广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1902号 上诉人（一审原告）：黄士克，男，1948年11月27日出生，壮族，住凤山县。 上诉人（一审被告）：刘言生，男，1978年11月8日出生，汉族，住凤山县。 上诉人黄士克与上诉人刘言生房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服凤山县人民法院（2020）桂1223民初152号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人黄士克上诉请求：请二审法院撤销一审判决，并支持黄士克在一审的诉讼请求。事实与理由：一、关于房屋租金和水电费的问题。2017年5月19日，刘言生开始承租黄士克的涉案房屋。2018年10月30日，刘言生发短信给黄士克称“你有房子我不租了，你什么时候退我押金，我什么时候搬走，十年以后退十年发后再搬”；2018年11月27日，刘言生又在电话中称“我不住，你也用不了”，离开涉案房屋。上述短信和电话说明：刘言生并不是于2018年10月18日搬离涉案房屋，而是2018年11月27日才搬离。从2018年11月27日起至2020年4月23日期间，刘言生虽不在涉案房屋居住，但其搬进的床铺却没有搬出。因此，从2017年5月19日至2020年4月23日期间，刘言生一直使用黄士克的涉案房屋。一审法院仅判决刘言生支付2018年10月18日之前拖欠的房屋租金660元，没有判决刘言生支付黄士克2018年10月18日至2020年4月23日期间的租金4653元是错误的。刘言生入住涉案房屋时，水表读数为54立方，电表读数为1856度；其搬出涉案房屋时，水表读数为71立方，电表读数为1944度。按双方口头约定每吨水4元，每度电1元计算，，据此，刘言生应支付给黄士克156元〔（71立方-54立方）×4元+（1944度-1856度）×1元〕。扣除刘言生已支付的80元，其还应支付给黄士克76元（156元-80元）。二、关于赔偿门锁修理费的问题。刘言生因与黄士克就退还履约金问题发生矛盾后，其有意制造涉案房屋门锁被人撬坏的假象，但在尚未离开现场就被邻近房客发现后只好承认，然后叫黄士克找人修理。当晚，公安干警和黄士克多次叫刘言生拿走自己的东西，但刘言生却不拿走。在公安干警走后，刘言生又往锁芯塞满牙签造成门锁无法打开。由此可见，刘言生一天内动手损坏黄士克的两把门锁。因此，黄士克修理门锁的400元应由刘言生赔偿。三、关于刘言生要求黄士克退还300元履约金的问题。2018年11月27日，刘言生在拖欠黄士克房屋租金的情况下想制造门锁被撬和物品被盗的假象。在制造假象不遂的情况下就称“我走，你也用不了房”的恶作剧。刘言生对涉案房屋“占而不居”行为不仅致使黄士克无法收取房租，还造成黄士克无法通过涉案房屋对整栋房屋的排污管堵塞进行修理，致使其他待出租的房屋无法出租。由于刘言生给黄士克造成的损失远大于本案索赔的损失，因此，黄士克不退还刘言生的300元履约金合情合理。四、关于一审案件受理费和黄士克参加二审案件诉讼的各项费用300元的问题，由二审法院酌定。综上，请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的诉讼请求。 上诉人刘言生上诉请求撤销一审判决，并驳回黄士克的诉讼请求：事实和理由：一、关于房屋租金、水电费的问题。2017年5月19日、2018年3月12日、2018年6月17日、2018年8月20日、2018年9月20日，黄士克分别向刘言生出具《收条》，上述《收条》说明刘言生已将涉案房屋租金已全部付清。一审判决认定刘言生尚欠黄士克660元租金是错误的。但涉案房屋水电费还没有交付是事实。二、关于赔偿门锁修理费的问题。2018年10月20日中午，刘言生找车准备将涉案房屋内的床搬走，但原来的钥匙怎么也打不开门。当时，刘言生认为是门锁坏了就立即打电话叫黄士克帮忙开门。黄士克很快从楼上下来，但其不是开门，而是拿着准备好的照相机对刘言生和门进行拍照，刘言生不知是怎么回事。黄士克就对刘言生说“你把门锁弄坏了，等修好后才来要你的床”。当时，刘言生并不知道黄士克把门锁换了。刘言生下楼准备离开时，黄士克又追下楼对刘言生拍照，还伸手至刘言生的腰间想把刘言生原来使用的钥匙拿去。刘言生觉得情况不对，赶紧把钥匙拿好。之后，黄士克自认其将门锁换了。既然是黄士克自己将门锁换了，本案就不存在刘言生赔偿相结合其门锁修理费的问题。三、关于刘言生要求黄士克退还300元履约金的问题。在刘言生承租黄士克的涉案房屋期间，每次收租金时都是黄士克不定期到涉案房屋向刘言生收取，双方并没有约定那一天为支付房租的时间，且刘言生也不存在违约支付房租的情况，因此，黄士克应当将刘言生预交的履约金予以退还。另外，双方在本案中争吵的原因是：2018年10月15日10点左右，刘言生告诉黄士克说“租完这个月就不租了”，并要求黄士克扣除水电费后将剩余的履约金退还，但黄士克却不承认收到刘言生的300元履约金。在刘言生将履约金《收条》给黄士克核对后，黄士克又称在4个月后才退还。刘言生不愿为几百元履约金再等4个月回找黄士克，为此双方发生争吵。综上，请二审法院撤销一审判决，并支持刘言生的上诉请求。 黄士克向一审法院起诉请求：1、判令刘言生支付给其房屋租金4656元；2、判令刘言生向其补交水电费76元；3、判令刘言生赔偿给其门锁修理费400元；4、判令刘言生承担违约责任，无权取回履约金300元；5、判令刘言生支付本案一审案件受理费50元、二审案件受理费300元。 一审法院认定事实：2017年5月19日，黄士克与刘言生口头约定：刘言生租用黄士克位于凤山县房屋，租期自2017年5月19日至2017年11月18日（共6个月），每月租金220元，6个月租金计1320元，水费4元／立方米，电费1元／度，履约金300元，钥匙押金10元，共计1630元。当日，刘言生交清约定的款项，黄士克向刘言生出具《收条》。6个月租期届满后，刘言生继续承租6个月，租期至2018年5月18日止。2018年3月12日，刘言生将6个月的租金1320元交清。第二个6个月租期届满后，刘言生又继续承租，租金按月支付，先交租金后租住，承租至2018年10月18日。期间，刘言生分别于2018年5月28日、10月9日各交租金220元。自2017年5月至2018年10月承租期间，刘言生分别于2017年8月26日、2018年3月12日、8月20日共交水费52元、电费28元。2018年8月20日，刘言生最后一次交水电费时，水表读数为67.5立方米，电表读数为1933度。租赁期满后，黄士克要求刘言生将房内的床搬走，刘言生答复黄士克将履约金及押金退回后才搬走，否则其东西丢失黄真正克自行负责。2019年5月15日，黄士克向凤山县公安局凤城派出所递交《关于刘言生横蛮霸占民宅的报告》；当月19日，派出所干警召集双方进行调解。2019年8月2日，黄士克向一审法院提起诉讼。2020年4月23日，一审法院组织双方到涉案房屋，由开锁师傅将房门打开后，黄士克将房内属于刘言生的一张床搬走。 另查明，黄士克于2018年11月27日更换涉案房屋门锁，支出旧锁拆除手工费、新锁成本费、安装费共计200元；于2020年4月23日再次更换涉案房屋门锁，支出旧锁拆除费、锁芯更换、开锁费用共200元。 一审法院认为：本案立案时定为租赁合同纠纷，因租赁物是房屋，应定为房屋租赁合同纠纷。本案双方争议的焦点是：1、刘言生是否违约，黄士克请求刘言生赔偿房屋租金4656元、水电费76元、门锁修理费400元、诉讼费用350元是否有事实和法律依据；2、履约金300元是否予以退回刘言生。 根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”和第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”的规定，黄士克与刘言生口头约定的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。双方口头协议约定，刘言生先交租金后租住，但从刘言生交纳房租的时间看，刘言生未完全按约定的时间和数额交纳租金，存在违约，应承担违约责任。（1）关于黄士克请求的租金4656元问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，黄士克与刘言生均认可自2017年5月19日开始建立租赁合同关系，但未签订书面的租赁合同，故双方之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时终止合同。对于合同终止时间，黄士克认为是2018年11月28日，刘言生认为是2018年10月18日，结合刘言生提交双方的短信聊天截图，应当确认双方房屋租赁合同关系终止的时间为2018年10月18日。刘言生租期为17个月，按约定租金为3740元，刘言生只付了3080元租金，还应给付黄士克租金660元。2018年10月18日之后，双方已经不存在租赁合同关系，黄士克请求刘言生支付该时间之后的租金，无事实和法律依据，不予支持。租赁合同终止后，刘言生应将承租房屋清空交付黄士克。刘言生因履约金退还问题与黄士克发生争议，应通过合法途径解决，刘言生采用不搬走其物品的方式对抗履约金退还问题，造成涉案房屋不能在租赁合同终止时清空，及时交付黄士克使用，造成黄士克一定的经济损失，该损失的发生，刘言生存在过错，应承担赔偿黄士克经济损失的民事责任。参照涉案房屋的租金，酌情由刘言生赔偿黄士克经济损失1000元。（2）关于黄士克请求的水电费76元问题。刘言生承租期间，没有将应承担的水电费付清，应承担支付黄士克水电费的民事责任。对于水电费的数额，从刘言生最后一次交水电费时水电表读数及黄士克记载的刘言生终止租赁时水电表读数看，刘言生尚欠的水费为14元（71-67.5=3.5立方米，每立方米4元）、电费为11元（1944-1933=11度，每度1元），刘言生应支付黄士克水电费共25元。（3）关于黄士克诉讼的修理门锁费400元问题。虽然刘言生在接受公安机关询问时承认弄坏了门锁，但刘言生并非故意损坏，因此，对黄士克该项诉讼请求不予支持。（4）关于黄士克请求刘言生赔偿一审案件受理费、到河池中院接受二审审理交通费、住宿费共计350元问题。受理费的负担由人民法院根据案件判决情况由当事人负担，黄士克作为上诉人，其到二审法院参加诉讼是其维权必须发生的费用，应由黄士克自行负担，黄士克请求刘言生赔偿该费用无事实和法律依据，不予支持。 关于履约金300元是否退回刘言生问题。履约金是为合同的履行所提供的一种金钱保证，以保障一方违约造成对方经济损失时得到赔偿，本案黄士克的经济损失已经得到赔偿，该履行金应退回刘言生。 综上，刘言生应支付黄士克房租660元、经济损失1000元、水电费25元，共计1685元，减除履约金300元、钥匙押金10元，刘言生尚应支付黄士克1375元。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、刘言生于本判决生效之日起10日内支付黄士克房屋租金、经济损失、水电费共计1375元；二、驳回黄士克其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由黄士克负担37.5元，刘言生负担12.5元。 在二审中，上诉人黄士克与上诉人刘言生均没有向法庭提交新的证据。 本院经二审查明，一审判决认定的情况属实，本院予以认定。 另查明：2018年6月17日，黄士克向刘言生出具《收条》，确认收到刘言生交来2018年6月18日至2018年7月18日的房租220元；2018年9月20日，黄士克向刘言生出具《收条》，确认收到刘言生交来2018年8月18日至2018年9月17日的房租220元。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、黄士克要求刘言生支付房屋租金、水电费是否有事实和法律依据？2、黄士克要求刘言生退还履约金、赔偿占用房屋损失、赔偿门锁修理费、支付一审诉讼费和接受二审审理的相关费用是否有事实和法律依据？ 本院认为：2017年5月19日，黄士克将其位于凤山县房屋出租给刘言生居住。双方口头约定：房屋租期为6个月，房屋租金220元／月，水费4元／立方，电费1元／度，并由刘言生交付履约金300元和钥匙押金10元。该口头协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的利益，故其协议合法有效。 一、关于黄士克要求刘言生支付房屋租金、水电费是否有事实和法律依据的问题。在黄士克与刘言生双方达成口头协议后，刘言生在承租涉案房屋届满之后，继续不定期承租房屋至2018年10月18日。之后，刘言生搬出涉案房屋不再居住，并将其大部分个人物品搬出后，仅留下一张席梦思床没有不搬出涉案房屋。该上述事实有黄士克于2017年5月19日出具的《收据》和刘言生在庭审中的自认于2018年10月18日搬出为凭。据此，本院认定：从2017年5月19日起至2018年10月18日止，刘言生承租涉案房屋共计17个月。黄士克称刘言生于2018年11月28日才搬出涉案房屋，但并没有提供相应的证据予以证明，本院不予采信。刘言生从2017年5月19日起至2018年10月18日止承租黄士克的房屋，按双方口头约定每月220元/月计算，刘言生应支付给黄士克房屋租金3740元（220元/月×17个月）。从黄士克于2017年8月26日出具的《收条》看：刘言生承租涉案房屋时（2017年5月19日），该房屋水表读数为56立方米，电表读数为1905度；从黄士克于2018年8月20日出具的《收条》看：该房屋水表读数为67.5立方，电表读数为1933度。黄士克主张刘言生搬出涉案房屋时的房屋的水表读数为71立方、电表读数为1944度亦属正常合理范围。据此，刘言生承租房屋用水为15立方（71立方-56立方），用电为39度（1944度-1905度），按双方约定水费4元/立方，电费1元/度计算，其水电费为99元（15立方×4元/立方+39度×1元/度）。从黄士克向刘言生出具的收款《收条》看：2017年5月19日，黄士克收到刘言生支付的款项1630元（其中：房屋租金1320元、履约金300元钥匙押金10元）；2017年8月26日，黄士克收到刘言生支付的款项21元（其中：水费16元、电费5元）；同日，黄士克再次收到刘言生支付的款项9元（其中：水费6元、电费3元）；2018年3月12日，黄士克收到刘言生支付的款项1338元（其中：房屋租金1320元、水费6元、电费12元）；2018年6月17日，黄士克收到刘言生支付的房屋租金220元；2018年8月20日，黄士克收到刘言生支付的款项252元（其中：房屋租金220元、水费24元、电费8元）；2018年9月20日，黄士克收到刘言生支付的房屋租金220元；2018年10月9日，黄士克收到刘言生支付的房屋租金220元。在承租涉案房屋期间，因此，除了黄士克收到履约金和钥匙押金之外，黄士克还收到刘言生支付的租金3520元、水电费80元。黄士克称刘言生提交2018年6月17日和2018年9月20日书写的两份《收条》是伪造，但在申请鉴定后又撤回其两份《收条》的笔迹鉴定申请，故应由其承担举证不能的不利后果。综上，刘言生应支付黄士克租金3740元、水电费99元，扣减其已支付的租金3520元、水电费80元，刘言生尚应支付给黄士克租金220元（3740元-3520元）、水电费19元（99元-80元）。黄士克要求刘言生支付房屋租金4656元、水电费76元没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于刘言生是否应退还履约金、赔偿房屋占用损失、赔偿门锁修理费、支付一审诉讼费和接受二审审理的相关费用的问题。1、关于黄士克是否应退还刘言生履约金的问题。在庭审中，黄士克与刘言生均自认：履约金是预防双方中途退约不履行口头租赁合同而由刘言生支付的履行合同保证金。因双方于2017年5月19日口头约定6个月的租赁期限届满，之后，双方已将定期租赁改为不定期租赁关系。因此，刘言生于2018年10月18日解除不定期租赁关系不存在违约问题。在刘言生解除双方不定期的租赁合同之后，黄士克应当在扣除已发生的房屋租金、水电费之后，退还给刘言生余下的履约金。从本案的情况看，刘言生支付给黄士克履约金350元，钥匙押金10元，扣除其拖欠的租金220元、水电费19元，黄士克尚应退还给刘言生履约金及钥匙押金121元（360元-239元）。在本案中，黄士克主张其不应退还刘言生的履约金余额没有理由，本院不予支持。2、关于刘言生是否应赔偿房屋占用损失的问题。2018年10月18日，刘言生已将其大部分个人财物搬出。因黄士克没有与刘言生及时结算和退还余下的履约金、钥匙押金，刘言生故意留下其席梦思床占用房屋，并以黄士克退还履约金为条件搬出席梦思床。之后，刘言生因门锁损坏亦无法搬出其席梦思床。2020年4月23日，经一审法院要求双方到场，并请开锁师傅将涉案房屋的门锁打开。按双方约定租金220元/月计算，从2018年10月18日起至2020年4月23日止，共计18个月零5天，其租金损失为3996.67元（220元/月×18个月+220元/月×5/30月）。从造成房屋租金损失的双方过错责任看：在本案中，刘言生在搬出承租房屋时要求黄士克退还其履约金。如果黄士克拒不退还其履约金，其亦应先搬出席梦思床，再另通过法律途径解决双方争议。但刘言生并没有先行搬出席梦思床，而是以黄士克先行退还履约金为条件，因此，刘言生的行为存在过错。另外，黄士克在与刘言生就履约金问题发生争议时，其并未主动从履约金中扣除已经发生的租金、水电费，并退还余下的履约金，也没有在双方发生争议时通过法律途径及时解决问题，其不作为导致双方争议不能解决，并造成房屋租金损失的进一步扩大，因此，黄士克的行为亦存在过错。由于黄士克与刘言生双方的过错责任相当，本院酌定刘言生与黄士克各自承担50%的过错责任，刘言生应赔偿给黄士克占用房屋损失1998.36元（3996.67元×50%）。3、关于刘言生是否应赔偿门锁修理费的问题。从刘言生于2019年5月17日到凤山县凤城镇派出所接受询问的情况看：刘言生在询问中自认其不小心弄坏涉案房屋门锁。对于刘言生的自认，本院予以认定。据此，刘言生应赔偿给黄士克第一次门锁损坏的修理费200元。黄士克称刘言生两次损坏门锁均是刘言生所为，但并没有证明证明第二次门锁损害亦是刘言生造成，据此，黄士克要求刘言生赔偿两次门锁修理费损失的理由不能成立，本院不予支持。4、关于黄士克要求刘言生支付一审诉讼费和接受二审审理期间的相关费用问题。案件受理费是人民法院根据当事人的诉讼请求是否成立，并据此认定当事人承担案件诉讼费的职权范围。当事人在诉讼过程中的交通费、住宿费也是当事人维权时产生的必要支付。在本案中，黄士克要求刘言生赔偿给其一审案件受理费和接受二审审理期间的相关费用没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘言生应支付给黄士克房屋租金3740元、水电费99元、赔偿占用房屋损失1998.36元、赔偿门锁修理费200元（共计6037.36元），扣减刘言生已支付的房屋租金3520元、水电费80元、履约金300元、钥匙押金10元（共计3910元），刘言生尚应支付给黄士克各项费用2127.36元（6037.36元-3910元）。黄士克的上诉请求部分成立；刘言生的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销凤山县人民法院（2020）桂1223民初152号民事判决； 二、刘言生在收到本判决之日起十日内支付给黄士克房屋租金、水电费占用房屋损失2127.36元； 三、驳回黄士克的其他诉讼请求； 四、驳回刘言生的上诉请求。 一审案件受理费50元，由黄士克负担30元，由刘言生负担20元；二审案件受理费100元，由黄士克负担60元，由刘言生负担40元。 黄士克在二审中多预交的40元案件受理费及刘言生在二审中多预交的60元案件受理费，由本院予以退回。 上述债务，义务人应依法予以履行，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷