广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初7935号 原告：南宁市泽邕水利建设有限公司，住所地南宁市西乡塘区南武二级公路71号，统一社会信用代码：91450100732225096Y。 法定代表人：禤柳平，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘秀清，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁哲翰，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西四通电子科技有限公司，住所地南宁市高新区新康路89号，经营场所南宁市高新区高科路28号1号楼四楼，统一社会信用代码：91450100322588548Q。 法定代表人：李燕琴，总经理。 委托诉讼代理人：陈耀，广西友宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张湘宇，广西友宁律师事务所律师。 原告南宁市泽邕水利建设有限公司与被告广西四通电子科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘秀清、梁哲翰，被告的委托诉讼代理人张湘宇到庭参加诉讼。后本院于2020年12月22日第二次公开开庭进行了审理，原告的法定代表人禤柳平及委托诉讼代理人刘秀清，被告的委托诉讼代理人陈耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁市泽邕水利建设有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月14日签订的《存量买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款513076元；3.判令被告支付逾期违约金为922511元（截 2 止2020年7月20日，逾期899天，每逾期一日，按已支付房款总额的2%支付违约金）；4.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《“电子科技园”订购协议》、《存量房买卖合同》为无效合同；2.判令被告返还原告已支付的购房款513076元；3.判令被告赔偿原告因被告过错导致合同无效而造成原告已付购房款产生的资金占用利息损失（计算方法为：①以20000元为基数，按年利率24%，自2017年8月2日起计算至2020年8月19日，利息14636.7元；以20000元为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年8月20日起计算至2020年10月27日，利息573.8元；②以493076元为基数，按年利率24%，自2017年8月15日起计算至2020年8月19日，利息356635.8元；以493076元为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年8月20日计算至2020年10月27日，利息14146.6元，两项合计为385992.8元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月2日，原、被告签订《“电子科技园”订购协议》，约定原告诚意购买被告位于南宁市，面积约392.62㎡（含公摊）。原告按照该协议规定，于当日向被告以转账的方式支付了20000元定金。2017年8月14日，原、被告签订《存量买卖合同》，约定被告将位于南宁市转让给原告，转让单价为4356元／㎡，总价为1710253元。2018年8月15日原告以转账的方式向被告支付493076元，加上2017年8月2日支付的20000元定金，原告已按合同约定共计向被告支付30%的首付款即513076元。但被告却未按约履行，未在2018年1月30日前通知原告办理厂房交接手续，也未在2018年1月30日前，将取得《建设工程竣工验收意见书》后的厂房交付原告。直至原告起诉时，该房屋尚未完成建设，没有竣工验收，也无法交付原告。后经查明，涉案房屋所属土地是被告通过出让方式获取的工业用地而非商业用地，且被告所建的房屋亦非工业园区中的标准化厂房，被告在没有获得有关预售许可的情况下与原告签订的《“电子科技园”订购协议》、《存量买卖合同》，应属无效合同。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 3 此后，原告多次催告被告履行交付厂房的合同义务，但被告均无理拒绝。原告认为，被告的行为已经符合《合同法》第九十四条第三项的规定，原告有权解除双方的《存量房买卖合同》。故2020年5月25日原告给被告发送了《解除合同通知书》，被告的工作人员已经在《解除合同通知书》上签字确认。 被告广西四通电子科技有限公司辩称，案涉《“电子科技园”订购协议》、《存量买卖合同》为无效合同，被告确实收到原告支付的购房款513076元，被告同意予以退还。涉案厂房仍处于建设阶段，原告对于被告未取得《商品房预售许可证》的事实是明知的，故原告对合同无效也存在过错，原告主张的资金占用利息不应得到支持。若法院认定被告应向原告支付资金占用利息，利息应自原告起诉之日计算，计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且应根据双方的过错责任进行分担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月2日，原、被告签订《“电子科技园”订购协议》，约定原告诚意订购被告位于南宁市约392.62㎡（含公摊）的房屋，单价为4356元／㎡，总金额为1710253元，原告在签署本认购协议的同时向被告缴纳定金20000元。当日，原告向被告支付定金20000元。 2017年8月14日，原、被告签订《存量房买卖合同》，约定被告将位于南宁市约392.62㎡（含公摊）的房屋转让给原告，转让单价为4356元／㎡，总金额为1710253元，原告采用分期付款的方式支付购房款，在签订本合同当日支付总额的30%作为首付款即513076元（已含定金）；第一期款342051元在2018年1月30日前支付；第二期款342051元在2018年5月31日前支付；第三期款342050元在2018年9月30日前支付；第四期款171025元在2018年12月31日前支付。合同第四条约定:被告应于2018年1月30日前提前15个工作日通知原告办理厂房交接手续，原告应在收到通知后7个工作日内须付全部房款的50%（含首付款），被告在收到原告所付全部房款的50%到账后，被告将房屋交付原告，否则被告有权不办理厂房交接手续。第五条第1款约定，被告应在2018年1月30日前将经建设、施工 4 、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格取得《建设工程竣工验收意见书》后的厂房，交付原告使用。合同还就“交接”、“违约责任”、“办理产权登记”等内容进行约定。 2017年8月15日，原告向被告支付购房款493076元。 另查明，本案讼争房屋所占用的土地坐落于南宁市面，权利人为被告广西四通电子科技有限公司，权利类型为国有使用权，权利性质为出让，用途为工业用地，不动产权证书号为桂（2015）南宁市不动产权第××号。 被告于2016年4月22日取得位于南宁市高新区车间的《建设工程规划许可证》（建字第450107201610056、建字第450107201610058），于2017年3月22日取得四通精密模具及光学仪器生产基地1＃车间、2＃车间的《建筑工程施工许可证》（编号：450112201511060101）。 同时查明，被告为有限责任公司，不具备房地产开发资质。 截止法庭辩论终结，讼争房屋所在项目尚未竣工，被告未提交讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，原、被告签订《“电子科技园”订购协议》、《存量买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市，双方据此建立房屋买卖合同关系。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”讼争房屋所占用土地的用途为工业用地，被告未举证证实讼争房屋所在项目为工业标准厂房，现被告擅自改变土地用途，将工地用地上建设的房屋作为商品房向原告出售，违反了上述法律规定。同时，被告并不具备房地产开发资质，其在未取得商品房预售许可证的情况下向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意 5 串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《“电子科技园”订购协议》、《存量买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《“电子科技园”订购协议》、《存量买卖合同》无效，因此，被告收取的购房款513076元（20000元+493076元）应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告损失，现原告要求被告支付资金占用期间的利息，本院予以支持。但原告主张按年利率24%及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告应当按实际实行的中国人民银行贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付利息。故本案利息的计算方式为：1、以20000元为基数，自2017年8月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以493076元为基数，自2017年8月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告南宁市泽邕水利建设有限公司与被告广西四通电子科技有限公司签订的《“电子科技园”订购协议》、《存量买卖合同》无效； 二、被告广西四通电子科技有限公司向原告南宁市泽邕水利建设有限公司返还购房款513076元； 6 三、被告广西四通电子科技有限公司向原告南宁市泽邕水利建设有限公司支付利息（计算方法：1、以20000元为基数，自2017年8月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以493076元为基数，自2017年8月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费20192元（原告南宁市泽邕水利建设有限公司已预交），由被告广西四通电子科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  班日强 人民陪审员  陈 英 7 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  文艺霖