四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初3307号 原告：向相富，男，1967年4月28日生，汉族，住泸县。 委托诉讼代理人：张志远，四川耀瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张麟，四川耀瀚律师事务所律师。 被告：攀枝花市仁和房地产开发有限公司泸县分公司，住所地泸县得胜镇顺河，统一社会信用代码915105217918045812。 负责人：胡友平，经理。 委托诉讼代理人：雷拥军，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苓晖，四川时代永嘉律师事务所律师。 被告：攀枝花市仁和房地产开发有限公司，住所地攀枝花市仁和区仁和街口，统一社会信用代码91510400450969185R。 法定代表人：胡基元，董事长。 委托诉讼代理人：雷拥军，四川时代永嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苓晖，四川时代永嘉律师事务所律师。 原告向相富与被告攀枝花市仁和房地产开发有限公司泸县分公司（以下简称“仁和房地产泸县分公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，原告向相富向本院申请追加攀枝花市仁和房地产开发有限公司（以下简称“仁和房地产公司”）为被告，本院依法予以准许。本案因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告向相富及其委托诉讼代理人张志远、张麟，被告仁和房地产泸县分公司、被告仁和房地产公司的委托诉讼代理人雷拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向相富向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告仁和房地产泸县分公司签订的《房屋拆建调换安置协议书》及《补充协议》合法有效；2.请求确认原告选定的位于泸县和平街暂定编号为“龙城.世纪家园”第一层1-和平街34号门市（以下简称“34号门市”）归原告所有；3.判令被告支付原告违约金20000元；4.本案案件受理费、保全费由被告负担。事实和理由：原告原在泸县××镇××街有一间门市，建筑面积41.98平方米，房产证号为2××7，土地使用证号为国用（2006）第5358号，土地性质为出让。后因泸县农贸市场和福集法庭片区房屋改造要求，该门市面临拆迁重建，由被告仁和房地产泸县分公司承接拆迁重建工作。原告与被告仁和房地产泸县分公司于2014年10月24日签订了《房屋拆建调换安置协议书》，约定了原告所有的41.98平方米的门市由被告仁和房地产泸县分公司进行拆除并在重建后对原告进行补偿，协议第二条约定了房屋产权调换方式有两种，一为房屋产权调换补偿，一为货币补偿方式，协议第三条约定了房屋产权调换、过渡标准为门市、车库、库房按1:1原则执行。合同第四条产权调换的安置房中约定了原告拟调换的安置房情况面积为3.9米×13米（净空）的店面房。原告选择的补偿方式是房屋产权调换补偿方式。协议签订后，原告于2014年10月24日将原拆迁门市腾空交给被告仁和房地产泸县分公司，被告仁和房地产泸县分公司向原告出具了《房屋腾空验收证明》。在腾空验收房屋的当天，原告与被告仁和房地产泸县分公司负责人又签订了一份《补充协议》，再次约定：“原面积41.98平方米，现选面积为3.9米×13米，超出面积乙方即原告负责税费，乙方超出面积甲方即被告仁和房地产泸县分公司不另外计价，甲方不收取任何费用。层高4米，本协议与原协议同时有效。”房屋交付给被告仁和房地产泸县分公司后，原告一直等待被告仁和房地产泸县分公司完成拆迁重建工作，等待接取新房。 2020年7月份，被告仁和房地产泸县分公司工作人员通知原告前去签订接房协议后接房，但被告仁和房地产泸县分公司要求原告接受的店面面积只有净空约2.6米×13米，与原、被告签订的《房屋拆建调换安置协议书》约定的建筑面积及净空要求（3.9米×13米×4米）的店面房完全不一致，原告当即对被告仁和房地产泸县分公司要求交付验收的房屋提出异议，拒绝接受该房屋。被告仁和房地产泸县分公司却搪塞原告说协议约定的店面只有一个标准，但实际上被告所重建的店面中有符合协议约定面积、净空标准的店面，且并未对外出售，原告多次找被告要求其交付符合协议约定面积的店面均被拒绝。被告仁和房地产泸县分公司的行为已违约，根据协议第八条违约责任第三款之约定，应当支付原告20000元违约金，并交付符合约定标准面积的店面给原告。因被告仁和房地产泸县分公司无独立法人资格，其系仁和房地产公司依法登记设立，依据《公司法》的规定，被告仁和房地产泸县分公司于2014年10月24日与原告签订的案涉协议所产生的民事责任，应当由被告仁和房地产公司承担。故要求二被告共同承担责任。 庭审中，原告向相富自愿撤回了第三项诉讼请求。 被告仁和房地产泸县分公司、仁和房地产公司共同辩称，被告仁和房地产泸县分公司确实于2014年与原告签订了《房屋拆建调换安置协议书》，协议约定：门市按照1:1原则执行，原告向相富门市面积41.98平方米，则安置面积也应是41.98平方米。原告拟选门市草街（与胡天平共壁）3.9米×13米（净空）。因城市规划的原因，对案涉项目进行了重新规划并公告。2019年5月17日，被告仁和房地产公司通过拍卖竞得本案案涉项目地块，并与泸县自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，支付了土地款，被告仁和房地产泸县分公司不是案涉项目地块的权利人。之后，政府对案涉项目进行了重新规划，现有规划项目总体面积向内收缩，造成所有门市相应缩小，且门市总体数量减少，包括原告在内的众多被拆迁户只能相应选取与原门市面积相同的新门市。因政府调规行为属于不可抗力因素，被告不应为此承担违约责任。被告仁和房地产公司愿意代被告仁和房地产泸县分公司履行与原告签订的《房屋拆建调换安置协议书》，是原告不予配合，不是被告仁和房地产泸县分公司不履行协议。原告以前的面积是41.98平方米，应当调换的面积也是41.98平方米，现原告要求调换的房屋面积远远大于之前的41.98平方米，原告选择房屋的位置与《房屋拆建调换安置协议书》上约定的位置也不一致，且房屋还在修建中，并没有竣工验收。故原告与被告签订的《房屋拆建调换安置协议书》及《补充协议》无效，原告的诉讼请求不能得到支持，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据：1.双方身份信息；2.《房屋腾空验收证明》；3.现场摄影照片；4.土地使用证，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下： 1.《房屋拆建调换安置协议书》、《补充协议》，原告提交该证据拟证明两份协议均是原、被告双方真实意思表示，合法有效，协议约定了原告将自己所有的41.98平方米门市交由被告仁和房地产泸县分公司进行拆除，并在重建后对原告进行房屋产权调换补偿，约定的调换门市面积高度为4米，净空为3.9米×13米，被告仁和房地产泸县分公司应当为原告调换符合该约定条件的门市。二被告也提交了《房屋拆建调换安置协议书》，拟证明被告仁和房地产泸县分公司与原告签订了《房屋拆建调换安置协议书》，但属于无效协议，且原告要求补偿的和平街34号门市合同中并没有约定，协议对门市调换比例是1：1，同时协议对原告选择安置房时有面积、调换门市位置等约定，另因签订合同时被告仁和房地产泸县分公司没有取得土地使用权，故《房屋拆建调换安置协议书》、《补充协议》均系无效协议。本院认为，原告与二被告提交的《房屋拆建调换安置协议书》系原告与被告仁和房地产泸县分公司签订的，加盖了被告仁和房地产泸县分公司和公司代表梁培的印章，被告仁和房地产泸县分公司系被告仁和房地产公司设立的分公司，取得了营业执照，合同签订后被告仁和房地产公司通过拍卖取得了本案争议门面地块的使用权，并修建了房屋，《补充协议》虽未加盖被告仁和房地产泸县分公司的印章，但该《补充协议》上有被告仁和房地产泸县分公司代表梁培的印章与签字，且与《房屋拆建调换安置协议书》相互关联，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性依法予以确认。 2.原告提交的32号门市建筑平面图2张、34号门市登记资料3张，拟证明原告已将拆迁房屋腾空交给被告查验接收后拆除，现被告已完成拆迁重建工作，被告仁和房地产泸县分公司于2020年7月通知原告选房，原告选定的是位于泸县和平街暂定编号为“龙城.世纪家园”第一层-和平街34号门市，因该门市最符合原、被告协议约定的待调换门市条件，应当依法确认原告选定的34号门市的所有权归属于原告，但被告不愿就原告选定的该34号门市与原告签订协议，构成违约，应当承担违约责任。二被告质证后认为，32号门市建筑平面图，该面积是45.69平方米，原告所称的面积41.98平方米并不是净空面积，被告给原告预留的32号门市与以前门市面积相差不大，证明被告不存在违约；对34号门市登记资料，面积属实，但证据来源不合法，不具备证据三性。本院认为，双方对32号门市建筑平面图真实性、合法性无异议，本院予以确认；虽二被告认为34号门市登记资料来源不合法，但原告进行了解释，且被告对证据的真实性无异议，故对该证据本院予以确认。 3.二被告提交的《国有建设用地使用权出让拍卖文件》，拟证明对泸县自然资源和规划局就案涉土地出让作出相应的要求，也特别进行了约定，竞得者需另外还房12532.75平方米，也需另行支付拆迁补偿费用和间接开发费用2661.8921万元、过渡费用和房屋拆迁费用341.0225万元给泸县住房和城乡建设局，证明《房屋拆建调换安置协议书》是无效协议。原告质证后认为，对拍卖文件，原告从来没有看见和听见，三性不认可。本院认为，该证据来源于泸县公共资源交易中心，真实、合法、有效，本院对该证据的真实性、合法性、关联性依法予以采信。 4．二被告提交的《房屋调换安置合同书》，证明原告保全的34号门市已经安置给了案外人刘应南、唐莉，与原告出示的门市打印照片一致，原告的起诉没有事实依据，应当驳回。原告质证后认为，被告仁和房地产公司与案外人刘应南、唐莉签订的《房屋调换安置合同书》，原告没见过，也没有听说34号门市已经安置给案外人刘应南、唐莉，即使是真实的也与本案没有关联性，且原告查询了该34号门市的权属，现仍登记在被告名下，故达不到被告证明目的。本院认为，《房屋调换安置合同书》与本案无关，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 为改善居住、经营环境和提高房屋的安全性，被告仁和房地产泸县分公司与包括原告向相富在内的泸县老玉蟾农贸市场和福集法庭片区的居民协商对房屋拆除重建，该拆建工程定名为：龙城.世纪家园工程。 2014年10月24日，原告向相富（被拆建户、乙方）与被告仁和房地产泸县分公司（拆建单位、甲方）签订了《房屋拆建调换安置协议书》，协议载明：第一条被拆房屋现状：门市坐落地点泸县××镇××街，门市建筑面积41.98㎡，房产证号2××7，土地面积7.16㎡，土地使用证号国用（2006）第5358号，土地性质：出让……第二条房屋产权调换方式：经甲乙双方商定为两种方式：（1）房屋产权调换补偿方式；（2）采用货币补偿方式；任选其一。第三条房屋产权调换、过渡标准：（1）门市、车库、库房按1:1，住宅按1:1.2的原则执行，即：不论原有门市、车库、库房、住宅房屋的结构、占地面积、用途等，按照完全产权的一平米旧门市、车库、库房换一平方米建筑面积新建同用途完全产权的门市、车库、库房；完全产权的一平米旧住宅换一点二平方米建筑面积的新建同用途完全产权的住宅房（即门市换门市、车库调换车库、库房调换库房、住宅调换住宅）。相同建筑面积被拆建户不补结构差和新旧差……（3）如调换安置住房面积超出或不足原拆建面积的，在10%㎡以内部分按3000元／㎡结算，10%㎡以上安置房按同楼层同户型的市场价格优惠5%元／㎡结算；如调换安置主临街店面面积超出或不足原拆建面积的，10%㎡以内部分按5000元／㎡结算，超出10%㎡部分按同区域市场价格计算优惠5%㎡结算；如调换安置小区内门市、车库、库房面积超出或不足原拆建面积的，10%㎡以内部分按3000元／㎡结算，超出10%部分按同区域市场价格计算优惠5%㎡结算（只限于当套换门市、车库、库房，住宅房屋）。如采用货币补偿和安置面积不足拆迁面积的安置户住房按3200元／㎡结算；原临街门市6000元／㎡结算。小区内原门市、车库、库房按3000元／㎡结算。（4）甲、乙双方所协商的拆建补偿方案及房屋面积差额补偿计算单价是整个拆建过程中唯一的补偿依据，不受物价上涨、下跌等因素影响，不允许任何一方反悔或更改，否则视为根本性违约。但是，如遇政策或政府调规影响拆迁未果，甲乙双方均不承担相关责任……第四条产权调换的安置房：1.调换安置房：按照甲方制定的调换补偿方式，以甲方指定的相应区域调换安置。2.乙方拟选择调换的安置房屋情况详见下表：位置草街（与胡天平共壁），间数1间，建筑面积3.9米×13米（净空）。3.未经甲方同意，乙方不得对上述产权调换的情况进行调整。乙方选择安置房时，其面积必须是最接近乙方可进行产权调换的面积，不予扩购……第七条逾期选房的法律后果：1.甲方提供的安置房具备选房条件后立即通知乙方，乙方应当自通知（包括电话、传真、邮件、书面等形式）送达之日起15日内到甲方指定地点选房并签订《调换安置协议书》。逾期不来选房或不签订《调换安置协议书》，视为乙方自动放弃权利，甲方有权根据实际情况另行安置……”。《房屋拆建调换安置协议书》末尾甲方处有被告仁和房地产泸县分公司及甲方代表梁培加盖印章，乙方处有原告向相富签字捺印。 同时，原告与被告仁和房地产泸县分公司代表梁培签订了《补充协议》，载明：经双方协商，针对《房屋拆建调换安置协议》内容给予补充为：①原面积41.98㎡，现选面积3.9米×13米，超出面积乙方负责税费，乙方超出面积甲方不另计价，甲方不收取任何费用。②层高4米。本协议与原协议同时有效。本协议乙方必须保密。过渡费从2014年11月1日-2016年10月31日一起支付36000元（叁万陆千元整）。原协议第八条（2）作废”。《补充协议》末尾甲方处有被告仁和房地产泸县分公司代表梁培印章并签字，乙方处有原告向相富签字捺印。 2018年8月7日，被告仁和房地产泸县分公司向原告向相富出具了《房屋腾空验收证明》，载明：兹有福集草街3单元，户名向相富已于2014年10月24日将房屋腾空搬迁并且无损坏，交攀枝花仁和房地产开发有限公司进行拆建，经公司有关人员现场验收，符合《房屋拆建调换安置协议书》中第六条的（1）、（2）、（3）条相关要求。 2019年5月7日，泸县自然资源和规划局发布拍卖公告（泸县自然资招拍挂告［2019］5号）对原玉蝉农贸市场旁（地块号ＹＣ2019-06号）、云龙镇加油站西侧（地块号ＹＣ2018-174号）的国有建设用地使用权进行拍卖出让，被告仁和房地产公司取得了原玉蝉农贸市场旁（地块号ＹＣ2019-06号）拍卖土地的使用权并办理了不动产权证，不动产权证号为：（2019）泸县不动产权第0××6号。 2020年7月，被告仁和房地产泸县分公司通知原告向相富等被拆迁户选房并签订协议，因双方对调换安置的门市未达成一致意见，原告未与被告签订《房屋调换安置合同书》，为此原告遂诉至法院，请求判如所请。 同时查明，本案案涉项目尚在建设过程中，暂不具备交房条件。 本院认为，被告仁和房地产泸县分公司系被告仁和房地产公司的分支机构，取得了营业执照，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告仁和房地产公司应当对被告仁和房地产泸县分公司的民事行为承担责任。原告与被告仁和房地产泸县分公司签订的《房屋拆建调换安置协议书》及《补充协议》是双方真实意思表示，并不存在法律规定的无效情形，原告要求确认《房屋拆建调换安置协议书》及《补充协议》合法有效的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。案涉项目时间跨度长，由被告仁和房地产泸县分公司拆建后，被告仁和房地产公司通过拍卖取得了本案争议门面的土地使用权并建设，该项目尚未建设完毕。 对于原告要求被告与其签订位于泸县和平街暂定编号为“龙城.世纪家园”第一层1-和平街34号门市（以下简称“34号门市”）的《房屋调换安置合同书》，并确认该门市归原告所有的诉讼请求,被告以该门市已与第三人签订《房屋调换安置合同书》，不同意与原告签订《房屋调换安置合同书》。本院认为，原、被告双方在《房屋拆建调换安置协议书》中约定调换的安置房以甲方（被告仁和房地产泸县分公司）指定的相应区域调换安置，并对调换的安置房面积超出或不足的补偿进行了约定，但并未约定具体某个门市用于调换给原告，故调换安置的门市应由双方协商确定，并签订《房屋调换安置合同书》。因原、被告双方未协商一致，故原告要求被告与其签订该34号门市的《房屋调换安置合同书》并确认该34号门市归其所有的诉讼请求，既无法律规定，也无合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告向相富与被告攀枝花市仁和房地产开发有限公司泸县分公司于2014年10月24日签订的《房屋拆建调换安置协议书》、《补充协议》合法有效； 二、驳回原告向相富的其他诉讼请求。 案件受理费13980元，财产保全费5000元，共计18980元，由原告向相富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长 李瑞金 审 判 员 张玉兰 审 判 员 郭曦霖 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 黎建有 书 记 员 曾虹川