河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0305民初7468号原告：洛阳市中侨物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧**建设路**。法定代表人：蒋佳俊，职务：总经理。委托诉讼代理人：张小霞、刘红卫，系该公司员工，代理权限：特别授权。被告：牛跃利，男，1965年6月20日出生，汉族，大专文化程度，河南省洛阳市人，中国一拖柴油机有限公司下岗工人，住洛阳市涧**。原告洛阳市中侨物业管理有限公司（以下简称“中侨物业”）诉被告牛跃利为物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理，原告洛阳市中侨物业管理有限公司的委托代理人张小霞、刘红卫、被告牛跃利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳市中侨物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付物业管理服务费：1537.66元（此费用计算至2020年12月包含12月）。2、要求被告支付物业费利息：10.93元（从费用计算至2020年12月31日）。以上1-2项合计1548.59元。3、由被告承担本案诉讼费、邮寄费、公告费等一切相关费用。以上费用计算至费用结清之日止。事实与理由：被告牛跃利2006年6月30日入住其购买的洛阳市中侨房地产开发有限公司承建的涧西区建设路119#“中侨绿城”小区66-4-201室，并于2006年6月30日与洛阳市中侨物业管理有限公司签订了物业管理合同，且长期在此居住，享受物业服务。被告于2017年1月开始拖欠物业管理服务费48个月，合计金额1537.66元。物业公司多次以书面及登门等形式对其进行催缴，被告仍拒不缴纳。虽然被告从2017年1月起拒交物业管理服务费，但物业公司依照物业合同之约定从无间断对其公共部位的服务和建设，按照《河南省物业管理条例》业主在物业管理活动中应履行下列义务之中规定：按时交纳物业服务费用；又根据《河南省物业管理条例》法律责任中规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。综上所述，该被告严重违反以上条款，严重影响了物业公司的正常经营，更侵占了其他业主的合法权益。为了小区的和谐安宁和广大业主的切身利益，为此特向人民法院提起诉讼。被告牛跃利辩称：答辩人延迟交纳物业费的原因是因为被答辩人首先没有履行双方的合同约定在先，未提供行业标准的服务，请求法院驳回原告诉讼请求。一、指导价是一个范围区间，物价办《关于对洛阳市中侨物业管理有限公司核定收费标准的批复》批复文件含有必须公示，公示期内如有反对，意即可在当时的指导价范围内进行更改，文件中既然含有公示要求，意即此文件非强制性的价格。多次的调价答辩人以及全体业主并未在公示期见到，物业公司从未进行过物业管理区域相关法定的财务公开等项目，就此也可辅助证明调价的公示未做。根据《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》洛发改收费【2009】40号第十三条，房屋交付使用后，因建设单位分期开发、分期交付使得小区的绿化、道路等庭院配套设施，不能同时交付使用的，业主交纳物业服务费应低于规定标准的10%-30%，截止目前，尚有部分公建配套未完工。答辩方自2006年入住以来，从未拖欠物业费，但自产生纠纷物业公司并未解决且多次沟通后延迟缴纳，属于先行履行抗辩权，非主观恶意拖欠。原被告所签订物业服务合同约定价格为一平方0.34元，后物业公司多次连续调价在未按照相关法规与业主沟通，业主们自始至终没有见到过。《物业服务合同》为双方真实意思表现，对双方均有约束，答辩方多次要求执行合同价，原告不予办理，并非答辩人拒绝缴纳。二、中侨物业公司违反《消防法》等法规，不履行合同义务，对答辩方以及全体业主生命安全造成安全隐患，答辩方多次要求规范整改，截止目前，物业公司依然我行我素未进行整改。三、原告起诉物业服务费超过诉讼时效。《民法通则》第一百五十三条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年，法律另有规定的除外。答辩方迟延缴纳的时间为2017年1月开始，到原告主张时已超过诉讼时效。原告主张时为2020年12月10日，其2017年1月至2019年1月期间的物业费，原告出具不了进行合同约定的书面催缴证据，也并未进行司法诉讼，应视为自动放弃权利。四、原告未进行有效的书面催缴，原告所出具的催费证据答辩方有质疑。自答辩方延迟缴纳物业费用期间，原告称多次进行催要物业费，双方的合同约定为书面催缴，答辩人没有见过也未签收过，也没有人对答辩人进行合法有效的送达。五、原告的物业服务未完全履行，答辩方的外墙掉落水泥与上下水管道堵塞物业公司不予以日常维护和管理，对答辩方以及全体业主造成生命安全危害与经济损失。综上所述，物业公司不能适当履行物业服务义务，给本人以及小区带来诸多不便，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行合同义务之前，原告的诉讼请求，事实依据不完善，证据不充分，不应得到法律支持。经审理查明，被告牛跃利为洛阳市涧西区中侨绿城小区66-4-201室业主，原告为被告居住的小区提供物业管理服务。2006年6月30日，原告中侨物业（甲方、物业公司）与被告牛跃利（乙方、业主）签订《物业管理合同》一份，约定由甲方提供物业管理服务，其权利和义务按国家、省、市有关规定执行；合同对业主的权利和义务、物业公司管理范围、违约责任等进行了约定；合同约定的物业管理服务费为0.34元/平方米·月（按建筑面积计算），各业主应在每月二十日前自觉缴纳。原告提交的洛阳市涧西区物价管理办公室于2014年7月30日发布的《关于对洛阳市中侨物业管理有限公司核定收费标准的批复》文件内容显示，经审价委员会研究：依据洛发改[2009]40号文件精神，对你小区普通多层住宅的物业费标准定为0.39元/平方米/月。本案审理过程中，原告中侨物业提供被告牛跃利的欠费明细一份，显示被告牛跃利自2017年1月至2020年12月欠缴48个月的物业费1537.66元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《物业管理合同》，未违反法律、法规的禁止性规定，本院依法确认为合法有效。被告实际使用案涉房屋后，在原告提供了物业管理服务的同时，应按期足额交纳物业服务费。被告未履行按期足额交纳物业服务费的义务，原告要求被告支付拖欠的2017年1月至2020年12月期间物业服务费共计1537.66元的诉求，本院予以支持。关于原告将物业服务费收取标准自《物业管理合同》约定的0.34元/㎡/月提高至0.39元/㎡/月，有洛阳市涧西区物价管理办公室出具的《关于对洛阳市中侨物业管理有限公司核定收费标准的批复》为证，该收费标准为政府指导价格，应予认可。关于被告辩称原告起诉超过法定的诉讼时效，因被告欠付费用一直处于持续状态，且物业公司在小区的公示栏中张贴《物业费催收通知》，多次对欠费业主进行公示催缴，故中侨物业公司提起本案诉讼并未超过诉讼时效。虽《物业管理合同》中约定业主逾期三个月缴纳物业服务费，物业公司按每天处以应交款额的5%的滞纳金，但根据被告提供的有效证据及答辩意见，因原告提供的物业管理服务确实存在部分瑕疵和不足，故对原告要求被告支付物业服务费的利息之诉求，本院不予支持。同时，原告中侨物业应当在今后的工作中积极关注业主需求，持续改进服务质量。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告牛跃利应当于本判决生效后十日内向原告洛阳市中侨物业管理有限公司支付物业费1537.66元（物业费计算至2020年12月）；二、驳回原告洛阳市中侨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告牛跃利负担。本判决为终审判决。审判员  刘红坡二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨静静