北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9513号原告：杨东生，男，1967年12月8日出生，汉族，北京市通州区居民，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：聂利锋，男，1963年12月19日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王玲玲，女，1984年6月1日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区。被告：沈雪丽，女，1987年3月7日出生，汉族，河北省承德市双桥区居民，公民身份号码×××。原告杨东生与被告沈雪丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨东生及委托诉讼代理人聂利锋到庭参加诉讼，被告沈雪丽经本院公告送达,无正当理由未到庭参加诉讼，对其缺席审理。本案现已审理终结。原告杨东生向本院提出诉讼请求：1.于被告收到起诉书之日解除原告与被告于2019年2月19日的《北京市房屋租赁合同》；2.被告给付原告合同解除前未付租金，按照每月4300元计算；3.被告支付违约金4300元；4.被告自判决生效之日七日内腾退北京市顺义区×小区×区×号楼×单元×室；5.诉讼费和公告费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年2月19日签订北京市房屋租赁合同一份，原告就位于北京市顺义区×小区×区×号楼×单元×室以4300元每月的价格租给被告。租期由2019年2月18日至2021年2月17日。合同约定乙方不按约定支付租金达7日甲方有权解除合同并同时支付月租金100%的违约金。合同签订后，被告现金支付原告押金4000元，并先后于2019年3月22日、23日分两次转账支付半年租金共计25800元，2020年1月22日转账支付租金1万元，2020年4月10日转账支付租金5000元。截至2020年11月17日，被告尚欠原告租金45500元。后原告多次要求被告将涉诉房屋腾退并支付违约金，可被告下落不明无法联系，无奈，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告沈雪丽经本院合法传唤既未参加本案庭审亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告杨东生与被告沈雪丽于2019年2月19日签订《北京市房屋租赁合同》，原告杨东生将坐落于北京市顺义区×小区×区×号楼×单元×室的房屋租赁给沈雪丽。该合同记载：出租人杨东生，身份证号×××，承租人沈雪丽，身份证号×××，房屋租赁期自2019年2月18日至2021年2月17日，共计2年（24个月），乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同……租金标准4300元/月，租金总计103200元整，支付方式押1付6，各期租金支付日期2019年2月19日、2019年8月19日、2020年2月19日、2020年8月19日，押金4000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方……第六条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达100元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损坏公共利益或妨碍他人正常生活、工作的；7、擅自将房屋转租给第三人的……第七条违约责任：（一）甲方有第六条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第六条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期间，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方；（三）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但为达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租100%标准支付违约金。原告杨东生提交的房屋所有权证记载：房屋所有权人杨东生，房屋坐落顺义区×小区×区×号楼×层×单元×室。原告解释合同中的×小区×区与原告房屋所有权证中的×小区×区为一个地址，并提交北京龙湖物业服务有限公司证明。原告提交银行账户交易明细打印件及微信转账记录4张，记载：2019年3月22日转账20000元，3月23日收款5800元，2020年1月22日转账10000元，对方户名张秀兰；2020年4月10日转账5000元，对方户名张秀兰。证明被告已给付租金情况及欠缴租金事实。原告表示，合同生效后，被告一直是通过张秀兰账户为其转账交纳租金。截至2020年11月17日，涉诉房屋租金总额为90300元，扣除被告已给付的44800元（含押金4000元），剩余45500元尚未支付。就房屋现今占有使用问题，原告表示现在房内居住的人原告不认识，不清楚此人与被告沈雪丽是何关系，这个人还在原告家门外加装了防盗门导致房屋无法进入。因为被告沈雪丽也没有主动跟原告联系交接房屋和解除合同的问题，所以就要求被告支付合同解除前的房租并完成腾退，为方便计算，房租计算至11月17日，剩余几天的房租不主张了。本院通过到涉诉房屋现场送达和邮寄送达方式送达起诉材料均未成功。本院遂向河北省承德市公安局双桥区分局发函请求协助调查被告沈雪丽的居住情况，并通过电话询问河北省承德市双桥区×办事处×居委会，最终确认沈雪丽户籍信息在承德市双桥区×派出所，但派出所不掌握沈雪丽居住情况，身份证上双桥区×街×号底商内×号是一个商住地址，不能有居民落户的，由于这种情况不属于居民管理对象，因此这个地址不能算作居住地，承德市双桥区×办事处×居委会也无法提供沈雪丽是否在此居住的情况。2020年9月21日原告杨东生表示无法提供被告的其他地址，向本院申请对被告进行公告送达，2020年9月29日公告登报，公告之日起经过60日（2020年11月28日）即视为送达。开庭当日，原告明确诉讼请求：1.于2020年11月28日解除原告与被告于2019年2月19日的《北京市房屋租赁合同》；2.被告给付原告未付租金45500元；3.被告支付违约金4300元；4.被告自判决生效之日七日内腾退北京市顺义区×小区×区×号楼×单元×室；5.诉讼费和公告费由被告承担。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、回函、《北京市房屋租赁合同》、转账记录、房屋产权证书、电话记录、回函等在案佐证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告提交的《北京市房屋租赁合同》、银行账户交易明细及房屋产权证书等，可以证实双方存在房屋租赁合同关系，被告沈雪丽应按合同约定履行支付租金的义务。截至2020年11月17日，被告沈雪丽仍欠付租金45500元，已构成违约，且至法庭辩论终结前均未再支付租金，现已下落不明，故原告主张解除合同，符合双方约定的合同解除条件，房屋租赁合同应予以解除，原告主张起诉状送达被告时间为解除合同时间合理合法，本院予以确认。原告要求被告在判决生效后七日内腾退涉诉房屋合理合法，应予支持。原告主张被告支付截至2020年11月17日前尚欠租金45500元合理合法，本院予以支持。原告放弃主张2020年11月18日至合同解除之日的房屋租金不违反法律规定，本院对此不持异议。至于违约金的数额问题，双方签订的房屋租赁合同第七条约定为月租金的100%，原告主张被告按此标准支付违约金合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨东生与被告沈雪丽于二〇一九年二月十九日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年十一月二十八日解除；二、被告沈雪丽自本判决生效之日起七日内腾退北京市顺义区×小区×区×号楼×单元×室；三、被告沈雪丽于本判决生效之日起七日内，给付原告杨东生未付租金四万五千五百元；四、被告沈雪丽于本判决生效之日起七日内支付原告杨东生违约金四千三百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百二十七元，由被告沈雪丽负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告沈雪丽负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 婷二〇二〇年十二月十八日法官助理  卢丙乾书 记 员  王俊姬