广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8341号上诉人（原审被告）:唐丽丽，女，汉族，1983年9月6日出生，住址：湖北省谷城县*************，身份证号码：xxxxxxx********。委托诉讼代理人：洪树钦，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊晁辉，男，汉族，1978年3月8日出生，住址：江西省九江市永修县**，身份证号码：********。原审第三人：深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司，住所地：惠州仲恺高新区陈江大道**商铺。负责人：赵英剑。上诉人唐丽丽与被上诉人熊晁辉、原审第三人深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司（以下简称世勋地产公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人唐丽丽上诉请求：1、依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4933号民事判决书，依法驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实严重错误，请二审法院依法查明事实，判决驳回被上诉人的原审全部诉讼请求。。（一）被上诉人在其起诉状和当庭庭审陈述中的诉称极尽颠倒黑白、信口雌黄、无中生有之能事，且与第三人恶意串通设套诈骗上诉人的财产，原审法院却对此偏听偏信，进而采信其颠倒黑白之词，涉嫌枉法裁判。1.一审判决认定“本院认为，原告熊晁辉与被告唐丽丽、第三人世勋地产公司签订的《房地产买卖及居间合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，上述合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。”，该认定严重错误。本案各方在签订合同时已明知案涉合同交易的标的物即唐丽丽位于惠州大亚湾澳头惠澳大道二号xxxxxxxx2号房房产属于银行按揭房，房屋处在抵押状态，按揭银行对案涉房屋具有物权他项权。买方没有依照案涉合同赎楼条款约定履行赎楼义务，案涉房屋在解除抵押登记、撤销他项权的情形下，依照我国《合同法》和《担保法》的相关规定，本案合同属于合同效力待定，合同生效的条件仍未成就，合同未生效；并非一审判决认定所谓合同有效。一审法院在案件事实未查明且案涉合同未生效的情况下，予以判决追究上诉人的违约责任，显然十分不当，明显偏听偏信，涉嫌枉法裁判。2.一审法院又认为“《房地产买卖及居间合同》约定，原告须于本合同签署之日起7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书(被告应递交不动产权证书原件、户口本、婚烟证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，被告需承担违约责任)，此后，在原告申请贷款时，被告没有递交不动产权证书原件、户口本、婚烟证明原件等文件及签署相关的法律文书等予以配合，存在违约行为，经第三人催告，被告依旧没有提供上述材料。被告的行为致使合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。”3.一审法院上述认定事实错误，而且对上述《房地产买卖及居间合同》第三条第2款第C项第（2）点的约定采取断章取义的方式认定合同及案件事实。该合同完整条款如下：“（2)除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款,银行贷款费用由买方承担。买方采用下列A种方式贷款：A、商业贷款；B、公积金贷款；C、综合贷款(商业贷款+公积金贷款)。买方须于本合同签署之日起柒日起递交贷款申请，贷款所需真实资料及签署相关的法律文书(卖方应递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，卖方须承担违约责任)。如买方信誉不良或买方其他原因导致无法贷款或贷款额度不足的，买方必须于到房产交易中心递交过户资料及确认双方身份前一次性付清余款或者征得卖方同意的情况下分期付款，否则视为买方违约并应承担违约责任，卖方有权选择继续履行合同，顺延产权过户时间至买方付清该购房余款之日。”4.根据《房地产买卖及居间合同》的约定，2019年5月7日唐丽丽因信任深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司（以下简称世勋地产公司）的专业房地产中介代理，并由其提供格式合同及填写合同中手写部分，与熊晁辉、世勋公司签订一份三方的《房地产买卖及居间合同》（以下简称合同），约定唐丽丽将位于惠州大亚湾澳头惠澳大道二号光耀海豚湾花园11栋2002号房的房产出售给熊晁辉，约定面积39平方米，成交总价为人民币33万元整。世勋地产公司作为居间方填写的合同第三条第2款第C项的付款方式约定与合同第四条第1款第B项的赎楼约定完全冲突，造成合同完全不能履行；而且世勋地产公司明知案涉房屋登记的建筑面积56.39平方米、套内建筑面积43.86平方米，却故意填写成39平方米，其欺诈目的明显。5.据上诉人提交的微信和录音证据证明，2019年5月上诉人作为合同的卖方去中国建设银行深圳蛇口支行提交了赎楼申请手续，与买方熊晁辉、中介深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司赵总一起中国邮政储蓄银行惠州支行协助其提交按揭贷款手续。但银行和房产交易中介一直没有回复上诉人说明下一步应该如何操作。因合同无法继续履行，买方熊晁辉某把责任推卸给卖方，多次电话通话、信息等骚扰。上诉人为了息事宁人，于2019年6月5号向熊晁辉名下招商银行账号转去合同签字时应收的10000元。（说明：实收5000元，另外5000元由中介收取，当时说明是由中介收取5000元替交该标的物业所欠的物管、杂费，但是，中介没有去物管交费）。熊晁辉骗回定金，中介赵振磊从中诈骗我5000元。另外，案涉合同签字时，中介要求卖方给他个人好处费2000元，卖方说房子还没有成交，不同意给。在中介的多次要求下，卖方答应给，当时就用微信转款1000元到微信号标注“A世勋地产胡文蒙”微信账户，并承诺买卖成交后再给付余下1000元，涉嫌诈骗。（二）被上诉人在履行合同时“恶意制造违约”，制造银行流水痕迹“伪造证据”已属违法。上诉人有权依照合同法第六十七条的规定行使不安抗辩权，其行为不属于违约。事实和理由如下：（1）根据上诉人提交的中国建设银行个人活期账户交易明细及惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初1404号之一民事裁定书的书证证据证明，2019年5月13日一天内熊晁辉通过其妹熊美珍用同一笔伍万元的款项转账给唐丽丽，要求唐丽丽再转回熊晁辉，熊晁辉转回给其妹熊美珍；如此转账操作三次，共制造银行流水痕迹数额15万元，以“套路”和“诉讼方式碰瓷诈骗”唐丽丽，并借助民事诉讼程序实现非法目的。参照最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知【法〔2018〕215号】第一条“加大对借贷事实和证据的审查力度。“套路贷”诈骗等犯罪设局者具备知识型犯罪特征，善于通过虚增债权债务、制造银行流水痕迹、故意失联制造违约等方式，形成证据链条闭环，并借助民事诉讼程序实现非法目的。因此，人民法院在审理民间借贷纠纷案件中，除根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条规定，对借据、收据、欠条等债权凭证及银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、财产变化情况、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断借贷的真实情况。有违法犯罪等合理怀疑，代理人对案件事实无法说明的，应当传唤当事人本人到庭，就有关案件事实接受询问。要适当加大调查取证力度，查明事实真相。”的规定，被上诉人“伪造证据”、“恶意制造违约”，制造银行流水痕迹数额15万元，以“套路”和“诉讼方式碰瓷诈骗”上诉人。（2）2019年5月7日世勋地产公司通过被上诉人熊晁辉交付定金内扣取唐丽丽交楼押金5000元，没有依据。综上，一审法院认定上诉人违约，与事实不符。其实是被上诉人缺乏银行贷款征信流水，制造银行流水痕迹，违法违约在先，且根本性违约，致使合同不能履行，依法应当解除合同，承担其相应的违约责任。上诉人是合法行使法律赋予的履行抗辩权，而且被上诉人要求上诉人承担违约责任证据不足。因此，请求二审院依法驳回其全部诉讼请求。二、原审判决适用法律错误。基于原审判决的上述种种认定事实错误，而且被上诉人作为购房者存在违法违约在先、根本违约的情形下，上诉人依照本案合同第六十七条的约定和我国《合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，要求解除合同及定金不予返还和第三人退还所收取的款项，具有充分的事实和法律依据。而不是适用《合同法》第五条、第八条、第六十条和第一百一十四条的规定。三、原审法院审判程序违法。本案一审采用简易程序审理，法定审理期限为三个月。本案于2019年11月6日立案受理，于2019年12月27日开庭审理，但一审判决于2020年6月17日作出，于2020年6月30日送达，审理时间长达七个多月，又没有转换普通程序审理，其审限严重超期。综上所述，请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人熊晁辉、原审第三人深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司未提交答辩意见。原审原告熊晁辉向一审法院起诉请求：一、要求被告唐丽丽按照合同签订的条约赔偿签约房价总额的30%，即违约金人民币99000元整。二、要求被告唐丽丽承担本次诉讼形成的所有的诉讼和财产保全费用。一审法院查明的事实：2019年5月7日，原告熊晁辉作为买方与被告唐丽丽作为卖方及第三人世勋地产公司作为居间方签订了《房地产买卖及居间合同》，主要内容：一、买卖双方通过居间方购买及出售位于惠州大亚湾澳头惠澳大道二号xxxxxxx号房，不动产权证号为xxxxxxx，该物业转让价为33万元。二、付款方式：1、定金，买方于2019年5月7日前向卖方支付购房定金1万元，定金作为转让价的一部分，由买方直接支付给卖方，因此产生的风险买卖双方各自自愿承担，与居间方无关；2、除定金外的转让价款卖方同意买方按照银行按揭付款（转让价款由定金、首期款、银行按揭贷款三部分组成，相关税费另计）的方式支付，（1）首期款（不含定金）以银行实际审批为准，本次交易首期不做资金监管，买方于按揭银行同意贷款后赎楼前直接支付给卖方，买卖双方自愿承担由此产生的风险，（2）除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，银行贷款费用由买方承担，买方采用商业贷款方式，买方须于本合同签署之日起7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书（卖方应递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，卖方需承担违约责任）。……三、赎楼，卖方应在签订本合同后十天内向原抵押银行办理提前还款申请手续，买卖双方同意买方用首期款赎楼，买方同意在达到赎楼条件且按揭银行同意贷款后用首期款、房贷尾款替卖方向抵押权人清偿欠款、注销抵押登记以完成本宗交易，买方自愿承担由此产生的风险。四、违约责任，1、如买方或卖方不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方或居间方发出催告通知书七天后仍不履行的：…（2）逾期超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款承担违约责任，守约方应向居间方、违约方发出解除合同通知。但如守约方同意继续履行合同，守约方有权要求违约方每日按物业转让价的万分之五向守约方支付违约金。2、如因买方原因导致本合同未能履行的，则买方构成违约，已付的定金归卖方所有，同时向居间方支付本合同约定买卖双方应支付的服务佣金；如因卖方原因致使本合同未能履行的，则卖方构成违约，卖方向买方双倍返还定金，并退还买方已支付的转让价款，同时向居间方支付本合同约定买卖双方就支付的服务佣金，如定金未转付给卖方的，居间方有权应买方请求退还托管定金，同时居间方开给卖方的托管定金收据作废。五、备注（本条约定如与本合同其他条款约定不一致，则以本备注约定为准），（1）经买受双方友好协商达成一致，此次赎楼由买方负责找第三方帮助卖方赎楼，卖方需全力配合第三方办理赎楼手续；（2）在交易过程中，如有一方违约，违约方需支付守约方房价30%作为违约金。当天，原告向被告支付了10000元定金。此后，第三人世勋地产公司工作人员组织原被告双方一起去惠州市惠城区中国邮政储蓄银行惠州分行办理按揭贷款手续，但因被告提供资料不全导致银行没有受理。此后，被告一直没有补充办理按揭贷款的资料，导致合同一直没法履行。原告提供的与被告2019年6月4日的短信聊天记录显示，原告称：根据昨晚我们说好的，我答应你，你退还我一万定金，赔偿我两万五，你共计转我三万五千元，我收到后，我们合同自动和解取消，后面我们随时见面一起把合同销毁；被告回复称：他的电话打不通，我也几天没有见到了，我找我朋友借了一些；原告回复称：我这边等着用钱，你先凑一万转过来，这个都有转账记录的，剩下的明天我们到大亚湾再给我。被告于2019年6月5日向原告银行转账了1万元，原告对此予以确认。此后，被告未支付其余款项。为此，原告认为，被告没有不配合办理银行按揭手续所需要的证件及户口本、不履行签订合同之后需要配合的各项事宜为由，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。一审法院认为，原告熊晁辉与被告唐丽丽、第三人世勋地产公司签订的《房地产买卖及居间合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，上述合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。《房地产买卖及居间合同》约定，原告须于本合同签署之日起7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书（被告应递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，被告需承担违约责任）。此后，在原告申请贷款时，被告没有递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书等予以配合，存在违约行为。经第三人催告，被告依旧没有提供上述材料。被告的行为致使合同无法继续履行,应承担相应的违约责任。《房地产买卖及居间合同》约定：“除定金及首期款外的转让价款由买方向银行申请贷款，银行贷款费用由买方承担……经买受双方友好协商达成一致，此次赎楼由买方负责找第三方帮助卖方赎楼，卖方需全力配合第三方办理赎楼手续”。被告认为正常的二手房买卖是先付款赎楼，再申请按揭。涉案合同首期款和赎楼款都是要按揭支付，是无法实现的。该抗辩理由，与合同约定不符，没有事实依据，本院不予采信。关于违约金问题。本院认为，原、被告双方在协商过程中，对违约金已经做出意思表示即2.5万元。原告主张被告按照购房总价的30%即99000元计算违约金，过分高于其损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，本院酌情对违约金调整，以总房款的20%计算违约金为66000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的释解》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告熊晁辉与被告唐丽丽、第三人深圳市世勋房地产代理有限公司惠州分公司于2019年5月7日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告唐丽丽在本判决生效之日起十日内向原告熊晁辉支付违约金66000元；三、驳回原告熊晁辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1137.5元，由被告唐丽丽负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人是否应向被上诉人支付违约金。本院分析如下：上诉人与被上诉人及原审第三人世勋地产公司签订的《房地产买卖及居间合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当诚实信用履行。上诉人上诉认为因涉案房屋处于抵押状态，涉案合同未生效，无法律依据，本院不予采信。根据涉案《房地产买卖及居间合同》约定，被上诉人须于本合同签署之日起7日内递交贷款申请、贷款所需真实资料及签署相关的法律文书（上诉人应递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书予以配合，否则造成银行不受理买方贷款申请的，上诉人需承担违约责任）。此后，在被上诉人申请贷款时，上诉人没有递交不动产权证书原件、户口本、婚姻证明原件等文件及签署相关的法律文书等予以配合，存在违约行为。经原审第三人催告，上诉人依旧没有提供上述材料。因此，一审法院认定因上诉人的行为致使合同无法继续履行应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。至于上诉人上诉称被上诉人制造银行流水痕迹，违法违约在先的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。至于违约金的计算问题，因上诉人主观认为涉案合同首期款和赎楼款均要按揭支付，无法实现，且被上诉人与上诉人双方已对违约金进行过协商，因此，结合合同的履行情况、当事人的认知、过错程度以及逾期利益等综合因素，本院酌情对违约金调整，以总房款的10%计算违约金为33000元，一审法院确定违约金标准过高，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初4933号民事判决第一项及诉讼费承担部分；二、唐丽丽在本判决生效之日起十日内向熊晁辉支付违约金33000元；三、驳回熊晁辉的其他诉讼请求。本案二审案件受理费2275元，由上诉人唐丽丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮