河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0704民初1120号原告：新乡市惠发物业管理有限公司。住所地：新乡市凤泉区耿黄镇耿庄生态园。法定代表人：韩香兰，经理。委托诉讼代理人：文健，河南中原法汇律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：米艳敏，女，1955年11月30日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：崔清理，河南宁璋律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告新乡市惠发物业管理有限公司（以下简称：惠发物业公司）与被告米艳敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠发物业公司的委托诉讼代理人文健、被告米艳敏的委托诉讼代理人崔清理到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告惠发物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠物业服务费25162元及违约金（违约金每年442元，计算方式为每年物业费3028.52元乘以万分之四，从2011年1月1日计算至2020年7月31日）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告惠发物业公司放弃违约金的诉讼请求。事实与理由：本案被告购买了新乡市凤泉区绿茵河畔小区72-107号房产。被告与原告签订了前期物业服务协议，该协议约定原告为该小区提供物业管理服务，被告按照每平方米0.96元每月的标准支付物业费。不按协议交纳的，按所欠费用日万分之四的标准交纳违约金。协议签订后，原告一直对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，履行了合同义务。但被告从2011年1月1日至2020年7月31日无故拖欠物业服务费共计25162元。经原告多次催缴，被告却拒不缴纳。根据合同的约定和相关法律的规定，特向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告米艳敏辩称，不同意原告的诉讼请求。被告已经在2017年9月将该房屋转卖给魏世帅，已经办理了房屋过户手续。2017年9月份被告已经不是业主，不用再交纳物业管理费。2017年之前，因为被告为原告销售了四套房屋（分别是第一排的286、48-5、48-9、80-5），原告物业管理人员明确表示免去被告相应的物业管理费。2017年9月份之前的物业费，按照原告的起诉已经超过了民法总则所设定的3年诉讼时效期限，应当驳回其诉讼请求。到现在为止，只有一个前期物业管理服务协议，正式的物业管理合同还没签，因此要求驳回原告对被告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告惠发物业公司为新乡市凤泉区绿茵河畔小区的物业服务企业。被告米艳敏购买该小区72-107号别墅。2009年10月10日，原、被告签订《新乡惠发绿茵河畔前期物业管理服务协议》（以下简称：《前期物业服务协议》），内容载明：“本协议当事人：甲方：新乡市惠发物业管理有限公司乙方：本物业名称：新乡市凤泉区绿茵河畔…乙方所购房屋基本情况：1、类型住宅座落位置72-107建筑面积262.893平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖合同》时，甲、乙双方就前期物业管理服务达成如下协议，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。第一条、双方的权利和义务一、甲方的权利和义务…6、依据本协议向乙方收取物业服务费用；…二、乙方的权利义务…7、依据本协议向甲方交纳物业服务费用…10、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；…第四条物业服务费用一、乙方交纳费用时间：按季度收取，每季度提前10天（上季度末20号-30号）预交下一季度物业服务管理费用。二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅住宅：0.96元/月·平方；智能化安防设施维护费：0.1元/月月·平方…三、因乙方原因空置房屋按建筑面积全额交纳物业服务费、智能化安防设施维护费；…五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；六、物业管理服务费用标准按新乡市物价局和政府有关部门的相关规定进行及时调整。…第九条违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日万分之四的标准向甲方支付滞纳金。…”协议签订后，被告缴纳了2011年以前的物业费。后因被告拖欠2011年1月1日以后的物业费，双方发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同应当履行。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告提供物业服务，被告支付原告物业服务费用，原、被告之间形成物业服务合同法律关系。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…”被告接受物业服务的同时，应当按照法律规定和合同约定缴纳物业服务费用。被告对原告提交的欠费明细表计算方式无异议，故本院认定被告自2011年1月1日至2020年7月31日共计应缴纳物业服务费25162元。被告辩称“2017年之前因为被告为原告销售了四套房屋，原告物业管理人员明确表示免去被告相应的物业管理费”、“被告已经在2017年9月将该房屋转卖给魏世帅，已经办理了房屋过户手续”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告主张的上述事实无有效证据予以证明，本院不予采信。被告辩称“原告起诉2017年9月份之前的物业费，已经超过了民法总则所设定的3年诉讼时效。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十二条规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。…”第一百九十三条规定：“人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”原、被告约定了交纳物业费的时间（按季度收取，上季度末20号-30号预交下一季度物业费），被告未按期交纳2017年9月份之前的物业费，原告在约定的交费期满之日就应当知道权利受到损害。原告未提供证据证明其在法定的诉讼时效期间内（二年或三年）向被告主张过权利或具有诉讼时效中止、中断的情形，本院对2017年9月份之前的物业费不予支持。其余物业费被告未提出诉讼时效抗辩，本院予以支持。故根据欠费明细表，被告应支付原告物业费（262.893平方米×0.96元/月·平方米×34个月）=8580.83元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十三条、第二百零六条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告米艳敏于本判决生效后十日内支付原告新乡市惠发物业管理有限公司物业费8580.83元；二、驳回原告新乡市惠发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214.5元，由原告新乡市惠发物业管理有限公司负担141.5元，被告米艳敏负担73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  闫帅锋二〇二〇年十二月十四日书记员  杨朝霞