租金，那么可以认为双方实际上是已经改变了合同的关于租金的收取期限的约定。 3、长电紫盈花城三期25号楼竣工图4张、照片25张、公证书2份附一份情况说明，证明被告对案涉房屋多处主体结构进行拆改多次，从竣工图和照片中所记载的内容相对比，被告对上述案涉房屋的1-5层多处墙体进行拆改，同时将一层原有设计为窗体的位置拆改为门，均属案涉房屋的主体结构；被告未经原告书面允许，擅自将房屋转租二道区喜丰高记粥铺，二道区果婆婆水果凯利店、福升超市等，构成根本性违约，原告有权解除合同；由于被告的违法违约行为，导致案涉房屋的安全性及完整性受到侵害，原告对其送达告知函要求被告在15日内对案涉房屋进行修复，但被告未予理会。被告质证认为房屋转租的事实存在。一楼转租三部分，从2013年开始就转租了一直在换租赁方，目前为止是高记粥铺，果婆婆，还有一个是福升超市。 4、证人董越（物业公司经理）证言，证明案涉房屋在未出租前是毛坯房，在2007年交房时该房屋一直空着，2013年年中在修高架桥时装修的。被告在装修时给物业送了一个装修方案。可以认定本次鉴定报告中的改动均是被告所为。被告质证认为其证言不具有效力。 5、物业公司存档的案涉房屋装修设计方案，证明案涉房屋的损坏均是被告所为。被告质证认为该份方案不是其提供给物业的，其装修均是自行装修的。 6、司法鉴定意见书及鉴定费发票，证明被告违反了双方签订的《房屋租赁合同》第七条第一款、第九条第二款、第十二条第一款中的约定，被告既没有向原告书面报备装修方案，更未经政府相关部门审核批准，不仅违反双方约定，同时违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210--2018）中第3.3.4条要求规定“未经设计确认和有关部门批准，不得擅自拆改主体结构和水、暖、电、燃气、通信等配套设施”的要求。合同约定解除条件已经成就，原告享有单方解除合同的权利。被告质证认为：鉴定意见书中没有明确写明原告提到的与图纸不相符的改动是被告进行的，原告提供的图纸是2006年3月份的，被告租房是在2012年8月，期间有六年时间，鉴定意见没有明确指出是被告进行的改动，六年中可能有原告或者第三人进行改动；意见书没有明确指出改动是造成整个建筑严重的安全隐患，造成房屋是危房，造成房屋已经不能使用的标准，达到租赁合同不能继续履行的标准；鉴定书82页中鉴定人鉴定资质证书过期，不具备鉴定资质，该鉴定意见书无效，不能作为认定事实的依据；鉴定费不承担。 被告向法庭提供证据 1、支付租金的原始凭证，证明被告全额支付了房屋租金；双方用实际履行的方式变更了合同约定的租金支付期限；原告免除了2013年下半年的房租。原告质证该份证据印证了原告的主张，被告没有按合同约定日期向原告支付租金构成违约。对于其免除半年房租的事实应举证证明。 2、原告出售该房屋的广告，证据来源58同城摘录，证明原告对案涉房屋进行装修、现状知道和认可。原告质证被告不能提交原始载体，故对该份证据不予认可。且据该图片显示，没有记载该房屋的具体位置及房屋信息，且发布该条信息的刘佳欣不是原告方工作人员，不能证明图片中的房屋指向的是案涉房屋。 3、网上下载新闻，证明2012年-2013年该房屋所在地段因政府修快速路，对被告的经营造成影响，经双方协商免除2013年下半年的房租。原告质证该组证据只能证明修路事实，不能证明免除半年租金的事实。 4、房屋租赁前的照片和房屋装修完之后的照片，证明被告没有对该房屋的主体结构进行拆改；该房屋一层转租的事实经原告同意且知情，未曾提出异议。原告质证认为房屋的外部照片无法证明房屋内部拆改情况。第一张照片就可以看出被告自接到原告交付的房屋之后第一时间就对房屋外墙体进行了拆改，具体房屋另一侧是否有拆改没有在照片中显示，但在原告提交的建筑图纸当中有显示。 5、部分转租协议6份及一份原告同意转租的证明，证明原告对多年来房屋转租的事实同意并且认可。还证明原告是应租赁户的要求，才让原告出具的证明。原告质证认为转租协议的真实性无异议，但该份转租协议无原告盖章认可或其法定代表人及工作人员签字，故不能证明原告知道转租协议的存在，且该份证据没有形成时间，也没有原告经办人员签字，不能证明该份公章的出处及真实性，不能证明被告所要证明的问题。 6、原告法定代表人王某与被告丈夫高原微信的聊天记录、房屋承租人承诺书（与王某聊天记录中摘下来的），证明双方已经将交付房租的时间更改为每年6月份；原告对该房屋的现状安全予以认可；原告起诉解除合同的真实目的是被告没有按其要求签署当银行执行该房屋时放弃租赁权对抗抵押权的承诺。四、证明原告免除被告2013年下半年房租。原告质证认为聊天记录真实性无异议，只能证明2018年4月份有提前交房租的事实，不能证明2015年-2019年有变更交房租日期的这个承诺；2018年8月27日的聊天记录只能说明王某有承兑被告宾馆的意向，不能证明原告对案涉房屋装修情况现状予以认可；2019年6月6日聊天记录无法体现房屋承租人承诺书的内容以及提供的承诺书与王某的聊天记录无法对应。高原在6月9日的微信记录当中要求王某确认原告为其免了8个月的房租，王某回复没听说，足以说明原告从未对被告承诺免其租金的事实。目前2020年没有交房租 7、市场主体住所（经营场所）使用承诺书（复印件，原件收回），原告向二道区工商行政管理局出具的，证明房屋经过被告装修之后原告对该装修的安全性和合法性予以认可。并且确认本住所安全状况良好，不属于危险房屋。原告质证认为只能证明案涉房屋不属于危险房屋。其违法拆改行为就对该房屋安全性和完整性构成侵害。另此份证明系要求我方出具的，被告系房屋承租人，为应对上级行政主管部门检查，原告才配合被告出具的此承诺书。 8、证人杨雪，证明其在2013年6月份在该宾馆工作，在工作期间原告每年都会派人来到我宾馆看房屋的使用情况，看经营情况及设施。原告质证认为证人不能明确指出来人所谓踏查房屋的工作的公司；即使所来人是原告公司的人，其也只能对现场被告装修后的房屋进行踏查，不能区分出被告在装修之后与装修前的毛坯房屋的具体差距。非专业的工作人员不能仅凭肉眼看出房屋主体结构是否被拆改过，证人的证言不能证明被告所想证明的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （一）2012年8月16日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于二道区东盛大街1000号长电紫樱花城三期25栋【幢】109、110、117商住楼租赁给被告，该租赁房屋仅作为商业经营使用。1、租赁期间：自2012年12月1日起至2027年11月30日止共十五年；2、租金支付方式：租金从2012年12月1日起计算，每年实付租金850000元。租金的支付方式分五个阶段，每三年为一阶段，租金按应付款当年的租金为基数，每三年上调5%方式递增进行。3、权利和义务：租赁期间，原告有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，原告要保证新的房屋所有人对被告承租合同的有效性和合法性；被告有权转借（租）承租房屋，但必须报原告同意……；房屋租赁期间，被告不许自行拆改房屋结构；房屋租赁期间，未经原告允许，被告自行损坏承租房屋主体，在原告提出合理期限内仍未修复的，原告有权解除合同，收回出租房屋；未经原告书面同意，被告拆改变动房屋主体结构或损坏房屋的、改变合同约定的房屋用途的、被告逾期交纳租赁费用，原告有权终止合同。 （二）双方签订合同后，原告将坐落于二道区东盛大街1000号长电紫樱花城三期25栋【幢】109、110、117商住楼租交付被告。被告在2012年签订合同当日起，先付了40万的租金，每年不定期交纳租金。自2015年至2019年，被告已经全额支付完租金，但交付租金的时间为每年的6月份以后。另被告于2013年间对案涉房屋进行装修。经原告申请，本院到案涉房屋的物业公司调取了案涉房屋（萨菲尔宾馆）装修设计方案。 （三）2015年间，被告将案涉房屋的部分房屋进行出租，至目前为止，案外人租赁了房屋用于经营，分别是果婆婆、福升超市和高记粥铺。 （四）2019年9月9日，原告向被告送达了《告知函》，告知被告对房屋的转租及房屋主体墙体结构等拆改在接到函件15日内予以纠正并修复。上述行为经吉林省长春市信维公证处公证。 （五）本案在审理过程中，原告申请对案涉房屋的主体结构等情况进行鉴定。经吉林省宏盛工程检测有限公司鉴定，出具编号为SFJD字2020第005号《吉林省宏盛工程检测有限公司司法鉴定意见书》，其结论为：案涉房屋有多处墙体拆除及改动、多处楼梯拆除及改动，以及多处楼板打孔，具体如下：1.被告擅自改变原有房屋布局，拆除及改动房屋1-7层原有墙体42处（司法鉴定意见书69页-71页）；2.被告擅自改变原有房屋布局，增加墙体257处，其中一楼3处轻质隔墙，2-7楼254处砌筑墙体（司法鉴定意见书71页-76页）；3.关于主体承重楼板情况，抽查房间楼板存在洗手盆、马桶、淋浴地漏的排水管穿楼板现象，存在破坏原楼板现象（司法鉴定意见书76页-78页），不符合《建筑砖石装修工程质量验收规范》；4.改变原有房屋布局，拆除原有楼梯，新增楼板（司法鉴定意见书78页-79页）。另查明，吉林省宏盛工程检测有限公司于2020年10月15日出具《情况说明》，对编号为SFJD字2020第005号《吉林省宏盛工程检测有限公司司法鉴定意见书》中关于资质问题作出说明：“吉林省宏盛工程检测有限公司有由吉林省住房和城乡建设厅颁发的证书编号为：吉建检字第ZHJ010号的综合检测资质。证书有效期为3年，2020年1月10日证书到期后，吉林省宏盛工程检测有限公司与2020年1月19日换发了新证。新老证书编号不变，检测范围不变。我公司在出具SFJD字2020第005号司法鉴定意见书中，将2020年1月10日过期的旧证书装订在了意见书中。现将新证书的原件及复印件提供贵院，进行更正”。此次鉴定花费鉴定费150000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 (一)关于原告主张的被告未按约定支付租金的问题，因被告至2019年已足额缴纳租金，且原告对被告未按合同约定的期间交纳租金未提供证据表示异议，应视为原告对被告交纳租金的认可，该主张作为解除合同的理由不能成立。 （二）关于原告主张被告转租的问题，因被告将承租的房屋部分转租他人对外公开从事经营活动，对此原告应当知道，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同本院不予支持。 （三）关于被告对房屋主体、结构进行变动的问题，根据吉林省宏盛工程检测有限公司SFJD字2020第005号《司法鉴定意见书》的结论，可以看出案涉房屋有多处墙体拆除及改动、多处楼梯拆除及改动，以及多处楼板打孔等。被告对此虽以鉴定意见书中没有明确写明原告提到的与图纸不相符的改动是被告进行的，原告提供的图纸是2006年3月份的，被告租房是在2012年8月，期间有六年时间，可能有原告或者第三人进行改动；意见书没有明确指出改动造成整个建筑严重的安全隐患，造成房屋是危房，造成房屋已经不能使用的标准，达到租赁合同不能继续履行的标准等为由提出质异，但因被告对其主张既未提供证据加以证明，也未提出鉴定意见书存在错误的事实及理由，亦未能举证证明案涉房屋的拆改在其承租前就已存在，故本院对该《司法鉴定意见书》予以采信，对被告上述质异不予支持，应认定被告在租赁期间对房屋主体、结构进行了变动。由于被告未能举证证明其变动房屋主体和结构的行为已得到原告的允许，且原告于2019年9月9日向被告送达了经公证的《告知函》，要求被告对拆改的房屋主体和结构予以恢复原状，被告收到后仍未进行修复，故原告依据《房屋租赁合同》中关于房屋租赁期间，被告不许自行拆改房屋结构和房屋租赁期间，未经原告允许，被告自行损坏承租房屋主体，在原告提出合理期限内仍未修复的，原告有权解除合同，收回出租房屋的约定，主张解除合同，收回房屋有理，本院予以支持。 （四）另鉴于被告收到《告知函》后在合理期限内仍不予恢复原状，原告应依《合同法》第二百一十九条的规定：即承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失的规定主张解除合同并要求赔偿损失，但由于原告坚持恢复原状的诉讼请求，而被告又不予恢复，故对此诉请本院不予支持。可由原被告双方协商或另案解决。因本案系被告作为承租人违约导致合同解除，在返还承租房屋时对装饰装修出租人同意利用的，原被告双方应协商在利用价值范围内由原告予以适当补偿，协商不成的可由被告拆除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除2012年8月16日长春中智投资集团有限公司与何某签订的《房屋租赁合同》； 二、何某于本判决生效后三十日内将坐落于二道区东盛大街1000号长电紫樱花城三期25栋【幢】109、110、117商住楼返还给长春中智投资集团有限公司； 三、何某于本判决生效后三十内立即给付长春中智投资集团有限公司鉴定费150000元； 四、驳回长春中智投资集团有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13300元，由何某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  吴国红 人民陪审员  曹静波 人民陪审员  白玉霞 二〇二〇年十二月二十七日 法官 助理  马世超 书 记 员  程 铭