北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50012号原告：陈艳秋，女，1956年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯小婷，北京友恒律师事务所律师。被告：石建德，男，1971年9月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告陈艳秋（以下简称原告）与被告石建德（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加了诉讼、被告经本院公告送达开庭传票未出庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年11月21日签订的《北京市房屋租赁合同》及2018年12月18日签订的《补充协议》；2、被告将位于北京市朝阳区望京东园七区8号楼1至2层8-11号房屋腾退给原告；3、被告向原告支付2019年11月1日至实际腾退之日止的租金及房屋使用费，均按照每月70000元标准计算；4、被告支付违约金420000元。事实和理由：原告系北京市朝阳区望京东园七区8号楼1至2层8-11号（以下简称涉案房屋）产权人。2018年11月21日，原、被告及北京锦盛房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：原告将涉案房屋出租给被告，租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止；月租金70000元，前两年不变，第三年起每年5%递增；租金支付方式为押二付四；押金140000元；如被告未经原告书面同意，未按期缴纳各项费用累计金额超过一个月房租的，原告有权解除合同，且原告无须退还押金并由被告赔偿原告相当于六个月房租的违约金。2018年12月18日，原、被告及北京锦盛房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：原告协助被告办理营业执照注册登记；如《北京市房屋租赁合同》因故解除，被告应于《北京市房屋租赁合同》解除日起90天内将以涉案房屋地址注册登记的营业执照迁出或注销，否则原告有权不退还押金，且原告有权要求被告赔偿因此给原告造成房屋不能出租使用的全部经济损失。后原告依约向被告交付房屋，被告未向原告支付2019年11月1日至今的房屋租金，经原告多次索要无果。故原告提起本案诉请。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记于原告名下。2018年11月21日，原、被告及北京锦盛房地产经纪有限公司（居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：1、原告将涉案房屋出租给被告，租期自2019年1月1日起至2023年12月31日止，免租期40天自2018年11月22日至2018年12月31日。2、月租金70000元，前两年不变，第三年起每年5%递增；租金支付方式为押二付四，于付款月起租日7天前支付下一次租金；押金140000元。3、违约责任与合同终止：被告有下列行为之一的，原告有权解除本合同（一）未经原告书面同意，未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租。……因以上原因双方解除本合同，原告无须退还被告所交付的押金；并由被告赔偿原告相当于六个月房租的违约金。被告未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金：逾期十日仍未支付房屋租金视为被告自动退租，原告有权收回涉案房屋，并按被告单方违约追究被告的违约责任。本合同自签订之日起，原被告均不得单方借故解除合同，任何一方违反本合同约定，违约方应支付守约方六个月房租作为违约金及合同所约定的居间方佣金。2018年12月18日，原、被告及北京锦盛房地产经纪有限公司签订《补充协议》，约定：原告协助被告办理营业执照注册登记；如《北京市房屋租赁合同》因故解除，被告应于《北京市房屋租赁合同》解除日起90天内将以涉案房屋地址注册登记的营业执照迁出或注销，否则原告有权不退还押金，且原告有权要求被告赔偿因此给原告造成房屋不能出租使用的全部经济损失。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告依约支付了第一期（2019年1月1日至2019年4月30日）租金、第二期（2019年5月1日至2019年8月31日）租金及押金140000元。2019年9月1日，被告经原告催促仅交纳了2019年9月1日至2019年10月31日的租金140000元，剩余租金至今未支付。经询，原告称被告欠付租金后其自2019年11月开始催促，被告称年底需要发放员工工资，且经济情况不好，希望延期支付，原告表示同意。2019年底原告已经无法与被告取得有效联系，仅能间断与自称被告之子的人进行联系，但该人员一直表示转达，无法给予明确答复。2020年初开始原告也失去了与被告之子的联系。就上述沟通过程，原告称因聊天记录丢失，无法提交证据。就房屋收回情况，原告称租赁纠纷发生后其2020年5月第一次至涉案房屋查看，发现被告已经没有在实际使用涉案房屋，店铺内少量遗留被告物品。经询，原告表示无法明确被告停止经营的具体时间。经询，原告表示原被告未就解除涉案合同事宜进行过沟通。经询，原告表示其可以进入涉案房屋，但一直没有正式进入过，因为原告一直希望另行出租涉案房屋后再进入涉案房屋。另，原告2020年6月11日向本院提交起诉材料，2020年8月7日本院与原告进行公告谈话时曾向原告释明，因被告已经欠付租金多日为避免损失扩大原告应当尽快收回房屋，原告表示知晓。但原告称截至开庭当日原告尚未收回房屋，亦未另行出租涉案房屋。原因系其虽已积极对外出租，但一直没有成功找到承租人。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己所主张的事实，应提供证据予以证明。本案中被告经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了相应诉讼权利。本院可依据查明的事实，依法缺席判决。根据《北京市房屋租赁合同》《补充协议》约定，被告欠付各项费用累计金额超过一个月房租原告有权解除合同，现原告要求解除涉案合同系行使约定解除权的合法行为，本院依法予以支持。就腾退涉案房屋，根据原告在庭陈述被告在2020年5月前已经停止使用涉案房屋，且原告自认已经在积极对外出租涉案房屋，即原告已经恢复了对涉案房屋之控制，故无再行判令腾退房屋之必要，原告该项诉求本院不予支持。就租金及房屋使用费，根据本案查明事实被告自2019年8月起即开始欠付租金，2019年11月1日起已属于无预付租金使用房屋状态，2019年底原告与被告已经失去联系，故原告理应在发生上述情况后及时至涉案房屋查看，收回房屋，避免损失进一步扩大。故本院将结合合同履行情况、原被告沟通情况、原告自行扩大损失情况，酌情支持原告关于房屋租金之诉请。就违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原被告在涉案合同中约定因被告欠付租金双方解除合同，原告无须退还被告所交付的押金；并由被告赔偿原告相当于六个月房租的违约金。但该违约金约定过高，本院将综合考虑合同的履行情况、各方的过错程度根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。另，涉案合同中关于押金不予退还之约定其实质系对于违约金的一种约定，故本院将酌情确定违约金后，从违约金中扣除已付押金，对剩余违约金予以判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈艳秋与被告石建德于2018年11月21日签订的《北京市房屋租赁合同》及2018年12月18日签订的《补充协议》；二、被告石建德于本判决生效后七日内向原告陈艳秋支付房屋租金210000元；三、被告石建德于本判决生效后七日内向原告陈艳秋支付违约金280000元（已抵扣押金140000元）；四、驳回原告陈艳秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由被告石建德负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由被告石建德负担（原告陈艳秋已预交，被告石建德于本判决生效之日起七日内向其给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李晓华二〇二〇年十二月三十日书记员  吴青沛