广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初6666号原告：广东和丰物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区裕丽街6号114房。负责人：王小梨。委托诉讼代理人：罗晓玲，该公司员工。被告：钟秋云，男，1986年11月13日出生，汉族，住广州市南沙区。原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司诉被告钟秋云物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人罗晓玲，被告钟秋云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告为“创鸿嘉园”小区提供物业管理服务。被告购买并入住该小区后，未按期交纳物业管理费等各项费用。故请求判令被告支付：1.2017年12月1日至2020年5月16日期间物业管理费4840.05元及滞纳金1491.65元；2.2017年11月1日至2020年4月30日期间水费422.2元及滞纳金164.23元；3.2017年10月3日至2020年3月31日期间公摊电费1257.9元及滞纳金506.56元（物业管理费每月每平方米2.1元，逾期缴纳的按每日1‰计算滞纳金）。被告辩称：一、关于物业服务费用问题。原告没有按照《前期物业服务协议》要求尽到本职义务，未能提供符合要求物业服务，具体如下：1、根据协议1.8“每6个月向乙方公布物业管理费用收支帐目”；2、根据协议3.2.2“维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位职现制明确，执行良好”；3、根据协议3.2.3“公共设施按照项目……设备台账、运行记录、检查记录、保养记录……”；4、提供协议3.2.5至3.2.10;3.3.2……等必须服务项目工作佐证材料。2020年5月小区业主委员会会同街道（杨家宝），对小区现状进行了盘点，共计出现了549个问题点，并按要求进行了分类。2020年7月小区业主委员会会同街道（杨家宝），对小区消防系统进行了全面检查，共计出现710故障，其中在7月19日测试中出现924个消防故障，全然视小区业主生命安全不顾、漠视人民生命安全。2020年7月7日-10日，小区业主委员会会同街道（杨家宝），对小区所有电梯进行了查验，没有一台正常电梯。关于2020年2月1日至2020年5月16日物业服务费问题。根据广州市南沙区住房和城乡建设局2020年1月15日发出的《责令限期退出通知书》，已明确责令原告收到本通知书10日内退出南沙创鸿嘉园物业管理区域。该时段原告不再为小区提供服务，完全由小区业主及业委会自治，小区业主没有义务支付相关管理费用。原告在没有履行好协议要求的情况下，向业主提出收取物业管理费用的无理做法不符合协议约定和法律要求，原告明显存在违约行为。故此被告无需要支付物业管理费用，更不存在所谓的滞纳金问题，请求法院依法驳回。二、关于2017年10月3日至2019年12月31日公摊电费、居民用水及滞纳金问题。对于原告提交的电费、水费费用有异义，一是没有按要求进行公示，仅凭一张发票及自制的表格就要求业主支付费用，不符合常理。在给予详细的说明后，被告视说明情况可以支付符合要求的费用。三、关于原告提交的2020年4月份疫情防控日报的补充说明。原告收到《责令限期退出通知书》后，自行留守小区自愿提供无偿服务期间，并没有严格按照国家疫情防控的相关要求做好防控工作。四、《前期物业服务协议》明确物业服务收费方式为：酬金制（详见协议第5点内容），根据第5.1.1条款内容，对物业服务费用支出明确规定，原告应提交相关费用公示情况。另根据5.1.1(3)条款，原告每月按应收取的物业服务费用总额的10%计取服务酬金。因此小区广大业主所交的90%服务费必须用于小区的管理等，原告最多提取10%，而不是全部费用。五、原告在5月16日被小区业主强制驱离后，多次强行入小区进行打砸，损坏小区物业办公场所等，相关事实有派出所有出警处理。请求对于原告无理诉求全部予以驳回。经审理查明：涉案房屋南沙区裕丽街1号1301房于2016年7月12日登记被告名下，建筑面积86.8461平方米。广州合富投资有限公司（委托方）与原告（受托方）签订《前期物业服务合同》约定：物业服务费及其它相关费用、代收水电费等费用每月5日前交纳，每次交纳时间为每月25日前；业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的千分之三的滞纳金。2016年4月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方向乙方按其拥有物业的法定产权建筑面积预收物业服务费用（已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以商品房销售合同中约定的建筑面积为准），物业管理服务费用为2.1元/平方米/月，按月缴纳，乙方应在每月5日前交纳；物业管理区域内公共水电费分摊按照广东省、广州市物价局相关文件执行；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付滞纳金。其余约定如被告答辩意见所述。被告因答辩意见所述事由拖欠原告所主张的物业管理费、公摊电费、水费。2020年1月8日，广州南沙经济技术开发区行政审批局就南沙创鸿嘉园业主委员会与深圳星河智善生活股份有限公司广州分公司的物业服务合同出具备案回执。2020年1月15日广州市南沙区住房和城乡建设局向原告发出《责令限期退出通知书》责令原告在收到通知后十日内退出涉案小区物业管理区域。原告于2020年5月16日退出涉案小区。本院认为：原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据《前期物业服务协议》“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一日，须按应付金额的0.1%向甲方支付违约金”之约定，因被告未按约定交纳上述费用，故应当支付违约金，即原告主张的滞纳金，该滞纳金的金额应以每期欠缴的金额为限。该协议约定各项费用的支付时间为每月5日前支付，而原告主张违约金的起算时间为次月1日，属于对其自身权利的处分，不违反相关法律规定，本院予以照准。依据上述规定及双方协议约定，被告应按照该协议约定支付物业管理费、公摊电费、水费，未按时交纳有关费用每逾期一日，须按约定支付滞纳金。关于物业管理费，每月为182.4元（86.8461平方米×2.1元）。原告收到《责令限期退出通知书》后应按时退出涉案小区物业管理区域，据此，对于2017年12月1日至2020年1月25日期间的物业管理费及滞纳金（最后一个月物业管理费滞纳金忽略不计），本院予以支持，2020年1月26日之后的物业管理费及其滞纳金，本院不予支持。关于水费、公摊电费，该费用由原告代收，并提供发票佐证，故原告主张上述水电费合法有据，本院予以支持。上述物业管理费、公摊电费、水费相应滞纳金计算方式不违反相关法律规定部分，本院予以照准。据此，本院认定被告欠付2017年12月1日至2020年1月25日期间物业管理费4195.2元及滞纳金1463.03元；2017年11月1日至2020年4月30日期间水费422.2元及滞纳金131.03元；2017年10月3日至2020年3月31日期间公摊电费1257.9元及滞纳金506.56元。对于原告以原告提供物业服务存在诸多质量问题为由而主张免除物业服务费及滞纳金的抗辩意见，本院不予接纳，具体理由为：1.原告作为案涉小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个案涉小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。被告作为案涉小区的其中一户业主，其已实际享受原告提供的物业服务，理应向原告支付物业服务费。被告以原告未尽管理义务为由拒付物业服务费，依据不足，同时亦对已缴交物业服务费的其他业主不公平。2.由于物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，被告上述抗辩只能证明案涉小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。3.《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，当物业服务企业对业主造成侵害时，业主完全可以依法主张相应的合法权益，而不是以拒绝支付物业服务费作为维权的方式。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告钟秋云于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2017年12月1日至2020年1月25日期间物业管理费4195.2元及滞纳金1463.03元；二、被告钟秋云于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2017年11月1日至2020年4月30日期间水费422.2元及滞纳金131.03元；三、被告钟秋云于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司支付2017年10月3日至2020年3月31日期间公摊电费1257.9元及滞纳金506.56元；四、驳回原告广东和丰物业服务有限公司广州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告钟秋云负担。本判决为终审判决。审判员  陈奕衡二〇二〇年十二月三十一日书记员  黄桂欢