河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0782民初5829号原告：赵保花，女，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：郭璐，河南共鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵夕茹，河南共鸣律师事务所实习律师。被告：宋永红，男，汉族，住辉县。第三人：辉县市常胜房地产经纪有限公司，住所地辉县市共城华庭**楼1011商铺，统一社会信用代码91410782MA4694WL5G。法定代表人：李丹，总经理。委托诉讼代理人：吕铭，男，公司员工。委托诉讼代理人：周子花，女，公司员工。原告赵保花与被告宋永红，第三人辉县市常胜房地产经纪有限公司（以下简称常胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵保花及其委托诉讼代理人郭璐、赵夕茹，被告宋永红，第三人常胜公司的委托诉讼代理人吕铭、周子花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2020年10月30日签订的《房屋买卖定房协议》；2、请求依法判决被告双倍返还原告定金40000元；3、第三人对二项请求与被告共同承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年10月30日签订了《房屋买卖定房协议》，协议明确约定，被告出售的独院房屋位于八盘磨高河街××号，房屋出售的最终成交金额为373700元，付款方式为签订正式合同后一个月内全款付清；原告向第三人缴纳房屋定金20000元人民币，由第三人给付给被告作为购房定金；同时约定在定房协议签订后10天内，签订正式房屋买卖合同以及违约金等条款。定房协议签订后，第三人告知原告所卖房屋（大小为五间房）系共有财产，原告只是取得其中三间房的所有权，被告对其他两间房无权出卖。而在签订协议前，第三人并未明确告知案涉房屋为共有财产，原告仅是取得一部分的所有权。致使原告在不知情的情况下与被告及第三人签订了《房屋买卖定房协议》。另外，被告提供的产权证上载明案涉房屋的“土地权属为集体所有”。根据法律规定，被告无权向集体经济组织外的原告转让案涉房屋，《房屋买卖定房协议》的签订违反法律规定，同时原告也无权处分另外二间房屋，致使不能实现双方的合同目的。根据合同法第九十四条规定，被告的违约行为符合合同解除的条件，并且原告已经依法通知被告及第三人解除《房屋买卖定房协议》。被告的无权转让行为致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，请求人民法院依法判决被告支付给原告双倍定金。第三人对本案的发生存在过错，应当与被告共同承担连带责任。特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称：关于是否应当解除合同的问题。无论是否应当解除，被告没有违约，解除合同是原告单方提起的，没有经过被告同意。关于该不该返还定金的问题。被告没有违约，违约的是原告方，被告不应该返还定金，更不该双倍退还。关于标的房屋间数的问题。被告有两张本案第三人工作人员在合同签订前在微信朋友圈发布的宣传照片，上面清清楚楚、明明白白写着：八盘磨，三间，两层独院，临路，位置优越。原告在签订合同时对此是非常了解的。另外，原告作为购买方，不可能不对房屋现状进行实地查看，被告所出卖房屋与另外两间房屋是有明显分割的，另外两间房屋与被告出售的三间房屋分别是两个院，各自有大门，有院墙分隔，水电也是分隔的，只是共用一个房产证。在签订合同时，被告与第三人均对此事向原告做了明确说明，原告说不知情，纯属无中生有。关于房屋能不能卖的问题。被告对该三间房屋享有绝对的所有权，现在被告仍然可以保证该房屋无任何纠纷，被告当然有权利对该房屋进行处置，包括买卖。另外被告想要说明的是，合同约定出售的是房屋，不是宅基地，没有哪条法律规定被告的房屋不能买卖。原告这么懂法，如果觉得不能买，为何还要签订定房协议，交定金，难道她对于自己不能买心里不清楚吗？被告房屋进行出售，完全合法。被告是否违约的问题。被告没有任何违约行为，该房屋系被告私有财产，被告出售房屋完全合法，另外，根据房屋买卖定房协议，被告无任何违约行为。相反，违约的恰恰是原告方。被告的损失问题。被告卖房的初衷系××，定房合同签了后，原告催促被告赶紧腾房，仓促之下，被告将两个空调贱卖，又将存放在里面的汽车配件按废品价格处理，被告的损失近万元。被告处理完后，原告又反悔，不按时签订正式买卖合同，也拒绝支付剩余款项，导致被告母亲无钱医治，最终于2020年12月9日去世。原告造成的精神损失无法估量。但房屋买卖定房协议里约定了“如任何一方违约，每逾期一天，由违约方赔付对方人民币一千元整”，原告本应于2020年11月9日前与被告签订正式的房屋买卖合同并全部支付剩余款项，但原告事后反悔，至今不签订正式的房屋买卖合同，还向法院提起了诉讼，在此，被告保留追究原告方延误被告母亲治病以致去世违约责任的权利。第三人述称：原告诉求第三人承担连带责任没有事实和法律依据。原告所述不是真实的事实，真实的情况如下：2020年10月28日，原告主动联系第三人的工作人员，表示有购买案涉房屋的意向，当时第三人的工作人员即告知案涉房屋因属于农村房屋，按政策不能过户。之后，第三人的工作人员分两次陪同原告实地查看了案涉房屋，并在第二次看房时，被告一方主动出示了房产证、分割协议、房屋分界线，第三人的工作人员已明确告知了案涉房屋与邻居家的房屋虽是同一个房产证，但被告只享有部分产权，只有权处分其享有的份额。另外，原告自己还查看过一次案涉房屋。原告作为一个有完全民事行为能力的人，在三次查看房屋的过程中，一定会看到案涉房屋与邻居家的房屋中间有分隔墙，是两个家庭，也一定会理解被告及第三人的工作人员所表达的意思，并且一定认识分割协议上的汉字。在查看房屋及了解清楚房屋状况后，原告表示满意后，才分两次交纳了定金，第三人将定金如数交给了被告，因双方还未签订正式的买卖合同，也没有产生买卖的事实，所以第三人并没有收取任何居间费用。合同法规定居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第三人属于中介机构，起的作用即是居间介绍，为买卖双方提供订立买卖合同的机会，真正负有支付定金、签订合同、交付房屋的义务的是房屋买卖的双方，三方在《房屋买卖定房协议》中并没有约定第三人承担连带责任的情形，法律也没有规定买卖双方解除合同，房屋中介需要承担连带责任。第三人也如实向原告介绍了案涉房屋的状况。因此，原告要求第三人承担连带责任赔偿没有法律依据。本案的《房屋买卖定房协议》中的定金属于担保的一种形式，及保证将来签订正式的买卖合同，如果如原告所述，《房屋买卖定房合同》属于有效协议，那么原告要求返还定金，拒绝签订正式的买卖合同，支付价款的行为即是属于违约行为。担保法规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金罚则惩罚的是不守信用，违反约定的当事人，如本案，原告违反约定，无权要求返还定金。综上，请法院查明事实，驳回原告对第三人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告在第三人介绍及陪同下，对被告位于辉县市××镇八盘磨村高河街××号的房屋进行了实地查看，并查看了被告的房产证。后于2020年10月30日，被告作为甲方，原告作为乙方，第三人作为丙方，就被告购买原告的上述房屋签订了一份《房屋买卖定房协议》。主要约定：甲方同意出售给乙方的房屋位于八盘磨高河街××号，甲乙双方协商约定，此房屋的最终成交额为373700元（不包含过户所产生的相关费用，过户费由乙方承担），付款方式为一个月内全款付清；乙方向丙方交纳房屋定金20000元，付给甲方作为购房定金，甲方收到定金后，不得对所定房屋进行再次出售或涨价，如甲方违约，定金三倍退还作为对乙方的赔偿，如乙方违约，定金不予退还；本协议签订后，若甲乙任何一方违约，由违约方承担双方中介费（中介费为成交金额的2%）；经双方协商约定，正式房屋买卖合同签订日期由本协议签订后10天内签订，如任何一方违约，每逾期一天，由违约方赔付对方人民币1000元；甲方保证该房产无任何纠纷，出售该房产的行为已取得共有人同意，否则自愿承担违约责任。该协议签订后，原告分两次共支付定金20000元，被告在定金收据上收款人处签名并按指纹。原告认为，第三人隐瞒案涉房屋有关情况，且案涉房屋产权证上“土地权属为集体所有”，被告无权向集体经济组织外的原告转让案涉房屋，未与被告签订正式房屋买卖合同，并通知被告及第三人解除《房屋买卖定房协议》。另查明，被告向辉县市土地管理局缴纳了证费、权属调查、、地籍测绘费未办理宅基地使用证。被告所出售房屋产权证上载明，土地权属为集体。本院认为：农村宅基地属于农民集体所有，任何单位和个人不得非法转让土地。本案中，原告户籍地为辉县市××镇八盘磨村，原、被告签订的《房屋买卖定房协议》中的被告出售的房屋的产权证上显示，土地权属为集体，而被告户籍地为辉县市××胡村。因此，原、被告签订的上述协议违反了法律的强制性规定，为无效协议。无效的合同自始没有法律约束力，无须解除。故对原告要求依法解除原、被告于2020年10月30日签订的《房屋买卖定房协议》的诉讼请求，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告应当返还原告支付的定金20000元，故对原告要求被告双倍返还原告定金40000元的诉讼请求，本院不予全部支持。签订的合同无效，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告明知被告的房屋产权证上载明的土地权属为集体，也明知自己与被告非同一农村集体组织成员，而仍与被告签订案涉协议，存在过错。故对原告要求被告承担诉讼费用的意见，本院不予支持。因案涉协议属无效协议，被告辩称原告违约，不应退还原告任何费用的意见，本院不予采纳。第三人作为案涉协议的居间人，原告未提供证据证明第三人故意隐瞒与订立案涉协议有关的重要事实或者提供虚假情况，因此原告要求第三人与被告共同承担连带责任双倍返还原告定金40000元的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，对原告的该诉讼请求，本院依法不予支持。对第三人述称应驳回原告对第三人的诉讼请求的意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、原告赵保花与被告宋永红于2020年10月30日签订的《房屋买卖定房协议》为无效协议；二、被告宋永红应于本判决生效后五日内返还原告赵保花定金20000元；三、驳回原告赵保花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告赵保花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  骆幸琪二〇二〇年十二月十六日书记员  马 杰