北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初30300号原告（反诉被告）：陈双专，男，1975年10月24日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：廖仕梅，北京市普贤律师事务所律师。被告（反诉原告）：王晶，女，1982年6月14日出生，汉族，住北京市东城区。身份证号：×××被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。原告（反诉被告）陈双专与被告（反诉原告）王晶、北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈双专及其委托诉讼代理人廖仕梅，被告王晶，被告链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈双专向本院提出诉讼请求：1、依法变更我与王晶于2019年7月16日签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号×××），减少交易金额50万元，由王晶退还给我；2、请求依法判令链家公司退还我全部居间代理费161700元及利息（以161700元为基数，自2020年5月19日起至判决之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费由王晶、链家公司承担。事实与理由：2019年7月16日，我通过链家公司与王晶签订了编号为×××的《存量房屋买卖合同》，双方就房屋成交价格、房屋产权及具体状况的承诺、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定，该合同第五条第4款约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。”同日，我与王晶、链家公司三方签订了《居间服务合同》，就居间代理费、权利义务、违约责任等进行了约定，该合同第三条第2款约定居间方“应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务”，“不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况”。上述两个合同签订后，我遂按照合同约定全部履行了己方义务，直到2020年4月16日房屋过户完毕，我于2020年4月23日取得钥匙，并在2020年4月25日前往涉案房屋打扫卫生时，才发现涉案房屋门口竟是管道井，且管道井就在入户门前正下方，这将给我及家人日常出入造成重大安全隐患，因王晶、链家公司在带我看房时用较大面积的垫布铺设在涉案房屋门口，造成一种在门口铺设普通脚垫的假象，该情况对我是否同意签订购房合同有重大影响，但王晶、链家公司却在签订合同前对我隐瞒了该事实，违反了合同中“如实陈述房屋实际状况”及“不得在交易中故意隐瞒真实情况”的约定，王晶、链家公司的行为严重侵害了我的合法权益。因王晶、链家公司对如何解决前述问题毫无诚意，令我及家人陷入苦恼之中。2020年4月29日，我根据《存量房屋买卖合同》第五条及《居间服务合同》第三条、第四条的约定，向王晶、链家公司发出了《解除合同告知书》，王晶、链家公司于2020年4月30日签收，但他们对我的诉求仍然消极对待、置若罔闻，我迫于无奈只能诉诸法院解决。综上所述，王晶、链家公司采用欺诈隐瞒手段，将严重影响住房使用和安全的管道井这一重大事实进行掩盖，使我在不了解真实情况的前提下与他们签订并履行了合同。根据《合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销合同，故我诉至法院，恳请法院查明本案事实，变更我与王晶房屋买卖合同中的交易金额，由原来的7700000元变更为7200000元，判令王晶退还我交易款500000元，链家公司退还全部居间代理费及银行同期同类贷款利息，依法维护我的合法权益。王晶辩称，我在合同中没有违反任何一条，我没有义务支付50万元，而且陈双专押着我10万元一直没有给我。第一，陈双专与我签订的《商品房销售合同》真实有效。2019年6月至7月间，陈双专在链家公司×××店业务员的带领下，多次到我出售的北京市海淀区×路×号院×号楼×层×门×室实地踏勘，并了解房屋情况，在确定购买意向后，2019年7月16日双方在链家公司×××店的居间斡旋下签订了《房屋买卖合同》（三方）。该合同约定：陈双专购买我位于北京市海淀区×路×号院×号楼×层×门×室个人住房一套，不动产权证号：京（××）海不动产权第××××号，建筑面积为91.30平方米，交易价格为人民币770万元整。合同约定，双方在签订合同后陈双专支付定金等费用50万元（己支付）；在权属转移前三日内陈双专将第一笔房款707万元支付给我（己支付），之后我向陈双专办理权属交割（己办理）并进行房产的实际交割（已完成）；物业交割后陈双专支付3万元（己支付）；我户口迁出后陈双专支付10万元（未支付）。但陈双专在我己全部完成合同约定的内容后，拒不履行支付尾款的义务。基于上述事实，双方的合同真实有效。第二，陈双专无权要求我减少交易金额50万元。在我完成自己应尽的义务后，陈双专以其购买的房屋外门口地面有暖气检查口，影响其心理感受为由，要求退房，明确表示拒绝履行合同支付剩余的10万元。该房屋门口地面的暖气检查口是小区原有公维设施，不是我私设，还有小区物业出具的证明，证明该检查口并无安全隐患。同时，陈双专在双方签订合同前多次到实地踏勘，我己对合同中约定的其所出售的房屋进行了详尽的介绍，在沟通中还就该暖气检查口对中介方业务员进行了口头提示。陈双专提出的暖气检查口也没有相关证据予以证明如何及怎样造成了对陈双专的安全隐患，该暖气检查口既不是必然影响陈双专的安全隐患，也不是影响风序良俗的因素，陈双专作为有完全自主行为能力的成年人经过慎重思考后与我签订了合同，支付了绝大部分购房款，完成了权属和房屋的交割，现在以这种理由拒绝支付10万元尾款，更要求减少交易金额50万元的要求既不合法也不合理更不合情。陈双专的行为不仅违反了双方签订的合同，更违背了公平、诚信、道德的原则。2020年5月11日我的户口迁完了，但陈双专并未支付尾款，故我提出如下反诉请求：1、判令陈双专承担违约责任，向我支付购房款尾款10万元及未履行合同产生的利息（以10万元为基数，支付自2020年5月11日至实际给付之日止的利息，按照人民银行定期存款利率计算）；2、由陈双专承担本案诉讼费用。链家公司辩称，不同意陈双专的第二项诉讼请求及第三项诉讼请求，本案是房屋买卖合同纠纷，我公司不是买卖合同履约主体，居间费用退还陈双专应另案依据居间服务合同起诉。在房屋买卖合同签订时我公司不清楚涉案房屋外的管道井，不存在故意隐瞒或提供虚假信息的行为，不应退还居间服务费及承担利息。陈双专对王晶的反诉辩称，10万元已经放到链家理房通账户，是与790万元等其他的款项一起支付的，户口保证金10万元需要我确认户口已经迁出的时候链家再支付给王晶，但我一直没有确认。没有支付到王晶账户是因为管道井，我们要与王晶协商此事但她不理我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月16日，出卖人王晶与买受人高某签订《存量房屋买卖合同》，约定王晶将位于北京市海淀区×路×号×号楼×层×门×号房屋出售给高某，双方就房屋成交价格、房屋产权及具体状况的承诺、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定，该合同第五条第四款约定：出卖人应当保证已如实陈述该房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系。附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，出卖入应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况，出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人。合同第十条第三款约定：出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起后365日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有现有户籍迁出手续。同日，甲方王晶、乙方高某与丙方链家公司签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间费161700元，第三条约定丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。第四条第三款约定丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。后该房买受人变更为陈双专，上述合同中的权利义务也转让给陈双专。合同签订后，双方按照合同约定履行各自的义务。2020年4月16日，陈双专取得涉案房屋房产证。2020年4月25日，陈双专称其发现涉案房屋门口外正下方存在管道井，该管道井在入户门前正下方，将给其及家人日常出入造成安全隐患，但王晶与链家公司在出售房屋时并未告知此事，而是在其看房时用较大面积的垫布铺设门口，造成门口只是普通地垫的假象，故认为王晶与链家公司采用欺诈隐瞒的手段，使其违背真实意思订立合同，故起诉要求王晶退还购房款50万元，要求链家公司退还居间费并支付相应利息。王晶不予认可，表示涉案房屋门外有暖气检查口，该检查口是小区原有公维设施，并非其私设，陈双专在购房前多次到现场实地踏勘，现并无证据证明该检查口存在安全隐患，且其在售房前告知过链家公司该检查口的存在。为此，王晶向本院提供其与链家工作人员初某的通话记录，证明其告知过链家工作人员，链家工作人员表示其不刻意去说此事，因为是铺在外面的东西。本院审理中，链家公司否认知晓此事。同时，王晶还向本院提供北京××物业管理有限公司出具的证明，内容为“原北京市工商局××职工宿舍楼（位于北京市海淀区×路×号院×号楼），始建于1998年，该楼因建设要求每个单元门×层×室门口都设有暖气检查维修口。”2020年5月11日，王晶将其在涉案房屋内的户口迁出。现王晶表示其迁出户口后，陈双专应向其支付剩余10万元，但陈双专拒绝支付该笔款项，故反诉要求陈双专支付尾款及利息，陈双专表示该10万元已经支付至理房通账户，因为管道井的问题，其并未确认将此款项支付给王晶。链家公司表示10万元确实在理房通账户，但并非在其公司处。如果陈双专不确认的话，该笔费用会退还给陈双专。本院认为，王晶与陈双专签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。王晶作为出卖方，应向买受人如实告知房屋及其附属实施的情况。本案所涉的暖气维修口虽然在房屋外，但紧邻涉案房屋，是进出房屋的必经之路。对于买受人对房屋的综合判断有一定影响。涉案房屋门口铺有地垫，买受人不易察觉，在此情况下，出卖方应向买受人如实告知。但王晶未向陈双专进行告知，违反了订立合同需遵守的诚实信用的原则。同时，考虑现未有证据证明门外维修口对陈双专造成了实质影响，故陈双专主张王晶退还50万元，数额较高，本院酌情判定10万元。因王晶已将涉案房屋内户口迁出，陈双专理应向王晶支付全部剩余购房款。现陈双专未给付王晶剩余10万元，应承担相应的法律责任，故王晶反诉要求陈双专支付剩余款项之请求，理由正当，本院予以支持。对于王晶要求支付剩余房屋利息之请求，因双方并未约定具体的付款时间，且陈双专已将该笔费用付至理房通账户，因在使用过程中发现房屋门口出现的暖气维修口才未给付剩余款项，并非恶意拖欠，故对该项请求，本院不予支持。陈双专付至理房通的款项，可与理房通另行解决。对于陈双专要求链家公司退还代理费及利息之请求，因陈双专与链家公司之间是居间服务合同关系，该请求并非本案买卖合同法律关系的处理范畴，故对于该项请求，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王晶于本判决生效后十日内退还陈双专房款10万元；二、陈双专于本判决生效后十日内给付王晶剩余购房尾款10万元；三、驳回陈双专的其他诉讼请求；四、驳回王晶的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10417元（陈双专已预交），由陈双专负担8843元，已交纳；由王晶负担1574元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1150元，由陈双专负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  刘良喜人民陪审员  郝竞崑二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  汤思淼