湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0405民初1451号 原告：中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行，住所地：湖南省衡阳市珠晖区东风北路38号。 负责人：廖晓煌，该行行长。 委托诉讼代理人：周益，男，1985年10月10日出生，汉族，该行法务人员，住湖南省醴陵市。 委托诉讼代理人：胡龙君，男，1988年11月21日出生，汉族，该行法务人员，住湖南省常宁市。 被告：陈国梁，男，1992年6月3日出生，汉族，自由职业，住衡阳市珠晖区。 被告：衡阳华耀置业有限公司，住所地：衡阳市石鼓区石鼓路69号人防酒店410号，办公地：衡阳市石鼓区衡阳华耀碧桂园十里江湾观澜F栋105室。 法定代表人：周文理，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢治武，男，1993年5月17日出生，汉族，该公司法务人员，住湖南省益阳市。 原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行（以下简称农行江东支行）诉被告陈国梁、衡阳华耀置业有限公司（以下简称华耀公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告农行江东支行的委托诉讼代理人胡龙君、被告华耀公司的委托诉讼代理人谢治武均到庭参加诉讼。被告陈国梁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行江东支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈国梁提前偿还因购买衡阳华耀置业有限公司开发的位于石鼓区某某大道99号衡阳某某城配套住宅项目一期（*1)地块7#楼3*05室商品房而拖欠我行的按揭贷款本金人民币651099.08元及利息19788.78元（算至2020年10月21），共计本息670887.76元以及按合同约定计算至实际清偿之日止的正常利息、罚息、复利；2、判令第二被告衡阳华耀置业有限公司按照《按揭业务担保合作协议》中的约定承担第一被告陈国梁所欠债务的连带清偿责任；3、判令两被告承担诉讼费。事实与理由：2018年被告陈国梁在被告华耀公司处购买了位于衡阳市石鼓区某某大道99号衡阳某某城住宅配套项目一期（*1地块）7#楼3*05室的商品房一套，并以该房作为抵押与原告、被告华耀公司共同签订了《个人购房担保借款合同》，向原告申请了个人住房按揭贷款670000元，期限30年。原告于2018年4月3日按约发放了670000元贷款，该借款到期日为2048年4月2日，但截止至起诉日被告陈国梁已经逾期多期，经原告多次催收被告陈国梁未能及时归还借款，被告华耀公司也未履行担保责任。 被告陈国梁未予答辩，亦未向本院提交证据。 被告华耀公司辩称，被告华耀公司作为保证人，若须承担连带担保责任，那么仅在抵押物不足以清偿的前提下，针对不足部分承担连带清偿责任。合作协议作为原告与被告华耀公司签订的关于担保方面的特殊条款，理应优先适用，且双方约定了以合作协议内容为准。优先就房屋担保实现债权，有利于债权人及各方的利益，也有利于节省诉讼资源。 本院查明，2016年11月30日，原告与被告华耀公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定：原告对被告开发的衡阳市石鼓区华耀碧桂园十里江湾嘉誉项目的住宅、商业用房的购房者提供相关的抵押贷款业务。凡购房者需要向原告申请抵押贷款的，原告同意在符合贷款条件的基础上向购买被告华耀公司兴建的该项目房产的购房者提供以其所购的房产及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务。被告华耀公司为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，被告华耀公司阶段性担保自原告依其与购房者、被告华耀公司签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入被告华耀公司账户之日起至购房者所购房产的《不动产登记证明》出具之日止(以《不动产登记证明》上注明的登记日期为准)。在本协议生效之日后原告、被告华耀公司与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中任何只涉及双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准。若在本协议生效之日后双方与购房者签订的《个人购房担保借款合同》与本协议相比存有任何加重被告华耀公司的合同责任（包括但不限于保证责任的范围的增加、保证期限的延长以及被告华耀公司协助办理《不动产权证书》及《不动产登记证明》义务的增加)或减轻原告的合同责任的条款的，原告与被告华耀公司双方同意该条款不适用本协议，双方仍按本协议中约定的条款予以履行。2018年1月31日，原告作为贷款人和抵押权人、被告华耀公司作为保证人、被告陈国梁作为借款人和抵押人签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定：借款金额为670000元，借款用途为购买住房，借款人购买的房产位于石鼓区某某大道99号衡阳某某城配套住宅项目一期7#楼3*05室，借款期限为360个月，实际借款期限和具体起止日期以结款凭证记载为准。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定。借款期间遇中国银行人民币贷款基准利率调整，各方按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度、加减点确定新的借款执行利率。利率调整以12个月为一个周期（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推，如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）。在一个调整周期内，如遇中国人民银行贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整。本合同的还款方式为等额本息，还款周期为1个月，还款日为每期末月的20日，借款人的还款账户账号为62*052*800*084*20*6，本合同项下借款采用阶段性保证加抵押的担保方式，抵押物为石鼓区某某大道99号衡阳某某城配套住宅项目一期7#楼3*05室。保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期限为借款到期日二年。若发生法律法规规定或者本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期限内发生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期利息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款签订其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2018年4月3日，原告根据合同约定向被告华耀公司发放了670000元的房屋贷款。被告陈国梁自2018年5月20日起开始还款。2018年5月，被告陈国梁还款5284.13元（其中还款本金783.68元，利息4500.45元），此后被告陈国梁每月还款（本金逐月递增、利息逐月递减）。因被告陈国梁未能按时偿还借款，原告2020年7月6日向被告华耀公司发出《协助催收函》，告知被告陈国梁已经逾期67天未支付贷款，欠款数额为11026.94元，要求被告华耀公司协助原告催收。与被告华耀公司同为碧桂园名下的衡阳华雁置业有限公司于2020年7月8日签收了以上《协助催收函》。但被告陈国梁未能偿还贷款本息，原告又分别于2020年8月3日、2020年9月3日向被告华耀公司发出《协助催收函》。被告陈国梁仍未能如期还款，以致酿成纠纷。 本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告与被告华耀公司签订的《按揭业务担保合作协议》以及原告与两被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》是合同双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的，双方均应依约行使权力、履行义务。原、被告在该合同中约定，如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款签订其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。该条款实质是双方约定的在一方违约的情况守约方可以解除合同的条款，在本案中，由于被告陈国梁经原告催告后仍未履行偿还借款本息的义务，现原告向本院提起诉讼，主张提前收回剩余借款本金，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于2020年3月25日至2020年10月21日期间的借款本息，由于该段时间尚处于合同期间内，故被告陈国梁应按照合同约定偿还原告借款本息，原告认可被告陈国梁2020年10月21日止的欠付利息为19788.78元（含利息、罚息、复利），因此被告陈国梁以后的利息、罚息全部应按合同约定计算至实际清偿之日止。此外，原告请求被告华耀公司根据《按揭业务担保合作协议》中的约定对被告陈国梁的借款本息承担连带清偿责任，根据原告与被告华耀公司签订的《按揭业务担保合作协议》，双方约定被告华耀公司对购房者的担保为阶段性担保，担保期间自原告将贷款划入被告华耀公司账户之日起至购房者所购房产的《不动产登记证明》出具之日止（以《不动产登记证明》上注明的登记日期为准）。根据现有证据，不能证明华耀公司已完成涉案房屋的产权初始登记并已为被告陈国梁办理了产权过户，故华耀公司免除担保责任的条件尚未成就，其仍应对案涉借款本息承担担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告陈国梁在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司衡阳江东支行剩余借款本金651099.08元及2020年10月21日前的欠付利息19788.78元，并按照合同约定计算以所欠借款本金为基数计算正常利利息、罚息、复利直至借款实际还清之日。 二、被告衡阳华耀置业有限公司对被告陈国梁的上述债务承担连带清偿责任，其在承担上述连带清偿责任后有权向被告陈国梁追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10509元，由被告陈国梁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长  肖云伟 人民陪审员  何华林 人民陪审员  梁 敏 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  罗 琛 书 记 员  廖金沙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。