北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2442号原告：苑秀娟，女，1968年8月18日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王娇蕊（苑秀娟之女），住北京市门头沟区。被告：杨冬，男,1981年12月12日出生，汉族，无业，户籍地黑龙江省嫩江县嫩江农垦社区。原告苑秀娟与被告杨冬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苑秀娟的委托诉讼代理人王娇蕊到庭参加诉讼,被告杨冬经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苑秀娟提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告支付所欠租金16218元（2020年3月15日至2020年5月7日），及自2020年3月15日按照日千分之三的标准向原告支付违约金27987元。3.被告向原告支付物业费2453.76元、采暖费2610.32元；4.判令被告自2020年3月15日按照全国银行间同期拆借中心公布的市场贷款利率（以所欠租金和违约金为基数计算）支付逾期付款利息，直至上述所有上述款项还清之日止。事实和理由：2019年7月15日，我与杨冬签订《房屋租赁协议》，约定杨冬承租位于北京市门头沟区112号（以下简称112号）底商，租赁期限为2019年7月15日至2024年9月15日，房屋租金为111950元，租金为半年付，第一期租金在2019年7月25日付清。合同约定，杨冬应按时向我交纳租赁费，逾期交付，则按照未交数额每日收取千分之三的滞纳金，同时约定，租赁期内任何一方无法定或约定的事由，单方提出提前终止或解除合同的，另一方有权要求赔偿经济损失，并有权按经营存续期内的租赁费总额的30%收取违约金。合同签订后，杨冬交纳了第一期租金，2020年5月7日，杨冬突然给我发信息说钥匙放在物业，理发店不经营了。杨冬未与我做任何交接，且自行在房屋门上贴了封条，杨冬的行为构成严重违约，故我诉至法院，望判如所请。被告杨冬未到庭应诉，亦未提供答辩意见。庭审中，苑秀娟为证明其主张，向法院提交了如下证据：1.不动产权证书，显示位于北京市门头沟区112号房屋为苑秀娟单独所有，房屋建筑面积51.12平方米。2.房屋租赁合同。内容为：出租方（甲方）为苑秀娟，承租方（乙方）为杨冬，租赁房屋为112号底商，房屋建筑面积51.12平方米，租期从2019年7月15日至2024年9月15日，其中包括两个月免租装修期。房屋租金及缴付方式约定：（1）租金为111950元（6元每平方米/天），租金按半年付，采取上打租的方式。（2）第一次租金在2019年7月15日交纳53275元，第一次租金一并交齐后方可使用该房屋，合计53275元。3.物业费、供暖费在每年的11月15日前交清（按物业公司及供暖公司的税费标准收取）。关于违约责任合同约定，租赁期内任何一方无法定或约定的事由，单方提出提前终止或解除合同的，另一方有权要求赔偿经济损失，并有权按经营存续期间内租赁费总额的30%收取违约金。合同签订时间为2019年7月15日。3.苑秀娟与杨冬的微信聊天记录。2020年5月7日，杨冬微信中表示：“这个店我先不干啦。今天我就去找她要钱去。非得把钱要回来。这疫情一闹。我也才开门没几天。不能就这么把我骗得那么惨。所有的钱都给我拿走啦。帮他还钱还欠啦一屁股债。都给我弄黑户啦。这都什么人啊。钥匙我给您放到物业啦。屋里也收拾干净啦东西我都没动。水电，门都关好啦。税务什么的都弄好啦。”苑秀娟微信回复：“你是说要回钱也不敢了，对吗？你的意思是咱俩解除合同吗？杨冬未予答复。苑秀娟继续回复：”你这样不行，税务和我没啥关系是你经营要自己交的，但是供暖费和物业费、水费、电费、房租你结了吗？你遇事沉稳一些，也许是她有什么原因，找到她问清楚咋回事，以后生活还要过呢，别太冲动了。2020年5月8日，杨冬表示：“不好意思昨晚椅子上睡着啦。放心房费这一个月多的一定给你。我就和他弄个鱼死网破。怎么也不能让姐你亏啦。我弄到钱也第一个给您。现在我是让他骗得一分钱都没啦。他不让我好过逼着我不能活。他也别想好过。谢谢姐的关心。房子你先往出租或转让吧。我现在不方便接电话。信号不好，我先去找他。您放心我会第一个想着您的。回头联系。谢谢姐。”苑秀娟回复：“千万别冲动，你和你老婆有事好好说。总会找到办法解决，方便了再联系。”2020年5月9日苑秀娟微信中表示：“你那边怎么样了。你房子里的东西怎么办，清空了我才好出租。你要在外地不方便你让家里人或你妈妈把东西搬走或把她电话给我我联系她。”杨冬回复：“不好意思老坐车信号不好。我妈因为我的事气病啦说不要我啦。他一来气出门啦。我那边也没啥亲戚朋友的。这让她这个女人把我坑得。快疯了。店里的东西您看着弄吧。不能耽误您啊。那我更过意不去啦。”2020年5月11日，杨冬在微信中表示：“你的意思就是你房子租不出去还要赖上我呀，疫情期间你可以找政府这我可管不了，我也不跑也不癫的，欠你一个月房租我东西啥也没拿，你毛坯房我给你都装修了，也没啥对不起你的。你想咋办就咋办吧。至于欠你一个月房租，等我有钱就给你。……其实姐姐我装修花多少钱你心里有数吧。最少也三四万。来时啥也没有就一个电表。我要打二层八万也不够。俩个月免租期才几个钱。再说我东西都在哪。你那合同你再看一下逾期三十天自动解除合同。是你写的。在一个我二月就给你发信息。你一直一句话也不回。怎么和您说都不理解那。你看着办吧。”4.北京弘益热能科技股份有限公司出具的《催缴函》。载明：业主应于每年的5月1日至12月31日全款缴纳该年度的供暖费，经核算，112号房屋未缴纳2019-2020年度供暖费，共计2610.32元。5.远洋亿家物业服务股份有限公司出具的《物业费催缴通知书》，载明112号房屋2019年12月15日至2020年12月14日的物业费2453.76元未交纳。庭审中，经询问，苑秀娟表示其主张2019年7月15日至2020年5月7日期间的物业费，主张双方签订的房屋租赁合同于2020年5月7日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行相应的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，苑秀娟与杨冬签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照合同履行。双方签订的《房租租赁协议》约定租赁期限自2019年7月15日至2024年9月15日，租金标准为每平方米每天6元，杨冬已支付租金至2020年3月15日。从苑秀娟提交的证据来看，2020年5月7日，杨冬将112号房屋的钥匙放于物业，并告知苑秀娟可将房屋出租他人，该行为表明杨冬作出解除合同的意思表示，苑秀娟在诉讼中主张合同解除时间为2020年5月7日，双方已达成解除合意，本院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2020年5月7日解除。苑秀娟主张合同租赁期间的房屋租金，于法有据，本院予以支持。关于违约金。本案中，双方关于违约责任约定，租赁期内任何一方无法定或约定的事由，单方提出提前终止或解除合同的，另一方有权要求赔偿经济损失，并有权按经营存续期间内租赁费总额的30%收取违约金。杨冬未到租赁期满，提前提出解除合同，属于违约一方，应当承担违约责任，苑秀娟主张的违约金，本院予以支持，但其主张的违约金超过双方约定的数额，本院予以调整，经核算违约金为20847.9元。违约金中已包含利息损失，对于苑秀娟主张房屋租金的利息损失，本院不再支持。苑秀娟主张违约金的利息损失，于法无据，本院不予支持。关于物业费、供暖费。苑秀娟与杨冬在《房屋租赁协议》中房屋租金及缴付方式项下约定物业费、供暖费在每年的11月15日前交清（按物业公司及供暖公司的收费标准收取）。该约定在房屋租金及缴付方式项下，本院认定双方合同约定租赁期间房屋物业费、供暖费由杨冬承担。根据苑秀娟提交的北京弘益热能科技股份有限公司出具的《催缴函》显示，112号房屋未缴纳2019-2020年度供暖费，共计2610.32元，故对于苑秀娟该项诉讼请求本院予以支持。关于物业费，苑秀娟向本院提交的《物业费催缴通知书》中载明112号房屋2019年12月15日至2020年12月14日的物业费2453.76元未交纳，对于2019年7月15日至2019年12月14日期间的物业费交纳情况未提交相关证据，故本院对苑秀娟主张的2019年7月15日至2019年12月14日期间的物业费不予支持，对其主张的2019年12月15日至2020年5月7日期间的物业费予以支持。关于物业费、供暖费的利息损失，因苑秀娟亦未向相关部门交纳该费用，并未实际产生利息损失，故对其该项主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认苑秀娟和杨冬于二○一九年七月十五日签订的《房屋租赁协议》于二○二○年五月七解除；二、杨冬于本判决生效之日起七日内向苑秀娟支付二〇二〇年三月十六日至二〇二〇年五月七日的租金16218元、违约金20847.9元、物业费1022.4元、供暖费2610.32元；三、驳回苑秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元、公告费（以人民法院报发票为准），由杨冬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二〇年十二月二十一日法官助理  宋霞敏书 记 员  王 跃