浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5615号上诉人（原审原告）：平阳中梁商业管理有限公司，住所地：平阳县昆阳镇平海大道128号A区一楼商管办公室。法定代表人：姜风，经理。委托诉讼代理人：张健，上海兰迪（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡赛赛，女，1979年8月31日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：曾飞飞，浙江信泰律师事务所律师。上诉人平阳中梁商业管理有限公司（以下简称中梁管理公司）与上诉人胡赛赛因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中梁管理公司上诉请求：撤销一审判决主文第三项、第四项，改判支持中梁管理公司一审第三、四项诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定中梁管理公司对涉案物业商城路面进行修缮长达两个余月，经营确会造成影响，并据此扣减物业费及租金，属于事实认定错误、法律适用错误。1、该认定证据不足，且不符合客观事实。本案没有任何证据能够证明涉案物业所在商城存在对商城路面进行修缮长达两个余月的情况。2、中梁管理公司对路面进行修缮时，并未采取全部封闭式修缮，而是在不同时段内对部分路段进行修缮，所有商户、消费者均能自由出入。期间，商城自由运转，商户均自由经营。且修缮的目的是为了商城能够更好的对外营业。一审法院认定应当结合疫情给于2个月租金和物业费的减免，无任何依据。二、一审法院对租金的减免处理，与浙江省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》不符。根据该实施意见的规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。本案中，根据公平原则，不应当完全由出租人承担因疫情防控导致的停业期间内的风险。此外，胡赛赛实际在疫情之前已经存在欠付租金、物业费等违约行为，不应当因为疫情再享受减免的福利。三、一审法院对质量保证金等抵扣租金、物业费，处理错误。1、质量保证金用于处理胡赛赛商品或者提供服务的质量保证，并非在欠付租金中可以直接进行抵扣。而当前胡赛赛还存在遭受其他因质量问题导致索赔的可能。2、根据租赁合同的约定，合同终止后90日内，乙方需要在满足“注销工商地址”、“注销租赁场所登记的能源、信息、通信户名”“无其他诉讼纠纷、侵权事件”......“按照甲方要求交还房屋”的情况下，才可以退还该质量保证金。但截至上诉日，胡赛赛仍拒绝自主腾空租赁物业，更未办理注销工商登记等手续。因此，不应当直接在欠付的租金、物业费中直接扣减相关款项。胡赛赛针对中梁管理公司的上诉辩称：一、中梁管理公司在没有进行任何通知的情况下，自2019年9月12日到2019年11月20日，对商场的路面进行修缮，其修缮的方式是将商场的四周包围，导致顾客进出不便，对商铺经营造成重大影响。且由于其不合理的修缮方式，恶化了商场的环境，下水道恶臭熏天，导致客流量减少。二、在2019年9月商场修缮期间，胡赛赛多次与中梁管理公司协商洽谈房屋租金事宜，但中梁管理公司承诺后，杳无音讯。故不是胡赛赛不愿意缴纳租金和物业费，而是中梁管理公司未及时给出方案，双方仍在洽谈中。三、胡赛赛在2020年2月份已经提出退铺要求，并且要出售自己商铺的设备，当时中梁管理公司阻碍胡赛赛出售设备，称胡赛赛应将租金和物业费缴清后才可进行清铺，并以此为由将门上锁。四、租金减免问题。胡赛赛经营的是餐饮业，在全市各大企业复工后，仍旧不鼓励餐饮业及其他容易导致人群聚集的行业复工。由于商场的封闭性和餐饮行业的特殊性，即便餐饮业在允许隔离条件下予以复工，也因受到疫情及前期商场商铺修路的影响，无法恢复正常的运转。根据公平原则，应当适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。五、胡赛赛已长达数月未曾经营，不存在质量问题导致的索赔，胡赛赛也不存在拒不腾空的情况，是中梁管理公司的阻挠导致胡赛赛无法腾空。胡赛赛上诉请求：撤销一审判决，直接改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、2020年2月20日，双方签订《解约函》，至今存放在胡赛赛处。2、租金、物业费应当计算至2020年2月20日。2019年9月15日开始修路一直到12月10日左右商场通知修路结束，期间对生意影响巨大，该期间的租金和物业费用应予以免除。2020年1月21日，因疫情原因商场通知胡赛赛关门，直到3月27日工商局才通知胡赛赛可以申请堂食，期间胡赛赛损失惨重，过年备货工资无法回本，导致严重亏损，要求该期间的租金和物业费免除。3、双方签订的格式合同，属于霸王条款，双方的责任不对等。中梁管理公司修路期间，未提前通知商家，双方一直协商租金、物业费减免问题，但未果，导致胡赛赛未交租金、物业费。疫情期间的经营不理想，双方多次沟通租金、物业费减免问题，也一直协商不下，故胡赛赛未缴租金、物业费。是中梁管理公司违约在先，而最终承担违约责任却是胡赛赛。4、2020年3月10日，胡赛赛提出清空铺面，得到中梁管理公司的允许。2020年3月20日，胡赛赛将铺面里的空调等出售给他人，但买受人去搬设备时，却遭中梁管理公司拒绝，导致交易失败，胡赛赛将款项退还给买受人。之后中梁管理公司一直未通知胡赛赛清空设备。在签订格式条款时，中梁管理公司也未明确告知胡赛赛占用违约责任。胡赛赛多次要求变卖铺面设备，均遭中梁管理公司拒绝。5、因疫情，胡赛赛提出解除合同，中梁管理公司同意，此属不可抗力原因。胡赛赛不存在违约行为，中梁管理公司不能没收履约保证金。6、格式条款中约定的占用费、占用期间的物业费都属于违约条款，与原先约定的违约责任同时存在，加重了胡赛赛的责任。中梁管理公司针对胡赛赛的上诉辩称，一、双方没有达成解约合同的合意。胡赛赛单方在2020年2月25日提出退铺申请，中梁管理公司并未同意，因为其不具备合理合法的解约事由。租金、物业费不应该只计算到2020年2月20日。二、修路时间在2019年9月20日到2019年11月20日，且并非整体封闭修路，而是逐段修缮。胡赛赛也没有提供任何证据证明修路对其经营造成影响。根据合同约定，其2019年第四季度租金应在修路之前缴付，现主张因修路问题未交租金不构成违约，与合同约定及事实不符。三、直到一审庭审，胡赛赛相关铺位内的座椅等设备还没有腾空，其应支付相关的费用。四、截止当前，胡赛赛仍未将经营注册地址注销，影响了后续租户的经营，故质量保证金不应该进行预先扣减。中梁管理公司向一审法院起诉请求：1、判决中梁管理公司与胡赛赛之间的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》（合同编号039）于2020年5月25日解除；2、判令胡赛赛立即腾空平阳中梁百悦广场二层C-2F-16/1号商铺；3、判令胡赛赛支付租金29798.34元及占有使用费（以69.96元/平方米/月为标准，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、物业服务费40365元（以45元/平方米/月为标准计算至实际腾空之日止，暂计至2020年5月24日）、未付水费767元（水费标准为5.50元/吨，计算至实际腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）及电费64.77元（电费标准为1.15元/度，计算至腾空之日止，暂计算至2020年6月1日）；4、判令胡赛赛支付违约金11385元；5、判决支持中梁管理公司没收胡赛赛的履约保证金8000元。诉讼期间，中梁管理公司表示不再主张第三项诉讼请求中的电费。一审法院认定事实：2017年10月27日，中梁管理公司（甲方）与胡赛赛（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺出租给乙方使用，套内面积为115平方米，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止；自进场日起，乙方享有2个月装修期，自2017年11月20日起至2018年1月19日止；固定租金，按计租面积计付，第1、2个租约年的月租金为33元／平方米，第3个租约年的月租金为34.98元／平方米；经营项目为餐饮；乙方应向甲方支付8000元作为履约保证金；乙方应向甲方支付4000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；开业日暂定为2018年1月20日。租赁合同第4.3.1条约定：固定租金支付方式以季度（3个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的20号前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第21.3条约定：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。第21.4条约定：乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权解除合同。第23.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。第23.5条约定：无论任何原因，乙方仍未能将符合第23.2条要求的该房屋在上述日交还甲方的，则自次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。2017年10月27日，中梁管理公司、胡赛赛签订《物业管理服务协议》，约定：物业服务费标准为每月45元／平方米，按115平方米计算，电费标准为1.15元／度，水费标准为5.50元／吨。上述合同均为中梁管理公司提供的格式合同。合同签订后，胡赛赛向中梁管理公司支付了履约保证金8000元、质量保证金4000元、物业费保证金15000元。2018年8月14日，中梁管理公司、胡赛赛签署合同补充协议，载明：因政府相关单位验收原因，合同约定开业时间更改为2018年4月29日，该商铺租金及物业费从商场正式开业日开始计算；租金按照套内面积计算，计租第1年月租金为33元/平方米，计租第2年月租金为33元/平方米，计租第3年月租金为34.98元/平方米，物业管理费为每月45元/平方米。计租第2年第三期2019年10月1日至2019年12月31日租金为11385元、物业费为15525元，缴纳时间为2019年9月20日前；计租第2年第四期2020年1月1日至2020年4月28日租金为14927元、物业费为20355元，缴纳时间为2019年12月20日前；计租第3年第一期2020年4月29日至2020年6月30日租金为8313.58元、物业费10695元，缴纳时间为2020年4月20日前。2020年2月25日，胡赛赛向中梁管理公司提出书面退铺申请，载明：因经营压力过大，申请退出原定铺位。2020年5月14日，中梁管理公司向胡赛赛送达《解约函》，载明：胡赛赛逾期支付租金及物业费，中梁管理公司有权单方解除合同并收取违约金和没收履约保证金；根据胡赛赛在2020年2月25日提出的撤铺申请，中梁管理公司同意与胡赛赛于2020年5月24日解除合同，胡赛赛应在该日期内对铺内货品清理，并将所租赁商铺还原至毛胚状态；胡赛赛仍应支付相关租金及物业费直至合同终止；胡赛赛在规定时间内未按中梁管理公司要求处理，中梁管理公司将拥有对胡赛赛滞留物品的一切处置权（如丢弃、损坏等），同时将安排第三方进行该商铺还原毛胚，所产生费用由胡赛赛承担；胡赛赛在中梁管理公司规定时间内经中梁管理公司验收确认符合约定后，商铺交还给中梁管理公司，无论任何原因，胡赛赛未能在交付日商铺交还给中梁管理公司，则自次日起，胡赛赛应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向中梁管理公司支付占用费及承担相关的能源费。胡赛赛于次日收到该函件。胡赛赛的租金及物业费已付至2019年9月30日，之后未支付。中梁管理公司于2019年9月12日至11月20日对商场路面进行施工修缮。涉案商铺已停业，但至今未腾空。胡赛赛申请撤铺后，中梁管理公司曾有锁铺行为。一审法院认为，中梁管理公司、胡赛赛签订的租赁合同、合同补充协议及物业管理服务协议，不违反法律法规强制性规定，系双方真实意识表示，应认定为合法有效。双方当事人均应按协议约定全面履行自己的义务。（一）关于租赁合同解除问题。胡赛赛因自身原因提出退铺申请，中梁管理公司也函告胡赛赛同意于2020年5月24日解除租赁合同。故确认租赁合同于2020年5月24日解除。中梁管理公司主张租赁合同于2020年5月25日解除，依据不足，不予支持。合同解除后，胡赛赛应按合同约定向中梁管理公司交还涉案商铺，但其至今未腾空及交还涉案商铺。故对中梁管理公司主张腾空涉案商铺，予以支持。（二）关于租金及物业费问题。双方对租金及物业费计算标准均无异议，予以确认。租赁合同于2020年5月24日解除，租金应计算至2020年5月24日止。占用费计算期间应为2020年5月25日起至实际腾空之日止。占用费主要是赔偿因租赁合同解除后胡赛赛仍占有使用商铺给中梁管理公司造成的损失，虽然双方约定占用费按租金标准的200%计算，但考虑到胡赛赛行为给中梁管理公司造成损失的实际情况，且期间中梁管理公司亦有锁门行为，结合胡赛赛的过错及中梁管理公司起诉要求腾空而胡赛赛至今未腾空的事实，酌定胡赛赛应支付给中梁管理公司的占用费按34.98元／平方米／月标准计算，占用期间物业费按45元／平方米／月标准计算。中梁管理公司主张占用费按69.96元／平方米／月计算，不予支持。故胡赛赛应支付中梁管理公司租金29798.34元及占用费（以34.98元／平方米／月标准，按115平方米，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、物业费40365元及占用期间物业费（以45元／平方米／月标准，按115平方米，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）。对胡赛赛提出减免租金及物业费的要求，鉴于中梁管理公司对商场路面进行修缮长达两个余月，确实会对商铺经营造成影响，结合疫情原因，再考虑到消费季节性因素，酌定中梁管理公司按第2年的租金及物业费标准给胡赛赛减免2个月租金和物业费，即租金减免7590元（115平方米×33元×2），物业费减免10350元（115平方米×45元×2）。租赁合同解除后，中梁管理公司应按约定退还胡赛赛质量保证金4000元、物业费保证金15000元，酌定质量保证金用于抵扣租金，物业费保证金用于抵扣物业费。故胡赛赛应支付中梁管理公司租金18208.34元（29798.34元-7590元-4000元）、物业费15015元（40365元-10350元-15000元）。（三）关于水、电费问题。中梁管理公司在庭审后撤回对电费的主张，应予准许。根据核实的情况，胡赛赛尚欠118吨水费未结清，故胡赛赛应支付中梁管理公司水费649元（118吨×5.50元／吨）。另根据中梁管理公司自认，胡赛赛尚有电费余额100元，予以在水费中扣减。故胡赛赛尚需支付中梁管理公司水费549元。（四）关于违约金问题。根据合同约定，因胡赛赛违约导致合同解除，中梁管理公司有权要求其按照第一个租金年3个月固定租金的标准支付违约金。考虑到合同条款中对于胡赛赛违约行为已有没收履约保证金的约定，酌定胡赛赛向中梁管理公司支付违约金4068元。（五）关于没收履约保证金问题。租赁合同约定胡赛赛违约的，中梁管理公司有权没收合同项下之履约保证金。胡赛赛在履行租赁合同过程中明显存在违约行为，租赁合同的解除亦系胡赛赛原因所致，故对中梁管理公司没收履约保证金的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认中梁管理公司与胡赛赛签订的《平阳中梁商业管理有限公司房屋租赁合同》于2020年5月24日解除；二、胡赛赛于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于平阳县××镇××广场××层××号商铺；三、胡赛赛于本判决生效之日起十日内支付中梁管理公司租金18208.34元及占用费（以34.98元／平方米／月标准，按115平方米，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、物业费15015元及占用期间物业费（以45元／平方米／月标准，按115平方米，自2020年5月25日起计算至实际腾空之日止）、水费549元；四、胡赛赛于本判决生效之日起十日内支付中梁管理公司违约金4068元；五、中梁管理公司不予退还胡赛赛履约保证金8000元；六、驳回中梁管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2060元，减半收取计1030元，由中梁管理公司负担557元，胡赛赛负担473元。本院二审期间，胡赛赛提供了如下证据：1、照片。证明商场地面脏污外渗，中梁管理公司未履行其物业管理职责的事实。2、商场修缮照片。证明商场修缮范围广，造成通行困难，严重影响商铺营业。3、聊天记录。证明商场停车位少、商场周围停车抄牌严重，中梁管理公司不合理修缮导致环境恶劣、通行不便，严重影响商铺正常营业。中梁管理公司对上述证据的证据三性均有异议。认为证据1照片无法反映具体地点、时间等情况，证据2记载有拍摄时间的照片，即使真实，也说明商场周边路段的修缮是逐步开展，而非一次性整个合围修缮。证据3商场周边车位少不是减免租金的事由。中梁管理公司提供中梁管理公司工作人员与胡赛赛的微信聊天记录及EMS查询单。证明中梁管理公司于2020年5月15日向胡赛赛发出撤柜结算单以及解约函，解约函于2020年5月14日向胡赛赛寄送，胡赛赛已签收。胡赛赛对上述证据没有异议。本院认为，胡赛赛提供的证据1因无法反映具体地点及时间，故本院不予确认。证据2可以反映涉案商场周围路面修缮的实际情况，本院予以确认。证据3与本案争议不具有关联性，本院不予确认。中梁管理公司提供的证据，本院予以确认。本院经审查当事人在一、二审提供的证据，认定：租赁合同第21.3条的约定内容为：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，并要求乙方按照第一个租金年固定租金标准计算的3个月固定租金的标准向甲方支付违约金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。二审期间，双方确认胡赛赛已于2020年10月25日腾空涉案商铺，中梁管理公司确认已将该商铺出租给案外人。本院认为，双方当事人一致确认商场外部道路从2019年9月12日开始修缮，胡赛赛二审提供的证据2可以反映出商场外部周边道路整体进行重修，施工期间进行一定的封闭，给人员进出商场造成较大的不便，至2019年11月下旬，工程尚未全部完工。一审法院认定中梁管理公司对商场外部路面修缮的时间达两个余月，对商场内商铺经营造成影响，与事实相符。中梁管理公司就此提出的上诉主张不成立，本院不予采信。商场外部路面修缮客观上对商铺经营造成一定的影响，胡赛赛经营的餐饮业，受疫情影响停止营业时间较长，即使恢复营业，在较长时间内仍需限制进餐人数，一审法院综合考虑上述因素，酌情给予减免2个月的租金和物业费，处理无明显不当，二审改判理由不足。中梁管理公司就此提出的上诉主张，本院不予支持。二审期间，胡赛赛已腾空商铺，中梁管理公司亦已将该商铺出租给案外人，故对于中梁管理公司有关质量保证金不应抵扣租金、物业费的上诉主张，本院亦不予支持。商场外部路面修缮并未造成商场停业，而仅是对商铺经营造成一定的影响，胡赛赛主张免除路面修缮期间的租金及物业费，理由不足，本院不予支持。因疫情防控导致的租金、物业费损失应根据公平原则，由双方当事人分担。现胡赛赛要求免除该期间全部的租金、物业费，缺乏合理性，本院不予支持。胡赛赛未按期支付租金，已构成违约，其主张系中梁管理公司违约在先，缺乏事实依据，本院不予采信。涉案租赁合同第21.3条约定的履约保证金实为履约定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二审中，经本院释明，中梁管理公司明确其选择适用违约金条款，即向胡赛赛主张第一个租金年3个月固定租金11385元作为违约金，故定金（即履约保证金）8000元，应予返还。扣减应返还的定金8000元，胡赛赛还应支付中梁管理公司违约金3385元。2020年3月20日，胡赛赛尚欠租金、物业费，且双方尚未就解除合同达成一致意见，在此情况下，胡赛赛将商铺内的设备出售给案外人，并由案外人到商铺内搬运设备，即使中梁管理公司进行阻止，亦具有一定的合理性。现其以中梁管理公司阻止案外人搬运设备而主张自己无需支付占有使用费，理由不足。涉案租赁合同于2020年5月24日解除，合同解除后，胡赛赛应当及时腾空租赁物。其未及时腾空租赁物，且在中梁管理公司起诉后仍未履行腾空义务，一审法院判令其支付占有使用费，处理正确。鉴于胡赛赛已于二审期间（2020年10月25日）腾空租赁物，故本院对一审判决相应的判项予以变更。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2825号民事判决主文第一项；二、撤销浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2825号民事判主文第二、四、五、六项及案件受理费负担部分；三、变更浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2825号民事判决主文第三项为：胡赛赛于本判决生效之日起十日内支付平阳中梁商业管理有限公司租金18208.34元及占用费（以34.98元/平方米/月标准，按115平方米，自2020年5月25日起计算至2020年10月25日止）、物业费15015元及占用期间物业费（以45元/平方米/月标准，按115平方米，自2020年5月25日起计算至2020年10月25日止）、水费549元。四、胡赛赛于本判决生效之日起十日内支付平阳中梁商业管理有限公司违约金3385元。五、驳回平阳中梁商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2060元，减半收取计1030元，由平阳中梁商业管理有限公司负担607元，胡赛赛负担423元。二审案件受理费1800元，由平阳中梁商业管理有限公司负担300元，由胡赛赛负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十二月二十九日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛