广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初4695号原告：陈美英，女，1962年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：姚应麟，男，1955年7月11日出生，汉族，住广州市越秀区，系原告的丈夫。被告：广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇塘埗西村。法定代表人：连杰，董事长。委托诉讼代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。第三人：陈文森，男，1969年8月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。第三人：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥街清河东路**。负责人：黄永雄，行长。委托诉讼代理人：黄明章，系该行员工。委托诉讼代理人：麦广，系该行员工。原告陈美英诉被告广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）、第三人陈文森、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈美英及其委托诉讼代理人姚应麟，被告广地公司的委托诉讼代理人谭湘玲，第三人农商行番禺支行的委托诉讼代理人麦广均到庭参加诉讼，第三人陈文森经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美英向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理番禺广地花园××复式单元房产证；2.被告立即支付原告2004年6月25日起暂至2019年3月31日逾期办证违约金362140元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2003年6月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告以按套方式购买了番禺广地花园××复式单元，建筑面积140.47平方米，成交总价320000元。原告于签合同当天一次性付清总房款，其他费用均已提前或按时付清，并履行了合同义务。因被告原因造成至今未取得房产证。过去十几年不断与其交涉，以至2019年3月27日电话提示约见协商遭拒绝的情况下，现就依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告逾期办证已经违约，应向原告支付从2004年6月25日起至办妥房产证之日止，以已付房款320000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期办证违约金。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告广地公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1.涉讼房屋已经在2001年6月10日销售给陈文森，2001年6月18日办理了合同备案登记，2001年9月20日办理了按揭合同的公证，其后我方收到按揭款，因此我方认为根据《物权法》第一百九十一条等法律规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意不得转让抵押财产。我方认为原、被告之间的商品房买卖合同存在法律法规禁止的强制性规定，其合同效力应属无效。2.我方无需承担本案违约金。（1）违约金已经超过诉讼时效。（2）本案中我方只是有协助办证的义务，因而我方无需承担逾期办证的违约责任。第三人陈文森未到庭及作出答辩。第三人农商行番禺支行述称，我方与陈文森在2013年的时候已经结清涉讼房屋贷款，本案与我方无关。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：广地公司是于1997年1月22日登记设立的有限责任公司，经营范围包括房地产开发经营、土地使用权出让的前期开发等。涉讼房屋位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园××栋××，建筑面积141.5平方米。2003年6月28日，广地公司（甲方、发展商）与陈美英（乙方、认购方）签订《广地花园二期认购书》（编号：000629），约定乙方自愿向甲方认购涉讼房屋，实际成交价为320000元；乙方签署本认购书并交付认购定金10000元后，本认购书即时生效；乙方在2003年6月30日前一次性支付房款320000元及契税4800元、其他税费189元等费用；乙方未按本认购书规定期限交付首期款及/或签署《商品房购销合同》，则视为乙方违约，乙方所付定金不予退还，该楼宇由甲方另行处理；交楼标准为毛坯房，交楼时间为2003年。2003年6月30日，陈美英向广地公司缴交涉讼房屋房款320000元，广地公司开具编号为0001039《收款收据》予以确认。2003年7月16日，陈美英签署《收楼书》及《验收记录表》，确认接收广地花园移交的涉讼房屋，陈美英并向广地公司缴交了涉讼房屋防盗、IC卡门铃、有线电视费用共计2110元，广地公司开具编号为NO.0025542的《收款收据》予以确认。同日，广东番禺广地花园物业管理有限公司向陈美英开具编号为NO.0003728的《收款收据》，确认收到陈美英缴交涉讼房屋的物业维修基金6400元。2003年8月21日，广州南珠燃气工程有限公司工程部开具《广地花园燃气管道用户开户费代收凭据》，确认收到陈美英交来涉讼房屋的开户费3350元。2004年8月7日，广地公司资金部向陈美英出具编号为0000981的《收据》，确认收到陈美英移交的涉讼房屋办理房产证资料一套（全部复印件）。2014年7月25日，陈美英向广地公司支付办证税费5459.88元，广地公司并出具编号为0039978的《收款收据》予以确认。2019年4月8日，陈美英以广地公司逾期未为其办理涉讼房屋房地产权证为由起诉至本院，引致本案纠纷。庭审过程中，陈美英称其于2003年6月30日与广地公司就涉讼房屋签订《商品房买卖合同》，并于当日支付了全部购房款，当时广地公司以办理房产证为由收走两份合同原件，后广地公司于2003年7月16日将涉讼房屋交付其居住使用至今；其曾于2004年就涉讼房屋的权属登记事宜与广地公司协商未果，广地公司处理历史遗留问题办证中心工作人员直至2014年7月25日才告知其可以办理产权证并通知其缴纳办证税费，后办证中心工作人员称因《商品房买卖合同》丢失需登报公告，公告期满后才可以办理房产证，但涉讼房屋至今仍未办妥以陈美英为权属人的产权登记。针对其陈述，陈美英向本院提交了以下证据予以证明：1.广地公司作为出卖人与陈美英作为买受人于2003年6月30日签订的《商品房买卖合同》[编号：穗（番）房合字××号]（复印件），约定：买受人购买的涉讼房屋为现房，建筑面积共140.47平方米，其中套内建筑面积124.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.69平方米；该商品房屋属预售，按套出售，总金额为320000元，买受人应当在2003年7月18日一次性支付房款；出卖人应当在2003年7月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，不能在买受人提供齐办理房地产权属证书所应提供的资料之日起360日内取得房地产权属证书的，退房或不退房到时再商定，关于赔偿按照国务院有关规定及累加具体的装修费用方式处理；本合同双方签订后30天内向广州市番禺区房地产交易管理部门办理登记手续；等等。2.涉讼房屋自2006年5月至2020年12月的管理费等费用发票，其中载明的业户名称均为陈美英。质证过程中，广地公司称其无法找到其与陈美英签订的编号为穗（番）房合字××号《商品房买卖合同》原件，可能已经遗失或被广州产权交易所拿走，其司确认向陈美英开具确认收到购房款、涉讼房屋防盗、IC卡门铃、有线电视费用及办证税费的收款收据，亦确认与陈美英签署《收楼书》将涉讼房屋交付给陈美英使用，物业管理费票据并非其司出具，而其司因为客观原因，导致出现在不需要办理任何手续的情况下，在2003年只需缴纳管理费就可以居住的情况，管理情况比较混乱；就涉讼房屋，其司已于2001年6月10日与陈文森签订编号为穗（番）房合字××号的《商品房买卖合同》，约定将涉讼房屋出售给陈文森，但陈文森至今未依合同约定向其司缴付首期房款，其司仅在2001年6月收到农商行番禺支行发放的银行贷款440000元，涉讼房屋并在当时设定了抵押，其司亦未向陈文森交付房屋，后因陈文森逾期未偿还贷款，其司于2013年3月21日代陈文森向农商行番禺支行清偿了全部按揭贷款本息、违约金、罚金等，其司不清楚陈文森是否涂销了涉讼房屋抵押登记，其司同意在陈文森的鉴证备案登记涂销后协助陈美英办理涉讼房屋产权证，但陈美英主张的违约金过高，且已经超过诉讼时效，广地公司不同意支付。广地公司对其上述主张，提交了以下证据：1.2001年6月10日，广地公司作为出卖人与陈文森作为买受人就涉讼房屋签订编号为穗（番）房合字××号的《商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积共141.5平方米，其中套内建筑面积125.7平方米；该商品房屋属现房，总金额为633920元，买受人按分期付款方式支付房款，2001年7月8日前支付全部房价款的30%计193920元，并在该日前以银行按揭方式支付全部房价款的70%计440000元。2.2001年6月10日，陈文森作为甲方与原番禺市南村农村信用合作社（现为农商行番禺支行）作为乙方签订的《楼宇按揭合同》，约定甲方以其与发展商签订的编号为0302121的商品房购销合同项下确定的涉讼房屋抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供贷款440000元，借款期限为20年，从2001年3月起至2021年6月止。陈美英对上述证据质证认为其在2004年才知道广地公司将涉讼房屋出售给他人，当时爆发了广地花园的售房事件，其方去房管部门查询才得知在房管部门备案的是陈文森，其之后一直找广地公司交涉，后广地公司被广州产权交易所托管，一直都称会帮其方办妥房产证，直至2019年3月22日历史遗留办证中心的张先生才告知其方无法找到陈文森去房管部门注销登记，所以其方才提起诉讼，此前广地公司一直没有提及需要其方诉讼解决，而是说可以帮其方解决。农商行番禺支行陈述根据其所查询的档案，陈文森曾于2001年6月向其行申请440000元的房屋按揭贷款，并于2013年3月21日全额还款，至于涉讼房屋是否办理抵押登记则无相关档案记录，无法确认其行即为房屋抵押权人，其行也没有义务去办理涂销抵押手续。为核实陈美英主张其居住使用涉讼房屋的情况，本院在庭审中通知双方当事人将于2020年12月18日上午对涉讼房屋进行现场勘察，但在勘察时，广地公司、农商行番禺支行、陈文森均未到场，陈美英使用其持有的钥匙打开房屋大门，可见房屋为复式二层的2室2厅1厨2卫3阳台结构，屋内放置有简单家具，陈美英陈述涉讼房屋为其自行雇人装修，复式二层天台的屋顶系其自行加装，其自2017年起未再在涉讼房屋内居住，仅系偶尔回来清洁及缴纳物业费。另查明，广州市房地产交易登记中心于2020年12月14日向本院出具涉讼房屋的《商品房鉴证情况》，载明涉讼房屋权属人为陈文森，占有房屋份额为全部，建筑面积141.5平方米，房价633920元，购销合同号为0302121，合同日期2001年6月10日，鉴证日期为2001年6月18日，确权状态为已鉴证。而广州市番禺区不动产登记中心于2020年12月21日向本院出具《购房资格证明》，载明：经核查，截至2020年12月18日止，陈美英、姚应麟具备本市限购区域内（地（地址为涉讼房屋购买资格。本院认为，广地公司提交了编号为穗（番）房合字××号的《商品房买卖合同》证实于2001年6月10日与陈文森签订该合同将涉讼房屋出售予陈文森，后广地公司又于2003年6月28日与陈美英签订《认购书》，约定将涉讼房屋出售给陈美英。由于涉案房屋尚未办理产权登记，因此判断两个买卖交易的实际履行情况是关键所在。庭审中，陈美英向本院提交的其与广地公司于2003年6月30日签订的穗（番）房合字××号《商品房买卖合同》，虽然该合同系复印件，但广地公司表示合同原件可能因历史遗留问题遗失，或被广州产权交易所拿走；且根据双方当事人在庭审中陈述确认的事实，陈美英确在合同签订当日向广地公司支付了约定的全部购房款320000元，并于2003年7月16日自广地公司处接收使用涉讼房屋至今，而陈文森在向广地公司购置涉讼房屋后未依约支付首付款，也未接收房屋，相应购房贷款亦系广地公司代为清偿。因此，对于陈美英与广地公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以合理采信，该合同主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同约定的内容对双方均有约束力，合同当事方应遵照执行。在“一房二卖”纠纷中，如房屋尚未办理产权变更，应以合法占有确定合同的履行顺序，现陈美英已充分举证其已自2003年实际接收占有涉讼房屋，并已向广地公司支付了合同约定的全部购房款，而陈文森至今未接收房屋及未举证证实其已付清购房款，故陈美英主张广地公司继续履行与之签订的《商品房买卖合同》的合同义务，理据充分，本院予以采纳。至于广地公司与陈文森就涉讼房屋建立的房屋买卖合同关系，广地公司及陈文森应另寻途径解决。根据穗（番）房合字××号《商品房买卖合同》的约定，广地公司应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由广地公司提供的资料报产权登记机关备案，如因广地公司的责任，不能在陈美英提供齐全办理房地产权属证书所应提供的资料之日起360日内取得房地产权属证书的，双方同意就是否退房另行商定，关于赔偿按照国务院有关规定及累加具体的装修费用方式处理。现陈美英已将全部购房款支付完毕，根据广州市房地产交易登记中心向本院出具的《商品房鉴证情况》，其中记载涉讼房屋权属人为陈文森，确权状态为已鉴证，而未显示存在其他如抵押或查封等办证障碍，故陈文森应协助配合陈美英办理注销涉讼房屋鉴证手续，而广地公司亦应在鉴证涂销后协助陈美英办理涉讼房屋的房地产权属证明。至于逾期办证的违约金问题，因广地公司在2004年后确存在历史遗留问题，而陈美英未举证证明其在2014年可正常办理房产证后曾积极催告广地公司办证，也未及时提起相关诉讼，且涉讼房屋一直存在鉴证登记的过户障碍，故对于陈美英要求广地公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。陈文森经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、第三人陈文森应于本判决生效之日起五日内配合原告陈美英及被告广东省番禺广地房地产开发有限公司办理位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园××栋××房屋的注销鉴证登记手续；二、被告广东省番禺广地房地产开发有限公司应于上述第一项判决确定的注销鉴证登记手续办理完毕之日起五日内，协助原告陈美英办理将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园××栋××的房屋登记至原告陈美英名下的过户手续，办理不动产权证书所需的税费、手续费等费用，由原告陈美英和被告广东省番禺广地房地产开发有限公司按政府部门规定各付各税；三、驳回原告陈美英的其余诉讼请求。本案受理费6732元，由原告陈美英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  孔展平人民陪审员  苏结梅二〇二〇年十二月二十六日书 记 员  徐倩雯