江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初5110号原告：上饶市永安行物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道99号，统一社会信用代码913611007697824513。法定代表人：李敬雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪敏，江西梦企航律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘燕飞，江西梦企航律师事务所律师，特别授权。被告：张雪林，男，1978年1月15日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告张雪林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市永安行物业管理有限公司委托诉讼代理人刘燕飞、被告张雪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市永安行物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费5,573元、电梯运行费1,237元，合计6,810元（欠费暂计算至2020年7月31日）；2.判令被告从逾期之日起每日按照应缴纳费用千分之三向原告支付违约金，违约金暂计为1,000元，违约金暂计算至2020年9月15日，后续违约金计算至逾期物业费还清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年，被告因购买上饶市信州区凤凰大道米兰春天84栋1单元602号商品房（面积131.45平方米）与原告签订了前期物业服务协议。按照合同约定，被告需按照每月每平方米0.8元的标准向原告支付物业管理费（不包含电梯运行费，电梯运行费用每月进行分摊，包含电梯运行费、维修保养费、年检费）。同时，合同还约定被告若未能按照支付物业费的，需按照从逾期之日起每日加收缴纳费用千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告一直在向被告提供物业费（目前原告仍然向被告提供物业服务），但是被告却未能按约向原告支付物业服务费用。2016年3月1日开始，被告却一直未缴纳物业管理费用，截至2020年7月31日，被告累计欠物业费5,573元、电梯运行费1,038元，合计7,131元。被告的行为已经构成违约，现原告为维护自身的合法权益依法向法院起诉。被告张雪林辩称，其从签订协议到2016年3月之间，一直忠实履行协议之义务和责任，如约支付相关管理服务费用。2016年7月，其在所购买房屋装修期间发生前阳台公共下水管道被不明原因堵塞，导致客厅空调无法正常安装。安装双方签订的《前期物业服务协议》第四条和第五条规定，原告对房屋公共下水管道负有维护和管理的责任。其向原告反馈信息并多次登门交涉，原告法定代表人也多次承诺一定会履行责任，但最终都不了了之，双方具体过程和内容以手机通话录音为凭证。从2016年3月其房屋开始装修至2020年11月16日，其所有房屋前阳台公共下水管道一直被堵塞无法正常使用，进行影响其日常生活。鉴于原告始终没有履行《前期物业服务协议》所约定的义务和责任，其行为已先行构成违约，因此其要求原告疏通其前阳台下水管道，并拒绝支付所欠物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的公司日常服务部分照片（33张）、电梯定期检验报告45份，证明原告为履约合同约定义务，对米兰春天小区进行的日常服务，设备设施的维护、垃圾清理等相关的服务工作；原告为维护米兰春天小区内的电梯设备进行相关的年检工作。被告质证对照片真实性没有意义，对证明对象有异议，其家的下水管道没有维护好室最直接的证据，对电梯年检报告没有异议。本院经审查认为，对该组证据真实性本院予以确认。被告提交的2016年8月31日至2019年5月31日之间于原告员工及法定代表人的通话录音六条，证明原告违约在先，并且违背承诺，推卸责任。被告质证对该证据三性均有异议，作为录音应当提供原始载体并且录音的对话当事人无法确定合法身份，故不能证明原告存在违约推卸责任行为。本院经审查因该证据不能确定通话的当事人的身份情况，对该组证据本院不予确认。被告提交的照片两张，证明公共下水管道是开发商预留下来的，管道现在是堵塞的。被告质证对该证据三性均有异议，无法确定照片中的地点即被告所说的管道情况。本院经审查对该组证据真实性予以确认。被告提交的视频一份，证明其家下水管道堵塞情况。被告质证对该组证据三性均有异议，同时根据被告提供的录音情况，假设其是真实的，其管道堵塞非物业服务不到位造成的，而是因为同栋楼下业主改道所造成的，物业公司并非未尽责，故不能达到被告的证明目的。本院经审查对该组证据真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告张雪林系上饶市信州区凤凰大道99号（米兰春天小区）房屋业主，房屋建筑面积131.45平方米。2015年，原告上饶市永安行物业管理有限公司与被告张雪林签订了一份《前期物业服务协议》，双方约定由原告为米兰春天小区提供物业管理服务；该协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理；服务范围包括房屋共用部位、共用设施及其运行的维护和管理，小区环境卫生、安保，维护交通秩序与车辆停放，请专业技术人员管理养护绿化，定期修剪、打药、浇水、施肥；承诺对各项消防设施定期检查，使用正常；被告于每月10日前交纳物业费，物业费收取按商铺1.2元/㎡/月、小高层住宅0.8元/㎡/月（不含电梯运行费，电梯运行费每月进行分摊，电梯运行费包括：电梯运行电费、维修保养费、年检费）；若被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起加收应缴纳费用千分之三的违约金；合同还对双方的权利义务等做了约定。2019年8月9日，原告（乙方）与米兰春天业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，其中约定：由甲方选聘乙方对米兰春天小区提供物业服务；服务期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日止；物业费收费标准为小高层住宅0.8元/㎡/月，商业物业1.2元/㎡/月；物业费按季交纳，具体时间为每季度首月10日前；若业主未按时足额交纳物业服务费的，应当按每日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方的物业服务范围包括共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理，电梯、智能系统等设备的运行服务，环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，等等；合同还对双方的权利义务等做了约定。被告房屋系小高层住宅，应按0.8元/㎡/月支付物业服务费，被告从2016年3月1日起未按时交纳物业费，被告未按时交纳物业费，原告向被告催收物业费，未果。另查明，被告所有的本案涉案房屋存在下水管道堵塞情况。另案查明，原告物业服务期间小区在环境卫生、公共场所管理、电梯等公共设施设备方面均存在不同程度的服务管理瑕疵。本院认为，原告上饶市永安行物业管理有限公司与上被告张雪林签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，被告与原告形成物业服务合同关系，对双方都有约束力。被告作为小区业主，应承担按时交纳物业费的义务。原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩称由于房屋下水管道被堵塞导致其无法正常使用下水管道，被告服务不到位，其才拒交物业费的，但原告提供的视频及照片仅仅能证明其房屋下水道堵塞事实，无法确定下水道被堵原因，不能仅仅将修理下水管道的义务全部交给原告，但原告作为物业公司，有协助业主的义务，原告服务确实存在瑕疵，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，该抗辩理由不能成立。另由于本案属于系统案，另案查明原告在物业服务期间小区环境卫生、公共场所管理、电梯等公共设施设备方面均存在不同程度的服务管理瑕疵，原告的行为亦构成部分违约。综上，结合原告收取物业费的收费标准，应扣减部分物业费，本院酌定扣减10%的物业费，故原告要求被告支付物业服务费的主张，本院部分予以支持。被告应交纳的物业费为131.45㎡×0.8元/平方米/月×53个月×90%＝5,016.13元。原告要求被告支付电梯运行费的诉讼请求，虽然原告与被告签订的《前期物业服务合同》对电梯运行费做了约定，但原告并未提供证据证明其收取的电梯运行费符合合同约定即电梯运行电费、维修保养费、年检费的具体金额及计算方法，且原告与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》也并未对电梯运行费做约定，故原告的该诉讼请求本院不予支持。由于原被告均存在违约，故原告要求被告承担逾期违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下：一、被告张雪林在判决生效后五日内支付原告上饶市永安行物业管理有限公司2016年3月1日至2020年7月31日的物业服务费5,016.13元；二、驳回原告上饶市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张雪林负担16元，由原告上饶市永安行物业管理有限公司负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  杨立二〇二〇年十二月十六日法官助理李倩书记员杨晨曦子