河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终6343号 上诉人（原审被告、反诉原告）：祁君，女，1976年12月23日出生，汉族，住宁夏石嘴山大武口区。 委托诉讼代理人：王春雪，北京大铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，北京大铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李茜茜，女，1992年6月15日出生，汉族，住北京市平谷区。 委托诉讼代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郝东，男，1987年2月1日出生，汉族，住北京市平谷区。 委托诉讼代理人：王洪波，河北王洪波律师事务所律师。 原审第三人：三河市富地房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧，统一社会信用代码91131082MA07T3UC9H。 法定代表人：高宁，该公司执行董事。 上诉人祁君因与被上诉人李茜茜、郝东、原审第三人三河市富地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 祁君上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除上诉人与被上诉人2017年3月2日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被上诉人返还上诉人已支付的首付款105万元并支付利息（以105万元为基数，自2017年3月30日起至2019年8月19日按银行同期年贷款利率4.75%计算，自2019年8月20日起至付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案争议焦点应为涉案当事人于2017年3月2日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》是否能够解除或继续履行，属于“房屋买卖合同纠纷”之诉，而非“确认合同效力纠纷”之诉。原审法院确认本案系“确认合同效力纠纷”，应仅就案涉合同效力进行审查并作出裁判，对于超出本案案由范围的诉求，不在本案的审理范围内，但原审法院不但在判决书判项中未对被上诉人确认涉案合同效力的请求作出裁判，还突破本案案由的审理范围，判决继续履行案涉合同、支付尾款，办理过户手续，混淆“房屋买卖合同纠纷”与“确认合同效力纠纷”之诉，应予以改判。2、本案“限购政策”属于法律规定之“情势变更”，上诉人不具备购房资格，请求解除合同，于法有据。3、上诉人购买案涉房屋系投资行为，因限购政策导致合理期限内购房目的无法实现，有权解除合同。 李茜茜、郝东辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、双方是因为房屋买卖发生争议，被上诉人诉讼请求有三项，既包括确认合同效力，也包括要求上诉人支付购房款及办理不动产变更登记，上诉人称一审法院超越案由范围作出裁判没有事实依据。2、上诉人与被上诉人签订买卖合同在先，限购政策出台在后，法不溯及既往，法院应当判决继续履行合同，双方依据法院的判决书可以办理不动产变更登记。3、上诉人称其购买案涉房屋系投资行为，投资就有风险，现房地产行情下滑，上诉人应当自行承担购买房屋的风险。 三河市富地房产经纪有限公司未参加诉讼，未作陈述。 李茜茜、郝东向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告及第三人于2017年3月2日签订的《存量房买卖合同》有效；2、判令被告给付原告购房款115万元，并按每逾期一日支付575元违约金；3、判令被告付清原告购房款及违约金后，原告配合被告办理不动产变更登记。 祁君向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年3月2日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令二反诉被告返还反诉原告已交付的三河市燕郊开发区的房屋首付款105万元；3、判令二反诉被告以105万元为基数，自2017年3月30日起至2019年8月19日止按银行同期年贷款利率（4.75%）向反诉原告支付利息，自2019年8月20日起至实际付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（4.85%）向反诉原告支付利息，暂计算至2020年8月6日为169631.09元；4、判令诉讼费由二反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月2日，二原告与被告在第三人三河市福地房产经纪有限公司的居间服务下签订了《存量房买卖合同》、《补充协议》等合同，合同约定：被告购买二原告所有的位于三河市燕郊开发区房屋一套，建筑面积81.07平方米；房屋总成交价为220万元，定金5万元，首付款为105万元（含定金）；二原告在涉案房屋房本下来后向原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。合同签订后，被告于2017年3月2日依约向二原告支付定金5万元，2017年3月30日支付购房首付款105万元（含定金），同日，二原告依约将涉案房屋交付给被告。2018年9月3日，涉案房屋的不动产权属证书下发。上述事实有双方的陈述及《存量房买卖合同》、《补充协议》、《物业交接单》、《贷款结清证明》等为凭。另查明，2017年6月2日，廊坊市政府出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见指出，非当地户籍居民家庭能够提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品住房和二手住房。被告祁君户籍地为宁夏石嘴山市，且在本地并无三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。 一审法院认为，原、被告所签的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，应遵守约定履行合同。本案中，双方当事人在签订合同后，被告依约支付了定金、首付款，二原告依约将房屋交付给被告居住使用，双方已经履行了大部分的合同义务。本院综合考虑双方的实际情况及合同履行情况，且合同在限购政策出台前就已签订的事实，房屋亦已交付使用的事实，故双方应继续履行合同为宜。同时，被告祁君应支付被告剩余的购房尾款115万元，二原告协助被告办理涉案房屋产权过户登记手续。被告主张因其不具备购房资格而要求解除涉案合同，理据不足，本院依法不予支持。因合同继续履行，被告主张的利息169,631.09元，本院依法不予支持。对于二原告主张的违约金，考虑到双方的实际情况及本地市场情况，且二原告未提供充足的证据证明被告存在根本违约行为，本院依法不予支持。综上所述，原、被告双方均未提供对方违约的证据，互不承担违约责任，被告祁君应继续履行与二原告于2017年3月2日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，被告祁君于本判决生效后十五日内一次性给付二原告购房余款115万元，给付完毕后十日内，二原告协助被告祁君办理涉案房屋不动产过户登记手续。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决：一、被告祁君继续履行与原告李茜茜、郝东于2017年3月2日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》。二、被告祁君在十五日内给付原告李茜茜、郝东购房余款115万元。三、原告李茜茜、郝东在被告祁君给付完购房款115万元后，十日内协助被告祁君办理涉案房屋不动产过户登记手续。四、驳回原告李茜茜、郝东的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告祁君的全部诉讼请求。案件受理费15,150元，减半收取计7,575元，由被告祁君负担；反诉案件受理费7,888元，减半收取计3,944元，由反诉原告祁君负担。 本院二审期间，祁君提交参保在职职工基本信息卡片一份，拟证明祁君系中国人民银行石嘴山市中心支行的在职员工，在该单位缴纳社保、领取工资。李茜茜、郝东质证认为，该证据与本案无关，双方的合同签订于限购政策出台之前，不受限购政策影响。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，李茜茜、郝东与祁君签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均应遵照履行。限购政策的发布实施要晚于本案双方当事人订立房屋买卖合同的时间，且该限购政策未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，祁君以不符合限购政策为由主张解除合同不能成立，一审判决合同继续履行并无不当。对于祁君主张的案由问题，本案双方的争议属于房屋买卖合同纠纷，一审法院将案由确定为确认合同效力纠纷不当，本院予以纠正。 综上所述，祁君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23,001元，由祁君负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月二十一日 书记员 牛紫薇