襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6546号原告：武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司。住所地：襄阳市樊城区长虹路与人民路交汇处。负责人：李刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，1992年7月16日出生，汉族，武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司职工，住河南省召县。委托诉讼代理人：赵亚飞，男，1991年2月9日出生，汉族，武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司职工，住山东省陵县。被告：郭富杰，女，1981年9月21日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：雷昆，湖北联帮律师事务所律师。原告武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司（下称大本营公司）与郭富杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大本营公司的诉讼代理人冯彦琳、赵亚飞，被告郭富杰及其诉讼代理人雷昆到庭参加诉讼。审理过程中，大本营公司诉讼代理人冯彦琳更换为李逸杰。本案现已依法审理终结。原告大本营公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2019年6月28日的租金、物业管理费、装修基金、营销推广费等各项费用共计119845.93元；2.被告支付逾期付款违约金22291.34元（自2019年7月1日起按照欠款的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至2019年9月1日）；3.被告支付解除合同违约金28643.04元；4.原告不予退还被告缴纳的各项保证金共计36643元；5.被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告撤回对租金及相应违约金的请求，变更第一项诉讼请求为，判令被告支付2018年1月1日至2019年6月28日的物业管理费、装修基金、营销推广费计36962.03元；变更第二项诉讼请求为，被告支付逾期付款违约金7096.71元（自2019年6月29日起按照欠款总额的日3‰计算至实际还款之日，暂计算至2019年9月1日）；变更第三项诉讼请求为，被告支付解除合同违约金6183.24元。事实与理由：2017年6月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《经营管理合同》，被告承租泛悦MALL·长虹店F2-018b号商铺，租期自2017年9月1日至2019年9月30日，租金、物业管理费按季度提前支付。原告向被告交付了涉案房屋，被告自2018年1月1日起，开始拖欠应缴的费用，原告多次催缴。2019年7月5日，原告向被告送达了催款函，要求被告清偿欠款。2019年8月15日，原告向被告送达了解除合同告知函，通知被告：《商铺租赁合同》、《经营管理合同》解除，被告需在3日内缴纳欠款119845.93元。被告至今未缴纳应付欠款，原告提起诉讼，请求判如所请。被告郭富杰辩称，1.《商铺租赁合同》的出租方是南国公司，原告只是出租方的代理人，租赁合同的权利义务应当由出租方享有并承担；2.原告至今未取得业主的全权委托对涉案商场进行统一管理，双方签订的合同属无效合同；3.涉案商场于2018年5月4日才通过消防验收，于2018年12月20日才取得“公众聚集场所投入使用、营业前安全检查合格证”，存在严重违约行为。且保证金、违约金条款系格式条款，未向被告释明，属无效条款。原告无权向被告主张违约金，不返还被告保证金无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于襄阳市××区××路××南国城市广场项目由襄阳南国商业发展有限责任公司（以下简称南国公司）开发。2017年6月5日，大本营公司受南国公司的委托就襄阳南国城市广场生活馆一至四层“泛悦MALL·长虹店”租赁事宜与郭富杰签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，甲方（南国公司）将位于襄阳市××区××路××号（项目地址）泛悦MALL·长虹店（项目名称）第2层F2-018b号商铺出租给乙方用于经营个人护理，品牌为“汇美舍”；租赁期限为2017年9月1日至2019年9月30日；乙方在签订本合同时，应与该项目的经营管理公司签订相应的《商铺经营管理合同》，并向经营管理公司交纳物业管理费等费用。上述合同签订同日，大本营公司（甲方）与郭富杰（乙方）签订《商铺经营管理合同》并附“商铺经营安全生产管理协议”、“补充协议”等，《商铺经营管理合同》约定：“物业管理费”包含商铺应分摊的商场公共区域的水、电能源费及保安费、保洁费、绿化维护费、公共设施的维修保养费等；“装修基金”系为商业项目整体的持续繁荣，遵循商业发展的规律，甲方向所有承租商户或自营业主收取的，用于商业项目公共装修、改善项目购物环境的费用，由甲方负责管理使用，由乙方在合同期内与物业管理费同时支付；“营销推广费”系为商业项目整体的营销推广，甲方向所有承租商户或自营业主收取营销推广费用于本商业项目的营销推广、氛围包装的费用，由甲方负责管理、使用，乙方在合同期内与物业管理费同时支付；合同期限同租赁合同；商铺开业日为2017年10月1日；物业管理费每月1818.6元；装修基金每月60.62元；营销推广费每月181.86元；物业管理费、装修基金、营销推广费每月合计2061.08元按季度支付，采取预付方式（先付费后用铺），第一个计费期的费用自2017年9月1日至2017年12月31日，乙方在签订《商铺经营管理合同》时向甲方一次性缴清。自第一个计租期后，以三个租赁月为一个计租期支付各项管理费用；乙方在本合同签订同时向甲方缴纳定额缴款保证金28643元，若乙方逾期缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费或其他费用的，甲方有权从保证金中直接抵扣；乙方在本合同签订同时向甲方一次性交纳经营管理保证金2000元，乙方发生违反“经营管理制度”行为而应承担违约责任、支付违约金的，乙方同意甲方从该保证金中直接扣除；乙方若拖欠物业管理费、装修基金、营销推广费、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付从应付日起至实付日止按欠费总额日千分之三计算的违约金；甲方负责保持项目的设备设施得到良好的维修保养，保障乙方正常经营；乙方逾期支付应付款项或未按期补足各项保证金等费用经甲方书面通知后，仍超过7个工作日的，甲方有权单方解除合同。因乙方违约导致合同解除的，甲方有权要求乙方继续经营，不返还所有保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求赔偿不低于三个月缴费总额的违约金。“商铺经营安全生产管理协议”约定，甲方为乙方提供符合消防安全的房屋或商铺，并对乙方经营的房屋或商铺进行消防安全监督管理，督促承租方按照消防安全要求配齐消防器材。“补充协议”约定：1、乙方于合同该期限（2017年9月1日至2017年12月31日）内须缴纳具体费用总额（物业管理费、装修基金、营销推广费）为5940.76元。2、乙方于租赁该期限（2018年1月1日至2018年3月30日）内须缴纳具体费用总额（物业管理费、装修基金、营销推广费）为5940.76元。3、乙方于租赁该期限（2018年4月1日至2018年6月30日）内须缴纳具体费用总额（物业管理费、装修基金、营销推广费）为5940.76元。4、除本协议约定的期间外，合同期内其他费用仍按原合同约定的标准计算收取。若补充协议内容与《商铺经营管理合同》有不一致，以补充协议内容为准。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，郭富杰依约使用承租的商铺，并向大本营公司交纳了物业管理费、装修基金、营销推广费合计5940.76元。缴款保证金28643元、经营保证金2000元、装修押金6000元。“泛悦MALL·长虹店”为综合商场，分别于2017年10月1日、2017年12月23日和2018年1月1日三次开业。其中2017年12月23日开业一天，因商场存在消防问题查封，停业整顿7天，2018年1月1日再次开业到今。2018年2月23日，襄阳市消防支队以消防验收不合格擅自投入使用为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年4月3日，樊城消防大队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业为案由，对南国公司实施了行政处罚；2018年5月4日，襄阳南国城市广场生活馆泛悦Mall商业公共区域装修（改造）通过消防验收；2018年12月20日，南国公司取得“公众聚集场所投入使用、营业前安全检查合格证”。经营期间，因大本营公司对商场一楼室内“天井”围挡施工，引起商户不满，另因商场消防问题停业整顿期间的损失大本营公司未能与商户达成一致意见，郭富杰未交纳后期相应费用。2019年6月13日，大本营公司向郭富杰下发了催款函，告知郭富杰两日内交清2018年1月1日至2019年6月30日期间的相关费用，逾期大本营公司有权单方解除合同。2019年8月14日，大本营公司向郭富杰下发告知函，告知郭富杰于2019年6月28日向大本营公司发送了《解约函》，解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺经营管理合同》，大本营公司同意解除双方的合同。现大本营公司以郭富杰未向其缴纳物业管理费、装修基金、营销推广费等费用为由，提起诉讼。本院认为，郭富杰基于与南国公司订立的《商铺租赁合同》，与大本营公司签订《商铺经营管理合同》，是双方真实意思表示，虽然签订合同时，商场公共区域装修（改造）未通过消防验收，但“消防法”关于商场公共区域消防要求的规定，属管理性规定，不影响合同的效力。且郭富杰在签订合同后即入住使用，在知道商场公共区域未通过消防验收的情况下未要求解除合同，继续使用商铺至商场公共区域装修（改造）消防验收合格后，故双方签订的《商铺经营管理合同》不违反法律法规的规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行合同义务。郭富杰未按约支付相应费用，并提前解除合同，存在违约，应向大本营公司承担支付物业管理费、装修基金、营销推广费等违约责任。大本营公司依约向郭富杰催交物业管理费等费用，郭富杰未交纳，并于2019年6月28日提出解约，大本营公司同意，故双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺经营管理合同》于2019年6月28日解除。因商场于2018年1月1日之前开业未成功，根据合同目的及物业管理费、装修基金、营销推广费的性质、用途及合同履行情况，费用计取应从开业开始，而商场于2018年1月1日之前未能开业成功，故2018年1月1日之前的物业管理费、装修基金、营销推广费大本营公司不应收取。按合同约定，2018年1月1日至2018年6月30日的物业管理费、装修基金、营销推广费合计11881.52元（5940.76元+5940.76元）、2018年7月1日至2019年6月28日的物业管理费、装修基金、营销推广费合计为24595.55（2061.08元／月×11个月零28天），两项合计为36477.07元，本院予以确认。扣除郭富杰先前交纳的物业管理费、装修基金、营销推广费计5940.76元，尚欠30536.31元（36477.07元－5940.76元），郭富杰应当支付，大本营公司诉请超出部分，不予支持。《商铺经营管理合同》中约定了缴款保证金、经营管理保证金，根据合同约定，该两种保证金属于应缴费用及正常经营的保证，而不应作为违约保证金处理，应抵充物业管理费、装修基金、营销推广费。郭富杰另缴纳装修押金6000元，在合同解除后，大本营公司应予退还。大本营公司应返还的保证金、押金与郭富杰应支付的各项费用均为金钱给付，二者可以抵销，因郭富杰缴纳的缴款保证金28643元、经营保证金2000元、装修押金6000元合计36643元，已足够抵偿尚欠30536.31元，故大本营公司的主张支付物业管理费、装修基金、营销推广费、逾期付款违约金及不退还保证金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。大本营公司另主张的解约违约金，考虑到商场延迟开业及合同的履行情况，大本营公司的该项诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：驳回武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司的诉讼请求。案件受理费3716元，由武汉大本营商业管理有限公司襄阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长 孙 娟人民陪审员 杨 敏人民陪审员 张远珍二〇二〇年十二月二十五日书 记 员 梅 琳