文书内容湖南省衡山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0423民初789号原告（反诉被告）衡山县鑫源房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡山县开云镇解放南路**。法定代表人李文辉，总经理。委托代理人旷海南，男，1960年12月22日出生，汉族，湖南省衡山县人，居民，住湖南省衡山县开云镇解放南路**。被告阳彬，女，1989年12月22日出生，汉族，湖南省衡东县人，居民，住，住湖南省衡东县/div>被告刘宝玉，男，1985年10月12日出生，汉族，湖南省衡阳市蒸湘区人，居民，住，住湖南省衡阳市蒸湘区/div>两被告共同委托代理人刘丰云，衡山县光大法律服务所法律工作者。原告衡山县鑫源房地产开发有限公司（以下简称“鑫源公司”）与被告阳彬、刘宝玉房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月11日向本院提起诉讼。本院受理后，被告阳彬、刘宝玉于2020年10月12日提起反诉。2020年11月26日，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鑫源公司的委托代理人旷海南与被告阳彬、刘宝玉的共同委托代理人刘丰云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫源公司诉称，二被告系夫妻关系，于2017年1月间在原告方购买住房，当时因首付款不够，于2017年1月31日向原告出具6万元欠条，约定月利率6‰，保证于2018年12月30日前连本带息归还清楚，逾期按日万分之六支付违约金。但被告不按约履行，原告于2020年4月经衡山法院判决执行才收回了38057元本金及其利息，尚欠本金18008.5元，经原告多次催收，被告就是不按约履行，原告为维护其合法权益，向法院起诉，请求法院判决二被告归还欠款本金18008.5元，支付违约金12858元（违约金计算至2020年8月10日），合计30866.5元，并支付后段至清偿之日止的违约金；判令被告承担本案全部诉讼费用。2020年11月4日，原告增加诉讼请求，请求法院判令二被告不按约定交清结付购房款和办证费致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理产权登记和过户手续的违约金4799.98元；判令被告退回优惠购房款12000元；判令二被告支付违反《房屋订购协议》的违约金30000元。2020年12月1日，原告申请撤回上述增加的诉讼请求。原告鑫源公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1《房屋定购协议》，证明双方合同关系确立；证据2预交税、费单，证明双方明确先交税费，后交房款；证据3预交税、费收据，证明办证税费双方确认并实交实收；证据4《衡山县商品房买卖合同》，证明双方已就买卖房屋进行确定，不可变更；证据5专项维修基金收据，证明原告在签订正式合同后第二天就已交费；证据6不动产增值税发票，证明原告在2017年8月23日即交税开出了不动产发票；证据7预交水电费收据，证明预交水费已当面结清；证据8契税发票，证明原告已代交被告的契税；证据9国土局测绘发票，证明原告已代交被告的测绘服务费；证据10不动产证工本费，证明证已办好，该费用已实际支出；证据114＃栋办证费用结算表，证明原告将办证支出明细等罗列清楚，向该栋所有住户公开；证据12委托书，证明被告委托他人代办不动产所有权证的办理和领取等手续；证据13欠条，证明两被告在欠条上签名按手印，其欠款属实；证据14购房款首付款收据，证明被告出具欠条后，我司开满首付款收据；证据15首付款交监管银行单，证明被告交满149998元首付款到银行；证据16国土证彩印件，证明原告对国有土地使用权终止日期公示、公开；证据17国土资源部复函，证明国家政策规定了少数住宅建设用地使用权期间届满后，按过渡性办法处理；证据18优惠凭条，证明被告购房系有条件优惠，如其不能及时支付房款或与原告结清账，则优惠取消；证据19（2019）湘0423民初585号民事判决书，证明两被告尚有欠款未结清；证据20不动产权证，证明原告已将两被告的不动产权证办理好。被告（反诉原告）阳彬、刘宝玉辩称并反诉称：原告在诉请中要求判令二被告归还欠款本金18008.5元，我方认可。但基于原告在房屋买卖合同关系中存在的违约行为，即隐瞒土地使用权年限，导致被告所购买的商品房土地使用权年限只有38年，且原告未按合同约定期限办好权利证书，迟延了135天。为此，反诉原告特具状提起反诉，请求法院判令反诉被告支付反诉原告所购房屋土地使用权年限少32年的违约金计43251.2元；赔偿迟延办理房屋不动产权证的违约金4799.8元，合计48051元。请求法院对原告本诉的诉请不予支持。对原告增加的诉讼请求，无事实与法律依据，请求法院一并驳回。被告（反诉原告）阳彬、刘宝玉没有就本诉的抗辩意见提交证据，但为支持其反诉请求向本院提交了如下证据：证据1《衡山县商品房买卖合同》，证明原、被告形成房屋买卖关系的时间、价款、土地使用权期限、违约责任等相关事实；证据2不动产权证，证明反诉被告的土地使用权与购房合同记载的时间不一致，相互矛盾的事实；证据3起诉状，证明反诉被告因反诉原告欠房款被其起诉的事实；证据4（2019）湘0423民初585号民事判决书，证明反诉原告实际欠反诉被告款项无6万元的事实；证据5结案通知书，证明反诉原告所欠反诉被告的房款已全部执行完毕的事实。反诉被告（原告）鑫源公司辩称：一、反诉原告诉称反诉被告隐瞒土地使用权年限，要求赔偿违约金的诉讼请求无事实和法律依据：1、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，转让或再转让不得改变当初批准的起始和终止时间。我方黄金花苑土地是2010年经国土局批准从黄金园总块宗地中购买过来的，整个黄金园的土地都是1998年衡山县政府经湖南省政府批准的商业住宅综合用地，批准年限都是从1998年1月24日起至2048年1月23日止，期限都是50年。国土局给我公司办理的国土证载明日期就是2010年12月1日，终止日期就是2048年1月23日，该年限合法合规，不存在赔偿之说。2、我公司对土地使用权年限不存在隐瞒行为，我公司不仅将国土证等五证全部彩印放大装框悬挂在售楼部大厅墙壁显眼位置，且在与反诉原告签订的商品房买卖合同第一条明确载明了土地使用权的起止年限，反诉原告在反诉状中亦承认该起止日期在合同第一条写明，反诉原告诉称我方隐瞒，并主张期限损失的行为与事实不符，于法无据。3、根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定，住，住宅建设用地使用权期间届满的动续期。且县不动产中心根据上级指示精神，凡不到70年而主动要求增加到70年的，可以前往中心改换不动产证，将年限增加到70年，故反诉原告主张期限损失纯属扰乱视听恶意耍赖。二、超过135天才办理好产权证的责任在于反诉原告，因其多次耽误才导致产权过户办证被拖延。反诉原告一直欠款不还，经多次催促均不予理睬。各办证职能部门每一道环节都须交款后才能进入下一个环节，反诉原告欠款不还，税费不交，我们拿什么办证？因反诉原告的违约行为导致办证不能批量合办，造成多跑路，多填表，多取号排队等，造成多花人力物力财力并使时间延误推后。故我方要求依据协议追究反诉原告的违约金4799.98元合理合法，请求法院予以支持。三、根据《房屋定购协议》第六条约定，一方违约时，可处3万元以上违约罚金。协议签订后，反诉原告通过关系找到我方项目负责人，实行有条件的优惠减免了12000元，减免优惠后房屋净房款总额变为479998元。优惠凭条上注明：“若该户后期房款不按我方通知要求及时支付或不按要求及时与我方公司结清账，则此优惠款取消”。现在反诉原告不但不按要求及时支付和及时结账，还欠钱不还恶意赖账，严重违约，据此，我方向反诉原告主张违约金30000元，并取消优惠的房款12000元，主张依据充分，合理合法，请求法院予以支持。另我方主张反诉原告欠款本金18008.5元及计算到2020年8月10日止的违约金12847元，合理合法，请求法院予以支持。反诉被告（原告）鑫源公司没有就自己的辩称意见提交证据。对本诉原告鑫源公司提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1-20，两被告对证据1-16、18-20的真实性均无异议，上述证据能够证明本案的基本事实及双方的法律关系，本院予以采信。原告提交的证据17，两被告有异议，经查，该证据系国土资源部办公厅复函，该复函向全社会公布，属于众所周知的事实，当事人无须举证证明。对被告（反诉原告）阳彬、刘宝玉提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：反诉原告提交的证据1-5，反诉被告对证据1-4的真实性无异议，且与本案相关联，本院予以采信。反诉原告提交的证据5，系国家机关制作的公文书证，本院予以采信。依据采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定如下法律事实：2017年4月9日，被告（反诉原告）阳彬与原告（反诉被告）鑫源公司签订了《房屋定购协议》，协议载明乙方（阳彬）交定金壹万元整，向甲方（鑫源公司）选定4栋7楼703号住宅，并在协议第六条约定双方均不得反悔与违约，否则违约方除赔偿对方一切损失外，另可处叁万元以上违约罚金。后双方又签订了《业主办理网签、按揭及房产证、国土证预交税、费单》，约定办证相关费用为21943元。原告（反诉被告）鑫源公司向被告（反诉原告）阳彬出具了一张《优惠凭条》，同意其最后结算时优惠（直减）房款12000元整结账，同时约定被告（反诉原告）阳彬如不按要求及时支付房款或不按要求及时与原告（反诉被告）结清账，则此优惠款取消。2017年5月8日，被告（反诉原告）阳彬与原告（反诉被告）鑫源公司签订《衡山县商品房买卖合同》，约定购买原告（反诉被告）鑫源公司开发的黄金花苑项目住房一套（4栋703号），建筑面积139.13平方米，总价479998元。付款方式为银行按揭，其中首付款149998元，银行贷款330000元。房屋应当在2017年8月8日前交付，出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。当日，因被告（反诉原告）阳彬资金紧张，向鑫源公司要求暂缓支付首付款，并出具了欠条，欠条载明：“今欠到衡山县鑫源房地产开发有限公司购房款陆万元整(￥60000元）是实。……对此欠款保证按月息6‰支付利息，……保证最迟在2018年12月30日前归还全部本金和利息，尽量提前归还，保证不违约，否则按所欠金额每日万分之六的比率支付违约金，同时可由衡山县鑫源房地产开发有限公司任意处置所购房屋，由此产生的全部损失与责任由违约方承担。”被告（反诉原告）刘宝玉作为连带责任担保人在欠条上签字捺印。欠条金额包含被告阳彬所欠首付款38057元和办证、按揭相关费用21943元。因二被告（反诉原告）未在约定时间内归还欠款，到期后，原告（反诉被告）多次催收，二被告仍未归还，故原告（反诉被告）鑫源公司于2019年6月17日向本院起诉，本院于2019年10月11日作出（2019）湘0423民初585号民事判决书，判决被告（反诉原告）阳彬归还原告（反诉被告）鑫源公司欠款本金38057元，支付利息4574元，违约金3471元（计算至2019年5月31日止）。以欠款本金为基数从2019年6月1日起按月利率18‰的标准支付违约金至清偿之日止。判决被告（反诉原告）刘宝玉对上述款项承担连带清偿责任。该判决生效后，被告（反诉原告）阳彬、刘宝玉未按判决支付款项，原告（反诉被告）鑫源公司向本院申请强制执行，该判决已于2020年4月8日执行完毕，执行到位54251元，在扣除执行费684元后，划转53567元给原告，偿还本金38057元、违约金3471元（计算至2019年5月31日）、前段利息4574元、后段利息6439元（计算至2020年3月12日）、案件受理费1026元后，下欠本金21943元。原告（反诉被告）鑫源公司已于2019年12月23日代办好被告（反诉原告）阳彬的不动产权证，减去应退的办证费3934.5元，被告（反诉原告）阳彬还欠本金18008.5元。被告（反诉原告）阳彬、刘宝玉在庭审过程中对该金额予以认可。另查明，原告（反诉被告）鑫源公司于2010年12月1日以出让方式取得衡山县开云镇黄金园（7）-72号地块，该国有建设用地使用权终止日期为2048年1月23日。被告（反诉原告）阳彬与被告（反诉原告）刘宝玉系夫妻关系。本院认为，原、被告就房屋买卖达成合意，并自愿签订商品房买卖合同，意思表示真实，不违反强制性法律规定，合同真实有效。二被告抗辩原告故意隐瞒房屋土地使用年限及迟延办证，并向本院提起反诉，经查，原告（反诉被告）鑫源公司取得黄金园总块宗地中的(7)-72号地块开发黄金花苑项目，过程清楚，手续合法，且无论是双方签订的商品房买卖合同、原告（反诉被告）提供的土地使用权证、不动产权证均明确了土地使用权的终止日期为2048年1月23日。被告（反诉原告）实际享有的土地使用权年限并未减少。且根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”之规定，被告（反诉原告）享有的权益并未受损，反诉原告主张期限损失，要求反诉被告支付因所购房屋土地使用权年限少32年的多付款的违约金与事实不符，于法无据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告应赔偿因迟延办证而导致违约的违约金，本院认为，被告（反诉原告）阳彬向原告（反诉被告）鑫源公司借款6万元，该借款包含阳彬所欠首付款及办证、按揭相关费用。双方签订的欠条明确约定欠款人应于2018年12月30日前归还全部本金和利息，双方签订的房屋买卖合同中对不动产权相关证书的办理期限为2019年11月8日前。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告（反诉被告）鑫源公司在被告（反诉原告）阳彬未按约定还款时，有权行使先履行抗辩权，其迟延办证行为不构成违约。故本院对反诉原告主张的迟延办证违约金不予支持。原告（反诉被告）主张自2017年5月8日起按月利率千分之十八计算违约金，本院认为自2017年5月8日至2018年12月30日的违约金应为利息。因借贷行为发生在2019年8月20日之前，参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。原告起诉时公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%，受法律保护的年利率上限为一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%。被告（反诉原告）阳彬应归还原告（反诉被告）鑫源公司本金18008.5元，并支付自2017年5月8日至2018年12月30日的利息2164.62元（18008.5元×6‰÷30天×601天），自2018年12月31日至2020年8月10日的违约金为4475.28元（18008.5元×15.4%÷365天×589天），其后逾期还款违约金应以18008.5元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%计算至欠款付清之日止。被告（反诉原告）刘宝玉作为连带责任保证人，当债务人不履行债务时，被告（反诉原告）刘宝玉应对被告（反诉原告）阳彬拖欠的本金及利息、逾期还款违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告阳彬在本判决生效后二十日内支付原告衡山县鑫源房地产开发有限公司欠款本金18008.5元，支付利息2164.62元（自2017年5月8日计算至2018年12月30日），违约金4475.28元（自2018年12月31日计算至2020年8月10日），合计24648.4元，2020年8月11日之后的违约金，以欠款本金18008.5元为基数，按原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%计算至欠款付清之日止。二、被告刘宝玉对上述第一项给付款项承担连带清偿责任；三、驳回原告衡山县鑫源房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告阳彬、刘宝玉的诉讼请求。如被告未在判决书指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费571.66元，反诉案件受理费1001.28元，两项合计1572.94元，由阳彬、刘宝玉负担1457.78元，衡山县鑫源房地产开发有限公司负担115.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李 慰人民陪审员  谢肇凌人民陪审员  曹安雄二〇二〇年十二月二日法官助理王丹熙书记员李海英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。            校对责任人：李  慰                   打印责任人：李海英