吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民初167号 原告：孙志坚，男，汉族，1976年生，住柳河县。 委托诉讼代理人：葛滨，男，汉族，1978年生，住柳河县。 被告：李学明，男，汉族，1973年生，住吉林省长春市。 委托诉讼代理人：张玉龙，吉林荣华律师事务所律师。 被告：通化市银河房地产开发有限公司。住所地：柳河县。 法定代表人：崔承焕，通化市银河房地产开发有限公司董事长。 原告孙志坚与被告李学明、通化市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告孙志坚的委托诉讼代理人葛滨、被告李学明及委托诉讼代理人张玉龙到庭参加诉讼，被告通化市银河房地产开发有限公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孙志坚向本院提出诉讼请求：1、请求依法排除对原告所有的位于柳河县柳河镇xxx小区xx-x号门市房的执行并解除查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、2014年12月6日，原告购买了被告通化市银河房地产开发有限公司开发的位于柳河县柳河镇xxx小区xx-x号门市房，并签订了《商品房买卖合同》，被告将门市房交付原告，原告于2015年进行装修，并占有、使用、管理该门市房至今。因银河房地产拖欠税款的原因一直未能办理不动产权登记手续。通化市中级人民法院作出的（2017）吉05执29号《执行裁定书》查封了柳河县柳河镇xxx小区xx-x号门市房，原告向通化市中级人民法院提起案外人执行异议申请，贵院作出的（2020）吉05执异95号《执行裁定书》驳回了原告的异议请求，故原告提起诉讼。二、原告的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行。1、原告在人民法院查封前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。首先，原告以房抵顶借款是事实。法院认为原告与银河房地产之间并未签订以房抵债的结算协议，原告认为结算协议并非必要条件，原告当年与银河房地产签订的《商品房买卖合同》就等同于以房顶账协议。其次，原告的商品房买卖合同丢失是事实，但如果不存在真实的《商品房买卖合同》，银河房地产也不会给原告补办合同，更不可能为原告出具各项顶账证明。综上所述，银河房地产为原告出具的以房抵债的证明和补办的合同足以证明以房抵债的事实的存在，也能证明原告在法院查封以前已经与被告银河房地产公司签订了合法有效的书面商品房买卖合同。2、原告在人民法院查封以前已合法占有xxxxx-x门市，物业公司出具的交钥匙证明及新蕾幼儿园能够证明。3、原告已经支付了该门市房全部价款，因原告与被告银河房地产之间是以房抵债，这是被告法定代表人崔承浩知晓并同意的，但崔承浩已去世，银河房地产法定代表人发生变化，现任法定人崔承焕在与财务人员和原告在多次对账之下，认可了原告与银河房地产之间的债务情况，才为原告出具的证明。因此现有的证明足以证明原告已经付清门市房全部房款。4、原告提供的柳河县国税局的情况说明证明了不能办理过户的原因是因为银河房地产拖欠税款，而非原告的过错。综上所述，原告认为原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告享有足以排除执行的民事权益，请人民法院依法支持。 被告李学明辩称，原告主张的涉案房屋不是其购买的，不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条的情形，不应解除查封。 被告通化市银河房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。 原告孙志坚为证明自己的主张成立，在庭审中提供了以下证据：1、被告银河房地产公司盖章的葛滨借款明细表；2、银河房地产公司的证明，争议房屋房款全部结清；3、银河房地产公司的证明，证明争议房屋于2014年抵顶给孙志坚；4、柳河县新蕾幼儿园缴纳税费的发票；5、柳河县税务局情况说明；6、柳河县新蕾幼儿园的水电费明细；7、xxx家园的钥匙发放登记表；8、葛滨和刘俊峰签订的房屋租赁合同；9、证明房屋状况的照片两张；10、物业证明；11、2014年12月6日银河房地产公司与孙志坚签订的商品房买卖合同及收据一份。 被告李学明在庭审中，未提供证据。 本院经审理查明：被告李学明与银河房地产公司债权转让合同纠纷一案，本院于2015年12月11日作出（2015）通中民二初字第37号民事判决，判决：银河房地产公司于本判决生效后给付李学明欠款本金5746.4万元，利息2,168,361.00元，并自2014年1月1日起至执行完毕止按月利率2%计算支付5746.4万元本金的利息。因银河房地产公司未履行前述生效判决确定的债务，李学明向本院申请强制执行。本院立执行案件，案号为（2017）吉05执29号。在执行过程中，本院于2017年6月15日作出（2017）吉05执29号执行裁定，查封了银河房地产公司所有的多户房屋，包括xxx小区xx-x号门市房，即案涉门市房。本院于2020年6月15日作出（2017）吉05执29号执行裁定，续查封了案涉门市房。原告孙志坚得知后，向本院提出执行异议。针对孙志坚的异议申请，本院于2020年9月11日作出（2020）吉05执异95号执行裁定书，驳回了孙志坚的异议申请，孙志坚遂提出本案诉讼。 另查明，在孙志坚向本院提出执行异议的案件中，孙志坚称：其是通过另一案外人葛滨向银河房地产公司崔承浩出借借款，并以房抵债；2019年12月葛滨曾经对xxx小区xx-x号门市房提出执行异议，认为是其在2015年1月10日购买并签订《商品房买卖合同》（面积为160.5平方米），已交付房款882,750元。在该案执行异议审查中，葛滨称房款是2014年给银河房地产公司崔承浩汇款70万元，剩下10万元是给的现金。之前是借款，到期还不上了就用房屋抵顶，钱是打给崔承浩的。该案因为李学明同意解封，所以葛滨撤回异议申请，本院于2019年12月10日作出（2019）吉05执异305号执行裁定，准许葛滨撤回异议申请。葛滨还称，银河房地产公司还顶给其一户住宅。 在庭审中，孙志坚自述其系通过以借款本息抵顶房款的方式购买了案涉门市房，但未能提供抵债协议。 本院认为，按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”在本案中，孙志坚虽陈述其与银河房地产公司之间先是借款关系，后双方协商以房抵债，但未能举证证明其与银河房地产公司存在以房顶债的结算协议。孙志坚也未能提供出其与银河房地产公司之间的借款协议和发放借款交付现金的证据。且孙志坚提供的银河房地产公司出具的葛滨借款明细表也载明，葛滨与银河房地产公司之间的借贷关系从2014年7月存续至2015年5月之间，双方多次发生借款，在2015年6月时，银河房地产公司还偿还了葛滨三笔本金和利息。双方同一时期发生的多笔借贷关系的履行方式也与孙志坚主张的2014年12月份与银河房地产公司以欠款抵顶房屋的履行方式相悖，在此情况下，本院无法认定孙志坚与银河房地产公司之间存在着已签订的合法有效的书面买卖合同，孙志坚的主张因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，孙志坚无法证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其主张的要求排除执行的请求不能支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回孙志坚的诉讼请求。 案件受理费10,873.00元，由原告孙志坚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长 纪 刚 审判员 王 强 审判员 姜珍林 二〇二〇年十二月二十五日 书记员 于舒羽