山东省鱼台县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0827民初1770号 原告：临沂瑞创万恒房地产营销策划有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区柳青街道广州路与孝河路交汇临沂鲁商中心A2号楼502号沿街商铺。 法定代表人：吴淑强，总经理。 委托诉讼代理人：唐振华，山东厚强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高启超，原告公司项目经理。 被告：鱼台光扬置业有限公司，住所地：鱼台县经济开发区观鱼大街与振兴路交会处北50米路西、光扬·江山樾售楼处。 法定代表人：范博宁，总经理。 委托诉讼代理人：张林，山东顺驰律师事务所律师。 被告：范博宁，男，汉族，1995年3月9日出生，住山东省郯城县。 原告临沂瑞创万恒房地产营销策划有限公司（以下简称临沂策划公司）与被告鱼台光扬置业有限公司（以下简称鱼台置业公司）、范博宁商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告临沂策划公司的委托诉讼代理人唐振华、高启超、被告鱼台置业公司的委托诉讼代理人张林到庭参加诉讼。被告范博宁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告临沂策划公司向本院提出诉讼请求：1.依法决令被告支付单方面解除合同违约金50万元；2.依法判令被告赔偿原告前期投入损失1314545.26元；3.本案诉讼费、保全费、诉讼责任险保费由被告承担。事实和理由：2019年4月10日，原告与被告鱼台置业公司签订了房地产营销代理合同，约定由原告代理销售被告开发的济宁鱼台光扬·世禄位居项目，后更名为江山樾项目，并就佣金结算及违约责任进行了约定。2020年5月13日，被告单方面向原告发函告知被告单方面解除双方之间签订的代理合同，并对原告进行了强制退场。截止诉讼之日，被告尚未按照合同约定进行支付相关款项，并支付违约金，被告单方解除合同的行为造成原告前期投入损失巨大，且后期无法弥补。经查，被告鱼台置业公司系自然人独资公司，被告范博宁系该公司自然人股东。原告多次与被告沟通无效，故诉之法院。 被告鱼台置业公司辩称，被告根据合同约定依法依约提出的解除合同，原告也同意并且自动撤场，我方解除合同的理由是原告无法按照合同的约定完成代理销售任务，因此，请依法驳回原告的诉求。 被告范博宁未到庭，亦未答辩、质证。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告临沂策划公司提交证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明，均系复印件，证明原告诉讼主体适格。2、被告企业信息，系复印件，证明被告鱼台光扬公司系自然人独资企业，被告范博宁系公司唯一股东，被告范博宁应当对公司债务承担连带责任。3、原、被告签订的营销代理合同，系原件，证明原、被告双方就涉案项目签订了营销代理合同，并对合作期限、违约责任等进行约定。4、解除合同告知函，系复印件，系被告公司工作人员冯某某通过微信传给我方工作人员高某某，提交原始载体。证明被告违约，单方面解除了双方之间签订的合同，应支付相应的违约金，并支付因被告提前解除合同而造成的原告前期投入损失。5、原告前期投入明细及涉案项目应发佣金明细及相关凭证，系原件，证明因为被告违约，提前解除了双方合作，原告前期投入损失1314515.26元，原告损失无法弥补，被告应当赔偿原告前期投入损失。6、原告给被告提供的各类销售策划方案，系原件，证明原告在履行合同过程中积极履行合同义务，被告无理由解除合同没有事实和法律依据。7、诉讼费发票、保全费发票及诉讼责任险发票，证明原告为本案支出诉讼费10565元、保全费5000元、诉讼责任险费4000元。8、被告公司购房收款确认单、被告公司网签合同信息表，被告公司房屋订购协议，及签订协议业主的身份证复印件，加盖了被告公司的公章，其在财务部徐保朱作为被告的工作人员签字确认，均为原件。证明原告在签订合同后，积极履行合同义务，不存在被告所说的问题。9、鱼台置业公司光扬·江山樾12号楼13号楼预售许可证复印件，证明被告公司取得预售许可证的时间是2020年1月20日，在疫情期间我公司积极努力履行合同义务，被告延迟拿到许可证的前提下，我公司原告依然为被告销售商品房并签订相关协议。10、被告工作人员冯燕欣签订的工作联系单原件2份，上面有我公司高启超的签字，证明冯燕欣是被告公司的工作人员，且在工作中都是冯燕欣和高启超进行工作联系。11、被告公司使用的宣传单页、证明原告积极履行合同，制作营销策划方案，被告公司仍然在使用原告人提供的“光扬江山樾”项目的名称、广告词、图案设计等。12、和信专字（2020）第080202号《临沂瑞创万恒房地产营销策划有限公司专项审核报告》，证明原告的前期投入的损失。 被告鱼台置业公司质证认为：对证据1没有异议。对证据2我们不清楚，没有证据来源。对证据3真实性没有异议。该证据证明根据该合同第六条第5款，原告需保证每月按照营销计划完成任务，如出现连续2个月未完成销售任务，被告有权解除代理销售合同。被告依据该条该款依法提出解除合同，原告也同意解除。对证据4我们需要回去核实。从原告用手机提供的微信情况，我们需要找到本人核实情况。对证据5均有异议。该证据是一些费用报销单，并不能证明原告的实际投入。对证据6是建议方案，是原告找到被告，原告想给我们做代理销售。工作联系单都是空白的，没有工作人员的签字，没有其他内容。我方不予认可。对于计划表也只是原告单方打印，不能证明原告如何履行了合同义务。原告提供的思路报告、活动方案、营销方案等均不能证明原告的履行情况。对于订购协议，同样与原告的诉求没有关联，原告在本案中不是主张的佣金和报酬，原告主张的违约金和损失，与本案没有关联性。报销单我方认为与本案没有关联性。原告和被告签订的商品房代理营销策划合同，最关键的看成果，才能获取佣金，原告没有完成销售任务，所谓的投入与被告没有关系，所要求的违约金也没有道理，是原告违约。对证据7，费用应由原告自行承担。对证据8，这些材料应该是我公司的材料，原告占有是不合法的，与本案没有关联性。对证据9与本案没有关联性。对联系单不清楚，需要回去核实。对预售许可证没有异议。对证据10有异议。对证据11超出举证期限，对项目的名称，被告有决定权，与原告无关。对证据12有异议，系单方委托，不认可。 被告鱼台置业公司提交证据：1、光盘2张，证明原告没有按照合同约定完成销售任务，是我方解除合同的原因和理由。2、被告整理的说明文件及原告制作的营销思路报告、工作周报、工作联系单、微信截图，证明原告未达到既定要求，同意解除合同。 原告临沂策划公司质证认为：对证据1有异议，被告未提交纸质的录音内容，同时被告从未向原告下发过销售任务，双方于2019年4月10日签订的营销代理合同中第5条第6款约定被告应在4个月内拿到销售预售许可证，根据原告提交的预售许可证可以看出，被告实际拿到预售许可证的时间是2020年1月份，紧接着全国疫情我公司仍然采取线上销售的形式，并结合部分线下的形式努力为被告进行销售，同时该合同中并没有约定解除的条件，被告解除合同没有事实、合同和法律依据。对证据2中的整理说明文件、营销思路报告、工作周报等证据证明原告为此次合作投入了大量人力、物力、精力，营销思路报告是原告为开展后期工作而整理的销售思路，非销售任务，被告在解除合同通知函中也未表示系因销售任务未完成而导致；对工作联系单系其单方制作，我方不予认可；微信截图证明被告无理由解除合同。 被告范博宁没有证据提交。 本院认为，对于原告临沂策划公司提交的证据《光扬·世禄位居营销代理合同》经被告鱼台置业公司质证对其真实性无异议，本院经审查认为上述证据与本案有关联，本院予以确认。对于原告、被告双方提交的其他证据，本院认证如下：客户的定购协议、认购书、收款确认单、网签合同信息表，客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信；原告前期投入的明细表、佣金结算表及相关凭证、《专项审核报告》，系单方制作，因被告鱼台置业公司未提出相反的证据予以反驳,亦未申请重新鉴定，本院将作为参考；被告整理的说明文件及营销思路报告、工作周报、工作联系单、微信截图，均客观真实，本院予以采信。上述证据能否达到其证明目的，本院将综合全案证据予以评判。 根据当事人陈述和答辩，以及经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月10日，甲方鱼台置业公司与乙方临沂策划公司于签订了《光扬·世禄位居营销代理合同》，合同明确了双方的权利和义务：第一条代理项目基本情况……，第二条代理佣金计算方式：1.本项目所有物业（包括房屋、商业、车位、储藏室）销售代理佣金：以项目销售总金额的1.5%作为代理佣金；2.销售溢价部分利润分配方式：乙方实际销售价格超过甲乙双方约定的销售底价部分，为本项目的溢价：溢价利润由甲乙双方按约定比例分成，即甲方分成80%，乙方分成20%；……，第三条代理佣金和溢价部分支付方式：1.甲方每月1-3日根据上月收款总额给予乙方结算代理佣金；乙方开具正规票据；2.每月的回款总额不包括客户订金或意向金；3.对于溢价部分，乙方在与客户签订销售合同并且客户缴纳全款或按揭贷款已放；甲方按照双方约定比例于签订合同次月的3-5日将上月溢价分成支付给乙方，乙方开县工程当地正规税票。第四条合同期限：受甲方委托，乙方代理本项目的销售周期为本项目销售货值的85%，第五条甲方的责任及权利……，第六条乙方的责任及权利……5.乙方须保证每月按照营销计划完成任务，如出现连续两个月未完成销售任务，甲方有权解除代理合同……，第七条销售价格……，第八条违约责任：1.甲、乙双方均不得单方面终止合同，任何一方单方面提前终止合同需支付另一方人民币50万元违约金……等。2020年5月13日，被告鱼台置业公司向原告临沂策划公司发出《告知函》，内容为：2019年—2020年期间，集团公司对你司工作表示不满。项目整体宣传策略、案场日常管理、人员配备等，你司的销售思路、工作方式方法，皆不能达到我司的要求标准，且观点无法契合。鉴于此种状况，为双方的利益考虑，决定解除合约，且我司将以50万元相予。请你司收函后，立刻办理交接退场。鱼台置业公司作出了解除委托销售合同的意思表示,并要求临沂策划公司撤离售楼处。原告临沂策划公司认为被告鱼台置业公司随意解除合同的行为构成重大违约，给原告公司造成了巨大的经济损失，故而诉至法院，要求被告公司赔偿违约金及其前期投入造成的损失。 本院认为，原告临沂策划公司与被告鱼台置业公司之间因商品房委托代理销售合同产生纠纷。原告临沂策划公司与被告鱼台置业公司双方均属登记在册的法人单位，属本案适格主体。该合同是经双方协商后签订，并明确各自权利与义务及违约责任，是双方真实意思表示，未违反法律强制性的规定，属合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面及时履行。 结合双方的诉辩主张和相关证据佐证，双方的诉争焦点归纳为：1、被告鱼台置业公司是否违约，即是否应当承担责任；2、原告临沂策划公司的诉请是否应予支持，其前期损失的数额如何认定。 关于焦点1，必须明确被告鱼台置业公司单方解除合同是否合法，是否符合双方约定。首先，从合同约定来看，如果被告鱼台置业公司意解除合同，须满足涉案营销代理合同第六条之5条约定乙方须保证每月按照营销计划完成任务，如出现连续两个月未完成销售任务，甲方有权解除代理合同。鱼台置业公司提交2020年1月12日的《工作联系单》，证明临沂策划公司未按要求完成工作，原告临沂策划公司对该证据有异议，本院认为该证据没有得到临沂策划公司的确认，系被告公司单方制作，在被告未提交其他相关证据的情况下，本院对证据效力不予认可。其次，从事实方面来看，涉案营销代理合同签订后，临沂策划公司对代销售楼盘由“光扬·世禄位居”修改为“光扬·江山樾”，并提供策划服务、规划和设计指导服务,出具住宅的设计书、制定市场推广广告策略,甄选平面设计团队及进行工作指导等，组织人员进行销售。临沂策划公司提交2020年3月3日、4月7日双方签字确认的《工作联系单》，显示双方对销售政策、销售辅助工具等进行了详细的对接和安排。鱼台置业公司提交2020年4月12日的《工作联系单》，其要求临沂策划公司务必在2020年4月17日开盘销售，对此，临沂策划公司回复表示市场处于回正状态，如果4月17日开盘，极大概率出现冷场，建议延期开盘；是否4月17日开盘，我司将尊重甲方指示，全力执行。上述证据可以证明双方在签订合同后，均积极履行各自的义务，直到2020年5月13日，鱼台置业公司向临沂策划公司发出《告知函》，单方要求解除合同。本院认为，当事人一方可以要求解除合同，但解除合同并非就免除了责任，合同解除后，清理条款依然有效，当事人一方可以要求违约方赔偿损失。鱼台置业公司在没有证据证明临沂策划公司有违约行为的情况下，单方发函要求终止合同履行，属于违反合同约定。即便临沂策划公司事后同意解除合同，或经人民法院判决解除合同，也并不表明违约方可以当然不承担违约责任。综上，鱼台置业公司擅自解除合同的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于焦点2，本案中，根据已经查明的事实，结合焦点1的分析，能够得出被告鱼台置业公司对违反合同可能造成对方的损失具有清晰、明确的认识，如若合同正常履行，原告临沂策划公司的预期利益远不止50万元，被告鱼台置业公司为了防止临沂策划公司获得的分成金额过高，单方解除合同是阻止原告临沂策划公司获得利益所采取的一种策略。原告临沂策划公司为了证明其在履行营销代理合同的过程中所投入的各项损失，提交了和信会计师事务所临沂分所出具的《临沂瑞创万恒房地产营销策划有限公司专项审核报告》，对2019年4月至2020年6月临沂策划公司支付的鱼台江山樾项目费用支出的相关性进行了审核。经审核，2019年4月至2020年6月期间鱼台江山樾项目费用支出共计1197397.75元，包括办公费、江山樾工装、加班餐费、员工保险费、业务执行费、差旅费、福利费、劳务费、交通费、房租、奖励等项目。对于原告临沂策划公司提交的该份证据，被告鱼台置业公司没有提出相反证据也没有申请重新鉴定，故本院对该证据的效力予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中原告临沂策划公司同时要求违约金和前期投入的损失，被告鱼台置业公司应当赔偿原告临沂策划公司的损失，该违约数额应当以不超过实际损失额为限，故根据合同约定及公平原则和诚实信用原则，被告鱼台置业公司应当赔偿被告临沂策划公司违约损失1197397.75元。原告临沂策划公司要求被告鱼台置业公司承担诉讼责任险保费，涉案合同没有约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告鱼台光扬置业有限公司应于本判决生效后三日内赔偿原告临沂瑞创万恒房地产营销策划有限公司违约损失1197397.75元（开户行：中国邮政储蓄银行鱼台县支行；户名：鱼台县人民法院；账号：93×××67）。 二、驳回原告临沂瑞创万恒房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10565元，保全费5000元，共计15565元，由被告鱼台光扬置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李素波 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  刘云霞