黑龙江省孙吴县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1124民初2572号原告：李元庆，男，1940年2月16日出生，汉族，无业，现住孙吴县。委托诉讼代理人：杨立新，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：孙吴县德林房地产开发有限责任公司。法定代表人：温德林，职务：董事长。委托诉讼代理人：张柱彦，职务：孙吴县德林房地产开发有限责任公司副经理。委托诉讼代理人：陈广杰，孙吴县孙吴法律服务所法律工作者。被告：王大军，男，1977年8月4日出生，汉族，孙吴县德林房地产开发有限责任公司××小区项目部负责人，现羁押于黑龙江省黑河市嫩江市看守所。委托诉讼代理人：孙奇男，黑龙江迅雷律师事务所律师。被告：李明，男，1985年1月17日出生，汉族，无业，现羁押于黑龙江省黑河市五大连池市凤凰山监狱。原告李元庆与被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司（以下简称德林公司）、王大军、李明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年6月27日依法作出（2017）黑1124民初1480号民事判决，宣判后，被告德林公司、王大军不服，向黑河市中级人民法院提出上诉。黑河市中级人民法院审理后，于2018年10月15日作出（2018）黑11民终495号民事裁定：一、撤销孙吴县人民法院（2017）黑1124民初1480号民事判决；二、本案发回孙吴县人民法院重审。发回重审后，本案存在一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的法定中止情形，致使案件无法开庭审理，故本院于2018年11月16日作出（2018）黑1124民初2572号民事裁定：本案中止诉讼。后于2020年12月21日对本案恢复审理，并于当日依法适用普通程序对本案进行了公开开庭审理，原告李元庆的委托诉讼代理人杨立新、被告德林公司的委托诉讼代理人张柱彦、陈广杰及被告王大军的委托诉讼代理人孙奇男、被告李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李元庆向本院提出诉讼请求：1.请求判令德林公司和王大军连带交付××小区回迁安置门市房屋（面积为89.9㎡）；2.请求判令德林公司和王大军连带给付拆迁补偿费400000元，并承担自2016年5月17日起至实际给付日止的利息（按月利率2分计算）；3.请求判令李明对第二项诉讼请求承担连带保证责任；4.要求被告负担诉讼费用。事实和理由：被告德林公司为孙吴县××小区住宅楼的开发商，2016年5月16日、17日，德林公司××小区住宅楼项目部就原告李元庆的房屋拆迁事宜达成了《房屋产权调换安置补偿协议》及《补充协议》。《房屋产权调换安置补偿协议》约定给原告李元庆产权调换安置房屋面积为89.9㎡，《补充协议》约定分两次给付回迁补偿费500000元，即补充协议签订之日给付100000元，剩余400000元于2017年5月17日付清，自2016年5月17日起按月利率2%计算利息至实际给付之日止，由拆迁房屋项目负责人李明为欠款承担保证责任。上述协议签订后，原告李元庆仅收到了被告王大军交付的房屋拆迁补偿费100000元，因协议中约定的89.9㎡安置房屋及回迁补偿费400000元至今未交付。故原告李元庆诉至本院。德林公司辩称，原告李元庆要求我公司承担的诉讼请求不成立，2016年3月29日我公司与王大军签订工程项目开发管理协议，协议约定××小区的工程规划开发建设工程施工、工程管理以及竣工验收售后服务等相关事宜均由王大军自行安排和全面负责，王大军按工程总造价1.5%向我公司缴纳行业管理费，关于本案原告主张的拆迁补偿事宜，与我公司无关，拆迁补偿协议违反法律规定，原有的房屋动迁相关条例已经废止，房地产开发应当由政府组织拆迁部门拆迁，拆迁后净地出让，挂牌招标，任何人没有权利，在依据动迁条例签订安置补偿协议，拆迁协议中第三项明确约定乙方选择的补偿安置方式一经确认不得变更，说明此协议签订后不能再有其他协议，原告手中持有的补充协议明显违背了该协议第三项约定，况且补充协议在孙吴县房屋征收与补偿办公室没有备案，退一步讲被拆迁的房屋面积31㎡，临时建筑16㎡，临时建筑按照法律规定不予补偿，31㎡的住宅，原告要求89.9㎡门市，价值90多万元，加上500000元的现金，共将近1500000元，是孙吴县31㎡的住宅怎么能获得1500000元的补偿，与孙吴县地域不符，显失公平。事实上安置回迁的89.9㎡是住宅楼，并不是门市房，原告的诉讼请求过高，我公司不同意原告的诉讼请求，也不同意承担连带责任。王大军是挂靠德林公司，所有的开发动迁以及回迁均由王大军负责，并且所有的投资均是王大军投资，德林公司与王大军所签订的协议不承担对王大军所实施动迁以及回迁及安置发生的经济责任。王大军辩称，我只认可房屋调换安置补偿协议的约定，其中第三项已经约定乙方选择的补偿协议一旦确定，不得变更，对补充协议我不认可，我也没有见过，相关部门也没有备案。我认可回迁给原告89.9㎡的住宅。而且结合本案中的关键证据即补充协议，本案中有没有可能存在涉嫌虚假诉讼的违法犯罪事实。通过本案中既有证据都可以指向性的证明王大军就是××小区的实际开发人，原因如下，本案中既有证据既有王大军及李明签订的授权委托书也有聘任协议书，而且案涉已经给付原告的100000元拆迁补偿也是由王大军支付的。本案中，补充协议内容与前合同内容相互矛盾，存在恶意串通损害第三人利益的高度可能，若协议提供方无法就该协议的签订及内容作出合理解释，那么被告王大军认为应当依法认定为无效协议。原告关于回迁补偿费的诉讼请求依法不能成立，理由如下：一、结合原审阶段原告提供的《补充协议》，经推敲当中的措辞，其逻辑根本无法自洽。《补充协议》开宗明义的指出“甲乙双方于2016年5月16日，签订了《房屋产权调换安置补偿协议》，因甲方不能一次性给付乙方人民币500000元回迁补偿费，现双方对于回签补偿费用的给付约定如下：”通过该段内容的描述，可以明确以下关于缔约的基本情况：1.该《补充协议》是签订于2016年5月16日《房屋产权调换安置补偿协议》的基础之上，系对于《房屋产权调换安置补偿协议》已有约定事项的补充性约定；2.前述协议措辞描述中用到了“因甲方不能一次性给付乙方人民币500000元回迁补偿费”的事实性描述，通过该描述措辞，可以明确，协议的甲乙双方曾经就给付乙方500000元回迁补偿费一事已有约定，本次补偿协议解决的是因500000元回迁补偿费不能一次性给付而产生的后续问题，本协议约定的内容为，甲方如何给付乙方（本案被告）双方已有约定的500000元回迁补偿费的事宜；3．结合该《补充协议》是《房屋产权调换安置补偿协议》的补充约定这一基本事实，再结合前述常识性逻辑，可以得出以下结论，甲乙双方曾经就给付乙方500000元回迁补偿费一事已有的约定，应当约定在《房屋产权调换安置补偿协议》当中；在得出前述结论后，再回看《房屋产权调换安置补偿协议》，可以发现《补充协议》所构筑的缔约的基础事实根本就不存在，经查阅《房屋产权调换安置补偿协议》当中的第二项内容，甲乙双方约定的补偿安置方式就是“产权调换方式”，协议通篇根本就没有任何提及回签补偿费的事宜，《补充协议》的缔约逻辑根本无法自洽。二、结合卷宗材料中2016年4月3日王大军和李明签订的《授权委托书》已经可以明确，在《补充协议》签订的这个时间点，李明事实上根本不具备拆迁补偿能力。《授权委托书》中明确的授权范围载明“只限于与动迁户协商签订××小区回迁合同。回迁条件不得超出市场价格例如楼房回迁比例(1:1.7)。在办理回迁事宜时不得擅自与动迁户签订超出授权范围以外的协议，如超出授权范围所产生的不利后果由被委托人李明自行承担。”通过以上描述，再结合由王大军委托李明已付原告的置换房产交付前的另行租房费用及原拆迁房产的装修费用合计100000元，可以明确李明在这个2016年5月份签订《补充协议》这个时间点已经不具备拆迁补偿的能力，其对外签订补偿合同，均是由王大军对外进行补偿，在明知个人没有补偿能力的情况下，李明仍然以个人及××小区项目部的名义与原告签订《补充协议》，约定高额所谓的回迁补偿款，其签约目的不得不让人产生疑问，约定的500000元回迁补偿费中的400000元，到底是不是李明的个人债务，其有没有可能通过签订所谓《补充协议》的方式转嫁个人债务到××小区项目部负责人王大军身上，这都是本案中急待查明的关键事实。综上我方认为本案的关键证据《补充协议》的签约背景逻辑不能自洽，其约定内容无法与被补充的《房屋产权调换安置补偿协议》相匹配，根据现有事实无法证明《补充协议》当中约定的尚需给付的400000元就是回迁补偿费，被告王大军依法不应当承担该笔费用的给付责任。李明辩称，同意原告的诉求，我没有意见。因为××小区实际开发人是我，我与王大军只是借贷关系，所以我签订的动迁合同及补充协议都是有效的，而且我与德林公司在王大军之前也签订过协议。对被告德林公司的答辩有异议，被告德林公司能否提供证据证实××小区是王大军自己投资开发的，我没有投钱，而且我在德林公司已交过50000元挂靠费。所以我认为我签订的动迁协议及补充协议都具有法律效力。本院经审理认定事实如下：本次庭审查明的事实与原审查明一致，原、被告双方在庭审中均未提供新的证据。2015年12月份左右，被告李明开始以被告德林公司名义负责××小区原住户房屋拆迁工作，与住户签订《房屋产权调换安置补偿协议》。2016年3月29日，被告王大军与被告德林公司签订工程项目建设施工管理协议书，开发建设××小区住宅楼工程，系德林公司××小区项目部负责人。之后，被告李明受雇于王大军继续负责小区原房屋拆迁工作。原告李元庆的房屋拆迁相对较晚，其住房紧邻红旗大街，有房屋产权证的面积31㎡，无证的房屋面积16㎡，房屋用于商业经营。2016年5月16日甲方（孙吴县德林房地产开发有限责任公司项目经理李明），与乙方（李元庆），签订了《房屋产权调换安置补偿协议》，约定：“产权调换安置房屋面积89.9㎡。德林公司保证在协议生效之日起18个月内施工完毕，将新房交付使用。”。5月175月17日又签订了《补充协议》，约定：“甲乙双方于2016年5月16日，签订了《房屋产权调换安置补偿协议》，因甲方不能一次性付给乙方人民币伍拾万元回迁补偿费，现双方对回迁补偿费用的给付约定如下：1.本补充协议签订之日，甲方给付乙方现金人民币壹拾万元整（100000.00元）；2.剩余人民币肆拾万元回迁费甲方应于2017年5月17日还清，自2016年5月17日起两分计算至甲方将拖欠费用实际给付乙方之日止；3.甲方项目负责人李明为上述款项承担保证责任；。”。协议上甲乙方签字并加盖了孙吴县德林房地产开发有限责任公司××小区项目部的印章。（2016年）5月175月17日下午被告王大军交给李明现金100000元，李明汇入原告李元庆儿媳孙爱民的农业银行账户，原告李元庆将房屋所有权证等交与李明，房屋被拆迁。2017年春，××小区住宅楼建成，同年7月，被告李明因涉嫌诈骗被刑事羁押。2017年9月27日，因被告德林公司、王大军未履行两份《协议》约定的回迁房屋及回迁补偿费400000元，原告李元庆诉至本院，提出上述诉讼请求。对此，被告德林公司、王大军同意为原告回迁安置一户××小区住宅楼，面积90.84㎡。但对《补充协议》不予认可。2017年11月20日原审庭审中，被告王大军提出鉴定申请，对2016年5月16日签订的《房屋产权调换安置补偿协议》、5月17日签订的《补充协议》中李明和李元庆的签名及加盖“孙吴县德林房地产开发有限责任公司××小区项目部”的印章是否与协议签订时间一致，是否间隔一天等事项进行司法鉴定。2018年4月24日本院向法大法庭科学技术鉴定研究所、西南政法大学司法鉴定中心发送委托，2018年5月，两所鉴定机构作出情况说明、不予受理通知书，在本次审理中，本院又再次向被告王大军释明鉴定机构不予受理通知后，王大军表示既然不予受理，我方不要求鉴定了。本院认为，被告德林公司承建的××小区住宅楼建设工程，无论被告李明前期自己挂靠德林公司，还是后期接受被告王大军委托负责拆迁工作，均以被告德林公司的名义实施，应由被告德林公司对外承担责任。原告李元庆举示的《房屋产权调换安置补偿协议》、《补充协议》，是双方自愿、真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，属有效合同。同时也能证明被告德林公司拆迁原告房屋尚未履行协议约定内容的客观事实存在。被告王大军系××小区住宅楼项目部负责人，实际投资人。虽然同意为原告李元庆回迁安置一户住宅楼（90.84㎡），但未得到原告李元庆的认同。由于《房屋产权调换安置补偿协议》没有确定回迁安置房屋的性质及位置，本院根据被拆迁房屋实际的情况，认为回迁安置原告李元庆一户住宅楼，面积89.9㎡较为适宜。关于被告德林公司、王大军对《补充协议》的异议，因被告李明对此认同，且没有证据证实签订《补充协议》时存在欺诈、胁迫。同时被告王大军代表德林公司支付100000元回迁补偿费应视为知晓，认可《补充协议》。被告王大军提出的支付100000元是为原告李元庆拆迁房屋装饰装修部分的补偿费用以及产权置换房屋交付前原告方另行租房的租金，因没有证据证实，本院不予采信。被告李明对两份《协议》均无异议，且同意原告的诉讼请求。因××小区住宅楼建设工程是被告德林公司承建，被告王大军系实际投资人，理应对外承担连带责任，对于其抗辩理由本院不予采纳。被告李明对原告的诉讼请求无异议又自愿承担《补充协议》中剩余400000元及相应利息的保证责任，亦不违反法律规定，本院予以支持。在本次庭审中，被告李明虽辩称其是××小区的实际开发人，其与被告王大军只是借贷关系。但没有证据证实。对此本院不予采信。综上所述，为了维护正常的社会秩序，保护公民、法人的合法权益不受侵害。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2016年5月16日原告李元庆与被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司、王大军签订的《房屋产权调换安置补偿协议》合法有效。即被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司、王大军于本判决生效之日为李元庆回迁安置一户住宅楼，面积89.9㎡（按实际面积多退少补）；二、2016年5月17日原告李元庆与被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司、王大军签订的《补充协议》合法有效。即被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司、王大军于本判决生效之日给付原告李元庆回迁补偿费400000元及承担自2016年5月17日起至实际给付之日止的利息款（按月利率2%计算）；三、被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司、王大军对本判决一、二项相互承担连带责任；四、被告李明对本判决第二项承担连带给付义务；五、驳回原告李元庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，财产保全费3520元，均由被告孙吴县德林房地产开发有限责任公司、王大军负担，于本判决生效之日一并交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省黑河市中级人民法院。审 判 长  何俭生人民陪审员  沈彦君人民陪审员  刘晓轩二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  董子悦