北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9550号原告（反诉被告）：北京圣元置业发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙桐民，执行董事。委托诉讼代理人：安婷，女，1987年1月2日出生，北京圣元置业发展有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵轶男，女，1993年4月8日出生，北京圣元置业发展有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉被告）：北京蟹友居餐饮有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张强，经理。第三人：北京蟹友居文化传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张强，经理。上述被告及第三人的委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司（以下简称圣元置业公司）与被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司（以下简称蟹友居餐饮公司）、第三人北京蟹友居文化传媒有限公司（以下简称蟹友居文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）圣元置业公司委托诉讼代理人安婷、赵轶男，被告（反诉原告）蟹友居餐饮公司及第三人蟹友居文化公司的法定代表人张强、委托诉讼代理人马宁宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）圣元置业公司向本院提出诉讼请求：1.要求蟹友居餐饮公司支付提前退租违约金397903.6元；2.要求蟹友居餐饮公司退还装修免租期租金112824.9元；3.要求蟹友居餐饮公司返还减免租金18568.83元（履约保证金抵扣前述1-3项诉讼请求）；4.要求蟹友居餐饮公司支付承租房屋恢复费用（拆除墙面、地面，恢复至毛坯状态）117700.598元；5.要求蟹友居餐饮公司支付自2020年5月31日至2020年6月17日期间的注册地址占用费94188.6元。事实与理由：2019年1月9日，圣元置业公司与蟹友居餐饮公司签订《商业租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定蟹友居餐饮公司承租圣元置业公司位于北京市东城区东四南大街×号北楼×号铺位（以下简称涉案房屋），租赁期限自2019年1月15日至2026年1月14日止，租赁用途为餐厅业态、东四香辣蟹品牌。蟹友居餐饮公司已支付履约保证金并将租金支付至2020年4月30日。2020年4月2日，圣元置业公司与蟹友居餐饮公司签订《备忘录》，圣元置业公司减免蟹友居餐饮公司2020年4月1日至7日租金18568.83元。2020年4月23日，蟹友居餐饮公司发出退租申请，单方提出于2020年4月30日退租。2020年4月28日，圣元置业公司为发送《告知函》明确同意双方于2020年4月30日退租，同时要求蟹友居餐饮公司承担因提前退租导致的违约责任。但蟹友居餐饮公司至今未履行。圣元置业公司认为，蟹友居餐饮公司擅自提前解除合同，属单方违约，根据合同约定应支付解约当月租金5倍的违约金，同时补交装修免租期租金及协商的免租期租金，并根据合同约定支付涉案房屋恢复费用及注册地址占用费。被告（反诉原告）蟹友居餐饮公司答辩并提出反诉称：1.涉诉合同系原告单方拟定的格式合同，合同中加重被告义务、排除原告主要权利的条款对被告不产生法律效力；2.因新冠肺炎疫情导致被告长期无法正常营业，应认定不可抗力导致不能实现合同目的的情形，被告行使法定合同解除权，不承担违约责任；3.原告单方出具装修队出具的报价单，要求被告支付涉案房屋恢复费用，依据不足，且该费用没有实际发生；4.注册地址占用费与本案不属同一法律争议案由，涉诉合同亦无权约束第三人蟹友居文化公司。蟹友居餐饮公司认为，双方合同由于新冠疫情导致的不可抗力导致法定解除，双方协商解除合同，蟹友居餐饮公司不应承担违约责任，故不同意圣元置业公司全部诉讼请求。涉诉合同签订后，蟹友居餐饮公司积极履行合同，对涉案房屋投入大量资金进行装饰装修。自2020年2月起，受疫情影响，蟹友居餐饮公司开始暂停营业。但圣元置业公司未参考北京市政府关于疫情期间扶持中小微企业的精神，故蟹友居餐饮公司因此提出反诉：1.要求圣元置业公司返还2020年2月、3月、4月租金253595.2元；2.要求圣元置业公司返还履约保证金265982.82元、装修押金20000元；3.要求圣元置业公司分担装饰装修损失140000元。针对蟹友居餐饮公司反诉，圣元置业公司答辩称：1.蟹友居餐饮公司要求返还租金、履约保证金、装修押金、装饰装修损失没有合理依据，圣元置业公司均不同意。第三人蟹友居文化公司述称：不同意圣元置业公司的诉讼请求，同意蟹友居餐饮公司的意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月9日，圣元置业公司（甲方）与蟹友居餐饮公司（乙方）订立《商业租赁合同》，即涉诉合同，约定乙方承租涉案房屋（建筑面积325.66平方米）经营餐厅。甲方向乙方毛坯移交涉案房屋。租赁期限为7年，自2019年1月15日至2026年1月14日止，其中装修免租期为2019年1月15日至2019年2月28日，装修免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，除因甲方原因导致合同提前解除外，如发生其他致使出现乙方实际租赁期限未达到约定租赁期限的情况，双方确认取消免租期的约定，按照合同约定计算免租期租金及违约责任。履约保证金265982.82元，作为乙方履行合同各项条款的担保，针对乙方在合同项下的任何款项、费用、违约金等，甲方有权从保证金直接扣除。租赁期满或合同提前终止之次日，乙方应拆除及恢复房屋原状，否则甲方有权拆除及恢复房屋原状并由乙方承担相关费用。在租赁期内，除非出现法定或合同约定的解除事由，否则如果任何一方擅自提前解除合同，违约方应按照剩余租赁期全部租金总额的10%或合同解除当月月租金的5倍向守约方支付违约金，两者取高。合同约定2019年3月租金为77262.84元、2020年4月租金为79580.72元。乙方使用涉案房屋地址进行企业注册地址登记的，乙方应在合同解除之日起30日内将注册地址迁出。乙方逾期迁出注册地址的，每逾期1日应按合同解除时租金标准的两倍或5000元/日的标准向甲方支付注册地址占用费。合同订立后，蟹友居餐饮公司已支付履约保证金、装修押金及截至2020年4月30日期间的租金。2020年4月2日，圣元置业公司与蟹友居餐饮公司签订《备忘录》，约定为缓解乙方经营压力、推进租赁期限正常履行，甲方减免4月1日至4月7日期间的租金18568.83元。非因甲方原因致使乙方实际租赁期限未达到合同约定的租赁期限，甲方不再提供上述减免租金优惠，乙方应按照合同中对应租金标准向甲方支付被减免租金，乙方违约的，还应当按照合同约定承担相应的违约责任。该《备忘录》同时将3月至5月的租金支付方式调整为月付。2020年4月23日，蟹友居餐饮公司向圣元置业公司提交函件，表示于2020年4月30日解除合同并退租，要求退还履约保证金、装修押金。2020年4月26日，圣元置业向蟹友居餐饮公司发送《告知函》，同意2020年4月30日解除合同，并要求蟹友居餐饮公司承担提前退租违约金、装修免租期间租金及补回减免租金，将房屋恢复原状并腾退等。2020年5月7日，双方进行了涉案房屋的交接。2020年6月18日，第三人蟹友居文化公司住所由北京市东城区东四南大街×号×层×室变更为北京市北京经济技术开发区荣华南路×号院号楼×层××。圣元置业公司出具委托租赁代理协议及委托书、代理费汇款凭证、装修恢复报价单，证明由于蟹友居餐饮公司单方违约，给圣元置业公司造成的中介费损失、恢复原状损失。经质证，蟹友居餐饮公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。蟹友居餐饮公司出具装修合同、付款凭证及营业日报，圣元置业公司对上述证据的真实性及证明目的亦不予认可，圣元置业公司认为2020年2月、3月蟹友居餐饮公司系自行停业，与圣元置业公司无关。本院认为：根据已查明情况，涉诉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行。本案中，虽然由于疫情影响造成作为餐饮企业的蟹友居餐饮公司经营困难，但该影响并非造成涉诉房屋租赁合同目的无法实现。双方订立的租赁合同长达七年，本应积极协商，通过变更租金支付方式、延长租期、减免租金等方式共度难关。现蟹友居餐饮公司单方提出解除合同，且双方已在诉讼前达成解除合意，本院认定双方之间的合同于2020年4月30日解除。蟹友居餐饮公司虽受到疫情影响，但其并不享有合同单方解除权，本院将根据疫情对租赁合同履行的影响、圣元置业公司所遭受的损失等因素，酌定蟹友居餐饮公司应承担的违约责任。现由于蟹友居餐饮公司单方解约，致使双方未能将约定租期履行完毕，圣元置业公司根据合同约定要求其支付装修免租期租金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。疫情期间，双方协商约定2020年4月租金的减免数额及减免条件，现由于蟹友居餐饮公司单方解约致使无法达到合同约定履行期限，因此蟹友居餐饮公司应根据《备忘录》的约定将免除租金返还。但蟹友居餐饮公司在反诉中一并提出减免疫情期间租金的反诉请求，鉴于疫情对蟹友居餐饮公司经营餐饮造成的实际影响，从租赁双方应共担风险的理念出发，本院对2020年2月、3月、4月的租金进行酌减。而圣元置业公司已经实际减免收取部分4月份租金，对于蟹友居餐饮公司应补交的部分租金，本院予以支持。蟹友居餐饮公司要求退还2020年2月、3月、4月租金的反诉请求，本院予以部分支持，具体数额本院酌定。关于圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付提前退租违约金一节，因圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付装修免租期租金、退还减免租金也属于承担违约责任的方式，本院根据蟹友居餐饮公司提出解约的理由、圣元置业公司因此受到的损失以及本院已判决要求蟹友居餐饮公司支付免租期租金等因素，酌定违约金的具体数额。圣元置业公司提出将履约保证金首先抵扣蟹友居餐饮公司应支付的违约金等，理由正当，本院予以支持，蟹友居餐饮公司反诉要求圣元置业公司退还履约保证金，本院不予支持。圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付第三人蟹友居文化公司注册地址占用费，有合同依据，本院予以支持，但原告主张金额过高，本院酌减。圣元置业公司要求蟹友居餐饮公司支付承租房屋恢复费用，鉴于该项费用并未实际发生，且原告单方提供的报价单不能作为认定恢复原状的金额标准，本院不予支持。蟹友居餐饮公司要求圣元置业公司退还装修押金、分担装饰装修损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司支付提前退租违约金238742.16元；二、被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司支付装修免租期租金112824.9元；三、被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司支付4月份免租期部分租金18568.83元；四、被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司已支付的履约保证金265982.82元首先抵扣上述第二、三、四项款项；五、被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司支付注册地址占用费50000元；六、原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司于本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司2020年2月、3月、4月部分租金共计85000元；七、驳回原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4214元，由原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司负担1214元（已交纳），由被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3602元，由被告（反诉原告）北京蟹友居餐饮有限公司负担3000元（已交纳），由原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司负担602元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵飞二〇二〇年十二月十五日书记员  邵蕾