福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5142号 上诉人（原审原告）：朱慕娥，女，1984年10月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈杰，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余云星，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张振宗，男，1949年1月31日出生，香港特别行政区居民，现住福建省泉州市鲤城区。 上诉人朱慕娥因与被上诉人张振宗房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 朱慕娥上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判支持朱慕娥第一项诉讼请求，即“朱慕娥拆除诉争店铺内未形成附合的装饰装修物（详见物品清单）”；3.改判支持朱慕娥第四项诉讼请求，即“张振宗支付朱慕娥装饰装修物自2019年7月1日起至2020年4月9日止的占有使用费9300元（按1000元／月计算）”；4.张振宗承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定基本事实错误，证据不足，适用法律错误。一、一审判决遗漏诉讼请求是错误的。朱慕娥自始至终根本没有提出撤回第一项诉讼请求，一审法院也不曾问过朱慕娥撤回第二项诉讼请求时是否一并撤回第一项诉讼请求。尽管在2020年4月9日一审法院组织现场勘验时，张振宗和案外次承租人林斌一改以往态度，同意并配合朱慕娥搬走或拆除未形成附合装饰装修物，但是这并不代表朱慕娥同意撤回该项诉讼请求。二、一审法院认定事实错误，证据不足。（一）一审法院认定朱慕娥未经张振宗同意进行转租构成违约是极其错误的。一审法院在判决书第7页第6-7行中写道：“因当时人在香港，张振宗便委托朱慕娥也帮其发布招租广告”，认为张振宗只是委托朱慕娥寻找承租人，并未让其进行转租，这是完全错误的。朱慕娥转租店铺完全是经过张振宗同意的，而且张振宗还主动帮助朱慕娥寻找次承租人。在朱慕娥一审提交的第7份证据（即微信聊天记录）第1页中，张振宗于2019年5月31日主动将其在“泉州微社区”发布的转租广告内容先后两次转发给朱慕娥，内容是“址在鲤城广平仓平屋一座，面积100平米（近实验小学）包括两间铺面、四间房、厨房、卫生间等欲出租，租金面议。有意者请联系朱姐，电话：189××××5861”，很明确有意者联系朱慕娥。此时，张振宗在香港，如果不是同意朱慕娥进行转租，难不成找到租客后张振宗还专程从香港回来签约？假设真是如此，在2019年6月6日得知涉案店铺已经租出去的情况下，张振宗应该第一时间提出异议，而不是在6月7日与朱慕娥就房租的多少进行商量。显而易见，张振宗关注点完全是在“朱慕娥究竟能一个月付给自己多少房租”上，这明显与张振宗坚称涉案店铺不再租赁给朱慕娥，朱慕娥未经其同意转租的说法自相矛盾。张振宗于6月7日提出的异议实际上不是对转租行为本身表示否认，而仅仅是对朱慕娥要交付给张振宗房屋租金的金额提出异议，如果双方就金额达成一致，转租行为完全可以继续进行。（二）一审法院认定张振宗于2019年8月1日将房屋租给“林秋英”毫无证据，经营诉争店铺的次承租人一直都是林斌。纵观本案双方提交的证据，并未出现林秋英这个名字，张振宗也未提交将房屋租给林秋英的相关证据供朱慕娥质证。需要特别强调的是，2019年6月7日与朱慕娥签订《租赁合同》的次承租人林斌，至今仍然经营着涉案店铺，并未出现其他承租人。张振宗利用朱慕娥找到次承租人后，单方违约剔除朱慕娥，直接与次承租人林斌签约的行径可见一斑。（三）一审法院认为朱慕娥未提供证据证明张振宗不同意其搬走装饰装修物，所以不支持占用使用费是错误的。事实上，张振宗单方解除合同，并绕过朱慕娥直接和次承租人林斌联系后，对方态度强硬，不同意朱慕娥搬走店内东西。一方面，双方已经闹僵，如果不是朱慕娥向法院起诉，张振宗连押金都不愿意退还，更别提搬走店内物品，一旦搬走势必影响张振宗租金金额；另一方面，次承租人林斌也需要使用到这些装饰装修物，也不同意让朱慕娥搬走。朱慕娥迫于无奈才会起诉。4月9日勘验笔录当天，张振宗和林斌却一改常态，同意朱慕娥搬走。在一审多次庭审中，一审法院也并未询问朱慕娥或者诉讼代理人能否提供“张振宗不同意其搬走”的证据，这样直接予以认定对朱慕娥是不公平的。张振宗一直占有并且使用属于朱慕娥的装饰装修物这是事实。因此，朱慕娥要求张振宗支付占有使用费的主张是合理的。三、一审判决适用法律明显错误。一审法院适用《最高人民法院》第十一条的规定，该条是针对附合的装饰装修物的处理规定。而朱慕娥已于2020年4月17日主动向法院申请撤回对附合装饰装修物的主张，而一审法院却依旧适用此规定，属于明显错误。四、一审法院在判决书第9页第3行写道：“……仍自行与张斌签订《租赁合同》”，而本案的次承租人应是“林斌”而非“张斌”，鉴于判决文书的严肃性，朱慕娥在二审中也一并指出。 张振宗辩称，2019年5月1日双方合同租期届满，张振宗告知朱慕娥不再续租，朱慕娥要求给吴望明三个月过渡搬迁并支付使用金至2019年7月31日止，合情合理。张振宗于2019年5月30日前先多次在《泉州微社区》网上发布招租信息(成功)，后往香港数日，为便于联系新租户，再于2019年5月31日以朱慕娥的联系方式网上发布(未成功)，因当时朱慕娥尚在租期内，就请朱慕娥帮忙寻找新租户。朱慕娥将帮找新租户有意解读为“转租”，以此为由向一审法院提起诉讼。2019年6月7日，朱慕娥帮找到新租户林斌，趁张振宗不在泉州数日，为急于赚取租金差价1000元/月，未经张振宗同意，在双方合同租期届满后不再续签和无书面授权情况下，私自以租户身份转租另一租户，是为侵权，双方合同无效。双方合同租期届满时，张振宗早就同意朱慕娥带走其物品和拆除装修，并于2019年7月30日退还押金2500元(但因名字有误，押金被银行退回)。2020年4月9日，张振宗在一审法院现场勘验当众再次允诺，足见诚意。朱慕娥没有证据证明张振宗不让“带走”和“拆除”其所有的装饰装修物，且装饰装修物已被朱慕娥自用和转租多年，是否尚在案涉房屋内中也未知。租赁期满后及延长三个月期间，朱慕娥未带走及拆除装饰装修物，至诉讼时却要求张振宗支付1000元/月的占有使用费没有依据，不应予以支持。朱慕娥在一审诉讼中撤回第1、2项诉讼请求，其上诉称一审遗漏诉讼请求，明显不能成立。案涉房屋现出租给案外人林秋兰，一审判决载明的林秋英及张斌均系笔误，但并不影响审理结果。 朱慕娥向一审法院起诉请求：1.朱慕娥拆除诉争店铺内未形成附合的装饰装修物（详见物品清单）；2.张振宗向朱慕娥赔偿已形成附合的装饰装修物残值损失计16163元（44000元÷98个月×36个月=16163元）；3.张振宗立即赔偿朱慕娥可得利益损失36000元（转租差价1000元×36个月=36000元）；4.张振宗支付装饰装修物自2019年7月1日起至处理完毕之日止的占有使用费（按1000元/月暂计至2019年12月1日为5000元）；5.张振宗退还朱慕娥租房押金2500元；6.本案鉴定费、受理费等一切诉讼费用由张振宗承担。在一审诉讼过程中，朱慕娥撤回第1项和第2项诉讼请求；变更第4项诉讼请求为：张振宗支付装饰装修物自2019年7月1日起至2020年4月9日止的占有使用费（按1000元/月计算）。 一审法院认定事实：2014年3月28日，朱慕娥与张振宗签订《租房合同》，约定，张振宗（甲方）将位于泉州市鲤城区××号房屋一座（包括小铺两间）租给朱慕娥（乙方）使用，租期暂定三年，从2014年5月1日起租，另付房屋、水、电押金2500元，待乙方不租时结算清楚后，甲方必须退还押金。朱慕娥对店铺进行部分装饰装修后开始经营。2016年5月1日，朱慕娥与张振宗再次签订《租房合同》，张振宗（甲方）将位于泉州市鲤城区××号房屋一座（包括店铺两间）租给朱慕娥（乙方）使用，租期三年，从2016年5月1日起租，期满后经双方商议同意后可续租，（同等条件下原租户优先）。租赁期间乙方享有转租或转让他人使用、经营的权利（但应告知甲方）。经双方商定第一年每月租金为1500元；第二年每月租金为1650元，第三年每月租金为1800元，乙方应在每三个月月头一号付清。另承担拆走廊墙，水、电押金2500元，待乙方不租时结算清楚后，甲方必须如数退还押金。由于人民币贬值，通货膨胀，租赁期满后如续租，租金每年按上年租金的百分之十递增上调。因乙方经营需要装修，如未到政府拆迁、翻建时中途歇业，影响房屋原结构的装修，不得拆除，应保留原状。2018年8月起，张振宗同意朱慕娥将房租减至4500元／季。2018年9月10日，朱慕娥将上述房屋转租给吴望明，双方签订《租房合同》约定，每月租金2500元，自2018年10月1日起租，租期暂定二年。张振宗与朱慕娥签订的《租房合同》于2019年5月1日到期后，因吴望明与朱慕娥的租期未到期，朱慕娥仍续租房屋，于2019年5月10日支付了该季度房租4500元，租金支付至2019年7月31日。吴望明因在租房商住两用，被社区要求整改，故无法再继续承租该店铺。张振宗遂于2019年5月30日在泉州丰泽微社区网站上发布招租公告。因当时人在香港，张振宗便委托朱慕娥也帮其发布招租公告。2019年6月6月，朱慕娥微信告知张振宗广平仓的店已经租出去了。2019年6月7日中午12点多，朱慕娥与张振宗微信联系签约事宜时，张振宗要求“房租仍确认2500元”，但是朱慕娥不同意，认为“房租是2500人家怎么可能会和我转，押金2500，房租1500／月，我直接这么说”。张振宗不同意，要求朱慕娥恢复原租价，一季度5000元，但是朱慕娥不同意，认为“我只能付你4500／季，您要这么反悔，我们就走法律程序了”，双方未谈妥。当日，朱慕娥与张斌签订《租赁合同》，约定将上述房屋租给张斌使用，租期三年，从2019年7月1日起租，租金一个月为2500元，合同条款附加店内清单：空调三台，电热水器一台，风扇三台，旧床头一件。2019年6月30日，张振宗通过微信告知朱慕娥：“八月份房租必须按时付清5400元，否则法庭上见。”次日即7月1日晚，张振宗再次通过微信告知朱慕娥：“拒收八月份租金，租约过期，不租了。无权转租他人，所立合同无效。”张振宗于2019年8月1日将房屋租给林秋英。2019年8月2日，朱慕娥向张振宗转账5000元，但张振宗将款项退回，并留言“自作主张，不同意，拒收”。朱慕娥遂提起本案诉讼。2020年4月9日，法院组织朱慕娥与张振宗到案涉租赁房屋现场对朱慕娥所有的物品进行清点并制作现场勘验笔录。张振宗同意朱慕娥自行搬走属于其所有的物品，附合物属于朱慕娥所有的也可以自行拆走，但应恢复原状。租户林斌同意配合朱慕娥搬走或拆除物品，但要求拆除时不能影响其店铺生意，或造成损坏。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因张振宗为香港特别行政区居民，本案属于具有涉港因素的民商事案件，应参照涉外案件适用集中管辖的规定，由一审法院管辖本案。案涉房屋租赁合同租赁物所在地在中国内地，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与合同具有最密切联系的法律即中华人民共和国法律作为准据法。朱慕娥与张振宗之间的租赁经营合同关系，在2016年5月1日签订的《租房合同》约定的租赁期限（2019年5月1日）届满后，因承租人朱慕娥继续使用租赁物并支付租金，出租人张振宗未提异议，原《租房合同》继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年7月1日，张振宗提前一个月通过微信告知朱慕娥：“拒收八月份租金，租约过期，不租了。无权转租他人，所立合同无效。”故双方的租赁合同关系同因张振宗行使随时解除权于2019年8月1日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方租赁合同关系已经解除，现朱慕娥要求张振宗退回押金2500元，张振宗亦同意予以退回，故对于该诉请，予以准许。《租房合同》约定，“租赁期间乙方享有转租或转让他人使用、经营的权利（但应告知甲方）”，本案中张振宗于2019年6月7日明确对朱慕娥的转租行为提出异议，但朱慕娥未经张振宗同意仍自行与张斌签订《租赁合同》，张振宗于2019年7月1日再次通过微信告知朱慕娥“租约过期，不租了。无权转租他人，所立合同无效”，朱慕娥未经张振宗同意自行将案涉房屋转租，已构成违约，现又诉请张振宗赔偿可得利益损失36000元，缺乏事实和法律依据，不予准许。双方签订的《租房合同》约定，“由于人民币贬值，通货膨胀，租赁期满后如续租，租金每年按上年租金的百分之十递增上调”，张振宗要求将房租提至每季度5000元或5400元，符合合同约定，朱慕娥未经张振宗同意自行转租，又不愿意根据合同约定将提高租房价格，故其对合同解除存在过错。张振宗已同意朱慕娥将其所有的装饰装修物包括附和或未附和自行带走或拆除，朱慕娥亦未提供证据证明此前系张振宗不同意其搬走，故朱慕娥诉请张振宗支付装饰装修物自2019年7月1日起至2020年4月9日止的占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张振宗应于判决生效之日起十日内向朱慕娥退还租房押金2500元；二、驳回朱慕娥的其他诉讼请求。案件受理费988元，由朱慕娥负担936元，由张振宗负担52元。 二审中，张振宗提供证据：1.退还朱慕娥押金的交易详情截图，证明其于2019年7月30日退还朱慕娥押金时因将朱慕娥名字录错为“朱幕娥”，导致转账被银行退回；2.租房合同，证明张振宗与案外人林秋兰签订了租房合同。朱慕娥对张振宗提供的证据1三性无异议，本院予以确认；朱慕娥对张振宗提供的证据2真实性不予认可，因该证据涉及案外人林秋兰，林秋兰未到庭，本院对其真实性无法确认。 经审查，除一审查明的“因当时人在香港，张振宗便委托朱慕娥也帮其发布招租广告”及“张振宗于2019年8月1日将房屋租给林秋英”外，一审查明的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方签名确认的一审法院2020年5月21日的庭审笔录第三页明确载明朱慕娥当庭撤回第一项诉讼请求，朱慕娥二审主张其未曾撤回第一项诉讼请求，明显与事实不符，不予支持。朱慕娥与张振宗的原租赁合同期限于2019年5月1日届满后，双方未再签订租赁合同，朱慕娥继续支付租金并使用案涉房屋，双方之间形成不定期的房屋租赁合同关系，张振宗有权随时予以解除。张振宗于2019年6月7日明确对朱慕娥的转租行为提出异议，于2019年7月1日再次通过微信告知朱慕娥“租约过期，不租了。无权转租他人，所立合同无效”，并于2019年8月2日将朱慕娥支付的租金5000元退回，并留言“自作主张，不同意，拒收”，可见，张振宗已明确表示解除双方之间的不定期租赁合同关系并对朱慕娥转租他人的行为提出异议，朱慕娥主张其经过张振宗的同意进行转租没有依据，不予支持。双方之间的租赁合同关系解除后，张振宗已同意朱慕娥将其所有的装饰装修物包括附和或未附和自行带走或拆除，朱慕娥亦未提供证据证明此前系张振宗不同意其搬走，故朱慕娥二审请求张振宗支付装饰装修物自2019年7月1日起至2020年4月9日止的占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决引用《最高人民法院》第十一条存在错误，应当引用第十条规定，本院予以纠正。一审判决第9页第3行“张斌”应为“林斌”，一审存在笔误，本院亦一并予以纠正。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对朱慕娥的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由朱慕娥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 洪颍雅 审 判 员 郑 励 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十二月三日 法官助理 陈伟莲 书 记 员 梁锡鸿 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《最高人民法院》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。