北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25423号原告：北京紫金盟投资管理中心，住所地北京市丰台区赵辛店村919号。法定代表人：李永胜，董事长。委托诉讼代理人：李楠，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。被告：河北中凯建设工程有限公司，住所地河北省保定市清苑区清苑南街751号。法定代表人：张红星，董事长。委托诉讼代理人：海兴文，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯二女，女，1974年8月12日出生，汉族，河北中凯建设工程有限公司职工，住河北省保定市清苑区。原告北京紫金盟投资管理中心（以下简称紫金盟中心）与被告河北中凯建设工程有限公司（以下简称中凯公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫金盟中心的委托诉讼代理人李楠、武丽君，被告中凯公司的委托诉讼代理人海兴文、冯二女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫金盟中心向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2006年7月18日签订的《租赁合同》无效；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月18日，原告与被告签订《土地租赁经营合同书》，由被告承租原告位于首钢建材铁路和京周公路、蟒牛河相围的土地，租赁期自2007年1月1日起至2026年12月31日止。2006年7月18日，原被告双方再行签订《租赁合同》，约定在上述《土地租赁经营合同书》的基础上，租赁期限由2027年1月1日起续租10年。上述约定违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过二十年的规定，故《租赁合同》中租赁期限由2027年1月1日起续租10年的约定无效。综上，根据相关法律规定，原告诉至法院。被告中凯公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求人民法院予以驳回。第一，《租赁合同》与《土地租赁经营合同书》是相互独立的二份合同。由于《土地租赁经营合同书》对租赁合同的内容以及双方之间的权利和义务已经做出了详细约定，因此，双方在签订《租赁合同》时，为避免不必要的重复，未将《土地租赁经营合同书》中的相关条款以文字形式写入《租赁合同》。但是，从《租赁合同》的表述来看，除双方在《租赁合同》中另有约定的以外，《土地租赁经营合同书》的其他条款对双方是适用的。因此，《租赁合同》的条款看似简单，但实际上己包含了租赁合同应该具备的所有常见条款，是一份完整的合同。从《租赁合同》条款来看，《租赁合同》与《土地租赁经营合同书》是各自独立的合同，主要体现在：1.签订的时间不同。《土地租赁经营合同书》签订于2006年3月18日，《租赁合同》签订于2006年7月18日。2.签订的前提不同。在双方签订《土地租赁经营合同书》以后，由于答辩人原合作项目终止，答辩人需对承租场地内的原有建筑进行改建、扩建，投入将比《土地租赁经营合同书》签订时扩大，投资回收周期加长。基于以上情况变化，经双方友好协商，又签订了《租赁合同》。3.租赁期限不同。《土地租赁经营合同书》约定的租赁期限是从2007年1月1日至2026年12月31日，而《租赁合同》的租赁期限是2027年1月1日至2036年12月31日。因此，答辩人认为，《租赁合同》虽与《土地租赁经营合同书》紧密联系，但却是各自独立的合同，不能因为二份租赁合同租赁期限相互衔接就认为是一份合同，也不能认为《租赁合同》是《土地租赁经营合同书》的补充合同。第二，《租赁合同》约定的租赁期限符合合同法之规定。1.《土地租赁经营合同书》与《租赁合同》，系二份独立的合同，约定的租赁期限均符合合同法之规定。2.如果《租赁合同》约定租赁期限自2007年1月1日至2036年12月31日，依照合同法第二百一十四条租赁期限不得超过20年之规定，超过部分应为无效。但在本案中，《租赁合同》约定的租赁期限是从2027年1月1日至2036年12月31日，共10年，完全符合法律规定。第三，本案发生的根本原因是紫金盟中心意在毁约而滥用诉权。在丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会换届以后，2019年11月，赵辛店村民委员会曾以双方之间的《土地租赁经营合同书》己全部解除为由，将答辩人诉至丰台法院，要求答辩人腾退全部土地，并支付使用费以及支付违约金。丰台区人民法院于2020年6月驳回了赵辛店村委会的全部诉讼请求。赵辛店村委会提出了上诉。2020年8月，北京市第二中级人民法院做出终审判决，驳回上诉，维持原判。在解除《土地租赁经营合同书》被驳回的情况下，现在又由村集体经济组织紫金盟中心提起了确认《租赁合同》无效之诉，意图缩减答辩人的租赁期限。可见，无论是赵辛店村委会，还是其下属经济组织，以各种“理由”和“借口”提起诉讼，无非是为了达到不让答辩人继续承租土地或者缩短租赁期间的目的。答辩人认为，依法成立的合同，具有法律约束力，赵辛店村委会和紫金盟中心，均应遵循诚实信用原则履行。综上所述，答辩人认为，《土地租赁经营合同书》与《租赁合同》，系二份独立的合同，约定的租赁期限均符合合同法之规定。原告的起诉，缺乏事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2006年3月18日，北京市丰台区赵辛店农工商联合公司（出租方、甲方）与中凯公司（承租方、乙方）签订《土地租赁经营合同书》，约定：“为了发展农村经济，甲方将赵辛店村委会所辖位于首钢建材铁路、京周公路、忙牛河相围的土地，租赁给乙方用于建设厂房及相关配套设施（见附图1）。为维护合同双方当事人的合法权益，根据《北京市农村土地租赁管理条例》等法规和有关政策的规定，经双方协商一致签订本合同。一、租赁期限：租赁期自2007年1月1日起至2026年12月31日止，共计（大写）贰拾年整。二、租赁方式：合作方式。三、租赁标准及交付办法：租金标准：租赁费每年伍万元，共计25亩，租金于每年度的1月15日前交纳。付款方式为上交租金。……八、合同未尽事宜，双方可经协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。”2006年7月18日，北京市丰台区赵辛店农工商联合公司（甲方）与中凯公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：“赵辛店农工商联合公司（简称甲方）与中凯建设工程公司（简称乙方）签订的租赁协议，因乙方生产投资加大，经甲乙双方共同协商，达成如下一致意见：在租赁形式和租金不变的前提下，租赁期限由2027年1月1日起双方续租壹拾年合同。”2015年8月3日，北京市丰台区赵辛店农工商联合公司名称变更为北京紫金盟投资管理中心。诉讼中，中凯公司提交工程承揽合同及收据，证明双方在签订《租赁合同》后，其加大投入，投资回收周期加长；提交示意图二张，证明其在签订《租赁合同》后新建、改建情况，紫金盟中心对上述证据不予认可；提交判决书二份，证明赵辛店村委会换届后，为毁约滥用诉权，紫金盟中心对该证据的真实性认可，证明目的不予认可。本院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。依据合同法第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，在合同双方对于合同条款的理解有争议的情况下，首先应根据合同所使用的词句即合同所有文字的字面理解，如果字面意思仍然不清楚或者虽清楚但却严重违背常理的情况下，再寻求其他解释方法确定合同条款的含义。本案中，结合双方所签订的《土地租赁经营合同书》、《租赁合同》的内容，两份合同的租赁主体、租赁物地点、租金标准均相同，特别是《租赁合同》明确载明“在租赁形式和租金不变的前提下，租赁期限由2027年1月1日起双方续租壹拾年合同”的措辞能够明确具体的看出双方签订的《租赁合同》系双方对《土地租赁经营合同书》租赁期限的补充合同，因《土地租赁经营合同书》已经约定租赁期限为二十年，现《租赁合同》约定双方在原租赁期限的基础上续租十年，该约定违反了合同法关于租赁期限的强制性规定，因此双方签订的《租赁合同》无效。中凯公司辩称《土地租赁经营合同书》、《租赁合同》系两份独立合同、两份合同均有效的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十四条的规定，判决如下：北京紫金盟投资管理中心与河北中凯建设工程有限公司于二〇〇六年七月十八日签订的《租赁合同》无效。案件受理费4400元，由北京紫金盟投资管理中心负担2200元（已交纳），由河北中凯建设工程有限公司负担2200元（北京紫金盟投资管理中心已交纳，河北中凯建设工程有限公司于本判决生效后七日内给付北京紫金盟投资管理中心）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭丽丽二〇二〇年十二月七日书记员  康晓龙