广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初11446号原告：佛山市南海康正物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐广东，广东都汇律师事务所律师。被告：谭培超，男，1976年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：叶贵明，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎洁燕，广东科韵律师事务所律师。原告佛山市南海康正物业管理有限公司诉被告谭培超物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院于同年6月28日公开开庭审理了本案，原告及其的委托诉讼代理人郑勇、徐广东与被告的委托诉讼代理人叶贵明、黎洁燕到庭参加庭审。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签署的《物业管理合同》已于2020年3月21日解除；2.原告不需要向被告返还水电保证金20000元；3.被告向原告支付2020年2月1日至2020年3月31日物业管理费44064元（计算方式：2020年2月及3月各管理费17442元加上物业管理费4590元）、2019年12月16日至2020年3月16日水电费15242.21元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月4日，原、被告签订两份《物业管理合同》，约定了原告为被告承租的位于佛山市***房屋（以下简称涉讼商铺）提供物业管理服务，物业管理期限为两年，双方还约定了违约责任等。原告收取被告保证金20000元。2020年3月16日，由于被告未支付2月份管理费及水电费，原告向被告发出律师函要求其在收到律师函3日内支付费用，如不按约支付则合同于同年3月21日解除。被告于2020年3月17日签收了上述律师函，并未按律师函约定支付费用。被告构成了违约，损害了原告利益。被告辩称，被告至今没有收到过原告发的律师函，且原告长期以高标准收取水电费，请求法院查明事实，依据实际情况予以扣减。诉讼中，原告提交了如下证据：1.物业管理合同原件2份；2.收据原件1份；3.收款收据原件10份；4.律师函复印件1份、邮单详情打印件1份。诉讼中，被告未提交了证据。本院依法组织了当事人进行质证，当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交的证据3，本院综合认定。原告提交的证据4，有邮单进行佐证，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2019年7月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理合同》，约定乙方租赁涉讼商铺，期限为2019年8月1日至2021年7月31日，每月物业管理费4590元，乙方在每月5日前支付该费用，上述管理费为无票金额，甲方收取乙方的管理费后至开具普通收据。乙方本月水电费按实际使用量和公用分摊量合计在下月五日前支付，甲方收取乙方水电费后开具普通收款收据给乙方，不开具收款发票。乙方逾期缴纳费用的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，还应向甲方支付应缴管理费水电费的总额每日万分之十作为滞纳金，逾期超过五天的，甲方即可断水断电，逾期超过十五天的，甲方有权单方解除本合同，并有权进行封铺且不承担任何责任。为了市场的整体形象，从2019年8月1日天天营业（法定节假日除外），乙方关门或停业应向甲方提出书面申请。2019年7月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业管理合同》，约定乙方租赁涉讼商铺，租赁期限为2019年8月1日至2021年7月31日，每月物业管理费17442元，乙方在每月5日前支付该费用，上述管理费为无票金额，甲方收取乙方的管理费后至开具普通收据。乙方本月水电费按实际使用量和公用分摊量合计在下月五日前支付，甲方收取乙方水电费后开具普通收款收据给乙方，不开具收款发票。乙方逾期缴纳费用的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天，还应向甲方支付应缴管理费水电费的总额每日万分之十作为滞纳金，逾期超过五天的，甲方即可断水断电，逾期超过十五天的，甲方有权单方解除本合同，并有权进行封铺且不承担任何责任。为了市场的整体形象，从2019年8月1日天天营业（法定节假日除外），乙方关门或停业应向甲方提出书面申请。乙方与甲方签订物业管理合同当日，乙方应向甲方支付水电保证金20000元，作为履行合同的保证金，合同期满后，乙方凭保证金收据原件交齐应缴的费用，甲方则将保证金本金（不计息）退还乙方。原告确认已收到被告支付的保证金20000元。2020年3月16日，原告委托广东龙浩律师事务所向被告在《租赁合同》上留存的地址邮寄《律师函》，邮单备注“敦促及时清付所欠租金、水电及物管费律师函”，《律师函》告知被告：1.3日内支付拖欠的租金、管理费、水电费39398.63元；2.被告逾期支付上述款项，《租赁合同》、《物业管理合同》在上述期限届满之日解除，被告应退出房屋，并按合同约定办理交接手续。被告次日收到了该邮件。另查明，涉讼商铺所在建筑物已办理竣工备案手续。诉讼中，原告陈述其于2020年3月29日将被告存放在涉讼商铺内的物品搬离。本院认为，原告与被告签订的两份《物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有法律约束力。2020年2、3月份因新冠肺炎疫情及因此而采取的疫情防控措施确会对原告使用涉讼商铺和复工复业产生影响和损失，在一定期间内可能造成原告履行合同困难，原告在被告仅拖欠2020年2月1日后物业使用费情况就要求解除合同，缺乏依据。原告明知疫情防控措施致被告在该期间无法进行营业活动的情况下，在2020年3月29日即迳行搬离原告存放在涉讼商铺内的物品导致了《物业服务合同》实际未再继续履行，本院确认上述合同于当日解除。原告对于《物业服务合同》解除存在过错，原告主张没收被告水电保证金20000元，理据不足，本院不予支持。两份《物业服务合同》虽约定被告应支付每月物业管理费共计22032元（4590+17442），但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情的暴发及因此而采取的疫情防控措施确会对被告的经营产生影响，在一定期间可能造成被告履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，本院酌定原告2020年2月1日至2020年3月29日期间的物业管理费按合同约定标准减半收取。经核算，被告应向原告支付上述期间的物业管理费21321.29元[（22032+22032÷31×29）÷2],原告对该期间的物业管理费诉请超出核定部分，本院依法不予支持。原告主张被告未支付2020年12月16日至2020年3月16日的水电费15242.21元，被告未举证进行反驳亦未举证其已支付，本院对原告的该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之的规定，判决如下：一、原告佛山市南海康正物业管理有限公司与被告谭培超于2019年7月4日签订的两份《物业服务合同》于2020年3月29日解除；二、被告谭培超应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费21321.29元及15242.21元予原告佛山市南海康正物业管理有限公司；三、驳回原告佛山市南海康正物业管理有限公司的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3888.64元，（原告已预交），由原告负担3174.64元，被告负担714元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费714元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费714元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十一月三十日书记员  谭国敏书记员  杨文晖