北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27272号原告：满文君，女，1964年9月11日出生，回族，户籍所在地北京市西城区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡国庆，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙凤霞，北京市两高律师事务所律师。被告：张欣，女，1982年7月6日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市斗门区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴春蕾，北京道盛律师事务所律师。被告：北京宝龙通用航空有限公司，住所地北京市顺义区北京空港工业开发区**，统一社会信用代码91110113102531582C。法定代表人：姜秋实，执行董事。委托诉讼代理人：高叶欣，女，1985年10月23日出生，汉族，北京宝龙通用航空有限公司法务，住北京市顺义区。原告满文君与被告张欣、被告北京宝龙通用航空有限公司（以下简称宝龙公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告满文君及其委托诉讼代理人胡国庆、孙凤霞，被告张欣及其委托诉讼代理人吴春蕾，被告宝龙公司委托诉讼代理人高叶欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。满文君向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告张欣就位于北京市×××号房屋签订的房屋使用权转让合同无效；2.请求法院确认被告张欣与被告北京宝龙通用航空有限公司就位于北京市×××号房屋签订的《房屋使用权转让合同》无效；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告宝龙公司于2015年3月25日签订《房屋使用权转让合同》(编号：BISS150)，原告受让被告宝龙公司位于顺义区×××号房屋的使用权。案外人马可用伪造的《公证书》、《委托书》等文件将原告拥有的上述房屋的使用权非法转让给了被告张欣。根据《房屋使用权转让合同》（编号:BISS150）的相关约定，原告转让上述房屋的使用权时，须将《房屋使用权转让合同》(编号:BISS150)原件提交被告宝龙公司收回，再由被告宝龙公司与后续受让人重新签订《房屋使用权转让合同》方可入住。案外人马可于2017年8月30日向被告宝龙公司提交伪造文件《更名申请》，将上述房屋的使用权人申请变更为被告张欣。由于被告宝龙公司未尽审慎审核义务，在未收到原告持有的《房屋使用权转让合同》（编号BISS150)原件的情况下，将原告拥有合法使用权的上述房屋的使用权擅自转让给了被告张欣，并与被告张欣签订《房屋使用权转让合同》。综上所述，在原告不知情的情况下案外人马可将上述房屋的使用权非法转让给被告张欣，严重侵害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规规定，为维护原告的合法权益，请法院依法支持原告的诉讼请求。张欣辩称：张欣与马可代满文君签署的合同是合法有效的。张欣作为一个普通人在签合同的时候尽到了审查义务，马可提交了完整的手续，包括身份关系证明以及满文君的身份证原件。张欣有理由相信马可是有权利代签合同的，马可也表示房屋出让是经过满文君同意的，若满文君不同意的话，其也不会冒着法律风险与张欣签订合同，马可构成了表见代理。即使没有经过满文君同意，从形式上，被告也有理由相信马可是有代理权限的。张欣构成了善意取得，张欣与马可之前也不认识，就是通过房屋买卖的事情才认识的，双方不存在有其他恶意串通的前提条件。张欣取得房屋就是一个善意取得，支付了相应对价，也在宝龙公司备案，房屋实际交付给了张欣，根据善意取得的相关规定，满文君应当找马可承担相关赔偿责任。原告提出本案涉诉的房屋使用权转让合同无效及张欣与宝龙公司签订的合同无效，不符合合同法52条的规定。没有证据证明张欣与马可之间有恶意串通的行为。根据现在案件的庭审情况，张欣认为满文君与马可之间有恶意串通的行为损害张欣的利益。满文君和马可是母子关系，他们之间关系一直尚可的，涉诉房屋也是满文君买给马可的，马可去日本也是满文君协助办理的，二人一直是有联系的。满文君说跟马可关系不好，买了房子让马可住，这点与事实不符，若是这样的话，马可出国以后，满文君就应当将房屋收回，中间有一个两年的时间节点，满文君正好在两年的时间节点主张权利，这不是一个巧合，马可在国外无法出庭，也不能提交有效证据，满文君现在来主张权利，马可和满文君恶意串通侵害张欣利益。本案中可能涉及到刑事犯罪的问题。张欣与宝龙公司的合同是备案的性质，不违法，两份合同都是有效的。宝龙公司辩称：1.对原告要求确认其与张欣签订的房屋使用权转让合同无效的诉求不予认可。2.对原告请求确认宝龙公司与张欣签订的《房屋使用权转让合同》无效的诉求不予认可。宝龙公司为宝龙国际公寓项目的开发商。2015年3月25日，宝龙公司将该项目×××号房屋的使用权转让给原告，转让价格为874381元，双方签订了《房屋使用权转让合同》（以下简称原合同），原合同第七条（六）约定原告可将案涉房屋转让、赠与、继承给第三人，但更名时应将原合同交回宝龙公司并向宝龙公司支付1%的手续费，第三人应重新与宝龙公司签订《房屋使用权转让协议》后方可入住。2017年8月30日，原告之子马可向宝龙公司出示了北京方圆公证处出具的《授权委托公证书》、北京市公安局天桥派出所出具的《母子关系证明》、原告身份证原件，要求宝龙公司将案涉房屋更名到张欣名下，宝龙公司要求马可交回原合同，马可声称原合同已丢失无法交回并向宝龙公司提交了《丢失声明》、《更名申请》，被告在查看前述文件并确认公证书授权内容包含过户更名、补办原合同的授权后，依据原合同第七条（六）的约定将案涉房屋更名到张欣名下，张欣向宝龙公司支付了1%的手续费。宝龙公司认为已尽到形式审查责任，并基于对公证书及亲子关系的信任将案涉房屋过户到张欣名下，宝龙公司并不存在过错。宝龙公司与满文君及张欣不存在真实的房屋使用权转让，2012年7月12日，宝龙公司将案涉房屋出租给初始承租人刘浩宇，双方签订了租赁合同，宝龙公司与原告签订的房屋使用权转让合同及与被告张欣签订的房屋使用权转让合同都是基于对刘浩宁转租的行为的确认，宝龙公司与原告及张欣都不存在房屋转让合同的关系，不受合同条款的约束，签订房屋使用权转让合同是便于物业公司向现有使用人收物业费等。宝龙公司没有依据该两份合同向原告或向张欣交付过案涉房屋，他们也都没有向宝龙公司交付过房屋转让款，原告说宝龙公司与张欣恶意串通，不存在事实依据。原告要求确认张欣与宝龙公司签订的房屋转让合同无效，宝龙公司认为这是一个形式合同，不管是原告还是张欣，取得该房屋使用权不是基于与宝龙公司签订房屋使用权转让合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：宝龙公司系宝龙国际公寓的开发商。2012年7月12日，宝龙公司与刘浩宇签订《房屋租赁合同》，将宝龙国际公寓2号楼4单元1102号房屋（以下简称案涉房屋）出租给刘浩宇，租期自2012年7月12日至2053年9月25日，租金总计874381元。2015年3月21日，刘浩宇与满文君签订《房屋买卖协议》，满文君以165万元的价格自刘浩宇处购买案涉房屋。2015年3月25日，满文君向宝龙公司支付了8744元项目更名费，宝龙公司作为出让人，满文君作为受让人，双方签订编号为BLSS150号《房屋使用权转让合同》，就房屋使用权转让事宜达成协议，约定出让方转让给受让方的该房屋使用权期限为自该合同生效之日起至该房屋所在地块土地使用年限截止日期2053年9月25日止，转让价款为874388元。该合同第七（六）条约定：受让人有转让（或赠与、继承）房屋使用权的权利。受让人再次转让时，须将本《使用权转让合同》原件提交出让人收回。出让人收取本合同转让总金额1%的手续费，后续受让人须与出让人重新签订《房屋使用权转让合同》方可入住，未经出让人备案，受让人无权与第三方签署该房屋使用权转让，否则出让人有权收回本房屋。但实际上，满文君并未向宝龙公司支付转让款。满文君自刘浩宇处接收该房屋后，交由其子马可实际居住。2017年8月，马可至宝龙公司询问房屋转让一事。2017年8月26日，马可以满文君代理人的名义与张欣签订《房屋买卖合同》，约定以200万元的价格将案涉房屋卖予张欣，合同约定的收款账号为马可的账户，马可以满文君代理人的身份在合同上签字。此间，马可向张欣出具了一份“满文君”委托其售房的委托授权公证书。马可后持另一份相同的委托授权公证书到宝龙公司处要求将案涉房屋转让到张欣名下。因更名须将原房屋使用权转让合同原件收回，马可向宝龙公司声称合同原件丢失并书写了一份《丢失声明》；马可向宝龙公司出具一份《承诺保证书》，承诺本次房屋使用权转让及更名事宜所提供的所有材料均为真实、有效；马可向宝龙公司提出《更名申请》；马可向宝龙出具一份2017年8月15日以北京市公安局天桥派出所出具的母子关系证明；向宝龙公司出示一张名字为“满文君”的身份证原件及“满文君”同意委托马可卖房的视频。经满文君申请鉴定，公证的委托书上满文君的签字非其本人所签，满文君预交鉴定费7800元。经本院向北京方圆公证处核实，该份公证书也并非其公证处出具。另，申请更名时马可向宝龙公司出具的“满文君”的身份证系伪造，视频中的人亦非满文君。2017年8月30日，张欣和马可在宝龙公司处就案涉房屋办理了更名手续，宝龙公司与张欣又签订一份编号为BLSS150号的《房屋使用权转让合同》，除受让人姓名及交付时间外，其他条款与满文君与宝龙公司的合同相同。2017年8月30日，张欣向马可转账65000元，2017年9月5日，张欣向马可转40万元，2017年9月9日，张欣向马可转100万元，当日，马可向张欣出具一份《房款结清证明》，内容为张欣已将购买案涉房屋的房款全部支付给满文君的代理人马可。就其余的53.5万元，张欣称系以现金方式给付马可。满文君主张马可以满文君名义出卖案涉房屋，没有取得满文君的授权，构成无权代理，满文君也不予追认，故以满文君名义与张欣签订的房屋买卖合同应为无效。满文君认为宝龙公司与张欣签订的房屋使用权转让合同，不是二者的真实意思表示，属于二者恶意串通，损害了满文君的利益，该合同不具备意思表示真实的要件，亦属无效。上述事实，有庭审笔录、《房屋使用权转让合同》、《房屋买卖合同》、鉴定意见书等在案佐证。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。满文君以马可为无权代理且不构成表见代理为由主张马可以满文君名义与张欣签订的《房屋买卖合同》无效。经满文君申请鉴定，马可出具的授权委托公证书等手续并非满文君本人签署，马可无权代理满文君出卖案涉房屋。对于马可是否构成表见代理，本院认为无权代理人须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由。马可在出售房屋时，未出示满文君《房屋使用权转让协议》原件及向宝龙公司交纳更名费凭证的原件，且其出具的授权委托公证书系伪造，张欣对上述事项并未尽到审慎审查的责任，难以认定其无过失。在交易的过程中，满文君并无过错致使张欣有充分的理由相应马可具有代理权，张欣相信马可有代理权的依据并不充分，故本院认定马可不构成表见代理。根据法律规定的无权代理的法律后果，马可以满文君名义与张欣签订《房屋买卖合同》系无权代理，满文君亦不予追认，故该合同对满文君不发生法律效力。满文君要求确认《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。关于张欣与宝龙公司签订的《房屋使用权转让合同》，双方之间并无真实的房屋使用权转让的意思表示，张欣未向宝龙公司支付转让费，也非宝龙公司将案涉房屋交付张欣使用，因此该合同不符合合同成立要件中“意思表示真实”的条件，张欣与宝龙公司之间不成立房屋使用权转让合同的关系，满文君要求确认张欣与宝龙公司签订的《房屋使用权转让合同》无效的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认马可以满文君名义与张欣签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告满文君其他诉讼请求。案件受理费七十元，由原告满文君负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王晓琳人民陪审员  秦海艳二〇二〇年十二月十七日法官 助理  郭文攀书 记 员  王梦伟