北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29329号原告（反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司，住所地北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地下负一层101。法定代表人：慕万学，总经理。原告（反诉被告）：北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司，营业场所北京市大兴区地铁大兴线高米店南站地下负一层。负责人：慕万学，总经理。二原告委托诉讼代理人：闫慕，女，1985年8月6日出生。二原告委托诉讼代理人：何鹏，男，1985年7月3日出生。被告（反诉原告）：北京秦唐久品餐饮管理有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇昌金路赵全营段56号院1号楼1层190室。法定代表人：杜艳玲，执行董事。委托诉讼代理人：应卓著，北京乾成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京万泉谊和投资有限公司（以下简称：万泉谊和公司）、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司（以下简称：万泉谊和大兴分公司）与被告（反诉原告）北京秦唐久品餐饮管理有限公司（以下简称：秦唐久品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万泉谊和公司、万泉谊和大兴分公司的委托诉讼代理人何鹏、闫慕，被告（反诉原告）秦唐久品公司的委托诉讼代理人应卓著到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万泉谊和公司、万泉谊和大兴分公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方合同，被告支付原告合同违约金96000元；2.被告支付原告装修免租期共计30天的租金32000元；3.被告支付逾期办理相关证照变更或注销手续的违约金，从2020年6月16日至被告办理完毕之日止（2020年6月16日至2020年11月17日，共计248000元，违约金金额以被告最终办理完毕日期为准）；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年9月28日，原告与被告签署商铺租赁合同，将位于北京市丰台区地铁10号线首经贸地铁尚城内第B04a号商铺租赁给被告使用，合同约定上述商铺租赁期限为三年。自2019年10月16日起，至2022年11月15日止。其中装修免租期为2019年10月16日至2019年11月15日。第1年租金为384000元，第2年租金为403200元，第3年租金为423360元，付款方式为半年支付，被告于2020年5月25日向原告提交终止合同申请，并完成撤场。依据双方签订的《商铺租赁合同》第18.2条约定，被告有违约行为的，原告有权向被告索取装修免租期内免去的租金32000元，此外被告还应向原告支付，相当于三个月租金的违约金及96000元。依照《商铺租赁合同》第15.4.3条款约定，被告应于租赁期届满或本合同因任何原因终止日起30日内，办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续，否则每逾期一日还应按照日固定租金的1.5倍向原告支付违约金，直到相关手续办理完毕之日止。经原告在企业信用网站查核，被告以该商铺地址注册的公司“北京饼水相逢餐饮管理有限公司”至今未完成全部证照注销手续。原告有权要求被告支付自2020年5月15日撤场后30日，即2020年6月16日至11月17日期间的违约金248000元。被告（反诉原告）秦唐久品公司辩称，不同意原告的所有诉求，首先合同解除是因不可抗力发生以后，被告向原告一提出终止申请，经原告一同意解除，故被告不存在违约情况，关于证照办理系因不可抗力，导致工伤办理比较缓慢，我方已经把相关手续提交，目前在公告期内，2020年12月3日期满，有望在12月办理完毕证照变更。被告（反诉原告）秦唐久品公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告押金64000元；2.反诉被告退还反诉原告租金96000元；3.反诉费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告一签订了《商铺租赁合同》，后因新冠肺炎这一不可抗力的情形发生，双方协商一致解除了《商铺租赁合同》，但合同的押金反诉被告一直没有退还反诉原告。另外，按照《商铺租赁合同》19.1.5的约定，因不可抗力可免除遭受方的义务，因不可抗力导致2020年2、3、4这三月的租金应该进行免除，但反诉被告已预收又不退还，反诉原告，反而要求反诉原告承担违约责任。同时，因反诉被告二不是能承担民事责任的主体，故反诉被告一应承担连带责任。原告（反诉被告）万泉谊和公司、万泉谊和大兴分公司辩称，不同意被告反诉请求。合同中约定了乙方所缴纳的押金是不予退还的，因为被告违约在先，没有完成合同期。第二，我们和被告签订了商铺租赁合同减免协议，约定了被告在下一次缴纳租金时给与减免。疫情不是不可抗力，国家没有对其进行确认，被告的理由不充分。被告说提交了终止合同申请，我们不认可，双方并没有协议解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年9月28日,万泉谊和大兴分公司（出租方、甲方）与秦唐久品公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于北京市丰台区地铁十号线首经贸地铁尚城内第B04a号商铺出租给乙方使用。该商铺的承租面积为85平方米。2.4经营范围：该商铺只供乙方以B04a商号/名称，经营烙着丸.倒贴饼（类别：餐饮）之用途，经营项目包括：倒贴饼，丸滑产品。2.5租赁期限，3年。3.1自起租日起，按照固定租金32000元每月计算租金。6.1该商铺装修免租期截止至2019年11月15日。装修免租期内，乙方无需交付租金，但乙方仍须根据物业管理规定支付物业管理服务费、水、电、装修管理费、厨余垃圾清理费、公共能源费等。该装修免租期含乙方租赁商铺的装修时间及办理开业所需证照的时间。6.2除非本合同另有特别明确的约定，装修免租期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的装修免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装啊秀免租期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方补交该期间的全部租金及相关费用。7.1本合同签订后三日内，乙方应向甲方支付相当于两个月的租赁保证金，作为乙方履行本合同的保证。7.2租赁保证金总额为64000元。7.5除租赁保证金已依本合同的约定被扣减或不予退还外，甲方应满足下列两个条件后30日内将租赁保证金的50%无息退还乙方：（1）本合同届满及乙方按照本合同约定将该商铺交还于甲方，(2)清理完毕就该商铺而产生的一切权利和义务(包括但不限于完成变更或注销注册地址)，剩余50%的租赁保证金将直接转做乙方所出售的商品或产品或提供服务的质量保证金，若乙方所出售的商品或提供的服务在按前款退还保证金之日起的三个月内未出现顾客因质量等问题投诉的，则甲方应在三个月期满后无息退还剩余的质量保证金。但是如果乙方有任何违反产品或服务质量法规而使甲方遭受任何损失，甲方可将租赁保证金冲抵其损失或不予退还，并向乙方追究由此造成的其他损失。15.4.3除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止日起30日内，办妥以该商铺为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续，否则每逾期一日还应按照日固定租金的1.5倍向甲方交付违约金，直到相关手续办理完毕之日止。18.2因乙方有本合同第19.3条约定的违约行为的，甲方有权单方解除本合同，并收回该出租店铺，对乙方已支付的租赁保证金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，并向乙方索取乙方在本合同规定的装修期内所免去的所有租金等费用。此外，乙方还应向甲方支付相当于3个月租金的违约金（租金以违约行为发生年度的租金标准计算）。签订上述合同后，秦唐久品公司支付了64000元的租赁保证金，双方均认可秦唐久品公司租金已缴纳至2020年5月15日。2020年5月25日，秦唐久品公司向万泉谊和大兴分公司发出终止合同申请，其上载明，基于新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，我司采取了各种措施，仍然无法继续维持。鉴于此，特向贵公司提出终止合同，退还我司已经缴纳的押金。原告称该终止合同申请系被告单方面提出，未得到原告方的同意。被告称当时是双方协商一致终止合同，5月底原告委托代理人同意被告方撤场，5月25日进行撤场交接，当日被告提供了终止合同申请，撤场当天被告交纳了撤场押金2000元，经原告穆经理验收合格后将2000元押金退还被告。庭审中双方均认可5月25日，双方办理完毕了房屋交接手续。被告提交微信聊天记录，以证明原告同意退还相应的费用。其中2020年7月5日微信聊天记录显示，“兄弟您好，首经贸的钱什么时候退给我们”，对方回答“上面现在还没拨款下来，这样吧，您和我公司何总沟通一下，具体的您可以问问他。”7月15日称“兄弟您好，那个钱到哪一步了”，对方回答“我们目前也在等消息，我这里有消息肯定会第一时间联系您。”对此原告称，微信中答复人员系公司员工，但并非负责人，为避免撤场后留下垃圾，所以收取押金，退还押金不代表其退房验收合格。就微信中所称的钱，被告称指的是减免租金的钱和押金的钱，原告对此不予认可，称押金始终说的就是不退，微信中应该是减免的钱，我们对减免签署了协议，在下一期租金减免，且要符合北京市中小微企业标准，继续经营，不发生劳动纠纷等条件才能减免。被告于2020年1月26日向原告提出免租申请。原告对此予以认可。被告提交国务院文件、《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，以证明因新冠肺炎这一不可抗力，政府出台了政策，要求减免三个月的租金。原告对此称其是按照国家给的减免金额分配到了每个商户，当时签署了相关协议。2020年3月17日，原告万泉谊和公司与王宗权签订《商铺租赁合同之减免协议》，约定：因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致，签订本协议如下：1、甲方同意减免乙方租金，共计9462元。2、甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。3、乙方承诺在疫情期间按照市政府相关要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不得采取裁员、减员等不利于社会稳定的经营决策，因本次疫情原因发生的劳动纠纷由乙方自行处理并承担。4、在疫情期间，乙方应按照市政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员，并承诺在承租期内一直与甲方保持良好合作关系，服从甲方管理，不发生欠费等违约行为。落款处有万泉谊和公司和王宗权签字。2020年5月28日，原告万泉谊和公司与北京饼水相逢餐饮管理有限公司签订《商铺租赁合同之减免协议》，约定：因2020年初疫情影响导致商户的生产经营困难，经双方友好协商达成一致进行第二次减免，签订本协议如下：1、甲方同意减免乙方租金，共计24486元。2、甲乙双方同意在收取下一期租金中自动进行等额抵减。3、乙方承诺在疫情期间按照市政府相关要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不得采取裁员、减员等不利于社会稳定的经营决策，因本次疫情原因发生的劳动纠纷由乙方自行处理并承担。4、在疫情期间，乙方应按照市政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员，并承诺在承租期内一直与甲方保持良好合作关系，服从甲方管理，不发生欠费等违约行为。被告对减免协议真实性认可，认可3、4月减免24486元。被告提交照片6张，证明疫情期间其无法正常营业。原告称原告响应国家要求，对出口进行了部分封闭，共5个出口，封闭了两个并不会造成被告无法营业。原告提交了企业信用信息查询，以证明被告未将公司地址迁出涉案房屋。被告对此予以认可，但称其一直在办理工商注销手续，需要时间。被告提交清税证明以及北京市企业服务e窗通平台业务查询情况，以证明其积极办理注销手续，未怠于履行义务。其中清税证明显示，2020年7月22日，北京饼水相逢餐饮管理有限公司所有税务事项均已结清。业务查询显示北京饼水相逢餐饮管理有限公司办理简易注销公告。办理状态为未提交。对此原告称被告系原告起诉后才开始办理注销手续，并称以涉案房屋地址注册的食品药品卫生许可证和工商注册证都要注销完毕，因被告占用该手续，其无法给下一家租户办理注册登记。被告称其于2020年6月12日就曾提起注销，但因税务未结清而暂停，在税务结清后，再次启动。庭后，被告提交注销核准通知书，其上显示，饼水相逢公司因经营期限届满申请注销登记，于2020年12月7日经核定，准予注销；饼水相逢公司小餐饮注销于2020年12月21日完成。原告对此予以认可。另查涉案房屋系国有房屋，秦塘久品公司是房屋承租人，北京饼水相逢餐饮管理有限公司是场地实际经营人。庭审中，原告要求被告承担提前解约的违约金。被告要求原告返还2020年2、3、4月份的租金。原告称双方就租金减免已达成了协议，并提交了租金减免协议，根据租金减免协议，三四月份减免租金24486元。被告对该协议真实性认可，但称按照法律规定应该减免三个月租金。庭审中原告要求法院判令合同解除，被告认为双方租赁合同已于2020年5月25日解除。被告称违约金过高。原告称被告违约，原告无法继续将房屋出租，因为被告没有注销公司相应手续，下一家商户无法进行注册，主要损失指的就是房屋空置期的损失以及没有注册地址，造成无法出租的损失。被告称证照注销，原告从未催过被告。疫情期间证照办理有时间管控，原告所主张的违约金系重复主张，证照没有注销有违约金，提前解约有违约金，违约金过多。本院认为，原、被告所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告以疫情为由提出解除合同，原告对此不予认可，鉴于双方租赁合同系长期性和持续性合同，疫情是暂时的，虽然疫情及防控措施作为不可抗力会对秦唐久品公司使用商铺开展业务以及经营业绩产生影响，但本院认为尚无法达到合同目的无法实现的程度，故本院认定秦唐久品公司发出的《终止合同申请》无法达到解除合同的效力。双方于2020年5月25日已完成涉案房屋的交房手续，视为双方已就合同解除协商一致，故本院认定双方合同解除的日期为2020年5月25日。因被告并不享有单方解除合同的权利，故被告提出单方解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，如因被告原因导致双方合同无法继续履行的，被告不享受装修免租期的免租金优惠。故原告有权向被告索取合同中所规定的装修免租期内所免去的所有租金等费用。因此原告要求被告支付免租期内的租金32000元，于法有据，本院予以支持。根据双方合同约定，因被告原因导致合同解除，押金不予退还，故被告要求原告退还押金64000元，本院不予支持。双方微信聊天记录中关于退钱事宜表述不清，庭审中双方各执一词，故根据现有证据，本院难以认定原告同意退还被告押金。鉴于疫情及防控措施势必对被告使用房屋或者业务开展造成影响，故在不退还被告押金及免除被告免租期的情况下，即其已对其违约行为承担了相应的违约责任，故本院对原告主张的合同违约金，不再予以支持。根据双方签订的租金减免协议，以及被告实际使用房屋至2020年5月25日的情形，本院对在此之间的租金核算后，原告仍应退还被告租金23281元。根据双方合同约定，被告应于双方租赁期限终止之日起30日内办妥以该商铺为注册地址进行工商登记的注销或变更手续，即被告应于2020年6月24日前办妥上述手续，但截止本院法庭辩论终结前被告仍未办理完毕上述注销登记手续，故原告有权要求被告承担相应的违约责任，但鉴于办理相关证照手续确实会受疫情影响，且截止2020年12月21日，被告已经将相关注销登记手续办理完毕，被告称原告所主张的违约金过高，故本院对违约金酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司与北京秦唐久品餐饮管理有限公司于2019年9月28日所签订的《房屋商铺租赁合同》于2020年5月25日解除。二、北京秦唐久品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起15日内向原告北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司支付免租期内的租金32000元。三、北京秦唐久品餐饮管理有限公司于本判决生效之日起15日内向北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司支付逾期办理证照变更或注销手续的违约金30000元。四、北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司于本判决生效之日起15日内退还北京秦唐久品餐饮管理有限公司租金23281元。五、驳回北京万泉谊和投资有限公司大兴分公司、北京万泉谊和投资有限公司其他的诉讼请求。六、驳回北京秦唐久品餐饮管理有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6166元，反诉案件受理费1750元，由北京秦唐久品餐饮管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  孙宇杉二〇二〇年十二月二十六日书记员  柳艾青