广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初1399号原告：恩平市锦绣香江物业管理有限公司，住所地：恩平市×××××××锦绣香江花园，统一社会信用代码：914×××××××××××749J。法定代表人：罗振宇，经理。委托诉讼代理人：莫北昂，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：苏信锦，男，该公司工作人员。被告：何艳婷，女，1982年12月26日出生，汉族，住广东省恩平市××××××××××××××巷17号，身份证号码：440××××××××××××76X。被告：谢焕堂，男，1981年3月1日出生，住恩平市×××××××锦绣香江花园山水华府13栋×××房，香港特别行政区居民，香港居民身份证号码：M389052（5）。原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司与被告何艳婷、谢焕堂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人莫北昂、苏信锦到庭参加了诉讼，被告何艳婷、谢焕堂经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付锦绣香江花园山水华府13栋×××房自2014年8月21日至2020年4月21日期间的物业管理费、电梯费、水费本金共计10949.38元，滞纳金2056.67元，违约金2601.21元，合计15607.25元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系锦绣香江花园山水华府13栋×××房业主，于2012年7月3日办理收楼手续。被告自2014年8月21日开始拖欠物业管理费，经原告多次催缴无果。根据《前期物业管理服务协议》4.3款的约定，被告应当于每月20号前缴纳上月实际发生的物业服务费用；4.4款约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：山水华府园按建筑面积每月每平方米1.2元，配备电梯楼宇的运行、维护费用按户每月30元由业主缴纳。被告所购的锦绣香江花园山水华府13栋×××房建筑面积为：93.31平方米、每月应交管理费111.97元。11.4款约定“业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳管理费等有关费用的，甲方有权要求补缴并从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不缴纳，甲方将有权公布其姓名，并停止有关服务，逾期六个月不交纳，乙方除应缴交应付管理费及滞纳金外，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金。被告何艳婷、谢焕堂作答辩。本院经审理认定事实如下：原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司是锦绣香江花园的物业管理公司。被告何艳婷、谢焕堂（夫妻关系）是锦绣香江花园山水华府13栋×××房业主。2011年12月27日，被告何艳婷、谢焕堂（乙方）与原告（甲方）恩平市锦绣香江物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：“乙方所购房屋买卖合同编号：000000××，乙方所购房屋基本情况：类型：住宅（洋房）；建筑面积：92.89平方米。第四条4.3乙方交纳费用时间：交楼时甲方向乙方预收三个月物业管理费，以后乙方每月20号前向甲方交纳上月实际发生的费用。4.4物业管理服务费用：洋房住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，花园每月每平方0.4元，商铺按建筑面积每月每平方米1.8元，配备电梯楼宇的运行、维护费用按户每月30元由业主交纳。4.5无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用。第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。第十一条违约责任11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，甲方将有权公布其姓名，并停止有关服务，逾期六个月不交纳，乙方除应缴交应付管理费及滞纳金外，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金。”被告何艳婷、谢焕堂于2012年7月3日签领钥匙并办理收楼手续。锦绣香江花园山水华府13栋×××房建筑面积为93.31平方米，两被告每月应向原告交纳物业服务费111.97元（93.31平方米×1.2元/平方米/月）、电梯费30元。2014年8月21日至2020年4月21日期间原告替两被告代缴水费1153.45元。两被告自2014年8月21日开始拖欠物业管理费，原告多次向两被告发出催缴函催促其交纳物业服务费，两被告在合理期限内仍未交纳。另查明，锦绣香江花园山水华府13栋×××房于2017年9月25日过户登记在案外人吴荣欣的名下[不动产证号：粤（2017）恩平市不动产权第00071××号]。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《前期物业服务管理协议》是经双方确认，依法成立的合同，应受法律的保护，双方均应按照协议内容履行各自的义务。原告作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。被告亦已进行了相关的收楼手续，房屋已交付给两被告使用，本案原告已依合同约定为包括被告在内的小区的业主提供了相应的服务，因此，两被告应按服务协议履行交纳物业服务费用及相关费用的义务。原告多次向两被告发出催缴函催促其交纳物业服务费，两被告在合理期限内仍未交纳。《前期物业服务管理协议》明确约定无论是否居住或使用房屋，都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用，因此虽然房屋过户给案外人吴荣欣，但两被告在未与原告解除《前期物业服务管理协议》的情况下，仍应按《前期物业服务管理协议》的约定向原告承担交纳物业管理费、电梯费、水费的合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，两被告应向原告交纳2014年8月21日至2020年4月21日期间的物业服务费7613.96元（111.97元/月×68个月）、电梯费2040元（30元/月×68个月）、代缴的水费1153.45元，合计10807.41元。关于原告主张违约金及滞纳金问题。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，原告在本案中主张的滞纳金实为违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告未交纳物业服务费属违约行为，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金，理据充分，应予以支持。在本案中原告主张从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金，虽然原告未举证证明其因被告违约行为造成的实际损失，但被告逾期未交纳物业服务费的行为确实给原告造成一定的利息损失，而按照原告请求的计算标准计算的违约金，超过银行利息损失的30%，可以认定原告请求的违约金过分高于造成的损失。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金。因此，2014年8月21日至2019年8月19日的违约金应当以实欠的费用为基数在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上浮30%计付，2019年8月20日起的违约金应以实欠的费用为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计付。两被告经合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何艳婷、谢焕堂应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司支付2014年8月21日至2020年4月21日期间的物业服务费、电梯费、代缴的水费合计10807.41元及违约金（2014年8月21日至2019年8月19日的违约金以每期实欠物业管理费、电梯费、水费为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上浮30%计算，2019年8月20日至2020年4月21日的违约金，以每期实欠物业管理费、电梯费、水费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190.18元+公告费600元（已由原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司预交），由被告何艳婷、谢焕堂共同负担。原告多预交的案件受理费190.18元本院不予退还，由两被告于本判决生效之日起十日内迳付给原告。原告多预交的公告费600元由两被告于本判决生效之日起十日内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内（被告何艳婷、谢焕堂可在判决书送达之日起三十日内），向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  任爱武人民陪审员  吴翠红人民陪审员  吴清媛二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  杨林涛书 记 员  郑秀媚