河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初6814号原告：河南瑞江置业有限公司。法定代表人：杨栋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王建勋，河南中冶律师事务所实习律师，特别授权。被告:闫锋斌，男，汉族，1994年11月16日生。第三人：交通银行股份有限公司洛阳分行。负责人：崔新来。原告河南瑞江置业有限公司诉被告闫锋斌、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南瑞江置业有限公司的委托诉讼代理人付景新、王建勋到庭参加诉讼。被告闫锋斌、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行经本院传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。河南瑞江置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2、依法判令被告将洛阳市洛龙区洛龙科技园区伊洛路以北瀛洲路以西瀛洲花园5号楼1单元702室房屋返还给原告，并配合原告办理该《商品房预售合同》(含合同附件及补充协议)备案登记注销等相关手续；3、依法判令解除洛阳市洛龙区洛龙科技园区伊洛路以北瀛洲路以西瀛洲花园5号楼1单元702室房屋的抵押；4、依法判令被告支付违约金203700元；5、依法判令被告支付律师费30000元；6、依法判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年10月31日，原告和被告签订了编号为YS0435362《商品房买卖合同（预售）》，房屋代码：1501030。被告采取银行按揭贷款的方式购买了原告开发销售的瀛洲花园5号楼1单元702室房屋。2018年2月10日双方又签订《补充协议》约定“买受人首付款增加为204000元，余款475000元按合同第七条第3项贷款方式执行”。被告与第三人签订《个人购房借款担保合同》，并以所购商品房作为抵押，原告为该笔贷款提供担保。随后，银行将按揭款转给原告。2020年3月，被告停止还贷。银行催收无果，先后从原告保证金账户扣划28364.17元。经原告数次函告被告，催促被告按合同履行还款义务，但被告却置若罔闻，拒绝偿还贷款。原告与被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四第5条第1款“如在出卖人向其发出缴款通知10日内未能向出卖人偿还相应款项的，如房产尚未交付，出卖人有权拒绝交付该商品房：如房产已经交付，则出卖人有权收回房屋，同时出卖人有权与买受人解除《商品房预售合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除：买受人应配合出卖人办理退房相关手续，并承担合同解除的相关费用，买受人按照购房款的30％向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权产生的律师费、取证费、诉讼费用等所有费用其他欠款后，退还买受人：购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人：出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关。”现原告已还清全部抵押贷款剩余本金460517.64元及利息，应按《商品房买卖合同（预售）》约定：解除合同，将洛阳市洛龙区洛龙科技园区伊洛路以北瀛洲路以西瀛洲花园5号楼1单元702室房屋解除抵押并返还房屋。原告认为，合同生效后依法受法律保护，合同各方应当严格履行，被告违约行为已导致合同无法履行。为减少损失，应当按照合同约定解除合同。故根据《合同法》第九十四条等相关法律规定，出卖人有权解除合同，被告并应承担相应的违约责任及费用。为此，原告依据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起民事诉讼，请贵院查明事实，依法准予原告所请。闫锋斌未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。交通银行股份有限公司洛阳分行未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月31日，原告和被告签订了编号为YS0435362《商品房买卖合同（预售）》一份，房屋代码：1501030。合同约定：被告购买原告开发的位于洛阳市洛龙区洛龙科技园区伊洛路以北瀛洲路以西瀛洲花园5幢1单元7层1-702号房屋一套，建筑面积为84.1平方米，总房款为679000元，被告首付139000元，剩余房款540000元采用按揭贷款的方式向原告支付。合同附件四第5条第1款“如买受人未按期偿还到期贷款本息，或者如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。如在出卖人向其发出缴款通知10日内未能向出卖人偿还相应款项的，如房产尚未交付，出卖人有权拒绝交付该商品房；如房产已经交付，则出卖人有权收回房屋，同时出卖人有权与买受人解除《商品房预售合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除；买受人应配合出卖人办理退房相关手续，并承担合同解除的相关费用，买受人按照购房款的30％向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交购房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权产生的律师费、取证费、诉讼费用等所有费用其他欠款后，退还买受人；购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人；出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关。”2018年2月10日，原告与被告签订《补充协议》一份，协议约定主要内容为，将本案所涉房屋的首付款增加为204000元，贷款金额减少为475000元。2017年10月15日，交通银行股份有限公司洛阳分行作为贷款人与闫锋斌（借款人）、河南瑞江置业有限公司（担保人）签订了《个人房产抵押贷款合同》一份，合同约定被告以本案所涉房屋向第三人抵押借款本金475000元，贷款期限为360月，还款方式为等额本息还款法，每期还款额为人民币2911.32元（贰仟捌佰壹拾壹圆叁角贰分）。合同签订后，因闫锋斌未按时偿还银行贷款，河南瑞江置业有限公司于2020年7月23日向闫锋斌出具并邮寄《催缴欠款通知书》一份，内容为：“您于2017年10月15日向交通银行股份有限公司洛阳分行申请的个人一手房购置贷款人民币肆拾柒万伍仟元整（￥475000元），截止至2020年6月23日已连续逾期9次，未按时偿还银行按揭贷款人民币贰万伍仟伍佰叁拾柒元五角玖分（￥25537.59元）。现交通银行股份有限公司洛阳分行已从河南瑞江置业有限公司保证金账户中扣除人民币贰万伍仟伍佰叁拾柒元五角玖分（￥25537.59元）用于代您偿还到期的银行贷款本息。请您在收到本函之日起三日内，前往河南瑞江置业有限公司财务部缴纳河南瑞江置业有限公司代您向银行偿还的全部款项。如未按时办理还款手续，河南瑞江置业有限公司将会按照《商品房买卖合同》附件四第五条款中的约定采取付诸法律等其他必要措施。”后因闫锋斌仍未按时偿还贷款，第三人交通银行股份有限公司洛阳分行（贷款人）分别于2019年9月1日、2019年10月1日、2019年11月1日、2019年12月1日、2020年1月1日、2020年2月1日、2020年3月1日、2020年4月1日、2020年6月1日、2020年7月1日多次从河南瑞江置业有限公司的账户中多次扣划款项共计28364.16元。河南瑞江置业有限公司于2020年9月25日又替闫锋斌提前一次性代偿466883.65元。因被告未依约履行合同义务，原告遂诉至本院，请求判如所诉。另查明，本案涉及房屋已办理预购商品房预告登记，权利人（申请人）为闫锋斌，义务人为河南瑞江置业有限公司，登记号为：豫(2018)洛阳市不动产证明第00357727号。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及原、被告与第三人交通银行股份有限公司洛阳分行签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方协商一致后的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方均应按照合同的约定履行自己的义务。本案中，因闫锋斌拒不履行偿还贷款义务，导致原告多次向贷款银行进行代偿，且在原告发出缴款通知后，闫锋斌亦未能向原告偿还代偿款项，其行为已经构成违约。故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议并请求闫锋斌按合同约定的购房款的30％支付解除合同违约金203700元（679000×30%）的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，合同解除后，闫锋斌应配合河南瑞江置业有限公司办理合同解除和退房的有关手续，故对于原告要求闫锋斌返还洛阳市洛龙科技园区伊洛路以北瀛洲路以西瀛洲花园5号楼1单元702室房屋并协助原告办理案涉商品房预售合同的备案登记注销等相关手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求解除房屋抵押的问题，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予审理。原告要求被告支付律师费30000元的诉求符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。闫锋斌、第三人交通银行股份有限公司洛阳分行经本院传唤未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南瑞江置业有限公司与被告闫锋斌于2017年10月31日签订的合同编号为YS0435362号的《商品房买卖合同（预售）》及2018年2月10日签订的《补充协议》；二、被告闫锋斌于本判决生效之日起十五日内将洛阳市洛龙科技园区伊洛路以北瀛洲路以西瀛洲花园5号楼1单元702室房屋返还原告河南瑞江置业有限公司，并协助原告河南瑞江置业有限公司办理合同编号为YS0435362号的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同附件及补充协议）的备案登记注销等相关手续。三、被告闫锋斌于本判决生效之日起十五日内支付原告河南瑞江置业有限公司违约金203700元；四、被告闫锋斌于本判决生效之日起十五日内支付原告河南瑞江置业有限公司律师费30000元；五、驳回原告河南瑞江置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，保全费4415元，共计6817元，由被告闫锋斌负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年十二月十四日书记员  牛玉凤