文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0423民初686号原告：湖南远景房地产开发有限公司，住所地湖南省衡山县开云镇湘江街57号。法定代表人：罗远秋，公司董事长。委托诉讼代理人：杨波，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾正尤，男，1969年11月22日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县。被告：张冬莲，女，1965年10月4日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县。被告：黄荣真，男，1967年10月2日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县。两被告委托诉讼代理人：易书博，湖南金州律师事务所律师。原告湖南远景房地产开发有限公司（以下简称“远景房地产公司”）诉被告张冬莲、黄荣真建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法由审判员康亚斌担任审判长，与人民陪审员谢肇凌、曹安雄组成合议庭，适用普通程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理，由书记员王颖璇担任庭审记录。原告远景房地产公司的委托诉讼代理人杨波、宾正尤，被告张冬莲、黄荣真及其共同委托诉讼代理人易书博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远景房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告依约腾空建筑面积456平方的房屋交付原告拆除，并向原告支付违约金8万元；2.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方在衡山县人民政府的主持和协调下，分别于2010年8月11日、2011年1月19日、2011年2月21日签订了《联合建房协议》、《联合建房补充协议》、《土地过户相关说明》。协议履行过程中因土地过户问题双方产生纠纷诉至法院，经衡山县人民法院一审、衡阳市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院再审，2013年11月26日，湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法民再终字第224号民事判决书，该再审判决书对土地过户、建房、相邻关系处理等相关事项已依法作出判决。2015年，原告按上述再审判决要求将土地过户并交付给被告，被告虽将土地过户给原告，但一直拒绝腾空房屋交付原告拆除，强行占用开办幼儿园至今，导致原告的房地产项目多次延后，无法实现合同目的，两被告的违约行为给原告造成重大损失。原告为维护自身利益，特向法院起诉，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1原、被告分别于2010年8月11日签订的《联合建房协议》，2011年1月19日签订的《联合建房补充协议》，2011年2月21日签订的《土地过户相关说明》，证明原、被告就土地互换、过户、建房及相邻关系处理均达成了协议；证据2原告国有土地使用权证，被告占用原告土地及房屋照片，证明被告强行占用原告土地及房屋的事实；证据3湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决书，被告国有土地使用证，证明双方争议的土地互换、过户、建房、相邻关系问题已经法院生效判决确认，原告已按生效判决要求将土地过户给被告；证据4催告履行合同通知书，证明被告收到了原告邮寄的催告履行合同通知书；证据5秦国光的证言，证明原告2015年就与秦国光姊妹达成联合建房协议。两被告辩称：一、原告不享有腾空和拆除房屋的权利，原告并没有标的房屋的所有权和占有权，双方在联合建房的协议中就腾空房屋和拆房有不同的约定；二、被告享有标的房屋的所有权，未解决所有权问题时，被告享有对标的房屋的使用权和占有权；三、本案已超过诉讼时效；四、原告主张违约金没有合同约定的法律依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。两被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1不动产管理中心颁发的房产证，证明原告不享有诉争房屋的所有权；证据2不动产管理中心出具的不动产登记簿，系证据1的补强证据，证明原告不享有诉争房屋的所有权；证据3原、被告签订的《联合建房协议》、《联合建房补充协议》，证明1.原告就房屋拆除事宜具有前置履约责任，被告享有顺序抗辩权；2.合同约定双方权利义务完成后诉争房屋应该灭失，不存在所有权争议；原告主张的456平方的房屋与套房无关；证据4秦国光妹妹与原告的联合建房协议，证明原告并未履行合同中请求被告拆房或者交房的约定义务，被告享有顺序抗辩权；证据5土地过户相关说明，证明原、被告之间约定的内容为土地置换，并未涉及教学楼的使用和所有权转移；原告主张的456平方的房屋与套房无关；证据6原告提供的《催告履行合同通知书》，证明本案已超过诉讼时效；证据7县自然资源局政府会议纪要（2014）1号，证明政府要求按照省高院存档张冬莲承诺情况处理房屋问题；证据8省高院档案科关于《联合建房协议》中第五条的问题，证明被告应当拆除房屋的时间节点；证据9公示建设的意见，证明1.2019年8月14日秦国光还在阻碍被告的报建，与证人证言所述不符；2.2019年8月14日秦国光享有的土地建设用地使用权已过户至原告的名下，所以系原告违约。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：原告提交的证据1-证据5，被告对证据1、2、3的真实性不持异议，本院予以采信；被告对证据4持有异议，经审查，本证据被告也作为证据向本院提交，故本院予以采信；被告对原告提交的证据5持有异议，因证人未出庭接受当事人质询，本院不予采信。被告提交的证据1-证据9，原告对证据1、2、3、5、6、7、8的真实性不持异议，本院予以采信；对被告提交的证据4原告持有异议，经审查，该证据与本案没有关联性，本院不予采信；对被告提交的证据9原告持有异议，经审查，该公示没有行政机关盖章，本院不予采信。根据原告与被告双方的陈述及本院采信的证据，本院确认如下事实：被告张冬莲、黄荣真开办的衡山县总工会幼儿园包含教学楼、煤房及前面的空坪共占地面积为270.7平方米，其中教学楼（不含煤房）实际占地面积为118.27平方米，土地性质为国有出让土地，用途为教育用地，教学楼为4层房屋，北侧分别有4层住房与之相连，并共用楼梯。2009年，原告远景房地产公司通过拍卖取得衡山县开云镇湘江街12号原衡山县客运公司总面积为1515.3平方米的土地使用权，原告在该宗土地上进行房地产开发，建设“名都花园”商住楼。由于衡山县总工会幼儿园与原告的土地相邻，被告以原告建房影响其通风、采光和正常教学为由，多次向衡山相关部门投诉。在衡山县人民政府协调下，原、被告分别于2010年8月11日、2011年1月19日、2011年2月21日签订了《联合建房协议》和《联合建房补充协议》、《土地过户相关说明》，双方约定的主要内容是：1、远景房地产公司在拍卖土地范围内，靠沿江路临街按张冬莲夫妇房屋实际占地面积提供相等土地，由其自行建房,张冬莲夫妇的房屋建筑面积456平方米；2、远景房地产公司同意张冬莲在××路××房，用地标准按临街面规划红线进深12米、临街面宽11.7米，合计用地面积140平方米，双方勘界后，由远景房地产公司负责砌好勘界线，原教学楼前空坪产权保持不变，但不得建房、砌围墙；3、张冬莲房屋建设途中涉及建房相关手续，自行负责办理国土使用证和房产证并承担相关税费，其余相关手续，由远景房地产公司负责办理并承担税费。远景房地产公司在办理相关手续中，张冬莲应积极配合。远景房地产公司在规划、房屋建设用地手续办妥后，只给复印件，待张冬莲旧房拆除后，拆房开工建设前交原件，办理时间为双方签字生效后20天，特殊情况除外；4、远景房地产公司另一次性补偿张冬莲80000元；5、8月11日《协议》中交换的房屋及土地不包括教学楼北侧的住房；原、被告双方在协议签订后，被告应在原告与秦国光姐妹房屋联建协议达成后，不影响被告建房的前提下拆除旧房或腾空室内所有财产交由原告拆除；6、远景房地产公司逾期办理土地过户手续，按逾期10天内每日支付1000元，逾期10至20日内每日支付2000元作为违约金；7、远景房地产公司逾期支付补偿款，则按逾期每日支付总金额5%的违约金；8、张冬莲房屋建设途中涉及周边关系，由远景房地产公司为主协调，张冬莲配合。协议签订后，由于双方在交换土地面积以及宽度、长度存在争议，双方多次到国土部门办理了过户审批手续，衡山县国土资源事务所根据双方多次协议意见分别于2010年8月9日、2011年2月21日、3月9日制作了三张宗地图。2011年2月21日，双方又签订了《土地过户相关说明》，约定：一、甲方（远景房地产公司）负责合计过户土地面积173.70平方米给乙方（张冬莲夫妇），具体地块如下：1、甲方现有临沿江路11.46米、进深长12.18米，后墙宽12.05米及土地面积140平方米（数据见2010年8月9日宗地图）过户给乙方。2、甲方现有靠乙方围墙外的甲方自己空坪内过户33.7平方米的土地面积给乙方。二、乙方同等合计过户土地面积173.7平方米给甲方，具体地块如下：乙方现有的幼儿园教学楼93.5平方米和杂物35.87平方米的占地面积，教学楼后围墙31.85平方米的空坪土地面积及教学楼前土地调整后剩坪12.48平方米，合计为173.70平方米给甲方。协议签订后，原、被告在履约过程中存在争议，产生纠纷，张冬莲、黄荣真将远景房地产公司就建设用地使用权纠纷诉至本院，本院于2011年8月23日作出（2011）山民二初字第28号民事判决书，张冬莲、黄荣真不服，上诉于衡阳市中级人民法院，衡阳市中级人民法院于2011年11月14日以事实不清、程序违法为由发回重审。本院于2012年5月30日重审后作出（2011）山民重字第4号民事判决书，张冬莲、黄荣真仍不服判，提起上诉。衡阳市中级人民法院于2012年9月17日终审作出（2012）衡中法民一终字第212号民事判决书，张冬莲、黄荣真仍然不服，向湖南省高级人民法院申请再审。2013年11月16日，湖南省高级人民法院作出（2013）湘高法民再终字第224号民事判决书，判决：一、撤销湖南省衡阳市中级人民法院（2012）衡中法民一终字第212号民事判决和衡山县人民法院（2011）山民重字第4号民事判决；二、远景房地产公司在本判决生效后10日内按照《土地过户相关说明》所附2010年8月9日宗地图所确定的四至范围和面积，将土地过户到张冬莲、黄荣真名下，土地使用权证交付给张冬莲、黄荣真，张冬莲、黄荣真应同时配合远景房地产公司在衡山县××房××花园小区的教学楼及周边范围内过户同等面积土地给远景房地产公司。远景房地产公司逾期不办理土地过户手续，张冬莲、黄荣真可依据本判决自行办理过户手续，办理过户手续的全部税费凭有效票据由湖南远景房地产公司承担，远景房地产公司在接到张冬莲、黄荣真递交的有效票据后三日内支付；三、张冬莲、黄荣真在换后的土地上建房由其自行办理相关手续，除办理房产证以外的其它相关税费凭有效票据由远景房地产公司承担，远景房地产公司在接到张冬莲、黄荣真递交的有效票据后三日内支付。张冬莲、黄荣真建房过程中相邻关系由其自行处理：……湖南省高级人民法院判决生效后，原、被告于2015年1月办理了土地过户手续，远景房地产公司办理的土地使用权证号为山国用（2014）第1121号，但被告张冬莲、黄荣真至今未办理好建房相关手续，仍占着房屋开办幼儿园至今。2017年8月2日，原告向被告发出《催告履行合同通知书》，要求被告在接到催告书十日内按合同约定履行室内财产搬迁义务，并将房屋交付给原告。2019年9月5日，原告远景房地产公司诉至本院后，原告向本院申请撤回起诉。2020年7月15日，原告再次诉至本院。本院认为，原告远景房地产公司与被告张冬莲、黄荣真签订的《联合建房协议》、《联合建房补充协议》、《土地过户相关说明》是原、被告双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，以上协议合法有效，且经湖南省高级人民法院生效裁判文书确认。两被告辩称，本案诉争房屋没有拆除的原因，是因为原告前置履行的义务没有履行完，被告享有顺序抗辩的权利，虽然，根据原、被告《联合建房协议》的约定，被告张冬莲、黄荣真拆除房屋的前提条件是原告远景房地产公司帮两被告办理好建房手续，但经湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决，张冬莲、黄荣真在置换后的土地上建房相关手续由其自行办理，远景房地产公司承担相关税费，建房的相邻关系也由其自行处理，两被告应全面履行双方的协议约定和湖南省高级人民法院生效裁判文书所确认的义务，故而两被告置换后的土地建房手续是否办理好不再是两被告拆除山国用（2014）第1121号土地上房屋的前提条件，所以本院对两被告的该抗辩理由不予采纳。原、被告已于2015年1月将置换土地的过户手续办好，土地置换实质上是一种不动产物权转让，因“地随房走，房随地走”是我国房地产权属的一贯原则，原、被告在土地相互转换后，两被告依法应将房屋一并处分，同时，原、被告签订的《联合建房协议》中约定了原、被告土地置换后被告张冬莲、黄荣真应将案涉房屋拆除，即使案涉房屋所有权归于消灭，原告远景房地产公司即对案涉房屋所附之地享有完整的建设用地使用权，上述合同约定才遵循了“房地一体”原则，该约定合法有效，两被告应本着诚实信用原则履行约定义务，综上，不管是基于法律规定还是基于原、被告之间的约定，被告张冬莲、黄荣真应当腾空并拆除案涉房屋或者腾空房屋交由原告拆除。由于湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决未限原、被告在一定期限内办理好建房手续，致使原、被告签订的《联合建房协议》等合同目的一直未实现，本院为了原、被告的合同目的顺利实现，综合考虑两被告的实际情况，限被告张冬莲、黄荣真在本判决书发生法律效力后的三个月内将山国用（2014）第1121号土地上两被告的建筑面积为456平方米的房屋予以腾空并拆除或腾空交由原告拆除，案涉房屋腾空并拆除后，原告远景房地产公司依约应一次性补偿被告张冬莲、黄荣真8万元。对于原告的诉请是否已过诉讼时效，本院认为，本案系建设用地使用权纠纷，双方于2015年1月依照湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决书办理土地过户手续。此后，被告张冬莲、黄荣真夫妇的总工会幼儿园仍在经营，室内财产没有搬迁，房屋也未拆除。庭审中，原告诉称每年都向被告主张权利，被告并未予以否认。直至2017年8月2日原告向被告发出书面《催告履行合同通知书》，要求被告按照2010年8月11日订立的《联合建房协议》拆除旧房或腾空室内所有财产交原告方拆除，被告于2017年8月3日签收该书面《催告履行合同通知书》。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，原告的权利自2017年8月3日重新计算，应适用三年诉讼时效的规定，原告于2019年9月5日以物权保护纠纷向本院起诉，诉讼时效再次中断，2020年5月15日向本院撤回起诉，又于2020年7月15日以建设用地使用权纠纷向本院起诉，本案并未过诉讼时效。对于原告远景房地产公司要求被告张冬莲、黄荣真支付违约金8万元的诉讼请求，由于湖南省高级人民法院（2013）湘高法民再终字第224号民事判决未限原、被告在一定期限内办理好建房手续，致使原、被告签订的《联合建房协议》等合同目的一直未实现，原、被告2010年8月11日签订的《联合建房协议》第五条约定“甲（远景房地产公司）、乙（张冬莲、黄荣真）在协议签订后，乙方应在甲方与秦国光姊妹房屋联建达成协议后，不影响乙方建房的前提下拆除旧房或腾空室内所有财产交甲方拆除，乙方可自主确定建房时间，乙方房屋建成后只能作商住楼”，该约定对拆除旧房或腾空室内所有财产的时间并不明确，无法界定“不影响乙方（张冬莲、黄荣真）建房”这一条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行。而我国的违约责任承担方式以继续履行为原则，以损害赔偿为补充。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约金，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。原告没有举证证明二被告的行为对其造成损失，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条之规定，判决如下：一、被告张冬莲、黄荣真在本判决书发生法律效力后三个月内将山国用（2014）第1121号土地上被告张冬莲、黄荣真的建筑面积为456平方米的房屋予以腾空并拆除或腾空室内所有财产交原告湖南远景房地产开发有限公司拆除；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1800元，由原告湖南远景房地产开发有限公司负担1500元，被告张冬莲、黄荣真负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  康亚斌人民陪审员  曹安雄人民陪审员  谢肇凌二〇二〇年十二月九日法官助理陈建婷            校对责任人：康亚斌                   打印责任人：王颖璇      书记员王颖璇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。